INTRODUCERE

Turismul rural a cunoscut în ultimul deceniu o evoluţie spectaculoasă, atât

în planul ofertei cât şi al cererii, sub influenţa a numeroşi factori. Considerată
pe bună dreptate „piatra de temelie” a turismului rural românesc, Zona
Branului prin cadrul natural deosebit este gazda turiştilor veniţi aici să
petreacă câteva zile de linişte şi relaxare, departe de agitaţia şi stresul marilor
oraşe.
Lucrarea de faţă reprezintă un studiu privind amplasarea şi amenajarea
unei pensiuni turistice de cinci margarete (nivel maxim de clasificare ce poate
fi obţinut pe pensiunile rurale) în Zona Bran, cu sprijinul unei Finanţări
Nerambursabile Phare, a cărei metodologie de obţinere este tratată pe larg în
capitolul patru al prezentei lucrări.
Necesitatea acestei amenajări a apărut din cauza cererii tot mai mari,
manifestată de către turişti pentru servicii turistice de calitate superioară, în
unităţi de cazare situate în mediul rural.
Lucrarea este structurată pe cinci capitole, prin intermediul cărora se va
încerca demonstrarea oportunităţii construcţiei unei pensiuni turistice de cinci
margarete în această zonă..
Mai întâi sunt prezentate câteva aspecte teoretice privind turismul rural ca
subiect al managementului de proiect şi aspectele teoretice necesare întocmirii
studiilor de fezabilitate necesare fundamentării investiţiilor. Urmează apoi
prezentarea pe larg a zonei ce va găzdui amplasarea proiectului de amenajare,
pentru ca apoi să se treacă la evaluarea necesarului pentru investiţie în
condiţiile obţinerii unui credit nerambursabil pentru parte din investiţiile ce
urmează a fi realizate.
Prezenta investiţie îşi propune umplerea unui gol în oferta turistică, în
scopul satisfacerii cerinţelor şi celor mai pretenţioşi clienţi.
 Realizarea studiului de fezabilitate necesar amenajănarii unei pensiuni
turistice în zona Bran

1. Amplasarea si baza tehnico-materiala

Alegerea amplasamentului este o decizie de maximă importanţă, care

nu poate face abstracţie de potenţialul zonei sau al respectivului amplasament.
Pe lângă acestea, în decizia de amplasare a prezentei pensiuni turistice mai
suntem condiţionaţi de un criteriu esenţial : având în vedere că pensiunea se
va construi în parte cu ajutorul unei finanţări nerambursabile din fondurile
Phare-FNDR1, prin proiectul intitulat „Coeziune Economică şi Sociala” ca
acest proiect să fie eligibil, adică să se încadreze în condiţiile impuse,
pensiunea va trebui amplasată în conformitate cu arealele geografice şi
localităţile pentru care se vor acorda finanţările.

1
FNDR-Fondul Naţional de Dezvolatre Regională
1
 După cum am vazut în capitolul anterior („Metodologia de obţinere a
unui împrumut Phare-FNDR, necesar realizării investiţiei”), proiectele cu
localizare în oraşul Zărneşti se numără printre cele eligibile spre a obţine
finanţarea.
Teoretic, aici apare o problema, deoarece noi doream să facem
pensiunea în Zona Branului, nicidecum in Zărneşti. Însă cum localitatea
Tohanu Nou, situată pe Drumul Naţional 73, la intrarea în Bran venind
dinspre Braşov - Râşnov (practic cele două localităţi Bran şi Tohanu Nou sunt
„lipite” una de alta) este atât din punct de vedere administrativ, cât şi juridic
cartier al Zărneştiului, proiectul de construcţie al pensiunii turistice în aceasta
localitate este eligibil pentru obţinerea finanţării, beneficiind totodată de
frumuseţea amplasamentului şi farmecul zonei care au făcut Branul atât de
cunoscut.
De fapt, având în vedere considerentele istorice si geografice, satul
Tohanu Nou a făcut parte din comuna Bran, însă în anii ’60, pentru a putea
face din Zărneşti municipiu conducerea comunistă de atunci a anexat Tohanu
Nou Zărneştiului pentru a obţine numărul minim de populaţie necesar acestui
demers.
Pensiunea turistică ce urmează a fi amenajată va fi amplasată în
imediata apropriere a drumul naţional (aproximativ 250 m), pe partea stângă a
drumului pe sensul de mers Braşov-Bran , într-un cadru natural deosebit de
pitoresc specific zonei. Parcela de teren aleasă pentru efectuarea construcţiei,
este situată pe coasta unui deal, deasupra drumului, oferind o privelişte foarte
frumoasă atât asupra formelor dominante de relief (Munţii Piatra Craiului în
faţă şi Munţii Bucegi în spate) cât mai ales asupra Castelului Bran (situat la
aproximativ 1,5 km distanţă ) care în urma lucrărilor de instalare a reţelei de
iluminat, pe timpul nopţii arată superb, acest factor fiind considerat unul
dintre punctele forte ale viitoarei pensiuni. De altfel proiectul va fi de aşa
manieră conceput încât majoritatea camerelor să aibă vedere spre acest
obiectiv.

2
 Acest amplasament a fost considerat potrivit şi datorită următoarelor
avantaje :
 Accesul la pensiune se va face uşor, datorită proximităţii de drumul
naţional, principala cale de acces în zonă;
 Vegetaţia existentă în zonă împiedică propagarea zgomotelor
dinspre şosea, amplasamentul fiind liniştit;
 Cei mai apropriaţi vecini sunt situati la aproximativ 100 de metri
distanţă, acest lucru asigurând un cadru intim, fără factori antropici ce pot
deranja şederea clienţilor;
 Parcela de teren este destul de întinsă (aproximativ 2500 m 2 )
pentru a permite construirea facilităţilor necesare clasificării dorite (teren
sport, piscină, gradină, etc.);
 Se pot organiza excursii şi plimbări montane pe timp de vară, iar
iarna plimbări cu snow-mobil-ul direct de la pensiune, având în vedere spaţiul
întins (fără drumuri amenajate) din jurul pensiunii;
 Prezenţa tuturor utilitaţilor (curent, apă, gaz) la marginea parcelei,
contribuie atât la scăderea costurilor de construcţie cât şi a viitoarelor costuri
de exploatare;
Având în vedere avantajele menţionate mai sus şi faptul că zona nu
prezintă nici un inconvenient major care ar putea împiedica realizarea
proiectului, se poate spune că este un amplasament ideal amenajării acestei
pensiuni turistice.
Pe lângă delimitarea şi prezentarea zonei în care se va amenaja
pensiunea turistică urmează prezentarea în detaliu a caracteristicilor şi
facilităţilor ce vor fi oferite de această structură de primire turistică.
Baza tehnico-materială a complexului şi serviciile oferite trebuie să se
identifice cu nevoile şi exigenţele turiştilor veniţi aici. Acest lucru trebuie să
se reflecte atât în confortul spaţiilor de cazare, în facilităţile şi dotările oferite
cât şi în amabilitatea şi profesionalismul personalului, deoarece în perceptia

