Art. 102 din Legea nr.

71/2011 punere in aplicare noului cod civil (1) Contractul este supus dispoziiilor legii n vigoare la data cnd a fost ncheiat n tot ceea ce privete ncheierea, interpretarea, efectele, executarea i ncetarea sa. (2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiiilor prevzute de legea n vigoare la data modificrii. n privina elementelor ce nu fac obiectul modificrii, sunt aplicabile dispoziiile alin.

Contractele speciale n sistemul dreptului

Regulile aplicabile contractelor Art. 1.167 (1) Toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol. Cartea a V-a. Despre obligatii, Titlul II. Izvoarele obligatiilor, Cap. I. Contractul Contractele se supun regulilor privind actul juridic n general si contractul ca izvor de obligaii. Orice contract special este un act juridic, adica o manifestare de voin productoare de efecte

juridice. Efectele juridice pe care le produce un contract sunt de 2 feluri : o o obligaionale non-obligaionale

Din punct de vedere statistic, cele mai frecvente efecte ale contractului sunt cele obligaionale,

constand in naterea, modificarea sau stingerea unor raporturi juridice n coninutul crora intr drepturi de crean corelative unor obligatii. De aceea, capitolul Contractul din NCC este unul rezervat izvoarelor de obligatii.

(2) Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevazute in prezentul cod sau in legi speciale. In principiu, materia contractelor speciale priveste aceste reguli speciale. Principalele contracte speciale sunt regelementate chiar de codul civil. ex: contractul de vanzare,

art. 1650-1762 Exista o multitudine de contracte speciale reglementate in alte legi, care au statutul de lege o o OG 51/1997 contractul de leasing OG 52/1997 contractul de franciza 1

speciala fata de codul civil, cum ar fi:

o -

L 66/1993 contractul de management

Fie ca sunt incluse in legi speciale, fie in CC, reglementarile rezervate contractelor speciale au

statut de norma speciala in raport cu teoria generala a actului juridic si cu teoria generala a obligatiilor. De aceea, aplicarea cumulata a normelor speciale si a normelor generale se va face cu respectarea principiului specialia generalibus derogant, generalia specialibus non derogant, ceea ce inseamna in mod analitic ca se aplica urmatoarele reguli:

1.

Daca in legatura cu un anumit aspect exista o reglementare in materia contractului special

aplicabil, aspectul respectiv va fi guvernat de acea reglementare, cu inlaturarea regulilor generale privitoare la acelasi aspect.

2.

Intrucat este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta interpretare.

De aceea, daca exista o indoiala rezonabila cu privire la calificarea unui contract complex ca un anumit tip de contract special, atunci reglementarea acelui contract special nu se va aplica, contractul concret fiind supus in consecinta numai teoriei generale a contractului.

3.

Tot pt ca este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta aplicare,

ceea ce inseamna ca aceasta reglementare nu se va putea aplica altor contracte decat contractul special pt care a fost desemnata, chiar si daca situatia acelor contracte pare analoaga acelui contract special. Reglementarea contractului special, fiind derogatorie de la dreptul comun al contractelor, nu poate fi extinsa prin analogie art 10 NCC. Interzicerea analogiei Art. 10 Legile care deroga de la o dispozitie generala, care restrang exercitiul unor drepturi civile sau care prevad sanctiuni civile se aplica numai in cazurile expres si limitativ prevazute de lege.

4.

Atunci cand un anumit aspect al unui contract concret nu este reglementat in materia

contractului special aplicabil, respectivul aspect va fi supus reglementarii generale a contractelor si obligatiilor.

5.

Atunci cand un anumit contract concret nu poate fi incadrat intr-unul din tipurile de

contracte speciale, pt care s-a prevazut o reglementare speciala, atunci contractul respectiv este nenumit, si este supus regulilor teoriei generale a contractului si obligatiilor, iar daca aceste reguli nu sunt indestulatoare, va fi supus regulilor speciale cu privire la contractul cu care se aseamana 2

cel mai mult (ex: renta viagera seamana cu contractul de intretinere, contractul de antrepriza cu contractul de transport). Aceasta regula este prev in art. 1168 NCC, fiind o exceptie de la regula nr. 3.

6.

Chiar si in ipoteza in care un contract este numit, deci cunoaste o anumita reglementare

speciala, dar acea reglementare nu priveste anumite aspecte ale contractului si nu exista nici reguli generale care sa guverneze acele aspecte, se vor aplica din nou prin analogie si prin derogare de la regula nr. 3 regulile privind acele aspecte prevazute in materia contractului special celui mai asemanator (ex: obligatia de a garanta contracta evictiunii). Criterii pentru identificarea contractului special cel mai asemanator: Gradul de asemanare Gradul de relevanta practica

Aplicarea unor reguli de la vanzare Art. 1.651 Dispozitiile prezentului capitol privind obligatiile vanzatorului se aplica, in mod corespunzator, obligatiilor instrainatorului in cazul oricarui alt contract avand ca efect transmiterea unui drept, daca din reglementarile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligatii in general nu rezulta altfel.

Stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret

Speta: comanda la restaurant fara a consulta meniul, refuzul platii pretului cu motivarea ca nu a fost incheiat contractul; meniul reprezinta uzanta restaurantului, aplicam regulile de la pret de la contractul de antrepriza Pt stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret trebuie: 1. 2. Ca acel contract sa fie calificat Sa se stabileasca reglementarea aplicabila tipului de contract pt care s-a facut calificarea

Calificarea unui contract presupune stabilirea naturii sale juridice (a obiectului contractului/ a tipului de contract special in care se incadreaza). Obiectul contractului este definit in art. 1225 alin. 1. 3

Obiectul contractului Art. 1.225 (1) Obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale. Pt a stabili obiectul contractului in sens de operatiune este necesar ca in legatura cu fiecare dintre parti sa se stabileasca scopul pe care au urmarit sa il atinga prin incheierea acelui contract. Scopul urmarit la incheierea unui contract se mai numeste si cauza. Cauza poate fi imediata, care este tipica, invariabila, abstracta, si mediata, care este atipica, variabila si concreta. Localizarea scopurilor urmrite de ambele pri la ncheierea contractului genereaz un tandem de scopuri. Din tandemul cauzelor imediate rezulta natura juridica a contractului, pt ca orice contract special se defineste prin tandemul cauzelor imediate. ex: contract de vanzare - prefigurarea obtinerii pretului este cauza imediata a incheierii contractului de vanzare de catre vanzator (este abstracta pt ca pretul nu este particularizat). Asadar, vanzatorul urmareste pretul, cumparatorul urmareste dobandirea bunului. Tandemul plata unei sume de bani contracta dobandirii unui drept caracterizeaza orice contract de vanzare. Acestea sunt regulile speciale pt tipul de contract pt care s-a facut calificarea i regulile generale referitoare la contracte i obligatii. Dac ntre aceste reguli apar conflicte, n sensul c unul i acelai aspect juridic ar putea fi tranat n mod diferit dup cum se aplic o regul sau alta, atunci aceste conflicte trebuie rezolvate cu aplicarea obligatorie, n aceast ordine, a urmtoarelor 3 criterii : 1. Criteriul fortei juridice daca pe ierarhia normativa una dintre regulile in conflict are o

pozitite superioara alteia (ex. CC/HG), atunci se aplica regula superioara si se inlatura de la aplicare regula inferioara Criteriul sferei de aplicare intre 2 reguli de forta juridica egala, dintre care una are o

2.

ipoteza inclusa complet in ipoteza celeilalte, prevaleaza dispozitia speciala, deci dispozitia cu ipoteza cea mai redusa (ex: intre regula din CC care spune ca un contract este valabil indiferent de forma in care a fost incheiat si regula din Legea locuintei care spune ca locuintele nu pot fi instrainate decat prin act autentic, regula din legea locuintei va inlatura principiul consensualismului prevazut de CC) Criteriul datei de edictare a normei (lex posteriori derogat priori) intre 2 norme de forta

3.

juridica egala si avand aceeasi sfera de aplicare regula ulterioara inlatura de la aplicare regula anterioara. Accentul cade pe aceeasi sfera de aplicare, adica cele 2 reguli trebuie sa se refere la

aceeasi ipoteza. Nu poate fi abrogata printr-o dispozitie generala ulterioara o dispozitie speciala anterioara.

Contracte studiate: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Contractul de vanzare Contractul de schimb Contractul de locatiune Contractul de antrepriza Contractul de mandat Contractul de comodat Contractul de imprumut de consumatie Contractul de depozit Contractul de renta viagera Contractul de joc sau prinsoare Contractul de intretinere Contractul de tranzactie

CONTRACTUL DE VANZARE Notiunea de vanzare Notiune Art. 1.650 (1) Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Potrivit art. 1650 CC, vanzarea este contractul prin care o parte numita vanzator se obliga sa transmita celeilalte parti numita cumparator proprietatea unui bun sau un alt drept in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca.

Din aceasta definitie rezulta tandemul de cauze care califica contractul de vanzare: vanzatorul urmareste sa primeasca pretul promis de cumparator, iar cumparatorul urmareste sa dobandeasca proprietatea unui bun sau un alt drept. Dreptul care face obiectul vanzarii trebuie sa preexiste momentului la care obligatia de transfer a vanzatorului se executa. De regula, vanzarile au ca obiect transferul prorpietatii si de aceea de regula doctrina si jurisprudenta nu folosesc expresia drepturi vandute ci expresia lucruri vandute, din moment ce transferul proprietatii coincide cu transferul lucrului. Totusi, exista situatii in care prin vanzare se instraineaza alte drepturi decat cel de proprietate, motiv pentru care expresia corect i cea mai cuprinztoare este cea de drept vndut. Un drept subiectiv este n principiu disponibil titularul su poate dispune de el. Dispoziia poate fi material sau juridic, cand vizeaz coninutul juridic sau calitatea de titular al dreptului. Printre prerogativele dispozitiei juridice incluse in orice drept subiectiv intra de regula si prerogativa instrainarii acelui drept subiectiv. De aceea, drepturile subiective sunt de regula alienabile, pot fi transferabile, iar ceea ce poate fi transferat poate fi vandut, transmis in schimbul unei sume de bani. Prin rumare, pot fi vandute: drepturi reale, cum ar fi dreptul de uzufruct (art 714 CC), dreptul de superficie drepturi de creanta, spre ex. cesiunea de creanta in schimbul unei sume de bani este un

contract de vanzare, asa cum prevede art. 1567 alin. 3. drepturi reale accesorii, spre ex. dreptul de ipoteca (art. 2427 CC). in principiu drepturile potestative si drepturile de proprietate intelectuala.

Toate exemplele date vizeaza drepturi patrimoniale, motivul fiind acela ca drepturile nepatrimoniale sunt de regula personale, astfel incat de regula ele nu pot fi instrainate. Prin exceptie, exista si unele drepturi patrimoniale care sunt personale si de aceea nu pot fi vandute, spre ex. dreptul la pensie, dreptul legal corelativ obligatiei de intretinere din dreptul familiei, dreptul contractual de intretinere, dreptul de a folosi locuinta inchiriata. Exista un caz special al drepturilor personale reale, si anume drepturile de uz si abitatie, care nu pot fi transferate. Totusi, contractul prin care se constituie un drept de uz sau un drept de abitatie in schimbul unei sume de bani poate fi calificat drept vanzare. Desi la prima vedere acest contract constituie niste drepturi noi, aceasta constituire a unor drepturi noi se face prin dezmembrarea unor prerogative din continutul dreptului de proprietate, astfel incat aceste prerogative se transfera din patrimoniul proprietarului in patrimoniul uzuarului sau titularului dreptului de abitatie, iar intrucat transferul se face in schimbul unei sume de bani, contractul se califica de vanzare.

Exista drepturi care nu pot fi instrainate decat ca accesorii fata de alte drepturi, ele facand obiectul vanzarii numai daca aceasta poarta si asupra bunului principal (ex: dreptul de servitute, intotdeauna accesoriu proprietatii sau altui dezmembramant asupra fondului dominant).

Caracterele juridice ale contractului

1. Caracterul sinalagmatic Contractul de vanzare este esentialmente sinalagmatic, intrucat fiecare parte isi asuma obligatii sau alte sacrificii patrimoniale in considerarea obligatiilor sau sacrificiilor patrimoniale asumate de cealalta parte. Vanzatorul accepta sa transfere dreptul vandut in considerarea aumarii de catre cumparator a obligatiei de a plati pretul, iar cumparatorul isi asuma aceasta obligatie pt ca prefigureaza transferul de la vanzator catre el al dreptului vandut. 2. Caracterul oneros Contractul de vanzare este esentialmente oneros, pt ca vanzatorul si cumparatorul considera fiecare ca prestatia la care se angajeaza este echivalenta cu aceea la care are dreptul. Vanzatorul crede ca bunul pe care il transfera e echivalent cu pretul pe care l-a primit si invers. 3. Caracterul comutativ Contractul de vanzare este un contract in principiu comutativ (prin natura sa). De regula, partile cunosc la data incheierii contractului existenta si intinderea obligatiilor pe care si le asuma. Prin exceptie, este posibil ca partile sa determine fie lucrul vandut, fie pretul platit in functie de un element viitor si necunoscut, ceea ce presupune suportarea de catre parti a unui risc, alea, care decurge din elementul viitor si necunoscut. Daca acest risc este motivul determinant care indeamna partile sa contracteze, atunci contractul va fi aleatoriu, iar nu comutativ. 2 exemple: a. Elementul viitor si nesigur afecteaza intinderea pretului vinzi actiunile unei

societati cotate la bursa pt pretul pe care ele il vor avea la sfarsitul zilei de cotatii peste o luna. b. Elementul viitor si nesigur afecteaza bunul vandut Gaius spune ca e contract

aleatoriu contractul prin care in dimineata unei zile din sezonul de pescuit pescarul primeste o suma determinata pt pestele pe care il va pescui in acea zi.

10.10.2012 4. Caracterul translativ Contractul de vanzare este un contract esentialmente translativ, in sensul ca din insasi definitia vanzarii rezulta ca prin acest contract se transmite un drept preexistent dintr-un patrimoniu, de regula al vanzatorului, in altul, si anume al cumparatorului. Sub acest aspect nu exista nicio exceptie de la caracterul translativ al vanzarii. O exceptie aparenta ar fi acel contract prin care in schimbul unei sume de bani se constituie un drept real principal, contract care are natura juridica a unei vanzari. S-ar putea spune ca in acest caz dreptul real constituit nu preexista contractului, ci se naste ca efect al acestuia. Totusi, drepturile reale principale se constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate, asadar prin separarea anumitor prerogative din continutul dreptului de proprietate, care preexistau deci in patrimoniul proprietarului, si transferul acestor prerogative catre dobanditorul dreptului real principal. In consecinta, si in acest caz vanzarea are caracter translativ, in sensul ca se transfera din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului prerogativele dreptului real principal. Uneori, notiunea de caracter translativ al unui contract este folosita in sensul ca prin simpla incheiere a contractului se transfera un drept dintr-un patrimoniu in altul, fara sa fie nevoie de indeplinirea nici unei alte cerinte decat incheierea contractului. De aici rezulta ca nu este nevoie nici macar de trecerea unei perioade de timp pentru ca dreptul sa se poata transmite, astfel incat dreptul se va transmite imediat, la data incheierii contractului. In acest sens al caracterului translativ al contractului se poate spune despre contractul de vanzare ca este un contract in principiu translativ, intrucat doar ca regula proprietatea sau un alt drept se transmite prin simpla incheiere a contractului de vanzare. Aceasta regula este prevazuta de art. 1674 CC. Transmiterea proprietatii Art. 1.674 Cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contractariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca. In schimb, in primul sens, acela ca prin efectul vanzarii un drept trece dintr-un patrimoniu in altul, nu exista nicio excepite, este de esenta contractului de vanzare caracterul translativ in acest sens. Uneori se spune n doctrin i c vnzarea este un contract n principiu translativ de proprietate, ceea ce nseamn c, de regul, dreptul transmis prin contractul de vnzare este dreptul de proprietate i doar prin excepie un alt drept. Din acest motiv, doctrina foloseste adesea sintagma lucrul vandut, desi ceea ce se vinde in toate cazurile este un drept, dar pt ca proprietatea confera titularului sau toate avantajele 8

economice pe care un lucru le poate oferi, cu exceptia celor la care el a renuntat sau pe care legea i le-a retras, exista o lunga traditie in sensul de a confunda dreptul de proprietate asupra unui lucru cu lucrul insusi, ceea ce explica folosirea sintagmei lucrul vandut in loc de dreptul vandut. 5. Caracterul instantaneu Vanzarea este esentialmente translativa, de aici rezulta ca unul dintre efectele principale ale oricarui contract de vanzare este transferul unui drept. Transferul unui drept se produce prin natura lucrurilor uno ictu, deodata, iar nu succesiv. Daca efectul principal al contractului este uno ictu, cu executare dintr-o data, rezulta ca si contractul insusi are caracter instantaneu, iar nu cu executare succesiva. Chiar si in situatia in care pretul urmeaza a fi platit in rate esalonate in timp sau bunul vandut urmeaza a fi predat in parti, la momente diferite, contractul pastreaza caracter instantaneu, pentru ca modalitatea platii pretului, respectiv a predarii bunului vandut influenteaza doar modul de executare a obligatiei, iar nu si conceptia unitara pe care au avut-o partile asupra pretului, respectiv asupra bunului. In consecinta, transele din pret si partile din bun nu au valoare autonoma, fiecare pentru sine, ci au valoare doar in contextul executarii integrale a obligatiei de a plati pretul convenit si respectiv al celei de a preda bunul vandut. Din acest motiv in cazul in care nu se plateste o transa din pret sau nu se preda o parte din bun, sanctiunea aplicabila nu va fi rezilierea, specifica acelor contracte cu executare succesiva si care opereaza numai pentru viitor, ci rezolutiunea, specifica acelor contracte cu executare dintr-o data si care opereaza retroactiv, de la incheierea contractului, presupunand restituirea prestatiilor deja executate. ex: vanzare cu plata in rate 4 rate platibile trimestrial, proprietatea se transmite imediat, predarea are loc imediat, se plateste doar prima rata din pret. Daca ar fi cu executare succesiva, vanzatorul ar putea solicita rezilierea, ceea ce inseamna ca contractul se desfiinteaza pt viitor proprietatea ramane transmisa, bunul ramane predat, dar pe viitor vanzatorul nu ar mai putea solicita urmatoarele rate, ceea ce ar fi inechitabil. Prin rezolutiune, vanzatorul poate solicita restituirea bunului, ceea ce este echitabil.

6. Caracterul in principiu consensual De regula, vanzarea nu este supusa nici unei conditii particulare de forma, astfel incat ea se incheie valabil prin simplul consimtamant exprimat de vanzator si cumparator. De la aceasta regula exista cateva exceptii care intotdeauna trebuie prevazute expres de lege si interpretate strict. Cea mai improtanta exceptie de la principiul consensualismului vanzarii este consacrata in art. 1244 CC.

Forma ceruta pentru inscrierea in cartea funciara Art. 1.244 In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. In cartea funciara urmeaza a fi inscrise drepturile reale avand ca obiect imobile. Prin urmare, daca prin vanzare se constituie sau transfera drepturi reale avand ca obiect imobile, contractul de vanzare trebuie incheiat ad validitatem in forma autentica. Pe baza contractului astfel incheiat, cumparatorul isi va putea inscrie dreptul dobandit prin contract in cartea funciara potrivit art. 888 CC.

Conditii de inscriere Art. 888 Inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramase definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede aceasta. Forma autentica este ceruta ad validitatem indiferent daca inscrierea in cartea funciara este necesara doar pt opozabilitate fata de terti sau pt producerea efectului translativ ori constitutiv al contractului de vanzare. In conceptia legiutiorului, inscrierea in cartea funciara ar fi trebuit sa fi produs efect constitutiv, astfel incat pn la inscrierea dreptului dobandit pe numele dobanditorului, vanzarea nu ar fi produs efecte nici intre parti, insa acesta a fost amanat, astfel incat si acum inscrierile in cartea funciara produc efect de opozabilitate fata de terti. Asadar, prin vanzare, proprietatea imobiliara se transmite intre partile contractului, dar fa de teri nu poate fi opus efectul translativ al vanzarii, ci doar dup nscrierea in cartea funciara. Indiferent ca inscrierea este necesara pt opozabilitate fata de terti sau pt producerea efectului constitutiv sau translativ al contractului, forma ceruta pt vanzare este aceea de act autentic. Aceasta forma nu este ceruta decat pt inscrierea in cartea funciara a drepturilor ce fac obiectul vanzarii, nu si pt alte formalitati, cum ar fi spre exemplu notarea. Spre exemplu, daca in legatura cu un imobil s-a incheiat un contract de locatiune si locatarul incheie o cesiune de creanta in legatura cu dreptul sau din contractul de locatiune in schimbul unei sume de bani, aceasta cesiune de creanta are natura juridica a unei vanzari. Intrucat locatiunea vizeaza un imobil, pt opozabilitate fata de terti cesiunea de creanta locativa ar trebui notata, nu inscrisa, in cartea funciara. Intrucat se cere doar notarea, iar nu inscrierea, contractul de cesiune a creantei locative nu va fi supus formei autentice ad validitatem, el se va incheia valabil potrivit dreptului comun, prin simplul acord de vointa al partilor. Este adevarat, ca functional, partile, vor trebui sa confectioneze in inscris care va fi atasat ca proba cererii de notare, pentru c temeiul notarii trebuie s fie dovedit de pri. Mai exista si alte exceptii: 10

vanzarea unei mosteniri este supusa formei autentice ad validitatem, cesiunea de marca este supusa formei scrise ad validitatem cesiunea drepturilor patrimoniale de autor este supusa formei scrise ad probationem s.a.m.d. Exista situatii in care efectuarea anumitor formalitati nu este necesara in legatura cu incheierea

contractului de vanzare, ci in legatura cu producerea unora dintre efectele sale. Spre exemplu, cesiunea actiunilor nominative produce efectul translativ cu privire la acele actiuni numai daca a fost declarata in scris in registrul actionarilor sub semnatura cedentului si a cesionarului (art. 98 din L 31/1990 privind societatile comerciale). Un alt exemplu: in cazul vanzarii unui automobil, in vederea inmatricularii automobilului in registrul de circulatie publica pe numele noului titular, cumparatorul, este necesara intocmirea de catre vanzator si cumparator a unui formular de vanzare depus la organele de politie rutiera (OG 78/2008 privind omologarea, eliberarea cartii de identitate si inmatricularea vehiculelor pt circulatia pe drumurile publice). Acest tip de formalitati nu deroga de la caracterul consensual al vanzarii, ci conditioneaza numai unele dintre efectele sale. Din acest motiv, partile vanzarii incheiate valabil consensual au obligatia contractuala de a incheia aceste formalitati. Cel care refuza indeplinirea formalitatilor poate fi obligat sa o faca, poate fi chemat in judecata cu o actiune avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie formalitatea neindeplinita din culpa paratului. Spre exemplu, pe baza hotararii judecatoresti organele de politie vor trebui sa inmatriculeze autoturismul pe numele cumparatorului fara a mai fi necesara completarea acelui formular, pt ca vanzarea a avut loc valabil. In masura in care formalitatile respective presupun plata unei taxe, acela care a refuzat in mod culpabil sa le efectueze va putea fi condamnat sa suporte aceasta taxa.

Conditiile de validitate si de formare a contractului 1. capacitate 2. consimtmnt 3. obiect 4. cauza (vezi Curs 1)

Capacitatea de a contracta

11

Prin vanzare un drept iese din patrimoniul vanzatorului. De aceea, vanzarea este un act de dispozitie cel putin fata de dreptul vandut si de aceea fata de acest referential el ar presupune capacitatea deplina de exercitiu atat pt cumparator, cat si pt vanzator. Totusi, din perspectiva patrimoniului partilor, contractul poate avea semnificatia unui act de administrare sau de conservare. In aceste situatii se admite asadar ca actul este valabil incheiat chiar si daca partea in cauza avea numai capacitatea de a face acte de administrare, respectiv de conservare. ex: o livada de 2 ha, culegerea fructelor nenecesare si chiar vanzarea merelor care exced nevoilor de consum personal este un act de administrare a bunului frugifer valorificarea livezii. Vanzarea merelor in martie spre a salva valoarea lor reprezinta un act de conservare pt ca merele deja sunt stricate. Act de conservare: cumpararea unei grinzi pt salvarea unui acoperis, pt conservarea casei, actul de cumparare este de conservare in raport cu casa. Ca si in materia actului juridic in general, regula este capacitatea, iar incapacitatile sunt exceptionale. Incapacitati: A. B. De a cumpara De a vinde A. Incapacitatile de a cumpara

1. Incapacitatea strainilor de a cumpara terenuri Legea 312/2005 a stabilit modul de dobandire a terenurilor in Romania de catre cetatenii straini si apatrizi. Aceasta a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007 si opereaza cu 3 distinctii in scara: a) Prima distinctie vizeaza calitatea persoanelor. Se distinge, pe de o parte, intre cetatenii straini avand cetatenia unui stat membru al spatiului economic european, apatrizii avand domiciliul intr-un stat membru al spatiului economic european si persoanele juridice inregistrate conform legislatiei unui stat membru al spatiului economic european (denumiti in continuare resortisanti europeni) si, pe de alta parte, cetatenii celorlalte state, apatrizii cu domiciliul in alte state si persoanele juridice inregistrate in alte state (denumiti in continuare resortisanti extraeuropeni). *Spatiul economic european = UE+Norvegia, Elvetia, Islanda, Liechtenstein, cu care UE a format o piata unica. Resortisantii extraeuropeni pot dobandi terenuri in Romania numai daca aceasta posibilitate este prevazuta in tratatele internationale incheiate de Romania cu statele de care apartin si pe baza de reciprocitate. 12

In privinta resortisantilor europeni, opereaza o a doua distinctie prevazuta de lege. b) Cea de a doua distinctie prevazuta de lege opereaza in functie de natura terenurilor care fac obiectul dobandirii. Daca terenurile care fac obiectul dobandirii sunt terenuri agricole sau forestiere, resortisantii europeni le pot dobandi in principiu numai dupa expirarea unui termen de 7 ani de la data intrarii Romaniei in UE, adica numai de la 1 ianuarie 2014. Prin exceptie, resortisantii europeni pot dobandi asemenea terenuri si inainte de expirarea termenului de 7 ani daca se stabilesc in Romania ca fermieri independenti si numai cu obligatia de a nu schimba destinatia agricola sau forestiera a terenului pana la expirarea termenului de 7 ani. Nu exista nicio sanctiune in legislatie pt nerespectarea acestei obligatii, astfel incat aceasta este de fapt o limita a dreptului de proprietate impusa ex legem resortisantului european stabilit in Romania ca fermier independent. Pe durata cat dreptul de proprietate se va afla in patrimoniul acestui cetatean strain, dintre prerogativele dreptului de proprietate nu va face parte si prerogativa de a stabili destinatia terenului (in acest sens este o limita a dreptului de proprietate, il lipseste de o prerogativa a dreptului de proprietate). Aceasta limita va disparea in 2014, dreptul de proprietate se va reintregi. Al doilea mod de disparitie a limitei este instrainarea terenului de catre resortisantul european catre o persoana fizica/juridica romana. Desi dobanditorul din acest caz este succesorul particular al resortisantului european, el nu va prelua dreptul de proprietate limitat in privinta posibilitatii de a schimba destinatia pt ca aceasta limita este impusa in considerarea calitatii personale de resortisant european, iar nu roman, a proprietarului care a suportat respectiva limita. In privinta terenurilor cu o alta destinatie decat cea agricola sau forestiera, opereaza cea de a treia distinctie. c) Criteriul celei de a treia distinctii pare a fi resedinta resortisantului european.

Resortisantii europeni cu resedinta principala in Romania pot dobandi terenuri in Romania in aceleasi conditii ca si cetatenii romani. Resortisantii europeni cu resedinta intr-un alt stat membru pot dobandi terenuri in Romania in scopul de a-si stabili resedinta secundara numai dupa expirarea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la UE.

13

Precizari: i. Termenele legale de 5 ani si 7 ani nu pot fi transformate in termene contractuale. In consecinta, daca in anul 2012 un resortisant european care nu doreste sa se stabileasca in Romania ca fermier independent incheie un contract de dobandire a unui teren prevazand ca efectele contractului, inclusiv transferul proprietatii, se amana pana la 1 ianuarie 2014, atunci acest contract va fi lovit de nulitate intrucat la data incheierii lui dobanditorul era incapabil. Capacitatea se apreciaza in raport cu data incheierii actului. ii. Intrucat incapacitatea strainilor de a dobandi terenuri in Romania ocroteste (in mod discutabil) suveranitatea teritoriala a Romaniei, care are natura unui interes public, sanctiunea aplicabila pentru actele incheiate de persoanele lovite de aceasta incapacitate este nulitatea absoluta a contractului de vanzare. iii. Un resortisant strain va putea face un SRL cu asociat unic in Romania si vor putea dobandi orice tip de proprietate in Romania, inclusiv terenuri.

