CUPRINS

Introducere
Capitolul 1. Aspecte teoretice privind realizarea studiilor de fezabilitate
in vederea amenajării unor complexe turistice…………..
1.1. Turismul în zonele rurale. Tendinţe ale evoluţiei sale în
ţara noastră.
1.2. Turismul rural românesc-o nişă de piaţă
Capitolul 2. Analiza zonei in care va fi amenajata pensiunea turistica
2.1. Delimitarea zonei Bran. Localizare si cai de acces
2.2. Prezentarea potenţialului turistic natural şi antropic
2.3. Determinarea gradului de atractivitate a zonei
2.4. Metodologia amenajarii turistice a teritoriului in mediul rural
Capitolul 3. Realizarea studiului de fezabilitate necesar amenajării unei
pensiuni turistice în zona Bran
3.1. Amplasarea si baza tehnico-materiala
3.2. Analiza mediului concurenţial
3.3. Estimarea investiţiei si identificarea surselor de finanţare
3.4. Analiza rentabilităţii investiţiei
Concluzii
Bibliografie

INTRODUCERE
 Turismul rural a cunoscut în ultimul deceniu o evoluţie spectaculoasă, atât
în planul ofertei cât şi al cererii, sub influenţa a numeroşi factori. Considerată
pe bună dreptate „piatra de temelie” a turismului rural românesc, Zona
Branului prin cadrul natural deosebit este gazda turiştilor veniţi aici să
petreacă câteva zile de linişte şi relaxare, departe de agitaţia şi stresul marilor
oraşe.
Lucrarea de faţă reprezintă un studiu privind amplasarea şi amenajarea
unei pensiuni turistice de cinci margarete (nivel maxim de clasificare ce poate
fi obţinut pe pensiunile rurale) în Zona Bran, cu sprijinul unei Finanţări
Nerambursabile Phare, a cărei metodologie de obţinere este tratată pe larg în
capitolul patru al prezentei lucrări.
Necesitatea acestei amenajări a apărut din cauza cererii tot mai mari,
manifestată de către turişti pentru servicii turistice de calitate superioară, în
unităţi de cazare situate în mediul rural.
Lucrarea este structurată pe cinci capitole, prin intermediul cărora se va
încerca demonstrarea oportunităţii construcţiei unei pensiuni turistice de cinci
margarete în această zonă..
Mai întâi sunt prezentate câteva aspecte teoretice privind turismul rural ca
subiect al managementului de proiect şi aspectele teoretice necesare întocmirii
studiilor de fezabilitate necesare fundamentării investiţiilor. Urmează apoi
prezentarea pe larg a zonei ce va găzdui amplasarea proiectului de amenajare,
pentru ca apoi să se treacă la evaluarea necesarului pentru investiţie în
condiţiile obţinerii unui credit nerambursabil pentru parte din investiţiile ce
urmează a fi realizate.
Prezenta investiţie îşi propune umplerea unui gol în oferta turistică, în
scopul satisfacerii cerinţelor şi celor mai pretenţioşi clienţi.

CAPITOLUL 1
 Aspecte teoretice privind realizarea studiilor de fezabilitate în vederea
amenajării unor complexe turistice

1.1 Turismul in zonele rurale. Tendinţe ale evoluţiei sale în ţara

noastră

La început de neînţeles, apoi greu acceptat datorită lipsei sale de

prestigiu, turismul rural s-a impus încet dar consecvent, în special pe pieţele
turistice din ţările dezvoltate economic, ţări puternic industrializate si cu grad
de urbanizare ridicat. Turismul în spaţiul rural este din ce în ce mai apreciat
de oamenii ce trăiesc şi muncesc în condiţii tot mai stresante. Nefiind decretat
drept un produs ce eradichează stresul, turismul rural reprezintă totuşi o
posibilitate de reîntoarcere la natură, la tot ceea ce este pur, nealterat şi curat.
După anii ’60, omenirea a început sa fie tot mai preocupată de
destinaţia vacanţelor sale, turismul devenind una din cele mai importante
activităţi economice din lume.Simultan cu manifestarea primelor tendinţe de
petrecere a vacantelor in mijlocul naturii, din ce in ce mai multi turisti şi-au
manifestat dorinţa de a petrece clipe de relaxare în mediul rural. Prezentarea
sintetică a obiectivelor acestor turişti ar arăta astfel:
 Satisfacerea curiozităţii si dorinţa petrecerii vacantelor in cu totul
alte condiţii de viata si civilizaţie decât cele obişnuite;
 Manifestarea interesului pentru noi destinaţii;
 Fragmentarea timpului alocat vacantelor in 3-4 minivacanţe;
 Turism cultural si de cunoaştere;
 Alegerea ţărilor învecinate ca destinaţii de vacantă;
Urmare a acestor tendinţe, s-au conturat o serie de avantaje pentru
zonele rurale:
 Valorificarea bogatului potenţial turistic rural
 Efectuarea de investiţii in capacitaţi noi de cazare, alimentaţie
publica si agrement
  Decongestionarea zonelor turistice supraaglomerate
 Îmbunătăţirea nivelului de trai pentru zonele utilizate ca bază
materială a turismului
 Stabilirea populaţiei rurale prin ocuparea în sfera serviciilor turistice
 Înviorarea tradiţiilor populare, dorinţa de perpetuare a unor
meşteşuguri tradiţionale
În Romania, turismul rural se practică din totdeauna, dar spontan,
sporadic, întâmplător şi mai ales neorganizat.Primele încercări de turism
organizat s-au realizat în anii 1967-1968, pentru grupuri de turişti aflaţi pe
litoralul românesc al Mării Negre. Se pare că a fost un început promiţător,
deoarece în anul 1972 Ministerul Turismului procedeaza la identificarea şi
selectarea unor localităţi rurale reprezentative pentru satele româneşti, ce
urmau a fi lansate în turism1.În urma acestor studii s-a stabilit că pot fi
introduse în turismul intern şi internaţional circa 118 localităţi rurale. Însa în
anul imediat următor, s-a interzis cazarea turiştilor străini în locuinţe
particulare, satele turistice devenind nefuncţionale pentru turismul
internaţional. Dat fiind faptul că o serie de localităţi au fost incluse în
programele cu caracter cultural şi folcloric ale Oficiul Naţional de Turism
“Carpaţi “ Bucureşti şi contractate pe pieţele externe, se realizează o derogare
pentru un număr de 5 localităţi rurale.
Scurta perioadă de oficializare a turismului rural nu a făcut posibilă
organizarea activităţii de turism şi nici amenajarea corespunzătoare a satelor
turistice.
Deşi după 1989, interesul pentru acest tip de turism a renăscut,
patrimoniul turistic rural este insuficient valorificat, produsul turistic fiind în
curs de cristalizare. Marea parte a ofertei turistice rurale este reprezentată de
gospodării ce oferă prestaţii turistice primare. Astfel sfera activităţilor

1
Ordinul Ministerului Turismului Nr.297/1972
turistice prestate în mediul rural românesc trebuie lărgită de la simpla oferire
de cazare la:
 Etalarea produselor gastronomice populare
 Agrement şi animaţie specifică zonelor săteşti
 Transport cu mijloace tradiţionale
 Pelerinaje către locaşuri de cult consacrate
 Vizitarea atelierelor meşteşugăreşti
Toate cele prezentate pot şi este necesar să constituie componentele
produsului turistic rural românesc, cunoscut fiind faptul că produsul turistic în
general reprezintă “un amalgam de elemente tangibile şi intangibile,
concentrate într-o activitate specifică şi cu o destinaţie specifică”2.
Pentru turism calitatea produsului este deosebit de importantă, cunoscut
fiind faptul că introducerea în circuitul turistic a unor structuri care prestează
servicii de proastă calitate poate compromite pe termen lung un produs sau o
destinaţie. Practica demonstrează că o dată un produs turistic compromis,
refacerea acestuia implică eforturi materiale şi umane mari pentru o perioadă
mai lungă de timp. Un turism rural de calitate presupune servicii şi prestaţii
de calitate. Se subînţelege că turismul rural trebuie să dispună de căi de acces
şi mijloace de comunicaţie moderne, o dotare sanitară modernă, de condiţii de
confort atât pentru cazare cât şi pentru alimentaţia publică.
Analiza internă a satului - produs turistic.
Dacă până în momentul de faţă am încercat să creionăm o imagine de
ansamblu pentru turismul rural românesc, putem considera începând din
momentul de faţă că ne aflăm în faţa unei activităţi tip “management de
proiect”, care ne va impune, pentru a ne înşela cât mai puţin, să gândim mai
mult sau în termeni economici să lucrăm eficient şi profitabil.

1.2. Turismul rural românesc-o nişă de piaţă

2
Puiu Nistoreanu-Turismul Rural-O afacere mica cu perspective mari , Bucuresti 1999
 România este o ţară frumoasă, ce poate oferi vizitatorilor o mare
varietate de produse turistice , dar care are de învins în viitorul apropriat o
serie de obstacole.
În cadrul analizei SWOT am depistat o serie de puncte unde este
necesar a acţiona în vederea îmbunătăţirii cadrului general sau a produselor în
sine pentru realizarea dezideratului final, satisfacerea necesităţilor clienţilor.
În prezent, durerosul adevăr este că pentru vizitatorii străini, România
nu prezintă prea mult interes . Turistul străin plăteşte pentru majoritatea
serviciilor turistice o rată comparabilă cu preţurile vestice, primind în schimb
un produs de o calitate mai scazută (comparativ cu standardele europene).În
mod logic se naşte următoarea întrebare: De ce ar vizita România în timp ce la
aproape aceeaşi bani ar putea vizita Franţa, Germania sau Italia, primind în
schimbul banilor săi un produs de calitate superioară? Pentru a putea formula
un răspuns, ne propunem o succinta argumentare.
Studiind produsul turistic al mediului rural concertat cu factorii
determinanţi ai deciziei de cumpărare în condiţiile pieţei turistice şi
coroborând cu punctele tari respectiv slabe constatăm că minimalizând
slăbiciunile şi maximizând punctele forte vom crea o nişă de piaţă profitabilă.
Scopul este identificarea caracteristicilor care fac România să fie diferită. Ce
are ţara noastră de oferit şi nu intră în competiţie directa cu alte destinaţii
turistice?Cât de puternice sunt aceste pieţe potenţiale?
Dacă vom încerca o diagnosticare sumară a motivatiei în alegerea
destinaţiei de vacanţă vom constata că un turist alege:
 Franţa pentru plajă sau pentru a vizita Parisul
 Austria pentru schi
 Germania pentru drumeţii
 Grecia pentru istorie
 Spania pentru insule
Ţara noastră oferă o mare varietate turistică, dar turistul nu poate să o
parcurgă în întregime într-o vacanta, ca în cazul Belgiei, Olandei sau
Luxemburgului. În mod logic descoperim că trebuie puse în valoare acele
produse turistice care nu pot fi văzute şi obţinute în alte ţări. Nişa de piaţă
poate fi realizată din multitudinea de alternative de una din următoarele
variante:
 Produsul în sine: satul românesc, festivaluri româneşti, sărbătorile
la români (Paştele, Craciunul), mâncarea românească, mănăstirile pictate,
mitul lui Dracula, cetăţile ţaraneşti, Delta Dunării, etc.
 Preţul: existenţa unui raport calitate preţ corect trebuie înţeles de
către toată lumea
 Accesul convenabil: se ştie că localizarea este un avantaj în orice
afacere, iar în turism este unul major
Odată cu descoperirea nişei munca nu s-a încheiat. Urmează găsirea
pieţelor, a segmentelor de piaţă interesate şi motivarea lor. Nu este suficient
să oferi un produs turistic, trebuie să oferi motivul cumpărării şi mai ales să
faci cunoscută oferta ta pe pieţele potenţiale.

CAPITOLUL 2

Analiza zonei în care va fi amenajată pensiunea turistică

 Configuraţia variată a teritoriului şi istoria multimilenară a poporului
român conferă ţarii noastre un potenţial turistic de o mare complexitate şi
valoare turistică, recunoscute pe plan mondial.
Poziţia geografică îi conferă României trei componente naturale
definitorii în structura peisagistică şi a teritoriului, care conturează parţial şi
potenţialul turistic al ţării: Munţii Carpaţi, Fluviul Dunărea şi Marea Neagra
cu fâşia de litoral.
Funcţia de tranzit turistic este dată de aşezarea sa, România asigurând
legătura între ţările Europei Centrale, Nordice şi Estice cu cele din sudul
continentului şi din Orientul Apropriat şi Mijlociu.
Cu toată diversitatea reliefului şi a structurii sale geologice, teritoriul
României este unitar constituit, printr-o îmbinare armonioasă, proporţională şi
simetrică a marilor trepte de relief, care se circumscriu ca un vast amfiteatru
în jurul Podişului Transilvaniei. Acestor mari unităţi de relief le corespund
diferite tipuri de roci, nuanţe de climă şi specii floristice şi faunistice, râuri şi
oglinzi de ape, care dau o mare varietate peisagistică şi reprezintă, totodată,
importante resurse care stimulează şi polarizează diferite activităţi turistice.
Cadrul natural al României, ca o combinare a acestor elemente fizico-
geografice este o componentă de bază şi relativ constantă a ofertei turistice,
care determină sau influenţează direcţiile, mărimea şi structura activităţii de
turism pe ansamblul ţării sau la nivel regional şi local.3

3.1 Delimitarea zonei Bran. Localizare şi căi de acces.

Branul este poarta naturală situată la graniţa dintre Transilvania şi

Muntenia, ce se deschide în capătul nordic al culoarului Rucăr - Bran, străjuit
la stânga şi la dreapta de Munţii Bucegi respectiv Munţii Piatra Craiului.
Zona Branului se învecinează cu Ţara Bârsei în nord şi nord-est, la sud şi sud-

3
Vasile Glăvan - Turismul în România, Ed.Economică- Bucureşti-2000
est cu Dâmboviţa şi Valea Prahovei. Din punct de vedere al cadrului natural,
zona se prezintă ca o depresiune înaltă între 800 – 1.000 m cu orientare NE-
SV ce este delimitată de valea râului Bârsa, Munţii Piatra Craiului (cu vârfuri
de peste 2.000 m ).
Localitatea Bran se află în
partea de SV a judeţului Braşov,
la intrarea în culoarul Rucăr-
Bran şi are altitudini cuprinse
între 700-900 m. Branul se află
la o distanţă de 27 km de Braşov
pe DN 73; 109 km de Piteşti; 57
km de Câmpulung; 179 km de
Bucureşti pe drumul european
E60. Accesul pe cale ferată se Fig 3.1 Locatia Branului. Caile de acces rutier
face folosind reţeaua Bucureşti-
Braşov (166 km) şi Braşov-
Zărneşti (cca. 30 km).
Accesul pe calea aerului (îndeosebi pentru turiştii străini) se poate face
pe Aeroporturile Internaţionale Bucureşti-Otopeni şi Sibiu (situat la 175 km
de Bran), urmând ca de aici să se aleagă între celelalte două modalităţi de
transport, rutier şi feroviar, deja amintite.

