0

MINISTERUL EDUCAIEI, TINERETULUI I SPORTULUI

AL REPUBLICII MOLDOVA
Universitatea de Stat din Moldova
Facultatea de Drept

Cu titlu de manuscris
C.Z.U.: 347.214.2[478][043]
332.2: 347.214.2[478][043]

MARIAN Silvia

CADASTRUL I PUBLICITATEA IMOBILIAR

Specialitatea 12.00.03 Drept privat [drept civil]
Tez de doctor n drept

Conductor tiinific:
VOLCINSCHI Victor,
doctor n drept,
confereniar universitar

Autor:
MARIAN Silvia CHIINU
2006

1
SUMAR
INTRODUCERE ____________________________________________________________ 3
CAPITOLUL I. NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE,
SISTEMELE CADASTRALE I PUBLLICITATEA IMOBILIAR _______________ 12
1.1. Bunurile imobile__________________________________________________________ 12
1.1.1. Noiunea de bun imobil ----------------------------------------------------------------------- - 13
1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile----------------------------------------------------------------- 15
1.1.3. Bunurile imobile - principalele entiti ale nregistrrii de stat--------------------------- 19
1.2. Cadastrul bunurilor imobile _______________________________________________ 23
1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile --------------------------------------------------- 24
1.2.2. Originea i evoluia cadastrului bunurilor imobile ----------------------------------------- 27
1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile ----------------------------------- 32
1.3. Publicitatea imobiliar ____________________________________________________ 35
1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare - ------------------------- 35
1.3.2. Principiile publicitii imobiliare --------------------------------------------------------------- 39
1.3.3. Scopul i funciile publicitii imobiliare ------------------------------------------------------ 43
CAPITOLUL II. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE DOCUMENTUL DE BAZ
AL CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE ___________________________________ 47
2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile ___________________________ 47
2.1.1. Generaliti --------------------------------------------------------------------------------------- 47
2.1.2. Registrul bunurilor imobile --------------------------------------------------------------------- 49
2.1.2.1. Structura i coninutul Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 49
2.1.3. Felurile Registrului Bunurilor imobile --------------------------------------------------------- 51
2.1.3.1. Registrul manual ------------------------------------------------------------------------52
2.1.3.2. Registrul computerizat ----------------------------------------------------------------53
2.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile ___________________________________ 54
2.2.1. Generaliti ----------------------------------------------------------------------------------------- 54
2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile ----------------------------------------------------- 57
2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile -------------------------------------------------60
2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile - 61
2.2.3.2. nregistrarea primar masiv -------------------------------------------------------- - 67
2.2.4. Dosarul cadastral -------------------------------------------------------------------------------- 69
CAPITOLUL III. SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE _________72
3.1. Felurile nscrierilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii __________ 72
3.1.1. nscrierile n partea general a Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 88
3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile ------------------------------ 88
3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 90
3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile ---------------------------- 92
3.1.5. nscrierile n cazul formrii bunurilor imobile-------------------------------------------------96
3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bunurilor imobile----------------------------------------- 98

2
3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea
erorilor materiale ------------------------------------------------------------------------------- 100
3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi ______________________________________ 108
3.2.1. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb------------------- 108
3.2.2. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n
care bunurile imobile sunt amplasate n raza de activitate a diferitelor oficii
cadastrale ---------------------------------------------------------------------------------------- 109
3.2.3. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice --------------------------------- 109
3.2.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie ------------------------------- 110
3.2.3.2.nscrierea dreptului de proprietate n diviziune --------------------------------- 119
3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice -------------------------------- 121
3.2.4.1.nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat----124
3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public----125
3.3. Particularitile de nscriere a altor drepturilor reale __________________________ 127
3.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct ----------------------------------------------------------------127
3.3.2. nscrierea dreptului de uz i a dreptului de abitaie ------------------------------------------129
3.3.3. nscrierea dreptului de servitute --------------------------------------------------------------- 130
3.3.4. nscrierea dreptului de superficie---------------------------------------------------------------131
3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec------------------------------------------------------------------ 132
Sinteza rezultatelor obinute ___________________________________________________ 136
Concluzii __________________________________________________________________ 136
Propuneri ____________________________________________________________________140
Acte normative _______________________________________________________________ 144
Bibliografia __________________________________________________________________ 150
Adnotarea _______ ___________________________________________________________ 159
Cuvintele cheie ale tezei ______________________________________________________ 162
Lista abrevierilor utilizate n tez ________________________________________________163
Anexe __________________________________________________________________ 164 - 192

3
Introducere
Actualitatea temei investigate i gradul ei de studiere
Admiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea la reglementrile ce
aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat n perioada sistemului de drept sovietic.
Pmntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectundu-se numai din
raionament economic, nu i n scopul exercitrii i aprrii dreptului de proprietate, securizrii
tranzaciilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabil din momentul
recunoaterii terenurilor ca marf i includerii acestora n circuit, situaie ce a generat repunerea n
sistemul legislaiei civile a mai multor instituii juridice ignorate anterior:
imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc

vnzarea-cumprarea

. n rezultat, se cerea i crearea

mecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscriere a

drepturilor asupra lor. Problema se soluioneaz prin constituirea
imobiliare.

Cadastrului i a publicitii

Publicitatea imobiliar , ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca

obiect nscrierea n
actelor juridice referitoare la imobile,

Registrul bunurilor imobile a faptelor i

asigur accesul liber la informaii despre regimul lor juridic. Publicitatea se efectueaz de ctre
oficiile cadastrale teritoriale [OCT, anexa nr.3], deintoare de informaii ale fostelor birouri de
inventariere tehnic [BIT, anexa nr.1], i are ca scop securizarea raporturilor juridice imobiliare,
atragerea investiiilor strine, accelerarea reformelor demarate n ar.
Consecutivitatea subiectelor abordate n tez a fost inspirat de logica legiuitorului expus n Legea
cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998 [2], n continuare Legea nr.
1543/1998, i n Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 [3], n continuare
C. civ. Acestea sunt principalele, nu ns i unicele, acte normative folosite n tez. De asemenea,
cercetarea are la baz realizrile juridice, doctrinare i realizrile practicii. Anume acestea au i
permis evidenierea momentelor importante, particularitile, problemele nerezolvate, la care au fost
propuse soluii.
Scopul i obiectivele tezei

rezid n cercetarea aprofundat a esenei i coninutului,

reglementrilor legislative ale crerii cadastrului i publicitii imobiliare, a regimului juridic al

bunurilor imobile, clasificarea lor ca entitate de baz a cadastrului, cercetarea i analiza efectelor
juridice ale nregistrrii drepturilor imobiliare, determinarea rolului i importanei cadastrului i
publicitii imobiliare, stabilirea temeiurilor i procedurii de nscriere n registrul bunurilor imobile,
analiza problemelor teoretice i practice ntlnite n procesul de nregistrare a imobilelor i a
drepturilor asupra lor, de utilizare a informaiei concentrate n sistemul cadastral.

4
Scopul lucrrii const n elucidarea reglementrilor referitoare la:

1) bunurile imobile ca

entiti principale ale cadastrului bunurilor imobile i ca obiecte ale nregistrrii de stat n
registrul bunurilor imobile; 2) dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile;
3) importana cadastrului general i a publicitii imobiliare; 4) structura Registrului bunurilor
imobile; 5) nscrierile efectuate n capitolele i subcapitolele Registrului bunurilor imobile; 6)
efectele i valoarea juridic a nscrierilor; 7) particularitile de nscriere a dreptului de proprietate
asupra imobilelor; 8) nscrierea altor drepturi reale etc.
Analiznd legislaia, studiind literatura de specialitate naional i strin, diferitele aspecte teoretice
i practice ale temei abordate, avnd ca scop fundamentarea tiinific i elaborarea recomandrilor
practice n vederea crerii unui mecanism adecvat i eficient de protecie a
drepturilor imobiliare n Republica Moldova, am conturat urmtoarele obiective:
0? efectuarea unei analize tiinifice a conceptului bun imobil, n contextul crerii cadastrului
general;
0? cercetarea cadastrului general prin prisma originii, evoluiei istorice [n Republica Moldova],
demonstrarea prioritilor sistemului cadastral actual n raport cu sistemul de

eviden

tehnic din perioada socialist;

0? definirea i evidenierea particularitilor cadastrului general i ale cadastrelor speciale;
1? analiza comparativ i demonstrarea prioritilor sistemelor de publicitate;
2? elucidarea entitilor de baz ale sistemului de publicitate imobiliar adoptat n Republica
Moldova;
0? analiza esenei, principiilor i funciilor publicitii imobiliare;
1? cercetarea i determinarea importanei Registrului bunurilor imobile;
2? cercetarea procedurii de formare a bunurilor imobile i reflectarea cuprinsului dosarului
cadastral;
0? evidenierea i analiza felurilor de nscrieri n Registrul bunurilor imobile;
1? determinarea i analiza efectelor juridice ale nscrierilor;
2? analiza i determinarea momentului dobndirii dreptului de proprietate i a altor drepturi reale
asupra bunurilor imobile n sistem de cadastru i publicitate imobiliar;
0? determinarea temeiurilor, admisibilitii i procedurii efecturii rectificrilor, modificrilor,
completrilor, radierilor unor nscrieri din registrul bunurilor imobile;
0? cercetarea i clasificarea greelilor tehnice, precum i a cilor de corectare a acestora;
1? cercetarea i demonstrarea specificului nregistrrii drepturilor imobiliare n cazul
nregistrrii primare i n cazul nregistrrii selective;
0? stabilirea importanei procedurii nscrierii drepturilor imobiliare;

5
0? cercetarea i demonstrarea specificului nscrierii drepturilor de proprietate comun n
devlmie i pe cote pri ale persoanelor fizice;
0? cercetarea i demonstrarea specificului nscrierii drepturilor de proprietate ale persoanelor
juridice [de drept privat i de drept public];
0? cercetarea i determinarea specificului nscrierii unor alte drepturi reale

[dezmembrminte]:

superficia, uzufructul, uzul i abitaia, dreptul de servitute, ipoteca;

0? definirea noiunii de rang n contextul nregistrrii cadastrale i elucidarea efectului juridic al
rangului dreptului nscris;
0? evidenierea inexactitilor textuale, discordanelor dintre dispoziiile diverselor legi i altor
acte normative viznd cadastrul

i publicitatea imobiliar, recomandnd soluii pentru

aplicarea coerent a acestor dispoziii;

0? elaborarea i naintarea, n baza investigaiilor efectuate, a propunerilor de lege-ferenda n
domeniul vizat;
Noutatea tiinific a rezultatelor obinute
Prezenta lucrare este o prim ncercare n literatura de specialitate naional de a cerceta, n mod
sistemic, evoluarea bunurilor imobile n circuitul civil, importana evidenei lor n sistemul cadastral
naional i efectele publicitii imobiliare.
Lucrarea ntruchipeaz rezultatele obinute din sistematizarea legislaiei, din practica aplicrii ei, din
cercetarea specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al crerii cadastrului, al nregistrrii
drepturilor imobiliare. Sunt evideniate un ir de probleme, crora li se d soluii
interpretative, se propune redacia concret a unor dispoziii legale. Subiectul cercetat, Cadastrul i
publicitatea imobiliar, fiind fr precedent n ar, considerm c va fi util unui cerc larg de
savani, cercettori, studeni, practicieni etc.
n lumina reglementrilor legale, lucrarea este axat pe analiza unui spectru larg de probleme
juridice ce in de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea i nregistrarea acestora
i a drepturilor imobiliare ale diferiilor participani la circuitul civil.
n procesul investigaiilor s-au determinat principalele teze i concluzii care, n opinia noastr, ar
putea contribui la mbogirea doctrinei i la perfecionarea legislaiei.
Propunem spre susinere urmtoarele teze:
0? Definirea publicitii imobiliare ca mijloc legal de constituire a drepturilor imobiliare, de
instituire a prioritii dreptului, de informare privind drepturile constituite asupra bunurilor imobile
opozabile erga omnes, precum i ca instrument de garantare a legitimitii operaiunilor juridice cu
imobilele, ambele ndeplinind funcia de protecie juridic a circuitului imobiliar [deducere din art.
499 alin. (1) al C. civ.].

6
0? Includerea n art. 2 din Legea nr. 1543/1998 a definiiei rangului astfel: Rangul dreptului
prezum prioritatea satisfacerii creanelor i este determinat de consecutivitatea nscrierii
dreptului. Consecutivitatea nscrierii dreptului se va stabili dup ordinea nregistrrii cererii n
condica de cereri [anexa nr. 9], inut de OCT, i de prioritatea dreptului nscris. Ca rezultat al
cercetrilor, am definit c rangul, n sens de publicitate imobiliar, ntruchipeaz
principiul
prioritii, care const n faptul c rangul nregistrrii cererii determin i rangul dreptului
subiectiv nscris. Este o prioritate a nscrierii pentru cazurile cnd mai multe persoane cer nscrierea
ori satisfacerea unor drepturi similare. n primul caz, se vor nscrie drepturile solicitantului care a
depus primul cererea. n cel de-al doilea caz vor fi satisfcute creanele titularilor dreptul crora a
fost nscris cu rang superior i numai dup acesta celelalte.
n cazul superficiei, rangul semnific prioritatea dreptului de superficie fa de alte drepturi
reale [cu excepia dreptului de proprietate]. Aadar, conform definiiei propuse, primul care solicit
nscrierea este i primul titular al dreptului subiectiv nscris, chiar dac titlul su ar avea o dat de
eliberare posterioar titlului unui alt dobnditor, aplicndu-se principiul

qui prior tempore potior

iure, excepie fcnd dreptul de superficie [132, p. 219; 142, p. 214].

0? Luarea n calcul retroactiv a curgerii termenului de 15 ani, n legtur cu includerea n C.
civ. a instituiei uzucapiunii.
Din dispoziiile art. 332 alin (1) al Codul civil vor putea fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile
imobile nenregistrate n registrul bunurilor imobile, dar pentru aceasta instituiei uzucapiunii
trebuie s i se dea for retroactiv, or legea civil nu se aplic retroactiv.
Bunurile imobile vor fi dobndite prin uzucapiune dac solicitantul are dovezile stabilite de lege
privind condiiile uzucapiunii: posesiune de bun-credin; sub nume de proprietar; a posedat bunul
timp de 15 ani; asupra bunului posedat s nu fie nscris n registrul bunurilor imobile vreun drept
real [art. 335 C. civ.]. Deci, dac persoana ntrunete condiiile enumerate la art. 335 din C. civ.
termenul ncepe s curg nu din 12 iunie 2003 [punerea n vigoare a C. civ.], ci retroactiv. Soluia
este prevzut la art. 281 alin. (2), lit. h) din CPC care prevede dobndirea dreptului asupra unui bun
imobil nenscris n registrul bunurilor imobile n temeiul unei hotrri judectoreti prin care s-a
constatat faptul uzucapiunii.
Pe aceast cale a mers legiuitorul rus prevznd expres aplicarea retroactiv a legii civile situaiilor
de uzucapiune. Soluia propus ar reduce cu mult litigiile funciare la a cror baz se afl posesiunea
ndelungat, nregistrarea dreptului de proprietate nefiind posibil n lipsa titlului de proprietate.

7
0? nscrierea drepturilor imobiliare n registrul de stat are efect constitutiv de drepturi, ele
devenind opozabile fa de teri de la aceast dat [3; 2]. Raionamentul i gsete confirmare n
dispoziiile articolelor 320 alin. (2), 321 alin. (2), 499 alin. (1) din C. civ., conform crora numai
drepturile de proprietate nscrise au efect constitutiv i, totodat, efectul opozabilitii fa de teri
[256, p. 126].
0? Includerea n C. civ., art. 431 alin. (1), nc a unei modalitii de constituire a servituii.
Reieind din realiile legale ale Republicii Moldova, art. 431 al C. civ. l propunem n urmtoarea
redacie: Servitutea poate fi constituit prin lege, prin destinaia stabilit de proprietar, prin acte
juridice ori prin uzucapiune.
Raionamentul rezid n dispoziiile art. 443 alin. (3) din C. civ., art. 6 alin. (7) din Legea nr. 1525XIII din 19.02.1998cu privire la energetic [6], n continuare Legea nr. 1525/1998; art. 19-23 din
Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electric [7], n continuare Legea
nr.137/1998; art. 19-23 din Legea nr.136-XIV din 17.09.1998 cu privite la gaze [8], n continuare
Legea nr. 136/1998.
0? n cadrul nregistrrii primare masive, ar fi oportun s se clarifice regimul juridic al
bunurilor imobile n a cror privin posesorii nu dispun de documente
. La identificarea, n
procesul crerii cadastrului bunurilor imobile a terenurilor, a imobilelor aferente, ar fi rezonabil de
stabilit temeiul iniial de obinere a dreptului de proprietate, confirmat prin documente din arhiva
oficiului cadastral teritorial, i, n caz de coinciden i legitimitate, se va definitiva planul
cadastral, se va ntocmi dosarul cadastral, ulterior registratorul urmnd s efectueze prima
nscriere n registru a bunului imobil i dreptului asupra lui.

n cazul imposibilitii stabiliri

regimului juridic al bunului imobil posesorul va apela la procedura special de constatare a faptelor
care au valoare juridic [art. 279 i 281 alin. h) din CPC]. Temei de nscriere a dreptului va servi
hotrrea judectoreasc irevocabil. Este o soluie similar recunoaterii dreptului n temeiul
uzucapiunii.
0? Stabilirea expres , prin art. 38 al Legii 1543/1998, a dou categorii de greeli:
tehnice eseniale i greeli tehnice neeseniale.

n cele eseniale ar putea fi incluse:

greeli
numele

titularului, dreptul nregistrat, numrul cadastral al imobilului, a cror modificare s-ar permite doar
n temeiul actelor justificative . La categoria greeli tehnice neeseniale, ar putea fi raportate:
corectarea de litere, de cuvinte etc., care ar putea intra n atribuiile registratorului.
0? Legea [statul prin OCT] doar recunoate [confirm] drepturi nu i nvestete pe cineva cu
dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabilete obligativitatea
nscrierii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu efectul constitutiv i
cel al opozabilitii.

8
Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a lucrrii

poate fi estimat sub urmtoarele

aspecte:
0? s-a realizat pentru prima dat un comentariu sistemic al legislaiei cadastrului i publicitii
imobiliare pentru a nlesni soluionarea mai multor probleme condiionate de ambiguitatea

lacunele ntlnite n reglementrile naionale din domeniu;

0? s-a fundamentat teoretic i practic necesitatea sistematizrii legislaiei naionale vizavi de
crearea n Republica Moldova a cadastrului i publicitii imobiliare al cror scop este protejarea
drepturilor de proprietate imobiliar;
0? s-a fcut o analiz comparativ a sistemelor de cadastru i publicitate imobiliar existente n
lume pentru a elucida eficacitatea sistemului adoptat de Republica Moldova;
0? s-au naintat propuneri de lege ferenda ce vor contribui la perfecionarea legislaiei n
domeniul cadastrului i publicitii imobiliare;
0? potrivit obiectivelor care denot caracterul interdisciplinar, cercetarea este axat pe un areal
de metode tiinifice cum ar fi

metoda istoric, logic, sistemic, comparativ, cantitativ i

calitativ. Prin metoda istoric s-a reconstituit dezvoltarea cadastrului i publicitii imobiliare din
perioada timpurie pn n prezent.
Metoda
logic st la baza studiului i a
sintezei care a rezultat cu
argumentarea concluziilor i propunerilor

de lege ferenda . Evidenierea caracterelor i

particularitilor diferitelor sisteme de cadastru i publicitate imobiliar a fost posibil prin

aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de drept. Una dintre metodele aplicate este i
metoda cantitativ care prezum studierea i sistematizarea bazei normative i doctrinare,
naionale i internaionale, privind crearea cadastrului i a publicitii imobiliare, rezultat cu
concluzii i iniiative de lege ferenda de perfectare a cadrului normativ existent;
0? rezultatele cercetrii pot fi utilizate att la dezvoltarea conceptului de cadastru, publicitate
imobiliar, dobndirii drepturilor imobiliare, dezvoltarea conceptului de rang, ct i la determinarea
momentului de apariie a drepturilor imobiliare, la stabilirea efectelor juridice a nscrierii dreptului
de proprietate i a altor drepturi reale. Relevm posibila contribuie a rezultatelor obinute n opera
reglementrii corecte de ctre stat a circuitului bunurilor imobile; invocarea, n tez, a unor situaii
practice analizate prin prisma reglementrilor curente i creionarea unor inexactiti, cu propuneri
concrete de soluionare, considerm, vor fi propice la aplicarea adecvat a legislaiei, prin care fapt
se va asigura protecia drepturilor imobiliare i intereselor legale ale participanilor la piaa
imobiliar.
Coninutul lucrrii

9
Structural, lucrarea este compus din: introducere cu iniiere n studiu; trei capitole, ce se succed
logic i organic; concluzii i recomandri, bibliografie, adnotare, cuvinte-cheie, lista abrevierilor i
anexe.
Temelia lucrrii o constituie analiza teoretic i practic: a noiunilor i prevederilor legale, a
practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de baz a cadastrului i a coninutului
cadastrului general, ce prezum inventarierea terenurilor i a imobilelor, nscrierea dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale, publicitatea imobiliar, prin care se asigur transparena
informaiei din registrul bunurilor imobile i care produce efecte juridice: constitutiv de drepturi, de
instituire a prioritii dreptului, opozabilitii etc.
Capitolul nti intitulat
cadastrale i

Noiuni generale privind bunurile imobile, sistemele

publicitatea imobiliar, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate. n

primul

subcapitol, este analizat bunul imobil n aspect de entitate principal a cadastrului general, criteriile
de clasificare i tipurile bunurilor imobile, bunul imobil ca obiect al nregistrrii de stat.
Subcapitolul doi conine abordri doctrinare privind noiunea de cadastru, originea cadastrului i
istoricul dezvoltrii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova. De asemenea, se face o
analiz a sistemelor progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Subcapitolul trei reflect esena
tehnic, economic i juridic, principiile publicitii imobiliare n contextul crerii cadastrului
naional. Pentru a distinge actualul cadastru de sistemul sovietic de eviden a imobilelor [care,
efectiv, era o inventariere a

imobilelor], se face o analiz detaliat scopului nregistrrii

imobilelor/drepturilor, principiilor

i efectelor publicitii. Se analizeaz, de asemenea,

i se

determin particularitile cadastrului vizavi de publicitatea imobiliar a crei scop este de a asigura
constituirea drepturilor, opozabilitatea drepturilor constituite, precum

i asigurarea exercitrii

adecvate a acestora.
Capitolul al doilea este consacrat analizei Registrului bunurilor imobile ca document de
baz al cadastrului bunurilor imobile.
n subcapitolul unu se d definiia legal i doctrinar registrului bunurilor imobile, este analizat
coninutul acestuia. O atenie deosebit s-a acordat analizei sistemelor progresiste de nregistrare a
bunurilor imobile. nregistrarea bunurilor imobile difer de la un sistem la altul. Astfel, rile care
au instituit sistemul francez de nregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei i nu bunului. Acest
sistem este considerat ineficient. Sistemul preferat de majoritatea rilor europene este cel de
orientare german, evidena cadastral fiind axat pe imobil ca entitate de baz a cadastrului general.
Acest sistem se implementeaz actualmente i n Republica Moldova.
Subcapitolul doi este consacrat analizei formrii i nregistrrii bunurilor imobile efectuat prin
dou modaliti: a) nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent i

b) nregistrarea

10
primar masiv . Au fost evideniate deosebirile dintre aceste dou modaliti de nregistrare a
bunurilor imobile. S-a analizat coninutului dosarului cadastral. Punnd la baz dispoziiile Legii nr.
354/2004, constatm c formarea bunului imobil este precedat de lucrri cadastrale, care constau n
stabilirea hotarelor unitilor administrativ-teritoriale i ale terenurilor, delimitrii lor prin borne; n
stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; n identificarea bunurilor imobile n baza
documentelor ce confirm drepturile; n msurrile pe teren pentru ntocmirea sau actualizarea
cadastrelor. Recunoscnd importana dosarului cadastral, remarcm c n el sunt ndosariate actele
doveditoare, n a cror baz titularii i-au nscris drepturile n Registrul bunurilor imobile.
Capitolul al treilea, Specificul nscrierii
, reflect
scopul principal,

drepturilor imobiliare

prin care se justific cheltuielile de creare a cadastrului general, i anume: constituirea dreptului;
securizarea tranzaciilor imobiliare, care este funcia juridic a cadastrului de imobile.
Capitolul al treilea, de fapt, reprezint o continuitate a subiectului abordat n capitolele nti i
doi. Consecutivitatea se explic prin faptul c bunurile imobile, prin identificare i luare la eviden
[inventarierea imobilelor], numite n doctrin funcii [tehnic i, respectiv, economic] ale
cadastrului, sunt nregistrate n registrul bunurilor imobile, prin care se asigur viabilitatea
cadastrului i se prezum sistematizarea i rennoirea informaiei cadastrale. nregistrarea bunurilor
imobile finalizeaz cu nscrierea drepturilor imobiliare [funcia juridic].
Subcapitolul nti conine analiza legal i doctrinar a felurilor de nscrieri, nscrierile
efectuate
n subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului

i valorii juridice ale nscrierilor, a

temeiurilor de rectificare, modificare, completare i radiere a nscrierilor, a condiiilor de eliberare a

extrasului din registrul bunurilor imobile i valorii juridice a extrasului. n acest subcapitol, de
asemenea, concomitent cu analiza doctrinar, se fac i propuneri de aplicare practic a cadrului
normativ, se scot n eviden unele discrepane dintre diversele acte normative i se propun ci de
nlturare prin lege ferenda.
Subcapitolul al doilea conine analiza legal i doctrinar a particularitilor nscrierii unor
drepturi; n temeiul contractului de schimb; n temeiul contractului de schimb n cazul n care
bunurile imobile sunt amplasate n raze de activitate a diferitelor oficii cadastrale. Este analizat
procedura de nscriere a dreptului de proprietate al persoanelor fizice [dreptul de proprietate n
devlmie, dreptul de proprietate n diviziune]; de nscriere a dreptului de proprietate al
persoanelor juridice [de drept privat i de drept public].
Subcapitolul trei este dedicat particularitilor de nscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul,
uzul i abitaia, servitutea, superficia, ipoteca].
Pentru realizarea scopului propus, n lucrare sunt cercetate i analizate tiinific i practic mai multe
instituii juridice, or, lsarea lor n umbr ar face imposibil elucidarea cercetrii. Pentru a lua

11
la eviden toate imobilele rii [crearea cadastrului general], este necesar cunoaterea naturii
juridice a acestora, n funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunului ntr-o clas sau
alta [imobile sau mobile].
Aprobarea rezultatelor cercetrii
Teza a fost elaborat la catedra Drept al antreprenoriatului, Facultatea de Drept a Universitii
de Stat din Moldova.
Teza a fost discutat i analizat la edina catedrei Drept al antreprenoriatului, edina comun
a catedrelor: Drept civil, Drept al antreprenoriatului, Drept internaional i dreptul relaiilor
economice externe, ulterior susinut n cadrul Seminarului de profil i recomandat spre susinere
n faa Consiliului tiinific Specializat al Universitii de Stat din Moldova.
Principalele teze ale lucrrii i-au gsit reflectarea n 9 publicaii, inclusiv n cadrul
simpozionului internaional cu tema
Europene.

Armonizarea legislaiei naionale la Legislaia Uniunii

Conceptual, lucrarea reprezint un studiu monografic, n care pentru prima dat sunt relevate
aspecte teoretico-istorice, se face analiza juridico-practic a legislaiei unor alte ri, racordat la
realiile rii noastre. Studiul finalizeaz cu unele concluzii i propuneri n vederea consolidrii
instituiei dreptului de proprietate, a altor drepturi reale, a instituiei cadastrului i publicitii
imobiliare, care au menirea de a securiza tranzaciile imobiliare, adic de a apra dreptul de
proprietate i alte drepturi imobiliare.
Concluziile fcute n lucrare pot fi aplicate la elaborarea i perfecionarea programelor de studii,
cursurilor de lecii i manualelor la disciplinele de drept civil, drept funciar, drept al afacerilor,
precum i la elaborarea de lucrri tiinifice, acte normative etc.
Fiind una de pionerat, lucrarea poate fi folosit n activitatea practic de ctre notari, avocai i
judectori.
Concluziile i sugestiile elucidate n lucrare sunt aplicate n procesul didactic la Academia de Studii
Economice a Moldovei.

12
CAPITOLUL I
NOIUNI GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE,
SISTEMELE CADASTRALE I PUBLICITATEA IMOBILIAR
1.1. Bunurile imobile
Un fenomen natural sau un lucru din natur nu devine bun dect n msura n care se afl n
interaciunea raporturilor omeneti [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al
lumii nconjurtoare devine bun numai atunci cnd este susceptibil de a satisface o necesitate a
omului i cnd ntre oameni apar raporturi de atribuire, stpnire i folosire a acestui bun. Bunurile
imobile ntotdeauna au servit drept obiect al diverselor nenelegeri, din care cauz li s-a stabilit un
regim juridic deosebit, cunoscut nc n dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice,
cldirile, construciile i altele asemenea - totul aparine omului, iar dovad a acestei apartenene
servete titlul de proprietate, n a crui temei, n registrul bunurilor imobile snt nscrise drepturile
imobiliare.
Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii
antici res omnis communis, aa ca aerul atmosferic, lumina solar, flora i fauna apelor neutre ale
mrilor i oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparin omului n propriu [242, p.35]. Pe acestea
din urm, omul i le poate nsui, spre a le stpni singur i pe deplin, prin apropiere.
Spre deosebire de tiinele economice, pentru care bunul are importan n materialitatea sa, pentru
tiinele juridice lucrurile din natur i cele create de om sunt bunuri i n sens imaterial, adic n
sens de drepturi asupra lor.
Necesitatea reglementrii regimului juridic al imobilelor s-a impus o dat cu admiterea, n circuitul
civil, a imobilelor. Securizarea tranzaciilor imobiliare, reclama i crearea unui cadru normativ
adecvat, menit s determine clasa imobilelor pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile,
identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, n Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [5], n
continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrri cadastrale.
Pentru a lua la eviden toate imobilele din ar, este necesar cunoaterea naturii lor juridice, n
funcie de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor ntr-o clas sau alta [imobile sau
mobile]. Acest deziderat este creionat i de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de
creare i de inere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a
dreptului de proprietate i a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, aprarea de stat a
acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementeaz raporturile juridice privind bunurile imobile
situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i destinaia lor, susceptibile a face obiectul
nregistrrii.

13
Cadastrul general se creeaz, aadar, n baza bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor certificate
de titular i, dup cum vom vedea din contextul lucrrii, imobilele, n mod special terenurile,
reprezint entitatea de baz a cadastrului.
Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare a
acestora, analiza staticii proprietii imobiliare sunt plasate justificat la nceputul lucrrii. Or, n
esen, lucrarea este dedicat specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de baz a crerii
cadastrului bunurilor imobile i a dezvoltrii pieei imobiliare din ar, cu att mai mult c problema
exploatrii optime a terenurilor, precum i managementul n domeniul funciar, sunt
actuale n ntreaga lume. Dac ar fi s lum n calcul faptul c bogia rii o constituie

pmntul,

informaia acumulat prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o prghie de dezvoltare a
pieei funciare din ar. Or, sistemul cadastral conine informaii detaliate privind: terenul, hotarele,
suprafaa, destinaia folosinei, preul, piaa funciar, cldirile, dreptul de proprietate, alte drepturi
reale asupra lui etc., toate fiind ntr-o strns corelaie. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea
problemelor cadastrului general al bunurilor imobile i ale publicitii imobiliare fr o analiz
succint a noiunii i clasificrii bunurilor imobile, a ponderii acestora n circuitul civil.
1.1.1. Noiunea de bun imobil.
accepiunea tangibil a acestora

Noiunea de bun cuprinde att lucrurile corporale n

res quae tangi possundi , lucrurile materiale, asupra crora poart

drepturile, ct i drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [242, p.35].

n literatura juridic, se mai polemizeaz asupra faptului dac obiectul este un element necesar al
raportului juridic civil, n sensul dac obiectul include numai aciunea la care este ndrituit subiectul
activ i ndatorat subiectul pasiv ori cuprinde i lucruri la care se refer conduita prilor. Opinia
dominant n doctrin [236, p.116; 121, p. 41], la care consemnm, este cea conform creia obiectul
constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element const n conduita prilor,
adic n aciunea sau absteniunea la care este ndreptit subiectul activ i este obligat subiectul
pasiv n raport cu acest lucru. De exemplu, nregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc.
n sensul cercetrii propuse, ne intereseaz dac lucrurile sunt sau nu

obiect al raportului

juridic civil. Problema abordat rezid n caracterul social al raportului juridic. Or, dac admitem c
bunurile la care se refer conduita prilor fac parte din obiectul raportului juridic, tirbim din
caracterul social al acestui raport. Soluia optim ar fi compromisul n sensul c, atunci cnd
conduita prilor se refer la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului
juridic, cu alte cuvinte este realizarea efectiv a conduitei vizavi de bunuri.
Potrivit doctrinei ruse [224, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de
proprietate, iar conduita prilor, drepturile i obligaiile pot fi obiecte ale dreptului de crean sau

14 drepturi corporative, nu ns obiecte ale drepturilor reale. Distincia este important pentru
determinarea regimului juridic al obiectului i, prin urmare, pentru evitarea confundrii
regimurilor juridice ale bunurilor . Mai mult dect att, bunurile imobile i drepturile asupra lor,
inclusiv alte drepturi reale [dezmembrmintele], sunt pasibile de nscriere n registrul bunurilor
imobile, nenscrierea dreptului fiind sancionat cu neconstituirea lui i inopozabilitatea fa de teri.
n aspectul distinciei, practica judiciar posed destule exemple de ncheiere a contractelor al
cror obiecte l constituie locaiunea drepturilor imobiliare n loc de
de acest

sublocaiune i altele

gen [253, dosarul nr.2-2394/04].

Confuzia privind includerea n aceeai clas sau sub incidena aceluiai regim juridic att a
drepturilor reale, ct i a unor drepturi de crean [de exemplu, C. civ. include n clasa altor drepturi
reale ipoteca, prin care se garanteaz o crean ce face parte din dreptul obligaional] este discutabil.
Prevederea n cauz este specific sistemului de drept anglo-american, conform cruia
bunurile pot fi n proprietate [posesiune]

choses in posession i bunuri n revendicare choses in

action [131, p. 114], adic drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman
conform cruia bunurile n sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile n sens imaterial sunt
bunuri incorporale [117, p. 96; 194, p. 81-82].
n sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel,
Codul civil al Germaniei, &90, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91,
p. 298].
n accepiunea general, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma
dreptului de proprietate [189, p. 81]. n literatura juridic, se opereaz att cu noiunea de bun ct i
cu noiunea de lucru. C. civ. prin art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizeaz termenul
bun, chiar i atunci cnd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor n sens larg.
n sens restrns lucruri sunt obiectele corporale n raport cu care pot exista drepturi i obligaii
[117,
p.

97].
n concluzie, putem spune:
sensu] nseamn lucruri utile, cu

1) bunurile n sens restrns

valoare economic, care pot fi apropiate sub form de drepturi patrimoniale

[stricto

[pot fi obiecte de

drepturi patrimoniale]; 2) bunul n sens larg [lato sensu] consemneaz att lucrurile, ca obiecte ale
drepturilor i obligaiilor patrimoniale, ct i drepturile patrimoniale asupra bunurilor [138, p.26].
C. civ. prin art. 285 alin. (1) defineste bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii
individuale sau colective i drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are n vedere
bunurile ce au form materializat, iar drepturile sunt forma imaterial a bunurilor, adic aspectul
juridic. Aptitudinea apropriabilitii este inexorabil. Fr apropiere, un drept este inconceptibil,
pentru c, prin prisma legii, a fi titularul unui drept nseamn a avea ceva care s aparin n
propriu

15
celui care l are. n propriu
plenititudinea

ar nsemna s-mi aparin i, totodat, s pot exercita

prerogativelor de proprietar. Or, faptul c un bun mi aparine nu rezolv i problema limitrilor

stabilite de legislaie. Drepturile reale sunt absolute doar n parametrii stabilii de lege.
n continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizeaz: Lucrurile sunt obiecte corporale n raport
cu care pot exista drepturi i obligaii civile . Din coninutul normei indicate, deducem patrimoniul
care incumb nu numai bunuri, ce formeaz activul lui, ci i obligaii, ce constituie pasivul acestuia
[226, p. 475]. Obligaiile sunt opuse bunurilor, adic sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale
creditorilor, care greveaz patrimoniul. De aceea, noiunea de bun cuprinde numai activul net al
patrimoniului, obinut dup scderea datoriilor.
Corelaia dintre bun i lucru, stipulat n dispoziiile C. civ., art. 285 const n faptul c bunul este
genul, iar lucru este specia [117, p.97]. Unii autori susin c, prin lucru, se nelege tot ceea ce exist
n realitate sau numai n imaginaie [150, p. 253], iar alii c tot ceea ce se afl n natur i este
perceptibil prin simuri, adic tot ceea ce are o existen material [194, p. 81-82].
Pornind de la coninutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru fa de care pot exista drepturi i
obligaii patrimoniale i care poate fi folosit n viaa social, precum i ca drept patrimonial
[117, p. 99].
1.1.2. Clasificarea bunurilor imobile . n terminologia juridic roman, bunurile erau
desemnate prin cuvntul res, utilizat i pentru desemnarea lucrurilor n genere. Drept urmare,
romanii nu au fcut o clasificare a bunurilor distinct de clasificarea lucrurilor [206, p.76].
Ei utilizau un singur cuvnt, ceea ce, n ultim instan, a dat natere sistemului de clasificare a
bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor i a bunurilor ntr-un singur sistem
este justificat att prin raiuni ce in de terminologie, ct i prin faptul c, practic, orice lucru, n
anumite condiii, poate deveni bun. Bunurile, drepturile i creanele susceptibile de o valoare
pecuniar formeaz patrimoniul. Conceptul roman de patrimoniu includea la origine numai
lucrurile corporale, pentru familie [ desemna sclavii ] sau pecunia [ vitele] [207, p. 78]. Clasificarea
actual a bunurilor dup mai multe criterii provine de la romani. De exemplu, C. civ. le divizeaz:
1.

dupa modul in care sunt percepute in: res

corporales
i res incorporales [corporale i

incorporale, art. 285 alin. (1)]; 2) dup natura bunului: res mobiles i res soli [mobile i imobile,
art. 288]; 3) dup modul n care sunt determinate:
genera i species [determinate prin caractere
individuale i bunuri determinate generic, art. 294]; 4) dup cum sunt sau nu productoare de fructe:
produse i fructe [frugifere i nefrugifere, art. 299]. Conform doctrinei, exist trei categorii de
fructe: naturale; industriale; civile [236, p. 80]; 5) dup cum snt sau nu admise n circuitul civil
n: res in commercio [bunuri aflate n circuitul civil, art.296 alin. (4)] i
res extra commercium

16
[bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)], c); bunurile complexe sunt acele bunuri a cror
utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297] [ 117, p.100] .
n literatura de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate n funcie de mai multe
criterii. Distingem:
I.Bunurile imobile prin natura lor [C. civ., art. 288 alin. (1)].
Imobile sunt bunurile care au o aezare fix i stabil, cum ar fi terenurile, cldirile i, n
genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile crora li se atribuie regimul
juridic de imobile sunt enumerate expres n art. 288 alin. (2):

Terenurile, poriunile de subsol,

obiectivele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte
lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat
durabil n acesta, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudiciu
considerabil destinaiei lor . Categoriile de bunuri imobile enumerate n C. civ. difer de cele din
alte legi, cum ar fi: Legea nr. 1543/1998 conform creia bunuri imobile sunt doar terenurile,
construciile capitale, apartamentele i alte ncperi izolate. Codul funciar atribuie categoriei de
imobile terenurile

i obiectivele aferente acestora [solul, bazinele de ap nchise, pdurile,

plantaiile perene, cldirile, construciile, edificiile etc.] a cror strmutare este imposibil fr a
cauza prejudicii destinaiei lor [art. 2/1].
Considerm necesar unificarea, n acest sens, a actelor normative ce reglementeaz regimul
juridic al imobilelor. Cu att mai mult c ara este n perioada final de creare a cadastrului
imobiliar, iar aceste disensiuni sunt generatoare de interpretri neadecvate.
Conform naturii bunului i cadrului normativ, principalul bun imobil este pmntul

[terenul]

[Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului [19], n continuare Legea nr. 1308/1997] care, potrivit Constituiei [art. 127], poate fi
att n proprietate privat, ct i n proprietate public.
n categoria imobilelor sunt incluse i
Codului subsolului nr.

poriunile de subsol

care, conform

1511-XII din 15.06.1993 [13], n continuare C. subsolului, este partea terestr situat mai jos de stratul
de sol i de fundul bazinelor de ap pn la adncimi accesibile pentru studiere i valorificare geologic.
Articolul 4 [C. subsolului] prevede c subsolul este proprietate a Republicii Moldova, care l posed, l
folosete, dispune de el i l protejeaz. Suntem de prerea c prevederea n cauz este depit,
deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul n diferite scopuri: construirea fundamentului
caselor, beciurilor, garajelor etc. Deci, subsolul, de fapt, poate fi n proprietate privat sau proprietate
public, similar regimului juridic al terenurilor. n acest sens, se confund, probabil, bogiile subterane,
care, potrivit Constituiei [art. 127 alin. (4)] i C. civ., art. 296

17
alin. (3), sunt n exclusivitate bunuri ale domeniul public

i sunt inalienabile, insesizabile,

imprescriptibile [117, p. 103].

O alt categorie de imobile o constituie

obiectivele acvatice separate. Potrivit Codului apelor

nr. 1532-XII din 22.06.1993 [14], n continuare C. apelor, n Republica Moldova, apele constituie
proprietatea exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constituiei,
care, la art. 127 alin. (4), dispune:

Apele folosite n interes public fac obiectul exclusiv al

proprietii publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidena regimului public aparin
proprietarilor acestora [117, p.103]. Soluia ar fi modificarea normei n cauz corespunztor
prevederilor constituionale.
Categoria plantaiile prinse de rdcini, potrivit C. civ., art. 288 alin. (2), const din ntreaga
vegetaie care se ine de pmnt prin rdcini, dat fiind c, desprins de ea devine bun mobil [228,
p.

311].
Sunt pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile cldirile, construciile i orice alte

lucrri legate solid de pmnt cum ar fi:

casele, fabricile, magazinele, prvliile, podurile,

tunelurile, digurile, canalele, conductele de gaze i liniile de transport electric etc. [237, p.167].
n concluzie criteriul principal de includere a unui bun n clasa imobilelor este acela de
imobilitate, aderen fix cu pmntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea
acestuia i imposibilitatea folosirii lui conform destinaiei economice.
n literatura de specialitate se ncerc stabilirea nc a unui criteriu nregistrarea de stat.
Autorul acestei idei [Palii Victor: Referatul tezei de doctor n drept, 2001, Chiinu] susine: Pentru
obinerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus nregistrrii de stat, fapt care
va avea drept consecin [efect] aplicarea fa de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al
bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmaia n cauz din urmtoarele considerente: 1.
contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor ntr-o clas sau alta, or, regimul juridic al
bunului este determinat de ns-i natura acestuia; 2. potrivit dispoziiilor Legii nr. 1543/1998 anume
imobilitatea este criteriul de eviden cadastral, deci nu nregistrarea bunului confer acestuia
imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare special a acestor bunuri: evidena tehnic,
economic i juridic. Nu se ncadreaz aceast opinie nici n alte criterii de clasificare a bunurilor
n mobile i imobile.
II. Imobile prin determinarea legii [ficiune].

Potrivit C. civ., art. 288 alin. (3), n clasa

imobilelor sunt incluse dou categorii de bunuri, mobile dup natur:

materialele separate n mod

provizoriu de un teren atta timp ct sunt pstrate n aceeai form [ex: crmizile din ziduri, cu
condiia rentrebuinrii n aceeai construcie] i prile integrante ale unui bun imobil detaate
provizoriu de acesta dac sunt destinate reamplasrii.

18
Importana clasificrii bunurilor n imobile i mobile este de ultim or i se datoreaz
admiterii n circuitul civil a imobilelor:

terenuri, construcii etc., ceea ce a impus crearea unui

mecanism eficient de securizare a tranzaciilor imobiliare care i-a gsit fundamentarea n cadastrul
bunurilor imobile al rii. C. civ., Legea nr. 1543/1998 prevede un regim special de circulaie a
imobilelor, i anume nscrierea drepturilor imobiliare i informarea persoanelor interesate privind
regimul bunului cu privire la care s-a iniiat o tranzacie. Nu mai puin important este i efectul
nregistrrii drepturilor imobile. n acest sens, Codul civil, la art. 499, dispune:

Drepturile reale

asupra imobilelor pasibile de nregistrare se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai
prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul voinei
prilor.
Codul civil al Federaiei Ruse [art.131 alin. (2)] include n categoria imobilelor bunuri cum ar fi
navele cosmice, navele maritime etc [96]. Bunurile menionate cad sub incidena regimului juridic al
imobilelor, dei sunt mobile, ficiunea fiind fondat pe valoarea i importana acestor bunuri, din care
cauz nregistrarea i evidena lor se face n registre speciale, nu n Registrul bunurilor imobile
[227, p.303]. Jurisprudena rus, de asemenea atribuie ntreprinderea, ca un complex patrimonial
unic [n continuare ntreprinderea], clasei imobilelor, n care este inclus i condominiumul n fondul
locativ.
Codul civil al Republicii Moldova nu atribuie bunurile nominalizate n categoria celor imobile,
doctrina tratnd controversat acest subiect. n opinia unor autori [122, p.29], ntreprinderea este un
bun imobil. Ali autori [113, p.73] susin contrariul. n ceea ce ne privete, consemnm opinia
autorilor care consider includerea ntreprinderii n clasa imobilelor lipsit de temei legal.
III. Imobile prin obiectul la care se aplic sunt: uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale
care au ca obiect un imobil, drepturile de crean, aciunile care tind a valorifica drepturi
imobiliare, aciunile privind nulitatea unui act juridic al crui obiect este un bun imobil etc.
IV. Imobile prin destinaie, potrivit dispoziiilor C. civil al Romniei [art. 467-470], sunt
bunurile destinate ca accesorii n exploatarea imobilului respectiv [236, p.168].
Dei asupra ultimelor se rsfrnge legea ce guverneaz regimul juridic al imobilelor, mobilele nu
devin imobile n esen, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra crora se
constituie n momentul nscrierii, din acel moment fiind opozabile terilor.
nregistrarea imobilelor i a drepturilor imobiliare este dictat de particularitile deosebite ale
acestora care au i impus instituirea unui regim juridic special avnd ca scop

securizarea

tranzaciilor imobiliare, altfel spus - excluderea posibilitii de comercializare repetat a unuia i

aceluiai imobil.

19
Fora motrice a dezvoltrii societii a fost i este tendina de a dobndi bunuri, tendina de
mbogire care, n conceptul economitilor, dinamizeaz progresul economic [208, p.56]. Potrivit
lui C. Hamangiu, patrimoniul are o fa dubl, cea economic - lucrurile privite n materialitatea lor
i, cea juridic - drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [163, vol. I,
p.

521]. Inscrise, drepturile se constituie si confera titularilor suprematie.

Din cele analizate, rezult urmtoarele particulariti ale regimului juridic al imobilelor:
0? constituirea, modificarea i stingerea drepturilor reale este supus publicitii imobiliare;

se are n vedere nregistrarea imobilelor i/sau a drepturilor imobiliare n Registrul bunurilor

imobile;
0? n regimul comunitii de bunuri, soul nu poate dispune de imobile fr acordul celuilalt
so;
0? proprietarul este n drept s-i revendice oricnd imobilele aflate n posesiunea nelegitim
a altuia [C. civ., art. 374 alin. (1)];
0? n cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al
locului de amplasare a bunului.
Legislaia civil contemporan definete mai multe clasificri ale bunului imobil. Astfel, Codul
Civil al Franei prevede trei categorii de imobile: dup natur, dup destinaie, drepturile reale.
Codul Civil al Germaniei opereaz cu noiunile: teren i imobile - pmntul la general;
construciile i produsele pmntului, inclusiv plantaiile perene; drepturile reale. Codul civil al
Elveiei reglementeaz teri categorii de imobile, specifice rii: terenul, minele montane; drepturile
imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat Codului civil Francez atribuie la bunurile imobile
att bunurile imobile ct i drepturile imobiliare. Din cele analizate se creioneaz dou concepte ale
determinrii caracterului bunurilor imobilitii bunului: pluralitii tipurilor de imobile [dreptul de
proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra construciei;

terenul [cu accesoriile

sale] ca entitate a cadastrului i publicitii imobiliare. Codul civil al Republicii Moldova a dat
prioritate celui de-al doilea concept tot ce este pe teren aparine proprietarului acestuia

Considerm creatoare de litigii prevederea n cauz, or, odat cu admiterea n circuitul civil a
proprietii private, proprietarul are necesitatea de a transmite / nstrina terenul sau numai
construcia amplasat pe el. Legislaia civil permite acest lucru prin instituia servitutei, superficiei
etc.
1.1.3. Bunurile imobile principalele entiti ale nregistrrii de stat. Codul civil nu ofer o
definiie a dreptului de proprietate, pe care o gsim ns n legislaia unor alte ri. De exemplu,
Codul civil olandez [Cartea V, Comp. I, Proprietatea. Noiuni generale, art.1] [92] prevede c dreptul
de proprietate este cel mai deplin drept pe care l are persoana asupra bunului. Exercitarea

20
dreptului de proprietate comport punerea n valoare de ctre proprietar [
atribute: posesiune, folosin

reprezentant] a trei

i dispoziie, care const n coninutul juridic al dreptului de

proprietate [236, p. 105].

Codul civil al Republicii Azerbaidjan [97] definete dreptul de proprietate ca fiind dreptul recunoscut
i aprat de stat al persoanei de a poseda, folosi i dispune, la discreia sa, de proprietate [art. 152.1.].
Literatura juridic naional definete dreptul de proprietate ca fiind unul subiectiv [ jus in re] ce
confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes propriu a atributelor de posesiune,
folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele determinate de lege [117, p.112].
Dreptului de proprietate i snt specifice urmtoarele caractere: 1) este absolut [opozabil tuturor];
2.
dispune cum vrea de bunul su n limitele legii]; 3)

este exclusiv [titularul

este perpetuu [dureaz

ct dureaz bunul i nu se stinge prin neuz].

Dreptul de proprietate nu poate exista [n principiu] dect asupra unor bunuri corporale, dar
legiuitorul i doctrina din multe state [137, p.197] au inclus n categoria bunurilor i fenomene sau
obiecte care nu au o form material, dar care, datorit unor caliti atribuite de oameni, pot fi
utilizate n aceeai msur ca i lucrurile corporale [115, p.238].
Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil [113, p. 58]. Din
punct de vedere al nregistrrii cadastrale, sunt pasibile de nregistrare numai obiectele
patrimoniale, adic bunurile care au coninut economic, cum ar fi: terenul, apele, subsolul, cldirile,
alte bunuri care, n virtutea particularitilor lor, permit posesorului s aib asupra lor o putere
absolut. n sistem de publicitate imobiliar, obiectul raportului juridic este format din aciunea sau
inaciunea efectiv de predare i primire, de asemenea de nregistrare a imobilului i nscriere a
drepturilor reale n Registrul bunurilor imobile.
Cadrul legal principal ce reglementeaz regimul juridic al

terenurilor, indiferent de categoria

de folosin, este constituit din: C. civ., Codul funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 [9], [n continuare
C. funciar], Legile: nr. 1308/1997, nr. 354/2004 alte acte normative. Din dispozitiile legii rezulta ca
terenurile n Republica Moldova, pot fi n proprietate public i privat. Ca obiect al nregistrrii,
terenul poate fi atribuit n proprietate privat noilor familii pentru construcia de case, de anexe
gospodreti, pentru grdini [art. 11 C. funciar]; n orae [municipii] de la 0,04 pn la 0,07 ha.,
iar n localitile rurale pn la 0,12 hectare. n acest scop, rezerva intravilanului poate fi mrit din
contul extravilanului.
C.
funciar [art. 12] stabileste: 1) att cota de teren echivalent ce se
atribuie n proprietate
privat din extravilanul localitii respective, ct i anumite condiii
: activitatea nemijlocit n

21
agricultur; 2) sursa principal de venit s constea din practicarea agriculturii; 3) dreptul de
proprietate se autentific prin eliberarea unui titlu de proprietate funciar.
Condiiile de obinere n proprietate a terenurilor agricole, a terenurilor ntovririlor pomicole,
aflate n proprietate privat, sunt stabilite la art. 6 din Legea nr. 1308/1997: Terenurile agricole pot
face obiectul oricrui act juridic, inclusiv al celor translative de proprietate cu condiia ca
participanii la raportul juridic s fie persoane fizice sau persoane juridice naionale
. Astfel,
cetenii strini care au obinut prin motenire testamentar ori legal o proprietate imobiliar cu
destinaie agricol sau proprietate imobiliar n fondul silvic o pot nstrina prin acte juridice ntre
vii, numai cetenilor Republicii Moldova.
C.
civ., prevede posibilitatea instituirii dreptului de servitute funciara si dreptului de
superficie,
anterior nereglementate. Conform art. 428, servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul
dominat] pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [terenul dominant].
Doctrina naional consider defectuoas definiia dat de legiuitor. n opinia unor autori [113,
p.246], sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui. Sarcina revine
proprietarului imobilului aservit, acesta suportnd actele de folosin a proprietarului imobilului
dominant.
Superficie, potrivit art. 443, este dreptul real imobiliar de a folosi terenul unei alte persoane n
vederea edificrii i exploatrii unei construcii, de deasupra acestui teren i sub el sau a
exploatrii unei construcii existente. n ipoteza legii, construcia ridicat de un superficiar va fi un
accesoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren [113, p. 269].
Reglementarea n cauz este creatoare de litigii, or lipsete proprietarul imobilului de toat libertatea
caracteristic acestui drept, n sensul c nu poate s dispun de teren sau de imobilul, amplasat pe
acesta, n mod separat. Potrivit legiuitorului imobilul, anex-terenului, va avea regimul
juridic al terenului ceea ce nu ntotdeauna corespunde situaiei

de facto , dar nici voinei

proprietarului [terenului sau edificiului].

n conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se nregistreaz la oficiile
cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice nregistrate de OCT au ca obiect dreptul de arend
funciar.
Raporturile ce in de

vnzarea-cumprarea terenurilor sunt reglementate prin Legea nr.

