MARGARETA MIHĂILESCU- birou individual de arhitectură

CIF 33739302 CONT RO29 RZBR 0000 0600 1722 0087 Raiffeisen Bank-Ag. GHENCEA
ADRESA : Str. Sergent Lăţea Gh. Nr.14 bloc C35 scara A apartament 26 – sector 6 BUCUREŞTI
TELEFON 021 7465476 / 0727512393
@mail : marga_b_m@yahoo.com www. 4dimensions.ro

STUDIU ISTORIC
ARHITECTURAL-URBANISTIC
IMOBIL TEODOROU ROUSOU – str.C.A.Rosetti nr.6
COD LMI 2010: CT-II-m-B-02836

1.PREAMBUL
Prezenta lucrare are ca obiect studiul evoluţiei istorice a imobilului amplasat in intravilanul
municipiului Constanta, în limitele sitului arheologic protejat "Orasul antic Tomis" inscris in LMI
2010 cu cod CT-I-s-A-02553 si incadrat in zona Portului comercial delimitat de Peninsula Constanta -
Bd.Termele Romane (fost Marinarilor) la nord-nord-est.
Conform Regulamentului Local Urbanistic aferent PUG Municipul Constanta -2000, amplasamentul
se inscrie in zona de referinta ZRCP– ZONA CENTRALA SITUATA IN INTERIORUL
PERIMETRULUI DE PROTECTIE A VALORILOR DE PATRIMONIU , respectiv ZRCP 1 –
Subzona centrala in care se mentine configuratia tesutului urban traditional - ZRCP 1a - Subzona
centrala suprapusa peste nucleul istoric Peninsulă.

Imobilul este clasat ca monument istoric si inventariat LMI 1991-1992 cod 14 B, LMI 2004 și
LMI 2010 cu identificarea CT-II-m-B-02836.
Constructia, cu datare exactă 1897 conform plăcii inscripționate pe fațadă, este realizata in regim
S+P+2+pod necirculabil si are functiuni originare de locuire familială (amenajare tip duplex cuplat
pentru două familii).

Studiul urmăreşte stabilirea reperelor istorice care au marcat evoluţia imobilului, amploarea mutaţiilor
survenite ca urmare a unor intervenţii anterioare în zonă, analizarea potenţialului urbanistic
arhitectural al amplasamentului şi vecinătăţilor precum şi limitele reglementare pentru viitoare inserţii
construite în actuala configuraţie a zonei.

Descrierea obiectivelor studiului

Studiul istoric face parte din etapa preliminara a elaborarii lucrarilor de proiectare pentru interventii pe
obiectivul mentionat, monument istoric cu functiuni de locuire.
Scopul prezentului studiu este de a fundamenta interventiile de reabilitare, consolidare,
refuncționalizare a monumentului in perimetrul incintei existente.

Studiul se concentreaza asupra parcelei si constructiei principale, cu referiri la zonele imediat

învecinate, precum şi luarea în considerare a înscrierii teritoriului în zona cu specific portuar-
comerciala si turistica a Constantei.

Studiul ia în considerare perimetrul definit prin PUG –Municipiul Constanta (elaborator SC URBIS
90 SRL Bucuresti 2000) – ZRCP 1– Zona centrală protejată,subzona în care se menține configurația
țesutului urban, respectiv ZRCP1a-subzona centrală suprapusă peste nucleul istoric–Peninsula
Constanța.

1
Descrierea metodei generale de studiu
Definirea zonei protejate a luat in considerare concentrarea unor valori urbanistice şi arhitecturale
relevante, rezultate din suprapunerea, pe o suprafaţă restrînsă a teritoriului urban actual, a amprentelor
fizice ale etapelor succesive de evoluţie istorica a zonei.
Pentru evidentierea acestor valori şi interdependenţa obiectului studiat cu acestea, în procesul istoric
de evolutie a zonei urban-portuare, a impus utilizarea metodei multicriteriale de analiză - a teritoriului
si a imobilului in discutie.

In prima parte a studiului sunt prezentate repere ale evoluţiei urbanistice şi arhitecturale ale zonei , o
prezentare a arterelor limitrofe ce delimiteaza aria de incadrare a parcelei precum si o analiza a
fondului construit - analiza istorică propriu zisă (prin evidenţierea vechimii zonei functionale , a tramei
stradale, a parcelarului şi a clădirilor) cît şi analiza contextului existent, rezultat din evoluţia istorică a
perimetrului studiat.
A doua parte a studiului se concentreaza punctual asupra evolutiei istorice a imobilului in discutie
si a evolutiei arhitecturale a constructiei, prin prezentarea analitica a elementelor arhitectural-
constructive definitorii si a unor interventii ce au modificat o parte dintre acestea.
A treia parte a lucrarii cuprinde atitudini de interventii si reglementari conform Regulamentului
Urbanistic Local din PUZ 2005, zona fiind sub incidenţa următoarelor documentaţii de urbanism care
conţin atât reglementării pentru porţiuni mai ample ale oraşului, cât şi reglementări particulare
elaborate pentru această zonă:
- Planul Urbanistic General al Municipiului Constanta , aprobat de Consiliul General al
Municipiului Constanta în anul 2002.
- Delimitarea zonelor construite protejate din Municipiul Constanta, parte integrantă a PUG
- Planul Urbanistic Zonal – Peninsulă -2003

2
2.IDENTIFICARE
2.1. AMPLASAMENT, VECINĂTĂŢI
Imobilul situat în str. C.A.Rosetti nr.6, este amplasat în zona peninsulară a Constanței, spre limita
sudică a perimetrului delimitat de portul de agrement Tomis la nord, faleza cu Cazinoul la Est , portul
comercial la Sud și bd. Ferdinand la Vest.

AMPLASAMENT –str. C.A ROSETTI nr.6 - 2015

conf. http://wwww.google.ro/maps

Amplasamentul face parte din arealul definit de artere majore: bd. Tomis la nord, faleza inalta a
Peninsulei-str. V.Canarache și str. Termele Romane la Sud, Piața Ovidiu la Est și bd. Ferdinad la Vest.

Imobilul Teodorou Rousou este localizat în apropierea unor repere urbanistic-arhitecturale precum
Muzeul Național de Arheologie - Piața Ovidiu, faleza sud-vestică a Constanței cu ansamblul
Edificiului cu mozaic, termele romane și Bazilica situate în proximitatea Porții 1 a portului comercial,
ca parte componentă a Sitului urban "Zona peninsulara Constanta", inventariat LMI 2010 la poz. 486.
CT-II-s-B-02832, care cuprinde și str. Petru Rareș, Rosetti C.A., Sulmona,Traian.

În același timp, se înscrie în limitele Sitului arheologic "Orasul antic Tomis" – Peninsula Constanța,
înscrisă în LMI 2010 la poz. 1. CT-I-s-A-0255, între Bd.Ferdinand, faleza de E a orasului pâna la
plaja Modern, Cazino,Poarta 1, port comercial, Bd. Termele Romane (fostMarinarilor), str. Traian ,
constituită în sec. III p. Chr.,Epoca romana

Aria restrânsă pe care este amplasat imobilul studiat este delimitată de str. Petru Rareș , Sulmona
(segmentele sudice) și Traian (segmentele estice spre Piața Ovidiu) cuprinde parcele cu constructii cu
o valoare istorica deosebita, inventariate in LMI 2010 :

539. CT-II-m-B-02836 Casa Teodorou Rousou Str. Rosetti C.A. nr.6 1897
540. CT-II-m-A-02837 "Casa de piatră", fosta Casa Alleon Str. Rosetti C.A. nr.7 1882-1884
542 CT-II-m-B-02839 Casă Str. Sulmona 10 1890
543 CT-II-m-B-02840 Grădinița nr. 16 Str. Sulmona 19 sf. sec. XIX
557 CT-II-m-B-02854 Casă Str. Traian 17 sf. sec. XIX
558 CT-II-m-A-02855 Colegiul Național “Mihai Eminescu” Str. Traian 19 1906-1908

Pe langa acestea, sunt prezente in aria studiată si constructiile valoroase ale Sinagogii Mari (de rit
aschenaz) si construcții de locuințe pe str. Petru Rareș , neinventariate.
3
Fondul construit este variat functional si stilistic, cu precadere dedicat functiunilor de locuire , locuire
cu spații comerciale la parter si serviciilor conexe – administrative, de cult, învățământ etc.
Din punct de vedere funcţional, imobilul studiat se gaseste într-o zonă predominant de locuire, cu
regim de înălţime neomogen (2-6 niveluri).
Gradul de protecție a zonei este ridicat (se protejează valorile arhitectural - urbanistice, istorice și de
mediu natural, cu o pondere semnificativă.

2.2. REGIM JURIDIC ŞI DE PROTECŢIE A IMOBILULUI

Regim de proprietate
Imobilul, situat intravilan in zonă protejată, cu suprafaţa terenului de 134,00 mp (cladire de locuire
familială S+P+2E), este in proprietatea lui CHIRIAC IULIAN-IOAN, conf. Contract vânzare-
cumpărare cu Încheierea de autentificare nr.4022 din 30 oct.2014 întocmită de BNPASOC Budei
Cristina și Ștreangă Ioana cu sediul în municipiul Constanța.

Regim de protecţie
Conform PUG al municipiului Constanta, zona de amplasament face parte din ZRCP 1– Zona centrală
protejată,subzona în care se menține configurația țesutului urban, respectiv ZRCP1a-subzona centrală
suprapusă peste nucleul istoric–Peninsula Constanța, zona situata în interiorul limitelor de protecţie a
valorilor istorice şi arhitectural urbanistice care păstrează ţesutul rezultat din succesiunea diferitelor
etape de precizare a configuratiei specifice unui oras-port.
Valoarea deosebită a zonei constă în cuprinderea unui perimetru cu areale aparţinând diferitelor
perioade istorice si cu profile functionale diferentiate, suficient de ample pentru a conferi imagini
coerente bine definite pentru anumite etape de dezvoltare urbanistică şi de rezonanţă la principalele
curente ale arhitecturii europene.
Zona beneficiază de un statut de protecţie ridicat (se protejează valorile arhitectural - urbanistice,
istorice si de mediu natural, cu precădere trama stradală perimetrala, caracterul functional existent,
prin ameliorarea fondului construit și a valorii urbanistice) si sunt permise intervenţii care conservă şi
potenţează valorile existente.

Reglementări-Convenţii internaţionale în domeniul protejării patrimoniului cultural

LEGE Nr. 157 din 7 octombrie 1997 privind ratificarea Conventiei pentru protectia patrimoniului
arhitectural al Europei, adoptata la Granada la 3 octombrie 1985
LEGE Nr. 150 din 24 iulie 1997 privind ratificarea Conventiei europene pentru protectia patrimoniului
arheologic (revizuita), adoptata la La Valetta la 16 ianuarie 1992
CARTA internaţională a turismului cultural -gestiunea turismului în situri de patrimoniu – ICOMOS,
Mexic, 1999
Reglementări naţionale - Monumente istorice
ORDINUL MINISTRULUI CULTURII SI CULTELOR nr. 2684/2003 privind aprobarea
Metodologiei de întocmire a obligatiei privind folosinta monumentului istoric si a continutului
acestuia
Ordinul nr. 2375 din 21.11.2005 pentru modificarea art. 4 din Anexa nr. 1 la Ordinul ministrului
culturii şi cultelor nr.2535/27.02.2003
ORDINUL MINISTRULUI CULTURII SI CULTELOR nr. 2682/2003 privind aprobarea Normelor
metodologice de clasare si evidenta a monumentelor istorice, a Listei monumentelor istorice, a Fisei
analitice de evidenta a monumentelor istorice si a Fisei minimale de evidenta a monumentelor istorice,
cu modificarile si completarile ulterioare, cu modificarile si completarile ulterioare
ORDINUL MINISTRULUI CULTURII SI CULTELOR nr. 2043/2002 privind aprobarea
Regulamentului de Organizare si Functionare a Comisiei Nationale a Monumentelor Istorice
HOTARÂREA DE GUVERN nr. 1430/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind
situatiile în care Ministerul Culturii si Cultelor, respectiv autoritatile administratiei publice locale,
contribuie la acoperirea costurilor lucrarilor de protejare si de interventie asupra monumentelor
istorice, proportia contributiei, procedurile, precum si conditiile pe care trebuie sa le îndeplineasca
proprietarul, altul decât statul, municipiul, orasul sau comuna

4
HOTARÂREA DE GUVERN nr. 1309/2002 pentru aprobarea Normelor metodologice privind
cuantumul timbrului monumentelor istorice si modalitatile de percepere, încasare, virare, utilizare si
evidentiere a sumelor rezultate din aplicarea acestuia.
LEGEA nr. 451/2002 pentru ratificarea Conventiei europene a peisajului adoptata la Florenta la
20.10.2000.
LEGEA nr. 5/2000 pentru aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national – Sectiunea a III-a –
zone protejate
ORDONANTA nr. 47 din 30 ianuarie 2000 privind stabilirea unor masuri de protectie a monumentelor
istorice care fac parte din Lista patrimoniului mondial
LEGE nr. 422 din 18 iulie 2001 privind protejarea monumentelor istorice
Prevederi locale
STRATEGIA DE DEZVOLTARE A JUDEŢULUI CONSTANŢA – dezvoltare turistică şi culturală
racordată la Programul Operaţional Regional 2007-2013
PLANUL URBANISTIC GENERAL al Municipiului Constanta, aprobat de Consiliul General al
Municipiului Constanta în anul 2002.

3. ANALIZA SITULUI URBAN DE AMPLASAMENT

3.1. EVOLUŢIA STRUCTURII ZONEI DE AMPLASAMENT - scurt istoric
Actualul Municipiu Constanta, cea mai reprezentativa poarta maritima a Romaniei, are o evolutie
istorica de peste 2000 de ani, legata atat de transformarile geopolitice europene cat si a celor geologice
ale coastei vestice a Marii Negre, precum si de evolutia Portului comercial.

Zona de amplasament a imobilului studiat a intrat în

perimetrul așezării odată cu extinderea și organizarea
acesteia în perioada colonizării grecești (epoca elenistică).

Perioada antica
etapa precoloniala
Cercetarile arheologice sistematice, pe sol sau subacvatice
efectuate in zona peninsulara a Constantei, au relevat
existenta unei asezari geto-dacice anterioara colonizarilor
(sec. VIII-VII i.d.Hr.).

Prezenta urmelor de locuire si navigare in zona submersa

a peninsulei constantene, descoperite in urma cercetarilor
subacvatice din a doua parte a sec. XX (ceramica
autohtona, ancore din piatra etc) au permis localizarea
asezarii precoloniale si a unui port cu bazin protejat
natural in zona sud-estica a Peninsulei.

Modificările morfologice ale liniei țărmului au determinat

retragerea spațiului de locuire și funcțiuni conexe pe
actualul perimetru al Peninsulei cu faleze înalte.

AȘEZAREA PRECOLONIALĂ - descoperiri arheologice

submarine- conf. Valentin Ciorbea-PORTUL CONSTANTA DE LA
ANTICHITATE LA MILENIUL III-fig.5

5
etapa coloniala greaca, romana, bizantina
Incepand din sec. al VII-lea i.d.Hr s-a produs procesul de colonizare elena a litoralului Marii Negre,
preluind cu precadere activitatea comerciala portuara din asezarile riverane.

Odata cu declinul portului Histria, ca urmare a formarii

unui cordon litoral, s-a produs dezvoltarea unui alt punct
favorabil comerţului în zona vest-pontică, respectiv prtul
Tomis. Ridicarea constructiilor portuare a inceput din
prima faza a dezvoltarii acestuia, intre sec. VI-III i.d.Hr.

Ca urmare, pe țărmul înalt se dezvoltă așezarea cu

specific preponderent comercial și tranzit, în raport direct
cu evoluția activității portuare.
Aparitia si stabilirea grecilor in zona peninsulara a
orasului actual, in sec.VI a.Chr. constituie un fenomen ce
trebuie integrat procesului urias de emigrare, cunoscut
sub numele de colonizarea greaca, in care o parte a lumii
grecesti porneste catre alte lumi, in secolele VIII-VI
a.Chr.

LINIA TARMULUI ANTIC LA CONSTANTA

conf. Valentin Ciorbea-PORTUL CONSTANTA DE LA ANTICHITATE LA
MILENIUL III-fig.2

În jurul funcțiunilor portuare comerciale se coagulează activități conexe – meșteșugărești și de locuire,

astfel încât așezarea se dezvoltă inițial ca emporion ionian (factorie comerciala ce precede constituirea
coloniei propriu-zise). În epoca elenistica (secolele IV-I a.Chr.), cetatea va capata atributele unui polis
și pentru asigurarea acestuia se construiește primul zid-val de apărare a cetății în zona istmului ,după
modelul celor vest-pontice, Histria si Callatis (conf.http://www.cjc.ro/ISTORIE/ TOMIS/ tomis.html)

In această epocă importanta orasului

creste, fiind acumulate resurse
financiare care permit locuitorilor sa
ridice edificii publice sau private
elegante, din piatra sau marmura,
apeducte s.a.

Locuitorii isi organizeaza viata sociala

si politica dupa modelul ionian -
autoritatea suprema o are ADUNAREA
POPORULUI, SFATUL acestuia
constituind puterea executiva.

Zona de amplasament a imobilului

studiat se situează la limita vestică a
cetății, în imediata apropiere de zidul de
incintă, pe faleza sudică.

DELIMITAREA CETĂȚII TOMIS

conf. Valentin Ciorbea-PORTUL CONSTANTA DE
LA ANTICHITATE LA MILENIUL III--SCHITA
COMPARATIVA A LINIEI TARMULUI ANTIC -fig.4

6
Incepand cu secolul I a.Chr. situatia geopolitica a intregului tarm vest-pontic sufera transformari, prin
aparitia romanilor in anii 72/71 a.Chr., moment in care orasele trec sub activitate romana, pentru ca in
jurul anului 55 a.Chr. sa treaca sub activitatea regelui Burebista (pana la moartea acestuia, in anul 44
a.Chr.). Pentru scurta vreme orasul Tomis isi va recapata independenta, in anii 29/28 a.Chr. romanii
revenind pe tarmul vest-pontic.

Cetatea Tomisului, intrată sub influenta romana va fi marcată de o perioadă de dezvoltare urbana si
inflorire comerciala, importanța economică și strategică în aria Pontului Euxin fiind recunoscută prin
stabilirea reședinței uniunii orașelor grecești Histria, Tomis, Callatis, Dionysopolis (Balcic) si
Odessos(Varna) ,Mesembria (Nesebar) și a sediului comandantului militar roman al coastei de vest.

Portul comercial a cunoscut o evolutie puternica si a fost organizat, cel mai probabil, conform
scrierilor lui Vitruvius, ca un complex functional, cu relatii coerente intre zonele de acces, de refugiu,
de incarcare-descarcare, depozite si mentenanta sau constructii de vase si cu intrarea semnalizata cu
faruri. Zonele de manevra a marfurilor erau prevazute cu dispozitive si mecanisme simple de ridicare-
coborare, platforme, scari etc.
Constructiile pentru servicii portuare erau considerate edificii arhitecturale, cu valente reprezentativ –
decorative, pe langa lucrarile hidrotehnice de amploare-diguri orientate astfel incat sa se evite
colmatarea bazinului. Cheiurile erau flancate cu porticuri, care confereau o imagine monumentala si
spatii de depozitare si adapost.

