DREPT CIVIL.

CONTRACTE SPECIALE

Date de contact ale titularului de curs: Date de identificare ale cursului:

Nume: Lector univ. dr. Kocsis Jozs Drept civil. Contracte speciale
Birou: Cluj-Napoca, str. A. Iancu 11, cam. Codul cursului DLR3115
217 Anul III, semestru I
E-mail: jkocsis8@gmail.com Categoria formativa a disciplinei: fundamentală
Consultaţii: marţi, orele 14,00

Condiţionări şi cunoştinţe prerechizite

Pentru această materie nu sunt alte discipline a căror promovare să condiţioneze înscrierea
şi prezentarea la examen.
Cu toate acestea, pentru înţelegerea şi asimilarea materiei sunt indispensabile cunoştinţele
dobândite la disciplina Drept civil anul I (Introducere în dreptul civil) şi anul II (Obligaţiile)
îndeosebi cele privitoare la teoria generală a contractului.
Descrierea cursului şi organizarea materiei
Cursul de contracte speciale îşi propune cunoaşterea regimului juridic aplicabil câtorva
dintre cele mai uzuale contracte (vânzare-cumpărare, donaţie, întreţinere şi rentă viageră,
locaţiune, comodat, mutuum, antrepriză, mandat etc), fără însă a putea epuiza lista de contracte
reglementate chiar în codul civil. O parte dintre aceste contracte urmează a fi studiate la alte
discipline de studiu: dreptul transporturilor, dreptul asigurărilor, dreptul afacerilor etc.Vor fi
identificate seturi de reguli specifice fiecărui contract în parte, dar vor fi analizate şi aplicaţii ale
regulilor generale din materia contractuală în cazul diferitelor contracte speciale.
Formatul şi tipul activităţilor
Pentru învăţământul la distanţă nu sunt organizate activităţi de predare. Nimic nu împiedică
însă pe cei înscrişi la această formă de învăţământ să participe la orele de curs şi cele de seminar
organizate pentru forma de învăţământ cu frecvenţă.
Specifică învăţământului la distanţă este activitatea tutorială, constând în dezbateri
organizate pe grupe de studenţi pe teme din materia aferentă cursului şi anunţate din timp prin
„Calendarul disciplinei”. Fiind vorba despre dezbateri – iar nu prelegeri – participarea la aceste
întâlniri tutoriale este utilă numai în măsura în care aţi studiat tema supusă discuţiei.
Evaluarea şi notarea
Examenul va consta într-un test tip grila cu un numar de 27 enunțuri. Dintre enunțurile
formulate pe subiect, una, niciuna sau mai multe variante de răspuns pot fi corecte. Grilele vor
putea fi construite pe mini-spețe ori pe posibilități de interpretare ale unor clauze contractuale sau
texte legale.
Notarea se face de la 1 la 10, acordarea punctului din oficiu fiind obligatorie.
Durata examenului este de 1 h.
La intrarea în sala de examen, studentul se va legitima cu carnetul de student sau, atunci
când din motive justificate studentul nu poate prezenta carnetul de student, cu alt act de identitate.
După terminarea examenului scris, prin grija secretariatului, se va afişa baremul de corectare la
avizierul facultăţii, studenții având facultatea să formuleze observații pe marginea răspunsurilor
afișate. Rezultatele obţinute la examene se înscriu în catalog în termen de cel mult 7 zile de la
examinare.
Studenţii au dreptul de a se prezenta la reexaminare în vederea măririi notei în sesiunea din
toamnă. Intrarea la examenul de mărire nu are niciun fel de restricţii (nota iniţială nu este criteriu),
iar nota obţinută în urma reexaminării nu se ia în considerare dacă este mai mică decât nota
obţinută iniţial.
Elemente de deontologie academică
Plagiatul şi fraudele dovedite conduc la pierderea examenului.
Se consideră fraudă utilizarea sau încercarea de a utiliza în timpul examenului de mijloace
de informare neautorizate de examinator, substituirea de persoane precum şi semnarea lucrării cu
un alt nume decât cel al studentului care a întocmit-o.
Studenţii care deţin telefoane mobile sau orice alte mijloace de comunicare la distanţă sunt
obligaţi ca, pe întreaga perioadă a examenului să le ţină închise, pe masă. Deţinerea acestora în
orice alt mod constituie, potrivit Regulamentului de organizare şi funcţionare a Facultăţii de Drept,
prezumţie de fraudă (art. 81).
În cazul substituirii de persoane cu ocazia examenului, sancţiunea este, conform art. 81 din
Regulamentul de organizare şi funcţionare a Facultăţii de Drept exmatricularea, care se aplică atât
studentului care trebuia să susţină examenul cât şi studentului care s-a prezentat la examen în locul
acestuia.
Studenţi cu dizabilităţi
Studenţii afectaţi de dizabilităţi beneficiază de atenţia şi înţelegerea cuvenite.
La solicitarea expresă a studentului, exprimată prin e-mail şi adresată titularului de curs,
vom conveni, în funcţie de situaţia studentului şi de doleanţele acestuia, asupra celor mai potrivite
forme de asistenţă în vederea însuşirii corespunzătoare a materiei.
Strategii de studiu recomandate
Însuşirea materiei presupune în mod neîndoilnic studiu individual din partea studentului.
Studiul trebuie să fie axat pe înţelegerea conceptelor, instituţiilor şi mecanismelor juridice
implicate de materie, raţiunea acestui mod de abordare fiind posibilitatea de aplicare a
cunoştinţelor juridice teoretice la diverse ipoteze ce ar putea fi întâlnite în practică. O reţinere
mecanică nu va fi de folos nici pentru studierea materiei, nici pentru promovarea examenului.
Precizări
Notele de curs constituie doar o prezentare fragmentară, succintă şi elementară a
principalelor teme studiate în cadrul disciplinei „Contracte speciale”; ele nu prezintă toată tematica
solicitată pentru examen, iar în cadrul temelor abordate informaţiile prezentate sunt minimale,
putând constitui un punct de plecare în studierea domeniului abordat. În consecinţă, parcurgerea
acestui material nu este suficientă pentru promovarea examenului. Pregătirea corespunzătoare
a examenului presupune parcurgerea și a unuia dintre cursurile scrise, indicate ca material
bibliografic.
Cu titlu exemplificativ sunt prezentate grile pentru unele contracte, cu explicațiile aferente
privind răspunsurile corecte. De asemenea, în cazul unor contracte, sunt prezentate câteva
probleme și răspunsurile aferente.
Bibliografie Obligatorie:
1. D. Chirică, „Tratat de drept civil, Contracte speciale, volumul I, Vânzarea și schimbul”,
Hamangiu, București, 2017.
2. Fr. Deak, R. Popescu, L. Mihai, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, vol. I.,
Universul juridic, București, 2017;
3. R. Dincă, „Contracte civile speciale în noul Cod civil, Note de curs”, Universul Juridic,
București, 2013.

Facultativă:
1.P. Puig, „Contrats speciaux”, Dalloz, ed. A 3-a, 2009;
2. Ph. Malaurie, L. Aynes, „Les contrats speciaux”, Défrenois, Paris, 2005;
3.D. Mainguy, „Contrats speciaux”, Dalloz, Paris, 2010
 DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE – Note de curs

Lector univ. dr. Kocsis Jozsef

Facultatea de Drept, UBB Cluj

ASPECTE INTRODUCTIVE

1. Denumirea de contracte speciale – o denumire inexactă. Denumirea ar crea aparenţa

existenţei unor contracte generale, care nu ar intra în obiectul de studiu al disciplinei, aceasta
ocupându-se doar de contractele speciale. Nu există însă un contract general, ci doar contracte
speciale, la fel cum în dreptul penal nu există infracţiune în general, ci doar diferite infracţiuni
speciale. Aceste contracte vor fi guvernate atât de reguli generale – şi care doctrinar sunt incluse
în ceea ce denumim teoria generală a obligaţiilor contractuale, şi care vizează de pildă principiul
forţei obligatorii sau relativitatea contractelor, condiţiile generale de valabilitate ale oricărui
contract - cât şi de norme speciale, specifice fiecărui contract în parte.
Dreptul contractelor speciale nu conţine însă norme care sunt doar derogatorii de la
normele de drept comun, ci şi reguli care vin ca o consacrare a regulilor generale, întărind deci
regulile de drept comun. Normele ce reglementează contractele speciale stabilesc osatura fiecărui
contract reglementat, cadrul lor esenţial, pe care părţile le pot adapta în anumite limite intereselor
lor particulare.
Aceste norme speciale au foarte adesea un caracter supletiv, părţile putând deroga de la ele
(de pildă vânzătorul se poate exonera de obligaţia legală de garanţie, în anumite limite), dar pot fi
şi imperative, libertatea contractuală a părţilor neputându-le afecta (forma autentică impusă ad
validitatem înstrăinării terenurilor nu poate fi eludată).
2. Contracte numite şi nenumite. După cum sunt sau nu reglementate legal, contractele
speciale pot fi numite sau nenumite. Sunt numite contractele care au o denumire provenită fie
dintr-o reglementare legală, indiferent dacă această reglementare se găseşte în Codul civil (Cartea
a V-a, titlul IX, capitolele I-XX, vânzare-cumpărare, schimb, locaţiune, societate, mandat,
comodat, împrumut, depozit, aleatorii, fidejusiune, etc). sau în legi speciale: Legea 79/1998
privind regimul juridic al francizei, Legea 80/1998 privitoare la leasing şi operaţiunile de leasing,
Legea 66/1993 privitoare la contractul de management sau dintr-o practică constantă.
3. Conturarea istorică a contractelor speciale. În perioada clasică a dreptului roman
eficacitate juridică aveau doar acele contracte care erau însoţite de acţiuni, nefiind recunoscută
eficienţa juridică pentru orice convenţie; doar în măsura în care convenţia părţilor se calchia pe un
anumit tipar contractual, protejat de o acţiune, respectiva convenţie are forţă juridică. Dreptul
roman era un drept procedural, prin urmare drepturi existau doar acolo unde exista o acţiune în
justiţie, iar numărul acestor acţiuni era limitativ stabilit.1 Iată cum în dreptul roman acţiunea nu
era o parte componentă a dreptului subiectiv, ci drept subiectiv exista doar acolo unde exista
acţiune.
Acordul de voinţe nu crea practic obligaţii, ci doar acel acord crea forţă juridică care se
încadra într-una dintre tiparele contractuale prestabilite: contracte verbis (care se formau
printr-un schimb de formule solemne,) contractele litteris care aveau ca obiect sume de bani şi
care erau înscrise într-un Codex, contractele re (mutuum) care se formau prin remiterea unui lucru
şi contracte consensuale (vânzare, societate, mandat, louage). Explicaţia acestui fapt rezidă în
caracterul pragmatic al juriştilor romani, gândirea cazuistică a acestora, ceea ce a împiedicat
conturarea unor noţiuni generale, cum ar fi ce cel de contract. Mult mai târziu au apărut şi alte
contracte nenumite: do ut des (schimbul), do ut facias (donaţia cu sarcină), facio ut des, facias ut
facias (tranzacţia). Pactul nud, fără acţiune nu avea nici o forţă juridică. Ex nudo pactum actio non
nascitur. Actio empti, acţiunea cumpărătorului împotriva vânzătorului pentru ipoteza în care nu
recepţiona bunul vândut.
Sub influenţa canoniştilor – pornind de la fundamentele teologiei morale – care admit că
chiar dacă din punct de vedere juridic angajamentele asumate într-un cadru informal nu dau naştere
la obligaţii, se formulează ideea că asemenea angajamente sunt obligatorii din punctul de vedere
al moralei. Instanţele canonice au început să-şi însuşească acest postulat, astfel că puteau fi
formulate acuzaţii împotriva celor care nesocoteau cuvântul dat. Cu toate acestea abia spre secolul
XV acest principiu a fost aplicat de tribunalele de drept canonic şi raporturilor civile
Schimburile comerciale tot mai intensificate au impus însă distanţarea de regulile stabilite
în dreptul roman, în raporturile dintre comercianţi fiind recunoscut mai întâi forţa juridică a unor
înţelegeri neformale. Deja în secolul XIV s-a conturat ideea între comercianţi că în faţa tribunalelor
comerciale (curia mercatoria) nu poate fi invocată faptul că angajamentul lor nu a respectat un
anumit tipar contractual, principiul echităţii impunând o asemenea soluţie. Această concepţie a
fost adoptată şi însuşită de doctrinarii italieni din sec. XV şi tribunalele comerciale italiene.
Hugo Grotius are meritul de a fi recunoscut şi susţinut necesitatea recunoaşterii ca izvor de
drept a manifestării de voinţă libere, autonome, independentă de orice formă sau tip de manifestare
a voinţei: „nimic nu corespunde mai bine demnităţii umane decât respectarea cuvântului dat” ,
iar cu privire la diferenţele dintre contracte şi pacte, dintre contracte numite şi nenumite afirma că
„asemenea diferenţieri nu sunt consacrate de dreptul natural. Aşa numitele contracte nenumite cel
puţi la fel ca şi contractele numite îşi au fundamentul în dreptul natural, şi sunt la fel de vechi ca

1
Ph. Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, Les contrats speciaux, Défrenois, Paris, 2005, p. 5.
şi contractele aşa zis numite. Mai mult, schimbul, care este calificat ca un contract nenumit, este
mai simplu şi mai vechi decât vânzarea-cumpărarea”.
Meritul principal al dreptului modern este că a recunoscut consensualitatea contractului în
general, depăşind astfel limitele impuse de tiparele contractuale recunoscute în dreptul lui
Iustinian, precum şi influenţa dreptului formalist german. Hugo Grotius şi Puffendorf abordează
în secolul XVIII necesitatea formării unui sistem al contractelor, Domat şi Pothier folosind
rezultatele analizelor lor la elaborarea Codului civil francez.
4. Tendinţe actuale în dreptul contractelor:
Specializarea contractelor: contractele speciale au devenit şi mai speciale –
vânzare:mobile şi imobile, locaţiunea terenurilor, imobilelor de locuit
Profesionalizarea contractelor – în mod tradiţional în doctrina franceză se vorbea despre
grand contrat si petit contrat, acestea din urmă luând însă o revanşa serioasă în faţa contractelor
considerate îndeobşte principale. Suficient să avem în vedere împrumuturile bancare, contractele
de depozit bancare, pentru a vedea cum aceste contracte au devenit mari contracte de afaceri,
realizându-se o profesionalizare a contractelor. Această profesionalizare a determinat însă şi un
conţinut diferit al contractelor, apărând obligaţia de informare, obligaţia de securitate, obligaţia de
consiliere, responsabilitatea profesionistului este altfel apreciată decât răspunderea unui profan.
Protejarea uneia dintre părţi: în prezent există numeroase reguli derogatorii stabilite în
funcţie de calitatea uneia dintre părţile contractului. Ex. Dreptul consumatorului, chiriaşul într+un
contract de închiriere a locuinţei etc.
Europenizarea dreptului contractelor de remarcat lipsa vreunei reglementări specifice
în prevederile Tratatului de la Roma cu referire la vreo competenţă comunitară, la armonizarea sau
coordonarea legislaţiilor în acest domeniu. Intervenţia dreptului comunitar în domeniul
contractelor se realizează practic prin politicile de protecţie a consumatorului şi prin regulile
stabilite pentru libera concurenţă între statele membre. Putem întâlni prin urmare reglementări,
directive punctuale pentru anumite domenii (Directiva din 25 iulie 1985 privind răspunderea
pentru produse defectuoase)2, Directiva din 20 mai 1997 privitoare la protecţia consumatorilor în
materia contractelor la distanţă3, precum şi anumite convenţii de drept internaţional privat în
materie contractuală.
În prezent putem întâlni eforturi pentru crearea unui cadru legislativ cât mai omogen la
nivelul ţărilor membre: Directiva 1999/44/CE din 25 mai 1999 referitoare la anumite aspecte ale
vânzării şi garanţiilor bunurilor de consum, care practic încearcă o uniformizare a reglementării
acestor aspecte în legislaţia diferitelor state. Comisia Lando, comisie constituită din universitari şi
care a elaborat Principiile europene ale contractului, ca un prim pas spre un viitor Cod european

2
Legea 240/2004 referitoare la răspunderea pentru produse.
3
Legea 51/2003 privind contractile încheiate la distanţă.
al contractelor (desigur, că aceste principii nu au în acest moment nici o forţă normativă),
materializat în Principiile dreptului european al contractelor. Rezultatele acestei comisii sunt
continuate de o altă comisie cunsocută sub denumirea de Comisia von Bar, care şi-a propus mai
întâi elaborarea unui Cod civil european Apoi, există Principiile Unidroit relative la contractele de
comerţ internaţional şi Convenţia de la Viena din 1980 asupra vânzării internaţionale de mărfuri
prin care se urmăreşte uniformizarea practicilor contractuale, ceea ce desigur nu este un proces
liniar, ci unul şovăielnic şi sinuos. Convenţia europeană a drepturilor omului, paradoxal concepută
pentru protejarea libertăţilor umane în faţa reglementărilor şi activităţii etatice exercită o influenţă
asupra dreptului contractelor.
5. Calificarea contractelor. A califica un contract înseamnă a determina setul de reguli
care vor guverna respectivul contract, stabilind regimul juridic al acestuia. Operaţiunea calificării
permite practic să stabilim dacă un contract este numit sau nenumit, iar în cazul contractelor numite
să determinăm denumirea operaţiunii şi regimul juridic aferent.
Calificarea unui contract este o problemă de drept care poate fi soluţionată inclusiv de
instanţele de recurs. Ea nu depinde de voinţa părţilor, ci se stabileşte pe baza unor elemente
obiective, astfel că judecătorul va fi cel care pe baza unor criterii va realiza operaţiunea calificării.
Metoda preconizată de marea majoritate a autorilor pentru calificarea unui contract este
determinarea obligaţiei caracteristice sau esenţiale. Desigur nu este vorba de obligaţiile ce au
ca obiect sume de bani, pentru că asemenea obligaţii pot fi întâlnite în cazul multor contracte, cum
este cazul vânzării, a locaţiunii, a împrumutului etc. Dar adesea acest element este insuficient
pentru a realiza operaţiunea calificării; bunăoară efectul translativ de proprietate este specific nu
doar contractului de vânzare-cumpărare, ci poate fi întâlnit şi în cazul contractului de schimb, de
rentă viageră, de împrumut de consumaţie etc.
Un autor remarca caracterul intuitiv al calificării, judecătorul încercând să identifice în
cadrul contractului supus examinării cât mai multe caracteristici ale unui contract (obiectul
prestaţiei caracteristice – un bun sau un serviciu, durata angajamentului – executare imediată sau
succesivă, modalităţi de plată - dintr-o dată sau în tranşe)4. Desigur şi compararea contractului cu
un tipar contractual concurent celui în care pare a se realiza încadrarea poate servi la calificarea
corectă a contractului. De asemenea, în cazul în care o convenţie se află în apropierea unui contract
cu multiple norme imperative, se constată un fenomen de atracţie din partea acestui tip de contract,
explicaţia rezidând în aceea de a nu se permite eludarea unui statut imperativ.
Ca rezultat al calificării, contractul va putea fi încadrat într-unul dintre tiparele
contractuale existente, fiind prin urmare supus regimului juridic stabilit pentru contractul
respectiv, ori va putea antrena aplicarea regulilor specifice pentru mai multe contracte, fie

4
J. Huet, Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 1996, n. 12, p. 22.
concomitent, fie succesiv5(cazul calificării distributive), după cum ar putea fi calificat ca un
contract sui generis, adică un contract nenumit.
Se pune problema în ce măsură unei convenţii calificate ca fiind nenumită, i se pot aplica,
prin analogie, norme stipulate pentru contracte aflate în vecinătatea celui calificat ca nenumit? Şi
firesc, pentru aspecte nereglementate din contracte numite pot fi aplicate reguli stabilite în cazul
altor contracte apropiate?
Noul cod civil reglementează în mod expres o asemenea situaţie, art. 1.168 stipulând:
„contractelor nereglementate de lege li se aplică prevederile prezentului capitol, iar dacă acestea
nu sunt îndestulătoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult”.

5
Convenţia în urma căreia un cal urmează a fi supus pe o anumită durată de timp unui dresaj, face aplicabile atât
regulile pentru contractul de depozit visa vis de îngrijirea calului, cât şi de antrepriză pentru antrenarea acestuia.
 Titlul I.
CONTRACTUL DE VÂNZARE

Secțiunea I.
Generalități

1. Noţiune. Vânzarea este definită de art. 1650 C. civ. ca fiind „contractul prin care
vânzătorul transmite sau se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul
unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”. Aceasta înseamnă că prin încheierea
vânzării cumpărătorul urmărește să obțină proprietatea asupra bunului cumpărat (sau a unui alt
drept real sau de creanță), iar vânzătorul urmărește să obțină o sumă de bani cu titlu de preț.
Legiuitorul a privit tranferul dreptului de proprietate fie ca efect al contractului, atunci când
utilizează sintagma „vânzătorul transmite” proprietatea unui bun, fie ca efect al unei obligații,
respectiv a obligației de transmitere a dreptului de proprietate. Sistemele de drept europene6, după
cum au menținut sau nu tradiția romană, privesc vânzarea unui bun individual determinat fie ca
efect al contractului (dreptul francez și sistemele de drept care l-au luat ca model), fie, așa cum o
priveau și romanii, doar ca sursă a unui raport obligațional (dreptul german). Legiuitorul român
pare să fi consacrat un mixaj al celor două sisteme, transferul proprietății fiind privit uneori ca
efect al contractului, iar alteori7 doar ca efect al obligației vânzătorului de a transfera proprietatea8.
2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare. Prezentarea caracterelor juridice
ale contractul de vânzare ne permit formarea unei imagini de ansamblu asupra acestuia. Dintre
caracterele juridice definitorii ale contractului de vânzare vom examina în cele ce urmează
caracterul său sinalagmatic, consensual, comutativ, cu titlu oneros și de regulă translativ de
proprietate.
(a) Contractul de vânzare este sinalagmatic, obligațiile părților fiind reciproce și
interdependente, obligațiile vânzătorului avându-și cauza în obligațiile corelative ale
cumpărătorului, și invers. Vor fi prin urmare aplicabile efectele specifice ale contractelor
sinalagmatice, și anume: (i) părțile contractante vor putea invoca excepţia de neexecutare a
contractului, respectiv una dintre ele va putea refuza executarea propriilor obligații, până la
executarea obligațiilor corelative de către celălalt cocontractant în condiţiile reglemntate de art.
1556 C. civ. De exemplu, vânzătorul poate refuza îndeplinirea obligației de predare a bunului

6
Pentru o prezentare detaliată v. Ș. Mircioiu, Transferul dreptului de proprietate prin vânzare, Studiu de drept
comparat, Universul Juridic, București, 2014.
7
Indubitabil, în situația vânzării lucrului altuia reglementată de art. 1683 C. civ. nu se poate vorbi decât despre
existența unei obligații de transmitere a dreptului de proprietate, acest efect neproducându-se automat, întrucât
vânzătorul nu este proprietarul bunului. Acesta se obligă doar la transmiterea dreptului de proprietate, fie la momentul
la care bunul ar intra în patrimoniul său, fie la momentul ratificării vânzării de terțul proprietar.
8
Pentru detalii v. Infra. Transmiterea proprietății.
vândut, până la momentul la care cumpărătorul și-ar îndeplini obligația de plată a prețului9; (ii)
rezoluţiunea contractului de vânzare, adică desființarea contractului pentru neîndeplinirea
obligațiilor contractuale şi (iii) suportarea riscurilor în cazul în care neexecutarea este datorată unui
caz fortuit sau de forță majoră, în condițiile reglementate de art. 1274 C. civ. Tot din caracterul
sinalagmatic al contractului, rezultă că atunci când contractul se încheie sub forma unui înscris sub
semnătură privată, acesta trebuie să îndeplinească formalitatea multiplului exemplar, cerință
impusă de art. 274 C.pr.civ.
(b) Contractul de vânzare este unul consensual, fiind valabil format prin simpla
manifestare de voință a părților, fără a mai fi nevoie de îndeplinirea vreunei formalități. Din
momentul în care există acordul părților asupra lucrului vândut și asupra prețului vânzarea este
valabil formată. Doar în mod excepțional legea impune anumite condiții de formă pentru
încheierea vânzării. Astfel, printre altele, forma autentică este cerută de legiuitor pentru
transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau un dezmembrământ al acestuia10. Tot
în formă autentică va trebui încheiată vânzarea unei moșteniri11. Alteori legea impune respectarea
unor cerințe formale nu pentru validitatea contractului, ci doar ca o condiție ad probationem.
Cesiunea drepturilor patrimoniale de autor trebuie să îmbrace formă scrisă12. Există mai apoi
situații în care forma scrisă a contractului este impusă din rațiuni de ordin administrativ (ex.
vânzarea autoturismelor) etc.
(c) Vânzarea este un contract oneros, fiecare parte urmăreşte obţinerea unui avantaj
patrimonial, vânzătorul să primească o sumă de bani, iar cumpărătorul să obțină bunul cumpărat.
Vânzătorul urmărește să obțină o sumă de bani în locul bunului transmis, iar cumpărătorul
urmărește să obțină dreptul de proprietate (sau alt bun ce constituie obiectul vânzării).
(d) Contractul de vânzare este unul comutativ, întinderea prestaţiilor părţilor fiind
cunoscută din chiar momentul încheierii contractului, fiind știut atât bunul care urmează să fie
transferat în proprietatea cumpărătorului, cât şi preţul pe care acesta din urmă s-a obligat să-l
achite. În mod excepţional, un contract de vânzare poate prezenta caracter aleator, atunci când se
vând bunuri viitoare, fără a se cunoaşte cu certitudine dacă acestea vor exista sau nu, ori întinderea
acestuia. Este astfel cazul vânzării unui bun viitor a cărei existență nu este reprezentată ca fiind o
certitudine de către părți, ori cazul lui emptio spei din dreptul roman, când se vindea doar speranţa
existenţei bunului (peştele pe care-l va prinde un pescar dintr-o aruncătură de plasă), ori vânzarea
unei recolte viitoare etc. Nu orice vânzare a unui bun viitor conferă însă caracter aleator vânzării.
În măsura în care părțile își reprezintă certitudinea existenței viitoare a bunului (de pildă un

9
Art. 1693 C. civ. prevede exigibilitatea obligaţiei de predare a bunului vândut de îndată de preţul a fost achitat.
Aceasta înseamnă că mai întâi trebuie îndeplinită obligaţia de plată a preţului, şi abia mai apoi cumpărătorul poate
solicita îndeplinirea obligaţiei de predare a bunului de la vânzător.
10
Art. 888 și art. 885 C. civ.
11
Art. 1747 alin. 2 C. civ.
12
Art. 43 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe.
autoturism de serie) contractul nu va prezenta caracter aleator, chiar dacă bunul vândut nu exista
la momentul încheierii contractului. Pe de altă parte, nu orice incertitudine va determina calificarea
vânzării ca fiind aleatorie. De pildă, atunci când se vinde nuda proprietate a unui bun, vânzarea nu
prezintă caracter aleator, întrucât se știe cu certitudine care este bunul vândut, fiind necunoscut
doar momentul la care vor fi reunite toate prerogativele dreptului de proprietate în persoana
vânzătorului, dar aceste aspecte sunt exterioare vânzării, ținând de regimul juridic al proprietății
bunului și nu de vreun efect al contractului13.
Interesul calificării contractului de vânzare ca fiind unul comutativ constă în aceea că vor
fi aplicabile dispozițiile privitoare la anularea contractului pentru leziune14, ceea ce nu este și cazul
contractelor aleatorii.
(e) Contractul de vânzare este unul translativ de proprietate. În cazul în care sunt vândute
bunuri individual determinate transferul dreptului de proprietate se realizează chiar la momentul
încheierii contractului15, în lipsa unei stipulații contractuale contrare. Producerea efectului
translativ de proprietate poate fi amânată prin voința părților, aceștia putând prevedea ca transferul
să opereze doar după expirarea unui anumit termen, ori după realizarea unei condiții, ori după
efectuarea plății prețului de cumpărător. Codul civil a consacrat prin art. 885 C. civ. efectul
constitutiv al înscrierilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că la momentul intrării în vigoare a
acestui text legal16, transmiterea dreptului de proprietate, atât între părți, cât și în raport cu terții,
se va realiza doar la momentul înscrierii dreptului cumpărătorului în cartea funciară. Până la acest
moment efectul translativ de proprietate se produce urmare a încheierii contractului, înscrierea în
cartea funciară având doar efect de opozabilitate față de terți. Dacă obiectul vânzării îl constituie
bunuri de gen, transmiterea proprietății se va realiza la data individualizării lor, prin cântărire,
numărare, măsurare, ori chiar la data încheierii contractului, dacă sunt individualizate prin arătarea
locului în care se află.
3. Delimitarea contractului de vânzare de alte contracte
(i). Vânzarea şi donaţia. Ambele contracte sunt translative de proprietate, dar în cazul
contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul urmărește obținerea unei contraprestații din partea
cumpărătorului (a prețului), în timp ce în cazul contractului de donație, donatorul transmite
proprietatea bunului animus donandi, cu intenția de a face o liberalitate în favoarea donatarului.

13
Pentru opinia contrară v. D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I., Vânzarea și schimbul, ediția a
2-a revizuită, ed. Hamangiu, 2017, p. 30, nr. 17.
14
Art. 1221 alin. 1 C. civ. prevede că „Există leziune atunci când una dintre părți profitând de starea de nevoie, de
lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o
prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații”.
15
Art. 1274 alin. 1 C. civ.
16
Aplicarea textului art. 885 C. civ. a fost amânată prin art. 56 indice 1 din Legea 71/2011 până la finalizarea lucrărilor
de cadastru la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale şi deschiderea la cerere sau din oficiu a cărţilor funciare
pentru imobilele respective.
La consecințe atât de diferite produse de cele două contracte de ce apare riscul confundării lor,
pentru a se impune precizarea elementelor de difernțiere dintre ele?
Nu orice contract în care o parte doar primește un bun, fără contraprestație din partea sa,
este un contract de donație. Pentru ca un contract să poată fi calificat ca fiind unul de donație se
cere nu doar întrunirea unui element material pentru un asemenea contract (lipsa contraprestației),
ci și ca transferul patrimonial să fie realizat cu intenția de gratificare din partea donatorului17. În
absența decelării unei asemenea intenții din partea celui care transmite proprietatea unui bun,
convenția în temeiul căreia s-a transmis bunul nu poate fi calificată ca fiind donație. În plus, este
posibil ca uneori și un contract în care o parte primește proprietatea unui bun, la rândul lui să fie
obligat să dea ceva în schimb sau să efectueze o contraprestație, dar aceasta să fie dezechilibrată
în raport cu valoarea bunului primit, fiind greu de cunoscut dacă este vorba de o proastă afacere
sau de o voință de gratificare.
Pe de altă parte, un contract echilibrat nu devine automat contract de vânzare, dacă nu se
plătește o sumă de bani, ci se prestează alte servicii. Așa de pildă dacă o donație cuprinde o sarcină
care duce la echilibrarea contractului, contractul va deveni sinalagmatic, fără a se transforma însă
într-un contract de vânzare, având natura unui contract nenumit18.
Interesul de a determina dacă un contract este de vânzare sau de donație rezidă în
diferențele ce există între cele două contracte, atât din punctul de vedere al condițiilor specifice de
validitate, cât și din perspectiva regimului juridic diferit care guvernează cele două contracte.
Astfel, ca regulă, vânzarea este consensuală, în timp ce donația este un contract solemn, implicând
încheierea sa în formă autentică19; capacitatea cerută părților pentru încheierea contractelor este
diferită – persoanele fără capacitate de exercițiu sau cu capacitate restrânsă vor putea încheia
contracte de vânzare prin reprezentatul lor legal sau cu asistarea acestuia, eventual și cu acordul
instanței de tutelă, în timp ce încheierea unei donații nu este posibilă în această modalitate, fiind
necesară deplina capacitate de exercițiu a donatorului20. Donația va fi suspusă reducțiunii sau
raportului21, ceea ce nu este cazul vânzării, cumpărătorul unui bun nefiind în pericol de a restitui
în natură sau prin echivalent bunul cumpărat, dacă contractul a fost valabil încheiat.
(ii). Vânzarea şi împrumutul de consumaţie. Ambele contracte sunt translative de
proprietate, dar în cazul împrumutului de consumație există obligaţia împrumutatului de a restitui

17
D. Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile și liberalitățile, ediția a 2-a, ed. Hamangiu, 2017, p. 71 și urm.
18
P. Puig, op. cit., p. 65, nr. 68.
19
Art. 1011 C. civ.
20
Art. 988 C. civ. consacră incapacitatea celor lipsiți de capacitate deplină de exercițiu de a dispune de bunurile lor
prin liberalități.
21
Reducțiunea donației ar interveni dacă valoarea acesteia ar excede cotității disponibile a moștenirii, impunându-se
reducerea acesteia pentru asigurarea rezervei moștenitorilor rezervatari, în condițiile art. 1091 și urm. C. civ. Raportul
donației, se realizează prin echivalent, luând în calcul starea bunului de la momentul donației, doar în anumite situații
excepționale, când beneficiarul donației este un descendent sau soțul supraviețuitor, iar donatarul vine la moștenire în
concurs cu alți descendenți sau soțul supraviețuitor, în condițiile art. 1146 și urm. C. civ.. Pentru detalii asupra
reducțiunii și raportului donației v. J. Kocsis, P. Vasilescu, Drept civil. Succesiuni, ed. Hamangiu, București, 2016, p.
230 și urm., p. 242 și urm.
bunuri similare cu cele primite (obiectul acestui contract fiind bunuri fungibile și consumtibile),
în timp ce în cazul vânzării nu există o asemenea obligație..
Există anumite categorii de bunuri, obiect al vânzării, al căror ambalaj se poate restitui, și
atunci se ridică problema determinării obiectului vânzării, dacă acesta îl constituie și ambalajul
bunului vândut sau acesta este doar împrumutat, constituind obiectul unui contract de comodat (în
cazul împrumutului de folosință, comodatarul nu dobândește decât un drept de folosință asupra
bunului). În astfel de situații va trebui identificată intenția părților contractante, cel mai adesea
ambalajul fiind doar împrumutat, neconstituind obiectul vânzării.
(iii). Vânzarea şi aportul la capitalul social al unei societăţi comerciale. Atât în cazul
încheierii unui contract de vânzare, cât și în cazul aportării unui bun la capitalul social al unei
societăți comerciale, are loc un transfer al dreptului de proprietate sau al unui alt drept real. În
ambele situații, vânzătorul, respectiv asociatul aportor, vor trebui să garanteze contra evicțiunii și
contra viciilor ascunse ale bunului transmis. Asociatul aportor nu va primi însă un preț pentru
bunul adus ca aport la capitalul social al societății, ci va primi părţi sociale, care îi dau dreptul la
dividende și dreptul de participare la viața societară. Bunul aportat la capitalul social al societății
va scăpa însă unui eventual drept de preempțiune, reglementat legal sau convențional, cel mai
adesea doar în materia contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, asociatul aportor nu va
beneficia de garanții similare22 celor de care beneficiază vânzătorul unui bun.
(iv). Vânzarea și schimbul. Prin contractul de schimb, părțile transmit sau se obligă să
transmită un bun pentru a dobândi un altul (art. 1763 C. civ.). Adesea însă pentru obținerea unei
echivalențe valorice între prestațiile părților, aceștia stabilesc și plata unei sume de bani numită
sultă. Pentru aceste situații apare necesitatea calificării contractului. Dacă sulta excedează valorii
unuia dintre bunurile care constituie obiectul contractului de schimb, contractul va fi de vânzare,
iar dacă va fi inferioară valorii unuia dintre bunurile transmise contractul va fi de schimb23.
Interesul diferențierii dintre cele două contracte este însă redus, dat fiind că art. 1764 C. civ.
stabilește că „dispozițiile privitoare la vânzare, se aplică în mod corespunzător, și schimbului” și
că fiecare dintre părți este „considerată vânzător, în ceea ce privește bunul pe care îl înstrăinează
și cumpărător, în ceea ce privește bunul pe care îl dobândește”. Miza diferențierii vizează aplicarea
regulii relative la suportarea cheltuielilor de încheiere a contractului de schimb, acestea fiind
suportate în mod egal de părți (art. 1765 C. civ.), în timp ce în cazul vânzării, în absența unei
stipulații contractuale contrare, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare cad în sarcina
cumpărătorului (art. 1666 alin. 1 C. civ.).
(v). Vânzarea şi locaţiunea. Diferența dintre aceste contracte pare a fi ușor de făcut.
Vânzarea are ca obiect o transmitere a unui drept de proprietate, în timp ce locațiunea asigură

22
Este vorba de ipoteca legală consacrată de art. 2386 pct.1 C. civ. pentru garantarea plății prețului convenit pentru
vânzarea unui bun imobil.
23
D. Mainguy, Contrats spéciaux, Dalloz, Paris, ediția a 7-a, p. 33, n. 25.
folosința bunului dat în locațiune. Vânzarea asigură cumpărătorului un drept real asupra bunului,
în timp ce locațiunea asigură locatarului doar dreptul de a pretinde folosința bunului, și nu vreun
drept asupra bunului în sine24.
Există însă și situații în care diferențierea celor două contracte este mai greu de făcut. Așa
de pildă, în ipoteza în care o persoană pune la dispoziția alteia o carieră de piatră pentru exploatare,
apare întrebarea dacă un asemenea contract este unul de vânzare sau de locațiune. Jurisprudența
franceză25, în pofida aparenței create de faptul că se pune un bun la dispoziția cocontractantului în
schimbul unei redevențe periodice, nu a recunoscut caracterul de locațiune unui asemenea contract.
Aceasta întrucât concesionarul consumă substanța lucrului și va fi în imposibilitatea de a restitui
bunul în starea primită (ceea ce constituie o obligație specifică locatarului). Am fi prin urmare în
prezența unei vânzări de bunuri mobile prin anticipație, între părți, în timp ce față de terți o
asemenea operațiune ar fi o vânzare imobiliară care necesită însă îndeplinire formalităților de
opozabilitate pentru a putea fi invocat în raport cu terții26.
(vi). Vânzarea şi antrepriza. În aparență diferențierea dintre cele două contracte pare ușor
a fi făcută. Vânzarea are ca obiect un transfer de drepturi de la vânzător la cumpărător, în timp ce
antrepriza privește executarea unei lucrări sau prestarea unui serviciu. În plus, chiar dacă în cazul
ambelor se va stabili un preț, acesta va putea fi doar în bani, în timp ce la antrepriză prețul poate
consta nu doar într-o sumă de bani, ci și „în orice alte bunuri sau prestații”.
Cu toate acestea pot fi întâlnite situații în care prin aceeași convenție se stabilește nu doar
o translație de proprietate, ci și acordarea unei asistențe de specialitate sau formarea personalului
celui ce dobândește un bun (cazul echipamentelor și instalațiilor industriale, produselor
informatice etc). Vor exista două contracte distincte (de vânzare și antrepriză) cu regim juridic
distinct pentru transferul de proprietate, respectiv prestarea de servicii, sau vor fi aplicate doar
regulile uneia dintre ele? Doctrina a propus mai multe soluții, fie acordând prevalență uneia sau
alteia dintre operațiuni, după regula accesiunii, ori acceptând o calificare mixtă a acesteia, de
vânzare pentru transferul dreptului de proprietate, de antrepriză pentru prestarea de servicii27.
De asemenea, calificarea unei convenții ca fiind de vânzare sau antrepriză este dificilă de
realizat atunci când se urmărește transmiterea proprietății unui bun care urmează a fi confecționat
în viitor. În decursul timpului, doctrina și jurisprudența a decelat criteriile care ar trebui avute în
vedere pentru calificarea unui asemenea contract, fiind tratată diferențiat situația în care bunul ce
urmează a fi realizat este un bun mobil sau unul imobil. În cazul bunurilor mobile, un timp s-a
acordat prevalență valorii economice, a bunului sau a prestației, convenția fiind considerată
vânzare dacă valoarea materialelor depășea valoarea muncii implicate în realizarea bunului, ori ale

24
Ph. Malaurie, op. cit., p. 51, nr. 79.
25
Cass civ., secția a 3-a, 30 mai 1969, JCP 1970, II. 16173 note Hubrecht, RTD civ., 1970, 188, obs. G. Cornu.
26
Ph. Malaurie, op. cit., p. 53, n. 83.
27
D. Mainguy, op. cit., p. 36, pct. 30.
contractului de antrepriză în caz contrar. Mai apoi, a fost introdus criteriul muncii specifice, un
criteriu obiectiv, conform căruia dacă bunul care urmează a fi confecționat implică o muncă
specifică, din partea celui care îl realizează, contractul va fi de antrepriză, iar dacă bunul viitor este
realizat pe baze standardizate, contractul va fi de vânzare. Se poate observa că acest criteriu
favorizează calificarea acestor convenții ca fiind de vânzare, standardizarea produselor fiind o
dominantă a economiei contemporane. În cazul bunurilor imobile, calificarea contractului era
făcută după cum edificarea construcției urma a se realiza pe terenul proprietatea constructorului
sau pe terenul clientului. Dacă edificarea construcției se realiza pe terenul constructorului,
contractul era considerat unul de vânzare, iar dacă construcția se edifica pe terenul clientului,
contractul era unul de antrepriză, proprietarul terenului dobândind în temeiul accesiunii
proprietatea edificului pe măsura încorporării materialelor de construcție de sol. În cazul
imobilelor, se considera irelevantă calitatea de proprietar al materialelor, contând calitatea de
proprietar al terenului pe care se edifica construcția.
Norma legală, pare să reînvie criteriul economic în diferențierea celor două contracte. Art.
1855 C. civ. arată că va fi de vânzare contractul „atunci când, potrivit intenției părților, executarea
lucrării nu constituie scopul principal al contractului, avându-se în vedere și valoarea bunurilor
furnizate”.
Dar care ar fi miza calificării unui contract ca vânzare, respectiv antrepriză? Nu doar
regimul specific al riscurilor din materia antreprizei, știut fiind că riscul contractului este suportat
de antreprenor, indiferent de calitatea de proprietar al materialelor, dar și regimul juridic diferit ce
însoțește efectele celor două contracte28, inclusiv sub aspectul obligațiilor de garanție.
(vii). Vânzarea și întreținerea. În unele contracte, părțile stipulează ca dobânditorului
bunului, alături de plata unei sume de bani, să presteze și întreținere în favoarea transmițătorului.
Se ridică problema calificării acestor contracte: vor fi ele de vânzare sau de întreținere? Dacă suma
convenită29 trece de jumătate din valoarea bunului trasnmis vom fi în prezența unei vânzări, dacă
este inferioară jumătății valorii bunului transmis contractul este unul de vânzare. Interesul
calificării este determinat de regulile specifice aplicabile contractului de întreținere, derogatorii
chiar normelor aplicabile vânzării. Este astfel cazul imposibilității de a denunța unilateral un
contract de întreținere, în condițiile art. 1552 C. civ., opțiune pe care o are vânzătorul unui bun;
imposibilitatea de a stopa rezoluțiunea contractului de întreținere prin oferta de executare a

28
Contractul de antrepriză încetează în caz de deces al antreprenorului sau de incapacitate a acestuia, fără culpa sa,
intervenite pe parcursul derulării contractuluii, (art. 1871 C. civ.) ceea ce nu este cazul contractului de vânzare,
obligațiile vânzătorului, respectiv ale cumpărătorului transmițându-se propriilor moștenitori; exigibilitatea plății
prețului la cele două contracte diferă: prețul în cazul antreprizei este datorat la data și locul recepției lucrării (art. 1864
C. civ.), în timp ce în cazul vânzării prețul este datorat „de îndată ce proprietatea este transmisă” (art. 1720 C. civ.),
deci anterior predării bunului, care trebuie să aibă loc la locul situării bunului din momentul încheierii contractului
(desigur în absența unei reglemenări convenționale), ș.a.
29
Raportarea trebuie să fie făcută la suma de bani convenită a fi plătită, iar nu la valoarea prestației întreținerii, întrucât
cuantumul acestei prestații nu va fi cunoscut decât la încetarea contractului de întreținere, iar nu pe parcursul derulării
lui, or, cel mai adesea, necesitatea calificării contractului apare pe parcursul derulării contractului.
prestației ulterioară promovării unei acțiuni în rezoluțiune, normă care nu se aplică și contractului
de vânzare, în care conform dreptului comun, oferta de executare a obligației făcută de debitor
ulterior promovării acțiunii în rezoluțiunea contractului duce la respingerea acțiunii în rezoluțiune
. În plus, chiar și sub aspectul condițiilor de validitate ale celor două contracte există diferențe,
vânzarea este ca regulă consensuală, în timp ce contractul de întreținere, chiar dacă ar viza un bun
mobil necesită forma autentică (art. 2255 C. civ.).
(viii). Vânzarea și darea în plată. Darea în plată se aseamănă cu vânzarea, întrucât darea
în plată, ca și vânzarea, ar putea avea ca obiect transferul unui drept de proprietate, în locul
prestației inițiale30. Spre deosebire însă de vânzare, unde transmiterea dreptului de proprietate este
o obligație asumată din chiar momentul inițial al încheierii contractului, darea în plată presupune
o obligație preexistentă, debitorul realizează transmiterea proprietății unui bun, chiar dacă prin
contractul inițial nu-și asumase o asemenea obligație. Dacă vânzarea este un act constitutiv de
drepturi, darea în plată este un act extinctiv al unei obligații inițiale31 În rest, regimul juridic al
convenției de dare în plată este calchiat pe regimul vânzării.
Vânzarea unui autoturism nou și reluarea de către vânzător a unui autoturism vechi nu poate
fi privită ca o dare în plată, în realitate fiind vorba de două vânzări succesive, cu compensarea
parțială a prețului, neexistând o datorie anterioară încheierii acestui contract.

30
O convenție încheiată pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unei părți dintr-un bun imobil, cu titlu de
plată parțială a prețului convenit printr-un contract de antrepriză nu este o dare în plată, pentru că părțile ab initio au
prevăzut prin contractul de antrepriză ca o parte să plătească parțial prețul în natură.
31
Ph. Malaurie, L. Aynés, op. cit., n. 70.
 Secțiunea a II-a
Condițiile de validitate ale vânzării

Prezentarea condițiilor de validitate ale vânzării va fi făcută din perspectiva capacității

părților de a încheia un contract de vânzare (I), a consimțământului părților la încheierea vânzării
(II), precum și a obiectului vânzării, respectiv a lucrului vândut și prețului (III). Dat fiind că nu
există elemente specifice din perspectiva cauzei contractului, rămân valabile regulile din materia
regulilor generale aplicabile contractelor.

