Acțiune privind rezoluțiunea unui contract de vânzare-cumpărare. Restituirea sumei de bani plătită ca arvună.

Cuprins pe materii. Drept civil. Obligații. Contracte. Rezoluțiunea și rezilierea. Acțiune privind rezoluțiunea unui contract
de vânzare-cumpărare. Restituirea sumei de bani plătită ca arvună.

Index alfabetic. Drept civil

-         antecontract de vânzare cumpărare;

-         rezoluțiune

-         arvună

Codul civil: art. 969-970, art. 977, art. 982, art. 1298

Noțiunea de arvună folosită în cuprinsul art. 1298 Cod civil are semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil,
remisă în momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a
permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retragă ulterior consimțământul dat.

Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în temeiul art. 1298
Cod civil, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit" creditorului obligației neexecutate.

Având în vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia
de sume ce pot constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună, este necesar
ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens.

Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr.  6360 din 4 iunie 2009.

Prin sentința nr. 1587 din 12 decembrie 2007, Tribunalul București, Secția a IV-a Civilă a admis cererea principală, astfel
cum  a  fost  completată,  formulată  de  pârâta  M.I.  împotriva  reclamanților  B.G.  și  B.M.,  a  dispus  rezoluțiunea
antecontractului de  vânzare-cumpărare  autentificat  la  BNP,  a  obligat  reclamanții  la  plata  sumei  de  318.550  euro
(echivalent în lei la data plății) către pârâtă; a respins ca nefondată cererea reconvențională a reclamanților, aceștia din
urmă fiind obligați și la suportarea cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în sumă totală de 18.950 lei, cu aplicarea
art. 274 alin. (3) Cpc. Cererea reclamanților de acordare a cheltuielilor de judecată a fost respinsă, ca nefondată.

Prima instanță a reținut că printr-un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat, reclamanții B.M. și B.G. (promitenți
vânzători) s-au obligat să vândă pârâtei M.I. (promitenta cumpărătoare) unități locative distincte ce urmau să fie cuprinse
în imobilul construcție cu destinația de locuință, aflat în curs de edificare pe terenul în suprafață totală de 500 mp. situat
în orașul Bușteni. „Numărul unităților locative și descrierea lor, ca și cotă indiviză din părțile comune ale imobilului și din
terenul  aferent  fiecărei  unități  locative"  urmau  „să  fie  stabilite  ulterior  pe  baza  unui  act  adițional  sau  direct  cu  ocazia
încheierii contractului de vânzare-cumpărare".

Prin  aceeași  convenție,  părțile  au  stabilit  prețul  vânzării,  diferențiat  pe  metru  pătrat  construit  aferent  suprafețelor
construite  ale  unităților  locative,  părților  și  dependințelor  comune  și  terenului  aferent.  Totodată,  s-a  constatat  plata  de
către promitenta-vânzătoare a unei sume de 70.000  euro, urmând ca restul de preț să fie stabilit în funcție de numărul
apartamentelor și/sau garsonierelor care se vor conveni ulterior încheierii  antecontractului de vânzare-cumpărare și să
fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Părțile au menționat în cererile lor și au recunoscut în fata instanței că pârâta a mai plătit, în timp, suma de 89.275 euro,
astfel că suma achitată în total a fost de 159.275 euro.

S-a  convenit,  totodată,  ca  perfectarea  contractului  de  vânzare-cumpărare  în  formă  autentică  să  aibă  loc  după
recepționarea finală a lucrărilor de construcție și intabularea construcției dezmembrate pe apartamente/garsoniere,  dar
nu mai târziu de data de 31 decembrie 2006.

Neînțelegerile  intervenite  între  părți  nu  au  mai  făcut  posibilă  perfectarea  contractului  de  vânzare-cumpărare  în  formă
autentică,  astfel  că  fiecare  dintre  acestea  a  solicitat  rezoluțiunea  antecontractului de  vânzare  -  cumpărare  din  culpa
celeilalte.

Verificând  conținutul  obligațiilor  asumate  de  părți  prin  antecontractul de  vânzare-cumpărare,  prima  instanță  a  ajuns  la

1/9 Detalii jurisprudență

 concluzia  că  reclamanții  sunt  cei  care  se  fac  vinovați  de  neexecutarea parțială  a  unor  obligații  esențiale  pentru
încheierea  contractului  în  formă  autentică,  respectiv  a  obligațiilor  de  dezmembrare  a  construcției  pe  unități  locative
distincte  (realizată  abia  prin  actul  de  dezmembrare  autentificat  sub  nr.224  din  5  martie  2007),  de  intabulare  a
dezmembrării în cartea funciară (realizată abia la 7 martie 2007), de solicitare a eliberării certificatului fiscal (realizată la
28 februarie 2007), de deschidere a rolului fiscal pentru fiecare unitate locativă rezultată în urma dezmembrării (solicitată
la 5 martie 2007).

Deși  aceste  obligații  au  fost  executate  pe  parcursul  procesului,  s-a  constatat  că  o  atare  împrejurare  este  nerelevantă
pentru raporturile juridice dintre părți, de vreme ce acestea nu au căzut de acord asupra prelungirii duratei menționate în
antecontract, iar potrivit voinței exprimate deja de pârâții-reclamanți, încheierea contractului într-o astfel de circumstanță
nu ar mai putea avea loc decât prin renegocierea prețului.

S-a  mai  reținut  și  că,  potrivit  clauzelor  stabilite  prin  antecontractul încheiat,  pârâta  avea  un  drept  de  a  alege  unitățile
locative pe care urma să le cumpere, drept pe care și-l putea exercita în chiar momentul încheierii contractului propriu-
zis, ceea ce presupune că, și dacă anterior ar fi făcut deja o opțiune, ea avea posibilitatea să și-o schimbe.

În  ceea  ce  o  privește  pe  pârâtă,  s-a  observat  că  unica  obligație  asumată  a  fost  aceea  de  plată  a  restului  de  preț,
obligație pe care s-a declarat gata să și-o îndeplinească.

