1.Definirea managementului ca activitate profesională, ştiinţă şi artă.

Managementul reprezinta
conducerea întreprinderii în condiţiile economiei de piaţă. O definiţie mai clară a M se poate face luând în
consideraţie mai multe aspecte: M ca activitate practică, M ca echipă de conducere, M ca ştiinţă. M ca
activitate practică a apărut odată cu constituirea grupurilor pentru realizarea în comun a unor obiective.
Iniţial, aceasta se bazează pe intuiţie, experienţă, rutină şi calităţile personale ale conducătorilor. P/u acest
proces o persoană, sau un grup de persoane stabileşte şi coordonează activitatea altor persoane în vederea
realizării anumitor obiective. O definiţie simplă şi intuitivă a managementului în acest sens este: „a şti exact
ce vrei să faci cu oamenii şi apoi să vezi ce au făcut, acest ceva urmând a fi cel mai bine şi cît mai ieftin
făcut”. Managementul ca activitate profesionala sau practica cuprinde previziunea (prognozare,
planificarea şi programarea), organizarea, coordonarea, adoptarea deciziilor, evaluarea şi controlul tuturor
resurselor (umane, financiare, tehnico – materiale, informaţia, timpul) pentru a atinge scopuri cît mai eficace
şi eficienteM ca echipă de conducere. Persoanele investesc cu autoritate şi responsabilitate decizională
privind folosirea resurselor unei organizaţii şi realizarea în condiţii optime a obiectivului. Distribuirea
primordială a patrimoniului echipei are loc în felul următor: 1 – managerii superiori; 2 - managerii mijlocii; 3
– managerii inferiori; 4 – personalul de execuţie. M ca ştiinţă se ocupă cu evidenţierea metodelor , tehnicilor
şi instrumentelor de conducere, cu formalizarea lor ştiinţifică şi încorporarea acestora într-o concepţie
coerentă asupra procesului conducerii. Fiind o ştiinţă, operând cu mijloace specifice ştiinţelor, M nu se
opreşte numai la studiul metodelor şi tehnicilor de conducere; el are un rol mai larg, şi anume, de a integra
modul de conducere în sistemul valorilor culturale ale societăţii. Principalele preocupări ale ştiinţei M. sunt:-
fundamentarea şi dezvoltarea metodelor şi tehnicilor de M;- plasarea omului în centrul investiţiilor;-
caracterul interdisciplinar şi multidisciplinar;- disciplină economică de sinteză;Din acest punct de vedere
Duncan arată: „Privit ca domeniu de studiu M include analiza mediului social şi cultural p/u a asigura
concordanţa dintre metodele utilizate în atingerea obiectivelor organizaţiei şi valorile societăţii respective”.M
ştiinţific pleacă de la teorie spre practică şi constă în aplicarea conceptelor metodelor şi tehnicilor
fundamentale de ştiinţă a managementului în activitatea economico-socială. Munca unui manager modern se
poate baza pe experienţă şi rutină, el trebuie să cunoască bazele ştiinţifice ale managementului şi să le
utilizeze în activitatea de zi cu zi pentru a putea conduce cu succes organizaţia. M devine astfel o activitate
cu fundamente ştiinţifice riguroase a căror cunoaştere este necesară pentru practicarea unui M ştiinţific.
„Managementul este cea mai nouă dintre ştiinţe şi cea mai veche dintre arte”. Managementul poate fi
considerat ca fiind cea mai veche artă întrucât publicitatea din partea conducătorilor, talentul de a fixa
obiective, a organiza şi a coordona eforturile individuale are loc în vederea realizării obiectivelor.

1
2. Conceptul de manager. Cunoştinţă, calităţi şi aptitudeni. Tipuri de manageri şi stiluri manageriale.
 Un element important al componentei resurselor umane in cadrul unei organizatii il constituie managerii.
Acestia, in calitatea lor de lideri ai grupurilor pe care le conduc, au in subordine un numar de angajati si
adopta decizii in numele acestora.Managerii in calitate de conducatori ai grupului detin o serie de calitati
innascute si de competente de ordin profesional. Dintre calitatile si aptitudeni cunoscute ale managerilor
putem enumera: inteligenta, memorie, spirit de observatie, atentie, rezistenta la stres, caracter puternic,
capacitate de concentrare sporita, sanatate robusta. Dintre competentele de ordin profesional se remarca:
cunostinte de management, de economie, juridice, tehnice, psiho-sociologice si o cultura generala
adecvata.Tipurile de manageri-organizator, participativ, intreprinzator, realist, maximalist, birocrat,
paternalist, oportunist, demagog, tehnocrat, utopist modernist, autocrat, democrat, colegial etc Manageri
incompetenţi- ne mulţumeşte pe toată lumea; - absenţa unei strategii realiste; - lipsa de iniţiativă, curaj în
asumarea unor riscuri; - neadaptarea la schimbările la mediul ambiant;- uşor coruptibil. Manageri populişti -
lipsa unui management strategic; - prioritatea acordată rezolvării unor pretenţii; - tergiversarea
disponibilizărilor de personal, chiar dacă situaţia concretă a firmei o impune; Manageri autoritari - acordă o
atenţie deosebită restructurării; - managerul are o bogată experienţă anterioară şi personalitatea solidă; - este
foarte competent profesional; - dă dovadă de corectitudine, exigenţa, seriozitate faţă de salariaţi; - dezinteres
pentru problemele sociale; - urmăreşte maximizarea profitului; Manageri participativi-reformatori - consideră
că poate fi realizată restructurarea din mers, cu asigurarea unui parteneriat al salariaţilor, aceştia fiind
convinşi că ce se întreprinde este în interesul lor, - stil inovator, creator; - curaj în asumarea riscului; -
disponibilitate pentru comunicare; - flexibilitatea în situaţia de criză sau conflict de muncă; - strategi clare;
Manageri conciliatori - compromis între cele 2 tendinţe considerate contrarii; - realizează performanţe medii
în ambele situaţii;- strategii de supravieţuire şi de conducere abilă de pe o zi pe alta; - abilitatea în situaţiile
conflictuale, face concesii în relaţiile cu sindicatele, după care este mai dur cu aceştia;
:Stil autoritar-explorator, caracterizat prin conducerea pe baza de constrangere si frica, comunicarea la
varf, deciziile sunt luate si impuse de manager, fara consultare, managerii si subordonatii sunt foarte
indepartati din punct de vedere psihologic.stil autoritar-paternalist, caracterizat prin conducerea prin
recompense, dar deciziile sunt luate le catre managerii de nivel superior, doar unele minore sunt delegate
subordonatilor, informatiile de la baza catre varf (ascendente) sunt cele care convin sefului, subordonatii
raman integral supusi sefului.stil consultativ, se caracterizeaza prin faptul ca conducerea comunica,intr-o
anumita masura, si se consulta cu subordonatii, dar deciziile importante se iau tot de managerii de nivel
superior.stil participativ, se caracterizeaza prin comunicarea cu subordonatii si participarea acestora la
luarea deciziilor.

2
3. Funcţiile managementului. Caracteristica generală.Cunoaşterea şi înţelegerea funcţiilor managementului în
mod aprofundat constituie o premisă majoră pentru descifrarea conţinutului ştiinţei şi practicii riguroase a
managementului, pentru însuşirea şi utilizarea eficientă a sistemelor, metodelor, tehnicilor, procedurilor şi modalităţilor
ce-i sunt proprii.Managementul are următoarele f-ii:1. Previziunea- o f-ie care are scop de-a transforma viitorul
sistemului, fenomenului in prezent sau constă în ansamblul proceselor de muncă prin intermediul cărora se determină
principalele obiective ale firmei şi componentele sale, precum şi resursele şi principalele mijloace necesare realizării
lor. Previziunea răspunde la întrebările ce trebuie şi ce poate fi realizat în cadrul firmei în condiţiile şi concomitent cu
specificarea resurselor necesare. Resursele previziunii se împart în funcţie de orizont, grad de delatare şi obligativitate
în trei categorii principale:Prognozele ce acoperă un orizont minim de 10 ani şi au un caracter aproximativ, care se
deosebeşte de pronosticare prin faptul ca are caracter mai obiectiv, cuprinde un set de activităţi p/u determinarea
evoluţiei viitoare a sistemului. A coordona o structura organizatorica înseamnă ca intre compartimentele ei sa existe
nişte proporţii care rezulta din obiectivele firmei.Planurile în care se finalizează cea mai mare parte a proceselor de
previziune, se referă de regulă la perioada cuprinse la 5 ani şi o lună. Programele cărora le e/e specific un orizont
redus, cel mai adesea, o decadă, o săptămână, o zi. 2. Organizarea – desemnează ansamblul proceselor de
management prin intermediul cărora se stabilesc şi se delimitează procese de muncă fizică şi intelectuală şi
componentele lor (mişcări ,operaţii lucrări ,sarcini),precum şi gruparea acestora pe posturi , formaţii de muncă,
compartimente, şi atribuirea lor personalului corespunzător anumitor criterii manageriale, economice, tehnice şi
sociale.Funcţia de organizare răspunde la întrebările: Cine şi cum contribuie la realizarea obiectivelor firmei, răspunsul
îl constituie combinarea nemijlocită a resurselor umane şi în mod indirect materiale, informaţionale şi financiare la
nivelul locurilor de muncă, compartimentelor şi firmei în ansamblul său.3. Funcţia de coordonare – constă în
ansamblul proceselor de muncă prin care se analizează deciziile şi acţiunile personalului firmei, şi ale subsistemelor
sale în cadrul previziunii şi sistemului organizatoric stabilit anterior.4.Funcţia de antrenare – încorporează ansamblul
proceselor de muncă prin care se determină personalul firmei să contribuie la stabilirea şi realizarea obiectivelor
prevăzute pe baza luării în considerarea a factorilor care îl motivează.Fundamentul antrenării îl reprezintă motivarea ce
rezultă în corelarea, satisfacerii necesităţilor şi intereselor personalului cu realizarea obiectivelor şi sarcinilor
atribuite.5. Funcţia control – evaluare – poate fi definită ca ansamblul proceselor prin care performanţele firmei
subsistemelor şi componentele acesteia sunt măsurate şi comparate cu obiectivele şi standardele stabilite iniţial în
vederea eliminării deficienţelor constatate şi integrării abaterilor pozitive. Această funcţie răspunde la întrebarea cu ce
realizari s-a finalizat munca depusă.

3
4.Concept de sisteme, metode şi tehnici de management.
În sens larg, sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă căile folosite de sistemul
conducător p/u rezolvarea problemelor ce decurg din funcţiile pe care la exercită şi prin care pune în
mişcare ansamblul activităţilor dezvoltate de sistemul condus, în vederea stabilirii şi realizării
obiectivelor întreprinderii. Metoda de management reprezintă un ansamblu de principii, reguli, tehnici,
procedee şi instrumente, care indică maniera în care se desfăşoară anumite funcţii ale conducerii,
asigurînd, totodată, rezolvarea concretă a problemelor ce decurg din aceste funcţii, în vederea stabilirii şi
realizarea obiectivelor întreprinderii. Metoda de conducere conţine principiile şi regulele care indică
modalitatea specifică în care se soluţionează problemele care decurg din funcţiile conducerii însă, pentru
a operaţionaliza maniera, modalitatea de soluţionarea a problemelor unei funcţii, exprimată prin principii
şi reguli, metoda se asociază de obicei, cu tehnici, procedee şi instrumente. Tehnica de management
cuprinde un ansamblu de reguli specifice, procedee şi instrumente prin care se soluţionează concret
problemele ce decurg din funcţiile conducerii. Aşadar, tehnica de management reprezintă mijlocul de
operaţionalizare a principiilor şi a regulelor unei metode. Sistemul de management reprezintă un
ansamblu de metode şi tehnici, asociat cu procedurile informaţionale decizionale şi organizatorice
specifice metodelor şi tehnicilor integrate în cadrul sistemului. Sistemele de management vizează, de
regulă, procesul de conducere în ansamblul său sau un grup de funcţii ale conducerii. În sens strict,
sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă modalităţile folosite doar de conducători p/u a
previziona activitatea în domeniul condus, a organiza munca colaboratorilor, a coordona acţiunile
acestora, a-i antrena la stabilirea şi realizarea obiectivelor, a controla activitatea colaboratorilor şi a regla
activităţile menţinînd echilibrul firmei..Sisteme- Sistemul managerial prin obiective,Sistemul managerial
prin proiecte,Sistemul managerial pe produs,Sistemul managerial prin bugete,Sistemul managerial prin
exceptii,Sistemul managerial participative Sistemul de management reprezintă un ansamblu de metode
şi tehnici, asociat cu procedurile informaţionale decizionale şi organizatorice specifice metodelor şi
tehnicilor integrate în cadrul sistemului. Sistemele de management vizează, de regulă, procesul de
conducere în ansamblul său sau un grup de funcţii ale conducerii. În sens strict, sistemele, metodele şi
tehnicile de management reprezintă modalităţile folosite doar de conducători p/u a previziona activitatea
în domeniul condus, a organiza munca colaboratorilor, a coordona acţiunile acestora, a-i antrena la
stabilirea şi realizarea obiectivelor, a controla activitatea colaboratorilor şi a regla activităţile menţinînd
echilibrul firmei. Dintre sistemele de management cele mai cunoscute sunt: subsistemul organizatoric;
sistemul decizional; alte elemente ale sistemului; subsistemul informational; metode si tehnici de
management.Tehnica de management cuprinde un ansamblu de reguli specifice, procedee şi instrumente
prin care se soluţionează concret problemele ce decurg din funcţiile conducerii si reprezintă mijlocul de
operaţionalizare a principiilor şi a regulilor unei metode.
.Metoda si tehnici de management- Metoda diagnosticarii , Sedinta,  Delegarea , Tabloul de bord,
Brainstorming , Sinectica, Matricea descoperirilor, Metoda Delbecq, Metoda Delphi
În sens larg, sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă modalităţilor concrete folosite
de conducători şi executanţi din aparatul de conducere p/u soluţionarea problemelor ce decurg din funcţiile
conducerii prin care se pun în mişcare activităţile componente ale funcţiunilor întreprinderilor. În activitatea
de management a unei firme e/e necesar să se folosească o mulţime de sisteme, metode şi tehnici, întrucît
personalul din aparatul de conducere trebuie să soluţioneze o gamă largă de probleme, fiecare problemă
rezolvîndu-se printr-o metodă sau tehnică specifică. În situaţia în care conducerea foloseşte o gamă restrînsă
de metode şi tehnici, eficienţa activităţii se va diminua considerabil, întrucît unele probleme vor fi rezolvate
corespunzător, prin sisteme, metode şi tehnici ştiinţifice, iar altele vor fi soluţionate neadecvat, prin metode
empirice.

4
5. Strategia şi managementul strategic al firmei.
Strategia – ansamblul deciziilor managementului superior al firmei privind stabilirea obiectivelor pe termen
lung, precum si conturarea si alegerea cilor de urmat pentru atingerea acestor obiective, tinand cont, pe de o
parte, de oportunitatile, restrictiile si amenintarile mediului inconjurator iar, pe de alta parte, de potentialul
intern al organizatiei, de mijloacele si resursele pe care aceasta le poate aloca si/sau modifica pentru a sea
adapta noilor situatii si a-si realiza misiunea in conditii de profitabilitate. Strategia unei societati comerciale
vizeaza în principal: a) sfera de produse si de piete în care este angajata societatea comerciala, ceea ce îi
ofera managerului avantajul de a se concentra asupra unor domenii complet conturate atât pe planul
aprovizionarii cât si al desfacerii produselor firmei; b) vectorul de crestere, care indica directia în care se
dezvolta societatea comerciala, orientarea concreta a schimbarii strategice; c) avantajul competitiv, pus în
evidenta de catre proprietatile specifice ale pietelor si produselor care vor asigura societatii comerciale o
pozitie competitiva solida; d) sinergia, care concretizeaza si masoara capacitatea societatii comerciale de a
face eficiente intrarile de produse pe piete, îndeosebi în domenii noi de crestere. Componenetele si
determinantii strategii. Schendel si Hofer, în binecunoscuta lor lucrare "Strategy Formulation and
Analitical Concepts", delimiteaza patru componente ale oricarei strategii:
     domeniul abordat, ce se refera la interactiunile prezente si viitoare ale organizatiei cu mediul;
     desfasurarea resurselor are în vedere nivelul si structura resurselor organizatiei, precum si perfectionarea
abilitatilor ce contribuie la realizarea obiectivelor si scopurilor;
     avantajul competitiv vizeaza pozitia unica pe care o organizatie o dezvolta, în raport cu concurentii sai,
prin structurile evolutiei resurselor si/sau deciziile privind domeniul abordat;
      sinergia, definita ca afecte sintetice ce se asteapta, ca urmare a implementarii deciziilor si utilizarii
resurselor organizatiei.
Managementul strategic implică formularea și implementarea obiectivelor și inițiativelor majore
preconizate de managerii de vârf în numele proprietarilor firmei, care se bazează pe luarea în considerare a
resurselor și o evaluare a mediului intern și extern în care concurează organizația.Managementul strategic
prevede orientarea generală tehnico-economică, pe termen lung, a întreprinderii și implică specificarea
obiectivelor organizației, dezvoltarea politicilor și planurilor destinate să realizeze aceste obiective și apoi
alocarea resurselor pentru iumplementarea planurilor. Managementul strategic nu reprezintă doar un proces
de formulare a strategiei, ci o nouă formă de management bazată pe strategie. În teoria și practica
managementului se face distincția dintre managementul strategic și managementul operațional.
Managementul operațional este un domeniu al managementului care se preocupă de supravegherea,
proiectarea și controlul procesului de producție al produselor sau serviciilor. Printre beneficiile generate de
implementarea managementului strategic putem remarca: 1.se realizeaza o definire clara a scopului
organizatiei;2.   se stabilesc obiective realiste si mobilizatoare care au la baza oportunitatile oferite de mediul
ambiant, respectiv resursele disponibile si care pot fi atrase de societate; 3.   se realizeaza derivarea
obiectivelor fundamentale pana la nivel de individ. Astfel fiecare angajat din firma stie cu precizie ce se
asteapta de la el. Totodata se poate realiza un control mai eficient bazat pe rezultate si se poate aplica un
sistem motivational coerent;4. se identifica cu claritate actiunile ce trebuie intreprinse de fiecare veriga
organizatorica a firmei, pentru realizarea obiectivelor propuse;5. se realizeaza o delimitare precisa a
perioadelor de finalizare a diferitelor actiuni, permitand mentinerea unui ritm alert de munca, cu o eficienta
sporita si realizarea unui control facil pe baza de grafice de realizari; 6.   se creeaza o cultura organizationala
bazata pe valori solide precum: eficienta, corectitudine, promptitudine, colaborare, inovare, anticipare,
adaptare etc.;7. se realizeaza o implicare crescuta a intregului personal in procesul de stabilire si realizare a
obiectivelor;8. se realizeaza o responsabilizare crescuta a personalului vizavi de performantele inregistrate in
activitatile desfasurata;9. se realizeaza o valorificare eficienta a resurselor firmei; 10.  creste frecventa utilizarii
managementului participativ in procesul decizional; 11.  permite reproiectarea si eficientizarea sistemelor:
organizatoric, informational, decizional si metodologic din cadrul firmelor etc.   

5
6. Sistemul decizional al firmei. Conceptul de decizie managerială. Raţionalizarea şi modernizarea
sistemului decizional.
Sistemul decizional al firmei Deciziile, situatiile decizionale si factorii implicati nu se manifesta in cadrul
firmei in mod aleatoriu, dimpotriva,in cadrul intreprinderii ansamblul deciziilor adoptate si aplicate,
structurate corespunzator sistemului de obiective urmaritsi configuratiei ierarhiei manamanageriale alcatuiesc
sistemul decizional.Conceptul de decizie managerialăDecizia constituie actul prin care se hotaraste o
anumita linie de conduita pentru atingerea obiectivului, act în care se includ actiunea, mijloacele si caile de
atingere a obiectivului. În fapt, decizia apare ca o solutie aleasa de manager, din mai multe variante posibile,
pe baza unor informatii semnificative, în scopul coordonarii si reglarii activitatilor subordonate, precum si al
controlului si previzionarii lor. Rezulta, deci, ca decizia apare ca un proces implicit prin care un titular de
functie face o analiza si alegere ce afecteaza comportarea altor titulari de functii si contributia lor la
realizarea obiectivelor societatii comerciale.Raţionalizarea şi modernizarea sistemului decizional.Decizia
trebuie sa fie fundamentata stiintific. Pentru a putea realiza acest deziderat major este necesar capersonalul
managerial sa posede atat cunostintele, metodele, tehnicile si deprinderile decizionale necesare,
ca siintelegerea mecanismelor specifice economiei de piata.2. Decizia trebuie sa fie “imputernicita”.
Aceasta cerina trebuie inteleasa in dublu sens. Fiecare decizie este necesarsa fie adoptata de catre organismul
managerial in ale carei sarcini de serviciu este inscrisa in mod expres.3. Fiecare decizie trebuie sa fie
integrata, armonizata in ansamblul deciziilor adoptate sau proiectate tinand cont destrategia si politicile
firmei. Integrarea deciziilor este necesar sa se efectueze atat pe verticala cat si pe orizontala,
acesteagarantand realizarea principiului unitatii de decizie si actiune. Integrarea pe verticala se refera la
corelarea deciziilor luatede fiecare manager cu deciziile adoptate la niveluri ierarhice superioare. Integrarea
pe orizontala priveste corelarea cudeciziile referitoare la celelalte activitati implicate cu care se afla in relatii
de interdependenta.4. Decizia trebuie sa se incadreze in perioada optima de elaborare si de aplicare. Pentru a
fi posibila obtinerea unuiefect economic maxim, fiecare decizie trebuie conceputa si aplicata intr-o anumita
perioada de timp. Pentru a asigurainscrierea conceperii si implementarii deciziilor, in special a celor
strategice si tactice, in perioada optima se impune oabordare previzionala din partea managementului
firmei.5. Formularea corespunzatoare a deciziei, reprezinta o conditie esentiala pentru aplicarea eficace.
Decizia trebuieformulata clar, concis si sa contina obiectivul si principalii parametri operationali, adica ea
trebuie sa indice obiectivulurmarit, modalitatea de actiune preconizata, resursele alocate, decidentul si
perioada sau termenul de aplicare.

6
7.Mediul ambiant al firmei în RM. Factorii macroeconomici. Factorii microeconomici.
Abordarea mediului ambiant şi a interdependenţelor dintre acesta şi firma moldovenească, în
contextul tranziţiei spre economia de piaţă, constituie o problemă de maximă importanţă, la a cărei rezolvare
managementul ştiinţific este chemat să aibă un rol decisiv. Aceasta cu atât mai mult cu cât cunoaşterea în
detaliu a multitudinii de variabile exogene şi endogene ce influenţează firma este de natură să-i asigure o
funcţionalitate eficientă, într-un mediu concurenţial din ce în ce mai dur.Mediul ambiant al unităţii
economice poate fi definit ca piaţa internă şi externă în cadrul căreia întreprinderile îşi oferă reciproc
produse, servicii, lucrări, informaţii etc., colaborează între ele şi, deseori, se confruntă, intrând în competiţie
în funcţie de natura proprietăţii asupra factorilor de producţie şi de alte elemente de caracterizare a sistemelor
socio-economice. Piaţa dată (mediul ambiant) se delimitează în: organizată şi planificată, liberă sau
concurenţială, mixtă.Mediul ambiant exercită o gamă variată de influienţe asupra firmei, prin intermediul
unui complex de factori a căror cunoaştere facilitează înţelegerea mecanismului de funcţionare a acesteia, a
rolului şi locului său în cadrul sistemului economiei naţionale.Mediul antreprenoriatului este caracterizat de
mai mulţi factori care influienţează businessul. Aceşti factori pot fi clasificaţi din mai multe puncte de vedere
şi la diferite niveluri ierarhice economice.Convenţional ei se clasifică la nivel macro şi micro. La nivel
macroeconomic aceşti factori sunt:Factorul politic şi economic. În ultimii ani RM a obţinut o oarecare
stabilitate politică. Dar totuși este o regiune de conflict care pe termen lung poate influienţa atragerea
investiţiilor străine serioase. Factorul economic se caracterizează prin capacitatea de plată a consumatorilor,
nivelul şomajului, dobînda bancară, impozite.Factorul tehnologic caracterizează nivelul tehnologiilor pe
teritoriul dat mai ales, a celor informaţionale în construcţii a materialelor noi, mai durabile şi costisitoare.
(după nr de calculatoare la 1000 de locuitori RM este pe ultimul loc în Europa).Factorul geofizic şi naturalse
caracterizează de relief, ape, rîuri, păduri, bonitatea solului, condiţii climaterice, infrastructură, drumuri,
poduri, căi ferate, porturi maritime şi aero.Legislaţia cu privire la antreprenoriat are neajunsul că se
modifică prea des, şi nu se respectă clauza că dacă businessul are de perdut de pe urma modificării noilor legi
atunci funcţionează legea veche. Alt neajuns este că legile sunt elaborate de diferiţi subiecţi şi uneori
contravin. Foarte multe legi sînt doar pe hîrtie, nu există cultura în masă de respect al legilor.Factorul socio-
culturaleste caracterizat de cultură, religie, tradiţii, atitudine faţă de muncă în teritoriul dat. Aceşti factori au
o influienţă directă sau indirectă asupra firmei şi au o semnificaţie deosebită în economia de piaţă. Factorul
demograficcare include totalitatea elementelor demografice ce acţionează direct sau indirect asupra
firmei.Putem enumera principalii factori de acest gen: nr. populaţiei, structura socio profesională a acesteia,
ponderea populaţuiei ocupate, populaţia activă.Factorii microeconomici.Micromediul este totalitatea
factorilor ce influienţează firma din interiorul ei. Micromediul în business se caracterizează de factorii care
pot fi controlaţi într-o măsură oarecare prin intermediul încheierii contractelor, negocierilor. Spre deosebire
de macromediul care nu poate fi controlat de firmă, micromediul poate fi parţial controlat. O firmă are
nemijlocit următoarele relaţii:1.furnizorii;2.instituţii de învăţămînt;3.agenţii de transport;4.bănci;5.firme de
consultanţă juridică, economică, tehnică, de audit;6.firme de proiectare şi cercetări;7.firme ce prestează
servicii comunale;8.organizaţii de control;9.inspecţii de stat.Ştiind influienţa factorilor asupra întreprinderii
putem organiza activitatea întreprinderii astfel încît să obţinem rezultate financiare maxime cu eforturi
minime.

