14/07/2021

2021 AGENDA CURSULUI

II. Abordarea prin V. Retragerea

I. Aspecte
piață asociaților
generale.
TEHNICI DE ESTIMARE Lectori CECCAR: Abordări în
A VALORII AFACERII evaluare
PENTRU CREȘTEREA BÂTCĂ CORINA
PRODUCTIVITĂȚII IRIMESCU ALINA
FINANCIARE ȘI A SAHLIAN DANIELA IV. Abordarea prin
REZILIENȚEI ȘENDROIU CLEOPATRA cost
III. Abordarea prin
VUȚĂ MIHAI
venit

1 2

ASPECTE GENERALE.
ABORDĂRI ÎN EVALUARE

CE Noțiunea de valoare și evaluare a firmei.

TRATĂM?
ASPECTE Modalități de definire a conceptului de valoare a firmei.

GENERALE. Factori care influențează valoarea afacerii.

ABORDĂRI ÎN Profitul și productivitatea financiară.

EVALUARE Abordări în evaluare.

3 4

1
 14/07/2021

MODALITĂȚI DE DEFINIRE A CONCEPTULUI

VALOAREA.CONCEPTUL DE VALUARE A DE VALOARE A FIRMEI
FIRMEI

• Suma lichidităților pe care proprietarul firmei ar

Valoarea de
obține-o dacă ar vinde integral proprietatea
PIAȚĂ
concretizată în active.

• Gradul în care firma poate să satisfacă

Valoarea de
interesele proprietarilor sau ale potențialilor
UTILIZARE
investitori.

IMPORTANT: FIRMA E PRIVITĂ CA UN ANSAMBLU DE CAPITAL INVESTIT ÎNTR-O

AFACERE.

5 6

MODALITĂȚI DE DEFINIRE A CONCEPTULUI MODALITĂȚI DE DEFINIRE A CONCEPTULUI

DE VALOARE A FIRMEI DE VALOARE A FIRMEI

• Valoarea proprietății firmei stabilită de un

Valoarea de
asigurator pentru o eventuală
ASIGURARE
despăgubire.

Valoarea de • Valoarea proprietății firmei stabilită de

IMPOZITARE autoritatea fiscală pentru impozitare.

7 8

2
 14/07/2021

FACTORI CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA AFACERII FACTORI CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA AFACERII

• Influență direct pozitivă asupra valorii

Cifra de firmei;
afaceri • Cifră de afaceri mare - crește valorea
firmei;

• Reprezintă averea netă a deținătorilor de

capital (prorietarilor firmei), ce ar ramâne
proprietarilor firmei dacă din activ şi-ar plăti
Capitalurile toate datoriile;
proprii • Influență direct pozitivă asupra valorii
firmei;
• Capital propriu mare- crește valorea firmei

9 10

FACTORI CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA AFACERII FACTORI CARE INFLUENȚEAZĂ VALOAREA AFACERII

• Influență direct pozitivă asupra valorii firmei;

• Valoare mare a activelor - crește valorea firmei;
• Perspectiva contabilă: valoarea activelor e
stabilită în funcție de costul istoric;
Total active
• Evaluarea de piață a activelor pentru stabilirea
valorii juste – ia în considerare utilitatea
economică a bunului pentru firmă corelată cu
prețurile de piață pentru bunuri similare.

• Valoarea datoriilor trebuie să fie inferioară

valorii activelor;
• Influență direct negativă asupra valorii firmei;
Datorii • Valoare mare a datoriilor - scade valorea firmei;
• Parte pozitivă: O bază de finanțare a activelor,
în urma exploatării cărora se vor înregistra
beneficii.

11 12

3
 14/07/2021

PROFITUL ȘI PRODUCTIVITATEA
FINANCIARĂ
TABLOUL SOLDURILOR INTERMEDIARE
DE GESTIUNE
Rearanjare prin calculul a unor indicatori în cascadă

TABLOUL
Rezultatul CONTUL DE SOLDURILOR
net al PROFIT ȘI INTERMEDIARE
exercițiului PIERDERE DE GESTIUNE

Varianta anglo-saxonă

PRODUCTIVITATEA MARJELE DE
FINANCIARĂ ACUMULARE

13 14

TABLOUL SOLDURILOR INTERMEDIARE TABLOUL SOLDURILOR INTERMEDIARE

DE GESTIUNE DE GESTIUNE

Marja comercială Producția exercițiului Valoarea adăugată

• Ce a adăugat entitatea la circuitul economic prin propria activitate;

Surplusul de valoare adus de
activitatea comercială ca valoare
adăugată.
• Creșterea de valoare rezultată din utilizarea factorilor de producție,
îndeosebi a forței de muncă și a capitalului, peste valoarea bunurilor și
Nivelul real de activitate al firmei. serviciilor provenite de la terți, în cadrul activității curente a entității;
RECOMANDAT: o valoare pozitivă și cât mai mare astfel încât să fie suficientă
pentru remunerarea tuturor persoanelor interesate.

