Curs Civil Dinca - 2020-2021

Drept civil. Contracte 07.10.
2020
- curs 1 -
ASPECTE ADMINISTRATIVE:
- la curs nu dublăm materialul scris, ci discutăm probleme din jurisprudență
- bibliografie: Dincă, Deak (!!!)
- in cazul diferentelor de opinii dintre Dincă si Deak, nu are pretentia sa fim de acord cu
el, dar TREBUIE SA STIM AMBELE OPINII) - EL FACE SUBIECTELE DUPA OPINIILE
LUI
- cu camera pornită
- referatul: din surse online si de la biblioteca sa stranga toata jurisprudenta punctuala pe
acel subiect
- in timpul examinarii scrise/orale: putem consulta orice material scris static!!!! :) :)
examenul oral e un dialog relaxat pe teme juridice
DREPTUL CONTRACTELOR SPECIALE IN SISTEMUL DREPTULUI CIVIL
Contractele se diferentiaza intre ele in functie de operatiunile juridice pe care partile

intentioneaza sa le realizeze prin intermediul lor.
- una dintre conditiile de validitate ale contractului: obiectul său => Obiectul contractului:
operatiunea pe care partile doresc s-o realizeze prin intermediul contractului respectiv
(art. 1225)
Toate contractele au insa aspecte de regim juridic comune, aceste aspecte fiind reunite
in teoria generala a actului juridic si a contractului ca izvor de obligatii => art. 1167 alin. (1),
DAR alin. (2) prevede ca “regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt
prevazute in prezentul cod sau in legi speciale.” (se refera fie la titlul “contracte
speciale”, fie la alte titluri)
- titlul IX din Cartea V: diferite contract speciale (vanzare, schimb, locatiune, antrepriza,
mandat, transport etc.) - sunt supuse unor seturi de reguli speciale
- tot in Cod sunt reglementate si alte contracte speciale din alte materii - ex.: contractul
special de partaj/partajul voluntar (sectiunea a 5-a din capitolul “proprietatea comuna”);
contractul de donatie (capitolul II din titlul “Liberalitatile”).
- pot exista contracte speciale si in alte legi speciale - contractul de franciza, de leasing,
de management etc.
1
Drept civil. Contracte 07.10.2020
- curs 1 -
Legatura dintre reglementarile particulare privitoare la anumite contracte si
reglementarile generale cuprinse in teoria actului juridic civil si a contractului ca izvor de
obligatii: specialia generalibus derogant, generalia specialibus non derogant.
Daca un anumit aspect e reglementat in mod diferit in reglementarea particulara aplicabila

categoriei de contracte din care face parte, respectiv in reglementarea generala a
contractelor si obligatiilor, atunci, in principiu reglementarea speciala, particulara
inlatura de la aplicare reglementarea generala! => aspectul in cauza va fi solutionat
potrivit reglementarii particulare.
- ex: art. 1856: daca lucratorii folositi de un antreprenor pentru executarea de catre
acesta a unui contract de antrepriza pentru un client care nu i-a platit antreprenorului
remuneratia, lucratorii ramanand la randul lor neplatiti, acesti lucratori pot pretinde
plata remuneratiei lor nu doar direct de la antreprenorul cu care au contract, ci si de la
clientul care nu si-a onorat la randul sau obligatiile fata de antreprenor (in limita
datoriei celei mai mici dintre cele doua).
- art. 1280: principiul relativitatii efectelor contractului - un contract nu produce efecte
decat intre partile care l-au incheiat si eventual intre succesorii lor in drepturi
- ex: eu sunt lucrator neplatit si imi pun problema de a cere banii de la antreprenor ul
cu care am lucrat sau de la clientul lui - daca ma uit la reglementarea particulara,
pot cere de la client, dar daca ma uit la reglementarea generala, aflu ca am drepturi
doar impotriva partii cu care am contractat, deci că pot cere doar antreprenorului,
nu si clientilor săi => conflict intre art. 1856 (norma particulara) si art. 1280 (norma
generala)
DECI se aplica norma speciala, inlaturand astfel norma generala, deci aici nu se aplica
principiul relativitatii efectelor contractului, pot aplica norma particulara de la art. 1865!
Tot in legatura cu adagiul specialia generalibus derogant, generalia specialibus non

derogant, trebuie stabilit daca doua norme, dintre care una speciala si una generala, care
reglementeaza acelasi aspect, se afla una fata de alta intr-un raport derogatoriu sau nu.
- daca, in legatura cu acel aspect, norma speciala conduce la o alta solutie decat norma
generala => intre cele doua norme exista o contradictie, iar norma speciala are
caracter de exceptie fata de cea generala
- daca, dimpotriva, pentru aspectul respectiv, norma speciala si cea generala conduc la
aceeasi solutie => norma speciala aplica pentru o ipoteza mai restransa, pentru un caz
2
- curs 1 -
determinat, principiul consacrat prin norma generala. In acest caz, norma speciala NU va
fi considerata o exceptie, ci o aplicatie a normei generale!
- calificarea unei norme speciale ca exceptie/aplicatie a normei generale este importanta

pentru ca EXCEPTIILE SUNT DE STRICTA INTERPRETARE SI APLICARE, pe cand
normele aplicative NU sunt de stricta interpretare si aplicare.
Astfel, daca in cazul unei norme de exceptie, exista o indoiala cu privire la incadrarea
unui caz concret in ipoteza normei de exceptie, atunci indoiala se va transa in favoarea
regulii, iar nu in favoarea exceptiei. Daca incadrarea nu e certa, atunci norma
exceptionala NU se va aplica, in schimb se va aplica regula generala.
De asemenea, normele exceptionale sunt si de stricta aplicare in sensul in care

aplicarea lor nu poate fi, in principiu extinsa, la cazurile care se afla in afara ipotezei lor,
chiar daca sunt asemanatoare cu cele incluse in ipoteza. Astfel, potrivit art. 10 NCC, “legile
care deroga de la o dispozitie generala se aplica numai in cazurile expres si limitativ
prevazute de lege”. => ele nu se pot aplica la cazuri neincluse in ipoteza lor!
Daca pentru un anumit contract concret nu se identifica incadrarea sa in ipoteza

niciuneia dintre reglementarile speciale => atunci, potrivit art. 1168 teza I, contractul va fi
supus numai regulilor teoriei generale a actului juridic si obligatiilor.
Insa, este posibil ca aceste reguli sa nu fie indestulatoare. In acest caz, cu privire la
acest aspect, printr-o exceptie partiala de la art. 10 NCC, se vor putea aplica regulile
speciale privitoare la contractul cu care seamana cel mai mult contractul concret incheiat
in speta => in acest caz, se permite, in mod exceptional, analogia in legatura cu o
reglementare speciala a unui contract particular !!!
- ex.: garantia contra evictiunii = tulburare in exercitarea bunului cumparat, care de
regula se realizeaza sub forma posesiei, in cazul in care dreptul cumparat este un
drept real (situatia in care cineva a cumparat un bun, a platit vanzatorului pretul ca si
cum bunul era transmis in deplina stapanire si, dupa ce a intrat in stapanirea bunului
si s-ar fi asteptat ca aceasta stapanire sa fie netulburata, un tert pretinde ca are si el
un drept in legatura cu bunul respectiv (ex.: un uzufruct, astfel ca va ramane in timpul
vietii sale in stapanirea acelui bun, iar daca cumparatorul nu i-l preda in mod voluntar,
il va da in judecata si va castiga procesul). Pentru consecintele acestei tulburari
3
- curs 1 -
existau reglementari doar in materia contractului de vanzare. Dar daca este vorba
despre un contract de intretinere sau de schimb?
Printr-o solutie jurisprudentiala, s-a stabilit ca, in asemenea cazuri, in care
contractul nu e reglementat de lege, si aspectul de solutionat nu are o rezolvare
corespunzatoare in TGO, solutia se va da pe baza regulilor din materia acelui
contract cu care, pentru motive relevante, contractul in discutie seamana cel mai
mult. => in solutia respectiva era vorba despre un contract de intretinere, astfel
incat este relevant ca atat contractul de vanzare, cat si contractul de intretinere
transmit proprietatea, astfel ca ambele trebuiau sa-l lase pe dobanditorul acestei
proprietati in stapanirea linistita si utila a lucrului.
“generalia specialibus non derogant”: Atunci cand, in legatura cu un aspect juridic al unui
contract dat, reglementarea particulara este incompleta, nu contine nicio solutie, aspectul
respectiv va fi rezolvat de reglementarea generala (dreptul comun). Titlul referitor la
contract in general este drept comun, fata de titlul referitor la anumite contracte speciale si
completeaza in cazul fiecarui contract special reglementarea lui particulara.
Nu se poate sti bine regimul juridic al contractelor speciale daca nu se cunoaste bine
regimul juridic al contractului in general DECI TREBUIE SA RECUPERAM RAPID.
Determinarea regimului juridic aplicabil unui contract concret
SPEȚĂ: Doi prieteni se intalnesc la terasa si convin ca unul din ei sa faca din via sa 10 litri
de vin pentru celalalt. Conventia se incheie acum, inainte de culegerea viei, si, peste un
an, prietenul beneficiar merge acasa la prietenul care a facut promisiunea, ii cere cei 10
litri de vin, acesta este gata sa ii furnizeze, cerandu-i insa un pret. La intalnirea initiala nu a
fost mentionat niciun pret. Poate sa-i ceara vreun pret sau nu?
Solutii posibile:
- art. 1851 (1): contractul de antrepriza se prezuma a fi cu titlu oneros
- art. 1658: vanzarea unui bun viitor - prietenul nu avea inca vinul, urma sa il produca.
Totusi, prietenul promite propria sa prestatie, prin puterea sa. Se putea vorbi de
vanzarea unui bun viitor daca promitea vanzarea strugurilor, de exemplu.
4
- curs 1 -
- nu se poate sti daca pretul este un element esential sau nu inainte de a stabili cu ce
contract avea de-a face.
- daca avea de-a face cu un contract de antrepriza, nu era necesar ca acordul de vointe
sa stabileasca pretul. Daca, in schimb, acordul de vointe respectiv se califica drept
vanzare, pretul care nu poate fi determinat determina nulitatea contractului!
- art. 1855: atunci cand lucrarea in sine e mai importanta pentru contractul respectiv
raportat la valoare bunului, atunci avea de-a face cu un contract de antrepriza
- art. 1658 alin. (2): vanzarea unui bun viitor dintr-un gen limitat (via promitentului)
- exista si posibilitatea unui act dezinteresat: contract de servicii dezinteresate, DAR daca
nu e sigur ca un act e cu titlu gratuit functioneaza presupunerea ca e cu titlu
oneros!!! => caracterul gratuit este exceptional. Era posibil ca serviciul sa fi fost
contractat cu titlu oneros fara a se stabili si pretul.
Dinca: Spre deosebire de vanzare, unde contractul e nul daca pretul nu a fost convenit, la
contactul de antrepriza, in cazul in care pretul nu a fost stabilit, contractul nu este nul,
clientul datorand beneficiarului, la receptia lucrarii, pretul decurgand din valoarea lucrarii si
costurile efectuarii acesteia (art. 1854 alin. (3): regula derogatorie: daca partile nu au
indicat pretul, el totusi poate fi stabilit)
E FOARTE IMPORTANT SA CALIFICAM CONTRACTUL MAI INTAI, apoi stabilim daca

pretul este sau nu esential.
*Diferenta lucrare vs serviciu: Lucrarea poarta asupra unui lucru si se finalizeaza cu un

rezultat cu privire la ceea ce poate fi obiectul unui drept real, in timp ce serviciile nu implica
ca rezultat un potential obiect al unui drept real.
Solutia spetei: contract de antrepriza, intrucat era relevant pentru vointa comuna a
partilor nu doar rezultatul final, ci si procedeul de obtinere a acelui rezultat, materia prima
si cine urma sa efectueze procedeul (deci si un caracter intuitu personae). Daca in
reglementarea speciala a contractului de antrepriza nu exista nicio dispozitie imperativa
referitoare la pret, verificam reglementarea contractului in general (art. 1226 alin. (2) ) si
s-ar aplica aceasta, daca nu ar exista regula derogatorie amintita mai sus: art. 1854 alin.
(3)!
DECI: nu se aplica art. 1226, ci art. 1854 alin. (3)
5
- curs 1 -
În metoda de a determina regimul juridic aplicabil unui contract concret exista doua etape,
care trebuie aplicate intotdeauna in aceasta ordine:
1. calificarea contractului - se porneste de la o apreciere de ansamblu a continutului
contractului si se determina care este scopul principal pentru care partile contracteaza
2. identificarea regulilor aplicabile (regulile in ipoteza carora este inclusa aceasta
calificare)
• regulile imperative care decurg din calificarea specifica;
• regulile imperative decurgand din reglementarea generala de la care reglementarea
specifica nu a derogat;
• regulile stabilite de parti prin stipulatii contractuale;
• regulile supletive care decurg din calificarea specifica de la care partile nu au derogat
(ex.: art 1854 alin. (3) amintit mai sus);
• regulile supletive care decurg din reglementarea generala;
• regulile din materia contractului special cel mai asemanator (pe baza unui principiu de
analogie a dreptului aplicabil acelui contract cu o situatie similara in privinta unui aspect
relevant);
• principiile generale ale dreptului.
art. 1235 - “Cauza este motivul care determina fiecare parte sa incheie contractul.”
Din perspectiva vanzatorului: acest scop are doua componente: o componenta tipica,
ideala, abstracta (orice vanzator isi doreste sa primeasca o suma de bani => cauza tipica
a vanzatorului, pentru care el incheie contractul de vanzare (valabil pt toti vanzatorii) ), si o
componenta variabila de la o speta la alta (cati bani?).
Din perspectiva cumparatorului: el urmareste sa dobandeasca un drept care inainte de
dobandire sa fi preexistat (cauza tipica a oricarui cumparator, abstracta si care se
regaseste in orice contract de cumparare), insa care e dreptul, cand il va dobandi, care e
bunul asupra caruia va dobandi dreptul etc. (componenta variabila)
In orice contract special exista un tandem de cauze imediate tipice. Fiecare dintre
parti are, in scopul pe care il urmareste atunci cand incheie contractul, o componenta
generala, abstracta, tipica, care caracterizeaza tocmai natura juridica a contractului pe
care il incheie, intrucat calificarea se realizeaza pe baza tandemului intre cele doua cauze
imediate tipice ale celor doua parti. => o parte care urmareste sa dobandeasca un drept +
o parte care, in schimb, urmareste sa dobandeasca o suma de bani = contract de vanzare
6
- curs 1 -
CONTRACTUL DE VANZARE
DEFINITIE: (art. 1650) - Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau se
obliga sa transmita cumparatorului un anumit drept in schimbul unui pret pe care
cumparatorul se obliga sa il plateasca.
De regula, obiectul contractului de vanzare este transmiterea dreptului de proprietate,
dar poate face obiectul vanzarii orice drept transmisibil.
ex: regulile de la vanzare vor completa regulile cesiunii de creanta atunci cand
dreptul transmis este o creanta, iar in schimbul dobandirii sale, cesionarul se obliga
sa plateasca o suma de bani.
De regula, pot face obiectul vanzarii toate drepturile reale (cu exceptia drepturilor reale
personale: de uz, de abitatie, de servitute - care nu poate fi transmis si deci nici vandut
decat impreuna cu fondul dominant fata de care are caracter accesoriu).
Si in cazul acestor exceptii, in cazul in care partile convin constituirea unor asemenea
drepturi de catre proprietar in schimbul unei sume de bani, contractele astfel incheiate au
natura juridica a unor vanzari. (Din cauza faptului ca drepturile reale principale se
constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate => prin transferul unor prerogative
preexistente in patrimoniul proprietarului in continutul dreptului său de proprietate catre
dobanditorul dreptului real principal.)
În principiu, pot fi transmise chiar si drepturile potestative, precum si drepturile
corelative unor obligatii de a face.
Nu vor putea face obiectul unei vanzari drepturile inalienabile si nici drepturile strict
personale (a caror exercitare depinde in mod esential de persoana creditorului).
Este de esenta contractului de vanzare faptul ca, in schimbul transferului dreptului,
dobanditorul se obliga sa plateasca instrainatorului o suma de bani. In cazul in care
dobanditorul si-ar asuma o prestatie de o alta natura decat plata unei sume de bani,
sanctiunea ar fi recalificarea contractului, iar nu nulitatea absoluta (deci nu e o cerinta de
validitate!)
(ex.: daca in schimbul unui bun, dobanditorul i-ar transmite un alt bun, contractul ar
fi de schimb.)
7
- curs 1 -
Caracterele juridice ale contractului de vanzare
1. in mod esential, este un contract sinalagmatic - fiecare dintre parti se obliga in

considerarea reprezentarii psihologice/a anticiparii executarii obligatiilor celeilalte parti
=> obligatiile sunt reciproce si interdependente
2. contract esentialmente oneros - fiecare dintre parti contracteaza si isi asuma

obligatii in considerarea avantajelor pe care se angajeaza sa i le asigure cealalta
parte, avantaje care, cel putin din perspectiva subiectiva a fiecareia dintre parti, sunt
echivalente
- vanzatorul vrea sa scape de un bun si sa obtina in schimb o suma de bani, prin
urmare, cand va avea banii, va fi mai fericit decat cand avea numai bunul
- cumparatorul vrea sa scape de bani si sa primeasca bunul
- contractul = “instrument al fericirii” - genereaza valoare patrimoniala din nimic
3. contract in principiu comutativ - de regula, partile care covin vanzarea cunosc sau
cel putin le este posibil sa cunoasca existenta si intinderea prestatiilor la care se obliga.
Prin exceptie, contractul de vanzare poate fi si aleatoriu, atunci cand, pentru cel
putin una dintre parti, cauza impulsiva si determinanta pentru a contracta a fost
sansa obtinerii unui castig si evitarea riscului unei pierderi decurgand din caracterul
necunoscut la incheierea contractului, al existentei intinderii si/sau prestatiilor la
care se angajeaza partile. (ex.: contractele de bursa care se incheie pentru pretul
care va rezulta din tranzactionarea viitoare)
- din incertitudinea privind existenta sau intinderea lucrului vandut (exemplul cu
vanzarea pestelui pe care il va pescui pescarul intr-o dimineata de lucru, contract
care se incheie in noaptea din ajun. Daca partile convin pretul pestelui fara a
cunoaste cantitatea de peste ce va fi pescuita, dintr-o cantitate mai mica sau mai
mare de peste ar putea sa rezulte un castig fie pentru pescar, fie pentru
cumparator.
4. contract esentialmente translativ - este de esenta acestui contract ca prin efectul
sau, de regula prin efectul executarii obligatiei de a da ce rezulta din contract, o
prerogativa preexistenta in patrimoniul vanzatorului sa se transfere in patrimoniul
cumparatorului.
!!! În doctrina se foloseste notiunea “contract de regula translativ de proprietate”, pentru
ca, de regula, dreptul transmis prin vanzare este dreptul de proprietate. Alteori, se spune
8
- curs 1 -
“contractul de vanzare este de regula translativ”- in acest caz se are in vedere aspectul ca
daca dreptul transmis exista si este disponibil in patrimoniul vanzatorului chiar la data
incheierii contractului, astfel incat transmiterea poate avea loc, atunci transferul se
produce instantaneu chiar la acea data.
- drepturile nu se pot transmite succesiv, ele se transmit deodata
5. contract esentialmente instantaneu - nu exista vanzare cu executare succesiva

Chiar si atunci cand plata pretului se face in rate, aceasta e doar o modalitate de
executare a obligatiei de a plati pretul, fara insa a o transforma in obligatie cu executare
succesiva. (acest aspect este important pentru ca, daca ar deveni cu executare succesiva,
contractul ar fi susceptibil numai de reziliere, de exemplu daca nu se plateste ultima rata,
si nu de rezolutiune! => sanctiunea ar fi ca, pentru viitor, cel care nu plateste ultima rata,
nu ar mai trebui sa plateasca). DECI contractul de vanzare cu plata pretului in rate: uno
ictu => sanctiunea va fi REZOLUTIUNEA (opereaza retroactiv), iar nu rezilierea =>
vanzatorul care nu si-a primit ultima rata, va putea cere rezolutiunea contractului si
restituirea bunului.
6. contract in principiu consensual - nu este supus vreunei cerinte de forma, de regula
Exista cateva exceptii:
- art. 1747 alin. (2) - vanzarea unei mosteniri se incheie in forma autentica
- art. 1244: conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a
fi inscrise in cartea funciara se incheie in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii
absolute => orice vanzare imobiliara e supusa formei autentice ad validitatem
Daca nu respecta cerinta ad validitatem, contractul e nul absolut ca vanzare, dar
poate fi convertit in promisiune sinalagmatica de vanzare.
- exista situatii in care anumite efecte ale vanzarii sunt supuse unor formalitati:
inscrierea drepturilor imobiliare transferate in CF pe numele dobanditorului;
inscrierea dobanditorului de catre organele de politie care controleaza si asigura
evidenta traficului in cartea de identitate al autovehiculului vandut =>
conditioneaza utilizarea automobilului in circulatia pe drumurile publice; in cazul
vanzarii actiunilor nominative, transferul acestora opereaza prin inscrierea
dobanditorului in registrul actionarilor societatii pe actiuni.
NU reprezinta derogari de la caracterul consensual al contractului !!!
(contractul e format prin simplul acord de vointa al partilor chiar daca
aceste formalitati nu s-au indeplinit => pe baza lui, prin efectul lui,
9
- curs 1 -
partile sunt obligate sa-si aduca concursul la indeplinirea acestor
formalitati, intrucat partile s-au obligat la efectele pe care contractul
trebuie sa le produca, efecte conditionate potrivit legii de indeplinirea
acestor formalitati.)
10
Civil contracte 14 .10.2020
- curs 2 -
Intrebare curs: antrepriza si locatiunea - contracte numite, insa daca ar fi una

contraprestatia celeilalte, nu se poate spune ca, in ansamblul sau, contractul e nenumit?
Contractul care primeste 2 calificari este supus la 2 randuri de reglementari speciale si
abia in completare teoriei generale a obligatiilor, in schimb, daca contractul e nenumit, el e
supus regulilor teoriei generale a obligatiilor si abia in completare regulilor contractului cu
care se aseamana cel mai mult. => daca in schimbul unei lucrari se asigura folosinta unui
bun, contractul corespunde atat definitiei antreprizei, cat si definitiei locatiunii. Pretul numit
chirie poate consta in orice prestatie cu caracter patrimonial (deci obligatie de a face), iar
asigurarea folosintei unui bun e tot cu titlu oneros, deci respectivul contract e in acelasi
timp si antrepriza si locatiune. Daca apar contradictii intre cele 2 regimuri care guverneaza
obligatiile principale asumate de parti prin contractul special, acestea se transeaza in
favoarea solutiei celei mai apropiate de aceea data in contractul general (cea din materia
teoriei obligatiilor).
Cand avem o indoiala cu privire la aplicarea exceptiei, vom aplica regula!
Specificul conditiilor de validitate ale contractului de vanzare
A. Capacitatea de a contracta
REGULA: orice subiect de drept e capabil de a incheia un contract de vanzare, atat in

calitate de vanzator, cat si in calitate de cumparator
EXCEPTIE: 1653-1656 NCC - prevazute anumite incapacitati de a contracta (o
categorie de incapacitati de a vinde si 2 categorii de incapacitati de a cumpara) +
incapacitati de a dobandi terenuri de catre cetatenii straini sau apatrizi care nu se pot
prevala de tratatele internationale la care Romania este parte sau si de aplicarea in
virtutea acestora a unor conditii de reciprocitate in raporturile dintre Romania si statul ai
carui resortisanti sunt.
INCAPACITATI SPECIALE:
(1) art. 1653: incapacitate a profesionistilor dreptului de a dobandi prin cumparare drepturi
litigioase (judecatori, procurori, avocati, grefieri, executori judecatoresti, consilieri
juridici, notari publici, practicieni in insolventa) - nu pot cumpara drepturi ce fac
obiectul unui litigiu aflat pe rolul instantei judecatoresti pe raza careia isi desfasoara
activitatea;
1
- curs 2 -
- in masura in care un drept a fost dedus judecatii pe calea unei cereri de chemare in
judecata a carei solutionare in orice faza (fond, apel, recurs) intra in competenta
instantei la care sunt arondati, judecatorul trebuie sa se abtina sa dobandeasca
acel drept pana la solutionarea litigiului (pana la momentul emiterii unei hotarari
judecatoresti definitive cu privire la dreptul in cauza) => incapacitate temporara si
speciala care vizeaza dreptul respectiv atata vreme cat el este litigios (de la
depunerea cererii de chemare in judecata si pana la solutionare);
- avocatii lucreaza in cadrul unor Barouri care sunt organizate judetean => se au in
vedere pentru stabilirea sferei incapacitatii lor drepturile litigioase care sunt de
competenta Tribunalului judetean in raza caruia avocatul este inscris;
- notarii, executorii judecatoresti - Camere care sunt regionale => incapacitatea se
poate extinde la toate litigiile care ar putea intra in competenta Curtii de Apel in raza
careia isi desfasoara activitatea.
- ! SUNT EXCEPTATE de la aceasta incapacitate:
1. contractele prin care se cumpara drepturi succesorale sau cote-parti din dreptul
de coproprietate de la comostenitorul/coproprietarul profesionistului dreptului,
care este cumparator, pentru ca aceste contracte sunt menita sa conduca la
revenirea la proprietatea exclusiva si deplina (metoda cea mai economica de
gestionare a bunurilor - suprimarea unor accidente cum ar fi dezmembrarile sau
modalitatile dreptului de proprietate);
2. cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a
nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios (ex.: A ii promite lui B sa-i vanda un
bun care in prezent este al lui C si pana ca promisiunea sa ajunga la scadenta,
C intra intr-un litigiu cu privite la existenta sau intinderea dreptului sau asupra
bunului cu un tert D, atunci contractul prin care A dobandeste dreptul de la C
pentru a indestula creanta pe care o are impotriva lui B, nu intra sub incidenta
incapacitatii de la 1653 chiar daca A este un profesionist al dreptului si litigiul
dintre C si D intra in competenta de solutionare a instantei in raza careia isi
desfasoara A activitatea;
3. profesionistul dreptului cumpara un bun pentru apararea drepturilor pe care el le
exercita deja in fapt si in legatura cu care exista dreptul litigios. (este posesor si
dobandeste dreptul cu privire la bun tocmai de la proprietarul deposedat, chiar
daca acela se afla in litigiu cu un tert si chiar daca dobanditorul posesor era
profesionist al dreptului, aceasta cumparare nu intra in categoria incapacitatilor)
=> protejeaza interesul public ca imaginea justitiei sa fie nepatata: profesionistii
2
- curs 2 -
dreptului sa nu fie implicati personal in numele unui interes patrimonial in
disputele la solutionarea dreapta a carora sunt chemati sa contribuie.
(2) art. 1654: situatie de conflict de interese! incapacitati ale diversilor reprezentanti legali/
conventionali de a cumpara drepturile vandute prin intermediul lor de catre cei care ii
reprezinta la contractul de vanzare (persoana care il reprezinta pe cumparator la
contractul de vanzare e incapabila de a avea si calitatea de cumparator in acelasi
contract) Situatia frecventa - mandatarul (de aici se naste puterea de reprezentare
conventionala) Este o singura situatie in care n-ar fi pagubitor pentru vanzator sa fie
reprezentat la vanzare tocmai de catre cumparator (deoarece, in principiu, acest lucru
il pagubeste pentru ca, de obicei, cumparatorul care cumpara pentru sine are interesul
sa obtina bunul la un pret cat mai mic, pe cand vanzatorul care e reprezentat, teoretic
loial, de mandatar, are interesul sa vanda bunul sau pentru un pret cat mai mare).
- Exista o singura ipoteza in care acest conflict nu il poate prejudicia pe vanzator si
deci este exclusa de la aceasta incapacitate: mandatul este astfel redactat incat
cumparatorului i-ar fi imposibil sa schimbe continutul contractului de vanzare ce se
va incheia in exercitiul mandatului in favoarea sa (de ex, daca in mandat se indica
integral clauzele contractului de vanzare incheiat de catre mandatar - deci pentru
cumparator va fi un simplu contract de adeziune: ori adera la clauze si contractul se
incheie, ori nu adera, iar tranzactia se blocheaza => mandatarul nu poate influenta
nicicum in cursul reprezentarii conditiile de manifestare a vointei mandantului sau)
Incapacitatea functioneaza si in alte ipoteze de reprezentare: in cazul minorului care e

reprezentat de parinti/tutore/curator; in cazul administratorului provizoriu care reprezinta
societatea aflata in insolventa; in cazul functionarilor publici care reprezinta entitati publice
(statul/U.A.T.-urile ) in vanzarea bunurilor acestor entitati din domeniul lor privat; judecatori
sindici sau practicieni in insolventa care trebuie sa supravegheze vanzarea bunurilor
debitorilor aflati in insolventa. TOTI sunt incapabili sa cumpere bunurile a caror vanzare
trebuie sa o instrumenteze in numele si pe seama celor pe care ii reprezinta sau a caror
vanzare trebuie sa o supravegheze in numele justitiei!
Interesul ocrotit prin aceasta incapacitate depinde de persoana si natura drepturilor celui
reprezentat: daca cel reprezentat este persoana privata - interesul ocrotit este al persoanei
private (=> sanctiunea nerespectarii incapacitatii este nulitatea relativa); daca cel
3
- curs 2 -
reprezentat este statul sau justitia - interesul ocrotit e interes public => sanctiunea
nerespectarii incapacitatii este nulitatea absoluta!
(3) art. 1655: exista si o incapacitate de a instraina - acesti reprezentanti nu sunt

incapabili numai sa se prezinte drept cumparatori, ci sunt si incapabili sa se prezinte
drept vanzatori pentru un pret care ar proveni din exploatarea unui bun al
cumparatorului pe care ei sunt chemati sa o gestioneze (ex: daca un primar trebuie sa
gestioneze domeniul privat al comunei - el va fi incapabil sa-i vanda comunei un bun al
sau in schimbul unui pret care sa provina din bugetul public al comunei => pentru ca
primarul trebuie sa reprezinte comuna la buna gestionare a fondului banesc, deci are
interesul ca pentru orice achizitie sa se plateasca un pret cat mai mic, ori daca este si
vanzator, va avea interesul sa primeasca un pret cat mai mare). -> se aplica pentru
orice contract oneros, nu doar pentru vanzare!
B. Consimtamantul la vanzare
Formarea progresiva a consimtamantului

Exista situatii in care manifestarea consimtamantului pentru incheierea contractului de
vanzare nu e definitiva:
- cand una dintre parti doreste sa vanda, iar cealalta nu s-a hotarat inca, e posibil ca cea
dintai sa se oblige sa-i vanda celei de a doua in viitor, daca se va hotarî aceasta din
urma sa cumpere;
- niciuna dintre parti nu poate inca sa incheie o vanzare pe care o doresc, caz in care vor
conveni numai sa o incheie in viitor imediat ce va fi posibil;
- una dintre parti isi exprima consimtamantul complet, iar cealalta parte consimte numai
sa primeasca oferta vanzatorului si sa se gandeasca o vreme la ea, timp in care oferta
va ramane irevocabila (pentru o perioada stabilita, eventual, de parti).
In toate aceste situatii - mai multe manifestari de vointa: 4 ipoteze de formare progresiva
a consimtamantului:
• promisiunea unilaterala de vanzare;
• promisiunea sinalagmatica de vanzare;
• pactul de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare;
• preemptiuni.
4
- curs 2 -
I. PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE
DEFINITIE: art. 1279 - contractul prin care o parte (promitent vanzator) se obliga fata de
cealalta parte (beneficiar) sa incheie un contract de vanzare asupra unui anumit bun
pentru un pret determinat sau cel putin determinabil daca beneficiarul va dori incheierea
acestui contract.
-> promisiunea unilaterala de vanzare este un act bilateral, un contract, care se
formeaza prin intalnirea manifestarilor de vointa concordante ale promitentului vanzator si
beneficiarului
- Prin aceasta se diferentiaza de promisiunea unilaterala (art. 1327) care e un act
unilateral care produce efecte indiferent de acceptarea destinatarului, obligandu-l pe
emitentul sau sa suporte aceste efecte
De regula, promisiunea unilaterala de a vinde este chiar un contract bilateral, pentru ca,
adesea, in schimbul obligatiei asumate de promitentul vanzator sa incheie vanzarea
promisa daca beneficiarul va dori incheierea contractului, beneficiarul isi poate asuma si el
anumite obligatii. Cel mai adesea acestea constau in plata unei sume de bani, caz in care
suma respectiva se numeste pret al indisponibilizarii, deoarece beneficiarul il
remunereaza prin intermediul acelei sume pe promitent pentru sacrificiul pe care acesta il
face, indisponibilizandu-si in propriul patrimoniu bunul in legatura cu care promite
vanzarea viitoare, pana la data la care beneficiarul se va hotarî sa-l cumpere sau, dupa
caz, pana la un termen convenit cu beneficiarul.
- Pentru ca promitentul trebuie sa-si tina bunul in patrimoniu său pana cand se hotaraste
beneficiarul sa-l cumpere, acesta din urma il poate remunera pentru sacrificiu, dar nu e
obligatoriu sa consimta la plata unei sume de bani, el poate sa se hotarasca la orice alta
prestatie de alta natura! Daca in temeiul promisiunii de vanzare se platesc de catre cel
care va deveni cumparator sume de bani, la executarea promisiunii, aceste sume sunt
considerate un avans din pretul vanzarii, conform art. 1670 => beneficiarul va ramane
dator sa plateasca diferenta dintre pret si suma pe care deja a platit-o in temeiul
promisiunii unilaterale de a vinde (DECI cel mai adesea contract bilateral pentru ca
genereaza drepturi si obligatii reciproce in sarcina fiecareia dintre parti)
- e posibil ca in schimbul obligatiei asumate de promitent, beneficiarul sa nu isi asume
nicio contraprestatie => promisiune unilaterala care este contract unilateral, avand
natura juridica de act dezinteresat
5
- curs 2 -
Este de esenta promisiunii unilaterale de a vinde ca doar promitentul vanzator, si nu si

cocontractantul sau, sa isi asume obligatia de a incheia vanzarea promisa!
Cocontractantul, beneficiarul, ramane liber daca sa incheie sau nu acea vanzare si numai
daca va dori sa o incheie, atunci devine scadenta obligatia asumata de catre promitent.
In orice promisiune unilaterala de vanzare exista o modalitate specifica, care este o
conditie suspensiva pur potestativa din partea creditorului: promitentul se obliga sa
vanda daca beneficiarul vrea sa cumpere. => depinde de vointa ulterioara a creditorului
obligatiei asumata de promitent ca aceasta obligatie sa devina eficace sau nu (prin asta se
diferentiaza de promisiunea sinalagmatica de vanzare, unde ambele parti se obliga sa
incheie contractul promis).
Obiectul obligatiei asumate de promitentul vanator e sa incheie contractul de
vanzare. Incheierea contractului de vanzare: obligatie pozitiva de a face!!! (iar nu o
obligatie de a da!!) chiar daca din vanzarea ce se va incheia va rezulta un efect translativ,
care va fi efectul contractului promis, iar nu efectul promisiunii!! (efectul promisiunii este
doar obligatia de a se incheia contractul in viitor).
In structura unei promisiuni unilaterale de vanzare este in mod necesar sa existe o

obligatie asumata de catre promitentul vanzator de a incheia vanzarea promisa sub
conditia suspensiva pur potestativa din partea beneficiarului de a dori a incheie aceasta
vanzare. Obiectul obligatiei: incheierea vanzarii promise.
- art. 1225, 1226: obiectul contractului si al obligatiei sa fie determinat/cel putin
determinabil (sub sanctiunea nulitatii absolute) => vanzarea promisa sa fie definita in
contractul de promisiune sub aspectul tuturor cerintelor esentiale pentru validitatea sa
(sa fie descris in promisiune astfel incat sa rezulte din descriere dreptul ce se va vinde,
bunul asupra caruia poarta acest drept si pretul/criteriile pe baza carora se va determina
pretul). Daca promisiunea nu contine aceste elemente, obiectul promisiunii este
nedeterminat, iar promisiunea in cauza este lovita de nulitate absoluta pentru lipsa unui
obiect determinat.
- d.p.d.v. al continutului, promisiunea trebuie sa contina toate elementele vanzarii
promise
- sub aspectul formei, daca legea presupune o cerinta de forma, ea NU se aplica si
contractului de promisiune (ex: desi art. 1244 cere forma autentica ad validitatem pentru
vanzarea unui drept tabular, promisiunea avand ca obiect o astfel de vanzare NU este
supusa cerintei formei ad validitatem, ci este supusa principiului consensualismului)
6
- curs 2 -
- consimtamantul la promisiune e diferit de consimtamantul la contractul promis (daca

legea permite o forma anume pentru contractul promis, aceasta cerinta este o exceptie
de la principiul consensualismului de stricta interpretare si aplicare => nu se extinde la
alte contracte care s-ar incheia in legatura cu contractul promis, deci nu se extinde la
consimtamantul dat pentru promisiunea de vanzare
Din contractul de promisiune de vanzare se subîntelege (art. 60 ind.1 LPA) ca

promitentul si-a asumat implicit fata de beneficiar o obligatie cu efecte reale de a nu
instraina bunul aflat in patrimoniul sau pana la stingerea prin exercitare/decadere a
dreptului beneficiarului de a opta daca va cumpara sau nu. Deci creanta corelativa a
obligatiei de a vinde pe care beneficiarul o are in temeiul promisiunii este protejata (este
un interes legitim serios si specific) si sustine o inalienabilitate conventionala a bunului in
legatura cu care urmeaza sa se incheie vanzarea promisa.
Pentru ca aceasta inalienabilitate e menita strict sa protejeze interesul beneficiarului
promisiunii, ca in cazul in care va hotarî sa cumpere bunul, contractul astfel incheiat sa i-l
transfere in natura sa in patrimoniu => toate modalitatile care afecteaza acest drept de
creanta afecteaza implicit si inalienabilitatea. Inclusiv conditia suspensiva pur potestativa
din partea creditorului (el nu se va putea prevala de inalienabilitate daca nu va hotărî in
cele din urma sa cumpere bunul).
Existenta acestei conditii implica cu necesitate si un anumit termen, deoarece
timpul de gandire pe care beneficiarul si-l rezerva pentru a se decide daca va incheia sau
nu contractul promis nu poate fi nelimitat!(ar fi nelimitata si incertitudinea cu privire la
calitatea de titular al dreptului care face obiectul vanzarii promise!) Se aduce atingere
principiului securitatii dinamice a raporturilor civile pe de o parte sub aspectul titularitatii
bunului ce urmeaza a fi vandut, iar pe de alta parte legiuitorul sprijina circuitul juridic,
transferul bunurilor => de aici rezulta plus valoare, deci inalienabilitatile sunt
exceptionale , justificate si trebuie sa fie neaparat temporare. => e de esenta
promisiunii unilaterale ca aceasta conditie suspensiva pur potestativa sa se poata
indeplini numai intr-un timp determinat (e o perioada in care se poate indeplini conditia
ca modalitate; durata in care beneficiarul se poate hotărî sa incheie contractul promis).
Aceasta creanta are un drept accesoriu ei care se afla tot in patrimoniul creditorului
(drept potestativ de a face indeplinita conditia => dreptul său de a opta sa cumpere).
7
- curs 2 -
Dreptul potestativ exercita pe calea unui act juridic unilateral care naste o situatie juridica
noua: beneficiarul poate sa nasca o situatie juridica ce il influenteaza si pe promitent -
daca in termenul necesar a se prevedea in legatura cu indeplinirea conditiei beneficiarul
opteaza pentru a incheia contractul promis, atunci prin manifestarea sa de vointa, pe de o
parte beneficiarul consimte la acel contract (devine ofertant cumparator), iar pe de alta
parte face sa devina eficace obligatia asumata de catre promitent prin promisiunea
unilaterala. (obligatie care se executa voluntar prin exprimarea consimtamantului in sensul
de a incheia vanzarea promisa - aceasta este a doua manifestare de vointa dupa prima
care a dus la incheierea contractului de promisiune). Din aceasta perspectiva, promisiunea
unilaterala de vanzare reprezinta un fenomen de formare progresiva a consimtamantului:
mai intai promitentul se exprima pentru a se obliga la incheierea contractului in viitor, apoi
el isi exprima consimtamantul pentru a-si executa obligatia (a incheia aceasta vanzare).
Beneficiarul: mai intai devine creditor al obligatiei sub conditie suspensiva, apoi
indeplineste conditia suspensiva si de regula aceasta duce si la incheierea contractului de
catre el.
Prin exceptie, daca legea cere forma autentica pentru contractul care face obiectul
promisiunii, simpla manifestare de vointa a beneficiarului ca doreste sa incheie contractul
promis care nu respecta aceasta forma, nu face decat sa indeplineasca conditia
suspensiva ce afecta obligatia promitentului si sa il oblige si pe beneficiar sa incheie
contractul promis in forma ceruta de lege pentru validitatea acesteia.
Daca partile nu au prevazut acest termen, potrivit art. 906 C.civ., promisiunea nu
poate fi notata in CF. => inalienabilitatea ce decurge din aceasta promisiune NU va putea
fi opozabila tertilor (ramane o obligatie a promitentului sa nu instraineze bunul ce face
obiectul vanzarii promise, dar nu dobandeste efectul unei limite a dreptului de proprietate).
DECI este necesar ca promisiunea sa includa un termen; cu toate acestea, lipsa
termenului nu conduce la nulitatea promisiunii, pentur ca termenul nu este un element
esential (nu conditioneaza validitatea contractului).
Daca partile nu au convenit termenul si nu pot ajunge la un acord, oricare dintre ele
poate sa se adreseze instantei de judecata pentru a stabili termenul - art. 1415 (2), (3) +
art. 110 ind.2 LPA - aplicatii ale art. 1182 (2), (3).
- art. 1415 (2): daca obligatia presupune un termen prin natura ei si partile nu au convenit
acel termen, oricare dintre ele poate solicita instantei judecatoresti sa fixeze termenul;
- art. 110 ind.2 LPA: mecanismul prevazut de art. 1415 (2) se va putea aplica si atunci
cand partile nu au stabilit un termen in care titularul unei facultati sau al unui drept
8
- curs 2 -
trebuie sa il exercite, desi acest termen era necesar potrivit naturii facultatii sau dreptului.
- exista un drept potestativ accesoriu (daca nu se exercita pana la expirarea unui
anumit termen, titularul dreptului potestativ este decazut din dreptul sau - de esenta
dreptului potestativ). Daca termenul e vazut ca termen de decadere din dreptul
potestativ accesoriu pe care il are beneficiarul promisiunii unilaterale de a vinde de a
declara ca doreste sa fie cumparator in contractul promis => daca partile nu au
prevazut un termen, art. 110 ind.2 LPA permite ca instanta sa stabileasca un termen
in locul lor.
Daca dupa ce beneficiarul manifesta in termen dorinta de a incheia contractul promis,

promitentul refuza sa exprime al doilea consimtamant, cel necesar pentru incheierea
acestui contract: beneficiarul are la dispozitie unul din urmatoarele 3 remedii:
1) solicita rezolutiunea promisiunii unilaterale (daca contractul de promisiune unilaterala a
fost sinalagmatic, ar desfiinta retroactiv obligatia sa de a plati pretul indisponibilizarii
sau orice alta obligatie si-a asumat);
2) solicita despagubiri pentru neexecutarea voluntara a obligatiei asumate de catre
promitent (despagubirile nu sunt usor de calculat si nu sunt de aceeasi valoare cu
bunul): beneficiarul pierde atat dreptul de a primi bunul, cat si o obligatie egala cu el,
de a plati pretul, pana la proba contrara prejudiciul sau este 0 => remediul daunelor-
interese nu este satisfacator pentru beneficiar;
Aceste 2 remedii sunt supuse termenului de prescriptie din dreptul comun, care
este de 3 ani de la data la care obligatia promitentului a devenit scadenta si
prejudiciul cauzat de neexecutare a fost cunoscut de catre creditor.
3) executarea silita in natura comporta mai multe particularitati: ea presupune substituirea
consimtamantului promitentului prin hotararea instantei de judecata (art. 1279(3) - art
1669 (1) aplicatie specifica, beneficiarul poate pretinde instantei sa substituie
consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis). Termenul de
prescriptie in care se poate exercita acest remediu este de 6 luni de la data la care
contractul trebuia incheiat - art. 1669 (2) C.civ.
- daca obtine hotararea judecatoreasca, ea va fi executorie => e singura modalitate
prin are beneficiarul primeste exact ce i s-a promis!
- contractul trebuia incheiat la data la care beneficiarul a declarat ca doreste sa
cumpere, de atunci incepe sa curga termenul de prescriptie de 6 luni
9
- curs 2 -
- daca dupa ce trec 6 luni de la data la care expira termenul prevazut in promisiune
nu s-a cerut notarea in CF a unei actiuni avand ca obiect substituirea contractului
printr-o hotarare judecatoreasca, registratorul de CF radiaza din oficiu promisiunea
pe care a notat-o. (atunci cand rezulta ca prin celelalte fapte juridice rezulta ca
notarea nu mai poate conduce la instrainarea bunului in natura sa catre beneficiar)
=> inceteaza opozabilitatea inalienabilitatii ce decurge din promisiune, DECI daca
in termen de 6 luni prescriptia a suferit o amanare/suspendare, pe durata
procesului, creditorul reclamant nu mai poate fi protejat printr-o inalienabilitate
opozabila tertilor care nu au cunoscut efectiv inalienabilitatea pe calea notarii in CF
- deci daca s-ar incerca renotarea unei inalienabilitati/a oricarei alte promisiuni in CF
dupa implinirea acestui termen de 6 luni, o astfel de cerere ar fi respinsa (pentru a
nu perturba pentru prea mult timp circuitul civil)
Lunga controversa doctrinara in cazul in care promisiunea s-a incheiat printr-un inscris sub
semnatura privata, iar legea cere pentru contractul promis forma autentica. Atat art.
1279(3), cat si 1669(1) prevad ca hotararea care substituie consimtamantul poate fi
obtinuta numai daca toate celelalte conditii de valabilitate sunt indeplinite. Cerinta formei
autentice nu este indeplinita daca promisiunea s-a incheiat printr-un inscris sub semnatura
privata.
Hotarare ICCJ 23/2017 - jurisprudenta obligatorie care a curmat aceasta
controversa: ICCJ a retinut ca indiferent de forma promisiunii, pe temeiul ei se poate
solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract supus de lege
formei autentice ad validitatem, deoarece hotararea judecatoreasca insasi este
echivalenta dpdv al efectelor juridice cu un act autentic. Pe temeiul ei se poate cere
inscrierea in CF. Hotararea judecatoreasca are forta probanta a unui act autentic =>
hotararea poate suplini si lipsa consimtamantului promitentului, deoarece are ea insasi
caracter autentic din perspectiva efectelor pe care le produce.
Pentru ca actiunea in pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul
promitentului sa fie admisa, este necesar ca reclamantul beneficiar sa isi fi indeplinit
propriile obligatii asumate prin promisiune (de regula este vorba despre obligatia de a plati
pretul indisponibilizarii). => prin aplicarea principiului exceptiei de neexecutare, daca
reclamantul nu si-a indeplinit propriile obligatii, actiunea va fi respinsa!
In cazul in care unele dintre conditiile de valabilitate presupun anumite formalitati,
spre ex. efectuarea cadastrului, inregistrarea pe rolul fiscal a imobilului, emiterea unui
certificat de performanta energetica, exercitarea unor drepturi de preemptiune supuse
10
- curs 2 -
unor formalitati specifice etc., formalitatile trebuie deja indeplinite la data pronuntarii
hotararii! Daca la data inceperii procesului, formalitatile nu erau indeplinite, atunci pentru
indeplinirea lor, instanta trebuie ca, in cursul cercetarii procesului, prin faza administrarii
probelor, sa realizeze prin mecanisme procesuale aceste formalitati. (Hotararea 24/2016
privind interpretarea si aplicarea art. 5 din Legea 17/2014)
Este foarte controversat daca se poate sau nu solicita pronuntarea unei hotarari
care tine loc vanzarii promise atunci cand bunul nu se afla in patrimoniul promitentului. (nu
exista jurisprudenta obligatorie). Potrivit art. 1683, vanzarea lucrului altuia este valabila =>
(DINCA): se poate pronunta o hotarare care sa tina loc vanzarii lucrului altuia.
Contraargument din Hotararea 12/2015 ICCJ pronuntata intr-un RIL: atat potrivit vechiului
cod, cat si potrivit NCC, daca promisiunea este consimtita doar de catre unul dintre
coproprietari si vizeaza o vanzare a intregului bun, atunci pronuntarea unei hotarari
judecatoresti care sa subtituie consimtamantul promitentului este inadmisibilia. ICCJ a
spus ca inainte sa se pronunte o hotarare, ar trebui ca instanta sa ii introduca fortat in
proces pe ceilalti coproprietari care nu au consimtit la promisiune => hotararea pe care ar
obtine-o beneficiarul ar fi opozabila intr-un grad mai mare decat contractul de promisiune
pe care l-a incheiat initial.
(DINCA) considera ca nu ar trebui introdusi in proces si ceilalti coproprietari. Instanta nu a
citat art. 1683 care se refera expres la vanzarea bunului altuia, deci nu l-a interpretat =>
hotararea nu ar trebui extinsa la ipoteze din afara sferei ei si nu ar trebui folosita pentru a
se refuza o hotarare judecatoreasca care sa substituie consimtamantul promitentului la
incheierea unui contract de vanzare a lucrului altuia.
- daca bunul apartine mai multor persoane 1279(3) + 1669(1) ar trebui aplicate in
corelatie cu 1683(5) care face vorbire depsre consecintele instrainarii bunului intreg de
catre unul dintre coproprietari. El are obligatia sa ii asigure cumparatorului transferul
intregului bun, dar pentru aceasta el trebuie sa obtina consimtamantului celorlalti
coproprietari (deoarece actul de dispozitie ce nu respecta regula unanimitatii este
inopozabil coproprietarilor care nu l-au consimtit). Daca nu reuseste sa obtina
consimtamantul celorlalte parti, trebuie sa raspunda pentru neexecutarea obligatiei de a
transfera intregul bun, iar cumparatorul are un drept de optiune daca sa pastreze sau nu
actul pentru cota-parte a vanzatorului (caz in care va putea obtine o reducere de pret
proportionala cu cotele-parti netransmise) sau daca doreste sa obtina rezolutiunea
integrala a contractului (va obtine restituirea intregului pret si daune-interese).
- se poate cere partajul si atribuirea bunului, pentru a i-l putea transmite mai departe
cumparatorului.
11
- curs 2 -
Care sunt mijloacele de aparare a dreptului beneficiarului promisiunii unilaterale in

cazul in care promitentul nu numai ca refuza incheierea contractului promis, dar a si
instrainat bunul care urma sa faca obiectul contractului promis catre un tert? Intr-o
asemenea situatie, promitentul a incalcat inalienabilitatea conventionala subinteleasa in
contractul de promisiune in legatura cu respectivul bun. Remediile pentru incalcarea
acestei inalienabilitati sunt prevazute in art. 629 C.civ. => instrainarea bunului reprezinta o
incalcare a obligatiei promitentului de a nu instraina, obligatie care are caracter esential,
astfel incat beneficiarul poate solicita rezolutiunea contractului de promisiune pentru a
sanctiona aceasta incalcare.
Daca alege sa nu solicite desfiintarea contractului, ci sa se prevaleze de efectele
sale, pe temeiul ei, beneficiarul poate cere anularea contractului de instrainare incheiat de
promitent cu tertul caruia inalienabilitatea ii era opozabila. In materie imobiliara,
inalienabilitatea poate fi facuta opozabila oricarui tert prin notarea in CF => daca contractul
de instrainare s-a incheiat cu tertul in perioada in care inalienabilitatea sau promisiunea
era notata in CF pe temeiul art. 906, atunci se prezuma ca tertul ar fi trebuit s-o cunoasca,
ceea ce justifica anularea contractului pe care el l-a incalcat. (din acest dpv, este o
aplicare a regulii generale in materia executarii silite a unei obligatii de a nu face) - ex.:
daca trebuia sa nu faca o casa, se darama casa, cu autorizarea instantei. => pentru ca si
tertul sa suporte consecintele, trebuie ca si el sa fi fost parte la ilicit.
Daca la data incheierii contractului cu tertul, inalienabilitatea nu a fost notata in CF
(fie pentru ca drepturile nu erau imobiliare, fie pentru ca nu se prevazuse un termen, fie
pentru ca beneficiarul a omis notarea, fie notarea a fost ulterior radiata etc.) =>
inalienabilitatea este opozabila doar acelor terti despre care beneficiarul reuseste sa
demonstreze ca au cunoscut efectiv fie promisiunea, fie cel putin inalienabilitatea ce
decurge din ea la data la care au incheiat contractul prin care s-a incalcat inalienabilitatea.
Daca printr-unul din aceste 2 mijloace, inalienabilitatea a fost opozabila tertului la
data incheierii contractului său cu promitentul, atunci beneficiarul poate obtine anularea
acestui contract cu efectul intoarcerii dreptului transmis tertului in patrimoniul promitentului,
astfel incat acesta sa poata transmite acel drept catre beneficiar pe temeiul contractului
promis (fie ca promitentul incheie voluntar un asemenea contract, fie ca manifestarea sa
de vointa ese substituita prin hotarare judecatoreasca).
!! pe cand termenul de prescriptie a actiunii in anulare e de 3 ani de la data la care
beneficiarul ar fi putut cunoaste contractul a carui anulare o cere, termenul de prescriptie a
actiunii in pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract este de numai 6 luni =>
12
- curs 2 -
=> cele 2 actiuni ar trebui introduse simultan SAU eventual se poate introduce actiunea in
pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract si ulterior se poate suspenda
pronuntarea ei pana la solutionarea actiunii in anulare.
II. PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE
DEFINITIE: contractul prin care cele 2 parti, numite promitent vanzator, respectiv promitent
cumparator, se obliga reciproc ca printr-un contract incheiat in viitor sa vanda si respectiv
sa cumpere un anumit bun pentru un pret determinat sau cel putin determinabil.
Sediul materiei: art. 1279, art. 1669
Spre deosebire de promisiunea unilaterala de vanzare care este uneori un conract

sinalagmatic, promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este intotdeauna un
contract sinalagmatic! Ambele parti se obliga reciproc sa incheie contractul promis.
Obligatiile decurgand din promisiunea sinalagmatica sunt similare in parte cu obligatia
specifica promisiunii unilaterale de vanzare: la fel ca si aceasta, au ca obiect incheierea
vanzarii in viitor, deci exprimarea unui nou consimtamant pentru incheierea contractului de
vanzare in viitor => amandoua sunt obligatii de a face.
Pentru ca atat promitentul vanzator, cat si promitentul cumparator se obliga la
incheierea contractului promis, niciunul dintre ei nu poate afecta cu o conditie pur
potestativa executarea obligatiei, deoarece in acest caz promisiunea ar fi nula.
Si promisiunea sinalagmatica comporta prin natura ei o modalitate suspensiva: fie
un termen suspensiv, fie o conditie suspensiva (partile convin sa vanda/cumpere in viitor
un anumit bun pentru un anumit pret => sunt de acord sa se incheie vanzarea, si in loc sa
incheie vanzarea, incheie ceva mai putin decat contractul pe care sunt de acord sa il
incheie) pentru ca desi ambele parti doresc sa incheie vanzarea in conditiile stabilite in
promisiune, totusi ele nu pot fie dpvd juridic, fie dpdv al oportunitatii sa incheie contractul
pe care doresc sa il incheie.
De exemplu: Pentru a vinde un imobil, ai nevoie de un extras de la CF, iar acesta
se obtine doar in legatura cu un imobil ale carui masuri cadastrale s-au depus la
oficiul de cadastru. Daca un proprietar al unui imobil necadastrat convine cu un
potential cumparator toate conditiile vanzarii, totusi vanzarea nu se poate incheia
cata vreme imobilul nu e cadastrat. In acest caz, ei incheie o promisiune de vanzare
13
- curs 2 -
care sa fixeze conditiile pe care le-au convenit, astfel incat ele sa se poata aplica
imediat ce e posibil. (obstacol juridic)
- obstacol de oportunitate, economic: nu ai cum sa platesti pretul, dar obligatia de a
plati pretul se naste abia din contract si devine scadenta la executarea lui. Foarte
adesea, partile care s-au hotarat la vanzarea-cumpararea unui bun, de regula o
locuinta, pentru care cumparatorul doreste sa contracteze un credit, partile incheie
o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare a carei executare este amanata
pana la obtinerea creditului de catre cumparator, atunci cand cumparatorul va avea
banii pentru plata pretului. Uneori banca se obliga sa plateasca direct ea pretul
catre vanzator, stingand datoria debitorului sau, cumparatorul, de plata pretului
respectiv, si putand sa isi transforme ipoteca intr-o garantie eficienta.
In principiu, mecanismul unei promisiuni sinalagmatice presupune o modalitate
suspensiva, uneori inlaturarea obstacololui care impiedica partile sa incheie contractul e
incerta, caz in care modalitatea suspensiva este conditia. Altfel, daca inlaturarea
obstacolului fie e sigura, fie face obiectul unei obligatii exprese sau subintelese prevazute
in contractul partilor, atunci modalitatea este termenul.
Sub aspectul continutului, promisiunea sinalagmatica trebuie sa contina toate

elementele esentiale ale vanzarii promise, cel putin bunul vandut si pretul. Dpdv al
conditiilor de validitate ale contractului de promisiune sinalagmatica, aceasta este o
aplicatie a cerintei obiectului determinat sau cel putin determinabil. In absenta descrierii
complete a vanzarii promise in contractul de promisiune de vanzare, promisiunea este
nula pentru lipsa unui obiect determinabil. (art. 1226, art. 1225)
Daca legea prevede o cerinta de forma derogatorie de la principiul
consensualismului pentru vanzarea promisa, aceasta NU se aplica si promisiunii
sinalagmatice, astfel incat ea ramane supusa principiului consensualismului. Ca si
promisiunea unilaterala de vanzare si spre deosebire de promisiunea unilaterala de
cumparare, promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare antreneaza inalienabilitatea
bunului care face obiectul vanzarii promise, inalienabilitate subinteleasa (art. 627 (4) NCC
corelat cu art. 60 ind.1 LPA). Inalienabilitatea poate fi facuta opozabila tertilor prin
aceleasi modalitati ca in cazul promisiunii unilaterale si cu aceeasi limitare: in mod necesar
trebuie sa contina un termen (SUSPENSIV) pentru ca notarea promisiunii sinalagmatice in
CF sa fie admisa, apoi, daca se admite notarea, ea va fi radiata din oficiu la indeplinirea
unui termen de 6 luni de la data la care contractul promis ar fi trebuit incheiat potrivit
termenului prevazut in promisiune.
14
- curs 2 -
Daca partile nu au prevazut initial un termen, se face aplicarea art. 1415(2) NCC.
Remediul pentru neexecutarea obligatiilor asumate de catre fiecare din promitenti este
acelasi: termenul de prescriptie atunci cand se tinde la executarea in natura prin
substituirea consimtamantului uneia dintre parti prin hotararea unei instante este cel al
prescriptiei speciale de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.
15
Civil contracte 21.10.2020
- curs 3 -
Intrebare 1 curs: in principiu, pentru o promisiune sinalagmatica declarata ca atare de

parti, se subintelege ca partile au dorit sa incheie doar promisiunea unei vanzari pe care o
doresc amandoua, deci nu pot incheia vanzarea dorita chiar atunci, pentru ca exista un
obstacol.
Daca inlaturarea obstacolului este certa, ceea ce se presupune, atunci promisiunea
va fi afectata implicit de un termen (art. 1415/art. 1182); promisiunea poate fi notata in CF
tot sub conditia existentei unui termen.
Daca inlaturarea obstacolului este incerta, in mod exceptional, aceasta inlaturare va
intra in contract sub modalitatea unei conditii suspensive: daca se va produce conditia,
partile devin eficace obligate sa incheie contractul promis. Daca nu se va produce
inlaturarea obstacolului, obligatiile asumate prin promisiune se vor desfiinta retroactiv si
contractul nu se va incheia.
Exista situatii in care manifestarea de vointa a partilor atesta ignorarea unui
obstacol pentru ca ea se manifesta ca si cum ar dori sa incheie in mod actual vanzarea
(ex.: vanzare imobiliara nu in forma autentica, ci printr-un inscris sub semnatura privata.
Partile declara ca X e vanzator si vinde, Y e cumparator si cumpara. Totusi, nu se poate
incheia vanzarea, deoarece nu indeplineste cerinta de forma prevazuta de lege, astfel ca
acest contract va fi lovit de nulitate absoluta, dar poate fi convertit intr-o promisiune
sinalagmatica: ambele parti doresc sa incheie contractul, deci se pot obliga ca il incheie
=> obligatii exigibile imediat atat de a incheia contractul imediat, cat si obligatiile care ar
decurge din contractul promis. Singura care nu poate deveni exigibila este obligatia de a
transfera dreptul tabular care face obiectul actului (nu a fost exprimata in forma ceruta de
lege pentru a o genera in mod valabil). => singura obligatie care se poate executa este
obligatia de a incheia contractul in forma care sa permita si generarea valabila a
acelei obligatii.
Consimtamantul beneficiarului unei promisiuni unilaterala, ca sa indeplineasca
conditia suspensiva pur potestatva ce afecteaza obligatia promitentului nu trebuie sa
indeplineasca nicio conditie de forma => oricum ar fi exprimat, face indeplinita conditia si
face eficace si exigibila obligatia promitentului. In schimb, pentru a incheia valabil un
contract de instrainare imobiliara, el ar trebui sa fie exprimat in forma autentica potrivit art.
1244. Daca nu este astfel exprimat, atunci el nu genereaza valabil efectele unui
consimtamant la vanzare, nu-l face pe beneficiar creditorul obligatiei de a da a
promitentului, dar angajeaza totusi sa devina creditorul obligatiei de a da a promitentului
pe acelasi mecanism ca si in cazul unei vanzari in forme.
1
- curs 3 -
Angajamentul astfel format nu mai presupune depasirea unui alt obstacol decat cel pe
care beneficiarul il cunoaste la data exprimarii dorintei sale de a incheia contractul promis:
e nevoie de reexprimarea consimtamantului promitentului. => angajamentul luat de
beneficiar este cu executare imediata, oricand.
Intrebare 2 curs: Daca avem de-a face cu un termen incert, acesta se poate intinde peste
ani si ani, mai degraba ar deveni o conditie?
Termenul e cert sau incert dupa cum la data incheierii contractului este cunoscuta
sau nu partilor data la care se va produce evenimentul viitor. Daca partile stiu ca se va
produce, dar nu cunosc data - evenimentul e incert.
Marea majoritate a obstacolelor care stau in calea incheierii actuale a vanzarii au durate
care depind de conduita partilor (ex.: nu exista cadastru - el se face, are o durata
obiectiva) => obligatie pe care legea o pune in sarcina proprietarului care vrea sa isi vanda
terenul conform naturii contractului din care rezulta obligatia lui de a-si vinde terenul,
anume sa si-l cadastreze. (nu se poate vinde un teren daca nu e cadastrat)
- termenul e cert daca, de exemplu, depinde de o operatiune a carei durata ar
trebui sa poata fi cunoscuta in mod obiectiv partilor (ex.: daca operatiunea este
in sarcina uneia dintre ele, se subintelege din angajamentul la vanzarea
viitoare si angajamentul accesoriu al partii de a efectua acea operatiune =>
art. 1495);
- termen incert: ex.: daca iti vand terenul la data la care reprezentativa de fobal
din Romania va reintra in primele 30 din lume.
Intrebare 3 curs: promisiune de vanzare cu privire la un bun viitor: promitentul vanzator

se angajeaza sa construiasca un bloc. Cum se poate inscrie in CF promisiunea de
vanzare atata vreme cat apartamentul nu exista la momentul promisiunii si nu are numar
de CF distinct?
Promisiunea de vanzare nu se inscrie in CF printr-o inscriere propriu-zisa, ea SE
NOTEAZA (art. 906 + art. 902). Inscrierea propriu-zisa vizeaza drepturi tabulare.
Inscrierea provizorie vizeaza drepturi tabulare afectate de modalitati. Notarea vizeaza
fapte, drepturi, acte, raporturi juridice etc. care pot influenta exercitarea drepturilor
tabulare, dar care nu transfera si nu constituie drepturi tabulare.
2
- curs 3 -
- promisiunea este un exemplu perfect: genereaza obligatii de a incheia un
contract care va transfera drepturi tabulare, dar ea insasi nu transfera/
constituie drepturi tabulare! Ea insasi vizeaza obligatii de a face.
Cand proprietarul terenului incepe ridicarea constructiei, are nevoie de o autorizatie
de constructie pe care s-o inscrie in CF (presupune exercitarea dreptului tabular de
proprietate: modifica imobilul prin incorporarea in teren a unei constructii). In acel moment
deja stim ca imobilul e cadastrat. Daca e cadastrat, are nr. de CF.
Intrebare 4 curs: prescriptia actiunii in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de
contract, opinia profesorului Dan Chirica: termenul de prescriptie incepe sa curga de la
momentul la care debitorul este pus in intarziere, iar nu de la data la care contractul
trebuia sa fie incheiat (art. 2524 (1) )?
DINCA: Punerea in intarziere nu are rolul de a amana exigibilitatea obligatiilor, ci doar rolul
de a-i permite debitorului unei obligatii deja exigibile sa o execute voluntar inaintea
exercitarii dreptului la actiune impotriva lui (daca obligatia n-ar fi deja exigibila, el n-ar
trebui s-o execute deloc, nici voluntar, nici silit). Nu ar avea niciun sens punerea in
intarziere in legatura cu o obligatie neexigibila (e chiar o conditie de validitate a actului de
punere in intarziere ca obligatia sa fie deja exigibila!). Principiul prevalentei executarii in
natura a obligatiilor. Prin ipoteza, punerea in intarziere este ulterioara exigibilitatii obligatiei.
=> obligatia este exigibila din momentul in care trebuie executata (art. 1669 (2) ).
Intrebare 5 curs: In situatia in care ca pret al indisponibilizarii nu se plateste un pret, ci se

executa o obligatie, echivalentul acelei prestatii se va imputa asupra pretului pe care il va
plati respectivul?
- art. 1670 “numai sumele”, nu orice alta prestatie! Sumele implica aceeasi natura a
obligatiei beneficiarului promisiunii ca si obligatia sa de a plati pretul (sigur si aceea
va fi o obligatie baneasca) => sumele au omogenitatea de natura cu obligatia de a
plati pretul, care permite deducerea lor din pret si considerarea obligatiei de a plati
aceste sume ca fiind, de plano, o clauza anticipatorie.
- clauza anticipatorie - clauza dintr-o promisiune de contract prin care se declara
nasterea si exigibilitatea pe temeiul promisiunii a unei obligatii care prin natura
contractului promis ar trebui sa decurga din acesta (pretul trebuie platit in temeiul
vanzarii => partile care incheie doar promisiunea unei vanzari viitoare nu sunt
datoare sa plateasca pretul, pentru ca nu s-a incheiat contractul). Art. 1670 - daca
pe temeiul promisiunii s-a stabilit ca beneficiarul promisiunii de vanzare sa
3
- curs 3 -
plateasca o suma de bani, se presupune ca aceasta stipulatie este o clauza
anticipatorie care il obliga pe promitentul cumparator sa plateasca o parte din
obligatia sa de pret mai devreme, pe temeiul promisiunii si nu al contractului.
- pretul vanzarii poate fi si altceva in afara de o suma de bani => principiul
libertatii contractuale (art. 1660 (1), art. 1650).
Dpdv al prescriptiei, ea vizeaza pronuntarea unei hotarari care tine locul
consimtamantului promitentului, iar aceasta hotarare nu va fi incomodata de faptul ca
bunul a fost intre timp instrainat unui tert, chiar daca inalienabilitatea era inopozabila
acestui tert. Daca era opozabila, se poate cere si anularea contractului prin care a
dobandit acel tert => bunul se intoarce in patrimoniul promitentului a.î. hotararea care va
substitui consimtamantul lui la incheierea contractului de vanzare cu beneficiarul va
transfera din patrimoniul promitentului catre beneficiar acel bun (varianta ideala pentru el).
Daca inalienabilitatea nu era opozabila tertului, tertul pastreaza bunul, iar daca se solicita
pronuntarea unei hotarari care tine locul contractului promis, aceea va fi o vanzare a
lucrului altuia. (nu produce efecte impotriva proprietarului, care e tertul => produce efecte
doar intre promitentul vanzator si cumparator).
În CF se poate nota doar promisiunea: de aici se subintelege si inalienabilitatea.
Nu se poate cere pe temeiul unei promisiuni de vanzare notarea prevazuta de art. 902 (2)
pct.8. Restul in afara de pct. 8 nu numai ca pot fi notate, dar fara notare ele nu pot fi
opozabile tertilor care nu le-au cunoscut pe alta cale (REGULA).
Un alt punct de interes de la art. 902 (2) este pct. 12 - antecontractul si pactul de
optiune. Nu permite notarea unei interdictii de instrainare/inalienabilitati pe temeiul unui
antecontract (pe temeiul antecontractului se noteaza numai antecontractul!) - se
presupune din notarea antecontractului ca sunt opozabile tertilor efectele lui, inclusiv
inalienabilitatea. Daca s-ar incerca notarea a orice altceva, spre exemplu a celorlalte
efecte, se va respinge cererea de notare. La fel se intampla cu actiunea intemeiata pe un
antecontract: daca suntem in intervalul de 6 luni de pana la radierea din oficiu, cererea de
notare a actiunii avand ca obiect pronuntarea hotararii care tine locul contractului pe
temeiul promisiunii notate este admisa. Daca se solicita notarea unei astfel de actiuni fara
a fi deja notata promisiunea pe care se intemeiaza, cererea de notare a actiunii se
respinge.
Solutii coerente cu rostul art. 906!
4
- curs 3 -
III. PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE
DEFINITIE: contractul prin care o parte numita promitent vanzator vinde un anumit bun
pentru un anumit pret, sub conditia ca cealalta parte numita beneficiar sa doreasca sa
cumpere bunul la acel pret.
! Diferenta fundamentala fata de promisiunea unilaterala, unde promitentul “se obliga sa
vanda sub conditia ca beneficiarul sa doreasca sa cumpere”. Aici, promitentul “vinde”
=> consimtamantul sau la vanzarea ce face obiectul pactului este actual. Cu toate
acestea, aceasta vanzare nu e formata pe deplin, deoarece consimtamantul la vanzare al
promitentului nu s-a intalnit inca cu acceptarea vanzarii de catre beneficiar. Beneficiarul se
rezuma la a accepta din partea promitentului sa fie mentinuta la dispozitia sa o oferta
irevocabila de vanzare. Deci pactul de optiune este el insusi un contract, iar unul dintre
efecte este irevocabiltatea ofertei de vanzare pe care promitentul o mentine la dispozitia
beneficiarului, urmand ca pe durata acestei irevocabilitati beneficiarul sa-si exprime
consimtamantul sau la acceptarea promisa. Daca nu si-l exprima, oferta isi inceteaza
efectele la sfarsitul respectivei durate, iar vanzarea nu se mai incheie.
- art. 1278 - pactul de optiune pentru incheierea oricarui contract

- art. 1668 - dispozitie speciala + referire la pactul de optiune privind incheierea unui
contract de instrainare in materia publicitatii funciare: art. 902 (2) pct. 12 si art. 906 (4)
Cand vorbim despre un pact de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare,
avem in vedere in calitatea de contract special a unui asemenea pact numai situatia in
care promitentul vanzator consimte definitiv la vanzare, beneficiarului pactului lasandu-i-se
la dispozitie un drept de optiune cu privire la incheierea contractului.
In situatia inversa, in care promitentul cumparator consimte definitiv la vanzare si
prin efectul pactului pastreaza o oferta de cumparare la dispozitia beneficiarului pentru un
anumit timp in care acesta sa se hotarasca daca va vinde sau nu bunul, in aceasta
situatie, desi obiectul pactului este un contract de vanzare, totusi contractul astfel incheiat
nu e un pact de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare.
- Sunt aplicabile dispozitiile art. 1278 care se refera la pactul de optiune in general,
pentru incheierea oricarui contract, dar nu sunt aplicabile dispozitiile art. 1668, care
se refera la pactul de optiune pentru incheierea unui contract de vanzare cu
promitent VANZATOR, iar nu si la cel cu promitent cumparator!!!
5
- curs 3 -
- Diferenta intre cele 2 pacte relevanta: pactul de optiune la vanzare consimtit de
promitentul vanzator genereaza o inalienabilitate a bunului ce face obiectul
vanzarii pe toata durata existentei dreptului de optiune al beneficiarului, pe cand
pactul de optiune la incheierea unui contract de vanzare cu promitent cumparator
nu genereaza o asemenea inalienabiltate.
- Beneficiarul promisiunii care nu s-a hotarat inca daca sa vanda/nu si are la
dispozitie o oferta de cumparare este liber sa instraineze bunul catre un tert => nu
datoreaza acceptarea acelei oferte de cumparare. Daca fie instraineaza bunul, fie
constituie un dezmembramant, fie altereaza in orice mod continutul juridic sau
economic* al ofertei inclusa in pactul de optiune de care beneficiaza se considera
ca prin atitudinea sa renunta la dreptul de a accepta oferta si la dreptul de optiune
=> oferta este caduca prin refuz (art. 1669)
*ex.: Intr-o oferta de cumparare, eu ma ofer sa cumpar bunul tau pentru un anumit
pret, iar tu accepti. Eu am in vedere bunul tau asa cum stiu eu ca este el la data la
care iti fac oferta. => deci orice oferta este presupusa a fi facuta tinandu-se seama
de situatia juridica si materiala a bunului de la data emiterii ofertei => daca
destinatarul ofertei altereaza in orice mod continutul juridic, material al bunului,
oferta devine caduca, iar manifestarea lui se considera un refuz al ofertei, pentru ca
prin actiunea sa face imposibila in viitor acceptarea ofertei, intrucat ii schimba
obiectul.
Spre deosebire de promisiunea unilaterala de vanzare, care naste in principal un

drept de creanta afectat de conditia pur potestativa din partea creditorului de a dori
contractul promis, pactul de optiune da nastere in principal unui drept de optiune al
beneficiarului de a accepta sau nu oferta pe care, in temeiul pactului de optiune,
promitentul o mentine la dispozitia sa pentru o anumita durata. Acest drept ii permite
beneficiarului ca, prin manifestarea sa unilaterala de vointa (acceptarea ofertei), sa creeze
o situatie juridica noua ce afecteaza si o alta persoana (sa formeze contractul de vanzare)
=> promitentul sa devina vanzator, beneficiarul sa devina cumparator (DREPT
POTESTATIV).
Din aceasta constructie rezulta si cerintele de valabilitate si cele privind cesiunea
pactului de optiune.
6
- curs 3 -
CERINTE DE VALABILITATE:
Pentru ca pactul de optiune avand ca obiect un contract de vanzare sa aiba obiect
determinat/cel putin determinabil e necesar ca in pact sa fie incluse toate detaliile privind
bunul vandut si pretul la care se va obliga cumparatorul daca accepta oferta ce ii este
facuta prin pact. Daca bunul si pretul nu sunt cel putin determinabile => pactul de optiune
insusi nu are un obiect determinabil => nulitate absoluta pentru lipsa unui obiect
determinabil (art. 1225)
Sub aspectul formei: diferenta fundamentala intre pactul de optiune si promisiunile
de vanzare:
• Promisiunile de vanzare - manifestarea de vointa pentru incheierea contractului de
promisiune care are caracter bilateral e diferita de manifestarea de vointa pentru
incheierea contractului promis. Daca legea impune o cerinta de forma pentru incheierea
contractului promis, acea cerinta ramasa de stricta interpretare (pentru ca deroga de la
principiul consensualismului) nu se va aplica promisiunii, care ramane, in principiu, un
contract consensual => nu este nevoie ca cerinta impusa de lege pentru formarea
valabila a contractului promis sa fie respectata in vederea formarii valabile a promisiunii.
• Pactul de optiune - consimtamantul promitentului vanzator la pact include oferta lui
irevocabila de vanzare, deci include consimtamantul sau la vanzare. DECI daca legea
impune cerinta de forma pentru validitatea vanzarii, ea se va aplica atat ofertei, cat si
acceptarii vanzarii, iar consimtamantul la pact exprimat de promitent e tinut sa respecte
aceeasi cerinta de forma. De aceea pactul de optiune e supus conditiilor de forma
prevazute de lege pentru formarea valabila a contractului ce face obiectul pactului.
Mai mult, deoarece actul unilateral de vointa prin care se exercita dreptul de optiune
al beneficiarului reprezinta acceptarea ofertei incluse in pact de catre beneficiar, el are de
fapt natura manifestarii de vointa care concura la formarea valabila a contractului ce face
obiectul pactului. Cum legea impune o cerinta de forma pentru contractul ce face obiectul
apctului, aceasta cerinta se va aplica si modului de exercitare a dreptului de optiune:
beneficiarul isi execita valabil dreptul de optiune numai in forma ceruta de lege pentru
incheierea valabila a contractului ce face obiectul pactului.
Daca beneficiarul consimte la contractul ce face obiectul pactului, dar nu in forma
ceruta de lege pentru incheierea valabila a acelui contract => obligarea lui de a consimti in
viitor pentru incheierea contractului ce face obiectul pactului in forma necesara pentru
7
- curs 3 -
validitatea acestuia, deci promitentul il poate obliga sa exprime consimtamantul in forma

ceruta de lege, eventual chiar sub forma executarii silite in natura a acestei obligatii de a
consimti prin pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul beneficiarului,
daca atunci cand a fost dat, nu s-a dat in forma ceruta de lege pentru validitatea vanzarii
ce a facut obiectul pactului. Termenul de prescriptie de 6 luni ar incepe sa curga in acest
caz de la data consimtamantului din forma.
Dreptul de optiune al beneficiarului = drept potestativ care, prin natura lui, implica
un termen de decadere. Orice manifestare de vointa poate sa genereze situatii juridice
care ii afecteaza pe terti numai daca acei terti au consimtit ca respectiva manifestare de
vointa sa se produca intr-un anumit termen. Daca nu s-a stabilit o anumita limita pentru
manifestarea de vointa respectiva, tertul nu ar putea accepta modificarea situatiei sale
juridice fara o vointa expresa din partea sa (pentru ca asta ar insemna o servitute
personala, deci o ingradire nedefinita in libertatea tertului). Se considera, tocmai din acest
motiv, ca drepturile de decadere contractuala implica intotdeauna un termen, iar daca
partile nu l-au convenit in mod expres, potrivit art. 110 ind.2 LPA, oricare dintre parti poate
solicita instantei sa stabileasca, potrivit imprejurarilor de la incheierea pactului de optiune,
termenul in care dreptul de optiune al beneficiarului se poate exercita.
Cat timp pactul de optiune nu include un termen, ca si in cazul promisiunii
unilaterale de vanzare, cererea care ar tinde la notarea in CF a unui pact de optiune ar
urma sa fie respinsa. Aceasta cerere este admisa numai daca fie prin contract, fie printr-
un act aditional ulterior, fie printr-o hotarare judecatoreasca ulterioara a fost stabilit
termenul in care poate fi exercitat dreptul de optiune al beneficiarului pactului, termen
care fixeaza si intinderea maxima a inalienabilitatii bunului ce decurge din pact.
- daca beneficiarul opteaza in forma ceruta de lege pentru incheierea contractului ce face
obiectul pactului in acel termen, prin aceasta contractul respectiv e format, deci
beneficiarul poate, pe baza vointei sale, sa-si inscrie dreptul tabular in CF;
- daca termenul prevazut in pact expira fara ca beneficiarul sa fi solicitat inscrierea
dreptului sau tabular, atunci pactul de optiune se radiaza din oficiu din CF fara sa se mai
astepte trecerea celor 6 luni de la expirarea termenului prevazut in pact. - DIFERENTA
FATA DE PROMISIUNI (in cazul promisiunilor, optiunea beneficiarului nu e suficienta
pentru formarea contractului promis, e nevoie de o conduita ulterioara a promitentului si
daca acea conduita nu e furnizata voluntar, e nevoie de o actiune prin care sa se obtina
conduita, actiune care e supusa unui termen de prescriptie de 6 luni.)
8
- curs 3 -
Asa se explica de ce intre expirarea timpului in care se putea manifesta eficace vointa
beneficiarului si radiere trebuie sa curga cel putin 6 luni, pentru ca in acel interval, in
principiu, beneficiarul isi poate exercita voluntar sau silit dreptul de a incheia contractul cu
privire la bun in natura lui care e protejat prin inalienabilitatea instituita de art. 60 ind.1
LPA.
In cazul pactului de optiune, inalienabilitatea e instituita prin art. 1668, dar ea nu are
rost, nu-si protejeaza dreptul beneficiarului de a deveni titular al bunului in natura lui decat
pe durata termenului de decadere instituit pentru dreptul de optiune. La expirarea acestui
termen, pactul se radiaza. Pana la expirarea acestui termen, nu e nevoie niciodata de vreo
actiune din partea beneficiarului pentru a deveni titularul dreptului ce face obiectul
contractului promis, este suficient ca el sa declare, in forma ceruta de lege, ca doreste sa
incheie contractul promis, si devine titular al acestui drept, putand sa-l inscrie in CF. Daca
nu s-a folosit de termenul respectiv, atunci toate efectele pactului de optiune vor fi supuse
radierii din oficiu.
IV. DREPTUL DE PREEMPTIUNE
DEFINITIE: intr-o anumita privinta, este o manifestare a formarii progresive a

consimtamantului la incheierea contractului de vanzare, anume in situatia in care o parte
consimte sa-si limteze libertatea de a incheia un asemenea contract cu privire la un bun al
sau, convenind cu o alta parte sa ii acorde preferinta la cumpararea acelui bun =>
preemptiunea conventionala (pact de preferinta).
ex.: nu m-am hotarat daca sa vand, cu ce pret sa vand, cand sa vand, dar m-am hotarat
ca in cazul in care voi vinde, X va fi favoritul meu la cumparare. Nici macar nu m-am
hotarat sa-i vand numai lui X, ca in cazul promisiunii unilaterale de contract => la
preemptiune nu e nici la o vanzare actuala, nici la o vanzare viitoare, e doar pentru
preferatul meu in cazul in care as decide vreo vanzare in legatura cu bunul respectiv
(deci e o formare foarte lenta si foarte incipienta a consimtamantului la vanzare).
In marea majoritate a situatiilor practice, dreptul de preemptiune nu rezulta din

conventii, ci in temeiul unor dispozitii legale specifice exprese instituite in considerarea
anumitor interese, intotdeauna de natura publica, dar care uneori se realizeaza in ocrotirea
9
- curs 3 -
intereselor unor titulari privati pe care legiuitorul i-ar prefera titulari ai bunurilor dintr-o
anumita categorie fata de alte persoane.
Exista doua categorii de drepturi de preemptiune:

a) drepturi de preemptiune de natura conventionala;
b) drepturi de preemptiune de natura legala.
Le sunt menite sa se aplice art. 1730-1740 C.civ. care se refera la dreptul comun al
preemptiunii. Aceste texte nu instituie un drept de preemptiune anume, nu stabilesc
preemptori beneficiari ai acestei preferinte la cumparare pentru anumite cazuri. Textele au
un rol diferit in functie de natura legala/conventionala a preemptiunii la care se aplica.
- daca dreptul de preemptiune este instituit printr-o dispozitie legala speciala, atunci
dispozitiile art. 1730-1740 au rolul de drept comun fata de acea dispozitie legala
speciala;
- daca dreptul de preemptiune este instituit printr-un contract, atunci dispozitiile art.
1730-1740 au rolul de drept supletiv al acelui contract si prin intermediul lor
preemptiunea conventionala a devenit un contract numit.
Dreptul de preemptiune se poate exercita in 2 modalitati:

• fie anterior contractului pe care cel tinut sa respecte preemptiune doreste sa il incheie
cu un tert;
• fie ulterior contractului pe care cel tinut sa respecte preemptiunea doreste sa il incheie
cu un tert.
*cel care doreste sa incheie contractul cu un tert si care este tinut sa
respecte preemptiunea = vanzator
**cel care trebuie preferat in considerarea preemptiunii, beneficiarul ei =
preemptor
In cazul modalitatii de execitare a priori incheierii contractului cu tertul: cel

tinut sa respecte dreptul de preemptiune ii va face o oferta de vanzare preemptorului,
urmand ca acesta sa se pronunte in legatura cu oferta respectiva intr-un termen a carui
durata depinde de natura bunului supus preemptiunii (daca e mobil, atunci termenul e de
10 zile; daca e imobil, termenul e de 30 de zile).
10
- curs 3 -
Daca, in aceste termene, preemptorul comunica acceptarea ofertei, dreptul de

preemptiune e considerat exercitat, emitentul ofertei devine vanzator, preemptorul devine
cumparator.
Daca, in termenele respective, oferta nu a fost acceptata, atunci contractul care i-
a fost oferit preemptorului poate fi liber incheiat cu orice tert, preemptorul fiind decazut din
dreptul sau de preemptiune IN LEGATURA CU ACEL CONTRACT (doar cu acela!) =>
preemptorul pastreaza in patrimoniul sau dreptul de a fi preferat la incheierea oricarui alt
contract de vanzare a respectivului bun, oricare altul decat cel care i-a fost oferit fara ca el
sa fi acceptat oferta in termen. In legatura cu acel contract, bunul se poate vinde liber
tertului ales de catre vanzator.
Din dreptul comun al preemptiunii nu rezulta ca bunul ar putea fi vandut si in conditii
mai favorabile vanzatorului decat cele oferite preemptorului => preemptorul e decazut
STRICT (NU SE POATE EXTINDE PRIN ANALOGIE, potrivit art. 10 C.civ.) cu privire la
contractul ce i-a fost oferit => deci orice alte contracte, inclusiv cele care ar putea fi
privite ca fiind mai nefavorabile cumparatorului decat cel oferit preemptorului, trebuie
supuse din nou exercitarii dreptului sau de preemptiunii (art.1730 (3)).
In cazul modalitatii de exercitare a posteriori: in cazul in care un contract nu a

fost oferit preemptorului de catre vanzator, acesta poate totusi sa incheie contractul cu
tertul pe care l-a ales in calitate de cumparator in conditiile convenite cu acesta, insa
contractul respectiv trebuie sa fie afectat de conditia suspensiva a neexercitarii dreptului
de preemptiune. Aceasta conditie suspensiva are o durata determinabila, care depinde de
modalitatea de exercitare a posteriori a dreptului de preemptiune. Din momentul incheierii
contractului cu tertul pe care l-a ales in calitate de cumparator, vanzatorul este tinut sa
notifice acest contract, precum si toate informatiile relevante pentru situatia juridica si
materiala a bunului catre preemptor. De la data la care a primit comunicarea,
preemptorului ii curge un termen in care isi poate exercita dreptul de preemptiune cu
privire la contractul deja incheiat de vanzator cu tertul ales de el.
Notificarea trimisa de catre vanzator preemptorului are natura juridica a une oferte
de contract de vanzare, oferta care are in principiu acelasi continut ca si contractul incheiat
cu tertul. De la primirea ofertei curge un termen in care oferta este irevocabila care este de
10 zile pentru vanzarile purtand asupra unor bunuri mobile si respectiv de 30 de zile
pentru bunuri imobile.
11
- curs 3 -
Pentru ca acceptarea sa fie eficace, ea trebuie sa fie insotita de plata de catre

preemptor in conturile vanzatorului a intregii sume care constituie pretul vanzarii =>
exercitarea dreptului de preemptiune se face printr-un act juridic real insotit de remiterea
pretului vanzarii.
- daca acceptarea are loc in termen cu respectarea acestei cerinte, atunci, prin
acceptare, pe de o parte conditia suspensiva ce afecta contractul dintre vanzator si
tertul pe care l-a ales este definitv neindeplinita, astfel incat acest contract se
desfiinteaza retroactiv;
- in schimb, tot prin acceptare, preemptorul formeaza un contract in principiu identic cu
contractul incheiat intre vanzator si tertul pe care l-a ales, dar cu doua deosebiri:
(i) daca nu exista si alti preemptori in rang preferabili, acest contract nu mai
este afectat de conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune
in termenele de 10, respectiv 30 de zile;
(ii) termenele eventual consimtite tertului ales de catre vanzator pentru plata
pretului nu vor profita preemptorului care, prin ipoteza, pentru a-si exercita
dreptul de preemptiune in mod eficace trebuie deja sa fi platit pretul, astfel
incat, in cazul sau, obligatia de a plati pretul vanzarii s-a executat in secunda
logica imediat ulterioara si in momentul cronologic insusi in care aceasta
obligatie s-a nascut.
ex: daca a zis “accept”, apoi “nu mai accept” => nu s-a realizat niciun
efect juridic DAR daca a zis “accept” platind banii, acest act juridic real
pe de o parte formeaza contractul de vanzare, din care decurge
obligatia de a plati pretul, iar daca el a si platit pretul => s-a si
executat obligatia lui principala. De regula, s-a executat si obligatia
principala a vanzatorului de transferare a proprietatii, dar raman
exigibile celelalte obligatii ale vanzatorului, predarea bunului cel putin.
DINCA: acest regim de drept comun al preemptiunii e sistematic evitat de catre legiuitor.
Aceasta, deoarece acest drept de preemptiune este extrem de eficace, dar si foarte
exigent, preemptorul nu se joaca cu vorbele, el e tinut sa si suporte contraprestatia (un act
de disciplina maxima pentru a-i permite sa se intruzioneze in circuitul juridic). El intra
dinafara intr-o intelegere intre vanzator si tertul pe care si l-a ales “daca a si pus banul jos,
executandu-si direct obligatia ce-i revine”.
12
- curs 3 -
Atunci cand, intr-o vanzare, scadenta obligatiei de a plati pretul este amanata unul
sau mai multe termene dupa transferul proprietatii, atunci vanzarea se numeste pe credit
(bunul a iesit din patrimoniul vanzatorului in secunda in care s-a incheiat contractul) => se
intemeiaza pe incredere. Aceasta nu poate fi prezumata!
În cazul in care in contractul respectiv au fost introduse clauze menite sa impiedice

exercitarea dreptului de preemptiune, ele sunt inopozabile preemptorului, deci daca el isi
va exercita dreptul de preemptiune in ciuda acelor clauze, pe de o parte acelea nu pot fi
folosite in detrimentul sau, iar pe de alta parte, contractul pe care el il incheie in urma
exercitarii dreptului de preemptiune cu vanzatorul va fi considerat a nu include si acele
clauze.
ex: in contractul dintre vanzator si tert se precizeaza ca, in cazul exercitarii dreptului
de preemptiune, pretul prezentului contract e dublu sau prezentul contract e supus
conditiei rezolutorii a exercitarii dreptului de preemptiune => daca s-ar prelua clauza asta
si dupa exercitarea dreptului de preemptiune, contractul chiar cu preemptorul s-ar desfiinta
ca urmare a efectului rezolutoriu al conditiei prevazute de catre parti in contract sau ar
avea un pret dublu, ca in primul exemplu. In imprejurarile in care este evident ca scopul
clauzei este sa il impiedice pe preemptor sau sa ii ingreuneze exercitarea dreptului de
preemptiune, atunci preemptorul se va comporta ca si cum acele clauze nu exista!
In situatiile foarte rare in care dreptul de preemptiune se poate exercita in mod

eficace si totusi tertul ales de vanzator a ignorat cu buna-credinta, in mod scuzabil,
preexistenta dreptului de preemptiune la data la care a incheiat acel contract, tertul
respectiv, desi pierde si in acest caz contractul pe care l-a incheiat cu vanzatorul, se poate
prevala impotriva acestuia de obligatia vanzatorului de a-l garanta contra evictiunii
tulburarii dreptului sau decurgand din exercitarea dreptului de preemptiune.
NATURA JURIDICA A DREPTULUI DE PREEMPTIUNE
Dreptul de preemptiune nu exista in dreptul comunist, desi e un drept foarte vechi.

