Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1 Contractul de Vanzare Cumparare
1 Contractul de Vanzare Cumparare
Planul cursului
1. Izvoare ;
2. Definitie;
3. Caractere juridice;
4. Conditii de validitate.
5. Incheierea contractului
6. Efectele contractului
7. Varietatile contractului
Contractul de vanzare-cumparare este cel mai uzual contract civil, iar datorita
acestei calitati el s-a dezvoltat ca un arhetip, ca o matrice a celorlalte
contracte, un fel de drept comun in materia conventiilor.
In cel mai general mod, putem spune ca vanzare-cumpararea este un contract
prin care proprietatea unui lucru este transferata unui dobanditor, in schimbul
unei sume de bani.
Izvoarele dreptului ce reglementeaza vanzarea-cumpararea sunt impartite in
izvoare internationale, si izvoare interne. Ca izvoare internationale avem in
vedere doar aspectele vanzarii comerciale si ne referim in primul rand la
Conventia de la Viena din 1980 asupra vanzarii internationale de marfuri,
precum si la Directivele Europene transpuse in diverse acte normative.
Ceea ce face insa obiectul prezentei prelegeri, sunt izvoarele interne, adica
dispozitiile codului civil al romaniei referitoare la vanzare. Noul cod civil
consacra materiei vanzarii art. 1650-1762 din titlul IX al Cartii a V-a Despre
obligatii. Pe masura ce legi speciale vor interfera cu codul civil vom semnala
aceste legi.
Definitie
Art. 1650 NCC isi insuseste solutia sustinuta de doctrina si jurisprudenta prin
care se interpreta extensiv fostul art. 1294, definind vanzarea ca fiind
contractul prin care vanzatorul transmite, sau dupa caz, se obliga sa transmita
cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care
cumparatorul se obliga sa-l plateasca. Uneori, in loc de vanzare se foloseste
termenul de cesiune: diferenta consta in aceea ca prin cesiune se transmite
intotdeauna un drept incorporal.
Nu pot face obiect al vanzarii drepturile personal nepatrimoniale sau drepturile
instituite intuituu personae.
Promovarea teoriei moniste prin NCC se reflecta in materia noastra prin aceea
ca dispozitiile codului civil -prin abrogarea codului comercial- reglementeaza
si raporturile de vanzare-cumparare dintre fostii comercianti, actualii
profesionisti sau/si consumatori. (A se vedea normele juridice de interpunere
a vanzarii-cumpararii comerciale, interdictia de a instraina imobile etc).
Caractere juridice
Vanzarea prezinta in mod traditional 5 caractere juridice: aceasta este un
contract consensual, sinalagmatic, comutativ, cu titlu oneros si translativ de
drepturi.
Car. Consensual: este reglementat de art. 1174 - contractul este valabil
incheiat - de regula - de indata ce s-a realizat acordul de vointe al partilor, fara
a fi necesara indeplinirea unor formalitati suplimentare. Exceptii: art. 1676
arata ca in materie de imobile stramutarea proprietatii de la vanzator la
cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara. Fiind drepturi tabulare,
acestea se dobandesc, se sting, se modifica sub prevederile art. 877 NCC.
Dar, atentie la art. 56 L71/2011 LPA a L287/2009, care arata ca aceste
dispozitii se vor aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru
fiecare unitate Ad-tiv Teritoriala.
Car. Sinalagmatic rezida din continutul art 1171: Obligatiile partilor sunt
reciproce si interdependente, in sensul ca fiecare este la randul sau si creditor
si debitor, prestatia fiecaruia reprezentand cauza juridica a obligatiei celuilalt.
Acest caracter tine de esenta VANZARE-CUMPARAREin sensul ca niciodata
nu va fi un cumparatorul unilateral.
Car. Comuntativ este prevazut expres in ar. 1173 si consta in imprejurarea ca
la incheierea contractului partile cunosc existenta si intinderea obligatiilor lor
reciproce. Sunt posibile exceptii? Contract cu titlu oneros in sensul lui 1172
NCC inseamna ca fiecare parte contractanta urmareste sa isi procure un
avantaj patrimonial in schimbul obligatiilor asumate.
Car. translativ de proprietate. Se intemeiaza pe disp. generale ale art. 1273
coroborate cu art. 1483 si art. 1650. De regula, ( art.1674) proprietatea se
stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar
daca bunul nu a fost predat iar pretul nu a fost inca platit, daca sunt indeplinite
cumulativ urmatoarele conditii (impuse prin art. 1230, 1683,1678,1228,1680,
1684 NCC).
1. vanzatorul este proprietarul bunului vandut.
