Capitolul V.

Cadastrul
1. Cadastrul – origine și evoluție istorică
2. Caracterele și funcțiile cadastrului
3. Organizarea şi conducerea cadastrului şi a noilor cărţi funciare

1. Cadastrul – origine și evoluție istorică

Originea cuvântului cadastru nu este stabilită cu certitudine, existând mai multe
ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit uneia dintre opinii, termenul cadastru ar fi de
origine greacă şi ar deriva din cuvântul compus „katastikon”, în care prefixul „kata” înseamnă
„de sus în jos”, iar „sticon” ar semnifica „registru de impunere, carte de însemnări, carte de
comerţ”.1
Într-o altă opinie, termenul cadastru ar deriva din vechiul cuvânt medieval latin
capitastrum, care ar fi în legătură strânsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” şi
care, la origine, însemna „impozit pe capul familiei” (capitatio).
În sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185,
găsit la Veneţia. Ulterior, cuvântul a fost preluat de alte state italiene sub forma de „il
cotastro”, de Franţa – „le cadastre” şi de Germania – „der (das) Kataster”.
În ţara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului
XIX, o dată cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesităţile
social-economice ale ţării.
Potrivit Dicţionarului enciclopedic, editat la Bucureşti în 19962, cadastrul este:
1) un ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări şi calcule pentru stabilirea precisă a
suprafeţelor funciare;
2) inventar al documentelor privind fondul funciar şi reprezentarea lui topografică.”
Indiferent de etimologia cuvântului cadastru, este cert că acesta consemna activitatea
de evidenţă a bunurilor imobile, adică măsurătorile cadastrale, prin care se stabileau limitele
proprietăţilor funciare, erau identificaţi proprietarii şi drepturile imobiliare corespunzătoare.
Încă din antichitate, măsurătorile cadastrale şi funcţiile cadastrului (cu un
predominant caracter tehnico-economic) nu au fost un scop în sine, ci au servit primelor
forme de impunere fiscală, scopul de bază fiind stabilirea limitelor proprietăţilor funciare.
Confirmările privind activitatea de organizare şi măsurare a terenurilor se referă în mod
special la zonele în care pământul era cultivat pentru agricultură, în lunca fluviului Nil, în
Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu.
În Egiptul antic, evidenţa funciară era ţinută asupra loturilor repartizate
agricultorilor, deoarece obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea
pământului.
În Grecia Antică3, la Sparta şi Atena, împărţirea pământului era neuniformă.
Populaţia era împărţită în clase conform censului de avere, condiţie ce necesita măsurarea

1
Mircea Miclea, Cadastru şi cartea funciară, Bucureşti, Editura ALL, 1995, p.3.
2
Dicţionarul explicativ al limbii române, Bucureşti. Ediţia a II-a, 1996, p. 636
3
Ca unităţi de măsură se foloseau piciorul = 27 — 35 cm.; degetul = 2 cm.; palma = cca.8 cm.; braţul = cca.50
cm.; cotul = cca.36 — 38 cm. şi pasul = cca.80 cm.
pământului şi aprecierea capacităţii de producţie, inclusiv ţinerea unui registru de evidenţă 4. În
sec. XII-VII î.e.n., grecii foloseau termenii pământ şi respectiv sol cu înţelesuri diferite.
Pământul era considerat element al cosmosului, pe când solul - o însuşire în legătură cu
prelucrarea acestuia. În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate
proprietăţile de mari dimensiuni. Astfel, pământul se împărţea după principiul echităţii
sociale, care nu s-a putut menţine şi care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-
cetate şi la prăbuşirea lui. Atena a luat ca suport, la împărţirea pământului, principiul
sistemului economico-juridic, de sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere,
instituit şi promovat de Solon.
În Imperiul Roman, executanţii de măsurători erau numiţi agrimensori. Aceştia
redactau harta (forma) terenurilor, pe care se arătau limitele (limites) parcelelor. Pentru
identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru
marcarea terenurilor, se foloseau pietre. În coloniile nou-formate, paralel cu hărţile, se
întocmeau registre de evidenţă a parcelelor, iar pe baza acestora, cărţi de impunere pentru
siguranţa perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius
Tullius. La iniţiativa acestuia, datele privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare,
bonitatea şi venitul obţinut de pe acestea se înscriau în registre speciale. Planurile moşiilor,
denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau încrustate pe table de bronz. Principiile
cadastrului roman au fost extinse şi asupra coloniilor romane.
În Europa medievală, după o perioadă de instabilitate, statele care au ştiut să pună
ordine în avuţia naţională au obţinut din impozite venituri care le-au asigurat dezvoltarea.
Astfel de state au fost Anglia, Elveţia, Lituania sau oraşul autonom Milano 5. Progresul
tehnico-ştiinţific a jucat un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind
pus în perioada Renaşterii6. În anul 1720, la Milano, aflat sub ocupaţie austriacă, s-au
descoperit următoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărţi la scara
1:2000 şi la scara 1:800 pentru ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare
contribuabil şi o hartă topografică a principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice
măsurau şi estimau pământurile cu ocazia împărţirilor. Astfel, pământul, care iniţial aparţinea
tribului, a fost împărţit ulterior membrilor individuali.
Franţa, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac,
considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat şi de principatele italiene şi statul
papal, de Belgia şi Imperiul Habsburgic.
Cel mai însemnat cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul
regelui Carol cel Mare (768-814) şi Cartea judecăţii straşnice, instituită în Anglia în perioada
dominaţiei lui William Cuceritorul (1066-1087), ce conţineau informaţii detaliate privind
teritoriile şi calitatea pământurilor.
Aşadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere
a resurselor funciare în scop de impozitare.