El este o foarte subtila ingerinta in libertatea contractuala si in dreptul de dispozitie al
proprietarului. El orienteaza circuitul bunurilor fara sa forteze la vanzari, fara sa-l lipseasca
pe vanzator de bunul sau; ii da chiar posibilitatea sa-si aleaga conditiile contractului si un
tert.
Momentul de pornire a dreptului de preemptiune: Legea 18/1991.
13
- curs 3 -
Diferenta fundamentala dintre drepturile reale si dreptul de preemptiune este ca

drepturile reale sunt de exercitare imediata, ele se exercita direct asupra bunului, pe cand
preemptiunea nu se exercita direct asupra bunului, preemptorul trebuie sa astepte sa-i fie
oferita vanzarea + toate celelalte actiuni.
Prof. Stoica considera ca este un drept potestativ.
DINCA: dreptul de preemptiune este un drept de creanta corelativ unei obligatii

negative că acela tinut de preemptiune sa nu incheie un contract de vanzare a bunului in
legatura cu care s-a instituit preemptiunea pe care sa nu-l fi oferit preemptorului.
Dinca NU considera, ca majoritatea autorilor, ca dreptul de preemptiune ar fi un drept de
creanta corelativ unei obligatii de a face!
Ii sunt accesorii doua drepturi care se pot naste din obligatia negativa in cursul
realizarii acesteia: dreptul corelativ unei obligatii pozitive de a se pretinde notificarea unei
vanzari incheiate de catre debitor cu un tert (acest drept se naste din faptul juridic al
vanzarii catre un tert, pe temeiul preexistentei obligatiei negative de a nu vinde printr-un
contract oferit preemptorului); dreptul de a accepta oferta decurgand din notificarea
contractului incheiat cu tertul (acesta este un drept potestativ, pentru ca, din momentul in
care a primit acea oferta, prin manifestarea lui de vointa poate schimba o situatie juridica
care ii afecteaza si pe altii) => exista si o componenta potestativa, dar nu ea e dreptul
principal, ci este un drept instrumental care se naste din comunicarea ofertei de vanzare in
termeni identici cu contractul incheiat cu tertul ales de catre vanzator.
SANCTIUNILE NERESPECTARII DREPTULUI DE PREEMPTIUNE:

Atunci cand un contract de vanzare in legatura cu un bun afectat de preemptiune se
incheie cu un tert fara respectarea drepturilor preemptorului, sanctiunea pe care ar trebui
sa o suporte acest contract ar trebui intemeiata pe art. 1731 - "vanzarea bunului cu privire
la care exista un drept de preemptiune conventional sau legal se poate face catre un tert
numai sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre
preemptor.”
14
- curs 3 -
Daca aceasta conditie din art. 1731 nu este indeplinita:

- ar trebui sa se considere cumva ca acest contract s-a incheiat sub conditia suspensiva
a neexercitarii dreptului de preemptiune (opinia majoritatii autorilor) => desi partile nu au
prevazut nimic, totusi efectele contractului ar fi amanate pana cand se poate verifica
indeplinirea conditiei neexercitarii dreptului de preemptiune;
- DINCA: pentru cat timp putem considera asta?
• Daca dreptul de preemptiune este de natura conventionala - pentru un an;
• Daca este de natura legala - daca legea protejeaza un interes privat (termen de 3
ani), iar daca interesul protejat este un interes public (actiune imprescriptibila).
Sanctiunea de drept comun pentru incalcarea unui interes privat legitim este
inopozabilitatea. Mijlocul procesual prin care o conventie ajunge sa fie inopozabila
titularului interesului privat incalcat este actiunea pauliana (se ineficientizeaza conventia
tocmai prin inopozabilitatea ei fata de titularul acelui interes privat - se poate introduce in
termen de 1 an de la data la care tertul al carui interes privat a fost incalcat ar fi putut sa
cunoasca incalcarea interesului sau prin conventie).
Preemptiunile conventionale ocrotesc doar interesul privat al creditorului
conventional al preemptiunii.
Daca interesul privat e protejat in mod specific printr-o norma legala si prin
contractul incheiat de doua persoane se incalca acea norma legala, sanctiunea este
nulitatea relativa care poate fi invocata in termenul general de prescriptie de 3 ani si numai
de catre titularul interesului privat ocrotit prin norma incalcata!
Cand interesul ocrotit este public si legea protejeaza acel interes prin instituirea
unei norme de formare valabila a unui contract, sanctiunea incalcarii acestei norme este
nulitatea absoluta, care poate fi reclamata de orice persoana interesata oricand => orice
tert poate sa invoce nulitatea absoluta a efectelor pure si simple ale contractului care s-a
incheiat fara sa retina conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune instituit
pentru protectia unui interes public, in schimb pentru efectele conditionate de
neexercitarea dreptului de preemptiune contractul ramane valabil => titularul dreptului de
preemptiune trebuie sa poata pretinde notificarea contractului astfel incat sa aiba o oferta
in legatura cu care sa se poata pronunta in termenele de 10 sau 30 de zile, in functie de
natura bunului.
Dreptul de a pretinde notificarea este un drept de creanta care se naste din
incheierea contractului pentru preemptor, dar dreptul la actiune prin care este protejat
15
- curs 3 -
acest drept de creanta se prescrie in termen de 3 ani de la data la care titularul actiunii a
cunoscut nasterea dreptului sau.
=> intotdeauna din contractul partilor ramane ceva, anume ce este valabil: efectele care
sunt conditionate de neexercitarea dreptului de preemptiune raman valabile, dar de
caracterul lor partial, de inlaturarea efectelor pure si simple care nu sunt pozitionate in
exercitarea dreptului de preemptiune, preemptorul nu se poate in principiu prevala la
infinit. Daca se prevaleaza pe calea actiunii pauliene, se poate prevala doar 1 an, in cazul
in care se prevaleaza pe calea unei actiuni in nulitate relativa partiala se poate prevala
numai 3 ani, numai in cazul in care se prevaleaza pe calea unei actiuni in nulitate absoluta
partiala, atunci dreptul sau la actiunea in inlaturarea efectelor pure si simple este
imprescriptibil, dar si in acel caz, pentru ca de efectele ramase care nu sunt lovite de
nulitate nu se poate prevala decat pe calea unei notificari a contractului, actiunea care are
ca obiect furnizarea acestei notificari e supusa unei prescriptii de 3 ani si de la notificare el
e tinut sa-si exercite dreptul de preemptiune ca de obicei, in termen de 10 sau 30 de zile.
Data la care tertul trebuie sa cunoasca incalcarea dreptului său NU e sigur data
inscrierii contractului in CF! Inscrierea in CF are rolul de a asigura opozabilitatea fata de
tertii subdobanditori. Art. 1737 prevede ca CF trebuie sa ma notifice daca s-a incheiat un
contract de vanzare in legatura cu un bun imobil fata de care aveam notat un drept de
preemptiune. Termenul de prescriptie incepe sa curga de la data la care in fapt am aflat ca
mi s-a incalcat dreptul.
16
- curs 4 -
Intrebare 1 curs: In cazul pactului de optiune, daca e incalcata inalienabilitatea si ea era

opozabila, introducerea actiunii in anulare nu e o exercitare neechivoca a optiunii in sensul
acceptarii. La promisiune, modalitatea afecteaza implicit si inalienabilitatea, adica
beneficiarul nu se poate prevala de ea daca nu e hotarat sa cumpere. De ce exista
aceasta diferenta, in conditiile in care amandoi au interesul sa fructifice timpul pe care il
mai au de gandire? De ce la pactul de optiune introducerea actiunii in anulare nu e
acceptare, dar la promisiune implicit este, daca depind una de alta?
! ar trebui revizuite afirmatiile din cursul scris:
Interesul beneficiarului (atat al unui pact de optiune, cat si al unei promisiuni
unilaterale de a vinde) de a beneficia de intregul timp de gandire care decurge din
intinderea dreptului de optiune care i-a fost conferit e acelasi in ambele cazuri => cum
actiunea in anulare ar putea sa fie justificata si prin interesul de a mentine durata acestui
drept de optiune, in ambele cazuri ar trebui sa se decida la fel (ori consideram ca dreptul
de a te gandi e un interes legitim suficient de calificat incat sa justifice introducerea actiunii
in anulare fara a pune capat dreptului de a te gandi, ori consideri ca indecizia proprie nu
poate justifica o incertitudine cu privire la titularitatea drepturilor care sa se manifeste cu
energia unei actiuni in anulare prin care se desfiinteaza dreptul tertului dobanditor si
atunci, la amandoua, ar trebui sa decizi ca interesul acesta nu e suficient de actual)
*interes actual (C.proc.civ.) = o conditie a sa este indeplinirea modalitatii care afecteaza
inalienabilitatea prin decizia de a incheia contractul care face obiectul optiunii atat la pactul
de optiune, cat si la promisiune.
DINCA: ar nega introducerea actiunii in anulare in ambele cazuri cata vreme nu s-a
exprimat optiunea pentru a se cumpara, mentinand ideea ca inalienabilitatea este afectata
de conditia care afecteaza interesul protejat. Dpdv tehnic, doar obligatia promitentului
dintr-o promisiune unilaterala este afectata de o modalitate (conditia our potestativa din
partea titularului). => cata vreme nu s-a indeplinit conditia, nu e eficace inalienabilitatea
afectata de respectiva conditie. In cazul pactului de optiune, nu este vorba despre un drept
afectat de o modalitate, ci de un drept de optiune care e protejat pe toata durata existentei
lui, potrivit art. 1668 (1), de o interdictie de instrainare care pare pura si simpla pe durata
dreptului de optiune.
DINCA (opinie in prezent): solutia sa fie aceeasi, pentru ca in ambele cazuri un beneficiar
nu s-a hotarat inca daca sa cumpere si doreste sa isi pastreze dreptul de a se gandi la
asta, anuland contractele altora care s-au hotarat.
1
- curs 4 -
Intrebare 2 curs: La promisiunea unilaterala de vanzare (la o nota de subsol): desi dupa
expirarea termenului de 6 luni nu se mai poate cere notarea promisiunii, se poate cere
totusi notarea actiunii care are ca obiect pronuntarea unei hotarari care substituie
consimtamantul.
! DINCA spune ca s-a razgandit! - daca notarea unei actiuni intemeiate pe promisiunea
de instrainare ar fi posibila dupa expirarea termenului de radiere din oficiu si dupa radierea
din oficiu a promisiunii de instrainare respective din CF, atunci intreg mecanismul prin care
art. 906 incearca sa limiteze posibiltatea de a opune un drept nedefinitiv obtinut din
promisiunea de instrainare ar putea fi foarte lesne eludat, pentru ca nu inalienabilitatea
decurgand din promisiune i-ar putea fi opusa tertului dobanditor, ci rezultatul actiunii avand
ca obiect pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract, care ar putea fi preferabil fata
de dreptul tertului subdobanditor, daca notarea acestei actiuni ar fi anterioara inscrierii
dreptului său. => s-ar putea eluda dispozitiile art. 906 pur si simplu schimband obiectul a
ceea ce se noteaza: in loc de promisiunea de instrainare, se noteaza o actiune intemeiata
pe o asemenea promisiune.
Pentru a nu se permite eludarea, ar trebui ca art. 906 sa fie interpretat in sens
larg=> dispozitiile exceptionale din articol ar trebui aplicate nu numai notarii promisiunii ca
atare/a antecontractului ca atare, ci si notarii oricarui efect al sau (ex.: notarii
inalienabilitatii care decurge din promisiune; notarii ipotecii legale - care in cazul
promisiunii sinalagmatice decurge in favoarea promitentului cumparator in privinta
obligatiei promitentului vanzator de a restitui avansul pe care promitentul cumparator l-ar fi
platit in temeiul promisiunii; si actiunilor intemeiate pe efecte ale promisiunii care
reprezinta, de fapt, exercitari ale dreptului la actiune care protejeaza drepturi subiective
decurgand din promisiune, drepturi la actiune in cauza fiind ele insele astfel efecte ale
promisiunii).
Daca vedem in art. 906 un set de conditii aplicabile notarii promisiunii, adica notarii
oricarui efect al promisiunii, aceste conditii ar trebui sa fie aplicabile si actiunilor avand ca
obiect pronuntarea unei hotarari pe temeiul respectivei promisiuni. De aici ar urma ca
dreptul de a cere notarea unor astfel de efecte inceteaza prin decadere la data expirarii
celor 6 luni de la data prevazuta in textul promisiunii, conform art. 906 (2), (3) => deci nici
actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract n-ar mai
putea fi notata dupa aceasta data, pentru ca dreptul de notare a incetat prin decadere.
2
- curs 4 -
Ar putea fi notata actiunea fara a fi notat antecontractul? - teoretic, o actiune poate

fi notata fara a fi notat si inscris temeiul său. Ex.: la actiunea in revendicare (cea mai
supusa notarii) se pretinde ca dreptul inscris nu-i apartine titularului inscris, ci unei alte
persoane: reclamantul din actiunea in revendicare respectiva, care ar obtine consecutiv
revendicarii si rectificarea. Actiunea aceasta poate fi inscrisa la cererea unui tert absolut
fata de dreptul inscris, doar pentru ca el pretinde ca este titularul real al dreptului.
Revenire la ipoteza primei intrebari analizata anterior: problema era de ce in cazul

pactului de optiune introducerea actiunii in anulare nu reprezinta o exercitare neechivoca a
optiunii in sensul acceptarii? Introducerea actiunii in anulare nu e act autentic, insa nici
pactul de optiune nu e obligatoriu pentru o vanzare autentica => problema nu trebuie sa se
rezume la vanzari imobiliare sau vanzari supuse formei autentice, ci intrebarea se refera la
vanzare in general.
Daca beneficiarul pactului de optiune ridica optiunea in mod inform, fara sa
respecte cerintele de forma cerute de lege pentru incheierea valabila a contractului pentru
care ridica optiunea, acea optiune nu va putea forma contractul respeciv, dar il angajeaza
totusi ca, in cazul unei promisiuni sinalagmatice, sa incheie contractul respectiv in viitor si,
pe baza consimtamantului sau inform, promitentul din pactul de optiune il poate obliga sa
exprime consimtamantul in forma ceruta de lege pentru validitatea actului.
RELEVANTA PRACTICA: Devine reclamantul din actiunea in anulare obligat tocmai pentru
ca a introdus actiunea sa incheie contractul promis in forma ceruta de lege pentru
validitatea lui?
Intrebare 3 curs: in ipoteza in care, inainte de 2012, data la care se implinea acel termen,
se instraina fata de un strain o casa + un teren, el avea drept de superficie asupra casei?
Da. Daca partile ar fi incheiat vanzarea cu privire la intreaga casa si intregul teren, atunci:
pentru superficie vanzarea ar fi fost perfecta, pentru nuda proprietate asupra terenului
corespunzatoare dreptului de superficie, vanzarea ar fi fost nula absolut, dar s-ar fi putut
converti intr-o promisiune sinalagmatica de vanzare cu termen, termenul fiind acela pe
care legea il prevedea pentru dobandirea de catre dobanditor a capacitatii de a deveni
proprietar prin acte juridice, urmand ca, dupa ce devenea capabil, sa-si exprime, in
exercitarea acestei capacitati, consimtamantul pentru incheierea contractului care sa aiba
ca efect si transferul nudei proprietati corelative dreptului de superficie, cu consecinta
confuziunii imediate a acesteia cu superficia deja ajunsa la el.
3
- curs 4 -
VANZAREA TERENURILOR AGRICOLE DIN EXTRAVILAN
Regimul prevazut de art. 1730-1740 cu privire la dreptul de preemptiune in general:

aceste texte nu au ca obiect sa instituie un drept legal de preemptiune, ci sa constituie
regimul de drept supletiv al preemptiunilor conventionale si regimul de drept comun al
preemptiunilor legale.
Legea nr. 17/2014 privind vanzarea terenurilor agricole din extravilan - titlul anunta
tipul de optiune legislativa ales de legiuitor (extrem de greoaie); de aici decurge
imprevizibilitatea legii. => o lege trebuie sa fie PREVIZIBILA si EFICIENTA.
In 2014, aceasta lege a fost justificata in contextul in care expirau termenele

prevazute de tratatele de aderare a Romaniei la UE pana la care functiona in continuare
interdictia cetatenilor europeni de a dobandi terenuri agricole in Romania. Cel mai lung
termen prevazut in tratate era de 7 ani. Pana la expirarea celor 7 ani, Romania trebuia sa
asigure prin sistemul sau normativ o modalitate prin care cetatenii europeni sa
dobandeasca orice fel de bunuri in Romania, inclusiv terenuri agricole, in virtutea
principiului libertatii de circulatie a bunurilor. (libertatea de circulatie juridica) => se aplica si
imobilelor.
Cetatenii romani si cei straini trebuiau sa fie egali in a dobandi orice fel de bunuri in
Romania, inclusiv terenuri in extravilan.
Legislatia romana era intemeiata pe o interdictie constitutionala, conform careia
cetatenii straini si apatrizi nu puteau dobandi terenuri in Romania. Interdictia
constitutionala era grevata de regula “noi nu ne vindem tara”. Dupa comunism, romanii
aveau groaza de a fi invadati de straini care “îi vor ocupa”, adica le vor ocupa pamanturile.
Din punct de vedere juridic, de la inceputul sec. XIX, dreptul de proprietate privata se
distinge de dreptul de suveranitate; regimul utilizarii bunurilor e reglementat de state prin
lege in virtutea dreptului de suveranitate => proprietarii bunurilor aflate pe teritoriul statului
X trebuie sa respecte suveranitatea.
Legea 17/2014 a fost o solutie de urgenta! - nu putea crea discriminari fatise intre
cetatenii romani si cei europeni. Legea a parut orientata sa impiedice dobandirea
terenurilor in general, si de catre romani, si de catre straini. Obstacolul gasit a fost
4
- curs 4 -
instituirea unor avize, dintre care unul intemeiat pe exercitarea/neexercitarea unor drepturi
de preemptiune instituite de aceasta lege.
Dreptul de preemptiune e o tehnica eleganta si discreta de a intruziona un tert in
libertatea contractuala a vanzatorului: el suporta doar o prealegere a cocontractantului
sau, dar ramane liber sa stabileasca cand vinde, ce vinde, in ce conditii vine, ramanand
doar sa respecte o anumita preferinta in privinta cui vinde.
Totusi, dreptul de preemptiune are o anumita eficiență: contractul cu tertul ales de
cumparator nu produce efecte atata vreme cat preemptorul n-a avut posibilitatea sa-si
exprime dreptul de preemptiune, ca nu produce efecte daca preemptorului nu i-a fost
efectiv comunicat termenul, ca daca preemptorul isi exercita dreptul, vanzatorul este
asigurat, pentru ca exercitarea dreptului de preemptiune se face cu plata reala a prețului.
Legiuitorul a instituit un drept de preemptiune mult mai ineficient special pentru

aceste bunuri “foarte importante pentru interesul national”. Este ineficient pentru
preemptor, pentru ca el nu se intemeiaza pe o comunicare efectiva a contractului de catre
vanzator preemptorului (preemptorul poate sa rateze exercitarea dreptului fara sa fi auzit
ca ar fi putut sa si-l exercite, pentru ca, in loc de notificare directa, Legea 17/2014
prevedea ca oferta de contract se afiseaza la primarie) De asemenea, este ineficient
pentru vanzator: daca preemptorul nu-l poate incurca pe vanzator decat platindu-i pretul,
in Legea 17/2014, preemptorul poate doar inscrie la primarie o acceptare si atunci circuitul
vointei juridice se opreste pentru o vreme indelungata, se desfasoara o procedura
administrativa complicata la capatul careia e un aviz, apoi se incheie contractul => banii nu
au ajuns la vanzator, important e ca preemptorul sa accepte pentru ca circuitul sa se
opreasca - deci obstacolul vizeaza libertatea de circulatie economica a terenurilor.
Totodata, este ineficient pentru stat: statul intra in exercitarea dreptului de preemptiune
foarte putin, Oficiul de CF ii notifica preemptorului conventional ca s-a incheiat un contract
privind bunul in legatura cu care s-a prevazut dreptul de preemptiune (interventie in dreptul
comun). In privinta terenurilor agricole situate in extravilan, si autoritatea locala intervine, si
statul intervine => oferta de vanzare nu se comunica preemptorului, ci se inregistra la
primarie (acolo, cineva trebuia sa o primeasca, cineva sa asigure afisarea, dupa care sa
se astepte o perioada, dupa care dosarul sa fie trimis la o structura centrala/locala a
Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale, unde alti functionari preluau dosarul, il
examinau, apoi primeau declaratiile preemptorilor depuse prin intermediul primariei si
5
- curs 4 -
verificau daca preemptorii indeplinesc cerintele prevazute de lege pentru a fi preemptori,

urmand sa elibereze apoi avizul. De asemenea, ineficienta fata de banul public. Ineficient
ca solutie generala economica de valorificare prin vanzare a terenurilor pentru ca
impiedica circuitul civil.
In dreptul comun, daca nu s-a exercitat ante factum, inaintea incheierii contractului
cu cumparatorul ales de vanzator, dreptul de preemptiune se exercita post factum, astfel
incat contractul se va incheia si va produce efecte: ori efectul instrainarii bunului catre
preemptor daca acesta isi exercita dreptul de preemptiune, ori efectul instrainarii bunului
catre cumparatorul ales de vanzator, daca preemptorul nu isi exercita dreptul de
preemptiune.
In Legea 17/2014, daca vanzatorul instraineaza bunul catre tertul ales fara a
astepta indeplinirea procedurii complicate, contractul acesta este lovit de nulitate => nu se
produce niciun efect => bunul va fi restituit tot vanzatorului, iar preemptorul n-ar putea face
nimic, pentru ca nu poate declansa el insusi procedura prin care sa-si exercite dreptul de
preemptiune.
In 2020, o parte dintre ineficiente au fost reparate prin Legea nr. 175/2020, care
incearca sa creeze diferente in privinta aptitudinii de a dobandi terenuri agricole in
Romania nu in functie de cetatenie (discriminare interzisa de tratate), ci de o resedinta
permanenta a dobanditorilor terenurilor agricole in Romania + desfasurarea unei
activitati agricole in Romania.
- sunt introdusi si “tinerii fermieri”.
Art. 1 - scopurile Legii 17/2014: acest articol amesteca intre scopuri si obiectul de
reglementare, si mijlocul prin care intentioneaza sa se atinga obiectivele si obiectivele pe
termen lung.
- filozofia reglementarii: daca un fermier are un hectar de pamant si trebuie sa il are, are
nevoie de un tractor. Daca el isi cumpara un tractor, costul tractorului se va repercuta in
costul la vanzarea pe piata al recoltei pe care o va obtine cu tractorul de pe ha său de
pamant.
- Ex. 1: de pe 1 ha se scot 1000 kg grau => costul tractorului care ar trebui amortizat
in 20 de ani se va imparti la 20.000 kg grau, iar fiecare kg de grau va avea a 20-a
mia parte din costul tractorului incorporat in costul sau => deci va fi mai scump
decat daca ar fi fost cules manual cu a 20-a mia parte din costul tractorului.
6
- curs 4 -
- Ex. 2: daca un fermier are 100 ha, ca sa le are si sa obtina recolta are nevoie tot de
un tractor. Daca unitatea de productie e aceeasi (grau) si cantitatea e tot de
1000kg/ha => de pe 100ha, anual, cu acelasi tractor, fermierul reuseste sa obtina
100.000 kg grau. Deci, pastrand obiectivul de amortizare a tractorului in 20 de ani,
fiecare kg de grau va fi mai scump doar cu a 2 milioana parte din costul tractorului
=> deci graul celui de-al doilea fermier, care utilizeaza un tractor pentru exploatatie
mare, e mai ieftin decat graul primului fermier, care utilizeaza un tractor pentru
exploatatie mica=> exploatatiile agricole mari sunt mai eficiente decat cele mici,
pentru ca cele mari se preteaza in principiu la utilizarea acelorasi echipamente ca
cele mici
- daca o exploatatie agricola tinde sa fie autosuficienta si sa isi ataseze toate
echipamentele necesare pentru exploatarea sa, productia sa va fi mai scumpa
decat daca exploatatia agricola ar fi mai mare si si aceea ar urmari sa fie
autosuficienta si dotata cu toate echipamentele de care are nevoie.
Domeniul de aplicare al Legii 17/2014:
• Din punctul de vedere al bunurilor la care se refera

Art. 2 alin. (1) - legea nu se aplica decat terenurilor cu destinatie agricola situate in
extravilanul localitatilor => terenurile situate in intravilanul localitatilor nu sunt supuse
prevederilor acestei legi (ex. Gradinile sau terenurile statiilor de cercetare).
De asemenea, chiar daca se afla in extravilan, nu sunt supuse prevederilor acestei
legi terenurile cu alta destinatie decat cesa agricola (de ex.: terenurile rezervate
infrastructurilor rutiere sau feroviare, infrastructurilor de transport tehnologic, terenurile
forestiere, terenurile rezervate unor alte constructii utilitare care nu au destinatie agricola
etc.).
In schimb, terenurile care gazduiesc imbunatatiri funciare sau imobile prin
incorporare destinate utilizarii agricole, cu atat mai mult terenurile rezervate fermelor
zootehnice, stuparitului etc. sunt considerate terenuri agricole => intra sub incidenta
reglementarilor speciale ale Legii 17/2014.
7
- curs 4 -
• Din punctul de vedere al contractelor la care se aplica

Potrivit art. 16, exigentele speciale prevazute de lege se aplica doar instrainarii prin
vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan => legea nu se aplica contractelor care
nu au ca efect instrainarea terenurilor (ex: nu se aplica vanzarii terenului unei alte
persoane decat vanzatorul, pentru ca vanzarea lucrului altuia nu instraineaza acel lucru.
Eventual, abia cand tertul, proprietar, ar consimti la vanzarea incheiat in legatura cu bunul
sau, doar atunci, in prealabil ratificarii sale, ar trebui sa respecte exigentele particulare
prevazute de lege in considerarea instrainarii prin vanzare).
Este discutabil daca art. 16 permite aplicarea legii si in cazul instrainarii prin
schimb, deoarece conform art. 1764 NCC “dispozitiile privitoare la vanzare se aplica, in
mod corespunzator, si schimbului” - textul nu se limiteaza la dispozitiile privitoare la
vanzare din NCC, ci in general, iar Legea 17/2014 se refera la vanzare.
Cu toate acestea, daca s-ar aplica schimbului, dispozitiile referitoare la vanzare ar
trebui sa se aplice in mod corespunzator, adica schimband ceea ce e de schimbat, ori in
cazul schimbului dintre doua bunuri individual determinate, e de neconceput exercitarea
unui drept de preemptiune, intrucat coschimbaj nu poate fi, cu aceleasi efecte, decat
titularul dreptului de proprietate asupra bunului primit in schimbul terenului (deci titularul
dreptului individual determinat este la randul sau individual determinat) => schimbul
terenului pentru un anumit bun nu se poate incheia in mod eficient avand ca efect
instrainarea acelui bun decat cu titularul dreptului de proprietate asupra bunului, pentru ca
orice alta persoana nu ar putea sa ofere acelasi efect (consimtamantul oricarei alte
persoane n-ar transfera dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar ar angaja acea
persoana sa obtina consimtamantul titularului) => in materia contractului de schimb, e de
neconceput ca o alta persoana decat titularul dreptului de proprietate asupra bunului sa
confere aceleasi conditii cu acest titular pentru transferul bunului respectiv in schimbul
terenului agricol.
=> DINCA: dispozitiile referitoare la dreptul de preemptiune nu se vor aplica contractului
de schimb, si niciunui alt contract translativ decat contractul de vanzare si nici vreunei alte
conventii netranslative in legatura cu terenurile agricole din extravilan.
Potrivit art. 20 alin. (3): dispozitiile legii nu se aplica nici in cazul vanzarilor la licitatie
realizate in proceduri publice, fie ca e vorba de proceduri de executare silita, fie de
proceduri de instrainare a bunurilor unui debitor aflat in insolventa, fie ca e vorba de
proceduri de instrainare prin licitatie sub forma vanzarii a unor bunuri din domeniul privat al
8
- curs 4 -
statului sau UAT-urilor => Licitatiile publice de orice natura sunt excluse expres din campul
de aplicare al legii!
Legea se aplica instrainarii prin vanzare, chiar si atunci cand contractul de vanzare
este substituit prin hotararea instantei de judecata ca urmare a unei obligatii de a contracta
asumate in prealabil de catre proprietarul terenului agricol situat in extravilan.
DINCA: in forma initiala a Legii 17/2014, art. 20 (1) prevedea ca dispozitiile respectivei legi
nu se aplicau antecontractelor de vanzare si pactelor de optiune care fusesera
autentificate la notar anterior intrarii in vigoare a legii. Cu privire la antecontractele vizate
de acest articol, CCR a stabilit prin Decizia 755/2014 ca dispozitia respectiva era
neconstitutionala, intrucat crea o discriminare neautorizata de lege intre promisiunile
incheiate prin inscris sub semnatura privata inainte de intrarea in vigoare a legii si cele
incheiate in forma autentica inainte de intrarea in vigoare a legii.
CCR a retinut ca nu exista deosebiri de efecte prevazute de legea anterioara intre
aceste promisiuni => legea ulterioara nu poate prevedea diferente de regim juridic intre
ele, sub amenintarea retroactivitatii sale.
Din aceasta decizie a rezultat ca indiferent de forma in care au fost incheiate inainte
de intrarea in vigoare a Legii 17/2014, promisiunile de vanzarea a unui teren agricol situat
in extravilan urmau sa se execute dupa intrarea in vigoare a legii, cu respectarea cerintelor
de validitate prevazute de aceasta lege => promitentul vanzator ar fi urmat sa
indeplineasca formalitatile pentru exercitarea dreptului de preemptiune si, daca era cazul,
pentru celelalte avize prevazute de lege, in vederea executarii obligatiei sale de a incheia
un contract valabil.
CCR transeaza problema: (problema decurge din aceea ca, potrivit art. 6 NCC,
efectele unui contract sunt, in principiu, supuse legii in vigoare la data incheierii lui) or
promisiunea de a vinde este ea insasi un contract - efectul ei este incheierea unui contract
viitor. Daca la data incheierii contractului de promisiune, legea nu prevede o anumita
cerinta de valabilitate pentru contractul viitor, in schimb aceasta cerinta este introdusa de o
lege ulterioara, cerinta respectiva se va aplica in legatura cu contractul promis? Sau nu se
va aplica, tocmai pentru ca nu era prevazuta de legea in vigoare la data contractului de
promisiune?
CCR: promisiunea va fi supusa sub aspectul propriei sale valabilitati, legii in vigoare la
data incheierii contractului de promisiune, insa din promisiune, daca e valabila in aceste
conditii, rezulta obligatia promitentului de a incheia, in viitor, in mod valabil contractul
9
- curs 4 -
promis => daca pana la incheierea contractului promis o lege noua adauga o noua cerinta
de validitate, promitentul devine obligat sa o respecte!
Decizie 24/2016 ICCJ (de jurisprudenta obligatorie) pentru interpretarea art. 5 din
Legea 17/2014: in cazul unei promisiuni de vanzare a unui teren agricol in extravilan, daca
promitentul vanzator nu a indeplinit formalitatile necesare pentru exercitarea dreptului de
preemptiune si eliberarea avizelor prevazute de aceasta lege, instanta sesizata de
beneficiarul promisiunii de vanzare sau de promitentul cumparator, pentru a pronunta o
hotarare care tine locul consimtamantului promitentului vanzator la incheierea contractului
promis, va putea executa ea insasi formalitatile necesare pentru exercitarea preemptiunii
si obtinerea avizelor, in cursul procesului, in etapa de administrare a probelor.
Aici se rezolva o alta problema: potrivit art. 1279 + art. 1669: atunci cand se cere
pronuntarea unei hotarari care tine locul unui contract, instanta admite cererea numai daca
sunt indeplinite toate conditiile de validitate ale acelui contract => promitentul vanzator ar
putea, la prima vedere, sa blocheze substituirea consimtamantului sau neefectuand
formalitatile prevazute de lege, iar ICCJ a stabilit ca nu poate bloca in mod eficient
pronuntarea hotararii in acest mod, pentru ca, in acest caz, instanta va avea grija ca in
numele si pe seama promitentului vanzator, in cazul procesului cu care a fost sesizata, sa
indeplineasca formalitatile necesare pentru exercitarea dreptului de preemptiune, pentru
avizele prevazute de aceasta lege si pentru orice alte formalitati a caror indeplinire ar
conditiona valabilitatea vanzarii.
Promitentul care s-a obligat sa incheie un contract, s-a obligat sa-l incheie in mod
valabil => daca legea cere anumite formalitati, din obligatia promitentului de a incheia acel
contract rezulta si obligatiile accesorii de a efectua acele formalitati. Daca nu si le
indeplineste, executarea in natura este sanctiunea cea mai la indemana pentru
satisfacerea drepturilor creditorului corelative acestor obligatii. => instanta procedeaza la
executarea in natura prealabila a obligatiilor de indeplinire a formalitatilor tocmai in
procesul in care este chemata sa-l substituie pe promitent si in exprimarea
consimtamantului la contractul promis.
10
- curs 4 -
• Din punctul de vedere al drepturilor ce fac obiectul acestor contracte

Din art. 16 rezulta ca se are in vedere instrainarea prin vanzare a terenurilor
agricole situate in extravilan => legea nu se va aplica acelor contracte care au ca efect
constituirea unor drepturi reale cu privire la terenurile agricole situate in extravilan fara ca
terenurile respective sa iasa din patrimoniul titularului actual al dreptului de proprietate,
pentru ca asemenea contracte nu antreneaza instrainarea => nu sunt supuse Legii
17/2014 contractele prin care se constituie dezmembraminte ale dreptului de proprietate,
servituti sau superficii, uz, uzufruct.
In schimb, intrucat art. 16 nu distinge, vor fi supuse Legii 17/2014 si contractele
avand ca efect instrainarea partiala, fie ca e vorba de instrainarea unor cote-parti din
dreptul de proprietate, fie de parti fizice dintr-un teren mai mare, cu conditia ca acest teren
sa aiba destinatie agricola si sa sa afle in extravilanul localitatii.
• Din punctul de vedere al domeniului de aplicare personal: caror cumparatori li se

aplica prevederile legii?
Art. 2 alin. (2) si (3): in principiu, cerintele prevazute de lege trebuie respectate
pentru incheierea unui contract de vanzare a unui teren agricol situat in extravilan fata de
orice persoana capabila sa il dobandeasca, fara deosebire de nationalitate => legea se va
aplica si daca terenul urmeaza sa fie instrainat si catre un cetatean roman, si catre un
cetatean al unui stat membru UE, si catre un apatrid care are domiciliul intr-un stat
membru UE, catre un cetatean al unui stat membru al SEE, catre un cetatean al statului
elvetian, catre un apatrid care are domiciliul in SEE sau in Confederatia elvetiana etc.
Tot astfel, legea se va aplica si daca terenul este instrainat catre un cetatean al unui stat
tert fata de SEE cu care Romania are un tratat care sa-i permita acestuia dobandirea
terenului pe baze de reciprocitate conform CR si conform art. 2 (3) din aceasta lege.
Prin exceptie, art. 20 alin. (2) din lege, dispozitiile legii nu se aplica instrainarilor
intre coproprietari, intre soti, intre rude sau catre afini ai vanzatorului pana la gradul al
treilea inclusiv - limita maxima si pentru rude, si pentru afini (nepotii de frate/sora,
strabunicii, stranepotii, unchii - fratele/sora de mama sau de tata). DECI pentru rudele mai
indepartate, legea se va aplica, pentru rudele mai apropiate de gradul al treilea, legea nu
se va aplica. In cazul afinilor, gradele de rudenie se aplica sotului instrainator.
11
- curs 4 -
Intrebare curs: Daca partile ar decide sa faca un schimb, nu s-ar eluda dispozitiile acestei
legi? Sau nu au voie sa faca nici schimb?
Nu s-ar eluda dispozitiile, pentru ca legea nu a instituit incapacitati, ci o ordine a
preferintei cumparatorilor. La capatul sirului de preferinte se afla orice persoana => legea
nu a instituit nicio incapacitate, iar a decide ca nu s-ar putea incheia contracte de schimb
ar presupune sa retinem o incapacitate pe care legea nu o prevede.
In 2020, legiuitorul a introdus o dispozitie prin care este interzisa schimbarea
destinatiei agricole a unui teren. Coreland aceasta dispozitie cu dispozitia din Legea
18/1991 care prevede obligatia detinatorului unui teren agricol de a il exploata, rezulta ca
dobanditorul prin orice contract va fi tinut nu doar sa pastrezde destinatia agricola, dar sa
si exploateze bunul in conformitate cu aceasta destinatie.
Dreptul de preemptiune reglementat de Legea 17/2014:

Legea prevede 3 categorii de formalitati:
- un drept de preemptiune;
- un aviz de securitate nationala;
- un aviz din partea Ministerului Culturii.
I. Dreptul de preemptiune conferit de Legea 17/2014

Prin derogare de la dreptul comun al preemptiunii, art. 4 alin. (1) institute o ordine
OBLIGATORIE a titularilor dreptului de preemptiune pentru cumpararea terenurilor
agricole situatie in extravilan. Aceasta ordine derogatorie, imperativa pentru vanzator, se
structureaza pe ranguri de preferinta si apoi pe grade de preferinta in interiorul fiecarui
rang.
La art. 4 (1) a) - preemptorii de rangul I: coproprietarii, rudele de gradul I, sotii,
rudele si afinii pana la gradul al treilea incusiv - acestia sunt preferati fata de oricine!
=> astfel se explica de ce, in cazul in care un teren se instraineaza catre aceste persoane,
nu e nevoie sa se respecte procedura de exercitare a dreptului de preemptiune.
E foarte dificil de inteles de ce textul enumera distinct rudele de gradul I, pe de o
parte, si pe de alta parte rudele de pana la gradul al treilea inclusiv. Legiuitorul a dorit sa
instituie o preferinta pentru rudele de gradul I, fata de rudele de grad mai indepartat (la
prima vedere), dar aceasta interpretare ignora legatura cu art. 20 (2) care spune ca, in
asemenea cazuri, dreptul de preemptiune nu se aplica deloc!
DINCA: o scapare, pur si simplu rudele de gradul I sunt mentionate de doua ori.
12
- curs 4 -
Intrebare curs: De ce la art. 20 toata enumerarea a fost scoasa de la aplicare, iar la art. 4
li se da un drept de preemptiune? Daca lor nu li se aplica legea, de ce li se confera un
drept prin lege?
Cand art. 20 spune ca vanzarii catre acele persoane nu li se aplica legea, vrea sa
spuna ca daca ii vinzi sotului, nu se declanseaza procedura de preemptiune, nu mergi la
primarie sa faci oferta, ci pur si simplu ii vinzi sotului => contractul de vanzare catre sot nu
este supus exercitarii dreptului de preemptiune de catre altii. In schimb, contractul oricui
altcuiva este supus exercitarii dreptului de preemptiune de catre sot, astfel incat, spre
exemplu, pentru exercitarea acestui drept, este nevoie sa mergi la primarie, ca primaria
sa-l notifice sa sot ca vrei sa vinzi un teren in extravilan.
Intrebare curs: Daca instanta constata ca exista doi preemptori de acelasi rang care au
acceptat oferta, instanta ii introduce in proces?
Da, si acolo va trebui ca instanta sa gaseasca criteriile de preferinta: intre doi de
acelasi rang si acelasi grad de preferinta, in principiu, alegerea ii revine promitentului
vanzator (paratului), dar cand paratul nu va fi cooperant, atunci va trebui decazut din
dreptul de optiune in beneficiul oricaruia dintre preemptorii care doreste sa beneficieze de
aceasta decadere => procesul va continua cu acela…
La art 4. (1) b) - preemptori de rangul II: superficiarii, proprietarii de investitii

agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii, cu conditia ca acestea sa fie
proprietate privata (fie ca apartin unui S de drept privat, fie domeniului privat al statului/
U.A.T.urilor), + arendasii.
In aceasta categorie este expresa prioritatea acordata de legiuitor in cadrul rangului
II proprietarilor investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii.
Daca exista si alte investitii agricole, proprietarii lor, la randul lor potentiali superficiari ai
terenurilor agricole, nu vor beneficia de acest rang de preemptiune.
De asemenea, superficiarii inclusi in categoria preemptorilor sunt preferati fata de
arendasii inclusi in categoria preemptorilor. Arendasii care au efectuat investitii asupra
terenului agricol cu autorizarea proprietarului, in limitele permise de contractul lor de
arendare, nu vor fi considerati proprietari ai unor investitii agricole, pentru ca, in principiu,
modificarile aduse bunului dat in locatiune de catre locatar intra in proprietatea
proprietarului bunului dat in locatiune, care e de regula locatorul (arendatorul).
13
- curs 4 -
In privinta arendasilor, ei nu intra in categoria preemptorilor cu rangul II, decat daca

indeplinesc conditiile prevazute de alin. (2) al art. 4: contractul lor de arendare trebuie sa fi
fost inregistrat la primaria in raza careia se afla terenul arendat cu cel putin 1 an inainte de
data la care primaria va afisa oferta de preemptiune depusa potrivit Legii 17/2014, si
arendasul sau persoana fizica ce il controleaza sa aiba domiciliul sau resedinta situata in
Romania pentru cel putin 5 ani inainte de inregistrarea ofertei de vanzare.
DINCA: sistem foarte greoi! - nu se poate retine pe de rost!
Art. 4 alin. (2) lit. b), c):

- Arendasul - persoana fizica: domiciliul sau resedinta in Romania pentru cel putin 5 ani
inainte de inregistrarea ofertei de vanzare de catre vanzator;
- Arendasul persoana juridica/asociatie fara personalitate juridica: persoanele fizice care
le controleaza sa aiba domiciliul/resedinta stabilita in Romania pe cei 5 ani anteriori
inregistrarii ofertei de vanzare => nu exista o cerinta ca sediul persoanei juridice sa se fi
aflat in Romania, ci sunt vizati membrii ei persoane fizice.
In cadrul rangului II, arendasii care indeplinesc aceste conditii vor avea un cadru de
preferinta subsecvent (mai putin preferabil) fata de proprietarii investitiilor agricole pentru
culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii, daca acestia sunt subiecte de drept privat!
La art. 4 alin. (1) lit. c) - preemptorii de rang III: proprietarii si/sau arendasii
terenurilor agricole vecine cu terenul supus vanzarii cu respectarea dispozitiilor prevazute
de alin. (2) si (4).
Legiuitorul pare sa nu creeze o ordine de preferinta intre proprietarii si arendasii
terenurilor agricole vecine, pentru ca foloseste formula “si/sau”.
Nu au drept de preemptiune vecinii care au in proprietate terenuri ce nu au
destinatie agricola => pentru ca un vecin sa-si exercite dreptul de preemptiune este
necesar ca aceasta calitate de vecin sa provina din aceea ca are in proprietatea sa un
teren agricol avand hotar comun cu terenul agricol supus vanzarii. Daca terenul vecin
n-are destinatia vanzarii, proprietarul său nu are drept de preemptiune in rangul III.
In cadrul acestui rang, cel putin intre proprietari, alin. (5) creeaza o ordine de
preferinta: in principiu, proprietarii terenurilor vecine din aceeasi U.A.T. ca si terenul vandut
au, conform lit. d) a alin. (5), prioritate fata de proprietarii terenurilor vecine dintr-o alta
U.A.T. decat terenul vandut.
14
- curs 4 -
In alt doilea rand, intre proprietarii terenurilor vecine din aceeasi U.A.T., in principiu,
are prioritate proprietarul terenului vecin avand linia de hotar cea mai lunga ca hotar
comun cu terenul vandut. Apoi, in principiu, ordinea de prioritate se stabileste in functie de
lungimea hotarului comun cu terenul supus vanzarii.
In cazul in care doua terenuri agricole vecine din aceeasi U.A.T. au cu terenul
supus vanzarii o linie de hotar egala de aceeasi lungime, atunci prioritate va avea, pentru
cumpararea terenului, proprietarul aceluia dintre terenurile agricole cu laturile egale care
indeplineste si cerinta de a fi “tanar fermier” in sensul legii si care, in plus, are domiciliul/
resedinta in Romania pentru cel putin 1 an anterior inregistrarii ofertei de vanzare.
Art. 5 lit. a)-d) stabileste doar ordinea de preferinta a proprietarilor vecini, dar nu
spune nimic despre arendasii vecini, deci nu stim daca aceasta ordine se aplica si
arendasilor! => se aplica principiul libertatii contractuale, adica va alege vanzatorul!
La art. 4 alin. (1) lit. d) - preemptorii de rangul IV: tinerii fermieri.

*alin. (4) art. 4: tanar fermier = persoana cu varsta pana la 40 de ani asa cum e definita in
art. 2(1) din Regulamentul UE care se refera la subventiile speciale, fondurile de sprijin
acordate de UE pentru instalarea unor exploatatii agricole noi de catre tinerii fermieri,
pentru ca acestia sa fie sprijiniti financiar pentru a-si deschide o exploatatie.
“persoana cu varsta de pana la 40 de ani la momentul depunerii cererii” => daca un
tanar fermier care doreste sa-si exercite dreptul de preemptiune n-a facut nicio cerere
conform acestui Regulament, va fi totusi considerat tanar fermier din perspectiva Legii
17/2014?
DINCA: definita ar trebui aplicata corespunzator => e vorba de o persoana care nu a
implinit inca 40 de ani la momentul la care isi exercita dreptul de preemptiune.
Este esential pentru tanarul fermier sa demonstreze ca are competentele si
calificarile profesionale adecvate si sa stabileasca pentru prima data o exploatatie agricola
“ca sef” al respectivei exploatatii. Conditiile cumulative sunt, asadar, urmatoarele:
- persoana sa nu fi implinit varsta de 40 de ani la data acceptarii ofertei in vederea
exercitarii dreptului de preemptiune;
- persoana respectiva sa poata demonstra o calificare profesionala care sa-i permita
desfasoare activitati agricole (o diploma de studii a unui program liceal, postliceal,
universitar sau mai inalt in specialitate agricola);
- persoana respectiva sa conduca, la data execitarii dreptului de preemptiune, prima
exploatare agricola din viata sa.
15
- curs 4 -
Din textele legale nu rezulta daca exercitarea dreptului de preemptiune trebuie sa-i
serveasca tanarului pentru a-si deschide prima lui exploatatie agricola sau este necesar ca
el sa aiba deja o exploatatie agricola si, pe temeiul acestei exploatatii agricole, sa-si
exercite dreptul de preemptiune.
Art. 4 alin. (5) lit. b) - acorda prioritate tanarului fermier, acesta nu beneficiaza de ea
decat daca e deja instalat pe teritoriul national cu cel putin 1 an anterior inregistrarii ofertei
de vanzare a terenurilor agricole.
Conform art. 4 alin. (3) - el are o prioritate consolidata, cu atat mai mult daca
exploatarea sa agricola implica, de cel putin 1 an anterior inregistrarii ofertei de vanzare a
terenurilor agricole, desfasurarea unor activitati in zootehnie => tanarul fermier trebuie sa
fie deja activ in domeniul agricol, sa se afle deja la prima exploatatie agricola pe care o
coordoneaza in viata sa fie in calitate de titular al afacerii, fie in calitate de conducator
operativ al ei care lucreaza in favoarea unei alte persoane care este titularul afacerii
(important este sa o coordoneze!) => din alin. (3) rezulta ca aceste activitati trebuie sa fie
deja actuale la data exercitarii dreptului de preemptiune.
In mod explicit, alin. (3) creeaza o ordine de preferinta intre tinerii fermieri - aceia
care activeaza in domeniul zootehniei de cel putin 1 an vor avea o prioritate consolidata in
rangul IV fata de tinerii fermieri care desfasoara activitati in alte domenii agricole sau
pentru durate mai reduse.
! tinerii fermieri nu trebuie sa fie nici vecini, nici arendasi - e suficient sa aiba domiciliul in
Romania timp de 1 an anterior ofertei de vanzare, astfel incat calitatea de a fi la prima
exploatare agricola le confera prioritatea de rangul IV descrisa de acest articol.
=> DINCA: prima exploatare e cea pe care o desfasoara deja
La art. 4 alin. (1) lit. e) - rangul V: - Academia de Științe Agricole și Silvice

«Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii,
silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea nr. 45/2009
privind organizarea și funcționarea Academiei de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe
Ionescu-Șișești» și a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii,
silviculturii și industriei alimentare, cu modificările și completările ulterioare, precum și
instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în
extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor
existente în patrimoniul acestora.
16
- curs 4 -
Dificultatea consta in a identifica obiectul dreptului de preemptiune, pentru ca

aceste 3 entitati au dreptul de preemptiune doar in scopul cumpararii acelor terenuri
situate in extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate in vecinatatea
loturilor existente in patrimoniul acestora.
Daca vecinatatea inseamna ca ei au un hotar comun cu terenul supus vanzarii,
atunci sunt deja preemptori de rangul III. (asadar, va trebui ca prin vecinatate sa intelegem
altceva, astfel incat legea sa confere o situatie favorabila celor 3 entitati fata de ipoteza in
care acestea nu s-ar fi ocupat cu cercetarea agricola.)
=> Prin “vecinatate” se intelege, deci, cand vecinatatea nu implica, in mod necesar,
un hotar comun cu terenul supus vanzarii, ci doar asezarea terenului supus vanzarii in
aceeasi zona cu terenurile pe care aceste entitati desfasoara deja activitati de cercetare
agricola, astfel incat administrarea acestor activitati ar fi facilitata prin apropierea
geografica a terenurilor nou dobandite prin exercitarea drepturilor de preemptiune fata de
cele pe care le detineau deja.
Ar trebui ca aprecierea cu privire la cat inseamna “apropiere geografica” sa se faca

de la caz la caz. In masura in care entitatile mentionate reusesc sa demonstreze un
avantaj economic pentru activitatea de cercetare decurgand din proximitatea geografica a
terenului supus vanzarii fata de terenurile pe care le detin deja: vor putea exercita eficace
in rangul V dreptul de preemptiune.
La art. 4 alin. (1) lit. f) - preemptorii de rangul VI: persoane fizice cu domiciliul/
resedinta situat(a) in U.A.T. unde este amplasat terenul sau in U.A.T.urile vecine.
=> toata lumea din U.A.T. in care e amplasat terenul sau din U.A.T. vecine. Este vorba
despre judet sau despre comuna?
- interpretare restrictiva => rangul VI va fi acordat doar persoanelor fizice cu domiciliul/
resedinta in comuna, orasul sau municipiul in raza teritoriala a carora se afla terenul,
precum si in comuna, orasul sau municipiul care au un hotar comun cu comuna, orasul
sau municipiul in raza teritoriala a careia se afla terenul. (interpretam in sensul cel mai
ingust geografic)
La art. 4 alin. (1) lit. g) - preemptor de rangul VII: - statul roman, prin Agentia
Domeniilor Statului (nu are niciodata in buget o suma alocata suportarii pretului in cazul
dreptului de preemptiune) => nu exercita niciodata acest drept.
17
- curs 4 -
Intrebare curs: Cum se face proba respectarii dreptului de preemptiune fata de toti cei
care sunt indrituiti si in aceasta ordine?
In esenta, primaria la care se depune oferta prin care se declanseaza procedura de
exercitare a dreptului de preemptiune, este obligata sa notifice preemptorilor ca s-a depus
aceasta oferta, oferta ramane afisata 45 de zile, interval in care oricare preemptor isi poate
manifesta intentia de a accepta oferta si, la sfarsitul celor 45 de zile, se face bilantul, iar
preemptorii care au emis declaratii de acceptare vor fi asezati in ordinea prevazuta de art.
4.
18
- curs 5 -
VANZAREA TERENURILOR AGRICOLE DIN EXTRAVILAN

AFISAREA “OFERTEI”
Mecanismul pentru exercitarea de catre persoanele mentionate in lege a dreptului

de preemptiune recunoscut lor prin aceasta lege:
Potrivit art. 6 din lege, mecanismul debuteaza printr-o cerere administrativa

formulata de catre proprietarul terenului care doreste sa il vanda (“vanzator”) prin
depunerea la primarie a unei cereri de afisare a “ofertei de vanzare a terenului agricol in
extravilan”. Oferta e intre ghilimele pentru ca, potrivit art. 1244 NCC, contractele care au
ca obiect transferul sau constituirea unor drepturi tabulare supuse inscrierii in CF sunt
supuse formei autentice ad validitatem.
=> aceasta cerinta de forma se aplica manifestarii de vointa concordante a partilor. DECI
atat consimtamantul vanzatorului, cat si consimtamantul cumparatorului trebuie sa se
manifeste in forma autentica.
Cand contractul se formeaza prin manifestari de vointa decalate in timp sau intre
absenti, oferta si acceptarea sunt valabile numai sub conditia formei autentice.
Depunerea “ofertei de vanzare” la primarie declanseaza o procedura care, conform
art. 9, primeste un aviz care e necesar pentru autentificarea contractului de vanzare =>
niciun notar nu va autentifica o oferta de vanzare fara ca din dosar sa rezulte ca procedura
aceasta s-a executat, fie ca a fost acceptata si atunci procedura se finalizeaza cu un aviz,
fie n-a fost acceptata si atunci procedura se finalizeaza cu o adeverinta din partea
primariei cum ca niciun preemptor nu poate cumpara => Fara un astfel de act, notarul
public este obligat sa refuze autentificarea, fie a vanzarii, fie a partilor de consimtamant
necesare pentru incheierea ei => nu se poate incepe procedura chiar cu autentificarea!
DECI oferta mentionata de art. 6 nu e sigur in forma autentica si daca este acceptata sigur
nu conduce la incheierea contractului de vanzare.
De vreme ce oferta exprima intentia de a vinde a emitentului sau de pe o parte, iar
pe de alta parte contine toata elementele vanzarii => ea nu poate fi calificata decat ca
oferta de promisiune sinalagmatica de vanzare. Pentru promisiunea de vanzare nu e
ceruta nicio cerinta ad validitatem (art. 1244 NCC).
1
- curs 5 -
Pe baza cererii formulate de “vanzator” (vrea sa devina vanzator, dar nu e inca),

conform art. 6 alin. (2), in termen de 5 zile de la data inregistrarii cererii, primaria e
obligata sa afiseze oferta de vanzare la sediul său (timp de 45 zile lucratoare). Primaria
comunica administratiei centrale/deconcentrate a Ministerului Agriculturii dosarul pe care
incepe sa-l constituie pe baza cererii formulate de “vanzator”, iar in termen de 10 zile
lucratoare, primaria are obligatia sa notifice titularilor dreptului de preemptiune, conform
alin. (6), la domiciliul, resedinta sau sediul acestora inregistrarea ofertei de vanzare. In
cazul in care titularii nu pot fi contactati, notificarea se va face prin afisarea la sediul/pe
site-ul primariei.
Art. 7 alin. (1) - orice acceptare a dreptului de preemptiune trebuie sa se manifeste

in acele 45 de zile lucratoare => termen de decadere a preemptorilor din dreptul de
preemptiune.
Intrebare: daca in cursul celor 45 de zile (in pauzele nelucratoare, ex: sambata) niste
consateni rup afisul si oferta e afisata numai 22 de zile pana atunci, apoi e o pauza, luni
dimineata functionarii descopera si fac demersurile pentru a reafisa oferta, insa in decursul
celor 45 de zile apare o pauza de 2-3 zile in care oferta nu e afisata. Preemptorul care, in
acest caz, n-a avut la dispozitie cele 45 de zile, ci numai 42, decade la expirarea celor 42
de zile sau beneficiaza de o prelungire a termenului?
DINCA: oferta trebuie sa stea afisata timp de 45 de zile lucratoare! Numai la expirarea
celor 45 de zile LUCRATOARE in care oferta a fost afisata decade titularul dreptului de
preemptiune din dreptul sau de a accepta.
- daca, pentru orice motiv, oferta nu e afisata consecutiv timp de 45 de zile
lucratoare, preemptorul nu decade din dreptul sau de a o accepta (efect:
prelungirea posibilitatii lui de a accepta oferta pana la data la care se indeplineste
cea de-a 45-a zi consecutiva in care oferta a fost efectiv afisata => daca oferta n-a
mai fost afisata ca in exemplu, termenul se suspenda)
- art. 7 (1) + art. 6 (2) (exceptie de la regula conform careia termenele de decadere
se suspenda doar pentru cauze de forta majora)
- “termenUL” => articolul hotarat sugereaza ca termenul este, in context, acelasi care
a mai fost evocat
2
- curs 5 -
- avem nevoie de curgerea a 45 de zile lucratoare concomitent cu aflarea in tot acest
timp la primarie afisata a ofertei in legatura cu care preemptorul isi poate exercita
dreptul de preemptiune prin acceptare
! Numai daca afisul lipseste in cursul unor zile lucratoare opereaza suspendarea,
daca neafisarea se produce in weekend nu opereaza suspendarea!
Art. 6 alin. (6) - pana la modificarea din 2020, procedura era singura care permitea
aducerea la cunostinta preemptorilor (erau mai putini preemptori si ei treceau pe la
primarie pentru a vedea ce oferte s-au mai afisat).
Nu in termenul de 5 zile in care trebuie afisata oferta, ci intr-un termen mai lung de
10 zile, primaria e datoare sa-i notifice pe preemptori in legatura cu inregistrarea ofertei la
sediul sau. In cazul in care ei nu pot fi contactati, notificarea se va face la sediul/pe site-ul
primariei. Primaria are o alegere intre site si sediu.
In rangul V din preemptori se afla toate persoanele fizice din raza teritoriala a
comunei si a comunelor invecinate => primaria trebuie sa notifice toate aceste persoane.
Nu se poate sustine ca nu e posibil acest lucru! In prncipiu, primaria are o evident cu toate
persoanele care locuiesc pe raza sa teritoriala.
DINCA: nu e indeplinita cerinta ca sa nu se poata face notificarea, ca in locul ei sa se faca
afisarea la primarie => fiecare oferta ar trebui notificata catre toate persoanele fizice din
raza teritoriala a comunei si a comunelor invecinate.
Daca aceasta notificare lipseste sau s-a facut prin afisarea la primarie, desi era
posibil sa se faca prin comunicare directa, e posibila o sanctiune?
DINCA: legile se interpreteaza in sensul in care produc efecte, iar efectul pe care l-ar
putea produce este acela ca termenul de decadere aplicabil preemptorului la expirarea
celor 45 de zile isi produce efectul de a-l decadea din dreptul sau numai daca el a primit in
maximum 10 zile notificarea ofertei afisate.
art. 6 (6): impune “cunoasterea efectiva” => pe cunoasterea efectiva se intemeiaza si
exercitarea eficace a dreptului, deoarece preemptorul are dreptul sa nu viziteze avizierul
primariei o data la 45 de zile, se poate astepta ca dreptul sau de preemptiune sa poata fi
exercitat pe baza unei notificari efective a ofertei. In masura in care dreptul de
preemptiune se califica drept o valoare patrimoniala, el ar putea beneficia de protectia art.
3
- curs 5 -
1 din Protocolul I aditional CEDO: dreptul fiecarei persoane la respectul bunurilor =>
implica si respectarea dreptului de preemptiune.
- principiul ocrotirii eficiente a acestor drepturi: atunci cand exercitarea unui drept depinde
de cunoasterea unor elemente de fapt, atunci statele sunt obligate ca, asigurand
respectul drepturilor, sa furnizeze mijloace efectiva a acelor elemente de fapt titularului
drepturilor (drepturile trebuie sa fie serioase si efective) => daca nu a fost notificat in
termenul legal de 10 zile, preemptorul nu poate fi decazut din dreptul sau de a accepta
oferta afisata la primarie => e tolerabil ca pentru maxim 5 zile, o oferta deja afisata la
primarie sa nu fi fost comunicata preemptorului
=> Decaderea opereaza daca, in mod cumulativ:
• s-au scurs 45 de zile lucratoare;
• in acele 45 de zile lcratoare oferta a fost efectiv afisata la primarie;
• in cel putin 40 de zile lucratoare dintre acestea oferta a fost cunoscuta efectiv de catre
preemptori in urma notificarii.
Altfel nu opereaza decaderea. Daca nu opereaza decaderea, terenul poate fi vandut
tertilor, iar astfel nu se aplica sanctiunea nulitatii absolute.
Art. 7 - in cursul termenului de decadere mentionat, preemptorul poate impiedica

decaderea exercitandu-si dreptul de preemptiune prin indeplinirea CUMULATIVA a 3
formalitati:
1. sa-si manifeste intentia de a accepta oferta IN SCRIS - cerinta ad validitatem
prevazuta in mod specific acestei acceptari => neindeplinirea = nulitate evidenta
absoluta => inexistenta a acceptarii (manifestarile verbale/gestuale nu pot avea niciun
efect!);
2. sa comunice acceptarea ofertei catre vanzator - cerinta de formare valabila a
contractului cu vanzatorul in exercitarea dreptului de preemptiune => in urma
comunicarii se formeaza contractul de promisiune sinalagmatica de vanzare prin
care atat vanzatorul, cat si preemptorul sunt obligati sa incheie contractul ale carui
elemente de continut au fost prevazute integral in oferta afisata, sub conditia
suspensiva ca un alt preemptor in rang preferabil sa nu isi exercite dreptul de
preemptiune prin incheierea aceluiasi contract cu vanzatorul;
4
- curs 5 -
! nu e suficient ca un alt preemptor sa accepte in termenul de 45 de zile aceeasi

oferta, e necesar ca preemptorul sa fie avizat de catre structurile competente ale
Ministerului si apoi sa incheie efectiv contractul => conditia va fi considerata definitiv
neindeplinita doar daca un alt preemtor, fiind preferat in mod legal, a incheiat efectiv
contractul
- daca niciun alt preemptor nu si-a exercitat dreptul, conditia devine definitiv
indeplinita la expirarea termenelor procedurale prevazute in lege (la expirarea
termenului de 45 de zile in care oferta a fost afisata la primarie)
- in principiu, ordinea de preferinta a preemptorilor e prevazuta in art. 4 (cand sunt
mai multi, se aplica ordinea aceasta in mod obligatoriu) => daca preemptori de rang
diferit accepta aceeasi oferta afisata, avizul pentru exercitarea dreptului de
preemptiune se va elibera catre preemptorul cel mai apropiat de rangul cat mai
aproape de I/de preemptorul in rang preferabil
- daca preemptorii acceptati au acelasi rang si ei se limiteaza la a accepta oferta
afisata la primarie, atunci se va aplica principiul libertatii contractuale si vanzatorul
va alege cu cine va incheia contractul ofertat
- este posibil ca un preemptor de rang inferior, pentru a se asigura ca va incheia
contractul, sa formuleze o contraoferta in favoarea ofertantului initial (vanzatorul): el
ar putea oferi un pret superior celui din oferta de vanzare (este singura modificare
permisa pentru aceasta contraoferta reglementata!) => in acest caz, vanzatorul
dobandeste un drept de a opta daca sa incheie contractul cu preemptorii de rang
superior care au acceptat pretul său sau sa declanseze o noua procedura care sa
permita acceptarea contractului oferit conform contraofertei trimite de preemptorul
de rang inferior
- preemptorii de rang superior trebuie sa aiba ocazia de a accepta si o oferta
mai nefavorabila lor decat aceea care a fost acceptata initial!
3. sa o inregistreze la sediul primariei unde acceptarea a fost afisata.
5
- curs 5 -
Intrebare curs: Ce se intampla daca in cadrul celei de-a doua proceduri, preemptorul de
rang inferior care a facut contraoferta nu-si mai manifesta intentia de a cumpara
respectivul teren?
DINCA: manifestarea sa de vointa din contraoferta s-a intalnit deja cu acceptarea din
partea vanzatorului atunci cand acesta a lansat o noua procedura => aceasta intalnire de
vointe conduce la realizarea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare (deci preemptorul
de rang inferior nu se poate retrage prin neacceptarea si a celei de-a doua oferte, intrucat
el a acceptat-o deja in cursul primei proceduri).
- art. 7 ind. 1: in principiu, manifestarile de vointa unilaterale sunt irevocabile => nici
oferta pentru care s-a cerut afisarea, nici acceptarile n-ar trebui sa poata fi revocate.
Totusi, acest articol prevede exceptii limitate de la acest principiu. In privinta ofertei,
aceasta poate fi revocata numai in intervalul de 5 zile in care primaria era tinuta sa
procedeze la afisarea ei => primaria este tinuta de termenul de 5 zile in ambele sensuri:
nu poate afisa oferta nici mai tarziu, nici mai devreme. Potrivit alin. (2), si preemptorul ar
putea sa se razgandeasca - nu se poate aplica extensiv.
- “minimum posibil”: in dreptul comun, acceptarea poate fi revocata inainte de a fi
comunicata ofertantului (deci, daca dupa ce a emis acceptarea, acceptantul se
razgandeste si reuseste sa comunice retragerea acceptarii, astfel incat aceasta sa
ajunga la ofertant inaintea acceptarii, atunci contractul nu se incheie!)
- DINCA: sa interpretam art. 7 ind. 1 nu ca pe o exceptie, ci ca pe o aplicare a dreptului
comun. Daca el renunta la comunicarea ofertei si comunica vanzatorului ca a renuntat
la comunicarea catre el a acceptarii ofertei, in plus, mai trebuie sa si inregistreze la
primarie renuntarea la comunicarea acceptarii ofertei, pentru ca aceasta renuntare sa
conduca la revocarea acceptarii respective. (textul ingreuneaza conditiile revocarii
acceptarii, deoarece, in dreptul comun, ar fi fost suficienta o retractare a acceptarii care
sa parvina vanzatorului inainte sa parvina comunicarea respectivei acceptari).
In cazul in care cel putin un preemptor accepta oferta afisata la primarie in cursul
procedurii descrise la art. 6 si art. 7 din lege, atunci dosarul care include actele
doveditoare ale promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare formate prin aceasta
acceptare vor fi inaintate de catre primarie structurii competente a Ministerului Agriculturii,
in vederea emiterii avizului de exercitare a dreptului de preemptiune.
6
- curs 5 -
In cazul in care niciun preemptor nu accepta oferta afisata in termenele prevazute

la art. 6 si 7, atunci vanzarea nu devine inca libera, intrucat potrivit art. 4 (1), vanzatorul
este in continuare tinut sa acorde o anumita preferinta la cumparare pentru categoriile de
subiecte de drept prevazute in acest text fata de orice alte persoane fizice sau juridice
(drept de preemptiune subsecvent - deoarece sunt alte categorii decat preemptorii care
sunt totusi preferati de acest text fata de persoane ce nu intra in categoriile prevazute de
el => daca nimeni nu accepta conform art. 7, se aplica aceasta procedura).
Beneficiarii sunt 2 de categorii:

I. Persoane fizice - trebuie ca in termen de 5 ani anteriori inregistrarii ofertei de vanzare
sa fi indeplinit cumulativ urmatoarele cerinte:
- sa aiba, in perioada respectiva, domiciliul/resedinta pe teritoriul Romaniei;
- sa desfasoare, in perioada respectiva, activitati agricole pe teritoriul Romaniei;
- sa fie inregistrate de autoritatile fiscale romane.
II. Persoane juridice - beneficiaza de preferinta art. 4 ind.1 fata de orice alte persoane la
dobandirea terenului, daca indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii aplicabile, in
principiu, pe durata celor 5 ani anteriori inregistrarii ofertei de vanzare:
- sa aiba sediul social sau cel putin un sediu secundar/sucursala/reprezentanta pe
teritoriul Romaniei;
- sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul Romaniei;
- sa aiba venituri care decurg in mod predominant din aceste activitati agricole (art. 4
ind.1 alin (2) lit. c) - in cei 5 ani fiscali dinaintea inregistrarii ofertei de vanzare, cel
putin 75% din veniturile persoanei juridice in cauza sa provina din activitati
agricole);
- asociatul care detine controlul persoanei juridice sa aiba nu domiciliul/resedinta, CI
NEAPARAT DOMICILIUL pe teritoriul Romaniei in ultimii 5 ani de dinaintea
inregistrarii ofertei de vanzare;
- in cazul in care persoana juridica e controlata de alta persoana juridica, atunci
persoanele fizice care direct/indirect, prin intermediul altor persoane juridice, detin
controlul persoanei juridice in cauza, trebuie sa aiba domiciliul in Romania (nu si
resedinta) pentru cel putin 5 ani de dinaintea inregistrarii ofertei de vanzare.
7
- curs 5 -
Persoanele fizice si persoanele juridice care indeplinesc aceste conditii au

preferinta prin depunerea la primarie a dosarului din care rezulta indeplinirea conditiilor in
termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile in care oferta a fost afisata la
primarie.
Daca mai multe persoane fizice/juridice din aceasta categorie depun dosarul in
acest interval, vanzatorul va putea incheia contractul ofertat cu oricare din acestea la
alegerea sa.
Numai daca in termenul de 30 de zile respectiv nicio persoana nu depune dosarul
si, prin ipoteza, in termenul de 45 de zile niciun preemptor n-a acceptat-o => vanzarea
devine libera si poate fi incheiata cu orice subiect de drept la alegerea vanzatorului, dar
numai sub conditia ca toate conditiile contractului de vanzare sa fie cel putin la fel de
favorabile vanzatorului ca si contractul care a facut obiectul ofertei afisate la primarie (art.
7 alin. (8) ) - e posibil ca in contract sa se prevada un pret mai mic decat cel afisat ( =>
nulitate absoluta), e posibil ca in contract sa se prevada un termen de predare amanat
( => nulitate absoluta), e posibil ca in contract sa se prevada o garantie contra evictiunii
mai limitata decat in oferta afisata ( => nulitate absoluta). Daca se identifica o singura
conditie in contract care este mai favorabila vanzatorului decat aceea care a fost afisata si
oferita preemptorilor, atunci sanctiunea aplicabila contractului incheiat cuprinzand aceasta
conditie este nulitatea absoluta. Practic, contractul se poate incheia liber numai in conditii
mai rele pentru cumparator decat acelea care au fost oferite preemptorilor. Daca un
contract are si conditii mai bune, si conditii mai rele pentru cumparator, conditiile mai bune
vor atrage nulitatea absoluta a contractului.
Daca dreptul de preemptiune a fost exercitat de catre unul dintre preemptori sau
una din persoanele prevazute la art. 4 ind.1 a consimtit sa-si depuna dosarul pentru
incheierea contractului de vanzare conform ofertei afisate => primaria e obligata sa
transmita structurii competente a Ministerului Agriculturii dosarul din care sa rezulte si
persoana cumparatorului.
Ministerul Agriculturii va fi competent printr-una din structurile sale stabilite in functie
de intinderea terenului. Daca terenul are o suprafata de cel mult 30 ha inclusiv,
competenta este structura locala, teritoriala. Daca suprafata terenului este mai mare de 30
ha, competenta este structura centrala.
Structura competenta emite un aviz pe numele preemptorului/persoanei preferate
cu care urmeaza sa se incheie contractul de vanzare.
8
- curs 5 -
Daca nu exista niciun preemptor acceptant si nicio persoana care sa-si fi depus
dosarul pentru preemptiunea subsecventa => primaria are competenta sa elibereze o
adeverinta din care sa rezulte ca niciun titular preferat nu si-a exercitat dreptul de
preemptiune.
Notarul public va autentifica vanzarea fie pe baza avizului de la Ministerul
Agriculturii (cumparatorul trebuie sa fie ad validitatem persoana avizata), fie pe baza
adeverintei din care rezulta ca nu exista o asemenea persoana, emisa de primarie
(cumparatorul poate fi orice tert, sub conditia ca in contractul supus autentificarii sa nu se
prevada un pret mai mic sau conditii mai favorabile cumparatorului decat in acela pe care
vanzatorul demonstreaza ca l-a supus procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune
prin afisarea ofertei la primarie).
Avizul Ministerului Agriculturii are caracter intuitu personae (art. 9 alin. (3) din lege:
sanctiune atipica: anularea avizului intervine ca urmare a decesului vanzatorului/
preemptorului inaintea incheierii contractului de vanzare sau anterior pronuntarii hotararii
judecatoresti care tine loc de contract) => avizul e valabil doar pentru vanzatorul sau
preemptorul pe care il desemneaza, deci, daca unul decedeaza, avizul nu se transmite
mostenitorilor si isi pierde valabilitatea.
In acest caz, ne putem intreba daca procedura de preemptiune trebuie reluata de
catre vanzator, astfel incat sa poata si mostenitorii preemptorului sa-si execite dreptul de
preemptiune sau, dupa caz, de catre mostenitorul vanzatorului?
DINCA: Nu, intrucat, desi avizul este intuitu personae, drepturile si obligatiile decurgand
din promisiunea sinalagmatica de vanzare incheiata in cursul exercitarii deptului de
preemptiune nu au caracter personal, astfel incat ele se pot transmite mostenitorilor, cu
consecinta ca, in cazul anularii pentru deces a avizului eliberat in considerarea unui
anumit vanzator si a unui anumit cumparator, mostenitorul acestuia poate solicita, pe baza
procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune deja efectuata, emiterea unui nou aviz
care sa-i permita sa exercite drepturile si obligatiile decurgand din promisiunea
sinalagmatica formata in cursul acestei proceduri, fara a fi necesar si nici admisibil ca
procedura sa fie reluata => daca mostenitorul vanzatorului ar relua procedura, el si-ar
incalca obligatiile decurgand din promisiune.
9
- curs 5 -
Legea 17/2014 mai prevede 2 avize care pot fi incidente pentru vanzarea unui teren
agricol din extravilan: aviz de securitate nationala si aviz arheologic.
Aviz de securitate nationala
- art. 3 alin. (1) - descrierea ipotezei sale include terenuri situate pe o adancime de 30km
fata de frontiera de stat, spre interior => luam frontiera de stat, socotim pe verticala
30km sub ea, spre interior, si daca cineva vrea sa vanda un teren din aceasta
adancime, el trebuie sa solicite acest aviz de securitate nationala
- art. 3 alin. (3) - daca se face o cerere de aviz si nu i se raspunde in termen de 20 de
zile, se considera ca avizul este favorabil
- obiectivele speciale sunt pe o lista, dar continutul ei e informatie clasificata (deci
secreta) => cum ar putea persoanele sa-si execute obligatia de a asigura avizul fara sa
stie ca sunt sub incidenta normei?
- jurisprudenta a spus ca avizul va fi necesar doar daca situarea terenului respectiv in
preajma frontierei de stat/a obiectivelor speciale e notata in CF
- potrivit normelor metodologice, nu rezulta pentru ce motive ar putea fi respins avizul. De
asemenea, tot din norme rezulta ca nu e nevoie sa se comunice numele
cumparatorului.
Aviz arheologic
- art. 3 alin. (4) - avizul Ministerului Culturii