CETATEA TOMIS - ZID DE FORTIFICAȚIE ROMANĂ – Plan Pamfil Polonic – conf. Alexandra TEODOR-
THE ROMAN DEFENSIVE SYSTEMS OF TOMIS-Fig. 5 ,cu suprapunere georeferențiată

7
Dezvoltarea portului tomitan si aplicarea unui plan de sistematizare conceput pentru coasta peninsulei
a continuat si in primele secole ale mileniului 1.

După aplicarea mai multor masuri administrative , inclusiv cu infiintarea provinciei Moesia Inferior
(86 a.Chr - in timpul imparatului Domitian), Tomisul devine in secolul II p.Chr. resedinta de provincie
și va cunoaste o maxima dezvoltare urbanistica, pentru ca în sec. al III-lea p.Chr documentele epocii
să il identifice ca fiind „prea stralucită metropolă si capitală a Pontului Stang”.
În această perioadă se realizează al doilea zid de incintă ,ce delimitează la vest suprafața extinsă a
cetății, astfel încât zona studiată devine o arie centrală a așezării.
Stabilitatea politică și activitatea comercială intensă determină amplificarea lucrărilor urbanistice și de
edificare a noi edificii publice si private cu semnificație în viața publică și ca imagine reprezentativă a
cetății.
Arterele principale sunt prefigurate ca circulații pe direcție N-S și de legătură transversală E–V , cu o
piață- forum central (Piața Ovidiu).

Pe parcursul sec. IV-VI Tomisul își menține poziția de centru comercial portuar , cu o viață economică
și socială intensă, atestată de edificiile publice semnificative - Edificiului cu mozaic, constructie
romana reprezentativa ce adapostea sala ampla de for public la nivelul cornisei peninsulare (Piata
Ovidiu) si antrepozite la nivelurile inferioare (str. Termele Romane), complexul termelor și bazilicii
situate la nivelul mării de atunci, în apropierea portului comercial.
Cetatea Tomisului s-a bucurat de o dezvoltare constanta, devenind metropola a Pontului Stang - oras
mare si prosper cu o populatie numeroasa - astfel incat au fost posibile lucrari de fortificare a cetatii si
portului, care a avut o intensa activitate de trafic si schimburi comerciale.

Sfarsitul sec. VI - sec. VII d.Hr. constituie o perioada de declin temporar a asezarii si a portului
comercial, in urma atacurilor devastatoare ale triburilor slave, avare si protobulgare. In anul 680, slavii
si avarii au distrus cea mai mare parte a constructiilor si instalatiilor portuare.

A doua jumatate a intervalului sec. VII-sec. X constituie o perioada de revitalizare a activitatii

economice a regiunii, cand Constanta a fost reintegrata in rutele de trafic navigabil, comercial si
strategic bizantin, fara a mai atinge dimensiunile anterioare.

In sec. X , stapanirea bizantina in Dobrogea se reinstaureaza în 971 cand Ivan Tzimiskes (969-976)
desfiinteaza țaratul bulgar, iar ținutul dintre Dunare si Marea Neagra este organizat într-o thema
(unitate politico administrativa bizantina) numita PARISTRION, cu capitala la DOROSTOLON
(Silistra).

In perioada bizantina, in secolele VIII-XII, orasul este cunioscut si sub numele de CONSTANTIANA
sau CONSTANTIA și surse istoriografice de epocă îl mentionează ca fiind o asezare cu rol politic și
economic semnificativ, cu un port activ in spatiul comercial si de tranzit pe litoralul vestic al Mării
Negre.

Perioada medievala
etapa genoveza
Imperiul bizantin a avut control asupra coastei vest-pontice si a activitatii porturilor din regiune pana
in 1204, cand la Constantinopol se instaleaza cruciatii care vor deschide, navigatiei comerciale
italiene, căile maritime si porturile de pe coasta vestica a Marii Negre.
In prima parte a sec. XIII, preponderenta navigatiei comerciale in bazinul Marii Negre a apartinut
venetianilor, pentru ca dupa reinstalarea bizantina din 1261 preeminenta comerciala sa apartina
Genovei.
Accesul comertului si navigatiei venetiene si genoveze in bazinul Marii Negre ( Mer Maiour, Mare
Majus, Mar Maggior - cum era cunoscuta si consemnata in hartile si portulanele epocii) determina o
concurenta puternica intre orasele-state italiene cu traditie in circulatia navala.

8
Pentru asigurarea unei navigatii sigure si rapide, pe rutele cele mai scurte si mai sigure intre porturile
comerciale, cartografia medievala consemneaza in harti si portulane localitatile litoralului vestic al
Marii Negre, portul Constanta fiind mentionat incepand cu sec. XII.
Informaţii despre activitatea comercială a Constanţei, din timpul stabilirii genovezilor, apar între
secolele XIII-XIV în documentele cartografice medievale. Printre numeroasele centre comerciale
genoveze stabilite pe malurile Dunării sau în vestul Mării Negre: Licostomo, Chilia, Vicina, Solinae,
Sancti-Gyorgyi, Aspera, Donavici, Mangalia, Caliacra, Cavarna, Varna etc este mentionata si
Constanza.

PORTULANUL PISAN – 1275

Se pare că toate aşezările portuare genoveze urmau, în structura lor, aceeaşi tipologie organizatorica.
Indiferent de mărimea sau importanţa lor, punctele genoveze de la mare sau Dunăre comportau câteva
elemente constructive similare: un antrepozit cu una sau mai multe magazii, un bazin portuar cu
instalaţiile aferente, locuinţele şi ziduri fortificate. Pentru revitalizarea portului, mare parte din
instalaţiile portuare au folosit zona portului antic (cheiul si digul genovez de larg) sau material din
construcţiile anterioare.

etapa otomana
Sec. XV aduce perioada de cucerire a Dobrogei de catre Imperiul Otoman, ocuparea Constantei cu
retragerea comerciantilor genovezi, distrugerea zidurilor orasului si afectarea activitatii portuare.
Pe parcursul sec.XV-XVII, portul Constanta ( Küstenge) a functionat, cu precadere, pentru export spre
Istambul si de acolo spre alte piete. Activitatea portuara a fost intensa iar regimul de taxe, aplicat in
raport cu natura si calitatea marfurilor sau originea sociala si religia partilor implicate in comert, era
reglementat prin Kanunnamele .
In sec. XVII, in portul Constanta functionau depozite-hambare cu constructii solide amplasate langa
schelele (cheiurile) de descarcare-incarcare a marfurilor, cateva pravalii si o geamie. Transportul pe
uscat era asigurat cu carute.

9
Importanta si rolul portului Constanta se pastreaza si in sec. XVIII, desi razboiul ruso-turc a ruinat
orasul, care a pierdut 75% din fondul construit. Portul Constanta devine schela,depozit si oras de
posta.In urma pacii de la Iasi, din 1792, Austria a obtinut dreptul de navigatie si comert pe Dunare si
Marea Neagra, in radele porturilor si schelelor de sub control turcesc.

Deschiderea pentru activități comerciale intense a devenit mai atractivă pentru stabilirea în oraș a unui
grup numeros de negustori de etnii diverse (greci, germani austrieci, evrei etc) care au contribuit la
constituirea profilului multicultural al vieții sociale.

Fondul construit, majoritar de locuire și comerț, a fost înlocuit în etapele ulterioare dar, având în
vedere epoca istorică frământată, se poate prezuma că a fost constituit cu precădere din construcții mai
puțin reprezentative, cu funcțiuni comerciale și de locuire cu standard redus și mediu, ridicate în zona
tradițional comercială a pieței și limitrof ,în lungul arterelor majore de circulație.

Perioada moderna
Inceputul si parcursul sec.XIX este marcat de situatia politica foarte complicata din zona sud-estica a
Europei – conflictele militare din anii 1806-1812, 1828-1829, 1853 si 1877-1878 au facut din
teritoriul Dobrogei un teatru de operatii si au afectat direct activitatea portului Constanta.

Potentialul strategic si economic-comercial al portului, in pofida conditiilor dificile de acces si

manevre ample cauzate de conditii naturale si tehnice (apropierea de tarm si de apararea de coasta,
vanturi sudice, curenti marini, deteriorarea si lipsa unor lucrari de protectie a radei si bazinului portuar
etc), a facut din Constanta un obiectiv interesant si atractiv pentru marile puteri europene.

PLANUL VINCKE -1840, redesenat de Natalia Toma (sursa -DJPCN Constanta)

10
Rusia, Franta, Austria, Marea Britanie, Imperiul Otoman si-au disputat drepturile de andocare a flotei
militare si de trafic comercial, reprezentanti ai acestora prezentand rapoarte, studii si planuri de
amenajare sau de racordare la rutele comerciale terestre.

Autoritatile Principatelor Romane si-au manifestat si ele interesul pentru zona Dobrogei, aflată în aria
Imperiului Otoman, făcând demersuri pentru modernizarea căilor de legătură a Țării Românești cu
portul comercial, prin realizarea modernizarii drumului de legatura de la Dunare spre Constanta.

Înființarea Comisiei Europene a Dunarii (CED) a determinat optiunea pentru crearea unei legaturi prin
cale ferata. In anul 1857 ,,Danube and Black Sea Railway and Küstendge Harbour Company Ltd.”,
consortiu englez, obtine concesiunea lucrarilor prin semnarea actului cu reprezentantii Portii otomane.
Trei ani mai tarziu, in 1860, se inaugura calea ferata intre Cernavoda si Constanta, pe un singur fir.
In anul 1864 domnitorul Al.I. Cuza se imbarca, in portul Constanta, pe o nava pentru Constatinopol,
prilej cu care observa starea lucrarilor portuare si sustine infiintarea unui port independent la Marea
Neagra, idee readusa in atentie si de Carol I (1867).

PORTUL CONSTANTA – 1876 – circulații căi ferate

conf. Valentin Ciorbea-PORTUL CONSTANTA DE LA ANTICHITATE LA MILENIUL III - fig.11

În prima jumătate a sec. XIX populația Constanţei este puțin numeroasă, cu profil etnic complex
compus din comunități restrânse de români, turci, greci, germani, găgăuzi, tătări, bulgari, macedoneni,
evrei (conf. Nicoleta Doina TEODORESCU, Corina LUCESCU THE ARCHITECTURAL HERITAGE OF THE JEWS IN
CONSTANŢA).
După anul 1867, prin firmanal sultanului Abdul Aziz, se construiește primul templu de rit ashkenaz pe terenul atribuit
comunității israelite germane (înlocuit în 1910-1914 de Marea Sinagogă actuală, pe același amplasament)

Deteriorarea situatiei politice in regiunea sud-est europeana si redeschiderea crizei orientale, finalizate
prin razboiul din 1877-1878 care a dus la obtinerea independentei tarii si readucerea Dobrogei la
teritoriul Romaniei, influenteaza puternic evolutia rolului portului Constanta in timpul si dupa
evenimentele istorice.

11
Intensificarea lucrarilor de modernizare si extindere a portului, cu instalatiile aferente si activitatea
comerciala efervescenta au determinat evolutia semnificativa a orasului care cunoaste , la finalul sec.
al XIX-lea , o reorganizare reglementata a tramei stradale si a parcelarului.
In 1880, prefectul judetului Constanta Remus N.Opreanu poarta o corespondenta intensa cu primarul
Antonio Alexandridi privitor la organizarea si coordonarea gospodaririi bunurilor comunale.
Studii, lucrari si propuneri prezentate spre analiza pana in 1881, dezbateri parlamentare si campania de
presa in vederea modernizarii liniilor nationale de transport si comert, au determinat adoptarea Legii
privind rascumpararea caii ferate si a lucrarilor in portul Constanta, in 1882.
Anul 1882 constituie și momentul prefigurarii intravilanului modern al orasului Constanta, prin Actul
de masuratoare si delimitare din 16 septembrie (ANC-fond PMC-dosar nr. 56/1882)

Deschiderea orașului spre legăturile cu vestul Europei aduce o intensificare și a relațiilor cu Franța,
prin înființarea consulatului francez, constituind astfel un pol de atracție pentru implicarea unor
personalități în viața social-economică și culturală.
În această perioadă se manifestă o puternică influență a școlii franceze în zona construcțiilor civile și
industriale, în special asupra celor cu relevanță în activitatea portului comercial și transport terestru,
precum și a urbanismului, arhitecturii de locuire și de agrement .
Sunt activi în epocă arhitecții Charles Pienchot și Jules Siquot, ca angajați ai Primăriei în funcții de
arhitect șef al orașului și arh-inginer șef și Pelopidas D.Couppa, format la Ecole des Beaux Arts din
Paris (conform Veronica Pribeagu,Gh. Vecerdea -CONSTANȚA.INFLUENȚA ARHITECTURII FRANCEZE ÎN PRIMA ETAPĂ DE
DEZVOLTARE A ORAȘULUI MODERN –în ,, Colegiul Pedagogic ,,Constantin Brătescu,,- Valori ale civilizației românești în
Dobrogea - volum aniversar - Ed. POLIGRAF SA Constanța,1993) .

Principalele documente de arhiva identificate pina in prezent si care atesta evolutia in perioada
moderna a orașului Constanta sunt:
- 1882- Regulament Pentru constructiuni si alinieri- Dosar 19/1882 – fond P.M.C., Arhivele Nationale
Constanta,
- 1890- Regulament Pentru constructii si alinieri de strade aprobat prin decretul Regal 2180 la 25 iunie
1890 si publicat in Monitorul oficial - Dosar 16/1890 – fond P.M.C., Arhivele Nationale – Constanta
- 1879- un plan de parcelare pentru extinderea spre nord cu un cartier -Dosar 8/1880 – fond M.A.I., Arhivele
Nationale - Bucuresti
- 1893-1899 - Planul General al Orasului Constanta - scara 1/2000 - Ridicat in 1893 de Inginer V. Simu
// complectat in 1899 de Serv. Technic - Desenator: C. de Chmielewski” - dosarul 5/1902,
Arhivele Nationale Constanta
Regulamentele citate prezinta intentii clare de reglementare a interventiilor din zona de asezare situata
in peninsula –desemnata drept cea mai importanta a asezarii: “dispartirea culorei Rosie” (Cartierul
balnear) in anul 1882 prin Regulament Pentru constructiuni si alinieri , precum si pentru “despartirea
a doua” in anul 1890 prin Regulament Pentru constructii si alinieri de strade .

Prin adoptarea regulamentelor s-a urmarit mentinerea tramei stradale traditionale existente si s-au
stabilit masurile necesare pentru ordonarea relatiei dintre spatiul public si cel privat, fiind impuse
reglementari stricte referitoare la alinieri, aliniamente precum si reglementari menite sa ridice nivelul
calitativ al fondului construit din punctul de vedere al materialelor de constructie aplicate.

Planul elaborat in anul 1893 si actualizat in anul 1899 consemneaza consolidarea si prelungirea axei
SE-NV- str. Carol (actualul bulevard Tomis) prin prezenta Primariei ( ulterior Posta, actualul Muzeu
de Arta Populara) si potentialul intersectiei dintre aceasta si noua axa pe directie SV-NE ( actualul
bulevard Ferdinand) intersectie marcata in acea perioada de zona comerciala,Scoala Comunala si prin
terenurile destinate unei unitati militare numite “Divizia”.

Extinderea centrului modern este marcata de limita de nord-vest si sud-est in lungul axei formate de
actualul bulevard Ferdinand.
Reteaua stradala pastreaza traseele principale radiare concentrate spre Piata Ovidiu din centrul zonei
peninsulare, cu strazi de legatura ce delimiteaza alveole cu geometrie diversa. Este prefigurata
extinderea reglementata a orasului spre NV si S, dupa o trama prestabilita rectangulara.
12
După 1880 (an al numirii lui Mihail Kogălniceanu ca ministru plenipotențiar al României la Paris),
cetățeni francezi fac investiții imobiliare în zona centrală a orașului Constanța.
În 1881 Jean Gérard A.Alléon (probabil fiul lui Antoine Alléon, mare bancher parizian apropiat al
revoluționarilor români de la 1848) cumpără Hotelul Gambetta (înlocuit în 1913 ) și tot terenul
delimitat astăzi de str. Traian, V. Canarache (netrasată în epocă), Petru Rareș (fosta Comercială) și
Sulmona (fosta Tomis), inclusiv construcții.
În anul 1884, dată a șoseluirii (pavării) str. Sinagogii , arteră locală de legătură între str. Comercială
(actual Petru Rareș) și Tomis (str. Sulmona), acesteia i se schimbă denumirea în str. Alléon (actuala
C.A.Rosetti).
Denumirea străzii apare în tabelele Dosarului relativ la confecțonarea tăblițelor pentru numerotarea
stradelor pe anul 1895 (ANC –fond Primăria Orașului Constanța, dosar 42/1895). În același dosar este
consemnată și prezența stradelei Engleze (astăzi dispărută, probabil înlocuită cu un segment din str.
Canarache) cu pornire din str.Comercială (actual Petru Rareș) și paralelă cu str. Alleon spre portul
comercial ,ca acces dinspre S-E în cartierul omonim.
Regulamentele istorice de constructie elaborate in anul 1882, respectiv in anul 1890,definesc zona
peninsulara ca fiind cea mai reprezentativă în structura orașului. Ambele regulamente cuprind articole
referitoare la ordonarea imaginii urbane prin reglementari precise referitoare la alinieri, aliniamente si
regim de inaltime,asfel:
“Art. 15. In cartierul balnear fatadele vor fi frumos ornate, ferestrele se vor deschide inauntru.
Art. 20) Dimensiunile uselor si a ferestrelor vor varia in raport cu inaltimea cladirilor. Ceamai mica
dimensiune admisibila va fi pentru use 1m10 si 2m20 inaltime, pentru ferestre 0m90 largime si 1m80
inaltime. Vor fi asezate simetric la aceeasi inaltime.
Art. 22) Nu se vor admite esiri din linia fatadei precum: scari, banci etc
Art. 23) Balcone se vor admite la catul al II, insa vor trebui sa fie sau de fier, piatra or
zidarie,lemnaria este esclusa. Esirea lor din paramentul zidurilor de fata nu va putea fi mai mare de
0m90.”

PLAN ALIMENTARE CU APA A ORAȘULUI –detaliu zonă studiată -pr. Ing . N. Cucu – cf. ANC-fond Primăria
Constanța, dosar 45/1895)
13
În zonă sunt realizate, între 1881-1883, construcții de locuințe cu o arhitectură semnificativă, după
proiectele arh. Pelopidas D.Couppa (imobilele situate pe actuala str. C.A.Rosetti nr. 8 -Casa engleză,
consolidată și supraetajată cu utilizarea unor piese antice din piatră, nr.7- Casa Alléon), imobilul de pe
str. Traian nr.15 (consolidare și extindere) și Hotel Gambetta (consolidare și extindere).
În 1897 este realizată construcția imobilului studiat, situat pe str. Alléon nr.6.
Arhitectura construcțiilor cu grad de reprezentativitate mai ridicat urmează, în mare parte, influența
școlii franceze de tip neoclasic, reprezentată cu precădere de arh. Pelopidas D.Couppa, înlocuită treptat
de curentul eclectic, promovat de arh. L.Givert mai ales după 1900.
În ultima decadă a sec. XIX, lucrările edilitare pentru modernizarea orașului sunt intensificate (sunt
realizate rețele de alimentare cu apă, alinieri de străzi,iluminat public, pavări de artere de circulație
etc) ce cuprind și zona studiată (str. Tomis-actual Sulmona,Traian, Comercianților-actual P.Rareș, mai
puțin str. Alleon).
În zona preponderent rezidențială , delimitată de străzile amintite, se inserează funcțiuni publice ale
Tribunalului Județean și ale Primăriei, începând cu 1892 (casele de pe str. Alleon nr.9 și 10 sunt
închiriate prin Antonio Seni, procuratorul lui A.Alleon, pentru instalarea unor servicii ale primăriei-
conf. ANC- fond Primărie Constanța, dosare 11/1892,34/1895).Se confirmă, astfel, importanța zonei
în structura orașului.

