DREPT URBANISTIC SI GESTIUNEA LOCALITATILOR

22.02.2002 – CURS 1

Norme de drept  obligatorii (acte normative)

 neobligatorii (se refera la probleme morale;nu sunt scrise)
 indivizi cu moralitate impecabila / discutabila

DREPT – concept foarte general . Are doua explicatii :

 drept obiectiv  totalitatea normelor (regulilor) obligatorii care
reglementeaza, guverneaza raporturile dintre oameni

- principii ale dreptului obiectiv :

1. dreptul reglementeaza faptele si activitatea oamenilor
2. dreptul reglementeaza numai manifestarile externe ale oamenilor
3. regulile de drept se aplica numai in caz de conflict (ciocnire de interese)
4. legea actioneaza numai in viitor (sau prezent) si nu in trecut  o lege nu
poate fi retroactiva.O lege este o ordine prestabilita.Incepe in momentul in care
apare legea
5. legea functioneaza din ziua in care a fost publicata in Monitorul Oficial  din
acel moment nimeni nu mai poate invoca necunoasterea legii

 dreptul subiectiv  posibilitatea sau facultatea unei persoane de a face un

anumit lucru,posibilitate care este recunoscuta de lege
- dreptul subiectiv este format din sfera de drepturi personale pe care individul
le are protejate juridic si la care poate face apel atunci cand doreste (dreptul de
proprietate,de autor,de a practica o meserie aleasa)  omul este subiect de drept

- Dreptul pozitiv – totalitatea normelor existente la un moment dat intr-o

societate
1. Dreptul public  totalitatea reglementarilor care se aplica raporturilor dintre
stat si particular
a. dreptul constitutional  totalitatea reglementarilor pentru organizarea
statului si institutiilor lui si care reglementeaza drepturile si indatoririle
cetatenilor
b. dreptul administrativ  totalitatea reglementarilor pentru modul de
functionare a institutiilor statului (organele administrative) ,al serviciilor
publice si modul de functionare a altor grupari de oameni
(sindicate,partide,biserici)

2. Dreptul privat  totalitatea regulilor care se aplica raporturilor dintre

particulari
a. dreptul civil  reglementeaza raporturile dintre oameni in legatura cu viata
lor particulara
- raporturile dintre oameni si bunurile lor
- intre bunurile pe care le poseda oamenii
b. dreptul comercial
 c. dreptul international privat
Dreptul urbanistic :
-este in formare
-se formeaza din parti ale dreptului administrativ+dreptul civil+actele
normative din practica de proiectare si construire+ documentatia de urbanism (ca
instrumente juridice inpun anumite lucruri)
- pana in 1990 unele din regulile de drept erau inlocuite cu hotarari,acte de
vointa

Gestiunea localitatilor
- gestiune  administrarea bunurilor unei persoane si raspunderea pentru
pastrarea bunurilor persoanelor
- obiectul gestiunii  ansamblul deciziilor si hotararilor care se iau pentru
pastrarea bunurilor

- gestiunea localitatilor  ansamblul de hotarari si decizii luate pentru

administrarea tuturor bunurilor aflate intr-o localitate
- gestiunea se decide (exercita) de fiecare proprietar in parte  de
administratia publica care este aleasa intr-un teritoriu tocmai pentru a-i gestiona
bunurile

Impartirea administrativa a tarii

- administrator (administratie)  este persoana angajata de un proprietar
pentru a-i ingriji un bun
- teritoriu administrativ  teritoriu in care administratorii isi exercita
atributiunile
- din Constitutie  Art.3 : „teritoriul tarii este organizat sub aspect
administrativ in comune,orase,judete ; in conditiile legii unele orase se pot declara
municipii.”

FORMELE DE ASEZARI UMANE SI UNITATI ADMINISTRATIV - TERITORIALE

Forme de Existenta legala

asezari
umane Statutul adminstrativ al Unitati administrativ
localitatilor teritoriale
Judete 41

Municipiul Bucuresti (este

tratat ca un judet)
Orase
Municipii resedinta de judet 41 Municipii
Municipii „banale” 85

Oras Orase 180

Sate resedinta de comuna

Sate Comune
 - administrativ vorbind,Bucurestiul este tratat ca un judet
- limitele unitatilor administrativ-teritoriale si denumirile acestora se stabilesc
prin lege
- municipiul Focsani  teritoriu administrativ al municipiului Focsani
- statutul administrativ al localitatii – rangul acordat prin lege localitatii
- sate  unul sau mai multe sate se pot grupa intr-o comuna ; unul dintre
sate este resedinta de comuna
- exista comune care au un singur sat  Mogosoaia
- in Romania  2700 de comune  2700 de sate resedinta de comuna
- 10000 de sate
- 300 de sate in teritoriul oraselor  sate apartinatoare

sate (fac parte din teritoriul administrativ al

municipiului si nu din municipiu) apartinatoare
municipiul Focsani

teritoriu administrativ al municipiului Focsani

- orasele – prin lege anumite localitati urbane pot deveni orase

- comuna Otopeni  a devenit oras prin lege
- 55% din populatie traieste in urban
- 45% din populatie traieste in rural
- Localitate  este o comunitate urbana cu nume si individualitate stabilite
prin lege.Isi duce viata intr-un numar de locuinte si constructii de alta natura si se
inscrie intr-un teritoriu administrativ stabilit prin lege.
CURS 2 – 1.03.2002

PUTEREA PUBLICA / PUTEREA IN STAT

Puterea – organele puterii

Puterea publica – puterea statului asupra teritoriului statal . Statul este un
concept.
Statul – este o persoana juridica ; este o creatie virtuala ; necesita existenta
a 3 componente :
1. Bunurile destinate uzului public – in mod curent denumit patrimoniu
(patrimoniul inseamna mult mai mult decat bunurile)
2. Sistemul de drepturi (legi) ale persoanelor fizice si juridice
3. Sistemul de obligatii ale persoanelor pe teritoriul respectiv (national)

Notiuni : - drepturi
- obligatii cuplu

Nu exista drepturi fara obligatii precum nu exista obligatii fara drepturi

colective.
Statul este reprezentat in diferite momente de diferite persoane.Nimeni nu
reprezinta statul in mod absolut.
Ce fel de stat este Romania ?
 Constituia din 1991 – Romania stat unitar  puterea este exercitata
dintr-un singur punct :este un stat centralizat (spre deosebire de statele federale)
 puterea este concentrata intr-un singur punct
Republica - poporul conduce (spre deosebire de monarhie)
 prezidentiala – presedintele are puterea cea mai mare
(Franta,SUA)
 parlamentara – parlamentul are cea mai mare putere (Romania)
1748 Montesque – “Despre spiritul legilor” – imparte puterea statului in 3
parti: legislativa,judecatoreasca,executiva
1787 – constitia americana
1791 – constituia iacobina

Romania prin constituie are 3 puteri  legislativa,judecatoreasca,executiva

(in ordinea din constitutie)

1. PUTEREA LEGISLATIVA
- principiul este acela ca elementele scrise la inceput sunt mai puternice
decat cele scrise la sfarsit
- se compune din parlament (unica autoritate legiuitoare).Parlamentul are 2
parti : camera deputatilor si senatul cu atributiuni egale.
A. Parlamentul elaboreaza legislatia (emite legi)
B. Presedentia (in Romania face parte din legislativ).Prin constituie are si
atributiuni executive dar preponderente – legislative
 2. PUTEREA JUDECATOREASCA
- garantarea aplicarii corecte a legilor
- se formeaza din :
 consiliul superior al magistraturii (promoveaza,stabilesc magistratii : cine
nu mai este in stare sa fie magistrat)
 instantele judecatoresti (tribunale, judecatorii,curti de apel).Exercita
stabilirea dreptatii.Sunt repartizate pe toata suprafata tarii.
 curtea suprema de justitie – sentinte definitive cand persoanele aflate in
conflict sunt nemultumite de diferitele rezolvari
 contenciosul administrativ – i se adreseaza persoana care se considera
nedreptatita de hotararile administratiei
 curtea constitutionala – tribunalul care stabileste constitutionalitatea
legilor
 ministerul public (procuratura) – corpul de persoane care reprezinta
acuzarea din punctul de vedere al interesului public.Cheama in judecata acuzand
pe cineva.Controleaza actiunile politiei.

3. PUTEREA EXECUTIVA
- are rolul de a guverna tara pe baza legilor (i se spune si administratie
publica – administrator – presoana care ingrijeste averea cuiva)

*Membrii acestor puteri sunt desemnati dupa alt sistem:

- puterea legislativa  voturi  vointa populatiei
- puterea judecatoreasca  numiti unii de parlament ; altii de
presedinte.Sunt functie de prima putere (legislativa)
- administratia publica  numiti dupa un sistem  presedintele numeste
prim-ministrul (care prezinta un program+ministrii)  parlamentul confirma.Este
functie a puterii legislative.Administratia publica este angajata de noi pentru
ingrijirea bunurilor noastre.

- puterea executiva este formata din 3 parti :

 administratia publica centrala de specialitate APCS
 administratia publica locala APL
 curtea de conturi

1. APCS – este formata din primul ministru + ministrii (guvern)

- aparatul ministerelor se imparte in 2 trepte :
A. aparatul central (oamenii care lucreaza la Bucuresti)
B. seviciile publice ale ministerelor descentralizate la nivelul judetelor.Au
denumiri diferite in functie de minister (agentii,inspectorate,directii,etc)
 constructiile au un sistem de oameni care lucreaza la minister + judet –
inspectorat de stat pentru urbanism si amenajarea teritoriului conduse de un
inspector sef

- in afara ministerelor mai exista si alte moduri de formare a unor persoane

 autoritati administrative autonome  persoane formate prin lege care se ocupa
de un domeniu restrans (domenii de activitate)
 Ex :Academia Romana – autoritate administrativa autonoma
- Inspectoratul de stat pentru handicapati
- Serviciul de informatii externe
- Televiziunea Romana
- Societatea de radio

- Institutia prefectilor  prefectul este persoana numita de guvern ;

reprezinta statul intr-un judet si apartine de APCS
- atributiuni  coordonarea activitatii serviciilor publice descentralizate ale
ministerelor la nivelul judetelor
 verificarea legalitatii actelor emise de APL
- APL emite acte / verificate de prefect intr-un interval de timp de 30 de zile
de la emiterea actului respectiv.Daca este ilegal  suspenda actul si se adreseaza
contenciosului administrativ.Acesta se pronunta  cererea de suspendare poate
sa nu mai aiba obiect ; sau actul poate sa fie anulat

2. APL – este formata din consiliile alese la nivelul unitatii administrativ

teritoriale (comune,orase,municipii,judete).
- atributiuni  organizeaza treburile publice in unitatile administrative
 emite acte (de autoritate) pentru teritoriul unde au fost alesi
- consiliile judetene sunt conduse de presedinte si vicepresedinti
- consiliul local este condus de primar
- Bucuresti  consiliu general / primar general
 4 subprimari
 secoare – primar de sector / 2 viceprimari
- verificare posteriori  prefectura

3. Curtea de conturi – institutie subordonata guvernului.Verifica cum sunt

cheltuiti banii publici.

