1/5

MINISTERUL JUSTIŢIEI
JUDECĂTORIA BRAŞOV
BIROUL LOCAL PENTRU EXPERTIZE JUDICIARE TEHNICE ŞI CONTABILE

DOSAR NR. 30130 / 197 / 2014 TERMEN 05.09.2016

RAPORT DE EXPERTIZĂ TEHNICĂ NR. __________ / 2016

RECLAMANŢI: ARDELEANU LIVIA şi ARDELEANU MIHAIL, ambii cu domiciliul ales la

CABINET DE AVOCAT IOAN POPESCU, cu sediul în Braşov, Piaţa
Teatrului, Nr. 2, Bl. 2, Sc. A, Ap.8, Jud. Braşov.

PÂRÂŢI: KNAUTZ ARNOLD MICHAEL şi KNAUTZ MARIA MAGDOLNA, ambii

cu domiciliul în Mun. Braşov, Piaţa Unirii, Nr. 17, Ap. 1, Jud. Braşov.

OBIECT: Partaj judiciar.

TEMEI LEGAL: Încheierea de şedintă publică din 24.06.2015 a Judecătoriei Braşov.

EXPERT TEHNIC: Ing. PRIGORE GHE. IONUŢ, domiciliat în Mun. Braşov, Bld. Gării,
Nr. 21, Ap. 29, Jud. Braşov.

1. OBIECTIVELE EXPERTIZEI ŞI MATERIALELE DOCUMENTARE STUDIATE

Obiectivele topografice ale expertizei propuse şi aprobate de către Instanţă sunt:

1. Identificarea podului;
2. Acordarea de Nr. Top. noi loturilor ce se vor stabili în raport cu concluziile expertizei
tehnice specialitatea construcţii.

Materialele documentare studiate au fost:

- Dosarul cauzei;
- C.F. Nr. 27373, 27374, 27375, 27376, 12596 Braşov;
- Baza de date grafică a O.C.P.I. Braşov privind zona cu imobilul în litigiu;
- Arhiva de C.F. a O.C.P.I. Braşov privind imobilul în litigiu.

2. DESFĂŞURAREA EXPERTIZEI

În vederea efectuării expertizei tehnice în cadrul căreia am fost numit expert am parcurs
următoarele etape:
1. cercetarea dosarului cauzei;
2. documentarea în arhivele O.C.P.I. Braşov cu cererile Nr. 129985 / 07.12.2015; 130559/
08.12.2015;
3. convocarea părţilor prin scrisori recomandate cu confirmare de primire;
4. identificarea în fapt a imobilului şi efectuarea măsurătorilor topografice.
 2/5

2.1. Cercetarea dosarului cauzei

Potrivit obiectului expertizei, partaj judiciar, imobilul în cauză este următorul:

- Nr. Top. 2908/2, 2909 înscris în C.F. Nr. 12596 Braşov în suprafaţă de 369 m2 (anexa nr. 1).
Pentru a putea răspunde obiectivelor trasate, în urma cercetării dosarului cauzei, am luat la
cunoştinţă următoarele:
- imobilul se află în intravilanul Mun. Braşov, pe Str. Piaţa Unirii, Nr. 17;
- proprietarii imobilului sunt reclamanţii ARDELEANU LIVIA şi ARDELEANU MIHAI,
precum şi pârâţii KNAUTZ ARNOLD MICHAEL şi KNAUTZ MARIA MAGDOLNA.

2.2. Documentarea în arhivele O.C.P.I. Braşov

La arhiva de C.F. s-au depus cererile Nr. 129985 / 07.12.2015, prin care s-au solicitat
următoarele:
- studiu de C.F. Nr. 27373 (anexa nr. 2) , 27374 (anexa nr. 3), 27375, 27376, 12596 Braşov
(anexa nr. 1);
- schiţa de C.F. cu dezmembrarea apartamentelor din Act. Nr. 445 / 196 (anexa nr. 4).
La arhiva de cadastru a O.C.P.I. Braşov s-au solicitat următoarele:
- coordonatele imobilelor vecine cu terenul cu Nr. Top. 2908/2, 2909, prin studierea bazei de
date grafice a O.C.P.I. Braşov.