2. Caracterele și funcțiile cadastrului

4
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Bucureşti, Editura Press Mihaela, 2000, p.178
5
Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, J. D., Land registration, cadastre and its interaction. A world perspective,
FIG Congress, Helsinki, 1990
6
Miclea, Mircea. op.cit. pag.11
 Când vorbim despre evidența cadastrală trebuie să ne gândim la două noțiuni, și
anume: noțiunea de cadastru și noțiunea de evidență. Acești doi termeni trebuie identificați în
sensul corect, specific temei pe care o analizăm, spre înțelegerea corectă a studiului pe care îl
propunem.
Noțiunea de cadastru presupune un ”ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări și
calcule pentru stabilirea precisă a suprafețelor funciare”. De asemenea, un alt înțeles pe care
acest termen îl are, este acela de ”inventar al documentelor privind fondul funciar și
reprezentarea lui topografică” (astfel cum este definit de către Dicționarul explicativ al limbii
române, Bucureşti. Ediţia a II-a, 1996, p. 636).
Atât ansamblul lucrărilor tehnice, cât și inventarul documentelor sunt elaborate cu
scopul de a caracteriza un bun imobil din punct de vedere cantitativ, calitativ și juridic.
Fiecăruia dintre aceste criterii îi corespunde o anumită funcție pe care o îndeplinește
cadastrul, și anume:
- funcția tehnică se referă la elementele specifice locației unde este situat bunul și la
întinderea acestuia. Acestei funcții îi corespunde o serie de lucrări care sunt cuprinse
în dosarul lucrărilor de delimitare a imobilului, în planurile și hărțile cadastrale și în
fișele cadastrale (*);
- funcția juridică se referă la drepturile, actele și faptele juridice care se exercită asupra
bunului imobil și identifică titlurarii drepturilor respective, precum și persoanele care
au calitatea de a efectua acte juridice ori care au legătură cu faptele juridice arătate
anterior (**);
- funcția economică se referă la evaluarea bunului imobil (conținutul pecuniar) pentru
determinarea taxelor și impozitelor aferente acestui bun (***);

(*)
Funcția tehnică a cadastrului
- stabilirea si marcarea in teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor
administrative;
- identificarea si marcarea prin borne a perimetrelor construibile;
- identificarea limitelor proprietatilor dintr-un teritoriu administrativ;
- efectuarea masuratorilor pe teren si prelucrarea datelor cadastrale;
- intocmirea (sau reambularea) planurilor cadastrale;
- numerotarea cadastrala;
- calculul ariei suprafetelor pe intreg teritoriul administrativ,
- intocmirea registrelor cadastrale si a situatiilor de sinteza;
- intretinerea cadastrului (planuri, registre, fise, situatii de sinteza)

(**)
Functia juridica a cadastrului trebuie sa asigure:
- identificarea corecta a proprietarilor de terenuri si constructii,
- inscrierea acestora in documentele cadastrului general
- inscrierea in cartile funciare, pe baza actelor si faptelor juridice a proprietarilor si
 a drepturilor reale asupra terenurilor si constructiilor in scopul evidentei juridice,
- asigurarea publicitatii imobiliare.