*dictatura iacobina – dictatura parlamentului

*dictatura personala – a presedintelui (socialism)
*dictatura executivului – societatile fasciste
- toate aceste deviatii  constituirea puterii trebuie aranjata astfel incat sa
se controleze una pe alta

AUTONOMIA ADMINISTRATIVA

- legea de organizare a APL este numita Legea autonomiei administrative

- abilitarea autoritatilor APL pentru a lua hotarari proprii asupra problemelor
legate de administrarea unitatilor unde sunt alese
- preluarea raspunderii pentru actele lor
- autonomia se exercitain limita legii ; nu se exclude legea.Autonomia nu
este ceva nelimitat.
 - procesul prin care se ajunge la autonomia administrativa se numeste
descentralizarea administrativa.
- autoritatile administratiei publice sunt partile din administratia publica pe
care legea le investeste cu dreptul de a hotari ceva

Ex : la o comuna autoritatile administratiei publice sunt consiliul,primarul si in

anumite cazuri unii dintre directorii din administratie

- Descentralizarea administrativa  procesul de trecere treptata a unor

atributiuni administrative de la nivel central la nivel local
- Ce se poate descentraliza si ce nu ?
 puterea legislativa nu se poate descentraliza
 puterea judecatoreasca nu se poate descentraliza – aplicarea legii trebuie
sa fie unitara
- nu se poate descentraliza decat o parte a puterii executive (administratia
publica)

- Conditiile descentralizarii :
A. Existenta unui cadru legal pentru descentralizare .Ex: legislatia de
autorizare a constructiilor
B. Trebuie sa existe un patrimoniu al unei administratiei teritoriale (un numar
de bunuri) care sa intre in administrarea consiliilor locale
C. Existenta unui buget de venit propriu administratiei locale care sa-l
imparta conform legii
D. Existenta oamenilor capabili sa exercite autonomia.
CURS 3 – 8.03.2002

Acte normative  un act normativ este un document oficial care

reglementeaza o anumita situatie din viata economica sau sociala.
Document oficial  adaptat si elaborat dupa o procdura legala .Un act
normativ care nu are o procedura de oficializare nu este valabil.

1. Standard  o regula prin care se stabilesc conditii minime de

calitate,performanta,producere a unui produs. Este oficializat prin semnatura unui
ministru al domeniului respectiv si este tiparit intr-o colectie standard.Exista
standarde pentru tamplarii,materiale de pardoseli.
- Institutul national de cercetare in constructii verifica si da standarde
romanesti produselor care vin din strainatate
- primele 3 acte normative nu sunt considerate acte normative de catre juristi
2. Normativul tehnic  ansamblu de reguli tehnice care stabileste conditia
de desfasurare a unui proces tehnologic sau a unei parti.Este emis de organul
indrituit,este oficializat si tiparit inttr-o colectie de normative in functie de fiecare
minister.
Ex: normativul de proiectare pentru protectia la incendii;pentru structura de
rezistenta
- exista normative si pentru executare ,nu numai pentru proiectare

3. Regulamentul  este un act normativ cu caracter administrativ care este

emis pentru aplicarea unei legi,pentru desfasurarea unei activitati,pentru aplicarea
unui plan urbanistic.Este emis de ministerul indrituit.
Ex: regulament de incinerare a deseurilor menajere emis de ministerul
mediului
- Regulamentul local de urbanism  este emis de administratia
publica.Regulamentul este emis de consiliul care conduce localitatea
respectiva.Devine o lege locala.Este o legislatie secundara care actioneaza pe un
teritoriu restrans.
- Plnul urbanistic trebuie insotit de un regulament deoarece sunt niste
desene care pot sa nu fie intelese de omul de rand (sunt crptate).Decriptarea se
face prin acest text (regulamentul) care trebuie sa fie inteles de oricine.

4. Hotararea guvernului  act normativ emis de guvern in aplicarea unei

legi.Apare in monitorul oficial al Romaniei.
- o lege poate avea nevoie de aplicare ,lamuriri.

5. Legea  este un act normativ complex cu forta juridica superioara,cu

valoare generala intr-un stat.Se adapteaza dupa o hotarare constitutionala fiind
emisa de puterea legislativa.Reglementeaza,dispune,permite,apara,impune plati si
taxe,defineste delicte si pedepseste.
- forta juridica superioara  nu se face o lege decat pentru un domeniu de
importanta
- este mult superioara unui regulament
- valoare generala  este valabila pe tot teritoriul tarii
 - procedura constitutionala  oameni din minister,sindicat propun o lege 
se discuta in cele 2 camere;daca este cazul este modificata;este elaborata de
parlament  se da presedintelui pentru promulgare (are 20 de zile sa se decida
daca este de acord)  daca presedintele nu este de acord se intoarce la parlament
cu aspectele semnalate de presedinte;se rediscuta aspectele  se reantoarce la
presedinte care o da curtii constitutionale care se pronunta si ea in termen limitat.

- legile sunt de mai multe feluri  Constitutia art.2 :

a. Legile constitutionale  modifica,amendeaza constitutia tarii
b. Legile organice  reglementeaza domeniile fundamentale ale vietii
sociale: proprietatea,drepturile si indatoririle cetatenilor,organizarea invatamantului,
organizarea guvernului
- are un mecanism special de adaptare  jumatate +1 din totalul membrilor
camerei
Ex: legea urbanismului,autorizatia de constructie
c. Legile ordinare  fie reglementeaza un domeniu al vietii sociale;fie au o
valabilitate mica in timp
Ex: legea bugetului

Principii respectate de legi

 exista o lege care reglementeaza modul cum se face o lege
- legea nu este retroactiva.Da efecte din momentul in care a fost publicata
- legea afirma si nu neaga.Legile spun ceea ce este voie;ceea ce nu este
voie se deduce dupa urma permisivitatilor
- legile se ocupa cu relatiile de drept si nu cu elemente tehnice
-numai legea stabileste delicte,pedepse,contraventii dispoz. legii

Structura de baza a unei legi  exista o lege care este modul de a face o
lege
Capitole:
1. definitii ale conceptelor folosite (introduse de legea respectiva)
2. dispozitii generale (principii).Se expun principiile legii.Uneori legea este
foarte detaliata,complicata  intelegere prin prisma principiilor
3. dispozitii detaliate
4. dispozitii administrative – de aplicare  cine,ce face
5. dispozitii financiare si fiscale

- dispozitii financiare  modul in care se plateste punerea in aplicare a legii

Ex: legea de autorizare a constructiilor – consiliile locale au o structura
tehnica care se ocupa de eliberarea autorizatiilor (primaria plateste)
- dispozitii fiscale  reglementeaza cum se impoziteaza drepturile stabilite
prin lege
Ex: legea autorizarii constructiilor – exista o taxa pentru certificatul de
urbanism si una pentru autorizatia de construire 1%
- locuinta 0.5% din investitie
- se declara o anumita valoare – taxa corelativa cu aceasta.Cand se
termina constructia  postcalcul
 - daca este necesar se plateste suplimentul de taxa cuvenit

6. delictele,contraventiile si sanctiunile
7. dispozitii tranzitorii si finale

- dispozitii tranzitorii  referitoare la perioada dintre aparitia legii si

inceperea aplicarii ei
Ex: legea arhitectului - se aplica de la 1 an de la aparitia ei
- dispozitii finale  se refera la modificarile care se fac actelor normative
existente la aparitia legii si care contravin dispozitiilor legii (abroga fie in
intregime,fie parti)

6. Ordonanta guvernamentala  obisnuite

 de urgenta
- Sunt acte normative cu valoare de lege care sunt insa tranzitorii si care
sunt emise de executiv in domeniile in care este abilitat printr-o lege speciala de
abilitare
- Au valabilitate pana in momentul cand sunt discutate de parlament care pe
baza altei legi o adopta in intregime sau cu amendamente sau o abroga
- Ordonanta are urmari (care nu se modifica)  se concentreaza in zona
fiscalitatii
 ordonanta de urgenta  conform constitutiei : cand nu este timp pentru
intrunirea legislativului (dezastre,conflagratii)

7. Decretul  emis de institutia prezidentiala care dispune de cazurile unde

intervine constitutia sau legea
- initierea unor procese se face prin decretul presedintelui (ex:convoaca
parlamentul)
- decrete pentru promulgarea legilor

8. Ordonanta prezidentiala  atunci cand puterea judecatoreasca ia o

hotarare care trebuie sa devina executiva si se refera la posesia unor bunuri
- nu este emisa de presedinte ci de judecatoria sau tribunalul respectiv care
are delegarea sa aplice stampila ordonantei (a presedintelui)

9. Codul  maxima complexitate;de competenta exclusiva a organului

legiuitor.
- principalele prevederi dintr-o ramura (domeniu) a dreptului
- se face o lege de unificare a actelor normative din domeniu
- principalele prevederi dintr-o ramura (domeniu) a dreptului
- se face o lege de unificare a actelor normative din domeniu;se fac o serie
de precizari,leg. de sistematizare ,cod civil,cod comercial,cod de procedura
administrativa.

