Antecontract de vânzare - cumpărare.

Convenţie de porte-fort

Secţia civilă a Curţii de apel Bacau

Decizie nr. 1719 din 22/10/2001

   Deşi nu a fost parte în antecontract tatăl reclamantului a încheiat actul în numele şi pe seama
reclamantului absent, plătind, totodată şi preţul vânzării.

   Astfel, s-a realizat o convenţie porte-fort (promisiune pentru altul) fiind evitate formalităţile de numire
de către reclamant a unui reprezentant convenţional în persoana tatălui său. Practic, în modul cum s-a
încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, tatăl reclamantului a promis că încheierea contractului în
formă autentică se va realiza între promitentul - vânzător şi fiul său, trecut în antecontract în calitate de
beneficiar-cumpărător.

   Promovarea de către reclamant a acţiunii în perfectarea vânzării echivalează cu ratificarea contractului

încheiat de tatăl său.

   Prin sentinţa civilă nr. 317 din 23.01.2001 Judecătoria Oneşti a admis acţiunea formulată de
reclamantul C.M. împotriva pârâtului D.E. constatând că la data de 29.12.1991 autorul pârâtului, D.A., a
vândut reclamantului o suprafaţă de 6 ha teren pajişte (individualizată prin denumirea locului şi
vecinătăţi), preţul de 230000 lei fiind achitat la 29.12.1991. Prin aceeaşi sentinţă s-a respins excepţia
autorităţii de lucru judecat în raport de decizia civilă nr. 1506/1999 prin care Tribunalul Bacău a respins,
pentru lipsa calităţii procesuale active, acţiunea în perfectarea vânzării-cumpărării promovată în temeiul
aceluiaşi antecontract de către tatăl reclamantului, C.M. Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut,
în esenţă următoarele:

   Vânzarea-cumpărarea a fost înscrisă într-un antecontract din care rezultă elementele reţinute în
dispozitivul sentinţei. Totodată, vânzătorul a dat o declaraţie autentificată la data de 13.01.1997 prin
care a recunoscut vânzarea, precizând că terenul s-a aflat în folosul cumpărătorului din anul 1991.

   În cursul judecăţii, fiind în litigiu un teren situat în extravilan instanţa a solicitat înregistrarea ofertei de
vânzare, iar după 45 de zile primăria a comunicat că nu s-au înregistrat oferte de cumpărare din partea
titularilor dreptului de preemţiune.

   Nu există autoritate de lucru judecat pentru că prima judecată s-a purtat între alte părţi, ca reclamant
figurând C.Mc.

   Prin decizia civilă nr. 982 din 13.06.2001 Tribunalul Bacău a admis apelul formulat de pârât şi a
schimbat în parte sentinţa, respingând ca nefondată acţiunea. Pentru a decide astfel tribunalul a reţinut
următoarele:

   Antecontractul în cauză a fost încheiat între reclamant şi pârât, însă a fost semnat nu de reclamantul
C.M., ci de C.Mc. Aşa fiind, convenţiei îi lipseşte un element esenţial şi anume consimţământul valabil al
celui care se obligă, prevăzut de art. 969 raportat la art. 942 şi art. 948din Codul civil. Întrucât tatăl
reclamantului, C.Mc., nu a avut o împuternicire pentru a încheia actul în numele acestuia nu se poate
valida vânzarea-cumpărarea, actul fiind lipsit de eficienţă juridică.

   Pe de altă parte, înţelegerea iniţială asupra viitoarei vânzări a avut loc în octombrie 1990 perioadă în
care Legea nr. 9/1990 sancţiona cu nulitate absolută actele de înstrăinare a terenurilor.