3
clienţilor,de multe ori, personalul face diferenţa între o şedere banală şi una cu
adevarat specială, care sa motiveze reîntoarcerea acestora.
Suprafaţa teritoriului pe care se vor amenaja pensiunea, parcarea şi
spaţiile verzi este de aproximativ 2500 m2 .În continuare se vor prezenta pe
rând facilităţile şi dotările de care vor beneficia clienţii noii pensiunii
turistice.
Pensiunea turistică va fi clasificată la 5 margarete, nivel maxim de
clasificare posibil pentru pensiunile turistice rurale.Construcţia propiu-zisă va
avea o suprafaţă desfasurată de 1000 m2 (inclusiv sala de mese, sala de
conferinţe, sala de fitness, sauna, piscina acoperită).Restul suprafeţei terenului
disponibil va fi ocupat de către spaţiile verzi, terenul de sport (baschet, tenis)
şi de parcarea cu 25 de locuri.
Fiind o pensiune de 5 margarete vor trebui respectate toate criteriile
aferente acestei clasificări, începând cu numarul de zile la care se schimbă
aşternuturile si prosoapele, dimensiunile camerelor, dotările din fiecare
cameră şi terminând cu numarul minim de servicii ce trebuie oferite contra
cost sau gratuite.
Serviciul de bază pe care îl va oferi pensiunea clientilor sai este cazarea
şi micul dejun (inclus în preţul de cazare) , însă la solicitare se pot asigura şi
restul meselor (prânzul şi cina).Sala de mese va fi disponibilă doar clienţilor
pensiunii, aceasta fiind cu circuit înschis.
Pensiunea care va fi construită va avea 30 de locuri de cazare
care vor fi repartizate după cum urmează (tabelul 3.1):
Tabelul 1 Structura capacităţii de cazare
Tip cameră Număr de camere Nr. de paturi în Număr locuri
cameră
Single 2 1 2
Dublă 12 2 24
Apartament 2 2 4
Total 16 30
Pensiunea va avea parter, două etaje şi mansardă. La etajul unu se vor
situa 7 camere duble si o cameră single. Etajul doi va găzdui restul de 5

4
camere duble , în timp ce la mansardă se vor situa cele două apartamente
spaţioase si cealaltă cameră single.
La parter se vor găsi recepţia, sala de mese, centrul de sănătate (piscina
acoperită, sauna, sala de fitness şi masaj), sala de conferinte (cu 30 de locuri,
retroproiector, flip-chart), oficiul pentru cameriste, o magazie pentru
depozitarea lenjeriei şi a materialelor de întreţinere.
Mobilarea camerelor se va face cu bun gust, fiecare cameră având altă
paletă cromatică în care se vor încadra mobilierul, parchetul lamelar ce va
acoperi pardoseala, draperiile şi coverturile de pat, mocheta, tablourile
precum şi gresia şi faianţa din baie. Dotările fiecarei camere vor fi dupa cum
urmează :
 Mobilier din lemn: paturi, noptiere, masuţa pentru televizor, masa
de toaletă cu oglindă şi scaun, cuier, dulap de haine
 Baie cu duş, grupuri sanitare cu faianţă şi gresie, instalaţii sanitare
din inox, uscător de păr fixat pe perete
 Balcon.
 TV color cu cablu si telefon cu acces internaţional direct
 Fiecare cameră va fi mochetată parţial
Cele două apartamente vor avea în plus faţă de dotările menţionate
anterior următoarele :
 Cameră de zi cu canapea extensibilă şi fotolii cu masută
 Bar cu frigider
 Instalaţie de aer condiţionat
 În baie, cadă cu hidromasaj în loc de cabina de duş
Construcţia pensiunii va fi facută cu materiale moderne, durabile
(cadre de beton armat cu închideri din zidărie de cărămidă şi BCA, acoperiş
tip şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă, tâmplărie din lemn cu geam
termopan).Mansarda va fi construită în întregime din lemn.De asemenea
etajul doi al cladirii va fi placat cu lambriu de lemn pentru a da un aspect cât
mai rustic constructiei.

5
 Pentru desfaşurarea în permanenţă în bune condiţii a activităţii în
pensiune, se va efectua un foraj de adâncime pentru o sursa proprie de apă şi
se va instala un grup electrogen care să preia automat necesarul de energie
electrică al pensiunii în caz de avarie la reţeaua locală de curent (în prezent în
această regiune penele de curent sunt destul de frecvente datorită
suprasolicitării reţelei existente ).

2 Analiza mediului concurential

Considerată a fi “leagănul turismului rural românesc”2, zona Branului

spre deosebire de alte localităţi a avut un avantaj major în ceea ce priveste
dezvoltarea acestei forme de turism.Branul a fost una dintre puţinele localităţi
rurale din ţara noastră care nu au fost afectate de colectivizarea comunistă, o
consecinţă evidentă a acestui fapt fiind puterea economică sporită a
locuitorilor, ce coroborată cu facilitaţile fiscale oferite de către statul român
pentru noile afaceri în turismul rural din această zonă, s-a concretizat în
dezvoltarea rapidă a acestui domeniu de activitate.
Branul şi localităţile învecinate, este una dintre zonele cu cea mai mare
concentraţie de pensiuni turistice rurale şi agroturistice din ţară.Pensiunile
sunt pentru toate gusturile cât mai ales pentru toate buzunarele, mergând de la
unitaţi clasificate cu doua margarete până la cele de lux, omologate la patru
sau cinci margarete.
Având în vedere faptul că prezentul proiect îşi propune construirea unei
pensiuni, cunoasterea situaţiei concurenţiale în general şi mai ales

2
“Turismul Rural-o afacere mica cu perspective mari” –Nistoreanu P, Ed.Didactica si Pedagogica, Bucuresti
1999, pag 38
6
inventarierea pensiunilor şi serviciilor cu care pensiunea se va situa în
concurenţă directă, este un demers deosebit de util şi necesar.
Astfel, din informaţiile furnizate de către Filiala Asociaţiei Turismului
rural şi Ecologic Bran reiese următoarea situaţie:
Pensiuni de 5 margarete:
În întreaga regiune a culoarului Bran-Rucăr, în prezent se găsesc un
număr de patru pensiuni ce au această clasificare, după cum urmează:
 Pensiunea Bucegi- situată în localitatea Moeciu de Jos.Pensiunea
dispune de zece camere duble şi un apartament cu patru locuri.Fiecare cameră
este dotată cu grup sanitar propriu, TV color, telefon.Livingul pensiunii este
dotat cu un şemineu.
Facilitaţi: saună, sală de ping-pong, sală de fitness, baie cu hidromasaj,
sală de conferinţe.
 Vila Albă- situată în localitatea Bran-Predeluţ.
Dotări: 5 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu
Curte interioară cu fântână arteziană, masă de ping-pong, grătar
 Pensiunea Casa Maria - situată în localitatea Bran-Predeluţ.
Dotări: 6 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu
Living-room, sală de mese, mansardă, sală de fitness, biliard, bar
 Pensiunea Padina Ursului- situată în localitatea Fundata.
Facilitaţi: şase camere duble şi două apartamente fiecare dotate cu baie
proprie, TV color, cramă, salon de biliard, living
Pentru restul categoriilor de
clasificare vom face doar recensământul
acestora, deoarece nu considerăm că se află în
concurenţă cu pensiunea ce urmează să o
construim.
Pensiuni de 4 margarete: 3 unităţi de cazareFig. 3.2 Pensiune in Zona Bran
Pensiuni de 3 margarete: 27 unităţi de cazare
Pensiuni de 2 margarete: 91 unităţi de cazare