(***)

Functia economica a cadastrului consta in realizarea urmatoarelor lucrari:

- incadrarea terenurilor agricole in clase de calitate;
- evidenta terenurilor agricole in functie de stadiul degradarii
- evidenta terenurilor amenajate prin lucrari de imbunatatiri funciare
- evidenta terenurilor care necesita lucrari de imbunatatiri funciare si tipul acestora
- evidenta cladirilor dupa materialul de constructie, dotare cu instalatii, confort,
grad de uzura etc.

3. Organizarea şi conducerea cadastrului şi a noilor cărţi funciare

Prin faptul că are o componentă tehnică, specifică lucrărilor topografice, fără de care
nu poate exista, cadastrul este considerat mai apropiat de partea sa tehnică, în pofida faptului
că, prin rolul pe care îl are în instaurarea ordinii de drept în domeniul proprietăţii imobiliare,
acesta este o parte a dreptului civil.
Este consecinţa faptului, că cel puţin până la aceastăt oră, cadastriștii privesc
măsurătorile fără să ţină seama de procedura şi condiţiile de înregistrare a imobilelor, căreia
trebuie să-i servească, iar, pe de altă parte, juriştii şi funcţionarii administrativi tratează
procedurile juridice ca independente de măsurătorile cadastrale.
Prin noua formă de organizare, prin care cele doua instituţii au fost reunite într-o
autoritate unică, este de aşteptat ca cele două tendinţe să se concilieze şi să se armonizeze
pentru că au un scop comun compontele cadastrului sunt:
- partea tehnică a cadastrului, ce cuprinde lucrări de geodezie, topografie, fotogrammetrie şi
cartografie, inclusiv culegerea unor date descriptive - atribute privind imobilele, care au ca
finalitate obţinerea planurilor cadastrale şi calculul suprafeţelor şi a registrelor cadastrale;
- partea economică , ce are ca obiectiv evaluarea bunurilor imobiliare în funcţie de bonitarea
cadastrală, adică în funcţie de potenţialul productiv al solului şi cartarea construcţiilor,
evaluare ce stă la baza unei impozitări corecte ;
- partea juridică, are în vedere situaţia de drept a terenurilor şi a construcţiilor şi este mai
puţin specifică pentru instituţia cadastrului.
Interesează pentru această parte actele şi documentaţiile administrative şi stabilirea
posesorului de fapt, adică cel care deţine imobilul, fără a avea obligaţia de a stabili şi
proprietarul de drept care va fi determinat numai cu ocazia înscrierii în cartea funciară.

Bazele cadastrului general

Documentaţia cadastrală se elaborează făcând apel la o serie de cunoştinţe din cele
mai variate domenii, fapt ce-i conferă cadastrului general un caracter disciplinar.
Cunoştinţele generale pe care se bazează cadastrul pot fi grupate după ponderea pe
care o au în elaborarea documentaţiei.
Domeniile de bază care asigură datele şi piesele de pornire şi de sprijin pentru toate
fazele întocmirii cadastrului general sunt:
- domeniul geodeziei care furnizează reţeaua de sprijin necesară topo-
fotogrammetrice , acutalizării planurilor cadastrale, parcelării şi rectificărilor de hotare;
- domeniul topografiei şi fotogrammetriei care asigură planurile necesare obţinute
prin ridicări noi sau prin actualizarea celor vechi ;
- domeniul cartografiei care urmtreşte reprezentarea unitară a teritoriilor ,
editarea şi reproducerea planurilor şi hărţilor cadastrale.
Domeniile de colaborare care îşi aduc contribuţia la o parte din problematica vastă a
cadastrului general. sunt :
- domeniul juridic care asigură organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de publicitate
imobiliară;
- teledetecţia ca mijloc modern de culegere a unor informaţii pe suprafeţe întinse , prin
înregistrări din spaţiul cosmic şi aerian;
- domeniul pedologiei care acoperă partea economică a cadastrului prin stabilirea bonităţii
terenurilor agricole ca bază a unei evaluări ştiinţifice;
- domeniul informaticii inclusiv sistemul geografic informaţional (G.P.S) , care
facilitează efectuarea volumului mare de operaţii privind culegerea, înregistrarea,
prelucrarea, analiza şi prezentarea eficientă a datelor, precum şi întocmirea planurilor
şi registrelor cadastrale.
Domeniile ajutătoare care furnizează unele documentaţii oficiale cadastrului general,
în principal ar fi :
- sistematizarea teritorială , constând în delimitarea localităţilor în ce priveşte
intravilanul şi perimetrul construibil;
- organizarea teritoriului agricol, din care interesează schimbarea destinaţiei suprafeţelor,
a categoriei de folosinţă etc.;
- amenajarea pădurilor , care furnizează informaţii complexe ce cuprind planuri şi descrieri
amenajistice ale întregului fond forestier;
- administraţia locală , care furnizează documentaţii privind hotarele vechi, marile unităţi
economice, litigii, patrimoniul domeniului public;
- protecţia mediului , prin informaţiile de delimitare a terenurilor după sursa şi gradul lor de
poluare.
Ceea ce interesează la studiul disciplinei cadastrului dintre funcţiunile şi
componentele cadastrului general sunt partea tehnică şi partea economică. Partea juridică sau
funeţiunea juridică a cadastrului intră în atribuţiile publicităţii imobiliare prin cartea funciară.
Pentru aceste considerente, vom analiza în continuare cele două funcţiuni ale
cadastrului.
Așa cum spuneam într-un capitol anterior, cadastrul îndeplinește o serie de funcții
cum ar fi : funcția tehnică, funcția economică și funcția juridică.7