2. Incapacitatea profesionistilor justitiei de a cumpara drepturi litigioase Incapacitatea de a cumpara drepturi litigioase Art. 1.653 (1) Sub sanctiunea nulitatii absolute, judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea. Aceasta incapacitate functioneaza incepand cu Codul francez Carol al V-lea. Aceasta incapacitate are ca scop protectia prestigiului justitiei. Nu este necesar ca incapabilul sa fie implicat direct in orice fel in litigiul cu privire la dreptul cumparat. Este suficient ca acest litigiu sa fie de competenta instantei in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea incapabilul. Nu influenta actuala pe care incapabilul ar exercita-o este temuta de legiuitor. Legiuitorul se teme ca daca un profesionist al justitiei devine titular al unor drepturi deduse justitiei prestigiul social al acestei activitati ar fi lovit si statul de drept ar avea de suferit. In consecinta, aceasta incapacitate este de interes public, iar sanctiunea nerespectarii sale este nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil. Potrivit enumerarii limitative a art. 1653 alin. 1 sunt incapabili numai judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa. La aceasta enumerare Legea nr. 303/2004 privind statutul magistratilor adauga pe asistentii judiciari, care sunt tinuti 14

de interdictiile prevazute pentru magistrati. Asistentii judiciari actioneaza in special in litigiile de dreptul muncii, cand judecatorul este ajutat de unul sau mai multi reprezentanti ai patronatului si ai salariatilor. Magistratul asistent este un fel de grefier al Curtii Supreme, fiind situat undeva intre grefier si magistrat, insa nu exista niciun temei ca magistratii asistenti sa fie inclusi in aceasta enumerare (nici in CC, nici in Legea nr. 303/2004). Nu vor fi inclusi in sfera subiectelor incapabile arbitrii, consilierii de conturi, membrii organelor administrativ-jurisdictionale, expertii judiciari. Opinia majoritara, intrucat textul din CC nu face distinctie intre judecatori, este ca incapacitatea se aplica judecatorilor Curtii Constitutionale, desi este discutabil avand in vedere scopul interdictiei si art. 126 din Constitutie, intrucat ei nu participa la infaptuirea justitiei. Cu privire la sfera actelor incluse in obiectul incapacitatii, trebuie facute urmatoarele precizari. Potrivit art. 1653 alin. 3 : (3) Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa In consecinta, pt ca dreptul sa fie litigios si deci sa nu poata fi vandut unui profesionist al justitiei, este necesar ca in legatura cu existenta sau intinderea sa sa se fi formulat o cerere de chemare in judecata, fie ca e vorba de o cerere introductiva in instanta, prin care s-a deschis un proces, fie ca e vorba de o cerere incidentala intr-un proces deja deschis. In orice caz, cererea trebuie sa vizeze existenta sau intinderea dreptului, care formeaza fondul dreptului. NB: Actiunea posesorie nu e o chestiune de fond. De aceea, o actiune posesorie nu priveste existenta sau intinderea dreptului si daca in legatura cu un drept exista doar o actiune posesorie, acel drept nu va fi considerat litigios. De regula, daca existenta unui drept principal este litigioasa, rezulta ca si dreptul accesoriu este litigios. Daca doar intinderea dreptului principal este litigioasa, este posibil ca dreptul accesoriu sa nu fie afectat de litigiu. Ex: cand e afectat: pretind ca imi datorezi 100 de lei cu dobanda de 10% pe an, tu zici ca 90 de lei cu dobanda de 10%, astfel incat litigiul cu privire la dreptul principal se repercuteaza si asupra dreptului accesoriu. Ex: cand nu e afectat: 2 vecini, proprietati alaturate, case si curti. Un vecin pretinde ca fondul sau e dominant in raport cu o servitute de vedere asupra fondului vecin, care e o servitute de trecere cu privire la fondul de alaturi. Litigiul cu privire la intinderea dreptului presupus dominant nu are nicio urmare cu privire la servitutea de trecere pt care acel fond este dominant. Litigiile privind calitatea de titular a unei universalitati imprima caracter litigios tuturor drepturilor cuprinse in universalitate pt ca titularul universalitatii este titularul acelor drepturi, influentand calitatea de titlular cu privire la fiecare dintre drepturile cuprinse in universalitate. 15

A doua precizare vizeaza momentul in care procesul este considerat terminat si caracterul litigios inceteaza. Marea majoritate a doctrinei considera ca un drept este litigios pana la pronuntarea hotararii definitive si irevocabile cu privire la fondul dreptului, moment din care inceteaza caracterul alea, de risc, cu privire la existenta sau intinderea dreptului, ce decurge din natura litigioasa a dreptului. De aici deduc autorii ca persoanele mentionate in art. 1653 nu ar fi capabile sa cumpere un drept supus executarii silite, din urmatoarele motive: Interpretare de text: proces inceput si neterminat. Potrivit unei decizii a Curtii

Constitutionale din 2009 executarea silita este parte a procesului civil. Asadar, in masura in care hotararea judecatoreasca este susceptibila de executare silita, procesul civil nu este terminat, astfel incat dreptul este inca litigios. Argument de ordin teleologic: aceasta incap urmareste sa protejeze prestigiul justitiei,

pozitionand-o in afara intereselor personale. Executarea silita este tot dedusa justitiei si prin urmare prestigiul justitiei ar fi afectat.

Potrivit art. 1653 alin. 1 incapacitatea vizeaza drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea incapabilul, ceea ce inseamna ca aria geografica care delimiteaza drepturile intrate in sfera incapacitatii variaza in functie de modul de organizare a activitatii incapabului. Astfel: judecatorii si grefierii unei judecatorii, ca si procurorii parchetului de pe langa o

judecatorie, sunt incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta acelei judecatorii. judecatorii, grefierii unui tribunal, precum si procurorii parchetului de pe langa tribunal,

sunt incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta tribunalului, precum si drepturi litigioase de competenta judecatoriilor a caror circumscriptie se afla in raza tribunalului. judecatorii, grefierii unei curti de apel, precum si procurorii parchetului de pe langa

curtea de apel sunt incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta curtii de apel, precum si drepturi litigioase de competenta judecatoriilor a caror circumscriptie se afla in raza curtii de apel si a tribunalelor din raza curtii de apel respective. judecatorii, grefierii ICCJ, precum si procurorii parchetului de pe langa ICCJ, inclusiv

DIICOT si DNA, precum si judecatorii Curtii Constitutionale sunt incapabili sa cumpere orice drept litigios in Romania. Avocatii isi desfasoara activitatea in cadrul unui barou. Barourile sunt organizate la nivel judetean. In consecinta, avocatii vor fi incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta 16

tribunalului in a carui circumscriptie actioneaza baroul din care fac parte, precum si cele de competenta judecatoriilor aflate in jurisdictia acelui tribunal. Practicienii in insolventa, spre exemplu, sunt organizati in filiale judetene ale UNPI, iar daca sunt mai putin de 10 practicieni in insolventa intr-o filiala ei sunt arondati in alta filiala decat aceea din judetul lor. Executorii sunt organizati in camere teritoriale pe langa fiecare curte de apel, astfel incat ei sunt incapabili sa dobandeasca drepturi litigioase de competenta acelei curti de apel in raza careia activeaza si a instantelor subordonate acesteia.

Exista 3 exceptii de la incapacitatea profesionistilor jurstiiei de a cumpara drepturi litigioase, mentionate la art. 1653 alin. 2: (2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz; ex: X si Y sunt coproprietari, X judecator, Z introduce o actiune in revendicare a bunului proprietate comuna. X poate cumpara cu siguranta dreptul litigios al lui Y, este insa discutabil daca X poate cumpara si de la Z. b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios; ex: A i promite avocatului B s i vnd un imobil (nu exista niciun litigiu cu privire la acel imo bil pana atunci). Pn la vnzare, un ter introduce o actiune impotriva lui A cu privire la acel imobil, astfel ca acel bun devine litigios. Totusi, A trebuie sa isi execute promisiunea fata de B, trebuie sa vanda imobilul chiar daca dreptul este litigios, in executarea obligatiei corelative unei creante nascute anterior interventiei litigiului, pt ca vanzarea s-a nascut pe vremea cand dreptul nu era litigios, la data promisiunii de vanzare. c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios. ex: Eu ii imprumut unui prieten 100 lei. Prietenul garanteaza obligatia de restituire a imprumutului cu o ipoteca mobiliara privind un bun al sau pe care o inscrie la AEGM. Prietenul nu restituie banii si intre timp isi instraineaza bunul catre un avocat. Eu introduc o actiune in restituire impotriva prietenului care spune ca nu datoreaza nimic, astfel incat exista un litgiu asupra existentei dreptului de creanta, care este un drept principal in raport cu dreptul de garantie reala mobiliara. Dreptul accesoriu devine litigios, la fel ca si dreptul principal. Avocatul poate cumpara dreptul litigios de garantie reala mobiliara de la mine, care este litigios pt ca este litigioasa creanta principala. 17

17.10.2012 3. Incapacitatea reprezentanilor i administratorilor de a cumpra bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd Alte incapaciti de a cumpra Art. 1.654. (1) Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepia prevzut la art. 1.304 alin. (1) rmne aplicabil; b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz (2) nclcarea interdiciilor prevzute la alin. (1) lit. a) i b) se sancioneaz cu nulitatea relativ, iar a celei prevzute la lit. c) cu nulitatea absolut.

Aceasta incapacitate este prevazuta in art. 1654 si se refera la 3 categorii de persoane incapabile: I. Reprezentantii conventionali Potrivit art. 1654 alin. 1 lit. a: Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nscrinai s le vnd, cu unele excepii. In baza contractului de mandat, mandatarul are obligatia de loialitate fata de mandant, obligatie conform careia atunci cand incheie acte pe seama mandantului, el trebuie sa se preocupe de promovarea cat mai mult posibil a interesului acestuia. Spre exemplu, daca mandatul este dat pt incheierea unui contract de vanzare, mandatarul este dator sa incerce sa obtina cel mai bun pret pt bunul pe care trebuie sa il vanda. Or, daca el ar actiona nu numai in calitate de mandatar al vanzatorului, ci si in calitate de cumparator, el ar avea in aceasta ultima calitate interesul personal ca pretul sa fie cat mai mic cu putinta. De aceea, intr-o asemenea situatie el ar fi tentat sa actioneze impotriva intereselor mandantului, contractar obligatiei sale de loialitate. Spre a preveni o asemenea conduita, legiuitorul il declara pe mandatar incapabil de a cumpara bunul pe care este insarcinat sa il vanda. Aceasta incapacitate protejeaza interesul privat al mandantului vanzator si de aceea nerespectarea ei se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului de vanzare.

18

Potrivit art. 1304 din materia reprezentarii, tot cu nulitatea relativa se sanctioneaza si contractul in care mandatarul vanzatorului actioneaza concomitent si ca mandatar al cumparatorului. Aceasta este o ipoteza de dubla reprezentare si ea conduce la imposibilitatea mandatarului de a-si indeplini obligatiile de loialitate pe care le are fata de fiecare dintre cei doi mandanti. Contractul cu sine nsui i dubla reprezentare Art. 1.304. (1) Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese (2) Dispoziiile alin. (1) se aplic i n cazul dublei reprezentri.

Tot potrivit art. 1304, coroborat cu art. 1654, prin exceptie, contractul de vanzare nu va fi anulabil atunci cand contractul de mandat a fost astfel redactat incat posibilitatea conflictului de interese sa fie exclusa (mandatarul nu are nicio marja de manevra care sa prejudicieze interesele vanzatorului - ex: contractul e prestabilit inclusiv sub aspectul pretului), precum si cand prin acest contract mandatarul a fost imputernicit in mod expres sa actioneze nu numai ca reprezentant al vanzatorului, ci si in calitate de cumparator, fie in nume propriu, fie pe seama unei alte persoane, dupa caz.

II.

Reprezentantii legali

Potrivit art. 1654 alin. 1 lit. b: Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta la vanzare. Aceasta incapacitate este de asemnea menita sa evite conflictul de interese si sa protejeze persoana reprezentatului. Interesul ocrotit fiind un interes privat, sanctiunea actului incheiat de catre incapabil este nulitatea relativa a acestuia. Nulitatea relativa fiind prescriptibila, prescripria actiunii in anulare va incepe sa curga numai de la data la care inceteaza puterea de reprezentare legala acordata incapabilului. Aceasta solutie rezulta din art. 2532 pct. 2. In cazul in care dupa incetarea puterii legale de reprezentare aceeasi persoana dobandeste calitatea de ocrotitor legal al celui reprezentat la incheierea actului, prescriptia incepe sa curga abia dupa incetarea calitatii de ocrotitor legal. Executarea voluntara a contractului de vanzare dupa incetarea puterii legale de reprezentare savarsita de catre vanzator fie personal, fie prin intermediul unui alt reprezentant, reprezinta o confirmare tacita a actului si inlatura posibilitatea de a invoca nulitatea.

19

III.

Enumerare exemplificativa

Potrivit art. 1654 alin. 1 lit. c: Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz. Aceasta incapacitate este singura dintre cele mentionate la art. 1654 pt care enumerarea incapabililor nu este limitativa. Pe langa persoanele anume desemnate, textul prevede ca incapacitatea loveste orice alte persoane care indeplinesc in mod cumulativ urmatoarele conditii:

1. ar putea influenta conditiile vanzarii - prin sintagma conditiile vanzarii se inteleg atat conditiile formale, privind procedura de organizare a vanzarii, cat si conditiile substantiale, privind continutul contractului de vanzare (continutul se refera drepturi si obligatii, nu numai la conditiile modalitate) 2. a doua conditie are un caracter alternativ fie vanzarea se face prin intermediul persoanei, fie are ca obiect bunuri pe care acea persoana le administreaza pentru altul, fie are ca obiect bunuri a caror administrare este supravegheata de persoana respectiva

3. aceste persoane sa fie asemenea celor enumerati - ceea ce toate aceste persoane au in comun este ca exercita atributii de putere publica si sunt chemati ca in exercitarea acestor atributii, in legatura cu anumite vanzari, sa ocroteasca un interes public. In consecinta, nu vor fi inclusi in categoria incapabililor mentionati de acesti text ocrotitorii legali ai minorilor cu capacitate restransa de exercitiu, care sunt chemati sa le incuviinteze actele, inclusiv contractele de vanzare, pt ca acestia prin definitie sunt chemati sa protejeze un interes privat, si anume interesul persoanei ocrotite. Ei nu pot fi inclusi nici in categoriile de la literele a si b, pt ca nu sunt reprezentanti ai celor ocrotiti la incheierea vanzarii, ci numai le incuviinteaza contractul de vanzare. In consecinta, daca ocrotitorul legal cumpara un bun de la persoana ocrotita acest contract nu va putea fi desfiintat in temeiul art. 1354, ci eventual in temeiul unui viciu de consimtamant in privinta vointei vanzatorului ocrotit, a carui existenta trebuie stabilita prin probe.

Administratorul bunurilor altuia nu va fi vizat de incapacitatile prevazute de art. 1654 pt ca si el este chemat sa protejeze interesul privat al proprietarului bunurilor, insa el este incapabil sa dobandeasca orice fel de drept in legatura cu bunurile administrate in temeiul art. 806. 20

Interdicia dobndirii de drepturi n legtur cu bunurile administrate Art. 806. (1) n timpul exercitrii calitii sale, administratorul nu va putea deveni parte la niciun contract avnd ca obiect bunurile administrate sau s dobndeasc, altfel dect prin succesiune, orice fel de drepturi asupra bunurilor respective sau mpotriva beneficiarului (2) Prin excepie de la dispoziiile alin. (1), administratorul va putea ncheia actele menionate, cu mputernicirea expres a beneficiarului sau, n caz de mpiedicare a acestuia sau n cazul n care acesta nu a fost nc determinat, a instanei judectoreti.

In cazul persoanelor juridice, persoanele fizice care constituie organele persoanei juridice nu vor fi incapabile de a cumpara de la acestea in temeiul art. 1654, insa actele, contractele de vanzare astfel incheiate, vor putea fi anulate in temeiul art. 215, cu respectarea conditiilor prevazute de acel articol, dintre care una este frauda intereselor persoanei juridice, art. 215 fiind sub acest aspect o aplicatie particulara a dolului.

Contractarietatea de interese Art. 215. (1) Este anulabil actul juridic ncheiat n frauda intereselor persoanei juridice de un membru al organelor de administrare, dac acesta din urm, soul, ascendenii sau descendenii lui, rudele n linie colateral sau afinii si, pn la gradul al patrulea inclusiv, aveau vreun interes s se ncheie acel act i dac partea cealalt a cunoscut sau trebuia s cunoasc acest lucru (2) Atunci cnd cel care face parte din organele de administrare ale persoanei juridice ori una dintre persoanele prevzute la alin. (1) are interes ntr-o problem supus hotrrii acestor organe, trebuie s ntiineze persoana juridic i s nu ia parte la nicio deliberare privitoare la aceasta. n caz contractar, el rspunde pentru daunele cauzate persoanei juridice, dac fr votul lui nu s-ar fi putut obine majoritatea cerut.

Executorii testamentari care obtin autorizatia judecatorului de a vinde bunurile mostenirii in temeiul art. 1080 alin. 1 lit. c actioneaza ca mandatari ai mostenitorilor pt aceasta vanzare si in consecinta ei nu vor fi inclusi la lit. c a art. 1654, ci la lit. a a acestui articol.

Spre deosebire de incapacitatea persoanelor mentionate la lit. a si la lit. b, incapacitatea persoanelor mentionate la lit. c se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a acontractului de vanzare incheiat de incapabil in calitate de cumparator, pt ca interesul protejat prin instituirea incapacitatii este un interes public, care tine de exercitarea loiala a unor atributii de putere publica. 21

INCAPACITATILE DE A VINDE Incapaciti de a vinde Art. 1.655. (1) Persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz (2) Dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor i contractelor n care, n schimbul unei prestaii promise de persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1), cealalt parte se oblig s plteasc o sum de bani.

NCC prevede o singura incapacitate de vanzare, care vizeaza tot persoanele prevazute la art. 1654, persoane care sunt incapabile sa vanda un bun propriu pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza. Motivul pt care legiuitorul a prevazut aceasta incapacitate este din nou protectia persoanei in interesul careia ar trebui sa se exercite atributiile de administrare ale incapabilului. In masura in care aceasta persoana este proprietar al unui bun sau titular al unui patrimoniu, veniturile care provin din instrainarea acelui bun ori din exploatarea lui sau din exploatarea patrimoniului i se cuvin acelei persoane iar nu administratorului bunurilor sale. Pe de alta parte, acesta ar trebui sa actioneze pentru ca aceste venituri sa fie cat mai mari si pentru ca toate costurile ce vor fi suportate pe seama lor sa fie cat mai mici. Daca aceste persoane ar vinde un bun in schimbul unor sume de bani provenind din acele venituri, ele s-ar afla in conflict de interese, intrucat interesul lor personal ar fi acela de a obtine un pret cat mai mare pt bunurile vandute, deci de a genera costuri superioare patrimoniului administrat. Pentru acest motiv, legiuitorul a instituit incapacitatea prevazuta de art. 1655. Sanctiunea acestei incapacitati depinde de calitatea persoanei incapabilului. Daca ea vizeaza una dintre persoanele mentionate la art. 1654 alin. 1 lit. a sau b, sanctiunea va fi nulitatea relativa, iar daca vizeaza persoanele mentionate la lit. c, sanctiunea va fi nulitatea absoluta, din aceleasi considerente.

O observatie comuna tuturor incapacitatilor prevazute in art. 1654 si 1655: Inadmisibilitatea aciunii n anulare Art. 1.656. - Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite. Potrivit art. 1656, persoana incapabila nu va putea invoca in niciun caz nulitatea contractului pe 22

care l-a incheiat ca incapabil. Ea nu poate fi invocata nici in nume propriu si nici in numele persoanei ocrotite de catre cel incapabil. De asemenea, aceasta regula se aplica nu numai nulitatii relative, dar si nulitatii absolute, ceea ce inseamna ca prin derogare de la dreptul comun conform caruia nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata, incapabilul nu va putea invoca nulitatea absoluta a vanzarii daca aceasta nulitate rezulta din incapacitatea sa. Aceasta este o aplicatie punctuala a principiului conform caruia nimeni nu isi poate invoca propria turpitudine.

CONSIMMNTUL

In mod traditional, in legatura cu consimtamantul la vanzare, doctrina examineaza incheierea unor contracte preparatorii, care nu sunt specifice vanzarii, dar care, in practica, se regasesc cel mai adesea in legatura cu acest contract. O parte din aceste contracte preparatorii au fost consacrate de Noul Cod civil inclusiv sub aspectele lor specifice legate de vanzare. Intrucat tine intr-un sens foarte larg de formarea contractului de vanzare, tot in legatura cu acest contract se analizeaza de regula si dreptul de preemtiune. In consecinta, in privinta consimtamanatului la vanzare, vom discuta despre: 1. promisiunea unilaterala de vanzare 2. promisiunea unilaterala de cumparare 3. pactul de optiune pentru un contract de vanzare 4. pactul de optiune atipic pentru un contract de vanzare 5. promisiunea sinalagmatica de vanzare 6. dreptul de preemptiune

1. Promisiunea unilaterala de vanzare

Promisiunea unilaterala de a contracta este reglementata in art. 1279, pe cand promisiunea unilaterala de a incheia un contract de vanzare este reglementata in articolele 1669 si 1670. Impreuna, aceste texte servesc clarificarii regimului juridic al promisiunii unilaterale de vanzare.

Promisiunea de a contracta Art. 1.279. (1) Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea 23

(2) n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese (3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul promisiunii de a ncheia un contract real, dac prin lege nu se prevede altfel (4) Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie promisiune de a contracta. Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare Art. 1.669. (1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite (2) Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (3) Dispoziiile alin. (1) i (2) se aplic n mod corespunztor n cazul promisiunii unilaterale de vnzare sau de cumprare, dup caz (4) n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins. Preul promisiunii Art. 1.670. - n lips de stipulaie contractar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit

Promisiunea unilaterala de vanzare este contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa ii vanda un anumit bun pentru un pret determinat sau cel putin determinabil, daca beneficiarul va dori sa il cumpere. Din aceasta definitie rezulta cateva trasaturi caracteristice ale promisiunii unilaterale de vanzare:

a. promisiunea unilaterala de vanzare este un contract, in sensul ca se formeaza prin acordul de vointe dintre promitent si beneficiar.

Prin aceasta ea se diferentiaza de simpla oferta de vanzare, care este un act unilateral, dupa cum de asemenea se diferentiaza de promisiunea unilaterala (simpla), astfel cum aceasta este reglementata in art. 1327 alin. 1. 24

Promisiunea unilateral Art. 1.327. (1) Promisiunea unilateral fcut cu intenia de a se obliga independent de acceptare l leag n umai pe autor (2) Destinatarul actului poate s refuze dreptul astfel nscut (3) Dac autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consider fcut pentru o anumit durat, potrivit cu natura obligaiei i cu mprejurrile n care a fost asumat. Exemplul tipic este promisiunea publica de recompensa. ( ex: pierdut cine pechinez, 5 ani, voios, zgard albastr, recompens 10.000 euro)

b. promisiunea este unilaterala, in sensul ca numai o parte, promitentul, se obliga fata de beneficiar sa ii vanda bunul pentru un anumit pret, beneficiarul nu se obliga in acest sens, el este doar de acord ca promitentul sa isi asume fata de el obligatia de a contracta. Cand in schimbul acestei obligatii beneficiarul nu se obliga la nicio contractaprestatie, atunci promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral, act dezinteresat. Dimpotriva, este posibil ca in schimbul obligatiei promitentului de a incheia contractul de vanzare, beneficiarul sa se oblige la randul sau la o contractaprestatie, contractaprestatie care va fi numita pret al indisponibilizarii, intrucat pe durata cat se va mentine obligatia de a vinde promitentul nu poate dispune de bunnul pe care a promis sa il vanda. Asadar, acest bun este indisponibilizat. De aceea, contractaprestatia asumata de beneficiar se numeste pret al indisponibilzarii, care poate sa constea, asa cum e cel mai adesea, intr-o suma de bani, dar poate fi orice alta prestatie, mai putin obligatia beneficiarului de a incheia si el contractul, pt ca in acest caz nu mai discutam de o promisiune unilaterala de vanzare, ci de o promisiune sinalagmatica de vanzare, aceasta fiind diferenta dintre ele. Promisiunea unilaterala se remarca prin faptul ca doar cel ce va fi vanzator se obliga sa vanda. Cand pretul indisponibilizarii consta intr-o suma de bani, potrivit intelegerii partilor, ea poate fi datorata fie pur si simplu, fie sub conditia ca beneficiarul sa nu doreasca sa cumpere. In cazul in care suma e datorata pur si simplu, daca beneficiarul va dori sa cumpere, suma respectiva va fi considerata avans din pretul vanzarii. In toate cazurile in care beneficiarul se obliga la o contractaprestatie in schimbul obligatiei de a vinde asumate de promitent, promisiunea unilaterala de contract va fi un contract sinalagmatic.

c. prin contractul de promisiune partile trebuie sa stabileasca elementele esentiale ale contractului promis, cel putin lucrul ce urmeaza a fi vandut si pretul care ar urma sa fie platit pe temeiul contractului promis. (ex: Nu e valabil actul prin care eu ma angajez sa va vand casa - un contract care nu determina fie bunul ce urmeaza a fi vandut, fie pretul ce urmeaza a fi platit ar fi un contract nul absolut pt obiect nedeterminat.) 25

d. Din contractul de promisiune unilaterala de vanzare se naste obligatia promitentului de a vinde un bun beneficiarului daca acesta va dori sa il cumpere. Beneficiarul nu are deci obligatia de a cumpara bunul. In schimb, daca el doreste sa il cumpere, obligatia promitentului de a incheia contractul de vanzare devine exigibila. Nu exista o uniformitate de pareri in doctrina, insa Dinca considera ca, mai mult, obligatia se naste, nu doar devine exigibila, intrucat mecanismul descris atesta ca din contractul de promisiune unilaterala de vanzare rezulta in mod tipic un drept de creanta avand ca obligatie corelativa obligatia promitentului de a incheia un contract si care drept de creanta este afectat de modalitatea unei conditii pur potestative din partea creditorului. Daca beneficiarul vrea sa cumpere, conditia se implineste si promitentul devine obligat sa vanda si promisiunea unilaterala de vanzare se implineste. Obligatia de a vinde (de a incheia contractul de vanzare in calitate de vanzator) este o obligatie de a face, iar nu o obligatie de a da. Promitentul nu se obliga sa constituie sau sa transfere un drept real, el se obliga sa incheie un anumit contract. Constituirea sau transferul dreptului real nu va fi efectul direct al promisiunii, ci efectul direct al contractului ce se va incheia in executarea promisiunii. Mecanismul pe scurt: ma oblig sa vand bunul X pt pretul Y daca tu vrei sa cumperi (si nu ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi). Problema este ca exista pericolul ca bunul sa ramana intr-o stare incerta la nesfarsit, blocat, intrucat nu se poate sti cand beneficiarul se va hotari sa cumpere. Pt a se evita aceste situatii, este de esenta contractului de promisiune unilaterala ca dreptul de creanta decurgand pentru beneficiar din acest contract sa fie limitat in timp. De aceea, promisiunea unilaterala trebuie sa contina un termen. Daca partile nu au stabilit un termen, atunci oricare dintre ele se va putea adresa instantei judecatoresti solicitand stabilirea judiciara a termenului. Natura acestui termen este aceea a termenului in care urmeaza a se verifica indeplinirea conditiei pur potestative care afecteaza creanta. Altfel spus, ma oblig sa iti vand daca tu vei dori sa cumperi inainte de expirarea unui termen de .../ inainte de data x. Dupa expirarea termenului se va considera ca nu se mai poate indelini conditia suspensiva pur potestativa. Daca pana la expirarea acestui termen beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul, atunci aceasta declaratie are 2 semnificatii din punct de vedere juridic: in primul rand se indeplineste conditia pur potestativa din partea creditorului care afecta in calitate de conditie suspensiva dreptul sau de creanta, astfel incat promitentul devine obligat imediat sa vanda, obligatia fiind deja exigibila la indeplinirea conditiei pur potestative suspensive manifestarea de vointa a creditorului (beneficiarului) de a incheia contractul promis formeaza consimtamantul sau pentru incheierea acestui contract, astfel incat nu mai este nevoie decat de exprimarea de catre promitent a consimtamantului la contractul promis

26

In cazul promisiunii unilaterale consimtamantul promitentului la contractul de promisiune unilaterala este diferit fata de consimtamantul promitentului la contractul promis (Nu se confund consimmntul la promisiunea unilateral i consimmntul la contractul promis!). De aici rezult c obligaia la contractul promis este o obligaie de a face, i anume obligaia de a consimti la contractul de vnzare promis Consimtind la contractul de promisiune unilaterala, promitentul se angajeaza ca in viitor sa consimta la contractul promis, se nate obligaia lui de a ncheia n viitor contractul promis; consimmntul la contractul promis reprezint executarea acestei obligaii. La momentul promisiunii, nici unul, nici altul nu consimte la vnzare. Cnd beneficiarul spune c vrea sa incheie contractul promis, condiia suspensiv care afecta dreptul su se mplinete, astfel ncat devine exigibil obligatia sa. Totodat, manifestarea sa de voin reprezint consmmntul lui la vnzare spune vreau s cumpr. Mai trebuie ca acest consimmnt al beneficiarului vnzator s se ntlneasc cu consimmntul promitentului . Dac vnztorul refuz s consimt la vnzarea promis, atunci beneficiarul are posibilitatea de a solicita fie: executarea silit prin echivalent a obligaiei asumate de promitent, prin condamnarea rezoluiunea contractului de promisiune, eventual cu restituirea contractaprestatiei

acestuia la daune interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar n urma refuzului executate de beneficiar pe temeiul acestui contract i cu daune interese decurgnd din ncheierea i neexecutarea contractului de promisiune pronunarea unei hotrri judectoreti care s substituie consimmntul promitentului la ncheierea contractului promis. Aceast ultim posibilitate reprezint o executare n natur atipic a obligaiei de a ncheia contractul, obligaie ce incumba promitentului. Efectul hotrrii judectoreti va fi acela de a constata consimmntul beneficiarului la vnzare i de a substitui consimmntul promitentului la aceeai vnzare, astfel nct pe temeiul hotrrii contractul de vnzare va fi considerat ncheiat n termenii contractului promis iniial. Hotrrea se poate pronuna numai dac sunt ndeplinite toate celelalte condiii pentru validitatea contractului promis, mai puin consimmntul din partea promitentului, din partea celui ce va deveni vnztor. Dac legea cere, spre exemplu, forma autentic pentru vnzarea promis, hotrrea judectoreasc poate suplini aceast cerin de validitate pentru c este ea nsi un act autentic. n cazul n care beneficiarul alege s solicite executarea silit prin echivalent sau rezoluiunea contractului de promisiune, termenul de prescripie aplicabil aciunii sale este de 3 ani de la data de la care contractul trebuia ncheiat, iar dac el alege s solicite pronunarea unei hotrri judectoreti care s 27

substituie consimmntul promitentului, atunci termenul de prescripie este de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat. Data la care contractul trebuia ncheiat este data la care beneficiarul a exprimat intenia sa de a cumpra, pentru c de atunci s-a ndeplinit condiia suspensiv care afecta dreptul supus executrii silite. Prin urmare, termenul de prescripie nu va ncepe s curg de la data la care expir termenul fixat de pri sau, n lips, de instan pentru exprimarea inteniei de a cumpra de ctre beneficiar, ci de la data de la care aceast intenie a fost exprimat efectiv.

Potrivit jurisprudentei formate inainte de intrarea in vigoare a NCC, dar aplicabile si dupa intrarea in vigoare a NCC, termenul de prescriptie este intr-un fel supendat, in sensul ca nu incepe sa curga atat timp cat bunul se afla in posesia beneficiarului. Se considera ca atat timp cat promitentul lasa bunul sau in posesia beneficiarului, aceasta este o recunoastere continua a obligatiei sale de a incheia contractul promis, iar recunoasterea intrerupe termenul de prescriptie. Un nou termen de prescriptie incepe sa curga abia din mom in care beneficiarul pierde posesia bunului in cauza. O problema distincta este aceea a sanctionarii promitentului care, inainte de expirarea termenului fixat pentru ca beneficiarul sa isi exprime intentia de cumparare, instraineaza bunul care face obiectul vanzarii promise. In acest caz, vanzarea promisa sepoate incheia in continuare si dupa instrainare ca o vanzare a lucrului altuia, care este valabila in NCC si care are ca efect obligarea vanzatorului sa procure bunul de la proprietarul sau si sa il transfere cumparatorului. Este evident ca folosul urmarit de catre beneficiarul promisiunii nu va putea fi atins pe deplin, avand in vedere ca tertul devenit proprietar al lucrului ar putea sa refuze transmiterea acestuia catre beneficiarul devenit cumparator si de aceea exista un interes real al beneficiarului, care doreste sa cumpere bunul, de a desfiinta contractul incheiat de promitent cu tertul. Aceasta desfiintare s-ar putea intemeia pe aspectul ca acest contract contractavine unei obligatii a promitentului de a nu instraina bunul inainte de expirarea termenului fixat pentru exprimarea de catre beneficiar a intentiei sale de cumparare. Aceasta obligatie rezulta dintr-o clauza de inalienabilitate care este subinteleasa ex lege in orice contract de promisiune de vanzare.

