FUNDAŢIA PENTRU PROMOVAREA ÎNVĂŢĂMÂNTULUI EUROPEAN

UNIVERSITATEA WALES-ROMÂNIA
FACULTATEA DE ŞTIINŢE
SPECIALIZAREA MANAGEMENT

Lucrare de licenţă

Conducător ştiinţific:
Prof.Univ.Dr.Ing.Corneliu Baltă
Absolvent:
ANTONIE ION

1
 2014

FUNDAŢIA PENTRU PROMOVAREA ÎNVĂŢĂMÂNTULUI EUROPEAN

UNIVERSITATEA WALES-ROMÂNIA
FACULTATEA DE ŞTIINŢE
SPECIALIZAREA MANAGEMENT

MANAGEMENTUL TERENURILOR

Conducător ştiinţific:
Prof.Univ.Dr.Ing.Corneliu Baltă
Absolvent:
ANTONIE ION

2
 2014

CUPRINS

INTRODUCERE….....................................................................................................................…5

Capitolul I
Managementul de proiect...............................................................................................................6

1.1. Managementul proiectelor – definitie....................................................................................6

1.2. Noţiunile de proiect şi program..............................................................................................6
1.3. Tipuri de proiecte.......................................................................................................................8
1.4. Proiect şi instituţie......................................................................................................................9
1.5. Management de proiect şi management de institut ...................................................................9
1.6. Principiile managementului proiectelor…..........................................................................….10
1.7. Triunghiul proiectului…..........................................................................................................12
1.8. Obiectivele proiectului…….....................................................................................................13
1.9. Ciclul de viaţă al proiectelor....................................................................................................14

Capitolul II
Riscul proiectelor şi principalii factori de risc...........................................................................15

2.1.Riscul proiectelor…..................................................................................................................15
2.2.Factorii de risc specifici proiectelor..........................................................................................16
2.3. Managementul riscului - proces iterativ..................................................................................17
2.4. Planul de management al riscurilor..........................................................................................18
2.5. Metode pentru identificarea riscurilor …................................................................................19
2.6. Metode specifice aplicabile în cazul analizei riscurilor oricărui proiect….............................19

Capitolul III
MODEL GNERAL DE EVALUARE A AMPLASAMENTULUI TERENURILOR
AGRICOLE……......................................................................................................................…22

3
3.1. Activitatea agricolă..................................................................................................................22
3.2. Amplasamentul terenului……….............................................................................................23
3.3. Evaluarea amplasamentului terenului – indicatori...................................................................27
3.4. Nota de evaluare a amplasamentului terenurilor ……….........................................................36
3.5. STUDIU DE CAZ: RISCUL GEOGRAFIC PENTRU DEDUCEREA CORECTĂ A
PREŢULULU TERENULUI ÎN INTRAVILAN, LOCALITATEA MICEŞTI, JUD. CLUJ.......37
3.5.1. Dezvoltarea durabilă şi aşezările rurale.................................................................................37
3.5.2. Riscul geografic şi preţul terenului........................................................................................38
3.5.3. Determinarea preţului terenului în cadul intravilanului localităţii Miceşti, judeţul Cluj......39

CONCLUZII…..............................................................................................................................50
BIBLIOGRAFIE……...................................................................................................................51

4
 INTRODUCERE

Managementul terenurilor – activitate de importanţă majoră în agricultura de astăzi – are

în centrul său evaluarea terenurilor. Probleme ca eficientizarea utilizării terenurilor, utilizarea
durabilă, restructurarea proprietăţilor de teren (exploatăriilor agricole), utilizarea terenurilor
marginale, utilizarea terenurilor recuperate din diferite stări şi altele – nu pot fi rezolvate eficient
fără o evaluare corespunzătoare, cu metode ştiinţifice, a performanţelor terenurilor în cazul
diferitelor utilizări sau opţiuni specifice .
Aprecierea favorabilităţilor terenurilor faţă de diferite utilizări se efectuează pe baza unor
seturi de criterii corespunzătoare tipului evaluării (tehnice, economice, sociale şi/sau de
durabilitate). Unul dintre cele mai importante criterii, cu influenţe majore în performanţele
obţinute de o utilizare agricolă sau alta a terenurilor, îl constituie criteriul amplasamentului
terenului.
Evaluarea favorabilităţii amplasamentului terenurilor pentru utilizările agricole este
recomandată şi aplicată în practică în multe ţări cu agricultură avansată ca Germania, SUA şi
altele. La noi în ţară, deşi s-au făcut o serie de recomandări de a se aplica în practică evaluarea
amplasamentului terenurilor agricole, inclusiv de către Legea arendării totuşi încă nu s-a emis
până în prezent o reglemenare oficială în acest sens.
În această lucrare se prezintă un model general pentru evaluarea favorabilităţii
amplasamentului terenurilor pentru utilizările agricole şi anume se prezintă setul de caracteristici
ale amplasamentului terenului luate în considerare, submodelele de comensurare-estimare a
influenţei acestora şi modelul de agregare a acestor influenţe într-o notă globală de evaluare a
amplasamentului terenurilor agricole.
De asemenea, în final se prezintă posibilităţi de perfecţionare a modelului propus.

5
 Capitolul I
Managementul de proiect

Un proiect poate fi conceput pe diferite nivele, înglobând probleme de diferite dimensiuni.

De aceea, credem că este important să detaliem conceptele legate de managementul de proiect.
În ciuda varietţii extrem de mari a programelor şi proiectelor există , totuşi, unele
caracteristici generale pe care le vom regăsi, indiferent de dimensiunile geografice sau temporale
şi fără ca dimensiunile bugetelor sau ale echipelor să aibă vreo importanţă . Pe de ală parte, chiar
şi simpla enumerare a unor definiţii ale acestor caracteristici generale, ne poate ajuta în a ne
contura mai clar demersul intern al unui proiect.

1.1. Managementul proiectelor – definitie

Managementul proiectelor este un domeniu destul de recent apărut, iar importanţa sa a

cunoscut o creştere majora datorită faptului că , la scară europeană şi internaţională, tot mai multe
acţiuni se desfăoară în cadrul unor proiecte. Resursele utilizate de aceste proiecte (mai ales cele
financiare) au un rol din ce în ce mai mare (vezi sumele derulate prin programele PHARE sau
SAPARD) în dezvoltarea economică iar aria lor de aplicabilitate este în creştere.
Proiectul reprezintă o sumă de activităţi care conduc la realizarea unui scop comun şi
necesită un consum important de resurse (umane, materiale, financiare, echipamente, informaţii
documentare şi timp). Punerea în practică a unui proiect presupune un moment iniţial şi un
moment final al proiectului, deci o durată de realizare. Momentul iniţial este considerat cel în care
se ia decizia de a se trece la conceperea unui proiect, iar cel final este cel în care se închie ultima
activitate prevăzută de proiect.
Managementul de proiect constă în planificarea, organizarea şi gestionarea (controlul)
sarcinilor şi resurselor ce urmăreşte atingerea unui anumit obiectiv, în condiţiile existenţei unor
constrângeri referitoare la timp, resurse şi costuri.

1.2. Noţiunile de proiect şi program

6
 Din punct de vedere teoretic, există o distincţie între noţiunile de proiect şi program5, deşi
de cele mai multe ori acestea se folosesc cu înţelesuri echivalente. În managementul proiectelor
un program include mai multe proiecte; un proiect se poate descompune mai departe în
subproiecte, grupuri de activităiţi şi acţiuni.
Programele, ca şi proiectele, au o conducere clar definită . Există mai întâi un
director/manager de program/proiect (Project Director, Project Manager, Project Coordinator,
Team Leader). Managerul de proiect coordonează o echipă , complexitatea proiectului impunând
participarea a mai mult de o singur persoană . Pe de alt parte, din multe puncte de vedere
diferenţele dintre programe şi proiecte sunt notabile. Iată câteva dintre acestea:

Caracteristica Program Proiect

3) Anvergura Componente de politică naţională sau Iniţiative locale sau sub-

regională programe
4) Durata Durată nedefinită sau de ordinul anilor Luni (cel mai adesea) sau ani

5) Bugetul Buget alocat global şi modificabil Buget fix, alocat cu destinaţie

precisă
6) Rolul Management (planificare, coordonare, Implementare
echipei control)

7) Orientarea Asupra impactului şi performanţei Asupra

evaluării performanţei

Există o deosebire la fel de importantă , aceea dintre proiectul ca rezultat al procesului de

concepţie (cercetare-dezvoltare-proiectare) şi procesul de implementare a concepţiei (punerea în
practică a proiectului). Deşi fiecare dintre aceste procese corespunde unor proiecte în accepţia
definiţiei sale, specificul lor este diferit. Metodele de management sunt şi ele diferite în cele două
cazuri – management teoretic în primul caz şi management practic în cel de al doilea.
Există de asemenea programe (programele naţionale de cercetare arheologică ) compuse
din proiecte (proiectele de cercetare arheologică ).Pentru diferite subdiviziuni ale proiectelor, în
literatura de specialitate se întâlnesc denumiri consacrate ale acestor noţiuni: task (sarcină ), sub-
task, work-package (grup de activitţi omogene care pot fi conduse şi executate în mod distinct).

7
 Această abordare structurată ar trebuii să permită nu numai o organizare mai
eficientă a problematicii generale a arheologiei, ci şi (în principiu) o alocare a resurselor
corespunzătoare intereselor strategiei de cercetare din acest domeniu.

1.3. Tipuri de proiecte

Există o foarte mare varietate de proiecte. Orice încercare de epuizare a subiectului

va avea totdeauna dezavantajul limitării. Proiectele sunt de obicei clasificate astfel:

 După amploarea lor:

 organizaţional;
 local (localitate, judeţ , grup de judeţe); naţional;
 regional8 (proiectul este de interes pentru mai multe judeţe din
regiunea geografică respectivă );
 internaţional.

 După domeniul obiectivului şi activităţilor proiectului:

proiecte industriale;
proiecte comerciale;
proiecte culturale;
proiecte ecologice;
proiecte ştiinţifice (de cercetare);
proiecte educaţionale;
proiecte de management.

