Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Cuprins
Aspecte generale 3
Total București 4
Centru 5
Est 6
Nord 7
Sud 8
Vest 9
Suprafața media 10
Concluzii 11
Autori 12

Despre raport
Studiul de piață imobiliară Apartamente Noi București, realizat de
către Departamentului de Analiză Financiară și Evaluare (AEEF)
din cadrul Facultății de Contabilitate și Informatică de Gestiune,
Academia de Studii Economice din București. Datele au fost
colectate pe parcursul a două luni (martie-aprilie 2015) de către
studenții membrii ai Cercului Științific al Departamentului de
Analiză și Evaluare Economico-Financiară.

Studiul prezintă analiza realizată asupra a 50 de ansambluri

rezidențiale noi din București, totalizând 2265 de apartamente cu
o valoare de listare de peste 100 milioane de euro.

2015 2
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Aspecte generale

VEST, 6

CENTRU,
50
10 de ansambluri rezidențiale noi
EST, 6
SUD, 19

2265
NORD, 9

Figura 1 Numărul ansamblurilor rezidențiale analizate pe

zone
de apartamente

mil. euro CENTRU

7%

107.5 VEST
30%
EST
12%
NORD
11%
reprezintă valoarea
apartamentelor noi
analizate SUD
40%
Figura 2 Ponderea valorii apartamentelor pe zone

Zona Valoare apartamente analizate (euro)

CENTRU 7,644,267
EST 13,059,805
NORD 11,255,223
SUD 43,101,592
VEST 32,526,058
TOTAL 107,586,945

2015 3
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

BUCUREȘTI: Prețuri de listare per zone și prețuri per m2

Preț de Preț de
Preț/m2 Preț/m2 Suprafața
tranzacționare tranzacționare
median mediu medie
median mediu
Euro/unitate Euro/unitate Euro/m2 Euro/m2 m2
CENTRU 62,497 87,865 1,518 1,515 58.26
EST 66,053 68,736 1,230 1,200 57.57
NORD 103,678 142,471 1,321 1,603 78.91
SUD 40,669 44,252 889 897 49.38
VEST 40,695 41,098 775 805 54.14
TOTAL BUCUREȘTI 45,845 50,105 910 932 53.40

Ansamblurile rezidențiale analizate sunt aferente următoarelor sub zone:

Centru: Unirii, Muncii – Traian, Națiunile Unite, Rosetti, Dacia, Mircea

Vodă, Calea Moșilor, Udriște, Vlaicu Vodă, Foișorul de Foc
Est: Mihai Bravu – Vitan, Dristor, Titan
Nord: Băneasa, Aviației, Piața Presei
Sud: Berceni, Sos.Oltenitei, Rahova, Giurgiului, Piața Sudului
Vest: Militari, Lujerului, Ghencea

Notă: prețul de listare mediu, prețul/m2 și suprafața medie au fost calculate ca medii aritmetice
ponderate în funcție de numărul apartamentelor și tipul acestora (garsonieră, 2 camere, 3 camere, 4
camere).

Prețul mediu = medie aritmetică asupra grupului de proprietăți

Preț median = prețul de mijloc al tuturor proprităților. Utilizarea prețului median este relevantă când
datele nu sunt relativ omogene.

2015 4
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Prețuri de listare per unitate și per metru pătrat în

CENTRU funcție de numărul de camere

160,000

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

-
1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA
Preț de listare median 53,325 43,700 120,000 134,000 62,497
Preț de listare mediu 53,337 77,976 129,363 131,050 87,865

ZONA

4 camere

3 camere

2 camere

1 camera

1,300 1,350 1,400 1,450 1,500 1,550 1,600

1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA

Preț/m2 mediu 1,435 1,531 1,494 1,503 1,515
Preț/m2 median 1,443 1,560 1,407 1,486 1,518

2015 5
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Prețuri de listare per unitate și per metru pătrat în

EST funcție de numărul de camere

120,000

100,000

80,000
Axis Title

60,000

40,000

20,000

-
1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA
Preț de listare median 38,115 64,500 95,000 - 66,053
Preț de listare mediu 40,566 67,208 97,459 - 68,736