2. obiectul vanzarii este un bun individual determinat
3. bunul exista in momentul incheierii contractului
4. partile/legea nu au amanat transferul dr. de proprietate
1. Sub sanctiune nulitatii absolute nu pot cumpara direct sau prin interpusi
drepturi litigioase ce sunt de competenta instantelor judecatoresti in a care
circumscriptie isi desfasoara activitatea - judecatorii, procurorii, grefierii,
executorii, avocatii, notari publici, consilierii juridici si practicienii in
insolventa. Exista exceptii prevazute la art. 1653 Dreptul este litigios daca
exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau intinderea
sa.
2. Sub sanctiunea nulitatii relative, nu pot cumpara direct sau prin interpusi si
nici prin licitatie publica, mandatarii - bunurile pe care sunt insarcinati sa le
vanda, iar parintii, tutorii, curatorii si admin. provizorii, - bunurile
persoanelor pe care le reprezinta, iar sub sanctiune nulitatii absolute
functionarii publici, judecatorii sindici, practicienii in insolventa, executorii
- bunurile pe care le administreaza sau supravegheaza.
Obligatiile Vanzatorului
Art. 1672 NCC - reglementeaza prin enumerare obligatiile principale ale
Vanzatorului:
Transmiterea proprietatii bunului, sau dupa caz a dreptului vandut;
Predarea bunului
Garantia pentru evictiune si pentru viicii.
VARIETATI DE VANZARE
14. Garania contra eviciunii din partea unui ter este datorat numai
dac:
a) Este o tulburare de fapt;
b) Este o tulburare de drept nscut dup data vnzrii;
c) Este o tulburare de drept ntemeiat pe un drept nscut anterior
vnzrii;
d) Cumprtorul a cunoscut cauza ei, anterior vnzrii.
MODEL DE CONTRACT
AUTENTIFICAT DE NOTARUL PUBLIC
ncheiat ntre: - N-1, avnd cod numeric personal **, cetean romn, nscut la
data de **, n **, domiciliat n ***, identificat cu CI seria * nr. *, eliberat la data
de **, de ctre * i N-2, avnd cod numeric personal *, cetean romn, nscut la
data de *, n **, domiciliat n **, identificat cu ** seria * nr. **, eliberat la data
de **, de ctre **, soi, n calitate de VNZTORI, i---
- N-3, avnd cod numeric personal **, cetean romn, nscut la data de **, n
**, domiciliat n ***, identificat cu CI seria * nr. *, eliberat la data de **, de
ctre *, i N-4, avnd cod numeric personal **, cetean romn, nscut la
data de **, n **, domiciliat n ***, identificat cu CI seria * nr. *, eliberat
la data de **, de ctre *, soi, n calitate de CUMPRTORI, a intervenit
prezentul contract de vnzare cumprare:-----------
Noi, N-1 i N-2, vindem soilor N-3 i N-4, imobilul situat
n comuna **, sat **, judeul, sola **, compus n totalitatea sa din teren curti
constructii intravilan n suprafa de *** (**) m.p., conform actelor de
proprietate, respectiv ** (* *) m.p., conform msurtorilor cadastrale, precum i
construciile edificate pe acesta, respectiv C1 locuin, construit in anul **
din ** i acoperit cu **, format din * (*) camere, in suprafa construit de **
m.p. i C2 anexe gospodreti, construit in anul *, in suprafa construit de *
m.p., cu urmtorii vecini: la Nord **, la Est *, la Sud *, la Vest *, nscris
n Cartea Funciar nr. ** a localitii **, judeul *, cu numr cadastral
(provizoriu) ****, conform ncheierilor de intabulare nr. *, dat n Dosarul nr.