Din punctul de vedere al relaţiei proiect - program, primul dintre aceste două
elemente poate fi independent, sau poate fi inclus în cel de al doilea. Aşa cum există
programe care conţin proiecte pot exista şi proiecte al căror scop este definirea şi crearea
unui program.
1.4. Proiect şi instituţie

Din punct de vedere conceptual există o distincţie clară şi necesară între noţiunile
de proiect şi instituţie9 - proiectul reprezintă "un proces, iar instituţia este o structură".
Neglijarea existenţei acestei distincţii, poate avea urmări asupra modului de
concepere şi de punere în practică a proiectului. Managementul de proiect presupune
existenţa unei structuri proprii, măcar din punct de vedere organizatoric dacă nu şi
instituţional. În acest sens, definiţia proiectului este aplicabilă şi instituţiei, cu o excepţie
notabilă : durata. Prin definiţie, proiectul are o durată prestabilită , pe când instituţia are o
durată nedeterminată . Pe de altă parte, succesul instituţiei este monitorizat şi evaluat pe
întreg parcursul duratei de funcţionare, pe când succesul proiectului se evaluează după
încheierea sa10. De exemplu, un muzeu se poate implica într-un proiect cu toată structura
sa, dar aceasta nu înseamnă că muzeul se identifică cu proiectul. După încheierea
proiectului muzeul va continua să existe ca instituţie. În ceea ce priveşte resursele şi
bugetele, nu trebuie uitat că bugetul proiectului nu este bugetul muzeului.

1.5. Management de proiect şi management de institut

Managementul proiectului înseamnă planificarea, direcţionarea şi controlul

resurselor, astfel încât scopul proiectului să fie atins, în condiţiile restrictive impuse de
resursele date. Proiectele, ca şi programele, au structuri de conducere şi de execuţie, bine
definite şi separate. Chiar dacă , în cele mai multe cazuri, managerul de proiect
coordonează o echipă , responsabilitatea pentru atingerea obiectivelor îi revine în totalitate.
O instituţie este şi ea o echipă , dar care participă şi la alte proiecte sau activităţi şi
antrenează folosirea altor resurse. Suprapunerea îndatoririlor unui manager de
program/proiect cu cele ale şefului unei instituţii nu numai că nu este de dorită, ci chiar de
evitat. Respectarea principiilor managementului, atât pentru instituţie, cât şi pentru proiect,
nu poate fi asigurat în astfel de condiţii şi, mai devreme sau mai târziu, vor apărea efectele
negative.

Lipsa de cultură managerială are efecte diverse asupra desfşurării proiectelor:

- dificultăţi de comunicare – în cazul confuziilor între noţiuni (program/proiect,

 monitorizare/evaluare/audit) şi în cazul lipsei unei strategii foarte clare pentru
comunicarea dintre membrii echipei;

- dificultăţi de management al proiectului/instituţiei – în cazul necunoaşterii unor

noţiuni de bază ale managementului de proiect (monitorizare, ciclul de viaţă etc)
sau confundării conceptelor managementului de proiect cu cele ale
managementului strategic (al instituţiei);

- conflicte manageriale (de subordonare, de interese, de buget, de resurse) sau chiar

ilegalitţi – în cazul nerespectării principiilor manageriale într-o instituţie în care se
desfăşoară şi proiecte şi mai ales în cazul în care se produc suprapuneri sau
confuzii bugetare;

- decizii eronate, cu consecinţe grave în planul material al resurselor şi bugetelor – în

cazul calculelor incorecte a indicatorilor de eficienţa proiectelor sau atunci când
bugetele sunt sub-evaluate.

Pe scurt, este vorba despre faptul că , mai devreme sau mai târziu (indiferent dacă se
recunoaşte sau nu acest lucru), fie proiectul, fie instituţia au de pierdut. Singura soluţie este
adoptarea unei politici de formare a culturii manageriale a angajaţilor, prin forme adecvate
de instruire, care să ducă la evitarea problemelor pe care le-am enumerat. Cu cât
cunoştinţele şi deprinderile manageriale sunt mai bine cunoscute şi mai consecvent
aplicate, cu atât mai uşor vor putea fi evitate conflictele şi pierderile.

1.6. Principiile managementului proiectelor

Indiferent de tipul de proiect, independent de personalitatea şi stilul managerului

său şi de metoda specific adoptat , managementul de proiect va respecta următoarele
principii.

1. Unicitatea obiectivului: un proiect are un singur obiectiv principal (general). Acesta

este motivul pentru care proiectul există şi este finanţat. Atingerea obiectivului
înseamnă rezolvarea problemei care a fost identificată la începutul ciclului de viaţă
 al proiectului.

2. Managerul de proiect (coordonatorul) - proiectul este condus de un singur manager

(“team leader”) care are, pe lângă competenţa necesară , întreaga autoritate şi
completa responsabilitate în ceea ce priveşte conducerea proiectului. În funcţie de
capacitatea sa managerială , de talentul şi stilul său de lucru, managerul de proiect
poate delega colaboratorilor din echipa sa (“project team”) luarea unor decizii. Este
important ca delegarea să se facă prin notificări scrise, pentru ca fiecare să-şi asume
responsabilitatea, potrivit rolului său în proiect. Membrii echipei răspund pentru
propriile decizii (fie că sunt sau nu delegate de şeful de proiect) în faţa managerului
de proiect.

3. Descompunerea structurală a proiectului: în funcţie de complexitatea proiectului,

acesta se împarte în subunităţi structurale (subproiecte, sarcini, grupuri de activităţi,
activităţi) pentru a utiliza competenţa fiecărui membru al echipei. Nici un manager
de proiect nu ar putea conduce singur proiecte cu sute, mii sau chiar sute de mii de
activităţi care se desfăşoră de cele mai multe ori simultan şi în locaţii diferite.

4. Abordarea pornind de la obiectiv către resurse: alocarea resurselor necesare

realizării obiectivelor proiectului se face numai după ce sunt identificate toate
activităile necesare; resursele se calculeaz şi se alocă numai pentru punerea în
practică a acestor activităţi. Niciodată nu se vor elabora proiecte al căror obiectiv
este numai consumarea unor fonduri.

5. Evaluarea/Reevaluarea: este recomandabil ca, încă din faza de concepţie, după

fiecare etapă sau stadiu al proiectului să fie prevăzută o etapă de reevaluare care să
permită luarea deciziilor impuse de practică . Aceasta deoarece probabilitatea
săvârşirii unor erori este mai mare în faza de concepţie a proiectului, iar
consecinţele acestora se pot identifica relativ târziu, abia în faza de implementare.
Costul remedierii lor este cu atât mai mare cu cât sunt identificate mai târziu. Prin
reevaluări şi analize succesive se pot identifica eventualele erori încă din faza de
„proiectare”, când costurile sunt minime.
 6. Monitorizarea şi evaluarea: proiectele sunt obligatoriu permanent monitorizate
intern (de managementul proiectului)şi pot fi monitorizate extern (de evaluatori din
afara proiectului, de finanţator etc)

1.7. Triunghiul proiectului

Gradul de complexitate a unui proiect este dat de numărul sarcinilor presupuse a fi

îndeplinite, de numărul şi intensitatea constrângerilor care apar pe parcursul desfăşurării
sale.

Orice proiect depinde de trei factori:

a). Timp necesarul de timp aşa cum este el reflectat de planificarea

iniţială a proiectului.

b). Bani bugetul proiectului, bazat pe costul resurselor necesare

c). Obiective scopurile proiectului şi activităţile cerute de punerea lui în

practică .

Aceşti termeni definesc „triunghiul” proiectului. Modificarea oricăruia dintre ei

determină schimbarea celorlalţi doi. Deşi în general sunt la fel de importanţi, de obicei
numai unul dintre ei este predominant în cadrul unui proiect. De altfel, relaţiile dintre
aceşti trei termeni variază de la un proiect la altul, ceea ce determină de fapt problemele pe
care le avem de rezolvat şi soluţionarea lor. Orice informaţie privitoare la aceşti trei
termeni1 trebuie avută în vedere pentru un bun management al proiectului.
Timpul alocat şi succesiunea fiecărei sarcini din cadrul proiectului. Planificarea
conţine sarcinile şi limitele de timp, succesiunea lor, interdependenţa dintre ele, precum şi
constrângerile existente pentru fiecare sarcină în parte.
Costul estimat al proiectului aşa cum este calculat înainte de punerea în practică a
sarcinilor. Depăşirea sau ne-consumarea resurselor alocate constituie erori de management
la fel de grave.
Pentru îndeplinirea fiecărei sarcini munca trebuie cuantificată în unităţi de timp (ore, zile,
săptămâni, luni) pentru fiecare resursă sau trebuie stabilit cât anume din fiecare resursă
este necesar pentru a îndeplini o sarcină .
Pentru îndeplinirea unei sarcini, cantitatea de muncă este diferită de timpul necesar – de
ex. unei resurse îi sunt necesare 32 de ore pentru a îndeplini o sarcină care a fost
planificată să dureze 2 zile, ceea ce înseamnă că trebuie alocat mai mult de o resursă
pentru a îndeplini sarcina (doi oameni muncind două zile câte 8 ore pe zi vor îndeplini
sarcina).

1.8. Obiectivele proiectului

Din această perspectivă , definirea obiectivelor proiectului capătă o importanţă

majoră , pentru că în funcţie de acestea ne stabilim strategia şi metodele folosite. Conform
teoriei manageriale, obiectivele trebuie să fie de tipul “SMART”:

Specifice – pentru a defini foarte clar ceea ce va fi

realizat.
Măsurabile – rezultatul obţinut trebuie să poată fi
măsurat.
Acceptate – de toţi membrii echipei.

Realiste – pentru a putea fi îndeplinite.

Timp precizat – stabilirea unui interval de timp realist pentru a le realiza.

Pentru atingerea obiectivelor vom avea întotdeauna nevoie de „puncte fixe” în care
să evaluăm fiecare pas al proiectului, pentru a putea introduce corecţiile necesare. Aceste
„puncte fixe” trebuie integrate unui plan de monitorizare intern , care să permită evaluări
intermediare, făcute înainte de momentul de sfârşit al proiectului când va fi prea târziu
pentru a mai putea corecta ceva. De aceea, în cazul proiectelor mari, este necesar ca
managerul să solicite periodic rapoarte de activitate. Acestea vor cuprinde nu numai
realizările, ci şi eventualele probleme întâmpinate de membrii echipei în planul relaţiilor
orizontale sau verticale. Impunerea unui asemenea plan de monitorizare nu este uşoar , dar
este absolut necesar pentru păstrarea controlului asupra desfăşurării proiectului.
 Un manager care nu asigură monitorizarea internă nu va putea prevedea nici una
dintre problemele inerente oricărui proiect şi nu îşi va putea exercita una dintre principalele
atribuţii care îi revin – evaluarea periodică şi permanentă . Aceasta îi permite revizuirea
obiectivelor şi redefinirea sarcinilor. De asemenea, el devine vulnerabil faţă de orice tip de
monitorizare externă .
Tocmai de aceea, proiectul va fi împărţit în sarcini şi etape bine precizate,
programate în ordinea succesiunii lor şi ordonate în timp. Se obţine astfel o diagramă care
poate fi reprezentată grafic, pentru a permite o mai uşoar urmărire a progresului proiectului
(o diagram Gantt).
În permanenţă , managerul de proiect trece prin procesul „buclei de control” care
constă în planificarea, monitorizarea, elaborarea deciziilor, replanificarea activităţilor etc.
În cazul în care una dintre faze nu este tratată corect, se poate ajunge la întârzieri şi
penalizări.
În concluzie, numai asigurând echilibrul permanent al „triunghiului” proiectului,
stabilind obiective “SMART”, implementând un program de monitorizare şi evaluare
internă permanentă , menţinând deschisă comunicarea cu membrii echipei şi în afara ei,
obţinem premisele succesului proiectului propus.