1308/1997 care prevede autentificarea notarial i nregistrarea de ctre dobnditor, n termen de

trei luni de la data autentificrii notariale, a contractului, la oficiul cadastral teritorial n a crui raz
de aciune este amplasat imobilul. Ignorarea dispoziiilor art. 5 din Legea invocat este sancionat
cu nulitatea absolut a contractului. Nulitatea poate fi cerut de orice persoan interesat sau din
oficiu [OCT] la sesizarea instanei. Prevederea n cauz o considerm creatoare de litigii, de aceea

22
propunem aducerea normei vizate n conformitate cu prevederile Codului civil, adic excluderea
termenului de 3 luni, temei de nregistrare servind dispoziiile C. civ., art. 499 dreptului de
proprietate fiind constituit din momentul nregistrrii bunului/dreptului

n Registrul bunurilor

imobile.
Regimul juridic al bunurilor imobile

apartamente este reglementat prin Codul cu privire la

locuine [11], Legea nr. 913-XIV din 30.03.2000 condominiului n fondul locativ [20], n continuare
Legea nr. 913/2000. C. cu privire la locuine stabilete obiectele fondului de locuine, tipurile
fondului de locuine, excluderea din fondul de locuine a caselor i a ncperilor de locuit, condiiile
trecerii caselor i a ncperilor de locuit n categoria celor nelocuibile. Legea nr. 913/2000
reglementeaz: modalitile de proprietate n condominiu, nfiinarea condominiului n procesul
reconstruciei blocului de locuine, regimul juridic al asociaiilor n condominium, constituirea
cooperativelor de construcie a locuinelor, n care, cel puin unul din membri a achitat n
ntregime cota de asociat, precum i regimul unor alte asociaii de bunuri imobile nfiinate pentru
exploatarea bunurilor imobile din condominium. Conform dispoziiilor Legii nr. 913/2000, art. 4,
condominiul include urmtoarele obiecte ale nregistrrii / bunuri imobile: o cldire sau o parte din
ea cu intrare separat sau cteva cldiri ce aparin cel puin a doi proprietari, precum i anexele la
cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene i alte bunuri imobile ce se afl pe
terenul aferent n hotarele stabilite, cteva cldiri i alte construcii amplasate compact, unite de un
teren comun i elemente de infrastructur comune: case pentru o familie, case de vacan, garaje etc.
Proprietatea n condominium include toate prile proprietii comune: terenul pe care este construit
blocul, zidurile, acoperiul, terasele, hornurile, scrile, holurile, subsolurile, pivniele i etajele
tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul i exteriorul
locuinelor etc. Bunurile comune n condominium se afl n proprietate comun n diviziune.
Proprietatea comun n condominiu nu poate fi nstrinat separat de dreptul de proprietate asupra
locuinelor din condominium. Dreptul de proprietate asupra imobilelor n condominium snt
pasibile de nregistrare n registrul bunurilor imobile dup cum urmeaz: n Capitolul A,
subcapitolul I terenul i construcia capital amplasat pe el [dac dreptul de proprietate asupra
terenului i construciei l deine aceeai persoan; n caz contrar, se deschide capitolul B, n care se
indic construcia subcapitolul I i proprietarul acestuia subcapitolul II]; n capitolul C,
subcapitol II, sunt nscrise drepturile de proprietate asupra ncperilor izolate din incinta cldirii.
Dei majoritatea cetenilor au obinut apartamentul n proprietate privat, totui sunt i ceteni ce
nu au reuit s o fac, deci proprietarul unor ncperi izolate poate fi statul.

Codul cu privire la

locuine dispune: fondul de locuine este alctuit din case i ncperi, care aparin statului [fondul de
locuine de stat]; case i ncperi de locuit care aparin cooperativelor de

23
construcie a locuinelor [fondul cooperativelor de construcie a locuinelor]; case i apartamente,
aflate n proprietatea personal a cetenilor [fondul individual de locuine].
Din fondul de locuine fac parte, de asemenea, casele ce aparin asociaiilor, ntreprinderilor i
organizaiilor de stat, altor asociaii, ntreprinderi i organizaii de stat cooperatiste. Raporturile
locative actuale sunt reglementate de codul cu privire la locuine [din 1983], care nu admitea de a
avea n proprietate dect o locuin sau un apartament etc. i, n mare parte, nu cuprindea ntreaga
arie a raporturilor locative. Majoritatea raporturilor locative sunt reglementate de C. civ., dar rmne
deschis problema delimitrii raporturilor locative de cele civile, adic adoptarea unui nou C. cu
privire la locuine ori includerea tuturor raporturilor locative n C. civ.
Spaiul locativ poate fi dat n locaiune, posesiune i folosin viager etc.
Dreptul de locaiune este nscris la OCT n Registrul bunurilor imobile, n baz de cerere, la
care
se anexeaz contractul sau, dup caz, hotrrea organului competent [pentru locuinele din fondul
locativ de stat, cminele privatizate].
Radierea. Dreptul de locaiune se radiaz:

la expirarea termenului sau la desfacerea

contractului, din iniiativa locatorului ori locatarului sau din alte motive.
depune n dou exemplare, la care se anexeaz actele justificative.

Cererea de radiere se

Dreptul de posesiune i folosin asupra bunului imobil [locuin, alt construcie] este nscris n
temeiul contractului, unde se indic transmiterea posesiunii i folosinei asupra bunului imobil, la
care se anexeaz actul de predare-primire.
n cazul concesiunii terenului, dreptul se nscrie n temeiul deciziei organului abilitat,
contractului de concesiune i a actului de predare-primire, la care se va anexa planul cadastral al
terenului concesionat.
Radierea. Dreptul de posesiune i folosin se radiaz n temeiul:
termenului pentru care a fost constituit dreptul

cererii depuse, la expirarea

sau n cazul lichidrii ntreprinderii, sau n alte

cazuri.
Dreptul viager de folosin asupra imobilelor [apartamente, case alte construcii] se nate n
temeiul contractului de nstrinare, cu condiia ntreinerii viagere. Se nscrie la cerere, n temeiul
actului juridic justificativ.
Pentru a asigura executarea obligaiei de ntreinere, legiuitorul a instituit o regul, potrivit creia
dobnditorul nu are dreptul s nstrineze bunul n timpul vieii beneficiarului de ntreinere. n
cazul bunurilor imobile, interdicia se nscrie n Registrul bunurilor imobile i se anuleaz la
nscrierea dreptului imobiliar al dobnditorului de imobil.
1.2. Cadastrul bunurilor imobile

24
1.2.1. Noiunea de cadastru al bunurilor imobile.

Originea cuvntului cadastru nu este

stabilit cu certitudine, exist mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii,
termenul cadastru ar fi de origine greac i ar deriva de la cuvntul compus katastikon, n care
prefixul kata nseamn de sus n jos , iar sticon ar semnifica registru de impunere, carte de
nsemnri, carte de comer [204, p.3].
ntr-o alt opinie, termenul
deriva de la cuvntul vechi medieval [latin]

cadastru ar
capitastrum,

care ar fi n legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care, la origine,
nsemna impozit pe capul familiei [capitatio].
Cu sensul actual, cuvntul catastico a fost atestat ntr-un document din anul 1185, gsit la
Veneia. Ulterior, cuvntul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Frana - le
cadastre i de Germania - der (das) Kataster [160, p.28] .
n ara noastr, termenul n forma actual de cadastru apare la nceputul secolului XIX, o dat cu
ncercrile de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesitile social-economice ale
rii [184, p. 6].
Potrivit Dicionarului enciclopedic, editat la Bucureti n 1996 [141], cadastrul este:
ansamblu de lucrri tehnice, de msurri i calcule pentru stabilirea

1) un

precis a suprafeelor

funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar i reprezentarea lui topografic.

n Dicionarul enciclopedic al Republicii Moldova [229, p.357],

cadastrul este definit ca

totalitate a materialelor privitoare la caracteristica natural, economic i juridic a terenurilor

agricole.
Potrivit Legii nr. 1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este:
a.

cadastrul general al tarii, in care se identifica, se descriu, se estimeaza si se reprezinta pe

planuri cadastrale toate bunurile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor asupra
lor;
b.

instrument in exercitarea imputernicirilor statului privind administrarea resurselor funciare,

ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile;

c.
d.

un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile;

un sistem deschis de informare a participantilor la piata bunurilor imobile si a autoritatilor

publice, inclusiv a organelor fiscale;

Oficiile cadastrale teritoriale creeaz i in cadastrul n raza lor de aciune, stabilit de Agenia
Relaii Funciare i Cadastru.
Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului;
imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil.

2) Registrele bunurilor

25
Indiferent de etimologia cuvntului cadastru, este cert c acesta consemna activitatea de
eviden a bunurilor imobile, adic msurrile cadastrale, prin care se stabilesc limitele proprietilor
funciare, de identificare a proprietarilor i a drepturilor imobiliare. Existena lucrrilor cadastrale
sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor n zonele unde pmntul era cultivat avnd
destinaie agricol: n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia, n Orientul Mijlociu [204, p. 7].
Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoate o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor,
necesitatea publicitii imobiliare a fost contientizat ncepnd cu perioada biblic a omenirii.
Datorit fixitii, pmntul nu putea fi transmis din mn n mn, iar consimmntul liber exprimat
nu adpostea dobnditorul de rea-credina vnztorului [160, p. 31], acesta putnd s vnd terenul
i celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumprtor. Era cunoscut i dreptul de a transmite terenul
prin motenire. n acest sens, era necesar confirmarea unei autoriti privind lipsa impedimentelor
n a-l drui. Un exemplu elocvent ntru confirmarea celor spuse l gsim n Biblie [jer. 32:9], unde
este menionat prorocul Ieremia care a cumprat un lot de pmnt de la veriorul su Hanamel din
Anatota, cruia i-a pltit, n prezena martorilor, aptesprezece echeli de argint, ntocmind actul de
vnzare-cumprare, pe care a aplicat tampila, o copie de pe care a transmis-o autoritii locale [160,
p. 14].
Descrieri similare gsim i n monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi
scandinave prevedeau, n scop de publicitate, ca tranzacia imobiliar s fie svrit n faa
judectorilor prin asistarea martorilor [160, p.31].
n perioadele mai avansate, tranzaciile imobiliare erau legalizate i pstrate [un exemplar] la notar
sau judectorie.
n aspectul celor expuse, innd cont de importana actual a sistemelor cadastrale,
concluzionm c sensul termenului cadastru nu nseamn numai registre fiscale, privind mai ales
pe deintorii de imobile funciare, ci se refer la mai multe domenii ale vieii economice i juridice,
unde anumite informaii se in de sus n jos, cum ar fi:
0? cadastrul funciar

care, ca parte component a cadastrului general, este un sistem unitar, de

sinestttor i obligator de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz stabilirea,
nregistrarea, descrierea i marcarea pe hri i planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe
teritoriul rii, indiferent de destinaie i tipul de proprietate; unitile de baz ale acestui sistem sunt:
terenul i deintorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [24], n continuare Legea nr.
1247/1992];
0? cadastrul silvic

de stat, care constituie un sistem informaional privind regimul juridic al

fondului forestier, clasificarea pdurilor pe grupe i categorii funcionale, aprecierea lor sub raport

26
economic, alt informaie necesar pentru gospodrirea fondului forestier

i pentru evaluarea

rezultatelor activitii economice; inerea evidenei de stat a fondului forestier i a cadastrului silvic
de stat se efectueaz de organele silvice de stat pe baza amenajamentelor silvice, inventarierii i
cercetrilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenei de stat a fondului
forestier snt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr. 887 din 21.06.1996 [12], n
continuare C. silvic];
0? cadastrul de stat al resurselor naturale,

care este nfiinat pentru inerea evidenei cantitii,

calitii i altor caracteristici ale resurselor naturale, precum i evidena volumului, caracterului,
regimului de utilizare a acestora [Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 [25] n continuare Legea nr.
1102/1997];
0? cadastrul de stat al spaiilor verzi,

care cuprinde datele evidenei spaiilor verzi conform

indicilor de calitate i cantitate, funcionalitii, precum i datele folosirii i evalurii sub aspect
economic, social, decorativ i ecologic [Legea nr. 591- XIV din 23.09.1999 [26], n continuare
Legea nr. 591/1999];
0? cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului,

care se ntocmete pentru

zcminte naturale i tehnogene i manifestrile de substane utile, precum i pentru obiectivele din
subteran nelegate de extracia substanelor utile [C. subsolului art. 25 alin.(1)];
0? cadastrul de stat al apelor,

care cuprinde datele evidenei apelor conform indicilor de

cantitate i calitate, datele privind nregistrarea folosinelor de ap, evidena folosirii apelor i starea
lor ecologic [C. apelor art. 102];
Enumerarea nu este exhaustiv. Exist i alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul
cablurilor telefonice, electrice i de televiziune, n care se nscriu datele specifice acestor instalaii,
nsoite de planurile de amplasament.
Este instituit i cadastrul conductelor de ap, n care se nregistreaz traseul, dimensiunea, debitul,
folosina etc. a conductelor ce aprovizioneaz cu ap localitile i obiectivele industriale. Toate
cadastrele enumerate primesc planurile de baz de la cadastrul general [imobiliar] unde i includ
informaiile proprii, pe care le comunic i cadastrului general n vederea actualizrii hrilor.
Menionm c termenul cadastru se utilizeaz i n alte domenii ce nu au nici o legtur cu
imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul ntreprinderilor, cadastrul vnatului,
cadastrul animalelor etc.
Revenind la cadastrul pmntului, constatm c, n dependen de procedeul tehnic folosit la
redactarea hrilor i la calcularea suprafeelor, se mai folosesc astfel de termeni: 1) cadastru grafic;
2.

cadastru numeric.

27
Dac, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informaiile din
cadastru snt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc.
Din acest considerent, dup anul 1934, n RFG, s-a adoptat denumirea

Liegenschaftskataster

[cadastru imobiliar], iar n Austria Grundkataster [cadastru funciar] [160, p. 44].

1.2.2. Originea i evoluia cadastrului bunurilor imobile.
1.2.1. rezult c, nc din antichitate, msurrile cadastrale

Din cele relatate n subcapitolul

i funciile cadastrului [mai mult

tehnico-economice] nu sunt un scop n sine, servind primelor forme de impunere fiscal, scopul de
baz fiind stabilirea limitelor proprietilor funciare. Confirmrile privind activitatea de organizare i
msurare a terenurilor se refer n mod special la zonele n care pmntul era cultivat pentru
agricultur, n lunca fluviului Nil, n Mesopotamia i n Orientul Mijlociu.
n Egiptul antic,
deoarece

evidena funciar era inut asupra loturilor repartizate agricultorilor,

obligaiile fa de faraoni erau pltite dup ntinderea i calitatea pmntului [160, p. 28].
n Grecia Antic - Sparta i Atena - mprirea pmntului era neuniform. Populaia era
mprit n clase conform cenzului de avere, condiie ce necesita msurarea pmntului

aprecierea capacitii de producie, inclusiv inerea unui registru de eviden [198, p.78]. n sec XIIVII .e.n., grecii foloseau termenul

pmnt i termenul

sol cu nelesuri diferite. Pmntul era

considerat element al cosmosului, pe cnd solul - o nsuire n legtur cu prelucrarea acestuia. n

acest sens, Ksenofont [a. 425-355 .e.n.], n lucrarea sa konomika, indic:

Pentru gestionarea

corect a pmntului, beneficiarii trebuie s cunoasc bonitatea acestuia, determinnd astfel care
culturi vor da roade mai nalte . Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a. 372-287 .e.n.], face o
analiz detaliat pmnturilor din punctul de vedere al componenei chimice, proprietii de
absorbie a apei, structurii, efectelor cldurii etc. [160, p.9].
n Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietile imense.
Astfel, pmntul se mprea dup principul echitii sociale, care nu s-a putut menine i care,
potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate i la prbuirea lui.
Atena a luat ca suport, la mprirea pmntului, principiul sistemului economico-juridic, de
sorginte religioas, ntemeiat pe inegalitatea de avere, instituit i promovat de Solon.
n Imperiul Roman,

executanii de msurtori erau numii

agrimensori. Acetia redactau harta
[forma] terenurilor, pe care se artau limitele [ limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor,
limitele terenului erau trasate n form de ptrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau
pietre. n coloniile nou-formate, paralel cu hrile, se ntocmeau registre de eviden a parcelelor, iar
pe baza acestora, cri de impunere pentru sigurana perceperii impozitelor.

Instituirea cadastrului

n Roma este atribuit lui Servius Tullius. La iniiativa acestuia, datele privind mrimea terenurilor,
modul de prelucrare, bonitatea i venitul obinut de pe acestea se

28
nscriau n registre speciale. Planurile moiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau
ncrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins i asupra coloniilor romane
[159, 14].
n Europa evului mediu, dup o perioad de instabilitate, statele care au tiut a face ordine n
avuia naional obineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau:
Anglia, Elveia, Lituania, oraul autonom Milano etc. [169, p. 5] . Progresul tehnico-tiinific a jucat
un rol hotrtor n dezvoltarea lucrrilor cadastrale, nceputul fiind pus n perioada Renaterii [204,
p.

11]. In anul 1720, la Milano, aflat sub ocupatie austriaca, s-au descoperit urmatoarele dovezi:

registru al parcelelor, registru al caselor, map cu hri la scara 1:2000 i la scara 1:800 pentru
ansamblu, cte o coal de proprietate pentru fiecare contribuabil

i o hart topografic a

principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice msurau i estimau pmnturile cu ocazia

mpririlor. Astfel, pmntul care, iniial, aparinea tribului a fost mprit ulterior membrilor
individuali.
Frana, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai
performant. Acest sistem a fost adoptat i de principatele italiene i statul papal, de Belgia i Imperiul
Habsburgic.
Cel mai nsemnat cadastru medieval din Europa Occidental este considerat cadastrul regelui
Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] i Cartea judecii stranice, instituit n Anglia n perioada
dominaiei lui William Cuceritorul [anii domniei: 1066-1087], ce conineau informaii detaliate
privind teritoriile i calitatea pmnturilor.
Aadar, cadastrul a simbolizat n decursul timpului activitatea uman de inventariere a
resurselor funciare n scop de impozitare [200, p.11].
Evoluia cadastrului bunurilor imobile. n Republica Moldova, pn n anul 1965, se inea
evidena ramural a pmntului ce ilustra indici redui, adic se acumula informaia de importan
economic din punctul de vedere al dezvoltrii societii, conform ideologiei socialiste, devenite
ineficient la etapa avansat a dezvoltrii societii.
Necesitatea crerii cadastrului funciar s-a discutat n martie 1965 la Plenara Comitetului Central al
Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar n Republica
Sovietic Socialist Moldoveneasc [RSSM] [195, p. 114].
Problema folosirii raionale a pmntului n RSSM s-a discutat aprins la Congresul al XXIII- lea
Partidului Comunist al Uniunii Sovietice n aspectul realizrii planului cincinal de dezvoltare a
economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simpl
eviden funciar, activitate cu un coninut deosebit de cel al cadastrului actual i cu o alt finalitate
[184, p. 10].

al

29
Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost n strns corelaie
cu soarta neamului aflat sub jurisdicia diferitelor ri, reglementarea raporturilor de cadastru erau
corespunztoare perturbaiilor ce aveau loc n societate.
n astfel de condiii nu se reuea crearea unui cadastru multifuncional cu un sistem sau altul de
publicitate.
n acest sens, menionm c exist dou sisteme de eviden imobiliar n dreptul comparat,
recepionate de legislaiile diferitelor state n materie de publicitate imobiliar.

Primul sistem,

conformat principiilor Revoluiei franceze [Codul civil francez] a impus, n materie contractual,
principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se ntemeiaz pe
principiul relativitii efectelor contractului

i prevede , n scopul opozabilitii fa de teri,

publicitatea drepturilor reale [132, p. 231].

Un sistem similar celui german este i cel adoptat de Australia, numit

Actul Torrens , conform

cruia un funcionar al administraiei fiscale nscria drepturile imobiliare dup exercitarea unui
control la faa locului i efectuarea publicitii imobiliare, menite s declaneze eventualele opoziii
ale celor interesai, nscriere dnd natere prezumiei irefragabile de existen a dreptului nscris
[132, p. 214].
Dezvoltarea cadastrului n Republica Moldova a cunoscut mai multe perioade. Dei statornicirii
cadastrului i erau caracteristice anumite particulariti rezultate din evoluia istoric a rii, se tindea
spre apropierea de nivelul celor practicate n rile din centrul Europei.
n perioada de etnogenez a romnilor, msurrilor funciare din teritoriul Moldovei le era
caracteristic agrimensura roman antic sub forma

hotrniciei. Delimitarea hotarelor unei moii

[106, p. 44] se fcea de o comisie, format din ase membri boieri [din care cel puin unul era de
meserie hotarnic sau avea pregtirea necesar] i rani liberi rzei pe baza unui hrisov [ordin
domnesc de ncuviinare]. n acele vremuri, hotarnicii nu ntocmeau hri sau planuri, ci o ocolni
sau carte de alegere a hotarelor , n care erau menionate punctele de hotar pe baza actelor i a
mrturiilor de la faa locului, la care se anexau uneori schie ce indicau punctele materializate prin
movile sau pietre de hotar.
Publicitatea imobiliar consta n nsemnrile i transcrierile de proprietate n catastiful trgului
dup obiceiul din zilele de demult . Astfel, Alexandru Ilia, domn al rii Romneti [1616-1618 i
1627-1629] i al Moldovei [1620-1621 i 1613-1633], stabilea, la 4 aprilie 1621, printr-un hrisov:
Deci, cum vei gsi i cum vor hi scrise la catastif

sau ntr-un act din 17 aprilie 1621, n care se

stabilea vnzarea unei vii lui Gheorghe Duca, se meniona:

oraului precum obiceiul de veac [110, p.19].

s fie volnic a o scrie n catastiful

30
Prin urmare, vechile catastife erau forme incipiente ale aa-numitelor

cri sau registre

fonciare. Cel dinti registru ce ndeplinete i funcii juridice este Liber publicus din 18 martie 1615
urmat de Registrul nsureilor [Aecker u Wiesen Grundbuch von Stadthettert] din 1733 ce
ilustra
evidena terenurilor repartizat tinerilor cstorii. Un alt registru, instituit n anul 1742, cu
denumirea de Protocolum era forma avansat a registrului Liber Publicus i elucida informaie
privind ipotecarea caselor, grdinilor, gospodriilor i arturilor din raza oraului sau aferente
acestuia. Extrasul funciar al caselor este un registru instituit n anul 1753 urmat, n 1754, de
Protocolul public al consiliului ornesc

ce includea informaie privind contractele ncheiate,

evaluri de imobile, tranzacii i partaje. Din coninutul registrelor relevm principiile de baz ale
evidenei bunurilor imobile, valabile i astzi, cum ar fi: cadastrul general, cadastrele speciale,
publicitatea imobiliare, adic evidena tehnic, economic i juridic.
Ctre sfritul secolului al XVIII-lea i nceputul secolului al XIX-lea, au aprut, o dat cu primele
legiferri [110, p. 27-36], i primele planuri de moii, bazate pe ridicri topografice n
teren. Reglementarea regimului juridic al imobilelor era stabilit n

Hrisovul domnesc din 1785

[110, p.70]. Prin anii 1816-1817, dreptul atest o modernizare exprimat prin adoptarea Codului lui
Calimach, care, n linii generale, era asemntor codului modern. Reglementarea juridic a
proprietii o gsim i n Manualul lui Andronache Donici editat la 1812 destinat judectorilor.
Reglementri concrete ale pmntului se conineau n Legiuirea Caragea, denumit generic
0? pravil a pmntului, din anul 1812, n care gsim modalitile dobndirii i ocrotirii
proprietii,
reglementarea raporturilor de indiviziune, hotrnicie, servitute etc.
Conform reglementrilor invocate, asigurarea creanei de ctre debitor se admitea prin ipotecarea
pmntului, iar art. 589 prevedea i un sistem de publicitate corespunztor etapei de
dezvoltare, care consta n nscrierea dreptului de ipotec i predarea documentelor bunului imobil
creditorului pentru a exclude, probabil, aciunile ruvoitoare ale debitorului. n crile - registru se
nscriau att dreptul de ipotec ct i drepturile reale asupra bunurilor imobile. Crile de
nregistrare a ipotecii se transform, n procesul evoluiei, n cri funciare, scopul crora consta n
posibilitatea stabilirii n orice moment a regimului juridic a bunurilor imobile ce corespunde
principiilor
publicitii i veridicitii.
Principiul publicitii consemna faptul c actele translative de proprietate cu efecte juridice s fie
nregistrate n cartea funciar, din care moment deveneau opozabile pentru teri.
Principiul veridicitii consemna faptul c orice nscriere, n cartea funciar, are putere juridic
deplin pentru terele persoane considerndu-se veridic pn la proba contrarie.
Msura de publicitate a fost stabilit i n Regulamentul Organic de la 1832 pentru ipoteca
convenional [231, p.192].

31
Dup 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil romn din 1864 [231, p.
141]. ncepnd cu anul 1938 [pn n 1996], n Romnia, raporturile cadastrale i de proprietate
imobiliar, au fost reglementate prin Decretul Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 [87]. n opinia
unor autori [188, p. 53], dezvoltarea cadastrului n perioada de constituire a statului
sovietic era conform decretului
Despre pmnt adoptat la Congresul al II-lea al deputailor
muncitorilor, soldailor i ranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat
confiscarea pmnturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist - leninist considera
pmntul avuie a ntregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar
instituirea unui mecanism de eviden cadastral. n acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat
Regulamentul privind organizarea socialist a evidenei funciare i trecerea la agricultura
socialist. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite n

Instruciunea privind evidena

pmntului pentru necesitile funciar-socialiste , aprobat de Comitetul comisarilor poporului al

RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobat i
instruciunea privind formele i
modalitatea nregistrrii folosinelor funciare [194, p. 77].
Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale crui funcii s-au dovedit a fi diferite de
funciile cadastrelor actuale. Funcia de baz a cadastrului imobiliar precedat actualului consta n
evidena terenurilor, determinarea bonitii, determinarea eficienei lor economice.
n anul 1958, au fost elaborate Bazele legislaiei unionale i ale republicilor unionale, iar n
1961.

Sovietul suprem al URSS a adoptat Bazele legislatiei civile a URSS si codurile civile ale

republicilor unionale bazele legislaiei civile. Regimul juridic al pmntului era reglementat

ntr-

un mod corespunztor sistemului politic statuat, adic cadastrul i meninea cele dou funcii
nominalizate: tehnic i economic. Funcia juridic ns nu avea importan cci proprietatea
privat nu era recunoscut, iar piaa imobiliar lipsea cu desvrire.
n literatura juridic de specialitate [195, p.5], cadastrul funciar al fostelor republici sovietice
este definit sistem de aciuni ntreprinse de stat, exprimate n cercetarea regimului juridic al
pmntului prin nregistrarea folosirii pmntului, evidena cantitii i calitii, bonitii solului,
prin determinarea regimului economic al valorii pmntului n vederea organizrii folosirii lui
raionale.
Codul funciar al RSSM, publicat n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1970, nr.12, art.
242, n vigoare din 1 iulie 1971, a fost croit conform prevederilor Bazelor legislaiei civile a
URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevzut n capitolul VIII, art. 149-151. Bazele
legislaiei civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS la 31 mai 1991 coninea i reglementri ale
bunurilor imobile. Dei, reglementrile se limitau numai n descinderea clasei bunurilor imobile de
cele mobile fr a stabili i regimul juridic specific al imobilelor, totui, a fost

32
o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice n sensul evitrii disensiunilor cu coninut
imobiliar.
Prin urmare, pn la adoptarea Legii nr. 1543/1998, cadastrul avea dou funcii:

1) funcie

tehnic; 2) funcie economic.

Dup declararea suveranitii la 23 iunie 1990 i a independenei la 27 august 1991, legislaia civil a
fost modificat esenial, inclusiv n domeniul drepturilor imobiliare, al cror regim juridic este
reglementat de un ir de acte normative menite s fac ordine n avuia rii. Cu alte cuvinte, a
demarat procesul invers exproprierii - mproprietrirea ranilor, proces lansat sub genericul
Programul Naional Pmnt. mproprietrirea a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului
Republicii Moldova nr. 1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare [92], n
continuare H.G. nr. 1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinal a
situaiei economice din agricultur i industria prelucrtoare, susinerea ntreprinderii agricole, alte
aciuni ce vor contribui la crearea cadastrului naional.
1.2.3. Sistemele progresiste de nregistrare a bunurilor imobile. Practica mondial cunoate
urmtoarele sisteme autonome de nregistrare: anglo-saxon ce const n nregistrarea public a
conveniilor i continental const n nscrierea, n registrul public, a drepturilor imobiliare. ara
noastr a preluat ambele forme ale publicitii imobiliare.
Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clas de bunuri cu
regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de ar, a unui mecanism de eviden att a
bunurilor imobile, ct i a titularilor de drepturi.
Potrivit Centrului de Investigaii Strategice i Reforme [CISR], stratagema de nregistrare total
a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibil cu susinerea Bncii Mondiale [116]: creditul
nr. 3061-MD n sum de 23,0 mln. dolari SUA, inclusiv: creditul Asociaiei Internaionale pentru
Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuia Guvernului Republicii Moldova de
4,0 milioane de dolari SUA, donaii de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveiei,
Suediei, Norvegiei, Ageniei SUA pentru Dezvoltarea Internaional [USAID]. Realizarea proiectului
a fost posibil prin elaborarea unui cadru legal Legea nr. 1543/1998, alte acte normative - prin care
s-a pus temelia crerii unui suprasistem organic de eviden cadastral-juridic, exprimat n
nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format din sistemul de
eviden cadastral i sistemul de eviden juridic a drepturilor imobiliare, bazate pe registrul
funciar, aflndu-se ntr-o relaie interactiv: fr o baz cadastral cu msurri precise nu poate
exista registrul bunurilor imobile, iar fr prevederi legale care s stea la temelia registrului funciar
nu poate exista o baz juridic pentru respectarea elementelor de localizare geometric i de estimare
calitativ ale cadastrului general. Prin comparaie, n timp ce la sistemul

33
cadastral se pune accentul pe raportul obiect-drept pentru a rspunde la ntrebarea unde i ct
de mult, la sistemul de publicitate imobiliar accentul se pune pe interogaia cine? i cum?.
Astfel, pornind de la obiect, respectiv de la nregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit
denumirea de publicitate imobiliar real.

Aadar, ideea este de a crea un sistem cadastral

multifuncional, omindu-se ineficiena sistemelor fragmentare sau restrnse, dar aplicabile n rile
ce duc lips de finane. Or, dup cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabil implementarea
sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la rile srace, n curs de
dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliar pentru aceste ri este o
abstracie, o iluzie, ele fiind n imposibilitatea de a avea cel puin o eviden imobiliar-juridic
elementar [240, p. 31].
Implementarea unui sistem cadastral progresist, dup prerea savantului suedez W. Doebele, poate
starta cu un sistem simplu, ulterior dezvoltat ntr-un tempou adecvat situaiei economico- politice
din ar. n acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, dei simplu din punct de
vedere tehnic [adic ieftin], va fi executat inndu-se cont de eventuala modernizare.
Raionamentul const n principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate
este cel mai adecvat din simplul motiv c drepturile imobiliare se constituie numai prin nregistrarea
bunului/dreptului n registrul bunurilor imobile i, totodat, se poate obine informaie veridic
privind imobilele funciare etc. n scopul garantrii drepturilor imobiliare, monitorizrii, statisticii,
impozitrii. n acest sens, dac nu ne permitem obinerea/nregistrarea [cauze financiare] tuturor
informaiilor, entitatea de baz pentru crearea cadastrului va

servi terenul sau, altfel spus,

modalitatea de parcelare/formare/nregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului.

Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] const n efectuarea lucrrilor cadastrale de
delimitare a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, de stabilire i marcare pe teren a hotarelor
intravilanului, de identificare a bunurilor imobile n baza documentelor ce confirm drepturile, de
msurri cadastrale, nregistrare a bunurilor i nscriere a drepturilor etc.
La constituirea cadastrului imobiliar, rile avansate au inut cont ca delimitarea teritorial s fie:
0? n ordine cadastral-ierarhic, adic de la microraion la cartier, sector;
1? flexibil, adic la formarea bunului
[prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea
bunurilor imobile s fie conform unei logici simple, evitndu-se orice dubii, neclariti etc.
0? uniform, adic cu un singur neles, pentru a nu confunda terenurile;
1? multifuncional, s fie folosit de sinestttor, precum i corelat la alte sisteme.
Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate real. Or,
bunurile imobile date n locaiune sau drepturile imobiliare temporare implic complicarea

34
formrii bunurilor imobile. Pentru a depi inconvenientele menionate, indiferent de scopul crerii
cadastrului [tehnico-informaional, juridic, fiscal], planul cadastral este mprit prin structurarea
elementului-teren ca baz pentru o posibil dezvoltare a infrastructurii. Informaia ce ine de bunul
imobil modul de folosin, suprafaa [ha, m2 , tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului,
proprietarul, grevrile, informaia privind amplasamentele [cldirile etc.], preul poate fi inclus
din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncional.
nregistrarea bunurilor imobile este n dependen de multitudinea terenurilor. O modalitate simpl
de nregistrare, la prerea noastr, ar fi nregistrarea pe grupe: nregistrarea bunurilor imobile din
sate: gospodriile rneti [de fermier], cooperativele de producie i comer, proprietatea familial,
adic bunurile imobile, tradiional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de nregistrare
ulterioar.
Crearea cadastrului se afl n dependen de componena lucrrilor cadastrale [Legea nr. 1543/1998
art. 14]. Etapa cea mai complicat n crearea cadastrului este identificarea, stabilirea i marcarea pe
teren a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului i elaborarea
bazei cartografice prin metoda fotogrammetric.
Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificat prin folosirea hrilor deja existente, dup caz,
n msura n care se poate obine o informaie util i veridic, a metodei fotogrammetrice. Pentru
maxim eficien, aceste metode pot fi compilate, combinaie aplicat n unele ri europene [168, p.
56].
n concluzie susinem c:
0? nscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecie a conveniilor imobiliare;
1? nscrierea de stat a drepturilor este o dovad incontestabil a constituirii, transferului,
modificrii i stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului;
0? nscrierea de stat a drepturilor reale se prezum a fi legal pn la proba contrarie;
1? birourile notariale examineaz i sunt responsabile de coninutul legal al conveniei cu bunurile
imobile;
0? registratorul este responsabil de existena actelor juridice [ce au servit temei pentru nscrierea
dreptului imobiliar] doveditoare i corespunztoare rigorilor legii [autentificate la notar sau
secretarul primriei etc.];
0? bunul imobil se nregistreaz;
1? dreptul imobiliar se nscrie;
2? contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de nscriere a drepturilor reale, nu se
nregistreaz, pe el se aplic parafa nregistrat avndu-se n vedere bunul imobil i dreptul
real nscris.

35
1.3. Publicitatea imobiliar
1.3.1. Esena tehnic, economic i juridic a publicitii imobiliare. Actualmente, cnd, de
rnd cu celelalte drepturi ale omului, dreptul de proprietate imobiliar este pus la baza statului
democrat prin prevederi constituionale, crearea cadastrului funciar n repertuar european este una
dintre exigenele stabilite de instituiile mondiale, privind corelarea legislaiei naionale rigorilor
acestora, i una din sarcinile conducerii rii.
n Republica Moldova, dreptul de proprietate att al persoanelor fizice, ct i al persoanelor juridice
este garantat prin Constituie [art. 46 (1)]. n condiiile statului de drept i n concordan cu
prevederile constituionale pentru securizarea tranzaciilor imobiliare, constituirea drepturilor
imobiliare, ncepnd cu anul 1998, se creeaz cadastrul general, altfel spus, se instituie, n baza
evidenei cadastrale a bunurilor imobile, un regim de publicitate imobiliar, reglementat prin Legea
nr. 1543/1998 i alte acte normative.
Specificul regimului juridic al bunurilor imobile const n instituirea unui mecanism de eviden
a bunurilor imobile i, tot odat de nscriere a drepturilor imobiliare prin ce s-ar asigura
proprietatea.
n acest scop, majoritatea rilor post-sovietice au creat s-au creeaz sisteme de eviden i
publicitate imobiliar. Interesul statului privind nregistrarea bunurilor/drepturilor vizeaz mai
multe aspecte:

dezvoltarea pieei imobiliare prin asigurarea unor raporturi juridice legale;

atragerea investitorilor strini; determinarea i extinderea bazei de impunere fiscal; intervenirea

expromt n situaii accidentale n conductele de gaze, ap etc. Astfel, statul, nregistrnd bunurile
imobile i drepturile asupra lor n Registrul bunurilor imobile are la dispoziie acel

instrument n

exercitarea mputernicirilor privind administrarea resurselor funciare, ocrotire a intereselor

publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile imobile.
Legea Romniei nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului i publicitii imobiliare [89] definete, n art.
1, cadastrul general ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic
prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a
tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de
destinaia lor i de proprietar.
Decretul - lege nr.115/1938 dispunea n acest sens: Cartea funciar descrie imobilele i
cuprinde artarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau
alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar vor putea fi nscrise
numai n cazurile anume prevzute de lege [art. 1].
Denumirea Legii Federaiei Ruse nr. 122-FZ [107] din 21 iulie 1997 privind nregistrarea de stat a
drepturilor i a tranzaciilor imobiliare determin i esena acesteia. Scopul legii menionate este

36 nregistrarea drepturilor i tranzaciilor imobiliare. Nu este ns definit cadastrul nsi, dar, din
cuprinsul Legii, deducem c n Registrul imobiliar de stat [art. nr. 12 alin. (3)]

se nregistreaz

imobilul identificat, atribuindu-i-se un numr cadastral unic, drepturile asupra lui i tranzaciile
imobiliare.
Cadastrul general, n curs de creare n Moldova, este structurat n uniti cadastrale [raioane, zone,
masive, sectoare], a cror indicare pe harta de baz a teritoriului presupune etape de lucrri ale cror
volume i a cror complexitate se stabilesc n funcie de: 1) vechimea i calitatea planurilor topografice
existente n zon, starea marcajelor din teren a punctelor din reeaua geodezic; 2) vechimea i calitatea
documentelor privitoare la sistemele mai vechi de eviden a imobilelor [parcel cu sau fr construciievidena funciar, evidena imobiliar-edilitar etc.];
3.

marimea suprafetei totale si situarea unitatii administrativ-teritoriale [ses, deal etc.], numarul si

suprafaa localitilor unitii cadastrale etc. [Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei
numerelor cadastrale ale bunurilor imobile, aprobat prin Ordinul nr. 190 din 29.12.1998
al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru [83], [n continuare Instruciunea nr. 190/1998].
Crearea cadastrului general ar fi imposibil fr concursul unor domenii i activiti de baz n toate
etapele de lucru ale cadastrului general cu date i informaii utile, cum ar fi:
1.

geodezia, care asigura datele privitoare la retelele de sprijin pentru intocmirea sau

actualizarea planurilor cadastrale, parcelarea, rectificarea de hotare, comasri etc.;

2.

fotogrammetria si topografia, care asigura planurile topografice noi, actualizarea planurilor

cadastrale mai vechi;

3.

cartografia, care asigura cartoeditarea si cartoreproducerea planurilor si a hartilor

cadastrale dup terminarea lucrrilor de introducere a cadastrului general [204, p.57].

La crearea cadastrului, i dau concursul domenii cu activiti de colaborare i completare
[facultative], a cror contribuie const n soluionarea anumitor pri ale cadastrului general, i
anume:
1.

dreptul [legislaia de drept funciar etc.] asigur soluionarea problemelor juridice a

cadastrului general, printre care organizarea i inerea la zi a sistemului de publicitate imobiliar;

2.

pedologia asigura solutionarea partii economice a cadastrului funciar general ? bonitarea

terenurilor agricole n scopul stabilirii obiective a obligaiilor fiscale;

3.

informatica asigura solutionarea uneia dintre problemele specifice cadastrului privind

nlesnirea efecturii volumelor mari de calcule n procesul de prelucrare a datelor primare de

msurri, dar i la ntocmirea automat a registrelor i a planurilor cadastrale [160, p. 50].
Potrivit Instruciunii nr. 190/1998, sistemul identificrii bunului imobil se bazeaz pe un
principiu unic, la a crui baz este pus numrul terenului. Astfel, n calitate de elemente obligatorii

37
ale numrului cadastral, avem:

1) numrul raionului cadastral; 2) numrul zonei cadastrale,

numrul masivului cadastral, numrul terenului, numrul construciei amplasate pe teren;

91. numarul incaperii izolate a constructiei.
Instituia publicitii imobiliare poate fi definit ca instrument juridic prin care, pe de o parte, se
asigur accesul liber la informaie al participanilor la circuitul civil, iar pe de alta, securitatea
circuitului civil, al crui obiect l constituie bunurile imobile, i, totodat, ca instituie ce confirm
constituirea drepturilor imobiliare nscrise n registrul imobiliar.
Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii
precise: a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare, i a titularilor
dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale cror obiecte sunt bunurile imobile, a
dezmembrmintelor de proprietate ori a sarcinilor care le greveaz etc. [132, p. 212]. n acest mod,
se asigur securitatea juridic static, viznd existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil
dobndite, i cea dinamic, viznd circulaia acestor drepturi, de la constituirea i pn la stingerea
lor.
Opiniile expuse reprezint raiunea de a fi a instituiei publicitii imobiliare pentru cei interesai
s constituie, s conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse publicitii.
C.
descrise imobilele i snt

civ., la art. 496, prevede: n Registrul bunurilor imobile snt

nscrise drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri

cunotin de registrul bunurilor imobile.

i orice persoan interesat poate lua

n literatura juridic de specialitate [106, p.3], publicitatea imobiliar este definit ca mijloc de
informare privind drepturile de proprietate opozabile
garantare a acestora, mijloc de

erga omnes, precum i ca

instrument de

dubl protecie legal , de ocrotire juridic a drepturilor

patrimoniale i de ncredere n operaiunile juridice, ambele susceptibile de a fi folosite ntr-un

neles general, acela de securitate juridic.
n lumina reglementrilor din C. civ.,

publicitatea este mijlocul legal de constituire a

drepturilor imobiliare, de informare privind drepturile constituite opozabile erga omnes, precum
i instrumentul de garantare a acestora, de protecie juridic i ncredere n operaiunile juridice,
ambele susceptibile de a fi folosite n neles general de securitate juridic.
Din coninutul Legii nr. 1543/1998 deducem o alt definiie a publicitii imobiliare:
publicitatea imobiliar este mijlocul legal de recunoatere public a drepturilor imobiliare, de
informare, precum i instrument de garantare i protecie juridic.
Definiiile difer dup cum difer i reglementarea publicitii imobiliare de actele normative
indicate i propunem art. 4 al Legii 1543/1998 s fie expus n concordan cu art. 321 alin (2) din
C.

civ., ori Legea 1543/1998 prevede: obiecte ale nregistrrii

snt bunurile imobile, dreptul de

38
proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale

[art.4, alin (2)] pe cnd C. civ. dispune: n cazul

bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor

imobile, cu excepiile prevzute de lege [art.321, alin (2)]. Pentru a evita confuziile i a respecta
ideea legiuitorului [efectul constitutiv de drepturi al nscrierilor] vom expune art. 321, alin (2) din
C.

civ. in urmatoarea redactie:

n cazul bunurilor imobile, dreptul

de proprietate, ntre pri, se dobndete la data semnrii actului juridic, iar n privina terilor
se dobndete la data nscrierii
n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege.
dreptului, att ntre pri ct i pentru terele persoane,

Dac admitem constituirea

la momentul nscrierii n Registrul

bunurilor imobile nu este clar cum nregistrm aceste drepturi dac ele nu exist? Deci drepturile
apar ntre pri n temeiul actului juridic i sunt recunoscute public prin nscriere n Registrul
bunurilor
imobile din care moment devin opozabile terilor. Suntem de prerea c legiuitorul a confundat
constituirea drepturilor imobiliare cu confirmarea public a drepturilor imobiliare
nscriere n Registrul bunurilor imobile.

prin

Soluia propus are nsemntate i n aspect de suportare a riscurilor pieirii fortuite. Considerm
incorect posedarea bunului imobil de cumprtor, riscul pn la nscrierea dreptului, fiind pus n
seama vnztorului, or drepturile imobiliare potrivit C. civ. se constituie la momentul nscrierii
acestora n Registrul bunurilor imobile. Mai apar i alte ntrebri? Cnd predm bunul imobil, la
momentul semnrii de ctre pri a actului juridic sau dup nscrierea dreptului? Cnd se pltete
pentru imobilul achiziionat? Dac dreptul imobiliar se constituie la data nscrierii dreptului atunci
imobilul se pred la aceast dat, concomitent cu efectuarea nscrierii. Dar cine va ceda imobilul
neprimind plata sau cine va plti neprimind imobilul?
Astfel, publicitatea imobiliar are rolul de constituire a drepturilor imobiliare , confirmare a
existenei drepturilor reale imobiliare i ofer date certe privind situaia juridic a imobilelor,
rspunznd nevoii de certitudine i corectitudine cu privire la regimul juridic al imobilelor n cazul
constituirii, modificrii sau stingerii drepturilor imobiliare, evitndu-se nstrinrile succesive sau
cele efectuate cu necunoaterea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor
imobile, precum i a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate.
Avantajele sistemului de publicitate real a servit ca temei la introducerea, n ara noastr, a
sistemului de publicitate imobiliar inut pe imobile i nu pe persoane. Implementarea sistemului real
de publicitate imobiliar este axat pe Legea nr. 1543/1998, pe alte acte normative, prin care s-a
stabilit mecanismul de implementare a cadastrului imobiliar, sunt descrise operaiunile ce incumb
instituirea sistemului de publicitate imobiliar i organele responsabile de executarea obiectivelor
preconizate.
Obiectivele principale ale publicitii imobiliare sunt:

39
1.
2.

apararea drepturilor imobiliare ale celor inscrisi in registrele publice;

conferirea transferurilor imobiliare o cat mai mare certitudine, aducandu-se la cunostinta

tuturor regimul juridic a bunurilor imobile aflate n circuitul civil;

3.

asigurarea credibilitatii creditului garantand inscrierea ipotecii, rangul dreptului inscris in

registrul imobiliar;
4.

posibilitatea exercitarii, de catre organele statului, a controlului necesar privind

determinarea regimului juridic al imobilului;

5.
informarea publicului cu privire la imobilele inregistrate si drepturile instituite asupra
lor.
n contextul temei abordate,
sistemul de publicitate real
definete proprietatea, este utilizat n
scopul constituirii, garantrii, al securitii i respectrii principiilor juridice, att pentru cetenii
rii noastre, ct i pentru cetenii Uniunii Europene. Prin sistemul de publicitate imobiliar se
creeaz mecanismul de eviden a bunurilor imobile prin nscrierea, n Registrul bunurilor imobile,
a imobilelor, proprietarilor i drepturilor imobiliare . Actuala revenire la cadastrul general este un
efort de

reducere a handicapului prin corelarea sistemului de publicitate existent la logistica

modern, circumstan vectorat de schimbri de paradigm, n sensul lurii n considerare a

caracterului limitat al pmntului i resurselor sale, ceea ce a condus, n timp istoric, la formularea
unor obiective complexe, corespunztoare exigenelor [standardelor] mereu crescnde, susinute de
legi i regulamente, metode i mijloace, potrivit etapei de dezvoltare a rilor.
Publicitatea imobiliar va contribui la consolidarea drepturilor de proprietate imobiliar, va
facilita transferul sigur de terenuri n proprietate i va sprijini funcionarea unui sistem de
ipotecare axat pe dreptul de proprietate ca drept de garanie.
1.3.2. Principiile publicitii imobiliare. Dicionarul universal [141, p. 278; 229, p. 707] al
limbii romne explic noiunea de principiu ca fiind o totalitate a legilor i noiunilor de baz ale
unei tiine. Doctrinar, principii ar nsemna un fundament al sistemului de drept, ct i o modalitate
de coordonare a normelor juridice n cadrul sistemului n jurul unei idei cluzitoare [124, p.186],
sau cum spune savantul jurist Nicolae Popa, principiile de drept sunt ideile conductoare ale
coninutului tuturor normelor juridice. Foarte reuit apreciaz rolul principiilor i savantul jurist Ion
Dogaru [143, p. 128], care susine: Principiile fundamentale sunt acele puteri diriguitoare care se
degaj, ca urmare a raportului dintre legea fundamental i celelalte legi, n principal n
Constituie i care se gsesc i ar trebui s se gseasc n ntregul sistem de drept.
Deducem, publicitatea imobiliar trebuie s fie cluzit de reguli mobilizatoare i mpciuitoare
de care avem nevoie ori de cte ori ntlnim lacune n actele normative i chiar, n mod obinuit, la
aplicarea legii.

40
Problema principiilor publicitii imobiliare a suscitat, n literatura juridic [126, p. 17-18; 127,
p.114; 222, p. 293; 214, p. 137; 172, p. 72 i urm.] diferite opinii i formulri, privind att coninutul,
ct i numrul acestor principii. Totui o serie de principii persist n opinia majoritii autorilor. n
cazul publicitii imobiliare, aciunile participanilor la circuitul civil sunt diriguite de principii att
generale, ct i speciale, care eman din actele normative ce reglementeaz raporturile
sociale.
Principul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Potrivit acestui principiu, drepturile reale asupra imobilelor supuse nscrierii conform legii se vor
dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a
constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri. Dreptul real presupune o
dominaie asupra bunului i dreptul titularului de a interzice oricui s aduc atingere acestui drept.
Esena principiului rezid n faptul c actele juridice ncheiate cu respectarea condiiilor de fond i
de form devin opozabile terilor din momentul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile. Deci,
nscrierea drepturilor n registrul bunurilor imobile este o continuitate a executrii obligaiilor
contractuale sau de alt natur, dup caz . Altfel spus, confirmarea i publicitatea voinei exprimate
devine erga omnes . Prin derogare de la norma instituit, practica judiciar a recunoscut c lipsa
nscrierii nu poate fi invocat de contractani, prile fiind obligate a-i respecta obligaiile asumate.
ntr-o opinie expus n literatura de specialitate [126, p.25-28], se susine c nscrierea n registrul
bunurilor imobile nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efectul opozabilitii fa de teri. Nu
suntem de acord i menionm c, pn la nscrierea drepturilor imobiliare, prile unui act juridic
translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale Codului civil, dar pentru
constituirea dreptului legiuitorul a stabilit obligativitatea nscrierii drepturilor imobiliare n
Registrul bunurilor imobile [art. 499].
Ali autori [242, p.126; 133, p. 213] susin c publicitatea prin transcriere sau prin intabulare este o
rentoarcere la formalism, funcia publicitii imobiliare fiind opozabilitatea fa de teri. n acest
sistem de publicitate imobiliar [sistemul real], drepturile se constituie numai dup nscrierea n
Registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin ntre
pri [3, art. 499 alin. (1)] n acest sens, sistemul formalist al intabulrilor este un sistem opus
publicitii prin transcriere nominal a mutanilor [publicitatea personal]. Efectul translativ n cazul
publicitii personale n materie contractual este limitat inter partes [ntre pri].
C. civ., la art. 290, prevede ca dreptul de proprietate si alte drepturi reale asupra bunurilor imobile,
grevrile acestor drepturi, apariia i ncetarea lor snt supuse nregistrrilor de stat [alin.(1)].
nregistrarea de stat a bunurilor i a drepturilor asupra lor este public. Organul care

41
efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze oricrei persoane informaii despre toate
drepturile i grevrile nscrise asupra oricrui imobil [alin.(2)].
Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze, la cererea persoanei al crei
drept este nscris, un document ce ar confirma constituirea dreptului imobiliar chiar dac a fost
aplicat tampila pe documentul prezentat spre nregistrare [alin. (3)].
Acelai cod stabilete:

Dreptul de proprietate este transmis dobnditorului

predrii bunului dac legea sau contractul nu prevede altfel

n momentul

[3, art. 321 alin.(1)] i, imediat,

legiuitorul concretizeaz: n cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete la data

nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege . Dar oare legea prin ea
nsi confer cuiva proprietate asupra unui lucru? Cu certitudine, nu. Or, potrivit legii, bunurile fr
stpn snt ale statului sau bunurile fr succesor [succesiune vacant] trec n proprietatea statului
n temeiul dreptului de motenire asupra unui patrimoniu vacant dac nu exist nici succesori
testamentari, nici legali sau dac nici unul din succesori nu a acceptat succesiunea, sau dac toi
succesorii snt privai de dreptul la succesiune. n acest caz, statul mai nti trebuie s declare
averea fr stpn i numai apoi s i-o atribuie.
n concluzie, Legea [statul prin OCT] doar recunoate [confirm] drepturile nu i nvestete pe
cineva cu dreptul de proprietate asupra unui bun. De aceea, prin art. 321, C. civ. stabilete
obligativitatea nregistrrii dreptului de proprietate imobiliar n registrul bunurilor imobile cu
efectul constitutiv i cel al opozabilitii.
Principiul publicitii integrale statueaz nscrierea n Registrul bunurilor imobile [anexa
nr. 4] a tuturor operaiunilor juridico-imobiliare potrivit crora se transmit, se constituie, se modific
sau se sting drepturi reale imobiliare. Registrul bunurilor imobile constituie un adevrat registru de
stare civil al imobilelor, cuprinznd situaia lor juridic complet i real [135, p. 25- 28], iar
principiul respectiv proclamnd sistemul de publicitate imobiliar real, unitatea acestuia,
obligativitatea identificrii i nregistrrii imobilelor n registrul bunurilor imobile, indiferent de
proprietar, pe ntreg teritoriul rii. Prin prisma Legii nr. 1543/1998, distingem c publicitatea
imobiliar incumb evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice
i juridice din aceeai localitate, ca unitate administrativ-teritorial sat, ora, municipiu, raion n
registrul bunurilor imobile fiind nscrise toate actele i faptele juridice translative sau constitutive
de drepturi reale imobiliare, uzucapiunea ca mod originar de dobndire a drepturilor de proprietate,
precum i drepturile personale, alte operaiuni legate de imobile.
Principiul legalitii presupune c toate nscrierile fcute n registrul bunurilor imobile sunt
prezumate ca fiind legale. Acest principiu prevede
obligativitatea registratorului de a verifica
legalitatea titlului n a crui temei se solicit nscrierea [2, art. 28 alin (3)]. n cazul cnd

42
documentele justificative, anexate la cerere, nu corespund exigenelor prevzute la art. 29 din aceast
lege, cererea se respinge i se ntoarce solicitantului mpreun cu documentele anexate la cerere,
indicndu-se temeiul respingerii. Respingerea cererii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei,
n instan de judecat [art. 32]. Respectarea acestui principiu este asigurat de registrator i oficiile
cadastrale. Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile de la data nregistrrii. Potrivit
doctrinei [133, p.164], principiul legalitii comport dou aspecte:
1.

legalitatea formala ? registratorul e in drept sa inscrie numai actele si faptele prevazute de

lege;
2.

legalitatea material cercetarea minuioas a corespunderii

documentului, n a crui temei se cere nscrierea, condiiilor legale.