3.2. Prezentarea potenţialului turistic natural şi antropic

Potenţialul turistic natural şi antropic, este format din ansamblul

atracţiilor turistice care pot motiva vizitarea acestora, reprezentând elementul
fundamental în crearea produselor turistice, respectiv a ofertei turistice.
Practic, oferta turistică a unei ţări (zone, staţiuni) cuprinde totalitatea
elementelor care pot fi puse în valoare la un moment dat pentru stimularea
cererii turistice.
 Prin analogie cu clasificarea resurselor turistice, oferta turistică se
împarte în primară, care cuprinde totalitatea valorilor (resurselor) naturale şi
secundară , ce include ansamblul resurselor create de mâna omului (valori
istorice, arhitecturale, culturale, folclorice, etc.), în literatura de specialitate
numite şi resurse turistice antropice.
Ansamblul ofertei primare şi secundare constituie oferta turistică
potenţială a unui teritoriu, care va deveni oferta reală (efectivă) numai atunci
când se vor dezvolta condiţiile necesare de primire a turiştilor şi de petrecere
a sejurului lor în ambianţa caracteristică a resurselor naturale şi antropice, ca
rezultat al dezvoltării bazei materiale a turismului şi a infrastructurii sale
tehnice.
Oferta turistică naturală nu are valoare intrinsecă: ea se distinge de
oferta turistică secundară (produsă de mâna omului) prin faptul că resursele
naturale nu pot fi reproduse artificial, ele fiind create de natură atât în spaţiu
cât şi în timp.
Oferta turistică naturală şi antropică, constituie deci „materia primă”
pentru industria turismului.
Cererea şi oferta turistică se găsesc în relaţii de cauzalitate, atât oferta
cât şi cererea putându-se situa una faţă de cealaltă pe poziţie de factor
determinant de evoluţie sau pe poziţie de rezultantă a acestei evoluţii.
Oferta turistică se caracterizează printr-un ansamblu de bunuri şi
servicii, a căror materializare este o funcţie a capacitaţilor receptoare.
Deoarece capacităţile de primire limitează oferta turistică în spaţiu, aceasta se
caracterizează printr-o rigiditate relativă în comparaţie cu elasticitatea cererii
turistice.
Oferta turistică are şi anumite limite de ordin temporal, putând avea
caracter permanent sau sezonier, în funcţie de condiţiile minime pe care le
întrunesc resursele naturale pentru a putea fi accepte de turişti într-o anumită
perioadă din an.
 Analiza interdependenţei diferiţilor factori motivaţionali care
stimulează sau frânează circulaţia turistică permite adaptarea mai operativă a
ofertei turistice la nevoile de consum ale populaţiei pentru serviciile turistice.
A. Potenţialul turistic natural al Zonei Bran
Partea de sud a Depresiunii Braşovului este o platformă cu structuri de
conglomerate şi calcar în nord, forme carstice în sud, întinzându-se către
bazine la Dragoslavele, despărţite de pasul Giulava (1290 m). În zonă se
remarcă un contrast între plaiurile prelungi şi văile puternic adâncite de forme
carstice: chei (Valea Rudăriţei, Valea Cheii), sohodoale, lapiezuri (Giuvala,
Fundăţica), ponoare, izbucuri (Rudăriţa, Fundăţica), doline (Fundata), polii
(Obarsia vaii Izvorului), peşteri (peştera Liliecilor), etc4.
Comuna Bran, atestată pentru prima dată în 1367, este specifică satului
montan românesc şi este formată din 5 sate: Poarta, Predeluţ, Sohodol, Şimon,
având centrul comunal în satul omonim.
Această regiune are o climă
temperată de depresiune intramontană cu
veri răcoroase şi ierni reci. Temperatura
medie anuală este de 5°C, iar în zonele ve-
cine se înregistrează valori cuprinse între
4°C (Rucăr), 7°C (Braşov), 8°C (Câmpu- Fig. 3.2 Pensiune in zona
lung). În luna iulie, care este cea mai
călduroasă din an, temperatura ajunge la 25-
27°C, iar în luna ianuarie temperatura
variază între -10 şi -15°C.
Zona Bran este bogată în precipitaţii, numărul mediu al zilelor ploioase
fiind de 120 zile/an. În sezonul rece, numărul mediu de zile cu ninsoare este
de 60 zile/an, iar grosimea stratului de zăpadă este de 40-50 cm (propice pra-
cticării sporturilor de iarnă). Vânturile, predominante în zonă au o viteză de 3-
5 m/s.
4
“Munţii Piatra Craiului”- Ionescu Dunăreanu Ion: Ed. Sport Turism, Bucureşti, 1986
 Din punct de vedere al florei şi faunei perimetrul se află în cadrul
pădurilor de fag ce se amestecă la limita inferioară cu gorunul şi la cea
superioară cu coniferele. Pădurile compacte de molid sau amestec de fag şi
brad apar în Munţii Piatra Craiului, Leaota şi Bucegi, în special la altitudini
de 1400 – 1700 m, iar la altitudini înalte există jnepeni, ienuperi, floră
subalpină şi alpină. Izolat apar porţiuni de larice, tisa, amestecate cu molid,
fag, dar din cauza poluării pajiştile şi fâneţele înlocuiesc acum zona de
pădure. Sunt considerate monumente ale naturii: floarea de colţ, garofiţa
Pietrei Craiului, bulbucii de pădure, sângele voinicului5.
Fauna este reprezentată în special în Munţii Piatra Craiului şi Bucegi de
exemplare ca: lupul, capra neagră, ursul, mistreţul, veveriţa, râsul, vulpea, etc.
Avifauna este reprezentată de: cocoşul de munte, ierunca, acvila de munte,
ciocănitoarea, cinteza, piţigoiul etc. În apele de munte trăiesc păstrăvi,
scobari, clean, boiştean.
Toate aceste elemente pot reprezenta motivaţii pentru practicarea
diferitelor forme de turism: în rezervaţii, speologic, ştiinţific, etc.
B. Potenţialul turistic antropic
Din punct de vedere al cadrului socio-economic, Branul se defineşte
ca fiind un sat agrar, cunoscută fiind tradiţia locuitorilor în creşterea
animalelor.
Ocupaţiile de bază ale locuitorilor din acest perimetru sunt creşterea
animalelor, lucrul la pădure, atât în munţi cât şi prin pendularea între munte
şi câmpie. Predominantă a fost creşterea vitelor în propria gospodărie cu
“văratul” la munte, la stânele aparţinând obştii satului şi iernatul în
gospodărie şi la “hodăi”.
Agricultura se practică pe scară mai redusă datorită terenului slab
productiv şi a climei reci, iar lucrul la pădure a fost şi rămâne ocupaţia de
bază a celor din zonă. Un loc important în economia acestui sat îl ocupă
meşteşugurile şi industriile ţărăneşti legate mai ales de prelucrarea lânii.
5
“Munţii noştri”- N. Popescu:, Ed. Sport Turism, Bucureşti, 1986
Ţesutul este practicat în fiecare gospodărie, iarna, la război, realizându-se
cunoscutele taluri “în vergi” în alternanţă cromatică alb-negru, “săricile” sau
straiele din lână ţurcană cu firul lung, etc. În cadrul meşteşugurilor se mai
remarcă şi prelucrarea lemnului pentru mobilier.
Alt aspect al vieţii satelor din acest spaţiu îl constituie târgurile de ţară
bianuale (la 9 august Târgul Pantelimonului, la 21 noiembrie Târgul
Arhanghelului), unde participă alături de brăneni şi locuitorii din zonele
Muscel, Sibiu, Ţara Oltului, Ţara Bârsei, etc.
Zona Branului deţine o atracţie turistică antropică extrem de cunoscută
atât pe plan naţional cât şi internaţional , şi anume Castelul Bran, cunoscut şi
sub denumirea destul de nefericită şi “improprie” de Castelul lui Dracula.
Cetatea sau castelul (ambii termeni sunt corecţi) Bran se remarcă prin anumite
particularităţi în istoria ţării:
 Este singura cetate, care de-a lungul a şase secole de existentă, a fost
neîntrerupt locuită;
 Se cunoaşte cu precizie anul şi ziua în care s-a început construcţia,
spre deosebire de majoritatea construcţiilor de acest gen;
 Deşi construită iniţial cu scop exclusiv militar, funcţia predominantă
îndeplinită de-a lungul existenţei a fost comercială (punct de vamă) şi de
protecţie a drumului vital de legătură între Transilvania şi Ţara Românească.
Greu accesibil şi uşor de apărat, Branul aproape că nu a avut parte de
evenimente militare, atacarea lui constituind o operaţiune dificilă şi hazardată.
Construirea cetăţii Bran a fost determinată de situaţia politică din
secolul al XIV - lea:
 Întărirea Ţării Româneşti în timpul domniei lui Vladislav Vlaicu
Vodă (1364-1377), proces care a dus la o serie de lupte cu regele Ungariei,
Ludovic I d'Anjou (1342-1382), lupte în urma cărora regele Ungariei pierde
Rucărul.
 În iarna anului 1369 are loc prima incursiune a turcilor în Ţara
Românească, marcând astfel începutul unei lupte seculare cu Imperiul
Otoman. Vlaicu Vodă, cu sprijin din Transilvania, reuşeşte să-i alunge pe
invadatori, trecând chiar Dunărea şi cucerind Vidinul. Era limpede că
asemenea atacuri se vor repeta, dată fiind slaba rezistenţă opusă otomanilor de
către ţaratele bulgare şi despotatele sârbeşti. Transilvania şi Ungaria erau
direct ameninţate în cazul înfrângerii Ţării Româneşti. Calea pătrunderii în
Transilvania, şi de aici spre Ungaria şi centrul Europei trebuia barată.
Despre construirea cetăţii Bran există o ştire precisă, un document ce
datează din 19 noiembrie 1377: o scrisoare privilegială a regelui Ungariei -
Ludovic I d'Anjou - către oraşul Braşov. Regele confirmă oraşului stăpânirea
a 13 sate din Ţara Bârsei, îl scutea de impozitul crăiesc şi îi stabilea taxe
vamale reduse, drept recompensă pentru că orăşenii "de bunăvoie şi nesiliţi de
nimeni" s-au oferit să ridice "cu propriile lor cheltuieli şi osteneli" noua cetate
regală a Branului, dând pentru aceasta meşteşugari, materiale şi bani. În
fruntea cetăţii Branului, după cum arăta scrisoarea, urmau a sta castelanii
numiţi de rege, garnizoana fiind formată din "briganţi şi balistari englezi".
Lucrările au început în vara anului 1378. Pentru întreţinerea cetăţii şi a
garnizoanei, regele a înzestrat Branul cu un domeniu feudal ce a variat în timp
ca întindere şi importanţă economică.
Un document din 1419 arată că regele Sigismund preia cetatea de la
Mihail, fiul şi succesorul lui Mircea cel Bătrân şi o pune sub comanda directă
a comitetului secuilor, subordonat voievodului Transilvaniei. Acest comitet
era însărcinat cu paza hotarelor de sud-est şi numea pe castelanii cetăţilor de
apărare.
Un alt moment deosebit în istoria cetăţii este în timpul când Iancu de
Hunedoara devine voievod al Transilvaniei (1441-1456). Înţ0elegând
importanţa strategică, Iancu a reparat-o şi întărit-o, supraveghind personal
lucrările, şi a sporit efectivul garnizoanei. În 1448 numeşte la comanda cetăţii
pe românul Nicolae de Bizere din Banat. De aici a pornit Iancu de Hunedoara,
în 1442, în ajutorul Ţării Româneşti, obţinând strălucita victorie de la
Ialomiţa.
 De istoria cetăţii se leagă şi domnia
lui Vlad Ţepes (1448, 1456-1462, 1467), ce
a trecut de mai multe ori pe aici. Prima sa
domnie din 1448 este consemnată într-o
scrisoare expediată braşovenilor la 31
octombrie 1448 prin Bran. Pierzând tronul,
ajunge în Transilvania şi este însărcinat de
Iancu de Hunedoara cu apărarea nordului
Transilvaniei şi deci şi a acestei trecători. În
Fig 3.2 Curtea interioara a
a doua domnie a acordat privilegii Castelului Bran

