Cursul 1.

Contractul de vânzare
Vânzarea este contractul prin care o parte transmite sau se obligă să
transmită proprietatea unui bun asupra celeilalte părți, numite cumpărător, care
se obligă sa plătească prețul bunului. Transmiterea proprietății nu ține de esența
contractului de vânzare, ci numai de natura lui, astfel încât prin vânzare poate fi
transmis și un alt drept real sau de creanță.
Pot fi transmise prin vânzare: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, un
drept din domeniul proprietății intelectuale , dreptul asupra unei universalități,
dreptul de creanță.
Nu pot forma obiectul vânzării: drepturile personale nepatrimoniale,
drepturile patrimoniale cu caracter strict personal, dreptul de uz și de abitație,
dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, drepturi prevăzute de lege, drepturi
născute din contracte încheiate intuitu personae.
Caractere juridice.
1. Este un contract sinalagmatic întrucât generează obligații reciproce și
interdependente între părțile contractante, fiecare având în același timp o
dublă calitate, creditor și debitor. Vânzătorul trebuie sa transmită
proprietatea, să predea bunul și să-l garanteze pe cumpărător asupra
viciilor, iar cumpărătorului îi revine obligația de a lua în primire lucrul,
de a plăti prețul.
2. Este un contract cu titlu oneros întrucât fiecare parte urmărește să obțină
un avantaj în schimbul obligației asumate. Vânzătorul urmărește sa
obțină prețul, iar cumpărătorul bunul.
3. Vânzarea este un contract comutativ întrucât existența drepturilor și
obligațiilor este cunoscută de la momentul încheierii contractului, iar
întinderea acestora este determinată sau determinabilă. Prin excepție,
contractul de vânzare poate căpăta caracter aleatoriu ( vânzarea
drepturilor litigioase, vânzarea bunurilor viitoare individual determinate
sau dintr-un gen limitat) atunci când cumpărătorul își asumă riscul
nerealizării bunului, el rămâne obligat la plata prețului.
4. Este un contract consensual întrucât se încheie în mod valabil prin
simplul acord de voințe nefiind necesara îndeplinirea vreunei formalități.
Prin excepție, vânzarea trebuie încheiată ad validitatem în formă
autentică atunci când obiectul obligației vânzătorului constă în
constituirea sau strămutarea unui drept real asupra unui imobil care
urmează a fi înscris în Cartea Funciară (art.1244 CC).
5. Este un contract translativ de proprietate întrucât odată cu realizarea
acordului de voințe și independent de plata prețului și predarea bunului,
are loc nu numai încheierea valabilă a contractului, ci și transferul
dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

1
 Pentru a funcționa regula transferului imediat al dreptului de proprietate
trebuie îndeplinite următoarele condiții:
1. Vânzătorul sa fie proprietarul bunului vândut, iar contractul valabil
încheiat.
Atunci când vânzătorul nu este proprietarul bunului vândut suntem în
prezența vânzării lucrului altuia, recunoscută ca valabilă de art. 1683.
În cazul vânzării bunului altuia, proprietatea se transmite posterior
momentului încheierii contractului, fie prin dobândirea bunului de către
vânzător, fie prin ratificarea vânzării de către adevăratul proprietar, fie
prin orice alt mijloc direct sau indirect prin care se procură cumpărătorului
proprietatea asupra bunului.

2. Bunul vândut sa fie unul individual determinat.

În cazul bunurilor de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat,
proprietatea se transmite în momentul individualizării, care se realizează
prin cântărire, numărare, măsurare sau prin orice alt mijloc ce a fost
convenit sau este impus de natura bunului.
În cazul obligațiilor alternative (obligația este alternativă atunci când
care ca obiect două prestații principale ), transferul proprietății operează în
momentul alegerii, atunci când obligația alternativă privește bunuri
individual determinate sau în momentul individualizării, atunci când
obligația alternativă are ca obiect bunuri de gen.
În cazul obligațiilor facultative (obligația este facultativă atunci când
are ca obiect o singura prestație principală de care debitorul se poate
libera executând o altă prestație determinata) transferul proprietății
operează fie în momentul încheierii contractului, fie în momentul
individualizării, după cum bunului prevăzut în obligationem este un bun
individual determinat sau de gen.

3. Bunul vândut sa existe.

În cazul bunurilor viitoare, proprietatea se transmite după cum urmează:
a) Dacă bunul viitor este individual determinat, proprietatea se
transmite în momentul in care bunul este realizat
b) Dacă bunul viitor este construcție, proprietatea se transmite în
momentul înscrierii în Cartea Funciară
c) În cazul bunurilor de gen viitoare, proprietatea se transmite în
momentul individualizării.

4. Părțile sa nu fi amânat transferul dreptului de proprietate pana la

împlinirea unui termen suspensiv sau realizarea unei condiții
suspensive. Regula instituită de art. 1674 CC este una supletivă, putând fi
înlăturată prin voința părților contractului .

2
 5. Pentru a opera transferul dreptului de proprietate este necesar ca acest
contract sa nu aibă ca obiect drepturi reale privitoare la imobile înscrise
în Cartea Funciară.

Condițiile pentru ca un contract de vânzare să fie valabil:

A.C ONSIMȚĂMÂNTUL

Promisiunea unilaterală de vânzare.

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul
promisiunii de vânzare, o persoană prevăzând un eventual interes pentru ea,
primește promisiunea proprietarului unui bun de a-l vinde în viitor, beneficiarul
rezervându-și dreptul de a opta cu privire la promisiunea ce i-a fost făcută.
O asemenea înțelegere constituie un contract și nu un act juridic unilateral,
însă nu reprezintă o vânzare și nu produce efectele specifice vânzării.
Având în vedere cele precizate vom defini promisiunea unilaterală de vânzare
drept un antecontract care dă naștere unui drept de creanță, una dintre părți fiind
obligată să încheie în viitor un contract de vânzare dacă beneficiarul promisiunii
va opta în sensul de a cumpăra bunul promis.
Întrucât promisiunea unilaterală de vânzare generează obligații doar pentru
promitentul vânzător, ea este un contract unilateral. Este posibil totuși ca
beneficiarul promisiunii să plătească o sumă de bani ca preț al opțiunii ce i se
conferă, caz în care promisiunea unilaterală de vânzare devine contract
sinalagmatic, fără a deveni și promisiune bilaterală de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să conțină toate acele clauze ale
contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. De
regulă, părțile stabilesc și un termen pentru exercitarea promisiunii, însă
inserarea lui nu e de esența promisiunii.
În cazul în care părțile nu au stabilit un termen pentru exercitarea opțiunii
devin aplicabile prevederile art.1415 al.2 CC.
Sub aspectul formei pe care trebuie să o îmbrace promisiunea unilaterală de
vânzare, aceasta este un contract consensual, chiar dacă pentru contractul de
vânzare ce ar urma să se încheie în baza promisiunii, legea impune o formă ad
validitatem.

Cursul 2.

Dacă beneficiarul va opta în sensul de a cumpăra, dar promitentul, prin

încălcarea obligației asumate, va refuza vânzarea, contractul nu se va încheia,
beneficiarul având dreptul la daune interese.

3
 Dacă promitentul va refuza să încheie contractul în condițiile în care bunul
se mai afla în patrimoniul său, beneficiarul poate solicita instanței pronunțarea
unei hotărâri care să țină loc de contract.
Dacă promitentul înstrăinează bunul care formează obiectul promisiunii, iar
clauza de inalienabilitate a fost făcută opozabilă în condițiile art.628 CC,
beneficiarul poate solicita anularea contractului încheiat cu încălcarea clauzei de
inalienabilitate.
Dacă bunul piere, riscul este suportat de către promitent întrucât el este
proprietarul bunului până la momentul încheierii contractului, neavând loc
transferul dreptului de proprietate.
Deși mai greu de conceput, în practică se pot încheia și promisiuni
unilaterale de cumpărare în afara regulilor prevăzute până acum care se aplică
promisiunii unilaterale de cumpărare. Astfel, potrivit art.1669 al. 4 CC în anul
promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat dacă mai
înainte ca promisiunea să fi fost executată creditorul său înstrăinează bunul sau
constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră
stinsă.
Promisiunea bilaterală de vânzare este tot un antecontract, care spre
deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare, generează pentru ambele părți
obligația de a încheia în viitor contractul.
Dacă promitentul vânzător își încalcă obligația asumată și vinde bunul
unui terț, promitentul cumpărător nu poate solicita predarea bunului pentru că nu
a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu terțul sub rezerva fraudei este
valabilă, într-o asemenea situație promitentul cumpărător are dreptul la daune
interese.
Dacă bunul se află în patrimoniul vânzătorului și nu există impedimente
legale, oricare dintre părți poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract. Acțiunea poate fi introdusă în termen de 6 luni de la data
la care contractul trebuia încheiat.
Potrivit art. 906 CC promisiunea de a încheia un contract, având ca obiect
dreptul de proprietate asupra unui imobil sau alt drept real privitor la acel
imobil, se poate nota în Cartea Funciară, dacă promitentul este titular al
dreptului și dacă promisiunea conține termenul în care trebuie executată sub
sancțiunea respingerii de notare.
Notarea se poate face oricând în termenul stabilit pentru executarea
promisiunii, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestui termen.
Notarea se poate radia dacă el îndreptățit nu a solicitat instanței în termen
de cel mult 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract sau dacă, între timp, imobilul a fost
adjudecat definitiv în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să
răspundă pentru obligațiile promitentului.

4
 Pactul de opțiune este un act juridic bilateral prin care părțile convin cu
privire la contractul pe care urmează să-l încheie, născându-se obligații doar în
sarcina emitentului declarației.
Spre deosebire de promisiunea de vânzare, în cazul pactului de opțiune
emitentul declarației nu se mai obligă să încheie în viitor contractul, și în mod
anticipat și actual își dă consimțământul pentru încheierea acestuia, astfel încât
prin acceptarea beneficiarului se realizează acordul de voințe și se naște
contractul de vânzare.
De altfel, potrivit art. 1278 CC declarația pe care o face promitentul
reprezintă oferta irevocabilă și produce efectele specifice acesteia.
Pentru ca simpla acceptare din partea beneficiarului să conducă la
încheierea contractului este necesar ca pactul de opțiune să conțină toate
elementele contractului pe care părțile urmăresc să-l încheie.
Spre deosebire de promisiunea de vânzare, pactul trebuie să conțină și un
termen pentru exercitarea opțiunii convenit de părți, în lipsa acestuia el fiind
stabilit de instanța de judecată prin ordonanță președințială.
Dacă prin pactul de opțiune se prefigurează încheierea unui contract de
vânzare pentru care legea impune forma ad validitatem, atât pactul de opțiune,
cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în această formă.
Ca o consecință a caracterului irevocabil al ofertei de a contracta
componenta pactului, în cazul pactului de opțiune privitor la un bun individual
determinat, între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz,
aceea a expirării termenului pentru exercitarea opțiunii, nu se poate dispune de
bunul care formează obiectul pactului.
În ipoteza în care proprietarul bunului încalcă dreptul de opțiune al
beneficiarului și înstrăinează bunul unui terț de bună-credință, beneficiarul nu
poate obține decât daune interese.
Atunci când pactul de opțiune are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de
opțiune se notează în Cartea Funciară radiindu-se din oficiu dacă până la
expirarea termenului de opțiune nu s-a înscris o declarație de opțiune însoțită de
dovada comunicării ei către cealaltă parte.
Dreptul de preemțiune este un drept subiectiv stabilit prin lege sau
contract, în virtutea căruia titularul său, numit preemtor are posibilitatea să
cumpere cu prioritate un bun.
Dreptul de preemțiune reprezintă o derogare de la principiul liberei
circulații a bunurilor consacrat de art.12 al. 1 din CC și de la principiul potrivit
căruia proprietarul poate dispune în mod exclusiv, absolut și perpetuu de bunul
său.
Reprezentând o derogare de la aceste principii înseamnă că normele care
îl reglementează trebuie interpretate exclusiv.
Dreptul de preemțiune este reglementat de art. 1730-1740 CC , dispoziții
care își găsesc aplicabilitatea numai dacă prin lege sau contract nu se prevede
altfel.