Principiul relativitii prezum c nscrierea unui drept n Registrul bunurilor imobile se poate
face numai mpotriva acelui care, la nregistrarea cererii, era nscris sau urma s fie nscris ca
titular al acelui drept, cel nscris n registru fiind posesor tabular, iar cel ce urma, succesor tabular.
Principiul specialitii statueaz obligaia de a se

arta, prin nscrieri, n Registrul bunurilor

imobile, persoana n a crei favoare se face nscrierea, dreptul pe care l dobndete, l modific
sau l stinge, precum i bunul imobil asupra cruia dobndete acest drept.
Principiul neutralitii [disponibilitii] atest faptul c nscrierea n registrul bunurilor imobile
se face la cererea persoanei ndreptite i nu din oficiu.
Principiul opozabilitii fa de teri a nscrierii, dobndirii, modificrii sau stingerii drepturilor
reale imobiliare determin producerea de efecte ale acestei nscrieri din momentul nregistrrii
cererii de nscriere a unui act. nscrierea acesteia n registrul bunurilor imobile determin i rangul
dreptului nscris [194, p.144-146].
Principiul oficialitii consfinete rolul registratorului, care potrivit Legii nr.1543/1998, art. 32,
este n drept i obligat s verifice din oficiu cererea de nscriere, veridicitatea documentelor n baza
crora se cere nscrierea. Registratorul este n drept s resping cererea i documentele neconforme
rigorilor legale: incomplete, lipsite de valabilitate sau n controvers cu datele nscrise deja n
registrul bunurilor imobile.
Principiul prioritii se afl ntr-o strns corelaie cu principiul opozabilitii, or, potrivit
C. civ., art. 499 alin. (1), inscrierile in Registrul bunurilor imobile devin opozabile fata de terti de la
data nregistrrii cererilor. Ordinii nregistrrii cererii i va corespunde
rangul nscrierii dreptului,
determinat de data i de ora nregistrrii cererii. Deducem: efectele i rangul tabular al nscrierii se
produc i, respectiv, se instituie retroactiv de la data i ora nregistrrii cererii de nscriere a
dreptului.

43
Principiul forei probante

a nscrierii n registrul bunurilor imobile

const n faptul c

nscrierea n registrul bunurilor imobile se consider a fi exact i c nici un drept real nu poate
exista i, deci, nu produce efecte, nu este opozabil nimnui dac nu este nscris n registrul
bunurilor imobile [3, art. 499]. Prin urmare, nscrierile se consider exacte n folosul acelei
persoane care a dobndit prin act juridic un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului, nu a
fost nsemnat vre-o aciune prin care se contest veridicitatea sau s invoce inexactitatea. Principiul
instituie dou
prezumii legale relative: 1) dreptul nscris n registrul bunurilor imobile se prezum a exista n
favoarea persoanei [pn la proba contrarie]; 2) dreptul radiat din registrul bunurilor imobile este
considerat inexistent.
1.3.3. Scopul i funciile publicitii imobiliare.

Conform Legii nr. 1543/1998, art. 3,

cadastrul general al Republicii Moldova se creeaz n mai multe scopuri, inclusiv al furnizrii
informaiei privind imobilele din ar, valoarea lor estimativ i drepturile asupra lor. Altfel spus,
scopul crerii cadastrului bunurilor imobile este obinerea, n orice moment, a datelor privind:
0? identificarea, descrierea, estimarea i reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor
bunurilor din ar i nregistrarea drepturilor asupra lor;
0? crearea unui instrument de exercitare a mputernicirilor statului privind administrarea
resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n raporturile juridice ce in de bunurile
imobile;
0? crearea unui sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor
imobile;
0? crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la piaa bunurilor imobile i a
autoritilor publice, inclusiv a organelor fiscale.
Funciile publicitii imobiliare. Potrivit legislaiei, cadastrul general al bunurilor imobile are
urmtoarele funcii:
I.
Functie
configuraiei

tehnic, ce const n determinarea, prin msurri, a poziiei, suprafeei i

terenurilor i construciilor, n clasificarea acestora dup criteriul destinaiei, categoriei de folosin i

al proprietarilor. Conform literaturii de specialitate [225, p. 31- 45], de funcia tehnic ine:
stabilirea i marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor administrative: sat,
comun ora etc.;

identificarea i marcarea prin borne a limitelor intravilanelor; delimitarea

bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor n funcie de categoria de
folosin i de posesorii lor; efectuarea msurrilor pe teren i prelucrarea datelor cadastrale;
ntocmirea planurilor cadastrale; numerotarea cadastral a sectoarelor cadastrale i a bunurilor
imobile de pe cuprinsul unui teritoriu administrativ; calculul suprafeelor pe parcele, bunuri imobile,
sectoare cadastrale i pe ntreg teritoriul administrativ comunal, orenesc sau municipal;

44
ntocmirea registrelor cadastrale i a situaiilor de sintez; ntreinerea cadastrului

. Funcia

tehnic asigur realizarea funciei economice.

II. Funcie economic ce const n inerea evidenei imobilelor potrivit destinaiei, categoriilor
de folosin i elementelor necesare determinrii valorii economice.
III. Funcie juridic ce const n operaiuni de identificare a bunului imobil, a proprietarilor, de
nscriere a acestora n Registrul bunurilor imobile, n vederea asigurrii publicitii imobiliare, n
baza drepturilor i actelor juridice pe care le dein, n identificarea proprietarilor n baza actelor de
proprietate i n realizarea publicitii imobiliare [142, p. 221].
Funcia juridic, exprimat prin nscrierea i evidena drepturilor, precum i prin publicitatea
imobiliar, este constitutiv de drepturi imobiliare. Att viabilitatea cadastrului, ct i publicitatea
imobiliar se asigur prin Registrul bunurilor imobile. n aspect de funcie juridic suntem de
prerea c registratorul verific respectarea formei cerute de lege pentru actele juridice obiecte ale
crora sunt bunurile imobile: cum

ar fi: autentificarea notarial a actului juridic, aplicarea

tampilei, semnturilor, dac organul administrativ ce a eliberat un act juridic creator sau
translativ de drepturi imobiliare este abilitat cu atribuiile n cauz
etc, cerinele ce in de
validitatea actului juridic [discernmnt, excluderea viciilor de consimmnt etc] sunt prerogativa
notarului.
Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariie i pn la mijlocul secolului trecut, consta n
furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea de a da siguran
proprietii i circulaiei capitalului util unei bune cultivri a pmntului, a impus cadastrului noi
sarcini.
Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economic. Aceast valoare crete n msura n
care cresc solicitrile de terenuri pentru hran, locuine i ci de comunicaie n condiiile unei oferte
limitate. [204, p. 45]. Pentru ca s aib o existen legal i, prin urmare, s fie aprat de lege, bunul
imobil trebuie nregistrat ntr-un registru public. nregistrarea este precedat de un ir de lucrri

cadastrale: 1) stabilirea hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a terenurilor, delimitarea lor prin borne
[anexa nr.6]; 2) stabilirea i marcarea pe teren a hotarelor intravilanului;
3.

identificarea bunurilor imobile in baza documentelor ce confirma drepturile; 4) masurarile pe

teren pentru ntocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale; 5) formarea bunurilor imobile [2, art.
14].
Cadastrul are menirea s furnizeze date reale privind:
0? determinarea ntinderii, configuraiei i poziiei corpurilor de proprietate, a destinaiei i
folosinei lor;

45
0? identificarea proprietarilor de bunuri imobile i nscrierea lor n registrul bunurilor imobile,
[2,
art. 22].
0? stabilirea categoriei de terenuri dup nsuirile calitative;
1? inventarierea suprafeelor mecanizabile i nemecanizabile, a pantelor;
2? bonitarea solurilor dup gradul de fertilitate n funcie de categoriile de folosin agricole;
3? inventarierea terenurilor degradate care necesit lucrri de mbuntire funciar, a celor
care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate i ameliorate [206, p. 14];.
Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, cci exprim o realitate obiectiv,
independent de voina omului, indiferent de funcia social sau tehnic a acestuia;
unicitatea,
datorit faptului c

se execut dup norme i instruciuni unice;

valoarea istoric, deoarece

reflect legile societii [formele de proprietate caracteristice unei ornduiri];

dinamismul, fiindc

reflect realitatea natural n continu schimbare [impune necesitatea unei continue rennoiri].
Lipsa unui cadru normativ adecvat modificrilor din societate i aplicarea necorespunztoare au
avut multiple repercusiuni negative:

fraudarea tranzaciilor imobiliare; degradarea continu a

solului prin exploatare incorect;

iresponsabilitatea proprietarilor; distrugerea majoritar a
lucrrilor de mbuntiri funciare, distrugerea n mas a amenajrilor antierozionale, perdelelor
forestiere, sistemelor de

irigare etc, ceea ce, la rndul lor, au provocat o avalan de litigii

imobiliare.
Prin urmare, cadastrul n varianta sa actual nltur aceste aspecte neplcute el fiind mai complex,
corelat creterii nevoilor tehnice, economice i juridice de inventariere a terenurilor i a celorlalte
bunuri imobile, crora li s-au adugat cerine i necesiti legate de crearea cadastrului general al
bunurilor imobile. Actele normative care, anterior, reglementau raporturile cercetate au czut n
desuetudine o dat cu adoptarea Legii nr. 1543/1998, prin care s-au stabilit atribuiile statului privind
crearea cadastrului, administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice i private n
raporturile juridice ce in de regimul juridic al bunurilor imobile, adic s-a creat mecanismul de
instituire a ordinii n avuia naional.
nregistrarea de stat este un act ce produce efecte juridice care constau n faptul c din
momentul nscrierii dreptul este opozabil terilor. Suntem de prerea c constituirea dreptului este
legat de dou momente [caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal i real]:
0? dreptul se constituie din momentul semnrii de ctre prii a actului juridic constitutiv sau
translativ de drepturi [principiul consensualitii], efectele avnd nsemntate numai pentru prile
actului juridic n acest temei prile execut obligaiile contractuale, cer, n caz de tergiversare de
ctre una dintre pri, nregistrarea conveniei etc.;

46
0? dreptul se constituie din momentul nscrierii n Registrul bunurilor imobile i produce efecte
att pentru pri ct i pentru teri [principiul relativitii actului juridic].
nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este un act de recunoatere din
partea statului a constituirii, transmiterii, grevrii, stingerii drepturilor reale imobiliare prin ce se
evideniaz caracterul public al nregistrrii de stat. nscrierea dreptului n Registrul bunurilor
imobile este unica dovad a existenei drepturilor reale. Dreptul nscris se consider legal i poate fi
contestat numai pe cale judectoreasc. n aspectul publicitii imobiliare vom avea dexteritatea
deosebirii: nscrierii dreptului
sensuri diferite. Astfel, potrivit

de

nregistrarea conveniei

care au

Legii 1543/1998, art. 26, registratorul nscrie dreptul imobiliar, n Registrul bunurilor imobile, n
temeiul actelor doveditoare. Dovad a nscrierii este parafa aplicat pe actul doveditor. Convenia nu
este transcris n Registrul bunurilor imobile. n Registrul bunurilor imobile se indic la rubrica
Temeiul nscrierii dreptului - [de exemplu] contractul de vnzare cumprare, nr. din data etc.

47
CAPITOLUL II
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE N SISTEM DE
PUBLICITATE IMOBILIAR 2.1. Structura i coninutul
Registrului bunurilor imobile.
Noiunea de Registru al bunurilor imobile apare n literatura de specialitate ca registru oficial i
public n care sunt descrie imobilele i indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precum i
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai n cazurile expres
prevzute de lege [204, p. 296].
Registrul bunurilor imobile are mai multe funcii: 1) de inventar face evidena bunurilor;
2.

sociala ? titularul dreptului este in siguranta legii; 3) economica ? titularul isi poate exploata

eficient bunul, inclusiv ipoteca;

2.1.1. Generaliti . Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registre [30], n
continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public a crui instituire
a fost prevzut de legiuitor i care conine informaie din domeniile de activitate ale autoritilor
publice, este inut de organele acestora sau de o persoan ter mputernicit. n conformitate cu
Legea nr. 1543/1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al cadastrului
bunurilor imobile. Codul civil nu definete registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu
art. 22 din Legea nominalizat, deducem c Registrul bunurilor imobile este documentul de baz al
cadastrului general, n care se sistematizeaz datele cadastrale pentru evidenierea distinct a
situaiei corpurilor de proprietate, a proprietarilor i drepturilor imobiliare.
Evidena cadastral-juridic se ine la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale [sat, (comun)
ora, (municipiu)], alctuind mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului.
Semnificaia de registru n sistem de publicitate imobiliar este de sorginte pur tehnic, deoarece se
are n vedere faptul material, adic dosarele ntocmite la fiecare bun imobil, puse n ordine
numeric, pstrate pentru fiecare localitate, n modul stabilit.
Registrul bunurilor imobile [n continuare Registrul] se completeaz cu urmtoarele documente:
condica de nregistrare a cererilor; planul cadastral i/sau geometric

[anexa nr. 5];

dosarul

cadastral [anexa nr. 7]; condica de intrare ieire [Instruciunea nr. 487/2005].
Registrul se ine ntr-un singur exemplar, de ctre oficiile cadastrale teritoriale n a cror
circumscripie se afl imobilele. Datele coninute n Registru pot fi redate manual i/sau sub form
de nregistrri pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor [sistem
digital de acumulare a datelor].

48
Datele i informaiile [tehnice, economice i juridice] din evidena cadastral-juridic reprezint
bunuri proprietate public i sunt accesibile, cu unele restricii, persoanelor fizice i persoanelor
juridice interesate, respectiv:
1.

titularilor de drepturi ? carora li se elibereaza, contra cost, extrase din documentele din

arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor interesate sau experilor tehnico-juridici care vor putea
consulta planurile i hrile cadastrale, registrele deintorilor de teren, registrul construciilor i
dosarele n prezena arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanelor de judecat,
care sunt n drept s cear dosarele cu nscrierile atacate, dar numai pentru a le studia n
prezena persoanei responsabile a OCT. n caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor.
Sunt stabilite restricii n privina datelor ce fac obiectul securitii naionale. De asemenea, se
interzice scoaterea originalului Registrului i a planurilor cadastrale din incinta OCT.
Subiecte ale nregistrrii sunt proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi
patrimoniale: ceteni ai Republicii Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din ar i
din strintate, organizaii internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ teritoriale, state strine.
Obiecte ale nregistrrii cadastrale sunt:
I.
Bunurile imobile:
1)
3) apartamentele i alte ncperi

terenurile; 2) construciile capitale;

izolate; 4) alte bunuri imobile.

II. Drepturile de proprietate imobiliar: 1) proprietatea privat a persoanelor fizice i a
persoanelor juridice; 2) proprietatea public i privat a statului i a unitilor administrativteritoriale [n registre de publicitate special] etc.
III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economic; 2) dreptul de administrare
economic; 3) dreptul de folosin [drept de folosin pe termen nelimitat, dreptul de arend pe un
termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitaie; 5) ipoteca; 6) servituile; 7) superficia; 8) dreptul
de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel; 9) alte drepturi patrimoniale ce
greveaz dreptul de proprietate, a cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare etc.
Organizarea evidenei cadastral-juridice. n funcie de caracterul nregistrrii, avem:
1.

Inregistrare cu caracter definitiv,

l

al crei obiect

constituie actele i faptele juridice

privind terenurile i construciile situate pe un anumit teritoriu administrativ.

Literatura de specialitate, similar C. civ., desemneaz nscrierea cu caracter definitiv prin
termenul intabulare. Drepturile tabulare snt raporturile de drept care izvorsc sau se dobndesc
prin nscriere n registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare snt

drepturi absolute , adic

opozabile tuturor. Ele i ndreptesc pe titularii lor s exercite i s obin, astfel, realizarea
atributelor corespunztoare privitoare la un lucru, fr intervenia activ a altor persoane, care, ca

49
subiecte pasive, snt obligate numai a nu face nimic de natur a stnjeni exerciiul acestor atribute de
ctre titularul dreptului real [204, p. 297].
Conform aceluiai autor, drepturile reale imobiliare se mpart n: 1) drepturi reale principale,
care au o existen juridic de sinestttoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie,
dreptul de uzufruct, de uz i abitaie, servituile; 2) drepturi reale imobiliare accesorii care, servind
ca o garanie real unor drepturi de crean, au o existen juridic subordonat drepturilor
principale, cum este ipoteca [204, p. 296].
Notrile sunt faptele juridice care pot duce la naterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale
asupra bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de nregistrare a dreptului asupra bunului
imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de ctre instana de judecat sau de o alt
autoritate public abilitat prin lege etc.
Notarea n Registru a drepturilor de crean, faptelor raporturilor juridice ce au legtur cu
bunurile are efectul opozabilitii din momentul nregistrrii [C. civ., art. 508].
2.

nregistrare cu

caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501]

se refer la drepturile

reale afectate de o condiie suspensiv sau rezolutorie. n acest caz, nscrierea definitiv urmeaz a
fi efectuat la justificarea nscrierii provizorii.
n sistem de publicitate imobiliar, Registrul conine date despre situaia material i juridic a
imobilelor prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu includerea
n dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul se
ntocmete pe localiti [107, p. 58], conform Instruciunii nr. 190/1998, ca baz fiind planurile
cadastrale i cele geometrice, pe un raion cadastral, iar n cadrul acestuia pe zone, masive i
sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fiiere separate.
2.1.2. Registrul bunurilor imobile . Registrul este documentul de baz al cadastrului general, se
ine de oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilit de
Agenia Relaii Funciare i Cadastru
[Legea nr. 1543/1998, art. 23].

[n continuare Agenia] i este constituit din trei capitole

Pentru fiecare sector de teren i alte bunuri imobile se deschide fiier separat care const din map i
file.
2.1.2.1. Structura i coninutul registrului bunurilor imobile.

Registrul bunurilor imobile

are urmtoarea structur i coninut:

Capitolul A, subcapitolul I, care conine nscrieri privind terenul i construcia capital
amplasat pe el, n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i construciei l deine una
i aceeai persoan. Dac acest drept l dein diferite persoane, capitolul A va conine numai
nscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Coninutul relev entitatea de baz a cadastrului [terenul]

50
i corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adic se va ine evidena
imobilelor i persoanelor;
Capitolul B, care conine nscrieri cu privire la construcia capital amplasat pe terenul indicat
n capitolul A i se deschide n cazul n care dreptul de proprietate asupra terenului i asupra
construciei l dein diferite persoane [art. 23, lit. b)]; constatm o continuitate logic corelat la
bunul imobil teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esenial mijloc de producie valorificat
de om; II. imobilele aferente terenurilor - construciile [toate bunurile amplasate pe teren sunt
considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra imobilului [2, art. 23];
Capitolul C, care conine nscrieri cu privire la ncperile izolate i care se deschide n cazul n
care dreptul de proprietate asupra construciei capitale i asupra ncperilor ei izolate l dein diferite
persoane [ex. proprietate n condominium].
Potrivit dispoziiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul include: 1) o cldire sau o parte de
cldire cu intrare separat ori cteva cldiri, trotuarele, drumurile i parcrile auto, plantaiile perene
i alte obiective, ce se afl pe terenul aferent n hotarele stabilite, cu excepia obiectivelor din
complexul energetic, telecomunicaiilor, reelelor de alimentare cu ap i canalizare, precum i a
obiectivelor cu destinaie strategic [adposturi antiaeriene, contra radiaiilor]; 2) cteva cldiri sau
construcii amplasate compact, unite cu un teren comun i cu elemente de infrastructur comune:
case pentru o familie, case de vacan, garaje sau alte obiective.
Registrul finalizeaz cu identificarea dreptului i a persoanelor care l dein, astfel se va putea
obine informaie veridic privind imobilul, proprietarul, grevrile, elucidat n el.
Numrul capitolelor C va corespunde numrului de ncperi izolate [apartamentelor] nregistrate
cu drept de proprietate n cldirea dat. Situaia este elucidat ntr-o anex la registru, unde sunt
indicate i numerotate n ordine cronologic toate apartamentele, cu indicarea, n dreptul fiecruia a
numrului de file, datei nregistrrii i avnd semntura registratorului.
Lipsa nscrierilor n capitolele B
proprietate

C este o confirmare a faptului c dreptul de

asupra bunului imobil l deine proprietarul terenului. Fiecare capitol al Registrului se constituie din
trei subcapitole:
n subcapitolul I, se indic [nscrieri referitoare la imobil]: numrul cadastral al terenului, al
construciei capitale sau al ncperilor izolate, care fac obiectul nregistrrii la capitolul respectiv;
modul de folosin: locul amplasrii sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafaa total a
bunului imobil.
Numrul de ordine se indic prin cifre arabe i se aplic indiferent de faptul dac imobilul reprezint
singur corp de proprietate sau face parte, mpreun cu alte imobile, dintr-un corp de

51 proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [n cazul consolidrilor,
dezmembrrilor imobilului], numrul de ordine ns rmne neschimbat.
n subcapitolul II, se indic [nscrieri referitoare la dreptul de proprietate]:

numele i

prenumele proprietarului persoan fizic, data, luna i anul naterii, toi coproprietarii bunului
imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoan juridic, numrul

i data eliberrii

certificatului nregistrrii de stat, sediul, precum i, n ambele cazuri, cota de proprietate n bunul
imobil, n cazul dreptului de proprietate comun n indiviziune; documentele ce confirm drepturile
n a cror baz a fost nscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate;
meniuni;
n subcapitolul III, se indic [nscrieri referitoare la celelalte drepturi reale i alte grevri]:
tipul dreptului care greveaz dreptul de proprietate i/sau un alt drept patrimonial asupra bunului
imobil; termenul pentru care a fost stabilit grevarea, n cazul care a fost stabilit un termen; suma
obligaiei asigurate prin gaj; date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea;
denumirea, numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturile n a cror temei a fost
efectuat nregistrarea.
Subcapitolul III, la rndul su, este constituit din dou pri: Partea I, care conine nscrieri
referitoare la alte drepturi reale [superficia, uzufructul, uzul, abitaia, servitutea ce greveaz
imobilul, ipoteca, folosina, concesiunea, gestiunea economic];

Partea II, care conine nscrieri

referitoare la drepturile de crean, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile.
Operarea nscrierilor creatoare, modificatoare sau stingtoare de drepturi n Registru se
face conform principiilor stabilite n Legea nr. 1320/1997, art. 3: unicitatea nregistrrii, excluderea
nregistrrii repetate a aceluiai obiect al nregistrrii; nscrierea datelor n ordine cronologic;
utilizarea, dup caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea nregistrrilor n ordinea
efecturii lor; asigurarea completivitii i veridicitii datelor nregistrate; temeinicia datelor
nregistrate; expunerea clar i corect a informaiei care se trece n registru; continuitatea inerii
registrelor; accesul sancionat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a
registrului; inerea registrului ntr-o singur limb.
Din logica structurii Registrului, deducem c legtura dintre subcapitolele registrului const n
faptul c drepturile patrimoniale ale proprietarului nscris n subcapitolul II iau natere numai
asupra bunurilor imobile nregistrate n subcapitolul I, cu grevrile patrimoniale enumerate n
subcapitolul III.
Registrul bunurilor imobile poate fi inut n form manual sau computerizat.
2.1.3. Felurile registrului bunurilor imobile.

52
2.1.3.1.Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru
evitarea fraudelor, legea prevede nuruirea crilor de registru, numerotarea filelor. Numrul filelor
se indic pe ultima pagin i se autentific de reprezentantul abilitat al autoritii publice care
exercit controlul asupra inerii Registrului prin aplicarea semnelor de control:

semntura i

tampila. De asemenea, nu se permite nlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor
vechi

i includerea unor file noi]. Fiecare carte a

Registrului cuprinde, n mod obligatoriu,

denumirea registrului, denumirea deintorului de registru,

numele registratorului, denumirea

organului care exercit controlul asupra inerii registrului, numrul i termenele de inere i pstrare a
Registrului, alte date necesare. Registrul se ine n limba de stat. nscrierile n Registrul inut
manual se vor efectua ntr-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [tergere mecanic, chimic,
distrugere]. nscrierile vor fi clare i citee, fr prescurtri, pentru a se evita interpretrile eronate.
Spaiile libere, ce pot aprea la efectuarea nscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea unor
date sau texte noi.
Indiferent de felul nscrierii, se va urmri ca datele s fie nscrise n ordine cronologic. Registrul
poate fi sistematizat n ordine alfabetic, dup obiectele nregistrrii sau n orice alt ordine care ar
permite nscrierea datelor i n ordine cronologic. Ordinea stabilit este respectat pentru toate
crile Registru. Registratorul va trece datele n Registru numai la cererea persoanelor
mputernicite i numai n baza actelor doveditoare. nscrierea din Registru va conine, n mod
obligatoriu: numrul de ordine, care se atribuie n momentul ntocmirii i care conine n sine
numrul de nregistrare al cererii de efectuare a nscrierii, i/sau al actului n al crui temei se face
nregistrarea, data i ora nregistrrii, descrierea obiectului nregistrrii, alte date, dup caz
[Instruciunea nr. 487/2005]. Fiecare nscriere n Registru se certific prin semntura i/sau parafa
executantului responsabil de nregistrare. La finele zilei de munc sau ale unei alte perioade stabilite,
conform condiiilor de inere a Registrului, dup ultima nscriere, pe primul rnd alb, se trage o linie
orizontal pe ntreaga fil.
Potrivit Legii nr. 1320/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea ntregii nscrieri cu
rectificrile, modificrile i completrile fcute, aplicndu-se semnturile i tampilele persoanelor
abilitate i indicndu-se data radierii. Radierea [rectificarea] nscrierii se va face astfel nct textul
iniial s fie vizibil [158, p. 183]. nscrierile se efectueaz numai n temeiul actelor autentice,
copiile vor fi legalizate, nscrierile din ele vor corespunde condiiilor. Persoana nregistrat sau
titularul de drepturi asupra obiectului nregistrrii poate solicita registratorului date despre obiectul
nregistrrii, precum i informaii referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea
datelor. Persoana nregistrat sau titularul de drepturi asupra obiectului nregistrrii este responsabil
de veridicitatea datelor prezentate spre nregistrare/actualizare. Dac registratorul are dubii privind

53
originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre nregistrare sau actualizare de drepturi,
solicitantul va remedia, n termen de 10 zile, carenele indicate. n caz contrar, cererea rmne fr
curs.
Crile-Registru, dup completare, sunt arhivate i pstrate pe un termen nedefinit, adic permanent
[Instruciunea nr. 487/2005].
2.1.3.2. Registrul computerizat. Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace
automate se datoreaz att

dezvoltrii sistemelor digitale de nmagazinare a datelor, ct

necesitii de stocare a unui volum impuntor de informaii.

Avantajele sistemului automat de inere a registrului const, la prerea noastr, n: 1) rapiditatea i
uurina inerii actualizate a cadastrului n concordan cu schimbrile produse pe teren;
2.

optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariatilor [in legatura cu cresterea productivitatii

muncii]; 3) informaiile privind imobilele, o dat introduse n calculator, se obin mai uor i mai
rapid; 4) informaiile privind imobilele i proprietatea se pot combina i seleciona n diverse
variante, n funcie de cerinele solicitanilor. Banca de date a imobilului se definete

ca sistem

informaional, interdisciplinar, care pune la dispoziia administraiei datele despre imobile, inute
permanent la curent, pentru necesiti juridice, administrative, de planificare, de statistic i
economice [172, p. 35]. Prelucrarea i stocarea datelor n regim de eviden automat se face pe
fiiere tipizate, inndu-se cont de posibilitatea ncadrrii informaiei n sistemul informaional
naional.
Dei, n caz de neclaritate sau de divergen ntre Registrul manual i cel computerizat, se d
prioritate Registrului manual, n esen, Registrul computerizat are acelai coninut ca i cel manual,
diferena constnd n felul de completare, adic nu manual, ci cu utilizarea computerului. n pofida
performanelor, n cazul Registrului computerizat, informaia poate fi accesat de persoane strine,
crendu-se astfel situaii de imixtiune a terilor n activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita
integritatea informaiei din Registru, responsabile, n ultim instan, fiind oficiile cadastrale. Orict
de sofisticate ar fi programele menite s asigure eficiena Registrului computerizat, nu putem fi siguri
de pstrarea informaiei. Cu toate carenele, inerea Registrului computerizat este justificat din mai
multe puncte de vedere: rapiditatea gsirii informaiei, transmiterii, stocrii etc. Astfel, anihilarea
importanei Registrului computerizat este lipsit de temei. n cazul inerii Registrului computerizat,
se cere ca registratorul s fie foarte prudent: s exclud accesul persoanelor
strine la informaie; copiile de pe fiierele electronice s le pstreze n alte ncperi dect cele n
care se face nregistrarea. De asemenea, va avea grij s actualizeze datele cel puin o dat n
sptmn. n anumite cazuri, informaia din registre este declarat secret de stat. n acest sens,
Legea nr. 1543/1998, la art. 6, prevede expres:

Nu se elibereaz extrase, din registrul bunurilor

54
imobile, referitoare la bunurile imobile ale cror date constituie secret de stat

. Particularitile

inerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite n Legea nr.
1320/1997 conform creia datele pot fi trecute n registre n form cifrat [codificat]. Persoanele
gsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului comercial poart rspundere conform
legii.
Registrele - att cele inute manual, ct i cele computerizate - n anumite situaii - incendiu, scurt
circuit, calamiti naturale etc. sunt n pericol de a fi pierdute sau nimicite. n acest caz, instituia
responsabil de pstrare va asigura restabilirea integral sau cel puin parial a acestora n baza:
documentelor, extraselor din ele, declaraiilor fcute de martori, precum i n baza unor alte surse de
informaii. Registrul restabilit va conine, n mod obligatoriu, precizri privind timpul i condiiile
restabilirii.
Corectitudinea inerii registrelor este supus controlului intern i extern. Controlul intern este
efectuat de deintorul de registru, iar cel extern, de autoritile publice abilitate: Agenia
Relaii
Funciare i Cadastru i ntreprinderea Specializat n Cadastru [n continuare SC] asigur
securitatea pstrrii i transmiterii datelor prin reea, prezint propuneri privind perfecionarea
sistemului de pstrare a bazei de date. De asemenea, SC administreaz baza de date central,
proiecteaz

i efectueaz legtura dintre forma electronic a registrului cadastral

i forma

electronic a altor registre de stat, asigurnd pstrarea n integritate a registrelor cadastrale i

arhivarea lor [Legea nr.1543/1998,

art. 22]. Conform mputernicirilor atribuite de legislaie,

organele abilitate s efectueze controlul asupra inerii registrelor au acces la datele din registre i la
mijloacele de inere a acestora, inclusiv la actele n al cror temei s-au efectuat nscrierile, precum i
n ncperile n care se prelucreaz datele sau n care se afl mijloacele tehnice de utilizare n acest
scop. Controlul extern asupra inerii registrelor se efectueaz cel puin o dat n an, dac nu sunt alte
prevederi. Dup fiecare verificare, organul de control ntocmete un act n dou exemplare, unul
dintre care se anexeaz la registru, iar cellalt l reine. n cazul cnd a depistat neajunsuri n
inerea registrelor, organul de control oblig registratorul s le lichideze n termenul indicat n act
[204, p.
58. 198, p. 89].
Persoanele vinovate de nclcarea condiiilor de inere a registrelor poart rspundere n funcie de
gravitatea abaterii: disciplinar, civil, administrativ sau penal.
2.2. Formarea i nregistrarea bunurilor imobile
2.2.1. Generaliti. Formarea bunurilor imobile este reglementat n Legea nr. 354/2004.
Aceast Lege prevede formarea bunului imobil la decizia proprietarului bunului imobil, inclusiv
statul sau unitatea administrativ-teritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu

55
administrarea bunului; titularul de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale [locaiune, arend
etc] cu acordul proprietarului; instana i organele fiscale n cazurile prevzute de lege [5, art.3].
Criteriul, enunat, de formare a bunurilor imobile l propunem s fie numit

criteriu individual, iar

formarea i nregistrarea bunurilor imobile la decizia [conform planului de implementare a

cadastrului] organului cadastral s fie numit generic

criteriu sistemic. Criteriul sistemic este

prioritar n comparaie cu cel individual, deoarece prevede nregistrarea din oficiu a bunurilor
imobile din ar, recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temeiul
acestora, a drepturilor reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate.
Suntem ns de prerea c pn la crearea cadastrului vor fi aplicate ambele criterii, ulterior
prioritar fiind criteriul individual de nregistrare a bunurilor imobile i nscriere a drepturilor
imobiliare.
Sistemul n curs de implementare n Republica Moldova, fiind pasibil de folosirea diferitelor
metode i reguli n funcie de specificul teritorial, de bunul imobil, este adaptabil mijloacelor
pecuniare reale. Important este crearea adecvat a cadastrului general n termene ct mai rezonabile
i cu rezultate ct mai bune.
Pentru a realiza obiectivele propuse, la executarea lucrrilor se va urmri ca:
01 ) mprirea
2.

fondului

funciar

al rii s

fie

executat

ct mai exact posibil;

determinarea/localizarea, identificarea parcelelor de teren sa fie executate de persoane

fizice/juridice autorizate; 3) baza de date/informaia privind bunurile imobile formate s fie creat
prin includerea n Registru a tuturor indicatorilor: teren - valoare/cost, construcie amplasat,
proprietar, drepturi, grevri etc.; 4) veridicitatea informaiei s fie asigurat; 5) deservirea
sistemului, adic publicitatea imobiliar, s se afle sub control permanent, avndu-se grij de
completarea/recompletarea datelor, adic s se rennoiasc permanent informaia, din acest
considerent se va stabili din start mecanismul respectivei activiti; 6) aspectul teritorial fiind veriga
centralizatoare la crearea cadastrului, nregistrarea drepturilor imobiliare s fie supus unui control
rigid din partea organelor cadastrale superioare att la etapa iniial, ct i la etapa
final.
Formarea bunurilor imobile - teren, construcie sau apartament - este reglementat prin legile: nr.
1543/1998; nr. 354/2004, prin alte acte normative.
Conform legislaiei n vigoare, formarea bunului imobil const dintr-un complex de lucrri de
separare a bunului imobil, ca obiect de drept independent, dintr-un bun imobil existent [separarea
unei poriuni] sau de comasare a mai multor bunuri imobile cu hotare comune sau perete comun.
Terenurile n a cror baz se efectueaz formarea bunului imobil pot fi cu/sau fr construcii
capitale.

56
n funcie de voina proprietarului i de regimul juridic al bunului:
0? formarea bunului imobil n baza bunurilor imobile proprietate public poate fi realizat n
scopuri ce nu contravin legislaiei, inclusiv: a) pentru dezvoltarea sectorului de teren; b) pentru
transmiterea bunului imobil n proprietate sau folosin unor persoane fizice sau juridice, n condiii
stabilite;
0? formarea bunului imobil n baza unor bunuri imobile proprietate privat poate fi realizat n
orice scop care nu contravine legislaiei, proprietarul dispunnd de bun n mod exclusiv i absolut,
ns n limitele stabilite de lege [159, p. 114].
Legiuitorul a stabilit urmtoarele scopuri ce nu contravin legislaiei:

a) transmiterea terenului

n proprietate sau folosin persoanelor fizice sau juridice; b) efectuarea de tranzacii cu bunuri
imobile; c) dezvoltarea terenului prin constituirea sau reconstituirea cldirilor i altor lucrri
amplasate pe el; d) divizarea [separarea cotei-pri] a bunului imobil aflat n proprietate comun;
e.

atribuirea in natura fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice; f) schimbarea

de terenuri, inclusiv pentru amplasarea lor compact; g) separarea sau comasarea bunurilor
imobile n legtur cu reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice; h) vnzarea la licitaie
a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie care intr n masa debitoare a
ntreprinderii
insolvabile sau a unei poriuni din teren i/sau a unei pri din construcie a persoanei fizice
juridice al crei patrimoniu a fost sechestrat
la plile obligatorii [5, art. 4].

sau

i/sau se comercializeaz pentru stingerea datoriilor

Un alt scop atribuit aciunilor cu bunurile imobile proprietate public, precum i cu bunuri imobile
proprietate privat const n divizarea unui bun imobil sau comasarea mai multor bunuri imobile n
legtur cu reorganizarea sau lichidarea ntreprinderii i vnzarea la licitaie a unei poriuni din
teren i/sau a unei pri din construcia ntreprinderii insolvabile, care intr n masa de concurs, sau
a ntreprinderii al crui patrimoniu este supus confiscrii pentru stingerea datoriilor la plile
obligatorii. Iniiativa de formare a bunului aparine proprietarului. n cazul bunurilor proprietate
public, formarea bunului se face n baza deciziei primriei satului [comunei], oraului
[municipiului] pe al crui teritoriu este situat bunul imobil sau la decizia autoritii centrale de
specialitate [mputernicit cu administrarea proprietii de stat].
Bunurile imobile pot fi, n unele cazuri, formate n temeiul unei hotrri judectoreti sau a
organului fiscal. Organele menionate sunt n drept s dispun formarea de bunuri imobile din cele
nregistrate n Registru, precum i de bunuri imobile nenregistrate.
Dac ne-am referi la practica judiciar privind litigiile imobiliare, deducem o aplicare, uneori,
incorect a cadrului normativ ce vizeaz reglementarea raporturilor imobiliare [252, dosarul 2131/04].

57 n aspectul evitrii carenelor sesizate n planul aplicrii legislaiei imobiliare,

concluzionm i
recomandm:
0? nainte de a vinde imobilul cu regim de folosin comun, autoritatea administraiei publice
locale este obligat s ntiineze, n scris, proprietarii adiaceni;
0? titularii dreptului de preemiune sunt obligai s se pronune, n termen de 30 de zile de la data
ntiinrii, asupra exercitrii dreptului;
0? dup scurgerea acestui termen, dreptul de preemiune pentru coproprietari sau proprietarii
adiaceni se consider stins;
0? actul de vnzare-cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune este anulabil n
condiiile legii.
n cazul iniierii vnzrii bunurilor imobile, administraia public local este obligat s respecte un
ir de acte normative ce reglementeaz modalitatea de vnzare a bunurilor imobile.
2.2.2. Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin legile: nr. 354/2004
art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul
imobil se formeaz prin: separarea, din bunul imobil, a unei pri n calitate de obiect de drept
independent; comasarea a dou sau mai multor bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a
deciziei de formare a bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric, precum i
descrierea tehnic a bunului imobil. Planul cadastral include, n mod obligatoriu, hotarele, numerele
cadastrale i alte caracteristici ale terenului i poate reprezenta construciile capitale amplasate pe
teren. Planul geometric se ntocmete n baza lucrrilor geodezice, executate n sistemul unic
naional de coordonare, indicndu-se toate construciile capitale amplasate pe teren. Planul cadastral
i/sau planul geometric pot fi modificate numai n cazul: a) acordului scris al tuturor titularilor de
drepturi asupra bunurilor imobile ale cror interese sunt atinse; b) hotrrii judectoreti privind
modificarea lor; sau c) necesitii corectrii erorilor care nu ating hotarele terenului sau alte
interese ale titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile. n cazul modificrii planului
cadastral
sau planului geometric, fiecrui titular de drepturi ale crui interese pot fi atinse i se expediaz un
preaviz privind modificrile efectuate. Formarea unui bun imobil teren se efectueaz att n procesul
crerii cadastrului [nregistrare a bunurilor imobile conform criteriului sistemic] prin determinarea i
nregistrarea bunurilor imobile, ct i n procesul nregistrrii primare selective conform criteriului
individual. Formarea i nregistrarea bunului imobil teren presupune efectuarea de msurri pe teren
prin care se determin configuraia i dimensiunile fiecrei parcele/construcii [2; 5]. innd cont de
faptul c la temelia cadastrului bunurilor imobile st terenul, lucrrile cadastrale sunt focalizate prin
el. Bunului imobil format i se stabilete hotar fix, ale crui coordonate sunt stabilite i fixate pe
teren prin borne de hotar. Pentru a stabili hotar fix,

58
responsabilul de lucrrile cadastrale merge pe teren i, mpreun cu proprietarul acestuia i cu
proprietarii terenurilor adiacente, ntocmete un act constatator, la care se anexeaz, n mod
obligatoriu, planul cadastral al

terenului. Hotarul fix se stabilete la cererea

i din contul

proprietarului. Cadastrul bunurilor imobile se creeaz prin nregistrarea primar masiv a bunurilor,
pentru fiecare bun ntocmindu-se un dosar cadastral, inclusiv la divizarea terenului n dou sau mai
multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri imobile, sau prin nregistrare
individual. O dat format, bunului imobil teren i se atribuie un numr cadastral care este i numrul
dosarului cadastral. Dosarul cadastral al bunului imobil teren conine un exemplar al documentului
ce confirm drepturile asupra acestui bun imobil [titlul de autentificare a dreptului deintorului de
teren [anexa nr. 10], eliberat de autoritatea administraiei publice locale, certificatul de motenire,
contractul de vnzare-cumprare, contractul de donaie, contractul de schimb, contractul de arend]
sau copia de pe el, planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte documente. Numrul
cadastral atribuit la formarea bunului servete drept temei pentru nscrierea bunului imobil n
Registru. n acest sens, menionm c oficiile cadastrale nu sunt n drept a refuza nregistrarea
bunului imobil teren, invocnd lipsa numrului cadastral. Bunului imobil teren i se va atribui un
numr cadastral convenional [temporar]. Bunul imobil teren poate fi format prin separare sau
consolidare. Consolidarea terenurilor agricole se efectueaz din iniiativa proprietarilor de terenuri,
prin urmtoarele modaliti: n baza contractului de activitate economic comun [gospodria
rneasc de fermier]; prin folosirea n comun a terenurilor agricole; prin separare, comasare i prin
redefinirea hotarelor de teren, prin arend, vnzare-cumprare, prin schimbul de terenuri ntre
deintori, inclusiv ntre deintorii de teren participani la procesul de consolidare; prin alte
modaliti neinterzise. Consolidarea i, respectiv, formarea bunului imobil teren agricol se
efectueaz n baza unui proiect de consolidare elaborat de organul competent.
Imobilul construcie poate fi definit ca obiect al dreptului de proprietate sau ca parte dintr-o
proprietate construit cu o utilizare distinct pentru proprietar, care aparine unei persoane sau mai
multor persoane n indiviziune. Aceasta poate fi o cldire ntreag sau pri din ea, cu una sau mai
multe intrri. Fiecare intrare are o adres identic cu cea a intrrii principale.
n scopul accelerrii crerii cadastrului bunurilor imobile, statul a organizat i nfptuiete
[conform programului de creare a cadastrului, a crui finalizare este preconizat pentru anul 2010]
nregistrarea primar masiv, care presupune realizarea unui complex de lucrri organizatorice i
cadastrale. Aceste lucrri sunt axate pe documentaia deinut de fostele birourile teritoriale de
inventariere tehnic [BIT], actualmente oficii cadastrale teritoriale. Concomitent cu nregistrarea
primar masiv, se efectueaz, la cerere, nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent.

59 Legea nr. 354/2004 prevede exhaustiv lista documentelor necesare iniierii procedurii de
formare a bunului: a) extrasul din Registru sau informaia care exist n cadastru, cnd formarea
se realizeaz la decizia instanei sau a organelor fiscale;
b.

proiectul planului cadastral si/sau geometric al bunului imobil supus formarii, descrierea

[caracteristica] tehnic; c) n caz de necesitate, acordul n scris al titularilor dreptului ce greveaz

dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale
cror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil; d) dup caz, documentele ce confirm
drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil n temeiul cruia se
realizeaz formarea.
Solicitanii formrii bunului imobil prezint documentele n dou exemplare [original i copie].
Organele abilitate verific dac:

a) decizia de formare a bunului imobil este de competena

organului respectiv; b) la cerere sunt anexate toate documentele prevzute; c) sunt indicate pe ambele
exemplare ale cererii: data primirii ei, numele solicitantului i lista documentelor primite.
Dup verificarea actelor, cu condiia corespunderii prevederilor legale, persoana responsabil
nregistreaz cererea n condica de cereri [anexa nr. 9], transmind solicitantului exemplarul al
doilea al cererii [Legea nr. 354/204 art. 16]. n cazul cnd, la verificarea documentelor, se constat
diferite devieri [solicitantul nu a ndeplinit una din cerinele procedurii de prezentare a cererii sau
formarea bunului imobil ine de competena unui alt organ], persoana mputernicit este n drept s
refuze primirea cererii, indicnd n scris neajunsurile. Persoana responsabil de formarea bunului
mai are urmtoarele obligaii: a) s analizeze dac formarea bunului imobil nu va leza drepturile
unor alte persoane; b) s elaboreze un proiect de decizie privind formarea bunului imobil; c) s
elaboreze un proiect de modificare a deciziilor emise anterior privind transmiterea bunului imobil
n folosin sau anularea lor.
Menionm totodat c, de la regula nscrierii n registru a tuturor bunurilor imobile, cele care
aparin domeniului public i privat [al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale] se nscriu
ntr-un registru de publicitate special care se gsete, de asemenea, la oficiile cadastrale teritoriale.
Formarea bunului imobil apartament. ara noastr a motenit sistemul socio-economic comun
rilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv n domeniul locativ. Pn la privatizare, fondul de locuine
era constituit din locuine de stat, locuine departamentale, aflate la balana ntreprinderilor,
organizaiilor de stat i sindicatelor, altor formaiuni obteti, locuine n case cooperatiste i case
particulare. Codul cu privire la locuine, dei depit de viaa social-economic, oricum
reglementeaz unele raporturi locative. Actualmente, raporturile locative private sunt reglementate
de C. civ., Legile nr. 913/2000, 1543/1998, alte acte normative. Potrivit cadrului normativ

60
apartamentele sunt obiectul proprietii n condominium. Prin condominium se nelege complexul
unic de bunuri imobiliare ce include terenuri n hotarele stabilite i blocurile [blocul] de locuine,
alte imobiliare amplasate pe teren aflate n proprietate privat, de stat sau municipal, restul fiind
proprietate indiviz. Formarea bunului imobil locuin poate avea diferite temeiuri: decizia autoritii
administraiei publice locale [n cazul nregistrrii primare masive conform programului de creare a
cadastrului bunurilor imobile] care se refer la toate bunurile imobile dintr-o localitate; decizia
autoritii administraiei publice locale n cazul cnd bunul imobil supus formrii este proprietate
public; decizia persoanei private n cazul cnd bunul imobil apartament este proprietate privat
[individual]. Procedura de formare este aceeai pentru toate bunurile, indiferent de proprietar.
Imobilul apartament poate fi format similar altor bunuri imobile n temeiul hotrrii judectoreti
sau a organului fiscal. n cazurile enunate, iniiativa nu este a proprietarului de bun imobil, ci a
creditorilor. Prin urmare, avem o formare forat a bunului imobil care poate fi iniiat pentru
diverse bunuri imobile: teren; construcie; apartament etc.
Formarea bunului imobil n temeiul hotrrii judectoreti are loc n cazul n care:
1.

proprietarii bunului imobil aflat in proprietate comuna nu pot ajunge la o intelegere privind
modul i condiiile divizrii/consolidrii bunului; 2) instana dispune sechestrarea sau

comercializarea unei pri din bunul imobil

obligatorii]; 3) exist alte situaii.

[inclusiv pentru stingerea datoriilor la plile

Formarea bunului imobil n baza hotrrii unui organ fiscal

poate fi efectuat dup apariia,

conform legislaiei, a dreptului de comercializare a imobilului.

n ambele situaii, nregistrarea drepturilor asupra imobilului format i operarea modificrilor, n
documentele cadastrale se vor efectua n baza: proiectului de plan al imobilului format, hotrrea
judectoreasc sau decizia organului fiscal privind sechestrarea/formarea imobilului.
Formarea imobilului apartament este dificil din cauza unei forme speciale de coproprietate indiviz,
unde se juxtapun, ntr-o cldire etajat, proprietatea individual i exclusiv i coproprietatea
indiviz. Potrivit situaiei de fapt, fiecare proprietar este proprietarul exclusiv al apartamentului su,
dar mai este i coproprietar al prilor din cldire care servesc tuturor i sunt de uz comun: temelia
casei, intrarea, acoperiul, sistemele de aprovizionare cu ap, energie termic,
gaze etc.
Bunul imobil apartament proprietate privat poate fi format la decizia proprietarului persoan fizic
sau persoan juridic n conformitate cu Legea 354/2004 art. 14-20.
2.2.3. Modaliti de nregistrare a bunurilor imobile

61
2.2.3.1. nregistrarea primar selectiv i nregistrarea curent a bunurilor imobile,
reglementate prin C. civ., Legile nr. 1543/1998 i nr. 354/2004, la concret se realizeaz prin
respectarea mai multor reguli, stabilite n Instruciunea nr. 487/2005, capitolul III, care sunt de
competena oficiului cadastral teritorial. Astfel, conform Instruciunii nr. 487/2005, registratorul:
a.
primeste documentele pentru inregistrare
[se
depun n dou exemplare, la care se anexeaz
documentele ce confirm dreptul, inclusiv alte documente necesare nscrierii dreptului]; b) acord
solicitantului consultaii necesare n vederea completrii cererii; c) fotocopiaz unele documente
necesare nscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau nscrierea provizorie a
drepturilor solicitate.
Temei pentru nregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele eliberate
de autoritatea public local se prezint n original, una autentificat notarial i o copie simpl. Dup
nscrierea dreptului solicitat registratorul, pe copia simpl consemneaz faptul corespunderii cu
originalul, aplic semntura i tampila, dup ce documentul se include n dosarul cadastral.
Actele juridice referitoare la bunurile imobile ntocmite n form scris simpl se depun n original,
ntr-un numr de exemplare necesar efecturii nscrierilor n Registru dintre care unul se
ndosariaz n dosarul cadastral.
Cererea i actele pentru nscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant [C.
civ., art. 242 alin. (1)]. n funcie de temeiul de nregistrare a bunurilor imobile /drepturilor,
distingem persoane care au dobndit dreptul asupra bunului imobil n temeiul:

legii, unui act

juridic, prin motenire, prin accesiune, n temeiul hotrrii judectoreti, n temeiul unui act
administrativ sau un alt mod prevzut de lege.
Conform Instruciunii nr. 487/2005, pct. 20, dac documentele ce confirm drepturile sunt
autentificate notarial ori sunt emise de o autoritate public, cererea de nregistrare poate fi depus de
fiecare dintre pri. n cazul n care cererea de nregistrare este depus de persoana care solicit
radierea dreptului, aceasta va prezenta i datele necesare nregistrrii titularului dreptului care se cere
a fi nscris. Dac se cere nscrierea drepturilor n temeiul unui act juridic neautentificat notarial,
cererea trebuie s fie semnat de ambele pri ale actului juridic.
Instruciunea nr. 487/2005 stabilete condiii stricte pentru anumite categorii de persoane n cazul
solicitrii de ctre acestea a nregistrrii bunurilor imobile/drtepturilor.
Astfel, minorii:
0? de la 16 ani, crora li s-a acordat capacitate deplin de exerciiu [prin emancipare], vor prezenta
i hotrrea autoritii tutelare sau hotrrea judectoreasc prin care li s-a atribuit capacitatea
deplin de exerciiu;

62
0? de la 14 ani, cu excepia celor ce se afl sau s-au aflat n cstorie, precum i persoanelor fizice
limitate n capacitatea de exerciiu prin hotrre judectoreasc, asupra crora a fost instituit
curatela, pot depune de sinestttor cerere de nregistrare numai cu acordul scris al prinilor sau al
curatorului.
n numele minorilor n vrst de pn la 14 ani, cererea de nregistrare a bunului imobil/dreptului
imobiliar o vor depune prinii.
n numele persoanelor fizice i persoanelor juridice, cerea de nregistrare a bunului imobil i a
dreptului imobiliar o pot depune reprezentanii.
mputernicirile reprezentanilor titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt
confirmate prin procura eliberat pe un termen de maximum trei ani [C. civ., art. 252 alin. (19)].
n cazul altor reprezentani, mputernicire vor fi confirmate:
0? pentru minorul de pn la 14 ani:
1? de prini sau nfietori
prin actul de identitate al printelui/nfietorului i prin
adeverina de
natere a copilului sau un alt act ce confirm statutul lor [117, p. 243];
0? de tutore prin hotrrea autoritii tutelare despre instituirea tutelei i numirea tutorelui
[C. civ., art. 36], prin
adeverina de natere a copilului sau un alt act juridic ce confirm
statutul lor [117, p. 243];
0? de administratorul fiduciar n cazul n care a fost ncheiat un contract de administrare
fiduciar a bunurilor imobile ce aparin minorului pus sub tutel
prin actul de identitate i
contractul de administrare fiduciar ncheiat ntre el i autoritatea

tutelar [C. civ., art. 44

alin. (1)];
0? de reprezentantul instituiei de asisten social public, de educaie, de nvmnt, de
tratament sau al unei alte instituii similare,
n cazul n care minorul nu are prini sau
nfietori i nu a fost numit tutorele prin actul de identitate, procura din partea instituiei sau
un alt act juridic care dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin confirmarea
internrii titularului de drept n instituia curativ, nmatriculrii n instituia de nvmnt etc.,
n conformitate cu dispoziiile C. civ., art. 38 alin. (2);
0? pentru persoanele fizice recunoscute n modul stabilit de lege ca persoane fr capacitate de
exerciiu sau cu capacitate de exerciiu limitat:
0? de tutore sau curator -

prin actul de identitate, hotrrea autoritii tutelare despre

instituirea tutelei/curatelei i numirea tutorelui/curatorului;

0? de administrator, dac a fost ncheiat un contract de administrare fiduciar a bunurilor
imobile ce aparin persoanei puse sub tutel prin actul de identitate, contractul de
administrare fiduciar, ncheiat ntre el i autoritatea tutelar [C. civ., art. 44, alin.(1)];

63
0? de reprezentantul instituiei de asisten social public, de tratament sau al unei alte
instituii similare, n cazul n care persoana declarat fr capacitate de exerciiu conform
dispoziiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore prin actul de identitate, procura din partea
instituiei sau prin alt act juridic ce dovedete dreptul de a reprezenta instituia i prin
confirmarea internrii titularului de drept n instituia curativ [C. civ., art. 38 alin. (2)].
0? pentru persoanele cu capacitate deplin de exerciiu asupra crora a fost instituit curatel n
form de patronaj

curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciar,

ncheiat ntre titular i curator, actul de identitate [C. civ., art. 48 alin. (3)];
0? pentru persoanele disprute fr urm n temeiul
hotrrii judectoreti privind
numirea
administratorului fiduciar, contractul de administrare fiduciar, ncheiat ntre administrator i
autoritatea tutelar, buletinul de identitate al administratorului [C. civ., art. 50 alin (1)];
0? pentru reprezentanii persoanelor juridice mputernicirile se confirm prin
originalul sau
copia
de pe Statutul [regulament, unui alt act de constituire] i procesul-verbal sau decizia despre
alegeri, sau ordinul despre numirea n funcie a persoanei,

sau extrasul din registrul

ntreprinderilor i organizaiilor privind conductorul [directorul, managerul] ntreprinderii ori

organizaiei, sau prin procura eliberat conform legii, n care s fie indicat data eliberrii, date
privind limita competenei i termenul mputernicirii [C. civ., art. 242];
0? pentru reprezentantul ntreprinderii [firmei] specializate, care efectueaz diferite operaiuni pe
piaa imobiliar - mputernicirile se confirm prin actul de identitate, procur i contractul
dintre unitatea economic i clientul n al crui interes se solicit nregistrarea.
Conform aceleiai instruciuni, solicitantul prezint oficiului cadastral urmtoarele documente:
bonul ce confirm achitarea serviciilor; cererea privind nscrierea drepturilor; buletinul de
identitate [paaportul] sau adeverina de natere a persoanelor minore sau buletinul lor de
identitate, paaportul naional al ceteanului strin, buletinul de identitate al apatridului sau
permisul de edere, certificatul organelor de nregistrare a actelor de stare civil privind
schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului

n cazul necorespunderii datelor din actul de

identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirm naterea, transmiterea sau stingerea
dreptului; certificatul privind nregistrarea de stat, dup caz, i actele de constituire n original sau
copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; actele ce confirm mputernicirile
reprezentantului.
Procura se depune n original, dac a fost eliberat numai pentru efectuarea operaiunilor de
nregistrare, sau se depune copia de pe ea dac e general; dou exemplare ale documentelor care
constituie temeiul apariiei, modificrii sau stingerii drepturilor conform cerinelor prevzute n
Instruciunea nr. 487/2005 pct. 17 care sunt:

64
0? actele administrative emise de autoritile publice abilitate;
1? contractele al cror obiect sunt bunurile imobile;
2? certificatul de motenitor;
3? hotrrile judectoreti;
4? titlurile de autentificare a drepturilor deintorilor de teren i alte acte [adeverine] privind
drepturile asupra bunului imobil eliberate de autoritile publice abilitate;
0? alte documente privind naterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor
imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare.
O condiie nu mai puin important stabilit n Instruciunea nr. 487/2005 este cea potrivit creia
documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s individualizeze bunul imobil [s
conin descrierea lui] sau dreptul intabulat asupra cruia se face nscrierea i s indice dreptul ce
urmeaz a fi nscris sau radiat, s conin numele prilor, semnturile de rigoare, iar n cazurile
stabilite de lege s fie autentificate notarial i tampilate. n cazul n care documentul are dou sau
mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 art. 12, registratorul verific corespunderea documentelor n
urmtoarea ordine: 1. cererea; 2. bonul ce confirm plata serviciilor; 3. corespunderea informaiei
indicat n cerere cu cea din actul de identitate; 4. existena i corectitudinea perfectrii
documentului ce confirm mputernicirile reprezentantului [dup caz]; 5. existena documentelor
anexate la cerere cu cele enumerate.
Dac n urma verificrii, registratorul conchide c documentele prezentate n legtur cu solicitarea
nscrierii drepturilor imobiliare sunt conforme cerinelor, le selecteaz pe cele necesare:
cererea [anexa nr. 8]; bonul ce confirm achitarea serviciilor; dou exemplare ale documentelor
necesare pentru nregistrare; procura reprezentantului n original sau copia de pe aceasta [117,
p.

