1/5

MINISTERUL JUSTIŢIEI
TRIBUNALUL BRAŞOV
BIROUL LOCAL PENTRU EXPERTIZE JUDICIARE TEHNICE ŞI CONTABILE

DOSAR NR. 723 / 62 / 2016** TERMEN 15.09.2022

RAPORT DE EXPERTIZĂ TEHNICĂ NR. 927975 / 2022

RECLAMANT: ACADEMIA ROMÂNĂ, cu sediul în Mun. Bucureşti, Calea Victoriei, Nr. 125,
Sector 1

PÂRÂŢI: S.C. PREDEAL S.A., PRIN LICHIDATOR JUDICIAR EXPERT

INSOLVENŢĂ SPRL, cu sediul în Deva, Str. Iuliu Maniu, Nr. 2, Etaj 1, Jud.
Hunedoara
S.C. REGAL HM S.R.L. (FOSTĂ SC MAEE IMPEX S.R.L.), PRIN
ADMINISTRATOR TIPA FELICIA, cu sediul procesual ales la Av. Macos
Narcisa Iuliana, cu sediul în Braşov, Str. Iuliu Maniu, Nr. 53, Etaj 2, Ap. 6, Jud.
Braşov

OBIECT: Rejudecare Legea Nr. 10 / 2001

TEMEI LEGAL: Încheierea de şedintă publică din 24.06.2021 a Curţii de Apel Braşov.

EXPERT TEHNIC: Ing. PRIGORE GHE. IONUŢ, cu sediul în Mun. Braşov, Bld. Gării, Nr.
21, Ap. 30, Jud. Braşov.

1. OBIECTIVELE EXPERTIZEI ŞI MATERIALELE DOCUMENTARE STUDIATE

Obiectivele topografice ale expertizei propuse şi aprobate de către Instanţă sunt:

1. Identificarea faptică şi cu date de C.F. a imobilului revendicat de către apelanta - reclamantă
ACADEMIA ROMÂNĂ situat în Predeal, Str. Poiana Narciselor, Nr. 22, Jud. Braşov
2. Expertul să stabilească dacă şi în ce măsură acest imobil se suprapune peste imobilul obiect al
contractului de vânzare-cumpărare Nr. 1682 din 9 aprilie 2003, având în vedere şi imobilul menţionat în
testamentul invocat de către apelanta-reclamantă

Materialele documentare studiate au fost:

- Dosarul cauzei;
- C.F. Nr. 102736, 100622, 784 Predeal;
- Baza de date grafică a O.C.P.I. Braşov privind zona cu imobilul în litigiu;
- Arhiva de C.F. a B.C.P.I. Braşov privind imobilul în litigiu.

2. DESFĂŞURAREA EXPERTIZEI

În vederea efectuării expertizei tehnice în cadrul căreia am fost numit expert am parcurs
următoarele etape:
1. cercetarea dosarului cauzei;
 2/5

2. documentarea în arhivele O.C.P.I. Braşov cu cererile Nr. 125973, 126002 / 19.07.2021, Nr.
127030 / 20.07.2021 şi Nr. 129871 / 23.07.2021;
3. convocarea părţilor prin scrisori recomandate cu confirmare de primire;
4. identificarea în fapt a imobilelor şi efectuarea măsurătorilor topografice.

2.1. Cercetarea dosarului cauzei

Potrivit obiectului expertizei, rejudecare Legea Nr. 10 / 2001, imobilul în cauză este următorul:
- suprafaţa de teren de 3000 m2, cu clădire de 200 m2, care se suprapune peste terenul cu Nr.
Cad. 621/1 înscris în C.F. Nr. 102736 Predeal (anexa nr. 1) aparţinând Statului Român şi peste terenul
cu Nr. Cad. 621/2 înscris în C.F. Nr. 100622 Predeal (anexa nr. 2) aparţinând pârâtei.
Pentru a putea răspunde obiectivelor trasate, în urma cercetării dosarului cauzei, am luat la
cunoştinţă următoarele:
- imobilul se află situat în intravilanul Loc. Predeal, pe Str. Poiana Narciselor, Nr. 22;
- există un C.V.C. între pârâte din anul 2003 prin care o parte din terenul reclamantei ar fi fost
înstrăinat.