Constatând că reclamanții sunt cei în culpă cu privire la îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract, că deși este
vorba despre o neexecutare parțială  a  obligațiilor,  ea  este  una  esențială  și  că  reclamanții  au  fost  puși  în  întârziere  cu
privire  la  neexecutarea acestor  obligații  printr-o  notificare  în  baza  art.  1020-1021  Cod  civil,  prima  instanță  a  dispus
rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa   pârâților-reclamanți.

În temeiul art. 1298 Cod civil și al art.VI alin. (2) din antecontract, tribunalul i-a obligat pe reclamanți să restituie pârâtei
dublul  sumei  primite  de  la  aceasta,  respectiv  318.550  euro,  în  echivalent  în  lei  la  data  plății,  apreciindu-se  că  toate
sumele plătite anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare trebuie să aibă același regim juridic, respectiv acela
de  avans  din  preț  (iar  nu  diferență  de  preț),  neputându-se accepta  plata  unor  sume  de  bani  cu  titlu  de  preț  anterior
transferului dreptului de proprietate.

Referitor la cheltuielile de judecată, prima instanță a făcut aplicarea prevederilor  art. 274 alin. (3) Cpc și a apreciat că
onorariul de avocat plătit de reclamantă, în cuantum de 11.968,07 lei este disproporționat, avocatul ales reprezentând-o
pe  reclamantă  ulterior  redactării  cererii  de  chemare  în  judecată  și  momentului  discutării  probelor.  Astfel,  onorariul
solicitat a fost redus la suma de 5.000 lei.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți, iar prin decizia civilă nr. 683A din 25 septembrie 2008, Curtea
de  Apel  București,  Secția  a  IlI-a a  respins,  ca  nefondat,  apelul  declarat  de  pârâtă  și  a  admis  apelul  declarat  de
reclamanți, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat reclamanții să restituie pârâtei suma de 229.275
euro (140.000 + 89.275 euro) în echivalent în lei la data plății. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței și a fost
obligată reclamanta să plătească pârâților cheltuieli de judecată în apel în cuantum de 2385,72 lei.

Curtea de Apel a apreciat că apelul declarat de reclamanți este întemeiat în următoarele limite:

Prima instanță a concluzionat corect în sensul că reclamanții poartă culpa nefinalizării între părți a contractului autentic
de vânzare-cumpărare la încheierea căruia aceștia se obligaseră prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

              Raportând  conduitele,  pe  care  părțile  litigante  le-au  avut  în  perioada  de  referință    convenită    de      ele    pentru   
încheierea  contractului,   la   obligațiile convenționale pe care acestea și le asumaseră prin antecontractul menționat s-a
constat  că,  într-adevăr,  reclamanții  au  fost  cei  ce  s-au  comportat  în  afara  angajamentelor  făcute,  fără  a  exista  pentru
aceasta o justificare rezonabilă, ceea ce induce concluzia culpei lor.

    S-a reținut în acest sens că, deși prin notificarea din 18 decembrie 2006 trimisă reclamantei, pârâții declarau că și-au
îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract, inclusiv pe cele privitoare la dezmembrarea construcției pe unități
locative  și  intabularea  dezmembrării  în  cartea  funciară,  au  omis  și  s-au  eschivat  sub  diverse  pretexte  să  dea  curs
solicitării legitime a reclamantei de a i se înfățișa documentele doveditoare ale îndeplinirii tuturor formalităților necesare
încheierii contractului de vânzare-cumpărare a unităților locative din imobilul construit de pârâți.

Curtea de Apel a confirmat  interpretarea  primei instanțe în sensul  că  neîndeplinirea acestor  obligații,  asumate  în  mod

distinct  și  expres  de  către  reclamanți  prin  antecontract nu  poate  fi  considerată  ca  o  împrejurare  neglijabilă,  ci  trebuie
văzută  ca  o  neexecutare parțială  însă  esențială  a  obligațiilor  convenționale  ale  pârâților,  fără  de  care  încheierea
contractului la care aceștia se obligaseră nu ar fi fost posibilă.

2/9 Detalii jurisprudență

 Instanța  de  apel  nu  a  respins  argumentul  în  sensul  că  practica  notarială  ar  fi  permis,  chiar  și  în  aceste  condiții,
încheierea contractului de vânzare-cumpărare proiectat de părți, cu consecința intabulării proprietăților vândute direct pe
numele cumpărătorului, cu motivarea că, pe de o parte, se invocă o practică notarială (de altfel, nedovedită) ce vine în
contradicție  cu  legea  (respectiv  Regulamentul  privind  exercitarea  profesiei  de  notar,  modificat  și  completat),  iar  pe  de
altă  parte  pentru  că  a  apreciat  că  încheierea  contractului  de  vânzare-cumpărare  în  condiții  de  legalitate  pentru  unități
locative dintr-un condominiu nou construit ar presupune obținerea prealabilă a certificatelor fiscale și extraselor de carte
funciară  pentru  fiecare  dintre  acestea.  Emiterea  acestor  documente  nu  ar  fi  posibilă  fără  prealabila  dezmembrare  a
proprietății condominiului și a înregistrării distincte operate cu referire la fiecare unitate locativă care o compune, extrasul
de carte funciară și certificatul fiscal pentru întregul condominiu neputând sta la baza vânzării-cumpărării fiecărei unități
locative distincte ce îl compune.

S-a  mai  constatat  că  reclamanții  nu  au  dat  curs  solicitării  legitime  a  pârâtei  de  a-i  fi  prezentate  documentele  ce
demonstrau  îndeplinirea  obligațiilor  asumate  de  aceștia  prin  antecontract nici  măcar  în  privința  acelor  formalități  care
fuseseră  realizate  de  ei  până  la  momentul  notificării  reclamantei  și  că  aceeași  notificare  din  18  decembrie  2006
demonstrează că reclamanții au suprimat dreptul de alegere rezervat promitentei cumpărătoare prin antecontract pentru
numărul  unităților  locative  și  descrierea  lor,  respectiv  cota  indiviză  din  părțile  comune  ale  imobilului  și  terenul  aferent,
impunându-i  acesteia  semnarea  contractului  de  vânzare-cumpărare  în  formă  autentică  pentru  „pachetul  convenit  de  3
apartamente, respectiv apartamentele 4, 5 și 8".