248] .

n funcie de concluzia rezultat dup verificarea documentelor, registratorul va primi i va

nregistra cererea de nregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivnd
[pe
cerere] refuzul. Cererea se restituie mpreun cu documentele prezentate pentru nregistrare.
Potrivit Legii nr. 1543/1998, registratorul poate respinge cererea de nregistrare n urmtoarele
cazuri:
0? actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezentat [art. 31];
1? cererea este depus de o persoan neautorizat [art. 31];
2? unele documente necesare pentru nregistrare nu au fost prezentate [art. 31];
3? documentele prezentate pentru efectuarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile nu
corespund cerinelor stabilite de legislaie [art. 31];

65
0? drepturile solicitate pentru nscriere nu sunt susceptibile de nscriere n registrul bunurilor
imobile [art. 31];
0? dreptul asupra bunului solicitat spre nscriere este nregistrat pe numele unei alte persoane
[art. 31];
0? nscrierea dreptului trebuie s fie efectuat de un alt oficiu cadastral [ art. 31];
1? documentele prezentate conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate sau alte corectri
nemenionate n ele [art. 29];
0? documentele sunt executate n creion [art. 20];
1? documentele sunt grav deteriorate ceea ce nu permite interpretarea univoc a coninutului lor
0[ art. 29];
0? documentele prezentate nu sunt numerotate i nuruite [n cazul n care documentul de drept are
dou sau mai multe file] [art. 29];
0? nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a crei nregistrare se solicit [art. 29];
1? n cerere nu este indicat felul nscrierii ce se solicit a fi efectuat n registrul bunurilor imobile
[C. civ., art. 498].
Conform Instruciunii nr. 487/2005, n cazul primirii documentelor spre nscrierea drepturilor
solicitate, registratorul completeaz cererea, indicnd numele i prenumele su, numrul, data i ora
primirii cererii, termenul executrii [eliberrii] documentului, i nregistreaz cererea n condica de
cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indic numrul de nregistrare din condica de cereri,
data i ora primirii cererii i a documentelor depuse, se restituie solicitantului.
Conform dispoziiilor legale [C. civ. art. 499 alin (1)], drepturile imobiliare se constituie din
momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile, adic retroactiv, deaceea este important ca
registratorul s nscrie pe fiecare document de drept, prezentat spre nscriere, numrul de
nregistrare a cererii corespunztor condicii de cereri, la care se adaug numrul de ordine al
documentului anexat la cerere. Numrul astfel format se nscrie n rubrica corespunztoare a
registrului dup indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al efecturii sau
modificrii nscrierii. Dac este necesar, registratorul completeaz fia de eviden a documentelor
i le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de informaii n oficiul cadastral
teritorial. De asemenea, noteaz n registrul computerizat faptul primirii cererii.
Urmtoarea etap ce ine de nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor este
verificarea i pregtirea documentelor.
Legea nr. 1543/1998, prin art.32, stabilete c termenul de examinare a cererii i de verificare a
documentelor privind nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie s depeasc 20
de zile de la data nregistrrii cererii. Aceeai lege prevede i excepie de la acest termen, adic

66
termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] n cazul necesitii substituirii sau primirii unor
documente suplimentare de la solicitant, autoriti publice, alte persoane.
Pentru a efectua nregistrarea curent a bunurilor imobile i nscrierea drepturilor, registratorul
primete de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil i registrul bunurilor imobile [n
continuare Registrul] inut pe fiiere de hrtie. La materialele de arhiv au acces numai persoanele
abilitate cu astfel de prerogative. Folosirea materialelor de arhiv este specificat n instruciunile
Serviciului de Stat de Arhiv al Republicii Moldova i n Instruciunea cu privire la arhiva OCT. n
conformitate cu instruciunile nominalizate, registratorul verific: autenticitatea documentelor
[posibile tersturi, adugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor i executarea documentelor
prezentate n forma stabilit de legiuitor [inclusiv form solemn ca o condiie de valabilitate, C.
civ., art. 208] [236, p. 34]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral i
Registru. Dac este necesar, registratorul nainteaz demersuri autoritilor administraiei publice,
notarului, judectoriei etc. pentru obinerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, n
caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizeaz verificarea
documentelor pe teren, confer bunului imobil un numr cadastral. Fiecrei construcii [ncperi
izolate] indicate pe plan sau n lipsa acestuia pe schia din dosarul de inventariere tehnic i se
confer numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, n cazul ncperilor izolate 01.001 etc. Numrul
cadastral se indic pe planul cadastral sau geometric, n Registrul nou-deschis i pe coperta
dosarului cadastral ce va fi ntocmit dup verificarea planului terenului i ntocmirea n form
digital a acestuia.
nregistrarea. nregistrarea este efectuat de registrator avnd la dispoziie: cererea i
documentele pentru nregistrare, Registrul i dosarul cadastral.
Registratorul efectueaz nregistrarea, conform Instruciunii nr. 487/2005, n urmtoarea
consecutivitate: efectueaz nscrierile n registrul computerizat; nscrie n cerere rezultatul deciziei
privind nregistrarea; radiaz notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe
fiierele de hrtie ale registrului; confirm versiunea expus pe fiierele de hrtie ale Registrului prin
tampila i semntura sa [tampila i semntura se aplic pe ultima fil a fiierului, celelalte file sunt
numai vizate]; bareaz versiunea precedent a fiierului de hrtie a Registrului cu o linie n
diagonal, semneaz rubrica

STINS i, dup indicarea datei, include documentele n mapa

corespunztoare a registrului; aplic parafa de nregistrare a dreptului pe toate exemplarele de

documente ce confirm drepturile, n a cror baz s-a efectuat nregistrarea; include n dosarul
cadastral copiile confirmate; transmite versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul
cadastral n arhiv; dup aplicarea parafei de nregistrare, restituie solicitantului documentele care
au servit ca temei de nregistrare. Dac, n procesul efecturii nregistrrii, depisteaz unele devieri

67
de la prevederile legii, registratorul indic acest fapt la rubrica

Refuz [ex: n urma examinrii

cererii, s-a decis refuzul nenregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare

refuzului i elaboreaz decizia de refuz al nscrierii dreptului.

] semneaz, indic data

Dac pentru nregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea
termenului de examinare a cererii, ntiineaz, printr-un aviz solicitantul, indicnd documentele pe
care trebuie s le prezinte adugtor. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente
adugtoare are drept efect nenscrierea dreptului [ex: n
refuzul

urma examinrii cererii, s-a decis

nscrierii dreptului] dup ce anexeaz la cerere decizia nenregistrrii i copia de pe avizul expediat
anterior. De asemenea: radiaz notarea privind primirea cererii din Registru; depune Registrul
mpreun cu dosarul cadastral, n arhiv; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor
i i remite decizia privind nenscrierea.
Din cele expuse, deducem c restituirea documentelor se efectueaz n cazul:
0? efecturii nregistrrii bunului imobil i a dreptului asupra lui; se restituie originalul
documentului ce confirm dreptul

sau copia autentificat notarial, sau copia de pe hotrrea

judectoreasc, sau alte documente ce au servit drept temei de nregistrare, pe care se aplic
parafa de nregistrare;
0? refuzului de nregistrare; se remite decizia de nenscriere, semnat de registrator, i se restituie
documentele prezentate pentru nregistrarea bunului/dreptului imobiliar;
0? lipsei documentului ce confirm plata pentru servicii cu meniunea de achitare.
Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea actului de
identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de solicitant/reprezentant prin semntur n
condica de cereri, n care se va indica i data [Instruciunea nr. 487/2005, pct. 44].
2.2.3.2. nregistrarea primar masiv este o form de organizare a evidenei bunurilor
imobile i a drepturilor asupra lor, care se efectueaz de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe
care propunem s fie numit criteriu sistemic de eviden. Pentru exceptarea confuziilor, propunem
ca modalitatea de nregistrare a bunurilor i a drepturilor imobiliare efectuat la cerea persoanelor
fizice sau juridice s fie numit

criteriu individual de nregistrare. Potrivit criteriului sistemic

[nregistrare primar masiv], lucrrile de identificare i alte lucrri se execut de ntreprinderile ce

activeaz n domeniul lucrrilor cadastrale n temeiul contractului de prestare a serviciilor, ncheiat
de autoritatea competent, caietului de sarcini i al graficului de executare a lucrrilor i de
nregistrare a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral mputernicete o persoan cu nregistrarea primar
masiv [executant], care primete materialele i le transmite inginerului cadastral. Predarea-primirea
materialelor necesare efecturii nregistrrii primare masive sunt confirmate printr-un act, la care se
anexeaz urmtoarele materiale:

68
0? copia de pe actul de identitate al reprezentantului ntreprinderii;
1? informaia cadastral juridic i tehnic pe suport de hrtie i pe suport magnetic, despre
fiecare imobil;
0? planul cadastral pe suport de hrtie i pe suport magnetic;
1? materialele msurrilor geometrice;
2? alte materiale indicate n caietul de sarcini [Instruciunea nr. 487/2005].
Inginerul cadastral verific i avizeaz materialele enumerate i le pregtete pentru nregistrare,
iar n caz de necesitate, organizeaz primirea de documente suplimentare de la executori, autoriti
publice, alte persoane.
Dac n localitatea n care se execut lucrrile de nregistrare masiv, terenurile aferente caselor
n-au fost transmise n proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral:
0? sistematizeaz informaia, pregtete planul cadastral i proiectul demersului n adresa
administraiei publice locale n vederea emiterii deciziei privind transmiterea n proprietate a
terenurilor aferente caselor;
0? semneaz demersul la registrator i l nmneaz administraiei publice locale;
1? obine copia de pe decizia autoritii publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de
autentificare a drepturilor deintorilor de teren i planul cadastral [aprobat] al teritoriului; Dup
aceea:
0? efectueaz nscrierile n Registrul computerizat;
1? extrage versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului;
2? adeverete versiunea de pe fiierele de hrtie ale Registrului prin tampil [pe ultima fil a
fiierului] i semntura sa [pe celelalte file];
0? aplic parafa de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirm
drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea;
0? include n dosarul cadastral copiile de pe documentele confirmate de registrator;
1? depune versiunea pe fiierele de hrtie ale Registrului i dosarul cadastral n arhiv.
n cazul nregistrrii primare masive, data nregistrrii bunurilor i nscrierii drepturilor
imobiliare corespunde cu data aplicrii parafei i tampilei registratorului pe versiunea de hrtie a
Registrului.
n cazul nregistrrii conform criteriului sistemic, problema care cere soluionare ar fi referitoare la
bunurile imobile n a cror privin oficiul cadastral teritorial nu dispune de informaie: data, luna,
anul naterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil. Din coninutul Instruciunii nr.
487/2005 deducem, prin interpretare extensiv, c nregistrarea unor astfel de bunuri imobile se

69
va efectua, datele lips urmrind s fie incluse ulterior, pe msur ce imobilele n cauz vor deveni
obiect al unor acte juridice economice.
Prin urmare, nregistrarea bunului imobil este un fapt juridic necesar aplicrii fa de imobilul
nregistrat a regimului juridic al bunurilor imobile ca o condiie obiectiv pentru nscrierea
drepturilor asupra lui.
2.2.4. Dosarul cadastral este un ansamblu de documente i de acte juridice privind un bun
imobil din al cror cuprins rezult naterea, modificarea i stingerea drepturilor, precum i de acte
care modific componena bunului imobil.
n literatura juridic, dosarul cadastral este definit ca nscris sau act care descrie imobilele i arat
drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau menionate ca
titulare ale acestor drepturi [138, p. 133-134]. Nu putem fi de acord cu opinia n cauz i menionm
c, dosarul cadastral este o colecie sistematizat de documente ce confirm drepturile asupra
imobilelor, de scheme, planuri, schie i de alte documente referitoare la fiecare bun imobil.
Dosarul cadastral se ntocmete pentru fiecare bun imobil la nregistrarea lui primar, inclusiv la
divizarea lui n dou sau n mai multe bunuri imobile ori la comasarea a dou sau mai multe bunuri
imobile [Instruciunea nr.107/2003, pct. 53]. Astfel, fiecare bun imobil are propriul dosar cadastral,
n care sunt incluse planul lotului i planurile construciilor, sunt stabilii toi indicatorii de
identificare: denumirea strzii i numrul imobilului, sectorul, cartierul, lotul [numrul de inventar],
anul ntocmirii dosarului cadastral, numele persoanei care l-a ntocmit, numele persoanei care a
controlat corectitudinea datelor din el. O alt component a dosarului cadastral este fia privind
inventarierea tehnic a imobilului, cu meniunile privind: suprafaa lotului de pmnt cu sau fr
construcii, drepturile reale asupra lotului, grevrile. Prin urmare, n sens de
noiune putem spune c: dosarul cadastral este o totalitate de acte i nscrieri referitoare la: bunul
imobil, la drepturile de crean, la actele, faptele sau raporturile juridice aferente imobilului respectiv
[172, p.38-85].
Dosarul cadastral se completeaz pe msura efecturii lucrrilor cadastrale [Instruciunea nr.
107/2003 pct.16] care prezum, printre alte msuri, i formarea bunului imobil.
Procedura formrii bunilor imobile difer n funcie de regimul bunului: domeniul public [titulari
statul sau unitatea administrativ-teritorial] sau privat [titulari persoanele fizice, juridice, statul i
unitatea administrativ-teritorial.
Dosarul cadastral este format din documente cu privire la bunurile imobile ce atest dreptul asupra
lor i documente ce confirm dezmembrmintele dreptului de proprietate. Dosarul cadastral este
completat dup formarea bunului imobil. El conine documentele ntocmite pe parcursul formrii
imobilului. Numrul cadastral al terenului este i numrul dosarului.

70
Dosarul cadastral conine un exemplar al documentului ce confirm drepturi imobiliare sau copia de
pe el, autentificat notarial, planul cadastral sau planul geometric al terenului i alte documente.
Planul cadastral i dosarul cadastral se actualizeaz periodic, n msura depunerii cererilor de ctre
titularii de drepturi i n conformitate cu rezultatele monitoringului.
Dosarul cadastral al imobilului teren va conine urmtoarele documente:
1) titlul de
identificare a dreptului deintorului de teren;
sau 2) titlul provizoriu ce confirm dreptul de
proprietate, posesiune i beneficiere funciar ; sau 3) documentele de constituire a ntreprinderii,
unde se indic transmiterea terenului n capitalul statutar i titlul ce confirm dreptul asupra
terenului al persoanei ce a transmis terenul n fondul statutar al ntreprinderii; sau 4) contractul
de nstrinare a imobilului, n cazul cnd planul cadastral este o parte component a contractului
[Instruciunea nr.107/2003, pct. 67], sau contractul de vnzare-cumprare a terenului proprietate
public.
La nregistrarea unor tipuri de bunuri imobile i a drepturilor asupra lor, dosarul cadastral va
conine: 1) certificatul cu privire la componena participanilor la privatizare, eliberat de
Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat n cazul nregistrrii drepturilor
de proprietate comun n devlmie; 2) extrasul din registrul de eviden a gospodriilor [fostele
gospodrii colhoznice, gospodriile rneti (de fermier)] sau certificatul, eliberat de administraia
public local, privind datele tuturor membrilor gospodriei, n cazul nregistrrii dreptului de
proprietate comun n devlmie asupra bunurilor acestor gospodrii; 3) documentul ce confirm
cotele determinate n bunul imobil, n cazul nregistrrii dreptului de proprietate comun n
diviziune asupra bunului imobil; 4) contractul ncheiat ntre Departamentul Privatizrii

Administrrii Proprietii de Stat ori administraia public local i titularul dreptului de gestiune
economic, n cazul nregistrrii drepturilor ntreprinderii asupra bunurilor proprietate public
transmise lor cu drept de gestiune economic; 5) decizia administraiei publice locale, n cazul
nregistrrii grevrii dreptului asupra terenului proprietate public; 6) contractul de gaj

documentele indicate n contract, n cazul nregistrrii ipotecii; 7) contractul de cesiune a creanei,

n cazul nregistrrii cesiunii ipotecii; 8) planul terenului, cu indicarea hotarelor, i/sau planul
construciei, n cazul nregistrrii servituilor [Regulamentul nr.1030/1998 pct. 20].
Documentaia inclus n dosar se enumer pe prima foaie [dup copert] a dosarului. La operarea
modificrilor n documentaia dosarului cadastral, documentul nou-anexat se nscrie n ordinea de
nscriere a documentelor corespunztor foii de cuprins, acestuia atribuindu-i-se numr de rnd.

71
Potrivit Regulamentului nr.1030/1998, dup ntocmirea dosarului cadastral, registratorul nscrie
bunurile imobile i drepturile asupra lor cu aplicarea parafei privind nregistrarea drepturilor pe toate
documentele ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea.
Prin urmare, dosarul cadastral poate fi asemuit unui registru de stare civil a bunului imobil n care
sunt evideniate toate operaiunile privind bunurile imobile. Un argument plauzibil este i aplicarea
actual a sistemelor de publicitate imobiliar, axate pe sistemul real, sistem german de publicitate,
adic inerea registrelor de publicitate dup criteriul bunului imobil, individualizat cu un numr
topografic distinct, atribuit lui la momentul crerii cadastrului bunurilor imobile.
Importana dosarului cadastral. Potrivit literaturii de specialitate, importana dosarului cadastral
este relevant prin informaia veridic acumulat n privina bunurilor imobile. Astfel, persoanele
interesate pot solicita, conform legii, informaie privind situaia bunului imobil interesat. Nu greim
n faa adevrului dac vom spune c dosarul cadastral conine o totalitate de acte juridice care au
servit drept temei nregistrrii bunului n scopul asigurrii evidenei i opozabilitii fa de teri.

72
CAPITOLUL III
SPECIFICUL NSCRIERII DREPTURILOR IMOBILIARE 3.1. Felurile
nscrierilor n Registrul bunurilor imobile i specificul efecturii
nscrierea drepturilor imobiliare este reglementat de C. civ., Legea nr. 1543/1998, de Instruciunea
nr. 487/2005 [85], de Scrisoarea instructiv nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista
documentelor ce confirm drepturile asupra bunurilor imobile, n continuare Scrisoarea nr.
345/1998 [86], de alte acte normative.
Responsabil de efectuarea nscrierilor n Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. n
virtutea funciei, acesta efectueaz nscrierile n registrul bunurilor imobile. Conform Instruciunii
nr. 487/2005, datele se nscriu n Registru, n ordine cronologic cu confirmarea prin semntur i
tampil. n cazul depistrii unei nscrieri neconfirmate prin semntura registratorului i tampil,
se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea nscrierii. Situaiile
ce provoc dubii asupra veridicitii nscrierii vor fi soluionate prin confruntarea documentelor
prezentate de titular i nscrierea neconfirmat. nscrierile n registrul bunurilor imobile referitoare
la suprafa, destinaie i categoria de folosin a bunului imobil sunt opozabile terilor pn la proba
contrarie.
Cadrul normativ ce reglementeaz raporturile de publicitate imobiliar corespunde cerinelor privind
armonizarea legislaiei naionale legislaiei Uniunii Europene [7, p. 72-77]. Totui, unele
reglementri creeaz confuzii. Bunoar cum vom proceda n cazul drepturilor imobiliare constituite
pn la punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i nenscrise conform acesteia? Or, din coninutul
legii deducem dou cerine diametral opuse: a) drepturile nscrise anterior punerii n vigoare a Legii
nr. 1543/1998 au putere juridic i b) persoanele care ncheie convenii cu bunurile imobiliare dup
intrarea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 vor nscrie mai nti dreptul aprut anterior. Considerm,
vor fi nscrise drepturile constituite anterior n cazul conveniilor translative de proprietate n a
cror temei dreptul se stinge n patrimoniul alienatorului i se constituie n patrimoniul
dobnditorului. Procedura de nscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificat, adic nu include
toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducndu-se la nscrierea n capitolele I i II al
Registrului bunurilor imobile a bunului imobil i a dreptului imobiliar. n acest caz nscrierea
drepturilor imobiliare se va efectua gratuit.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 i Instruciunii nr. 487/2005, nscrierea drepturilor imobiliare este
supus unei anumite proceduri care const n depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la
care se anexeaz documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele nscrise n registrul
bunurilor imobile constituie informaie integral privind regimul juridic al bunului imobil. Dac l
parafrazm pe savantul jurist romn Mircea Miclea, c

ercettorul gsete, pe de o parte, situaia

73
topografic a imobilului, artat ntr-un plan [se are n vedere planul cadastral], ntocmit riguros,
cu precizarea suprafeei, vecintilor i altor indicaiuni, care ajut la individualizarea deplin, iar
pe de alt parte, situaia juridic, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrrile,
sarcinile, ntr-un cuvnt, un fel de stare civil a imobilului [204, p. 272].
nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin
nscriere se nelege orice meniune efectuat de registrator n Registrul bunurilor imobile i n
alte registre conexe. Se are n vedere toate meniunile privind imobilul/imobilele, inclusiv
nregistrarea cererilor de nscriere, admiterea nscrierilor sau respingerea, meniunile privitoare la
descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare i titularii lor, faptele juridice i drepturile
personale supuse nscrierii.
Stricto sensu , nscrierea n registrul bunurilor imobile desemneaz meniunile fcute de
registrator n legtur cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare i a titularilor,
precum i a altor drepturi personale, fapte juridice i raporturi juridice n legtur cu bunurile
imobile supuse nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Codul civil stabilete exhaustiv, la art. 498 alin. (1), trei feluri de nscrieri:
intabularea
drepturilor reale; nscrierea provizorie a drepturilor reale
i notarea drepturilor de crean,
faptelor juridice i raporturilor juridice ce au legtur cu bunul imobil.
Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se refer la
nscrierea drepturilor de crean, a faptelor sau

a raporturilor juridice aferente imobilelor

consemnate n registru i are ca efect opozabilitatea din momentul nregistrrii. n literatura de

specialitate, intabularea a fost definit ca nscriere n registrul bunurilor imobile [218, p.89] prin care
strmutarea, dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabil terilor cu titlu
definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Fiind o nscriere definitiv, intabularea are
efectul opozabilitii fa de teri i se face numai n baza unui act juridic dovedit prin nscris
original, din care cauz nu necesit justificare ulterioar. Dreptul de proprietate se nscrie n registru
indiferent de faptul c titularul este persoan fizic sau persoan juridic, ori c bunurile aparin
domeniului public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale.
Potrivit C. civ. art. 498, intabularea are ca obiect nscrierea drepturilor tabulare pe baza actului
prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Astfel, se vor intabula:
dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de superficie, dreptul de
servitute, dreptul de ipotec, dreptul de folosin prevzut de C. funciar, dreptul de administrare
[gestiune economic] asupra bunurilor statutului i unitilor administrativ-teritoriale.
Intabularea se va efectuarea cu condiia corespunderii documentelor cerinelor legale:
validitate a actului juridic - de fond i de form; condiiile de fond privesc coninutul actului

1) de

74
juridic [C. civ., art. 199 207] i se refer la capacitate, consimmnt, obiect, cauz; condiiile de
form privesc exteriorizarea voinei
[forma cerut ad validatem , ad probationem sau pentru
opozabilitate fa de teri]; 2) de identitate: a titularului dreptului tabular i titularului actului
juridic invocat spre intabulare, indicndu-se numele prilor; 3) deplinei puteri doveditoare a
documentelor prezentate viznd valoarea ad probationem a nscrisului; 4) de identificare a bunului
imobil, adic de descriere tehnic i economic, precum i de separare juridic, bunul imobil
obinnd caracteristic tehnic economic i statut juridic, ceea ce i permite s fie evideniat
indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a
documentelor ntocmite ntr-o limb strin.

Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial

colaboreaz cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc.
Este

provizorie nscrierea efectuat cu condiia justificrii ei ulterioare. n conformitate cu

dispoziiile C. civ., art. 501, se nscriu provizoriu drepturile reale n urmtoarele cazuri: a) dreptul
real dobndit este afectat de o condiie suspensiv sau rezolutorie n actul juridic trebuie s fie
expres indicat condiia care suspend naterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiia se
nscrie la rubrica Termenul. Condiia ]; b) n temeiul unei hotrri judectoreti, care nu este nc
irevocabil, o parte a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel
care administreaz bunurile unei alte persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar;
c.
pentru care a fost inscrisa ipoteca

debitorul a consemnat sumele

. Faptul c dreptul a fost nscris

sau radiat provizoriu se va indica n Registru. n cazurile nscrierii provizorii, dreptul intabulat nu
se va radia, n Registru fiind nscrii doi proprietari pn la soluionarea [consolidarea dreptului
proprietarului nou nscris sau anularea] [Instruciunea nr. 487/2005].
Articolul 498 din C. civ. dispune c, i n cazul intabulrii, nscrierea provizorie sau intabularea
imperfect are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la nscrierea drepturilor de crean, a
faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate n Registru. n doctrin [129,
p.118-129; 209, p. 76-84] s-a relevat ideea conform creia, prin nscrierea provizorie, dobndirea,
strmutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile fa de teri, de la
data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n msura justificrii acesteia. nscrierea
dreptului poate fi numai provizorie, adic
deficiente conditione, dac dreptul nu se nate n
patrimoniul dobnditorului dect n cazul mplinirii condiiei. n cazul realizrii condiiei
suspensive, eveniente conditione, dreptul se nate n patrimoniul dobnditorului, deci nregistrarea
provizorie se justific. Pornind de la prevederile C. civ., art. 498 alin (2), nscrierea provizorie
vizeaz, ca i n cazul intabulrii, aceleai obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate,
dreptul de uzufruct, dreptul de uz i abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de

75
ipotec etc. nscrierea provizorie produce efecte fa de teri, retroactiv, adic de la data nregistrrii
cererii, i, ca rezultat, consolideaz toate nscrierile fcute condiionat.
Justificarea nscrierii provizorii i transformarea acesteia n intabulare se face la cererea celui
nscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificrii [ex. ndeplinirea
sau nendeplinirea condiiei indicate n actul juridic n al crui temei s-a efectuat nscrierea
provizorie, prezentarea hotrrii judectoreti irevocabile]. Aceleai aciuni le poate exercita o alt
persoan interesat, cu consimmntul celui nscris provizoriu sau n lipsa consimmntului, la
prezentarea unei hotrri judectoreti irevocabile n acest sens. Potrivit C. civ., justificarea
nscrierii provizorii are ca efect transformarea n intabulri a tuturor nscrierilor anterioare.
Dac nscrierea provizorie nu a fost justificat, radierea acesteia se face cu consimmntul celui
nscris sau n temeiul hotrrii judectoreti irevocabile. Concomitent cu radierea nscrierii
provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu nscrierile condiionate de justificarea
nscrierii provizorii [ce au legtur cu nscrierea provizorie] [C. civ., art. 502]. De exemplu, n
cazul unui antecontract de vnzare-cumprare, n Registru se nscrie provizoriu i dreptul imobiliar
al cumprtorul [ca proprietar] dar nu se radiaz dreptul imobiliar al proprietarului-vnztor. Dreptul
cumprtorului se va consolida dup achitarea preului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor
imobile drepturile proprietarului - vnztor.
n situaia neachitrii de ctre cumprtor a preului pn la data stipulat n contract vnztorul
poate cere radierea dreptului nscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumprtorului se va
efectua cu acordul acestuia .
n cazul n care, n perioada nscrierii provizorii, cumprtorul a constituit uzufruct n folosul unei
alte persoane, a dat bunul n locaiune, apoi, dreptul cumprtorului a fost radiat, se vor radia din
oficiu de registrator [nefiind necesar consimmntul celor nscrii] i aceste drepturi nscrise n
favoarea altor persoane, dar condiionate de justificarea nscrierii provizorii.
Drepturile reale constituite dup nscrierea provizorie care au legtur cu aceast nscriere se vor
nscrie tot provizoriu [Instruciunea nr. 487/2005].
Radierea nscrierii drepturilor reale se face potrivit C. civ., art. 499 alin. (2), la cererea
titularului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimmntul titularului de drept.
Consimmntul titularului de drept nu este necesar n cazul n care:
0? dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;
1? dreptul se stinge prin decesul sau ncetarea existenei titularului;
2? exist o hotrre judectoreasc irevocabil despre radierea dreptului nscris n Registru;
3? exist un act administrativ despre radierea nscrierii din Registru;
4? exist alte situaii.

76
Notarea n Registrul bunurilor imobile a drepturilor de crean, faptelor, raporturilor juridice ce
au legtur cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul nregistrrii [C. civ.,
art. 508]. Se noteaz n registrul bunurilor imobile: cererea de nregistrare a bunurilor/drepturilor
imobiliare [Legea nr. 1543/1998]; punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei
msuri; locaiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicia de nstrinare sau
grevare a unui drept nscris; sechestrul, urmrirea imobilului i a fructelor sale
[urmrirea
imobilului se realizeaz prin notarea sechestrului aplicat de executorul judectoresc n vederea
vnzrii bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului
creditorului gajist despre nceperea exercitrii dreptului de gaj i n alte cazuri];

antecontractul;

dreptul de preemiune nscut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanei
ipotecare; gajul asupra creanei ipotecare; declararea insolvabilitii persoanei juridice; pornirea
procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amnarea mprelii bunului aflat n
coproprietate [C. civ., art. 359];

aciunile n justiie ce au legtur cu bunul imobil sau dreptul

nscris; alte cazuri prevzute de lege.

Din coninutul legii, deducem c notarea se face n scop de informare. Astfel se dau publicitii
actele i faptele privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, la aciunile n
justiie n legtur cu imobilele nscrise n Registru. Literatura de specialitate [188, p. 57] clasific
notrile n dou categorii:
1.
notri
registrul bunurilor

declarative, ale cror efecte sunt independente de nscrierea n

imobile [punerea sub interdicie];

2.

notri constitutive, ale cror efecte depind de nscrierea n registrul bunurilor imobile

[interdicia de nstrinare i grevarea].

Sub incidena acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al
unitilor administrativ-teritoriale. Bunurile imobile parte component a domeniului public sunt
nscrise n registre speciale [218, p. 41-45].
Notarea i radierea notrii se face la cererea prilor interesate, n temeiul documentelor
doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instruciunea nr.487/2005].
n cazurile n care documentul care confirm drepturile i n al crui temei se solicit nscrierea
unui drept conine i interdicii, condiii n vederea asigurrii sau exercitrii dreptului, registratorul
va nota aceste interdicii din oficiu [fr plat suplimentar]. Notarea i radierea interdiciilor,
sechestrului, altor fapte i raporturi juridice pot fi efectuate i la cererea instanei, organului de
executare a hotrrilor judectoreti, organului fiscal sau a celui de urmrire penal. La nscrierea
notrii, se va face referire la bunul sau la numrul de ordine al dreptului nscris la care se refer
notarea.

77
n cazul proprietii comune pe cote pri, dac n Registru nu sunt nscrii toi coproprietarii, n
extrasul din Registru se vor meniona datele din Registrul construciilor inut de fostele BIT-uri sau
se va meniona c oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilali coproprietari [104,
p.321].
Instruciunea nr. 487/2005 reglementeaz nscrierea dreptului de ipotec legal pentru achitarea
preului la lucrrile persoanelor care au participat la construcia imobilului [arhiteci, antreprenori,
alte persoane] n temeiul nscrisului [documentelor de drept] ce confirm raportul juridic. Dreptul
de ipotec se va nscrie asupra imobilului la a crei construcie s-a participat, n mrimea creterii
valorii bunului imobil, confirmat printr-o expertiz corespunztoare.
La prerea noastr, obiectul nscrierii prin notare vizeaz urmtoarele aspecte:
I. Starea si capacitatea:
1.

persoanelor fizice, titulare de

drepturi reale tabulare:

incapaciti totale sau pariale ale

titularului dreptului nscris, instituirea curatelei, aciuni de anulare a hotrrii declarative de moarte
a titularului de drept real nscris;
02 ) persoanelor juridice:notri privind hotrrea declarativ de faliment.
II. Aciuni i ci de atac n justiie privind:
1.
caracterul litigios al dreptului real inscris in Registru;
2.

actiunea de predare a inscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urmeaza a fi nscris;

3.

atacarea deciziei privind refuzul de inscriere in Registru;

III. Msuri de indisponibilizare legale cum ar fi:

interdicia de nstrinare/grevare i

modalitile de nstrinare sau grevare; dreptul de preemiune legal; declaraia de utilitate public a
unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 i 175 din Codul de procedur
civil nr. 225-XV din 30.05.2003 [18], n continuare CPC, la cererea participanilor la proces,
judectorul poate lua msuri de asigurare a aciunii. Asigurarea se admite n orice faz a procesului
dac neaplicarea msurilor de asigurare a aciunii ar crea dificulti judectoreti sau ar face
imposibil executarea hotrrii judectoreti. Aadar, pentru asigurarea aciunii, judectorul este n
drept: s pun sechestru pe bunurile prtului; s interzic prtului svrirea unor anumite
acte; s interzic unor alte persoane svrirea unor anumite acte n privina bunului n litigiu; s
suspende vnzarea bunurilor sechestrate n cazul intentrii unei aciuni de ridicare a sechestrului
de pe ele

[radierea din actul inventar];

s suspende urmrirea, ntemeiat pe un document

executoriu, contestat de ctre debitor pe cale judiciar.

IV. Drepturile de crean ,
alte raporturi juridice, elucidate n C. civ.,
Legile nr. 198/2003, nr.
1543/1998, n alte acte normative dispun nregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de

78
arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de
arend a terenurilor i a altor bunuri agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se
nregistreaz la primria localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole
[Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda n agricultur nu poate fi mai mic de un an i nici mai mare de
30 de ani [Legea nr. 198/2003 art.8].
De asemenea, nregistrarea este cerut i n cazul contractului de locaiune. Astfel, C. civ. ,a art.
876. intocmirea in scris a contractului de locatiune [alin. (1)] si inscrierea, in registrul bunurilor imobile a
contractului de locaiune pe un termen ce depete 3 ani. Nerespectarea are ca efect inopozabilitatea fa
de teri [2]. Contractul de locaiune nu poate fi mai mare de 99 de ani

[art. 877].

Potrivit legiuitorului, vor fi notate n registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de natur s
afecteze regimul juridic al unui bun imobil.
Ipoteca, conform C. civ, art. 454, este un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un
drept de dispoziie asupra bunului ipotecat, dar nu i cu drept de proprietate, cum uneori practic
instituiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitaie, ci l preiau n proprietate,
preul imobilului depind adesea cu mult valoarea creanei [256, dosarul nr. 2-2315/04). La
obieciile debitorului, bncile invoc lipsa de cumprtori, cauza fiind procedura greoaie de
comercializare a imobilului, precum i dorina de a obine n proprietate bunuri la preuri derizorii.
Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativ, din moment ce
pledm pentru dezvoltarea pieei imobiliare. De altfel, exist riscul de a diminua dezvoltarea pieei
imobiliare. Pentru asigurarea creditului acordat, instituiile financiare sunt interesate n a-i
nregistra dreptul asupra imobilului, prin care se garanteaz creana. Legea nr. 1543/1998 prevede, la
art. 44, c nregistrarea ipotecii se efectueaz n baza cererii debitorului gajist i a creditorului
gajist. Nu se admite nregistrarea ipotecii n cazul n care ipotecarea bunului imobil indicat n
contract este interzis de legislaie. De exemplu, ipotecarea de ctre instituiile publice a imobilelor
primite n gestiune economic nu se admite. n unele cazuri, ca excepie, ipotecarea este admis,
dar cu acordul Departamentului Privatizrii. nscrierile sau radierea nscrierilor privind raporturile
de ipotec se face, n temeiul documentelor ce confirm ncetarea aciunii, la cererea persoanelor
interesate sau din oficiu, prin dispoziia instanei, a organelor de urmrire penal.
n contextul celor expuse, menionm c, n practic, se evideniaz un ir
nregistrarea bunurilor i a drepturilor imobiliare, pricinile constnd n:

de probleme la

1) efectuarea privatizrii

imobiliarelor fr actele de dare n exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite n anii

50 sau construite de fostele gospodrii agricole; 3) eliberarea de ctre primrii a titlurilor
provizorii de proprietate fr a anexa planurile terenurilor date n proprietate; 4) nerespectarea,

79
de ctre organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrrii;
5.

transmiterea imobilelor in proprietate de organe neautorizate; 6) intocmirea incorecta a

deciziilor autoritilor publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale

haotice terenurilor de ctre autoritile administraiei publice locale, fr a respecta o
consecutivitate; 8) inerea n limba rus, n unele localiti
evidenei cadastrale [registrul manual i cel computerizat]

[preponderent din sudul rii], a

. Carenele menionate duc la

tergiversarea implementrii cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldeaz cu litigii

imobiliare.
Remedierea dificultilor, a cror sorginte se gsete n sistemul socialist i n neglijarea evidenei
imobilelor, suntem siguri, va fi posibil prin constituirea cadastrului i prin publicitate
imobiliar.
Cererea de nregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depus de ctre persoana care
i-a dobndit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vnzare-cumprare, privatizare,
schimb, donaie, testament etc] sau n urma unui fapt juridic [motenire legal, hotrre
judectoreasc i n alte temeiuri ce nu contravin C. civ. [art. 499].
Legea nr. 1543/1998, la art. 28, prevede c temei de nregistrare a drepturilor imobiliare pot servi:
1.
Actele administrative
emise de autoritile publice abilitate n
modul stabilit de lege, ca,
de exemplu: titlul de autentificare a deintorului de teren, eliberat de autoritile administraiei
publice locale n cazul atribuirii de ctre acestea a terenurilor proprietate public a unitii
administrativ-teritoriale sau de ctre Agenia Relaii Funciare i Cadastru n cazul atribuirii de
ctre stat a terenurilor proprietate public a statului [C. funciar, art. 20]; contractele de vnzare cumprare ncheiate de comisia de privatizare a fondului de locuine
[n numele statului];
contractele de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n proprietate privat; hotrrea
Parlamentului [nstrinarea imobilului de interes naional] , hotrrii Guvernului [nstrinarea
imobilului de interes local] n caz de expropriere pentru utilitate public potrivit Legii nr. 488-XIV
din 08.07.1999 [31].
2.
Contractele asupra bunului imobil , ncheiate conform
legislaiei n vigoare, n funcie de
natura lor juridic, pot fi: a) de vnzare-cumprare; b) de vnzare-cumprare, predare-primire a
locuinei n proprietate privat; c) de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via; d) de
schimb; e) de

donaie; f) de separare a cotei-pri din proprietatea comun sau de mprire

[partaj] a proprietii comune i, dup caz, hotrrea de formare a sectorului de teren cu toate
documentele necesare; g) de constituire a ntreprinderii; h) de constituire a persoanei juridice prin

80
asocierea cu o alt ntreprindere; i) de constituire prin divizare a societii comerciale
[ntreprinderii]; j) de constituire ca rezultat al transformrii.
3.

Certificatul de succesiune . Conform art. 1556 din Codul civil

persoanele recunoscute ca motenitori pot cere notarului de la locul deschiderii succesiunii eliberarea
certificatului de motenitor. Certificatul de motenitor se elibereaz dup 6 luni din ziua deschiderii
succesiunii, n orice timp. Dac se constat, la cererea reprezentantului statului, c nu sunt nici
succesori testamentari, nici legali, notarul declar succesiunea vacant i elibereaz certificat de
succesiune vacant, dar numai dup expirarea termenului legal de acceptare a succesiunii. Bunurile
declarate succesiune vacant trec n proprietatea statului.
4.

Hotararile judecatoresti. nregistrarea drepturilor n baza unei hotrri judectoreti persist

n mai multe situaii, cum ar fi: hotrrea instanei privind transmiterea construciilor [inclusiv a
caselor i a prilor acesteia] confiscate, fr stpn, cu drept de succesiune, n proprietatea
municipal a oraului, raionului, satului etc.
5.

Titlurile de autentificare a

dreptului detinatorului

de teren

i alte acte [adeverine]

privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritile publice abilitate, n modul stabilit
de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; eliberat, conform art. 20 din Codul funciar, de ctre
autoritile publice locale n cazul atribuirii terenurilor proprietate public n proprietate privat sau
de ctre Agenie n cazul atribuirii terenurilor proprietate de stat n proprietate privat.
6.

Alte documente

privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra

bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor
drepturi, poate fi actul de stat privind dreptul de folosin a pmntului [anexa nr. 13], aprobat prin
hotrrea Consiliului de Minitri al URSS din 06.03.1975 [100].
n contextul celor expuse, evideniem diferite cazuri de nscriere n Registru a imobilelor i a
drepturilor asupra lor.
Pentru nscrierea dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobndit n urma privatizrii,
solicitanii prezint urmtoarele documente, dup caz:
I.

Pentru nregistrarea terenului

i a drepturilor

asupra lui,

la cerere se vor anexa: titlul de autentificare a dreptului

deintorului de teren sau titlul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, posesiune i

beneficiere funciar, sau [dup caz] contractul de vnzare-cumprare a terenului proprietate public.
II. Pentru nregistrarea construciilor, apartamentelor, ncperilor izolate i a drepturilor
asupra lor:
a.
primar a dreptului imobiliar asupra construciei,

La nregistrarea
la cerere se vor anexa

documentele privind atribuirea terenului pentru construcie, cum ar fi: 1) contractul privind dreptul

81
de construcie, autentificat notarial [dac a fost ncheiat pn la 26 august 1948]; 2) decizia de
atribuire a terenului pentru construcia i exploatarea casei; sau 3) contractul de dare n folosin a
terenului pe termen nelimitat pentru construcia casei, autentificat notarial; sau 4) titlul de
autentificare a dreptului deintorului de teren; sau 5) contractul de vnzare-cumprare, autentificat.
b.

n cazul construciei edificate pe terenul ntreprinderii agricole, se prezint: hotrrea

organului abilitat cu atribuirea terenurilor pentru construcie sau extras din decizia gospodriei
privind atribuirea de teren. La actele enumerate, se vor anexa: decizia autoritii publice locale
despre aprobarea actelor de recepie a construciei, iar dup 28 iunie1996, procesul-verbal de recepie
final [Hotrrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului de
recepie a construciilor i instalaiilor aferente [69], n continuare H.G. nr. 285/1996 ].
Gospodriile rneti [de fermier] i fostele gospodrii de colhoznici la nregistrarea dreptului
de proprietate asupra caselor, altor edificii, prezint: extras din registrul de eviden a gospodriilor
rneti sau certificat eliberat de autoritatea administraiei publice locale - dreptul se nscrie n
numele tuturor membrilor [drept de proprietate comun n devlmie] [Legea nr. 1543/1998, art.
39. alin. (4)]. Dreptul de proprietate comuna in devalmasie a sotilor este inregistrat la prezentarea
dovezii privind aportul ambilor la dobndirea bunului [de exemplu, certificatul de cstorie datat
anterior documentului de dobndire a bunului].
III. Pentru nscrierea dreptului asupra construciei nefinalizate [dac se solicit nscrierea
dreptului de ctre persoana care a primit autorizaia de construire] se prezint: documentul ce
confirm dreptul asupra terenului; autorizaia de construire; actul de constatare pe teren care atest
respectarea documentaiei de proiect, actul privind procentul de realizare a construciei.
IV. Pentru nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra apartamentelor,
ncperilor izolate, privatizate n conformitate cu Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324XII din 10.03.1993, n continuare Legea nr. 1324/1993 [22], [se nregistreaz dreptul de proprietate
sau dreptul de proprietate comun n devlmie sau diviziune] se prezint: contractul de vnzarecumprare, predare-primire, autentificat notarial, i certificatul Ageniei teritoriale pentru privatizare
a Departamentului Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, n care este indicat componena
participanilor la privatizare.
V.
Pentru inscrierea dreptului imobiliar in cazul apartamentelor privatizate din
blocurile
locative nefinalizate [H.G. nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie
la blocurile nefinalizate [61], n continuare H.G. nr. 366/1998], se prezint: contractul de predareprimire a locuinei nefinalizate, autentificat notarial. n acest caz, gestiunea blocului locativ este n
seama asociaiei proprietarilor de locuine privatizate, n temeiul actului de predare de la

82
Departamentul Privatizrii. Dup darea n exploatare a blocului de locuit, fiecare locuin se d n
proprietate i se nregistreaz dreptul imobiliar [ori se fac rectificrile de rigoare privind suprafaa,
valoarea etc.], conform actului de predare-primire a locuinei, semnat de preedintele asociaiei i de
proprietar.
VI. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra caselor dobndite de ctre persoanele
supuse represiunilor politice i ulterior reabilitate [H.G. nr. 338 din 26.05.1995, n continuare H.G.
nr. 338/1995] se prezint decizia autoritilor publice locale privind reparaia prejudiciului material,
actul de predare-primire a casei.
VII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra ncperilor izolate nelocuibile
arendate, amplasate n blocuri locative, privatizate n baza Hotrrii Guvernului nr. 349 din
21.06.1996 cu privire la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile arendate [72], n continuare H.G. nr. 349/1996, se prezint: contractul de vnzarecumprare, ncheiat cu Departamentul Privatizrii, autentificat notarial; actul de predare-primire.
VIII. Pentru nscrierea drepturilor imobiliare asupra casei [apartamentului] construite
cu atragerea investiiilor private de ctre ntreprinderile i organizaiile cu proprietate de stat
n fondul statutar ca beneficiari [Hotrrea Guvernului nr. 676 din 06.10.95 cu privire la investirile
de stat i private n construciile caselor nefinalizate, n continuare HG nr. 676/1995], se nscrie
n ansamblu i dreptul de proprietate asupra terenului ntreprinderii, organizaiei creia i s-a atribuit
terenul n temeiul: deciziei autoritii administraiei publice locale de atribuire a lotului de pmnt
pentru construcia casei, deciziei autoritii administraiei publice locale cu privire la aprobarea
actului de dare n exploatare a imobilului [cu indicarea numerelor apartamentelor de stat] sau
procesul-verbal al recepiei finale [dup 28.06.1998], deciziei autoritii administraiei publice locale
cu privire la aprobarea actului de predare, ctre fiecare investitor, a apartamentelor, ncperilor.
IX. Drepturile imobiliare asupra apartamentelor, ncperilor ce aparin

investitorului se

nscriu n temeiul: contractului cu privire la investirea capitalului privat n construcia casei

nefinalizate, nregistrate la Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat; actului
de predare a apartamentelor ctre investitor.
X. Drepturile imobiliare in cazul apartamentelor din cladirile construite in temeiul
contractului de activitate n comun [de investire] ntre persoane private, precum i al
apartamentelor, ncperilor izolate ce revin persoanei fizice sau juridice

creia i s-a atribuit

terenul pentru construcie sau creia terenul i aparine cu drept de proprietate i n numele creia a
fost eliberat autorizaia de construire se nscriu n temeiul: 1) documentului ce confirm dreptul
de folosin sau de proprietate asupra terenului; 2) procesului-verbal de recepie final; 3)

83 contractelor de activitate n comun [de investiie], ncheiate cu investitorii, i actelor de

predareprimire a apartamentelor ctre investitorilor

. nscrierea dreptului imobiliar asupra imobilelor ce

aparin investitorilor se efectueaz n temeiul: a) contractului de activitate n comun [investiii],

autentificarea notarial nu este necesar; b) actele de predare-primire a apartamentelor ctre fiecare
investitor.
XI. nscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor din casele cooperativei de
construcie a locuinelor:
a.
de proprietate asupra casei se nscrie cooperativei de construcie n temeiul:

Dreptul
deciziei

autoritii administraiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcie i deciziei
aceleiai autoriti privind aprobarea actelor de dare n exploatare sau al procesului-verbal de
recepie final.
b.
Dreptul de proprietate asupra apartamentului sau ncperii izolate se nscrie n temeiul:
certificatului cooperativei de construcie prin care se confirm calitatea ei de membru i efectuarea
tuturor plilor, extrasului din hotrrea adunrii generale a membrilor cooperativei privind
repartizarea apartamentului, ncperii concrete sau ordinului de repartiie, eliberat de autoritatea
public local.
XII. nscrierea dreptului de proprietate asupra garajelor:
a.
Dreptul de proprietate asupra construciilor aflate n folosin comun i dreptul de
folosin
asupra terenului se nscriu cooperativei de construcie a garajelor n temeiul : deciziei autoritii
administraiei publice locale privind atribuirea terenului pentru construcie; deciziei

aceleiai

autoritii privind aprobarea drii n exploatare a obiectivului sau al procesului-verbal de recepie

final.
b.