15 16

4
 14/07/2021

TABLOUL SOLDURILOR INTERMEDIARE

MARJELE DE ACUMULARE
DE GESTIUNE

● Cifra de afaceri
Excedentul brut de exploatare
(-) Cheltuielile variabile
= MARJA ASUPRA CHELTUIELILOR VARIABILE
(+) Orice alte venituri din exploatare

(+) Venituri financiare

• Indicator al performanțelor economice ale unei entități:
• Rentabilitatea economică = EBE / Capital economic
• Rata marjei brute de exploatare = EBE / Cifra de afaceri (+) Venituri din reluări provizioane

Un EBE suficient de mare îi permite entității: (-) Cheltuieli fixe (fără amortizări, provizioane și dobânzi)
• reînnoirea imobilizărilor sale prin amortizări,
• acoperirea riscurilor prin provizioanele și ajustările constituite și = PROFITUL ÎNAINTE DE DOBÂNZI, IMPOZIT, DEPRECIERE ȘI AMORTIZARE
• asigurarea finanțării sale care antrenează cheltuieli financiare, (EBITDA)
• iar diferența va fi distribuită statului sub formă de impozit pe profit, (-) Cheltuieli cu deprecieri, amortizări și provizoane
acționarilor sub formă de dividende și/sau conservată prin = PROFITUL ÎNAINTE DE DOBÂNZI și IMPOZIT (EBIT)
autofinanțare.
(-) Cheltuieli cu dobânzile
= PROFITUL ÎNAINTE DE IMPOZIT (EBT)
(-) Cheltuieli cu impozitul pe profit
= REZULTAT NET

17 18

PROFITUL ÎNAINTE DE DOBÂNZI, IMPOZIT,

DEPRECIERE ȘI AMORTIZARE (EBITDA- earnings
before interests, taxes, depreciation and
amortization-) PROFITUL ÎNAINTE DE DOBÂNZI și IMPOZIT PROFITUL ÎNAINTE DE IMPOZIT (EBT-
(EBIT-earnings before interests and taxes) earnings before taxes)

• Una dintre cele mai importante marje; Este asimilat profitului din
• Este aproximativ egală cu EBE din TSIG; exploatare;
• Exprimă potențialul de autofinanțare al investițiilor, de Reprezintă surplusul
Reprezintă rezultatul
achitare a obligațiilor față de bugetul statului și de financiar fără a se lua în
activității curente.
remunerare a investitorilor de capital; considerare politica de
• Nu este influențată de politicile de investiții (amortizare), de finanțare (cheltuieli cu
finanțare (îndatorarea firmei) și de politicile fiscale (impozit pe dobânzile).
profit).

19 20

5
 14/07/2021

Productivitatea financiară
Conținut: Rentabilitatea capitalului angajat:
• este un raport de rentabilitate;
• Indică cât de eficient își transformă
● Profitul pe care îl obține entitatea din banii investiți
compania capitalul în profituri
in afacere.
operaționale.
FORMULĂ:
Productivitate = IEȘIRI
INTRĂRI
Profit înaintea dobânzii și impozitului pe profit
(EBIT)
Capital angajat

• ROCE:
ROCE este foarte asemănător cu rentabilitatea capitalului
Rentabilitatea Capitalul angajat = Capital propriu + Datorii pe
investit (ROIC), iar multe companii utilizează acești doi indicatori
capitalului angajat termen lung
plus rentabilitatea capitalului propriu (ROE) și rentabilitatea
Sau activelor (ROA) pentru a-și măsura performanțele.

ROCE măsoară cât de eficient este acest flux pentru afacere.

Capitalul angajat = Active totale - Datorii curente.

21 22

• Două companii care activează în ÎMBUNĂTĂȚIREA ROCE

Exemplu ROCE aceeași industrie: ABC și XYZ.
• Tabelul de mai jos prezintă o analiză
Monitorizarea zonelor care pot genera costuri
ipotetică ROCE a ambelor companii. excesive sau ineficiente: asigurarea eficienței
operaționale.
(mii lei um) ABC XYZ
Cifra de afaceri 15.195 65.058
EBIT 3.837 13.955
Vânzarea de active neprofitabile sau inutile.
Total Activ (TA) 12.123 120.406
Datorii curente (TD) 3.305 30.210
Capital angajat 8.818 90.196 TA - TD
Achitarea datoriilor sau restructurarea datoriilor
Rentabilitatea EBIT/Capital existente, refinanțarea la rate mai mici a dobânzii sau
0,4351 0,1547 cu condiții de rambursare mai atractive.
capitalului angajat angajat

XYZ este o afacere mult mai mare decât ABC, cu venituri, EBIT și active totale mai mari.
Cu toate acestea, în funcție de ROCE, compania ABC generează mai eficient profit din Monitorizarea, organizarea și coordonarea
capitalul său decât XYZ . ROCE pentru ABC este de 44 bani la 1 leu capital angajat (sau corespunzătoare a stocurilor.
43,51%) față de 15 bani pe 1 leu capital angajat pentru XYZ (sau 15,47%).

23 24

6
 14/07/2021

ABORDĂRI ÎN EVALUARE
ABORDĂRI ÎN EVALUARE

Abordarea prin piață (comparații) Abordarea prin

Abordarea prin piață Abordarea prin venit
cost

• Oferă o indicație asupra • Furnizează o indicație asupra • Oferă o indicație asupra

valorii prin compararea
Abordarea prin venit
activului subiect cu active
identice sau similare ale
căror prețuri se cunosc.
Abordarea prin cost (pe bază de active)
valorii prin convertirea
fluxurilor de numerar
viitoare într-o singură
valoare curentă a capitalului.
valorii prin utilizarea
principiului economic conform
căruia un cumpărător nu va
plăti pentru un activ mai
mult decât costul necesar
obținerii unui activ cu
aceeași utilitate, fie prin
cumpărare, fie prin construire.