- daca in 20 de zile Ministerul nu raspunde, avizul se considera favorabil
- nu rezulta pentru ce motive ar putea fi respins avizul
- se poate imagina ca solicitarea avizului e o ocazie sa actualizeze lista monumentelor
istorice, astfel incat, introducand situl arheologic respectiv pe lista monumentelor
istorice, sa introduca implicit acel sit arheologic in domeniul de aplicare al dreptului de
preemptiune al Ministerului Culturii pentru monumente istorice
- Legea 422/2001 art. 4: vanzarea unui monument istoric nu se poate face decat in urma
oferirii contractului de vanzare respectiv catre Ministerul Culturii si Cultelor, respectiv
catre U.A.T.urile in raza carora se afla monumentul istoric
- clasa A: la nivelul structurilor centrale
- clasa B: la nivelul structurilor locale ale Ministerului
10
- curs 5 -
Permite Ministerului Culturii nu doar sa accepte o oferta predeterminata, ci si sa

modifice pretul acesteia si sa negocieze cu proprietarul vanzator acest pret.
Daca partile nu ajung la un acord privind pretul vanzarii, oricare dintre ele poate
solicita instantei de judecata sa determine acest pret pe baza unei expertize evaluatorii in
legatura cu respectivul monument istoric. Pretul stabilit de instanta nu poate fi mai mare
decat cel cerut de proprietar si nici mai mic decat cel oferit de Ministerul Culturii.
Daca Ministerul nu-si exercita dreptul de preemptiune, facand o contraoferta in
termen de 25 de zile de la data la care a fost instiintat in legatura cu contractul oferit de
catre proprietar, dreptul de preemptiune nu se stinge prin decadere, ci se transmite catre
U.A.T.ul in raza teritoriala a careia se afla monumentul istoric.
In patrimoniul acestei U.A.T., dreptul de preemptiune are o durata de 15 zile, timp in
care poate fi exercitat sub sanctiunea decaderii, fie prin acceptarea ofertei formulata de
catre proprietari, fie prin inaintarea de catre U.A.T. a unei contraoferte in vederea
negocierii cu acestia. In caz de dezacord asupra pretului, acesta poate fi stabilit de catre
instanta de judecata. Nerespectarea dreptului de preemptiune al Ministerului Culturii si al
U.A.T.urilor se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului la incheierea caruia nu s-a
respectat dreptul.
Sanctiunea nerespectarii prevederilor impuse de lege:

*(in intervalul 2014-2020: nulitate relativa)
Odata cu modificarea din 2020, incalcarea regulilor referitoare la obtinerea avizelor
privind dreptul de preemptiune, siguranta nationala si conformitatea arheologica se
sanctioneaza cu nulitatea absoluta.
art. 16 - Teoretic, orice cetatean al comunei (invecinate) care n-a fost notificat in legatura
cu o oferta afisata la primarie poate cere nulitatea absoluta a contractului incheiat fara sa-i
fi fost notificat lui, oricand fara limita in timp, ceea ce reprezinta o mina cu efect intarziat
nediferentiata pentru orice vanzare a unui teren agricol situat in extravilan.
! pentru contractele incheiate in aceasta perioada, exista o problema foarte mare, intrucat
din 13.10.2020 nu se mai poate vinde un teren agricol situat in extravilan decat facandu-se
dovada ca s-a respectat procedura prevazuta in aceasta lege, altfel contractul respectiv
nefiind autentificat (daca notarul autentifica, e nul absolut si notarul va raspunde
profesional). => in acest moment, legea nu se aplica. Consecinta practica este ca in acest
moment nu se pot incheia deloc contracte de vanzare a terenurilor agricole situate in
extravilan! (deci, pe o cale ocolita, terenurile sunt scoase din circuitul civil)
11
- curs 5 -
Intrebare curs: Trebuie sa trimit retractarea acceptarii la primarie ofertantului si sa o

inregistrez la primarie, toate pana cand vanzatorul ia cunostinta de acceptarea mea,
moment in care devine irevocabila?
Da, in principiu, trebuie sa te asiguri ca respecti dreptul comun, comunicandu-i mai
intai proprietarului terenului supus vanzarii renuntarea la acceptare, apoi sa inregistrezi si
la primarie comunicarea renuntarii la acceptare.
Formalitati prealabile unor vanzari speciale
Aceste formalitati au natura unor conditii de validitate speciale, in principiu, privind

forma contractului de vanzare:
1. Certificatul de performanta energetica - (art. 19 din Legea 372/2005) sub

sanctiunea nulitatii relative a contractului de vanzare a unei cladiri, vanzatorul trebuie
sa puna la dispozitia cumparatorului si a organului de autentificare un certificat de
performanta energetica in legatura cu cladirea care face obiectul derivat al vanzarii.
Continutul certificatului e reglementat prin lege si include indicatori in functie de care se
va putea stabili randamentul cladirii in ceea ce priveste indeplinirea functiilor sale
energetice.
Orice constructie are functii energetice (ex.: o locuinta are functia de a prelua
prelua energia prin instalatiile necesare pentru furnizarea acestei energii si pentru a incalzi
camera in care se locuieste). Caldura se poate evalua intr-un cuantum de energie.
Raportul dintre energia care intra si energia care este folosita pentru functia respectivei
cladiri se numeste randament energetic. Cu cat mai multa din energia care intra este
folosita pentur asigurarea functiilor energetice ale cladirii, cu atat cladirea e ai performanta
(mai buna, deci mai scumpa).
Cerinta de forma menita sa previna un viciu de consimtamant (eroarea) =>
nerespectarea atrage dupa sine nulitatea relativa a contractului => cerinta protejeaza
consimtamantul cumparatorului, considerandu-se ca este decisiv pentru acest
consimtamant ca el sa cunoasca randamentul energetic al cladirii pe care o dobandeste.
Legiuitorul prezuma ca eroarea ar fi determinanta, prezumtia fiind irefragabila =>
legiuitorul se asigura formal ca nu a existat o eroarea in aceasta privinta, in masura in care
cumparatorul, inainte de manifestarea de vointa pentru incheierea contractului, a
cunoscut/putea sa cunoasca performanta energetica a cladirii pe care o cumpara.
12
- curs 5 -
Deoarece legiuitorul a instituit aceasta cerinta ca o cerinta de validitate => partile nu

pot renunta la indeplinirea ei, intrucat prin conventie nu se pot nici crea, nici suprima cauze
de nulitate => isi incalca obligatia profesionala de a refuza autentificarea unor acte vadit
nelegale notarul care accepta sa autentifice un contract de vanzare/locatiune a unei cladiri
fara a putea consulta certificatul de performanta energetica al acelei cladiri si fara a se
asigura ca dobanditorul cladirii l-a putut consulta.
Clauza prin care partile ar renunta la furnizarea contractului de performanta
energetica ar fi o clauza nescrisa - contractul al ramane anulabil => totusi, dupa incheierea
sa, cumparatorul il poate confirma, renuntand la dreptul de a solicita anularea contractului
pentru acest motiv.
Cum insa confirmarea nu se poate face in mod eficace decat dupa ce conditia de
validitate initial neindeplinita a fost respectata => e o cerinta de validitate a confirmarii ca
dobanditorul sa aiba la dispozitie un certificat de performanta energetica cu privire la
cladirea ce face obiectul actului confirmat.
Certificatul de performanta energetica este valabil daca contine elementele
prevazute in Legea 372/2005 si daca este asumat de un expert energetician autorizat.
2. Certificat de atestare fiscala pentru instrainarea terenurilor, cladirilor si

mijloacelor de transport ( art. 159 alin. (5), (6) din CPF) la instrainarea unei cladiri, a
unui teren sau a unui mijloc de transport, instrainatorul trebuie sa prezinte
dobanditorului si organului de autentificare un certificat de atestare fiscala emis de
Directia Locala a Finantelor Publice din care sa rezulte ca, in legatura cu bunul
instrainat, nu exista creante fiscale neachitate in favoarea bugetului local.
Pentru eliberare, instrainatorul e dator sa plateasca integral taxele si impozitele pe
proprietate in legatura cu bunul respectiv aferente anului in curs. Conform alin. (6) din art.
159, contractele incheiate cu incalcarea alin. (5) sunt nule de drept. Cum ratiunea textului
o reprezinta protectia interesului public ca taxele si impozitele pe proprietate sa fie platite
=> sanctiunea trebuie calificata ca o nulitate absoluta.
Este reputata nescrisa o clauza in contractul de instrainare prin care partile exclud
cerinta certificatului de atestare fiscala sau admit ca acesta permite vanzarea, chiar daca
din certificat rezulta ca exista obligatii fiscale neexecutate in legatura cu bunul supus
contractului.
Sanctiunea nulitatii intervine in cazul in care certificatul respectiv nu a fost prezentat
cumparatorului si organului de autentificare (adica notarul public).
13
- curs 5 -
Prin exceptie, este organ de autentificare instanta de judecata sesizata printr-o

cerere de pronuntare a unei hotarari care substituie consimtamantul uneia dintre parti la
contractul promis. (ex.: pe temeiul unei promisiuni de vanzare).
- DINCA: din Hotararea ICCJ 24/2016: pentru interpretarea unitara a dispozitiilor art. 5
din Legea 17/2014 prin care s-a retinut ca, in cursul procesului, in etapa administrarii
probelor, instanta de judecata poate proceda la indeplinirea formalitatilor necesare
exercitarii dreptului de preemptiune, rezulta a fortiori ca instanta de judecata poate
proceda la obtinerea oricaror alte formalitati necesare in vederea indeplinirii conditiilor
de validitate pentru contractul de vanzare la substituirea caruia i se solicita concursul.
Chiar art. 5 din Legea 17/2014 prevede cerinta ca vanzarea terenului sa fie precedata
de un certificat de atestare fiscala si de un certificat de CF => daca ICCJ a retinut ca
instanta poate proceda la indeplinirea formalitatilor pentru exercitarea dreptului de
preemptiune, ea poate proceda mai simplu la indeplinirea celorlalte care conditioneaza
validitatea vanzarii (ex.: daca din dosarul cauzei lipseste certificatul de performanta
energetica a cladirii in legatura cu care s-a solicitat substituirea prin hotarare
judecatoreasca a consimtamantului pentru incheierea unei vanzari => in etapa
administrarii probelor, instanta trebuie sa dispuna o expertiza energetica finalizata
printr-un raport avand continutul certificatului de performanta energetica a cladirii
prevazut de lege.
De asemenea, prin mijloacele procesuale de comunicare cu tertii, instanta poate
obtine de la Directia Locala de Impozite si Taxe certificatul de atestare fiscala in legatura
cu bunul care ar face obiectul contractului pentru incheierea caruia se cere suplinirea
consimtamantului prin hotararea instantei, iar in cazul in care din acest certificat rezulta
datorii fiscale neachitate ale paratului => instanta poate pune in sarcina acestuia achitarea
acestor datorii, urmand ca, in caz de neexecutare a acestei obligatii procesuale, instanta
sa ii permita reclamantului sa avanseze sumele necesare in numele si pe seama paratului
catre bugetul local, urmand ca daca cererea de chemare in judecata va fi admisa, sumele
astfel avansate de reclamant si alte cheltuieli de judecata sa fie deduse din pretul datorat
de acesta in temeiul vanzarii suplinite prin hotararea instantei.
La fel se va intampla si cu onorariul pentru expertul cadastral si energetician.
14
- curs 5 -
3. Extrasul de CF pentru instrainarea sau constituirea drepturilor tabulare (Legea

7/1996 - art. 35) in cursul procedurii de autentificare, notarul public e obligat sa solicite
oficiului de CF un extras de CF pentru autentificare in legatura cu bunul imobil care
face obiectul derivat al contractului pentru care se cere autentificarea.
Stiindu-se ca o instanta sesizata cu pronuntarea unei hotarari judecatoresti care
tine locul consimtamantului unui contract autentic trebuie sa verifice indeplinirea cel putin a
acelorasi cerinte ca si notarul public in fata caruia s-ar fi dat consimtamantul daca acesta
s-ar fi dat voluntar, rezulta ca si instanta de judecata trebuie sa solicite un extras de CF in
vederea pronuntarii hotararii prin care se substituie consimtamantul la un contract supus
formei autentice ad validitatem.
=> Furnizarea acestui extras este o cerinta de forma ad validitatem pentru toate
vanzarile pentru care legea prevede forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute,
extrasul referindu-se la bunul asupra caruia poarta dreptul tabular ce face obiectul
obligatiilor vanzatorului. Din aceasta exigenta rezulta implicit ca imobilul asupra caruia
poarta acest drept tabular trebuie, in prealabil vanzarii, sa fie inregistrat in registrul de
cadastru (sa se fi deschis rol de CF) pentru ca in caz contrar nu se poate elibera extrasul
de CF.
In cazul in care contractul de vanzare face obiectul unei obligatii a vanzatorului
(printr-o promisiune acesta s-a obligat sa il incheie) din aceasta obligatie rezulta si
obligatia accesorie a vanzatorului de a efectua toate formalitatile necesare pentru
incheierea valabila a vanzarii promise, inclusiv, daca e nevoie, de a cadastra imobilul ce
face obiectul acestei vanzari, pentru ca in legatura cu el sa se poata emite extrasul de CF
in vederea incheierii acestuia in forma prevazuta de lege pentru valabilitatea sa.
Daca instanta judecatoreasca este chemata sa suplineasca consimtamantul
promitentului pentru asemenea vanzare si vanzatorul nu a cadastrat de bunavoie imobilul
in executarea obligatiei accesorii mentionate, atunci instanta poate dispune cadastrarea
pe calea unei expertize cadastrale, ale carei obiective sa includa intocmirea documentatiei
cadastrale a imobilului ce face obiectul vanzarii promise in forma necesara pentru
inscrierea ei in CF.
Cu privire la costuri: in principiu trebuie suportate de proprietar.
15
- curs 5 -
Intrebare curs: Daca cererea va fi admisa, sumele vor fi deduse prin pret. Ce se va
intampla daca cererea va fi respinsa?
Reclamantul ramane cu niste bani dati pentru un proces pe care l-a pierdut.
Teoretic, reclamantul ar putea sa-si recupereze aceste cheltuieli ca fiind cheltuieli cel putin
utile pentru parat, intrucat, in principiu, proprietarul trebuie sa suporte cheltuielile
cadastrarii, daca nu asteapta statul sa-si execute obligatia sa de drept public de a
cadastra tot teritoriul national. => pentru asta, trebuie sa demonstreze caracterul UTIL al
cheltuielilor. Proprietarul bunului va putea sustine ca el nu are nevoie de cadastru. Abia in
masura in care se demonstreaza ca el se prevaleaza de rezultatele acelor cheltuieli (ex.:
vinde catre un tert) => va avea nevoie de cadastru, DECI cheltuielile i-au fost utile => cel
care a efectuat cheltuielile poate obtine restituirea lor drept cheltuieli utile facute printr-o
gestiune de afaceri.
CERINTELE DE VALIDITATE PRIVIND OBIECTUL VANZARII
In privinta obiectului contractului: determinat si licit.

- caracterul determinat: implica, pe de o parte, ca partile sa stabileasca natura de
vanzare a contractului, nu e vorba de o stabilire expresa, ci ca din ansamblul drepturilor si
obligatiilor prevazute prin clauzele contractului sa rezulte neindoielnic ca partile doresc sa
incheie o vanzare, chiar daca au calificat-o altfel. De asemenea, tot din ansamblul
drepturilor si obligatiilor prevazute in contract trebuie sa mai rezulte si care este lucrul
vandut (determinat/cel putin determinabil) si care este pretul (determinat/cel putin
determinabil).
- caracterul licit: sunt putine exemple in care vanzari sunt ilicite pentru ca sunt vanzari:
ex.: organele corpului omenesc nu pot fi vandute, ci doar donate!
! Exemplul din campania electorala cu stimularea financiara a pacientilor care se
vindecasera de Covid sa doneze plasma. - Primaria ofera o vanzare de organe, de
plasma? Ofera transferul proprietatii unei plasme in schimbul unei sume de bani platita de
Primarie.
- vanzarile de organe sunt nule absolut!
- dar donarea de organe este valabila. Despre organe nu se poate spune ca sunt
inalienabile, ci sa nu pot fi transferate cu titlu oneros.
16
- curs 5 -
Pe langa operatiunea care face obiectul contractului, trebuie sa examinam si

obiectul fiecareia dintre seturile de obligatii principale ale partilor.
Obiectul obligatiilor vanzatorului: se reiau, in principiu, cerintele generale ale

obiectului obligatiei. De regula, in legatura cu obligatiile patrimoniale, pentru ca ele sa fie
evaluabile in bani, e necesar ca prestatia ce face obiectul lor sa se realizeze asupra unui
bun. In speta, prestatia obligatiei principale a vanzatorului: obligatia de a da (de a transfera
proprietatea) e transferul unui drept. Pentru ca el sa aiba valoare patrimoniala, e strict
necesar ca acest drept sa poarte asupra unui bun.
! in jurisprudenta, exista cel putin 2 cazuri in care s-a retinut ca un contract nu este o
vanzare, intr-un caz, si in alt caz, ca un contract are obiect ilicit, deoarece nu poarta
asupra unui bun.
- cazul secretelor: de securitate nationala, secretelor comerciale (ele au valoare
economica - pentru cel care il detine, e foarte bine ca-l detine, poate face niste bani in
plus fata de cei care nu-l detin, dar legea nu prevede niciun drept patrimonial care poate
fi exercitat asupra lui) => secretul comercial este o informatie care produce bani, prin
faptul ca este secreta, dar nu prin faptul ca este apropriabila prin intermediul unor
drepturi patrimoniale. Pot face obiectul unor drepturi patrimoniale suporturile pe care iei
informatia (ex.: calculatorul pe care ai informatia, seiful in care o tii etc.) - doar ca ele
sunt lucruri corporale. Informatia, fiind un lucru necorporal, nu poate face obiectul
drepturilor patrimoniale si de aceea, ea nu este bun! => contract de antrepriza (fac o
lucrare intelectuala in schimbul unei sume de bani). DECI nu e un contract de vanzare
din motivul specific ca secretul comercial nu e apropriabil prin intermediul unor drepturi
patrimoniale care sa se exercite direct asupra lui - de aia nu e bun!
- exemplul candidaturilor la alegeri (nu sunt bunuri - jurisprudenta franceza): un candidat
la alegerile franceze a cerut sa i se restituie suma pe care a platit-o pentru a fi pus pe
liste, sustinand ca acesta este un contract de vanzare. Instanta i-a admis cererea,
constatand nulitatea absoluta a contractului ca fiind contrar bunelor moravuri, dar a
retinut, in context, si ca asupra unei candidaturi nu exista drepturi patrimoniale, deci nu
poate face obiectul unei vanzari => nu e un bun. Instanta i-a restituit banii.
17
- curs 6 -
Intrebare 1 curs: Art. 10 alin. (1) din Legea 17/2014 mentioneaza ca verificarea conditiilor
prevazute la art. 4 si 4 ind.1 se face in 10 zile de la expirarea termenului de 45 de zile.
Insa exista acel termen de 30 de zile la a acea categorie de preferinta dupa expirarea
termenului de 45 de zile. In acest caz, cum se pot verifica conditiile la 10 zile de la
expirarea termenului de 45 de zile?
Ar trebui aplicat corespunzator: verificarea indeplinirii conditiilor pentru exercitarea
dreptului de preemptiune trebuie facuta in termen de 10 zile de la expirarea termenului
pentru exercitarea dreptului de preemptiune, preemptiunea declarata - pentru aceasta,
termenul de 10 zile incepe sa curga de la expirarea termenului de 45 de zile in care se
exercita dreptul de preemptiune. Pentru preemptiunea subsecventa, termenul ar trebui sa
inceapa sa curga de la expirarea a 30 de zile, care curg de la expirarea celor 45 de zile a
preemptiunii propriu-zise. => cele 30 de zile reprezinta termenul in care se pot depune
dosarele de catre cei care pot beneficia de preemptiunea subsecventa. Totusi, acestea
sunt termene de recomandare => nu exista nicio sanctiune pentru nerespectarea lor.
CERINTELE DE FOND ALE OBIECTULUI VANZARII

(continuare)
II. Obiectul obligatiei vanzatorului
4. bunul sa fie in comert - aceasta cerinta exista pentru orice contract special, dar
ea se adapteaza la cerintele acelui contract special
In masura in care contractul special presupune asumarea unor obligatii in legatura
cu un bun, potrivit legii, aceasta asumare trebuie sa fie posibila, sa nu contravina unei
dispozitii legale. Daca, in virtutea unei dispozitii legale, respectiva asumare a obligatiei in
legatura cu un bun nu e posibila => fie obligatia respectiva are un obiect licit, fie bunul nu
este in comert. Pentru fiecare contract special exista un comert al acelui contract special
fata de care legea poate exclude anumite bunuri care sa nu faca obiectul acelui comert.
Daca le exclude => bunurile nu sunt in comert, iar obligatiile asumate in legatura cu ele au
un obiect ilicit.
Pentru contractul de vanzare, cerinta se transpune in necesitatea ca, din
perspectiva juridica, bunul sa poata fi instrainat, sa fie alienabil (nu vor fi in comert
1
- curs 6 -
drepturile personal nepatrimoniale, drepturile patrimoniale cu caracter personal: dreptul

de uz, dreptul la pensie, dreptul la intretinere etc.); nu sunt in comert nici bunurile
inalienabile. Inalienabilitatea e o limita adusa prin lege/contract dreptului de proprietate
care presupune impiedicarea exercitarii prerogativei dispozitiei juridice din continutul
acestui drept in sensul instrainarii sale de catre titular.
Din punctul de vedere al originii acestei limitari a prerogativei dispozitiei juridice,
inalienabilitatile sunt legale sau conventionale.
Din punctul de vedere al intinderii limitarii prerogativei dispozitiei juridice,
inalienabilitatile sunt absolute (a.c bunul nu poate fi instrainat in niciun mod si in nicio
conditie catre o persoana) sau relative (a.c. instrainarea e interzisa doar in anumite
conditii sau doar catre anumite persoane sau uneori doar in lipsa acordului persoanei al
carei interes este protejat prin inalienabilitate).
Din punctul de vedere al duratei lor: inalienabilitatile sunt definitive (definitiv
inalienabile numai bunurile proprietate publica - declarate astfel prin Constitutie) sau
temporare.
- in privinta bunurilor proprietate privata, nici conventia si nici legea nu pot institui
inalienabilitati definitive. In privinta conventiei, clauza de inalienabilitate este
supusa, pe langa cerintele de validitate de drept comun ale obiectului
contractului, si la doua cerinte particulare: (i) sa fie justiticata de ocrotirea unui
interes legitim specific si (ii) sa fie temporara.
- in privinta primei cerinte: interesul legitim invocat sa aiba un caracter personal si
exceptional suficient incat protectia lui sa justifice incalcarea principiului libertatii
de circulatie a bunurilor (de interes public, ocroteste interesul general al
favorizarii comertului).
- pentru ca interesul acesta este particular si el se confrunta cu un interes public,
intotdeauna durata pentru care va fi favorizat fata de interesul public va fi limitata
=> nu poate avea o durata mai mare decat durata acelui interes care trebuie sa
fie ab initio limitata. Din aceasta conditie rezulta o durata mai scurta a clauzei de
inalienabilitate decat din a doua conditie.
- a doua conditie: art 627 => durata inalienabilitatii conventionale nu poate fi mai
mare de 49 de ani. => interesul care justifica protectia prin inalienabilitate are o
durata in care poate prevala fata de interesul public al circulatiei bunurilor care
este mai scurta decat 49 de ani.
2
- curs 6 -
- ca o aplicatie, in cazul in care acest interes a slabit, sau desi el nu a slabit,
interesul public al circulatiei bunului sau un alt interes privat al unei alte persoane
decat titularul inalienabilitatii devine prevalent, se poate solicita autorizarea
instantei pentru vanzarea bunului => constatare a faptului ca durata
inalienabilitatii a expirat.
In privinta inalienabilitatii bunurilor proprietate privata impuse prin lege, potrivit

jurisprudentei CCR si ICCJ, inclusiv prin Decizia 32/2017 a ICCJ se mentioneaza:
- legea nu poate impune inalienabilitati decat cu caracter temporar, deoarece
inalienabilitatea este o restrangere a prerogativei dispozitiei juridice din dreptul de
proprietate si, daca ea ar avea carater definitiv, ar echivala cu o lipsire partiala de
proprietate, or potrivit art. 44 CR, dreptul de proprietate este garantat, iar potrivit art. 53
CR in legatura cu drepturile fundamentale recunoscute de CR, legea poate aduce,
pentru interese de natura publica, restrangeri ale exercitarii acestor drepturi, dar nu le
poate suprima.
- de vreme ce inalienabilitatea definitiva ar reprezenta o suprimare partiala a dreptului de
proprietate => ar fi contrara principiului constitutional => legea nu poate aduce decat
restrangeri ale exercitarii dreptului de proprietate sub aspectul exercitarii prerogativei
dispozitiei juridice a.c. acestea iau forma unor inalienabilitati, ele nu pot conduce decat
la amanarea execitarii dreptului de a instraina, iar nu la suprimarea acstei forme de
exercitare a dreptului.
- deci prin lege nu se pot impune decat inalienabilitati temporare ale bunurilor proprietate
privata.
Din punctul de vedere al interesului ocrotit: inalienabilitatile pot fi impuse pentru

ocrotirea unui interes privat sau pentru pentru ocrotirea unui interes public.
Clasificarea este relevanta din perspectiva sanctiunii aplicabile contractului prin
care se instraineaza bunul cu incalcarea inalienabilitatii:
• daca inalienabilitatea a fost impusa in interes public => sanctiunea e nulitatea
absoluta a contractului incheiat cu incalcarea ei;
• daca inalienabilitatea a fost impusa in interes privat => sanctiunea e anularea
contractului incheiat cu incalcarea ei
In cazul inalienabilitatilor instituite prin conventie, se ocroteste intotdeauna un interes
privat - interesul vehiculat de partile contractuale care au instituit inalienabilitatea =>
3
- curs 6 -
=> sanctiunea aplicabila ar putea fi cel mult anularea contractului incheiat cu incalcarea
inalienabilitatii conventionale. Chiar si aceasta sanctiune este principial problematica,
pentru ca, prin conventie, partile nu pot, de regula, institui cauze de nulitate.
- Prin exceptie: art. 629 prevede ca, daca inalienabilitatea este opozabila tertului cu
care s-a incheiat contractul prin care se incalca respectiva inalienabilitate, atunci
titularul interesului ocrotit prin inalienbilitate poate cere anularea acelui contract.
- opozabilitatea se poate obtine in materie de CF prin notarea inalienabilitatii, in afara
registrelor de publicitate organizata, opozabilitatea unei inalienabilitati fata de un
tert la contractul prin care s-a instituit inalienabilitatea nu se poate obtine decat
facandu-se dovada ca acesta a cunoscut efectiv preexistenta inalienabilitatii la data
la care a incheiat contractul prin care a incalcat-o.
Daca are natura conventionala, inalienabilitatea implica si o obligatie de a nu

instraina a proprietarului care si-a asumat inalienabilitatea fata de creditorul sau
contractual din contractul in care aceasta a fost instituita. In contractele oneroase, aceasta
obligatie e prezumata legal ca fiind esentiala => incalcarea ei justifica rezolutiunea
contractului de catre creditorul contractual al carui interes justifica introducerea clauzei de
inalienabilitate. Cand acesta este un tert, el nu are interes sa solicite rezolutiunea, si atunci
interesul sau va fi ocrotit numai pe calea actiunii in anulare, sub conditia ca
inalienabilitatea sa fi fost opozabila numai tertului care a incalcat-o.
Cand inalienabilitatea este in favoarea unui tert beneficiar fata de contractul in care
a fost introdusa, de vreme ce acela nu are decat profitul acestei ocrotiri din respectivul
contract, se considera ca nu are interesul sa il desfiinteze, deoarece respectivul contract ii
aduce numai avantaje.
*in dreptul procedural, interesul este definit ca fiind folosul practic urmarit.
4 cazuri in care legea cere inalienabilitatea:

1. art. 627 (4) - din contractele din care se naste obligatia de a transmite in viitor dreptul
de proprietate rezulta in sarcina debitorului acestei obligatii o inalienabilitate
conventionala in legatura cu bunul pana la executarea ei
- aceasta inalienabilitate nu e numai conventionala, ci si relativa: debitorul obligatiei de a
nu instraina este obligat sa nu instraineze fata de nimeni altcineva decat creditorul sau
4
- curs 6 -
- ii este asimilata situatia prevazuta de art 60 ind.1 LPA: obligatia de a incheia in viitor un
contract care sa aiba ca efect transferul proprietatii => obligatiile decurgand din
promisiunile de contract translativ ar fi si ele, in virtutea art. 627(4), protejate printr-o
inalienabilitate relativa
2. Alte doua situatii de inalienabilitate conventionala - prevazute in legatura cu finantarea

unor achizitii
• Decretul-lege 61/1990 prin care s-a prevazut posibilitatea dobandirii in conditii
favorabile a unor locuinte cu finantarea achizitiei de catre Casa de Economii si
Consemnatiuni a prevazut ca forma de protectie a dreptului Casei de Economii si
Consemnatiuni la rambursarea creditului acordat in vederea achizitiei inalienabilitatea
locuintei astfel dobandite, pana la executarea pe deplin a obligatiei de rambursare =>
nu puteau instraina pana nu isi achitau toate datoriile
• interdictia de instrainare a investitiilor imobiliare realizate in urma acordarii unor
credite ipotecare, conform Legii 190/1999 privind creditul ipotecar prentru investitii
imobiliare. Pe baza ei, bancile, organismele de credit, pot finanta construirea sau
dobandirea unor imobile prin contracte de credit in care obligatia de rambursare a
creditului este garantata cu o ipoteca asupra imobilului dobandit/contruit, acest imobil
fiind inalienabil pana la rambursarea integrala a creditului. Aceasta inalienabilitate
este relativa => cu acordul finantatorului, debitorul obligatiei de rambursare poate
dispune de bunul care face obiectul inalienabilitatii.
3. OUG 60/2009 - unele masuri privind implementarea programului Prima Casa

*din 2020: modificata si completata
Mecanismele de finantare si de achizitie sunt disponibilie nu numai pentru
achizitionarea primei locuinte, ci pentru achizitionarea oricarei locuinte pana in limita unui
plafon de finantare de 140.000 euro. => programul a capatat numele “Noua Casa”
Conform mecanismului prevazut de acest program: cel care dorste sa achizitioneze o
locuinta si care indeplineste anumite conditii de eligibilitate din care rezulta ca poate
rambursa creditul => poate solicita acordarea acestui credit de la o banca (finantator) =>
pe baza acestei solicitari, se incheie,
- pe de o parte, contractul de achizitie din care rezulta dobandirea/construirea locuintei pe
care doreste s-o obtina solicitantul;
5
- curs 6 -
- pe de alta parte, contractul de credit pe baza caruia finantatorul va transmite sumele de

bani (va deschide o linie de credit in urma careia vor putea fi extrase sumele de bani
necesare pentru plata pretului din contractul de achizitie);
- in al treilea rand, un contract de ipoteca prin care se constituie ipoteca asupra bunului
achizitionat in favoarea finantatorului pentru a garanta obligatia de rambursare a
contractului contractat;
- in al patrulea rand, un contract de fideiusiune prin care Fondul National pentru
Garantarea Creditelor IMM se obliga sa garanteze personal obligatia solicitantului de a
rambrusa creditul acordat in vederea achizitionarii casei.
Prin art. 1 alin. (13) din OUG 60/2009 modificata in 2020 se prevede ca locuinta
achizitionata si care face obiectul ipotecii face, de asemenea, obiectul unei interdictii de
instrainare pentru o perioada de 5 ani + grevare cu sarcini pentru toata durata ipotecii =>
in practica s-a ivit intrebarea daca aceasta interdictie de instrainare se opune/nu vanzarii
silite a locuintei respective la cererea creditorilor chirografari ai solicitantului care devine
titular al locuintei?
Unele instante au spus ca titularul debitului nu instraineaza bunul in cazul unei
vanzari silite, ci ii este luat cu incalcarea consimtamantului sau => interdictia de instrainare
nu impiedica instrainarea pe calea vanzarii silite
Alte instante au interpretat fie ca instrainarea trebuie inteleasa intr-un sens larg, fie
ca are o natura care implica si intelegerea ei astfel incat sa impiedice orice dispozitie a
bunului respectiv fara acordul finantatorului.
Este de remarcat ca legea permite totusi instrainarea, prin exceptie de la regula
impusa de alin. (13), daca ea se face cu acordul finantatorului (art. 1 (15)). Legatura dintre
interdictia de instrainare si obligatia de rambursare. => se sugereaza ca interdictia de
instrainare protejeaza creanta corelativa obligatiei de rambursare, pentru ca, potrivit alin.
(23) - prevede ca in cazull rambursarii antipicate inainte de expirarea perioadei de 5 ani, si
interdictia respectiva inceteaza => se urmareste sa se asigure o garantie negativa privind
obligatia de rambursare a creditului (daca aceasta s-a stins, nu mai are de ce sa existe
nici interdictia de instrainare).
Alin. (24) - in cazul in care se executa obligatia fideiusorului (Fondul National pentru
Garantarea Creditelor IMM) de a plati in calitatea lui de garant in locul debitorului obligatia
de rambursare, atunci Fondul National pentru Garantarea Creditelor IMM se subroga in
6
- curs 6 -
drepturile finantatorului platit (aici se includ dreptul de rambursare si ipoteca. Se include si

interesul de a se pune in executare silita si interdictia de instrainare?)
In principiu, subrogatia genereaza in patrimoniul subrogantului (celui care plateste
creanta) genereaza o creanta identica cu aceea pe care el a platit-o si pe care o poate
exercita impotriva platitorului. Prin derogare, alin. (24) prevede ca aceasta creanta
dobandita de Fondul National de Garantare e identica, dar, in plus, are natura unei creante
fiscale (asimilata creantelor bugetare) => va fi adusa la executare silita potrivit regulilor
prevazute in C.proc.fisc. (devine titlu executoriu si poate fi pusa in executare silita direct de
organele fiscale).
ICCJ a trebuit sa interpreteze notiunea de interdictie de instrainare. Prin Decizia
32/2017, ICCJ a stabilit mai intai natura interdictiei de instrainare prevazute de actualul
alin. (13) dupa modificare: a trebuit sa califice daca aceasta interdictie este o incapacitate
impusa debitorului obligatiei de rambursare sau o inalienabilitate impusa in considerarea
bunului a carui achizitie a fost finantata/ a dreptului asupra acestui bun, drept dobandit de
beneficiarul finantarii. Obs. ca, daca textul prevede o incapacitate, atunci incapacitatea
respectiva il priveaza pe incapabil sa consimta valabil la instrainari (or aceasta problema
nu se pune in cazul vanzarii silite, unde nu se cere consimtamantul debitorului). Daca este
vorba de o inalienabilitate, dupa cum rezulta si din CR, si din art. 629(3), atunci
inalienabilitatea atrage dupa sine insesizabilitatea bunului si impiedica instrainarea lui,
inclusiv in cazul executarii silite asupra patrimoniului proprietarului.
ICCJ a obs. ca, atunci cand incapacitatile sunt instituite pentru protectia sau
sanctionarea unei persoane, inalienabilitatile sunt instituite in considerarea bunurilor
care sunt inalienabile, luandu-se in considerare particularitati precum: natura lor, modul in
care au fost dobandite sau destinatia lor.
Cu privire la destinatie, ICCJ a constatat ca inalienabilitatea pare sa protejeze un
interes public - interesul Fondului National de Garantare ca, in urma subrogarii in
drepturile finantatorului platit sa isi poata executa creanta bugetara pe calea prevazuta de
C.proc.fisc. Fara a suporta cheltuielile de executare ale tertilor cu privire la eventualele lor
creante chirografare. Daca interdictia de instrainare este instituita in considerarea
destinatiei bunului (de a servi executarii ipotecii care garanteaza creanta fiscala direct
asupra patrimoniului debitorului initial), iar nu asupra dobanditorilor de la acesta =>
interdictia de instrainare este instituita in considerarea bunului, iar nu in considerarea
persoanei => INALIENABILITATE, chiar daca relativa. Totusi, nu se schimba consecinta ca
ceea ce este inalienabil este si insesizabil => din interdictia de instrainare rezulta si ca
7
- curs 6 -
bunurile care fac obiectul acestei interdictii nu pot fi executate silit la cererea unor creditori
chirografari ai proprietarului.
De vreme ce instrainarea e permisa cu acordul bancii finantatoare si al MFP, in
aceleasi conditii ar fi permisa si executarea silita.
ICCJ spune ca nu se aplica art. din NCC care spune ca daca, pentru protectia unui
creditor ipotecar, in contractul de ipoteca s-a introdus o interdictie de instranare, atunci
acea interdictie de instrainare nu conduce la invalidarea contractului de instrainare incheiat
cu incalcarea sa. Pentru libera circulatie a bunului ipotecat, exista un text care prevede ca
daca in contractul de ipoteca s-a prevazut ca bunul ipotecat nu poate fi instrainat, atunci
aceasta clauza nu are ca efect nulitatea contractului incheiat cu incalcarea sa. => textul
impiedica calificarea acelei clauze drept inalienabilitate, deci respectiva clauza nu
genereaza decat o obligatie in sarcina debitorului ipotecar de a nu instraina. Daca el
incalca obligatia, va raspunde pe temeiul raspunderii civile contractuale. (cu daune-
interese). Dar contractul prin care a incalcat respectiva interdictie nu este nul, nu este
anulabil pentru acest motiv => aceea nu e o clauza de inalienabilitate, ci doar o obligatie
personala de a nu instraina.
In situatia textului analizat de ICCJ, unele instante au spus ca si interdictia de
instrainare prevazuta de alin. (13) ar trebui interpretata ca o obligatie a debitorului de a nu
instraina respectivul bun (sanctiunea ar fi doar raspunderea celui ce incalca interdictia).
ICCJ spune ca nu se aplica dispozitiile de la contractul de ipoteca, pentru ca natura
juridica a acestei interdictii de instrainare este aceea a unei interdictii de instrainare
LEGALE (iar prevederea de la contractul de ipoteca are in vedere o interdictie de
instrainare conventionala).
DINCA: ICCJ amesteca lucrurile. Se poate spune ca legea prevede aceasta interdictie de
instrainare => se deroga de la dispozitiile de drept comun care vizeaza o interdictie de
instrainare introdusa in contractul de ipoteca. DAR nu se poate spune ca aceasta
interdictie de instrainare nu are natura conventionala, chiar daca e prevazuta de lege.
Art. 1272: contractul obliga nu numai la ceea ce este expres într-însul, ci si la toate
urmarile pe care legea le da obligatiei dupa natura ei (sunt considerate urmari ale
contractului). Interdictia de instrainare pe o perioada de 5 ani e prevazuta de lege ca o
urmare a contractului de finantare => contractul obliga, iar nu direct legea => natura
acestei inalienabilitati este aceea a unei inalienabilitati conventionale (in sensul acesta
pledeaza aspectul ca aceste inalienabilitati sunt relative: bunul poate fi instrainat cu
acordul cocontractantului) => aceste inalienabilitati conventionale pot fi supuse, ca drept
8
- curs 6 -
comun, art. 627-629 care se refera la limitele conventionale ale dreptului de proprietate
constand in clauza de inalienabilitate.
Putem retine ca, in privinta inalienabilitatii prevazute de alin. (13), legiuitorul a dorit
sa sanctioneze cu anularea incalcarea interdictiei de instrainare respective, asa cum se
sanctioneaza cu anularea, in principiu, orice inalienabilitate conventionala. De la acest
principiu face exceptie acea interdictie de instrainare care e menita sa-l protejeze pe
creditorul ipotecar (acesta poate urmari bunul in mainile oricarei alte persoane). Aici, s-a
apreciat ca aceasta justificare nu functioneaza, deoarece creditorul ipotecar ajunge sa fie,
in urma subrogarii, statul (Fondul National de Garantare) care va avea o creanta bugetara
specifica si care merita o protectie specifica in temeiul procedurii de executare prevazute
de C.proc.fisc. => aceasta inalienabilitate va fi sanctionata ca o limita conventionala a
dreptului de proprietate, cu anularea contractului incheiat cu incalcarea sa (nu rezulta ca e
o inalienabilitate legala!) - art. 629.
Intrebare curs: singura inalienabilitate veritabil legala este cea care decurge din
inalienabilitatea proprietatii publice?
Da. Au mai existat, unele dar au expirat (in Legea 18/1991) - constituirea dreptului
de proprietate pentru tinerii care se stabilesc la sat => in niste conditii de protectie sociala
particulara li se atribuiau pana in 5 ha de teren, iar terenul acela era declarat de lege
inalienabil pentru 10 ani de la dobandire => inalienabilitate legala.
Dar, acolo unde inalienabilitatea este grefata ca urmare a unei obligatii asumate
printr-un contract, atunci ea e conventionala, chiar daca e prevazuta de lege! (Coreland
predeverea legala prin care se instituie inalienabilitatea cu art. 1272).
Uneori, legea prevede anumite cerinte pentru a fi autorizat sa vinzi, spre exemplu
stupefiantele nu pot fi vandute decat de farmacii, armele de foc doar de magazinele care
au licenta, anumite vanzari in anumite contexte de comercializare sunt supuse unor
anumite conditii. Astfel de conditii pot fi analizate ca inalienabilitati relative - ele pot fi
definitive fara a se incalca CR, pentru ca, daca indeplinesti conditiile respective, ai oricand
disponibilitatea sa dispui de bun. => nu se poate vorbi de o privare a dreptului de
dispozitie, ci de o exercitare in conditiile prevazute de lege pentru aceasta.
9
- curs 6 -
Intrebare curs: Exista o opinie in doctrina conform careia nu se poate interzice

instrainarea unui bun pe o perioada mai mare de 49 de ani si daca, de exemplu, exista o
clauza de inalienabilitate intr-un contract pe 50 de ani, aceasta va fi nula si ea ar putea sa
determine si nulitatea contractului. Aceasta opinie este opusa celeilalte opinii care spune
ca, atunci cand se incalca termenul de 49 de ani, clauza se reduce de drept la 49 de ani.
DINCA: Daca s-ar fi prevazut clauza de inalienabilitate pe 1 an, ea ar fi fost valabila. La fel
pentru al doilea, al treilea, …, al 49-lea. Daca partile ar fi stabilit durata clauzei de
inalienabilitate de 50 de ani, e ca si cum ar fi stabilit prin doua clauze distincte ca
inalienabilitatea dureaza primii 49 de ani, iar prin a doua, ca ea dureaza si in al 50-lea an.
=> functioneaza principiul general: nulitatile sunt, in principiu, partiale. Cum clauza de
inalienbailitate de 50 de ani poate fi inteleasa ca o juxtapunere intre primii 49 de ani si anul
urmator, al 50-lea, doar aceasta ultima inalienabilitate este contrara legii, prima fiind
valabila sub aspectul legii => va opera nulitatea partiala cu privire la anii urmatori datei la
care in mod oligatoriu inalienabilitatea ar trebui sa expire, ceea ce echivaleaza cu
reducerea duratei (temeiul fiind nulitatea partiala a clauzei).
Teoretic, s-ar putea aplica si continuarea principiului: daca se demonstreaza ca fara
ca inalienabilitatea sa fi avut o durata care sa depaseasca 49 de ani, contractul n-ar fi fost
incheiat, nulitatea partiala poate iradia asupra intregului contract, astfel incat sa conduca la
desfiintarea lui totala, dar acest lucru trebuie demonstrat. Principiul este al nulitatii partiale!
Cerintele de validitate ale obiectului obligatiei principale a cumparatorului

Cerintele de validitate ale pretului
1. pretul trebuie sa fie in bani

2. pretul trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil
3. pretul trebuie sa fie sincer si serios
1. Pretul trebuie sa fie in bani

Obligatia de a plati pretul este o obligatie esentialmente monetara, pecuniara, dar
aceasta cerinta nu este una de validitate a contractului de fapt, ci de calificare a
contractului drept vanzare: daca pretul nu consta intr-o suma de bani, ci in alte bunuri care
sunt in comert, contractul nu e nul, ci calificarea respectivului contract va fi aceea de
schimb. Daca nu sunt alte bunuri, ci alte prestatii, calificarea contractului va fi de
antrepriza.
10
- curs 6 -
Monedele virtuale emise pe baza tehnologiei Blockchain sunt sau nu bani?

Prin bani se intelege moneda oficiala a unui stat, care are mai multe trasaturi, a
caror reunire face ca moneda respectiva sa constituie bani.
In primul rand, moneda trebuie emisa sub controlul statului (realizat prin Banca
Centrala, de regula), nu neaparat de catre stat.
In al doilea rand, statul isi exercita acest control in functie de niste politici publice,
spre exemplu urmarind sa mentina un anumit echilibru intre masa monetara si masa de
bunuri si servicii care circula in economie. Statul care are in atributiile sale sa asigure
dezvoltarea economica echilibrata, trebuie ca atunci cand controleaza emisiunea de
moneda sa evalueze si consecintele volumului de masa monetara emisa asupra
raporturilor economice prin intermediul inflatiei sau al deflatiei pe care ar antrena-o
eventualele dezechilibre.
In al treilea rand, statul garanteaza ca moneda emisa sub controlul sau este mijloc
de plata, mijloc de evaluare si mijloc de tezaurizare. Din garantia ca moneda respectiva
este mijloc de plata => obligatia comerciantilor de a accepta plata cu acea moneda.
(exemplu: DAR obligatia comerciantului de a refuza plata cash daca valoarea tranzactiei
este mai mare de 6000 lei) => prin asta nu se deroga de la regula, pentru ca si numerarul,
si transferul bancar vehiculeaza moneda nationala - lei! Formele monetare: numerarul si
moneda scripturala.
*moneda oricarui alt stat decat Romania reprezinta bani in Romania!
Moneda trebuie sa poata servi executarii silite prin echivalent. Executorul
judecatoresc care doreste sa execute un bun pe baza titlului executoriu impotriva
debitorului din acel titlu executoriu va cauta bunul in patrimoniul sau, iar daca nu-l gaseste,
trebuie sa execute echivalentul: valoarea egala cu valoarea bunului asupra acelui
patrimoniu. Pentru a determina acest echivalent va folosi moneda nationala. Odata ce-i
determina cuantumul, poate prelua “cu forta” acel cuantum din patrimoniul respectivului
debitor, fie actionand asupra creantelor pe care respectivul debitor le are impotriva unor
terti prin poprire, fie vanzand bunurile pe care le are debitorul pe calea unei vanzari silite si
executand titlul executoriu asupra pretului astfel obtinut la vanzare.
Intrebare curs: Se poate si efectua plata in mod concret in valuta?

(Regulamentul BNR din 2005) - Regula care da aplicare pentru moneda oficiala a
Romaniei, leul, pentru a doua trasatura: anume mijloc de plata. Daca platesti cu lei
11
- curs 6 -
bunurile si serviciile, tu rezident roman, cel care le ofera fiind de asemenea rezident
roman, nu poti fi refuzat, iar acela nu-ti poate cere decat lei.
! exista exceptii - vanzarile ocazionale: plata se poate face in limitele acelor exceptii si in
valuta.
Moneda virtuala in tehnologie Blockchain nu indeplineste aceste trasaturi: este

emisa de o entitate anonima, printr-o tehnologie care permite controlul ei, putandu-se
determina exact numarul maxim de unitati din acea moneda care pot fi emise, nimeni nu
garanteaza ca ea poate constitui mijloc de plata, de evaluare sau de tezaurizare. Ea poate
constitui, uneori, mijloc de plata, de evaluare sau de tezaurizare, dar nu exista vreun mod
prin care un tert care nu a consimtit sa fie platit in moneda virtuala sa fie obligat sa
primeasca o asemenea plata! Valoarea acestei monede virtuale este data prin
consimtamantul celor care consimt sa-i confere o valoare. Moneda virtuala seamana, din
acest punct de vedere, nu cu banii, ci cu orice alt bun!
De asemenea, nu se poate executa silit o creanta in moneda virtuala! In principiu,
niciun stat nu admite ca ea ar fi o modalitate de a determina echivalentul. Totodata,
tehnologia prin care se emite moneda virtuala exclude posibilitatea executarii silite a
creantelor stabilite prin aceasta moneda, pentru ca contul de Blockchain al unui titular de
asemenea moneda nu poate fi accesat decat cu parola lui, care este strict personala si pe
care executorul judecatoresc nu o poate sti! => silirea ar presupune o actiune asupra
persoanei debitorului, nu asupra patrimoniului sau: ar trebui constransa persoana sa
comunice parola!
Unele state i-au recunoscut putere circulatorie => au recunoscut ca moneda virtuala
este un bun care se afla in comert. Poate fi transmisa de la o persoana la alta persoana,
eventual cu titlu oneros => tranzactiile prin care, in schimbul unui bun, se transmite
moneda virtuala sunt valabile, ele nu sunt vanzari pentru ca moneda virtuala nu este bani,
dar sunt contracte de schimb.
Intrebare curs: Daca cele 2 parti consimt asupra sumei de plata ca fiind moneda virtuala
sau orice alt bun, care poate fi estimat in bani dar plata efctiva se va face prin bunul
respectiv, chiar daca in contract e prevazuta suma de bani, asta va innfluenta cumva
natura contractului?
Nu, in acest scenariu, daca partile au convenit ca in schimbul unui bun sa fie platita
o suma de bani, si dupa ce au convenit asta, cea care trebuia sa plateasca suma de bani
12
- curs 6 -
transmite celeilalte un alt bun => al doilea contract se numeste dare in plata: obligatia de a
plati pretul se stinge, pentru ca obiectul ei a fost modificat de catre creditorul sau in acord
cu debitorul atunci cand creditorul a acceptat acel alt bun in locul banilor (art. 1492)
3. Pretul sa fie sincer si serios

Cerinta de validitate a vanzarii ca pretul sa fie sincer este prevazuta in art. 1665
(1): “vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a fi platit” =>
pretul este stabilit de catre ambele parti, prin contractul de vanzare, fara intentia de a fi
platit din partea niciuneia dintre parti (textul nu descrie un contract incheiat in eroare, in
care una dintre parti crede ca pretul va fi platit, iar cealalta nu vrea sa-l plateasca) - in
aceasta situatie, neexecutarea obligatiei pe care si-a asumat-o una dintre parti va fi
sanctionata fie prin executarea silita, fie prin rezolutiune.
Textul descrie situatia in care niciuna dintre partile care convin pretul nu
intentioneaza ca acesta sa fie platit => SIMULATIE (o vanzare fictiva). Sanctiunea
simulatiei este inopozabilitatea ei fata de tertii de buna-credinta pe care partile, prin
simulatie, au incercat sa-i induca in eroare. Daca vanzarea este fictiva in sensul ca pretul
este stabilit fara intentia de a fi platit, de la dreptul comun se prevede in art. 1665 (1) o
exceptie: daca orice simulatie se sanctioneaza cu inopozabilitatea declaratiei de vointa
unice fata de tertii de buna-credinta pe care partile au incercat sa-i induca in eroare, prin
derogare, in cazul unei simulatii rezultand din caracterul fictiv al vanzarii, la producerea
efectului actului secret nu se poate ajunge decat prin anularea vanzarii fictive, iar nu prin
simpla declarare a simulatiei ori prin simpla prevalare a unui tert de caracterul inopozabil
al actului public fata de acel tert.
Regimul simulatiei presupune un act secret, chiar voit de parti (ex.: o donatie) si
un act public nedorit de parti, dar pe care il fac opozabil tertilor (ex.: o vanzare). In
regimul acesta ar rezulta ca unii terti se pot prevala de actul public (pentru ca au fost de
rea-credinta), altii nu se vor prevala de actul public, deoarece contravine interesului lor si
sunt de buna-credinta.
Din perspectiva unora actul e vanzare, din perspectiva altora - donatie. Din
perspectiva unora, actul nu e supus reductiunii liberalitatii, pentru ca vanzarea nu e o
liberalitate, din perspectiva altora (pentru care actul este donatie), actul e supus reductiunii
liberalitatilor, pentru ca donatia e o liberalitate. Din perspectiva unora, transferul proprietatii
ramane intact, pentru ca s-a facut prin vanzare, din perspectiva altora, transferul
proprietatii poate fi in parte desfiintat pentru ca s-a facut prin donatie.
13
- curs 6 -
Inseamna ca proprietatea insasi care s-a transferat prin respectivul act devine
relativa: fata de unii e la dobanditor, fata de altii e la instrainator (cei care nu pot sa acorde
deplina eficacitate actului secret) => simulatia face ca situatiile juridice sa fie multiplicate in
functie de persoane: relativizeaza situatia juridica a bunului. Din acest punct de vedere, e
foarte permisiva cu libertatea partilor de a voi, nu sanctioneaza decat minimum necesar
actele create in scop de minciuna. Pe de alta parte, creeaza un relativism greu de suportat
in zona actelor translative, deoarece la actele translative de proprietate sau de alte
drepturi opozabile erga omnes, mecanismele simulatiei distrug unicitatea acestui “omnes”.
Din acest motiv, legiuitorului i s-a parut contrar securitatii dinamice a circuitului civil
cu privire la contractele translative cu titlu oneros => el a spus, pentru contractul translativ
cu titlu oneros prin excelenta, care este vanzarea (+schimb), ca nu e suficienta declararea
simulatiei si inopozabilitatea actului fata de tertii de buna-credinta.
Pentru ca vanzarea sa fie inlaturata, facandu-se astfel loc producerii efectelor
actului secret, trebuie ca vanzarea sa fie anulata. Anularea o pot cere doar cei protejati
impotriva pretului fictiv: tertii de buna-credinta - adica aceia care, daca s-ar fi aplicat
simulatia, ar fi putut sa se prevaleze de inopozabilitatea actului public (dispozitia de la art.
1665 (1) nu protejeaza partile simulatiei, deoarece acestea au convenit minciuna). => DAR
lor le va fi mai greu decat daca erau terti de buna-credinta in materia simulatiei de drept
comun, deoarece ei vor trebui sa obtina anularea vanzarii pentru a se putea prevala de
actul real voit de parti.
=> spre ex., mostenitorul rezervatar al instrainatorului nu va putea doar declara ca
vanzarea deghizeaza o donatie pentru a obtine reductiunea acelei donatii: va trebui mai
intai sa obtina anularea vanzarii (doar in termenul de prescriptie de 3 ani de la data la care
se naste dreptul sau la actiune - adica la deschiderea mostenirii) si, daca obtine anularea
vanzarii, s-ar putea prevala, in urma desfiintarii vanzarii, de actul rau voit de parti (si numit
de ele vanzare) - anume de donatie.
=> la fel, creditorul chirografar al instrainatorului care, in cazul donatiei, n-ar trebui sa
dovedeasca frauda cocontractantului, ci ar fi suficient sa dovedeasca frauda debitorului
sau si, in principiu, in materie de simulatie, ar fi suficient sa spuna ca vanzarea deghizeaza
o donatie pentru care nu trebuie sa dovedeasca frauda cocontractantului, ci numai frauda
debitorului sau. Pentru a spune lucrul acesta despre o vanzare, va trebui, procedural, sa
obtina mai intai anularea vanzarii, pentru ca apoi sa se prevaleze, eventual in actiunea
pauliana impotriva actului, de calitatea lui de donatie pentru care nu este necesara
dovedirea participarii la frauda a dobanditorului din acel act.
14
- curs 6 -
DECI textul ii protejeaza pe tertii de buna-credinta, dar, in realitate, le face viata mai
grea decat daca acest text nu ar fi existat, intrucat le pretinde sa-si ocroteasca interesele
anuland actul public, nu doar declarandu-i simularea, ceea ce presupune ca numai tertii
ocrotiti pot introduce actiunea si numai in termenul de prescriptie. ALTFEL, contractul va
pastra erga omnes calificarea actului public - anume calificarea de vanzare cu regimul
juridic aferent acestuia.
A doua trasatura specifica obiectului vanzarii: pretul sa fie serios - art. 1665 (2) -
caracterului sincer i se opune pretul fictiv, caracterului serios i se opune pretul derizoriu.
Potrivit alin. (2) al art. 1665, vanzarea este anulabila cand pretul este intr-atat de
disproportionat fata de valoarea bunului, incat este evident ca partile nu au dorit sa
consimta la o vanzare. Intr-o alta formula din vechiul Cod, pretul era considerat derizoriu
daca era atat de disproportionat fata de valoarea bunului, incat nu putea constitui cauza
transferului proprietatii => caracterul derizoriu se defineste evaluandu-se disproportia
dintre valoarea bunului si suma constituita drept pret. Daca pretul este atat de mic incat nu
poate fi motivul determinant al asumarii de catre instrainator al obligatiei sale de a
transfera bunul, atunci pretul este derizoriu.
Uneori, jurisprudenta face un rationament in doi pasi, si anume intai verifica daca, in
absolut, acea suma reprezinta ceva (daca, in absolut, pretul este atat de mic incat nu ar
putea justifica asumarea niciunei obligatii care sa merite litigiul, atunci examinarea este
suficienta pentru a stabili ca pretul e derizoriu). Uneori, pretul in absolut reprezinta ceva,
de ex.: 8 milioane de euro pentru autostrada Bechtel - 8 milioane de euro reprezinta ceva.
Al doilea test: daca reprezinta o valoare suficienta incat sa justifice asumarea
obligatiei de transfer al bunului. Disproportia se examineaza in aceasta etapa.
! a nu se confunda pretul derizoriu cu pretul lezionar (= pret insuficient pentru a justifica

transferul bunului, dar pe care, totusi, vanzatorul il accepta din cauza unei stari particulare
de neputinta, necunoastere, lipsa de experienta, de care profita cocontractantul sau) -
acolo, in imprejurarile astfel definite, pretul in mod real a servit drept cauza asumarii
obligatiei vanzatorului de a-si transfera bunul. Evaluarea se face obiectiv, in raport cu
aceste imprejurari care au facut posibil ca el sa fie cauza transferului - se compara pretul
acela cu bunul transferat si, in cazul in care disproportia este suficient de mare, in conditii
restrictive: doar pentru un an, doar in cazul unei disproportii foarte mari, de jumatate, se
poate solicita anularea pentru leziune.
15
- curs 6 -
Pretul derizoriu este, in principiu, mai mic decat cel lezionar. Pentru anularea pe
motivul pretului derizoriu nu sunt aplicabile conditiile restrictive necesare anularii pentru
leziune. Anularea pentru pretul derizoriu se poate cere in conditiile dreptului comun al
actiunii in nulitate relativa.
Cine este titularul interesului privat protejat prin aceasta cerinta de validitate a carei
nerespectare antreneaza anularea contractului? (titularul interesului privat protejat este
singurul care are capacitatea procesuala de a introduce actiunea in anulare prevalandu-se
de sanctiunea prevazuta de art. 1665 (2) )
2 situatii:
- pretul sa fie derizoriu din cauza unei erori a vanzatorului care, in urma falsei sale
reprezentari cu privire la un element esential al contractului, nu a realizat la data
incheierii sale ca pentru acel pret nu merita sa-si asume obligatia de a transfera bunul
=> situatie de lipsa a cauzei care in sine este o cauza de nulitate privativa (ne spune ce
lipseste, nu ne spune care este motivul determinant pentru care vanzatorul a consimtit
sa incheie vanzarea desi pretul era atat de mic) - daca vanzatorul se prevaleaza de o
asemenea lipsa a cauzei, atunci ne aflam in situatia regula de la art. 1238 “lipsa cauzei
atrage nulitatea relativa a contractului” => pentru eroarea care l-a determinat sa-si
asume obligatia de a transfera bunul in ciuda faptului ca pretul nu justifica asumarea
acestei obligatii, vanzatorul poate cere anularea contractului.
- daca vanzatorul nu s-a aflat intr-o asemenea eroare si a consimtit la vanzarea pentru un
pret atat de mic pentru un alt motiv determinant decat primirea acelui pret, atunci este
posibil ca acel alt motiv determinant sa conduca la o alta calificare a contractului decat
aceea de vanzare. art. 1238 - “lipsa cauzei atrage nulitatea relativa a contractului, cu
exceptia cazului in care contractul a fost gresit calificat si poate produce alte efecte
juridice”
- ex.: daca vanzatorul a consimtit sa transfere proprietatea bunului nu pentru ca se
astepta sa primeasca pretul, ci pentru ca se astepta sa fie iubit de cumparator SAU
pentru ca, neasteptandu-se la nimic din partea cumparatorului, el il iubea pe
cumparator. In acest caz, cauza transferului proprietatii n-a fost pretul, ci intentia de
a gratifica, de a face un bine cumparatorului oferindu-i aproape gratuit acel bun. In
acest caz, simpla desfiintare a vanzarii nu lasa terenul gol, ci conduce la adevarata
calificare a contractului - donatie in acest exemplu, cu toate consecintele care
decurg de aici (se aplica principiul irevocabilitatii donatiei, donatia e supusa
16
- curs 6 -
raportului, e supusa reductiunii, e supusa unor cauze speciale de desfiintare, e
supusa cauzelor legale de revocare a donatiilor etc.) => vanzatorul a calificat
contractul acesta drept vanzare tocmai pentru ca vanzarea nu este supusa acestor
consecinte, vanzarea este un transfer mai solid, mai putin vulnerabil decat donatia,
deci e posibil ca partile sa fi incercat de fapt sa consolideze intentia de a gratifica.
In principiu, recalificarea unui contract se face de catre organul instrumentator

(notar, judecator, agent al administratiei oublice etc.) pur si simplu parcurgand contractul.
ex.: judecatorul primeste un contract in dosar, se uita pe el, vede ce au vrut partile,
vede ca A a vrut sa transfere un bun foarte important si ca B a vrut sa plateasca foarte
putin, vede ca au fost de acord cu asta si daca s-ar aplica dreptul comun si n-ar exista art.
1665 (2), daca judecatorul ar vedea un bun important si un pret foarte mic, ar spune ca in
mod gresit a fost calificat acel contract drept vanzare, el este de fapt o donatie.
In mod obisnuit, recalificarea contractului nu presupune nicio conditie procedurala,
se poate face de agentul instrumentator in constatarea situatiei de fapt pe baza careia el
trebuie sa ia masuri.
Art. 1665 (2) spune in schimb ca recalificarea unei vanzari pe motiv ca pretul nu
putea servi drept cauza pentru transferul proprietatii nu se poate face fara indeplinirea
niciunei conditii procedurale, ci se poate face doar prin anularea calificarii ostensibile
retinute de catre parti (daca partile au retinut ca acest contract este vanzare, in ciuda
evidentelor, va fi prezumata corecta prezumtia si va tine cat timp nu va fi rasturnata pe
calea actiunii in anulare, nu pe alta cale!) => calificarea aparenta, gresita, facuta de catre
parti va trebui desfiintata numai de catre persoanele care au calitatea procesuala pentru a
cere anularea vanzarii, intrucat au interesul legitim de a se prevala de adevarata calificare
(mostenitorii care vor sa desfiinteze transferul proprietatii; mostenitorii rezervatari care nu
pot desfiinta decat liberalitatile; creditorii chirografari ai instrainatorului care au interesul de
a se prevala pe cale oblica de anumite cauze de ineficacitate ale contractului de donatie
care nu sunt aplicabile vanzarii etc.).
Vanzatorul poate anula vanzarea numai daca lipsa cauzei pentru obligatia de a
transfera proprietatea e cauzata de eroare. Daca lipsa cauzei specifice vanzarii e cauzata
de o alta cauza specifica unui alt act, el nu se poate prevala de anulare, pentru ca
interesul sau intr-o gresita calificare constienta nu este ocrotit! => dupa cum cauza
contractului a fost alta sau n-a fost deloc, se poate cere anularea de catre tertii ocrotiti sau
de catre vanzatorul care n-a avut nicio cauza valabila de a contracta.
17
- curs 6 -
Intrebare curs: In cazul in care partile il califica gresit, se cere si forma autentica pentru
vanzare sau nu?
Dispozitiile de la simulatie se aplica doar la alin. (1), ele trebuie corelate pentru
cazul specific al donatiei si al formei autentice cu art. 1010 (2), care prevede ca donatiile
deghizate sunt valabile chiar daca nu imbraca forma autentica, sunt valabile daca actul
public a fost incheiat in forma prevazuta de lege pentru validitatea sa.
La alin. (2), nu avem de-a face cu o donatie deghizata, ci e o donatie directa.
ex.: eu iti dau Casa Poporului, tu imi dai 3 lei - o donatie directa, eventual cu
sarcina ca tu sa-mi dai cei 3 lei si este supusa alin. (1) al art. 1010 => in cazul in care actul
incheiat de parti nu s-a incheiat in forma autentica, acest act este anulabil ca vanzare,
pentru ca pretul este derizoriu. Daca se obtine asta, si se constata ca, de fapt, cauza
contractului a fost specifica donatiei => se aplica conditiile de validitate specifice donatiei,
caz in care e anulabil si ca donatie, intrucat nu indeplineste forma autentica.
=> DECI pentru a obtine desfiintarea completa a acestui act si ca el sa nu produca
niciun efect, trebuie sa lupti si cu calificarea aparenta data de parti, si cu calificarea reala.
Intrebare curs: Cum se justifica aceasta cerinta diferita? Sunt aproape echivalente
cazurile in care nu dau niciun leu, respectiv in care dau 3 lei. De unde aceasta diferenta
foarte mare intre ele?
Atunci cand nu dau nimic, eu am spus ca dau multi bani fara intentia de a da => la
alin. (1) pretul este stabilit fara intentia de a fi platit!
La alin. (2), pretul e, de asemenea, stabilit, cu intentia de a fi platit, dar e foarte mic,
astfel incat nu poate servi drept cauza a transferului!
Sanctiunea e, in ambele cazuri, anularea, deoarece ea are avantajul de a fi pe de o
parte flexibila, si pe de alta parte generala. Numai titularul interesului ocrotit o poate cere
si opereaza fata de toata lumea (daca in urma anularii vanzarii fictive, ramane o donatie,
aceea va fi donatie pentru toata lumea!)
Intrebare curs: De ce e sanctionat numai pretul derizoriu si nu si pretul excesiv de mare

raportat la valoarea bunului?
Textul permite aceeasi sanctiune si in cazul in care disproportia e inversa.
18
- curs 6 -
EFECTELE VANZARII
I. Obligatiile vanzatorului
A. obligatia de a transmite proprietatea sau alt drept vandut => de aici rezulta in mod
tipic si celelalte obligatii ale vanzatorului;
B. obligatia de a preda bunul care constituie obiectul dreptului;
C. obligatia de a-l conserva pana la predare;
D. obligatia de a garanta dreptul transmis contra evictiunii;
E. obligatia de a garanta lucrul ce face obiectul dreptului transmis contra viciilor.
F. *(partile pot adauga) obligatia de a garanta pentru o anumita durata buna
functionare a bunului vandut.
II. Obligatiile cumparatorului
A. obligatia de a plati pretul vanzarii;
B. obligatia de a suporta cheltuielile incheierii si publicitatii contractului;
C. obligatia de a prelua lucrul vandut.
Dintre toate aceste obligatii, doar obligatia de a plati pretul nu rezulta din obligatia
de a da. Toate celelalte rezulta din obligatia de a da, care este principalul efect al vanzarii.
I. A. Obligatia de a transmite dreptul vandut

- este de esenta contractului de vanzare si rezulta din caracterul translativ al acestui
contract. Ea exista in orice vanzare, desi art. 1650 ar putea fi citit si intr-un sens care sa
puna sub semnul indoielii acest lucru.
- din art. 1650 ar putea rezulta ca exista 2 feluri de vanzari: unele care transmit
proprietatea, altele din care vanzatorul este doar obligat sa transmita in viitor
proprietatea.
- definitia se explica prin raportare la continutul acestei obligatii: o obligatie este un raport
juridic intre 2 persoane in virtutea careia subiectul activ al raportului, creditorul, poate
pretinde subiectului pasiv al raportului, debitorul, o anumita conduita - sa dea, sa faca
sau sa nu faca ceva - o prestatie. Orice prestatie pozitiva care se vede e o prestatie de
a face. Orice prestatie negativa e obiectul unei obligatii de a nu face.
- Obligatia de a transmite un drept nu e perceptibila prin simturi, nici transmiterea unui
drept. Dreptul este o realitate intelectuala
=> obligatia vanzatorului de a transmite un drept are natura necorporala
19
- curs 6 -
Prestatia care consta in a transmite un drept nu e realizata de catre debitor, ci de

patrimoniul debitorului - din patrimoniul debitorului dreptul iese pentru a intra in patrimoniul
dobanditorului.
Art. 1495 - plata este datorata la scadenta, scadenta fiind la nasterea obligatiei,
daca nu s-a prevazut un termen sau o conditie. La art. 1397, cand se defineste obligatia
simpla, se precizeaza ca este scadenta imediat. La art. 1674 se da consecinta cu privire la
obligatia de a transfera proprietatea.
=> DECI daca obligatiile sunt, in principiu, scadente imediat si trebuie executate
imediat ce se poate, atunci, aplicand aceasta regula la obligatia necorporala => ea trebuie
sa fie executata imediat si se executa imediat ce se poate.
(exemplul cu pixul: este suficient ca am convenit, stim care este obiectul dreptului - pixul,
dreptul nu trebuie sa fie neaparat acolo unde este obiectul sau => faptul ca am convenit
este suficient ca sa se nasca obligatia de a da pixul si, fiind intelectuala, nimic n-o
impiedica => atunci se si executa. Este aplicarea principiului general: obligatiile se nasca
cand sunt create, cand exista faptul generator si se executa imediat ce se poate).
La bunurile de gen, nu se poate transfera dreptul, pentru ca nu stiu care pix se

transmite => bunul este insuficient determinat pentru a constitui obiectul unui drept.
! numai bunurile individuale pot constitui obiectul unui drept, nu si genul, nici o parte din
gen => pot fi 10 kg din acele rosii sau din celelalte rosii. Cata vreme nu stii asta, nu-l poti
localiza pe titularul celor 10 kg de rosii asupra carora am convenit => Pentru bunurile de
gen e nevoie de individulizare!
Concluzie: vanzatorul transmite proprietatea atunci cand prin contractul de vanzare s-a si
nascut obligatia de a transmite si s-a si executat => o executa fix prin consimtamantul la
contract (aceasta este regula prevazuta de art. 1674)
Daca nu se poate, atunci obligatia de a transmite proprietatea ajunge sa fie
persistenta in timp, ea doar se naste prin contractul de vanzare, nu se si executa in
temeiul lui, dar ea se va executa de indata ce va fi posibil. => suma exceptiilor de la regula
conform careia, pe temeiul vanzarii, proprietatea sau alt drept asupra unui bun individual
determinat se transfera la incheierea contractului. (exceptii care decurg din: vointa partilor,
din dispozitia expresa a legii si din natura bunului vandut).
20
- curs 6 -
La vanzarea unui bun viitor se aplica o exceptie, nu se poate aplica 1674 din cauza
naturii viitoare a bunului! => daca bunul nu exista la data incheierii contractului, atunci nu
poate exista un drept asupra lui (daca bunul nu exista, dreptul n-ar avea obiect). In
mecanismul pe care il prevede art. 1658, pentru ca dreptul nu exista la momentul incheierii
contractului, in executarea contractului bunul se va configura, uneori prin forta
vanzatorului, alteori prin imprejurari externe, si odata ce bunul s-a configurat, pana in
stadiul in care poate fi folosit potrivit destinatiei sale, atunci se considera ca bunul e gata,
s-a format bunul, si atunci se formeaza si obiectul dreptului de transferat si atunci poate
exista dreptul.
21
- curs 7 -
EFECTELE VANZARII
I. A. Obligatia de a transfera proprietatea - particularitatea sa decurgand din faptul ca

este o obligatie de a transfera un drept este obiectul sau necorporal, conduita debitorului
care face obiectul acestei obligatii se manifesta pe seama patrimoniului sau, iar nu printr-o
actiune perceptibila prin simturi a acestui debitor. Intrucat actiunea patrimoniului nu este
perceptibila prin simturi, legiuitorul a creat conventii cu privire la momentul cand aceasta
obligatie este reputata executata, moment de la care apreciaza ca drepturile asupra
lucrului vandut nu se mai afla in patrimoniul vanzatorului, ci, de asemenea, ca ele au ajuns
in patrimoniul cumparatorului.
Regula conforma cu principiul executarii imediate a obligatiilor este ca obligatia de a
transfera dreptul vandut sa fie considerata executata chiar la data incheierii contractului de
cate ori acest lucru e posibil. De aceea, ca regula (din punct de vedere juridic), dreptul
vandut este reputat transferat chiar la data incheierii contractului => dpdv intelectual, prin
contract se naste obligatia de a transfera dreptul vandut si tot atunci, in secunda logica
imediat urmatoare se si executa obligatia de a transfera dreptul vandut, in sensul ca inca
de la data incheierii contractului, dreptul vandut se considera a se transfera in patrimoniul
cumparatorului.
De la aceasta regula exista 3 categorii de exceptii create prin vointa partilor

(atunci cand ele au introdus o modalitate fie a obligatiei de a transfera dreptul vandut, fie a
tuturor obligatiilor vanzatorului) - (ex.: cand partile au introdus un termen suspensiv prin
care se amana in mod specific obligatia de a transfera bunul vandut), prin dispozitia
expresa a legii sau decurgand din natura bunului.
EXCEPTII DE LA CARACTERUL IMEDIAT TRANSLATIV AL PROPRIETATII
I. Prin vointa partilor:

1. Termen suspensiv (art. 1412 (1), art. 1414)
De regula, atunci cand vointa partilor introduce asemenea exceptii, ea se manifesta
prin intermediul unor modalitati care afecteaza fie in ansamblul lor obligatiile vanzatorului,
fie in mod specific obligatia de a transfera bunul vandut (ex.: daca partile au prevazut un
termen la care obligatia in legatura cu bunul sa fie executata de catre vanzator, in
1
- curs 7 -
principiu, daca exista indoiala asupra obligatiilor care intra in sfera celor afectate de
termen, prezumtia de la care se porneste este ca prin termen se amana numai predarea
bunului vandut, iar nu si transferul proprietatii). Daca partile au intentionat sa amane insusi
transferul dreptului, aceasta trebuie sa rezulte in mod neindoielnic.
2. Conditia suspensiva (art. 1400, art. 1407 (3), art. 1410)

Conditia suspensiva ce afecteaza obligatia de a transfera lucrul vandut - aceasta
exceptie este temporara: daca conditia suspensiva nu se indeplineste, atunci, in principiu,
se desfiinteaza si contractul (deoarece ea afecteaza si obligatia corelativa a
cumparatorului de a plati pretul).
Prin exceptie, daca cumparatorul si-a asumat in mod neindoielnic riscul
neindeplinirii conditiei, atunci obligatia sa de a plati pretul se poate mentine in ciuda
desfiintarii prin neindeplinirea definitiva a conditiei suspensive a obligatiei de a transfera
lucrul vandut. Daca, dimpotriva, conditia suspensiva care afecteaza obligatia de a
transfera lucrul vandut se indeplineste, atunci efectul sau este in principiu retroactiv, ceea
ce face sa se considere ca transferul dreptului a operat la data incheierii contractului (DAR
partile pot crea exceptii de la aceasta regula).
3. Vanzarea alternativa (art. 1461)

In cazul in care modalitatea introdusa de catre parti consta in instituirea unor
obligatii alternative in sarcina vanzatorului, este vorba despre o vanzare alternativa in care
se vinde un lucru sau altul, la alegerea uneia intre parti (de regula, alegerea ii revine
vanzatorului). Pana la momentul acestei alegeri, nu se transfera dreptul vandut in legatura
cu niciunul dintre bunurile care fac obiectul alternativei. Abia la momentul optiunii si fara ca
bunul sa fi fost predat, el e considerat transferat prin optiune catre cumparator.
Daca inainte de manifestarea optiunii, unul dintre bunuri piere, atunci prestatia
liberatorie se va considera automat ca fiind celalalt bun (cel care a ramas). In acest caz, la
data pieirii fortuite a unuia dintre bunurile care fac obiectul obligatiei alternative,
proprietatea asupra celuilalt bun se transfera in patrimoniul cumparatorului. Daca pieirea
este cauzata de culpa debitorului, de regula => proprietatea celuilalt bun se va transfera
(se considera ca debitorul si-a manifestat, in acest caz, optiunea ca prestatia liberatorie sa
poarte asupra celuilalt bun).
Daca optiunea revine cumparatorului, ramane ca in functie de optiunea sa, fie sa se
transfere dreptul de proprietate asupra bunului ramas la data acelei optiuni, fie sa se
2
- curs 7 -
antreneze raspunderea contractuala a debitorului pentru pieirea culpabila a bunului

distrus, caz in care bunul ramas va ramane in patrimoniul vanzatorului.
! unii autori considera ca, in materie de vanzare, s-ar deroga de la dreptul comun, in
materia obligatiilor alternative regula generala este aceea ca optiunea pentru prestatia
liberatorie ii apartine debitorului (deci, la vanzare, ii apartine vanzatorului). Prof. Chirica
observa ca in materie de vanzare exista o exceptie - din art. 1671 => efectele vanzarii nu
se interpreteaza in favoarea debitorului, ci numai in favoarea cumparatorului => optiunea
in cazul vanzarii alternative n-o va face debitorul, ci o va face cumparatorul.
DINCA: NU e de acord. Regula prevazuta in art. 1671 nu deroga de la toate regulile

generale din TGO, ci doar de la o regula specifica - deroga de la regula prevazuta la art.
1269 (1) => si vanzarea se va interpreta conform vointei reale.
=> toate celelalte reguli de interpretare isi pastreaza aplicabilitatea si in materia vanzarii +
toate celelalte reguli exceptandu-le pe cele de interpretare.
Ratiunea este aceea ca, de regula, initiativa vanzarii o are vanzatorul, deci el
fixeaza conditiile vanzarii. Daca vanzatorul a fost neclar, legiuitorul considera ca daca in
NCC nu sunt dispozitii supletive care sa inlature acele neclaritati, pe cale de interpretare,
neclaritatile vor fi transate in defavoarea lui (ca sanctiune implicita pentru ca nu a fost clar
in redactarea contractului).
4. Rezerva proprietatii (art. 1484)