negustorilor braşoveni (saşi), dar a

întreprins expediţii de pedepsire (1459),
deoarece aceştia îl sprijineau pe oponentul
său Vlad Călugărul.
Între anii 1920-1927 Castelul Bran a fost restaurat sub conducerea
arhitectului Curţii Regale, Carol Liman, care îl transformă într-o frumoasă
reşedinţă de vară, înconjurată de parc, cu alei de promenadă, lac, fântâni,
terase de popas, construind şi Casa de Ceai. În anul 1938 Regina Maria lăsa
prin testament Castelul Bran, cu întreg domeniul, fiicei sale Principesa Ileana,
care-l stăpâneşte până în 1948.
După expulzarea din ţară a familiei regale, în anul 1948, Castelul Bran
a intrat în proprietatea statului român, rămânând o perioadă abandonat şi
devastat. Din 1956, parţial amenajat, Castelul a fost deschis ca muzeu de
istorie şi artă feudală. Fiind într-o stare avansată de degradare, în anul 1987
Castelul intră în restaurare, lucrare terminată în linii mari în 1993.
Definitivarea organizării muzeistice se va face după noi criterii, rezultat al
cercetărilor din ultimii ani.
 În 1961, s-a amenajat o secţie etnografică în aer liber: case ţărăneşti,
stâne, instalaţii tehnice populare.
Câteva detalii de construcţie: cel mai vechi turn este cel dinspre latura
nordică cu foişorul de observaţie. Pe latura de vest este turnul cilindric,
devenit în secolul XV pulberărie. În mica curte interioară, meşterii medievali
au săpat o fântână adâncă de 57 de metri. Un labirint de coridoare şi scări
înguste de lemn sau piatră leagă între ele camere spaţioase, chilii, cele cinci
nivele, turnurile, coridorul de apărare, subsolurile şi curtea interioară.
Spre sfârşitul Secolului XIX scriitorul irlandez Bram Stoker publică
thrilerul „Dracula”, apreciat de Oscar Wilde ca fiind „cea mai frumoasă
poveste a tuturor timpurilor”. Asemănările dintre Castelul Bran şi castelul
contelui Dracula din roman i-a determinat pe multi să afirme că locul unde se
petrec aventurile descrise de Stoker este chiar Castelul din Bran, personajul
principal al cărţii fiind nimeni altul decât Domnitorul Ţării Româneşti Vlad
Tepes. Într-adevăr, pe timpul existentei sale, evenimentele l-au purtat de
câteva ori pe Vlad Ţepeş şi prin împrejurimile localităţii Bran, însă niciodată
destul pentru a fi justificată asocierea, dintre personajul lui Stocker –Dracula
şi Vlad Ţepeş, chiar având în vedere şi comportamentul crud, de „justiţiar” al
domnitorului.
Numeroasele filme realizate la Bran, nenumăratele articole scrise aici,
milioanele de turişti dornici să descopere unul dintre cele mai fascinante
mituri ale secolului XX , dar mai ales frumuseţea locurilor şi ospitalitatea
localnicilor, reprezintă o serie de motive importante care determină mulţi
turişti să aleagă Branul ca destinaţie de vacanţă.
Biserica din Bran
A fost construită în 1820 şi pictată în 1836 şi poartă hramul Adormirea
Maicii Domnului. Planul său are un naos cu patru travee, flancat în
extremitatea estică de două abside semicirculare în interior şi poligonale în
exterior. În vest, deasupra unui vestibul, se află turnul clopotniţei. Absida
altarului este, de asemenea, semicirculară în interior şi poligonală în exterior.
Faţadele sunt tencuite şi văruite, iar ferestrele sunt înalte, fără ancadramente.
Cornişa este subliniată de un profil din tencuială. Turnul decorat pe toată
înălţimea cu pilaştri neoclasici conferă o notă originală, construcţia păstrând
structura originală.
Vama veche din Bran
Construcţia datează din secolul al XVIII-lea, aici funcţionând în trecut
vama din trecătoarea Bran – Rucăr. Astăzi este muzeu.
Case memoriale in zona Bran
Sextil Puşcariu (1877-1948) – lingvist, filolog şi istoric, membru al
Academiei Române
Dr. Aurel Stoian (1866-1972) – Preşedintele Consiliului Naţional
Românesc din Bran, semnatar al actului Marii Uniri de la 1 decembrie 1918,
medic, edil şi primar al localităţii Bran.
Dr. Iosif Puşcariu (1889-1965) – Fondator al Spitalului de Ochi din
Braşov
Profesor Doctor Docent Liviu Popovici (1927-1994) – om de ştiinţă şi
neurolog de renume mondial, membru al Academiei de Ştiinţe Medicale.
Profesor Doctor Docent Valeriu Lucian Bologa (1892-1971) - mem-
bru al unui număr de 23 de societăţi şi academii de ştiinţe, legat de Bran prin
origine
Profesor Universitar Dr. Aron Petric (1915-1981) – decan al Facultăţii
de Istorie din Bucureşti, cercetător şi dascăl de excepţie, fiu al Branului.
Muzeul etnografic în aer liber din Bran
Este amenajat în parcul din vecinătatea Castelului Bran. În acest muzeu
au fost aduse şi reconstituite unele din cele mai vechi şi mai tipice construcţii
din zonă. Deschis pentru public în 1961, muzeul număra în 1981, 14
gospodării ţărăneşti şi instalaţii tehnice. Monumentele au fost selecţionate şi
grupate pe baza cercetărilor din 1958-1960.
Portul popular în zona Bran
 Portul popular brănean a evoluat lent, păstrându-şi specificitatea,
unitatea stilistică şi armonia, dar fiind în acelaşi timp influenţat de portul din
Muscel. Portul popular din zona Branului, relevă unele trăsături specifice,
explicabile pe de o parte prin natura ocupaţiilor, iar pe de alta prin asimilarea
şi redarea în forme locale a unor elemente de fond transilvănean. Din piesele
costumului femeiesc se remarcă iile cusute sau alese cu lână sau bumbac în
tonuri de roşu şi negru cu fire aurii şi argintii, fota largă cu pulpane în vărgi,
încreţită în spate, ştergarul de cap din bumbac sau borangic, lăibărica de
catifea neagră.
Costumul bărbătesc este mai redus ca număr de piese. Cămaşa largă din
pânză de in sau bumbac, coarecii şi lăibăricele lucrate din zeghii, pieptare,
cojocele, căciulile şi gluga definesc structura portului păstoresc deosebit de
bine păstrat în toată zona.

2.3. Determinarea gradului de atractivitate al zonei Bran

Deşi nu are titulatura de staţiune turistică, pentru a ne fi mai uşor în

determinarea gradului de atractivitate pentru zona Branului, vom considera
aceasta ca fiind o staţiune turistică „cu acte în regulă” (statut de care din
punctul multora de vedere nu se află departe, mai ales dacă nivelul
investiţiilor în elemente de infrastructură şi echipamente turistice îşi păstrează
ritmul actual şi popularitatea zonei nu va scădea).
Astfel, elementele ce determină atractivitatea din punct de vedere
turistic al unei zone, în mare sunt reprezentate de : configuraţia geografică,
condiţiile meteorologice (climat cald sau rece, umed sau uscat, nivelul şi
frecventa ploilor, luminozitatea soarelui, etc.) patrimoniul cultural şi istoric,
accesibilitatea, infrastructura generală, precum şi la aspecte sociale sau
politice.
Condiţiile naturale au cea mai mare importanţă, asigurând calitatea de
integrare a amplasamentului în cadrul reliefului montan, şi oferind condiţiile
prielnice pentru relaxare şi odihnă, motivaţiile principale ale clientelei
pensiunilor din zonă.
Succesul Zonei Branului este dat de componentele principale ale
produsului turistic, acestea fiind:
 Serviciile de cazare si alimentaţie;
 Serviciile suplimentare;
 Protecţia mediului;
Evaluarea atractivităţii unei staţiuni se poate face utilizând diferite
modele. Unul dintre acestea este propus de I.Berbecaru şi M. Botez şi constă
în următoarele etape.
-Selectarea factorilor de marketing aferenţi staţiunii/zonei (aceştia sunt
constituiţi de toate elementele care constituie un motiv pentru venirea
turistilor)
-Stabilirea importanţei relative a fiecărui factor, prin acordarea de note
(de la 10 pentru cel mai important factor în jos)
- Determinarea nivelului calitativ al fiecărui factor şi cuantificarea
acestuia, astfel: foarte bine –10, bine -8, acceptabil -5, slab –2
-Stabilirea contribuţiei fiecărui factor, prin multiplicarea importanţei
relative a fiecărui factor cu nivelul său calitativ
-Însumarea contribuţiilor tuturor factorilor, obţinând o valoare sub 500
puncte (maximum)
Cu cât valoarea obţinută se va apropria mai mult de 500, cu atât
atractivitatea staţiunii va fi mai mare. Modelul poate fi folosit şi pentru
compararea a două sau mai multe staţiuni.
Un alt model care încearcă să surprindă influenţa fiecărui element al
ofertei este determinarea gradului (indicelui) de atractivitate după formula:

n
I = i q *i c
i=1
unde:
i= 1,2,3,....,n reprezintă numărul componentelor resurselor turistice
 q= ponderea (la unitate a fiecărui element)
C= nivelul calitativ al fiecărui element
Elementele componente ale resurselor turistice, ponderea şi valoarea lor
se stabilesc pentru fiecare zonă în parte, cu ajutorul unor modele şi pe baza
experienţei specialiştilor.
Astfel, pentru identificarea componentelor resurselor turistice se
utilizează frecvent metoda „ arborilor de pertinenţă”, ce permite structurarea
succesivă a ofertei pe factori care definesc atractivitatea.
Apoi se stabileşte de către o echipă de specialişti, ponderea fiecărui
factor, în funcţie de zona de discuţie şi se evaluează fiecare factor pe o scara
de la 1 la 3 (1-nivel calitativ scăzut, 3-nivel calitativ înalt), sau de la 1 la 5.
Valoarea astfel obţinută a indicelui de atractivitate se va situa în
aceleaşi intervale şi va fi apreciată conform scalelor amintite.
Alte modele, mai complexe, încearcă să determine atractivitatea unei
staţiuni pornind de la cercetările sociologice în rândul turiştilor şi au în vedere
atât atractivitatea constatată cât şi pe cea potenţială..
Atractivitatea unei staţiuni este privită şi sub aspectul relaţiilor dintre
acestea şi zonele de origine ale turiştilor, implicând şi legăturile (accesul)
dintre acestea.Modelele gravitaţionale pornesc astfel de la ipoteza existenţei
unei „atracţii” între perechile de „zone emiţătoare” şi „zone receptoare” de
turişti şi a posibilităţii exprimării acestei atracţii printr-o formulă de tip
determinist: fluxul de turişti este deci funcţie directă de atracţia menţionată.
Un asemenea model este cel propus de W.J.Reilly (1931) în domeniul
comercial şi adoptat ulterior pentru turism astfel: fiind date două destinaţii
turistice A şi B şi o localitate emiţătoare X, raportul între cererea pentru
destinaţia A şi cererea pentru destinaţia B este direct proporţional cu raportul
capacităţilor de cazare din staţiunile A şi B şi invers proporţional cu raportul
pătratelor distanţelor între localităţile X şi A respectiv X şi B:
2
CA N D
A B
CB =N *D 2
B A
 Dacă raportul este supraunitar rezulta că destinaţia A este mai atractivă
decât destinaţia B şi invers.
Utilizând acest din urmă model ne propunem să comparăm
atractivitatea Branului cu cea a zonei Şirnea, folosind ca localitate emiţătoare
de turişti oraşul Bucureşti. Deşi în jurul Braşovului sunt multe alte staţiuni
turistice cu care puteam să facem comparaţia, aceasta nu ar fi fost elocventă
deoarece, după cum am mai precizat Branul nu este o staţiune turistică,
recunoscută în acest sens de către organele administrative locale şi naţionale
ci doar o zonă deschisă practicării turismului rural, ca şi zona Şirnea de altfel.
Pentru determinarea capacităţii de cazare am folosit Catalogul National
al Pensiunilor Turistice şi Agroturistice editat de către ANTREC 6 în anul
2002.
Fără a avea pretenţia că numărul pensiunilor prezente în acest catalog
corespunde cu numărul total de pensiuni de pe teren (calitatea de membru
ANTREC fiind atât la latitudinea proprietarului pensiunii cât şi condiţionată
de plata unei cotizaţii anuale) vom lua totuşi în calcul informaţiile furnizate
de acesta , deoarece presupunem că procentul pensiunilor prezente în catalog
se păstrează aproximativ constant pentru fiecare din localităţi, Bran sau Şirnea
.Cu atât mai mult vom calcula un raport, deci o mărime relativa şi nu una
absolută.
Astfel:
NA= 424 locuri -capacitatea de cazare a Branului ( A-destinaţia Bran)
NB= 54 locuri – capacitatea de cazare a Şirnei (B-destinaţia Şirnea)
DA=170 km – distanţa de la Bucureşti la Bran
DB=190 km – distanţa de la Bucureşti la Şirnea
C A N A DB2
   5.63 C A  CB  1
C B N B DA2

CA=0,84 ; CB=0,14

6
ANTREC-Asociaţia Natională a Turismului Rural şi Ecologic
 Raportul fiind supra-unitar, rezultă faptul că pentru turistii din
Bucureşti, Branul este o destinaţie turistica mai atractivă decât Şirnea.
O abordare mai realistă a legăturii dintre atractivitate şi distanţă duce la
următoarea formă de reprezentare7:

Fig. 2.4 Variatia atractivitatii in functie de distanta

Astfel în locul unei varietăţi monoton descrescătoare între cele două

elemente, apar trei zone de atracţie : una în care atracţia creşte odată cu
distanţa, una în care variaţia atractivităţii faţă de distanţă este minimă şi care
include „distanţa optimă” pe care turistul este dispus să o parcurgă şi o zonă
în care atractivitatea scade,atunci când distanţa devine prea mare.
În mod evident, există şi alţi factori ce influenţează atractivitatea unei
staţiuni şi care
n-au putut fi surprinşi de modelele prezentate (ex:factori culturali,
psihologici).Experienţa internaţională în dezvoltarea turismului montan ne
oferă numeroase asemenea exemple.
În ultimul timp se înregistrează ca fiind tot mai pregnantă tendinţa de
împărţire a timpului alocat pentru vacanţe în sejururi scurte şi relativ
dese.Astfel, relaţia atractivitate distanţă poate fi privită şi din prisma duratei
sejurului.Cu cât acesta este mai scurt, cu atât creşterea distanţei influenţează
mai mult, în sens negativ, atractivitatea unei destinaţii.