1.9. Ciclul de viaţă al proiectelor

Modul de concepere al programelor europene a impus un ciclu al proiectelor format din

şase etape20:

Programarea;
Identificarea;
Evaluarea ex-ante;
Aprobarea finanţării;
Implementarea;
Evaluarea ex-post (a rezultatelor).

Observăm că noţiunea de evaluare se foloseşte în managementul proiectelor în două

situaţii, din două etape diferite, cu înţelesuri diferite.
 • Evaluarea în momentul propunerii unui proiect (etapa a treia) – după finalizarea
conceperii proiectului, în vederea aprobării finanţării şi implementării
ulterioare (evaluarea ex-ante).

• Evaluarea efectelor proiectelor în etapa a şasea (evaluarea ex-post).

Ultima etapă poate constitui premisa unui nou proiect care va porni de la rezultatele
celui precedent şi astfel ciclul este reluat.

Capitolul II
Riscul proiectelor şi principalii factori de risc
2.1. Riscul proiectelor

Orice proiect este iniţiat şi derulat pentru a elabora un răspuns adecvat unei nevoi a
utilizatorilor sau clienţilor. El implică un obiectiv şi acţiuni de întreprins cu resurse
limitate. De altfel, riscul proiectelor este o consecinţă a principalelor caracteristici ale
acestora: durata de realizare limitată; scop şi obiective; sumă de resurse alocate;
complexitate; unicitate; noutate. Caracterul de unicat al proiectelor este cea mai importantă
sursă de incertitudine şi risc pentru că nu se pot defini cu foarte mare precizie încă din
etapa de iniţiere toate rezultatele aferente termenelor intermediare de realizare. Unicitatea
impune necesitatea ca riscurile şi incertitudinile viitoare să fie gestionate într-un mod
explicit ca o componentă esenţială a procesului de management al proiectului.
Majoritatea specialiştilor definesc riscul proiectelor ca o posibilitate de a nu
îndeplini obiectivele acestora. Riscul proiectului este reprezentat de probabilitatea şi
impactul oricărui eveniment care poate avea o influenţă pozitivă sau negativă asupra
obiectivelor acestuia pe întregul său ciclu de viaţă. Riscul unui anumit eveniment viitor
asupra proiectului se poate
determina ca produs al probabilităţii şi impactului acelui eveniment. Din perspectiva
ciclului de viaţă, riscul presupune şi variabilitatea rezultatelor aşteptate ale proiectului faţă
de cele aşteptate sau planificate. Proiectele fiind acţiuni unice, nonrepetabile, estimarea
riscului este fundamentată mai ales pe utilizarea probabilităţilor subiective.
Riscul proiectelor este rezultatul evoluţiei invers proporţionale a gradului de
acurateţe a estimărilor cu privire la durata de execuţie şi costul proiectelor faţă de evoluţia
în timp a posibilităţii de a interveni asupra derulării acestora. Odată cu progresul
proiectului se amplifică precizia estimărilor dar se reduce posibilitatea de a interveni prin
schimbările soluţiilor adoptate iniţial fără o majorare a costului proiectului. Pe durata
etapelor ciclului de viaţă al proiectului apar riscuri diferite. Acelaşi tip de risc are un
impact diferit în una sau alta din etapele ciclului de viaţă al unui proiect.

2.2.Factorii de risc specifici proiectelor

Factorii de risc sunt reprezentaţi de orice element sau condiţie care poate afecta
pozitiv sau negativ proiectul pe întreaga sa durată de viaţă. Factorii de risc nu afectează
prin simpla lor prezenţă proiectul ci reprezintă doar situaţii în care riscurile se pot
materializa.
Factorii de risc specifici proiectelor sunt atât factori interni, ce apar ca o consecinţă
a naturii şi caracteristicilor acestora , cât şi factori externi, ce aparţin mediului proiectelor.
Factorii interni de risc şi incertitudine, generaţi de proiectul propriu-zis sunt
rezultatul:organizării echipei de proiect; modului în care se realizează managementul
proiectului pe parcursul derulării acestuia;întârzierilor şi depăşirilor de cost; ansamblului
relaţiilor formale şi informale între părţile implicate în realizarea proiectului; atingerii
performanţelor prevăzute.
Factorii externi ce generează riscul proiectelor pot fi de origine economico-
financiară, legal – instituţională, socială, operaţională, naturală sau ecologică. Riscurile
economice sunt determinate atât de evoluţiile contextuale ale organizaţiei cât şi de calitatea
activităţii economice din cadrul său. Ele pot fi diferenţiate, sub acest aspect, în două
categorii esenţiale : macroriscuri şi microriscuri.
Principalii factori de risc de natură legal – instituţională sunt reglementările fiscale,
monetare, vamale, cele referitoare la concurenţă precum şi legislaţia din domeniul social.
Mediul social este sursa unui număr mare de evenimente ce pot afecta proiectul în
diversele sale stadii de viaţă. Factorii de risc social care prezintă o importanţă deosebită
pentru realizarea proiectelor sunt rata de creştere, structura şi densitatea populaţiei.
Proiectele se confruntă, în faza de operaţionalizare (de proiectare şi execuţie) cu
riscuri multiple din cauza duratei de realizare, numărului mare de activităţi ce trebuie
conduse şi coordonate, relaţiilor complexe ce pot apărea între membrii echipelor de proiect
sau relaţiilor contractuale dintre numeroase părţi implicate.
Printre cele mai importante riscuri naturale ce afectează proiectele se numără :
inundaţii de proporţii, alunecările de teren, cutremure puternice. Relaţia proiect – mediu
este una biunivocă. Riscuri ecologice aferente realizării proiectelor sunt cele care privesc
impactul asupra biodiversităţii, populaţiei şi sănătăţii umane, apei şi solului, aerului şi
climei, patrimoniului cultural şi peisajului.

2.3. Managementul riscului - proces iterativ

Managementul riscului este un proces iterativ desfăşurat pe întreg ciclul de viaţă al

proiectului prin care riscurile sunt identificate, analizate pentru a formula răspunsurile
adecvate pentru fiecare risc. El reprezintă una din componentele esenţiale ale
managementului unui proiect. Principalele abordări general acceptate pe plan internaţional
cu privire la managementul riscului sunt ghidurile sau standardele elaborate de institutele
şi asociaţiile specializate : ghidurile PRAM şi PMBOK, standardele AS/NZS 4360 şi IRM,
metodologia PRINCE 2.
Indiferent de modul cum sunt denumite şi structurate etapele fiecărei abordări toate
au o serie de elemente comune:

comportă o structurare în etape dar nu presupun o formă rigidă în care toate

etapele trebuie parcurse în ordinea menţionată;

implică o abordare formalizată a procesului de management al riscului,

bazată pe elaborarea de documente scrise pentru raportări;

deşi sunt aplicabile unor proiecte complexe toate abordările tind spre
simplificare;

toate sunt abordări iterative ale procesului de management al riscului cu

permanente reveniri de la o etapă la alta;

etapele comune tuturor abordărilor sunt identificarea, analiza, evaluarea şi

răspunsul la risc.
 Există însă şi unele deosebiri în privinţa structurii şi specificului procesului de
management al riscurilor:
în cazul unora dintre abordări (PRAM) etapele se pot desfăşura şi în paralel,
începutul unei etape nefiind condiţionat de sfârşitul alteia;
unele dintre abordări (IRM, PRINCE 2) consideră ca primă etapă pe cea de
identificare, în timp ce altele (PRAM, PMBOK, AS/NZS 4360) presupun
etape pregătitoare înaintea identificării riscurilor;
există abordări comune ale procesului de management al riscului la nivel de
proiect şi organizaţie (cazul IRM) dar majoritatea (PRAM, PMBOK,
AS/NZS
4360, PRINCE 2) sunt focalizate pe managementul riscului proiectelor;
mediul proiectului e considerat ca punct de plecare al managementului
riscului în cazul abordărilor PMBOK şi AS/NZS 4360 în timp ce altele
(PRINCE 2) sunt focalizate asupra factorilor interni de risc ai proiectului.
unele abordări (PRAM, IRM) tratează managementul riscului ca punct cheie
al managementului proiectului iar altele (cazul PMBOK) caută să integreze
managementul riscului în managementul general al proiectului.

2.4. Planul de management al riscurilor

Posibilităţile de perfecţionare a procesului de management al riscului privesc planul

de management al riscurilor pentru care s-au propus două variante:

o primă variantă ce pune accentul pe utilizarea fişelor de monitorizare şi control

şi care este aplicabilă în cazul proiectelor mai simple;

o a doua variantă, specifică proiectelor mai complexe, ce pune accentul pe

rapoartele de gestiune a riscurilor proiectului.

O altă modalitate de perfecţionare propusă priveşte utilizarea rapoartelor de la

finalul proiectului (bilanţurilor de finalizare a proiectelor) ca modalităţi de a caracteriza
cauzele, apariţia şi impactul riscurilor. Raportările de la finalul oricărui proiect trebuie să
pună în evidenţă principalele dificultăţi şi riscuri implicate de realizarea acestuia.

2.5. Metode pentru identificarea riscurilor

Pentru identificarea riscurilor pe care le implică realizarea proiectelor pot fi

utilizate o serie de metode :

generale , ce provin din alte domenii de activitate precum : tabelul riscurilor,

listele de control, arborele evenimentelor, arborele defectelor, brainstormingul,
tehnica Delphi.

specifice managementului proiectelor aşa cum este cazul structurii descompuse

a riscurilor (RBS).

Structura descompusă a riscurilor (Risk Breakdown Structure – RBS) a fost propusă

pentru prima dată de David Hillson prin analogie cu WBS (structura descompusă a
lucrărilor proiectului) ca o grupare orientată spre surse a riscurilor proiectului ce
organizează şi defineşte expunerea totală la risc a proiectului. Structura descompusă a
riscurilor este o structură ierarhică a surselor de risc potenţiale aşa cum fiecare nivel al
unui WBS reprezintă o definire din ce în ce mai detaliată a pachetelor de activităţi necesare
pentru realizarea proiectului.

