UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

Facultatea de Drept

Master
Instituii de drept privat romn

Materia
SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIAR

Tema: Aciunea n rectificare n sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938 i n

sistemul actualului Cod Civil. Aspecte comparative.

Cadru Didactic: conf. univ. dr. GH. Comni

Masterand:

2016
Datorit creterii populaiei i a transformrii terenurilor n obiect de proprietate
privat precum i din necesitatea exploatrii eficiente a pmntului, au aprut primele forme
de eviden a actelor translative de proprietate i de inventariere a imobilelor.

Cartea funciar asigur o eviden clar, exact i complet a situaie juridice a

imobilelor. Aceasta descrie imobilul, artnd destinaia, categoria de folosin, suprafaa,
alipirile i dezlipirile acestuia, precum i drepturile care poart asupra unui astfel de bun.
Obiectul crii funciare l constituie drepturile reale imobiliare sau de crean, faptele sau
raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar. Astfel, n cartea
funciar sunt nscrise drepturile care au ca obiect bunuri imobile precum i unele drepturi sau
raporturi personale ori fapte care au legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar.1
Evidena se ine pe imobile i nu pe persoane, acestea fiind elementele fixe n jurul
crora se perind diferii subieci de drepturi, permindu-se, n acest mod identificarea
imobilelor i a drepturilor corespunztoare.

Noiunea de nscriere n cartea funciar

n sens larg, nscrierile n cartea funciar au fost definite ca orice meniune cuprins n
cartea funciar sau n documentele cu care aceasta se ntregete. Intr n aceast accepiune
toate meniunile efectuate n documentele de carte funciar - date, nregistrari, descrieri i
consemnri - de la nregistrarea cererii n registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin
ncheiere, la deschiderea crii funciare, descrierea imobilelor, artarea proprietarului iniial i
a celor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de creana,
faptelor sau altor raporturi juridice aflate n legtura cu imobilele cuprinse n cartea funciar, a
oricror radieri, ndreptri sau completri i pn la nchiderea, n condiiile legii, a crii
funciare. n sens restrans, nscrierile de carte funciar se refer numai la meniunile din cartea
funciar care au ca obiect descrierea imobilelor, artarea drepturilor reale corespunztoare,
precum i a altor acte sau fapte juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor n
legatur cu imobilele respective. Cu alte cuvinte, prin nscrierile de carte funciar se nteleg
toate meniunile referitoare la obiectul material i/sau juridic al crii funciare2.
Att Codul civil actual ct i Decretul-lege nr.115/1938 sunt cuprinse aceleai
prevederi cu privire la felurile nscrierilor n cartea funciar, respectiv, intabularea, nscrierea
provizorie i notarea.
Intabularea i nscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale imobiliare nscrise n
cartea funciar, iar notarea are ca obiect drepturile personale, faptele i raporturile juridice
1

Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck,
Bucureti 2012, pg. 905
2
Andrea Annamaria Chi, Publicitatea imobiliar n concepia noului cod civil-Tez de doctorat,2012, pg. 58