7
Turismul Montan –Gabriela Tigu ; Editura Uranus-Bucuresti 2001
 3.4. Metodologia amenajării turistice rurale

Implicaţiile dezvoltării unei zone turistice asupra evoluţiei turismului în

general şi asupra economiei unui teritoriu considerat, argumentează
necesitatea abordării acestui proces într-o concepţie globală, integrată
strategiei turistice de ansamblu şi în corelaţie cu dinamica celorlalte ramuri şi
sectoare de activitate.Aceasta presupune o atentă evaluare a tururor
categoriilor de resurse şi definirea direcţiilor şi priorităţilor în creşterea
economică, precum şi a posibilităţilor şi limitelor dezvoltării turistice. În
consecinţă, amenajarea turistică a unei zone-prin obiective şi modalităţi de
desfăşurare se interferează frecvent cu planificarea turistică (uneori şi cu cea
economică), ceea ce a determinat în literatura de specialitate o tratare unitară8.
Amenajarea turistică este, prin conţinutul său un proces complex.Ea
acoperă o arie problematică vastă, cuprinzând, pe de o parte, soluţii de
stimulare a circulaţiei turistice şi de asigurare a integrării turismului în
economia zonei, tehnologii şi etape de elaborare şi de realizare a noilor
proiecte.
Particularităţi în amenajarea turistică rurală
Zonele rurale se înscriu tot mai frecvent în preferinţele de vacanţă ale
turiştilor. Ele prezintă avantajul că îmbină cerinţele unei odihne active şi
condiţiile unui climat favorabil, răspunzând astfel dorinţei de întoarcere la
natură, la viaţa şi ocupaţiile tradiţionale.
Motivaţia călătoriilor turistice în zonele rurale este reprezentată, aşadar,
de cadrul natural nealterat, de tradiţii şi obiceiuri, de activitatile practicate în
aceste areale.Ca atare, procesul de amenajare turistică a spaţiilor rurale
vizează crearea condiţiilor pentru prezenţa turiştilor şi satisfacerea nevoilor

8
Amenajarea turistică a teritoriului – Rodica Minciu, Ed.Sylvi-Bucureşti 1995
lor, pe de o parte, şi pentru desfăşurarea nestingherită, chiar pentru stimularea
activităţilor economice specifice, pe de altă parte.
În acest context, amenajarea turistică a zonelor rurale se subsumează
unui obiectiv de orientare generală al teritoriului şi anume cel al evitării
„deşertificării anumitor regiuni”.Se estimează că recepţia turistică poate
deveni un instrument de valorificare şi de menţinere a vieţii rurale în zonele
mai critice.
Ca urmare, în definirea şi conturarea trăsăturilor amenajării în spaţiile
rurale, marea majoritate a specialistilor se raportează la problemele regiunilor
confruntate cu depopularea, consecinţă a procesului de concentrare industrială
şi agricolă. Sunt avute aici în vedere, efectele benefice globale ale recepţiei
turistice asupra mediului de primire, contribuţia turismului şi loisirului la
dezvoltarea rurală.Astfel, potrivit opiniei lor, „spaţiul rural este reprezentat de
regiuni în stagnare sau regres pe plan economic sau demografic, care pot fi
situate la munte sau câmpie, în mediu natural sau agricol” şi unde turismul
figurează printre elementele de relansare a activităţilor agricole sau artizanale.
În această concepţie, amenajarea zonelor rurale înglobează un
ansamblu de acţiuni care se desfăşoară pe trei planuri:
 Rezervarea unor rezervaţii funciare;
 Dezvoltarea de servicii de găzduire a turiştilor şi activităţi de
agrement;
 Crearea unor oglinzi de apă;
Acestea se cer completate de măsuri legislative şi reglementări, de
facilităţi care să stimuleze organismele locale, organizaţiile profesionale
agricole şi populaţia satelor în implementarea lor.
Amenajarea spaţiilor rurale cunoaşte mai puţine constrângeri faţă de
celelalte tipuri, implantările turistice fiind determinate de elementele specifice
reliefului fiecărei zone. Între factorii care condiţionează atât selecţia zonelor
cât şi tipologia amplasamentelor se numără: liniştea, spaţiul (ca întindere),
vegetaţia, poziţionarea în raport cu traficul rutier, prezenţa unei curiozităţi
naturale sau a unui monument (vezi cazul Branului), arhitectura locală,
tradiţiile, etc.
Un loc aparte în suita acestor factori, revine posibilităţii de a participa
la viaţa localităţii. Acest aspect, dublat de dorinţa de întoarcere la locurile de
origine, a generat o formă particulară a turismului rural şi anume
agroturismul. Prezent într-o mare măsură în ţări cu tradiţie turistică: Italia,
Franţa, Austria, Finlanda, Canada, agroturismul conţine ideea cointeresării
agricultorilor la dezvoltarea turismului prin închirierea de locuinţe şi
comercializarea produselor naturale şi a antrenării turiştilor la activităţile
agricole.
Analiza evoluţiei localizării echipamentelor turistice în spaţiul rural, în
diferite ţări ale lumii, a permis identificarea a două etape în amenajarea
turistică rurală:
1. Prima, numită „a implantărilor individuale” se caracterizează printr-
o evoluţie oarecum anarhică a echipamentelor, acestea fiind amplasate şi
concepute fără a se ţine seama de particularităţile mediului economic şi
social.
Implantările individuale sunt reprezentate de:
 Reşedinţele secundare. Amplasate iniţial în preajma marilor
aglomerări urbane, pe distanţe variind între 20-80 km, ulterior aceste
echipamente s-au distribuit tot mai mult în teritoriu înaintând spre zonele de
linişte absolută şi cu vegetaţie bogată, spre cele cu destinaţie turistică în
principal. Astăzi, asemenea echipamente au repartizare echilibrată în teritoriu
şi un grad de dezvoltare semnificativ: 1 reşedinţă secundară la 32 de locuitori
în Franţa, la 40-50 de locuitori în Anglia şi Germania, la 77 de locuitori în
SUA, etc.
 Locuinţe rurale şi pensiuni-echipamente turistice realizate prin
adaptarea şi modernizarea unor gospodării ţărăneşti. Acestea răspund mai
multor preocupari şi anume: pe de o parte au rolul de a proteja şi chiar de a
ameliora patrimoniul imobiliar al localităţilor rurale, de a scoate din izolare
unele localităţi şi de a lupta contra exodului de populaţie creând venituri
suplimentare. Pe de altă parte, asigură orăşenilor posibilitatea de a petrece
vacanţe în familie, într-o ambianţă deconectantă la un cost accesibil.Aceste
tipuri de implantări constituie coloana vertebrală a satelor turistice.
 Mica hotelarie rurală-constituită în principal din hanuri, obiective cu
funcţionalitate complexă, ce asigură deservirea călătorilor şi în afara
sezonului turistic, amplasate cu precădere în localităţile izolate.
2. A doua, denumită „amenajare concertată”, în care noile implantări se
raportează imperativelor dezvoltării complexe a zonelor rurale, şi sunt
concepute într-o viziune integrată, produsele turistice astfel create având
tendinţa de a se completa reciproc.
Aceasta răspunde necesităţilor unei coordonări a acţiunilor de
organizare a teritoriului şi implantare a echipamentelor, în condiţiile
multiplicării relaţiilor dintre colectivităţi, determinate de dezvoltarea
turismului de masă. Amenajarea concertată, prin formele pe care le îmbracă,
şi anume: staţiuni verzi, parcuri naturale regionale, oglinzi de apă şi baze
sportive, locuinţe familiale şi sate de locuinţe noi, campinguri rurale, etc.,
contribuie la atenuarea efectelor grave provocate asupra mediului de recepţia
unui număr de turişti în permanentă ascensiune.
Staţiunile verzi reprezintă formula de amenajare a localităţilor cu peste
10.000 de locuitori, situate într-o zonă cu vegetaţie bogată. Ideea de
amenajare vizează coordonarea acţiunilor de realizare a unui echipament
complex de recepţie şi agrement alcătuit din: atracţii naturale, hotel de clasă,
teren de camping, apartamente mobilate, piscină sau ştrand, teren de jocuri,
local pentru tineret, comerţ cu produse de bază.
Parcurile naţionale şi regionale, prin modalităţile de organizare şi
gestionare au ca obiective protejarea peisajului, menţinerea vieţii rurale şi
satisfacerea nevoii de destindere ale orăşenilor.
Oglinzile de apă şi bazele de agrement nautic - amenajări realizate prin
utilizarea unei resurse naturale, izvor, râu, lac ori prin construirea unui baraj
sau lac artificial, reprezintă un element ce evită proliferarea anarhică a
reşedinţelor secundare prin coordonarea şi dirijarea diverselor iniţiative prin
implantarea de noi obiective.Se asigură totodată, protejarea zonei prin
controlarea permanentă a raportului cerere-ofertă.
Locuinţele familiale sunt grupuri de unităţi mici, fără servicii colective,
create sau amenajate în construcţii existente, acestea constituind o formulă în
care sunt mai bine valorificate dotările prezente, indiferent de destinaţia lor
iniţială. De regulă astfel de amenajări sunt completate de echipamente
colective destinate turiştilor şi populaţiei locale, echipamente ce contribuie la
dezvoltarea şi diversificarea activităţilor de loisir.
Satele de locuinţe noi sunt ansambluri de factură eterogenă, cu
destinaţie de vacanţă, construite cu intenţia de a repopula unele zone.
Identificarea principalelor tipuri de amenajare rurală, indiferent de
modul de structurare, în implantări „individuale” sau „concertate”,
evidenţiază diversitatea acestora, asociată eforturilor de adaptare la condiţiile
specifice fiecărei zone. Totodată se impune sublinierea că, în realizarea
concretă a dotărilor, soluţiile adoptate diferă în funcţie de cererea faţă de
formele turismului rural şi de problemele particulare ale fiecărei localităţi sau
areal. In consecinţă, dimensionarea implantărilor rurale, nu se bazează pe
calcule foarte riguroase sau pe normative, ca în cazul altor tipuri de
amenajare, ci pe evaluări ale fluxurilor turistice şi pe necesitatea asigurării
unui echilibru al zonelor.
 CAPITOLUL 4

Realizarea studiului de fezabilitate necesar amenajănarii unei pensiuni

turistice în zona Bran

4.1. Amplasarea si baza tehnico-materiala

Alegerea amplasamentului este o decizie de maximă importanţă, care

nu poate face abstracţie de potenţialul zonei sau al respectivului amplasament.
Pe lângă acestea, în decizia de amplasare a prezentei pensiuni turistice mai
suntem condiţionaţi de un criteriu esenţial : având în vedere că pensiunea se
va construi în parte cu ajutorul unei finanţări nerambursabile din fondurile
Phare-FNDR9, prin proiectul intitulat „Coeziune Economică şi Sociala” ca
acest proiect să fie eligibil, adică să se încadreze în condiţiile impuse,
pensiunea va trebui amplasată în conformitate cu arealele geografice şi
localităţile pentru care se vor acorda finanţările.
După cum am vazut în capitolul anterior („Metodologia de obţinere a
unui împrumut Phare-FNDR, necesar realizării investiţiei”), proiectele cu
localizare în oraşul Zărneşti se numără printre cele eligibile spre a obţine
finanţarea.
Teoretic, aici apare o problema, deoarece noi doream să facem
pensiunea în Zona Branului, nicidecum in Zărneşti. Însă cum localitatea
Tohanu Nou, situată pe Drumul Naţional 73, la intrarea în Bran venind
dinspre Braşov - Râşnov (practic cele două localităţi Bran şi Tohanu Nou sunt