2.6. Metode specifice aplicabile în cazul analizei riscurilor oricărui proiect

Cele mai importante metode specifice aplicabile în cazul analizei riscurilor oricărui
proiect sunt metoada valorii monetare aşteptate, metoda deviaţiei normale standard,
matricea probabilitate – impact şi matricea descompusă a riscurilor.
Metoda valorii monetare aşteptate constă în luarea în considerare a mai multor
scenarii sau evenimente având în vedere probabilităţile subiective de apariţie ale fiecăruia.
În această metodă modelul este separat într-un număr de componente iar fiecare dintre
acestea este examinată în mod separat prin intermediul efectelor şi probabilităţilor asociate.
Metoda deviaţiei normale standard este o metodă de cuantificare a riscului care se referă la
determinarea nivelului de risc asociat unei anumite durate de execuţie a proiectului
propusă de beneficiar sau estimată de managerul de proiect. Având la bază elemente ale
tehnicii PERT metoda tratează duratele activităţilor proiectului ca variabile aleatoare
caracterizate prin media şi dispersia lor.
Matricea ierarhizării riscurilor (matricea probabilitate-impact), ca tehnică de analiză
calitativă a riscurilor îşi propune (ca şi celelalte metode de analiză) să combine
probabilitatea şi impactul fiecărui risc identificat pentru a determina gradul său de
importanţă în realizarea proiectului. Pentru ierarhizarea riscurilor asociate proiectului după
probabilitate şi impact trebuie parcurse trei etape : stabilirea unei matrici care să lege
probabilitatea unui eveniment riscant de un număr de clasificare; realizarea unei matrici
care să permită evaluarea impactului unui risc anume asupra obiectivelor majore ale
proiectului; combinarea datelor de la cele două etape anterioare şi determinarea scorului
pentru fiecare risc după o grilă prestabilită.
Grimaldi şi Rafele au combinat structura descompusă a riscurilor (RBS) şi pe cea
descompusă a lucrărilor proiectului (WBS) într-o matrice descompusă a riscurilor (Risk
Breakdown Matrix – RBM). Avantajul matricii descompuse este acela că permite analiza
riscului prin conjugarea elementelor componente ale WBS şi RBS la orice nivel de
detaliere, inclusiv la nivel de activitate.
Aplicarea celorlalte metode de analiză depinde de specificul proiectelor şi de
momentul în care se realizează analiza. Una din direcţiile de perfecţionare a metodelor de
analiză o reprezintă luarea în considerare a competenţei specialiştilor care realizează
estimările. Aceasta se poate realiza prin acordarea de note de competenţă fiecărui specialist
în funcţie de diverse criterii (experienţă profesională, nivelul studiilor, lucrări publicate,
competenţa în managementul proiectelor). Estimările realizate de specialişti sunt ponderate
cu notele de competenţă obţinute.
Strategiile generice de răspuns la riscul proiectelor depind de criteriile utilizate. În
funcţie de frecvenţa şi impactul riscurilor se pot alege ca măsuri de răspuns : prevenirea,
evitarea, asumarea şi transferul riscurilor. Dacă pe lângă frecvenţă şi impact se utilizează
drept criteriu gradul de acceptabilitate al riscurilor opţiunile de prevenire sunt adaptarea,
precauţia, prevenirea, protecţia şi transferul prin asigurare. Metodele cel mai frecvent
utilizate pentru răspunsul la risc sunt repartizarea riscurilor între parteneri contractuali,
garanţiile, provizioanele, metode şi tehnici de gestiune a riscului valutar şi a riscului ratei
dobânzii, asigurările pe perioada execuţiei şi exploatării proiectelor. Răspunsul la risc
poate fi perfecţionat prin utilizarea experienţei şi cunoştinţelor din proiecte anterioare.
Aceasta presupune ca organizaţia să-şi contureze o memorie a evenimentelor relevante
apărute în proiecte anterioare din care să reţină cele mai potrivite măsuri şi acţiuni de
răspuns.
 Capitolul III
MODEL GENERAL DE EVALUARE A AMPLASAMENTULUI
TERENURILOR AGRICOLE

3.1. Activitatea agricolă

Agricultura României parcurge in prezent o perioadă de transformări structurale si

organizatorice determinate de aplicarea legii 18/1991 Legea Fondului Funciar, in primă
faza, si a legii 1/2000, prin care sunt puse bazele noilor forme de proprietate in agricultură.

Agricultura , ca activitate umană specializată, cuprinde nu numai sfera producţiei,

ci şi parţi din distribuţia bunurilor şi serviciilor agricole. Larga sa răspândire in teritoriu se
datorează răspândirii resurselor şi cererii de alimente care determină gradul de utilizare a
acestora.

În procesul general de redresare economică şi socială a tării, un loc central şi

prioritar îl ocupă economia rurală şi în cadrul acesteia agricultura, ca parte componentă
esentială. Din acest punct de vedere dezvoltarea eficientă a agriculturii reprezintă o
necesitate obiectivă. Pentru realizarea acestui obiectiv este nevoie de dezvoltarea şi
perfecţionarea continuă a bazei tehnico-materiale, aplicarea în productie a noilor
tehnologii, practicarea unei agriculturii stiintifice, în sensul creării unor exploataţii viabile,
competitive într-o economie de piaţă, în care să producă ceea ce aceasta cere, transferarea
întregului sistem de organizare, funcţionare şi conducere a agentului economic, prin
aşezarea acestuia pe principiile noi ale managementului, marketingului şi gestiunii
economice.

Activitatea agricolă se deosebeşte de cea din industrie şi din alte sectoare prin
anumite particularităţi ale agriculturii ce au impact major asupra producţiei, pieţei şi
rentabilităţii produselor, ceea ce face necesare mecanisme de orientare şi reglementare a
ofertei agricole în raport cu evoluţiile cererii.

Dintre aceste particularităţi enumeram:

      Natura ciclica a producţiei, determinată de factorii naturali şi biologici, aceasta
manifestandu-se prin sezonalitate şi instabilitatea producţiei şi a veniturilor
agricole. La acestea se adaugă şi alte caracteristici care determină procese mai
lente de creştere economică in agricultură faţă de alte sectoare ale economiei.

     Costul ridicat al transportului în agricultură, la care se adaugă riscul natural şi

preţurile ridicate la imput-urile de provenienţă industrială care fac ca preţurile
de livrare a mărfii să ridice numeroase aspecte privind remunerarea muncii
agricole.

     Cererea şi oferta de produse agricole au particularităţi faţă de alte produse

datorită dificultăţilor de adoptare a unei cereri relativ stabile şi puţin elastice la
o oferta variabilă şi greu de modificat pe termen scurt.

     În producţia agricolă, atât în sectorul vegetal cât şi cel animal, pe lângă
producţia principală se obţin însemnate cantitaţi de produse secundare.

Agricultura este o ramură prioritară, ce trebuie să se integreze armonios în economia

naţionala şi să-şi sporească rolul de factor de antrenare şi structurarea acesteia pe
principiile pieţei libere.

Pentru realizarea acestui lucru este nevoie ca la nivelul fiecarui agent economic sa
existe un plan, un program pe care sa se bazeze activitatea de productie.

3.2. Amplasamentul terenului

Din punctul de vedere al evaluării terenurilor pentru utilizările agricole, definim

amplasamentul terenului prin acele caracteristici care sunt atribute ale locului
(amplasamentului) acestuia, dar care nu influenţează productivitatea intrinsecă a lui ci
favorabilitatea economică (ex: accesibilitate, mărime, formă, vecinătăţi etc.). Evident,
caracteristicile amplasamentului sunt proprii unei parcele tehnologice (sole) sau unui areal
(suprafaţă compactă de teren) şi nu unităţii de teren (TEO-ului), care prin definiţie poate
avea mai multe areale situate în locuri geografic diferite.

Intravilanul localitaţilor se stabileşte prin planurile generate de urbanism aprobate

potrivit legii. Ulterior aprobării Planului general de urbanism pot fi introduse în
intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, pe bază de planuri urbanistice
zonale, aprobate potrivit legii.
Terenurile destinate construirii se scot din circuitul agricol, temporar sau
definitiv.Amplasarea construcţiilor noi, de orice fel, se face în intravilanul localitatilor –
conform Legii nr.18/1991, republicată.   
Prin excepţie, construcţiile care, prin natura lor, pot genera efecte poluante
factorilor de mediu, pot fi amplasate în extravilan. În acest caz, amplasamentele se vor
stabili pe bază de studii ecologice de impact, prealabile, avizate de organele de specialitate
privind protectia mediului înconjurator.
Amplasarea construcţiilor de orice fel pe terenuri agricole amenajate cu lucrari de
îmbunătăţiri funciare, precum şi în parcuri naţionale, rezervaţii, monumente, ansambluri
arheologice şi istorice este interzisă.
Se exceptează construcţiile cu destinaţie militară, căile ferate, soselele de
importanţă deosebită, liniile electrice de înaltă tensiune, forarea şi echiparea sondelor,
lucrările aferente exploatării ţiţeiului şi gazului, conductele magistrate de transport gaze
sau petrol, lucrările de gospodărire a apelor şi realizarea de surse de apă, anexele
gospodăreşti.
    O excepţie o prezintă şi casele de vacanţă cu condiţia ca pentru terenul pe care se
amplasează să se prezinte in formă autentică şi definitivă actul de proprietate, precum şi
avizul sau acordul, după caz, al administratorului lucrărilor de îmbunătăţiri funciare,
parcului naţional, rezervaţiei naturale, monumentului istoric sau natural sau a ansamblului
arheologic şi istoric.
Scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenurilor agricole din extravilan, de
clasa I şi clasa a II-a de calitate, a celor amenajate cu lucrări de îmbunătăţiri funciare,
precum şi a celor plantate cu vii şi livezi, prin extinderea intravilanului localitaţilor, se face
la propunerea consiliilor locale, prin ordin al directorului Direcţiei   Agricole şi de
Dezvoltare Rurală, cu avizul Ministerului Agriculturii Pădurilor şi Dezvoltării Rurale.
Scoaterea definitivă din circuitul agricol şi silvic a terenurilor situate în extravilanul
localitătilor se face cu plată, de către persoanele fizice sau juridice solicitante, a taxelor
prevăzute în legile specifice. Din aceste taxe se constituie Fondul de ameliorare a fondului
funciar, aflat la dispoziţia Ministerului Pădurilor şi Dezvoltării Rurale şi, respectiv, a
Ministerului Mediului şi Gospodăririi Apelor.
Pentru terenurile scoase definitiv din circuitul agricol şi silvic pentru construcţii
care deservesc activităţile agricole şi silvice, lucrarile de îmbunătăţiri funciare,
regularizarea cursurilor de apă, realizarea de surse de apă potabilă şi obiective
meteorologice nu se datorează taxele prevazute mai sus.
De asemenea, se exceptează de la plata taxelor terenurile destinate amplasării
caselor de vacanţă şi perimetrele agricole din satele sau cătunele demolate, aflate in curs de
reconstrucţie.
    Folosirea definitivă sau temporară a terenurilor agricole în alte scopuri decât producţia
agricolă se aprobă dupa cum urmează:
a) de organele agricole judeţene, prin oficiul de cadastru agricol şi organizarea
teritoriului agricol judeţean sau al municipiului Bucureşti, pentru terenurile agricole de
până la 1 ha. Aprobarea pentru orice extindere a acestei suprafete de teren se dă de către
Ministerul Agriculturii, Pădurilor ţi Dezvoltării Rurale;
b) de Ministerul Agriculturii, Pădurilor si Dezvoltării Rurale, pentru terenurile
agricole in suprafaţă de până la 100 ha;
c) de Guvern, pentru terenurile agricole a căror suprafaţă depaşeşte 100 ha.
    Folosirea definitivă sau folosirea temporară a terenurilor forestiere în alte scopuri decât
silvice se aprobă după cum urmează:
a) de organul silvic judeţean, până la 1 ha;
b) de Ministerul Mediului si Gospodăririi Apelor, pentru terenurile in suprafaţă de
până la 100 ha;
c)de Guvern, pentru cele a căror suprafaţă depaşeşte 100 ha.