ZONA

4 camere

3 camere

2 camere

1 camera

1,300 1,350 1,400 1,450 1,500 1,550 1,600

1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA

Preț/m2 mediu 1,435 1,531 1,494 1,503 1,515
Preț/m2 median 1,443 1,560 1,407 1,486 1,518

2015 6
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Prețuri de listare per unitate și per metru pătrat în

NORD funcție de numărul de camere

400,000

350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

-
1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA
Preț de listare median 46,000 77,700 107,045 266,600 103,678
Preț de listare mediu 50,189 91,661 172,712 366,284 142,471

ZONA

4 camere

3 camere

2 camere

1 camera

- 500 1,000 1,500 2,000 2,500

1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA

Preț/m2 mediu 1,238 1,447 1,766 2,134 1,603
Preț/m2 median 1,250 1,231 1,369 1,654 1,321

2015 7
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Prețuri de listare per unitate și per metru pătrat în

SUD funcție de numărul de camere

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

-
1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA
Preț de listare median 27,000 44,900 54,200 83,400 40,669
Preț de listare mediu 29,161 48,382 60,316 107,888 44,252

ZONA

4 camere

3 camere

2 camere

1 camera

- 200 400 600 800 1,000 1,200

1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA

Preț/m2 mediu 904 895 878 1,032 897
Preț/m2 median 936 870 848 905 889

2015 8
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Prețuri de listare per unitate și per metru pătrat în

VEST funcție de numărul de camere

90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
-
1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA
Preț de listare median 31,450 42,350 53,100 77,700 40,695
Preț de listare mediu 30,835 43,389 53,603 77,700 41,098

ZONA

4 camere

3 camere

2 camere

1 camera

720 740 760 780 800 820 840 860

1 camera 2 camere 3 camere 4 camere ZONA

Preț/m2 mediu 772 813 843 830 805
Preț/m2 median 775 775 775 830 775

2015 9
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Ponderea apartamentelor pe număr de camere și suprafața medie

Ponderea apartamentelor pe număr de camere și zone

1 cameră 2 camere 3 camere 4 camere

CENTRU 8.0% 69.0% 19.5% 3.4%
EST 2.6% 90.0% 7.4% 0.0%
NORD 8.9% 48.1% 32.9% 10.1%
SUD 32.4% 53.2% 13.6% 0.8%
VEST 32.7% 49.7% 17.4% 0.1%
TOTAL 28.3% 55.3% 15.5% 0.9%

Suprafața medie a apartementelor pe număr de camere și zone

1 cameră 2 camere 3 camere 4 camere Total
CENTRU 37.4 51.5 85.6 87.7 58.3
EST 38.5 56.1 82.4 N/A 57.6
NORD 40.3 62.4 90.9 152.3 78.9
SUD 32.4 54.3 67.4 100.9 49.4
VEST 40.9 56.9 70.9 93.6 54.1
TOTAL 53.4

2015 10
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Concluzii
Culegerea datelor a evidențiat o diferențiere ridicată pe zone in ceea ce priveste
disponibilitatea datelor. În acest sens, zona de Nord prezintă un nivel mai redus în ceea ce
privește disponibilitatea unor informații detaliate privind apartamentele oferite. Prin
comparație, informațiile aferente zonei Sud și Vest au fost preluate cu usurință de pe site-
urile dezvoltatorilor imobiliari.

Principalele concluzii evidentiate de analiza realizata sunt:

- Suprafețele medii reprezintă un punct de diferențiere între grupurile analizate: în zona

de Nord suprafata medie este de 78.9 m2/apartament, iar în zona de Sud un
apartament oferit are in medie 49.4 m2/unitate.
- În zona Centru și zona Est, ponderea apartamentelor de 2 camere este cea mai
ridicată;
- În zona de Nord, apartamentele de 2 și 3 camere reprezintă mai mult de 80% din
ponderea apartamentelor analizate;
- În zona de Sud și zona de Vest, garsonierele și apartamentele de 2 camere reprezintă
peste 80-85% în totalul apartamentelor analizate.
- Zona de Nord prezintă cea mai ridicată valoare a prețului de listare pe unitate precum
și cel mai ridicat nivel al prețului/m2; valorile cele mai scăzute sunt aferente
ansamblurilor rezidențiale din Sud și vest;
- Uzual nivelul prețului/m2 scade pe masura ce creste suprafata unitatii rezidentiale
disponibile; acest lucru este confirmat de analiza realizata în zona de Sud, dar pentru
celelalte zone existe variații diferite având în vedere cantitatea si calitatea
ansamblurilor rezidențiale analizate.