9
FNDR-Fondul Naţional de Dezvolatre Regională
„lipite” una de alta) este atât din punct de vedere administrativ, cât şi juridic
cartier al Zărneştiului, proiectul de construcţie al pensiunii turistice în aceasta
localitate este eligibil pentru obţinerea finanţării, beneficiind totodată de
frumuseţea amplasamentului şi farmecul zonei care au făcut Branul atât de
cunoscut.
De fapt, având în vedere considerentele istorice si geografice, satul
Tohanu Nou a făcut parte din comuna Bran, însă în anii ’60, pentru a putea
face din Zărneşti municipiu conducerea comunistă de atunci a anexat Tohanu
Nou Zărneştiului pentru a obţine numărul minim de populaţie necesar acestui
demers.
Pensiunea turistică ce urmează a fi amenajată va fi amplasată în
imediata apropriere a drumul naţional (aproximativ 250 m), pe partea stângă a
drumului pe sensul de mers Braşov-Bran , într-un cadru natural deosebit de
pitoresc specific zonei. Parcela de teren aleasă pentru efectuarea construcţiei,
este situată pe coasta unui deal, deasupra drumului, oferind o privelişte foarte
frumoasă atât asupra formelor dominante de relief (Munţii Piatra Craiului în
faţă şi Munţii Bucegi în spate) cât mai ales asupra Castelului Bran (situat la
aproximativ 1,5 km distanţă ) care în urma lucrărilor de instalare a reţelei de
iluminat, pe timpul nopţii arată superb, acest factor fiind considerat unul
dintre punctele forte ale viitoarei pensiuni. De altfel proiectul va fi de aşa
manieră conceput încât majoritatea camerelor să aibă vedere spre acest
obiectiv.
Acest amplasament a fost considerat potrivit şi datorită următoarelor
avantaje :
 Accesul la pensiune se va face uşor, datorită proximităţii de drumul
naţional, principala cale de acces în zonă;
 Vegetaţia existentă în zonă împiedică propagarea zgomotelor
dinspre şosea, amplasamentul fiind liniştit;
  Cei mai apropriaţi vecini sunt situati la aproximativ 100 de metri
distanţă, acest lucru asigurând un cadru intim, fără factori antropici ce pot
deranja şederea clienţilor;
 Parcela de teren este destul de întinsă (aproximativ 2500 m 2 )
pentru a permite construirea facilităţilor necesare clasificării dorite (teren
sport, piscină, gradină, etc.);
 Se pot organiza excursii şi plimbări montane pe timp de vară, iar
iarna plimbări cu snow-mobil-ul direct de la pensiune, având în vedere spaţiul
întins (fără drumuri amenajate) din jurul pensiunii;
 Prezenţa tuturor utilitaţilor (curent, apă, gaz) la marginea parcelei,
contribuie atât la scăderea costurilor de construcţie cât şi a viitoarelor costuri
de exploatare;
Având în vedere avantajele menţionate mai sus şi faptul că zona nu
prezintă nici un inconvenient major care ar putea împiedica realizarea
proiectului, se poate spune că este un amplasament ideal amenajării acestei
pensiuni turistice.
Pe lângă delimitarea şi prezentarea zonei în care se va amenaja
pensiunea turistică urmează prezentarea în detaliu a caracteristicilor şi
facilităţilor ce vor fi oferite de această structură de primire turistică.
Baza tehnico-materială a complexului şi serviciile oferite trebuie să se
identifice cu nevoile şi exigenţele turiştilor veniţi aici. Acest lucru trebuie să
se reflecte atât în confortul spaţiilor de cazare, în facilităţile şi dotările oferite
cât şi în amabilitatea şi profesionalismul personalului, deoarece în perceptia
clienţilor,de multe ori, personalul face diferenţa între o şedere banală şi una cu
adevarat specială, care sa motiveze reîntoarcerea acestora.
Suprafaţa teritoriului pe care se vor amenaja pensiunea, parcarea şi
spaţiile verzi este de aproximativ 2500 m2 .În continuare se vor prezenta pe
rând facilităţile şi dotările de care vor beneficia clienţii noii pensiunii
turistice.
 Pensiunea turistică va fi clasificată la 5 margarete, nivel maxim de
clasificare posibil pentru pensiunile turistice rurale.Construcţia propiu-zisă va
avea o suprafaţă desfasurată de 1000 m2 (inclusiv sala de mese, sala de
conferinţe, sala de fitness, sauna, piscina acoperită).Restul suprafeţei terenului
disponibil va fi ocupat de către spaţiile verzi, terenul de sport (baschet, tenis)
şi de parcarea cu 25 de locuri.
Fiind o pensiune de 5 margarete vor trebui respectate toate criteriile
aferente acestei clasificări, începând cu numarul de zile la care se schimbă
aşternuturile si prosoapele, dimensiunile camerelor, dotările din fiecare
cameră şi terminând cu numarul minim de servicii ce trebuie oferite contra
cost sau gratuite.
Serviciul de bază pe care îl va oferi pensiunea clientilor sai este cazarea
şi micul dejun (inclus în preţul de cazare) , însă la solicitare se pot asigura şi
restul meselor (prânzul şi cina).Sala de mese va fi disponibilă doar clienţilor
pensiunii, aceasta fiind cu circuit înschis.
Pensiunea care va fi construită va avea 30 de locuri de cazare
care vor fi repartizate după cum urmează (tabelul 4.1):
Tabelul 4.1 Structura capacităţii de cazare
Tip cameră Număr de camere Nr. de paturi în Număr locuri
cameră
Single 2 1 2
Dublă 12 2 24
Apartament 2 2 4
Total 16 5 30
Pensiunea va avea parter, două etaje şi mansardă. La etajul unu se vor
situa 7 camere duble si o cameră single. Etajul doi va găzdui restul de 5
camere duble , în timp ce la mansardă se vor situa cele două apartamente
spaţioase si cealaltă cameră single.
La parter se vor găsi recepţia, sala de mese, centrul de sănătate (piscina
acoperită, sauna, sala de fitness şi masaj), sala de conferinte (cu 30 de locuri,
retroproiector, flip-chart), oficiul pentru cameriste, o magazie pentru
depozitarea lenjeriei şi a materialelor de întreţinere.

Fig 4.1.
Sala de mese pensiune in Bran
 Mobilarea camerelor se va face cu bun
gust, fiecare cameră având altă paletă
cromatică în care se vor încadra mobilierul,
parchetul lamelar ce va acoperi pardoseala,
draperiile şi coverturile de pat, mocheta,
tablourile precum şi gresia şi faianţa din baie.
Dotările fiecarei camere vor fi dupa cum
urmează :
 Mobilier din lemn: paturi, noptiere, masuţa pentru televizor, masa
de toaletă cu oglindă şi scaun, cuier, dulap de haine
 Baie cu duş, grupuri sanitare cu faianţă şi gresie, instalaţii sanitare
din inox, uscător de păr fixat pe perete
 Balcon.
 TV color cu cablu si telefon cu acces internaţional direct
 Fiecare cameră va fi mochetată parţial
Cele două apartamente vor avea în plus faţă de dotările menţionate
anterior următoarele :
 Cameră de zi cu canapea extensibilă şi fotolii cu masută
 Bar cu frigider
 Instalaţie de aer condiţionat
 În baie, cadă cu hidromasaj în loc de cabina de duş
Construcţia pensiunii va fi facută cu materiale moderne, durabile
(cadre de beton armat cu închideri din zidărie de cărămidă şi BCA, acoperiş
tip şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă, tâmplărie din lemn cu geam
termopan).Mansarda va fi construită în întregime din lemn.De asemenea
etajul doi al cladirii va fi placat cu lambriu de lemn pentru a da un aspect cât
mai rustic constructiei.
Pentru desfaşurarea în permanenţă în bune condiţii a activităţii în
pensiune, se va efectua un foraj de adâncime pentru o sursa proprie de apă şi
se va instala un grup electrogen care să preia automat necesarul de energie
electrică al pensiunii în caz de avarie la reţeaua locală de curent (în prezent în
această regiune penele de curent sunt destul de frecvente datorită
suprasolicitării reţelei existente ).

4.2 Analiza mediului concurential

Considerată a fi “leagănul turismului rural românesc”10, zona Branului

spre deosebire de alte localităţi a avut un avantaj major în ceea ce priveste
dezvoltarea acestei forme de turism.Branul a fost una dintre puţinele localităţi
rurale din ţara noastră care nu au fost afectate de colectivizarea comunistă, o
consecinţă evidentă a acestui fapt fiind puterea economică sporită a
locuitorilor, ce coroborată cu facilitaţile fiscale oferite de către statul român
pentru noile afaceri în turismul rural din această zonă, s-a concretizat în
dezvoltarea rapidă a acestui domeniu de activitate.
Branul şi localităţile învecinate, este una dintre zonele cu cea mai mare
concentraţie de pensiuni turistice rurale şi agroturistice din ţară.Pensiunile
sunt pentru toate gusturile cât mai ales pentru toate buzunarele, mergând de la
unitaţi clasificate cu doua margarete până la cele de lux, omologate la patru
sau cinci margarete.
Având în vedere faptul că prezentul proiect îşi propune construirea unei
pensiuni, cunoasterea situaţiei concurenţiale în general şi mai ales
inventarierea pensiunilor şi serviciilor cu care pensiunea se va situa în
concurenţă directă, este un demers deosebit de util şi necesar.
Astfel, din informaţiile furnizate de către Filiala Asociaţiei Turismului
rural şi Ecologic Bran reiese următoarea situaţie:
10
“Turismul Rural-o afacere mica cu perspective mari” –Nistoreanu P, Ed.Didactica si Pedagogica,
Bucuresti 1999, pag 38
 Pensiuni de 5 margarete:
În întreaga regiune a culoarului Bran-Rucăr, în prezent se găsesc un
număr de patru pensiuni ce au această clasificare, după cum urmează:
 Pensiunea Bucegi- situată în localitatea Moeciu de Jos.Pensiunea
dispune de zece camere duble şi un apartament cu patru locuri.Fiecare cameră
este dotată cu grup sanitar propriu, TV color, telefon.Livingul pensiunii este
dotat cu un şemineu.
Facilitaţi: saună, sală de ping-pong, sală de fitness, baie cu hidromasaj,
sală de conferinţe.
 Vila Albă- situată în localitatea Bran-Predeluţ.
Dotări: 5 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu
Curte interioară cu fântână arteziană, masă de ping-pong, grătar
 Pensiunea Casa Maria - situată în localitatea Bran-Predeluţ.
Dotări: 6 camere duble cu baie proprie si TV color cu cablu
Living-room, sală de mese, mansardă, sală de fitness, biliard, bar
 Pensiunea Padina Ursului- situată în localitatea Fundata.
Facilitaţi: şase camere duble şi două apartamente fiecare dotate cu baie
proprie, TV color, cramă, salon de biliard, living
Pentru restul categoriilor de
clasificare vom face doar recensământul
acestora, deoarece nu considerăm că se află în
concurenţă cu pensiunea ce urmează să o
construim.
Pensiuni de 4 margarete: 3 unităţi de cazareFig. 3.2 Pensiune in Zona Bran
Pensiuni de 3 margarete: 27 unităţi de cazare
Pensiuni de 2 margarete: 91 unităţi de cazare
În tabelul de mai jos se vor prezenta câţiva indicatori ai circulaţiei
turistice înregistrată în Zona Bran (localităţile Bran şi Moeciu) în perioada
1999-2007.
Tabelul 4.2 Indicatorii circulaţiei turistice în perioada 2003 -2007 in zona Bran
 Indicatori 2003 2004 2005 2006 2007

Nr locuri cazare 320 354 373 361 725

Total turisti 1020 1436 1879 2094 3404
Total zile turist 3468 4596 5637 7324 9871
Sejur mediu 3.4 3.2 3.0 3.49 2.9
Sursa: Direcţia Judeţeană de Statistică Braşov

Din datele prezentate rezultă că atât numărul de turişti cât şi număr

înnoptări se află într-o continuă creştere. Concluzia este că turiştii preferă din
ce în ce mai mult să vină în această zonă, să rămână aici cel puţin o noapte
(s-a putut constata că durata medie a sejurului este între trei şi patru zile).

4.3.Estimarea investiţiei si identificarea surselor de finantare

Investiţiile trebuie înţelese ca o cerinţă a progresului, a reducerii

costurilor de exploatare a sporirii eficienţei şi a înnoirii ofertei.
Investiţiile în turism sunt intensive în capital din cauza costului ridicat
al echipamentelor turistice dar şi al infrastructurii, ele generează capital pe
termen lung, amortizarea făcându-se foarte lent mai ales în cazul dotărilor cu
funcţionare sezonieră şi se materializează, în principal, în construcţii, fiind
supuse într-o mai mică măsură uzurii morale. Aceste caracteristici, alături de
altele specifice domeniului (rotaţia lentă a capitalului, rigiditatea în exploatare
a mijloacelor fixe, rentabilitatea redusă), trebuie avute în vedere la evaluarea
necesarului de capital, a duratei imobilizării acestuia, a randamentului
economic.
Principalele probleme care trebuiesc avute în vedere în scopul realizării
unui proiect de investiţii, şi care se constituie în criterii de adoptare a deciziei,
sunt:
 determinarea valorii investiţiei;
 identificarea surselor de capital şi a modalităţilor de finanţare;
 evaluarea cheltuielilor de exploatare şi calculul eficienţei.
 Amenajarea complexului turistic necesită pe lângă stabilirea
amplasamentului şi stabilirea nivelului investiţiei necesare pentru punerea în
practică a proiectului.
În ceea ce priveşte valoarea investiţiei, aceasta cuprinde costul propriu-
zis al mijlocului fix şi o serie de cheltuieli angajate pe parcurs vizând
pregătirea, execuţia şi punerea în practică a proiectului. Pentru stabilirea
concretă a nivelului tuturor acestor cheltuieli se va ţine seama de experienţa
anterioară, internă şi internaţională şi de structura costurilor – teren,
patrimoniu imobiliar şi mobilier, constituirea societăţii; în toate aceste situaţii
se elaborează mai multe variante alegându-se cea mai potrivită.”11
Pentru amenajarea pensiunii trebuie stabilit în cele ce urmează nivelul
investiţiei necesare realizării construcţiei şi dependinţelor acesteia. În tabelul
4.3 se va prezenta valoarea estimată a investiţiei, exprimată in EUR.