I. CAPACITATEA CERUTĂ DE LEGE PENTRU ÎNCHEIEREA VÂNZĂRII

Regulile generale în materie de capacitate vor fi aplicabile și contractului de vânzare

cumpărare, la acestea adăugându-se și anumite norme speciale stabilite prin dispozițiile art. 1653-
1655 C. civ. Regimul minorilor, al celor puși sub interdicție va fi cel de drept comun, stabilit prin
dispozițiile art. 41-43 C. civ.32
Regula o constituie capacitatea părților de a încheia contractul de vânzare, incapacitățile
fiind situațiile de excepție, care trebuie să fie prevăzute ca atare prin lege. În acest sens dispune
art. 1652 C. civ.: „Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”.
Una dintre incapacitățile prevăzute de Codul civil din 1864 pentru încheierea contractului
de vânzare a fost eliminată de legiuitorul din 2009, respectiv cea consacrată de art. 1307 C.
civ.1864 privitoare la incapacitatea soților de a încheia contract de vânzare între ei. Rațiunea
acestei interdicții a fost aceea ca soții, pe calea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, să
nu disimuleze un contract de donație (donațiile dintre soți fiind esențialmente revocabile, conform
C. civ. 1864.). Noua reglementare păstrează revocabilitatea donațiilor dintre soți pe timpul
căsătoriei (art. 1031 C. civ.), elimină incapacitatea soților de a încheia între ei contract de vânzare,
dar proclamă nulitatea „simulației în care donația reprezintă contractul secret în scopul de a eluda
revocabilitatea donațiilor între soți” (art. 1033 alin. 1 C. civ.).
1. Incapacități de a cumpăra. Rațiunile care îl pot determina pe legiuitor să instituie
incapacități pentru dobîndirea unor drepturi pot fi foarte variate. Unele sunt fundamentate pe
politici privind protejarea unor atribute ale statului și ale propriilor cetățeni (art. 44 alin.2 din
Constituție). Altele pleacă de la necesitatea protejării încrederii membrilor societății în actul de
justiție, fiind asigurat astfel prestigiul justiției. Interesul astfel protejat este unul colectiv, iar
încălcarea acestor reguli se sancționează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare (art. 1653
alin. 1 C. civ., art. 1654 alin. (1) lit. c) C. civ. Alteori incapacitățile sunt instituite în scopul

32
Pentru detalii v. I. Reghini, Ș. Diaconescu, P. Vasilescu, Introducere în dreptul civil, ed. Hamangiu, București, 2013,
p. 155 și urm.
protejării unor interese private, iar sancțiunea care intervine în cazul încălcării interdicției legale
este cea a nulității relative a contractului de vânzare (art. 1654 alin. (1) lit. a) și b) C. civ. Anularea
contractului de vânzare pentru nesocotirea regulilor privitoare la capacitate nu va putea fi solicitată
de persoanele declarate incapabile, nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite.
Incapacitățile justificate de un interes general.
(a) Incapacitatea cetățenilor străini și apatrizilor de a dobândi terenuri în România, care
vor putea dobândi terenuri în România în condițiile reglementate în tratatul de aderare a României
la Uniunea Europeană și de alte tratate, pe bază de reciprocitate, în condițiile legii organice (art.
44 alin. (2) din Constituție. Legea organică la care face trimitere textul constituțional este Legea
nr. 312/2005. Unele dintre incapacitățile conținute de această lege privitoare la resortisanții
europeni au dispărut pe parcursul timpului (terenurile agricole și forestiere pot fi dobândite de
aceștia după 1 ianuarie 2014, iar pentru alte terenuri legea opera anumite distincții după cum
resortisanții europeni aveau sau nu reședința în România, aceste distincții pierzându-și rațiunea de
la 1 ianuarie 2012. Subzistă însă incapacitatea cetățenilor statelor non UE, a apatrizilor cu
domiciliul în state non UE, a persoanelor juridice străine non UE, care vor putea dobândi dreptul
de proprietate în România doar în condițiile tratatelor internaționale la care România este parte, pe
bază de reciprocitate.
(b) Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase a persoanelor care participă la
înfăptuirea justiției este instituită pentru asigurarea prestigiul justiției. Sunt incapabili de a cumpăra
drepturi litigioase, nici direct, nici prin persoane interpuse, conform art. 1653 alin. (1) C. civ.
„judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și
practicienii în insolvență, (…) care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei
circumscripție își desfășoară activitatea”. Câteva observații se impun pe marginea acestui text
legal:
(i) mai întâi, contractul de vânzare trebuie să vizeze un drept litigios, adică un drept relativ
la care „există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa”33. Acesta
presupune existența unui proces pe rolul instanței, fiind irelevantă faza procesuală în care s-ar afla
dosarul cauzei litigioase (instanță de fond, apel sau recurs). Nu interesează nici dacă litigiul poartă
cu privire la fondul dreptului sau dacă litigiul ar apărea în faza executării silite, urmare a unei
contestații promovate în această etapă. Dacă litigiul nu se derulează la momentul vânzării, ci există
doar potențialitatea litigiului nu credem că s-ar aplica incapacitatea. Așa de pildă, dacă vânzarea
s-ar încheia după ce procesul s-a încheiat, dar există o sesizare la Curtea Constituțională, doar
potențialitatea unei căi extraordinare de atac, urmare a acceptării excepției de neconstituționalitate,
nu determină existența incapacității. Tot astfel, o hotărâre judecătorească definitivă împotriva
căreia nu ar mai putea fi promovate căi de atac, dar care nu a fost încă pusă în executare, nu privește

33
Art. 1653 alin. (3) C. civ.
un drept litigios, doar pentru că s-ar putea ivi un conflict în faza executării silite a acelei hotărâri34.
Desigur, în măsura în care se ajunge la formularea unei contestații la executare în faza executării
silite, dreptul redevine litigios, dar aceasta nu înseamnă că vânzarea încheiată între momentul
rămânerii irevocabilr a hotărârii și momentul formulării unei asemenea contestații vânzarea nu ar
fi validă.
(ii) Mai apoi, categoriile de persoane vizate de incapacitate sunt cele limitativ arătate de
textul legal, neputânf fi extinse incapacitățile și la alte persoane, cum ar fi: arbitrii care soluționează
litigii în cadrul unor forme instituționalizate, consilierii de la Curțile de conturi, membrii organelor
administrativ jurisdicționale etc. Persoanele vizate de textul legal trebuie să îndeplinească calitatea
care le atrage incapacitatea la momentul încheierii contractului de vânzare, fiind irelevant dacă
ulterior vânzării și-au pierdut acea calitate. Incapacitatea vizează doar drepturile litigioase din raza
de competență a instanțelor judecătorești unde își desfășoară activitatea cei vizați.
Excepții. Persoanele declarate incapabile să cumpere drepturi litigioase vor fi însă totuși
considerate capabile să dobândească cu titlu de cumpărare un bun, în cazurile arătate de art. 1653
alin. (2) C. civ. Aceste cazuri vizează: a) situația în care vânzarea s-ar încheia între comoștenitori
sau coproprietari și ar avea ca obiect drepturi succesorale sau cote-părți din dreptul de proprietate;
b) cazul în care s-ar cumpăra dreptul litigios pentru îndestularea unei creanțe născute anterior
momentului la care dreptul a devenit litigios; c) contractul s-a încheiat pentru „apărarea drepturilor
celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există litigiul”. Se observă că în situațiile în care nu
va exista incapacitatea persoanelor enumerate de textul art. 1653 alin. 1 C. civ., dobândirea
dreptului litigios de persoanele în cazuă se justifică fie pe ideea reîntregirii dreptului de proprietate
asupra unui bun în mîinile unui singur proprietar, fie pe ideea protejării unui drept preexistent celui
ce constituie obiectul litigiului. În toate aceste situații ideea de dobândire a dreptului litigios în
scopul de a profita de situația profesională avută este exclusă, iar prestigiul justiției nu ar avea de
suferit.
(c) Tot pentru protejarea unui interes general legea declară incapabili de a cumpăra anumite
categorii de persoane implicate „în vânzări făcute prin intermediul lor sau care ar avea ca obiect
bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează”35. Este vorba despre
funcționarii publici, judecătorii sindici, practicienii în insolvență ori alte asemenea persoane „care
ar putea influența condițiile vânzării” (art. 1654 alin. (1) lit. c) C. civ. Îndeplinirea acestei din urmă
cerințe este prezumată irefragabil de legiuitor în cazul persoanelor expres indicate de normă, sfera
incapabilor putând însă să cuprindă și alte persoane, în cazul cărora însă va trebui dovedit că
acestea ar putea influența condițiile vânzării.

34
În sens contrar v. R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Note de curs, Universul Juridic, București,
2013, p. 38.
35
Art. 1654 alin. (1), lit. c) C. civ.
 Incapacitățile justificate de un interes privat. Incapacitățile legale instituite pentru
protejarea unui interes privat sunt următoarele: (i) mandatarii pentru bunurile pe care sunt
însărcinați să le înstrăineze (art. 1654 alin. (1) lit. a) C. civ. Justificarea acestei incapacități se
găsește în conflictul de interese ce apare între mandant și mandatar, când mandatarul ar dobândi
chiar el bunul pe care fusese împuternicit să-l vândă. Dacă însă prin mandatul primit, mandatarului
i s-a permis în mod expres să dobândească bunul, ori elementele contractului de vânzare au fost
de așa manieră determinate încât a fost exclusă posibilitatea unui conflict de interese între mandant
și mandatar, incapacitatea nu va subzista36; (ii) incapacitatea părinților, a tutorelui, curatorului,
administratorului provizăriu pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă (art. 1654 alin. (1)
lit. b) C. civ. Rațiunea instituirii acestor incapacități rezidă tot în conflictul de interese care ar putea
apărea între reprezentant și cel reprezentat. Cursul prescripției extinctive pentru promovarea
acțiunilor în anularea acestor contracte este suspendat pe durata cât timp durează ocrotirea sau
administrarea bunurilor altuia, iar socotelile nu au fost date și aprobate37.
2. Incapacități de a vinde. Art. 1655 C. civ. consacră o incapacitate specială de a vinde
justificată tot pe considerentul conflictului de interese care ar putea apărea între vânzător și
cumpărător, în anumite circumstanțe speciale. Astfel, persoanele prevăzute de art. 1654 C. civ. nu
pot vinde „bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea
ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează, ori a cărui administrare o
supraveghează” (art. 1655 C. civ.).

II. CONSIMȚĂMÂNTUL PĂRȚILOR LA VÂNZARE

Ca orice alt contract, formarea valabilă a vânzării implică manifestarea de voință a părților
pentru încheierea contractului. Aceasta presupune acordul părților asupra lucrului și prețului,
elemente esențiale ale vânzării, chiar dacă legislasția actuală nu conține o normă similară vechii
reglementări care proclama vânzarea valabil încheiată dacă exista acordul părților asupra celor
două elemente38.
Manifestarea de voință pentru încheierea unei vânzări a încetat să mai fie o operație
instantanee din partea părților. Cel mai adesea cumpărătorul trebuie să fie informat cu privire la
caracteristicile și funcționalitatea bunului cumpărat, pentru a-și da acceptul în deplină cunoștință

36
Conform art. 1654 alin. (1) lit. a) C. civ., teza finală: „(...) excepția prevăzută la art. 1304 alin. (1) rămâne aplicabilă”,
iar art. 1304 alin.(1) C. civ. prevede: „Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuși, în nume propriu, este anulabil
numai la cererea reprezentatului, cu excepția cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest
sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de
interese”.
37
Art. 2532 pct. 1) și 2) C. civ.
38
Art. 1295 alin. 1 C. civ. 64 prevedea: „Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu
se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat”
de cauză. Aceasta face ca faza de formare a contractului să se prelungească în timp, vorbindu-se
chiar de o formare progresivă a contractului. Negocierile dintre părți au devenit din ce în ce mai
complexe, ceea ce determină părțile să încheie acorduri de negociere pentru încheierea contractelor
(A). Deseori, încheierea contractului de vânzare este precedată de convenții preparatorii
(antecontracte), care pot îmbrăca forma promisiunilor unilaterale sau sinalagmatice de vânzare, a
pactului de opțiune (B). Libertatea manifestării de voință în alegerea contractantului poate fi
mărginită urmare a existenței unor pacte de preferință (C). Mai apoi, chiar manifestat fiind
consimțământul pentru vânzare, părțile se vor putea dezice de aceasta, fie ca urmare a existenței
unei clauze de dezicere în contract, fie urmare a plății unei arvune penalizatoare (de dezicere) care
permite părții să aneantizeze contractul chiar gata încheiat (D). Nu în ultimul rând, vânzătorul
poate să prevadă o clauză în contractul de vânzare care să-i permită să răscumpere bunul într-un
anumit interval de timp (E). Vom mai analiza si regimul vânzării pe gustate și a vânzării pe
încercate (F)
A. Acordurile de negociere

Acordurile de negociere sunt înțelegeri prealabile încheierii unui contract, prin care părțile
se obligă să negocieze încheierea acestuia39, fără însă a se obliga la încheierea sa. Prin aceste
acorduri părțile pot fixa locul și data negocierilor, persoanele care să le reprezinte la acestea,
existența unor obligații de confidențialitate, neintrarea în negocieri cu alți participanți etc. Părțile
nu se obligă să ajungă la încheierea contractului, ci doar să respecte obligațiile impuse prin acordul
de negociere, astfel că în caz de neîncheiere a contractului preconizat nu va putea fi angajată
răspunderea contractuală a vreuneia dintre ele. Cu toate acestea, în măsura în care una dintre ele
nu respectă obligațiile asumate prin acordul de negociere va putea fi angajată răspunderea civilă a
acestei părți, dar nu pentru neîncheierea contractului, ci pentru nesocotirea obligațiilor născute din
acord. Partea vinovată de încălcarea obligațiilor cuprinse în acordul de negociere poate fi obligat
să returneze celui cu care se afla în negocieri cheltuielile suportate de acesta pentru pregătirea și
participarea la negocieri: cheltuieli cu specialiști (avocați, experți, contabili etc), cheltuieli de
deplasare, cheltuieli pentru închirierea unor spații etc.

B. Promisiunea de a contracta

Promisiunea de a contracta precede adesea încheierea unui contract, interesul părților

pentru încheierea doar a unei promisiuni de vânzare și nu a unei vânzări propriu zise putând fi
extrem de variat.

39
Art. 1279 alin. (4) C. civ.: „Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării
unui contractnu constituie promisiuni de a contracta”
 După cum doar una dintre ele își asumă obligații sau acestea sunt asumate de ambele părți,
promisiunea de vânzare poate fi unilerală sau bilaterală. În cazul promisiunilor unilaterale obligația
de încheiere a contractului de vânzare este asumată fie doar de promitentul vânzător (cazul
promisiunii de vânzare), fie doar de promitentul cumpărător (cazul promisiunii de a cumpăra),
cealaltă parte contractantă păstrându-și libertatea de opțiune pentru a încheia sau nu contractul de
vânzare. În cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare ambele părți contractante își
asumă obligația încheierii contractului de vânzare, părțile neavând în principiu dreptul de a refuza
încheierea vânzării.

1. Promisiunea unilaterală de vânzare

Noțiune. Promisiunea unilaterală de vânzare este convenția prin care promitentul vânzător
își asumă față de un anumit beneficiar, obligația de a încheia un contract de vânzare cu privire la
un bun pentru un anumit preț, în măsura în care beneficiarul se va decide să cumpere. Singura
parte contractantă care-și asumă obligații este promitentul vânzător, acesta fiind ținut de
consimțământul manifestat, beneficiarul promisiunii neasumându-și obligația de încheiere a
contractului, păstrându-și libertatea de a încheia sau nu vânzarea.
Delimitări. Promisiunea unilaterală de vânzare diferă de oferta de vânzare, întrucât dacă
oferta este un act juridic unilateral, promisiunea de vânzare este un act juridic bilateral, adică un
contract, chiar dacă unilateral. Oferta de vânzare cuprinsă într-o promisiune poate fi rezultatul unui
acord al părților asupra elementelor ofertei, în timp ce, ca act unilateral, este exclusiv apanajul
ofertantului să stabilească elementele ofertei. În plus, în cazul promisiunii, intervine acordul
părților inclusiv pentru stabilirea termenului de opțiune pentru acceptare40. Oferta este revocabilă
ca regulă, sau retractabilă în anumite condiții (art. 1199 C. civ.), în timp ce promisiunea de vânzare
odată încheiată se va impune în temeiul forței obligatorii a contractului (art. 1270 C. civ.).
În mod evident, promisiunea diferă și de vânzare, întrucât nu se realizează o transmitere a
dreptului de proprietate sau nu se asumă o asemenea obligație, ci doar obligația de a încheia în
viitor contractul de vânzare, care va avea ca efect transmiterea proprietății sau va da naștere
obligației de transmitere a dreptului de proprietate.
Promisiunea unilaterală va trebui delimitată în dreptul nostru și de pactul de opțiune. În
mod tradițional, doctrina franceză considera că promisiunea unilaterală și pactul de opțiune
constituie același lucru. Prin pactul de opțiune părțile fixează oferta irevocabilă a promitentului,
beneficiarul dispunând de opțiunea de a accepta sau nu acea ofertă, contractul fiind încheiat prin
acceptarea ofertei de către beneficiar (art. 1278 C. civ.). Dacă privim definirea pactului de opțiune,
observăm că nu există diferențe față de definirea promisiunii de vânzare. Cu toate acestea,

40
D. Mainguy, op. cit., p. 61, n. 59.
legiuitorul român consacră atât existența pactului de opțiune (art. 1278 C. civ.), cât și a promisiunii
de vânzare (art. 1689 C. civ., art. 1279 C. civ.). Pare a stabili condiții diferite pentru cele două,
proclamând in terminis, în cazul pactului de opțiune necesitatea ca aceasta să îmbrace forma
prevăzută de lege pentru încheierea contractului, condiție care pare a nu fi cerută în cazul
promisiunii. În plus, prin acceptarea ofertei de către beneficiar se încheie vânzarea în cazul în care
avem de a face cu un pact de opțiune (art. 1279 alin. 4 C. civ.), ceea ce pare a nu fi cazul acceptării
ofertei dintr-o promisiune unilaterală, între părți intervenind doar un antecontract de vânzare-
cumpărare într-o asemenea situație. Aceasta semnifică că în măsura în care promitentul pactului
de opțiune nu ar recunoaște încheierea vânzării prin ridicarea opțiunii, beneficiarul pactului
(cumpărătorul) are posibilitatea de a se adresa instanței pentru a cere constatarea încheierii
contractului de vânzare, în timp ce beneficiarul promisiunii va trebui să obțină o hotărâre care să
țină loc de contract de vânzare. În primul caz hotărârea are caracter declarativ de drepturi, în timp
ce în al doilea are efect constitutiv de drepturi.
Condiții. Promisiunea trebuie să îndeplinească condițiile de validitate impuse contractului
de vânzare, sub aspectul condițiilor de fond de validitate. Aceasta implică îndeplinirea exigențelor
de capacitate pentru vânzare la momentul încheierii promisiunii pentru promitentul-vânzător, ori
la momentul exercitării opțiunii de cumpărare pentru beneficiarul promisiunii, precum și
respectarea cerințelor legale relative la bunul vândut și la preț.
În privința condițiilor formale, legiuitorul pare a fi derogat de la regula simetriei de formă,
permițând încheierea valabilă a promisiunii, chiar dacă aceasta îmbracă o altă formă decât cea
cerută de lege contractului. Aceasta întrucât, așa cum am văzut, necesitatea respectării cerinței de
formă apare doar în cazul pactului de opțiune, nu și a promisiunii de a contracta în general. Această
opțiune legislativă este mai mult decât discutabilă, în condițiile în care manifestarea de voință a
promitentului vânzător nu beneficiază de garanțiile pe care le implică manifestarea
consimțământului la vânzare, iar instituirea condițiilor formale vizează adesea protejarea
consimțământului părților contractante. În plus, în caz de neexecutare a obligațiilor asumate prin
promisiunea unilaterală de vânzare, se ajunge dacă nu la executarea silită în natură, cel puțin la
executarea prin echivalent a obligației promitentului vânzător, fără ca acesta să fi beneficiat de
protecția oferită manifestării de voință a vânzătorului. Fără a impune forma promisiunii ca o
condiție de validitate, în cazul promisiunilor de vânzare având ca obiect terenurile agricole din
extravialn, art. 5 din Legea 17/2014 impunea respectarea principiului simetriei de formă pentru
obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare41.

41
Art. 5 din Legea 17/2014 privind terenurile agricole din extravilan prevedea: „În toate cazurile în care se solicită,
în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare,
pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul
să fie încheiat în formă autentică”. În prezent textul legal are o altă formă, fiind eliminată din lege sintagma privitoare
la forma autentică a antecontractului.
 Promisiunea unilaterală de vânzare nu este o convenție condițională, așa cum s-a mai
susținut în literatura juridică. Aceasta întrucât promisiunea produce efecte imediate, legate de
indisponibilizarea bunului, promitentul vânzător fiind obligat să mențină bunul la dispoziția
beneficiarului, pentru eventualitatea în care acesta va dori să-l dobândească urmare a ridicării
opțiunii.
Efecte. Este oare manifestarea de voință a promitentului dintr-o promisiune de vânzare
chiar consimțământul pentru vânzare sau, în măsura în care beneficiarul promisiunii ridică
opțiunea, va fi nevoie de o nouă manifestare a consimțământului de către promitent, de această
dată pentru vânzare? În doctrina franceză s-a susținut că cel care și-a manifestat consimțământul
print-o promisiune de vânzare și-a manifestat consimțământul pentru vânzare, astfel că doar
beneficiarul promisiunii mai trebuie să-și manifeste voința, urmare a exercitării dreptului său
potestativ de opțiune, pentru ca vânzarea să se încheie42. Soluția, rațională de altfel, nu va putea
fi susținută și în dreptul român, întrucât în acest mod nu s-ar mai justifica consacrarea legală și a
pactului de opțiune, și nici a dispozițiilor legale care permit instanței să pronunțe hotărâri care să
țină loc de contract de vânzare.
Practic, pentru dreptul nostru, promisiunea de vânzare dă naștere unei obligații a
promitentului vânzător de a perfecta contractul de vânzare în viitor, atunci când beneficiarul
promisiunii se va decide să cumpere. Obligația asumată este una de a face, de a încheia contractul
de vânzare, ceea ce presupune o nouă manifestare de voință a promitentului vânzător, de această
dată chiar pentru încheierea contractului de vânzare. Este greu de găsit o explicație rațională de ce
oferta fixată printr-un pact de opțiune înseamnă de fapt consimțământul dat pentru vânzare, iar
consimțământul dintr-o promisiune de vânzare nu valorează chiar consimțământul pentru vânzare.
Pe de altă parte, va fi extrem de dificil în practică ca o convenție să fie calificată promisiune de
vânzare sau pact de opțiune, pentru situațiile în care aspectul formal al contractului nu ar juca
niciun rol43.
În același timp, promisiunea de vânzare dă naștere și unei obligații negative de a nu face,
de a nu înstrăina bunul, permițând astfel promitentului vânzător să-și îndeplinească în natură
obligația contractuală asumată. Conform art. 627 alin. (4) C. civ. „clauza de inalienabilitate este
subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o
persoană determinată sau determinabilă”. Prin art. 60 indice 1 al Legii nr. 71/2011 privind punerea
în aplicare a codului civil s-a prevăzut că inalienabilitatea vizează și promisiunile de vânzare, fie
că acesta este unilateral sau sinalagmatic.

42
P. Puig, Contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2009, p. 129, n. 171.
43
Dat fiind că în cazul ambelor promitentul se obligă să vândă dacă beneficiarul se va decide să cumpere va fi greu
să se stabilească dacă această obligație este conținută într-o promisiune de vânzare sau într-un pact de opțiune. Desigur
că atunci când pentru încheierea contractului legea cere o anumită formă, nerespectarea de către precontract a acelei
forme va exclude calificarea sa ca și pact de opțiune, rămânând ca acea convenție să fie calificată drept promisiune
unilaterală de vânzare.
 Adesea părțile pot stipula ca pentru această indisponibilizare a bunului beneficiarul
promisiunii să plătească o sumă de bani, numită indemnizație de imobilizare44, ca o contraprestație
a beneficiarului, față de promitent, că bunul este ținut la dispoziția sa, pentru exercitarea opțiunii.
Prin asumarea unei asemenea obligații promisiunea unilaterală de vânzare devine un contract
sinalagmatic, fără însă a se transforma într-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare.
Dacă indemnizația de imobilizare nu va fi plătită, promitentul vânzător va putea opta pentru
rezoluțiunea promisiunii, eliberându-se astfel de propriile obligații.
În măsura în care beneficiarul va ridica opțiunea, suma plătită cu titlu de indemnizație de
imobilizare se va include în preț, dacă părțile nu convin altfel. Cu cât cuantumul indemnizației de
imobilizare este mai ridicat, cu atât libertatea de opțiune a beneficiarului promisiunii se restrânge,
acesta fiind stimulat să opteze pentru încheierea contractului. Dacă benenficarul promisiunii
renunță la încheierea contractului cu mult timp anterior termenului fixat pentru exercitarea
opțiunii, acesta nu va fi îndreptățit să solicite restituirea în parte a indemnizației de imobilizare,
întrucât așa cum s-a decis în practica judiciară franceză suma achitată nu este un fel de preț al
locațiunii bunului, ci un preț plătit pentru rezervarea bunului45.
Dacă beneficiarul promisiunii de vânzare nu-și exercită opțiunea pentru încheierea
contractului în termenul convenit, convenția de promisiune încetează, devenind caducă. Dacă
părțile nu stabilesc un termen în care să fie exercitată opțiunea de către beneficiar, atunci oricare
dintre părți se poate adresa instanței pentru a cere stabilirea sa46, sesizarea instanței fiind necesar
a fi realizată în cadrul termenului de prescripție a dreptului, termen care începe să curgă de la data
încheierii promisiunii47. Aceasta înseamnă că dacă părțile nu au fixat un termen, iar dreptul de
opțiune al beneficiarului nu s-a exercitat în cadrul termenului general de prescripție de 3 ani de la
data încheierii promisiunii, iar în acest interval de timp nu s-a demarat o stabilire judiciară a
termenului de opțiune, va interveni caducitatea promisiunii, odată cu expirarea termenului de
prescripție.
Promitentul vânzător nu-și poate revoca consimțământul dat pentru încheierea vânzării. În
cazul în care promitentul nu ar mai dori încheierea vânzării, la momentul la care beneficiarul
promisiunii își exercită opțiunea, legea oferă acestuia posibilitatea de a cere pronunțarea unei
hotâri care să țină loc de contract „dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite” (art.

44
Clauza prin care se fixează indemnizația de imobilizare nu trebuie confundată nici cu clauza penală și nici cu o
clauză de dezicere. Spre deosebire de clauza penală care urmărește să evalueze anticipat daunele interese rezultate ca
urmare a neexecutării obligației contractuale, și care poate fi revizuită în mod excepțional de judecător, clauza prin
care se stabileșe indemnizația de imobilizare își produce efectele de îndată, și nu doar în caz de neexecutare a obligației
contractuale, intervenția judecătorului pentru moderarea acesteia fiind exclusă. Suma plătită nu constituie nici un preț
al dezicerii, beneficiarul nedezicându-se de promisiunea încheiată, plătind suma de bani pentru menținerea facultății
de a încheia contractul de vânzare. V. D. Mainguy, op. cit., p. 62, n. 60.
45
Jurisprudența casației franceze citată de D. Mainguy, op. cit., p. 63, n. 60.
46
Art. 1415 alin. 2 C. civ.: „Instanța poate, de asemenea, să fixeze termenul atunci când, prin natura sa, obligația
presupune un termen și nu există nicio convenție prin care acesta să poată fi determinat”.
47
Art. 1415 alin. (3) C. civ.
1669 alin. 1 C. civ.). Acest text, prevăzut pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de
vânzare va fi aplicabil și promisiunii unilaterale de vânzare, în temeiul art. 1669 alin. 3 C. civ.
Acțiunea pentru perfectarea contractului în această formă va trebui promovată în termen de 6 luni
de la la care trebuia încheiat contractul. Nu este vorba prin urmare de un termen de 6 luni de la
data încheierii promisiunii, ci de un termen calculat de la momentul la care părțile trebuiau să
încheie contractul. În cazul în care părțile nu au stabilit un asemenea termen, termenul de 6 luni
va trebui socotit că ar curge din momentul expirării termenului fixat pe cale judiciară, iar dacă
beneficiarul promisiunii nu a recurs la o asemenea procedură, atunci termenul trebuie socotit de la
data comunicării făcute de beneficiar promitentului cu privire la ridicarea opțiunii. O asemenea
hotărâre are efecte constitutive de drepturi și va putea fi pronunțată numai dacă promitentul
vânzător are dreptul înscris în cartea funciară48.
Dacă promitentul vânzător a înstrăinat dreptul său de proprietate, în pofida interdicției
cuprinse în art. 627 alin. 4 C. civ., beneficiarul promisiunii are în temeiul art. 629 alin. (2) C. civ.
deschisă calea promovării unei acțiuni în anularea actului de înstrăinare, sub rezerva de a fi fost
făcută opozabilă clauza de inalienabilitate terțului. În măsura în care nu s-au respectat formalitățile
de opozabilitate legate de inalienabilitatea bunului, vânzarea încheiată cu terțul nu va putea fi
atacată, beneficiarul promisiunii putând trece la angajarea răspunderii civile contractuale a
promitentului. Notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară, dacă e vorba de un imobil, face
opozabilă promisiunea terțului, inclusiv sub aspectul inalienabilității bunului, chiar dacă părțile nu
stipulează expres o clauză de inalienabilitate în cadrul promisiunii de vânzare.
Cele prezentate în cazul promisiunii unilaterale de vânzare - atât din perspectiva condițiilor
de validitate cât și a efectelor produse - sunt aplicabile si pentru promisiunea unilaterală de a
cumpăra, cu precizarea că în acest caz cel care se obligă este cumpărătorul, acesta asumându-și
obligația de a încheia contractul de vânzare dacă beneficiarul promisiunii se va decide să vândă.
Conform art. 1669 C. civ., promitentul cumpărător este exonerat de obligația sa, dacă beneficiarul
promisiunii vinde bunul unei terțe persoane fără a fi comunicat promitentului intenția sa de
vindere. La fel stau lucrurile și atunci când beneficiarul promisiunii constituie drepturi reale asupra
bunului cu privire la care s-a născut promisiunea în favoarea unei terțe persoane. În ambele cazuri,
obligația promitentului cumpărător se consideră stinsă.

2. Promisiunea bilaterală de vânzare

Noțiune. În cazul promisiunii bilaterale de vânzare nu doar promitentul vânzător își asumă
obligația încheierii contractului de vânzare, ci și promitentul cumpărător. Tocmai de aceea
promisiunea încheiată este un contract sinalagmatic, obligațiile părților fiind reciproce și

48
Curtea de Apel Cluj, decizia civilă publicată în S.J. nr. 28/2016 p. 7.
interdependente. Mențiunile făcute în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sunt aplicabile și
promisiunii bilaterale de vânzare, sub aspectul condițiilor de validitate, atât al celor de fond, cât și
al celor formale.
Interes practic. Din moment ce ambele părți contractante au convenit asupra elementelor
esențiale ale vânzării se ridică problema oportunității încheierii doar a unui antecontract de
vânzare. Motivația încheierii doar a unui antecontract de vânzare și nu chiar a unui contract de
vânzare poate fi extrem de variată. Astfel, părțile deși au convenit asupra elementelor esențiale ale
vânzării (bunul vândut și prețul), pot să dorească negocierea unor aspecte ale vânzării (eșalonarea
plății prețului, locul sau modalitatea de predare a bunului, eventuale clauze penale etc). Alteori
obținerea unui credit de către cumpărător, obținerea unor documente administrative de către
vânzător (certificat fiscal, certificat de urbanism, obținerea unei autorizații de construire), radierea
unor sarcini ale imobilului etc. pot și ele justifica ca părțile să nu încheie un contract de vânzare
propriu-zis, ci să încheie doar o promisiune de încheiere a unui asemenea contract.
Efecte. Executarea silită a obligațiilor asumate prin antecontract este posibilă, art. 1669
alin. 1 C. civ. consacrând posibilitatea cocontractantului de a cere pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract, „dacă toate celelate condiții de validitate sunt îndeplinite”. Sintagma
legiuitorului a născut controverse: hotărârea judecătorească vine să suplinească lipsa condiției
formale a promisiunii, sau condiția formală a antecontractului este și ea una dintre „celelalte
condiții de validitate” care trebuie îndeplinită pentru pronunțarea hotărârii?
S-a afirmat că pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare este posibilă
doar dacă promisiunea îmbracă formă autentică, în caz contrar promitentul (fie vânzător, fie
cumpărător) care nu-și respectă angajamentul asumat putând fi obligat doar la daune interese49.
Cu alte cuvinte, promisiunea este valabilă și fără respectarea cerințelor de formă impuse
contractului de vânzare, dar executarea silită în natură a obligației promitentului de a perfecta
contractul de vânzare nu este posibilă decât atunci când promisiunea îmbracă forma cerută de lege
contractului, în situația nerespectării acestei cerințe beneficiarul având dreptul doar la daune
interese. Această poziție pare a fi susținută și de dispozițiile Legii nr. 17/2014 privitoare la
terenurile agricole din extravilan, care in terminis permitea, la un moment dat, perefectarea
contractului de vânzare având ca obiect asemenea terenuri prin pronunțarea unei asemenea hotărâri
doar dacă promisiunea îmbracă formă autentică.
O asemenea soluție ni se pare a nu avea însă o fundamentare rațională. Dacă, atunci când
se proclamă necesitatea formei autentice a promisiunii, se pleacă de la necesitatea protejării
consimțământului promitentului vânzător, va trebui să constatăm că această protecție lipsește în
realitate și în situația în care promitentul ar fi obligat doar la daune interese și nu se ajunge la
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Efectele patrimoniale suportate de

49
Art. 1279 alin. 2 C. civ.: „În caz de neexecuatre a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese”
promitentul vânzător, fie că execută în natură, fie că execută în echivalent obligația asumată, sunt
aceleași. Obligarea debitorului contractual la plata de daune interese nu constituie altceva decât o
executare prin echivalent a obligației inițiale neexecutate în natură. Tocmai de aceea, ni se pare
artificială această diferențiere de tratament juridic. Ori se proclamă legal ca forma promisiunii
trebuie să fie identică cu cea a contractului, pentru ca ea să existe în mod valabil, ori dacă se
recunoșate validitatea promisiunii, chiar dacă aceasta îmbracă forma înscrisului sub semnătură
privată, nu se justifică atribuirea unor efecte diferite promisiunii.
Controversele cu privire la forma promisiunilor de vânzare având ca obiect imobile, pentru
a permite apelarea la instanță în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic
au fost tranșate de ICCJ, care prin Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 în complet pentru dezlegarea
unor chestiuni de drept, a decis că „nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii
de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.
Termenul de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. 2 C. civ., pentru pronunțarea unei hotărâri
care să țină loc de contractul de vânzare este un termen de prescripție, susceptibil de întrerupere și
suspendare recunoașterea făcută de promitentul vânzător prin predarea bunului, obiect al
promisiunii constituind o cauză de întrerupere a termenului legal (pentru a valora recunoașterea
dreptului promitentului cumpărător, deținerea bunului de către acesta trebuie să aibă loc în temeiul
antecontractului, iar nu în temeiul unui alt act juridic).
Art. 906 C. civ. permite notarea antecontractului în cartea funciară doar dacă nu a trecut
mai mult de 6 luni de la data la care trebuia executat contractul (art. 906 alin. 1 C. civ.), după cum
prevede și radierea acestuia dacă a trecut termenul de 6 luni de la termenul fixat pentru încheierea
lui (art. 906 alin. 2 C. civ.), radiere care se poate realiza chiar și din oficiu.
Textul legal ridică câteva probleme: (i) dacă se poate sau nu nota un antecontract în cazul
în care în acesta nu se face referire la vreun termen cert în cadrul căruia ar trebui încheiat contractul
de vânzare? (ii) dacă se poate solicita o nouă notare, pentru același antecontract, care prin ipoteză
a fost radiat o dată?
(i) Chiar dacă art. 906 alin. 1 C. civ. indică soluția respingerii cererii de notare a
antecontractului în ipoteza în care nu s-ar prevedea un termen în care să fie încheiat contractul, în
realitate un asemenea termen există în antecontract, indiferent dacă acesta este sau nu cert. Chiar
dacă prin antecontract nu se indică un termen determinat pentru încheierea contractului de vânzare,
aceasta nu înseamnă că nu există un termen pentru încheierea contractului, ci doar că acesta este
unul incert. Nu este cu nimic justificat ca un asemenea antecontract să nu fie notat în cartea
funciară, după cum nu se justifică nici refuzul de a nota un antecontract care prevede de exemplu
că încheierea contractului s-ar produce într-un termen de 3 zile de la data obținerii autorizației de
construcție de către promitentul-vânzător. Desigur prevederile legale care reglementează notarea
unor acte sau fapte juridice pleacă de la premisa caracterului vremelnic al situațiilor a căror notare
se impune, dar nu trebuie să ajungem la situația extremă, în care să se refuze notările, doar pentru
că nu se poate stabili o durată certă a intervalului de timp în care ar urma să fie încheiat contractul
de vânzare. Nu există nicio justificare pentru refuzul de a nota un asemenea antecontract;
(ii) În condițiile în care se permite radierea din oficiu a unui antecontract, dacă a expirat
termenul de 6 luni de la data la care ar fi trebuit încheiat contractul, firesc este să nu mai poată fi
notat același antecontract, decât în ipoteza în care părțile ar conveni un nou termen pentru
încheierea convenției lor. Aceasta ar implica desigur încheierea unui înscris în acest sens care să
fie atașat antecontractului a cărui notare se solcită.
Observăm prin urmare că pot apărea anumite decalaje între situația juridică existentă între
părțile antecontractului și sistemul de publicitate conceput pentru aceasta. Astfel, am putea fi în
situația în care termenul de prescripție de 6 luni pentru perfectarea contractului să fie întrerupt
între părți, dar această situație să nu se reflecte și în cartea funciară, fie urmare a faptului că părțile
nu încheie un act adițional la antecontract, fie, chiar dacă l-au încheiat nu l-au mai făcut public, iar
notarea antecontractului să fie radiată din cartea funciară. Desigur nu există nicio piedică ca
promitentul cumpărător să treacă la perfectarea contractului de vânzare, chiar dacă a fost operată
radierea notării și chiar dacă a trecut un interval de 6 luni de la data la care trebuia încheiat
antecontractul, dacă a fost întrerupt termenul de prescripție, sau chiar fără să fie întrerupt,
promitentul vânzător nu invocă termenul de prescripție a acțiunii.
Dar dacă, promitentul vânzător nu ar mai fi proprietar al bunului pentru că prin ipoteză,
după radierea notării, dar anterior unei eventuale formulări a unei acțiuni pentru perfectarea
contractului, ar fi înstrăinat dreptul său de proprietate? Suntem practic în situația în care
promitentul cumpărător are încă un drept actual pentru perfectarea contractului de vânzare, chiar
dacă a expirat intervalul de timp de 6 luni, ca urmare a întreruperii acestui termen de prescripție.
Va fi menținut dreptul dobânditorului, care a cumpărat un imobil cu privire la care antecontractul
notat nu mai era opozabil, fiind suficient doar că acesta a consultat cartea funciară, sau dimpotrivă,
cumpărătorului i se cere mai mult decât simpla consultare a sistemului de publicitate, pentru
menținerea dreptului său, respectiv să încerce să afle dacă realmente antecontractul și-a încetat
efectele?
În conformitate cu art. 901 alin. 2 C. civ. printre condițiile pe care un terț dobânditor al
unui bun trebuie să-l îndeplinească pentru a fi considerat dobânditor de bună credință al dreptului
figurează și acela de a nu fi cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare. Se
constată prin urmare că nu e suficient ca o persoană să se bazeze doar pe cuprinsul cărții funciare,
ci și ca inexactitatea situației de carte funciară să nu fi fost cunsocută pe altă cale de dobânditorul
dreptului. Cum unui cumpărător îi incumbă o obligație de informare – emptor debet esse curiosus
– acesta va trebui să depună diligențe legate de soarta antecontractului, să verifice starea de fapt a
imobilului, și doar în măsura în care informațiile astfel obținute se vor corobora cu cuprinsul cărții
funciare el va putea fi considerat un dobânditor de bună credință. În caz contrar, el riscă anularea
contractului său, încheind contractul de vânzare cu nesocotirea drepturilor promitentului-
cumpărător.
Desigur s-ar putea obiecta că promitentul cumpărător ar fi putut evita pierderea drepturilor
sale de perfectare a antecontractului fie prin prelungirea termenului de încheiere a antecontractului,
și îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, fie prin promovarea acțiunii în obținerea
hotărârii care să țină loc de contract, în caz contrar cunoscând riscurile la care se expune, dar pe
de altă parte nu trebuie să omitem că sistemul de publicitate al cărților fuciare se bazează pe buna
credință a celor care își înscriu drepturile în CF, și că există o obligație a cumpărătorului de a se
informa cu privire la starea reală a bunului. Tocmai de aceea, opțiunea noastră este spre această
din urmă soluție.

C. Pactul de preferință

Noțiune. Pactul de preferinţă este convenţia prin care o parte contractantă promite
celeilalte că o va prefera la încheierea unui viitor contract, în măsura în care va lua hotărârea
încheierii acelui contract. Urmare a încheierii unui pact de preferință promitentul își restrânge
libertatea de alegere a contractantului pentru vânzare, fiind obligat, dacă se va decide să vândă,
să ofere bunul, la preț egal, beneficiarului promisiunii.
Sediul legal. Dreptul de preempţiune reglementat de art. 1730-1740 Cod civil; se reunifică
sub acelaşi regim juridic dreptul de preempţiune legal cu cel convenţional. Regimul dreptului de
preempţiune este cel prevăzut în aceste dispoziţii doar în măsura în care prin lege sau contract nu
se stabileşte altfel (art. 1730 alin. 2 C. civ.).
Delimitări. Pactul de preferință este un contract unilateral, dând naştere la obligaţii doar
în sarcina promitentului, beneficiarul pactului neasumându-şi nici o obligaţie prin încheierea
convenției. Acesta nu-și asumă obligația de a vinde în viitor, ci doar obligația ca în măsura în care
se va decide să vândă să-l prefere pe cumpărător în condiții egale de preț. Prin aceasta pactul de
opțiune se deosebește de pactul de opţiune, în cazul căruia promitentul își manifestă
consimțământul chiar pentru contractul preconizat, dacă beneficiarul va înțelege să ridice această
opțiune. Prin obiectul obligaţiei asumate pactul de preferinţă se va delimita şi de promisiunea de
vânzare, întrucât promitentul în cazul pactului de preferinţă nu se obligă la încheierea unui
contract, în timp ce în cazul promisiunii unilaterale promitentul îşi asumă obligaţia încheierii în
viitor a unui anumit contract.
Consecutiv încheierii unui pact de preferinţă va fi necesară o nouă manifestare de voinţă,
atât din partea promitentului cât şi a beneficiarului, pentru încheierea valabilă a contractului
preconizat. Tocmai pentru că este necesară o nouă manifestare de voinţă a părţilor, pactul de
preferinţă nu trebuie să conţină toate elementele de validitate pe care trebuie să le conţină o
promisiune unilaterală sau bilaterală de a vinde, ori un pact de opţiune, absenţa referirii la preţul
la care s-ar înstrăina bunul neafectând în nici un fel valabilitatea pactului de opţiune50.
Se pune problema de a determina dacă pactul de preferință este un contract pur şi simplu
sau un contract afectat de o condiţie suspensivă, aceea a adoptării deciziei de a încheia în viitor
contractul preconizat? Opiniile exprimate în literatura juridică sunt divergente, unii autori51 privind
pactul de preferinţă ca o formă a promisiunii unilaterale de a vinde afectată de o condiţie
potestativă simplă, în timp ce alți doctrinari52 consideră că nu se poate vorbi de un raport
obligaţional condiţional, întrucât, pe de o parte, vânzarea este doar eventuală (facultativă pentru
promitent) iar nu efectivă, adică asumată deja şi supusă hazardului unei condiţii, iar pe de altă parte
consimţământul nu poate fi supus unei condiţii. În ce ne priveşte considerăm şi noi că, pe de o
parte, nu poate fi erijată în condiţie manifestarea de voinţă pentru încheierea unui contract (condiţia
fiind un element accesoriu al unui contract), iar pe de altă parte o asemenea condiţie ar trebui
privită ca o condiţie pur potestativă care ar determina nulitatea convenţiei. Or, efecte ale pactului
de opţiune pot fi decelate imediat încheierii ei valabile, promitentul obligându-se implicit ca să nu
facă nimic de natură a afecta dreptul de preemţiune al beneficiarului (de pildă să nu încheie un
contract de locaţiune) care ar putea goli de conţinut dreptul ce constituie obiectul pactului de
preferinţă.
Drepturile născute din pactul de preferință. Natura juridică a dreptului de preempțiune
este controversat, unii autori susținând că e vorba de un drept de creanţă al beneficiarului, alţii,
care împărtăşesc teoria drepturilor potestative, consideră că dreptul născut este unul potestativ,
pentru ca unii să considere că pactul de preferinţă este obligatoriu în sine, fără a da naştere unui
raport obligaţional concret. Dreptul de preempţiune este indivizibil (nu poate fi exercitat
fracționat) şi incesibil (nu se poate ceda) şi se stinge odată cu moartea preemptorului, afară de
situaţia în care a fost stabilit pe un anumit termen. Dacă termenul pentru care s-a stipulat a fost
mai lung de 5 ani de la data constituirii, și intervine moartea preemptorului, se va reduce la acest
termen53.
Durata pactului de preferinţă. Pactul de preferinţă poate avea o existenţă autonomă,
independentă de vreo altă convenţie, după cum ea poate fi concepută ca ataşată unui contract
principal (ex. unui contract de locațiune). Chestiunea dacă pactul de preferință este autonom sau
însoțește o convenție existentă, prezintă relevanţă, întrucât în măsura în care părţile nu stabilesc
un termen în interiorul căruia beneficiarul ar trebui să opteze, atunci când pactul de opţiune are
autonomie obligaţia promitentului este nelimitată în timp, astfel încât nu se poate pune problema

50
P. Puig, op. cit., p. 156. Absenţa stabilirii preţului într-un pact de opţiune sau într-o promisiune de vânzare atrage
nulitatea relativă a acestor convenții.
51
Fr. Deak, op. cit., p. 27, n. 7
52
D. Chirică, pă. Cit., p. 183, nr. 445.
53
Art. 1740 C. civ.
prescripţiei dreptului de opţiune al beneficiarului. Dimpotrivă, atunci când pactul de preferinţă este
atașat unui contract principal, stingerea contractului principal va determina caducitatea pactului de
preferinţă. Dreptul convenţional de preempţiune se stinge odată cu decesul preemptorului, în afară
de situaţia în care a fost constituit pe un anumit termen. Într-o astfel de situaţie termenul se reduce
la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.
Dacă pactul de preferință este autonom și nu este stipulat un termen în care ar trebui
exercitată opțiunea, se poate observa că el a fost încheiat pe durată nedeterminată. Aceasta nu va
da însă dreptul promitentului să-l denunțe, pentru că astfel el el și-ar desființa propria manifestare
de voință din cadrul pactului. S-ar putea recurge la regulile precizate cu ocazia promisiunii de
vânzare.
Formele exercitării dreptului de preempţiune. În mod firesc, în baza dreptului de
preempţiune conferit printr-un pact de preferinţă, promitentul va trebui să facă o ofertă de vânzare
beneficiarului, cu îndeplinirea tuturor condiţiilor legale ale ofertei, acesta având dreptul ca în
termen de 10 zile dacă e vorba de bunuri mobile, ori de 30 de zile dacă e vorba de bunuri imobile,
să-şi exercite opţiunea pentru acceptarea ofertei, aceste termene curgând de la momentul
comunicării ofertei către preemptor54. În măsura în care titularul dreptului refuză oferta de vânzare
sau nu o acceptă în cadrul termenelor menţionate, promitentul ofertant va putea înstrăina bunul cui
doreşte. Este de la sine înţeles că înstrăinarea va trebui realizată în condiţii identice cu cele cuprinse
în oferta adresată beneficiarului pactului, pentru că altfel ar fi foarte uşor să fie eludat dreptul de
preempţiune al titularului. Refuzul exercitării dreptului de preempţiune vizează prin urmare
exercitarea acestui drept în condiţiile din ofertă, orice propunere către un terţ în alți termeni decât
cele din oferta adresată preemptorului duce la renaşterea dreptului de preempţiune al titularului.
O a doua formă pe care o poate îmbrăca exercitarea dreptului de preemţiune vizează
exercitarea acestuia ulterior încheierii unui contract de înstrăinare. Conform art. 1731 C. civ.
vânzarea către un terţ a unui bun cu privire la care există un drept de preempţiune se poate face
numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor. Este
mai presus de orice îndoială, voința legiuitorului de a recunoaște valabilitatea contractului de
vânzare încheiat cu neconsultarea în prealabil a titularului dreptului de preempţiune, dacă părţile
au prevăzut în mod expres, în convenţia lor, încheierea acesteia sub condiţia suspensivă a
neexercitării dreptului de preempţiune de cătrre titularul său. Ce se întâmplă însă cu un contract
de vânzare în care părţile nu fac referire la această condiţie suspensivă? Va fi condiția subînţeleasă
ori absența ei va determina nulitatea relativă a convenţiei? Apreciem că, atât timp cât dreptul de
preempţiune a fost făcut opozabil terţilor şi dobânditorul este ţinut de existenţa acestui drept,
soluţia va trebui să fie aceea a considerării contractului de vânzare ca fiind afectat de condiţia
suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune, aceasta fiind o condiţie suspensivă stabilită

54
Art. 1730 alin. (3) C. civ.
de lege. Procedura pentru o asemenea situaţie este cea reglementată de art. 1732 C. civ. De
subliniat obligaţia de consemnare a preţului.
Legea conține o normă specială cu privire la modalitatea în care se exercită dreptul de
preempțiune cu privire la un bun imobil înscris în cartea funciară. Astfel, dacă dreptul de
preempțiune a fost notat în cartea funciară, și s-a realizat înscrierea dreptului terțului dobânditor
sub condiția suspensivă a exercitării dreptului de preempțiune, titularul va putea comunica doar
biroului de carte funciară exercitarea dreptului de preempțiune, anexând dovada consemnării
prețului la dispoziția vânzătorului, fără a fi necesar să transmită o comunicare distinctă
vânzătorului55. Notificarea preemptorului (comunicarea dovezii de consemnare a prețului) va
trebui să intervină în termen de 30 de zile din momentul în care preemptorul a primit încheierea
de carte funciară prin care s-a dispus înscrierea dreptului terțului afectat de condiția suspensivă.
Dacă o asemenea comunicare din partea preemptorului nu intervine în intervalul de timp
menționat, dreptul de preempțiune se stinge și va fi radiat din oficiu din cartea funciară56.
Dacă este stipulat ca plata preţului să fie făcută în rate, de această facilitate nu vor beneficia
titularii dreptului de preempţiune, art. 1736 C. civ. prevăzând că preemptorul nu se poate prevala
de aceste termene.
Efecte: Prin exercitarea preempţiunii contractul încheiat cu terţul se va desființa retroactiv,
considerându-se încheiat contractul dintre promitent și titularul dreptului de preempțiune, în
aceleași condiții în care acesta a fost încheiat cu terțul57. Această soluție a legiuitorului nostru a
fost consacrată de Casația franceză58, care printr-o decizie din 2006 a recunoscut preemptorului
dreptul de a se substitui terțului contractant, în măsura în care acesta ar fi fost de rea credință,
cunoscând existența pactului de preferință și a intenției titularului de a-l exercita. Soluția a fost
promovată în doctrina noastră, chiar sub imperiul codului civil anterior59, fără a fi fost receptat la
acel moment în practica noastră judiciară. Soluția aleasă nu este totuși la adăpost de critici, datorită
faptului că se realizează substituirea unui contractant dintr-un contract desființat. Or dacă
contractul este desființat, ce rost mai are substituirea60? În raporturile dintre vânzător şi
cumpărătorul iniţial va fi angajată garanţia pentru evicţiune a vânzătorului, dacă acesta a fost de
bună-credință, conform art. 1733 alin. (1) C. civ. Textul legal va fi greu aplicabil în practică,
întrucât, fie dreptul de preempțiune este făcut opozabil, și atunci terțul nu poate fi de bună-credință,
cunoscând sau trebuind să cunoască existența dreptului, fie, dacă dreptul de preempțiune nu este
făcut opozabil, contractul încheiat cu terțul nu va putea fi afectat, și, prin urmare, nu se pune
problema funcționării garanției de evicțiune. Textul este bizar și prin prisma faptului că deși

55
Art. 1737 alin. 2 C. civ.
56
Art. 1737 alin. 4 C. civ.
57
Art. 1733 alin. (1) C. civ.
58
Cass, ch.mixte, 26 mai 2006, RTD civ.2006, 550, obs. J. Mestre, B. Fages.
59
D. Chirică, Tratat, op. cit., p.
60
Art. 1106-1 din anteproiectul Catala prevedea inopozabilitatea contractului încheiat cu terțul față de beneficiarul
promisiunii, sub rezerva regulilor care asigură protecția terților de bună-credință.
vânzarea ar fi una condițională și s-ar desființa urmare a funcționării condiției, nu dispar toate
efectele provocate de contract, rămânând să funcționeze garanția pentru evicțiune a vânzătorului.
De la regula că, urmare a exercitării dreptului de preempțiune, vânzarea va fi încheiată între
promitent și titularul dreptului în aceleași condiții în care s-a încheiat contractul cu terțul, legea
stabilește și excepții. Astfel, dacă terțul cu care a fost încheiat contractul de vânzare a beneficiat
de termene de plată a prețului, de aceste termene nu se va putea prevala titularului preempțiunii,
el fiind obligat să consemneze prețul la dispoziția vânzătorului. Dovada consemnării sumei de bani
la dispoziția vânzătorului va trebui făcută odată cu comunicarea făcută pentru încheierea vânzării
(art. 1732 alin. (3) C. civ.
Dacă există mai mulţi titulari de drepturi de preemţiune există o anumită ordine în care
aceştia sunt chemaţi, ordine stabilită în art. 1734 C. civ.: preemptorii legali înaintea celor
convenţionali, titularul ales de vânzător când sunt mai mulţi titulari legali, titularul dreptului
convenţional mai întâi înscris în cartea funciară dacă e vorba de un imobil, titularul dreptului
convenţional cu data certă cea mai veche.