5
 În cazul în care proprietarul unui bun dorește să-l înstrăineze prin vânzare,
pentru ipoteza în care o persoană fizică sau juridică are un drept prioritar la
cumpărarea acelui bun, proprietarul bunului trebuie să-i facă o ofertă de vânzare
preemtorului.
Preemtorul se poate pronunța asupra ofertei ce i-a fost făcută în termen de
cel mult 10 zile în cazul vânzării de bunuri imobile și cel mult 30 de zile în cazul
vânzării de bunuri imobile.
În practică sunt posibile 2 situații:
1. Preemtorul acceptă oferta proprietarului, caz în care
contractul se încheie între proprietar și preemtor.
2. Preemtorul respinge oferta proprietarului, expres sau tacit,
caz în care proprietarul bunului poate să-l vândă unui terț în
condițiile cuprinse în oferta făcută preemtorului. O eventuală
revenire a preemtorului asupra ofertei pe care a respins-o va
rămâne fără efect.
Ce se va întâmpla dacă proprietarul:
a) Fie înstrăinează bunul unui terț în condiții mai avantajoase decât acelea
din oferta făcută preemtorului, ofertă pe care acesta a respins-o.
b) Înstrăinează bunul unui terț fără a îi face ofertă preemtorului

Potrivit art. 1731 vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de

preemțiune legal sau convențional, se poate face către un terț numai cu condiția
suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune de către preemtor.
Pentru ca vânzarea încheiată cu terțul să nu fie afectată de modalități și
pentru ca acest contract să producă efectele dorite de părți este necesar să se
creeze cadrul pentru ca preemtorul să-și exercite dreptul de preemțiune.
Potrivit art. 1732 al.1 CC vânzătorul este obligat să-i comunice
preemtorului cuprinsul contractului încheiat cu terțul. Această obligație există nu
numai atunci când proprietarul a înstrăinat bunul unui terț fără a-i face o ofertă
preemtorului, ci și atunci când i-a fost făcută o ofertă preemtorului pe care
acesta a respins-o.
Notificarea poate fi făcută și de către terț, el neavând însă o obligație în
acest sens, însă fiind interesat să se stabilească soarta juridică a dreptului pe care
l-a dobândit.
Notificarea va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea
bunului, sarcinile pe care le grevează termenii și condițiile vânzării, locul în care
este situat bunul, adică toate elementele care sunt necesare pentru ca preemtorul
să decidă în cunoștință de cauză dacă va cumpăra sau nu bunul respectiv.
Preemtorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a
acordului de a încheia contractul, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția
vânzătorului.

6
 Termenul pe care îl are la dispoziție vânzătorul este de cel mult 10 zile în
cazul vânzării de bunuri mobile și de cel mult 30 de zile în cazul bunurilor
imobile, termene care curg de la comunicarea notificării.
În ipoteza în care proprietarul a înstrăinat bunul către terț, dar refuză să
facă notificarea la care este obligat prin lege, preemtorul poate solicita instanței
pe temeiul executării în natură a obligației de a face, să-l constrângă pe vânzător
să realizeze notificarea la care este stabilită prin lege.
Prin exercitarea preemțiunii, contractul se consideră încheiat între
vânzător și preemtor în condițiile contractului încheiat cu terțul, iar acest din
urmă contract se desființează cu efect retroactiv, prin neîndeplinirea condiției
suspensive.

Cursul 3.

În măsura în care în contractul de vânzare încheiat cu terțul s-au acordat

termene de plată a prețului, preemtorul nu se poate prevala de aceste termene.
Desființarea contractului încheiat cu terțul va conduce la angajarea
răspunderii vânzătorului pentru evicțiune dacă terțul a fost de bună-credință .
Deși textul de lege nu distinge, credem că soluția trebuie nuanțată după
cum urmează:
 Dacă după vânzarea bunului vânzătorul și-a executat obligația de a-l
notifica pe preemtor, iar acesta și-a exercitat preemțiunea intrând primul
în posesia bunului, dacă bunul este mobil sau înscriind primul în Cartea
Funciară dreptul său, dacă bunul este imobil, el va fi considerat
proprietarul bunului, și pe cale de consecință se va angaja răspunderea
vânzătorului pentru evicțiune față de terțul de bună-credință.
 Dacă după înstrăinarea bunului către terțul de bună-credință acesta a întrat
în posesia lui în cazul în care bunul este mobil, sau și-a înscris primul
dreptul în cazul în care bunul este imobil, o eventuală exercitare a
preemțiunii va rămâne fără efect față de terțul de bună-credință și nu se
mai pune problema evingerii sale.

Se mai pune problema se a ști cum trebuie procedat în cazul în care terțul
a cumpărat pe lângă bunul supus preemțiunii și alte bunuri.
Potrivit art. 1735 CC atunci când preemțiunea se exercită în privința unui
bun cumpărat împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate
pretinde de la preemtor numai o parte proporțională din acest preț.
În cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preemțiunii,
dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără a-l păgubi pe vânzător, exercitarea
dreptului de preemțiune nu se poate face decât dacă preemtorul consemnează
prețul pentru toate bunurile vândute.
Două precizări se mai impun în legătură cu exercitarea dreptului de
preemțiune:
7
  Dreptul de preemțiune este un drept patrimonial protejat de legiuitor ,
astfel orice clauză din contractul încheiat între vânzător și terț care ar avea
ca efect anihilarea acestui drept, nu produce efecte față de preemtor.
 Dreptul de preemțiune ce are ca obiect un bun imobil se poate nota în
Cartea Funciară , cu efectele reglementate de art. 1737 CC?

Concursul între preemtori.

Atunci când mai multe persoane și-au exercitat preemțiunea asupra

aceluiași bun, contractul de vânzare se consideră încheiat cu:
 Titularul dreptului legal de preemțiune dacă vine în concurs cu titulari ai
unor drepturi convenționale de preemțiune
 Titularul dreptului legale de preemțiune ales de vânzător atunci când vine
în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preemțiune.
 Dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preemțiune
care a fost mai întâi înscris în Cartea Funciară atunci când vine în concurs
cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preemțiune.
 Dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convențional de preemțiune
având data certă cea mai veche atunci când se află în concurs cu alți
titulari ai unor drepturi convenționale de preemțiune.

Caracterele dreptului de preemțiune.

Potrivit art. 1739 CC dreptul de peste indivizibil și nu se poate ceda.

Caracterul indivizibil presupune faptul că atunci când există mai mulți
cotitulari ai dreptului de preemțiune, dreptul de preemțiune trebuie exercitat
unitar și nu divizat între cotitulari.
Caracterul incesibil presupune:
 Dreptul de preemțiune este convențional, el nu poate fi cedat prin acte
între vii, având un caracter intuitu personae.
 Dreptul nu se poate transmite nici prin moștenire, cu excepția cazul în
care a fost instituit pe un anume termen.

Dacă dreptul de preemțiune are caracter legal fiind conferit în virtutea

unei calități a preemtorului, dreptul nu se poate transmite decât odată cu
această calitate.
În afara acestor două caractere, dreptul convențional de preemțiune mai
prezintă și un caracter specific, cel temporar, astfel potrivit art.1740 dreptul
convențional de preemțiune se stinge la moartea preemtorului dacă a fost
constituit fără indicarea unui termen, la împlinirea termenului dacă preemtorul
nu decedează în interiorul termenului pentru care a fost constituit, la împlinirea

8
unui termen de 5 ani de la data constituirii dacă a fost prevăzut un termen mai
lung , iar preemtorul moare înainte de împlinirea termenului de 5 ani.

B.C APACITATEA PĂRȚILOR

Potrivit art. 1652 CC pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este
interzis prin lege , ceea ce înseamnă că în materie de vânzare regula este
capacitatea , incapacitatea reprezentând excepția.
Întrucât, ca regulă, vânzarea este atât pentru vânzător, cât și pentru
cumpărător un act de dispoziție, pentru ca persoanele să încheie singure
contracte de vânzare este necesar ca ele să aibă capacitate deplină de exercițiu.
Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu sau cele cu capacitate de
exercițiu restrânsă pot încheia contracte de vânzare prin intermediul
reprezentantului legal , respectiv cu încuviințarea ocrotitorului legal, în ambele
situații fiind necesară și autorizarea instanței de tutelă.
Dacă raportată la un bun vânzarea reprezintă întotdeauna un act de
dispoziție, prin raportare la patrimoniul persoanei ea poate să mijlocească și
efectuarea de acte de conservare sau de administrare, ipoteze în care
persoanele trebuie să aibă capacitatea de a face asemenea acte.
Incapacitățile speciale reprezintă excepția de la regulă ceea ce înseamnă
că se vor aplica numai în cazurile expres și limitativ prevăzute de lege , iar
normele care instituie asemenea incapacități sunt de strictă interpretare și
aplicare.
Codul civil reglementează atât incapacități de a vinde, cât și incapacități
de a cumpăra.
Interdicția de a vinde un bun reprezintă o incapacitate specială numai
dacă a fost instituită în virtutea unei calități a persoanei. Dacă interdicția este
determinată de natura bunului , ea reprezintă o inalienabilitate specială care
ține de obiectul contractului de vânzare.

Incapacități de a cumpăra.

Potrivit art. 1653 al. 1 CC sub sancțiunea nulității absolute , judecători,

procurori, grefieri, executori, avocați, notarii publici consilieri juridici,
practicienii în insolvență nu pot cumpăra direct sau prin persoane interpuse
drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei
circumscripție își desfășoară activitatea.
Prin drept litigios se înțelege un drept asupra căruia există un proces
început și neterminat care privește existența sau întinderea sa.