7
 În tabelul de mai jos se vor prezenta câţiva indicatori ai circulaţiei
turistice înregistrată în Zona Bran (localităţile Bran şi Moeciu) în perioada
1999-2007.
Tabelul 1 Indicatorii circulaţiei turistice în perioada 2010 -2019 in
zona Bran
Indicatori 2015 2016 2017 2018 2019

Nr locuri cazare 320 354 373 361 725

Total turisti 1020 1436 1879 2094 3404
Total zile turist 3468 4596 5637 7324 9871
Sejur mediu 3.4 3.2 3.0 3.49 2.9
Sursa: Direcţia Judeţeană de Statistică Braşov

Din datele prezentate rezultă că atât numărul de turişti cât şi număr

înnoptări se află într-o continuă creştere. Concluzia este că turiştii preferă din
ce în ce mai mult să vină în această zonă, să rămână aici cel puţin o noapte
(s-a putut constata că durata medie a sejurului este între trei şi patru zile).

3.Estimarea investiţiei si identificarea surselor de finantare

Investiţiile trebuie înţelese ca o cerinţă a progresului, a reducerii

costurilor de exploatare a sporirii eficienţei şi a înnoirii ofertei.
Investiţiile în turism sunt intensive în capital din cauza costului ridicat
al echipamentelor turistice dar şi al infrastructurii, ele generează capital pe
termen lung, amortizarea făcându-se foarte lent mai ales în cazul dotărilor cu
funcţionare sezonieră şi se materializează, în principal, în construcţii, fiind
supuse într-o mai mică măsură uzurii morale. Aceste caracteristici, alături de
altele specifice domeniului (rotaţia lentă a capitalului, rigiditatea în exploatare
a mijloacelor fixe, rentabilitatea redusă), trebuie avute în vedere la evaluarea
necesarului de capital, a duratei imobilizării acestuia, a randamentului
economic.

8
 Principalele probleme care trebuiesc avute în vedere în scopul realizării
unui proiect de investiţii, şi care se constituie în criterii de adoptare a deciziei,
sunt:
 determinarea valorii investiţiei;
 identificarea surselor de capital şi a modalităţilor de finanţare;
 evaluarea cheltuielilor de exploatare şi calculul eficienţei.
Amenajarea complexului turistic necesită pe lângă stabilirea
amplasamentului şi stabilirea nivelului investiţiei necesare pentru punerea în
practică a proiectului.
În ceea ce priveşte valoarea investiţiei, aceasta cuprinde costul propriu-
zis al mijlocului fix şi o serie de cheltuieli angajate pe parcurs vizând
pregătirea, execuţia şi punerea în practică a proiectului. Pentru stabilirea
concretă a nivelului tuturor acestor cheltuieli se va ţine seama de experienţa
anterioară, internă şi internaţională şi de structura costurilor – teren,
patrimoniu imobiliar şi mobilier, constituirea societăţii; în toate aceste situaţii
se elaborează mai multe variante alegându-se cea mai potrivită.”3
Pentru amenajarea pensiunii trebuie stabilit în cele ce urmează nivelul
investiţiei necesare realizării construcţiei şi dependinţelor acesteia. În tabelul
3.2 se va prezenta valoarea estimată a investiţiei, exprimată in EUR.

Tabelul 2. Estimarea investiţiilor necesare amenajării pensiunii turistice

Nr Denumirea investitiei Cost aproximat (EUR)
.
1. Cladirea pensiunii 300.000
2. Terenul de sport (tenis si baschet-suprafaţă artificială 20.000
3. Foraj apa şi instalaţii aferente 8.000
Lucrări de racordare la utilităţi
4. 2.000
(apă, electricitate )
6. Parcarea şi drumul de acces 25.000
7. Spaţii verzi 6.000
8. Echipament sportiv si de recreere 14.000
TOTAL 375.000

Aşadar, din tabelul prezentat mai sus reiese că valoarea totală a

investiţiei este de 375.000 EUR. Prezenta investiţie s-a sistematizat pe grupări
3
Minciu, R. – Economia Turismului, Ed.Uranus, Bucuresti 2001 pag 195

9
de funcţiuni: cazare, agrement, parcare si căi de acces, spaţii verzi, foraj apa
potabilă şi lucrări de racordare.
În cele ce urmează se va face o descriere a investiţiilor (ca şi valoare)
pe grupările menţionate anterior.
Valoarea investiţiei pentru clădirea pensiunii este de este de 300.000
EUR. Pentru estimarea acestui preţ s-a considerat un cost aproximativ al
fiecarui metru patrat de constructie terminată (inclusiv dotari) la 300 EUR,
suprafaţa totală fiind de 1000 m2.
Terenul de sport (tenis si baschet ) are o suprafaţă de 160 m 2.Costul
total estimat pentru realizarea acestui obiectiv reiese din tabelul 3.3 de mai
jos :
Tabelul 3. Defalcare pe componente de lucrari a terenului de sport
Tip Lucrare Cost estimat (EUR)
Fundaţii 5,000
Suprafaţă sintetică de joc 10,000
Instalaţie nocturnă şi gard imprejmuire 5,000
TOTAL 20,000

Pentru estimarea costurilor forajului de adâncime necesar realizării unei

alternative de alimentare cu apă potabilă în cazul întreruperilor furnizării din
reţeaua publică, am început procedura de solicitare oferte din partea
atreprenorilor de asemenea lucrări (necesară oricum în din cauza proiectului
de finanţare nerambursabilă Phare).Astfel în tabelul 3.4 de mai jos avem
costurile defalcate pe componente de lucrări :
Tabelul 4. Defalcare pe componente de lucrari a forajului de apa
Tip Lucrare Cost estimat (EUR)
Foraj propriuzis 3,500
Instalaţie pompare si automatizări 4,000
Racordare la imobil 500
TOTAL 8,000