Este vanzarea prin care partile convin ca dreptul de proprietate sa nu se transmita
de la cumparator la vanzator decat la plata integrala a pretului. Prin aceasta, se deroga
de la regula transferului imediat al proprietatii la incheierea contractului, pentru ca
vanzatorul sa fie protejat mai mult decat in dreptul comun: obligatia cumparatorului fata de
vanzator de a plati pretul este garantata chiar cu proprietatea bunului vandut.
In cazul vanzarii cu rezerva proprietatii, dreptul de proprietate isi pierde caracterul
principal. In momentul in care exercitiul proprietatii asupra unui bun este aservit unui alt
drept, atunci dreptul de proprietate asupra bunului respectiv dobandeste caracter
accesoriu (se intampla de cate ori se vorbeste despre un bun accesoriu fata de un bun
principal - ex.: proprietatea asupra cheilor de la casa este accesorie fata de dreptul de
proprietate asupra casei).
3
- curs 7 -
Dreptul de proprietate asupra bunului vandut ramane in patrimoniul vanzatorului

pana la plata pretului, dar ramane ca un drept accesoriu creantei vanzatorului impotriva
cumparatorului de a primi pretul.
Mecanismul prin care se realizeaza aceasta transformare a dreptului de proprietate
este discutata in doctrina. Unii autori (Prof. Rizoiu - este o conditie, deci se incadreaza in a
doua exceptie).
DINCA: se incadreaza in prima exceptie - termen suspensiv (pe cand conditia este un
eveniment incert, termenul este un eveniment cert cel putin in sensul ca e sigur ca se va
produce) => e greu de spus ca atunci cand partile convin o vanzare si cand cumparatorul
se obliga prin vanzare sa plateasca pretul, plata pretului e un eveniment incert. Din
perspectiva contractuala, de vreme ce este promisa de cumparator, plata pretului este un
eveniment CERT!). => din perspectiva contractului de vanzare, executarea obligatiei nu
poate fi decat un eveniment cert. Pana la realizarea sa este amanat transferul proprietatii.
DECI: vanzarea cu rezerva proprietatii: o specie de vanzare cu termen suspensiv
5. Vanzarea bunurilor in regim de autoservire

In momentul in care magazinul, pe rafturile sale deschise catre consumatori,
afiseaza pretul, caracteristici ale bunului etc., in acel moment el face o oferta (cu
destinatar determinat/nedeterminat). Cand ia bunul de pe raft si il pune in cos,
cumparatorul face un gest din care rezulta ca accepta neindoielnic oferta care i-a fost
facuta. Altfel, nu ar avea interesul sa intreprinda vreo actiune fizica in legatura cu un bun
care nu este al sau si pe care nu intentioneaza sa si-l insuseasca. Daca s-ar aplica dreptul
comun al incheierii contractului, in acel moment se incheie un contract de vanzare asupra
unui bun individual determinat (bunul de pe raft introdus in cos) => la momentul incheierii
vanzarii se transfera dreptul de proprietate asupra bunului individual determinat DECI din
acel moment, clientul este proprietar (din aceste motive, s-a putut intampla deseori situatia
in care clientii puneau produsul in cos, apoi lasau cosul in magazin si plecau cu produsul
fara sa-l achite. Din considerentele mentionate anterior, nu se putea retine infractiunea de
furt, intrucat contractul de vanzare asupra produsului s-a incheiat la momentul punerii sale
in cos. Dupa aceea, a dispus in legatura cu bunul său (sticla), plecand deci cu bunul sau
din magazin. Ar fi savarsit o infractiune de furt daca ar fi sustras bunul care era
proprietatea altuia (al magazinului).
4
- curs 7 -
Instantele au stabilit ca in cazul vanzarii bunurilor in regim de autoservire, practicile

comerciale stabilite intre parti, obiceiul locului si natura comertului fac sa se prezume ca,
desi contractul de vanzare se incheie la momentul contactului pe care il ia clientul cu bunul
care face obiectul ofertei, totusi transferul vanzarii este amanat pana la plata pretului => in
felul acesta, proprietarul magazinul isi rezerva proprietatea bunului pana la momentul la
care ii este platit pretul bunului (in acest caz, cel care isi insuseste bunul savarseste
infractiunea de furt).
II. Prin dispozitia expresa a legii:

Este de precizat ca legiuitorul prevede asemenea exceptii atunci cand bunurile
transmise sunt de o asemenea valoare incat protectia tertilor justifica o formalitate de
publicitate speciala pentru asigurarea caracterului opozabil erga omnes al transferului
dreptului.
*Dreptul de proprietate - drept absolut, opozabil erga omnes => orice tert este
obligat sa nu faca nimic de natura a-l incomoda pe titularul dreptului sa si-l exercite.
** Este suficient ca partile unei vanzari sa se inteleaga asupra unei vanzari pentru
ca bunul sa nu mai fie al vanzatorului, ci sa devina al cumparatorului => e posibil ca tertii
sa nu stie cine este titularul dreptului sau ca transferul proprietatii s-a facut.
Din * si ** rezulta o CONTRADICTIE! Exista o nevoie de publicitate a transferului in
legatura cu bunurile importante, pentru ca exercitarea drepturilor asupra bunurilor
respective sa poata fi in mod real opusa tertilor.
Ex. 1: opozabilitatea dreptului: daca stiu ca ceasul de pe masa nu e al meu, nu il
iau. Nu trebuie sa se faca dovada ca am stiut cine e proprietarul ceasului. E
suficient ca am stiut ca nu e al meu, deci ca e al altuia => luandu-l, am savarsit un
delict.
Ex. 2: opozabilitatea titlului: daca vreau sa inchiriez un imobil, nu pot incheia
contractul de inchiriere cu oricine, ci trebuie sa inchei contractul cu titularul acelui
imobil.
=> Opozabil erga omnes: opozabilitatea continutului dreptului + opozabilitatea
calitatii de titular.
! grad inalt de certitudine: se asigura prin formalitati de publicitate.
5
- curs 7 -
1. Bunuri imobile (art. 1676, art. 885)

Codul civil a fost redactat in perspectiva ca transferul dreptului de proprietate
asupra imobilelor si a oricaror drepturi supuse inscrierii in CF sa se produca nu prin
simplul acord de vointa al partilor, ci prin inscrierea in CF realizata pe temeiul acestui
acord de vointa pe numele dobanditorului (= efectul constitutiv al inscrierilor de CF).
Legiuitorul a amanat aplicarea art. 885 prin LPA pana la finalizarea cadastrului in
fiecare U.A.T.. Pana la acel moment, inscrierile nu au efect constitutiv, ci doar de
opozabilitate fata de terti.
=> efect bizar: dpdv al cumparatorului, el e proprietar; dpdv al vanzatorului el nu mai e
proprietar, dar dpdv al unui eventual subdobanditor, proprietar ramane vanzatorul si
cumparatorul nu e inca proprietar.
2. Actiuni nominative (art. 98 L31/1990) sau la purtator (art. 99 L31/1990)

In cazul unor societati, calitatea de titular al actiunilor emise de respectivele
societati este importanta pentru cel care o detine, dar si pentru cei care incheie contracte
prin care calitatea de titular se poate exercita si, mai ales, este importanta pentru
societatea care a emis titlurile si pentru ceilalti titulari de actiune.
Daca contractul de transfer se incheie doar intre vechiul titular si noul titular, este
important sa se realizeze un mecanism prin care transferul incheiat intre aceste doua
persoane sa devina opozabil societatii, celorlalti titulari de actiuni si eventual tertilor cu
care sa se incheie contracte referitoare la actiunile transmise.
=> prin derogare de la dreptul comun, in cazul actiunilor nominative, transferul se
produce prin inscrierea in Registrul Actionarilor a numelui dobanditorului si prin mentiunea
facuta despre transfer pe titlul nominativ transmis, iar in cazul actiunilor la purtator,
transferul nu se produce prin simplul acord de vointe, ci, pe baza acordului de vointe,
transferul se produce la remiterea titlurilor la purtator care fac obiectul contractului.
! in ambele cazuri, e o anumita formalitate de publicitate care conditioneaza transferul.
Clarificare: In cazul U.A.T.urilor care au finalizate lucrarile cadastrale este deja aplicabil
efectul constitutiv al inscrierilor de CF. (formularea legii: “ se amana aplicarea prevederilor
referitoare la efectul constitutiv pana la finalizarea cadastrului in fiecare U.A.T.”).
Dinca: e o regula buna, dar amanarea ei a fost organizata printr-un text incert.
6
- curs 7 -
III. Prin natura bunului vandut:
1. Bunuri de gen (art. 1678, art. 1486)

Nu pot fi apropriate ca atare, trebuie individualizate prin numarare, masurare sau
cantarire pentru a se putea determina un drept asupra unei cantitati anume de bunuri de
gen care sa poata fi transmis => transferul proprietatii se produce la individualizare!
Numararea, masurarea sau cantarirea se produc printr-un act unilateral de vointa a
debitorului de a alege bunurile cu care isi va executa obligatiile de vanzator. El va fi liberat
de obligatia de transfer al proprietatii si de obligatia de predare numai prin predarea unor
bunuri conforme!
2. Bunuri viitoare (art. 1658)

De vreme ce nu exista la data incheierii contractului, nu pot face obiectul unui drept
la aceasta data => transferul este amanat pana cand bunul exista, adica la data la care
poate fi folosit potrivit destinatiei avute in vedere de parti la data incheierii contractului.
3. Bunul altuia (art. 1683)

Pana in 2011, se considera ca este o conditie speciala de validitate a contractelor
translative ca la data incheierii contractului, bunul sa apartina instrainatorului. Acest lucru
presupunea ca o vanzare care poarta asupra unui bun ce nu apartine vanzatorului trebuia
sa fie nula/cel putin anulabila. Se considera ca aceasta solutie, desi nu era prevazuta de
vreun text, era totusi necesara pentru protectia dreptului de proprietate.
In realitate, nu e adevarat. Codul civil nu prevedea solutia expusa mai sus!
Prevedea o alta, care exista si astazi: principiul relativitatii efectelor contractului.
Conventiile legal facute au intre partile lor forta obligatorie (putere de lege intre partile
contractante), iar fata de terti, conventiile facute intre 2 parti nu-l pot vatama pe un al
treilea => efectele contractului nu se produc decat intre partile lui, fara a-i afecta pe terti
(pentru ca respectiva conventie le este inopozabila).
Art. 1230 prevede ca, in general, obligatiile al caror obiect il reprezinta o conduita
cu privire la bunul unei alte persoane decat debitorul sunt valabile sub aspectul cerintei
obiectului. Faptul ca debitorul nu poate, la data asumarii obligatiei, sa execute prestatia
care face obiectul sau este doar o imposibilitate initiala de indeplinire a obligatiei, care nu
conduce la nulitatea contractului. El este valabil, iar debitorul trebuie sa ia toate masurile
7
- curs 7 -
necesare pentru a putea executa legal prestatia asumata cu privire la bunul avut in vedere
la asumarea obligatiei (ceea ce uneori presupune sa obtina acordul din partea
proprietarului acelui bun).
Art. 1283 prevede valabilitatea promisiunii faptei altuia. Cand debitorul promite fapta
unui tert printr-o conventie incheiata cu debitorul sau, el se angajeaza, de fapt, sa obtina
acordul acelui tert pentru furnizarea conduitei respective (acord care poate veni fie prin
ratificarea conventiei initiale incheiate intre debitor si creditor, fie in mod specific numai
pentru executarea conduitei promise prin acea conventie). In momentul in care survine
ratificarea (in momentul in care tertul consimte el insusi sa-si asume angajamentul cu
privire la conduita sa pe care initial a promis-o debitorul faptei sale), in acel moment
debitorul iese din scena, ramanand ca noul angajament, cel al tertului, sa-si produca
efectele intre el si creditorul initial.
=> principiu general in dreptul civil ca obligatiile asumate in legatura cu bunurile altor
persoane decat debitorul sunt valabila si ca pentru ca obligatia sa fie executata astfel cum
a fost asumata, e nevoie ca debitorul sa faca demersurile necesare pentru a obtine
acordul tertului, in vederea executarii conforme a obligatiei pe care el si-a asumat-o in
legatura cu bunul sau. In acelasi sens este si art. 1683, cu particularitatea ca obiectul
obligatiei vanzatorului lucrului altuia este sa ii asigure cumparatorului dobandirea
proprietatii asupra lucrului respectiv (ceea ce e inclus in obiectul obligatiei vanzatorului
lucrului altuia e numai rezultatul constand in dobandirea proprietatii de catre cumparator;
in schimbul acestui rezultat, cumparatorul isi asuma corelativ obligatia de a-i plati pretul
vanzatorului).
Alin. (1) al art. 1683 declara vanzarea bunului altuia ca fiind valabila. (trebuie
inteleasa in contextul istoric in care a fost formulata, anume in contextul in care toata
doctrina spunea ca vanzarea bunului altuia nu este valabila!) => nu inseamna ca
valabilitatea acestei vanzari a lucrului altuia ar fi mai puternica decat a oricarui alt contract.
Din art. 1683 (1) => din aceea ca bunul e al altei persoane nu rezulta vreo cauza de
nulitate, dar alte elemente decat acesta sunt supuse dreptului comun.
De exemplu, daca cumparatorul ignora ca vanzatorul nu este proprietarul
bunului, iar cumparatorul crede ca vanzatorul este proprietar: pentru cumparator,
aceasta este reprezentarea realitatii - aspect determinant pentru consimtamant!
(fiind eroare determinanta pentru consimtamant, il indreptateste pe cumparator sa
solicite anularea acestui contract) => vanzarea e anulabila NU pentru ca lucrul
8
- curs 7 -
este al altuia, ci deoarece cumparatorul a crezut ca este al vanzatorului, fiind
in eroare!!
Problema care decurge de aici este aceea ca, de vreme ce vanzarea lucrului altuia,
incheiata de catre cumparator in necunostinta de cauza este numai anulabila pentru
eroare determinanta cu privire la consimtamantul sau => sanctiunea este anularea,
partea protejata fiind cumparatorul al carui consimtamant a fost viciat, iar nu
proprietarul! (contractul ii este inopozabil proprietarului). Cumparatorul se poate
prevala de actiunea in anulare, desfiintand contractul, dar poate ca, dimpotriva, sa
prefere sa il mentina, contractul ramanand sa produca efecte.
Tot astfel, contractul va produce efecte si atunci cand nu exista nicio cauza
de anulare, iar cumparatorul incheie contractul cu vanzatorul in deplina cunostinta
de cauza, stiind ca la data incheierii contractului, vanzatorul nu este proprietarul
bunului supus vanzarii.
In acest caz, de ce totusi cumparatorul incheie contractul cu el?
E posibil ca cumparatorul sa fi convenit cu el un pret mai rezonabil decat
daca ar fi incheiat contractul cu proprietarul si spera ca vanzatorul va face in asa fel
incat sa-i poata transfera proprietatea. (prin 1683 (1) - legiuitorul ne spune sa nu
consideram ca e frauda intentia partilor de a tranzactiona asupra bunurilor unui tert,
ci un act valabil incheiat in deplina buna-credinta, din care rezulta obligatii prin care
se fac demersuri legale de exercitare a drepturilor sale.
DECI vanzatorul bunului altuia isi poate executa fata de cumparator obligatia de a-i
asigura acestuia transmiterea proprietatii. - vanzatorul garanteaza numai rezultatul:
asigurarea dobandirii bunului de catre cumparator. Acest rezultat poate fi, insa, atins prin
mai multe modalitati.
Alin. (2) al art. 1683 => exista cel putin 3 modalitati in care vanzatorul isi poate
executa obligatia de rezultat intarita de a asigura transferul proprietatii catre cumparator:
a) dobandirea de catre vanzator a bunului - in principiu, trebuie ca vanzatorul sa-l
convinga pe proprietar sa i-l transfere. Daca printr-un contract intre vanzator si tertul
proprietar, vanzatorul devine proprietar al bunului, in acel moment proprietatea se si
transmite de la el catre cumparator. Bunul este, prin ipoteza, individual determinat
(daca nu e nevoie de formalitati de publicitate speciale, din secunda in care vanzatorul
devine proprietar, transferul se si produce). In acel moment, de vreme ce bunul e in
9
- curs 7 -
patrimoniul debitorului obligatiei de a transfera proprietatea => se si poate executa

obligatia. In patrimoniul vanzatorului, bunul trebuie sa stea “o secunda logica” (trece cu
viteza luminii prin patrimoniul vanzatorului, pentru a ajunge la cumparator).
b) ratificarea vanzarii de catre proprietar - ratificarea reprezinta un act unilateral de

vointa din partea proprietarului prin care acesta consimte sa devina parte ca vanzator
la vanzarea lucrului sau. Pentru ca vanzatorul sa devina parte la vanzarea lucrului sau,
este suficienta manifestarea sa unilaterala de vointa in acest sens, dar e posibil ca
aceasta sa fie intr-o anumita masura legata cu anumite conditii, contraprestatii care tin
de raporturile proprietarului cu vanzatorul => in acest caz, s-ar putea ca manifestarea
sa fie inclusa intr-un contract dintre proprietar si vanzator, care sa aiba o natura juridica
decurgand din raporturile juridice care sunt prevazute din acel contract (ex.: in
schimbul ratificarii contractului pe care l-a incheiat cu cumparatorul, vanzatorul sa-i
promita proprietarului un pret. In acest caz, conventia dintre vanzator si proprietar va fi,
pe de o parte, ratificarea de catre proprietar a vanzarii bunului altuia, iar pe de alta
parte, o vanzare distincta incheiata intre el si vanzator: in care proprietarul -> vanzator,
iar vanzatorul bunului altuia -> cumparator. Aceasta ar fi dublata si de o stipulatie
pentru altul, intrucat, in principiu, proprietarul ar trebui sa-i transfere proprietatea
vanzatorului, iar vanzatorul lucrului altuia ar trebui sa-i plateasca pretul proprietarului.)
In aceasta conventie, proprietarul e de acord sa ratifice vanzarea deja incheiata de
vanzator cu cumparatorul, proprietatea se va duce direct la cumparator (stipulatia pentru
altul), in schimb pretul va fi platit de catre vanzatorul initial catre proprietar pe temeiul
conventiei respective => pe langa ratificare, conventia prin care proprietarul stinge fara
contraechivalent obligatia e care vanzatorul o are fata de cumparator are natura juridica a
unei donatii.
* daca presupune plata unui contraechivalent din partea acestuia, are natura care rezulta
din obiectul acestui contraechivalent (ex.: bani -> vanzare, lucrare -> antrepriza etc.)
c) orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea
asupra bunului - aplicarea art. 937 poate fi un mijloc indirect prin care vanzatorul
asigura dobandirea proprietatii de catre cumparator (daca il face pe cumparator sa
creada in mod rezonabil ca el este proprietarul bunului si i-l preda in aceasta calitate,
de proprietar al bunului, preluarea bunului, care reprezinta intrarea in posesie cu buna-
10
- curs 7 -
credinta pe temeiul actului cu titlul oneros (care e vanzarea lucrului altuia), il va face pe
cumparator proprietar originar, in masura in care bunul e mobil => cumparatorul devine
proprietar, iar obligatia vanzatorului e considerata indeplinita. (el n-a indeplinit-o chiar
valabil, pentru ca n-a transferat bunul său, dar cumparatorul fiind de buna-credinta, a
devenit proprietar fix din aceasta cauza, pentru ca a intrat in posesie cu buna-credinta pe
temeiul unui act cu titlu oneros. Desi plata obligatiei este imperfecta, totusi ea conduce la
obtinerea rezultatului promis si il lipseste pe cumparator de nevoia de a avea vreun
remediu pentru executarea neconforma a obligatiei.)
Un alt exemplu: principiul publicitatii materiale la trecerea unui termen de 3 ani
de la data inscrierii titlului vanzatorului (chiar daca inscrierea nu e valabila, in
momentul in care nu se mai poate cere rectificarea dobandirii de la el de catre cumparator,
proprietatea acestuia devine incontestabila, astfel incat adevaratului proprietar i se va
respinge orice actiune in rectificare, iar cumparatorului ii va fi fost asigurata dobandirea
proprietatii asa cum vanzatorul s-a obligat.)
Intrebare curs: In ipoteza de la art. 937, vanzarea ramane in continuare anulabila pentru
eroare? (prin ipoteza, cumparatorul a fost de buna-credinta, nu stia ca bunul nu-i apartine
vanzatorului)
Da, ramane anulabila pentru eroare, dar se pune problema daca nu cumva a
survenit, prin conduita vanzatorului, o adaptare a contractului astfel incat el sa produca
exact efectele pe care cumparatorul le-a dorit, sub impactul erorii.
In cazul in care vanzatorul nu reuseste prin niciun mijloc sa-si execute obligatia de
a asigura dobandirea proprietatii de catre cumparator, atunci cumparatorul poate angaja
remediile pentru neexecutarea obligatiei vanzatorului de a asigura dobandirea proprietatii:
poate cere rezolutiunea contractului cu daune-interese calculate la fel ca in cazul evictiunii
(= pentru ca si in cazul evictiunii, cumparatorul este tulburat in exercitarea dreptului pe
care crede ca l-a cumparat, iar evictiunea certifica faptul ca dreptul nu are continutul pe
care cumparatorul a crezut ca-l dobandeste). La fel si aici: cumparatorul s-a asteptat sa
devina proprietar al lucrului si nu a devenit, pentru ca vanzatorul nu i-a asigurat
dobandirea acestui titlu => despagubirea in cele 2 cazuri este identica, deoarece tipul de
incalcare sanctionat este acelasi.
11
- curs 7 -
Intrebare: art. 937 - cel care cumpara bunul altuia din start stie ca nu este in
proprietatea cumparatorului => NU, exista 2 situatii. Intr-adevar, se prezuma ca
partile stiu ce fac. DAR este perfect posibil sa se dovedeasca ca cumparatorul s-a
aflat in eroare.
Intrebare: n-ar trebui incheiat un act subsecvent, pentru ca cumparatorul sa fie sigur
ca s-a transmis proprietatea catre el? Simpla intrare in posesie nu ar putea fi numita
ca fiind de buna-credinta. Cum e sigur ca i s-a transferat proprietatea?
Sunt posibile 2 situatii:
1. cumparatorul, de la inceput, a crezut ca incheie contractul cu proprietarul (deci a fost in
eroare), situatie din care nu iese pana la predare. I se preda bunul, deci intra in
posesia lui crezand ca l-a dobandit de la proprietar pe temeiul actului de vanzare (act
singular si oneros). Pentru aplicarea art. 937, nu mai e nevoie de niciun act => faptul
juridic complex care genereaza proprietatea in patrimoniul celui care a intrat cu buna-
credinta in posesia bunului are deja toate conditiile indeplinite, DECI proprietatea a fost
dobandita. (exact asta este obiectul obligatiei vanatorului: sa asigure dobandirea)
2. la data incheierii contractului, cumparatorul sa fi stiut ca nu contracteaza cu
proprietarul (nu a fost de rea-credinta, ci a incheiat un act valabil si a sperat ca
vanzatorul va face tot ce este necesar pentru a-i asigura transferul proprietatii). Poate
ca vanzatorul se manifesta intr-un asemenea mod, incat il face sa creada pe
cumparator, in mod scuzabil, cu deplina buna-credinta, ca pana la predare a dobandit
proprietatea bunului, astfel incat isi poate plati obligatia de predare in mod conform,
caz in care cumparatorul e creditor care primeste plata cu buna-credinta (art. 1491) =>
sunt 2 modalitati de a face o plata cu bunul altuia: catre un creditor care o primeste de
buna-credinta si catre un creditor care o primeste cu rea-credinta (acesta din urma nu
poate cere restituirea si nici despagubiri)
- atunci cand cumparatorul stie ca primind bunul incalca drepturile adevaratului
sau proprietar, abia atunci primirea bunului e un act ilicit (nu cand a convenit sa
primeasca un bun care la data conventiei nu era al cocontractantului! - atunci a
facut un act care nu-l poate afecta pe tertul proprietar)
- art. 1491 - il sanctioneaza pe cel care a primit bunul cu rea-credinta prin
decaderea sa (pentru ca n-a obiectat la acel delict) din dreptul sau de a pretinde
despagubiri
12
- curs 7 -
* din obligatia de a da a vanzatorului decurg toate celelalte obligatii ale sale (sunt
considerate ca efecte naturale ale efectului translativ. Exista regula conform careia
de cate ori intr-un contract translativ nu s-a derogat de la regulile prevazute in
materie de vanzare cu privire la aceste alte obligatii, regulile de la vanzare se vor
aplica si acelui alt contract translativ in privinta obligatiilor instrainatorului - art.
1651)
=> Dinca ne prezinta legatura organica dintre obligatia de a da si celelalte obligatii
ale vanzatorului (care sunt presupuse de aceasta)
I. B. Legatura dintre obligatia de a da - obligatia de a preda => legatura expresa (art.

1483: obligatia de a stramuta proprietatea implica si obligatiile de a preda lucrul si de
a-l conserva pana la predare.)
De ce le implica? - proprietatea este dreptul real prin excelenta, si ca orice drept

real, se realizeaza printr-un control material al bunului care face obiectul sau de catre
titularul dreptului (acesta, pentru a-si exercita acest drept, executa operatiuni materiale
directe asupra bunului) => acela care transfera dreptul de proprietate/un alt drept real
trebuie sa-l puna pe dobanditor in posibilitatea de fapt de a exercita acest drept (altfel,
transferul respectiv ar ramane fara niciun continut economic). Pentru ca dobanditorul sa
poata exercita in fapt dreptul transmis, el trebuie sa fie posesor, lui trebuie sa i se remita
nu numai prestatia necorporala pusa pe seama patrimoniului debitorului si care profita
patrimoniului dobanditorului, ci posibilitatea fizica ca drepturile transmise sa poata fi
exercitate, iar aceasta posibilitate presupune contactul material direct cu bunul, accesul
fizic la bun. Pentru ca dobanditorul sa devina posesor, deci apt fizic sa exercite stapanirea
materiala a bunului, este nevoie de inlaturarea de catre instrainator a acelor obstacole
care ar impiedica exercitarea posesiei:
Ex.: daca trebuie sa te pun, pe tine dobanditor, in posibilitatea de fapt de a exercita
dreptul de proprietate asupra unei case, ar presupune sa o locuiesti, sa o poti modifica,
deci sa intri in ea! => eu sunt dator sa-ti predau cheile cu care sa poti intra in casa (sa-ti
remit stapanirea lor) - deci inlaturi obstacolul (usa inchisa), deschizand-o cu cheia.
- pe un teren neingradit: e si mai simplu sa inlaturi obstacolele - nu trebuie sa fac nimic
care sa-l impiedice pe dobanditor sa exercite proprietatea asupra terenului neingradit
transmisa.
13
- curs 7 -
In esenta, predarea este o obligatie de a nu-l impiedica pe dobanditor sa exercite

dreptul dobandit. Daca exercitarea dreptului dobandit depinde de anumite obiecte,
obstacole a caror inlaturare sta sub controlul instrainatorul, atunci obligatia sa de a nu-l
impiedica pe dobanditor sa exercite dreptul dobandit implica si obligatia sa pozitiva de a
inlatura aceste obstacole.
In acest mod, obligatia de predare este implicata in obligatia de a transfera
proprietatea, pentru ca, de fapt, obligatia de predare este obligatia de a transfera posesia
=> de a-l pune pe dobandtor in posibilitatea de fapt de a exercita in fapt prerogativele
dreptului dobandit.
Ce inseamna ca le implica? - Uneori, prin predare, se ajunge la indeplinirea

obligatiei de a transfera proprietatea. (ex: predarea catre cumparatorul de buna-credinta a
bunului altuia).
O a doua consecinta este ca, uneori, cata vreme nu s-a executat obligatia de
predare, nu poate fi considerata executata nici obligtaia de a transfra proprietatea (ex.: in
cazul vanzarii de bunuri de gen, art. 1486, debitorul are dreptul de a-si alege bunurile cu
care isi va executa obligatia, dar el nu este liberat decat prin predarea unor bunuri de
calitate cel putin medie - aceasta alegere se numeste individualizare, or potrivit art. 1678,
proprietatea se transfera cumparatorului la data individualizarii). Totusi, dupa ce a ales,
debitorul nu va fi liberat decat prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie. Va fi
liberat nu numai de obligatia de predare, ci si de obligatia de a individualiza bunurile!
=> daca ai individualizat bunuri care nu corespund calitativ unui standard cel putin
mediu, acea individualizare nu va fi considerata ulterior a transfera proprietatea =>
debitorul nu va fi liberat de cele 2 obligatii, debitorul trebuind sa individualizeze alte bunuri.
Un al treilea mod vizeaza momentul in care se transfera riscurile in contractele
translative: potrivit art. 1274, din prima parte, unii comentatori au dedus ca riscul pieirii
fortuite a bunului care face obiectul contractului translativ nu se mai transfera odata cu
proprietatea, ci se transfera la predare.
! de fapt, art. 1274 nu spune asta, ci ca riscurile nu se transfera atata timp cat n-a fost
executata obligatia de predare. => art. 1274 trebuie corelat cu art. 1557 (1) (textul general)
=> daca obligatia de a transfera proprietatea, inainte sa fie executata, devine imposibil de
executat ca urmare a pieirii fortuite a bunului ce face obiectul sau, contractul se
desfiinteaza de plin drept (aceasta obligatie fiind foarte importanta pentru contract).
14
- curs 7 -
La fel se intampla si daca devine imposibil de executat obligatia de predare inainte

ca ea sa fi fost executata prin pieirea aceluiasi bun => pentru ca riscul sa se transfere
efectiv de la vanzator la cumparator, nu e suficient sa se fi executat doar obligatia de
predare/doar cea de a transfera proprietatea => e necesar sa se fi executat CUMULATIV
atat obligatia de a transfera proprietatea, cat si obligatia de predare.
Daca inainte de momentul acestei executari cumulative bunul piere fortuit astfel
incat cel putin una din cele 2 obligatii devine imposibil de executat, riscul il suporta
debitorul acelei obligatii (vanzatorul), cu consecinta ca el nu poate pretinde pretul! -
contractul fiind desfiintat.
* prin exceptie, daca creditorul a fost pus in intarziere pentru a prelua bunul, in acest caz
riscul trece in sarcina sa - DAR e valabila doar in cazul in care vanzatorul a facut tot ce
depindea de el pentru ca bunul sa poata fi preluat.
* la fel, daca ceea ce impiedica predarea este conduita cumparatorului care nu a platit
pretul, atunci punerea in intarziere a cumparatorului pentru a plati pretul conduce la
transferul riscului catre acesta in cazul in care obligatia de a transfera proprietatea s-a
executat deja (inclusiv prin individualizarea bunului - pentru bunurile de gen).
I. C. Obligatia de a conserva bunul pana la predare - Potrivit art. 1483, in obligatia de

a stramuta proprietatea este implicata nu numai obligatia de predare, ci si aceea de a
conserva bunul pana la predare!
In aceasta obligatie trebuie gasit instrumentul prin care se asigura executarea
corespunzatoare a obligatiei de predare (conformitatea predarii). De conformitatea predarii
este legata si obligatia de a garanta contra viciilor ascunse.
Orice obligatie trebuie executata intocmai si la timp (la scadenta). Creditorul are
dreptul la indeplinirea exacta a obligatiei.
Caracterul exact = conformitate: atunci cand bunul predat este conform cu ceea ce s-a
convenit in mod expres sau tacit de catre parti la data incheierii contractului.
- bunurile individual determinate trebuie sa fie conforme sub aspectul identitatii lor (daca
s-a convenit asupra unui anumit bun individual determinat, acela si nu altul trebuie
predat).
- bunurile de gen trebuie sa fie conforme sub aspectul cantitatii lor (daca s-a convenit un
anumit numar de articole care compun genul, acea cantitate trebuie sa fie predata).
15
- curs 7 -
Conformitatea atat a bunurilor individual determinate, cat si a bunurilor de gen are

un aspect calitativ:
- bunurile individual determinate trebuie predate in starea presupusa comvenita de parti
la data incheierii contractului;
- bunurile de gen trebuie predate la standardul de calitate presupus a fi fost convenit de
parti la data incheierii contractului.
Daca partile nu au convenit nimic expres, NCC permite identificarea unor standarde
de drept comun, supletive:
* daca bunul e individual determinat, el trebuie predat (art. 1690 (1) ) in starea in care se
afla la data incheierii contractului => cumparatorul e presupus a fi convenit sa
dobandeasca bunul pentru ca i-a placut, asa cum era cand a convenit;
* daca bunurile sunt de gen, art. 1486: debitorul bunurilor de gen (vanzatorul) este liberat
prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie => nu se poate aplica regula de la
art. 1690 (1)!!!
Exista un regim juridic special prevazut la art. 1690-1693 care ii face pe multi autori
sa extraga caracterul corespunzator al obligatiei de predare ca facand obiectul unei
obligatii distincte (obligatia de conformitate).
! e o legatura indisolubila intre obligatia de a conserva bunul pana la predare si obligatia
de conformitate: conservarea e accesorie predarii in sensul ca prestatia de conservare ii
permite debitorului sa isi execute corespunzator obligatia de predare, asigurand
conformitatea.
- una este sa datorezi predarea bunului si sa nu predai nimic => in acest caz, de la data
la care a devenit scadenta obligatia de predare curge un termen de prescriptie pentru
toate remediile contractuale ale neexecutarii (rezolutiunea, executarea prin echivalent,
chiar predarea silita);
- altceva este sa predai un bun care nu corespunde cu ceea ce se presupune a se fi
convenit: fie ca se preda un bun individual determinat in alta stare decat cea la care se
afla la data incheierii contractului (pentru ca n-a fost conservat corespunzator), fie ca se
predau bunuri de gen de ex. in numarul convenit, dar nu de la calitate medie (sau poate
de calitate medie, dar nu in nr. convenit) => in acest caz, cel care primeste este supus
unei exigente disciplinare particulare: cumparatorul are obligatia ca imediat dupa
preluare sa verifice starea bunului potrivit uzantelor (art. 1690 (2) + (3) ).
16
- curs 7 -
Acesta este unul dintre cazurile in care NCC, prin exceptie de la dreptul comun,
permite ca o manifestare de vointa tacita sa poata conduce valabil la incheierea unui
contract:
- sa presupunem ca bunul nu e conform: cand debitorul (vanzatorul) remite acest bun
catre cumparator, inseamna ca-i propune acestuia sa-si stinga obligatia de predare prin
el (= oferta de plata). Tu, cumparatorul, este dator sa primesti plata exacta, adica numai
un bun conform => daca primesti, fie esti de acord ca bunul e conform (si atunci
obligatia se stinge printr-o plata a carei conformitate a fost certificata de amandoi), fie
daca primesti si taci, inseamna ca nu te intereseaza daca bunul e conform/neconform, il
accepti asa cum este.
- Daca vanzatorul era dator sa-i transfere cumparatorului bunul intr-un anumit standard
de calitate/intr-o anumita stare, i-l preda in alta, iar cumparatorul il primeste fara
obiectiuni, inseamna ca e de acord ca obligatia anterioara a vanzatorului sa se stinga
prin ceea ce tocmai a primit, deci ca oferta vanzatorului va stinge obligatia prin altceva
decat au convenit, se formeaza un acord intre ei, iar acest acord se numeste dare in
plata (art. 1492).
! de aceea este important ca, preluand un bun neconform, cumparatorul “sa se planga”,
sa-l informeze de indata pe vanzator despre neconformitatea bunului!
“de indata” = termen de decadere: daca nu-l informeaza de indata, cumparatorul decade
din dreptul de a antrena raspunderea lui pentru aceste neconformitati.
- motivul: in functie d enatura bunului, durata acestei reactii care trebuie sa fie rapida
poate sa difere foarte mult:
- ex.: daca iti vand 2 kg de rosii, de indata = in urmatoarele 3 minute dupa ce le
pipai;
- daca iti vand o hala industriala, de indata = atata timp cat iti e necesar sa verifici
cum ti-a fost predata acea hala.
DECI “de indata” este menit sa fie adaptabil si, in functie de particularitatile bunului, se va
avea in vedere durata necesara pentru verificarea lui atenta, care insa nu necesita
cunostinte de specialitate (nu presupune sa angajezi un expert, ci doar o atentie normala a
cumparatorului prudent si diligent care se intereseaza de functionalitatea bunului pe care il
primeste, dar care fara a apela la cunostinte de specialitate, poate constata anumite
neconformitati).
17
- curs 7 -
Daca va constata neconformitati, trebuie sa-l informeze, la finalul termenului de

verificare, pe vanzator si, in legatura cu neconformitatile semnalate astfel, vanzatorul
raspunde potrivit dreptului comun: poate fi obligat sa le remedieze in natura, sa execute
prin echivalent obligatia de conformitate, poate chiar sa se solicite impotriva sa
rezolutiunea contractului, daca neconformitatile sunt grave.
De regula, i se va da un termen rezonabil in care sa remedieze acele neconformitati
(posibilitatea executarii in natura voluntare, chiar daca cu intarziere).
In cazul in care o anumita neconformitate putea fi observata cu ocazia unei

verificari atente la preluare si ea nu a fost observata, se presupune ca acea
neconformitate a fost acceptata de catre cumparator si ca, in legatura cu ea, cumparatorul
nu se mai poate plange.
Daca neconformitatea nu putea fi observata in cursul verificarii atente si fara
cunostinte de specialitate, atunci ea iese din sfera obligatiei de predare si a obligatiei de
conformitate si intra in sfera unei obligatii de garantie contra viciilor ascunse (vanzatorul ii
garanteaza cumparatorului ca bunul nu prezinta neconformitati pe care cumparatorul sa
nu le fi putut observa la o verificare atenta cu ocazia preluarii).
Obligatia de conformitate e supusa dreptului comun, se raspunde doar pentru

incalcarea ei culpabila.
Obligatia de garantie contra viciilor ascunse antreneaza o raspundere obiectiva: in
principiu, cumparatorul va putea antrena remedii impotriva vanzatorului independent de
culpa acestuia.
18
- curs 8 -
Intrebare 1 curs: (curs pag. 117) in executarea obligatiei de predare cumparatorul poate
cere despagubiri in ipoteza in care ori se intarzie predarea si se foloseste bunul de catre
vanzator, ori nu se intarzie si se foloseste bunul. Dupa ce ar intarzia si s-ar folosi bunul, s-
ar obtine daune moratorii. N-ar trebui sa se obtina si daune moratorii si, in acelasi timp, si
daune pentru executarea necorespunzatoare a obligatiei de conservare? De ce ar
raspunde identic o persoana care doar intarzie in predarea bunului cu o persoana care, pe
langa faptul ca intarzie, mai si foloseste bunul?
In masura in care folosinta a dus la deteriorarea bunului, atunci distinct fata de
simpla lipsa de folosinta a bunului de catre cumparator trebuie compensata si deteriorarea
(care conduce de fapt la o neconformitate) fata de momentul la care predarea va avea loc
efectiv. In acest caz, orice prejudiciu cauzat prin intarzierea predarii, inclusiv prin lipsirea
de folosinta a cumparatorului pe durata acestei intarzieri se repara prin daune moratorii, in
timp ce, daca deteriorarea este irecuperabila (astfel incat bunul nu poate fi adus la starea
in care ar fi trebuit predat), atunci executarea obligatiei de conformitate se va face prin
echivalent prin acordarea unor daune compensatorii pentru prejudiciul decurgand din
deteriorare si lipsirea proprietarului de avantajele economice exploatarii bunului cauzata
de aceasta deterioarare. Daunele moratorii vor acoperi in ambele cazuri numai lipsa de
folosinta (lipsa cumparatorului de avantajele contactului material cu bunul al carui
proprietar este, pe o durata mai lunga decat cea convenita) => in loc sa se predea bunul la
scadenta, bunul se preda mai tarziu, astfel incat lipsa de folosinta se prelungeste.
Intrebare 2 curs: Explicația de la pagina 110 conform căreia vânzătorul nu ar avea un

drept de retenție asupra fructelor în cazul în care culegerea lor a reprezentat o cheltuială
utilă. Detaliere?
Trebuie sa distingem intre cheltuielile utile si cele necesare. Atunci cand bunul este
la vanzator si cumparatorului i s-a transferat deja, odata cu transferul proprietatii, si
transferul dreptului de a culege fructele (asadar si transferul dreptului de proprietate
asupra fructelor ce vor fi culese din bun dupa data transferului proprietatii), in principiu, el
are acces la bunuri si, in principiu, tot el ar trebui sa le culeaga si sa suporte cheltuielile
necesare pentru culegerea lor. Dreptul la fructe nu il are vanzatorul dupa transferul
proprietatii. Dar totusi daca pastreaza detinerea bunului si fructele nu se pot valorifica, si
deci fara culegerea fructelor respective ele nu se pot valorifica, atunci operatiunea de
culegere a fructelor pe care doar detentorul material al bunului (vanzatorul) o poate
1
- curs 8 -
efectua, atunci e o operatiune de conservare (a bunului vandut si a accesoriilor sale) =>

au statutul unor cheltuieli necesare, nu doar utile, pentru ca de efectuarea lor este legata
mentinerea valorii bunului.
O alta situatie este aceea in care fructele pot ramane pe bunul frugifer fara sa fie
culese, sau uneori nici nu apar fara sa existe o interventie a detinatorului (fructele
industriale) si care deci, daca ar fi culese, n-ar presupune o cheltuiala necesara (pentru ca
ramanerea fructelor atasate bunului frugifer nu l-ar deteriora), ci ar constitui doar o
cheltuiala utila, de normala punere in valoare a bunului, dar care nu e strict necesara
conservarii sale si a valorilor sale, precum nici valorii fructelor.
In aceasta calitate de cheltuiala utila, in principiu, vanzatorul nu are de ce sa o faca.
Vanzatorul care savarseste operatiune de culegere a fructelor atunci cand aceasta nu e
necesara pentru executarea obligatiei sale de conservare a bunului vandut si a fructelor
produse de acesta pana la data predarii isi depaseste prerogativele in legatura cu bunul
=> detentia sa materiala pastrata dupa vanzare, dezgolita de proprietate, nu ii mai permite
aceasta prerogativa de a efectua cheltuieli/operatiuni in legatura cu bunuri pe care doar le
detine, dar care nu sunt ale lui. Daca totusi savarseste operatiunea de culegere, ne aflam
in ipoteza art. 550 alin. (4) (cheltuielile necesare sunt presupuse a fi facute cu acord,
pentru ca bunul trebuie conservat pana la predarea lui; cheltuielile nenecesare - cele doar
utile, eventual voluptuare, sunt considerate ca fiind facute fara acordul proprietarului care
a devenit cumparator: deci intra in ipoteza alin. (4) ) care trebuie corelat cu art. 2496 alin.
(2) - cumparatorul datoreaza cheltuielile utile, dar vanzatorul nu poate retine bunul si nu
poate refuza predarea bunului sau a fructelor pe motiv ca aceste cheltuieli nu i-au fost
achitate.
In privinta cheltuielilor necesare, daca admitem ca fac parte din cheltuielile pentru
conservarea bunului => sunt cheltuieli pe care debitorul obligatiei de conservare le face
pentru a-si executa aceasta obligatie (art. 1496 - cheltuielile platii sunt in sarcina
debitorului) => pentru cheltuielile necesare, el nu poate pretinde plata lor pentru ca ii
incumba in calitate de debitor al obligatiei de conservare, pentru cheltuielile utile poate
pretinde plata lor, dar nu poate invoca un drept de retentie pentru a garanta rambursarea
acestor cheltuieli, in temeiul art. 2496 alin. (2).
2
- curs 8 -
Intrebare 3 curs: de ce ratificarea contractului de vanzare de catre proprietarul bunului

are valoarea unei donatii in ipoteza in care nu se cere o contraprestatie? De ce nu e un act
dezinteresat, atata vreme cat el isi primeste banii pentru bunul respectiv pe care il vinde?
Diferenta este ca liberalitatile diminueaza patrimoniul dispunatorului - legiuitorul e
suspicios si introduce niste garantii (care sunt de fapt conditii suplimentare de verificare a
actelor de dispozitie) si niste cauze suplimentare de desfiintare => efectele sunt mai
vulnerabile. Acest mecanism nu poate functiona decat in masura in care partilor nu le e
permis sa jongleze cu calificarea actului si el trebuie sa se aplice d ecate ori actul are
functia economica a unei liberalitati, legiuitorul a introdus un text in Cartea IV: “Nu se pot
face liberalitati decat prin legate (cauze de moarte) sau prin donatii (intre vii)”.
Cel care ratifica o vanzare a lucrului său suporta astfel transferul dreptului de
proprietate, daca nu devine creditor al obligatiei de a plati pretul decurgand din aceasta
ratificare (si deci actioneaza numai cu intentia de a-i face un bine debitorului obligatiei de a
se transfera dreptul respectiv: vanzatorul lucrului său), atunci acela pierde bunul din
patrimoniul sau si, prin ipoteza, nu primeste nimic in schimb.
Cine castiga din faptul ca el pierde bunul? Cumparatorul nu prea, deoarece el era
creditorul unei creante avand ca obiect transmiterea proprietatii si a dobandit transmiterea
proprietatii => valoarea creantei si valoarea proprietatii erau egale, deci avea o creanta, iar
in urma realizarii creantei a dobandit obiectul creantei (=> valoric vorbind, patrimoniul sau
este in aceeasi stare in care se afla si inainte de ratificare).
In schimb, vanzatorului lucrului altuia i-a disparut un element de pasiv din
patrimoniu, anume obligatia de a asigura transferul proprietatii, care s-a realizat prin
ratificare => vanzatorul castiga ceva, valoarea patrimoniului său creste, in schimb
patrimoniul proprietarului ratificant se diminueaza (fara contraechivalent) cu valoarea
bunului iesit din patrimoniu. => Ratificantul saraceste, vanzatorul se imbogateste printr-un
act al ratificantului => acel act are calificarea de liberalitate intre vii: donatie.
* in masura in care ratifica fara contraechivalent, atunci e donatie. Daca ratifica primind
pretul, atunci se substituie si in drepturile vanzatorului din contractul de vanzare a
bunului sau, in acest caz fiind vanzare.
De ce nu e suficient sa ratifice contractul si trebuie sa incheie un contract de
vanzare cu vanzatorul?
NU TREBUIE, ratificarea ESTE EA INSASI si ratificare (constituie acordul
proprietarului la iesirea bunului sau din patrimoniul sau in temeiul vanzarii consimtite de
3
- curs 8 -
terti), si in acelasi timp si o vanzare (bunul iese din patrimoniul sau in schimbul unei sume
de bani).
EFECTELE VANZARII
(continuare)
In cazul in care bunul nu e predat in starea in care se presupune ca s-a convenit

(fie in starea in care se afla la incheierea contractului - pentru bunurile individual
determinate) fie in calitate cel putin medie si in cantitatea convenita - pentru bunurile de
gen, atunci se spune ca nu s-a predat in mod conform, sau despre obligatia de predare ca
nu s-a efectuat in mod corespunzator, obligatia de executare corespunzatoare obligatiei de
predare are un regim dezvoltat - bunul trebuie predat asa cum s-a convenit sa fie predat
(obligatie de conformitate).
In cazul in care necorespunderea poate fi constatata de cumparator cu ocazia
receptiei, la o verificare atenta => bunul e considerat afectat de un viciu aparent, daca
aceasta neconformitate este semnatala de cumparator de indata dupa verificare, atunci el
isi conserva integral posibilitatea de a sanctiona neexecutarea obligatiei de conformitate,
poate pretinde vanzatorului:
- sa inlature neconformitatea, adica sa repare bunul;
- sa-l inlocuiasca cu un bun conform;
- sau sa raspunda contractual, despagubindu-l pe cumparator pentru executarea
neconforma (executand prin echivalent obligatia de conformitate).
Daca viciul era aparent si cumparatorul nu l-a semnalat imediat dupa preluare,
atunci se considera ca el a acceptat o oferta de dare in plata facuta de vanzator =>
obligatia de predare conforma s-a stins, prin dare in plata => niciun remediu nu mai este
disponibil pentru a sanctiona eventuala neconformitate.
Deci obligatia se considera oricum executata, deci nu se mai pot antrena remedii
pentru pretinsa neexecutare.
Daca viciul este ascuns insa, el nu intra sub incidenta indatoririi cumparatorului de
a-l semnala de indata, pentru ca cumparatorul nu-l poate observa cu ocazia acelei
verificari: un astfel de viciu ascuns poate antrena sau nu o raspundere din perspectiva
4
- curs 8 -
vanzatorului? => In principiu, cumparatorul se poate astepta sa foloseasca bunul asa cum
parea el ca poate fi folosit la data la care a cumparat si cumparatorul de fapt a consimtit sa
plateasca pretul in considerarea acestei posibilitati de a folosi bunul macar o perioada
dupa ce-l cumpara, pana ce timpul va ajunge sa-l deterioreze => (idee veche): impotriva
viciilor ascunse, vanzatorul are o obligatie de a garanta, adica va suferi remedii ale
neexecutarii, chiar daca acea neexecutare nu e imputabila unei culpe a vanzatorului.
Garantia reflecta o raspundere obiectiva (aceasta e diferenta dintre o garantie
contractuala si o obligatie obisnuita, de drept comun). In cazul neexecutarii obligatiei de
drept comun, neexecutarea trebuie sa fie culpabila pentru a fi sanctionata cu raspunderea
contractuala.
In cazul obligatiei de garantie (obligatie de rezultat consolidata/ranforsata),
neatingerea rezultatului antreneaza remedii (adica raspundere contractuala in sens larg) si
atunci cand nu e cauzata de culpa debitorului, pentru ca raspunderea pentru acel rezultat
e obiectiva.
GARANTIA CONTRA VICIILOR ASCUNSE
Garantia contra viciilor ascunse si obligatia de conformitate sunt legate intre ele,
pentru ca un viciu (o necorespundere a bunului predat cu cel convenit) ori e aparent si
atunci trebuie reclamat imediat, ori e ascuns si atunci se pot antrena remedii ale
neexecutarii numai in conditiile unui regim de exceptie, anume in conditiile garantiei contra
viciilor ascunse.
Un viciu ascuns nu intra in sfera obligatiei de garantie decat daca este intrinsec si
daca este grav.
(a) Intrinsec = sa tina de lucrul vandut, si sa nu fie exterior acestuia, chiar daca se
manifesta cu ocazia predarii sau in urma predarii lucrului vandut.
Exemplul 1: in jurisprudenta franceza: s-a pus problema daca vanzatorul raspunde pe
temeiul garantiei contra viciilor ascunse, atunci cand obiectul contractului era o remorca de
nisip, vanzatorul a livrat-o in cantitatea convenita, iar in nisip era ascunsa o bomba
neexplodata din Al Doilea Razboi Mondial, care i-a aruncat curtea cumparatorului in aer.
Concluzia instantei a fost ca nu se raspunde pentru vicii, pentru ca viciul nu era inclus in
nisip, ci se afla langa nisip. (fiind exterioara campului contractual, livrarea bombei poate
antrena eventual raspunderea delictuala. DAR NU CONTRACTUALA).
5
- curs 8 -
Exemplul 2: situatia in care se vand actiunile unei societati si societatea are o situatie
mult mai proasta decat se asteapta cumparatorul, pe care o afla abia dupa ce intra in
stapanirea actiunilor. Diferenta intre situatia financiara reala si situatia financiara avuta in
vedere de parti la data incheierii contractului antreneaza sau nu raspunderea pentru vicii
ascunse a vanzatorului de actiuni, viciile constand tocmai in situatia financiara a
emitentului actiunilor?
DINCA: Raspunsul este acela ca viciul care tine de situatia financiara a societatii care a
emis actiunile nu este intrinsec actiunilor (este, fata de actiuni, strain) => eventual, daca s-
a promis expres o anumita situatie financiara, pe temeiul nerespectarii acelei calitati se
poate angaja o raspundere contractuala, daca nu s-a promis, atunci situatia financiara a
societatii emitente ramane straina campului contractual. Nu exista nicio obligatie in
legatura cu nivelul sau!
(b) Gravitatea viciului: in principiu, vanzatorul nu raspunde pentru orice neconformitate

ascunsa, ci numai pentru cele grave. Sunt considerate grave acele vicii care afecteaza
intr-o asemenea masura utilizarea bunului, valoarea sa ori o alta calitate convenita de
parti, incat daca ar fi cunoscut viciul la data incheierii contractului, cumparatorul n-ar fi
incheiat contractul sau cel putin n-ar fi platit acelasi pret pentru bunul respectiv.
=> in masura in care afectarea vizeaza utilitatea bunului nu e nevoie de o conventie
speciala cu privire la gravitatea viciului.
=> daca afectarea vizeaza valoarea bunului, de asemenea nu e nevoie de o
conventie speciala.
=> daca afectarea vizeaza o alta calitate a bunului, atunci trebuie dovedit ca acea
calitate era importanta pentru parti si ca ea a facut obiectul conventiei lor.
In principiu, neconformitatea care afecteaza orice alta calitate decat utilitatea sau
valoarea nu poate antrena un viciu ascuns. Trebuie neaparat ca acea calitate sa fi fost
convenita in mod neindoielnic de catre parti. Daca se face dovada ca aceasta calitate
convenita de parti lipseste in mod grav din cauza unui viciu ascuns, atunci criteriul
gravitatii viciului este respectat si garantia contra acelui viciu poate fi angajata din
perspectiva cerintei acestei gravitati.
6
- curs 8 -
Un viciu trebuie verificat in toate etapele vietii sale.
T0: momentul incheierii contractului (viciul sa nu fie cunoscut)

- viata vicului incepe cu incheierea contractului (T0). La acea data, viciul nu trebui sa fie
cunoscut cumparatorului. Daca viciul a fost facut cunoscut cumparatorului de la acea
data si el totusi a incheiat contractul, nu se pune problema antrenarii garantiei
vanzatorului, pentru ca vanzatorul a avut sinceritatea sa-i comunice acel viciu
cumparatorului, iar cumparatorul, prin ipoteza, a dorit sa incheie contractul cu acest
viciu.
T1: momentul predării (obligatia de predare devine exigibila, de regula, la data platii
pretului) - viciul trebuie neaparat sa existe
- daca nu exista inca la predare viciul, atunci nu discutam despre nicio neconformitate!
Ca sa fie vorba despre o neconformitate, ea tebuie sa existe la data predarii. Daca
neconformitatea apare ulterior, in principiu, vanzatorul nu raspunde pentru acest lucru.
Cumparatorul care a preluat, la predare, si riscul pieirii bunului in calitatea sa de
proprietar care exercita stapanirea asupra bunului in urma preluarii va suporta si riscul
deteriorarii bunului (vanzatorul nu garanteaza impotriva unei asemenea deteriorari, de
principiu. *dar pot exista si exceptii)
De la predare incepe sa curga un termen foarte scurt (art. 1690: “de indata”) in
care, daca viciul este aparent (a. Nu era cunoscut la data incheierii contractului; b. Exista
la predare; c. Poate fi depistat in urma unei verificari atente de catre cumparator cu ocazia
preluarii), in acest caz, el trebuie sa il informeze pe vanzator in legatura cu existenta
viciului.
T2: momentul la care expira acest termen foarte scurt (el depinde de natura bunului si
de cutuma profesionala)
- cumparatorul trebuie sa denunte viciile aparete. Daca nu le denunta pana la T2, nu le
mai poate denunta!
- daca de indata nu se semnaleaza viciile aparente, ele nu pot antrena niciun remediu.
* acest termen e menit sa se aplice si vanzarilor intre profesionisti, si vanzarilor ocazionale
intre persoane private.
7
- curs 8 -
* in privinta vanzarilor catre consumatori, exista o dispozitie speciala care ii permite

consumatorului sa denunte contractul intr-un interval dupa livrarea bunului (dreptul de
denuntare e supus unui termen care curge chiar de la predare)
- daca poveste continua, acest lucru se intampla doar pentru viciile care nu sunt aparente
(acele vicii care nu puteau fi descoperite de indata, nu puteau fi identificate la o
verificare atenta) => acestea sunt vicii ascunse si dau posibilitatea unor remedii ale
cumparatorului impotriva vanzatorului numai daca se ivesc in perioada de garantie (intr-
o perioada care incepe sa curga la data la care viciile aparente ar fi trebuit denuntate)
- se ivesc = devin aparente in cursul acestei perioade
- durata de garantire nu e prevazuta in materia vanzarii, ci in materia prescriptiei
extinctive (art. 2530, 2531)
=> In principiu, daca nu se dispune altfel prin stipulatii contractuale sau prin dispozitiile
legii speciale, durata de garantie in care un viciu care nu era aparent la predare poate
deveni aparent, ivindu-se, este de 1 an, care se calculeaza de la data expirarii termenului
in care viciile aparente ar fi trebuit denuntate (data receptiei/procesului verbal de receptie).
Prin exceptie, daca lucrul vandut e o constructie, perioada de garantie are o durata de 3
ani.
- Acestea sunt durate supletive, partile pot prevedea durate mai lungi/scurte sau pot
prevedea alte termene
In perioada de garantie, viciul trebuie sa se iveasca, pentru a permite
cumparatorului sa antreneze remedii impotriva vanzatorului. Daca viciul s-a ivit dupa
expirarea termenului de garantie, el nu antreneaza niciun remediu!
- putem vedea durata de garantie ca fiind marca unei obligatii continua de rezultat
(obligatia de garantie contra viciilor este o obligatie continua de rezultat) => vanzatorul e
obligat fata de cumparator ca bunul sa nu fie afectat de vicii aparente care existau la
data predarii in termenul de 1 an. (bunul trebuie sa fie mentinut conform pe toata
aceasta durata de 1 an, DAR neconformitatile antreneaza raspunderea pe temeiul
garantiei contra viciilor numai in masura in care se inradacineaza in vicii care existau la
predare, nu au fost aparente atunci si au devenit aparente abia in cursul perioadei de
garantie).
(1) Un viciu care se iveste in cursul perioadei de garantie poate fi descoperit atunci
sau mai tarziu. Daca e descoperit tot in perioada de garantie, remediile privind acest viciu
se prescriu intr-un termen de 3 ani care curge de la data descoperirii.
8
- curs 8 -
(2) Desi viciul s-a ivit in perioada de garantie, descoperirea lui are loc abia dupa ce
expira perioada de garantie => prescriptia incepe sa curga la data expirarii perioadei de
garantie => prescriptia nu se poate implini la mai mult de 3 ani de la data expirarii
perioadei de garantie.
Intrebare curs: Cum putem demonstra aparitia viciului in interiorul termenului de garantie
daca am cunoscut acest lucru abia dupa expirarea perioadei de garantie?
In principiu, ivirea ar putea fi indicata la o expertiza tehnica (dar depinde de natura
bunului! => la unele bunuri nu se poate identifica, si aici functioneaza o prezumtie simpla
de fapt ca s-a ivit atunci cand l-am descoperit; sunt alte bunuri la care se poate identifica
data ivirii si se poate dovedi prin martori/orice alt mijloc de proba data descoperirii).
*mai sunt si bunuri de utilizare ocazionala (ex.: valiza - e foarte putin probabil ca in
perioada aceasta, cand nu poti calatori, sa descoperi vicii ascunse la o valiza =>
descoperirea poate fi mult ulterioara predarii - ex: rugineste fermoarul - in acest caz,
descoperirea se va face cu ocazia primei folosiri ulterioare)
Intrebare curs: se poate aplica regimul viciilor aparente in momentul in care avem o
calitate convenita, daca bunul putea fi verificat la momentul receptionarii si predarii.
Si in privinta calitatilor convenite se aplica aceleasi reguli de conformitate
mentionate anterior in privinta starii, valorii si utilizarii bunului. => daca, pe langa regulile
supletive prevazute de Codul civil, ca bunul individual determinat sa fie predat in starea in
care se afla la data incheierii contractului sau ca bunurile de gen sa fie predate in
cantitatea convenita la o calitate cel putin medie, partile mai stabilesc si alte criterii sau
daca din natura bunului mai rezulta si alte criterii (ex.: rosia sa nu fie storcita daca nu s-a
prevazut expres ca din ea se va face bulion; aparatul electic sa functioneze la o priza de
220V europeana si nu la alta priza etc.)
=> deci, se mai pot adauga, la acest calitati supletive, unele care decurg din cutuma
comerciala, altele care decurg din natura bunului si utilizarea lui obisnuita, altele care
decurg dintr-o conventie care poate fi si numai tacita a partilor (ex.: daca un consumator ii
face cunoscut profesionistului vanzator o anumita cerinta particulara pe care o are in
legatura cu bunul si profesionistul nu replica ca bunul nu are acea cerinta, tacerea lui lasa
sa se inteleaga ca bunul satisface acea cerinta => jurisprudenta europeana considera ca
acea cerinta e convenita implicit ca o calitate pe care bunul trebuie s-o aiba).
9
- curs 8 -
Prin ipoteza, aceste calitati convenite nu sunt ceva la care cumparatorul si

vanzatorul se uita activ, mereu? De ce n-ar fi verificate mereu la momentul predarii, daca
sunt atat de importante pentru parti?
Pentru ca e posibil ca nu toate sa fie susceptibile de verificare la momentul predarii:
- ex.: daca obiectul vanzarii il reprezinta o instalatie de prevenire a incendiilor si, conform
cerintelor convenite, senzorii instalatiei trebuie sa previna incendiile care izbucnesc la o
anumita intensitate la o distanta de 500m de locul amplasarii sale, nu vei provoca un
incendiu la 500m pentru a verifica acest lucru => aceasta e o calitate convenita. In acest
caz, e greu sa faci verificarea atenta fara cunostinte de specialitate.
Intrebare curs: Care este ratiunea pentru care, in a doua ipoteza descrisa anterior,
referitoare la prescriptia remediilor, termenul de prescriptie de 3 ani incepe sa curga de la
data expirarii garantiei, si nu ca in primul caz, de la data descoperirii?
Pasivitatea sa in a nu antrena remediile nu este culpabila (?). Art. 2531 (1) a). =>
implinirea unui an marcheaza o frontiera in timp => prescriptia incepe sa curga de la
implinirea termenului de 1 an. Daca viciul a fost descoperit inainte de implinirea termenului
de 1 an, atunci prescriptia incepe sa curga de la descoperire.
DINCA: legiuitorul a conchis ca, de vreme ce discutam intotdeauna despre vicii ivite in
cursul perioadei de garantie, daca proprietarul cumparator nu le-a descoperit in preajma
ivirii lor, inseamna ca nu e atat de prejudiciat de ivirea lor => daca, totusi, urgență exista,
n-are decat sa se grabeasca dupa ce le descopera => sa introduca actiunea in termenul
de prescriptie care curge de la implinirea termenului de 1 an de la garantie.
*de aceasta data, securitatea dinamica functioneaza in favoarea cumparatorului.
- prin ipoteza, avem de-a face cu un vanzator, in principiu, nevinovat, iar raspunderea
pentru dol subzista.
In cazul garantiei contra viciilor ascunse, remediile pe care cumparatorul le poate

folosi pentru a sanctiona neindeplinirea garantiei sunt supuse unui regim derogatoriu
prevazut la art. 1709-1712.
In principiu, sunt 4 remedii disponibile, dintre care 2 sunt o manifestare a executarii
in natura a obligatiei de garantie, al treilea este o manifestare a reducerii prestatiilor, iar al
patrulea este o manifestare a rezolutiunii.
10
- curs 8 -
Primele doua remedii (manifestarea executarii in natura) ii permit cumparatorului sa

ceara vanzatorului fie repararea bunului prin inlaturarea neconformitatii si aducerea
bunului in starea in care ar fi trebuit livrat conform, fie inlocuirea bunului cu altul de aceeasi
natura si care sa raspunda perfect criteriilor de conformitate.
Alternativ, cumparatorul poate opta pentru reducerea pretului proportional cu
diminuarea utilitatii sau a valorii bunului decurgand din neconformitate.
In fine, alternativ, cumparatorul poate opta pentru rezolutiunea vanzarii cu
restituirea integrala a pretului si a bunului, dar dreptul la actiunea avand ca obiect
rezolutiunea este supus unei decaderi speciale, intrucat, potrivit art. 1709, cumparatorul
poate cere rezolutiunea numai daca a adus la cunostinta vanzatorului intr-un termen
rezonabil stabilit potrivit cu imprejurarile viciile pe care le-a descoperit.
In cazul in care cumparatorul este profesionist, termenul e de 2 zile lucratoare =>
pentru efectul cel mai grav (desfiintarea contractului si restituirea prestatiilor) e necesara o
formalitate suplimentara la care cumparatorul trebuie sa procedeze sub sanctiunea
decaderii din dreptul la actiune concretizat prin rezolutiune => trebuie ca intr-un termen
scurt sa-i semnaleze vanzatorului ca a descoperit un viciu ascuns.
Mecanismul este simetric cu cel din momentul depistarii neconformitatilor aparente:

daca neconformitatea poate fi constata la predare, intr-un termen scurt cumparatorul
trebuie s-o semnaleze, altfel decade din orice remediu, daca neconformitatea nu poate fi
depistata la predare (se iveste ulterior, in perioada de garantie si este descoperita numai
dupa ivire), atunci de la descoperire incepe sa curga un termen scurt, care nu mai
conditioneaza toate remediile, dar in care trebuie semnalate viciile (semnalarea aceasta
conditioneaza doar remediul cel mai grav: rezolutiunea contractului cu restituirea integrala
a pretului!).
Traditional, actiunea prin care cumparatorul tinde la restituirea in parte a pretului,
proportional cu partea de folosinta sau de valoare de care nu se poate bucura se numeste
actiune estimatorie, iar actiunea avand ca obiect rezolutiunea vanzarii cu restituirea
integrala a pretului se numeste actiune redhibitorie.
La cererea vanzatorului, instanta poate dispune inlocuirea masurii solicitate de
cumparator daca apreciaza ca o asemenea inlocuire e mai echilibrata in raport cu
interesele partilor.
ex.: e posibil ca cumparatorul sa solicite inlocuirea bunului care, vanzatorului care a iesit
din acea afacere sau caruia i-ar fi foarte anevoie sa gaseasca un bun de aceeasi natura,
11
- curs 8 -
i-ar fi extrem de dificil sa execute remediul solicitat de cumparator => e foarte posibil ca
vanzatorul sa demonstreze ca ar fi mult mai accesibil sa repare bunul sau ca ar prefera
poate sa iasa din contract, sa primeasca inapoi bunul defect si sa restituie pretul. In acest
caz, daca instanta considera ca cumparatorul n-ar avea nimic de pierdut daca, in loc sa fie
inlocuit bunul, ar fi reparat, ea poate admite cererea vanzatorului de a schimba masura
inlocuirii cu masura repararii.
De asemenea, daca constata ca eventuala executare in natura ar fi atat de
anevoioasa pentru vanzator incat este nerezonabila obligarea lui la aceasta masura,
instanta ar putea decide chiar desfiintarea contractului de vanzare care i-ar oferi
cumparatorului satisfactia ca nu a pierdut pretul.
* Intre masurile enumerate nu se afla daunele-interese. In principiu, pe temeiul

viciilor ascunse, care presupun in mod exceptional raspunderea obiectiva, nu se
datoreaza daune-interese! Se revine la regula conform careia daunele-interese sunt
datorate numai pentru culpa. Viciul ascuns poate sa nu provina din culpa vanzatorului, si,
cum culpa nu se presupune, o sa se presupuna ca viciul ascuns e independent de
vanzator.
Prin exceptie, in cazul in care se dovedeste ca vanzatorul a cunoscut viciile
ascunse ale lucrului vandut, pe langa remediile deja mentionate, cumparatorul poate
solicita obligarea vanzatorului la plata de daune-interese, pentru repararea intregului
prejudiciu cauzat. Ca in dreptul comun, atunci cand prejudiciul este cauzat cu rea-credinta,
raspunderea contractuala nu este limitata la prejudiciul direct si previzibil, aplicandu-se
principiul reparatiei integrale. Daca din cauza viciului, televizorul cumparat explodeaza si
sare in aer toata casa, conform dreptului comun, daca vanzatorul nu a cunoscut viciul, el
nu poate fi obligat decat cel mult la desfiintarea contractului si restituirea pretului, dar
cumparatorul nu s-ar putea astepta la daune-interese sau despagubiri pentru distrugerea
casei (s-ar putea astepta la asta doar daca dovedeste ca vanzatorul a cunoscut viciul in
urma caruia televizorul a explodat).
Art. 1712: ce se intampla cand vanzatorul, desi nu a cunoscut viciul, totusi, in
virtutea imprejurarilor sau a profesiei sale, ar fi avut indatorirea sa o cunoasca (mai ales in
materia vanzarilor intre profesionisti)? Textul nu da o solutie expresa.
DINCA: daca se dovedeste ca viciul, desi nu a fost cunoscut de catre vanzator, ar fi trebuit
sa fie cunoscut de catre acesta, pe temeiul raspunderii contractuale de drept comun,
12
- curs 8 -
vanzatorul va fi tinut sa raspunda si pentru prejudiciul direct si previzibil decurgand din

manifestarea viciului.
Intrebare curs: in cazul unei plati partiale se preda un bun cu vicii ascunse si apoi
vanzatorul refuza sa predea cealalta parte, se pot combina remediile de la art. 1710 cu
remediile de drept comun? Se poate cere rezolutiunea partiala pentru ceea ce nu s-a
predat si repararea bunurilor pentru ce s-a predat?
Da, in masura in care prestatiile sunt divizibile si rezolutiunea partiala poate fi
ceruta. Asta presupune ca in limitele impuse de criteriile divizibilitatii, creditorul poate
decide pentru ce parte a contractului sa ceara rezolutiunea si pentru ce parte a
contractului sa astepte executarea ei completa astfel incat acest cumparator poate decide
sa ceara rezolutiunea partiala cu privire la bunul nelivrat si sa mentina contractul pentru
bunul livrat, beneficiind de toate efectele acestuia, inclusiv de garantia contra viciilor cu
toate remediile acesteia (poate obtine inclusiv rezolutiunea in drept: mai intai desfiinteaza
contractul in privinta bunurilor nelivrate, si daca cele livrate sunt suficient de grav afectate
de vicii incat sa se solicite rezolutiunea, poate ulterior cere distinct rezolutiunea partii
ramase din contract din cauza viciilor bunurilor livrate in executarea lui).
GARANTIA PENTRU BUNA FUNCTIONARE A BUNULUI VANDUT
In principiu, poate sa aiba ca obiect fie functionarea in anumiti parametri a bunului

vandut pentru o perioada de garantie dupa predarea sa, fie mentinerea unor calitati ale
bunului vandut pentru o perioada dupa predarea sa. => se mai numeste si garantia
functionala
Deosebiri fata de garantia contra viciilor ascunse:

(1) Pe cand garantia contra viciilor ascunse este prevazuta de dreptul supletiv ca fiind un
efect ce tine de natura vanzarii astfel incat se aplica, in principiu, chiar in absenta unei
stipulatii exprese a contractului de vanzare, garantia functionala nu se aplica decat in
temeiul unei legi speciale sau al unei conventii exprese a partilor si numai in limitele
prevazute in aceste dispozitii de exceptie
Legea speciala prevede o astfel de garantie pentru toate vanzarile de consum, dar pentru
vanzarile ocazionale (inclusiv pentru toate vanzarile imobiliare), garantia functionala nu se
aplica de drept. Partea care are interesul sa beneficieze de o astfel de garantie
13
- curs 8 -
(cumparatorul) trebuie sa solicite si sa convina expres cu vanzatorul termenii unei

asemenea garantii.
(2) Pentru ca cumparatorul sa se poata prevala in temeiul garantiei pentru buna

functionare de o anumita disfunctionalitate/neconformitate a bunului vandut nu e nevoie ca
aceasta sa existe la data predarii. Garantia functioneaza de cate ori este descoperita in
cursul duratei de garantie, indiferent daca s-a ivit inainte sau dupa predare, indiferent daca
exista inainte sau dupa predare.
(3) In al treilea rand, pentru a putea actiona orice remediu pe temeiul garantiei
functionale, cumparatorul este in principiu supus unui termen de decadere in care trebuie
sa ii comunice vanzatorului disfunctionalitatile/neconformitatile sesizate. Acest termen de
decadere coincide cu termenul de garantie potrivit art. 1718 => nu numai ca
disfunctionalitatea/neconformitatea trebuie sa fie descoperita in cursul termenului de
garantie, dar trebuie si notificata vanzatorului in acest termen
- Prin exceptie, in cazul in care comunicarea disfunctionalitatii/neconformitatii nu a fost
posibila din motive obiective pentru cumparator in termenul de garantie, el poate trimite
notificarea si intr-un termen rezonabil care curge de la expirarea perioadei de garantie.
- imposibilitatea la care se refera acest text nu are intensitatea fortei majore, este
suficient sa se indice un eveniment neimputabil cumparatorului (care nu reflecta o culpa
a lui) si care sa il fi impiedicat in mod obiectiv sa comunice vanzatorului in cursul
termenului de garantie viciul pe care l-a descoperit in acest termen.
(4) Spre deosebire de garantia contra viciilor ascunse, in cazul garantiei functionale,
remediile a caror aplicare o poate solicita cumparatorul sunt supuse unei ordini de
preferinta legale, cum tot regimul garantiei functionale este supletiv de vointa => partile
care au prevazut asta pot deroga de la ordinea obligatorie prevazuta de lege.
Daca nu au derogat, in principiu, potrivit art. 1616, cumparatorul ii poate cere
vanzatorului sa repare bunul pe cheltuiala sa, deci sa inlature in natura defectiunea. Daca
reparatia este imposibila sau durata acesteia depaseste un anumit termen stabilit prin
contractul sau legea speciala ce au impus garantia functionala, atunci vanzatorul este
obligat sa inlocuiasca bunul. Legea prevede si un termen supletiv de inlocuire: daca
contractul sau legea speciala nu a prevazut alt termen, reparatia trebuie facuta in termen
de 15 zile de cand a fost solicitata de cumparator.
14
- curs 8 -
In schimb, cu privire la inlocuire, legea lasa la dispozitia vanzatorului un termen

rezonabil potrivit cu imprejurarile, si de aceasta data inlocuirea bunului va depinde de
practica comerciala in materie, precum si de natura bunului. Se are in vedere inclusiv
durata parcurgerii circuitului de distributie. (sunt unele produse care pot fi comandate si
sosesc imediat pentru a le inlocui pe cele stricate, sunt altele la care circuitul de comanda-
distributie este mult mai lung).
In fine, daca bunul nu este inlocuit in acest termen rezonabil, atunci cumparatorul
poate obtine rezolutiunea vanzarii cu restituirea pretului.
Art. 1716 (3) => pana la restituirea pretului primit, cumparatorul are un drept de
retentie asupra bunului afectat de defectiune pe care l-a cumparat. Deci, chiar daca a
declarat rezolutiunea, impotriva lui nu se poate cere restituirea bunului cata vreme nu s-a
procedat la restituirea pretului.
Intrebare curs: art. 1712 - ar putea exista situatii in care cunoasterea viciului bunului sa
nu fi fost posibila de catre vanzator: exemplu cu telefoanele Samsung care au explodat
(avand in vedere intinderea companiei, sigur nu cunosteau acest viciu). - este posibil sa se
acopere in continuare acest prejudiciu si sa se acorde daune-interese pentru astfel de
imprejurari.
Structura art. 1712: alin. (1) - are ca teza ipoteza ca vanzatorul a cunoscut viciile si
atunci se repara integral, iar alin. (2) - are ca teza ipoteza ca vanzatorul nu a cunoscut
viciile si atunci nu se repara.
DINCA: Totusi, mai exista o ipoteza: desi nu a cunoscut, totusi ar fi trebuit sa
cunoasca (deci e vinovat ca nu a cunoscut) => pe temeiul acestei culpe, as putea aplica
raspunderea contractuala, de drept comun - textul reia dreptul comun in privinta dolului in
teza I, face o precizare cu privire la consecintele obligatiei de garantie cu privire la unele
remedii in teza II, dar nu se refera deloc la ipoteza in care ne aflam in teza II din culpa
vanzatorului => in acest caz, culpa se va sanctiona cu raspunderea conform regulilor
generale.
15
- curs 8 -
GARANTIA CONTRA EVICTIUNII
! Toate obligatiile vanzatorului decurg din obligatia sa de a transfera dreptul vandut!