2.3. Convocarea părţilor

Părţile au fost convocate în data de 16.12.2015, ora 10, la imobilul în litigiu. Pentru a fi
prezente, părţile au fost anunţate în timp util prin scrisori recomandate cu confirmare de primire care
au fost depuse la poştă în data de 08.12.2015. La această dată părţile nu au fost prezente la imobilul în
litigiu din Piaţa Unirii, Nr. 17, Mun. Braşov, ca urmare au fost reconvocate pentru data de 22.02.2016,
ora 11, la aceeaşi adresă. Dovezile convocărilor părţilor sunt ataşate prezentului raport de expertiză
prin copiile confirmărilor de primire.

2.4. Identificarea imobilelor şi efectuarea măsurătorilor

În data de 22.02.2016 m-am prezentat la locul convocării, în Mun. Braşov, Piaţa Unirii, Nr. 17,
unde se află imobilul în litigiu, şi am încheiat un proces verbal cu prezenţa părţilor. La această dată au
fost prezenţi reclamanţii ARDELEANU MIHAIL şi ARDELEANU LIVIA precum şi pârâtul
KNAUTZ ARNOLD MICHAEL. În urma discuţiilor purtate cu persoanele prezente am reţinut
următoarele:
- după citirea obiectivelor trasate de Instanţă, dl. ARDELEANU MIHAIL a declarat că a cerut
Instanţei atribuirea părţii de pod ce-i revine legal, întrucât numitul KNAUTZ ocupă peste 25% din ce îi
revine legal din pod;
- dna. ARDELEANU doreşte studierea schiţei de C.F. din Act. Nr. 445 / 1961 (anexa nr. 4)
unde se observă că fiecare dintre cele 4 apartamente au o cotă parte egală cu 25% din pod. În opinia
dânsei, cu ani în urmă, proprietarii Ap. 1 şi 2 au dorit să-şi însuşească în totalitate podul. Tot dna.
ARDELEANU observă pe schiţa din anexa nr. 4 că Ap. 3 şi 4 nu aveau pod, datorită faptului că Ap. 1
şi 2 îl deţineau în totalitate. În urma studierii C.F. Nr. 12596 Braşov (anexa nr. 1), C.F. Nr. 27373
Braşov (anexa nr. 2) şi C.F. Nr. 27374 (anexa nr. 3), se observă că prin Act. Nr. 290 / 19.02.1965 se
revine starea de C.F. anterioară, iar prin Act. Nr. 6259 / 1972 s-a stabilit ca dreptul de proprietate
asupra podului să fie în cota de 25% pentru fiecare apartament;
- dl. KNAUTZ ARNOLD MICHAEL doreşte identificarea podului, respectiv a fânarului de
deasupra Ap. 4, precum şi podul de deasupra Ap. 1, 2 şi 3.
După discuţia cu persoanele prezente am procedat la măsurarea terenului delimitat de gardurile
din lemn şi beton şi de zidurile construcţiilor, precum şi a tuturor construcţiilor existente pe terenul
aflat în Mun. Braşov, Piaţa Unirii, Nr. 17.
 3/5

Sub aspect tehnic, limitele terenului aferent clădirii şi alte puncte de detaliu necesare întocmirii
Planului de amplasament şi delimitare a imobilului (anexa nr. 5) au fost măsurate cu instrumentul staţie
totală Leica TCR 805 Power. Ridicarea topografică a fost executată prin metoda drumuirii sprijinite pe
puncte de coordonate cunoscute. Punctele Nr. 3, 4 şi 5 materializate prin buloane metalice şi marcate
cu spray de culoare portocalie au fost măsurate cu instrumentul GPS Stonex S10 pentru încadrarea în
sistemul de coordonate Stereografic 70. Pe punctele de coordonate cunoscute s-a realizat o drumuire de
trei staţii prin metoda drumuirii. Din punctele de staţie ale drumuirii s-au efectuat măsurători de
unghiuri şi distanţe către toate punctele de detaliu necesare întocmirii Planului de amplasament şi
delimitare a imobilului. În urma verificării coordonatelor punctelor măsurate s-a constatat că erorile se
încadrează în toleranţele admise. Precizia calculelor coordonatelor punctelor reţelei de ridicare este de 2
cm.