Chiar  dacă  -  așa  cum  au  demonstrat  reclamanții  -  pârâta  se  implicase  în  lucrările  de  finisare  interioară  a  acestor  trei
unități  locative,  atâta  timp  cât  între  părți  nu  intervenise  un  act  adițional  ferm  prin  care  acestea  să  fi  convenit  cu  titlu
definitiv asupra spațiilor pentru care să fie valabilă promisiunea lor de vânzare-cumpărare, pârâta păstra acest drept de
alegere, putându-l exercita până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Cât privește actul plății sumei de 1465 euro de către pârâtă la data de 26 ianuarie 2007, după termenul limită convenit
de părți în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, plata făcută tot cu titlu de tranșă de
preț  (potrivit  mențiunilor  din  chitanța  liberatorie),  Curtea  de  Apel  a  apreciat  că  prima  instanță  i-a  dat  o  interpretare
corectă, el neputând semnifica o recunoaștere din partea reclamantei a culpei sale în neîncheierea contractului până la
termenul convenit și a faptului că pârâții și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, întrucât, deși declaraseră
îndeplinirea tuturor obligațiilor asumate prin antecontract, pârâții-reclamanți nu le și realizaseră integral.

Singura  consecință  decurgând  din  actul  acestei  plăți,  acceptată  de  către  pârâții-reclamanți,  nu  poate  fi  decât  aceea  a
deducerii unui acord tacit și implicit al părților antecontractului de vânzare-cumpărare de prelungire a efectelor acestuia,
dincolo  de  termenul  limită  impus  inițial,  respectiv  31  decembrie  2006.  O  astfel  de  consecință  însă  este  lipsită  de
relevanță în prezent, față de opțiunea exprimată de ambele părți litigante, de rezoluțiune a antecontractului încheiat de
ele.

Instanța  de  apel  a  apreciat  că  apelul  reclamanților  este  îndreptățit  în  privința  soluției  primei  instanțe  relative  la  suma
asupra căreia poartă sancțiunea prevăzută de art. 1298 Cod civil, întrucât prima instanță a greșit atunci când a hotărât
că aceasta trebuie să vizeze întreaga sumă plătită de către reclamanta-pârâtă în executarea antecontractului.

Instanța  de  apel  a  considerat  sub  acest  aspect  că,  justificarea  dată  de  tribunal  soluției  sale  -  aceea  că  toate  sumele
plătite anterior încheierii actului translativ de proprietate trebuie să aibă același regim juridic, respectiv de avans din preț,
nefiind acceptabilă  ipoteza  că,  deși  transferul  dreptului  de  proprietate  nu  a  operat,  o  parte  din  suma  achitată  ar
reprezenta avans, iar o altă parte diferență de preț - nu ține seama de clauzele contractuale neechivoce inserate de părți
la capitolul IV al antecontractului semnat de ele, clauze care contrazic raționamentul instanței.

La capitolul IV al antecontractului, privitor la modalitatea de plată a prețului, promitenții-vânzători au declarat că au primit
de  la  promitenta cumpărătoare  până  la  data  semnării  actului  suma  de  70.000  euro,  urmând  ca  restul  de  preț  să  fie
stabilit în funcție de numărul apartamentelor și/sau garsonierelor ce se vor determina ulterior încheierii antecontractului
și  achitat  fie  integral  la  data  încheierii  contractului  de  vânzare-cumpărare,fie eșalonat,  în  rate,  până  la  data  finalizării
lucrărilor de construire și a finalizării contractului de vânzare-cumpărare. În acest din urmă caz, plata fiecărei tranșe de
preț va fi
dovedită prin chitanța descărcătoare încheiată sub semnătură privată de către unul din soții promitenți vânzători.

Așadar, a reținut Curtea de Apel, prin voința lor, părțile au conferit sumei achitată de promitenta cumpărătoare până la
data încheierii antecontractului în formă autentică regimul juridic al avansului (el fiind ca atare denumit și în capitolul VII
al convenției), în timp ce, pentru sumele achitate ulterior acestui moment au stabilit că ele reprezintă tranșe de preț, cu
toate implicațiile decurgând din această calificare, urmând ca dovada plății lor să fie făcută prin chitanțe descărcătoare

3/9 Detalii jurisprudență

 încheiate prin înscris sub semnătură privată.

Aceste clauze contractuale au fost puse în aplicare de către părțile litigante, întrucât pârâta a plătit reclamanților, ulterior
semnării  antecontractului,  mai  multe  sume  de  bani,  toate  aceste  sume  reprezentând  -  potrivit  convenției  părților  și
mențiunilor  exprese  însușite  prin  semnătură  de  ambele  părți,  din  chitanțele  descărcătoare  -  tranșe  de  preț  pentru
cumpărarea imobilului din Bușteni.

Curtea  a  făcut  aplicarea  art.  969  Cod  civil  și  a  apreciat  că,  în  cauză,  voința  părților  a  fost  una  clară,  neechivocă  ori
susceptibilă  de  mai  multe  înțelesuri  cu  privire  la  regimul  juridic  conferit  sumelor  de  bani  plătite  în  executarea
antecontractului, iar instanța de judecată nu poate ignora în detrimentul uneia din părți, voința liber exprimată a acestora
la momentul semnării actului, semnificația unor termeni ori regimul juridic atribuit elementelor contractului asupra cărora
părțile însele au convenit.