In esenta, evictiunea este tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului
cumparat, iar vanzatorul trebuie sa garanteze linistita exercitare a dreptului cumparat,
astfel incat aceasta exercitare sa fie netulburata.
Tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului cumparat poate proveni ori din
conduita vanzatorului, ori din conduita unui tert.
Vanzatorul, in principiu, nu are dreptul sa faca nimic de natura a impiedica
exercitarea de catre cumparator a dreptului cumparat => similar cu obligatia generala
negativa decurgand din opozabilitatea oricarui drept
*componenta obligationala de raport de creanta: ceea ce fata de toti tertii este o limitare a
libertatii lor de natura extracontractuala, fata de vanzator este o obligatia contractuala (el
s-a inteles cu cumparatorul sa-i transmita dreptul, deci s-a inteles sa nu faca nimic de
natura sa-l impiedice in exercitarea dreptului) => obligatia sa este o obligatie de natura
personal contractuala si este o obligatie de a nu face (se diferentiaza de obligatia tuturor
tertilor de a nu-l impiedica pe cumparator in exercitarea dreptului dobandit, pentru ca acea
obligatie a tututot celorlalti terti nu decurge din contract, ea exista fata de orice titular al
dreptului respectiv). In schimb, vanzatorului ii incumba tocmai pe temeiul contractului sau
cu cumparatorul (daca n-ar fi existat acel contract, vanzatorul nu i-ar fi transmis dreptul
cumparatorului si deci n-ar fi fost tinut fata de el sa nu-l tulbure in exercitarea acestui
drept).
Din aceasta perspectiva, obligatia de a garanta contra evictiunii provenind din fapta
proprie este o obligatie de a nu face, corolar al obligatiei de a transfera dreptul vandut.
CONSECINTA PROCEDURALA FOARTE IMPORTANTA: vanzatorul nu trebuie sa-l

tulbure pe cumparator in exercitarea dreptului cumparat nici prin tulburari de fapt, nici prin
tulburari de drept.
Tulburari de fapt: v-am vandut o casa si stau toata ziua pe capul vostru in casa. Toti cei
care ar sta pe capul vostru (in afara de mine) ar raspunde delictual, dar nu e treaba mea.
Eu voi raspunde contractual pentru garantia contra evictiunii provenind din fapta mea care
va limiteaza exercitiul dreptului dobandit incat nu puteti exercita exclusiv folosinta casei.
16
- curs 8 -
Tulburari de drept: vanzatorul nu poate introduce actiuni, nu poate valorifica drepturi

concurente cu acela pe care l-a vandut impotriva cumparatorului.
Exemplu: A ii vinde lui B un bun in legatura cu care C are un drept de uzufruct. La data
vanzarii, B nu a cunoscut existenta dreptului de uzufruct al lui C si nici nu trebuia s-o
cunoasca. C moare si il mosteneste A. Poate A sa exercite dreptul de uzufruct dobandit de
la C impotriva lui B, fata de care A este vanzator?
Nu, nu poate, pentru ca daca si-ar exercita dreptul de uzufruct, prin fapta sa l-ar
tulbura pe cumparator in exercitiul dreptului de proprietate pe care i l-a vandut. Daca A ar
incerca sa introduca o actiune confesorie de uzufruct impotriva lui C, B s-ar putea apara
printr-o exceptie particulara (exceptie de garantie: cine este chemat sa garanteze contra
evictiunii nu poate el insusi sa evinga (sa tulbure) ).
! asta nu inseamna ca cumparatorul nu are ca orice alta parte a oricarui alt contract
dreptul, pe de o parte, de a valorifica remediile contractuale, iar pe de alta parte, de a
contesta validitatea contractului insusi (deci vanzatorul poate introduce actiuni in anularea
sau constatarea nulitatii contractului de vanzare, pentru ca aceste actiuni tind la
desfiintarea contractului, inclusiv la desfiintarea obligatiei sale de garantie).
De asemenea, vanzatorul pastreaza toate remediile contractuale pentru
neexecutarea obligatiilor cumparatorului, chiar daca aceste remdii tind sa-l lipseasca pe
cumparator de exercitarea drepturilor transmise acestuia. De ex., el poate cere
rezolutiunea contractului pentru neplata pretului (daca introduce o asemenea actiune, ea
tinde la desfiintarea vanzarii si deci la desfiintarea temeiului obligatiei de garantie; unei
actiuni in rezolutiune intemeiate pe contract nu i se poate opune exceptia de garantie pe
temeiul aceluiasi contract).
Fapta unui tert: pentru unele impiedicari ale exercitarii dreptului cumparat cauzate de
catre terti, cumparatorul poate antrena raspunderea contractuala in sens larg a
vanzatorului. Sfera raspunderii pentru tulburarile provenite din fapta unui tert e mai
restransa decat sfera tulburarilor provenind din fapta proprie.
Exemplu: dupa ce a cumparat o casa cu curte, cumparatorul constata ca periodic prin

curtea lui trece un vecin si merge la camp nu pe strada, ci prin curte. Vecinul se considera
un om liber si considera ca poate sa treaca prin curtea oricui. In aceasta situatie -
cumparatorul trebuie sa ceara ajutorul/sa antreneze raspunderea vanzatorului sau se
17
- curs 8 -
poate apara singur? Se poate apara singur, dandu-l in judecata pe vecin si obtinand o
hotarare judecatoreasca care sa ii interzica sa mai treaca vreodata pe acolo si sa-l oblige
sa raspunda delictual pentru ca i-a trecut prin curte fara drept (demonstrand prejudiciul:
ex. - i-a calcat florile).
Daca, in schimb, vecinul e titularul unui drept de servitute de trecere, actiunea prin
care cumparatorul l-ar da in judecata ar fi respinsa => el trebuie sa accepte ingradirea
dreptului de proprietate asupra curtii, ingradire care decurge din prezenta unei servituti de
trecere in favoarea vecinului. Daca n-a cunoscut existenta acestei servituti la data
incheierii contractului, inseamna ca e surprins si ca la data incheierii contractului, cand a
convenit pretul cu vanzatorul, l-a convenit ca si cum e singur stapan in curtea sa si nu mai
trece nimeni => daca il da in judecata pe vecin, va pierde, dar daca il da in judecata pe
vanzator pe temeiul tulburarii de drept cauzata de catre vecin dintr-o cauza preexistenta
vanzarii, dar necunoscuta cumparatorului, atunci va putea angaja raspunderea
vanzatorului pentru impiedicarea exercitarii dreptului de proprietate prin exercitiul acelei
servituti.
* in viata reala, de regula e vina cumparatorului ca nu a cunoscut. Se presupune ca el a
cunoscut sau cel putin trebuia sa cunoasca cauza evictiunii (in acest exemplu sunt
aplicabile regulile de publicitate funciara) => cumparatorul ar fi trebuit sa verifice extrasul
CF si acolo ar fi trebuit sa gaseasca servitutea preexistenta. Daca servitutea nu era
trecuta in CF, atunci nu putea fi opusa cumparatorului si, prin urmare, nu il va tulbura in
exercitarea dreptului sau. DECI se presupune ca cumparatorul a acceptat aceasta
servitute, a stabilit pretul in considerarea acestui fapt si, in consecinta, nu va putea antrena
raspunderea vanzatorului.
Evictiunea provenind din fapta tertului nu antreneaza, in principiu, raspunderea
vanzatorului. Antreneaza raspunderea vanzatorulu numai daca tertul se intemeiaza pe un
drept avand o cauza juridica anterioara contractului de vanzare si necunoscuta
cumparatorului la data incheierii acestui contract.
Intrebare curs: daca e vorba de un drept legal de trecere, pentru opozabilitate,

cumparatorul ar trebui sa mearga la fata locului si sa vada ca e vorba de preexistenta
locului infundat?
E presupus ca cumoaratorul a verificat starea bunului cumparat, si, in consecinta,
daca servitutea este aparenta, ea e presupusa cunoscuta de catre cumparator.
18
- curs 8 -
Sunt 2 variante: normal este sa cumperi un bun pe care il vezi (daca servitutea este
aparenta, normal este s-o fi vazut). Presupunand ca ai cumparat bunul fara sa-l vezi => nu
te intereseaza, este irelevant pentru tine cum arata bunul pe care l-ai cumparat => accepti
toate consecintele care ar fi fost vizibile daca l-ai fi vazut.
Mai exista niste tulburari intermediare, care se pot manifesta prin intermediul unui
tert dar care totusi intra si sub incidenta conceptului de tulburari prin fapta proprie: acele
cauze de evictiune pe care se intemeiaza dreptul tertului si care au fost cunoscute
vanzatorului la data incheierii contractului, dar pe care acesta nu le-a adus la cunostinta
cumparatorului. (un fel de rea-credinta a vanzatorului, decurgand din faptul ca nu a facut
cunoscute cumparatorului limitarile dreptului pe care i-l transmite). Aceasta rea-credinta
intervine cauzal in prejudiciul pe care il va suferi cumparatorul care va fi impiedicat de
tertul ce se prevaleaza de aceste cauze sa exercite dreptul pe care l-a cumparat.
Desi pentru aceste tulburari sunt indeplinite si conditiile evictiunii provenind din
fapta tertului, dar si conditiile evictiunii provenind din fapta proprie (pentru ca vanzatorul nu
i-a spus cumparatorului ceea ce ar fi trebuit sa-i spuna), atunci cumparatorul are o optiune
daca sa angajeze raspunderea pe temeiul faptei proprii sau pe temeiul faptei tertului.
De regula, optiunea se transeaza in sensul antrenarii raspunderii pe temeiul faptei
proprii, pentru ca aceasta este mai greu de limitat. Pe cand in privinta raspunderii
provenind din fapta tertului, partile pot prevedea limitari ale acestei raspunderi, care sunt in
principiu valabile, cu singura exceptie a obligatiei de restituire a pretului care nu poate fi
inlaturata, in cazul raspunderii provenind din fapta proprie a vanzatorului, partile nu pot
prevedea limitari ale raspunderii vanzatorului (pentru ca aceste limitari ar fi determinate de
vanzator prin dol) => Prin ipoteza, el stie ca exista o cauza de evictiune la data incheierii
contractului, nu i-o spune cumparatorului, si in plus stipuleaza ca nu raspunde pentru
faptul ca nu-i spune ceea ce stie ca exista si e important pentru el si totusi nu-i spune.
=> legiuitorul le prezuma nescrise => in toate cazurile si indiferent de continutul

contractului, vanzatorul va raspunde pentru asemenea tulburari!
De regula, cand sunt indeplinite conditiile (tulburare din fapta proprie + din fapta
tertului), cumparatorul va prefera sa se intemeieze pe tulburarea provenind din fapta
proprie a vanzatorului, pentru ca raspunderea este mai sigura.
19
- curs 8 -
* Daca vanzatorul cunoaste o cauza de evictiune pentru care nu ar dori sa raspunda,

modul normal de a proceda este urmatorul: inainte de incheierea contractului, sa-l
informeze pe cumparator in legatura cu respectiva cauza de evictiune. Daca l-a informat,
nu i se mai poate reprosa nimic. => vanzatorul nu va raspunde; pe de o parte, el n-a
contribuit la ea prin rea-credinta, pe de alta pare nu poate raspunde nici din tulburarea
provenind din fapta tertului, pentru ca o asemenea raspundere nu se poate angaja decat
daca cauza evictiunii n-a fost cunoscuta de catre cumparator (or in acest caz a fost
cunoscuta).
- proba comunicarii lor se va face, de regula, prin identificarea lor in contractul de
vanzare: cumparatorul stie ca poate proveni o evictiune din fapta unui tert si isi asuma
riscul producerii sale => nu va putea cere nici macar o reducere de pret. Daca n-a
precizat ca-si asuma riscul, ci doar ca cunoaste cauza acelei evictiuni, atunci nu va
putea cere despagubiri de la vanzatorul care a fost cinstit si i-a spus, in schimb va putea
cere reducerea proportionala a pretului.
Din punctul de vedere al efectelor tulburarii, evictiunea poate fi totala sau partiala:
• totala - cumparatorul e complet lipsit de exercitiul dreptului cumparat;
• partiala - cumparatorul e impiedicat/limitat in exercitarea dreptului cumparat.
In functie de intinderea totala/partiala a evictiunii, sfera remediilor pe care

cumparatorul le poate aplica in cazul producerii acesteia:
- fata de fapta proprie, obligatia de a garanta contra evictiunii are natura unei obligatii de
a nu face;
- fata de fapta tertului, in prima instanta, in natura sa, obligatia de a garanta contra
evictiunii e o obligatia de a face => de a-l apara pe cumparator impotriva dreptului
tertului
- in principiu, cumparatorul care a fost tulburat in exercitarea dreptului cumparat de
catre un tert care pretinde ca exercita un drept avand o cauza anterioara
contractului de vanzare trebuie sa pretinda vanzatorului sa isi execute obligatia
corelativa => sa aduca dovezile in sensul ca dreptul tertului nu exista (sau ca nu-l
indreptateste pe tert la tulburarea dreptului cumparat).
Procesual, daca tertul a introdus o actiune impotriva cumparatorului, sau

dimpotriva, daca cumparatorul a introdus o actiune impotriva tertului, vanzatorul este dator
20
- curs 8 -
sa intervina in proces. Daca actiunea e introdusa de tert, sa intervina pentru a respinge

aceasta actiune. Daca actiunea e introdusa de cumparator, sa intervina pentru a se admite
actiunea.
Daca vanzatorul nu intervine in proces, cumparatorul trebuie sa-l cheme in garantie
(cerere speciala care presupune aducerea fortata a vanzatorului in proces), astfel incat
acesta sa prezinte mijloacele de aparare pe care le are impotriva dreptului pretins de tert.
In cazul in care cumparatorul pierde procesul cu tertul fara ca la proces sa fi
participat vanzatorul, daca ulterior cumparatorul antreneaza raspunderea lato sensu a
vanzatorului in urma pierderii procesului, vanzatorul se poate apara cu exceptia
procesului rau condus si poate respinge pretentiile cumparatorului de a fi garantat daca
dovedeste ca ar fi avut mijloace de aparare eficiente pentru a nega dreptul tertului si
pentru a impiedica tulburarea => in cazul in care vanzatorul a participat la proces, el are
ocazia sa-si execute obligatia de a face. Daca procesul e pierdut => obligatia nu si-a atins
rezultatul garantat.
Daca nu e chemat in proces, el va putea sa se exonereze de raspunderea
decurgand din faptul ca dreptul cumparat a fost tulburat ca urmare e pierderii procesului,
aratand ca pierderea procesului e imputabila de fapt cumparatorului, pentru ca daca l-ar fi
chemat in proces, ar fi avut mijloacele sa respinga pretentiile tertului. Practic, vanzatorul
arata ca motivul pentru care nu s-a atins exercitiul netulburat al dreptului nu este
neexecutarea obligatiei sale de a-l apara pe cumparator, ci este faptul ca nu i s-a cerut sa
execute aceasta obligatie in contextul procesual in care aceasta cerinta ar fi fost necesara
si suficienta pentru a respinge pretentiile tertului.
In cazul in care cumparatorul a acceptat pretentiile tertului fara niciun proces,
prezumtia este ca vanzatorul ar fi avut mijloace sa respinga acele pretentii, astfel incat
daca cumparatorul a convenit cu tertul sa suporte plata fata de acesta a unei sume de
bani pentru a impiedica tulburarea in viitor a dreptului cumparat/sa suporte un bun al sau/
sa recunoasca dreptul tertului de a-l tulbura in continuare => in toate cazurile tulburarea
exista dar se presupune ca nu este imputabila vanztaorului, ci cumparatorului pentru ca nu
a purtat procesul. DECI garantia contra evictiunii cu care este dator vanzatorul nu va fi in
acest caz antrenata decat daca cumparatorul dovedeste in procesul sau cu vanzatorul ca
nu existau mijloace pentru a respinge pretentiile tertului.
- in principiu, proba pe care o va face cumparatorul va fi aceea ca pretentiile tertului
erau intemeiate. Daca reuseste sa dovedeasca => ii revine vanzatorului sa dovedeasca ca
de fapt pretentiie tertului nu erau intemeiate (sa rastoarne proba facuta de cumparator).
21
- curs 8 -
Prezumtia de la care se porneste este aceea ca nu vanzatorul este responsabil

pentru tulburarea cauzata de acele pretentii, ci lipsa procesului, care e imputabila
cumparatorului.
Daca procesul se poarta si se finalizeaza cu tulburarea in drept a cumparatorului,
remediile care stau la dispozitia acestuia pentru a antrena raspunderea in sens larg a
vanzatorulu depind dupa cum evictiunea este totala sau partiala.
Daca evictiunea este TOTALA, atunci el poate cere rezolutiunea contractului de

vanzare, restituirea pretului si daune-interese intr-un cuantum in principiu superior celui din
dreptul comun. Rezolutiunea contractului e supusa dreptului comun, dar restituirea pretului
nu vizeaza numai cuantumul pretului care a fost convenit de parti si platit de cumparator
vanzatorului, ci vizeaza in plus si obligatia vanzatorului de a-i rambursa cumparatorului
sporul de valoare dobandit de bun intre date incheierii vanzarii si data producerii evictiunii
=> la data incheierii vanzarii se poate prezuma ca bunul avea valoarea egala cu a pretului.
Daca valoarea bunului a crescut ulterior pana la data producerii evictiunii, astfel incat prin
evictiune cumparatorul a fost lipsit de un bun de valoare mai mare, pe langa restituirea
pretului, vanzatorul va datora si restituirea sporului de valoare catre cumparator ( c h i a r
daca acest spor nu era previzibil la data incheierii contractului, ci doar pentru ca s-a
intamplat!)
- daca valoarea bunului a scazut, in principiu, vanzatorul ramane dator sa-i restituie
cumparatorului pretul pe care l-a primit in urma vanzarii.
- ! exista o singura exceptie: daca se dovedeste ca cumparatorul a profitat de pe urma
scaderii valorii bunului, obligatia vanzatorului de a restitui pretul se diminueaza cu
valoarea avantajului extras de cumparator prin scaderea valorii bunului
- ex.: constructie din care cumparatorul demoleaza o parte si foloseste caramida
pentru ridicarea unei alte constructii a sa, in proprietatea careia nu este tulburat. In
acest caz, valoarea constructiei initiale scade si obligatia vanzatorului de a restitui
pretul primit pentru constructia initiala va fi diminuata cu valoarea caramizilor
refolosite de cumparator pentru a-si ridica cealalta constructie.
Pe langa restituirea pretului i se datoreaza si despagubiri. In principiu, despagubirile

nu sunt supuse conform dreptului comun limitelor prejudiciului previzibil si direct, orice
prejudiciu cauzat prin evictiune este in principiu reparabil. Sunt reparabile inclusiv
prejudicii la suportarea carora are o contributie cauzala chiar reaua-credinta a
22
- curs 8 -
cumparatorului (ex.: fructele pe care cumparatorul le-a cules din bun atata vreme cat se
considera proprietar cu depline drepturi asupra lui in temeiul vanzarii pe care a incheiat-o
cu vanzatorul sunt culese de un posesor de buna-credinta, deci, in principiu, pe acelea le
pastreaza => daca dupa ce tertul a introdus actiunea prin care reclama dreptul sau si din
care eventual rezulta ca cumparatorul nu e proprietarul bunului, pentru ca e preferabil
dreptul tertului, din acel moment, fata de tert, cumparatorul devine de rea-credinta =>
daca el continua sa culeaga fructele, va fi dator sa i le restituie tertului, constatandu-se ca
acesta e indreptatit la proprietatea bunului si cumparatorul, desi sesizat in legatura cu
faptul ca nu e proprietar, totusi a cules fructele bunului respectiv).
Aceste fructe culese cu rea-credinta fata de proprietarul bunului, tertul evingator,
sunt supuse restituirii de catre vanzator! (reaua-credinta nu e in raport cu conventia pe
care cumparatorul a facut-o cu vanzatorul, dimpotriva, vanzatorul i-a garantat lui ca e
proprietar => in cazul in care n-a putut culege linistit fructele respective, vanzatorul e dator
cu rambursarea fructelor astfel culese si pe care, fata de tertul evingator, cumparatorul le-a
pierdut).
Toate cheltuielile facute de cumparator cu ocazia vanzarii: pentru incheierea
contractului, pentru publicitatea contractului, pentru executarea obligatiilor decurgand din
contract - sunt de asemenea supuse restituirii in calitatea lor de prejudicii cauzate de
evictiune, intrucat in urma acesteia, cumparatorul n-a putut beneficia de dreptul cumparat.
In principiu, sunt incluse in obligatia de despagubire a vanzatorului toate cheltuielile
facute in legatura cu bunul, intre momentul predarii si momentul producerii evictiunii
(cheltuielile cu lucrarile autonome, adaugate, necesare sau utile si chiar si cheltuielile cu
lucrarile adaugate voluptoare, dar in acest caz numai sub conditia ca la data incheierii
contractului, vanzatorul sa fi cunoscut cauza evictiunii si sa n-o fi comunicat
cumparatorului).
In caz de evictiune PARTIALA, daca partea din exercitarea dreptului cumparat la care
este impiedicat cumparatorului in urma producerii evictiunii este atat de importanta, incat
daca ar fi cunoscut evictiunea, cumparatorul n-ar mai fi incheiat contractul, atunci se aplica
exact aceleasi reguli ca in cazul evictiunii totale - rezolutiunea cu restituirea pretului si a
sporului de valoare + despagubirile calculate masiv ca in explicatia anterioara.
Daca partea din exercitarea dreptului cumparat la care este impiedicat
cumparatorului in urma producerii evictiunii nu e atat de importanta incat sa se justifice
23
- curs 8 -
rezolutiunea intregului contract, atunci cumparatorul va putea cere doar o reducere

corespunzatoare a pretului si in rest daune-interese pentru stabilirea carora se aplica
corespunzator regulile de la evictiunea totala.
*pretul se va reduce proportional cu partea din valoarea bunului de care a fost
privat cumparatorul in urma impiedicarii exercitiului dreptului sau.
Garantia contra evictiunii prevazuta de NCC poate fi modificata, in principiu,

conform vointei partilor, insa cu 2 limitari: vanzatorul nu poate fi exonerat de obligatia de a
garanta contra evictiunii provenind din fapta proprie, in ceea ce priveste restul tulburarilor,
partile pot prevedea in principiu limitarea sau inlaturarea raspunderii vanzatorului, dar
chiar si in acest caz ramane datorata obligatia vanzatorului ca in caz de evictiune sa
restituie total sau partial pretul lucrului primit. Aceasta obligatie de restituire a pretului nu
poate fi inlaturata decat printr-o clauza expresa prin care cumparatorul sa-si asume riscul
producerii evictiunii (altfel, simpla limitare a raspunderii vanzatorului nu impiedica
restituirea pretului).
Garantia contra evictiunii are o particularitate interesanta: ea nu e datorata de

vanzator doar cumparatorului, ci, potrivit art. 1706, oricarui succesor in drepturi al
acestuia, dar nu ca accesoriu => de cate ori bunul care face obiectul vanzarii se
instraineaza, obligatia de a garanta a vanzatorului originar/initial s multiplica:
ex.: A ii vinde lui B si are obligatia de a-l garanta pe B contra evictiunii. Daca B
doneaza lucrul catre C, in momentul donatiei se naste o alta obligatie a lui A de a-l garanta
pe C contra evictiunii. => el ramane obligat si fata de B in temeiul contractului initial si
ajunge, in temeiul aceluiasi contract, obligat si fata de C => un fel de stipulatie pentru altul
=> intr-un lant de transmisiuni succesive, fiecare transmitator ii garanteaza contra
evictiunii (cu conditiile care respecta contractul sau) pe toti dobanditorii ulteriori: si pe
dobanditorul sau imediat, si pe subdobanditorii acestuia.
INTREBARI CURS:
1. Care ar fi limita inferioara pentru buna functionare?
- garantia pentru buna functionare functioneaza numai daca si in masura in care e
prevazuta de parti sau de legea speciala => depinde ce au spus ele, in principiu (daca
exista anumiti parametri despre care se garanteaza ca vor fi pastrati de bun o anumita
perioada dupa predare, atunci aceia se garanteaza. Daca nu exista nimic, nu se
24
- curs 8 -
garanteaza nimic). Art. 1714 - garantia ca bunul va mentine anumite calitati (caracter de
continuitate a mentinerii calitatilor) - ESENTIAL PT BUNA FUNCTIONARE - alaturi de
faptul ca nu se aplica decat daca a fost prevazut de parti (marea diferenta fata de garantia
contra viciilor, care se aplica si daca n-a fost prevazuta de parti).
ex.: vanzarile de consum de bunuri mobile antreneaza o garantie de 2 ani si pt
buna functionare (din textul de pe eticheta unei bucati de branza frantuzeasca care spune
“durata de valabilitate x” => o garantie de “buna functionare”, deci ca branza isi va mentine
calitatile pana la expirarea duratei scrise, care are durata x si care rezulta dintr-o conventie
expresa a partilor (oferta facuta prin eticheta, acceptarea facuta prin cumpararea
produsului).
- ex. cu frigiderul care nu raceste, nu functioneaza: daca nu functioneaza dintr-o cauza
survenita predarii despre care nu se poate stabili consecinta unei defectiuni anterioare
predarii, atunci se poate aplica doar garantia pentru buna functionare care exista si la
electrocasnice
- ca sa se aplice garantia contra viciilor, e necesar in plus sa se demonstreze ca motivul
pentru care frigiderul nu raceste exista la data predarii; iar sarcina probei ii revine
cumparatorului. Cauza se prezuma a fi imputabila vanzatorului (art. 1717)
- pentru cumparatorul care doreste sa actioneze garantia de buna functionare e suficient
sa demonstreze ca nu s-a atins parametrul in cursul perioadei de garantie, iar el a
descoperit asta inainte de expirarea perioadei de garantie, comunicandu-i asta si
vanzatorului
- vanzatorul care doreste sa se exonereze trebuie sa dovedeasca cauza disfunctionalitatii
(cauza de nefunctionare provine de la modul cum e utilizat bunul, care nu e conform cu
instructiunile pe care el le-a dat)
2. De ce la art. 1701 vanzatorul e tinut sa inapoieze pretul in intregime chiar si in caz de

forta majora?
- forta majora survenita, pentru ca cade in riscul celui devenit proprietar in urma
contractului de vanzare, nu-l lipseste pe cumparator de obligatia sa de a fi platit pretul
=> cauza obligatiei de a plati pretul il reprezinta exercitarea prerogativelor de proprietar
intre data predarii si data fortei majore => daca in urma procesului de evictiune se
dovedeste ca nu s-a exercitat dreptul de proprietate de fapt, chiar daca fizic s-a
exercitat stapanirea, era o posesie necorespunzatoare, atunci e posibil ca motivul pt
25
- curs 8 -
care a platit pretul sa nu se regaseasca - se desfiinteaza retroactiv cauza obligatiei de a

plati pretul, si atunci legiuitorul considera ca e cazul sa se desfiinteze si obligatia de a plati
pretul.
In plus, si in aceasta privinta, textele merg pe conceptia potrivit careia raspunderea
vanzatorului pentru evictiune incununeaza o garantie => raspunderea pentru evictiune
este rezultatul unei garantii contra evictiunii (deci garantia antreneaza o raspundere
obiectiva, indiferent de culpa celui care garanteaza) => legiuitorul intelege ca daca se
transmite un drept, transmitatorul ii garanteaza dobanditorului exercitiul etern al acelui
drept, pe cand garantia contra viciilor ascunse e limitata in timp, garantia contra evictiunii e
nelimitata in timp, tulburarea poate aparea oricand.
3. pret global stabilit pentru bunurile vandute in bloc: text slab!! Introduce inutil cerinta
pretului unic si global - pretul poate fi oricum, important e ca s-a vandut o multime de
bunuri determinate => vanzarea bunurilor in bloc are in vedere individualizarea unor
bunuri care prin natura lor sunt de gen chiar la momentul incheierii contractului (ex.: iti
vand legatura asta de ridichi) => s-a convenit si ca ele constituie obiectul vanzarii, si
care este pretul datorat in schimbul lor.
- desi unele bunuri sunt de gen, totusi proprietatea se poate transmite individual daca ele
au fost individualizate odata cu stabilirea pretului - asta isi propune textul
- fiind contradictoriu, textul nu se aplica niciodata in litera lui (nu se pot transmite bunuri
de gen nedeterminate, pentru ca acel contract n-ar avea obiect!)
- textul este gresit pt ca are o cerinta inutila - pretul unic si global - si pt ca are o dispozitie
contradictorie cu ipoteza - bunurile nu au fost individualizate => cerinta inutila = se va
aplica aceeasi regula si daca nu e indeplinita cerinta pretului unic si global (adica in
exemplul “iti vand branza telemea cu 6 lei/kg => contractul e deja incheiat chiar daca nu
stim cat e pretul unic si global -> deci bunul e individualizat, proprietatea ei se transmite
la data incheierea contractului, iar cantarirea este necesara pt a stabili cuantumul unic si
global al pretului. Desi vanzarea n-a fost convenita pt un pret unic si global, totusi
proprietatea se transfera in momentul individualizarii, care coincide cu momentul
incheierii contractului)
- ce are diferit vanzarea cu gramada fata de vanzarea de bunuri de gen obisnuita: in
primul rand, bunul e individualizat chiar la data incheierii contractului si de aceea
proprietatea se poate transfera; in al doilea rand, cantarirea nu are rolul de
individualizare, ci rolul de a determina cuantumul pretului!
26
- curs 8 -
4. RIL 12/2015 - posibilitatea pronuntarii unei hotarari care sa tina locul contractului
promis pe temeiul unei promisiuni de contract - ICCJ nu a citat deloc art. 1683! (a
folosit rationamentul lui Deak formulat in 2001 pe Vechiul Cod) => art. 1683 (5) -
ipoteza vanzarii bunului aflat in coproprietatea de catre unul dintre coproprietari
=> de cate ori problema se pune doar in legatura cu textele de la promisiune, se aplica
RIL-ul
=> in schimb, in orice situatie de fapt in care s-ar pune si problema aplicarii art. 1683 (5),
adica in toate situatiile de fapt în care coproprietarul promite sa vanda bunul intreg, Dinca
spune ca ne putem departa de solutia ICCJ (nu se poate spune ca a interpretat un text pe
care l-a ignorat)
- Dinca nu e de acord cu chemarea in proces a celorlalti coproprietari pentru ca daca ar fi
chemati, s-ar obtine o hotarare obligatorie in privinta lor => li s-ar face opozabil un act
care, potrivit dispozitiilor de la coproprietate, le este inopozabil!
- validitatea vanzarii lucrului e afectata de conditia suspensiva ca la partaj bunul sa cada
in lotul coproprietarului vanzator => daca instanta ar substitui vanzarea aceasta,
hotararea instantei ar fi sub conditia suspensiva, ori o hotarare judecatoreasca e
definitiva si trebuie sa produca efecte certe, ea nu poate fi sub conditie!
3 variante:
a) procesul continua intre beneficiarul promisiunii si coproprietar, hotararea nu-i obliga la
nimic pe coproprietarii care n-au participat la proces (isi pastreaza calitatea lor de
coproprietari si pot cere partajul) => hotararea care substituie o vanzare a bunului aflat
in coproprietate de catre coproprietarul parat sa produca efectele de la art. 1683 (5) =>
se poate cere partajul, daca bunul cade pe lotul acelui copropr, atunci se transfera
proprietatea si contractul se executa intocmai;
b) la partaj, bunul pica in lotul altui coproprietar. In acest caz, promitentul coproprietar va
fi vandut lucrul altuia, nu isi va fi executat obligatia care decurge din contract si va
putea sa raspunda;
c) daca nu se cere partajul, cumparatorul de la coproprietar poate fie solicita rezolutiunea
vanzarii (in masura in care pt el era determinant la consimtamantul pe care el l-a dat la
vanzarea respectiva ca proprietatea exclusiva si deplina sa fi fost transmisa), fie sa nu
solicite rezolutiunea, ci o reducere a pretului proportional cu cota-parte din
patrimoniului cocontractantului sau pe care o dobandeste in urma acestei vanzari
reduse.
27
- curs 9 -
Intrebare curs: in variantele posibile privind obligatia de garantie contra viciilor

ascunse ale lucrului vandut - la reducerea pretului nu e posibila daca viciului nu i se
recunoaste o anumita gravitate - de ce?
Art. 1707 - trebuie sa existe un prag de gravitate care sa conditioneze oricare
dintre remediile posibile => reducerea pretului este unul dintre aceste remedii => se poate
dispune doar pentru un viciu ce decurge din art. 1707, inclusiv pragul de gravitate.
OBLIGATIILE CUMPARATORULUI
1. obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii - obligatia de a suporta toate cheltuielile

necesare pentru a incheia contractul de vanzare si toate cheltuielile necesare pentru
asigurarea opozabilitatii lui.
Totusi, fata de terti, este posibil ca incheierea contractului sa ocazioneze cheltuieli
care ii incumba, dupa caz, oricareia dintre parti/numai vanzatorului.
ex.: daca un contract de vanzare este redactat de un notar/avocat numai la cererea
vanzatorului, in principiu, acesta suporta cheltuielile redactarii contractului/plata onorariului
avocatial.
Regula referitoare la suportarea cheltuielilor de catre vanzator are o dubla limitare
- pe de o parte, se refera numai la CHELTUIELILE NECESARE pentru incheierea si
publicitatea contractului, iar nu si la cele utile, pe de alta parte vizeaza doar raporturile
dintre cumparator si vanzator.
Chiar si pt cheltuielile necesare (cheltuielile cu autentificarea contractului) , notarul
poate pretinde plata in mod solidar de la ambele parti (actul de autentificare a fost savarsit
la cererea ambelor parti si in interesul lor) => in raporturile notar - vanzator, notarul poate
sa-i pretinda vanzatorului plata cheltuielilor de autentificare. Vanzatorul poate pretinde
rambursarea acestor cheltuieli de catre cumparator (care fata de vanzator e obligat sa
suporte toate cheltuielile necesare).
Daca nu s-a prevazut altfel, onorariul se va suporta de cel care a comandat
redactarea, care nu poate obtine rambursarea de la cealalta parte, intrucat cheltuiala cu
redactarea are statut de CHELTUIALA UTILA ce ii profita celui care a comandat-o!
! nu trebuie confundate cheltuielile pentru incheierea si publicitatea contractului
(care, daca sunt necesare, ii incumba cumparatorului) cu cheltuielile privind executarea
1
- curs 9 -
contractului - in cazul carora se aplica regula de drept comun conform careia debitorul
platii suporta cheltuielile platii
=> daca predarea implica, spre exemplu, cheltuieli de transport, acestea incumba
debitorului predarii (vanzatorul). Daca plata pretului implica, spre exemplu, cheltuielile de
transfer bancar - ele incumba debitorului obligatiei platii: cumparatorul.
2. obligatia de a plati pretul - obligatia principala a cumparatorului!

Vanzatorul isi asuma propriile sale obligatii in anticiparea reprezentarii executarii de
catre cumparator a obligatiei de a plati pretul (pretul este cel urmarit de vanzator).
- intotdeauna o obligatie pecuniara, in bani => este intotdeauna posibil de executat,
nu este susceptibila de imposibilitate fortuita de executare in natura, pentru ca, in cazul
in care ele nu sunt executate in natura voluntar, vor putea fi executate silit pe seama
patrimoniului debitorului (pe seama bunurilor sale prezente si viitoare, pana la
executarea completa a obligatiei);
- in legatura cu ea, nu se pune niciodata problema executarii prin echivalent in
sensul de daune compensatorii (singurul echivalent este cel al lipsei de folosinta
din cauza intarzierii platii pretului fata de scadenta => daune moratorii)
- in lipsa prevederii exprese a partilor, cu privire la cuantumul acestor daune, se
aplica dobanzile legale penalizatoare
- in principiu, dobanzile moratorii curg de drept de la scadenta, fara a fi necesara
punere in intarziere a debitorului
- scadenta obligatiei de a plati pretul este, ca regula, conform art. 1720, data la care
se transfera dreptul vandut => ordinea: cat de repede posibil se transmite dreptul
vandut, apoi la transmitere devine scadenta obligatia de a plati pretul, apoi, dupa plata
pretului, devine scadenta obligatia de a preda bunul vandut.
- art. 1721: (nuantare fata de regula generala) - de la data transferului proprietatii, curg
dobanzi in legatura cu obligatia de a plati pretul numai daca bunul vandut produce fructe
naturale sau civile
- in schimb, daca bunul nu produce fructe, dar ii confera detinatorului său alte foloase,
dobanzile la pret vor curge de la data predarii, iar nu de la data transferului dreptului
vandut
Ratiunea: legiuitorul are in vedere un echilibru intre dobanzi si fructele bunului:
dreptul de a culege fructele ii apartine proprietarului de la data transferului proprietatii.
Fructele naturale se produc natural, spontan. Fructele civile se produc zi de zi, tot natural.
2
- curs 9 -
=> In mod spontan, dupa ce a devenit titular al dreptului de proprietate,

cumparatorul are si fructele naturale si fructele civile, chiar daca acestea ar fi culese de
vanzator, el datoreaza predarea lor catre cumparator (deci cumparatorul are oricum
dreptul la aceste fructe)
=> se considera ca nu ar trebui sa profite de intarzierea platii pretului=> daca
intarzie, in compensatie cu fructele care se acumuleaza in favoarea sa pana la predare,
cumparatorul ii datoreaza vanzatorului dobanzi la pretul pe care inca nu l-a platit.
Daca bunul produce fructe industriale (care presupun interventia detentorului

material asupra respectivului bun) sau daca ii procura detentorului alte foloase, in acest
caz trebuie sa detii bunul pt a primi aceste alte foloase => pt ca cumparatorul sa devina
titularul acestor alte foloase, simplul transfer al dreptului vandut nu e suficient, ci trebuie sa
aiba loc predarea pt ca detentorul material al bunului sa poata sa extraga din el aceste
avantaje economice. => compensarea cu dobanzile nu se mai justifica de la data
transferului dreptului de proprietate, ci DE LA DATA PREDARII!! (in compensare cu
avantajele economice ale bunului, pe care cumparatorul, tot de la data predarii, le poate
obtine)
Garantiile legale care insotesc obligatia de a plati pretul:
Art. 1723 - Pentru garantarea obligatiei de plata a pretului, in cazurile prevazute de

lege vanzatorul beneficiaza de un privilegiu sau, dupa caz, de o ipoteca legala asupra
bunului vandut.
★ vanzarile de BUNURI IMOBILE - ipoteca legala prin care se garanteaza obligatia de a

plati pretul vanzarii imobiliare este prevazuta de art. 2386 pct. 1 => vanzatorul
beneficiaza de o ipoteca legala asupra bunului vandut pt pretul datorat. Ipoteca este
legala in sensul ca ea se naste automat din contractul de vanzare in aplicarea acestei
dispozitii legale a art. 2386 (ea este totusi o urmare a contractului de vanzare, atunci
cand pretul nu s-a platit la data incheierii contractului). => ca urmare a obligatiei
persistente in timp de a plati pretul, ipoteca legala e la randul sau generata de contract.
Ipoteca legala este, la randul sau, generata de contract => legea da contractului de
vanzare care genereaza obligatia de a plati pretul persistenta in timp urmarea ca aceasta
3
- curs 9 -
obligatie este garantata printr-o ipoteca in favoarea vanzatorului cu privire la bunul vandut.
Ca aceasta ipoteca sa se perfecteze, este nevoie ca, pe temeiul contractului de vanzare
din care rezulta o obligatie de a plati pretul persistenta in timp, vanzatorul sa obtina
inscrierea ipotecii in CF. Rangul acelei ipoteci fiind data de data inscrierii.
Notarul public are indatorirea profesionala ca, din oficiu, sa ceara inscrierea in CF a
efectelor actelor pe care le autentifica. => el ar trebui sa inscrie, pe de o parte, transferul
dreptului de proprietate la cumparator impotriva vanzatorului, iar pe de alta parte, in
favoarea vanzatorului, ipoteca legala care garanteaza obligatia cumparatorului de a-i plati
vanzatorului pretul. De aceea notarii insista sa se lamureasca la data autentificarii
contractului de vanzare cum se plateste pretul:
• Daca partile convin ca pretul sa se plateasca in viitor - notarul va inscrie ipoteca
legala asupra bunului.
• Daca partile convin ca plata sa se faca imediat - notarul va insista ca plata sa se
faca inainte de finalizarea procedurii de autentificare, astfel incat sa poata scrie in
continutul contractului ca partile recunosc ca plata s-a facut deja (=> notarul nu va mai
avea de inscris ipoteca legala, deoarece obligatia s-a si stins: obligatia s-a transfera
imediat, dr si plata pretului s-a facut imediat).
★ vanzarile de BUNURI MOBILE

In cazul vanzarilor mobiliare, legea prevede 2 privilegii legale care pot garanta
creanta avand ca obiect plata pretului a vanzatorului de bunuri mobile.
Art. 2339 (1) a) - exista un privilegiu special al creantei avand ca obiect pretul unei
vanzari mobiliare in urmatoarea redactare: creanța vânzătorului neplătit pentru prețul
bunului mobil vândut unei persoane fizice este privilegiată cu privire la bunul vândut, cu
excepția cazului în care cumpărătorul dobândește bunul pentru serviciul sau exploatarea
unei întreprinderi.
=> acest privilegiu special nu există in toate vanzarile de bunuri mobile, ci doar cu
privire la creanta la pret persistenta in timp, cu privire la un bun mobil al carei cumparator
este o persoana fizica si pe care acest cumparator nu-l va afecta exploatarii unei
intreprinderi!
- daca cumparatorul este persoana juridica, creanta la pret impotriva sa nu este
privilegiata cf. art. 2339 (1) a).
4
- curs 9 -
- de asemenea, chiar daca este persoana fizica, creanta la pret nu va fi privilegiata cu

privire la bunul mobil vandut daca cumparatorul il va afecta activitatii unei intreprinderi
=> In domeniul intreprinderilor cu scop profesional, libertatea de circulatie a circuitului
civil este mai importanta deca preferinta acordata vanzatorului care a fost suficient de
“fraier” incat sa se lipseasca de bun fara sa primeasca pretul.
=> vanzatorul va putea cere ca pe seama patrimoniului cumparatorului, bunul acela sa fie
supus executarii silite si din pretul obtinut la vanzarea silita, sa fie satisfacuta cu prioritate
creanta la pret a vanzatorului neplatit. Dupa ce se satisface aceasta creanta, daca mai
raman bani, ei pot fi alocati platii creditorilor chirografari (ceilalti creditori ai cumparatorului)
Art. 2339 (1) b) - creanța celui care exercită un drept de retenție este privilegiată cu
privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenție, atât timp cât acest drept
subzistă.
Vanzatorul are dreptul de a retine bunul, de a nu-l preda pana la plata pretului =>
el are un drept de retentie cu privire la bun pana la plata integrala a pretului. (atata timp
cat acest drept de retentie este exercitat, ii confera vanzatorului acest privilegiu prevazut
de art. 2339 b), indiferent de calitatea cumparatorului)
Slabiciune: dureaza doar cat dureaza dreptul de retentie - inceteaza in momentul
in care vanzatorul se lipseste de bunul sau, desi nu a primit pretul. Astfel, creanta de a
plati pretul ramane negarantata (pt ca dreptul de retentie a incetat sa fie exercitat =>
conduce si la incetarea privilegiului).
In acest caz, doar daca este aplicabila lit. a), mai poate fi opus creditorilor
chirografari ai cumparatorului, si aceasta numai cata vreme bunul ramane in posesia
cumparatorului si cat timp bunul nu suporta transformari. Privilegiul respectiv poate inceta
daca de ex. bunul consta in materiale de constructii care sunt incorporate in constructie =>
odata cu obiectul lor, inceteaza si privilegiul vanzatorului.
Desi, de regula, privilegiile nu urmaresc bunurile in mana unor terti dobanditori,
totusi prin exceptie: art. 2336 - daca bunul este revandut de catre primul cumparator catre
al doilea cumparator si nici al doilea cumparator nu-i plateste pretul celui de la care a
cumparat, se va pune problema a 2 creante la pret: pe de o parte - intre primul vanzator si
primul cumparator, pe de alta parte - intre primul cumparator si al doilea cumparator =>
aceste 2 creante sunt amandoua privilegiate daca sunt indeplinite conditiile prevazute de
lit. a), deci concureaza in legatura cu bunul respectiv care a facut obiectul celor 2
instrainari succesive.
5
- curs 9 -
Intr-o asemenea situatie, privilegiul primului vanzator are rang superior fata de
rivilegiul cumparatorului subsecvent care se intampla sa aiba bunul chiar de la primul
vanzator.
Ordinea cronologica a transferurilor genereaza si ordinea in rang a privilegiilor care
urmeaza a se exercita la vanzarea silita a bunului ce a facut obiectul transferurilor
succesive.
Sanctiunile neexecutarii obligatiei de plata a pretului:

- vanzatorul poate cere executarea silita, de regula prin vanzarea silita a bunurilor
cumparatorului, incepand cu bunul vandut si continuand cu celelalte bunuri pana la
indestularea deplina a vanzatorului in privinta creantei sale la pret
Vanzatorul are si alegerea sa solicite desfiintarea vanzarii, declarand rezolutiunea
contractului de vanzare - declaratie in principiu supusa dreptului comun.
In mod particular, pt vanzarea imobiliara, daca in contract s-a prevazut punerea de
drept in intarziere pt plata pretului, atunci chiar si dupa scandenta cumparatorul poate plati
pretul cat timp nu i s-a comunicat declaratia de rezolutiune.
! Opozabilitatea efectelor rezolutiunii fata de terti - creditorii cumparatorului si

subdobanditorii cumparatorului.
Câtă vreme doar contractul de vanzare este opozabil creditorilor cumparatorului si
nu si rezolutiunea lui, creditorii cumparatorului pot executa creantele lor asupra bunului
vandut, pt ca acel bun a intrat in patrimoniul cumparatorului, deci in sfera garantiei lor
generale. => opozabilitatea rezolutiunii urmareste de fapt sa scoata bunul vandut din
aceasta garantie generala pe care o au creditorii cumparatorului asupra bunurilor acestuia
si sa o readuca in sfera garantiei generale a creditorilor VANZATORULUI!
Problemele se pun diferit dupa cum bunul este mobil sau imobil.
★ bunuri mobile => nu exista un sistem organizat de publicitate => ca regula,
publicitatea decurge din posesie (in materie mobiliara). Daca vezi un bun la cineva, el
e detentor al acelui bun. Pana la proba contrara, se prezuma ca e detentor in calitate
de proprietar => daca tu ii acorzi un credit acelei persoane, te astepti ca bunul pe
care ai vazut ca il detine sa se afle in patrimoniul sau si sa serveasca garantiei
comune a creditorilor acelei persoane din care sa te poti infrupta si tu daca nu iti
6
- curs 9 -
ramburseaza creditul => bunul e o potentiala garantie pt creanta ta (aceasta este

REGULA GENERALA).
=> vanzatorul caruia legea ii da un drept de retentie si care se lipseste de acest drept de
retentie predandu-i cumparatorului bunul inainte sa fi primit pretul nu face numai o prostie
pentru sine, dar el genereaza o situatie inselatoare pt tot circuitul civil: ii induce in eroare si
pe creditorii cumparatorului, care cred in mod legitim ca pot sa-si execute creantele asupra
bunului pe care il vad la cumparator.
Atunci legiuitorul nu tolereaza pt multa vreme aceasta eroare. El prevede ca in
situatia in care pt neplata pretului, vanzatorul declara rezolutiunea contractului si cere
restituirea bunului, el nu poate opune tertilor efectele rezolutiunii si ale restituirii, decat
daca a introdus cererea de restituire in maximum 15 zile de la data predarii bunului =>
daca introduce cererea de restituire in termen de 15 zile, atunci legiuitorul ii permite sa
opuna efectele rezolutiunii, inclusiv obligatia de restituire, creditorilor cumparatorului.
Daca, dimpotriva, lasa sa treaca aceste 15 zile si nu introduce cererea de restituire,
cumparatorul isi pastreaza dreptul de a cere restituirea de la cumparator, dar nu mai poate
opune efectele acestor cereri creditorilor cumparatorului. => intr-un potential conflict intre
executarile silite declansate de acesti creditori si executarea silita declansata de vanzator,
vor avea castig de cauza creditorii care au declansat procedurile de executare silita pt ca
cererea de restiituire nu s-a introdus in termenul de 15 zile.
Intre creditorii cumparatorului s-ar putea sa se afle si dobanditori ai acestuia ai
bunului. Daca ei pot declara indeplinirea in persoana lor a conditiilor prevazute de art. 937,
atunci ei dobandesc propr bunului printr-un mod originar de dobandire si deci lor nu li se
mai poate opune din acest motiv vreun efect al rezolutiunii => cumparatorul nu va pitea sa
restituie decat cu echivalent. In schimb, daca nu sunt intrunite conditiile art 937,
dobanditorii de la cumparator sunt in continuare protejati atata vreme cat cererea de
restituire nu a fost introdusa in termenul de 15 zile de l predarea bunului.
=> totusi nu li se poate pretinde restituirea bunului intrucat efectele actiunii in
restituire nu le sunt opozabile decat daca actiunea a fost promovata in termenul de 15 zile.
★ bunuri imobile: actiunea in rezolutiune pentru neplata pretului, in principiu, este

opozabila tertilor numai in masura in care a fost notata in CF, dar efectul ei poate fi
facut opozabil tertilor si atunci cand numai cauza actiunii rezulta din continutul CF.
ex.: daca notarul public a inscris pe seama vanzatorului ipoteca legala a acestuia in
CF ca garantie a creantei avand ca obiect plata pretului, atunci, cat timp aceasta ipoteca
7
- curs 9 -
este inscrisa, din CF rezulta ca pretul nu s-a platit => rezolutiunea vanzarii pt neplata
pretului si necesitatea de a restitui bunul catre vanzator ca urmare a acestei rezolutiuni va
putea fi opusa oricarui dobanditor subsecvent de la cumparator, precum si cumparatorului
care declanseaza urmariri silite subsecvente.
Numai daca din CF nu rezulta ca pretul nu a fost platit (fie pt ca nu s-a facut o
notare a actiunii, pt ca nu s-a facut nici inscrierea ipotecii legale pt creanta la pret, nici o
alta mentiune din care sa rezulte ca pretul nu a fost platit), subdobanditorii de la
cumparator pot fi considerati de buna-credinta => ei nu vor suporta efectele rezolutiunii
vanzarii pt neplata pretului decat in limitele prevazute de actiunea in rectificare.
Cum neplata pretului premerge actului prin care ei au dobandit, se poate cere
rectificarea inscrierii lor ca urmare a desfiintarii dreptului transmis lor, dar numai in
termenele limitate:
- daca subdobanditorii au dobandit cu titlu oneros de la cumparator, impotriva lor se
poate cere rectificarea numai in termen de 3 ani de la inscrierea dreptului
cumparatorului;
- daca subdobanditorii au dobandit cu titlu gratuit de la cumparator, rectificarea se poate
cere in termen de 5 ani de la data acestei inscrieri.
Dupa ce expira aceste termene, rectificarea nu se mai poate cere, si ei dobandesc

proprietatea in aplicarea principiului publicitatii materiale, ceea ce face ca bunul sa nu mai
poata fi reclamat de catre vanzator, acesta urmadu-se a se multumi cu restituirea bunului
prin echivalent de catre cumparatorul său nemijlocit.
3. obligatia de a prelua lucrul vandut - in materie imobiliara, pe vanzator nu prea il

intereseaza executarea ei: el trebuie sa execute obligatia de predare = ii lasa imobilul
la dispozitie cumparatorului, odata cu imobilul a cedat si spatiul, iar daca cumparatorul
vrea sa preia mai devreme sau mai tarziu bunul, e treaba lui. De ex., daca ar intarzia
deschiderea cu cheile date de vanzator a apartamentului, dpdv al vanzatorului nu e
nicio paguba.
In materie mobiliara, bunurile mobile pe care cumparatorul nu le-a preluat ocupa
spatiul vanzatorului si antreneaza pt vanzator o lipsa de folosire a acelui spatiu (in loc sa-l
foloseasca cum vrea el, trebuie sa-l astepte pe cumparator sa vina sa preia acele bunuri).
8
- curs 9 -
=> neexecutarea de catre cumparator a obligatei de a prelua lucrul vandut e

susceptibila sa cauzeze prejudicii semnificative pt vanzator.
=> legiuitorul a gandit un sistem specific adresat materiei mobiliare din care rezulta
o sanctionare expeditiva a neexecutarii de catre cumparator a acestei obligatii.
Daca in cazul unei vanzari mobiliare, cumparatorul nici nu plateste la scadenta si

nici nu ridica lucrul vandut, el este de drept in intarziere => impotriva lui se poate declara
rezolutiune, asupra lui trece riscult pieirii fortuite a bunurilor individualizate etc.
Situatia in care cumulativ, la scadenta, nici nu plateste pretul si nici nu preia bunul,
e o situatie destul de putin frecventa, pentru ca, in principiu, pana la plata efectiva a
pretului nu devine scadenta obligatia de predare a vanzatorului => nu are cum fi scadenta
nici obligatia de preluare de catre cumparator a bunului vandut.
Asadar, pt a se ajunge la situatia punerii de drept in intarziere, ii revine vanzatorului
sa faca o alegere: desi nu a platit pretul, sa fie gata sa predea bunurile mobile care fac
obiectul contractului => asta inseamna ca pretul, desi era scadent, nu a fost platit, si pt ca
vanzatorul renunta la termenul ce afecteaza obligatia sa de predare, preda mai devreme,
devine scadenta si obligatia de a prelua bunul. In acest moment avem ambele obligatii ale
cumparatorului scadente => antreneaza, conform art. 1725 (1), punerea de drept in
intarziere a cumparatorului pentru ambele obligatii.
Daca lucrurile sunt supuse pieirii si stricaciunii rapide (art. 1725 (2)) - ca sa se
produca punerea de drept in intarziere, nu e necesar ca in mod cumulativ nici obligatia de
plata a pretului sa nu se fi executat la scadenta, nici obligatia de a prelua lucrul vandut sa
nu se fi executat la scadenta. Este suficient ca una singura dintre aceste 2 obligatii sa fi
ajuns la scadenta si sa nu se fi executat pt ca punerea de drept in intarziere sa intervina!
In acest caz, ratiunea e clara: pe langa faptul ca ocupa spatiul vanzatorului,
lipsindu-l de acel spatiu, bunurile respective care sunt in curs de deteriorare nu vor putea fi
predate la un nivel de calitate cel putin medie. Desi a avut dreptul sa individualizeze
bunurile, vanzatorul va fi liberat si de obligatia de a transfera proprietatea, si de obligatia
de predare, prin predarea lor la o calitate cel putin medie (ori daca ele sunt supuse
deteriorarii rapide, risca sa nu mai indeplineasca standardul calitatii medii la foarte scurt
timp dupa individualizare) => astfel incat vanzatorul sa fie obligat la o noua individualizare,
suportand ca prejudiciu toata valoarea acestor bunuri care se deterioreaza pana cand
cumparatorul binevoieste sa isi plateasca pretul sau sa vina sa le ridice.
9
- curs 9 -
Art. 1726 - executarea directa: in esenta, tot pentru vanzarile de bunuri mobile,
daca una dintre parti nu-si indeplineste obligatiile la scadenta, cealalta parte e indreptatita
la un fel de rezolutiune implicita a contractului de vanzare, in sensul ca poate proceda, in
urma unei notificari adresata cocontractantului, la un contract alternativ: vanzatorul, in
cazul in care cumparatorul nu ridica bunurile mobile vandute sau nu-si plateste pretul,
poate sa vanda acele bunuri in mod organizat (fie prin intermediul unei persoane
autorizate, fie intr-o licitatie publica, fie pe o piata organizata) unui tert (=> vanzatorul
vinde bunul pe care i l-a vandut deja cumparatorului indisciplinat unui tert => a desfiintat
implicit contractul cu cumparatorul indisciplinat, iar contractul cu cumparatorul initial se
desfiinteaza, cumparatorul initial nu mai datoreaza plata pretului si ridicarea bunului).
In schimb, daca vanzatorul obtine un pret mai mic la vanzarea alternativa decat cel
care a faut obiectul intelegerii sale cu cumparatorul, el poate cere de la cumparator
diferenta dintre pretul convenit initial si pretul obtinut prin vanzarea alternativa, si in plus
daune-interese.
Daca vanzatorul nu si-a executat obligatia de predare, cumparatorul poate, ca
sanctiune, prevalandu-se e o rezolutiune implicita, sa procedeze la achizitia unui bun de
aceeasi natura in aceeasi cantitate pe o piata organizata sau prin intermediul unei
persoane autorizate, notificandu-l pe vanzator despre aceasta. In cazul in care va trebui sa
plateasca un pret mai mare decat cel convenit initial, el va putea pretinde de la vanzatorul
initial diferenta de pret (despagubiri) plus alte daune-interese. Cheltuielile contractuui
alternativ sunt intotdeauna in sarcina celui a carui neexecutare a cauzat aplicarea acestui
remediu.
Intentia este de a permite o remediere rapida a dezechilibrului patrimonial cauzat
prin neexecutarea obligatiilor decurgand din contractul de vanzare imobiliara, a carui
celeritate in executare este esentiala pt indeplinirea functiei sale economice si este ocrotita
de principiul securitatii dinamice a circuitului civil.
10
- curs 9 -
VARIETĂȚI DE VÂNZARE
Varietatile de vanzare sunt ipoteze pentru care in considerarea imprejurarilor

specifice in care se incheie contractul de vanzare legea a rezervat un regim juridic specific
al acestui contract, care nu se aplica decat in acele imprejurari.
Imprejurarile pot consta fie intr-o modalitate pe care partile au afectat-o efectelor
contractului, fie intr-o modalitate de realizare a consimtamantului la incheierea
contractului, fie in obiectului contractului.
6 varietati:
- vanzarea pe incercate, pe gustate si dupa mostra/model - vanzari experimentale
(presupun experimentarea bunului fie inainte, fie imediat dupa incheierea contractului
de vanzare)
- vanzarea cu optiune de rascumparare + cu rezerva proprietatii (au natura unor vanzari
garantie)
- vanzarea unei mosteniri (singura reglementare specifica destinata vanzarii unei
universalitati de drepturi)
- VÂNZĂRILE EXPERIMENTALE -
1. VÂNZAREA PE ÎNCERCATE
Potrivit art. 1681 (1), atunci cand se incheie sub conditia suspensiva ca, in urma
incercarii, bunul sa corespunda criteriilor stabilite la incheierea contractului ori, in lipsa
acestora, destinatiei bunului potrivit naturii sale.
DEFINITIE: Vanzarea incheiata sub conditia suspensiva ca, in urma incercarii bunului
vandut de catre cumparator, acesta sa corespunda unor trasaturi obiective convenite/
presupuse.
- marea majoritate a efectelor acestei vanzari sunt supuse conditiei suspesive, cu singura
exceptie a obligatiei de predare!
- obligatia de predare e singura care devine scadenta imediat - este supusa unei conditii
rezolutorii - ea se va desfiinta daca, in urma incercarii, bunul nu satisface cerintele
obiective in vederea verificarii carora se efectueaza incercarea.
Predarea imediata a bunului este necesara pentru declansarea mecanismului
verificarii indeplinirii conditiei suspensive ce afecteaza celelalte obligatii, precum si
indeplinirea conditiei rezolutorii ce afecteaza obligatia de predare.
11
- curs 9 -
- de la predare curge un termen in care cumparatorul caruia bunul i-a fost predat il poate
incerca, pentru a verifica daca sunt indeplinite conditiile obiective pentru care s-a
convenit incercarea.
Aceasta conditie suspensiva ca bunul sa satisfaca anumite criterii obiective are, din
punctul de vedere al raportului dintre indeplinirea sa si partile contractului, natura unei
conditii potestative simple din partea cumparatorului.
=> indeplinirea ei depinde atat de un eveniment extern, pe care partile il privesc ca
nesigur, incert la data incheierii contractului, cat si de o manifestare de vointa din partea
cumparatorului.
Existenta acestei conditii se prezuma chiar atunci cand partile n-au prevazut ca
atare daca ele au convenit totusi ca bunul sa fie incercat de catre cumparator.
Criteriile a caror verificare se va efectua cu ocazia incercarii sunt, in principiu, cele
prevazute de parti in contractul de vanzare in care au convenit incercarea, iar in lipsa unei
prevederi in acest sens, sunt cele care decurg din natura bunului.
ex.: va incerc automobilul pe care vreti sa-l vindeti, sa vad daca nu are
probleme tehnice (daca nu se aude un harait la motor, daca prinde viteza etc).
Putem conveni exact ce indicatori urmarim sau nu, in acest caz automobilul trebuie
sa mearga pur si simplu bine sub aspectul gradului de uzura pe care sunt presupus
a-l cunoaste/conform specificatiilor tehnice din documentatia producatorului.
In principiu, pentru indeplinirea conditiei, partile trebuie sa stabileasca un termen.

Daca nu au convenit niciun termen, conditia va fi presupusa indeplinita daca cumparatorul
nu a declarat ca bunul este nesatisfacator in termen de 30 de zile de la predarea lui.
(art. 1681 (2)).
=> daca, in urma verificarii, bunul indeplineste conditiile supuse verificarii, atunci
conditia va fi considerata indeplinita. O declaratie a cumparatorului contrara adevarului
intr-o asemenea situatie ar fi lipsita de efecte.
Daca bunul nu indeplineste, in urma verificarii, cerintele obiective stabilite pentru
verificare, atunci din acesta neindeplinire se naste pentru cumparator un drept potestativ.
El poate fie sa-i comunice vanzatorului ca bunul nu este satisfacator (contractul de
vanzare se desfiinteaza), dar in exercitarea dreptului potestativ nascut din neindeplinirea
cerintelor supuse verificarii, cumparatorul poate sa nu declare nimic in termenul de 30 de
zile, caz in care conditia va fi considerata indeplinita. Obligatia de predare se definitiveaza
12
- curs 9 -
prin neindeplinirea definitiva a conditiei rezolutorii, toate celelalte efecte se consolideaza

retroactiv considerandu-se a se fi nascut la data incheierii lui.
A treia posibilitate: in termenul de 30 de zile/alt termen convenit de parti,

cumparatorul sa nu verifice indeplinirea conditiilor => el nu poate declara eficace ca bunul
verificat nu indeplineste cerintele stabilite pentru producerea efectelor vanzarii => conditia
suspensiva va fi considerata definitiv indeplinita, conditia rezolutorie - definitiv
neindeplinita, iar efectele vanzarii se vor consolida.
In cazul pieirii fortuite a bunului pana la expirarea termenului, cumparatorul este

dator sa faca verificarea a ceea ce a ramas din bun, pentru a putea declara in mod eficace
ca acesta este nesatisfacator in cursul termenului (=> el cam suporta riscul pieirii fortuite)
conditia suspensiva va fi considerata definitiv indeplinita, conditie rezolutorie - definitiv
neindeplinita, iar efectele vanzarii se vor consolida => cumparatorul va trebui sa plateasca
pretul, desi prin ipoteza bunul a fost afectat in tot/in parte de distrugerea fortuita.
Intrebare curs: daca cumparatorul verifica cerintele si ele nu sunt indeplinite, iar ulterior
bunul piere fortuit, cum ar putea cumparatorul sa demonstreze ca anterior pieirii bunul nu
indeplinea cerintele?
E o problema de proba, iar proba se poate face prin orice mijloc de proba. Un
expert va trebui sa identifice cauzele deteriorarii si situarea lor in timp. Intr-o situatie
concreta, cauza fortuita a pieirii e determinata (a luat foc, un fulger etc.) => cineva care se
pricepe poate depista daca motivul nesatisfacerii cerintelor poate fi atasat acestei cauze
fortuite sau, dimpotriva, unui defect preexistent sau independent de aceasta cauza fortuita
pe care bunul il prezenta la data incercarii.
Daca cumparatorul declara ca bunul nu corespunde si bunul nu corespunde, atunci
ii revine vanzatorului sa demonstreze ca el corespundea la data incercarii. Cumparatorul
trebuie doar sa emita o declaratie in termen care sa corespunda adevarului. Daca n-o
emite in termen sau daca ea nu corespunde adevarului, conditia suspensiva e considerata
indeplinita. Daca insa emite in termen o declaratie care corespunde adevarului, conditia
suspensiva e considerata definitiv neindeplinita si contractul desfiintat, iar el e exonerat de
obligatia de a plati pretul.
13
- curs 9 -
Intrebare curs: in aceasta situatie, nu ar trebui ca totusi cumparatorul sa dovedeasca ca

acel bun nu corespundea printr-o expertiza?
Nu ar trebui sa dovedeasca nimic niciodata. El trebuie sa verifice, sa stabileasca
daca bunul corespunde sau nu si sa emita o declaratie care corespunde adevarului. Daca
cineva pretinde ca acea declaratie nu corespunde adevarului, acela trebuie sa
dovedeasca (vanzatorul, de regula). => NU SE POATE PRESUPUNE INCALCAREA
OBLIGATIILOR!
2. VANZAREA PE GUSTATE
Potrivit art. 1682 (1): vanzarea sub rezerva ca bunul sa corespunda gusturilor
cumparatorului se incheie numai daca acesta a facut cunoscut acordul sau in termenul
convenit ori statornicit prin uzante. In cazul in care un astfel de termen nu exista, se aplica
termenul de la vanzarea pe incercate.
=> si in cazul vanzarii pe gustate, cumparatorul isi rezerva, prin acord cu
vanzatorul, posibilitatea unei verificari a bunului care ar putea urma sa faca obiectul unei
vanzari.
Spre deosebire de ipoteza vanzarii pe incercate, cumparatorul care verifica bunul
nu urmareste ca acesta sa indeplineasca anumite trasaturi obiective, ci urmareste sa se
hotarasca daca bunul este subiectiv satisfacator, astfel incat sa decida daca va incheia
sau nu vanzarea => in cazul vanzarii pe gustate, spre deosebire de vanzarea pe incercate,
contractul de vanzare nu este format anterior incercarii, el se formeaza in urma
incercarii, aceasta putand contribui la formarea vointei interne a cumparatorului
pentru incheierea contractului de vanzare.
! vanzarea pe gustate isi trage numele de la vanzarea de telemea, ulei, masline etc.
in piata.
In unele tari, conform uzantelor, si in supermarket-uri se poate gusta bunul oferit
spre vanzare.
Din perspectiva acestui text, chiar si rochiile/costumele de haine se gusta =>
trebuie sa-ti placa cum iti vine!, precum si orice vanzare la care consimtamantul
cumparatorului este amanat dupa o incercare a unei bucati din el in vederea formarii
acestui consimtamant in functie de considerente subiective poate fi considerata vanzare
pe gustate.
14
- curs 9 -
Atat timp cat cumparatorul nu a declarat ca bunul ii convine, vanzarea nu se

incheie, pt ca daca s-ar fi incheiat inainte, ea ar fi fost afectata de o conditie suspensiva
pur potestativa din partea cumparatorului: intentia de a se obliga a acestuia nu ar fi existat,
in consecinta contractul ar fi fost lovit de nulitate absoluta ca vanzare pentru lipsa intentiei
de obligare a cumparatorului.
Inrebarea este daca totusi inainte de a se incheia contractul de vanzare, se incheie

vreun raport juridic intre parti?
La prima vedere, raspunsul ar putea fi pozitiv, pornind de la aspectul ca potentialul
cumparator gusta in sens larg, un bun al potentialului vanzator => potentialul cumparator
face un act de dispozitie materiala (gustarea maslinei) in legatura cu un bun al altuia
(potentialul vanzator) cu acordul potentialului vanzator.
DINCA: exista 2 variante:
★ daca la data la care potentialul vanzator si-a dat acordul pt actul material de gustare s-a
convenit si cantitatea de bun ce va putea fi instrainata, si pretul la care se va putea
incheia instrainarea => natura acordului prealabil dintre potentialul cumparator si
vanzator este de pact de optiune la un contract de vanzare (consimtamantul
potentialului vanzator e complet format, iar al potentialului cumparator e suficient format
cat sa accepte oferta si dreptul de a efectua un act material asupra bunului, drept pe
care i-l confera potentialul vanzator)
★ daca, dimpotriva, la data la care s-a conferit potentialului cumparator dreptul de a
efectua un act material asupra bunului potentialului vanzator nu s-a stabilit pretul/
cantitatea din bun ce va face obiectul vanzarii: acordul preliminar e un simplu acord de
principiu in vederea negocierii ulterioare a contractului de vanzare, daca in urma
incercarii potentialul cumparatorul declara ca bunul satisface preferintele sale.
In orice caz, fie in pactul de optiune, fie in acordul de principiu, e inclusa intelegerea
partilor ca potentialul cumparator sa intreprinda un act material asupra bunului vandut/
unei parti din bunul vandut, sau asupra unui bun care seamana cu bunul vandut si ii
apartine potentialului vanzator, precum si intelegerea ca rezultatul acestei verificari sa ii fie
comunicat de catre potentialul cumparator potentialului vanzator la expirarea unui termen
=> in principiu, acest termen e de 30 de zile de la remiterea bunului asupra caruia
urmeaza a se efectua actul material, si se considera ca bunul satisface cerintele
cumparatorului daca acesta nu a comunicat contrariul pana la expirarea termenelor.
15
- curs 9 -
Art. 1682 (2) - pentru ca acest mecanism sa se aplice, e necesar ca bunul remis
potentialului cumparator in vederea desfasurarii actului material sa fie retinut de acesta pe
durata termenului, in caz contrar, restituirea bunului va fi presupusa a semnifica daca nu a
fost insotita de o alta declaratie de vointa, comunicarea potentialului cumparator in sensul
ca bunul nu satisface preferintele sale.
3. VANZAREA DUPA MOSTRA/MODEL

Este vanzarea pentru incheierea careia cumparatorul verifica o mostra sau un
model al lucrului vandut => se defineste in functie de modul de formare a
consimtamantului cumparatorului.
Daca pentru formarea vointei juridice a cumparatorului s-a folosit un element al
genului in legatura cu care urmeaza sa se convina vanzarea, ori un bun de aceeasi
calitate cu cele ce vor fi vandute, atunci se spune ca vanzarea s-a facut dupa mostra.
Daca, pentru formarea vanzarii s-a utilizat un obiect care nu este de natura celor
vandute, dar care prezinta anumite trasaturi pe care le vor prezenta si bunurile vandute,
atunci se spune ca vanzarea s-a facut dupa model (= reprezentare la scara redusa a
obiectului vanzarii, un prototip pentru instalatiile industriale de exemplu)
ex.: va arat coltul x de padure/campie, ca sa va imaginati cum arata padurea pe 5
ha; va alegeti marmura din palat dupa o placa de marmura etc.
Din punct de vedere juridic, nu exista nicio diferenta de regim intre vanzarea dupa
mostra si dupa model.
De asemenea este necesara predarea mostrei/modelului temporar, pe durata
necesara formarii consimtamantului.
Vanzarea dupa mostra/model se poate combina si cu vanzarea pe gustate
Exemplu: exemplele cu alimente - telemeaua: gusti din telemeaua pe care vrei s-o
cumperi, ti se pune la dispozitie o bucata din respectiva telemea si in functie de
gust decizi daca o cumperi sau nu
Doua trasaturi de regim juridic:

a) alterare a ordinii normale a executarii oligatiilor in contractul de vanzare - intrucat
predarea mostrei a fost necesara in vederea formarii consimtamantului cumparatorului,
transferul dreptului de proprietate are loc numai cu ocazia predarii bunurilor ce vor fi
16
- curs 9 -
vandute (aici ORDINEA: plata pretului - predarea - transferul proprietatii in legatura cu

bunul vandut si predat) predarea are aceasta consecinta numai daca este conforma sau
daca neconformitatile bunului sunt aparente si daca cumparatorul nu obiecteaza la
acestea.
b) trasaturile bunului vandut verificate cu ocazia cercetarii de catre cumparator a

mosterei/modelului in etapa formarii contractului de vanzare-cumparare sunt
presupuse a constitui criterii de conformitate a predarii => bunurile trebuie predate
avand trasaturile mostrei, respectiv trasaturile modelului care au fost determinate la
formarea consimtamantului.
ex.: vopsea de par - vanzarea dupa mostra/model (s-a vandut o vopsea de par
bruneta dupa mostra unei vopsele blonde)
- VÂNZĂRILE-GARANȚIE -
4. VANZAREA CU REZERVA PROPRIETATII SI PLATA PRETULUI IN RATE
★ Am mai vorbit despre vanzarea cu rezerva proprietatii in contextul analizei

obligatiei de a transfera dreptul vandut, in cazul acesta obligatia fiind afectata de un
termen: proprietatea se va transfera la data platii integrale a pretului.
Cum plata integrala a pretului reprezinta obiectul obligatiei principale a
cumparatorului, ea e certa din punct de vedere contractual => o conventie care stabileste
ca la data platii se va executa si obligatia de a transfera proprietatea afecteaza cu un
termen aceasta obligatie, iar nu cu o conditie!
Proprietatea retinuta de catre vanzator pana la plata integrala a pretului de catre
cumparator dobandeste in acest caz functia unui drept real accesoriu (ea este o
proprietate retinuta cu functia de garantie: vanzatorul isi rezerva proprietatea ca garantie
pentru creanta sa corelativa obligatiei sale de a plati pretul).
Deoarece e o proprietate cu functie de garantie, ea este, conform art. 2347, o
garantie asimilata ipotecilor din punctul de vedere al opozabilitatii, perfectarii si executarii.
17
- curs 9 -
=> daca nu se prevede altfel in lege, vanzarea cu rezerva proprietatii va fi supusa
acelorasi forme de publicitate ca si ipotecile care conditioneaza atat opozabilitatea lor fata
de terti, cat si modurile in care drepturile rezervate pot fi puse in executare.
- ex.: posibilitatea vanzatorului care a retinut proprietatea de a il deposeda pe

cumparator de bunul vandut in formele prevazute pt executarea ipotecii.
Fata de principiul general din art. 2347, legea prevede o formalitate de publicitate
distincta in materia rezervei proprietatii imobiliare. Potrivit art. 902 alin. (2) pct. 9,
vanzarea unui imobil facuta cu rezerva dreptului de proprietate este supusa nu inscrierii
propriu-zise (ca ipoteca), ci doar notarii in CF.
=> in principiu, in cazul in care se incheie un asemenea act, titularul inscris al
dreptului de proprietate ramane vanzatorul, in timp ce cumparatorul noteaza in favoarea
sa vanzarea cu rezerva proprietatii in urma careia urmeaza sa dobandeasca proprietatea
sa la plata pretului.
Aceasta notare conditioneaza opozabilitatea dreptului cumparatorului de a pretinde
transferul dreptului de proprietate fata de tertii dobanditori de la vanzator. De asemenea,
prin aceasta notare devine opozabila tertilor si inalienabilitatea conventionala subinteleasa
in orice contract care are ca obiect obligatia de a transfera in viitor proprietatea asupra
unui bun, conform art. 627 (4). O asemenea inalienabilitate decurge si in sarcina
vanzatorului cu rezerva proprietatii, acesta trebuie sa pastreze bunul in patrimoniul sau
pana la plata integrala a pretului spre a-l transfera atunci cumparatorului si nu sa il
instraineze intre timp unor terti.
In cazul vanzarii mobiliare cu rezerva proprietatii, nu exista dispozitii derogatorii,

astfel incat va fi supusa inscrierii in Registrul National al Garantiilor Reale Mobilare.
Aceasta inscriere este solicitata de catre vanzator in interesul sau pentru opunerea
dreptului sau de proprietate fata de tertii care, in lipsa inscrierii, ar putea considera ca
bunul mobil se afla in proprietatea posesorului său, care este cumparatorul => vanzatorul
are interesul sa-si faca opozabil dreptul sau de proprietate fata de tertii care se intemeiaza
pe aparenta creata de detinerea bunului de catre cumparator.
Aparenta se creeaza astfel: prin natura sa, aceasta vanzare antreneaza o
modificare a exercitarii ordinii obligatiilor in contractul de vanzare, anume prima obligatie
scadenta este obligatia vanzatorului de a preda cumparatorului lucrul vandut. In urma
18
- curs 9 -
predarii el dobandeste controlul material asupra bunului si ar putea fi prezumat de terti
proprietar daca vanzatorul nu si-a inscris dreptul de proprietate la RNGRM.
Prin ipoteza, cel putin plata unei parti din pret este amanata prin conventia partilor,
iar transferul proprietatii este la randul sau amanat pana la plata integrala a pretului.
Cand plata pretului e integral amanata pana la implinirea unui termen, vanzarea
etse considerata o vanzare cu termen.
Cand plata pretului e esalonata in mai multe transe, scadente la termene succesive,
atunci e vanzarea cu plata pretului in rate => transferul proprietatii va fi amanat, de regula,
pana la plata ultimei transe. (partile pot stabili si altceva, dar de regula asa fac)
In orice caz, prin derogare de la dreptul comun, transferul riscurilor in legatura cu
bunul vandut nu se face la indeplinirea cumulativa a obligatiilor de a transfera proprietatea
si de predare, ci se face la predare => daca bunul piere fortuit dupa predare, chiar daca
proprietatea nu a fost transferata si nici nu mai poate fi transferata, cumparatorul ramane
dator sa platesca pretul.
★ In cazul vanzarii cu plata pretului in rate, art. 1756, 1757 prevad 2 dispozitii
particulare referitoare la regimul rezolutiunii.
Daca plata e stabilita in rate, prin aceasta, obligatia de a plati pretul nu isi pierde
caracterul de obligatie uno ictu! Ratele sunt considerate o simpla modalitate de
executare a unei obligatii unice, avand un obiect unic! => contractul de vanzare isi
pastreaza caracterul esential de contract instantaneu, chiar daca executarea lui e cel
putin amanata.
2 dispozitii particulare:
• in dreptul comun, pentru ca in executarea unei obligatii sa poata da creditorului dreptul
de a cere rezolutiunea contractului din care s-a nascut obligatia, e necesar ca
neexecutarea sa fie esentiala
Cu privire la obligatia de a plati pretul in rate, art. 1756 - criteriu matematic in functie
de care se stabileste caracterul esential sau neesential al neplatii unor rate din pret.
Art. 1756 - În lipsa unei înțelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este
mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul
păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive.
19
- curs 9 -
Fata de acest text => per a contrario, neplata mai multor rate, chiar daca ele
cumuleaza mai putin de 1/8 din pret, poate avea caracter esential!
De asemenea, neplata unei singure rate avand un cuantum mai mare de 1/8 din
pret are caracter esential, in lipsa unei alte intelegeri a partilor.
• consecintele rezolutiunii sub aspectul despagubirilor consecutive rezolutiunii:

daca contractul a fost desfiintat prin rezolutiune ca urmare a neplatii unor rate din pret,
in principiu, vanzatorul are dreptul ca in cadrul daunelor-interese consecutive
rezolutiunii sa primeasca de la cumparatorul care nu si-a executat obligatia de a plati
ratele din pret si o indemnizatie apta sa compenseze lipsirea vanzatorului de folosinta a
bunului.
Daca in contract s-a prevazut ca intr-o asemenea ipoteza ratele de pret deja platite
de catre cumparator sa fie retinute de vanzator => clauza penala de evaluare
conventionala a prejudiciului si se considera ca in prejudiciul astfel evaluat se afla si acela
decurgand din lipsirea vanzatorului de folosinta a bunului pe durata cat acesta s-a aflat la
cumparator (adica intre predare si restituirea consecutiva rezolutiunii).
=> si atunci cand se va aprecia caracterul excesiv al clauzei penale fata de prejudiciul ce
putea fi prevazut de parti la data incheierii contractului se va tine cont de lipsirea de
folosinta mentionata.
5. VANZAREA CU OPTIUNE DE RASCUMPARARE
Art. 1758 alin. (1) - Vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată
de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau
dreptul transmis cumpărătorului.
=> noi 2 incheiem un contract, eu iti vand un bun pt un pret, tu il cumperi pt acel
pret si noi doi ne intelegem ca eu sa il rascumpar platind eventual pretul pe care l-
am primit inapoi, eventual peste o perioada de timp.
Este un instrument de creditare - dreptul de proprietate este folosit ca o garantie

foarte puternica a rambursarii creditului. Vanzatorul primeste cu titlu de pret suma de bani
care are functiunea economica a unui imprumut si urmeaza ca daca va rambursa
imprumutul sa isi primeasca inapoi proprietatea bunului => garantie reala pt rambursarea
20
- curs 9 -
sumei imprumutate.
DAR nimic nu opreste partile sa utilizeze mecanismul si ca o garantie pentru plata
dobanzilor la suma imprumutata: spre exemplu, astfel incat pretul de rascumparare sa fie
mai mare decat pretul de cumparare.
Dpdv economic, diferenta dintre pretul de rascumparare si pretul de cumparare
joaca acelasi rol pe care il joaca si dobanda fruct civil in cazul contractului de imprumut al
unei sume de bani - la expirarea termenului contractului de imprumut, imprumutatul trebuie
sa restituie capitalul, suma de bani primita cu titlu de imprumut si dobanzile (fructele civile
procurate lui de acea suma pe perioada cat a folosit-o, perioada in care imprumutatorul a
fost lipsit de folosinta respectivei sume de bani, astfle incat merita remunerat pt aceasta
lipsire de folosinta).
La fel si aici, pe perioada cat proprietatea se afla la cumparator, vanzatorul poate
folosi suma de bani care i-a fost remisa drept pret, cand vanzatorul decide sa-l
rascumpere, e posibil sa se fi inteles cu cumparatorul sa-l rascumpere la un pret mai
ridicat, diferenta avand functia de a remunera lipsirea cumparatorului de folosinta banilor
pe durata cat el a fost proprietar al bunului, dar a fost lipsit de folosinta pretului pe care i l-
a predat cumparatorului.
In virtutea acestei functiuni de creditare, art. 1762 prevede - În cazul în care

diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim
stabilit de lege pentru dobânzi, prețul răscumpărării va fi redus la prețul plătit pentru
vânzare. (se aplica sanctiunea nulitatii absolute a dobanzii excesive)
Si in materie de dobanda excesiva, sanctiunea e decaderea creditorului din orice
drept la dobanda => reducerea obligatiilor imprumutatului la nivelul capitalului.
Dpdv tehnic, in acelasi moment partile convin atat o vanzare, cat si o revanzare. De
fapt, partile unei vanzari cu optiune de rascumparare confera vanzatorului un drept de
denuntare unilaterala a vanzarii initiale. Din vanzarea cu optiune de rascumparare se
naste un drept potestativ pt vanzator, dar este un drept potestativ de a desfiinta
vanzarea initiala. => in cazul exercitarii optiunii de rascumparare, vanzarea initiala se
desfiinteaza retroactiv prin mecanismul indeplinirii unei conditii rezolutorii
=> exercitarea de catre vanzator a dreptului potestativ de rascumparare este o
conditie rezolutorie ce afecteaza vanzarea initiala si daca ea se indeplineste, vanzarea
initiala se desfiinteaza retroactiv ca si cum nu s-ar fi incheiat niciodata.
21
- curs 9 -
Ca orice drept potestativ, este supus unui termen de cel mult 5 ani. Daca partile
au prevazut un termen mai lung, el se va reduce automat la 5 ani prin mecanismul unei
nulitati partiale.
=> ratiunea: de a nu permite pt o perioada prea lunga o incertitudine cu privire la calitatea
de proprietar al bunurilor
Dreptul potestativ al vanzatorului exercita in mod eficace, prin declaratia de

rascumparare comunicata cumparatorului sau succesorului sau in drepturi si in mod
necesar insotita de consemnarea la dispozitia acestuia a pretului de rascumparare.
Daca nu s-a prevazut altfel, pretul de rascumparare trebuie sa cuprinda atat pretul
vanzarii initiale, cat si cheltuielile necesare facute de cumparator pentru incheierea
vanzarii initiale si opozabilitatea acesteia. Partile pot prevedea si un alt pret de
rascumparare decat acesta, dispozitia este supletiva.
Din momentul comunicarii declaratiei de exercitare a dreptului de optiune de

rascumparare, curge pentru vanzator un termen de 30 de zile, in care acesta trebuie sa
consemneze pretul rascumpararii la dispozitia cumparatorului initial - termen de
decadere: cumparatorul care chiar inainte de expirarea termenului de maximum 5 ani
declara ca doreste sa-si exercite dreptul de rascumparare este tinut sub sanctiunea
decaderii din acest drept sa insoteasca declaratia sa cu consemnarea acestui pret la
dispozitia vanzatorului in termenul de 30 de zile mentionat.
Din exercitarea eficace a dreptului de rascumparare de catre vanzator rezulta

indeplinirea conditiei rezolutorii ce afecteaza vanzarea initiala => cumparatorul datoreaza
restituirea bunului, dar si vanzatorul ii datoreaza cumparatorului restituirea cheltuielilor pe
care le-a facut cu ridicarea bunului, precum si a cheltuielilor necesare si utile intreprinse in
legatura cu bunul, cheltuieli care vor profita vanzatorului ca urmare a calitatii de proprietar
pe care acesta e presupus a fi continuat sa o detina si dupa data incheierii contractului de
vanzare initial prin efectul retroactiv a conditiei rezolutorii ce afecta acest contract.
In principiu, actele de dispozitie incheiate de catre cumparator cu subdobanditori

fata de care dreptul de rascumparare al vanzatorului este opozabil, se desfiinteaza doar
ca prin exceptie locatiunile in legatura cu bunurile ce fac obiectul contractului incheiate de
catre cumparator se mentin in limita unui termen de 3 ani de la data exercitarii dreptului de
22
- curs 9 -
rascumparare (locatarii vor continua sa foloseasca bunul, platind chirie pt aceasta

proprietarului sub conditie suspensiva indeplinita - vanzatorul care a exercitat optiunea).
Conditia pt ca desfiintarea vanzarii sa opereze si fata de subdobanditori este ca