25 26

CE Aspecte generale, principii, surse de date, avantaje,

TRATĂM? dezavantaje.
Etapele metodei.

Analiza multiplicatorilor (multiplilor).

ABORDAREA PRIN
PIAȚĂ Selectarea multiplicatorilor. Calcule suplimentare.
(COMPARAȚII)

Determinarea valorii întreprinderii subiect.

27 28

7
 14/07/2021

SURSE DE DATE
ASPECTE GENERALE. PRINCIPII

Când se aplică metoda?

Principiul metodei
Când este adecvată?
Piețele de capital pe care se tranzacționează participațiile la
capitalurile unor întreprinderi similare – Companii cotate.

Principiul SUBSTITUȚIEI: NU cere ca

Când unei întreprinderi i se poate
stabili valoarea prin comparaţii
cu valorile cunoscute ale unor
alte întreprinderi;
Este adecvată atunci când existã
o piață activă cu un numãr
suficient de tranzacții.
întreprinderea luată ca bază de comparație
să fie IDENTICĂ, ci similară și relevantă; Piața achizițiilor de întreprinderi pe care se cumpără și se
 Similară se referă la natura vând întreprinderi în ansamblul lor - Companii necotate.
întreprinderii și cuprinde atât elemente
cantitative, cât și elemente calitative;
 Relevantă este un atribut care exprimă
dorințele și așteptările
cumpărătorului potențial și care se
referă la gradul de risc preluat prin Tranzacțiile anterioare ale întreprinderii subiect.
investiția în întreprinderea respectivă,
lichiditatea investiției, performanțele
probabile ale întreprinderii.

29 30

ASPECTE GENERALE. PRINCIPII ETAPELE METODEI

AVANTAJE DEZAVANTAJE • Alegerea multiplicatorilor

1

Susținere din partea

investitorilor - pornește de • Detectarea întreprinderilor similare și relevante
Număr insuficient de 2
la comparabile;
așteptările care se creează
pe piață;
• Realizarea comparabilității datelor (normalizarea)
3

Accesibilitate și simplitate. Erori cauzate de piață

(sub / supra evaluare). • Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat
4

• Ajustarea multiplicatorilor
5

31 32

8
 14/07/2021

DISTINCȚIA CAPITAL PROPRIU –

ANALIZA MULTIPLICATORILOR
CAPITAL PROPRIU INVESTIT

Ce este un multiplu al valorii de piață?

CAPITAL PROPRIU
CAPITAL PROPRIU
INVESTIT

Este rezultatul împărțirii unui numărător, care reprezintă

valoarea sau prețul exprimat monetar, la un numitor, care de
obicei reprezintă o variabilă financiară a unei întreprinderi,  Include numai acțiunile
exprimată tot în formă monetară. ordinare;  Include:
▪ Acțiunile ordinare;
 Dacă există acțiuni
preferențiale în circulație, ▪ Acțiuni preferențiale;
Cel mai cunoscut multiplu al valorii de piață? NU fac parte din capitalul ▪ Creditele pe termen lung
propriu.
inclusiv partea curentă a
 Dacă există acțiuni proprii creditelor pe termen lung
PER- price earning ratio = Preţul acţiunii/ Profitul net pe răscumpărate NU fac parte
din acțiunile aflate în (în principiu datoriile
acţiune
circulație. purtătoare de dobânzi)

Vom analiza în continuare categoriile de multipli existenți. În acest scop trebuie să

facem distincție între capitalul propriu și capitalul propriu investit.

33 34

DISTINCȚIA VALOARE CONTABILĂ CAPITAL DISTINCȚIA VALOARE DE PIAȚĂ

PROPRIU – VALOARE CAPITAL PROPRIU – VALOARE DE
CONTABILĂ CAPITAL PROPRIU INVESTIT PIAȚĂ CAPITAL PROPRIU INVESTIT

VALOARE CONTABILĂ CAPITAL VALOARE CONTABILĂ CAPITAL VALOARE DE PIAȚĂ CAPITAL VALOARE DE PIAȚĂ CAPITAL
PROPRIU (VCCP) PROPRIU INVESTIT (VCCPI) PROPRIU (VPCP) PROPRIU INVESTIT (VPCPI)

  Capitalurile proprii din  Este capitalizarea bursieră

bilanțul contabil (CB);  CB
 Capitalurile proprii din (+) Datorii purtătoare de
bilanțul contabil (+) Datorii purtătoare de
dobânzi
CB = Număr de acțiuni dobânzi
(=) Valoare contabilă
capital propriu investit ordinare în circulație x Prețul (=) Valoare contabilă capital
(VCCPI) de închidere al acțiunilor la propriu investit (VCCPI)
bursă

35 36

9
 14/07/2021

SELECTAREA MULTIPLICATORILOR
CATEGORII MULTIPLICATORI - CALCULE SUPLIMENTARE

Multiplii valorii de piață a capitalului Multiplii valorii de piață a capitalului

propriu (frecvent utilizați) propriu investit (frecvent utilizați)

DEVIAȚIA COEFICIENTUL DE
MEDIA MEDIANA
STANDARD DEVIAȚUE
Preț/Profit brut VPCPI/CA
Preț/Profit net VPCPI/EBITDA
Preț/Cash-flow VPCPI/EBIT
Preț/Dividende VPCPI/VCCPI

DE REȚINUT: Nu există un multiplicatoar perfect!