9
 Cumpărarea la licitație publică a unui bun intră sub incidența incapacității
întrucât în momentul cumpărării soarta dreptului a fost tranșată prin hotărâre
judecătorească definitivă, iar dreptul a încetat să mai fie litigios.
Limita teritorială a incapacității pentru judecători, procurori, grefieri,
executori și notari publici este determinată de limita de competență teritorială
a instanței în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea.
În ceea ce îi privește de judecătorii de la Înalta Curte de Casație și Justiție
și pe procurorii de la Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție
interdicția se întinde pe tot teritoriul țării.
În ceea ce îi privește pe avocați, consilierii juridici sau practicienii în
insolvență, având în vedere că ei își pot desfășura activitatea în fața oricărei
instanțe din România, limita incapacității este dată de limita teritorială a
instanței unde își desfășoară activitatea la momentul actului, aspect ce poate fi
dovedit prin orice mijloc de probă.
Întrucât incapacitatea este dictată de interese de ordine publică,
apărarea prestigiului justiției, sancțiunea care intervine indicată expres de lege,
este nulitatea absolută.
Prin excepție de la prevederile art. 1653 al. 1 CC persoanele enumerate în
textul de lege pot cumpăra drepturi litigioase în următoarele situații:
 Atunci când cumpărarea privește drepturi succesorale ori cote părți din
dreptul de proprietate de la comoștenitori sau coproprietari, după caz.
 Atunci când prin cumpărarea dreptului litigios s-a urmărit îndestularea
unei creanțe născute înainte ca dreptul să fi devenit litigios
 Atunci când cumpărarea s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce
stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios.

În toate situațiile enumerate, motivul determinat al consimțământului

cumpărătorului nu este reprezentat de ivirea posibilității de a specula dreptul
litigios, ci de dorința de a pune capăt stării de indiviziune sau de proprietate
comună, de a îndestula o creanță născută înainte ca dreptul să fi devenit litigios
sau de a apăra drepturile celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există
dreptul litigios, interese legitime în virtutea legiuitorului.

Cursul 4.

Potrivit art. 1654 al. 1 CC sunt incapabili de a cumpăra direct sau prin
persoane interpuse, chiar și prin licitație publică, mandatarii pentru bunurile pe
care sunt însărcinați să le vândă.
Incapacitatea se justifică prin faptul că interesul mandatarului de a
cumpăra cât mai ieftin se află în conflict cu interesul mandantului, pe care

10
mandatarul trebuie să-l apere, și care este acela de a obține prețul cel mai
ridicat.
Atunci când mandatarul a fost împuternicit în mod expres să încheie
contractul cu sine sau atunci când conținutul contractului a fost stabilit în
asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese ,
contractul de vânzare încheiat de reprezentant cu sine este recunoscut ca
valabil.
Sunt incapabili de a cumpăra direct sau prin persoane interpuse, chiar și
prin licitație publică, părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu
pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă.
Incapacitatea are la bază tot un conflict de interese între cei enumerați și
cei pe care îi reprezintă, precum și faptul că persoanele reprezentate fiind total
sau parțial lipsite de capacitate de exercițiu, nu-și pot manifesta voința.
În privința tutorelui, dispozițiile cuprinse în art. 1654 al. 1 CC se
completează cu prevederile art. 147 CC care de o manieră generală interzice
încheierea de contracte sub sancțiunea nulității relative între tutore sau soțul, o
rudă în linie dreaptă ori frații sau surorile tutorelui, pe de o parte, și minori, pe
de altă parte.
În plus, deși art. 1654 al. 1 Cc îi interzice tutorelui să cumpere la licitație
publică un bun al minorului, art. 147 al. 2 Cc stabilește că tutorele, soțul
tutorelui, rudele în linie dreaptă ale tutorelui ori frații sau surorile tutorelui pot
cumpăra la licitație publică un bun al minorului dacă au o garanție reală asupra
acelui bun sau îl dețin în coproprietate cu minorul.
Se observă că incapacitatea tutorelui de a cumpăra, aparent absolută
potrivit art. 1654 al. 1 CC , este atenuată prin prevederile art. 147 al. 2 CC . În
plus, potrivit art. 157 CC în cazul morții tutorelui până la numirea unui nou
tutore sau a unui curator special, moștenitorii majori ai tutorelui sunt obligați
să preia sarcinile tutelei având aceleași drepturi și obligații ca tutorele.
Deși moștenitorii majori ai tutorelui nu sunt prevăzuți în norma de
excepție de la art. 1654 al. 1 lit. B , incapacitatea îi privește și pe aceștia întrucât
dispoziția legală nu are în vedere persoana care exercită funcția de tutore, ci
calitatea de tutore, calitate pe care moștenitorii majori o pot dobândi în
virtutea legii.
Art.126 CC precizează că prevederile art. 147 CC se aplică și membrilor
consiliului de familie astfel încât nici aceștia nu pot încheia acte juridice cu
minorul ocrotit prin tutelă, deci nici acte de vânzare în care ar avea calitatea de
cumpărător .
Sunt incapabili de a cumpăr direct sau prin persoane interpuse, chiar și
prin licitație publică funcționarii publici, judecătorii sindici, practicienii în
insolvență, executorii ori alte asemenea persoane, care ar putea influența

11
condițiile vânzării realizate prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile
pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează, după caz.
Încălcarea incapacităților prevăzute la art. 1654 al. 1 CC se sancționează
pentru primele două cazuri cu nulitatea relativă, având în vedere interesele
persoanei ocrotite , iar pentru cel de-al treilea caz cu nulitatea absolută întrucât
dispoziția legală care instituie incapacitatea urmărește ocrotirea unui interes
general.
O altă incapacitate de a cumpăra este prevăzută de art. 44 al. 3 din
Constituție, conform căreia cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor în țara noastră în condițiile rezultate din
aderarea României la UE și din alte tratate internaționale la care România este
parte în condițiile prevăzute prin lege organică, pe bază de reciprocitate,
precum și prin moștenire legală.
Având în vedere că legea 312/2005 distinge între cetățenii statelor
membre ale UE și ale spațiului economic european, apatrizii cu domiciliul în
România sau într-un stat membru, precum și persoanele juridice constituite în
conformitate cu legislația unui stat membru , pe de o parte, și cetățenii străini,
apatrizii și persoanele juridice care nu aparțin unui stat membru, trebuie făcute
următoarele precizări:

 În privința persoanelor fizice, cetățeni ai unui stat membru ai UE sau ai

spațiului economic european, apatrizilor cu domiciliul într-un stat
membru sau în România și persoanelor juridice constituite în
conformitate cu legislația unui stat membru, incapacitatea își găsește
aplicabilitatea numai dacă nu este îndeplinită condiția reciprocității,
condiție generală impusă de textul constituțional.

Condiția reciprocității se regăsește și în legea 14/2014 care stabilește

condițiile în care cei enumerați mai sus pot dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor agricole din extravilan din țara noastră.

 În privința cetățenilor străini, apatrizilor și persoanelor juridice care nu

aparțin unui stat membru, posibilitatea de a cumpăra terenuri în
România trebuie să fie prevăzută în tratate internaționale încheiate de
țara noastră cu statele respective.

Și în acest caz va funcționa condiția reciprocității.

Incapacități de a vinde.

12
 Potrivit art. 1655 al. 1 CC persoanele enumerate la art. 1654 al. 1CC nu
pot să vândă bunuri proprii pentru o sumă de bani obținută din vânzarea ori
exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui
administrare o supraveghează, după caz.
Incapacitatea se justifică prin necesitatea de a preveni abuzul de
reprezentare care s-ar putea manifesta exclusiv prin încheierea contractului în
condițiile prevăzute de art. 1655 al. 1 CC.
Al. 2 al art. 1655 extinde sfera de aplicare a incapacităților pentru orice
contact de prestări servicii încheiat de tutore în condițiile de la al. 1.
Art. 1656 CC stabilește că aceia cărora le este interzis să vândă sau să
cumpere nu pot cere anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele
persoanei ocrotite, dispozițiile reprezentând practic o aplicație a principiului
nemo propriam turpitudinem allegans (nimeni nu se poate prevala de propria
incorectitudine pentru a obține anularea unui act juridic civil).

Obiectul contractului de vânzare.

Potrivit art. 1225 al. 1 CC obiectul contractului este reprezentat de

operațiunea juridică pe care părțile au vizat-o în momentul manifestării de
voință(obiectul contractului de vânzare este reprezentat de operațiunea
juridică de vânzare).
Efectul contractului constă în nașterea unui raport juridic obligațional
corespunzător operațiunii juridice. Obiectul raportului juridic obligațional care
este același lucru cu obiectul obligației constă, așa cum arată art. 1226 al. 1 CC,
în prestația concretă ce revine debitorului, adică acțiunea sau inacțiunea
efectuată de acesta.
Prestația , la rândul să, poate consta în constituirea sau transmiterea unui
drept real, cum se întâmplă în cazul vânzării, sau într-un fapt pozitiv sau negativ
corespunzător dreptului de creanță corelativ.
Atunci când prestația se referă la un bun, el reprezintă obiectul material
al prestației. Obiectul contractului de vânzare al unui bun este reprezentat de
operațiunea juridică de vânzare. Obiectul obligației este reprezentat de
prestația concretă ce revine debitorului, și anume transmiterea dreptului de
proprietate asupra acelui bun. Obiectul prestației care este material este
reprezentat de bunul înstrăinat.
Bunul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

1. Să fie susceptibil de a fi înstrăinat

2. Să existe sau să poată exista în viitor
3. Să fie determinat sau determinabil, posibil și licit

13
 1. Bunul sa fie susceptibil de a fi înstrăinat.

În materia vânzării, codul civil, care consacră prin art. 12 al. 1 principiul
liberei circulații a bunurilor, stabilește o derogare importantă de la acesta,
arătând în art.1657 CC că orice bun poate fi vândut în mod liber dacă vânzarea
nu este limitată ori interzisă prin lege sau prin convenție sau testament.

Interdicția poate fi:

 Absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declarație a
legii
sunt de uz sau de interes public și care sunt declarate ca inalienabile .
 Relativă, care privește bunurile care pot fi dobândite sau înstrăinate
numai de anumite persoane sau în anumite condiții prevăzute de lege.

Legea declară că inalienabile, imprescriptibile și insesizabile, bunurile

proprietate publică. Aceste bunuri pot fi date în administrare, pot fi
concesionate sau închiriate, însă nu pot fi dobândite, înstrăinate prin act juridic
civil.
Terenurile și alte bunuri din domeniul privat al statului sau unității
administrative teritoriale cât timp prin schimbarea destinației nu sunt trecute
în domeniul public , sunt supuse dispozițiilor de drept comun dacă prin lege nu
se prevede altfel.
Un alt caz de inalienabilitate, dar mai temporară, este prevăzut de art. 2
al. 3 din Ordonanța de Urgență nr. 68/2006 privind măsuri pentru dezvoltarea
activității în domeniul construcțiilor de locuințe prin programe la nivel național,
potrivit căruia casele de locuit construite prin programe sau acțiuni ale
Guvernului pentru persoane sau familii rămase fără adăpost în urma avarierii
grave sau distrugerii locuințelor din cauza unor calamități naturale, nu pot fi
înstrăinate prin acte între vii pe o perioadă de 5 ani de la data predării acestora
către beneficiari.
Alte inalienabilități temporare au fost prevăzute prin art. 32 din legea 18/
1991 – legea fondului funciar și art.9 din legea 112/1995 pentru reglementarea
situațiilor juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în
proprietatea statului, dispoziții abrogate prin legea 71/2011.
Derogarea relativă de la principiul liberei circulații a bunurilor este
prevăzută de lege în privința bunurilor care constituie monopolul statului și
care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condiții prevăzute de lege numai
de persoane juridice sau fizice autorizate pe bază de licență.