Promisiunea de vanzare nu are ca obiect obligatia de a da, adica de a transmite in viitor proprietatea, ci de a face, adica de a incheia contractul promis, motiv pentru care art. 627 alin. 4 nu era direct aplicabil. La pactul de opiune e menionat expres c rezult implicit o obligatie de inalienabilitate. Legiuitorul roman, receptiv la argumentele aduse conform carora antecontractele nu intrau sub incidenta art. 627 alin. 4, a modificat legea de punere n aplicare a NCC introducnd art. 60 1 prin Legea 60 din 2012, astfel incat n categoria conveniilor la care se refer art. 627 intr i ante contractele, iar

28

promisiunea unilateral de vnzare va da natere n mod implicit la o clauz de inalienabilitate, va ge nera ex lege o clauz de inalienabilitate n legatura cu bunul ce va face obiectul unei vnzri viitoare. art. 627 alin. 4: Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil art. 601 Legea nr. 71/2011 ( adaugat prin Legea nr. 60/2012): In categoria conventiilor prevazute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata ori determinabila, intra in antecontractele avand ca obiect transmiterea in viitor, prin incheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dupa caz, daca prin lege nu se prevede altfel. (GENERAREA implicita a unei clauze de inalienabilitate)

Potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci cand cel tinut sa respecte o asemenea clauza incalca obligatia sa, instrainand bunul, poate fi tras la raspundere si pe temei contractual (raspundere civila contractuala) si poate suporta rezolutiunea contractului in care a fost introdusa clauza incalcata, eventual cu daune interese. In plus, insa, in cazul in care clauza de inalienabilitate era opozabila tertului cu care s-a incheiat contractul de vanzare prin care a fost incalcata obligatia de a nu instraina, atunci beneficiarul clauzei de inalienabilitate, creditor al obligatiei de a nu instraina, poate cere anularea contractului incheiat cu tertul. In materie mobiliara este foarte dificil s faci o clauz de inalienabilitate opozabil terilor deoarece nu exist un registru de publicitate general. De aceea, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate va depinde de regula de cunoasterea efectiva a acestei clauze de catre tert la momentul la care incheie contractul cu promitentul. Daca atunci cand incheie contractul cu promitentul tertul stie ca prin acel contract se incalca o clauza de inalienabilitate, stie ca prin acel contract il ajuta pe promitent sa isi incalce obligatia, actioneaza cu rea credinta, cu intentia de a favoriza incalacarea dreptului de catre promitent, iar beneficiarul poate cere anularea contractului.

In materie imobiliara, in schimb, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate decurgand dintr-o promisiune de vanzare se poate asigura prin notarea acelei promisiuni in cartea funciara. Notarea antecontractelor i a pactelor de opiune Art. 906. (1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea 29

funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui (2) Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului (3) Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii prevzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn la ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului (4) Dispoziiile prezentului articol se aplic prin asemnare i pactelor de opiune notate n cartea funciar. n aceste cazuri, dac, pn la expirarea termenului stipulat n contract pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza declaraiei de opiune i a dovezii comunicri i sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su.

Potrivit art. 906, promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara cu 2 conditii: i. promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul

promisiunii ii. antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care

urmeaza a fi incheiat contractul Acest text se refera la toate promisiunile, iar in fiecare caz termenul are alt rol. In cazul promisiunii unilaterale, este vorba de termenul n care se verific ndeplinirea condiiei suspensive, n care beneficiarul i exprim sau nu intenia de a cumpra. Importanta termenului: limiteaza in timp perioada in care nu se stie daca bunul va fi sau nu indisponibilizat, in care nu se stie ce se va ntmpla cu un anumit bun n circuitul civil, dac bunul va rmne sau nu al titularului nscris, promisiunea de a vinde un bun fiind obstacol pentru vnzarea acestui bun n urma notrii dreptului beneficiarului unei promisiuni de contract n cartea funciar, biroul de carte funciar dobndete un rol activ n gestionarea notrii astfel efectuate. Astfel, notarea n cartea 30

funciar se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract (contractul de promisiune), ori n lips, n termenul stabilit prin hotrre judectoreasc, precum i ntr -un termen de cel mult 6 luni dup expirarea acestui termen (n acele 6 luni se poate introduce aciunea de eliberare a unei hotrri care s in loc de contract). Dac beneficiarul nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, ori dac ntre timp imobilul a fost adjudecat n cadrul unei vnzri silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului, promisiunea se radiaz din oficiu de ctre cartea funciar la expirarea termenului de 6 luni. Pentru a se mpiedica radierea, beneficiarul trebuie s cear anterior expirrii termenului s fie notat n cartea funciar aciunea pe care a introdus -o pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, caz n care radierea este amnat pn la data la care partea interesat solicit efectuarea operaiunii care va deveni necesar n urma soluionrii definitive a litigiului privind pronunarea hotrrii care ine loc de contract (dac acel litigiu este ctigat de reclamant, atunci va deveni proprietar i i va nscrie dreptul n cartea funciar i viceversa). Notarea va fi radiat la cerere n cazul n care n termenul menionat beneficiarul solicit nscrierea sa ca titular al dreptului ce face obiectului promis prezentnd acest contract ncheiat cu promitentul. De asemenea, notarea se va radia la cerere dac beneficiarul renun la dreptul su decurgnd din promisiune. Notarea se va radia din oficiu dac pn la expirarea unui termen de 6 luni de la mplinirea termenului contractual al promisiunii, beneficiarul nu a cerut nici nscrierea dreptului pe care ar fi trebuit s l dobndeasc prin efectul contractului promis i nici notarea unei aciuni n justiie avnd ca obiect pronunarea unei hotrri judectoreti care s substituie consimtmntul promitentului la contractul promis.

2. Promisiunea unilateral de cumprare Promisiunea unilaterala de cumparare este contractul prin care o parte numit promitent se oblig fa de cealalt parte, numit beneficiar, s cumpere pentru un pre determinat sau determinabil un bun de la beneficiar, dac acesta din urm va dori s l vnd. Este situaia invers fa de promisiunea unilateral de vnzare, singurul care se oblig este cel care va aciona, n contractul ce urmeaz s se ncheie, n calitate de cumprtor cel ce va deveni vnztor nu are nicio obligaie, dar cel ce va deveni cumparator deja s-a obligat sa incheie contractul. Beneficiarul rmne liber s dispun n legtur cu bunul ce va face obiectul vnzrii promise. n cazul n care vinde acel bun sau constituie n legtur cu el un drept real principal, obligaia promitentului 31

decurgnd din promisiunea de cumprare se consider stinsa, ntruct legiuitorul prezum irefragrabil iertarea de datorie pentru promitent art. 1669 alin. 4. Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare Art. 1.669. (1) Cnd una dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite (2) Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (3) Dispoziiile alin. (1) i (2) se aplic n mod corespunztor n cazul promisiunii unilaterale de vnzare sau de cumprare, dup caz (4) n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins. n ipoteza n care bunul care face obiectul contractului promis este nchiriat de catre beneficiar, promitentul nu e obligat s cumpere bunul cu tot cu chiria. Dac naintea ncheierii contractului promis beneficiarul promisiunii de cumprare ncheie un contract de locaiune n legtur cu bunul ce face obiectul vnzrii promise, atunci promitentul ar putea refuza ncheierea contractului promis pe motiv c n urma ncheierii locaiunii contractul promis nu mai poate fi ncheiat n coninutul avut n vedere de pri la data promisiunii. Astfel, s-ar putea susine c la asumarea promisiunii promitentul a avut n vedere ncheierea unui contract care s i permit exercitarea nengrdit a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului ce fcea obiectul vnzrii promise, exercitare ce urma s fie asigurat pe temeiul contractului promis. n msura n care beneficiarul a ncheiat o locaiune opozabil celui care va deveni cumprtor n ipoteza executrii promisiunii, contractul promis nu mai este apt s i permit promitentului folosul ateptat la momentul consimmntului su la promisiune, astfel nct obiectul obligaiei asumate prin acea promisiune a devenit imposibil prin fapta creditorului de a ncheia contractul de locaiune 3. Pactul de opiune la contractul de vnzare

Aceasta notiune a fost introdusa n 2011: art. 1278 in materia teoriei generale a contractului art. 1668 - n materia contractului de vnzare

Pactul de opiune Art. 1.278. -

32

(1) Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1.191. (2) Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor (3) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii (4) Contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact. (5) Att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie. Pactul de opiune privind contractul de vnzare Art. 1.668. (1) n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenulu i de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. (2) Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar. (3) Dreptul de opiune se radiaz din oficiu dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt parte. Pactul de opiune la contract de vnzare este contractul prin care o parte numit promitent vinde celeilalte pri, numit beneficiar, un anumit bun pentru un pre determinat sau determinabil sub condiia ca beneficiarul s accepte s l cumpere.

Asemnri cu promisiunea unilateral de vnzare La fel ca i promisiunea unilateral de vzare, pactul de opiune la un contract de vnzare este un contract i trebuie s cuprind elementele eseniale ale vnzrii n legtur cu care se ncheie, adic bunul i preul Ca i promisiunea unilateral, pactul e opiune presupune un termen maxim pn la care beneficiarul s se decid dac va cumpra sau nu bunul ce face obiectul pactului, doar c acest termen nu este doar un termen n care se verific ndeplinirea unei condiii suspensive pur potestative din p artea 33

beneficiarului, ca la promisiune, ci este un termen de decdere extinctiv pentru nsui dreptul beneficiarului decurgnd din pact. Promisiunea d natere unei creane, pactul d natere unui drept potestativ (promitentul din promisiunea unilaterala de vanzare: vreau sa vand, promitentul din pactul de optiune: vand daca vrei sa cumperi). Spre deosebire de promisiunea unilateral, pactul de opiune d natere unui drept potestativ al beneficiarului, n virtutea caruia beneficiarul poate, ca prin manifestarea sa unilateral de voin, s creeze o situaie juridic ce genereaz drepturi i obligaii att pentru el, ct i pentru promitent. ntruct prin constimmnt pe care il da la pact, promitentul consimte la vnzarea nsi, rezult c dac legea prevede anumite condiii de form pentru contractul de vnzare, aceste condiii de form se vor aplica i pactului de opiune la vnzare. n cazul n care pactul nu respect aceste condiii de form, el este nul ca pact de opiune, dar poate fi convertit n promisiune unilateral pentru c aceasta nu trebuie s respecte condiiile prevzute pentru vnzare, ntruct consimmntul la vnzare e diferit de consimmntul la promisiune. Pentru dreptul potestativ conferit beneficiarului, termenul prevzut de pact este un termen de decdere. Dac prile nu au stabilit acest termen prin nelegerea lor, ele se vor putea adresa instanelor judectoreti n vederea stabilirii judiciare a acestui termen art. 1278 alin. 2: stabilirea termenului se va face pe calea unei ordonane preediniale, asadar potrivit unei proceduri supuse unor exigene particulare de celeritate Manifestarea unilateral de voin care poate modifica situaia juridic a prilor n exercitarea dreptului potestativ este acceptarea de ctre beneficiar a vnzrii care face obiectul pactului (ridicarea opiunii doctrin). Prin efectul acestei acceptri, consimmntul beneficiarului pactului la ncheierea vnzrii n calitate de cumprtor se ntlnete cu consimmntul exprimat de promitent (vanzator) prin ncheierea pactului. Pe durata termenului prevzut pentru dreptul potestativ (termen de opiune), se consider c promitentul menine o ofert irevocabil de contract de vnzare la dispoziia beneficiarului. ntruct ridicarea opiunii reprezint acceptarea acestei oferte, atunci cnd legea prevede condiii de form pentru ncheierea vnzrii, i acceptarea este supus acelor condiii de form. Dac acceptarea nu satisface aceste condiii, ea are totui efectul de a l obliga pe beneficiar s exprime o acceptare valabil, similar unei promisiuni sinalagmatice de vnzare. Pe durata termenului de opiune, promitentul dintr-un pact de opiune este obligat s nu nstrineze unui ter bunul care a fcut obiectul vnzrii la care se refer pactul . In cazul n care totui promitentul nstrineaz acest bun, beneficiarul poate accepta oferta irevocabil aflat la dispoziia sa, formnd astfel un contract de vnzare a bunului altuia, care l oblig pe promitentul devenit vnztor s 34

obin proprietatea bunului de la terul cruia tot el i-a nstrinat, sub sanciunea de daune-interese. Mai mult, dac pactul de opiune este opozabil terului, atunci beneficiarul care dorete s -i conserve dreptul de opiune sau s l exercite n legtur cu un contract de vnzare a bunului propriu de ctre promitent, are dreptul de a solicita anularea contractului ncheiat de acesta din urm cu terul. Atunci cnd are ca obiect imobile, ca i promisiunea unilateral de vnzare, pactul de opiune la vnzare poate fi notat n cartea funciar. Ca i n cazul promisiunii, sub sanciunea respingerii cererii de notare, pactul trebuie s prevad termenul dreptului de opiune. n cazul n care beneficiarul nu i -a nscris pe numele su dreptul ce fcea obiectul pactului n termenul de opiune prevzut de pact, atunci notarea respectivului drept de opiune va fi radiat din oficiu de biroul de carte funciar la expirarea termenului de opiune consimmntul la pactul de opiune e acelai cu cel de la contractul de vnzare-cumprare ( la pact nu mai e nevoie de niciun consimmnt al promitentului, acesta deja consimind la vnzare).

4. PACTUL DE OPTIUNE Pactul de optiune privind contractul de vanzare. Art 1668 (1) In cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a expirarii termenului de optiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. (2) Atunci cand pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de optiune se noteaza in cartea funciara. (3) Dreptul de optine se radiaza din oficiu daca pana la expirarea termenului de optiune nu s-a inscris o declaratie de exercitare a optiunii, insotita de dovada comunicarii sale catre cealalta parte.

Pactul de optiune. Art 1278 (1) Atunci cand partile convin ca una dintre ele sa ramana legata de propria declaratie de vointa, iar cealalta sa o poata accepta sau refuza, acea declaratie se considera o oferta irevocabila si produce efectele prevazute la art 1.191. (2) Daca partile nu au convenit un termen de acceptare, aceasta poate fi stabilita de instanta prin ordonanta presedintiala, cu citarea partilor.

35

(3) Pactul de optiune trebuie sa contina toate elementele contractului pe care partile urmaresc sa il incheie, astfel incat acesta sa se poata incheia prin simpla acceptare a beneficiarului optiunii. (4) Contractul se incheie prin exercitarea optiunii in sensul acceptarii de catre beneficiar a declaratiei de vointa a celeilalte parti, in conditiile convenite prin pact. (5) Atat pactul de optiune, cat si declaratia de acceptare trebuie incheiate in forma prevazuta de lege pentru contractul pe care partile urmaresc sa il incheie. E posibil ca in exercitarea libertatii contractuale o persoana sa consimta la cumpararea unui bun sub conditia ca cocontractantul sau sa fie de acord sa ii vanda. Un asemenea contract este pactul de optiune de la 1278 dar nu e un pact de optiune in sensul art 1668 pt ca acesta se refera la ipoteza in care promitentul din pactul de optiune are calitatea de vanzator, iar nu la ipoteza in care acest promitent consimte sa aiba calitatea de cumparator. In consecinta, regimul juridic al unui asemenea contract va fi guvernat exclusiv de 1278 astfel cum se completeaza acesta cu regulile generale privitoare la obligatii si contracte, fara ca vreo dispozitie speciala din materia vanzarii sa fie aplicata. In conformitate cu acest sediu al materiei, daca bunul pe care promitentul urmareste sa il cumpere este din categoria celor pt care legea prevede conditii speciale de forma a contractului de vanzare, atunci si pactul de optiune atipic va fi supus acestor conditii de forma. De asemenea, ca si pactul de optiune tipic, cel atipic trebuie sa prevada elementele esentiale ale vanzarii ce face obiectul pactului , adica dreptul vandut si pretul. Optiunea vanzatorului de a accepta contractul ce face obiectul pactului trebuie in mod necesar sa se exprime intr-un anumit termen si trebuie sa aiba forma prevazuta pt contractul acceptat daca este cazul. Ca si in cazul pactului de optiune tipic, pactul atipic art 1415 alin 2, interpretat prin analogie, in cazul in care partile nu au stabilit termenul pactului de optiune atipic, oricare din ei poate cere instantei stabilirea acestui termen . Atata vreme cat nu a exprimat o optiune a sa in sensul acceptarii contractului ce face obiectul pactului, beneficiarul sau ramane liber sa dispuna in legatura cu bunul care ar urma sa fie transferat prin acel contract. Contractul nu se va mai putea incheia in continutul consimtit deja de promitent daca ulterior incheierii pactului de optiune beneficiarul instraineaza bunul, daca il da in locatiune ori daca creaza drepturi reale asupra acelui bun, pt ca in toate aceste cazuri valoarea prestatiei pe care si-ar asuma-o prin vanzare, ca vanzator ar fi mai redusa decat cea avuta in vere de promitentul care a consimtit la acel contract in calitate de cumparator. Prin urmare se va putea considera ca, prin actele de dispozitie sau de constituirea de locatiuni asupra bunului care ar urma sa fie vandut catre promitent, beneficiarul renunta la dreptul sau de optiune,

36

iar oferta irevocabila pe care promitentul s-a angajat sa o mentina la dispozitia sa prin pactul de optiune devine caduca.

5. PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE CUMPARARE Este contractul prin care o parte se obliga sa devina vanzator, iar cealalta parte se obliga sa devina cumparator intr-o vanzare viitoare a unui anumit bun pt un pret determinat sau cel putin determinabil. ex1: vreau sa vand un teren agricol unui prieten italian care nu vrea sa se stabileasca ca fermier, el e incapabil sa cumpere. si pt ca vrem sa aratam seriozitate incheiem o promisiune sinalagmatica prin care ne obl sa vindem si cump la 1 ian 2014 cand poate sa cumpere. ex2: vreau sa cumpar ap. tanar absolvent, salariu bun dar nu imi e de ajuns sa cumpar.trebuie sa fac un credit.asa ca aleg ap si inchei cu proprietarul o promisiune sinalagmatica conditionata de obtinerea creditului. Structura: exista 2 promitenti:.un promitent vanzator si un promitent cumparator. Intre ei exista obligatii reciproce si interdependente avand ca obiect incheierea contractului de vanzare. In consecinta aceste obligatii sunt prin natura obiectului lor obligatii de a face si ele sunt in mod necesar afectate de un termen , pt ca daca vanzarea ar fi fost posibila de la incheierea promisiunii atunci nu ar mai fi fost nevoie de ea. Daca partile nu au prevazut termenul, oricare din ele se poate adresa instantei judecatoresti pentru ca aceasta sa stabileasca termenul in functie de imprejurarile care au impiedicat partile sa incheie vanzarea chiar de la data promisiunii. Pt cele 2 obligatii de a face, termenul este unul suspensiv in beneficiul ambelor parti. In consecinta una din parti nu poate renunta la beneficiul termenului fara acordul celeilalte. La expirarea termenului suspensiv, cele 2 obligatii de a incheia contractul promis devin scadente, astfel incat fiecare din parti trebuie sa incheie contractul. In cazul refuzului uneia din parti de a incheia contractul promis, ca si la promisiunea unilaterala, cealalata poate pretinde: fie rezolutiunea contractului de promisiune sinalagmatica cu daune interese, fie executarea prin echivalent a obl de a incheia contractul, fie executarea in natura a acestei obligatii prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substitutie consimtamantul la contractul de vanzare promis al partii ce refuza sa dea acest consimtamant de buna voie. Pentru aceasta ultima actiune se aplica termenul derogatoriu prevazut de 1669 , termen care este de 3 ani de la data la care contractul trebuia incheiat, dar care in cazul promisiunii sinalagmatice este data expirarii termenului suspensiv. 37

Intreruperea termenului de prescriptie, opozabilit drepturilor curgand din promisiune, notarea in cartea funciara de la promisiunea unilaterala este aplicabil si promisiunii sinalagmatice. In plus art 2386 pct 2 prevede ca promitentul cumparator care a platit pe temeiul promisiunii un avans din pretul vanzarii, un pret al indisponibilizarii, o arvuna sau orice alta suma, beneficiaza de o ipoteca legala asupra imobilului, ipoteca ce garanteaza dreptul la restituirea acestor sume in cazul in care promisiunea sinalagmatica a fost rezolutionata ca urmare a neexecutarii sale de catre promitentul vanzator.

6. DREPTUL DE PREEMPTIUNE ` Dreptul de preemptiune este de a cumpara un anumit bun cu preferinta fata de orice alta persoana.

Exista in legislatia romana cel putin 20 de astfel de drepturi cu regimuri juridice aferente. Regimul de drept comun al dreptului de preemptiuneestenou introdus prin NCC. Art 1730 alin 2 prevede ca dispozitiile prezentului cod privitoare la dr de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel. Astfel dispozitiile art 1730-1740 nu isi propun sa instituie un nou dr de preemptiune ci sa prevada un regim de drept comun care va completa dispzitiile privitoare la drepturile de preemptiune din legile speciale sau, dupa caz vointa partilor din contractele prin care se constituie drepturi de preemptiune conventionale. Pana in 2009-2011 drepturile de preemptiune conventionale erau desemnate de doctrina drepturi de preferinta. De lege lata, singurul dr de preemptiune caruia art 1730-1740 i se aplica integral este dreptul de preemptiune al arendasilor cu privire la bunurile agricole care fac obiectul contractelor de arendare. Acest drept este prevazut de art 1849 NCC. Codul civil mai instituie un drept de preemptiune al proprietarilor de terenuri forestiere vecini si ai coproprietarilor cu privire la vanzarea terenurilor forestiere. Acest drept este prevazut de 1746 NCC, dar potrivit legii 60/2012 care a modificat Legea71/2011 acel drept de preemptiune nu se va exercita potrivit articolelor 1730/40, ci se va exercita potrivit legii speciale a Codului silvic. Acesta se exercita a posteriori, dupa incheiera cntractului de vanzare pt bunul in legatura cu care s-a institutit dreptul de preemptiune, intre proprietarul bunului si un cumparator ales de el. Acest contract ar trebui sa fie incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de catre preemptor. Imediat dupa incheierea contractului, vanzatorul este obligat sa il notifice preemptorului impreuna cu informatii complete privind numele si preumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile

38

care il greveaza, precum si locul unde este situat bunul. Daca vanzatorul nu trimite aceasta notificare, ea poate fi trimisa si de catre comparator. Diferenta, este, ca vanzatorul este obligat sa o trimita. De la primirea notificarii incepe sa curga un termen, in care preemptorul are dreptul de a decide daca doreste sau nu sa incheie cu vanzatorul contractul ce i-a fost notificat. Acest termen este in absenta unei dispozitii sau clauze contractare de 10 zile, daca bunul vandut este mobil si 30 de zile, daca bunul vandut este imobil. In cazul in care preemptorul doreste sa incheie cu vanzatorului contractul ce i-a fost notificat, el trebuie sa comunice vanzatorului intentia sa si sa ii plateasca pretul. Daca intentia exercitarii dreptul nu e insotita de plata reala a pretului vanzarii se considera ca dreptul de preemptiune nu a fost exercitat. Daca vanzatorul refuza primirea pretului, preemptorul are posibilitatea de a consemna acest pret intr-un cont la dispozitia lui. In cazul in care in termenul de 10 sau 30 de zile preemptorul a acceptat contractul oferit si a platit pretul, conditia suspensiva ce afecta contractul incheiat cu cumparatorul ales de vanzator nu este indeplinita, astfel incat acest contract nu mai produce niciun efect, formandu-se in schimb un alt contract intre vanzator si preemptor. In legatura cu desfiintarea contractului, acest contract nu va produce efecte, cu o singura exceptie: potrivit art 1733 alin 1 cumparatorul de buna credinta poate antrena rapunderea pt evictiune a vanzatorului. Buna credinta trebuie scutita de orice culpa, astfel rareori cumparatorul unui bun este indreptatit sa ignore existenta unor drepturi de preemptiune legale, in schimb poate fi de buna credinta ignorand drepturile de preemptiune conventionale, cu exceptia celor ce fac obiectul unui sistem de publicitate. In leg cu al doilea aspect, formarea unui nou contract cu preemptorul, sunt necesare 2 precizari: sub aspectul modului de formare, noul contractul dintre cei doi se formeaza intre absenti considerandu-se ca notificarea contractului initial incheiat intre vanzator si cumparatorul ales, reprezinta o oferta de contract a vanzatorului fata de preemptor, iar exercitarea dreptului de preemptiune reprezinta acceptarea acelei oferte. cu privire la continutul contractului, acest contract este identic cu acela incheiat de vanzator cu cumparatorul pe care l-a ales, cu 2 diferente : i. in cazul in care, in contractul cu cumparatorul ales, obligatia de a plati pretul era esalonata ori scadenta ei era amanata, termenele de plata astfel introduse nu vor profita preemptorului conform art 1736, care prin ipoteza a platit deja pretul exercitand dreptul de preemptiune.

39

ii.

de regula, contractul incheiat cu preemptorul nu mai este afectat de conditia suspensiva a exercitarii dreptului de preemptiune.

Daca preemotorul refuza oferta de a contracta, atunci vanzatorul este liber sa incheie un contract in termenii acelui contract cu orice persoana doreste, fara ca acel contract sa fie afectat de vreo conditie suspensiva a neexecitarii dreptului de preemptiune. Prin refuzul ofertei de catre peemptor, dreptul de preemptiune s-a stins cu privire la contractul oferit. Daca in procesul negocierilor cu un tert, oferta initial facuta titularului dreptului de preemptiune sufera modificari, si vanzatorul convine cu tertul sa incheie contractul astfel modificat, atunci acel contract va trebui incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune in legatura cu acest contract diferit fata de cel initial oferit. Potrivit art 1733 alin 2, clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune, nu produc efecte fata de preemptor. Din acest text rezulta ca daca, spre exemplu, contractul incheiat cu tertul ales de vanzator prevede ca este afectat de conditia rezolutorie a exercitarii dreptului de preemtiune de catre preemptor, aceasta conditie rezolutorie nu produce efecte fata de preemptor, nu ii este opozabila acestuia, astfel incat exercitandu-si dreptul el va putea pretinde vanzatorului sa-si execute obligatia ce decurge din contract.

OBIECTUL VANZARII 1. obiectul contractului 2. lucrul vandut 3. pretul

Obiectul contractului potrivit art 1225 alin. 1 il reprezinta operatiunea juridica precum vanzarea, locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale.

Vanzarea trebuie sa indeplineasca anumite conditii: conform art 1225 alin 2 obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit sub

sanctiunea nulitatii absolute conform art 1225 alin 3 obiectul este ilicit cand este prohibit de lege, contrar ordinii

publice si bunelor moravuri.

40

Exista unii autori care considera ca obiectul este determinat daca natura sa juridica este stabilita. Consideram ca un contract este determinat numai daca drepturile si obligatiile esentiale ale partilor , luandu-se in considerare natura juridica a acelui contract, au la randul lor obiect determinat, sau cel putin determinabil. Obiectul contractului trebuie sa fie licit. Caracterului licit al obiectului contractului poate sa rezulte fie din ilicitatea prestatiilor ce fac obiectul obligatiilor principale, fie din ilicitatea operatiunii juridice care constituie obiectul contactului. ex. organele corpului unam, transferul de organe prin acte juridice nu este interzis, daca el face obiectul unui contract de donatie este permis, vanzarea de organe nu este permisa, daca partile ar vinde un organ in perspectiva unui transplat aceasta conventie ar fi nula absoluta. ==>transferul nu e interzis, doar vanzarea e interzisa. ex 2. bunurile contractafacute.

Cerintele de validitate ale obiectului contractului: lucrul vandut trebuie sa fie un bun aflat in comert - doar valorile economice sunt susceptibile de apropiere. Ex: un candidat la alegeri a dat in judecata partidul pt nerespectarea obligatiei de a transmite un loc eligibil pe listele partidului, obilgatie ce decurgea din contract de vanzare a acestui loc. Obiectul era ilicit, deci s-a respins cererea. Contract era lovit de nulitate absoluta, nici macar banii nu i a primit inapoi. Exista valori economice ce nu sunt susceptibile de apropriere, spre exemplu secretele comerciale nu fac obiectul unui drept de proprietate si al altui drept si sunt protejate doar prin ...... Cesiunea de secrete nu e o vanzare si se face printr un contract de antrepriza. sa fie determinat sau cel putin determinabil - in functie de vointa partilor si natura obiectului vanzarii bunurile sunt individual determinate sau de gen. Atunci cand bunul e individual determina partile contractului il descriu astfel incat exista un singur obiect care sa aiba trasaturile descrise. Atunci cand bunul este de gen, partile il descriu prin referire la categoria din care face parte obiectul vandut si la cantitatea de elemente din acea categorie. O categorie de bunuri nu poate fi in principiu finita, si, chiar daca piere cantitatea individualizata, el are oricum posibilitateasa individualizeze o alta cantitate, astfel incat sa isi execute obligatia de a transmite o cantitate de bunuri de gen. Forta majora nu exonereaza niciodata obligatia de a transmite o suma de bani.