D.1. Vânzarea cu clauză de dezicere

O clauză de dezicere înscrisă într-un contract de vânzare (sau antecontract de vânzare)

permite celui în favoarea căruia s-a stipulat această facultate (fie doar a unui contractant, fie a
ambilor) de a se dezice în mod unilateral de contract, de a se dezangaja, rupând în mod unilateral
contractul, revocând consimţământul său dat pentru vânzare. Dezicerea va putea fi exercitată în
condițiile dreptului comun, astfel cum este consacrat de art. 1276 alin. 1 C. civ. Conform acestui
text, dezicerea poate fi exercitată doar cât timp executarea contractului nu a început. Norma
legală este supletivă, fiind aplicabilă doar în lipsă de convenţie contrară61. Așa încât, în măsura în
care părțile au prevăzut posibilitatea exercitării dezicerii și după ce executarea contractului a
început, dezicerea va putea interveni în condițiile contractual consacrat. Fiind vorba despre un
drept esențialmente temporar, există desigur o limită de timp dincolo de care dezicerea nu ar mai
putea fi exercitată. Această limită o constituie executarea deplină a contractului. Furnizarea
integrală a prestațiilor promise, respectiv primirea acestora de cocontractant face ca dezicerea să
nu mai poată fi exercitată.
Mult timp în doctrină s-a considerat că înscrierea unei clauze de dezicere ar transforma
contractul într-un contract condiţional, acesta fiind încheiat sub o condiţie pur potestativă din
partea celui care ar exercita dezicerea, astfel că pentru ca aceasta să fie valabilă ar trebui ca această
parte să fie obligat contractual la o contraprestaţie, la un preţ al dezicerii. Casatia franceză, în 2000
a tranșat problema în sensul că nu e necesară stipularea unui preţ al dezicerii, ci aceasta poate fi şi

61
Art. 1276 alin. 4 C. civ. „Dispozițiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenție contrară”.
gratuită. Exercitarea dezicerii nu constituie o excepţie de la principiul forţei obligatorii a
contractului, ci, dimpotrivă, o formă de manifestare a ei, convenția părților fiind cea care
fundamentează exercitarea dreptului de dezicere.
Titularul dreptului de dezicere își poate exercita în mod discreţionar opțiunea de a se dezice
de contract. Motivele care l-ar determina pe cel în favoarea căruia s-a stipulat dreptul de dezicere
scapă cenzurii instanțelor judecătorești.
Clauza de dezicere se deosebește de clauza penală, astfel: (a) clauza de dezicere vizează
faza formării contractului, în timp ce clauza penală vizează faza executării contractului; (b) Clauza
penală implică ideea de culpă a debitorului în neexecutarea obligațiilor asumate, constituind o
garanţie a executării obligaţiei contractuale, în timp ce clauza de dezicere tinde la aneantizarea
contractului, fiind independentă de ideea de culpă sau de garanție; (c) suma de bani ce s-ar achita
în cazul exercitării dezicerii constituie un preţ al dezicerii, în timp ce suma prevăzută printr-o
clauza penală are meninrea de a acoperi prejudiciul produs prin neexecutare, astfel cum a fost
evaluat la momentul încheierii contractului.
Urmare a exercitării dezicerii contractul este desființat, cu consecința repunerii părților în
situația anterioară încheierii sale, afară de cazul existenței unei stipulații contractuale contrare.

D2. Vânzarea cu clauză de arvună

Clauza de arvună poate fi inclusă nu doar într-o promisiune de vânzare, ci și într-un

contract de vânzare, în oricare din cele două situații arvuna convenită putând fi fie una
confirmatorie (art. 1544 C. civ.), fie una penalizatoare (art. 1545 C. civ.).
Clauza de arvună, indiferent dacă arvuna este privită de părți ca îndeplinind o funcție
confirmatorie sau penalizatoare, pentru a produce efecte juridice presupune remiterea materială a
sumei convenite, convenția de arvună fiind una reală. Nepredarea sumei (sau a bunurilor fungibile)
convenite va face inoperantă clauza penală, raportul juridic dintre părți urmând să fie supus
dreptului comun. Chiar dacă art. 1544 C. civ. ar crea impresia că suma covenită cu titlu de arvună
ar trebui achitată „la momentul încheierii contractului”, în realitate apreciem că aceasta poate fi
achitată și ulterior acestui moment, în termenii contractuali conveniți. În aprecierea validității
clauzei va trebui avut în vedere și caracterul accesoriu al acesteia, astfel încât dacă ar exista un
motiv de nulitate al contractului, convenția de arvună ar fi și ea lovită de nulitate.
Arvuna va trebui diferențiată de avansul care ar fi plătit la data încheierii unui contract. O
sumă de bani care se achită la momentul încheierii contractului (sau la momentul convenit) va fi
considerată ca arvună numai în măsura în care părțile subliniază acest caracter al sumei. În caz
contrar, suma achitată va fi considerată doar un avans din preț, adică o plată parțială din partea
debitorului. Dacă părțile evidențiază caracterul de arvună pentru suma convenită a fi plătită la
momentul încheierii contractului, această arvună va fi considerată ca fiind una confirmatorie. Doar
în măsura în care se evidențiază că uan dintre părțile contractante (sau ambele părți) s-ar putea
dezice de contractul în care s-a convenit arvuna, aceasta va putea fi considerată o arvună
penalizatoare (cu rol de dezicere).
Atunci când părțile privesc arvuna ca un semn al încheierii contractului, și părțile își
execută obligațiile contractuale asumate, suma de bani achitată cu titlu de arvună va fi imputată pe
prestația datorată. Dacă partea care a plătit arvuna nu-și execută obligațiile contractuale asumate,
el va pierde suma datorată, dacă opțiunea creditorului obligației neexecutate va fi în acest sens.
Dacă dimpotrivă, cel care a primit arvuna nu-și va executa propriile obligații, acesta va fi obligat
la restituirea dublului sumei primite cu titlu de arvună, dacă solicitarea celui care a plătit arvuna
va fi în acest sens. Părțile sunt libere să stipuleze și restituirea în alt cunatum decât dublul sumei
primite cu titlu de arvună, norma legală62 care stipulează dreptul părții de cere restituirea dublului
sumei plătite cu titlu de arvună fiind una supletivă. Funcționarea în sensul celor de mai sus a clauzei
de arvună implică rezoluțiunea contractului, indiferent dacă aceasta ar fi unilaterală sau una
judiciară63. Pentru a funcționa clauza de arvună, neexecutarea obligațiilor însoțite de arvună
trebuie să fie imputabilă debitorului. Aceasta nu doar ca urmare a faptului că funcționarea clauzei
de arvună cu rol confirmatoriu presupune rezoluțiunea contractului, care poate interveni doar în
caz de neexecutare culpabilă a contractului, dar și pentru că intervenind o sancționare a celui care
nu-și execută obligațiile asumate (prin pierderea sumei sau restituirea ei îndoită), această
sancționare este justificată doar dacă neexecutarea este datorată conduitei culpabile a debitorului.
Arvuna cu caracter confirmatoriu, fără a se confunda cu clauza penală, îndeplinește de fapt
funcțiile acesteia. Deosebirea constă în aceea că în timp ce eficacitatea clauzei de arvună presupune
remiterea materială a sumei convenite, clauza penală este una consensuală. Dacă instanța poate
modera cuantumul clauzei penale, în condițiile art. 1541 C. civ. nu are o astfel de posibilitate în
cazul clauzei de arvună etc.
Arvuna cu caracter confirmator lasă intactă opțiunea creditorului obligației neexecutate
între executarea silită a contractului și rezoluțiunea acestuia, cu funcționarea clauzei de arvună.
Indiferent dacă în contract se menționează efectele clauzei de arvună sau aceste efecte se produc
în temeiul art. 1544 C. civ., odată ce părțile au arătat că înțeleg să califice suma convenită a se
achita la încheierea contractului ca fiind o arvună, creditorul, în raport de care nu este executată
obligația contractuală asumată, va putea solicita constrângerea debitorului la executarea obligației
asumate.

62
Art. 1544 alin. 2 C. civ.
63
În pofida formulării legale că „partea poate declara rezoluțiunea contractului”, reținând arvuna, respectiv că poate
cere dublul arvunei, nu există nicio rațiune ca această clauză să opereze doar în cazul rezoluțiunii unilaterale a
contractului (intervenită în condițiile art. 1552 C. civ.) și să nu funcționeze și în cazul în care creditorul nu-și asumă
riscurile legate de declararea unilaterală a rezoluțiunii contractului pentru neexecutare și ar recurge la rezoluțiunea
judiciară a contractului de vânzare.
 Clauza de arvună penalizatoare permite părții în favoarea căreia s-a stipulat dezicerea (sau
ambelor dacă e cazul) să denunțe unilateral contractul încheiat. Considerăm nefericită denumirea
marginală a textului art. 1545 C. civ., denumire care evocă ideea de penalitate, deși pierderea sumei
sau restituirea ei îndoită nu apare ca o consecință a unei conduite culpabile. Dimpotrivă, cel care
exercită dezicerea se află în limitele contractuale convenite, o asemenea conduită fiindu-i permisă
în mod expres prin convenția încheiată. Suma de bani care se pierde sau se restituie îndoit de partea
care exercită dezicerea, constituie mai degrabă un preț al dezicerii decât o sumă penalizatoare.
Spre deosebire însă de arvuna cu rol confirmatoriu, arvuna cu rol de dezicere nu mai
conferă vreun drept de opțiune pentru partenerul contractual. Acesta va trebui să ia act de opțiunea
cocontractantului, fără a putea solicita executarea silită a contractului. Partenerul contractual va
trebui să se mulțumească cu obținerea prețului dezicerii convenite, fără a putea obține executarea
silită a obligațiilor contractuale asumate. Dreptul de dezicere exercitat în limitele contractuale
stabilite nu poate fi cenzurat de instanțele judecătorești, titularul dreptului fiind exclusiv cel care
decide oportunitatea exercitării sau neexercitării dezicerii. Dacă cel care ar fi putut exercita
dezicerea a lăsat să treacă intervalul de timp convenit pentru exercitarea dezicerii, fără să-și fi
exercitat acest drept, contractul se consolidează, neexecutarea obligațiilor contractuale atrăgând
ulterior acestui moment dreptul comun al contractelor, inclusiv din perspectiva opțiunii
creditorului contractual în cazul în care nu obține prestația contractuală așteptată.

E. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare

Reglementare. Art. 1758 C. civ. consacră o definire legală vânzării cu opțiune de

răscumpărare, considerând-o ca fiind o „vânzare afectată de o condiţie rezolutorie, prin care
vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului”.
Istoric. Dat fiind că prin intermediul acestui tip de contract puteau fi ascunse împrumuturi
cămătărești, deși consacrat în codul civil din 1864, a fost suprimat mai apoi, pentru ca după anii
1990 să fie din nou posibilă încheierea acestui tip de contract, fără a fi beneficiat însă de o
reglementare legală până la intrarea în vigoare a noului cod civil. Așa cum s-a arătat, posibilitatea
de a deforma destinația unor contracte nu este de natură a prohibi folosirea acelui tipar contractual.
Consacrând legal conținutul contractului, legiuitorul a stabilit și anumite reguli care să prevină
utilizarea în scop ilicit a unui anumit tip de contract.
Conturare: Vânzarea cu opțiune de răscumpărare nu conține o promisiune de revânzare a
bunului, de data aceasta dinspre cumpărătorul inițial spre vânzător. În cazul exercitării opțiunii de
răscumpărare nu se încheie un al doilea contract de vânzare, ci urmare a exercitării dreptului de
opţiune și a realizării condiției este desfiinţat primul contract de vânzare-cumpărare.
 Regim juridic: Dreptul pentru răscumpărarea bunului poate fi stipulat pentru un interval
de maxim 5 ani de la data încheierii contractului. Stipularea unui termen mai lung nu va avea
eficacitate decât în limita maximă de timp permisă de legiuitor. Termenul de 5 ani nu este
susceptibil de suspendare sau întrerupere; nu poate fi prelungit nici de părţi, nici de judecător;
Anterior exercitării opţiunii vânzarea este considerată perfectată, dreptul de proprietate s-
a transmis la cumpărător, acest drept fiind însă afectat de condiția sub care a fost constituit.
Cumpărătorul poate dispune de dreptul astfel dobândit, dar opțiunea de răscumpărare făcută
opozabilă prin sistemele de publicitate, va face ca dreptul subdobânditorului să fie afectat de
aceeași condiție ca și a cumpărătorului inițial. Dreptul de opțiune al vânzătorului este un drept
potestativ, care poate fi cedat de acesta.
Mecanismul exercitării. Vânzătorul trimite o notificare cumpărătorului sau
subdobânditorului căruia dreptul său îi este opozabil, înştiinţându-l că doreşte să exercite această
opţiune; sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de răscumpărare trebuie să
consemneze sumele de bani (art. 1760 alin. 3 C. civ.).
Urmare a exercitării opțiunii de răscumpărare contractul de vânzare se desființează cu efect
retroactiv. Exercitarea opțiunii de răscumpărare este condiția rezolutorie sub care a fost încheiat
contractul; exercitarea opţiunii semnificând realizarea acestuia, iar neexercitarea opțiunii ducând
la consolidarea contractului, întrucât odată cu expirarea termenului în care putea fi exercitată
răscumpărarea îndeplinirea condiției nu mai este posibilă.
Preţul răscumpărării poate fi altul decât cel la care s-a realizat vânzarea, fără însă ca acesta
să poată depăşi prețul contractului de vânzare plus nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi
(art. 1762), în caz contrar preţul de răscumpărare fiind redus la preţul din contractul de vânzare-
cumpărare.
Exercitarea opţiunii se poate face numai dacă vânzătorul restituie cumpărătorului preţul
primit, cheltuielile privitoare la încheierea vânzării şi realizarea formalităţilor de publicitate;
cheltuielile de ridicare şi transport al bunului, precum şi cheltuielile necesare şi utile în limita
sporului de valoare (art. 1759 alin. 2).
Dacă opțiunea a fost exercitată, cumpărătorul este considerat că nu a fost niciodată
proprietar al bunului, actele încheiate în acest interval de timp fiind desfiinţate retroactiv.
Terţii sunt protejaţi prin trei reguli: (a) opţiunea de răscumpărare trebuie făcută opozabilă
terţilor în materie de carte funciară; 1648 C. civ.; (b) actele de conservare şi administrare rămân
valabile dacă au fost încheiate cu un terţ de bună credinţă, acestea fiind opozabile adevăratului
proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Se stabileşte o regulă derogatorie în privinţa
contractelor cu executare succesivă care, de regulă, sub condiţia respectării formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege vor continua să-şi producă efecte pe durata stabilită de părţi, dar nu
mai mult de 1 an de la data desfiinţării titlului constitutorului (art. 1649 C. civ.), în materia
contractelor de locaţiune acestea urmând, sub aceeaşi condiţie a îndeplinirii formalităţilor de
publicitate, să-şi producă în continuare efectele, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării
opţiunii (art. 1760 C.civ; (c)- art. 977 NCC – posesorul de bună credinţă.

F. Vânzarea pe încercate și gustate

Părțile unui contract de vânzare se pot înțelege ca încheierea vânzării să depindă de

încercarea bunului pentru a se verifica astfel dacă bunul vândut corespunde criteriilor avute în
vedere de părți la încheierea contractului, ori în lipsa stabilirii unor asemenea criterii, destinației
bunului , conform naturii sale. Acordul părților pentru încheierea vânzării este dat din chiar
momentul întâlnirii manifestărilor lor de voință, dar formarea vânzării este amânată, depinzând de
rezultatul încercării bunului.
O asemenea vânzare este una condițională, obligațiile părților fiind suspendate până la
momentul încercării bunului. Dacă în urma încercării, se constată că bunul corerspunde, în mod
obiectiv, criteriilor stabilite de părți, sau în lipsa acestora, destinației bunului, conform naturii sale,
fiind îndeplinită condiția suspensivă stabilită de părți, contractul se consolidează, producând efecte
din chiar momentul acordului de voință. Dacă, dimpotrivă, bunul nu corespunde exigențelor
stabilite la încheierea contractului, sau acesta nu poate fi utilizat conform naturii sale, condiția
suspensivă nefiind îndeplinită, contractul se consideră că nu a fost încheiat niciodată, neproducând
niciun fel de efect. Încheierea sau neîncheierea contractului de vânzare nu depinde de vreo
manifestare de voință a cumpărătorului, așa cum se susține într-o opinie64 în literatura juridică,
cumpărătorul neavând un drept potestativ de a încheia sau nu contractul, dacă prin ipoteză bunul
nu corespunde exigențelor sale. Doar rezultatul încercării este cel care va determina automat, ope
legis, încheierea sau neîncheierea contractului. Actul comunicării rezultatului încercării nu face
parte din sfera manifestării de voință a părților pentru încheierea contractului de vânzare, fiind
exterior acestuia. De altfel, rezultatul comunicării poate proveni chiar de la un terț, desemnat
pentru realizarea încercării, astfel că actul de comunicare nu are cum să fie integrat în conținutul
manifestărilor de voință ale părților contractante.
Simplul fapt de a încredința un lucru unei persoane pentru a-l încerca, fără ca aceasta să își
fi manifestat voința pentru a cumpăra nu constituie o vânzare pe încercate. Poate fi vorba în
asemenea ipoteze doar despre o modalitate de a convinge clientela potențială pentru a cumpăra un
bun. Dacă părțile au prevăzut în contractul de vânzare că bunul urmează a fi încercat se prezumă
că s-a încheiat o vânzare pe încercate, chiar dacă nu au stipulat încercarea ca pe o condiție (art.
1681 alin. 3 C. civ.).

64
R. Dincă, Varietăți de vânzare, Universul Juridic, București, 2017, p. 15 și urm.
 Cel mai adesea părțile vor stabili un termen în interiorul căruia să fie realizată încercarea
bunului. Dacă părţile nu au stabilit un asemenea termen, în măsura în care în 30 de zile de la
predarea bunului nu intervine o declaraţie de neaaceptare a bunului din partea cumpărătorului, se
va considera îndeplinită condiţia, contractul fiind astfel consolidat. Încercarea va putea fi efectuată
de cumpărător sau chiar de o terță persoană desemnată de cumpărător sau convenită de părți.
Această terță persoană, așa cum s-a arătat în literatura juridică, nu are calitatea de mandatară a
cumpărătorului, sau al părților, după caz, raporturile dintre aceasta și părțile care au apelat la
serviciile ei fiind guverbate de regulile contractului de antrepriză65.
Pe perioada încercării, fiind amânat nu doar transferul dreptului de proprietate, ci și
exigibilitatea obligației de predare a bunului, apreciem că riscul pieirii fortuite a acestuia este
suportat de vânzător66. Aceasta înseamnă că în caz de pieire fortuită a bunului, anterior încercării,
cumpărătorul nu va fi obligat să achite prețul convenit. Și aceasta chiar dacă a preluat bunul în
vederea încercării sale. Chiar dacă textul legal al art. 1681 alin. 2 C. civ. evocă încheierea vânzării
într-un termen de 30 de zile de la data predării bunului în vederea încercării, dacă cumpărătorul nu
comunică în acest termen necorespunderea bunului, în realitate apreciem că aici nu este vorba
despre îndeplinirea obligației de predare a bunului vândut, obligație impusă în sarcina vânzătorului
de art. 1685 C. civ. Obligația de predare ce incumbă vânzătorului dintr-un contract de vânzare pe
încercate nu poate fi exigibilă anterior formării contractului, atât timp cât efectele contractului sunt
amânate, datorită jocului condiției suspensive a încercării bunului. Operațiunea de preluare se face
strict în interesul încercării bunului, și abia ulterior înlăturării incertitudinilor legate de efectele
contractului obligația de predare a vânzătorului devine una exigibilă. De altfel, cum s-ar putea
vorbi de îndeplinirea obligației de predare a bunului vândut, care implică și verificarea
corespunderii acestuia cu cerințele cumpărătorului, anterior încercării sale, din moment ce prin
actul încercării se realizează chiar verificarea acestor exigențe. În plus, conform art. 1683 C. civ.
obligația de predare devine exigibilă doar după îndeplinirea obligației de plată a prețului de către
cumpărător, ceea ce, nu are loc prin ipoteză la momentul acordului de voință pentru o vânzare pe
încercate.
Vânzarea pe gustate. Vânzarea ia naştere doar la momentul la care cumpărătorul declară
că îi convine bunul; art. 1682 C. civ. consacră un criteriu subiectiv de apreciere a bunului; până la
momentul formării vânzării există doar o promisiune de vânzare, sau doar un acord de principiu.
Dacă bunul se află în posesia cumpărătorului, iar acesta nu se pronunță în termenul convenit în
mod expres sau tacit, vânzarea se va considera încheiată la data expirării termenului.

65
R. Dincă, Varietăți de vânzare, Universul Juridic, București, 2016, p. 13.
66
Pentru opinia contrară v. R. Dincă, Varietăți de vânzare, op. cit., p. 14
 III. OBIECTUL VÂNZĂRII. LUCRUL VÂNDUT ȘI PREȚUL

Pentru ca vânzarea să fie valabilă, se cere ca (A) obiectul ei: (1) să fie un bun; (2) acesta
să existe; (3) să se afle în circuitul civil; (4) bunul să fie determinat sau determinabil. Vom supune
analizei și împrejurarea dacă bunul vândut trebuie să aparțină sau nu vânzătorului, adică vom
examina situația vânzării bunului altuia (5). De asemenea, (B) prețul trebuie să întrunească la
rândul ei cerințele prevăzute de lege, respectiv să fie (1) stabilit în bani, (2) real, (3) serios, (4)
determinat sau determinabil.
A. Condiții de valabilitate privitoare la lucrul vândut
(1). Obiectul vânzării să fie un bun. Vânzarea nu poate purta decât asupra unui bun,
întrucât ea trebuie să ducă la transmiterea dreptului de proprietate sau a unui alt drept asupra
acestuia. Nu vor putea constitui obiectul vânzării lucrurile care nu sunt susceptibile de apropiere.
Serviciile nu pot constitui obiectul vânzării, deşi în limbajul obișnuit se utilizează termenul de
vânzare (vânzarea unui pachet turistic nu constituie în realitate o vânzare, fiind vorba de un
complex de contracte: de antrepriză, transport, hotelier, etc.)67. Nu doar bunurile materiale,
corporale vor putea constitui obiect al vânzării, ci şi bunuri incorporale, cum ar fi drepturile de
creanţă, drepturile patrimoniale de autor, drepturile patrimoniale rezultate dintr-un brevet de
invenție, drepturile privitoare la o marcă, acţiunile unei societăţi comerciale etc.
(2). Bunul să existe. Ca principiu bunul trebuie să existe la momentul vânzării. Dacă
vânzarea are ca obiect un bun care era pierit la momentul vânzării, o asemenea vânzare este
ineficace. Art. 1659 C. civ. sancționează cu nulitatea relativă contractul de vânzare având ca obiect
un bun individual determinat care era pierit la momentul încheierii contractului. Dacă bunul era
pierit parțial, cumpărătorul care nu avea cunoștință despre această împrejurare va putea cere fie
anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a prețului. Aceasta nu înseamnă că o vânzare nu
poate avea ca obiect un bun viitor; legea sancționează cu nulitatea doar acele contracte în care
părțile își reprezintă că bunul respectiv există, dar care în realitate nu existau la momentul
contractării. Textul art. 1659 C. civ. trebuie văzut ca un text de excepție față de reglementarea
generală conținută de art. 1227 C. civ.68 și care recunoaște ca valabile contractele în care
executarea obligațiilor nu este posibilă la momentul încheierii lor.
Atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare va trebui văzut dacă părțile înțeleg
realizarea acestuia ca pe o certitudine, ori dimpotrivă o privesc doar ca pe o eventualitate. În primul
caz, contractul va avea un caracter comutativ, în timp ce atunci când părțile privesc existența
bunului doar ca pe o eventualitate vânzarea va avea caracter aleatoriu. În situația în care care
contractul este comutativ, bunul deși nu exista din punct de vedere material la momentul

67
D. Maligny, op. cit., p.
68
Art. 1227 C. civ.: „Contractul este valabil chiar dacă la momentul încheierii sale, una dintre părți se afla în
imposibilitate de a-și executa obligația, afară de cazul în care prin lege se prevede altfel”.
contractării, va fi considerat din punct de vedere intelectual ca și cum ar exista, astfel că, în măsura
în care la momentul preconizat de părți bunul nu lua ființă, contractul nu va fi nici anulat, nici
caduc, ci vom fi în prezența unei neexecutări a contractului, care va genera rezoluțiunea acestuia69.
Contractul va fi considerat într-o asemenea situație ca fiind afectat de un termen suspensiv, fiind
amânat transferul dreptului de proprietate până la momentul realizării bunului. Atunci când
contractul va avea caracter aleatoriu, obiectul vânzării îl constituie nu bunul în sine, ci speranța
existenței acestuia, astfel că prețul va trebui plătit, chiar dacă bunul nu va lua ființă.
Există și bunuri viitoare care nu pot constitui obiectul vânzării. Sunt astfel moștenirile
nedeschise70, succesibilul neputând înstrăina drepturile sale succesorale până la momentul la care
nu s-ar deschide succesiunea. De asemenea, este interzisă cesiunea drepturilor patrimoniale
privind totalitatea operelor viitoare ale autorului71, instituirea interdicției fiind aceea de a proteja
autorul împotriva unor cesiuni de drepturi făcute în necunoștință de cauză.
(3) Bunul să fie în circuitul civil. Obiectul vânzării nu îl pot reprezenta bunurile
inalienabile, adică cele care prin lege, convenție sau testament ar fi declarate ca atare. Regula o
constituie alienabilitatea bunului, inalienabilitatea fiind o situație de excepție, care trebuie să fie
declarată ca atare prin lege ori prin voința omului. Intră în categoria bunurilor inalienabile
drepturile personalităţii, corpul uman și elementele corpului uman, funcţiile publice, drepturile
morale de autor, dreptul de vot etc. Armele, drogurile deşi adeseori se afirmă că ar fi scoase din
circuitul civil, ele în realitate nu sunt bunuri în afara comerţului, ci bunuri a căror comercializare
se realizează în mod controlat. Produsele contrafăcute sunt și ele interzise la comercializare.
Inalienabilitatea legală poate fi și doar temporară, caz în care legiuitorul, din diverse rațiuni
interzice înstrăinarea bunurilor pe un anumit interval de timp72. Dacă legea interzice înstrăinarea
bunului, vor putea fi încheiate însă alte convenții cu privire la acesta, cum ar fi de pildă o
promisiune de înstrăinare, care să-și producă efectele atunci când va fi posibil din punct de vedere
juridic. Nu credem că ar fi posibilă efectuarea unei vânzări afectată de un termen suspensiv sau de
o condiție suspensivă, întrucât în măsura în care legea interzice înstrăinarea unui bun un anumit
interval de timp, interzice implicit orice fel de înstrăinare, adică atât cele pure și simple, cât și cele
afectate de modalități. Pe perioada inalienabilității legale (ca de altfel și a celei convenționale)
bunul este declarat de lege și insesizabil73, neputând fi supus urmăririi silite.
Inalienabilitatea convențională poate fi stabilită fie printr-un act cu titlu oneros, fie printr-
un act cu titlu gratuit, durata maximă a inalienabilităţii fiind de 49 ani. Caracterul temporar al

69
P. Puig, op. cit., p. 164, n. 215.
70
Art. 965 C. civ.
71
Art. 42 din Legea nr. 8/1996.
72
Este astfel cazul legilor de restituire a bunurilor trecute în proprietatea Statului român: art. 9 din Legea 112/1995 a
interzis înstrăinarea
73
Această soluție legislativă vine în contradicție cu o soluție pronunțată într-un recurs în interesul legii de ÎCCJ, care
prin decizia nr. 79 din 5.XI.2007 a statuat că bunurile declarate de lege că nu pot fi înstrăinate nu poate viza decât
înstrăinările voluntare nu și cele silite.
inalienabilității convenționale este impusă de necesitatea găsirii unui echilibru între două principii:
acela al liberei circulații a bunurilor și acela al libertății de voință a părților contractante. Instituirea
unei inalienabilități prin voința omului trebuie să fie justificată de un interes serios şi legitim74.
Existența clauzei de inalienabilitate este subînţeleasă în contractele ce au ca obiect obligaţia de a
transmite în viitor proprietatea, inclusiv în cazul promisiunilor unilaterale sau sinalagmatice de
vânzare. Aceste clauze vor trebui însă făcute opozabile terților, pentru a dobândi eficacitate
deplină75. Numai în măsura în care clauza este făcută opozabilă terților, prin înscrierea ei în
registrele de publicitate oferite de lege, încălcarea obligațiilor asumate prin acea clauză deschide
calea acțiunii în anularea convenției încheiate cu nesocotirea ei76. În cazul în care nu s-au îndeplinit
formalitățile de publicitate, creditorul obligației încălcate va putea solicita doar rezoluțiunea
contractului care cuprindea și clauza, implicit sau explicit, și obligarea debitorului la daune interese
pentru acoperirea prejudiciului cauzat. Clauza determină o indisponibilizare reală a bunului,
neputând fi supuse urmăririi silite bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea. Clauza de
inalienabilitate nu va produce efecte atunci cînd vizează un bun care este ipotecat77. Soluția
legislativă se explică prin aceea că se dă eficiență instituției ipotecii, interesul crditorului ipotecar
fiind asigurat prin dreptul de urmărire conferit de ipotecă, acesta putând trece la valorificarea
ipotecii indiferent dacă bunul se află sau nu în proprietatea debitorului ipotecar.
Dacă clientela atașată unui fond de comerț poate fi înstrăinată, având o valoare
patrimonială de sine stătătoare, fiind posibilă înstrăinarea acesteia fie în mod distinct, fie ca
element al fondului de comerț, jurisprudența și doctrina franceză78 s-au pronunțat în sensul că și
clientela civilă poate constitui obiectul unei vânzări. Ideea a fost preluată și susținută și pentru
dreptul nostru79, amploarea luată de profesiile liberale putând genera o asemenea problemă și în
dreptul nostru. Recunoașterea validității unei convenții de cedare a clientelei civile80 nu înseamnă
însă că persoanele care constituie această clientelă vor fi obligați să urmeze cele prevăzute în
convenția de cedare, față de ei actul de cesiune fiind un res inter alias acta. Obligații se pot naște
doar în favoarea cedentului, acesta putându-se practic obliga să informeze clientela despre
cesiunea realizată, și să recomande acesteia să se adreseze în viitor cesionarului. Membri acestei
clientele vor păstra însă libertatea de a urma sau nu recomandările primite.

74
V. Stoica, Clauza voluntară de inalienabilitate, Revista Română de Drept Privat, nr. 1/2013, Ed. Universul Juridic,
București, p. 45)
75
A. A. Chiș, Publicitatea imobiliară…, p. 137; C. Zamșa, Clauza de inalienabilitate. Natura juridică. Opozabilitatea.
în volumul In honorem Corneliu Bârsan și Liviu Pop, Ed. Rosetti, București, 2006, p. 221-222.
76
Dacă indisponibilizarea vizează un imobil ipotecat, textul art. 2.376 C. civ. declară valide actele de dispoziţie asupra
bunului ipotecat, astfel că ea nu poate fi opusă terților dobânditori ai bunului.
77
Art. 2384 din C. civ. prevede că: „Actele de dispoziție asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dacă cel care a
dobândit bunul cunoaște stipulația din contractul de ipotecă ce interzice asemenea acte sau declară că încheierea lor
este echivalentă cu neîndeplinirea obligației”.
78
G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 11-e édition, Éd. Montchrestien, Paris, 2003, p. 349.
79
D. Chirică, op. cit., p. 55 și urm., nr. 130 și urm.; Ov. Ungureanu, C. Munteanu, Despre bunuri în comerț…, p. 159-
160, nr. 6;
80
Curtea Europeană a Drepturilor Omului ( v. cazurile Van Marle et autres c/Pays-Bas și H. c/Belgique în C. Bârsan,
Convenția europeană a drepturilor omului. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2010, p. 1659-1660
 (4). Bunul trebuie să fie determinat sau determinabil. Această condiție se consideră
îndeplinită în ipoteza în care este indicat bunul care constituie obiectul vânzării imobilul din Cluj,
str. M. Kogălniceanu nr. 11) sau sunt indicate criteriile care să permită individualizarea bunului.
Atunci când obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen, aceastea vor trebui indicate în specia și
cantitatea lor (1000 m3 de lemn de brad). Condiția determinabilității bunului este îndeplinită și în
cazul în care vânzarea este una alternativă, fiind lăsată la alegerea uneia dintre părțile contractante
alegerea obiectului vânzării (două mașini din cele trei aflate în proprietatea vânzătorului). În lipsa
unei stipulații contractuale contrare, alegerea va aparține vânzătorului, în calitatea sa de debitor al
obligației de transmitere a proprietății. Uneori este posibilă determinarea bunurilor de gen chiar la
data încheierii contractului, când de pildă ele sunt individualizate prin arătarea locului în care se
află (vânzare în bloc), ipoteză în care și transmiterea dreptului de proprietate se realizează încă de
la data încheierii valide a contractului.
(5) Vânzarea lucrului altuia. Situația înstrăinării unui bun care nu se află în
proprietatea vânzătorului.
În limbajul juridic sintagma de „vânzare a lucrului altuia” este folosită în diverse ipoteze,
acoperind situații din cele mai variate. O primă situație ar fi cea în care părțile contractului de
vânzare (ori cel puțin una dintre ele) nu cunosc împrejurarea că s-ar încheia un contract cu privire
la un bun care nu ar aparține vânzătorului. O altă situație ar fi cea în care părțile în mod conștient
încheie un contract de vânzare-cumpărare, știind că bunul nu aparține vânzătorului. Nu în ultimul
rând se vorbește de vânzarea lucrului altuia și în situațiile în care dreptul de proprietate al
vânzătorului, ulterior încheierii contractului, ar fi desființat, fie urmare a unui motiv de nulitate
care afecta titlul de dobândire al vânzătorului, fie urmare a intervenirii unor cauze ulterior
încheierii contractului, prin care vânzătorul, la rândul lui, a dobândit dreptul de proprietate și care
duc la desființarea acestui titlu (de exemplu, rezoluțiunea contractului prin care vânzătorul a
dobândit dreptul de proprietate urmare a neîndeplinirii unor obligații esențiale ce-i reveneau din
acel contract). În aceste ultime situații, chiar dacă la momentul încheierii contractului de vânzare-
cumpărare vânzătorul era proprietar al bunului, dintr-o perspectivă diacronică, urmare a
desființării titlului vânzătorului, acesta a vândut un bun al altei persoane.
Această varietate de situații acoperite de sintagma de „vânzare a lucrului altuia” a fost
posibilă și datorită inexistenței unei reglementări în codul civil anterior, care să vizeze aceste
cazuri, spre deosebire de situația întâlnită în dreptul francez, care prin art. 1599 C. civ. a consacrat
nulitatea acestor contracte, doctrina și jurisprudența pronunțându-se în sensul că este vorba de o
nulitate relativă a acestor contracte. Dreptul nostru, chiar în absența unei prevederi exprese,
similară cu cea existentă în dreptul francez, a încercat să găsească soluții pentru a justifica
ineficacitatea acestor contracte, justificat fie pe teza nulității (absolute ori relative) a contractului,
fie pe teza rezoluțiunii unui asemenea contract.
 Codul civil actual prin art. 1683 reglementează vânzarea lucrului altuia, consacrând
valabilitatea acestuia și tratând consecințele neexecutării unui asemenea contract. Întrebarea care
se formulează este dacă dispoziția art. 1683 C. civ., purtând titlul marginal de „vânzarea bunului
altuia” vizează toate situațiile pentru care această sintagmă este folosită în limbajul obișnuit, ori
doar unele din aceste situații?
Într-un studiu remarcabil81, s-a arătat deja, că nu orice vânzare a lucrului altuia intră în
câmpul de aplicație al art. 1683 C. civ., fiind exclusă incidența textului atunci când părțile
contractante au privit contractul de vânzare-cumpărare ca dând naștere doar unei obligații de
transmitere a dreptului de proprietate (situație în care ar fi incidente dispozițiile art. 1658 C. civ.
și antrenată răspunderea de drept comun a vânzătorului), iar în alte situații, în care am fi în prezența
unei vânzări a lucrului altuia, nu trebuie să negăm dreptul de opțiune al cumpărătorului, care va
putea opta între mai multe remedii. Cumpărătorul va putea invoca nulitatea relativă a contractului
pe varii motive (eroare asupra calității de proprietar a vânzătorului, eventual dol, prin
necomunicarea/ascunderea împrejurării că vânzătorul nu era proprietar al bunului, lipsa obiectului
vânzării, lipsa cauzei), putând însă opta și pentru rezoluțiunea acestuia prevăzută de art. 1683 alin.
4 C. civ., dar și pe prevederile mai favorabile asigurate de art. 1695 C. civ. și art. 1700-1702 C.
civ.).
În opinia noastră, prin sintagma de „vânzarea bunului altuia” utilizată de art. 1683 C. civ.,
legiuitorul vizează doar situațiile în care părțile privesc contractul de vânzare ca dând naștere doar
unei obligații de transmitere a dreptului de proprietate în sarcina vânzătorului, iar nu și ipotezele
în care părțile ar fi privit vânzarea ca producând efect imediat de transmitere a dreptului de
proprietate. O asemenea concluzie rezultă indubitabil din conținutul reglementării legale
menționate. Conform art. 1683 alin. (1) C. civ., atunci când vânzarea are ca obiect bunuri
individual determinate, iar „la data încheierii contractului (…) acesta se află în proprietatea unui
terț”, contractul e valabil încheiat, revenind vânzătorului obligația de a asigura transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător, iar conform alin. (3) art. 1683 C. civ.
„proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentuml dobândirii bunului de către
vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către cumpărător”. Ipoteza de lucru a
legiuitorului este prin urmare doar cea în care părțile au reprezentarea faptului că bunul nu aparține
vânzătorului. Dacă vânzătorul nu-și va îndeplini obligația de transmitere a dreptului vândut,
cumpărătorul va putea solicita rezoluțiunea contractului și daune interese, care însă sunt mai mici
decât în caz de evicțiune, cumpărătorul neputând solicita sporul de valoare pe care l-ar înregistra
bunul82. Această limitare a răspunderii vânzătorului este firească, cumpărătorul cunoscând atunci
când încheie contractul că despăgubirea sa nu va fi integrală atunci când nu ar putea dobândi

81
D. Chirică, Vânzarea lucrului altuia – între vechea și noua reglementare a Codului civil român în In honorem Ion
Deleanu. Drept și drepturi – tradiție și modernitate, p. 84-86, nr. 34-37.
82
Art. 1683 alin. 6 C. civ.
dreptul vândut. Legiuitorul a deschis posibilitatea vânzării lucrului altuia, dar a limitat consecințele
neexecutării obligației, eliminând sporul de valoare al bunului din categoria daunelor interese care
ar putea fi pretinse de cumpărător83.
În celelalte situații, în care părțile au crezut că încheie o vânzare în care dreptul transmis
aparține vânzătorului, nu se mai poate vorbi despre o obligație de transmitere a dreptului de
proprietate care ar incumba acestuia, întrucât transferul dreptului este un efect al contractului. În
asemenea ipoteze transmiterea dreptului de proprietate se produce doar pe baza acordului de voință
al păților, vânzătorul, odată ce și-a dat acordul pentru vânzare, neputând împiedica realizarea
transmiterii dreptului de proprietate. Pentru a vorbi despre o obligație a cărei neexecutare să atragă
rezoluțiunea contractului, așa cum dispune art. 1683 alin. (4) C. civ., ar trebui să existe și
posibilitatea neexecutării ei, ceea ce însă nu e cazul, vânzătorul neputând împiedica transmiterea
proprietății bunului chiar și atunci când aceasta s-ar produce la un moment ulterior încheierii
contractului. Prin urmare, situațiile în care transmiterea proprietății este un efect al contractului,
nu vor fi incidente dispozițiile art. 1683 C. civ., ci regulile care guvernează obligația de garanție
pentru evicțiune a vânzătorului.
Adevăratul titular al dreptului de proprietate transmis prin vânzare nu are nevoie să invoce
nulitatea contractului de vânzare încheiat cu nesocotirea dreptului său. Pentru acesta, vânzarea este
un res inter alios acta, care îi este inopozabil. Dacă însă bunul astfel vândut este unul mobil,
eventuala acțiune în revendicare a proprietarului ar putea fi paralizată prin posesia de bună credință
a dobânditorului (art. 937 C. civ.). Dacă bunul vândut este unul imobil, vor funcționa regulile din
materie de carte funciară, astfel că simpla bună credință a cumpărătorului nu este suficientă pentru
paralizarea acțiunii în revendicare a proprietarului. Conform art. 909 alin. 3 C. civ. acțiunea în
rectificarea înscrierii dreptului de proprietate va putea fi promovată și față de terți subdobânditori
de bună credință prin acte cu titlu oneros, în termen de 3 ani de la data înscrierii dreptului
dobânditorului nemijlocit sau de un an de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea
care face obiectul acțiunii în rectificare. Prin urmare, adevăratul proprietar al bunului va putea
solicita predarea bunului de la posesor, chiar fără a mai invoca nulitatea contractului subsecvent,
regulile de la acțiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară oferindu-i o astfel de posibilitate.
Vânzarea bunurilor aflate în coproprietate
Evident că fiecare dintre coproprietari este liber să dispună după cum dorește de cota sa de
proprietate pe care o deține cu privire la un bun, eficacitatea vânzării cotei de proprietate deținute
fiind mai presus de orice îndoială. Care va fi însă soarta unui contract de vânzare care vizează nu

83
Aceasta dacă nu cumva acest spor de valoare ar putea fi încadrat în categoria „câștigurilor nerealizate” la care face
referire art. 1702 alin. (1) lit. d) C. civ.. Conform normei legale, daunele interese pe care cumpărătorul le poate pretinde
vânzătorului constau în valoarea fructelor pe care cumpărătorul a trebuit să le predea evingătorului, în cheltuieile
vânzării și ale proceseclor în care a fost implicat cumpărătorul, precum și în „pierderile suferite și beneficiile
nerealizate suportate de cumpărător din cauza evicțiunii” (art. 1702 alin. (1) lit.d) C. civ. Prin urmare, faptul că prin
art. 1683 C. civ. se face trimitere doar la dispozițiile art. 1702 și 1703 C. civ., nu și la dispozițiile art. 1701 alin. (3) C.
civ. nu este de natură să excludă prin urmare acordarea acestui spor de valoare.
cota de proprietate, ci bunul în matrialitatea sa, atunci când este implicat în calitate de vânzător
doar unul sau mai mulți coproprietari (dar nu toți!)? Va produce un asemenea contract efecte?
În mod tradițional, în dreptul nostru se considera că o asemenea vânzare era valabilă sub
condiția rezolutorie a atribuirii bunului prin partaj în lotul altui coproprietar decât înstrăinătorul,
respectiv sub condiția suspensivă a atribuirii bunului în lotul coproprietarului înstrăinător. Dacă
prin partaj bunul era atribuit coprorpietarului înstrăinător, condiția rezolutorie nu se realiza și nici
nu se mai putea realiza, contractul de vânzare se consolida. Dacă dimpotrivă prin partaj bunul era
atribuit altui coproprietar decât înstrăinătorul, reralizându-se condiția rezolutorie, contractul se
desființa, râmânând astfel în starea dinaintea vânzării. Au existat însă și opinii84 care negau
posibilitatea unei asemenea construcții juridice, invocând, pe de o parte, faptul că o condiție trebuie
să fie prevăzută în contract, iar pe de altă parte, faptul că partajul nu este o condiție, fiind un
eveniment viitor și sigur că se poate produce (deci nu nesigur cum ar trebui să se întâmple pentru
considerarea ei ca și condiție) la inițiativa oricăruia dintre coproprietari.
Codul civil actual, stabilește prin art. 1683 alin. (5) regimul unei asemenea vânzări.
Problema care se ridică este aceea dacă textul vizează doar vânzările concepute cu efect
obligațional sau și vânzările în care cumpărătorul crede că dobândește întreg dreptul de proprietate
prin contract, ceea ce se dovedesște mai apoi a nu fi conform realității.
Dacă ar fi să ne raportăm doar la plasarea normei alin. 5 al art. 1683 C. civ. în context,
precum și la conținutul acestuia, ar trebuie să conchidem că norma legală vizează doar situațiile în
care cel puțin cumpărătorul are reprezentarea că nu a devenit proprietar asupra întregului bun prin
încheierea vânzării, dar că va dobândi în viitor acest drept. Norma face parte dintr-un articol de
lege al cărui text principal vizează situația vânzării unui bun individual determinat aflat în
proprietatea unui terț și care este aplicabil doar în cazul în care părțile au contractat în cunoștință
de cauză cu privire la bunul altuia. Conținutul normei vine și el în sprijinul acestei idei, atunci când
evocă că „ulterior (încheierii vânzării – s.n. K.J.) nu (se) asigură transmiterea proprității întregului
bun”, precum și atunci când se consacră posibilitatea rezoluțiunii contractului de către
cumpărătorul care „nu a știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun”.
Cu toate acestea, art. 1683 alin. (6) C. civ., consacrând dreptul cumpărătorului la daune
interese pentru ipoteza în care cumpărătorul cunoștea că bunul nu aparține vânzătorului, nu
permite, în mod excepțional, cumpărătorului să pretindă rambursarea cheltuielilor privitoare la
lucrările autonome sau voluptuoare. Legiuitorul a admis implicit incidența art. 1683 alin. (5) C.
civ. și pentru ipoteza în care cumpărătorul nu ar avea cunoștință că nu ar dobândi întreg dreptul de
proprietate prin încheierea contractului. Găsim bizară această soluție a legiuitorului, care prin
ultima parte a alin. (6) al art. 1683 C. civ. pare a răsturna întreg sistemul de reglementare a vânzării
lucrului altuia.