Dreptul de proprietate asupra garajului se nregistreaz n baza: listei membrilor

cooperativei, aprobate de autoritatea administraiei publice locale pentru garajele date n exploatare
pn la 25.061998. Dup aceast dat, aprobarea listei de ctre autoritatea administraiei publice
locale nu este obligatorie [Hotrrea Guvernului nr. 365 din 06.04.98 cu privire la aprobarea
Statutului-model al cooperativei de construcie a garajelor i a Statutului-model al asociaiei de
garaje, n continuare H.G. nr.365/1998]; adeverinei eliberate de cooperativa de construcie privind
efectuarea tuturor plilor stabilite de adunarea general a cooperativei [n cazul n care construcia
s-a efectuat prin metoda de antrepriz].
XIII. nscrierea dreptului imobiliar n cazul predrii patrimoniului [construciei] la
privatizarea ntreprinderilor [(Legea nr. 1217/1997 [21] i Hotrrea Guvernului nr.1056/1997
[82]:

84
a.
ntreprinderii de stat n societate pe aciuni

n cazul transformrii
ale crei aciuni urmeaz

a fi vndute la licitaie sau la concurs, drepturile imobiliare se vor nscrie n temeiul urmtoarelor
acte: copia de pe certificatul nregistrrii de stat i copiile de pe documentele de constituire a
ntreprinderii care le-a primit, unde se indic succesiunea de drept n urma reorganizrii; certificatul
despre privatizare i, dup caz, actul de inventariere a patrimoniului, aprobat de Departamentul
Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, n continuare Departamentul Privatizrii [Agenia
teritorial];
b.
n cazul vnzrii bunurilor imobile ale ntreprinderii care se privatizeaz la licitaia
cu
strigare, la concurs sau la negocieri directe , dac ntreg patrimoniu care se privatizeaz se afl la
balana ntreprinderii, drepturile imobiliare se nscriu n temeiul urmtoarelor acte: contractul de
vnzare-cumprare, autentificat notarial, sau certificatul de proprietate, eliberat de Departamentul
Privatizrii, dup caz, planul cadastral;
c.
in cazul in care nu
balana ntreprinderii [n

ntregul patrimoniu privatizat se afl la

locaiune], drepturile imobiliare se nregistreaz n temeiul actului de predare-primire, aprobat de

Departamentul Privatizrii.
XIV. Drepturile imobiliare asupra construciei care intr n componena cotei valorice din
patrimoniul ntreprinderii agricole, atribuite n natur se nscriu n temeiul: certificatului de
proprietate privat, semnat de directorul ageniei teritoriale a Departamentului Privatizrii; actului
de predare-primire cu consemnarea datelor despre patrimoniul atribuit n natur.
XV. Drepturile asupra bunurilor imobile formate n temeiul Legii nr. 354 din 29.10.2004
[5], n continuare Legea nr. 354/2004, se nscriu n temeiul documentelor ce confirm drepturile
asupra bunului imobil pn la formare i deciziei de formare, la care se anexeaz descrierea tehnic
i planul noului bun imobil format.
XVI. Dreptul de folosin pe termen nelimitat asupra terenului se nscrie n temeiul
contractului de dare a terenului n folosin pe termen nelimitat, autentificat notarial; decizia
autoritii administraiei publice locale privind darea terenului din domeniul public ctre proprietarul
construciei; decizia aceleiai autoriti privind atribuirea terenului pentru construcia i
exploatarea casei.
XVII. Dreptul de gestiune economic i administrare economic se nscrie n temeiul:
contractului privind transmiterea bunului n gestiune sau administrare economic, ori al deciziei de
transmitere, eliberate de autoritatea central de specialitate, n cazul transmiterii intrastructurale, i a
actului de predare-primire; deciziei Guvernului, n cazul transmiterii ntreprinderii, sau deciziei
Departamentului Privatizrii, n cazul transmiterii unor construcii aparte din gestiunea unei
autoriti centrale de specialitate n gestiunea unei alte autoriti, i actului de predare-primire al

85
prilor n contract, aprobat de conductorii sau de autoritatea care a decis transmiterea. La cerere,
se anexeaz, dup caz, planul cadastral i/sau geometric.
XVIII. Drepturile imobiliare rezultate din actul de transmitere a drepturilor asupra
bunului imobil se nscriu [conform Scrisorii instructive nr. 01-345 din 25.12.1998] n temeiul
[dup caz]: contractului de vnzare-cumprare, autentificat notarial [inclusiv ntreinerea pe via];
contractului de schimb al bunurilor imobile pe aciuni, autentificat notarial;

contractului de

donaie, autentificat notarial; contractului de schimb, autentificat notarial; certificatului de

motenire; certificatului de separare a cotei pri din proprietatea comun n devlmie
[gospodria rneasc de fermier] sau de mprire
[partaj] a proprietii comune n devlmie
soilor], autentificate notarial,

[a

dup caz, a documentelor de formare a bunurilor imobile;

certificatului eliberat soilor privind dreptul de proprietate asupra cotei din averea comun,
autentificat notarial; nscrierii privind mprirea averii gospodriei de colhoznic sau nscrierii
privind separarea cotei-pri din averea gospodriei de colhoznic, eliberate de autoritile
administraiei publice locale

[pentru construcii]; hotrrii instanei de judecat

sau fostului

arbitraj; extrasului din registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor privind lichidarea

ntreprinderii i actului de mprire a patrimoniului n natur ntre fondatori, autentificat notarial;
hotrrii de formare a bunului imobil cu documentele necesare; actului

[contractul] privind

atribuirea [separarea] n natur a cotei-pri a fondatorului din patrimoniul ntreprinderii,

autentificat notarial, i contractului de constituire n care se indic posibilitatea atribuirii n
natur a cotei-pri i, dup caz, hotrrii de formare [prin separare] a bunului imobil, cu toate
documentele necesare; contractului privind mrirea cotei n proprietatea comun n diviziune
[autentificat notarial pentru persoanele fizice];
procesului-verbal de cumprare a bunului la
licitaie public [ n cazul organizrii licitaiei de ctre instan].
XIX. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile dobndite de ctre ntreprinderi
n cazuri specifice se nscriu [conform C. civ. i Legii nr. 1265/2000], dup caz:
a.
la fuziunea prin contopire, n temeiul:
privind nscrierea dreptului imobiliar; copiei

cererii

autentificate de pe contractul de fuziune prin contopire; certificatului de nregistrare a societii

prin contopire

[n original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din

Registrul de stat al ntreprinderilor i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntreprinderii

absorbite;
b.
la fuziunea prin absorbie,
nscrierea dreptului imobiliar; copiei

n temeiul: cererii privind

autentificate de pe contractul de fuziune prin absorbie; certificatului de nregistrare a societii

prin absorbie [n original]; actului de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul

86
de stat al ntreprinderilor

i organizaiilor cu privire la ncetarea activitii ntreprinderii

absorbite;
c.
la
dizolv],

dezmembrarea
n temeiul

prin divizare [societatea se

:
cererii privind

nscrierea dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin divizare;

certificatului de nregistrare a societii create prin dezmembrare [divizare], n original; actului de
predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i
organizaiilor cu privire la constituirea societii prin dezmembrare [divizare];
d.
la
parte se separ],

dezmembrarea prin separare [o

n temeiul: cererii privind nscrierea

dreptului imobiliar; copiei autentificate de pe contractul de dezmembrare prin separare;

certificatului de nregistrare a societii constituite prin dezmembrare [separare],n original;
actului
de predare-primire a bunurilor imobile; extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor i
organizaiilor cu privire la constituirea societii prin dezmembrare [separare].
Pentru situaiile descrise este valabil i cerina de prezentare a deciziei de formare a bunului imobil
cu anexarea documentelor necesare, indicate n Hotrrea Guvernului nr. 61/99; contractului de
constituire i succesiune de drept, n cazul fondrii ntreprinderii n urma constituirii unei anumite
societi. Concomitent, se nscriu i alte drepturi patrimoniale, rezultate din acte de transfer, n
temeiul succesiunii de drept, cum ar fi: dreptul de folosin asupra terenului aferent;
dreptul de arend asupra bunurilor imobile.
Documentele prezentate pentru nregistrarea drepturilor trebuie s conin descrierea bunului imobil
i, dup caz, denumirea dreptului respectiv, semnturile de rigoare, iar n cazurile stabilite de
legislaie, s fie autentificate notarial i tampilate.
Dac documentul are dou sau mai multe file, acestea trebuie s fie numerotate i nuruite.
Nu se primesc pentru nregistrarea drepturilor documentele:
a.
au

ce nu corespund cerinelor stabilite n Legea 1543/1998 la art. 29 alin. (2) i (4), adic

fost depuse ntr-un singur exemplar [sau dac lipsete originalul], s-a omis descrierea imobilului,
nu este indicat dreptul, lipsesc semnturile de rigoare, nu sunt autentificate notarial, tampilate, n
cazul documentelor cu mai multe file acestea nu sunt numerotate i nuruite etc;
b.

ce conin tersturi, adugiri, cuvinte radiate i alte corectri;

c.
d.

executate n creion;
cu deteriorri grave, ce nu permit interpretarea univoc a coninutului lor.

nscrierea drepturilor imobiliare se efectueaz n baza cererii titularului sau a persoanei care i
reprezint interesele. Solicitanii vor depune cererea n dou exemplare. La primirea cererii i a
documentelor, pentru nregistrarea drepturilor, persoana responsabil a oficiului cadastral teritorial
nregistreaz cererea n condica de cereri de un model aprobat de Agenie [anexa nr. 9]. Pentru

87
nlesnirea lucrului angajailor OCT, titularii de drepturi vor indica n cerere numrul cadastral al
terenului, domiciliul sau sediul lor pentru a fi consemnate n Registru.
Oficiul cadastral teritorial nu poart rspundere pentru erorile i inexactitile din adresa ori sediul
indicate de titularul de drepturi.
Al doilea exemplar de cerere, pe care se indic data primirii documentelor depuse, se restituie
solicitantului [ Legea nr. 1543/98, art. 30].
Respingerea cererii, potrivit art. 31 din legea nominalizat, poate avea loc dac:
a.

lipseste actul de identitate al solicitantului sau daca actul contine inexactitati; b) a fost

prezentat de o persoan neautorizat; c) lipsesc documentele pentru nregistrare; d) documentele

prezentate nu corespund cerinelor stabilite de legislaie; e) drepturile a cror nscriere este
solicitat nu sunt susceptibile de nscriere n

registrul bunurilor imobile; f) dreptul a crui

nscriere este solicitat este nscris pe numele unei alte persoane; g) nscrierea dreptului trebuie s
fie efectuat la un alt oficiu cadastral teritorial.
n cazul respingerii, cererea de nregistrare a drepturilor imobiliare nu se va nregistra n condica
de cereri, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La solicitarea lor,
pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Decizia privind prelungirea termenului de
examinare a cererii poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei n judecat. n practic,
contestarea prelungirii termenului de examinare nu s-a atestat.
Refuzul nscrierii drepturilor imobiliare. Legea nr.1543/1998 prevede expres:

nscrierea

drepturilor n baza titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren nu poate fi refuzat,

iar n baza altor documente poate fi refuzat dac: a) solicitantul nu a ndeplinit n termen cerinele
privind nlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea

nregistrarea drepturilor imobiliare invocate; b) forma i/sau coninutul documentelor prezentate nu

corespund cerinelor legislaiei; c) s-a constatat c documentele prezentate nu sunt autentice;
d.

documentul prezentat a fost emis de o autoritate publica ne-competenta; e) datele din

documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepia cazurilor n care

necorespunderea este cauzat de o eroare tehnic a oficiului cadastral teritorial;

f) exist

meniunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra cruia este solicitat spre
nregistrare.
n cazul refuzului de nregistrare a dreptului, cererea ulterioar a aceluiai solicitant n privina
aceluiai bun imobil se examineaz ca o nou cerere [Legea nr. 1543/98].
Decizia privind refuzul nregistrrii drepturilor imobile se aduce n scris la cunotin
solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. n acest sens, OCT va lua una dintre urmtoarele

88
hotrri: a ) va nregistra tranzacia i, respectiv, dreptul imobiliar; b

) va prelungi termenul de

nregistrare a drepturilor imobiliare; c) va refuza nregistrarea drepturilor imobiliare.

3.1.1. nscrierile n partea general a Registrului bunurilor imobile.
nscrierile sunt
efectuate ncepnd cu
cadastral al

coperta fiierului registrului. n partea de sus, se indic numrul

bunului imobil, care se va indica i n fiecare subcapitol al registrului. Pe copert se mai indic
denumirea autoritii care a execut controlul asupra inerii registrului Agenia Relaii Funciare i
Cadastru, se indic denumirea oficiului cadastral teritorial. n partea dreapt de jos a copertei, se
indic data, luna i anul deschiderii i nchiderii fiierului registrului. Partea general a registrului
bunurilor imobile mai conine rubricile: Deschis se nscrie data deschiderii fiierului registrului;
Versiunea se indic numrul versiunii registrului; Formarea bunului imobil se indic modul de
formare a bunului imobil; Bunul imobil iniial se indic numrul cadastral al terenului din care s-a
format terenul nregistrat n fiier [n cazul formrii terenului prin comasare, divizare, separare];
nchis se indic data nchiderii fiierului registrului;
Bunul imobil nou
format
se indic numrul
cadastral al terenului format din terenul iniial.

Capitolul - - se indic capitolul registrului

[Instruciunea nr. 487/2005].

3.1.2. nscrierile n subcapitolul I al Registrului bunurilor imobile.
[conform Instruciuni nr. 487/2005], se nscriu

n acest subcapitol

i se descriu bunurile imobile n urmtoarea

consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferente terenului. nscrierile referitoare la un bun

imobil se identific prin codul nscrierii care este invariabil 1.0. Pentru bunurile din capitolul B,
codul nscrierii va fi alctuit din numrul cadastral [ex: numrul cadastral 0142102004.11, numrul
bunului este 11, iar numrul nscrierii va fi 1.11]. Spre deosebire de nscrierile despre bunurile
imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conin codul nscrierii. n capitolul I, sunt nscrise
date despre: ncetarea existenei bunului imobil, modificarea nscrierilor, servitutea constituit n
folosul proprietarului bunului dominant, condominiumul.

Subcapitolul I. Conine informaie

privind: Bunul imobil se nscrie codul nscrierii conferit tuturor bunurilor nregistrate, cu excepia
bunurilor imobile din capitolul C. n acest capitol, se mai indic tipul bunului imobil nscris: teren,
construcie, ncpere izolat ncpere izolat, plantaie etc.;

Numrul cadastral
se indic numrul

cadastral sau convenional al bunului imobil; Locul amplasrii bunului [adresa] pentru teren se
indic: denumirea raionului [municipiului]. Dac bunul este amplasat n extravilan se nscrie
extravilan. Pentru construcii, se indic i adresa construciei: denumirea strzii, bulevardului,
stradelei; numrul construciei din documentul de drept. n cazul construciei principale cu
accesorii, se nscrie doar adresa la construcia principal dac accesoriile nu au alt adres. Modul
de folosin - se indic din documentul de drept ori clasificatorul. Suprafaa se nscrie suprafaa
bunului imobil: a terenului n ha, a construciei n m. p. [suprafa n plan, la solicitare i suprafa

89
total]. Tipul hotarelor se completeaz numai pentru terenuri. Hotarele pot fi generale sau fixe .
Data nregistrrii
se indic data depunerii cererii.
nscrierea despre lichidare
este valabil
pentru bunurile imobile nscrise n capitolele B i C n caz de ncetare a existenei bunului prin
comasare, divizare, prin desfiinare

[demolare, distrugere]. Concomitent cu nregistrarea faptului

ncetrii existenei bunului imobil, n continuare imobilul, se radiaz i toate drepturile reale
nscrise n privina acestui imobil. Modificri, nsemnri, corectri rubrica conine informaii
referitoare la imobil privind modificrile: de suprafa, de numr etc. Tipul se indic ce anume sa modificat [ex. modificarea suprafeei bunului imobil]. Temeiul juridic se indic actul juridic n
al crui temei s-a efectuat modificarea. Data efecturii nscrierii se indic data depunerii cererii
privind efectuarea modificrii, corectrii sau data emiterii deciziei registratorului. Dac este stabilit
servitutea n folosul bunului imobil, aceasta se nscrie n rubrica Servitute cu nscrierea: tipului
servituii [ex: de trecere, de vedere etc.], numrul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data
nregistrrii servituii, radierea [data]. n cazul n care exist un plan n care este indicat raza de
aciune a servitutei, n rubrica Modificri, nsemnri, corectri se va face trimitere la acel plan
[ex. raza de aciune a servitutei este indicat pe planul cadastral ntocmit la 09.01.2004]. Dreptul de
servitute se radiaz din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu nscrierea referitoare la servitute
din subcapitolul III [teren dominant] al registrului bunurilor imobile. n cazul terenurilor cu case
individuale, construciile de pe teren [principale i accesorii] se nregistreaz la cererea solicitantului
n funcie de coninutul documentului prezentat ca temei al nregistrrii.
n cazul n care o construcie a unei proprietar aste amplasat i pe terenul vecinului, atunci, la
rubrica Modificri, nsemnri, corectri, se va nscrie construcia continu [se prelungete] pe
terenul, numrul etc. La terenul pe care construcia continu, la aceeai rubric se nscrie: pe sector
continu construcia nr., indicndu-se numrul cadastral al terenului. La nregistrarea
construciilor subterane i a drepturilor imobiliare

la rubrica,

Bunul imobil se nscrie

construcie subteran. Construciilor subterane li se atribuie numrul cadastral urmtor

construciilor amplasate pe terenul sub care se afl construcia subteran. Problema ce se impune
soluionat apare la atribuirea numrului cadastral n cazul n care construcia subteran este
amplasat sub dou sau mai multe terenuri aflat n proprietatea a doi proprietari. Pentru formarea
numrului cadastral al construciei se va lua numrul cadastral al terenului aflat n proprietatea sau
n folosul proprietarului construciei sau terenului pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre
aceast construcie.
Temei pentru nregistrarea construciei dobndite prin accesiune imobiliar artificial [faptul
construciei] i a dreptului de proprietate imobiliar [C. civ., art. 329] servete documentul ce
confirm dreptul de proprietate i folosin [superficie, arend] asupra terenului beneficiarului

90
[investitorului] construciei i documentele ce confirm recepia lucrrilor de construcie [procesverbal de recepie final]. Documente referitoare la teren nu sunt necesare n cazul n care dreptul
asupra terenului a fost deja nregistrat.
Cerere de formare/nregistrare a bunului imobil n urma accesiunii imobiliare naturale [C. civ. art.
328] OCT nu a nregistrat.
nscrierea dreptului asupra unei construcii nefinalizate se admite la cererea titularului de drept,
n temeiul documentelor ce confirm dreptul beneficiarului [investitorului] construciei asupra
terenului, al autorizaiei pentru construire, i al actului de constatare a gradului de executare a
construciei.
Plantaiile perene [de vi de vie, de pomi fructiferi etc.] se nscriu n capitolele: A, B ale
registrului. Suprafeele plantaiei se indic din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe teren
ntocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt document constatator.
Temei de nregistrare a plantaiei vor servi documentele prevzute n Hotrrea Guvernului

nr. 705

din 20.10.1995, n continuare H.G. nr. 705/1995. Dac plantaia a fost transmis deintorului n contul
cotelor-valorice din bunurile ntreprinderii agricole, temei de nregistrare va servi certificatul de
proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra plantaiei se va nscrie n temeiul actelor
juridice prin care drepturile se transmit [contract de vnzare-cumprare].
nregistrarea poriunilor de subsol: a) n calitate de roci deschise, se vor nregistra n
registrul bunurilor imobile conform regulilor de nregistrare a terenurilor; b) n calitate de spaii
subterane se vor nregistra dup regulile construciilor subterane.
Poriunile de subsol se vor
nregistra n temeiul perimetrului minier i licenei.
n concluzie putem spune c subcapitolul I conine informaia privind bunul, caracteristica
succint a bunului, alt informaie nscris n temeiul actelor prezentate de ctre titularul drepturilor.
3.1.3. nscrierile n subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile
Subcapitolul II al registrului conine urmtoarele rubrici:

Bunul imobil, n care se indic

numrul nscrierii compuse din numrul capitolului 2 i numrul de ordine al dreptului nscris.
Numr de ordine se atribuie fiecrui drept nscris.
n cazul dreptului de proprietate comun n diviziune, se atribuie numere de ordine pentru fiecare
cot-parte nscris. Astfel, se va indica imobilul descris n subcapitolul I la care se nscrie
dreptul de proprietate i numrul cadastral al imobilului, iar la rubrica

cota-parte se indic cota-

parte [n % sau fracie] din imobile. n cazul n care imobilul aparine unui proprietar, se indic cifra
1.0. La rubrica proprietarul, se indic datele complete despre proprietar.
Pentru persoanele fizice se va indica: numele i prenumele proprietarului, data, luna i anul naterii,
codul personal, n lipsa acestuia date din actul de identitate [numrul, seria].

91
Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea complet, numrul i data eliberrii
certificatului nregistrrii de stat, numrul de identificare.
n cazul bunurilor domeniului public, se nscrie: Republica Moldova; n cazul bunurilor unitii
administrativ-teritoriale, n calitate de proprietar se nscrie unitatea administrativ-teritorial concret
[comuna Zubreti, r-nul Streni]. Concomitent, se completeaz rubricile:
Domiciliul/sediul;
Temeiul nscrierii; Termenul/condiia; Data nregistrrii;
Felul nscrierii
[intabulare sau nscriere
provizorie]; Radierea dreptului;

Modificri, nsemnri, corectri: tipul, temeiul juridic, data

efecturii nscrierii.
Proprietatea n condominium se nscrie la rubrica Proprietarul Condominium.
Sectorul de teren ce intr n condominium i construciile amplasate pe el se descriu n subcapitolul
I al Capitolelor A, B ale registrului. Ca temei, se nscrie Legea nr. 913/2000. n subcapitolul III se va
nscrie dreptul de administrare a asociaiei de coproprietari n condominium [la prezentarea actului ce
confirm transmiterea imobilului n administrarea asociaiei]. Pentru fiecare ncpere izolat din
condominium, n subcapitolul I al Capitolului C, se va nscrie cota-parte asupra imobilului din
condominium [ex. Condominium, 5%. Temei: proces-verbal al adunrii generale a asociailor
coproprietarilor nr. 13 din 05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chiinu

nr. 77 din 14.11.2007].

n cazul n care ntr-o cldire exist ncperi cu destinaie de locuit sau cu alt destinaie ce aparin
diferiilor proprietari i spaii de folosin comun ce se afl n proprietate comun [C. civ., art. 355],
nscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra cldirii nu se vor efectua, fcndu-se
nsemnarea nscrierea dreptului nu a fost solicitat. n capitolul C, o dat cu nregistrarea
dreptului asupra ncperilor izolate sau ulterior, se va nscrie, conform actului juridic [care poate fi:
contract ncheiat ntre proprietarilor ncperilor, hotrrea instanei de judecat etc.], cota-parte de
proprietate asupra prilor de cldire destinate folosinei comune.
nscrierea cu drept de proprietate asupra construciei se face dup nscrierea dreptului de proprietate
asupra terenului. nscrierea dreptului de proprietate asupra ncperilor izolate se efectueaz dup
nscrierea drepturilor asupra terenului i construciei.
Dreptul de proprietate asupra construciei poate fi nscris pn la nregistrarea dreptului supra
terenului dac: terenul se afl n proprietatea statului sau a unitii administrativ-teritoriale i
elaborarea planului terenului nu este necesar
locale, n cazul unui bloc locativ] sau
diferiilor proprietari.
n final constatm c subcapitolul
nregistrate n subcapitolul I.

[ex: nregistrarea cldirii unei autoriti publice

terenul i construcia,

sau ncperea izolat aparin

II conine informaie privind drepturile reale asupra bunurilor

92
3.1.4. nscrierile n subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile
n Partea nti a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se nscriu alte drepturi reale:
uzufructul, uzul, abitaia, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra terenurilor
statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea. Coninutul
nscrierilor din partea ntia a subcapitolului va fi diferit n funcie de dreptul supus nscrierii.
Astfel, n funcie de criteriile enunate, se vor efectua urmtoarele nscrieri:
0? referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea se va nregistra astfel:

Numrul de

ordine al nscrierii. Denumirea dreptului i tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul
grevrii. Obiectul dominant. Temeiul nscrierii. Termenul, data nscrierii, felul nscrierii.
0? referitoare la ipotec; s e indic: Numrul de ordine.
Denumirea dreptului Ipoteca.
Obiectul grevrii se indic imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numrul de
ordine, denumirea i numrul cadastral]. n cazul n care se ipotecheaz o cot-parte, se indic i
numele proprietarului cotei-pri ce se ipotecheaz. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar n caz contrar,
registratorul este n drept s refuze nregistrarea ipotecii.

Temeiul nscrierii

actul juridic,

numrul, data. Termenul data constituirii ipotecii i termenul [dac a fost stabilit], precum i
valoarea obligaiei garantate. Rangul dreptului ordinea de preferin a stingerii creanelor n
funcie de consecutivitatea nscrierii dreptului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului date despre
creditorul gajist: pentru persoana fizic: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru
persoana juridic: denumirea, numrul de identificare de stat, sediul. Data nregistrrii. Felul
nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. n cazul n care, conform condiiilor ipotecii,
debitorului gajist i este interzis s ipotecheze ulterior bunul sau s-l greveze n alt mod, n
subcapitolul III partea a doua se noteaz aceste interdicii din oficiu de ctre registrator, indiferent de
faptul dac notarea a fost solicitat expres de titular sau nu.
Radierea ipotecii se face n temeiul documentelor indicate n C. civ., la art. 473. n cazul n care
radierea ipotecii se efectueaz provizoriu [ex. n temeiul hotrrii judectoreti nedefinitive], la
rubrica Radierea dreptului se nscrie radiat provizoriu n temeiul hotrrii judectoriei de
circumscripie Rcani din 14.08. 2005 .
0? Referitor la uzufruct, uz, abitaie. Se va indica: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea
dreptului: uzufruct sau uz, sau abitaie. Obiectul grevrii bunul imobil indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic.

Termenul sau

condiia [dac sunt stabilite]. Rangul dreptului - [dac n actul juridic este indicat] i nseamn
ordinea de exercitare a dreptului n timp, n cazul n care sunt mai muli titulari.
Titularul
dreptului atributele de identificare a
persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data
nregistrrii. Felul nscrierii [intabulare sau nscriere provizorie]. Dreptul de uz i dreptul de

93
abitaie sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comun n devlmiei. Astfel, membrii
familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menionate i un drept abitaie asupra
spaiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupra locuinei /
apartamentului, n opinia noastr, sunt drepturi reale ce greveaz dreptul de proprietate al
proprietarului i deaceea propunem s fie nscrise n Registrul bunurilor imobile la rubrica
GREVRI. Comparativ cu dreptul de proprietate dreptul de uz i abitaie au caracter limitat prin
ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedete necesitatea
reglementrii exprese i exhaustive a drepturilor analizate [ Hotrrea Plenului Curii Supreme de
justiie a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997
]. Acest adevr l constatm i n Legea nr.
620/1995, art. 12 conform creia nstrinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordul
tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au participat la privatizarea
acestuia. Practica judectoreasc susine ideea legiuitorului prin Hotrrea [
Plenului Curii
Supreme de Justiie ], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform creia: Refuzul membrilor aduli ai
familiei ce locuiesc mpreun cu chiriaul i au privatizat la privatizare de a da acordul n scris
privind nstrinarea apartamentului / casei nu poate fi contestat pe cale judectoreasc. n
concluzie membrii aduli ai familiei care au participat la privatizare sunt considerai coproprietari
n devlmie acordul fiind necesar pentru nstrinarea apartamentului, deci drepturilor acestora
trebuiesc nscrise n Registrul bunurilor imobile. Provoac confuz
Hotrrea Plenului Curii
Supreme de Justiie conform creia coproprietarilor care nu mai locuiesc n apartament sau cas
nu li se cere acordul la nstrinarea acesteia. Or, n accepiune general dreptul de proprietate este
un drept absolut i nu poate fi condiionat de anumite circumstane i prin nefolosirea bunului
imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. n cazul minorilor bonurile
crora au fost folosite la privatizarea apartamentelor / caselor acordul se va cere la mplinirea
vrstei de 18 ani, ori 16 capacitate de exerciiu deplin prin emancipare sau n legtur cu
nregistrarea cstoriei pn la majorat. n numele minorilor acordul l vor da [sau nu] organul de
tutel i curatel.
0? Referitoare la superficie. Se nscriu urmtoarele date: Numrul de ordine. Denumirea
dreptului Superficie. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I
[numrul
cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic.
Termenul. Titularul
dreptului. Data nregistrrii actului juridic. Felul nscrierii

[intabulare sau nscriere

provizorie.
0? Referitor la dreptul de folosin, dreptul de gestiune economic, concesiune.
Se nscriu
aceleai date: numrul de ordine al nscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevrii, temeiul
nscrierii, termenul, condiia, titularul dreptului, data nregistrrii, felul nscrierii.

94
n partea a II a subcapitolului III cu titlul
drepturile

Notri, se efectueaz nscrieri referitor la

de crean, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile.

n funcie de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac nscrieri referitor la:
0? Sechestru. Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii . Denumirea nscrierii
sechestru.

Obiectul grevrii se indic imobiliarul din subcapitolul I [numrul cadastral]. n cazul n care
se aplic sechestrul pe o cot-parte din imobil aflat n coproprietate pe cote-pri, se nscriu cotaparte i numele coproprietarului a crui cot-parte a fost sechestrat.

Temeiul nscrierii: tipul,

numrul i data actului. Termenul [dac este stabilit]. Data efecturii nscrierii.
0? Locaiune [arend]. Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea : locaiunea [arenda],
sublocaiunea [subarenda]. Obiectul grevrii - imobilul indicat n subcapitolul I [numrul
cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat. n cazul locaiunii [arenzii] unei
pri, se va descrie partea din bun care este menionat n contract, inclusiv se va indica suprafaa
nchiriat, arendat.
tipul, numrul data actului juridic.

Temeiul nscrierii:
Termenul. Titularul

dreptului. Data efecturii nscrierii. Notarea sublocaiunii [subarendei]

se noteaz ca i

locaiunea. Diferena const n indicarea numelui sublocatarului [subarenda] i obiectele

sublocaiunii [subarendei], conform contractului.
0? Interdicie i nstrinri, la grevri.

Se indic:
Numrul de ordine al nscrierii, Denumirea

interdicia de nstrinare, de grevare. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II, asupra
imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei la care aceast grevare
se refer, dup caz, cota-parte i numele proprietarului.
data

Temeiul nscrierii :

actului. Termenul pentru care este instituit interdicia, dac este indicat n act.

tipul, numrul,
Data efecturii

nscrierii.
0? Antecontract. Se nscriu urmtoarele date: Denumirea. Obiectul grevrii - dreptul indicat n
subcapitolul II asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I

[numrul cadastral], numele

persoanei care se oblig, cota-parte [dup caz]. Temeiul nscrierii: tipul numrul i data actului
juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Pentru persoana fizic sau persoana juridic.
Data efecturii nscrierii.
0? Dreptul de preemiune. Se noteaz: Numrul de ordine al nscrierii. Denumirea drept de
preemiune. Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte
din bunul imobil [dup caz] i numele proprietarului. Temeiul nscrierii:

tipul, numrul, data

actului juridic. Termenul/Condiia, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efecturii
nscrierii.

95
0? Schimbarea rangului ipotecii. Se indic: numrul de ordine al nscrierii.

Denumirea:

Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevrii - bunul imobil indicat n subcapitolul I [numrul
cadastral]. Temeiul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Data efecturii nscrierii.
0? Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea
imobilului]. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a
dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitaie [urmrirea imobilului].
Obiectul grevrii
imobilul indicat n subcapitolul I [numrul cadastral] cota-parte i numele proprietarului [dup
caz]. Temeiul nscrierii : tipul, numrul i data actului juridic. Solicitantul nscrierii [dup caz].
Data nregistrrii.
0? Aciunea n justiie [cererea de chemare n judecat].

Se indic: numrul de ordine al

nscrierii. Denumirea. Obiectul grevrii: dreptul indicat n subcapitolul II asupra imobilului

indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], numele persoanei, [dup caz] cota-parte.
Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Numele solicitantului. Data efecturii nscrierii.
0? Administrarea fiduciar. Se indic: numrul de ordine la nscrierii. Denumirea. Obiectul
grevrii dreptul indicat n subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral], numele proprietarului sau titularului de drept, cota-parte [dup caz]. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul sau condiia. Titularul dreptului. Data
efecturii nscrierii.
0? Declararea insolvabilitii.
Declararea insolvabilitii.

Se indic:

numrul de ordine al nscrierii.

Obiectul grevrii -

Denumirea:

dreptul indicat n subcapitolul II, asupra

imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral], cota-parte [dup caz] i numele

proprietarului. Temeiul nscrierii. Data nscrierii.
0? Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare.

Se indic: numrul de ordine al

nscrierii. Denumirea: n procedur de reorganizare, n procedur de dizolvare.

grevrii

Obiectul

0? dreptul indicat in subcapitolul II asupra imobilului indicat in subcapitolul I [numarul cadastral],

cota-parte [dup caz] i numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul nscrierii. Data
nscrierii.
0? Amnarea mprelii imobilului aflat n coproprietate.

Se indic: numrul de ordine al

nscrierii. Denumirea: Amnarea imobilului aflat n coproprietate. Obiectul grevrii dreptul

indicat n subcapitolul II asupra imobilului indicat n subcapitolul I [numrul cadastral]. Temeiul
nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic. Termenul. Data nscrierii.
0? Depunerea cererii de nregistrare. Se indic: numrul de ordine al nscrierii. Denumirea depunerea cererii de nregistrare.
Obiectul grevrii imobilul indicat n subcapitolul I
[numrul cadastral]. Tipul nscrierii: tipul, numrul i data actului juridic.

96
n partea final, Registrul conine rubrica Semnturi, data i tampila

a crei completare

confirm faptul c versiunea de hrtie a registrului este autentic. Prin notrile efectuate de
registrator la rubrica Stins, confirmate prin semntur, se dovedete faptul c versiunea
fiierului registrului nu este actual.
3.1.5. nscrierile n cazul formrii bunurilor imobile. n cazul formrii terenului prin
comasare, divizare sau separare [pentru imobilul separat], se deschide fiier nou al registrului, unde,
n partea general a registrului, la rubrica Formarea bunului imobil, se indic numerele cadastrale
ale terenurilor din care s-a format noul imobil i modalitatea de formare: comasare; divizare;
separare. Dup efectuarea nscrierilor corespunztoare n fiierele noi ale registrului, fiierele
registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasare i divizare se nchid. Acest fapt
se nscrie n partea general a Registrului, la rubrica, Formarea bunurilor imobile , indicndu-se
numerele cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica:
subcapitolele

nchis,

se nscrie data. n

fiierului registrului care se nchide, se completeaz rubrica privind existena imobilului i radierea
dreptului. nscrierile efectuate difer n funcie de modalitatea formrii noului imobil i sunt
urmtoarele:
0? n cazul formrii terenului prin comasare, din fiierele registrului care se nchid se transcriu
datele corespunztoare n fiierul imobilului format cum ar fi: modul de folosin a imobilului, dac
nu a fost modificat, nscrierile privitoare la construciile [dup caz], nscrierile din subcapitolele II
i
III.
n subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din fiierul registrului care se nchide, se
adaug decizia de formare a imobilului i planul cadastral al imobilului format. n cazul n care
imobilele proprietate comun pe cote-pri au fost supuse comasrii, n subcapitolul II se nscriu
cotele-pri indicate n decizia de formare, recalculate n conformitate cu Legea nr. 354/2004. Dac
unul sau mai multe imobile ce se comaseaz sunt ipotecate, pentru nscrierea ipotecii nu este necesar
s se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotec. Ipoteca se va transcrie asupra
imobilului format n temeiul actului juridic nscris n fiierul registrului care se nchide. n cazul
n care sunt grevate cu ipotec dou sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii, registratorului i
se va prezenta confirmarea de ctre titularii de drepturi de ipotec a rangului fiecrei ipoteci. Dac
imobilele supuse comasrii sunt grevate cu alte drepturi dect ipoteca, la momentul nregistrrii
bunului imobil nou-format, urmeaz s se prezinte i actele de modificare a acestor drepturi, dac
este cazul [Legea nr. 354/2004, art. 12 alin. (4)]. n cazul prevzut n Legea nr. 354/2004,
nscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobndite are loc concomitent cu
comasarea bunurilor. n fiierele registrului care urmeaz a fi nchise, dreptul de proprietate nu se
nregistreaz noului proprietar. Dreptul de proprietate al noului proprietar se

97
nscrie n fiierul registrului nou-deschis concomitent cu nscrierea deciziei de formare. n fiierul
noului Registru, n subcapitolul II, se indic documentele n a cror temei au fost dobndite
terenurile, precum i decizia de formare i planul bunului comasat. n fiierele Registrului care se
nchid, la rubrica: Formarea bunurilor imobile, se indic numrul cadastral al noului bun, iar la
rubrica nchis se nscrie ca temei decizia de formare, nr., data.
0? n cazul formrii terenului prin separare, din fiierul registrului terenului din care a fost
separat noul bun imobil se transcriu date n fiierul Registrului noului bun imobil care sunt: modul
de folosin a noului bun imobil dac nu a fost modificat, nscrierile despre alte imobile amplasate
pe teren, nscrierile din subcapitolul II i III. n subcapitolul II, la documentele transcrise din
fiierul registrului bunului imobil iniial, se nscrie decizia de formare i planul cadastral al noului
bun imobil. Dac asupra bunului imobil supus separrii, la momentul formrii, erau nscrise drepturi
n subcapitolul III, acestea se transcriu n fiierul Registrului noului bun imobil. n cazul n care,
n decizia de formare, este indicat c proprietarul constituie servitute [n conformitate cu C. civ., art.
432], aceasta se va nscrie provizoriu n subcapitolul III la

bunul aservit, n temeiul deciziei de

formare, precum i se va meniona la rubrica corespunztoare a subcapitolului I la bunul dominant.

La momentul consolidrii bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], nscrierea provizorie se va
transforma n intabulare. Intabularea bunului imobil se efectueaz din oficiu de ctre registrator.
Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece n proprietatea
proprietarul bunului imobil dominant.
n fiierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil iniial], se efectueaz
modificrile de suprafa i alte modificri rezultate din formarea bunurilor imobile. Modificarea
nscrierilor referitoare bunul imobil se nscrie la rubrica Modificri, nsemnri, corectri.
0? n cazul formrii terenului prin divizare, n noul fiier
al registrului se
transcriu
nscrierile
corespunztoare din subcapitolul I i III din fiierul registrului care se nchide. n subcapitolul II, se
nscriu documentele de drept care confirm mprirea bunului imobil i planul cadastral sau
geometric. Dac asupra bunului supus divizrii, la momentul formrii, erau nscrise drepturi n
subcapitolul III, acestea se transcriu [dac nu au fost stinse la acel moment] n fiierul Registrului
noilor bunuri imobile. Fiierul registrului bunului imobil iniial nu se nchide dac, prin mprirea
efectuat, nu a ncetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. n cazul cnd unul dintre
coproprietarii pe cote-pri a ieit din indiviziune, ceilali rmn n continuare proprietari pe cotepri]. n acest caz, n fiierul registrului

bunului imobil iniial, se efectueaz modificrile

corespunztoare n temeiul actului juridic prin care s-a efectuat mprirea i planului bunului
imobil. Aceleai documente vor justifica modificrile i nscrierile din subcapitolul I i nscrierile
din subcapitolul II.

98
0? n cazul formrii terenului prin combinare,

nu se deschid fiiere noi, dar se efectueaz

modificri la nscrierile din fiierele existente ale registrului la rubrica

corectri n subcapitolul I.

Modificri, nsemnri,

0? n cazul formrii construciilor, dac construcia [ncperea izolat ]

n

i nceteaz existena

urma formrii [prin comasare, divizare], toate nscrierile referitoare la aceast construcie [ncpere
izolat] se radiaz, iar la rubrica ncetarea existenei bunului, se indic faptul ncetrii
existenei
bunului imobil i numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: ncetarea
existenei
bunului. Bunul imobil nr. 213535657 i-a ncetat existena prin comasare, vezi nr. cadastral
0. . Decizia privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua constructie se va
nregistra la rubrica Modificri, nsemnri, corectri, indicndu-se numerele cadastrale ale
bunurilor imobile iniiale i modalitatea de formare.
3.1.6. Efectele nscrierilor n Registrul bunurilor imobile.

Efectele juridice ale nscrierii,

conform Legii nr. 1543/98, apar dup efectuarea nscrierii dreptului asupra bunului imobil n
registrul bunurilor imobile. Data nscrierii dreptului este data primirii cererii de nregistrare, care
trebuie s fie indicat n condica de cereri.
Sistemul de publicitate imobiliar adoptat de Republica Moldova presupune efectul constitutiv
de drepturi [C. civ., art. 499] i efectul opozabilitii fa de teri [art. 508].
Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul
care d natere unui drept subiectiv civil pe care dobnditorul nu l-a avut anterior, ca de exemplu,
dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice
pentru viitor [117, p. 170]. Deci, dreptul nu exista, el se nate n momentul nscrierii n registrul
bunurilor imobile, n limbaj juridic se constituie. n plan comparativ,
actul ce

actul translativ este

are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoan la alta. De exemplu, vnzareacumprarea, donaia, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul
exista. Prin actul juridic, el se stinge n patrimoniul celui ce nstrineaz i apare [trece] n
patrimoniul dobnditorului. Actul declarativ este actul prin care prile i recunosc un drept
existent. Din cele expuse, se deduce rspunsul la ntrebarea vehement polemizat: care este efectul
nscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de drepturi, este al opozabilitii, al informrii sau
are toate aceste efecte mpreun? Considerm n funcie de caz.
[dreptul de

n prima situaie

uzufruct, servitute etc.], persist efectul constitutiv de drepturi i, concomitent, efectul opozabilitii
i informrii. n cazul actului translativ [vnzare-cumprare, donaie etc.], este prezent efectul
naterii dreptului de proprietate al cumprtorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al
opozabilitii i al informrii. Iar n cazul actului declarativ, credem este vorba de actul n al crui

99
temei se fac meniunile n registrul bunurilor imobile, adic actul juridic afectat de modaliti
[termen, condiie, sarcin].
Efectul opozabilitii este guvernat de art. 499 din Codul civil, care prevede:

Drepturile reale

asupra imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri
numai prin nscrierea n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul
acordului de voin dintre pri, strmutarea drepturilor reale fiind realizat numai dup
efectuarea nscrierii. Literatura juridic precizeaz c, n acest sistem, din contractul de vnzarecumprare se nate numai un drept personal: cumprtorul are dreptul de a cere transmiterea
imobilului numai de la vnztor; din nscrierea n registrul bunurilor imobile se nate un drept real
0? dreptul de proprietate care se poate valida in contra tuturor [187, p. 91].
Savantul jurist romn Ioan Adam relev: nscrierile n registrul bunurilor imobile devin
opozabile fa de teri de la data nregistrrii cererii. Ordinea nregistrrii cererilor va determina
prioritatea nscrieri [123, p.782];
Din dispoziiile actelor normative ce reglementeaz nscrierea drepturilor imobiliare, deducem
efectul constitutiv de drepturi din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile a bunurilor i
nscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, C. civ. prevede, la art. 499 alin. (1), c drepturile reale asupra
imobilelor supuse nscrierii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai prin nscrierea
n registrul bunurilor imobile a constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre
pri.
Ordinea nscrierii cererii va determina rangul dreptului nscris n registrul bunurilor imobile.
Codul civil al Republicii Moldova consacr acestei instituii articolul 446, conform cruia

dreptul

de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti. Rangul nu poate fi
modificat. Rang, n viziunea noastr, ar fi titulatura ce o primete dreptul subiectiv nscris n
registrul bunurilor imobile n funcie de ziua, ora i poate chiar minutul nscrierii. Rezumm,
prima nscriere va avea rangul nti, a doua, rangul doi . a. m. d.
Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma C. civ. art. 446, deducem:
ar

nscrierii i s-

atribui rang nu dup data i ora nscrierii, ci dup importana dreptului nscris; nscrierile vor
produce efecte de la data nregistrrii cererilor de nscriere; ordinea nregistrrii lor le va stabili
rangul. Dac mai multe cereri au fost naintate n aceeai zi, drepturile de ipotec vor avea acelai
rang [adic vor fi satisfcui toi creditorii n egal msur], iar celelalte drepturi vor primi
provizoriu rang egal. Referitor la sintagma instana va stabili, menionm c,

pentru a stabili,

trebuie s fie prevzut n lege mecanismul.

Legislaia altor ri instituie aceleai reguli. De exemplu, Codul civil al Olandei, prevede, n art.
21. ca prioritatea inscrierilor se va stabili conform inregistrarii. Daca sint efectuate doua
inregistrari

100
consecutiv, prioritatea se determin astfel: a) se ia n considerare documentul ntocmit mai
nainte
[se are n vedere documentul n a crui baz s-a efectuat nregistrarea];
b) se ine cont de
consecutivitatea ntocmirii, adic de timp, dac documentele au fost ntocmite n aceeai zi.
Problema rangului este soluionat mai bine de legiuitorul german. Articolul 879 din Codul
civil al Germaniei stabilete: Prioritatea drepturilor imobiliare, n cazul multitudinii de drepturi, se
va determina n funcie de data nregistrrii cererii . Drepturile nscrise n aceeai zi [la aceeai
dat] vor avea acelai rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante i cu
condiia nregistrrii modificrilor n registrul imobiliar [art. 13 GBO- regulamentul Cf., conf.
Lffer 1988:37] [204, 312].
Efectul informrii. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4, alineatele (5) i (6), n
registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu sub
form de meniuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale
asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrieri . Astfel, se consemneaz o situaie
temporar / fapt juridic temporar, cu efect informativ i sunt anulate la momentul producerii
/expirrii situaiei invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului i opozabilitii.
3.1.7. Rectificri. Modificarea nscrierilor din Registrul bunurilor imobile. Corectarea
erorilor materiale. Prin rectificare se nelege radierea sau corectarea unei nscrieri din registrul
bunurilor imobile care nu corespunde situaiei juridice reale. Este o prevedere aplicabil, indiferent
de obiect i de felul nscrierii. Aciunea n rectificarea nscrierilor n registrul bunurilor imobile are
ca obiect nlturarea neconcordanelor dintre nscrierile din registrul bunurilor imobile i situaia
juridic real. Deci, prin aciunea n rectificare se pune n acord starea tabular cu situaia juridic
real, prin corectarea sau suprimarea nscrierilor necorespunztoare realitii, inserate greit n
registrul bunurilor imobile [104, p. 735].
Modul de rectificare a unei intabulri sau nscrieri provizorii greite este stabilit de C. civ. la art.
504-507, de Legea nr. 1543/1998 la art. 38, de alte acte normative. Potrivit actelor normative
menionate, aciunea n rectificare poate fi naintat de orice persoan interesat, cu condiia
prezentrii documentelor justificative [156, p. 418].
Din prevederile actelor normative menionate,
distingem dou proceduri de soluionare a
disensiunilor n legtur cu necesitatea corectrii greelilor din cadastru:
I.

Procedura administrativa de

corectare, rectificare

este prevzut de art. 38 din Legea

1543/1998, conform creia greelile din cadastru se corecteaz numai n temeiul deciziei
registratorului, deci din oficiu, dac greeala a fost comis din culpa Oficiului Cadastral Teritorial,
i cu condiia ca fiecare titular de drepturi ale crui interese snt atinse s dea n scris acordul de
efectuare a modificrii [rectificrii].

101
Rectificarea poate fi cerut [personal sau prin reprezentare] i de ctre titularul de drepturi, prin
depunerea unei cereri de rectificare. n acest caz, corectarea greelilor tehnice [de litere, omisiuni de
cuvinte, cifre, greeli n calcule aritmetice etc.] se soluioneaz n termen de 15 zile din data
depunerii cererii [C. civ., art. 38 alin. (2)] n urmtoarea ordine: 1) se ia decizia privind efectuarea
modificrii n cadastru sau refuzul modificrii; 2) se efectueaz modificarea n cadastru; 3) se
solicit restituirea extrasului eliberat din registrul bunurilor imobile i se elibereaz un extras
corectat;

sau

4) se trimite solicitantului refuzul motivat privind neefectuarea modificrii n

cadastru.
II. Procedura judiciar de corectare, rectificare.

Conform Legii nr. 1543/1998, art. 38

alin. (3), greelile care nu au caracter tehnic [indicarea greit a tipului de drept, a denumirii
titularului de drepturi, a componenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din proprietatea
comun, a coordonatelor hotarelor, alte greeli care lezeaz drepturile i interesele legitime ale
titularilor de drepturi sau ale altor persoane] se corecteaz n temeiul hotrrii instanei de judecat
prin naintarea unei aciuni n rectificare. Termenul de naintare a aciunii n rectificare este diferit
[C. civ., art. 506]:
1.

imprescriptibil

fa de dobnditorul nemijlocit de rea-credin i de

subdobnditorii de rea- credin care i-au nscris dreptul n folosul lor;

2.
nscriere,

de zece ani

de la data nregistrrii cererii de

cu excepia cazului n care dreptul la

aciune n fond s-a prescris mai nainte fa de terii care au dobndit cu bun-credin un drept
real prin donaie sau legat;
3.
de trei ani
a nscris vre-

fa de subdobnditorul de bun-credin i cu titlul oneros care i-

un drept real n condiiile cnd: 1) nscrierea sau actul n al crui temei s-a dispus nscrierea nu a
fost valabil; 2) dreptul nscris a fost calificat greit [art. 505 alin. (1) lit. a) i b)].
n literatura juridic [221, p. 41-45] se susine c aciunea n rectificare este o aciune accesorie,
grefat pe aciunea principal, care constituie suportul su juridic. Considerm c
aciunea n
rectificare este una real atunci cnd se refer la nscrieri ce vizeaz naterea, modificarea sau
stingerea drepturilor reale imobiliare. Caracter personal are atunci cnd se urmrete corectarea
nscrierilor privitoare la drepturi de crean supuse notrii n registrul bunurilor imobile i poate fi
efectuat numai la cererea titularului de drepturi.
Reclamant n aciunea de rectificare este persoana creia bunul i aparine cu drept de proprietate,
vtmat prin nscrierea nentemeiat a unei alte persoane n calitate de titular al acestui bun. De
exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente confirmatoare, dar la OCT i se
spune c dreptul asupra bunului respectiv a fost nregistrat n folosul unei alte persoane. O
alt situaie ar fi cea n cazul motenirii: persoana

dispune de certificat de motenire, dar cererea

102
privind nregistrarea dreptului nu a fost satisfcut din motivul c dreptul asupra imobilului indicat
n cerere este deja nregistrat. Potrivit art. 38 din Legea nr. 1543/1998, cererea n rectificare se
nainteaz OCT, iar decizia de corectare este de competena registratorului, care, n termen de 15 zile,
va soluiona problema abordat cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv:
1.

se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificarilor in cadastru; 2) se efectueaza modificarea

in cadastru; 3) se solicit restituirea extrasului eliberat (ce conine inexactiti) i se elibereaz un

extras rectificat

[care corespunde realitii];

ori se transmite solicitantului refuzul motivat al

efecturii modificrii n cadastru.

Doctrina i jurisprudena identific, ntre prile n litigiu, mai multe situaii generatoare de
conflict. De exemplu:

1) ambele pri

[reclamantul i prtul] dein titluri scrise n privina

imobilului litigios; 2) numai una dintre pri deine nscrisuri; 3) nici una dintre pri nu deine
nscrisuri.
Soluiile, la prerea noastr, sunt: a) la prima ipotez, cnd ambele pri dein nscrisuri, se
va verifica dac nscrisurile provin de la acelai autor; b) dac ambele nscrisuri sunt emise de
OCT, prioritate privind nscrisul i, respectiv, dreptul real asupra imobilului, i se va da persoanei
care l-a nregistrat legal; c) dac ambele nscrisuri
provin de la acelai autor, se va stabili care

[att a reclamantului, ct i cel al prtului]

dintre pri a respectat cerina Legii nr. 1543/1998

privind obligativitatea nregistrrii drepturilor imobiliare, prioritate dndu-i-se persoanei care a

respectat legea; d) n cazul nenregistrrii de ctre ambele pri a dreptului imobiliar, valoare
juridic generatoare de drepturi o

are actul juridic de rang mai nalt, adic cel cu o dat

anterioar; e) dac s-a nregistrat/transcris contractul/dreptul imobiliar, ctig partea care a

transcris mai nti, chiar i n cazul cnd contractul nregistrat mai nti a fost ncheiat mai trziu
[215, p 194].

Acelai autor propune, dac titlurile provin de la autori diferii, urmtoarele soluii:

a.

sa se dea prioritate posesorului conform regulii ?in pari causa, melior est causa posidentis?;

b.

preferinta sa aiba cel care invoca titlul cu o data mai anterioara; c) se va expertiza drepturile

autorilor de la care provin titlurile ulterioare, ctigtor fiind dobnditorul titlului de la autorul
care avea un drept preferabil [215, p.198].
n ipoteza deinerii unui nscris privind imobilul n litigiu, judectorul va hotr n favoarea prii
care deine nscrisul. n situaia n care nici una dintre pri nu deine nscris privind imobilul i
nici nu poate justifica dobndirea [de exemplu prin uzucapiune], atunci judectorul favorizeaz
posesorul de fapt [C. civ., art. 303].
Potrivit C. civ., art. 505, dac n registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept n baza unui act
juridic nevalabil [contract, testament etc.] declarat nul, persoana interesat poate cere rectificarea.
Rectificarea intabulrii poate fi cerut de persoana interesat dac actul care a servit

103 temei pentru nscriere nu a fost valabil [C. civ., art. 505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma
cerut
pentru valabilitatea actului juridic civil [ ad validatem] i de la forma cerut pentru probarea actului
juridic civil [ ad probationem ], deducem c nendeplinirea formalitilor stabilite de lege are ca
efect, n primul caz, nulitatea absolut a operaiunii juridice [ negotium juris], i, n cazul al doilea,
care se refer la forma cerut pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibil
dovedirea lui cu un alt mijloc de prob [171, p. 77].
n funcie de caracterul normei ignorate, nulitatea actului juridic poate avea

caracter absolut,

cnd sunt nclcate norme imperative ce ocrotesc un interes general, i caracter relativ, cnd sunt
nclcate norme ce ocrotesc un interes personal. Rezumm, potrivit C. civ., art. 199, c
nulitatea
absolut survine n cazul neglijrii cerinelor privind: capacitatea de a contracta, lipsa
consimmntului, inexistena obiectului conveniei, imoralitatea cauzei, iar cu
sunt sancionate situaiile de nerespectare a cerinelor privind:
viciile de consimmnt etc. [257, dosarul nr. 2-2313/04].

nulitatea relativ

capacitatea de exerciiu restrns,

Pentru cazul cnd dreptul nscris a fost calificat greit [C. civ., art. 505 lit. b)] spre o interpretare
corect a acestei prevederi, vom apela la doctrin. n rezultat, stabilim c reglementarea este tratat
n mai multe feluri: ca fiind greit denumirea dat dreptului nscris, adic, prin actul juridic, s-a
consimit un anumit drept a crui nscriere s-a dispus, n realitate ns fiind nscris un alt drept
[107, p.89].
Alt prevedere a articolului citat este: Nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului
nscris sau au ncetat efectele actului juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea
[ C. civ., art. 505
lit. c)].
Din textul legii, relevm situaia cnd, la momentul nscrierii dreptului, condiiile de existen i
temeiul efecturii nscrierii erau valabile, ineficiente devenind n legtur cu intervenirea unor
evenimente, fapte sau acte ulterioare care justific rectificarea. De exemplu:

1) a fost stins

obligaia principal i dreptul creditorului gajist poate fi radiat; 2) au ncetat efectele actului
juridic n al crui temei s-a fcut nscrierea: a expirat termenul actului de superficie, servitute etc.
Exist situaii ce presupun afectarea drepturilor reale de un termen extinctiv, de o condiie rezolutorie
[114, p. 128], n cazul peirii bunului, prescripiei extinctive etc. [117, p. 59]. Situaia real poate fi
stabilit potrivit prevederilor Legii nr. 1543/1998 art. 32, alin. (3); CPC art. 281,
lit. h).
ncetarea efectelor actului juridic . Se are n vedere c nscrierea a fost valabil n momentul
realizrii, ns n urma producerii unui eveniment, fapt sau act juridic ulterior, nceteaz s mai
produc efecte, devenind astfel lipsit de temei: rezoluiunea contractelor, revocarea donaiilor,
legatelor etc.