     Aprobarile prezentate mai sus sunt condiţionate de acordul prealabil al deţinătorilor de
terenuri.
     Refuzul nejustificat al deţinatorului terenului de a-şi da acordul va putea fi
solutionat de instantă de judecată, hotărârea acesteia înlocuind consimţământul celui in
cauză.
     La aprobarea de către Guvern se va prezenta în mod obligatoriu şi avizul
Ministerului Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale, pentru terenurile agricole şi al
Ministerului Mediului şi Gospodăririi Apelor, pentru terenurile forestiere şi cu ape şi, dacă
este cazul, al Ministerului Culturii şi Cultelor, pentru ocrotirea monumentelor.
     Intravilanul localităţilor este cel existent la data de 1 ianuarie 1990, evidenţiat la
cadastrul funciar; el poate fi modificat numai în condiţiile prevederilor legilor specifice.
     Titularii obiectivelor de investiţii sau de producţii amplasate pe terenuri agricole şi
forestiere sunt obligaţi să ia măsuri prealabile executării construcţiei obiectivelor, de
decopertare a stratului de sol fertil de pe suprafeţele amplasamentelor aprobate, pe care să-l
depoziteze şi să-l niveleze pe terenuri neproductive sau slab productive, indicate de
organele agricole sau silvice, în vederea punerii în valoare sau a ameliorării acestora.
Depozitarea se poate face numai cu acordul proprietarilor terenurilor. Aceştia nu
pot fi obligaţi la nici o plată pentru sporul de valoare astfel obţinut şi nici nu pot pretinde
despăgubiri pentru perioada de nefolosire a terenului.
Titularii lucrărilor de investiţii sau de producţie, care deţin terenuri pe care nu le
mai folosesc în procesul de producţie, cum sunt cele ramase în urma excavării de materii
prime - cărbune, caolin, argilă, pietriş - de la sondele abandonate şi altele asemenea, sunt
obligaţi sa ia măsurile necesare de amenajare şi de nivelare, dându-le o folosinta agricola,
iar dacă aceasta nu este posibil, o folosintă piscicolă sau silvică, in termen de 1 an de la
încheierea procesului de producţie.
Beneficiarilor lucrărilor prevăzute mai sus nu li se va mai aproba scoaterea din
producţia agricolă sau silvică a altor terenuri, dacă nu s-au conformat dispoziţiilor
menţionate.
    Autorităţile publice locale vor lua toate masurile necesare pentru îndeplinirea la termen
a dispoziţiilor prevăzute, inclusiv reabilitarea terenurilor cu fonduri proprii şi recuperarea
acestora de la titularii lucrărilor de investiţii.
Liniile de telecomunicaţii şi cele de transport şi distribuţie a energiei electrice,
conductele de transport pentru alimentare cu apă, canalizare, produse petroliere, gaze,
precum şi alte instalaţii similare, se vor grupa şi amplasa de-a lungul şi în imediata
apropiere a căilor de comunicaţii - şosele, căi ferate - a digurilor, canalelor de irigaţii şi de
desecări şi a altor limite obligatorii impuse de configuraţia terenului, în aşa fel încât să nu
se stânjenească executarea lucrărilor agricole.
Aprobarea ocupării terenurilor în astfel de cazuri se dă de către oficiul de cadastru
agricol şi organizarea teritoriului agricol, judeţean sau al municipiului Bucureşti, după caz,
indiferent de mărimea suprafeţei necesare, pe baza acordului deţinătorilor şi cu plata
despăgubirilor convenite.
Modelul avut în vedere comensurează influenţa caracteristicilor amplasamentului
prin mărimea cheltuielilor implicate de folosinţele agricole suplimentar faţă de un
amplasament considerat cel mai avantajos, de referinţă, pentru care se definesc
tehnologiile de referinţă. Cheltuielile suplimentare sunt echivalate ca procent din valoarea
recoltei (venitul brut, Vb) obţinute pe terenul evaluat. Aceste procente se determină cu
ajutorul unor indici parţiali de amplasament (αi), care reprezintă procentele din recoltă
echivalente influenţelor caracteristicilor amplasamentului terenului, în cazul când acesta ar
avea productivitatea maximă (Ym), respectiv nota de bonitare a productivităţii KP = 100 i
se referă la folosinţele agricole în general.
Modelul acceptă un anumit grad de aproximare, nefăcând diferenţiere între
diferitele culturi si folosinţe agricole, care prin natura tehnologiilor lor implică unele
cheltuieli diferite legate de amplasamentul terenului.
Modelul propus defineşte şi utilizează 9 indici parţiali, care se determină cu
ajutorul unor funcţii tabelare.

3.3. Evaluarea amplasamentului terenului – indicatori

În continuare se prezintă definirea şi modul de evaluare/estimare a celor 9 indici

parţiali, precum şi modelul de agregare a lor într-o notă de evaluare globală a
amplasamentului terenului:

1. Influenţa lungimii şi calităţii drumurilor la teren

Influenţa lungimii şi calităţii drumurilor este luată în considerare prin doi indici
parţiali, respectiv doi indicatori:

1) LgDDAE (Lungimea Drumului Echivalent de la teren la centrul de

Desfacere/Aprovizionare).

2) LgDFerE (Lungimea Drumului Echivalent de la teren la sediul Fermei);

Aceşti indicatori se determină pe baza următoarelor caracteristici ale amplasamentului

terenului:
LgDDA (Lungimea Drumului teren – centru de Desfacere/Aprovizionare [km]);
PAsfDDA (Procentul de drum cu Asfalt din Drumul teren – centr.Desf./Aprov.
[%]);
 PMacDDA (Procentul de drum cu Macadam din Drumul teren –
centr.Desf./Aprov. [%]);
PPamDDA (Procentul de drum de Pământ din Drumul teren – centr.Desf./Aprov.
[%]); 3/10
LgDFer (Lungimea Drumului Teren-Fermă [km]);
PAsfDFer (Procentul de drum cu Asfalt din Drumul Teren-Fermă [%]);
PMacDFer (Procentul de drum cu Macadam din Drumul Teren-Fermă
[%]); PPamDFer (Procentul de drum de Pământ din Drumul Teren-
Fermă [%]);

PAsfDDA + +
unde: PMacDDA PPamDDA = 100 (1)
PAsfDFer +
PMacDFer + PPamDFer = 100 (1)

Drumurile de calitate mai slabă (cele de macadam sau pământ) se echivalează cu drumuri
convenţionale de asfalt cu o lungime corespunzătoare creşterii costului transportului, după
cum urmează:
1,4 km Drum de
1 km Drum de Macadam este echivalent cu Asfalt,
2 km Drum de
1 km Drum cu Pământ este echivalent cu Asfalt.
Lungimile totale echivalente ale drumurilor se calculează (ca medii ponderate) cu
formulele:

LgDDAE = LgDDA * (PAsfDDA + 1,4 * PMacDDA + 2 * PPamDDA) /

100 (2)
LgDFerE = LgDFer * (PAsfDFer + 1,4 * PMacDFer + 2 * PPamDFer) /
100 (2’)
Determinarea indicilor parţiali de evaluare pentru cei doi indicatori se face cu Tabelul 1:

Tabelul 1. Indicii parţiali de evaluare a lungimii şi calităţii drumurilor la teren.

Lung.Drum Echiv. [km] α1 ; α2
(LgDDAE; LgDFerE) [%]

<5 0

5 -8 1

9 - 12 2

13 - 16 3

17 - 20 4

21 - 25 5

26 - 30 6

31 - 36 7

Lung.Drum Echiv. [km] α1 ; α2

(LgDDaE; LgDFerE) [%]

37 - 42 8

43 - 49 9

50 - 56 10

57 - 64 11

65 - 72 12

73 - 81 13

82 - 90 14

> 90 15
2. Influenţa diferenţei de altitudine a terenului

Influenţa altitudinii terenului este luată în considerare prin doi indici parţiali, respectiv doi
indicatori:

8) AltTDA (Diferenţa de Altitudine a Terenului faţă de centrul de

Desfacere/Aprovizionare
[m] ).

9) AltTFer (Diferenţa de Altitudine a Terenului faţă de sediul Fermei [m] );

Determinarea indicilor parţiali de evaluare pentru cei doi indicatori se face cu Tabelul 2.

Tabelul 2. Indicii parţiali de evaluare a altitudinii terenului.

Diferenţa de Alt. [m] α 3 ; α4 Diferenţa de Alt. [m] α3 ; α4

(AltTDA; AltTFer) [%] (AltTDA; AltTFer) [%]

≤ 100 0 601 - 800 4

101 - 250 1 801 - 1000 5

251 - 400 2 > 1000 7

401 - 600 3
3. Influenţa mărimii şi formei parcelei de teren
Se iau în considerare indicatorii:

5) SupPar (Suprafaţa Parcelei de teren [ha] ),

a cărei influenţă se evaluează conform indicilor parţiali din Tabelul 3 şi

6) ForPar (Forma/configuraţia Parcelei de teren),

a cărei influenţă se evaluează conform indicilor parţiali din Tabelul 4.