84
D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea și schimbul ediția 1, CH Beck.
 Certamente, pentru cazul în care părțile au contractat cu privire la întregul bun, știind că
nu se dobândește întreaga cotă de proprietate asupra bunului de către cumpărător, dar în speranța
că acest lucru va fi obținut în viitor, dacă în cele din urmă această proprietate nu va fi obținută,
cumpărătorul poate alege între a cere reducerea prețului sau rezoluțiunea contractului, în ambele
situații cu daune interese85. Rezoluțiunea va putea fi cerută pentru cazul în care cumpărătorul ar
dovedi că n-ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi știut că nu va dobândi întreg dreptul de
proprietate asupra bunului.
Cert este că finalmente tot ieșirea din indiviziune va fi cea care va lămuri soarta vânzării.
Astfel, dacă bunul va fi atribuit vânzătorului, cumpărătorul va dobândi dreptul de proprietate
asupra bunului, în temeiul art. 1683 alin. 3 C. civ., vânzătorul lui procurând proprietatea asupra
întregului bun. Dacă dimpotrivă, bunul va fi atribuit altui coproprietar decât vânzătorul, acesta nu
poate asigura transmiterea proprietății către cumpărător, astfel că acesta din urmă poate solicita
rezoluțiunea contractului, cu daune interese. Desigur că vânzătorul căruia i s-a atribuit bunul va
putea promova o acțiune în revendicare împotriva celui care deține bunul, care în măsura în care
nu ar putea opune posesia de bună credință în cazul bunurilor mobile sau incidența vreunui text
din materia bunurilor imobile care sa-i permita salvarea bunului în proprietatea sa va fi obligat la
predarea lui.
B. Condiții de validitate privitoare la prețul vânzării.
1. Prețul trebuie să fie stabilit în bani, fiind irelevantă moneda în care este stabilit, dacă
e vorba de moneda națională sau de o monedă străină. Chiar și într-un contract de vânzare la care
parte este o persoană juridică prețul poate fi stabilit într-o monedă străină, ceea ce interzic
Regulamentele BNR fiind ca plata prețului să fie efectuată într-o monedă străină, de către ori în
favoarea unei persoane juridice, pe teritoriul României, dacă nu e vorba de raporturi care să implice
elemente de extraneitate. Odată prețul stabilit în bani nu interesează dacă plata va fi efectuată în
bani sau vânzătorul va primi un bun în schimbul prețului, calificarea contractului ca fiind de
vânzare realizându-se prin raportare la data încheierii lui. O eventuală schimbare a obiectului
obligației cumpărătorului dintr-o sumă de bani într-un alt bun, printr-o convenție de dare în plată,
care ar interveni ulterior încheierii contractului de vânzare, nu va determina recalificarea
contractului, acesta rămând de vânzare. Prin cerința stabilirii obiectului obligației cumpărătorului
într-o sumă de bani, vânzarea se va diferenția de alte contracte, cum ar fi cel de schimb, de mutuum,
de antrepriză etc.
2. Preţul trebuie să fie real, adică să nu fie fictiv, să fie stabilit cu intenţia de a fi plătit.
Părţile pot simula preţul în totalitate, fără intenţia de a fi plătit, după cum poate fi simulat doar
cuantumul acestuia în raport cu terţe persoane, inclusiv pentru eludarea aplicării unor dispoziţii
fiscale. Prin simularea prețului, afară de cazul în care legea sancționează cu nulitatea operațiunea

85
Art. 1683 alin. 5 C. civ.
vânzării, părțile se expun riscului ca terții să invoce, în funcție de interesele lor, imopozabilitatea
actului public și luarea în considerare a actului secret, conform regulilor aplicabile în materie de
simulație. În raporturile dintre vânzător și cumpărător vor fi aplicabile regulile stabilite prin actul
secret, sub aceeași cerință a nesancționării cu nulitatea a întregii operațiuni.
Atunci când preţul este fictiv într-un contract de vânzare cumpărare acesta va putea fi
recalificat într-un contract de donaţie, în măsura în care există intenţia de gratificare a
dobânditorului. În conformitate cu dispoziţiile art. 1011 alin. 2 C. civ. nu sunt supuse formei
autentice donaţiile indirecte, cele deghizate şi darurile manuale. Se ridică întrebarea dacă vânzarea
unui imobil poate fi calificat ca donaţie, deşi nu ar întruni condiţiile de formă ale donației? În
conformitate cu dispoziţiile art.1224 Cod civil sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care
strămută sau constituie drepturi reale trebuie să fie încheiate prin înscris autentic. Prin urmare,
chiar dacă de principiu, o donație deghizată este valabilă chiar și fără respectarea cerinței de formă,
dat fiind că pentru constituirea sau strămutarea drepturilor reale asupra imobilelor este impusă
cerința formală a actului autentic, o convenție sub semnătură privată privitoare la un imobil nu va
putea fi recalificată într-o donație deghizată. Ea nu ar putea fi considerată nici măcar ca o
promisiune de donație, întrucât în conformitate cu art. 1014 alin. 1 C. civ. forma autentică este
cerută sub sancțiunea nulității absolute și pentru validitatea promisiunii de donație.
3. Preţul vânzării trebuie să fie serios, adică să constituie o cauză suficientă pentru
vânzător să transmită dreptul de proprietate asupra bunului vândut. Conform art. 1665 C. civ.
„vânzarea este anulabilă atunci când preţul este întratât de disproporţionat faţă de valoarea bunlului
încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare”. Vânzarea unui bun de 1000 lei
pentru 10 lei sau pentru 100 lei în mod evident va trebui considerat că nu îndeplinește cerința
seriozității prețului și la solicitarea vânzătorului va trebui anulată.
Prețul serios nu implică în mod necesar ca acesta să reprezinte un echivalent valoric al
bunului. De altfel, această echivalență este una relativă, diverse motivații putând fi găsite pentru
vânzarea unui bun la un preț mai mic decât valoarea sa reală (relațiile de afecțiune, de rudenie, de
prietenie etc. dintre vânzător și cumpărător), și cu toate acestea operațiunea juridică să fie
considerată a fi o vânzare. Nu există praguri cantitative legale ale seriozității prețului, a căror
neatingere să ducă la anularea contractului, ci examinarea seriozității prețului trebuie să fie
realizată de la caz la caz, în funcție de circumstanțele încheierii fiecărui contract în parte. Deși
nedefinită legal, aceasta nu înseamnă însă că prețul poate fi stabilit la orice nivel față de valoarea
de piață a bunului86. Un ecart prea mare între valoarea bunului și preț ar trebui să ducă la
recalificarea contractului, eventual într-un contract de donație sau o promisiune de donație, pentru

86
Nu putem fi de acord cu soluția reținută într-o speță de instanțele clujene că un preț de 9,27 mai mic decât valoarea
bunului ar întruni cerința seriozității prețului, chiar dacă vânzarea a fost încheiată între mamă și fiică. Chiar dacă este
adevărat că relațiile de rudenie pot justifica un preț mai mic decât valoarea de piață a bunului de la data vânzării,
existența unei disproporții între prețul convenit și valoarea bunului face imposibilă calificarea acelei operațiuni ca
fiind una de vânzare.
situația în care ar fi întrunite cerințele legale ale acestora, operațiunea neputând fi însă valabilă ca
vânzare.
Preţul neserios nu trebuie confundat cu preţul lezionar, în situația căruia deși există o
disproprtie între preţul convenit şi valoarea bunului, această disproporţie nu este suficient de
accentuată pentru a duce la anularea vânzării pentru neseriozitatea preţului. Aceasta nu înseamnă
însă că un contract de vânzare al cărui preț este serios nu ar putea fi desființat pe considerentul
disproproției dintre prestații în condițiile dreptului comun, cumpărătorul putând invoca, în
condiţiile dreptului comun, leziunea ca motiv de anulare a actului. Conform art. 1221 C. civ. există
leziune „atunci când una dintre părţi profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de
lipsa de cunoştinţă a celeilalte părţi stipulează în favoarea sa ori a altei persoane o prestaţie de o
valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului decât valoarea propriei prestaţii”.
Acţiunea în anulare, admisibilă în cazurile strict reglementate de lege, este deschisă doar în cazul
în care leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea la momentul încheierii contractului
prestaţia promisă sau executată de partea lezată (art. 1222 alin.2 C.civ), disproporția trebuind să
subziste până la momentul promovării acțiunii în anulare. Această acţiune va putea fi promovată
în termen de 1 an de la data încheierii contractului. Nu orice preț lezionar va duce la anulabilitatea
contractului pe temeiul leziunii, ci numai dacă disproporția de preț este datorată uneia dintre
circumstanțele legale stipulate de art. 1221 C. civ., anume când se profită de starea de nevoie, de
lipsa de experiență, ori de lipsa de cunoaștințe a celeilalte părți. Prin urmare preţul neserios sau
derizoriu atrage anulabilitatea contractului în condiţiile textului special al art. 1665 alin. 2 C. civ.
din materia vânzării, în timp ce preţul lezionar, în anumite condiții, dacă sunt întrunite condițiile
leziunii87, poate fi sancționat pe acest temei.
Dacă vânzătorul s-ar afla în eroare cu privire la valoarea bunului vândut, în principiu
contractul este valabil încheiat, afară de situația în care această eroare ar putea fi datorită lipsei de
experiență sau de cunoștințe ale vânzătorului, și care sub rezerva întrunirii și a celorlalte condiții
impuse de art. 1221 C. civ. ar permite anularea contractului pentru leziune, precum și afară de
situația în care această eroare ar putea fi considerată că s-ar datora unui viciu de consimțământ.
Așa cum se recunoaște, eroarea asupra substanţei obiectului vândut poate privi nu doar substanţa
materială a bunului, ci şi anumite calităţi atribuite bunului. Astfel, de ex. vânzarea unui tablou ce
aparţinea unui pictor celebru, fără cunoaşterea acestei împrejurări la momentul vânzării, poate
deschide vânzătorului posibilitatea de a cere anularea vânzării pe acest temei. Eroarea asupra
valorii bunului nu poate constitui prin urmare, în sine, o cauză de anulare a contractului pe temeiul

87
În dreptul francez acţiunea în anulare pentru preţ lezionar este admis doar în favoarea vânzătorului de bunuri imobile
atunci când preţul stabilit este sub 7/12 din valoarea bunului vândut, raţiunea interdicţiei vizând protejarea
vânzătorului de riscul de a vinde în pierdere pentru procurarea de lichidităţi.
erorii viciu de consimțământ, ci numai în mod indirect, în măsura în care există o eroare asupra
substanței obiectului vândut88.
4. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil, această condiţie de validitate a
vânzării fiind impusă de art. 1660 alin. 2 C. civ. şi art. 1661 C. civ. Preţul este determinat când în
contract se indică în mod precis suma de bani care trebuie plătită pentru bunul vândut. Prețul este
determinabil atunci când, fără a fi determinat, părţile au convenit asupra unei modalităţi de stabilire
a preţului, care să fie aplicabil ulterior încheierii vânzării, fără însă ca să mai necesite un nou acord
de voinţă al părţilor, existând elemente obiective contractual stabilite ce permit stabilirea acesteia.
unități89.
În doctrina și practica judiciară franceză au fost identificate mai multe criterii pe care
părțile le-ar putea prevedea pentru determinarea prețului ulterior încheierii contractului. Unele
dintre acestea au o natură obiectivă, altele depind de voința unor persoane. Printre criteriile
obiective de determinare a prețului figurează cele în care prețul este stabilit pe unitate de măsură,
fiind necunoscut la momentul vânzării numărul acestor unități. Așa de exemplu prețul este
determinabil dacă obiectul vânzării îl constituie cantitatea de lemne de foc situate într-un anumit
loc, pentru prețul de 500 lei/m3. La momentul la care se va stabili cantitatea exactă de lemne ce
constituie obiectul vânzării se va cunoaște și prețul exact al vânzării, în funcție de numărul
unităților de măsură (m.c.) care s-ar identifica. Tot astfel, prețul este obiectiv determinabil, atunci
când părțile stabilesc ca până la momentul efectuării plății, suma inițial convenită să fie actualizată
prin aplicarea unui indice de indexare, ori atunci când prețul este stabilit prin raportare la (și la)
rentiabilitatea ulterioară a bunului. Această din urmă modalitate de determinare a prețului este
practicată în special în cazul cesiunilor de brevete de invenție, a drepturilor patrimoniale de autor,
a vânzării de acțiuni la o societate comercială, când practic prețul este stabilit în mod proporțional
cu beneficiile obținute de cumpărător din exploatarea bunului ce a constituit obiectul vânzării.
Printre criteriile subiective de stabilire a prețului figurează situațiile în care determinarea
prețului este lăsată de părțile contractante la aprecierea unor terțe persoane, precum și situațiile în
care determinarea prețului depinde de prețurile practicate de furnizorul unor bunuri dintr-un
contract cadru sau de ofertele existente pe piață, formulate chiar de vânzător față de terți
concurenți, ori de care beneficiază cumpărătorul din partea unor concurenți ai furnizorului.
Posibilitatea ca prețul contractului să fie stabilit de un terț față de contractanți este
prevăzută prin art. 1232 C. civ. și art. 1662 C. civ. Într-un asemenea caz, contractul de vânzare
este valabil format din chiar momentul acordului de voință, prețul fiind considerat determinabil
până la momentul la care acesta ar deveni determinat, urmare a stabilirii lui de terțul desemnat de

88
Pentru detalii v. D. Chirică, op. cit., p. 261 și urm.
89
De exemplu, un preț de 500 lei/m3 de lemne dintr-un anumit depozit, fără a fi cunoscut la momentul contractării
cantitatea exactă de lemne aflată în locul de depozit. Prețul este determinabil la momentul contractării, devenind
determinat la momentul stabilirii cantității exacte de lemne aflate în acel loc.
părți, or până la momentul la care o asemenea stabilire nu ar mai fi posibilă, și, în consecință, ar
interveni nulitatea contractului. Terțul desemnat pentru stabilirea prețului trebuie să fie neutru,
echidistant și imparțial față de părți, el efectuând un serviciu pentru aceștia. El nu ar putea fi
considerat un mandatar al părților90, ci mai degrabă un prestator de servicii în favoarea acestora91.
Terțul trebuie să stabilească prețul în termenul stabilit de părți, iar în lipsa determinării unui
asemenea termen, în termen de un an de la data încheierii contractului. Faptul că după expirarea
unui termen de 6 luni de la încheierea contractului dacă terțul nu a determinat prețul, oricare dintre
părți are posibilitatea de a se adresa instanței pentru numirea unui expert care să stabilească prețul
(art. 1662 alin. 2 C. civ.) nu semnifică că terțul desemnat nu poate stabili prețul contractului.
Desigur că în măsura în care una dintre părțile contractante sesizează instanța cu o cerere de numire
a unui expert, terțul nu va mai putea stabili el prețul, dar această posibilitate nu se pierde automat
prin expirarea duratei de 6 luni de la data încheierii contractului.
Când prețul este lăsat la aprecierea terțului considerăm că vânzarea este valabil încheiată
din chiar momentul acordului de voință, prețul fiind determinabil într-o asemenea ipoteză. Doar
dacă nu va fi determinat prețul în interiorul unui termen de un an vânzarea va fi nulă. Legea lasă
posibilitatea părților de a conveni o altă modalitate de determinare a prețului, salvând astfel
contractul de la sancțiunea nulității. Apreciem că dacă părțile convin astfel, prețul va putea fi
stabilit și ulterior expirării termenului de un an, fără a interveni neapărat sancțiunea nulității
absolute a contractului, astfel cum se afirmă în literatura juridică92. Prin ipoteză, ultima parte a
dispoziției legale a art. 1662 alin. (3) C. civ. permite părților să salveze contractul de nulitate,
convenind asupra unei alte modalități de determinare a prețului. Dacă părțile pot modifica criteriile
de stabilire a prețului în interiorul termenului de un an, prin ipoteză legiuitorul admite ca stabilirea
exactă a prețului să fie realizată și după expirarea anului. Nu vedem nicio rațiune ca termenul de
un an să nu fie susceptibil de prelungire prin acordul părților pentru determinarea prețului, în
ipoteza în care ea este lăsată la aprecierea unui terț.
Criterii subiective:
- preţul de catalog? In pofida unei decizii a Casaţiei franceze din 1 dec.1995, care vizând
contractele cadru de distribuţie a recunoscut valabilitatea unor asemenea convenţii care fac referire
la preţul de catalog al furnizorului. În realitate preţul într-un contract nu poate fi stabilit în mod
unilateral, astfel că pentru formarea valabilă a vânzării este nevoie de un nou acord de voinţă al
părţilor, ceea ce ar contraveni condiției impuse de art. 1661 C. civ. prețului determinabil. Art. 1664
alin. 2 C. civ. prevede că atunci când „contractul are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde
în mod obișnuit, se prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod obișnuit de

90
Mandatul se acordă pentru încheierea de acte juridice, or determinarea prețului într-un contract nu este un act juridic,
ci un fapt material, constituind mai degrabă obiectul unei convenții de antrepriză ce ar trebui să se încheie între părțile
contractante și terțul desemnat pentru stabilirea prețului. În acest sens v. și R. Dincă, op. cit., p. 92
91
R. Dincă, op. cit., p. 92.
92
R. Dincă, op. cit., p.92.
vânzător”. Aici s-ar mai pune problema dacă ar trebui să fie vorba despre prețul din ziua încheierii
contractului sau din ziua livrării bunului. În lipsă de stipulație contrară e vorba de prețul obișnuit
din ziua încheierii contractului.
Vor fi însă valabile acele contracte în care determinarea preţului este lăsată la aprecierea
unor terţe persoane, ori care fac referire la preţurile practicate de un concurent sau a preţului de
piaţă.
Ce se întâmplă în situaţia în care părţile prevăd într-o clauză contracuală determinarea
preţului de către un terţ, fără însă a mai cădea de acord cu privire la terţa persoană care să
stabilească preţul? Va putea instanţa numi un expert pentru determinarea preţului? Oare nu ar fi
aplicabile dispozițiile art. 1232 alin. 2 C. civ., care consacră prerogativa instanței de a stabili ea
prețul, la cererea părții interesate, dacă ”terțul nu poate sau nu dorește să acționeze ori aprecierea
sa este în mod manifest nerezonabilă”. Se observă mai întâi, legat de acest text, că se permite
instanței să stabilească ea prețul, în timp ce în materia contractului de vânzare cumpărare instanța
doar numește expertul, acesta din urmă fiind cel care stabilește prețul. Regulile de interpretare ar
impune să se interpreteze restrictiv situațiile în care se recunoaște altor persoane facultatea de a
determina prețul, prerogativă care aparține în mod natural părților, stabilirea prețului de către un
terț fiind o situație de excepție. Ori, în cazul examinat nu avem încă un terț desemnat, iar ipotezele
legiuitorului pleacă de la existența unui terț determinat de părți, atât în cazul normei speciale, cât
și în cazul regulii generale de la art. 1232 alin. 2 C. civ. Pe de altă parte, putem observa preocuparea
legiuitorului de a nu sancționa cu nulitatea actul al cărui preț nu este stabilit, sugestive fiind în
acest sens prevederile art. 1233, art. 1234 C. civ., ca texte de aplicare generală, iar mai apoi
prevederile art. 1664 C. civ., prin acestea legiuitorul stabilind criterii legale de determinare a
prețului pentru ipoteza în care părțile nu au stabilit ele asemenea criterii. Având în vedere această
tendință a legiuitorului român, precum și soluțiile din numeroase alte sisteme de drept, ca cel
belgian, german, englez, american, prevederile Convenției de la Viena în materia vânzării
internaționale de mărfuri, am opina în sensul salvării contractului, rațiunea aleasă de legiuitor
pentru situațiile reglementate prin textele citate regăsindu-se și în cazul analizat.
2. Preţul determinat pe baza ofertei concurente - interesant mai ales în contractele care
impun aprovizionări exclusive, vânzătorul urmând fie să se alinieze ofertei concurente, fie
permiţând cumpărătorului să încheie contractul cu un alt furnizor. Este valabilă şi clauza clientului
celui mai favorizat, care permite cumpărătorului să pretindă să-i fie înstrăinate bunurile în
condiţiile cele mai avantajoase vândute unui terţ într-un contract analog.
3. Preţul pieţei - referirile la piaţa naţională, internaţională, preţurile practicate într-o
regiune este insuficientă - de văzut alin. 3 al art. 1664 şi 1233 Cod civil pare a permite orice
contract chiar şi fără determinabilitatea preţului contractului între profesionişti.
 Secțiunea a III-a
VI. EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE

Vom analiza în cele ce urmează obligațiile care incumbă vânzătorului (A), iar mai apoi
obligațiile la care dă naștere contractul în sarcina cumpărătorului (B).
A. OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI
Codul civil prevede prin art. 1672 trei obligații principale în sarcina vânzătorului: obligația
de a transmite dreptul de proprietate, obligația de predare a lucrului vândut și obligația de garanție
a vânzătorului contra evicțiunii și contra viciilor ascunse. În plus, prin art. 1716-1718 C. civ. este
reglementată în sarcina vânzătorului și obligația de garanție pentru buna funcționare a bunului
vândut, obligație care va subzista însă numai în măsura în care ea este asumată de vânzător
voluntar sau îi este impusă de normele consumeriste. Codul civil de la 1864 prevedea doar
obligaţia vânzătorului de a preda bunul vândut și de a-l garanta pe cumpărător contra evicțiunii și
viciilor ascunse, (art. 1315 C. civ. 64), transferul proprietății lucrului vândut fiind considerat un
efect al contractului. Chiar dacă legiuitorul actual formulează in terminis existența unei obligații
de transmitere a proprietății lucrului vândut se va vorbi de existența unei asemenea obligații doar
în situația în care părțile au privit contractul ca dând naștere unei asemenea obligații, nu și atunci
când transferul dreptului de proprietate este privit ca un efect al contractului, independent de vreo
conduită a vânzătorului.

I.TRANSFERUL PROPRIETĂŢII ÎNTRE PĂRŢI:

Istoric: În dreptul roman, contractul de vânzare nu era translativ de proprietate, acest drept
transferându-se cel mai adesea doar odată cu remiterea materială a bunului prin traditio. În dreptul
civil francez s-a dezvoltat anterior codului de la 1804 o practică a clauzelor de desesizare-
însesizare prin care părţile stipulau în mod fictiv că s-ar fi realizat tradiţiunea bunului, vânzătorul
desesizându-se de bunul respectiv, care intra astfel în posesia cumpărătorului. Această clauză a
devenit atât de uzuală, încât ea a ajuns să fie considerată subînţeleasă în contractele în care nu mai
apărea stipulată93. Pornindu-se aşadar de la această fictivitate a tradiţiunii s-a ajuns să se considere
de legiuitorul francez, mai apoi şi de cel român care s-a inspirat din legislaţia franceză, că
transferul proprietăţii s-a realizat la chiar momentul încheierii acordului de voinţă94. Transferul
proprietăţii este astfel legat de încheierea contractului și nu de predarea materială a bunului. Acest
sistem a fost păstrat și de actuala reglementare legală, chiar dacă, la nivel european, pot fi întâlnite

93
P. Puig, op. cit., p. 221-222, nr. 332.
94
Art. 1295 C. civ. 64 prevedea:„Vinderea este perfectă între părți și proprietatea de drept strămutată la cumpărător,
în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și
prețul încă nu se va fi numărat”.
și sisteme de drept cum ar fi cel german și elvețian, care au păstrat tradiția romană, legând
transmiterea dreptului de proprietate de predarea materială a bunului.
Reglementare legală. Deși paragraful 5 al secțiunii I al capitolului 1 din Titlul IX al
Codului civil este consacrat obligațiilor vânzătorului, textele art. 1673-1684 care ar părea să fie
consacrate obligației vânzătorului de transmitere a dreptului de proprietate, în realitate evidențiază
indecizia legiuitorului sub aspectul conceperii translației proprietății: efect al contractului sau
obligație a vânzătorului. Aceasta în pofida dispozițiilor art. 1673 alin. (1) C. civ. Care consacră
obligația vânzătorului de a transmite proprietatea lucrului vândut cumpărătorului95 și a art. 1672
pct. (1) C. civ. care enumeră printre obligațiile vânzătorului și obligația de a transmite proprietatea
lucrului vândut. Unele texte legale din această subsecțiune reglementează varietăți ale vânzării,
inclusiv din perspectiva încheierii acestora96, iar alte texte sunt consacrate momentului la care se
realizează translația proprietății în diverse situații97, precum și necesității de a face opozabile
aceste transmiteri98. Doar prevederile de la art. 1683 C. civ. sunt de natură a scoate în evidență că
uneori vânzătorului îi incumbă o obligație de a transmite dreptul de proprietate, atunci când se
contractează cu privire la un bun aflat în proprietatea unei terțe persoane.
Transmiterea proprietății – efect al contractului de vânzare sau consecință a
îndeplinirii obligației vânzătorului? Din chiar definiția legală a contractului de vânzare cuprinsă
în art. 1650 C. civ., legiuitorul admite că transmiterea proprietății poate fi un efect al contractului
sau doar o sursă a unei obligații de transmitere a proprietății, atunci când consacră că „Vânzarea
este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului
proprietatea unui bun (...)”. De fapt, cel mai adesea, transmiterea proprietății va fi un efect imediat
al contractului de vânzare, doar în mod izolat, când se contractează cu privire la bunul altuia, se
va naște obligația de a transmite dreptul de proprietate în sarcina vânzătorului99.
Cel mai adesea, atunci când vânzarea privește bunuri individual determinate, vânzătorul
nu trebuie să aibă o conduită anume pentru ca translația proprietății să opereze, urmare a încheierii
contractului. Este suficientă simpla sa voință pentru încheierea contractului de vânzare pentru ca
transferul dreptului de proprietate să aibă loc, desigur în măsura în care lucrul vândut se află în
proprietatea sa. Transmiterea proprietății are loc automat, ca efect al încheierii contractului, fără
ca vânzătorul să fie obligat să întreprindă ceva anume și fără să mai depindă de el producerea
acestui transfer.

95
Regulile stabilite pentru transmiterea proprietății vor guverna și transmiterea oricărui drept prin vânzare, dacă prin
lege nu s-ar deroga de la aceasta, conform art. 1673 alin. (3) C. civ.
96
Este vorba de prevederile art. 1681 C. civ. prin care este reglementată vânzarea pe încercate și de art. 1682 C. civ.
prin care este reglementată vânzarea pe gustate, precum și de art. 1684 C. civ. care reglementează vânzarea cu rezerva
proprietății.
97
Art. 1674-1679 C. civ.
98
Art. 1675 C. civ.
99
Pentru numeroase situații în care vânzarea dă naștere obligației de transmitere a proprietății v. Fr. Deak, R. Popescu,
L. Mihai, vol I, Editura Universul Juridic, București, 2017, ediția a 5-a, p. 115 și urm.
 Lucrurile stau astfel chiar și în ipotezele în care părțile ar amâna transmiterea dreptului de
proprietate față de data la care s-ar fi încheiat contractul. Așa de exemplu, dacă transmiterea
proprietății ar fi afectată de un termen suspensiv sau de o condiție suspensivă, realizarea
termenului se va produce independent de orice atitudine a vânzătorului; astfel se va întâmpla și în
cazul condiției suspensive, realizarea evenimentului care afecta transmiterea proprietății va duce
automat la transferul proprietății lucrului vândut către cumpărător, independent de orice poziție
subiectivă a vânzătorului, chiar și contrar voinței acestuia100. Tot astfel, atunci când vânzarea s-a
încheiat cu rezerva dreptului de proprietate, plata ultimei tranşe de preţ – împrejurare care depinde
de cumpărător și nu de vânzător – va duce automat la transferul dreptului de proprietate spre
cumpărător, fără vreo intervenție din partea vânzătorului. Așadar, și în ipotezele vizate, când
transferul dreptului de proprietate se va produce ulterior încheierii contractului, acesta se va
produce automat, vânzătorul neputând împiedica transferul dreptului de proprietate. Or, pentru a
se vorbi despre o obligaţie de transmitere a proprietății pe seama vânzătorului, ar trebui să existe
şi o posibilitate de neexecutare a acesteia, care să depindă de debitor, ori iată că și în ipotezele în
care s-ar amâna transferul dreptului de proprietate față de momentul vânzării, vânzătorul nu poate
împiedica realizarea transferului de drept. De altfel, în doctrina franceză, despre obligaţia
vânzătorului de a transfera proprietatea, s-a afirmat că aceasta ar fi intrat în „panteonul
obligaţiilor”, vânzarea dând naştere la două serii de efecte: efecte privitoare la translaţia
proprietăţii și efecte creatoare de obligații.
Doar atunci când vânzătorul nu deține bunul în proprietatea sa, depinde de el (și de el) dacă
se va realiza sau nu transmiterea proprietății și putem vorbi prin urmare de existența unei obligații
de transmitere a proprietății ce incumbă vânzătorului. Într-o asemenea situație, vânzătorul este
obligat să procure bunul, caz în care proprietatea bunului vândut se va transmite de drept, din
momentul dobândirii sale, din proprietatea vânzătorului în cel al cumpărătorului sau să-l convingă
pe terțul proprietar să ratifice vânzarea, caz în care proprietatea se va transmite cumpărătorului din
momentul ratificării, fără ca dreptul să mai translateze și patrimoniul vânzătorului (art. 1683 alin.
3 C. civ.). În consecință, există o obligație de transmitere a proprietății doar atunci când vânzătorul
și-o asumă ca atare, atunci când el nu deține dreptul de proprietate asupra bunului vândut sau nu-
l deține în integralitate (cazul bunului vândut fără acordul tuturor coproprietarilor, art. 1683 alin.
5 C. civ.).
Momentul transmiterii dreptului de proprietate. Regula. Conform art. 1674 C. civ.,
afară de situația în care prin lege sau prin voința părților s-ar stabili altfel, „proprietatea se strămută
de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat
ori prețul nu a fost plătit încă”. Se consacră astfel regula transferului dreptului de proprietate prin

100
Realizarea condiției nu va putea depinde de voința exclusivă a vânzătorului, pentru că am fi în prezența unei vânzări
nule, afectată de o condiție pur potestativă din partea debitorului, iar dacă vânzătorul ar împiedica realizarea condiției
aceasta va fi reputată ca fiind îndeplinită.
vânzare din chiar momentul încheierii vânzării. De altfel, și prin dispozițiile de drept comun al
contractelor s-a consacrat că, drepturile reale se constituie sau se transmit prin chiar acordul de
voință al părților101. Această regulă este aplicabilă atunci când obiectul vânzării îl constituie bunuri
individual determinat sau bunuri de gen individualizate prin arătarea locului în care se află.
Excepții de la regulă. De la regula transmiterii dreptului de proprietate la momentul
încheierii contractului, fie legea, fie voința părților pot deroga, stabilind un alt moment. Vom
examina doar câteva din aceste situații, respectiv cazul vânzării bunurilor de gen, al bunurilor
viitoare, în ambele ipoteze legiuitorul fiind cel care stabilește un alt moment pentru transmiterea
dreptului de proprietate decât cel al încheierii contractului. Dintre cazurile în care voința părților
este cea care stabilește un alt moment pentru transmiterea proprietății decât acela al încheierii
contractului vom examina doar vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate, lăsând în afara
analizei vânzarea afectată de un termen suspensiv sau de o condiție suspensivă.
În cazul în care obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen, deși contractul este valabil
format din momentul acordului de voință, transmiterea dreptului vândut se va realiza doar la
momentul individualizării acestor bunuri102 prin cântărire, numărare, măsurare sau alt mod de
individualizare (etichetaj, marcaj, expediţie). Individualizarea este un act juridic unilateral, dacă
părţile nu convin altfel. Aceasta în considerarea faptului că în măsura în care bunurile de gen
individualizate nu sunt cele aşteptate de cumpărător acesta le va putea refuza. Individualizarea
bunurilor nu trebuie confundată cu recepţia şi agrearea bunului, acestea din urmă implicând
evident intervenţia cumpărătorului.
Dacă individualizarea bunurilor de gen se realizează prin arătarea locului în care acestea
se află, vom fi în prezența vânzării în bloc, fiind irelevantă modalitatea de determinare a prețului,
dacă aceasta este determinată global sau pe unitate de măsură. Este adevărat că prin art. 1679 C.
civ. se arată că „Dacă însă mai multe bunuri sunt vândute în bloc și pentru un preț unic și global,
proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă nu au fost
individualizate”, dar aceasta nu înseamnă că proprietatea nu se poate strămuta și în alte cazuri la
data încheierii contractului atunci când vânzarea este în bloc, cum ar fi de pildă situația în care
prețul este determinat pe unitate de măsură. Prin faptul că legiuitorul prevede că în cazul
determinării globale a prețului se transmite proprietatea la momentul încheierii contractului, nu
înseamnă că doar acest unic caz ar permite transmiterea proprietății la momentul contractării, o
interpretare per a contrario a textului nefiind permisă. În plus, chiar textul legal sugerează că
modalitatea de determinare a prețului este un aspect exterior vânzării în bloc, din moment ce face
referire la existența vânzării în bloc și utilizează mai apoi conjuncția copulativă „și” pentru a se

101
Art. 1273 C. civ.: „Drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile
nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă
acordul poartă asupra unor bunuri de gen.
102
Art. 1678 C. civ.
referi la prețul global. Este stranie mențiunea legiuitorului din finalul textului legal, anume că
transmiterea proprietății se realizează „chiar dacă bunurile nu au fost individualizate”. Specific
vânzării în bloc este că aceste bunuri sunt individualizate prin arătarea locului în care ele se află.
Dacă nu se menționează nimic despre locul în care s-ar afla bunurile am fi în prezența unei vânzări
obișnuite a unor bunuri de gen, al cărui regim ar fi supus prevederilor art. 1678 C. civ.
În cazul bunurilor viitoare, transmiterea dreptului de proprietate va avea loc la momentul
realizării bunului (art. 1658 alin. 1 C. civ.), bunul fiind considerat realizat „la data la care devine
apt a fi folosit potrivit destinației”103 avute în vedere la încheierea contractului. În momentul în
care bunul s-a realizat. Părțile nu vor putea prin urmare stabili pentru transmiterea proprietății
decât un moment ulterior realizării bunului, nefiind de conceput să se transmită proprietatea asupra
ceva ce încă nu există. Bunul se consideră realizat la momentul la care poate fi folosit potrivit
destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. În materie de construcţii vor fi aplicabile
regulile privitoare la cartea funciară.
Vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate.
Clauza de rezervă a proprietății este clauza contractuală care permite vânzătorului să rețină
dreptul de proprietate asupra lucrului vândut și să amâne astfel transferul acestuia, până la
momentul la care cumpărătorul va achita prețul contractual stabilit. O astfel de clauză conferă
vânzătorului o garanție extrem de eficientă pentru satisfacerea creanței sale, vânzătorul rămânând
în continuare proprietar al bunului și ulterior încheierii contractului, spre deosebire de celelalte
garanții reale (gaj, ipotecă etc.) în care creditorul nu deține proprietatea bunurilor asupra căruia au
fost constituite acele garanții, urmând a parcurge procedura dificilă uneori de valorificare a
garanțiilor pentru satisfacerea creanței sale. Clauza oferă vânzătorului un mare avantaj în
comparație cu alte garanții care ar fi constituite în favoarea sa. Bunul vândut nu intră în patrimoniul
cumpărătorului-debitor și nu va constitui prin urmare obiect al gajului general al creditorilor
acestuia; prin instituirea acestei garanții, creditorul va evita concursul celorlalți creditori ai
debitorului cumpărător.
Reglementare. Codul civil român consacră vânzării cu rezerva dreptului de proprietate
mai multe articole: art. 1684 C. civ.104 ca ultim text legal ce reglementează obligația vânzătorului
de transmitere a dreptului de proprietate, iar mai apoi, un număr de trei articole art. 1755-1757 C.
civ.105, ca varietate a vânzării, respectiv a vânzării cu plata prețului în rate. La acest tip de clauză
se face referire și în reglementările europene, art. 9 din Directiva 7/2011 din 16 februarie 2011 a

103
Art. 1658 alin. (5) C. civ.
104
Art. 1684 C. civ.: „Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului
este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea
formalităților cerute de lege după natura bunului”
105
Art.1755 C. civ.”Atunci când, într-o vânzare cu plata prețului în rate, obligația este garantată cu rezerva dreptului
de proprietate, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la data dobândirii ultimei rate din preț”, art. 1756 C.
civ. arătând că nu e posibilă rezoluțiunea unui contract pentru neplata unei rate a cărei valoare nu depășește 1/8 din
preț, art. 1757 C. civ. reglementând consecințele rezoluțiunii unui asemenea tip de contract.
Parlamentului European și a Consiliului Europei privind combaterea întârzierii în efectuarea
plăților în tranzacțiile comerciale consacră rezerva dreptului de proprietate106. Ca o privire
generală asupra reglementării legii române, față de complexitatea problemelor pe care le ridică,
reglementarea noastră așa cum vom vedea în cele ce urmează, este una nesistematizată, incompletă
și deficitară, prin raportare la reglementările din alte sisteme de drept și la exigențele pe care o
legislație recent reformată ar trebui să le prezinte.
Domeniul de aplicare. Clauza nu vizează exclusiv vânzările în rate, ci poate fi stipulat și
într-un contract de vânzare în care plata se face nu prin prestații succesive, ci printr-o prestație
unică la un moment ulterior încheierii contractului; poate privi atât vânzările de bunuri mobile, cât
și de bunuri imobile. Clauza poate să apară și într-un acord cadru, fără a fi necesară reproducerea
clauzei în fiecare contract încheiat în aplicarea contractului-cadru.
Introducerea acestei clauze într-un contract de vânzare nu va transforma contractul întrunul
condițional. Aceasta întrucât executarea obligației uneia dintre părțile contractului nu ar putea fi
erijată într-o condiție. Condiția este un element accesoriu al unui contract și a cărei realizare este
un eveniment nesigur, în timp ce existența obligației este un efect esențial al contractului (și nu
unul accesoriu), iar executarea obligației este certă, nedepinzând de hazard.
Forma scrisă a clauzei. Clauza trebuie să întrunească desigur toate condițiile de validitate
ale contractului. Se ridică problema dacă ea ar trebui să îmbrace forma scrisă107. Chiar dacă
legiuitorul nostru nu vorbește în mod expres de necesitatea formei scrise a clauzei de rezervă a
proprietății, o asemenea cerință credem că se poate formula atât prin raportare la dispozițiile art.
1684 C. civ., cât și a prevederilor art. 2347 alin. 2 C. civ. Primul text vorbește de „stipulația prin
care vânzătorul își rezervă dreptul de proprietate” ceea ce evocă necesitatea unei forme scrise
pentru rezervarea proprietății, în timp ce al doilea text legal face referire la opozabilitatea clauzei
de rezervă a proprietății. Pentru înscrierea clauzei într-un registru de publicitate este nevoie de un
act scris, astfel că încheierea convenţiei de rezervare a proprietății în formă scrisă este strâns legată
de eficacitatea și utilitatea clauzei.
Există oare un moment până la care trebuie convenită clauza? Conform art. 1864 C. civ.”
stipulația (...) e valabilă chiar dacă bunul a fost predat”. Trei sunt nuanțele în care ar putea fi
interpretat ipotetic acest text legal: (I) că stipulația ar putea fi încheiată și ulterior predării bunului,
(ii) că stipulația este valabilă independent de predarea sau nepredarea bunului și (iii) că stipulația,
născută în mod valabil, nu este afectată de predarea bunului, eficacitatea acesteia rămânând
neștirbită, chiar dacă bunul a fost predat. În realitate, în nici una dintre aceste interpretări,

106
prevăzând că (1) Statele membre garantează, în conformitate cu dispozițiile de drept intern aplicabile în temeiul
dreptului internațional privat, că vânzătorul păstrează dreptul de proprietate asupra bunurilor până la plata integrală,
dacă cumpărătorul și vânzătorul au fost în mod expres de acord cu o clauză prevăzând rezerva dreptului de proprietate
înainte de livrarea bunurilor.
107
Art.2368 C. civ.fr. a impus în mod expres condiția formei scrise a clauzei. Doctrina se pronunță în mod diferit
dacă e vorba de o condiție ad validitatem sau o condiție ad probationem.
amalgamarea transferului de proprietate și predarea bunului nu este justificată. Pentru prima
ipoteză, că asumarea clauzei poate interveni și ulterior predării bunului este de observat că această
interpretare este un non sens juridic, stipulația pentru rezerva proprietății trebuind de fapt
convenită chiar la momentul încheierii contractului. Dacă nu acceptăm că, de regulă, această
clauză trebuie convenită simultan cu încheierea contractul de vânzare, ar însemna ca introducerea
sa în contract să fie posibilă și după ce cumpărătorul a devenit proprietar, ceea ce este un non sens
juridic. O reîntoarcere a dreptului de proprietate de la cumpărător, pentru a avea obiect rezervarea
vânzătorului, nu mai este posibilă decât pe baza unei noi manifestări de voință a părților. Nici cea
de a doua interpretare nu duce la rezultate mai concrete, transferul proprietății, și implicit reținerea
ei nefiind dependentă de predarea bunului. Dacă, în dreptul roman transferul proprietății era
dependentă de predarea bunului, dreptul francez, iar mai apoi și cel românesc a disociat de peste
150 de ani cele două obligații. Nici ultima interpretare posibilă nu poate avea consecințe juridice,
întrucât, după cum se cunoaște, valabilitatea unei clauze contractuale se raportează la momentul
încheierii sale, și nu este dependentă de evoluții ulterioare, predarea bunului vândut neavând cum
să afecteze validitatea clauzei de rezervă a proprietăţii. În rezumat, este de domeniul evidenței că
legiuitorul român nu trebuia să aibă ca punct de reper momentul îndeplinirii obligației de predare
a bunului, atunci când a consacrat mecanismul rezervei proprietății, nefiind cu nimic justificată
legarea validității clauzei de predarea bunului, ci doar data la care s-ar fi transferat dreptul de
proprietate în absența clauzei de rezervare. Clauza va putea fi convenită și ulterior încheierii
contractului, dacă părțile au amânat momentul transmiterii, dar va trebui convenită până la
momentul stabilit pentru realizarea transferului. Clauza implică existența unui acord expres al
părților, neputând fi acceptată în mod tacit. Pentru aceasta facem referire la termenul de
„stipulație” utilizat de legiuitor, care evocă existența unui acord expres asupra acesteia.
Efecte. Principalul efect al clauzei este acela că păstrează dreptul de proprietate asupra
bunului vândut la vânzător până la momentul plății prețului. Vânzătorul pentru a redobândi posesia
bunului (predat prin ipoteză cumpărătorului) va putea să formuleze în mod direct o acțiune în
revendicare sau dimpotrivă va trebui mai întâi să pretindă rezoluțiunea contractului,108
urmată de o solicitare de predare a bunului? Problema nu este doar de interes teoretic, ci și de
interes practic evident. Astfel, de exemplu, în cazul unei societăți în insolvență, acțiunea în
revendicare determină ca bunul respectiv să nu facă parte din averea debitorului, în timp ce dacă
vânzătorul trebuie mai întâi să solicite rezoluțiunea contractului, pentru restituirea bunului el ar
trebui să se înscrie la masa credală și să urmeze procedura prevăzută în legea specială.

108
În dreptul francez, este permis vânzătorului să revendice bunul, fără să fie obligat a solicita rezoluțiunea
contractului. Bunul astfel revendicat și restituit fiind considerat că stinge creanța garantată prin rezerva dreptului de
proprietate. Dacă, să presupunem cumpărătorul a mai făcut plăți parțiale, iar valoarea bunului ar excede restituirea
creanței rămase, creditorul trebuie să restituie această diferență.
 Art. 1757 C. civ. reglementează rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, lăsând
să se înțeleagă că vânzătorul neplătit trebuie mai întâi să solicite rezoluțiunea contractului, și
consecutiv rezoluțiunii s-ar realiza restituirea bunului. Din text nu rezultă însă în mod explicit dacă
acest mecanism este aplicabil doar în cazul vânzărilor cu plata prețului în rate sau și în cazul
particular al vânzării în rate cu rezerva proprietății. Secțiunea a 4-a din capitolul I, Titlul IX C. civ.
poartă titulatura „Alte varietăți de vânzare”, iar paragraful 1 este intitulat „Vânzarea cu plata
prețului în rate și rezerva proprietății”. Se poate discuta dacă în același paragraf sunt consacrate
două varietăți de vânzare (cu plata prețului în rate și distinct vânzarea cu rezerva dreptului de
proprietate), ori, dimpotrivă, doar una singură, vânzarea cu plata prețului în rate în care se rezervă
dreptul de proprietate de către vânzător. Dacă ar fi să ne raportăm la cuvântul „Alte varietăți de
vânzare” ar însemna că ar trebui să întâlnim cel puțin două forme ale contractului de vânzare (deși
nici o asemenea consecință nu poate fi dedusă cu precizie, calificativul „alte” putând viza varietăți
ale contractului de vânzare prezentate deja anterior de legiuitor, cum ar fi vânzarea cu opțiune de
răscumpărare, vânzarea de drepturi succesorale, vânzarea imobilelor etc). Dacă dimpotrivă privim
enunțul de la art. 1755 C. civ. am putea deduce că avem de a face doar cu un singur tip de vânzare
acolo reglementat, anume vânzarea cu plata prețului în rate cumulat cu rezerva dreptului de
proprietate. Iată așadar că nu este lipsită de riscuri opțiunea pentru una sau alta dintre aceste
interpretări. Am fi totuși tentați să credem că aplicarea art. 1757 C. civ. poate fi restrâns strict la
vânzarea cu plata prețului în rate, redând astfel clauzei de rezervă a dreptului de proprietate
avantajele incontestabile pe care le oferă. Proprietarul își va putea relua bunul în măsura în care n-
ar primi plata, spre deosebire de situația în care dreptul de proprietate ar fi fost transmis prin
contract, neexecutarea obligației contractuale permițând doar rezoluțiunea contractului și, abia
apoi, reluarea bunului, ca o consecință a rezoluțiunii.
Reluarea bunului nu beneficiază din păcate de o reglementare legală, situație în care va
trebui să vedem cum este conturat acest aspect în reglementările generale sau chiar în legislaţia
altor state. Reluarea, în dreptul francez de exemplu, depinde de starea în care bunul se află la
debitor; dacă se află în starea de la momentul contractării, vânzătorul va prelua bunul ca atare;
dacă bunul a fost încorporat într-un alt bun, proprietarul își va prelua bunul numai în măsura în
care prin ridicare nu va fi distrus bunul care-l încorporează. O asemenea soluție, chiar și în absența
unei reglementări legale va fi aplicabilă (C. civ.fr. art.2370; legea germană permițând chiar
recuperarea bunului transformat prin încorporarea materialelor). Revine creditorului obligația de
a dovedi că bunul solicitat se află la cumpărător și că acesta nu a efectuat plata, dacă e vorba de
bunuri de gen ar fi firesc să recunoaștem dreptul de a se îndestula din acele bunuri fungibile chiar
dacă nu sunt cele dobândite de la vânzător. Dacă la rândul lui cumpărătorul a înstrăinat bunul și
acesta nu se mai află în posia sa, dacă e vorba de un bun mobil, dobânditorul care ar fi de bună-
credință ar putea paraliza acțiunea în revendicare formulată de reclamant. Nu a încasat prețul,
garanția vânzătorului inițial se va strămuta asupra prețului neîncasat de debitorul său, evident însă
că doar în măsura în care și-a făcut opozabilă clauza de rezervă a proprietății.
Transferul dreptului de proprietate în raporturile cu terţii:
A. Bunuri supuse unui regim de publicitate:
Imobile: în conflictul dintre doi subdobânditori succesivi ca regulă, în favoarea celui care
realizează mai întâi formalităţile de publicitate stabilite de lege. Conform art. 891 Cod civil „în
cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească prin acte încheiate
cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul
dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a
săvârşit înscrierea în cartea funciară”.
Formalităţi de notificare pentru realizarea opozabilităţii: cesiunea de creanţă art. 1575,
1578 Cod civil, cesiunea de contract art. 1317 Cod civil)
B. Bunuri nesupuse unui regim de publicitate
Posesia joacă aici un rol de publicitate – este vizată situaţia bunurilor mobile – 1275 Cod
civil, art. 936, art 937 Cod civil.
Transferul riscurilor. Riscul contractului înseamnă că cel care suportă riscul nu are
dreptul să ceară contraprestaţia din partea celuilalt, în schimb va fi obligat să-şi îndeplinească
propria prestaţia, iar dacă a primit prestaţia din partea cocontractantului şi nu poate să-şi
îndeplinească propria prestaţie, va fi obligat să restituie prestaţia pe care a primit-o.
O modificare majoră faţă de vechea reglementare este adusă prin dispoziţiile art. 1274 C.
civ., care instituie ca regulă supletivă că riscul contractului urmează să se transfere la cumpărător
nu la momentul transferului dreptului de proprietate, ci la momentul la care se realizează predarea
bunului.
În cazul în care bunul vândut piere fortuit, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul la
contraprestaţie, iar dacă a primit-o este obligat s-o restituie. Cu toate acestea, alin. 2 art. 1274 C.
civ. Prevede că creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a lucrului. Ipoteza este
următoarea: părţile au stabilit un termen în care cumpărătorul trebuie să se prezinte pentru ridicarea
bunului, dar nu se prezintă, bunul rămânând în continuare în posesia vânzătorului, cu toate acestea
dacă cumpărătorul este pus în întârziere pentru îndeplinirea obligaţiei de preluare a bunului riscul
va fi suportat de acesta, în calitatea sa de creditor al obligaţiei de predare a bunului. Va putea
înlătura această consecinţă în măsura în care va dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă obligaţia de
predare ar fi fost executată la timp (art. 1274 alin. 2 C.civ).