14
 Bunurile din patrimoniul cultural național fac parte din circuitul civic și
pot fi înstrăinate însă scoaterea din țară a bunurilor culturale mobile, temporar
sau definitiv, de către persoane fizice sau juridice se poate face numai pe baza
certificatului de export emis de serviciile publice deconcentrate ale Ministerului
Culturii.
Deși, ca regulă, un bun nu poate fi declarat inalienabil prin voința omului,
art.627 al. 1 CC precizează că prin convenție sau testament se poate interzice
înstrăinarea unui bun însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă
există un interes serios și legitim.
Rezultă că inalienabilitatea convențională este recunoscută ca valabilă
numai dacă sunt îndeplinite cumulativ 2 condiții:

 Are caracter temporar

 Se justifică printr-un interes serios și legitim

2. Bunul să existe sau să poată exista în viitor.

Dacă părțile au avut în vedere un bun individual determinat existent, dar

acel bun era pierit total la momentul contractului, contractul este lovit de
nulitate absolută întrucât obligația vânzătorului este lipsită de obiect , lipsa
obiectului echivalând practic cu o imposibilitate absolută a acestuia.
Dacă bunul pierise numai în parte , cumpărătorul care nu cunoștea acest
fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea contractului, fie reducerea
corespunzătoare a prețului.
În cazul în care cumpărătorul cunoștea la momentul contractului pierirea
parțială a bunului, el nu poate solicita nici anularea, nici reducerea prețului.

Cursul 5.

Vânzarea este valabilă și atunci când are ca obiect un bun viitor care nu
există la momentul încheierii contractului.
Dintre bunurile viitoare numai moștenirea nedeschisă nu poate forma
obiectul unui contract.
Atunci când se înstrăinează un bun viitor transferul proprietății operează
în momentul în care bunul s-a realizat, adică este apt de a fi folosit potrivit
destinației avute în vedere la încheierea contractului.
În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data
încheierii contractului, cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul
individualizării bunurilor de către vânzător.

15
 Atunci când bunul viitor nu se realizează, contractul nu produce niciun
efect , ceea ce înseamnă că riscul nerealizării este în sarcina vânzătorului, el
nefiind în drept să primească prețul bunului respectiv.
Este posibil ca riscul nerealizării să fie asumat de către cumpărător, caz în
care el rămâne obligat la plata prețului, contractul de vânzare căpătând
caracter aleatoriu.
Atunci când bunul viitor s-a realizat parțial, cumpărătorul are alegerea fie
de a solicita desființarea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a prețului.
Aceeași soluție se aplică și atunci când genul limitat viitor se realizează
parțial, vânzătorul nefiind în măsură să individualizeze întreaga cantitate de
bunuri înstrăinate.
În toate cazurile dacă nerealizarea bunului se datorează culpei
vânzătorului, el va fi ținut să plătească și daune-interese.

Prețul.

Prețul, obiect al prestării cumpărătorului, trebuie să îndeplinească

următoarele condiții:
 Să constea într-o sumă de bani
 Să fie determinat sau determinabil
 Să fie serios și sincer

Prețul să constea într-o sumă de bani.

Stabilirea prețului în bani ține de esența contractului de vânzare. Atunci

când prețul nu este fixat în bani, transferul proprietății bunului operând în
schimbul altui bun pentru stingerea unei obligații sau în schimbul altei prestații,
contractul nu poate fi calificat ca o vânzare, ci ca un contract de schimb, o dare
în plată sau alt contract nenumit.
Nu poate fi calificat drept vânzare nici contractul prin care în schimbul
transmiterii proprietății unui bun dobânditorul se obligă să presteze întreținere
în favoarea înstrăinătorului .
Obligația de întreținere asumată de dobânditor este o obligație de a face
care nu echivalează cu un preț, contractul încheiat fiind unul de întreținere.
De asemenea dacă în schimbul proprietății unui bun dobânditorul se
obligă să plătească o sumă de bani periodic până la moartea înstrăinătorului,
contractul nu va fi calificat ca vânzare, ci ca un contract de rentă viageră.

Prețul să fie determinat sau determinabil.

16
 Prețul este determina atunci când cuantumul lui este stabilit de părți la
momentul încheierii contractului.
Determinarea prețului nu presupune și stabilirea modalității de plată și
nici termenul la care trebuie executată obligația, în lipsă de stipulație a părților
aceste aspecte fiind determinate potrivit legii.
Este posibil ca părțile să fi stabilit doar anumite elemente cu ajutorul
cărora prețul să poată fi stabilit ulterior , cel mai târziu până la data plății, caz în
care prețul este determinabil.
Prețul este determinabil potrivit art. 1662 și atunci când stabilirea lui este
lăsată la aprecierea uneia sau mai multor persoane stabilite prin acordul de
voințe al părților.
Atunci când astfel de persoane nu determină prețul în termenul stabilit
sau, în lipsă, în termen de 6 luni de la data încheierii contractului, la cererea
părții interesate președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va
desemna de urgență în camera de consiliu prin încheiere definitivă un expert
pentru determinarea prețului.
Remunerația expertului se plătește în mod egal de către părți. Prețul fixat
de terțul desemnat de către părți sau de către expertul desemnat de către
instanță face parte din contract de la data încheierii lui fiind obligatoriu atât
pentru părți, cât și pentru instanța de judecată.
Dacă prețul nu e stabili în termen de 1 an de la data încheierii
contractului, vânzarea este nulă, cu excepția cazului în care părțile au stabilit un
alt mod de determinare a prețului.
Contractul de vânzare poate fi recunoscut ca valabil chiar și atunci când
prețul nu este expres prevăzut în contract. Codul civil stabilește criterii pe baza
cărora poate fi determinat prețul astfel:
1. Prețul vânzării este suficient determinat atunci când poate fi stabilit
potrivit cu împrejurările
2. Când vânzarea are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod
obișnuit se prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod
obișnuit de către vânzător.
3. În lipsă de stipulație contrară, vânzarea unor bunuri al căror preț este
stabilit pe piețe organizate este presupusă a se fi încheiat pentru prețul
mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată de
locul încheierii contractului.

Prețul să fie serios și sincer.

Prin preț sincer înțelegem un preț real stabilit pentru a fi cerut și plătit
efectiv , iar nu un preț fictiv, stabilit fără intenția de a fi plătit.

17
 Atunci când prețul este fictiv, contractul este anulabil ca vânzare. În cazul
în care prețul este fictiv, dar este evident că părțile au urmărit înstrăinarea
bunului, contractul poate valora donație deghizată sub rezerva îndeplinirii
condițiilor de fond impuse de lege pentru încheierea contractului de donație.
Prin preț serios trebuie să înțelegem acel preț care nu este într-atât de
disproporționat față de valoarea bunului încât să fie evident că părțile nu au
dorit să încheie un contract de vânzare.
Atunci când prețul este derizoriu , contractul este anulabil ca vânzare,
dar poate valora donație directă dacă sunt îndeplinite condițiile de fond și de
formă impuse de lege pentru contractul de donație.
Atunci când prețul este inferior valorii bunului, dar nu atât de mic încât să
nu poată fi considerat preț, contractul va fi valabil ca vânzare întrucât fixarea
prețului ține nu numai de valoarea bunului, ci și de subiectivismul părților.

Efectele contractului de vânzare.

Prin efectele unui contract înțelegem obligațiile pe care contractul

respectiv le generează în sarcina părților contractante.
În ceea ce privește stabilirea obligațiilor părților contractului de vânzare,
art.1671 prevede clauzele îndoielnice în contractul de vânzare se interpretează
în favoarea cumpărătorului; este vorba nu numai de obligațiile cumpărătorului,
ci și de clauzele care privesc obligațiile vânzătorului.
Prevederea derogă de la dispozițiile art.1269 al. 1 potrivit cărora clauzele
neclare într-un contract se interpretează în favoarea celui care se obligă.

Obligațiile vânzătorului.

Potrivit art. 1672 vânzătorul are 3 obligații principale: să transmită

proprietatea sau, după caz, dreptul vândut, să predea bunul si să-l garanteze pe
cumpărător contra evicțiunii și contra viciilor lucrului vândut.

Obligația de a transmite proprietatea.

Potrivit art. 1673 al. 1 vânzătorul este obligat să transmită

cumpărătorului proprietatea lucrului vândut, iar potrivit al. 3 dacă legea nu
dispune altfel, dispozițiile privitoare la transmiterea proprietății se aplică și în
cazul în care prin vânzare se transmite și un alt drept în afara proprietății.
Art. 1673 al. 2 precizează că odată cu proprietatea, cumpărătorul
dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii care au aparținut
vânzătorului.

18
 Regula în ceea ce privește transmiterea proprietății este prevăzută de
art. 1674 potrivit căreia, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau dacă din
voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost
predat ori prețul nu a fost plătit încă.
Excepțiile de la regulă reprezintă acele situații în care proprietatea se
transmite ulterior încheierii contractului fie pentru că legea dispune în acest
sens, fie pentru că părțile au convenit astfel.
În cazul termenului suspensiv, se amână transferul proprietății numai
dacă părțile au prevăzut expres amânarea acestui efect al contractului de
vânzare.
Condiția suspensivă inserată într-un contract de vânzare amână prin ea
însăși transferul proprietății până la data îndeplinirii ei.
În privința imobilelor strămutarea proprietății de la vânzător la
cumpărător este supusă dispozițiilor în materie de Carte Funciară, adică
transferul operează prin înscrierea în Cartea Funciară pe baza actului sau
faptului care justifică înscrierea.
În cazul bunurilor de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat,
proprietatea se strămută prin individualizarea bunurilor ce se poate realiza prin
predare, cântărire, numărare, măsurare sau printr-o altă modalitate impusă de
natura bunului.
În cazul vânzării după monstră sau model proprietatea se strămută în
momentul predării.
În cazul obligațiilor alternative, proprietatea se strămută în momentul
alegerii prestației dacă obligația alternativă are ca obiect bunuri individual
determinate sau în momentul individualizării dacă are ca obiect bunuri de gen.
În cazul vânzării cu rezerva proprietății până la achitarea integrală a
prețului, proprietatea se transmite în momentul achitării prețului în întregime.
În cazul vânzării bunului altuia, cumpărătorul dobândește proprietatea
bunului fie prin dobândirea lui de către vânzător, fie prin ratificarea vânzării de
către proprietar, fie prin orice alt mijloc direct sau indirect care procură
cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
Atunci când vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate,
cumpărătorul poate obține rezoluțiunea contractului, restituirea prețului,
precum și daune interese dacă este cazul.
Asemănătoare vânzării bunului altuia este și vânzarea unui bun aflat în
coproprietate sau indiviziune . Se pot întâlni 2 situații:

 Coproprietarul a înstrăinat cota parte din dreptul asupra bunului, caz în

care cumpărătorul se substituie înstrăinătorului devenit la rândul său
coproprietar.