Perioada contemporana
La începutul sec.XX , Constanța avea o populație de cca 13400 persoane - români, turci și tătari, greci,
austro-ungari,evrei,bulgari, germani, englezi, francezi, ruși, elvețieni, persieni și americani, de diferite
confesiuni: ortodocși,mahomedani,grigorieni,israeliți, catolici,protestanți,lutherani – consemnați în
,,Recensământul populațiunei orașului Constanța efectuat în luna decembrie 1902,, (conf. Doina
Păuleanu, CONSTAȚA.AVENTURA UNUI PROIECT EUROPEAN- ed. EX PONTO,Constanța 2003)

PLANUL ORASULUI CONSTANTA - 1904- anexa la Raportulpentru apărarea și consolidarea malurilor în partea de
N-E a orașului
14
Orașul se extinde spre nord-vest și include noi cartiere cu sistematizare reglementată până la limita
actualului bd. Mamaia.
În zona studiată nu se produc modificări de structură stradală, însă sunt semnalate noi funcțiuni la
intersecția str. Traian cu str.Tomis (actual Sulmona), respectiv Cazarma pompierilor, Arestul preventiv
și primele construcții ale actualului Colegiui M.Eminescu.

In prima decada a sec.XX , functia de primar al orasului (1905-1907) si de consilier comunal (1908-
1909) este ocupata de prof. Ion Banescu, al carui nume este legat de interventii urbanistice majore
precun sistematizarea orasului premodern, extinderea si organizarea intravilanului dupa o trama
ordonata prestabilita, zonificarea functionala a orasului (rezidentiala, comerciala, industriala,
turistica), implementarea lucrarilor edilitare noi de alimentare cu apa si iluminat public precum si de
initierea si dezvoltarea Bailor Mamaia, inaugurate in 1905 ca punct de atractivitate turistică.
Activitatatea portuară intensă și dezvoltarea turismului balnear au contribuit la ridicarea nivelului de
atractivitate ca pol comercial, astfel încăt Constanța cunoaște o evoluție urbanistică atât prin
repopularea orașului cu o comunitate română, împământenită prin facilități fiscale, cât și printr-o
politică de modernizare urbană pronunțată.

Multietnicitatea comunității constănțene definește orașul portuar și imprimă un spirit deschis

conviețuirii în armonie, ceea ce permite prezența și buna vecinătate a construcțiilor cu caracteristici
arhitectural-urbanistice specifice fiecărui grup.
În urma autorizării în 10.04.1910 a Marii Sinagogi de rit oriental așkenaz , construcția acesteia este
realizată pe amplasamentul situat la intersecția str. Petru Rareș cu Rosetti după proiectul arh.Anghel
Păunescu, în perioada 1910-1914. Se completează astfel fondul construit în zonă cu o piesă valoroasă,
cu arhitectură în stil caldeean cu influențe maure, astăzi în stare de precolaps.
În epocă, în jurul str. Engleze se concentrează cartierul evreiesc, după cum se menționează în
monografia din 1931 a col. M.I.Dobrogianu (conf. Doina Păuleanu, CONSTAȚA.AVENTURA UNUI PROIECT
EUROPEAN- ed. EX PONTO,Constanța 2003)

PLAN DIRECTOR DE TRAGERE CONSTANȚA-1924- detaliu zona centrală plan indicativ 5641-Constanta
SURSA: http://www.geo-spatial.org/harti/
15
Zona peninsulara isi conserva trama stradala dar noul statut de zona centrala obliga la transformarea
tesutului inegal – firesc in cazul unei asezari formate din zone diferite (centru, periferie etc) – intr-un
tesut de o calitate constanta din punctul de vedere al imaginilor urbane pe care le ofera. Acest proces
se bazeaza pe ordonarea relatiei dintre domeniul public si cel privat prin reglementari referitoare la
alinieri, aliniamente si regimul de inaltime dar si la aspecte de natura estetica (conf. Hanna Derer -ZONA
PENINSULARA A MUNICIPIULUI CONSTANTA-Studiu de fundamentare referitor la aspectele determinate istoric din
cultura urbana pentru “Plan Urbanistic Zonal (P.U.Z.) privind reabilitarea si revitalizarea zonei peninsulare a
municipiului Constanta).

Arhitectura noilor clădiri devine preponderent de tip eclectic francez și art nouveau, de la construcții
representative precum fostul Hotel Pelican (1900, arh. Lgivert,ulterior sediu al Băncii Comerciale în
Piața Ovidiu), Cazinoul Comunal (1903, arh. Daniel Renard, pe faleza estică), Hotelul Palace (1912,
arh. E.P.Goué), anexa-berărie a Cazinoului (1912, arh. E.P.Goué, actual Acvariu pe faleza estică), str.
Traian nr.4 (1915-1916, arh.N.G.Parlos,fost Hotel Marea Neagră, actual dezafectat) ș.a., până la
construcții de locuire cu parter comercial, dintre care se menționează imobilele de pe bd. Ferdinand nr.
22, nr.24 (1914-1916, arh. E.P.Goué) - conform Veronica Pribeagu,Gh. Vecerdea -CONSTANȚA.INFLUENȚA
ARHITECTURII FRANCEZE ÎN PRIMA ETAPĂ DE DEZVOLTARE A ORAȘULUI MODERN –în ,, Colegiul Pedagogic ,,Constantin
Brătescu,,- Valori ale civilizației românești în Dobrogea - volum aniversar - Ed. POLIGRAF SA Constanța,1993 .

Primul razboi al sec. XX a implicat si Romania in lupte iar atacurile au produs distrugeri semnificative
asupra orasului si instalatiilor portuare pe parcursul a doi ani (1916-1918), ceea ce a determinat
stagnarea vietii economice și implicit a efortului costructiv.
Planul orașului din anul 1921 indica modificari semnificative ale perimetrului urban, cu consolidarea
limitei de sud-est a centrului modern, in special in zona portului și a Peninsulei. În aceasta zonă a
perimetrului zonei centrale sunt consemnate cladirile publice cu funcțiuni majore: Primaria (actualul
Muzeu de Arheologie în Piața Ovidiu pe locul fostului Obor), Liceul (actual Colegiul M.Eminescu pe
str. Sulmona), Prefectura, Palatul Regal si Palatul de Justitie, clădiri publice cu importanță majoră.

PLANUL GENERAL AL ORASULUI CONSTANȚA – Editia a II-a dupa ultimile date oficiale, cu cele din urma
parcelari - Conductor Principal – Ing.Topograf Ioan Dobrescu - Iunie 1921 scara 1:2500”- sursa - DJPCN Constanta
16
Zona peninsulara isi conserva trama stradala dar , prin procesul de ordonare a relației între domeniul
public si cel privat prin reglementari referitoare la alinieri, aliniamente si regimul de inaltime dar si la
aspecte de natura estetica, devine un tesut de o calitate constanta și coerentă a imaginilor urbane (conf.
Hanna Derer -ZONA PENINSULARA A MUNICIPIULUI CONSTANTA-Studiu de fundamentare referitor la aspectele
determinate istoric din cultura urbana pentru “Plan Urbanistic Zonal (P.U.Z.) privind reabilitarea si revitalizarea zonei
peninsulare a municipiului Constanta).

In 1935, portul Constanta era deja unul dintre cele mai moderne si importante centre din aria Marii
Negre, cu un trafic intens si o activitate comerciala complexa. Orașul în ansamblu cunoaște o evoluție
urbanistică constantă, cu extinderea intravilanului, zonificare funcțională, alinierea reglementată a
străzilor,îmbogățirea fondului construit prin densificarea acestuia și lucrări edilitare.

PLANUL ORASULUI CONSTANTA - 1936 - detaliu zona centrală - ing. Filotti – sursa - DJPCN Constanta

În această arie centrală a orașului sunt prezente funcțiuni majore (sedii ale administratiei publice
locale, cladiri dedicate justitiei etc), functiuni conexe activitatii economice portuare (reprezentante
diplomatice, sedii de banci, hoteluri etc), funcțiuni comerciale urbane și functiuni publice specifice
zonelor rezidențiale (cladiri de cult, de învățământ, de cultură).

Imaginea urbană a acestei zone a orașului, cristalizată la sfârșitul sec. XIX și în prima jumătate a
sec.XX, este complexă prin aplicarea mai multor scări și tipologii de compunere:
- scara monumentală a cladirilor publice, dispunerea izolata a acestora pe parcelele aferente și
modelarea unor spatii urbane de tip piață, piațetă sau scuar, în centrul orașului;
- scara semnificativă a unor obiecte de arhitectura care formeaza fronturi continue sau semi-
continue, ritmat prin prezenta unor spatii neconstruite semipublice sau private (grădini de vară ,terase
deschise ale unor hoteluri sau restaurante), situate în imediata vecinătate a subzonei de reprezentare ,
în subzona conexa functiunii portuare cu reprezentante diplomatice, sedii de banci si hoteluri.
- scara mai redusă a construcțiilor de locuit, dispuse in fronturi continue sau semi-continue, cu
curți spre interiorul incintei sau lateral, cuplate ori izolate pe parcele, la artere secundare mai
îndepărtate de zonele centrale .
17
Arhitectura construcțiilor noi, cu funcțiuni diversificate de la cele instituționale, la cele de locuire
etajată peste partere comerciale și locuințe familiale, se adaptează noilor curente de inspirație vest-
europeană (art-nouveau, modernism) sau stilului neoromânesc, exprimate în limitele principiilor
ordonatoare reglementate ce urmareau evidențierea subzonei de reprezentare maximă, respectiv aceea
orientata inspre portul comercial.

Imaginea de ansamblu este unitară, rezultată din alinieri de fronturi, scări constructive și limbaj
arhitectural - claritate si fermitate volumelor, compoziția echilibrată a fatadelor, prezența unor accente
locale echilibrate. Fațadele istorice din zona studiata se caracterizeaza printr-o complexitate rezultată
din varietatea mijloacelor utilizate pentru materializarea principiilor de compozitie.

Zona de amplasament al imobilului studiat nu suferă modificări majore – se păstrează trama stradală
adaptată traficului orientat spre punctual nodal al Pieții Independenței (ulterior Ovidiu).
Sunt semnalate câteva modificări ale nomenclaturii unor străzi : str. C.A.Rosetti (fostă str. Alleon), str.
Petru Rareș (fosta Comercială) și este marcat traseul nenominalizat al stradelei (fundăturii) Engleze,
menționată și în ghidul orașului din 1924 (conf. Th.Ionescu,I.N.Duployen-CONSTANȚA ȘI TECHIRGHIOL.GHID
ILUSTRAT-ed. Institutul Grafic Albania,Constanța,1924).

Parcelarul zonei studiate nu suferă modificări semnificative iar fondul construit, constituit
preponderant din locuințe cu nivel de reprezentativitate mediu și redus, izolat mai ridicat se menține
până în preajma celui de al doilea război mondial .

PLANUL MUNICIPIULUI CONSTANȚA –sc.1:10000 ridicat în 1935-1938-reducere după planul 1:5000 întocmit de
ing. V.Ionescu – detaliu zona centrală -sursa D.J.A.N. Constanța

18
Modul de ocupare este specific unei zone urbane centrale - relativ compact, cu fronturi continue la
arterele radiare preponderent comerciale convergente spre Piața Independenței (actual Piața Ovidiu).
Cornișa sudică a peninsulei este neamenajată, proprietățile au limita la nivelul bulevardului Marele
Voievod Mihai, cuprizănd și debleul falezei.
Parcela studiată, cu perimetru patrulater situat pe frontul nordic al străzii C.A.Rosetti nr.6, este
marcată pe planul cadastral din 1940-1941 ca fiind ocupată integral cu construcție, ca și incintele
construite la calcanele laterale acesteia.

PLAN ORAȘ CONSTANȚA – 1940-1941 - carou cadastral zona C.A.Rosetti - Serviciul Tehnic al Primariei Constanta –
sursa D.J.A.N. Constanța

19
Situatia internationala tensionata, cu iminenta unui nou razboi, a determinat directionarea unor fonduri
catre pregatiri ale orașului, constructiilor si instalatiilor portuare pentru caz de necesitate, cu prioritate
lucrarilor cerute de Comandamentul Litoralului Maritim in 1938 - camuflaje, adaposturi, dotari de
stingere a incendiilor etc.
Portul Constanta a constituit, prin pozitia sa geografica si importanta economica, un punct strategic de
maxim interes pentru partile beligerante, ceea ce a condus la atacuri succesive aeriene, in perioada
1941-1944 fiind notate pierderi materiale si umane semnificative, inclusiv în aria limitrofă a acestuia.
Fondul construit local este parțial afectat de distrugerile considerate pierderi colaterale inerente
atacurilor aeriene asupra portului comercial.
In perioada 1944-1948 s-au luat masuri de revitalizare a orașului, odata cu cresterea dinamicii
traficului portuar. În portul Constanta erau inregistrate 31 de agentii, cu activitatea comerciala si de
navlosire controlata de Comisia Aliata de Control sovietica.
In acelasi timp, fondul construit si edilitar, afectat de distrugeri, a fost reabilitat pe masura
posibilitatilor, prin indepartarea urmelor razboiului (interventii de reparare a constructiilor afectate,
inserarea de constructii noi, refacerea retelei stradale si a lucrarilor edilitare etc). Desi activitatea
economica a fost diminuata, in portul Constanta erau inregistrate totusi 31 de agentii comercial-navale,
cu activitatea comerciala si de navlosire controlata de Comisia Aliata de Control sovietica.

In a doua jumatate a sec. XX, majoritatea intervențiilor executate (locuințe collective, clădiri cu
functiuni publice realizate in ultimul deceniu al secolului) s-au realizat cu ignorarea directiilor
principale de evoluție urmărite în perioada anterioara celui de-al doilea razboi mondial si chiar
eliminand elemente valoroase de peisaj urban.Calea ferata spre zona nordica de agrement a fost
dezafectata, pe traseul sau fiind amplasat actualul bulevard Mamaia, vechea gară CFR a fost demolată.
In perioada 1960-1965, lucrari de constructii pe faleza sudica a Peninsulei ( deschiderea str. Vasile
Canarache, Piata Ovidiu spre sud, str. Termele Romane) au relevat zona vestigiilor anticului port
Tomis- Edificiul cu mozaic, termele, bazilica etc- incluse actual in zona verde.

PLANUL ORASULUI CONSTANTA - 1978 – DETALIU – MApN –DTM - careu L-35-142-A-d – sc.1:25 000
20
În zona central – peninsulară sunt redenumite căteva artere : Mircea cel Bătrân (fost Mircea cel Mare),
bd. Tomis (fost Carol), bd. Republicii (fost Ferdinand), str. Sulmona (fosta Tomis) ș.a.
Prin inserția unor construcții noi, conform planurilor de sistematizare cu o nouă conceție de organizare
a spațiului urban, se modifică unele trasee de circulație – fostei str. C.I.Brătianu îi este anulat
segmental sudic și parțial cel central (în dreptul fostei pieți a Unirei), devenind astfel str. Doinei spre
SVși str. Callatis spre NE. Str. C.A.Rosetti, cu amplasamentul imobilului studiat, nu suferă
modificări de nomenclatură și parcelar.

Fondul construit își păstrează caracteristicile anterioare, de zonificare funcțională și reprezentativitate,

cu înlocuirea construcțiilor distruse prin blocuri de locuit izolate, cu o arhitectură neutră la scara
ansamblului,specific anilor 1960-70.

Prima decada a sec. XXI nu aduce modificari ale retelei si tramei stradale, pastrand in zona centrala si
toponimia atribuita dupa 1990, cu reveniri locale la denumiri antebelice.
Interventiile de demolare si construire - inserare din ultima perioada (2000-2014), uneori cel putin
inabile, au condus la destructurarea partiala a fondului construit valoros ca martor istoric al evolutiei
urbane si alterarea imaginii urbane de ansamblu.
În același timp, situații litigioase în procese de retrocedări a proprietăților au determinat frecvent
deteriorări până la colaps structural al unor construcții (locuințe unifamiliale sau cu mai multe
apartamente etajate, locuințe cu spații comerciale, hoteluri, sedii de instituții, construcții de cult etc),
prin absența lucrărilor de întreținere și reparații curente, consolidare și reabilitare sau prin vandalizare..

Zona de amplasament a imobilului, delimitată de str. Sulmona,Traian, Petru Rareș și V.Canarache, cu

artera locală C.A.Rosetti, exemplifică această situație – fond construit destructurat parțial prin
demolare, deteriorare pronunțată a construcțiilor existente parțial locuite sau abandonate etc sau
inserarea unor construcții noi cu arhitectura puternic contrastantă, nespecifică ariei de amplasament.

PLANUL MUNICIPIULUI CONSTANTA 2014 – DETALIU - sursa: http://harta.constanta.rou.ro

21
3.2. DESCRIEREA SITULUI DE AMPLASAMENT
3.2.1. ZONA PENINSULA CONSTANȚA

CONSTANTA 2014 – DETALIU - sursa: http://harta.constanta.rou.ro

Zona de amplasament a imobilului este definita de aria istmului peninsular al Constantei, delimitat la
nord-est de portul turistic Tomis cu str. Marinei, str. Mircea cel Bătrân, la est de Piața Ovidiu (Muzeul
Național de Istorie și Arheologie ș.a.), str. Termele romane, faleza inalta a Peninsulei (str.
V.Canarache) cu Parcul Carol I la sud, la vest de bd. Ferdinand și Parcul Primăriei.

Fondul construit,
realizat functional și în
mare parte cu tipologie
reprezentativă variată,
in concordanta cu
mijloacele arhitectural-
constructive ale
sfarsitului sec. XIX si
XX.

Regimul de inaltime
este mediu cu accente
locale, gradul de
ocupare a terenului este
ridicat, parcelarea este
compactă cu geometrie
neuniformă.
PENINSULA CONSTANTA – perioada interbelică – foto aeriană spre sud
22
PENINSULA-perioada
interbelică – foto
aeriană faleza sud- vest

PENINSULA
perioada interbelică -
foto aeriană spre nord

PENINSULA-perioada
interbelică –foto aeriană
faleza nord - est

23
 Istoria oraşului consemnează repetate
evenimente distructive – incendii,
cutremure, războaie – care, in acelasi timp
cu cerintele de extindere, reorganizare si
modernizare a activitatii urbane, au
determinat inlocuirea fondului construit
originar cu o serie de construcţii noi, cu
nivel de reprezentativitate sporită în
peisajul social şi economic.