104
Rezoluiunea contractelor . Contractele pot fi desfiinate retroactiv din cauza unei nuliti
absolute sau relative

[164, p.539], caracteristic primei perioade a dreptului roman,

fiind o

modalitate de aprare a vnztorului nepltit. Or, romanii cu practicismul lor, gseau soluii din cele
mai problematice situaii. Soluia, denumit ulterior rezoluiunea contractelor, a fost dictat de
necesitatea aprrii vnztorului. Vnztorul unui lucru nepltit nu putea cere dect executarea
contractului. Totodat, proprietatea lucrului vndut i predat nu trecea asupra cumprtorului dect
prin plata preului. Vnztorul nepltit l putea revendica. Astfel, n contracte se stipula o clauz
special, lex commissoria, prin care prile conveneau ca vnzarea s fie desfiinat dac preul nu
va fi achitat pn la o anumit zi [Dig. XVIII, 3,2] [164, p.540].
Rezoluiunea contractelor, n aspect contemporan, prezum efectul retroactiv al desfiinrii
contractului i, ca rezultat, radierea dreptului nscris. Temei de a cere efectuarea rectificrii va servi
hotrrea judectoreasc irevocabil privind rezoluiunea contractului din motivele nulitii actului
juridic creator de drepturi. Rezoluiunea este cerut de persoana interesat.
Revocarea donaiilor . Indiferent de clauzele stipulate de prile unui contract de donaie n
scopul asigurrii drepturilor sale, legea prevede cauze legale de revocare ce opereaz fr a fi
stipulate n contract. Cauzele legale nu contravin principiului irevocabilitii donaiilor i sunt
operabile: 1) pentru ingratitudine [C. civ., art. 835]; 2) pentru neexecutarea sarcinii [125, p. 48-50];
3.

in cazul starii de nevoie [C. civ., art.836].

Revocarea donaiei pentru ingratitudine se admite n urmtoarele cazuri:
atentat

1) donatarul a

la viaa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia; 2) donatarul s-a fcut vinovat de o fapt
ilicit fa de donator sau fa de o rud apropiat a acestuia; 3) exist situaii care atest o
ingratitudine grav, sau dac refuz fr motive ntemeiate s acorde donatorului ntreinerea
datorat [ C. civ., art. 835]. Consecina revocrii donaiei este ntoarcerea bunului. Considerm, c
n urma revocrii, bunul este ntors i donatorul este n drept s nregistreze la OCT faptul
revocrii. Temei va servi hotrrea judectoreasc definitiv privind revocarea donaiei. Mai
menionm c aciunea de revocare pentru ingratitudine este de natur civil, personal, poate fi
naintat numai de donator [poate fi naintat de motenitorii donatorului, dac acesta a decedat
nainte de expirarea termenului n care aciunea ar fi putut s fie naintat] [125, p. 49].
Revocarea donaiei pentru nendeplinirea sarcinii

poate fi cerut de donator atunci cnd

donatarul nu-i execut obligaia impus prin contract i este prevzut n literatura juridic [121, p.
50]. n acest caz, rectificarea este cerut de donator sau de succesor [caz specificat la revocarea
donaiei pentru ingratitudine] n temeiul unei hotrri judectoreti irevocabile.
Revocarea donaiei n cazul strii de nevoie

[C. civ., art. 836] poate fi cerut dac, dup

executarea donaiei, donatorul nu-i mai poate asigura o ntreinere corespunztoare cu condiia c

105
starea de nevoie nu a fost provocat intenionat i c donatarul mai posed bunul. Calea de revocare
este cea judiciar. La cererea de rectificare se anexeaz hotrrea judectoreasc irevocabil.
Alte temeiuri prevzute de lege

[C. civ., art. 505 lit. d)] le gsim stipulate n art. 440, care

vizeaz temeiurile de stingere a servituii prin radierea ei din registru dac:

consolidare au acelai proprietar; 2) proprietarul terenului
servitute; 3)

1) terenurile prin

dominant a renunat la dreptul de

a expirat termenul pentru care a fost constituit servitutea; 4) terenul a fost

rscumprat; 5) nu exist posibilitatea de exercitare; 6) n caz de neuz pentru o perioad de 10

ani; 7) terenul aservit a fost expropriat i servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi
afectat bunul expropriat.

Un temei este prevzut i n art. 449, care reglementeaz stingerea

dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie se stinge: la expirarea termenului; prin

consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane. Dei s-ar prea c
rectificrile n registrul bunurilor imobile pot fi efectuate n temeiul legii, menionm c efectuarea
rectificrii este iniiat la cererea persoanei interesate prin depunerea la OCT a unei cereri n dou
exemplare, la care se anexeaz documentele doveditoare. Admiterea rectificrilor din oficiu ar crea
mari dificulti i litigii.
Aciunea n rectificare [C. civ., art. 506 alin. (1)] este imprescriptibil fa de dobnditorul
nemijlocit de rea-credin i subdobnditorul de rea-credin care i-au nscris dreptul n folosul lor,
i anume: fa de terii care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat,
aciunea n rectificare nu se va putea introduce dect n termen de 10 ani de la data nregistrrii
cererii lor de nscriere, cu excepia cazului n care dreptul la aciune n fond s-a prescris mai
nainte i mpotriva dobnditorului de bun-credin i cu titlu oneros care i-a nscris vre-un drept
real, ns numai dac este ntemeiat pe dispoziiile art. 505 alin. (1) lit. a) i b). Termenul de
naintare a aciunii n rectificare va fi de 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate
de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului n care
dreptul la aciune n fond s-a prescris mai nainte.
Rectificarea unei intabulri sau
cerut de orice persoan interesat,

nscrieri provizorii din registrul bunurilor imobile poate fi

n conformitate cu prevederile C. civ., art. 505, al Legii nr.

1543/1998, de alte acte normative. Prin coroborarea actelor normative nominalizate, rezumm c
prin persoan interesat legiuitorul subnelege persoana care a avut sau are un drept nscris n
registrul bunurilor imobile i care este lezat prin noua nscriere. Rectificarea nscrierii se face n
conformitate cu efectuarea radierii [avnd ca temei aceleai criterii], exceptndu-se nscrierea
provizorie, care nu este supus rectificrii.
Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond, este
imprescriptibil.

106
Pentru a exclude eventuale confuzii, menionm:
0? Radierea nscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului de drept.
1? Prile interesate pot cere radierea drepturilor care se sting la mplinirea termenului indicat n
nscris sau la moartea titularului dreptului viager.
0? n cazul notrii unei cereri de radiere, ntemeiat pe o hotrre judectoreasc irevocabil,
nscrierea provizorie i pierde eficiena.
0? Notrile pot fi radiate: a) la cererea prii interesate prezentatoare de acte justificative; b) din
oficiu, n baza deciziei registratorului avnd ca temei: dispoziia instanei judectoreti [se au n
vedere astfel de greeli ca: indicarea greit a tipului de drept, a denumirii titularului de drepturi, a
componenei bunului imobil, denaturarea mrimii cotelor din proprietatea comun, a coordonatelor
hotarelor, alte aciuni care lezeaz drepturile i interesele legitime ale titularului de drepturi sau ale
unor alte persoane]; decizia oficiului cadastral teritorial, n cazul greelilor care nu au caracter
tehnic i care au fost comise din culpa OCT, dar cu acordul titularului de drepturi ale crui interese
sunt afectate.
Extrasul din registrul bunurilor imobile.

Documentul confirmator al nregistrrii drepturilor

este extrasul din registrul bunurilor imobile [anexa nr. 11]. Conform Legii nr. 1543/1998, art. 36,
extrasul din registrul bunurilor imobile este eliberat de oficiul cadastral teritorial n a crui raz de
aciune se afl bunul imobil, cu condiia c solicitantul, persoan fizic sau persoan juridic, se va
legitima n modul prevzut de lege. Termenul de eliberare a informaiei este de 3 zile din ziua
depunerii cererii.
n caz de necesitate, OCT va anexa la extrasul din registrul bunurilor imobile planul terenului i/sau
al construciei capitale, ncperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru
efectuarea de tranzacii i este valabil timp de dou luni din data eliberrii. La eliberarea
repetat a extrasului pn la expirarea termenului indicat, se face meniunea Repetat.
Extrasul din registrul bunurilor imobile, alte documente, copii etc. se elibereaz:
1.

organelor fiscale si autoritatilor administratiei publice locale pe al carui teritoriu este

amplasat bunul imobil;

2.

titularului de drept sau persoanelor interesate.

n extras, se vor indica: denumirea OCT care a eliberat extrasul; data eliberrii; date despre
proprietar; numrul cadastral; documentul generator de drepturi; se face descrierea imobilului, se vor
indica: dreptul nregistrat: real, personal, dezmembrrile, sechestrrile, meniunile, grevrile,
documentele doveditoare, numele i prenumele executantului, registratorului, numrul de file.
n cazul proprietii afectate de modaliti [proprietate comun n devlmie sau pe cote-pri], se
elibereaz un extras cu indicarea tuturor coproprietarilor [se are n vedere proprietatea n

107
devlmie]. Pentru proprietatea comun pe cote-pri, extrasul se va elibera pentru fiecare
proprietar. n caz contrar, se face meniunea privind apartenena celorlalte cote-pri. Menionm
c, n scopul excluderii aciunilor frauduloase, extrasul nu va conine tersturi, corectri i
adugiri.
Procedura eliberrii informaiei de ctre OCT.
Pentru a obine informaie cadastral [n
continuare - extras], solicitantul depune la OCT urmtoarele documente:
1.

cerere, cu mentiunea informatiei solicitate, depuse personal sau de reprezentant; in numele

persoanei juridice, cererea este depus de persoana abilitat cu acest drept;

2.
chitana sau un alt
serviciile prestate; furnizarea

document ce confirm achitarea taxei pentru

informaiei la cerere este pltibil, potrivit Hotrrii Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind
aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale [75], n continuare H.G.
nr. 718/2000, n proporie de 50%

din suma pltit pentru nregistrarea bunului imobil n cadrul

nregistrrii curente, ceea ce constituie 47 de lei pentru fiecare bun imobil (23,50) lei. Serviciile
prestate de OCT se pltesc de ctre solicitant sau de reprezentantul acestuia concomitent cu
depunerea cererii la oficiul cadastral teritorial. nregistrarea primar masiv sau eliberarea de ctre
OCT a informaiei din cadastru, n temeiul contractului ncheiat cu ntreprinderi, organizaii i
instituii cu dreptul de comercializare a informaiei, se pltete n modul stabilit n contract. Plata se
efectueaz n numerar la organul cadastral teritorial ori pe contul OCT n instituiile bancare.
Actul normativ citat prevede c documentul confirmativ privind efectuarea plii este:
a.
a de pe dispozitia de plata a institutiei bancare, confirmata prin stampila bancii

copi

pentru persoanele juridice.

b.
de plat, de o form stabilit, cu meniunea bncii despre achitare
persoanele fizice.

bonul
pentru

Bonul de plat sau alte documente ce confirm efectuarea plii se anexeaz la cererea de solicitare a
serviciului. n condica de cereri, se indic denumirea documentului ce confirm efectuarea plii,
suma pltit i numrul documentului bancar.
Dup nregistrarea cererii n condica de cereri, inspectorul restituie solicitantului exemplarul al
doilea al cererii i actul de identitate, iar primul exemplar l remite administratorului. Faptul primirii
cererii este consemnat n condica de cereri, dup care se completeaz fia de eviden i se pregtesc
materialele [din arhiv] pentru a fi predate n secia tehnologii informaionale [la eliberarea
extrasului din registru) sau expertului [la eliberarea altor documente]. Dup ndeplinirea
documentului privind informaia cadastral, toate materialele se remit registratorului. Faptul primirii
materialelor va fi consemnat, prin semntur, n fia de eviden. Registratorul verific
corespunderea datelor de arhiv cu nscrierile din document, dup ce adeverete documentul prin

108
semntur i tampil, apoi restituie materialele ctre administrator. Acesta remite documentele
arhivarului, iar informaia cadastral solicitat, inspectorului. Dup prezentarea actului de identitate,
inspectorul transmite solicitantului informaia din cadastru, confirmnd acest fapt prin semntur n
condica de cereri.
La extrasele din cadastru i din registrul bunurilor imobile se anexeaz, dup caz, planul terenului
i/sau al construciei capitale, ncperii izolate. Pentru evitarea inconvenientelor, Legea nr.
1543/1998 stabilete expres condiiile de eliberare a extraselor din registrul bunurilor imobile.
Astfel, art. 36 alin. (4) prevede:

Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz persoanei

fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scris sau persoanei juridice care a sesizat oficial
OCT. Dei n lege este stabilit c extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru
efectuarea de tranzacii, considerm c exist mai multe temeiuri de solicitare a acestuia. Important
este de reinut c extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil numai pe parcursul a 2 luni de
la data eliberrii.
3.2. Particularitile nscrierii unor drepturi
3.2.1. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb.
Schimbul
este
predecesorul contractului de vnzare-cumprare fiind cunoscut sub denumirea de troc . [122, p. 43].
Prin contractul de schimb, o persoan obine drept de proprietate imobiliar n schimbul unui alt
bun imobil similar.
Potrivit C. civ., art. 823, fiecare parte a contractului de schimb este considerat vnztor al bunului
pe care l nstrineaz i cumprtor al bunului pe care l primete n schimb. Dreptul de
proprietate n temeiul contractului de schimb se nregistreaz conform Instruciunii nr. 487/2005
dac bunurile imobile care fac obiectul schimbului sunt pasibile de nstrinare [nu sun interdicii
privind nstrinarea] i dac prile au decis schimbul [voina prilor].
Drepturile imobiliare, n cazul contractului de schimb, este nscris n temeiul cererii solicitanilor cu
prezentarea documentelor de rigoare. La nscrierea dreptului de proprietate imobiliar asupra
bunului imobil, registratorul, la capitolul respectiv al celui de-al doilea bun imobil la rubrica
Modificri, nsemnri, corectri, va nsemna c bunul face obiectul contractului de schimb. Va
indica data ncheierii contractului, numrul cadastral al primului bun imobil i data nscrierii
dreptului asupra primului bun imobil n temeiul contractului de schimb.
nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb asupra celui de-al doilea bun
imobil se va efectua la prezentarea documentelor justificative.
Problema ce reclam soluionare ar fi cea creat de nsi registratori. Acetia refuz de a nscrie
drepturile imobiliare n temeiul contractului de schimb invocnd nenregistrarea, conform Legii noi
[nr. 1543/1998] a drepturilor anterioare. Practica judiciar consider greit o astfel de interpretare

109
calificnd-o drept interpretare extensiv, legiuitorul avnd n vedere exact ceea ce a stabilit n lege.
Astfel unde legiuitorul nu a prevzut nici noi nu vom prevedea respectnd, astfel dispoziiile legii nr.
1543/1998 sub incidena crora cad raporturile aprute dup punerea ei n vigoare principiul
neretroactivitii legii.
3.2.2. nscrierea dreptului de proprietate n temeiul contractului de schimb n cazul n
care bunurile imobile sunt amplasate n raza de activitate a diferitelor oficii cadastrale.
n
acest caz, oficiul cadastral teritorial cruia i se solicit nscrierea dreptului [l vom numi primul
oficiu] va transmite, dup verificarea documentelor, o comunicare n scris [la care va anexa o copie
de pe contractul de schimb] oficiului cadastral teritorial n a crui circumscripie este amplasat
cellalt bun imobil [al doilea oficiu] pentru efectuarea nsemnrilor referitor la contractul de schimb.
Prin aceeai sesizare, va solicita celui de-al doilea oficiu informaie privind regimul juridic al
bunului imobil, obiect al contractului de schimb, amplasat n raza de activitate a ultimului:
eventuale grevri, interdicii de nstrinare etc.
Cel de-al doilea oficiu va consemna n registrul bunurilor imobile existena contractului de schimb,
data ncheierii, numrul cadastral al primului bun imobil i denumirea oficiului cadastral teritorial
n a crui raz de activitate este amplasat primul imobil i, n termen de 2 luni de la solicitare, va
expedia primului oficiu informaia solicitat.
n cazul n care la cel de-al doilea oficiu, pn la efectuarea nscrierii drepturilor imobiliare de
primul oficiu, au parvenit documente, informaii privind aplicarea sechestrului asupra bunului imobil
care este obiectul contractului de schimb sau alte interdicii i grevri ce exclud posibilitatea
nstrinrii bunului, cel de-al doilea oficiu va informa imediat n mod obligatoriu primul oficiu
[Instruciunea nr.487/2005].
Primul oficiu decide n privina nscrierii sau refuzului nscrierii dreptului. Dac primul oficiu
nscrie dreptul imobiliar n temeiul contractului de schimb, cel de-al doilea oficiu va nregistra
dreptul celeilalte pri contractante asupra bunului imobil la solicitare, cu prezentarea documentelor
de rigoare. Cel de-al doilea oficiu va ine cont de legalitatea nscrierii dreptului imobiliar de ctre
primul oficiu.
n cazul n care primul oficiu refuz nscrierea dreptului imobiliar, transmite o comunicare celui
de-al doilea oficiu, iar ultimul radiaz din registrul bunurilor imobile nsemnarea privind existena
contractului de schimb [Instruciunea nr. 487/05, pct. 136].
3.2.3. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor fizice.

n aspectul publicitii

imobiliare, persoana fizic [cetenii Republicii Moldova, cetenii strini, apatrizii] constituie a
doua entitate a cadastrului

i publicitii imobiliare. Pentru a participa la raporturile juridice,

persoana fizic trebuie s aib capacitate de exerciiu, care const n aptitudinea de a dobndi i

110
exercita drepturi civile i de a-i asuma i executa obligaii civile prin ncheierea de acte juridice
civile [117, p. 304]. Potrivit C. civ., persoana fizic obine capacitatea de exerciiu deplin o dat cu
atingerea majoratului, la vrsta de 18 ani [cu unele excepii]. Capacitatea de exerciiu presupune
discernmnt, n a crui virtute omul i poate reprezenta consecinele juridice civile ale
manifestrii
sale de voin [117, p. 306]. C. civ. reglementeaz capacitatea de exerciiu deplin a
persoanelor
majore [care au mplinit vrsta de 18 ani];
capacitatea de exerciiu a persoanelor care s-au
cstorit pn la mplinirea vrstei de 18 ani i capacitatea de exerciiu a persoanelor emancipate
[activeaz n cmpul muncii n temeiul unui contract individual de munc],
ntreprinztor cu acordul prinilor, nfietorilor etc., n

practic activitate de

lipsa acordului prin hotrre

judectoreasc.
Pentru a fi subiect de drept n raporturile de publicitate imobiliar, persoana fizic trebuie s
ntruneasc anumite cerine, principala dintre care este: s fie major, s aib discernmnt, s fie
proprietar al bunului imobil n privina cruia solicit nscrierea de drepturi ori s ntruneasc
alte cerine stabilite de lege.
n rezultatul cercetrii efectuate am relevat unele particulariti vizavi de nscrierea dreptului de
proprietate al persoanelor fizice:
0? persoanele sub 18 ani nu pot ncheia contracte de donaie nici personal nici, nici prin
reprezentant [116, p. 26], dar pot primi o donaie;
0? reprezentanii [mandatarii] nu sunt n drept s procurare un bun imobil care i-a fost ncredinat
s-l vnd sau s exercite alte acte juridice. Astfel, acesta nu poate fi parte la contractul de vnzarecumprare, donaiei, schimb, n cazul n care este tutore, curator, mandatar sau, n temeiul procurii
reprezentant al vnztorului, administrator al bunurilor ce constituie proprietate de stat etc;
0? persoanele cu funcii de rspundere ce activeaz n organele administraiei publice, justiiei,
procuraturii, organelor afacerilor interne, avocaii i membrii familiilor lor nu pot cumpra bunurile
care se vnd la licitaie ca urmare a executrii hottrilor instanelor judectoreti [121, p. 26];
0? persoanele fizice / juridice strine nu pot avea n proprietate terenuri agricole sau ale fondului
silvic. n cazul dobndirii unor asemenea bunuri le vor nstrina cetenilor Republicii Moldova sau
persoanelor juridice autohtone.
Persoanele fizice pot avea n proprietate diferite bunuri, inclusiv bunuri imobile. Apariia
dreptului de proprietate a persoanelor fizice asupra imobilelor este subordonat unor particulariti ce
in de regimul juridic al proprietii, care poate fi: 1) n devlmie; 2) pe cote-pri [117, p. 132].
3.2.3.1. nscrierea dreptului de proprietate n devlmie. Conform dispoziiilor C. civ., art.
366 alin. (1), n cazul n care dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr
ca vreuna dintre ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul comun, proprietatea este comun

111
n devlmie. Norma i gsete dezvoltare n art. 20 din C. familiei [32], care statueaz: Bunurile
dobndite de ctre soi n timpul cstoriei aparin ambilor cu drept de proprietate n devlmie
procurate din contul veniturilor obinute de fiecare dintre soi din:
a) activitatea de munc;
b.

activitatea de intreprinzator; c) activitatea intelectuala etc.

Din acest considerent, contractele, al cror obiect l constituie imobilele i nscrierea drepturilor
imobiliare izvorte din acestea, vor fi ncuviinate de ctre ambii soi. Potrivit C. civ., art. 21

alin.

(5) unul dintre soi nu poate, fr consimmntul expres al celuilalt so, s rezilieze contractul de
nchiriere a spaiului de locuit, s nstrineze casa sau apartamentul ori s limiteze prin acte juridice
dreptul la locuin al celuilalt so.
Particularitile nscrierii dreptului de proprietate comun devlmie snt elucidate n Legea nr.
1543/98, art. 39-41, Instruciunea nr. 487/2005, alte acte normative. Aceste particularitile sunt
guvernate de manifestarea membrilor familiei [gospodriei rneti] coproprietari n devlmie.
nstrinarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmie poate fi realizat numai cu
acordul coproprietarilor i cu respectarea dreptului de preemiune.
Dreptul de proprietate n devlmie este specific comunitii de familie i gospodriei rneti [de
fermier]. Se ntemeiaz pe relaiile [ncrederea] de rudenie ce prezum coordonarea aciunilor
soilor n vederea administrrii patrimoniului comun obinut n urma ncheierii de acte juridice al
cror obiect este un bun imobil:

vnzare-cumprare, schimb, donaie etc

. Totui, imobilul

proprietate comun n devlmie poate fi nstrinat cu acordul n scris al celuilalt so. n regim de
contract matrimonial soii dispun i administreaz de proprietatea imobiliar potrivit clauzelor
stabilite n acest contract. n opinia unor autori [ Maksimovici L.
scris

Bracini contract;] acordul n

al celuilalt so este necesar i n cazul procurrii bunurilor. Alt prere o gsim n lucrrile
savantului rus Sorin V. [ Scoliko stoit soglasie v semie] la care raliem, i anume Acordul soilor nu
se cere la procurarea bunurilor imobile ci numai la nstrinare lor

. Or, bunul imobil procurat

devine parte component a patrimoniului proprietate comun n devlmie a soilor i nu prezint

pericol, soarta imobilului fiind determinat de ambii.
nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanelor fizice se efectueaz la cererea titularilor acestor
drepturi sau n temeiul cererii reprezentantului dac acesta prezint act juridic ce atest
mputernicirea. Temei de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil poate servi: a)
juridic:
unilateral; bilateral

[sinalagmatic]; b)

faptul juridic

actul

[motenirea legal]; c) hotrrea

judectoreasc; d) actul administrativ emis de autoritatea public abilitat n modul stabilit de

legislaie; e) contractul n privina bunului imobil, ncheiat conform legislaiei; f) certificatul de
succesiune; g) hotrrea judectoreasc translativ; h) titlul de autentificare a dreptului
deintorului de teren; i) alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra

112
bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor
drepturilor [Legea nr. 1543/98, art. 28]. n cazul cnd dreptul de proprietate apare n temeiul unui
act emis de o autoritate public, cererea de nscriere a dreptului de proprietate o va depune persoana
fizic titular al actului.
Dac dreptul de proprietate este rezultatul unui act juridic [contract], dreptul va fi nscris la cererea
cumprtorului.
n caz de imposibilitate a uneia dintre pri de a se prezenta la oficiul cadastral teritorial, acesta
mputernicete o persoan pentru a-l reprezenta. Dac una dintre prile contractante
tergiverseaz/refuz nscrierea dreptului de proprietate imobiliar, partea interesat poate cere
nregistrarea prin judecat [C. civ., art. 215]. n acest caz, temei pentru nscrierea dreptului
imobiliar va servi hotrrea judectoreasc. Potrivit actului normativ invocat [Legea nr. 1543/1998],
la
cererea de nregistrare se vor anexa i documentele justificative

: n cazul privatizrii

apartamentului - contractul de vnzare-cumprare, de predare-primire a locuinei n proprietate

privat [Legea nr. 1324/1993, art. 12].
La nscrierea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra locuinei privatizate, n registrul
bunurilor imobile se indic datele tuturor participanilor la privatizarea ei n temeiul contractului de
vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat i documentului ce confirm
componena participanilor la privatizare. Legiuitorul a omis n reglementri membrii minori ai
familiei. Dup cum i era de ateptat, lacuna a fost sesizat i folosit cu eficien. De exemplu,
mama alcoolic privatizeaz apartamentul pe numele ei [conform prevederilor legii], copilul nu a fost
indicat n contractul de privatizare ca membru de familie cu dreptul de a locui cu prinii [C.
familiei, art. 51 alin. (2)], ulterior, apartamentul a fost comercializat, copilul iari nefiind nscris ca
membru de familie. Dup un timp, rudele, depistnd vnzarea apartamentului i privarea copilului de
drept la spaiu locativ, au naintat o aciune n instan, prin care au cerut anularea contractului de
vnzare-cumprare [256, dosarul nr. 2-2313/04]. Examinnd probele anexate la cererea naintat,
instana a recunoscut ntemeiat cerina reclamantei i a iniiat o procedur judiciar.
La cerea de nscriere a dreptului de proprietate se anexeaz obligatoriu: 1) proiectul planului cadastral
i, dup caz, celui geometric al bunului imobil; 2) descrierea tehnic a bunului imobil;
3.

actul de constatare pe

documente necesare.
De asemenea:

teren, la efectuarea identificarii; 4) autorizatia de construire, alte

113
0 acordul scris al titularilor drepturilor ce greveaz dreptul de proprietate asupra bunului imobil
[locator, creditor gajist, posesor etc.] sau al proprietarilor bunurilor imobile aferente [vecini], ale
cror drepturi pot fi lezate prin formarea bunului imobil;
0 actul de constatare pe teren, la stabilirea hotarelor fixe.
Aadar:
0? la nregistrarea dreptului de proprietate comun n devlmie asupra bunurilor imobile, n
registrul bunurilor imobile se indic datele despre ambii soi dac aceste bunuri au fost procurate
sau construite n timpul csniciei lor i dac contractul dintre soi, autentificat notarial, nu
prevede altfel [se are n vedere contractul prenupial prin care se stabilete regimul contractual al
bunurilor];
0? locuina, indiferent de tipul de proprietate [public sau privat] poate fi utilizat doar conform
destinaiei,
0? locuina este folosit nu numai de proprietar dar i de membrii familiei acestuia care au un drept
de uz i abitaiei asupra acesteia. n acest sens este oportun ca n Registrul bunurilor imobile s
fie nregistrat dreptul de uz i abitaie a membrilor familiei acestuia soluie valabil i pentru
cazurile cnd regimul juridic al bunurilor imobile este determinat prin contractul prenupial. n
cazul nstrinrii locuinei dreptul de uz i abitaie, nscris n modul stabilit de lege, va proteja
membrii familiei proprietarului i ndeosebi minorii care adesea, n urma unor abuzuri, se
pomenesc n situaii tragice;
0? dreptul de proprietate asupra spaiului locativ nu ine de faptul aflrii [locuirii n permanen] a
acestuia sau a membrilor familiei n aceasta [proprietate comun n devlmie];
0? la nstrinarea spaiului locativ i vor da acordul i minorii care, participani la privatizare, care
la momentul nstrinrii locuinei au atins vrsta de 18 ani.
nregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinei privatizate.

n scopul crerii pieei de

locuine i exercitrii dreptului cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber modalitatea de
satisfacere a necesitilor n locuin, legislativul a adoptat Legea nr. 1324/1993. Privatizarea
fondului de locuine este un proces de nstrinare, efectuat de organul puterii de stat [Departamentul
Privatizrii], a fondului de locuine aparinnd statului, organizaiilor obteti, asupra crora statul
i-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaii i ntreprinderi cooperatiste de stat, construite din
mijloacele Republicii Moldova i ale acestor organizaii, asociaii, ntreprinderi, pentru satisfacerea
necesitii n locuine i formarea unor stpni reali, n drept de a dispune liber de proprietatea lor
imobiliar.
Privatizarea fondului de locuine s-a efectuat, respectndu-se principiile echitii sociale, att contra
bonuri patrimoniale i mijloace bneti, ct i gratuit [Legea nr.1324/1993, art. 2]. Articolul 5

114
din aceast lege prevede c cetenilor Republicii Moldova pot fi vndute sau transmise cu titlu
gratuit n proprietate privat locuinele, n special n care acetia triesc i care aparin fondului de
stat i celui public, precum i din imobilele ce aparin agenilor economici, indiferent de faptul dac
acestea snt incluse n listele de privatizare.
Cumprarea sau primirea cu titlu gratuit n proprietate privat a locuinelor se face cu acordul
tuturor membrilor aduli ai familiei care locuiesc mpreun. La dorina lor, locuina poate fi
cumprat n proprietate comun sau n diviziune [Legea nr. 1324/1993, art. 6 alin. (1)].
Proprietarii de locuin privatizat snt coposesorii instalaiilor i comunicaiilor inginereti, ai
locurilor de uz comun ale imobilului i ai terenului adiacent.
Potrivit Legii nr. 1324/1993, o familie poate cumpra sau primi cu titlu gratuit n proprietate
privat o singur locuin:

1) la preurile de stat

sau cu titlu gratuit n limitele asigurrii

normative cu spaiu locativ; 2) la preurile comerciale stabilite de Guvern la data privatizrii

locuinelor, dar care s nu depeasc preurile curente pentru construcia locuinelor de stat.
Asigurarea normativ cu spaiu locativ n procesul privatizrii se accept n mrime de 20 m2 de
suprafa total echivalent la o persoan [inclusiv membrilor familiei care nu snt ceteni ai
Republicii Moldova] i cu un supliment de 10m2 pentru o familie, inclusiv pentru persoanele
rmase singure n urma decesului soului [soiei], precum i pentru celibatari.
La privatizarea locuinelor, spaiul locativ suplimentar n mrime de 10m2 se adaug la suprafaa
normativ, care se transmite n proprietate privat cu titlu gratuit urmtoarelor categorii de
ceteni: 1) membrilor activi i membrilor corespondeni ai Academiei de tiine a R. Moldova;
2.
inalte distinctii de stat

persoanelor decorate cu cele mai

[Ordinul Republicii, tefan cel

Mare etc.]; 3) persoanelor care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneti i ale fostei
U.R.S.S. [artist al poporului, maestru emerit al artei, raionalizator emerit];
4) raionalizatorilor;
5.
care au titluri didactice de

membrilor tuturor uniunilor

[asociaiilor de creaie]; 6) persoanelor

confereniar, profesor universitar sau titluri tiinifice de doctor habilitat; 7) militarilor, lucrtorilor
din

Serviciul de Informaie

i Securitate al Republicii Moldova, Departamentul Trupelor de

Grniceri, Serviciul de Protecie i Paz de Stat, Ministerul Afacerilor Interne i

Procuratura General, care au grad special militar de general

sau un alt grad similar; 8) fotilor

proprietari ai caselor particulare demolate crora nu li s-a pltit compensare; 9) persoanele care
sufer de: tuberculoz pulmonar

i tuberculoza altor organe n form activ; tulburri

respiratorii grave ca urmare a emfizemului pulmonar sau astmului; tulburri organice grave cronice
ale activitii cardiace: endocardie, miocardie; stenocardie.
n cazul privatizrii locuinelor contra bonuri patrimoniale, costul unui m2 de suprafa total
echivalent n limitele asigurrii normative cu spaiu locativ va fi echivalent cu una cot-parte a

115
bonului [un an vechime n munc]. Costul unui m2 supranormativ: 1) n limitele primilor 10 m2
1,5 din cota parte a bonului; 2) metrajul ce depete aceast suprafa 2 cote pri ale bonului.
Achitarea costului locuinei se permite i cu bonurile [autentificare notarial] rudelor de gradul doi
[bunei, nepoi; nepoate, surori i frai drepi].
Potrivit art. 11 din Legea nr. 1324/1993, cetenii care doresc s cumpere ori s primeasc cu titlu
gratuit locuin n proprietate privat depun cerere scris la organul abilitat, care, n termen de dou
luni din data depunerii cererii, stabilete prin intermediul comisiilor de privatizare a fondului de
locuine, costul locuinei i emite hotrrea de rigoare. ncperile construite fr autorizaie trebuie
s fie legalizate pn la prezentarea documentelor n comisie. Decizia pozitiv a comisiei servete
temei pentru pregtirea proiectului de contract vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n
proprietate privat i pentru ntiinarea proprietarului locuinei, administraiei publice locale etc.
Dac, n timpul examinrii documentelor depuse pentru privatizare, locatarul principal a decedat,
contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei se ncheie cu un alt membru adult al
familiei, care triete n locuina dat [cu acordul celorlali membri aduli].
Titlul de proprietate pentru nscrierea drepturilor asupra locuinei servete contractul de vnzarecumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat, nregistrat la fostul birou teritorial de
inventariere tehnic [BIT].
Contractul de vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat se ncheie cu
unul dintre soi, cu acordul scris al tuturor membrilor aduli care locuiesc mpreun [inclusiv a celor
plecai temporar].
Privatizarea apartamentelor [caselor] n care locuiesc copii minori orfani se efectueaz n numele
lor de ctre tutore [curator] n temeiul autoritii tutelare, cu indicarea, n contractul de vnzarecumprare, predare-primire a apartamentului [casei], a numelui, prenumelui i patronimicului
tuturor copiilor minori care locuiesc sau care au dreptul de a locui n acest apartament [cas].
nstrinarea ulterioar, n numele copiilor minori, a apartamentului [casei] privatizate poate fi
efectuat numai la atingerea de ctre acetia a majoratului.
O problem care se impune const n nenelegerile dintre familiile care locuiesc n aceeai locuin
privitor la partea ce le revine din spaiul locuibil. n astfel de cazuri, partea efectiv a fiecrei familii
se stabilete de ctre o comisie, cu acordul scris al tuturor membrilor aduli participani la privatizare
sau de ctre instana de judecat atunci cnd acetia sunt nesatisfcui de prile efective care le-au
revenit [Legea nr.1324/1993, art. 13].
Vnzarea locuinelor privatizate cu participarea indirect a minorilor poate fi efectuat numai cu
acordul autoritii tutelare.

116
Apartamentele din blocurile cooperativelor de construcie a locuinelor i din blocurile de locuine
construite prin investiii particulare, achitate integral, sunt recunoscute proprietate privat, iar
proprietarilor li se elibereaz titlu de autentificare a dreptului de proprietate.
Locuinele cumprate sau primite cu titlu gratuit n proprietate privat se exclud din fondul de
locuine de stat, obtesc, departamental i cooperatist i se includ n fondul de locuine privat, fapt
anunat unitilor economice la a cror balan se afl aceste locuine.
n registrul bunurilor imobile, se indic datele locatarului principal n temeiul contractului de
vnzare-cumprare, predare-primire a locuinei n proprietate privat [ntocmit n 4 exemplare,
unul dintre care rmne la biroul notarial, unul se remite BIT-ului spre nregistrare, unul se
nmneaz vnztorului i unul cumprtorului] i a certificatului, eliberat de agenia teritorial
pentru privatizate cu privire la componena participanilor la privatizare.
nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului . Conform art. 82 din Codul funciar din
1971.
terenurile atribuite in intravilan pentru case, anexe gospodaresti si gradini nu depaseau
urmtoarele dimensiuni: 1) lucrtorilor permaneni, specialitilor, funcionarilor din sovhozuri,
sovhozuri-tehnicum, ntreprinderi experimentale de nvmnt i silvice nu mai mult de 0,30 ha;
2.

lucratorilor permanenti si functionarilor, invatatorilor, medicilor si altor specialisti, stabiliti cu

traiul i munca n localitatea dat 0,25 ha; 3) altor lucrtori permaneni, funcionarilor,
lucrtorilor stabilii cu traiul permanent n localiti rurale: pensionari, invalizi - 0,15 ha.
n folosin lucrtorilor, funcionarilor i altor ceteni stabilii cu traiul n localitile rurale li se
atribuie mici terenuri, din contul terenurilor rmase n urma reglementrii folosirii pmntului care
nu pot fi folosite n alte scopuri: agricole, de producie etc.
Cetenilor a cror proprietate [teren] a fost distrus de calamiti naturale li se pot atribui gratuit
terenuri n proprietate [C. funciar, art. 11].
Pentru atribuire n proprietate privat, comisiile funciare, constituite conform C. funciar art. 12,
stabilesc cota de teren echivalent: 1) fotilor membri de colhozuri, salariailor din sovhozuri i din
seciile de producere ale colegiilor agricole
[zootehnice] sau din alte ntreprinderi agricole,
inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice; 2) salariailor din organizaii i ntreprinderi
care locuiesc n localiti rurale i execut nemijlocit lucrri de construcie i exploatare a
sistemelor de ameliorare, de restabilire i de mbuntire a terenurilor i de sporire a fertilitii
solurilor n localitatea respectiv, inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice;

3)

persoanelor care locuiesc n localiti rurale i care au fost transferate din ntreprinderi agricole
n organizaii de construcie i transport colhoznice i intergospodreti, inclusiv pensionarilor din
aceste uniti economice; 4) salariailor din ntreprinderile zootehnice intergospodreti, inclusiv
pensionarilor din aceste uniti economice. Salariailor i pensionarilor din ntreprinderile

117
zootehnice intergospodreti, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizrii, cota de teren
echivalent li se atribuie la locul de trai; 5) persoanelor care dein funcii elective sau i satisfac
serviciul militar n termen i care, pn la aceasta, au lucrat la ntreprinderi agricole; 6)
persoanelor care au lucrat anterior la ntreprinderile din localitatea respectiv: brbai 25 de ani,
femei 20 de ani; 7) veteranilor celui de-al doilea rzboi mondial, fotilor ostai internaionaliti,
familiilor persoanelor care i-au pierdut viaa n aciunile de lupt pentru aprarea integritii
teritoriale i a independenei Republicii Moldova, care locuiesc n localiti rurale la locul de
trai; 8) persoanelor supuse represiunilor politice i reabilitate ulterior, care locuiesc n localiti
rurale la locul de trai; 9) persoanelor care au adus pmnt n gospodriile colective, dar nu
lucreaz n ele.
De asemenea, pn la 50 la sut din cota de teren echivalent, calculat pe unitatea administrativteritorial respectiv, se atribuie:

1) persoanelor domiciliate n localiti rurale care au fost

angajate n sfera social avnd o vechime de munc de 25 de ani brbaii i 20 de ani femeile i
care au pierdut capacitatea de munc n specialitate din motive de vrst sau de sntate, dac
nici un membru al familiei nu a primit cot de teren echivalent; 2) salariailor din seciile de
nvmnt
ale colegiilor agricole [zootehnice], inclusiv pensionarilor din aceste uniti economice.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face n baza hotrrii
autoritilor publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirm acest drept.
Primria satului [comunei] sau oraului [municipiului] elibereaz titlu de autentificare a dreptului
deintorului de teren pentru fiecare teren, nregistreaz proprietarii trenurilor n registrul cadastral al
deintorilor de terenuri i, la cererea deintorului de teren, stabilete n natur hotarele terenului
[C. funciar, art.13].
Articolul 20 din acelai cod stabilete documentele ce confirm drepturile deintorilor de teren:
1.

titlul de autentificare a detinatorului de teren eliberat de autoritatea administratiei publice

locale, n cazul n care aceasta atribuie n proprietate privat terenuri ale domeniului public al
unitilor administrativ-teritoriale, sau de Agenia Relaii Funciare i Cadastru, n cazul n care
statul atribuie n proprietate privat terenuri ale domeniului public de stat; 2) certificatul de
motenire; 3) contractul de vnzare cumprare; 4) contractul de donaie; 5) contractul de schimb;
6.

contractul de arenda etc.

Drepturile de proprietate imobiliar snt nregistrate n baza documentelor doveditoare la

depunerea unei cereri la OCT.
Dovad a dreptului de folosin funciar serveau: 1) actul de stat de folosin funciar n cazul
ntreprinderilor [indiferent de forma lor juridic de organizare]; 2) actul privind dreptul de folosin
a pmntului n cazul persoanelor fizice.

118
Pentru toate cazurile, la nscrierea dreptului de folosin n cartea cadastrului, trebuiau prezentate
urmtoarele acte:
Actul de stat [n continuare - actul] privind dreptul de folosin a pmntului eliberat conform
Hotrrii Consiliului Minitrilor al URSS nr. 199 din 6 martie 1975

privind eliberarea actelor ce

confirm dreptul de folosin a pmntului.

n afar de actul de stat, pentru fiecare bun imobil se deschidea un dosar, n care erau
ndosariate: hotrrea comitetului executiv raional privind eliberarea actului; certificatul eliberat
de comitetul executiv privind terii cu drept de folosin; hotrrea adunrii generale a
colhoznicilor; constatarea direciei sovhozului privind proiectul lotului n folosin; planul
hotarelor; nota informativ privind

justificarea economic a hotarelor stabilite; procesul-verbal

privind concretizarea hotarelor cu posesorii vecini

[terenurile adiacente], registrele msurrilor;

tabelul stabilirii coordonatelor posesorului de baz i ale altor posesori; actele de control ale
lucrului efectuat; decizia inginerului cadastral asupra lucrului efectuat.
O dat cu actul, comitetului executiv raional i se prezint i dosarele cadastrale, planurile fotometrice
i alte documente. Actul se ntocmea n trei exemplare, unul dintre care se transmitea Ministerului
Agriculturii [195 p.168].
Pentru nregistrarea drepturilor, titularul depunea cerere n dou exemplare, la care anexa:
actul; proiectul lotului de pmnt; actul ce confirma proiectul i planurile de proiect.
Gospodria rneasc [ de fermier ]. Potrivit Legii nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind
gospodriile

rneti de fermier [27], n continuare Legea nr. 1353/2000 art. 2, gospodria

rneasc de fermier este o ntreprindere individual, ntemeiat pe proprietatea privat asupra

terenurilor agricole i asupra unor alte bunuri, pe munca personal a membrilor unei familii [membri
ai gospodriei rneti], avnd ca scop obinerea de produse agricole, prelucrarea lor primar,
comercializarea cu preponderen a propriei producii agricole. Bunurile, potrivit Legii citate, art.18
alin. (3) sunt: terenuri, plantaii, construcii gospodreti i alte construcii, instalaiile
de ameliorare i alte instalaii precum i alte bunuri care pot aparine:

1) unuia sau mai multor

membri ai gospodriei cu drept de proprietate individual; 2) membrilor gospodriei cu drept de

proprietate comun n devlmie sau cu drept de proprietate comun n diviziune
prevzut n contract].

[dac este

Bunurile proprietate comun a membrilor gospodriei rneti se nregistreaz conform

prevederilor generale: conductorul gospodriei depune la OCT cerere n dou exemplare, la care
anexeaz declaraia de constituire, copiile de pe documentele ce confirm dreptul de proprietate
privat al fondatorului i al potenialilor membri ai gospodriei asupra terenurilor, copiile de pe
contractele de arend a terenurilor, autentificate de secretarul primriei, bonul de plat a taxei de

119
nregistrare, inventarul bunurilor, planul cadastral, certificatul de nregistrare a gospodriei
rneti.
Pentru claritate, menionm unele particulariti ale gospodriei colhoznice i ale gospodriei
rneti de fermier, cum ar fi: - membri ai gospodriei colhoznice erau considerai toi membrii de
familie, indiferent de vrst; - dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se nregistra, deoarece
acestea se ddeau numai n folosin. n cazul gospodriei rneti de fermier, sunt considerai
membri ai ei numai persoanele de la vrsta de 16 ani.
n registrul bunurilor imobile, se indic datele tuturor membrilor gospodriei rneti, inclusiv ale
minorilor i ale celor inapi pentru munc, conform extrasului din registrul de eviden a
gospodriilor sau certificatului eliberat de autoritatea public local. Bunurile imobile procurate sau
create n urma activitii n comun a membrilor gospodriei rneti [de fermier] se nregistreaz
cu drept de proprietate comun n devlmie a membrilor acestei gospodrii, dac contractul
ncheiat ntre membrii gospodriei rneti [de fermier] sau hotrrea judectoreasc nu prevede
proprietatea comun n diviziune.
Dreptul de proprietate asupra bunurilor gospodriei rneti folosite n comun se stinge n
temeiul: 1) reorganizrii; 2) separrii cotelor [proprietate pe cote pri]; 3) lichidrii gospodriei:
la decizia membrilor

sau prin instan la iniiativa creditorilor sau motenitorului ori a

primriei, cnd nu a rmas nici un membru sau cnd nici un motenitor nu dorete s continue
activitatea de fermier.
Particularitile proprietii comune n devlmie:
a.
de

titularii dreptului de proprietate comun n devlmie nu au determinat cota-parte,

aceea, ct exist comunitate de bunuri, ei nu pot cunoate ntinderea drepturilor;

b.
proprietatea comun n devlmie are ca subiecte persoane fizice;
c.

temei de apariie a proprietii comune n devlmie este legea;

d.
proprietarii devalmasi, neavind determinata intinderea drepturilor lor, nu pot dispune in
nume propriu de bunurile proprietate comun n devlmie [C. familiei, art. 21].
Radierea dreptului de proprietate asupra bunurilor comune ale gospodriei rneti de fermier este
similar nregistrrii i se efectueaz de OCT la cererea persoanei interesate, cu anexarea
dovezilor.
3.2.3.2. nscrierea dreptului de proprietate n diviziune. n comparaie cu nregistrarea
dreptului
de proprietate n devlmie, nregistrarea dreptului de proprietate n diviziune presupune,
instantaneu, nregistrarea cotelor-pri dintr-un emolument imobiliar i este reglementat de Legea
1543/1998 art. 40, conform creia, n registrul bunurilor imobile, se arat cota ideal a fiecrui
proprietar n patrimoniu, care:

120
a.

rezulta:

din partajul amiabil

al fotilor soi dreptul de

proprietate se nregistreaz n baza actului de mprire autentificat notarial; sau, n caz de litigiu,
pe cale judectoreasc temei de nscriere a drepturilor reale servete hotrrea de judecat; sau,
prin motenire n cazul comotenitorilor temei de nregistrare servete certificatul de motenitor;
sau prin construire n comun, n cazul societii civile [construcia unei cldiri de ctre dou sau mai
multe persoane fizice].
b.

se determina

n funcie de: mrimea suprafeei totale sau a suprafeei

locative, fie de valoarea unor ncperi i/sau a suprafeelor unor terenuri, fie n alt mod convenit
ntre cotitularii dreptului de proprietate comun n diviziune;
c.

se exprima

sub form de fraciune ordinar sau n procente fa de mrimea

sau valoarea bunului imobil;

d.

se indica n contract sau n alt document ce confirm drepturile, fcndu-se

referire la modul de determinare a ei.

Prin urmare, n cazul proprietii comune pe cote-pri:
a.
fiecare coproprietar are determinat o cot parte ideal i abstract n dreptul de
proprietate asupra bunurilor comune;
b.

titularii proprietii comune pe cote-pri sunt persoane fizice;

c.
etc.;

temei de apariie a proprietii comune pe cote-pri servesc: contractele, succesiunile

d.
fiecare coproprietar al cotei pri din proprietatea comun este n drept s cear
separarea acesteia [dac e posibil] n natur i respectiv formarea unui bun imobil nou pasibil de
a fi nregistrat n Registrul bunurilor imobile. Conform Hotrrii Curii Supreme de Justiie nr. 3
din 30 ianuarie Separarea n natur a cotei-pri, a unuia dintre coproprietari, e posibil numai
cu condiia c mrimii cote sale i corespunde o parte izolat a casei cu intrare separat sau dac
exist posibilitatea reconstruirii apartamentului sau casei n aa fel nct s fie posibil crearea
uni spaiu separat. Separarea cotei pri n natur duce la ncetarea proprietii comune pe cotepri i pierderea de ctre fotii coproprietari a dreptului de preemiune n caz de nstrinare a
acesteia.
e.
nstrinarea cotei-pri presupune respectarea dreptului de preemiune care nu poate fi
cedat [este un drept personal];
f.

la nstrinarea cotei pri din proprietatea comun se admite fr acordul n scris a

celorlali coproprietari pe cote pri dintr-un imobil .

Mrimea cotei se consemneaz n registrul bunurilor imobile n temeiul documentului ce confirm
cotele determinate n bunul imobil. n cazurile n care cotele dintr-un teren i/sau dintr-o

121
construcie capital, stabilite separat, sunt indicate n diferite documente ce confirm drepturile,
nscrierea se efectueaz conform acestor documente.
Dreptul de proprietate n diviziune se nregistreaz n temeiul [dup caz]:

1) contractului de

separare a cotei pri din proprietatea comun sau contractului de mprire

proprietii

[partaj] a

comune, autentificat notarial sau, dup caz, hotrrii de formare a terenului cu toate documentele
de formare; 2) certificatului eliberat ctre soi, autentificat notarial, privind dreptul de proprietate
asupra cotei-pri din averea comun; 3)dovezii despre mprirea averii gospodriei de colhoznic
sau nscrierii privind separarea cotei-pri din averea gospodriei de colhoznic, nregistrat la
autoritile administraiei publice locale [pentru construcii]; 4) hotrrii instanei judectoreti
sau
a fostului arbitraj.
Dreptul de proprietate comun n diviziune nceteaz n cazul: mpririi proprietii comune prin
separarea prilor; ieirea din proprietatea comun pe cote-pri [nceteaz pentru persoana care a
cerut separarea]. Temeiurile pot fi diferite: acordul comun sau hotrrea judectoreasc [la cerea
creditorilor]. Dac separarea n natur nu este posibil [bunuri indivizibile], proprietarul care deine
o cot-parte n bunurile comune primete echivalentul bnesc al acestei cote [240, p. 450].
ncetarea dreptului de proprietate n diviziune are ca efect radierea acestuia din registrul bunurilor
imobile la cerere, adresat OCT de persoana interesat.
3.2.4. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice
n literatura juridic [159, p. 95], se susine c un colectiv de oameni poate aciona ca un subiect unitar
de drept numai dac are o structur bine definit, prin care i se precizeaz structura intern, modul de
alctuire, organele de conducere i competena acestora, modul de reorganizare etc.
Savanii juriti Roca Nicolae i Baie Sergiu susin c
persoana juridic este o organizaie
nzestrat cu patrimoniu propriu, destinat scopului propus prin actul de constituire, creia, n
condiiile legii, i se recunoate capacitatea juridic [115, p.214-215].
Aceste condiii sunt ndeplinite de societatea comercial, care, prin actul de constituire, ca efect al
voinei asociailor, dobndete o organizare de sine-stttoare, ce o individualizeaz de alte subiecte
de drept. Astfel, opinia autorilor citai se ntemeiaz pe criteriile definitorii ale persoanei juridice ca
subiect de drept i nu ca obiect al nregistrrii de stat [obiect al actului juridic]. Ori, pn la
admiterea n circuitul civil a bunurilor imobile unitatea economic avea nsemntate mai mult ca
participant la raporturile juridice, categorie juridic reglementat prin Legea nr. 845/1993.
Activitatea n comun a persoanelor fizice este de neconceput fr un suport material, care presupune
existena anumitor bunuri aparinnd asociailor fondatori cu drept de proprietate, al cror regim
juridic cade sub incidena anumitor acte normative, drepturile reale ale persoanei juridice fiind
nscrise n registrul bunurilor imobile. n aspectul cercetat ne intereseaz cum vom

122 nregistra conveniile imobiliare obiect al crora este unitatea economic. Soluia o gsim n
C.
civ., art. 817-822, dac avem dexteritatea profesional n a delimita persoana juridic
subiect de
drept de persoana juridic obiect al circuitului civil. Astfel, prin interpretarea art. 817 n coroborare
cu art. 818, 821 i 822 deducem:
0? ntreprinderea n calitate de complex patrimonial unic este privit ca obiect al actului juridic
de vnzare-cumprare [art. 817, alin (1)];
0? concomitent cu ntreprinderea [teren, edificii, echipament etc] ca complex patrimonial unic
la cumprtor trec i dreptul la denumire de firm, la mrcile de producie i la alte mijloace de
individualizare a ntreprinderii i a produciei acesteia [art. 817, alin (1)];
0? contractul de vnzare cumprare a ntreprinderii n calitate de complex patrimonial unic se
ncheie n form autentic i se nregistreaz la Camera nregistrrii de Stat [art. 818].
Propunem completarea art. 818 cu un nou aliniat n urmtoarea redacie: n temeiul contractului de
vnzare-cumprare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic se va nscrie drepturile
imobiliare asupra acesteia la oficiul cadastral teritorial n raza de activitate a cruia este
amplasat ntreprinderea;
0? dovad a executrii obligaiilor contractuale va servi actul de predare primire n care sunt
reflectate datele privind bunurile imobile, faptul ntiinrii creditorilor, viciile ntreprinderii
[art. 821];
0? dreptul de proprietate asupra ntreprinderii ca un complex patrimonial unic trece la
cumprtor la data [predrii] semnrii actului de predare primire a ntreprinderii, dreptul urmnd
s fie nscris imediat n Registrul bunurilor imobile

[art. 822 meninut parial, cursivul este

completarea noastr].
n concluzie C. civ. reglementeaz ntreprinderea ca persoan juridic [subiect al raporturilor
juridice] i ca obiect al actului juridic, deaceea propunem a completa i art. 288, alin (2) din C. civ.
cu nc o categorie de bunuri imobile ntreprinderea ca un complex patrimonial unic.
Opinia expus poate fi argumentat apelnd la tratarea acestei probleme de savanii juriti din mai
multe state. De exemplu savantul jurist A. G. Gribanov [161] susine c noiunea de
ntreprindere poate i trebuie folosit n sens dubli: ca subiect de drept i ca obiect al raportului
[actului juridic].
Un alt savant jurist [181] apreciaz ntreprinderea ca un obiect specific al dreptului de
proprietate datorit elementelor componente ale acesteia. D.D. Grim [157] afirm

noiunea de

complex patrimonial aparine celor mai vaste categorii juridice, cuprinznd o mulime de instituii
diverse.