37 38

SELECTAREA MULTIPLICATORILOR STABILIREA PONDERILOR MULTIPLILOR

- ELIMINAREA UNOR MULTIPLICATORI

Coeficientul de variație Deviația standard

În funcție de raționamentul profesional.

Mediana este preferată față de medie pentru că se evită

Este utilizat pentru a stabili În statistică deviația standard poate distorsiunile față de valorile extreme
gradul de încredere care furniza un etalon: dacă punctul de
este acordat date este la câteva deviații standard
multiplicatorilor; depărtare de modelul testat, atunci
acest lucru constituie probe importante
▪ Multiplii care au un că punctul de date NU este Pot fi folosite:
coeficient de variație consistent cu modelul.  Valori intermediare;
apropiat - vor fi reținuți.
Diverse quartile folosite in statistica.

39 40

10
 14/07/2021

STABILIREA PONDERILOR MULTIPLILOR

DETERMINAREA VALORII
ÎNTREPRINDERII SUBIECT.

În funcție de raționamentul profesional.

 Valoarea întreprinderii = Parametru economic relevant

Importanță mai mare pentru cei cu coeficienți de întreprinderea subiect× Multiplicator ales pentru companiile
variație mai mici. comparabile

Preferabil EBITDA în loc de EBIT datorită elementelor non-

cash.

41 42

STABILIREA PONDERILOR
MULTIPLILOR

CE Generalități
TRATĂM?

Etapele metodei DCF

Previzionarea fluxurilor de numerar

ABORDAREA
PRIN VENIT Tipuri de cash-flow utilizate și corelarea cu ratele de
actualizare

Metode de calcul cash-flow

43 44

11
 14/07/2021

GENERALITĂȚI GENERALITĂȚI

Când se utilizează • Când se evaluează active/întreprinderi care generează fluxuri

metoda DCF? de numerar;

• Întreprinderea beneficiază de creștere semnificativă;

Când metoda DCF
oferă o opinie mai
bună asupra valorii
decât alte metode?
Metoda actualizării cash flow-urilor (Discounted Cash Flow – DCF)
• Întreprinderea încă nu a ajuns la un nivel de stabilitate al
activității (o întreprindere nouă);
• Fluxurile de numerar sunt susceptibile să fluctueze – venitul
unei întreprinderi din cauza modificărilor ciclice ale cererii pentru
produsele sale;
• Activul are o durată de viață limitată – exemplu întreprinderile
din sectorul energetic și al resurselor naturale.

45 46

ETAPELE DCF DETERMINAREA PERIOADEI EXPLICITE

PENTRU CARE SE VOR PREVIZIONA
FLUXURILE DE NUMERAR

Determinarea perioadei explicite pentru care se vor previziona fluxurile de numerar

1
DURATA DE PREVIZIUNE:
Previzionarea fluxurilor de numerar pentru perioada respectivă (DCF)
2

Determinarea valorii terminale (VT) Explicită - veniturile sunt estimate cu credibilitate pentru
3 fiecare an din această perioadă;

Stabilirea ratei adecvate de actualizare (r)

4
Non-explicită:
 Cuprinsă de la sfârșitul ultimului an al perioadei explicite
Determinarea valorii întreprinderii (VI) până la infinit;
5 𝐶𝐹𝐷1 𝐶𝐹𝐷2 𝐶𝐹𝐷𝑛 𝑉𝑇𝑛  Aici se estimează VT, fără a se mai estima venitul pentru
+ + ⋯..+ + fiecare an.
(1 + 𝑟)1 (1 + 𝑟)2 (1 + 𝑟)𝑛 (1 + 𝑟)𝑛

47 48

12
 14/07/2021

CRITERII DE DETERMINARE A PERIOADEI DE

PERIOADA DE PREVIZIUNE
PREVIZIUNE EXPLICITE

Durata de timp în care modificările fluxurilor de numerar pot fi

previzionate în mod rezonabil – dacă fluxurile de numerar sunt
susceptibile de fluctuații.
Ce perioadă de • Perioade de previziune practicate la evaluări similare;
previziune putem
Durata de timp necesară pentru a permite întreprinderii să atingă un • Uzanţele privind durata de previziune explicita (5 – 10 ani).
nivel stabilizat al veniturilor. alege?

DE • Perioada de previziune NU SE BAZEAZĂ PE REGULI STRICTE;

Durata de viață a activului.
• Specialiști în evaluare - durata de previziune explicită trebuie să fie
REȚINUT de cel puțin 5 ani;

Perioada estimată de deținere a activului

49 50

PREVIZIONAREA FLUXURILOR DE NUMERAR

PERIOADA DE PREVIZIUNE

Previziunea cifrei de afaceri

1
Durata de previziune LIMITATĂ – situații

Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri

2
Piața produsului sau serviciului furnizat de întreprindere este în declin sau pe
cale de dispariție
Previziunea cheltuielilor de capital (investiții)
3
Întreprinderea își desfășoară activitatea în spații închiriate cu o durată a
contractului de închiriere limitată Previziunea modificării anuale a necesarului de fond de rulment net
4