10. Constitutia  legea de baza a statului

 - stabileste principalele drepturi,indatoriri ale cetatenilor,modul in care se
executa legile,modul de impartire administrativa,modul in care actioneaza
principalele forte existente in stat
CURS 4 – 15.03.2002

BUNURI,PROPRIETATE,DREPTUL DE PROPRIETATE

Bun  un lucru care are o valoare economica si in privinta caruia pot

exista
Patrimoniu  bunuri care pot crea averea unei persoane (definitia
economica)
 ansamblul drepturilor si obligatiilor care revin unei persoane
dupa urma bunurilor pe care le detine (definitia juridica)
- din punct de vedere juridic patrimoniul are 2 aspecte:
1. Activ patrimonial – este format din drepturile persoanei in urma detinerii
unor bunuri exprimate baneste (+)
2. Pasiv patrimonial – exprimarea in bani a indatoririlor care decurg in urma
detinerii acestor bunuri (-)

 suma algebrica 1 + 2  poate fi + sau -

(+) (-)
- Aceasta intelegere judiciara introduce si notiunea de timp.Suma algebrica
se face in fiecare an sau trimestru (se poate castiga sau pierde  expresie
contabila a patrimoniului)
- Din punct de vedere juridic,patrimoniul este variabil + sau -

- patrimoniul in sens juridic este diferit de bunuri (reale).Ptrimoniul este o

notiune abstracta care nu se confunda cu bunurile
- bunurile sunt de mai multe feluri

Criteriul stabilitatii si asezarii bunurilor (dupa lege)

- categorii bunuri:
1. Bunuri imobile  acele bunuri cu asezare fixa si stabila.Nu pot fi mutate
fara a-si pierde identitatea sau destinatia initiala.
2. Bunuri mobile  pot fi mutate fara sa-si piarda identitatea sau destinatia
initiala

1. Bunuri imobile (dupa lege):

A. Prin natura lor – sunt acelea care corespund intru totul definitiei 1.
- Din Codul civil :
 1. Fondul de pamant (terenul).Toata probema bunurilor porneste de la
pamant
 2. Cladirile
 3. Morile
 4. Recoltele si fructele neculese
 5. Arborii netaiati
 6. Statuile fixe 
 B. Prin destinatie – sunt bunuri mobile pe care legea le fixeaza pe un bun
imobil (ca facand parte dintr-un bun imobil)
- sunt indispensabile folosirii bunului imobil
 1. Obiectele puse de propietar pe un lot de pamant pentru utilizarea lui :
garduri,instalatii de irigatii,lucrari de imbunatatire a terenului,alei,platforme (parcari),
drumuri
 2. Procesul tehnologic implantat in pamantul respectiv
 3. Instrumentele de munca sau de cultura :pluguri,semanatori, tractoare,
camioane,automobile,vapoare,avioane,vagoane,locomotive (autoturismul este
legat de domiciliul proprietarului)
 4. Semintele (care urmeaza sa fie plantate in pamantul respectiv)
 5. Animalele folosite pentru munca campului
 6. Mobilele (efectele mobiliare) – legate de un inventar de un bun imobil
 7. Tevile si conductele care servesc pentru aducerea apei sunt imobile si
fac parte din propietatea pe care o servesc

2. Bunuri mobile  nu se distrug prin mutare

A. Prin natura – corespund intru totul definitiei

- “atat cele ce se misca de la sine cat si cele ce sunt miscate de altii”
 1. Animale (oile,porcii,caprele,gainile)
 2. Mobile,haine,bijuterii,carti

B. Prin determinarea (puterea legii) – acele bunuri care fara a avea o

valoare intrinseca primesc prin puterea legii o anumita valoare
 1. Banii
 2. Actiunile (valoarea unei parti din societatea respectiva)
 3. Politele

PROPRIETATEA  este capacitatea unei persoane de a exercita direct si

nemijlocit drepturile sale asupra unui bun.Este un drept subiectiv (al unui subiect 
persoana).Genereaza relatia patrimoniala (venituri/cheltuieli)

 Drepturi reale  acele drepturi subiective si patrimoniale in temeiul

carora o persoana (titular al dreptului) isi exercita atributiunile

1. Dreptul de propietate
2. Dreptul uz
3. Dreptul de uzufruct
4. Dreptul de servitute
5. Dreptul de habitatie
6. Dreptul de superficie

1. Dreptul de propietate  principalul drept real

- Constituia art 41  “Dreptul de propietate este garantat;lilitele si continutul
acestui drept sunt stabilite prin lege”
 Propietatea este publica sau privata
 - propietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ teritoriale
- propietatea privata apartine persoanelor fizice si juridice

- propietatea privata este ocrotita de lege indiferent de propietar,titular

- cetatenii straini sau apatrizii nu pot fi propietari ai terenurilor

 Expropierea nu se poate face decat pentru cauze de utilitate publica

conform legii sau ca pedeapsa pentru pagubele pricinuite cuiva (conform legii)
- “Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică,
stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”

- art 41  Dreptul de propietate obliga la respectarea sarcinilor (protectia

mediului,asigurarea bunei vecinatati,sarcinile ce revin propietarului potrivit legii sau
obiceiurilor)
- Dreptul de propietate este un drept subiectiv,este o entitate,o totalitate
- pentru utilizarea lui se poat imparti in 3 atribute ale dreptului de
propietate:
A. Dreptul de posesie  consta in prerogativa propietarului de a stapani
bunul respectiv in interes propiu
- Prerogativa  drept pe care legea il ofera in primul rand cuiva
B. Dreptul de folosinta  propietarul are puterea de a utiliza un bun in
propriul lui interes (“dobandind in propietate fructele si veniturile pe care le obtine
de pe urma bunului”)
- “fructe”  rezultate (latina)
C. Dreptul de dispozitie  prerogativa propietarului sa instraineze bunul
sau constituie asupra bunului alte drepturi in favoarea cui doreste.La limita
inseamna si distrugerea bunuluii

- Dreptul de propietate  primordial in drepturile reale

- Bunurile sunt de mai multe feluri  Cel mai important  bunurile
imobiliare dintre care cel mai important este pamantul.
CURS 5 – 22.03.2002

Dreptul de propietate si atributele lui

- atribute  parti ale unui drept care se utilizeaza in momentul in care
proprietarul urmareste justificarea acestui drept
- sunt  drept de posesie
 drept de folosinta
 drept de dispozitie
- dreptul de propietate – utilizare  direct de catre propietar (conform
definitiei dreptului de propietate)
- dreptul de propietate  capacitatea propietarului de a utiliza direct si
nemijlocit un bun si fructele provenite din acel bun

Dezmembrarile dreptului de propietate  consta in conferirea catre alte

persoana,de catre propietar a dreptului de posesie si folosinta asupra unui bun fara
ca propietarul sa piarda dreptul de dispozitie asupra lui
- in anumite situatii propietarul poate sa extraga o parte din dreptul sau de
propietate si s-o transfere altuia pe un timp limitat
- apare in momentul in care propietarul vrea sa fructifice si mai mult bunul
sau ,conferind altcuiva o parte din bun
- aceste dezmembrari sunt tot drepturi reale ,dar de mai mica importanta
decat dreptul de propietate
- principalul drept real este dreptul de propietate
- cel mai important bun este terenul

- dezmembrarile dreptului de propietate :

1. Dreptul de uzufruct
2. Dreptul de uz
3. Dreptul de habitatie
4. Dreptul de superficie
5. Dreptul de servitute

1. Dreptul de uzufruct  confera unei persoane dreptul de posesie si

folosinta a unui bun cu obligatia de a pastra substanta bunului si de a-l inapoia
nemodificat la sfarsitul contractului
Ex: arenda
- cel care primeste bunul plateste propietarului o taxa
- titularul unui drept (a unei dezmembrari din dreptul de propietate ex:
arendas) nu este egal cu titularul dreptului de propietate (propietarul)

2. Dreptul de uz  confera titularului dreptului de uz dreptul de a se folosi

de un bun si de a-i folosi roadele (de a-i culege fructele) numai pentru nevoile sale
si ale familiei sale
Ex: taranul iobag,inchirierea obisnuita

3. Dreptul de habitatie  este dreptul de uz care confera titularului si

sotului acestuia utilizarea pe timpul vietii a unei locuinte (nu se transfera copiilor)
 Ex: dreptul de uz asupra unei locuinte a fostilor presedinti;casele
patriarhale ale ortodoxilor sunt conferite preotilor

4. Dreptul de superficie  confera titularului acestui drept (superficiar)

toate drepturile asupra constructiilor si plantatiilor aflate pe un teren care apartine
altei persoane
- suprapunere de 2 drepturi  drept de proprietate asupra terenului 
ramane proprietarului
 drept de proprietate a constructiilor,a
plantatiilor  apartin altei persoane

concesiunea asupra terenului

- titlul acestui drept este proprietatea asupra constructiilor

- cand se stinge acest drept (ex: 50 de ani) expira contractul
- contractul trebuie sa precizeze cum se face cand se termina contractul
- Dreptul de superficie  utilizat cu precadere de administratia publica
5. Dreptul de servitute  este un drept imobiliar care dezmembreaza o
propietate si confera titularului niste drepturi limitate asupra unei proprietati  fie
perpetum (fara sfarsit) ,fie limitat in timp
- o servitute este o sarcina asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui alt
imobil avend alt stapan
- sarcina  de origine feudala (dreptul seniorului asupra unei alte
persoane=supus)

1 2 - drept imobiliar  dreptul unui imobil

(teren) asupra unui alt imobil (teren)

Ex: servitute de trecere

- iesirea se face prin terenul A
- trecerea se stabileste pe drumul cel mai scurt,se plateste acest drept

B fond dominant – teren infundat (codul civil)

A fond aservit – este generat de servitutea

pe care B i-o impune pentru a iesi la
strada
STRADA
 - servitutea  de sorginte medievala
 dreptul seniorului asupra supusilor (dreptul “primei nopti”)
- Revolutia franceza  raportul de servitute intre bunuri,nu intre oameni

Dreptul de servitute  orice propietar poate institui in folosul proprietatii sale

orice servitute asupra altei proprietati care ii este permisa de lege
- trecerea se stabileste pe drumul cel mai scurt
- acest drept se plateste
- proprietarul fondului aservit A nu poate modifica traiectoria trecerii si
pozitia ; el nu are voie voie sa impiedice aceasta trecere

Dreptul de dispozitie  dreptul prerogativ al proprietarului de a dispune

asupra terenului (de a-l instraina),de a constitui drepturi reale in favoarea cuiva,de
a-l consuma sau a-l distruge fara a da socoteala nimanui.