S-a  mai  apreciat  că  interpretarea  dată  de  prima  instanță  regimului  juridic  al  sumelor  de  bani  plătite  de  pârâtă  are  ca
rezultat  crearea  unui  plus  de  valoare  în  patrimoniul  acesteia  fără  nici  un  temei  legal  și  împotriva  oricărui  temei
contractual izvorât din convenția părților.

În consecință, Curtea de Apel a concluzionat că intră sub regimul juridic al arvunei la care se referă textul art.1298 Cod
civil, doar suma plătită de pârâtă și acceptată de reclamanți cu titlu de avans, respectiv suma de 70.000 de euro, doar în
privința  acesteia  existând  obligația  reclamanților  de  a  o  întoarce  îndoită,  în  virtutea  convenției  lor  și  a  prevederilor
art.1298 Cod civil cărora au acceptat să se supună.

Cât privește restul sumei de bani, de 89.275 euro plătită de pârâtă și acceptată de reclamanți cu titlu de tranșă de preț
pentru cumpărarea imobilului din Bușteni, s-a apreciat că subzistă doar obligația reclamanților   de   a   o   restitui,   ca  
o   consecință   a   rezoluțiunii antecontractului  de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea sa culpabilă.

Prin  urmare,  instanța  de  apel  a  admis  apelul  declarat  de      reclamanți,  urmând  ca  aceștia  să  fie  obligați  la  restituirea
sumei totale de 229.275 euro, compusă din dublul avansului, de 140.000 euro și de restul de preț primit, în valoare de
89.275 euro, în echivalent în lei la data plății.

Împotriva acestei decizii  au declarat recurs ambele părți.

1 .Reclamanta-pârâtă critică decizia instanței de apel pentru următoarele considerente:

a.  Hotărârea  a  fost  pronunțată  cu  interpretarea  greșită  a  actului  juridic  dedus  judecății,  instanța  schimbând  natura  ori
înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art.304 pct.8 Cpc).

Instanța de apel a interpretat greșit natura juridică a sumelor de bani pe care sub recurenta le-a achitat, considerând că
doar cele plătite anterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare au natura juridică a unui avans iar sancțiunea
prevăzută de art. 1298 Cod civil ar putea fi aplicată doar în legătură  II cu aceste sume.

b. Hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Cpc).

Se susține în acest sens că decizia atacată este nelegală, întrucât conține o aplicare greșită a dispozițiilor art.1298 Cod
civil coroborat cu art. 969 și art. 977  Cod civil.

Voința  părților  nu  a  fost  în  sensul  de  a  califica  sumele  achitate  înainte  de  semnarea  antecontractului de  vânzare-
cumpărare ca fiind avans, iar cele ulterioare acestui moment ca fiind „diferență de preț".

Toate sumele plătite în avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare constituie arvună în sensul art. 1297 si
1298 C.civ., aceste dispoziții legale nefacând distincție după cum aceste sume au fost achitate într-o singură tranșă au
în mai multe.

c.  Hotărârea  instanței  de  apel  este  nelegală  și  cu  privire  la  respingerea  apelului  pârâtei  privind  soluționarea  de  către
prima instanță a cererii de obligare a reclamanților plata cheltuielilor de judecată.

Prima  instanță  a  făcut  o  apreciere  greșită  asupra  cuantumului  cheltuielilor  de  judecată  reținând  că  acestea  sunt
disproporționate  față  de  împrejurarea  că  avocatul  ales  a  fost  angajat  în  cauză  ulterior  redactării  cererii  de  chemare  în
judecată și momentului solicitării și încuviințării probelor.

Or,  cenzurarea  cheltuielilor  de  judecată  nu  este  condiționată  de  momentul  angajării  avocatului  într-un  litigiu,  stabilirea
onorariului avocatului fiind atributul exclusiv al părților.

4/9 Detalii jurisprudență

    Mai mult, cuantumul onorariului este rezonabil față de împrejurarea că, în raport de dispozițiile Legii nr. 51/1995 și de
prevederile art. 133 alin. (1) teza a II-a din Statutul profesiei de avocat, nu mai există niveluri minimale ale onorariilor,
acesta constituind un element lăsat la libera negociere a părților.

2.Prin recursul declarat, pârâții-reclamanți au formulat următoarele critici de nelegalitate:

a. Instanța de apel a interpretat și aplicat greșit legea (art.304 pct.9 Cpc). în mod greșit, prin decizia recurată, instanța de
apel menține obligarea reclamanților la restituirea dublului avansului achitat de       pârâtă cu ocazia încheierii promisiunii
bilaterale de    vânzare-cumpărare, reținând culpa exclusivă a recurenților în  neexecutarea convenției și dispozițiile  art.
1298 C.civ.

Soluționând  apelul,  instanța  nu  a  analizat  susținerile  privind  culpa  intimatei  în  neexecutarea convenției  rezultată  din
neplata diferenței de preț convenit, încălcând astfel principiul disponibilității.

Nu  poate  fi  reținută  culpa  recurenților  în  neexecutarea convenției  pentru  faptul  de  a  nu  fi  prezentat  intimatei,  anterior
prezentării la notariat, actele de dezmembrare, deoarece o astfel de obligație nu fusese convenită prin antecontract, iar
formalitățile îndeplinite până la acea dată erau suficiente pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare.

Cea  de-a  doua  faptă  culpabilă,  reținută  în  sarcina  recurenților  constă  în  neefectuarea intabulării  pentru  fiecare
apartament în parte până la data stipulată în antecontract, respectiv până la 31 decembrie 2006.

Or, la data de 18 decembrie 2006, când recurenții au notificat intimata să se prezinte la notariat în vederea perfectării
vânzării și pentru achitarea diferenței de preț convenit, actele necesare și suficiente pentru efectuarea înstrăinării erau
efectuate.  Au  fost  depuse,  în  acest  sens  la  dosar,  dovezi  privind  finalizarea  construcției,  intabularea  dreptului  de
proprietate asupra întregului imobil, extras de carte funciară și fișele cadastrale întocmite pentru fiecare apartament.