19
  Coproprietarul a vândut întregul bun, caz în care vânzarea este valabilă și
produce efecte între coproprietarul înstrăinător și cumpărător,
născându- se pentru cel dintâi obligația de a transmite proprietatea
întregului bun.

În cazul în care coproprietarul înstrăinător nu asigură transmiterea

proprietății întregului bun, cumpărătorul poate solicita pe lângă daune interese
la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota parte pe care nu a
dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă
ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
În ceea ce privește pe coproprietarul care nu a consimțit la înstrăinare,
contractul încheiat între coproprietarul înstrăinător și cumpărător este
inopozabil.

Cursul 6. Obligația de predare.

Potrivit art.1685 predarea se face prin punerea bunului la dispoziția

cumpărătorului împreună cu tot ceea ce este necesar după împrejurări pentru
exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.
Întinderea obligației de predare – predarea presupune uneori o atitudine
pur pasivă din partea vânzătorului ( de exemplu lăsarea bunului la dispoziția
cumpărătorului atunci când bunul se află în detenția acestuia), iar alteori
îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca acela care intră în
stăpânirea bunului să facă efectiv acest lucru.
Astfel:
1. Obligația de a preda bunul se întinde și la accesoriile sale , precum și la
tot ceea ce este necesar pentru folosința sa perpetuă.
2. Vânzătorul este, de asemenea, obligat să predea titlurile și documentele
privitoare la proprietatea sau folosința bunului.
3. În cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligația de
predare chiar dacă lotul din care făceau parte acele bunuri a pierit în
întregime, afară numai dacă lotul era anume prevăzut în convenție.

În cazul bunurilor dintr-un gen limitat, dacă acestea au pierit în

întregime, vânzătorul este liberat de obligația de predare.

4. Predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la dispoziția

cumpărătorului liber de orice alte bunuri ale vânzătorului.

20
 Predarea bunului mobil se face fie prin remiterea materială, fie prin
remiterea titlului reprezentativ ori a altui document sau lucru care îi permite
cumpărătorului preluarea în orice moment (art.1688).
Cumpărătorul în lipsă de stipulație contrară este îndreptățit să primească
și fructele produse de bun după momentul transmiterii proprietății (art.1692).

Locul predării.

Potrivit art.1689 predarea se face la locul unde bunul se afla în momentul

încheierii contractului dacă nu rezultă astfel din convenția părților ori în lipsa
unei înțelegeri, din uzanțe.
Regula se aplică atunci când bunul poate fi localizat la momentul
încheierii contractului. În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale , predarea
trebuie să se facă la domiciliul sau, după caz, sediul debitorului de la data
încheierii contractului.
Cheltuielile de predare sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare și
transport de la locul predării sunt în sarcina cumpărătorului potrivit art.1666
al.2.
Dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul , în lipsa uzanțelor sau
a unei stipulații contrare, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe
cheltuiala cumpărătorului, el fiind liberat în momentul în care predă bunul
transportatorului ori expeditorului ,iar cheltuielile de transport sunt în sarcina
cumpărătorului (art. 1667).

Starea bunului vândut.

Bunul vândut trebuie predat în starea în care se afla în momentul vânzării.

Bunurile de gen și bunurile viitoare trebuie predate în cantitatea și
calitatea ori conform altor criterii determinate în contract.
În cazul bunurilor dintr-un gen limitat acestea trebuie să aibă însușirile
avute în vedere de părți, neputând fi înlocuite cu altele.
Cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea
bunului vândut potrivit uzanțelor, iar dacă în urma verificării descoperă
existența unor vicii aparente trebuie să-l informeze de îndată pe vânzător
(art.1690 al. 3).

Dezacordul asupra calității.

21
 Art.1691 prevede că în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau
starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele
judecătoriei de la locul prevăzut pentru exercitarea obligației de predare , la
cererea oricăreia dintre părți, va desemna de îndată un expert în vederea
constatărilor.
Procedura prevăzută la art.1691 se declanșează numai dacă vânzătorul
nu este de acord cu obiecțiunile cumpărătorului privitoare la calitatea ori starea
lucrului vândut.
Prin aceeași hotărâre se poate dispune sechestrarea sau depozitarea
bunului. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona
cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea bunului pe cheltuiala
proprietarului în condițiile stabilite de instanță.
Hotărârea de vânzare va trebui comunicată înainte de punerea ei în
executarea celeilalte părți sau reprezentantului acesteia, dacă unul dintre ei se
află într-o localitate situată în circumscripția judecătoriei care a pronunțat
hotărârea.
În caz contrar, hotărârea va fi comunicată în 3 zile de la executarea ei.

Momentul predării.

Dacă părțile nu au convenit un termen pentru executarea obligației de

predare, bunul trebuie predat de îndată ce prețul a fost plătit. (Art.1693 teza 1
cc).
Dacă însă ca urmare unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la
momentul încheierii contractului predarea nu se poate face decât după
trecerea unui anumit termen , părțile sunt prezumate că au convenit ca
predarea să se facă la acel termen.
Dacă obligația de plată a prețului este afectată de un termen și după
vânzare cumpărătorul a devenit insolvabil sau garanțiile acordate vânzătorului
s- au diminuat, vânzătorul poate suspenda executarea obligației de predare cât
timp cumpărătorul nu acordă garanții îndestulătoare că va plăti prețul la
termenul stabilit.
Dacă însă la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea
insolvabilitatea cumpărătorului, acesta din urmă păstrează beneficiul
termenului dacă starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat substanțial.

Obligația accesorie predării.

În cazul în care bunul nu este predat la momentul încheierii contractului,

vânzătorul este obligat să-l conserve până la predare.

22
 În situația în care bunul piere sau se deteriorează vânzătorul răspunde de
regulă ca un depozitar remunerat care are obligația de a păstra bunul cu
prudență și diligență, culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedește o cauză
străină exoneratoare de răspundere, precum cazul fortuit forța majoră, inclusiv
fapta cumpărătorului sau a unui terț pentru care vânzătorul nu trebuie să
răspundă.
Cheltuielile privitoare la conservarea bunului sunt în sarcina
cumpărătorului, cu excepția cazului în care vânzătorul și-a rezervat dreptul de a
folosi bunul până la predare, caz în care el trebuie să suporte aceste cheltuieli.

Sancțiunea nerespectări obligației de a preda bunul.

În caz de neexecutare a obligației de predare, cumpărătorul are mai multe

posibilități:
 El poate să invoce excepția de neexecutare dacă nu a plătit prețul bunului
vândut
 Poate să solicite rezoluțiunea contractului cu daune interese
 Poate solicita executarea în natură a obligației, iar dacă executarea în
natură nu este posibilă, daune interese.

În cazul în care obligația de predare este executată cu întârziere,

cumpărătorul are dreptul la daune interese pentru repararea prejudiciului ce i-
a fost cauzat de vânzător prin această întârziere.
Atunci când executarea cu întârziere nu mai prezintă interes pentru
cumpărător, el poate obține chiar rezoluțiunea contractului cu daune interese.

Reguli speciale aplicabile vânzării imobilelor art.1741-1745.

Codul civil consacră câteva reguli speciale pentru ipoteza în care

vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract , dar suprafața lui este mai mică
ori mai mare decât aceea prevăzută în contract ori față de aceea pe care părțile
au considerat-o corespunzătoare realității.

1) Vânzarea imobilului fără indicarea suprafeței.

Atunci când se vinde un imobil fără indicarea suprafeței și pentru un preț

total nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori
modificarea prețului pe motiv că suprafața este mai mică ori mai mare decât au
crezut.

23
 2) Vânzarea unei suprafețe dintr-un teren mai mare (art.1742).

Atunci când se vine un anumit preț pe unitatea de măsură, o suprafață

dintr-un teren mai mare a cărei întindere sau amplasare nu este determinată,
cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și
delimitarea suprafeței vândute.

3) Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței și a prețului pe

unitatea de măsură.

Se pune problema de a ști ce se întâmplă în ipoteza în care la vânzarea

unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură,
suprafața reală este mai mică sau mai mare decât aceea indicată în contract.
Art.1743 distinge 2 situații:
 Suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract.

În acest caz cumpărătorul poate solicita vânzătorului să-i predea

suprafața convenită. Atunci când vânzătorul nu poate transmite această
suprafață sau cumpărătorul nu cere completarea suprafeței, cumpărătorul
poate obține reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea
contractului, dar numai dacă nu poate folosi bunul potrivit destinației avute în
vedere la încheierea contractului.

 Suprafața reală este mai mare decât cea indicată în contract, caz în care
legea are în vedere 2 ipoteze:
 Excedentul depășește a 20-a parte din suprafața convenită, caz în
care cumpărătorul poate opta între a plăti suplimentul de preț
corespunzător sau a obține rezoluțiunea contractului.
 Excedentul nu depășește a 20-a parte din suprafața convenită, caz
în care cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este
dator să plătească prețul excedentului.
Potrivit art.1744 acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și a
cumpărătorului pentru reducerea prețului sau rezoluțiunea contractului trebuie
introduse sub sancțiunea decăderii din drepturi în termen de 1 an din ziua
încheierii contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o dată pentru
măsurarea imobilului, caz în care termenul de 1 an curge de la această dată.

24
 4) Vânzarea a 2 loturi cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur
preț.

Art.1745 prevede că atunci când prin același contract s-au vândut 2 loturi
cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia
este mai mare, iar a celuilalt mai mică se va face compensația între valoarea
surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea fie pentru suplimentul de preț, fie
pentru scăderea sa, nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la
art.1743 și 1744.
Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz dreptului comun.

Cursul 7. Obligația de garanție contra evicțiunii a vânzătorului.

Prin evicțiune se înțelege pierderea proprietății în tot sau în parte ori

tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietate.
În acest sens, art.1695 al.1 precizează că vânzătorul este de drept obligat
să-l garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau
parțial în stăpânirea netulburată a bunului.
Mai mult, potrivit art.1706 vânzătorul este obligat să garanteze contra
evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului fără a deosebi după
cum dobândirea este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Se observă că obligația vânzătorului subzistă chiar și atunci când acela
care
a cumpărat bunul nu este ținut de obligația de garanție față de subdobânditor.
Soluția legiuitorului se explică prin faptul că odată cu proprietatea asupra
subdobânditorului se transmit toate drepturile în strângă legătură cu bunul în
cauză.

Evicțiunea rezultând din fapte personale ale vânzătorului decurge din

dispozițiile art.1695 al.3 potrivit căruia garanția este datorată împotriva
evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului chiar dacă acestea s-au
ivit ulterior vânzării.
Prin fapt personal se înțelege orice act sau fapt anterior vânzării dar
necomunicat cumpărătorului sau posterior vânzării dar neprevăzut în
contractul săvârșit de către vânzător sau de către succesorii acestuia universali
sau cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în folosința liniștită a
bunului.
Poate fi vorba de o tulburare de fapt , spre exemplu vânzătorul îl
deposedează pe cumpărător de o parte din bunul vândut sau de o tulburare de
drept, spre exemplu cumpărătorul invocă un drept asupra bunului pe care și l-a
rezervat prin contract.