7
8. Formele organizatorico-juridice ale antreprenoriatului. Infiinţarea şi înregistrarea firmelor.
Licenţierea activităţii de întreprinzător.
Formele activităţii de antreprenoriat
întreprindere individuală;societate în nume colectiv;societate în comandită;societate pe acţiuni;societate cu
răspundere limitată;cooperativă de producţie;întreprindere de arendă;întreprindere colectivă;întreprindere de
stat şi întreprindere municipală.
Infiinţarea şi înregistrarea firmelor
2. Modul de constituire a întreprinderii se stabileşte:
pentru întreprinderile individuale - prin prezenta Lege;
pentru întreprinderile cu o altă formă organizatorico-juridică a activităţii de antreprenoriat - prin prezenta
Lege şi prin alte acte legislative.
3. Documentele de constituire a întreprinderii sînt:
decizia privind înfiinţarea întreprinderii - pentru întreprinderile individuale;
contractul de constituire (de societate) - pentru societăţile în nume colectiv şi societăţile în comandită;
contractul de constituire (de societate) şi statutul - pentru întreprinderile cu personalitate juridică, exceptînd
întreprindrile de stat şi cele municipale, cooperativele de producţie, pentru care contractul de constituire (de
societate) nu este obligatoriu;
contractul de arendare (răscumpărare, transmitere) a bunurilor statului (municipiului) şi statului - pentru
întreprinderile de arendă şi cele colective.
Documentele de constituire trebuie să conţină următoarele informaţii: firmă, sediul, data constituirii, genurile
de activitate, răspunderea antreprenorului pentru obligaţiile întreprinderii, condiţiile de reorganizare şi
lichidare a întreprinderii, firmele (numele de familie) şi sediul (domiciliul) fondatorilor, iar în cazurile
prevăzute de legislaţie, şi ale asociaţilor, precum şi alte condiţii de fondare şi activitate a întreprinderii
prevăzute de legislaţia în vigoare.
În documentele de constituire pot fi incluse şi alte revederi care nu contravin legislaţiei.
Documentele de constituire a întreprinderii se aprobă de către fondatorul (fondatorii) acesteia.
Antreprenorul este obligat să înregistreze întreprinderea, filialele şi reprezentanţele (denumite în continuare
întreprinderi), înfiinţate de către acesta pe teritoriul Republicii Moldova, pînă la începerea activităţii lor
economice.
Beneficiul (venitul) provenit din activitatea întreprinderii neînregistrate se percepe prin intermediul
arbitrajului şi se varsă la bugetul de stat.
2. Întreprinderile se înregistrează de Camera înregistrării de stat de pe lîngă Ministerul Justiţiei la locul unde
se află sediul acestora.
Sediul întreprinderii se consideră locul unde se află organele sale de conducere.
3. Pentru înregistrare se percepe taxa în mărimea stabilită de către Guvern.
4. Camera înregistrării de stat înscrie în Registrul de stat al comerţului întreprinderea înmatriculată şi
comunică antreprenorului numărul de înmatriculare al întreprinderii.
Procedura înregistrării
1. Pentru înregistrare întreprinderea prezintă următoarele acte:
a) cererea cu informaţia necesară pentru înscrierea în Registrul de stat al comerţului, semnată de către
fondatorul (fondatorii) întreprinderii; b) documentele de constituire a întreprinderii; c) documentul care
confirmă achitarea taxei pentru înregistrare.
2. Decizia privind înregistrarea sau respingerea înregistrării întreprinderii se adoptă în termen de
cincisprezece zile de la data prezentării tuturor actelor arătate la punctul 1 al acestui articol şi se comunică
fondatorului (fondatorilor) în scris, în termen de trei zile.
În cazul în care se hotărăşte înregistrarea unei întreprinderi care posedă capital social, de la aceasta se
încasează o taxă de timbru în mărime de 0,5 procente din capitalul social, care se varsă la bugetul de stat.
3. Camera înregistrării de stat va expedia, în termen de cincisprezece zile de la data înmatriculării, copii de pe
hotărîrea privind înregistrarea întreprinderii organului de autoadministrare locală respectiv, organelor
financiare, de statistică şi organelor de asigurare socială.

8
 licenţiere - totalitatea procedurilor de reglementare a activităţii de întreprinzător legate de eliberarea,
prelungirea, reperfectarea, suspendarea, reluarea valabilităţii şi retragerea licenţelor, eliberarea copiilor şi
duplicatelor acestora, ţinerea dosarelor de licenţiere şi a registrelor de licenţe, controlul asupra respectării de
către titularii de licenţe a condiţiilor de licenţiere, adoptarea prescripţiilor privind lichidarea încălcărilor ce ţin
de condiţiile de licenţiere;
Autorităţile de licenţiere 
    Autorităţile de licenţiere sînt:
   Camera de Licenţiere;Banca Naţională a Moldovei;Comisia Naţională a Pieţei Financiare;Agenţia
Naţională pentru Reglementare în Energetică;Agenţia Naţională pentru Reglementare în Comunicaţii
Electronice şi Tehnologia Informaţiei;Consiliul Coordonator al Audiovizualului.
    Principiile de bază ale licenţierii sînt:
    a) asigurarea egalităţii în drepturi şi a intereselor legitime ale tuturor întreprinderilor, organizaţiilor,
persoanelor fizice; 
    b) transparenţa actelor necesare iniţierii şi/sau desfăşurării afacerii;
    c) stabilirea unui mod unic de licenţiere pe teritoriul Republicii Moldova;
    d) transparenţa decizională în domeniul licenţierii;
    e) previzibilitatea procesului de licenţiere;
    f) reglementarea materială şi procedurală prin acte legislative a condiţiilor şi procedurilor de licenţiere;
    g) declararea de către solicitantul de licenţă a răspunderii sale pentru autenticitatea documentelor
prezentate autorităţii de licenţiere şi pentru respectarea condiţiilor de licenţiere la desfăşurarea genului de
activitate pentru care se solicită licenţa;
 h) neimplicarea de către autoritatea de licenţiere a solicitantului/titularului de licenţă în procesul de
verificare, aprobare a actelor, stabilite de lege spre recepţionare, verificare sau aprobare, conform principiului
ghişeului unic;
    i) aprobarea tacită în cazul depăşirii de către autoritatea de licenţiere a termenului stabilit pentru eliberarea,
prelungirea, reperfectarea licenţei şi în lipsa unei comunicări scrise din partea acesteia, cu excepţiile
prevăzute de prezenta lege sau de legile ce reglementează expres activităţile licenţiate;
 j) echitabilitatea (proporţionalitatea) dintre interesele societăţii şi drepturile întreprinzătorilor la efectuarea
controlului asupra respectării condiţiilor de licenţiere, precum şi la suspendarea/retragerea licenţelor.

9
9.Micul business: rolul, problemele, perspectiva dezvoltării, susţinerea de către stat a micului business
în Republica Moldova.
Micul business reprezintă activitatea de întreprinzător, desfăşurata de microîntreprinderi şi de întreprinderi mici. În
calitate de criterii de raportare a agenţilor micului business la microîntreprinderi şi întreprinderi mici servesc numărul
mediu anual de salariaţi şi suma anuala a vânzărilor nete ale întreprinderii. Se considera microîntreprindere -
întreprinderea al cărei număr mediu anual de salariaţi nu depăşeşte 9 persoane, iar suma anuala a vânzărilor nete este
de până la 3 milioane lei. Se considera întreprindere mica - întreprinderea al cărei număr mediu anual de salariaţi este
cuprins intre 10 a 50 de persoane inclusiv, iar suma anuala a vânzărilor nete este de până la 10 milioane lei.Legea
Republicii Moldova "Cu privire la susţinerea şi protecţia micului business" clasează la întreprinderile mici subiecţii
economici cu un număr de la 25 până la 75 lucrători, iar la cele mărunte - pe cei cu 1 - 19 lucrători, exceptând
întreprinderile care deţin o poziţie dominantă pe piaţa internă de mărfuri, precum şi întreprinderile create pe baza de
cote-părţi, dacă suma totală a cotelor depuse de fondatori nu se referă la agenţii micului business şi depăşeşte în
capitalul lor statutar 35%.Rolul Micul business este orientatspre satisfacerea necesităţilor pieţei locale şi utilizează
resursele şi forţa de muncă locală, avînd ocontribuie substanţială şi în soluţionarea problemei şomaului. Probleme care
influenteaza negativ activitatea antreprenorilor sunt:imperfectiunea bazei legislative a activitatii de
antreprenoriat;neeficacitatea sistemului de impozitare; dificultatea si costul ridicat al inregistrarii noilor intreprinderi;
imperfectiunea sistemului se licentiere a activitatii de antreprenoriat;dificultatea si costul ridicat al certificarii si
standardizarii productiei marfurilor si serviciilor;controlul si supravegherea excesiva asupra activitatii de
antreprenoriat.Susţinerea de către stat a micului business în Moldova include: asistenţa economico-financiară sub
formă de credite preferenţiale şi subvenţii, facilităţi vamale, de asigurare şi amortizare accelerată;asistenţa tehnico-
materială în cazul fabricării producţiei pentru necesităţile statului;acordarea ajutorului la desfacerea produselor pe baze
contractuale, pentru livrarea lor în contul necesităţilor de stat;ajutorul organizatoric, inclusiv procedura de înregistrare,
pregătirea şi perfecţionarea cadrelor, inclusiv în străinătate, deservirea informaţională şi consultativă.În Republica
Moldova activează Fondul de susţinere a antreprenoriatului şi dezvoltare a micului business - o organizaţie
necomercială de stat, ce acordă asistenţă financiară businessului mic şi mediu privat, în primul rând, în sferele de
producere şi prelucrare a produselor agricole, preparatelor medicale, tehnicii medicale, alimentaţiei pentru copii,
mărfurilor pentru copii şi categoriile uşor vulnerabile ale populaţiei, mărfurilor pentru export, tarei şi ambalajelor
corespunzătoare standardelor mondiale, precum şi în sfera construcţiei obiectelor cu destinaţie locativă, industrială şi
socială.

10
10. Organizarea structurală a firmei. Clasificarea structurilor organizatorice. Modalităţi de prezentare
a structurilor organizatorice.Organizarea structurală preia rezultateale orgenizării procesuale - funcţionile,
activităţile, atribuţiile şi sarcinile - întroducîndule în structuri organizatorice adecvate caracteristicilor şi
posibilităţilor fiecării unităţi economice împarte. Structura organizatorică poate fi considerată, printr-o
abordare funcţională, drept schiletul întregului organism care e/e firma, funcţionarea acesteia fiind
dependentă de modul în care sînt plasate şi utilizate sursele umane de care dispune la un moment dat. În
ansamblul ei structura organizatorică prezintă două mari părţi: structura de conducere sau funcţională şi
structura de productie sau operaţională. Elemente componente-postul,funcţia,compartimentele,nivelul
ierarhic, relaţiile, ponderea ierarhică, Clasificarea structurilor organizatorice1. după morfologia structurii
respectiv componente, mod de îmbinare şi raporturile ce se stabilesc între elementele de natură funcţională şi
operaţională se disting utmătoarele tipuri de structuri;a) structura ierarhică se caracterizează printr-un număr
redus de componente operaţionale, fiecare persoană fiind subordonată unui singur şef iar conducerea fiecărui
compartiment exercită toate atribuţiile conducerii la acel nivel;b) structura funcţională caracterizată prin
existenţa compartimentelor operaţionale şi funcţionale, conducătorii sunt specializaţi într-un anumit domeniu
iar executanţii primesc ordine atât de la şefii ierarhici cât şi de la conducerea compartimentelor funcţionale;c)
structura ierarhic-funcţională caracterizată prin existenţa componentelor operaţionale şi funcţionale.
Executanţii sunt subordonaţi şefului ierarhic.2. Criteriul ce ţine seama de funcţionalitatea, eficienţa,
flexibilitatea structurii:a) privat tradiţionaleb) sisteme birocraticec) sisteme moderne.Modalităţi de
prezentare a structurilor organizatorice.Regulamentul de organizare si functionare cuprinde
capitolele:I.Organizarea firmei:Dispozitii generale,actul normativ de înfiintare,Obiectul de activitate,Tipul
de societate,Prezentarea structurii organizatorice a firmei,II. atributiile firmei,III. Conducerea firmei –
atributiile aGa, Ca, conducerii executive,IV. atributiile si diagrama de relatii pentru fiecare compartiment
functional si de productieFisa postului – continut:Denumirea postului,Obiectivele postului,Compartimentul
de care apartineRelatiile organizatorice ale postului cu
celelalte,Competente,Responsabilitati,atributii,Sarcini,LucrariCerinte pentru ocuparea postului (studii,
experienta, etc.)Fisa postului serveste ca document organizatoric indispensabil fiecarui salariat si ca suport
pentru evaluarea activitatii muncii si a comportamentului salarial.Organigrama – reprezentarea grafica a
structurii organizatorice care reda o parte din componentele structurii organizatorice formale si
anume:Departamentele, directiile,Compartimentele,Nivelurile ierarhice,Ponderea ierarhica,Relatiile
organizatorice,Organigrama este un instrument important folosit în analiza managementului firmei.

11
11.Motivarea şi managementul resurselor umane. Teorii motivaţionale.
motivaţia reprezintă totalitatea motivelor sau mobilurilor (conştiente sau nu) care determină pe cineva să
efectueze o anumită acţiune sau să tindă spre anumite scopuri2 . Rezultă că la baza conduitei umane se află întotdeauna
un ansamblu de mobiluri care susţin realizarea anumitor acţiuni şi care sensibilizează diferit persoana la
influenţele externe, făcând-o mai mult sau mai puţin permeabilă la ele. Functia de motivare are drept scop
stimularea angajatilor în obtinerea de performante. Ea începe cu recunoasterea faptului ca indivizii sunt unici
si ca tehnicile motivationale trebuie sa se adapteze la nevoile fiecarui individ.Cuprinde urmatoarele
activitati:·1.evaluarea performantelor,· 2.recompensarea angajatilor si analiza,·3. proiectarea si reproiectarea posturilor.
Motivatia individuala este maxima atunci când angajatul este constient de propria sa competenta si lucreaza în cadrul
unei structuri care îi solicita si îi pune în valoare abilitatile. De aceea este necesara elaborarea unei strategii în domeniul
motivatiei personalului. În acest sens consider ca sunt necesare urmatoarele 5 etape:a - analiza teoriilor motivationale;b
- studierea obiectivelor strategice ale firmei;c - elaborarea variantelor de strategii motivationale;d - realizarea de
consultari la toate nivelele managementului precum si între management si subordonati în vederea realizarii adaptarilor
necesare pentru strategia motivationala elaborata si alegerea variantei care va fi implementata;e - aplicarea si
reevaluarea permanenta a strategiei motivationale.
Astfel, una şi aceeaşi influenţă externă produce efecte diferite la persoane diferite sau la aceeaşi persoană în
momente diferite aleManagementul resurselor umane (MRU) este o abordare strategică şi coerentă a modului în care
sunt gestionate cele mai importante resurse ale organizaţiei – oamenii. Managementul resurselor umane poate fi definit
ca fiind procesul de realizare a obiectivelor organizaţionale prin atragerea, reţinerea, dezvoltarea, îndepărtarea şi
utilizarea corectă a resurselor umane într-o organizaţie
Teoriile motivaționale:    Teoriile motivationale incearca sa explice de ce oamenii se comporta in felul in care o fac.
Aceasta sarcina nu este usoara deoarece cercetatorii trebuie sa  faca supozitii asupra motivelor comportamentelor pe
care le-au observat sau le-au inregistrat. Astfel, in orice analiza a motivatiei, intotdeauna exista o componenta
subiectiva. 1. Piramida lui Maslow .Abraham Maslow (1954) a sustinut ca nevoile umane sunt ierarhizate, de la
nevoile de baza, fiziologice la nevoi de ordin superior de auto-dezvoltare si de implinire.  Maslow considera ca, in
conditii normale, oamenii tind sa-si satisfaca nevoile de ordin inferior inainte de a trece la satisfacerea nevoilor de pe
nivelele superioare. Totusi, dupa cum arata teoriile motivationale a lui Guest (1984), studiile efectuate in anii ’60 si la
inceputul anilor ’70, acestea nu sustin teoriile lui Maslow. Dificultatea majora asociata modelului lui
Maslow este aparenta rigiditate a acestuia. In timp ce putini oameni ar nega ca exista nevoi de  ordin  inferior si
superior, multi ar pune la indoiala faptul ca oamenii tind sa-si satisfaca nevoile intr-un mod relativ sistematic ierarhizat.
2. Teoria lui Alderfer.  Clayton Alderfer (1972), pornind de la ideile lui Maslow, a propus asa-numita teorie
motivationala ERG. Acest model sustine ca nevoile umane sunt dispuse liniar mai degraba decat ierarhic si ca nu sunt
cinci, ci trei grupe de nevoi: existentionale (Existence), relationale (Relatedness) si de dezvoltare (Growth). 3. Teoria
lui Herzberg (motivational- igienica). Frederich Herzberg (1966) este de parere ca omul traieste pe doua nivele: fizic
si psihic. Studiul sau privind experientele pozitive si negative la locul de munca pe un lot de doua sute de ingineri si
contabili era conceput sa testeze conceptul conform caruia omul evolueaza in cadrul a doua seturi de nevoi: ca si
animal, de a evita durerea, suferinta si nevoi ca si fiinta umana, de a se autodezvolta. Subiectii  studiului au fost rugati
sa-si reaminteasca momentele in care erau extrem de satisfacuti de munca lor si apoi sa rememoreze experientele
negative. 4. Motivatia realizarii. McClelland a concluzionat ca nevoile de realizare se dezvolta datorita experientelor
din copilarie si de mediului cultural si mai putin datorita unor factori mosteniti. 5. V. H.  Vroom si
Teoriile expectantei (asteptarii). Victor H. Vroom (1964) s-a concentrat asupra comportamentului individului la locul
de munca cu scopul de a explica procesele implicate. El a presupus ca majoritatea comportamentelor observate era
motivate, adica erau rezultatul unor selectii dintre mai multe finalitati posibile si mai multe asteptari privind
consecintele actiunii. Metodologia folosita a fost cea a “observarii obiective”.
Teoriilor clasice, (Managementul ştiinţific, Studiile Hawthorne, Teoria X şi Teoria Y, Teoria ierarhizării nevoilor,
Teoria bifactorială,)care propun abordarea în manieră tradiţională a motivaţiei, accentul căzând pe ce anume îi
motivează pe oameni, şi a teoriilor contemporane,( Teoria echităţii, Teoria aşteptării (speranţei), Teoria reîntăririi sau a
consolidării,) care prezintă o viziune modernă, mai dinamică.

12
12. Puterea şi autoritatea. Sursele puterii. Stiluri manageriale de gestiune.Puterea – este capacitatea de
a influenta asupra altora, de ai supune vointei proprii. In dependenta de cine exercita influenta – puterea
poate fi a individului, a grupei sau organizatiei. Indiferent de faptul daca se aplica sau nu puterea exista.
Autoritatea – dreptul de folosi puterea asupra comportamentului celorlalti. Autoritatea este puterea formala
sau legitima ce decurge din rolul pozitiei oficiale acordata cuiva si acceptata de subalterni si considerata
justa. Surse individuale ale puterii -puterea de expert,charisma (puterea exemplului),dreptul la
putere,puterea informatiei, nevoia de putere.Surse organizationale ale puterii-
recompensa,constrangerea,controlul resurselor,puterea relatiilor 1.Stilul autoritar-opresiv este cel in care
cuvantul cheie este supunerea; liderul poate avea o competenţă profesională scăzută in domeniul respectiv. Liderul e
inconjurat de un cerc de şefi de departament obedienţi. Foloseşte motivatorii extrinseci, este inflexibil in legătură cu
programul şi cu alte detalii, şi aplică sancţiuni dure (cum ar fi concedierea), in mod arbitrar. Comunicarea managerială
are loc numai pe verticală, de sus in jos. In schimb, se va dezvolta comunicarea neoficială intre angajaţi, cu rolul de
„sabotare“ a şefului autoritar.2. Stilul autoritar-obiectiv este cel in care cuvantul-cheie este competenţa. Liderul nu
are disponibilitate pentru relaţii personale; el priveşte rezultatele in mod obiectiv şi organizează cu precizie procesul de
producţie. Acest tip de lider se implică extrem de mult in activitate şi de aceea nu deleagă autoritatea. Se situează la o
oarecare distanţă de colectiv, deci se vor stabili relaţii separate conducător - fiecare membru al echipei; această
caracteristică se completează cu faptul că ii priveşte pe angajaţi ca pe nişte instrumente. Comunicarea managerială se
desfăşoară tot de sus in jos, dar nu mai există atmosfera de ostilitate din cazul anterior.3.Stilul democrat-
consultativ are ca termen cheie relaţiile umane. In acest caz, funcţia de conducere se imbină cu funcţia de execuţie;
consultările cu membrii grupului de muncă sunt periodice (deşi sunt numai consultări oficiale, tip şedinţă). Sunt folosiţi
motivatorii de ambele categorii (extrinseci şi intrinseci), iar autoritatea se deleagă intr-un mod cunoscut de către
angajaţi. Este un lider raţional, care insă nu pune accentul pe coeziunea grupului de angajaţi. Fluxul comunicării
manageriale are şi sensul de jos in sus iar angajaţii participă parţial la decizie.4.Stilul democrat-participativ are ca
termen cheie ataşamentul faţă de organizaţie. Liderul e mai curand un mediator-organizator al grupului de muncă şi
al procesului de discuţie⁄decizie; de fapt, echipa este cea care ia decizia, in problemele care o privesc. Predomină
relaţiile şi comunicarea neoficială; liderul intervine cand apar conflicte, pentru a impăca părţile adverse. Se folosesc
motivatorii intrinseci, iar cei care greşesc sunt ajutaţi de ceilalţi angajaţi să se corecteze. Autoritatea se deleagă adesea,
nu intr-un mod clar. Este stilul de comunicare managerială cel mai generos, insă comunicarea in acest caz se poate
transforma in handicap pentru colectiv (pierderea de timp in discuţii inutile). Pentru a fi mai operantă, tipologia lui
Likert ar putea fi completată şi cu:5.Stilul permisiv (laissez-faire), ce are ca termen cheie structura prestabilită.
Liderul are rol de reprezentare in exterior a organizaţiei şi de simbol al organizaţiei pe plan intern. El se mărgineşte in a
furniza materialele informative angajaţilor şi a anunţa momentul de inceput şi de sfarşit al unei sarcini (ciclu
productiv). Acest stil de conducere poate funcţiona pe o organigramă clară, cu poziţii, modalităţi de realizarea
sarcinilor, sistem de sancţiuni şi recompense foarte clar. Comunicarea managerial este predominant de jos in sus şi
intermitentă, iar intre angajaţi nu poate fi stabilit un profil clar al comunicării (depinde exclusiv de sociabilitatea
acestora)