Reținând  ca  motiv  de  rezoluțiune  a  antecontractului  neîndeplinirea obligației  de  prezentare  a  certificatului  fiscal  și  a
extrasului de carte funciară pentru fiecare apartament în parte, fără a verifica dacă actele deținute de recurenți la acea
dată erau suficiente pentru încheierea actului și în condițiile în care, nu existau probe care să dovedească prezentarea
intimatei la notariat, în vederea achitării deferentei de preț și încheierii actului de vânzare-cumpărare, instanța de apel a
lipsit de conținut juridic antecontractul încheiat între părți, interpretându-l într-un sens în care să nu mai producă efecte
juridice și încălcând dispozițiile art. 70 și art. 87 alin. (2) din Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 36/1995.

Se susține că, și în ipoteza în care ar fi reținut că aceste acte deținute de recurenți nu reprezentau o îndeplinire exactă a
obligației  prevăzută  în  contract,  instanța  de  apel  ar  fi  trebuit  să  constate  în  același  timp  că,  această  încălcare  nu  era
esențială  pentru  a  putea  conduce  la  rezoluțiunea convenției,  câtă  vreme  încheierea  actului  (actelor  de  vânzare
cumpărare ) era posibilă pe baza înscrisurilor prezentate.

Se arată că instanța de apel a reținut nelegal și faptul că prin notificarea din 18 decembrie 2006 a fost suprimat dreptul
intimatei de alegere a apartamentelor, în condițiile în care, apartamentele fuseseră alese anterior de intimată, care s-a
ocupat personal de alegerea materialelor necesare efectuării lucrărilor de finisare și îmbunătățiri (gresie, faianță, obiecte
sanitare etc).

b. Hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii (art. 304 pct. 7
Cpc.)

Prin motivele de apel, reclamanții au susținut existența culpei exclusive a intimatei în neexecutarea convenției, arătând
că  aceasta  nu  a  răspuns  notificărilor  și  nu  s-a  prezentat  la  notariat  pentru  achitarea  diferenței  de  preț  convenit  și
încheierea actului de vânzare-cumpărare.

În considerentele deciziei, instanței de apel nu se face nici o referire cu privire la aceste aspecte.

În plus, deși arată că practica notarială invocată de reclamanți ar contraveni dispozițiilor legale, instanța de apel nu arată
care sunt aceste prevederi legale și nici nu indică norma juridică care ar obliga părțile ca la încheierea contractului de
vânzare cumpărare pentru unități locative dintr-un condominiu nou construit să obțină, în prealabil, certificate fiscale și
extrase de carte funciară pentru fiecare dintre acestea.

Decizia instanței de apel este nelegală și pentru faptul că reține în considerente motive contradictorii, cu privire la data
limită convenită de părți pentru încheierea actului la notariat.

Analizând decizia recurată, în limita criticilor formulate prin recursurile declarate, Înalta Curte retine următoarele:

5/9 Detalii jurisprudență

 1.Recursul declarat de reclamanta-pârâtă este fondat sub următoarele aspecte:

a.b. În verificarea legalității deciziei recurate, prin prisma motivelor de recurs formulate, Înalta Curte apreciază ca fiind
relevante următoarele clauze cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 21 martie
2006:

- prin clauza intitulată „obiectul antecontractului", promitenții-vânzători s-au obligat să vândă promitentei-cumpărătoare „
unități locative distincte ce vor fi cuprinse în imobilul aflat în curs de edificare (...),urmând ca numărul unităților locative și
descrierea  lor,  ca  și  cota  indiviză  din  părțile  comune  ale  imobilului  și  terenului  aferent  fiecărei  unități  locative  să  fie
stabilite ulterior pe
baza unui act adițional (...) sau direct cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare (...)."

- în capitolul III al antecontractului, intitulat „prețul" părțile au stabilit
prețul fiecărui metru pătrat construit aferent suprafețelor construite ale unităților locative, al fiecărui metru pătrat construit
aferent părților și dependințelor comune și prețul fiecărui metru pătrat de teren - spațiu verde - aferent unităților locative.

- în ceea ce privește „ modalitatea de plată a prețului" care reprezintă conținutul capitolului IV din antecontract, părțile au
stipulat  că  antecontractul încheiat  reprezintă  chitanță  descărcătoare  de  primire  a  sumei  de  70.000  euro încasată  de
promitenții-vânzători de  la  promitenta-cumpărătoare,  „  urmând  ca  restul  de  preț  să  fie  stabilit  în  funcție  de  numărul
apartamentelor și/sau garsonierelor care vor fi stabilite ulterior încheierii prezentului antecontract și achitat fie integral la
data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, fie eșalonat, în rate, până la data finalizării lucrărilor de construire și a
finalizării contractului de vânzare-cumpărare".

- în capitolul VI intitulat „Clauze speciale. Sancțiuni", părțile au prevăzut ca „sancțiunile aplicabile pentru nerespectarea
obligațiilor asumate (...) să fie cele prevăzute de art. 1298 Cod civil".

-  stabilind  în  capitolul  VII  al  antecontractului drepturile  și  obligațiile  promitentei-cumpărătoare,  părțile  au  convenit  că
„prețul urmează să fie determinat odată cu stabilirea unităților locative pornind de la valorile pe metru pătrat construit și
respectiv  pe  metru  pătrat  de  teren  aferent  (...)"  din  care,  la  data  semnării  antecontractului,  s-a  achitat  „un  avans  în
cuantum de 70.000 euro".

În urma probelor administrate în cauză, instanța de apel a reținut că până la data semnării antecontractului de vânzare-
cumpărare, promitenta vânzătoare a achitat suma de 70.000 euro, iar ulterior acestei date, suma de 89.275 euro.

Interpretând  clauzele  contractuale  convenite  de  părți,  Curtea  de  Apel  a  concluzionat  că  intră  sub  regimul  juridic  al
arvunei  reglementate  de  art.  1298  cod  civil  numai  suma  de  70.000  euro,  doar  în  privința  acesteia  existând  obligația
pârâților-reclamanți de a o întoarce îndoită, în virtutea textului de lege menționat.