Aceste influenţe se manifestă prin cheltuieli neproductive pentru mersul în gol, respectiv
folosirea incompletă a utilajelor agricole, ca de exemplu: folosirea incompletă a lăţimii de lucru a
utilajului, timpul de mers în gol la întoarcerile de la capătul parcelelor, folosirea incompletă a
utilajelor la transportul inputurilor tehnologice şi a recoltei, timpii neproductivi ai personalului
etc. La stabilirea indicilor parţiali s-a considerat, totuşi, utilizarea unor utilaje adecvate mărimii
fermei/exploataţiei.
Tabelul 3. Indicii parţiali de evaluare a mărimii parcelei de teren.

α
Suprafaţa Parcelei [ha] 5
(SupPar) [%]

≥ 20 0

10 - 19,99 0,5

5 - 9,99 1

3 - 4,99 2

1 - 2,99 3

0,50 – 0,99 5

< 0,50 7

Tabelul 4. Indicii parţiali de evaluare a formei parcelei de teren.

 Forma Parcelei de teren α6
Cod
(ForPar) [%]

0 Dreptunghiulară sau Trapezoidală Dreaptă Alungită 0

Pătrată sau Trapezoidală Ne-Dreaptă i/sau Ne-

1 Alungită 2

2 Triunghiulară sau relativ Rotundă 4

3 Foarte Neregulată 6

4. Influenţa fragmentării microreliefului terenului

Se ia în considerare indicatorul

7) FrgMRe (Grad de Fragmentare al MicroReliefului terenului),

a cărei influenţă se evaluează conform indicilor parţiali din Tabelul 5.

Tabelul 5. Indicii parţiali de evaluare a fragmentării microreliefului terenului.

Forma Parcelei de teren α7

Cod
(ForPar) [%]

0 Teren plan; Panta terenului (Pan) < 5% 0

1 Teren slab ondulat/fragmentat şi/sau Pan = 5 – 10 % 1

2 Teren în pantă relativ uniformă; Pan = 11 – 25 % 2

Teren moderat ondulat/fragmentat şi/sau Pan = 26 – 50

3 % 3
 Teren puternic ondulat/fragmentat şi/sau Pan = 51 –
4 100 % 5

Teren foarte puternic ondulat/fragmentat şi/sau Pan ≥

5 100 % 7

5. Influenţa acoperirii terenului cu muşuroaie, pietre, arbori, arbuşti şi cioate

Influenţa acoperirii terenului cu diferite elemente care implică lucrări suplimentare de curăţire a
terenului este luată în considerare prin doi indici parţiali, respectiv doi indicatori:

8) AcMP (Grad de Acoperire a terenului cu Muşuroaie şi Pietre),

9) AcAAC (Grad de Acoperire a terenului cu Arbori, Arbuşti şi Cioate).

Determinarea indicilor parţiali de evaluare pentru cei doi indicatori se face cu Tabelele 6 şi 7.

Tabelul 6. Indicii parţiali de evaluare a acoperirii terenului cu muşuroaie şi pietre.

Grad de Acoperire cu Muşuroaie şi

α
Pietre [%] 8
Cod
(AcMP) [%]

0 ≤2 0

1 3 - 10 3

1
2 1 - 25 5

2
3 6 - 50 8

4 51 – 75 10
 5 > 75 15

Tabelul 7. Indicii parţiali de evaluare a acoperirii terenului cu arbori, arbuşti şi cioate.

Grad de Acop. cu Arbori, Arbuşti şi

Cioate [%] α9
Cod
(AcAAC) [%]

0 ≤2 0

1 3 - 10 3

2 11 - 20 5

3 21 - 40 8

4 41 - 60 12

5 61 - 80 16

6 > 80 20

3.4. Nota de evaluare a amplasamentului terenurilor

Amplasamentul terenului este evaluat printr-o notă de evaluare a amplasamentului terenului

(KA) care reprezintă procentul din valoarea recoltei obţinute pe terenul evaluat (venitul brut,
Vb), rămas după scăderea cheltuielilor suplimentare datorate amplasamentului terenului (CA):

KA = [(Vb - CA) / Vb] * 100 (3)

respectiv: CA =(1 - KA / 100) * Vb [lei/ha/an] (3’)

Vb’ = Vb – CA = ( KA / 100) * Vb [lei/ha/an] (3”)

Având în vedere că numai cheltuielile suplimentare datorate distanţei şi calităţii drumurilor la

centrul de desfacere/aprovizionare sunt relativ proporţionale cu recolta obţinută de pe terenul
evaluat, celelate fiind relativ proporţionale în primul rând cu cheltuielile de bază ale tehnologiei
de cultură, care în evaluări se presupun acelea şi indiferent de teren, indicii de evaluare αi , cu
excepţia lui α1, se ponderează cu un factor de corecţie invers proporţional cu productivitatea
terenului dată de nota de bonitare KP şi anume între 2 şi 1 după cum terenul are o notă de
bonitare între 0 şi, respectiv 100. Ţinând cont de aceasta şi de faptul că efectul celor nouă
indicatori, fiind independenţi, se cumulează (se însumează), nota de evaluare globală a
amplasamentului se calculează cu formula:

9
KA = 100 - [α1 + ( ∑α i ) * (2 – KP/100) ] (4)
i2

impunându-se condiţia: KA ≥ 10 (4’)

3.5. STUDIU DE CAZ: RISCUL GEOGRAFIC PENTRU DEDUCEREA

CORECTĂ A PREŢULULU TERENULUI ÎN INTRAVILAN, LOCALITATEA
MICEŞTI, JUD. CLUJ
3.5.1. Dezvoltarea durabilă şi aşezările rurale

În contextul dezvoltării durabile a aşezărilor rurale, văzute prin prisma celor trei
componente sistemice de bază (populaţie, vatră şi moşie), terenurile situate în cadrul
intravilanului constituie suportul fizic al amplasării şi dezvoltării gospodăriilor, construcţiilor cu
caracter public, elementelor de infrastructură ale aşezării. De calitatea terenurilor din intravilan
(caracteristicile morfometrice şi morfologice), gradul de expunere şi de afectare a acestora de
fenomene nefavorabile şi de risc geografic, potenţialul de comunicaţie de care dispune, depind în
mod direct caracteristicile cantitative şi calitative ale vetrei (structură, textură, formă, extindere
spaţială) şi nu în ultimul rând aspectul peisagistic al aşezării. Forma de exprimare a calităţii
terenului din intravilan o reprezintă preţul acestuia pe unitatea de suprafaţă.
Preţul unitar al terenului din cadrul intravilanului aşezărilor rurale are valori diferenţiate,
descrescând de obicei odată cu creşterea distanţei aşezărilor rurale faţă de oraş, de drumurile de
acces rutier de rang superior. De asemenea, preţul terenului variază şi în funcţie de gradul de
echipare a intravilanului cu infrastructuri. Toate aceste elemente de diferenţiere a preţului
terenului au un caracter obiectiv de departajare, însă nu sunt toate necesare a fi luate în calcul.
Completarea cu elementul de risc geografic a gamei de elemente luate în calcul pentru deducerea
corectă a preţului terenului este oportună mai ales în contextul speculaţiilor întreprinse în ultimul
timp cu ocazia tranzacţiilor funciare executate, a girării cu teren a unor credite sau împrumuturi.
Pe de altă parte, evaluarea reală a preţului terenului va scădea costurile înfiinţării unei noi
construcţii sau gospodării, iar banii economisiţi astfel s-ar putea investi în ameliorarea factorilor
de risc existenţi în cadrul amplasamentului terenului.

3.5.2. Riscul geografic şi preţul terenului

Riscul geografic este extrem de divers în raport cu poziţionarea teritoriilor la nivel global,
continental, regional, zonal şi local. Categoria riscurilor naturale şi gradul de periculozitate ale
acestora pentru om rezultă din frecvenţa şi intensitatea abaterilor faţă de ceea ce este “statuat” ca
fiind normal. În paralel, se pun în evidenţă riscurile de factură antropică rezultate ca urmare a
unor implementări de structuri discordante în raport cu gradul lor de solicitare şi care se răsfrâng
în chip nefericit asupra ansamblului de activităţi dintr-un spaţiu dat. Punerea în evidenţă a
riscurilor, indiferent de natura şi intensitatea lor, corelate cu vulnerabilitatea structurilor
antropice, conduce la o percepţie diferenţiată a valorii spaţiului, fenomen ce trebuie evidenţiat şi
cuantificat precis în cadrul oricărui plan de amenajare teritorială. Deducerea raportului existent
între riscul geografic şi valoarea terenului reprezintă o nouă etapă în evaluarea potenţialului de
dezvoltare a unei localităţi. Pe baza acestui raport se poate stabili valoarea reală a terenului şi în
felul acesta aplicarea diferenţiată chiar şi a taxelor şi impozitelor percepute de către stat.
La baza deducerii raportului existent între riscul geografic şi valoarea terenului se află o
serie de coeficienţi de preţ obţinuţi pe baza calculării creşterii costurilor de execuţie a unei
construcţii în funcţie de restrictivităţile impuse de substrat (tabel 3.5.1).
 Tabel 3.5 1. Relaţia dintre valoarea riscului geografic şi coeficientul
de calcul al preţului

Element Categorii
Intensitate risc I II III IV V
Coeficient calcul 1 0,90 0,70 0,40 0

Coeficientul de calcul al preţului real are o descreştere exponenţială, acesta fiind 1 în cazul
riscului de intensitate I (foarte mic) şi tinzând către valoarea 0 în cazul riscului de intensitate V
(foarte mare) (fig. 3.5.1).

Fig. 3.5.1. Relaţia dintre intensitatea riscului geografic şi coeficientul de calcul al preţului terenului

Aplicarea acestor coeficienţi de calcul al preţului terenului, în raport cu intensitatea riscului

2
geografic, la o parcelă de 100 m , a cărui preţ de referinţă este de 1 000 000 lei, pune în evidenţă
următoarele diferenţieri (tabel 3.5.2).