Lucrările de racordare la apă, electricitate şi gaz metan vor costa doar

2,000 EUR deoarece, după cum am mai precizat toate utilităţile mai puţin
canalizarea se află la marginea parcelei. Pentru a compensa lipsa canalizării se
va amenaja o fosă septică de 56 m3 în gradina pensiunii.Din experienţa altor
pensiuni de aceeasi dimensiune din zonă, această fosă septică va trebui golită
10
cam o dată la 3 luni de zile. Acest serviciu este realizat contra cost de către
serviciul de salubritate al oraşului Zărneşti.Costul de realizare al fosei septice
a fost cuprins în cel de construcţie al pensiunii.
Costul realizării drumului de acces şi al parcării se ridică la 25.000
EUR.Deşi la prima vedere pare cam mult, cu aceşti bani vor trebui amenajate
drumul de acces către pensiune din soseaua naţională ( aproximativ 250 m)
cât şi parcarea de 25 de locuri. Drumul de acces şi parcarea vor avea ca
suprafaţă de contact dale de beton ornamentale în culori diverse.
Costul amenajării spaţiilor verzi ale pensiunii se va ridica la
aproximativ 6,000 EUR.Lucrările vor necesita nivelarea şi etajarea terenului
(acesta fiind puţin în pantă), plantarea florilor, gazonului, plantelor şi
arborilor ornamentali, precum şi realizarea unor zidării din piatră naturală
pentru delimitarea teraselor de nivel.
Costul echipamentului sportiv şi de recreere este de aproximativ 14,000
EUR şi se compune în principal din cele două “snow-mobile” (scutere de
zăpadă) ce urmează a fi cumpărate pentru distracţia turiştilor pe timpul
iernii.Aproximativ 500 EUR vor fi alocaţi cumpărării de mingi de baschet,
tenis, rachete de tenis. 
Surse de finanţare
În cadrul acestui subcapitol se vor prezenta care sunt posibilele surse de
finanţare pentru amenajarea complexului turistic .
„În privinţa surselor de finanţare a investiţiilor, literatura de specialitate
consemnează câteva soluţii consacrate şi anume:
 aportul propriu;
 creditul;
 leasingul;
 acţionariatul şi coproprietatea;
 aportul statului;
 pentru lucrări de mare amploare, de interes internaţional, aportul
organismelor financiare internaţionale.”1)
1)
Minciu, Rodica.-op.cit, pag 195
11
 Dupa cum vom vedea în capitolul ce urmează, pentru amenajarea
acestei pensiuni turistice se propune ca finanţarea să se facă 60% din fonduri
Phare şi 40% din surse proprii.
Obţinerea împrumutului nerambursabil din Fondurile Phare-FNDR, se
va face prin intermediul programului « Coeziune Economică şi Socială »
derulat în prezent în ţara noastră de către Ministerul Dezvoltării şi Prognozei,
ce are rolul de Autoritate Contractantă în cadrul acestui program de finanţare.
Aşa cum am mai precizat, finanţarea nerambursabilă din fonduri Phare va
acoperi 60% din costurile totale ale proiectului, acest procentaj reprezentând
maximum suportat de catre acest program.Ca expresie valorică, în cazul
acestei investiţii, procentul de 60% reprezintă 225.000 EUR, cealaltă parte de
40%, adică 150.000, va trebui acoperită din fonduri proprii. Societatea care se
va ocupa de amenajarea complexului turistic şi care va deveni totodată şi
proprietarul acesteia, va trebui să fie puternică din punct de vedere financiar,
să poată acoperi diferenţa de investiţie din fonduri proprii, sau să poată lua
credite din bancă fiind în acest fel recunoscută ca o firmă credibilă şi
solvabilă.

4 Analiza rentabilitatii investitiei

Pentru a decide oportunitatea unei investiţii într-un domeniul turistic,

caracterizat prin rotaţie lentă a capitalului, rigiditate în exploatare,
rentabilitate relativ redusă, este necesară în prealabil construirea unor conturi
previzionale de exploatare şi rentabilitate.
Contul de exploatare previzională este compus din mai mulţi indicatori
agregaţi, care exprimă rezultatele ce se pot obţine şi a căror analiză va permite
justificarea deciziei de a investi. Aceşti indicatori sunt: marja brută, marja
netă, marja de activitate, marja de exploatare şi rezultatul net.
Marja brută este formată din încasările totale obţinute prin exploatarea
unui obiectiv turistic. Mărimea încasărilor obţinute prin exploatarea
obiectivului (pensiunea turistică în cazul acesta) depinde de tarifele şi
12
preţurile practicate şi de utilizarea previzibilă a obiectivului. Preţurile ce se
vor aplica dau posibilitatea aprecierii estimative a încasărilor.
Tarifele şi preţurile pentru cazare, alimentaţie şi agrement se calculează
pornind de la baremurile practicate în obiective similare pentru servicii de
aceeaşi clasă calitativă.
Marja netă se obţine prin scăderea din marja brută a cheltuielilor cu
forţa de muncă. Cheltuielile cu forţa de muncă cuprind: plata salariului,
cotizaţii sociale, prime etc.
Marja de activitate se constituie după scăderea din marja netă a
cheltuielilor de funcţionare a complexului turistic (cheltuieli curente:
întreţinere, reparaţii) şi a cheltuielilor administrative (telefon, corespondenţă,
documentare).
Marja de activitate este importantă deoarece reprezintă primul indiciu
cu privire la rentabilitatea potenţială a întreprinderii de turism.
Marja de exploatare se constituie prin scăderea din marja de activitate a
cheltuielilor cu publicitatea şi a altor cheltuieli de comercializare
(ex :comisioane, onorarii).
Rezultatul net se obţine prin scăderea impozitului pe profit din
beneficiul brut.
Pentru construirea scenariilor de evoluţie în următorii patru ani (durata
minimă de viaţă a principalelor dotări) s-au avut în vedere următoarele
ipoteze generale:
 exprimarea tuturor valorilor previzionate, corespunzătoare preţurilor
şi tarifelor din luna mai 2019 de la unităţile similare , în acest fel evoluţiile
exprimând o tendinţă reală raportată la o monedă constantă.
 s-au estimat date referitoare la structura turiştilor, structura costurilor,
rata de rentabilitate a activităţii pe baza proporţiilor normale realizate şi
realizabile în domeniul turismului.
 veniturile din cazare au fost estimate pe baza analizei previzionale a
principalilor indicatori specifici pentru circulaţia turistică, gradul de ocupare
şi tariful mediu estimat, care vor fi prezentaţi ulterior.
13
  baza de calcul pentru estimarea costurilor totale a constat în analiza
previzională a fluxurilor realizate într-o exploatare normală şi analiza
consumurilor materiale, ore de muncă, utilităţi pentru principalele servicii.
 realizarea echilibrului financiar prin trezoreria netă pozitivă,
respectiv construirea unui fond de rulment din resurse permanente, fonduri
proprii, la nivelul necesarului mediu estimat
 cota de impozitare a profitului este de 25%.
Pentru a previziona cifra de afaceri totală s-a plecat de la calculul
veniturilor ce vor fi obţinute din activitatea de cazare şi la estimarea ponderii
veniturilor aferente fiecărei activităţi în veniturile totale.
Cifra de afaceri din cazare pentru fiecare an se va calcula pe baza
formulei:
CAcazare = T x N x Gpx 365 unde,
T = tariful pe loc cazare, previzionat pentru fiecare an:
N = numărul locurilor disponibile;
Gp = gradul de ocupare previzionat pentru fiecare an;
Durata de funcţionare a hotelului este permanentă, de aceea în formula
de mai sus s-a înmulţit cu 365 zile.
Pentru a putea calcula cifra de afaceri din cazare trebuie să previzionăm
tariful şi gradul de ocupare pentru fiecare an, ceea ce se va realiza în tabelul
de mai jos.
În tabelul 4.5 se vor prezenta indicatorii gradului de ocupare, număr
turişti şi număr zile turişti, estimaţi pentru perioada 2019 – 2022.
Tabelul 5 Gradul de ocupare, Număr turişti şi Număr zile turişti
estimaţi pentru hotel în perioada 2019 –2022
Ani
2019 2020 2021 2022
Indicatori
Grad de ocupare (Gr) % 58 62 69 74
Număr turişti (NT) 6351 6789 7555 8103
Număr zile-turişti (NTZ) 22228 23761 26442 28360