Cât  privește  suma  de  89.275  euro,  instanța  de  apel  a  considerat  că  ea  nu  reprezintă  arvună,  ci  tranșă  din  prețul
imobilului-obiect  al  antecontractului încheiat  de  părți  și,  prin  urmare,  ea  trebuie  restituită  de  promitenții-vânzători ca  o
consecință a rezoluțiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare convenită de părți.

Înalta  Curte  apreciază  că,  în  acest  mod,  instanța  de  apel  a  interpretat  greșit  natura  juridică  a  actului  juridic  dedus
judecății, cu consecința stabilirii eronate a unui regim juridic diferit în privința celor două sume de bani menționate, ceea
ce determină admiterea recursului formulat, în temeiul art. 304 pct. 8 Cpc.

Noțiunea de arvună folosită în cuprinsul  art.  1298 Cod civil  are semnificația  unei  sume  de bani sau  a unui bun mobil,

remisă  în  momentul  încheierii  unui  contract,  fie  pentru  a  marca,  în  mod  ferm,  încheierea  actului  juridic,  fie  pentru  a
permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retragă ulterior consimțământul dat.

Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în temeiul  art. 1298
Cod civil, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit" creditorului obligației neexecutate.

Având în vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia
de sume ce pot constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună, este necesar
ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens.

Interpretând  manifestarea  de  voință  a  părților  în  cauză,  Înalta  Curte  apreciază  că  intenția  acestora  a  fost  aceea  de  a
califica  ca  arvună  și  a  supune  regimului  juridic  prevăzut  de  art.  1298  Cod  civil  întreaga  sumă  de  bani  achitată  de
reclamantă în baza antecontractului încheiat între părți, respectiv întreaga sumă de 159.275 euro.

Această  concluzie  se  bazează  pe  interpretarea  clauzelor  contractuale  menționate  anterior.  Astfel,  în  capitolul  VI  al

6/9 Detalii jurisprudență

 antecontractului,  părțile  au  stipulat  că  se  supun  sancțiunilor  prevăzute  de  art.  1298  Cod  civil  pentru  nerespectarea
obligațiilor  rezultate  din  antecontract,  fără  a  face  vreo  distincție  între  sumele  achitate  până  la  data  încheierii
antecontractului și cele ce urmau să fie plătite ulterior acestui moment.

Nu s-ar putea susține că o astfel de distincție  ar rezulta implicit  din conținutul capitolului  IV al  antecontractului intitulat

„modalitatea de plată a prețului". Pornind de la prevederile cuprinse în această clauză contractuală și având în vedere
conduita  ulterioară  a  părților,  Curtea  de  Apel  a  concluzionat  că  părțile  ar  fi  convenit  să  confere  sumei  achitate  de
promitenta-cumpărătoare până la data încheierii  antecontractului regimul juridic al avansului, iar celor achitate ulterior,
pe cel al unor tranșe de preț.

Această  interpretare  ignoră  însă  faptul  că,  din  aceeași  clauză  contractuală,  rezultă  că  prețul  vânzării-cumpărării  nu
fusese determinat (el nu era nici măcar determinabil până la manifestarea opțiunii promitentei-cumpărătoare în legătură
cu  imobilele  pe  care  dorește  să  le  achiziționeze),  chiar  părțile  precizând  că  acesta  urmează  să  fie  stabilit  ulterior
încheierii antecontractului și arătând care sunt modalitățile de achitare a acestuia.

Terminologia folosită de părți - în cuprinsul clauzei menționate acestea folosesc noțiunea de „tranșă de preț" cu referire
la  plățile  ce  urmau  să  se  facă  după  încheierea  antecontractului -  nu  poate  susține  o  concluzie  contrară  și  nu  poate
determina  prin  ea  însăși  calificarea  juridică  a  sumelor  achitate  ulterior  încheierii  promisiunii  bilaterale  de  vânzare-
cumpărare.

În acord cu prevederile art. 977 și art. 982 Cod civil, interpretarea  cauzelor contractuale nu trebuie să aibă în vedere
sensul  literal  al  termenilor    folosiți,  ci  intenția  comună  a  părților,  voința  lor  reală,  întregul  conținut  al  actului  care  le
cuprinde, contextul în care acestea se încadrează.

Din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă că părțile nu au convenit asupra prețului vânzării ( o astfel
de  înțelegere  nu  a  intervenit  nici  ulterior,  până  la  data  sesizării  instanței  ),  ci  au  stabilit  numai  un  preț  unitar  pe  metru
pătrat construit și de teren.

Or, în lipsa determinării prețului vânzării, nu poate fi acceptată concluzia instanței de apel că ceea ce s-a achitat ulterior
datei încheierii acestui antecontract ar reprezenta „tranșe de preț". O plată parțială dintr-un preț presupune cu necesitate
stabilirea  prealabilă  a  sumei  la  care  aceasta  se  raportează,  nefiind posibilă  o  executare,  chiar  parțială  a  unei  obligații
nedeterminate sub aspectul obiectului asupra căruia aceasta poartă.

În plus, faptul că părțile nu au înțeles să stabilească contractual un regim juridic diferit al plăților după cum acestea au
fost achitate înainte sau după încheierea antecontractului, însă au stipulat în mod expres că sancțiunile aplicabile pentru
nerespectarea tuturor obligațiilor asumate prin înscris să fie cele prevăzute de  art. 1298 Cod civil, duce la concluzia că
intenția  lor  reală  a  fost  aceea  de  a  supune  regimului  juridic  reglementat  de  acest  text,  toate  sumele  achitate  de
promitenta-cumpărătoare.

c. Ceea ce poate fi cenzurat pe calea controlului de legalitate exercitat în urma recursului declarat, este modul în care
instanța a interpretat și aplicat prevederile art.  274 Cpc.