Tabel 3.5.2. Determinarea preţului final al terenului

Intensitate Coeficient de calcul Preţ de referinţă (100 m2) Preţ real

risc
I 1 1 000 000 1 000 000
II 0,9 1 000 000 900 000
III 0,7 1 000 000 700 000
IV 0,4 1 000 000 400 000
V 0 1 000 000 0

3.5.3. Determinarea preţului terenului în cadul intravilanului localităţii Miceşti, judeţul

Cluj

În deducerea reală a preţului terenului din cadrul intravilanului localităţii Miceşti (cel de
 2
referinţă fiind de cca. 1 000 000/100 m ) se impune parcurgerea mai multor etape:

3) definirea şi cartarea în teren a proceselor şi fenomenelor generatoare de risc geografic

în cadrul intravilanului localităţii;
4)transpunerea în GIS a bazei de date şi executarea harţii proceselor şi fenomenelor
nefavorabile şi de risc geografic;
5) executarea hărţii riscului geografic;
6) vectorizarea parcelelor de teren din intravilan şi calcularea suprafeţei acestora;
7) aplicarea coeficientului de calcul al preţului real al terenului pentru fiecare parcelă în
raport de clasa de risc geografic în care se încadrează acesta şi suprafaţa pe care o are;
8) transpunerea în GIS a datelor rezultate şi executarea hărţii preţului real al terenului din
intravilanul localităţii.

1. Definirea şi cartarea riscului geografic

Procesele şi fenomenele generatoare de risc din cadrul perimetrului localităţii Miceşti, judeţul
Cluj sunt destul de diverse, predominante fiind cele de natură morfologică şi hidrică, acestea
influenţând în mod hotărâtor valoarea terenului.

Procese geologice. Din punct de vedere seismic perimetrul localităţii se încadrează, în

conformitate cu Normativul P 100-92, în zona de periculozitate F, ceea ce corespunde, în cazul
declanşării unui cutremur de pământ, unui risc mic de producere a pagubelor. Structura substratului
nu “facilitează” amplificarea undelor seismice prin efect de rezonanţă sau efect de întârziere. Totuşi,
în anumite condiţii specifice, un seism de 6 grade poate provoca prin efect indirect pagube anumitor
gospodării din localitate prin destabilizarea unor versanţi, aflaţi în prezent într-un echilibru fragil.

Procese hidrice. Reprezentat de revărsarea apelor de suprafaţă (1). Din punct de vedere
hidrologic o inundaţie este orice creştere a nivelului apei dintr-un curs de apă peste malurile albiei
majore. Cauzele ce provoacă inundaţii se împart în:
10) cauze primare (precipitaţii lichide abundente, fie de tip averse sau ploi de lungă durată; topirea
rapidă a zăpezii, produsă în urma invaziei de aer cald, cel mai adesea coroborată şi cu căderi
importante de precipitaţii lichide, structura substratului din cadrul bazinului);
11) cauze derivate (forma bazinului hidrografic, textura solului, tipul asociaţiilor vegetale);
12) cauze secundare (tipul şi gradul de utilizare a teritoriului, trendul de modificare în utilizarea
teritoriului, procese de albie, lucrări hidrotehnice şi calitatea lor, trendul climatic etc.). Consecinţe
 destructive până în prezent au avut numai inundaţiile catastrofale de tipul celor din 1970, care au
o periodicitate de 35-50 de ani. În ultimul timp, datorită creării unui lac amonte de localitate,
inundaţiile torenţiale au scăzut mult în intensitate, dar a crescut gradul de periculozitate în cazul
inundaţiilor catastrofale prin posibilitatea distrugerii barajului. Sunt ameninţate de astfel de
procese un număr de 15 gospodării.

Inundabilitatea teritoriului prin ridicarea apelor freatice (sau stagnarea apelor pluviale la
suprafaţă) (2). Procesul are drept cauză precipitaţiile abundente şi de lungă durată ce duc la o
suprasăturare a solului la care se adaugă prezenţa orizonturilor impermeabile din substrat, având ca
efecte umectarea infrastructurilor subterane şi igrasierea construcţiilor.

Procese geochimice. Se manifestă prin prezenţa unor anomalii geochimice în zonă, atât pozitive
(prezenţa argilelor sărăturate), cât şi negative (lipsa iodului) şi existenţa unor bariere geochimice
naturale (gleice, carbonatice etc.) sau tehnogene (ramblee, baraje) în calea fluxurilor de migrare a
elementelor şi a compuşilor chimici (3). Pentru ultimele, efectele se manifestă prin modificarea bruscă
a condiţiilor geochimice ce permite o concentrare a unor substanţe şi asociaţii geochimice, care, după
atingerea unui anumit prag devin nocive pentru populaţia locală. Fenomenul devine periculos când
este amplificat de prezenţa unor poluanţi de origine antropică.
Procese geomorfologice. Procese de albie (de colmatare - agradare) (4) destul de active, sunt o
reflecţie a ruperii echilibrului morfodinamic în cadrul bazinului hidrografic. Au mai degrabă un
impact indirect, prin amplificarea consecinţelor inundaţiilor. Procesele coluvio-proluviale se
manifestă prin depunerea materialului erodat de pe versanţi la baza acestora şi duc la o scădere
considerabilă a valorii terenurilor, a creşterii costurilor de întreţinere a drenurilor etc.
Procesele erozionale se manifestă foarte activ în zona studiată, reflectând un mod total
necorespunzător de valorificare a terenurilor agricole. Sunt prezente prin şirul complet: eroziune
areală (denudare peliculară pluvială), şiroire şi ravenaţie, de la forme incipiente la torenţi bine
dezvoltaţi.
După intensitatea proceselor şi gradul de periculozitate (de apariţie-extindere), arealele au fost
conturate mai multe areale în care procesele erozionale se manifestă diferit: areale cu eroziune areală
şi în adâncime declanşată extinse până la faza de badlands (6.I); areale cu eroziune areală şi în
adâncime declanşată de gradul 2, ce se manifestă prin apariţia solurilor trunchiate – regosoluri,
erodisoluri (6.II); areale cu eroziune şi procese de spălare a solului sub covor vegetal degradat (6.III)
şi areale cu eroziune regresivă (6.IV). Ele apar asociate cu alte procese (alunecări, creep etc.),
amplificându-le şi la rândul lor fiind amplificate de acestea din urmă.
 Procesele de deplasare în masă afectează mai mult arealele situate înafara intravilanului. Au fost
depistate zone cu alunecări de teren profunde (peste 5 m) (8.I), cu efect potenţial de distrugere totală a
infra şi suprastructurilor, zone cu alunecări superficiale (1 – 5 m) (8.II), cu efecte de degradare
accentuată a construcţiilor şi infrastructurilor, zone cu alunecări în brazde (sub 1 m) (8.III) cu efecte
mai ales asupra calităţii terenurilor agricole, în primul rând a păşunilor şi cu rol de provocare-
amplificare a multora din procesele mai sus amintite.
Procesele de curgere de tipul solifluxiunilor (9.s) şi deplasările lente ale particulelor pe versant
tip creep (9.k) duc la o degradare lentă a terenurilor, pot afecta anumite infrastucturi, cum ar fi ziduri
de susţinere, piloni de susţinere a reţelei electrice etc.
Tasarea (12.t), proces mecanic de îndesare a unor roci (argilo-nisipoase, nisipo-argiloase,
depozite neconsolidate coluvio-proluviale), duce la o deformare accentuată a construcţiilor prin
apariţia unor fisuri specifice. Relativ puţin dezvoltate sunt procesele de gonflare a argilelor şi
marnelor (12.g). Ele se dezvoltă de obicei pe argile prăfoase şi în funcţie de amplitudine şi frecvenţă
duc la degradarea până la distrugere a construcţiilor amplasate pe astfel de terenuri. Deşi
nespectaculoase, prin ignorarea acestor procese s-a ajuns la degradări semnificative a multor
construcţii şi anexe, unele apărute relativ recent. Această stare de fapt face indinspensabilă efectuarea
unor prospecţiuni geotehnice în vederea stabilirii normelor de amplasare şi fundare a construcţiilor
noi în cadrul intravilanului localităţii Miceşti.
Procesele de degradare a covorului vegetal prin suprapăşunat şi defrişări (19) sunt foarte
extinse. În afara pierderii capacităţii de producţie a păşunilor şi implicit a decăderii sectorului
zootehnic, prin pereclitarea rolului protector recunoscut al vegetaţiei naturale, aceste procese duc la o
intensificare vizibilă a proceselor de versant, cu repercursiuni directe asupra stabilităţii vetrei
localităţii Miceşti, situate în cea mai mare parte la baza acestor versanţi.

Zooantropocenozele transmisive (B), prezente în cadrul ecosistemelor naturale au devenit o

problemă destul de acută pentru zonă (anumite cazuri fiind chiar mediatizate în presa locală). Se
manifestă prin reducerea valorii produselor zootehnice şi prin afectarea unui număr tot mai mare de
localnici (şi nu numai). Cauza este totuşi mai mult de factură socială, costurile acţiunilor de reducere
şi cea profilactică fiind peste nivelul de suportabilitate a populaţiei locale.

Procesele analizate apar de obicei suprapuse, astfel că arealele depistate au o încărcătură

complexă (fig.2). Gradul de periculozitate a proceselor (după frecvenţa apariţiei, intensitate,
amploare) a fost stabilit pe trei clase valorice: a - mare; b - medie; c - mică.
Riscuri şi catastrofe Victor Sorocovschi

Fig. 2. Procese şi fenomene de risc geografic (localitatea Miceşti, jud. Cluj)

 De asemenea, pentru scopul propus şi anume stabilirea regulamentului de urbanism,
procesele nefavorabile şi periculoase analizate au fost clasificate în:
- procese ce determină interdicţie totală de construire: 6.Ia,b; 8.Ia,b; 8.IIa,b;
- procese ce determină interdicţie temporară de construire, până la stabilizarea situaţiei:
2a; 6.Ic; 8.Ic; 8. IIc;
- procese ce determină autorizarea de construire cu condiţii: 1c; 2b,c; 3a,b; 4a,b;
6.IIa,b; 6.IIIa,b; 6.IVa; 9a,b; 12a,b;
- procese ce determină amenajări/restricţii de folosire a teritoriului: 3c; 4c; 6.IIc; 9c;
12c; B.3 (P.U.G. – R.L.U…, vol.1, 1999).

Inventarierea proceselor şi fenomenelor de risc şi transpunerea lor la nivelul unui plan

reprezintă premisa pentru demararea celei de-a doua etape şi anume executarea hărţii riscului
geografic. Definirea riscului geografic în cazul parcelelor de teren agricol din intravilan vizează
corelarea tipologiei şi intensităţii fenomenelor de risc ce afectează această componentă (cele de
natură morfodinamică şi hidrică în special) şi pretabilitatea parcelelor de a fi utilizate pentru
amplasarea de construcţii şi/sau infrastructuri (fig. 3.5.3.).