PENINSULA - 1941-1944
sursa : constanta-imagini-vechi.blogspot.com

Valoarea zonei, din punct de vedere urbanistic-arhitectural si istoric, constă în coexistenţa unor areale
aparţinând unor diferite etape de dezvoltare a municipiului Constanta, cu imagini de ansamblu
coerente functional, bine definite şi articulate într-o remarcabilă diversitate.
Zona comercială si social-reprezentativa, dezvoltată in limitele impuse de traseele fortificatiilor
succesive grecești, romane și medievale premoderne, a cunoscut un proces de densificare şi înlocuire
treptată şi omogenă a fondului construit .

Prezenţa unor construcţii de factură funcţional-arhitecturală diversificată, ridicate în epoci istorice

diferite, aduce un plus de varietate şi interes peisajului urban.

Martor valoros al evoluţiei urbane constănțene, perimetrul Peninsulei, ce cuprinde amplasamentul

imobilului studiat (str. C.A.Rosetti nr.6 - Casa Teodorou Rousou), se inscrie in zona cu trama stradala
tradiţională în Centrul Istoric cristalizat pe parcursul sec. XIX, suprapus peste așezarea cetății Tomis .

FALEZA SUDICĂ A PENINSULEI din str.TERMELE ROMANE- fotomontaj -foto SC 4DIMENSIONS SRL-2009

Construcţiile de la nivelul superior al falezei formează un front unitar ca regim de înălţime, dominat
de clădirea muzeului şi de accentul vertical al minaretului moscheii.
Frontul este fragmentat, şirul construcţiilor cu caracteristici arhitecturale comune sfârşitului de secol
XIX şi început de secol XX - regim de înălţime, volumetrie, tratament decorativ specific - fiind
întrerupt prin prezenţa construcţiilor realizate în anii 60-70 pentru blocuri de locuinţe într-o structură
urbană nefinalizată.

Limbajul arhitectural este diversificat stilistic, corespunzător curentelor actuale în perioadele de

constituire a fondului construit- eclectic cu influența academismului francez, art nouveau, modernism
cubist, neoromânesc și liniaritatea arhitecturii de factură socialistă a anilor 1960-1970.
În plus, la nivelul cornișei (str. V.Canarache) au apărul, în prima decadă a sec. XXI, construcții cu
arhitectură contrastantă prin limbajul specific aplicat – geometria volumetrică, raport suprafețe vitrate ,
finisaje etc.

24
3.2.2. STR. VASILE CANARACHE
Delimitarea sudică a ariei de amplasament este marcată de str. Vasile Canarache, situată la nivelul
superior al falezei, cu zona verde a debleului-parcul arheologic și str. Termele Romane (fosta
Voievodul Mihai, Marinarilor) ce coboară de la nivelul falezei vestice a orasului spre Poarta 1 a
Portului Comercial.

STR. V. CANARACHE – cornișa falezei sudice a Peninsulei spre vest spre est - foto MM-bia—2015
Traseul liniar, de cornișă, al str. V.Canarache, a intrat în componența tramei stradale a orașului în
prima parte a sec.XX ca o componentă la nivelul superior al falezei a bd. Voievodul Mihai.

Frontul sudic al străzii este liber de construcții, marcat de prezența Edificiului roman cu mozaic spre
est și cu o deschidere amplă de imagine spre Portul comercial. Zona riverana spre sud, delimitată de
bd. Termele Romane, amenajată în pantă ca spatiu verde - parc, cuprinde vestigii arheologice
inventariate in LMI 2010.

STR. V. CANARACHE – front sud spre vest STR. V. CANARACHE – front sud spre est – Portul comercial
foto MM-bia—2015

Frontul nordic al străzii este discontinuu, cu

incinte și construcții cu regim funcțional divers și
cu arhitectura diferențiată (curtea Colegiului
M.Eminescu, terenul casei Alleon, construcții de
locuințe transformate prin reconversie funcțională,
inserții de sedii de firme, locuințe colective
specifice anilor 1960-70 etc).

STR. V. CANARACHE – front nord – curtea Colegiului

foto MM-bia—2015

25
STR. V. CANARACHE – front nord – Casa de piatră (Casa Alleon) - Fațada sud și teren neamenajat

STR. V. CANARACHE – front nord – locuințe

refuncționalizate după 2000-fațade sud
foto MM-bia—2015

Arhitectura construcțiilor este diversificată

stilistic și inegală valoric - intervențiile de
refuncționalizare și reamenajare sau inserții de
construcții noi, din prima decadă a sec.XXI, au
alterat imaginea de ansamblu.

STR. V. CANARACHE – front nord – sediu instituție,la

intersecția cu str. Petru Rareș -foto MM-bia—2015

STR. V. CANARACHE – front nord – acces pietonal spre fosta str. Engleză - foto MM-bia—2015

Frontul nordic al străzii este punctat la

extremitatea estică de construcțiile cu arhitectură
în stil eclectic cu accente neoromânești ale fostei
Primării a orașului, astăzi Muzeul de Istorie
Națională și Arheologie Constanța și a
construcției de birouri, orientate spre Piața
Ovidiu.

STR. V. CANARACHE – front nord dinspre Edificiul cu

mozaic
26
Intervențiile de revitalizare a fondului construit (consolidări, supraînălțări de mansarde, reamenajări și
refuncționalizări ale spațiilor interioare, refaceri de fațade sau inserții de construcții noi etc), realizate
în perioada 1990-2010, deși respectă în mare măsură scara generală a zonei pot fi considerate ca fiind
o completare inabilă sau contrastantă a imaginii de ansamblu.
Pe traseul str. V.Canarache nu sunt identificate și inventariate monumente istorice.

3.2.3. STR. PETRU RAREȘ

Traseul arterei de legătură transversală a zonei peninsulare vestice,cunoscută anterior ca fiind str.
Comercială, este prezentă în textura stradală definită în ultima parte a sec XIX, compusă din două
tronsoane delimitate de str. Tomis (fost. Carol I) la N-E, Traian și V.Canarache spre sud. În 1897
strada avea o lungime de 72 m, cinci case cu un etaj și o casă cu două etaje,construite din cărămidă și
piatră (conf. Doina Păuleanu –Constanța.Aventura unui proiect european, 2003).
Frontul sudic, cu debușeu spre str. V.Canarache
marcat de construcția postbelică cu funcțiuni
mixte (comerț, locuințe P+3), este constituit
compact din imobile și construcții cu regim
mediu de înălțime, cu funcțiuni de locuire.
Datarea construirii acestora se înscrie în perioada
de sfârșit al sec.XIX- primele decenii ale sec.XX
și prezintă o arhitectură cu limbaj specific epocii,
respectând reglementările de urbanism-
aliniament, regim înălțime (S/D+P+1-2 etaje),
conformare volumetrică și de detaliu,inclusiv
împrejmuiri transparente.
STR. PETRU RAREȘ- spre str. Traian
Foto : arh. M. M.- BIA 2015

STR. PETRU RAREȘ - front sud dinspre str. V.Canarache - Foto : arh. M. MIHĂILESCU- BIA 2015
Frontul nordic este marcat de prezența noii
clădiri cu birouri cu volum compact ce a închis
fosta stradelă Engleză, amplasată la intersecția cu
str. V.Canarache – prezență arhitecturală
contrastantă față de fondul construit local.

Pe segmentul scurt delimitat de intersecția cu str.

Traian, un obiectiv interesant prin arhitectura sa
este Marea Sinagogă de rit ashkenaz, ridicată de
comunitatea evreiască din Constanța între anii
1910- 1914, cu acces din str. C.A.Rosetti.

STR. PETRU RAREȘ- tronson vest- front Nord

Foto : arh. M. MIHĂILESCU- BIA 2015
27
 În anul 1910, Pincus Șapira (președinte al
comunității israelite din Constanța) solicită
,,cuvenita autorizare de a construi un templu pe
proprietatea Comunități(i) Esraelite din
Constanța, strada Rosetti colț cu Petru Rareș˝,
teren pe care a existat o veche sinagogă (după
1867, cu firmanul sultanului Abdul Aziz).
Construcția sinagogii finalizate în 1914, cu o
arhitectură de inspirație maură, este realizată
după proiectul semnat de arh.Anghel Păunescu,
în acord cu cerințele comunității.

STR. PETRU RAREȘ- tronson vest- front Nord

Foto : arh. M. MIHĂILESCU- BIA 2015

Imaginea de ansamblu a segmentului sudic, ce

delimitează insula de amplasament al imobilului
studiat, este relativ unitară ca limbaj arhitectural
– cu excepția fațadei estice a Sinagogii (tipologie
maură) și a inserției construcției de colț spre str.
V.Canarache realizată după 1990-2000.

Pe parcursul segmentului vestic al str. Petru

Rareș nu sunt inventariate monumente de
arhitectură.

STR. PETRU RAREȘ - tronson vest

Foto : arh. M. M.- BIA 2015

3.2.4. STR. TRAIAN

Prezentă în trama stradală tradițională a Constanței premoderne, str. Traian este una dintre arterele ce
asigură circulația pe direcție NV-SE, dinspre bd. Ferdinand–zona Gării spre Penisulă-Piața Ovidiu.
În anul 1879, prefectul Remus Opreanu dispune ca ,,strada care plécă din Piața Independenții, trece
prin dinaintea Conacului (turcesc, ars în 1884-conf. DJAN Consanța-Fond Primăria Constanța, dosar
nr.46/1899,f.6 - n.n.). iese la gară din orașiu pe dinaintea arestului se va numi Calea lui Traianʺ (conf.
DJANConsanța-Fond Primăria Constanța,dosar nr.9/1879,f.104).
Traseul semnificativ al străzii este, în perimetrul Peninsulei, segmentat în tronsoane prin intersecțiile
relativ ordonate ale arterelor Negru Vodă, V.Alecsandri, Doinei, Sulmona, Petru Rareș și debușeul în
Piața Ovidiu.

STR. TRAIAN –spre str. SULMONA (V) spre str. PETRU RAREȘ ( E)
Foto : arh. M. MIHĂILESCU- BIA 2015
28
Tronsonul marcat de intersecțiile cu str. P.Rareș și Sulmona delimitează insula de amplasament al
imobilului studiat, actual cu fronturi destructurate prin intervenții de demolări ale imobilelor cu
construcții de mică înălțime.
STR.TRAIAN-front
nord spre str. P.
RAREȘ
Foto : arh. M. M.- BIA
2015

Prospectul străzii a
fost stabilit prin
alinieri reglementate
și pus în operă în
ultimii ani ai sec.XIX
(conf. DJAN Consanța-
FondPrimăria Constanța,
dosar nr.31,52/1894).

STR.TRAIAN-front sud
nr.7(Casa A.H. Presente
– 1911 modificată) – nr.9
Foto : arh. M. M.- BIA
2015

Intersecțiile cu străzile adiacente sunt susținute prin

prezența unor construcții de colț cu regim mai înalt
(S+P+3-4 niveluri suprapuse), cu funcțiuni de integral
de locuit ( cu str. Sulmona-front nord) sau cu parter
comercial( cu str. Petru Rareș-front sud).
Frontul sudic este mai coerent prin menținerea unor
construcții ridicate la sfârșitul sec. XIX-început sec. XX
(nr.11,13,15) ce păstrează configurația arhitecturală și
amplasamentul originar la aliniamentul străzii, alipite la
calcan, cu nivel ridicat de uzură până la precolaps
structural. Imobilele nr.13-15 se învecinează direct, la
limita posterioară, cu Casa Teodorou Rousou.
Prin pierderea construcției de la nr. 9 frontul continuu a
fost destructurat și permite observarea vecinătăților
posterioare cu amplasament pe str. C.A.Rosetti.

Pe parcursul str. Traian sunt inventariate mai multe

imobile-monumente istorice, din care pe tronsonul în
discuție sunt nominalizate în LMI 2010 :
557. CT-II-m-B-02854 - Casă - Str. Traian 17- sf. sec. XIX
558 CT-II-m-A-02855- Colegiul Național “Mihai Eminescu”
Str. Traian 19 -1906-1908

STR.TRAIAN-front sud nr. 11-13-15

29
3.2.5. STR. SULMONA
La rândul său prezentă în textura tradițională de
circulație, dezvoltată în zona vechiului centru al
Constanței peninsulare ,,…din bulevardul Petre
Carp,și se termină la Mare (Băile Duduia)ʺ (conf.
Doina Păuleanu,op.cit.p117), str. Sulmona (anterior
Tomis) este menționată cert în nomenclatura
străzilor orașului în 1879, când i se atribuie
numele (conf. DJANConstanța- fond Prim.Cța- dosar
nr.9/18790).
Traseul său caracteristic, arcuit între cele două
faleze de NE si SV, este menționat în cartografia
orașului din 1895.

STR. SULMONA –dinspre str. V.Canarache

STR. SULMONA – dinspre str. Traian - front V-Colegiul M.Eminescu

Foto : arh. Marga MIHĂILESCU - 2015
Strada primește actuala identificare în anul 1957, cu prilejul celebrării bimileniului Ovidius Publius
Nasso.
Segmentul de stradă marcat de intersecțiile cu str. Traian și V.Canarache delimitează la vest, cu un
parcurs foarte scurt, insula de amplasament a imobilului studiat.

Frontul vestic este constituit din incinta Colegiului M.Eminescu, retras de la aliniament și cu o
împrejmuire transparentă. Extinderile construcției originare (Colegiul Național “Mihai Eminescu”-
Str.Traian nr.19- ridicată în 1906 -1908, pe locul fostului Conac turcesc-Prefectură, distrus în 1884) au
un limbaj arhitectural simplu, comun construcțiilor cu program școlar din perioada 19601970.
Considerată un spațiu al elitelor, în 1897 sunt
inventariate pe str.Tomis (Sulmona) 13 case cu
un nivel, 10 case cu două etaje construite din zid
cărămidă sau piatră (conf. Doina Păuleanu,op.cit.)
În 1882 Jean Gérard A.Alléon solicită
permisiunea de a construi o casă în stradele
Tomis (Sulmona) și Sinagoga (C.A.Rosetti), pe
locul cumpărat în 1881, după proiectul arh.
Pelopidas D.Couppa- actuala Casă de piatră,
monument istoric clasat LMI 2010.
STR. SULMONA – dinspre str. Traian - front E
Foto : arh. Marga MIHĂILESCU - 2015

30
 Frontul estic este difuz, rezultat al prezenței
construcției de colț (str.Traian nr.17), incinta cu
Grădinița nr.16 ce funcționează în casa retrasă de
la aliniament și penetrația străzii C.A.Rosetti,
dominată de prezenta individualizată a Casei
Alléon (Casa de piatră) cu nr.postal 7 pe
C.A.Rosetti .
Pe acest segment de stradă este inventariat și
nominalizat în LMI 2010 un imobil :
543 CT-II-m-B-02840 Grădinița nr. 16 - Str.
Sulmona 19 - sf. sec. XIX

STR. SULMONA - front E –str C.A.ROSETTI

Foto : arh. Marga MIHĂILESCU - 2015
Fondul construit al imobilelor situate pe acest segment de stradă este valoros mai ales prin calitatea de
martor al evoluției urbane a zonei.

3.2.6. STR.C.A.ROSETTI
Stradelă de circulație locală în cartierul evreiesc, artera cu prospect îngust și parcurs scurt între
str.P.Rareș (fosta Comercială) și Sulmona (anterior Tomis) intra în structura urbană ca stradela
Sinagogii, denumire raportată la amplasamentul primului templu de cult ashkenaz pe terenul
comunității evreiești (ridicat după 1867 cu firman al sultanului Abdul Aziz și înlocuit cu actuala
construcție de același rit, nefuncțională).
STR. C.A.ROSETTI –dinspre str. Petru Rareș
Foto : arh. M. M.- BIA 2015
În 1881-1882, Jean Gérard A.Alléon
achiziționează terenul insular delimitat de str.
Traian, Tomis (Sulmona de azi) și actuala
C.A.Rosetti, inclusiv terenul la limita falezei pe
care se ridică monumentul menționat. Ca urmare,
în ,, Recensementul General al Populațiunei 1884,
recapitulativ de numărul proprietăților
numerotate ʺ (cf.Tablou alfabetic de stradele orașului-
p.90) este menționată str. Aleon cu o lungime de
89 m.

Zece ani mai târziu, în inventarul construcțiilor aflate în orașul Constanța la finele anului 1895, pe
strada Aleon sunt menționate două case cu un etaj și 2 case cu 2 etaje (conf. Tablou de construcții aflate în
orașul Constanța la finele anului 1895-Tablou lit. F–p. 91),
din cele 12 parcele-proprietăți existente (conf.
DJANConstanța-fond Prim.Oraș Constanța, dosar
nr.42/1895 privitor la numerotarea stradelor, f.2-3).

Prin reconfigurări-comasări ale parcelelor,

numărul acestora a scăzut la 8 (nr.1,3,7,9,2,4,6,8),
restul numerelor postale , respectiv nr.9,10,12,13,
14, fiind retrase (conf. DJANConstanța-fond Primăria
Orașului Constanța, dosar nr.42/1895 f.29-Tablou cu
numărul tăblițelor cu nomenclatura stradelor și nr. Caselor
din cuprinsul orașului care prisosind au rămas nebătute în
perioada 1896-1901și urmează a se păstra în depozitu (sic-
n.n) spre întrebuințare ulterioară)

PLAN CADASTRAL MUNICIPIUL CONSTANȚA

ZONA PENINSULA- detaliu - 2000
31
 STR. C.A.ROSETTI –front sud – nr.1
Foto : arh. Marga MIHĂILESCU - 2015
Frontul sudic al străzii este configurat inegal,
destructurat în urma unui cumul de factori-
inserția volumului și fațadei posterioare a
construcției înalte de birouri str.P.Rareș nr.6,
dispariția ante 2000 a construcției pe parcela nr.3,
starea precară a împrejmuirilor la nr.5.

STR. C.A.ROSETTI-front sud nr.3–teren viran

circulație pietonală necontrolată

Fondul construit al frontului sudic este inegal

valoric arhitecturală – la nr.1 o construcție de
factură modernistă S+P+2 etaje retrase, cu
volumetrie și detalii studiate, specifică perioadei
interbelice ; la nr.5 o construcție de locuit
comună, cu un nivel suprateran, de tip periferic ;
la nr.7 – casa –monument istoric , S+P+2 etaje în
volul compact, cu autor cunoscut- arh. Pelopidas
Couppa.

STR. C.A.ROSETTI –front sud – nr.3-5-7

Foto : arh. Marga MIHĂILESCU - 2015

Frontul nordic al străzii păstrează coerența

originară, marcat de prezența Marii Sinagogi la
nr. 2 și construcțiile cuplate la aliniament la
nr.4,6,8.
Construcția Sinagogii, ridicată in 1910-1914
după proiectul arh.Anghel Păunescu, astăzi în
stare de precolaps structural, nu este inventariată
ca monument deși prezintă argumente pentru
clasificare, atât ca arhitectură, valoare simbolic-
memorială. Intrarea se face prin curte plantată, cu
împrejmuire transparentă din fier forjat decorativ.
STR. C.A.ROSETTI –front nord – nr.2

32
 Vecinătățile imediate, alipite la calcan cu
imobilul studiat, sunt contemporane cu acesta,
ridicate în intervalul 1882-1898.

Limbajul arhitectural este comun (volumetrie

compactă cu 2-3 niveluri supraterane,
planimetrie organizată funcțional pentru locuire
unifamilială, ierarhizare de tratament al
nivelurilor cu marcarea la exterior a registrelor)
corespunzător reglementărilor urbane din epocă.