***, eliberat de Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar .----------
Noi, N-1 i N-2, declarm n conformitate cu prevederile art. 292 Cod
penal privind falsul n declaraii si n conformitate cu prevederile art. 215 Cod
penal privind nelciunea n convenii, c am dobndit imobilul astfel: eu, N-1,
am dobandit dreptul de proprietate asupra terenului si asupra constructiei C1,
ca bun propriu, ***, iar noi, N-1 i N-2, am dobandit dreptul de proprietate
asupra constructiei C2, ca bun comun, prin construire n timpul cstoriei,
contribuia fiind comun i egal, deinut ca patrimoniu de fapt, frr a poseda
acte de proprietate.------------------------
Preul stabilit de noi prile contractante este de *** (**) Lei, pe care noi
vnztorii, l-am primit n ntregime de la cumprtori, azi data autentificrii
prezentului contract de vnzare
cumprare.----------------------------------------------------------------------------
Noi, prile contractante, declarm c preul a fost negociat i determinat
de noi, vnztori i cumprtori, ndeplinete prevederile art. 1660 Cod civil i
am luat la cunotin de prevederile art. 1665 Cod civil, privind preul fictiv i
preul derizoriu.-------------------------
Transmisiunea proprietii asupra imobilului vndut, are loc fr nicio
formalitate azi data autentificrii prezentului contract, conform Art. 1674 Cod
civil.-------------------------------
Noi, Vnztorii, declarm pe proprie rspundere, sub sanciunile Codului
penal
urmtoarele:-----------------------------------------------------------------------------------
---------------
- imobilul ce face obiectul prezentului contract nu este scos din circuitul
civil, in baza vreunui act normativ, a rmas continuu in stpnirea noastr si a
autorilor notri, nu a fost trecut in proprietatea vreunei alte persoane fizice sau
juridice, nu face obiectul unor litigii sau unor proceduri administrative de
retrocedare a proprietii n baza legilor speciale, nu este nchiriat si nici nu s-a
promis nchirierea, vnzarea sau constituirea vreunui drept asupra
acestuia;----------------------------------------------------------------------------------------
---------------
- imobilul nu formeaz obiectul nici unui litigiu, este liber de sarcini sau
servitui, astfel cum rezulta din extrasul de carte funciara nr. *** din data de ***,
eliberat de Biroul de Cadastru i Publicitate
Imobiliar;--------------------------------------------------
- impozitele si taxele de orice natura asupra imobilului care se nstrineaz
sunt achitate la zi, astfel cum rezulta din Certificatul Fiscal nr. ** din data de ***,
eliberat de Primria comunei ****, judeul iar de la aceasta data vor fi suportate
de
cumprtori.-----------------------------------------------------------------------------------
------------
Predarea imobilului, adic punerea lui la dispoziia cumprtorilor,
mpreun cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liber i nengrdit a
posesiei, pe care l-am eliberat de toate bunurile mobile ale vnztorului, se face
ncepnd de astzi data autentificrii contractului de vnzare cumprare, n
conformitate cu dispoziiile art. 1685 i 1687 Cod civil, iar eu vnztorul, am
predat cumprtorilor titlurile i documentele privitoare la proprietate i folosina
bunului imobil, n conformitate cu dispoziiile art. 1686, alin. 2 Cod civil.
Noi, Vnztorii, i garantm pe cumprtori mpotriva eviciunii, conform art.
1695 i urmtoarele din Codul civil i a viciilor ascunse conform Art. 1707 i
urmtoarele din Codul
civil.---------------------------------------------------------------------------------------------
--------------
Noi, N-3 i N-4, am cumprat de la N-1 i N-2, imobilul situat n ** **,
sat **, judeul *, sola **, nscris n cartea funciar nr. ** a localitii **,
judeul * cu nr. cadastral **, conform ncheieriI nr. **, dat n dosarul nr. **,
eliberat de Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar, la preul i n
condiiile prevzute n prezentul contract cu al crui coninut ne declarm de
acord.-----------------------------------------------------
Noi, cumprtorii, declarm c am preluat bunul ce formeaz obiectul
prezentului contract de vnzare cumprare, mpreun cu toate drepturile i
aciunile accesorii ce au aparinut vnztorilor i liber de toate bunurile mobile
ale acestora, ne-au fost remise titlurile i documentele privitoare la proprietate i
folosina bunului imobil.--------------------------------
Noi prile declarm c a fost ndeplinit de ctre cumprtori obligaia de
verificare a strii n care se afl bunul imobil la momentul predrii pentru a
descoperi viciile aparente, pe care noi, vnztorii avem obligaia s le remediem
de ndat, precum i eventualele vicii
ascunse.----------------------------------------------------------------------------------------
---------------
Noi, prile, declarm c ne-a fost adus la cunotin de ctre notarul public
instrumentator, faptul c obligaia de garantare se ntinde fa de orice dobnditor
subsecvent al bunului, indiferent dac dobndirea acestuia a fost cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit i ne-a fost adus la cunotin caracterul indivizibil al
obligaiei de garanie i declarm c nu am convenit s extindem, s restrngem
sau s nlturm obligaia de garanie a vnztorilor, pentru eviciune conform art.