supuse, conform legii, nscrierii n cartea funciara. Cu toate c au acelai obiect, intabularea i
nscrierea provizorie se difereniaz prin prisma faptului c, n primul caz este vorba de o
nscriere definitiv (perfect), n timp ce n al doilea caz este vorba doar de o nscriere
imperfect, nedefinitiv (conditional), care numai prin justificare devine o intabulare
propriu-zisa. Reglementarea prevederilor referitoare la nscrierea provizorie n cartea funciar
i au justificarea n asigurarea opozabilitii dreptului nscris fa de ter, dela data
nregistrrii cererii de nscriere provizorie, sub condiia n msura justificrii ei. Notarea
reprezint nscrierea prin care drepturile personale, faptele sau actele juridice, n legtur cu
imobilele cuprinse n cartea funciar, devin opozabile fa de tere persoane. Aadar, primele
dou tipuri de nscriere n cartea funciar au efect translativ sau constitutiv de drepturi reale,
pe cnd notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, a faptelor sau
raporturilor juridice notate.3
nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale imobiliare se face pe baza nscrisurilor
doveditoare ale actului sau ale faptului care a generat acele drepturi. Astfel, Legea nr.
78/1996, modificat prin Legea nr. 133/2012, la art 48 alin (1) prevede c cererea de
intabulare sau nscriere provizorie a unui drept real imobiliar poate fi admis numai dac
nscrisul doveditor al actului juridic din care izvorte acel drept real ndeplinete condiiile de
form cerute. n ceea ce privete forma cerut a nscrisurilor doveditoare ale actelor sau
faptelor care au generat drepturile reale imobiliare ce trebuie nscrise n cartea funciar,
aceasta trebuie s fie ad validitatem. n acest sens, art. 888 al Codului civil prevede c
nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii
judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de
autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. Forma autentic este
cerut i de art. 1244 al Codului civil pentru nscrierea drepturilor n cartea funciar. Astfel
art. 1244 statueaz c sunt lovite de nulitate absolut conveniile care strmut sau constituie
drepturi reale imobiliare ce urmeaz s fie nscrise n cartea funciar i nu sunt ncheiate n
form autentic.
Informarea terilor asupra unor fapte sau situaii juridice care au legtur cu drepturile
tabulare precum i asupra restriciilor sau condiiilor de exercitare a drepturilor nscrise n
cartea funciar se realizeaz prin notare. Din momentul n care s-a fcut notarea, terii nu mai
pot invoca necunoaterea faptelor sau situaiilor juridice care au legtur cu imobilele nscrise
n cartea funciar4. n cazul n care mai multe persoane au dobndit un drept real imobiliar de
3
4

Aurelia Rusu, Aciunile de carte funciar, ed. Hamangiu, Bucureti 2008, pg. 25
Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei,op.cit, pg.932

la acelai autor, conflicul se soluioneaz prin aplicarea principiului anterioritii nscrierii

dreptului n cartea funciar i a prezumiei de bun-credin a dobnditorului.

Aciunile n cartea funciar

Aciunile de carte funciar sunt specii ale aciunii n justiie, reglementate prin actul
normativ, care guverneaz sistemul de publicitate imobiliar prin cartea funciar, care au ca
obiect nscrierile n cartea funciar i prin care se asigur sancionarea celor care sunt inu i s
tolereze nscrierea unei operaiuni juridice, n cazul n care acetia se opun sau refuz s
predea nscrisurile necesare efecturii nscrierii5. Pe scurt, acestea au ca obiect nscrierile n
cartea funciar.
Aciunile de carte funciar se clasific n funcie de mai multe criterii. Astfel, dup
obiectul proteciei juridice se distinge ntre aciunea n prestaie tabular, aciunea n
justificare tabular i aciunea n rectificarea crii funciare.
Aciunea n prestaie tabular, n lumina vechii reglementri era aciunea prin care
reclamantul putea solicita prtului s-i predea nscrisurile necesare pentru nscrierea
dreptului real asupra imobilului, iar n caz de refuz hotrrea judectoreasc putea suplini
consimmntul la nscriere al prtului. Potrivit Noului Cod Civil, aciunea n prestaie
tabular se ndreapt mpotriva antecesorului tabular care nu-i execut obligaiile necesare
nscrierii n cartea funciar, iar prin nendeplinirea acestor obligaii l mpiedic pe cel cu care
a contractat s dobndeasc nsui dreptul supus intabulrii.
Aciunea n justificare tabular este aciunea prin care reclamantul solicit s se
constate realizarea condiiei suspensive care afecteaz dreptul nscris provizoriun cartea
funciar i nscrierea definitiv a acestuia.
Aciunea n rectificarea crii funciare cu ajutorul creia persoana al crei drept este
vtmat printr-o nscriere neconform cu realitatea, are posibilitatea s solicite ndeprtarea
inexactitii i asigurarea concordanei ntre situaia juridic real i cea care rezult din
nscrierile efectuate n cartea funciar.
Dup corelaia cu alte aciuni se distinge ntre aciuni principale (aciunile n prestaie
tabular, aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare, cnd este promovat pe cale
principal) i aciuni accesorii (aciunile n rectificare, n toate cazurile n care sunt ataate
aciunii de fond care constituie suportul juridic al rectificrii cuprinsului crii funciare).
5