   Împotriva deciziei tribunalului reclamantul a formulat recurs în motivarea căruia a arătat următoarele:

   -data încheierii antecontractului este 29.12.1991, referirea făcută în act la luna octombrie 1990 fiind
urmarea faptului că tratativele au început la acea dată,

   -invocarea de către pârât a lipsei consimţământului este lipsită de interes pentru acesta, nefiindu-i
vătămate în nici un fel interesele. Pe de altă parte, faptul că antecontractul a fost semnat de tatăl său nu
este de natură să ducă la desfiinţarea convenţiei. Fiind vorba de un înscris sub semnătură privată nu era
necesar ca tatăl său să aibă din parte-i o procură autentică, iar dovada consimţământului său în acest
caz poate fi făcută prin orice mijloc de probă.

   Împotriva aceleeaşi decizii a formulat recurs şi pârâtul, criticând-o sub aspectul încălcării art. 274Cod
procedură civilă.

   Recursul reclamantului este fondat.

   Antecontractul de vânzare-cumpărare a cărui perfectare s-a solicitat a fost încheiat la data de

29.12.1991 între reclamant şi autorul pârâtului, fiind semnat - fapt necontestat de părţi - de tatăl
reclamantului; C.Mc. Dat fiind acţiunea prin care tatăl acestuia a solicitat perfectarea vânzării-cumpărării
a fost respinsă prin decizia civilă 1506/21.06.1999 a Tribunalului Bacău devenită irevocabilă prin decizia
civilă 2313/3.12.1999 a Curţii de Apel Bacău

   -pentru lipsa calităţii procesuale active. Însă, deşi nu a fost parte în antecontract, astfel cum s-a
reţinut prin considerentele deciziei civile nr. 1506/1999 a Tribunalului Bacău, tatăl reclamantului a
încheiat actul în discuţie în numele şi pe seama reclamantului absent, plătind, totodată, şi preţul vânzării.
Astfel, s-a realizat o convenţie de porte-fort (promisiune pentru altul), fiind evitate formalităţile de
numire de către reclamant a unui reprezentant convenţional în persoana tatălui său. Practic, în modul
cum s-a încheiat antecontractul, tatăl reclamantului a promis că încheierea contractului în formă
autentică se va realiza între promitentul vânzător şi fiul său, trecut în antecontract în calitate de
beneficiar-cumpărător. Promovarea de către reclamant a prezentei acţiuni echivalează cu ratificarea
antecontractului încheiat de tatăl său.

   Prin urmare, nulitatea absolută cu care este sancţionată lipsa consimţământului nu operează în acest
caz întrucât reclamantul a ratificat actul juridic încheiat de C.Mc. în contul său fără reprezentare.

   Se constată astfel că tribunalul a reţinut greşit aplicabilitatea dispoziţiilor art. 969 raportat la art. 942
şi 948 din Codul civil, fără să ţină seama de excepţiile de la principiul relativităţii efectelor contractului
înscris în art. 973 din Codul civil.

   Totodată, s-au aplicat greşit dispoziţiile Legii nr. 9/1990 întrucât această lege era deja abrogată la data
încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

   Prin art. 1 alin. 1 din Legea nr. 9/1990 a fost interzisă înstrăinarea prin acte juridice între vii a
terenurilor până la adoptarea unei noi reglementări a fondului funciar. O astfel de reglementare a
constituit-o Legea nr. 18/1991 intrată în vigoare la data de 20.02.1991, pe de altă parte, Legea nr.
9/1990 nu a interzis şi încheierea promisiunilor de vânzare, ci a actelor juridice care aveau aptitudinea de
a transfera dreptul de proprietate, promisiunea de vânzare-cumpărare neproducând un astfel de transfer,
aceasta determinând pentru părţi doar obligaţia de a încheia în viitor actul juridic de transmitere a
proprietăţii. Prin urmare, antecontractul a putut fi valorificat în condiţiile impuse de Legea nr. 18/1991.

   Faţă de cele ce preced, curtea constată că tribunalul a pronunţat o hotărâre susceptibilă de modificare
pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă urmând, de aceea, să admită recursul
reclamantului.

   Pe cale de consecinţă, recursul pârâtului referitor la cheltuielile de judecată neacordate prin decizia ce
urmează a fi modificată în tot, va fi respins ca nefonda