IMPARTIREA PROPRIETATII DUPA DUPA NATURA PROPRIETARULUI

- Dupa natura proprietarului  proprietate publica

 proprietate privata
 proprietate mixta
 proprietate cooperativa

1. Proprietatea privata  proprietatea care apartine in totalitate unor

persoane private
- persoane private  fizice si juridice

2. Proprietate publica  este proprietatea care apartine unui grup de

persoane constituite intr-o persoana publica
Ex: statul,judetele,colectivele cetatenesti din unitatea administrativa de baza
(comuna,orasul,municipiul)
- Statul  colectivitatea cetatenilor unui stat
- Judetul  colectivitatea cetatenilor unui judet
Ex: administratiile unor institutii care lucreaza cu patrimoniul public (bunuri
ale unei colectivitati)  regii autonome,institutiile publice creatte de administratia
publica (societatea de apa)

3. Proprietatea mixta  detinuta in combinatie de persoane publice si

persoane private
- nu conteaza proportia persoana publica/persoana privata
Ex: combinate,fabrici privatizate (stat+persoana privata)

4. Proprietatea cooperativa  compusa prin combinarea intr-o singura

proprietate a mai multor proprietati ale unor persoane private
- scopul  productia de un anumit fel (agricola sau legata in general de
pamant)
 PROPRIETATEA DUPA MODUL DE DETINERE  modul in care
proprietarii isi exercita dreptul de proprietate
- 2 tipuri  proprietate individuala
 proprietate colectiva

1. Proprietate individuala  apartine in exclusivitate unui singur proprietar

2. Proprietatea colectiva  apartine mai multor persoane

2a. Proprietatea in indiviziune  proprietatile mai multor persoane

care detin un bun in comun
- iesirea din indiviziune se face prin actiune judecatoreasca care
demonstreaza ca bunul nu se distruge prin sectionare si ca de pe urma
impartirii proprietatii nu apar alte persoane proprietare altele decat cele
aflate la inceput in indiviziune (justitia e garantul proprietatii)
- crearea unei proprietati in indiviziune se face tot prin justitie
2b. Coproprietatea fortata  este acel tip de proprietate colectiva in
care caracteristicile bunului nu permit sectionarea sa intre proprietari pentru ca se
distruge ( Ex: proprietati in imobile colective,proprietati pe actiuni la o societate)
- cota parte indiviza  ceea ce detine fiecare proprietar

2c. Conposesorat  proprietatea obtinuta in comun de o colectivitate

de locuitori (dintr-un sat)
Ex: paduri,islazuri,pasuni
- numarul de proprietari este variabil
- se numea devalmasie
CURS 10 – 26.04.2002

SERVITUTEA DE VEDERE ASUPRA PROPRIETATII VECINE

Dupa codul civil  vederea directa

 vederea oblica (piezisa)
1.90 m 0.60 m

STRADA

VEDERE DIRECTA VEDERE OBLICA

- Codul civil  golurile care permit vederea asupra proprietatii vecine trebuie
sa fie la 1.90 m .Nu se interzice construirea mai aproape ci golurile
- daca sunt balcoane distanta se masoara de la linia exterioara a balconului
- aceasta servitute a generat in timp construirea in asezare cu calcan
(peretele orb la limita propietatii)
*practica actuala ilegala  calcan cu goluri de sticla opaca (glassbeton)
- se poate practica o fereastra mai aproape de aceasta limita doar cu
acordul vecinului (dar se creaza servituti aupra sa)
Vedere oblica  legea determina lungimea spaletului.Aceste dispozitii au
fost foarte multa vreme ignorate

exista blocuri (tronsoane) prost

asamblate
 balcon sau terasa

inaltimea gardului este stabilita de

lege (minimum 2 m daca nu exista
alta dispozitie)

 se pot concretiza concluzii de

natura constructiva

- In momentul in care constructiile devin mai inalte,regula de min 1.90 m

devine “defecta”
- Acum regulamentele de urbanism prevad dimensiuni adecvate taliei
constructiei si zonei respective
- Reglementarea ministerului sanatatii  ordin care spune ca intre 2
constructii paralele distanta trebuie sa fie cel putin egala cu inaltimea celei mai
inalte cladiri
H

limita de propietate
H

H/2 H/2

- De aici provine o practica  intre fatada din spate si linia proprietatii sa fie
o distanta de minimum 5 m (este valabila pentru o cladire P+2 => H=10 m)
- NON ALTIUS TOLLENDI  nu se tolereaza mai inalt  clase de inaltime
care desemneaza inaltimea maxima
 extradosul aticului

H max

H max

inaltimea se ia de la baza primei

Clase de inaltime grinzi nu de la streasina
30 m

15 m

10 m

5m

5 m  cladire parter cu demisol

2.80 m  min inaltime libera la plafon

10 m  3 niveluri (P+2)
*inaltimile pentru urbanism se dau in metri si nu in numar de niveluri (Casa
poporului este de P+8)
15 m  5 niveluri
25 m  8 niveluri
30 m  prag foarte important

- situatia seismica a Romaniei  dispozitie – constructiile care depasesc

30 m sunt constructii speciale
- exista o comisie speciala de avizare a structurii de rezistenta pentru a nu-
I periclita pe cei din jur si pei cei din interior

SERVITUTEA SCURGERII APEI DE PLOAIE DE PE O PROPIETATE

*apa de ploaie care se aduna de pe elementele construite trebuie sa se

scurga fie in interiorul propietatii,fie in strada
 - tot sistemul de acoperire trebuie facut in asa fel incat sa nu curga apa la
vecini

balcon – scurgere in
interior

STRADA

- in perioada interbelica se interzicea scurgerea directa a apei in strada

(jgheaburi,burlane care se scurgeau in canalizare)
- daca acoperisul are o panta mai mare de 10 grade trebuie sa aiba un
element (grilaj) de oprire a caderii zapezii si gheturilor
* Asezarea cladirilor la picatura (zone rurale)

limita de propietate

caderea apei pe propietate

1m

limita “picaturii”

perete orb catre vecini

terenul apartine vecinului

gard
 limita de propietate

poate fi asa si spre strada,numai ca zidul

este pe interiorul proprietatii

SERVITUTEA LEGATA DE NOTIUNEA DE TERITORIU INTRAVILAN

- asezarea unei parcele in teritoriul intravilan sau extravilan genereaza

consecinte importante
- notiunea este juridica,fiscala si administrativa
Teritoriul intravilan  teritoriul pe care sunt construite toate constructiile
necesare existentei unei localitati.Are o legislatie specifica de construire,sistem
propriu de impunere a taxelor si reprezinta teritoriul pe care administratia trebuie sa
asigure conditii de viata (sa repare strazi,sa asigure curatenia,echipamente
edilitare)
- PUG  asigura construirea in special in teritoriul intravilan
- se percep impozite pentru folosirea cladirilor private si a terenurilor private
- impozitele pot fi diferentiate pe diverse categorii

A D

A  D (descresc impozitele pana la D)

municipii si orase

- pentru zona rurala A  B

- se platesc taxe pentru utilizarea retelelor edilitare (intravilan)
  un teritoriu intravilan  folosinta terenurilor si cladirilor este stabilita de
primarie pe baza documentatiilor de urbanism aprobate
 teritoriul extravilan  inst care se ocupa de productia agricola
 partea din parcela care poate fi construita  edificabilul parcelei =
suprafata care poate fi construita in conformitate cu regulamentele de
urbanism

Edificabilul parcelei
- alinierea constructiei la parcela

H/2

STRADA

Amenajabilul
POT 35%  amenajabilul – 65%

- inaltimea – clasa de inaltime  H/2

- constructii izolate  departate de vecini dupa regulamente

- Edificabilul poate fi forte mare sau mic  POT - %.In interiorul edificabilului
se poate construi conform procentului (POT)

Amenajabilul parcelei  suprafata care nu este ocupata de cladire si se pot

realiza alei,platforme,anexe gospodaresti,racorduri la cirulatiile stradale si lucrarile
edilitare,plantatii,terase,bazine

SERVITUTEA GENERATA DE ZONE PROTEJATE

- Zone protejate :
1. Zone naturale protejate (elemente naturale de valoare)
2. Zone construite protejate (elemente construite de valoare)
 1. Zone naturale protejate  monumente ale naturii,peisaje,zone de
litoral,zone acvatice,zone impadurite,zone muntoase
2. Zone construite protejate  zone centrale ale localitatiilor,zone
arheologice,zonele istorice constituite in jurul uneia sau mai multor
monumente istorice.

- Apartenenta unui teren la o astfel de zona este o puternica servitute care

poate duce pana la interzicerea construirii.Este o mare diminuare a dreptului de
proprietate (nu poti planta orice,etc)

SERVITUTEA APARTENENTEI TERENULUI LA O ZONA DE

EXPROPIERE  UTILITATE PUBLICA

- expropierea  dupa o justa si prealabila despagubire.Odata stabilita cauza

de utilitate publica nu mai exista intoarcere.

Cauze de utilitate publica

 aparare de calamitat
 folosirea terenurilor pentru scopuri generale (aparare)
 retele de comunicatii

- Problemele de servitute sunt foarte importante in momentul construirii unui

teren

SERVITUTILE URBANISTICE

- 1938  legea administrativa + 1939  regulament de aplicare.Au fost

denumite servitutile urbanistice (“servituti care constrang propietatea
construita/cladita sau neconstruita/necladita unor constrangeri referitoare la modul
de construire si neconstruire precum si la modul de folosire asa cum sunt
prevazute in regulamentele comunale”)
- urbanismul a fost transformat in sistematizare
- acum,procesul s-a reluat

SERVITUTI :
1. Legate de modul de folosinta al terenului  de zonificarea urbanistica
2. Referitoare la tipurile de constructii  dimensiuni,densitati,inaltimi,etc
3. Referitoare la modul de administrare - intravilan/extravilan
4. Legate de zonele protejate
5. Legate de relatia de vecinatate
6. Legate de relatia cu spatiul public (relatia domeniu privat/domeniu public)

SERVITUTI LEGATE DE RELATIA DE VECINATATE

Care sunt vecinii unui imobil?

- relatia de vecinatate este generata de servitutea zidului sau santului comun
 D

A E
B

- Vecinii parcelei A sunt aceia care au relatii de coproprietate

1. Servitute functionala  pe 2 parcele vecine trebuie sa existe functiuni
compatibile
2. Pe parcele vecine se alatura acelasi gen de functiuni (cladire catre
cladire)

se alatura spatiului de “agrement”

accesele se grupeaza

- Sursele de zgomot si nocivitati se grupeaza pe parcele ( )

3. In 2 cladiri invecinate se alatura aceleasi functiuni

zone importante

acces acces
  “fatada la strada;calcane
la calcan”

4. Distantele intre cladiri trebuie sa fie in mod egal impartite intre vecini
5. Vederile de pe o parcela pe alta  elemente care definesc spatiul intern
se cantoneaza spre margini
6. Problema vecinatatii cu functiunile publice si semipublice (destinate unei
colectivitati  scoala,biserica,spital)
- vecinatatea impune ca cladirile sa aiba fatada spre functiunile publice si
semipublice
- nu este o relatie indiferenta.Prevalent este spatiul public  impune reguli
spatiului privat

SERVITUTEA SPATIULUI PUBLIC ASUPRA SPATIULUI PRIVAT

1. Dreptul si datoria primariei de a organiza circulatia  de aici deriva multe

consecinte
2. Fata vazuta a spatiului public trebuie sa fie organizata de primarie
- obligativitatea constructiilor sa aiba fatade spre spatiul public,care sunt
uneori reglementate
- asezarea constructiilor fata de spatiul public
- inaltimile constructiilor
- poate merge pana la prevederea materialelor,culorilor,modul de construire
al imprejurimilor (inaltime,parti traforate,materiale)
- aranjarea constructiilor (compozitie urbana) este prevazuta in planurile de
urbanism tinand seama de aceasta prevalenta a spatiului public

3.Primaria isi poate permite exproprierea (largirea strazilor,crearea de

culoare,crearea de piete)
4. Primaria stabileste unde sunt accesele din spatiul public in spatiul privat
5.Imposibilitatea destramarii spatiului stradal (nu se incarca cu
volume,constructii)
- nu se traverseaza strada (peste/sub ea)
6.Deschiderile de usi,ferestre,parti nu se permite pe spatiul public ci pe
interiorul terenului
7.Folosirea spatiului public pentru elemente de informare este reglementata
de primarie si se impoziteaza (chiar daca piciorul pancardei este pe spatiul privat)
8.Spatiul public este folosit pentru anumite activitati cu incuviintarea primariei
(platind eventual taxe)
9.Scurgerea apelor tin de dreptul si de datoria primariei pentru a oferi
maximum de confort utilizatorilor
 10.Folosinte publice pe terenuri private – portice la parterul cladirilor unde
situatia o impune
CURS 11 – 17.05.2002

ELEMENTELE TEHNICE ALE PARCELEI

- Sunt acele informatii care determina modul de realizare a constructiei

cladirilor pe parcela respectiva
Constructii  artefacte,tot ceea ce e facut de om
Cladiri  adapostesc activitatile umane principale

De unde se iau aceste elemente?