123
ntreprinderea ca obiect al dreptului este indivizibil i din acest motiv o putem atribui la lucrurile
complexe, deoarece obiect al drepturilor este totalitatea bunurilor, de aceea regimul bunurilor aparte
nu are nici o influen asupra raporturilor juridice sau ntreprinderea reprezint un bun indivizibil,
dar indivizibilitatea ntreprinderii este una legal i nu natural, sau regimului diviziunii pot fi
supuse att un butoi cu vin ct i o statuie din marmur, dar indivizibilitatea bunului poate fi
apreciat nu numai ca fiind una natural ci i ca o indivizibilitate stabilit de legiuitor din punct de
vedere economic conform destinaiei acestuia n circuitul economic [230, p. 95]. n ultima
categorie autorul citat atribuie ntreprinderile, uzinele, magazinele etc. Opinia n cauz i
gsete reflectare i n cercetrile savantului Ugo Mattei [202] care afirm dac voi vinde o fabric
de prelucrare a laptelui, se nelege c nu voi vinde doar terenul i cldirile, ci i tot ce face obiect
comun cu aceasta. n caz contrar ar trebui, nainte de ai nmna cheile noului proprietar al fabrici,
s iau tot echipamentul. Regimul juridic al imobilelor, ca pri componente ale fabricii, se va extinde
i asupra bunurilor mobile care servesc la funcionarea fabricii. Excepie dac se convine
altfel. Aprecierea dat ntreprinderii de juritii altor ri i gsete explicare n raporturile
reglementate de legislaia lor armonizat nivelului de dezvoltare a rii.
Aderm la opiniile analizate i considerm c peste o perioad de timp necesitatea reglementrii a
astfel de raporturi o s fie actuale i la noi. Or, actualmente ntreprinderile se vnd n procesul
declanrii insolvabilitii, bunurile fiind vndute separat: teren, edificii, echipament etc. Conceptul
clasic de ntreprindere exprim ntreprinderea pe roate, vnzarea acesteia prezumnd bunul
imobil [drepturile patrimoniale], drepturi personale nepatrimoniale i tot ceea ce este antrenat
funcionrii acesteia.
nscrierea drepturilor de proprietate ale persoanei juridice registratorului i se prezint: extrasul din
registrul comercial de stat privind nregistrarea acesteia; documentele de constituie. De asemenea
registratorul verific dac decizia de nstrinare, dobndire a imobilului a fost luat de organul
mputernicit. n funcie de forma juridic de organizare este necesar procesul verbal al organului de
conducere [mputernicit prin lege sau statut s dispun de imobil] dac numrul fondatorilor este
mai mare de unul i poate fi adunarea general a asociailor sau consiliul de conducere [direcia],
inndu-se cont i de preul contractului. De exemplu n cazul societii pe aciuni, abilitile
ncheierii conveniilor preul crora depesc 50 la sut din valoarea activelor, potrivit ultimului
bilan, ine de competena dunrii generale. Dac preul conveniei depete 25 la sut din aceiai
valoare decizia se ia de consiliul societii. Organul executiv [comitetul de conduce, dup caz,
direcia, comitetul de conducere] decide n privina conveniilor preul crora nu depete 25 la sut
din valoarea indicat. n numele Societii cu Rspundere Limitat, decizia

124
privind ncheierea contractelor, conveniilor etc. sunt luate de comitetul de conducere cu aprobarea
ulterioar a de adunarea general.
n cazul cooperativelor decizia de ncheiere a conveniilor este prerogativa preedintelui acesteia,
dac statutul nu prevede altfel.
ntreprinderea de stat [municipal] poate s dea n arend, ipoteca [participa cu bunurile sale la
activitatea structurilor private] numai cu acordul fondatorului n persoana Departamentului
Privatizrii sau alt organ al administraiei publice centrale [139, p. 27].
n numele ntreprinderii cu statut de persoan fizic, societii n comandit conveniile sunt
ncheiate de asociatul cu cota deplin de participare, dac contractul de constituire a societii nu
prevede ncheierea anumitor convenii de ctre comanditar n temeiul i n limitele mputernicirilor
acordate prin procura eliberat de asociatul cu cota deplin de participare.
Pentru societatea n nume colectiv conveniile sunt ncheiate de membrul asociat cu drept de
administrare cu excepia nstrinrii i ipotecrii bunurilor imobile pentru care este necesar acordul
tuturor proprietarilor.
n cazul ntreprinderii individuale, contractele sunt ncheiate de ctre fondator, temei de
nscriere a dreptului servete decizia acestuia privind achiziionarea de bunuri imobile [139, p. 27].
3.2.4.1. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept privat.

La etapa

actual a economiei de pia, proprietatea privat este forma dominant de proprietate, dat fiind
faptul c bunurile ei componente sunt obiecte ale circuitului civil, care impulsioneaz vitalitatea
raporturilor juridico-economice, i care, desctuate de restriciile anterioare, sunt n continu
ascensiune.
Modul de nscriere a dreptul de proprietate al persoanelor juridice este reglementat prin Legea
nr.1543/1998, alte acte normative potrivit crora modificrile ce vizeaz regimul juridic al bunurilor
imobile ale persoanelor juridice sunt nscrise n registrul bunurilor imobile indiferent de forma
juridic de organizare.
Persoanele juridice cu scop lucrativ. Potrivit art.106-178 din Codul civil, persoanele juridice
cu scop lucrativ sunt societile comerciale, cooperativa, ntreprinderea de stat i ntreprinderea
municipal.
Dreptul de proprietate al persoanei juridice cu scop lucrativ [societatea comercial] asupra bunurilor
imobile se va nscrie n condiiile Legii nr. 1543/1998, Instruciunii nr. 487/2005, ale altor
acte normative, conform crora nscrierea dreptului de proprietate se efectueaz la cerere: 1)

temeiul contractului de constituire a ntreprinderii, nscris n Registrul de stat al ntreprinderilor,

care prevede transmiterea n proprietate a bunului imobil, i actul de predare-primire a
construciei; sau 2) n cazul

constituirii unei ntreprinderi prin fuziune n temeiul contractului

de

125
constituire, la care se anexeaz actul de transfer, aprobat de persoana

[organul] care a emis

decizia de reorganizare i al extrasului din Registrul de stat al ntreprinderilor privind ncetarea

activitii ntreprinderilor contopite [fuziune prin contopire dou sau mai multe societi
comerciale se unesc pentru a constitui o nou societate comercial, societile care particip la
reorganizare se dizolv i se radiaz din Registrul de stat, patrimoniul trece prin succesiune la noua
societate comercial] [115, p. 315]

sau privind ncetarea societii absorbite

[fuziune prin

absorbie societatea absorbant, dup modificarea actelor de constituire, i continu activitatea,

iar cea absorbit este radiat din Registrul de stat al ntreprinderilor] [116, p.322], n temeiul
actului
de transfer a bunurilor; sau 3) n temeiul actului de constituire a societii prin dezmembrare: a)
prin divizare persoana juridic [societatea comercial] se mparte n dou sau mai multe societi
comerciale independente [societatea i pierde calitatea de subiect de drept] patrimoniul trece la
noile subiecte de drept [116, p. 326]; b) prin separare [din componena unei societi comerciale
care nu se dizolv i nu-i pierde personalitatea juridic se desprind i se constituie una sau mai
multe persoane juridice [pri din patrimoniu trec la noile persoane juridice]; n temeiul contractului
de vnzare-cumprare de ctre persoana juridic a bunurilor imobile.
Valabil pentru situaiile descrise este faptul c, la contractul de constituire, se anexeaz actul
[bilanul] divizrii, aprobat de organul suprem al ntreprinderilor, extrasul din Registrul de stat al
ntreprinderilor privind ncetarea activitii societii reformate i, dup caz, decizia de formare a
terenului cu documentele necesare: plan cadastral sau geometric.
Persoanele juridice fr scop lucrativ,

numite i necomerciale, prezum c asociaii i

membrii lor nu au scopul de a obine profit, ci au un scop ideal: satisfacerea anumitor interese
spirituale, culturale,

tiinifice, sociale etc.

[117, p.366]. Conform art.

180-191 din C. civ.,

persoanele juridice fr scop lucrativ, fondatorii, asociaii i membrii organizaiei necomerciale nu

dein drepturi patrimoniale fa de aceast persoan juridic. Potrivit aceluiai cod, exist trei
categorii de organizaii necomerciale: asociaia, fundaia i instituia. Dreptul de proprietate asupra
bunurilor imobile ale persoanelor juridice fr scop lucrativ se nregistreaz n temeiul actelor de
constituire: Hotrrea Guvernului; sau hotrrea administraiei publice locale; sau contractul de
constituire, statutul etc.

n cazul nscrierii dreptului imobiliar asupra terenului, se anexeaz i

planul cadastral; n cazul cldirilor sau al altor ncperi, se anexeaz planul cadastral i/sau
geometric.
3.2.4.2. nscrierea dreptului de proprietate al persoanelor juridice de drept public. Persoane
juridice de drept public sunt: statul, unitile administrativ-teritoriale, alte autoriti publice . Spre
deosebire de persoanele juridice cu scop lucrativ, acestea nu au calitatea de ntreprinztor i nu
desfoar afaceri n nume propriu [116, p. 123]. Patrimoniul persoanei juridice de drept public este

126
alctuit, n principiu, din bunuri analoge celor care aparin particularilor i care pot fi mobile sau
imobile, transmise acesteia n gestiune economic. Bunurile imobile ale persoanei juridice pot fi
[109, p. 67]: terenuri, edificii, spaii de executare a activitii economice, spaii locuibile pentru
angajai etc.
Bunurile imobile ale statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale ce constituie domeniul public
nu pot fi nstrinate [iazurile, pdurile, pieele, parcurile etc.]
Drepturile reale supra bunurilor imobile ale persoanelor juridice de drept public pot fi dobndite i
nscrise de ctre:
Unitile administrativ-teritoriale, n temeiul : deciziei Guvernului privind transmiterea
bunului imobil din proprietatea statului n proprietatea unitii administrativ-teritoriale; actului de
predare-primire la transmiterea ntreprinderii, cldirii etc.

Terenurile unitilor administrativ-

teritoriale sau ale statului, libere de construcii, pot fi nstrinate doar n condiiile licitaiei, la
preuri de pia, dar nu mai mici dect preul normativ al pmntului [139a , p.27].
Stat, n temeiul: deciziei consiliului local privind transmiterea bunului imobil din
proprietatea unitii administrativ-teritoriale n proprietatea statului, la care se anexeaz actul de
predare-primire; sau deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale care transmite i
deciziei consiliului local al unitii administrativ-teritoriale, care primete, unde se expune acordul
de a primi imobilul, n cazul transmiterii bunului de ctre o unitate administrativ-teritorial unei
alte uniti din cadrul aceluiai raion; deciziei consiliului local, prin care s-a declarat utilitatea
public de interes local, i acordului dintre pri, autentificat notarial,

sau hotrrii judectoreti,

n cazuri de expropriere pentru utilitate public de interes local; hotrrii Guvernului, prin care sa aprobat lista terenurilor proprietate a statului, i [dup caz] deciziei consiliului local, prin care sa aprobat lista terenurilor proprietate a unitii administrativ-teritoriale respective
[n temeiul
hotrrii Guvernului nr. 837 din 14.08.201];

hotrrii Parlamentului, prin care s-a declarat

utilitatea public de interes naional, i acordului dintre pri, autentificat notarial , sau hotrrii
judectoreti, n cazuri de expropriere pentru cauz de utilitate public de interes naional.
Drepturile ntreprinderilor asupra bunurilor imobile proprietate public, date n folosin, se
nregistreaz n temeiul actelor de predare-primire, ncheiate ntre organele centrale de specialitate
sau autoritile administraiei publice locale i ntreprindere [Legea nr. 1543/1998, art. 42].
Consemnm, n privina actelor de predare-primire, c, n practic, sunt cazuri cnd actele de
predare-primire au fost lichidate, dreptul de gestiune economic fiind greu de dovedit. Credem,
crearea cadastrului general este un bun prilej de constatare a regimului de fapt al imobilului i de
reconfirmare a drepturilor reale n numele titularilor de drept, prin nregistrarea drepturilor i
eliberarea actelor doveditoare.

127
nregistrarea grevrii dreptului asupra terenului proprietate public se efectueaz n temeiul deciziei
autoritii publice locale [Legea nr. 1543/1998, art. 42, alin. (2)].
Drepturile reale ale persoanelor juridice de drept public se nscriu n registrul bunurilor imobile:
n subcapitolul I imobilul; subcapitolul II drepturile imobiliare; subcapitolul III
grevarea drepturilor.
Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public nceteaz n cazul:

urmririi bunurilor

n legtur cu obligaiile pecuniare; privatizrii proprietii de stat; expropriere pentru cauz de

utilitate public; rechiziie; confiscare, alte cazuri.
Dreptul imobiliar al persoanelor juridice de drept public care i-au ncetat existena sunt radiate din
registrul bunurilor imobile n temeiul hotrrii organului decizional cu anexarea documentelor de
rigoare.
3.3. Particularitile de nscriere a altor drepturilor reale
n literatura juridic de specialitate, interpretarea naturii juridice a drepturilor reale asupra bunurilor
altuia [dezmembrmintelor] este destul de controversat [118, p.176; 171, p.115].

Se evideniaz

sintagmele: dezmembrminte ale dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi
reale asupra bunurilor strine [198, p.29-39].
n ceea ce ne privete, acceptm sintagma alte drepturi reale, din considerentul c dreptul de
proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o asemenea msur, nct celelalte drepturi reale
sunt considerate o prelungire a dreptului de proprietate [163, 30-36].
Susceptibil de dezmembrare este att dreptul de proprietate privat, ct i dreptul de proprietate
public, indiferent de titular: persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale. De exemplu, dreptul de proprietate public poate fi obiectul unor dezmembrri:
concesiunea bunurilor; folosina; locaiune etc.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate se nscriu: n subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte
drepturi reale: uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitutea terenului aservit, gajul, folosina asupra
terenurilor statului sau unitilor administrativ-teritoriale, gestiunea economic, concesiunea, iar n
subcapitolul III, partea a II, la rubrica Notri: subcapitolul III - Grevarea drepturilor

patrimoniale, respectiv: nr. crt.; Obiectul grevrii care poate fi: teren T; construcie C;
ncpere (izolat) .;
Tipul i termenul grevrii
, suma gajului (dup
caz) gestiune economic,
folosin etc. ; Date despre persoana n a crei favoare a fost stabilit grevarea ex: Academia
de Studii Economice a Moldovei;

Date despre documentul n a crui temei a fost efectuat

nscrierea Hotrrea Guvernului nr. 1408 din 14.11.1991; Data nscrierii 15.12. 1991.
3.3.1. nscrierea dreptului de uzufruct. C. civ. [art. 395-423] definete uzufructul ca fiind
dreptul unei persoane [uzufructuar] de a folosi pentru o perioad determinat sau determinabil

128
bunul unei alte persoane [nudul proprietar] i de a culege fructele bunului, ntocmai ca proprietarul,
ns cu ndatorirea de a-i conserva substana. Definiia legii, dei pune n relief dou dintre
caracterele principale ale uzufructului, anume c este un jus in re aliena , i nu comport facultatea
de a dispune de lucru, este totui incomplet i poate da loc confuziilor [163, p. 193]. Or, definiia pe
care legiuitorul o d uzufructului se potrivete tot att de bine i dreptului de folosin.
Deosebirile sunt urmtoarele: n cazul locaiunii, dreptul de folosin al locatarului este un drept de
crean, iar n cazul dreptului de uzufruct, acesta

[uzufructuarul] are un drept de folosin real

asupra bunului.
Caractere ale uzufructului:
0? acesta este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia [C. civ., art.395];
1? acesta este un drept esenialmente temporar [art., 397];
2? orice act juridic prin care se constituie uzufructul perpetuu i transmisibil pentru cauz de
moarte este lovit de nulitate absolut [C. civ. art. 397 alin.(4)];
0? pe durata sa, uzufructul acord proprietarului bunului puteri reduse, deoarece folosina i
fructele aparin uzufructuarului, iar proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de eficacitate, fapt
pentru care proprietarul se numete nud;
0? uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci i asupra unui drept.
Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit C. civ., o biect al uzufructului poate fi orice bun care
se afl n circuitul civil, cu excepia celor din domeniul public al statului i al unitilor teritorialadministrative [art. 396 alin. (3)], cum ar fi uzufructul: terenului cu arbori i terenului cu pduri
[art. 406 i 407]; terenului n care exist carier [art. 408 i dispoziiile C. subsolului].
Uzufructul stabilit asupra unui bun imobil este reglementat ca fiind uzufruct cu titlu particular i se
nscrie n registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, la rubrica Alte drepturi reale.
Dreptul de uzufruct se constituie: 1) prin efectul legii legislaia nu prevede expres cazuri de
constituire a uzufructului nemijlocit prin lege; 2) prin act juridic: bilateral [ contract] de uzufruct al
imobilului: cas, apartament, teren, pdure, obiective acvatice separate etc. [condiiile, coninutul
i termenul snt determinate de pri]; unilateral [testament] printr-o clauz testamentar [113,
p.225]. n cele mai dese cazuri, uzufructul este constituit prin testament; 3) prin hotrre
judectoreasc - numai n cazul n care legea prevede o astfel de modalitate, de exemplu, n cazul
uzufructului prin uzucapiune.
Uzufructul imobilelor trebuie nscris n registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 389, 290 i Legea
nr. 1543/1998, art. 4 i 5].

129
Modificarea dreptului de uzufruct are loc ca rezultat al majorrii sau micorrii suprafeei terenului.
Documente n al crui temei se nregistreaz modificrile sunt: contractul de vnzare- cumprare a
unui imobil [cldire] din cadrul universalitii de bunuri imobile. De exemplu, persoana juridic are
n proprietate pe terenul su mai multe construcii, una dintre care o vinde. La cererea acestei
persoane, inginerul cadastral formeaz un nou bun imobil, ntocmete pentru ambele bunuri
planurile cadastrale i dosarele n al cror temei se vor efectua modificrile de rigoare n registrul
bunurilor imobile.
Uzufructul se stinge n cazul: decesului uzufructuarului persoan fizic; lichidarea uzufructuarului
persoan juridic; expirarea termenului pentru care a fost constituit dac nu a intervenit o alt cauz
de stingere [deces, lichidare etc]. Uzufructul constituit n favoarea unei persoane juridice nu poate
depi 30 de ani [C. civ., art. 420]; anularea prin hotrre judectoreasc a actului prin care nudul
proprietar a dobndit dreptul de proprietate [art. 420]; renunarea uzufructuarului la dreptul su
[art.420]; distrugerea bunului [art. 422]; ntrunirea n aceeai persoan a calitii de proprietar i
uzufructuar [prin consolidare] [art.420]; prin voina prilor [art. 415]; la cererea nudului proprietar
[art. 421];
Stingerea uzufructului imobiliar este reflectat, ca i constituirea uzufructului imobiliar, n Registru, la
cerea persoanei interesate, cu anexarea actelor justificative: certificat de deces, extras din Registrul de
stat al persoanelor juridice, act prin care uzufructuarul a renunat la dreptul su

[contract de stingere

a uzufructului, hotrre judectoreasc etc.].

3.3.2. nscrierea dreptului de uz i a dreptului de abitaie este reglementat de C. civ., prin
art. 424-427, i este definit ca o varietate a uzufructului cu prerogative restrnse i limitate.

Dreptul

de uz i dreptul de abitaie sunt clasate unanim printre drepturile reale principale ca dezmembrminte
ale dreptului de proprietate.
Caracteristic pentru dreptul de uz i dreptul de abitaie este faptul c titularul lor se bucur de
atributele posesiunii i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Ceea ce face s
se disting aceste drepturi de uzufructul propriu-zis este caracterul strict personal. Titularul lor nu
poate ceda [vinde, dona sau nchiria] emolumentul acestor drepturi, iar creditorii si nu pot s le
sechestreze. De aceea, unii autori s-au ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze printre
drepturile patrimoniale. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, pe cnd
dreptul de abitaie are ca obiect o cas ori un apartament.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie se supun regimului juridic aplicabil uzufructului [ C. civ., art.
427], se constituie n temeiul legii sau al actului juridic. Dreptul de uz asupra unui bun imobil i
dreptul de abitaie iau natere la data nscrierii lor n Registru, similar dreptului de uzufruct: partea I
a subcapitolului III, la rubrica Alte drepturi reale .

130
Dreptul de uz este dreptul real principal ce confer titularului atributele de posesiune i
folosin asupra unui bun proprietate a unei alte persoane, dar numai pentru nevoile proprii i ale
familiei sale [C. civ., art. 424]. Titulari al dreptului de uz i ai dreptului de abitaie pot fi numai
persoane fizice. Prin urmare, aceste drepturi au caracter personal i se dobndesc prin act juridic:
convenie, testament, uzucapiune etc.
Dreptul de uz se stinge i se radiaz n aceleai condiii ca i dreptul de uzufruct [C. civ., art. 420423], dar de acest drept vor putea beneficia i motenitorii uzuarului dac aa s-a convenit prin
convenie.
Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuin i care confer
titularului posesiunea i folosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa [139, p. 10]; el este,
aadar, un drept de uz care are ca obiect o locuin.
Dreptul de abitaie poate fi constituit prin act juridic [contractul de nstrinare a bunului cu condiia
ntreinerii pe via]: unilateral sau bilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Prin testament [dac

testatorul a stipulat o clauz sub form de legat] i prin efectul legii [C. civ.,
art. 424 alin. (3)]. Dreptul de abitaie, ca i dreptul de uz, se caracterizeaz prin faptul c titularul
su nu poate fi dect o persoan fizic i c are un caracter personal, putnd fi folosit numai pentru
nevoile de locuit ale titularului i ale membrilor lui de familie.
Procedura de nscriere a dreptului de uz i a dreptului de abitaie este similar procedurii de
nscriere a dreptului de uzufruct.
Stingerea dreptului de abitaie i, ca rezultat, radierea din registrul bunurilor imobile se efectueaz
la cerere, la care se anexeaz actele justificative.
3.3.3. nscrierea dreptului de servitute.

S-a menionat deja c legiuitorul moldovean

reglementeaz, n actele normative adoptate dup anul 1990, i instituia servituii. Dreptul de
servitute este reglementat n C. civ. la art. 428-442, n alte acte normative,

potrivit crora

servitutea este sarcina care greveaz un imobil [terenul aservit] pentru uzul sau utilitatea imobilului
unui alt proprietar [terenul dominant]. n literatura de specialitate [113, p.245], s-a relevat opinia, la
care consemnm, potrivit creia sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate asupra lui.
Sarcina revine proprietarului imobilului aservit.
Dreptul de servitute se constituie: n temeiul
prin destinaia

actului juridic

[C. civ., art. 431];

stabilit de proprietar [art. 432]; prin uzucapiune [art. 433]. n doctrin, se elucideaz nc un mod
de constituire a servituii n temeiul Legii [123, p.50-67]. Raionamentul expus i gsete
confirmare n C. civ., art. 443 alin. (3), care prevede c superficiarul are dreptul de servitute asupra
terenului pentru exercitarea dreptului de superficie dac acest drept nu este stabilit prin actul de

131
constituire a superficiei. De aceea, ar fi binevenit completarea

art. 431 din Codul civil cu poziia

n temeiul legii.
nscrierea dreptului de servitute . Dreptul de servitute se constituie de la data nscrierii n
registrul bunurilor imobile n subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale.
Dreptul de servitute se nregistreaz la cererea proprietarului dominant, cu anexarea actelor
doveditoare: contractului ncheiat n modul stabilit; deciziei autoritii administraiei publice locale
privind terenul aflat n proprietate public; hotrrii judectoreti.
La documentele prezentate oficiului cadastral teritorial, se vor anexa i planul terenului, n care se
indic hotarele i/sau planul construciei.
Dreptul de servitute se nscrie n registrul bunurilor imobile
fondului

ca sarcin a proprietarului

aservit, n subcapitolul III, i ca folos al proprietarului fondului dominant, n subcapitolul doi

meniuni.
Suntem de prerea c servitutea poate fi instituit i n interesul i la cererea persoanei - posesor al
terenului cu dreptul de posesiune i folosin nelimitat.
Temeiurile de stingere a dreptului de servitute snt: 1) consolidarea terenurilor - ambele terenuri
ajung n proprietatea aceleiai persoane;
2) renunarea proprietarului terenului dominant;
3)
expirare a termenului pentru care a fost constituit dreptul de servitute dac n actul de constituire a
fost stipulat termenul [regula general fiind cea conform creia servitutea exist att timp ct exist
bunul imobil]; 4) rscumprare n condiiile prevzute la art. 442 din C. civ. dreptul de servitute
se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile; 5) imposibilitatea de exercitare
rul]; 6) neuz pentru o perioad de 10 ani n condiiile art. 441 din C. civ.;

[a secat

7) dispariie a

oricrei utiliti a servituii; 8) expropriere a terenului aservit, dac servitutea este contrar utilitii
publice creia i va fi afectat bunul expropriat; 9) stingere a dreptului de superficie dac a fost
constituit n temeiul art. 443 alin (3) .
Dreptul de servitute se radiaz din registrul bunurilor imobile la cererea persoanei interesate, la care
se anexeaz actele confirmatoare.
3.3.4. nscrierea dreptului de superficie. Dreptul de superficie este definit la art. 443 alin (1)
din C. civ. conform cruia superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea
edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei
construcii existente. Potrivit doctrinei, dreptul de superficie este un drept real, imobiliar, din care
cauz nu poate fi exercitat dect asupra suprafeei construite sau a suprafeei pe care urmeaz s se
ridice construcia [ 244, p. 50-85].
Constituirea i nregistrarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se nate n temeiul
unui act juridic sau al unei

dispoziii legale fiind opozabil terilor din momentul nscrierii n

132
registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 444]. n cazul n care nu a nu a fost stabilit un termen
pentru care se constituie dreptul de superficie, acesta nu va depi 99 de ani.
Dreptul de superficie se constituie de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile n temeiul
acordului de voin dintre pri.
Temei al constituirii sunt: actul juridic bilateral [contractul] sau actul juridic unilateral [testamentul].
Dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti n
subcapitolul III, partea I, rubrica Alte drepturi reale [C. civ., art. 446], la cerere, adresat OCT, la
care se anexeaz documentele de rigoare [inclusiv planul cadastral i planul geometric].
Dreptul de superficie se stinge i, ca urmare, se radiaz din registrul bunurilor imobile

condiiile stipulate n C. civ., la art. 449: expirare a termenului stabilit n actul de constituire
prin

consolidare, cnd i construcia, i terenul devin proprietate a aceleiai persoane.

Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile [C. civ., art. 290, 499].
Stingerea dreptul de superficie n legtur cu expirarea termenului se efectueaz din oficiu, fr ca o
parte s cear radierea.
3.3.5. nscrierea dreptului de ipotec. Ipoteca este o garanie real imobiliar prin care un
bun nemictor este afectat la executarea unei obligaii, fr a deposeda pe titularul dreptului
ipotecat, care confer creditorului dreptul s-l urmreasc, n orice mini s-ar afla, i s-i satisfac
creana din preul obinut din vnzarea silit, rangul de preferin fiind asigurat prin nscriere n
registrul bunurilor imobile [204, p. 300]. Acelai imobil poate servi la garantarea plii datoriilor
contractate fa de mai muli creditori care, la rndul lor, pot lua inscripii ipotecare. Ordinea n care
se nscriu ipotecile confer rangul lor n funcie de apariia dreptului de gaj.
C. civ. la art. 454, defineste gajul ca un drept real, in al carui temei creditorul poate pretinde
satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea
bunurilor ipotecate n cazul n care debitorul nu execut obligaia garantat prin ipotec. Bncile
comerciale acord credite asigurate, prin bunuri imobile, regimul juridic fiind nregistrat n
Registrul public ca sarcin a proprietii i ca drept de garanie al creditorului ipotecar. Imobilul
rmne n posesiunea debitorului ipotecar sau a unui ter care acioneaz n numele debitorului
ipotecar [C. civ., art. 455 alin. (2)].
Obiecte al dreptului de ipotec pot fi bunurile imobile enumerate la art. 288 din C. civ.: terenul,
construciile, alte imobile legate nemijlocit de pmnt, mpreun cu terenul aferent necesar
asigurrii funcionale a imobilului ipotecat sau cu dreptul de folosin a acestuia. Este ipotec i
grevarea locaiunii, prezente i viitoare; ipoteca de ntreprinztor, care se extinde asupra bunurilor
imobile,

133
asupra altor bunuri i drepturi patrimoniale, reflectate n bilanul ntreprinderii, dac legea sau
contractul nu prevede altfel, etc.
Ipotecarea loturilor de pmnt . Sunt pasibile de ipotecare terenurile ce aparin cu drept de
proprietate persoanelor fizice i juridice, proprietate n devlmie i cea pe cote-pri.
Ipoteca este nregistrat la OCT, la cerere, la care se anexeaz contractul de ipotec [C. civ., art. 44
alin (1)] i documentele indicate n contract, n care va fi stipulat perioada ipotecii, preul bunului,
valoarea obligaiei asigurate prin ipotec sau modul i condiiile determinrii acestei valori,
admisibilitatea cesiunii. La contractul de ipotec, se va anexa, dup caz, i decizia organului abilitat
de a dispune de bunurile persoanei juridice cu mai muli fondatori.
Considerm util a se prevedea n contract regimul juridic al bunurilor amplasate pe terenul ipotecat.
Or, n cazul nerambursrii creditului, s-ar putea ntmpla ca creditorul s pretind i la bunurile
debitorului amplasate pe teren ori s mpiedice exploatarea acestora invocnd prevederile
C.
civ., art. 457 alin. (7): Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor
bunului principal obiect al
gajului dac n contract nu este prevzut altfel. n spiritul elementului intenional, propunem o alt
redacie a prevederii n cauz: Dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal
obiect al gajului n msura n care nu au fost satisfcute creanele . Astfel, dac pe lotul ipotecat
exist construcii, acestea rmn proprietate a debitorului cu drept de superficie, totodat, debitorul
obine un drept de servitute asupra terenului necesar exploatrii construciei [204, p.39-44].
Ipotecarea spaiului locativ. Ipotecarea spaiului locativ poate crea n practic multe probleme
n cazul cnd debitorul nu ramburseaz creditul. De exemplu, n apartamentul ipotecat locuiesc
copiii minori ai debitorului. Creditorul, n temeiul contractului i potrivit dreptului de ipotec nscris
n Registru, i valorific dreptul. Ce se va ntmpla cu membrii de familie [minori] ai debitorului?
Federaia Rus, prin Legea nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec [101], n continuare Legea
nr. 102/1998/R, la art. 78 alin. (1), prevede expres:

Lipsirea debitorului de imobilul ipotecat i de

dreptul asupra lui n cazul nerambursrii creditului nu duce i la evacuarea acestuia din spaiul
locativ, cu excepia cazului cnd dispune de un alt spaiu. n accepiunea prevederilor acestei legi,
dobnditorul imobilului ipotecat [apartament, cas etc.] i fostul proprietar ncheie un contract de
locaiune. Dac dobnditorul se mpotrivete, litigiul se soluioneaz pe cale judectoreasc. Aceasta
va decide n favoarea debitorului [dei ar putea s fie i invers]. Dobnditorul imobilului grevat va
accepta ncheierea contractului de locaiune, dar pentru o anumit perioad.
Reglementri similare gsim i n legislaia unor alte ri, de exemplu, n Frana, n Legea din 12
iulie 1909 privind instituirea proprietii de familie, asupra creia nu se rsfrng prevederile
privitoare la lipsire de proprietate n caz de nerambursare a creditului.

134
Dreptul de ipotec se constituie n temeiul:

legii; contractului de ipotec [C. civ., art. 466].

Dreptul de ipotec se nscrie la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este amplasat
bunul imobil ipotecat.
Dreptul de ipotec se nscrie la cererea

creditorului ipotecar sau la cererea comun , sau n

temeiul hotrrii judectoreti.

Dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la

Capitolul A (terenul) sau B

(construcia), subcapitolul III Grevri.

Contractul i dreptul de ipotec se nscrie n registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial
n a crui raz teritorial este amplasat bunul imobil, n termen de 3 luni de la data ncheierii.
Nerespectarea termenului atrage nulitatea contractului [C. civ., art. 470 lit. a)]. Dac contractul de
vnzare-cumprare i contractul de ipotec sunt ncheiate concomitent, dreptul de proprietate i
ipoteca snt nregistrate consecutiv.
Ipoteca de ntreprinztor. Proprietarul unei ntreprinderi complex patrimonial poate s-i
exercite dreptul de dispoziie asupra ei prin nstrinare, dare n posesiune, ipotecare [C. civ., art.
817]. Acelai cod prevede transmiterea ntreprinderii i prin succesiune.
Bunurile aduse de membri ca aport, cotizaie, contribuie, cuprinse n activul social, formeaz gajul
general al creditorilor persoanei juridice.
ntreprinderea, ca un complex patrimonial utilizat pentru practicarea activitii de ntreprinztor,
poate constitui obiectul material al contractului de ipotec [122, p. p.30]. La cererea de nregistrare
a dreptului de ipotec, prile vor anexa la contractul de ipotec i actul de inventariere a bunurilor,
prin care se stabilete existena efectiv a mijloacelor fixe, terenurilor etc. De asemenea, se va anexa
concluzia unui auditor independent privind preul total al imobilelor ipotecate.
Din cadrul normativ existent, deducem inadmisibilitatea ipotecrii ntreprinderilor de drept public,
cu unele excepii admise de ctre Departamentului Privatizrii. OCT nu va nregistra contractul de
ipotec al crui obiect este ntreprinderea mpotriva creia s-a iniiat proces de insolvabilitate.
Dreptul de ipotec se nscrie n temeiul: contractului de ipotec, autentificat notarial; deciziei
organului de conducere abilitat cu prerogativele dispoziiei asupra bunurilor imobile a persoanei
juridice de drept privat [Adunarea general a asociailor, Consiliul de administraie, fondatorii etc];
n privina persoanei juridice de drept public decizia Departamentului Privatizrii, actului de
inventariere.
Codul civil prin art. 467 a stabilit c gajul legal se poate nate din creanele: statului, pentru sumele
datorate n temeiul legislaii fiscale; persoanelor care au participat la construcia imobilelor; n
temeiul unei hotrri judectoreti.

135
Legiuitorul a stabilit pentru naterea dreptului de ipotec nregistrarea contractul de ipotec n
Registru n termen de 3 luni de la data ncheierii [art. 470 alin. (2) lit. a)].
n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de ipotec se va nscrie numai cu acordul
tuturor coproprietarilor.
n cazul n care, conform condiiilor ipotecii, debitorului i este interzis s dispun de bunul imobil
ipotecat i/sau s ipotecheze ulterior acest imobil, n registrul bunurilor imobile se menioneaz
interdiciile.
Cesiunea ipotecii se nregistreaz n baza contractului de cesiune a creanei.
Dreptul de ipotec nceteaz n cazul:
0? stingerii obligaiei garantate prin ipotec;
1? expirrii termenului pentru care a fost constituit dreptul de ipotec;
2? pieirii bunurilor gajate;
3? comercializrii silite a bunurilor gajate;
4? unor alte situaii prevzute de lege.
Documentele care confirm executarea total sau parial a obligaiilor garantate prin ipotec
constituie temei pentru nregistrarea modificrilor corespunztoare n Registrul gajului [C. civ.,

art.

472].
Conform dispoziiilor C. civ., art. 473, n urma stingerii dreptului de ipotec, informaia cu privire la
aceasta urmeaz a fi radiat din registrul gajului i din registrul bunurilor imobile.
Radierea dreptului de ipotec se efectueaz la cererea:

1) creditorului gajist; 2) debitorului

gajist, n temeiul unui demers, semnat de ambele pri, a declaraiei scrise a creditorului cu privire
la renunarea la gaj sau a hotrrii judectoreti; 3) terului care a dobndit obiectul gajului, n
baza declaraiei scrise a creditorului gajist cu privire la radierea gajului, a certificatului eliberat de
executorul judectoresc, prin care se confirm c bunul a fost dobndit n cadrul procedurii de
executare silit, a certificatului eliberat de instana de judecat pentru confirmarea faptului c
bunul a fost dobndit n cadrul procesului de insolvabilitate, a hotrrii judectoreti cu privire la
expirarea ipotecii, chiar dac nu a fost parte la proces.

136

Sinteza rezultatelor obinute

A. Concluzii
1.

Desi Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptata cu 8 ani in urma, in doctrina juridica

naional nu exist cercetri i analize detaliate ale problemelor din domeniu. Prin urmare,
investigaiile efectuate n prezenta lucrare au o importan deosebit att pentru doctrin, ct i
pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova. Acestea au i constituit unul dintre
obiectivele de baz ale investigaiilor efectuate: a contribui la elaborarea unei practici moderne i
uniforme de aplicare a normelor juridice att de autoritile publice, ct i de titularii de drepturi
imobiliare.
2.

Analizind cadastrele existente in Europa si evolutia lor in timp, am concluzionat ca ele difera n

funcie de ornduirea social-economic. Dac rile de orientare capitalist au dat i continu s dea
prioritate nregistrrii att a imobilelor, ct i a drepturilor asupra lor, rile de orientare socialist
[postsovietice] au dat prioritate coninutului economic al regimului juridic al bunurilor imobile,
importan avnd aa indicatori cum ar fi: suprafaa terenurilor, clasificarea acestora dup folosin
[terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. n condiiile regimului socialist,
evidena imobilelor era inut de diferite organe statale: a terenurilor de Ministerul Agriculturii, de
comitetele executive raionale, steti etc; a spaiului locativ de comitetele executive, de comitetele
sindicale de la ntreprinderi etc. O parte a informaiei privind imobilele o deineau birourile de
inventariere tehnic [BIT]. Pentru a putea fi folosit judicios, n contextul crerii unui cadastru
general, informaia stocat la organele indicate trebuia verificat, unificat i pus n
responsabilitatea unui singur organ de stat, care s fie garantul veridicitii ei. n acest scop,
s-a format Agenia Relaii Funciare i Cadastru.
3.

Crearea cadastrului general n Republica Moldova a demarat cu elaborarea unui cadru

normativ adecvat, motiv pentru care au fost adoptate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr.
1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1997 etc., supuse unei analize minuioase n procesul cercetrii.
Analiza acestor reglementri a fost efectuat n plan comparat cu cele mai progresiste reglementri
europene din domeniul cadastrului

i publicitii imobiliare, cum ar fi: cele din Germania,

considerat promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a crui entitate de baz este
imobilul, din Elveia, Olanda, Romnia, Rusia etc.
4.

Dat fiind ca unul dintre obiectivele investigatiilor consta in efectuarea unei analize teoretice si

practice a dificultilor ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, n primul rnd s-a
analizat natura juridic a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explic prin
faptul c entitatea de baz a cadastrului este terenul . i aa cum terenul este imobilul peren, toate

137
operaiunile [vnzare-cumprare, schimb, donaie, arend, locaiune etc.] deruleaz n
acestuia,

jurul

fiind nscrise n registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situaia, oricine se
poate informa n privina regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul imobilului,
este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigur aprarea drepturilor i
intereselor dobnditorului diligent mpotriva vnztorului de rea-credin etc.
Aadar, stabilirea prin acte normative a obligativitii nregistrrii contractelor i/sau a drepturilor
imobiliare este o garantare a exercitrii drepturilor imobiliare la propria latitudine i, ca efect
general, dezvoltarea pieei imobiliare, atragerea investiiilor n ar.
5.
temelia inregistrarii de stat a imobilelor se afla doua principii. Primul,

La
principiul

integritii, prevede formarea n integru a bunului imobil: terenul cu imobilele - anexe amplasate pe
el. Al doilea prevede

nregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil

n aceeai instituie

[oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rmne i astzi dificil din cauza faptului
c, anterior, evidena imobilelor era

inut de diferite instituii statale, conlucrarea nefiind o

prerogativ a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmrind propriile interese departamentale, nu
transmit nici n prezent informaia pe care o dein, reducnd substanial dinamica procesului de
creare a cadastrului naional, impunnd populaia de a solicita certificate n diferite organe de stat,
pltind multiple taxe i cheltuind mult timp, pe cnd oficiile cadastrale teritoriale ar trebui s fie
amplasate ct mai aproape de imobile, drepturile asupra crora se nscriu.
6.

Potrivit Legii nr. 1543/1998 si altor acte normative, cheltuielile de creare a cadastrului vor fi

recuperate, inclusiv prin taxe de nregistrare a imobilelor i a drepturilor asupra lor, precum i de
eliberare a informaiilor la cerere. Prin urmare mijloacele pecuniare obinute din astfel de ncasri
trebuie s fie cheltuite numai la dezvoltarea i modernizarea sistemului de nregistrare a imobilelor
i drepturilor asupra lor. Numai n aa condiii, crearea cadastrului i sistemului de publicitate
imobiliar va finaliza n termen, i anume n anul 2010.
7.

Este foarte important ca Legea nr.1543/1998 nu a anulat inregistrarile efectuate anterior si nu a

stipulat nregistrarea lor conform noilor prevederi. Mai mult dect att, legiuitorul a stabilit
nscrierea drepturilor imobiliare la voina titularilor. Deci nregistrrile efectuate anterior i
pstreaz efectul juridic cu unele excepii. Astfel dreptul nscris anterior se va renscrie n cazul
grevrii dreptului de proprietate
[potrivit principiului de nregistrare mai nti a dreptului de
proprietate apoi a celorlalte drepturi reale]

n temeiul uni act juridic sau n temeiul hotrrii

judectoreti irevocabile n acest sens.

8.

Registrul bunurilor imobile se va completa pe masura schimbarii proprietarilor de bunuri

imobile. Problema ce se impune soluionat rezid n considerarea drepturilor imobiliare

nregistrate pn la adoptarea i punerea n vigoare a Legii nr. 1543/1998 i a C. civ. Legiuitorul nu

a stabilit

138
mecanismul de reverificare a valabilitii acestor nregistrri. Suntem de prerea c este incorect
prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru confruntarea cu realitatea a
nregistrrilor precedente este lsat la discreia registratorilor. n lumina acestui deziderat, art. 28
din Legea nr. 1543/1998 trebuie completat cu un alineat, (4), avnd urmtorul cuprins:

n toate

cazurile cnd se solicit nscrierea drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare, registratorul
este obligat s confrunte datele cu realitatea.
9.

Actualul sistem cadastral si publicitatea imobiliara da raspunsuri operative privind:

amplasamentul imobilului, identificarea proprietarului, titlul proprietii. Conceptul instituirii

cadastrului general naional rezid n identificarea tuturor bunurilor imobile, a proprietarilor funciari
i a imobilelor anexe, n nregistrarea drepturilor asupra obiectelor nregistrrii.
ntreaga informaie este acumulat la Oficiul Informaional Cadastru, responsabil de
sistematizarea i de pstrarea ei. Documentele ce servesc temei de nscriere a drepturilor imobiliare
sunt ndosariate n dosarul bunului imobil, care se deschide dup formarea bunului i atribuirea
numrului cadastral. Legea nr. 1543/1998 stipuleaz, la art. 22, inerea manual a Cadastrului
bunurilor imobile i, n paralel, a evidenei electronice, dei prioritate se d cadastrului inut manual.
Dublarea evidenei asigur o mai bun pstrare a informaiei i exprim grija statului fa de
titularii de drepturi imobiliare, favorizeaz dezvoltarea economic a rii.
10.
Un loc aparte in lucrare este destinat analizei problemei efectelor juridice ale inregistrarii
drepturilor imobiliare. Analiznd cadrul normativ existent, considerm c nscrierea n registrul
bunurilor imobile a drepturilor are efectul constitutiv de drepturi, acestea crendu-se i fiind
opozabile terilor din momentul nregistrrii.
11. In procesul crearii sistemului cadastral national, nu mai putin importanta este si problema
nregistrrii imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au
pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerm c o soluia judicioas ar
fi ca, la nregistrarea primar masiv a imobilelor care se efectueaz din oficiu, fr cererea
titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, s se ntocmeasc un procesverbal, n care s se constate situaia de facto, semnat de proprietarii adiaceni i de
autoritatea administraiei publice locale, iar n temeiul acesta [cu condiia c situaia de pe teren
corespunde documentelor din arhiva OCT], s se nscrie dreptul de proprietate asupra imobilului.
Situaia expus este valabil att n privina persoanelor fizice, ct i a celor juridice

[de drept

public, de drept privat].

12. Recunoasterea dreptului de proprietate privata asupra bunurilor imobile a generat si unele
dificulti n exercitarea i aprarea acestora. Autorul prezentei lucrri a efectuat o ampl analiz
noiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridic a cadastrului imobilelor, a

139
analizat i a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, a
demonstrat c viabilitatea cadastrului este asigurat prin Registrul bunurilor imobile a ncercat s
delimiteze instituia cadastrului de cea a publicitii imobiliare, elucidndu-i esena, principiile i
funciile acesteia.
13.
In urma cercetarilor efectuate s-a ajuns la concluzia ca obiectele inregistrarii in sistemul
cadastral adoptat, sunt: a)
bunurile imobile [teren, construcie, construcie subteran, anex,
ncpere izolat etc. ]; b) proprietarul persoan fizic, persoana juridic, statul i unitile
administrativ-teritoriale; c) drepturile reale
superficie, de servitute, de ipotec etc].
14.

[dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de

Analizind, prin metoda comparativa, sistemele cadastrale din tarile europene am

concluzionat c sistemul cadastral acceptat spre implementare n Republica Moldova este cel de
orientare german, a crui entitate de baz o constituie

terenul, persoana i drepturile imobiliare .

Considerm c acest sistem de publicitate este cel mai performant, dar racordarea realitii noastre la
un sistem european de reglementare continu s rmn problematic din cauza unor inconveniente
motenite de la vechiul sistem de eviden, care nega proprietatea privat, a cror nlturare este
dificil, dar care vor fi totui depite n termenul scontat, adic pn n anul 2010. Legislaia n
vigoare permite acest lucru.
15.

In viziunea noastra,

rangul ar fi titulatura pe care o constituie

nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrierii, excepie dreptul de
superficie care se nscrie n
registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti [C. civ., art.446] . Rezumm: prima nscriere va
avea rangul nti, a doua - rangul doi .a. m. d.

Efectul juridic al nregistrrii dreptului imobiliar

este marcat de rangul dreptului atribuit nscrierii.

St/abilirea unei ordini de exercitare a dreptului [stabilirea rangului exercitrii dreptului] poate
fi cerut i n cazul cnd servitutea unui teren concureaz cu o alt servitute sau cu un alt drept
real
de folosire a imobilului, astfel nct aceste drepturi nu pot fi executate concomitent, total sau
parial, avnd acelai grad de prioritate [C. civ., art. 439, concurena mai multor drepturi].
16. Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4 alin. (5) si (6), in registrul bunurilor imobile,
n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu, sub form de meniuni, faptele
juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se
fac rectificrile necesare la nscrieri, respectiv: administrarea fiduciar, inclusiv n caz de tutel,
curatel; depunerea cererii de nscriere a drepturilor asupra bunului imobil; arestarea sau sechestrul
bunului imobil de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate public
abilitat prin lege. n concluzie,
facultative,

relevm c nscrierile enunate dup natura lor sunt

adic se consemneaz o situaie / fapt juridic temporar, care are efect informativ i care este

140
anulat la momentul producerii /expirrii situaiei invocate sau

consolidrii dreptului cu efectul

opozabilitii.
B. Recomandri
Cercetrile efectuate au rezultat cu urmtoarele recomandri de
cristalizeaz valoarea teoretico-practic a tezei.
Astfel, se recomand
1.

lege ferenda prin care se

Concretizarea in art. 5 al Legii nr. 1543/1998 a cazurile de inscriere a drepturilor imobiliare

dobndite pn la punerea n aplicare a Legii menionate. nscrierea drepturilor constituite sub

regimul legislaiei anterioare ar fi oportun pentru cazurile de grevare a drepturilor reale. Raiune
dedus din
prevederile art. 321 al Codului Civil care dispune:
proprietate se

n cazul bunurilor imobile, dreptul de

dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege.

Articolul
499.

alin. (1) din Codul civil prevede : Drepturile reale asupra

imobilelor supuse nscrierii potrivit legii se vor dobndi att ntre pri, ct i fa de teri numai
prin nscrierea n Registrul bunurilor imobile a
constituirii sau strmutrii lor n temeiul acordului de voin dintre pri

. Este cazul interpretrii

extensive a prevederilor normei i deducem c vor fi recunoscute drepturile nscrise anterior n

cazul constituirii drepturilor reale; nu vor fi recunoscute i vor trebui nscrise n cazul transferului
unor drepturi [grevri]. Concluzia se ntemeiaz pe principiul consecutivitii nscrierii drepturilor:
mai nti se nscrie dreptul de proprietate apoi grevrile. Un drept inexistent nu poate fi grevat.
Din considerentele expuse mai sus este necesar de a nscrie i transferul de drepturi aprute n
temeiul unei hotrri judectoreti [irevocabile].
2.
Atribuirea efectului
cazul uzucapiunii imobiliare,

retroactiv articolului 332 din C. civ. n

adic calcularea termenului de 15 ani nu din data punerii n vigoare a C. civ.

[12.06.2003], ci din

momentul cnd posesiunea a ntrunit prevederile art. 332 din C. civ. [retroactiv].
3.
doua categorii de greseli:
tehnice neeseniale . n cele eseniale s fie incluse:
numrul cadastral al imobilului,

Stabilirea expres, prin art. 38, a

greeli tehnice eseniale i greeli
numele titularului, tipul dreptului nscris,

denaturarea mrimii cotelor n proprietatea comun

coordonatele hotarelor modificrile asupra crora s-ar permite doar n temeiul actelor justificative.
La categoria greeli tehnice neeseniale s fie incluse: corectarea de litere, omisiuni de cuvinte,
cifre etc., ale cror modificri ar putea intra n atribuiile registratorului.
4.

Modificarea art. 32 din

Legea 1543/1998 in urmatoarea redactie: (1).

Oficiul cadastral

teritorial este obligat s verifice dac documentele prezentate pentru nregistrare corespund
exigenelor prezentei
legi i ale altor acte normative.
nregistrrii ei.

(2)

Termenul de examinare a cererii este de 20 de zile din data

141
(3) Termenul poate fi prelungit la decizia oficiului cadastral teritorial pn la 40 de zile, n cazul n
care
este necesar nlocuirea documentelor sau primirea unor documente
5.
Completarea
servituii, i anume prin

suplimentare.

articolului 431 din C. civ. cu nc un temei de constituire a

lege. Raionamentul este fundamentat pe dispoziiile C. civ. la art. 443 alin. (3) alte acte normative .
6.

Completarea Instructiunii nr

. 487/2005 [Capitolul IV]

cu textul:

La nregistrarea primar masiv a bunurilor/drepturilor

imobiliare n a cror privin posesorul nu dispune de acte justificative se va ntocmi un procesverbal de constatare a regimului juridic al imobilelor care, fiind confruntat cu documentele din
arhiva OCT, ar servi temei pentru nscrierea drepturilor imobiliare. Temei de nscriere a
drepturilor imobiliare poate servi i Hotrrea Guvernului R. Moldova privind constituirea, de
exemplu, a persoanelor juridice de drept public i transmiterea n posesiune i folosin a bunurilor
imobile. Refuzul OCT de a nscrie [n astfel de cazuri] drepturile imobiliare i solicitarea actului de
predare primire a imobilelor poate fi calificat ca fiind n contradicie cu prevederile legii.
7.

Completarea art. 4 din Legea

nr. 1543/1998 cu urmatorul text:

servitutea se va nregistra ca

grevare a drepturilor patrimoniale ale proprietarului fondului dominat i ca favor al proprietarului

fondului dominant; dreptul de servitute se noteaz n partea I a subcapitolului III la rubrica
Grevri, se indic grevarea i numrul cadastral n favoarea cruia este stabilit dreptul de
servitute.
8.

Completarea art. 498

alin. (4) cu un alineat in urmatoarea redactie:

Sunt nscrise provizoriu

i notate: incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris;
instituirea curatelei,

modalitile juridice care afecteaz dreptul nscris n cartea funciar,

aciunile n justiie; interdicia de nstrinare, contractul de locaiune sau cesiunea de venituri;

dreptul de preemiune, promisiunea stabilit prin convenie.
9.