41

Prin exceptie, daca partile individualizeaza categoria in asa fel incat numarul elementelor ce o compun este limitat, finit, atunci vom vorbi de o vanzare de bunuri dintr un gen limitat. ex. vand rosii dintr- o gramada. Pt bunurile individual determinate aceasta cerinta este suficienta. In cazul bunurilor de gen in schimb, lucrul vandut va fi considerat determinat sau determinabil daca, pe de o parte partile mentioneaza genul, categoria, iar pe de alta parte ele fie prevad direct cantiatea de elemente din acea categorie ce va fi transmisa, fie criterii pt stabilirea acestei cantitatii la momentul la care se va executa obligatia de a transmite proprietatea si obligatia de predare. sa existe - problemele apar cand lucrul avut in vedere de parti a pierit in tot sau in

parte inainte de incheierea contractului si atunci cand desi nu exista la incheierea contractului, partile incheie totusi contractul in perspectiva aparitiei in viitor a lucrului vandut: a. vanzarea bunului pierit art 1659 NCC. Potrivit primei teze daca in mom vanzarii bunul pierise in intregime, contractul nu produce niciun efect. Ipoteza este valabila doar in cazul bunurilor individual determinabile sau a unor bunuri de gen dintr-o categorie ce a pierit in totalitate. In cazul in care un bun a pierit in intregime, sanctiunea este nulitatea absoluta pt lipsa obiectului. Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea pretului. Daca bunul piere numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea pretului. Daca pieirea este numai partiala, sanctiunea poate fi anularea in tot sau un parte a contractului de vanzare incheiat pe motivul erorii esentiale in care s-a aflat cumparatorul care nu cunostea ca bunul este pierit in parte. Anularea va fi totala numai daca fara partea pierita cumparatorul nu ar fi incheiat contractul. In cazul in care bunul ar fi prezentat interes pt el chiar in masura ramasa in urma deteriorarii, atunci sanctiunea aplicabila este o reducere de pret care ar putea fi explicabila prin anularea partiala a contractului in privinta diferentei de pret. In cazul in care cumparatorul a cunoscut ca bunul pierise in intregime, se considera ca el l-a acceptat astfel, si in consecinta nu este indreptatit la nicio reducere a pretului convenit initial. De asemenea, chiar daca a cunoscut ca exista riscul ca bunul sa fi pierit in parte, cumparatorul si-a asumat riscul ca bunul pe care il cumpara sa fie diminuat si in consecinta nu poate solicita nicio reviziuire a pretului. In cazul in care vanzatorul a cunoscut pieirea totala sau partiala a bunului, iar cumparatorul nu a cunoscut-o, atunci acesta din urma poate sa solicite si daune interese din partea vanzatorului care, in cazul pieirii totale a bunului vor fi datorate de acesta din urma intrucat nulitatea absoluta a contractului ii este

42

exclusiv imputabila, iar in cazul pieirii partiale a bunului va datora reparatia prejudiciului suferit de cumparator pe temeiul delictului civil de dol, cel putin prin reticenta. b. Situatia bunului viitor - acesta poate face obiectul contract de vanzare potrivit 1658 alin 1. Daca obiectul vanzarii il constitutie un bun viitor cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat. ==>vanzarea bunului viitor este valabila, dar efectul sau este transferul amanat al proprietatii bunului. Din celelalte alineate rezulta ca in cazul in care bunul nu se realizeaza, de regula vanzatorul nu poate pretinde cumparatorului plata pretului, si nici acesta transferul proprietatii. Totusi, exista un efect pur si simplu pe care vanzarea bunului viitor il produce si anume obligatia de a face a vanzatorului, el trebuie sa faca tot ceea ce depinde de el pt ca bunul vandut sa se realizeze. Exceptie: cumparatorul si-a asumat expres riscul ca bunul sa nu apara. Intr-o asemenea situatie el este dator sa plateasca pretul chiar daca din cauze neimputabile vanzatorului, bunul nu s-a realizat. De regula pretul acesta va fi mai mic decat valoarea bunului. Daca riscul asumat de cumparator este determinabil pt incheierea contractului, atunci contractul de vanzare al unui bun viitor va fi in acest caz aleatoriu. Acest lucru se aplica si vanzarii de bunuri dintr-un gen limitat, daca acest gen nu se realizeaza intr-o masura suficienta pt ca vanzarea sa poata fi executata. Daca bunul viitor se realizeaza in parte cumparatorul poate solicita fie desfiintarea vanzarii, fie o reducere de pret. Daca e imputabil culpei vanzatorului cmparatorul poate cere in plus si obligarea vanzatorului la plata de daune interese. Desfiintarea contractului se poate cere numai atunci cand partea dintr-un bun ce nu s-a realizat este atat de importanta incat daca ar fi cunoscut aceasta nerealizare, cumparatorul nu ar mai fi contractat. Chiar daca s-ar putea considera ca aceasta are natura unei rezolutiuni, este de precizat ca daca partile nu au prevazut contrariul, prin derogare de la dreptul comun, aceasta rezolutiune nu poate fi declarata unilaterala de catre cumparator ci are un caracter judiciar, astfel instanta poate verifica daca pieirea bunului este suficient de importanta incat sa justifice rezolutiunea. - sa fie susceptibil de instrainare - el trebuie sa poata fi despartit de persoana vanzatorului si de asemenea este necesar ca legea sa nu interzica instrainarea. 1. problema in cazul vanzarilor de clientela- se considera ca vanzarile de clientela comerciale sunt posibile, pe cand vanzarile de clientela civila nu sunt posibile intrucat lucrul vandut nu ar fi susceptibil de instrainare. Clientelele comerciale pot fi detasate de persoana implicit transferata, cele civile nu pot fi instrainate de catre acesta. 2. ca legea sa nu interzica transferul bunului. Interdictiile legale de a transfera un bun se numesc inalienabilitati. In functie de sfera de aplicare a interdictiei, inalienabilitatile sunt absolute, daca privesc

43

orice transfer al bunului sau relative, daca privesc numai anumite transferuri ale bunului sau daca instituie anumite conditii particulare pt transfer, in absenta carora transferul ar fi interzis. Dupa durata lor inalienabilitatile sunt tempoorare sau definitive. Dupa sursa lor, inalienabilitatile sunt legale, daca decurg direct din lege, sau conventionale daca decurg din conventii valabile portrivit legii. Inalienabilitatile legale relative .Exista anumite bunuri pt vanzarea carora legea impune anumite autorizatii speciale in absenta carora vanzarea este lovita de nulitate absoluta ex. bunurile monopol de stat, substantele toxice, explozive, substantele psihotrope, medicamentele. Inalienabilitati legale absolute - ele se sclasifica in definitive si temporare si cea mai cunoscuta este inalienabilitatea bunurilor proprietate publica. Acestea nu pt fi transferate si nici nu sunt susceptibbile de constituirea unor dezmembraminte ale dr de propr privata. Ex: nu poti consituti un uzufruct. In consecinta bunurile proprietate publica nu pot face obiectul vanzarii. Dintre dezmembramintele dreptului de proprietate publica, singurul care poate fi constituit uneori pe calea unui contract avand natura juridica a unei vanzari este dreptul de concesiune, dar in acest caz vanzarea nu priveste bunul proprietate publica, ci productele sale. Ex: in cazul contract privind concesiunea bogatiilor subsolului, concesionarul este un cumparator al minereurilor pe care le extrage==> contract de concesiune poate fi privit ca un contract de vanzare a bunurilor viitoare. Inalienabil absolute temporare ex1: art 32 legea 18/1991, privind fondul funciar, prevedea ca terenurile pt care s-a constituit drept de propr nu puteau fi instrainate timp de 10 ani. Art 9 legea 113 /1995 prevedea ca proprietatea bunurilor preluate de statul comunist si cumparate de chiriasi in temeiul acelei legi nu puteau fi vandute timp de 10 ani de catre chiriasii deveniti cumparatori sau de catre succesorii lor. Aceste inalienabilitati erau considerate in vederea realizarii obiectivelor de politica sociala pe care legiuitorul le-a urmarit cand a permis cumpararea locuintelor de catre chiriasi. Avand in vederea ca sunt pt protectia unui interes public, sanctiunea este nulitatea absoluta, iar daca prin conventia lor partile urmaresc sa eludeze inalienabilitatea legala atunci aceasta va fi tot lovita de nulitate absoluta pt frauda la lege.

Inalienabilitatea conventionala. Principiul libertatii de circulatie a bunurilor asigura alocarea optima a bogatiilor la nivel social si reprezinta un obiectiv de politica economica de interes public. Din acest motiv orice plan care poate impiedica sau ingreuneaza libertatea de circulatie a bunurilor este in principiu contrar unui interes public, si deci susceptibil de nulitate absoluta. Prin exceptie, NCC a permis introducerea in contracte a unor clauze de inalienabilitate daca aceste clauze respecta anumite cerinte de validitate specifice. O clauza de inalienabilitate este valabila daca ocroteste un interes serios si legitim si daca este limitata in timp. 44

ex. A ii doneaza lu B un bun, o garsoniera langa facultate si ii impune ca pe perioada studiilor sa nu instraineze acea garsoniera timp de 4 ani. ex. art 634 alin 1 - in lipsa de stipulatie contrara....poate exista o clauza prin care copropr....ar fi clauza de inalienabilitate ex. art 714 - poate exista o prevedere contrara prin care uzufructul nu ar putea fi cedat, aceasta ar fi o clauza de inalienabilitate ex. 2384 actele de dispozitie asupra imob ipotecat sunt valabile chiar daca .... Clauza trebuie limitata in timp la 49 de ani conform art 627 alin 1 NCC o clauza de inalienabilitate trebuie limitata la existenta /durata interesului serios si legitim dar nu mai mult de 49 de ani. Daca partile prevad o durata mai mare atunci sanctiunea va fi nulitatea absoluta partiala. Daca interesul legitim inceteaza inainte de expirarea duratei pt care a fost institutita clauza apare un alt interes care justifica nerespectarea clauzei de inalienabilitate, atunci debitorul inalienabilitatii poate solicita justitiei autorizatia de a instraina bunul.==> caducitatea clauzei de inalienabilitate ex1. nepotul e exmatriculat si se reinscrie la alta fac mult mai departe ==> interesul serios si legitim inceteaza inainte de durata previzibila ==> nepotul poate cere incetarea clauzei de inalienabilitate justitiei ex2 .nepotul se imbolnaveste si are nevoie de interventie chirurgicala...nu are bani....doreste sa vanda....cere instantei....interesul este superior primului Diferenta dintre caducitate si nulitate partiala pt motive legate de durata este importanta, intrucat caducitatea nu va influenta niciodata valabilitate contractului initial, in timp ce nulitatea clauzei de inalienabilitate, chiar daca este in principiu partiala poate conduce la nulitatea intregului contract in care a fost introdusa daca se dovedeste ca inalienabilitatea a fost determinanta pt consimtamantul la contractare al beneficiarului sau. In cazul in care contract este cu titlu oneros, caracterul determinat se prezuma. Daca clauza de inalienabilitate este valabila atunci ea produce atat efecte reale cat si efecte obligationale. Efectul real rezulta din limitarea temporara a prerogativei dispozitiei din dreptul de proprietate, in sensul ca bunul nu poate fi instrainat. Efectul obligational rezida intr-un drept de creanta al beneficiarului clauzei corelativ cu obligatii proprietarului de a nu instraina. Cand clauza de inalienabilitate se impune in beneficiul unui tert, atunci la acea creanta se mai adauga una in favoarea acelui tert care va actiona ca tert beneficiar fata de contractul in care a fost inserata clauza. In cazul incalcarii caluzei de inalienabilitate, sanctiunile sunt determinate atat de efectul obligational cat si de efectul real. Efectul obligational: daca beneficiarul clauzei de inalienabilitate este parte la contractul in care a fost introdusa clauza el pooate cere fie rezolutiunea acelui contract cu daune interese, fie executarea silita prin echivalent a obligatiei de a nu instraina sub forma unor despagubiri pt incalcarea clauzei. Tertul beneficiar nu va invoca rezolutiunea pt ca nu are interesul de a desfiinta contract prin care obtine un beneficiu, el poate cere executarea prin echivalent a obligatiei. 45

Efectul real: daca aceasta clauza este opozabila dobanditorului subsecvent al bunului cu concursul caruia s-a incalcat clauza , pe temeiul acestei opozabilitati, beneficiarul clauzei, fie parte, fie tert va putea solicita anularea contractului incheiat cu dobanditorul subsecvent. In materie imobiliara opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se asigura prin notarea ei in cartea funciara. In materie mobiliara clauza de inalienabilitate nu poate fi opusa decat daca, fie dobanditorul subsecvent a cunoscut in fapt existenta clauzei si deci a incalcat-o constient, fie desi nu a cunoscut-o in fapt si a fost de buna-credinta, sau nu a intrat in posesia bunului sau desi a intrat in posesie a dobandit printr-un act cu titlu gratuit, si tertul va putea invoca posesia de buna credinta. Conform art 937 NCC, dobanditorul trebuie sa respecte conditiile din acest articol.

Pretul

Pretul trebuie sa indeplineasca trei cerinte : i. ii. iii. sa constea intr-o suma de bani, sa fie determinat/determinabil si trebuie sa fie sincer si serios.

1. Prima cerinta este una esentiala pt definirea contractului ca vanzare. In cazul in care in schimbul tranferului unui drept se da o alta prestatie decat o suma de bani atunci contractul nu poate primi calificarea de vanzare si pimeste o alta calificare. Spre exemplu, daca in schimbul transferului unui dr se transfera un alt drept contractul este de schimb. Daca in schimbul transferului unui drept dobanditorul isi asuma obligatia de a efectua o prestatie de a face sau a nu face atunci contractul este de antrepriza. Daca in schimbul transferului unui dr dobanditorul se obliga sa il intretina pe instrainator atunci contractul este de intretinere, daca se stinge o obligatie anterioara avand un alt obiect in schimbul transferului unui drept atunci conractul este de dare in plata. Vor fi considerati bani atat moneda nationala cat si orice alta moneda, cu conditia ca o entitate statala sa ii recunoasca acest atribut. 2. A doua cerinta, ca pretul sa fie determinat - este indeplinita atunci cand partile au fixat cuantumul sau prin chiar contractul de vanzare; cand prin contract partile au fixat numai criteriile pe baza carora va putea fi stabilit pretul cel mai tarziu la data la care este scadenta plata sa, atunci pretul este determinabil.

46

In cazul pretului determinabil, va fi considerat valabil numai atunci cand criteriile prevazue de parti in intelegerea lor initiala sunt suficiente pt determinarea cuantumului fara sa fie necesar un noua acord de vointa din partea lor. Atunci cand datorita naturii criteriilor instituite de parti, ele nu pot fi aplicate decat la un anumit interval de timp dupa data incheierii contractului, se va consdera ca partile au amanat implicit scadenta platii pretului pana a acea data Daca pretul se determina in functie de greutatea lucrului vandut; pt determinarea cuantumuui pretului este necesara cantarirea lucrului vandut. In aceasta ipoteza, prevazuta la art. 1663 la stabilirea cuantumului pretului nu se tine cont de greutatea ambalajului. O alta ipoteza, art 1662, in care partile desemneaza un tert pentru ca acesta sa stabilieasca pretul vanzarii. O asemenea desemnare nu il obliga pe tert, a.i. ea valoreaza fata de acesta o oferta comuna din partea vanzatorului si cumparatorului pt incheierea unui contract prin care tertul sa se oblige sa stabilieasca pretul. Daca in schimbul acestei obligatii vanzatorul si cumparatorul datoreaza o suma de bani atunci contractul cu tertul va fi un contract de antrepriza. In caz contrar este un act dezinteresat. In temeiul unei asemenea conventii, tertul va fi obligat sa evalueze pretul dupa criterii obiective si cu impartialitate, intocmai ca un expert conventional. In NCC schimbare de mecanism: tertul este un expert si nu un mandatar. In ipoteza in care tertul nu poate sau nu vrea sa determine pretul vanzarii, oricare dintre parti se poate adresa instantei judecatoresti, judecatoriei de la locul incheierii contractului, pentru ca aceasta sa desemneze de urgenta prin incheiere definitiva in camera de consiliu un expert pt determinarea pretului. Se va putea determina daca tertul initial desemnat nu poate sau nu vrea sa stabilieasa pretul la expirarea unui termen prevazut de parti sau in lipsa, a unui termen de 6 luni in care persoana desemnata initial nu a determinat pretul. In cazul in care ea a fost inlocuita judiciar printr-un expert desemnat de instanta atunci acesta va fi in toate cazurile remunerat, remuneratia fiind suportata in mod egal de catre parti ca garantie a impartialitatii expertului. Potrivi art. 1662 alin (3) daca pretul nu a fost determinat in termen de 1 an de la data incheierii, vanzarea este nula, daca partile nu au stabilit un alt mod de a determina pretul . Partile pot conveni un alt mod, dar nu pot sa prevada un alt termen decat acela de 1 an, si eventual un termen mai scurt. Termenul de 1 an e impus din ratiuni de ordine publica, de aceea sanctiunea este nulitatea absoluta a contractului iar ratiunile rezida in limitarea in timp a incertitudinii care afecteaza calitatea de titular a dr de proprietate al bunul vandut. Art 1662 ar trebui completat cu art 12321 in materia obiectului contractului potrivit caruia tertul trebuie sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant iar daca determinarea s-a facut in mod manifest

(1) Atunci cnd preul sau orice alt element al contractului urmeaz s fie determinat de un ter, acesta trebuie s acionez e n mod corect, diligent i echidistant.

47

nerezonabil atunci se vor aplica aceleasi reguli ca si in cazul in care pretul nu a fost deloc determinatposibilitatea inlocuirii cu un expert, precum si nulitatea contractului daca in termen de un an nu se stabileste un termen rezonabil(trebuie dovedit in proces acest caracter). Potrivit art. 1664 coroborat cu 1233 si 1234, atunci cand partile nu au prevazut criteriile de determinare a pretului, legea prezuma ca ele au avut in vedere un set de criterii dupa cum urmeaza: Pretul stabilit potrivit imprejurarilor Pretul practicat in mod obisnuit de catre vanzator Pretul mediu aplicat in ziua incheierii ct pe piata cea mai apropiata de locul incheierii ct Pt vanzarile intre profesionisti, pretul practicat in mod obisnuit in domeniul respectiv pt aceleasi prestatii realizate in conditii comparabile sau in lipsa unui asemenea pret, un pret rezonabil. Trebuie stabilita o regula de preferinta intre criterii. Primul (pretul stabilit potrivit imprejurarilor) este general si moderator, a.i. se poate aplica in corelatie cu celelalte criterii. Al treilea criteriu (Pretul mediu aplicat in ziua incheierii ct pe piata cea mai apropiata de locul incheierii ct) este specific in rap cu al doilea, cand exista conflict se va aplica cel de al treilea. Al doilea si al treilea criteriu se vor aplica cu preferinta fata de al patruea criteriu (Pt vanzarile intre profesionisti, pretul practicat in mod obisnuit in domeniul respectiv pt aceleasi prestatii realizate in conditii comparabile sau in lipsa unui asemenea pret, un pret rezonabil) intrucat al doilea si al treilea sunt prevazute in materia contractului de vanzare , al patrulea e prevazut in materia contractelor in general - Specialia generalia derogans. Potrivit art. 1234, atunci cand partile s-au raportat la un factor de referinta pt stabilirea pretului iar acest factor fie nu exista la data incheierii si nu a aparu nici ulterior, fie a incetat sa existe dupa data incheierii ct, fie nu mai este accesibil, el se inlocuieste in absenta unei conventii contrare cu factorul de referinta cel mai apropiat. Spre exemplu, daca partile determina pretul in functie de cotatia unui anumit numar de actiuni la o anumita bursa iar pana in ziua determinarii pretului actiunile societatii respective nu mai sunt cotate la acea bursa, cel mai apropiat factor de referinta se va determina dupa cum urmeaza: Daca actiunile acelei societati sunt cotate la o alta bursa se va porni de la acea cotatie Daca sunt cotate la mai multe burse, se va lua in considerare cea mai apropiata geografic Daca nu exista o cotatie a actiunilor acelei societati, se va aplica pretul ultimei tranzactii in legatura cu actiunile acelei societati

(2) Dac terul nu poate sau nu dorete s acioneze ori aprecierea sa este n mod manifest nerezonabil, instana, la cererea prii interesate, va stabili, dup caz, preul sau elementul nedeterminat de ctre pri.

48

Daca nu exista nici o astfel de tranzactie, urmeaza a se aplica pretul actiunilor unei societati similare la bursa avuta initial in vedere de catre parti si tinandu-se seama de raportul intre valorile acelor actiuni si valoarea actiunilor emise de societatea avuta in vedere de catre parti in ultima zi in care ambele societati au fost cotate

3.Pretul trebuie sa fie sincer si serios Art 1665 alin. (1) vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platitse are in vedere ipoteza pretului fictiv, pe care partile l-au mentionat numai spre a crea aparenta ca au incheiat un ct de vanzare, bunul fiind de fapt transmis cu alt titlu. Vanzarea cu pret fictiv deroga de la regimul de dr comun al simulatiei. Daca in dr comun intre parti se aplica intentia lor reala iar fata de tertii de buna-credinta se aplica fie intelegerea reala fie cea aparenta la alegerea lor, in materie de vanzare actul aparent este anulabil, ceea ce inseamna ca partea al carei interes este protejat are alegerea de a cere executarea actului sau declararea nulitatii sale relative. Legiuitorul a optat pt aceasta solutie din grija de a da o solutie armonizata cu cea prevazuta in teoria generala a obligatiilor pt lipsa cauzei, intrucat daca nu exista intentia de a se plati pretul, obligatiile vanzatorului sunt lipsite de cauza. Cel protejat prin anulabilitate ese vanzatorul. In masura in care anulabilitatea vanzarii depinde de vointa vanzatorului de a cere anularea, actul nu poate fi valabil nici ca donatie, pt ca o asemenea donatie s-ar incheia lasandu-i asa-zisului donator posibilitatea de a reveni asupra avantajului patrimonial oferit donatarului; or o asemene a consecinta este contrara principiului irevocabilitatii donatiilor, princ consacrat de art 10152 C.Civ. Pretul trebuie sa fie serios- sa nu fie derizoriu. Este derizoriu acel pret care este intr-atat de mic incat nu poate constitui o cauza valabila pentru asumarea obligatiilor vanzatorului. In consecinta, sanctiunea aplicabila vanzarii cu pret derizoriu este aceeasi ca si pt lipsa cauzei-nulitatea relativa a ct la cererea vanzatorului. Desi anulabil ca vanzare, de aceasta data ct poate fi valabil ca donatie, pentru ca si daca se prevaleaza de anularea vanzarii si daca nu, vanzatorul convertit in donator nu poate diminua avantajul ce decurge pt cumparatorul convertit in donatar din discrepanta dintre pret si valoarea dreptului transmis. De data aceasta donatia va fi directa si nu deghizata si va fi valabila doar daca se respecta conditiile de forma privind valabilitatea donatiei-forma autentica, dar manual cu remiterea bunului in ipoteza in care el are o valoare inferioara sumei de 25 000 RON.

2 Art 1015 alin (1) Donaia nu este valabil atunci cnd cuprinde clauze ce permit donatorului s o revoce prin voina sa.

49

IV. Efectele contractului Se determina pe baza interpretarii sale supusa regulilor de dr comun cu diferenta ca potrivit art 1671 clauzele indoielnice in ct de vanzare se interpreteaza in favoarea cumparatorului sub rezerva ct incheiate cu consumatorii si ct de adeziune. Aceasta este o derogare partiala de la art 1269 alin (1) din NCC. Daca dupa aplicarea celorlalte reg de interpetare se va interpreta in contra vanzatorului, chiar si cand acesta este debitor. Aceasta derogare exista pt ca in princ vanzatorul este cel care impune cond vanzarii. In ipoteza in care acest contract este obscur, cel vinovat este presupus a fi vanzatorul. In cazul in care vanzatorul actioneaza ca un consumator, ipoteza rara precum si in cazurile in care el incheie un ct de adeziune redactat de cumparator, atunci potrivit art 1269 alin. (2) stipulatiile contractului se vor interpreta impotriva cumparatorului. Efectele contractului de vanzare- efecte obligationale: Obligatiile vanzatorului: Obligatia de a transmite dr vandut De a preda lucrul ce face ob dr vandut De a garanta contra evictiunii De a garanta contra viciilor ascunse ale lucrului vandut Oblig de a garanta pentru buna functionare a bunului vandut Obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati ale lucrului vandut

1. Obligatia de a transfera dreptul vandut Vanzatorul este obligatia sa tranfere proprietatea sau alt drept. Obiectul derivat al acestei obligatii este un dr care este prin esenta necorporal. Transferarea unui dr nu poate fi perceput ca atare, prin urmare regimul de executare al acestei oblig presupune in mod necesar investirea unui fapt obiectiv exterior cu semnificatia unui transfer patimonial. De regula faptul obiectiv investit cu aceasta semnificatie e chiar acordul de vointa al partilor a.i. de regula dr se transmite chiar la momentul incheierii ct. Aceasta regula e prevazua in art 1674 C.civ3. cu exceptia cazurilor prevazute de lege sau daca prin vointa partilor nu se prevede altfel...

3 Art. 1674 Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.

50

Exista o sumedenie de exceptii de la aceasta regula. Transferul propr este afectat de un termen. In caz de indoiala ct se interpreteaza in contra

vanzatorului, in ipoteza in care nu este absolut neindoielnic ca termenul afecteaza tranferul proprietatii se va considera ca el amana numai scadenta obligatiei de predare Transf proprietatii este afectat de o conditie suspensiva- in acest caz la implinirea conditiei se va

considera ca tranferul a operat retroactiv de la data incheierii ct. In consecinta, pana la implinirea conditiei, proprietatea sufera modalitatea proprietatii rezolubile, considerandu-se ca vanzatorul este proprietar sub conditie rezolutorie iar cumparatorul proprietar sub conditie suspensiva. Vanzarea alternativa daca manifestarea de vointa este in acest fel, alegerea bunului revine

vanzatorului. In cazul in care ambele bunuri exista la momentul optiunii, proprietatea bunului vandut se transfera cumparatorului la acest moment. Daca la momentul optiunii unul dintre bunuri piere chiar din culpa vanzatorului, proprietatea celuilalt bun se transfera automat in patrimoniul cumparatorului. In ipoteza in care ambele bunuri pier si cel putin unul din culpa vanzatorului, atunci el il va despagubi pe cumparator cu valoarea ultimului bun pierit, potrivit regulilor de dr comun pt obligatiile alternative4. In ipoteza exceptionala in care optiunea revine cumparatorului, si in acest caz daca unul dintre bunuri piere fortuit inainte de optiune, proprietatea celuilalt se transfera in patrimoniul cumparatorului. In schimb daca pieirea unuia dintre bunuri e din culpa vanzatorului, transferul proprietatii celuilalt bun catre cumparator ramane amanata pana la optiune, intrucat cumparatorul pastreaza posibilitatea de a opta intre a cere bunul ramas si a cere despagubiri pt bunul pierit din culpa vanzatorului, caz in care proprietatea bunului ramas nu se va transfera niciodata. Va deveni incident la intrarea in vigoare a efectului constitutiv al inscrierii in cartea funciara. Art

885 alin. (1) NCC sub rezerva unor dispozitii contrare dr asupra imobilelor inscrise in cartea funciara se dobandesc atat intre parti cat si fata de terti numai prin inscrierea lor in cartea funciara pe baza actului sau pactului care a justificat inscrierea. Aceasta inseamna ca dupa intrarea in vigoare a acestui text prin acordul de vointa al partilor privind vanzarea unui imobil sau a unui drept privind un imobil nu se va transfera proprietatea bunului respectiv ce face obiectul contractului ci se va naste numai obligatia de a transfera sau constitui un drept in viitor. Pentru executarea acestei obligatii, vanzatorul va trebui sa puna la dispozitia cumparatorului inscrisurile necesare inscrierii in cartea funciara a calitatii de titular al dr dobandit: in princ contractul de vanzare in forma autentica, eventualele acte de radiere a sarcinilor care limiteaza dr transmis si extrasul de carte funciara din care rezulta datele de rol funciar. Pe baza acestor

4 Art. 1464 (2) Dac, n acelai caz, ambele prestaii devin imposibil de executat, iar imposibilitatea cu privire la una dintre prestaii este cauzat de culpa debitorului, acesta este inut s plteasc valoarea prestaiei care a devenit ultima imposibil de executat.

51

inscrisuri cumparatorul va putea cere inscrierea in cartea funciara si abia prin aceasta cerere de inscriere el va dobandi dr ce face obiectul vanzarii. Intrucat si vanzatorul este interesat sa se elibereze de obligatiile asociate proprietatii (ex de a plati impozite, de a cultiva terenul), vanzatorul poate sa ceara cumparatorului sa isi inscrie dr ce face obiectul contractului. In cazul unui refuz din partea cumparatorului, va putea proceda el insusi la inscrierea acestui dr pe baza actelor mentionate. In cazul in care vanzatorul nu pune la dispozitia cumparatorului aceste acte, inscrisuri, cumparatorul poate introduce impotriva sa o actiune in prestatie tabulara. Astfel descris, efctul constitutiv al inscrierii in cartea funciara a fost amanat prin art 56 al legii de punere in aplicare a NCC. Potrivit alin (2), pana la finalizarea lucarilor cadastrale inscrierea in cartea funciara va pastra numai efectul de asigurare a opozabilitatii fata de terti. Asadar de lege lata pt cea mai mare parte a unitatilor administrativ-teritoriale, contractul de vanzare are ca efect intre parti transferul imediat al dr asupra imobilului urmand ca acest tranfer sa fie opozabil fata de terti numai de la data inscrierii sale in cartea funciara. Vanzarea bunurilor de gen. Atucnci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen/limitat, propr se

transfera cumparatorului la data individualizarii acetora prin predare, numarare, cantarire, masurare ori orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Individualizarea este un act unilateral al vanzatorului. Acesta este valabil daca bunurile sunt conforme specificatiilor contractuale sau in lipsa unor asemenea specificatii daca sunt de calitate medie. Chiar daca bunurile au fost individualizate si proprietatea s-a transferat, riscul pieirii lor fortuite va fi suportat de catre vanzator pana la predare a.i. daca bunul individualizat piere, vanzatorul este obligat sa faca o noua individualizare a altor bunuri din acelasi gen. Cand in acest context, avem bunuri de gen, se ia in considerare nu numai natura bunurilor ci si vointa partilor. Desi unele bunuri sunt de gen prin natura lor, partile ar putea contracta avandu-le in vedere in individualitatea lor. Este ipoteza vanzarii in bloc art. 1679. In asemenea ipoteze bunul nu este de gen ci individual determinat; in cazul vanzarii in bloc proprietatea se transfera de la data incheierii contractului. Vanzarea dupa mostra art. 1680 C.Civ si potrivit textului in cazul unei asemenea vanzari,

proprietatea se stramuta la momentul predarii bunului. Specificul vanzarii dupa mostra sau model este acela ca vointa partilor pt incheierea ct se formeaza in urma studierii unui anumit exemplar dintr-un gen mai larg si partile convin sa vanda o anumita cantitate sau un anumit nr de exemplare din acelasi gen care respecta trasaturile modelului studiat. Propr nu se transf prin orice tip de individualizare ci numai prin predare Vanzarea bunurilor in regim de autoservire. Atunci cand se vand astfel bunuri se prezuma pe baza

uzantelor ca desi contractul se formeaza prin preluarea bunului din raft, proprietatea este transferata numai dupa plata pretului. Vanzarea cu rezerva dreptului de proprietate-este posibil ca partile sa prevada in contractul de

vanzare ca dr de propr se va tranfera numai dupa plata integrala a pretului. Aceasta prevedere are rolul de 52

a garanta in favoarea vanzatorului obligatia cumparatorului de a plati pretul si de a il pune la adapost pe vanzator in concursul cu creditorii chirografari ai cumparatorului. Cata vreme pretul nu a fost platit integral, vanzatorul ramane proprietar si creditorii cumparatorului nu isi pot satisface creantele pe seama lucrului vandut. Deoarece are rol de garantie, rezerva proprietatii este supusa formalitatior de publicitate prevazute pt ipoteci, pt asigurarea opozabilitatii fata de terti. Dpdv etnic, aceasta vanzare este o specie a ct de vanzare in care transferul propr este afectat de un termen. Vanzarea bunului viitor- in cazul unei asemenea vanzari, propr nu se poate transmite la momentul

incheierii ct pt ca la acel moment prin ipoteza bunul vandut nu exista a.i el nu poate forma obiectul unui drept de proprietate. Prin urmare, transferul propr in cazul acestei vanzari va fi amanat pana la data realizarii bunului. Potrivit art 1658 alin. (5), bunul e considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destiatiei in vederea careia a fost inceiat ct. Vanzarea bunului altuia . Conformt art. 1683 vanzatorul se obliga fata de cumparator sa ii

procure acestuia proprietatea bunului. Cum prin ipoteza vanzatorul nu este la data incheierii ct titularul acestei proprietati, rezulta ca el va trebui sa faca demersurile fata de adevaratul proprietar, necesare pt ca acesta sa consimta la transferul bunului sau. Consimtamantul adevaratului proprietar poate fi dat in mai multe moduri: fie acesta ii transf proprietatea vanzatorului printr-un contract incheiat cu acesta. In acacta ipoteza potrivit art 1683 alin.(2) teza I se presupune ca din momentul transferului catre vanzator a fost transferat automat mai departe catre cumparator. Daca bunul vandut e un imobil, pt inscrierea in cartea funciara se va aplica procedura transferurilor succesive. Proprietatea poate consimti si prin ratificarea acestei vanzari, printr-un act unilateral al proprietarului sau printr-un act tripartit. Diferenta fata de prima situatie este ca bunul nu mai tranzitioneaza prin patrimoniul vanzatorului si se transfera direct de la proprietar catre cumparator. A treia modalitate, incheierea intre vanzator si proprietar a unui contract de transfer cu stipulatie pt altul in favoarea cumparatorului. Desi in acest caz cumparatorul nu participa la inchierea actului, preia bunul direct de la acesta. Adevaratul proprietar trebuie sa consimta la transferul bunului sau catre cumparator ca urmare a acordului vanzatorului si nu independent de acesta. In cazul in care vanzator nu isi executa obligatiile, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului si daune-interese consecutive rezolutiunii. De asemenea el poate cere si executarea prin echivalent a obligatiei ca in care aceasta se poate compensa cu obligatia de a plati pretul.