Întreprinderea își desfășoară activitatea pe baza unui contract de concesiune

sau de asociere temporară (joint – venture) Previziunea modificării anuale a datoriilor purtătoare de dobânzi
5

51 52

13
 14/07/2021

1.PREVIZIUNEA CIFREI DE AFACERI- 1.PREVIZIUNEA CIFREI DE AFACERI-

ELEMENT ESENȚIAL ELEMENT ESENȚIAL
PENTRU PREVIZIONAREA CELORLALȚI INDICATORI PENTRU PREVIZIONAREA CELORLALȚI INDICATORI

De cine  Capacitatea de producție disponibilă • Calcularea unei tendințe generale trecute care este
este extrapolată pentru perioada următoare;
determinată?  Capacitatea de absorbție a pieței • Gradul de acuratețe crește dacă în previziune se folosește
Metode volumul fizic al producției destinate vânzării;
 Nivelul tehnic al utilajelor
econometrice • Adecvată pentru evaluarea firmelor care au avut o evoluție
relativ constantă a CA în perioada anterioară și care se
 Performanța tehnologiilor utilizate la data evaluării și pe
estimează că se va menține în perioada de previziune
parcursul perioadei de previziune
explicită.
 Resursele (umane, tehnice, informaționale) disponibile la
momentul evaluării și pe parcursul perioadei de previziune.
• Descompunerea CA pe activități sau produse
Metode analitice
comercializate și estimarea vânzărilor pentru fiecare în parte

53 54

PROCEDEE DE PREVIZIUNE A PROCEDEE DE PREVIZIUNE A

CIFREI DE AFACERI CIFREI DE AFACERI

PE STADII PE BAZA SCENARIILOR

Model de  O rată de creștere constantă la infinit Model

Cel maide  Cuantifică cea mai probabilă evoluție a activității firmei, acceptând
creștere într-  Întreprinderi mature-vânzări stabile creștere
probabilîntr- cu moderație ipotezele de valorificare a oportunităților sau de
un 1 stadiu  Creșterea societății se apropie de creșterea sectorului de activitate un 1 stadiu materializare a amenințărilor
(realist)  Rată de actualizare (capitalizare) medie

O perioadă de creștere rapidă a CA pe perioada de previziune

Model de explicită; Model de  Ia în considerare posibilitatea materializării riscurilor;
creștere în 2 O creștere anuală perpetuă ce corespunde perioadei non-explicite - Pesimist
creștere în 2  Rată de actualizare (capitalizare) mai redusă;
stadii se calculează VT; stadii

Model de Model de  Estimează nivele ridicate ale indicatorilor ca urmare a

creștere în 3 O perioadă intermediară de creștere în care creșterea accentuată din primul stadiu este temperată creștere
Optimistîn 3 valorificării oportunităților, dar care presupun și riscuri maxime
pentru a ajunge la creșterea stabilă.  Rată de actualizare (capitalizare) mai mare.
stadii stadii

55 56

14
 14/07/2021

2.PREVIZIUNEA CHELTUIELILOR 3.PREVIZIUNEA CHELTUIELILOR

AFERENTE CIFREI DE AFACERI DE CAPITAL (INVESTIȚII)

PE BAZA SCENARIILOR Ce reprezintă? PE BAZA SCENARIILOR

Se face pe baza grupării acestora în funcție de dependența față de evoluția previzionată a
producției:
• Investiții realizate în active corporale și necorporale necesare pentru realizarea cifrei de afaceri
Model
Cel maide Model de
Celprevizionate.
mai
creștere
probabilîntr- creștere
probabilîntr-
un 1 stadiu
(realist) un 1 stadiu
(realist)
Modalități de previziune:
Cheltuieli variabile
Model de  Ia în considerare posibilitatea materializării riscurilor; Model de  Ia în considerare posibilitatea materializării riscurilor;
creștere în 2  Rată de actualizare (capitalizare) mai redusă; creștere în 2
• Prezentarea detaliată
 Rată de aactualizare
necesarului de imobilizări
(capitalizare) mai redusă; corporale și necorporale (Valoarea estimată și
stadii stadii
modalitatea de realizare (achiziție sau realizare internă; Durata de realizare și data punerii în funcțiune;

Model de • Procent
Model de prestabilit din CA.
Cheltuieli fixe
creștere
Optimistîn 3 creștere
Optimistîn 3
stadii . stadii .

57 58

4.PREVIZIUNEA MODIFICĂRII ANUALE A NECESARULUI 5.PREVIZIUNEA MODIFICĂRII ANUALE A DATORIILOR

DE FOND DE RULMENT NET PURTĂTOARE DE DOBÂNZI

MODALITĂȚI DE CALCUL:

Pe baza vitezelor de rotație estimate considerate normale pentru activele și pasivele

curente: număr mediu de zile de stocare; număr mediu de zile de încasare a creanțelor; O dată cu estimarea investițiilor, pentru fiecare obiectiv este necesară și estimarea surselor de
Număr mediu de zile de plată a furnizorilor. finanțare.

Direct pe baza unei ponderi a NFR în CA estimată

59 60

15
 14/07/2021

TIPURI DE CASH-FLOW-URI UTILIZATE TIPURI DE CASH-FLOW-URI UTILIZATE

Nominale
Reflectă efectele
modificărilor anticipate ale
Înainte de impozitare prețurilor cauzate de inflația
sau deflația în timp.