A. Rusu, op. cit. pg. 46

Aciunea n rectificare n sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938 i n

sistemul actualului Cod Civil. Aspecte comparativ
Din diverse motive se poate ntmpla ca situaia tabular s nu mai corespund ori s
fie neconform cu situaia juridic real a imobilului cuprins n cartea funciar. n acest caz se
impune rectificarea crii funciare n vederea restabilirii acestei concordane.
n Decretul-lege nr. 115/1938 prin rectificare se nelege suprimarea sau ndreptarea
unei nscrieri care nu corespunde cu situaia juridica real a imobilului6
Potrivit art. 34 din Decret, rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii se poate
cere de orice persoan interesat n urmtoarele situaii: dac nscrierea sau titlul n temeiul
cruia s-a svrit nu au fost valabile, dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat sau
dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris, sau au ncetat efectele
actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea.
Rectificarea nu se poate dispune dect cu condiia s se fi constatat nulitatea titlului pe
care s-a ntemeiat nscrierea supus rectificrii, printr-o hotrre judectoresc anterioar sau
n chiar procesul n curs. n caz contrar, titlul ce a fondat nscrierea n cartea funciar este
prezumat valid i lsat s i produc efectele specifice.7
Titularul aciunii n rectificare este persoana vtmat printr-o nscriere inexact n
cartea funciar, iar aciunea se ndreapt mpotriva beneficiarului nscrierii inexacte 8. Astfel,
rectificarea unei nscrieri efectuate n cartea funciar poate cerut de orice persoan care poate
justifica un interes9.
n ceea ce privete regimul prescripiei extinctive, aciunile n rectificare sunt
imprescriptibile att fa de dobnditor ct i fa de ter, sub rezerva prescripiei aciunii de
fond care constituie suportul ei juridic 10. Conform art. 37 din Decretul-lege se reglementeaz
termene speciale de prescripie pentru aciunea n rectificare n cazul terilor dobnditori de
bun-credin ai unor drepturi reale imobiliare printr-un act juridic cu titlu oneros, care s-au
ntemeiat pe cuprinsul crii funciare.
Potrivit art. 39 al Decretului-lege 115/1938, rectificarea unei notri poate fi solicitat
oricnd, de orice persoan interesat pentru unul din cazurile prevzute de art 34, precum i
6

A. Rusu, op. cit. pg. 222

Aurelia Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare, ed. Hamangiu, Bucureti 2009, pg. 325
8
Eugen Chelaru, Drept civil. Drepuri reale principale, ed. C.H.Beck, Bucureti 2013, pg. 467
9
A. Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare, pg.358
10
Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, ed. Universul Juridic, Bucureti 2006, pg.426
7

ori de cte ori din alte cauze notarea nu este sau a ncetat s mai fie exact. Aceasta deoarece
rectificarea notrii are drept scop de a face opozabile terilor drepturile de crean, faptele i
raporturile juridice susceptibile de notare fr a garanta existena sau valabilitatea acestora.11
Decretul mai prevede, la art. 40, c dac la nscrierea unui drept n cartea funciar s-au
svrit erori materiale, ndreptrile se vor putea face la cerere sau din oficiu de ctre biroul
de carte funciar, dup ascultarea prilor interesate.
Codul civil actual definete rectificarea ca fiind radierea, ndreptarea sau corectarea
oricrei nscrieri inexacte efectuate n cartea funciar12. n acest mod, rectificarea trebuie
privit ca pe o operaiune tehnico-material prin care se asigur corelaia dintre eviden a cr ii
funciare i situaia juridic real a imobilelor. Refacerea acestei corelaii ntre evidena crii
funciare i situaia juridic real a imobilelor, poate avea loc printr-o recunoatere efectuat de
ctre titularul nscrierii a crei rectificare se solicit printr-o declaraie notarial n form
autentic. n lipsa recunoaterii, rectificarea se va soluiona printr-o hotrre judectoreasc
definitiv, pronunat mpotriva titularului, prin care s-a admis aciunea de fond.
Conform art. 907 alin (3), orice persoan interesat poate solicita rectificarea n
urmtoarele cazuri: nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a
fost efectuat nscrierea a fost desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare
sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui; dreptul nscris a fost greit calificat; nu
mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului
juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; nscrierea n cartea funciar nu mai este, din
orice alte motive, n concordan cu situaia juridic real a imobilului. Aceste cazuri sunt
aplicabile att cererii de rectificare a intabulrii i nscrierii provizorii ct i n cazul notrii.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se face pe cale amiabil, prin declaraie
autentic notarial dat de titularul dreptului ce urmeaz a fi radiat sau modificat. 13 Existena
consimmntului titularului dreptului tabular care nu corepunde cu situaia juridic real este
una din condiiile rectificrii pe cale amiabil a unui nscrieri n cartea funciar. O alt
condiie este predarea nscrisurilor de ctre acesta celui ndreptit la rectificarea nscrierii.14
Aciunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce a fost
admis aciunea de fond. Astfel, actiunea n rectificare are un caracter subsidiar prin care se
nelege c aceasta se grefeaz pe o aciune principal, care constituie suportul su juridic.
Este necesar, aadar, s se pronune o hotrre judectoreasc prin care se creeaz o
11