Tabelul 4.3. Estimarea investiţiilor necesare amenajării pensiunii turistice

Nr Denumirea investitiei Cost aproximat (EUR)
.
1. Cladirea pensiunii 300.000
2. Terenul de sport (tenis si baschet-suprafaţă artificială 20.000
3. Foraj apa şi instalaţii aferente 8.000
Lucrări de racordare la utilităţi
4. 2.000
(apă, electricitate )
6. Parcarea şi drumul de acces 25.000
7. Spaţii verzi 6.000
8. Echipament sportiv si de recreere 14.000
TOTAL 375.000

Aşadar, din tabelul prezentat mai sus reiese că valoarea totală a

investiţiei este de 375.000 EUR. Prezenta investiţie s-a sistematizat pe grupări
de funcţiuni: cazare, agrement, parcare si căi de acces, spaţii verzi, foraj apa
potabilă şi lucrări de racordare.
În cele ce urmează se va face o descriere a investiţiilor (ca şi valoare)
pe grupările menţionate anterior.
Valoarea investiţiei pentru clădirea pensiunii este de este de 300.000
EUR. Pentru estimarea acestui preţ s-a considerat un cost aproximativ al
11
Minciu, R. – Economia Turismului, Ed.Uranus, Bucuresti 2001 pag 195
fiecarui metru patrat de constructie terminată (inclusiv dotari) la 300 EUR,
suprafaţa totală fiind de 1000 m2.
Terenul de sport (tenis si baschet ) are o suprafaţă de 160 m 2.Costul
total estimat pentru realizarea acestui obiectiv reiese din tabelul 3.3 de mai
jos :
Tabelul 4.4. Defalcare pe componente de lucrari a terenului de sport
Tip Lucrare Cost estimat (EUR)
Fundaţii 5,000
Suprafaţă sintetică de joc 10,000
Instalaţie nocturnă şi gard imprejmuire 5,000
TOTAL 20,000

Pentru estimarea costurilor forajului de adâncime necesar realizării unei

alternative de alimentare cu apă potabilă în cazul întreruperilor furnizării din
reţeaua publică, am început procedura de solicitare oferte din partea
atreprenorilor de asemenea lucrări (necesară oricum în din cauza proiectului
de finanţare nerambursabilă Phare).Astfel în tabelul 3.4 de mai jos avem
costurile defalcate pe componente de lucrări :
Tabelul 4.5. Defalcare pe componente de lucrari a forajului de apa
Tip Lucrare Cost estimat (EUR)
Foraj propriuzis 3,500
Instalaţie pompare si automatizări 4,000
Racordare la imobil 500
TOTAL 8,000

Lucrările de racordare la apă, electricitate şi gaz metan vor costa doar

2,000 EUR deoarece, după cum am mai precizat toate utilităţile mai puţin
canalizarea se află la marginea parcelei. Pentru a compensa lipsa canalizării se
va amenaja o fosă septică de 56 m3 în gradina pensiunii.Din experienţa altor
pensiuni de aceeasi dimensiune din zonă, această fosă septică va trebui golită
cam o dată la 3 luni de zile. Acest serviciu este realizat contra cost de către
serviciul de salubritate al oraşului Zărneşti.Costul de realizare al fosei septice
a fost cuprins în cel de construcţie al pensiunii.
Costul realizării drumului de acces şi al parcării se ridică la 25.000
EUR.Deşi la prima vedere pare cam mult, cu aceşti bani vor trebui amenajate
drumul de acces către pensiune din soseaua naţională ( aproximativ 250 m)
cât şi parcarea de 25 de locuri. Drumul de acces şi parcarea vor avea ca
suprafaţă de contact dale de beton ornamentale în culori diverse.
Costul amenajării spaţiilor verzi ale pensiunii se va ridica la
aproximativ 6,000 EUR.Lucrările vor necesita nivelarea şi etajarea terenului
(acesta fiind puţin în pantă), plantarea florilor, gazonului, plantelor şi
arborilor ornamentali, precum şi realizarea unor zidării din piatră naturală
pentru delimitarea teraselor de nivel.
Costul echipamentului sportiv şi de recreere este de aproximativ 14,000
EUR şi se compune în principal din cele două “snow-mobile” (scutere de
zăpadă) ce urmează a fi cumpărate pentru distracţia turiştilor pe timpul
iernii.Aproximativ 500 EUR vor fi alocaţi cumpărării de mingi de baschet,
tenis, rachete de tenis. 
Surse de finanţare
În cadrul acestui subcapitol se vor prezenta care sunt posibilele surse de
finanţare pentru amenajarea complexului turistic .
„În privinţa surselor de finanţare a investiţiilor, literatura de specialitate
consemnează câteva soluţii consacrate şi anume:
 aportul propriu;
 creditul;
 leasingul;
 acţionariatul şi coproprietatea;
 aportul statului;
 pentru lucrări de mare amploare, de interes internaţional, aportul
organismelor financiare internaţionale.”1)
Dupa cum vom vedea în capitolul ce urmează, pentru amenajarea
acestei pensiuni turistice se propune ca finanţarea să se facă 60% din fonduri
Phare şi 40% din surse proprii.

1 )
Minciu, Rodica.-op.cit, pag 195
 Obţinerea împrumutului nerambursabil din Fondurile Phare-FNDR, se
va face prin intermediul programului « Coeziune Economică şi Socială »
derulat în prezent în ţara noastră de către Ministerul Dezvoltării şi Prognozei,
ce are rolul de Autoritate Contractantă în cadrul acestui program de finanţare.
Aşa cum am mai precizat, finanţarea nerambursabilă din fonduri Phare va
acoperi 60% din costurile totale ale proiectului, acest procentaj reprezentând
maximum suportat de catre acest program.Ca expresie valorică, în cazul
acestei investiţii, procentul de 60% reprezintă 225.000 EUR, cealaltă parte de
40%, adică 150.000, va trebui acoperită din fonduri proprii. Societatea care se
va ocupa de amenajarea complexului turistic şi care va deveni totodată şi
proprietarul acesteia, va trebui să fie puternică din punct de vedere financiar,
să poată acoperi diferenţa de investiţie din fonduri proprii, sau să poată lua
credite din bancă fiind în acest fel recunoscută ca o firmă credibilă şi
solvabilă.

4.4 Analiza rentabilitatii investitiei

Pentru a decide oportunitatea unei investiţii într-un domeniul turistic,

caracterizat prin rotaţie lentă a capitalului, rigiditate în exploatare,
rentabilitate relativ redusă, este necesară în prealabil construirea unor conturi
previzionale de exploatare şi rentabilitate.
Contul de exploatare previzională este compus din mai mulţi indicatori
agregaţi, care exprimă rezultatele ce se pot obţine şi a căror analiză va permite
justificarea deciziei de a investi. Aceşti indicatori sunt: marja brută, marja
netă, marja de activitate, marja de exploatare şi rezultatul net.
Marja brută este formată din încasările totale obţinute prin exploatarea
unui obiectiv turistic. Mărimea încasărilor obţinute prin exploatarea
obiectivului (pensiunea turistică în cazul acesta) depinde de tarifele şi
preţurile practicate şi de utilizarea previzibilă a obiectivului. Preţurile ce se
vor aplica dau posibilitatea aprecierii estimative a încasărilor.
 Tarifele şi preţurile pentru cazare, alimentaţie şi agrement se calculează
pornind de la baremurile practicate în obiective similare pentru servicii de
aceeaşi clasă calitativă.
Marja netă se obţine prin scăderea din marja brută a cheltuielilor cu
forţa de muncă. Cheltuielile cu forţa de muncă cuprind: plata salariului,
cotizaţii sociale, prime etc.
Marja de activitate se constituie după scăderea din marja netă a
cheltuielilor de funcţionare a complexului turistic (cheltuieli curente:
întreţinere, reparaţii) şi a cheltuielilor administrative (telefon, corespondenţă,
documentare).
Marja de activitate este importantă deoarece reprezintă primul indiciu
cu privire la rentabilitatea potenţială a întreprinderii de turism.
Marja de exploatare se constituie prin scăderea din marja de activitate a
cheltuielilor cu publicitatea şi a altor cheltuieli de comercializare
(ex :comisioane, onorarii).
Rezultatul net se obţine prin scăderea impozitului pe profit din
beneficiul brut.
Pentru construirea scenariilor de evoluţie în următorii patru ani (durata
minimă de viaţă a principalelor dotări) s-au avut în vedere următoarele
ipoteze generale:
 exprimarea tuturor valorilor previzionate, corespunzătoare preţurilor
şi tarifelor din luna mai 2007 de la unităţile similare , în acest fel evoluţiile
exprimând o tendinţă reală raportată la o monedă constantă.
 s-au estimat date referitoare la structura turiştilor, structura costurilor,
rata de rentabilitate a activităţii pe baza proporţiilor normale realizate şi
realizabile în domeniul turismului.
 veniturile din cazare au fost estimate pe baza analizei previzionale a
principalilor indicatori specifici pentru circulaţia turistică, gradul de ocupare
şi tariful mediu estimat, care vor fi prezentaţi ulterior.
  baza de calcul pentru estimarea costurilor totale a constat în analiza
previzională a fluxurilor realizate într-o exploatare normală şi analiza
consumurilor materiale, ore de muncă, utilităţi pentru principalele servicii.
 realizarea echilibrului financiar prin trezoreria netă pozitivă,
respectiv construirea unui fond de rulment din resurse permanente, fonduri
proprii, la nivelul necesarului mediu estimat
 cota de impozitare a profitului este de 25%.
Pentru a previziona cifra de afaceri totală s-a plecat de la calculul
veniturilor ce vor fi obţinute din activitatea de cazare şi la estimarea ponderii
veniturilor aferente fiecărei activităţi în veniturile totale.
Cifra de afaceri din cazare pentru fiecare an se va calcula pe baza
formulei:
CAcazare = T x N x Gpx 365 unde,
T = tariful pe loc cazare, previzionat pentru fiecare an:
N = numărul locurilor disponibile;
Gp = gradul de ocupare previzionat pentru fiecare an;
Durata de funcţionare a hotelului este permanentă, de aceea în formula
de mai sus s-a înmulţit cu 365 zile.
Pentru a putea calcula cifra de afaceri din cazare trebuie să previzionăm
tariful şi gradul de ocupare pentru fiecare an, ceea ce se va realiza în tabelul
de mai jos.
În tabelul 4.6 se vor prezenta indicatorii gradului de ocupare, număr
turişti şi număr zile turişti, estimaţi pentru perioada 2012 – 2015.
Tabelul 4.6 Gradul de ocupare, Număr turişti şi Număr zile turişti estimaţi pentru
hotel în perioada 2012 –2015
Ani
2012 2013 2014 2015
Indicatori
Grad de ocupare (Gr) % 58 62 69 74
Număr turişti (NT) 6351 6789 7555 8103
Număr zile-turişti (NTZ) 22228 23761 26442 28360

În estimarea indicatorilor de mai sus s-a ţinut seama şi de faptul că

pensiunea are 30 de locuri, că funcţionează permanent şi că durata medie a
sejurului va fi în jur de 3,5 zile având în vedere că mulţi turişti vor veni aici
mai ales în week-end şi în tranzit, mai puţini fiind aceia care vor sta câte o
săptămână sau mai mult.
Se estimează un număr al zilelor-turist în creştere în fiecare an, de la
22.228 în 2012 la 28.360 în 2012, de asemenea o creştere a numărului de
turişti de la 6351 în 2012 la 8103 în 2015 şi a gradului de ocupare a locurilor
de la 58% in 2012 la 74% în 2015.
În următorul tabel este prezentat tariful la cazare estimat pe o perioadă
de 4 ani, între 2005 şi 2008.
Tabelul 4.7 : Tarifele de cazare în perioada 2012 – 2015
Tarife în EUR/camera/noapte
Ani
2012 2013 2014 20015
Tip cameră
Cameră single 29 29 33 33
Cameră double 35 35 39 39
Apartament 55 55 60 60