13
13.Comunicarea. Conflicte intregrupuri şi interpersonale.
Comunicarea este un ansamblu de acțiuni care au în comun transmiterea de informații sub forma de mesaje, știri,
semne sau gesturi simbolice, texte scrise etc. între două persoane, numite interlocutori, sau mai formal, emițător și
receptor. A nu se confunda însă cu aparatele de comunicație numite emițătorul și receptorul de radio, care folosesc la
comunicațiile la distanță = telecomunicații. Conflictul – este o stare tensionala, o neînţelegere care apare atunci când
două sau mai multe părţi trebuie să intre în interacţiune pentru a îndeplini o sarcina, a lua o decizie sau a soluţiona o
problema şi: -1.interesele părţilor sunt diferite. 2.acţiunea unei părţi determina reacţia negativa la cealaltă,3. părţile se
critica reciproc când nu pot soluţiona ceva.
Conceptiile diferite asupra conflictului sugereaza puncte de vedere diferite asupra surselor conflictului.
Cauzele care genereaza starile conflictuale pot fi cautate atat in elementele de ordin psiho-sociologic,
cat si in elementele structurale ce caracterizeaza organizatiile. Astfel, starile conflictuale pot fi determinate
de:1. nepriceperea unui membru al grupului de a-si indeplini sarcinile ce i-au fost atribuite 2.   nemultumirea
fata de modul de repartizare a sarcinilor.3. perceptii si interpretari gresite. 4.lipsa unei comunicari deschise si
oneste. 5.relatiile interpersonale dificile. 6.existenta unui climat de neincredere intre oameni. 7. agresivitatea.
8.teama de a lasa pe altii sa se afirme. 9 competitia
Conflictul interpersonal implica doua sau mai multe persoane ale caror valori, atitudini sau comportamente
intra in conflict. In cazul acestui conflict se disting mai multe stiluri de reactie, in functie de dominarea unei pozitii de
autoritate sau de colaborare: Stilul de abtinere, care implica un comportament fondat pe o lipsa de autoritate si de
colaborare; aceste persoane prefera sa se fereasca sa intre in conflicte pentru a nu fi stresat sau frustrat. Stilul opresiv,
care presupune un comportament autoritar, fara spirit de cooperare; cel care practica acest stil se situeaza pe pozitia
invingatorului, urmarind interesul personal, deseori prin coercitie si dominare.Stilul conciliant, care corespunde unui
comportament cooperant, dar lipsit de autoritate; concilierea poate reprezenta un act dezinteresat, o strategie pe termen
lung cu scopul de a obtine bunavointa celorlalti. Stilul cooperant, care reprezinta un comportament marcat puternic de
vointa de a colabora si de incredere; persoana va cauta solutii care sa multumeasca pe toata lumea si fiecare sa aiba
ceva de castigat.Stilul bazat pe cautarea unui compromis, care releva un comportament pe jumatate cooperant, pe
jumatate autoritar; persoanele care adopta acest stil recurg la negociere si sunt dispuse la concesii; satisfactia este
moderata si partiala pentru toti cei implicati.Conflictul intre grupuri (intergrupuri) este adesea de lunga durata,
intens si implica mari costuri pentru toate partile implicate. Grupurile manifesta neincredere, comportamente opresive,
inchise dialogului, celalalt grup fiind perceput ca dusman. conflictele  intergrupuri – au ca motive principale:
comunicarea defectuoasa; sisteme de valori diferite; scopuri diferite; ambiguitati organizationale; dependenta
de resurse limitate; influenta departamentala reciproca, nemultumirea fata de statutul profesional
  Din punct de vedere sociologic cercetarile de teren au adus argumente convingatoare pentru demonstrarea
ideii conform careia, in declansarea conflictului hotaratoare ramane existenta mai multor alternative,
receptate diferit de catre cei ce trebuie sa opereze o alegere in timp util. Astfel:a)   incertitudinea subiectiva
asupra validitati alternativelor de a iesi din situatia problematica existenta conduce la cercetarea consecintelor
posibile ale alegerii. Daca acestea nu corespund asteptarilor se va trece la cautarea de noi alternative, care pot
intra in „coliziuni” cu cele existente in limitele satisfacerii cerintelor functionale.b)  Incompatibilitatea:
defineste incapacitatea individuala de a discerne o alegere posibila in situatia cunoasterii repartitiei probabile
a consecintelorc)   Inacceptabilitatea: vizeaza situatia in care se cunosc, insa ele nu prezinta un nivel suficient,
satisfacator pentru a deveni obiect al actiunii

14
14.Şedinţa. Reguli de organizare şi desfăşurare. Delegarea. Organizarea delegării.
Sedinta- cea mai frecvent utilizata metoda de management si de regula cea mai superficial tratata. In functie
de scopul sedintelor, acestea pot fi structurate in :sedinte de informare,sedinte decizionale - luarea de decizii,
exprimat prin votul democratic al majoritatii,sedinte de armonizare - pentru punerea in acord a managerilor
si salariatilor de pe un anumit nivel ierarhic.,sedinte de expoatare - dezbaterea aspectelor necunoscute ce pot
influenta viitorul intreprinderii,sedinte eterogene - au drept scop mai multe elemente decat cele amintite
anterior.O sedinta se deruleaza in patru etape: de pregatire, de deschidere, de desfasurare propriu- zisa,
finalizarea.Principalele reguli ce trebuie respectate pe etape caracteristice sunt relevate mai jos:
etapa „deschidere a sedintei”- sedinta sa fie inceputa la ora la care a fost anuntata in prealabil- stabilirea
unei ordini de zi judicioase, care sa includa una maxim trei probleme si pregatirea clara a acestor obiective
ale sedintei- desemnarea persoanelor care urmeaza sa intocmeasca procesul - verbal si alte materiale pe baza
carora se va desfasura reuniunea- formularea unui limbaj atractiv pentru a impune atentia participantilor, si
prezentarea ideilor la modul pozitiv- stabilirea de comun acord a duratei totale a sedintei si a duratelor
maxime a luarii de cuvant
etapa „derularii sedintei”- sublinierea solutiilor eficiente, a noilor idei astfel incat sa stimuleze participarea
intensa a tuturor celor prezenti- calmarea spiritelor, cu tact dar fermitate inca din faza incipienta- stoparea
peroratiilor inutile in solutionarea problemelor abordate, a divagatiilor unui ritm care sa asigure incadrarea in
perioade stabiliteetapa „inchidere a sedintei”- sedinta tine maxim 1-1,5 ore- se finalizeaza cu decizia care
sa exprime acordul majoritatii- elementele de detaliu este recomandabil sa fie transmise si in scris
participantilor ,cel mai tarziu a doua zi
Avantajele folosirii sedintei:- contribuie la fundamentarea temeinica a deciziilor, conduce la dezvoltarea
coeziunii in cadrul colectivelor si compartimentelor facilitand schimbul de experienta intre persoane.
Dezavantaje:- consum mare de timp- scaderea responsabilitatii managerilorDelegarea Consta in atribuirea
temporara de catre un manager a uneia din sarcinile sale de serviciu unui subordonat insotita si de
competenta si responsabilitatea corespunzatoare.Pericolul folosirii acestei metode pe scara larga de catre
manager il reprezinta descentralizarea organizarii prin atribuirea de sarcini unui numar mare de persoane sau
o centralizare necorespunzatoare a unor prea multe atributii unei persoane.Principalele elemente componente
ale procesului de delegare sunt :insarcinarea – atribuirea unei sarcini de catre un manager, unui subordonat.
Sarcina respectiva revine de drept subordonatului prin organizarea formala, dar este suplimentara celorlalte
sarcini cotidiene.atribuirea competentei formale – se da subordonatului libertatea decizionala necesara
realizarii sarcinii respective.incredintarea responsabilitatii – presupune o dedublare a responsabilitatilor
managerului in sensul ca desi acesta a efectuat delegarea de autoritate si subordonatul raspunde integral de
realizarea sarcinii, totusi managerul isi mentine in fata superiorilor de responsabilitatea finala pentru
realizarea sarcinii.Metoda delegarii necesita solutionarea cu succes a dilemei incredere – control. Pentru a
solutiona corespunzator aceasta dilema este de preferabil respectarea urmatorului set de recomandari:- sa nu
ase delege sarcini de importanta majora, ale caror consecinte negative pot fi fatale orientarii strategice a
firmei sau poate avea implicatii umane majore.-subordonatii sa inteleaga clar sarcinile si responsabilitatile ce
le revin.-verificarea nu atat a modului cum sunt realizate sarcinile delegate cat a rezultatului
obtinut.Avantajele delegarii:- degrevarea managerului de sarcinile de o mai mica importanta- subordonatii
se pot dezvolta mai bine pe plan profesionalLimitele delegarii:- diminuarea responsabilitatii managerului si
uneori a autoritatii formale si informale- neexecutia intocmai a sarcinilor stabilite.

15
15. Cultura organizaţională a firmei.
Cultura organizaţională reprezintă un subiect al managementului, căruia în prezent i se acordă o mare atenţie. La nivel
mondial interesul pentru cultura organizaţională s-a declanşat în deceniul al VII-lea al secolului XX. Cauza principală
indirectă a reprezentat-o performanţele firmelor nipone explicate într-o măsură apreciabilă prin cultura lor
specifică.Pentru Republica Moldova aceasta însă constituie un domeniu al managementului nou şi puţin studiat. Un
număr nesemnificativ de întreprinderi autohtone i-au în consideraţie cultura organizaţională, neglijând impactul major
asupra procesului decizional, motivaţional, de control. Însă managementul este profund interesat de cunoaşterea acestui
fenomen pentru ca să-l utilizeze eficient în vederea formulării şi susţinerii strategiilor şi politicilor sale, a deciziilor,
antrenării resurselor umane etc.Numărul mare de definiţii arată interesul deosebit şi volumul de muncă ce a fost
consacrat de către cercetători studierii acestui concept, convinşi cu toţii de importanţa cunoaşterii lui, dar ele arată
totodată şi faptul că ei au viziuni diferite asupra fenomenului. Studierea culturii organizaţiei a căpătat o amploare tot
mai mare odată cu dezvoltarea societăţilor transnaţionale, cu trecerea de la managementul general la managementul
internaţional şi apoi la cel global.Cultura este un fenomen colectiv deoarece este acceptată cel puţin parţial de oamenii
care trăiesc şi conlucrează în acelaşi mediu social unde a fost învăţată. În contextul dat prin cultură se subînţelege
totalitatea ideilor, valorilor, tradiţiilor unui grup distinctiv de oameni. Cultura organizaţională reprezintă un sistem de
valori şi concepte, partajate de toţi lucrătorii unei organizaţii, care determină comportamentul lor şi caracterul
activităţii firmei. Caracteristicile culturii organizaţionale sunt următoarele :1.Cultura reprezintă un adevărat „mod de
viaţă” pentru membrii organizaţiei, care consideră adeseori influenţa sa ca fiind înţeleasă de la sine. Cultura unei
organizaţii devine evidentă, în mod frecvent, numai atunci când este comparată cu cea din alte organizaţii sau atunci
când este supusă schimbării. 2.Deoarece cultura implică ipoteze, valori şi credinţe de bază, ea tinde să fie destul de
stabilă în timp. În plus, o dată ce o cultură este bine stabilită, ea poate persista în ciuda fluctuaţiei personalului,
asigurând o continuitate socială.3.Conţinutul unei culturi poate implica factori interni dar şi externi organizaţiei. Intern,
o cultură poate sprijini inovaţia, asumarea de riscuri sau secretul informaţiei. Extern, o cultură poate sprijini lozinca
„Clientul înainte de toate” sau comportamentul lipsit de etică faţă de concurenţi. 4. Cultura poate avea un impact foarte
mare asupra performanţei organizaţionale şi a satisfacţiei membrilor săi. Tipologia culturii organizationale: Culturi
forte sau pozitive , caracterizate prin omogenitatea valorilor şi perspective care oferă motivarea pozitivă. Deşi, acest
tip de cultură generează performanţe înalte, practica demonstrează că aceasta nu funcţionează liniar şi nu este valabilă
pentru toate cazurile. Astfel, o cultură forte poate deveni rigidă, sufocantă şi inhibantă, dacă se rupe de realitatea
mediului ambiant.
Culturi negative , se întâlnesc, de regulă, în marile corporaţii. Se caracterizează prin concepţii ce promovează
aroganţa (obrăznicie), birocraţia, centralizarea excesivă. Sistemul de valori este orientat cu precădere spre interesele
corporatiste, ignorând sau minimalizând interesele clienţilor, acţionarilor şi ale personalului. Elita culturală
promovează, în general, strategii inadecvate, depăşite în comparaţie cu schimbările mediului. Managerii frânează orice
schimbare în cadrul organizaţiei, în special cele provenite din partea subordonaţilor. Nu sunt acceptate persoanele ale
căror valori individuale sunt orientate spre încredere, altruism şi deschidere spre exterior

16
16.Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului
Sistemul de manag.imobiliar ţine de elemente practice de administrare a imobilului de diferit tip. Procedura de
admministrare a imob. Este destul de complexă şi presupune în primul rînd cunoştinţe din domeniul managementului,
economia construcţiilor. Deseori procesul de adm-re este privit ca un sistem ce presupune şi o structură administrativă
şi care este vulnerabilă la influienţa externă. Mediul extern dictează uneori modificarea structurii sisteme de
adninistrare, efectuarea modificărilor în procedurile existente, sarcina specialiştilor din domeniul imobiliar este de a
menţine sistema de adm-re în stare funcţională. O altă sarcină est identificarea la timp a riscurilor ce pot influenţa
sistemul de administrare şi elaborarea măsurilor de protecţie în caz de necesitate. Principalele obiective ale manag.
Imob.pot fi catalogate după următoarele criterii:1)Obiective financiare-rezultatele financiare aşteptate pe viitor (profit,
capital propriu mărit, fluxuri de numerar);2)Obiective de consumator-dezvoltarea fondului locativ,construcţia
imobilului cu destinaţie multiplă;3)Obiective sociale-obligaţiile întreprinzătorului faţă de societate, elaborarea şi
implimentarea proiectului cu caracter social în conformitate cu standartele de construcţii, ecologice ţinînd cont de
specificul şi necesităţile zonei unde se implementează proiectul. Conceptul de management.Caracteristicile
principale ale managementului:1.este un proces de conducere a unui sau unor grupuri organizat(e) de
persoane, dar termenul “a conduce” nu trebuie confundat cu a avea personae in subordine. 2.priveste si se
concentreaza asupra indeplinirii obiectivelor organizatiei, prin concentrarea eforturilor intregului colectiv.
Conceptul de management.Rolul managerilor:1.-atingerea obiectivelor organizatiei lucrand cu si prin
intermediul oamenilor precum si prin utilizarea altor resurse ale organizatiei (bani, materii prime, utilaje si
echipamente, resurse informationale) care prin procesul de productie se transforma in produse finite (bunuri
si servicii);2. managementul nu riveste doar intreprinderile ci este un proces care se deruleaza in toate tipurile
de organizatii.Administrarea imobilului are in vedere :1.Intreţinere preventivăInclud toate activităţile de
verificare a instalaţiilor şi asigurarea exploatării acestora în condiţii de siguranţă.Se realizează prin activităţi de
inspecţie bilunară a locaţiilor cu scopul de a identifica problemele şi a remedia pe loc defectele de mică anvergură sau
de înlocuire a unor componente de instalaţii, ori de a planifica reparaţiile complexe. 2.Intreţinere corectivaInclud
operaţiile de reparare a instalaţiilor, înlocuire a componentelor defectate sau remediere a defecţiunilor
majore.3.Intreţinere în caz de urgenţă
Se vor executa în cel mai scurt timp de la notificarea primită de echipa de intervenţie şi presupun înlăturarea cauzei
care a determinat urgenţa, precum şi planificarea operaţiunii de remediere sau reparare.
Prin serviciile oferite de către societatea noastră, dorim confortul, liniştea dvs. şi discreţia faţă de oricare proprietar.
Noi ne ocupam de toate problemele dvs., cunoscând faptul că timpul este pretenţios pentru client.

17
17.Zonarea teritoriului oraşelor. Politica urbană, obiective şi instrumente. Restricţii privind
dezvoltarea spaţiului urban
Zonarea
Zonarea este un instrument legal, o metoda administrativa si un exercitiu decizional al comunitatii
locale, prin care se realizeaza controlul dezvoltarii urbane.Zonarea este cel mai eficace instrument public de
control al utilizarii terenului, reflectind separarea spatiala a incompatibilitatilor de utilizare a terenului urban
si influientind, in consecinta, structura fizica, economica si sociala a oraselor.Zonarea este rezultatul operarii
unui complex de ingrediente :- Terenul ; -Pretul si valoarea terenului ; -Influienta performantelor pietei
asupra pretului terenului ; -Interesele private si rolul administratiei.Teritoriul oraşului poate fi concept ca o
sistemă complexă care suportă influenţa diverşilor factori externi. în acelaşi timp oraşul este conceput ca un
sistem organizat, planificat. Pe parcursul evoluţiei sale pe teritoriul urban se formează anumite hotare care
delimitează diverse zone formate pe teritoriul oraşului. Aceste zone sunt următoarele:- zone industriale;
-zone de creaţie; -zone de spaţiu locativ; -zone comerciale; -zone destinate oficiilor sau centrelor de business.
Existenţa acestor zone este inevitabilii, fapt important fiind doar corecta amplasare şi delimitarea a lor în
scopuri de planificare. Existenţa zonelor funcţionale pc teritoriul oraşului este legată de procesul de evoluţie
şi trebuie să poarte un caracter de planificare în conformitate cu principiile de dezvoltare şi urbanistice ale
oraşului.Necesităţile actuale ale economiei de piaţă dictează dezvoltarea neîntreruptă a teritoriilor noi. In
practică sunt create un şir de întreprinderi, sunt construite noi imobile ceea CC duce la extinderea oraşului.
însă pentru oraşe cu perioadă îndelungată de dezvoltare delimitarea zonelor funcţionale este complicată,
deoarece structura economică este diversă, iar zonele sunt combinate unele cu altele. O influenţă aparte o are
procesul de planificare. De regulă, pentru orice oraş există un centru anumit, iar pe parcursul dezvoltării sale
pot fi formate alte centre secundare, ceea ce în principiu, la un nivel oarecare şterge hotarele dintre zone.
Deoarece zonarea oraşului reprezintă în principiu în primul rînd fragmentarea oraşului în diferite zone.
criteriile de delimitare trebuie să fie speciale In conformitate cu principiile de bază ale delimitării în spaţiu. în
primul rînd se ţine cont de caracteristicile terenului, reliefului, unde de cele mai dese ori se combină relieful
natural sau cel artificial. De importanţă primordială sunt criteriile de zonare a oraşului. Criteriile trebuie să
ţină cont de caracteristicile oraşului ca o structură spaţială. Realizarea acestor obiective este posibilă în baza
analizei oraşului, a unei sisteme de informare. Oricare punct dc pe teritoriul oraşului trebuie să corespundă
cerinţelor de acces. De asemenea trebuie de ţinut cont de cheltuielile de timp pentru a ajunge dintr-un
punct în altul. Cu timpul în oraş se formează adevărate artere dc transport. Alte criterii de bază ar fi
amplasarea corectă a diferitor instituţii publice, nr. lor .1 .icccsul la ele. Majoritatea cetăţenilor vizitează
instituţiile care sunt situate în pnajfflăj De asemenea se ţine cont de intensitatea vizitării anumitor zone (de
cx. imensitatea vi/itării centrului oraşului va fi mai mare decît intensitatea vizitării altei zone a oraşului). Din
acest punct de vedere, dacă locuim în centru atunci avem avantaje suplimentau- la economi dc timp şi de
bani. Există şi dezavantaje in astfel de situaţii - poluare in aceste dc zone.
Politica urbană, obiective şi instrumente.
Obiectivul principal al politicii urbane este dezvoltarea durabilza a zonelor urbane, pt aceasta admin
publica locala elab si implimenteaza politici urbane. Principalele instrumente prin care se atinge dezv sp
urban pot fi urmatoarele :A)instrum de planificare( sint strins legate si conectate cu elaborarea planurilor
strategice si implimentarea lor, planif modului de util a terenurilor si altor elem ce necesita planificare
detaliata) ; b)instrum de piata (totalitatea masurilor unde mecanismul de piata joaca un rol central)  ; c)
instr legate de taxare ( diverse taxe funciare pt util pamintului si transferul de dr asupra lui) ;d)instr financiare
(instrum ce fac posibil procesul de dezv din pct de vedere financiar, includ subsidii din partea statului,
ajutoare financiare etc) ; e) instr de support (sunt legate de abilitatile aut publice locale de a sustine procesul

18
dezv infrastructurii urbane); f)alte instrum legale (sunt totalitatea legilor, actelor normative, ce prevad intr-un
oarecare mod util terenurilor, vinderea lor, taxarea)
Restricţii privind dezvoltarea spaţiului urbanInterdicţiile pot fi găsite în majoritatea documentelor
privind inaugurarea construcţiilor noi. Restricţiile pot fi permanente pentru a da o direcţie dorită a
direcţiei de dezvoltare sau temporare pentru a acorda autorităţilor de rigoare timp pentru a decide asupra
variantei optimale. Este în interesul societăţii pentru a avea acces la utilizarea a acestor restricţii asupra
activităţilor de dezvoltare. Nu este in interesul societăţii acordarea drepturilor absolute pentru un
proprietar de teren în scopul efectuării unor activităţi de dezvoltare tară nici o restricţie
Avantajele pot fi:posibilitatea utilizării principiilor de bază a politicii de dezvoltare a terenurilor; influenţa
asupra preţurilor la terenuri într-o direcţie dorită
Dezavantajele pot fi: stoparea iniţiative private sau întîrzierea dezvoltării directe în societate; limitarea
terenurilor disponibile, iar în consecinţa creşterea preţurilor la terenuri.

19
18. Etapele ciclului de viaţă a pieţii imobilului şi a bunului imobilEtapele ciclului de viaţă a pieţii sunt:
1)etapa de descreştere;2) etapa de consum; 3)etapa construcţiilor noi 4)etapa de saturare. Etapa de
descreştereeste specifică declinului economic poate fi observată atunci cînd piaţa este suprasaturată iar nr. de
imobile neocupate începe să crească. p/u proiectele investiţionale această situaţie este critică, deoarece pune
în pericol investitiile alocate si perioada de recuperare a acestora.Etapa de consum : din cauza lipsei constr.
noi ca urmare a primei faze a ciclului începe să se intensifice cererea şi oferta pe piaţa secundară. Piaţa trece
într-o nouă fază – faza de consumare. După ce surplusurile proiectelor investiţionale sunt epuizate ratele de
dobîndă încep să crească, iar oferta este mică investitorii efectuiază analize şi studii de mark. în scopul
construcţiei obiectelor noi. Etapei constr. noi îi este specifică o cerere sporită pe piaţă de rînd cu micşorarea
ofertei la loturile de teren libere. În această perioadă creşte nivelul inflaţiei ceea ce influienţează asupra
preţului constr., iar în final asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile. Etapa de saturare – creşterea vînzărilor
cu imobil are loc cu tempuri încete iar în final practic se stopează piaţa. Apare un surplus de producţie nouă.
Activ. de constr.treptat se stopează ceea ce duce la micşorarea nr. locurilor de muncă. Etapa dată este
optimală p/u mărirea nr. obiectelor de proprietate. .
Bunurile imobile au acelaş ciclu de viaţă ca şi bunurile economice. Conceptul de ciclu de viaţă al bi
presupune existenţa a celor 4 etape clasice, dar cu forme specifice: 1. lansarea pe piaţă; 2. creşterea; 3.
maturitatea; 4. declinul.

Etapa de lansare pe piaţă reprezintă perioada cînd bunul imobil este expus la vînzare. A doua etapa –
creşterea – reprezintă o perioadă din timpul exploatării bunului, cînd este necesar de a efectua unele reparatii
curente sau de întreţinere, pentru a menţine valoarea construcţiei sau pentru mărirea acesteia. În cadrul etapei
de maturizare, proprietarul imobilului simte necesitatea de a efectua reparaţii mai complexe asupra clădirii.
Acest lucru este necesar pentru a prelungi durata ciclului de viaţă a bunului imobil. În cadrul etapei
declinului are loc lichidarea bunului imobil în sens fizic şi economic.
Durata ciclului de viaţă a bunului im.depinde de proprietar, de investitor. Este important de menţionat că
ciclul de viaţă a bunului im.nu este infinit, deoarece se ajunge la o perioadă cînd bunul imobil necesită
anumite investiţii şi valoarea lui în timp poate scădea, după care din nou poate creşte dacă s-au făcut
investiţiile necesare, reparaţii, reconstrucţii, modernizări, etc.

20
19.Procese de reproducere în domeniul imobiliar
Conform teoriei ciclului de viaţă a bunului imobil durata acestui ciclu va depinde în mod direct de faptul cum
este întreţinută starea tehnică a imobilului. În acest sens, pentru reproducerea bunurilor im., cum ar fi de ex.
fondul locativ, sunt utilizate următoarele metode:1) construcţii noi- conform definiţiei, construcţiile noi sunt
destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor fixe vechi, fiind practic principala metodă de
reproducere extinsă a fondurilor fixe. 2) reconstrucţia- reprezintă o formă de reproducere a imobilelor pe
calea schimbării elementelor constructive ale sistemelor inginereşti, utilizarea unor noi soluţii tehnice ţinînd
cont de destinaţia imobilului. 3) modernizarea imobilului- este o formă simplă de reproducere a construcţiei
ce include măsuri analogice cazului de reconstrucţie cu excepţia schimbării destinaţiei şi soluţiilor de
planificare.4) reparaţia capitală- constă în schimbarea sau restaurarea unei părţi a construcţiei din cauza
uzurii morale sau fizice cu excepţia elementelor portante, mai include uneori terenul aferent. Reparaţia
capitală poate fi complexă sau selectivă. Reproducerea fondului locativ include: l) reglamentarea de către stat
a reformelor de reproducere a fondului locativ in dependenta de situaţia creata pe piaţa imobilului locativ ; 2)
recuperarea totală a cheltuielilor pentru reparaţie, întreţinere si deservirea tehnica a fondului locativ din
contul sumelor achitate pentru fondul locativ; 3) existenta sistemei de repartizare a mijloacelor din sectorul
locativ prin intermediul încasării impozitelor de la proprietarii imobilului si aceste mijloace se folosesc
pentru diferite indemnizaţii.
Reproducerea bunurilor imobile poate fi efectuată prin următoarele căi: construcţii noi , reconstrucţii,
modernizare , reparaţii capitale.
Construcţiile noi ale fondului locativ sunt destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor
vechi şi este practic principala metodă de reproducere lărgită a fondului locativ. Reproducerea fondului
locativ este un proces neîntrerupt de furnizare a fondurilor noi şi preîntîmpinarc a uzuri fondurilor înainte de
timp. Procesul de reproducere include în sine demolarea construcţiilor vechi, construirea celor noi,
modernizare şi reparaţia capitală a fondului deja existent. Reconstrucţia prezintă o formă de reproducere a
fondurilor prin calea schimbării a clementelor constructive, schimbării sistemei tehnice şi inginereşti,
instalarea utilajelor suplimentare şi utilizarea unor noi soluţii inginereşti ţinînd cont de scopul utilizării
imobilului.
Modernizarea este o formă simplă de reproducere a fondurilor fixe ce include un complex de măsuri
analogice cazuri dc reconstrucţie cu excepţia caracteristicilor de planificare şi spaţiul şi modul dc utilizarea a
imobilului. Reparaţia capitală constă în schimbul (în afară de elemente portante şi fundaţie) sau restaurarea a
unor părţi aparte, construcţii, utilaj din cauza uzurii morale sau fizice (parţiale sau totale) şi mai poate include
lucrări de amenajare a teritoriului adiacent.
Reparaţie capitală se împarte în complexă şi selectivă. Cea complexă include edificiul în general, iar
cea selectivă include elementele constructive separate ale edificiului sau sistemelor inginereşti ale bunului
imobil. In scopul preîntîmpinării uzurii şi eliminării deteriorării mici ce apar in procesul dc exploatare a
imobilului se efectuează reparaţia curentă.
Reparaţia curentă se împarte în:
- de profilactică - planificată din timp, ţinînd cont de volumul cheltuielilor, periodicitatea fiind
aproximativ de 3 ani.
- neprevăzută - se efectuează în regim urgent şi este destinată lichidării urmărilor incendiilor,
cutremurelor ş.a. catastrofe de ordin tehnic sau natural.