3. REZULTATUL EXPERTIZEI

3.1. Identificarea podului

În urma studierii C.F. Nr. 12596 Braşov (anexa nr. 1) am constat că podul în cauză face parte
din construcţia de locuit care are în componenţă 4 apartamente, trei dintre ele fiind în proprietatea
reclamanţilor (Ap. 2, 3 şi 4) şi unul în proprietatea pârâţilor (Ap. 1). Terenul pe care se află amplasate
construcţiile cu Nr. Top. 2908/2, 2909 are categoria de folosinţă curţi construcţii şi face parte din
P.U.C. Conform C.F. Nr. 12596 Braşov, fiecare apartament deţine cota de 25% (sau 1/4) din P.U.C.
Terenul este învecinat cu terenul cu Nr. Top. 2845 în partea de Nord, cu terenul cu Nr. Cad.
114890 în partea de Sud, cu terenurile cu Nr. Top. 2906 şi Nr. Top. 2907 în partea de Est şi cu terenul
cu Nr. Top. 2908/1 în partea de Vest. În fapt, terenul cu Nr. Top. 2908/2, 2909 este un teren intravilan
aflat în Mun. Braşov, în Piaţa Unirii, Nr. 17, având categoria de folosinţă curţi construcţii, cu o
construcţie de locuit (C1) înscrisă în C.F., în regim de înălţime parter şi etaj, cu fundaţi din zidărie de
cărămidă şi piatră, ziduri din cărămidă, acoperită cu ţiglă, compusă din patru apartamente. Pe teren, pe
lângă construcţia de locuit, se mai găsesc şi o construcţie anexă cu patru boxe, notată cu indicativul C2
pe P.A.D. (anexa nr. 5) precum şi o constucţie garaj, notată cu indicativul C3 în acelaşi P.A.D.
Construcţiile amintite sunt înscrise în C.F.
Terenul este delimitat pe toate laturile cu garduri din lemn şi beton şi de zidurile construcţiilor.
Limitele terenului au fost arătate de cei prezenţi şi reprezentate cu semne convenţionale pe P.A.D.
(anexa nr. 5). În urma calculării suprafeţei terenului, am constatat că suprafaţa reală a acestuia, pe
limitele măsurate în teren şi arătate de cei prezenţi, este de 373 m 2, mai mare cu 4 m2 faţă de suprafaţa
de 369 m2 înscrisă în acte. Din informaţiile extrase din baza de date grafică a O.C.P.I. Braşov am
constatat că aliniamentul terenului faţă de stradă şi faţă de terenurile vecine corespunde cu aliniamentele
terenurilor din vecinătate. Ca urmare, luând în considerare şi declaraţiile celor prezenţi, consider că
diferenţa de suprafaţă poate fi datorată unor erori de măsurare cu instrumente vechi de măsură,
comparativ cu cele actuale ale căror erori sunt foarte mici. Diferenţa de suprafaţă se încadrează în
toleranţele admise (1%).
Ca urmare, propun modificarea suprafeţei terenului cu Nr. Top. 2908/2, 2909 înscris în C.F.
Nr. 27373, 27374, (anexele nr. 2 şi 3) 27375 şi 27376 Braşov, de la suprafaţa din acte de 369 m 2 la
suprafaţa reală de 373 m2, cât a rezultat în urma efectuării măsurătorilor, precum şi actualizarea
categoriei de folosinţă din ''grădină'' în ''arabil'' a suprafeţei de 86 m 2, conform paragrafului 8.2.1. din
Normele tehnice ale Ordinului Nr. 534 / 2001. Terenul este P.U.C. pentru cele patru apartamente care
compun construcţia de locuit notată cu indicativul C1 în P.A.D. (anexa nr. 5).
Menţionez că suprafaţa din spate a curţii localizată între Nordul construcţiilor notate cu
indicativele C2 şi C3 pe P.A.D. (anexa nr. 5) şi Nordul terenului este de 86 m2, mai mică cu 4 m2 faţă
de cea înscrisă în acte de 90 m 2. Conform cotelor de proprietate aferente P.U.C. de 75% pentru
reclamanţi şi 25% pentru pârâţi, în urma unei eventuale ieşiri din indiviziune pe această suprafaţă de 86
m2, reclamanţilor le-ar reveni un lot de teren de 65 m 2, iar pârâţilor un lot de 11 m 2. Dacă din această
suprafaţă ar trebui ca o porţiune să rămână în coproprietate forţată pentru a se realiza accesul pe cele
 4/5