2015 11
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

Autori
Ion Anghel ion.anghel@cig.ase.ro
 Profesor universitar – Director al Departamentului de Analiză și Evaluare Economico-
Financiară - ASE București
 Din 2001 Doctor în economie, ASE București
 2006-2007, Președinte ANEVAR
 2008-2009, Presedinte Uniunea Profesiilor Liberale din România (UPLR)
 2008-2010, Membru Professional Board din cadrul International Valuation Standard
Council (IVSC)
 Din 2014 Vicepreședinte al European Real Estate Society (ERES)
 Din 2014 Președinte al Societății Române de Analiză Economico-Financiară
 Membru Acreditat ANEVAR (MAA), membru RICS (FRICS).

Costin Ciora costin.ciora@cig.ase.ro

 Lector universitar - Departamentul de Analiză și Evaluare Economico-Financiară - ASE
București
 Din 2011 Doctor în economie, ASE București
 Cercetător proiect postdoctorat (2014-2015) Academia Română, pe tema
comportamentului investitorilor în piața imobiliară
 Mobilități de cercetare internaționale: Sep. 2010 – Dec. 2010: Paris Dauphine University,
Franța; Noi. 2014 – Dec. 2014: Vienna University of Economics and Business (WU).
Departamentul de Cercetare în Economia Proprietăților Imobiliare
 Membru în American Economic Association; European Real Estate Society; International
Association for Accounting, Education and Research; Societatea Română de Analiză
Economico-Financiară, Asociația Analiștilor Financiar-Bancari.

Studenții membrii ai Cercului Științific AEEF implicați în colectarea datelor:

Zona Centru  Arseni Lina Andra
 Anghelache George
 Barză Geanina
 Comănescu Maria Roxana
 Dorobanțu Elena
Zona Est  Andreianu Anania
Cristina
 Badea Olimpia Elena
 Petcu George
Zona Nord  Arseni Lina Andra
 Anghelache George
Zona Sud  Aricescu Denisa Elena
 Baicu Cristina Silva
 Comănescu Maria Roxana
Zona Vest  Andone Madalina
 Albu Alexandra
 Barză Geanina
 Dorobanțu Elena

2015 12
 Studiu de piață imobiliară APARTAMENTE NOI BUCUREȘTI

ANEXA 1
Ansambluri rezidențiale analizate:
Centru: Central Point Apartments
Delea Veche Rezidential
Libertatii Residence
Maria Rosetti 38
Maria Rosetti Rezidential
Mircea Voda 39
NEOFORT REZIDENTIAL 20
Neofort Rezidential 34
Nerva Traian 3
POPA NAN 21
Est: Basarabia 76
ILIOARA RESIDENCE
Mihai Bravu Residence
ProEst Rezidential Mihai Bravu
Rezidential Stiubei
Sky Residence Titan
Nord: 5 Privighetori
Adora Pipera
Baneasa 1 Residence
City Point
Coralilor Residence
Cortina Residence
Greenfield Residence
Park Residence 5
Rovere Exclusive Concept
Sud: Studio Plus Metalurgiei Residence
Astrelor Residence -Blocul 8
Confort Urban Residence Rahova
Corvaris Residence 12
Corvaris Residence 14
Dream Residence
Gama Residence Classic
GAMA RESIDENCE TOWERS
Ideal Residence Eroii Revolutiei I
Ideal Residence Obregia
Lotus Residence
LUX GARDEN RESIDENCE
Rosa Residence
SABINA RESIDENCE 5
Ansamblu rezidential Popesti Leordeni
STUDIO PLUS RESIDENCE POPESTI-LEORDENI
Sud Garden Residence
Sud Park City
Vest: Belsugului Residence
Fabricii Residence
Militari Residence
Red House
Rezidentiale Militari
Transparent Residence

2015 13