21
20.Managementul proiectului investiţional în domeniul imobiliar. Fazele proiectului investiţional în
domeniul imobiliar.
Prin proiect imobiliar se subînţelege un şir de activităţi de planificare. În domeniul imobilului sub definiţie de
proiect se subînţeleg un şir de măsuri interdependente cu obiective bine definite destinate rezolvării
problemelor legate de reproducerea fondurilor fixe. Structura proiectului poate fi alcătuită prin 2 căi: 1. de la
general la simplu – cind sint determinate obiectivele generale, iar apoi ele sint detaliate;2. de la simplu la
general – cind mai intii sint determinate obiective concrete, iar apoi ele sunt generalizate şi unite. Cînd se
determină eficienţa PI trebuie de ţinut cont şi de factorii de risc. Există 2 grupări de bază ale factorilor de
risc: r. Investitorilor, r. Antreprenorilor. Managementul proiectului investiţional începe chiar dela etapa
investiţională, odată cu numirea echipei de lucru în frunte cu managerul, care este responsabil de formarea
structurii proiectului. Managementul PI depinde mult de relaţiile dintre participanţi şi asigurarea
informaţională. Acest tip de man. utilizează cunoştinţe moderne, diverse tehnici de management, forme de
organizare şi structuri ale proiectului. F. Preinvestiţională-va include neapărat o cercetare preliminară a
eficienţii proiectului investiţional, unde se studiază detaliat conceptul proiectului, se efectuiază o analiză a
pieţii, a posibilităţilor tehnologice, se precizează termenii de implimentare a proiectului, se efectuiază o
evaluare preliminară economico-financiară, iar în cazul unui proiect legat de construcţie specific este
selectarea unui lot sau teren destinat consreucţiei. 2)F. Investiţională-presupune executarea următoarelor trei
etape:(1)etapa de planificare-include elaborarea structurii generale a proiectului, pregătirea pentru următoarea
fază cea de implimentare.; (2)etapa de implimentare-include lucrările principale ca:-îndeplinirea lucrărilor,
iar în detaliu – petrecerea tenderelor; -încheierea contractului; -controlul şi monitorizarea lucrărilor. (3)etapa
de finisare-include lucrări de testare , verificare, darea obiectului în exploatare, pregătirea cadrelor ce se vor
ocupa de exploatarea ulterioară. 3)F. de exploatare-include transmiterea imab. În proprietatea beneficiarului
sau investitorului, administrarea şi managerul acestui imobil.F de exploatare este practic cea mai îndelungată
din totalitatea fazelor PI..4)F.de lichidare-presupune terminarea ciclului de viaţă a proiectului prin
reconsrucţii sau demolare.

22
21.Managementul imobiliar în procesul de construcţii: Participanţii la procesul de construcţii.,
procesul de construcţii în sectorul privat
Managementul imobiliar este în primul rînd legat de utilizarea bunurilor imobile de către utilizatori în calitate
de marfă, sursă de venit, bun economic sau social. În acest caz trebuie să existe condiţii satisf. p/u o mai bună
funcţionare a sistemei. În realitate administrarea cu imobilul se află sub influenţa intersecţiei interesului
proprietaruluide imobil şi a celui ce o utilizează.proprietarul doreşte să primească profit maximal de la acest
obiect iar utilizatorul doreşte condiţii înalte de funcţionare a obiectului cu chelt. Minime p/u utilizarea lui.
Participanţii la procesul de constr: -developer – el este cel ce va utiliza rezultatele proiectului, iar în unele
cazuri va fi proprietar. El determină principalele cerinţeşi mărimea proiectului, asigură finanţarea, închee
contractecu alţi participanţişi poartă răspunderea p/u îndeplinirea acestor contracte. În calitate de developer
poate fi o persoană fizică sau juridică. – Investitorul – pers. care efectuiază investiţiile de lungă durată într-un
anumit proiect. De cele mai dese ori investitorul este şi propr. final al proprietăţiice se construieşte. Asociaţia
de locatari – este o formă nouăde management cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are următoarele
elemente specifice: nu este o organizaţie comercială, are ca obiectiv principal prestarea serviciilor locative,
coordonează şi administrează fondurile locative, se ocupă cu dezvoltarea fondului locativ. Organizaţiile de
proiectare – sunt acele organe ce efectuiază lucrări de cercetare p/u partea tehnică a proiectului,
documentaţia de proiect şi de deviz.-Antreprenor – este o organizaţie de constr.ce efectuiază lucrările de
realizare a proiectului în conformitate cu constr. încheiată.responsabilitatea cea mai înaltă o poartă
antreeprenorul general.-Managerul proiectului – este persoana căreia ia fost delegate responsabilităţile de
administrare a proiectului.persoana în cauză conduce echipa proiectului care este formată pentru realizarea
proiectului sau pentru îndeplinirea anumitor obiective ale proiectului.Procesul de constr. în sectorul privat.
Iniţiativa Pentru startul oricărui proiect investiţional este necesar neapărat ca cineva sa vină cu o iniţiativă.
Acesta poate fi viitorul investitor sau oricare altă persoană cu o idee de perspectivă. Nu este exclus cazul ca
ea pe viitor să devină un participant la proiectul investiţional. Uneori agenţiile de imobil iniţiază proiecte
investiţionalc în domeniul construcţiilor, alteori statul sau municipalitatea le poate iniţia, pe parcurs atrăgînd
şi alţi participanţi. Procurarea terenului Deseori apariţia ideii pentru un anumit proiect este bazată pe
existenţa unui teren sau posibilitatea procurării lui. însă deseori proiecte reuşite pot fi realizate şi pe terenuri
ce trebuie să fie căutate şi cercetate.Planificarea activităţilor Odată fiind creată structura de bază a
proiectului şi identificaţi principalii participanţi, ei pol lansa procesul de planificare a activităţilor. Statul
poate interveni şi el In procesul de planificare, iar influenţa lui poarte varia de la cooperare pe parcursul
proiectului, pînă la prezentarea cerinţelor faţă de proiect. Succesul proiectului depinde de măsura în care
investitorului i-a reuşit construcţia imobilului cu o amplasare dorită şi cu respectarea cerinţelor şi normelor
tehnice, iar mai apoi sa-l realizeze pe piaţă în condiţii avantajoase, în aceste condiţii procesul de planificare
poate fi împărţit în patru etape: Etapa 1. Cercetări pre - investiţionale, ce include şi cercetarea pieţii. în baza
acestor cercetări sunt puse bazele tehnico - economice ale planului general. Etapa 2. Elaborarea planurilor
arhitectonice şi de construcţii, unde sunt implicaţi specialişti independenţi sau organizaţii de
proiectare.Etapa 3. Planificarea financiară. Este practic elementul esenţial al procesului de planificare. Este
necesar de verificat permanent fezabilitatea financiară a proiectului în baza datelor prognozelor
investiţionale, date privind fluctuaţia cererii, oferta pe piaţă şi alţi factori de acest ordin.Etapa 4. Oferta
investiţională, este practic rezultatul unui întreg proces de planificare în care rolul principal î-1 joacă aşa
indicatori ca beneficiul, eficienţa investiţiilor, rentabilitatea şi nivelul de risc acceptat.Finanţarea
proiectului. Finanţarea proiectului începe de la elaborarea detaliată a planului financiar indiferent de faptul
dacă există schemă de finanţare proprie, împrumut sau mixtă. Planificarea financiară trebuie să fie făcută la
nivel, deoarece întîrzierea în alocarea finanţelor poate duce la prelungirea termenului de construcţie,
cheltuieli suplimentare şi agravarea relaţiilor de parteneri. în afară de planificarea fluxului de numerar este
23
necesar dc elaborat un grafic a finanţării proiectului. Implementarea După primirea deciziei privind
implementarea planului elaborat, este necesar de ales un antreprenor general care dc obicei este ales in baza
tenderului. Principalele etape ale acestui proces sunt:Formarea unui comitet al
tenderului;Publicitatea;Elaborarea documentaţiei de tender;Petrecerea unor cercetări preliminare a
pretendenţilor (nivelul de calificare);Oferte din partea pretendenţilor;Cercetarea şi expertiza
ofertelor;Evaluarea finală;Incheierea contractului.Darea în arendă Dacă persoanele ce vor dori să ia în
arendă obiectul proiectului nu au fost stabilit din timp atunci beneficiarului sau investitorului î-i revine
sarcina dc a-i căuta chiar pe parcursul construcţiei. Vînzarea în intenţiile investitorului de regulă nu intră
păstrarea obiectului în portofoliul său de investiţii, ci vinderea ulterioară unui alt investitor sau unui
proprietar final. Management şi exploatare In ceea ce priveşte exploatarea imobilului, investitorul are de
ales între administrarea imobilului sau delegarea acestor funcţii organizaţiilor specializate, în calitate de
organizaţii specializate pot fi asociaţiile de locatari, uniuni ale asociaţiilor ce au experienţă pe piaţa prestării
serviciilor locative şi administrării imobilului.

24
22. Caracteristica noilor forme de organizare a managementului imobiliar: activitate de rieltor,
development şi fiduciară (trust)
Rieltor(este un intermediar pe piata imobiliara care are functia de a identifica cumparatorul care doreste sa
achizitioneze o proprietate imobiliara care apartine clientului vinzator sau vinzatorul caruia ii apartine proprietatea
pentru efectuarea tranzactiei cu bunul imobil usureaza procesul efectuarii tranzactiei).Notiunea de development in
sens larg se utilizeaza p/u definirea activitatii ce presupune modificari calitative ale obiectului si asigura sporirea
valorii acestuia.La baza developm.se afla investitiile definite ca mijloace banesti,hirtii de valoare,tehnologii,masini
si alta proprietate sau drepturi,inclusiv intelectuale investite in obiectele activitatii antreprenoriale cu scopul
capatarii profitului si atingerea unui efect economic si social pozitiv. Developerul este un antreprenor ce capata
profit in urma crearii obiectelor imobiliare,fiind in calitate de autorul ideii proiectului,cumparatorul drepturilor p/u
terenul de pamint sub constructie,organizator al proiectarii proiectului,in calitate de antreprenor general,angajator
al beneficiatului,brokerilor p/u realizarea obiectului creat si managerilor imobiliari,singur finanseaza sau atrage
mijloacele financiare.Scopul general al intreprinderii de developm.consta in organizarea si gestiunea realizarii
proiectelor investition.pe pietele imobiliare p/u sporirea veniturilor si dezvoltarea intreprinderii.Acest scop
presupune solutionarea sarcinii de baza,adica asigurarea activitatii investitionale a intreprinderii pe baza crearii
imaginii stabile a unui partener sigur de clasa superioara,asigurarea prioritatilor concurentiale in toate directiile si
delimitarea stricta a responsabilitatii participantilor si managerilor.In corespundere cu experienta mondiala
structura si functiile companiei de developm.trebuie sa corespunda urmatoarelor principii:1.toate functiile de
gestiune a proiectelor investitionale sunt concentrate in cadrul intreprinderii pina la darea in exploatare.
2.examinarea si analiza detaliata a etapei initiale,preinvestitionale a proiectului3.conducerea eficienta si
coordonarea proiectelor pe parcursul intregului ciclu; 4.existenta sistemului de management a calitatii certificat la
nivel international; 5.un sistem adaptabil de finantare a proiectelor.
Compania fiduciara este o întreprindere sau o persoana juridica ce exercita functii de administrare a hirtiilor de
valoare,actiuni,bonuri patrimoniale si altor forme de investitii.De asemenea administreaza bunuri ce au fost privatizate
in urma procesului de privatizare ca complexe patrimoniale unice.P/u a activa compania trebuie sa obtina licenta in
acest domeniu.Proprietate fiduciara sunt relatile de drept ce apar ca rezultat al incheierii contractului de instituire a
trustului intre fondatorul trustului si compania fiduciara in folosul beneficiarului.Beneficiar al trustului e persoana
fizica sau jurid in folosul caruia se incheie contractul de instituire a trustului.Fondatorul trustului e pers fizica sau jurid
ce transmite cu titlu de proprietate bunurile ce-i apartin in administrarea comp fiduciare cu scopul de a beneficia
personal de veniturile ce vor fi obtinute sau de a transmite aceste venituri unei terte persoane numite beneficiar

25
23.Sistemul organizaţiilor de stat, ce sunt implicate în evaluarea imobilului. Sistemul organelor
cadastrale – sarcini şi funcţii de bază. Rolul în dezvoltarea evaluării bunurilor imobile.
Sist. organiz. de stat antrenate, direct sau indirect, în activitatea de evaluare include: Parlamentul; Guvernul;
Ministerul Economiei si comertului; Departamentul Privatizării cu sistemul intereprinderilor de stat in
domeniu privatizarii; Ministerul Finanţelor cu Inspectoratele fiscale principale de stat si cele
teritoriale;Agentia de constructii si dezvoltare regionala; Ministerul Agriculturii;Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru cu Intreprinderea de stat „Cadastru” si cu filialele acesteia -sistemul oficiilor cadastrale
teritoriale;Academia de stiinte din cadrul careia face parte agentia pentru protectia proprietatii
intelectuale(AGEPI);Camera de licentiere. Fiecare dintre acestea având rolul său pe piaţa b.i. şi a serviciilor
de evaluare au un ţel comun: asigurarea condiţiilor normale ale pieţelor menţionate.Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru asigură realizarea politicii statului în domeniul administrării fondului funciar şi
reglementarea relaţiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei, topografiei şi a cercetărilor inginereşti.
Agenţia contribuie la dezvoltarea pieţei b.i., este răspunzătoare de crearea cadrului juridic şi metodologic
pentru lucrările de evaluare a b.i. Din anul 2006 a fost formata Intreprinderea de stat’’Cadastru’’cu filialele ei
care sunt oficiile cadastrale teritoriale – întreprinderi de stat care înregistrează b.i. şi drepturile asupra lor,
ţin Registrul b.i., întocmesc dosarele cadastrale pentru toate b.i. ce se află în sfera lor de activitate, oferă
servicii de inventariere şi evaluare a b.i. Este foarte importantă relaţia dintre Serviciul fiscal de stat şi
sistemul OCT-lor, primul fiind beneficiarul informaţiei şi a serviciilor de evaluare a b.i. în scop de impozitare
oferite de OCT (f-ţia cea mai imp. a OCT-lor). Conform legislaţiei, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi
Cadastru îndeplineşte atribuţii principale şi speciale.Atribuţiile principale ale Agenţiei sânt: 1)participarea la
elaborarea politicii şi strategiei statului în domeniul relaţii funciare şi cadastru; 2)elaborarea şi realizarea
programelor şi planurilor naţionale în domeniul relaţii funciare şi cadastru, coordonarea activităţii
autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale în sfera planificării şi realizării programelor de diferite
nivele în domeniul relaţii funciare şi cadastru; 3)coordonarea lucrărilor ce ţin de crearea cadastrului bunurilor
imobiliare; 4)acordarea de sprijin în realizare reformei funciare; 5)acordarea de sprijin în dezvoltarea pieţei
bunurilor imobiliare; 6)administrarea patrimoniului de stat din întreprinderile de ramură. Agenţia este
responsabilă pentru funcţionarea întreprinderilor de stat ramurale şi pentru rezultatele activităţii economico-
financiare a acestora, creează, reorganizează şi lichidează întreprinderile de stat în domeniul său de activitate;
Rolul în dezvoltarea evaluării bunurilor imobile- statul asigura relatiile economice-juridice intre toti subiectii
pietii imobiliare. Rolul special al statului ca participnt al pietii imobiliare este determinat de conditiile-1)
statul este proprietatrul bunurilor imobile si este cointeresat in folosirea lor rationala,2) statul este raspunzator
de crearea mediului juridic , metodologic si informational al pietei imobiliare pentru asigurarea unei
interactinuni optime a tuturor participantilor la piata,3) statul este inregistratorul bunurilor imobiliare si a
drepturilor asupra lor,4)statul apare in calitate de arbitru in litigiile patrimoniale si alte litigii legate de
bunurile imobiliare.

26
24.Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor - nationale si internationale. Scopurile creării, sarcinile de
bază. Autoreglementare activităţii de evaluare.
Conform legislaţiei R.M., asociaţia obştească este o formaţiune benevolă, independentă, autonomă, care s+a constituit
în urma exprimării libere a voinţei cetăţenilor ce s+au reunit în temeiul intereselor profesionalesau altor interese
comune pentru realizarea în comun a drepturilor civile, economice, sociale şi culturale şi care nu urmăresc scopuri de
obţinere a profitului. Există două tipuri de asociaţii obşteşti: asociaţii social-utile şi asociaţiile de avantaj reciproc.
Camera Naţională de Imobil din R.M. (CNI-RM) este o asociaţie benevolă non-profit non-guvernamentală a
persoanelor fizice şi juridice, care contribuie la dezvoltarea activităţii de evaluare şi a domeniilor înrudite pe baza
comunităţii de interese a membrilor ei. Asociaţia participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară(AEPI) şi Asociaţia
Republicană a expertilor profesionisti in evaluare(AREPE) sa unit la 25 noiembrie 1999 formînd „Camera Naţională de
Imobil din RM” care este membru asociat al TEGoVA. Scopurile principale ale constituirii Camerei de Imobil sunt:
contribuirea la formarea şi dezvoltarea pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare în Moldova; apărarea
intereselor şi drepturilor participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară. Camera de Imobil din Moldova îşi propune să-
şi desfăşoare activitatea în următoarele direcţii: să dezvolte pregătirea membrilor săi în domeniul activităţii de evaluare,
să organizeze stagieri, procesul de certificare şi atestare a participanţilor la piaţa imobiliară în domeniul activităţii de
evaluare; să efectueze expertize independente în probleme de evaluare; să dezvolte etica profesională a evaluatorului şi
să controleze respectarea ei de către membrii asociaţiei. Camera Naţională de Imobil participă şi la elaborarea bazei
normative şi juridice a activităţii de evaluare, reprezintă membrii asociaţiei şi apără drepturile şi interesele lor în
organele administrative, legislative şi judiciare. Camera de Imobil stabileşte şi perfecţionează relaţiile cu organizaţiile
guvernamentale, naţionale şi internaţionale privind dezvoltarea activităţii pe piaţa imobiliară. Sarcinile concrete care
stau în faţa Camerei Naţionale de Imobil din R.M. sunt pregătirea, finanţarea şi difuzarea literaturii de specialitate şi
ştiinţifice în problemele funcţionării pieţei imobiliare, publicarea materialelor didactice şi metodice, organizarea şi
desfăşurarea conferinţelor, seminarelor în problemele evaluării, formării pieţei imobiliare, politicii formării preţurilor.
După forma de organizare juridică, Camera de Imobil este o organizaţie obştească, bazată pe principiile participării
benevole, independenţei, activităţii non-profit. Membri ai Camerei Naţionale de Imobil pot fi cetăţeni ai R.M. şi
cetăţeni ai altor ţări care au permis de reşedinţă permanentă în Moldova, indiferent de rasă, confesiune, sex şi
convingeri politice. Ca şi în AREPE, în Camera de Imobil există patru grupe de membri: membri plini; membri
asociaţi; membri de onoare; membri corporativi. Faţă de membrii Camerei de Imobil se înaintează aceleaşi cerinţe ca şi
în AREPE. Se deosebesc doar cerinţele înaintate faţă de membrii corporativi. În conformitate cu statutul Camerei de
Imobil, dacă peste 25% din parteneri sau peste 50% din lucrătorii firmei sunt membri plini ai Camerei, atunci firma
respectivă este în drept să înainteze cerere pentru a deveni membru corporativ al Camerei. Activitatea acestei firme nu
trebuie să contravină statutului, regulilor de conduită şi activităţii profesionale a Camerei de Imobil. Nici un membru al
Camerei nu are dreptul să treacă dintr-o categorie de membri în alta dacă nu a plătit cotizaţiile şi nu a îndeplinit toate
obligaţiile legate de categoria din care face parte în prezent. Drepturile membrilor Camerei de Imobil depind de
categoria de membri ai organizaţiei din care face parte evaluatorul. Toţi membrii Camerei de Imobil au dreptul să se
folosească de titlul lor. Membrii plini şi membrii asociaţi au dreptul să aleagă şi să fie aleşi ca membri ai Consiliului
Camerei, să beneficieze de serviciile şi patrimoniul Camerei în modul stabilit de Consiliul Camerei. Toţi membrii
Camerei, în afară de membrii corporativi, pot folosi simbolica Camerei, în modul stabilit de Consiliu. Ei au dreptul să
obţină de la Cameră informaţie cu privire la activitatea ei, să participe la acţiunile Camerei cu dreptul de a lua parte la
vot (membrii asociaţi, membrii de onoare şi corporativi au dreptul de vot consultativ), să facă propuneri privind
dezvoltarea activităţii Camerei, să se publice în publicaţiile Camerei şi să primească aceste publicaţii. Toate categoriile
de membri ai Camerei sunt obligaţi: să respecte statutul şi actele normative ale Camerei şi să îndeplinească deciziile şi
regulile adoptate de Consiliul Camerei; să păstreze şi să folosească în modul cuvenit patrimoniul Camerei; să plătească
la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru; să susţină reputaţia Camerei şi să respecte etica profesională a
participantului profesionist la piaţa imobiliară; să nu divulge unor terţe persoane informaţia confidenţială referitoare la
Cameră; să-şi aducă contribuţia la susţinerea informaţională a Camerei.Organul suprem de conducere al Camerei este
Adunarea Generală a membrilor ei, care se convoacă nu mai rar de o dată pe an. Adunarea generală aprobă statutul şi
introduce modificări în el; alege Consiliul şi comisia de revizie a Camerei; ascultă dările de seamă ale Consiliului şi
comisiei de revizie; aprobă raportul de activitate şi bugetul anual al Camerei; discută sarcinile şi direcţiile principale de
activitate ale Camerei; ia hotărîri cu privire la încetarea activităţii ei.În perioada dintre adunările generale, activitatea
Camerei se desfăşoară sub conducerea Consiliului Camerei. Consiliul este ales pe un termen de pînă la 3 ani. Consiliul
conduce activitatea curentă: primeşte noi membri în rîndurile Camerei, îi scoate sau îi exclude din componenţa
Camerei; pregăteşte şi convoacă Adunarea Generală; pregăteşte raportul de activitate al Camerei pe anul ce s-a scurs şi
face bilanţul anual; îndeplineşte alte obligaţii care nu sunt exclusiv în componenţa Adunării Generale. Comisia de
revizie este aleasă pe un termen de 3 ani pentru controlul activităţii financiar-economice a Camerei supravegherea
27
respectării statutului şi înfăptuirea deciziilor organelor de conducere; prezentarea la Adunarea Generală a concluziilor
şi propunerilor făcute în baza rezultatelor reviziilor şi activităţii de supraveghere.