dreptul de rascumparare sa le fie opozabil acestora. Pentru asta, trebuie verificat art.
2347, care considera ca si pactele de rascumparare sunt garantii asimilate ipotecilor sub
aspectul opozabilitatii, publicitatii si executarii.
Daca legea nu prevede alte formalitati, dreptului de rascumparare ii vor fi aplicabile

formalitatile prevazute in materie de ipoteca.
★ Pentru bunuri mobile, legea nu prevede alte formalitati => Registrul National al
Garantiilor Reale Mobilare va servi drept registru de publicitate si pt dreptul de
rascumparare, inscrierea in acest registru conditioneaza opozabilitatea dreptului de
rascumparare fata de tertii subdobanditori ai bunului mobil de la cumparator.
★ In materie imobiliara, pe temeiul asimilarii prevazute de art. 2347 vanzatorul cu

optiune de rascumparare ar putea solicita inscrierea dreptului sau de rascumparare ca o
ipoteca asimilata, dar, in plus, deoarece acest drept de rascumparare afecteaza cu o
conditie rezolutorie dreptul de proprietate al cumparatorului si cu o conditie suspensiva
dreptul de proprietate al vanzatorului, acest drept este susceptibil de o inscriere
provizorie in CF. (inscrierile provizorii sun destinate opozabilitatii drepturilor tabulare sub
conditie).
De asemenea, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 10 - dreptul de denuntare unilaterala a
unui contract translativ de drepturi tabulare poate fi notat in CF pentru opozabilitate fata de
terti.
Asadar, prin toate aceste modalitati, o anumita opozabilitate a unuia sau altuia
dintre efectele rascumpararii fata de tertii subdobanditori de la cumparator poate fi
asigurata. In principiu insa, cele 3 formalitati sunt cumulative => fiecare dintre ele va
conditiona efectul prevazut de lege in legatura cu formalitatea in cauza => in principiu, pt
producerea tuturor efectelor vanzarii cu optiune de rascumparare, inclusiv, spre exemplu,
posibilitatea executarii dreptului de rascumparare prin formele de realizare a ipotecilor,
opunerea rangului fata de alti creditori ipotecari in legatura cu bunul etc. este nevoie sa se
realizeze si formalitatile decurgand din natura de ipoteca asimilata a respectivului drept de
rascumparare.
23
- curs 9 -
De regula, inscrierea ipotecii ii profita creditorului ipotecar, celui care este garantat.
Or aici, cel care este garantat nu e vanzatorul care are dreptul de optiune de
rascumparare, el e debitorul pretului de rascumparare. Cel care este garantat este
cumparatorul cu optiune de rascumparare, or caracterul atipic al acestei formalitati, aici,
decurge din aceea ca tocmai ca cel caruia i s-a acordat creditul, care este vanzatorul, este
tinut sa desfasoare formalitatile de publicitate pt a-si recupera bunul afectat garantiei
rambursarii acelui credit. Dar acest caracter atipic decurge si din aceea ca in acest caz,
cel caruia i s-a acordat creditul nu are obligatia de a-l rambursa dpdv tehnic, ci el are
DREPTUL de a-l rambursa, respectiv DREPTUL de a plati pretul rascumpararii exercitand
optiunea de rascumparare si abia in acest caz si dreptul de a isi redobandi proprietatea
bunului. Pe cand un debitor autentic decurgand dintr-un contract de credit poate fi obligat
sa ramburseze creditul, vanzatorul cu optiune de rascumparare nu poate fi obligat sa
plateasca pretul rascumpararii: daca il plateste, isi recupereaza bunul, daca nu il plateste -
nu poate fi obligat la aceasta, dar isi pierde bunul.
In cazul in care exista subdobanditori, vanzatorul poate hotărî sa isi exercite

optiunea de rascumparare opozabila acestora fata de oricare dintre ei => este posibil ca
spre exemplu A sa-i vanda cu optiune de rascumparare lui B care sa vanda mai departe
bunul lui C, caruia dreptul de rascumparare al lui A ii este opozabil. In acest caz, A care
doreste sa-si exercite dreptul de rascumparare are teoretic 2 posibilitati:
- prima: sa-si exercite dreptul doar impotriva lui B - ii trimite lui B pretul de rascumparare,
impreuna cu declaratia de exercitare a optiunii de rascumparare, in acel moment
conditia rezolutorie ce afecta contractul dintre A si B se indeplineste, transferul
proprietatii e considerat desfiintat, deci bunul e considerat intre A si B ca aflandu-se in
proprietatea lui A ca urmare a exercitarii dreptului de rascumparare, astfel incat B
retroactiv nu mai avea ce sa-i transmita lui C => de aceea, A care si-a exercitat dr de
rascumpare fata de B poate in urma acestei exercitari sa redevina proprietar, si pe
temeiul dr sau de proprietate sa actioneze in revendicare impotriva lui C
- a doua: A sa-si exercite dreptul de optiune de rascumparare direct impotriva lui C. In

acest caz, ii plateste lui C pretul de rascumparare pe care initial l-a asumat fata de B,
dar si in acest caz ii notifica pe amandoi: lui C ii trimite o notificare ca doreste sa-si
exercite dreptul de rascumparare si banii, iar lui B ii trimite numai notificarea (“mi-am
24
- curs 9 -
exercitat dr de rascumparare fata de C. sa stii ca i-am trimis si banii”) => in aceasta

situatie, deja prin efectul acestui act de comunicare insotit de plata reala a pretului de
rascumparare, proprietatea bunului este considerata a-i apartine lui A inca retroactiv dar
orin efectul exercitarii optiunii de rascumparare, C este lipsit de bun tot retroactiv si daca
asta reprezinta pt el o tulburare, eventual poate angaja raspunderea lui B pt aceasta
tulburare pe temeiul garantiei contra evictiunii. (ASTA SE VA INTAMPLA DESTUL DE
RAR, pt ca prin ipoteza, ca sa poata fi exercitat direct impotriva lui C, dreptul lui A trebuie
sa-i fie opozabil lui C, or pt asta in materie imobiliara trebuie sa fi fost notat in CF sau
inscris in formalitatile descrise mai devreme, iar in materie mobiliara trebuie sa fi ajuns la
cunostinta efectiva a lui C la data la care acesta a cumparat de la B => in ambele cazuri
cauza evictiunii ar fi trebuit sa fie cunoscuta de catre C la data incheierii contractului cu B
de vreme ce dreptul ii este opozabil => n-ar avea de ce sa antreneze raspunderea lui B pt
o evictiune a carei cauze a cunoscut-o la data incheierii contractului cu acesta).
25
- curs 10 -
Intrebare curs: Ipoteza de la art. 2342 (2) teza II. In aceasta situatie, s-ar putea considera
ca articolul deroga de la art. 546 (6) privind bunurile accesorii?
Ipoteca asupra imobilului s-ar extinde si asupra accesoriilor => asupra bunului
mobil ar exista un consurs intre privilegu si ipoteca ce-l vizeaza ca accesoriu. Textul spune
ca privilegiul se transeaza potrivit principiului prior tempore, potior jure…. Dinca nu crede
ca este o exceptie.
Ordinea e urmatoarea: cand ipoteca are preferinta asupra privilegiului pentru
ca a fost inscrisa prima (deci e prejudiciat creditorul privilegiat, ordinea a fost: intai
bunul a devenit accesoriu - apoi s-a constituit ipoteca => transformarea ca
accesoriu e ulterioara privilegiului. Daca creditorul privilegiat nu si-a inscris
privilegiul, desi el preexista, la data la care s-a transformat bunul mobil in accesoriu
atunci da, s-ar putea sa fie o exceptie, pentru ca ea are legatura cu preferinta pentru
securitatea dinamica a raporturilor juridice si cu publicitatea garantiilor susceptibile
in mod natural de publicitate.
Ipoteca are un regim de preferinta fata de dreptul comun al garantiilor pentru 2
motive:
- eficacitatea ei depinde de formalitatile de publicitate (completă transparență privind
starea juridica bunului) - e un instrument de garantie privilegiata;
- ea nu impiedica folosinta bunului de catre proprietar pentru ca nu implica deposedarea
proprietarului.
Privilegiile sunt mai “obscure”, pentru ca nu sunt supuse formalitatilor de publicitate.
Deci legiuitorul e posibil sa fi preferat exceptionala publicizare a privilegiul astfel

incat sa poata fi opus ipotecii. Daca aici il prejudiciaza pe creditor, il prejudiciaza pe
creditorul neglijent care a introdus, prin pasivitatea sa, un element de incertitudine juridica
cu privire la regimul juridic al bunului, in sensul ca, desi putea sa inscrie dreptul său in CF,
n-a facut-o. => posibilitatea inscrierii lui in CF se iveste fix in momentul in care este
decretat ca accesoriu => ORDINEA este:
1. Am o creanta privilegiata asupra unui bun.;
2. acel bun devine accesoriu;
3. Creditorul privilegiat ar trebui sa-si inscrie privilegiul in secunda urmatoare celei in
care a devenit accesoriu, ca nu cumva:
4. Sa se inscrie mai repede o eventuala ipoteca asupra imobilului fata de care a devenit
accesoriu acel bun.
1
- curs 10 -
DECI scopul e sa se incite acest creditor privilegiat sa procedeze rapid la

expunerea transparenta a dreptului sau, care e un intrus in CF (bunul acela mobiliar
poate interesa CF doar in masura in care a devenit accesoriu acelui bun imobil).
RASPUNS: e o exceptie, dar e justificata prin nevoia de publicitate a raporturilor juridice ce
tin de imobile.
*in privinta art. 1727 (2) - in privinta subdobanditorului de rea-credinta, chiar daca nu s-ar
aplica art. 937, totusi el ar fi un creditor al obligatiei de predare si atunci practic ar ajunge
sa se aplice si in situatia asta teza I de acolo. In situatia asta nu se ajunge la inlaturarea
efectelor art. 1648 de tot?
Dinca spune ca trebuie sa retraga afirmatia cu privire la subdobanditorul de buna-
credinta, ar parea ca creanta lui la predare nu e supusa regimului prev. pt ceilalti creditori
si tocmai trimiterea la art. 1648 face din creanta de restituire un caz special care tocmai
inlatura creanta la predare.
E O GRESEALA IN CURS! (SE APLICA REGULILE COMUNE DE LA RESTITUIRE, IAR
NU REGULILE SPECIALE DIN MATERIA ACTIUNII IN RESTITUIRE)
Intrebare 2 curs: cine suporta riscul daca piere fortuit bunul la vanzarea pe incercate in
acel termen de incercare daca cumparatorul nu a apucat sa spuna daca bunul este
conform?
Din momentul in care bunul s-a predat, ii revine cumparatorului ca pentru a avansa
spre indeplinirea conditiei suspensive ce afecteaza inclusiv obligatiile sale decurgand din
vanzare sa procedeze la incercare => daca nu procedeaza la incercare, se poate spune
ca conditia suspensiva nu s-a indeplinit din cauza faptului ca a fost impiedicata de
debitorul aflat sub conditie.
In cazul vanzarii pe incercate exista un text special
DINCA: daca din cauza ca bunul a pierit fortuit el nu poate fi incercat, atunci dreptul
potestativ care ar fi decurs daca cumparatorul verificandu-l ar fi constatat ca el nu
satisface cerintele nu se naste, doar ca de regula, in urma evenimentului fortuit, tocmai
cazul foruit nu impiedica verificarea bunului, ci doar corespunderea bunului cu criteriile
supuse verificarii => ar urma sa fie verificat si daca acesta nu corespunde, cumparatorului
i s-ar naste dreptul potestativ sa declare ca bunul nu corespunde verificarii (iar conditia va
fi definitiv neindeplinita), deci va putea impiedica incheierea contractului. Daca el nu
2
- curs 10 -
procedeaza in acest fel, desi bunul nu corespunde, conditia va fi indeplinita pentru ca trece
termenul de 30 de zile fara ca cumparatorul sa declare. (de regula cazul fortuit va
determina neindeplinirea criteriilor verificarii - ex. cu copacul care cade pe masina in
interiorul termenului de verificare)
VANZAREA UNEI MOSTENIRI
Potrivit art. 1747, prin mostenire in sensul sectiunii rezervate vanzarii unei mosteniri
se intelege dreptul de a culege o mostenire deschisa sau o cota din aceasta.
Din interpretarea sistematica a textelor din NCC, (mostenirea e definita ca un mod
de transmitere a drepturilor unei persoane ce decedeaza catre succesorii sai) => dreptul
de a culege o mostenire deja deschisa este, de fapt, dreptul care are ca obiect
universalitatea bunurilor mostenite de catre o persoana de la o alta persoana decedata.
Deschiderea mostenirii are loc numai prin decesul celui care o lasa si la data deschiderii
mostenirii opereaza transferul drepturilor si obligatiilor incluse in patrimoniul acelei
persoane catre mostenitorii sai, sub conditia suspensiva ca acestia sa accepte respectiva
mostenire. Acceptarea reprezinta exercitarea dreptului de optiune succesorala (dreptul
potestativ accesoriu dreptului de a culege o mostenire).
In schimb, dreptul de a culege o mostenire are urmatoarele TRASATURI:
- el nu se naste decat la deschiderea mostenirii. Mostenirile nedeschise inca nu pot face,
in principiu, obiectul unor acte juridice, astfel cum rezulta din art. 956 => vanzarea unei
mosteniri are intotdeauna in vedere o mostenire deschisa;
- dreptul de a culege o mostenire deja deschisa are pentru mostenitor ca obiect o
universalitate juridica alcatuita din partea acelui mostenitor din drepturile si obligatiile
defunctului. Aceasta universalitate juridica, ca si patrimoniul, este dinamica (daca
anumite drepturi din respectiva universalitate se sting in schimbul aparitiei unor alte
drepturi ale aceluiasi titular, drepturile nou aparute intra prin subrogatie legala cu titlu
universal in aceeasi universalitate juridica) => in cazul acestei universalitati juridice se
manifesta toate regulile privind patrimoniul, inclusiv garantia comuna a creditorilor
(creditorii mostenirii pot antrena raspunderea mostenitorilor pentru datoriile mostenirii
numai cu bunurile primite de acestia din activul mostenirii => bunurile mostenite sunt
afectate cu prioritate platii datoriilor mostenirii).
3
- curs 10 -
In cazul acestei universalitati, daca sunt mai multi mostenitori, drepturile din
patrimoniul succesoral se transmit:
- drepturile reale se transmit prin cote-parti, fiecare mostenitor avand o cota-parte
din fiecare drept real inclus in patrimoniul succesoral proportional cu cota sa din
mostenire;
- drepturile de creanta si obligatiile se divid de drept.
Exista si exceptii de la aceste reguli!
Aceasta universalitate alcatuita din bunurile mostenite de catre o persoana de la un

defunct alcatuieste o masa patrimoniala in patrimoniul acestei persoane (masa
patrimoniala isi pastreaza individualitatea pana la lichidarea patrimoniului succesoral, care
presupune plata integrala a datoriilor mostenirii din bunurile mostenirii sau, dupa caz,
epuizarea activului mostenirii pentru plata datoriilor mostenirii). - In principiu, mostenitorul
nu va raspunde cu bunuri ce nu au fost mostenite pentru plata datoriilor mostenite! (art.
1114). Asupra acestei mase patrimoniale, mostenitorul are un drept ut singuli pe care il
poate instraina prin acte intre vii, in tot sau in parte. Vanzarea nu este singurul act prin
care se poate dispune de acest drept ut singuli (art. 1754 il leaga cu dreptul de a culege o
mostenire se pot incheia orice acte de instrainare regulile de la vanzarea unei mosteniri
aplicandu-se in mod corespunzator).
- e de esenta vanzarii unei mosteniri si a actelor de instrainare a unei mosteniri ca

obiectul lor derivat sa fie o universalitate juridica - instrainarea se incheie de catre
acea persoana, prin exceptie si tertii pot incheia un act de vanzare a unei mosteniri
fata de care nu sunt mostenitori (dar in acest caz se combina regulile de la vanzarea
unei mosteniri cu regulile de la vanzarea bunului altuia), tertul obligandu-se sa
dobandeasca mostenirea pe care o vinde de la titularul sau si sa asigure transmiterea
sa catre dobanditor;
- nu pot face obiectul vanzarii unei mosteniri transferurile unor drepturi dobandite ut
singuli pe calea unui legat cu titlu particular => legatarul cu titlu particular, desi este
mostenitor, nu va fi supus regulilor vanzarii unei mosteniri daca dispune de obiectul
legatului sau, acest act de dispozitie avand regim de drept comun al bunului individual
determinat care face obiectul legatului.
4
- curs 10 -
Vanzarea unei mosteniri va avea intotdeauna ca obiect o universalitate juridica

constand fie in patrimononiul succesoral, daca se are in vedere dreptul de a culege o
mostenire ca unic mostenitor, fie cote-parti din patrimoniul succesoral, daca se are in
vedere a culege o mostenire din indiviziune.
Daca la data vanzarii mostenirii, mostenitorul era inca in indiviziune cu ceilalti

mostenitori, cotele sale parti se transfera, in principiu, catre cumparator care, in
consecinta, va sta la partaj in locul vanzatorului.
CERINTELE DE DREPT SPECIFIC PENTRU VANZAREA UNEI MOSTENIRI
Prin derogare de la dreptul comun, vanzarea mostenirii e supusa unor conditii de

forma ad validitatem - formei autentice, sub sanctiunea nulitatii absolute a contractului
de vanzare - art. 1747 (2).
Din punctul de vedere al EFECTELOR, de regula, vanzatorul unei mosteniri nu

garanteaza dobanditorului decat calitatea sa de mostenitor. Regula e supletiva si de la ea
se poate deroga in 2 sensuri:
1. e posibil ca vanzatorul sa excluda expres garantia sa si pentru calitatea de mostenitor,
cumparatorul asumandu-si riscul ca, la cererea unui tert, in urma exercitarii dreptului
acestuia, sa se demonstreze ca acela care a vandut mostenirea nu avea aceasta
calitate => nu putea transmite dreptul de a culege o mostenire catre cumparator, cu
consecinta evingerii catre cumpator (derogare in sensul favorizarii situatiei
vanzatorului);
2. se poate deroga si in sensul favorizarii situatiei cumparatorului: prin dispozitii exprese,

vanzatorul isi poate asuma garantii impotriva evictiunii si viciilor in legatura cu bunuri
determinate din mostenire, chiar in lipsa unei asumari exprese a obligatiilor de
garantie, se considera ca vanzatorul garanteaza contra evictiunii si viciilor pentru toate
bunurile despre care contractul de vanzare a mostenirii a prevazut expres ca sunt
incluse in mostenirea vanduta => cu privire la bunurile din mostenire enumerate de
contract, vanzatorul mostenirii raspunde ca un vanzator de drept comun in privinta
obligatiei de garantie (contra evictiunii + vicii). Pentru bunurile care nu au fost
5
- curs 10 -
mentionate expres in contract, in principiu vanzatorul nu raspunde pentru eventuala

lor neincludere in mostenire sau pentru eventualele lor vicii.
Daca nu sunt precizari exprese in sens contrar, se considera ca vanzatorul vinde
acel drept de a mosteni in starea in care se gaseste in patrimoniul sau (cu acele bunuri
comportand anumite vicii si acele drepturi comportand anumite limitari care se gasesc in
patrimoniul succesoral la data incheierii contractului de vanzare).
Pentru a se determina patrimoniul succesoral la data incheierii contractului de
vanzare se vor lua in considerare si transferurile care s-au produs in masa patrimoniala
constituita in patrimoniul mostenitorului de acest patrimoniu succesoral in intervalul inclus
intre deschiderea mosteniirii si data contractului de vanzare.
ex.: daca au operat plati ale unor creante din mostenire primite de catre
mostenitorul vanzator, acesta trebuie sa transfere cumparatorului obiectul acelor plati;
- daca au operat subrogatii reale prin intermediul unor acte juridice facute de
mostenitor cu bunuri din patrimoniul succesoral, vanzatorul e dator sa-i transmita
cumparatorului bunurile subrogate;
- daca vanzatorul mostenirii a cules fructe cat a fost titular al masei patrimoniale
vandute ulterior deschiderii mostenirii, vanzatorul e dator sa-i transfere cumparatorului
toate fructele culese in aceasta perioada => se subintelege ca CUMPARATORUL
TREBUIE READUS IN SITUATIA PE CARE AR FI AVUT-O DACA ERA INCA DE LA
INCEPUT MOSTENITOR si inceputul este momentul deschiderii mostenirii (momentul
decesului persoanei care a lasat mostenirea).
Atunci cand bunurile din mostenire sunt, prin natura lor, inalienabile, sau
cumparatorul este incapabil sa le dobandeasca in considerarea naturii lor, vanzatorul va fi
presupus a se fi obligat la transmiterea aceste bunuri prin echivalent.
Atunci cand in legatura cu transferul anumitor bunuri legea prevede anumite
formalitati cu privire la incheierea actelor intre vii pentru transfer, transferul se va produce
la data indeplinirii acelor formalitati, iar in masura in care se afla sunt sub controlul
vanzatorului, vanzatorul e obligat prin contractul de vanzare a mostenirii sa le efectueze
(situatia cea mai frecventa).
Atunci cand opereaza transferul bunurilor este necesara inscrierea in CF sau cand
e necesara in vederea opozabilitatii fata de terti a respectivului transfer, formalitatile
respective vor trebui intreprinse de catre cumparator, iar vanzatorul trebuie sa-si dea
6
- curs 10 -
intregul concurs in acest sens. SITUATIA CEA MAI FRECVENTA: la data vanzarii
mostenirii, vanzatorul nu si-a inscris inca drepturile sale imobiliae in CF.
=> pentru a dispune de respectivul bun, el este obligat sa-si inscrie dreptul de
proprietate daca mostenirea include drepturi tabulare, atunci vanzatorul este obligat sa
procedeze la inscrierea titlului sau care sa permita apoi cumparatorului pe baza
contractului de vanzare a mostenirii sa procedeze la inscrierea propriei sale dobandiri.
În cazul în care mostenirea vanduta include creante impotriva unor terti, pentru
opozabilitatea transferului creantei de la vanzatorul la cumparatorul mostenirii, este nevoie
ca acest transfer sa fie notificat debitorului sau, dupa caz, acceptat de catre acesta.
Exista si bunuri foarte speciale - bunurile de familie: au un regim de drept
succesoral particular (bunuri care au o valoare afectiva pentru mostenitori, mai ales pentru
cei care apartin familiei defunctului, intrucat stau marturie pentru istoria familiei sau pentru
evenimente importante din evolutia acesteia). Aceste bunuri (amintiri de familie) fac
obiectul unei coproprietati fortate si perpetue in sensul ca ele nu fac obiectul partajului,
raman in coproprietatea tuturor mostenitorilor care sunt obligati unul fata de altul sa nu
instraineze tertilor cotele lor parti din acele bunuri si, din punct de vedere fizic, al locului
depozitarii, aceste bunuri vor fi tinute in depozitul unuia dintre mostenitori (stabilit fie
voluntar, fie prin hotararea instantei de judecata).
Daca in mostenirea suspusa vanzarii exista si amintiri de familie, regimul lor se va
stabili in mod distinct in functie de valoarea lor patrimoniala. Daca nu au o valoare
patrimoniala insemnata, ele sunt presupuse excluse din sfera vanzarii => vanzarea
mostenirii nu le datoreaza cumparatorului. Daca au o valoare insemnata, obligatia de a nu
instraina nu va avea drept efect ca vanzare care nu a prevazut altfel prin contract sau cu
cumparatorul este obligat sa transfere aceste bunuri catre cumparator prin echivalent, iar
nu in natura!
OBLIGATIILE INCLUSE IN MOSTENIRE
In principiu, vanzatorul ramane responsabil pentru obligatiile mostenirii fata de

creditorii acesteia. Creditorii nu au un raport juridic direct cu dobanditorul mostenirii, decat
daca sunt indeplinite, in privinta unei datorii anume inclusa in patrimoniul succesoral
vandut, cerintele specifice ale preluarii de datorie (in sensul preluarii acelei datorii de catre
7
- curs 10 -
cumparator cu acordul creditorului). In caz contrar, pentru datoriile mostenirii crditorii se

pot indrepta numai impotriva vanzatorului, dar toate platile facute de catre vanzator pentru
datoriile mostenirii oricand dupa deschiderea mostenirii, fie inainte de incheierea
contractului de vanzare, fie dupa incheierea contractului de vanzare, vor trebui suportate
in final de catre cumparator. => in principiu, acesta are o obligatie de rambursare a
acestor plati catre vanzator.
Obligatia de rambursre este limitata, ca si raspunderea pentru pasivul succesoral
din patrimoniul mostenirii transmise, la valoarea bunurilor din activul acestei mosteniri pe
care cumparatorul le-a dobandit (principiul limitarii raspunderii la activul succesoral se
aplica si in favoarea cumparatorului care il poate opune vanzatorului in cazul in care i se
cere sa suporte plati care depasesc limita acestui activ pe care el l-a cumparat).
CONTRACTUL DE SCHIMB
DEFINITIE: O parte numita copermutant convine cu cealalta parte, numita tot

copermutant, sa schimbe un bun pentru altul.
Este dublu translativ => are 2 obiecte derivate: fiecare dintre copermutanti are fata
de celalalt obligatia de a transfera un drept si toate obligatiile ce decurg din aceasta (de a
preda bunul, de a il conserva pana la predare, de a garanta contra evictiunii si viciilor
acelui bun, de a asigura conformitatea bunului predat si, eventual, de a garanta buna lui
functionare daca partile au prevazut expres aceasta).
De altfel, intrucat exista aceasta insemnatate in privinta obligatiilor fiecarui
copermutant in legatura cu bunul pe care il transfera, NCC prevede ca pentru fiecare
dintre bunuri, copermutantul care se obliga sa-l transfere are in legatura cu acel bun
obligatia vanzatorului, iar celalalt copermutant are drepturile cuparatorului. Art.1764 -
regula conform careia schimbul este o dubla vanzare.
Obligatia de a plati pretul are loc in contractul de schimb: e posibil ca in cazurile in

care bunurile schimbate nu au aceeasi valoare, copermutantul care se obliga sa transfere
bunul cu valoarea mai mica sa isi asume si o obligatie cu caracter secundar, de a-i plati
celuilalt copermutant o suma de bani (sultă) pentru a compensa diferenta de valoare. In
principiu sulta este supusa acelorasi reguli ca si obligatia de a plati pretul.
8
- curs 10 -
Atunci cand una dintre parti isi asuma obligatia de a transfera un bun, iar cealalta isi
asuma pe de o parte obligatia de a transfera un bun cu valoarea mai mica si apoi obligatia
de a plati o suma de bani: delimitarea se face in functie de cauza tipica ce poate fi atribuita
contratului astfel incheiat: daca acela care transfera bunul de valoare mai mare a urmarit
in principal sa obtina transferul bunului de valoare mai mica, atunci contractul va fi calificat
drept schimb. Daca a urmarit sa obtina o suma de bani, contractul - vanzare cu obligatia
accesorie a cumparatorului de a transfera un bun.
Daca din vointa exprimata de parti la incheierea contractului nu rezulta daca acela
care transfera bunul cu valoare mai mare a urmarit sa obtina o suma de bani, se va aplica
un criteriu obiectiv: daca suma de bani la care se obliga una dintre parti e mai mare de
jumatate din valoarea bunului primit in schimb => (vanzare), daca e mai mica decat
jumatate => (schimb).
E o situatie in care aceasta calificare conteaza: in privinta suportarii cheltuielilor

incheierii contractului - se suporta in parti egale de catre copermutanti. art. 1765 (e diferit
fata de regulile de la vanzare!)
Intrebare curs: prin darea in plata (la contractul de vanzare) s-ar schimba
calificarea contractului din vanzare in schimb?
Nu, nu schimba calitatea contractului initial, ci este un alt contract. Procedeaza la
calificarea obiectului uneia dintre obligatii decurgand dintr-un contract anterior. Prin
ipoteza, acordul de vointa de la darea in plata este ulterior acordului de vointa de la
incheierea contractului initial de vanzare => sunt 2 conventii succesive, deci calificarea
primeia nu poate fi schimbata printr-un eveniment survenit ulterior. Deci contractul initial
ramane vanzare, si in legatura cu una din obligatii, decurgand din ele survine un contract
subsecvent (art. 1492) si care se numeste dare in plata.
9
- curs 10 -
CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE
NOTIUNE:
Art. 1777 - Localtiunea: o parte numita locator se obliga sa asigure celeilalte parti
(locatar) folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret denumit
chirie.
=> spre deosebire de vanzare, contractul de locatiune nu este un contract translativ!
Nu genereaza transferul unui drept preexistent in patrimoniul unei persoane catre o
alta persoana!
Contractul de locatiune este un act juridic constitutiv si efectele pe care el le
constituie sunt in principiu efecte obligationale, in sensul ca obligatia caracteristica ce
decurge din contractul de locatiune este obligatia locatorului de a-i asigura locatarului
folosinta unui bun (OBLIGATIA POZITIVA DE A FACE, iar nu o obligatie de a da ca in
cazul contractelor translative.). Acesteia ii corespunde un drept de creanta, asigurarea
folosintei bunului trebuie sa aiba o anumita perioada, iar creditorul obligatiei extrage
beneficiul economic al acestei obligatii in mod succesiv pe masura trecerii timpului prin
perpetuarea folosintei bunului in cursul duratei convenite.
Contraprestatia la care obliga locatarul (chirie) are o natura esentialmente

succesiva. Chiriile (art. 548 (4) sunt fructe civile ale bunului - rezulta din folosirea bunului
de catre o alta persoana decat proprietarul in virtutea unui act juridic (contractul de
locatiune in acest caz). Art. 550 alin (3) - dreptul de proprietate asupra fructelor civile,
inclusiv a chiriilor, se dobandeste zi cu zi => creanta la chirii se naste succesiv pe masura
trecerii timpului in care bunul dat in locatiune este folosit sau poate fi folosit de catre
locatar in exercitarea creantei ale impotriva locatorului) => chiar daca partile au convenit
plata intregii chirii din contractul uno ictu, aceasta conventie nu va schimba decat
modalitatea de executare obisnuita, dar nu va schimba esenta acestei oblgatii, anume de
OBLIGATIE SUCCESIVA nascuta pe masura folosirii bunului de catre o alta persoana
decat proprietarul.
=> contractul de locatiune este, la randul sau, esentialmente cu executare

succesiva, diferentiindu-se de contractul de vanzare (care e esentialmente instantaneu).
Intrucat se considera ca executarea obligatiei e de regula instantanee si numai prin
executare succesiva, atunci cand obligatia principala este instantanee si cea reciproca si
interdependenta e succesiva, contractul in ansamblul sau se considera uno ictu!!!
10
- curs 10 -
In caz de neexecutare fara justificare a obligatiei vreuneia dintre parti, este

aplicabila la dispozitia celeilalte parti REZILIEREA, iar nu rezolutiunea.
In principiu, incetarea contractului va produce efecte numai pentru viitor, iar nu
retroactive! => nu altereaza echilibrul patrimoniul dintre parti. Se considera ca fiecare din
creditorii obligatiei principale succesive isi realizeaza interesul economic pentru care si-a
constituit respectiva creanta pe masura trecerii timpului, astfel încât la orice moment
echilibrul contractual este asigurat pentru ca fiecare dintre parti s-a bucurat pentru aceeasi
perioada de beneficiile obligatiilor concepute inca de la inceput ca avand aceeasi valoare.
CONDITII DE VALIDITATE
La principiul capacitatii, trebuie adaugate aceleasi incapacitati pe care le-am

parcurs la contractul de vanzare! Nu conditioneaza validitatea contractului calitatea
locatorului de a putea din punct de vedere juridic sa se oblige sa asigure folosinta bunului
in legatura cu care se incheie contractul => contractul de locatiune a bunului altuia este
valabil, chiar daca locatorul nu este proprietarul bunului si, de regula, nu poate asigura
folosinta lui. Cu atat mai mult, sunt valabile, indiferent daca s-au respectat sau nu cerintele
de opozabilitate, contractele de locatiune incheiate de unul din coproprietari fara
respectarea regulii unanimitatii). => nerespectarea cerintelor de exercitare a dreptului de
coproprietate se sanctioneaza cu inopozabilitatea contractului => locatarul nu isi va putea
valorifca dreptul in legatura cu coproprietarul care nu au consimtit la el.
Cu toate acestea, cerinta nu e de validitate, ci de opozabilitate fata de ceilalti
proprietari => coproprietarul care a consimtit la act se obliga valabil sa asigure folosinta pt
intreaga durata pe care a consimtit actul, iar daca ceilalti coproprietari doresc evacuarea
chiriasului (art. 32) - forma de raspundere pentru evictiune.
Faptul ca cel care incheie contractul ca locator nu ar putea sa asigure folosinta

bunului la care se obliga nu impiedica valabilitatea contractului, ci doar eficacitatea sa.
Daca va fi evins, el va putea sa antreneze raspunderea locatorului pe temeiul unui
contract incheiat in mod valabil.
Cu privire la dovada erorii, s-ar putea ca imprejurarile de fapt sa justifice buna-

credinta a locatarului si sa-i permita acestuia sa demonstreze falsa reprezentare.
11
- curs 10 -
Ca si la vanzare, e un drept de optiune al locatarului care se afla in aceasta situatie:

se poate prevala de eroare desfiintand contractul prin anulare, iar daca eroarea a fost
provocata fie si prin reticenta dolosiva a locatorului, poate obtine despagubiri pe temei
delictual pt aceasta, dupa cum poate opta sa se prevaleze de contract de obligatia
locatorului de a-i asigura folosinta bunului la adapost de orice tulburare de drept, caz in
care va angaja raspunderea locatorului pt asemenea tulburari pe temeiul contractului, si,
prevalandu-se in cunostinta de cauza de un efect a acestuia, va confirma tacit respectivul
contract, pierzand in felul acesta dreptul de a se prevala de nulitate, dar pastrand
beneficiul raspunderii contractuale.
EFECTE - OBLIGATIILE LOCATORULUI:

★ Sunt dictate de obligatia caracteristica din contractul de locatiune: obligatia
locatorului de a asigura locatarului folosinta bunului - obligatie principala
decurgand din contractul de locatiune. Pentru ca ea este succesiva, prin forta
imprejurarilor, trebuie sa fie si limitata in timp ad validitatem: daca partile ar conveni o
locatiune perpetua, aceasta obligatie ar avea natura unei servituti personale care este
contrara principiului de ordine publica a libertatii personale => ar fi lovita de nulitate
absoluta (art.1783) durata maxima a locatiunii este de maximum 49 de ani. Daca
partile au prevazut o durata mai lunga ea se reduce de drept la 49 de ani.
- daca partile n-au prevazut nicio durata, nu se va interpreta tacerea lor in sensul ca au
prevazut durata maxima prevazuta de lege, ci faptul ca isi rezerva posibilitatea de a
pune capat contractului prin vointa unilaterala a fiecareia dintre ele => durata va exista
in sensul ca i se poate pune capat prin vointa unilaterala a oricareia dintre parti care
este tinuta s-o comunice celeilalte parti cu un termen de preaviz.
- cand partile nu au prevazut durata, se poate totusi demonstra ca ele n-au intentionat sa
incheie contractul pe durata nedeterminata => se aplica, cu privire la durata presupusa
determinata a locatiunii, dar neindicata de care parti, ca durata locatiunii se stabileste
conform art. 1785:
a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea
activităţii unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în
cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
12
- curs 10 -
c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia

locatarului pentru folosinţa unui imobil.
! Nu e suficient ca partile sa nu fi prevazut durata, ci trebuie sa se demonstreze in
plus ca partile, neprevazand durata, nu au dorit sa incheie un contract pe durata
nedeterminata.
★ Cea de a doua obligatie: obligatia locatorului de a pune acel bun la dispozitia

loctarului, de a il preda. De data aceasta, scopul predarii este asigurarea folosintei
bunului de catre locatar potrivit destinatiei sale => si obligatia de predare spre a se
executa conform este supusa unui standard de conformitate diferit fata de obligatia de
predare a vanzatorului.
*la vanzare, bunul era individual determinat, trebuia sa aiba, la predare, aceeasi stare ca
la incheierea contractului.
Bunul nu trebuie predat neaparat in starea in care se afla la data incheierii

contractului, ci in stare de folosinta conform destinatiei convenite. => daca la data la
care se incheie contractul, bunul prezinta anumite vicii care ar impiedica folosinta normala
conform destinatiei convenite, presupunerea de la care pleaca legiuitorul este aceea ca
locatorul nu este obligat la simpla conservare a bunului pana la predare, ci este obligat la
imbunatatirea bunului (sa transfera bunul in asa fel incat el sa fie predat in stare de
folosinta conform destinatiei convenite). Standardul folosirii conform destinatiei convenit
este practic un standard universal pt ambele parti din contractul de locatiune.
Destinatia convenita se poate stabili pe temeiul unor dispozitii contractuale exprese,

sau pe temeiul unei conventii implicite a partilor (ex.: locatarul a comunicat la incheierea
contractului anumite nevoi pe care intentioneaza sa si le satisfaca cu respectivul bun si,
fara a mentiona ca bunul este impropriu pt acele nevoi, locatorul a acceptat sa incheie
contractul => In aceasta situatie se poate presupune ca el a acceptat sa asigure folosinta
bunului pentru acoperirea nevoilor specifice comunicate de catre locatar locatorului.)
In principiu, destinatia bunului se stabileste pe baza naturii sale. Daca bunul are
mai multe destinatii posibile, se prezuma ca proprietarul nu a dorit sa schimbe destinatia
(bunul va continua sa aiba aceeasi destinatie pe care o avea si la incheierea contractului).
13
- curs 10 -
Stabilirea destinatiei bunului este unul dintre avantajele economice ale bunului cele
mai intim legate de esenta dreptului de proprietate. (nici la constituirea uzufructului
uzufructuarul nu are voie sa schimbe destinatia bunului).
Proprietarul e singurul indreptatit sa stabileasca destinatia! => Obligatia
locatarului de a nu modifica aceasta destinatie.
Locatarul se poate astepta ca bunul sa fie adus in stare de folosinta pana la data
predarii. Starea bunului de la data incheierii contractului are rolul de a determina limita
imbunatatirilor pe care locatarul le poate astepta. in principiu, locatarul nu poate pretinde
transformarea radicala a bunului, ci doar imbunatatirea pana la un stadiu mediu al
facilitatilor pe care el le poate prezenta fizic in raport cu stadiul la care se afla la data
incheierii contractului, precum si raportat la cuantumul chiriei si la durata inchirierii.
ex: daca inchiriezi o cocioaba cu 100 euro, nu te poti astepta sa primesti o camera
de lux. Te poti astepta sa fie cat de cat imbunatatita: sa fie reparata teava, sa se dea cu
insecticid pt gandaci etc.
Ca si la vanzare, daca imediat dupa preluare, intr-un termen rezonalbil care

depinde de natura bunului, locatarul nu semnaleaza locatorului vicii aparente fata de
standardul predarii => presupunerea este ca aceste vicii aprente nu exista si ca bunul a
fost predat intr-o stare conforma destinatiei sale potrivit conventiei partilor.
Spre deosebire de vanzare, o asemenea constatare nu impiedica atragerea
raspunderii locatorului pentru vicii care nu numai ca au devenit aparente dar s-au si nascut
ulterior predarii pe durata executarii contractului de locatiune.
Aceasta diferenta fata de vanzare, chiar daca nu exista la predare si nu putea fi
semnalat ca aparent, totusi poate antrena raspunderea locatorului invindu-se oricand pe
durata incheierii contractului, pentru ca locatorul trebuie sa asigure folosinta conform
destinatiei convenite pe toata durata contractului!
Imposibilitatea de a folosi bunul conform destinatiei convenite provine din tulburarea
de drept a unui tert => evictiune
daca impos folosi bunul conform destinatiei convenite probine dintr un viciu material
=> va rasp pt vicii
Pt a limita raspunderea, locatorulul e dator sa inlature viciul cat mai repede cu
putinta, respectiv sa repare bunul. Cu cat intarzie mai mult cu reparatia, cu atat potentialul
14
- curs 10 -
viciului de a cauza prejudicii locatarului este mai mare => intinderea raspunderii locatorului
este mai mare.
Totusi intarzierea in reparate se stabileste de la momentul la care locatarul i-a

comunicat locatorului aparitia viciului => de aici devine scadenta obligatia locatorului de a
inlatura viciul reparand bunul (obligatia pozitiva de a face, ea nu e succesiva, ci uno ictu,
dar ea este un mijloc prin care se asigura executarea obligatiei de a asigura folosinta
bunului).
Creditorul poate obtine o executare in natura substitutiva. Daca locatorul notificat nu
procedeaza de indata la aceasta, locatarul poate proceda el insusi la reparatie, cu dreptul
de a pretinde rambursarea cheltuielilor efectuate de catre locator si acest drept (de
creanta impotriva locatorului) se poate stinge prin compensatie cu obligatia locatarului de
a plati chiria => cheltuielile pentru reparatiile necesare sa fie scazute din cuantumul chiriei.
Inclusiv lipsirea de folosinta a locatarului cauzata de reparatie este presupusa
culpabila in raport cu obligatia succesiva a locatorului de a asigura folosinta bunului =>
pentru aceasta lipsire de folosinta, locatorul datoreaza, in principiu, o reducere de chirie
din punct de vedere tehnic, de fapt el datoreaza despagubiri in natura raspunderii civile
contractuale. Ele se stabilesc in bani => apare o obligatie avand ca obiect o suma de
bani care sunt fungibile cu sumele de bani care se manifesta, de regula, prin obligatia
locatarului de a plati chiria.
Intrebare curs: atunci cand exista si un prejudiciu asupra locatarului - nu se poate

prezuma ca a fost prejudiciat locatarul?
Problema este de cuantum! locatarul avea dreptul sa i se asigure folosinta la un
anumit standard, iar standardul respectiv e ”ciobit”=> in functie de reducerea folosintei
bunului ca urmare a existentei viciului si efortului necesar pt inlaturarea sa => se poate
solicita o reducere din chirie si eventual si alte despagubiri.
OBLIGATIILE LOCATARULUI:
★ Obligatia principala a locatarului - de a plati chiria

Chiria poate consta in ORICE PRESTATIE PATRIMONIALA, nu numai in plata unor
sume de bani. Foarte adesea se intampla in practica sa fie platita chiria prin executarea
unor lucrari pentru imbunatatirea bunului inchiriat (convenite cu locatorul) sau prin
15
- curs 10 -
transferul unui bun, caz in care nu va fi insa un contract de schimb, deoarece nu este
dublu translativ!
- in primul exemplu, s-ar putea ca respectivul contract sa primeasca o dubla calificare:
contract de locatiune + antrepriza => situatie de cumul de regimuri juridice speciale
decurgand din cumulul de calificari
Plata chiriei se face conform conventiei partilor sau conform unor reguli supletive
prezentate de art. 1797. In principiu, plata chiriei se face in avans. Astfel:
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună,
dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un
an.
=> daca contractul de locatiune inceteaza, spre ex., in cursul lunii pt care s-a platit chiria,
partea din cuantumul chiriei corespunzatoare folosintei bunului la o data ulterioara incetarii
contractului va fi supusa restituirii.
Desi plata se face in avans, ea ajunge sa fie nedatorata daca intreaga perioada in
considerarea careia s-a facut plata nu a fost afectata folosirii bunului in schimbul careia s-a
facut respectiva plata.
★ Obligatia de a folosi bunul cu prudenta si diligenta - (ca un bun proprietar) fara a

i se schimba destinatia si fara a i se modifica forma (nu inseamna ca locatarul este
obligat sa foloseasca bunul, ci ca daca il foloseste, trebuie sa actioneze cu prudenta si
diligenta)
- implica necesarmente si conservarea bunului => trebuie sa fie intretinut (e posibil sa

existe un conflict intre obligatia locatorului de a asigura folosinta bunului si obligatia
locatarului de a-l conserva). NCC transeaza problema astfel:
• reparatiile marunte sunt in sarcina locatarului ca manifestatie a obligatiei de
conservare;
• reparatiile mai importante sunt in sarcina locatorului ca manifestare a
obligatiei sale de a-i asigura folosinta bunului.
16
- curs 10 -
Cu privire la interdictia pentru locatar de a modifica forma bunului (de a schimba

starea lui materiala) in principiu locatarul nu are dreptul sa aduca bunului
imbunatatiri nicicum! are obligatia sa-l conserve, dar nu are dreptul sa aduca nicio
modificare, nici macar una care sa creasca valoarea bunului.
Daca totusi locatarul doreste sa aduca imbunatatiri, are 2 posibilitati:
✦ de a modifica obligatia sa de a nu aduce schimbari formei bunului - se poate face

in cazul in care locatorul accepta modificarile pe care locatarul doreste sa le aduca!
In urma acordului, daca modificarile aduse sunt de natura unor cheltuieli utile si se
prezuma ca sunt de natura unor cheltuieli utile de vreme ce proprietarul a fost de acord sa
fie aduse => la incetarea contractului, locatarul va avea dreptul sa fie despagubit pentru
cheltuielile facute in vederea acestor modificari. “despagubire” - aceste cheltuieli nu sunt
pur si simplu supuse rambsursarii. Cum modificarea bunului s-a facut pe baza acordului
sau, se presupune ca nu a fost facuta pt a-i aduce un prejudiciu => DESPAGUBIREA =
diferenta dintre cheltuielile pe care a trebuit sa le suporte locatarul pentru a face modificari
si avantajele economice pe care folosinta bunului astfel modificat i le-a adus locatarului
fara o modificare corespunzatoare a chiriei.
=> deci din modificari el a avut pierderea de a fi cheltuit pt modificare si castigul de a
profita de pe urma modificarii.
Pt despagubiri, locatarul are un drept de retentie in legatura cu bunul: poate refuza
restituirea bunului pana la plata de catre locator a despagubirii in cauza!
✦ de a incalca aceasta obligatie de a nu aduce schimbari formei bunului - (adica

fara autorizarea locatorului). De vreme ce locatorul nu a fost de acord cu modificarile,
locatarul are obligatia de a restitui bunul in starea in care l-a primit, scazandu-se doar
uzura normala cauzata de folosinta pe durata locatiunii (deci in masura in care uzura era
necesara potrivit naturii bunului, atunci aceasta uzura este acceptabila).
- daca modificarea depaseste acest grad de uzura (si in acest exemplu il depaseste),
in acest caz, la data scadentei obligatiei de restituire (incetarea contractului de
locatiune) locatorul are un drept de optiune: el poate sa ceara locatarului fie
ridicarea modificarilor, fie pastrarea bunului cum a fost modificat. Ridicarea
modificarilor poate fi ceruta chiar si inainte de scadenta obligatiei de restituire in
17
- curs 10 -
exercitarea dreptului locatorului de a obtine executarea in natura a obligatiei

locatarului de a nu modifica forma bunului.
Daca solicita inlaturarea modificarilor, acest lucru se va face PE CHELTUIALA

LOCATARULUI, prin efortul locatarului, iar intarzierea va fi imputabila locatarului, el avand
obligatia de a-i plati locatorului daune-moratorii pentru aceasta intarziere in restituire.
Daca locatorul accepta sa primeasca bunul asa cum a fost modificat, in orice caz,
(pentru ca a facut modificarile fara incuviintarea locatorului), nu are dreptul la rambursarea
cheltuielilor facute cu modificarea, oricat de utile i-ar fi aceste cheltuieli locatorului.
Fata de dreptul comun al gestiunii de afaceri, in cazul contractului de locatiune,
modificarea bunului altuia este o incalcare a unei obligatii contractuale => se prezuma ca
locatarul nu poate cere despagubiri pentru propria sa incalcare! Are “norocul” că locatorul
nu-l pune sa inlature modificarile tot pe cheltuiala sa. In felul acesta, se realizeaza totusi
sanctionarea incalcarii sale.
Exista anumite situatii in care contractul de locatiune este executoriu -

constrangere statala care are ca efect recunoasterea/realizarea unui drept.
Se realizeaza in 2 etape:
‣ Pentru recunoasterea dreptului: mai intai, statul trebuie sa se lamureasca ca exista
dreptul, ascultand cele 2 parti (proces = etapa judiciara a exercitarii constrangerii
statale). Daca s-a cerut numai recunoasterea dreptului, faza judiciara este suficienta:
statul asculta cele 2 parti si daca dreptul exista, il recunoaste => dreptul la actiune se
realizeaza prin hotararea definitiva pronuntata de instanta prin care s-a constatat
existenta lui.
‣ Pentru realizarea recunoasterii: 2 etape:
1. etapa judiciara, care exista si in cazul recunoasterii si se finalizeaza ca si
acolo cu o hotarare judecatoreasca definitiva
2. etapa executarii sillite a hotararii (etapa executionala)
Chiar daca aceste 2 prescriptii curg succesiv, ele au ca obiect componente ale
dreptului la actiune - ele impreuna vizeaza dreptul la actiune vazut ca un tot (etapa
judiciara + etapa executionala).
In mod exceptional, atunci cand lucrurile sunt evidente si se doreste rasplatirea cu
celeritate a anumitor drepturi, statul rastoarna prezumtia de drept comun ca oamenii n-ar
drepturi impotriva altora.
18
- curs 10 -
=> prezuma ca o persoana datoreaza ceva celeilalte, deci pt cea din urma nu e
nevoie sa declanseze un proces pt stabilirea dreptului corelativ acelei datorii. Este
suficient sa se duca cu actul care face atat de evident ca cealalta persoana ii datoreaza
ceva direct la executor => se sare peste etapa judiciara si se trece direct la etapa
executionala. Daca cel obligat sa suporte executarea poate totusi sa rastoarne prezumtia,
n-are decat sa declanseze el un proces si atunci sa readuca raportul juridic in stadiul
judiciar. DAR REGULA VA FI CA TRECEM DIRECT LA STADIUL EXECUTIONAL, unde
dreptul la actiune comporta direct realizarea!
Daca contractul de locatiune este incheiat in forma autentica sau incheiat in forma
scrisa, dar inregistrat fiscal (in vederea platii impozitelor pe veniturile decurgand din
folosinta de catre altii a bunurilor), atunci pentru 2 obligatii, contractul de locatiune este
executoriu => acele obligatii se pot executa silit pe temeiul inscrisului constatator al
contractului fara a fi nevoie de mijlocirea unui proces intre locator si locatar.
=> vizeaza instrumentumul locatiunii => cerinta e ca instrumentumul sa fie un act
autentic/ incheiat in forma scrisa, dar inregistrat fiscal
Daca instrumentumul indeplineste aceste 2 conditii, el are forta obligatorie pentru

urmatoarele 2 obligatii:
✴ obligatia de a plati chiria - ea devine executorie la cererea locatorului, la atingerea
scadentei;
✴ obligatia de restituire a bunului pe care locatorul o poate cere impotriva locatarului
- ea devine executorie numai daca contractul a incetat prin ajungerea la termen. (fie
in cazul in care contractul de locatiune s-a incheiat pe durata determinata si termenul
locatiunii a expirat, fie in cazul in care contractul de locatiune s-a incheiat pe durata
nedeterminata => el inceteaza la cererea oricareia dintre parti, la expirarea unui
termen de preaviz - atunci devine scadenta obligatia de restituire).
principala sursa de informatie - manualul lui Dinca!
Intrebare curs: pag 175 varietati de vanzare se are in vedere ipoteza in care vanzatorul
are dreptul de proprietate afectat de conditia suspensiva potestativa de a exercita optiunea
de rascumparare platind pretul de rascumparare => vanzatorul are drept de optiune pe
care inca nu si l-a exercitat, deci nu e titular actual al dreptului, el transfera pur si simplu
19
- curs 10 -
dreptul sau de proprietate catre un dobanditor, deci acel dobanditor dobandeste un drept
de proprietate inca ineficace afectat de conditia suspensiva a exercitarii optiunii de catre
vanzator, dar el a dobandit dreptul respectiv pur si simplu => din aceasta vanzare nu putea
rezulta transferul pur si simplu, dar art. 1683 putea rezulta valabil obligatia vanzatorului
care inca nu si-a exercitat obligatia de rascumparare de a-i transfera celui de-al doilea
dobanditor dreptul pur si simplu.
20
- curs 11 -
VARIETĂȚI DE LOCAȚIUNE
Art. 1778: Locațiunea poate fi supusă diverselor regimuri speciele in functie de

natura obiectului sau (mai specific in functie de natura obiectului derivat al obligatiei
locatorului). Aceste regimuri sunt modalitatea de reglementarea unor varietăți numite in
NCC:
1. Inchirierea spatiilor cu destinatie profesionala
2. Inchirierea locuintelor
3. Arendarea
Spatii cu destinatie profesionala = orice imobil afectat desfasurarii activitatii unei

intreprinderi (cladiri de birouri, spatii de depozitare, imobile cu destinatii industriale, orice
alte imobile destinate activitatii profesionale, cu exceptia celor agricole)
Locuintele = orice imobil cu destinatia de a fi locuit de persoane.
Dispoziții comune inchirierii spatiilor cu destinatie profesionala si inchirierii

locuintelor
• Aceste dispozitii vizeaza consecintele ce decurg din natura particulara a bunului si din
destinatia bunului care are aceasta natura. Pe de o parte, mereu aceste bunuri sunt
imobile. Adesea, aceste imobile fac parte la randul lor din bunuri imobile mai largi
(condominiu), care fac obiectul altor drepturi exclusive (proprietate, locatiune).
• O alta particularitate care e extrasa din destinatia bunului care face obiectul unui
asemenea contract vizeaza importanta folosirii acelui bun pentru locatar. Aceasta
importanta este oarecum debalansata. Pentru cele 2 parti ale contractului de
inchiriere, importanta acelui contract pentru ele nu este egala.
• => Din punctul de vedere al locatorului, spatiile sunt o sursa de venit.
• => In schimb, dpdv al locatarului, atunci cand obiectul inchirierii este fie un spatiu de
locuit, fie unul cu destinatie profesionala, este locul in care el isi petrece cea mai mare
parte din viata. Contractul este mai important, asadar, pt locatar decat pt locator.
1
- curs 11 -
Din acest motiv, legiuitorul a introdus niste dispozitii care sa protejeze stabilitatea
drepturilor locatarului. Drepturile chiriasului unui spatiu cu destinatie profesională sau a
unui spațiu de locuit sunt mai stabile decât drepturile unui locatar de drept comun, tocmai
pt importanța obiectului.
Mijloacele tehnice prin care legiuitorul a satisfacut aceste cerințe
A. Dispozițiile care sunt inspirate din natura particulară a bunului (mai ales atunci cand
spațiile date in locatiune fac parte dintr-un condominiu)
- Art. 1829: intr-un contract de inchiriere a unui spatiu care face parte dintr-un
condominiu, locațiunea are prin natura ei, pe lângă obiectul ei principal (apartamentul
de locuit), are intotdeauana si un obiect accesoriu: cota-parte ideală și abstractă din
părțile comune, aferentă folosinței acestui apartament (inclusiv această cotă este
considerată ca fiind inclusă în obiectul derivat al contractului de locațiune, astfel că
asigurarea folosinței de către locator trebuie să includă și asigurarea folosinței acestei
cote-părți, care este necesara pt folosința apartamentului). Exemplu: Chiriașul unui
apartament nu folosește numai acel apartament, ci folosește și teava de aducțiune care
aduce apa curentă în bloc, asupra acestei tevi proprietarii apartamentelor au o cota-
parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate, proprietate care este fortata si
perpetua, astfel proprietarul apartamentului este obligat sa asigure locatarului si
folosinta asupra acestei tevi, la fel si cu scara blocului si cu liftul etc.
De vreme ce obiectul derivat al locațiunii se extinde și la aceste cote-părți din

instalațiile și părțile comune ale blocului, această extindere are în vedere nu numai
obligațiile locatorului, dar și obligațiile locatarului ce țin de acel obiect derivat. De exemplu,
obligațiile locatarului de a efectua reparațiile locative vor include și participarea la
reparațiile de întreținere curentă a acestor cote-părți.
- Tot din natura acestor spații de a face parte din clădiri cu mai multe apartamente și
deci cu mai mulți utilizatori, rezultă și o particularitate a obligatiilor de vecinătate, în
sensul că fiecare dintre utilizatori este ținut prin datoriile de vecinătate să-și exercite
2
- curs 11 -
drepturile sale de utilizare cu respectarea drepturilor celorlalți. Spre exemplu, o locuinta

presupune si posibilitatea de a fi utilizată pentru a dormi noaptea în ea. Această utilizare
poate fi viciată de un vecin care produce în mod sistematic un anumit zgomot, care face
imposibil somnul. Tipul acestea de obligații (să nu faci scandal, zgomot, să nu distrugi prin
lucrări părți comune) poartă numele de obligații de conviețuire și pentru contractul de
locațiune cu privire la un apartament la o unitate locativă ce face parte dintr-un
condominiu, aceste obligații sunt și contractualizate. Între vecini, aceste reguli au o natura
extracontractuala, decurgand din regulile generale ale bunei vecinatati, decurgand din
dreptul de proprietate.
In schimb, contractul de locatiune care se incheie in legătură cu aceste obiecte

derivate da naștere unei obligații specifice a locatarului față de locator, de a respecta
regulile generale de conviețuire cu vecinii. Face parte din obligația locatarului de a
folosi bunul cu prudență și diligență. În consecință, dacă locatarul încalcă asemenea
reguli, el va raspunde extracontractual față de vecini, dar și contractual, față de locator.
Această componentă este considerată suficient de importantă, încât să justifice rezilierea
contractului (art. 1830 alin. (2)).
(2) De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în

cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a
îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un comportament
care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau
în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților
comune.
De asemenea, locatarul răspunde și atunci când încălcarea nu a fost savarsita de

el insusi, ci de alte persoane, carora el le-a permis accesul in unitatea locativa respectiva
(Pe langa reziliere ori chiar independent de aceasta, locatorul poate obtine si daune-
interese decurgand de exemplu din prejudiciul cauzat de deteriorarea relatiilor cu vecinii).
B. Dispoziții ce provin din importanța particulară pe care folosirea acestor spații o are
pentru locatar, importanță care generează preocuparea legiuitorului de a asigura
stabilitatea drepturilor ce provin din această folosință.
3
- curs 11 -
- Art. 1824: ipoteza incheierii locatiunii pe durata nedeterminata
În dreptul comun, legiuitorul se ferește să ofere termene de preaviz, astfel că la art.

1809 trimite la termenul stabilit fie de legea specială, iar dacă nu există, la cel stabilit de
uzanțe. In cazul in care stii de la inceput ca obiectul locatiunii este un spatiu cu destinatie
de locuinta sau destinatie profesionala, paleta se ingusteaza, pentru ca in legatura cu
piata specifica exista particularitati speciale care sa ii permita legiuitorului sa fie mai
concret in determinarea intinderii termenului.
În art. 1824 avem un exemplu de concretețe extrem de asimetric (durata diferita

pentru cele 2 parti).
Pentru denunțarea contractului de către chiriaș, textul prevede că acesta poate

denunța contractul cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic
decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
Pentru locator, se prevede că dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit
chiria este de o lună sau mai mare, termenul de preaviz nu poate să fie mai mic de
60 de zile, iar dacă intervalul respectiv este mai mic de o lună, termenul de preaviz
nu va fi mai mic de 15 zile.
De exemplu, daca s-a stabilit plata lunara a chiriei in aplicatia alin. (2), preavizul dat
de locator nu poate fi mai scurt de 60 de zile, iar cel dat de locatar nu poate fi mai scurt de
9 zile, asta pt ca locatorul suporta mai usor vestea plecarii chiriasului, in schimb chiriasul
are nevoie de o recompunere a vietii sale si de timp pentru asta.
Atentie!!!! ACESTEA SUNT TERMENE MINIME, PARTILE POT SA PREVADA

TERMENE MAI MARI, DACA LE PREVAD MAI MICI, CLAUZA VA FI CONSIDERATA
NESCRISA SI SE VOR APLICA ACESTEA.
- Art. 1828: ipoteza dreptului de preferință al chiriașului
Art. 1828 prevede un drept de preferință al chiriașului cu privire la incheierea

unui nou contract de inchiriere. Daca un contract de inchiriere inceteaza fara niciun motiv
si chiriasul si-a indeplinit toate obligatiile in mod corespunzator, atunci el are un drept de
preferinta la inchierea unui nou contract de inchiriere, pe care și-l poate manifesta într-un
termen care începe să curgă de la încetarea vechiului contract.
4
- curs 11 -
Această durată este diferită în funcție de durata vechiului contract de închiriere (art.
132 LPA):
• dacă vechiul contract de închiriere a durat mai mult de un an, durata dreptului de
preferinta al chiriasului este de 3 luni;
• daca vechiul contract a durat intre o luna si un an, durata dreptului de preferinta
este o luna;
• daca vechiul contract de inchiriere a durat mai putin de o luna, atunci durata
dreptului de preferinta este de 3 zile.
Natura acestui drept de preferinta este de creanță. Această creanță este supusă
duratei respective, care are natura unui termen extinctiv. Locatorul nu este obligat să
încheie un contract de închiriere în termenele stabilite. El e liber să nu încheie un
asemenea contract, dar dacă decide să îl încheie, nu îl poate afecta decât sub condiția
suspensivă a neexercitării de către vechiul chiriaș a dreptului său de preferință.
Întrucât alin. (2) prevede că dreptul de preferință este supus mutatis mutandis
regulilor din materia preempțiunii, rezultă că și acest drept de preferință se poate
exercita în mod eficace numai prin plata reală a chiriei de către chiriaș.
Doar că e o DIFERENȚĂ FUNDAMENTALĂ DINTRE PREȚ ȘI CHIRIE:
• prețul face obiectul unei obligații uno ictu și de aceea legiuitorul prevede plata sa
integrală;
• în schimb, în cazul chiriei nu este această situație, deoarece chiria este un fruct civil,
ce se dobândește zi cu zi, iar obligația de a plăti chiria este prin esența ei o obligație
succesivă. Nu se poate pune problema ca prin exercitarea dreptului de preferință, ea să
se transforme într-o obligație uno inctu. Va trebui determinat, atunci când se plătește
chiria, pentru ce perioadă se plătește chiria.
! Opinia lui DINCA: pentru exercitarea acestui drept, chiriașul ar trebui să

plătească doar prima rată de chirie, stabilită prin contractul pe care locatorul l-a încheiat cu
terțul pe care și l-a ales.
- Art. 1831: dispune cum se poate executa obligația de restituire a chiriașului, la data
încetării contractului. Acest articol stabilește un principiu conform căreia, această
5
- curs 11 -
obligație nu este executorie. Totuși, de la acest principiu, LPA a prevăzut expres aceleași
excepții pe care le-a prevăzut și in privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune
in dreptul comun.
Art. 133 LPA  

Chiriașul și persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de
dispozițiile art. 1.831 și 1.832 din Codul civil pentru a se opune evacuării silite întemeiate
pe prevederile art. 1.809 alin. (2) sau alin. (3) ori pe cele ale art. 1.816 alin. (3) din Codul
civil.
El va putea fi evacuat, în acest caz, doar dacă contractul a încetat prin reziliere.
Dacă, în schimb, incetarea contractului a intervenit in una dintre cele 2 modalități de
expirare a termenului/ preaviz și contractul s-a incheiat in forma autentica/ a fost inregistrat
la organele fiscale, evacuarea se va putea obtine si prin titlu executoriu, care este
contractul cu pricina, in legatura cu obligatia de restituire, scadenta in astfel de ipoteze.
In orice caz, pentru toata perioada in care a ocupat spatiul, chiriasul este tinut
sa-i plateasca locatorului chiria convenita, nici nu este relevant sa fi folosit efectiv
respectivul spatiu, ci este relevant doar ca l-a lipsit de folosinta pe locator. Desi contractul
a incetat, el produce o ultima urmare, in virtutea lui 1831 alin. (2), cat timp bunul nu este
restituit, chiriasul ramane dator sa platesca chiria stabilita in respectivul contract si pe
durata ulterioara incetarii acestuia, astfel desi contractul a incetat, el totusi ramane in
vigoare cu privire la doua obligatii corelate - restituirea bunului si plata chiriei pana la
restituire.
DISPOZIȚII PARTICULARE:
I. Protecția părții slabe
Ele se bazeaza pe specificul destinatiei de locuinta prin raportare la diferenta fata

de destinatia profesionala care presupune o activitate de execitare a unei intreprinderi,
deci o prezumtie de capacitate organizatorica care se reflecta in puterea de negociere la
incheierea contractului de locatiune si a instituit un set de prevederi menite sa il protejeze
pe locatar atunci cand el este slab, adica atunci cand obiectul este o locuinta, iar nu cand
locatarul este o intreprindere care este prezumata suficient de capabila sa isi negocieze
singura un contract care sa ii ofere protectie.
6
- curs 11 -
- Art. 1825: Dacă închirierea este este pe durată determinată, locatarul poate denunța
unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin
60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.
Regula de drept comun: dacă locațiunea este încheiată pe durată determinată, ea

nu încetează prin denunțare unilaterală. Astfel, prin art. 1825 se introduce o excepție de la
dreptul comun, chiar dacă parțile nu au prevăzut un drept de denunțare unilaterală în
contractul încheiat pe durată determinată, chiriașul are acest drept, și chiar nu poate fi
înlăturat. Denunțarea unilaterală este supusă unui termen de preaviz de 60 de zile,
întrucât acestui interval este minim, rezultă că un termen mai lung ar putea fi convenit de
către părți, iar un termen mai scurt ar fi considerat nescris. Asimetric, din nou, pentru că
locatorul nu are în principiu dreptul de denunțare unilaterală în contractul încheiat
pe durată determinată. Locatorul ar putea să invoce denunțarea unilaterală doar pentru
a-și satisface propriile nevoi locative sau ale familiei sale - practic libertatea partilor de a
prevedea intr-un contract de locatiune a unui spatiu cu destinatie de locuinta incheiat pe
durata determinata a unui drept de denuntare unilaterala a locatorului este clar restransa
de legiuitor doar la ipoteza in care locatorul ar putea justifica printr-o nevoie specifica a sa,
a familiei sale etc. (Textul poate fi inteles intr-un sens larg, prin raportare la toate
persoanele cu care locatorul își trăiește viața intimă în fapt).
De unde știm că nu s-ar putea introduce și un drept de denunțare unilaterală al

locatorului pentru alte motive decât cele menționate?
Pt ca o altă reglementare particulară contractului de inchiriere a locuințelor interzice

părților să stabilească o reducere a obligațiilor normale ale locatorului fără contraprestație.
Prin urmare, un drept de denunțare unilaterală în patrimoniul locatorului poate fi stabilit
doar cu titlu oneros. - art. 1826 alin. (1), lit. d).
- Art. 1826: Sunt considerate nescrise clauzele:
(a) Prin care chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de
locator. => dacă părțile au stabilit împreună cine este asigurătorul, nu e incidentă
clauza. De asemenea, nu intră sub incidența sancțiunii îndeplinirea unor criterii impuse
chiriașului, pe care asiguratorul trebuie să le îndeplinească.
(b) Răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în
același imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor
7
- curs 11 -
și dotărilor aferente părților comune ale imobilului. => obligația de a le folosi cu prudenta si
diligenta nu poate constitui decat o raspundere indivizibilă, iar acestui fapt îi corespunde
obligația de a demonstra a locatorului că deteriorarea a fost cauzată de fapta culpabilă a
chiriașul său. Simplul fapt că părțile comune s-au deteriorat, și din acest motiv locatorul a
fost nevoit să suporte cheltuieli de reparare, nu ii permite să obtina repararea acestui
prejudiciu de catre locatar, ci el trebuie sa demostreze o legatura de cauzalitate intre
prejudiciu si fapta locatarului.
(c) Chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii

locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator. => dacă parțile
ar conveni impreuna nu numai plata in avans a unor sume cu titlu de reparatii locative,
cat si cuantumul lor, clauza ar fi valabila. In masura in care partile ar conveni criterii in
baza carora ar fi stabilite sumele, chiar daca aplicarea acelor criterii ar fi lasata in
sarcina locatorului, clauza ar fi valabilă.
- Art. 1827: Vicii care ameninţă sănătatea ori integritatea corporală
(1) Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă
pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la
acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condiţiile legii.
(2) Chiriaşul are dreptul şi la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a

cunoscut viciile bunului.
II. Caraterul intuitu personae al contractului
Locuința este destinată adăpostirii vieții intime a chiriașului. Din acest motiv, modul
în care este chiriașul se va impregna puternic asupra raporturilor pe care acesta le are cu
locatorul.
- Este de natura contractului de locațiune sa i se permita chiriasului sa introducă în

locuința în care locuiește orice persoană (în mod temporar sau permanent). In mod
normal, orice persoane pot locui împreună cu chiriașul, iar introducerea acelor persoane
în locuință nu poate fi interpretată ca o neîndeplinire a obligațiilor contractuale. Numai
că, dacă introduce aceste alte persoane în locuință, el va răspunde față de locator
8
- curs 11 -
pentru toate încălcările contractului de locațiune care decurg din acțiunea acelor
persoane, și, în plus, acele persoane vor răspunde în solidar cu chiriașul pentru
faptele lor. Această răspundere solidară vizează, într-un sens larg, toate obligațiile
decurgând din contractul de închiriere. Dacă este scadentă obligația de restituire a
locuinței și se obține o hotarare judecătorească doar împotriva chiriașului, hotărârea va fi
opozabilă tuturor celor pe care i-a introdus în locuință, chiar dacă nu au participat la
proces.
- In schimb, caracterul intuitu personae limitează puternic dreptul chiriasului de a

subinchiria sau transmite contractul de locațiune respectiv. În dreptul comun, pentru
mobile, regula este ca locațiunea are caracter intuitu personae, pentru imobile,
regula este inversă (prin derogare de la dreptul cesiunii de contract, se presupune din
start că locatorul este de acord chiar prin încheierea contractului de locațiune ca
locatarul să cedeze acest contract). Tot in dreptul comun, locatarul este liber sa
subinchirieze.
Art. 1805
Locatarul poate să încheie o sublocațiune, totală sau parțială, ori chiar să cedeze
locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost
interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocațiunea ori
cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului. ( => per a contrario
locatarul poate, daca bunul e imobil, sa faca ambele chestii fara acordul locatorului)
Prin derogare de la acest drept comun, in cazul in care obiectul locatiunii este o
locuinta, contractul de locatiune nu poate fi cedat de catre locatar DECAT CU ACORDUL
LOCATORULUI CEDAT. Mai mult, prin derogare de la dreptul comun, dacă locatorul
consimte la o asemenea cesiune și cesiunea operează, cedentul locatar inițial nu este
liberat de obligațiile sale. In cazul incalcarii acestor obligații de către cesionar, ulterior
cesiunii, cedentul va răspunde solidar cu cesionarul, pentru această încălcare.
Regimul este identic și în privința sublocațiunii. Locatarul poate încheia un contract

de sublocațiune a locuinței, numai cu acordul locatorului cedat. Mai mult, prin derogare de
la dreptul comun, în care sublocatarul nu are decât raporturi juridice cu locatorul inițial, nu
și cu locatarul, în materia sublocațiunii locuinței, sublocatarul și locatarul răspund solidar
pentru orice obligații încălcate de locatar în contractul de locațiune.
9
- curs 11 -
- Art. 1834: deoarece contractul de locațiune este încheiat în considerarea caracterului

intuitu personae al persoanei, în principiu acesta încetează prin decesul locatarului.
Încetarea nu se produce imediat, ci la împlinirea unui termen de 30 de zile. Pentru
această lună, contractul se trasmite moștenitorilor, care pot exercita drepturile
locatarului în cursul acestei luni. De aici începe o derogare de la dreptul comun: în luna
respectivă, apropiați ai locatarului pot solicita continuarea cu ei a contractului (un fel de
transfer legal al contractului). Legea prevede un drept potestativ de a solicita această
cesiune.
Cine sunt aceste persoane? În funcție după cum e sau nu necesară menționarea
lor în contractul de închiriere:
¬ Unele care nu pot cere continuarea contractului DECAT DACA sunt mentionati in
contract ȘI au locuit impreuna cu chiriasul (în fapt) = ascendenți și descendenți ai
chiriașului
¬ Cealaltă categorie (unipersonală) = soțul supraviețuitor, în măsura în care locuința ce

face obiectul contractului de închiriere este locuința familiei
Între soțul supraviețuitor și categoria ascendenților și descendenților mai există o

DIFERENȚĂ: dreptul potestativ al descendenților și ascendenților se manifestă printr-o
acțiune pozitivă, printr-o cerere (trebuie sa ceara!) adresată locatorului, în schimb dreptul
soțului supravietuitor se manifestă în mod negativ, dacă el nu renunță la dreptul său
(trebuie sa nu renunte!) în termen de 30 de zile de la decesul locatarului, atunci soțul
supraviețuitor va continua contractul de locațiune. Acest termen este unul de decădere. Se
mai numește și drept locativ derivat.
ARENDAREA
• Domeniu - art. 1836
Contractul de arendare este unul dintre contractele importante pentru exploatarea

resurselor alimentare ale tarii => exista un anumit interes public pentru a se asigura buna
desfasurare a raporturilor juridice decurgand din acest contract.
* Dinca zice ca n-a vazut vreodata in practica vreo primarie care sa condamne vreun
arendas ca nu si-a inregistrat contractul la consiliul local.
10
- curs 11 -
• Formare
Prin derogare de la principiul consensualismului, conform art. 1838 din C. civ.,

contractul de arendare trebuie incheiat in formă scrisă, sub sancțiunea nulității
absolute. Sub sancțiunea art. 1838, alin. (2): Sub sancțiunea unei amenzi civile stabilite
de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendașul trebuie să depună un
exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole
arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.
Avantaje ale depunerii contractului:
- pentru arendator: Daca un contract de arendare s-a incheiat in forma autentica sau sub
inscris sub semnatura privata inregistrat, atunci el este titlu executoriu pentru plata
arendei, în termenele și modalitățile stabilite în contract. - art. 1845
- pentru arendas: In legea pt vanzarea terenurilor agricole din extravilan, i se prevede un

drept de preemptiune care este conditionat de formalitatea existentei contractului in
registrul primariei. (cu cel putin un an inaintea vanzarii)
CU PRIVIRE LA OBLIGATIA DE RESTITUIRE NU EXISTA INSA NICIO

DEROGARE DE LA REGULA DIN DREPTUL COMUN AL LOCATIUNII, prin urmare ori
forma autentica ori inscrierea la organele fiscale va permite caracterul executoriu al
obligatiei de restituire a bunurilor agricole arendate, deci va fi dictata de dreptul
comun.
• Durata
Din cauza naturii bunului, contractul nu se poate incheia pe durata nedeterminata.