53

O ipoteza specifica este aceea in care un coproprietar instraineaza proprietatea intregului bun. Intr-o astfel de ipoteza transferul cotei-parti a coproprietarului vanzator catre cumparator se produce imediat dar el este inopozabil celorlati coproprietari, astfel incat coproprietarul vanzator va ramane parte la partaj judiciar/voluntar. Daca in urma partajului ori prin alte demersuri coproprietarul instrainator reuseste sa transfere cumparatorului proprietar intregul bun, obligatia sa se considera executata. In caz contrar, cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca demonstreaza ca nu ar fi cumparat numai partea coproprietarului vanzator sau poate mentine contractul cu o reducere de pret si daune-interese calculate potrivit regulilor evictiunii partiale pastrand in acest caz cota ce apartinea coproprietarul instrainator si putand face opozabila calitatea sa de coproprietar catre ceilalti copartasi. A doua optiune lipseste daca intreg bunul a fost acordt unui alt proprietar sau unui tert

Efectele tranferului proprietatii sau a altui drept vandut Odata cu proprietatea se transmit si lucrurile accesorii acestuia Odata cu proprietate se transmit si dr privind titlurile ce o constata Se transmit actiunile prin care dr de proprietate este aparat; daca este alt drept, actiunile aferente acestuia. Prin exceptie daca in cazul paratilor din acele actiuni transferul nu este opozabil desi a operat intre parti, atunci actiunile se vor transmite doar dupa indeplinirea formalitatilor de opozabilitate a transferului Se transmit si fructele lucrului vandut, fie naturale, industriale sau civile. Daca vanzatorul va culege asemenea fructe dupa transferul proprietatii el va fi dator sa le predea cumparatorului. Ca o exceptie partiala de la aceasta regula, in cazul vanzarii conditionale, transferul proprietatii este afectat de o conditie: fructele culese pendente conditionae de proprietar sub conditie rezolutorie raman in proprietatea acetuia si dupa indeplinirea conditiilor art. 14105 NCC. Daca vanzarea este afectata de o conditie suspensiva desi in urma indeplinirii conditie se considera ca transferul a operat retroactiv la data inchierii contractului, transferul catre cumparator al dr de a culege fructele nu opereaza decat de la indeplinirea conditiei

5 Art. 1410 n lips de stipulaie sau prevedere legal contrar, fructele culese ori ncasate naintea ndeplinirii condiiei se cuvin proprietarului sub condiie rezolutorie.

54

2. Obligatia de predare Notiune Potrivit art. 1685 predarea se face prin punerea bunului vandut la dispozitia cumparatorului impreuna cu tot ce este necesar dupa imprejurari pt exercitarea libera si neingradita a posesiei. Textul are in vedere posesia in sensul pe care ni-l da art. 916 c.civ potrivit caruia posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dr de proprietate asura unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se comporta ca un proprietar. Potriv alin (2) dispozitia se aplica in mod corespunzator oricarui alt dr real principal. Coroborand aceste texte rezulta ca predarea presupune ca transmitatorul unui drept sa faca tot ceea ce este necesar spre a permite dobanditorului sa exercite in fapt acest drept. Art. 1483 alin (1) obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatia de a preda lucrul si de a-l conserva pana la predare. Este o conditie de valabilitate a platii obligatiei de a stramuta proprietatea, ca bunul sa fie predat si conservat pana la predare. Daca bunul nu este predat, se poate spune ca nici obligatia de a stramuta proprietatea nu e executata valabil pt ca desi fictiv dr a fost transferat, el nu poate fi exercitat de dobanditorul sau.

Obiectul predarii Decurge din obiectul obligatiei de a transfera dreptul vandut. In consecinta, vanzatorul este dator sa predea lucrul vandut toate lucrurile accesorii fata de acesta, inscrisurile care constata dr vandut si limitarile sale precum si fructele pe care le-a perceput dupa data transferului proprietatii.

Modalitati de executare Exista situatia in care obligatia de a preda presupune o conduita pasiva din partea debitorului, spre exemlu daca obligatia de a preda are ca obiect un teren neingradit, ea presupune ca prestatie principala ca vanzatorul sa nu impiedice accesul cumparatorului pe acel teren. In alte situatii, obligatia de predare se executa prin prestatii pozitive. Predarea unui apartament presupune uneori eliberarea de mobilier si lucruri depozitate. In alte cazuri, predarea se presteaza prin lasarea bunului la cumarator traditio brevi mano. Predarea se face si prin remiterea bunului catre cumparator sau inmanare, traditiunea de dr comun. In alte situatii nu bunul care face obiectul predarii ci un alt bun care permite exercitarea dreptului dobandit asupra lucrului vandut este remis cumparatorului. Cand acest bun permite accesul material la lucrul vandut, este vorba despre traditiunea de mana lunga traditio longa mano. Accesul juridic la lucrul vandut-ipoteza titlurilor reprezentative de bunuri.

55

Scadenta obligatiei de predare Vanzatorul trebuie sa efectueze predarea dupa ce pretul a fost platit- art. 1693 si urmareste sa asigure echilibrul. Potrivit art 1693 teza finala, atunci cand datorita naturii bunului supus predarii si/sau unor imprejurari cunoscute partilor la data incheierii ct bunul nu poate fi predat decat la un anumit termen, se va considera ca partile au amanat implicit scadenta pana la acel termen.

Locul Potrivit art 1689, predarea trebuie sa se faca la locul unde bunul se afla la momentul incheierii contractului daca nu rezulta altfel din conventia partilor sau in lipsa acestora din uzante. Aceasta regula nu se poate aplica decat bunurilor individual determinate precum si bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare. In cazul bunurilor de gen nelimitat regula speciala citata nu este aplicabila astfel incat se va aplica regula generala 1494 alin. (1) lit. c)6. Urmeaza sa se execute la sediul pe care il avea vanzatorul la data incheierii contractului. Potrivit art. 1494 alin. (2) daca vanzatorul isi schimba sediul si predarea se va face la noul sau sediu, sanctiunea nu este nulitatea platii obligatiei de predare ci suportarea de catre vanzator a cheltuielilor suplimentare pe care a trebuit sa le avanseze cumparatorul spre a face preluarea la noul sediu.

Conformitatea predarii Bunul trebuie predat in conformitate cu toate trasaturile sale asupra carora partile au convenit expres sau tacit la data incheierii contractului. Analitic, conformitatea sub aspectul identitatii, cantitatii si calitatii lucrului vandut. Conformitatea sub aspectul identitatii presupune in cazul unui bun individual determinat ca bunul predat trebuie sa fie inocmai cel asupra caruia s-a convenit. In cazul bunurilor de gen, inseamna ca bunul trebuie sa apartina genului in legatura cu care s-a convenit iar in cazul bunurior de gen limitat, ca pe langa apartenenta la gen bunurile trebuie sa aiba si trasaturile care limiteaza genul. Conformitatea sub aspectul cantitatii presupune in cazul bunurilor de gen ca bunurile predate trebuie sa fie in cantitatea, suprafata, numarul care au fost convenite la incheierea contractului. In cazul bunurile individual determinate, problema conformitatii sub aspectul cantitatii nu se pune, cu exceptia suprafetelor de teren, in legatura cu care art 1741-1745 prevad dispozitii derogatorii dpdv al sanctiunilor aplicabile atunci cand bunurile imobile se vand cu aratarea suprafetei lor iar predarea se face intr-o suprafata deficitara.

6 Art. 1494 alin (1) lit. c) celelalte obligaii se execut la domiciliul sau, dup caz, sediul debitorului la data ncheierii contractului.

56

Conformitatea sub aspectul calitatii- bunul trebuie sa corespunda tuturor calitatilor convenite de parti in mod expres sau tacit la incheierea contractului. Cu privire la calitatile convenite tacit trebuie mentionat ca vor fi considerate astfel acele cerinte pe care cumparatorul le-a formulat in cursul negocierii contractului de vanzare si pe care vanzatorul nu le-a respins in mod expres. De asemenea vor fi considerate calitati convenite tacit cele care rezulta din materialele publicitare ale vanzatorului care au premers incheierii contractului si pe care vanzatorul nu le-a infirmat in cursul negocierilor cu cumparatorul. Vor fi considerate calitati convenite tacit toate calitatile ce decurg din natura bunului in mod obisnuit si pe are partile nu le-au exclus in mod expres. Chiar in lipsa unei conventii a partilor privind bunul vandut, legea prevede anumite criterii supletive de vointa. Aceste criterii vor putea fi folosite si in completarea vointei exprese a partilor. Criteriile sunt diferite daca bunul e individual determinat sau de gen. Daca bunul vandut e individual determinat el trebuie predat in starea in care se afla la momentul incheierii contractului 1690 alin (1). Din aceasta prevedere legala rezulta neindoielnic ca vanzatorul este obigat sa mentina starea lucrului vandut intre momentul incheierii contractului si momentul predarii. Trebuie sa conserve acest bun. Potrivit dr comun al obligatiei de predare, prevazut in art. 1485, obligatia de a preda un bun individual determinat implica si obligatia de a-l conserva pana la predare. Obligatia de conservare trebuie executata cu diligenta unui bun proprietar; in consecinta standardul in functie de care se determina culpa in executarea acestei obligatii este un standard abstract al omului prudent si diligent fata de care vanzatorul raspunde si pentru culpa cea mai mica culpa- culpa levis. Regula depozitarului(care este mentionata in tratatul lui Deak) nu se poate lua in considerare in situatia bunului vandut. Vanzatorul este obligat sa suporte cheltuielile necesare conservarii bunului pana la predare. Argumente: Oblig de conservare este accesorie obligatiei de predare. Potrivit art. 1666 alin (2) cheltuielile predarii sunt in sarcina vanzatorului. In consecinta si cheltuilelile conservarii ar trebui sa urmeze acelasi regim art. 1498 cheltuielile platii sunt in sarcina debitorului. Conservarea bunului de catre vanzator reprezinta plata unei obligatii ce rezulta pentru el din contractul de vanzare Cand lucrul vandut este un lucru de gen, potrivti art. 1486 C.Civ debitorul are dreptul de a alege bunurile ce vor fi predate. Exercitarea acestui drept se numeste individualizare. Potrivit aceluiasi art. debitorul nu va fi liberat decat prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie. Rezulta doua consecinte:

57

daca bunurile alese nu erau de calitate cel putin medie, atunci actul de alegere, individualizarea nu este valabil/a in consecinta vanzatorul ramane obligat la o individualizare valabila. Daca la momentul alegerii bunurile alegerii erau de calitate cel putin medie si ulterior ele se deterioreaza, atunci vanzatorul nu se poate libera de obligatia de predare si in consecinta va trebui sa individualizeze noi bunuri din aceasi gen care sa mentina pana la predare o calitate cel putin medie. Aceasta consecinta se aplica si atunci cand deteriorarea bunurilor individualizate este fortuita pentru ca o asemenea deteriorare nu il pune pe vanzator in imposibilitatea de executare a obligatiei de predare. Bunurile de gen nu pier, vanzatorul are oricand posibilitatea sa individualizeze alte bunuri din acelasi gen cu care sa se libereze de obligatia de predare in conditiile art 1486. Doar in cazul in care genul este limitat s-ar putea ajunge in situatia ca pierirea ori deteriorarea fortuita a bunurilor deja individualizate sa il aduca pe vanzator in imposibilitatea de a se libera. Intr-un asemenea caz vor fi aplicate regulile suportarii riscurilor in contractul de vanzare.

Receptia Pentru obligatia de predare, receptia reprezinta executarea de catre creditor a obligatiei sale de a primi plata. Potrivit art. 1690 alin (2) cumparatorul are obligatia ca imediat dupa preluare sa verifice starea bunului potrivit uzantelor. Nerespectarea acestei oblig de verificare nu se sanctioneaza potrivit dr comun cu raspunderea contractuala a cumparatorului. Se sanctioneaza cu pierderea de catre acesta a dretului de a se prevala (a sanctiona) de neconformitatea predarii. Astfel potrivit alin 3 art 1690 daca in urma verificarii se constata existenta unor vicii aparente, cumparatorul trebuie sa il informeze pe vanzator despre acestea fara intarzieree. In lipsa informarii se considera ca vanzatorul si-a executat obligatia prevazuta la alin (1). Cu toate acestea, in privinta viciilor ascunse raman aplicabile dispozitiile cu privire la garantia cumparatorului cu privire la aceste vicii. Din momentul in care vanzatorul efectueaza predarea, incepe sa curga pt cumarator un termen rezonabil. Termenul va fi variabil de la caz la caz, in functie de timpul necesar verificarii bunului si notificarii catre vanzator a viciilor sale aparente. Se au in vedere doua categorii de cutume. Cutumele care decurg din mediul tehnologic si cutumele care deriva dintr-un anumit mediu geografic socio-cultural. In functie dupa cum pot sau nu fi depistate cu ocazia acestei verificari, viciile bunului predat se clasifica in doua categorii: Vicii aparenteVicii ascunse-

58

Viciile aparente sunt acele vicii ale bunului predat care puteau fi constatate cu ocazia unei verificari atente a bunului predat, verificare ce nu presupune cunostinte de specialitate. Standardul este al unui om nespecializat dar atent. In legatura cu viciile astfel definite, cumparatorul trebuie sa il informeze pe vanzator la expirarea termenului rezonabil necesar verificarii. Daca aceasta informare nu este furnizata fie pentru ca bunul nu a fost verificat de cumparator fie pentru ca desi bunul a fost verificat viciul nu a fost depistat din cauza neatentiei cumparatorului, fie pentru ca desi a fost verificat si depistat, cumparatorul nu a trimis informarea in timp util catre vanzator, atunci se prezuma irefragabil ca viciul nu exista la data predarii. In cazul in care cumparatorul nu il informeaza pe vanzator in legatura cu niciun viciu aparent se considera ca oblgatia de predare s-a executat conform, astfel incat cumparatorul nu mai poate angaja raspunderea contractuala pt neconformitate in niciuna din formele sale. Dimpotriva daca viciul nu putea fi depistat cu ocazia unei verificari atente facuta fara cunostinte de specialitate la data preluarii bunului atunci viciul se considera ascuns si raspunderea vanzatorului pt acest viciu va fi supusa regulilor oblig sale de a garanta contra viciilor ascunse.

Cheltuielile predarii potrivit 1666 alin (2) teza I cheltuielile predarii sunt suportate de creditorul predarii- de vanzator.

Transferul riscurilor Potrivit 1274 alin (1), in ipsa de stipulatie contrara, cat timp bunul nu este predat, riscul ct ramane in sarcina debitorului obligatiei de predare chiar daca proprietatea a fost transferata dobanditorului. Art 1274: riscul contractului este suportat de catre vanzator ca regula pana la data la care sunt indeplinite cumultativ atat oblig de a transmite proprietatea sau alt drept vandut cat si oblig de predare. Daca pana la aceasta data lucrul vandut piere fortuit, atunci vanzatorul este liberat de propriile obligatii prin imposibilitate fortuita de executare dar intrucat suporta riscul contractului, nu poate pretinde cumparatorului sa isi excute obligatia de a plati pretul, contractul fiind desfiintat si el retroactiv, iar in situatia in care pretul a fost platit, trebuie restituit. Prin exceptie, vanzatorul se poate libera de riscul contractului, daca a facut tot ce depindea de el pentru executarea oblig sale si daca in plus, l-a pus in intarziere pe cumparator pt executarea propriilor lui obligatii. Aceasta exceptie este prevazuta de art. 1274 alin (2). Acest text vorbeste despre punerea in intarziere a creditorului fara sa precizeze care este obligatia in legatura cu care creditorul este pus in intarziere. Cu toate acestea, creditotul pus in intarziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. Din modul in care este amplasat alin 2 putem deduce ca se refera la punerea in intarziere a creditorului pt orice conduita la care el este dator spre a permite executarea oblig de predare. Predarea este scadenta la data efectuarii

59

platii de catre cumparator. Punerea in intarziere poate sa vizeze preluarea de catre cumparator a bunului pe care vanzatorul este gata sa il predea. In alte cazuri punerea in intarziere poate sa vizeze efectuarea de catre cumparator a anumitor formalitati de care depinde finalizarea executarii obligatiei de a transmite proprietatea: inscrierea in cartea funciara a dr tabular vandut, la cererea celui devenit titular-a cumparatorului. Oricare din aceste tipuri de intarziere transfera riscul ct asupra cumparatorului, daca vanzatorul a indeplinit toate obligatiile. Daca bunul piere fortuit dupa data punerii in intarziere cumparatorul ramane dator sa plateasca pretul chiar daca prin ipoteza nu isi mai poate atinge scopul urmarit la incheierea ct. Aceasta consecinta se va aplica si in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca bunul ar fi pierit fortuit si daca predarea avea loc la timp. Sanctiunea neexecutarii obligatiei de predare, potrivit dreptului comun, cumparatorul poate sanctiona atat neexecutarea oblig de predare cat si executarea cu intarziere sau neconform a oblig de predare. In caz de neexecutare a oblgatiei de predare, poate obtine rezolutiunea vanzarii cu daune interese si daca este cazul cu restituirea pretului sau poate cere executarea silita in natura sau prin echivalent. In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, fie ca este voluntara sau silita, din cauza intarzierii cumparatorul poate cere daune moratorii care se cummuleaza cu executarea. In cazul in care intarzierea il impiedica pe cumparator sa isi satisfaca scopul urmarit la incheierea ct, poate refuza executarea in natura intarziata si poate obtine rezolutiunea cu daune-interese si eventual cu restituirea pretului. Cand contractul este mentinut, oblig de a plati daune moratorii se poate compensa cu oblig de a plati pretul avand ca reuzltat o reducere a acestuia. In caz de executare neconforma a obligatiei de predare, cumparatorul poate cere fie remedierea in natura a neconformitatii prin repararea bunurilor predate sau prin inlocuirea acestora cu alte bunuri fungibile. De asemenea se poate opta pentru executarea prin echivalent, solicitandu-se in acest caz dauneinterese echivalente cu prejudiciul suferit de catre cumparator din cazua neconformitatii. Oblig de a plati se poate compensa cu oblig de a plati pretul si rezulta o reducere a pretului. Daca neconformitatea este atat de grava incat il impiedica pe cumparator sa realizeze scopul pt care a contractat, scop cunoscut vanzatorului, atunci cumparatorul poate obtine rezolutiunea ct cu dauneinterese si restituirea pretului daca este cazul. 3. Obligatia de a garanta impotriva evictiunii Conceptul. Obligatiile de garantie sunt oblig de rezultat care angajeaza raspunderea debitorului de cate ori rezultatul nu este atins chiar daca neatingerea rezultatului nu este cauzata de culpa sa. Aceste oblig sunt considerate executate doar atunci cand rezultatul garantat a fost in mod obiectiv atins. In caz contrar, indiferent de cauza neatingerii rezultatului, debitorul va fi tinut sa raspunda. 60

Evictiunea reprezinta orice impiedicare totala sau partiala a cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat. Evictiunile provenind din fapta proprie a vanzatorului Evictiunile provenind din faptele unor terti Evictiunile provenind din fapta proprie a vanzatorului. Vanzatorul e obligat sa nu faca nimic de natura sa il tulbure pe cumparator in exercitarea dreptului cumparat. Obligatia de a garanta contra evictiunii provenind din fapta proprie este o obligatie absoluta a vanzatorului in sensul pe de-o parte ca ea acopera atat tulburari de fapt cat si tulburari de drept; atat tulburari avand o acuza anterioara cat si ulterioara contractului de vanzare iar pe de alta parte, vanzatorul nu se poate exonera printr-o clauza contractuala de raspundere pt evictiunea provenind din fapta sa. Tulburarile de fapt. In contractul de vanzare, vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice actiune sau inactiune care ar avea ca efect tulburarea cumparatorului in exercitarea dr cumparat. Prin mecanismul garantiei contra evictiunii provenind dintr-o tulburare de fapt proprie, se contractualizeaza intre vanzator si cumparator obligatia generala si abstracta a oricarui tert de a nu il tulbura pe titularul unui dr in exercitarea dr sau. Aceasta contractualizare are ca efect o facilitate a conditiei de proba si o largire a dr la reparatie pe care cumparatorul il are ca urmare a incalcarilor dr sau de catre vanzator. [ fapta vanzatorului- raspundere contractuala, fapta unui trecator-raspundere delictuala] Tulburarile de drept- cauzate prin fapta sa fie ca dr invocate se intemeiaza pe acte/fapte anterioare sau ulterioare incheierii contractului. Daca inainte de incheierea ct de vanzare vanzatorul a consimtit la incheierea unor alte ct prin care se limiteaza dr vandut prin limitari pe care nu le-a adus la cunostinta cumparatorului, el va raspunde fata de acesta pt fapta proprie de indata ce acele limitari se vor manifesta. Ipoteza 1.A ii vinde lui B un bun dupa ce anterior a constituit fata de C un dr de uzufruct. Daca C si va exercita uzufructul limitand astfel dr de propr al lui B, A va fi tinut sa raspunda fata de B pt doua fapte proprii ale sale: Incheierea contractului cu C Necomunicarea catre B a preexistentei contractului cu C la data la care s-a incheiat contractul cu B C invoca un drept prin urmare este o tulburare de drept.

Ipoteza 2. (art. 937)Este posibil ca fapta proprie a vanzatorului sa se situeze dupa momentul incheierii ctA vinde acelasi bun de doua ori lui B si lui C. Daca bunul este mobil si primul care intra in posesia lui este C, atunci B va fi evins in dr pe care l-a dobandit de la A prin fapta lu A de a incheia a doua vanzare. Daca bunul e imobil si C isi inscrie primul dr in C.F. B va fi evins prin a doua vanzare. 61

In legatura cu raspunderea pt evictiunea provenind din fapta proprie a vanzatorului, s-a examinat ipoteza in care dupa ce vinde un bun unui particular, statul dispune exproprierea bunului pt utilitate publica. Statul isi incalca oblig de garantie? Raspunsul dat de doctrina a fost negativ; ca vanzator statul a actitionat in exercitiul capacitatii sale de dr privat. Iar oblig de garantie nu putea viza decat tulburari pe care le-ar fi cauzat tot in exercitiul capacitatii sale de drept privat. Prin contracte pe care le incheie in exercitiul capacitatii de dr privat statul nu isi poate limita atributiile de dr public; acele atrib nu sunt in comert. Actionand ca expropriator, statul a actionat in capacitatea sa de dr public si deci nu isi putea incalca obligatii de dr privat asumate anterior.

Actiunile pe care vanzatorul le introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai avand ca obiect limitarea dr vandut. Vanzatorul nu poate introduce impotriva cumparatorului sau succesorilor sai actiuni cu un asemenea obiect. In cazul in care sunt introduse asemenea actiuni, ele vor fi respinse pe baza unei aparari- exceptie de garantie, si potrivit careia cel chemat sa garanteze contra evictiunii nu poate el insusi sa evinga. Qvem de evictione denet actio eundem agendem rebelit exceptio. Aceasta exceptie are ca efect respingerea actiunilor intrduse de vanzator sau succesorii sai in drepturi impotriva cumparatorului sau succesorilor sai in drepturi fara ca actiunea sa fie analizata pe fond. Consecinta mentionata se aplica si atunci cand dreptul pe care se intemeiaza actiunea a intrat in patrimoniul vanzatorului ulterior incheierii contractului de vanzare Ipoteza. A ii vinde lui B bunul lui C. C decedeaza si il mosteneste A. A introduce actiunea in revendicarea devenit proprietar. B se apara cu succes nu se examineaza pe fond- exceptie de garantie. Sub imperiul vechiului cod civil, se sustinea ca si in ipoteza in care vanz este mostenit de catre titularul unui dr care limita dr vandut, acest titular nu isi va putea valorifica propriul dr impotriva cumparatorului din cauza ca acesta din urma i-ar opune exceptia de garantie. Tribunalul suprem in 70 a formulat o rezerva la regula- exceptia de garantie nu este functionala atunci cand tertul titular al dreptului a mostenit pe vanzator sub beneficiu de inventar, pt ca in cazul acceptarii mostenirii astfel, patrimoniul succesoral ramane separat de patrimoniul mostenitorului chiar daca drepturile si obligatiile din patrimoniul succesoral il au ca subiect pe mostenitor. In NCC unde acceptarea sub beneficiu de inventar s-a generalizat, mostenitorul vanzatorului care invoca un drept propriu in legatura cu lucrul vandut nu ii va putea fi opusa exceptia de garantie de catre cumparator, insa acesta din urma il va putea chema in garantie pe acelasi vanzator ca si pentru o tulburare provenind din fapta unui tert. Mostenitorul va raspunde in aceasta ultima actiune in limita activului patrimonial dobandit de la vanzator.

62

Ipoteza. A ii vinde lui B bunul lui C. A moare si il mosteneste C. C mostenindu-l pe A preia si obligatiile lui A. Una dintre acestea e oblig de a il garanta pe B contra evictiunii. C devine obligat sa il garanteze pe B contra evictiunii. C este si propr bunului. Daca dupa mostenire il revendica de la B. C a mostenit sub beneficiu de inventar- nu raspunde nelimitat, ci in limita activului. Nu isi angajeaza propriile lui bunuri. Nu i se poate opune exceptia de garantie. Daca B e evins, C il va despagubi-platite in limita activului. Ipoteza2.In NCC-rastoarna regulile in materie de mostenire- orice mostenire se accepta sub beneficiu de inventar-in limita activului succesoral. C poate sa revendice impotriva lui B si il poate chema sa raspunda

Vanzatorul raspunde pt tulburarea provenind din fapta unui tert 3 conditii: 1) Sa fie o cauza juridica- tulburare de drept. Impotriva tulburarilor de fapt se poate apara singur prin mijloacele raspunderii civile delictuale. Daca tertul se sprijina pe un drept, atunci e posibil ca dobanditorul sa nu ii poata opune dreptul cumparat in mod eficient. De aceea vanzatorul este chemat sa il sprijine pt respingerea pretentiilor tertului. Aceste pretentii se pot intemeia pe un dr real, drept de creanta (dr decurgand dintr-un ct de locatiune pt locatar, drept de preemptiune), drept potestativ, drept de proprietate intelectuala sau de o limitare legala a dr cumparat care nu rezulta din starea aparenta a bunului la momentul incheierii ct de vanzare. Ipoteza1. Vanzare teren viran in afara Bucurestiului-pe linia de frontiera intre teren si terenul vecinservitute de a nu construi limitata. Se va respecta servitutea legala de a nu se construi ferestre de vedere asupra fondului. Daca dupa cumparare se construieste si o fereastra pe terenul vecin spre terenul cumparat. Existenta unei servituti intre vanzator si vecin. Raspunderea vanz pt necomunicarea limitarii. Ipoteza 2. Tertul are un dr al lui propriu. Intr-o zona cumpara o poiana inconjurata de padure. Aduce utilitati lumina gaze apa curenta, solicita autorizatie de constructie in aceasta zona nu se poate construi-raza de protectie a unei exploatari miniere la 5km- segmentul de galeri trece si sub poiana. Dezvoltatorul s-a indreptat impotriva vanzatorului- limitare de drept pt care vanzatorul e tinut sa raspunda. Nu avea cum sa cunoasca existenta galeriilor-nu exista niciun indiciu in acest sens. 2) Cauza evictiunii tb sa fie anterioara contractului de vanzare. Nu inseamna in mod necesar ca dr invocat de tert s-a nascut inainte de ct de vanzare, trebuie ca faptul generator al acelui drept sa se fi produs sau cel putin sa fi inceput sa se produca inainte de incheierea ct de vanzare. Conditia e indeplinita daca un bun a fost declarat ca fiind de utilitate publica inainte de incheierea vanzarii chiar daca procedeul de expropriere s-a finalizat dupa incheierea ct. In cazul faptelor juridice

63

complexe care presupun printre altele si o curgere de timp, se considera ca aceasta conditie e indeplinita daca la momentul incheierii vanzarii implinirea termenului din continutul faptului juridic complex era iminent. Pentru uzucapiunea extratabulara-termen de 10 ani. S-ar considera ca e indeplinita cond daca tertul evingator poseda deja de 9 ani la data la care s-a vandut imobilul pe care el l-a dobandit ulterior prin uzucapiune 3) Cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta cumparatorului la data incheierii contractului . In cazul in care cumparatorul a cunoscut cauza evictiunii se considera ca el si-a asumat propriile obligatii din vanzare, de a plati pretul in considerarea si a acestei cauze. Si-a asumat riscul producerii evictiunii-nu se poate intoarce impotriva vanzatorului. Se prezuma cunoscute de catre cumparator limitele obisnuite ale dr vandut tinand cont de natura bunului asupra caruia poarta dr. Dimpotriva sarcina probei ca dobanditorul a cunoscut limitele exceptionale ale dr vandut ii revinde vanzatorului. Poate face aceasta roba fie indicand clauza contractuala din care reulta cunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator fie aratand ca aceasta era stabilita prin inscrisurile pe care le-a predat cumparatorului in vederea vanzarii inclusiv in extrasul de carte funciara al imobilului sau in documentul de dobandire succesiva Daca acestea sunt indeplinite cumulativ, vanzatorul este obligat sa garanteze impotriva acestei evictiuni, ca aceasta nu se va produce.