două loturi, lotul care ar reveni pârâţilor ar avea o suprafaţă sub 9 m 2. Ca urmare consider că un partaj
asupra suprafeţei de 86 m2 de grădină nu ar fi util părţilor.

În urma identificării podului de faţă cu cei prezenţi şi a efectuării măsurătorilor, am întocmit

releveul podului existent, situat deasupra Ap. 1 şi 2 (anexa nr. 6), în care sunt prezentate dimensiunile
şi suprafeţele celor trei tronsoane de pod:
- tronsonul 1, situat deasupra Ap. 1, în suprafaţă utilă de 53.57 m2
- tronsonul 2, reprezentând treptele de acces de la nivelul inferior la nivelul podului, în suprafaţă
utilă de 17.36 m2
- tronsonul 3, situat deasupra Ap. 2, în suprafaţă utilă de 47.57 m2.
Într-adevăr, în urma studierii schiţei din Act. Nr. 445 / 1961 (anexa nr. 4) se poate observa că
Ap. 3 şi 4 nu au în componenţa lor pod. Totodată, în urma studierii C.F. Nr. 12596 Braşov (anexa nr.
1), se observă că în baza Act. Nr. 290 / 19.02.1965 se radiază notarea podului de la poziţia B+25 (unde
podul se atribuise doar Ap. 1 şi 2), iar cu Act. Nr. 6259 / 24.11.1972, se înscrie dreptul de proprietate
forţată asupra podului în cota de 25% pentru fiecare din cele patru apartamente.
Având în vedere că reclamanţii deţin 3 apartamente (Ap. 2, 3 şi 4) şi pârâţii deţin un apartament
(Ap. 1), cotele de proprietate asupra podului aflat deasupra Ap. 1 şi 2 sunt de:
- 75% pentru reclamanţi (3/4)
- 25% pentru pârâţi (1/4)
În urma efectuării măsurătorilor, tronsoanele de pod notate cu 1 şi 3, folosite de pârâţi
(tronsonul 1) şi de reclamanţi (tronsonul 3) sunt, ca şi cote de proprietate funcţie de suprafeţele utile
reale folosite de părţi:
- 47.03 % pentru reclamanţi
- 52.97 % pentru pârâţi
Practic, din suprafaţa utilă totală a celor două tronsoane de pod de 101.14 m 2, reclamanţii
folosesc tronsonul 3 în suprafaţă de 47.57 m 2, reprezentând 47.03% din podul existent, iar pârâţii
folosesc tronsonul 1 în suprafaţă de 53.57 m2, reprezentând 52.97% din podul existent.

3.2. Acordarea de Nr. Top. noi loturilor ce se vor stabili în raport cu concluziile expertizei tehnice specialitatea construcţii

Având în vedere faptul că actualul regulament de cadastru prevede acordarea de Nr. Cadastrale
loturilor noi formate, vechea evidenţă de C.F. nemaifiind actualizată, se impune ca operaţiune
cadastrală reapartamentarea construcţiei, având în vedere faptul că podul, actualmente prins în P.U.C.,
va fi împărţit în trei părţi: una care va rămâne comună (tronsonul 2 pe unde se realizează accesul în pod
de la nivelele inferioare) şi două care vor fi unul deasupra Ap. 1 (tronsonul 1) şi celălalt deasupra Ap. 2
(tronsonul 3), aceste ultime două tronsoane devenind Unităţi Individuale separate în urma operaţiunii
de reapartamentare.
Această operaţiune cadastrală se efectuează în baza unui act notarial sau a unei hotărâri
judecătoreşti, prezenta documentaţie neavând ca obiectiv reapartamentarea întregii construcţii pentru
scoaterea din P.U.C. a podului şi împărţirea acestuia în Unităţi Individuale separate.