25.Evaluatorul – cerinţele faţă de calificare, categoriile evaluatorilor, drepturile şi obligaţiile (Conform

legislaţiei RM şi Standardelor Europene de evaluare).
Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi o persoană fizică cu reputaţie bună, cu
studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare, suficientă experienţă de muncă, nivel profesional şi
competenţa necesară în domeniul evaluării. Conform Standartelor Europene de Evaluare evaluatorul calificat ,
responsabil pentru efectuarea evaluării trebuie să fie specialist cu o bună reputaţie, care poate demonstra că: - a obţinut
o diplomă universitară sau postuniversitară adecvată, de la o instituţie de învăţămint superior recunoscută, are cel puţin
3 ani de experienţă după absolvire şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele sale profesionale printr-un
program relevant de pregătire continuă; - are suficiente cunoştinţe şi experienţă locală în evaluarea activelor corporale
aflate în zona respectivă, sau a declarat insuficienţa sa de expirienţă profesională clientului, înainte de acceptarea
lucrării, şi că a obţinut asistenţă de la persoane competente şi cunoscătoare;- acolo unde cere legislaţia naţională,
evaluatorul este membru al unui corp profesional recunoscut şi acreditat;- a încheiat contract de asigurare a
responsabilităţii sale profesionale în legătură cu răspunderea asumată pt fiecare lucrare.Conform Standartelor Europene
şi Internaţionale de Evaluare evaluatorul poate avea statutul de evaluator intern, independent sau extern.Evaluator
independent – este un evaluator extern care nu are un interes financiar semnificativ în compania client sau vice versa,
nici direct nici indirect – prin asociaţi, coadministratori sau rude apropiate. El nu trebuie să în ultimele 24 de luni şi nici
în prezent o relaţie pecuniară (bănească, financiară) cu clientul, decît plata pentru lucrarea de evaluare şi să declare în
scris orice implicare trecută sau prezentă cu proprietatea evaluată pentru ultimile 24 de luni. Evaluator intern – poate fi
administrator, director sau funcţionar, dacă este calificat corespunzător şi dacă nu are un interes financiar sau politic
semnificativ, definit astfel:- ca proprietate personală sau familiară, fie printr-o corporaţie sau printr-un holding în
proporţie de 5% sau cu o asemenea sumă cu care ar putea fi influenţată obiectivitatea evaluatorului;- ca remunerare
legată de rezultatele evaluării;- ca funcţie în cadrul cadrul unei autorităţi publice, ceea ce ar putea conduce la apariţia
unor conflicte cu o terţă persoană.Evaluatorul extern – este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul
intern, iar pe de de altă parte, el nu corespunde, după una sau mai multe din condiţiile sus-enumerate, calităţii de
evaluatorindependent. În unele cazuri prevăzute de legislaţie un astfel de evaluator poate efectua evaluarea pentru
întocmirea documentaţiei financiare.Drepturile şi obligaţiile (conform legislaţiei R.M. şi Standardelor Europeme de
evaluare)În conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la ectivitatea de evaluare evaluatorul este în drept:-
să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislatiei şi contractului de prestare a serviciilor
de evaluare;-să determine metodele de evaluare conform standardelor nationale de evaluare;-să aibă acces la
documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea evaluarii, cu exceptia datelor ce constituie secret commercial;-
să inspecteze obiectul evaluarii;-să solicite, dupa caz, administratiei intreprinderii de evaluare antrenarea in evaluare a
altor evaluatori si specialisti;-să fie membru al asociatiilor obstesti ale evaluatorilor si sa participe la activitatea
acestora;-să participe la sedintele comisiei de atestare privind retragerea certificatului sau de calificare;-să conteste
actiunile autoritatilor administratiei publice centrale si locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare
sau ale organului care a eliberat certificatul de calificare in instanta contenciosului adminstrativ. Evaluatorul este în
drept să refuze, in conditiile prevăzute de legislatie, efectuarea evaluarii in cazul in care beneficiarul:-a incălcat
clauzele contractului de evaluare; -nu a prezentat actele necesare pentru evaluare;-nu a asigurat posibilitatea inspectarii
obiectului evaluarii;-a intervenit in actiunile evaluatorului pentru a influenta asupra rezultatelor
evaluarii.Evaluatorii,care evaluează bunurile imobile în scopul impozitării au aceleasi drepturi ca si evaluatorii care
efectueaza evaluarea individuala,dar cu unele amendamente.Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea
obiectului supus evaluării în cazul în care este:-proprietar al obiectului evaluării;-fondator,acţionar persoană cu funcţie
de răspundere a persoanei juridice,titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;-beneficiar al serviciilor
de evaluare;-rudă sau soţul uneia dintre persoanele menţionate mai sus.Evaluatorul este obligat: -să efectueze
evaluarea îin conformitate cu cerinţtele legislatiei, cu Standardele Nationale de Evaluare şi cu contractul de prestare a
serviciilor de evaluare;-să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuarii evaluarii atunci cind apar
circumstante ce impiedica efectuarea lucrarii, de exemplu,cind beneficiarul prezinta acte care contin date incomplete
sau eronate, cind intervine in actiunile evaluatorului.-să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să
determine corect obiectul evaluării,să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării,să ia în
considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative,să întocmească un raport de evaluare obiectiv
şi argumentat;-să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar,conform legislaţiei.Evaluatorul trebuie
să respecte cerintele codului etic, care interzice efectuarea evaluarii in cazul aparitiei unor dubii in ce priveste
independenta evaluatorului.Deseori cerinţa de independenţă a evaluatorului poartă un caracter discutabil.In practică
este foarte dificil să se obţină independenta completă a evaluatorului.În cazul în care clientul nu este multumit de
28
rezultatele evaluarii facute de agentul intermediar, el poate apela la serviciile evaluatorului pentru a-si verifica
indoielile.O altă obligatie a evaluatorului este sa efectueze evaluarea in mod constiincios , ceea ce inseamna
identificarea si determinarea corecta a obiectului evaluarii stabilirea scopului evaluarii si presupusa aplicare a
rezultatele evaluarii
26. Reglementarea juridică a activităţii de evaluare. Licenţierea şi atestarea în domeniul de evaluare a
bunurilor imobile în RM. În decursul ultimilor ani au fost întreprinse numeroase măsuri pentru modificarea
legislaţiei în vigoare şi anume în codul funciar, legea cu privire la proprietate, legea cu privire la cadastru
B.I., legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi legea cu privire la gaj
şi alte acte normative. Cea mai mare influenţă asupra dezvoltării activităţii de evaluare în RM a avut-o Legea
cu privire la activitatea de evaluare. Legea cuprinde cadrul juridic, organizaţional şi metodologic de
desfăşurare a activităţii de evaluare. Se dau noţiunile de bază ale activităţii de evaluare, tipuri şi scopurile
evaluării ş.a. De asemenea, legea stabileşte drepturile, obligaţiile, răspunderea evaluatorilor şi a
întreprinderilor de evaluare, condiţiile ce limitează activitatea de evaluare. Intr-un capitol aparte se
examinează temeiul pentru efectuarea evaluării, cerinţele faţă de raportul de evaluare.Punctul de plecare în
concepţia legii este ideea independenţei evaluatorului - titular al unui certificat de calificare, având experienţă
de muncă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară. Evaluatorul desfăşoară
activitatea de evaluare numai în cadrul unei întreprinderi de evaluare având licenţa corespunzătoare.Alte acte
normative care reglementează în prezent activitatea de evaluare sint: programul de măsuri privind
implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, regulamentul provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile, regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor, regulamentul cu
privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de
proprietate intelectuală. În cadrul evaluării prin metoda costului, specialiştii utilizează şi Culegerile indicilor
comasaţi (1997) pentru determinarea valorii de reconstituire a construcţiilor.În cadrul evaluării masive, un rol
important îl are Titlul VI al Codului Fiscal al Republicii Moldova. Aici se conţin informaţii cu privire la baza
impozabilă, cotele de impozit. O lacună în cadrul juridic al activităţii de evaluare este inexistenţa
Standardelor Naţionale de Evaluare. Pînă la aprobarea acestora, întreprinderile de evaluare efectuează
evaluarea bunurilor imobile în conformitate cu regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile,
aprobat de Guvernul R.M. Acest regulament este elaborat în corespundere cu Legea cu privire la activitatea
de evaluare şi are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul
acestora şi forma de proprietate asupra lor.Există, însă, unele acte normative care reglementează activitatea
de evaluare numai a anumitor tipuri de bunuri imobiliare.De exemplu legea cu privire la preţul normativ şi
modul de vânzare-cumpărare a pământului include instrucţiunile aprobate de Ministerul Finanţelor despre
modul de calculare a valorii B.I. în scopurile vânzării-cumpărării, moştenirii, dăruirii şi ipotecării terenurilor.
Există o instrucţie specială privind modul de determinare a valorii B.I în scopul impozitării. Instrucţiunile au
fost aprobate în 1997, „preţul normativ” rămâne un atribut obligatoriu al tranzacţiilor imobiliare în cazul
proprietăţii publice. În cazul proprietăţii private tranzacţiile pot fi efectuate la preţul de piaţă cu toate ca
aceasta noţiune nu e clar determinată în legislaţie. Până în prezent evaluarea ca gen de activitate independent
nu şi-a găsit reflectarea în legislaţia Moldovei.Licenţierea este forma principală a reglementării de stat a
activităţii de evaluare. Licenţa serveşte drept o garanţie a calităţii serviciilor de evaluare. Licenţierea este o
măsură temporară care reflectă atenţia statului faţă de calitatea lucrărilor de evaluare. În ţările dezvoltate,
activitatea de evaluarea bunurilor imobiliare, tradiţional nu se reglementează de stat. Nivelul înalt al
serviciilor de evaluare este garantat de standardele de evaluare, elaborate de organizaţiile obşteşti ale
evaluatorilor. În RM licenţierea serviciilor de evaluare se efectuiază conform Legii cu privire la licenţierea
unor genuri de activitate Nr.451-XV din 30 iulie 2001. Legea reflectă cerinţele faţă de licenţiere, regulile de
eliberare şi retragere a licenţei, organele responsabile de licenţiere etc. Conform acestei legi, licenţierii este
supusă numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Celelalte tipuri de activităţi, cum ar fi evaluarea
proprietăţii intelectuale, maşinilor, mijloacelor de transport, evaluarea businessului etc se efectuiază fără
licenţă.Autoritatea care efectuiază licenţierea este Camera de Licenţiere, care are statut de persoană juridică.
Solicitant de licenţă poate fi orice persoană fizică sau juridică, înregistrată în modul stabilit în RM în calitate
de întreprindere sau organizaţie, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare, precum şi
persoană fizică ce poate practica unele genuri de activitate supuse licenţierii în temeiul unor acte legislative,
care a prezentat autorităţii de licenţiere cererea şi actele necesare pentru obţinerea licenţei. Licenţa pentru
29
practicarea activităţii de evaluare se eliberează pe cinci ani.Condiţiile de licenţiere a activităţii de evaluare a
bunurilor imobiliare reprezintă totalitatea cerinţelor şi a condiţiilor stabilite, a căror respectare este
obligatorie pentru solicitantul titularului de licenţă la desfăşurarea genului de activitate de evaluare a
bunurilor imobiliare.Cond. de licenţiere privind desfăşurarea activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare
sunt următ.:1.desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu legislaţia şi actele normative în
vigoare;2.îndeplinirea obligaţiilor faţă de autorităţile fiscale;3.specialiştii întreprinderii trebuie să-şi confirme
nivelul cunoştinţelor lor;4.întreprinderea de evaluare trebuie să angajeze în calitate de evaluator doar
specialişti cu certificat de calificare.Aşadar,una din condiţiile obligatorii de licenţiere a întrprinderii de
evaluare este prezenţa în componenţa întrprinderii a specialiştilor-evaluatori calificaţi, care posedă
certificatul corespunzător. Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi
persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare,
suficientă experienţă de muncă, nivelul profesional şi competenţă necesară în domeniul evaluării. Pentru
aceasta a fost introdusă atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare. Ideea principală a atestării de
stat este asigurarea unui nivel minim al calităţii cunoştinţelor teoretice şi al drepturilor practice ale
evaluatorilor de bunuri imobiliare.Conform Art.15 al Legii cu privire la activitatea de evaluare, atestarea de
stat a evaluatorulor bunurilor imobile este o condiţie obligatorie care permite de a asigura piaţa serviciilor de
evaluare cu specialişti calificaţi. Pînă nu demult, cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea licenţei, erau mai
mult formale. Se înaintau anumite cerinţe faţă de nivelul instruirii, faţă de experienţa de muncă, dar nu se
analiza activitatea practică a evaluatorului, nu se determinau cunoştinţele şi profesionalismul acestuia. Ca
rezultat, pe piaţa serviciilor de evaluare din RM beneficiarul potenţia putea să întîlnească evaluatori ale căror
cunoştinţe şi profesionalism variau într-un diapazon enorm. Deci, sistemul atestării de stat este orientatspre
menţinerea pe piaţă a standardelor înalte ale calităţii serviciilor de evaluare.Atestarea evaluatorilor de bunuri
imobiliare este efectuată de ASRFC şi de către Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Individuale. În
scopul creării sistemului de atestare a evaluatorilor, aceste organizaţii formează comisii de atestare, aprobă
regulamentele comisiilor şi programele pentru desfăşurarea examenelor de calificare.ARFC eliberează, în
baza comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerinţe:1.are studii
superioare în evaluare, studii superioare ec-ce sau studii superioare tehnice şi o pregătire profesională
adecvată;2.are experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator practic sau stagiar;3.nu are
antecedente penale nestinse;4.a susţinut examenul de calificare.Examenul de calificare constă din două părţi:-
partea teoretică (proba scrisă ) care reprezintă examinarea cunoştinţelor teoretice;- apărarea rapoartelor de
evaluare.Certificatul de calificare reprezinta un act de stricta evidenta in care se indica:autoritatea care emite
cerificatul,numarul si data eliberarii certificatului,numele si prenumele titularului,termenul de valabilit. A
certificatului.Certificatul este semnat de directorul general al Agentiei si se autentifica prin aplicarea
stampilei acesteia.Pentru serviciile prestate de comisie si eliberarea certificatelor de calificare se incaseaza o
plata unica de 180 lei. Plata poate fi achitata atit de solicitant cit si de intreprinderea de evaluare in cadrul
careia activeaza evaluatorul si se vireaza la contul extrabugetar al Agentiei, deschis la unitatea teritoriala a
trezoreriei de stat.Sumele acumulate se utilizeaza pentru urmatoarele scopuri: 50 la suta se vireaza in bugetul
de stat,la contul trezoreriei de stat si 50 la suta se utilizeaza pentru organizarea activitatii Comisiei de
atestare.Certificatul de calificare va fi eliberat specialistului in termen de 15 zile din data luarii deciziei
corespunzatoare de catre Comisia de atestare.Certificatul se acorda pe termen de 5 ani. Comisia de atestare
are dreptul de a lua decizie asupra respingerii cererilor de eliberare a certificatului de calificare şi de retragere
a lor. Cererea de eliberare a certificatului de calificare este respinsă dacă nu sunt prezentate toate actele, sau
acestea conţin date eronate sau false.La expirarea termenului de valabilitate a certificatului de
calificare,pentru prelungirea acestuia evaluatorul este supus rexaminarii.

30
27.Politica de produs. Specificul politicii de produs în domeniul imobiliar.
Politica de produs reprezintă principala componentă a mixului de marketing a întreprinderii. Fără a avea
produse competitive, adaptate cerinţelor pieţei-ţintă, nimeni nu are nici o şansă în competiţia pentru atragerea
unui cât mai mare număr de clienţi. Fundamentarea politicii de produs reprezintă punctul de plecare în
definirea mixului de marketing a întreprinderii. Acest lucru presupune precizarea clară a obiectivelor,
strategiilor şi tacticilor pe care întreprinderea trebuie să şi le alegă dintre variantele posibile. Politica de
produs are în vedere ”conduita pe care o adoptă o întreprindere referitor la dimensiunile, structura şi evoluţia
gamei de bunuri materiale şi servicii ce fac obiectul propriei activităţi”. Comportamentul întreprinderii faţă
de elementele mai sus menţionate, trebuie să aibă în permanenţă drept obiectiv principal adaptarea acestora la
condiţiile pieţei-ţintă. Principalele componente ale politicii de produs sunt: 1)Cercetarea produsului, care
are în vedere atât analiza situaţiei produselor, întreprinderii, prezente pe piaţă cât şi a celor noi, ce urmează a
fi lansate într-un anumit moment pe piaţă. Fără această componentă (corespunzătoare funcţiei premisă a
marketingului) politica de produs nu poate corespunde aşteptărilor.2)Proiectarea şi realizarea produselor noi,
presupune realizarea noilor produse, în concordanţă cu nevoile consumatorilor, pentru a pute fi testate
(testare tehnică şi de acceptabilitate) în vederea lansării lor pe piaţă. 3)Asigurarea legală a produsului, în
vederea protejării acestuia împotriva concurenţei neloiale căruia i-ar putea cădea victimă acesta.4) Analiza
portofoliului produselor, pe care întreprinderea le are deja prezente pe piaţă. Prin utilizarea unor metode
precum BCG, Matricea McKinsey, SWOT etc. întreprinderea îşi poziţionează produsele pe piaţă şi poate
decide care sunt cele care vor rămâne în continuare şi care sunt cele care vor fi înlocuite sau eliminate
definitiv.Specificul politicii de produs .Marketingul imobiliar sau marketingul obiectelor industriei de
construcţie (OIC) este o direcţie relativ nouă, puţin mai specifică decât investigaţiile de marketing a
producerii de mărfuri, ceea ce determină alte metode de realizare a OIC ca proiect de investiţie, de organizare
a investigaţiilor de marketing.Obiectele investiţiilor prezintă prin sine un sistem de interacţiune a mijloacelor
de producţie, principala caracteristică a OIC fiind tehnologia şi organizarea procesului de producere. De
aceea realizarea OIC este distribuţia, de regulă, a mărfii complexe, a complexului locativ sau a obiectului
infrastructurii, care este determinat de prezenţa la producător a mijloacelor tehnice şi a experienţei, ceea ce ar
favoriza producătorul (antreprenorul) în lupta concurenţială cu obiectele analoage. Un element obligatoriu în
marketingul OIC este organizaţia de antreprenoriat, care gestionează procesul de execuţie a obiectului şi de
activitatea cărora depinde căpătarea indicatorilor optimali de economie a resurselor materiale şi diminuarea
termenului construcţiei. Conţinutul noţiunii de cerere la OIC include în sine analiza pieţei de desfacere,
dinamica şi structura cererii la aceste obiecte şi segmentarea pieţei după criteriile creşterii de perspectivă.
Necesitatea analizei complexe a interacţiunii întreprinderii cu mediul extern şi orientarea lui rapidă şi
reorientarea în ritmurile de dezvoltare a pieţei naţionale pune în evidenţă întrebări social-economice
interdependente principial noi: conjunctura pieţei, studiul acesteia, investigaţiile, analiza şi prognozarea
dezvoltării, pe de o parte, şi posibilităţilor tehnico-economice a producătorilor şi dezvoltarea acestora pe de
altă parte. Baza funcţionării efective a întreprinderilor contemporane reprezintă analiza permanentă a pieţelor
de desfacere a producţiei sale şi a pieţelor de materie primă şi a resurselor materiale pentru asigurarea
activităţii sale de producere. O caracteristică specifică a întreprinderilor de construcţie majore contemporane
naţionale este specializarea stabilă pe decenii de ani, reorientarea căreia este complicată din punct de vedere
practic în condiţiile de haos, creat pe piaţă.

31
28. Metode de formare a preţului în cadrul politicii de preţ.
Preţul produsului (serviciului) constituie un element complex al marketin¬gului mix. Formarea preţurilor
este un proces destul de dificil, întrucît trebuie să se ţină cont de interesele contradictorii ale producătorilor şi
ale consumatorilor şi să fie găsite soluţii de compromis pentru ambele părţi. Metodele de formare a
preţurilor :Formarea preţurilor e legată de analiza structurii cheltuielilor şi de aplicarea concepţiei de
contribuţie la constituirea profitului. Metode contributive de formare a preţului sunt:1.Formarea preţurilor
în funcţie de costul total (standardizată). Preţul se stabileşte în baza tuturor cheltuielilor de producţie prin
plusarea adaosului pentru cheltuielile comerciale şi cele administrative, a cheltuielilor pentru publi¬citate,
pentru studiul pieţei, precum şi a adaosului planificat al procentului derentabilitate a vînzăriior..2.Formarea
preţurilor în baza costului de producţie total. Această abor¬dare se bazează pe concepţia distribuirii complete
a cheltuielilor între produsele firmei..3.Metoda de formare a preţurilor în funcţie de cheltuielile de
con¬versiune se bazează pe includerea cheltuielilor directe de salarizare în cheltuielile de regie de producţie
pentru determinarea cheltuielilor totale de conver¬siune.4. Metoda de formare a preţurilor în funcţie de preţul
de cost total, unde drept bază pentru adaos sînt cheltuielile directe pentru materiale şi cele de
salarizare.5.Metoda de formare a preţurilor în baza cheltuielilor variabile sau pe baza valorii limită. Aici
adaosul se calculează faţă de cheltuielile variabile.6.Metoda de formare a preţurilor îri funcţie de mărimea
veniturilor rin investiţii sau în funcţie de rentabilitatea alocaţiilor. Urmează calculul preţului care reflectă
obţinerea ratei profitului pentru capitalul activ.7. Metoda de determinare a preţurilor în funcţie de volumul
vînzărilor.Alegerea metodelor de formare a preţurilor depinde în mare măsură de prio¬rităţile în activitatea
firmei.8.Stabilirea preţului în funcţie de calitate şi valoareAproape în toate situaţiile între calitate şi preţul
ofertei se stabileşte o legătură directa şi aceasta din cel puţin două motive: calitatea necesită cheltuieli
suplimentare pe care firma va dori să le recupereze; creşterea calităţii duce la creşterea valorii percepute de
consumator. Preţul şi calitatea. Pentru a realiza produse şi servicii de calitate superioară sunt necesare eforturi
suplimentare care duc la creşterea costului unitar al produselor . Este adevărat că prin creşterea calităţii are
loc o reducere a costului la producător dar la nivelul întregii producţii ca urmare a reducerii rebuturilor şi a
cheltuielilor cu remedierea defectelor în perioada de garanţie, a reducerii cheltuielilor pentru stingerea
reclamaţiilor, etc. Reducerea unor cheltuieli la nivelul întregii producţii va contribui la creşterea profitului şi
la crearea unor surse pentru îmbunătăţirea în continuare a calităţii. Pe unitatea de produs însă, cresc
cheltuielile pt cercetarea pieţei, cele pt proiectare şi probe tehnologice, achiziţionarea utilajelor performante,
calificărea personalului, perfecţionarea controlului proceselor, cheltuieli cu auditul şi certificarea, cheltuieli
cu serviciile care însoţesc produsul 9.Stabilirea preţurilor în funcţie de concurenţăSunt şi situaţii când firmele
nu se preocupă de utilizarea unor metode speciale pentru stabilirea preţurilor preferând să se orienteze după
preţurile concurenţilor. Firma se informează în astfel de cazuri în legătură cu preturile practicate de
concurenţii direcţi şi, în funcţie de obiective sau posibilităţi, stabileşte preţuri similare, mai mici sau mai
mari. Procedeul este frecvent întâlnit la firmele mici, mai ales cele care activează în sfera serviciilor sau în
comerţ.
La formarea strategiei de preţ se va ţine cont de originea produsului şi de posibilitatea de a-1 înlocui cu alte
produse similare, se vor stabili modurile de a-1 păstra. În etapa actuală, scopul principal al întreprinderilor
industriale din RM este de a supravieţui. Preţurile se determină luînd în consideraţie cheltuielile, stocurile
produselor din depozite, necesitatea de a întreţine personalul, precum şi insolvabilitatea consumatorului. O
atare strategie de formare a preţului poate exista puţin timp, întrucît nu garantează întreprinderilor finanţele
necesare pentru dezvoltarea activităţii lor. Este posibil şi un alt scop al formării preţurilor-majorarea
profitului. Politica preţurilor înalte are succes cînd întreprinderea promovează pe piaţă un produs nou şi
mediul competitiv e destul de loial. Dar această strategie optimizează profitul doar pentru o perioadă scurtă.
Preţurile umflate la produsele noi sînt de asemenea practicate de firme pentru consolidarea imaginii lor.
Sporirea volumului vînzărilor ca obiectiv al formării preţurilor se foloseşte în cazul cînd cheltuielile sînt
destul de mici şi întreprinderile pot să extindă cu uşurinţă partea lor pe piaţă. Politica de preţ a întreprinderii
care acaparează o piaţă nouă e dinamică. Ea se modifică în conformitate cu sensibilitatea pieţei faţă de preţul
stabilit, precum şi cu reducerea cheltuielilor de producţie în legătură cu sporirea volumului vînzărilor. Asupra
ei influenţează şi politica de preţ a concurenţilor

32
29.Cercetarea de marketing. Etape şi direcţii. Distribuţia produselor. Canale de distribuţie.
Cercetarea de marketing cuprinde obţinerea, evaluarea şi interpretarea de informaţii asupra situaţiilor şi
deciziilor de marketing actuale şi viitoare ale unei întreprinderi, culegere, înregistrare şi analiză sistematică a
datelor despre problemelelegate de marketingul bunurilor şi serviciilor. Principalele direcţii ale cercetărilor
de marketing sunt:cercetarea pieţei, la care agentul economic îşi rapor¬tează activitatea.. Etapele cercetărilor
de marketing sunt următoarele:1.Identificarea problemei şi definirea scopului cerce¬tării. Reuşita acestei
etape depinde de colaborarea dintre con¬ducătorul compartimentului de marketing şi colectivul de
cerce¬tare.2.Elaborarea programului de cercetare şi culegere a informaţiilor. în cadrul acestei etape se
determină informaţiile necesare, se organizează programul de colectare eficientă a acestora..3.Derularea
propriu-zisă a cercetării constă în desfăşu¬rarea efectivă a investigaţiilor, care-poate fi procedată uneori de o
"repetiţie generală", realizată pe un număr mult mai redus de subiecţi, ce poartă denumirea de anchetă pilot.
4.Prelucrarea informaţiilor de piaţă obţinute are ca scop aducerea acestora la o formă care să permită
specialiştilor ana¬liza şi interpretarea rezultatelor.5.Analiza informaţiilor, redactarea studiului şi formu¬larea
concluziilor. Conceptul de distribuţie.Distribuţia - reprezintă o componentă principală a mixului de
marketing, care, într-o formă unitară, defineşte procesul aducerii bunurilor şi serviciilor de la producător la
consumator.Distribuţia reprezintă un proces mult mai complex, care începe din momentul în care produsul
este gata pentru a fi lansat pe piaţă şi se încheie o dată cu consumarea actului de vânzare de către
consumatorul final.Distribuţia se referă atât la circuitul fizic şi economic al mărfurilor, cît şi la sistemul de
relaţii ce intervin între agenţii de piaţă, la activităţile unei mase largi şi eterogene de unităţi aparţinând mai
multor ramuri economice.îîn optica marketingului, distribuţia poate fi structurată pe patru componente
distincte:traseul (ruta) pe care îl parcurge marfa de la producător la consumatorii sau utilizatorii
acesteia;ansamblul operaţiunilor economice ce însoţesc, condiţionează şi desăvîrşesc acest traseu (vînzare
-cumpărare, concesiune, consignaţie, transport, depozitare etc.);lanţul proceselor operative la care sunt
supuse mărfurile în drumul lor către consumatori;aparatul tehnic - reţeaua de unităţi, dotări, persona.
Putem delimita următoarele tipuri de canale de distribuţie :
1.canale directe sau de nivel „zero" sunt cele în care mărfurile circulă direct la producător la consumator, fără
nici un fel de intermediar, datorită particularităţilor acestora:intangibilitate; inseparabilitate de producător şi
deci imposibilitatea deplasării în spaţiu. Acest tip de canal este întîlnit, mai ales, în cazul mărfurilor de
consum producfiv (materii prime în cantităţi vagonabile, utilaje, instalaţii etc.) şi, în mai mică măsură pentru
mărfurile de larg consum.
2. canale scurte sunt cele tradiţionale de distribuţie a bunurilor de consum şi îmbracă forma : Producător -
Intermediar - Consumator ...- .între producător şi consumator există un intermediar, de regulă, detailistul;
uneori această sarcină poate fi îndeplinită de producător, cu condiţia să-şi asume funcţia distribuţiei fizice la
unităţile comerciale cu amănuntul şi/sau pe unităţi teritoriale. Producătorul apare ca intermediar în situaţia
mărfurilor de mare consumaţie şi ci grad ridicat de perisabilitate (carne, lapte etc). Cazurile cele mai
frecvente de utilizare a canalului scurt sau direct sunt:cînd valoarea unitară a produsului este mare;la
produsele perisabile, de modă, de noutate;cînd există capacităţi mari de depozitare la comerţul cu amănuntul,
pentru a evita comenzile prea dese; cînd este posibilă evitarea comerţului cu amănuntul.Aceste tipuri de
canale prezintă şi avantaje, cum sunt: accelerarea vitezei de rotaţie, reducerea unor costuri, asigurarea unor
contacte stabile cu consumatorii; dar şi dezavantaje, respectiv : creşterea stocurilor şi, implicit, a costurilor
legate de acestea, preluarea riscului comercial şi a efortului de promovare a produselor;3. canalele indirecte
sunt cele legate de deplasarea mărfurilor de la producător la consumatori prin intermediari. Asemenea canale
sunt folosite de firmele preocupate de extinderea activităţii lor de piaţă şi a volumului desfacerilor.