II. OBLIGAŢIA DE PREDARE a bunului vândut

Noțiune și calificare. Obligația de predare a vânzătorului se execută prin punerea la
dispoziția cumpărătorului a bunului vândut, acesta având obligația de a prelua bunul astfel pus la
dispoziția sa. Prin îndeplinirea acestei obligații, bunul va intra în posesia și stăpânirea
cumpărătorului, vânzătorul fiind obligat să asigure, cel puțin la momentul predării, „exercitarea
liberă și neîngrădită a posesiei”109 pentru acesta.
Calificarea obligației de predare ca o obligație de a face sau a nu face prezintă relevanță
din perspectiva punerii în întârziere pentru îndeplinirea ei. Dacă pentru obligațiile de a face
debitorul trebuie să fie pus în întârziere de creditor prin modalitățile cunoscute (notificare sau
cerere de chemare în judecată), în cazul obligațiilor de a nu face punerea în întârziere operează de
plin drept.
Considerăm că obligația de predare este o obligație de a face, constând într-o prestație
pozitivă a vânzătorului, respectiv „punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului”, iar nu
într-o obligație negativă, de a nu face110. Chiar dacă vânzătorul trebuie să permită preluarea
bunului de către cumpărător, și prin urmare să se abțină de la orice act care l-ar împiedica pe
cumpărător să preia bunul, nu această conduită este cea care este definitorie îndeplinirii obligației
de predare. Aceasta implică în primul rând acte comisive din partea vânzătorului, care va trebui să
ia toate măsurile necesare pentru menținerea bunului în starea în care acesta se afla la momentul
vânzării, să asigure prezența bunului la locul stabilit pentru predare, precum și să asigure remiterea
acestuia către cumpărător. Or toate aceste acte, chiar dacă unele dintre ele sunt prealabile
momentului predării efective a bunului, țin de îndeplinirea obligației de predare care incumbă
vânzătorului, fiind de fapt cele care definesc conținutul obligației de predare. Articolul 1688 C.
civ. consacră in terminis că predarea bunului mobil se face prin remiterea materială a bunului sau
a unui titlu reprezentativ ori document care ar permite preluarea sa de cumpărător. În cazul
bunurilor imobile, predarea trebuie să se facă „liber de orice bunuri ale vânzătorului” care implică
neîndoielnic săvârșirea unor acte comisive din partea vânzătorului, pentru aducerea bunului în
starea necesară predării. Sintagma utilizată de legiuitor de „punerea bunului la dispoziția
cumpărătorului” sugerează și ea existența prestațiilor pozitive ale vânzătorului. Ea nu trebuie
interpretată în sensul unui „abandon” al bunului din partea vânzătorului, ci în sensul că ea implică
efectuarea de către vânzător a tuturor acelor operațiuni care sunt necesare pentru ca bunul să poată
fi preluat în posesia liberă și neîngrădită a cumpărătorului.
Obiectul obligației de predare. Predarea trebuie să vizeze chiar bunul vândut și nu un
altul. Obligația de predare a vânzătorului implică ca aceste să predea nu doar bunul efectiv la care
părțile au convenit expres prin convenția lor, ci și toate accesoriile sale, precum și ce este necesar
utilizării sale perpetue111.

109
Art. 1665 C. civ. obligația de asigurare a exercitării libere și neîngrădite a posesiei de către cumpărător poate viza
și momente ulterioare ale predării bunului, pentru acele situații în care sunt întrunite condițiile legale ale funcționării
garanției vânzătorului contra evicțiunii (art. 1695 C. civ.). Vânzătorul nu va fi obligat să garanteze tulburările de fapt
ale posesiei pe care le-ar suferi cumpărătorul ulterior predării din partea unor terțe persoane.
110
Pentru această opinie v. D. Chirică, op. cit., p. 365 nr. 874.
111
Art. 1686 alin. (1) C. civ.
 Ea implică și obligația pentru vânzător de a „preda titlurile și documentele privitoare la
proprietatea sau folosința bunului”112. Așa de exemplu, vânzătorul este obligat să predea nu doar
autoturismul care constituie obiectul vânzării, ci și certificatul de înmatriculare al autoturismului,
cartea de identitate a mașinii etc., acte necesare exercitării prerogativelor dreptului de proprietate
asupra autoturismului.
De asemenea, vânzătorul va trebui să predea și fructele bunului vândut, întrucât ele se
cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății bunului care le-a produs113. Dacă proprietatea
bunului vândut a fost dobândit de cumpărător din chiar ziua încheierii contractului, și fructele
bunului se cuvin acestuia din acel moment. Dacă însă prin contract părțile au stabilit un alt moment
al transferului dreptului de proprietate decât acela al încheierii contractului, fructele bunului
vândut vor reveni cumpărătorului doar de la data la care acesta a dobândit proprietatea bunului.
Doar fructele culese de vânzător vor trebui predate cumpărătorului, nu și cele neculese, întrucât
odată cu dobândirea proprietății cumpărătorul a dobândit și dreptul de a le culege, neculegerea lor
fiind prin urmare imputabilă cumpărătorului. În măsura în care le-a cules, vânzătorul are dreptul
la restituirea cheltuielilor prilejuite de această culegere114.
Momentul exigibilității obligației de predare. Evident că în temeiul libertății lor
contractuale, părțile pot alege momentul la care să se realizeze predarea bunului vândut. Uneori
această obligație poate fi îndeplinită chiar anterior încheierii contractului de vânzare, când de
exemplu, părțile au înțeles ca în baza unor antecontracte de vânzare să execute anumite clauze
anticipatorii din contract. În cazul în care predarea bunului a avut loc în temeiul unui antecontract
anterior momentului la care s-a încheiat vânzarea, termenele legate de anumite efecte ale vânzării
(de pildă pentru angajarea garanției pentru vicii ascunse sau predare neconformă) vor trebui
calculate de la momentul predării efective a bunului în temeiul antecontractului, și nu de la data
vânzării. Alta este însă situația în care bunul a fost deținut de cumpărător anterior contractului de
vânzare, în temeiul unui alt titlu decât un antecontract de vânzare (de pildă, locațiune, comodat
etc). În aceste ipoteze, chiar dacă bunul s-ar fi aflat în detenția cumpărătorului și nu s-ar mai realiza
o remitere materială a bunului către cumpărător, predarea bunului nu se poate considera realizată
decât cel mult din momentul încheierii contractului de vânzare, cu toate consecințele aferente.
Dacă părțile nu au convenit nimic sub aspectul momentului predării, obligația devine
exigibilă de îndată ce prețul a fost plătit115. Așadar, spre deosebire de reglementarea din Codul
civil anterior, în care obligația de predare a bunului era corelată cu obligația de plată a prețului
(art...C. civ. 64), reglementarea actuală disociază momentul exigibilității celor două obligații,
obligația de predare fiind subsecventă temporar îndeplinirii obligației cumpărătorului de plată a

112
Art. 1686 alin. (2) C. civ.
113
Art. 1692 C. civ.
114
R. Dincă, op. cit., p. 110.
115
Art. 1693 C. civ.
prețului. În măsura în care însă anumite împrejurări, care erau cunoscute de cumpărător la
momentul încheierii contractului, implicau ca îndeplinirea obligației să nu se poată realiza decât
după un anumit timp de la data contractării, legea prezumă că îndeplinirea obligației urma a se
realiza doar după trecerea acelui termen (art. 1693 C. civ.).
În situația în care părțile au convenit un termen pentru predare, amânând și momentul la
care ar fi trebuit făcută plata, dacă până la momentul exigibilității obligației de predare,
cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului pentru efectuarea plății s-au
diminuat, vânzătorul este îndreptățit să refuze executarea propriei obligații, suspendând astfel
executarea obligației de predare până la momentul la care cumpărătorul va constitui garanții
îndestulătoare că va efectua plata116. Vânzătorul poate invoca această excepție doar în situația în
care insolvabilitatea cumpărătorului nu a fost cunoscută de el la momentul încheierii vânzării, sau
deși cunoștea existența acesteia, insolvabilitatea cumpărătorului s-a agravat în mod substanțial față
de momentul contractării117.
Locul predării. În absența unei convenții cu privire la locul predării, bunul trebuie să fie
predat la locul în care se afla la momentul încheierii contractului de vânzare. Locul predării poate
rezulta și din uzanțe118. Aceste reguli sunt aplicabile dacă obiectul vânzării îl constituie un bun
individual determinat sau bunuri de gen determinate prin localizarea lor. Dacă bunurile de gen nu
sunt individualizate prin arătarea locului în care se află, se va aplica regula din dreptul comun,
prevăzută de art. 1494 alin. (1) lit. c) C. civ., conform căreia plata trebuie făcută la
domiciliul/sediul debitorului de la momentul contractării119.
Conținutul obligației de predare. Vânzătorul trebuie să predea chiar bunul care a
constituit obiectul vânzării, cu toate accesoriile sale, în chiar starea în care acesta se găsea la
momentul contractării. Dacă vânzătorul dorește să predea un alt bun, ori acesta nu corespunde
criteriilor stabilite de părți pentru predare, cumpărătorul este îndreptățit să refuze primirea bunului.
Deseori părțile cu ocazia predării bunului vândut încheie un act constatator al predării,
numit recepție, ocazie cu care cumpărătorul poate formula obiecțiuni cu privire la starea bunului,
la deficiențele cantitative și calitative ale acestuia (desigur care ar putea fi observate la acel
moment). Legea permite însă ca și ulterior preluării bunului cumpărătorul să formuleze obiecțiuni
cu privire la acesta. Conform art. 1690 alin. 2 C. civ. „Cumpărătorul are obligația ca imediat după
preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor”. Aceasta înseamnă că viciile aparente ale
bunului, adică acelea care pot fi constatate printr-o verificare normală, fără cunoștințe speciale,
vor putea fi invocate și ulterior predării bunului, dar „imediat după preluare”, în timp ce
deficiențele de ordin cantitativ trebuie sesizate chiar la momentul preluării. Viciile aparente

116
Art. 1694 alin. (1) C. civ.
117
Art. 1694 alin. (2) C. civ.
118
Art. 1669 C. civ.
119
R. Dincă, op. cit., p. 112.
constatate imediat după preluare, dar necomunicate „fără întârziere” vânzătorului vor fi
considerate că nu au existat la momentul vânzării și că vânzătorul și-a îndeplinit în mod
corespunzător obligația de predare120. În opinia noastră este vorba doar despre o prezumție legală
relativă, și nu de o prezumție juris et de jure care nu ar admite dovada contrarie. Desigur că va fi
dificil pentru cumpărător să răstoarne prezumția predării conforme, dar față de prevederile legale
existente nu credem că este vorba despre o decădere din dreptul cumpărătorului de a invoca chiar
și viciile aparente, neinvocate la momentul predării, sau fără întârziere față de momentul la care
cumpărătorul a preluat bunurile. Dat fiind că decăderea este o sancțiune civilă, ea nu poate
interveni decât în cazurile prevăzute de lege. Or în cazul necomunicării viciilor aparente fără
întârziere, sancțiunea suportată de cumpărător este doar aceea a prezumării îndeplinirii obligației
de predare de către vânzător, iar nu sancțiunea decăderii din dreptul cumpărătorului de a le mai
invoca. Cumpărătorul va trebui însă să facă dovada că ele existau și la momentul preluării bunului,
în caz contrar operând prezumția îndeplinirii conforme a obligației de predare de către vânzător.
Dacă cu ocazia predării bunului, există dezacord între părți, cu privire la starea și calitatea
bunului, art. 1691 C. civ. prevede o procedură în temeiul căreia oricare dintre părți se poate adresa
instanței, cerând președintelui instanței judecătorești competente numirea unui expert care să
formuleze constatări relativ la starea bunurilor121. Instanța competentă va fi cea de la locul unde
urma să fie executată obligația. Instanța, la cererea părții interesate, va putea dispune sechestrarea
sau depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar provoca mari pagube sau ar fi prea costisitoare,
instanța ar putea dispune chiar și vânzarea bunului/bunurilor pe cheltuiala proprietarului, iar
hotărârea de vânzare ar putea fi comunicată proprietarului chiar și doar ulterior executării ei.122
Reguli speciale în materia vânzării de imobile.
Cu ocazia predării unui bun imobil, se va putea constata că există diferențe între suprafața
imobilului convenit prin vânzare și suprafața real existentă, legiuitorul stabilind un set de reguli
prin art. 1741-1745 C. civ. pentru asemenea situații. Reglementări similare au existat și în legislația
anterioară, cu mențiunea că dacă reglementarea vechiului cod civil privea exclusiv vânzarea
terenurilor, noua reglementare vizează imobilele în general, ceea ce ar permite aplicarea textelor
și în cazul în care obiectul vânzării l-ar constitui o construcție, doar într-o singură situație
reglementarea vizând strict terenurile.
Dacă imobilul care se vinde este determinat prin alte caracteristici decât suprafața care s-
ar înstrăina (amplasament, vecinătăți, date de carte funciară etc) și prețul este stabilit global, nici
cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea contractului sau modificarea preţului pe
motiv ca suprafaţa e mai mică sau mai mare decât ceea ce au convenit123. Așa de pildă, dacă o

120
Art. 1690 alin. 3 C. civ.
121
Art. 1691 alin. 1 C. civ.
122
Art. 1691 alin. 4 C. civ.
123
Art. 1741 C. civ.
persoană vinde terenul pe care îl are într-un anumit loc, fără a se indica suprafața acestuia, pe un
preț global, chiar dacă la momentul predării nu s-ar găsi cei 1.000 mp aşteptați de părţile
contractante, ci doar 850 mp, cumpărătorul nu va putea cere rezoluţiunea contractului sau o
diminuare a prețului. Tocmai de aceea, din perspectiva cumpărătorului este de preferat să fie
indicată în contract şi suprafaţa cumpărată, atunci când preţul este determinat global, procurându-
și astfel mijloace de acțiune pentru remedierea situației create.
Dacă imobilul care se vinde este determinat inclusiv prin indicarea suprafeței, iar prețul
este determinat pe unitate de măsură, dacă suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în
contract, cumpărătorul va putea solicita vânzătorului întreaga suprafaţă convenită. Atunci când
cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, în sensul că nu mai
are suprafaţa excedentară de unde să dea, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare
a preţului, fie rezoluţiunea contractului, dacă din cauza diferenţei de suprafaţă bunul nu mai poate
fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat124. De exemplu, în situația în care suprafața de teren
lipsă convenită ar afecta caracterul construibil al unui teren (pentru care normele administrative
stabilesc criterii de suprafață, front la stradă, etc), cumpărătorul va putea solicita rezoluțiunea
contractului în condițiile în care în lipsa caracteristicilor terenului nu ar mai obține o autorizație
pentru edificarea unei construcții pe acel teren.
Dacă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată în contract, iar prețul
este determinat pe unitate de măsură, va trebui distins între diverse ipoteze: (a) dacă excedentul
depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, (adică depăşeşte cu 5% suprafața convenită),
cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine rezoluţiunea
contractului. Deci fie cumpărătorul plăteşte excedentul (ce e peste a douăzecea parte), fie dacă nu
îi convine acest remediu poate să recurgă la rezoluţiunea contractului; (b) dacă însă excedentul nu
depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea,
dar nici nu este dator să plătească preţul excedentului.
Acţiunea vânzătorului pentru suplimentarea preţului, ori a cumpărătorului pentru reducerea
prețului trebuie promovată în termen de un an de la data predării bunului imobil. În cazul în care
preţul s-a plătit în rate, termenul de un an curge de la plata primei rate din preţ. Avem de a face cu
un termen special de prescripţie, derogator de la termenul de drept comun, pentru complinirea
preţului respectiv pentru reducerea preţului şi o eventuală acţiune în rezoluţiune.
Proba îndeplinirii obligaţiei de predare:
Cine trebuie să facă proba îndeplinirii obligaţiei de predare? Vânzătorul pentru că e vorba
de executarea obligaţiei sale, dar revine cumpărătorului să facă dovadă că obligaţia e neconforma.
De regulă, la momentul la care se realizează predarea, se încheie un înscris, care e mai mult decât
un act probator, este chiar un act juridic – recepţia. În cazul acestui act juridic numit recepţie,

124
Art. 1743 C. civ.
cumpărătorul trebuie să scoată în evidenţă deficienţele pe care le are bunul. Dacă semnează acest
proces verbal fără să scoată în evidenţă neconcordantele pe care le poate constata la acel moment
își diminuează consistent șansele de a mai putea proba existența anumitor deficienţe ale bunului
predat. E vorba doar de deficienţele care puteau fi constatate la momentul predării. Acele
deficienţe care puteau fi constatate doar ca urmare a unei utilizări, la momentul la care se realizează
utilizarea va trebuie făcută o înştiinţare vânzătorului cum că bunul respectiv prezintă unele
deficienţe. Există la predarea neconformă o reglementare specială aplicabilă în relaţiile cu
consumatorii - Legea 449/2003.

III. OBLIGAȚIILE DE GARANȚIE ALE VÂNZĂTORULUI

A. OBLIGAȚIA DE GARANŢIE CONTRA EVICŢIUNII

Aspecte generale: Codul civil reglementează în sarcina vânzătorului obligația de garanție
contra evicțiunii, renunțând la terminologia vechii legislații care consacra răspunderea pentru
evicțiune a vânzătorului125. Această schimbare este una firească, întrucât obligația de garanție este
una obiectivă, independentă de orice atitudine subiectivă a vânzătorului, fiind indiferent dacă
acesta avea sau nu cunoștință despre existența motivului de evicțiune sau despre existența viciilor
ascunse care afectau bunul, în timp ce răspunderea este o instituţie care se bazează pe o atitudine
imputabilă debitorului. Vânzătorul va datora garanția contra evicțiunii chiar și dacă nu avea
cunoștință despre existența pericolului de evicțiune sau nu avea cunoștință despre viciile ascunse
care afectau bunul. Doar în mod excepțional, în cazul garanției contra viciilor ascunse, cunoaşterea
sau necunoaşterea acestora are repercursiuni pe tărâmul întinderii răspunderii vânzătorului, art...C.
civ. Prevăzând că vânzătorul va fi obligat și la plata unor daune interese pentru acoperirea
prejudiciului suferit de cumpărător, în cazul în care acesta avea cunoștință de viciile ascunse care
afectau bunul. O asemenea soluție nu se aplică și în cazul obligației de garanției contra evicțiunii,
art... impunând în sarcina vânzătorului suportarea plății daunelor interese pentru acoperirea
prejudiciului suferit de cumpărător, fără a deosebi după cum acesta avea sau nu cunoștință despre
existența motivului de evicțiune.
Noţiunea de evicţiune: Evicțiunea constă în tulburarea produsă cumpărătorului în
stăpânirea bunului cumpărat, fie ca urmare a formulării de către un terț a unei pretenții justificate
pe un drept ce exista la momentul vânzării, drept de care cumpărătorul nu a avut cunoștință la
momentul contractării, fie ca urmare a unei tulburări de fapt datorată chiar vânzătorului. Obligația

125
Vechiul cod civil prin art. 1336 și urm. reglementa obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru evicţiune şi pentru
vicii ascunse. Exista o diferenţă între terminologia codului civil francez care a inspirat codul nostru civil şi
terminologia acestuia din urmă. Codul civil francez reglementa în sarcina vânzătorului obligaţia de garanţie pentru
evicţiune şi pentru vicii ascunse, în timp ce codul nostru de la 1864 vorbea despre răspunderea pentru evicţiune şi
vicii ascunse. Evident că cele două concepte nu se suprapun, întrucât în timp ce garanţia este o instituţie ce operează
independent de atitudinea subiectivă a debitorului, răspunderea evocă culpa debitorului.
de garanție contra evicțiunii apare ca o prelungire a transmiterii/obligației de transmitere a
dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, în timp ce obligația de garanție contra viciilor
ascunse apare ca o continuare a obligației vânzătorului de predare a bunului vândut.
Cel mai adesea, evicțiunea se produce urmare a intervenirii unei hotărâri judecătorești prin
care sunt recunoscute drepturile terțului asupra lucrului vândut sau în legătură cu acesta,
cumpărătorul fiind astfel obligat să recunoască și respecte dreptului recunoscut în favoarea
terțului. Dacă recunoașterea dreptului terței persoane este realizată în mod voluntar de cumpărător,
deci în absența unei hotărâri judecătorești, el nu va avea dreptul la garanție, afară de cazul în care
ar dovedi că pretențiile terțului erau întratât de întemeiate încât nu ar fi avut motive suficiente
pentru a se opune acestor pretenții126. Urmare a acestei tulburări, poate interveni pierderea totală
a drepturilor dobândite de cumpărător (caz în care evicțiunea este totală) sau doar o pierdere
parțială a acestor drepturi (caz în care evicțiunea este parțială).
În condiţiile în care codul nostru civil de la 1864 a reglementat vânzarea ca un contract
translativ de proprietate, se impunea ca garanţia pentru evicţiune să vizeze chiar dreptul care a
constituit obiectul contractului și nu doar stăpânirea materială a bunului127.
Cine datorează garanția contra evicțiunii? Obligația de garanție incumbă mai întâi
vânzătorului, dar și succesorilor săi în drepturi. În ceea ce-l privește pe vânzător, existența unei
asemenea obligații legale este subînțeleasă, vânzătorul neputând relua cu o mână, ceea ce a dat cu
alta. În absența existenței unei asemenea obligații, ar însemna că vânzarea nu ar mai putea avea
caracter comutativ, părțile contractând de fapt sub semnul incertitudinii, al unui alea care ar putea
afecta oricând efectele contractului. Fiind o obligație legală stabilită printr-o normă supletivă, este
firesc ca mai întâi această obligație să revină vânzătorului care a participat la încheierea
contractului.
Fiind o obligație cu conținut patrimonial, ea trece și asupra moștenitorilor universali sau
cu titlu universal al vânzătorului. Făcând parte din pasivul succesoral, aceste categorii de
moștenitori vor fi ținuți la suportarea sa, desigur în limitele activului succesoral primit. Atunci
când aceste categorii de persoane ar reclama, în calitatea lor de moștenitori, rezerva lor
succesorală, ipotetic încălcată printr-o donație deghizată sub aparența unui contract de vânzare,
lor nu le revine obligația de garanție contra evicțiunii, pe de o parte, pentru că invocarea simulației
putea fi făcută chiar și de vânzător, deci și de moștenitorii săi, fără a li se putea invoca excepția de
garanție, iar pe de altă parte, întrucât odată stabilit caracterul simulat al contractului, în contractul
de donație obligația de garanție contra evicțiunii nu este datorată decât în mod excepțional, și nu
ca regulă128. Nu în ultimă instanță este de remarcat că acești moștenitori acționează în instanță

126
Art. 1705 alin. 2 C. civ.
127
Art. 1336 (1) C. civ.64 prevedea că „vânzătorul garantează pe cumpărător de liniştita posesiune a lucrului".
128
Obligația de garanție a donatorului există doar în cazul donației cu sarcini și în contractele în care donatorul își
asumă expres o asemenea obligație.
împotriva cumpărătorului în virtutea unui drept al lor propriu, dreptul la rezervă, care le permite
să solicite instanței verificarea caracterului gratuit sau oneros al contractelor încheiate de autorul
lor.
Dar obligația de garanție contra evicțiunii este datorată și de transmițătorii anteriori ai
bunului, atunci când sunt realizate mai multe transmisiuni succesive cu privire la bunul respectiv.
În acest sens art. 1706 C. civ. Prevede că: „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii
față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu
oneros ori cu titlu gratuit”. Așa de exemplu, dacă A îi vinde un bun lui B, iar mai apoi B revinde
bunul lui C, textul legal recunoaște dreptul lui C de a se adresa cu o acțiune în garanție contra
evicțiunii împotriva lui A. Aceasta deoarece odată cu proprietatea bunului primit, dobânditorului
i s-au transmis și drepturile și acțiunile privitoare la bun avute de vânzătorul său (în ipoteză B)
împotriva celui de la care acesta a dobândit bunul. Desigur că subdobânditorul C are deschisă și
calea altor acțiuni, fie a uneia față de vânzătorul de la care a dobândit direct bunul (B), fie chiar
împotriva altui vânzător de pe șirul transmisiunilor succesive (A), dar pe calea unei acțiuni oblice.
Avantajul acțiunii directe formulate față de orice vânzător pe șirul transmisiunilor succesive este
însă incontestabil, determinat de faptul că dobânditorul bunului nu este încorsetat de condițiile
restrictive, specifice acțiunii oblice, și care implică, printre altele, starea de pasivitate a debitorului
în locul căruia acționează. În plus, urmare a promovării acțiunii oblice, cumpărătorul ar putea intra
în concurs cu alți eventuali creditori ai debitorului (vânzătorului) în locul căruia ar acționa, în timp
ce, prin acțiunea directă exercitată în nume propriu, se evită concursul acestor creditori ai
debitorului său. Subdobânditorul, desigur va exercita acea acțiune care-i va asigura în cea mai
mare măsură satisfacerea intereselor sale, alegând acel debitor din lanțul transmisiunilor succesive
care ar fi cel mai solvabil.
Vânzătorul ales din șirul transmisiunilor succesive va fi ținut să răspundă față de
subdobânditor în limitele în care se angajase față de cocontractantul său. Aceasta înseamnă că va
putea fi obligat să plătească subdobânditorului în cazul în care se dispune restituirea prețului
contractual doar suma de bani pe care a încasat-o efectiv de la cumpărătorul său (iar nu eventualul
preț achitat de subdobânditor vânzătorului din contractul subsecvent), subdobânditorului îi va
putea fi opusă o eventuală clauză de exonerare de obligația de garanție pentru evicțiune sau o
limitare a răspunderii pentru evicțiune etc. Cu alte cuvinte, subdobânditorul bunului nu va putea
angaja răspunderea unui vânzător din șirul transmisiunilor succesive, decât în aceleași condiții în
care ar fi putut fi angajată răspunderea acestuia de către partenerul său contractual direct. De
exemplu, dacă în contractul dintre A și B prețul convenit a fost de 10.000 lei pentru bunul
cumpărat, iar B a revândut bunul la 12.000 lei către C, acesta nu va putea pretinde de la A, cu titlu
de restituire preț, decât suma de 10.000 lei.
 Dat fiind că drepturile care permit promovarea unei acțiuni directe se transmit odată cu
dreptul de proprietate asupra bunului, nu interesează dacă pe șirul transmisiunilor succesive au
intervenit și acte cu titlu gratuit (donații). Evident că împotriva celor care au calitatea de donatori
nu vor putea fi formulate pretenții de cumpărătorii bunului, întrucât, ca regulă, donatorilor nu le
incumbă niciuna dintre obligațiile a căror neîndeplinire justifică acțiunea directă, afară de cazul în
care au înțeles să-și asume asemenea obligații. Dar interpunerea lor pe șirul transmisiunilor
succesive nu împiedică pe subdobânditorul bunului să acționeze împotriva unui transmițător căruia
îi reveneau asemenea obligații. Așa de exemplu, dacă A vinde un bun lui B, B donează respectivul
bun lui C, iar mai apoi, C vinde bunul respectiv lui D, D va putea formula o acțiune directă
împotriva lui A, căruia îi revine obligația de garanție pentru evicțiune, dar nu și împotriva lui B,
căruia, în calitate de donator, nu-i incumbă o asemenea obligație.
Se ridică întrebarea dacă subdobânditorul bunului, printr-un act cu titlu gratuit, ar putea
promova o acțiune directă împotriva unui vânzător din șirul transmisiunilor succesive, atât timp
cât față de el donatorul nu garantează pentru evicțiune? Conform art. 1706 C. civ. obligația va
subzista chiar și față de un subdobânditor cu titlu gratuit. Aceasta înseamnă că și donatarul unui
bun, în cazul în care ar suferi o pierdere a dreptului dobândit, s-ar putea îndrepta împotriva unui
vânzător din șirul transmisiunilor succesive, chiar dacă el nu ar beneficia de o acțiune împotriva
cocontractantului de la care a dobândit bunul. Aceasta tocmai pentru că odată cu bunul a dobândit
și acțiunile pe care transmițătorul său le-ar fi putut intenta împotriva celui de la care a cumpărat
bunul.
Contractele de vânzare în care este datorată. Obligația de garanție este datorată chiar
dacă părțile nu o prevăd în mod expres în contractul lor. În toate cazurile în care părțile nu o exclud,
ea va subzista și funcționa. Această excludere a obligației de garanție poate surveni fie prin
asumarea de către părți a unei asemenea clauze contractuale, fie urmare a faptului că părţile se
înțeleg ca vânzarea să fie încheiată pe riscul cumpărătorului. În prima situație, vânzătorul va fi
obligat să restituie prețul încasat în temeiul contractului, fără a fi obligat să suporte consecințele
prevăzute de art. 1701 alin. 3 C. civ. și art. 1702 C. civ., în timp ce atunci când bunul este cumpărat
pe riscul cumpărătorului, iar evicțiunea s-a produs, vânzătorul nu este obligat nici măcar la
restituirea prețului. Textele legale ale obligației de garanție ale vânzătorului, inclusiv cele
privitoare la evicțiune, constituie un drept comun aplicabil tuturor contractelor translative de
proprietate în care subzistă obligația de garanție contra evicțiune a transmițătorului.
Obligația de garanție nu este datorată în vânzările silite. Conform art. 860 alin. 1 C.pr. civ.
orice cerere de evicțiune este definitiv stinsă, adjudecatarul neputând fi evins, astfel că nu se va
pune problema funcționării garanției contra evicțiunii într-o asemenea situație.
Caracterele obligației de garanție. Vânzătorul va trebui să-l garanteze pe cumpărător
contra evicțiunii cât timp există bunul. Aceasta înseamnă că oricât timp ar fi trecut de la momentul
vânzării, vânzătorul datorează obligația de garanție contra evicțiunii dacă bunul există, indiferent
dacă acesta s-ar mai afla în proprietatea cumpărătorului sau a unui subdobânditor. Cu alte cuvinte
obligația de garanție este perpetuă. Dacă însă tulburarea s-a produs, cumpărătorul are la dispoziție
termenul general de prescripție pentru a face să funcționeze obligația de garanție a vânzătorului.
În acest interval de timp va trebui să reclame aplicarea remediilor prevăzute de art. 1701-1703 C.
civ.
Art. 1697 C. civ. proclamă că „obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între
debitori”. În opinia noastră, acest text va fi aplicabil doar în cazul în care obligația de garanție este
datorată de moștenitorii vânzătorului, ori dacă părțile își asumă contractual această indivizibilitate.
Altfel, obligația de garanție este divizibilă, chiar atunci când sunt mai mulţi vânzători implicați
într-o operațiune de vânzare cu privire la un bun. De exemplu, dacă un bun aflat în coproprietatea
a trei persoane este vândut, fiecare vânzător încheie contractul doar pentru cota sa de proprietate,
fiecare dintre ei fiind debitor doar pentru cota parte de proprietate pe care îl deține și pentru
garanția aferentă. Nu există nicio justificare ca unul din coproprietari să suporte evicțiunea datorată
altui coproprietar, care prin ipoteză ar fi în situația de a nu fi deținut cota de proprietate pe care și-
a reprezentat-o că o are.
Faptele vânzătorului și evicțiunea. Este îndeobște admis că cel care are obligația de
garanție pentru evicțiune nu poate evinge, legiuitorul consacrând in terminis o atare situație, prin
art. 1696 C. civ.129. Aceasta înseamnă că vânzătorul va trebui să se abțină să reclame orice drept
asupra lucrului vândut și care nu a fost reținut în favoarea sa prin contractul încheiat, după cum va
trebui să se abțină ca prin conduita sa să provoace o tulburare de fapt a cumpărătorului în stăpânirea
bunului. Altfel spus, obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii vizează atât tulburările
de drept, cât și cele de fapt, care ar proveni de la acesta.
Garanţia pentru tulburările de drept ale vânzătorului Vânzătorul nu poate tinde la
recunoaşterea unor drepturi cu privire la bunul vândut împotriva cumpărătorului, dacă drepturile
reclamate nu au fost reținute în favoarea sa prin contract. Așa, de exemplu, nu poate reclama
drepturi decurgând dintr-un contract de locaţiune de care ar fi beneficiat înainte de a deveni
proprietar, dacă nu și-a rezervat dreptul de folosire a bunului pentru perioada ulterioară vânzării.
În situaţia în care vânzătorul introduce totuşi o acţiune în justiție prin care ar solicita recunoaşterea
şi valorificarea unor drepturi faţă de cumpărător, acesta din urmă va putea paraliza acțiunea
vânzătorului prin invocarea unei excepții, aceea a obligaţiei de garanţie ce incumbă vânzătorului,
această apărare făcând inadmisibilă orice acţiune a vânzătorului care ar fi de natură să provoace
producerea evingerii cumpărătorului.
Nu orice acțiune în justiție a vânzătorului împotriva cumpărătorului prin care tinde la
redobândirea dreptului transmis are semnificația unei evicțiuni. Astfel, atunci când vânzătorul

129
Art. 1696 C. civ. „Acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă.”
promovează o acțiune în rezoluțiunea contractului de vânzare sau o acțiune în anularea contractului
de vânzare, nu se pune problema evingerii cumpărătorului, vânzătorul reclamând fie neexecutarea
unei obligații contractuale ce revenea cumpărătorului, fie neîntrunirea condițiilor legale de
validitate ale contractului. Vânzătorul, în aceste ipoteze, redobândește dreptul transmis ca o
consecință a neexecutării obligațiilor datorate de cumpărător sau a nevaliditatății actului. Obligația
de garanție contra evicțiunii este funcțională doar dacă contractul de vânzare a fost valabil încheiat,
ori încetarea acestuia nu se datorează cumpărătorului.
Garanția pentru tulburările de fapt ale vânzătorului. Dar vânzătorul datorează obligația
de garanție nu doar pentru cazurile în care ar invoca vreun drept asupra bunului, ci și în ipoteza în
care chiar prin conduita sa, produce o tulburare de fapt cumpărătorului. Pentru aceste ipoteze art.
1695 alin. 3 C. civ. Prevede că vânzătorul este dator să garanteze împotriva evicțiunii ce provin
din fapte care îi sunt imputabile, chiar dacă aceste fapte sunt ulterioare încheierii contractului.
Doctrina și practica judiciară au reținut producerea unei tulburări de fapt din partea
vânzătorului și funcționarea în consecință a obligației de garanție contra evicțiunii, printre altele,
și în următoarele situații: (i) ulterior unei prime vânzări, înstrăinătorul vinde același bun unei alte
persoane, iar acesta din urmă își face mai întâi dreptul opozabil, inclusiv față de primul
cumpărător130. Într-o asemenea situație, primul cumpărător va putea antrena obligația de garanție
a vânzătorului contra evicțiunii, urmare a unei tulburări de fapt comise de acesta ulterior
momentului contractării131; (ii) în ipoteza în care vânzătorul unui fond de comerţ, implicit a
clientelei ataşate acelui fond, va derula, ulterior vânzării, în imediata apropiere a spaţiului
înstrăinat odată cu fondul de comerţ, o activitate identică sau similară cu cea derulată prin fondul
de comerţ înstrăinat, deturnând astfel clientela cedată132, întrucât cel puţin o parte din clientelă îl
va căuta în continuare pe vânzătorul fondului, fiind astfel afectate drepturile cumpărătorului; (iii)
situația în care titularul dreptului de exploatare a unei invenții, după ce încheie un act de cesiune
exclusivă a dreptului de exploatare a invenției ar recurge la exploatarea în continuare a invenției
protejate, chiar dacă a realizat o cedare totală a dreptului de exploatare a invenției, (iv) tot astfel,
dacă bunul care formează obiectul vânzării a rămas la vânzător fără să se fi făcut predarea acestuia
către cumpărător, dacă vor fi întrunite condiţiile uzucapiunii pentru dobândirea bunului de către
vânzător, acesta va putea opune dreptul astfel dobândit oricărei alte persoane, mai puțin
cumpărătorului, deoarece el fiind ţinut de obligaţia de garanţie contra evicțiunii, nu va putea
evinge.

130
De pildă, A, în calitate de vânzător încheie un contract mai întâi cu B, (contractul nu este operat în cartea funciară
din culpa notarului public sau a unui funcționar), iar mai apoi A vinde același bun lui C, va fi preferat dobânditorul
care şi-a făcut dreptul mai întâi opozabil.
131
S-a afirmat că tot o tulburare de fapt ar trebui reținută și în ipoteza în care vânzătorul unui teren ar edifica o
construcție pe porțiunea de teren neînstrăinată, luând astfel vederea la mare a cumpărătorului P. Puig, op. cit., p. 278,
nr. 421.
132
P. Puig, op. cit., p. 278, nr. 421.
 Nu orice conduită a vânzătorului, care ar avea ca rezultat tulburarea cumpărătorului în
stăpânirea bunului vândut, chiar ulterioară vânzării, va fi de natură să atragă funcţionarea garanţiei
contra evicţiunii. Spre exemplu, dacă vânzătorul unui apartament, ulterior vânzării, va sparge
geamurile apartamentului vândut, cumpărătorul va putea acţiona pe temei delictual împotriva
vânzătorului, iar nu pe temeiul garanţiei pentru evicţiune133. Tot astfel, în ipoteza în care
vânzătorul unui teren ar edifica o construcție pe porțiunea de teren neînstrăinată, luând astfel
vederea la mare a cumpărătorului, nu se poate vorbi de o tulburare de fapt din partea vânzătorului,
în absența asumării unei obligații contractuale de a nu edifica.
Faptele terților și evicțiunea. Cel mai adesea cumpărătorul unui bun este tulburat în
stăpânirea bunului nu de către vânzător, ci de o terță persoană care invocă un drept în favoarea sa.
Pentru a fi funcțională această obligație legală de garanție se cer a fi întrunite cumulativ mai multe
cerințe: (i) tulburarea provenită de la terț să fie una de drept, (ii) dreptul terțului să aibă o cauză
anterioară vânzării; (iii) cumpărătorul să nu fi avut cunoștință despre motivul de evicțiune. Vom
analiza în cele ce urmează fiecare dintre aceste condiții.
(i) Tulburarea trebuie să fie una de drept. Vânzătorul datorează garanția contra
evicțiunii doar dacă tulburarea provocată de terț este una de drept, nu și dacă este una de fapt,
împotriva acestora din urmă cumpărătorul având posibilitatea de a se apăra singur, în calitate de
titular al dreptului. De exemplu, o persoană care a cumpărat un teren agricol, îl cultivă, iar la
momentul la care ar dori să culeagă recolta constată că aceasta a fost furată, cumpărătorul nu are
nicio acţiune pe temeiul garanţiei contra evicţiunii împotriva vânzătorului. Împotriva unor astfel
de tulburări de fapt, provenite de la terţi, cumpărătorul trebuie să se apere singur, pe calea
acţiunilor posesorii.
Numai în măsura în care terțul invocă un drept, un titlu juridic care să justifice tulburarea
provocată cumpărătorului în stăpânirea bunului va fi funcțională obligația de garanție a
vânzătorului. Astfel de exemplu dacă ulterior încheierii unei vânzări, titlul de proprietate al
vânzătorului ar fi desființat cu efect retroactiv în favoarea unui terț care revendică bunul, iar
cumpărătorul implicat într-un proces cu terțul nu-l va putea păstra, el va putea angaja obligația de
garanție a vânzătorului. În concepţia dreptului roman evicţiunea se referea strict la această situaţie,
când se pierdea dreptul de către cumpărător în totalitatea lui, prin valorificarea unui drept de către
un terţ, drept care era mai puternic decât acela al cumpărătorului.
În dreptul modern, cumpărătorul poate fi tulburat însă nu numai prin valorificarea de către
un terţ a unui drept de proprietate mai puternic decât al lui, ci şi prin valorificarea altor drepturi
decât cel de proprietate (poate fi vorba despre valorificare unui dezmembrământ al dreptului de
proprietate - drept de uz, de servitute), poate fi vorba despre valorificarea unui drept de ipotecă,

133
Că distrugerea intenționată de vânzătorul unei vaze a acestuia în timp ce se afla la cumpărător constituie o tulburare
de fapt care antrenează funcționarea obligației de garanție v. D. Chirică, ........
ori chiar a unui drept de creanţă (ex: o locaţiune care ar afecta bunul vândut, o creanţă a unui terţ
cu privire la bunul vândut, constând din cheltuielile necesare şi utile făcute în legătură cu bunul
respectiv). Orice drept pe care un terţ îl valorifică împotriva cumpărătorului, drept care există la
data încheierii contractului de vânzare şi despre care cumpărătorul nu avea cunoștință la momentul
contractării, constituie temei pentru angajarea obligației de garanție a vânzătorului
(ii) cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară încheierii contractului. Dreptul pe care îl
invocă terțul trebuie să-și aibă cauza constituirii sale într-un raport juridic născut anterior
momentului încheierii contractului de vânzare. De pildă, dreptul unui locatar care tinde să-l
valorifice împotriva cumpărătorului trebuie să-și aibă sursa într-un contract încheiat anterior
încheierii contractului de vânzare. Tot astfel, dreptul de proprietate invocat de terțul evingător
trebuie să fi aparținut acestuia în baza unui titlu constituit anterior încheierii contractului de
vânzare. Doar în mod excepțional se admite funcționarea garanției pentru cauze ulterioare
încheierii contractului în ipoteza în care vânzătorul înstrăinează a doua oară același bun unui alt
cumpărător decât cel inițial. În măsura în care cel de al doilea cumpărător își face mai întâi dreptul
opozabil, primul cumpărător va putea angaja obligația de garanție a vânzătorului, chiar dacă la
momentul primei vânzări drepturile cumpărătorului nu erau constituite încă. De asemenea, tot
printre excepții ar putea fi considerată și situația în care un terț ar invoca uzucapiunea pentru
reclamarea dreptului său de la cumpărător, iar termenul de prescripție s-ar împlini la scurt timp
din momentul vânzării, fără ca cumpărătorul să fi avut posibilitatea efectivă de a întrerupe curgerea
termenului de prescripție. Nici într-o asemenea ipoteză dreptul terțului nu este constituit încă la
data vânzării, dar dat fiind intervalul de timp prea scurt aflat la dispoziția cumpărătorului pentru a
acționa, se admite funcționarea garanției vânzătorului.
(iii) tulburarea trebuie să fie una efectivă. Garanția va funcționa doar în ipoteza în care
tulburarea produsă cumpărătorului este una efectivă, trebuind să aibă repercursiuni în stăpânirea
netulburată a bunului. Nu interesează dacă tulburarea este totală, când cumpărătorul pierde chiar
dreptul dobândit, ori când aceasta este doar parțială, când acesta nu mai beneficiază de toate
prerogativele dobândite, sau beneficiază doar cu privire la o parte din bun.
(iv) cumpărătorul să nu aibă cunoştinţă despre existenţa motivului de evicţiune. Art.
1695 alin. 2 C. civ. Impune pentru existenţa obligației de garanţie contra evicțiunii, condiţia ca
pretenţiile terţului să nu fie aduse la cunoştinţa cumpărătorului până la data vânzării. Nu
interesează dacă pretențiile terțului au fost comunicate cumpărătorului de terța persoană, de
vânzător, ori că acesta a luat cunoștință despre aceasta din consultarea registrelor de publicitate
legală. Cumpărătorul fiind încunoștiințat despre existența dreptului pe care l-ar putea reclama terța
persoană nu va putea angaja obligația de garanție a vânzătorului, asumându-și practic posibilitatea
pierderii dreptului său, integral sau parțial, în favoarea terțului.
 Vânzătorul este cel care trebuie să dovedească fapta pozitivă a cumpărătorului, respectiv
că acesta a avut cunoştinţă despre motivul de evicţiune, ca reacție la pretenția de garanție a
cumpărătorului. Sunt însă și situaţii în care cel puţin în parte cauza de necunoaştere este imputabila
şi cumpărătorului. Astfel, Casaţia franceză, referindu-se la ipoteza vânzării drepturilor de
distribuire a unui film, a decis că în măsura în care cumpărătorul acestor drepturi, care era un
profesionist, nu a verificat calitatea de titular al drepturilor patrimoniale de autor ale cedentului,
deşi calitatea sa de profesionist impunea o asemenea verificare, va putea fi obligat la plata de
daune-interese către titularul dreptului de difuzare.
Funcţionarea garanţiei contra evicţiunii. Efectele garanției
Garanţia pentru evicţiune va putea fi reclamată de cumpărător fie atunci când aceasta este
pe cale să se producă, fie în situaţia în care evicţiunea deja s-a produs, într-o asemenea situaţie
fiind tratată diferit situaţia evicţiunii totale de cea a evicţiunii parţiale.
Când evicţiunea încă nu s-a produs, dar este iminentă producerea ei, cumpărătorul are
interes să-l înştiinţeze de îndată pe vânzător de acest pericol. Aşa de exemplu, dacă o terţă persoană
pretinde printr-o acţiune în justiţie drepturi asupra bunului cumpărat, cumpărătorul poate formula
o cerere de chemare în garanţie a vânzătorului, sub sancţiunea pierderii dreptului la garanţie pentru
ipoteza în care vânzătorul ar putea dovedi că ar fi avut mijloace juridice de apărare suficiente
pentru respingerea cererii terţului, dacă ar fi fost înștiințat (art. 1705 alin. (1) C. civ.). Chemarea
în garanție a vânzătorului ar fi justificată din mai multe perspective: mai întâi, ar fi posibil ca prin
participarea vânzătorului la proces, apărarea cumpărătorului să fie una mai adecvată, acesta
beneficiind și de mijlocele de apărare de care ar fi dispus și vânzătorul față de pretenția terțului;
mai apoi, se evită invocarea excepției procesului rău condus (exceptio mali) care ar putea fi opusă
de vânzător cumpărătorului; nu în ultimul rând, chemarea în garanție a vânzătorului, dacă va fi
admisă, conferă celeritate cumpărătorului în recuperarea pierderii suferite prin recunoașterea
dreptului terțului, cumpărătorul dispunând astfel de un titlu executoriu împotriva vânzătorului, de
regulă, din chiar momentul la care ar fi fost obligat să recunoască dreptul terței persoane.
În situaţia în care evicţiunea deja s-a produs, va trebui să vedem dacă evingerea
cumpărătorului este una totală, vizând întregul bun sau doar una parţială.
În cazul în care evicţiunea este totală, intervenind pierderea totală a drepturilor
cumpărătorului, acesta va putea pretinde rezoluţiunea contractului (art. 1700 C.civ), restituirea
preţului, precum și daune-interese. Dacă de exemplu, urmare a desființării titlului vânzătorului și
a recunoașterii dreptului în favoarea unei terțe persoane, va interveni evingerea cumpărătorului,
acesta poate solicita rezoluțiunea contractului, cu consecința restituirii prețului încasat. Vânzătorul
va fi obligat conform art. 1701 C. civ. Să restituie cumpărătorului preţul primit, chiar dacă la data
evicţiunii valoarea bunului vândut a scăzut, ori dacă bunul a suferit deteriorări importante,
indiferent dacă acestea s-ar datora neglijenţei cumpărătorului sau unui caz de forţă majoră. Doar
în ipoteza în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorării bunului (de exemplu a
folosit o parte din materialele care erau încorporate în bunul vândut), vânzătorul va avea dreptul
să scadă o parte din preţul încasat, corespunzător beneficiului realizat de cumpărător.
Totodată, vânzătorul va fi obligat în temeiul art. 1702 C. civ. la plata unor daune interese
constând din: valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le remită evingătorului (din
momentul cunoaşterii cauzei de evicţiune invocate de terţ, cumpărătorul devine un posesor de rea-
credinţă, fiind obligat la remiterea fructelor către evingător; are în schimb dreptul de a cere
contravaloarea acestora vânzătorului); cheltuielile legate de încheierea şi executarea contractului,
a cheltuielilor de judecată suportate în procesul intentat cumpărătorului de evingător, precum şi
cheltuielile legate de formularea acţiunii în chemarea în garanţie a vânzătorului, pierderile suferite
şi câştigurile nerealizate urmare a evicţiunii de către cumpărător. Cumpărătorul va avea dreptul la
rambursarea cheltuielilor legate de lucrările autonome şi adăugate, în acest din urmă caz însă doar
în situaţia în care este vorba despre cheltuieli necesare şi utile. Dacă însă vânzătorul este de rea-
credinţă, cunoscând la momentul vânzării motivul de evicţiune, cumpărătorul va avea dreptul şi la
rambursarea cheltuielilor voluptuarii.
În măsura în care, indiferent de motiv, lucrul vândut avea o valoare mai mare la data
evicţiunii decât la data vânzării, vânzătorul va fi obligat să plătească cumpărătorului acest spor de
valoare acumulat de bun până la data evicţiunii134. Chiar dacă această obligație este prevăzută la
art. 1701 C. civ., sub titlul marginal, restituirea prețului, considerăm că obligația vânzătorului de
a plăti cumpărătorului sporul de valoare al imobilului ține de prejudiciul suferit de acesta, iar nu
de obligația de restituire a prețului.
Dacă însă evicţiunea este doar una parţială, cumpărătorul va putea opta între rezoluţiunea
contractului, pe de o parte şi reducerea preţului, pe de altă parte, în ambele ipoteze cu consecința
obligării vânzătorului la plata de daune-interese. Rezoluţiunea contractului va putea interveni doar
în măsura în care pierderea parţială a bunului, urmare a evicţiunii suferite de cumpărător, a fost
suficient de importantă, încât acesta, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, nu ar mai fi cumpărat. În
măsura în care cumpărătorul ar opta pentru rezoluţiunea contractului, chiar în caz de evicţiune
parţială, regulile privitoare la daunele interese prezentate în cazul evicţiunii totale vor fi aplicabile
şi în cazul evicţiunii parţiale.
Cealaltă opţiune a cumpărătorului este menţinerea contractului şi reducerea preţului
contractului, reducere care va fi proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins cumpărătorul,
cu daune interese (art. 1703 C. civ.). Reducerea nu va fi prin urmare proporţională cu preţul
convenit, ci cu valoarea părţii de care a fost evins cumpărătorul, valoare stabilită la momentul
evicţiunii. Astfel, în jurisprudența franceză s-a decis că dacă valoarea unui bun a scăzut ca urmare
a pierderii unei părți din acesta în favoarea unui terț de la 500.000F la 350.000F, reducerea prețului

134
(art. 1701 alin. 3 C.civ)
nu va însemna diferența dintre cele două valori, adică 150.000 F, ci va trebui stabilit prin raportare
la valoarea părții de care a fost evins cumpărătorul. În mod corespunzător vor fi aplicabile
dispoziţiile art. 1702 C. civ.
Este posibilă, conform art. 1704 C. civ., înlăturarea de către cumpărător a evicţiunii, prin
aceea că acesta păstrează bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un
alt bun. În aceste ipoteze vânzătorul se poate libera de obligaţia de garanţie restituind
cumpărătorului sumele plătite de acesta, cu dobânda legală, ori plătind valoarea bunului dat
evingătorului de către cumpărător, în ambele situaţii vânzătorul trebuind să achite şi cheltuielile
aferente efectuate de cumpărător.
Modificarea obligaţiei legale de garanţie contra evicţiunii. Dat fiind caracterul supletiv
al normelor ce reglementează obligaţia legală de garanţie, părţilor li se recunoaşte în principiu
posibilitatea derogării de la acestea. Există posibilitatea agravării acestei obligaţii, dar şi a
înlăturării sau micşorării obligaţiei de garanţie.
Dacă în privinţa clauzelor de agravare nu există vreo limitare, ea putând fi extinsă inclusiv
la tulburările de fapt ale terților, altfel stau lucrurile în privinţa clauzelor de excludere sau de
restrângere a obligației legale de garanție. Art. 1698 alin. 2 şi art. 1699 C. civ. Fixează limitele
acestor modificări, şi anume: (a) vânzătorul va fi obligat chiar în prezenţa unei clauze de exonerare
de obligația de garanție să restituie preţul primit, cu excepţia situaţiei în care cumpărătorul şi-a
asumat riscul producerii evicţiunii; (b) vânzătorul nu poate fi exonerat de obligaţia de garanţie
contra evicțiunii pentru faptul său personal. O asemenea excludere legală este firească, întrucât,
altfel, ar însemna că vânzătorul s-ar obliga sub o condiţie pur potestativă. Dacă s-ar recunoaşte
valabilitatea unei asemenea clauze exoneratoare, ar însemna că i s-ar permite vânzătorului să
golească de conţinut ceea ce a conferit cumpărătorului prin contractul de vânzare; (c) vânzătorul
de rea-credinţă, adică cel care cunoaşte motivul de evicţiune, dar nu îl comunică cumpărătorului,
nu se va putea exonera de obligaţia legală de garanţie pentru evicţiune. Prin conduita sa el
săvârşeşte un dol prin reticenţă, astfel că va trebui să suporte consecințele faptelor sale.
Simpla cunoaştere a motivului de evicţiune înseamnă oare implicit asumarea riscului de
evicţiune sau părțile ar trebui să stipuleze că încheierea contractului se face pe riscul
cumpărătorului? Am crede că da! Practic, legiuitorul a operat distincţii între diverse ipoteze: (a)
când cumpărătorul cunoaşte motivul de evicţiune, caz în care obligaţia de garanţie pentru evicţiune
nu funcţionează, (b) situaţia în care garanţia pentru evicţiune ar fi funcţională, dar printr-o clauză
contractuală părţile înlătură obligaţia de garanţie, caz în care vânzătorul va trebui să restituie totuşi
preţul primit, şi (c) când cumpărătorul îşi asumă riscul producerii evicţiunii, ceea ce echivalează
tot cu un caz de înlăturare a garanţiei pentru evicţiune, situaţie în care nu va trebui nici măcar să
restituie preţul, întrucât contractul a devenit unul aleatoriu. Observăm că în prima şi ultima ipoteză
consecinţele sunt identice, efectele contractului fiind identice, astfel că încheierea contractului,
cunoscând motivul de evicţiune face respectivul contract aleatoriu.