Sub  acest  aspect,  Înalta  Curte  constată  că  prima  instanță  a  stabilit  în  mod  corect  că,  în cauză,  a  existat,  în  raport  de
soluția  pronunțată,  o  culpă  procesuală  a  reclamanților.  Fiind  în  culpă  procesuală,  prin  aplicarea  prevederilor  art.  274
Cpc, reclamanții au fost în mod legal obligați la plata cheltuielilor de judecată efectuate, dovedite și solicitate de pârâtă.

Potrivit art. 274 alin. (3) Cpc. : „Judecătorii au dreptul să mărească sau să micșoreze onorariile avocaților (...) ori de câte
ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari, față de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat."

Cenzurarea hotărârii pronunțate din perspectiva modului în care instanța de apel a determinat cuantumul cheltuielilor de
judecată în urma aplicării prevederilor art. 274 alin. (3) Cpc, se rezumă la a verifica aplicarea criteriilor legale in raport cu
care se apreciază cuantumul onorariilor avocaților și anume valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat.

Or,  în  cauză  aceste  criterii  au  fost  avute  în  vedere  de  instanță.  Verificarea  aprecierilor  instanței  în  aplicarea  lor  la
desfășurarea litigiului, ar însemna exercitarea unui control judiciar asupra temeiniciei hotărârii pronunțate și o încălcare a
dispozițiilor art. 304 Cpc, conform cărora modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de
nelegalitate.

Nu sunt fondate criticile recurentei prin care aceasta susține, sub aspectul aplicării art. 274 alin. (3) Cpc, că instanța a
nesocotit dispozițiile Legii nr. 51/1995 și prevederile art. 133 alin. (1) teza a II-a din Statutul profesiei de avocat.

7/9 Detalii jurisprudență

 Instanța nu a făcut decât să stabilească, în raportul procesual civil, cheltuielile de judecată pe care le datorează partea
care a căzut în pretenții. Prin aplicarea art. 274 alin. (3) Cpc, instanța nu a intervenit în contractul de asistență juridică,
care  își  produce  efectele  între  părți,  ci  doar  a  apreciat  în  ce  măsură,  onorariul  părții  care  a  câștigat  procesul  trebuie
suportat de partea care a căzut în pretenții, aplicând pentru aceasta criteriile prevăzute de art. 274 alin. (3) Cpc.

Prin urmare, în baza art. 304 pct. 8 Cpc, Înalta Curte a admis recursul declarat de reclamanta M.I., și, în consecință, în
temeiul art. 312 alin.(3) Cpc a modificat în parte decizia recurată în sensul că, potrivit art. 296 Cpc a respins ca nefondat
apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței Tribunalului București, pe care o va menține.

2.Recursul declarat de reclamanți nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

a. Instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a prevederilor art. 1020-1021 Cod civil.

Întrucât,  în  raport  de  prevederile  art.  304  Cpc,  recursul  poate  fi  exercitat  numai  pentru  motive  de  nelegalitate,  Înalta
Curte nu poate cenzura decizia recurată sub aspectul modului în care, prin interpretarea probelor administrate, instanța
de apel a stabilit situația de fapt sub aspectul îndeplinirii de către părți a obligațiilor asumate. Ceea ce poate fi verificat în
această  cale  de  atac  este  numai  caracterul  esențial  al  obligațiilor  neexecutate,  prin  raportare  la  dispozițiile  legale
aplicabile.

În acest sens, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a interpretat corect prevederile art. 70 din Regulamentul privind
exercitarea profesiei de notar care impun prezentarea unui extras de carte funciară și a unui certificat de atestare fiscală
pentru imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

În acord cu aceste prevederi și cu dispozițiile art. 45 din Legea          nr. 7/1996 (modificat prin Legea nr. 247/2005) era
necesară  dezmembrarea  și  intabularea  fiecărei  unități  locative  pentru  a  fi  posibilă  încheierea  contractului,  astfel  încât
neexecutarea acestei  obligații  de  către  reclamanți,  deși  parțială,  este  esențială,  putând  constitui  temei  al  rezoluțiunii
solicitate.

Mai mult, așa cum în mod corect au apreciat instanțele, includerea acestei obligații în clauzele contractuale convenite de
părți, prin aplicarea  art. 969-970 Cod civil, face ca neexecutarea ei să constituie temei pentru pronunțarea  rezoluțiunii
actului juridic încheiat.

Neîndeplinirea obligațiilor  contractuale stabilite în sarcina  promitenților-vânzători privind  dezmembrarea  construcției  pe

unități locative și intabularea dezmembrării  în cartea funciară și constatarea caracterului  esențial al acestor obligații în
finalizarea  actului  juridic  de  înstrăinare  a  constituit  temeiul  hotărârii  pronunțate,  referirile  instanței  la  neprezentarea
anterioară  a  actelor  solicitate  de  reclamantă  reprezintă  numai  un  argument  în  dovedirea  neîndeplinirii obligațiilor
asumate de pârâții-reclamanți, fără a fi apreciată ca o sarcină distinctă, asumată și neexecutată de aceștia.

S-a apreciat totodată corect, prin interpretarea clauzelor contractuale, că implicarea reclamantei în alegerea unor finisaje
nu poate avea semnificația individualizării imobilelor pe care acestea urma să le cumpere, câtă vreme părțile au stipulat
prin antecontractul încheiat că dreptul de opțiune al reclamantei  urma să fie exprimat printr-un act adițional ulterior, el
putând fi exercitat până la încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În lipsa determinării, în condițiile contractuale convenite, a unităților locative ce urmau a fi dobândite de reclamantă și, pe
cale  de  consecință,  și  a  prețului  acestuia,  nu  se  poate  imputa,  așa  cum  de  altfel  a  reținut  și  instanța  de  apel,  culpa
reclamantei în neachitarea prețului și, pe cale de consecință,  rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
încheiate nu poate fi pronunțată pentru neexecutarea acestei obligații.