25
 Împotriva unor asemene tulburări cumpărătorul se poate apăra singur
printr-o excepție personală, numită excepție de garanție care este consacrată
de art.1696.
Vânzătorul nu-l poate evinge pe cumpărător nici dacă după momentul
încheierii contractului dobândește o nouă calitate, spre exemplu îl moștenește
pe adevăratul proprietar.
În schimb, dacă adevăratul proprietar îl moștenește pe vânzător, cel
dintâi poate promova o acțiune în revendicare , însă va fi ținut să răspundă
pentru evicțiune în limitele activului succesoral dobândit.
Excepția de garanție nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai
vânzătorului, aceștia nefiind ținuți de obligațiile autorului lor.
Obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte proprii, indiferent că au
fost săvârșite înainte sau după încheierea contractului, vizează nu numai
tulburarea directă a cumpărătorului, ci și tulburarea indirectă realizată prin
intermediul unui terț.
Obligația negativă a vânzătorului de garanție contra evicțiunii ce a
rezultat dintr-un fapt personal ține de esența vânzării ( art.1699 precizând ca
orice stipulație contrară este considerată nescrisă).

Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț.

Obligația de garanție contra evicțiunii există în acest caz dacă sunt

îndeplinite 3 condiții cumulative prevăzute de art. 1695 al.2 :

 Să fie vorba de o tulburare de drept

 Cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării
 Cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicțiunii

Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terțului este o
tulburare de drept. Poate fi vorba de un drept real , cum ar fi dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz etc.
Dacă vânzarea are ca obiect bunuri mobile luate în posesie efectivă de
către cumpărătorul de bună – credință, evicțiunea se poate produce numai
dacă asemenea bunuri pot fi revendicate de către proprietarul lor în condițiile
art. 937 al. 2 CC.
Dreptul invocat de terț poate fi și un drept de creanță, cum ar fi dreptul
de folosință al chiriașului, născut dintr-un contract de locațiune care în anumite
condiții este opozabil cumpărătorului.
Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terțului are o
cauză anterioară vânzării.

26
 Pentru uzucapiunea începută înaintea vânzării, dar desăvârșită după
momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde pentru evicțiune numai
dacă împlinirea termenului era iminentă , astfel cumpărătorul devenit
proprietar are posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.
În ceea ce privește cea de-a treia condiție în măsura în care cumpărătorul
cunoaște pericolul producerii evicțiunii și cumpără asumându-și riscul
producerii acesteia nu se mai pune problema angajării răspunderii vânzătorului,
contractul căpătând caracter aleatoriu.

Natura și modul de funcționare a obligației de garanție contra evicțiunii

Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul are obligația de a se abține

de la orice act sau fapt care l-ar tulbura pe cumpărător (obligație de a nu face).
Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul are obligația să-l
apere pe cumpărător (obligație de a face).
În acest sens, art.1705 al. 1 precizează că atunci când cumpărătorul a fost
chemat în judecată de către un terț care pretinde drepturi asupra bunului,
cumpărătorul trebuie să-l cheme în cauză pe vânzător. În cazul în care nu o face
și pierde procesul , el se poate îndrepta pe cale principală printr-o acțiune în
garanție pentru evicțiune.
Într-o asemenea ipoteză dacă vânzătorul dovedește că în măsura în care
ar fi fost chemat în instanță de către cumpărător în procesul cu terțul avea
mijloace să-l apere , cumpărătorul pierde dreptul de garanție.
Se poate întâmpla ca acela care cumpără bunul să recunoască dreptul
terțului chiar și în lipsa unui proces, caz în care pierde dreptul de garanție dacă
nu dovedește că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea.
În situația în care evicțiunea s-a produs se va angaja răspunderea
vânzătorului pentru evicțiune.
Obligația de garanție contra este conform art.1697 indivizibilă între
debitori, ceea ce înseamnă că toți vânzătorii sunt ținuți de obligațiile descrise
anterior.
De asemenea, este indivizibilă și obligația de plată a sumelor de bani
datorată cumpărătorului ca urmare a producerii evicțiunii.

Efectele evicțiunii.

Codul civil distinge 3 situații:

1. Evicțiunea este totală.

27
 2. Evicțiunea este parțială.
3. Evicțiunea a fost înlăturată de către cumpărător.

Efectele evicțiunii totale.

Potrivit art.1700 în această ipoteză, cumpărătorul poate solicita

rezoluțiunea contractului , restituirea prețului și repararea prejudiciului ce i-a
fost cauzat.
Prețul trebuie înapoiat în întregime chiar dacă valoarea bunului a scăzut
până la data evicțiunii ori bunul a suferit deteriorări însemnate fie din neglijența
cumpărătorului, fie prin forță majoră.
Dacă însă cumpărătorul a obținut un beneficiu de pe urma deteriorărilor
aduse bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preț o sumă
corespunzătoare acestui beneficiu.
Pe lângă restituirea integrală a prețului, cumpărătorul independent de
buna sau reaua-credință a vânzătorului, are dreptul să obțină și daune interese.
Potrivit art.1702 daunele interese datorate de vânzător cuprind:
 Valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie
terțul evingător.
Ca posesor de bună-credință, cumpărătorul dobândește dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului deposedat.
La cererea terțului, cumpărătorul trebuie să restituie fructele percepute ,
precum și contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă din momentul
în care a devenit de rea-credință.
Cumpărătorul devine posesor de rea-credință față de terț din momentul
în care a luat cunoștință de dreptul acestuia cel mai târziu la data la care i s-a
comunicat cererea de chemare în judecată.
Față de vânzător, fiind de bună-credință la momentul încheierii
contractului, cumpărătorul rămâne un posesor de bună-credință, ceea ce
justifică dreptul său la contravaloarea fructelor pe care a fost obligat să le
restituie terțului.
Pe lângă contravaloarea fructelor, daunele interese mai cuprind și
cheltuielile de judecată efectuate de către cumpărător în procesul cu terțul
evingător, precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului.
Asemenea cheltuieli trebuie plătite de partea care pierde procesul la
cererea părții care a câștigat (vor fi in sarcina vânzătorului).
Daunele interese mai cuprind cheltuielile încheierii și executării
contractului, efectuate de către cumpărător, precum taxele aferente
autentificării, cheltuielile de preluare și transport al bunului, comisioane
bancare aferente plății bunului etc.

28
 Daunele interese mai cuprind pierderile suferite și câștigurile nerealizate
de către cumpărător din cauza evicțiunii, precum cheltuielile pentru mutarea
dintr-un loc în altul, sumele de bani plătite cu titlu de chirie până la cumpărarea
unei alte locuințe etc.
Potrivit art.1702 al. 2 vânzătorul este ținut să ramburseze sau să facă să i
se ramburseze de către acela care evinge, toate cheltuielile efectuate în
legătură cu lucrul vândut, fie că lucrările sunt autonome , fie că sunt adăugate,
dar în acest din urmă caz numai dacă sunt necesare și utile.
În ceea ce privește cheltuielile pentru lucrările adăugate se impun
următoarele precizări:
 Cheltuielile necesare se restituie la cerere de către proprietar ( art.566
al.3).
 Cheltuielile utile se restituie la cerere de către terțul evingător, dar numai
în limita sporului de valoare adus lucrului.

În practică putem întâlni 2 situații:

 Sporul de valoare adus bunului prin efectuarea cheltuielilor utile este
inferior sumelor avansate de către cumpărător pentru efectuarea lor.

În acest caz, diferența dintre sumele efectiv avansate de cumpărător și

sporul de valoare adus bunului (acesta va fi acoperit de terțul evingător) va fi
suportată de către vânzător, având în vedere că potrivit art.1702 al.2
cumpărătorului trebuie să i se restituie toate cheltuielile pentru lucrările
efectuate.

 Sporul de valoare provocat de efectuarea cheltuielilor utile depășește

valoarea acestor cheltuieli.

În acest caz, terțul evingător va fi ținut să plătească doar sumele de bani

avansate de către cumpărător pentru efectuarea lucrărilor adăugate utile,
diferența dintre sporul de valoare și sumele efectiv avansate de către
cumpărător fiind acoperită de către vânzător.
Soluția decurge din prevederile art. 1701 al.3.

În ceea ce privește cheltuielile voluptuare , ca regulă, ele nu trebuie

restituite, însă dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la momentul
încheierii contractului, el va fi ținut să ramburseze și aceste cheltuieli (art.1702
al.3).

29
 În ceea ce privește cheltuielile efectuate pentru lucrările autonome ,
plecând de la prezumția că acela care a cumpărat este de bună-credință, va
trebui să avem în vedere prevederile art.581 .
Dacă terțul evingător solicită instanței să dispună înscrierea sa in Cartea
Funciară ca proprietar al lucrării autonome realizată de către cumpărătorul de
bună-credință și alege să plătească prețul materialelor și al manoperei,
vânzătorul va fi ținut să îi plătească celui care a cumpărat eventuala diferență
dintre sporul de valoare și sumele efectiv avansate pentru realizarea lucrării
autonome (art.1701 al.3).
În cazul în care terțul evingător alege să plătească sporul de valoare adus
imobilului, acesta fiind mai mic decât sumele efectiv cheltuite de către
cumpărător pentru realizarea lucrării autonome, diferența dintre sumele
cheltuite și sporul de valoare va fi acoperită de către vânzător în baza
prevederilor art.1702 al.2.

Cursul 8.

Vânzătorul trebuie să-l garanteze cumpărător nu numai pentru folosința

liniștită a bunului , ci și pentru folosința utilă a acestuia, astfel vânzătorul îl
garantează pe cumpărător contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu
întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură
întrebuințarea sau valoarea încât dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi
cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic.
Pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse este
necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
1) Viciul trebuie să fie intrinsec bunului, ceea ce înseamnă că bunul
devine impropriu utilizării sau utilitatea lui este micșorată din
cauza unor defecțiuni care țin chiar de acesta și nu de elemente
exterioare lui.
2) Viciul trebuie să fie ascuns. Potrivit art.1707 al.2 cc este ascuns
acel viciu care nu poate fi descoperit la data predării bunului fără
asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și
diligent.
Vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente , adică pentru acele vicii
pe care le putea descoperi la data predării printr-o verificare normală, dar
atentă a bunului.
De asemenea, chiar dacă un viciu prin natura lui poate fi calificat ca
ascuns, în măsura in care la data încheierii contractului vânătorul a adus la
cunoștința cumpărătorul, nu se va angaja răspunderea acestuia.
3) Viciul sau cauza lui să existe la data predării bunului.

30
 Pentru viciile ivite ulterior predării, vânzătorul nu răspunde, cu excepția
situației în care a garantat pentru un timp buna funcționare a lucrului, conform
art. 1716 cc.
Condiția se justifică prin faptul că garanția contra viciilor ascunse are la
bază ideea de risc în contractul translativ. Având în vedere că potrivit art.1274
al. 1 cc riscul in contractul translativ este suportat ca regulă de către debitorul
obligației de predare, vânzătorul în cazul nostru, înseamnă că orice defecțiune a
bunului care apare între momentul transferului dreptului de proprietate și
momentul predării bunului este în sarcina vânzătorului.