STR. C.A.ROSETTI –front nord – nr. 4-6-8

Foto : arh. Marga MIHĂILESCU - 2015

Prima construcție semnificativă pentru imaginea

urbanistică a străzii este amplasată la nr.8-Casa
Alléon (Casa engleză) ridicată în 1882-1883,
după lucrarea arh. Pelopidas Couppa, cu două
niveluri supraterane înalte, impunând astfel
scara generală a volumetriei și nivelul maxim de
înălțime la cornișă. Nota de originalitate a
construcției este dată de asimetria fațadei la
aliniament, de paramentul cu apareiaj de
cărămidă aparentă și ancadramente din piatră,
diferențiate ca tipologie decorativă.
STR. C.A.ROSETTI –front nord – nr. 8

3.3. ANALIZA FONDULUI CONSTRUIT ÎN ZONA STUDIATĂ

Imobilul Theodorou Rousou – actual locuințe nefuncționale - este amplasat în zona sud-vestica a
Peninsulei, la nivelul falezei înalte.
Prima decada a sec. XXI nu aduce
modificari ale retelei si tramei stradale a
Constantei, pastrand in zona centrala si
toponimia atribuita dupa 1990, cu
reveniri locale la denumiri antebelice.

Interventiile de demolare si construire

din ultima perioada (2000-2014), uneori
cel putin inabile, au condus la
destructurarea partiala a fondului
construit valoros ca martor istoric al
evolutiei urbane si alterarea imaginii
urbane de ansamblu.
PLANUL MUNICIPIULUI CONSTANTA
2015–DETALIU
sursa: http://harta.constanta.rou.ro

Trama stradala
Valoarea de identitate culturala/martor al evolutiei urbane a asezarii a tramei stradale este data de
vechimea si configurarea acesteia . Din acest punct de vedere, reteaua formata din caile de circulatie si
spatiile publice de tip piata / scuar existente in prezent in zona Peninsulei prezinta valoare foarte
mare.

33
In evolutia istorica a asezarii, s-au conservat ca ansambluri istorice coerente Zona protejata a
Peninsulei (constituita din transformarea asezarii medievale in asezare moderna, cu datarea tramei
stradale in perioada anterioara anului 1893- din care face parte si zona delimitata de str. V.Canarache,
Petru Rareș,Sulmona și C.A.Rosetti ca arie de amplasare a imobilului studiat) si zona de extindere
reglementata a orasului, prefigurata la sfarsitul sec. XIX si constituita in primele decade ale sec. XX.
Ultimele decenii ale sec.XX – inceputul sec. XXI nu aduc modificari semnificative in configuratia
tramei stradale.
Privita la scara istorica a asezarii, actuala trama stradala din zona studiata prezinta valoarea mare de
vechime, configurație (zonă cu țesut tradițional spontan), ca manifestare a identitatii culturale a
intregului oras contemporan ca martor al evolutiei acestuia și datorită conceptului urbanistic care a
definit relatia dintre asezarea pre-moderna si cea moderna.
Parcelarul
Ca si in cazul tramei stradale, modalitatea prin care parcelarul se manifesta ca purtator al valorii de
identitate culturala este vechimea.
Din acest punct de vedere, informatiile de care dispune cercetarea contemporana permit datarea
parcelarului prin intermediul planurilor istorice elaborate la sf.sec.XIX- inceputul sec.XX, pe baza
regulamentelor pentru modernizarea și extinderea intravilanului orasului. Parcelarul a constituit, la
sfirsitul secolului al XIX-lea si in prima jumatate a secolului al XX-lea, un instrument utilizat
(impreuna cu regimul de proprietate) la transpunerea treptata in realitate a conceptului urbanistic din
epoca moderna.
Datarea în sec. XIX a celei mai mari parti a parcelarului actual este de natura sa confere acestuia
valoare de vechime mare in raport cu evolutia istorica a asezarii.
Fondul construit
Avind in vedere evolutia istorica a asezarii si a zonei studiate, fondul construit din aceasta dateaza din
sf.sec.XIX-prima jumatate a secolului al XX-lea, cu precadere din perioada interbelica, cu interventii
de inlocuire si insertii majore in perioada 1960-1989 și 1990-2014, cu o valoare generala medie spre
mare.
Absenta valorii de vechime este insa compensata de valoarea de identitate culturala conferita de
consecventa cu care epoca moderna a asezarii a urmarit obtinerea unor imagini urbane pe masura
zonificarii functionale propuse.

Din analiza situatiei existente, principiile care au fost utilizate in obtinerea acestei zonificari
functionale au urmarit evidentierea subzonei de reprezentare maxima - fronturile stradale la arterele
principale cu subzonele functionale de locuire etajată, cu sau fără spații comerciale la parter (cu
subdiviziuni ierarhizate dupa nivelul de reprezentativitate – proprietatile mai importante amplasate
spre arterele principale, cele mai modeste orientate preponderant spre arterele de circulatie secundare
creind o imagine urbana relativ unitara), funcțiuni hoteliere cu servicii conexe și funcțiuni
instituționale (instituții publice administrative, de cult , culturale, școlare etc)

Imaginea urbana se caracterizeaza și prin modelarea unor spatii urbane de tip piata sau scuar (subzone
verzi-spatii largi sau mai restranse, amenajate peisagistic ca zone de promenada/odihna exemplificate
prin Piața Ovidiu ca punct nodal de distribuție a circulațiilor principale, parcul arheologic spre Sud-
vest, portul turistic spre Nord-est și faleza cu Cazinoul la Sud-est) precum și printr-o scara a
obiectelor de arhitectura comparabila cu cea a edificiilor publice reprezentative dispuse izolat pe lot
(instituții publice administrative sau de cult din prima parte a sec. XX și construcții pentru birouri-
sedii de firme realizate in primul deceniu al sec.XXI).
Fronturile stradale sunt continue sau semi-continue, tesutul urban fiind marcat de prezenta unor spatii
libere, izolat rezultate prin demolarea unor construcții. Acest tip de imagine urbana a fost rezervat
subzonelor aflate in imediata vecinatate a axei comerciale principale, actualul bulevard Tomis (fost
Carol), respectiv subzona conexa functiunilor mixte de locuire cu spatii comerciale la niveluri
inferioare sau hoteluri cu restaurante.
Conceptia unitara arhitecturala (regim de inaltime, tratamentul anvelopantei cu limbaj decorativ
ierarhizat, materiale de constructii si finisaj etc) respecta, in toate subzonele identificate, principii si
reglementari ce au sustinut aceleasi directii de edificare, indiferent de succesiunea sau suprapunerea
34
perioadelor stilistice istorice, cu exceptia unor interventii izolate, inabile si agresive din prima decada
a sec. XXI.
Unificarea la scara intregii zone studiate a varietatii generate de necesitatile de natura urbanistica si a
stilurilor de arhiectura este asigurata in cazul fondului construit istoric de câteva caracteristici
esentiale.
Anvelopantele cladirilor istorice, cu cateva exceptii izolate, (datate la sfârșitul sec. XIX- prima
jumatate a sec.XX) sunt formate din planuri verticale in care predomina suprafetele nevitrate, cu o
ritmicitate controlata si ierarhizare pe registre a golurilor, ceea ce confera claritate si fermitate
volumelor precum si rigoare in modul in care acestea se raporteaza la spatiile publice neconstruite.
Extensiile balcoanelor au preponderent parapete transparente din fier forjat decorative,respectând
astfel prevederile regulamentelor urbanistice din epocă.
Interventiile de construire din a doua parte a sec. XX au respectat partial principiile stabilite prin
regulamentele urbanistice istorice, prin amplasarea constructiilor la limita prospectului arterelor
principale, in front continuu sau semicontinuu, cu respectarea distributiei functionale pe registrele unui
regim mic spre mediu de inaltime si cu ameliorarea si modernizarea imaginii de ansamblu.
Destructurarea partiala a fondului construit originar este o consecinta a lucrarilor de interventii din
ultimul sfert de sec. XX – primul deceniu al sec.XXI, cu respectarea partiala a principiilor initiale de
organizare, prin inserarea unor constructii in aceeasi perioada si, mai ales, prin demolarea controlata
sau prabusirea unor constructii neintretinute corespunzator (imobile pe bd.Tomis, str. Traian,
C.A.Rosetti etc) sau inserarea unor noi constructii cu utilizarea unui limbaj architectural contrastant,
nespecific zonei (imobil birouri pe str. Canarache), in perioada 1990-2013.

4. ANALIZA IMOBILULUI – CASA TEODOROU ROUSOU

4.1. ISTORICUL IMOBILULUI - evolutie și etape constructive ale imobilului, proprietari

Parcela de amplasament, cu geometrie

patrulateră, este cuprinsa in structura
tramei stradale a intravilanului orasului
premodern incepand de la finalul sec. al
XIX-lea, după șoseluirea str. Sinagogii ca
bretea de legătură între str. Comercială
(actual Petru Rareș) și Tomis (actual
Sulmona), la cererea și cu participarea
financiară a lui Jean Gérard A.Alléon,ca
proprietar, important și majoritar, de
immobile reprezentative. De menționat
închirierea casei de la nr.9-10 (actualnr.7)
unor servicii ale Primăriei.
PLAN ALIMENTARE CU APA A ORAȘULUI
–detaliu zonă studiată -pr. Ing . N. Cucu – cf.
ANC-fond Primăria Constanța, dosar 45/1895)

J.G.A.Alléon a obținut terenul (delimitat de actualele str. Traian la est, aleea V.Canarache la vest,
Sulmona la nord, Petru Rareș la sud) și construcțiile situate pe el în anul 1881, odată cu achiziționarea
Hotelului Gambetta.
De la acesta, Teodorou Rousou (comerciant cu notorietate în Constanța, proprietar și al unor imobile
situate pe str. Traian nr. 10 și str. Tătară nr. 30 ) achiziționează parcela amplasată pe str. Alléon nr.6,
în vederea realizării unei construcții de locuit.

În anul 1897, Teodorou Rousou obține autorizațiile de construire nr. 1046/12 febr.1897 (pentru
construcție de locuințe în str. Alleon nr.6- cf. Dosar 11/1897-Permisiuni pentru construcții de locuințe –fila 2)
și nr.2741/16 april 1897 (pentru imobilul situat în str. Traian nr.10 - conf.Dosar nr.12/1897-Permisiuni de
clădiri și împrejmuiri –fila 59– fond Primăria Constanța) .

35
 In planurile de epoca (1895-1900) nu sunt
definite limitele parcelelor.
Constructia actuala este datată cert 1897,
realizată după planul anexat cererii și
nesemnat de autor dar probabil sub influența
marcantă a arh. Pelopidas D. Coupa, a fost
inițial aprobată ca ,,una casă de locuit parter
cu etaj și cu sub-sol, având o suprafață
clădită de mp. 316,60 .Îînălțimea clădirii va fi
de 8,95m,socotit din fața trotuarului până la
cornișul principalʺ (cf.Dosar 11/ 1897-Permisiuni
pentru construcții de locuințe –fila 2).
Față de lucrarea avizată proprietarul a adus o
modificare prin supraînălțare cu încă un etaj și
a acoperișului, ceea ce a determinat o
corespondență intensă și un proces pentru
intrarea în legalitate prin aprobarea nivelului
suplimentar în suprafață de 296,35 mp (conf.
Dosar 10/1897-Permisiuni de clădiri și reparațiuni –
file 80-83)

Pentru construire s-au aprobat ca materiale

piatra sau cărămida cu mortar de var pentru
pereți interiori și exteriori, olane sau metal
pentru învelitoare,jgheaburi și burlane.
Construcția a fost realizată respectând
prevederile privitoare la dimensiuni de goluri,
amplasare și conformare a balcoanelor cu
parapet din fier forjat la etaj

AVIZ DE CONSTRUIRE –1897

cf.Dosar 11/ 1897-Permisiuni pentru construcții de
locuințe –fila 2 )

PLAN SITUAȚIE ȘI PARTER – 1897 PLAN SUBSOL - 1897

Sursa: ANConstanța –fond Primăria Constanța - Dosar 11/ 1897-Permisiuni pentru construcții de locuințe –fila 3
36
 Planul originar de situație a prevăzut ocuparea
parcelei pe limitele proprietății, cu două
locuințe tip duplex (subsol,parter,etaj 1) în
volum unic, cu private exterioare separate,cu
colectare în haznaua (fosa septică) comună,
amplasate în curtea posterioară de mici
dimensiuni.
Spațiile interioare nu sunt identificate
funcțional. Planimetria general era compusă
simetric față de axul central al zidului comun
celor două locuințe.
Subsolul era destinat, probabil, locuirii
personalului și serviciilor conexe – bucătărie,
depozitare etc, cu ventilare și iluminare natural
prin ferestre la nivelul trotuarului și curții.
Parterul era destinat accesului principal prin
holul alungit, cu scara ascendentă și spre
subsol, precum și activităților diurne familiale
- camera de zi, sufragerie- cu ieșiri spre curtea
posterioară cu cabine private.
PLAN ETAJ -1897
Sursa: ANConstanța –fond Primăria Constanța - Dosar 11/ 1897-Permisiuni pentru construcții de locuințe –fila 3

Etajul, cu spații pe noapte-dormitoare, era prevăzut simetric cu două spații private, peste cele de la
parter, cu acces pe o cursivă exterioară .

SECȚIUNE -1897 FAȚADA PRINCIPALĂ -1897

Sursa: ANConstanța –fond Primăria Constanța - Dosar 11/ 1897-Permisiuni pentru construcții de locuințe –fila 3
Fațada anterioară, cu două accese la nivelul trotuarului pe traveile de capăt, era compusă pe registre
marcate cu profile la soclu,nivel median și cornișa cu antablament. Golurile axate erau ierarhizate prin
geometria diferențiată – ochiuri dreptunghiulere mici la subsol, goluri pentru uși și ferestre înalte cu
arcuire marcată la parter, goluri rectangulare pentru uși de balcon și ferestre la etaj.
Acoperișul peste podul circulabil (hmax.=3,10 m ) era prevăzut a fi cu două pante principale spre
stradă și curtea posterioară, cu calcane-timpan laterale, coșuri de fum și lucarne amplasate simetric.
Prin modificările aduse la nivelul superior,prin adăugarea etajului 2, podul a devenit necirculabil, cu
accese prin chepenguri cu scara mobilă.
37
 Modificările aduse pe parcursul execuției
construcției, prin ridicarea nivelului de acces la
parter pentru înălțarea spațiului subsolului,
adăugarea unui nivel suplimentar peste etajul 1 (
probabil din rațiuni utilitare) și schimbarea pantelor
învelitorii, au influențat ușor proporțiile fațadei
neoclasice fără a altera principiile de compoziție
arhitecturală.

În intervalul 1897- 1950, imobilul s-a aflat în

proprietatea familiei Rousou și succesorilor
proprietarului inițial, iar după naționalizarea din
1950 a intrat în administrarea I.C.R.A.L.
Constanța.

PLAN CADASTRAL CONSTANȚA - 1940 - detaliu

Sc.1:500 - Sursa: DJAN Constanța

Înființarea Regiei Autonome "Exploatarea Domeniului Public si Privat"Constanta, prin HCLM

Constanta nr.332 / 02.08.1996, care administreaza, gestioneaza si intretine fondul locativ de stat, spatii
cu alta destinatie apartinand domeniului public și privat al municipiului Constanța, determină trecerea
imobilului în administrarea acesteia.
Prin Sentința Civilă nr.561/18.07.2000 la dosarul nr.
2629/2000, imobilul revine lui Russu-Verdeș Maria
Cristina ca bun propriu în întregime,
R.A.E.D.P.P.Constanța predându-l conform
Protocolului de predare-primire nr.
11764/18.12.2001și în baza PV de predare –primire
nr.106128/18.09.2006.

Prin Actul de dezmembrare autentificat cu nr.

1628/17.11.2005, rectificat prin Încheierea de
rectificare 4580/19.12.2006, imobilul a fost
dezmembrat în apartamente în vederea vânzării.
Astfel, prin Contractul de vânzare-cumpărare
nr.57/29.01.2007, ap.1, situat la etajul 2, trece în
proprietatea soților Buzoeanu Traian și Silvana-
Claudia.

În 2012 imobilul devine proprietatea lui Iordache

Nicoleta-Reliana, prin Contractul de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr.3290/25.09.2012 de
N.P.Cristina Budei din Constanța,prin cumpărare de
la proprietarii anteriori, Russu-Verdeș Maria Cristina
și Buzoeanu Traian și Silvana-Claudia.
FAȚADA PRINCIPALĂ -2006 - Sursa: DJPCN Constanța

Prin Contractul de vânzare-cumpărare cu încheierea de autentificare nr.4022/30.10.2014 de

B.N.P.ASOC. Budei Cristina și Ștreangă Ioana, imobilul trece în proprietatea actualului deținător –
Chiriac Iulian-Ioan.

Pe parcursul funcționării sale, construcția a suferit modificări de partiu, nedatabile, pentru adaptarea
la cerințe ale locatarilor-proprietari și pentru modernizare, cu precădere a instalațiilor aferente
(electrice, sanitare, de încălzire) și a finisajelor interioare ( lucrări curente de igienizare și întreținere).

38
 S-au produs extinderi ale subsolului și parterului, în
limitele proprietății, astfel încât în planul cadastral de
amplasament și delimitare a corpului de proprietate
situat pe str. C.A.Rosetti nr.6 – Cod SIRUTA 60428,
Nr.cadastral 20798 - suprafața terenului este integral
ocupată Ateren = Ac = 134,00 mp

PLANUL DE AMPLASAMENT ȘI DELIMITARE A

CORPULUI DE PROPRIETATE - 2006
Sursa: OCPI Constanța –ing. Paraschiv Gabriel - aut.214B

4.2. DESCRIEREA IMOBILULUI

Amplasarea și încadrarea în zonă

PLAN AMPLASAMENT – 2015 – sursa: ARH. ALINTA ISACOV-B.I.A. -pr.03/2014 faza DTAC

Imobilul (teren si construcţie) Casa Teodor Rousou este amplasat in zona central-istorică a Constantei
pre-moderne, pe frontul nordic al str. C.A Rosetti, pe insula de parcele construite definită de str.
Sulmona (fosta Tomis),Traian și Petru Rareș (fosta Comercială).

In aceasta arie cu profil functional mixt - de locuire, institutional de cult și învățământ, comercial, etc
– care se inscrie in limitele Sitului urban "Zona peninsulara Constanta", inventariat LMI 2010 la poz.
486. CT-II-s-B-02832, care cuprinde și str. Petru Rareș, Rosetti C.A., Sulmona,Traian.