B. OBLIGAŢIA DE GARANŢIE CONTRA VICIILOR ASCUNSE

Noţiune. Vânzătorul trebuie să garanteze cumpărătorului nu doar stăpânirea netulburată a
bunului, ci și faptul că bunul poate fi utilizat de cumpărător conform destinației sale obișnuite sau
scopului pentru care a încheiat contractul. Dacă bunul prezintă deficiențe care îl fac impropriu
utilizării, va putea fi angajată, în anumite condiții, funcționarea garanției vânzătorului contra
viciilor ascunse.
Conform definiției legale formulate de art. 1707 alin. 1 C. civ., viciile ascunse sunt
„deficienţe ale bunului care fac bunul vândut impropriu utilizării conform destinaţiei sale, ori îi
scad în aşa măsură întrebuinţarea sau valoarea, încât dacă cumpărătorul ar fi cunoscut aceste
împrejurări nu ar mai fi cumpărat bunul, ori l-ar fi cumpărat în alte condiţii de preţ”.
Garanţia contra viciilor ascunse ale bunului vândut funcţionează ca principiu în orice
contract de vânzare-cumpărare, în afară de cele în care fie legea o exclude, fie părţile prin voința
lor înlătură existenţa acestei obligaţii legale. Legea exclude funcţionarea garanţiei în cazul
vânzărilor silite, când operațiunea este efectuată contrar voinței proprietarului bunului, la
solicitarea creditorilor acestuia135.
Condiţiile în care operează garanţia. Pentru a funcţiona garanţia pentru vicii ascunse se
cer întrunite mai multe condiţii, şi anume: (i) bunul vândut să fie afectat de un viciu; (ii) viciul să
fie ascuns; (iii) viciul să prezinte o anumită gravitate și (iv) viciul să existe la momentul predării
bunului.
(i) Bunul vândut trebuie să prezinte un viciu, adică o deficiență care să îi afecteze
utilizarea sau valoarea. În jurisprudență s-a considerat că se impune funcționarea obligației de
garanție pentru vicii ascunse în situații cum ar fi: vânzarea unui produs informatic virusat,
înstrăinarea unui imobil a cărui centrală termică producea un zgomot intens, peste normalul admis,
vânzarea unei case în care structura acoperișului era constituită din lemne afectate de insecte
xilofage, etc. Nu s-a reținut existența viciilor ascunse în cazuri cum ar fi: vânzarea unei cantități
de nisip care conținea o bombă neexplodată din al doilea război mondial, vânzarea unor
medicamente a căror asociere a avut consecințe nefavorabile asupra pacientului,
În mod obișnuit, în cazul funcționării acestei garanții, deficiențele îşi au originea în chiar
bunul respectiv, afectându-l în chiar materialitatea sa, fiind intrinseci acestuia. Aceasta este
reflectarea unei concepții tradiționale în materie de vicii, cu rădăcini în chiar dreptul roman. Cu
timpul însă, perspectiva asupra viciilor ascunse a devenit una mai suplă, fiind incluse în această
categorie și acele situații în care bunul nu poate fi utilizat conform destinației dorite de cumpărător,

135
Art. 1707 alin. 5 C. civ.
chiar dacă bunul în sine nu prezintă defecțiuni. O asemenea abordare ar permite practic
cumpărătorului să reclame nu doar funcționarea obligației de garanție contra viciilor ascunse, dar
și reclamarea unei predări neconforme din partea vânzătorului. Dacă sub imperiul legislației
anterioare codului civil alegerea uneia sau alteia dintre căile de acțiune prezenta o importanță
practică deosebită, datorită termenelor diferite de prescripție în care ar fi putut fi promovată una
sau alta din cele două acțiuni, în prezent discuția este una fără miză practică, regimul juridic al
celor două acțiuni fiind unitar. În acest sens art. 1714 C. civ. prevede aplicarea dispozițiilor legale
din materia viciilor ascunse și pentru situațiile în care bunul vândut nu prezintă calitățile convenite
de către părți.
(ii) viciul să fie ascuns, adică el să nu poată fi detectat de un cumpărător prudent şi diligent,
fără asistență de specialitate. Vânzătorul nu va răspunde de viciile aparente şi pe care cumpărătorul
trebuia în principiu să le observe la momentul la care a recepţionat bunul vândut. Viciul este
considerat ca fiind ascuns în măsura în care un cumpărător atent, după o verificare diligentă a
bunului nu putea decela existența viciului. Etalonul ales de legiuitor pentru aprecierea caracterului
ascuns al viciilor este cumpărătorul prudent și diligent, fiind vorba de o raportare in abstracto la
persoana cumpărătorului. Nu joacă niciun rol calitățile personale ale cumpărătorului, în aprecierea
caracterului ascuns al viciilor, competențele, priceperea, experiența sa fiind irelevante, raportarea
fiind făcută la un standard general al cumpărătorului.
Nu i se poate reproşa cumpărătorului neapelarea la un specialist pentru examinarea
bunului, după cum alegerea unui asemenea specialist care să examineze bunul nu poate duce la
ridicarea standardului în raport de care să fie apreciat caracterul ascuns al viciului. O soluție
contrară ar fi în dezavantajul cumpărătorului, care a depus chiar mai multe diligențe în examinarea
bunului, decât s-ar cere în mod obișnuit oricărui cumpărător136.
Ceea ce i se cere este să facă o examinare atentă a lucrului. În măsura în care vânzătorul a
adus la cunoştinţa cumpărătorului faptul că bunul este afectat de vicii nu mai există viciu ascuns,
prin urmare nici obligaţia de garanţie a vânzătorului nu va mai subzista.
Doctrina şi jurisprudenţa franceză au fost preocupate de existenţa sau inexistența obligaţiei
de garanţie pentru vicii ascunse în cazul în care cumpărătorul este un profesionist. Soluţia
conturată a fost în sensul reţinerii existenţei acestei obligaţii în sarcina vânzătorului doar în măsura
în care cumpărătorul profesionist, de aceeași specialitate cu vânzătorul, nu ar fi putut cunoaşte
existenţa viciilor bunului vândut decât ca urmare a dezmembrării sau distrugerii acestuia. Se
consideră că există o prezumţie simplă de cunoaştere a viciilor ce apasă asupra cumpărătorului
profesionist, revenind acestuia sarcina de a răsturna această prezumţie, dovedind caracterul
indecelabil al viciului137. Dacă însă domeniul de competență al cumpărătorului profesionist este

136
Pentru o asemenea soluție v. D. Chirică, op. cit., p. 409, nr. 999.
137
P. Puig, Contrats speciaux, Dalloz, 3e edition, p. 288, n. 446.
însă altul decât cel în care își desfășoară vânzătorul activitatea, prezumția de cunoaștere a viciului
nu va fi operantă, soluția fiind cea de drept comun.
(iii) viciul trebuie să prezinte o anumită gravitate. Numai în măsura în care existența
viciilor afectează fie valoarea bunului, fie utilizarea acestuia, indiferent că o compromite în
totalitate sau doar scade gradul în care bunul poate fi utilizat va funcționa obligația de garanție a
vânzătorului. Gravitatea viciului, odată reținută pentru antrenarea obligației de garanție pentru
vicii ascunse, se va reflecta inclusiv în măsurile pe care instanța le va putea lua împotriva
vânzătorului. Chiar dacă în principiu, dreptul de opțiune între mijloacele oferite de art. 1710 C.
civ. Aparține în principiu în mod exclusiv vânzătorului, instanța judiciară va putea, raportându-se
inclusiv la gravitatea viciilor constatate să aplice o altă măsură decât cea care a fost solicitată de
cumpărător.
(iv) viciul să fie anterior vânzării, adică să existe, cel puţin în germeni la momentul predării
bunului. Nu se cere ca viciul să se fi manifestat anterior vânzării, este suficient să existe doar
germenii viciului, care vor afecta bunul mai târziu, chiar după încheierea vânzării (dar în cadrul
termenului de garanție). De pildă, dacă un animal vândut este purtătorul unei boli contagioase la
momentul predării bunului, chiar dacă semnele bolii nu s-au manifestat până la predarea bunului,
vânzătorul va datora garanția pentru vicii ascunse, dacă semnele bolii se vor manifesta în termen
de un an de la data predării.
Nu interesează pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului dacă acesta a avut sau
nu cunoștință despre existenţa viciilor. Obligaţia sa de garanţie va funcţiona chiar dacă vânzătorul
nu știa de existenţa viciilor, cunoaşterea sau necunoaşterea acestora influenţând doar răspunderea
vânzătorului. Dacă acesta nu știa despre existența viciilor nu va fi obligat la plata de daune interese
către cumpărător, în timp ce dacă știa de existența viciilor, comițând un dol prin reticență, va fi
obligat să-l despăgubească pe cumpărător atât pentru prejudiciile directe și previzibile, cât și
pentru prejudiciile indirecte și imprevizibile suferite de acesta.
Funcţionarea şi efectele garanţiei. Cumpărătorul care a luat la cunoştinţă despre faptul
că bunul dobândit este afectat de vicii ascunse, are obligația să-l informeze pe vânzător, într-un
termen rezonabil, sub sancţiunea pierderii dreptului de a cere rezoluțiunea contractului de vânzare.
Obligația de garanție a vânzătorului subzistă în continuare, chiar dacă nu a fost comunicată apariția
viciului vânzătorului, se restrânge doar dreptul cumpărătorului de a opta între diferitele remedii pe
care legea i le pune la dispoziție, putând alege între celelalte remedii oferite de legiuitor, cu
excluderea rezoluțiunii. Atunci când cumpărătorul unui bun mobil corporal este un profesionist,
termenul de comunicare a viciilor este de două zile lucrătoare de la data descoperirii lor138.
Remediile pe care legea le oferă cumpărătorului în cazul dobândirii unui bun afectat de
vicii ascunse sunt arătate la art. 1710 C. civ., pe lângă remediile tradiţionale (reducerea

138
Art. 1709 alin. (2) C. civ.
corespunzătoare a preţului prin acţiunea estimatorie și rezoluţiunea contractului pe calea acţiunii
redhibitorii) fiind consacrate şi alte două noi remedii legislative, înlăturarea viciilor de către
vânzător sau pe cheltuiala acestuia şi înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit
de vicii139.
Acțiunea redhibitorie este cea care duce la rezoluțiunea contractului de vânzare, cu
consecința restituirii prestațiilor. Principala particularitate a acțiunii redhibitorii față de acțiunea
în rezoluțiune de drept comun este dată de faptul că admiterea ei poate interveni independent de
atitudinea subiectivă a cumpărătorului, în timp ce rezoluțiunea, implică ca neexecutarea obligației
contractuale să fie imputabilă debitorului. Urmare a admiterii acțiunii redhibitorii, bunul vândut
va trebui restituit în starea în care acesta se află, iar vânzătorul este obligat să restituie preţul încasat
şi să-l despăgubească pe cumpărător de cheltuielile vânzării. Aceleaşi obligații vor reveni
vânzătorului şi în ipoteza în care lucrul a pierit din cauza viciilor sale, cumpărătorul nefiind în
măsură să-l restituie. Pieirea bunului datorată viciilor ascunse nu se confundă cu pieirea fortuită a
acestuia, aceasta din urmă punând problema suportării riscului, și care va fi al cumpărătorului o
dată ce a intrat în stăpânirea bunului. Vânzătorul va fi obligat şi la plata de daune-interese către
cumpărător în măsura în care el a avut cunoştinţă despre existenţa viciilor şi nu le-a adus la
cunoştinţa cumpărătorului. Dacă vânzătorul este un profesionist, el va fi considerat că ştia sau
trebuia să ştie despre existenţa viciilor, o astfel de prezumție fiind considerată una absolută și
irefragabilă.
Acțiunea estimatorie nu urmărește desființarea vânzării, ci în condițiile menținerii acestuia
să fie redusă prestația cumpărătorului, respectiv cuantumului prețului pe care îl are de plătit.
Reducerea prețului va fi una proporțională cu limitarea utilizării bunului, iar nu cu diferența dintre
valoarea bunului la momentul contractării și valoarea acestuia urmare a producerii viciului. Așa
de exemplu, dacă bunul poate fi utilizat cu un randament de 60% față de cel scontat de părți la
data vânzării, reducerea prețului va fi una proporţională (40%) față de prețul contractual stabilit.
Admiterea acțiunii estimatorii nu poate avea prin urmare ca efect aneantizarea integrală a prestației
cumpărătorului. Cumpărătorul nu s-ar putea afla în situația în care să păstreze și bunul, dar în
același timp să obțină și restituirea prețului achitat (sau exonerarea de plata acestuia, în ipoteza în
care prețul încă nu a fost plătit).
Dacă în mod tradiţional se recunoştea un drept de opţiune în favoarea cumpărătorului între
promovarea unei acţiuni redhibitorii sau acţiuni estimatorii, alegerea nefiind dictată de gravitatea
viciilor (desigur o anumită gravitate a viciilor trebuia întrunită, pentru că altfel nu exista obligația
de garanție), noua reglementare nu mai recunoaşte un drept discreţionar de opţiune între cele două
acţiuni, art. 1710 alin. (2) C. civ. Consacrând posibilitatea instanţei, ca la cererea vânzătorului,

139
Practica judiciară a aplicat aceste remedii și anterior consacrării lor legislative, existând situații în care repararea
bunului sau înlocuirea acestuia erau considerate măsuri suficiente de cumpărător pentru menținerea efectelor
contractului.
„ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi
de alte împrejurări” să dispună o altă măsură decât cea solicitată de cumpărător. Aceasta semnifică
că deși cumpărătorul a solicitat instanței să dispună rezoluțiunea vânzării, instanța ar putea
respinge această solicitare, dispunând însă reducerea prețului sau o altă măsură (înlocuirea
bunului, repararea sa etc). Prin această opțiune a legiuitorului se contravine principiului
disponibilității părților în procesul civil, această opțiune fiind justificată de specialiștii care au
lucrat la elaborarea proiectului de cod civil prin aceea că dacă instanța nu ar dispune rezoluțiunea,
cumpărătorul ar trebui să declanșeze o nouă acțiune, prin care să pretindă aplicarea unui alt
remediu. O astfel de argumentare nu credem că este solid fundamentată, întrucât cumpărătorul
diligent avea posibilitatea de a formula nu doar un capăt principal de cerere, cel vizând
rezoluțiunea, ci și cereri subsidiare, urmărind obținerea unui alt remediu în ipoteza în care nu ar fi
satisfăcută cerința sa principală. Sunt și alte situații, în care s-ar justifica ca judecătorul să aplice
un alt remediu unei situații juridice decât cel solicitat de reclamant. Cu toate acestea, principiul
disponibilității, principiu fundamental al procedurii civile, împiedică judecătorul să depășească
limitele acestui principiu. Iată de ce considerăm că opțiunea legiuitorului nu este una justificată,
însă odată făcută, judecătorul chemat să aplice legea va fi obligat să aplice norma astfel cum a fost
ea redactată.
Modificarea convenţională a obligaţiei de garanţie. Părţile pot, de regulă, modifica
regimul obligaţiei legale de garanţie a vânzătorului, în sensul agravării, atenuării sau chiar
înlăturării ei. Ei vor putea introduce existența acestei obligații și în contracte în care garanția nu ar
funcționa (de pildă, în ipoteza în care cumpărătorul ar fi un profesionist), pot prelungi sau restrânge
durata termenului legal de garanție de un an140 în care viciile trebuie să se manifeste sau pot elimina
existența acestei obligații. Există însă și în cazul obligației de garanție pentru vicii ascunse anumite
limite în care pot fi operate aceste modificări convenționale. Limitele legale în care pot fi operate
modificările convenționale ale obligației de garanție pentru vicii ascunse sunt următoarele: (i) nu
poate fi exonerat de obligație și de răspundere vânzătorul care cunoștea la data predării că bunul
este afectat de vicii141, explicația fiind aceea a dolului prin reticență săvârșit de un asemenea
vânzător; aceasta înseamnă că un vânzător profesionist nu se va putea exonera de această obligație,
el fiind prezumat absolut a cunoaște existența viciului; (ii)
Termenele de prescripție. Termenul de prescripție pentru promovarea unei acțiuni
urmare a funcționării obligației de garanție pentru vicii ascunse este cel general de prescripție de
3 ani, care începe să curgă fie de la data descoperirii viciilor, fie de la data expirării termenului de
garanție. În acest sens sunt dispozițiile art. Pentru a se putea angaja obligația de garanție pentru
vicii ascunse, viciul ascuns trebuie să se manifeste în cadrul termenului de garanție de un an. Dacă

140
Termenul legal de garanție este de un an de la data predării bunului, conform art....C. civ.
141
Art. 1708 alin. 2 C. civ. „Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privinţa viciilor
pe care vânzătorul le cunoştea sau trebuia să le cunoască la data încheierii contractului”
nu există forme de manifestare a viciului în această perioadă de timp, nu va putea fi angajată
răspunderea vânzătorului pentru garanția pentru viciile ascunse. Pentru funcționarea obligației nu
interesează dacă cumpărătorul a luat efectiv la cunoștință despre existența viciului în acest termen
sau nu, ceea ce contează este ca viciul să se manifeste în această perioadă. Dacă existența viciului
ascuns a fost cunoscută de cumpărător în cadrul termenului de garanție, termenul de prescripție al
dreptului la acțiune al cumpărătorului va începe să curgă din acel moment. Dacă viciul a fost
cunoscut de cumpărător doar după expirarea termenului de garanție, dar el s-a manifestat în
interiorul termenului de garanție, termenul de prescripție al dreptului la acțiune al cumpărătorului
va începe să curgă la expirarea duratei de garanție142.

B. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

Reglementare. Art. 1719 C. civ. impune două obligații în sarcina cumpărătorului: acela
de a plăti prețul și de a prelua bunul cumpărat. Aceste obligații trebuie privite în corelare cu
obligațiile ce incumbă vânzătorului: obligația de plată a prețului își găsește corespondentul
temporal în obligația vânzătorului de transmitereia proprietății, iar obligația de preluare a bunului
fiind corelată cu obligația vânzătorului de predare a lucrului. Tocmai de aceea, enumerarea
legislativă a obligațiilor cumpărătorului ar fi trebuit să consacre mai întâi obligația cumpărătorului
de plată a prețului, și mai apoi obligația de preluare a bunului cumpărat, ordinea cronologică a
executării obligațiilor părților (desigur în absența unei stipulații contractuale contrarii) impunând
o asemenea soluție.
1. Obligația de plată a prețului
Obligația de a plăti prețul stabilit prin contract constituie principala obligație a unui
cumpărător, ea constituind cauza pentru care vânzătorul a transmis sau s-a obligat să transmită
proprietatea bunului vândut. Ea este o obligație de a da, pentru că transmite în patrimoniul
vânzătorului suma de bani convenită. Pentru calificarea ca vânzare a unui contract, prețul nu poate
fi stabilit decât într-o sumă de bani, chiar dacă executarea obligației de plată s-ar putea realiza și
prin transmiterea unui bun în locul unei sume de bani. Aceasta întrucât prin voința lor, ulterior
încheierii unei vânzări, părțile pot modifica obiectul obligației, pe cale unei novații (ex. Dare în
plată), fără ca prin aceasta să fie afectată existența contractului de vânzare
Exigibilitate. Obligația de plată a prețului, fiind un corolar al obligației de transmitere a
proprietății va trebui executată, în lipsa unei stipulații contrare, după transmiterea proprietății, dar
anterior îndeplinirii obligației de predare a vânzătorului. Cumpărătorul nu poate cere prin urmare,

142
De exemplu, dacă predarea unui bun afectat de vicii ascunse a avut loc la 20 ianuarie 2018, viciul a început să se
manifeste in cursul lunii decembrie 2018, fiind descoperit de cumpărător în martie 2019, termenul de prescripție al
acțiunii cumpărătorului decurgând din garanția vânzătorului contra viciilor ascunse, va începe să curgă din data de 20
ianuarie 2019, când a expirat termenul de garanție, iar nu din martie 2019, când a avut cunoștință despre existența
efectivă a viciului.
de regulă, obligarea vânzătorului la predarea bunului atât timp cât nu a efectuat plata. După
efectuarea plății, devine „de îndată” exigibilă obligația vânzătorului de predare a bunului vândut.
Suspendarea obligației de plată. În mod excepțional, chiar și după ce obligația sa a
devenit exigibilă, cumpărătorul poate refuza temporar efectuarea plății, invocând suspendarea
obligației sale. În acest sens art. 1722 C. civ. prevede dreptul cumpărătorului de a suspenda plata
prețului în situația în care cumpărătorul află de existența unei cauze de evicțiune (și care nu era
cunoscută de el la momentul contractării), fiind îndreptățit să refuze plata până la momentul la
care tulburarea ar înceta sau vânzătorul ar oferi garanții corespunzătoare cumpărătorului.
Chiar dacă legea nu prevede expres, apreciem că suspendarea plății prețului va putea
interveni și dacă bunul vândut este afectat de vicii, indiferent dacă este vorba despre vicii ascunse
sau vicii aparente. Vom putea întâlni asemenea situații atunci când obligația de plată a prețului,
fie integral, fie parțial, devine exigibilă ulterior predării bunului. O asemenea soluție se impune
urmare a interdependenței obligațiilor. Nu există nicio justificare ca această soluție să funcționeze
doar în cazul pericolelor legate de evicțiune, urmare a transferului dreptului de proprietate, și să
nu funcționeze și în cazul unor deficiențe ale bunului vândut. Refuzul de plată nu va putea fi însă
unul integral atunci când deficiențele bunului duc doar la o diminuare a valorii de întrebuințare a
bunului, ci doar parțial, corespunzător proporției de neutilizare a bunului.
Locul plății. Plata trebuie efectuată în locul în care se afla bunul vândut la momentul
vânzării, afară de situația în care părțile convin altfel (art. 1720 alin. 1 C. civ.). Prin instituirea
acestei reguli, se derogă de la dispozițiile de drept comun consacrate art. 1494 C. civ. alin. (1) lit.
a) C. civ. În materia obligațiilor de plată a unei sume de bani, în conformitate cu care plata se va
face la domiciliul sau sediul creditorului. Un rol important în determinarea locului plății îl pot juca
uzanțele. Interesul pentru determinarea locului plății este generat de normele de competență
alternativă în caz de neplată, art. 113 C.pr. civ. stabilind că în executarea contractului este
competentă alături de instanța de la domiciliul sau sediul pârâtului și instanța de la locul executării
obligației de plată (locul situării bunului).
Dobânda prețului. Dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este obligat să plătească
dobânzi la suma datorată. Aceste dobânzi se datorează din momente diferite, după cum bunul
vândut este sau nu producător de fructe: în cazul în care bunul vândut este producător de fructe,
dobânda prețului este datorată de cumpărător din ziua dobândirii proprietății bunului143, în caz
contrar, din ziua predării, dacă bunul produce alte foloase cumpărătorului. Cuantumul în care se
plătesc aceste dobânzi este cel reglementat de art. 3 din O.G. nr. 13/2011, fiind diferit după cum
datoria se naște dintr-un raport juridic în care este implicată și o întreprindere sau nu. Dacă raportul
juridic se naște în raport cu activitatea unei întreprinderi nivelul dobânzii legale penalizatoare este
situat la nivelul ratei de referință monetară a BNR plus 4 puncte procentuale, în caz contrar, rata

143
Art. 1721 C. civ.
de referință monetară a BNR va fi diminuată cu 20%144. Părțile vor putea în anumite limite să
modifice cuantumul acestor dobânzi145.
Garantarea plății prețului. Conform art. 1723 C. civ., creanța vânzătorului pentru
obținerea prețului este însoțită de garanții legale. Art. 2386 C. civ. consacră un drept de ipotecă
legală în favoarea vânzătorului unui bun imobil, iar art. 2339 alin. (1) lit. a) C. civ. consacră un
privilegiu în favoarea vânzătorului de bunuri mobile atunci când cumpărător este o persoană fizică,
iar bunul nu este destinat pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. Privilegiul
vânzătorului nu va exista atunci când cumpărător este o persoană juridică sau o persoană fizică
care dobândește bunul pentru uzul unei întreprinderi desfășurate de ea. Excluderea acestor situații
se explică prin necesitatea de a lăsa bunul pe deplin la dispoziția cumpărătorului și a servi tuturor
creditorilor cumpărătorului. Alături de garanțiile legale mai sus prevăzute, părțile pot stabili
evident orice garanții convenționale pentru plata prețului, care să poarte chiar asupra lucrului
vândut ori asupra unui alt lucru, după cum pot și renunța la garanțiile atribuite de lege.
Sancțiunea neplății prețului. Vânzătorul care nu obține suma de bani poate recurge fie la
executarea silită a prețului, fie la rezoluțiunea contractului146. În ambele ipoteze poate obține și
daune interese.
În ipoteza în care contractul de vânzare este încheiat în formă autentică, acesta constituind
titlu executoriu pentru creanța sa, vânzătorul va putea trece la executarea silită a cumpărătorului
său, prin oricare din modalitățile prevăzute de codul de procedură civilă. Printre acestea figurează
și dreptul vânzătorului de a solicita fie scoaterea la vânzare chiar a bunului vândut, fie a altor
bunuri ale cumpărătorului, din prețul obținut pentru aceste bunuri urmând să-și satisfacă creanța.
În ipoteza în care contractul de vânzare nu constituie titlu executoriu, vânzătorul va trebui mai
întâi să obțină o hotărâre judecătorească prin care cumpărătorul să fie obligat la plată, iar în situația
în care această obligație nu este executată benevol să treacă la executarea silită a obligației astfel
prevăzute, inclusiv prin urmărirea bunurilor mobile sau imobile ale cumpărătorului. Atunci când
bunul vândut nu s-ar mai afla în proprietatea cumpărătorului (care fiind proprietar, va putea
înstrăina bunul chiar dacă nu a plătit prețul pentru acesta), vânzătorul, sub rezerva de a fi făcut
opozabil terților garanțiile legale sau convenționale constituite în favoarea sa, va putea urmări
bunul vândut și în mâinile terților pentru a-și satisface creanța.

144
Conform OG 13/2011, publicată în M.OF. nr. 607 din 29 august 2011, art. (3) alin. 2) „Rata dobânzii legale
penalizatoare se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă plus 4 puncte procentuale. (3) În raporturile juridice
care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, în sensul art. 3 alin. (3) din Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, republicată, rata dobânzii legale se stabileşte potrivit prevederilor alin. (1), respectiv
alin. (2), diminuat cu 20%.
145
Conform art. 5 din OG 13/2011„ (1) În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu
scop lucrativ, în sensul art. 3 alin. (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, dobânda nu poate depăşi
dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. (2) Orice clauză prin care se încalcă dispoziţiile alin. (1) este nulă de drept.
În acest caz, creditorul este decăzut din dreptul de a pretinde dobânda legală.
146
Art. 1724 C. civ.
 Dat fiind că obligația de plată a prețului unui imobil este garantată cu o ipotecă legală, și
că în conformitate cu art. 2504 C. civ. acțiunea ipotecară supraviețuiește dreptului la acțiune
privind creanța principală, în pofida prescrierii acestuia, acțiunea pentru valorificarea ipotecii care
a însoțit creanța prețului, va putea fi promovată în termen de 10 ani de la data exigibilității plății147.
Aceasta înseamnă că deși dreptul la acțiune al vânzătorului pentru plata prețului este unul supus
termenului general de prescripție de 3 ani, în mod excepțional, atunci când plata prețului este
garantată cu o ipotecă, fie ea legală sau convențională, deși a intervenit prescrierea dreptului la
acțiune pentru plata prețului, vânzătorul va putea obține această plată în mod indirect, prin
executarea ipotecii care garanta efectuarea plății. Este bizară această opțiune a legiuitorului, știut
fiind că ipoteca este doar un accesoriu al dreptului pe care îl însoțește. În aceste situații, vânzătorul
se poate afla în situația în care opțiunea sa pentru rezoluțiunea contractului s-a prescris, dar va
putea ajunge să obțină suma pentru care s-a garantat cu ipoteca. El va putea urmări doar bunurile
asupra căruia s-a constituit această garanție, strict din perspectiva obținerii sumelor care să acopere
plata prețului, nu și accesoriile acestuia, cum ar fi dobânzi, cheltuieli148, etc.
Cealaltă opțiune a vânzătorului este cea pentru rezoluțiunea vânzării, în această materie
existând și anumite norme derogatorii de la dreptul comun. În cazul în care obiectul vânzării îl
constituie un bun mobil, conform art. 1727 C. civ., dacă vânzarea s-a făcut fără termen de plată,
vânzătorul va putea declara unilateral rezoluțiunea pentru neplata prețului, în termen de 15 zile de
la data predării, putând solicita restituirea bunului vândut dacă acesta se află încă la cumpărător și
nu a suferit transformări. Acest text instituie o situație privilegiată unui asemenea vânzător, care
va putea evita astfel concursul creditorilor cumpărătorului. Această formă a rezoluțiunii
contractului derogă sub multiple fațete chiar față de rezoluțiunea unilaterală consacrată de art.
1553 C. civ.: (i) nu se cere punerea în întârziere a debitorului cumpărător, condiție care se impune
în cazul rezoluțiunii unilaterale; (ii) bunul trebuie să fie la momentul declarației de rezoluțiune în
posesia cumpărătorului (chiar dacă dreptul de proprietate asupra acestuia acesta a fost transmis în
favoarea unui terț), împrejurare irelevantă de regulă sub aspectul rezoluțiunii unilaterale; (iii)
obligația de plată a prețului trebuia să devină exigibilă chiar la momentul vânzării (să nu fie
prevăzut un termen pentru plată), în timp ce, ca regulă, posibilitatea de a recurge la rezoluțiunea
unilaterală nu este condiționată de momentul exigibilității creanței chiar la data nașterii ei, fiind
irelevant dacă aceasta a devenit exigibilă ulterior contractării, dar anterior formulării declarației
de rezoluțiune; (iv) să nu fi trecut un interval de timp mai mare de 15 zile de la data predării
bunului, în timp ce, ca regulă, creditorul poate recurge la rezoluțiunea unilaterală în interiorul

147
Art. 2518 C. civ. stabilește un termen de prescripție de 10 ani pentru acțiunile privitoare la drepturile reale care nu
sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen. Cum în cazul dreptului de valorificare a
ipotecii nu există alte termene legale, rezultă că dreptul la acțiune pentru valorificarea ipotecii se prescrie în termen
de 10 ani.
148
Art. 2504 alin. (1) C. civ. prevede că „(…) creditorul ipotecar va putea urmări, în condițiile legii, doar bunurile
mobile sau imobile ipotecate, însă numai în limita valorii acestor bunuri”.
termenului de prescripție. Timpul scurt fixat de legiuitor pentru această opțiune (15 zile) se explică
prin aceea că în acest interval de timp este suspendat chiar efectul posesiei de bună credință
exercitate de terțul cumpărător la momentul dobândirii, principiu care este menit a asigura
securitatea circuitului civil, fiind firesc ca intervalul de timp în care efectele acestuia ar fi
suspendate să fie unul foarte scurt. Împrejurarea că vânzătorul ar fi lăsat să treacă cele 15 zile de
la data predării, fără să formuleze o declarație de rezoluțiune unilaterală a contractului, nu
înseamnă că acesta pierde dreptul de a recurge la mecanismul rezoluțiunii. Consecința va fi că
regimul acestuia va fi cel de drept comun, vânzătorul neputând beneficia de situația favorabilă
creată în favoarea sa de aceste prevederi speciale. Vânzătorul se poate afla în situația de a nu mai
recupera bunul dacă acesta a ajuns în posesia unui terț de bună-credință, caz în care rezoluțiunea
își va produce efectele doar în raport cu cumpărătorul, obținând doar daune interese de la acesta.
Textul art. 1727 C. civ. consacră un drept special al vânzătorului de bunuri mobile, atât în
raport cu cumpărătorul său, cât și în raport cu creditorii acestuia. Acest text permite vânzătorului
să formuleze o declarație de rezoluțiune unilaterală a contractului pentru neplata prețului și să
solicite predarea bunului aflat încă în posesia cumpărătorului, în termen de 15 zile de la data
predării bunului și chiar dacă cumpărătorul nu a fost pus în întârziere pentru îndeplinirea obligației
sale de plată. Acest drept există numai dacă obiectul vânzării este un bun mobil și nu a fost acordat
un termen pentru plată cumpărătorului. Dacă-și exercită acest drept, în condițiile menționate,
vânzătorul nu doar că beneficiază de posibilitatea formulării declarației de rezoluțiune unilaterală,
fără a fi obligat să-l pună în întârziere pe cumpărător, dar evită și concursul celorlalți creditori ai
cumpărătorului, care nu vor beneficia astfel de bunurile care au constituit obiectul vânzării, și a
căror restituire le-a solicitat vânzătorul. Pentru a beneficia de această situație, se mai cere însă ca
bunul mobil să se afle încă în posesia cumpărătorului și ca acesta să nu fi suferit transformări. Dacă
bunul a fost înstrăinat unui terț de bună credință, dreptul vânzătoruli nu va putea fi valorificat în
raport cu aceștia, art. 1648 C. civ., protejând actul de dobândire a unei asemenea persoane. Tot
astfel transformarea bunului nu mai permite vânzătorului să-l reia.
Mai are însă utilitate art. 1727 C. civ. care, așa cum am văzut, are incidență doar în situația
în care nu s-a acordat un termen pentru plată? Întrebarea este justificată de noua soluție a codului
civil, care leagă obligația de plată a prețului de transferul dreptului de proprietate, iar nu de
predarea bunului. Dacă sub imperiul codului civil din 1864 exista o justificare pentru o astfel de
reglementare, obligația de plată a prețului fiind corelată temporar cu obligația de predare ce
incumba vânzătorului, lucrurile stau diferit sub imperiul codului civil actual. Din moment ce
vânzătorul a fost de acord să-și îndeplinească obligația de predare a bunului, fără să fi obținut
prețul, înseamnă că în mod implicit, tacit, a acordat un termen pentru plată. Și atunci mai este
textul aplicabil? Am crede că da, predarea bunului, fără încasarea prețului (prin ipoteză scadent),
nefiind o renunțare implicită la avantajele conferite de art. 1727 C. civ. Cumpărătorul renunță
implicit doar la excepția de neexecutare a contractului, pe care ar fi putut-o invoca, dar nu la dreptul
conferit de art. 1727 C. civ.
Din textele art. 1727 C. civ. nu se poate deduce că declarația de rezoluțiune unilaterală nu
ar putea interveni doar în cadrul unui termen de 15 zile. Cumpărătorul poate recurge la rezoluțiunea
unilaterală a contractului, în condițiile de drept comun ale rezoluțiunii unilaterale consacrate de
art. 1552 C. civ., în termenul general de prescripție, dar numai dacă cumpărătorul a fost pus în
întârziere, ori dacă a expirat termenul fixat pentru executare, acordat prin notificarea de punere în
întârziere. În plus, în cazul rezoluțiunii unilaterale de drept comun, vânzătorul nu beneficiază de
dreptul de preferință prevăzut de art. 1727 alin. 2 C. civ. în raport cu ceilalți creditori ai
cumpărătorului.
În plus, este de menționat că vânzătorul bunului mobil beneficiază de un privilegiu special
consacrat de art. 2339 C. civ., privilegiu existent și în alte condiții decât cel consacrat de art. 1772
C. civ.. Privilegiul există, indiferent dacă a fost sau nu acordat vreun termen pentru plată, atât timp
cât există creanța vânzătorului, fără a fi condiționat de valorificarea sa în termenul de 15 zile.
Pentru existența privilegiului special consacrat de art. 2339 C. civ. cumpărătorul trebuie să fie o
persoană fizică, iar acesta să nu fi dobândit bunul în scop profesional adică pentru serviciul sau
exploatarea unei întreprinderi.
O altă normă legală în materie de rezoluțiune a vânzării prevede că dacă obiectul vânzării
este un imobil și în contract s-a stipulat punerea de drept în întârziere a cumpărătorului pentru
plată, acesta poate efectua plata și după expirarea acestui termen, cât timp nu a primit declarația
de rezoluțiune unilaterală din partea vânzătorului149. Această normă nu este una derogatorie de la
dreptul comun. În fond, chiar dacă ar fi existat o clauză rezolutorie care să prevadă chiar
desființarea de drept a contractului în caz de neplată a prețului, un asemenea contract nu s-ar fi
desființat automat la expirarea termenului, ci doar dacă creditorul obligației neexecutate și-ar fi
exercitat opțiunea pentru această soluție. Dacă până la exercitarea acestei opțiuni obligația
debitorului ar fi fost executată și această executare ar mai fi prezentat interes pentru creditor,
rezoluțiunea contractului nu s-ar mai fi produs. Cu atât mai mult nu se justifică a nu se recunoaște
consecințele executării obligației atunci când este prevăzută doar punerea în întârziere a
debitorului, fără a exista vreo clauză rezolutorie care să prevadă desființarea automată a
contractului. Pe de altă parte, fiind vorba despre o obligație de plată a unor sume de bani, ar fi rare
situațiile în care plata prețului, chiar cu întârziere, n-ar mai prezenta interes pentru creditor,
efectuarea întârziată a acesteia putând atrage plata unor dobânzi penalizatoare, de natură a acoperi
prejudiciul suferit de vânzător pentru primirea cu întârziere a plății.
Punerea în întârziere a cumpărătorului. Este sau nu cumpărătorul pus în întârziere
pentru îndeplinirea obligațiilor sale? Codul civil, în materia vânzării, conține două titluri marginale

149
Art. 1728 C. civ.
care privesc punerea în întârziere a cumpărătorului. Este vorba despre prevederile art. 1725 C. civ.
și art. 1728 C. civ. Primul text se referă la situația bunurilor mobile, iar al doilea la situația în care
obiectul vânzării îl constituie un bun imobil. Din modul de formulare a art. 1728 C. civ. Rezultă
că punerea în întârziere a cumpărătorului nu operează de drept, atunci când vânzarea are ca obiect
un bun imobil. În cazul în care vânzarea are ca obiect bunuri mobile, cumpărătorul este de drept
în întârziere atunci când „nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul” (art. 1725 C. civ.). Prin
urmare, cumpărătorul unui bun mobil este de drept în întârziere numai dacă nu și-a îndeplinit
niciuna dintre obligațiile care-i incumbă. Îndeplinirea oricăreia dintre aceste obligații face să fie
necesară punerea în întârziere a cumpărătorului pentru îndeplinirea celeilalte. Numai în mod
excepțional operează punerea de drept în întârziere a cumpărătorului, independent de executarea
sau nu a obligației de plată a prețului, respectiv pentru îndeplinirea obligației de preluare a unor
bunuri mobile care sunt „supuse deteriorării sau deselor schimbări de valoare”150. În rest, mai este
de evidențiat că în conformitate cu art. 1523 alin. (1) lit. d) C. civ. este de drept în întârziere
cumpărătorul care și-a asumat obligația de plată a prețului în derularea activității unei întreprinderi.
2. Obligația de preluare a bunului cumpărat
Corelativ obligației de predare a bunului vândut, aflată în sarcina vânzătorului, se consacră
și obligația cumpărătorului de a prelua acest bun. Neîndeplinirea obligației de preluare are
consecințe în planul suportării riscurilor, punerea în întârziere a cumpărătorului pentru îndeplinirea
obligației sale, transferând riscul pieirii fortuite a bunului către cumpărător. După cum prevede
art. 1274 alin. (2) C. civ. El va suporta acest risc, chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit și dacă
bunul s-ar fi aflat în stăpânirea sa.
Legal este prevăzută151 o sancțiune specifică pentru neîndeplinirea obligației de preluare.
Astfel, vânzătorul va putea depozita lucrul respectiv, pe cheltuiala cumpărătorului, sau chiar să
solicite vânzarea acestuia, prin licitație publică sau la prețul curent (dacă există un asemenea preț
stabilit la bursă, în târg sau este stabilit de lege), urmând ca în măsura în care prețul astfel obținut
ar fi mai mic decât cel obținut prin contractul neexecutat să pretindă diferența de plată de la
cumpărător. Această modalitate de executare directă a obligației de preluare evident nu lipsește
vânzătorul de posibilitatea de a opta pentru rezoluțiunea contractului de vânzare.

150
Art. 1725 alin. (2) C. civ.
151
Art. 1726 C. civ.
 Subiecte tip grilă

Grila nr. 1. În materia contractului de vânzare-cumpărare:

a. transferul dreptului de proprietate asupra bunului mobil vândut se poate realiza exclusiv
din patrimoniul vânzătorului;
b. contractul care are ca obiect bunuri de gen este valabil încheiat încă din momentul
acordului de voinţă al părţilor asupra bunurilor şi preţului, chiar dacă operaţiunea de cântărire,
numărare sau măsurare, necesară individualizării bunurilor, ar avea loc ulterior manifestării de
voinţă a părţilor;
c. exclusiv doar în cazul în care obiectul contractului îl constituie un bun imobil (teren sau
construcţie) legea impune ad validitatem forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare, nu
şi în cazul altor vânzări;
d. dacă prețul nu a fost plătit de cumpărător pentru bunul imobil cumpărat la termenul fixat,
va putea fi achitat de cumpărător chiar şi ulterior primirii notificării de punere în întârziere şi a
declaraţiei de rezoluţiune unilaterală a contractului din partea vânzătorului, atât timp cât nu a
intervenit o hotărâre judecătorească care să se pronunţe cu privire la condiţiile rezoluţiunii
unilaterale a contractului;

Răspunsuri la grila nr. 1:

a. Fals, art. 1683 C. civ. permițând ratificarea vânzării de către proprietar;
b. adevărat, operațiunea de individualizare interesând sub aspectul transferului proprietății.
Contractul de vânzare chiar și atunci când vizează bunuri de gen este valabil încheiat încă din
momentul încheierii contractului.
c. fals, de pildă vânzarea de drepturi succesorale implicând pentru valabilitatea ei forma
autentică a contractului;
d. adevărat, art. 1728 C. civ.

Grila nr. 2. În ipoteza în care un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un

imobil este anulat la 1 an după încheierea acestuia (dreptul cumpărătorului fiind înscris în
cartea funciară) pentru vicierea consimţământului vânzătorului A (urmare a unor manopere
dolosive provenite de la cumpărătorul B), iar cumpărătorul B a revândut în acest interval
de timp bunul în favoarea unui terţ de bună-credinţă C:
a. vânzătorul iniţial A poate solicita daune interese de la cumpărătorul iniţial B, în temeiul
obligaţiei de garanţie pentru evicţiune;
b. cumpărătorul C nu poate pierde proprietatea imobilului, indiferent de demersurile care
ar fi la îndemâna vânzătorului A, întrucât el a fost de bună-credinţă la momentul cumpărării şi
înscrierii dreptului său în cartea funciară;
c. vânzătorul iniţial A va trebui să promoveze o acţiune având ca obiect nulitatea
contractului de vânzare-cumpărare dintre B şi C, ca unică modalitate juridică de urmat pentru
redobândirea proprietăţii bunului vândut;
d. A poate solicita rezoluţiunea contractului intervenit între B şi C pentru redobândirea
proprietăţii lucrului vândut.