In primii doi ani se vor păstra tarifele valabile la deschiderea

pensiunii, iar începând cu anul al treilea, după formarea unei clientele şi a
unui renume tarifele vor creşte cu câte 4 EUR/noapte în cazul camerelor
single şi duble şi cu 5 EUR/noapte în cazul celor două apartamente.Tarifele
de cazare stabilite vor conţine şi micul-dejun în regim de bufet suedez..
Preţul mediu al unei mese principale (prânz sau cină) este calculat la 8
EUR/persoană.Vor exista mai multe variante de meniu, fiecare dintre ele
cuprinzând felurile 1 şi 2, desertul şi o apă minerala sau plată.
Tariful pentru închirierea terenului de tenis va fi de 6 EUR/ora fără
antrenor şi 12 EUR/oră cu antrenor.Echipamentul de joc (rachetă + mingi) va
fi furnizat contra a 2 EUR/persoană/oră.Tariful de închiriere a unui snow-
mobil va fi de 25 EUR/oră.
Sala de conferinte a pensiunii va putea fi închiriată contra a 50 EUR/zi.
Sauna va putea fi folosită pentru 6 EUR/persoană/oră,capacitatea
acesteia fiind de 5 persoane, în timp ce o sedinţă de masaj va costa 8
EUR/persoană. Accesul la sala de fitness şi la piscină este gratuit pentru
clienţii pensiunii.
Având în vedere faptul că pensiunea are mai multe tipuri de camere
(single, duble, apartamente) fiecare dintre acestea având un alt tarif de cazare,
pentru calcularea cifrei de afaceri aferente acestei categorii de venituri va
trebui să calculăm un preţ mediu al tarifului de cazare, în condiţiile în care
gradul de ocupare previzionat se păstrează pentru toate tipurile de
camere.Astfel formula de calcul pentru determinarea tarifului mediu de
cazare, este media armonică, cu următoarea expresie :
Nr.DBL  Tarif  Nr.SGL  Tarif  Nr. APT  Tarif
Tm 
Total camere

unde: Tm-tarif mediu cazare

În urma efectuării calculului a rezultat un tarif mediu de 34,5
EUR/camera/noapte valabil pentru primii doi ani de funcţionare şi un tarif
mediu de 38,5 EUR/cameră/noapte valabil pentru anii 2014 şi 2015.
Pentru calcularea cifrei de afaceri aferente serviciilor de alimentaţie (în
cazul nostru al veniturilor obţinute din servirea prânului şi al cinei) am
considerat că 27 % din clienţii pensiunii vor servi aceste mese în restaurantul
pensiunii, din cauza existenţei altor unităţi de alimentaţie publică în zonă
(vezi Bran, Moeciu, Poiana Braşov, Braşov), accesul la acestea fiind comod şi
rapid, mai ales în condiţiile în care majoritatea clienţilor pensiunii vor călători
cu autoturismul personal.
Pentru calcularea nivelului mediu al veniturilor ce pot fi obţinute din
valorificarea serviciilor suplimentare oferite de către pensiune, va trebui mai
întâi să facem separarea acestora în funcţie de anotimp, deoarece, spre
exemplu terenul de tenis nu va putea fi folosit în lunile de iarnă şi toamnă
târzie, în timp ce snow-mobilurile vor putea fi folosite cel mult patru luni pe
an, cât avem un strat de zăpadă destul de gros.
De asemenea o alta sursă de venituri va fi constituită din organizarea de
excursii opţionale cu vizitarea obiectivelor turistice din împrejurimi şi nu
numai (ex: Braşovul vechi, Castelele din Sinaia şi Bran, Cetatea Medievala a
Sighişoarei, plimbări cu trăsura sau sania trase de cai, excursii cu joc de golf
pe terenul „Lac de Verde” din Breaza, transferuri de la / aeroport).
Astfel pentru terenul de tenis, avem un tarif de 4,5 EUR/oră/persoană
(media celor două categorii de tarife-cu şi fără antrenor) la un grad de
solicitare de 30% din partea clienţilor pensiunii şi o durată de folosinţă de 210
zile/an.
În cazul scuterelor de zăpadă estimăm un grad de solicitare din partea
clienţilor de 10%.Acestea vor putea fi utilizate apoximativ 100 zile/an la
tariful de 25 EUR/oră/persoană.
Restul facilităţilor (sauna, masajul,sala de conferinţe, excursiile
opţionale) vor putea fi folosite pe tot parcursul anului. Considerăm că sauna şi
masajul vor fi solicitate de 10% din clienţi la un tarif mediu de 7
EUR/persoană, deoarece nu toţi clienţii care vor face masaj vor face şi saună
şi invers.Sala de conferinţe va fi solicitată la un procentaj de 15% din zilele
unui an, ce se păstrează constant pe parcursul anilor,la tariful menţionat în
paragraful anterior.
Nivelul estimat al veniturilor din activităţile de agrement, pentru fiecare
din cei patru ani va fi prezentat în tabelul ce urmează :
Tabelul 4.8 Nivelul veniturilor din agrement pe categorii de activitaţi (în EURO)
Activitate 2012 2013 2014 2015
Teren sport 4932 5273 5868 6293
Snow-mobil 4536 4650 5174 5550
Sauna+masaj 4445 4752 5288 5672
Sală conferinţe 2737 2737 2737 2737
Excursii 2300 2500 2700 2900
opţionale
Total 18.950 19.912 21.767 23.152
Rezultatele care se estimează că se vor obţine în urma serviciilor de
cazare, alimentaţie şi agrement sunt prezentate în tabelul următor:

Tabelul 4.9 Estimarea veniturilor totale ale complexului turistic în perioada 2012 –
2015
Ani 2012 2013 2014 2015
Venituri din VA VR% VA VR% VA VR% VA VR%
Cazare 109.554 70.2 117.110 70.3 145.433 72.7 155.982 72.8
Alimentaţie 27.436 17.5 29.328 17.6 32.637 16.3 35.004 16.3
Agrement 18.950 12.3 19.912 12.1 21.767 11 23.152 10.9
Venituri totale 155.940 100 166.350 100 199.837 100 214.138 100

Unde: VA-valori absolute

VR-valori relative
Din datele prezentate în tabelul 4.9 reiese că veniturile din activitatea
de cazare reprezintă cea mai mare pondere în veniturile totale , ele continuând
să crească de la un an la altul în perioada 2012 – 2015.
După ce au fost estimate veniturile în cazul pensiunii turistice, în cele
ce urmează se va face o estimare a cheltuielilor aferente activităţii pensiunii în
perioada 2012 – 2015.
Pentru activitatea de cazare, cheltuielile au fost estimate pe baza
practicilor interne, aplicabile în industria hotelieră, în cazul nivelului de
clasificare de 5 margarete.
Cheltuielile directe în activitatea de cazare includ:
 salarii şi alte elemente similare (C.A.S., cont pentru constituirea
fondului de şomaj, pregătirea personalului, etc.), estimate pe baza numărului
şi structurii de personal şi a salariilor anuale;
 materiale consumabile, consumuri de utilităţi, uzura obiectelor din
inventar, abonament radio-tv, uniformă personal, comisioane;
Cheltuielile directe în activitatea de alimentaţie includ:
 salarii şi alte elemente similare (C.A.S., pregătirea personalului etc.)
estimate pe baza numărului şi structurii de personal şi salariilor anuale;
 Materiale consumabile, consumuri de utilităţi, uzura obiectelor de
inventar, înlocuirea obiectelor de inventar, uniformă personal;
 Costul mărfurilor;
Cheltuieli directe aferente serviciilor de agrement includ:
 salarii şi alte elemente similare;
 echipament pentru desfăşurarea agrementului;
  materiale consumabile, obiecte de inventar, etc.;
Cheltuielile indirecte includ:
 administraţia generală
 utilităţi, întreţinere şi reparaţii
 amortismente
 cheltuielile cu impozitele, taxe, asigurări
 cheltuieli cu publicitatea.
Toate aceste cheltuieli se vor estima per total, la nivelul pensiunii
turistice, pe grupe de cheltuieli care vor fi folosite în contul de exploatare
previzională.
Pentru a putea prezenta contul de exploatare previzională, trebuiesc
specificate mai întâi cheltuielile cu forţa de muncă, cheltuielile cu întreţinerea
complexului turistic, cheltuieli cu publicitatea şi cheltuieli de amortizare a
investiţiei, în perioada 2012 – 2015.
Pentru a putea determina cheltuielile cu forţa de muncă, vom avea în
vedere următoarele variabile :
-Numărul total de angajaţi : 9. Structura angajaţilor se prezintă in felul
următor : 1 administrator pensiune, 1 bucătar, 1 barman-ospătar, 1 ajutor
ospătar, 1 cameristă, 1 femeie de servici, 1 antrenor tenis, 1 angajat pentru
lucrari de administraţie, 1 agent de turism-rezervări.
-Salariul mediu lunar brut : 250 EUR/persoană.Pe lângă costurile cu
salariul brut al fiecărui angajat, firma va mai trebui să suporte aproximativ 40
% cheltuieli asimilate salariilor.

Tabelul 4.10 Estimarea cheltuielilor folosite în contul de exploatare previzională, în

perioada 2012 – 2015.
 Ani
2012 2013 20014 2015
Tipuri de cheltuieli

Cheltuieli cu forţa de muncă 27000 27000 27000 27000

Cheltuieli cu întreţinerea, administrative
97200 100800 126000 133200
şi cheltuieli mărfurile
Cheltuieli cu publicitatea
1950 2700 3060 3600
Cheltuieli de amortizare a investiţiei (7%
10.915 11.224 13.988 14.989
din CA)
Având în vedere că s-au stabilit şi aceste cheltuieli se poate contura
contul de exploatare previzională în care se vor cuprinde cum s-a mai
specificat: marja brută (încasările totale obţinute din exploatarea
obiectivului turistic); marja netă (marja brută minus cheltuielile cu forţa de
muncă); marja de activitate (marja netă minus cheltuieli de funcţionare şi
administrative); marja de exploatare (marja de activitate minus cheltuieli cu
publicitatea) şi rezultatul net (profit brut minus impozit pe profit).
În tabelul 4.11 se va prezenta contul de exploatare previzională pentru
perioada 2012 – 2015.
Tabelul 4.11. Contul de exploatare previzională a complexului turistic în perioada
2012 – 2015
NR INDICATORI (EURO) 2012 2013 2014 2015
1. Marja brută (CA) 155.940 160.350 199.837 214.138
Cheltuieli cu forţa de muncă (salarii,
2. 27000 27000 27000 27000
asigurări sociale etc.)
Marja netă (MN)
3. 143.088 147.498 186.985 201.286
MN = (1) - (2)
Cheltuieli administrative, de întreţinere,
4. 54.000 56.000 70.000 74.000
cheltuieli cu mărfurile (35% din CA)
Marja de activitate(MA)
5. 89.088 91.498 116.985 127.286
MA = (3) - (4)
6. Cheltuieli cu publicitatea 1.300 1.500 1.700 2.000
Marja de exploatare (ME)
7. 87.788 90.448 115.285 125.286
ME = (5) – (6)
8. Cheltuieli de amortizare a investiţiei 10.915 11.224 13.988 14.989
Profit brut (b)
9. 76.873 79.224 101.297 110.297
Pb = (7) – (8)
10. Impozit pe profit (25%) 19.218 19.806 25.324 27.574
Profit net (Pn)
11. 57.355 59.418 75.972 82.722
Pn = (9) – (10)

Din datele prezentate în tabelul de mai sus, după ce au fost calculaţi

indicatorii agregaţi ai contului de exploatare previzională, se poate observa că
în fiecare an din cei previzionaţi (2012, 2013, 2014, 2015), se va obţine un
profit net care este în creştere. Aceasta demonstrează faptul că noul complex
turistic va fi rentabil şi că investiţia se va putea recupera în timp fără teama că
ar putea exista pierderi.
Termenul (durata) de recuperare (Tr) a investiţiei exprimă timpul în
care sunt reconstituite pe seama profitului obţinut din funcţionare, fondurile
avansate şi consumate se determină ca raport între valoarea investiţiei (I) şi

I
profitul anual (Pa): Tr 
Pa

In cazul de faţă se va lua în calcul profitul anual mediu estimat pentru

primii 4 ani de funcţionare (vezi tabelul 4.11) şi se va obţine:
I 375.000
Tr    5 .5
Pa 68.866

După cum observăm, banii investiţi în această pensiune vor fi

recuperaţi în 5 ani şi jumătate .
Analiza rentabilităţii previzionate
În cadrul acestui subcapitol se va face o analiză a rentabilităţii
previzionate având în vedere o serie de indicatori care vor fi prezentaţi pe larg
ulterior.
Rentabilitatea previzionată (care este de fapt esenţa unui studiu de
fezabilitate) este unul din criteriile importante ce stau la baza fundamentării
deciziei privind realizarea investiţiei. Cu ajutorul acesteia se poate indica
oportunitatea punerii în practică a proiectului de amenajare.
Aşa cum s-a specificat, se vor calcula o serie de indicatori care se vor
estima pe o perioadă de 4 ani (2012 – 2015).În evaluarea eficienţei, mai
expresivi decât indicatorii absoluţi sunt cei relativi precum rata profitului
şi/sau rata rentabilităţii.
Rata profitului reprezintă mărimea relativă a profitului (calculată
procentual) în raport cu un termen de referinţă ce reflectă efortul depus pentru
obţinerea acestuia. În funcţie de modul de exprimare a efortului, în practica
economică se delimitează mai multe forme şi modalităţi de calcul pentru rata
profitului (rata economică a profitului, rata comercială a profitului, rata
financiară a profitului).
 În ceea ce urmează, pentru situaţia prezentată, se va estima Rata
comercială a profitului (Rcp) calculată ca raport procentual între masa
profitului net (P) şi totalul încasărilor (veniturilor), respectiv cifra de afaceri
(CA).
 P 
Rcp     100
 CA 

În tabelul 4.12 sa va face o estimare a acestui indicator pentru perioada

2012 – 2015, pe baza datelor cunoscute referitoare la profitul net şi cifra de
afaceri.
Tabelul 4.12 Estimarea ratei comerciale a profitului în perioada 2012 – 2015
Ani
2012 2013 2014 2015
Indicatori
Profitul net (Euro) 57.355 59.418 75.972 82.722
Cifra de afaceri (Euro) 155.940 160.350 199.837 214.138
Rata comercială a profitului
36,7 37 38 38,6
(%)

Din aceste date prezentate mai sus se observă o tendinţă de creştere a

valorii acestui indicator, de la un an la altul pentru perioada 2012 – 2015.
Valorile acestor rate sunt destul de mari, rezultând faptul că eficienţa care se
va realiza este bună, complexul putând cu uşurinţă să-şi acopere cheltuielile
din surse proprii.
Un alt indicator important care se va previziona este rata de
rentabilitate a investiţiei care se calculează după formula:
P
r     100
I 

r – rata de rentabilitate
P – profitul estimat
I – volumul investiţiei
Investitorii urmăresc obţinerea unei rate a rentabilităţii cât mai ridicată.
Tabelul 4. 13 Estimarea ratei de rentabilitate a investiţiei în perioada 2012 – 2015
Ani
2012 2013 2014 2015
Indicatori
Volumul investiţiei (Euro) 375.000
Profitul estimat (Euro) 57.355 59.418 75.972 82.722
Rata de rentabilitate a investiţiei 15,2 15,8 20,2 22
 (%)
Din estimările de mai sus se poate observa o creştere a indicatorului
analizat în perioada 2012 – 2015, ceea ce înseamnă că investiţia este rentabilă,
putându-se astfel realiza obiectivul investitorilor de a obţine o rată de
rentabilitate cât mai ridicată.
Un alt indicator care se poate estima, având în vedere datele
economico-financiare privitoare la complexul turistic este productivitatea
investiţiei (Wi) care se poate calcula după formula:
CA
Wi 
I