39
Amplasament pe parcela
Pe parcela in suprafata de 134,00 mp si cu nr. cadastral 20798, constructia Casei Teodorou Rousou
ocupă toată suprafața terenului, conform Planului Cadastral de Amplasament și Delimitare a Corpului
de Proprietate situat pe str. C.A.Rosetti nr.6 - 2006 – Cod SIRUTA 60428 - UAT Constanta.
Conditii de teren
În zonă terenul este plat, fără denivelări. Nivelul pânzei freatice este coborat.
Componenţa obiectivului
Constructia Casa Teodorou Rousou (constructie locuinta cu regim de înălțime S+P+2), este amplasată
la aliniament și ocupă total terenul, pe limitele proprietății ( categoria de folosinta Cc-curti constructii)

4.3. ANALIZA ARHITECTURAL – CONSTRUCTIVA - CASA TEODOR ROUSOU

Tipologie
Date geometrice generale (conform Extras de C.F –Plan amplasament si delimitare a proprietatii)

Regim de inaltime – D+P+2 E

Ateren= 134,00 mp
Ac =134,00 mp
Au = 357,27 mp

Planimetria generală a construcţiei este specifica functiunii originare de locuire reprezentativa de

nivel mediu, cu spatii organizate pe principiul diurn-nocturn în două locuințe cuplate, etajate în volum
unic și distribuite pe patru niveluri (demisol utilitar, parter , 2 etaje), concepute simetric față de zidul
central pe câte două travee.
Proiectul originar a suferit modificări în timpul execuției construcției (1897) prin adăugarea unui nivel
suplimentar de locuire –etaj 2

Planimetria actuala a suferit cateva modificari de adaptare a spatiului la functiuni de locuire pentru
mai multe familii în apartamente, prin extinderi ale demisolului și etajului 1 în limitele parcelei și prin
refunctionalizari de spatii, ceea ce aprodus asimetrii de partiție între cele două unități alipite.

Demisolul este amplasat pe tot perimetrul

parcelei, prin extinderea spre nord a
construcției ulterior datei de construire.
Accesul se face din interiorul holurilor
principale prin scări cu rampe descendente
amplasate simetric, în traveele de capăt
lateral la pereții de calcan, spre zidul
posterior.

Partitia originară a fost dedicata zonei de

locuire a personalului de deservire și
serviciilor conexe locuirii - bucătărie,
depozitare, cu acces la curtea de serviciu la
nivel, cu cabine pentru private. Ulterior,la o
dată neprecizabilă documentar, s-a adăugat
un spațiu suplimentar pe latura nordică,
probabil tehnic și pentru depozitare .

Actual, având în vedere starea accentuată de

degradare , subsolul este nefuncțional.

PLAN DEMISOL- releveu 2015

sursa: ARH. ALINTA ISACOV-B.I.A. - pr.03/2014

40
DEMISOL- STÂNGA

sala acces scara lemn sala extindere N –zid beton armat

Intervențiile de modificare ale nivelului inferior au determinat reconfigurări de goluri, marcate în
textura zidurilor de cărămidă.

Goluri de uși, modificate Intrados scara acces la parter

foto :arh.A.ISACOV-BIA-2014

Goluri de ferestre, modificate

41
DEMISOL - DREAPTA

Sala acces scara lemn – spre curte posterioară

Adaptarea spațiului pentru locuire a implicat câteva modificări de finisaj (pardoseli dușumea,tencuieli
și zugrăveli de calitate slabă la pereți, neîntreținute corespunzător și puternic degradate.
Goluri de ferestre

Goluri de uși, modificate

Foto :arh. M.MIHĂILESCU-B.I.A.

2015

42
 PARTERUL a fost iniţial destinat acceselor
principale, circulațiilor verticale și
activitatilor diurne familiale, private –
camera de zi, sufragerie.

Releveul întocmit în anul 2015 prezintă o

situație modificată prin organizarea unor
locuințe separate, cu planimetrie modificată
asimetric - în curtea posterioară a fost
amenajată, prin închiderea spațiului, o
bucătărie și o baie (apartament stânga) cu
ferestre spre curtea imobilului din str. Traian
nr.15, iar pe zona similară din dreapta a fost
realizat un grup sanitar cu terasă și gol de
lumină peste nivelul inferior.
Se menține partiția separată pe câte două din
cele patru travee.

PLAN PARTER - releveu 2015

sursa: arh. ALINTA ISACOV-B.I.A. - pr.03/2014

PARTER- STÂNGA

HOL ACCES – rampa dreaptă și scara balansată spre

etaj -foto :arh.A.ISACOV-BIA-2014

HOL ACCES –rampa dreaptă - detaliu - foto

:arh.M.MIHĂILESCU-BIA-2015
Rampele scărilor interioare,din lemn, sunt
conformate atfel încât să asigure circulația minimală într-un spațiu limitat și nu mai corespund
normelor de dimensionare actuale. Nivelul pronunțat de uzură a materialelor (lemn cu atac biologic,
deformări, lacune etc) nu asigură stabilitatea necesară circulației pe verticală.
43
 CAMERE DE LOCUIT
foto :arh.M.MIHĂILESCU-BIA-
2015

Finisajul originar (pardoseli

din lemn, vopsitorii policrome
la pereți și tavane, aplicații și
profile stuc etc) a fost înlocuit
sau distrus prin intervenții
târzii de igienizare a locuinței.
Actualele segmente de
decorațiuni sunt , cu foarte
mici excepții, de tip comun,
uzuale după 1980.

Redistribuirea și separarea
spațiului interior, în
apartamente cu cerințe
minimale și medii de comfort,
au determinat extinderea
construcției spre curtea
interioară și ocuparea acesteia
cu funcțiuni anexe.

SPAȚII ANEXE- bucătărie, grup sanitar - foto :arh.A.ISACOV-BIA-2014

Prin racordarea construcției la sistemul public de alimentare cu apă și de canalizare a spațiilor anexe a
produs o configurare de adaptare a rețelelor interioare, cu mijloace minimale, alterând total imaginea
originară a construcției.
44
PARTER- DREAPTA

HOL ACCES – intrare rampa scara spre demisol-curte acces spre etaj

CAMERE DE LOCUIT
foto :arh.M.MIHĂILESCU-BIA-2015

Finisajul originar al pereților a

fost acoperit și înlocuit cu
straturi succesive de zugrăveli,
actual puternic degradate .
Elementele de stucatură au fost,
la rândul lor, înlocuite cu
ipsoserie de calitate slabă.

Pardoselile sunt din dușumele de

lemn, actual cu urme de
vopsitorii suprapuse, foarte
degradate.

ACCES CURTE
foto arh.M.MIHĂILESCU--2015

Locuința cu două camere era deservită de un spațiu privat situat la nivelul curții posterioare, la rândul
său neântreținută și vandalizată.
45
 ETAJUL 1, organizat inițial ca zonă
nocturnă pentru cele două locuințe cuplate,
prezintă modificări prin extindere pe latura
posterioară - pe latura stângă o bucătărie,
baie și WC de serviciu, cu ferestre spre
curtea imobilului din str. Traian nr.15.

Pentru apartamentul din dreapta a fost creat

un spațiu pentru-baie cu ieșire la un balcon
spre curtea de lumină și ventilare, prin
extinderea spațiului privată anterior.

Ambele apartamente mențin balcoanele

simetrice pe extremitățile fațadei.

PLAN ETAJ 1 - releveu 2015

sursa: ARH. ALINTA ISACOV-B.I.A. - pr.03/2014

ETAJ 1-- STÂNGA

Accesul la etaj 1 se face prin scara balansată, din lemn, dimensionată minimal pentru deservire
unifamilială.Spațiul a fost destinat unui apartament pe două niveluri, cu două camere la et.1 și
dependințe, prin adaptarea și extinderea în limitele parcelei.

CIRCULAȚIE VERTICALĂ LA ETAJ 1-- foto A.ISACOV- 2014

46
CAMERE DE LOCUIT -- foto A.ISACOV- 2014 SPAȚII CONEXE-bucătărie, baie

GRUP SANITAR-- foto A.ISACOV- 2014

Grupul sanitar separat, situat la nivelul etaj 1, este destinat

funcțional locuinței de la nivelul următor și este accesibil din
sasul scării spre acesta, prin reconfigurarea partițiilor pe
apartamente.
Camera orientată spre stradă se deschide cu balconul peste intrare.

Finisajele etajului 1- stânga au suportat aceleași modificări de

refaceri, reparații și igienizări successive ca și restul spațiilor
interioare, ceea ce a produs pierderea elementelor originare.
Parapetul balconului, din fier forjat, cu montanți decorativi simpli,
este transparent.

Starea generală este de uzură pronunțată, inclusiv a tâmplăriei

interioare și exterioare (ferestre,uși).

ETAJ 1—DREAPTA
Locuința situată la etaj 1- intrare dreapta- prezintă aceleași caracteristici de partiție : două săli-camere
de locuit pe nivel, cu acces la grupul sanitar denivelat din casa scării.

CAMERA PRINCIPALĂ DETALIU BALCON - foto A.ISACOV- 2014

47
GRUP SANITAR – dezafectat - foto A.ISACOV- 2014

Baia separată, situată la nivelul etaj 1 cu ieșire pe o scurtă cursivă (rest al celei originare după
reamenajarea locuinței inițiale), este accesibilă din casa scării și este accesibilă și de la etajul 2.
Camera orientată spre stradă se deschide cu balconul peste intrare.

Finisajele etajului 1- locuința pe două niveluri dreapta au suportat aceleași modificări de refaceri,
reparații și igienizări successive ca și restul spațiilor interioare, ceea ce a produs pierderea elementelor
originare.
Parapetul balconului, din fier forjat, cu montanți decorativi simpli, este transparent.

Starea generală este de uzură pronunțată și vandalizare, inclusiv a tâmplăriei interioare și exterioare
(ferestre,uși).

ETAJUL 2, construit suplimentar față de proiectul autorizat, păstrează configurația simetrică

originară, cu partiție unitară – câte două camere cu acces din casa scării amplasate axial față de zidul
central.

Funcțiunile asigurate sunt de locuire în câte

două camere și spațiu pentru casa scării.

PLAN ETAJ 2 - releveu 2015

sursa: ARH. ALINTA ISACOV-B.I.A. - pr.03/2014

48
ETAJ 2-- STÂNGA
Accesul la etaj 2 se face prin scara balansată, din lemn, dimensionată minimal pentru deservire
unifamilială. Afost reconfigurată casa scării, probabil ăn perioada execuției originare.Se păstrează
balustrada din lemn la golul scării, cu reparații și înlocuiri de material vizibile.

SOSIRE CIRCULAȚIE VERTICALĂ LA ETAJ 2-- foto A.ISACOV- 2014

Spațiul a fost destinat locuirii cu două camere la et. 2 cu o înălțime liberă mai redusă la plafon.
Golurile de ferestre , sunt la rândul lor , cu înălțime redusă.

Finisajele etajului 2 – camere de locuit - au

suportat aceleași modificări de refaceri, reparații
și igienizări successive ca și restul spațiilor
interioare, ceea ce a produs pierderea elementelor
originare.

Starea generală este de uzură pronunțată, inclusiv

a tâmplăriei interioare și exterioare din lemn
(ferestre,uși).

CAMERE ETAJ 2 - foto A.ISACOV- 2014

49
ETAJ 2—DREAPTA
Partiția etajului 2 este similară, simetria originară fiind ușor modificată la încăperea spre stradă , prin
crearea unui nou gol de ușă, spre camera posterioară și reconfigurarea casei scării (similar et.1).

ACCES ETAJ 2 –foto M.MIHĂILESCU 2015

Spațiul a fost destinat, de asemenea, locuirii cu două camere cu o

înălțime liberă, la plafon, mai redusă. Golurile de ferestre , sunt la
rândul lor , cu înălțime redusă.

Finisajele etajului 2 – camere de locuit - au suportat aceleași

modificări de refaceri, reparații și igienizări successive ca și restul
spațiilor interioare, cu pierderea elementelor originare.
S-au aplicat grosier piese de ipsos (stucatură de interior) ca
decorațiuni la plafoane și ancadramente de goluri de ferestre.
Nu se mai păstrează balustrada din lemn la golul scării.

Starea generală este de uzură pronunțată, inclusiv a tâmplăriei

interioare și exterioare din lemn (ferestre,uși).

DISTRIBUȚIE CIRCULAȚII- foto A.ISACOV- 2014

CAMERA LA STRADĂ - foto A.ISACOV 2014

Podul necirculabil este accesibil prin două chepenguri practicate la nivelul plafonului ultimului etaj,
la ambele case ale scării.
50
 Volumetria este caracteristica tipului de
construcţie de locuit cu nivel de
reprezentativitate mediu spre redus –
unitară, cu regim de înălime Dp+P+2 etaje
diferențiate prin înălțimea liberă a
încăperilor, compactă prin extinderile pe
latura posterioară, adaptata conditiilor de
teren precum si cerintelor functionale,
urmarind totodata o compozitie unitara
originară.
Volumul general este completat , la nivelul
etajului 1, de doua balcoane cu parapet
metalic decorativ.

VOLUMETRIE GENERALĂ - 2015

http://www.harta3d.ro/harta-3d-constanta.

Anvelopanta verticala este complexa, cu

goluri dispuse ritmic, axate si in registre
ierarhizate, marcate prin profile orizontale
pronunțate.

FAȚADA PRINCIPALĂ – 2013

Foto - DJPCN Constanța

Soclul (registrul inferior al demisolului cu ferestre

dreptunghiulare dispuse orizontal) susține registrul
parterului cu goluri arcuite inalte pentru accesele
principale și ferestre, registrul etajului 1 cu goluri
dreptunghiulare înalte si cu balcoane ce marchează
și protejează cele două intrări simetrice, registrul
etajului 2 cu goluri de ferestre rectangulare, cornisa
decorativa cu antablament îngust, cu consolete și
profile orizontale pronunțate ce sustin streasina.

Registrele sunt delimitate prin profile pronunțate și

tratament diferențiat al paramentului.

Fatada principala (spre str. C.A.Rosetti) este

marcată de accentele balcoanelor laterale
neacoperite si cu parapete transparente din fier
forjat.

FAȚADA PRINCIPALĂ –VECINĂTĂȚI

Foto arh. Marga Mihăilescu -2015
51
 Lateralele la limita proprietatii prezinta calcane pe
toata verticala spre vecinătățile adosate (str.
C.A.Rosetti nr.4 și nr.8).

Fatada secundara (spre curte - compusa mai putin

reprezentativ cu accese la curtea posterioară de
serviciu, cu goluri mici de ferestre la nivelul inferior
și al etajului 2, cu o cursivă la etajul 1) este
modificată semnificativ în urma intervențiilor de
extensii și este parazitata de volumele adosate ale
spațiilor utilitare – băi, bucătării anexe.

FAȚADA SECUNDARĂ –VECINĂTĂȚI - 2015

Sursa : http://www.harta3d.ro/harta-3d-constanta

Curtea posterioară,de lumină și ventilație, a fost redusă prin extinderile târzii pentru dependințe ale
locuirii- băi, bucătării.

FAȚADA SECUNDARĂ – curte posterioară – foto A.ISACOV 2014 foto M.MIHĂILESCU -2015

Anvelopanta orizontală este organizată pe sistem de

șarpantă din lemn cu învelitoare din olane cu patru
pante principale, peste pod necirculabil.
La nivelul etajului 1, extensiile sunt acoperite cu o
învelitoare din olane cu o pantă spre limita nordică.

ANVELOPANTA ORIZONTALĂ - 2015

sursa: http://harta.constanta.rou.ro

52
Sistem constructiv
Sistemul constructiv-structural al construcţiei este
constituit din fundatii continue din piatra/cărămidă
cu mortar de var hidraulic, ziduri portante din
cărămidă la exterior (la demisol cu zidarie din
piatra cu mortar de var-ciment captusită la interior
cu caramida), ziduri portante si neportante din
caramida la interior pe cele patru niveluri. Zidurile
interioare au suportat modificări de goluri
(redimensionări, umpluturi de obturare etc) vizibile
sau puse în evidență prin fisurarea tencuielilor
vechi.
Starea fizică a zidăriei este de uzură extinsă a
materialelor și cu tasare inegală a structurii, ceea ce
a produs fisurarea vizibilă a fațadei principale, cu
ieșire din plan vertical mai ales pe traveele estice.
FAȚADA PRINCIPALĂ-travee est
Foto M.MIHĂILESCU 2015

Planşeele sunt din lemn (grinzi din lemn sau

metalice, podine şi umplutură uşoară) și parțial din
plăci de beton (în zona posterioară) peste demisol,
planşee din lemn (podine şi umplutură uşoară) pe
grinzi din lemn peste parter și etajele 1-2.
Spaţiile interioare sunt închise cu plafoane din lemn
cu tăvănuială pe şipci, la rândul lor puternic
deteriorate (deformări,desprinderi, atac biologic și
umiditate).
La interior se constată fisurări pe contur ale
tencuielilor la plafoane și ziduri, în aceeași zonă, la
toate nivelurile construcției.
Şarpanta acoperişului este din lemn, învelitoarea
originală din olane fiind menținută.
CHEPENG LA POD –detaliu șarpantă
foto A.ISACOV 2014

Structura din lemn prezintă evidente deformări, deplasări

de elemente, umiditate și atac biologic pronunțat ca
urmare a deteriorării învelitorii, a sistemului de captare –
îndepărtare a apei meteorice și a vandalizării. În plus,
închiderea orizontală a fost îndepărtată complet peste
spațiul de la etajul 1 destinat băii.

Materiale de constructii
Materialele de construcţie originare sunt cele uzuale în
epocă – piatra, cărămida, lemn, mortar de var de
construcții. Ulterior s-au aplicat materiale moderne (beton,
mortar de ciment etc) pe porțiuni, în zone cu extinderi
târzii sau reparații.
Cărămida pusă în operă provine din surse și perioade
diferite de intervenții (diferențiere prin dimensiuni, calitate
și montaj). Uzura fizică, umiditatea și atacul biologic
(fungi,licheni etc) se materializează în ponderea ridicată a
elementelor friabile.
ZIDĂRIE SUBSOL - Foto M.MIHĂILESCU 2015
53
Materialele originare de finisaj exterior se mai păstreză pe faţada sudică (principală) -mortar de var cu
adaos de praf de piatră. Actualul finisaj al fațadei secundare (mortar de ciment), aplicat în câmp, este
realizat mai târziu.
La interior pereţii sunt tencuiţi şi zugrăviţi în straturi succesive ce înlocuiesc tratamentul original în
proporție de cca 90 %, plafoanele drepte sunt tăvănuite cu tencuială pe şipci, pardoselile sunt de tip
cald (dușumea) si rece (mozaic turnat simplu sau ciment sclivisit la spatii pentru dependințe).
Straturile valoroase cu pictură policromă în tempera sau uleiuri, specifice epocii de construire și primei
părți a sec. XX, sunt distruse și
Sunt aplicate local elemente decorative din stuc, la pereți și tavane, preluînd ideea decorațiunilor
originale cu motive simplificate sau grosier executate, în proporție de cca 35-40 % la câteva camere de
locuit.
Tâmplăria interioară și exterioară este din lemn , pe căptușeli (tâmplăria veche) sau tocuri(la spații
anexe construite ulterior) cu excepția peretelui vitrat cu ochiuri pe structură metalică de tip industrial.
Se păstrează scările interioare din lemn cu intrados tăvănuit, puternic uzate (deformări ale treptelor,
lipsă parapete/balustrade, piese din lemn cu atac biologic etc).
Treptele exterioare, inițial din piatră, au fost înlocuite cu scări din beton,finisat sclivisit

Componente artistice
Decorațiuni exterioare
Nivelul decorativ exterior este inegal, puternic
ierarhizat între fațada principală și aceea posterioară.