- se iau din planurile de urbanism si amenajare a teritoriului aprobate
conform legii;se iau din regulamentele locale de urbanism care se elaboreaza pe
unitatea administrativa respectiva
- apare problema ca urbanismul limiteaza dreptul de proprietate.Urbanismul
stabileste locurile unde nu se poate construi
*Dreptul de proprietate nu este egal cu dreptul de a construi pe terenul pe
care-l detii
*Izvoraste din sec 6  regulile lui Iustinian (dreptul bizantin)

1.Ce se poate construi?Ce functiuni din zonificare sunt posibile pe

teren si in constructii?
- Aceasta problema a functiunilor este complicata.Regulamentul vorbeste de
functiunea dominanta si de functiunea asociata.Asocierea intre functiuni dominante
si complementare se face dupa compatibilitate.Un regulament serios indica ce nu e
permis.
Ex: intr-un cartier de locuinte de lux nu sunt permise scoli (produc
nocivitati:zgomot,flux mare de parinti si copii),biserici (aduc oameni,produc
zgomote legate de anumite momente)

2. Problema a cat se poate construi – densitatea de construire  este

fixata pe baza ideii de capacitate de deservire a strazilor,retelei tehnico-edilitare,idii
de confort,de compozitie spatiala si pe baza ideii respectarii tesutului urban
traditional si a modului de construire traditional
Densitatea construirii se controleaza prin 3 indici:
a. POT – procentul de ocupare al terenului
b. CUT – coeficientul de utilizare al terenului
c. Inaltimea maxima a constructiei

a. POT  se exprima %.Reprezinta cat se poate intinde constructia pe

suprafata terenului
POT = suprafata construita/suprafata terenului x 100 [%]
Suprafata construita  se masoara perimetrul la inaltimea de 1 m deasupra
solului si se calculeaza suprafata.Nu se introduc trepte,socluri, elemente de
ingrosare,elemente de racordare cu terenul.Se introduc suprafetele porticelor,
golurilor deschise la nivelul parterului legate de constructie,curti engleze (curti
adancite necesare iluminarii sau accesului in subsoluri),partile intrate din constructii
care au o anumita suprafata.Daca are peste 2 m² nu se introduce in suprafata
construita;daca are sub 2 m² atunci se introduce in suprafata construita.
POT – arata cat se ocupa din parcela prin construire
2 m²

curte engleza

b. CUT  este raportul dintre suprafata desfasurata (suprafata utila a intregii

cladiri) si suprafata terenului
CUT = suprafata desfasurata/suprafata terenului [1.0]  se exprima in
unitati
Pentru foarte multe tari 1.0 este pragul care face diferenta intre construirea
normala si foarte intensa.

c. Inaltimea maxima a cladirilor  exprimata in metri,este echivalenta in linii

mari cu un anumit numar de niveluri (la o constructie obisnuita H nivel = 3 m)
Inaltimea maxim admisa 15 m  4,5 niveluri
SD = N x SC
SD = suprafata desfasurata
N = numarul de niveluri
SC = suprafata construita

3 SD = 3 x SC
N= 3
2 N = SD/SC

1
 - Daca toate nivelurile au acelasi contur  N = numar intreg
- Numarul de niveluri al unei cladiri reprezinta o corelatie intre SD si SC.Un
regulament serios indica inaltimea maxima si nu numarul de niveluri

3. Cum se poate construi?

- Ce materiale trebuie utilizate,ce sistem de constructie conform destinatiei
terenului si dorinta municipalitatii de a crea in zona anumite conditii.
- aspectul constructiilor,durabilitatea constructiilor
Ex: intr-un anumit cartier este interzisa construirea unor constructii provizorii
- in anumite zone nu este permisa construirea din beton sau din lemn
- constructia in terasa/impunere de construire a acoperisurilor in panta cu
anumite materiale (Germania  unghiurile acoperisurilor;nu tabla;unde se pot face
acoperisuri frante sau nu)
- in cartierele istorice incep o serie de restrictii mult mai mari decat in alte
cartiere (nu se pot folosi materiale lucioase,pereti cortina).Se impunanumite tipuri
de invelitori de anumite materiale,raport plin/gol.Se merge pana la indicarea cum
se fac firmele,reclamele,vitrinele.

4. Pana unde se poate construi?Care sunt limitele in raport cu spatiul

public,vecini.

se determina edificabilul parcelei

STRADA

se si exprima care este lungimea in care

constructia trebuie sa se incadreze pe
limita respectiva
 5. Ordinea construirii – modul in care se esaloneaza constructia
- Primaria isi spune parerea despre modul in care se construieste pe parcela

2
- primaria poate cere (conform
regulamentului)ordine de construire (1;2)  pentru
1 o imagine convenabila

* construiri de drumuri,strazi – primaria spune cu ce parte se incepe

- afectarea cat mai mica a spatiului public
Ex: construirea unui viaduct  se pot impune conditii grele
Pasajul Titulescuu peste calea ferata spre Orhideelor ? (Basarab)

- primaria poate impune intai

construirea peste calea ferata si apoi
racordarea

6. Racordarile la retelele publice

- modul in care constructia va functiona si se va racorda la aceste retele
* daca nu exista apa,canalizarea nu se poate construi
* daca este intr-o zona rurala se poate accepta numai dupa aprovizionarea
din surse proprii (fantana) si evacuarea in fose septice sau rezervor etans care se
goleste cu vidanjorul
- trebuie asigurata legatura cu alimentarea de energie electrica,etc.Tot aici
intra si incalzirea constructiei
- intervine si zona unde se fac racordurile (sa se grupeze la distante
convenabile in asa fel incat spatiul public sa fie afectat cat mai putin)

7. Accesele carosabile,pietonale
- se indica zona de acces carosabil pe parcela
 Toate aceste indicatii sunt lelemnte tehnice si influenteaza foarte mult modul
de construire pe parcela.
Reglementarile urbanistice  duc la un anumit mod de utilizare a terenului
 cartiere cu o anumita unitate

1.90

1 2 3 4

STRADA

1  nu exista reglementari  probabil va fi construita in intregime + spatiu

public
2  tine seama de Codul Civil (1.90 m)
3  reglementari urbanistice – retrageri  caracterul unui cartier cu locuinte
cuplate
4  case izolate
5  construire cu alte specificari
Ex: centrul orasului Cluj,Sibiu

6
5
+POT

STRADA

6  + POT +obligativitateaaccesului carosabil ; POT 50%

 7  zona rurala – sa se alipeasca cladirea la o limita.Sa aiba fatada spre
vecini

7 curte

½H

gradina

Aceste regului sunt in documentatii (planuri urbanistice,regulamente) facute

de tehnicieni.
Nu devin lege locala pana la aprobarea consiliului.
CURS 12 – 24.05.2002

Legea privind autorizarea construirii 950/1991)

Legea privind completarea si modificarea legii 50/1991 (2001)

PRINCIPII:
1. Executarea constructiilor pe teritoriul tarii indiferent de proprietar se face numai
in urma autorizarii construirii.Executarea fara autorizatie se pedepseste.
2. Se enumera categoriile de constructii care se autorizeaza:

A. cladiri de orice fel  constructii civile,industriale,agricole sau de orice

alta natura
B. caile de comunicatii  drumuri,strazi,autostrazi,canale navigabile,
porturi,aeroporturi,cai ferate
C. retele tehnoedilitare subterane sau supraterane  alimentari cu
apa,retele de canalizare,incalzire urbana,gaze naturale,retele electrice,de
telefonie,cablu (HBO)
D. imprejmuiri si mobilier urban
E. amenajari de spatii verzi/parcuri
F. amenajari de piete si spatii publice
G. monumente,ansambluri istorice,arhitecturale,arheologice,de arta si
cultura
H. foraje si excavatii pentru studii geotehnice
I. exploatari de cariere ,balastiere,sonde de gaz,sonde de petrol
J. constructii provizorii pentru santier pentru executia lucrarilor de baza 
schela (cea mai simpla)
K. tabere de corturi,casute sau rulote
L. lucrari cu caracter provizoriu  chioscuri,tonete,firme,reclame,spatii de
expunere,panouri de afisaj

3. Stabilirea categoriilor de lucrari care se pot face la aceste constructii

- de la A  F inclusiv apar urmatoarele categorii de lucrari:
a. construire
b. reconstruire
c. modificare
d. extindere
e. reparare  pot fi reparatii capitale (ating si structura) sau reparatii
curente

- la G :
a. reparare
b. protejare
c. restaurare
d. conservare
e. alte lucrari
 - ma exista o lucrare definita de legea 422/2001 – “legea protectiei
monumentelor istorice”  sapaturi arheologice

- la H – I lucrarile se numesc:
a. foraj
b. excavatie

- J – L se cheama toate lucrarile:

a. constructii provizorii
- La fiecare tip de constructie pot aparea diverse tipuri de lucrari.
- Orice lege are si exceptii
- La categoriile de lucrari se autorizeaza dupa inceperea lucrarii acelea
care sunt urgente  lucrari (reparatii) de urgenta