4) Viciul să fie grav, ceea ce înseamnă că din cauza lui bunul nu

mai poate fi folosit potrivit destinației avute în vedere la încheierea
contractului sau valoarea ori întrebuințarea lui este într-atât
micșorată încât dacă ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat
sau ar fi plătit un preț mai mic.

Art.1714 cc precizează că dispozițiile privitoare la garanția contra viciilor

ascunse se aplică și atunci când bunul vândut nu corespunde calităților
convenite de părți.

5) Viciul să se ivească în interiorul termenului de garanție.

Condiția decurge din dispozițiile art.2531 al. 1 și 4. Cc., astfel după ce la

alineatul 1 se arată ca dacă prin lege nu se prevede altfel dreptul la acțiunea în
răspundere pentru vicii ascunse se începe să curgă în cazul unui lucru transmis
sau a unei lucrări executate, alta decât o construcție, de la împlinirea unui an
de la data predării sau recepției finale a bunului , afară de cazul în care viciul a
fost descoperit mai înainte când prescripția va începe sa curgă de la data
descoperirii.
În cazul unei construcții, de la împlinirea a 3 ani de la data predării ori
recepției finale a construcției, afară numai dacă viciul nu a fost descoperit mai
înainte când prescripția va începe sa curgă de la data descoperirii.
La alineatul 4 se arata că termenele prevăzute în prezentul articol sunt
termene de garanție înăuntrul cărora viciile trebuie în toate cazurile să se
ivească.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziții rezultă că termenul de
prescripție al acțiunii pentru vicii ascunse începe să curgă fie de la data
descoperirii , fie de la împlinirea termenului de 1 an sau de 3 an.

31
 Pentru ca termenele de 1 an sau de 3 ani să marcheze momentul obiectiv
al începutului termenului de prescripție, condiția esențială este ca viciul să se
ivească în interiorul termenului de garanție.
Dacă viciul ascuns nu se manifestă în interiorul acestor termene , la
împlinirea lor nu mai curge niciun termen de prescripție extinctiv. într-o
asemenea ipoteză termene de 1 an și de 3 ani prevăzute la alineatul 1
reprezintă termene limită până la care viciile pot fi descoperite.
Prin împlinirea lor , fără ca viciul să se ivească sau să fie scos la iveală prin
descoperire de către cumpărător se stinge obligația vânzătorului de a garanta
contra viciilor ascunse.
Îndeplinirea condițiilor expuse trebuie dovedită de către cumpărător .
Potrivit art.1708 al.1 cc vânzătorul răspunde pentru vicii ascunse, în măsura in
care părțile nu au convenit altfel, chiar și în cazul în care nu le-a cunoscut,
numai întinderea răspunderii fiind diferită după cum vânzătorul a cunoscut sau
nu viciile la momentul încheierii contractului.
Garanția contra viciilor ascunse este datorată în orice vânzare , cu 2
excepții:
1. În vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.
(Art.1707 al.5 cc).
2. În cazul vânzării unei moșteniri dacă nu specifică bunurile asupra
cărora se întind drepturile sale , vânzătorul garantează numai
calitatea sa de moștenitor. (Art.1748 cc), nu și calitatea bunurilor
vândute.

Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse.

Dacă sunt îndeplinite condițiile enumerate anterior, cumpărătorul poate

obține după caz:
1. Înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala lui.
Măsura precizată de legiuitor reprezintă o modalitate de executare în
natură a obligației de garanție contra viciilor.
2. Înlocuirea bunului vândut cu un alt bun însă lipsit de vicii. Și această
măsură reprezintă o formă de executare în natură a obligației de
garanție contra viciilor ascunse.

Acest remediu se poate aplica nu numai în cazul vânzării bunurilor de gen

, ci și în cazul bunurilor individual determinate sub condiția ca vânzătorul să mai
aibă in patrimoniul său bunuri similare celui vândut.
3. Reducerea corespunzătoare a prețului. Potrivit art. 1551 al. 2 cc
creditorul are dreptul la reducerea proporțională a prestației sale
dacă după împrejurări aceasta este posibilă.

32
 În acest caz, reducerea proporțională cu reducerea valorii bunului afectat
de vicii reprezintă o rezoluțiune parțială in măsura neexecutării obligației de
către vânzător.
4. Cumpărătorul poate obține rezoluțiunea contractului. Este remediul
cel mai grav și dacă intervine are ca efect restituirea integrală a
prețului de către vânzător, acesta având dreptul să I se restituie bunul
înstrăinat.
5. Cumpărătorul mai poate obține și daune interese. Vânzătorul poate fi
obligat și la plata de daune interese dar numai dacă la data încheierii
contractului a cunoscut viciile bunului vândut.
Atunci când vânzătorul nu cunoștea viciile bunului vândut și s-a dispus
una dintre măsurile prevăzute la art.1712 al. 1 lit. C și D , el este obligat să
restituie cumpărătorului doar prețul și cheltuielile vânzării în tot sau în parte
după caz. 1712.al.2 cc
Prin derogare de la principiul disponibilității, principiul fundamental al
produsului civil, la cererea vânzătorului instanța ținând seama de gravitatea
viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte
împrejurări, poate dispune o altă măsură dintre cele prevăzute la art.1710 al.1,
decât aceea cerută de cumpărător.
Dacă bunul a pierit din cauza viciilor ascunse , vânzătorul este obligat să
restituie prețul și cheltuielile vânzării iar dacă a fost de rea-credință poate fi
obligat și la plata de daune-interese. În plus, potrivit art.1713 cc pierderea sau
deteriorarea bunului chiar prin forță majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să
obțină aplicarea măsurilor prevăzute la art.1710 al.1 cc.
Dispozițiile ce reglementează obligația de garanție contra viciilor ascunse
sunt supletive , ceea ce înseamnă că părțile pot limita sau înlătura răspunderea
ori pot să o garanteze printr-o clauză expresă.
Dacă în privința clauzelor de agravare codul civil nu stabilește limitări, în
cazul înlăturării sau limitării răspunderii, clauză contractuală care ar avea un
asemenea efect este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori
trebuia să le cunoască.
Deși în materia răspunderii pentru vicii nu avem o prevedere similară
celei de la art.1706 din materia evicțiunii, față de prevederile art. 1282 al.2 și
1673 al.2 cc trebuie să admitem că vânzătorul este ținut de obligația de
garanție pentru vicii ascunse față de orice dobânditor subsecvent al bunului.

Obligația de garanție pentru buna funcționare.

Pe lângă obligația de garanție contra viciilor ascunse, vânzătorul poate

garanta pentru o anumită durată buna funcționare a lucrului înstrăinat. Dacă în

33
interiorul termenului de garanție bunul se defectează se pot lua în ordine
următoarele măsuri prevăzute de art.1716 cc:
1. Vânzătorul este obligat să repare bunul pe cheltuiala sa . În lipsa unui
termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a
reparației este de 15 zile de la data la care cumpărătorul a solicitat
repararea bunului. Dacă repararea bunului este imposibilă sau dacă
depășește termenul prevăzut în contract ori în legea specială sau în
lipsă, termenul de 15 zile stabilit de codul civil vânzătorul are obligația
să înlocuiască bunul vândut.
Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen rezonabil potrivit cu
împrejurările , el este obligat la cererea cumpărătorului să îi restituie prețul
primit în schimbul înapoierii bunului.
Potrivit art.1717 cc garanția nu va fi datorată dacă vânzătorul dovedește
că defecțiunea s-a produs din cauza modului nepotrivit în care cumpărătorul a
utilizat sau păstrat bunul.
Comportamentul cumpărătorului se apreciază și luându-se în considerare
instrucțiunile scrise care i-au fost comunicate de vânzător.
Sub sancțiunea decăderii din dreptul de garanție, cumpărătorul trebuie
să comunice defecțiunea înainte de împlinirea termenului de garanție. Dacă
această comunicare nu a putut fi făcută în interiorul termenului din motive
obiective, cumpărătorul are obligația să comunice defecțiunea într-un termen
rezonabil de la data expirării termenului de garanție.

Obligațiile cumpărătorului.

Potrivit art.1719 cc cumpărătorul are următoarele obligații principale:

1. Să plătească prețul bunului vândut.
2. Să ia în primire bunul vândut.
În plus, dacă nu s-a prevăzut altfel în contractul de vânzare cumpărătorul
are obligația de a suporta cheltuielile vânzării.

Plata prețului. Locul și data plății.

Dacă părțile nu convin altfel, potrivit art.1720 al. 1 cc vânzătorul trebuie
să plătească prețul la locul la care bunul se află în momentul încheierii
contractului. Regula se aplică numai în cazul în care bunul poate sa fie
individualizat la momentul încheierii contractului, în celelalte cazuri inclusiv
situația în care pentru executarea obligației de plată a prețului s- a prevăzut un
termen suspensiv, se va aplica regula prevăzută de art.1494 al.1 lit.A cc potrivit
căreia obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau , după caz, sediul
creditorul la data plății. Obligația de a plăti prețul este portabilă.

34
 În cazul bunurilor aflate în tranzit la data încheierii contractului , în lipsa
unei stipulații contrare, plata prețului se face la locul ce rezultă din uzanțe sau,
în lipsa acestora la locul destinației.
În ceea ce privește data plății, în lipsa unei stipulații contrare,
cumpărătorul trebuie să plătească prețul de îndată ce proprietatea este
transmisă. Cumpărătorul este îndreptățit să suspende plata prețului atunci
când află de existența unei cauze de evicțiune până la încetarea tulburării sau
până când vânzătorul îi acordă garanții îndestulătoare .
Cumpărătorul nu poate suspenda plata prețului dacă a cunoscut pericolul
evicțiunii la data încheierii contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că
plata se va face și în caz de tulburare.

Cursul9. Dobânzi asupra prețului.

Potrivit art.1721 cc dacă nu s-a convenit altfel cumpărătorul este obligat

să plătească dobânzi până la achitarea integrală a prețului, după cum urmează:
1. din ziua dobândirii proprietății dacă bunul produce fructe civile sau
naturale
2. din ziua predării dacă bunul nu produce fructe civile sau naturale , dar îi
procură cumpărătorul alte foloase. Prin sintagma „alte foloase” trebuie să
înțelegem inclusiv fructele industriale produse de bunul vândut.
În ceea ce privește cheltuielile aferente executării obligației de plată
potrivit art.1666 al.3 cc acestea sunt în sarcina cumpărătorului în lipsă de
stipulație contrară.

Garantarea creanței prețului.

Potrivit art.1723 cc pentru garantarea obligației de plată a prețului în

cazurile prevăzute de lege, vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau , după
caz, de o ipotecă legală.
În ceea ce privește privilegiul, acesta este recunoscut în cazul în care
vânzarea are ca obiect un bun mobil.
Potrivit art.2333 cc privilegiul este preferința acordată de lege
creditorului în considerarea creanței sale. Privilegiul îi conferă creditorului doar
dreptul de a fi plătit cu prioritate din prețul obținut în urma vânzării bunului
grevat.
Art.2339 al.1 cc distinge două tipuri de privilegii existente în materia
supusă analizei. În primul rând, creanța vânzătorul neplătit pentru prețul
bunului vândut unei persoane fizice este privilegiată cu privire la bunul vândut,
cu excepția cazului în care cumpărătorul a dobândit bunul pentru serviciul sau
exploatarea unei întreprinderi.