2.2. Documentarea în arhivele O.C.P.I. Braşov

La arhiva de C.F. s-au depus cererile Nr. 125973, 126002 / 19.07.2021, Nr. 127030 /
20.07.2021 şi Nr. 129871 / 23.07.2021 prin care s-a solicitat următoarele:
- studiu de C.F. Nr. 102736 Predeal (anexa nr. 1) cu terenul Statului Român;
- studiu de C.F. Nr. 100622 Predeal (anexa nr. 2) cu terenul pârâtei S.C. REGAL H.M. S.R.L.;
- fişa bunului imobil cu terenul cu Nr. Cad. 621/2 din documentaţia Nr. 405 / 2003 (anexa nr.
4);
- plan cadastral cu situaţia după prima dezmembrare din documentaţia Nr. 405 / 2003, cu
terenul cu Nr. Cad. iniţial 1097 (anexa nr. 5);
- plan cadastral cu situaţia după a II-a dezmembrare din documentaţia Nr. 405 / 2003, cu
terenul cu Nr. Cad. iniţial 1098 (621) (anexa nr. 6);
- plan cadastral din anul 1972 (anexa nr. 7).
La arhiva de cadastru a O.C.P.I. Braşov s-au solicitat următoarele:
- coordonatele imobilelor vecine cu terenurile în litigiu, prin studierea bazei de date grafice a
O.C.P.I. Braşov.

2.3. Convocarea părţilor

Părţile au fost convocate în data de 02.12.2021, ora 10:00, în Predeal, pe Str. Poiana Narciselor,
Nr. 22, Jud. Braşov. Pentru a fi prezente, părţile au fost anunţate în timp util prin scrisori recomandate
cu confirmare de primire care au fost depuse la poştă în data de 26.11.2021. Dovezile convocărilor
părţilor sunt ataşate prezentului raport de expertiză prin copiile confirmărilor de primire şi borderou.

2.4. Identificarea imobilelor şi efectuarea măsurătorilor

În data de 02.12.2021 m-am prezentat la locul convocării, în Predeal, pe Str. Poiana Narciselor,
Nr. 22, Jud. Braşov şi am încheiat un proces verbal cu prezenţa părţilor. La această dată au fost
prezenţi expert GAVRILUŢĂ IONUŢ şi av. MACOS NAVISA IULIANA pentru S.C. REGAL H.M.
S.R.L. şi ŢIPA VASILE şi ŢIPA FELICIA pentru VASILESCU OANA, unic asociat al S.C. REGAL
H.M. S.R.L. În urma discuţiilor purtate cu persoanele prezente am reţinut următoarele:
- după citirea obiectivelor, Av. MACOS NAVISA IULIANA a arătat că terenul de 3914 m 2 a
fost cumpărat prin C.V.C în 2003 de la S.C. PREDEAL S.A., urmând ca după 3 ani, ACADEMIA
ROMÂNĂ să notifice S.C. PREDEAL S.A. de existenţa unui testament lăsat de CÎMPINEANU cu
privire la vila în regim de înălţime D+P+E;
- cei prezenţi au declarat că terenul de 3914 m2 este împrejmuit pe toate laturile.
 3/5