- se pot executa fara autorizatie de constructie:

a. Lucrari de mica anvergura (reparatii de invelitori,terase,imprejmuiri fara
schimbarea formei sau a materialului)
b. Reparatii si inlocuirea de tamplarii exterioare daca se pastreaza forma si
dimensiunile golului
c. Repararea si inlocuirea sobelor de incalzit
d. Zugraveli,vopsitorii interioare
e. Zugraveli,vopsitorii exterioare daca nu se modifica elementele de fatada
sau culorile initiale
f. Reparatii la instalatii si bransamente,dar fara implicatii asupra structurii

*Toate cele de sus se refera la cladiri obisnuite si nu la monumente istorice

g. Reparatii la drumuri si strazi atunci cand nu se modifica traseul

 categorie de lucrare care este si in acelasi timp categorie de constructie

 desfiintarea constructiei (demolare)
- trebuie o autorizatie pentru desfiintarea constructiei sau a unei parti
- atunci cand se face separat de lucrarile de constructie mai ales atunci
trebuie autorizat

extindere

presupune desfiintarea unei parti pentru

extindere (problema este implicita,nu cer
toti autorizatie)
  Nu se pot desfiinta monumente.Demolarea monumentelor istorice se
pedepseste cu inchisoarea.
4. Persoana care elibereaza autorizatii de construire respectiv desfiintare:
- administratia publica functie unde este amplasata lucrarea
- daca este comuna ,consiliul elibereaza autorizatia daca este vorba de
locuinte
- daca este vorba de alta functiune autorizatia se elibereaza de consiliul
judetului

La nivelul comunelor este necesar sa fie angajat un tehnician,iar daca nu

este posibil este desemnat unul din membrii consiliului

 investitiile care sunt aprobate de guvern (vin din banii publici)

- daca sunt mai mari de 50 de miliarde se aproba de guvern
- daca exista o investitie care intra in competenta guvernului,autorizatia de
constructie este data de la judet (ridica multe probleme tehnice si nu ar avea sansa
sa fie realizata in conditii tehnicebune in comuna)
 lucrarile pentru monumentele istorice se autorizeaza de consiliul judetului

 situatia particulara a municipilui Bucuresti

2
1
3

6
4
5

Autorizarea de construire se face de consiliile sectoarelor cu 2 exceptii:

1. lucrarile pentru monumentele istorice – autorizatia se da de consiliul
general
2. lucrarile care se executa pe terenuri care cuprind 2 sectoare
Ex: un drum,o strada

5. Ce este o autorizare de construire?

- este un act de autoritate emis de administratia publica prin care se permite
construirea unui element oarecare
- act de autoritate  trebuie sa fie eliberat de o autpritate publica si
caracteristica sa este ca are urmari civile
Autorizatia de construire este aproape ca un contract intre primarie si cel
care executa (proprietar).
 Proiect pentru autorizarea construirii  documentatie tehnica ce
cuprinde toate elementele necesare pentru lamurirea asupra constructiei  odata
aprobat nu se schimba.Daca solutia se schimba devine contraventie
(amenda,demolarea partii neconforme cu autorizatia sau poate sa aiba si urmari
penale in cazul provocarii unor prejudicii unor persoane)
- Proiectul de autorizare se face in 2 exemplare (stampilate – “spre
neschimbare”)

- Autorizatia de construire se taxeaza  1% din valoarea estimata a

constructiei,urmand ca la terminarea constructiei sa se faca un postcalcul.
- Valoare minima  constructia de locuinte : 200 $ m ²
- In cazul locuintelor,taxa se reduce cu 50%
- Exista constructii scutite de taxe:
 lacase de cult
 investitiile statului (la cele mai mari)
constructie de monumente istorice

- Autorizatia de construire are si un termen de valabilitate.Se poate da o

prelungire (numai o singura data).Dca se termina si acest termen este nevoie sa se
faca o alta autorizatie (alta taxa).

- Acelasi sistem functioneaza si in cazul autorizarii desfiintarii unei

constructii.
- Daca constructia este mare  probleme  necesitatea unui proiect.Parte
din proiect este o intelegere cu firme care sa duca deseurile.
- Desfiintarea se plateste (este taxabila) si are si ea termen

- In alte tari se dau si termene pentru terminarea constructiei (se penalizeaza

nerespectarea termenului).
CURS 6 – 29.03.2002

Proprietatea publica  proprietatea unui grup de persoane stabilit prin

lege,care are voie sa aiba proprietate
- compusa din bunuri stapanite in comun de membrii grupului
Ansamblul proprietatilor unui grup  domeniu
- domeniul este compus din mai multe proprietati (min 2)  domeniul public

DOMENIU PUBLIC

- Grupuri de persoane care au proprietate publica :

 colectivitatea locala – formata din locuitorii dintr-o unitate administrativ-
teritoriala
 locuitorii judetului – suma colectivitatilor locale din judet
 locuitorii tarii – cetatenii romani

Domeniul public dupa interesul sau (numarul de persoane care detin

domeniul public)
- de interes national
- de interes judetean
- de interes local

- Desi este in proprietatea acestui grup de persoane nu poate fi utilizat decat

daca este numit un administrator

Clasificarea domeniului public dupa numarul de persoane care-l detin 

Domeniul public de interes national  este administrat de organele
prevazute de lege
Domeniul public de interes judetean  administratorul este prefectura
judetului --. Este proprietatea in comun a locuitorilor unui judet
Domeniul public de interes local  administratorul este primaria
(consiliul+primarul+institutia primariei)

Caracteristici ale domeniului public :

 este indestructibil (nu poate fi distrus)
 este imprescriptibil (nu poate fi dat de la unul la altul)
 este inalienabil (nu poate fi instrainat)

- In conditiile aceste se opereaza cu sistemul de inchiriere sau concesiune

Domeniul public este compus din :

 Imobile (terenuri construite) care sunt destinate unei utilitati publice
(terenurile si constructiile care sunt folosite in interesul public  primaria,
scoala,administratia financiara,institutii,ministere)
 Caile de comunicatii,strazi,piete (schimbarea categoriei unui drum se
poate face prin hotarare de guvern)
 - drumurile private nu apartin domeniului public;limitele de garare si
aprovizionare ale unitatilor comerciale sunt in proprietatea unitatilor
respective
 Parcurile publice si cimitirele comunale
- cimitirele  comunale – functionarea este asigurata de primarie (Bellu)
 confesionale - proprietatea bisericii (parohii sau episcopii) 
cimitirul mozaic,catolic,armenesc  private
- la sate  cimitire ale parohiei - private
 Porturi si aeroporturi (civile si militare)  domeniu public de interes
national
 Terenuri cu destinatie forestiera care apartin statului
 Albiile raurilor,paraurilor si fluviilor + cuvetelelacurilor de interes public
(ansamblu de elemente constitutive care tin apa)
- exista lacuri private  Dragomirna
 Platoul continental (fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale)
 Tarmurile Marii Negre,inclusiv plajele
 Terenurile pentru rezervatiile naturale si parcurile nationale (rezervatia
biosferei Delta Dunarii)
 Monumentele,ansamblurile,siturile arheologice si istorice (nu toate,doar
cele care apartin statului)
Ex: Voronetul apartine manastirii Voronet  persoana juridica
- cetatile dacice din muntii Orastiei  domeniu public de interes
national
- exista zone arheologice care apartin statului (cetatea Histria) dar si
in cazul unor proprietati private,rezultatul sapaturilor arheologice intra in domeniul
public de interes national
 Monumentele naturii (dud istoric ce apartine bisericii Batiste)
- pesterile,zone producatoare de vegetatie deosebita
 Terenurile pentru apararea nationala
 Alte folosinte fixate prin lege

Alte elemente care nu sunt neaparat terenuri sau cladiri – domeniul public al
statului
 Bogatiile de orice natura ale subsolului (zacaminte) chiar daca la suprafata
exista proprietatea cuiva
- proprietatea cuiva merge pana la primul strat de apa freatica
 Spatiul aerian
 Sistemul de energie electrica,gaze naturale
 Sistemul de telefonie,radio,tv
 Tunelurile de metrou si infrastructura  ale statului
 Fasia de protectie a frontierei de stat
 Locuintele de protocol
 Terenurile si cladirile din alte tari care apartin statului roman

Domeniul public al judetului

  drumurile judetene
 institutii de utilitate publica (consiliu,prefectura,spital,tribunal,muzeu)
 parcurile,pietele,cimitirele
 reteaua de canalizare,apa,incalzire
 locuinte sociale,terenurile agricole in localitati
 muzee

Domeniul privat  format din mai multe proprietati apartinand unei

persoane private
- si persoanele publice (statul,judetul,comuna,orasul) pot sa aiba domeniu
privat,pot sa aiba bunuri imobile
Ex: primaria poate sa aiba cladiri+terenuri care nu apartin domeniului public
- terenurile agricole pot sa fie in domeniul privat al locuitorilor,administrat de
primarie

URBANISM.AMENAJAREA TERITORIULUI

Istoric,termenul de urbanism a fost inventatde inginerul CERDA  studiu de

dezvoltare al Barcelonei.
Urbanizare  urbanizator (urbanistul)
- explica ca “ urbanism” provine din latina vulgara – “urbs” (“urbum”  plugul
sacru care tragea conturul unui castru pe care romanii doreau sa-l construiasca)
- Cerda spune ca urbanizau terenul.
- Cerda – urbanismul  “ansamblul de cunostinte,principii,doctrine si reguli
care arata cum trebuie ordonat orice grup de edificii in scopul atingerii obiectivului
ansamblului – locuitorii sa traiasca comod,sa-si aduca reciproc servicii pentru
bunastarea comunei”
- La inceputul sec 20 Jean Henard a preluat termenul
- dictionar  urbanismul  este o stiinta,arta si tehnica de organizare
spatiala a asezarilor umane.
- Cincinat Sfintescu – Urbanistica (Stiinta) are rolul de a stabili
primplanuri,raporturile permanente care trebuie sa existe intre aglomerarile
omenesti,cladirile pe care le ocupa si terenurile care le influenteaza in mod direct.

Amenajarea teritoriului  este actiunea si practica (mai degraba decat

stiinta,tehnica sau arta) de a dispune in ordine spatiul unei tari si dintr-o viziune
prospectiva oamenii si activitatile lor,echipamentele si mijloacele de comunicatie pe
care le pot utiliza si tinand cont de constrangerile naturale,umane,economice,deci
strategice.

Amenajarea teritoriului  este o disciplina stiintifica si o activitate care

stabilesc,realizeaza si urmaresc pentru o perioada definita si pentru un teritoriu
delimitat dupa un anumit criteriu : miscarea functiunilor pe zone,miscarea populatiei
pe zone,raporturile dintre zonele construite si zonele neconstruite.
Urbanismul  este disciplina stiintifica si act. care stabilesc,realizeaza si
urmaresc pentru o perioada definita si pentru un teritoriu definit dupa un anumit
criteriu:miscarea functiunilor in cladiri si pe terenuri,evolutia constructiilor pe
parcele, raportul dintre spatiile construite si spatiile neconstruite pe parcele.