1697 i 1698 Cod civil i pentru vicii conform art. 1708 Cod
civil.--------------------------------------------------------------------------------------------
---------------
Noi, vnztori i cumprtorii, am luat cunotin de dispoziiile Legii nr.
656/2002 pentru prevenirea i sancionarea splrii banilor, modificat i
completat prin Legea nr. 230/2005, am luat cunotin de dispoziiile Legii nr.
241/2005 privind evaziunea fiscala.-----
Noi, prile prezentului contract declarm c ne-au fost puse n vedere de
ctre notarul public instrumentator dispoziiile Legii 372/2005 privind
performana energetic a cldirilor, cu modificrile i completrile
ulterioare.---------------------------------------------------------------
Noi, N-1 i N-2, cunoatem obligaia de a pune la dispoziia cumprtorilor
certificatul de performan energetic a cldirii, iar noi, N-3 i N-4, consimim s
dobndim proprietatea asupra imobilului ce formeaz obiectul prezentului
contract, pe riscul nostru, asumndu-ne orice rspundere cu privire la efectele
produse prin nedeinerea informaiilor cuprinse n coninutul certificatului de
performan energetic a cldirii.-----------------------------------------
Subsemnaii, N-3 i N-4, precizm c suntem cstorii din anul *** sub
regimul comunitii legale.-----------------------------------------------
Noi, Vnztorii, declarm c solicitm radierea din cartea funciar a
dreptului nostru de proprietate i ne declarm in mod expres de acord cu
intabularea dreptului de proprietate al cumprtorilor in cartea funciara a
imobilului ce formeaz obiectul prezentului nscris.---------
Noi, prile contractante, declarm c vom ndeplini, n termen de 30 de zile de
azi data autentificrii prezentului contract, formalitile necesare prevzute de
codul fiscal la Primria comunei **, judetul
----------------------------------------------------------
Cumprtorii se oblig s suporte toate cheltuielile legate de ncheierea i
autentificarea prezentului contract de vnzare/cumprare, precum i toate tarifele
n vederea intabulrii dreptului de proprietate asupra bunului imobil pe numele
lor.--------------------------
Noi, prile contractante, declarm c am negociat cu bun credin clauzele
prezentului contract, am citit i am neles coninutul acestuia i al articolelor care
l guverneaz, c el corespunde voinei noastre i condiiilor stabilite de noi de
comun acord, l semnm i solicitm autentificarea lui n aceast
form.----------------------------------------------
Documentaia depus pentru ntocmirea prezentului act: Sentinta Civila nr.
**, pronuntata in Dosarul nr. ** de catre Judecatoria * planul de amplasament si
delimitare a imobilului, Certificatul fiscal nr. **, Certificatul pentru atestarea ca
petentul este cunoscut ca proprietar nr. ** si Procesul-Verbal de identificare a
imobilului nr. **, eliberate de Primaria ** *, extrasul de carte funciar pentru
autentificare nr. ** si incheierile de intabulare nr. **, date in dosarele nr. ***,
eliberate de Oficiul de Cadastru i Publicitate
Imobiliar.----------------------------------------------------------------------------
Onorariul notarial si taxele aferente publicitatii imobiliare au fost calculate
conform grilei de evaluare la suma de ** (**) Lei.-----------
Impozitul a fost calculat la valoarea declarata de catre parti in cuantum de
** (**) Lei, n conformitate cu prevederile Art.77 1 alin.4 din Codul Fiscal
(vanzatorii si cumparatoarea fiind rude de grad
I).-----------------------------------------------------
Tehnoredactat n 6 (ase) exemplare la Biroul *cu sediul n *, astzi data
autentificrii, din care s-au eliberat prilor 4 (patru) exemplare, un exemplar
pentru ANCPI OCPI, iar un exemplar ramne in arhiva Biroului
Notarial.----------
VNZTORI, CUMPRTORI,
N-1 N-3
N-2 N-4
ROMNIA
BIROUL *
Sediul: **
NOTAR PUBLIC,
------------------------------------------------------------------------------------
SUBIECTE ORIENTATIVE
PENTRU EXAMENUL ORAL.
------------------------------------------------------------------------------------------------
LISTA TEMELOR PENTRU LICENTA
DREPT CIVIL ANUL III
Sesiunea 2015 - IFR
1. Efectele juridice ale contractului de vanzare-cumparare;
-------------------------------------------------------------------------------------------
BIBLIOGRAFIE SELECTIVA
PERIODICE
1. Revista DREPTUL - Editata de Uniunea Juristilor din Romania
2. Revista Romana de Drept Privat - Editura Universul Juridic