În estimarea indicatorilor de mai sus s-a ţinut seama şi de faptul că

pensiunea are 30 de locuri, că funcţionează permanent şi că durata medie a
14
sejurului va fi în jur de 3,5 zile având în vedere că mulţi turişti vor veni aici
mai ales în week-end şi în tranzit, mai puţini fiind aceia care vor sta câte o
săptămână sau mai mult.
Se estimează un număr al zilelor-turist în creştere în fiecare an, de la
22.228 în 2019 la 28.360 în 2022, de asemenea o creştere a numărului de
turişti de la 6351 în 2019 la 8103 în 2022 şi a gradului de ocupare a locurilor
de la 58% in 2019 la 74% în 2022.
În următorul tabel este prezentat tariful la cazare estimat pe o perioadă
de 4 ani, între 2019 şi 2022.
Tabelul 6 : Tarifele de cazare în perioada 2019 – 2022
Tarife în EUR/camera/noapte
Ani
2019 2020 2021 2022
Tip cameră
Cameră single 29 29 33 33
Cameră double 35 35 39 39
Apartament 55 55 60 60

In primii doi ani se vor păstra tarifele valabile la deschiderea

pensiunii, iar începând cu anul al treilea, după formarea unei clientele şi a
unui renume tarifele vor creşte cu câte 4 EUR/noapte în cazul camerelor
single şi duble şi cu 5 EUR/noapte în cazul celor două apartamente.Tarifele
de cazare stabilite vor conţine şi micul-dejun în regim de bufet suedez..
Preţul mediu al unei mese principale (prânz sau cină) este calculat la 8
EUR/persoană.Vor exista mai multe variante de meniu, fiecare dintre ele
cuprinzând felurile 1 şi 2, desertul şi o apă minerala sau plată.
Tariful pentru închirierea terenului de tenis va fi de 6 EUR/ora fără
antrenor şi 12 EUR/oră cu antrenor.Echipamentul de joc (rachetă + mingi) va
fi furnizat contra a 2 EUR/persoană/oră.Tariful de închiriere a unui snow-
mobil va fi de 25 EUR/oră.
Sala de conferinte a pensiunii va putea fi închiriată contra a 50 EUR/zi.
Sauna va putea fi folosită pentru 6 EUR/persoană/oră,capacitatea
acesteia fiind de 5 persoane, în timp ce o sedinţă de masaj va costa 8

15
EUR/persoană. Accesul la sala de fitness şi la piscină este gratuit pentru
clienţii pensiunii.
Având în vedere faptul că pensiunea are mai multe tipuri de camere
(single, duble, apartamente) fiecare dintre acestea având un alt tarif de cazare,
pentru calcularea cifrei de afaceri aferente acestei categorii de venituri va
trebui să calculăm un preţ mediu al tarifului de cazare, în condiţiile în care
gradul de ocupare previzionat se păstrează pentru toate tipurile de
camere.Astfel formula de calcul pentru determinarea tarifului mediu de
cazare, este media armonică, cu următoarea expresie :
Nr.DBL  Tarif  Nr.SGL  Tarif  Nr. APT  Tarif
Tm 
Total camere

unde: Tm-tarif mediu cazare

În urma efectuării calculului a rezultat un tarif mediu de 34,5
EUR/camera/noapte valabil pentru primii doi ani de funcţionare şi un tarif
mediu de 38,5 EUR/cameră/noapte valabil pentru anii 2021 şi 2022.
Pentru calcularea cifrei de afaceri aferente serviciilor de alimentaţie (în
cazul nostru al veniturilor obţinute din servirea prânului şi al cinei) am
considerat că 27 % din clienţii pensiunii vor servi aceste mese în restaurantul
pensiunii, din cauza existenţei altor unităţi de alimentaţie publică în zonă
(vezi Bran, Moeciu, Poiana Braşov, Braşov), accesul la acestea fiind comod şi
rapid, mai ales în condiţiile în care majoritatea clienţilor pensiunii vor călători
cu autoturismul personal.
Pentru calcularea nivelului mediu al veniturilor ce pot fi obţinute din
valorificarea serviciilor suplimentare oferite de către pensiune, va trebui mai
întâi să facem separarea acestora în funcţie de anotimp, deoarece, spre
exemplu terenul de tenis nu va putea fi folosit în lunile de iarnă şi toamnă
târzie, în timp ce snow-mobilurile vor putea fi folosite cel mult patru luni pe
an, cât avem un strat de zăpadă destul de gros.
De asemenea o alta sursă de venituri va fi constituită din organizarea de
excursii opţionale cu vizitarea obiectivelor turistice din împrejurimi şi nu
16
numai (ex: Braşovul vechi, Castelele din Sinaia şi Bran, Cetatea Medievala a
Sighişoarei, plimbări cu trăsura sau sania trase de cai, excursii cu joc de golf
pe terenul „Lac de Verde” din Breaza, transferuri de la / aeroport).
Astfel pentru terenul de tenis, avem un tarif de 4,5 EUR/oră/persoană
(media celor două categorii de tarife-cu şi fără antrenor) la un grad de
solicitare de 30% din partea clienţilor pensiunii şi o durată de folosinţă de 210
zile/an.
În cazul scuterelor de zăpadă estimăm un grad de solicitare din partea
clienţilor de 10%.Acestea vor putea fi utilizate apoximativ 100 zile/an la
tariful de 25 EUR/oră/persoană.
Restul facilităţilor (sauna, masajul,sala de conferinţe, excursiile
opţionale) vor putea fi folosite pe tot parcursul anului. Considerăm că sauna şi
masajul vor fi solicitate de 10% din clienţi la un tarif mediu de 7
EUR/persoană, deoarece nu toţi clienţii care vor face masaj vor face şi saună
şi invers.Sala de conferinţe va fi solicitată la un procentaj de 15% din zilele
unui an, ce se păstrează constant pe parcursul anilor,la tariful menţionat în
paragraful anterior.
Nivelul estimat al veniturilor din activităţile de agrement, pentru fiecare
din cei patru ani va fi prezentat în tabelul ce urmează :
Tabelul 7 Nivelul veniturilor din agrement pe categorii de activitaţi (în EURO)
Activitate 2019 2020 2021 2022
Teren sport 4932 5273 5868 6293
Snow-mobil 4536 4650 5174 5550
Sauna+masaj 4445 4752 5288 5672
Sală conferinţe 2737 2737 2737 2737
Excursii 2300 2500 2700 2900
opţionale
Total 18.950 19.912 21.767 23.152
Rezultatele care se estimează că se vor obţine în urma serviciilor de
cazare, alimentaţie şi agrement sunt prezentate în tabelul următor:

Tabelul 8 Estimarea veniturilor totale ale complexului turistic în

perioada 2019 – 2022
2019 2020 2021 2022
17
 Unde: VA-valori absolute
VR-valori relative
Din datele prezentate în tabelul 3.8 reiese că veniturile din activitatea
de cazare reprezintă cea mai mare pondere în veniturile totale , ele continuând
să crească de la un an la altul în perioada 2019 – 2022.
După ce au fost estimate veniturile în cazul pensiunii turistice, în cele
ce urmează se va face o estimare a cheltuielilor aferente activităţii pensiunii în
perioada 2005 – 2008.
Pentru activitatea de cazare, cheltuielile au fost estimate pe baza
practicilor interne, aplicabile în industria hotelieră, în cazul nivelului de
clasificare de 5 margarete.
Cheltuielile directe în activitatea de cazare includ:
 salarii şi alte elemente similare (C.A.S., cont pentru constituirea
fondului de şomaj, pregătirea personalului, etc.), estimate pe baza numărului
şi structurii de personal şi a salariilor anuale;
 materiale consumabile, consumuri de utilităţi, uzura obiectelor din
inventar, abonament radio-tv, uniformă personal, comisioane;
Cheltuielile directe în activitatea de alimentaţie includ:
 salarii şi alte elemente similare (C.A.S., pregătirea personalului etc.)
estimate pe baza numărului şi structurii de personal şi salariilor anuale;
 Materiale consumabile, consumuri de utilităţi, uzura obiectelor de
inventar, înlocuirea obiectelor de inventar, uniformă personal;
 Costul mărfurilor;
Cheltuieli directe aferente serviciilor de agrement includ:
 salarii şi alte elemente similare;
 echipament pentru desfăşurarea agrementului;
 materiale consumabile, obiecte de inventar, etc.;
Cheltuielile indirecte includ:
 administraţia generală

18
  utilităţi, întreţinere şi reparaţii
 amortismente
 cheltuielile cu impozitele, taxe, asigurări
 cheltuieli cu publicitatea.
Toate aceste cheltuieli se vor estima per total, la nivelul pensiunii
turistice, pe grupe de cheltuieli care vor fi folosite în contul de exploatare
previzională.
Pentru a putea prezenta contul de exploatare previzională, trebuiesc
specificate mai întâi cheltuielile cu forţa de muncă, cheltuielile cu întreţinerea
complexului turistic, cheltuieli cu publicitatea şi cheltuieli de amortizare a
investiţiei, în perioada 2019 – 2022.
Pentru a putea determina cheltuielile cu forţa de muncă, vom avea în
vedere următoarele variabile :
-Numărul total de angajaţi : 9. Structura angajaţilor se prezintă in felul
următor : 1 administrator pensiune, 1 bucătar, 1 barman-ospătar, 1 ajutor
ospătar, 1 cameristă, 1 femeie de servici, 1 antrenor tenis, 1 angajat pentru
lucrari de administraţie, 1 agent de turism-rezervări.
-Salariul mediu lunar brut : 85 EUR/persoană.Pe lângă costurile cu
salariul brut al fiecărui angajat, firma va mai trebui să suporte aproximativ 40
% cheltuieli asimilate salariilor.

Tabelul 9 Estimarea cheltuielilor folosite în contul de exploatare

previzională, în perioada 2019 – 2022.
Ani
2019 2020 2021 2022
Tipuri de cheltuieli

Cheltuieli cu forţa de muncă 12.852 12.852 12.852 12.852

Cheltuieli cu întreţinerea, administrative
54.000 56.000 70.000 74.000
şi cheltuieli mărfurile
Cheltuieli cu publicitatea
1.300 1.500 1.700 2.000

19
 Cheltuieli de amortizare a investiţiei (7%
10.915 11.224 13.988 14.989
din CA)
Având în vedere că s-au stabilit şi aceste cheltuieli se poate contura
contul de exploatare previzională în care se vor cuprinde cum s-a mai
specificat: marja brută (încasările totale obţinute din exploatarea
obiectivului turistic); marja netă (marja brută minus cheltuielile cu forţa de
muncă); marja de activitate (marja netă minus cheltuieli de funcţionare şi
administrative); marja de exploatare (marja de activitate minus cheltuieli cu
publicitatea) şi rezultatul net (profit brut minus impozit pe profit).
În tabelul 4.10 se va prezenta contul de exploatare previzională pentru
perioada 2019 – 2022.
Tabelul 10. Contul de exploatare previzională a complexului turistic
în perioada 2019 – 2022
NR INDICATORI (EURO) 2019 2020 2021 2022
1. Marja brută (CA) 155.940 160.350 199.837 214.138
Cheltuieli cu forţa de muncă (salarii,
2. 12.852 12.852 12.852 12.852
asigurări sociale etc.)
Marja netă (MN)
3. 143.088 147.498 186.985 201.286
MN = (1) - (2)
Cheltuieli administrative, de întreţinere,
4. 54.000 56.000 70.000 74.000
cheltuieli cu mărfurile (35% din CA)
Marja de activitate(MA)
5. 89.088 91.498 116.985 127.286
MA = (3) - (4)
6. Cheltuieli cu publicitatea 1.300 1.500 1.700 2.000
Marja de exploatare (ME)
7. 87.788 90.448 115.285 125.286
ME = (5) – (6)
8. Cheltuieli de amortizare a investiţiei 10.915 11.224 13.988 14.989
Profit brut (b)
9. 76.873 79.224 101.297 110.297
Pb = (7) – (8)
10. Impozit pe profit (25%) 19.218 19.806 25.324 27.574
Profit net (Pn)
11. 57.355 59.418 75.972 82.722
Pn = (9) – (10)

Din datele prezentate în tabelul de mai sus, după ce au fost calculaţi

indicatorii agregaţi ai contului de exploatare previzională, se poate observa că
în fiecare an din cei previzionaţi (2019, 2020, 2021, 2022), se va obţine un
profit net care este în creştere. Aceasta demonstrează faptul că noul complex
turistic va fi rentabil şi că investiţia se va putea recupera în timp fără teama că
ar putea exista pierderi.
Termenul (durata) de recuperare (Tr) a investiţiei exprimă timpul în
care sunt reconstituite pe seama profitului obţinut din funcţionare, fondurile

20
avansate şi consumate se determină ca raport între valoarea investiţiei (I) şi

I
profitul anual (Pa): Tr 
Pa

In cazul de faţă se va lua în calcul profitul anual mediu estimat pentru

primii 4 ani de funcţionare şi se va obţine:
I 375.000
Tr    5 .5
Pa 68.866

După cum observăm, banii investiţi în această pensiune vor fi

recuperaţi în 5 ani şi jumătate .
Analiza rentabilităţii previzionate
În cadrul acestui subcapitol se va face o analiză a rentabilităţii
previzionate având în vedere o serie de indicatori care vor fi prezentaţi pe larg
ulterior.
Rentabilitatea previzionată (care este de fapt esenţa unui studiu de
fezabilitate) este unul din criteriile importante ce stau la baza fundamentării
deciziei privind realizarea investiţiei. Cu ajutorul acesteia se poate indica
oportunitatea punerii în practică a proiectului de amenajare.
Aşa cum s-a specificat, se vor calcula o serie de indicatori care se vor
estima pe o perioadă de 4 ani (2019 – 2022).În evaluarea eficienţei, mai
expresivi decât indicatorii absoluţi sunt cei relativi precum rata profitului
şi/sau rata rentabilităţii.
Rata profitului reprezintă mărimea relativă a profitului (calculată
procentual) în raport cu un termen de referinţă ce reflectă efortul depus pentru
obţinerea acestuia. În funcţie de modul de exprimare a efortului, în practica
economică se delimitează mai multe forme şi modalităţi de calcul pentru rata
profitului (rata economică a profitului, rata comercială a profitului, rata
financiară a profitului).
În ceea ce urmează, pentru situaţia prezentată, se va estima Rata
comercială a profitului (Rcp) calculată ca raport procentual între masa
profitului net (P) şi totalul încasărilor (veniturilor), respectiv cifra de afaceri
(CA).