33
30.Mixul de marketing în construcţii.
Mixul de marketing defineşte un ansamblu de instrumente tactice şi strategice controlabile de către o firmă,
grupate sau axate pe în jurul a minim 4 aspecte importante ale activităţii de marketing (produsul,preţul,
distribuţia şi promovarea), pe care aceasta le combină, într-un anumit dozaj, în funcţie de condiţiile specifice
ale pieţei, cu scopul de a produce o reacţie pozitivă pe pieţele ţină privitor la cererea pentru produsele sale”.
produs- Oferta tangibilă a unei firme şi include calitatea, modelul, caracteristicile, dimensiunile, marca şi modul de
ambalare, serviciile post-vânzare, designul.Preț - Suma de bani pe care consumatorul trebuie să o plătească pentru
achiziţionarea unui produs, la diferite etape a ciclului de viaţă a acestuia, reduceri, facilităţi, structura acestuia.
Plasament - Activităţile pe care firma trebuie să le desfăşoare astfel încât produsul să fie accesibil şi disponibil pentru
categoriile de consumatori vizate, să aleagă canalele eficiente de distribuţie şi sistemul logistic, reţeaua de depozite,
stocurile optimale de mărfuri.Promovare - Acţiunile firmei legate de comunicaţiile cu privire la produs şi de
promovare a acestuia pe piaţa ţintă, publicitatea, relaţiile cu publicul, manifestări promoţionale, expoziţii.
Pentru construirea unui mix de marketing adecvat şi eficient, firmele trebuie să aibă în vedere următoarele
aspecte: 1. Niciodată nu trebuie acţionat asupra pieţei şi al mediului cu ajutorul unui singur mijloc sau
instrument, ci cu o multitudine de mijloace şi instrumente care, în fapt constituie componentele sau
elementele mixului de marketing; 2.Gradul de integrare a mijloacelor, metodelor şi instrumentelor folosite
trebuie să fie ridicat. Utilizarea acestora într-un mod izolat, fără o relaţie de interdependenţă, reduce drastic
eficienţa mixului; 3. Alocarea de resurse şi investiţiile va ţine seama de specificul, mărimea şi puterea firmei
şi se va concentra pe distribuţia corectă şi judicioasă pe toate elementele mixului de marketing. Numai printr-
o dozare judicioasă a resurselor (materiale, financiare şi umane) pe fiecare element al mixului de marketing,
firmele pot evita consumul excesiv de resurse. În concluzie, considerăm că este justificat să subliniem faptul
că de modul în care se combină şi se integrează a politicile firmei (politici privite ca mod de acţiune
intervenţie) privitoare la produs, preţ, distribuţie şi promovare depinde mai departe succesul sau insuccesul
pe piaţă a acesteia. De altfel, este uşor de observat, în cazul în care un element al mixului de marketing este
greşit implementat, de ce programele şi strategiile de marketing eşuează lamentabil, iar firma nu poate genera
profitul scontat.
Produsul Preţul
Gama:dimensiuni (lărgime, profunzime, lungime); Nivel de structură
structură (înnoire, diversitate) Disconturi
Atribute (corporale şi necorporale) – design, culoare, Facilităţi
ambalaj, marca. Termene de plată
Comunicaţii referitoare la produs Condiţii de creditare
Imaginea produsului

Marketing mix
mix

Plasarea(distribuţia) Promovarea(comunicarea promoţională)

Canale de distribuţie;2.Sisteme de distribuţie; Mijloace de promovare directă (personală):forţele de
3.Localizare;4.Tehnici de vânzare;5.Transport; 6.Stocare; vânzare;marketingul direct
7.Depozitare; 8.Alte componente logistice Mijloace de promovare nepersonală (de
masă):publicitatea;promovarea vânzărilor;relaţiile
publice.
Manifestări expoziţionale

Elementele definitorii ale fizionomiei mixului de marketing.

34
31.Instrumente de finanțare în construcții. Avantajele creditului ipotecar. Amortizarea creditelor
ipotecare.
Instrumente de finantare in constructii:
-bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, în limita
fondurilor aprobate anual cu această destinaţie;
-bugetul local al unităţilor administrativ-teritoriale beneficiare;
-fonduri rambursabile contractate sau garantate în condiţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 64/2007
privind datoria publică, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 109/2008, cu modificările
ulterioare;
-veniturile proprii ale beneficiarilor instituţii publice finanţate integral din venituri proprii;
-venituri proprii constituite potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii,
cu modificările ulterioare;
-donaţii şi sponsorizări ale persoanelor fizice sau juridice, române sau străine;
alte surse legal constituite.
Creditul ipotecar constă dintr-un împrumut destinat achiziționării, construcției sau renovării (modernizării)
unei locuințe și se garantează tot cu locuința respectivă pentru a seasigura obligația plății creditului rezultată
în urma acestui împrumut. Ipoteca este înregistrată în Cartea Funciară, iar locuința este folosită ca și garanție
și nu poate fi vândută până ce creditul nu este complet rambursat. Perioada de creditare este pe termen lung,
de maxim 35 ani, respectiv 420 luni. Pe toata perioada de creditare, titularul creditului va avea obligația de a
achita lunar rata formată din principal (credit) și dobânda. Toate condițiile de creditare legate de obiect,
valoare, perioadă, garanție și costuri- comisioane și dobânzi- sunt prevăzute într-un contract care va fi
încheiat între instituția de credit și solicitant la momentul contractării creditului. Veniturile acceptate pentru
credite ipotecare sunt cele standard acceptate de bănci: venituri din salarii, pensii, drepturi de autor, rente
viagere, dividende, chirii, activități independente, diurne personal navigant.
Avantaje:-creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.-in caz
de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I
creditorilor cu inscriptii ulterioare.-inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs
de 10 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost
prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia
primitiva).-ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si
chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va
trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).-la scadenta
daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita privind executarea creantelor
bugetare.-cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului
(imprumutatului).Amortizarea: Amortizarea poate fi privită sub următoarele aspecte: 1. ca proces - care
înseamnă o detaşare şi transmitere de valoare din activele fixe asupra producţiei;2. ca cheltuială - care
urmează a se include în costuri;3. ca fond sau resurse financiare - care trebuie să asigure recuperarea valorii
activelor fixe şi finanţarea înlocuirii acestora. În baza acestor aspecte amortizarea se poate defini ca expresie
bănească a uzurii. Amortizarea ca fond poate fi definită ca o sumă de bani ce se detaşează din activele fixe şi
permite întreprinderii:1.menţinerea constantă a a.f., atunci cînd a utilizat resurse financiare proprii pentru obţinerea
a.f.;2.rambursarea la timp a creditelor, atunci cînd a utilizat resurse financiare împrumutate pentru procurarea a.f.
Amortizarea ca proces mai are rolul de a elibera resursele de finanţare pentru reînnoirea a.f., fapt ce se realizează prin
prelevarea din rezultatele globale a unei părţi corespunzătoare. Pentru stabilirea fondului de amortizare este necesar să
se cunoască normele de uzură care sunt exprimate în %, au un caracter mediu şi pot fi stabilite pe fiecare fel de grupe
omogene, pe categorii mari şi pe total a.f. Regimul de amortizare trebuie de constituit astfel încît să facă din amortizare
o adevărată pîrghie financiară care să răspundă mai multor cerinţe şi anume:1.stabilirea exactă a cheltuielilor
cu amortizarea în costurile de producţie;2.recuperarea valorii a.f. într-o perioadă de timp corespunzătoare, ţinînd cont
de uzura fizică şi morală;3.impulsionarea întreprinderilor în folosirea completă şi eficientă a a.f.;
stimularea întreprinderilor în întreţinerea şi repararea instrumentelor de muncă;4.respectarea principiilor de fiscalitate

35
32.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică,
Amortizarea în sume egale a principalului, Credit cu participare, Plăți ascendente)
Amortizarea prin anuitati constante si amortizari variabile-anuitatea reprezinta suma de bani platita anual, pe
operioada determinata, de catre un debitor pentru rambursarea capitalului împrumutat si plata dobânzilor
aferente.Pentru ca anuitatile sa ramâna constante, partea reprezentând capitalul rambursat creste în fiecare an în timp ce
partea reprezentând dobânda scade.Amortizarea anuala = anuitatea constanta – dobânda la împrumutul
nerambursat.Acest tip de rambursare determina un cost m+++ al împrumutului întrucât amortizarile sunt mai mari catre
sfârsitul perioadei de rambursare. Rambursarea se face prin tragerea la sorti a obligatiunilor.

Indicatorii caracteristici1)Suma de bază a creditului (principalul)2)Termenul rambursării (perioada restantă)3)Rata

dobânzii4)Dacă examinăm anuitățile în calitate de variabilă atunci orice credit este determinat prin 4 variabile. 5)Cînd
cunoaștem trei dintre ele putem determina a patra.
Amortizarea în fază unică- presupune ca la sfârsitul fiecarui an sa se plateasca doar dobânzi asupravolumului total al
împrumutului.Aceasta metoda de amortizare este dublata, de regula, de constituirea treptata a unui fond de rambursare
(sinking found) care se plaseaza de catre socie tate pentru a aduce remuneratii, fiind folosit în final pentru achitarea
împrumutului.
Pot fi structurate în trei moduri:1Înghețarea dobânzii pînă la scadență2Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral
principalul3Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență

Înghețarea dobânzii pînă la scadență-Ipoteca presupune refuzul integral al plăților până la scadență. Apoi se
rambursează cum suma creditului dar și dobînda compusă calculată.
Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul-Se achită doar dobînda periodică și la scadență se rambursează
suma creditului.Evaluarea acestui credit presupune 3 pași:
Considerarea dobînzii ca anuitate și aprecierea valorii prezente a acesteia
Considerarea principalului ca reversie și aprecierea valorii prezente a acestuia
Însumarea rezultatelor primilor doi pași și determinarea valorii prezente a creditului
Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență -Creditele pot prevedea amortizarea înainte de scadență.-
Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea a astfel de credite este analogică ipotecilor autoamortizabile achitate
anticipat.
Amortizarea în sume egale a principaluluiAceste credite se mai numes „spiralate” (spring-field loans) În special se
utilizează de către speculanții cu loturi de teren.

Credit cu participareAcest tip de credite este specific în cazul finanțării imobilului generator de venit.Ca regulă, el presupune
achitarea sumei de bază și a procentelor de deservire a creditului plus „kiker”. Sensul „kiker-ului” constă în faptul că creditorul
participă în veniturile căpătate de proprietar.„Kikerul” poate avea diverse forme:1Parte a rentei peste suma de bază2Parte a
venitului operațional net peste suma de bază3Parte a fluxului de numerar înainte de impozitareCreditul cu participare este analogic
celui autoamortizabil cu excepția „kikerului”. Orice venit, căpătat ca „kiker”, va fi analizat separat. Indiferent de prognoze, va spori
sau se va micșora, va rămâne neschimbată mărimea „kikerului”, oricum venitul respectiv va fi evaluat la o rată de actualizare
mai mare, avându-se în vedere incertitudinea sumelor date.
Plăți ascendenteÎn comparație cu ipoteca autoamortizabilă, plățile inițiale sunt mai mici, iar cele finale depășesc anuitățile
constante.

36
33.Tipuri de credite ipotecare (Anuitate inversă, Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă
secundară, Dobândă suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)
Anuitate inversăAstfel de cedite au fost oferite în SUA proprietarilor de imobil ieșiți la pensie.
Creditul dat presupune achitarea unui procent mic pentru deservirea creditului, sau lipsa acestuia, pînă la
-momentul vânzării proprietății sau -decesul proprietarului sau-până cînd coieficientul datoriei ipotecare nu
va depăși un nivel prestabilitEvaluarea este analogică cu evaluarea creditului cu amortizare în fază unică
considerând durata probabilă a creditului (durata de viață a proprietarului sau durata contractului).
Dobândă fluctuantăIpotecile cu dobânda fluctuantă au un procent ce se modifică conform unui indice
determinat de situația pe piață. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii și debitorii care nu doresc să
apeleze la credite pe termen lung cu rată fixă. Nivelul maxim al dobânzii anual achitate pooate fi limitat;
Poate fi stabilită limita superioară și inferioară a dobânzii. Modificarea ratei dobânzii va condice la
modificarea perioadei de amortizare a creditului. La majorarea ratei crește și perioada de amortizare. La
micșorarea ratei – se micșorează perioada de amortizare.
Rollover canadianRollover-ul canadian se emite pe 25 – 30 ani. Peste intervale prestabilite de timp, de ex. 5
ani, rata dobânzii se corectează în creștere sau scădere, reieșind din ratele existente pe piață la acel moment.
Creditele ipotecare cu rată renegociabilă (IRR) este o modificare a rollover-ului canadian. Diferența de bază
constă în faptul că pentru rata dobânzii IRR este stabilit nivelul minim și maxim. Ca regulă, modificarea ratei
se efectuează în limitele a 5% de la nivelul inițial. Modificările anuale nu trebuie să depășească 0,5%.
, Ipotecă secundarăSe structurează în diverse moduri (diferite moduri de amortizare – anuități variabile). În
procesul evaluării a astfel de ipotecă este important a înțelege esența contractului. Ipoteca ulterioară este o
variație a finanțării secundare, suborddonate.În procesul evaluării se va ține cont de ierarhia drepturilor
(subordonare, prioritate).
Dobândă suplimentarăUnele credite, în special cele ulterioare, presupun achtarea unei dobânzi suplimentare
(mărirea ratei).Suma procentelor se adaugă la suma de bază și rezultatul se împarte la numărul lunilor pentru
a determina mărimea achitărilor lunare. Rata dobânzii poate fi mică însă randamentul efectiv devine mare.
Suma sancțiunilor pentru achitarea anticipată a creditului de obicei se determină conform „regulei 78”.
Regula dată reprezintă o tehnică matematică (însumarea cifrlor) spre deosebire de metoda
actualizării.numărul 78 – este suma tuturor cifrelor de la 1 până la 12. Pentru creditul anual cu achitarea
lunară rambursat peste o lună se achită 12/78 procente, restul 66/78 reprezintă bous (cedare), dacă creditul se
rambursează peste 2 luni atunci în calitate de procent se achită 23/78 (11+12=23).
Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valoriiReprezintă o formă a creditului parcipativ. Contractul
permite creditorului participarea în venituri din activitate sau din sporul capitalului în cazul revânzării
proprietății. În schimb creditorul micșorează rata dobânzii pentru credit.
Spre exemplu, creditorul poate micșora rata dobânzii cu o treime în schimbul unei treimi din sporul valorii la
vânzare.Dacă proprietatea nu va fi vândută pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va fi
determinată în urma evaluării.

37
34.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil. Finanțarea de către vânzător.
Modul de finanțare a imobilului nu va influiența valoarea dar va determina prețul. Orice imobil investițional
este evaluat în mod diferit de către vânzător și cumpărător. Ei negociază prețul. Anume asupra prețului și
influiențează finanțarea, dar nu asupra valorii.Fianțarea, fie bună sau mai puțin bună, nu modifică fizic
proprietatea. Ea nu mărește cotele plății de arendă. Dar finanțarea se reflectă în suma fluxului de numerar
achitată de cumpărător și asupra sumelor lunare pentru rambursarea creditului. Spre exemplu: dacă
vânzătorul acceptă finanțarea proprietății propunând un credit pe 20 ani la o rată de 5%, cumpărătorul va
accepta să plătească un preț mai mare deoarece anuitățile ce urmează a fi plătite oricum vor fi mai mici decât
cele de piață. Un preț de piață mai mare cuprinde valoarea de piață + costul finanțării benefice.Finanțarea
influiențează asupra profitabilității capitalului propriu și asupra riscului investițional. Finanțarea unor bunuri
imobile se realizează de către vânzător la o dobândă joasă. Adesea acest lucru apare în tranzacții speculative
cu teren. Instituțiile finanicre nu aceptă finanțarea terenului nevalorificat din teama căpătării în proprietate a
imobilului ce nu are potențial de generare a venitului. Prin urmare propritarul terenului trebuie singur să
finanțeze tranzacția.

38
35.Sisteme mondiale de investire în imobil.

36. Rolul evaluării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare – benevolă şi obligatorie.
39
Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ţinînd cont de factorii fizici,
economici, sociali şi de altă natură care influenţează valoarea. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia
referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de
scopul evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de
asigurare, de lichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională.
Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi
în relaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. Trecerea de la determinarea
preţului normativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob.
Val.de piaţă reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea
cumpărătorilor şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului.
În literatura ec. pot fi întîlnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează
în practică e cea redată de Standartele Europene de evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată pentru care un
activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să
vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi
neconstrîns de nimeni.,,
Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la
unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea
cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină val.de piaţă.
La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie. Ev. benevolă se efectuează
din iniţiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor.
Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri: 1.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a
obiectelor evaluării(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului); 2.transmiterii
dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora;
3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara; 4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate
publica; 5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor; 6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor
de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate; 7.aparitiei
litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in
cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a
concurentei neloiale; 8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a
unitatilor administrativ-teritoriale; 9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul
social al intreprinderilor; 10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor
bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de
proprietate preponderent de stat; 12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice;
13.modificarii legislatiei şi altor situatii.

37. Tipuri de valori (definiția, aplicabilitatea)

40
 Valoarea de utilizare reprezinta valoarea pe care o anumita proprietate imobiliara o are pentru o
anumita utilizare. Valoarea de utilizare se concentreaza pe valoarea cu care o anumita proprietate imobiliara
contribuie la intreprinderea/afacerea din care face parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a
proprietatii sau suma ce poate fi obtinuta prin vanzarea acesteia.Valoarea de investitie reprezinta valoarea
unei proprietati, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investitii
identificate. Valoarea de asigurare este valoarea unei proprietati imobiliare, recunoscuta de prevederile unei
polite sau contract de asigurare.Valoarea de impozitare este valoarea bazata pe definitiile din legislatia
fiscala specifica impozitarii.Valoarea de casare este valoarea unei proprietati excluzand terenul, din
perspectiva materialelor pe care le inglobeaza si nu in ipoteza continuarii utilizarii fara reparatii sau
modificari speciale.Valoarea de lichidare (sau de vanzare fortata) este suma care poate fi obtinuta in mod
rezonabil din vanzarea unei proprietati intr-un interval de timp prea scurt pentru a indeplini conditiile
specificate in definitia valorii de piata. Valoarea specialaeste un termen legat de un element de valoare
extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala ar putea aparea, de exemplu, prin asocierea fizica,
functionala sau economica cu o alta proprietate.Valoarea de licitatie realizabila. Suma estimata care se
asteapta a fi obtinuta din vanzare la o licitatie corect promovata, condusa si cu participare corespunzatoare.
Aceasta presupune, in mod normal, ca vanzarea are loc la locul de amplasare, iar toate activele din lista de
inventar sunt oferite spre vanzare in acelasi timp.Valoarea de despagubire. Costul necesar pentru
inlocuirea, repararea sau reconstituirea proprietatii asigurate, intr-o conditie foarte asemanatoare, dar nu mai
buna sau mai cuprinzatoare, in comparatie cu conditia sa la momentul in care a avut loc distrugerea, luand in
consideratie vechimea, conditia, si durata de viata utila ramasa.Valoare de recuperare. Valoarea unei
proprietati, cu exceptia terenului, data mai degraba de valorile materialelor pe care le contine decat de
continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari speciale.Valoarea de garantare a creditului
ipotecar. Valoarea proprietatii, determinata de un evaluator, printr-o estimare prudenta a vandabilitatii
viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii,
conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale
proprietatii.Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, serveşte drept bază pentru determinarea
preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă,
întocmirii rapoartelor financiare şi altele.valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată
pentru care un obiect al evaluării ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a
utilizării actuale, dar presupunînd că el este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător
hotărît săvîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere;valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare
pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de
piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;valoarea de
reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei
evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura
lui;valoarea de lichidare (sau valoarea de vînzare forţată) - valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul
evaluării este sau urmează a fi înstrăinatîntr-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe
piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă

41
38.Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii şi ofertei. Principiile
dinamismului, înlocuirii şi aportului.
Principiile reprezinta baza teoretica a procesului de evaluar. Aceste principii sunt grupate in patru
categorii, acestea fiind: 1. Principii ce reflecta atitudinea utilizatorului; 2.prin.ce reflecta atitudinea pietei;
3.prin. celei mai bune si eficiente utilizari; 4.prin. ce tin de relatiile intre partile componente ale proprietatii
imobiliare. Principiul cererii si ofertei se reflecta in categoria principiilor ce reflecta atitudinea pietei unde
sunt incluse respectiv urmatoarele principii: pr.cererii si ofertei, concurentei,schimbarii,pr.dependentei si
pri.conformitatii.
Principiile sunt interdependente iar in momentul in care asupra unuia din principiu va influienta mediul
inconjurator, atunti gradul de dezvoltare a pietei va impiedica comportarea unuia din principii. Din aceasta
cauza, la evaluarea unui bun imobil vor fi aplicate numai unele din principii si vor fi limitate.
Principiul de evaluare este baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de
evaluare se conduce de următoarele principii: - principiul cererii şi ofertei; - dinamismului; - înlocuirii; -
aportului; - celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; - concurenţei; - compatibilităţii; -
espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor).Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) Daca sa ne
referim la principiul cererii si ofertei putem remarca ca acest principiu indică că preţul pentru un bun
imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei
perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din
cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii, piaţa imobiliară deseori se
află în dezechilibru. Conf. acestui principiu cu cît este mai mare oferta de b.i., cu atât mai mult se va micşora
preţul lor..Principiul dinamismului (schimbării) – bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt
într-o dinamică permanentă. Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă
continuu. Imobilele se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea terenurilor se schimbă în rezultatul diverselor
activităţi ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice modificându-se creează premise de creştere sau
scădere a cererii la b.i. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie să
poată sesiza atât schimbările subtile cît şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor
schimbări în localităţi şi micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbării) afectează nu numai b.i.
dar şi localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află
aşa numitul ciclu de viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de naştere (proiectarea şi construcţia b.i., formarea
raionului, etc.); 2. etapa de creştere – se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea
vânzărilor şi profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate – stabilizarea vânzărilor şi profitului,
formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se observă scăderea cererii, vânzărilor, profitului
şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află
B.I..Principiul înlocuirii (substituţiei)– valoarea maximă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau
valoarea la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la
baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va
plăti pentru un b.i. o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu
o utilitate similară.Principiul aportului – costul (valoarea) oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul
lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente
majorează valoarea b.i. cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când
unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerări arhitecturale).

42
39.Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite şi
eficiente utilizări, productivităţii şi concurenţii. Principiile compatibilităţii şi expectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor)
Principiile reprezinta baza teoretica a procesului de evaluar. Aceste principii sunt grupate in patru categorii,
acestea fiind: 1. Principii ce reflecta atitudinea utilizatorului; 2.prin.ce reflecta atitudinea pietei; 3.prin. celei
mai bune si eficiente utilizari; 4.prin. ce tin de relatiile intre partile componente ale proprietatii imobiliare.
Principiile sunt interdependente iar in momentul in care asupra unuia din principiu va influienta mediul
inconjurator, atunti gradul de dezvoltare a pietei va impiedica comportarea unuia din principii. Din aceasta
cauza, la evaluarea unui bun imobil vor fi aplicate numai unele din principii si vor fi limitate.Principiul celei
mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din
punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din
punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care
duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de
piaţă. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea
bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare. În căutarea celei
mai potrivite şi eficiente utilizări evaluatorul compară utilizarea curentă cu alte variante posibile. Cea mai
potrivită şi eficientă utilizare se mai consideră şi utilizarea cea mai rentabilă la momentul evaluării sau în
viitorul apropiat. Principiul productivităţii –proprietarii b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului sau a
construcţiei pentru a mări randamentul b.i. S-a observat că aceste îmbunătăţiri au limită după care investiţiile
în îmbunătăţiri nu mai au aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni nerentabile şi pot conduce la căderea valorii
de piaţă a b.i.Principiul concurenţei – presupune că în cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru
mijloacele de producţie, pe piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al
beneficiului.Principiul compatibilităţii (conformităţii) – stilul arhitectonic, nivelul comfortului şi a
prestărilor de servicii a b.i. trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de imobil într-un loc
determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O clădire cu anumite defecte are de câştigat într-un
raion priveligiat, din cauza atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un b.i. va avea o val. mai mică dacă se află
într-un raion neprestigios. Valoarea max. se obţine atunci când se atinge o omogenitate arhitectonică
raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a b.i.
Compatibilitatea optimală a b.i. asigură venituri maximale posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare a
terenurilor se obţine atunci când ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat
b.iPrincipiul espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor) – conform acestui principiu cumpărătorul este în
aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de
veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi
încasările de la revânzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt
mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporţional
schimbării valorii lor în funcţie de timp.