Fațada principală, caracteristică, are un tratament

sobru de tip neoclasic , compus pe patru travee -
simetrie a traveelor, registre marcate pe orizontală
cu profile pronunțate, raport gol-plin cu ritmicitate și
axare pe verticală a golurilor, accentuarea traveelor
de capăt cu accese, prin ușor rezalit și balcoane peste
intrări, ancadramente la goluri de ferestre, pilaștri cu
bosaje la goluri de intrare, parament din similipiatră
cu nuturi etc.

FAȚADA PRINCIPALĂ-travee stânga, spre nr.8

foto DJPCN Constanța -2013

FATADA PRINCIPALA -travee dreapta spre nr.4 PLACA FRONTISPICIU –ax central,etaj 1
Foto M.MIHĂILESCU 2015

Axa de simetrie a compoziției este marcată la nivelul etajului 1 prin placa de frontispiciu, cu
menționarea proprietarului și anul construcției.
54
 Registrul inferior, subdivizat in zona
demisolului si aceea a parterului, este
compus prin axarea golurilor rectangulare de
usi marcate de scări cu trei trepte (travee
extreme) și ferestre (rectangulare la subsolul
înălțat, arcuite în segment de cerc la parter).
Aplicarea unor ancadramente diferențiate
(bosaje geometrice-pilaștri la uși, profile în
rezalit retras la ferestre parter, cu
antablament pe consolete și frontoane
triunghiulare profilate) accentueaza impresia
de compoziție complexă a fațadei.
FATADA PRINCIPALA-registru inferior
foto A.ISACOV 2014

Paramentul este tratat diferențiat pe subregistre (soclu placat cu piatră de calcar, parter cu tencuială de
epocă pentru exterior, cu nuturi orizontale în câmp, profile liniare de soclu și median) ..

FATADA PRINCIPALA - detalii registru inferior

Foto M.MIHĂILESCU 2015
Tâmplăria exterioară a ușilor și ferestrelor păstrează
geometria originară, cu supralumini subîmpărțite în două
canaturi , secțiuni –noduri originare cu elemente de decor.

La foile ușilor se păstrează frizurile și tăbliile cu

monograma proprietarului (TR), decorată alegoric cu
frunze de acant, stilizate.

55
 Registrele superioare,tratate ierarhizat, sunt
delimitate de balcoanele cu balustrada
metalică discret decorativă (etaj 1-travee de
capăt), un brau pronuntat, profilat liniar
(cornișa intermediară) și cornișa superioară
cu antablament îngust și consolete ce susțin
linia acoperișului.
La etajul 1, golurile de usi la balcon nu sunt
marcate de ancadramente, spre deosebire de
ferestrele susținute cu mici copertine pe
consolete și profile liniare la șpaleți și
glafuri.Etajul 2, mai puțin reprezentativ, este
tratat mai simplu cu goluri de ferestre de
dimensiuni mai mici, axate pe travee, fără
ancadramente.
FATADA PRINCIPALA-registru superior
foto A.ISACOV 2014
Etajul 2, mai puțin reprezentativ, este tratat mai simplu cu goluri
de ferestre de dimensiuni mai mici, axate pe travee, fără
ancadramente.

Paramentul este decorat cu asize marcate cu nuturi continue și

echidistante

La ferestre se păstrază tâmplăria din lemn, cu geometria și

conformarea originară - dublă cu două canaturi, cu deschideri la
interior și exterior.
Ferestrele etajului 1, mai înalte, și ușile de balcon au supralumini
cu ochiuri unice.

FATADA PRINCIPALA - detalii registru superior-travee centrală

Foto M.MIHĂILESCU 2015

FATADA PRINCIPALA - detalii registre superioare-travee centrală

foto A.ISACOV 2014
56
Fațada secundară, puternic alterată prin intervențiile târzii de modificare-extindere la nivelurile
demisolului, parterului și etajului 1, mai păstrează doar la etajul 2 golurile originare (ferestre
rectangulare axate la travee) și nu prezintă valoare decorativă.
Pavimentul curții de lumină se rezumă la un strat de ciment sclivisit, acoperit actual de reziduuri și
deșeuri.diverse
Calcanele laterale observabile sunt finisate simplu cu tencuieli obișnuite, cu nivel de uzură pronunțat
(desprinderi de suport, lacune, depuneri diverse etc), cu atic de vecinătate înălțat peste nivelul cornișei.

CALCANE LATERALE- calcan stânga spre nr. 8 calcan dreaptaspre nr.4

Foto M.MIHĂILESCU 2015
Decorațiuni interioare
Amenajarea interioară originară a avut, probabil, un nivel semnificativ de decorațiuni și componente
artistice, specific tendințelor epocii de construcție, posibilităților materiale și gustului proprietarului .

Din aceste elemente de ambientare interioară se

mai păstrează fragmentar, izolat și puternic
deteriorate câteva elemente la camerele de locuit la
parter (elemente de tâmplărie interioară- căptușeli
cu frizuri și tăblii,elemente ale scărilor interioare-
balustradă din lemn cu montanți fasonați decorativ,
piese izolate din stucatura inițială, urme puternic
deteriorate de pictură murală în tempera,
nerecuperabile).

57
La interiorul camerelor de locuit la etaj1-2 sunt prezente fragmente de stucaturi grosiere aplicate în a
doua parte a sec.XX, improprii, ce au înlocuit piesele originale cu lucrări curente,fără valoare istoric-
documentară sau decorativă..

PLAFOANE DECORATE - Foto M.MIHĂILESCU 2015 foto A.ISACOV 2014

Sub straturile suprapuse de

zugrăveli sunt observabile
fragmente reziduale ale
decorului original, pictat în
tempera, foarte degradat și
imposibil de reconstituit.

Limbajul arhitectural de factură

neoclasică, dimensionarea si nivelul
decorativ aplicat s-a dorit o
reprezentare a originii etnice, a
personalitatii și a nivelului financiar
al proprietarului –Teodorou Rousou,
comerciant grec cunoscut cu mai
multe prăvălii și proprietăți în
Constanța, ceea ce i-a permis
integrarea în zona istoric-
reprezentativă a orașului.

DETALII ZUGRĂVELI
Foto M.MIHĂILESCU 2015
58
4.3.CONCLUZII ASUPRA IMOBILULUI

Pe parcela în discuție se menține amplasamentul originar al construcției, la aliniamentul str.

C.A.Rosetti, la calcane cu vecinătățile imediate (nr. 4, nr.8) și cu ocuparea terenului pe limitele de
proprietate.

Imobilul păstrează volumetria originară compactă în proporție de cca90%, cu excepția extinderilor

târzii, adosate la fațada secundară.

Planimetria modificată și repartizarea interioară a spațiilor de locuit, pe apartamente cu confort redus

spre mediu (distribuite pe patru niveluri S+P+2E) contrazice opțiunea inițială a proprietarului și
familiei sale - două locuințe tip duplex, simetrice ca partiție, cuprinse în același volum cu cerințe de
reprezentativitate .
Intervențiile de reconfigurare a planimetriei spațiului interior nu sunt datate documentar, dar cel mai
probabil au intervenit după 1950, după naționalizarea imobilului și utilizarea sa ca locuințe minimale
pentru mai multe familii. Modificările planimetrice au fost posibile după realizarea sistemului public
de alimentare cu apă curentă- canalizare în zonă și branșarea imobilului la acestea .
S-au menținut configurarea geometrică a golurilor la fațada principală, dimensionarea și configurarea
circulației pe verticală și casa scării.

Componentele artistice - decorațiunile interioare și exterioare – sunt inegale ca valoare.

La exterior se păstrează integral fațada principală de factură neoclasică compusă cu utilizarea unui
limbaj arhitectural sobru și echilibrat prin simetrie, ritmicitatea golurilor, ierarhizarea unitară, pe
registre de niveluri, a tratamentelor decorative și cu accentuarea traveelor de capăt (accese principale
la stradă semnalate prin usoare rezalite ale traveelor, balcoane – copertine cu parapet metalic
transparent ușor decorat peste uși de acces, scări de intrare de la nivelul trotuarului).
Fațada secundară este puternic alterată prin adosarea spațiilor anexă posterioare, cu tratament aleatoriu
de poziționare a golurilor de ventilare și lumină naturală, fără respectarea simetriei și ritmicității
inițiale. Se mai păstrează ca martor golurile de fereastră la etajul 2.

La interior se păstrează în foarte mică măsură tratamentul inițial, în puncte izolate – elemente de
stucatură la pereți și plafoane, tratament policrom cu picturi tempera la pereți, tâmplărie interioară cu
uși monumentale pe căptușeli profilate, balustrade din lemn fasonat la scări balansate .
Intervențiile succesive de igienizare a zidurilor și de modernizare a instalațiilor interioare la nivelurile
de locuire originare (parter, etaj 1-2), fără protejarea sau conservarea decorului interior, au produs
degradarea acestora în măsură de cca 95%.
Local au fost aplicate inabil elemente de decor din ipsos, tip stucatură , de calitate și execuție fără
valoare artistică și care parazitează spațiile interioare cu o imagine falsă mai ales la etajul 2.
Cromatica interioară a fost alterată prin aplicarea unor zugrăveli în culori sau tehnici improprii
(pigmenți puternici, tratamente prin stropire etc).

Starea general-structurală a construcţiei este critică, fundațiile au suferit fenomenul de tasare inegală
a construcției ceea ce afectează zidăria din cărămidă prin producerea unor fisuri pronunțate mai ales pe
traveele estice.
Planșeele originare din lemn prezintă un grad de uzură vizibilă, intervențiile de extindere în zona
nordică au înlocuit structura din lemn de la etaj cu placă din beton armat.
Zidăria din cărămidă prezintă zone extinse cu elemnte friabile, fisuri și prezența atacului biologic. Sunt
vizibile fracționări pe contur de goluri , practicate ulterior construirii și închise inabil.
Finisajele interioare şi exterioare (pardoseli, tencuieli, zugrăveli la pereți și plafoane, tâmplării din
lemn, înlocuitori sau metal, vopsitorii etc) sunt necorespunzătoare, de calitate inferioară și foarte
degradate;.
Şarpanta din lemn, învelitoarea din olane și sistemul de colectare-dirijare a apelor pluviale sunt
decalibrate și deteriorate,cu atac biologic, deplasări/deformări și lacune.
Instalaţiile interioare-electrice, sanitare , de încălzire (sobe cu lemn) –nu sunt funcţionale.
59
EVALUARE ISTORIC- ARHITECTURAL- URBANISTICĂ
Imobilul situat in str. C.A.Rosetti nr.6 – Casa T.Rousou este in stare fizica generala nesatisfăcătoare,
nefuncțională prin uzură, deși constituie prin prezența sa volumetrică și prin fațada caracteristică un
reper in peisajul urban al Constantei.
Valoare istorică – mare
- valoare medie - la nivel local - construcţie realizată la sfârșitul sec. XIX (1897), cu
autor /arhitect neidentificat, cu proprietar cunoscut-comerciant
- valoare mare – este o componentă documentara a imaginii de sfârșit de sec.XIX a
zonei Peninsulei Constanța, modernizată
- valoare mare- pastreaza imaginea originara a fațadei principale nealterata
Valoarea urbanistic-arhitecturală - medie este dată de:
- valoare mare- apartenenţa imobilului la un sit unicat (Zona Peninsulă Constanta), cu
textură istorică si in vecinatatea unor situri protejate (zona sitului arheologic si urban
Peninsula), zona de agrement, în zona litorala central-estica a municipiului Constanta
- valoare medie- amplasamentul pe o stradă de mici dimensiuni, secundară in zona
traditional comercială și de locuire, in apropierea imediata a unor monumente
arhitecturale clasate (Casa Alleon), edificii de cult (Sinagoga), unități de învățământ
(Colegiul M.Eminescu etc)
- valoare medie- parcela pe care este situată construcţia şi-a păstrat configuraţia istorică
de la sfârsitul sec. XIX, cu modificări ale procentului de ocupare prin extindere
- valoare medie - la nivel local - tipologia constructiv-arhitecturală a construcţiei de
locuire edificate în anul 1897 este unicat prin compozitia originară volumetrica,
dispozitie spatiala a functiunilor (locuințe tip duplex simetrice), tratament decorativ
echilibrat si sobru de factură neoclasică
Valorile negative sunt date de :
- stare fizică generală nesatisfăcătoare, cu degradări evolutive ale structurii de rezistență
necorespunzătoare actualelor cerințe normate și degradare a materialelor de
construcție (cărămidă, piatră, lemn, mortare etc )
- modificări de partiu originar și de volumetrie prin extinderi aleatorii pe fațada secundară
cu construcții parazitare
- modificarea distribuției funcționale a spațiilor, pe mai multe apartamente
- dispariția sau distrugerea irecuperabilă a elementelor decorative de interior valoroase
(pictură , stucatură)
- degradarea circulațiilor verticale – scări interioare din lemn, cu pierderea stabilității și
elementelor de protecție (balustrade)
- decalibrarea sistemului de colectatre si indepartare a apelor pluviale (jgheaburi,
burlane) ceea ce a condus la degradarea prin umezire a tencuielilor exterioare
- finisaje interioare și exterioare necorespunzătoare, degradate - prezenta atacului
biologic și depuneri diverse pe elemente decorative din similipiatra (licheni) la fațada
principală; exfolieri de tencuieli curente, infiltrații de ape pluviale prin învelitoare, atac
biologic și macerare la piese din lemn
- strat de uzură necorespunzător, deteriorat la calea de rulare a străzii, deformarea si
deplasarea unor portiuni de trotuar de garda, ceea ce produce conducerea apei
pluviale spre constructie

5. CONCLUZII ŞI RECOMANDĂRI
5.1.ATITUDINI DE INTERVENŢIE
Analizele anterioare cu privire la zona de amplasament şi asupra imobilul situat în str. C.A.Rosetti
nr.8 Constanta, aplicate pe criterii istorice, arhitectural-urbanistice şi structural-constructive în
vederea reabilitării și reintegrării imobilului în circuitul urban al zonei protejate, permit concluzia că
față de acesta este necesară o atitudine de intervenție majoră pentru consolidare, restaurare,
reconversie funcțională din spații de locuit în vilă turistică de tranzit cu alimentație publică,
deschisă publicului, ceea ce corespunde opțiunilor proprietarului, temei de proiectare și se încadrează
în prevederile PUZ-Peninsulă Constanța.
60
Interventiile, cu opțiuni diferențiate de pondere și tehnologie, sunt aplicabile cu nivel ridicat de
urgentă, astfel:
- interventii maximale var.1 – 1.consolidare și restaurare a fațadei principale, cu scoatere din
pericolul de fragmentare-prăbușire și păstrarea configurației actuale; 2.desfacere a structurii
constructive actuale, deteriorată în proporție majoră și necorespunzătoare cerințelor actuale de
stabilitate, pe toată amprenta originală (cu excepția fațadei la stradă); 3.consolidare a terenului de
fundare; 4.refacerea unei structuri corespunzătoare din punct de vedere al sabilității, pe conturul actual
al construcției; 5. reconfigurarea spațiului interior corespunzător reconversiei funcționale ca vilă
turistică și cerințelor actuale de confort, sanitare și de protecție a utilizatorilor; 6.aplicare a
materialelor de construcții și de finisaj, interioare și exterioare, corespunzătoare cerințelor esentiale
definite de Legea nr. 10/1995 si Legea 123/2007 privind calitatea in constructii; 7. Refacerea integrală
a instalațiilor și exterioare aferente (electrice,sanitare,încălzire etc) – recomandabil, agreat de
proprietar cu obligațiile ce îi revin conform statutului de monument istoric și intervențiilor în zona
protejată;

- interventii maximale var.2– 1.consolidare și restaurare a fațadei principale, cu scoatere din

pericolul de fragmentare-prăbușire și păstrarea configurației actuale; 2.consolidare a structurii
constructive actuale, deteriorată în proporție majoră și necorespunzătoare cerințelor actuale de
stabilitate,inclusiv lucrări de tratare/înlocuire/eliminare a umidității zidăriei friabile și cu atac biologic;
3.consolidare a terenului de fundare; 4. adaptarea și reconfigurarea spațiului interior (neadecvat noii
funcțiuni propuse) corespunzător reconversiei funcționale și cerințelor actuale de confort, sanitare și de
protecție a utilizatorilor, prin subîmpărțiri ale sălilor existente,; 5. reconfigurarea circulațiilor
interioare (scări, culoare distribuție); 6.aplicare a materialelor de construcții și de finisaj, interioare și
exterioare, corespunzătoare cerințelor esentiale definite de Legea nr. 10/1995 si Legea 123/2007
privind calitatea in constructii; 7. Refacerea integrală a instalațiilor interioare și exterioare aferente
(electrice,sanitare,încălzire etc)– recomandabil, neagreat de proprietar sub rezerva dificulțăților de
exexcuție în limitele parcelei și construcției, asigurării consolidării terenului pe amprenta construcției
fără incomodarea vecinătăților, nivel nesemnificativ de recuperare a materialului originar puternic
deteriorat si parțial înlocuit, dificultăți de reconfigurare a organizării corespunzătoare a spațiului
interior în vederea reconversiei funcționale și repunerea în circuitul urban a construcției

- intervenții minimale - 1.consolidare și restaurare a fațadei principale, cu scoatere din pericolul de

fragmentare-prăbușire și păstrarea configurației actuale; 2.consolidare a structurii constructive actuale,
deteriorată în proporție majoră și necorespunzătoare cerințelor actuale de stabilitate,inclusiv lucrări de
tratare/înlocuire/eliminare a umidității zidăriei friabile și cu atac biologic; 3. menținerea funcțiunilor,
partiției și a circulațiilor interioare actuale, necorespunzător dimensionate; 4. Lucrări de igienizare și
refacere a finisajelor interioare și exterioare; 5. Refacerea integrală a instalațiilor interioare și
exterioare aferente (electrice,sanitare,încălzire etc) – nerecomandabil, neagreat de proprietar având
în vedere programul de reconversie funcțională solicitat prin tema de proiectare.

Toate lucrările subterane și de săpături sub nivelul străzii se vor executa cu asigurarea asistenței
specializate arheologice
Toate lucrările de consolidare se vor executa cu personal specializat în intervenții de gen și cu
măsuri de asigurare a stabilității vecinătăților la calcan.