21
  P 
Rcp     100
 CA 

Tabelul 11 Estimarea ratei comerciale a profitului în perioada 2019 –

2022
Ani
2019 2020 2021 2022
Indicatori
Profitul net (Euro) 57.355 59.418 75.972 82.722
Cifra de afaceri (Euro) 155.940 160.350 199.837 214.138
Rata comercială a profitului
36,7 37 38 38,6
(%)

Din aceste date prezentate mai sus se observă o tendinţă de creştere a

valorii acestui indicator, de la un an la altul pentru perioada 2019 – 2022.
Valorile acestor rate sunt destul de mari, rezultând faptul că eficienţa care se
va realiza este bună, complexul putând cu uşurinţă să-şi acopere cheltuielile
din surse proprii.
Un alt indicator important care se va previziona este rata de
rentabilitate a investiţiei care se calculează după formula:
P
r     100
I 

r – rata de rentabilitate
P – profitul estimat
I – volumul investiţiei
Investitorii urmăresc obţinerea unei rate a rentabilităţii cât mai ridicată.
Tabelul 12 Estimarea ratei de rentabilitate a investiţiei în perioada
2019 – 2022
Ani
2019 2020 2021 2022
Indicatori
Volumul investiţiei (Euro) 375.000
Profitul estimat (Euro) 57.355 59.418 75.972 82.722
Rata de rentabilitate a investiţiei
15,2 15,8 20,2 22
(%)
Din estimările de mai sus se poate observa o creştere a indicatorului
analizat în perioada 2019 – 2022, ceea ce înseamnă că investiţia este rentabilă,
putându-se astfel realiza obiectivul investitorilor de a obţine o rată de
rentabilitate cât mai ridicată.

22
 Un alt indicator care se poate estima, având în vedere datele
economico-financiare privitoare la complexul turistic este productivitatea
investiţiei (Wi) care se poate calcula după formula:
CA
Wi 
I

Estimările privitoare la acest indicator pentru perioada analizată sunt

prezentate în tabelul 12
Tabelul 12 Estimarea productivităţii investiţiei în perioada 2019 –
2022

Ani 2019 2020 2021 2022

Indicatori
Cifra de afaceri
155.940 160.350 199.837 214.138
(Euro)
Valoarea investiţiei
375.000
(Euro)
Productivitatea
0,41 0,42 0,53 0,57
investiţiei

Pentru perioada 2019 – 2022, valorile estimate ale indicatorului

productivitatea investiţiei sunt pozitive şi în creştere, ceea ce demonstrează
încă o dată faptul că investiţia este rentabilă.
Estimările tuturor indicatorilor de mai sus conduc la concluzia că
realizarea unei investiţii de amenajare a unei pensiuni turistice în zona
Branului se dovedeşte a fi o iniţiativă viabilă şi necesară în contextul
inexistenţei unei unitaţi care sa asigure servicii de calitate superioară şi a
cererii constant ridicate pentru asemenea servicii în acestă zonă, la preţuri ce
nu suportă comparaţie cu unităţile de confort similare din Braşov sau Poiana
Braşov.
Din analiza indicatorilor prezentaţi anterior se poate observa că
proiectul de investiţie este fezabil întrucât:
 nu există riscul neonorării obligaţiilor contractuale
 fluxul financiar se va derula în parametri normali;

23
  rentabilitatea care se va realiza în fiecare din ani previzionaţi este în
creştere (a se vedea ratele de rentabilitate calculate).
Construirea acestei pensiuni s-a dovedit a fi o iniţiativă conformă cu
realitatea, având posibilităţi reale de punere în practică, deoarece acest
teritoriu reprezintă un mediu favorabil amenajării turistice, luând în
considerare cadrul natural – geografic deosebit de prielnic, o climă prielnică
atât pentru practicarea sporturilor de iarnă cât şi a excursiilor.
În urma analizei realizate în cadrul acestui capitol s-a putut constata că
investiţia va fi recuperată în 5,5 ani, deoarece veniturile sunt în creştere în
fiecare an. Investiţia este deci rentabilă, deoarece veniturile sunt mari, se
obţine şi un profit care să justifice realizarea investiţiei.
Din punct de vedere al turistului, construirea pensiunii reprezintă o
nouă destinaţie, un nou produs turistic, o nouă alternativă a vacanţelor
petrecute într-un cadru liniştit şi pitoresc.

CONCLUZII

Amenajarea turistică reprezintă un set de decizii privind conţinutul

viitorului produs turistic al unei zone, în cazul de faţă a noii pensiuni turistice
din Zona Bran-Tohanu Nou
Poziţia geografică a zonei Bran, renumele de care se bucură în rândul
turiştilor români sau străini , oferă condiţii propice pentru construirea unei
pensiuni turistice care să ofere servicii de înaltă clasă pe tot parcursul anului.
Acest amplasament a fost considerat potrivit datorită avantajelor care exită.
Turiştii romani care vin în zona Branului se împart în doua mari
categorii:
 Cei care au ca motivaţie principală dorinţa de odihnă si relaxare,
într-un cadru natural deosebit, departe de stresul şi agitaţia marilor oraşe.
24
  Cei care vin pentru o zi (în special grupurile) să viziteze atracţia
principală a localităţii – Castelul Bran.
O alta categorie de clienţi ai pensiunilor din zonă, sunt amatorii de schi.
Datorita atât proximităţii zonei Bran de staţiunile de schi Poiana Braşov si
Predeal cât şi datorită construcţiei recente a unei pârtii de schi în zonă, mulţi
turişti aleg pe timpul iernii să se cazeze pe timpul vacanţelor în Bran, datorită
costurilor mult mai reduse faţă de cele două staţiuni amintite mai sus.
Majoritatea covârşitoare a turiştilor străini care vizitează zona sunt
atraşi de Castelul Bran şi de Legenda Contelui Dracula, asociată acestuia
(vezi Cap.3).În luna octombrie a fiecărui an, Branul primeşte cifre însemnate
de turişti (in special americani) care vin aici pentru a adăuga o nota specială
unei sărbători tradiţionale “Halloween-ul”
Analiza gradului de echipare turistică a zonei Bran a pus în evidenţă
faptul că oferta existentă pe segmentul de confort pe care se va situa
pensiunea nu este suficient de diversificată ,existând doar 4 pensiuni ce au
primit clasificarea de 5 margarete, neoferind nici una dintre acestea toate
facilităţile proiectate pentru pensiunea ce urmează a fi construită.
În scopul de a demonstra încă odată ce reprezintă Zona Branului ca
destinaţie turistică voi prezenta o serie de puncte tari, puncte slabe,
oportunităţi şi riscuri, subliniind faptul că într-o zonă turistică cu potenţial
deosebit trebuie să existe şi echipamente turistice de calitate, care să vină în
întâmpinarea turiştilor cu pretenţii mai ridicate.
Punctele tari pe care le posedă zona constau în frumuseţea peisajului
atât în perioada de iarnă, cât şi în perioada de vară, posibilitatea practicării
drumeţiilor montane şi a cunoaşterii obiceiurilor populare tradiţionale. Un alt
punct forte îl constituie accesul facil în zonă, precum şi faptul că Branul se
află foarte aproape de cea mai cunoscută salbă de staţiuni montane din
România: Sinaia – Predeal - Poiana Braşov ; promovarea puternică a zonei
Dintre punctele slabe putem aminti: în multe pensiuni condiţiile de
cazare sunt oarecum modeste ; lipsa unei reţele de canalizare centralizate,