43
40.Factorii de influenţă asupra valorii imobilului.
Asupra valorii b.i. influenţează o serie de factori care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de evaluare a
valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi. Factorii subiectivi sunt:-
competenta participanţilor la tranzacţii;-nivelul de informare a populaţiei;-onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat);-
temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic);-atractivitate personală (şarm, carismă).
Factorii obiectivi la rândul sau se împart în: macroeconomici şi microeconomici.1) Factorii macroeconomici cuprind
capacitatea de cumpărare a populaţiei şi nivelul de consum, nivelul şomajului, inflaţia, rata procentului bancar, cursul
dolarului, impozitele, taxele, etc.Valoarea bunului imobil este influenţată şi de interacţiunea unor factori care pot fi:-
factori economici(Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaţiei;
Relaţiile economice internaţionale); -factori sociali (Numărul şi structura populaţiei; Densitatea populaţiei;
Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii); -factori juridici, administrativi si politici (Legislaţia fiscală; Legea cu
privire la proprietate; Legislaţia privitor la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de
creditare; Stabilitatea politică; Legi cu privire la operaţiunile cu imobilul); - factori naturali si de mediu (Factorii
geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele
alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice,
întreprinderi de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare; alţi factori). Factorii
macroeconomici:Impozitarea – Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabilă
de vărsare în bugetul de stat a unei părţi din costul acesteia, aflat în posesia unei persoane fizice sau juridice. Rata
inflaţiei şi cursul dolarului sau EUROsînt indicatori macroeconomici, care într-o măsură mai mică sau mai mare
influenţează asupra costului spaţiului locativ prin legătura lor directă cu majoritatea aspectelor vieţii economice a ţării.
Scăderea veniturilor generate de inflaţie, poate fi compensată pe calea indexării plăţii pentru arendă. Protecţia
împotriva inflaţiei acţionează doar în acel caz, când schimbarea taxei pentru arendă coincide cu nivelul
inflaţiei.Cererea şi oferta sînt forţe majore ale pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile frecvente în direcţia creşterii şi
descreşterii costului spaţiului locativ. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică
generală: gradul de ocupare a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populaţiei; solvabilitatea populaţiei; variaţia
numărului populaţiei modificările în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei; disponibilitatea mijloacelor creditare;
mărimea ratei dobânzii; mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii determină
sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea
posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Spre deosebire de cerere,
oferta b.i. este inelastică. Oferta de b.i., este influenţată de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la
vânzare pe un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.;
cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.; cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata serviciilor comunale; modificări
curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală asupra costurilor de construcţie; corelaţia
costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânz a b.i. Relaţiile economice externe nu au influenţă nemijlocită asupra
costului spaţiului locativ, ci mai degrabă stimulează politica investiţională, extinderea spaţiului economic, astfel
contribuind la prosperarea economică, la asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe. 2)
Factorii microeconomici sunt factorii formaţi de caracteristicile concrete ale bunului imobil.Factorii microeconomici
cuprind: Condiţiile de vânzare-cumpărare, Condiţiile de finanţare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura
clădirii, ş.a.. Condiţii de finanţare. De obicei investiţiile în imobil se finanţează pe 50-100% din contul mijloacelor
împrumutate, ceea ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât din conturi operaţionale
cît şi din conturi de capital. Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi tipice sau specifice. Fiind pusă problema efectuării
oricărei tranzacţii condiţiile de vânzare-cumpărare rămân a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Este foarte
important de analizat motivele vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le
solicită un participant sau altul. O urgenţă a vânzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costul
locuinţei va scădea. Iar dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul va
creşte.Amplasarea locuinţei. În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra costului
spaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de transport şi costul
sînt în dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei transportului
public. Caracteristicile fizice a spaţiului locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul de
bază în stabilirea costului acestuia îl are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se referă: parametri fizici; calitatea
construcţiei şi exploatării; serviciile comunale şi dotarea tehnică; exteriorul plăcut şi confortul.
Hotărârile arhitectural-constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să
corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală a încăperilor, un
aspect exterior plăcut.

44
41.Informaţia necesară pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaţie.
Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei, ea determină calitatea serviciilor de evaluare,
conformitatea rezultatelor evaluării. Principalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt:-
legislaţia Republicii Moldova; - datele cadastrului bunurilor imobiliare; - datele statistice publicate oficial,
datele mass-media privind conjunctura pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc., - documentaţia de proiect şi deviz; -
experienţa personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa, - datele despre tranzacţiile cu bunuri
imobiliare, ş.a. Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă
de informaţia obţinută. Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe: informaţia
generală şi informaţia specială. Informaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi
social, care exercită o influenţă egală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. Informaţia specială
caracterizează un bun imobiliar concret.
După sursele de obţinere informaţia se împarte în primară şi secundară.Informatia primara este informaţia
internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat(inform interna). Din inf primara face parte:
a)caracteristicile tehnice ale bun imob.- suprafata, uzura fizica sau starea tehnica) ,,suprafata la sol,, -supr
calcul din exterior in Registru Bun imob.; b)indicatorii financiari economici (plada de arenda, daca este acces
la contabilitate veniturilor, daca nu se analizeaza), c)informatia privind pretul tranzactiei, d)descrierea
juridical a obiectului. Sursele de informatii este inspectarea obiectului evaluarii; dosarul cadastral inclusive si
dosarul de inventariere tehnica; extras din Registrul BI; contractual de vinzare-cumparare; etc.
Informatia secundara sau externa este informaţie prelucrată, prezentată sub formă de articole de
analiză, prognoze, informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare, factorii economici, sociali, politici,
demografici, ecologici. La aceasta categorie face parte: a)inf despre dezvoltarea economica a regiunii,
b)situatia in ce priveste cererea si oferta, c)legislatia, d) previziunile asupra dezvoltarii economice,
sociale,deografice a localitatii. Sursele de informatii este legislatia, programele guvernamentale; indicatoarele
statistice; publicatii periodice de specialitate; conferinta expozitii si mass media, etc.
Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării, de scopul
evaluării, precum şi de tipul bunului imobiliar. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului
imobiliar poate fi întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect, listei cu volumul de lucrări, a unei largi
baze informaţionale, normative şi de proiect. Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sunt
utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor
pentru reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei.În cazul efectuării
evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor, evaluatorul trebuie să găsească un număr
suficient de obiecte similare cu obiectul evaluării, să obţină informaţia completă privind caracteristicile lor
tehnice, amplasarea şi preţul de vânzare. În cazul evaluării după metoda venitului sunt necesare datele
gestiunii contabile şi financiare a întreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieţei,
informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale, datele cu privire la vânzări-cumpărări,
închirierea şi ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie.Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de
arendă pot fi obţinute din contractele de vânzare-cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT.
Pentru acumularea datelor de piaţă oficiile cadastrale trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor
imobiliare, care va conţine:1.informaţia referitoare la tranzacţie: preţul şi data tranzacţiei;2.datele de
identificare a bunului imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul amplasării);3.caracteristicile tehnice,
funcţionale şi economice ale Bl la data tranzacţiei. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu
necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor.Pot exista probleme
ce tin de informatia necesara evaluarii, acestea pot fi: problema tehnica- nu toate bunurile imob sunt
inregistrate; invechirea inform.din dosare necorespunderea inform.realitatii; lipsa bazei unice de date despre
tranzactii cu bun.imob.

45
42.Caracteristica generală a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor în funcţie de tipurile
bunurilor imobile şi scopul evaluării
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda
analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele
mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii
metodei respective. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in
urmatoarea consecutivitate:a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa
care sint date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile
cu destinatie agricola: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;c) pentru evaluarea
bunurilor imobile cu destinatie comerciala – metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si
metoda cheltuielilor;d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:- in cazul unei piete
dezvoltate – metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;- in cazul
unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia – metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor
imobile unice si specializate – metoda cheltuielilor.În majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea
bunurilor imobile se aplică metoda analizei comparative a vînzărilor. Domeniul de aplicare a acestei
metode este foarte larg, se aplică pentru bunuri imobile tipice, construite după proiect standard, pentru
terenuri, inclusiv şi cu destinaţie agricolă. Metoda dată se aplică în condiţiile unei pieţe transparente. Mai des
metoda dată poate fi aplicată de către firmele de evaluare care au baza de date dezvoltată şi care se ocupă şi
cu serviciile de intermediere. Întreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaţia veridică despre
piaţa imobiliară şi respectiv aplicarea metodei date necesită o durată mai mare de timp.Metoda costului sau
cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de evaluare a B.I. de către evaluatorii privaţi şi
cei de stat, indiferent de scopul evaluării. Aplicarea metodei date se recomandă pentru bunuri imobile unicale
sau cu destinaţie specială. Metoda dată presupune determinarea valorii de piaţă a terenului, aplicarea
coeficienţilor de majorare a preţurilor în construcţii, calcularea uzurii funcţionale şi economice.Metoda
venitului – în R.M. aplicarea metodei este destul de problematică, are multe limitări şi se aplică mai rar decît
celelalte metode, fiind cea mai complicată, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei
date şi aplicarea ei într-o scară largă din cauza instabilităţii economiei ţării. În majoritatea cazurilor
evaluatorii nu au acces la informaţia veridică despre activitatea financiară a obiectului evaluării.Fiecare din
metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de
disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile
asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Metodele venitului
sînt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii.

46
43.Valoarea de reconstituire și de înlocuire. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin
metoda comparaţiilor unitare (ICVR) şi metoda costurilor segregate.
valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau
construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluării,
ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale
necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de
piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui; Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire
se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda comparatiilor unitare; b) metoda costurilor
segregate;c) metoda cantitativă;d) metoda obiectului analog.
 Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii,
exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative, deoarece
pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor
segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. În comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor
obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului
necesar pentru aplicarea metodei. Unităţi de măsură ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1
m3 de zidire, 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de informaţie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi
subramuri ale construcţiei capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz pentru anul 1984 şi
necesită o indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură –
1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m 2 a suprafeţei utile a obiectelor
de comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielile pentru o
unitate de măsură exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda
unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este
recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate
listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza
valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.
Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea
bunului imobiliar. În acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea dse reconstituire în preţurile
curente la data evaluării. La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este
necesar de luat in considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii
bunului in urma actiunii diferitor factori.

47
44.Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile.
Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.
Valoarea BI este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizico-constructive şi de schimbările ce au loc în
aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de viaţă. Aşadar valoarea obiectului depinde de starea lui
fizică, de etapa ciclului de viaţa la care se află.Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţă economică;b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;c) metoda analizei
comparative a vînzărilor;d) metoda segregării.Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea
deprecierii acumulate în baza următoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea
funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi durata de
viaţă economică.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţă
între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Pentru aplicarea metodei
respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului
evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor deprecierii: uzura fizică
recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea
economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a
construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viaţă economică şi analizei
comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea
acumulată.

48
45.Definirea uzurii fizice şi determinarea mărimii ei.
. Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori mai
ales climaterici. Procesul UF a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă în faptul că
construcţiile, utilajele şi clădirea în ansamblu pe parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile
iniţiale. Prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante,
rezistenţei, rigidităţii sub influienţa mediului. UF mai depinde de convenţiile locale, respectarea cerinţelor de
exploatare şi utilizare, de sistemul de reparaţii curente şi capitale.
Mărimea UF se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţii principale. Trebuie
de menţionat că deşi caracteristica finală a UF este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale,
componenţa elementelor de construcţii după care se determină UF nu se limitează doar la elementele de
construcţii portante. La rîndul său UF a construcţiilor aparte după care se calculă UF a clădirii în ansamblu
este proporţională cu raportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai răspîndită în rîndurile
evaluatorilor este metoda normativă (vizuală), care include următoarele 2 etape:
1. determinarea UF pentru elementul constructiv
UF elem =GS elem .∗U reala / 100
unde- GSelem.- greutatea specifică a elementului; Ureală- uzura reală
Semnele UF sînt existenţa deformaţiilor închise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica
calitativă şi cantitativă a deformaţiilor poate fi determinată numai în rezultatul inspecţiei clădirii pe teren cu
utilizarea utilajelor şi procedurilor speciale.
2. determinarea UF a construcţiei în ansamblu (în%)
UF constr =UF elem.∗100/GStut . elem.
în care UFelem.-uzura fizică a elementelor; GS tut.elem. - greutatea specifică a tuturor elementelor.
UF normativă se utilizează în scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.
Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter subiectiv şi
depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care inspectează bunul imobiliar.
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt convingătoare şi pot
fi uşor verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin metoda normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat,
ce se datorează calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea
economică a obiectului evaluării.

49
 46. Calcularea preţului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.
Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la
procesul de creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.
Cel mai important element în determinarea valorii imobilului nou este preţul de deviz. Preţul de deviz
este determinat în baza normelor de deviz şi a altor acte normative specializate. Cel de-al doilea element al
valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este
determinat fie în baza unor norme oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţii construcţiilor sau a
lucrărilor de construcţie. Cel de-al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului,
care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mărimea beneficiului
investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă.Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti,
necesară pentru construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.În procesul de determinare a
valorii de deviz, evaluatorul se bazează pe:- proiect şi documentaţia tehnică;- normele de deviz în vigoare;-
preţurile curente ale utilajelor;- hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele componente:- costul lucrărilor de construcţii;- costul lucrărilor
de montare a utilajului tehnologic;- cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului tehnologic;-
alte cheltuieli;
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz, care constă din calculele
şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi
devizele generale, centralizatoare de cheltuieli şi altele.
Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare
pentru efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.
Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuieli directe, cheltuielile de regie şi beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii, şi includ:
- cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de construcţie;
- cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale;
- Cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de defalcările pentru
amortizare;- Alte cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză, reprezintă
totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de
muncă, activitatea administrativă a întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe,
cheltuielile de regie se stabilesc de regulă în procente din suma cheltuielilor directe.Un element important al
valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul
organizaţiei de antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină
în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Metoda de resurse este o metoda de
determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in
documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale, constructii si preturilor
de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor generale pentru obiectul
evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care
pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. În cazul
cînd devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui
specialist în domeniul elaborării devizelor.
Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manopera pot fi estimate în baza
preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (h-om). În continuare, utilizând
datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei
noi, similară obiectului evaluării.

47.Determinarea deprecierilor funcţionale şi economice.

50
Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi economică nu au un caracter material. Aceste
tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării
cu alte bunuri imobiliare. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice este o problemă mai
complexă decât determinarea uzurii fizice, deoarece:
- deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri
imobile deprecierea funcţională se manifestă diferit.
- procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de aceea în unele caziri,
estimarea lor nu este posibilă. În cazul estimării deprecierii funcţionale, în raportul de evaluare este
necesar să fie inclusă o argumentare a calculelor efectuate.
-mărimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenţei
evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului consumatorilor
asupra mărimii cererii.
Distingem 2 tipuri ale depr. funcţionale: recuperabilă şi nerecuperabilă;
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor pentru reconstrucţia
necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea ce
necesită introducerea unor elemente noi; deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau
înlocuirea elementelor demodate; surplusul de elemente. În acest caz deprecierea funcţională recuperabilă
va fi egală cu costul licidării acestor elemente.
Deprecierea funcţi nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor
elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de îmbunătăţiri.
Deprecierea funcţ. nerecup. apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu
diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net şi costurile de construcţie a elementelor
date. În practică, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă
pentru construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia
tehnico-ştiinţifică-folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea materialelor de construcţie, dezvoltarea
tehnologiilor în construcţie, creşterea productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data
construcţiei şi data evaluării, cu atât este mai mare deprecierea funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. Construcţia
bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte
constructive şi spaţiale perfecţionate. Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înaintea apariţiei
uzurii fizice, deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi
amenajare. Deprecierea funcţ este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor
de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai
calitative, decât cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de
consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.
În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor segmente formate în
dependenţă de veniturile cumpărătorilor potenţiali, deprecierea funcţională este determinată pentru
fiecare obiect individual, evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de
venituri. În urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:1. Deprecierea funcţ
reprezintă diferenţa dintre caracteristicile rele ale bunului imobil şi preferinţele consumatorilor.2.
Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaţiei când cererea la
bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă.3. Mărimea depr funcţ este egală cu valoarea totală a
lucrărilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţii.
Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii factorilor de
origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele
nu pot fi deplasate. În practică, sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice:
- capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi.

51
 - compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra cărora influenţează factorii
externi şi celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării pierderilor venitului este cea
mai des utilizată. Se utilizează algoritmul următor:1. Se determină pierderile anuale de la plata pentru
arendă;2. Se determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală/preţul de vânzare a
BI similare neinfluenţat de factorii externi;3. Se capitalizează pierderile (pierderi/rata de capiatlizare);

52
 48.Esenţa, domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei
comparative a vânzărilor. Obiecte şi elemente de comparaţie.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in
baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si
ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva
se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul
trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri
standard:a)colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;b)identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;c)determinarea marimii
ajustarilor;d)comparatia bunului imobil evaluat cu ob similare, in sc ajustarii preturilor de vinzare;e)analiza
preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele
mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi
selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar
pentru analiză. De regulă pentru comparare sunt suficiente 3-5 vânzări, dar cu cât mai mare este numărul
vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si
corectate in functie de asemanari si diferentieri.
Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare
similare pentru data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori.
Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:a)drepturile de
proprietate si alte drepturi reale transmise;b)conditiile de finantare;c)conditiile tranzactiei;d)conditiile
pietei;e)amplasarea;f)caracteristicile fizice;g)caracteristicile economice;h)modul de folosinta;i)componentele
valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si
pot fi exprimate in marimi absolute sau relative.Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă
a scopului evaluării, veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza
identificării obiectelor comparabile şi de metode de ajustare a preţurilor.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură.
Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobil, cât şi o parte componentă a bunului.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate
asupra lui. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator
privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii
restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata
imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil
comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata
pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata
fiecare caracteristica in parte. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile
care genereaza venituri. Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul
in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al
obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la
tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.

53
 49.Metoda analizei comparative a vânzărilor. Determinarea mărimii ajustărilor şi a
consecutivităţii lor.
Abordarea vânzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară, în
baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării
sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Preţurile
proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea
imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei piaţa imobiliare
dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării este un bun
imobiliar special sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa
imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor nu este apropiată.
În evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a ajustărilor:
1. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a
determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobiliare care au
participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristic identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este
estimată ajustarea.
2. Metoda analizei datelor secundare. Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în
baza informaţiei care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La categoria
datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate
şi altele.
3. Metoda analizei statistice. Această metodă presupune aplicarea metodelor statistice, în special,
metoda analizei de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare
influenţă asupra valorii bunului imobil şi ponderea fiecărui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectivă
în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg
utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul impozitării.
În practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei
grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări
personale şi altele.
În procesul aplicării abordării vânzărilor comparabile, preţurile bunurilor imobiliare similare
obiectului evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de comparaţie este de
o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar
comparabil va fi micşorat cu suma ajustării respective, şi viceversa, dacă element de comparaţie la
proprietatea comparabilă este de o calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectul evaluării sau
lipseşte – preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză.
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare
comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente).
De regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate:
1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2. ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
3. ajustarea pentru condiţiile de vânzare;
4. ajustarea pentru condiţiile pieţii –data tranzacţiei;
5. ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare şi data
tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare este recalculat după fiecare corectare a
ajustărilor sus menţionate. Celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele
evaluatorului. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.

54
 50.Caracteristica generală a evaluării bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor. Calcularea
venitului operaţional net.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua
etape:prognozarea veniturilor viitoare;determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:plata de arenda colectata in urma darii in
arenda a bunului imobil;veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de
bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile;b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut
in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la
colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE  (VBP  DSL)  AV
unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potential, DSL – deducerea pentru spatiile
libere, AV – alte venituri generate de b.i care nu provin nemijl din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:cheltuielile operationale fixe,
care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru
asigurarea bunului imobil si altele);cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale si altele);cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in
aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si
altele); cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON  VBE  CO
unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului
ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune
in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V
r
unde, V – valoarea estimata, r – rata de capitalizare.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale
prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe lângă veniturile anuale obţinute in urma exploatării
bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la
sfirsitul perioadei de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata după
următoarea formula:
n
VON t R
V  
t 1 (1  Y ) t (1  Y ) n
unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.

55
 Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcţie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata rămasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in condiţiile unei economii in
tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se
recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfirsitul perioadei
de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor
perioadei de calcul (VONn+1)
VON n 1
R
(1  r ) n 1
unde, R - reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urm perioadei de calcul.
Calcularea venitului operaţional net.
Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de
activitate şi prin aplicarea următorului algoritm:
Venitul Operaţional Net = Venitul Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale;
Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenţial – Deducerile pentru spaţiile libere şi pierderile la
colectarea plăţii de arendă + Alte venituri
Venitul Brut Potenţial reprezintă suma arenzii (plata de arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma
dării în arendă a bunului imobiliar dat, în cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar toţi arendaşii îşi
onorează obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi în contract. În procesul estimării
venitului brut potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:- informaţia despre bunurile
imobiliare similare;- informaţia despre bunul imobiliar evaluat;- rezultatele cercetărilor pieţii imobiliare
publicate în ediţiile specializate.
Evaluatorul trebuie să obţină toată informaţia cu privire la veniturile şi cheltuielile legate de
funcţionarea bunului imobiliar, atât pentru perioada curentă cît şi pentru perioadele anterioare.
Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă.
După cum ne demonstrează studiul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă, o parte a venitului brut
potenţial este pierdută din cauza:- imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în
arendă pe parcursul întregii perioade de operare;- necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de
contractul de arendă;Aceste 2 elemente sunt incluse în „deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la
colectarea plăţii de arendă”. Alte venituri. Un bun imobiliar, deseori, poate produce şi alte venituri, ce nu
sunt legate nemijlocit de darea lor în arendă. Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului
imobiliar, diferit de cele generate de darea în arendă a spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie separată, deoarece
este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul
provenit din sursele secundare.Venitul brut efectiv reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi
este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri
obţinute din exploatare, luând în considerare pierderile provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de
arendă necolectate.Cheltuieli operaţionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcţionării bunului
imobiliar. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii:1. cheltuieli operaţionale fixe;2. cheltuieli
operaţionale variabile;3.cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii;4. rezerve pentru înlocuirea
elementelor construcţiei, termenul de utilitate a cărora a expirat.1)cheltuielile operationale fixe, care includ
cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea
bunului imobil si altele);2)cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale si altele);3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in
aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si
altele); 4)cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).Cheltuieli ce nu sunt incluse
în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate.Astfel, mărimea uzurii şi
dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu se include în calcularea venitului operaţional net, deoarece
aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţii imobiliare.
56
 51. Metoda capitalizării directe (esența, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
Metoda capitalizării venitului recalculează venitul anual în valoarea proprietăţii, prin raportarea
acestuia la rata respectivă a dobânzii, sau înmulţindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus
transformă venitul obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul
ratei de capitalizare. Deosebirea principală a metodei capitalizării venitului este aceea că nu se ţine evidenţa
separată a capitalului recuperat şi venitului la capital. Această metodă este destul de simplă şi înţeleasă, nu
necesită prognozări de lungă durată.
În calitate de nivel de bază a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent
sau potenţial, profitul operaţional net sau fluxul bănesc până la achitarea impozitului. În cadrul analizei
comportamentului venitului, metoda capitalizării directe propune pentru calcularea valorii proprietăţii
imobiliare următoarea formulă:
VON
V=
r
unde VON– venitul operaţional net, r – rata de capitalizare.
Reieşind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizării directe e necesar: I)De calculat mărimea
Venitului operaţional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea formulei.
Metoda capitalizării directe se utilizează când avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o
perioadă nelimitată de timp. Aici nu se ia în consideraţie că cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului
evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza că la începutul perioadei de exploatare există multe
spaţii neantrenate în producţie şi sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclamă, atragerea clienţilor; la
sfârşitul perioadei de exploatare are loc o creştere a cheltuielilor pentru întreţinere şi revânzarea.
Rata de capitalizare reprezintă coeficientul în % sau formă relativă care caracterizează eficienţa
investiţiilor în imobil. Rata de capitalizare poate fi determinată conform următoarelor metode:
1. metoda analizei vânzărilor comparabile. O condiţie necesară pentru utilizarea metodei comparaţiei
este nivelul înalt de comparabilitate între proprietăţile în baza cărora a fost estimat Rc şi proprietatea
imobiliară evaluată, atât din punct de vedere al veniturilor viitoare cât şi al riscului în cazul unor elemente
care sunt diferite de datele pieţei, înainte de a extrage Rc. este necesar să fie efectuate toate ajustările
corespunzătoare.
2. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv, Metoda dată este aplicată în cazurile când nu este
disponibilă informaţia completă despre bunurile imobiliare comparabile, în schimb poate fi obţinută
informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale.
3. metoda tehnică a grupului de investiții. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare
este aplicată în cazurile când pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel,
venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea
creditului ipotecar). Aceasta reprezintă un venit al creditorului. Cea de a doua parte este venitul rămas al
proprietarului ce a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de fluxul financiar înainte de impozit
- tehnica grupului investiţional,
4.metoda coeficientului de acoperire a datoriei, Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una
din metodele care se aplică pentru calcularea ratei generale de capitalizare, în cazul când sunt atrase mijloace
creditare pentru finanţarea tranzacţiei.
5. modelul Inwood.