CURS 7 – 5.04.2002

Parcela (lot)  este o suprafata de teren cu limite vizibile sau nu pe

teren;suprafata de teren care are un proprietar,un numar acadstral,este situata intr-
o unitatea administrativ-teritoriala.
- parcela este elementul constituiv al proprietati pe intreg teritoriul tarii.
- nu intotdeauna limitele parcelei sunt materializate (terenuri agricole)
- exista si parcele de apa (Delta Dunarii sau pe anumite lacuri  alte tari cu
mult litoral unde si economia este astfel structurata)

Proprietarul parcelei  persoana fizica,juridca,grup,etc.

Numar cadastral – cadastru  instrument fiscal de evidenta a proprietatilor

in scopul impunerii de impozite proprietarilor.
La noi in tara cadastrul are o lege 7/1996 care spune ca cadastrul general
este un instrument obligatoriu de evidenta tehnica,economica si juridica a
terenurilor si bunurilor imobile de pe teritoriul tarii indiferent de proprietarul bunurilor
si destinatia bunurilor.
Entitatile de baza ale cadastrului general sunt parcela,constructia si
proprietarul.Prin aceasta lege fiecare proprietar este obligat sa-si
inregistrezeterenul cu o masuratoare prealabila.Terenurile primesc un numar
cadastral.
Se inregistreaza miscarile,schimbarile (de suprafata,impartire,proprietari).La
un moment dat cadastrul este istoricul proprietatii.
- Primul cadastru in Europa  Franta – Napoleon  stat centralizat
- Carti funciare – austro-ungari (Ardeal)
1984 – lupta contra proprietatii private  calcare in picioare a acestor
evidente (cadastrul se ia de la inceput)

ONGC – oficiul national de geodezie si cadastru (fac tehnic cadastrul – tin

evidenta tehnica)
Depozitarea actelor se face la judecatorie (justitia este garantul societatii).In
fiecare judet exista o sectie – registrul bunurilor cadastrale – este o parte speciala a
tribunalului care tine registrele cadastrale (numai justitia lucreaza cu bunurile).
Fiecare parcela are numarul ei cadastral iar ca identificare poate avea si un
numar (adresa postala – numai in intravilanul localitatii).
O parcela se inscrie pe un teritoriu administrativ.
comuna limita administrativa
comuna

A A’

- acelasi proprietar are A si A’ (parcele) in 2 teritorii administrative diferite

Ce forte determina limita parcelei?

1  Proprietatea (discriminantul principal este proprietarul)

2  Limita teritoriului administrativ
3  Intravilanul localitatii (mai putin important)

EXPUNERE PARCELA

- elementele definitorii pentru parcele determinate in 6 familii:

1. elemente de identitate
2. elemente geometrice
3. elemente urbanistice
4. elemente economice
5. elemente juridice
6. elemente tehnice

1. ELEMENTE DE IDENTITATE ALE PARCELEI

a. proprietarul/proprietarii
b. vecinii

domeniu privat

STRADA domeniu public

c. numar cadastral (numar de 8 cifre)

d. daca este cazul – adresa postala
e. teritoriul administrativ in care se inscrie parcela
 Dosar cadastral  in care exista fisda bunului imobil (plan de situatie al
parcelei cu toate dimensiunile,unghiurile,proprietar,vecini)

2. ELEMENTE GEOMETRICE ALE PARCELEI

a. Limitele limita din spate

(fund)

l
Ll2 Ll1

La

STRADA

aliniament parcela – limita catre

domeniul public

- exista parcele cu mai multe aliniamente (parcela de colt)

- exista parcele care nu au aliniament

b. Dimensiunile limitelor – exista un sistem de notatii speciale

La = lungimea aliniamentului
l = adancimea parcelei (pe o perpendiculara la mijlocul aliniamentului)
Ll1 si Ll2 = lungimea limitelor laterale

In regulamentele urbanistice se dau dimensiuni minime (ex: dimensiunea

minima a aliniamentului va fi de 9 sau 15 m)  pentru a fi parcela construibila

c. Unghiul limitelor laterale cu aliniamentul

 mai ales parcele provenite din
terenuri agricole

cu cat unghiul este mai apropiat de 90° cu ata parcela

este mai usor construibila (±15° fata de 90°)

d. Raportul intre laturi 9din punct de vedere al constructibilitatii)

Parcela nefolosibila

l
l / La = 0.5÷1.0  raport optim

La

e. Suprafata parcelei (construibilitate)

- regulamentele de urbanism introduc dimensiuni minime (150-200m²)
- exista o legislatie  locuinta (suprafata minima)
- familia medie (2.8)  locuire convenabila (fiecare persoana are o camera)
 locuinta 3 camere (70m²)  7 x 10 m (cladire parter)

scara

10 13
 parcela cu dimensiuni
corespunzatoare
7 7
 Suprafat minima este un standard al nivelului si evolutiei sociale.

3. ELEMENTE URBANISTICE
- caracteristicile parcelei care sunt legate de amplasarea parcelei intr-un
teritoriu.

Enumerare dupa puterea de condit. arhitecturala:

A. Amplasare in localitate/cartier
- regulamentele urbanistice subliniaza modul diferit de constructie in centrul
orasului (regim inchis de inaltime mai mare);marginea orasului (constructii
pavilionare pe laturi sau alipite pe o parte)
- in cartier  strada importanta sau fundatura (parcela de colt,parcela de
camp)

B. Accesele dinspre strada ale parcelei (acces pietonal)

- in unele parti este limitat
DESEN 45
* fixarea accesului influenteaza foarte mult solutia de arhitectura
DESEN 45
Legea prevede ca odata stabilit un coridor de trecere nu se mai schimba

C. Zona seismica;vanturi;temperaturi
- Romania  seismicitate puternica (o foarte mica parte de terenuri nu este
afectata de seism)  in functie de acceleratia seismica  norme de alcatuire a
cladirii
Modul de construire,impartiri interioare,materiale folosite  influentate de
seismicitate
Vantul  important pentru modul de alcatuire al cladirii.Anumite parti ale
constructiei expuse la vanturi puternice determina  nepracticarea
golurilor,dublarea peretilor.
Vanturi puternice – de-a lungul apelor,pe inaltimi,campuri deschise.
Cladirile izolate au mult spatiu dinspre zona de vant puternic  sunt foarte
afectate
- traiectoria se modifica dupa strazi
 N-E  se descompune in 2 componente

N E

mai accentut

Temperaturile – Romania  regim de temperatura cu diferente de 70° intre

temperaturi extreme;lungi perioade de inzapezire;exista zone unde inghetul
este prezent mai mult de un an (Suceava,Bucovina)  pamantul este
inghetat
- exista foarte multe momente de trecere prin 0 °
(contractare/dilatare).Toate materialele au miscare (caderea placilor,
placajelor de piatra).Gelivitatea materialelor le face foarte vulnerabile la tot
ce se intampla in tara noastra.
- caldura este alt factor distructiv cand nu este controlata
- dispunerea cladirilor dupa axa termica  cladiri taranesti (evita
nordul)

V2
constructie

parcela are orientarea catre toate punctele

cardinale
 V2
N

prinde mai mult soarein

aceasta varianta decat in
V2

CURS 8 – 12.04.2002

DREPT URBANISTIC

- elementele urbanistice  pozitia parcelei in teritoriu care conduce la

anumit mod de organizare functionala (influenteaza programul cat si modul de
organizare)

D. Relieful terenului influenteaza covarsitor constructia

- la o panta mai mare de 10% constructia devine o problema complicata

Constructiile taranesti (deal,munte)  nivelul inferior (bucatarie) – nivelul

superior (de locuit)
- In sistemul tehnic bazat pe constructii tip,se sapa si se rezolva cladirea ca
si cum ar fi fost pe teren plat  investitii suplimentare (ziduri de sprijin ale terenului)
- aceasta tehnica brutalizeaza peisajul
- in Elvetia sunt foarte frecvente constructiile in panta :
 +3

O construire pe teren in panta presupune o restrangere;o inaltare pe

verticala

E. Calitatile terenului de fundare influenteaza covarsitor modul de

construire.Un teren prost de fundare impune o restrangere a constructiei
- 1/3 din terenul Romaniei  proaste de fundare – macroporice (se umfla,se
desumfla)
- 1/3 teren bun
- 1/3 teren foarte prost  masuri foarte complicate  se impun
rezolvari;constructii diferite

- tari cu teren foarte stancos  Scandinavia,o parte a Angliei,Frantei

(substratul de pamant este stanca – constructiile stau pe stanca;la Stockholm –
tunel de metrou sapat doar in stanca)

4. ELEMENTELE ECONOMICE ALE PARCELEI  trasaturi caracteristice

fiecarie parcele,mentionate in actul eliberat de primarie – certificatul de urbanism :
 elemente economice
 elemente tehnice
 elemente juridice

A. Elemente economice :
I. Folosinta parcelei (terenului)  modul in care este folosit,utilizat imobilul la
momentul constatarii.Pornind de la constatare orice schimbare trebuie aprobata de
primarie.
- Folosinta determina impozitare (diferita in functie de utilizare).Dupa
schimbarea folosintei administratia financiara schimba impozitarea.

II. Destinatia parcelei,imobilului  modul de utilizare a parcelei stabilite de

planurile urbanistice si de amenajarea teritoriului.Ca urmare,tot ce se construieste
trebuie sa tina seama de destinatia viitoare.
- Folosinta si destinatia sunt trecute in certificatul de urbanism.

III. Impozitul asupra terenului  stabilit in functie de folosinta,contribuie

covarsitor la pretul terenului.Nu este trecut in certificatulde urbanism,se poate
calcula profitul terenului.Exista sisteme diferite de impozitare a terenului intravilan
si a teritoriului extravilan 9impozit agricol si impozit pe teren – mai mare)

T.A

T.I

A,B,C,D

A,B,C,D  zone cu impozite diferite

A  zona cu impozitul cel mai mare
B  zona cu impozitul cel mai mic

- Impartirea este valabila pentru municipii si orase.Pentru sate este o

impartire in 2 categorii: A si B.Administratia publica locala stabileste in limita legii
(acorda un minim,maxim).