Natura obligatiei de garantie- pt cele provenite din fapta proprie- vanzatorul

are o obligatie

precontractuala de informare; trebuie sa il informeze pe cumparator despre toate limitarile exceptionale ale dreptului pe care le cunoaste. Odata ce contractul e semnat atunci se naste si o obligatie de a nu face a vanzatorului care e obligat sa se abtina de la orice fapta actiune sau act juridic care ar avea ca efect impiedicarea totala sau partiala a cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat. In legatura cu tulburarile provenind din fapta tertilor, vanzatorul are in primul rand o obligatie de a face- de a utiliza toate mijloacele juridice necesare pt a se respinge pretentiile tertului. In cazul in care pretentiile tertilor se manifesta pe calea unei actiuni in justitie, vanzatorul este obligat sa intervina in procesul astfel declansat printr-o cerere de interventie accesorie in favoarea cumparatorului. Atunci cand vanzatorul nu intervine din proprie initiativa- cumparatorul poate sa il introduca printr-o cerere de chemare in garantie. 2 actiuni: tertul evingator impotriva cumparatorului si act cumparatorului impotriva vanzatorului. Prin cererea de chemare in garantie cumparatorul cere ca vanzatorul sa raspunda pentru evictiunea care ar rezulta daca s-ar admite pretentiile tertului impotriva cumparatorului. Sub acest aspect, cererea de chemare in garantie are natura subsidiara; va fi analizata de instanta numai daca se admite actiunea principala intentata de tert impotriva cumparatorului. Chematul in garantie are

64

posibilitatea de a administra in proces toate probele si mijloacele de aparare apte sa conduca la respingerea pretentiilor tertului. In cazul in care vanzatorul a participat la procesul dintre tertul evingator si cumparator fie in calitate de intervenient accesoriu fie in calitate de chemat in garantie, admiterea actiunii tertului genereaza o prezumtie irefragabila de raspundere a vanzatorului pt evictiunea cauzata ptin aceasta admitere. Daca in schimb procesul dintre tertul evingator si cumparator s-a purtat fara participarea vanzatorului si daca in acest caz actiunea tertului a fost admisa, prezumtia de raspundere a vanzatorului va fi numai relativa astfel incat daca printr-un proces ulterior cumparatorul evins va angaja raspunderea vanzatorului pt aceasta evictiune, vanzatorul se va putea apara printr-o exceptie: exceptia procesului raucondus exceptio mali procesus exceptie care ar putea conduce la respingerea pretentiilor cumparatorului in cazul in care vanzatorul rastoarna prezumtia relativa de raspundere si dovedeste ca daca ar fi fost chemat in procesul dintre cumparator si tertul evingator, ar fi avut mijloace juridice suficiente pentru respingerea pretentiilor tertului. Este posibil ca dobanditorul, cumparatorul, sa accepte pretentiile tertului chiar si in absenta unui proces. In acest caz prezumtia relativa care opereaza este aceea ca vanzatorul nu raspunde pentru evictiune. A.i. in cazul in care cumparatorul a actionat solicitand angajarea raspunderii sale pentru evictiunea rezultata prin acceptarea pretentiilor tertului, cumparatorul va trebui sa dovedeasca faptul ca vanzatorul nu ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretentiile tertului.

Raspunderea pentru evictiunea consumata. Evictiunea se poate consuma fie prin limitarea temporara/permanenta a drepturilor cumparatorului asupra lucrului vandut fie prin pierderea unui alt bun decat bunul vandut din patrimoniul cumparatorului. Vanzatorul va raspunde pt evictiune in mod diferit in functie de aceste modalitati de consumare. In cazul in care evictiunea consumata se repercuteaza asupra exercitiului dreptului cumparat, atunci trebuie sa distingem dupa cum ea inlatura complet acest exercitiu sau numai il limiteaza. Primul caz se numeste evictiune totala, al doilea evictiune partial.

EVICTIUNEA TOTALA

. Potrivit 1700 alin (1) cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca a fost evins de intregul bun sau de o parte a acetuia indeajuns de insemnata incat daca ar fi cunoscut evictiunea nu ar mai fi incheiat contractul. Cererea de rezolutiune totala va fi in principiu judiciara. Daca partile nu au prevazut expres ca rezolutiunea poate fi obtinuta si unilateral atunci va putea fi obtinuta numai prin interventia instantei. Potrivit alin (2) odata cu rezolutiunea, cumparatorul poate cere si restituirea pretului si repararea prejudiciului suferit. Restituirea pretului are regimul detaliat de art. 1701 iar repararea prejudiciulu de art. 65

1702. In legatura cu aceste remediinu pot fi obtinute decat consecutiv rezolutiunii, nu distinct de aceasta. In al doilea rand, cu privire la restituirea pretului, ea vizeaza pretul integral platit de catre cumparator chiar daca dupa incheierea ct de vanzare si pana la producerea evictiunii valoarea lucrului vandut a scazut-indiferent daca scaderea valorii a fost fortuita, exterioara cumparatorului ori produsa prin neglijenta acestuia sau cu intentia acestuia. Exceptie: cumparatorul a obtinut foloase de pe urma deteriorarii sau descresterii valorii bunului- in aceasta situatie valoarea foloaselor va fi dedusa din pretul supus restituirii. Ipoteza:Lucrul vandut este o casa, cumparatorul a daramat casa dar a folosit caramizile pentru alta casavaloarea caramizilor e inca in patrimoniul cumparatorului- restituirea pretului minus valoarea caramizilor. Daca valoarea a crescut, atunci vanzatorul este dator sa restituie pe langa pret si sporul de valoare dobandit de bun. Daunele-interese-1702 in principiu, cumparatorul este de buna-credinta- a crezut ca e titularul dreptului pe care l-a cumparat. Posesorul de buna-credinta are dreptul la fructele bunului pe care il poseda-nu va fi obligat de vingator sa restituie fructele culese cu buna-credinta. Doar cele dupa data introducerii actiunii.- acestea trebuie recuperate de la vanzator Cheltuielile de judecata-chemare in garantie. Cheltuielile incheierii contractului Conform art 1702 alin (1) Daunele-interese datorate de vnztor cuprind: a) valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost obligat s le restituie celui care l-a evins; b) cheltuielile de judecat efectuate de cumprtor n procesul cu cel ce l-a evins, precum i n procesul de chemare n garanie a vnztorului; c) cheltuielile ncheierii i executrii contractului de ctre cumprtor; d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din cauza eviciunii. (2) De asemenea, vnztorul este inut s ramburseze cumprtorului sau s fac s i se ramburseze de ctre acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fie c lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate, dar, n acest din urm caz, numai dac sunt necesare sau utile. Textul trebuie interpretat sistematic, cu art 1701 alin 3 pe de o parte si pe de alta parte cu 1702 alin 3 ==> 1701 alin. 3 cheltuielile cu lucrarile autonome, necesare si utile se restituie numai in masura in care depasesc sporul de valoare admis bunului prin intermediul efectuarii acestor lucrari. Sporul de valoare in schimb se va restituti ca supliment la pret in temeiul art 1702 alin 3.

66

In plus din art 1702 alin 3 se observa ca de regula cheltuielile cu lucrarile adaugate voluptoare nu sunt supuse restituirii de catre vanzator, prin exceptie daca vanzatorul cunoastea cauza evictiunii la data incheierii contractului el va fi tinut sa restitutie cumparatorului si cheltuielile voluptoare.

EVICTIUNEA PARTIALA

Notiune: Evictiunea partiala este cea in urma careia cumparatorul este impiedicat numai in parte sa isi exercite dreptul cumparat. In aceasta ipoteza, daca partea de care este lipsit cumparatorul este intr-atat de importanta incat daca ar fi cunoscut de la inceput cauza evictiunii cumparatorul nu ar fi cumparat, atunci el poate cere rezolutiunea vanzarii cu restituirea pretului conform art 1701 si cu daune interese potrivit art 1702. In alti termeni aceasta ipoteza e asimilata evictiunii totale. Si la evictiunea totala, rezolutiunea care pozitioneza celelalte remedii nu poate fi declarata unilateral de catre cumparator decat daca prin contractul de vanzare si-a rezervat dreptul la o asemenea declaratie, in caz contractar rezolutiunea va fi judiciara, instanta urmand sa verifice mai ales daca impiedicarea cumparatorului este intr-atat de importanta incat sa justifice desfiintarea contractului. In situatia in care cumparatorul nu poate obtine sau nu vrea sa obtina rezolutiunea contractului, acesta va fi mentinut cu o reducere de pret proportionala cu valoarea partii de care a fost evins. Potrivit art 1703 teza finala, pe langa aceasta reducere de pret, cumparatorul poate cere daune interese pt stabilirea carora se aplica in mod corespunzator art 1702. Art 1703 nu face trimitere si la 1701 care se refera si la rest plus spor ci numai la 1703 care se refera la daune interese ==> ca pt stabilirea reducerii de pret la care are drept cumparatorul in caz de evictiune partiala nu se va lua in considerare decat pretul contractului, iar nu si eventuala scadere ori sporire a valorii bunului intre data incheierii contractului si data producerii evictiunii. Cu toate acestea, prejudiciul suplimentar pe care cumparatorul l-ar suferi in ipoteza in care valoarea bunului a sporit, poate fi recuperat, fie coroborandu-se art 1703 cu art1702 alin 1 lit d, fie in cazul in care sporirea valorii rezulta din anumite cheltuieli coroborandu se art 1703 cu art 1702 alin 2.

EVICTIUNEA CONSUMATA

Notiune: Evictiunea consumata planeaza asupra unui alt bun al cumparatorului decat bunul vandut. Exista cel putin 2 situatii: una este reglementata expres, alta rezulta din regimul juridic al evictiunii: 67

1) Prima situatie, art 1704, este cea reglementata expres: atunci cand cumparatorul a pastrat bunul cumparat si a platit tertului evingator o suma de bani, sau dandu-i un alt bun, vanzatorul este liberat de urmarile garantiei in primul caz prin rambursarea de catre cumparator a sumei platite cu dobanda legala calculata de la data platii, iar in al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum si in ambele cazuri a tuturor cheltuielilor pe care cumparatorul a trebuit sa le faca spre a evita evictiunea. Ex: A ii vinde lui B bunul lui C, C introduce o actiune de revendicare...etc., C renunta la actiunea de revendicare daca B ii da o suma de bani. B are dreptul sa recupereze valoarea bunului.

2) A doua situatie nu e expres reglementata dar rezulta din regimul general al evictiunii. Ex: A ii vinde lui B bunul lui C, si B vinde mai departe bunul lui D. C introduce actiune in revendicare impotriva lui D si castiga. D se poate intoarce pt aceasta evictiune impotriva lui B (se poate intoarce si impotriva lui A daca ar vrea). B dupa ce ii plateste lui D se poate intoarce impotriva lui A . Este actiunea lui B impotriva lui D o tulburare a dreptului transmis. Este, pt ca atunci cand a cumparat bunul a crezut ca poate exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asa ca l-a vandut linistit lui D ==> tulburare in exercitarea lui B a dreptului de a dispune de bun, nu il priveaza de bun insa il priveaza de banii cu care l-a despagubit pe D pt evictiune. B ii poate angaja raspunderea lui A. In situatia in care in sirul mai multor transimisiuni succesive ale aceluiasi drept, unul dintre transmitatori este obligat sa il despagubeasca pe un succesor al sau in drept pt evictiunea suferita de acesta, aceasta obligatie reprezinta la randul sau o evictiune pt care el poate angaja raspunderea propriului sau autor, obligandu-l pe acesta sa suporte suma platita cu titlu de despagubiri, cu dobanzi legale din ziua platii, prin asemanare cu ipoteza din art 1704.

PRESCRIPTIA DREPTULUI LA ACTIUNE IN RASPUNDEREA PENTRU EVICTIUNE In cazul garantiei contra evictiunii, durata garantiei nu este limitata in timp decat la durata de existenta a dreptului vandut. Orice tulburare in exercitarea acestui drept aparuta in cursul perioadei in care el exista potrivit asteptarilor rezonabile ale cumparatorului de la data incheierii contractului, ii permite acestuia sa angajeze raspunderea vanzatorului pt aceasta tulburare. Dreptul de proprietate este perpetuu. De la fiecare tulburare incepe sa curga un termen de prescriptie privind raspundera pt acea tulburare. In cazul in care prejudiciul pt tulburare nu poate fi stabilit imediat atunci termenul de prescriptie incepe sa curga de la data la care cumparatorul poate cunoaste acest prejudiciu, potrivit art 2528 din NCC.

68

Multiplicarea obligatiei de garantie Potrivit art 1706 vanzatorul este obligat sa garanteze contracta evictiunii fata de orice dobanditor subsecvent al bunului fara a deosebi dupa bun, daca dobandirea este cu titlu oneros sau gratuit. Rezulta fiecare transmisiune succesiva a dreptului vandut face sa se nasca in patrimoniul dobanditorului un drept corelativ obligatiei fiecaruia dintre antecesorii vanzatorului de a il garanta impotriva evictiunii rezultand din cauze anterioare contractelor din care ei au transmis, si necunoscute cumparatorului la data contractului prin care el a dobandit. Ex: A ii vinde lui B bunul lui X si B il vinde mai departe lui C, C il doneaza lui D bunul lui X. X introduce actiune in revendicare impotriva lui D si il evinge. D pt ca e donatar nu se poate indrepta impotriva lui C decat pt faptele proprii ale lui C. C nu are nicio vina, astfel incat D nu se poate intoarce din cauza regimului donatiilor. Conform art 1706 s-au nascut obligatii de garantare contracta evictiunii astfel : A pt B, B pt C, A pt C, A pt D. La fiecare transmisiune succesiva mai apare o obligatie de garantare. Aceste obligatii succesive au acelasi obiect, deci o singura data trebuie acoperit prejudiciul. Obligatia pe care a o are fata de C este identica cu cea a lui A fata de B, daca o executa o data se elibereaza fata de toti, pt ca are acelasi obiect. Modificarea conventionala a regimului legal si a obligatiei de garantie In exercitarea libertatii contractuale partile pot, in principiu, sa extinda sau sa restranga obligatia de garantie. Potrivit art 1698 alin 1 teza 2 ele pot chiar sa il exonereze pe cumparator de orice raspundere . Potriv alin 2 si art 1689 se fixeaza limitele acestei libertati: i. Astfel in ipoteza in care partile au prevazut ca obligatia de garantie a vanzatorului este restransa sau inlaturata, aceasta stipulatie nu va fi in principiu inteleasa ca exonerandu-l pe vanzator si de obligatia de a restitui pretul. Dimpotriva, aceasta obligatie va fi considerata ca existenta in sarcina vanzatorului cu exceptia cazului in care s-a prevazut expres ca nici restituirea pretului nu va fi datorata precum si a cazului in care cumparatorul si-a asumat de asemenea expres riscul producerii evictiunii. ii. A doua limita rezulta din art 1699 potrivit caruia vanzatorul nu se poate exonera valabil de raspunderea pt evictiunea provenita din fapta sa proprie. Totusi e valabila clauza prin care vanzatorul isi rezerva un anumit drept in legatura cu bunul vandut, aceasta clauza nefiind considerata o exonerare de raspundere privind faptul personal, ci o limitare expresa convenita de parti a dreptului transmis.

69

Tot pt ca este o limitare expresa a dreptului transmis este valabila si clauza prin care cumparatorul declara ca a luat cunostinta de o anumita cauza a unei eventuale evictiuni, chiar daca acea evictiune ar fi cauzata de un fapt personal anterior al vanzatorului. Valabilitatea clauzei e conditionata de caracterul sau determinat, astfel incat clauza evictiunii trebuie identificata fie prin faptul sau generator, fie prin identitatea tertului evingator posibil. Ex. daca vand un bun lui B si ii spun ca e posibil sa nu il lase sa isi exercite dreptul o baba care are un drept de uzufruct, clauza e determinata, B a luat cunostiinta de ea, deci nu eu nu raspund pt ea.

Obligatia de a garanta contracta viciilor ascunse ale bunului vandut. 1707-1715- sediul materiei

Atunci cand se angajeaza sa plateasca pretul , cumparatorul tinde sa obtina exercitarea utila a dreptului cumparat in schimbul acelui 70rt. Lucrul ce face obiectul acestui drept e apt sa fie folosit potrivit naturii si destinatiei sale, fie ca e prevazut in contract, fie ca rezulta din situatia bunurilor similare. In consecinta, cumparatorul se asteapta ca in schimbul pretului sa primeasca un bun lipsit de defecte. Daca vanzatorul preda un lucru defectuos, regimul sanctionarii lui depinde dupa cum defectele bunului sunt aparente, adica pot fi identificate cu ocazia preluarii de catre cumparator, sau ascunse, adica imposibil de a fi astfel identificate. Daca viciile sunt aparente, vanzatorul va fi sanctionat pt neconformitatea predarii, daca viciile sunt ascunse raspunderea sa va fi angajata in temeiul obligatiei de garantie contra viciilor.

Pt angajarea acestei raspunderi este necesara intrunirea cumulativa a urmatoarelor 5 conditii: 1. lucrul vandut sa prezinte vicii (viciul sa fie intrinsec lucrului vandut). In cazul in care viciul nu este intrinsec lucrului vandut ci doar se manifesta in legatura cu acesta, dar vizeaza un alt lucru, atunci nu se va pune problema obligatiei vanzatorului de a garanta contracta viciilor, ci eventual problema raspunderii delictuale pt fapta lucrului. ex. remorca plina cu nisip, nisipul urma sa fie livrat, vanzatorul a primit comanda si a trimis remorca la locul constructiei cumparatorului. In nisip era o bomba si constructia cumparatorului a explodat. Cumparatorul a invocat garantia viciilor ascunse ale bunului vandut, actiunea a fost respinsa pt ca nu rezulta din contract obligatia de a nu trimite bombe. In jurisprudenta romaneasca : vanzarea actiunilor unei societati nu atrage in lipsa unei stipulatii

70

exprese garantia vanzatorului cu privire la performanta financiara sau cu privire la solvabilitatea societatii, a.i. daca ulterior vanzarii cumparatorul descopera ca societatea are o situatie financiara defectuoasa, aceasta nu poate fi considerata un viciu ascuns care sa antreneze raspunderea vanzatorului in temeiul contract de vanzare. Parere Dinca : In urma largirii sferei erorii esentiale in NCC s-ar putea sustine ca eroarea cumparatorului cu privire la situatia financiara a societatii emitente a actiunilor pe care le-a cumparat a fost determinanta pt consimtamantul sau la contractul de vanzare astfel incat el ar putea cere anularea contractului.

2. viciul sa existe la data predarii. Vanzatorul nu raspunde pt viciile aparute ulterior acestei date. In principiu, odata cu predarea are loc si transferul riscurilor de la vanzator la cumparator, astfel incat vanzatorul nu ar trebui sa suporte nici consecintele aparitiei fortuite a unor vicii ale lucrului ulterior predarii. Totusi in situatia exceptionala in care riscurile nu se transfera la predare, daca anumite vicii apar fortuit intre data predarii si data transferului riscurilor, aceste vicii nu vor antrena raspunderea vanzatorului, insa in aplicarea regulilor privind riscul contractului de vanzare ar putea sa conduca la o reducere de pret, iar daca folosinta bunului este complet impiedicata ar putea sa conduca chiar si la desfiintarea vanzarii.

3. viciul sa fie ascuns. Viciul este ascuns atunci cand nu a fost facut cunoscut cumparatorului la data incheierii contractului si nici nu putea fi descoperit de catre acesta la data predarii in urma unei verificari atente in raport cu standardul unui proprietar prudent si diligent care insa nu are cunostinte de specialitate. Aceasta conditie este esentiala spre a distinge sfera de aplicare a obligatiei de garantie contra viciilor ascunse de sfera de aplicare a obligatiei de predare conforma. In plus, daca viciul exista la data incheierii contract si nu a fost facut cunoscut cumparatorului la acea data, cumparatorul s-a aflat in eroare, astfel incat daca eroarea este determinanta pt consimtamantul sau, el poate solicita anularea vanzarii.

4. viciul sa fie grav. Potrivit 1707 alin 1 , viciul este grav in masura in care face bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat, sau ii micsoreaza intr-o asemenea masura intrebuintarea sau valoarea, incat daca ar fi cunoscut viciul la incheierea contractului, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic. Din art 1714 rezulta ca acelasi criteriu se aplica si in privinta lipsei unor calitati ale bunului pe care partile le-au convenit in mod expres la incheierea contractului. In masura in care nu putea fi depistata la data preluarii, aceasta lipsa a calitatilor convenite va fi sanctionata in aceleasi conditii si potrivit aceluiasi regim ca si viciile ascunse. 71

5. viciul sa se manifeste in perioada de garantie.Se considera ca la data la care se angajeaza sa plateasca pretul, cumparatorul are in vedere exercitiul util al dreptului cumparat pt o anumita perioada. Odata expirata aceasta perioada, cumparatorul a obtinut utilitatea asteptata a dreptului cumparat, astfel incat el nu se mai poate indrepta impotriva vanzatorului pentru eventualele defectiuni ale bunului, care se manifesta dupa ce perioada a expirat. Aceasta perioada se mai numeste termen de garantie. In principiu termenul de garantie poate fi stabilit in mod liber de catre partile contractului. Prin exceptie unele legi speciale, mai ales in domeniul protectiei drepturilor consumatorului prevad durate de garantie minime, datorate de catre vanzatori, durate ce au caracter imperativ, in sensul ca partile nu pot stabili contractual durate de garantii inferioare. Atunci cand partile nu au stabilit termenul de garantie, si nu sunt aplicabile nici dispozitii speciale se vor aplica termenele de garantie de drept comun a caror durata rezulta din art 2531 NCC din materia prescriptiei extinctive. Potrivit acestui text, termenele legale de garantie sunt de 3 ani, daca lucrul vandut este o constructie si de un an daca lucrul vandut este un alt bun. Aceste termene curg de la data la care expira termenul scurs de la predare in care cumparatorul ar fi trebuit sa reclame viciile aparente. In cazul in care viciul ascuns se manifesta in cursul termenului de garantie, atunci el antreneaza raspunderea vanzatorului. Daca viciul se manifesta dupa expirarea perioadei de garantie, cumparatorul nu se poate indrepta impotriva vanzatorului in legatura cu acel viciu.

Prescriptia actiunii in raspundere pt vicii Pana la intrarea in vigoare a NCC, durata termenului de prescriptie a actiunilor de sanctinare a viciilor ascunse diferea dupa cum la data incheierii contractului vanzatorul cunostea sau nu aceste vicii era de 6 luni daca le cunostea si de 3 ani daca le cunostea. Dupa intrarea in vigoare la NCC aceasta diferenta a fost suprimata, astfel incat dreptul la actiune se prescrie in toate cazurile intr-un termen de 3 ani. Acest termen incepe de la momente diferite, dupa cum viciul a fost descoperit in cursul termenului de garantie, sau ulterior expirarii acestui termen. Daca viciul a fost descoperit in cursul termenului de garantie termenul de prescriptie curge de la data descoperirii, daca viciul a fost scoperit dupa expirarea termenului de garantie, atunci termenul de prescriptie incepe sa curga la data expirarii termenului de garantie. Potrivit art 1710 coroborat cu 1709 si cu 1712 , remediile pe care cumparatorul le poate folosi impotriva vanzatorului in temeiul obligatiei de a garanta contracta viciilor ascunse sunt urmatoarele : cumparatorul poate cere inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia. Aceta resprez o manifestare a executarii silite in natura a obligatiei de a preda un bun lipsit de vicii. 72

cumparatorul poate obtine obligarea vanza la inlocurirea bunului cu unul de acelasi fel insa lipsit de vicii. Acest remediu e disponibil cump doar in cazul in care lucrul vandut este un bun de gen, astfel incat el este fungibil cu alte bunuri.

cumparatorul poate obtine o reducere a pretului corespunzatoare cu diminuarea intrebuintarii sau a valorii bunului. cumparatorul poate obtine rezolutiunea vanzarii sub conditia de a fi denuntat viciile intr un termen rezonabil stabilit cu imprejurarile, potrivit art 1709 NCC. Termenul rezonabil curge de la descoperirea viciilor in cazul in care cumparatorul este profesionist iar lucrul vandut este un mobil corporal. termenul de denuntare este de 2 zile lucratoare. In cazul in care termenul expira fara ca viciul sa fi fost denuntat vanzatorului, cumparatorul este dcazut din dreptul de a obtine rezolutiunea. Prin exceptie, cumparatorul nu va fi decazut in cazul in care la data incheierii contractului vanzatoru cunostea viciul nedenuntat. ( dar el nu l-a comunicat cumparatorului)

In ceea ce priveste primele 4 remedii mentionate pana acum, vanzatorul poate cere inlocuirea remediului solicitat de catre cumparator cu un altul, daca remediul solicitat de cumparator este excesiv in raport cu gravitatea viciului, cu scopul pt care a fost incheiat contractul, si cu alte imprejurari, cum ar fi costurile pe care vanzatorul ar trebui sa le suporte spre a executa masura solicitata de catre cumparator. Pe langa unul din cele 4 remedii, cumparatorul poate in anumite cazuri solicita si daune-interese care sa acopere prejudiciul suferit de el ca urmare a manifestarii viciilor. Potrivit 1712 alin 1 in cazul in care cumparatorul demonstreaza ca vanzatorul cunostea viciul la data incheierii contractului, acesta va raspunde integral pt prejudiciul cauzat de acel viciu, chiar si pt prejudiciul indirect cat si pt cel imprevizibil. Cand vanzatorul nu cunostea viciile bunului vandut si s-a dispus fie o reducere a pretului, fie rezolutiunea contractctului, vanzatorul nu poate fi obligat decat la restitutirea in tot sau in parte, dupa caz, a pretului ce l-a primit si la despagubirea in tot sau in parte a cumparatorului pt cheltuielile vanzarii. Daca vanzatorul nu cunostea viciul din culpa sa ex: cazul vanzatorului profesionist, atunci el va putea fi obligat la despagubiri pt prejudiciul previzibil si direct cauzat de viciu, potrivit dreptului comun al raspunderii contractuale. Regimul legal al garantiei contracta viciilor poate fi modificat in mod liber de catre parti, cu singura rezerva ca vanzatorul nu poate fi exonerat de raspunda pt viciile pe care le cunostea sau trebuia sa le cunoasca la data incheierii contractului .

73

OBLIGATIA VANZATORULUI DE A GARANTA BUNA FUNCTIONARE A BUNULUI VANDUT

Toate obligatiile vanzatorului rezultau in virtutea regimului legal prevazut de codul civil si erau, daca nu esentiale, cel putin conventionale. Obligatiile vanzatorului de a garanta buna functionare a bunului vandut nu se aplica in virtutea codului civil, ci numai daca este prevazuta de o lege speciala, sau de o dispozitie contractuala expresa. De asemenea ea nu are o durata de drept comun, in codul civil, ci are durata pe care ca legea speciala sau partile au prevazut-o. Potrivit dreptului comun, daca partile nu au prevazut durata, dar au convenit sa existe totusi o asemenea garantie, atunci oricare din ele poate cere instantei judecatoresti sa decida termenul de garantie. Termenul de garantie de buna functionare, nu are acelasi rol ca si termenul de garantie contracta viciilor ascunse ale lucrului vandut. In cazul viciilor ascunse, pt a angaja raspunderea vanzatorului, viciul trebuie sa existe la data predarii, si sa se manifeste in termenul de garantie. In ceea ce priveste garantia de buna functionare, ea antreneaza raspunderea vanzatorului, chiar daca viciul nu exista la data predarii, cu conditia ca deficienta de functionare sa se manifeste in termenul de garantie. Prin urmare, defectul de functionare, poate sa apara si ulterior predarii, oricand pe parcursul duratei de garantie. Tot spre deosebire fata de garantia contra viciilor, in cazul careia cumparatorul putea sa aleaga liber intre mai multe remedii, in cazul garantiei de buna functionare, cumparatorul este tinut sa respecte o ordine legala de subsidiaritate a remediilor deficientelor pe care le constata. Astfel, daca bunul cumparat prezinta o anumita defectiune, care il impiedica sa functioneze potrivit destinatiei ce rezulta din vointa partilor, ori din natura bunului, cumparatorul este dator ca sub sanctiunea decaderii din dreptul de garantie, sa notifice vanzatorului existenta defectiunii in cursul termenului de garantie. Potrivit art 1718 alin 1 teza 2 daca notificarea defectiunii nu a putut fi facuta in termenul de garantie, din motive obiective, cumparatorul are obligatia sa comunice defectiunea intr-un termen rezonabil, calculat de la data expirarii termenului de garantie. Textul are in vedere motive obiective, asadar orice motiv neimputabil cumparatorului, chiar daca acest motiv nu are natura fortei majore sau a cazului fortuit. Spre ex: daca aparatul nu a fost pus in functiune in cursul termenului de garantie, cumparatorul nu e obligat sa puna in functiune aparatele pe care le cumpara, astfel incat acesta ar putea constitui un motiv obiectiv, pt neobservarea defectiunii, si nenotificarea vanzatorului. In orice caz, termenul rezonabil pt notificare, care curge de la expirarea termenului de garantie, va varia in functie de natura bunului si complexitatea functionarii sale, si va curge in toate cazurile de la incetarea motivelor obiective care au 74

impiedicat notificarea defectiunii in termenul de garantie. Fie odata cu aparitia defectiunii, fie ulterior, cumparatorul poate cere remedierea defectiunii, fie in termenul stabilit de contract sau de legea speciala, fie intr-un termen de 15 zile de la cererea de remediere ( daca nu exista un astfel de termen). Daca vanzatorul nu vrea sau nu poate sa remedieze defectiunea in acest termen, cumparatorul are dreptul de a solicita inlocuirea bunului cu un altul de acelasi gen, aceeasi calitate, dar lipsit de defectiune. Vanzatorul trebuie sa procure bunul de inlocuire intr-un termen rezonabil, care se stabileste nu numai in functie de natura bunului ci si in functie de canalele de distributie si de furnizare pe care vanzatorul le foloseste in mod obisnuit pt a se aproviziona. Daca acest termen expira fara ca bunul sa fi fost inlocuit, potrivit art 1716 alin 3, vanzatorul este obligat la cererea cumparatorului, sa restituie pretul primit in schimbul inapoierii bunului. Cererea cumparatorului de a i se restitui pretul are natura unei declaratii unilaterale de rezolutiune, dublata de punerea in intarziere a vanzatorului pt restituirea pretului. Pana la data restituirii pretului, cumparatorul are un drept de retentie asupra bunului a carui inapoiere nu o datoreaza decat dupa ce pretul i-a fost restituit. In oricare dintre aceste forme, raspunderea vanzatorului nu se va aplica, daca acesta demonstreaza ca defectiunea a intervenit ca urmare a modului defectuos in care cumparatorul a folosit bunul. Caracterul defectuos al utilizarii bunului de catre cumparator se apreciaza in raport cu standardul bunului proprietar, tinand insa cont ca dobanditorul bunului nu este obligat sa il foloseasca, ci doar de faptul ca un bun proprietar isi foloseste bunurile cu preocuparea de a le conserva si prelungi durata de utilizare. In aprecierea conduitei cumparatorului se vor avea in vedere complexitatea bunului, gradul de tehnicitate, adresabilitatea bunului catre un profesionist sau catre un profan, valoarea bunului si interesul utilizarii sale, toate prin raportare la instructiunile de utilizare pe care vanzatorul le-a remis cumparatorului impreuna cu bunul, daca este cazul.

OBLIGATIA DE A GARANTA MENTINEREA ANUMITOR CALITATI ALE BUNULUI VANDUT

Posibilitatea existentei acestei obligatii se deduce pe cale de interpretare, din art 1718 alin 2, care prevede ca obligatia cumparatorului de a denunta defectul de functionare se aplica si atunci cand vanzatorul a garantat ca bunul vandut va pastra un timp determinat anumite calitati. 75

Ex. vand o lada rosie, promitand ca va ramane la fel de rosie si peste 3 ani. Cum aceasta este singura prevedere din codul civil, rezulta ca in rest aceasta obligatie este guvernata de dreptul comun. Ea va exista, ca si obligatia de a garanta buna functionare, numai daca a fost prevazuta printr-o lege speciala sau printr-o stipulatie contractuala si numai pt durata pt care a fost prevazuta. Aceasta obligatie nu are ca obiect calitatile bunului la data predarii, acestea intra sub incidenta obligatiei de predare conforma, sau a obligatiei de a garanta contracta viciilor ascunse, dupa cum lipsa calitatii este ascunsa sau aparenta. Dimpotriva, obligatia de a garanta mentinerea anumitor calitati, mizeaza o durata ulterioara vanzarii bunului, durata in care vanzatorul garanteaza ca bunul va pastra calitatile determinate in mod expres. Sub acest aspect, obligatia are natura unei obligatii de rezultat, considerate, in sensul ca simpla pierdere a calitatilor garantate, va antrena raspunderea vanzatorului chiar si daca nu se dovedeste vreo legatura de cauzalitate intre pierderea calitatii si conduita sa si chiar daca nu se dovedeste vreo culpa din partea sa. In rest, regimul raspunderii va urma dreptul comun al raspunderii contractuale, in sensul ca in vederea executarii in natura a obligatiei asumate, vanzatorul va putea fi obligat la remedierea bunului sau la remedierea lui, dupa cum cumparatorul are posibilitatea sa ceara executarea prin echivalent cu daune interese sau sa ceara rezolutiunea contractului de vanzare cu restituirea prestatiilor si eventual dauneinterese.