Estimările privitoare la acest indicator pentru perioada analizată sunt

prezentate în tabelul 4.13
Tabelul 4.13 Estimarea productivităţii investiţiei în perioada 2012 – 2015

Ani 2012 2013 2014 2015

Indicatori
Cifra de afaceri
155.940 160.350 199.837 214.138
(Euro)
Valoarea investiţiei
375.000
(Euro)
Productivitatea
0,41 0,42 0,53 0,57
investiţiei

Pentru perioada 2012 – 2015, valorile estimate ale indicatorului

productivitatea investiţiei sunt pozitive şi în creştere, ceea ce demonstrează
încă o dată faptul că investiţia este rentabilă.
Estimările tuturor indicatorilor de mai sus conduc la concluzia că
realizarea unei investiţii de amenajare a unei pensiuni turistice în zona
Branului se dovedeşte a fi o iniţiativă viabilă şi necesară în contextul
inexistenţei unei unitaţi care sa asigure servicii de calitate superioară şi a
cererii constant ridicate pentru asemenea servicii în acestă zonă, la preţuri ce
nu suportă comparaţie cu unităţile de confort similare din Braşov sau Poiana
Braşov.
Din analiza indicatorilor prezentaţi anterior se poate observa că
proiectul de investiţie este fezabil întrucât:
  nu există riscul neonorării obligaţiilor contractuale
 fluxul financiar se va derula în parametri normali;
 rentabilitatea care se va realiza în fiecare din ani previzionaţi este în
creştere (a se vedea ratele de rentabilitate calculate).
Construirea acestei pensiuni s-a dovedit a fi o iniţiativă conformă cu
realitatea, având posibilităţi reale de punere în practică, deoarece acest
teritoriu reprezintă un mediu favorabil amenajării turistice, luând în
considerare cadrul natural – geografic deosebit de prielnic, o climă prielnică
atât pentru practicarea sporturilor de iarnă cât şi a excursiilor.
În urma analizei realizate în cadrul acestui capitol s-a putut constata că
investiţia va fi recuperată în 5,5 ani, deoarece veniturile sunt în creştere în
fiecare an. Investiţia este deci rentabilă, deoarece veniturile sunt mari, se
obţine şi un profit care să justifice realizarea investiţiei.
Din punct de vedere al turistului, construirea pensiunii reprezintă o
nouă destinaţie, un nou produs turistic, o nouă alternativă a vacanţelor
petrecute într-un cadru liniştit şi pitoresc.

CONCLUZII

Amenajarea turistică reprezintă un set de decizii privind conţinutul

viitorului produs turistic al unei zone, în cazul de faţă a noii pensiuni turistice
din Zona Bran-Tohanu Nou
Poziţia geografică a zonei Bran, renumele de care se bucură în rândul
turiştilor români sau străini , oferă condiţii propice pentru construirea unei
pensiuni turistice care să ofere servicii de înaltă clasă pe tot parcursul anului.
Acest amplasament a fost considerat potrivit datorită avantajelor care există şi
care vor fi prezentate pe larg în capitolul 4.
 Turiştii romani care vin în zona Branului se împart în doua mari
categorii:
 Cei care au ca motivaţie principală dorinţa de odihnă si relaxare,
într-un cadru natural deosebit, departe de stresul şi agitaţia marilor oraşe.
 Cei care vin pentru o zi (în special grupurile) să viziteze atracţia
principală a localităţii – Castelul Bran.
O alta categorie de clienţi ai pensiunilor din zonă, sunt amatorii de schi.
Datorita atât proximităţii zonei Bran de staţiunile de schi Poiana Braşov si
Predeal cât şi datorită construcţiei recente a unei pârtii de schi în zonă, mulţi
turişti aleg pe timpul iernii să se cazeze pe timpul vacanţelor în Bran, datorită
costurilor mult mai reduse faţă de cele două staţiuni amintite mai sus.
Majoritatea covârşitoare a turiştilor străini care vizitează zona sunt
atraşi de Castelul Bran şi de Legenda Contelui Dracula, asociată acestuia
(vezi Cap.3).În luna octombrie a fiecărui an, Branul primeşte cifre însemnate
de turişti (in special americani) care vin aici pentru a adăuga o nota specială
unei sărbători tradiţionale “Halloween-ul”
Analiza gradului de echipare turistică a zonei Bran a pus în evidenţă
faptul că oferta existentă pe segmentul de confort pe care se va situa
pensiunea nu este suficient de diversificată ,existând doar 4 pensiuni ce au
primit clasificarea de 5 margarete, neoferind nici una dintre acestea toate
facilităţile proiectate pentru pensiunea ce urmează a fi construită.
În scopul de a demonstra încă odată ce reprezintă Zona Branului ca
destinaţie turistică voi prezenta o serie de puncte tari, puncte slabe,
oportunităţi şi riscuri, subliniind faptul că într-o zonă turistică cu potenţial
deosebit trebuie să existe şi echipamente turistice de calitate, care să vină în
întâmpinarea turiştilor cu pretenţii mai ridicate.
Punctele tari pe care le posedă zona constau în frumuseţea peisajului
atât în perioada de iarnă, cât şi în perioada de vară, posibilitatea practicării
drumeţiilor montane şi a cunoaşterii obiceiurilor populare tradiţionale. Un alt
punct forte îl constituie accesul facil în zonă, precum şi faptul că Branul se
află foarte aproape de cea mai cunoscută salbă de staţiuni montane din
România: Sinaia – Predeal - Poiana Braşov ; promovarea puternică a zonei
Dintre punctele slabe putem aminti: în multe pensiuni condiţiile de
cazare sunt oarecum modeste ; lipsa unei reţele de canalizare centralizate,
aglomeraţia de pe drumul principal din localitate, acesta fiind şoseaua
naţionala ce leagă Braşovul de Piteşti.
Oportunităţi: cerere constant ridicată pentru cazare în această zonă.
Creşterea numărului de locuri de cazare;
Riscurile ce pot apărea se referă tendinţa de aglomerare a zonei şi
binenţeles ca fenomen asociat apariţia unor semne de poluare şi degradare a
mediului înconjurător. Degradarea stilului arhitectonic al zonei
Aşa cum vom vedea în capitolul 4 amenajarea propusă duce şi la creşterea
numărului de locuri de muncă din zonă. În mod direct pensiunea va angaja 9
persoane, iar în mod indirect, prin activitatea sa pensiunea va atrage în
circuitul aproximativ 20 gospodării, fie prin implicarea acestora în fenomenul
turistic (proprietari de cai, trăsuri şi sănii, dansatori populari, maeştrii de
călărie şi vânătoare) fie prin furnizarea de alimente tradiţionale (produse din
lapte, fructe de pădure), produse meşteşugăreşti.
După ce în capitolul 3 s-a prezentat zona în care se va amenaja pensiunea
(locaţie, istoric) în capitolul 4 s-a trecut la detalierea investiţiei ce urmează a
fi realizată precum şi la evaluarea necesarului de investiţii prin estimarea
valorii totale a investiţiei, a cifrei de afaceri şi a cheltuielilor pentru perioada
2012 – 2015.
Tot aici au fost specificate şi sursele de finanţare posibile şi a fost
analizată rentabilitatea prin prisma mai multor indicatori.
În urma estimării valorii totale a investiţiei de 375,000 EUR, s-a ajuns
la concluzia că aceasta va fi recuperată în 5,5 ani având la bază şi profitul
anual mediu estimat pentru primii patru ani de funcţionare.
În ceea ce priveşte finanţarea aceasta se va face 60% din fondul Phare
şi 40% din surse proprii (având în vedere că firma care se va ocupa de
amenajarea complexului şi care îl va avea în proprietate este puternică din
punct de vedere financiar).Metodologia necesară obţinerii acestui împrumut
nerambursabil face obiectul capitolului 2 al lucrării de faţă.
Investiţia este rentabilă deoarece veniturile estimate pentru perioada
2004 – 2007 sunt în creştere iar conform contului de exploatare previzională
şi profitul net este în continuă creştere.
Analiza rentabilităţii previzionate pentru perioada 2012 – 2015 s-a
realizat prin prisma unor indicatori precum: rata comercială a profitului, rata
de rentabilitate a investiţiei şi productivitatea investiţiei. Ca o concluzie de
ansamblu după calculul acestor indicatori s-ar putea spune că eficienţa care se
va realiza este bună, că investiţia este rentabilă şi că o astfel de investiţie de
amenajarea unei pensiuni turistice de 5 margarete în Bran se dovedeşte a fi o
iniţiativă viabilă şi necesară în contextul actual al pieţei turistice.
Un aspect foarte important este şi modul în care se va face promovarea
noii unitaţi de primire turistică. Având in vedere categoria dorita de clasificare
(5 margarete) pe care o va obţine, credem, cu uşurinţă datorită atât respectării
în tocmai a criteriilor de clasificare impuse de către Ministerul Turismului cât
şi a numeroaselor facilităţi suplimentare oferite (saună, piscină, etc)
promovarea trebuie făcută cât mai eficient astfel încât sa facă cunoscută
pensiunea clienţilor potenţiali: oameni de afaceri,firme/corporaţii care să
organizeze întâlniri şi sesiuni de „trening” pentru personalul de conducere,
persoane ce doresc să-şi petreacă vacanţa într-un mediu liniştit cu servicii
înalt personalizate, de calitate superioara.
Se vor utiliza următoarele mijloacele disponibile pentru promovarea
turistică:
 pliante,reviste, broşuri ,cataloage ale diverselor organizaţii
turistice (vezi ANTREC);
 pagina de internet (atât proprie cât şi prin încheierea de contracte
de parteneriat cu pagini de informaţii şi oferte turistice gen: www.infoturism.ro;
www.eturism.to; www.romaniaturistica.ro;
  CD publicitar cu galerie foto si prezentare in detaliu a tuturor
facilitaţilor;
 Promovarea pensiunii şi ofertei acesteia în rândul corporaţiilor
utilizând e-mail-ul. Baza de date pentru adresele destinatarilor va fi constituită
utilizând Catalogul Kompass România-unul dintre cele mai importante surse
de date privind societăţile comerciale importante din România.
De asemenea oferta şi caracteristicile pensiunii vor fi făcute cunoscute
celor mai importante agenţii de turism din ţara noastră prin ofertare directă.
De asemenea se vor organiza sejururi de studiu (study-tour) pentru agenţii de
turism, cu scopul ca aceştia să cunoască, nu doar din poze, ci pe viu confortul
şi facilităţile pensiunii, fiind astfel mai motivaţi să propună clienţilor
petrecerea unui sejur sau organizarea unei întruniri de afaceri în decorul oferit
de pensiune .
Ca o concluzie finală, se poate aprecia că în zona Branului este
necesară şi oportună amenajarea unei pensiuni turistice rurale de cinci
margarete care să ofere o gama completă de servicii de cea mai înaltă calitate
atât turiştilor de week-end care doresc să se refugieze de zgomotul şi poluarea
marilor oraşe cât şi celor care doresc să-şi petreacă vacanţa, fie ea de iarnă sau
de vară, într-un mod cât mai plăcut cu putinţă.

Bibliografie

1. Berbecaru I., Botez M. „Teoria si practica amenajării turistice a

teritoriului”; Ed. Sport Turism, Bucureşti
1977
2. Botez M., Celac M. „Sistemele spaţiului amenajat”; Ed.
Ştiinţifică si Enciclopedica, Bucureşti 1980
3. Dumitrană M.; Negruţiu„Contabilitatea in comerţ si turism”; Ed.
M. Maxim, Bucureşti 1996
4. Drumea C. „Analiza economico-financiara a firmei”;
 Ed. Universităţii Transilvania, Braşov 2000
5. Glavan V. „Turismul in România”; Ed. Economica,
Bucureşti 2000
6. Ispas A., Patriche D., „Marketing turistic”; Ed. Infomarket, Braşov
7. Bratucu G. 1999
8. Ionescu Dunareanu I. „ Munţii Piatra Craiului”; Ed. Sport Turism,
Bucureşti 1986
9. Minciu R. „Economia turismului”; Ed. Uranus,
Bucuresti 2000
10.Minciu R. „Amenajarea turistica a teritoriului”; Ed.
Sylvi, Bucuresti 1995
11.Nistoreanu P. „Turismul rural - O afacere mica cu
perspectiva mari”; Ed. Didactica si
Pedagogica, Bucuresti 1999
12.Popescu N. „Muntii nostri”; Ed. Sport Turism; Bucuresti
1986
13.Stanciulescu G. „Tehnica operatiunilor de turism”; Ed. All
Educational, Bucuresti 1998
14.Tigu G. „Turismul montan”; Ed. Uranus, Bucuresti
2001
15.***** http://www.mdp.ro
16.*** „Castelul Bran” – Brosura – Colectia Tezaurul Romaniei, 1997

17.*** „Ghidul solicitantului” – Proiectul de Finantare

Nerambursabila” Coeziunea economica si sociala