IV. Pretul terenului  nu e trecut in certificatul de urbanism.Este principalul

element economic al terenului.Se formeaza pe baza a ce poate face terenul si pe
impozit.Mai exista si alti factori:
- centralitatea terenului
- vecinatatea unui drum important
- localitatea de care apartine

- Pretul terenului este foarte diferit.Teren agricol – max 1 euro/m ²;teren

intravilan – 10 euro/m ² - localitati mici;Bucuresti – cateva sute de $/m
²(functie de calitatea zonei).Acest pret conduce la dterminarea modului de
construire : pret mare,constructie densa  rentabilitate ; pret mic,constructie
de volum si densitate mai mica.

5. ELEMENTELE JURIDICE ALE PARCELEI

I. Proprietarul (proprietarii) parcelei  inscris la biroul de carte funciara.Cand
se schimba proprietarul se face schimbarea si in cartea funciara.
 - Statul  administrator numit pentru teren

II. Limitele terenului  cine sunt vecinii terenului.Este foarte important –

mentionat in toate actele.

III. Locatia unor drepturi de proprietate  s-au facut dezmambrari ale

dreptului de proprietate.Apar noiactori – locatorul (proprietar al unui imobil care
cedeaza in contract anumite drepturi de proprietate) – locatar (preia un drept de
proprietate).
* locatari ai unui bloc – inchiriau de la stat apartamente.Acum in mare
majoritate sunt proprietari  asociatie de proprietari si nu de locatari.

IV. Creantele asupra unui imobil  datorii pe care proprietarul le are si se

rasfrang asupra imobilului:
- ipoteca  imprumut la o banca in care gajul il reprezinta un imobil.Un
imobil care a fost ipotecat este apasat de sarcina platii unui imprumut.Scade pretul
terenului (fata de faptul – liber de sarcini).
- cumpararea in rate  ca urmare, valoarea unui imobil cumparat in rate tine
seama de ratele ramase de platit+dobanda.
- datorii neachitate  impozit neplatit (de mai multi ani)

V. Drepturile de preemptiune  dreptul cuiva de a cumpara primul in cazul

vanzarii imobilului.Acest drept este stabilit prin lege care stabileste si ordinea
preemptilor.Este un drept feudal.In cazul terenurilor agricole – legea restituirii
terenurilor : daca un teren astfel dobandit se vinde primii anuntati  1.membrii
familiilor;2.vecinii;3.statul ; dupa aceea orice cumparator,daca ceilalti si-au exprimat
dezinteresul.
- In alte tari – intravilan – drept de preemptiune are primaria.
- iddea de a se mari proprietatea nu de a se faramita

VI. Servituti  sarcina asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui alt
imobil care are un alt stapan.
2 feluri de servituti:
1. naturale
2. antropice (create de om)

1. Determinate de factori naturali exteriori imobilului

Ex:
 terenuri inundate  nu trebuie sa fie construit.Terenurile inundabile nu
sunt construibile
 terenuri alunecatoare (dealurile,coastele care pronesc din loc) 
proprietatea poate fi diminuata sau distrusa complet
 cursul unei ape  scurgerea apei este un proces fizic activ
 roade malul concav

RIU (apa)

creste malul convex

Construirea unui dig conduce efectul la urmatorul caz.???

- S-au practicat diguri de aparare a terenurilor agricole (de-a lungul Dunarii)
 inundarea terenurilor din albia majora  amenintarea localitatilor

Variatia apei avea un efect foarte bun (pestii isi depuneau icrele)

 Zacamintele din subsol  bogatiile din subsol apartin statului.Ce se face

pe suprafata terenului nu trebuie sa impiteze exploatarea subsolului 
interdictie de construire;plantarea anumitor specii;folosinta.
- Servitutea se plateste (in Romania a inceput sa se plateasca pentru
petrol)
 Scurgerea apelor de pe alte terenuri
 Cel care aare un teren in aval trebuie sa
A permita scurgerea apei din amonte,fara a o
impiedica (B,C nu au voie sa
impiedicescurgerea apei,au voie sa o
redirectioneze,dar nu sa o intoarca spre
B terenul vecin).

NU!

blocuri

rau

Cazul de la Piatra Neamt  blocurile se inunda

CURS 9 – 19.04.2002

VI. Servituti  sarcina asupra terenurilor,imobilelor,nu asupra proprietarului.

El trebuie sa tina seama de ele.

DREPTUL DE SERVITUTE  orice proprietar are drept sa instituie in folosul

proprietatii sale orice servitute permisa de lege.

2. Servituti create de om pot fi :

- create prin puterea legii
- create prin conventie (in ecartul pe care-l da o lege)
  Servitutea de trecere pe un teren

B fond dominant – teren infundat (codul civil)

A fond aservit – este generat de servitutea

pe care B i-o impune pentru a iesi la
strada

STRADA

Terenul care nu are iesire la strada poate cere trecere la strada printr-un
teren invecinat ,astfel incat trecerea sa fie pe traseul cel mai scurt,platind
proprietarului trecerea.
Legea spune ca odata ce B a obtinut aceasta trecere,A nu are voie sa
impiedice cu nimic aceasta trecere (sa nu planteze nimic,etc).
 A este aservit lui B
- Legea spune ca traiectoria nu poate fi schimbata decat cu dorinta
amandoura (A,B).
- Acest drept de trecere se refera si la conducte,racorduri nu numai la
autovehicule si oameni

 Accesul la apa  curgatoare,lac sau chiar mare;fie la o fantana

- apa curgatoare

Proprietarul trebuie sa mentina

neutilizat si vizitabil o portiune de
mal.
Nu trebuie construit,iar malul
trebuie intretinut (erodare de catre
ape)

- proprietate aflata la malul marii

 Marea  este un ecosistem (apa+zona de tangenta a apei cu pamantul)

Zona plaja

Apa marii

Legea de protectie a litoralului  legea defineste linia tarrmului (problema

de ecologie – evaluare si stabilire a ei)
Unde exista flux si reflux  zona
- legea mai stabileste si zona de plaja care apartine domeniului public al
statului
D = distanta fata de linia plajei

Zona de protectie
O proprietate poate incepe dupa D
D

Marea

- tarmul marii = demarcatie intre zona umeda/zona uscata

- Taluzul are nevoie de circulatie,pentru a fi intretinut.
- O proprietate nu trebuie sa ajunga la apa;exceptie fac proprietatile militare

 Acces la o fantana  in special unde apa este greu de gasit

O fantana se face unde filonul este mai usor de gasit.Este posibil ca 10
proprietati sa colaboreze pentru realizarea unei fantani.
 Aceste lucruri rezulta din traditie,apoi au fost legiferate.

 Exploatarile subterane  exploatarea se face prin diferite metode 

servituti pentru proprietatea terenurilor de la suprafata.
- Se poate interzice construirea (cand sunt cariere inchise sau deschise,etc)
- Exploatarea petrolului  sonde  puncte de lucru repartizate in teritoriu;se
ajunge la ele pe drumuri (alimentare cu energie electrica)  petrolul se intoarce
(extras) tot pe acest drum prin conducte.
- Exista un foarte mare risc : explozii,poluare.

 Instalatii de transport ale energiei sau fluide  sistem de linii de inalta

tensiune.Au zona de servitute de-a lungul liniei.Se stabileste la o inaltime
egala cu stalpii (1.5 m) la dreapta si la stanga.Nu se pot planta arbori.
- fluidele (apa,petrol,gaze,etc) au zona de protectie de-a lungul conductei,sa
nu se provoace accidente.Sunt zone menajate.

 Servitutea zidului sau santului comun

C D E

Limita de proprietate
B A F

Domeniu public

Banda de teren de coproprietate de-a lungul limitei parcelei.Latimea

este este detreminata de latimea elementelor ce despart aceste
proprietati.

Este adresata modului de delimitare a oricarei parcele.

- Lege  zidul sau santul comun ce desparte cele 2 proprietati este
proprietate comuna a celor 2 vecini.Ei nu pot sa iasa din aceasta coproprietate
fortata.
* zid  gard  sant  latimea variaza dupa elementul constitutiv ce
materializeaza separarea.
 - Porprietatea terenului A are in proprietate 2 tipuri de terenuri (proprietate
exclusiva,marginita de o banda in coproprietate cu vecinii).
- Exceptia este catre strada.Cu domeniul public nu este coproprietate.
Linia mediatoare (limita de
proprietate)

Zid de caramida

a a 2a
2a = latimea benzii de coproprietate
- Daca vecinii nu se inteleg,pot face element despartitor numai pe
proprietatea lui

A F

Nu mai este coproprietate,este numai

proprietatea A

Vecinii “sunt condamnati” la coproprietate  sunt obligati sa se inteleaga.

- Lege : dreptul de proprietate conduce la respectarea bunei vecinatati.
- In cazul in care elementul despartitor este un gard :
 Limita de proprietate (gard)

Bulumacii sau stalpii se pun alternativ

Limita de proprietate (gard)

Bulumacii sau stalpii numai pe partea celui care l-a

construit

SANT :

a a
 Coproprietate  pamantul se aseaza pe ambele parti

2a

Cand vecinii nu se inteleg

Tot ce se face catre domeniul public se face pe terenul proprietarului.

URMARILE SERVITUTII ZIDULUI SAU SANTULUI COMUN

- zidul sau santul comun nu pot fi gaurite,reparate,daramate fara acordul

coproprietarilor.
- nu se poate sprijini o constructie pe zidul comun fara acordul celor 2
coproprietari (declaratie autentificata la notar)
- inaltimea ingradirii intre 2 vecini se stabileste prin regulamente,dar nu
poate fi mai mica de 2 m
 libertatea primariei de a impune inaltimea si modul de alcaturie al
despartirii de domeniul public. (in alte parti  delimitare gard viu 70 cm)
- cat de inalta este o proprietate ?Legea nu defineste asta.
 arbust
arbore

50 cm

min 2m

Limita – arbori  coproprietate a

celor 2 vecini

- partea ce depaseste limita de proprietate (a unui arbore) apartine vecinului

care poate face ce doreste cu el
- langa zidul sau santul comun nu se pot face constructii care pot periclita
acele element comun sau proprietatea vecinului
Ex: depozit elemente combustibile,grajduri,closete cu hasna
Imperiul Bizantin – Justinian  Bazilicalele (regulile vin dintr-o istorie de
milenii)
* In tara noastra au fost aplicate legi diferite:
 Transilvania,Banat – urmari ale codului civil austriac
 Basarabia – functioneaza codul rusesc
 Dobrogea – cand romanii au reocupat aceasta parte – exista sistemul
otoman (turcesc)
 sisteme anterioare unirii Romaniei
Sistemul austriac

Exista un zid comun intre 2

cladiri

min 5 cm

planseu Trebuie sa
ramana 10 cm
intre “gauri”