Chiar daca partile nu au prevazut durata contractului de arendare, legea prevede o
dispozitie prin care aceasta durata poate fi totusi determinata, art. 1837: Dacă durata nu
este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară
recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se
încheie contractul. (an agricol, nu este același cu anul calendaristic).
Ce se intampla cu bunurile agricole care nu vor produce deloc fructe? Daca obiectul
contractului este un bun care nu-si va atinge un ciclu de rod decat dupa sfarsitul anului
agricol in care s-a incheiat contractul (de ex. pomii fructiferi au un prim ciclu de rod la 5 ani
11
- curs 11 -
dupa plantarea lor), contractul va fi considerat incheiat pe toata perioada necesara

culegerii de catre arendas al rodului, pentru cel putin un an agricol (pana la primul an
agricol in care bunul produce rod, inclusiv!). In cazul arendarii, obligatia de a folosi cu
prudenta si diligenta bunul dat in locatiune e mai oneroasă decât in dreptul comun, pentru
ca de obicei, presupune cultivarea lui, ARENDASUL TREBUIE SA MUNCEASCA. Poate
ca acest aspect are și repercusiuni în ceea ce privește distribuirea riscurilor.
• Riscuri
Se repartizeaza diferit după cum arenda este sau nu stabilită în proportie cu recolta
obținută. Dacă arenda este stabilită independent de întinderea recoltei obținute (într-o
sumă de bani determinată/ într-o cantitate de produse determinată/ intr-o sumă de bani
determinabilă în funcție de prețul de piață al unor bunuri determinate), riscul pieirii fortuite
al recoltei îl suportă, in principiu, arendașul, care va fi obligat să plătească arenda
determinata, indiferent de recolta obținută.
Derogare: pentru un motiv necunoscut părților, la data încheierii contractului,

recolta piere fortuit într-o proporție mai mare de jumătate. Atunci când contractul s-a
încheiat pe mai mulți ani, atunci această proporție se va calcula în raport cu suma
recoltelor, cu toate recoltele care ar urma sa fie obtinute in cursul executarii contractului.
Daca recolta a pierit pt mai mult de jumatate, atunci arendatorul va fi tinut sa suporte si el
o reducere proportionala a arendei la care este indreptatit. In cazul in cazul in care pieirea
recoltei s-a facut dupa culegerea sa, arendasul nu va putea obtine o reduce a arendei, nici
macar in cazul in care pieirea este mai mult de jumatate.
Cealalta situatie este aceea in care arenda a fost stabilita proportional cu intinderea
recoltei, fie ca s-a stabilit o cota din fructele obtinute prin recoltare, fie o suma de bani in
functie de o cota, etc. In cazurile acestea, in care arenda este direct proportionala, partile
suporta in mod proportional riscul pieirii recoltei.
Daca insa pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor, atunci suportarea riscurilor
urmeaza a se determina in functie de partea care a intarziat in executarea prestatiei. In
cazul in care arendasul a intarziat sa predea arendatorului arenda, atunci el va suporta
pieirea integral. Daca arendatorul a intarziat sa preia arenda, atunci el va suporta riscul
12
- curs 11 -
pieirii fortuite a recoltei.
Caracterul imprevizibil al pieirii nu trebuie sa fie absolut, intrucat pieirile nu sunt

rare. Acest lucru l-a facut pe legiuitor sa instituie cu titlu supletiv in sarcina arendasului o
obligatie de a asigura recolta si animalele impotriva pieirii din cauza unor calamitati
naturale. Aceasta obligatie este de stricta interpretare, deci are in vedere doar 2 riscuri,
riscul pieirii recoltei respectiv a animalelor si NUMAI DIN CAUZA CALAMITATILOR
NATURALE, nu si impotriva furtului de gaini de ex.
• Obligatia de asigurare
Dacă arendașul nu își execută această obligație, in principiu, EL este cel care
suporta prejudiciul care decurge din neexecuatarea obligatiei. In cazul animalelor, de
obicei proprietarul, adica arendatorul, suporta aceasta consecinta negativă. In orice caz, in
masura in care, din cauza neincheierii de catre arendaș a unui contract de asigurare cu
privire la aceste riscuri, arendatorul nu a putut incasa o indemnizatie de asigurare in cazul
producerii lor, el il va putea obliga pe arendas sa suporte cu titlu de despagubiri pentru
incalcarea obligatiei de asigurare, plata unei sume egale cu aceea ce i s-ar fi cuvenit
arendatorului in cazul in care obligatia de asigurare ar fi fost executata si el ar fi fost
indemnizat.
• Caracter personal
Este avuta mai degraba in vedere competența, priceperea arendasului. Legiuitorul

presupune ca arendatorul a fost atent la calitatile profesionale ale arendasului, care sa
conduca la o exploatare cat mai buna si eficienta a bunului arendat. Pentru aceste motive,
contractul este considerat incheiat pt calitatile personale ale arendasului, ceea ce are o
serie de efecte:
- Este supus unei cesibilități extrem de limitate (Art. 1846: Cu acordul scris al
arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care
participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori.) => per a
13
- curs 11 -
contrario cesiunea arendarii nu se poate face in niciun caz fara acordul arendatorului si,
de asemenea, in cazul arendarii unde arendas este o persoana juridica, cesiunea
contractului este evident imposibila. DE ASEMENEA, sotul nu poate fi cesionar decat

daca in prealabil a participat la exploatarea bunurilor arendate, Dinca zisese initial ca si
descendentii la fel, DAR dupa s-a razgandit.
- Interdictia subarendarii (art. 1847 alin. (2)) - semnaleaza un interes public, acela al
exploatarii eficiente a resurselor alimentare.
- Nu sunt permise oficiile de arendasi (adica societati civile in care asociatii convin sa
exploateze impreuna, in cadrul societatii, drepturile lor de folosinta asupra unor bunuri
agricole si sa imparta beneficiile care revin din aceasta exploatare) - tot din cauza
caracterului intuitu personae – exemplul cu prietenii lui x care exploateaza via mea, desi
eu am contractat doar cu X
- Regimul incetarii; art. 1850 - prin decesul (contractul nu se transmite mostenitorilor

arendasului, ci NUMAI MOSTENITORILOR ARENDATORULUI), incapacitatea
arendașului (+faliment).
• Încetare și reînnoire
Art. 1848: se derogă de la dreptul comun al incetarii contractului prin expirarea

termenului si a tacitei relocatiuni. Nu exista contract de arendare pe durata
nedeterminata. In dreptul comun al locatiunii, cand contractul este incheiat pe durata
determinata, daca expira termenul si partile continua executarea obligatiilor, avem de-a
face cu o tacita relocatiune (cu aceleasi conditii ca in contractul initial, cu exceptia
faptului ca se va considera incheiat pe durata determinată).
Conform art 1810: 1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul
și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră
încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor.
2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau

convenția părților nu se prevede altfel.
14
- curs 11 -
DAR PT CA NU EXISTA ARENDARE INCHEIATA PE DURATA NEDETERMINATA

CA IN LOCATIUNEA DE DREPT COMUN, ACEST MECANISM DE LA ALIN. 2 NU S-AR
PUTEA APLICA, ar TREBUI SA FIE TOT PE DURATA DETERMINATA.
In dreptul comun, ca sa impiedici tacita relocatiune, oricare dintre parti poate

notifica pe cealalata ca doreste ca la expirarea termenului, contractul sa inceteze. In
dreptul comun, aceasta manifestare de vointa se poate exterioriza oricand inainte de
expirarea termenului, important e sa fie inainte de momentul la care continuarea
contractului poate sa fie considerata consimtamant la un nou contract.
Prin derogare, in materie de arendare, contractul de arendare se reinnoieste de

drept pt aceeasi durata daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractantului in scris,
refuzul sau inainte cu 6 luni/ 1 an (in functie de destinatie).
1. Contractul de arendare se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată (nu

nedeterminata), dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris,
refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu
destinație agricolă, cu cel puțin un an.
2. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de

refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate.
De ce este introdusa aceasta dispozitie? In considerarea naturii specifice a

bunurilor agricole.
Potrivit art. 1849, contractul de arendare genereaza pentru arendas un drept de

preemptiune cu privire la bunurile arendate. *desi il prevede legea, are natura
conventionala!!
Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se

exercită potrivit art. 1.730-1.739. Aceasta trimitere cu privire la textele din materia generala
a dreptului de preemptiune, continua sa se aplice de exemplu arendarii de gaini, adica
bunurilor agricole care nu sunt terenuri agricole. De asemenea, desi legea il prevede,
acest drept de preemptiune are natura contractuala, pentru ca legea il prevede in aceasta
sectiune ca o urmare a contractului de arendare, deci este un drept de preemptiune
conventionala. Cand bunurile arendate sunt terenuri agricole, arendasul va avea un drept
de preemptiune doar daca indeplineste conditiile din legea 17, drept care se exercita
potrivit prevederilor acelei legi. DACA NU SUNT INDEPLINITE ACELE CONDITII ATUNCI
15
- curs 11 -
CONTRACTELE DE ARENDARE RESPECTIVE NU VOR GENERA NICIUN DREPT DE

PREEMPTIUNE, daca au ca obiect un teren agricol, asadar practic in anul 2020 s-a
introdus practic o derogare de la art. 1849, prin care practic legiuitorul a restrans drepturile
de preemptiune ale persoanelor celor mai capabile sa exploateze terenuri agricole si
anume arendasii.
NU SPUNEM CONTRACT DE ARENDA NICIODATA => arenda este

obiectul obligatiei caracteristice asumata de arendas (la fel ca in cazul
contractului de locatiune: nu spunem ca stam “in chirie”. De fapt stam in
casa, nu in chirie. Chiria este obiectul obligatiei asumate de locatar. La
fel, arenda este “chiria” => contract de arendare, respectiv contract de
locatiune.)
CONTRACTUL ESTE DE ARENDARE!!!!!!
Intrebare 1 curs: In cazul art. 1846 se precizeaza ca “sotul” care participa la exploatarea
bunurilor arendate => descendentii nu au aceasta caracteristica!
Intrebare 2 curs: art. 1679 - contractul de vanzare - clauza nescrisa: nulitate partiala. De
ce nu e sanctiune autonoma?
Art. 1255 (2) => fata de regimul unei nulitati care poate fi si totala, prin derogare,
clauzele considerate nescrise nu pot atrage o nulitate totala. Art. 1254 - clauza nescrisa =>
lipsirea de efecte a unei intelegeri.
Referitor la intrebare, contractul va ramane fara clauza, ca si cum partile n-ar fi
incheiat niciodata acea clauza (va fi considerata a nu produce efecte) DECI sigur
contractul ramane.
3. Art. 1743-1745: ce se intampla in situatia in care se vand 2 fonduri, cu precizarea

intinderii fiecaruia, pt un pret unic stabilit pe unitate de masura?
16
- curs 11 -
faptul ca e indicat “pe unitate de masura” se compenseaza sau nu? 1745 se refera
tocmai la cazurile cand nu e stabilita o unitate de masura? DINCA: art. NU distinge!
*daca nu suntem in ipotezele tratate de art. 1743 si 1744, vom reveni la dreptul
comun.
! compensatia opereaza pe valoarea terenului.
4. pagina 47 paragraful al doilea (“totusi…”) - considera ca se aplica aceeasi ratiune ca la

art. 1656. La pagina 44 pare sa fie solutia contrara.
- incapacitatea de la 1653 nu e prin intermediul unei pers ocrotite.
- la 1654 nu e prin intermediul unei pers ocrotite.
5. actiuni directe la viciile ascunse la vanzare? art. 1673 - transferul accesoriilor. Transferul
se poate aplica numai in ipoteza art. 1673, numai in masura in care este accesoriu
bunului.
17
- curs 12 -
CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ
• Noțiune și delimitare
Art. 1851 alin. (1): Prin contractul de antrepriză, antreprenorul se obligă ca, pe
riscul său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze un
anumit serviciu pentru beneficiar, în schimbul unui preț.
Acest contract are o sfera larga de aplicare. El antreneaza in mod tipic o obligatie
care este pozitiva, de a face, sau negativa, de a nu face, în schimbul unei contraprestații.
Spre deosebire de prețul vânzării, prețul antreprizei nu este necesar sa consiste intr-o
suma de bani, contrapestatia asumata de catre beneficiar in schimbul lucrarii pe care o
primeste putand consta si intr-un bun, in asigurarea folosintei unui bun, sau in alte lucrari
sau servicii. Contractul prin care se schimba lucrari de antrepriză = antrepriză, iar nu
schimb! => *in cazul schimbului, copermutantii isi asuma intre ei obligatia de a da anumite
bunuri, in schimb in cazul unei antreprize, partile si-ar asuma intre ele obligatia de a face
sau a nu face.
Ce diferentiaza contractul de antrepriza de alte contracte in care trebuie executate

obligații pozitive sau negative cu titlu oneros?
o Diferența dintre antrepriză și vânzare
Art. 1855: Contractul este de vânzare, iar nu de antrepriză atunci când, potrivit
intenției părților, executarea lucrării nu constituie scopul principal al contractului, avându-
se în vedere și valoarea bunurilor furnizate.
Această delimitare nu poate avea sens decat in masura in care prin intermediul
unui contract, o persoana se obliga sa si efectueze o anumita prestatie (pozitiva), si sa si
trasmita un anumit bun (intre care e posibil sa existe o legatura). Legatura poate sa fie de
tip instrumental, adica se transmite bunul pentru a se permite efectuarea prestatiei (se
incheie un contract de prestari servicii de transmisiune prin cablu si prestatorul ii livreaza
beneficiarului un decodor - se transmite proprietatea unui bun, dar de vreme ce
proprietatea acelui bun are ca scop doar sa ii permita clientului sa beneficieze de prestatia
pozitiva la care furnizorul se obliga, rezulta ca dreptul corelativ de a transmite proprietatea
este un drept accesoriu fata de dreptul corelativ la prestatia promisă). Dreptul de
accesorietate intre transmiterea bunului si prestatia pozitiva lămurește problema calificarii.
1
- curs 12 -
(daca prestatia de a face este mai importanta decat prestatia de a da, atunci avem de a
face cu o antrepriză).
Alteori, nu exista o legatura instrumentala de acest tip, intre prestatia de a face si

bun, ci una in sens invers, prestatia de a face are ca rezultat un bun și el se transmite.
Exemplu: croitorului ii comand un costum de haine, iar el trebuie sa mi-l transmita.
Delimitarea se face aici in functie de criteriul preponderentei in rezultatul urmarit a
efectuarii prestatiei pozitive de catre debitor. Daca in capul dobanditorului, cum se face
costumul e mai putin important, el trebuind sa corespunda unor anumiti parametri, atunci
contractul e de vanzare. Daca pt el e foarte important acel bun tocmai ca in calitatile lui se
impregneaza modul in care a fost realizat acel bun de catre debitor si procesul de realizare
a influentat bunul in calitatea sa, atunci avem o antrepriză. Trebuie să recunoaștem că
dacă nu e foarte clar, există o calificare prevalentă. Prezumția este că în contractele care
au ca obiect transferul unui bun, acesta se presupune a fi scopul detreminant pentru care
debitorul contraprestatiei si-a asumat respectiva contraprestatiei.
o Delimitarea față de contractul de muncă
Și antreprenorul și salariatul lucrează, al cărui rezultat va profita cocontractantului.

Uneori, beneficiarul antreprizei se numește chiar angajator. Diferența fundamentală între
cele 2 contracte este aceea că pe când munca antreprenorului este considerată
independentă din punct de vedere funțional și in raporturi de egalitate juridică cu
beneficiarul, munca salariatului este dependenta si subordonata ierarhic angajatorului.
Antreprenorul, independent profesional, lucreaza pe riscul sau si cu propriile mijloace, pe
care are sarcina sa le puna in slujba executarii obligatiilor, pe cand angajatul lucreaza sub
supravegherea angajatorului, pe riscurile acestuia și cu mijloacele acestuia.
o Delimitarea față de mandat
Desi in principiu, amandoua au ca obiect o prestatie de a face, prestatia

antreprenorului este una materiala sau intelectuala, in timp ce prestatia mandatarului este
aceea de a incheia un act juridic. In termeni generali, se poate spune ca antrepriza este
dreptul comun pt mandat, insa legiutorul a avut grija sa le reglementeze ca fiind ipoteze
2
- curs 12 -
distincte. Cu toate acestea, mandatarul lucrează in interesul si pe riscul mandantului, pe

cand antreprenorul lucrează pe riscul său. Și de aceea nivelul de subordonare in
executarea mandatului este mai mare decât acela ce provine din contractul de antrepriză.
o Delimitarea față de contractul de furnizare
Antreprenorul are obligatia sa presteze un serviciu sau sa efectueze o lucrare.
Art. 1766: Contractul de furnizare este acela prin care o parte, denumită furnizor,
se obligă să transmită proprietatea asupra unei cantități determinate de bunuri și să le
predea, la unul sau mai multe termene ulterioare încheierii contractului ori în mod
continuu, sau să presteze anumite servicii, la unul sau mai multe termene ulterioare ori în
mod continuu, iar cealaltă parte, denumită beneficiar, se obligă să preia bunurile sau să
primească prestarea serviciilor și să plătească prețul lor.
Dintr-un contract rezulta o prestare de servicii, succesivă sau continua, acest

contract e o furnizare supusă dispozițiilor de la vânzare sau este o antrepriză?
Despre furnizare nu prea se poate spune că e un contract autonom, uniform, ci este

o varietate pentru alte 2 contracte; vanzare, daca furnizare vizeaza livrarea succesivă de
bunuri, respectiv o antrepriză, dacă furnizarea vizează prestarea succesivă de servicii.
Rezulta ca in cazul in care furnizarea are ca obiect bunuri care se livreaza la termene
succesive, atunci dispozitiile de la contractul de furnizare se vor aplica cu precadere
contractelor incluse in ipoteza textelor, iar in completare dispozițiile de la vanzare. In
schimb contractele care au ca obiect furnizarea succesiva sau continua a unor servicii, li
se vor aplica cu precadere dispozițiile de la furnizare (deși nu există), cele de la vânzare
sunt despre transferul bunurilor (deși nu există), așa că în completare, li se vor aplica
dispozițiile de la antrepriză.
CLASIFICAREA CONTRACTELOR DE ANTREPRIZĂ
- Din curs, rezulta ca ar fi un criteriu de distinctie modul in care se executa obligatia

antreprenorului, si anume ca daca obligatiile antreprenorului se executa uno ictu,
chiar daca acest “deodata” nu dureaza o secunda, ci un an. De regulă lucrarile sunt
cu executare uno ictu, chiar daca durabile, in timp ce serviciile sunt cu executare
3
- curs 12 -
succesivă, intrucat creditorii serviciilor beneficiază de ele pe măsura realizării lor, iar
nu la sfârșitul executarii.
- DINCA s-a mai gandit la rafinarea acestui criteriu, observand ca lucrarea vine de la
lucru, antrepriza de lucrari implica drept obiect caracteristic prestatii de a face sau
de a nu face asupra unui lucru, adică acea valoare economica susceptibilă de a face
obiectul unor drepturi patrimoniale. Lucrurile sunt de 2 feluri: corporale și
necorporale. Lucrurile corporale, materiale sunt de regulă bunuri prin natura lor.
Ceea ce nu e material, nu e susceptibil prin apropriere exclusivă, ci va putea fi
apropriat doar dacă legea dă dreptul la apropriere. Ideile, spre exemplu (daca eu am
o idee, nu te pot impiedica pe tine sa ai o idee). Lucrurile necorporale sunt, deci,
bunuri prin determinarea legii, nu prin natura lor. Antrepriza de lucrări obligă la
prestatii de a face sau nu face asupra unui lucru (corporal, incorporal). Prestatia
respectiva trebuie sa aiba un impact asupra acelei prestatii (fie ca se transforma,
conserva, realizeaza). Asadar, antrepriza de lucrari are intotdeauna ca obiect
obligatii de a face sau de a nu face, al caror rezultat este realizarea, conservarea
sau transformarea unui lucru material sau intelectual. Serviciul este orice altceva.
Daca din serviciu nu rezulta in mod principal realizarea, transformarea sau
conservarea unui lucru, atunci acea presatie de a face este un serviciu. E posibil ca
in prestarea unui serviciu sa fie folosite lucruri, dar in acest caz folosirea lucrurilor
este instrumentala pentru realizarea serviciului, nu este scopul realizarii serviciului!
- antrerpriza de lucrari: lucrarile de constructii, de reparatii (ex.: mentenanta a

imprimantei) etc.
- antrepriza de servicii: servicii de turism de ex.
Efectele acestei distincții:
✓ Riscul lucrării – cum serviciul nu presupune in mod esențial efectuarea prestatiei in

legatura cu un lucru, in legatura cu antrepriza de servicii nu se poate vorbi despre
pieirea fortuita a lucrului, in schimb in cazul antreprizei de lucrări, rezultatul lucrării
se contretizeaza in realizarea, conservarea, transformarea unui lucru. Daca din
cauze fortuite, acestea sunt inlaturate, in sensul ca transformarea lucrului dispare,
fara culpa vreunei parti, se pune problema riscului lucrarii pe care il suporta
antreprenorul, in sensul ca, in principiu, acesta nu va putea pretinde pretul pentru
4
- curs 12 -
partea din lucrare efectuata si disparuta, ba chiar va fi obligat sa refaca lucrarea, in

principiu pe cheltuiala sa si cu materialele sale. Numai daca, prin exceptie, conform
conventiei cu beneficiarul, acesta trebuia sa-i puna la dispozitie antreprenorului
materialele, atunci consecințele pieirii fortuite a lucrului vor fi diferite după cum
pieirea a fost cauzata sau nu de viciile materialelor furnizate de beneficiar. In cazul
in care pieirea a fost cauzata de vicii ale materialelor pe care antreprenorul nu era
tinut, in virtutea specializării sale profesionale, să le observe, sau pe care le-a
observat și semnalat beneficiarului, fără ca acesta să le remedieze, atunci
beneficiarul este ținut să suporte cheltuielile refacerii lucrării de către antreprenor.
Dacă dimpotrivă, pieirea fortuită a fost cauzată de alte aspecte decât viciile
materialelor furnizate, obligația beneficiarului se va limita doar la furnizarea unor noi
materiale, in vederea refacerii lucrării de către antreprenor.
✓ In cazul antreprizei de servicii, nu se pune problema recepției serviciilor.

Serviciile sunt prestații succesive sau continue și beneficiarul le primește și le
exploatează pe măsură ce îi sunt furnizate. In cazul in care antrepriza are ca obiect
lucrări, aceasta presupune operațiuni asupra unui lucru, iar acest lucru este
susceptibil de predare, astfel, dupa ce antreprenorul a efectuat lucrarea, el este tinut
la predare. In consecință, beneficiarul este ținut, la rândul său, să recepționeze
lucrarea predată. Recepția este supusă în principiu acelorași reguli ca în cazul
vanzarii, ca si in cazul preluarii lucrului vandut de catre cumparator, cu mentiunea ca
conformitatea predarii se va aprecia fata de starea la care s-a convenit sa fie adus
bunul in urma executarii lucrarii. La receptie se transfera, de la antreprenor la
beneficiar, riscul pieirii lucrarii. Daca pieirea fortuită survine recepției, momentului in
care beneficiarul a fost pus in intarziere pentru receptie, aceasta pieire nu-l va
exonera pe beneficiar de obligatia de a plati pretul si antreprenorul nu va fi obligat sa
refaca lucrarea. Fata de momentul receptiei se stabileste caracterul ascuns sau
aparent al viciilor lucrării, iar in cazul in care lucrarea a presupus realizarea unui
lucru cu materialele antreprenorului, prin receptie se transfera si proprietatea lucrului
astfel realizat, de la antreprenor catre beneficiar. Tot la data receptiei devine
scadenta obligatia beneficiarului de a plati pretul lucrării. Viciile aparente ale lucrării
recepționate trebuie reclamate într-un termen scurt de la aceasta, iar de la expirarea
acestui termen scurt, incepe să curgă termenul de garanție, în privința garanției
contra viciilor ascunse ale lucrării.
5
- curs 12 -
✓ Ipoteca legală: In cazul antreprizei de servicii nu exista nicio ipoteca legală, pt ca

prin ipoteză, serviciile nepresupunand un lucru, nu exista un obiect al unei
asemenea ipoteci. In schimb, deoarece antrepriza de lucrari presupune un lucru,
asupra acestui lucru se recunoaste o ipoteca legala in beneficiul antreprenorului
care garanteaza creanta acestuia corelativa obligatiei beneficiarului de a plati pretul
lucrarii. Ca orice ipoteca legala, e considerata formata chiar prin contract, iar pt
perfectarea ei e necesara, pe de o parte, efectuarea lucrarii care se verifica in
procesul de receptie si, pe de alta parte, indeplinirea formalitatilor de publicitate ale
ipotecii.
✓ Intrucat de regula, antrepriza de lucrari are o obligatie cu efect uno ictu, iar
antrepriza de servicii are ca obligatie caracteristica a antreprenorului, o
obligatie cu executare succesiva sau continua, rezulta ca acest caracter al
obligației caracteristice se va imprima asupra contractului însuși. In cazul antreprizei
de lucrari si obligatia de a plati pretul va fi considerata o obligatie uno ictu, scadenta
la receptie, in timp ce in cazul antreprizei de servicii, pretul este datorat pe măsură
ce serviciul se furnizează. Deci, antrepriza de lucrări este susceptibilă de
rezoluțiune, iar in cazul antreprizei de servicii se aplica rezilierea. Desfiintarea
contractului va opera retroactiv in cazul antreprizei de lucrari si numai pentru viitor in
cazul antreprizei de servicii. Totuși, cu privire la caracterul retroactiv al desfiintarii
contractului de antrepriză de lucrări, se reține că în cazul in care desfiintarea e
cauzata - în virtutea caracterului intuitu personae al contractului de antrepriză - prin
decesul antreprenorului, desfiintarea contractului ar putea sa opereze numai pentru
viitor in masura in care beneficiarul poate profita de partea din lucrare deja
executată.
1. Antrepriză de lucrări
2. Antrepriză de servicii
6
- curs 12 -
Antrepriza de lucrări de construcții - Varietate a antreprizei de lucrări
Reguli: art. 1874-1880 se completează cu Legea 51/1991 privind autorizatia de

constructii si Legea 10/1995 privind calitatea de constructii, modificata ultima oara prin
Legea 204/2020. Sfera de aplicare a acestor dispozitii este descrisa de Legea 51 in sensul
ca sunt incluse in notiunea de lucrari de constructii, orice lucrari materiale sau intelectuale,
privind ridicarea, transformarea sau restaurarea si conservarea unor clădiri, indiferent de
natura și destinația acestora. (inclusiv lucrările de proiectare)
Regimul special vizeaza:
• Obligațiile prealabile ale beneficiarului
In dreptul comun al antreprizei, daca nu s-a prevăzut altfel, antreprenorul trebuie

sa-si procure mijloacele cu care trebuie sa-și realizeze obligația. Ei bine, în materia
antreprizei de lucrări de construcții se derogă parțial de la acest principiu, pornind de la
natura constructiei cu care se lucreaza de a fi un imobil prin incorporare. Este, deci, cert
despre obiectul derivat al prestatiilor ca acesta presupune exercitarea prin altul a dreptului
de dispoziție materială, asupra unui imobil.
Ca atare, proprietarul imobilului, care e de regulă și beneficiarul, este obligat spre a-

i permite antreprenorului să-și execute propriile obligatii, să-i permită contactul material al
antreprenorului cu imobilul său.
În consecință, beneficiarul trebuie să asigure antreprenorului accesul fizic și juridic

asupra imobilului față de care urmează să se execute construcția. In ceea ce privește
accesul juridic, beneficiarul trebuie să obțină autorizația pentru efectuarea lucrărilor care
fac obiectul contractului de antrepriză, în măsura in care documentatia necesara implica
cunostinte de specialitate, care intra in sfera de competenta profesionala a
antreprenorului, atunci antreprenorul este obligat sa-i furnizeze beneficiarului informatiile
necesare pentru completarea documentatiei.
Din punctul de vedere al accesului material, pe lângă faptul că beneficiarul trebuie

să-i pună la dispoziție antreprenorului imobilul, pe toată durata necesară efectuării lucrării
convenite, este de asemenea ținut să ii asigure antreprenorului posibilitatea de a folosi
utilitățile imobilului; curent, apă, canalizare, salubrizare, în măsura în care această
7
- curs 12 -
folosință este necesară pt executarea lucrării. In cazul in care beneficiarul nu-și

îndeplinește obligațiile corelative dreptului antreprenorului de acces la imobil,
antreprenorul poate invoca excepția de neexecutare și poate obține rezoluțiunea
contractului, întrucât această neexecutare este suficient de gravă incat impiedica chiar
executarea obiectului principal.
• Colaborarea părților
Loialitatea = sa il menajezi pe celalalt in executarea propriilor tale obligatii.

Cooperarea are o componentă de informare eficientă (decurge din buna-credință). În
materia antreprizei, obligația de cooperare a fost transpusă în texte exprese care vizează
comunicarea între părți. Este valabil, atât pentru regimul comun al antreprizei, cât și pentru
antrepriza de construcții. În principiu legiuitorul pornește de la premisa că lucrarea se
execută în interesul clientului, astfel, dacă poate să fie executată mai bine pentru a
satisface acest interes, fără să presupună un cost mai mare, atunci beneficiarul poate să-
și contractualizeze acest interes, în sensul de a-i comunica antreprenorului instrucțiuni.
Aceste instrucțiuni nu trebuie să conducă la schimbarea obiectului obligației, dar pot
conduce la mici variațiuni care să fie justificate de necesitatea de a satisface interesul
beneficiarului. Antreprenorul are obligația de a se subordona instrucțiunilor, în măsura
arătată mai sus, dar această obligație nu va exista în măsura în care instrucțiunile
primejduiesc în orice mod realizarea obiectului contractului. Deci, în măsura în care
instrucțiunile date de beneficiar tind să pună în pericol, calitatea, durabilitatea ori
funcționalitatea lucrării care face obiectul contractului de antrepriză, antreprenorul este
obligat să îl informeze despre aceasta pe beneficiar, solicitând modificarea instrucțiunilor.
La fel va trebui să procedeze antreprenorul și în cazul în care beneficiarul îi solicită să
realizeze un proiect de arhitectură (sau orice alt proiect de lucrări) care, în opinia
profesionistă a antreprenorului, periclitează calitatea, durabilitatea sau funcționalitatea
lucrării. La fel va trebui procedat și dacă, în cazul excepțional în care clientul furnizează
materialele, acestea prezintă vicii pe care antreprenorul le poate constata in virtutea
pregătirii lui profesionale. In fine, la fel va trebui să procedeze și dacă studiile geologice
reflectă vicii ale terenului pe care urmează să se ridice construcția, care pun în pericol
calitatea, durabilitatea sau funcționalitatea acesteia (autostrăzile din România).
8
- curs 12 -
In dreptul comun, dacă după ce au fost semnalate deficiențele, clientul nu le-a

înlăturat, antreprenorul are 2 posibilități:
- Fie solicită rezoluțiunea contractului;
- Fie poate decide să continue efectuarea lucrării pe riscul clientului.
În cazul în care viciile semnalate de antreprenor și neremediate de client sunt de

natură să pună în pericol integritatea fizică, starea de sănătate sau viața persoanelor,
legea prevede că antreprenorul este obligat să ceară rezoluțiunea.
În cazul antreprizei de construcții, antreprenorul mai are o posibilitate, alternativă la

celelalte 2, și anume să suspende executarea contractului până la remedierea
deficiențelor.
În orice caz, dacă antreprenorul optează să continue lucrarea, pentru ca riscul

continuării lucrării să treacă asupra beneficiarului, este necesar ca antreprenorul care
continua lucrarea să-i notifice acestuia că riscul continuării lucrării se face pe riscul
beneficiarului. Dacă el pur și simplu continuă în fapt lucrarea, după ce a semnalat niște
deficiențe care nu au fost remediate de către beneficiar, atunci riscul nu va trece asupra
beneficiarului.
• Recepții
În materia antreprizei de construcții nu e implicată o singură recepție ca in dreptul

comun, ci 3.
- O receptie intermediara
Este reglementată de art. 1876, în contextul în care clientul are, de regulă, dreptul
și, prin excepție, obligația de a inspecta lucrările. Are dreptul să inspecteze, în principiu
oricând în cursul executării acestora, cu limita ca această executare să nu-l împiedice pe
antreprenor în executarea obligațiilor sale. Atunci când în cursul executării lucrării este
necesară acoperirea unor lucrări deja efectuate, atunci antreprenorul și beneficiarul sunt
obligați unul față de altul să efectueze o recepție intermediară pentru partea din lucrare ce
necesită a fi acoperită. În cazul în care antreprenorul îl notifică pe beneficiar să participe la
recepția intermediară, într-un termen rezonabil. Dacă termenul a fost rezonabil și
9
- curs 12 -
beneficiarul nu s-a prezentat, atunci antreprenorul poate efectua actul de recepție

intermediară singur, ceea ce presupune din partea lui să facă o verificare a calității și
funcționalității lucrării singur și întocmește singur actul de recepție, clientul care nu s-a
prezentat fiind ținut de aceste constatări. Și dacă participă și dacă nu participă la recepție
și actul s-a făcut în conformitate cu aceste cerințe, viciile aparente care puteau fi
constatate la o cercetare atentă și care nu au fost notate în actul de recepție se presupune
că nu afectează lucrarea care a fost acoperită în urma recepției.
- O receptie la terminarea lucrărilor
Corespunde singurei recepții din materia antreprizei în general. În consecință, riscul

pieirii fortuite trece de la antreprenor la beneficiar prin recepția la terminarea lucrărilor. Pt
ca lucrările de construcții sunt în principiu complexe, beneficiarul va putea antrena
remediile contractuale privind neconformitățile lucrării cu condiția semnalării acestor lucrări
către antreprenor oricând între data recepției la terminarea lucrării și data recepției finale.
Practic, recepția din dreptul comun se împarte în 2: o primă parte, adică recepția la
terminarea lucrării semnifică de fapt predarea acesteia și trecerea riscurilor pieirii fortuite a
lucrării de la antreprenor la beneficiar, a doua parte, recepția finală, are ca efect
decăderea beneficiarului din dreptul de a invoca vicii aparente. Un al doilea efect este că
de la data recepției finale începe să curgă perioada de garanție, sau după caz de
răspundere de drept comun pentru viciile ascunse ale lucrării. În consecință, caracterul
ascuns al viciilor se raportează la momentul recepției finale, iar caracterul aparent în raport
cu orice moment intre recepția la terminarea lucrării și recepția finală. 
- O recepție finală
• Răspunderea pentru viciile construcției
În legătură cu viciile ascunde există în materia antreprizei de construcții atât o

garanție, cât și o răspundere de drept comun. Cu privire la noțiunea de viciu, trebuie
precizat ca Legea 10/1995 privind calitatea in constructii, confera anumitor cerinte de
calitatea a constructiilor caracter imperativ, astfel încât regimul juridic al nerespectării
10
- curs 12 -
acelor cerințe nu poate fi alterat de părțile contractului de antrepriză într-un sens de

diminuare a răspunderii pentru nerespectarea acestor cerințe.
Calitatea construcției reprezintă o cerință de securitate națională, de interes public.

Prin urmare, se generează un regim imperativ pentru răspunderea în privința calității în
construcții. Potrivit art. 5 din Legea 10/1995:
Art. 5
(1) Pentru obţinerea unor construcţii de calitate sunt obligatorii realizarea şi

menţinerea, pe întreaga durată de existenţă a construcţiilor, a următoarelor cerinţe
fundamentale aplicabile:
a) rezistenţă mecanică şi stabilitate;
b) securitate la incendiu;
c) igienă, sănătate şi mediu înconjurător;
d) siguranţă şi accesibilitate în exploatare;
e) protecţie împotriva zgomotului;
f) economie de energie şi izolare termică;
g) utilizare sustenabilă a resurselor naturale.
Din acest text rezultă că în privința oricărei deficiențe în realizarea lucrărilor de

construcții care vizează standardele tehnice aplicabile pentru asigurarea acestor cerințe,
antreprenorul răspunde cel puțin la nivelul prevăzut de L. 10/1995. Răspunderea sa
poate fi agravată, dar ea nu poate fi diminuată sau limitată.
L. 10/1995 prevede 2 obligații în legătură cu viciile ascunse ale unei construcții. Dacă
viiciile ascunse vizează trăsăturile fundamentale ale calității în construcții pe care le-am
menționat, atunci aceste obligații au caracter minimal.
Se prevede mai întâi o obligație de garanție contra viciilor și apoi o obligație de

răspundere subiectivă pentru vicii.
În ceea ce privește obligația de garanție, art. 7 alin. (3) din lege prevede în mod
diferențiat duratele minime de garanție contra viciilor ascunse ale unei construcții.
11
- curs 12 -
(3) Perioada de garanţie se prevede în contractele încheiate între părţi, în funcţie de

categoriile de importanţă ale construcţiilor stabilite potrivit legii, şi va avea o durată
minimă, după cum urmează:
- 5 ani pentru construcţiile încadrate în categoriile de importanţă A şi B;
- 3 ani pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C; (fabrici, uzine, blocuri,

clădiri mari)
- 1 an pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă D. (clădiri cu maxim 1 etaj)
Perioada de garanţie se prelungeşte cu perioada remedierii defectelor calitative constatate

în această perioadă.
Orice viciu care exista la data recepției finale și care se manifestă în aceste durate
aplicabilă fiecare în functie de categoria de construcție va antrena răspunderea
antreprenorilor de construcții, chiar dacă nu s-a stabilit o legătură de cauzalitate între
neîndeplinirea de către aceștia a unor obligații intrând în sarcina lor și crearea
respectivului viciu.
Recapitulare condiții răspundere obiectivă (independentă de culpă):
- viciul exista la recepția finală;
- nu a fost aparent;
- se manifestă oricând în cursul duratei de garanție.
Pe lângă această garanție, art. 30 mai prevede și o răspundere subiectivă, de

drept comun, în sensul că și în afara perioadei de garanție antreprenorul răspunde pentru
vicii care se manifestă în afara perioadei de garanție, dar sub condiția de a se stabili că
aceste vicii provin din neexecutarea de către antrenor a obligațiilor rezultate din contractul
de antrepriză. Art. 30 distinge 2 categorii de asemeneea vicii.
In ceea ce priveste viciile structurii de rezistenta a constructiei, antreprenorii

raspund pt astfel de vicii oricand s-ar manifesta acestea pe durata constructiei. Pentru
celelalte vicii ale constructiei, antreprenorii raspund sub conditia ca aceste alte vicii să se
manifeste în termen de 10 ani de la data recepției finale. C. civ. prevede anumite
12
- curs 12 -
prezumții în temeiul cărora răspunderea de drept comun pentru asemenea vicii poate fi
lesne aplicata tuturor participantilor la aplicarea constructiei.
Art. 30
Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale

şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat,
dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin
pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării,
precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei,
pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi
de execuţie în vigoare la data realizării ei.
In principiu, orice viciu odată identificat este prezumat a fi cauzat de neexecutare de

către toți antreprenorii participanți la realizarea lucrării a obligației lor în raport cu
standardele tehnice aplicabile. In principiu, raspunderea acestora va fi solidară. Art. 1879,
alin. (2)-(4), prevăd si posibilitatile de exonerare ale antreprenorilor:
(2) Arhitectul sau inginerul este exonerat de răspunderea pentru viciile lucrării numai
dacă dovedeşte că acestea nu rezultă din deficienţe ale expertizelor sau planurilor pe care
le-a furnizat şi, dacă este cazul, din vreo lipsă de diligenţă în coordonarea sau
supravegherea lucrărilor => trebuie sa facă dovada negativă a faptului că este
răspunzător, deci dovada pozitivă a culpei constructorilor, sau celor care au aplicat
planurile.
(3) Antreprenorul este exonerat de răspundere numai dacă dovedeşte că viciile rezultă
din deficienţe ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale inginerului ales de către
beneficiar. Subantreprenorul nu este exonerat decât dacă dovedeşte că viciile rezultă din
deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.
(4) Fiecare dintre părţile prevăzute la alin. (2) şi (3) poate fi exonerată de răspundere
dacă dovedeşte că aceste vicii rezultă din deciziile impuse de beneficiar în alegerea
solului sau a materialelor ori în alegerea subantreprenorilor, a experţilor sau a metodelor
de construire. Exonerarea de răspundere nu operează atunci când aceste vicii, deşi
puteau să fie prevăzute în cursul executării lucrării, nu au fost notificate beneficiarului.
Prevederile art. 1859 rămân aplicabile.
13
- curs 13 -
CONTRACTUL DE MANDAT
NOTIUNE:
Art 2009: mandatul este contractul prin care mandatarul se obliga sa incheie acte
juridice pe seama mandantului => potrivit continutului acestei obligatii, actul incheiat de
mandatar va produce efecte in patrimoniul mandantului (Obligatia principala este de a
incheia un act juridic pe seama mandantului = actul juridic pe care il va incheia va
produce necesarmente efecte in patrimoniul creditorului).
NU este de esenta contractului de mandat nici ca mandantul sa isi asume, nici

sa nu isi asume o contraprestatie. De aici rezulta prima clasificare a contractului de
mandat - cu titlu gratuit sau oneros. Cand mandatul este gratuit, se poate spune ca este,
de asemenea, un contract UNILATERAL (obligatia mandatarului nu este asumata cu
reprezentarea ca mandantul isi va executa si el anumite obligatii, ci ca doar face un
serviciu gratuit, deci este SI DEZINTERESAT)
CLASIFICARE: MANDATUL CU TITLU GRATUIT SI CU TITLU ONEROS
In alte cazuri mandatarul primeste o contraprestatie, asumata de mandant in

considerarea prefigurarii de catre mandant ca mandatarul va incheia actul pe seama
mandantului, deci va fi cu titlu oneros. Cum si mandatarul isi asuma obligatia incheierii
contractului, cu prefigurarea platii remuneratiei = CONTRACTUL ESTE SI
SINALAGMATIC.
Codul civil prevede un sistem de prezumtii pentru a se vedea daca contractul de

mandat este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Astfel, cf. art. 2010 alin. (1) - intre
persoanele fizice se prezuma a fi cu titlu gratuit, iar mandatul dat pentru acte de exercitare
a unei activitati profesionale se prezuma a fi cu titlu oneros. ACESTEA sunt 2 prezumtii
legale care se aplica unor ipoteze in parte distincte, dar care in parte se intersecteaza.
Pentru cea de-a doua ipoteza, activitatea profesionala poate fi a mandatarului sau a
mandantului. De exemplu, mandatul judiciar dat unui avocat pentru reprezentarea in
proces este un mandat dat pentru exercitarea activitatii profesionale a avocatului
mandatar, se aplica prezumtia de onerozitate. Mandatul dat pentru incheierea unui
contract in comertul unui comerciant, chiar daca manadatarul nu e comerciant, ci doar
mandantul si acesta este un mandat dat pentru acte de exercitare a unei activitati
profesionale, de data aceasta a mandantului si se aplica prezumtia relativa.
1
- curs 13 -
DAR DACA MANDATUL ESTE SI INTRE DOUA PERSOANE FIZICE SI DAT

PENTRU EXERCITAREA UNEI ACTIVITATI PROFESIONALE A UNEIA DINTRE ELE? In
acest caz, prevaleaza prezumtia onerozitatii – care rezulta din formularea textului „cu
toate acestea”.
DAR, cand e dat intre o persoana fizica si o persoana juridica sau intre doua
persoane juridice, direct, nu se poate aplica nicio prezumtie, dar trebuie sa avem in vedere
situatia de fapt ca, de regula, persoanele juridice au un scop pe care il urmaresc in mod
sistematic. Organizarea sistematica a unor mijloace pentru activitati savarsite cu titlu
repetitiv se numeste INTREPRINDERE, iar un sinonim al ei este activitate profesionala,
asadar cel mai adesea persoana juridica incheie acte in exercitarea unei activitati
profesionale, desi pot fi acte ocazionale, care sa nu fie in situatia asta, dar asta e realitatea
faptica - pentru ca exploateaza intreprinderea, si de asemenea pot fi ori mandanti ori
mandatari.
Cand s-a stabilit ca contractul este oneros, DAR remuneratia nu este determinata in
contract, lipsa remuneratiei nu determina nulitatea contractului (contractul nu este nul),
intrucat art. 2010 deroga de la regula nulitatii contractului in situatia in care una dintre
obligatiile principale decurgand din contract are un obiect nedeterminat. (Alin. (2) ) - dacă
mandatul este cu titlu oneros, iar remunerația mandatarului nu este determinată prin
contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanțelor ori, în lipsă, după valoarea serviciilor
prestate (situatia cel mai frecvent intalnita in practica).
Dreptul la actiunea pentru stabilirea remuneratiei se prescrie odata cu dreptul la

actiunea de a primi plata remuneratiei si incepe sa curga, in principiu, de la data la care
mandatarul si-a executat obligatia prevazuta in contract (incheierea actului pentru care a
fost mandatat).
MANDATUL CU REPREZENTARE SI CEL FARA REPREZENTARE
Cand mandatul este fara reprezentare, mandantul nu are nicio relatie cu tertul,
efectele actului incheiat de mandatar se produc in PATRIMONIUL mandantului =>
MANDATUL SE INCHEIE DOAR PE SEAMA MANDANTULUI, NU SI IN NUMELE SAU, el
produce efecte in patrimoniul mandantului, dar dpdv al tertului cu care se incheie actul,
cocontractant nu va fi mandantul, ci mandatarul, asadar dpdv de vedere al tertului cu care
2
- curs 13 -
se incheie actul, efectele juridice ale actului astfel incheiat se vor produce intre tert si
mandatar, pentru tert, practic mandatul nu exista. Ca actul sa ajunga sa produca efecte in
patrimoniul mandantului, este nevoie ca aceste efecte sa ii fie transmise de catre
mandatar, de ex. daca din actul incheiat cu tertul se dobandeste un bun, acel bun va
ajunge mai intai de la tert la mandatar, iar apoi (care poate fi chiar si o secunda) bunul se
va transfera de la mandatar la mandant, deci din punctul tertului de vedere, succesorul
sau cu titlu particular nu este mandantul, ci mandatarul. DECI TERTUL SE CONSIDERA
COCONTRACTANT DOAR CU MANDATARUL, NU SI CU MANDANTUL
MANDATUL CU REPREZENTARE – principalul sau efect, care da in mod paradoxal

si principalul efect al mandatului fara reprezentare
IN ACEASTA SITUATIE EFECTELE SE PRODUC DIRECT IN PATRIMONIUL

MANDANTULUI FATA DE TERT, CA SI CAND AR FI FOST INCHEIAT DE EL, actul se
incheie in numele SI PE SEAMA MANDANTULUI, mandatarul iese din scena in momentul
in care a incheiat actul.
! REGULA LA MANDAT ESTE REPREZENTAREA => deci daca s-a incheiat un

contract care poate fi calificat ca mandat, se prezuma ca el este cu reprezentare,
lipsa reprezentarii trebuie sa rezulte in mod neindoielnic pentru a rasturna aceasta
prezumtie relativa.
Desi mandatul fara reprezentare are si el o sectiune dedicata, daca exista aspecte
care nu sunt reglementate in aceasta sectiune, SECTIUNEA DE LA MANDATUL FARA
REPREZENTARE SE COMPLETEAZA CU PREVEDERILE DE LA MANDATUL CU
REPREZENTARE, care ele la randul lor se completeaza CU REPREZENTAREA
REGLEMENTATA IN SECTIUNEA a 7-a din capitolul 1, contractul, din titlul al 2-lea
REFERITOARE LA CONTRACT IN GENERAL, si deci toata asta reprezentarea din
materia contractului in general, care completeaza sectiunea referitoare la mandatul cu
reprezentare, in ansamblul ei este DREPT COMUN pentru mandatul fara reprezentare.
Este adevarat ca mandatul fara reprezentare nu contine puterea de reprezentare, dar o
putere contine si el.
3
- curs 13 -
Puterea de reprezentare
Este o specie de prerogativă juridică. Prerogativele juridice sunt de 3 feluri: drepturi

(sunt exclusive - daca ceaiul este al meu si eu il beau nu puteti bea acelesi ceai,
determinate ca obiect, subiective), libertăți - drepturile fundamentale sunt libertati din punct
de vedere civil, de exemplu (sunt concurente - faptul ca eu ma exprim nu impiedica pe
nimeni sa se exprime, nedeterminate ca obiect – eu de ex. pot sa spun orice, generale si
abstracte) și puteri. Drepturile si libertatile se exercită în interes propriu, servind
propriile interese, de aceea dreptul obiectiv recunoaste drepturi si libertati in
vederea ocrotirii intereselor titularilor lor.
Puterile sunt prerogative speciale, pentru ca titularul unei puteri nu trebuie in

exercitarea ei, sa-si urmareasca propriile interese. Pot fi si ele determinate sau
nedeterminate. In drept, sunt de regulă speciale, ele vizeaza un obiect anume. Prin
excepție, puterea politică este generala (vizeaza o sfera de activitate). In dreptul public,
puterile se mai numesc atributii sau competente.
STRUCTURA COMPLEXA A PUTERII:
In interiorul unei puteri se regaseste si prerogativa activă de o natură similară cu

a dreptului, dar si o componentă pasivă sau limitativă, în sensul că puterea trebuie să
fie exercitata în interesul altuia. In cadrul puterii există o prerogativă pe care titularul puterii
este și îndreptățit să o exercite, dar și ținut să o exercite, în limitele ei interne adica in
interesul altuia și externe, care decurg din intinderea puterii (ex.: puterile de drept public
trebuie exercitate in interesul suveranitatii poporului). In dreptul privat, mandatarul
trebuie sa-si exercite puterea in interesul mandantului. Parintele trebuie sa-si exercite
puterea parinteasca in interesul copilului, tutorele, etc.
SI MANDATUL FARA REPREZENTARE genereaza o putere, mandatarul, prin

efectul mandatului fara reprezentare, poate incheia acte juridice (deci are puterea) care sa
produca efecte juridice chiar si mediate dupa cum am discutat mai devreme in patrimoniul
mandantului, care deci va suporta efectele acestor acte, deci de aceea fie ca e mandat
cu reprezentare, fie ca e fara reprezentare, mandatarul va trebui sa isi exercite
puterea cu respectarea intereselor mandantului.
In lumina acestor precizari, pentru ca mandatul fara reprezentare are o

reglementare laborioasa si de vreme ce potrivit art. 2039 alin. (2): Dispoziţiile prezentei
secţiuni se completează, în mod corespunzător, cu regulile aplicabile mandatului cu
reprezentare, rezultă că e fără interes asimilarea mandatului fără reprezentare cu o
4
- curs 13 -
formă de simulație. Discuția aceasta a apărut în Vechiul Cod Civil, când mandatul fără
reprezentare nu avea nicio reglementare, doar varietatile sale erau reglementate in codul
comercial - contractul de consignatie, comision, dar mandatul fara reprezentare in general
nu avea nicio reglementare.
Se punea problema, atunci cand nu ne incadram in varietatile acestea, ce reguli

aplicam. În căutare de reguli de aplicat, era o reglementare la simulație, de care se
spunea că se aplică și mandatului fără reprezentare. Acum, nu se mai aplică acest lucru si
nici atunci nu se prea putea susține eficient acest lucru, pentru că, o simulație presupune
o intenție duplicitară manifestata prin acordul simulatoriu, e facut spre a nu fi opozabil
anumitor persoane, ca regulile dintre părți să fie inopozabile terților, vointa de a produce
acest efect duplicitar este de esenta simulatiei. În cazul mandatului fără
reprezenatare, nu contează dacă mandatarul și mandantul au dorit să stie terțul că
actul pe care îl încheie produce consecințe juridice indirect față de mandant, este
irelevant, acordul simulatoriu este indiferent.
In cazul simulatiei cu interpunere de persoane, exista un act real, intre adevaratii

contractanti, si un act fictiv, actul fictiv nu e menit sa produca niciun efect intre contractanti
– de ex: A doreste sa contracteze cu B, si in coniventa contracteaza cu C , dar in realitate
A contracteaza cu B si intre el si C nu se produce niciun efect, doar declara ca
contracteaza ca sa creada altii. LA mandate nu e asa, DACA B e mandantul lui A, fara
reprezentare, pt a incheia un contract cu C, C vrea sa incheie contractul numai cu B, iar B
vrea sa incheie si cu C si apoi sa transfere efectele acelui contract lui A si A chiar vrea sa
primeasca efectele acelui contract, nu e nimic facut de ochii lumii, toti vor ceea ce spun
ca vor, LIPSESTE ACORDUL SIMULATORIU. Asfel, daca intentia lor este doar sa le fie
mai greu tertilor sa determine unde se afla bunul aplicand acest mecanism, nu poate duce
la ideea de simulatie, cum nici in cazul transmisiunilor succesive rapide ale unui bun nu
ne-am pus vreodata aceasta problema.
ORIGINE:
Art. 1295: ” Puterea de a reprezenta poate rezulta fie din lege, fie dintr-un act juridic ori
dintr-o hotărâre judecătorească, după caz.”
5
- curs 13 -
Atunci când puterea de reprezentare rezultă dintr-un contract, contractul este

de mandat. Clauzele din contract din care rezulta puterea de reprezentare poarta numele
de imputernicire sau procură. La fel de numeste si instrumentum probationis, inscrisul
constatator al acelor clauze. Mandatul se poate incheia si tacit, in virtutea unor dispozitii
speciale. In aceste situatii pt ca incheierea mandatului sa fie dovedita, este suficient să se
arate că ce s-a acceptat tacit este o oferta de mandat, deci este posibil ca acele clauze din
care rezultă puterea de reprezentare si intinderea acesteie sa fie introduse într-un act
unilateral care se numeste procură și care din punct de vedere al calificării sale este doar
o ofertă de mandat, chiar dacă poartă acest nume, de procura sau imputernicire.
Componente:
Puterea de reprezentare comportă 2 raporturi juridice:
a) Un raport intre titularul puterii de reprezentare si cel in interesul caruia se

exercita = raportul intern;
b) Un al doilea raport dintre cel in interesul caruia se exercita puterea de

reprezentare (reprezentatul) si tertul cu care se incheie actul juridic in temeiul
reprezentării = raportul extern, tertul e parte la contractul pentru care s-a dat
mandat, dar e tert fata de contractul de mandat.
RAPORTUL INTERN
1. Dintre reprezentat si reprezentant
2. Este caracteristic raporturilor obligationale decurgand din contractul de mandat, in

continutul sau intrand obligatiile mandatarului si obligatiile mandantului
3. Se remarca existenta unui puternic caracter intuitu personae
6
- curs 13 -
Obligațiile mandatarului
- Obligația de a încheia actul juridic pentru care s-a dat mandat
¬ Cu diligență, la incheierea actului pentru care a primit mandat
Art. 2018, (1): Dacă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este ținut să execute
mandatul cu diligența unui bun proprietar.
În consecință, el răspunde pentru culpa cea mai mică, pentru neglijența cea mai
redusă. SE RAPORTEAZA LA CONDUITA PERFECTA, conduita concreta a mandatarului,
daca intre ele exista diferenta, diferenta este considerata neexecutare si din ea se
prezuma culpa.
Excepție: Dacă însă mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul este obligat să îl
îndeplinească cu diligența pe care o manifestă în propriile afaceri. În acest caz,
investigația pentru a se determina o neexecutare a obligațiilor mandatarului va fi mai largă,
întrucât va trebui să fie investigat în fapt cum se comportă, de regulă, mandatarul în
propriile lui afaceri, cum își îngrijește propriile lui interese.
ex.: se da un mandat pt cumpararea unor bunuri, iar Gigel vine si cumpara cele mai
scumpe rosii, desi nu sunt cele mai bune (cumpara rosii cu 7 lei, desi media pietei e de 4
lei) => ar fi cautat in piata pana gasea rosii ieftine. Gigel se poate apara spunand ca e
foarte expeditiv la piata si cumpara de la prima taraba si atunci cand isi cumpara rosii
pentru el.
*in lumina caracterului personal, se poate presupune ca mandatarul a fost ales de catre
mandant in considerarea modului cum el se comporta de obicei => cand i se face
mandantului un serviciu dezinteresat, standardul este cum se comporta mandatarul de
obicei (daca se obicei mandatarul se comporta perfect, atunci standardul este exact
comportamentul sau) etc.
- neexecutarea se probeaza la mandatul cu titlu oneros in felul urmator: se face dovada

unui mijloc pe care mandatarul ar fi putut sau ar fi trebuit sa-l foloseasca si nu l-a folosit!
7
- curs 13 -
¬ Ca reprezentant al mandantului
Pentru a-și executa această componentă a obligației, trebuie ca la încheierea actului

să decline față de terțul cu care încheie actul în numele și pe seama mandantului,
calitatea de reprezentant al acestuia, astfel încât terțul să cunoască că actul va
produce efecte între el și mandant, iar nu între el și mandatar. Se mai numește
contemplatio domini, identificarea stapanului afacerii.
Art. 1297: Contractul încheiat de reprezentant în limita puterilor conferite, atunci când
terțul contractant nu cunoștea și nici nu ar fi trebuit sa cunoască faptul că reprezentantul
acționa în această calitate, îi obligă numai pe reprezentant și pe terț, dacă prin lege nu se
prevede altfel. In loc să execute ceea ce a promis, să încheie un act juridic, în numele și
pe seama mandantului, mandatarul care nu-și declină calitatea de mandatar, încheie un
act care produce efecte în propriul său patrimoniu și in al terțului cu care s-a încheiat actul.
Nedeclinarea calității de reprezentant conduce la neexecutarea obligației de
reprezentare.
Exceptie: (2) Cu toate acestea, dacă reprezentantul, atunci când contractează cu terțul în
limita puterilor conferite – dar in nume propriu, ca titular al unei intreprinderi, iar tertul a
incheiat actul in considerarea intreprinderii => pe seama unei întreprinderi, pretinde că
este titularul acesteia, terțul care descoperă ulterior identitatea adevăratului titular poate să
exercite și împotriva acestuia din urmă drepturile pe care le are împotriva reprezentantului
=> deci contractul va produce efecte intre mandant si tert ca si cum mandatarul si-ar fi
executat obligatia de reprezentare, pentru ca in acest caz eroarea in care se afla tertul cu
privire la cocontractantul sau e considerata indiferenta, el a incheiat in considerarea
afacerii, nu a persoanei, reprezentatul prin ipoteza a dorit, pentru ca contractul s-a incheiat
in limitele puterii de reprezentare, sa fie reprezentat in incheierea acelui act pentru
respectiva afacere, prin urmare tertul are ce a vrut, reprezentatul are ce a vrut, deci intre ei
trebuie sa se produca efectele.
¬ În limitele puterii de reprezentare, conferite de mandant
Puterea are niște limite externe și interne. Cele externe decurg din modul în care au
fost definite actele pentru încheierea cărora s-a dat mandat. In principiu, mandatarul poate
incheia doar acele acte care intra in sfera acestor limite. Daca mandatul se da pentru
8
- curs 13 -
vanzarea unui imobil pt un pret de maximum 100 de lei, ar fi o incalcare sa se vanda

pentru un pret de 120 de lei.
Prin excepție, daca din cauza unei imprejurari neprevazute la incheierea

contractului de mandat, o anumită limită externă a puterii de reprezentare nu poate fi
respectată și totuși, interesele legitime ar fi mai bine servite dacă acele limite ar fi depășite
și actul s-ar încheia astfel, în așa mod încât se poate prezuma ca dacă ar fi cunoscut
împrejurarea neprevăzută, mandantul ar fi fost de acord cu modificarea limitei
împuternicirii, într-o asemenea situație mandatarul poate încheia actul cu această depășire
a limitelor reprezentării, cu obligația de a-l informa pe mandant despre aceasta imediat ce
este posibil, cum rezultă din art. 2017 alin. (2) C.civ.
(2) Cu toate acestea, el se poate abate de la instrucțiunile primite, dacă îi este imposibil să
îl înștiințeze în prealabil pe mandant și se poate prezuma că acesta ar fi aprobat abaterea
dacă ar fi cunoscut împrejurările ce o justifică. În acest caz, mandatarul este obligat să îl
înștiințeze de îndată pe mandant cu privire la schimbările aduse executării mandatului. –
aceste conditii sunt cumulative.
¬ Cu loialitate, fata de interesele mandantului
Limitele interne ale puterii de reprezentare decurg din obligația titularului puterii de
reprezentare de a fi loial intereselor mandantului, de a își îndeplini puterea de
reprezentare in modul cel mai conform => (trebuie sa ne raportam la obligatia de diligenta)
cu putinta protectiei optime intereselor mandantului.
Există situații grosiere, în care nu e nevoie de o demonstrație subtilă - alea de la diligenta,

pentru a demonstra că mandatarul și-a încălcat obligația de loialitate, atunci când în loc să
încheie actul în interesul mandantului, l-a încheiat în interesul sau, sau al altei persoane.
Aceste situații sunt numite în doctrină actul cu sine însuși și dubla reprezentare.
Actul cu sine însuși
E ipoteza în care mandatarul încheie un act pentru care a primit mandat, atât în calitate de
reprezentant al mandatului, cât și în calitate de cocontractant al acestuia. Actul juridic este
presupus a fi punctul de maximă tensiune unde se întâlnesc interese contractante de sens
9
- curs 13 -
vectorial opus, partile fac concordante interese contrare. Prin urmare, dacă una și aceeași
persoană care este ținută de altă persoană să îi reprezinte interesele are și un interes
propriu la cocontractarea actului, această persoană se află într-un vădit conflict de
interese, iar actul va fi anulabil la cererea persoanei prejudiciate (mandantul), pe temeiul
articolului 1304.
Dubla reprezentare
La fel se întâmplă dacă una și aceeași persoană încheie contractul in calitate de mandatar
al ambelor părți (dubla reprezentare). Și în această situație apare un conflict de interese,
acelasi mandatar reprezinta 2 interese contradictorii. Generalizându-se, orice act incheiat
de mandatar in conflict de interese, intra sub sanctiunea anulabilitatii, la cererea titularului
interesului protejat, conform art 1303.
Sunt câteva excepții, unele care decurg din reglementare și altele care decurg din natura
interesului protejat.
• Excepții care decurg din reglementare: în cazul contractului de vânzare, mandatarul

vânzatorului care încheie contractul ca si cumparator este incapabil. In aceasta situatie,
nulitatea relativă nu va surveni pe temeiul conflictului de interese prevazut la 1303 sau
1304, ci pe temeiul incapacitatii prevazute la 1655.
• Excepții decurgând din natura interesului protejat: în cazul în care, date fiind limitele
mandatului, mandatarul nu poate ca prin incheierea contractului sa aduca atingerea
vreunui interes legitim al mandantului, atunci el poate incheia actul si in calitate de
cocontractat, sau mandatar al cocontractantului. Spre exemplu, dacă contractul de
mandat cuprinde integral clauzele contractului pentru care se dă mandatul și îi revine
mandatarului doar să aleagă persoana, fără a putea modifica nicio clauză. De
asemenea, nu va fi lovit de anulabilitate contractul pe care mandatarul îl încheie cu sine,
sau ca dublu reprezentant, în virtutea unei autorizații exprese în acest sens dată de
mandant/mandanți.
10
- curs 13 -
Desigur, daca contractul este anulabil, rezulta ca mandatarul si-a executat

deficitar obligatia de reprezentare, pentru ca in executarea acestei obligatii el
trebuie sa incheie un contract valabil si prin asta incalca si obligatia de loialitate.
- Obligația de a da socoteală
Presupune obligația mandatarului de a îi remite toate bunurile pe care le-a primit de

la mandant și pe care nu le-a folosit în executarea mandatului, precum și bunurile primite
pentru mandant, în cursul executării mandatului, chiar dacă acestea nu erau datorate
mandantului de terțul care i le-a remis - cand de ex. tertul ii da mandatarului 2000 de lei
cand datora doar 1000, el ii da pe toti mandantului, apoi isi regleaza el conturile cu tertul.
Mandatarul are obligația de a conserva aceste bunuri până la predare, care ar trebui
să se facă cel mai târziu până la încetarea contractului de mandat.
Mandantul poate solicita restituirea acestor bunuri dacă nu sunt necesare pentru
executarea in continuare a mandatului, oricand pe parcursul efectelor acestuia. Cu
privire la sumele de bani, mandatarul datorează dobânzi, în cazul în care sumele au fost
menținute în stăpânirea mandatarului, dobânzile curg de la data la care mandantul l-a
pus în întârziere pentru plata acestor sume, iar dacă mandatarul a folosit în interes
propriu sumele pe care le-a primit pentru mandant, el va datora dobânzi din ziua
utilizării lor.
Obligațiile mandantului
! MANDATARUL ACTIONEAZA IN CONTRACTUL DE MANDAT PE RISCUL

MANDANTULUI, stapanul afacerii suporta riscurile, mandatarul nu risca nimic
personal, in principiu, el nu suporta riscul unor posibile pierderi.
- De a-i asigura mijloacele necesare executării mandatului
Aceste mijloace trebuie să fie puse la dispoziție în avans: pentru ca mandatarul nu

trebuie sa suporte nicio pierdere si nici sa riste suportarea vreunei pierderi cu ocazia
executarii contractului de mandate, el nu are obligatia sa execute nicio prestatie pt
incheierea contractului daca nu are mijloacele puse la dispozitie in avans, obligatia
11
- curs 13 -
mandatarului DEVINE SCADENTA NUMAI CAND AU FOST PUSE LA DISPOZITIE

TOATE MIJLOACELE NECESARE PT EXECUTARE.
- De a plăti remunerația
Poate consta în orice foloase patrimoniale, de regula, e o suma de bani totusi.
În cazul în care, din motive neimputabile mandatarului, contractul pentru care s-a dat
mandat nu poate fi încheiat, mandatarul are totusi dreptul să primească remunerația.
Aceasta pentru că riscul imposibilității de executare, nu-l suportă (ca în dreptul comun)
debitorul, ci îl suportă, în acest caz, creditorul contractului de mandat. Au fost situații stranii
în care instanțele au simțit nevoia să pondereze acest principiu. Mai exact, fără vina
mandantului, mandatarul s-a îmbolnăvit și nu a executat. Boala, însă este exoneratoare,
fiind străină de voința mandatarului. S-a pus întrebarea: mai este obligat mandantul să-i
plătească remunerația? Tehnic, da. Imposibilitatea nu era imputabilă mandatarului, iar
orice risc trebuie suportat de mandant.
- De a-l despăgubi pe mandatar
Dacă, cu ocazia executării contractului de mandat, chiar fără culpa mandantului,

mandatarul suferă vreun prejudiciu, mandantul este obligat să-i repare acest prejudiciu. –
exemplul cu trenul cu care mandatarul merge la Cluj, care deraiaza, iar mandatarul isi
rupe o coasta, mandantul trebuie sa suporte cheltuielile de spitalizare.
Caracterul intuitu personae
- Substituirea mandatarului
Din cauza caracterului pronunțat intuitu personae al contractului de mandat, în

principiu, mandatarul nu își poate substitui un terț în executarea contractului de
mandat. Sunt situații excepționale în care această substituire este permisa:
1. Mandatarul a fost autorizat expres să-și substituie o persoană, fie la alegerea sa, fie o
persoană anume. Dacă persoana este aleasă de mandatar, atunci acesta este ținut să
nu aleagă o persoană aflată în insolvență notorie, și nici notoriu nediligentă.
12
- curs 13 -
2. Mandatul se încheie nu în considerarea persoanei mandatarului, ci a întreprinderii

acestuia (de exemplu în avocatură). In aceste cazuri se subînțelege că mandatul poate
fi executat nu numai de către titularul întreprinderii, ci de către orice persoană din
cadru întreprinderii.
3. Substituirea mandatarului a devenit necesară din cauza unor împrejurări

neprevăzute, care îl împiedică pe mandatarul inițial să își aducă la îndeplinire personal
mandatul acordat și care fac să se presupună că în aceste împrejurări, mandantul ar fi
fost de acord cu substituirea. În masura in care imprejurarile respective nu pot fi aduse
in timp util la cunostinta mandantului, mandatarul poate proceda la substituirea,
urmand sa il instiinteze pe mandant despre aceasta in cel mai scurt timp posibil.
În toate aceste situatii se consideră, că în urma substituirii, mandantul inițial și

substituitul au raporturi juridice directe, ca și cum substituirea ar fi fost un act
juridic pentru care s-a dat mandat (un fel de mandat la mandat). Cand, dimpotriva,
substituirea nu a fost autorizată și mandatarul și-a substituit o persoană, cu depășirea
limitelor reprezentării date lui de catre mandant, atunci, prin exceptie de la principiul
relativității efectelor contractului, pe când substituitul va avea drepturi doar împotriva
mandatarului inițial cu care a contractat, mandantul inițial va avea acțiune directă
împotriva substituitului, pentru modul în care acesta își execută obligațiile decurgând din
contractul de substituire, care are la randul sau, natura juridica de mandat.
- Încetarea contractului:
REVOCARE
Dacă încrederea mandantului în mandatar dispare, pe parcursul contractului, mandantul

poate să îi pună capăt în mod unilateral printr-o denunțare unilaterală a contractului, adică
revocare. Revocarea poate fi făcută prin orice mod din care rezultă neîndoielnic intenția
mandantului de a pune capat imputernicirii mandatarului. Chiar dacă contractul e în formă
autentică, revocarea e valabilă și dacă nu respectă această formă.
Totusi, ca orice act unilateral de denuntare, revocarea este supusă comunicării. În

consecință, ea va produce efecte constând în încetarea împuternicirii de îndată ce a ajuns
la cunoștința mandatarului.
13
- curs 13 -
Revocarea poate rezulta din orice manifestare de voință tacită, exemplul cel mai
frecvent este acela prin care pentru aceeasi afacere se da mandat altei persoane. Codul
civil prezumă relativ că printr-o asemenea manifestare de vointa, mandantul doreste sa
revoce mandatul initial. Pentru a se rasturna aceasta prezumtie, e suficient sa precizeze
ca mandatarii pot lucra impreuna sau separat pentru incheierea afacerii in cauză.
Mandatul poate inceta prin revocare, chiar si atunci cand partile l-au declarat irevocabil.
Declararea lui ca irevocabil echivalează cu o obligație din partea mandantului de a nu-l
revoca, de a nu retrage imputernicirea mandatarului. Aceasta obligatie nu impiedica ca
revocarea să fie eficace. Cu toate acestea, revocarea unui mandat declarat irevocabil
reprezintă încălcarea unei obligații contractuale de a nu face si se sanctionează prin
despagubiri. Mandantul poate fi obligat la despăgubiri față de mandatar și atunci când
revocarea a fost nejustificată și intempestivă, cauzându-i acestuia un prejudiciu.
RENUNȚARE
În mod simetric invers, când mandatarul nu mai dorește să încheie acte în numele și pe
seama mandantului, întrucât asemenea acte n-ar fi valabile decât dacă mandatarul este
animat prin propria sa voință juridică, lipsa acestei voințe este considerată o cauză de
imposibilitate de indeplinire a obligatiilor. De aceea, el poate renunța la mandat. Spre
deosebire de revocare, renunțatarea antrenează de regulă obligația mandatarului de
a-l despăgubi pe mandant pentru prejudiciul provenit din renunțare. Prin excepție,
mandatarul nu datorează despăgubiri dacă demostrează că prin intervenția unor
împrejurări imprevizibile la încheierea contractului de mandat, continuare executării
acestuia l-ar fi expus pe el (mandatar) unui prejudiciu.
- Moartea, incapacitatea, falimentul oricăreia dintre părți are, ca principiu, efectul de a

pune capăt mandatului. În cazul decesului, mostenitorii, iar in cazul incapacitatii de
exercitiu, ocrotitorii legali, au datoria ca si dupa survenirea acestor evenimente sa anunte
pe cocontractant despre survenirea lor si sa indeplineasca actele urgente a caror
neindeplinire l-ar prejudicia pe acesta.
Aceste forme de incetare operează numai pentru viitor. De asemenea, dacă

contractul de mandat antrenează obligația de a plăti remunerația, in principiu remuneratia
este datorata pentru toate actele incheiate de mandatar in executarea mandatului, inainte
de momentul incetarii, iar daca revocarea a survenit fara culpa din partea mandatarului,
14
- curs 13 -
chiar si pentru actele convenite a fi incheiate si neincheiate de catre mandatar. Obligatia

de a plati remuneratia, nu este, in principiu, afectata prin revocare.
Obligația de a da socoteală devine scadentă la data încetării pentru viitor a

contractului. Tot la această dată se naște o obligație a mandatarului sau a succesorului
său în drepturi de a-i restitui mandantului procura, instrumentul constatator al
împuternicirii, mandatarul putând păstra doar o copie, pe care să figureze mențiunea
încetării mandatului.
Toate aceste cauze de încetare pot fi opuse celeilalte părți doar la data la care a fost
cunoscută de catre aceasta, ele nu pot fi opuse terților care nu le-au cunoscut, cu
care mandatarul a încheiat acte juridice în numele și pe seama mandantului, după
data încetării contractului de mandat.
Teoria mandatului aparent va permite în acest caz ca respectivele acte să genereze

raporturi directe între mandant și terțul cu care s-a contractat atunci când acesta ignora în
mod scuzabil cauza de încetare a mandatului, survenită înainte de respectivul contract.
Pentru una și aceeași afacere, mandantul încheie contracte de mandat cu mai mulți
mandatari:
Regimul contractelor de mandat date pentru aceeași afacere mai multor mandatari
diferă după cum în aceste contracte s-a prevăzut ca mandatarii să lucreze împreună sau
nu. Diferențele vizează încheierea, executarea contractului, răspunderea pentru
neexecutare si incetarea lui.
- Încheierea: În cazul în care prin contract s-a prevăzut ca mandatarii să lucreze

împreună, contractul este considerat încheiat la data la care a fost acceptat de toți
mandatarii. Daca nu exista o asemenea prevedere, la manifestarea de vointa a fiecaruia,
contractul se formeaza cu fiecare dintre mandatari.
- Executarea: Daca s-a stabilit ca mandatarii să lucreze împreună, contractul încheiat în

executarea contractului de mandat, va produce efecte în numele și pe seama mandantului
numai dacă a fost acceptat de toți mandatarii. Dacă nu s-a stipulat acest lucru, fiecare
dintre mandatari poate să încheie singur, în limitele împuternicirii, contracte în
numele și pe seama mandantului.
15
- curs 13 -
- Răspundrea: Daca s-a stipulat ca mandatarii să lucreze împreună, răspunderea lor

pentru neexecutare este solidară. În caz contrar, fiecare mandatar răspunde pentru
propria culpă în neexecutarea contractului de mandat pe care l-a încheiat.
- Încetarea: Dacă s-a stipulat ca mandatarii să lucreze împreună, încetarea contractului

oricăruia dintre ei conduce la încetarea lui față de toți mandatarii. Daca nu s-a stipulat
acest lucru, pentru fiecare mandatar, cauzele de incetare operează individual.
RAPORTUL EXTERN
Este raportul format între mandant și terț. Sub influenta doctrinei germane,
jurisprudența română a avut în ultimii ani revelatia asa-zisului principiu al abstractiunii,
care vrea sa zica că între raportul extern (reprezentat-terț) și raportul intern (reprezentant-
reprezentat), nu exista o legatura indisolubila. In principiu, raportul extern poate subzista
chiar daca raportul intern a fost nevalabil format ori gresit executat. In ceea ce il priveste
pe Dinca, nu este de acord. In dreptul nostru exista o anumita legatura intre raportul
intern si raportul extern, legatura care se reflecta mai ales in faza formarii contractului din
care se naste raportul extern, iar daca aceasta formare a fost facuta valabil, este totusi
posibil ca raportul extern sa se emancipeze fata de raportul intern.
• Principiul unității de voință dintre contractul de mandat și contractul pentru care

se dă mandat
Atunci cand un contract se incheie cu un tert prin intermediul unui mandatar, mandantul
nu e complet strain de acel contract, vointa sa nu e complet neatinsa si neimplicata.
Mandantul a voit sa dea mandat, deci a fixat si limitele in care vointa mandatarului se
putea manifesta. PRACTIC VOINTA SE IMPARTE IN DOUA vointe care impreuna
formeaza vointa juridica necesara, o parte se manifesta chiar prin contractul de mandat si
o parte se manifesta ulterior prin contractul ulterior, pentru ca acesta sa produca efecte
intre tert si mandant este nevoie ca aceste efecte sa fie voite si de mandant pe toata
executarea mandatului pe care nu il revoca, si de mandatar care trebuie sa exprime
consimtamantul la acel act.
Daca pt contractul pt care se da mandat legea cere forma autentică ad validitatem,

această formă autentică trebuie să se aplice atât pt contractul pt care se dă mandat,
cât și pentru contractul de mandat, căci reprezintă o parte din voința necesară pentru
16
- curs 13 -
care se dă mandat. Când legea impune o anumită cerință de capacitate (putința de a voi
eficient juridic) se aplică atât mandantului, cat si mandatarului, pentru ca amandoi trebuie
sa voiasca. Dacă un act trebuie să fie facut de catre cel capabil de a dispune, atunci si
mandantul si mandatarul trebuie sa fie capabil de a dispune pentru inchierea valabila a
actului prin a carei incheiere se execută contractul de mandat. Toate cerintele impune in
legatura cu vointa in contractul ce trebuie incheiat, reverbereaza ca cerinte de validitate in
contractul de mandat, pt ca el incorporeaza o parte din acea voință. De aici rezulă că
actul pentru care se dă mandat nu s-ar putea incheia fara vointa mandantului, dar
nici fara vointa mandatarului. Mandatar este dacă vrea și el un pic, daca are si el ceva
de spus, de facut in incheierea contractului referitor la consimtamant – ESTE STRICT
NECESAR CA SI VOINTA MANDATARULUI SA PARTICIPE LA INCHEIEREA
CONTRACTULUI PENTRU CARE S-A DAT MANDAT.
o Vicii de consimțământ – Daca ne punem problema unui viciu de consimtamant in

legătură cu actul pentru care s-a dat mandat, legiuitorul prezumă conform art. 1299 că
trebuie să examinăm dacă exista sau nu un asemenea viciu de consimtamant in capul
mandatarului, daca elementul asupra caruia pică falsa reprezentare a realității, a vizat o
falsă reprezentare de către mandatar asupra realitatii, atunci acel viciu de consimtamant
ar putea duce la anulare, asta este regula, si este suficient pentru ca mandantul sa poata
obtine anularea contractului, din cauza erorii in care s-a aflat mandatarul sau. Daca
cealalta parte dovedeste ca eroarea mandatarului nu a fost relevanta, intrucat a picat
asupra unui element stabilit de mandant, trebuie sa demonstreze ca si el (mandantul) s-a
aflat in eroare în legătură cu respectivul element. Regula: viciul de consimțământ din capul
mandatarului antrenează anulabilitatea contractului pentru care s-a dat mandat. Prin
exceptie, daca acest viciu priveste un element stabilit de mandant, contractul nu
este anulabil decât dacă se dovedește, în plus, și că mandantul a fost victimă a
aceluiași viciu de consimțământ.
o Stări subiective relevante – În principiu, se are în vedere starea subiectivă a

mandatarului, el trebuie să fie de bună-credință. Dacă totuți, intrarea în posesia acelui bun
a fost stabilită de mandant, prin contractul de mandat, devine relevantă starea subiectivă a
mandantului. Funcționează mecanismul de la vicii.
o Capacitate: Si mandantului, ca si mandatarului, i se vor aplica cerintele de

capacitate.
17
- curs 13 -
o Obiect - Natura unui act de dispozitie, de exemplu, daca se da mandat pentru un

asemenea act, trebuie sa rezulte din contractul de mandat. Obiectul unui act de dispozitie
care il defineste ca fiind obiect al contractului de mandat trebuie sa rezulte din contractul
de mandat. Daca din contract nu rezulta ca e vorba de un act de dispoziție in legatura cu
un anumit obiect, cu un anumit bun, mandatul nu îl împuternicește pe mandatar la astfel
de acte. Mandatul general împuternicește doar cu privire la acte de conservare și
administrare în legătură cu bunurile față de care se poate exercita mandatul.
PENTRU ACTELE DE DISPOZITIE (instrainari, tranzactii, grevari, compromisuri etc.)