Completar

ea Legii nr. 1543/1998, art. 6 cu alin (4) in urmatoarea redactie:

Informaia

eliberat de OCT conine obligatoriu date privind: identitatea obiectului, amplasamentul,

proprietarul, grevrile.
10.
a.

Completarea C. familiei cu

art. in care s-ar prevedea inscrierea drepturilor de uz si abitatie a sotilor si membrilor familiei

acestora.
b.

art. in care s-ar prevedea constituirea drepturilor reale in temeiul Contractului matrimonial

11.
Completarea art. 28 din Legea nr. 1543/1998 cu un nou aliniat (4) in urmatoarea
versiune:
n toate cazurile cnd se solicit nregistrarea drepturilor dobndite n baza legislaiei anterioare,
registratorul este obligat s confrunte datele [ndeosebi planurile cadastrale]
realitatea.
Suntem

cu

142
de prerea c prevederea conform creia determinarea necesitii ieirii pe teren pentru confruntarea
nregistrrilor precedente cu realitatea, fiind lsat la discreia registratorilor, este incorect.
12.

Completarea art. 288, alin (2) din C. civ. cu inca o categorie de bunuri imobile -

ntreprinderea ca un complex patrimonial unic.

Recomandarea n cauz i gsete temeiul n

dispoziiile art. 288, alin (4) din C. civ., potrivit cruia

la categoria de bunuri imobile pot fi

raportate, prin lege, i alte bunuri.

13. Sistematizarea in Legea 1543/1998 a reglementarilor privind regimul juridic al imobilelor [de
exemplu, din C. funciar, C. apelor, C. silvic, din Legea cu privire la condominium etc.] prin
includerea sumar i uniform a acestor reglementri n Legea nr. 1543/1998, Lege special a
sistemului cadastral naional.
14. Sistematizarea in Codul civil, art. 288 a clasei bunurilor imobile care difera in functie de actul
normativ [C. funciar, Cod silvic etc.].
15.

Definirea:

criteriu individual persoan

modalitatea de formare a bunului imobil n temeiul cererii proprietarului:

fizic, persoan juridic de drept privat/public [nregistrarea primar selectiv].,

criteriu sistemic - modalitatea de formare i nregistrare primar masiv a bunurilor imobile
dndu-i
acestuia efect prioritar, n comparaie cu criteriul individual de nregistrare, deoarece acesta prevede
recunoaterea tuturor titlurilor juridice de proprietate i nregistrarea, n temeiul acestora, a
drepturilor
reale. Aplicarea unui sau altui criteriu este prerogativa organelor abilitate,

dar considerm c cel

individual de formare/nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor poate deveni

unicul numai dup crearea total a cadastrului, cnd dreptul trebuie nregistrat sub sanciunea
nulitii
valabilitii actului juridic.
16.
dreptului nscris este

Definirea Rangul dreptului inscris astfel: Rangul

titulatura pe care o

primete nscrierea n Registrul bunurilor imobile n funcie de ziua i ora nscrieri.

17.
Folosirea termenului ipotec [nu gaj] n raporturile juridice al cror obiect sunt
grevrile
imobiliare.
18.
notiunii de

Substituirea din actele normative a

gestiune economic care contravine

dispoziiilor C. civ. cu noiunea posesiune i folosin

19. Excluderea din C. subsolului [art.4] a prevederilor potrivit carora subsolul este proprietate a

Republicii Moldova, care l posed, l folosete, dispune de el i l protejeaz ce contravine C. Civ.

actual.

143
20.

Excluderea din C. apelor a prevederii conform careia apele constituie proprietatea

exclusiv a statului i pot fi date numai n folosin. Norma contravine Constituiei, care, la art. 127
alin. (4), dispune: Apele folosite n interes public fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Prin
urmare, apele care nu cad sub incidena regimului public aparin proprietarilor acestora.
21. Excluderea alin (3), art. 10 din Legea 198/2003 conform caruia neinregistrarea contractului de
arend n termen de 3 luni de la data ncheierii acestuia are ca efect inopozabilitatea fa de ter.
Efectele nenregistrrii actelor juridice obiect al crora sunt imobilele -i gsesc reglementare n C.
civ., Legea nr. 1543/1998.

144
I.

Acte normative

1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

1994.
nr.1.
02 . Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1998, nr. 44-46.
3. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107 din 06.06. 2002. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova , 2002, nr. 82-86.
4.

Codul civil din 26.12.1964 [abrogat]. n: Vetile Sovietului Suprem al RSS Moldoveneti,
1964. nr. 36.

5.

Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 233-236.

6.

Legea nr. 1525-XIII din 19.02.1998 cu privire la energetic. n: Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, 1998, nr. 50-51.

7. Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electric. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1998, nr. 111-113.
8. Legea nr. 136-XIV din 17.09.1998 cu privire la gaze. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr. 111-113.
9.
Legea nr. 828-XII din 25.12.1991
Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 107.

Codul funciar, aprobat prin

[republicat]. n: Monitorul

10. Codul funciar al RSSM. n Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM [abrogat], 1970,
nr. 12, n vigoare din 01.07.1971.
11. Codul cu privire la locuine, adoptat la 03.06.1983 [cu completrile i modificrile ulterioare].
n: Vetile Sovietului Suprem i Guvernului RSSM, 1983, nr. 6.
12.
Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. n: Monitorul Oficial al
Republicii
Moldova, 1997, nr. 4-5.
13. Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.11.
14. Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. n: Monitor, 1993, nr.10.
15.
Codul navigaiei maritime
comerciale al Republicii
Moldova,
aprobat prin Legea nr. 599XIV din 30.09.1999. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 1-4.
16. Codul fiscal, aprobat prin Legea nr. 1163 XIII din 24.04.1997. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova,1997, nr. 62.
17.

Codul penal, aprobat prin Legea nr. 985-XV din 18.04.2002. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr.128-129.

145
18.
Procedur civil a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr.

Codul de
225-XV din

30.05.2003. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 111-115.

19.
Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a
pmntului. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 57-58.
20.
Legea condominiului n fondul locativ nr. 913 XIV din 30.03.2000. n: Monitorul
Oficial
al Republicii Moldova, 2000, nr. 130-132.
21.
1997-

Legea nr. 1217-XIII din 25.06.1997 cu privire la Programul de privatizare pentru anii

1999. In ?Monitorul Oficial al Republicii Moldova?, 1997, nr. 59-60.

2000.
Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993. n:
Monitor, 1993,
nr. 5.
23.
Oficial al

Legea nr. 198-XV din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur. n: Monitorul

Republicii Moldova, 2003, nr. 163-166.

24.
Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietii
funciare, cadastru funciar de stat i monitoringul funciar. n: Monitor, 1992, nr. 12.
25.
Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. n: Monitorul
Oficial al
Republicii Moldova, 1997, nr. 40.
26.

Legea nr. 591-XIV din 23.09.1999 cu privire la spaiile verzi ale localitilor urbane. n:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1999, nr. 133-134.

27. Legea nr. 1353-XIV din 03.11.2000 privind gospodriile rneti [de fermier]. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr. 14-15.
28.
transportului feroviar, aprobat prin Legea nr. 309-XV din 17.07.2003.
Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 226-228.
29. Legea drumurilor nr. 509 XIII din 22.06.1995.

Codul
n: Monitorul

n: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova, 1995, nr. 62-63.

30. Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1997, nr. 77-78.
31.

Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr. 488-XIV din 08.07.1999. n:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 42-44.

32.
Codul familiei aprobat prin Legea nr. 1316-XIV din 26.10.2000. n: Monitorul
Oficial al
Republicii Moldova, 2001, nr. 47-48.
33. Legea nr. 764-XV din 27.12. 2001 privind organizarea administrativ-teritorial. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.16.
34.
Legea nr. 123-XV din 18.03.2003 privind administraia public local. n: Monitorul
Oficial

al Republicii Moldova, 2003, nr. 49.

146
35. Legea nr. 1134-XIII din 02.04.1997 cu privire la societile pe aciuni. n: Monitorul Oficial
al Republicii Moldova1997, nr. 38-39.
36. Legea nr. 627-XII din 04.07.1991 cu privire la privatizare. n: Monitor, 1991, nr. 3-4-5-6;
37. Legea nr. 982-XIII din 19.09.1996 cu privire la fondul locativ cu statut special. n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 31-32.
38. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea public a unitilor administrativteritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 124-125.
39.

Legea nr. 449-XV din 30.07.2001 cu privire la gaj. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2001, nr.120.

40.
Oficial

Legea nr. 778-XV din 27.12.2001 cu privire la geodezie i cartografie. n: Monitorul

al Republicii Moldova, 2002, nr. 29-31.

41.
Legea nr. 835-XIII din 17.05.1996 privind principiile urbanismului i amenajrii
teritoriului
[modificat]. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.1-2.
42. Legea achiziiei de mrfuri, lucrri i servicii pentru necesitile statului nr. 1166-XIII din
30.04.1997. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr .67-68.
43.
Legea nr. 1384-XV din 11.10.2002 cu privire la rechiziiile de bunuri i prestrile de
servicii
n interes public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 178-181.
44. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2002, nr. 102.
45.
Legea nr. 1453-V din 08.11.2002 cu privire la notariat. n: Monitorul Oficial al
Republicii
Moldova, 2002, nr.154-157.
46.

Legea nr. 392-XIV din 13.05.1999 restructurrii ntreprinderilor agricole n procesul de

privatizare. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1999, nr. 73-77.

47.

Legea nr. 534-XIII din 13.07.1995 cu privire la concesiuni. n: Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, 1995, nr. 67/752.

48.
Legea nr. 440-XIII din 27.04.1995 cu privire la zonele i fiile de protecie a apelor,
rurilor
i bazinelor de ap. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1995, nr. 43/482.
49.

Legea nr. 1041-XIV din 15.06.2000 pentru ameliorarea prin mpdurire a terenurilor
degradate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.141-143.

50.
Legea nr. 845-XII din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi. n:
Monitor,
1992.

nr.2.

51.
Legea nr. 146-XII din 16.06.1994 cu privire la ntreprinderea de stat. n: Monitor,
1994,
nr. 2/9.

147
52.
Legea cu privire la nregistrarea de stat a ntreprinderilor i organizaiilor nr.
1265-XIV
din 05. 10.2000. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr. 31-34.
53.
Hotrrea Parlamentului nr. 1331-XII din 12.03.1993 cu privire la msurile de
prevenire a
privatizrii ilegale. n: Monitor,1993, nr. 4.
54.
Hotrrea Parlamentului nr. 1373-XII din 06.04.1993 privind desfurarea reformei
agrare.
n: Monitor,1993, nr.4.
55. Hotrrea Guvernului nr. 1016 din 01.10.1998 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
Registrul patrimoniului public. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.94-95.
56.
Hotrrea Guvernului nr. 414 din 02.05.2000 privind aprobarea Regulamentului
Cadastrului
obiectelor i complexelor din fondul ariilor naturale protejate de stat. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2000, nr.54-56.
57.
Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21.09.1998 cu privire la unele msuri pentru
urgentarea
procesului de mproprietrire. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.90-91.
58. Hotrrea Guvernului nr. 998 din 29.09.2000 pentru aprobarea Regulamentului concursurilor
investiionale i comerciale i negocierilor directe privind privatizarea patrimoniului public. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.124-126.
59.
Hotrrea Guvernului nr. 794 din 19.08.1997 cu privire la aprobarea Concepiei
sistemului
Cadastrului naional. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 71.
60.
Hotrrea Guvernului nr. 466 din 21.04.1998 cu privire la aprobarea Cadastrului
funciar
general al Republicii Moldova la data de 1 ianuarie 1998. n: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 1998, nr. 62-65.
61. Hotrrea Guvernului nr. 366 din 06.04.1998 cu privire la ncheierea lucrrilor de construcie
la blocurile locative nefinalizate. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.56-59.
62.

Hotrrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998 despre unele msuri privind crearea

cadastrului bunurilor imobile. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 96.
63.
Hotrrea Guvernului nr. 1300 din 27.11.2001 despre aprobarea Regulamentului
privind
ntocmirea

inerea cadastrului funcional urban. n: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova, 2001, nr.147-149.

64.
serviciile

Hotrrea Guvernului nr. 718 din 20.07.2000 privind aprobarea tarifelor pentru

prestate de oficiile cadastrale teritoriale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000,

nr.88-90.

65.
Hotrrea Guvernului nr. 58 din 24.01.2001 cu privire la furnizarea i coninutul
informaiei
cadastrale. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.11-13.

148
66.
privire la

Hotrrea Guvernului nr. 24 din 11.01. 1995 pentru aprobarea Regulamentului cu

coninutul documentaiei cadastrului funciar. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

1995. nr.14.
67.

Hotrrea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 despre aprobarea modelelor unice ale
documentelor, ce confirm dreptul de proprietate, posesiune

i beneficiere funciar. n:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1992, nr.6.

68.
privind

Hotrrea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului

certificatul de urbanism i autorizarea construirii sau desfiinrii construciilor i amenajrilor.

n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr.31-32.
69.
de

Hotrrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 cu privire la aprobarea Regulamentului

recepie

a construciilor

instalaiilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova,1996, nr.42-44.
70.

Hotrrea Guvernului nr. 416 din 10.05.1999 cu privire la aprobarea Strategiei pieei
spaiului locativ

i altor bunuri imobiliare. n: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova,1999, nr.50-52.
71.
de

Hotrrea Guvernului nr.1224 din 21.12.1998 privind aprobarea Regulilor provizorii

exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriale aferente n Republica
Moldova. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,1998, nr.3-4.

72. Hotrrea Guvernului nr. 349 din 21.06.1996 cu privire la modul de evaluare i vnzarecumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate. n: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1996, nr.49-50.
73.
Hotrrea Guvernului nr. 1090 din 31.10.2000 cu privire la realizarea Programului
Naional
Pmnt. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.139-140.
74. Hotrrea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
vnzarea cumprarea terenurilor aferente. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
1996. nr.75-76.
75.
Hotrrea Guvernului nr. 192 din 20.02.1998 cu privire la vnzarea-cumprarea
terenurilor.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.30-33.
76.
Hotrrea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996 despre aprobarea Regulamentului cu
privire
la atribuirea terenurilor. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1996, nr.35-37.
77.
privind

Hotrrea Guvernului nr. 707 din 12.11.1993 despre aprobarea Regulamentului

terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor, aprrii i cu alte destinaii

speciale i privind modul de trecere a terenurilor irigate i desecate n categoria ne-irigate. n:
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr.11.

149
78. Hotrrea Guvernului nr. 972 din 11.09.2001 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
modul de eviden, evaluare i vnzare a bunurilor confiscate, fr stpn, sechestru uor
alterabile sau cu termen de pstrare limitat, a corpurilor delicte, a bunurilor trecute n posesia
statului cu drept de succesiune

i a comorilor. n: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova,1999, nr.73-77.
79.

Hotrrea Guvernului nr. 1009 din 05.10.2000 despre aprobarea Regulamentului privind
zonele protejate naturale i construite. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000,
nr.127-129.

80.
06.10.1998 cu

Hotrrea Guvernului nr. 1022 din

privire la mersul reformei agrare. n:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 94-95.

81.

Hotrrea Guvernului nr. 162 din 19.02.2004 despre unele msuri privind inventarierea
bunurilor imobile proprietate a unitilor administrativ-teritoriale i a statului . n: Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 35-38.

82.
pentru

Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12.11.1997 cu privire la Programul de privatizare

anii 1997-1998. n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 2-4.

II. Acte ale Ageniei Resurse Funciar i Cadastru
83. Instruciunea cu privire la ordinea formrii i evidenei numerelor cadastrale ale bunurilor
imobile, aprobat prin Ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru nr. 190 din 29.12.1998.
n: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004, nr. 35-38 [republicat].
84. Instruciunea

cu privire la modul de elaborare i actualizare a planurilor cadastrale i

geometrice aprobat prin ordinul Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, nr. 107 la 27.05.2003.
n: orodoc@cni.md.
85.
aprobat

Instruciunea cu privire la nregistrarea bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor,

de Agenia Relaii Funciare i Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, nregistrat la
Ministerul Justiiei

a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octombrie 2005. n:

orodoc@cni.md .
86.
decembrie 1998 nr. 01-345
confirm drepturile asupra bunurilor imobile

Scrisoarea instructiv din 25

privind lista documentelor ce
aprobat de Agenia
Relaii Funciare i

Cadastru. n: orodoc@cni.md.
III. Legislaia altor ri
87. Decretul - Lege nr.115 din 27.04.1938pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare. n: Monitorul Oficial al Romniei 1938, nr. 95.

150
88. Legea nr. 23 din 14.03.1933 pentru organizarea cadastrului funciar n Vechiul Regat i
Basarabia: http://www. ancpi. ro.
89. Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7 din 13.03.1996. n: Monitorul Oficial al
Romniei, 1996, nr. 61.
90. Federalini zakon O gosudarstvennoi registraii prav na nedvijimoe imucestvo i sdeloc s
nim. n: http://www. e- pravo.
91. Codul Civil al Germaniei. n: http://www.juridat. ge.
92. Codul Civil al Olandei. n: http://www.juridat. ol.
93. Codul Civil al Elveiei. n: http://www.juridat. el.
94. Codul Civil al Quebec-ului n:

http://www.juridat. que.

95. Codul Civil al Belgiei. n: http://www.juridat. be.

96. Codul Civil al Federaiei ruse. n: http://www. e- pravo.
97. Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. n: http://www. e- pravo.
98. Codul Civil al Republicii Armene. n: http://www. e- pravo.
99. Centrul de Investigaii Strategice i Reforme (CISR). n: http://www. google. ro.
100. Sbornik postanovlenii pravitelistva SSSR, 1975, nr. 8, st. 42.
101. Legea Federaiei Ruse nr. 102 din 16.07.1998 cu privire la ipotec. n:
http://www.ovk.ru/law.

Bibliografie
102. Adam, Ioan

IV. Literatura doctrinar

. Regimul juridic al dobndirii i nstrinrilor imobilelor terenuri i

construcii. Bucureti: Europa Nova. - 1996. - 298 p.

103. Adam, Ioan. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti: Europa Nova. -1998 - 478 p.
104. Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. Bucureti: ALL BECK, 2002, 805 p.
105. Agarcov, M. M. Obzatel'stvo po sovetscomu gradanscomu pravu. Moskva, 1940, 455 s.
106.
Albu, Ioan.
imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare

Publicitatea
. n: Dreptul,

1996. nr. 11, p. 5.

107. Albu, Ioan. Noile cri funciare. Bucureti: Lumina Lex, 1997. - 214 p.
108.
n dreptul civil romn

Alunaru, Cristian.
. n: Dreptul, 1993, nr. 8,

p.15-27.
109.
Aubry, C i Rau, C.
Paris, Imprimerie et librairie

Servitutea

Cours de droit civil francais

generale de jurisprudence Marchal, Billard et Co, 1869, 533 p.

de trecere

, Vol. III.

151
110. Aram, Elena. Istoria dreptului romnesc. Chiinu, Reclama, 1995, 200 p.
111.
Avteeva, N. E. i
soialistiescoj sobstvennosti.
Moskva, 1974. - 415 s.
112.
jrin, G.
sobstvennosti na zdanie

Voloin, I. P.

Gradansco-pravova zaita

Perehod prava na zemel'nj ustok pri perehode prava

stroenie, sooruenie // Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003. nr. 14, s. 106-114.

113. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Drept civil. Drepturile reale principale. Chiinu, 2005,
301 p
114.
Baie, Sergiu.
Modurile de
apariie i de stingere a dreptului de proprietate
. n: Analele
tiinifice ale USM. tiine juridice, Facultatea de drept. Chiinu, 1998, p. 14-19.
115.

Baie, Sergiu i Roca, Nicolae.

Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate

Chiinu, ARC, 2000, 346 p.

116. Baie, Sergiu i Roca, Nicolae. Dreptul afacerilor. Volumul I. Chiinu, 2004, 453 p.;
117.
Baie Sergiu i Roca Nicolae
Drept civil. Partea general. Persoana fizic. Persoana
juridic. Chiinu, 2004, 461 p.
118. Bergel, Jean-Louis. Le droit de biens. Paris, 1983, 127 p.
119. Brsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti, ALL BECK, 998, 374 p.
120.
imobile

Brsan, Corneliu.
. Bucureti, Editura tiinific i

Regimul juridic al bunurilor

Enciclopedic, 1983, 140 p.

121.
Mona-Maria.

Brsan, Corneliu, Gai Maria i

Pivniceru,
Drept civil. Drepturile reale

principale. Iai, Institutul European, 1997, 180 p.

122. Bloenco, Andrei. Drept civil. Partea special. Note de curs. Chiinu,

Cartdidact, 2003,

280 p.
123.
prestaie tabular

Bocan, M. D.
. n: Dreptul, 1998, nr. 10.

Natura juridic a aciunii n

28-32.
124. Bogo, Gheorghe. Teoria general a statului i dreptului. Bucureti, 1983, 312 p.
125.
Braginschij, M. I. K voprosu o sootnoenii venyh i
obzatel'stvennyh pravootnoenij.
Grajdanschij Kodecs Rossij. Problemy. Teoria. Practika. Moskva, 1998, 432 s
126 Brdianu, Salvator. n legtur cu dobndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune,
n regimul de carte funciar. n: Revista romn de Drept nr. 5, 1977, p. 32.
127.
Brdianu, Salvator i Ionacu, Traian.
Drepturile reale principale. Bucureti, 1978, 213 p.
128. Brdianu, Salvator. Extinderea legislaiei civile i comerciale a vechiului Regat n Romnia
de peste Carpai. Sibiu, 1944, 287 p.
129. Brdianu, Salvator. Ctre o legislaie funciar. Sibiu, 1938, 295 p.

130. Cantacuzino, Matei B. Elementele dreptului civil. Timioara, ALL Educaional,1998, 744 p.

152
131. Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. Paris, 1992, 426 p.
132. Crpenaru, Stanciu. Drept comercial romn. Bucureti, ALL BECK, 2001, 629 p.
133. Chelaru, E. Circulaia juridic a terenurilor. Bucureti, ALL.BECK, 1996, 374 p.
134.
pravo. Pravo sobstevennosti.

ibac, Gh. i iri, A.

Gradansoe
ratij urs.

Zaonodatelstvo. iinu, 1999, s. 180.

135.
Chiric, Dan.
Publicitatea transferurilor imobiliare n sistemul de
publicitate al crilor
funciare. n: Dreptul, 1992, nr. 4, p. 25-28.
136.
Cojocari, Eugenia i Cojocari, V.
Drepturi reale. Patrimoniul i rspunderea
juridic civil. Partea II. Note de curs. Chiinu, 2003, 54 p.
137.

Drept civil.

Colin, A i Capitant, H.
Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria central

Bucureti, 1940, 560 p.

138.
Cosmovici, Paul Mircea.
Drepturi reale. Obligaii. Legislaie. Bucureti,
ALLBECK,1998, 646 p.
139.

Drept civil.

Climov, Ala.
Formarea bunurilor un nou aspect al exercitrii dreptului de proprietate . n:

Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 1, p. 44-45;

139a .
Domeniul public i domeniul privat al proprietii: probleme i reglementri juridice.

n:

Revista Naional de Drept, Chiinu, 2000, nr. 2, p. 18-19;

140.

Cvajgert, C i Ketc, H.
Vvedenie v sravnitel'noe pravovedenie v sfere stnogo prava . Tom

I-j. Moskva,1998, 307 s.

141. Dicionar explicativ al limbii romne. Bucureti. Ediia a doua,1996, 636 p.
142.

Deleanu, Ion.
Prile i terii: Relativitatea i opozabilitatea efectelor juridice, repere

Bucureti, Rosseti, 2002, 288 p.

143.
Djuvara, Mircea.
Teoria general a dreptului. Drept naional, izvoare i drept pozitiv
Bucureti, ALL.BECK,1999, p. 239.
144. Dogaru, Ion. Elementele dreptului civil. Bucureti, Casa de editur ansa, 1993, 426 p.
145.
Dozorcev, V. A.
Principial'nye erty prava sobstvennosti v
Gradanskom Kodecse //
Grajdanskii kodecs Rossii. Problem. Practika. Moscva, 1998, 345 s.
146.

Dumitrache, Bogdan, Marian Nicolae i

Popescu, Romeo. Instituii de drept civil: Curs
selectiv. Ediie revzut i adugat. Bucureti, S.C. Universul Juridic SRL, 2001, 240 p.

147.

Dumitrescu, B.
Curs de drept civil. Bunuri. Proprietatea i drepturile reale principale.

Bucureti,1944, 221p.
148. Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razviti gradanscogo zakonodatel'stva o nedviimom
imuestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003, s. 95-101.
149. Ior, A. V. Zdani i soorueni kak predmet arendy // VVAK. R.F., 2000, nr. 8. 16 s.

153
150.
civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale

Filipescu, Ion P. Drept

. Bucureti, Actami,

1996. 354 p.
151. Filipescu, Ion P. Tratat de drept familial. Bucureti, Editura Academiei, 1989, 369 p.
152.
drepturi reale

Filipescu, Ion P. i Filipescu, Andrei I.

. Ediie revzut i

Dreptul civil:

completat. Bucureti, Actami, 2000, 416 p.

153.
Flejc, E. A.
Absoltna priroda prava sobstevennosti // problemy
gradanskogo i
administrativnogo prava. Leningrad, 1968, 234 s.
154. Genkin, D. M. Pravo sobstvennosti v S.S.S.R. Moskva, 1961, 178 s.
155.
Gherasim, Dimitrie.
posesiei n dreptul civil romn

Teoria general a
. Bucureti, Editura

Academiei R.S.R.,1986, 199 p.

156. Gradanskij Kodeks Rosijskoj Federaii. Kommentarii. , 1995, 670 s.
157.
//
. 1915. - ; 7. c. 44.
158.
comasarea

, . .

Grinescu, Ernest.
. Bucureti, Universul, 1936,

Cadastru, cartea funciar i

239 p.
159. Griaev, S. P. Vse o nedviimosti. Uebno-praktieskoe posobie. Moskva, BEK, 2000, 259 s.
160.
sistemy.

Gerhard, Larson.
Novopolock, UP Tehnoprint,

Registracia zemel' i kadastrovye

161.
188 s. [perevod so ?vedskogo].
161.
Gribanov, A. G.
doctrin i zakonodatelistvo.
162.

Predpritie: problemy,
// Hoziaistvo i pravo,

nr. 7, s. 15.

162.
Giorgio, Del Veccio.
Europa Nova, ediia a IV-

Lecii de filozofie juridic.

Roma, Editura

a., 1940. Traducere din limba italian de Drgan Constantin, 267 p.

163. Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu, I. i Bicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil
romn. Volumul I. Bucureti, ALL BECK,1995,1998, 2002, 635 p.
164.
Rosetti-Blnescu I. i Bicoianu, Alexandru.
romn. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 1998, 2002, 796 p.

Hamangiu, Constantin;
Tratat de drept civil

165.
Rosetti-Blnescu I. i Bicoianu Alexandru.

Hamangiu Constantin;
Tratat de drept civil

romn. Volumul III. Bucureti, ALL BECK, 1998, 700 p.

166. Hamangiu, Constantin i Georgian, Nicolae. Cod civil adnotat cu doctrina francez romn
i jurisprudena complet de la 1868-1927. Volumul II. Bucureti, ALL BECK, 2002, 635 p.
167. Herseni, T. Sociologia tiinific i enciclopedic. Bucureti, 1982, 124 p.
168.

Henssen, J. L. G.

Cadastral and land registration registration systems in Europe

//
Advanced Course in the Development of cadastral Systems. National Land survey of Sweden.
Gavel, 1987, 231 p.

154
169.
Henssen, J. L. G.
registration, cadastre and its interaction

and Mclaughilin, J. D.
.

world perspective. FIG Congress, Helsinki, 1990.

170.
Hohlov, S. A.
prava
// Vestnik Vysego Arbitranogo

Land
A

Pravo sobstvennosti i drugie venye

Suda R. F., 1995, nr. 8, 25-29 s.

171.
reale principale
1978. 185 p.

Ionacu, Traian i
. Bucureti, Editura Academiei,

172.
noului sistem de

Ionescu, Mircea.

Brdianu, S.

Drepturile

Principiile de baz ale publicitii imobiliare i ale

publicitate adoptat prin legea 7/1996. n: Dreptul 1997, nr. 6, p.38-45.

173.
Iorgovan, Antonie.
Drept administrativ. Tratat elementar
. Volumul III. Bucureti, Editura
Proarcadia,1993, 1 53 p.
174.
sovetskomu

Ioffe, O. S.

Izbrannye trudy po gradanskomu pravu. Pravootnoenie po

gradanskomu pravu. Moskva, 2000, 298 s.

175.
Ioffe, O. S.
Spornye voprosy uenia o pravootnoenih. Oerki po gradanskomu pravu

Moskva, MGU, 1957, 236 s.

176.
Israfailov, I.
na ilye pomeeni // Hoz. i pravo, 1999, nr. 2.
14 s.

Pravova priroda ve'nyh prav

177.
Jacot, Mihail Vasile.
Fundaiei Chemarea, 1993,

Drept roman . Volumul II. Iai, Editura

220 p.
178. Kasso, L. A. Pontie o zaloge v sovremennom prave. Moskva, 1999, 324 s.
179.
N. A. ilinye prava. Pol'zovanie i

Kiihin, A. N. i Martkovici, I. B.

erbakova

sobstevennost'. Kommentarii i razi'sneni. Moskva, 1997, 453 s.

180.
Kikot', V. A.
Sovremennye tendencii i protivorei uceni o prave
sobstvennosti v razvityh
kapitalistieskih stranah [nauno analitieskij obzor] // Aktual'nye problemy sovremennogo
buruznogo gradanscogo prava. Sbornic nauno-analitieskih obzorov. Moskva, 1983,
p.

324.

181.
, . .
.

. . o. . .. . , 1998.
0? 448 c.
182. Kommentarij gradansomu odesu Rosijsoi Federacii [postatejnyj]. Otv. red. Sadikov O.
N., Moskva, 1997, 766 s.
183. Knipier, Rolf. Observaii privind codificarea dreptului civil n rile cu economie n rile cu

economie n tranziie. [Lucrare nepublicat, preluat din: Principiile fundamentale ale

dreptului de proprietate de Ugo, Mattei; Baie, Sergiu i Roca, Nicolae].

155
184.

Kolotinskaia,
Pravove osnov sovetskogo zemelinogo kadastra

E. N
.
. Ciasti pervaia. Izd.

Moskovskogo Universiteta, 1974, 330 s.

185. Kopylov, A. V. Venye prava na zeml. Statut. Moskva, 2000, 252 s.
186. Krasov, O. I. Pravo sobstvennosti na zemli. Moskva. rist, 2000, 379 s.
187. Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneni zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom
kadastre // Moskva, 2003, 407 s.
188.
1927, 135 p.

Laday, tefan. Crile funciare . Ediia a II-a. Cluj-Napoca,

189. Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. Iai, Editura Apolonia, 1998, 189 p.
190.
Leonova, G. B.
venyh prav v sovetskom gradanskom prave

Kategori
// Vestnik

Moscovskogo Universiteta. Seria 11. Pravo, 1991, nr. 5, 24 s.

191.
Lupulescu, Dumitru.
drepturile reale, ntroducere n dreptul civil

Drept civil,
. Bucureti,

Lumina Lex, 1998, 243 p.

192. Lupulescu, Dumitru. Drepturile reale principale. Bucureti, Lumina Lex, 1997, 272 p.
193.
comun al soilor.

Lupulescu, Dumitru.
Bucureti, ANS, 1993,

Dreptul de proprietate

380 p.
194. Luescu, Gheorghe. Teoria general a drepturilor reale. Bucureti, 1947, 810 p.
195. Magazinikov T. P. Zemelini kadastr. Izd. Livov, Visca kola, 1980, 387 p.
196.
Makovska, A. Analiz nekotoryh popravok k Federal'nomu zakonu O
gosudarstvennoj
registracii prav na nedviimoe imuestvo i sdelok s nim // Hoz. i pravo. Moskva, 2003,
s.
197.
Gheorghe.

9-6.
Manoliu, Julieta i
Drept civil: Drepturile reale principale

Fundaiei Chemarea, 1994, 200 p.

198.
Marian, Nicolae.
noile cri funciare
. Bucureti, Editura Press

Durac,
. Iai, Editura
Publicitatea imobiliar i

Mihaela, 2000, 178 p.

199. Marian, Nicolae. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995, 281 p.
200.
Marian Silvia.
Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea i garania acestuia.
n: Drept, Economie i Informatic, 2000, nr.4, p. 139-148.
201. Maslov, O. F. Vopros obcei sobstvennosti v sudebnoi practike. Mosva, Statut, 1997, 347 s.
202.
, ; , . .

. .
, 1999. 384 c.
203. Mejer, D. I. Russoe grajdansoe pravo. ast' 1, 2. Mosva, Statut, 1997, 457 s.
204. Miclea, Mircea. Cadastru i cartea funciar. Bucureti, ALL, 1995, 355 p. .
205.
Mihil, Mircea; Corcodel,

Gheorghe i Chirilov, Ioan.

Cadastrul general i publicitatea

imobiliar: Bazele i lucrrile componente. Bucureti, Ceres, 1995, 196 p.

156
206. Misnik, N.N. Pravova priroda obei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr. 1, p. 7.
207. Molcu, Emil i Oancea, Dan. Drept privat roman. Bucureti, ansa, 1993, 228 p.
208. Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chiinu, ARC, 2003, 260 p.
209.
drept i publicitate imobiliar

Motica, Radu I. i Trailescu, Anton.

:

Manual de
Noile cri

funciare. Bucureti, All Beck, 2001, 286 p.

210.
Narykina, R. L.
sobstvennost' v gradanskom prave Anglii i SA

Doveritel'na
. Moskova,

1995. 128 s.
1996.
Negrea, Constantin. Legiuirile civile locale. Cluj-Napoca, 1946, 191 p.
1997.
Ptulea, Vasile.
societilor comerciale. Rspunderea juridic

Patrimoniul
. Bucureti,

Scripta, 1995, 110 p.

213.
Pop, Liviu.
dezmembrmintele sale

Drepturile de proprietate i
. Bucureti, Lumina Lex,

2001. 320 p.
214. Pop, Teofil. Drept civil roman: Teoria general. Bucureti, Lumina Lex, 1993, 272 p.
215.
proceduri funciare

Popescu, A. i Cornoiu, Dorin.

. Bucureti, Fundaia

Romnia de Mine, 1998, 338.

216.
Proca, Gabriela.
. Bucureti, MATRIX ROM, 2000,

Drept funciar i

Managementul lucrrilor de cadastru

161 p.
217. Raizberg, V. i drugie. Kurs konomiki. Moskva, Infra, 1998, 477 s.
218. Rdescu, Dumitru. Dicionar de drept privat. Mondan-94, 1997, 438 p.
219. Resin V. I. konomika nedviimosti. Moskva, Delo, 2000, 325 s.
220. Roca, Nicolae; Baie, Sergiu. Dreptul afacerilor. Vol. I. Chiinu, 2004, 368 p.
221.
Rotaru, Marian Gheorghe.
cadastral i regimul funciar din romnia
Tehnica, 2000, 198 p.

Sistemul
. Bucureti,

222.
Safta-Romano, Eugeniu.
de proprietate privat i public n Romnia

Dreptul
. Iai,

Graphix, 1993, 370 p.

223. Sergeev, A. P. Gradanskoe pravo. Tom 3. Moskva, Prospekt, 1998, 347 s.
224. Sergeev, A. P. i Tolstoi, . K. Gradanskoe pravo. Cst' 1-. Moskva, Prospekt, 1998, 627 s.
225.
Sovetscoe grazdanscoe pravo
1985, T.1, 382 s. [avtor glav] O. A.
Krasavcikov.
226.

ycebnic v 2 t. Moskva,

Sttescu, Constantin.
Drept civil. Persoana fizic, Persoana juridic. Drepturi reale

Bucureti, Editura Didactic i Pedagogic, 1970, 818 p.

227.
Corneliu.

Sttescu, Constantin i
Drept civil. Drepturile reale

Brsan,
. Bucureti,

Universitatea, 1988, 397 p.

228. Suhanov, E. A. Gradanskoe pravo. Tom I-j. Moskva, Bek,1998, 477 s.

157
229. ineanu, Lazr. Dicionar universal al limbii romne. Chiinu: Litera, 1998, 1362 p.
230. erenevi', G. F. Uebnik russkogo gradanskoko prava. Moskva, 1995, 683 s.
231.
Tac, Mihail. Andronachi Donici
codul su de legi i
influena acestuia asupra dreptului
din Basarabia. n: Revista de drept privat, 2001, nr. 2, p. 135-138.
232.
Tolstoj, . K.
gradanskogo i administrativnogo
prava. Leningrad, 1962, 484 s.
233.

Pontie prava sobstvennosti

// Problemy

Tureanu, Cristiana i
Tureanu, Corneliu. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale

Practica judiciar adnotat. Bucureti, ALL BECK,1998, 314 p.

234.
iclea, Alexandru; Botea, Gheorghe i Toma,
Mircea
.
Drept civil. Curs selectiv pentru
pregtirea examenului de licen. Bucureti, Argument, 2002, 569 p.
235.
ulu, Andrea Anamaria.
de carte funciar n lumina noilor reglementri

Aciunile
/. n:

Dreptul, 1999, nr. 11, p.31-45.

236. Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. Bucureti, Rosseti, 2001, 184 p.
237.
aplicaii

Urs, Iosif D.
. Bucureti, Oscar Print, 2003,

Drepturile reale, Doctrin, practic,

324 p.
238. Venediktov, A. V. Gosudarstvenna socialistieska sobstvennost'. Moskva,1948, 234 s.
239.
with particular

Williamson, L. P.

Cadastral surve techniques in developing countries

reference to Thailand. The Australian Surveor, 1983, 128 p.

240.
Williamson, L. P.
Cadastral and land information systems where are we
heading? Sixth
Australian Cartographic Conference. Melbourne, 1986, 121 p.
241.
Vitreanskii, V. V.
soverenstvovania zakonodatekistva o nedvijimom imucestve
Hoziaistvo i pravo. Moskva, 2003, s. 3-19.
242.
Vlahide, P. C.
Volumul I. Bucureti, Europa Nova,
1999.

Puti
//

Repetiia principiilor de drept civil.

144p.

2000.
Volcinschi, Victor.
consideraii viznd problema codificaiei legislaiei civile.
Ghidul avocatului 1997, nr. 5.
244.
Volcinschi, Victor.
judectorului n materie civil i

Servitutea. Superficia.

Unele
n:
n:

Ghidul

comercial a Republicii Moldova 2004, nr.5, p. 50-85.

245.
Volcinschi, Victor. Problemele definirii servituii prediale n lumina
secolelor i a noului Cod
civil al Republicii Moldova. n: Legea i Viaa, 2004, nr. 8, p. 4-14.

246.
Victor. Razvitie gradanskogo zakonodatel'stva v Respublike Moldova

Volcinschi,
// Sbornik.

Put' k novomu pravu: materialy medunarodnyh konferencij v Sankt Peterburge i Bremene,

Berlin. Verlag, 1998, s. 72-74.
247. Volokov, N. Gh. Sparavonik po nedviimosti. Moskva, INFRA M, 1996, 669 s.

158
248. Voltaire, Rousseau Jan Jac. Texte filozofice. Bucureti. Editura academiei, 1995, 257 p.
249. Zltescu, Victor Dan. Drept privat comparat. Bucureti, 1997, 245 p.
250.
Zeimann, H.
Unit Identification. An Analysis. National Research Council of Canada.

Land

Ottawa, 2003, 83 p.
251.
Zincenko, S.; Korh, S.
zakonodatelistvo i praktika
// Hoziaistvo i
pravo, 2000, nr. 6, s. 14.

Vopros sobstvennosti

V.
Practica judiciara
252. Dosarul nr. 2-131/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Anenii - Noi.
253. Dosarul nr. 2-2394/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Rcani.
254. Dosarul nr. 2e-1895/04, hotrrea Judectoriei Economice municipale Chiinu.
255. Dosarul nr. 2-2344/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Streni.
256. Dosarul nr. 2-2315/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Botanica.
257. Dosarul nr. 2-2313/04, hotrrea Judectoriei de circumscripie Botanica.
Hotrri ale Plenului Curii Supreme de Justiie
258. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 4c-45/96 din 3 aprilie 1997.
259. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie nr. 4-1/97 din 4 aprilie 1997.
260. Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie din 10 mai 1997.
261. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie nr. 2 r/a-106/99 din 12.05.1999
262. Decizia Colegiului civil al Curii Supreme de Justiie nr. 3c-630/96.
VI. Publicaii ale autorului la tema tezei
1.

Marian,

Silvia.

Dreptul de proprietate asupra imobilului, documentarea i garaniile acestuia.

n: Drept, economie i informatic, 2000, nr. 4, p. 139-148.
2.

Marian, Silvia. Unele aspecte ale reformei funciare. n: Economica 2002, nr. 3-4, p. 92-97.

03 . Marian, Silvia. Sarcini stabilite n interesul particularilor.

p.

n:Economica, 2002, nr. 6,

67-71.

04 .Marian, Silvia .
bunurile imobile [potrivit Codului civil n

Consideraii generale privind

vigoare] n: Economica, 2003, nr. 2, p. 43-46.

05 .Marian, Silvia.
Mijloace juridico-civile de aprare a dreptului de proprietate imobiliar.
n: Economica, 2003, nr. 4, 86-89.
06 .Marian, Silvia .

Particularitile

nregistrrii drepturilor reale imobiliare

2004.

nr. 3, p. 87-93.

n: Economica,

159
07 . Marian, Silvia .
la

Armonizarea legislaiei R. M., n domeniul cadastrului bunurilor imobile

legislaia Uniunii Europene. n: Simpozionul Internaional cu tema: Armonizarea legislaiei la

Legislaia U.E, 2004, volumul III.
08 . Marian, Silvia.
Particulariti privind nregistrarea drepturilor reale imobiliare.

n:Legea

i Viaa, 2005, nr. 3, p. 39-45.

9.
Marian, Silvia.
Legea i Viaa, 2005,

Aspecte privind cadastrul i publicitatea imobiliar. n:

nr. 10, p. 43-48.

ADNOTARE
la teza pentru conferirea titlului tiinific de doctor n drept
cu tema Cadastrul i publicitatea imobiliar
Lucrarea este dedicat unei probleme de actualitate incontestabil, generat de crearea cadastrului
imobiliar n Republica Moldova.
Autorul i-a propus scopul de a analiza evoluia i dinamismul caracteristic att crerii cadastrului
imobilelor, ct i implementrii sistemului de publicitate imobiliar existent n alte ri cum ar fi:
Romnia, Frana, Rusia, Germania etc.
Analiza instituiei cadastrului i a publicitii imobiliare tratate n doctrin, sinteza regimului juridic
al imobilelor n alte ri, cercetate i evoluate prin prisma legislaiei naionale i
internaionale, a servit temei n finalizarea lucrrii cu propuneri de lege ferenda, a cror aplicare ar
duce la o mai bun reglementare a circuitului civil cu bunuri imobile i la micorarea numrului de
litigii imobiliare.
Investigaia a fost direcionat spre dezvluirea rolului i importanei entitilor cadastrului
general: 1) imobilul; 2) titularul dreptului persoan fizic sau persoan juridic ; 3) drepturile
asupra imobilului.
Conformat, n fond, sistemului de eviden i publicitate german, cadastrul de imobile al
Republicii Moldova are menirea de a securiza circuitul civil prin nscrierea n Registrul bunurilor
imobile a imobilelor i

a drepturilor asupra lor. Aceast procedur este reglementat prin mai

multe acte normative, cum ar fi: Codul civil, Legea nr. 1543/1998, Lega nr. 354/2004 etc.
nregistrarea drepturilor imobiliare n Republica Moldova se bazeaz pe un sistemul real,
conform cruia dreptul de proprietate se dobndete la data nscrierii n Registrul bunurilor imobile.
n opinia noastr, sistemul de nregistrare a bunurilor imobile i a drepturilor asupra lor, adoptat de
Republica Moldova, a preluat cele mai bune realizri ale sistemelor de drept continental i anglo-

160
saxon. n sistemele de drept cunoscute, snt nregistrate ori numai tranzaciile imobiliare [sistemul
anglo-saxon], ori numai drepturile imobiliare [sistemul continental].
Fiind prima lucrare de acest gen n doctrina autohton, considerm c analiza, concluziile i
propunerile ar fi de un real folos att pentru oamenii de tiin, ct i pentru practicieni, studeni,
tuturor celor interesai de problema n cauz.
Folosind conceptele doctrinare la interpretarea legislaiei naionale autorul s-a strduit s
contribuie la elaborarea unei practici moderne de aplicare a normelor juridice n toate sferele
tangeniale procesului de creare a cadastrului general i sper c tema abordat va trezi interes pentru
noi cercetri.
ANNOTATION
of the Dissertation for the Degree of Doctor of Law on the topic:

Real Estate Survey and Publicity

This work is dedicated to an actual unchallenged problem generated by the creation of real estate
survey in the Republic of Moldova.
The author's aim was to analyze the evolution and dynamism characteristic both for creation of real
estate survey and for implementation of the system of real estate publicity that exists in other
countries like: Romania, France, Russia, Germany etc.
Analysis of establishment of real estate survey treated in the doctrine, the synthesis of juridical
system of real estate in other countries under investigation, which studied and evolved by means of
national and international legislation served to be the basis.
The investigation was directed to reveal the importance and the role of general survey of
entities: 1) real estate; 2) the holder of the right a natural person or legal entity; 3) the rights
on real estate.
Complied mainly with the German system of evidence and publicity, the real estate cadastre of
the Republic of Moldova has the mission to secure the civil usage being registered in the
Real
Estate Register of real estates and of rights on them. This procedure is settled in many normative
documents, as Civil Code, Law 1543/1998, Law 354/204 etc.
Registration of the rights on real estate in the Republic of Moldova is based on a real system,
according to witch the right on real estate is obtained on the date of registering in the Real Estate
Register with some exceptions (when the act of registering is asked under sanction of nullity of legal
document). In our opinion the system of registration of real estate and the rights on real estate
adopted in the Republic of Moldova, assumed the best achievements of Anglo-Saxon and

161
Continental system of law. What is registered in these systems of law is either real estate transactions
(Anglo-Saxon system), or only the rights on real estate (continental system).
Being the first work of this kind in our native doctrine, we consider that the analysis, the conclusions
and the proposals will be of a real usage to scientists, parishioners, students and to all those who are
interested in this matter.
Using the doctrinaire concepts while interpreting the national legislation, we tried to contribute to the
elaboration of a modern practice of applying the legal documents in al the spheres tangent to the
process of creation of general cadastral survey.
We hope that the tackled problem may raise interest and at the same time a desire for further
research.

0


-
.
0
,
, , , .
,
,
,

lege ferenda .

.

: 1) ; 2) :
; 3) .
, ,

.
: , .1543/1998, 354/2004 .

162
,
,

).


.
( ) (
).
, , ,
- ,
, ,
.
, ,

,
, .

Cuvintele cheie ale tezei

Cadastru al bunurilor imobile, teren, funciar, construcie, hotar, plan cadastral, registru al bunurilor
imobile, dosar cadastral, monitoring al imobilelor, nregistrare a drepturilor imobiliare, publicitate
imobiliar, grevare a drepturilor, drept de proprietate, alte drepturi reale, extras, uzufruct, uz i
abitaie, servitute, superficie, registrator, radiere, Agenia Relaii Funciare i Cadastru, oficiul
cadastral teritorial, ipotecare a imobilelor, intabulare, nscriere provizorie.

The key words of dissertation

Real estate survey and value, ground, landed, construction, boundary, cadastral plan, the register of
the real estate, the survey brief, the real estate monitoring, the recording of the real estate rights,
publicity of real estate, entailing of the rights, the right of ownership, other real rights, extract, life
interest, usage and occupancy of a house, servitude, superficies, registrar, erasure, state Agency of
Landed Resources and Cadastre, Territorial Cadastral office, mortgage of real estates, tabulation,
provisional registration.

163

, , , , ,
, ,
, , , , ,
, , , , ,
,
, , .

Lista abrevierilor folosite n tez.

1.

art. articol

2. alin. alineat
03 . lit. litera
4.

p. pagin

5.
6.

pct. punctul
nr. - numrul

7.

izd. izdatelistvo

8.

s. strania

164

165

Anexa 1
Organele responsabile de evidena i nregistrarea bunurilor imobile
n Republica Moldova pn n anul 1998

Guvernul Republicii
Moldova
Departamentul
Privatizrii

Ministerul
Agriculturii

Serviciile
funciare

Ministerul
Justiiei

Notariatul

tehnic

Evidena
construciilor

Evidena
deintorilor de teren

nregistrarea
gajului

166

Anexa 2
Evidena funciar pn la adoptarea Legii nr.1543/1998

167

168

169

170

171

172

Anexa 3
Organele de eviden a bunurilor imobile conform Legii nr.1543/1998

Guvernul Republicii
Moldova

Agenia
Resurse Funciare i
Cadastru

ntreprinderea
Specializat n
Cadastru

Oficiile cadastrale
teritoriale [OCT]

Filialele OCT

173

Anexa 4
Evidena imobilelor conform Legii nr. 1543/1998
(Registrul bunurilor imobile)

AGENIA NAIONAL CADASTRU, RESURSE FUNCIARE I GEODEZIE

ORGANUL CADASTRAL TERITORIAL

REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE

Deschis
nchis

ifrul BIT

174
Capitolul
Subcapitolul I. Bunul imobil.
Adresa sau locul amplasrii

(A, B, C)

Numrul cadastral

Numrul cadastral convenional Caracteristica obiectului

Nr.
d/o

1.

Bunul
Modul de folosin
a bunului imobil
imobil
(T,C,)

Suprafaa ha, m
(tipul hotarelor ffixe, g-generale)

Data

Semntura
registratorului Meniuni

2. 3. 4. 5. 6. 7.

Prezena subcapitolului

Subcapitolul II. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil

Nr.
d/o

1.

Bunul
imobil
(T,C,)

Date despre
proprietar

2. 3. 4. 5. 6. 7.

Documentul n baza
crui a fost nscris
dreptul de
proprietate asupra
bunului imobil

Cota
parte

Da
Data i
semntura
registratorului

Nu
Meniuni

175

Capitolul
(A, B, C)

Subcapitolul III. Grevarea drepturilor patrimoniale

Nr
d/
o

1.

Obiectul
grevrii

Tipul dreptului ce
greveaz dreptul de
proprietate sau alt
drept patrimonial,
termenul grevrii,
suma gajului

2. 3. 4. 5. 6. 7.

Date despre
persoana n a
crei favoare a
fost stabilit
grevarea

Date despre
Data i
documentul n semntura
a crui baz a registrator
fost efectuat
ului
nregistrarea

Meniuni

176

Numrul de file
(nr. file)

(data)

(semntura)

177

Planul cadastral i geometric

Anexa 5

178

179

Anexa 6
Semne de hotar

180

181

Dosarul cadastral

Anexa 7

182

Anexa 8
Cerere de nregistrare a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale

183

Anexa 9
Condica de cereri

184
Nr.

Data i ora

Numele, prenumele/denumirea

Adresa solicitantului Actul de identitate sau

cereri
i

primirii
cererii

01 2. 3. 4. 5.

complet a persoanei juridice (de

la cine a parvenit cererea)

procura

185
Denumirea

Meniuni

documentului
solicitat

Semntura persoanei responsabile pentru primirea

documentelor
Inspector Administrator Solicitant

6.

7. 8. 9. 10.

186

Anexa 10
Titlul de autentificare a drepturilor deintorului de teren

187

Anexa 11
Extras din Registrul bunurilor imobile

188

Anexa 12
Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul OCT

Fia de eviden a circulaiei documentelor n cadrul Organului Cadastral

Numrul cadastral
Numrul i data primirii cererii
Termenul executrii (eliberrii)
documentului
Denumirea documentului
Denumirea
Data intrrii Semntura Data ieirii
Semntura Not
Termen
seciei
documentului
documentului
de
examinare
Expert
Registrator
Expert
Operator
Administrator
Arhivar

189

Anexa 13
Actul de stat privind dreptul de folosin
(Gosudarstvenni act na pravo polizovania)

190

Anexa 14
Structura numrului cadastral
Numrul cadastral are urmtoarea structur:
unde:
BB numrul zonei cadastrale
C numrul masivului cadastral DD
AA numrul raionului cadastral

numrul sectorului cadastral

AAB G
BCD
D E EG
E FF
G

EEE numrul sectorului de teren (pacelei)

FF numrul construciei de pe teren EEE
GGG numrul de ncperi izolate (apartamentului), conform modalitii de eviden
curent

Variantele structurii numrului cadastral (numrului cadastral convenional) n fiecare

capitol al Registrului
1.
n capitolul A numrul cadastral al bunului imobil va coincide cu numrul
cadastral
al sectorului, indiferent de faptul dac acest bun se afl n proprietatea unei sau
diferitor persoane.
a.

Exemplu:
varianta structurii numrului cadastral
Numrul cadastral
02 1 3 5 5 3 4

315 Numrul

cadastral convenional

b.

varianta structurii numrului cadastral convenional

Numrul cadastral
Numrul cadastral convenional
02 1 3 5 0 0 0 0 0 1

191
2.

n capitolul B numrul cadastral va coincide cu numrul cadastral al sectorului,

adugndu-se 01, i va avea urmtoarea structur:

a.

Exemplu:
varianta structurii numrului cadastral
02 1 3 5 5 3 4

b.

315 0 1

varianta structurii numrului cadastral convenional

3.
n capitolul A numrul cadastral al bunului imobil (construciei) se adaug
numrul
ncperii izolate [n cazul dat numrul ncperii izolate [apartamentului] este
121], avnd urmtoarea structur:

a.

Exemplu:
varianta structurii numrului cadastral:
02 1 3 5 5 3 4

b.

315 0 1 121

varianta structurii numrului cadastral convenional:

02 1 3 5 5 3 4

315 0 1 121

Not: 1. Hotarele raionului i ale zonei cadastrale, de regul, coincid cu hotarele unitii
administrativ teritoriale.
2.
In exemplu este redat numarul cadastral conventional in cazul cind nu a fost utilizat
planul de baz a teritoriului.
3. Substituirea numarului cadastral conventional cu cel de baza se efectueaza printr-o
taiere uoar a numrului cadastral convenional [din partea de jos], nscriindu-se numrul
cadastral permanent [n partea de sus].