7
Legea 7/1996, art. 9 :
(1) Funcţia tehnică a cadastrului general se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei
configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum şi
ale construcţiilor.
(2) În cadrul funcţiei economice a cadastrului general se evidenţiază elementele tehnice necesare stabilirii
valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacţii imobiliare.
Determinarea suprafeţelor
Suprafaţa reprezintăt în cadastru un element de identificare al unui teren, respectiv a
unei parcele, alăuri de număr şi de proprietar.
Stabilirea mărimii ei constituie o problemă topografică curentă şi uneori obiectivul
principal al ridicării.
Indiferent de relief; pe planuri se reprezintă şi valoric , se dă întotdeauna, suprafaţa
productivă , utilă construcţiilor respectiv suprafaţa terenului proiectată în plan orizontal de
referinţă.

Parcelarea suprafeţelor
În principiu, prin parcelarea unui teren se înţelege împărţirea lui în două sau mai
multe loturi , egale sau de suprafeţe diferite.
În acest scop , principalele etape de parcurs sunt:
- identificarea suprafeţei de parcelat, scriptică, din evidenţele oficiale
(cadastrul sau de carte funciară) şi faptică , prin parcurgerea limitelor
indicate de proprietar în prezenţa riveranilor ;
- ridicarea în plan a terenului, prin măsurători topografice riguroase;
- proiectarea parcelarului în funcţie de cerinţele proprietarului, de
principiile şi normele legale în vigoare;
- calculul analitic al suprafeţei şi al elementelor geometrice ce definesc
loturile proiectate , cu vericările respective;
- aplicarea parcelarului pe teren prin materializarea punctelor ce definesc
conturul loturilor , inclusiv punerea în posesie a noilor proprietary.
Proiectarea parcelarului presupune cunoaşterea şi respectaree unor prevederi
obligatorii cum ar fi:
- condiţiile stabilite de proprietar; ce se referă la scopul parcelării, numărul şi
mărimea loturilor , dispozitia lor etc.:
- principiile de parcelare, ce trebuiesc cunoscute de proiectant cu privire la :
asigurarea pentru toate loturile a accesului la un drum public, laturi
perpendiculare pe acesta, folosirea ca limite a unor detalii naturale culmi,
văi, drumuri etc.;
- normele de urbanism şi organizarea teritoriului în vigoare la data întocmirii
proiectului cu privire la forma şi suprafaţa minimă a loturilor, frontul minim
la calea de acces ş.a.

Rectificarea hotarelor
Structura fondului funciar al unei unităţi administrative poate suferi, în timp,
unele modificări, impuse în general din necesitatea utilizării economico-functionale a
terenurilor.
Operaţia, în principiu, presupune înlocuirea unui hotar de un traseu frânt, cu o
linie dreaptă sau având o singură frântură, pentru a facilita folosirea raţională a
terenurilor.

(3) Funcţia juridică a cadastrului general se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de
proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară.
 Operaţia este urmată de schimburi de terenuri, în oricarce din modalităţile
cunoscute: la paritate, prin schimb de parcele de aceeaşi bonitate şi aceeaşi suprafaţă
sau prin echivalent valoric.