Tabel 3.5.3. Relaţia dintre intensitatea proceselor şi fenomenelor nefavorabile şi riscul generat pentru
parcelele de teren

Procese şi fenomene nefavorabile Intensitate Intensitate risc

Inundaţie I
V
Alunecări de teren I, II
Inundaţie II
Tasări I IV
Alunecări III
Ape freatice aproape de suprafaţă I, II
Tasări II III
Eroziune I, II
Tasări III
Creep I, II II
Eroziune III
Celelalte procese şi fenomene naturale III I

Construcţiile şi infrastructurile reprezintă componenta statică a unei vetre de aşezări. De

calitatea amplasamentului ales pentru acestea (poziţia în cadrul vetrei, tipologia şi intensitatea
riscului geografic) depinde în primul rând siguranţa şi durata de exploatare care se reflectă în
final în calitatea locuirii. La aceasta se adaugă şi costusturile de înfiinţare şi exploatare. În cazul
amplasamentelor ce nu sunt afectate de risc geografic sau intensitatea acestuia este foarte mică,
valoarea investiţiei se compune din valoarea terenului la care se adaugă valoarea imobilului. În
cazul amplasamentelor în care se observă o creştere a riscului valoarea investiţiei va creşte prin
adăugarea la preţul terenului şi a imobilului a unei valori suplimentare de asigurare sau de
management a riscului. Din punct de vedere economic acestă valoare suplimentară se impune a fi
dedusă, după părerea noastă, din valoarea terenului şi nu ca şi cost suplimentar. Astfel va rezulta
valoarea reală a terenului care trebuie să includă în preţul său (raportat la preţul de referinţă
pentru o unitate de suprafaţă) şi costurile necesare asigurării sau managementului riscului
geografic. Această valoare reprezintă produsul dintre intensitatea riscului geografic
(morfodinamic şi hidric în special) a coeficienţilor de calcul al preţului amintit mai sus. În acest
sens cele mai periculoase fenomene şi procese sunt cele de inundaţie şi alunecări de teren de
intensitate I şi II, acestea generănd risc de intensitate mare şi foarte mare pentru utilizarea
parcelelor de teren din intravilan pentru construcţii. Această intensitate mare a riscului geografic
atrage o scădere pronunţată a valorii terenului tocmai datorită posibilităţilor eminente ce există pe
astfel de parcele să se producă pagube (fig. 3.5.4).
Riscuri şi catastrofe Victor Sorocovschi

Fig. 3.5.3. Areale cu diferite grade de intensitate a riscului geografic

 Impacturi şi riscuri în sistemele teritoriale

Fig. 3.5.4. Repartiţia spaţială a coeficientului de calcul al preţului terenului

Fig. 3.5.5. Repartiţia spaţială a preţului real al terenului.
 Din analiza repartiţiei spaţiale a riscului geografic la nivelul vetrei se poate observa că
aceasta evită ariile cu risc maxim, dar se dezvoltă din plin în ariile cu risc mediu şi mare. Acest
aspect concură la scăderea valorii parcelelor de teren ce oferă astfel condiţii medii şi slabe de
favorabilitate pentru dezvoltarea construcţiilor.

Pentru determinarea preţului real al terenului s-a analizat repartiţia spaţială a

coeficientului de calcul al preţului, care este în strânsă corelaţie cu intensitatea riscului (fig. 4).
Astfel, coeficientul de calcul se poate observa că, se distribuie spaţial în cadrul vetrei în raport de
intensitatea riscului. Această repartiţie nu urmăreşte limitele parcelelor apărând astfel cazuri când
pentru calcularea preţului unei parcele se impune aflicarea a doi sau mai mulţi coeficienţi. Acest
aspect îngreunează efectuarea manuală a calculelor, astfel că, am aplicat metoda calcului
diferenţiat elaborat în GIS. Aceasta a permis calcularea diferenţiată a preţului real al terenului
pentru toate subparcelele rezultate în cadrul unei parcele în urma repartiţiei spaţiale a
coeficientului de calcul, iar ulterior prin însumarea preţurilor parţiale s-a reuşit obţinerea preţului
final (fig. 5). Pnntru finalizarea acestui demers s-a mai folosit şi suprafaţa (ha) pentru fiecare
parcelă de teren, care s-a obţinut prin planimetrarea în GIS. Tot cu această ocazie s-a acordat
pentru fiecare parcelă şi un număr topografic ce permite organizarea unei baze numerice de date
cu referire la fiecare parcelă (suprafaţă, proprietar, tipul şi intensitatea proceselor şi fenomenelor
nefavorabile, intensitatea riscului, preţul de referinţă, coeficientul de calcul al preţului în care se
incadrează, preţul parţial şi real) utilă în gestionarea şi controlul circulaţiei terenului în intravilan.
În ceea ce priveşte preţul real al parcelelor de teren din intravilanul localităţii Miceşti,
acesta oscilează în limite foarte largi, de la valoarea 0 lei în cazul unor parcele care sunt afectate
în totalitate de risc de intensitate V până la parcele care au valoarea preţului de referinţă raportat
la suprafaţa parcelei, acestea nefiind afectate de nici un fenomen sau proces generator de risc.
În concluzie, parcelele de teren care au valoare mare sunt şi cele mai favorabile pentru
construcţii, investiţia în terenuri cu valoare mare garantând durabilitatea acestora. Parcelele de
teren cu valoare redusă sunt atractive din punct de vedere a preţului, pe de o parte, dar nesigure
pe de altă parte în ceea ce priveşte durabilitatea construcţiei. Pentru a aduce aceste parcele la
nivele optime de exploatare pentru construcţii se impun efectuarea de investiţii suplimentare,
care deduse trebuie să se încadreze între valoarea reală a terenului şi valoarea de referinţă a
acestuia.
 CONCLUZII

Modelul propus estimează printr-o procedură practică influenţa principalelor caracteristici ale
amplasamentului terenurilor asupra rezultatelor economice ale utilizărilor agricole în general,
fără să ia în considerare specificităţile diferitelor culturi/folosinţe şi respectiv tehnologii de
cultură.
Modelul prezentat poate şi trebuie să fie îmbunătăţit, în primul rând prin următoarele:
- Calibrarea funcţiilor tabelare de determinare a indicilor parţiali de evaluare prin experienţe
controlate şi verificări de aplicare în practică, urmărindu-se determinarea statistică completă
a ponderii fiecărui tip de cheltuieli care estimează indicii parţiali în cheltuielile totale de
producţie;
- Diferenţierea ca pondere între indicatori, în primul rând între cei doi indicatori privind
lungimea şi calitatea drumurilor la teren (LgDFerE i LgDDAE);
- Diferenţierea funcţiilor tabelare pe categorii de folosinţă şi niveluri tehnologice, având în
vedere faptul că acestea presupun recolte semnificativ diferite, iar cheltuielile suplimentare
datorate caracteristicilor de amplasament dezavantajoase nu sunt proporţionale cu acestea;
- Introducerea de noi indicatori/indici de evaluare.
Nota de evaluare a amplasamentului terenului agricol (KA) trebuie inclusă în
metodologia de bonitare cadastrală ca o valoare separată de nota de bonitare a productivităţii
terenului (KP), cele două note având semnificaţii şi, deci, utilizări diferite.
Este necesară elaborarea şi intrarea în vigoare neîntârziată a unei legi a cadastrului agricol care
să prevadă proceduri concrete, detaliate şi complete pentru evaluarea terenurilor agricole,
incluzând şi un model de evaluare a amplasamentului terenurilor agricole.
  BIBLIOGRAFIE

 AURELIAN SIMIONESCU, Managementul proiectelor, Ed. Economica, 2008;

 BOLD I., A. CRĂCIUN., Exploataţia agricolă. Organizare, dezvoltare, exploatare.
Ediţia a II-a, Ed. Mirton, Timişoara, pag. 398,.2001;
 CHELCEA, S., Metodologia cercetării sociologice, Metode cantitative şi Calitative,
2001;
 CRISTIAN CARAMIDA, Brandurile agricole intre traditie si modernism, Editura:
Brandmark, 2013;
 EUGEN BURDUS, Tratat de management. Editia a 2-a, Editura: Pro Universitaria, 2013;
 HARTIA S., 1966. Aprecierea economică a terenurilor agricole. Ed. Agro-Silvică, Buc.,
158 pp;
 IORDAN NICOLA , Managementul serviciilor publice locale. Editia 2, Editura: CH
Beck , 2010;
 IOAN NICULAE ALECU, Situatia agriculturii si a exploatatilor agricole in tarile
membrie ale Uniunii Europene, Editura: Ceres , 2013
 ILIE MIHAI, Managementul riscurilor, ED. Economica, 2008;
 CPA/OSPA/IEA, Norme de conţinut pentru elaborarea studiilor pedologice şi bonitarea
terenurilor în vederea întocmirii cadastrului agricol (proiect). ICPA, OSPA, IEA,
pag.20,2001,
 LETITIA ZAHU, Agricultura Uniunii Europene sub impactul Politicii Agricole Comune,
Editura: Ceres , 2006;
 LETITIA ZAHU, Agricultura in economia Romaniei, Editura: Ceres, 2010;
 MIHALACHE M., N. ANDREIAẞ, D. TEACI., 2001. Bonitare, favorabilitate şi
evaluare agroeconomică. Ed. Corvin, Deva, 240 pp.
 SURD, V., ZOTIC, V., PUIU, V. ,Hărţile de risc şi importanţa acestora în gestionarea
teritoriului, în: Petrescu, I. ed., Mediul – cercetare, protecţie şi gestiune, Edit. Presa
Universitară Clujeană, Cluj-Napoca, 2003;
 SIMONA BENGHEZ, Managementul proiectelor - adevar sau provocare. Managementul
proiectelor in intreprinderile mijlocii, Ed. Universul Juridic , 2013;
 VLAD V., 2000. O schiţă de sistematizare a domeniului evaluării terenurilor. Ştiinţa
Solului, Bucureşti, vol.XXXIV, nr.2, p. 143-162.
 VASILE BURJA, CAMELIA BURJA, Performanta economica a exploatatiilor agricole
in sistemul dezvoltarii durabile, Ed. Casa Cartii de Stiinta, 2008
 ***, Guvernul României, Strategia Naţională de Dezvoltare Durabilă 2013-2020- 2030,
Bucureşti, România , 2008;
 ***, Institutul European din România (2003), Politica de dezvoltare regională,
Seria Micromonografii - Politici Europene, versiune actualizată
 ***, Institutul Naţional de Statistică (2013), Anuarul statistic al României 2013
 *** (1999), Plan Urbanistic General şi Regulament Local de Urbanism Comuna Tureni,
jud. Cluj, vol. 1-2, Proiect 24/1999, Experiment Proiect, Cluj-Napoca.