Răspunsuri la grila nr. 2:

a. Obligația de garanție incumbă vânzătorului în raport cu cumpărătorul, nu invers; daune
interese pe alt temei;
b. buna credință nu este suficientă pentru menținerea proprietății unui bun imobil decât în
mod excepțional, în anumite condiții (art. 909 C. civ.);
c. A va putea promova acțiunea în revendicare față de C și să invoce inopozabilitatea
contractului dintre B și C; de altfel, acțiunea în rectificare produce efecte și în raport cu un terț
subdobânditor de bună credință, dacă acțiunea este promovată în termen de 3 ani de la data
înscrierii dreptuloui a cărui rectificare se cere;
 d. A nu este parte la acel contract; nu poate solicita rezoluțiunea contractului;

Grila nr. 3. Pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract este
posibilă în următoarele situaţii:
a. când s-a încheiat o promisiune unilaterală de vânzare în formă autentică cu privire la un
imobil şi, ulterior ridicării opţiunii, promitentul nu doreşte autentificarea contractului de vânzare-
cumpărare;
b. A i-a promis lui B printr-un pact de opţiune valabil încheiat vânzarea unui imobil, iar
ulterior ridicării opţiunii de către B în condiţiile legii, A nu mai este de acord cu vânzarea.
c. când există prevăzut in antecontractul valabil încheiat un pact comisoriu de ultim grad
care să prevadă desfiinţarea automată a contractului, fără nici o formalitate şi fără punere în
întârziere;
d. a trecut mai mult de 6 luni de la data la care ar fi trebuit încheiat contractul de vânzare
(promitentul cumpărător a preluat bunul cu ocazia încheierii antecontractului);

Răspunsuri la grila nr. 3:

a. Afirmația este corectă. Prin ridicarea opțiunii de către beneficiarul unei promisiuni
unilaterale de vânzare, promisiunea se va transforma într-una sinalagmatică; oricare dintre părțile
contractante se va putea adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină
loc de contract autentic de vânzare;
b. în condițiile în care între părți s-a perfectat un pact de opțiune, acceptarea ofertei de către
beneficiarul pactului face să se încheie chiar contractul de vânzare, astfel că în măsura în care
promitentul nu recunoaște încheierea vânzării, beneficiarul pactului se va putea adresa instanței cu
o acțiune care să constate încheierea vânzării și obligarea promitentului la respectarea acestuia.
Prin urmare, vânzarea fiind încheiată, beneficiarul pactului nu va putea promova o acțiune pentru
pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare. Răspunsul este greșit
c. chiar dacă în antecontract există un pact comisoriu care prevede desființarea automată a
contractului, un asemenea pact va fi funcțional doar dacă creditorul obligației neexecutate înțelege
să o invoce. Chiar în prezența unui pact comisoriu, creditorul obligației neexecutate păstrează
intact dreptul său de opțiune între a trece la executarea silită a contractului (prin pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract) sau a da eficiență clauzei rezolutorii. În consecință, creditorul
poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, chiar dacă pentru neexecutarea
obligației a fost stipulat un pact comisoriu;
d. dreptul de a cere perfectarea contractului de vânzare prin pronunțarea unei hotărâri este
prescriptibil în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1669 alin. 2
C.civ.). Fiind vorba de un termen de prescripție acesta este supus întreruperii și suspendării, iar
preluarea bunului, cu acordul vânzătorului echivalează cu o recunoaștere a dreptului promitentului
cumpărător. Acesta se va putea adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc
de contract și după 6 luni de la data la care ar fi trebuit încheiat contractul, în măsura în care va
face dovada unui caz de întrerupere sau suspendare a cursului termenului de prescripție;

Grila nr. 4. Obligaţia de predare a bunului vândut ce incumbă vânzătorului:

a. se execută concomitent cu obligația de plată a prețului ce incumbă cumpărătorului;
b. implică, de regulă, predarea fructelor ce vor fi culese de vânzător între momentul
acordului de voinţă şi momentul remiterii materiale a bunului vândut;
c. uneori se poate realiza şi fără a mai avea loc remiterea materială a bunului în temeiul
contractului de vânzare-cumpărare;
d. este o obligaţie de a da.

Răspunsuri la grila nr. 4:

a. incorect, obligația de predare se execută imediat după îndeplinirea obligaţiei de plată a
preţului, această din urmă obligaţie fiind corelativă obligaţiei de transfer a dreptului de proprietate;
b. fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din momentul transferului dreptului de
proprietate, dacă părţile nu au prevăzut contrariul, indiferent dacă au fost culese sau nu de vânzător;
 c. da, uneori obligaţia de predare se consideră executată prin predarea unor accesorii ale
bunului respectiv (chei, titluri etc.);
d. nu este o obligaţie de a da, obligaţia de a da implică transferul dreptului de proprietate;
este o obligaţie de face (sau de a nu face conform unor opinii din doctrină, constând în obligaţia
de a lăsa cumpărătorul să ia bunul în stăpânire);

Grila nr. 5. În cazul în care obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen:

a. vânzarea nu este valabil încheiată până la momentul individualizării acestor bunuri;
b. preţul vânzării va putea fi stabilit atât pe unitate de măsură cât şi global;
c. contractul de vânzare-cumpărare are caracter aleator;
d. dacă aceste bunuri pier în mod fortuit înainte de predarea lor riscul pieirii lor va fi
suportat întotdeauna de vânzător, în afara situaţiei în care părţile au convenit altfel;

Răspunsuri la grila nr. 5:

a. vânzarea se încheie în mod valabil din chiar momentul acordului de voință, operațiunea
de individualizare a bunurilor afectând doar transferul dreptului de proprietate;
b. prețul vânzării poate fi stabilit atât pe unitate de măsură, cât și global (de pildă, în cazul
vânzării în bloc, când obiectul vânzării îl constituie bunuri de gen individualizate prin arătarea
locului în care ele se află, prețul poate fi determinat și global);
c. contractul de vânzare nu devine aleator prin aceea că obiectul vânzării îl constituie bunuri
de gen, ci își păstrează caracterul comutativ;
d. este adevărat că în cazul bunurilor de gen riscul pieirii fortuite este suportat de vânzător;
soluția este identică și în cazul vânzării unor bunuri de gen, întrucât chiar dacă s-a realizat
transmiterea dreptului de proprietate, riscurile nu vor trece până la momentul predării lor;

Grila nr. 6. În cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare:

a. preţul răscumpărării poate fi mai mare decât preţul vânzării plus cheltuielile legate de
încheierea contractului de vânzare şi realizarea formelor de publicitate;
b. la momentul exercitării opţiunii se realizează transferul dreptului de proprietate de la
cumpărător la vânzător;
c. vânzătorul trebuie să consemneze la dispoziţia cumpărătorului, anterior exercitării
opţiunii, preţul integral al răscumpărării, precum şi toate cheltuielile legate de încheierea şi
executarea contractului de vânzare;
d. vânzătorul poate fi obligat, în anumite condiţii, să exercite răscumpărarea;

Răspunsuri la grila nr. 6:

a. prețul răscumpărării poate cuprinde și dobânzi, care însă nu pot depăși nivelul maxim
stabilit de lege (art. 1762 C.civ.). Vânzătorul care exercită dreptul de opțiune va putea fi prin
urmare obligat să achite prețul vânzării, dobânzile convenite în limitele legii, cheltuielile pentru
încheierea vânzării și realizarea formelor de publicitate (art. 1759 C.civ.);
b. la momentul exercitării opțiunii de răscumpărare, nu se realizează un transfer în sens
invers al dreptului de proprietate, de la cumpărător spre vânzător. Fiind vorba despre o vânzare
afectată de condiție rezolutorie (exercitarea opțiunii), prin realizarea condiției contractul se
desființează retroactiv, ca și cum vânzarea nu s-ar fi realizat;
c. consemnarea prețului răscumpărării și a cheltuielilor ocazionate de încheierea vânzării
și realizarea formelor de publicitate trebuie realizate anterior exercitării opțiunii de răscumpărare;
exercitarea opțiunii se poate face numai după notificarea prealabilă a cumpărătorului (sau a terțului
subdobânditor) despre intenția de exercitare a opțiunii și consemnarea sumelor menționate la
dispoziția proprietarului, în termen de o lună de la data notificării, sub sancțiunea decăderii din
dreptul de exercitare a răscumpărării; (art. 1760 alin. 2 și 3 C.civ.);
d. există situații în care vânzătorul își asumă chiar obligația de răscumpărare (de pildă,
cazul titlurilor de stat, în care emitentul titlului se obligă să-l răscumpere la un anumit termen);
 Grila nr. 7. Contractul de vânzare cu opțiune de răscumpărare și contractul de
vânzare a unui bun cu privire la care există un drept de preempțiune (în favoarea unui terț)
au în comun următoarele:
a. ambele sunt considerate a fi contracte încheiate sub condiție suspensivă;
b. ambele implică mai multe transmisiuni ale proprietății în cazul exercitării răscumpărării/
preempțiunii;
c. prețul răscumpărării, respectiv al preempțiunii poate fi stabilit fără vreo limită legală;
d. titularul dreptului de răscumpărare ca și cel de preempțiune își poate înstrăina dreptul;

Răspunsuri la grila nr. 7:

a. doar vânzarea afectată de condiția exercitării dreptului de preempțiune este o vânzare
afectată de condiție suspensivă (art. 1721 C.civ.), vânzarea cu opțiune de răscumpărare este
afectată de condiția rezolutorie a neexercitării opțiunii de răscumpărare (art. 1758 alin. 1 C.civ.);
b. prin jocul condiției nu se realizează transmisiuni multiple, ci se consideră că nu a avut
loc nici o transmisiune în cazul vânzării cu opțiune de răscumpărare, ori că e o singură transmisiune
de la vânzător la preemptor în cazul vânzării unui bun afectat de un drept de preempțiune;
c. dacă prețul preempțiunii depinde de ceea ce au stabilit părțile contractante, funcționând
pe deplin principiul libertății contractuale, prețul răscumpărării suferă anumite limitări legale
impuse de art. 1762 alin. 1 C.civ.;
d. dreptul de preempțiune este inalienabil (art. 1739 C.civ.), în timp ce titularul dreptului
de răscumpărare își poate înstrăina dreptul.

Grila nr. 8. În cazul în care A cumpără de la B prin act autentic un apartament în

Cluj-Napoca pentru preţul de 50.000 EUR din care achită doar 20.000 EUR:
a. deşi A şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, nu poate înstrăina imobilul
către un terţ C, până la momentul la care nu achită preţul integral al imobilului către B;
b. A poate angaja funcţionarea obligaţiei de garanţie contra viciilor ascunse ale bunului
vândut ce incumbă vânzătorului B, chiar dacă A nu a plătit diferenţa de preţ scadentă către B;
c. ipoteca legală a vânzătorului există doar atât timp cât bunul se află în proprietatea
cumpărătorului;
d. în lipsa unor stipulaţii contractuale cu privire la momentul predării, A nu poate solicita
predarea bunului, chiar dacă a devenit proprietar, până la momentul la care nu achită integral preţul
vânzătorului.

Răspunsuri la grila nr. 8:

a. neachitarea prețului nu duce la indisponibilizarea bunului, A putând transfera dreptul de
proprietate;
b. neplata prețului nu suspendă obligația de garanție a vânzătorului, întrucât obligația de
garanție pentru vicii ascunse este una obiectivă. În consecință, A va putea angaja funcționarea
obligației de garanție pentru vicii ascunse, chiar dacă nu a achitat diferența de preț scadentă
vânzătorului;
c. ipoteca legală a vânzătorului pentru prețul neplătit nu depinde de persoana care are
calitatea de proprietar al bunului. Desigur ipoteca va trebui făcută opozabilă de titularul ei, pentru
ca drepturile titularului să poată fi valorificate față de terții subdobânditori ai bunului ipotecat;
d. obligația de plată a prețului este corelativă transferului de proprietate (art. 1720 C.civ.),
astfel că, în absența unei stipulații contractuale contrarii, până la momentul efectuării plății nu
poate fi solicitată îndeplinirea obligației vânzătorului de predare a bunului vândut (art. 1693
C.civ.);

Grila nr. 9. O clauză contractuală cuprinsă într-un antecontract de vânzare-

cumpărare valabil încheiat, având ca obiect un imobil, cu următorul conţinut: În cazul în
care promitentul cumpărător nu se prezintă la notar la termenul fixat pentru perfectarea
contractului de vânzare-cumpărare va pierde sumele achitate cu titlu de avans din preţ până la
acel moment în favoarea promitentului-vânzător, iar dacă promitentul-vânzător nu s-ar
prezenta la notar pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare va fi obligat la
restituirea dublului sumelor încasate în temeiul antecontractului” :
a. permite promitentului-vânzător să refuze prezentarea la notar pentru încheierea
actului, fiind însă obligat într-un asemenea caz la restituirea dublului sumelor încasate;
b. ar putea fi eficientă numai în situația în care neprezentarea la notar este datorată
conduitei culpabile a promitentului vânzător, respectiv a promitentului-cumpărător;
c. lasă deschisă creditorului obligaţiei neexecutate să solicite pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de înstrăinare în cazul în care debitorul nu s-ar
prezenta la notar pentru perfectarea actului la termenul fixat;
d. va produce efecte în cazul în care creditorul obligaţiei neexecutate a solicitat
rezoluţiunea antecontractului pentru neprezentarea debitorului la notar în vederea încheierii
actului;

Răspunsuri la grila nr. 9:

a. nefiind o clauză de arvună cu rol de dezicere, nu este opțiunea promitentului vânzător
dacă acesta se va prezenta sau nu la notar pentru încheierea contractului de vânzare, promitentul
cumpărător fiind cel care poate opta pentru funcționarea clauzei penale sau pentru executarea silită
a obligațiilor asumate prin antecontract;
b. funcționarea unei clauze penale va fi posibilă doar în situația în care neexecutarea
obligației contractuale este imputabilă debitorului;
c. clauza contractuală este o clauză penală a cărei funcționare depinde de opțiunea
creditorului. Acesta poate opta pentru executarea silită a obligației asumate prin antecontract,
înscrierea unei clauze penale în contract nelipsindu-l de o astfel de posibilitate;
d. chiar dacă se solicită rezoluțiunea antecontractului (din care face parte și clauza penală)
și se ajunge la desființarea acestuia, clauza penală va fi funcțională, fiind prevăzută chiar pentru
ipoteza în care urmare a neexecutării contractului s-ar ajunge la rezoluțiunea acestuia;

Grila nr. 10. În cazul în care obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl

constituie cota de moștenire de ½ ce revine vânzătorului din averea unei persoanei
decedate:
a. cumpărătorul acestei cote de proprietate va fi obligat să participe la suportarea
pasivului succesoral al defunctului, corelativ cotei cumpărate, în locul vânzătorului;
b. vânzătorul va fi obligat să remită cumpărătorului și bunurile de familie (portrete,
decorații) chiar dacă au valoare afectivă pentru vânzător, indiferent de valoarea lor patrimoniala;
c. vânzătorul nu datorează garanția pentru evicțiune nici măcar pentru calitatea sa de
moștenitor dacă părțile au exclus expres această garanție;
d. dacă există și imobile în succesiune, mai întâi se va înscrie dreptul de proprietate în
cartea funciară în favoarea vânzătorului, iar mai apoi, în temeiul unui contract distinct de
vânzare-cumpărare care să poarte strict asupra imobilului se va realiza înscrierea dreptului
cumpărătorului

Răspunsuri la grila nr. 10:

a. cumpărătorul poate fi obligat la plata pasivului succesoral, dar nu în locul vânzătorului
de drepturi succesorale, vânzătorul fiind ținut, în pofida înstrăinării intervenite, la plata pasivului
succesoral (art.1751 C.civ);
b. prin ipoteză bunurile de familie au valoare afectivă pentru vânzător, el nefiind obligat să
le remită cumpărătorului; dacă însă ele au o valoare patrimonială, atunci vânzătorul va fi obligat
să remită cumpărătorului o sumă de bani reprezentând echivalentul valoric al acestor bunuri; dacă
ele nu au o valoare patrimonială, se prezumă că nu au fost cuprinse în obiectul vânzării (art. 1752
C.civ);
c. părțile pot înlătura obligația de garanție a vânzătorului unei moșteniri, inclusiv sub
aspectul garanției pentru calitatea de moștenitor a vânzătorului de drepturi succesorale (art. 1748
C.civ);
 d. pentru ca dreptul de proprietate asupra unui imobil care face parte dintr-o succesiune
vândută să poată fi înscris în cartea funciară pe numele dobânditorului, mai întâi va trebui înscris
în favoarea moștenitorului vânzător. Nu se va încheia însă un nou contract de vânzare, transferul
proprietății operând în temeiul contractului de vânzare a moștenirii;

Cerința nr. 1. Sunt obligaţiile promitentului dintr-un pact de preferinţă afectate de

condiţie? Argumentaţi răspunsul! Este valabil încheiat pactul de preferinţă în cazul în care
preţul nu este fixat la momentul încheierii pactului?
– nu se poate spune că obligaţiile promitentului sunt afectate de o condiţie din mai multe
puncte de vedere: consimţământul vânzătorului nu poate fi erijat într-o simplă modalitate a actului,
ea fiind un element esenţial al contractului, pe de altă parte aceasta ar fi o condiţie pur potestativă,
care ar depinde exclusiv de voinţa vânzătorului promitent (unii autori consideră că ar fi vorba doar
de o condiţie potestativă simplă).
- obligaţiile născute din pact nu sunt afectate de nici o condiţie, fiind actuale: obligaţia de
a face, de a prefera beneficiarul în caz de luare a deciziei de vânzare (sunt şi autori care consideră
că această obligaţie este condiţională, depinzând de luarea deciziei de vânzare) şi de a nu face, de
a nu vinde unui terţ fără a adresa mai întâi oferta beneficiarului pactului, sunt obligaţii pure şi
simple, născute din chiar momentul încheierii pactului de preferinţă.

Cerința nr. 2. Ce consecințe juridice poate genera asupra unui contract de vânzare-
cumpărare stabilirea prețului la un cuantum diferit de valoarea bunului vândut! Analizați
diverse ipoteze și indicați regimul juridic aplicabil contractului în funcție de aceste ipoteze!
Nu orice diferență dintre valoarea bunului și preț afectează validitatea contractului. Ddacă
prețul este vădit disproporționat (neserios) încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la
vânzare, aceasta este anulabilă. Tot anulabil este contractul și dacă există leziune, adică o
disproporție între preț și valoarea bunului, disproporție care trebuie să fie de cel puțin jumătate din
valoarea bunului, atât la momentul contractării, cât și la momentul formulării cererii în anulare, se
mai cere ca disproporția să/și aibă cauza în profitarea de starea de nevoie, lipsa de experiență ori
de lipsa de cunoștințe a cocontractantului. Pentru leziune termenul de anulare e de 1 an, pentru
preț neserios de 3 ani, de la data încheierii contractului. S-ar mai putea ridica și problema cauzei
ilicite sau imorale a contractului, dacă aceasta ar fi sursa disproporției de preț, cu consecința
imprescriptibilității acțiunii în nulitate

Cerința nr. 3. Prin ce se aseamănă și prin ce se diferențiază efectele pactului de opțiune

privind un contract de vânzare și ale unei promisiuni de vânzare-cumpărare, inclusiv în cazul
nerespectării obligațiilor asumate de promitenții din cele două contracte? Precizați și aspectele
ce țin de regimul juridic aplicabil!
- ambele duc la indisponibilizarea reală a bunului la care se referă;
 - opțiunea odată ridicată va duce la formarea contractului, în timp ce în cazul promisiunii
sinalagmatice de vânzare va fi nevoie de o nouă manifestare de voință din partea ambelor părți;
refuzul recunoașterii încheierii contractului de către promitent permite obținerea unei hotărâri
judecătorești care să constate intervenirea contractului; refuzul de a încheia contractul permite
obligarea la încheierea contractului sau ca hotărârea să țină loc de contract de vânzare-cumpărare;
hotărârea de constatare poate fi obținută oricând, în timp ce hotărârea constitutivă în termen de 6
luni de la data stabilită pentru încheierea contractului;

Cerința nr. 4. Indicați limitele modificărilor convenționale ale obligațiilor legale de

garanție ale vânzătorului!
În materia modificării garanției pentru evicțiune limitele sunt cele prevăzute de art. 1699
C.civ., respectiv (i) vânzătorul va răspunde, în ciuda unei clauze de limitare, pentru evicțiunea
provenită dintr-un fapt personal, ca de altfel și pentru evicțiunea provenită din cauze pe care,
cunoscându-le la momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulație contrară va fi
considerată nescrisă; (ii) vânzătorul nu va fi exonerat de obligația de a restitui prețul, decât în
măsura în care și-a asumat riscul producerii evicțiunii;
În materia modificării garanției pentru vicii ascunse, clauzele de limitare sau de înlăturare
vor fi nule cât privește (iii) viciile pe care vânzătorul le cunoștea sau avea obligația să le cunoască
la data încheierii contractului;

Cerința nr. 5. Arătați care sunt consecințele nedeterminării prețului asupra validității și
efectelor contractului în cazul contractului de vânzare
În materia contractului de vânzare cumpărare nedeterminarea prețului atrage în principiu
anulabilitatea contractului. Dacă totuși prețul este determinabil contractul nu va fi anulat, ci se va
determina ulterior, pe baza criteriilor convenite de părți prin contractul încheiat. Când contractul
are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obișnuit, se prezumă că părțile au avut în
vedere prețul practicat de vânzător în mod obișnuit. Prețul în cazul anumitor bunuri va mai putea
fi determinat și în condițiile prevăzute de art. 1664 alin. 3 C. civ.

Cerința nr. 6. Formulaţi o clauză într-un contract de vânzare-cumpărare având ca

obiect un imobil, care să determine calificarea acestui contract ca fiind aleator (nu comutativ)
şi arătaţi consecinţele juridice posibile ale respectivei clauze asupra regimului contractului.
Exemplu: „Cumpărătorul B înţelege să achiziţioneze bunul pe riscul său, vânzătorul fiind
exonerat de orice obligaţie de garanţie pentru evicţiune”. Pentru un asemenea contract nu se va
putea invoca leziunea, din moment ce contractul devine aleator.
 Cerința nr. 7. În măsura în care aţi fi vânzătorul unui bun mobil şi conform înţelegerii
nu aţi încasa preţul la momentul încheierii contractului, există vreo garanţia legală care v-ar
putea proteja pentru obţinerea preţului şi care ar fi avantajele şi limitele acestei protecţii? S-ar
justifica introducerea în contract a unor garanţii suplimentare în favoarea vânzătorului, iar în
caz de răspuns afirmativ care ar putea fi aceste garanţii?
– vânzătorul se bucură de privilegiul reglementat de art. 1730 pct. 5 alin. 1 C. civ., nu şi
cel de la alin. 2 (care funcţionează doar în ipoteza în care vânzarea s-a făcut fără termen de plată,
ceea ce nu este cazul în speţă);
- privilegiul nu conferă dreptul de urmărire al bunului; privilegiul este util vânzătorului
doar atât timp cât bunul se află în posesia cumpărătorului, dispariţia sau transformarea esenţială a
bunului ducând la stingerea privilegiului; privilegiul se stinge dacă bunul este înstrăinat unui terţ
de bună-credinţă; dacă subdobânditorul nu a plătit preţul , privilegiul primului vânzător va purta
asupra preţului neplătit din vânzarea subsecventă;
- părţile vor putea constitui un gaj, ipotecă – care îi vor conferi şi dreptul de urmărire
vânzătorului, după cum vânzătorul va putea pretinde înscrierea unei clauze de rezervă a
proprietăţii; nici această clauză nu îi conferă dreptul de urmărire, dar prezintă avantajul menţinerii
dreptului de proprietate, ceea ce permite promovarea unei acţiuni în revendicare (chiar fără a
solicita rezoluţiunea vânzării); foarte util în situaţia insolvabilităţii debitorului cumpărător;
revendicarea nu va putea fi promovată împotriva subdobânditorului de bună-credinţă.

Cerința nr. 8. Care este soarta unui contract de vânzare a unui bun viitor, în ipoteza în
care nu se va ajunge la realizarea bunului?
Intr-o asemenea situatie va trebui vazut daca partile inteleg producerea acestui eveniment
(naşterea, realizarea bunului) ca pe o certitudine, ori dimpotriva o privesc doar ca pe o
eventualitate: in primul caz contractul va avea un caracter comutativ, in timp ce atunci când partile
privesc existenta bunului doar ca pe o eventualitate vanzarea va avea un caracter aleatoriu. In
situatia in care contractul este comutativ bunul desi nu exista va fi considerat din punct de vedere
intelectual ca si cum ar exista, astfel ca in masura in care la momentul preconizat de parti bunul
nu va exista, contractul nu va fi nici anulat, nici caduc, ci vom fi in prezenta unei neexecutari a
contractului (Contractul va fi considerat intr-o asemenea situatie ca fiind sub termen suspensiv
menit a amana efectele contractului pana la momentul realizarii bunului), cu consecinţa angajării
răspunderii contractuale a vânzătorului. Dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului
contractul va deveni caduc.
Atunci cand contractul va avea caracter aleator, obiectul vanzarii il constituie nu bunul
in sine, ci speranta existentei acestuia, astfel ca pretul va trebui platit, chiar daca bunul nu va exista.
Exemplul clasic il constituie vanzarea pe un pret global a pestelui prins dintr-o aruncatura de plasa,
ori vanzarea recoltei viitoare de pe un teren al vanzatorului.

Cerința nr. 9. Care este însemnătatea juridică a formulării, respectiv a neformulării

declaraţiei cumpărătorului cu privire la calităţile bunului, în termenul convenit, în cazul
vânzării pe încercate? Dar în cazul vânzării pe gustate?
Dacă în cazul vânzării pe încercate nu se formulează declaraţia de neconformitate în
interiorul termenului convenit se consideră că bunul corespunde criteriilor stabilite de părţi astfel
că vânzarea se consolidează (art. 1681 C.civ).
Dacă în cazul vânzării pe gustate nu se formulează declaraţia de conformitate în interiorul
termenului convenit contractul nu se va considera încheiat, în afară de situaţia în care bunul se află
la cumpărător, caz în care vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului (art. 1682
C.civ.).

Cerința nr. 10. Indicați particularităţile vânzării de drepturi succesorale în raport cu

regulile generale aplicabile în material contractului de vânzare-cumpărare.
Art. 1747 şi urm. C. civ. – (i) forma autentică a contractului de vânzare, (ii) obligația de
garanţie a vânzătorului, ca regulă supletivă, vizează doar calitatea de moştenitor a vânzătorului,
nu şi componenţa masei succesorale, în afară de situaţia în care sunt enumerate bunurile moştenirii,
(iii) vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moştenirii vândute
 Titlul II
CONTRACTUL DE RENTĂ VIAGERĂ

I.Noțiune: Conform art. 2.242. (1) „Prin contractul de rentă viageră o parte, numită
debirentier, se obligă să efectueze în folosul unei anumite persoane numită credirentier, prestaţii
periodice, constând în sume de bani sau alte lucruri fungibile. (2) Renta viageră se constituie pe
durata vieţii credirentierului dacă părţile nu au stipulat constituirea acesteia pe durata vieţii
debirentierului sau a unei terţe persoane determinate”.
1. Optând pentru soluţia discutabilă de a formula definiţii diverselor instituţii sau categorii
juridice, legiuitorul este expus, în mod inevitabil, riscului ca definiţiile formulate să fie incomplete
sau trunchiate, chiar dacă mai apoi, din alte texte legale, fizionomia respectivei instituţii poate fi
cu precizie conturată. Acesta este şi cazul definirii contractului de rentă viageră, în cadrul definiţiei
formulate prin art. 2.242 din Noul Cod civil punându-se accentul doar pe componenta obligaţiilor
asumate de debirentier, fără a se justifica raţiunea, cauza pentru care acesta şi-a asumat respectivele
obligaţii (în scop de liberalitate sau urmărind obţinerea unei contraprestaţii) şi implicit, fiind total
ignorată situaţia juridică a credirentierului, care, la rândul lui îşi poate asuma obligaţii faţă de
debirentier prin acest contract. De aceea, definiţia formulată de art. 2367 din Codul civil Quebec,
cod care abundă în formularea de definiţii legale, este neîndoielnic mai precisă, atunci când
definind contractul de rentă viageră subliniază că obligaţia asumată de debirentier poate fi gratuită
sau în scopul obţinerii unui capital: Contractul constitutiv de rentă este cel prin care o persoană,
debirentierul, în mod gratuit sau în vederea obţinerii pentru sine a unui capital, se obligă a presta
periodic pe o anumită perioadă de timp, redevenţe în favoarea unei alte persoane, credirentierul.
Chiar dacă legiuitorul român, în articolul următor, art. 2.243 din Noul Cod civil, arată că renta va
putea fi constituită cu titlu oneros sau gratuit, credem că asumându-şi formularea unei definiţii
legale, ar fi trebuit să facă referire şi la posibila contraprestaţie a creditorului, respectiv la cauza
încheierii contractului de către debirentier.
Relevarea posibilităţii existenţei unei contraprestaţii din partea credirentierului este în
opinia noastră cu atât mai justificată, cu cât din modul de reglementare al contractului de rentă
viageră, pare a se desprinde ideea că regula o constituie contractul de rentă viageră constituit cu
titlu oneros. Această deducţie se poate fundamenta pe împrejurarea că unele texte legale din
materie şi care sunt definitorii pentru fizionomia contractului, nu vizează decât contractele de rentă
viageră constituite cu titlu oneros (art. 2247 din Noul Cod civil privind decesul credirentierului
într-un interval de 30 de zile de la momentul încheierii contractului, din cauza unei boli de care
acesta suferea la acel moment, art. 2249 din Noul Cod civil care prevede constituirea unei ipoteci
legale în favoarea credirentierului doar pentru renta constituită cu titlu oneros, art. 2251 din Noul
Cod civil care prevede sancţiunea rezoluţiunii doar pentru contractele de rentă viageră constituite
cu titlu oneros.
2. Codul civil francez, prin art. 1968-1983, fără a formula o definiţie legală a contractului
de rentă viageră, stabileşte condiţiile de validitate ale contractului şi efectele acestuia. Nici chiar
doctrina juridică nu este foarte preocupată de formularea unei definiţii, preocupându-se mai
degrabă de definirea rentei, în condiţiile în care contractul este doar o sursă de constituire,
ajungându-se chiar să se susţină că nu se poate vorbi de un contract de rentă viageră propriu-zis,
datorită faptului că renta este o creanţă de natură particulară, care poate lua naştere din diverse
surse (Ph. Malaurie, L. Aynés, p. 568, n. 990). Deşi există şi în doctrina juridică franceză definiţii
ale contractului de rentă viageră similare cu cea pentru care a optat legiuitorul român (a se vedea
Y. Dagorné-Labré, Rep. Civ. Dalloz, 2006, Rentes n.5), rămânem la părerea că definiţia formulată
oferă doar o perspectivă unilaterală asupra contractului fiind prin urmare incompletă.
3. Contractul de rentă viageră nu este singura modalitate de constituire a rentei, obligaţia
unei persoane de a plăti o rentă viageră în favoarea alteia, fiind posibil să-şi aibă sursa într-o
hotărâre judecătorească (urmare a obligării unuia dintre soţi la plata unei prestaţii compensatorii
în caz de divorţ în condiţiile reglementate de art. 392 din Noul Cod civil; urmare săvârşirii unei
fapte delictuale etc.) sau ca urmare a instituirii unui legat cu sarcina plăţii de către legatar a unei
rente viagere în favoarea unui terţ beneficiar etc.
4. Renta viageră este prezumată de alin. 2 al art. 2242 din Noul cod civil ca fiind constituită
pe durata vieţii credirentierului. Este vorba despre o prezumţie legală relativă, persoanele
interesate putând face dovada că renta a fost constituită pe durata vieţii debirentierului sau a „unei
terţe persoane determinate”. Anumite probleme ridică referirea legiuitorului la durata vieţii unei
„terţe persoane determinate”, dacă această terţă persoană în funcţie de durata vieţii căruia se
stabileşte întinderea în timp a obligaţiei de plată a rentei este cel care este beneficiar al unei rente
viagere, prin mecanismul stipulaţiei pentru altul, sau dimpotrivă este vorba despre durata vieţii
unei persoane care nu are nici o legătură cu constituirea rentei, durata vieţii acestui terţ fiind fixat
ca sistem de referinţă temporală, în care va trebui efectuată plata rentei către credirentierul
contractant? Dacă e să avem în vedere definiţia formulată prin art. 2.242 din Noul Cod civil în care
se arată că debirentierul se obligă să efectueze prestaţii periodice „în folosul credirentierului”,
ajungem la concluzia că atunci când renta viageră este constituită prin mecanismul stipulaţiei
pentru altul, calitatea de credirentier o are nu cocontractantul stipulant, ci terţul beneficiar în
folosul căruia s-a constituit renta, acesta fiind cel care se va bucura de prestaţiile efectuate.
Stabilind calitatea de credirentier în persoana celui care beneficiază în mod direct de
prestaţiile periodice din partea debirentierului, înseamnă că terţul beneficiar al constituirii rentei
prin mecanismul stipulaţiei pentru altul este chiar el credirentierul, astfel că referirile la durata
vieţii unei terţe persoane determinate nu au în vedere categoria de persoane mai sus menţionate, ci
terţi, total străini de contractul de constituire a rentei. Aceste precizări ale noastre au fost generate
şi de prevederile art. 2243 alin.2 din Noul Cod civil care fac referire la constituirea unei rente în
favoarea unui terţ cu titlu gratuit, prin mecanismul stipulaţiei pentru altul, ceea ce ne-ar sugera că
legiuitorul nu-l consideră pe beneficiarul unei rente constituite prin mecanismul stipulaţiei pentru
altul ca fiind chiar credirentierul, ci un terţ, considerând că stipulantul are şi calitatea de
credirentier, ceea ce raportându-ne chiar la definiţia contractului de rentă viageră nu este riguros
exact. Reglementarea formulată de Codul Civil Quebec este indiscutabil mai precisă şi nu dă
naştere la interpretări, atunci când prin art. 2372 statuează că: „renta viageră poate fi stabilită pe
durata vieţii persoanei care o constituie sau o primeşte, ori pe durata vieţii unui terţ care nu are nici
un drept de a se bucura de această rentă (traducerea noastră J.K)”.
II. Moduri de constituire a rentei. Conform dispoziţiilor art. 2243 C. civ. (1) Renta
viageră poate fi constituită cu titlu oneros, în schimbul unui capital de orice natură, sau cu titlu
gratuit şi este supusă, sub rezerva dispoziţiilor capitolului de faţă, regulilor proprii ale actului
juridic de constituire. (2) Atunci când renta viageră este constituită în favoarea unui terţ, chiar
dacă acesta o primeşte cu titlu gratuit, contractul nu este supus formei prevăzute pentru donaţie.
1. Prevederea legală mai sus menţionată stabileşte posibilitatea stipulării rentei fie cu titlu
gratuit, când debirentierul nu urmăreşte obţinerea unei contraprestaţii din partea credirentierului,
caz în care contractul este unilateral, fie cu titlu oneros, când credirentierul va transmite
debirentierului un bun mobil sau imobil, ori chiar o sumă de bani, caz în care contractul este cu
titlu oneros.
Dacă atunci când contractul de rentă viageră este constituit cu titlu oneros, caracterul
aleator al acestuia este mai presus de îndoială, se ridică problema dacă atunci când renta este
constituită printr-un contract cu titlu gratuit acest caracter aleator mai este sau nu prezent? Prima
tentaţie ar fi acea de a da un răspuns categoric în sensul că un asemenea contract nu poate prezenta
caracter aleator, dat fiind că debirentierul nu urmăreşte realizarea unui câştig, fiind evident că el
este cel care va suferi o pierdere. Cu toate acestea, chiar şi contractul cu titlu gratuit conţine un
element aleator, dependent de durata vieţii credirentierului, anume sub aspectul obligaţiei
debirentierului, întinderea acesteia depinzând de durata de viaţă a credirentierului. Prezenţa acestui
element aleator nu conferă însă caracter aleator contractului, trăsătura esenţială a unui contract
aleator fiind echivalenţa şanselor părţilor contractante la câştig sau pierdere. Prin urmare contractul
de rentă viageră constituit cu titlu gratuit nu va putea fi încadrat în categoria contractelor aleatorii.
3. Renta viageră se poate constitui cu titlu gratuit fie prin intermediul unui contract de
donaţie, fie printr-un legat cu sarcina pentru un legatar de a plăti o rentă în favoarea persoanei
desemnate de de cujus. Aceasta înseamnă că dacă renta este constituită prin intermediul unui
contract de donaţie, actul de constituire va trebui să îndeplinească, alături de condiţiile generale de
validitate ale oricărui contract şi condiţiile speciale de fond prevăzute pentru acest contract (de art.
987 şi urm. din Noul Cod civil) şi de formă prevăzute de art. 1011 din Noul Cod civil. Astfel,
constituirea rentei viagere cu titlu gratuit trebuie să se încheie de regulă, sub sancţiunea nulităţii
absolute, prin înscris autentic, dar în măsura în care această rentă se constituie prin mecanismul
stipulaţiei pentru altul în favoarea unui terţ beneficiar, această constituire de rentă este valabilă şi
dacă contractul nu îndeplineşte o asemenea formă. Alineatul 2 al art. 2243 reprezintă o reiterare a
celor dispuse deja de legiuitor în alin. 2 al art. 1.011 din Noul cod civil, care stabileşte că forma
autentică nu este impusă donaţiilor indirecte, donaţiilor deghizate şi darurilor manuale, constituirea
gratuită a rentei în favoarea unui terţ prin mecanismul stipulaţiei pentru altul fiind practic o formă
prin care se realizează o donaţie indirectă.
Constituirea rentei pe durata vieţii mai multor persoane. Conform art. 2244 C. civ.
„Renta viageră poate fi constituită pe durata vieţii mai multor persoane, urmând ca, în acest caz,
în lipsă de stipulaţie contrară, obligaţia de plată a rentei să înceteze la data la care decedează
ultima dintre aceste persoane”.
Renta viageră se constituie pe durata vieţii credirentierului (cocontractant sau terţ
beneficiar determinat), ori pe durata vieţii debirentierului. Dacă ea a fost constituită pe durata vieţii
credirentierului, ea va fi datorată atât timp cât se face dovada existenţei în viaţă a acestuia. Fiind
un drept patrimonial, atunci când ea nu a fost plătită în avans, chiar şi ulterior decesului
credirentierului, moştenitorii acestuia vor putea pretinde plata ratelor de rentă la care s-a obligat
debirentierul faţă de autorul lor. Dacă renta a fost constituită în favoarea mai multor persoane, pe
durata vieţii acestora, obligaţia de plată a rentei va înceta la momentul decesului ultimei persoane.
Deşi aceste prime texte în materia contractului de rentă viageră se preocupă de constituirea rentei,
legiuitorul intercalează în această parte un text care vizează încetarea contractului, locul firesc al
acestuia fiind după consacrarea regulilor privitoare la conţinutul contractului, respectiv în partea
care se ocupă de încetarea acestui contract.
Constituirea rentei în favoarea mai multor persoane. „Dacă nu s-a convenit altfel,
obligaţia de plată a rentei viagere este indivizibilă în privinţa credirentierilor” proclamă art. 2245
C. civ.
1. Textele vizează durata obligaţiei ce incumbă debirentierului în ipoteza în care acesta îşi
asumă obligaţia de plată a rentei în raport cu mai multe persoane, statuând că, în lipsa unei stipulaţii
contractuale contrare, obligaţia de plată a rentei îi incumbă debirentierului până la momentul
decesului ultimului credirentier şi că această obligaţie de plată este indivizibilă. Prin urmare,
decesul unuia dintre credirentieri nu va influenţa nici existenţa obligaţiei de plată în raport cu
ceilalţi credirentieri rămaşi în viaţă, după cum nu va afecta nici cuantumul rentei la care
debirentierul va fi obligat, acesta fiind ţinut să plătească aceeaşi sumă credirentierilor. Din
caracterul indivizibil al obligaţiei de plată a rentei rezultă că oricare dintre credirentieri va putea
solicita plata integrală a rentei, chiar dacă obligaţia nu este solidară. Tot din caracterul indivizibil
al obligaţiei rezultă că oricare dintre moştenitorii debirentierului poate fi obligat la plată de oricare
dintre creditori, fără a se bucura de regula divizării de drept a datoriilor moştenirii.
Constituirea rentei în favoarea unei persoane decedate. „Este lovit de nulitate absolută
contractul care stipulează o rentă constituită pe durata vieţii unei persoane care era decedată în
ziua încheierii contractului” .
1.Acest text consacră nulitatea unui contract prin care se stipulează o rentă în favoarea unui
credirentier decedat la momentul încheierii contractului. Această soluţie a fost consacrată şi de
dispoziţiile art. 1644 din Vechiul Cod civil, neexistând vreun element de noutate al reglementării
faţă de textul anterior. În mod evident, prin ipoteză sunt vizate doar acele contracte la care renta
se constituie în favoarea credirentierului prin mecanismul stipulaţiei pentru altul; textul credem că
nu este aplicabil în ipoteza în care încheierea contractului ar fi realizată de persoane absente,
întrucât în caz de predeces al credirentierului, care prin ipoteză şi-a manifestat deja voinţa, ar
interveni caducitatea ofertei în condiţiile reglementate de art. 1.195 alin. 2 Cod civil, fiind evident
că natura afacerii impune o asemenea soluţie a caducităţii. Textul ar mai putea fi aplicabil şi în
ipoteza în care contractul de rentă viageră este afectat de o condiţie suspensivă, iar până la
momentul realizării condiţiei ar interveni decesul credirentierului ori al debirentierului (în ipoteza
în care renta fusese stabilită pe durata vieţii acestuia). Într-un asemenea caz, în pofida caracterului
retroactiv al condiţiei, se consideră că lipseşte elementul aleatoriu al contractului.
2. În condiţiile în care textul impune doar condiţia ca credirentierul să nu fie decedat la
momentul contractării se pune problema dacă poate beneficia de rentă o persoană care nu este încă
născută, ci doar concepută la momentul constituirii rentei. Într-o astfel de situaţie credem că vor fi
aplicabile regulile generale stabilite de art. 36 din Noul Cod civil, copilul conceput putând fi
beneficiarul unei rente, însă doar cu condiţia de a se naşte viu.
3. Textul nu este nou pentru dreptul nostru, art. 1644 din Codul civil de la 1864
reglementând în manieră identică lipsa de eficacitate a unui asemenea contract, reglementarea fiind
identică şi cu cea conţinută de art. 1974 din Codul civil francez. Codul civil din Quebec
reglementează în mod expres prin art. 2373 alin. 2 posibilitatea de a se constitui renta în favoarea
unei persoane concepute, cu condiţia de a se naşte viu şi viabil, momentul în raport de care se face
aprecierea existenţei credirentierului nefiind însă cel al încheierii contractului, ci acela al
momentului la care trebuie prestată renta.
Art. 2.247. Constituirea în favoarea unei persoane afectate de o boală letală. Nu
produce, de asemenea, nici un efect contractul prin care s-a constituit cu titlu oneros o rentă pe
durata vieţii unei persoane care, la data încheierii contractului, suferea de o boală din cauza
căreia a murit în interval de cel mult 30 de zile de la această dată.
Deşi nu o spune expres, lăsând parcă, dacă e să considerăm textul ad literam, deschisă
posibilitatea de a ne imagina şi alte cauze de ineficacitate a unui contract de rentă viageră în care
credirentierul a decedat într-un termen de 30 de zile de la data încheierii lui, din cauza unei boli
de care acesta suferea la momentul încheierii contractului, sancţiunea care loveşte un asemenea
act este tot acela al nulităţii. Rămâne a stabili dacă nulitatea ce loveşte actul este una absolută sau
una relativă. Dacă ar fi să ne raportăm la textul art. 2246 care prevede sancţiunea nulităţii absolute
atunci când contractul este încheiat în favoarea unei persoane decedate la momentul încheierii
contractului, factorul generator al acestei nulităţi fiind lipsa elementului alea, respectiv a cauzei,
firesc ar fi ca şi în ipoteza în care credirentierul decedează într-un interval de 30 de zile de la data
încheierii contractului ca sancţiunea aplicată să fie tot cea a nulităţii absolute. Articolul 1238 alin.
1 din Noul Cod civil prevede însă că lipsa cauzei atrage nulitatea relativă a contractului, cu excepţia
cazului în care contractul a fost greşit calificat şi poate produce alte efecte juridice. Ca atare,
sancţiunea care s-ar impune în ipoteza examinată ar fi aceea a nulităţii relative, nefiind însă
justificat în opinia noastră opţiunea diferită a legiuitorului pentru o aceeaşi cauză generatoare de
nulitate, lipsa cauzei.
Sancţiunea nulităţii este generată nu de decesul credirentierului, ci de lipsa cauzei la chiar
momentul încheierii contractului, cel puţin din perspectiva credirentierului. Sancţiunea nulităţii va
interveni chiar şi în cazul executării obligaţiei de plată a rentei din partea debirentierului,
moştenitorii credirentierului păstrând intact dreptul lor de a solicita constatarea nulităţii
contractului.
2. Această cauză de nulitate a contractului de rentă viageră a fost reglementată de altfel şi
în Codul civil de la 1864, art. 1645 Cod civil consacrând nulitatea contractului dacă a intervenit
decesul credirentierului în termen de 20 de zile de la data încheierii contractului. Noutatea
reglementării, faţă de prevederile din vechiul, cod constau în consacrarea legală a necesităţii
caracterului oneros al contractului de rentă viageră pentru aplicarea sancţiunii (în cazul constituirii
rentei cu titlu gratuit contractul neavând caracter aleatoriu, fiind manifestă dorinţa de gratificare a
beneficiarului rentei, nu se impune aplicarea sancţiunii) şi în consacrarea unui termen mai lung în
care poate interveni decesul credirentierului , de 30 de zile faţă de 20 de zile cât consacra
prevederea anterioară. Termenul de 30 de zile în care dacă intervine decesul credirentierului este
afectată valabilitatea contractului poate fi întâlnit şi în Codul civil din Quebec (art. 2373 alin. 1),
această ultimă reglementare stipulând însă că acest termen curge de la momentul la care debitorul
trebuia să înceapă a-şi executa obligaţia şi nu este impusă condiţia ca decesul să intervină din cauza
bolii de care suferea de cujus la momentul încheierii contractului.
3. Se pune problema dacă va putea fi invocată nulitatea contractului de rentă viageră în
ipoteza în care, deşi, credirentierul era afectat la momentul constituirii rentei cu titlu oneros de o
boală gravă, a decedat la un interval de timp mai mare decât cel legal de 30 de zile? În vechiul
drept francez, anterior Codului civil din 1804, judecătorul era cel care aprecia existenţa
elementului aleatoriu la momentul încheierii contractului, luând în considerare gravitatea, durata
şi manifestările bolii, ceea ce a determinat legiuitorul francez să consacre prin art. 1975 Cod civil
francez un termen de 20 de zile în cadrul căruia dacă intervenea decesul credirentierului se
considera că lipsea elementul alea la încheierea contractului, iar contractul era lovit de nulitate
absolută. Mult timp instanţele franceze au refuzat să constate nulitatea contractului dacă decesul
credirentierului survenea în afara perioadei legale vizate, pentru ca în anul 2000, Casaţia franceză
să pronunţe nulitatea unui asemenea contract, fundamentat pe principiile de drept comun, respectiv
absenţa elementului aleator, cumpărătorul neignorând iminenţa morţii credirentierului (Cass civ.,
3- e, 2 février 2000 Bull. civ. III, n. 26).
4. Motivul de nulitate nu va subzista atunci când renta este constituită în favoarea mai
multor persoane şi doar unul dintre aceştia ar deceda în intervalul de timp vizat. Aceasta pentru că
nu dispare cauza contractului odată cu decesul unuia dintre credirentieri, factorul alea subzistând
în raport cu ceilalţi creditori. Doar în măsura în care ar fi întrunite condiţiile stipulate de art. 2.247
din Noul Cod civil în raport cu fiecare credirentier în parte s-ar putea constata nulitatea contractului
de rentă viageră. Nulitatea contractului nu se va pronunţa nici în ipoteza în care contractul de rentă
viageră este constituit cu titlu gratuit, deoarece în absenţa unei contraprestaţii din partea
credirentierului este evident că acesta nu poate suferi nici o pierdere, justificarea motivului ce
generează sancţiunea nulităţii nefiind prezentă într-o asemenea ipoteză.
III. Efecte ale contractelor de rentă viageră
Art.2.248. Plata ratelor de rentă. (1) În lipsă de stipulaţie contrară, ratele de rentă se
plătesc trimestrial în avans şi indexate în funcţie de rata inflaţiei. (2) Atunci când credirentierul
decedează înainte de expirarea perioadei pentru care renta s-a plătit în avans, debirentierul nu
poate cere restituirea sumei plătite aferente perioadei în care creditorul nu a mai fost în viaţă.
1. Ratele de rentă vor fi achitate la nivelul convenit de părţi şi cu periodicitatea stabilită de
aceştia. În măsura în care părţile nu vor stipula frecvenţa de plată a ratelor, norma supletivă
stabileşte că ratele de rentă vor fi achitate în avans, trimestrial, iar cuantumul rentei va fi indexat
cu rata inflaţiei. Evident că rata inflaţiei va fi luată în calcul pentru actualizarea ratelor de rentă
doar în ipoteza în care părţile nu au stabilit un alt mecanism sau alte criterii de actualizare a ratelor
de rentă. Părţile au însă şi libertatea de a renunţa la indexarea ratelor de rentă. Obligaţia de a aplica
rata inflaţiei la cuantumul ratelor de rentă datorate revine debitorului, care şi fără o solicitare
expresă din partea credirentierului trebuie să recurgă la indexarea ratelor de rentă, în caz contrar
fiind în prezenţa unei neexecutării a contractului, cu toate consecinţele aferente, inclusiv acela al
rezoluţiunii contractului. O asemenea indexare operată de debirentier se impune ca urmare a
prevederilor clare ale textului analizat care impune în mod expres aplicarea ratei inflaţiei la
cuantumul rentei, debirentierul putând lua la cunoştinţă despre rata inflaţiei din Monitorul Oficial
în care se face publicarea trimestrială a acestei rate. Evident că această rată a inflaţiei se va putea
aplica doar în situaţia în care obiectul prestaţiei debirentierului îl constituie sume de bani, nu şi
atunci când acest obiect constă în bunuri fungibile. Se pune problema dacă această indexare va fi
aplicată şi rentelor constituite cu titlu oneros sau şi rentelor constituite cu titlu gratuit?
Aplicarea ratei inflaţiei se va face pentru partea de rentă datorată perioadei consecutive
zilei de intrare în vigoare a legii, indiferent dacă aceasta a fost plătită în avans sau are fixat un
termen de plată după intrarea în vigoare a legii. Acceptarea de către credirentier a sumelor stipulate
în contractul de rentă, neindexate, nu echivalează cu o renunţare la dreptul de a pretinde cuantumul
ratelor de inflaţie neîncasate.
Este permis judecătorului să intervină pentru a reactualiza ratele de rentă, atunci când rata
inflaţiei nu asigură în mod necesar acoperirea dezechilibrului creat ca urmare a modificărilor
intervenite în situaţia economică a părţilor? Din păcate, legiuitorul nu a consacrat vreo prevedere
în acest sens, spre deosebire de legiuitorul francez, care prin Legea 49 – 420 din 25 martie 1949,
modificată consacră pe lângă o modificare legală a ratelor de rentă şi posibilitatea de intervenţie a
instanţelor pentru revizuirea ratelor de rentă, atunci când aceasta, de pildă, este impusă de
modificări ale circumstanţelor economice care fac ca un coeficient de sporire a valorii capitalului
transmis să fie mai mare decât coeficientul legal de majorare, ori chiar şi în cazul rentelor gratuite,
judecătorul dispunând de anumite limite legale în care poate interveni, cu luarea în consideraţie şi
a intereselor actuale, în special sociale şi familiale.
2. Articolul 1649 din Codul civil de la 1864 a consacrat norma pe baza căreia renta era
datorată doar în proporţia zilelor trăite de credirentier, iar în măsura în care părţile ar fi convenit
plata în avans a rentei, pentru o anumită perioadă, aceasta se considera datorată în întregime, din
momentul în care a intervenit exigibilitatea rentei pentru respectiva perioadă. Prevederile Noului
Cod civil par să se abată de la norma consacrată în vechiul cod civil, alin. 2 al art. 2.248 din Noul
Cod civil stipulând că debirentierul nu poate cere restituirea sumei plătite aferente perioadei în
care credirentierul nu a mai fost în viaţă, dacă renta „s-a plătit” în avans, adică dacă ea a fost efectiv
achitată credirentierului, nefiind suficientă prin urmare doar exigibilitatea rentei, aşa cum cerea
codul civil anterior. O interpretare per a contrario a textului ne duce la concluzia că în măsura în
care renta, deşi exigibilă, nu a fost efectiv achitată, moştenitorii credirentierului nu vor putea
solicita efectuarea acelei plăţi, suferind astfel această pierdere patrimonială. Pare greu de
argumentat de acest tratament diferenţiat în funcţie de împrejurarea dacă renta a fost sau nu
achitată, din moment ce creanţa de plată a rentei se găsea deja în patrimoniul credirentierului.
Credem că era mai adecvată soluţia din reglementarea noastră anterioară, care consacra obligaţia
de plată a rentei exigibile, indiferent dacă aceasta urma a fi făcută credirentierului sau
moştenitorilor acestuia, raportarea la momentul la care era datorată renta (nu neapărat plătită) fiind
împărtăşită de altfel şi de prevederile art. 2381 alin. 2 din Codul civil Quebec şi art. 1980 din Codul
civil francez.
 Art.2258. Garanţia legală. (1) Pentru garantarea obligaţiei de plată a rentei constituite
cu titlu oneros, prevederile art.1723 se aplică în mod corespunzător. (2) În cazul prevăzut la
alin.(1), în vederea înscrierii ipotecii legale nu este necesară declararea valorii creanţei
garantate.
Asemeni vânzătorului unui bun, atunci când credirentierul a transmis un bun mobil sau
imobil în schimbul rentei, credirentierul va beneficia de un privilegiu în cazul când obiectul
prestaţiei sale îl constituie un bun mobil şi de o ipotecă legală asupra bunului atunci când obiectul
prestaţiei sale îl constituie un bun imobil. Regimul juridic aplicabil acestor garanţii este identic cu
cel aplicabil garanţiilor ce însoţesc creanţa vânzătorului pentru preţul neplătit. Datorită specificului
contractului de rentă viageră, în care întinderea creanţei de care beneficiază credirentierul nu poate
fi cuantificat, legea exonerează părţile de declararea unei valori a creanţei garantate.
Art.2.251. Rezoluţiunea contractului la cererea credirentierului. (1) Creditorul unei
rente viagere constituite cu titlu oneros poate cere rezoluţiunea contractului dacă debirentierul
nu depune garanţia promisă în vederea executării obligaţiei sale ori o diminuează. (2)
Credirentierul are dreptul la rezoluţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de plată a
rentei de către debirentier. (3) În lipsa unei stipulaţii contrare, rezoluţiunea nu conferă
debirentierului dreptul de a obţine restituirea ratelor de rentă deja plătit.
1. Primul aliniat al textului de mai sus reiterează singurul caz de rezoluţiune judiciară a
contractului de rentă viageră care era aplicabil şi sub imperiul Codului civil de la 1864.
2. Legiuitorul face un mare pas înainte atunci când prin alineatul 2 al articolului 2.251 C.
civ. permite creditorului să rezoluţioneze contractul în cazul neplăţii ratelor de rentă convenite.
Vechiul Cod civil, prin art. 1647 lipsea credirentierul de posibilitatea de a cere rezoluţiunea
contractului de rentă viageră, oferind credirentierului doar posibilitatea de a solicita sechestrarea
şi vânzarea bunurilor debirentierului pentru a obţine plata rentei convenite. Vechiul text îşi avea
originile în prevederile art. 1978 din Codul civil francez, text despre care s-a afirmat în doctrina
franceză că nu ar putea niciodată să primească o explicaţie raţională. Cu toate acestea explicaţii au
fost căutate, unii jurişti francezi văzând chiar o modalitate de protejare a credirentierului, alţii
susţinând că practic credirentierul ar fi lipsit de posibilitatea de a obţine restituirea prestaţiei sale,
majoritatea dintre ei căutând explicaţia textului în caracterul aleatoriu al contractului de rentă
viageră, fiind imposibil ca părţile să fie repuse în chiar situaţia avută la momentul încheierii
contractului. Că mecanismul contractelor aleatorii nu putea fi avut în vedere de legiuitorul francez
de la 1804 este evident, din moment ce contractele aleatorii sunt o creaţie teoretică mai recentă,
iar dificultăţile legate de restituirea prestaţiilor dintr-un contract aleator nu sunt de nesurmontat.
În orice caz subliniindu-se caracterul nefast al textului, care ar proteja chiar şi un debitor de rea-
credinţă, s-a propus abrogarea lui, ori ignorarea lui de către instanţele franceze, jurisprudenţa
căutând să-i dea o aplicabilitate cât mai restrânsă. Şi doctrina noastră s-a pronunţat în sensul unei
aplicări restrictive a textului, recunoscând posibilitatea rezoluţiunii în temeiul unui pact comisoriu.
Este de remarcat că noul legiuitor a optat pentru consacrarea în mod expres a posibilităţii
credirentierului de a opta pentru rezoluţiune în caz de neplată a rentelor, neoptând doar pentru o
consacrare generală a posibilităţii de a opta pentru rezoluţiunea contractului de rentă în caz de
neîndeplinire a obligaţiilor contractuale. Legiuitorul nostru a mers chiar mai departe decât cel din
Quebec, codul civil al acestei provincii consacrând prin art. 2386 imposibilitatea credirentierului
de a solicita restituirea capitalului transmis în schimbul rentei în caz de neplată a acestora, oferind
această posibilitate doar atunci când debirentierul a devenit insolvabil, a fost declarat falit, ori a
diminuat garanţiile convenite pentru asigurarea plăţii rentei. Rezoluţiunea contractului se va putea
produce atât prin denunţare unilaterală a contractului, în condiţiile art. 1552 Cod civil, cât şi
conform regulilor generale ale rezoluţiunii. Rezoluţiunea va putea fi solicitată chiar dacă este vorba
despre un drept personal şi de moştenitorii credirentierului.
Interesant că în jurisprudenţa franceză s-a conturat ideea că atunci când rezoluţiunea s-ar
solicita în temeiul unui pact comisoriu s-a făcut diferenţiere între cazul în care este prevăzută
rezoluţiune de plin drept a contractului în caz de neexecutare, situaţie în care se recunoaşte şi
moştenitorilor posibilitatea de a invoca această rezoluţiune şi situaţia în care pactul comisoriu nu
ar reprezenta altceva decât o consacrare a dreptului de a cere rezoluţiune în caz de neexecutare,
apreciindu-se că într-o asemenea ipoteză moştenitorii nu vor invoca această rezoluţiune decât în
ipoteza în care în timpul vieţii credirentierul şi-a manifestat intenţia de a cere rezoluţiunea. (Cass,
1re civ, 13 dec. 1988, Bull. Civ. I, n. 353, RTD civ. 1989 n. 4, p. 576 obs. Ph. Rémy).
3. Legiuitorul prevede printr-o normă supletivă că debirentierul nu va avea dreptul la
restituirea ratelor deja achitate de el în caz de rezoluţiune a contractului de rentă. Evident că această
sancţiune loveşte debirentierul doar în ipoteza în care rezoluţiunea contractului se pronunţă din
culpa sa.
Art.2.252. Irevocabilitatea contractului. (1) Debirentierul nu se poate libera de plata
rentei oferind restituirea capitalului şi renunţând la restituirea ratelor plătite. (2) Debirentierul
este ţinut la plata rentei până la decesul persoanei pe durata vieţii căreia a fost constituită renta,
oricât de împovărătoare ar putea deveni prestarea acesteia.
1. Textul alin. 1 se regăseşte şi în Codul civil de la 1864 (art. 1648), fiind identic cu art.
1979 din Codul civil francez, consacrând obligativitatea plăţii ratelor de rentă convenite,
debirentierul neputându-se libera de obligaţie nici chiar dacă ar restitui capitalul primit şi ar
renunţa la a solicita restituirea ratelor deja achitate. Norma nu este de ordine publică, astfel că
părţile pot stabili printr-o clauză contractuală un drept de răscumpărare a rentei.
Art.2.253. Insesizabilitatea rentei. Numai renta viageră cu titlu gratuit poate fi declarată
insesizabilă prin contract. Chiar şi în acest caz, stipulaţia nu îşi produce efectele decât în limita
valorii rentei care este necesară credirentierului pentru asigurarea întreţinerii. Dispoziţiile
art.2257 alin.(2) se aplică în mod corespunzător.
1. Textul este identic cu prevederile art. 2.377 din Codul civil Quebec sub aspectul
insesizabilităţii rentei, diferenţa intervenind sub aspectul inalienabilităţii acesteia, legiuitorul
nostru neinterzicând cedarea rentei. Rentele constituite cu titlu oneros nu vor putea fi declarate
prin convenţia părţilor insesizabile, dar legea recunoaşte posibilitatea de a declara neurmăribile în
parte rentele cu titlu gratuit, respectiv doar pentru acea parte a rentei care este necesară asigurării
întreţinerii credirentierului, astfel cum conţinutul întreţinerii este definit de art. 2257 alin 2 din
Noul cod civil.
2. Stabilind doar insesizabilitatea rentei, nu şi inalienabilitatea acestuia, renta va putea fi
cedată de credirentier, indiferent dacă este vorba despre o rentă constituită cu titlu gratuit sau cu
titlu oneros. Obligaţia de plată a rentei va subzista doar pe durata vieţii celui în funcţie de care s-a
constituit renta, iar nu în raport cu durata vieţii cesionarului rentei, evident în afară de situaţia în
care ar avea loc o novaţie între părţi.
Subiecte tip grilă:
Grila nr. 1. În materia contractului de rentă viageră:
a. creditorii unui credirentier pot urmări chiar şi rentele constituite cu titlu gratuit pentru a-
şi satisface interesele;
b. credirentierul poate solicita rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea culpabilă de
către debirentier a obligaţiei de plată a rentei;
c. contractul este nul dacă debirentierul decedează în termen de 30 de zile de la încheierea
contractului din cauza unei boli de care suferea la momentul încheierii contractului;
d. în cazul în care renta a fost constituită cu titlu gratuit, debirentierul poate refuza prestarea
rentei;