OBLIGATIILE CUMPARATORULUI 1. Obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii 2. Obligatia de a plati pretul 3. Obligatia de a prelua bunul

OBLIGATIA DE A SUPORTA CHELTUIELILE VANZARII

In legatura cu incheierea unui contract de vanzare, partile pot suporta cheltuieli directe si cheltuieli indirecte. Sunt cheltuieli indirecte spre ex: cheltuielile de deplasare la locul incheierii contractului, cheltuielile cu realizarea auditului in vederea formarii deciziei de vanzare (due dilligence) (ex. Daca vreau sa cumpar o firma), cheltuielile cu redactarile prealabile ale documentelor de negociere. Cheltuielile indirecte in principiu sunt suprtate de catre partea care le a angajat. Ea nu are de 76

regula niciun drept de a pretinde celeilalte parti suportarea lor. Se numesc costuri de tranzactionare. Pe langa aceste cheltuieli indirecte, exista si o serie de cheltuieli impuse de incheierea valabila a contractului. Spre ex: cheltuielile de autentificare a contractului, atunci cand legea cere forma autentica. Alteori cheltuielile sunt impuse de respectarea vointei comune a partilor, ex: cheltuielile de autentificare a actului desi legea nu impune aceasta obligatie. Fata de agentul autentificator, obligatia de a suporta cheltuielile de autentificare este suportata de ambele parti in mod solidar. Totusi in raporturile dintre vanzator si cumparator, cumparatorul este obligat fata de vanzator sa suporte cheltuielile directe ale incheierii contractului, daca partile nu au prevazut contractariul. Aceasta regula vizeaza exclusiv cheltuielile directe ale incheierii contractului, nu si cheltuielile executarii lui. De regula, cheltuielile executarii obliatiilor ce decurg din contract sunt suportate potrivit art 1666 alin 2 si 3 de catre debitorii acelei obligatii, astfel incat vanzatorul va suporta cheltuielile executarii obligatiilor lui, si cumparatorul cheltuielile executarii obligatiei sale. Daca eficacitatea drepturilor dobandite de cumparator presupune realizarea anumitor formalitati care antreneaza necesitatea unor cheltuieli, aceste cheltuieli vor fi suportate de catre beneficiarul acestor formalitati, adica de catre cumparator, intrucat el este cel caruia ii profita cheltuiala in cauza. Chiar in conditiile in care vanzatorul este obligat sa transfere dreptul vandut, si s-ar aplica efectul constitutiv al inscrierii in Cartea Funciara, vanzatorului nu ii va fi imputabila lipsa inscrierii dreptului dobandit de cumparator, daca aceasta lipsa este cauzata de neplata taxei aferente. In executarea obligatiei sale de a transfera proprietatea, vanzatorul, deja inscris in CF trebuie sa consimta in forma autentica la transmiterea dreptului, si sa furnizeze toate inscrisurile necesare pt realizarea inscrierii. Odata ce el a executat aceste operatiuni, cumparatorul devine liber sa isi inscrie dreptul cumparat, platind taxa de inscriere, astfel incat el nu se poate intoarce impotriva vanzatorului pt netransmiterea proprietatii care decurge din neachitarea acestei taxe. In schimb, vanzatorul care ar putea fi interesat sa nu mai fie proprietar al mobilului spre a se exonera de anumite obligatii legale legate de acesta (ex. obligatia de a plati impozitele), ar putea, daca el a executat toate operatiunile necesare transferului proprietatii, sa il oblige pe cumparator sa solicite inscrierea, sau chiar sa formuleze cererea de inscriere in numele sau, obligandu-l in ambele cazuri pe cumparator sa suporte taxa de inscriere aferenta.

77

OBLIGATIA DE A PLATI PRETUL

Obligatia de a plati pretul este obligatia principala ce serveste drept cauza pt obligatia vanzatorului de a transfera dreptul vandut si de a preda bunul ce face obiectul acestui drept. Este o obligatie baneasca, care prezinta anumite particularitati de regim juridic in temeiul art 1719-1729 din codul civil. SCADENTA obligatiei de a plati pretul: potrivit art 1720 alin 1, cumparatorul trebuie sa plateasca pretul deindata ce proprietatea este transmisa. Obligatia de a transmite proprietatea implica si obligatia de predare. Intrebare => e datorata dupa ce predarea s-a facut, sau daca nu s-a facut si s-a transmis dr => raspuns in art 1693 predarea e datorata la momentul platii pretului. Dupa data incheierii contractului, este scadenta obligatia de a transfera proprietatea, dupa executarea obligatiei de a transfera proprietatea e scadenta obligatia de a plati pretul, dupa plata pretului e scadenta obligatia de a plati bunul. In materie de bunuri de gen, potrivit art 1678 , proprietatea bunurilor de gen se transmite la individualizare, care individualizare se face si prin predare=> Dificultate: datorez individualizarea imediat ce am incheiat contractul sau dupa plata pretului? Vanzatorul inlatura dificultatea daca face individualizarea altfel decat prin predare (prin masurare, cantarire, etc). Singura situatie in care nu se face decat prin predare este cea a vanzarii dupa mostra sau model conform art 1680=> proprietatea se transfera la predarea bunului => vanzarea dupa mostra sau model deroga de la regula conform careia pretul este datorat dupa transferul proprietatii. Aceasta derogare este explicabila prin aceea ca, in cazul vanzarii dupa mostra sau model, consimtamantul la vanzare se formeaza in urma examinarii de catre cumparator a mostrei. => a fost predata prealabil incheierii contractului. De aceea, dupa exprimarea consimtamantului la vazare, cumparatorul care a consimtit, este deja dator sa plateasca pretul, iar dupa plata pretului va deveni scadenta obligatia de a preda lucrurile vandute (bunuri de gen de acelasi fel cu modelul), iar prin executarea acestei obligatii de predare se executa concomitent si obligatia de a transmite proprietatea asupra bunurilor predate. Intrucat pretul trebuie platit imediat dupa ce proprietatea a fost transmisa, atunci cand cumparatorul afla de existenta unei cauze de evictiune intre data incheierii contractului si data platii pretului, el se poate abtine sa plateasca pretul pana la inlaturarea tulburarii sau pana cand vanzatorul ofera o grantie corespunzatoare. Aceasta pt ca existenta unei cauze de evictiune ridica o suspiciune cu privire la realitatea executarii de catre vanzator a obligatiei de a transfera proprietatea, ori cu privire la executarea 78 mostra

corespunzatoare a acestei obligatii, astfel incat ajungerea la scadenta a obligatiei de a plati pretul, este indoielnica. Temerea cumparatorului referitoare la evictiune trebuie intemeiata pe o puternica aparenta, astfel incat amenintarea cu privire la dreptul sau sa fie serioasa si severa. Aceasta cerinta se impune intrucat textul e derogatoriu de la dreptul comun al exceptiei de neexecutare in masura in care, privita din perspectiva obligatiei vanzatorului de a garanta contracta evictiunii, abtinerea cumparatorului de a plati pretul, poate fi calificata ca o exceptie de neexecutare anticipata, intrucat prin ipoteza evictiunea nu s-a produs inca. Daca amenintarea este serioasa si severa, cumparatorul poate retine pretul pana la data la care aceasta amenintare este inlaturata de catre vanzator, sau pana la data la care vanzatorul ofera o garantie suficienta. Garantia poate fi reala sau personala. Pentru a fi suficienta o garantie personala ar trebui sa provina de la un tert care sa faca dovada ca este suficient de solvabil incat ar putea sa suporte raspunderea ce i-ar incumba vanzatorului in cazul producerii evictiunii (acesta este un nivel de proba foarte greu de realizat, prin ipoteza, evictiunea nu s-a produs, si nici nu stim cand se va produce. Ea ar putea include cheltuieli necesare, utile, spor de valoare etc. Deci e greu de stabilit cuantumul raspunderii pt evictiune. Apoi e greu de dovedit ca garantul va fi solvabil si in momentul in care se va produce evictiunea). Garantia poate sa fie si reala, atunci ea va putea fi socotita ca suficienta daca este o ipoteca de rangul 1 asupra unui bun cu o valoare suficient de mare incat sa permita acoperirea raspunderii vanzatorului pt evictiunea eventuala socotindu-se consecintele cele mai grave cu putinta ale acestei raspunderi.

LOCUL PLATII: Potrivit art 1720 alin 1, de regula cumparatorul trebuie sa plateasca pretul la locul la care bunul se afla in momentul incheierii contractului. Aceasta regula nu se poate aplica decat in cazul bunurilor individual determinate si al bunurilor dintr-un gen limitat prin localizare. Ex. Graul din silozul tau. Rosiile din gradina ta. In aceasta situatie bunul trebuie predat in celasi loc la care era la data incheierii contractului, astfel incat se poate spune ca in cazul bunurilor individual determinate si a bunurilor dintr-un gen limitat, vanzarea se executa integral in locul la care se afla bunul la data la care a fost incheiata vanzarea. In schimb, atunci cand bunul vandut e un bun de gen, regula speciala prevazuta de art 1720 nu se poate aplica, intrucat bunurile de gen nu au un loc determinat. In consecinta, in aceasta situatie se va 79

aplica regula de drept comun, prevazuta de art 1494 alin 1 lit a, conform careia obligatiile banesti trebuie executate la domiciliul/sediul vanzatorului de la data platii. In consecinta, daca se vand bunuri de gen, pretul se plateste la sediul vanzatorului de la data platii. Iar in cazul obligaiei de a preda un lucru individual determinat, aceasta trebuie executat n locul n care bunul se afla la data ncheierii contractului. Daca intr-o asemena situatie de schimbare a domiciliului, executarea contractului potrivit regulilor mentionate antreneaza cheltuieli suplimentare pt cumparator, potrivit art 1494 alin 2 vanzatorul este dator sa ii ramburseze aceste cheltuieli.

DOBANZILE PLATII

Din art 1721 rezulta ca dobanzile pretului pot fi supuse unuia din urmatoarele 4 regimuri juridice: 1. daca partile au stabilit prin contract de la ce data si cu ce rata se datoreaza dobanzi la pret, atunci, in principiu se va aplica regimul contractual cu obligatia ca atunci cand contractul nu se incheie in exercitarea exploatarii unei intreprinderi cu scop lucrativ, sa se respecte plafoanele prevazute de lege pt dobanzi. 2. Daca partile nu au stabilit un regim contractual, si bunul produce fructe naturale sau civile, atunci cumparatorul va datora dobanzi la pret, de la data la care i se transfera dreptul de proprietate, sau un alt drept care sa ii permita culegerea fructelor. Aceasta pt ca se considera ca de la acea data el are dreptul la fructe, iar vanzatorul trebuie sa aiba dreptul la fructele pretului?, care sunt dobanzile=> simetrie si egalitate juridica. 3. Atunci cand bunul nu produce fructe dar ii procura cumparatorului alte foloase si partile nu au stabilit niciun regim cu privire la dobanzi, acestea vor fi datorate de la data predarii bunului. Rezulta ca de regula nu vor fi datorate pt ca plata pretului precede........ 4. Daca bunul nu procura nici fructe si nici alte foloase si partile nu au stabilit un regim pt dobanzi, acestea nu vor fi datorate. Ex. Cladirea in ruina nu procura niciun folos cumparatorului, deci aici e posibil sa se aplice acest regim

OBSERVATII COMUNE: Ce se intampla cand bunul produce fructe industriale? Ipoteza trebuie asimilata cu cea a procurarii altor foloase cat si cu cea a fructelor => aplicarea regimului 3 pt ca fructele industriale au particularitatea ca ele se pot produce sub conditia interventiei omului asupra bunului frungifer. 80

Ori intre data transferului proprietatii, si data predarii, vanzatorul nu are dreptul de a folosi bunul frungifer, si deci nu poate proceda la o asemenea interventie, in timp ce cumparatorul nu poate sa foloseasca bunul frungifer pt ca nu i-a fost inca predat. Abia dupa predare cumparatorul poate interveni asupra bunului frungifer spre a culege frunctele industriale, astfel incat aceste fructe ar trebui sa aiba regimul altor foloase decat regimul fructelor civile si naturale, care se cuvin cumparatorului de la transferul proprietatii, iar daca vanzatorul le-a obtinut, el trebuie sa i le retransfere cumparatorului. Cand ne raportam la regimul 3 avem in vedere momente diferite. Pt aplicarea regimului 2 nu e suficient ca bunul sa fie apt sa produca fructe naturale sau civile. Ex: nu e suficient ca un apartament sa poate fi inchiriat, el trebuie sa produca in mod efectiv fructe naturale sau civile la data transferului proprietatii (apartamentul sa fie efectiv inchiriat la acea data). La fel si in privinta regimului 3, trebuie ca la data predarii, bunul sa procure in mod efectiv cumparatorului anumite foloase, altele decat fructele naturale sau civile. In sensul tuturor celor 4 regimuri se au in vedere dobanzile remuneratorii produse de obligatia de a plati pretul. Asadar, de ipoteze in care plata pretului a fost amanata printr-o clauza contractuala, astfel incat aceste dobanzi sunt calculate pt perioada de pana la scadenta. Daca pretul nu este platit la scadenta, in legatura cu pretul si cu dobanzile remuneratorii acumulate pana in acel moment se vor putea calcula dobanzi moratorii/penalizatoare.

GARANTIILE OBLIGATIILOR DE A PLATI PRETUL

Legiuitorul favorizeaza incheierea contractelor si circulatia bunurilor => incurajeaza proprietarii sa isi vanda bunurile. De aceea este de traditie in dreptul civil ca vanzatorul sa primeasca anumite garantii speciale cu privire la executarea creantei sale corelative obligatiei cumparatorului de a plati pretul. Se pot identifica 3 astfel de garantii: 1. Ipoteca legala a vanzatorului imobiliar 2. Privilegiul vanzatorului mobiliar 3. Dreptul de retentie

1. IPOTECA LEGALA A VANZATORULUI IMOBILIAR Potrivit 1723 - pentru garantarea obligaiei de plat a preului, n cazurile prevzute de lege vnztorul beneficiaz de un privilegiu sau, dup caz, de o ipotec legal asupra bunului vndut. Art 2386 pct 1 caz prevazut de lege: aceast dispoziie se aplic i n cazul schimbului cu sult 81

sau al drii n plat cu sult n folosul celui care nstrineaz, pentru plata sultei datorate. Ipoteca e legala in sensul ca rezulta ex lege de cate ori intr-un contract de vanzare pretul nu este platit imediat dupa incheierea contractului. In principiu aceasta ipoteca se va naste cu privire la bunul vandut imediat ce proprietatea lui a fost transferata cumparatorului. Pt a fi perfectata si opozabila tertilor, aceasta ipoteca trebuie inscrisa in cartea funciara. Rangul acestei ipoteci depinde de data inscrierii sale.

2. PRIVILEGIUL VANZATORULUI DE BUNURI MOBILE Potrivit art 2339 intre creantele privilegiate asupra unor bunuri mobile se afla si creanta vanzatorului neplatit pt pretul bunului mobil vandut unei persoane fizice, cu exceptia cazului in care cumparatorul dobandeste bunul pt serivciul sau exploatarea unei intreprinderi. Acest provilegiu este

unul special, se aplica doar cu privire la bunul vandut, si nu vizeaza patrimoniul cumparatorului in ansamblul sau. In virtutea privilegiului special, vanzatorul va putea cere executarea silita a creantei sale cu privire la pret prin revanzarea in mod silit a respectivului bun, astfel incat, creanta cu privire la pret va fi satisfacuta cu prioritate fata de orice alta creanta, din pretul obtinut din vanzarea silita. Tot din text rezulta ca acest privilegiu nu profita vanzatorului atunci cand cumparatorul nu este o persoana juridica. De asemenea, chiar atunci cand cumparatorul e o persoana fizica, privilegiul nu se va aplica daca acea persoana fizica actioneaza ca profesionist. In principiu acest privilegiu este opozabil tertilor, inclusiv altor creditori ai cumparatorului, in mod independent fata de orice formalitate de publicitate. Prin exceptie, ordinea de prioritate dintre aceste privilegii si o garantie reala mobiliara asupra bunului vandut va fi data de cronologia inscrierii acestor 2 cauze de preferinta la Arhiva electronica de garantii reale mobiliare. In consecinta, privilegiul e opozabil tertilor, indiferent de publiciate, cu exceptia cazului in care se pune aceasta problema in fata unui creditor garantat, real cu privire la acelasi bun, caz in care numai privilegiul inscris la Arhiva este opozabil acelui creditor. Chiar daca de regula privilegiul special se stinge prin transmiterea, transformarea sau pieirea bunului asupra caruia poarta, prin exceptie, daca bunul este revandut de catre cumparator privilegiul primului vanzator subzista pana la plata pretului la care este indreptatit si reprezinta o cauza de preferinta inclusiv in raport cu privilegiul pe care l-ar avea cumparatorul in urma contractului de revanzare.=>art 2341 - atunci cnd cumprtorul vinde la rndul su bunul, privilegiul menionat la art. 2.339 alin. (1) lit. a) se exercit asupra bunului revndut, chiar dac preul celei de-a doua vnzri este nc nepltit de cel de-al doilea cumprtor, cu preferin fa de privilegiul de care s-ar bucura primul cumprtor. Ex: Daca A vinde un bun lui B, B nu plateste pretul, A ii vinde si lui C acelasi bun, nici asta nu 82

plateste. A cere vanzarea silita lui B, si din pretul obtinut se plateste obligatia pe care B o avea fata de A. Daca mai ramane ceva din ce datora C lui B si din ce s-a obtinut la vanzarea silita, acel ceva va fi atribuit in contul obligatiei ce o avea C fata de B.

3.Dreptul de retentie al vanzatorului cu privire la bunul vandut pana la plata pretului Existenta acestui drept rezulta in mod implicit din art. 1693 NCC: in lipsa unui termen, cumparatorul poate cere predarea de indata ce pretul este platit si poate fi exercitat indiferent de natura bunului vandut, atat cu privire la bunuri mobile, cat si cu privire la imobile. In materia vanzarii mobiliare, acest drept de retentie genereaza in plus o cauza de preferinta in favoarea creantei vanzatorului avand ca obiect plata pretului, privilegiu mobiliar special. Aceasta cauza rezulta din art. 2339 alin. (1) lit. b) creana celui care exercit un drept de retenie este privilegiat cu privire la bunul asupra cruia se exercit dreptul de retenie, att timp ct acest drept subzist. Potrivit dreptului comun, acest privilegiu al retentorului se stinge prin instrainarea, tranformarea sau pieirea bunului. Spre deosebire de privilegiul mobiliar care se exercita de catre vanzator impotriva unui cumparator neprofesionist persoana fizica, privilegiul decurgand din exercitarea dreptului de retentie nu urmareste bunul in cazul instrainarii de catre cumpartor catre un subdobanditor, chiar daca, prin ipoteza, dreptul de retentie continua sa fie exercitat si impotriva subdobanditorului. Opozibilitatea privilegiului se asigura prin exercitarea dreptului de retentie. In concurs cu o garantie reala mobiliara, privilegiul vanzatorului retentor nu va avea prioritate decat daca a fost inscris la Arhiva electronica de garantii reale mobiliare inainte garantiei concurente, potrivit art. 2342 alin. (2). De asemenea, in concurs cu privilegiul mobiliar intemeiat pe art. 2339 alin. (1) lit. a), privilegiul vanzatorului retentor este de rang subsecvent. In consecinta, daca A ii vinde lui B si B ii vinde lui C acelasi bun, fara ca B sa ii plateasca pretul lui A si fara ca C sa ii plateasca pretul lui B, B retine bunul pana la plata pretului de catre C; daca A exercita executarea silita a creantei sale cu privire la pret, el va putea cere vanzarea silita a bunului, urmand ca din pretul obtinut la aceasta vanzare sa isi satisfaca cu preferinta creanta sa si numai daca mai raman sume disponibile, B isi va putea satisface propria creanta din acele sume disponibile, chiar daca pana la vanzarea silita exercitase retentia asupra bunului. Privilegiul lui A intemiat pe art. 2339 alin. (1) lit. a) este superior in rang si privilegiului lui B intemeiat pe acelasi text, cat si fata de privilegiul lui B intemeiat pe dreptul de retentie. Cheltuielile platii pretului Potrivit art. 1666 alin. (3), cheltuielile platii pretului sunt in sarcina debitorului obligatiei de a plati pretului, adica in sarcina cumparatorului. Textul are in vedere comisioanele bancare si reia regula generala conform careia debitorul platii suporta cheltuielile ei. 83

Sanctiunea neexecutarii voluntare a obligatiei In ceea ce priveste obligatia de a plati pretul, fiind o obligatie baneasca, nu se poate invoca exceptia imposibilitatii fortuite de executare si se poate executa silit in natura, in toate cazurile. In cazul in care executarea se produce cu intarziere, se cumuleaza cu plata dobanzilor moratorii, stabilite potrivit regulilor examinate la imprumut. Pe langa executarea silita a obligatiei de a plati pretul,

executare ce beneficiaza de garantii, vanzatorul poate obtine alternativ rezolutiunea contractului de vanzare cu restituirea lucrului vandut si, daca este cazul, cu daune-interese. Atat executarea silita, cat si rezolutiunea trebuie sa fie precedate de punerea in intarziere a cumparatorului si, in principiu, urmeaza dreptul comun din teoria obligatiilor. Prin derogare de la acest drept comun, art. 1725-1729 prevad particularitati de regim juridic specifice vanzarii. Unele dintre ele vizeaza exclusiv obligatia de a plati pretul, altele vizeaza atat obligatia de a plati pretul, cat si obligatia de a prelua bunul vandut. Aspectele specifice obligatiei de a plati pretul I. Vanzarea bunurilor mobile

Sanctiunea obligatiei de a plati pretul art. 1727 prevede ca atunci cand vanzarea s-a facut fara termen de plata, iar cumparatorul nu a platit pretul, vanzatorul poate ca in cel mult 15 zile de la data predarii sa declare rezolutiunea, fara punere in inarziere, si sa ceara restituirea bunului mobil vandut, cat timp bunul este inca in posesia cumparatorului si nu a suferit transformari. Din acest text rezulta ca pentru ca vanzatorul sa poata declara rezolutiunea fara punere in intarziere in cazul unei vanzari mobiliare este necesar sa fie implinite cumulativ urmatoarele conditii: 1. Contractul de vanzare nu trebuie sa prevada un termen pentru plata pretului. Daca se prevede un asemenea termen inseamna ca vanzatorul a avut o incredere particulara in cumparator, insotita de remiterea catre acesta a bunului, remitere ce creeaza aparenta ca bunul apartine cumparatorului fata de terti. Potrivit unui principiu general, in materie mobiliara aparenta ca bunul apartine celui ce il stapaneste genereaza proprietate. In consecinta, vanzatorul vinovat de crearea acestei aparente ar trebui sa suporte efectele negative care ar decurge pentru el din aparenta pe care a creat-o. 2. De la data predarii bunului sa nu fi trecut mai mult de 15 zile. 3. Bunul sa fie inca in posesia cumparatorului. 4. Bunul sa nu fi suferit transformari. Daca aceste conditii sunt intrunite, potrivit alin. (2) din art. 1727, atunci efectele declararii rezolutiunii si cererii de restituire a bunului consecutive acesteia sunt opozabile celorlalti creditori ai cumparatorului, in 84

sensul ca daca declaratia de rezolutiune si cea de restituire survin in conditiile mentionate, ceilalti creditori ai cumparatorului nu vor putea actiona ca si cum lucrul vandut a intrat in patrimoniul cumparatorului, adica al debitorului lor, si nu isi vor putea exercita creantele asupra acelui lucru. Atat din perspectiva lor, cat si din cea a cumparatorului se va considera ca bunul a ramas in patrimoniul vanzatorului. Daca nu sunt indeplinite conditiile mentionate, rezolutiunea se poate declara unilateral si fara punere in intarziere, insa efectele ei nu vor putea fi opuse decat cumparatorului, iar nu si oricarei alte persoane. Potrivit art. 1727 alin. (2), celorlati creditori ai cumparatorului, altii decat vanzatorul, nu le mai pot fi opuse efectele rezolutiunii. In plus, potrivit art. 937 NCC, in cazul in care cumparatorul a transmis posesia catre un subdobanditor de buna credinta cu titlu oneros, acesta devine proprietar al bunului si nu ii mai este opozabila desfiintarea transferului dintre cumparator si vanzator cauzata de rezolutiune. Chiar si dobanditorii cu titlu gratuit sau aceia care cunosc cauza rezolutiunii (neplata pretului catre vanzator) devin creditori fata de cumparator pentru obligatia lui de a le tranfera lor proprietatea. Asemenea celorlalti creditori, pot actiona ignorand efectele rezolutiunii in temeiul art. 1727 alin. (2). Daca bunul a fost intre timp transmis catre un tert ori executat silit de catre unul dintre creditori, atunci, ca urmare a rezolutiunii declarate de catre vanzator in alte conditii decat cele mentionate, cumparatorul va fi tinut numai la restituirea prin echivalent a bunului, potrivit art. 1641 NCC. II. Vanzarea bunurilor imobile

In al doilea caz, potrivit art. 1728, atunci cand vanzarea are ca obiect un bun imobil si s-a stipulat ca in cazul in care nu se plateste pretul la termenul convenit, cumparatorul este de drept in intarziere, acesta din urma poate sa plateasca si dupa expirarea termenului, cat timp nu a primit declaratia de rezolutiune din partea vanzatorului. Rezolutiunea vanzarii unui imobil are efecte fata de terti in conditiile in care se poate cere rectificarea inscrierilor in cartea funciara privid acel imobil (art. 909-910 Noul Cod civil). Potrivit acestor texte, posibilitatea de a cere rectificarea inscrierii unui drept care nu mai corespunde cu realitatea juridica privind acel drept difera dupa cum titularul dreptului, prin ipoteza tert fata de vanzare, este sau nu este de buna-credinta cu privire la aceasta realitate juridica. Cu alte cuvinte, depinde dupa cum tertul subdobanditor a cunoscut sau nu ca pretul vanzarii nu era platit, dandu-i vanzatorului dreptul la rezolutiune. In materie de carte funciara, buna sau reaua-credinta a tertului dobanditor nu se poate aprecia decat in functie de inscrierile si notarile in cartea funciara existente la data la care el a dobandit - art. 901 Noul Cod civil. Prin urmare, daca vanzatorul si-a inscris ipoteca legala care garanteaza dreptul sau cu privire la pret sau daca si-a notat dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului, atunci cei care dobandesc 85

dreptul de la cumparator ulterior unei asemenea inscrieri sau notari sunt de rea-credinta. Daca vanzatorul nu a indeplinit niciuna dintre aceste formalitati de publicitate, dobanditorii de drepturi de la cumparator sunt de buna-credinta. Fata de subdobanditorii de rea-credinta, efectele rezolutiunii vanzarii pentru neplata pretului pot fi valorificate oricand, in sensul ca transferul dintre vanzator si cumparator se desfiinteaza, ceea ce atrage si desfiintarea drepturilor constituite de catre cumparator in favoarea tertilor de rea-credinta. Aceste din urma drepturi pot fi rectificate prin radiere, astfel incat titularul dreptului tabular ramane vanzatorul. Fata de tertii de buna-credinta, regimul rectficarii drepturilor lor difera dupa cum ei au dobandit cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Daca au dobandit cu titlu gratuit, potrivit art. 909 alin. (2), rectificarea drepturilor lor poate fi ceruta in termen de cel mult 5 ani de la data inscrierii acestor drepturi. Tertii subdobanditori de buna-credinta care au dobandit prin acte cu titlu oneros se bucura de inviolabilitatea drepturilor astfel dobandite, astfel cum rezulta din coroborarea art. 900 alin. (3) cu art. 908 alin. (1) pct. 3. Din aceste doua texte rezulta ca tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros ai unui drept tabular nu li se pot opune consecintele desfiintarii actelor translative ale antecesorilor lor, desfiintare cauzata de motive ulterioare incheierii acelor acte ori neplata pretului este un eveniment ulterior incheierii contractului a carui rezolutiune o atrage, motiv pentru care consecintele acestei rezolutiuni nu pot fi opuse acestora Aspectele comune de regim juridic privind sanctiunea neexecutarii obligatiei de a plati pretul si de a prelua bunul in vanzarea de bunuri mobile In vanzarea de bunuri mobile, obligatia cumparatorului de a prelua bunul la timp este este foarte importanta din punct de vedere al echilibrului economic dintre prestatiile partilor. Daca obligatia de a prelua bunul nu este executata la timp, intarzierea cumparatorului il pune pe vanzator in situatia de a gasi un spatiu de depozitare, iar daca bunurile sunt supuse pieirii sau stricaciunii, chiar in pozitia de a achizitiona alte bunuri de acelasi gen pentru a-si executa conform obligatia de predare. In ultimul caz cel putin, sacrificiul patrimonial la care il expune pe vanzator intarzierea la preluare a cump poate fi chiar superior valorii vandute. Este la fel de periculoasa si intarzierea platii pretului, pentru ca vanzatorul datoreaza predarea numai dupa ce pretul a fost platit, de regula. Daca cumparatorul intarzie plata pretului, vanzatorul este teoretic indreptatit sa intarzie predarea. Astfel, daca vanzatorul intarzie predarea, risca sa suporte cheltuielile de depozitare a bunului pana la predare sau chiar si cheltuielile de inlocuire, daca bunul este supus deteriorarii. In materia vanzarii mobiliare, legiuitorul a prevazut cateva dispozitii particulare menite sa consolideze regimul sanctionatoriu al intarzierii cumparatorului in executarea obligatiei sale de a prelua lucrul si de a plati pretul, in art. 1725-1726 Noul Cod civil.