Prin  urmare,  Înalta  Curte  apreciază  că,  în  mod  corect,  instanța  de  apel  a  reținut  culpa  exclusivă  a  reclamanților  în
neexecutarea obligațiilor contractuale asumate, criticile formulate de recurenți sub acest aspect, fiind nefondate.

b.  În  analiza  acestui  motiv  de  recurs,  Înalta  Curte  pornește  de  la  premisa  că  dispozițiile  art.  304  pct.  7  Cpc.  trebuie
interpretate prin raportare la prevederile art. 298 și art.  261 pct. 5 Cpc.

Art. 261 pct. 5 Cpc. prevede pentru instanță obligația de a arăta în considerentele hotărârii, motivele de fapt și de drept
care  au  format  convingerea  instanței,  precum  și  motivele  pentru  care  au  fost  înlăturate  cererile  părților.  În  aplicarea
acestor  dispoziții  legale,  instanța  este  obligată  să  motiveze  soluția  pronunțată  sub  aspectul  fiecărui  capăt  de  cerere,
respectiv a fiecărui motiv de apel, iar nu să răspundă tuturor argumentelor invocate de părți în susținerea acestor capete
de cerere ori a motivelor de apel.

În susținerea motivului de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 7 Cpc, recurenții arată că:

8/9 Detalii jurisprudență

 - prin motivele de apel au susținut existența culpei exclusive a intimatei în neexecutarea convenției, iar în considerentele
deciziei, instanța de apel nu se face nici o referire cu privire la acest aspect.

-   deși arată că practica notarială invocată de pârâții-reclamanți ar
contraveni dispozițiilor legale, instanța de apel nu arată care sunt aceste prevederi legale și nici nu indică norma juridică
care ar obliga părțile ca, la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru unități locative dintr-un condominiu nou
construit să obțină, în prealabil, certificate fiscale și extrase de carte funciară pentru fiecare dintre acestea.

-  instanța  de  apel  reține  în  considerente  motive  contradictorii,  cu  privire  la  data  limită  convenită  de  părți  pentru
încheierea actului la notariat.

Niciuna dintre  aceste  susțineri  nu  ar  justifica  modificarea  deciziei  recurate în  temeiul  art.  304  pct.  7  Cpc,  pentru
următoarele argumente:

- în considerentele deciziei recurate, instanța de apel expune motivele pentru care a considerat conduita recurenților ca
fiind în afara angajamentelor făcute, cu consecința stabilirii în sarcina lor a culpei  nefinalizării contractului de vânzare-
cumpărare la încheierea căruia s-au obligat.

Instanța de apel a arătat în cuprinsul hotărârii pronunțate că, pentru a ajunge la această concluzie, a raportat conduitele
pe care părțile litigante le-au avut în perioada de referință convenită de ele pentru încheierea contractului, la obligațiile
convenționale pe care acestea și le-au asumat prin antecontract.

În  acest  fel,  Curtea  de  Apel  a  răspuns  motivului  de  apel  care  viza  reținerea  eronată  de  către  prima  instanță  a  culpei
reclamanților la neîncheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare, respectând dispozițiile art. 261 alin. (5)
Cpc. raportat la art. 298 Cpc.

Faptul  că  instanța  de  apel  nu  a  răspuns  tuturor  argumentelor  aduse  de  reclamanți  în  susținerea  culpei  reclamantei-
pârâte  la  neîncheierea actului  de  vânzare-cumpărare  în  formă  autentică  nu  poate  determina  modificare  deciziei  în
temeiul art. 304 pct.7 Cpc, obligația motivării hotărârii raportându-se la motivele de apel formulate, iar nu la argumentele
aduse în susținerea acestora.

-  instanța  de  apel  a  arătat  că  nu-și  poate  fundamenta  soluția  pe  o  practică  notarială  și  a  argumentat  că  susținerile
recurenților  întemeiate  pe  această  practică  vin  în  contradicție  cu  regulamentul  privind  exercitarea  profesiei  de  notar,
arătând  motivele  pentru  care  apreciază  că  recurenții  nu  și-au  îndeplinit  obligațiile  asumate  în  lipsa  unei  prealabile
dezmembrări a proprietății și a înregistrării distincte a fiecărei unități locative.

Sub  aceste  aspecte,  decizia  este  motivată  în  acord  cu  prevederile  menționate  anterior,  critica  formulată  sub  aceste
aspecte nefiind fondată.

- în  ceea  ce  privește  data  la  care  părțile  au  convenit  încheierea  actului  de  vânzare-cumpărare,  hotărârea  recurată nu
cuprinde motive contradictorii.

Analizând semnificația plății sumei de 1465 euro de către reclamanta-pârâtă la data de 26 ianuarie 2007, după termenul
limită  convenit  de  părți  în  vederea  încheierii  contractului  de  vânzare-cumpărare  în  formă  autentică  instanța  de  apel  a
arătat că aceasta nu poate fi decât aceea a unui acord tacit și implicit al părților antecontractului de vânzare-cumpărare
de  prelungire  a  efectelor  acestuia,  dincolo  de  termenul  limită  impus  inițial,  respectiv  31  decembrie  2006,  consecință
lipsită însă de relevanță față de opțiunea exprimată de ambele părți litigante, de rezoluțiune a antecontractului încheiat
de ele.

Nu se poate susține că, astfel argumentată, hotărârea recurată conține motive contradictorii cu privire la data convenită
de părți în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare. Instanța de apel a interpretat conduita părților sub aspectul
efectelor juridice pe care aceasta le poate produce, fiind însă consecventă în aprecierile făcute sub aspectul momentului
la care actul juridic urma a fi încheiat.

În consecință, Înalta Curte a apreciat că admiterea recursului în baza art. 304 pct. 7 Cpc, nu poate fi dispusă.

Pe cale de consecință, în baza art. 312 alin. (1) Cpc, recursul declarat de reclamanți a fost respins ca nefondat, iar în
temeiul art. 274 Cpc, aceștia au fost obligați la 3306 lei cheltuieli de judecată în recurs.

9/9 Detalii jurisprudență