Răspunsuri la grila nr. 1:

a. creditorii credirentierului pot urmări chiar și rentele constituite cu titlu gratuit în favoarea
debitorului lor. Ele vor putea fi urmărite, chiar și dacă acestea ar fi declarate insesizabile prin
contract, pentru ceea ce excede cheltuielilor necesare întreținerii credirentierului (art. 2253 C.civ.);
b. credirentierul poate solicita rezoluțiunea contractului de rentă viageră în caz de neplată
a anuităților convenite;
c. nulitatea contractului este instituită de art. 2247 C.civ. în caz de deces al credirentierului
și nu al debirentierului, întrucât decesul debirentierului nu afectează derularea contractului,
moștenitorii acestuia fiind ținuți la îndeplinirea obligației de plată a rentei;
d. chiar dacă renta a fost constituită cu titlu gratuit, debitorul poate fi constrâns la
executarea obligației de plată a rentei. Chiar dacă este un contract unilateral, obligațiile care
incumbă uneia dintre părțile contractante pot fi executate silit;
 Titlul III.
CONTRACTUL DE ÎNTREŢINERE

Noţiune. Art. 2254 C.civ. definește contractul de întreținere ca fiind cel prin care „o parte
se obligă să efectueze în folosul celeilalte părţi sau al unui anumit terţ prestaţiile necesare
întreţinerii şi îngrijirii pentru o anumită durată”. În această definiție legală, similar cu cea dată și
contractului de rentă viageră, contractul este privit doar din perspectiva obligațiilor debitorului
întreținerii (rentei), legiuitorul omițând că, cel mai adesea, contractul este unul sinalagmatic și
oneros, în care și întreținutul își asumă obligații. De altfel, predominant, reglementările specifice
contractului de întreținere sunt generate tocmai de situația în care contractul este unul sinalagmatic
și cu titlu oneros. Este astfel cazul reglementărilor de la art. 2247 C.civ., art. 2252 C.civ., art. 2263
alin. 2-7 C.civ., art. 2256 C.civ., art. 2257 C.civ.
Caractere juridice. După cum întreținerea este constituită cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit caracterele juridice ale contractului de întreținere diferă. Atunci când pentru întreținerea ce
urmează să o primească, întreținutul transmite proprietatea unui bun către întreținător, contractul
este unul sinalagmatic, cu titlu oneros, aleator și translativ de proprietate. Caracterul aleator al
contractului de întreținere semnifică existența unei echivalențe a șanselor de câștig și pierdere a
părților contractante, în funcție de întinderea prestației debitorului întreținerii. Dacă afirmația este
neîndoielnică în cazul contractelor încheiate pe durata vieții întreținutului, când nefiind cunoscută
această durată, nu se poate cunoaște partea contractantă care va ieși în câștig, respectiv în pierdere,
ea este susceptibilă de aplicare, în opinia noastră, chiar și atunci când durata contractului este una
determinată. Aceasta întrucât întinderea prestației debitorului întreținerii poate varia nu doar în
timp, ci și în conținut, evoluția stării de sănătate a întreținutului și a nevoilor acestuia lăsând
deschisă echivalența șanselor de câștig și pierdere a părților chiar și pentru această situație. Deci
spre deosebire de contractul de rentă viageră, în care elementul aleator vizează doar durata vieţii
credirentierului (în raport de care se stabilește numărul de rente care vor fi achitate), în cazul
contractului de întreţinere elementul aleator este dat nu doar de durata vieţii celui întreţinut, ci şi
de alte elemente care țin de persoana întreținutului.
În ipoteza în care întreținătorul nu primește nimic de la întreținut pentru prestația la care s-
a obligat, contractul este unilateral și cu titlu gratuit, dând naștere la obligații doar în sarcina
întreținătorului. Evident că un asemenea contract nu mai prezintă caracter aleator, întreținătorul
fiind cel care își va diminua propriul patrimoniu în favoarea celui a persoanei întreținute.
Constituire. Contractul de întreținere poate fi încheiat pe durata vieții întreținutului
(creditorul întreținerii) sau pe o altă durată de timp, determinată sau determinabilă. Dacă se
precizează doar caracterul viager al întreținerii, atunci aceasta este datorată pe durata vieții
întreținutului (fie el parte contractantă sau terț beneficiar). Întreținerea poate fi stabilită a fi prestată
și pe durata vieții întreținătorului sau chiar a unei terțe persoane, după cum poate fi stabilită și pe
o anumită durată de timp determinată (5 ani, 15 ani etc.).
Contractul de întreținere va trebui încheiat în formă autentică, sub sancțiunea nulității
absolute a contractului (art. 2255 C.civ.). Legiuitorul derogă prin urmare de la regula
consensualismului, apreciind că încheierea contractului în fața notarului public oferă o mai bună
protecţie creditorului întreţinerii, cel mai adesea o persoană în vârstă, acesta beneficiind astfel de
garanţii sporite pentru o manifestare de voinţă făcută în deplină cunoştinţă de cauză152.
Întreținerea poate fi stabilită în favoarea uneia dintre părțile semnatare ale contractului,
după cum poate fi stabilită chiar și în favoarea unei terțe persoane, prin intermediul
mecansimului stipulației pentru altul. Condiţia de formă a contractului nu se impune a fi realizată
în cazul în care întreținerea se constituie în favoarea unui terţ. Aceasta întrucât, fiind vorba despre
o donaţie indirectă ea nu este supusă condiţiilor de formă impuse de art. 1011 C.civ. Din moment
ce se constituie în folosul unei terțe persoane, iar această constituire se face cu titlu gratuit,
cocontractantul care a stipulat drepturile în favoarea terțului, nu s-a obligat în niciun fel față de
debitorul întreținerii, astfel că rațiunea formei nu se mai impune.
Poate fi încheiat un contract de întreținere cu o persoană care dispune de mijloacele
necesare întreținerii sale sau un asemenea contract ar fi lipsit de cauză? Problema prezintă
relevanță, întrucât printr-un contract de întreținere s-ar putea transmite bunuri importante din
patrimoniul întreținutului, în dauna moștenitorilor săi legali. Am crede că încheierea unui astfel de
contract este posibilă și în acest caz, iar în măsura în care încheierea contractului ar apărea ca o
modalitate de transmitere a unui bun în favorea unuia dintre succesibilii întreținutului, ceilalți
succesibili interesați vor putea invoca caracterul simulat al unui asemenea act. Pentru o asemenea
ipoteză legiuitorul a instituit chiar o prezumție relativă prin art. 1090 alin. 4 C.civ.
Deosebiri față de alte contracte. Contractul de întreținere trebuie deosebit atât de
contractul de vânzare, cât și de cel de rentă viageră.
Delimitarea contractului de întreținere de vânzare se impune pentru acele situații în care
părțile se obligă ca pe lângă plata unui preț, dobânditorul bunului să presteze și întreținere.
Calificarea contractului ca fiind vânzare sau întreținere depinde de cuantumul prețului care trebuie
achitat de dobânditorul bunului. Dacă acest cuantum trece de jumătate din valoarea bunului
contractul va fi calificat de vânzare, iar dacă este sub această valoare contractul va fi calificat de
întreținere. Interesul calificării se justifică prin poziția diferită a debitorului în cele două contracte,
cumpărătorul nefiind pus de drept în întârziere pentru îndeplinirea obligațiilor sale, întreținutul
aflându-se însă într-o astfel de situație. Apoi, din perspectiva rezoluțiunii contractului, anumite
reguli sunt specifice contractului de întreținere, fiind derogatorii de la normele comune ale

152
Ni se pare însă greu de înţeles de ce legiuitorul nu a aplicat acelaşi tratament, sub aspectul condiţiilor de formă, şi
contractului de rentă viageră, din moment ce raţiunea instituirii condiţiei de formă se regăseşte în aceeaşi măsură şi în
cazul contractului de rentă viageră
rezoluțiunii (nu se poate declara rezoluțiunea în mod unilateral, oferirea executării obligației nu
poate împiedica să se pronunțe rezoluțiunea, nu se restituie prestațiile părților etc.). Și dacă e
vânzare vor fi aplicabile doar regulile de la vânzare? Am crede că nu și că va trebuie aplicată o
calificare distributivă a contractului.
Diferențe sunt și față de contractul de rentă viageră. În pofida similitudinilor impusă de
rudenia celor două contracte și a textelor legale comune153, între cele două contracte există și
diferențe: în primul rând obiectul prestației este diferit - o obligație de a da, de a plăti renta într-un
caz, obligația de a presta întreținere în celălalt, apoi, obligația debitorului întreținerii este una cu
caracter intuitu personae, ceea ce nu este cazul obligației debirentierului. Aceasta are implicații în
caz de deces a al debitorului. Decesul debirentierului impune moștenitorilor acestuia să plătească
ratele de rentă în continuare, în timp ce în cazul întreținerii, în absența unui acord cu moștenitorii
celui întreținut, prestația nu se va mai executa în natură, creditorul întreținerii putând solicita
transformarea în bani a prestației de întreținere; cazul special de revocare prevăzut de art. 2260
C.civ. este aplicabil doar contractului de întreținere, nu și celui de rentă etc.
Condiții de validitate. Pe lângă condițiile de validitate generale ale oricărui contract, legea
impune și anumite condiții specifice de validitate, care pot fi întâlnite și în cazul contractului de
rentă viageră. Astfel, și în acest caz, este aplicabilă norma legală care prevede nulitatea contractului
de întreţinere atunci când întreţinerea este constituită în favoarea unei persoane decedate la
momentul încheierii contractului154; pentru menținerea validității contractului se cere ca decesul
creditorului întreținerii să nu survină, din cauza unei boli de care acesta suferea la momentul
încheierii contractului, în intervalul de timp de 30 zile de la data încheierii contractului155.
Discuțiile purtate asupra acestor texte cu ocazia prezentării contractului de rentă viageră sunt
evident de actualitate și în cazul contractului de întreținere. În plus, așa cum am văzut, se impune
încheierea contractului de întreținere în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute a
contractului156.

153
Astfel, se consacră posibilitatea de a fi încheiat un contract de întreţinere şi cu titlu gratuit şi că atunci
când se constituie întreţinerea în favoarea unui terţ, chiar dacă această constituire ar fi cu titlu gratuit, nu se cere
îndeplinită condiţia formei autentice a contractului (art. 2243 din Noul Cod civil); nulitatea contractului atunci când
este constituită în favoarea unei persoane care decedează în interval de 30 de zile de la data încheierii contractului,
din cauza unei boli de care suferea în acel moment (art. 2247), rezoluţiunea contractului de întreţinere în ipoteza în
care debitorul întreţinerii nu dă garanţiile convenite care să însoţească obligaţia sa, ori deşi a constituit asemenea
garanţii dacă acestea s-au diminuat nu le reconstituie (art. 2251 alin. 1), precum şi irevocabilitatea contractului de
întreţinere, în sensul că întreţinătorul nu poate renunţa la contract, indiferent cât de împovărătoare i-ar fi continuarea
contractului, nici chiar renunţând la capitalul primit (art. 2252). Ceea ce se poate constata în cazul reglării contractului
de întreţinere este o apropiere şi mai pronunţată a acestuia faţă de contractul de rentă viageră, atât ca urmare a
eliminării unor norme derogatorii de la dreptul comun din materia contractului de rentă viageră (a se vedea
permisiunea de solicitare a rezoluţiunii contractului), cât şi aplicării a numeroase norme din materia contractului de
rentă viageră şi regimului juridic al întreţinerii.
154
Art. 2246 C.civ.
155
Art. 2247 C.civ.
156
Art. 2262 C.civ.
 Efectele contractului. În măsura în care creditorul întreținerii își asumă obligația de a
transmite proprietatea unor bunuri din patrimoniul său, obligația sa este cea prevăzută și în cazul
unui vânzător, respectiv va trebui să transmită proprietatea asupra bunului (bunurilor) convenite,
să predea bunul întreținutului și să-l garanteze pe acesta contra evicțiunii și contra viciilor ascunse.
Debitorul întreținerii va fi obligat „să asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte,
încălţăminte, menaj, precum şi folosinţa unei locuinţe corespunzătoare. Întreţinerea cuprinde, de
asemenea, îngrijirile şi cheltuielile necesare în caz de boală”157. De asemenea, dacă va interveni
decesul creditorului întreținerii debitorul este obligat să-l înmormânteze158. Debitorul trebuie să
execute obligația sa de întreținere, sub toate componentele sale, nefiind executată obligația dacă
nu asigură creditorului toate elementele mai sus menționate. Dacă obligația este asumată față de
doi sau mai mulți creditori, obligația debitorului este indivizibilă conform art. 2246 alin. 2 C.civ.
Aceasta înseamnă că dacă debitorul execută obligația sa față de ambii creditori ai săi, prin ipoteză,
doar pe durata vieții unuia dintre aceștia, el nu ar putea obține la o eventuală acțiune în rezoluțiune
a creditorului în viață ca rezoluțiunea contractuală să fie doar pro parte, adică aferentă părții de
contract pentru care nu și-a executat obligația. Contractul va fi rezoluționat integral, tocmai
datorită caracterului indivizibil al obligației asumate. Evident, părțile pot conveni altfel, anume să
conceapă obligația debitorului ca fiind divizibilă, caz în care obligația debitorului va fi considerată
îndeplinită în parte, iar neexecutarea în continuare a contractului față de creditorul în viață va
impune doar rezoluțiunea parțială a contractului.
Obligația din contractul de întreținere este indivizibilă nu doar din perspectiva creditorilor,
ci și a debitorilor. Astfel, dacă mai mulți debitori se obligă la prestarea întreținerii, creditorul
obligației poate obține întreținerea de la oricare dintre debitori, executarea obligației de unul dintre
ei fiind liberatorie în raport cu toți.
Art. 2257. Întinderea obligaţiei de întreţinere. Comentariul textului legal. „Debitorul
întreţinerii datorează creditorului prestaţii stabilite în mod echitabil ţinându-se seama de
valoarea capitalului şi de condiţia socială anterioară a creditorului. (2) Debitorul este obligat în
special să asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte, încălţăminte, menaj, precum şi folosinţa unei
locuinţe corespunzătoare. Întreţinerea cuprinde, de asemenea, îngrijirile şi cheltuielile necesare
în caz de boală.(3) În cazul în care întreţinerea are caracter viager sau atunci când creditorul
decedează în cursul duratei contractului, debitorul are obligaţia să-l înmormânteze.(4)
Întreţinerea continuă a fi datorată în aceeaşi măsură chiar dacă, în cursul executării contractului,
bunul care a constituit capitalul a pierit total sau parţial ori şi-a diminuat valoarea, dintr-o cauză
pentru care creditorul întreţinerii nu este ţinut să răspundă. (5) Clauza prin care creditorul
întreţinerii se obligă la prestarea unor servicii este considerată nescrisă.”

157
Art. 2257 alin. (2) C.civ.
158
Art. 2257 alin. (3) C.civ.
 Comentarii: Primul alineat al articolului mai sus enunţat conţine o prevedere care poate
părea surprinzătoare în materia contractelor aleatorii, atunci când stabileşte că nivelul de prestare
al întreţinerii trebuie să fie echitabil în raport de valoarea capitalului transmis. Această parte a
textului ridică cel puţin două probleme: 1). mai este aleatoriu un contract în care se încearcă
stabilirea unei echivalenţe între prestaţiile părţilor? 2. Ce consecinţe juridice ar antrena lipsa unei
prestaţii „echitabile” cu valoarea capitalului transmis?
Având în vedere prevederile art. 1.224 C.civ., care declară în mod expres imposibilitatea
invocării leziunii în cazul contractelor aleatorii, este evident că sancţiunea anulării pentru leziune
nu se poate pune în cazul acestui tip de contract, elementul aleator făcând imposibil a cuantifica
prestaţia la care se obligă debitorul la momentul încheierii contractului. Ar fi acesta un text similar
cu prevederile care impun ca preţul într-un contract de vânzare să fie unul serios? Jurisprudenţa
franceză a pronunţat nulitatea unor contracte aleatorii, de rentă viageră, justificat pe modicitatea
cuantumului rentei şi cunoaşterea de către debitor a stării de sănătate a credirentierului. Casaţia
franceză a optat finalmente pentru justificarea nulităţii unor asemenea contracte pe lipsa cauzei,
urmare a faptului că atât lipsa preţului (preţul derizoriu) cât şi absenţa elementului alea pot fi
subsumate lipsei de cauză la încheierea contractului. Poate fi considerată că ar fi lipsită de cauză
obligaţia asumată de creditorul întreţinerii atunci când nivelul scontat al întreţinerii este mai ridicat
faţă de prestaţia efectiv primită şi care ar fi în măsură să justifice o eventuală cerere în anularea
contractului? Apreciem că elementul alea rămâne prezent, conţinutul prestaţiei de întreţinere fiind
definit de alin. 2 al acestui articol. Mai degrabă considerăm că textul vizează nu o condiţie de
validitate a contractului de întreţinere, cât o problemă de neexecutare a acestuia, cu consecinţele
aferente. Întrucât exigenţele celor care beneficiază de întreţinere variază, credem că textul vrea să
sublinieze variabilitatea acestei obligaţii, una dintre aceste variabile fiind introdusă de mărimea
capitalului primit, precum şi de condiţiile de viaţă anterioare ale creditorului întreţinerii.
Apreciem prin urmare că avem de a face cu o neexecutare sau executare necorespunzătoare
a prestaţiei întreţinerii din partea debitorului, atunci când nivelul prestaţiei întreţinerii nu ar
corespunde în mod echitabil valorii capitalului primit şi condiţiei sociale anterioare a creditorului
întreţinerii, iar nu cu o condiţie de validitate suplimentară impusă contractului de întreţinere.
2. Cât priveşte conţinutul obligaţiei de întreţinere, debitorul trebuie să asigure mijloacele
necesare traiului celui întreţinut, printre care alimente, îmbrăcăminte, încălţăminte etc, precum şi
să asigure folosinţa unei locuinţe corespunzătoare. Asigurarea unei locuinţe corespunzătoare nu
implică în mod necesar coabitarea în aceeaşi locuinţă, fiind insa subînţeles ca în ipoteza în care
părţile nu locuiesc în acelaşi imobil locuinţele trebuie să fie astfel situate încât să permită
debitorului să-şi execute obligaţia (în jurisprudenţa franceză s-a considerat că o distanţă de 300
metri între locuinţe nu este un impediment pentru onorarea obligaţiilor de către debitor).
 Obligaţia de întreţinere este indivizibilă prin natura sa, astfel încât întreţinătorul trebuie să
execute toate componentele prestaţiei, neîndeplinirea uneia echivalând practic cu neexecutarea
obligaţiei.
Dat fiind caracterul alimentar al obligaţiei de întreţinere, debitorul este pus de drept în
întârziere pentru îndeplinirea obligaţiei sale, fiind incidente dispoziţiile art. 1523 alin. 2 lit. a., care
prevăd că debitorul se află de drept în întârziere pentru obligaţia ce nu poate fi executată în mod
util decât într-un anumit interval de timp pe care debitorul l-a lăsat să treacă, obligaţia de întreţinere
implicând o asemenea executare a acesteia.
Înlocuirea întreţinerii prin rentă. Părțile au posibilitatea de a conveni ca prestarea
întreținerii să nu fie realizată în natură, ci prin echivalent, prin plata de către debitorul întreținerii
a unei sume de bani către întreținut, care să fie stabilit conform nevoilor de întreținere ale
întreținutului. Art. 2261 C.civ. prevede și posibilitatea ca această transformare a întreținerii într-
o sumă de bani să fie realizată în mod silit, doar la cererea uneia dintre părțile contractului.
Ipotezele în care s-ar justifica ar fi următoarele: (i) debitorul întreținerii refuză prestarea în natură
a întreținerii. Desigur, într-o astfel de ipoteză, întreținutul poate opta și pentru rezoluțiunea
contractului de întreținere, dar și pentru executarea prin echivalent a obligației de întreținere,
respectiv prin obligarea debitorului la plata unei sume de bani, urmând ca mai apoi să fie pusă în
executare silită această obligație a debitorului; (ii) cel întreținut refuză primirea întreținerii, caz în
care debitorul întreținerii are interesul de a solicita transformarea întreținerii, liberându-se de
datorie prin procedura ofertei reale urmate de consemnarea sumei la dispoziția creditorului; (iii)
intervine decesul debitorului întreținerii. Fiind un contract intuitu personae, decesul oricăreia
dintre părțile contractante ar trebui să ducă la încetarea contractului. O asemenea soluție ar lipsi
însă de cauză prestația întreținutului în contractele de întreținere constituite cu titlu oneros, în care,
întreținutul deși a transmis o valoare patrimonială către debitor, și-ar vedea năruit scopul încheierii
contractului: aceea de a primi întreținere pe durata vieții sale sau chiar și un anumit interval de
timp. Tocmai de aceea, textul legal consacră posibilitatea unei înțelegeri între creditorul întreținerii
și moștenitorii debitorului pentru continuarea contractului, în caz de neînțelegeri oricare dintre
aceștia putând solicita transformarea în bani a obligației de întreținere, contractul urmând a fi
executat astfel prin echivalent, (iv) legiuitorul evocă și alte cauze obiective care ar putea interveni
pe parcursul derulării contractului (ex. o boală gravă a debitorului) și care ar impune transformarea
întreținerii într-o sumă de bani.
Din enumerarea acestor situații se poate observa că transformarea poate fi cerută de oricare
dintre părțile contractante, desigur fără a-și invoca propria culpă. Nu va putea solicita
transformarea debitorul întreținerii, pentru că nu ar mai dori prestarea în natură a întreținerii, ci
doar în bani. Numai cauze obiective sau culpa cocontractantului pot constitui temei pentru
înlocuirea întreținerii cu obligația de a plăti o sumă de bani. Transformarea poate fi făcută cu
caracter definitiv sau doar temporar, pentru o anumită durată, de pildă în situația în care ea este
impusă de o incapacitate temporară a debitorului de a presta întreținerea.
Transformarea în bani a obligației debitorului se face de regulă la nivelul valoric al
întreținerii, suma astfel stabilită urmând să satisfacă nevoile de întreținere ale creditorului. Cu toate
acestea, echivalarea în bani a întreținerii poate suferi și majorări sau diminuări ale cuantumului
sumei, prin raportare la întreținerea necesară, în funcție de conduita culpabilă a părților159. Astfel,
dacă transformarea este datorată culpei întreținutului suma stabilită de instanță poate fi mai mică
decât valoarea întreținerii, iar dacă întreținutul este cel care, prin conduita sa, generează
transformarea, suma stabilită va putea fi mai mare decât echivalentul valoric al întreținerii. Aceste
soluții ale legiuitorului se explică prin posibilitatea recunoscută judecătorului de a sancționa
conduita culpabilă a părților contractante nu numai prin transformarea în bani a prestației
întreținerii, ci și prin sancționarea patrimonială a acestora.
Odată transformată obligația de întreținere în obligația de a plăti o sumă de bani contractul
va fi guvernat de regulile din materia contractului de rentă viageră, cu specificarea că obligația de
plată a rentei va rămâne indivizibilă între debitori, dacă prin contractul de întreținere nu s-a
convenit altfel160
Încetarea contractului de întreţinere. Contractul de întreținere încetează prin decesul
întreținutului, indiferent dacă contractul a fost încheiat pe durata vieții acestuia sau pe durată
determinată și a intervenit decesul creditorului în acest interval. El încetează și prin expirarea
perioadei pentru care a fost convenit. Decesul debitorului întreținerii, așa cum am văzut, nu
constituie o cauză de încetare a contractului, acesta urmând a fi continuat cu moștenitorii, fie prin
prestarea în natură a întreținerii, dacă ambele părți agrează o asemenea soluție, fie prin plata unei
sume de bani. Decesul debitorului poate antrena încetarea contractului doar dacă a fost încheiat
contractul pe durata vieții acestuia.
Un caz aparte de încetare a contractului îl constituie revocarea acestuia, în folosul anumitor
persoane. Acest caz special de revocare, consacrat de art. 2260 C.civ., permite anumitor categorii
de persoane față de care creditorul are, la rândul lui, o obligație de întreținere să solicite revocarea
contractului, în măsura în care, prin transmiterea unor bunuri din patrimoniul său, întreținutul s-a
lipsit de mijloacele necesare pentru a asigura alimente față de persoanele față de care legea îl obligă
la prestații alimentare. Spre deosebire de dreptul comun al revocării, acest caz de revocare va fi
operant chiar dacă contractul de întreținere nu s-a încheiat pentru fraudarea intereselor creditorilor
și indiferent de cât timp ar fi trecut de la data încheierii sale. Tot astfel, instanța sesizată cu o cerere
de revocare a contractului, va putea, chiar şi din oficiu, însă numai cu acordul debitorului
întreţinerii, să îl oblige pe acesta să asigure alimente persoanelor faţă de care creditorul are o astfel

159
Art. 2261 alin. (2) C.civ.
160
Art. 2262 C.civ.
de obligaţie legală, fără ca în acest mod să fie diminuate prestaţiile datorate creditorului întreţinerii.
Contractul de întreținere poate înceta și ca urmare a rezoluțiunii acestuia, determinată de
neexecutarea culpabilă a obligațiilor161 sau în ipoteza în care comportamentul celeilalte părți
împiedică executarea contractului în conformitate cu bunele moravuri162. Rezoluțiunea
contractului de întreținere prezintă anumite particularități față de rezoluțiunea de drept comun, și
anume: (i) rezoluțiunea contractuală nu poate fi dispusă decât de instanță, nefiind posibilă
formularea unei declarații de rezoluțiune unilaterală a contractului163. Este excesivă această soluție
legislativă, care nu dă dreptul creditorului obligației neexecutate să formuleze declarația de
rezoluțiune unilaterală a contractului, orice clauză contrarie fiind considerată nescrisă164. Ea vine
în contradicție cu jurisprudența anterioară codului, soluție susținută și de doctrină, și care a
consacrat că rezoluțiunea contractului operează pe baza unui pact comisoriu înscris în contract;
(ii) oferta de executare a obligației nu împiedică rezoluțiunea contractului. În dreptul comun, atunci
când se solicită rezoluțiunea contractului, oferirea de către debitor a prestației la care s-a obligat
împiedică instanța să pronunțe rezoluțiunea, dacă creditorul nu dovedește că executarea obligației
la acel moment face ca executarea să nu mai prezinte interes pentru el. În materia întreținerii, dat
fiind caracterul alimentar al obligației asumate, că debitorul este de drept în întârziere pentru
îndeplinirea obligației sale, această ofertă de executare nu poate împiedica rezoluțiunea
contractului; (iii) urmare a rezoluțiunii contractului nu vor fi restituite prestațiile debitorului
întreținerii, aflat în culpă165. Dacă acesta și-ar vedea recuperată, chiar și valoric, prestația de
întreținere efectuată, ar putea lipsi prin conduita sa, de caracterul aleatoriu contractul de întreținere.
Astfel, constatând că valoarea întreținerii ar excede valorii bunului primit, ar putea provoca,
urmare a sistării întreținerii, o acțiune în rezoluțiunea contractului. Tocmai pentru a nu eluda acest
caracter al contractului de întreținere legiuitorul a prevăzut că prestațiile nu vor fi restituite către
debitorul întreținerii din culpa căruia s-a ajuns la desființarea contractului. Întreținătorul va avea
însă dreptul la restituirea prestațiilor sale atunci când rezoluțiunea contractului este pronunțată din
culpa întreținutului, în ipoteza în care de pildă acesta refuză să primească întreținerea.
Rezoluțiunea contractului va putea fi cerută și de moștenitorii creditorului întreținutului,
fiind vorba despre o acțiune cu conținut patrimonial care a făcut parte din patrimoniul creditorului
întreținerii. Aceștia, dacă nu optează pentru rezoluțiunea contractului, vor putea opta și pentru
obligarea debitorului întreținerii la plata echivalentului valoric al întreținerii neprestate de el față
de creditorul întreținerii.

161
Art. 2263 alin. (3) C.civ.
162
Art. 2263 alin. 3 C.civ.
163
Art. 2263 C.civ.
164
Art. 2263 alin. 3 C.civ.
165
Art. 2263 alin. 5 C.civ.
Subiecte tip grilă

Grila nr. 1. Acțiunea în revocarea contractului de întreținere:

a. poate fi promovată de creditorul întreținerii dacă acesta s-a lipsit de mijloacele care îi
permiteau să-și îndeplinească obligația legală de întreținere față de alte persoane;
b. poate fi promovată în condițiile dreptului comun ale acțiunii revocatorii;
c. admiterea unei asemenea acțiuni profită oricărui creditor al întreținutului;
d. instanța poate obliga debitorul întreținerii să asigure alimente persoanei față de care
întreținutul are această obligație legală;

Răspunsuri la grila nr. 1:

a. Creditorul întreținerii nu va putea promova acțiunea în revocare. Acțiunea în revocarea
contractului de întreținere reglementată de art. 2260 C.civ. este recunoscută persoanelor față de
care întreținutul ar avea obligația de a furniza alimente, adică obligația legală de întreținere. Numai
aceste persoane vor putea promova acțiunea în revocare, iar nu întreținutul.
b. Revocarea contractului de întreținere, realizată în temeiul art. 2260 C.civ. nu trebuie să
îndeplinească condițiile generale ale acțiunii revocatorii potrivit dreptului comun. Revocarea va
putea fi cerută chiar dacă nu există fraudă din partea debitorului întreținerii (condiție indispensabilă
potrivit dreptului comun, art. 1562 C.civ.) și indiferent de momentul încheierii contractului
(nefiind ținut de termenul de 1 an de la data la care a fost cunoscut prejudiciul produs, stipulat de
art. 1564 C.civ.);
c. revocarea contractului de întreținere nu poate profita decât creditorului în favoarea căruia
legea consacră acțiune (persoane față de care ntreținutul are obligația legală de a furniza alimente),
nu și față de creditorii obișnuiți ai ntreținutului);
d. instanța va avea posibilitatea de a-l obliga pe debitorul întreținerii să asigure îndeplinirea
obligației alimentare care incumba întreținutului, însă doar dacă există și acordul debitorului
întreținerii, fără ca prin aceasta să fie afectat cuantumul întreținerii datorat în temeiul contractului;

Grila nr. 2. Rezoluțiunea contractului de întreținere:

a. în unele cazuri poate să opereze pe baza declarației unilaterale de voință a uneia dintre
părțile contractante, în condițiile art. 1552 C.civ. (textul legal consacră rezoluțiunea unilaterală);
b. poate avea ca efect restituirea prestațiilor ambelor părți contractante;
c. nu va putea fi solicitată, pe cale judiciară, de moștenitorii părților contractante;

Răspunsuri la grila nr. 2:

a. Art. 2263 alin. 3 C. civ. interzice rezoluțiunea unilaterală a contractului de întreținere
doar pentru ipotezele în care ar fi vorba despre neexecutarea obligației de prestare a întreținerii,
ori atunci când una dintre părți ar face imposibilă executarea contractului conform bunelor
moravuri, excluszând chiar posibilitatea stipulării unei clauze contrare). Alte motive care ar putea
însă atrage sancțiunea rezoluțiunii unilaterale a contractului sunt posibile (ex. neîndeplinirea
obligației de garanție pentru evicțiune ce incumbă întreținutului, în cazul contractului cu titlu
oneros, refuzul întreținutului de a primi întreținerea etc.), astfel că pot exista cazur de încetare a
contractului de întreținere pe baza declarației unilaterale de rezoluțiune a contractului, formulată
în temeiul art. 1552 C. civ.;
b. rezoluțiunea nu are ca efect restituirea prestațiilor către întreținător atunci când
desființarea contractului se produce din culpa sa. În schimb, întreținutul își va redobândi
proprietatea transmisă, indiferent dacă este sau nu vinovat de sancțiunea rezoluțiunii contractului;
c. nu există nicio piedică pentru recunoașterea în favoarea moștenitorilor părților
contractante a dreptului de a cere rezoluțiunea contractului, fiind vorba despre un drept patrimonial
ce s-a aflat în patrimoniul părților contractante.

3. În cazul unui contract de întreținere încheiat între A și B, prin care B se obligă să

presteze întreținere față de A și soția acestuia C, pe timpul vieții lor (întreținerea fiind
prestată până la decesul lui A față de ambii întreținuți):
 a. neexecutarea obligației de întreținere față de C, ulterior decesului lui A, permite lui C să
solicite rezoluțiunea contractului de întreținere, fără ca B să poată invoca rezoluțiunea parțială a
contractului, dat fiind că el și-a executat obligația față de A;
b. C, fiind terț față de contract, nu poate pretinde decât executarea silită a obligației de
întreținere, nu și rezoluțiunea contractului încheiat între A și B;
c. dacă C optează pentru executarea silită a contractului se va produce transformarea în
bani a obligației de întreținere, obligatoriu la echivalentul în lei a întreținerii neprestate în natură;
d. creditorii lui C vor putea promova, pe cale oblică, o acțiune care să urmărească obligarea
lui B la executarea contractului;

Răspunsuri la grila nr. 3:

a. întrucât obligația de întreținere este indivizibilă în cazul pluralității de creditori (art. 2256
alin. 2 C.civ.), nu se poate vorbi de o rezoluțiune pro parte a contractului. Neexecutarea față de
unul dintre creditorii contractuali duce la rezoluțiunea totală a contractului;
b. este real că de regulă, terțul beneficiar în favoarea căruia s-au constituit drepturi prin
mecanismul stipulației pentru altul, nu poate solicita rezoluțiunea conractului care a dat naștere
dreptului său, ci doar executarea silită a obligației. Aceasta întrucât terțul beneficiar nu a fost parte
la contract, neavând prin urmare, nici calitatea, nici interesul pentru promovarea unei asemenea
acțiuni. Dat fiind însă că C este soția părții contractante, având și calitatea de moștenitor al
crediorului contractual, în această calitate poate solicita și rezoluțiunea contractului de întreținere;
c. în caz de transformare a întreținerii în echivalent bănesc suma în lei va putea fi
augmentată de judecător, ca o formă de sancționare a celui vinovat de neexecutarea obligației. În
consecință transformarea în bani a întreținerii poate fi realizat la un alt cuantum decât strict
echivalentul întreținerii;
d. Art. 2259 C. civ. prevede dreptul creditorilor întreținutului să solicite întreținătorului
executarea silită a obligațiilor asumate prin contract, nici una dintre părțile contractante neputând
invoca caracterul personal al contractului de întreținere.

Grila nr. 4. În materia contractului de întreţinere sunt valabile următoarele afirmații:

a. un contract de întreţinere care are ca obiect al prestaţiei întreţinutului un autoturism va
trebui încheiat în formă autentică;
b. neexecutarea culpabilă a obligaţiei de întreţinere permite întreţinutului să formuleze o
declaraţie de rezoluţiune unilaterală a contractului;
c. în cazul în care întreţinutul a solicitat rezoluţiunea judiciară a contractului pentru
neexecutarea culpabilă a obligaţiei de întreţinere, întreţinătorul nu poate împiedica rezoluţiunea
contractului făcând oferta de întreţinere;

Răspunsuri la grila nr. 4:

a. indiferent de obiectul prestaţiei întreţinutului, contractul de întreţinere trebuie încheiat
în formă autentică;
b. în caz de neexecutare a obligaţiei de întreţinere întreţinutul nu poate declara în mod
unilateral rezoluţiunea contractului.
c. spre deosebire de dreptul comun al contractelor conform căruia oferta debitorului pentru
executare determină de regulă respingerea unei acţiuni în rezoluţiune, în materia contractului de
întreţinere datorită caracterului continuu al prestaţiei de întreţinere o asemenea ofertă de executare
din partea debitorului este lipsit de eficacitate.