După discuţia cu persoanele prezente am procedat la măsurarea terenului cu Nr. Cad. iniţial 621
care s-a dezlipit în anul 2003 în două loturi de teren înscrise în C.F. Nr. 102736 şi 100622 Predeal
(anexele nr. 1 şi 2).
Sub aspect tehnic, limitele terenurilor precum şi alte puncte de detaliu necesare întocmirii
P.A.D. a imobilului (anexa nr. 8) au fost măsurate cu ajutorul instrumentului staţie totală Leica TS06 şi
a instrumentului GPS Trimble R8s în sistemul de coordonate Stereografic 70. Puncte vechi folosite:
punctele de coordonate cunoscute ale staţiilor GPS permanente din reţeaua naţională. Cu ajutorul
punctelor cunoscute din reţeauna naţională în mod RTK s-au radiat punctele de staţie Nr. 1, 5, 6, 7, 8 şi
9, precum şi alte puncte de detaliu. Deasemenea, s-a realizat o drumuire din şase staţii din care s-au
măsurat unghiuri şi distanţe către punctele de detaliu necesare întocmirii P.A.D. a imobilului. Precizia
calculelor coordonatelor punctelor reţelei de ridicare este de ±3 cm.

3. REZULTATUL EXPERTIZEI

3.1. Identificarea faptică şi cu date de C.F. a imobilului revendicat de către apelanta -reclamantă ACADEMIA
ROMÂNĂ situat în Predeal, Str. Poiana Narciselor, Nr. 22, Jud. Braşov

În urma studierii C.F. Nr. 102736 Predeal (anexa nr. 1) şi a terenului vecin înscris în C.F. Nr.
100622 Predeal (anexa nr. 2) am constat că terenul reclamantei ACADEMIA ROMÂNĂ în suprafaţă
revendicată de 3000 m2, cu o construcţie de 200 m 2, este localizat în Loc. Predeal, Str. Poiana
Narciselor, Nr. 22, având categoria de folosinţă curţi construcţii. Pentru identificarea conturului
terenului, obiectivul principal al raportului, am studiat cele două C.F. (anexele nr. 1 şi 2) cu terenurile
în suprafaţa din acte de 7242 m2, respectiv 3914 m2, şi am constat că ambele terenuri au făcut parte din
terenul cu Nr. Cad. iniţial 621, cu suprafaţa iniţială de 11156 m2. În urma documentaţiei Nr. 405 / 2003,
terenul cu Nr. Cad. iniţial a fost dezlipit/dezmembrat în două loturi, actualele Nr. Cad. 621/1, înscris în
C.F. Nr. 102736 Predeal (anexa nr. 1) aflat în proprietatea Statului Român şi cu Nr. Cad. 621/2, înscris
în C.F. Nr. 100622 Predeal (anexa nr. 2) aflat în proprietatea pârâtei S.C. REGAL H.M. S.R.L.
Pentru localizarea suprafeţei din jurul construcţiei în regim de înălţime D+P+E situată la adresa
Str. Poiana Narciselor, Nr. 22, am extras din documentaţia cadastrală Nr. 405 / 2003 planurile care au
stat la baza terenurilor cu Nr. Cad. 621/1 şi Nr. Cad. 621/2, precum şi a schiţei din arhiva reclamantei
(anexa nr. 3). Deasemenea, pentru verificarea amplasamentului rezultat, am suprapus situaţia măsurată
şi peste planurile cadastrale din anii 1945 (anexa nr. 11) şi 1972 (anexa nr. 10). În urma suprapunerilor
am constatat următoarele:
- în schiţa prezentată de reclamanta ACADEMIA ROMÂNĂ (anexa nr. 3) se observă forma
trapezoidală a terenului cu suprafaţa notată de 4022 m 2, cotată cu dimensiuni, precum şi forma
construcţiei existente, notată cu C1 în P.A.D. (anexa nr. 8), respectiv clădirea cu regimul de înălţime
D+P+E, de la adresa Str. Poiana Narciselor, Nr. 22. Acest contur al terenului este aproximativ la fel ca
formă şi amplasament cu conturul terenului cu Nr. Cad. 1098 în suprafaţă de 3720 m 2 (anexa nr. 5) şi
cu conturul terenului din planul cadastral din anul 1945 (anexa nr. 11);
- în documentaţia Nr. 405 / 2003 a fost realizată o alipire şi apoi o dezmembrare a terenului cu
Nr. Cad. iniţial 1098 (Nr. Cad. 1098 a rezultat după alipire), acelaşi cu Nr. Cad. iniţial 621, rezultând
terenul cu Nr. Cad. 621/2 în suprafaţă de 3914 m2 înstrăinat de pârâta S.C. PREDEAL S.A. către pârâta
S.C. REGAL H.M. S.R.L. (vezi anexele nr. 5 şi 6);
- pe planul cadastral din anul 1972 (anexele nr. 7 şi 10) observăm existenţa a două parcele, CC
601 şi CC 602, cu suprafaţa de aproximativ 3400 m 2, pe locaţia suprafeţei revendicate de reclamantă,
precum şi forma construcţiei revendicate.
În concluzie, am reprezentat pe P.A.D. anexa nr. 8:
- cu culoare roşie suprafaţa de teren revendicată de reclamantă, în suprafaţă reală de 3005 m 2,
ţinând cont de situaţia actuală din C.F. a terenurilor vecine;
- cu culoare albastră şi linie întreruptă suprafaţa de teren de 3720 m 2, aceeaşi cu suprafaţa
terenului cu Nr. Cad. iniţial 1098 (anexa nr. 5) rezultat în urma primei dezmembrării/dezlipirii din anul
 4/5