5.2. ELEMENTE DE REGULAMENT- extras din PUZ- PENINSULA Municipiul Constanta

Conform PUG MUNICIPIUL CONSTANȚA,imobilul studiat se încadrează în UTR 1 – ZRCP 1a–
zona central situată în interiorul perimetrului de protecție, în care se menține configurația țesutului
urban tradițional, subzona centrală suprapusă peste nucleul istoric.
Prevederile PUZ PENINSULA CONSTANȚA încadrează amplasamentul imobilului în CS – Zona
comercială şi de servicii, subzona CS1- zona situată în lungul pietonalelor majore în care este
necesară realizarea / menţinerea unor funcţiuni cu acces public la parterul clădirilor.
61
PRESCRIPŢII SPECIFICE PENTRU UNITĂŢILE TERITORIALE DE REFERINŢĂ
- CS1 - UTILIZARE FUNCŢIONALĂ
UTILIZĂRI ADMISE
CS - sunt admise următoarele funcţiuni:
- servicii comerciale şi comerţ adecvate zonei centrale şi protejate, cu atractivitate ridicată pentru
public şi din punct de vedere turistic;
- alimentaţie publică (restaurante, cafenele, ceainării, cofetării etc.);
- servicii turistice – informare / rezervare, agenţii turistice, unităţi de cazare (hoteluri,pensiuni);
- loisir urban;
- echipamente publice de importanţă locală şi municipală;
-locuire.
UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI
CS1- se recomandă admiterea funcţiunilor care nu permit accesul liber al publicului în clădire la
nivelul parterului doar în următoarele condiţii:
- frontul aferent clădirii în cauză nu depăşeşte o treime din latura respectivă a insulei
din care face parte şi
- nu se învecinează mai mult de două astfel de clădiri;
- sunt admise activităţi productive manufacturiere de lux, cu ateliere deschise accesului public,
atractive din punct de vedere turistic, care nu poluează şi nu generează fluxuri importante de persoane
şi transport (transport greu sau mai mult de 5 autovehicule mici de transport pe zi).
UTILIZĂRI INTERZISE
C - se interzic următoarele utilizări:
- orice funcţiuni incompatibile cu statutul de zonă centrală şi de zonă istorică protejată;
- activităţi de orice tip care sunt poluante, prezintă risc tehnologic sau incomodează prin traficul
generat;
- activităţi productive de orice alt tip decât cele specificate în Articolul 2;
- activităţi productive care utilizează pentru depozitare terenuri vizibile din circulaţiile publice sau din
instituţiile publice;
- construcţii noi cu funcţiunea de spital;
- depozitare şi vânzare en-gros;
- depozitarea de substanţe inflamabile sau toxice;
- depozitări de materiale refolosibile; platforme de precolectare a deşeurilor urbane;
- clădiri multietajate supraterane pentru gararea autovehiculelor;
- construcţii provizorii de orice natură;
- orice lucrări care diminuează spaţiile publice plantate;
- orice lucrări care modifică traseele protejate ale străzilor; în zonele în care se propune închiderea
unor străzi / porţiuni de străzi pentru circulaţia auto amenajările propuse vor evidenţia obligatoriu
traseul iniţial al străzilor protejate;
- lucrări de terasament de natură să afecteze amenajările din spaţiile publice şi construcţiile de pe
parcelele adiacente sau care împiedică scurgerea corectă,evacuarea şi colectarea apelor meteorice.

- CS1 -CONDIŢII DE AMPLASARE, ECHIPARE ŞI CONFIGURARE A CLĂDIRILOR

CARACTERISTICI ALE PARCELELOR
C - în cadrul Zonei I de protecţie istorică (marcată pe plan) este obligatorie conservarea parcelarului şi
aliniamentului istorice sau reconstituirea acestora pe terenurile virane sau ocupate de construcţii
provizorii;
- în cadrul Zonei II de protecţie istorică (marcată pe plan) este obligatorie conservarea parcelarului şi
aliniamentului istorice menţinute; trasarea unui parcelar diferit de cel istoric pe terenurile virane sau
ocupate de construcţii provizorii este posibilă dacă din această trasare rezultă fronturi orientate spre
spaţiile publice care respectă tipurile de front istoric specific insulei din care fac parte noile parcelări;
- sunt considerate construibile parcelele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:
au frontul la stradă de minim 8m pentru clădirile înşiruite şi de minim 12m pentru cele cuplate sau
izolate; suprafaţa minimă a parcelei este de 150mp pentru clădirile înşiruite şi de minim 200mp pentru
cele cuplate sau izolate; adâncimea este mai mare sau cel puţin egală cu adâncimea parcelei;
62
- este interzisă subîmpărţirea unor parcele ce ar genera loturi care nu se înscriu în condiţiile
menţionate;
AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT
C - vor fi respectate retragerile de la aliniament marcate pe plan pentru fiecare unitate
teritorială de referinţă.
REGIM DE CONSTRUIRE. RETRAGERI FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE
PARCELELOR
C - va fi respectat regimul de construire marcat pe plan pentru fiecare unitate teritorială de referinţă.
C - va respectată limita suprafeţei construibile marcată pe plan; dacă pe plan nu este prevăzut altfel
limita suprafeţei construibile va fi determinată de retragerile menţionate în continuare;
- în cazul regimului de construire continuu clădirile noi se vor alipi de calcanele clădirilor învecinate
dispuse pe limitele de proprietate până la o distanţă de maxim 15m de la aliniament;
- în cazul regimului de construire continuu clădirile pot fi construite pe limita posterioară a parcelei în
condiţiile realizării unor curţi interioare care să respecte următoarele prevederi:
󲐀 curţile vor avea o suprafaţă de minim 18% din suprafaţa parcelei pentru construcţiile cu
maxim 2 niveluri (P+1) dar nu mai puţin de 30mp şi o lăţime minimă de 4m;
󲐀 curţile vor avea o suprafaţă de minim 22% din suprafaţa parcelei pentru construcţiile cu
maxim 3-4 niveluri (P+2,3) dar nu mai puţin de 30mp şi o lăţime minimă de 6m;
󲐀 pavajul curţii va fi cu cel puţin 0,10m deasupra cotei trotuarului;
󲐀 se admite reducerea suprafeţelor curţilor interioare la 2/3 din suprafaţa reglementată în
cazul parcelelor de colţ cu suprafaţa de maxim 600mp, având un unghi de maxim 100°
precum şi pentru parcelele cu adâncimi sub 12m
ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISIBILĂ A CLĂDIRILOR
- va fi respectat regimul de înălţime marcat pe plan pentru fiecare unitate teritorială de referinţă;
- în cazul clădirilor protejate va fi conservat regimul actual de înălţime dacă proiectul de restaurare
(bazat pe un studiu istoric) nu prevede altfel;
- va fi respectat tipul de aliniere la cornişă specific fiecărei insule;
ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR
C - Interdictii:
- imitarea stilurilor istorice sau insertia unor elemente straine caracterului cladirilor existente;
- folosirea materialelor si culorilor nespecifice caracterului cladirii (placaje ceramice,placaje de lemn,
placaje metalice, tencuieli ornamentale, tabla ondulata, tigle metalice, azbociment, carton asfaltat,
materiale plastice, culori stridente);
- simularea unor materiale naturale (piatra, lemn) cu exceptia refacerii celor istoriceartistice, aprobate
prin proiect de catre Comisia Nationala a Monumentelor Istorice.
- utilizarea aparenta a unor materiale care trebuie acoperite (caramida, b.c.a., beton), cu exceptia celor
aprobate prin proiect de catre Comisia Nationala a Monumentelor Istorice.
Reguli privind cladirile existente:
Principii generale
- Orice interventie asupra monumentelor de arhitectura (clasate sau propuse) se va putea realiza numai
in conditiile legii.
- Cererile de autorizare pentru orice fel de interventie asupra cladirilor vor fi insotite de un releveu al
cladirii si o prezentare a starii ei fizice din acel moment.
Documentatia trebuie sa contina studiile de specialitate in functie de natura lucrarilor - expertiza
structura, studiu istoric/arheologic, studiu geo, relevee ale fatadelor/decoratiillor, documentar
fotografic. Autorizarea lucrarilor se va face numai cu avizul Comisiei Nationale/Zonale a
Monumentelor Istorice.
- In cazul descoperirii, in timpul lucrarilor, a unor vestigii arheologice necunoscute la data obtinerii
autorizatiei, lucrarile vor fi oprite si vor fi anuntate organismele competente - Primaria Municipiului
Constanta, Comisia Nationala/zonală a Monumentelor Istorice.
Fatade
- Interventiile asupra cladirilor cu valoare de monument sau ambientala se vor face prin respectarea
compozitiei si conceptiei initiale sau, acolo unde au aparut modificari in timp, prin revenirea la forma,
materialele si culorile initiale (profilatura, decoratii, goluri, tamplarii).
63
- In cazul unor amenajari la parterul cladirilor, dimensiunile si proportiile golurilor nou create vor fi
corelate cu cele ale golurilor existente la nivelele superioare.
- Refacerea tamplariilor se va face identic sau, in caz ca nu exista nici un element martor, in acord cu
stilul cladirii.
- Decoratiile si profilele deteriorate vor fi inlocuite cu elemente identice cu cele originale (desen,
relief, material, culoare). Se accepta inlocuirea decoratiilor vechi deteriorate cu decoratii noi, identice,
din praf de piatra.
- Tencuielile si zugravelile vor reproduce pe cele vechi conservate sau restaurate.
- Este interzisa utilizarea oricaror elemente arhitecturale si/sau materiale rustice, straine arhitecturii
urbane.
- Este interzisa utilizarea geamurilor reflectorizante si/sau colorate.Suprafetele vitrate de dimensiuni
mai mari pot fi utilizate numai in cazuri bine justificate si numai cu geam clar (transparent).
- Este interzisa amplasarea grilajelor de protectie fixe sau mobile la exteriorul golurilor, cu exceptia
celor din parterele cu vitrine care, in timpul zilei, pot fi mascate.
- Este interzisa montarea pe fatadele principale a aparatelor de aer conditionat, a antenelor de satelit, a
conductelor de gaze, a cablurilor electrice/TV. Retelele si conductele existente de pe fatadele
principale vor fi suprimate.
- Se interzice finisarea diferita a parterului comercial al cladirilor cu doua sau mai multe niveluri.
Elemente secundare
- Feroneria originala (decoratii, grilaje, parapeti balcoane) va fi conservata si restaurata. In caz ca
acest lucru nu este posibil, inlocuirea feroneriei se va face cu elemente noi, apropiate cat mai mult de
cele vechi.
- Cu prilejul restaurarii sau renovarii fatadelor, elementele adaugate constructiei originale in decursul
timpului vor fi suprimate.
- Refacerea pavimentului din zona aferenta cladirii se va face pe baza unui proiect de detaliu, adaugat
documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire. Proiectele de paviment pentru cladirile
invecinate vor fi corelate pentru a pastra caracterul unitar al strazii/zonei.
Acoperisuri
- Se vor conserva forma si materialele initiale ale acoperisurilor. Pentru acoperisurile in panta se
recomanda folosirea olanelor, similare cu cele existente.
- Este interzisa mansardarea cladirilor cu terasa sau cu acoperisuri cu panta mica, utilizarea
acoperisurilor cu pante frante, practicarea lucarnelor.
Reguli privind cladirile noi:
- Constructia noilor cladiri va fi autorizata numai in urma intocmirii unui Plan Urbanistic de Detaliu,
aprobat conform legislatiei privind zonele istorice protejate.
- Ca regula generala, noile cladiri vor prelua caracteristicile generale ale vecinatatilor (gabarit, scara,
aliniament, retrageri, registre, materialitate), insa intr-o expresie contemporana, fara a recurge la
imitatii stilistice.
- Este interzisa utilizarea acoperisurilor cu pante accentuate si/sau frante (cu exceptia unor situatii
locale, de racord la acoperisuri existente), a mansardelor/ lucarnelor si a oricarui tip de acoperis
nespecific zonei.
- Se recomandă utilizarea tipului dominant de acoperire al clădirilor pentru insula în care se integrează
noile intervenţii – şarpantă cu pantă mică şi învelitoare din olane sau şarpantă cu rupere de pantă
(adăpostind mansarde) şi învelitoare din tablă.
- In cazul acoperirii în terasă acesta poate fi circulabilă, amenajată cu pergole şi înverzită.
- Se interzice folosirea azbocimentului pentru acoperirea clădirilor.
- Proiectarea faţadelor noilor construcţii va ţine cont de principalele aracteristici ale faţadelor
învecinate şi va prelua trasee şi registre majore; se interzic faţadele care aduc prin materiale, culoare
sau volumetrie o notă discordantă cu ambianţa existentă;
- Este interzisa expresia “rustica” (placaje de piatra/caramida, barne/placaje de lemn), utilizarea
materialelor/culorilor stridente.
- Suprafetele vitrate de dimensiuni mai mari pot fi utilizate numai in cazuri bine justificate si numai
cu geam clar (transparent).

64
- Anexele vizibile din circulaţiile publice se vor armoniza ca finisaje şi arhitectură cu clădirea
principală.
- Se va asigura o tratare similară a tuturor faţadelor aceleiaşi clădiri.
- Se interzice realizarea calcanelor vizibile din circulaţiile publice.
- In cazul clădirilor construite pe aliniament ferestrele încăperilor de la parter vor avea deschiderea
înspre interiorul clădirii iar grilajele de protecţie împotriva intruziunilor nu vor depăşi linia
aliniamentului.
- In cazul clădirilor construite pe aliniament este interzisă dispunerea la nivelul parterului a treptelor,
băncilor sau altor elemente în relief cu următoarele excepţii:
- în cazul trotuarelor de peste 3m sau a străzilor închise circulaţiei auto, se admit
rezalitări de maxim 0,30m (ancadramente, pilaştri, socluri, burlane, jardiniere etc.),
- în cazul trotuarelor de 1,5 - 3m, se admit rezalitări de maxim 0,16m (ancadramente,
socluri, burlane, pilaştri etc.),
- în cazul trotuarelor sub 1,5m nu se admit nici un fel de rezalitări;
- în cazul clădirilor construite pe aliniament la nivelul etajelor relieful faţadelor nu va
depăşi 0,30m.
- Balcoanele deschise sau închise (bovindouri), realizate din fier forjat, zidărie, piatră sau beton armat
vor putea depăşi aliniamentul cu maxim 1m, vor fi retrase de la limita clădirilor adiacente cu minim
2m şi vor avea partea inferioară a consolelor la o înălţime de minim 3m peste cota trotuarului;
bovindourile nu vor avea lăţimea mai mare de 2,5m şi suprafaţa lor (în plan vertical) nu va depăşi 60%
din suprafaţa totală a faţadei.
Reguli speciale:
Vitrine (pentru toate cladirile existente si noi)
Documentatiile de autorizare vor fi insotite de plan de situatie, releveul fatadei, fotografii (inclusiv al
cladirilor invecinate) si propuneri detaliate, incluzand materiale, culori, iluminare.
In cazul conversiei parterului clădirilor în spaţii comerciale, vitrinele de expunere se vor limita strict la
conturul anterior al ferestrelor.
Se recomanda o expresie simpla, respectand caracterul fatadei.
Autorizarea se va face cu avizul Comisiei Zonale a Monumentelor Istorice.
CIRCULAŢII ŞI ACCESE
C - parcela este construibilă numai dacă are asigurat un acces carosabil de minim 3m lăţime dintr-o
circulaţie publică în mod direct sau prin drept de trecere legal obţinut printr-una din proprietăţile
învecinate;
- în cazul fronturilor continue la stradă se va asigura un acces carosabil în curtea posterioară printr-un
pasaj dimensionat astfel încât să permită accesul autovehiculelor de stingere a incendiilor(lăţime
minimă 3m, înălţime minimă 4,5m); pentru aceeaşi clădire distanţa dintre aceste pasaje măsurată pe
aliniament nu va depăşi 30m;
- în cazul funcţiunilor publice este obligatorie asigurarea accesului persoanelor cu dificultăţi de
deplasare;
STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR
C - se admite staţionarea autovehiculelor necesare funcţionarii diferitelor activităţi numai în afara
circulaţiilor publice;
- în cazul în care nu se pot asigura în limitele parcelei locurile de parcare normate, se va demonstra,
prin prezentarea formelor legale, realizarea unui parcaj în cooperare ori concesionarea locurilor
necesare într-un parcaj colectiv; aceste parcaje se vor situa la o distanţă de maxim 500m;
- echipamentele publice vor fi prevăzute cu câte un loc de parcare pentru 25 salariaţi şi un spor de 20%
pentru public; pentru construcţii destinate reuniunilor vor fi prevăzute şi 1, 2 locuri de parcare pentru
autocare;
- construcţiile financiar-bancare vor fi prevăzute cu câte un loc de parcare pentru 20 salariaţi şi un spor
de 50% pentru public;
- construcţiile comerciale vor fi prevăzute cu:
- 1parcaj/200mp Adc (Adc<400mp)
- 1parcaj/100mp Adc (Adc<600mp)
- 1parcaj/50mp Adc (Adc<2.000mp)
65
 -1parcaj/40mp Adc (Adc>2.000mp);
- construcţiile pentru alimentaţie publică vor fi prevăzute cu un loc de parcare pentru 5 locuri la masă
(în afară de necesarul pentru personal);
- pentru construcţiile de cult – în funcţie de necesităţi, dar minim 5 locuri de parcare;
- construcţiile pentru cazare turistică vor fi prevăzute cu 4 locuri de parcare pentru 10 locuri de cazare.
CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ
C - toate clădirile vor fi racordate la reţelele tehnico-edilitare publice existente în zonă;
- în zona istorică protejată vor fi obţinute avize suplimentare pentru săpăturile necesare branşamentelor
în scopul protejării fondului arheologic;
- în cazul unor construcţii noi amplasate în zone care necesită lucrări de echipare edilitară care
depăşesc capacitatea reţelelor existente în zonă se poate condiţiona autorizarea executării construcţiei
fie de stabilirea în prealabil, prin contract, a obligaţiei efectuării, în parte sau total, a lucrărilor de
echipare edilitară aferente de către investitorii interesaţi, fie de existenţa unui proiect de specialitate
care să propună rezolvarea locală a problemelor de alimentare cu apă, epurarea apelor uzate şi
alimentarea cu energie electrică în condiţiile respectării normelor sanitare, de protecţie a mediului şi de
siguranţă în vigoare;
- la clădirile dispuse pe aliniament racordarea burlanelor la canalizarea pluvială va fi făcută pe sub
trotuar pentru evitarea producerii gheţii în zonele intens circulate,
- toate noile branşamente pentru reţele edilitare vor fi realizate îngropat; echipamentele tehnice ale
acestora (contoare, reductoare, transformatoare etc.) vor fi dispuse în aşa fel încât să nu afecteze
imaginea percepută din circulaţiile publice în tot teritoriul zonei istorice protejate;
- se interzice dispunerea antenelor TV satelit în locuri vizibile din circulaţiile publice precum şi
dispunerea vizibilă a cablurilor CATV;
- se interzice dispunerea echipamentelor pentru condiţionarea aerului în locuri vizibile din circulaţiile
publice.
SPAŢII LIBERE ŞI SPAŢII PLANTATE
C - se va asigura amenajarea peisagistică adecvată a curţilor accesibile publicului sau doar locatarilor
dacă acestea vor fi vizibile din circulaţiile publice;
ÎMPREJMUIRI
C - împrejmuirile de pe limitele laterale şi posterioare ale parcelelor pot fi opace, vor avea înălţimea
maximă de 2,20m şi panta de scurgere va fi orientată spre parcela proprietarului împrejmuirii;

- CS1- POSIBILITĂŢI MAXIME DE OCUPARE ŞI UTILIZARE A TERENULUI

PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI
C - va fi respectat Procentul de ocupare a terenului marcat pe plan pentru fiecare unitate
teritorială de referinţă;
COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
C - va fi respectat Coeficientul de utilizare a terenului marcat pe plan pentru fiecare
unitate teritorială de referinţă.

5.3.CONDITII DE AVIZARE
- în vederea autorizării se vor prezenta studii suplimentare de inserţie pentru noile clădiri sau pentru
intervenţii asupra clădirilor existente ( ilustrări grafice, fotomontaje, machete);
- se interzic imitaţii stilistice după arhitecturi străine zonei, imitaţii de materiale sau utilizarea
improprie a materialelor, utilizarea culorilor stridente sau strălucitoare
- pentru faza DTAC este necesar avizul Ministerului Culturii - CZMI 4-Constanța;

mai 2015 Întocmit

Arh. Margareta Mihăilescu

66