Cash-flow
Cash-flow

Reale
Corectate pentru a elimina
După impozitare efectele inflației sau deflației

61 62

TIPURI DE CASH-FLOW-URI UTILIZATE DISTINCȚIA CFNA-CFNI

CFNA CFNI
Cifra de afaceri netă Cifra de afaceri netă
Nete la dispoziția firmei (CFNI) -Cheltuieli de exploatare - Cheltuieli de exploatare
Fluxuri de numerar disponibile pentru plata acționarilor și =EBITDA = EBITDA
a CREDITORILOR după finanțarea activităților de - Amortizare - Amortizare
exploatare și după ce au fost făcute investițiile de = EBIT = EBIT
capital - Cheltuieli cu dobânzi -
= Profit înainte de impozit = Profit înainte de impozit
Cash-flow - Impozit pe profit - Impozit pe profit
= Profit curent net normalizat = Profit net din exploatare (normalizat)

+ Amortizare + Amortizare
Nete la dispoziția acționarilor (CFNA) - Cheltuieli necesare de capital - Cheltuieli necesare de capital
Fluxuri de numerar disponibile pentru plata acționarilor +/- Modificarea FRN +/- Modificarea FRN
după finanțarea activităților de exploatare , după ce au - Rambursări credite
fost făcute investițiile de capital și DUPĂ CREȘTEREA
+ Trageri de credite
SAU DESCREȘTEREA FINANȚĂRII PRIN CREDITE
= CFNA = CFNI
 
Se estimează valoarea capitalurilor Se estimează VI (valoarea totală a
proprii ale întreprinderii (valoarea întreprinderii) – (valoarea capitalului
capitalului acționarilor) investit)

63 64

16
 14/07/2021

DISTINCȚIA CFNA-CFNI DETERMINAREA VALORII TERMINALE

ATENȚIE – fluxul de numerar trebuie corelat cu rata de actualizare! Utilizarea unui model de creștere Aplicarea unui factor de
constantă capitalizare la fluxul de
numerar din perioada imediat
următoare după perioada de
previziune explicită

Presupune că afacerea crește în

perpetuitate cu o rată constantă (g)

VT se calculează pornind de la un flux

de numerar normalizat din ultimul an
al perioadei de previziune explicită

𝟏 𝒈
VT = CFNIn x
𝒓 𝒈

65 66

RATA DE ACTUALIZARE PERSPECTIVA FINANȚĂRII

În activitatea de evaluare rata de actualizare se asimilează frecvent cu

costul capitalurilor utilizate de întreprindere care poate fi abordat:  Rata de actualizare se bazează pe costul mediu ponderat la
capitalului (CMPC);
Costul capitalurilor proprii și costul
Din creditelor pe termen lung;
perspectiva
finanțării • Nivelul depinde de cele două costuri și de 𝑪𝑷
ponderea surselor de finanțare în total CMPC = Costul CP x + Costul CÎ (Costul datoriilor -credite termen
𝑪𝑷+𝑪Î
capitaluri permanente 𝑪Î
lung) x
𝑪𝑷+𝑪Î

Din perspectiva  Costul CÎ ia în considerare rata dobânzii la creditele contractate și economia

elementelor de de impozit asupra dobânzii (deoarece dobânda este o cheltuială deductibilă):
activ finanțate • Nivelul depinde de rentabilitatea activelor și
cu capitalurile de ponderea lor în valoarea de piață a Cost CÎ = rata dobânzii pentru creditele contractate x (1-Cotă impozit pe profit)
avute la capitalului investit
dispoziție

67 68

17
 14/07/2021

PERSPECTIVA ELEMENTELOR DE ACTIV FINANȚATE CU

CAPITALURILE
AVUTE LA DISPOZIȚIE

ABORDAREA PRIN
CMPC = (ponderea activelor corporale în activele totale x costul adecvat al COST
capitalului pentru activele corporale) + (ponderea activelor necorporale în
activele totale x costul adecvat al capitalului pentru activele corporale)

69 70

ABORDAREA PRIN COST METODE APLICABILE

CE TRATĂM? Metode aplicabile.

ACTIVUL NET CONTABIL
Activul net contabil.

Activul net corectat.

Metoda evitării plății redevenței (economisirii redevenței).

ACTIVUL NET CORECTAT
Metoda profiturilor suplimentare (metoda venitului incremental) (metoda
cu și fără)

Valoarea unei proprietăți închiriate.

ACTIVUL NET DE LICHIDARE

71 72

18
 14/07/2021

ACTIVUL NET CONTABIL ACTIVUL NET CORECTAT

 Metodă simplistă; Presupune realizarea trecerii de la bilanțul contabil la cel economic și

 Valoarea întreprinderii = Valoarea patrimoniului acesteia; parcurgerea a trei etape succesive:

1.Separarea tuturor bunurilor evidențiate în bilanțul

 Punctul de plecare pentru această estimare este valoarea patrimoniului contabil în bunuri necesare exploatării și bunuri în
reflectat în documentele contabile:
afara exploatării.
ACTIVUL NET CONTABIL = SITUAȚIA NETĂ =
ACTIVE TOTALE – DATORII TOTALE = CAPITALUL PROPRIU

2. Reevaluarea bunurilor necesare exploatării.

DEZAVANTAJ: această valoare NU reflectă valoarea actuală (de piață) a
elementelor luate în calcul.