86

Potrivit art. 1725 alin. (1), in cazul vanzarii bunurilor mobile, cumparatorul este de drept in intarziere cu privire la indeplinire obligatiilor sale, daca la scadenta nici nu a platit pretul, nici nu a preluat bunul. Prin aceasta dispozitie se deroga de la dreptul comun conform caruia punerea in intarziere se face prin notificarea trimisa de catre creditor debitorului. Pentru ca aceasta punere de drept in intarziere sa se produca este nevoie ca atat obligatia de a plati pretul, cat si obligatia de a prelua bunul sa fi ajuns la scadenta. Acest lucru se poate intampla concomitent, daca fie partile au derogat prin intelegere expresa de la succesiunea legala a scadentelor obligatiilor in contractul de vanzare, fie, desi nu a primit pretul, vanzatorul se declara gata sa predea bunul si realizeaza toate actele necesare in acest scop (inclusiv individualizarea, daca este vorba de bunuri de gen). Doar intr-o asemenea ipoteza atat obligatia de a plati pretul, cat si cea de a prelua bunul ajung la scadenta fara a fi execuate. Rezulta ca cumparatorul va trebui sa suporte cheltuielile de depozitare a bunului intre data punerii in intarziere si data preluarii efective, va tebui sa plateasca daune pentru orice intarziere si preia riscul pieirii fortuite a bunului, astfel incat, daca se produce o asemenea pieire, el nu va mai putea pretinde predarea, dar va ramane obligat sa plateasca pretul. Potrivit alin. (2) al art. 1725, in cazul bunurilor mobile supuse deteriorarii rapide sau deseleor schimbari de valoare, cumparatorul este de drept in intarziere in privinta preluarii lor atunci cand nu le-a preuat in termenul convenit, chiar daca pretul a fost platit, sau atunci cand a solicitat predarea fara sa fi platit pretul.

Executarea directa Art. 1726 prevede doua ipoteze, dupa cum contractul de vanzare nu a fost executat de catre cumparator sau de catre vanzator. 1. Contractul de vanzare nu se executa din culpa cumparatorului In primul caz, cand cumparatorul nu a executat obligatia de a plati pretul sau de a prelua bunul, vanzatorul are alegerea intre a depune bunul vandut intr-un depozit pe cheltuiala si la dispozitia cumparatorului sau a-l vinde. Aceasta optiune se naste din momentul punerii in intarziere (fie de drept, fie prin notificare). Daca vanzatorul a optat pentru incheierea unei vanzari alternative, aceasta se poate face fie prin licitatie publica, fie la pretul curent, dar in orice caz prin intermediul unui agent autorizat. Pretul curent este pretul prevazut de lege, daca este cazul, fie pretul stabilit prin acte normative de forta inferioara legii, dar aplicabile in privinta lucrului vandut, fie pretul practicat pe piete organizate, la bursa sau la targ. In ceea ce priveste agentul autorizat, acesta difera dupa tipul de bunuri si tipul de vanzare pentru care se opteaza. Este autorizat sa efectueze astfel de vanzari: agentul de bursa sau casa de bursa pentru licitatii, 87

farmacii pentru medicamente, dealerii pentru actiuni cotate, etc. Daca pretul obtinut prin vanzarea alternativa nu este cel putin egal cu acela convenit cu cumparatorul initial, atunci vanzatorul are

posibilitatea de a pretinde ca acesta sa plateasca diferenta, fiind considerata prejudiciu cauzat prin intarzierea cumparatorului in executarea obligatiei sale. De asemenea, cumparatorul va fi tinut sa suporte cheltuielile facute de vanztor pentru organizarea vanzarii alternative. 2. Contractul de vanzare nu se executa din culpa vanzatorului Daca vanzarea are ca obiect bunuri fungibile, atunci cumparatorul poate decide sa le cumpere dintr-o alta sursa. Si in acest caz, aceasta forma de executare silita trebuie sa fie precedata de punerea in intarziere a vanzatorului, trebuie realizata pentru pretul curent si prin intermediul unui agent autorizat. In cazul in care cumparatorul nu a obtinut bunurile astfel procurate decat pentru un pret mai mare decat cel al vanzarii convenite initial, el il poate obliga pe vanzator sa suporte diferenta. In orice caz, vanzatorul este tinut sa suporte cheltuielile de organizare a cumpararii alternative. In oricare dintre cele doua forme, executarea directa se poate cumula cu plata de daune-interese contractuale pentru prejudiciul care ar rezulta pentru partea care a intarziat executarea din culpa celeilalte parti. Partea care exercita dreptul la executare directa trebuie sa informeze partea cealalta despre aceasta obligatie care, in absenta unei dispozitii speciale, se sanctioneaza cu raspunderea contractuala, potrivit dreptului comun. Varietati de vanzare

I.

Vanzarea pe incercate

Vanzarea pe incercate este contractul de vanzare incheiat sub conditia suspensiva ca, in urma incercarii lucrului vandut de catre cumparator, acest lucru sa satisfaca anumite criterii obiective. Spre exemplu, A ii vinde lui B un autoturism sub conditia ca, in urma incercarii autoturismului de catre B, acesta sa parcurga in conditii de trafic normale, in cel mult o ora si jumatate autostrada Bucuresti-Pitesti. Daca nu s-a prevazut un alt termen in conventia partilor, conditia suspensiva se considera implinita daca, pana la expirarea unui termen de 30 de zile, cumparatorul nu a declarat ca, in urma incercarii, bunul nu satisface criteriile convenite. Pana la indeplinirea conditiei suspensive nu se produce decat un singur efect al contractului - predarea bunului de catre vanzator cumparatorului. De la aceasta predare se calculeaza termenul de 30 de zile. In cazul in care conditia nu este indeplinita, aceasta prestatie (predarea) este supusa restituirii si nici un alt efect al contractului nu se produce. Daca, dimpotriva, conditia este indeplinita, atunci contractul se consolideaza retroactiv, considerandu-se ca efectele lui s-au nascut la momentul incheierii sale. 88

Este controversata problema riscului contractului in situatia in care bunul piere fortuit, dupa ce a fost predat cumparatorului. Solutia depinde dupa cum pieirea s-a facut inainte sau dupa verificarea bunului R. Dinca. Daca a pierit inainte de verificare, verificarea nu se mai poate efectua din cauze neimputabile cumparatorului, astfel incat conditia nu e indeplinita si contractul nu produce niciun efect. In acest caz, riscul este suportat de catre vanzator, care ramane proprietar. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare nu au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci se aplica aceeasi solutie ca si in primul caz. Daca bunul a pierit dupa verificare si la verificare au fost indeplinite criteriile obiective ale incercarii, atunci, din momentul indeplinirii conditiei suspensive, riscul a trecut asupra cumparatorului, caruia bunul ii fusese predat. Indeplinind conditia, a devenit proprietar, astfel incat el va trebui sa plateasca pretul, deci suporta riscul in contract. II. Vanzarea pe gustate

Potrivit art. 1682, vanzarea sub rezerva ca bunul sa corespunda gusturilor cumparatorului se incheie numai daca acesta a facut cunoscut acordul sau in termenul convenit sau statornicit prin uzante. Diferenta fundamentala dintre vanzarea pe incercate si vanzarea pe gustate este aceea ca incercarea de catre cumparator nu vizeaza verificarea unor criterii obiective, ci numai satisfacerea unor cerinte subiective care pot sa nu fie precizate in intelegerea partilor. Numele operatiunii provine din practica targurilor de alimente. Desi operatiunea isi extrage astfel denumirea, nu se aplica strict alimentelor (spre exemplu, cesiunea drepturilor de autor privind o opera publicitara poate sa depinde de satisfacerea de catre acea opera a unei conformitati subiective in raport cu imaginea pe care beneficiarul, eventual cumparator, doreste sa o creeze fata de clientii sai). In toate aceste cazuri, in masura in care contractul depinde de exprimarea in viitor a unei pozitii pur subiective din partea uneia dintre parti, el nu se poate forma, intrucat lipseste intentia cumparatorului de a se angaja juridic. Prin urmare, vanzarea va fi considerata incheiata doar dupa ce cumparatorul a declarat ca este satisfacut cu bunul pe care l-a incercat. In lipsa unui termen convenit de catre parti sau statornicit de uzante, termenul in care cumparatorul trebuie sa isi exprime vointa este de 30 de zile. In toate cazurile, acest termen are natura juridica a unei oferte irevocabile facute de vanzator cumparatorului care isi rezerva dreptul de a gusta. Daca pana la expirarea termenului destinatarul ofertei nu se pronunta, prin derogare de la dreptul comun, oferta se considera acceptata, conform art. 1682 alin. (2). III. Vanzarea unei mosteniri

89

Prin vanzarea unei mosteniri se intelege vanzarea ce are ca obiect dreptul unei persoane de a primi un patimoniu succesoral sau o parte din acesta. Din punct de vedere structural, acesta este un drept privit ut singuli, dar are ca obiect o universalitate sau o cota-parte dintr-o universalitate de drept. Aceasta universalitate se formeaza la decesul unei persoane, deces la care patrimoniul acelei persoane devine patrimoniu succesoral, care se transmite mostenitorilor persoanei. Acesti mostenitori pot avea calitatea de vanzatori intr-un contract de vanzare al unei mosteniri. Vanzarea unei mosteniri este supusa unor conditii de validitate specifice si produce efecte specifice. Conditii de valabilitate a) Cu privire la obiectul vanzarii Mostenirea in legatura cu care exista dreptul vandut trebuie sa fi fost deschisa anterior contractului de vanzare. Altfel spus, nu se poate vinde decat mostenirea unei persoane decedate, pentru ca se deschide prin deces. Pactele asupra unei succesiuni nedeschise inca, adica asupra unei mosteniri viitoare, sunt, de regula, lovite de nulitate absoluta. Uneori, in doctrina se spune ca sunt lovite de nulitate absoluta, pentru ca ar trezi dorinta mortii. De fapt, aceste pacte sunt lipsite de obiect, deoarece in legatura cu o mostenire nedeschisa nu exista niciun drept, deci vanzarea unei mosteniri sau a unei parti din aceasta este lipsita de obiect. Fiind considerate drepturi eventuale, si nu viitoare, gradul de incertitudine este foarte ridicat . b) Cu privire la forma vanzarii Art. 1747 alin. (2) prevede ca vanzarea unei mosteniri se incheie in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Efectele specifice Potrivit art. 1748, daca nu specifica bunurile asupra carora se intind drepturile sale, vanzatorul unei mosteniri garanteaza numai calitatea sa de mostenitor, afara de cazul cand partile au inlaturat expres si aceasta garantie. Din acest text rezulta ca, de regula, vanzatorul nu garanteaza cumparatorului decat existenta in patrimoniul sau a dreptului vandut, adica a dreptului asupra universalitatii care este patrimoniul succesoral, iar nu si continutul patrimoniului succesoral. De la aceasta regula partile pot deroga prin stipulatie expresa in doua sensuri: fie inlatura expres aceasta garantie - derogare in beneficiul vanzatorului fie partile agraveaza aceasta garantie, prevazand in contract care sunt bunurile si, eventual, care sunt datoriile care incumba patrimoniului succesoral.

90

In cazul in care s-au facut specificatii cu privire la continutul patrimoniului succesoral asupra caruia poarta dreptul vandut, se considera ca vanzatorul garanteaza realitatea acelor specificatii si va raspunde de cate ori cumparatorul este tulburat de catre un tert pe motiv ca specificatiile respective nu corespund realitatii. Daca s-a prevazut ca in succesiune se regaseste un imobil, vanzatorul garanteaza pe cumparator pentru orice evictiune decurgand din tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului de proprietate asupra imobilului, ca si cum imobilul s-ar fi vandut ut singuli. Daca existenta imobilului in patrimoniul succesoral nu a fost mentionata in contractul de vanzare a unui drept cu privire la acel patrimoniu, vanzatorul nu va raspunde decat pentru tulburarile care ar decurge din faptul ca el nu era mostenitor sau ca dreptul sau asupra mostenirii era mai limitat decat dreptul vandut. Bunurile din continutul patrimoniului succesoral transmis In principiu, daca nu au prevazut altfel, partile unui contract de vanzare a unei mosteniri sunt prezumate a dori sa transmita catre cumparator dreptul asupra patrimoniului succesoral, tinand cont de continutul acestui patrimoniu de la data deschiderii succesiunii si de modificarile care au survenit acelei date pana la incheierea contractului de vanzare. In consecinta, se vor transmite catre cumparator toate bunurile existente in patrimoniul succesoral. Exceptie: in cazul bunurilor de familie, consecintele vanzarii unei mosteniri difera dupa cum aceste bunuri sunt sau nu de valoare patrimoniala insemnata. Daca nu sunt de valoare patrimoniala insemnata, atunci ele sunt presupuse a nu fi incluse in obiectul vanzarii. Daca au valoare patrimoniala insemnata, atunci vanzatorul este obligat sa transmita echivalentul bunurilor in cauza. Prin bunuri de familie se intelege bunuri care au valoare afectiva pentru vanzator in considerarea relatiei de familie cu defunctul. Daca transmisiunea unora dintre aceste bunuri este supusa unor formalitati de publicitate, atunci cumparatorul este tinut sa execute acele formalitati pentru a putea beneficia de drepturile dobandite. Dupa implementarea efectului constitutiv al inscrierilor in cartea funciara, cumparatorul va deveni titular al drepturilor tabulare incluse in patrimoniul succesoral ce a facut obiectul dreptului vandut numai dupa inscrierea sa in cartea funciara in aceasta calitate. Daca in mostenire exista creante impotriva unor terti, cumparatorul va putea actiona in calitate de creditor numai dupa ce a indeplinit formalitatile fata de debitorii cedati. Pe langa bunurile incluse in patrimoniul succesoral, sunt transmise catre cumparatorul mostenirii toate fructele pe care aceste bunuri le-au produs intre data deschiderii mostenirii si data contractului de vanzare. De asemenea, in cazul in care mostenitorul vanzator a instrainat bunuri din patrimoniul succesoral inainte de incheierea vanzarii mostenirii, pretul pe care l-a obtinut, daca este cazul, urmeaza sa fie transmis cumparatorului. Oricce alte bunuri au subrogat bunuri existente in patrimoniul succesoral intre data deschiderii mostenirii si data contractului de vanzare (indemnizatii de asigurare, bunuri primite in 91

schimbul bunurilor instrainate din patrimoniul succesoral) se cuvin cumparatorului si trebuie transmise de catre vanzator. Datoriile incluse in patrimoniul succesoral Intre partile contractului de vanzare, legiuitorul prezuma ca intelegerea este in sensul ca dobanditorul sa suporte toate datoriile mostenirii asupra careia poarta dreptul vandut. Rezulta ca, daca vanzatorul a avut creante asupra mostenirii care, dupa deschiderea acesteia, au devenit imposibil de executat datorita confuziunii, atunci aceste creante renasc si urmeaza a fi executate de cumparator. De asemenea, daca vanzatorul a platit datoria mostenirii fata de terti creditori, cumparatorul va trebui sa ii ramburseze sumele platite sau, daca s-au platit alte bunuri, sa ii ramburseze valoarea acelor bunuri. In ceea ce priveste raporturile cu creditorii mostenirii, acestora nu li se poate impune schimbarea debitorilor lor prin acte intre vii pentru care nu au consimtit. In consecinta, chiar si dupa incheierea contractului de vanzare a mostenirii, vanzatorul ramne obligat fata de creditorii mostenirii sa suporte datoriile acesteia, in limita activului succesoral, de regula. Creditorii se vor putea indrepta imptotriva vanzatorului, iar in cazul in care acesta plateste datoria mostenirii, va putea obtine recuperarea platilor facute de la cumparator. Pe de alta parte, acest aspect de regim juridic prevazut de art. 1751 reprezinta un beneficiu pentru creditorii mostenirii, beneficii de care sunt liberi sa se dispenseze actionand liber impotriva cumparatorului. In orice caz, nici cumparatorul nu va putea fi tinut sa raspunda decat in limita activului succesoral, cu exceptia cazului in care mostenirea a fost acceptata fortat, caz in care aceasta limita nu i-ar fi profitat nici mostenitorului vanzator. IV. Vanzarea cu optiune de raspumparare

Cadrul normativ - Art. 1758-1762 Este un contract de vanzare afectat de conditia rezolutorie a rascumpararii bunului de catre vanzator. Este un instrument de creditare ce ce confera vanzatorului posibilitatea de a dobandi rapid lichiditati, iar cumparatorului o puternica garantie pentru restituirea acelor lichiditati, garantie ce consta chiar in dreptul de proprietate asupra bunului vandut, drept pe care il pastreaza pana la rascumparare. De regula, daca partile nu au prevazut contrariul, pretul rascumpararii este egal cu pretul vanzarii. Aceasta regula este supletiva si partile pot prevedea ca pretul rascumpararii sa fie inferior pretului vanzarii sau sa fie mai mare decat acesta. Cand pretul rascumpararii este mai mic, diferenta de pret se poate explica prin faptul ca dobanditorul, cumparatorul, poate folosi bunul si poate culege fructele lui in intervalul cuprins intre incheierea contractului si rascumparare. In acest caz, diferenta de pret este echivalentul acestei folosinte. 92

Cand pretul de rascumparare este mai mare (se intalneste mai des), ipoteza se explica prin aceea ca, intre incheierea contractului si exercitarea optiunii de rascumparare, vanzatorul poate folosi pretul pe care l-a primit. In acest caz, diferenta fata de pretul vanzarii are natura unei dobanzi remuneratorii, fruct civil al banilor utilizati de vanzator. De aceea, daca vanzarea cu optiune de rascumparare se incheie in afara activitatii unei intreprinderi cu scop lucrativ, diferenta intre pretul rascumpararii si pretul vanzarii trebuie sa respecte regulile privind dobanda maxima prevazuta de lege (dupa regulile de la impumut). Daca aceasta dobanda este depasita, potrivit art. 1762 din Noul Cod civil, atunci cumparatorul este decazut din dreptul la dobanda (ca si in cazul contractului de imprumut), astfel incat pretul rascumpararii va trebui sa fie egal cu pretul vanzarii. In raport cu modul in care afecteaza vanzarea, optiunea de rascumparare este o modalitate, o conditie rezolutorie. In raport cu prerogativele vanzatorului, optiune de rascumparare face obiectul unui drept potestativ, intrucat este o manifestare unilaterala de vointa care ii permite vanzatorului sa stinga o situatie juridica ce il priveste si pe cumparator, adica sa desfiinteze contratul de vanzare. Optiunea de rascumparare nu se confunda cu optiunea beneficiarului unui pact de optiune la vanzare. Vanzatorul nu are de optat daca sa incheie sau nu un alt contract de vanzare, ci are de optat doar daca sa desfiinteaza sau nu contractul de vanzare initial. Acest drept potestativ presupune un anumit termen in care se poate exercita. Potrivit art. 1758 alin. (2), acest termen poate fi de maxim 5 ani. Partile pot sa prevada orice durata inferioara, insa, daca au prevazut un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 5 ani. Practica franceza a decis ca, si atunci cand partile nu au prevazut un termen, acestea au avut in vedere termenul de 5 ani. Totusi, in Codul Civil francez nu exista un text care sa permita judecatorului ca, atunci cand termenul decurge din natura obligatiei si partile nu l-au prevazut, acesta sa il poata stabili pe cale judiciara, in functie de imprejurarile cauzei. Totusi, in dreptul roman exista aceasta dispozitie reglementata de art. 1415, astfel incat s-ar putea sustine ca, atunci cand partile nu au prevazut un termen, judecatorul o poate face in locul lor, fara a putea insa depasi termenul de 5 ani prevazut de lege.

Art. 1759 alin. (1) prevede conditiile exercitarii dreptului de optiune, in timp ce alin. (2) prevede efectele exercitarii acestui drept: (1) Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate.

93

(2) Exercitarea opiunii l oblig pe vnztor la restituirea ctre cumprtor a cheltuielilor pentru ridicarea i transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum i a celor utile, ns n acest din urm caz numai n limita sporului de valoare. Pentru exercitarea valabila a dreptului de optiune este necesar ca vanzatorul sa plateasca cumparatorului pretul rascumpararii care, in lipsa altor precizari, este pretul vanzarii initiale, la care se adauga cheltuielile facute de cumparator pentru incheierea acestei vanzari, transferul si opozabilitatea drepturilor dobandite. Aceste sume trebuie platite in mod real in momentul exercitarii dreptului de optiune. Daca acesta nu doreste sa le primeasca, vanzatorul are posibilitatea sa consemneze sumele in cauza la dispozitia cumparatorului. Sumele mentionate trebuie platite cel mai tarziu intr-un termen de o luna de la data notificarii intentiei de rascumparare, conform art. 1760 alin. (3) Noul Cod civil. In cazul in care vanzatorul a notificat intentia de rascumparare fara a plati sau consemna aceste sume, atunci el decade din dreptul de optiune fie la expirarea termenului de o luna de la notificare, fie la expirarea termenului de optiune, socotindu-se termenul care expira primul. In cazul exercitarii optiunii de rascumparare in mod valabil, contractul de vanzare se desfiinteaza retroactiv, astfel incat prestatiile executate de catre parti sunt supuse restituirii, iar actele subsecvente se desfiinteaza in masura in care au fost respectate formalitatile de publicitate fata de acei terti. Sub primul aspect, cel al restituirii prestatiilor executate, art. 1759 alin. (2) prevede ca vanzatorul trebuie sa ii restituie cumparatorului atat cheltuielile pe care le-a facut cu preluarea bunului, cat si cheltuielile necesare si, in limita sporului de valoare, cheltuielile utile facute cu bunul. Aceste cheltuieli vor profita vanzatorului care va fi considerat retroactiv proprietar, astfel incat suportarea lor de catre acesta este pe deplin justificat. Singurul aspect in privinta caruia efectul retroactiv al indeplinirii conditiei rezolutorii este inlaturat priveste, potrivit art. 1410, regimul fructelor. Fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie (cumparator) pana la indeplinirea conditiei raman dobandite de acesta si nu sunt supuse restituirii catre vanzator. Sub aspectul actelor subsecvente incheiate de cumparator, trebuie mentionat ca efectele sunt conditionate de opozabilitatea dreptului de optiune fata de tertii cu care s-au incheiat aceste acte. In materie mobiliara, aceasta opozabilitate se asigura prin inscrierea dreptului de optiune in Arhiva electronica de garantii reale mobiliare. In materie imobiliara, opozabilitatea se asiura fie prin notarea dreptului de optiune, fie prin inscrierea provizorie a dreptului cumparatorului sub conditia rezolutorie a exercitarii optiunii. In cazul in care dreptul de optiune este opozabil tertilor cu care se incheie actele subsecvente ale cumparatorului cu privire la bunul vandut, atunci vanzatorul are alegerea de a exercita optiunea direct fata de subdobanditorii din actele respective. In acest caz, vanzatorul va pune la dispozitia acestora, si nu a cumparatorului, sumele necesare pentru exercitarea optiune. Daca sumele nu acopera integral prejudiciul suferit de tertii dobanditori, in principiu, ei nu se vor putea indrepta impotriva cumparatorului pe temeiul 94

garantiei sale contra evictiunii, intrucat prin ipoteza dreptul vanzatorului le era opozabil, deoarece putea fi lesne cunoscut din registrele de publicitate. Exercitarea optiunii fata de subdobanditori este o posibilitate, nu o obligatie a vanzatorului. El poate decide sa isi exercite optiunea fata de cumparatorul sau imediat, solicitand ulterior bunul de la tertii subdobanditori in temeiul principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. In aceste cazuri, cumparatorul va putea fi responsabil fata de terti cel putin pentru transmiterea in tot sau in parte a pretului vanzatorului care a exercitat optiunea. In cazul in care cumparatorul a incheiat contracte de locatiune cu privire la bunul vandut, iar aestea au fost supuse formalitatilor de publicitate, contractele in cauza nu se vor desfiinta prin exercitarea optiunii, ci vor fi mentinute pentru termenul pentru care au fost incheiate, dar nu mai mult de trei ani din momentul exercitarii, potrivit art. 1760 alin. (3) teza finala. Daca dreptul nu a fost facut opozabil prin formalitati de publicitate adecvate, drepturile acestor terti nu ii vor putea fi opuse vanzatorului care exercita optiunea decat daca, la randul lor, aceste drepturi au facut obiectul unor formalitati de publicitate.

6.12.2012

V.

Vanzarea cu rezerva proprietatii

Pana la intrarea in vigoare a NCC aceasta varietate de vanzare a facut obiectul unei contractoverse cu privire la validitatea ei, in principiu potrivit unei astfel de vanazri transferul proprietatii este amanat pana la plata integrala a pretului vanzarii, plata care la randul ei este fie afectata de un termen, fie esalonata in mai multe rate, prin urmare singura obligatie pura si simpla scadenta imediata dupa incheierea vanzarii este obligatia vanzatorului de a preda bunul , pe care deci cumparatorul il poate folosi si il poate chiar poseda, stapanind cu intentia dobandirii proprietatii, desi proprietatea nu s-a transmis. Validitatea mecanismului era contestata intrucat el constituia o garantie neprevazuta de lege, amanarea proprietatii avand tocmai rolul de a garanta plata integrala a pretului, ori o garantie neprevazuta de lege pe de o parte contractavene principiului conform caruia njmarul drepturilor de garantie este limitat legal, pe de alta parte contractavenea principiului de ordine publica al egalitatii intre creditorii chirografari. NCC a inlaturat acetse critici, prevazand expres aceasta garantie, potrivit 1684 stipulatia princ are vanzatorul isi rezerva proproetatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila chiar daca bunul a fost predat. Aceasta stipulatie nu poate fi opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor

95

e publicitate cerute de lege dupa natura bunului. In consecinta legiuitorul spune expres ca aceasta garantie este valabila, dar spre a fi opusa tertilor inclusiv celorlati creditori ai dobanditorilor precum si subdobanditorilor este necesar sa fie supusa formalitatilor de publicitate. Structura acestor formalitati este diferita dupa cum bunul este mobil sau imobil. Daca este imobil tarnsferul proprietatii nu se poate inscrie in cartea funciara pentru ca transferul propr este amanat si de aceea formalitatea este notarea de catre cumparator a dreptului sau de a pretinde transferul propr dupa ce pretul va fi platit. In acest sens rezerva proprietatii este una dintre operatiunile supuse in mod expres notarii prin art 902 al 2 NCC. Daca bunul este mobil nu cumparatorul trebuie sa faca o inscriere la arhiva de garantii reale mobiliare, ci vanzatorul trebuie sa isi inscrie dreptul de proprietate de care beneficiaza. Aceasta pt ca in principiu pt bunuri mobile publicitatea calitatii de titular ai dreptului de propr se asigura prin posesie, prin stapanirea materiala a bunului iar formalitatile cu arhiva de garantii reale mobiliare nu acopera decat exceptiile de la acest princ. In cazul vanzarii cu rezerva dreptului de proprietate stapanirea materiala a bunului este exercitata dupa predare de cumparatorul debitor al pretului, iar vanzatorul proprietar este acela care are un drept ce trebuie facut opozabil altfel deact prin posesie, si in consecinta tocmai acest drept va fi inscris. Dpdv tehnic este controversata in doctrina problema daca in cazul vanzarii cu rezerva propr transferul proproetatii este afectat de un termen sau de o conditie. Apreciem ca transferul este afectat de un termen deoarece transferul propr este dependent de plata pretului, ori din perspectiva vanzatorului si a cumparatorului plata pretului nu este un eveniment extern nesigur ca realizare, ci este obiectul obligatiei principale a cumparatorului si in virtutea fortei obligatorii a contractului trebuie tratat ca eveniment sigur, ceea ce este specific termenului si nu conditiei. Argumentul de text este ca daca rezerva prop ar fi generat o conditie cu privire la dr de propr ar fi prevazut ca formalitatea de publicitate aplicabila este inscrierea provizorie, pt ca aceasra este specifica drepturilor tabulare sub conditie ori din 902 rezulta expres ca formalitatea aplicabila este notarea, ceea ce este o confirmare a faptului ca proprietatea nu este afectata de o conditie, notarea privind exclusiv modalitatea termenului iar nu dreptul afectat de aceadta modalitate. Potrivit 1755 in cazul vanzarii cu rezeva proprietatii riscul bunului se transfera asupra cumparatorului inca de la data predarii chiar daca propr nu i s-a transmis in acel moment. Daca prin derogare de la regula res perit domino legiuitorul a prevazut acest efect a fortiori el ar trebui sa se extinda asupra consecintelor pe care le produce acst risc asupra cobtractului, atat sub aspectul oblg vanz cat si ale cump. Astefl daca bunul piere dupa predare, oblg vanz de a transfera propr devine imposibil de edecutat si vanzatorul este exonerat de ea, totusi cumparatorul ramane dator sa plateasca pretul urmand sa suporte in final consecintele pieirii fortuite a bunului. Codul civil dedica 3 articole unei variante vanzarea cu rezeva proprietatii si plata pretului in rate. In cazul unei asemenea vanzari obligatia de a plati pretul desi isi pastreaza un caracter unitar si o 96

natura uno ictu este executata in mai multe rate succesive. Consecintele caracterului unitar al obligatiei includ printre altele faptul ca daca una dintre rate nu este executata, vanzatorul va putea sustine ca obligatia de a plati pretul in ansamblul sau nu este executata si vanzatorul va putea sa ceara rezolutiunea aceasta fii oblg princ a cumparatorului. De la aceasta regula, 1756 prevede o limitare care are caracter supletiv, in lipsa unei intelegeri contractare neplata unei singure rate care nu este mai mare de 1/8 din pret nu da dreptul la rezolutiunea contarctului si nici nu il decade pe cumparator din beneficiul termneului acordat pt ratele ulteiroare. Pentru ca limiteaza o regula textul este de interpretare si aplicare stricta, astfel el nu se va aplica daca nu se platesc cel putin doua chiar daca valoarea lor cumulata nu depadeste o optime din pret si chiar daca ele nu sunt succesive. Acesata pt ca repetarea unor neexecutari de mica insemnatate genereaza o mica perseverenta culpabila a cumparatorului care privita in ansamblu poate reprezenta o neexecutare a oblg de a plati pretul suficient de insemnatat spre a justifica rezoltiunea. De asemenea textul nu se va aplica in mod evident daca rata neplatita depaseste pragul maxim de o optime din pret, caz in care din 1756 rezulta per a contractario ca neexecutarea este prezumata insemnata. In pricipiu daca se dispune rezolutiunea potrivit regulilor generale prestatiile executate sunt supuse restituirii, aceasta inseamna ca vanzatorul are dreptul de a i se restitui bunul al carui proprietar a ramas pe tot parcursul executarii contractlui rezolvit dar si ca el este dator sa ii restituie cumparatorului ratele de pret pe care le-a primit. Suma corespunzatoare ratelor de pret vanzatorul poate sa retina atat daune interese pt prejudiciul pe care l-a suferuit ca urmare a rezolutiunii contractului cat si o compensatie echitabila pentru lipsirea de folosita a bunului intre predare si rstituire, timp in care bunul s-a aflat la cumparator. In cazul in care contractul prevede ca vanzatorul este in drept sa retina integral ratele de pret deja platite, in cazul rezolutiuni contractului pt neplata unor alte rate, o asemenea prevedere are natura juridica a unei clauze penale prin care se evalueaza prejudiciul consecutiv rezolutiunii si potrivit NCC va fi supusa revizuirii judecatorului, inclusiv in ipoteza in care cuantumul clauzei penale este cu totul excesiv in raport cu prejudiciul previzibil pe care l-a suferit vanzatorul ca urmare a neexecutarii obligatiei de a plati toate traneele pretului. Spre a se stabili caracter excesiv se va avea in vedere valoarea folosintei bunului cat timp acesta s-a aflat in detinerea cu,paratorului inclusiv uzura cauzata, posibilitatea vanzatorului de a desfasura afaceri alternativ cu privire la acel bun, orice alte daune previzibile precum si o anumita suma suplimetara menita sa il descurajeze pe cumparator in intentia sa de a nu plati pretul.

97