4. CONCLUZII

Pentru a răspunde obiectivelor trasate, am procedat la identificarea în fapt şi cu date de carte

funciară a imobilului în litigiu şi am efectuat măsurătorile pentru terenul unde îşi au domiciliul atât
reclamanţii cât şi pârâţii. Am studiat C.F. Nr. 12596 Braşov (anexa nr. 1) precum şi C.F. Nr. 27373
Braşov (anexa nr. 2) şi C.F. Nr. 27374 Braşov (anexa nr. 3) de unde am extras informaţii cu privire la
actele necesare întocmirii raportului de expertiză şi alte informaţii.
În urma studierii actelor şi a identificării situaţiei reale din teren împreună cu cei prezenţi la data
convocării, am identificat imobilul în litigiu, respectiv podul casei existente pe terenul cu Nr. Top.
2908/2, 2909 în suprafaţă de 369 m2 (în realitate 373 m2) precum şi vecinătăţile aeestuia. Planul de
 5/5

amplasament şi delimitare a imobilului în urma identificării terenului este prezentat în anexa nr. 5.
Planul de încadrare în zonă al terenului în litigiu este prezentat în anexa nr. 7.
S-a întocmit calculul suprafeţelor (anexa nr. 8) pentru terenul măsurat şi pentru fiecare
construcţie existentă pe teren, precum şi inventarul coordonatelor (anexa nr. 9) cu coordonatele
tuturor punctelor de detaliu măsurate în teren la data convocării.
În urma identificării unei suprafeţe mai mari a terenului măsurat faţă de suprafaţa înscrisă în
acte, propun modificarea acesteia de la suprafaţa din acte de 369 m 2 la suprafaţa reală din teren de 373
m2, precum şi actualizarea categoriei de folosinţă din ''grădină'' în ''arabil'' a suprafeţei de 86 m 2,
conform paragrafului 8.2.1. din Normele tehnice ale Ordinului Nr. 534 / 2001.
Sub aspectul formei şi al conţinutului, raportul de expertiză a fost întocmit ţinând cont de
prevederile Ordinului 700/2014, cu modificările şi completările ulterioare, iar Planul de amplasament al
terenului conţine conturul acestuia şi construcţiile existente, în sistem de coordonate Stereografic 70.
În funcţie de considerentele de mai sus, Instanţa de Judecată va hotărî în consecinţă.

Abrevieri:
P.A.D. – Plan de amplasament şi delimitare a imobilului
C.F. – carte funciară
O.C.P.I. – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
C.M. – Certificat de moştenitor
C.V.C. – Contract de vânzare – cumpărare
A.D.P. – Act de dezmembrare şi partaj voluntar
Nr. Cad. – Număr cadastral
Nr. Top. – Număr topografic

5. ANEXE

1. Copie C.F. Nr. 12596 Braşov cu imobilul cu Nr. Top. 2908/2, 2909 şi apartamentele
2. Copie C.F. Nr. 27373 Braşov cu imobilul pârâţilor cu Nr. Top. (2908/2, 2909)/1
3. Copie C.F. Nr. 27374 Braşov cu imobilul reclamanţilor cu Nr. Top. (2908/2, 2909)/2
4. Planul cu situaţia dezmembrării pe apartamente din Act. Nr. 445 / 1961
5. Plan de amplasament şi delimitare a imobilului, scara 1:500
6. Releveul podului, scara 1:200
7. Plan de încadrare în zonă, scara 1:2000
8. Calculul suprafeţelor
9. Inventar de coordonate

Expert tehnic judiciar

Ing. PRIGORE GHE. IONUŢ