25
aglomeraţia de pe drumul principal din localitate, acesta fiind şoseaua
naţionala ce leagă Braşovul de Piteşti.
Oportunităţi: cerere constant ridicată pentru cazare în această zonă.
Creşterea numărului de locuri de cazare;
Riscurile ce pot apărea se referă tendinţa de aglomerare a zonei şi
binenţeles ca fenomen asociat apariţia unor semne de poluare şi degradare a
mediului înconjurător. Degradarea stilului arhitectonic al zonei
Aşa cum vom vedea amenajarea propusă duce şi la creşterea numărului de
locuri de muncă din zonă. În mod direct pensiunea va angaja 9 persoane, iar
în mod indirect, prin activitatea sa pensiunea va atrage în circuitul
aproximativ 20 gospodării, fie prin implicarea acestora în fenomenul turistic
(proprietari de cai, trăsuri şi sănii, dansatori populari, maeştrii de călărie şi
vânătoare) fie prin furnizarea de alimente tradiţionale (produse din lapte,
fructe de pădure), produse meşteşugăreşti.
În urma estimării valorii totale a investiţiei de 375,000 EUR, s-a ajuns
la concluzia că aceasta va fi recuperată în 5,5 ani având la bază şi profitul
anual mediu estimat pentru primii patru ani de funcţionare.
În ceea ce priveşte finanţarea aceasta se va face 60% din fondul Phare
şi 40% din surse proprii (având în vedere că firma care se va ocupa de
amenajarea complexului şi care îl va avea în proprietate este puternică din
punct de vedere financiar). Investiţia este rentabilă deoarece veniturile
estimate pentru perioada 20018 – 2021 sunt în creştere iar conform contului
de exploatare previzională şi profitul net este în continuă creştere.
Analiza rentabilităţii previzionate pentru perioada 2018 – 2021 s-a
realizat prin prisma unor indicatori precum: rata comercială a profitului, rata
de rentabilitate a investiţiei şi productivitatea investiţiei. Ca o concluzie de
ansamblu după calculul acestor indicatori s-ar putea spune că eficienţa care se
va realiza este bună, că investiţia este rentabilă şi că o astfel de investiţie de
amenajarea unei pensiuni turistice de 5 margarete în Bran se dovedeşte a fi o
iniţiativă viabilă şi necesară în contextul actual al pieţei turistice.

26
 Un aspect foarte important este şi modul în care se va face promovarea
noii unitaţi de primire turistică. Având in vedere categoria dorita de clasificare
(5 margarete) pe care o va obţine, credem, cu uşurinţă datorită atât respectării
în tocmai a criteriilor de clasificare impuse de către Ministerul Turismului cât
şi a numeroaselor facilităţi suplimentare oferite (saună, piscină, etc)
promovarea trebuie făcută cât mai eficient astfel încât sa facă cunoscută
pensiunea clienţilor potenţiali: oameni de afaceri,firme/corporaţii care să
organizeze întâlniri şi sesiuni de „trening” pentru personalul de conducere,
persoane ce doresc să-şi petreacă vacanţa într-un mediu liniştit cu servicii
înalt personalizate, de calitate superioara.
Se vor utiliza următoarele mijloacele disponibile pentru promovarea
turistică:
 pliante,reviste, broşuri ,cataloage ale diverselor organizaţii
turistice (vezi ANTREC);
 pagina de internet (atât proprie cât şi prin încheierea de contracte
de parteneriat cu pagini de informaţii şi oferte turistice gen:
www.infoturism.ro; www.eturism.to; www.romaniaturistica.ro;
 CD publicitar cu galerie foto si prezentare in detaliu a tuturor
facilitaţilor;
 Promovarea pensiunii şi ofertei acesteia în rândul corporaţiilor
utilizând e-mail-ul. Baza de date pentru adresele destinatarilor va fi constituită
utilizând Catalogul Kompass România-unul dintre cele mai importante surse
de date privind societăţile comerciale importante din România.
De asemenea oferta şi caracteristicile pensiunii vor fi făcute cunoscute
celor mai importante agenţii de turism din ţara noastră prin ofertare directă.
De asemenea se vor organiza sejururi de studiu (study-tour) pentru agenţii de
turism, cu scopul ca aceştia să cunoască, nu doar din poze, ci pe viu confortul
şi facilităţile pensiunii, fiind astfel mai motivaţi să propună clienţilor
petrecerea unui sejur sau organizarea unei întruniri de afaceri în decorul oferit
de pensiune .

27
 Ca o concluzie finală, se poate aprecia că în zona Branului este
necesară şi oportună amenajarea unei pensiuni turistice rurale de cinci
margarete care să ofere o gama completă de servicii de cea mai înaltă calitate
atât turiştilor de week-end care doresc să se refugieze de zgomotul şi poluarea
marilor oraşe cât şi celor care doresc să-şi petreacă vacanţa, fie ea de iarnă sau
de vară, într-un mod cât mai plăcut cu putinţă.

Bibliografie

1. Berbecaru I., Botez M. „Teoria si practica amenajării turistice a

teritoriului”; Ed. Sport Turism, Bucureşti
1977
2. Botez M., Celac M. „Sistemele spaţiului amenajat”; Ed.
Ştiinţifică si Enciclopedica, Bucureşti
1980
3. Dumitrană M.; „Contabilitatea in comerţ si turism”; Ed.
Negruţiu M. Maxim, Bucureşti 1996
4. Drumea C. „Analiza economico-financiara a firmei”;
Ed. Universităţii Transilvania, Braşov
2000
5. Glavan V. „Turismul in România”; Ed. Economica,
Bucureşti 2000
6. Ispas A., Patriche D., „Marketing turistic”; Ed. Infomarket,
7. Bratucu G. Braşov 1999
8. Ionescu Dunareanu I. „ Munţii Piatra Craiului”; Ed. Sport
Turism, Bucureşti 1986
9. Minciu R. „Economia turismului”; Ed. Uranus,
Bucuresti 2000
10.Minciu R. „Amenajarea turistica a teritoriului”; Ed.
Sylvi, Bucuresti 1995
11.Nistoreanu P. „Turismul rural - O afacere mica cu
perspectiva mari”; Ed. Didactica si
Pedagogica, Bucuresti 1999
28
12.Popescu N. „Muntii nostri”; Ed. Sport Turism;
Bucuresti 1986
13.Stanciulescu G. „Tehnica operatiunilor de turism”; Ed. All
Educational, Bucuresti 1998
14.Tigu G. „Turismul montan”; Ed. Uranus, Bucuresti
2001
15.***** http://www.mdp.ro
16.*** „Castelul Bran” – Brosura – Colectia Tezaurul Romaniei, 1997

17.*** „Ghidul solicitantului” – Proiectul de Finantare

Nerambursabila” Coeziunea economica si sociala

29