MANDATUL TREBUIE SA PREVADA CEL PUTIN NATURA ACTULUI SI OBIECTUL
SAU - TREBUIE SA FIE SPECIAL, IAR NU GENERAL.
o Formă
o Termen extinctiv
• Efectele contractului încheiat în limitele puterii de reprezentare
• Efectele contractului încheiat cu depășirea limitelor de reprezentare.
*un singur curs ramas si mai avem: contr reale si cel putin 2 contr aleatorii (intretinere si
renta viagera) => trebuie sa selectam despre ce vb la curs si vom vb despre ce nu e in
manualul lui dinca
- efectele rap extern, noutatile care decurg din noua rata de politica monetara a BNR,
varietati de depozit, contr de renta viagera si intretinere
- de parcurs pana sapt viitoare macar contr de imprumut si de depozit varianta tipica
18
- curs 14 -
EFECTELE RAPORTULUI EXTERN AL REPREZENTARII
Principiul unitatii de vointa dintre contractul de mandat si contractul pentru

care se da mandat:
Multe dintre conditiile de validitate ale contractului pt care se da mandat iradiaza

asupra contractului de mandat, deoarece acesta contribuie la formarea vointei juridice
necesare pt ca acel contract pt care se da mandatul sa produca efecte juridice.
Vointa juridica se divide prin intermediul mandatului in mintea a doua persoane,
care impreuna, prin vointa lor, determina ca una dintre ele sa devina parte la contract =>
intre mandant si mandatar si contractul de mandat care da nastere raportului dintre ei e
supus cerintelor de vointa juridica pt contractul pt care se da mandat (principiul unitatii de
vointa).
Raportul extern al reprezentarii este raportul dintre reprezentat si tertul cu care se

incheie contractul pt care opereaza reprezentarea (mandant - tertul cu care se incheie
actul pt care s-a dat mandat). Distingem intre 2 situatii:
1. in cazul in care actul pt care s-a dat mandat se incheie in limitele puterii de
reprezentare, contractul astfel format produce intre reprezentat/mandant si tert
aceleasi efecte pe care le-ar fi produs daca mandantul ar fi participat in mod direct la
incheierea lui => in limitele reprezentarii, mandatarul poate incheia in numele si pe
seama mandantului acte juridice care sa produca in patrimoniul sau in mod direct
efecte intocmai ca in cazul in care mandantul ar fi incheiat el insusi actele respective.
2. in cazul in care limitele reprezentarii sunt depasite, atunci cand mandantul se vede
reprezentat impotriva vointei sale: fie ca mandatarul actioneaza in afara puterii de
reprezentare, fie ca actioneaza dupa incetarea acesteia, fie ca o persoana se declara
mandatar desi nu este actioneaza fara putere de reprezentare => in toate aceste
situatii, practic o persoana se declara reprezentant al unei alte persoane la incheierea
unui act, desi nu este.
In principiu, intr-o astfel de ipoteza, actul incheiat in aceste circumstante nu produce
efecte intre cel reprezentat fara voia sa si tertul cu care s-a incheiat respectivul act.
1
- curs 14 -
In cazul in care tertul e prejudiciat prin neproducerea unor asemenea efecte, el

poate antrena raspunderea civila a reprezentantului fara imputernicire, intrucat fapta ilicita
a acestuia de a actiona in afara imputernicirii a cauzat respectivele prejudicii.
Natura acestei raspunderi a reprezentantului care a actionat imputernicire fata de

tertul pt care el a declarat ca opereaza reprezentarea e de natura contractuala
=> DINCA: declaratia reprezentantului ca este reprezentant a fost acceptata de
catre tertul catre care s-a facuta aceasta declaratie => a intrat in campul unei intelegeri de
natura contractuala care se califica, din perspectiva contractelor speciale care se regasesc
in partea generala a NCC, drept o promisiune a faptei altuia => reprezentantul a promis
tertului ca prin contractul pe care il incheie cu acesta, tertul va ajunge la raporturi juridice
cu reprezentatul, desi nu avea un temei juridic pentru aceasta
=> practic, reprezentantul ii garanteaza tertului ca cocontractantul sau este
reprezentatul, iar daca acest lucru nu se intampla, atunci reprezentantul a declarat un
efect care nu exista => va raspunde fata de cocontractant pt neproducerea acelui efect
DECI raspundere contractuala decurgand dintr-o promisiune a faptei altuia
implicita incheiata de reprezentant in afara puterilor de reprezentare.
Fata de reprezentat, in principiu acest contract nu produce efecte. Cu toate

acestea, exista situatii exceptionale (trebuie demonstrate cerintele particulare in fiecare
caz) in care desi actul juridic a fost incheiat in afara limitelor puterii de reprezentare, totusi
el produce efecte intre cocontractant si reprezentat.
a) GESTIUNEA DE AFACERI - in cazul in care actul incheiat de reprezentant in absenta

imputernicirii, dar in numele si pe seama reprezentatului, ii este util si nu s-a incheiat
prin infrangerea unui refuz expres din partea celui reprezentat, atunci actul respectiv
poate produce efecte directe in patrimoniul reprezentatului intre acesta si
cocontractant ca un act de gestiune de afaceri, cu consecinta ca reprezentatul va tinut
fata de cocontractant sa execute obligatiile decurgand din acest act incheiat pt
gestiunea intereselor sale.
Puterea de reprezentare duce la producerea efectelor acestui contract, nu se mai
intemeiaza pe contractul de mandat, nici pe intelegerea reprezentat-reprezentant, ci pe
faptul juridic complex care a facut necesara sau utila incheierea actului de catre o alta
persoana decat titularul unui patrimoniu pt protectia unor bunuri din patrimoniul respectiv.
2
- curs 14 -
b) REPREZENTAREA APARENTA - desi puterea de reprezentare a fost depasita (prin

incheierea unui act care nu intra in continutul acestei puteri, fie prin exercitarea dupa
incetarea acestei puteri, fie chiar in absenta completa a unei puteri de reprezentare,
desi puterea de reprezentare a fost depasita, totusi cocontractantul cu care s-a
incheiat actul depasind puterea de reprezentare a putut cu buna-credinta sa se
intemeieze pe aparenta unei puteri de reprezentare creanta cu contributia cauzala a
aparentului reprezentat (nu e un act juridic, ci un fapt juridic stricto sensu, complex,
care are intre cel aparent reprezentat si tertul de buna-credinta aceleasi efecte pe care
le-ar fi produs contractul in limitele puterii de reprezentare, adica contractul care ar fi
fost incheiat direct de reprezentat cu tertul)
1. trebuie sa existe aparența ca actul e incheiat in limitele puterii sale de reprezentare

2. tertul sa se increada cu buna-credinta in aceasta aparență (trebuie sa para ca exista o
putere!)
3. trebuie ca aparența respectiva sa fi fost cauzata cu contributia celui reprezentat, nu e
nevoie de o culpa in mod necesar, dar e nevoie ca dpdv cauzal la aparența în cauză
sa fi contribuit si cel reprezentat fara putere => reprezentarea aparenta NU este o
sactiune, CI O TEHNICA DE GESTIONARE A RISCURILOR unei situatii juridice
neplacute (in care o parte s-a aflat in eroare si ori ea, ori o alta persoana, trebuie sa
suporte consecintele prejudiciabile ale acestei erori)
S-ar putea pune problema raspunderii - s-ar putea ca eroarea sa fie cauzata de o
culpa a reprezentantului: iar in acest caz, reprezentantul va raspunde.
DAR pana sa se puna problema raspunderii, se pune problema suportarii
prejudiciului: sa spunem ca imputernicirea lui X pt Y a fost revocata, X i-a facut lui Y
cunoscuta revocarea, dar Y dupa ce a primit aceasta informatie, contracteaza cu Z in
limitele ostensibile ale imputernicirii initiale, fara sa-i comunice tertului ca aceasta
imputernicire a fost revocata => Y incheie un contract in limitele imputernicirii prezentate
lui Z, Z e indreptatit sa creada ca contractul a fost incheiat in numele si pe seama celui
care a emis imputernicirea, e de buna-credinta si se intemeiaza pe aparenta existentei
imputernicirii si ignora fara culpa ca imputernicirea a fost revocata.
3
- curs 14 -
Ce facem? il sanctionam pe Z pt buna lui credinta si pt ca el a incheiat cu incredere

un act pe care a crezut ca-l incheie cu reprezentatul sau il “sanctionam” pe emitentul initial
al imputernicirii ca n-a facut ceea ce era imposibil sa faca - sa aduca la cunostinta tuturor
tertilor revocarea imputernicirii?
=> daca punem problema sanctiunii, nu avem niciun raspuns: si reprezentatul fara
imputernicire, si tertul cu care s-a incheiat contractul sunt fara vina => totusi, vom da
prevalenta asteptarilor tertului intemeiate pe increderea sa in imputernicire sau vom da
prioritate asteptarilor mandantului intemeiata pe increderea sa in revocare?
Legiuitorul spune ca vom da prevalenta asteptarilor tertului pt ca el trebuie
stimulat sa aiba incredere in mandat! (daca am opta pt solutia contrara, atunci tertul ar sti
ca poate fi inselat si n-ar mai avea incredere sa incheie contracte cu cel care se declara
imputernicit).
-> il va considera pe reprezentatul fara imputernicire ca fiind legat prin actul incheiat in
numele si pe seama sa in vederea protectiei asteptarilor legitime ale tertului cocontractant.
= ABSTRACTIUNE A RAPORTULUI EXTERN (DESI RAPORTUL INTERN A INCETAT/N-
A EXISTAT NICIODATA SAU N-A ACOPERIT NICIODATA ACTUL PT CARE A OPERAT
APARENTA, TOTUSI RAPORTUL EXTERN ESTE MENTINUT IN FELUL IN CARE
COCONTRACTANTII VOR FI LEGATI UNUL FATA DE CELALALT PRIN CONTRACTUL
INCHEIAT IN ABSENTA PUTERII DE REPREZENTARE
=> (a.c. imputernicirea e notariala, pt a face cunoscuta revocarea pt cat mai multa lume,
mandantul are posilitatea de a inregistra revocarea intr-un registru notarial => astfel încat
daca s-ar incerca pe baza imputernicirii sa se incheie un contract autentic, notarul
instrumentator ar avea obligatia sa verifice in registru daca nu cumva imputernicirea a fost
revocata)
- in cazul unei imputerniciri a unui inscris sub semnatura privata, e foarte dificil pt mandant
sa faca dovada revocarii imputernicirii fata de terti.
c) SITUATIA RATIFICARII - atunci cand Y contracteaza cu Z in numele si pe seama lui X

fara a avea o imputernicire de la X, totusi ii declara lui Z ca contracteaza in numele si
pe seama lui X. Z convine cu Y ca el sa actioneze in numele si pe seama lui X, astfel
încat, in urma acestui contract, Z sa fie legat cu X, nu cu Y. Legatura lui cu Y se
rezuma la faptul ca Y i-a declarat ca X va suporta direct efectele contractului incheiat,
conform lui Y, in numele si pe seama lui X.
4
- curs 14 -
=> acest contract nu produce efecte intre Z si X, dar produce intre Y si Z efectele obligatiei
asumate de catre Y ca contractul sa-si produca efectele in patrimoniul lui X. Din acest
punct de vedere, contractul Y-Z este o promisiune a faptei lui X in care Y are calitate de
promitent al producerii efectelor in numele si pe seama patrimoniului unei alte persoane.
Daca acea alta persoana, X, ratifica acest contract, in urma ratificarii, contractul va
produce efectele dorite de catre Z in relatiile dintre Z si X. Daca, dimpotriva, X nu ratifica
acest contract, atunci singurul efect pe care il va produce va fi obligarea lui Y sa raspunda
fata de Z pt ca efectele actului nu s-au putut produce in patrimoniul lui X, in relatiile dintre
X si Z. => din contractul incheiat intre Y si Z rezulta pt X un drept de a ratifica acel
contract => contractul dintre Y si Z incheiat in numele si pe seama lui X, dar fara
imputernicire din partea acestuia, genereaza o stipulatie pt altul (naste un drept de
ratificare direct in patrimoniul lui X - drept potestativ, prin manifestarea sa unilaterala de
vointa X poate deveni parte la contractul incheiat intre Z si Y, astfel încat sa suporte in
patrimoniul sau drepturile si obligatiile decurgand din acel contract, intrand intr-o relatie
directa sau poate sa nu ratifice acel contract ramanand strain de acesta).
Acest drept potestativ are natura patrimoniala, se poate transmite si in patrimoniul
mostenitorilor => se poate transmite si prin acte intre vii, printr-o cesiune de drepturi
potestative.
De regula, drepturile potestative sunt supuse unui termen de decadere, deoarece
incertitudinea care apasa asupra situatiei juridice ce-i vizeaza pe terti nu poate fi
nedeterminata in timp.
In cazul dreptului potestativ de ratificare, legiuitorul prevede un mecanism de
lichidare a incertitudinii: pe de o parte, inainte de a fi fost exercitat dreptul potestativ de
ratificare, reprezentantul fara imputernicire - Y si cocontractantul sau - Z, pot conveni sa
suprime dreptul potestativ de ratificare, reflexia unui mecanism generat din materia
stipulatiei pt altul.
De asemenea, tertul cocontractant /Z poate trimite o notificare catre X prin care sa-i
solicite ca intr-un termen rezonabil pt luarea unei decizii sa se decida daca va ratifica sau
nu contractul (daca termenul este rezonabil, la expirarea lui, cel reprezentat fara
imputernicire sa isi piarda prin decadere dreptul de a ratifica respectivul contract) => chiar
daca legea nu predetermina, un asemenea termen poate fi fixat unilateral de catre
cocontractant, cu singura conditie ca acesta sa asigure o durata rezonabila pt ca acesta
sa poata decide in cunostinta de cauza in legatura cu exercitarea lui.
5
- curs 14 -
CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT
- ÎMPRUMUTUL UNOR SUME DE BANI -
Imprumutul este de 2 feluri: imprumutul in executarea caruia cel care foloseste

bunul trebuie sa-l restituie in natura lui (comodat) si imprumutul in executarea caruia cel
care foloseste bunurile imprumutate trebuie sa restituie nu acele bunuri in individulitatea
lor, ci bunuri de aceeasi calitate si cantitate (imprumut de consumatie).
DIFERENTA FUNDAMENTALA: in cazul comodatului, prin remiterea bunului nu

se transfera proprietatea lui, ci doar detentiunea materiala care ii permite comodatarului sa
foloseasca bunul in exercitarea libertatii sale, pe cand in cazul imprumutului de
consumatie, prin remiterea bunurilor imprumutate se transfera dreptul de proprietate din
patrimoniul imprumutatorului in patrimoniul imprumutatului => imprumutatul devine
proprietar al bunurilor respective, de care poate dispune juridic si material.
In cazul sumelor de bani (cel mai adesea!) dispozitia este mai ales juridica (pt ca
banii se manifesta mai mult sub forma monedei scripturale) => mai mult, in cazul banilor
moneda scripturala, prerogativa stapanirii si folosintei se reduce la dispozitia juridica =>
banii nu folosesc decat in masura in care sunt cheltuiti, deci in masura in care se dispune
juridic de ei.
Obligatia de restituire deci nu se poate exercita tocmai cu sumele de bani de la
incheierea contractului, ci cu sume de bani de acelasi cuantum care urmeaza a fi
transmise in sens invers la scadenta. Intre timp, intre incheierea contractului si scadenta,
imprumutatul este pe deplin liber sa le foloseasca, cheltuindu-le. Aceasta folosinta ii
procura un avantaj patrimonial pe care imprumutatorul nu il mai are => el nu mai poate
folosi sumele transmise imprumutatului pana la restituire.
In schimbul avantajului material pe care imprumutatul il are de a folosi sumele

respective prin cheltuirea lor, acesta se poate angaja fata de imprumutator sa suporte o
contraprestatie. Daca imprumutatul nu se angajeaza sa suporte o contraprestatie,
imprumutul e cu titlu gratuit => act dezinteresat facut de imprumutator in favoarea
imprumutatului.
!!! Cand sunt sume de bani, legiuitorul prezuma ca imprumutul de consumatie este cu
titlu oneros!
6
- curs 14 -
- remuneratia = dobanda remuneratorie. Creanta al carei debitor e imprumutatul avand

ca obiect dobanda remuneratorie este un fruct civil al creantei imprumutatorului corelativ
obligatiei imprumutatului de a rambursa suma de bani primita => se mai numeste
obligatia de restituire a capitalului. Obligatia avand ca obiect dobanda remuneratorie nu
e necesar sa aiba natura unei obligatii banesti. Partile pot conveni ca in schimbul
folosintei sumelor de bani imprumutatul sa furnizeze si alte prestatii (bunuri, servicii) =>
in toate aceste cazuri, remuneratia are totusi natura juridica a unei dobanzi
remuneratorii, pt ca este platita in schimbul avantajului patrimonial de a folosi banii
imprumutati. *se calculeaza pt perioada ANTERIOARA scadentei!
- Dobanda remuneratorie trebuie diferentiata de dobanda penalizatoare. Dobanda
remuneratorie e fruct civil si e remuneratie pt folosinta unor sume de bani pana la
scadenta restituirii lor, dobanda penalizatoare nu reprezinta fruct civil, ci despagubire de
natura unor daune moratorii pt intarzierea in executarea obligatiei de restituire a
capitalului! => dobanda penalizatoare se datoreaza nu inainte de scadenta, ci DUPA
scadenta si este direct proportionala cu durata intarzierii executarii obligatiei de
restituire.
PT. AMBELE DOBANZI: CONVENTIA PARTILOR TREBUIE INCHEIATA IN FORMA
SCRISA AD VALIDITATEM!!
In al doilea rand, atat dobanda remuneratorie cat si dobanda penalizatoare pot

curge chiar daca nu au fost prevazute in contract. Dobanda remuneratorie curge spre
exemplu in cazul oricarui imprumut banesc, intrucat acesta e prezumat cu titlu oneros.
Dobanda penalizatoare curge in virtutea unei dispozitii supletive prevazute in
materia contractului in general (art. 1536) de la scadenta, de cate ori partile nu au convenit
contrariul. => se pune problema de a se stabili care este dobanda atunci cand ea curge si
partile nu au convenit-o.
De regula, stabilirea dobanzii se realizeaza pornindu-se de la rata dobanzii.
Dobanda se calculeaza inmultindu-se rata dobanzii cu cuantumul capitalului si cu
durata pt care se datoreaza dobanda, stabilite in unitati de timp corespunzatoare
relatiei dobanzii.
EXEMPLU: daca rata dobanzii e de 10% pe an, dobanda la 6 luni pt un capital de
1000 de lei este de 50 de lei. => se inmulteste 10% cu 1000 si cu durata relevanta,
deci 1/2 de an=> se obtine dobanda de 50 de lei !!! nu se confunda rata dobanzii
(coeficientul raportat la unitatea de timp pt a se determina dobanda) cu dobanda.
7
- curs 14 -
Cand partile nu au prevazut o dobanda, atunci intre ele se va aplica dobanda

legala/de drept comun, care se stabileste pornind de la rata legala a dobanzii care e
prevazuta in OG 13/2001 ca fiind in principiu rata dobanzii de referinta sau a dobanzii de
politica monetara a BNR => de regula, rata dobanzii remuneratorii este egala cu rata
dobanzii de politica monetara a BNR stabilita la data incheierii contractului din care se
naste dreptul la dobanda.
In prezent, rata de politica monetara a BNR este de 1,5 % pe an. => pt contractele
incheiate dupa 6 august 2020, daca partile nu au prevazut dobanda remuneratorie si
aceasta e totusi datorata, dobanda se va stabili conform ratei legala de 1,5 % pe an.
* din 18.01.2021 - rata de politica monetara a BNR este 1,25% pe an !!!!!
In schimb, dobanzile penalizatoare sunt supuse unei alte rate a dobanzii: de

regula rata dobanzii penalizatoare este cu 4 p.p superioara ratei dobanzii de politica
monetara => ea este de 5,5% pe an. (5,25% dupa 18.01.2021). Prin exceptie, in cazul
raporturilor juridice dintre profesionisti, rata dobanzii penalizatoare este cu 8 p.p
superioara ratei de politica monetara, asadar in prezent ea este de 9,5% pe an (9,25% din
18.01.2021).
Prin exceptie, in cazul in care obligatia principala este datorata intre persoane
FARA scop lucrativ, rata legala a dobanzii remuneratorii este cu 20% inferioara ratei de
politica monetara => este in prezent de 1,2 % pe an in cazul dobanzii remuneratorii. (1%
din 18.01.2021)
Regula se aplica si dobanzii penalizatoare => in raporturile juridice dintre
persoane care NU urmaresc un scop lucrativ, rata dobanzii penalizatoare sa fie in
prezent de 4,4 % pe an. (4.2% din 18.01.2021)
De asemenea, tot numai in raporturile juridice care NU decurg din exploatarea
unei intreprinderi cu scop lucrativ, libertatea partilor de a stabili o rata a dobanzii diferita
de rata legala a dobanzii este limitata, in sensul ca partile nu pot depasi prin conventia lor
o dobanda maxima calculata in raport cu o rata a dobanzii cu 50% superioara dobanzii
legale => rata maxima a dobanzii remuneratorii in raporturile juridice care NU decurg
din exploatarea unei intreprinderi cu scop lucrativ este in prezent de 1,8% pe an.
(1,5% din 18.01.2021).
De asemenea, rata maxima a dobanzii penalizatoare in raporturile care NU
decurg din exploatarea unei intreprinderi cu scop lucrativ este de 6,6% pe an. (6,3%
din 18.01.2021)
8
- curs 14 -
CONTRACTUL DE DEPOZIT
Si contractul de depozit este un contract real => si el se formeaza prin remiterea

bunului ce face obiectul depozitului. Bunul acesta e in principiu un bun corporal si de
regula un bun mobil.
* ! exista o exceptie: in cadrul sechestrului conventional, bunul poate fi si imobil.
DIFERENTA FUNDAMENTALA dintre imprumut si depozit: in cazul

imprumutului, scopul urmarit de parti la incheierea contractului e folosinta bunului de
catre imprumutat, uneori aceasta folosinta presupune si consumarea lui, cum e in cazul
imprumutului de consumatie, iar in cazul depozitului, scopul principal e pastrarea de
catre depozitar a bunului depozitat in favoarea deponentului.
=> fundamentala diferenta intre imprumut si depozit in ceea ce priveste scadenta
restituirii:
• In cazul contractului de imprumut, termenul pt obligatia de restituire este stabilit
intotdeauna in favoarea imprumutatului => doar el poate renunta la acest termen. De
aceea, imprumutatorul nu poate cere, in principiu, restituirea inainte de termen.
• In schimb, in cazul depozitului, termenul este stabilit in favoarea deponentului, pt ca

pana la expirarea acelui termen, depozitarul trebuie sa-i pastreze bunul (termen
suspensiv pt restituire dar si termen extinctiv pt pastrare)
=> pt ca termenul e presupus in favoarea deponentului, el poate renunta la el, el
poate pretinde restituirea bunului si inainte de scadenta si in principiu, depozitarul e tinut
sa i-l restituie fara a fi prejudiciat. In principiu, va primi remuneratia numai proportional cu
durata scursa intre incheierea contractului si restituirea efectiva a bunului conservat.
* Exista obligatia de pastrare si in cazul contractului de imprumut (mai ales in materia

comodatului: comodatarul e tinut sa pastreze bunul ca un bun proprietar si daca o
situatie de forta majora primejduieste atat bunul luat in comodat cat si un bun al
comodatarului, comodantul e obligat sa sacrifice bunul sau? - decurge din necesitatea
ca bunul sa fie restituit in starea in care a fost primit.
Intre remitere si restituire imprumutatul sa poata folosi bunul!
Diferenta aceasta e relevanta cand calificam un contract despre care nu stim daca
e contract de imprumut sau depozit.
9
- curs 14 -
EXEMPLU: una dintre parti i-a remis celeilalte un bun: care e calificarea?
- poate ca i l-a remis ca sa i-l lase: e un dar manual
- poate ca i l-a remis cu intentia ca cel care l-a primt sa i-l restituie: fie imprumut/depozit
- daca i l-a remis trebuie ca primitorul sa-l foloseasca - imprumut
- daca i l-a remis pt ca primitorul sa-l pastreze pana la restituire: depozit
In principiu, se prezuma ca e imprumut/depozit, iar nu dar manual! Se prezuma

ca bunul trebuie inapoiat!
Transferul proprietatii nu se prezuma!! Pierderea proprietatii nu se prezuma! =>
transmiterea detentiunii care conduce la situatia de fapt in care detentorul este altcineva
decat proprietarul implica necesitatea ca acel altcineva sa ii restituie bunul proprietarului la
sfarsitul detentiei sale.
Intre imprumut si depozit, exista prezumtia de libertate: depozitarul primeste

bunul doar pt a-l pastra, iar comodatarul primeste bunul pt a-l folosi si, de aceea, trebuie
sa-l si pastreze.
E mai liber depozitarul care nu poate folosi bunul sau e mai liber comodatarul
care, pastrand bunul, il poate si folosi? Evident ca comodatarul => in cazul in care se
remite un bun, se prezuma obligatia de restituire, dar si libertatea proprietarului de a-l
folosi pana la restituire, deci ca remiterea bunului formeaza un contract de comodat.
Prezumtia e simpla si poate fi rasturnata daca se stabileste ca bunul a fost remis spre a fi
pastrat de catre cel care l-a primit in favoarea celui care l-a remis.
O asemenea intentie a partilor se poate stabili daca, spre exemplu, partile au

precizat ca remitentul bunului poate solicita restituirea lui inainte de scadenta.
10
- curs 14 -
VARIETATI DE DEPOZIT
★ DEPOZITUL NEREGULAT - contractul de depozit, de regula, are un obiect individual

determinat. El prin natura lui se determina prin remitere => e sigur individual determinat.
prezumtia e ca revine obligatia celui care a primit bunul de a-l restitui in integralitatea lui.
Prin exceptie, uneori prin conventia partilor si adesea prin natura bunului, poate
rezulta ca partile nu au in vedere restituirea bunului in individualitatea sa, ci a unei cantitati
egale de bunuri din aceeasi specie. => depozit neregulat/imprumut de consumatie.
Depozitul neregulat are 2 texte relevante in NCC:

➡ Delimitarea fata de imprumut: art. 2105 - cand sunt remise fonduri banesti sau bunuri
fungibile si consumptibile in natura lor, acestea devin proprietatea celui care le primeste
si nu trebuie sa fie restituite in individualitatea lor => valabil si pt imprumut si pt depozit.
“in aceasta situatie se aplica in mod corespunzator regulile de la imprumutul de
consumatie”
Se prezuma ca bunurile de gen au fost remise spre a fi restituite, se prezuma ca au
fost remise pt ca pana la restituire sa fie folosite prin cheltuire de catre cel care le-a primit,
se prezuma deci ca natura contractului realizat este aceea de imprumut de consumatie.
Se poate rasturna aceasta prezumtie daca se dovedeste ca scopul pt care au fost primite
fondurile respective e pastrarea lor de catre primitor in interesul remitentului (o asemenea
dovada poate fi facuta si daca in contract s-a prevazut ca restituirea lor poate fi facuta si
inainte de scadenta).
➡ art. 2118 (2): Depozitarul nu datoreaza dobanda pt fondurile banesti depozitate decat
din ziua in care a fost pus in intarziere sa le restituie.
- imprumutul de consumatie: se prezuma datorarea de dobanzi remuneratorii
- in cazul depozitului neregulat, nu se prezuma datorarea de dobanzi remuneratorii pt
ca nu se prezuma ca depozitarul poate folosi bunul, dar dobanzile curg din ziua in care
depozitarul a fost pus in intarziere pt restituirea lor si deci au natura penalizatoare, fiind
supuse regulilor de drept comun privind rata dobanzii legale penalizatoare
- deci depozitarul nu datoreaza dobanzi remuneratorii (vestea buna), dar daca
depozitarul a cerut restituirea, de la momentul cererii de restituire incep sa curga
dobanzile penalizatoare daca depozitarul nu-si executa imediat obligatiile
(vestea rea).
11
- curs 14 -
★ DEPOZITUL NECESAR - se defineste in raport cu imprejurarile formarii sale: art. 2124:

ipoteza unui depozit necesar e aceea in care bunul a fost incredintat unei persoane sub
constrangerea unei intamplari neprevazute care facea cu neputinta alegerea persoanei
depozitarului si intocmirea unui inscris constatator al contractului
=> ipoteza speciala de contract de depozit incheiat in stare de necesitate!!
Cand trebuie sa nu fie prevazuta imprejurarea? Nu la data incheierii contractului de

depozit, ci la data / la momentul la care s-a creat aceasta nevoie, anume la momentul la
care deponentul a creat o asemenea situatie pt bunurile sale incat la un moment ulterior,
din cauza imprejurarii in cauza, sa devina necesara incheierea unui contract de depozit in
legatura cu ele.
EXEMPLUL 1: mergi la munte, iti rupi piciorul si trebuie sa-i lasi rucsacul
salvamontistului care te salveaza, dar rucsacul ramane la el. Cand ti-ai luat rucsacul in
spate nu te-ai gandit ca-ti vei rupe piciorul => imprejurarea e neprevazuta cu mult
anterioara incheierii contractului!
EXEMPLUL 2: un functionar competent ia masa la un restaurant de lux la care are

o valiza cu sume enorme de bani cash. Statul paralel invadeaza restaurantul si il ridica pe
om. Acesta e silit sa-i lase comeseanului său valiza.
=> constrangerea consta in imposibilitatea deponentului de a alege persoana

depozitarului si de a-si furniza un inscris constatator al contractului de depozit. Aceasta
contrangere trebuie sa rezulte din cumulul cauzal dintre aducerea unui bun al
deponentului intr-o anumita situatie si o situatie neprevazuta fata de momentul aducerii.
CARACTERISTICI DE REGIM JURIDIC:
- el este obligatoriu pt depozitar! Persoana care primeste o oferta de depozit necesar

nu poate refuza aceasta oferta => refuzul ofertei ar reprezenta un delict civil care se
sanctioneaza conform dreptului comun al raspunderii civile delictuale cu obligatia de
reparatie a destinatarului ofertei in sensul ca el va trebui sa-l despagubeasca pt
piederea bunurilor pe ofertant ca si cum contractul s-ar fi incheiat, iar pe de alta parte,
oferta va fi prezumata acceptata imediat ce va fi ajuns la destinatar;
12
- curs 14 -
- contractul poate fi probat prin orice mijloc de proba, indiferent de valoarea bunurilor
lasate in depozit;
- depozitarul raspunde pt executarea obligatiei de pastrare si executarea obligatiei de
restituire a bunului ca un depozitar neremunerat => raspunde, daca nu pastreaza
bunurile incredintate, cu aceeasi grija pe are o are si fata de propriile bunuri. In rest
depozitului necesar i se pot aplica regulile depozitului remunerat.
★ DEPOZITUL HOTELIER - reprezinta un contract accesoriu contractului hotelier (care

este o specie a locatiunii de imobile, in virtutea careia locatorul, numit si hotelier, se
obliga sa-i asigure locatarului numit client folosinta unei incaperi sau uneori a unei
locuinte in schimbul unei remuneratii, destinatia incaperii fiind aceea de locuire).
De regula, contractul hotelier se incheie pe durate mai scurte decat contractul de

inchiriere a locuintei. Locatorul hotelier e intotdeauna un profesionist si pt el contractul
hotelier se incheie in exercitarea activitatii intreprinderii sale.
Orice astfel de contract presupune incheierea accesorie a unui contract de
cvasi-depozit, precum si nasterea unei obligatii pt a incheia un alt contract - depozit
obligatoriu.
=> contractul hotelier = locatiunea, are un contract accesoriu: cvasi-depozit, si
genereaza un efect particular, obligatia locatorului de a incheia cu locatarul un depozit
obligatoriu (deci 3 contracte).
★ CVASI-DEPOZITUL: contract accesoriu contractului hotelier si, spre deosebire de

depozitul de drept comun, el nu se incheie prin remiterea propriu-zisa a bunurilor ce fac
obiectul depozitului, ci se incheie prin introducerea de catre clientul locatar in hotel a
unor bunuri pe care hotelierul locator trebuie sa le pastreze. In loc de remitere, aduce
niste bunuri mobile in bunul imobil care face obiectul locatiunii.
SFERA DE APLICARE:
- dpdv al imobilului care face obiectul locatiunii principale, campul de aplicare al cvasi-
depozitului rezulta din art. 2127 + art. 2137: persoana care ofera publicului servicii de
13
- curs 14 -
cazare (hotelier) e raspunzatoare potrivit regulilor privitoare la raspunderea depozitarului

pt prejudiciul cauzat prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client in
hotel => imobilul trebuie sa fie un hotel in care locatorul ofera cu titlu profesional servicii
de cazare. Locatiunea la hotel poate fi exclusiva, dar si comuna (ex.: hostelurile de tineret:
intr-un hangar sunt cazati 20 de tineri).
Dispozitiile prezentei sectiuni se aplica in mod corespunzator si bunurilor aduse in
sanatorii, spitale, pensiuni, vagoane de dormit etc.
=> este strict necesar ca pt a se aplica sectiunea rezervata depozitului hotelier,
bunurile care fac obiectul sectiunii sa fi fost introduse intr-un imobil in legatura cu care s-a
incheiat un contract de locatiune in scopul utilizarii incaperilor acelui imobil pt locuirea cel
putin o noapte. (! la garderoba nu se aplica, pt ca lipseste elementul de a locui pt cel
putin o noapte).
Mai intai, in sfera acestor bunuri se au in vedere toate bunurile mobile pe care
clientul le-a introdus in hotel in cursul locatiunii, pe perioada cazarii. In sensul acestei
reguli, prin introducerea in hotel a bunurilor se are in vedere atat introducerea in incaperea
ce face obiectul contractului de locatiune, cat si bunurile introduse in partile comune ale
cladirii din care face parte acea incapere (ex.: sticla de vin lasata de client pe masuta
fotoliului de pe culoar), precum si dependintele hotelului (parcarea sau curtea acestuia -
masina, bicicleta lasate in parcarea hotelului).
Pe langa acestea, mai sunt considerate incluse in categoria bunurilor ce fac
obiectul cvasi-depozitului si acele bunuri pt care hotelierul/un prepus al său isi asuma
obligatia de supraveghere pt o perioada rezonabila, fie inaintea inceputului executarii
contractului de locatiune, fie dupa incetarea executarii acestui contract.
EXEMPLU: ajungi la hotel la ora 10 si check-in-ul se face la ora 15 => poti lasa
bagajul la receptie (bagajul e introdus in hotel chiar daca n-a inceput inca executarea
contractului de locatiune, care nu va incepe decat de check-in). La fel, daca faci check-
out-ul la ora 12 si pleci la ora 18.
Art. 2127 (4) - in lipsa de stipulatie contrara, prevederile referitoare la cvasi-depozit

NU se vor aplica la animalele de companie.
Toate bunurile care in acest mod fac obiectul cvasi-depozitului vor face obiectul
unei obligatii de pastrare pe care hotelierul o are, prin efectul careia raspunderea obiectiva
14
- curs 14 -
a hotelierului va fi angajata pt orice furt, distrugere sau deteriorare a bunurilor introduse in

hotel. Intrucat raspunderea este OBIECTIVA, ea e independenta de culpa hotelierului.
=> In principiu, potrivit art. 2128, ea e limitata la o valoare de 100 de ori mai mare
decat pretul pt o zi afisat pt camera oferita spre inchiriere clientului.
- limitarea prevazuta de acest text se aplica doar raspunderii obiective pt pieire,

distrugere etc. => daca, dimpotriva, clientul face dovada ca pieirea furtul sau
distrugerea s-au produs din culpa hotelierului sau a unei persoane pt care acesta
raspunde, atunci limitarea raspunderii nu se va aplica, hotelierul raspunzand pt orice
prejudiciu direct si previzibil decurgand din aceasta culpa potrivit dreptului comun
- atunci cand se aplica limitarea, valoarea plafonului nu se determina potrivit pretului

camerei stabilit prin contractul hotelier, deci nu in functie de chiria prevazuta de acest
contract, ci in functie de pretul pt utilizarea pt o zi o camerei ce face obiectul contractului
afisata de catre hotelier in ziua incheierii contractului.
EXEMPLU: daca rezervi pe booking camera la 80 euro, iar pretul afisat la receptie
e de 100 euro cand ajungi acolo, raspunderea va fi limitata la 100 de ori 100!
- si daca este limitata ca raspundere obiectiva, si daca este nelimitata fiind intemeiata pe
culpa hotelierului/a prepusilor sai, raspunderea pt distrugerea, deteriorarea sau furtul
bunurilor introduse in hotel este supusa unor prevederi speciale cu privire la dreptul la
actiune pt angajarea acestei raspunderi. Acest drept la actiune este supus unui termen
de decadere special (24 de ore de la data la care clientul a cunoscut prejudiciul -
in acest interval, clientul trebuie sa-i notifice hotelierului reprezentat prin administratia
sau prepusii sai prejudiciul pt care intentioneaza sa atraga raspunderea lui). Lipsa
informarii atrage pierderea dreptului la actiune. De asemenea, in cazul in care
informarea a avut loc si s-a nascut dreptul la actiune, el e supus unui termen de
prescriptie speciala de 6 luni de la data la care prejudiciul s-a produs!!!
Din contractul principal de locatiune hoteliera se mai naste o obligatie de a incheia

cu clientul sau locatar un contract de depozit => o asemenea obligatie se executa la
15
- curs 14 -
cererea clientului, in sensul ca hotelierul nu poate refuza sa primeasca in depozit

documente, bani sau alte obiecte de valoare apartinand clientilor sai (art. 2131).
Prin exceptie, hotelierul are dreptul sa refuze primirea in depozit a unor asemenea
bunuri daca, tinand seama de importanta si conditiile de exploatare ale hotelului, acestea
sunt excesiv de valoroase ori incomode sau periculoase.
EXEMPLU: Obiecte de valoare - un obuz neexplodat din Al Doilea Razboi Mondial
- hotelierul poate refuza pe motiv ca este periculos.
EXEMPLU: Solicitarea unei cliente de a pastra niste bijuterii cu diamante s-ar putea
sa nu poata fi refuzata la un hotel de 5* din Las Vegas!, dar ar putea fi refuzata la Cabana
Trei Brazi.
- clientul are impotriva hotelierului o creanta corelativa obligatiei hotelierului de a incheia

contractul de depozit, similara aceleia care rezulta dintr-o promisiune de depozit
- odata ce s-a incheiat un astfel de contract, raspunderea pt pieirea, deteriorea sau furtul
bunurilor, mai intai se va angaja potrivit dreptului comun, numai pt culpa din partea
hotelierului in ceea ce priveste obligatia de pastrare. In al doilea rand, raspunderea nu
este limitata. In al treilea rand, ea nu este supusa termenelor speciale de decadere si
prescriptie care afecteaza dreptul la actiune in cazul cvasi-depozitului.
In contractul de depozit astfel incheiat, depozitarul poate alege locul depozitarii, cu

conditia ca acesta sa fie un loc sigilat sau securizat conform art. 2131 (3).
NU vor fi considerate locuri sigilate/securizate casetele de valori plasate de hotelier
in camerele clientilor. Bunurile depuse in aceste casete nu vor fi presupuse a fi fost primite
in depozit de catre hotelier in executarea obligatiei sale de a incheia depozitul obligatoriu,
ci vor fi considerate bunuri introduse de client in hotel, fiind obiectul cvasi-depozitului.
Fie ca e vorba de bunurile care fac obiectul depozitului obligatoriu, fie bunurile care
fac obiectul cvasi-depozitului, hotelierul nu raspunde pt deteriorarea, distrugerea ori furtul
lor daca acestea sunt cauzate de catre client, de catre o persoana care il insoteste sau se
afla sub supravegherea sa ori de catre vizitatorii sai, de natura bunului sau de un caz de
forta majora. => dimpotriva, raspunderea nu este inlaturata daca pieirea, deteriorarea sau
furtul au fost cauzate de un caz fortuit care nu are caracterele fortei majore.
16
- curs 14 -
In legatura cu toate bunurile care fac obiectul cvasi-depozitului sau al depozitului

obligatoriu, hotelierul are un drept de retentie prin care se garanteaza creanta sa la chirie
din contractul de locatiune principal.
Dreptul de retentie confera titularului sau si un privilegiu care permite satisfacerea
cu preferinta a creantei sale din vanzarea silita a acestor bunuri, vanzare pe care o poate
solicita in calitate de creditor privilegiat conform CPC.
Atunci cand inchiriezi un airbnb se aplica dispozitiile referitoare la depozitul hotelier

sau nu?
DINCA: sunt intrunite conditiile necesare pt calificarea activitatii ca fiind intreprindere.
(punerea la dispozitie anumite mijloace: bunul imobil, respectiv mobilierul necesar locuirii
cu titlu profesional, cu scopul obtinerii unui profit) => putem sa consideram contractul ca
fiind contract hotelier
- dar putem considera proprietarul unui airbnb profesionist? de cele mai multe ori nu
desfasoara pur si simplu activitati economice ocazionale?
- chiar daca activitatile sunt sporadice, tot activitati profesionale sunt! Ne aflam in
ipoteza in care persoana asigura publicului servicii de cazare.
Dreptul de retentie - nu e limitat doar la pretul pe care trebuia sa-l plateasca,

putandu-se pune retentia asupra tuturor bunurilor?
- garantie reala => ceea ce se garanteaza => creanta principala a carei executare se
asigura e creanta privind pretul camerei si a serviciilor executate (chiria hoteliera).
★ SECHESTRUL CONVENTIONAL
art. 2138 - Depozitul prin care două sau mai multe persoane încredințează unui terț,
denumit administrator-sechestru, unul sau mai multe bunuri mobile ori imobile în privința
cărora există o contestație sau incertitudine juridică, cu obligația pentru acesta de a le
păstra și a le restitui celui recunoscut ca titular al dreptului.
PARTICULARITATI:
1. sechestrul conventional poate avea ca obiect nu numai bunuri mobile, ci si bunuri
imobile. In principiu, contractul prin care cu titlu oneros o persoana isi asuma obligatii
17
- curs 14 -
de a intretine un imobil nu e contract de depozit, ci de antrepriza de servicii de mentenanta

imobiliara.
2. sechestrul conventional e o operatiune tripartita: exista cel putin 2 parti care au

calitatea de deponent si o a treia parte (administrator sechestru), care are calitatea de
depozitar. Contractul se formeaza valabil prin remiterea bunului de catre unul dintre
deponenti catre administratorul sechestru. Nu e nevoie ca ambii deponenti sa participe
la remitere.
3. De asemenea, desi tehnic contractul genereaza 2 obligatii de restituire si 2 obligatii de

pastrare, avand in vedere modalitatile prin care aceste obligatii sunt afectate in
patrimoniul administratorului sechestru => acesta va datora pastrarea si restituirea
bunului doar fata de unul dintre cocontractantii sai.
Astfel, fiecare dintre cele 2 obligatii de restituire sunt afectate de o conditie
suspensiva. Conditia supensiva care afecteaza obligatia administratorului sechestru fata
de unul din depozitari fiind exact opusul conditiei suspensive care afecteaza obligatia de
restituire a administratorului sechestru fata de celalalt depozitar.
EXEMPLU: A-B litigiu cu privire la proprietatea unui bun. Ei incheie o
conventie cu C conform careia C pastreaza bunul pana la solutionarea litigiului si sa
il restituie aceluia dintre ei care-l va castiga. Daca litigiul il castiga A, sub conditia
suspensiva ca A sa castige litigiul, C e dator sa-i restituie lui A. Daca B castiga,
conform conditiei suspensive, C ii va restitui lui B => C are 2 obligatii de restituire,
dar practic va fi supus unei singure prestatii de restituire.
Evenimentul care constituie conditie supensiva pentru una dintre obligatiile
de restituire fata de unul dintre depozitari reprezinta si conditie rezolutorie fata de
obligatia de pastrare angajata fata de celalalt depozitar => daca A castiga litigiul,
prin aceasta sa devina scadenta obligatia de restituire fata de A, sa devina definitiv
ineficace obligatia de restituire pe care administratorul sechestru o avea fata de B,
sa se desfiinteze prin conditie rezolutorie obligatia de pastrare pe care
administratorul sechestru o avea fata de B, sa se consolideze cu efect retroactiv
obligatia de pastrare pe care administratorul sechestru o avea fata de A.
4. DESI cele mai frecvente cauze de incertitudine care determina incheierea sechestrului
conventional il reprezinta litigiile, uneori o neincredere in partenerul de afaceri poate
18
- curs 14 -
genera incheierea unui sechestru conventional (EXEMPLU: A ii vinde un bun lui B, partile
convin ca pretul sa fie platit imediat, dar A nu e dispus sa-i faca predarea lui B imediat =>
pt ca B nu are incredere in A sa se lipseasca de bun si sa-i plateasca pretul, A si B incheie
un contract de sechestru conventional cu tertul C si stabilesc ca tertul C (de regula, banca)
sa pastreze banii care constituie pretul (intr-un cont de consemnatiune), urmand ca daca
bunul ajunge la B, banii sa fie apoi eliberati fata de A. Daca nu ajunge la B pana la o
anumita data, banii sa fie restituiti lui B. Cand contractul de sechestru conventional se
incheie cu institutia bancara si are ca obiect fonduri banesti – in primul rand discutam si
despre depozitul neregulat si in al doilea rand poarta numele de contract de escrow).
PARTICULARITATI JURIDICE SI OBLIGATIILE PARTILOR:
✴ Obligatiile administratorului-sechestru
- in principiu, sechestrul conventional e o specie a depozitului remunerat => in principiu,

administratorul sechestru raspunde pt pastrarea bunului cu diligenta unui bun proprietar
(pt culpa levis in abstracto)
- atunci cand prin natura bunului e necesara administrarea lui, administratorul sechestru
e tinut sa procedeze la administrarea lui => daca bunul il reprezinta niste actiuni
- daca din cauza naturii bunului, valoarea acestuia s-ar periclita prin trecerea timpului,
administratorul sechestru ar putea chiar sa vanda bunul (cu autorizarea instantei de
judecata) pt a-i conserva valoarea urmand sa-si execute obligatia de restituire cu sume
de bani subrogata bunului in urma acestei vanzari.
✴ Obligatiile depozitarilor
- obligatia de a suporta cheltuielile conservarii bunului;

- obligatia de a-l despagubi pe administratorul sechestru pt eventualele prejudicii cauzate
de bun, cu exceptia cazului in care acestea au rezultat dintr-un pericol al bunului
cunoscut la data incheierii contractului;
- obligatia de a plati administratorului sechestru o remuneratie.
19
- curs 14 -
Cui ii incumba aceste obligatii?

Cel putin din perspectiva sfarsitului povestii, cheltuielile de conservare a bunului îi
profita celui care ramane proprietar, remuneratia celui tinut sa conserve bunul si
suportarea cheltuielilor de conservare pe care acesta trebuie sa le faca pentru a pastra
bunul pot fi considerate cheltuieli de conservare => cel care e creditor al obligatiei de
restituire e si debitor al obligatiei de a suporta cheltuielile de conservare si remuneratie
DINCA NU E DE ACORD => pt a se determina efectele unui contract, ar trebui sa
ne plasam in concordanta cu vointa partilor la data incheierii contractului. Prin ipoteza, la
data incheierii acelui contract, situatia juridica a bunului era afectata de o stare care din
perspectiva subiectiva a partilor era incerta si contractul le era util ambelor pt a depasi
aceasta incertitudine.
=> DINCA: motivul pt care se incheie contractul si deci motivul pt care s-ar asuma
obligatii de a plati remuneratia administratorului sechestru, de a-l despagubi etc. este pt
fiecare din cei 2 depozitari protectia unui interes al sau care ar deveni actual in cazul in
care incertitudinea va conduce la dobandirea de catre el a bunului si a calitatii de titular al
obligatiei de restituire.
=> aceste obligatii incumba in egala masura celor 2 depozitari => conform regulii
divizibilitatii obligatiilor banesti, fiecare depozitar va suporta pro parte (jumatate/jumatate)
toate obligatiile banesti al caror creditor e administratorul sechestru.
Pt obligatia de despagubire si pt obligatia de rambursare a cheltuielilor, conform

dreptului comun al contractului de depozit, administratorul sechestru are un drept de
retentie, care poate fi opus oricaruia dintre depozitari, in principiu va exista interesul ca
dreptul de retentie sa fie opus celui care in urma indeplinirii conditiei suspensive se
stabileste a fi creditorului obligatiei de restituire, chiar daca el a achitat partea sa din
obligatiile de rambursare a cheltuielilor, respectiv de plata a despagubirilor, in cazul in care
partea celuilalt depozitar nu a fost executata. Va putea fi opus pana la executarea
integrala a obligatiilor depozitarului cu privire la aceste 2 aspecte.
In schimb, pt obligatia de a plati remuneratia nu exista un drept de retentie, intrucat

remuneratia e datorata la restituire => prin executarea obligatiei de restituire devine
scadenta obligatia deponentului de a-i plati depozitarului remuneratia.
20
- curs 14 -
Incetarea sechestrului conventional:
- Nu poate inceta decat prin acordul tuturor partilor, in principiu, sau prin eliminarea
elementului de incertitudine care conduc la indeplinirea conditiei suspensive ce
afecteaza una dintre obligatiile de restituire.
- Daca administratorul sechestru ar suferi el insusi un prejudiciu daca ar continua (art.
2141) executarea obligatiei de pastrare a bunului, el poate cere instantei de judecata sa
fie liberat de obligatiile de pastrare si restituire a bunului, in acest caz instanta va putea
desemna ea insasi un administrator sechestru, caz in care sechestrul conventional va fi
inlocuit de un sechestru judiciar.
Intrebare: in legatura cu depozitul hotelier, daca furtul ar fi cauzat din culpa clientului (ex.:
pleaca din camera si nu incuie usa, se considera ca e vinovat?)
In raport cu obiceiul loului => depinde unde e hotelul!
- raspunderea e limitata mai ales probatoriu. El trebuie sa dovedeasca mai intai ca a
introdus bunul in hotel.
Pentru bunurile din dependinte exista 2 situatii:

• fie plasarea bunurilor in dependinte era necesar pt exercitarea dreptului de folosinta
acordat prin locatiune (ex.: am lasat bagajul la receptie pana mi-l duce prepusul
hotelierului la camera)
• fie hotelierul, desi nu era strict necesar sa trec bunul acolo ca sa folosesc serviciile pe
care mi le ofera, el s-a angajat sa supravegheze bunul aflat in dependinte
=> daca nu e niciuna dintre aceste situatii, atunci e culpa clientului ca a lasat bunul
in dependintele comune fara supraveghere si deci se va aplica cauza exoneratoare de
raspundere pt hotelier.
La cvasi-depozit exista si o raspundere obiectiva care nu exista si la depozitul obligatoriu.

Acea raspundere obiectiva e limitata.
- art. 2134 (2) + 2129 b), c) - daca neexecutandu-se obligatia de a se incheia contractul
de depozit hotelierul refuza bunurile care sunt susceptibile de a face obiectul acestui
contract, el va raspunde pt pieirea, deteriorarea sau furtul bunurilor ca si cand ar fi
incheiat contractul de depozit (deci refuzul e inutil) => va raspunde nelimitat, dar
subiectiv, pt culpa de a nu fi incheiat contractul pe care il datora.
21
- curs 14 -
CONTRACTELE ALEATORII
In principiu, un contract e aleatoriu daca in urma incheierii contractului, cel putin

una dintre parti are atat o sansa de a castiga in urma executarii sale, cat si un risc de a
pierde in urma acestei executari. Este important ca prefigurarea implinirii acestei sanse/
nerealizarea riscului sa fie motivul determinant pt care persoana respectiva a contractat.
De regula, contractele sunt aleatorii numai daca sunt sinalagmatice, numai daca
sunt onoroase si pt ambele parti.
Prin exceptie, e posibil ca un contract sa fie aleatoriu cand doar una dintre parti are
sansa/riscul, mai ales in situatia in care se incheie un contract sinalagmatic cu titlu oneros,
dar cu stipulatie pt altul.
Daca dreptul corelativ obligatiei asumate prin stipulatie pt altul are natura incerta
sub aspectul intinderii sau sub aspectul existentei sale, contractul va fi aleatoriu numai pt
promitent => stipulantul nu are cum sa castige pt ca in legatura cu el nu s-a angajat nicio
contrapestatie, tertul beneficiar nu are cum pierde, in timp ce promitentul are, pe de o
parte, dreptul de a-i pretinde stipulantului sa-si execute obligatia sa, dar si obligatia fata de
tertul beneficiar care este incerta – va castiga daca obligatia pe care o are va ajunge sa fie
mai redusa decat dreptul pe care il are impotriva stipulantului, daca, dimpotriva, din cauza
rezolvarii in alt fel a incertitudinii ce afecteaza existenta/intinderea, aceasta va ajunge sa
depaseasca in valoare obligatia pe care o are stipulantul fata de promitent, in acest caz
promitentul ar pierde diferenta.
*vanzarea de drepturi litigioase - exemplu clasic de vanzare aleatorie!

Caracterul aleatoriu e bilateral aleatoriu: castigul vanzatorului e pierderea
cumparatorului si invers => motivul determinant pt fiecare dintre parti e obtinerea
castigului si evitarea unei pierderi.
1. Contractul de renta viagera

2. Contractul de intretinere
3. Contractul de asigurare (nu vorbim despre el)
4. Contractul de joc si prinsoare (obligatia naturala de joc din anul I: una dintre parti se
obliga fata de celalta sa-i asigure procurarea unui avantaj patrimonial in functie de un
eveniment viitor incert - nu e o obligatie civila perfecta, debitorul nu va putea fi obligat
la executarea sa cu forta de constrangere a statului)
22
- curs 14 -
1. CONTRACTUL DE RENTA VIAGERA
Art. 2242 - o parte numita debirentier se obliga sa execute in folosul altei persoane
numita credirentier prestatii periodice constand in sume de bani sau in alte bunuri
fungibile.
• Clasificare si calificare
Renta viagera se constituie in mod necesar pe durata vietii unei persoane.

=> 2 trasaturi definitorii si CUMULATIVE!!
➡ prin intermediul acestui contract, una dintre parti, numita debirentier, se obliga sa
plateasca periodic sume de bani sau sa livreze periodic bunuri fungibile unei persoane
numita credirentier. Credirentierul poate fi ori cealalta parte la contract, ori un tert
beneficiar. Ce e important e ca debirentierul sa fie parte la contract si sa-si asume
obligatiile!
➡ aceasta obligatie trebuie in mod necesar sa fie afectata de un termen extinctiv (care
consta in decesul unei persoane, in mod necesar!) => ratele banesti sau cantitatile
de bunuri fungibile trebuie livrate periodic neaparat pana la decesul unei persoane,
altfel contractul nu e de renta viagera. Aceasta persoana de regula este credirentierul
=> daca partile n-au fost clare in a mentiona pana la moartea cui se platesc ratele,
prezumtia e aceea ca ratele se platesc pana la decesul credirentierului.
- partile pot conveni ca ratele sa se plateasca pana la decesul debirentierului/unui
tert.
Obligatia caracteristica astfel definita de a livra periodic bunuri fungibile/de a plati

periodic sume de bani este calificata de regula ca fiind o obligatie de a da cu executare
succesiva. Pt bunurile fungibile nu e nicio problema cu aceasta calificare. Pt sumele de
bani, e o specie de obligatie de a face (DINCA), dar pt majoritatea doctrinei - obligatie de
a da bunuri de gen.
Atunci cand, in schimbul acestei obligatii caracteristice, cocontractantul
debirentierului se obliga la o contraprestatie, contractul va fi sinalagmatic cu titlu oneros
aleatoriu, debirentierul fiind expus atat riscului de a pierde, cat si sansei de a castiga, in
functie de durata vietii persoanei pt care a fost constituita renta (daca durata vietii
23
- curs 14 -
persoanei va fi mai scurta, debirentierul va iesi in castig, daca durata vietii persoanei va fi
mai lunga, debirentierul va iesi in piedere).
! contractul de renta viagera e aleatoriu din acest motiv doar in cazul in care in schimbul
obligatiei de a plati ratele de renta asumate de debirentier, cocontractantul sau s-a obligat
la o contraspestatie.
Daca cocontractantul nu s-a obligat la o contraprestatie, contractul de renta viagera
nu este aleatoriu, pt ca debirentierul nu poate iesi decat in pierdere. In acest caz, natura
contractului va fi aceea de contract de donatie (debirentierul se va lipsi, pe calea unui act
de dispozitie, de rate succesive de sume de bani sau de cantitati de bunuri fungibile care
vor trece in patrimoniul credirentierului => donatie directa daca credirentierul este
cocontractantul)
EXEMPLU: contractul va fi supus formei autentice ad validitatem ca donatie directa
Daca, dimpotriva, obligatia specifica este asumata fata de un tert si nu fata de

cocontractant, atunci pana la proba contrara, pana nu se dovedeste ca acestui tert ii era
datorata plata respectiva, contractul va fi tot donatie, dar indirecta: fie ca debirentierul nu
primeste nimic in schimbul obligatiei de a plati ratele fata de tert (donatarul indirect e chiar
debirentierul) fie debirentierul primeste de la cocontractantul sau o contraprestatie in
schimbul obligatiei sale de a plati ratele unui tert, dar in acest caz donatorul nu mai e
debirentierul, ci stipulantul.
❖ INTOTDEAUNA calificarea de renta viagera se completeaza si cu o alta

calificare:
- atunci cand in schimbul obligatiei asumate de debirentier, cocontractantul se

obliga la o contraprestatie => renta + natura de la contraprestatie (transfera
un bun – schimb/vanzare; asigura folosinta bunului => locatiune; executa o
lucrare => antrepriza etc.)
- Daca in schimb, cocontractantul nu se obliga la nimic: renta viagera + donatie

directa;
- Daca desi cocontractantul se obliga la ceva, debirentierul isi asuma obligatiile

fata de un tert beneficiar: renta viagera + cealalta calificare din ce si-a
asumat cocontractantul + stipulatie pt altul cu functie de donatie indirecta.
24
- curs 14 -
MEREU calificarea de renta viagera nu este exclusiva, presupune cu

necesitate si o alta calificare => mereu supus unei duble reglementari speciale.
Renta viagera e constituita intotdeauna pe durata vietii unei persoane. De regula,

persoana este chiar credirentierul si de regula credirentierul este cocontractantul
debirentierului.
De aceea, de regula, la data incheierii contractului de renta viagera, credirentierul si

persoana pe perioada vietii careia s-a constituit renta sunt in viata.
Cand este incheiat pe durata vietii mai multor persoane, contractul este valabil,
subiectul si obiectul sunt considerate determinate, debitorul fiind tinut sa plateasca ratele
de renta pana la decesul ultimeia dintre persoanele pe durata vietii carora a fost constituita
renta.
Daca sunt mai multi credirentieri, obligatia, desi e divizibila, va fi divizibila activ
astfel incat fiecare credirentier va putea cere executarea integrala a obligatiei.
Daca persoana pe durata vietii careia s-a constituit renta este un tert si acesta nu
se afla in viata la data incheierii contractului => nulitate absoluta pt imposibilitate initiala
definitiva a obiectului.
Daca persoana pe durata vietii careia s-a constituit renta viagera suferea la data
incheierii contractului de o boala din cauza careia decedeaza in mai putin de 30 zile de la
incheierea contractului – nulitate absoluta pt lipsa obiectului contractului.
Obligatia de plata a ratelor de renta:
Regula: sume succesive de bani
Exceptie: cantitati determinate de bunuri fungibile
Este o obligatie cu executare succesiva, insa cum de regula obligatia reciproca

si interdependenta asumata de cocontractantul debirentierului nu este cu executare
succesiva, contractul de renta este in marea majoritate a cazurilor cu executare uno ictu
(pentru a fi cu executare succesiva, trebuie ca ambele obligatii asumate de parti sa fie cu
executare succesiva) – de aceea, pt neexecutarea fara justificare a obligatiilor, este
aplicabila rezolutiunea (iar nu rezilierea!).
25
- curs 14 -
Obligatia de a plati sume de bani/ de a livra bunuri fungibile este o obligatie

patrimoniala care este transmisibila potrivit dreptului comun, chiar daca o anumita calitate
personala cel putin a persoanei pe durata vietii careia s-a constitut renta este avuta in
vedere la data incheierii contractului pentru asumarea obligatiilor de catre debirentier – nu
conduce la conferirea caracterului personal contractului de renta viagera in sensul
intransmisibilitatii sale.
Creanta corelativa a obligatiei de a plati ratele de renta – poate fi cesionata, in

principiu, insa fara ca aceasta cesiune sa modifice in vreun fel obiectul sau – de exemplu
situatia cea mai obisnuita: persoana pe durata vietii careia s-a constituit renta este chiar
credirentierul si acesta cedeaza catre un tert creantele al caror creditor este, debirentierul
va plati ratele de renta sau va livra cantitatea de bunuri fungibile PANA LA DECESUL
CREDIRENTIERULUI INITIAL, iar nu pana la decesul cesionarului – OBIECTUL RAMANE
ACELASI DEPENDENT DE PERSOANA PT DURATA VIETII CAREIA A FOST
CONSTITUITA RENTA INITIAL, desigur daca nu intervine un mutuus dissensus si o
novatie prin care sa se modifice durata initiala, dar asta e alta poveste, nu va mai fi vorba
de o simpla cesiune.
Se executa in principiu in avans, daca nu s-a prevazut altfel in contractul de renta

viagera, frecvența platii ratelor de renta este trimestriala si, de asemenea, in cazul
obligatiilor avand ca obiect sume de bani, ratele de renta se platesc indexate cu rata
inflatiei. (care poate fi si negativa – indicele de deflatie)
Garantiile obligatiei de plata a ratelor de renta: decurg in principiu din

calificarea complementara a fiecarui contract de renta in parte.
De cele mai multe ori este aceea de vanzare. – si cum la vanzare avem ca garantii
pt obligatia de a plati pretul la vanzarea de bunuri mobile - privilegii / la imobile - ipoteca
legala. => obligatia de a plati renta este garantata cu o ipoteca legala pe care o poate
inscrie in CF pentru a o perfecta.
In raport cu principiul specialitatii ipotecii – pt perfectare (pt inscrierea in CF), in

solicitarea de inscriere pe care o face titularul ipotecii este necesar sa se precizeze care
este valoarea maxima a creantei garantate (creanta trebuie sa fie determinata) –
norma de protectie a tertilor, deci partile nu pot renunta la ea, pt ca orice dobanditor
subsecvent al bunului care face obiectul ipotecii trebuie sa stie pana la concurenta
carei sume va putea suporta executarea creantei de catre creditorul ipotecar.
26
- curs 14 -
Prin exceptie, legiuitorul a preferat protectia credirentierului fata de protectia tertilor

– in cazul ipotecii legale nu este necesara mentionarea valorii maxime a creantei
garantate.
2) În cazul prevăzut la alin. (1), în vederea înscrierii ipotecii legale nu este necesară
declararea valorii(maxime) creanței garantate.
Pe langa garantiile prevazute de lege, partile pot prevedea prin contract si garantii
conventionale – se poate prevedea in contract obligatia debirentierului de a constitui o
garantie fie reala, fie personala in favoarea credirentierului. In cazul in care nu-si executa
obligatia stipulata in contract de constituire a garantiei, neconstituirea garantiei cerute este
o neexecutare si este considerata de lege ca fiind esentiala = neexecutare importanta =
atrage rezolutiunea. - art. 2251 (1)
Sanctiune neexecutarii obligatiei de plata a ratelor de renta
Obligatiile banesti sau avand ca obiect bunuri de gen => executarea lor in natura
este mai mereu posibila => astfel încat sanctiunea neexecutarii va depinde de vointa
credirentierului: executarea silita mentinand obligatia debirentierului VS desfiintarea
contractului cu posibilitatea recuperarii contraprestatiei pe care a suportat-o.
art. 2250 – mecanism derogatoriu de la dreptul comun, pt ca legiuitorul s-a gandit la un

moșuleț simpatic.
In dreptul comun nu se pot executa silit obligatiile care nu sunt SCADENTE,

si desi si in dreptul comun se poate accelera scadenta unor obligatii, nu se poate in
niciun caz sa se obtina executarea silita a unor obligatii care nu sunt certe – ei bine,
in cazul rentei se poate: in cazul in care debirentierul nu si-a executat obligatia de a-si plati
renta – credirentierul poate solicita obligarea judiciara atat la executarea ratelor de renta
deja scadente si neplatite, cat si la executarea ratelor viitoare (nescadente) si probabile
(incerte, nesigure).
Pe baza metodologiilor aplicabile in materia asigurarilor de viata – inspirate de

codul civil elvetian - se poate stabili pt fiecare persoana cam care este durata de viata
probabila prin prelucrarea unor date concrete de sanatate. Credirentierul obtine astfel prin
hotarare judecatoreasca consemnarea la dispozitia sa a sumei totale reprezentand
27
- curs 14 -
totalitatea ratelor de renta care ar urma sa devina scadente pana la moartea

credirentierului, deci nu se platesc direct, ci se consemneaza intr-un cont bancar la o
institutie bancara, contractul cu banca va avea natura juridica a unui sechestru judiciar,
banca va fi un administrator sechestru al acelor fonduri si la fiecare scadenta viitoare a
ratelor de renta va elibera suma corespunzatoare ratei scadente, sumele care nu au
devenit scadente si care se afla in contul de consemnatiuni vor fi restituite debirentierului.
Rezolutiunea contractului
Este la dispozitia mai ales a credirentierului care a suportat o contraprestatie,

credirentierul cu titlu oneros. Spre deosebire de contractul de intretinere, rezolutiunea pt
neplata ratelor de renta sau pt neconstituirea garantiilor promise poate fi obtinuta atat pe
cale judiciara, cat si prin declaratie unilaterala de rezolutiune. Daca motivul rezolutiunii
este neplata ratelor de renta, prin derogarea de la dreptul comun, debirentierul din culpa
caruia a avut loc rezolutiunea nu are dreptul la restituirea ratelor de renta - aceasta
decurge din caracterul contractului de renta viagera cu titlu oneros de contract aleatoriu,
pentru ca s-ar fi putut ca, daca nu se prevedea aceasta derogare de la dreptul comun,
debirentierul sa aiba un comportament neloial care sa insele caracterul aleatoriu al
contractului de renta viagera:
EXEMPLU: sa zicem ca credirentierul i-a transmis debirentierului un bun cu o

valoare de 1000 de lei. Debirentierul plateste prima rata de renta, are un castig, pt
ca este mult mai mica decat 1000 de lei, o plateste pe a doua, are un castig, pana
cand ajunge sa nu mai aiba castig, a platit 1000, a primit bun in valoare de 1000, se
opreste si asteapta rezolutiunea, pt ca in virtutea dreptului comun, partile vor fi
aduse in situatia anterioara, va trebui sa restituie bunul, dar ar fi putut sa il oblige pe
credirentier sa restituie ratele de renta pe care le-a primit, deci nu va avea nici
castig, nici pierdere, daca nu ar exista aceasta derogare, nu s-ar mentine si nu s-ar
da relevanta caracterului aleatoriu al contractului de renta viagera.
=> Deci daca nu se tine de plata ratelor, va pierde atat bunul cat si ratele de renta
deja platite.
Neplata ratelor – derogare de la dreptul comun, debirentierul nu poate pretinde

restitituirea ratelor deja platite. Decurge din caracterul aleatoriu al contractului.
28
- curs 14 -
2. CONTRACTUL DE INTRETINERE
Prin diferenta: renta viagera genereaza tipic obligatii caracteristice de a da succesiv

sume de bani/bunuri fungibile; contractul de intretinere genereaza in mod tipic obligatii de
a face cu caracter succesiv, chiar continuu, in sarcina debitorului intretinerii.
Art. 2254: Prin contractul de întreținere o parte se obligă să efectueze în folosul

celeilalte părți sau al unui anumit terț prestațiile necesare întreținerii și îngrijirii pentru o
anumită durată.
✴ OBLIGATIA DE A FACE A DEBITORULUI INTRETINERII ESTE o obligatie de a face

continua => necesita un anumit termen extinctiv, ar fi nula o obligatie continua eterna
pentru ca ar fi o servitute personala care ar incalca libertatea persoanei: poate fi stabilita
de parti in contract fara nicio limitare, dar avand in vedere ca obligatia este puternic
personala, partile nu ar putea sa stabileasca un termen care sa se implineasca dupa
moartea creditorului intretinerii, pt ca intretinerea e considerata asumata necesarmente
in considerarea persoanei creditorului intretinerii. (ma oblig sa il intretin pe el, nu pe
altcineva)
✴ Durata vietii creditorului intretinerii = limita maxima, durata maxima;
✴ Daca partile stabilesc si un astfel de termen extinctiv (de exemplu 12 ani), obligatia de
intretinere in aspectele ei principale va inceta fie la acel termen, fie la deces, in functie
de evenimentul care survine primul, daca n-au stabilit la deces;
✴ Daca partile au convenit sa fie prestata catre mai multi creditori ai intretinerii:
indivizibilitate pasiva si activa, spre deosebire de obligatia de plata a ratelor de renta
care este indivizibila doar activ
✴ si daca partile nu au prevazut un alt termen, data decesului ultimului dintre creditori (ca
la art. 2244).
Caracterele juridice
1. Foarte puternic caracter personal: cel mai personal contract. Atat dpdv al vointei
juridice la formarea contractului (pentru ca fiecare parte voieste sa incheie contractul
numai in considerarea persoanei cocontractantului), cat si pe parcursul executarii
contractului, in sensul ca intinderea obligatiei caracteristice, continutul acestei obligatii si
29
- curs 14 -
durata sa depind de calitatile personale ale ambelor parti, in modul urmator: intinderea
obligatiei de intretinere si continutul sau sunt determinate de nevoile creditorului, durata sa
este determinata de durata vietii creditorului - asta fiind durata maxima, iar executarea sa
trebuie sa se faca in principiu prin faptul personal al debitorului. Intinderea depinde de
calitatile personale ale creditorului, executarea depinde de faptul personal al debitorului.
Avand in vedere natura prestatiilor continue datorate, zilnice, interventii intime ale
creditorului uneori chiar asupra corpului debitorului => are ca efect convietuirea – caracter
extrem de personal incat practic contractul de intretinere are ca efect convietuirea dintre
debitor si creditor.
2. de regula, in schimbul obligatiei de intretinere, creditorul intretinerii isi asuma

prestatii patrimoniale semnificative => astfel avand caracter patrimonial in ciuda
caracterului puternic personal, aptitudine de a antrena interesele creditorilor partilor.
Daca contractul este incheiat in frauda creditorilor uneia dintre parti, acestia pot
cere declararea ca inopozabil/revocarea contractului pe calea actiunii pauliene potrivit
dreptului comun.
Daca creditorul intretinerii nu solicita debitorului executarea obligatiei corelative si

se lipseste de resurse inclusiv financiare importante pt traiul zilnic, cheltuie din propriul său
patrimoniu pentru a-si asigura acel trai, pasivitatea creditorului intretinerii in exercitarea
creantei poate fi prejudiciabila pt creditorii sai chirografari si, de aceea, pot exercita pe
calea actiunii oblice. Se pot exercita ambele, in ciuda caracterului extrem de personal in
conditiile de drept comun.
Art. 2260 – in cazul in care la data incheierii contractului, creditorul intretinerii avea
o datorie alimentara fata de un tert si prin incheierea contractului de intretinere s-a lipsit de
mijloacele necesare pt executarea acestei datorii, tertul poate cere revocarea contractului
de intretinere chiar si daca cocontractantul intretinerii nu a actionat in frauda intereselor
tertului.
‣ Datorii alimentare: rudele care au mijloace datoreaza intretinerea celor care au

nevoie. Conform dreptului familiei, intretinerea e mai ampla, nu presupune numai
hranirea, ci mai multe aspecte. E relevanta partea alimentara! Un copil minor are un
drept corelativ unei obligatii de intretinere impotriva tatalui sau pe temeiul dreptului
30
- curs 14 -
familiei – tatal are un imobil pe care il inchiriaza pt a plati pensia alimentara, daca tatal
incheie cu un tert un contract de intretinere si in schimb tatal ii transmite tertului bunul
imobil incat chiria sa o ia tertul – se lipseste de mijloacele prin care asigura plata pensiei
alimentare => copilul (creditor chirografar) are dreptul exceptional sa solicite revocarea
contractului de intretinere, desi cocontractantul (debitorul intretinerii) tatalui sau nu l-a
incheiat in frauda copilului. Revocarea poate fi ceruta oricand, nu in termenul de 1 an
prevazut pentru actiunea pauliana si indiferent daca contractul de intretinere s-a incheiat
inainte sau dupa nasterea creantei alimentare.
Cu caracter exceptional, tertul are dreptul de a obtine respingerea actiunii

revocatorii daca isi exprima acordul ca pe langa obligatia de intretinere datorata
cocontractantului sau (tatal), sa asigure si intretinerea copilului, deci trebuie sa intretina doi
ca sa nu se lipseasca de contract.
3. Caracter succesiv: obligatia de intretinere are mereu caracter succesiv, dar

intotdeauna contractul este uno ictu pt ca intotdeauna obligatia reciproca si
interdependenta asumata de creditorul intretinerii in schimbul intretinerii este o
obligatie cu executare uno ictu. Nu poate fi cu executare succesiva – art. 2257 (5)
pentru ca astfel intretinerea, uneori chiar mentinerea lui in viata, ar depinde de modul
in care creditorul intretinerii isi executa obligatiile succesive de a face.
Obiectul obligatiei principale a debitorului intretinerii – ca la renta viagera, art. 2246,

2247 intretinerea incheiata pe durata vietii unui tert decedat sau bolnav.
Contractul de intretinere care e esential pt conditiile de viata este, din cauza acestor
efecte grave, supus formei autentice ad validitatem => art. 2255: Contractul de întreținere
se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Obligatia de intretinere
• CONTINUT: acela super personal
Art. 2257(1) - acelasi contract de intretinere incheiat in aceiasi termeni intre

contractanti diferiti NU antreneaza aceleasi obligatii de intretinere cu acelasi continut.
Implica, in principiu, tot ceea ce este necesar creditorului si numai lui pt a se

mentine la un nivel de trai decent prin toate intamplarile viitoare ale vietii sale in raport cu
31
- curs 14 -
caracteristicile sale extrem de personale, care erau cunoscute sau cel putin puteau fi
prevazute de catre creditor – exemplul cu creditorul intretinerii care este in plina forma
fizica, care daca moare foarte repde nu poti spune ca nu il inmormantezi pt ca nu ai
prevazut ca moare atat de repede (putea fi prevazut, pt ca toti murim).
Caracterul aleatoriu al contractului de intretinere, tocmai din aceste motive, se

pastreaza, chiar daca e incheiat pe durata determinata (de ex. pe 5 ani, in aia 5 ani te poti
imbolnavi, poti muri, si creditorul intretinerii este obligat sa te intretina).
- Si daca e oneros ramane aleatoriu pt ca se poate ca pe parcursul acestei durate nevoile

creditorului sa evolueze incert.
Se are in vedere si nivelul financiar, general de trai, intelectual al creditorului

intretinerii in masura in care puteau fi anticipate de debitor la data incheierii contractului.
• Obligatia de intretinere are un aspect personal psihologic - art. 2263 (2): nu-ti poti
atârna nevoile vitale de o persoana care fura din casa. Se poate obtine si incetarea
contractului si din culpa creditorului intretinerii (mosul care o injura pe baba).
• Mecanism specific: transformarea: art. 2261 - daca prestarea sau primirea in natura a
intretinerii din motive obiective sau daca debitorul intretinerii decedeaza si nu intervine o
intelegere intre parti, instanta poate sa inlocuiasca intretinerea in natura cu o suma
corespunzatoare.
EXEMPLU: cand debitorul trebuia sa-si presteze serviciul militar sau sa-si continue
studiile in alt oras – motive obiective de natura sa impiedice executarea in natura a
intretinerii, care nu proveneau din culpa vreunei parti.
E dificil de spus care este natura juridica a sumelor de bani – executare prin
echivalent atipica pt ca nu e o raspundere contractuala in caz de culpa, care sa repare un
prejudiciu, asta se intampla prin echivalent, dar nu are, cel putin in varianta de la alin. (1),
natura unei raspunderi contractuale, ci doar se schimba o obligatie de a face intr-o
obligatie de a da, si in consecinta respectiva obligatie de a da sume de bani astfel
transformata va avea acelasi regim juridic ca si cand s-ar fi nascut dintr-un contract de
renta viagera cu 2 precizari:
32
- curs 14 -
- contractul nu se transformă intr-un contract de renta viageră, ci ramane un

contract de intretinere, al carui obligatie caracteristica a suferit aceasta
transformare tocmai in virtutea unor reguli specifice aplicabile contractului de
intretinere.
- spre deosebire de situatia rentei viagere, obligatia de a plati suma de bani ramane
indivizibila (atat activ cat si pasiv), nu doar activ ca in cazul rentei viagere.
DAR IN CONSIDERAREA ACESTEI TRANSFORMARI, PENTRU NEPLATA

PRESTATIILOR DE INTRETINERE IN BANI SE VA PUTEA APLICA MECANISMUL
SPECIFIC DE EXECUTARE SILITA ANTICIPATA DE LA ART. 2250. După cum spune
textul, suma de bani ar trebui sa fie corespunzatoare intretinerii in natura datorata
creditorului intretineriii, or intretinerea in natura ar putea sa evolueze in viitor după
nevoile intretinerii (creditorul ar putea sa se imbolnaveasca, ceea ce va face necesară
aplicarea unui tratament medical). Astfel, daca din cauza unor incidente care intra in sfera
contractului, modificand nevoile creditorului, suma corespunzatoare se modifica, la
cererea partii, instanta va trebui sa procedeze la aceasta modificare. (ca la prejudiciul
evolutiv din materia raspunderii delictuale)
(2) Atunci când prestarea sau primirea în natură a întreţinerii nu mai poate continua din
culpa uneia dintre părţi, instanţa va majora sau, după caz, diminua cuantumul sumei de
bani care înlocuieşte prestaţia de întreţinere.
De exemplu: Cand debitorul fura - culpa debitorului, suma de bani va fi mai mare
decat echivalentul prestatiilor de intretinere datorate, sau creditorul zbiară - culpa
creditorului, suma de bani ar trebui sa fie mai mica decat echivalentul prestatiilor datorate,
acesta este un mecanism de aplicare a daunelor-interese punitive, legiuitorul civil de data
aceasta alege sa sanctioneze culpa, iar judecatorul este singurul care va evalua si va
aprecia cum se mareste sau scade. Rezolutiunea de la art. 2263 nu este singura cale de
scapare, deci - aceeasi transformare, dar devine imposibil de executat in mod culpabil din
partea uneia dintre parti (cand fura, injura etc)
Dreptul civil deroga de la caracterul sau reparatoriu, nu se limiteaza la a fi un simplu

mecanism reparator ci doreste sa sanctioneze culpa. E o pedeapsa civila si este la
aprecierea judecatorului.
Executarea prin echivalent care se coreleaza cu daune-interese punitive.
33
- curs 14 -
• GARANTII – fix ca la renta viagera
• SANCTIUNI
Spre deosebire de renta, executarea silita a obligatiei este in principiu

imposibila pt ca are un aspect psihologic. Caracterul continuu al obligatiei de
intretinere este imposibil de executat prin executor judecatoresc. Calea executarii silite in
natura a obligatiei de intretinere nu este deschisa.
Are caracter continuu – este o obligatie caracterizata de o succesiune de termene

esentiale. Sunt unele obligatii care daca nu se executa la termenul convenit, nu se mai pot
executa deloc, de exemplu: obligatia de a se livra florile de nunta.
Esential pt executarea de catre debitor a acelei parti ce consta in aducerea iaurtului

este sa fie executata cand are pofta de iaurt. Asa e la fiecare particica din obligatia de
intretinere. => nefurnizarea la timpul său e irecuperabila. Executarea silita in natura a
devenit imposibil de executat prin chiar neexecutarea initiala – iar ceea ce se mai
poate pretinde mentinandu-se interesul este doar o executare prin echivalent conform
celor anterior mentionate sau ca o sanctiune alternativa - desfintarea contractului.
Rezolutiunea, spre deosebire de renta, este exclusiv judiciara pt neexecutarea

obligatiei de intretinere. Mai mult, chiar daca s-ar introduce un pact comisoriu,
acesta ar fi considerat nescris, potrivit art. 2263 (3) => securitatea juridica (un batran
se lupta in principiu cu o persoana mai tanara si vad aceeasi realitate in mod foarte diferit)
– CONTROLUL OBIECTIV TREBUIE SA IL FACA JUDECATORUL SA VADA DACA
CHIAR A EXISTAT O NEEXECUTARE care sa justifice rezolutiunea.
• TRANSMITERE
Pe cand executarea in natura a obligatiei de intretinere nu-i poate profita decat

creditorului, executarea prin echivalent sau posibilitatea de a rezolutiona contractul cu
recuperarea capitalului furnizat poate profita si mostenitorilor sai. Obligatia de intretinere
nu este susceptibila de a fi transmisa nici intre vii nici pt cauza de moarte, executarea prin
echivalent sau rezolutiunea contractului cu consecinta restituirii capitalului, poate profita si
mostenitorilor sai.
34
- curs 14 -
Executarea prin echivalent sau posibilitatea de a rezolutiona contractul cu

recuperarea capitalului furnizat poate profita si mostenitorilor sai. De aceea, desi obligatia
de intretinere nu este susceptibila de a se transmite nici intre vii, nici pentru cauza de
moarte, totusi actiunea avand ca obiect executarea prin echivalent a obligatiei, inclusiv
actiunile avand ca obiect plata sumelor de bani obtinute in urma transformarii obligatiei si
actiunea avand ca obiect rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de intretinere, pot fi
transmise atat intre vii cat si pentru cauza de moarte. Mai mult, daca in persoana
creditorului intretinerii nu a fost executata o parte a prestatiilor datorate, din acea
neexecutare se naste un drept de a sanctiona neexecutarea prin actiunea in rezolutiune.
Dreptul este patrimonial obisnuit care se afla in patrimoniul creditorului la data decesului
(daca nu s-a stins prin prescriptie). Or, inseamna ca se poate transmite mostenitorilor, care
pot obtine ei rezolutiunea. Atunci cand creditorul devine defunct, devin scadente anumite
obligatii: de a inmormanta pe creditor (inclusiv parastasele - de regula, ultimul act de
executare a obligatiei de intretinere se produce la 7 ani de la decesul creditorului – la
ultimul parastas 😊 )
! art. 2251 (3) - pare sa se refere la orice fel de rezolutiune care nu-i da dreptul debitorului
sa obtina restituirea ratelor deja platite. Ar conduce la rezultate absurde. Uneori
rezolutiunea contractului de intretinere e certa tocami de debitor pt ca de exemplu
credirentierul nu i-a predat bunul pe care s-a obligat sa i-l transfere - in acest caz nu e
niciun motiv pt care sa-i refuzi debitorului posibilitatea de a obtine restituirea ratelor deja
platite in urma unei rezolutiuni cauzate de neexecutarea creditorului si nu de vreo culpa
din partea sa
=> Dinca propune o interpretare sistematica: intrebarea este daca rezolutiunea care se
refera la alin. (3) este doar cea de la alin. (2) sau si cea de la alin. (1)? Cu siguranta nu e
orice rezolutiune a contractului de renta viagera, cu siguranta trebuie sa fie cauzata de
neexecutarea obligatiilor debirentierului. Nefiind clar modul de transare a acestei drogari,
trebuie sa aplicam argumentul de interpretare stricta: in dreptul comun, de regula
rezolutiunea da dreptul la restituirea prestatiilor, aici e vorba de a se nega dreptul
debirentierului la restituirea prestatiilor, iar daca nu e clar in ce sfera se neaga, se va alege
sfera cea mai redusa => numai in cazul in care se cere rezolutiunea pt neplata ratelor
de renta credirentierul nu poate fi obligat de debirentier la restituirea ratelor de renta
deja platite.
35
- curs 14 -
Si in cazul contractului de intretinere exista o regula similara: in cazul in care

se obtine rezolutiunea contractului pt neexecutarea contractului de intretinere,
debitorul intretinerii vinovat de aceasta neexecutare nu va fi indreptatit sa obtina
restituirea prin echivalent a prestatiilor de intretinere deja executate.
36

Curs Civil Dinca - 2020-2021

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs Civil Dinca - 2020-2021

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept civil. Contracte 07.10.

DREPTUL CONTRACTELOR SPECIALE IN SISTEMUL DREPTULUI CIVIL

Contractele se diferentiaza intre ele in functie de operatiunile juridice pe care partile

Daca un anumit aspect e reglementat in mod diferit in reglementarea particulara aplicabila

Tot in legatura cu adagiul specialia generalibus derogant, generalia specialibus non

- calificarea unei norme speciale ca exceptie/aplicatie a normei generale este importanta

De asemenea, normele exceptionale sunt si de stricta aplicare in sensul in care

Daca pentru un anumit contract concret nu se identifica incadrarea sa in ipoteza

Determinarea regimului juridic aplicabil unui contract concret

E FOARTE IMPORTANT SA CALIFICAM CONTRACTUL MAI INTAI, apoi stabilim daca

*Diferenta lucrare vs serviciu: Lucrarea poarta asupra unui lucru si se finalizeaza cu un

1. in mod esential, este un contract sinalagmatic - fiecare dintre parti se obliga in

2. contract esentialmente oneros - fiecare dintre parti contracteaza si isi asuma

5. contract esentialmente instantaneu - nu exista vanzare cu executare succesiva

Intrebare curs: antrepriza si locatiunea - contracte numite, insa daca ar fi una

Specificul conditiilor de validitate ale contractului de vanzare

REGULA: orice subiect de drept e capabil de a incheia un contract de vanzare, atat in

Incapacitatea functioneaza si in alte ipoteze de reprezentare: in cazul minorului care e

(3) art. 1655: exista si o incapacitate de a instraina - acesti reprezentanti nu sunt

Formarea progresiva a consimtamantului

I. PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE

Este de esenta promisiunii unilaterale de a vinde ca doar promitentul vanzator, si nu si

In structura unei promisiuni unilaterale de vanzare este in mod necesar sa existe o

- consimtamantul la promisiune e diferit de consimtamantul la contractul promis (daca

Din contractul de promisiune de vanzare se subîntelege (art. 60 ind.1 LPA) ca

Daca dupa ce beneficiarul manifesta in termen dorinta de a incheia contractul promis,

Care sunt mijloacele de aparare a dreptului beneficiarului promisiunii unilaterale in

II. PROMISIUNEA SINALAGMATICA DE VANZARE-CUMPARARE

Spre deosebire de promisiunea unilaterala de vanzare care este uneori un conract

Sub aspectul continutului, promisiunea sinalagmatica trebuie sa contina toate

Intrebare 1 curs: in principiu, pentru o promisiune sinalagmatica declarata ca atare de

Intrebare 3 curs: promisiune de vanzare cu privire la un bun viitor: promitentul vanzator

Intrebare 5 curs: In situatia in care ca pret al indisponibilizarii nu se plateste un pret, ci se

III. PACTUL DE OPTIUNE PENTRU INCHEIEREA UNUI CONTRACT DE VANZARE

- art. 1278 - pactul de optiune pentru incheierea oricarui contract

Spre deosebire de promisiunea unilaterala de vanzare, care naste in principal un

validitatea acestuia, deci promitentul il poate obliga sa exprime consimtamantul in forma

IV. DREPTUL DE PREEMPTIUNE

DEFINITIE: intr-o anumita privinta, este o manifestare a formarii progresive a

In marea majoritate a situatiilor practice, dreptul de preemptiune nu rezulta din

Exista doua categorii de drepturi de preemptiune:

Dreptul de preemptiune se poate exercita in 2 modalitati:

In cazul modalitatii de execitare a priori incheierii contractului cu tertul: cel

Daca, in aceste termene, preemptorul comunica acceptarea ofertei, dreptul de

In cazul modalitatii de exercitare a posteriori: in cazul in care un contract nu a

Pentru ca acceptarea sa fie eficace, ea trebuie sa fie insotita de plata de catre

În cazul in care in contractul respectiv au fost introduse clauze menite sa impiedice

In situatiile foarte rare in care dreptul de preemptiune se poate exercita in mod

NATURA JURIDICA A DREPTULUI DE PREEMPTIUNE

Dreptul de preemptiune nu exista in dreptul comunist, desi e un drept foarte vechi.

Diferenta fundamentala dintre drepturile reale si dreptul de preemptiune este ca

DINCA: dreptul de preemptiune este un drept de creanta corelativ unei obligatii

SANCTIUNILE NERESPECTARII DREPTULUI DE PREEMPTIUNE:

Daca aceasta conditie din art. 1731 nu este indeplinita:

Intrebare 1 curs: In cazul pactului de optiune, daca e incalcata inalienabilitatea si ea era

Ar putea fi notata actiunea fara a fi notat antecontractul? - teoretic, o actiune poate

Revenire la ipoteza primei intrebari analizata anterior: problema era de ce in cazul

VANZAREA TERENURILOR AGRICOLE DIN EXTRAVILAN

Regimul prevazut de art. 1730-1740 cu privire la dreptul de preemptiune in general:

In 2014, aceasta lege a fost justificata in contextul in care expirau termenele

Legiuitorul a instituit un drept de preemptiune mult mai ineficient special pentru

verificau daca preemptorii indeplinesc cerintele prevazute de lege pentru a fi preemptori,

Domeniul de aplicare al Legii 17/2014:

• Din punctul de vedere al bunurilor la care se refera