M. Nicoale, op. cit.,pg.428

Art. 907 alin (2) Cod civil
13
E. Chelaru, op. cit. pg. 484
14
Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei,op.cit, pg.940
12

neconcordan ntre situaia juridic real a imobilului i nscrierea n cartea funciar. Aceast
hotrre este pronunat fie n acelai litigiu n care rectificarea se solicit pe cale accesorie,
fie ntr-un litigiu parcurs anterior.15
Potrivit noului cod16, dreptul la aciune n rectificarea nscrierilor din cartea funciar
ndreptat mpotriva dobnditorului nemijlocit i fa de terul care a dobndit cu rea-credin
este imprescriptibil. Este de rea-credin terul care a dobndit un drept real imobiliar dei a
cunoscut inexactitatea nscrierii dreptului antecesorului su, ori a avut dubii cu privire la
existena acestui drept.17
Tot imprescriptibil este i aciunea promovat separat, fa de prile din aciunea de
fond, dac aceasta a fost admis, precum i fa de terii care au dobndit un drept real dup
notarea aciunii de fond n cartea funciar.
Exist i excepii de la aceast regul, i anume, aciunea n rectificare formulat
mpotriva terelor persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau
legat , are un termen de prescripie de 5 ani. Totodat, dac aciunea de fond este
prescriptibil, iar termenul pentru formularea acesteia s-a mplinit fr ca aciunea s fi fost
formulat, se stinge dreptul la aciune n rectificare prin prescripie.
n principiu, hotrrea judectoreasc pronunat n aciunea n rectificare a nscrierii
drepturilor reale imobiliare n cartea funciar produce efecte numai fa de prile din
proces18. Prin excepie aceasta se va reine i mpotriva terelor persoane care i-au nscris un
drept real, dobndit cu bun-credin i printr-un ac juridic cu titlu oneros sau n temeiul unui
contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare19.

BIBLIOGRAFIE
Lucrri de specialitate
1. Andrea Annamaria Chi, Publicitatea imobiliar n concepia noului cod civilTez de doctorat,2012
15

Mihaela Mineran, Cartea Funciar. Jurispruden comentat i reglementarea din noul Cod civil, ed.
Hamangiu Bucureti 2013, pg. 171
16
Art. 909
17
Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei,op.cit, pg.941
18
Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei,op.cit, pg.943
19
E. Chelaru, op. cit. pg. 485

2. Aurelia Rusu, Aciunile de carte funciar, ed. Hamangiu, Bucureti 2008

3. Aurelia Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare, ed. Hamangiu, Bucureti
2009
4. Eugen Chelaru, Drept civil. Drepuri reale principale, ed. C.H.Beck, Bucureti
2013
5. Fl.A.Baias, E.Chelaru, R.Constantinovici, I.Macovei, Noul Cod Civil,
Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck, Bucureti 2012
6. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, ed. Universul Juridic,
Bucureti 2006
7. Mihaela Mineran, Cartea Funciar. Jurispruden comentat i reglementarea
din noul Cod civil, ed. Hamangiu Bucureti 2013

Legislaie
1. Codul civil
2. Decretul-lege nr.115/1938
3. Legea nr. 78/1996, modificat prin Legea nr. 133/2012