2003, dezlipit ulterior (anexa nr. 6) în cele două terenuri actuale cu Nr. Cad. 621/1 şi Nr. Cad. 621/2.
Această suprafaţă corespunde în mare parte ca amplasament şi formă cu terenul revendicat de
reclamantă (anexa nr. 12), respectiv cu conturul de culoare roşie în suprafaţă de 3005 m 2, cu menţiunea
că am retras limitele dinspre stradă (domeniu public actual), rezultând astfel o suprafaţă mai mică.
Deasemenea, se observă că suprafaţa de 299 m 2 din conturul albastru (în suprafaţă de 3720 m 2) este
înscrisă în C.F. Nr. 103731 Predeal (cu geometria actualizată în baza de date grafică), iar suprafaţa de
416 m2 (= 3720 m2-299 m2-3005 m2) este reprezentată de domeniul public;
- cu culoare verde deschis este suprafaţa de teren de 4229 m 2, cu Nr. Cad. 621/2, (astfel cum a
fost depusă pentru actualizare la O.C.P.I. Braşov cu Act. Nr. 169444 / 17.11.2020, soluţionată cu
respingere), din care terenul de culoare roşie revendicat de reclamantă are o suprafaţă de 1799 m 2.

3.2. Expertul să stabilească dacă şi în ce măsură acest imobil se suprapune peste imobilul obiect al contractului de
vânzare-cumpărare Nr. 1682 din 9 aprilie 2003, având în vedere şi imobilul menţionat în testamentul invocat de către
apelanta-reclamantă

În concluzie, ţinând cont de cele explicitate la Cap. 3.1., suprafaţa revendicată de reclamantă
este reprezentată de conturul de culoare roşie din P.A.D. anexa nr. 8, care este format din suprafaţa de
1799 m2 din terenul cu Nr. Cad. 621/2 înscris în C.F. Nr. 100622 Predeal (anexa nr. 2), la care se
adaugă suprafaţa de 1205 m2, care face parte din terenul cu Nr. Cad. 621/1 înscris în C.F. Nr. 102736
Predeal (anexa nr. 1).