Aplicată întreprinderilor noi cu maximum 1-2 ani de activitate sau celor al căror 3.Calculul matematic al activului net contabil
patrimoniu a fost recent reevaluat. corectat.

73 74

REEVALUAREA BUNURILOR NECESARE

BUNURILE ÎN AFARA EXPLOATĂRII
EXPLOATĂRII

 Cele care aparent nu au legătură directă cu activitatea

de bază a entității (case de vacanță, locuințe de serviciu,
construcții cu altă destinație decât cea legată de activitatea
de bază, ambarcațiuni de agrement etc.).
 Cele care din diferite motive au un grad de utilizare redus
sau foarte redus (de exemplu, de sub 50%).
• Sunt considerate, de regulă, nonvalori pentru determinarea
activului net contabil corectat;
Imobilizări necorporale
• Excepție cheltuielile de cercetare-dezvoltare care vor
asigura un profit suplimentar.
• Prețul de vânzare al imobilizărilor în cadrul unei
Imobilizări corporale tranzacții recente (metoda comparațiilor).

 NU sunt supuse operațiunilor din etapele 2 și 3 de

determinare a activului net contabil corectat.
• Valoarea contabilă a unei acțiuni a societății unde sunt
Acțiuni deținute în capitalul investite;
altor societăți
• Valoare contabilă = Activ net corectat/Număr acțiuni

75 76

19
 14/07/2021

REEVALUAREA BUNURILOR NECESARE REEVALUAREA BUNURILOR NECESARE

EXPLOATĂRII EXPLOATĂRII

• Se pot evalua în funcție de valoarea rămasă de

rambursat și o rată de actualizare stabilită ca diferență
Împrumuturi acordate pe între rata dobânzii de pe piața creditului și rata
• Valoarea unei obligațiuni exprimată în termen lung: percepută;
procente față de valoarea nominală:
Obligațiuni
achiziționate %
• V= +
( ) ( )
î
• V=
â
â î

• rf = rata dobânzii pentru obligațiunile

cumpărate; • Prețurile de achiziție practicate în luna anterioară celei
Materii prime și materiale în care se face evaluarea,
• rd = rata dobânzii pieței pentru • Intrări rare - media prețurilor de achiziție din cea mai
împrumuturile de referință. recentă perioadă.

77 78

REEVALUAREA BUNURILOR NECESARE REEVALUAREA BUNURILOR NECESARE

EXPLOATĂRII EXPLOATĂRII

• Se evaluează la nivelul costurilor

• Actualizate la raportul de schimb al monedei naționale din
Producția neterminată efective corectate cu gradul de înaintare Creanțe certe în valută
ultima zi a lunii anterioare celei în care are loc evaluarea.
în realizarea fizică a produselor.

• Creanțele pentru care se apreciază că încasarea va avea loc

cu o întârziere de peste o lună se corectează în funcție de
Produse finite • Preț de vânzare - beneficiile estimate. Creanțe incerte
costul imobilizării capitalului pe perioada amânării
încasării (dobânda bancară).

• Actualizate la raportul de schimb al monedei naționale din

Creanțe certe în lei • Valoarea contabilă Disponibilități, datorii în valută ultima zi a lunii anterioare celei în care are loc evaluarea.

79 80

20
 14/07/2021

CALCULUL MATEMATIC AL CALCULUL MATEMATIC AL

ACTIVULUI NET CONTABIL CORECTAT ACTIVULUI NET CONTABIL CORECTAT

ATENȚIE:

Metoda substractivă • Active totale corectate – Datorii totale la valoarea curentă

Ajustările pozitive de valoare (plusvalorile) SE IMPOZITEAZĂ;

• Capitalurile proprii + Ajustările pozitive de valoare
(plusvalorile)
Metoda aditivă • Capitalurile proprii - Ajustările negative de valoare
(Minusvalorile) Pierderile care se vor recupera în următorii 5 ani):
 Se actualizează;
 Generează o economie de impozit care va fi luată în calculul ANCC.

81 82

METODA EVITĂRII PLĂȚII REDEVENȚEI METODA EVITĂRII PLĂȚII REDEVENȚEI

(ECONOMISIRII REDEVENȚEI) (ECONOMISIRII REDEVENȚEI)

Ratele de redevență
• Valoarea unui activ necorporal prin referință la valoarea plăților de
redevențe ipotetice, care ar fi economisite prin deținerea activului, • Se aplică sub forma unui procentaj din cifra de afaceri așteptată a fi generată de
Ce calculează? comparativ cu situația obținerii licenței asupra activului de la o terță utilizarea activului.
parte.

• Sunt corectate pentru impozitare;

Plățile redevențelor Rata redevenței ipotetice
• Sunt aduse la valoarea lor actualizată.

• Ratele de redevență de piață pentru active identice sau similare.

83 84

21
 14/07/2021

METODA PROFITURILOR SUPLIMENTARE

VALOAREA UNEI PROPRIETĂȚI
(METODA VENITULUI INCREMENTAL)
ÎNCHIRIATE
(METODA CU ȘI FĂRĂ)

• Metoda CAPITALIZĂRII VENITULUI

Ce metodă
• Valoarea unui activ necorporal prin compararea unor profituri (sau
putem folosi?
fluxuri de numerar) previzionate care ar putea fi obținute de o
Ce calculează?
întreprindere care utilizează activul necorporal, cu acelea care ar fi
obținute de o întreprindere care NU utilizează acel activ.