35
 În al doilea rând, creanța celui care exercită un drept de retenție este
privilegiată cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenție cât
timp acest drept subzistă.
În ceea ce privește ipoteca legală, art.2386 al.1 teza 1 cc, precizează că
beneficiază de ipotecă legală vânzătorul asupra bunului imobil vândut.

Sancțiunea neplății prețului.

Din dispozițiile art.1724 cc rezultă că în caz de neexecutare totală sau

parțială a obligației de plată a prețului, vânzătorul are alegerea între mai multe
posibilități.
În primul rând, vânzătorul poate solicita executarea în natură a obligației,
întotdeauna posibilă atunci când cumpărătorul este solvabil întrucât are ca
obiect o sumă de bani.
Acțiunea vânzătorului prin care solicită obligarea cumpărătorul la plata
prețului este o acțiune personală și se prescrie în termenul general de
prescripție de 3 ani.
În al doilea rând ,vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare,
posibilitate recunoscută numai dacă vânzătorul nu a executat obligația de
predare și dacă obligația cumpărătorului de a plăti prețul nu este afectată de un
termen suspensiv.
În al treilea rând, vânzătorul poate solicita rezoluțiunea contractului cu
daune interese . În ceea ce privește rezoluțiunea, codul civil consacră unele
reguli speciale, astfel:
1. în materia vânzării bunurilor mobile potrivit art.1727 cc, vânzătorul are
posibilitatea să declare rezoluțiunea și să solicite restituirea bunului vândut
dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a. vânzarea să se fi făcut fără termen de plată
b.cumpărătorul să nu fi plătit prețul
c.declararea rezoluțiunii să se facă în termen de cel mult 15 zile de la
data predării bunului
d.bunul vândut să se afle în posesia cumpărătorului
e.bunul să nu fi suferit transformări.
Dacă nu sunt îndeplinite aceste condiții sau dacă acțiunea în restituire nu
a fost promovată în termenul de 15 zile, sancțiunea care intervine este aceea că
vânzătorul nu mai poate opune celorlalți creditori ai cumpărătorului efectele
rezoluțiunii ulterioare a contractului pentru neplata prețului.
2. În materia vânzării bunurilor imobile sunt incidente în primul rând,
dispozițiile art.1728 cc potrivit cărora atunci când vânzarea are ca obiect un
bun imobil și s-a stipulat că în cazul în care nu se plătește prețul la termenul
convenit,

36
cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta poate să plătească și după
expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea
vânzătorului.
Tot în materia vânzării de imobile sunt incidente și prevederile art.1729
cc potrivit cărora rezoluțiunea vânzării unui imobil produce efecte față de terți
în condițiile prevăzute la art.909 și 910 cc.

Obligația de a lua în primire lucrul vândut.

Corelativ obligației vânzătorului de a preda bunul există și obligația

cumpărătorului de a lua în primire bunul vândut la termenul și la locul la care
vânzătorul este obligat să-l predea.
Potrivit art.1666 al. 2 cc dacă nu s-a convenit altfel cheltuielile de
preluare și de transport de la locul predării sunt în sarcina cumpărătorului. În
privința vânzării de bunuri mobile codul civil consacră unele reguli speciale:
1. Cumpărătorul este de drept în întârziere în două ipoteze:
a) Potrivit art.1725 al.1 în cazul vânzării bunurilor mobile
cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea
obligațiilor sale dacă la scadență nici nu a plătit prețul și nici nu a
preluat bunul.
Consecințele faptului că acela care a cumpărat este de drept în întârziere
sunt:
i. Vânzătorul poate declara unilateral rezoluțiunea conform art.1552 al. 1 cc
ii. Cumpărătorul preia riscul pieirii fortuite a bunului și nu se poate libera
chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit chiar dacă ar fi fost preluat la timp.

b) Potrivit art.1725 al. 2 cc în cazul bunurilor mobile supuse

deteriorării rapide sau deselor schimbări de valoare cumpărătorul
este de drept în întârziere în privința preluării lor atunci când nu le-
a preluat în termenul convenit chiar dacă prețul a fost plătit sau
atunci când a solicitat predarea fără să fi plătit prețul.

2. Executarea directă.

Art.1726 cc distinge între vânzarea directa a unui bun mobil și

cumpărarea directă. În ceea ce privește vânzarea directă, art.1726 al. 1 și 2
precizează că

37
atunci când cumpărătorul unui bun mobil nu își îndeplinește obligația de
preluare sau de plată, vânzătorul are facultatea de a depune lucrul într-un
depozit la dispoziția și pe cheltuiala cumpărătorului sau de a-l vinde.
Vânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent dacă
lucrul are un preț la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de o persoană
autorizată de lege pentru asemenea acte și cu dreptul pentru vânzător la plata
diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum
și la daune interese.
In ceea ce privește cumpărarea directă, art. 1726 al.3 precizează că în
cazul în care contractul de vânzare are ca obiect bunuri fungibile supuse unui
preț curent iar contractul nu a fost executat din culpa vânzătorului,
cumpărătorul are dreptul de a cumpăra bunuri de același gen pe cheltuiala
vânzătorului prin intermediul unei persoane autorizate.
Cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferența dintre suma ce
reprezintă cheltuielile achiziționării bunurilor și prețul convenit cu vânzătorul,
precum și la daune interese dacă este cazul.

Obligația de a suporta cheltuielile vânzării.

Potrivit art. 1666 al 1 cc în lipsa de stipulație contrară cumpărătorul este

obligat să suporte cheltuielile vânzării, precum cheltuielile propriu-zise ale
contractului, taxele de timbru și de autentificare, onorarii de avocat , onorarii
notariale etc.

Varietăți de vânzare.

1. Vănzarea după număr, greutate sau măsură. Această vânzare are ca obiect
bunuri de gen inclusiv bunuri dintr-un gen limitat și este necesar să se
procedeze la cântărire, măsurare sau numărare fie pentru individualizarea
bunurilor vândute, fie pentru determinarea prețului.
O asemenea vânzare este perfectă îndată ce părțile au convenit asupra
bunului si asupra prețului, ceea ce înseamnă că in caz de neexecutare din
partea vânzătorului, cumpărătorul poate solicita fie executarea în natură a
contractului, fie rezoluțiunea cu daune interese.
Transferul proprietății operează în momentul individualizării bunurilor.
În cazul bunurilor care nu fac parte dintr-un gen limitat dacă acestea pier
înainte de predare ,riscul este suportat de către vânzător. El nu este liberat de
obligația de predare chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a

38
pierit în totalitate fiind ținut să individualizeze alte bunuri de gen și sa le preda
cumpărătorului.
Dacă bunurile fac parte dintr-un gen limitat și ele pier fortuit în întregime
pana la executarea obligației de predare, riscul este suportat tot de către
vânzător. El este exonerat de obligația de predare, nu va fi ținut să plătească
daune interese însă nici nu are dreptul să solicite sau după caz să păstreze
prețul.

2. Vânzarea în bloc sau cu grămadă.

Această vânzare are ca obiect bunuri determinate în masa lor (grâul

dintr- un hambar) ,iar prețul este determinat global pentru întreaga cantitate
convenită.
Deși are ca obiect bunuri de gen care nu sunt cântărite, numărate sau
măsurate dacă vânzarea s-a făcut în bloc și pentru un preț unic și global ,
proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat chiar
dacă bunurile nu au fost individualizate.

3. Vânzarea pe încercate.

Este un contract încheiat in momentul realizării acordului de voințe însă

sub condiția suspensivă ca in urma încercării bunului acesta să corespundă
criteriilor stabilite la încheierea contractului ori în lipsa acestora destinației
bunului potrivit naturii sale.
Cumpărătorul nu poate refuza bunul pe motiv că nu îi place. Bunul poate
fi refuzat numai dacă in mod obiectiv este necorespunzător în raport cu
criteriile stabilite la încheierea contractului sau in lipsa acestora cu destinația
bunului potrivit naturii sale.
Deși vânzarea se încheie în mod valabil in momentul realizării acordului
de voințe, proprietatea nu se transferă până la momentul îndeplinirii condiției.
În ceea ce privește durata încercării dacă nu a fost convenită și din uzanțe
nu rezultă altfel , termenul este de 30 de zile calculat de la data predării în
vederea încercării (termenul este de decădere).
Dacă până la expirarea acestui termen, cumpărătorul nu a declarat că
bunul este nesatisfăcător condiția suspensivă se consideră a fi împlinită. Prin
împlinirea condiției suspensive se consideră cu efect retroactiv că acela care a
cumpărat este proprietar din momentul încheierii contractului.
În ceea ce privește suportarea riscurilor distingem următoarele situații:
1.dacă bunul a pierit înainte de predare , riscul este suportat de către
vânzător.

39
 2. dacă bunul a pierit fortuit după ce a fost predat și este corespunzător,
riscul contractului este suportat de către cumpărător care va trebui să
plătească prețul.
3. dacă bunul a pierit după momentul predării și nu este corespunzător,
contractul nu devine eficace, iar riscul va fi suportat de către vânzător.

Art. 1681 al.3 cc instituie o prezumție relativă în sensul că în cazul în care

prin contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie
încercat se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate.

4. Vânzarea pe gustate.

Vânzarea pe încercate nu trebuie confundată cu vânzarea pe gustate.

Sunt mărfuri precum vinul, brânza pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le
cumpăra. Această vânzare se încheie numai atunci când cumpărătorul a făcut
cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit de uzanțe.
În cazul în care un asemenea termen nu există se aplică termenul de 30
de zile care curge de la data predării bunului în vederea gustării. Dacă bunul se
află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul de 30 de zile,
vânzarea se consideră încheiată la expirarea acestui termen.
După gustare, cumpărătorul poate refuza încheierea contractului pentru
simplul motiv că nu îi place.
Vânzarea pe gustate nu există înainte de a-si fi dat acordul cumpărătorul
după gustare, iar proprietatea se transmite în momentul încheierii contractului
dacă bunul este individual determinat sau în momentul individualizării dacă
bunul este de gen.

5. Vânzarea unei moșteniri.

Este contractul prin care titularul unui drept succesoral înstrăinează în

schimbul unei sume de bani acest drept unei alte persoane. Înstrăinarea poate
fi făcută numai după deschiderea moștenirii.
Vânzarea are ca obiect moștenirea dobândită de vânzător, poate fi vorba
de întreaga moștenire dacă vânzătorul este singurul moștenitor sau de o
fracțiune din moștenire dacă există mai mulți moștenitori.
În cazul în care vânzătorul înstrăinează bunuri determinate din
moștenirea deschisă se aplică regulile generale ale vânzării nefiind vorba de o
moștenire.

40
 În ceea ce privește forma , potrivit art.1747 al.2 cc, contractul trebuie
încheiat în forma autentică sub sancțiunea nulității absolute.

Efectele vânzării unei moșteniri.

41