4. CONCLUZII

Pentru a răspunde obiectivelor trasate, am procedat la identificarea în fapt şi cu date de carte

funciară a imobilului în litigiu şi am efectuat măsurătorile pentru terenul reclamantului şi vecinătăţile
acestuia. Am studiat C.F. Nr. 102736 Predeal (anexa nr. 1) şi C.F. Nr. 100622 Predeal (anexa nr. 2),
precum şi C.F. ale imobilelor vecine, de unde am extras informaţii cu privire la actele necesare
întocmirii raportului de expertiză şi alte informaţii. Pentru prezentarea vecinătăţilor cu date actualizate
de cadastru au fost studiate mai multe acte din care am extras planurile relevante (anexele nr. 4, 5, 6 şi
7) precum şi schiţa reclamantei (anexa nr. 3).
În urma studierii actelor şi a identificării situaţiei reale din teren împreună cu cei prezenţi la data
convocării, am identificat imobilul în litigiu, respectiv suprafaţa de teren de 3005 m 2, care ocupă două
suprafeţe de teren din cele două C.F. (anexele nr. 1 şi 2). Pentru a răspunde obiectivelor cerute, am
întocmit P.A.D. cu suprafaţa reală de 3005 m2 prezentat în anexa nr. 8. Terenul are acces direct din
stradă, atât din Str. Poiana Narciselor cât şi din Str. Ştefan Cel Mare.
S-a întocmit calculul suprafeţelor (anexa nr. 13) pentru conturul terenului, toate punctele
măsurate la data convocării şi punctele noi determinate fiind prezentate în inventarul coordonatelor
(anexa nr. 14).
Ţinând cont de prevederile regulamentului de cadastru privitoare la suprafaţa rezultată în urma
măsurătorilor, am întocmit P.A.D. cu suprafaţa reală a terenului în litigiu (anexa nr. 8).
Sub aspectul formei şi al conţinutului, raportul de expertiză a fost întocmit ţinând cont de
prevederile Ordinului Nr. 700 / 2014, cu modificările şi completările ulterioare, iar P.A.D. a terenului
conţine conturul acestuia în sistem de coordonate Stereografic 70.
În funcţie de considerentele de mai sus, Instanţa de Judecată va hotărî în consecinţă.
 5/5

Abrevieri:
P.A.D. – Plan de amplasament şi delimitare a imobilului
C.F. – carte funciară
O.C.P.I. – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
C.M. – Certificat de moştenitor
C.V.C. – Contract de vânzare – cumpărare
A.D.P. – Act de dezmembrare şi partaj voluntar
Nr. Cad. – Număr cadastral
Nr. Top. – Număr topografic

5. ANEXE

1. Copie C.F. Nr. 102736 Predeal cu terenul reclamantei ACADEMIA ROMÂNĂ, în suprafaţă
de 3005 m2
2. Copie C.F. Nr. 100622 Predeal cu terenul pârâtei S.C. REGAL H.M. S.R.L., cu Nr. Cad.
621/2
3. Schiţa terenului reclamantei, scara concretuală
4. Fişa bunului imobil cu terenul cu Nr. Cad. 621/2 din documentaţia Nr. 405 / 2003, scara
concretuală
5. Plan cadastral cu situaţia după prima dezmembrare din documentaţia Nr. 405 / 2003, cu
terenul cu Nr. Cad. iniţial 1097, scara concretuală
6. Plan cadastral cu situaţia după a II-a dezmembrare din documentaţia Nr. 405 / 2003, cu
terenul cu Nr. Cad. iniţial 1098 (621), scara concretuală
7. Plan cadastral din anul 1972, scara 1:2000
8. P.A.D. cu terenul reclamantei, scara 1:500
9. Plan de încadrare în zonă cu suprapunere peste ortofotoplanul din anul 2012, scara 1:1000
10. Plan de încadrare în zonă cu suprapunere peste planul cadastral din anul 1972, scara 1:1000
11. Plan de încadrare în zonă cu suprapunere peste planul cadastral din anul 1945, scara 1:1000
12. Plan de încadrare în zonă cu suprapunere peste schiţa reclamantei, scara 1:1000
13. Calculul suprafeţelor
14. Inventar de coordonate

Expert tehnic judiciar

Ing. PRIGORE GHE. IONUŢ