• Este impozitat; • Metodă prin care un venit reprezentativ dintr-o singură

Profitul suplimentar În ce perioadă (de obicei 1 an) se împarte la o rată de
• Este actualizat. constă? capitalizare totală;
• Se utilizează când există oferte de închiriere

PRECIZARE: Ca etapă suplimentară poate fi necesară ponderarea cu

probabilitatea diferenței dintre cele 2 scenarii.

85 86

ETAPELE METODEI
CAPITALIZĂRII VENITULUI VENITUL BRUT POTENȚIAL

• Reprezintă venitul total generat de o proprietate

imobiliară în condițiile unui grad de ocupare a
Definire
• Determinarea VENITULUI BRUT POTENȚIAL (VBP). acesteia de 100% și înainte de deducerea
Ce1.
metodă Ce metodă cheltuielilor de exploatare.
putem folosi? putem folosi?
• Chiria provenită din toate spațiile proprietății
• Determinarea VENITULUI BRUT EFECTIV (VBE). imobiliare: chiria contractuală aferentă
2. contractelor curente; chiria de piață pentru
spațiile vacante sau pentru cele ocupate de către
proprietar.
• Chiria provenită din clauzele de creștere;
• Determinarea VENITULUI NET DIN EXPLOATARE (VNE). Ce cuprinde?
3. • Venitul din rambursările chiriașului – sume
În ce În ce plătite de un chiriaș către proprietar pentru
constă? constă? cheltuielile de exploatare (impozit, asigurare etc)
dacă acestea sunt prevăzute în contractul de
• Determinarea valorii proprietății. închiriere;
4. • Orice alte forme de venit ale proprietății
imobiliare (depozitare, parcare, etc)

87 88

22
 14/07/2021

PIERDEREA DIN NEOCUPARE ȘI DIN

VENITUL BRUT EFECTIV
NEÎNCASAREA CHIRIEI

Ce metodă Ce metodă
• Venitul total anticipat a fi generat de o proprietate
putem folosi? putem folosi? • Reprezintă o alocare pentru diminuarea venitului potențial
imobiliară după deducerea alocărilor pentru generat de proprietatea imobiliară, atribuibilă neocupării
Definire totale a proprietății, schimbării chiriașului sau neplății
gradul de neocupare sau de neîncasare a Definire chiriei;
chiriei. • Explicația este acea că în general suma chiriilor anuale
încasate este mai mică decât VBP anual.

În ce calcul În ce • Ca un procentaj din VBP și variază în funcție de tipul și

Formulă • VBE = VBP – Pierderi neocupare caracteristicile fizice ale proprietății imobiliare, calitatea
constă? constă?
Mod calcul:
chiriașilor, raportul curent sau previzionat dintre cerere și
ofertă, de condițiile economice generale și locale.

89 90

PIERDEREA DIN NEOCUPARE ȘI DIN

VENITUL NET DIN EXPLOATARE
NEÎNCASAREA CHIRIEI

Formulă calcul
Procentul adecvat: Procentul adecvat:

• VNE = VBE – TOTAL CHELTUIELI DIN EXPLOATARE

• Studiile publicate referitoare la

proprietăți imobiliare similare. Cheltuielile din exploatare

• Sunt cheltuieli periodice necesare pentru a menține proprietatea

imobiliară și a continua generarea de VBE.

91 92

23
 14/07/2021

VENITUL NET DIN EXPLOATARE

CHELTUIELILE DIN EXPLOATARE
CHELTUIELILE DIN EXPLOATARE

1.CHELTUIELI FIXE
• Sunt cele care NU depind de gradul de ocupare a proprietății și trebuie
Procentul
plătite indiferent adecvat: este ocupată complet sau numai
dacă proprietatea Procentul adecvat:
parțial. Cele mai relevante sunt:
•  impozite și taxe pe proprietate (construcții, teren, etc) – se determină 3.ALOCAREA PENTRU ÎNLOCUIRI
prin identificarea bazelor de impozitare și a cotelor de impozitare valabile
din Codul fiscal.
• Se referă la repararea și înlocuirea unor elemente cum ar fi:
•  asigurări – se poate estima prin analiza primelor de asigurare
învelitoarea acoperișului, acoperirea pardoselilor cu covor PVC, gresie,
practicate sau se poate apela la un consultant în asigurări
placări pereți cu faianță, lifturi etc.
2.CHELTUIELI VARIABILE
• Sunt cele care se modifică în funcție de gradul de ocupare a
proprietății sau de volumul serviciilor prestate;
• Cele mai relevante: cheltuieli de management; utilități; aer condiționat;
salarii; curățenie; reparații ale construcțiilor; amenajări interioare
(renovări); întreținerea spațiilor de parcare; diverse: securitate și pază,
salubritate.

93 94

DETERMINAREA VALORII PROPRIETĂȚII

Procentul adecvat:
1. Inventarierea
VALOARE PROPRIETATE:

Vă mulțumim pentru
participare!

4. Contabilizare
V = VNE/Rată de capitalizare primire/predare
3. Întocmirea
elemente activ/
documentului de
pasiv
transfer

95 96

24