57
 52.Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale.
Rata generală de capitalizare reprezintă raportul între venitul operaţional net (VON) şi preţul de
vânzare (V):
VON
r=
V
Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:a) metoda analizei vinzarilor comparabile;b) metoda
multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica grupului investitional;d) metoda coeficientului de acoperire a
datorieia) Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de
capitalizare. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este
asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost
estimata rata de capitalizare. Inainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile
corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile similare. b)Metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in
schimb este disponibila informatia despre veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri.
Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
1  CCO
r
MVBE
unde: CCO- coeficientul cheltuielilor operationale;
MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul
brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si
venitul brut efectiv.c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai
multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor
fiecaruia din detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei.
Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu
capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente: teren
si constructii). In acest caz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula:
r  (m)( rc )  (1  m)( r p )
unde, m- ponderea mijloacelor imprumutate; (1-m)- ponderea capitalului propriu in valoarea
proprietatii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub
denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula:
unde- DC- platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului); SC- suma
creditului ipotecar. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula:
unde- FNII- fluxul de numerar inainte de impozit; CP- suma capitalului propriu investit. Tehnica grupului de
investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex – teren si constructii. In
acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca: rata de capitalizare
pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii, precum si contributia fiecarei componente fizice in
valoarea totala a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:
r  T  rteren  C  rcontructie
unde, T- ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil; r teren- rata de capitalizare pentru
teren; C- ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil; r constructie- r de capit pentru
constructie.d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru
calcularea ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. In
acest caz rata de capitalizare se calculeaza dupa formula:
r  CAD  rc  m
unde- CAD- coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta
raportul dintre venitul operational net si plata anuala pentru deservirea creditului.
O altă metodă a determinării ratei de capitalizare o reprezintă metoda aitionării. Astfel, rata de
capitalizare este compusă din rata pură a rentabilităţii, rata riscului ineficient si rata manag efectiv.
58
 53.Metoda actualizării fluxului de numerar (esența, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:
n
VON R
V =∑ i
+
i=1 ( 1+ a) (1+ a)n
unde, n- perioada de calcul; a- rata de actualizare; R- reversia.
În scopul aplicării metodei fluxurilor de numerar este necesar să fie obţinute următoarele date iniţiale:
- mărimea veniturilor viitoare;
- perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute;
- rata de actualizare.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in
tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se
recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei
de calcul (VONn+1)
VON n+1
R=
( 1+r )n+1
unde, R- reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:
1) metoda analizei vînzărilor comparabile;
2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
3) tehnica grupului investiţional;
4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda fluxurilor de numerar este o metodă perfectă pentru determinarea valorii investiţionale, care
se bazează nu atît pe informaţia pieţei imobiliare, ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui
investitor concret. Astfel, aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai
puţine dificultăţi decît aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă.

59
 54.Metode de determinare a ratei de actualizare.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Există patru metode de bază pentru determinarea ratei de actualizare:
1. Metoda adiţionării;
2. metoda extracţiei;
3. metoda investiţiilor de alternativă;
4. metoda investigaţiei;
Metoda adiţionării presupune estimarea individuală a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata
reală a rentabilităţii, rata inflaţiei aşteptate, prima pentru risc, prima pentru costurile în afara riscului.
Există cîteva probleme care trebuie luate în consideraţie la aplicarea metodei adiţionării: rata de
actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiţionării generează o rată medie de
actualizare, care este bazată pe indicatorii comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile
imobiliare.
Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vînzările comparabile, cu condiţia că
modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune şi
eficiente utilizări. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare.
Informaţia privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate
de evaluator pot fi verificate, calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii. Rata internă a rentabilităţii
reprezintă rata de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în
viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial).
Metoda investiţiilor de alternativă se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare
vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente
a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei
rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor
anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului
Metoda investigaţiei. Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o
modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaţa imobiliară:
investitori, creditori, agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite
tipuri de proprietăţi imobiliare. Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea ratei de
actualizare, fără a efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.

60
 55.Funcţiile procentului compus. Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii.
Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.
Ac. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual
a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se
bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei
perioade anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dobânzii. Noţiunea „valoarea viitoare” este utilizată
pentru determ. valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în b.i. în prezent sau valoarea pe care o
vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de b.i. în prezent. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n,
unde: FV – valoarea viitoare a unităţii; PV – valoarea prezentă a unităţii; i – rata anuală nominală a
dobânzii; n – perioada de calcul.
În cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1an, val.viit. va fi determ. după urm.
formulă:
FV=PV(1+i/m)nm, unde m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul
când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado.
În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau
postnumerado.
Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei acumulate a plăţilor sau
încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, în intervale egale. Formula standard p/u
determ. valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. intervalului) este:
1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului:
FVAO=A × [(1+i)n-1]/i,
unde: [(1+i)n-1]/i –coef. de acumulare a anuităţii ordinare; A - mărimea anuităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent decât o dată pe an:
FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m – coef. de acum. a anuit. în caz. plăţ.
efect. m. frecv. decât o dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. după următoarele formule::
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la înc. anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, unde: {[(1+i)n+1-1]/i
- 1} - coef. de acumulare a anuităţii avansate.
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o dată pe an la înc. fiec. interv. de timp: FVAA=A ×
{[(1+i/m)nm+1-1] / i/m - 1}, unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de acumulare a anuităţii avansate în caz.
plăţ. efect. m. frecv. decât o dată pe an.

61
 56.Funcţiile procentului compus, valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii.
Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.
Ac. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual
a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se
bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea prezentă (curentă) a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume care urmează a
fi obţinută în viitor. Valoarea curentă a unităţii este expresia inversă a capitalizării. Formula de calcul:
PV=FV×1/(1+i)n,
unde: 1/(1+i)n – coef. de actualizare (factorul valorii prezente); PV – valoarea prezentă a unităţii; FV
– valoarea viitoare a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
În cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an, valoarea prezentă
calculăm după formula:
PV=FV×1/(1+i/m)nm,
u/e: m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul
când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado.
În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau
postnumerado.
Valoarea curentă (prezentă) a anuităţii ordinare e/e calc. după urm. form.:
1. PVAO=A × [1 - 1/(1+i)n]/i,
u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i – coef. de actualiz. a anuit. ordin., în caz. efect. plăţ. la sf. an.; A - mărimea
anuităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent decât o dată pe an:
PVAO=A × [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m,
u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. de actualiz. a anuit. ordin. în caz. efect. plăţ. mai frecv. decât o
dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Valoarea prezentă a anuit. avansate se determ. prin urm. formulă:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1}
În cazul cînd intervalele de calcul sunt mai frecv. decât un an:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}

62
57.Funcţiile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de
amortizare. Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.
Ac. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual
a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se
bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. suma de
bani ce urmează a fi depusă la sf. fiecărei perioade p/u a obţine la momentul expirării unui nr. determinat de
perioade suma de o unitate monetară. Factorul fondului de compensare este expresia inversă a valorii viitoare
a anuităţii.
În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate o dată pe an mărimea plăţilor va fi:
A=FV × i/[(1+i)n-1],
unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. o sing. dată pe an;
FV – valoarea viitoare a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
În caz. plăţilor (încas.) efect. de mai multe ori pe an măr. plăţilor va fi:
A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1], unde:
i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. de mai multe ori
pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Rata de amortizare a unităţii mijl. împrum. e/e expresia inversă a valorii curente a anuităţii. Ne indică
mărimea plăţilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, c/e includ dobânda şi
capitalul de bază, şi c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele stabilite. Rata exprimată
prin raportul dintre suma anuală pentru deservirea creditului şi mărimea creditului se numeşte constanta
creditară anuală sau constanta ipotecară. În sens economic, const.ipotecară e/e coef. de capitalizare p/u credit
sau p/u capitalul împrum. din suma totală a unei investiţii. Dacă adm. că suma credit.=1, at. constanta
ipotecară corespunde coef. de amortiz. a unităţii.
1.în caz. plăţ. efect. o dată pe an rata de amortizare va fi eg. cu:
A=PV × i/[1 - 1/(1+i)n],
u/e: i/[1 - 1/(1+i)n] – coef. de amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. o dată pe an; PV – valoarea prezentă
a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în caz. plăţ. efect. de mai multe ori pe an: A=PV × i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm] – coef. de amor. a unit. în caz. plăţ. efect. mai frecv. decât o dată pe an.

63
58. Procesul evaluării bunurilor imobile şi caracteristica etapelor. Reconcilierea rezultatelor
evaluării.Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare; b)
colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare; c) aplicarea metodelor de evaluare; d) reconcilierea
valorilor si estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de evaluare.a) Definirea misiunii de evaluare este
efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor
si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele
elemente:a) identificarea obiectului evaluarii;b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului
evaluarii;c) identificarea scopului evaluarii;d) definitia tipului valorii estimate;e) identificarea
domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza
evaluarii. b) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in cadrul
acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul
efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date vor
fi colectate si analizate de evaluator:a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si
localitatea in care este amplasat bunul imobil;b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare,
cea mai buna si eficienta utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si
cheltuielile operationale; c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei
obiectelor similare, rata de absorbtie, rata spatiilor libere si altele. c) Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru
determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu
este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. d)
Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute
marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a
bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare. e) Elaborarea raportului
de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act intocmit de
evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului
imobil. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris.Raportul oral este necesar să fie însoţit de
documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de Evaluare.
Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale analizei
efectuate, în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare.Procedura de reconciliere este
constituită din 2 etape:1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;2. Estimarea valorii
finale.Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:-
corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;- corectitudinea metodelor aplicate;-
profunzimea analizei elementelor pieţii imobiliare;- veridicitatea datelor utilizate în analiză;- corectitudinea
interpretării şi utilizării datelor;- logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;-
consistenţa datelor utilizate în evaluare.Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele
mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării, constrângerilor
de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului
dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă
asupra valorii finale.Standardele Europene de evaluare 2000 stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea
finală a proprietăţii:Valoarea finală va depinde de:- tipul valorii estimate;- informaţia disponibilă la data
evaluării, relevantă scopului misiunii de evaluare;-metodele de evaluare aplicate. Evaluatorul trebuie să
prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea
ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode, în procesul reconcilierii.În procesul de reconciliere a
valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa
profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Următoarele criterii stau la baza
reconcilierii: adecvarea, exactitatea, cantitatea evidenţelor.Aplicînd criteriul de adecvare, evaluatorul
apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de
evaluare. Adecvarea metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţii. Rezultatul

64
unei evaluări depinde de confidenţialitatea evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea
ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile.Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei
metode decât altei.Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode:
metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe
ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază
ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.În prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea
valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună
decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe
ponderea relativă a rezultatelor.În raportul de evaluare, valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră
concretă, un interval de valori sau o combinaţie a celor 2 variante expuse mai sus. Totodată, menţionăm că în
cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică respectiv
mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare.

65
 59.Raportul de evaluare – tipurile, cerinţele de bază faţă de conţinutul raportului.
Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport, care este document analitic,
întocmit şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret, cu
indicare obligatorie a metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă. Cea mai răspîndită este clasificarea
rapoartelor de evaluare după gradul de prelucrare a materialului şi după gradul de expunere detaliată a
faptelor şi a concluziilor. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. Raportul oral este necesar să
fie însoţit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de
Evaluare. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale
analizei efectuate, în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare. Deasemenea prescurtat sub
formă de formulare utilizate de agenţiile guvernamentale şi alte agenţii sau de scrisori adresate beneficiarului.
Atît Standardele Europene cît şi Internaţionale propun 2 variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare
şi certificat de evaluare. În raport sau certificat trebuie să fie prezentate: identificarea evaluatorului şi data
evaluării, instrucţiunile, scopul şi utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării, baza evaluării, identificarea şi
poziţia obiectului, data inspectării, referinţe privind aplicarea Standardelor Internaţionale şi alte acte
normative necesare, semnătura evaluatorului. Dacă certificatul valorii este forma prescurtată a certificatului
evaluării, apoi certificatul asupra valorii, care există în alte ţări este parte componentă a raportului de
evaluare.
Raportul trebuie să fie obiectiv şi evaluatorul trebuie să garanteze că nu există un conflict de interese,
inclusiv cu o procedură de verificare internă, nu trebuie să fie influenţat de presiune din partea clientului sau
a unei terţe persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evaluării sau orice recomandare asociată. În
raportul de evaluare trebuie de arătat cine este evaluatorul cine este beneficiarul, care va fi utilizarea
prezumtivă a rezultatelor evaluării, data întocmirii raportului şi data desfăşurării evaluării. În R.M. sa făcut
încercarea de a standardiza formele de prezentare şi ale conţinutului rapoartelor de evaluare. Conform legii
R.M. cu privire la activitatea de evaluare, raportul poate fi întocmit în scris sau pe suport electronic. În raport
se indică: data întocmirii raportului, scopul ev., numele de familie, prenumele beneficiarului şi datele de
identificare ale lui, denumirea întreprinderii de evaluare, descrierea obiectului evaluării şi datele privind
proprietarul acestuia, data la care a fost estimată valoarea, lista standardelor, metodele şi datele iniţiale,
ipotezele evaluatorului pe care se bazează ev., etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a
obiectului evaluării.
La raport se anexează: copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului), copiile de pe actele utilizate de către
evaluator în baza cărora au fost determinate caracteristicile cantitative şi calitative ale obiectului evaluării.
Raportul poate să includă şi altă informaţie care ar influenţa valoarea obiectului evaluat. El trebuie să fie
semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii şi autentificat cu ştampila întreprinderii. Raportul de
evaluare trebuie întocmit în 2 exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare,
exemplarul al doilea se păstrează la arhiva întreprinderii de evaluare timp de 5 ani şi poate fi prezentat la
cererea instanţelor de judecată, autorităţilor abilitate să exercite controlul activităţii de evaluare prin legislaţie
să efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.
Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat în felul următor: 1.foaie de titlu, pe
care se indică denumirea şi adresa obiectului evaluării, data evaluării, denumirea beneficiarului şi a
evaluatorului. 2. scrisoare de însoţire în care confirmă faptul încetării lucrărilor de evaluare.
3.cuprinsul succint al faptelor şi concluziilor principale, informaţia de bază şi suplimentară,
rezultatele principale obţinute în urma analizei. 4. premisele principale, ipotezele şi restricţiile. 5. lista
condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării. 6. data şi volumul expertizei tehnice.
7. determinarea bazei evaluării. 8. analiza situaţiei social-economice în regiune. 9. analiza amplasării
obiectului evaluării. 10. descrierea obiectului evaluării. 11. analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a
obiectului evaluării. 12. determinarea valorii de piaţă. 13. coordonarea rezultatelor evaluării. 14. certificatul
de evaluare. 15. lista literaturii folosite la întocmirea raportului. 16. informaţii despre evaluator. 17. anexe

66
 De obicei la raportul de evaluare se anexează actul de expertiză tehnică a obiectului, calculul valorii
construcţiei noi, informaţii despre obiecte analoage, calcule şi informaţii utilizate la întocmirea raportului,
materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării.

67
60. Evaluarea investiţiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
Investitia reprezinta o cheltuiala facuta pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoarea mare si cu
durata de folosinta indelungata (plasare, alocare, dotare.). Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se
bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi moderne, caracterizate prin fundamentare
ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată. Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi
financiare a investiţiilor se caracterizează prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor;
simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale; incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale; ţinând
seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional, se operează cu valorile actualizate. Aceste
metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea
probabilistică a indicatorilor. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a
metodelor tradiţionale şi moderne. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii
exprimă rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea netă actualizată (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata internă de rentabilitate (RIR),
termenul de recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
VNAT sau Net Present Value – NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea
economică şi financiară a oricărui proiect de investiţii. VNAT caracterizează, în valoare absolută, aportul de
avantaj economic al unui proiect dat de investiţii, câştigul, răsplata sau recompensa investitorului pentru
capitalul investit în proiectul respectiv, exprimate fie sub formă de cash flow în valoare actuală, fie ca valoare
netă actualizată.Indicatorul VNAT realizează compararea între cash flow-ul total actualizat degajat pe durata
de viaţă economică a unui proiect sau variante de proiect de investiţii (CFTA) şi efortul investiţional total
generat de acest proiect, exprimat tot în valoare actuală ( I ). Sunt acceptabile şi selectate acele proiecte sau
'

variante de proiect pentru care VNAT>0. În plan economic şi financiar un proiect de investiţii cu VNAT
pozitiv, semnifică faptul: 1) că el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viaţă economică
capitalul investit, 2) că el are o rentabilitate globală, a capitalului iniţial cel puţin egală cu rata de actualizare
(a) folosită în calcule, 3) are capacitatea de a produce cash flow în exces şi de a asigura obţinerea unui anumit
volum de valoare netă. Cu cât VNAT este mai mare cu atât şi rentabilitatea sa este mai mare.
Dacă VNAT are valoare nulă sau negativă proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioară
ratei de actualizare (e<a); capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală cu rata de
actualizare şi ar aduce avantaje corespunzătoare mai mari. Deci rata de actualizare (a) folosită în calculele
VNAT îndeplineşte rolul de criteriu de testare a eficienţei (rentabilităţii) unui proiect de investiţii, de
acceptare sau respingere a lui.VNAT poate deveni negativ dacă se alege pentru calcule o rată de actualizare
prea mare. Cel mai eficient proiect de investiţii se consideră acel pentru care excedentul dintre CFAT şi I'
este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt:
• VNAT ne permite să constatăm dacă proiectul de investiţii este sau nu rentabil, dar nu pune în
evidenţă importanţa relativă, comparativă a aportului acelui proiect;
• Nu permite soluţionarea problemelor de decizie de investiţii când diferă de la un proiect la altul.
Dacă volumele de investiţii sunt identice pe proiecte, au prioritate proiectele cu durata de viaţă economică
mai scurtă, dar care degajă volume anuale mai mari de VNAT;
• VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T, T/;
Indicele de profitabilitate (IP) caracterizează raportul dintre VNAT şi fondurile de investiţii care
stau la baza proiectului de investiţii şi generează acel volum de VNAT.
În funcţie de durate de investiţie (d) se pot avea în vedere investiţiile iniţiale (I), sau valoarea actuală a
acestora I/.
VNAT VNAT
k1= ∗100 k2= ¿ ∗100
It It
Indicele de profitabilitate ne permite să selectăm variantele eficiente de proiecte şi ordonarea acestora
după valoarea descrescătoare a indicelui k. La proiectele la care k2=1, VNAT va fi nulă (VNAT=0). Cu cât

68
indicele de profitabilitate k2 este mai mare, cu atât proiectele sunt mai eficiente, în condiţii echivalente,
comparabile din alte puncte de vedere.
La calculul şi analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci când proiectele sau variantele se
deosebesc între ele prin efortul investiţional necesar. Varianta optimă de proiect este aceea care răspunde
criteriului: k2  max.
Indicele de profitabilitate (k1), ordonând proiectele eficiente, ne permite să elaborăm strategia cea mai
avantajoasă de investiţii alegând n proiecte dintre ele, ţinând seama de restricţiile bugetelor de capital, deci
în limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanţarea investiţiilor folosind, în calitate de criteriu de
optimizare a setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor.

69
 61.Evaluarea investiţiilor: rata internă de rentabilitate, termenul de recuperare
Investitia reprezinta o cheltuiala facuta pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoarea mare si cu durata de
folosinta indelungata (plasare, alocare, dotare.).
Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor
tradiţionale şi moderne, caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată.
Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează
prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor; simplificarea situaţiei reale folosind valori medii
anuale; incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale;
ţinând seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional, se operează cu valorile actualizate. Aceste
metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea
probabilistică a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale
şi moderne.
Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării
costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea netă actualizată (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata internă de rentabilitate (RIR),
termenul de recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă acea rată a dobânzii compuse, care atunci când se
foloseşte ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma să fie nulă; adică, este acea rată
de actualizare care egalează CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
Prin urmare RIR reprezintă rata limită de actualizare, pentru care se anulează realizarea de VNAT la
proiectul dat de investiţii.
Altfel spus, RIR este acea rată de actualizare (a), care face ca pe perioada (d+De, unde d- durata
deinvestiţie iar De- durata de funcţionare eficientă) valoarea actuală totală a veniturilor din vânzarea
produselor şi serviciile prestate să fie egală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate.
În formă grafică putem obţine valoarea RIR, astfel:
grafic
Graficul ne permite să observăm, că pentru a>RIR proiectul de investiţii nu este eficient, deoarece
volumul investiţiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat şi VNAT va
avea valoare negativă.
Dacă a<RIR, VNAT este pozitiv, prin urmare proiectul de investiţii devine acceptabil după condiţia
VNAT >0.
Analitic, pentru determinarea RJR se pleacă de la egalitatea I /t = CFTA, respectiv ecuaţia: VNAT = - I/t
+ CFTA = 0 .
Pentru a determina RIR. se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese întâmplător.
Pentru precizare, RIR se determină cu exactitate folosind relaţia :
VNAT (+ )
RIR=amin + ( amax −amin ) ×
În care: amin , amax - respectiv rata mai mică şi mai mare de
VNAT ( + ) +|VNAT (− )|
actualizare folosite pentru calculul VNAT. Diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte
procentuale.
RIR este un indicator de eficienţă cu o capacitate de informare mai mare în comparaţie cu: termenul
de recuperare, coeficientul de rentabilitate, randamentul economic, dar pentru analiza exactă a unui proiect
trebuie utilizat în combinaţie cu alţi indicatori: VNAT, indicele de profitabilitate etc.
Termenul (durata) de recuperare a investiţiilor reprezintă perioada de timp, începând cu
momentul punerii în funcţiune (m1) a capacităţilor, instalaţiilor şi echipamentului de producţie etc, pe
parcursul căreia suma acumulată a avantajelor economice obţinute egalează volumul investiţiilor prevăzute în
proiect.

70
 Acest indicator permite cunoaşterea duratei de reconstituire a costurilor de investiţii pe seama
avantajelor economice obţinute după realizarea proiectului încă din etapa pregătirii deciziei. Atât teoretic cât
şi practic durata de recuperare a investiţiilor se calculează în abordare statică şi dinamică a proceselor
economice.
În abordare statică termenul de recuperare a investiţiilor se determină prin relaţia: Ti=Iti / Ehi
Se observă că indicatorul termenul de recuperare a investiţiilor reprezintă inversul ratei de
rentabilitate a proiectelor.
O modalitate mai simplă de calcul este raportarea valorilor deja actualizate
' I'
T=
E'
Pentru investori şi manageri, indicatorul privind durata de recuperare (T şi T') se consideră că are o
capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilităţii investiţiilor şi, deci, prezintă mai mult
interes pentru analiza proiectelor. Termenul de recuperare, atât în abordare statică, cât şi dinamică, nu ţine
cont de mărimea duratei de funcţionare eficientă (De), reacţionează slab la variaţiile De pe variante. T şi T'
nu ne informează ce volume de avantaje econ obţinem după T sau T' ani până la expirarea duratei De.

71
 62.Riscurile în activitatea investiţională
Riscurile investiţionale se împart în: riscul de pierdere a profitului, riscul scăderii rentabilităţii, riscul
pierderilor financiare.
Riscul de pierdere a profitului—e riscul apariţiei pierderilor financiare indirecte, cauzate de
neexecutarea unor lucrări, măsuri (ex. asigurare, investire...).
Riscul scăderii rentabilităţii—apare în rezultatul micşorării venitului din dobînzi, dividende,
depuneri bancare şi credite. Acest tip de risc include următoarele subtipuri: riscuri procentuale şi riscuri
creditare.
La riscurile procentuale se referă pierderile băncilor comerciale, întreprinderilor creditare, instituţiilor
investiţionale, cauzate de mărirea dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase faţă de dobînzile primite din
credite. La riscuri procentuale se referă pierderile investorilor în urma micşorării dividendelor pe acţiunile
deţinute, a dobînzilor la obligaţiuni, certificate şi alte hârtii de valoare.
Riscul creditar reprezintă pericolul neachitării împrumutului şi dobânzilor. Aici se referă şi riscul
emitentului în caz că nu va fi în stare să plătească datoria pe hârtiile de valoare emise. Riscul creditar poate fi
referit şi la riscurile pierderilor financiare.
Riscul pierderilor financiare - include următoarele subtipuri: riscul bursier, riscuri selective, riscul de
ruină sau faliment.
Riscul bursier prezintă pericolul pierderilor în: urma afacerilor la bursa de valori. Aici se referă riscul
neachitării contractelor încheiate, riscul neachitării comisionului firmei de brokeri etc.
Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiţii, a hârtiilor de valoare în raport
cu alte tipuri din portofoliul investiţional.
Riscul de ruină sau faliment este pericolul în urma alegerii incorecte a proiectului investiţional,
pierderea totală a capitalului statutar şi incapacitatea achitării datoriilor.
Riscul de ruină Întreprinderea ajunge într-o situaţie când practic e condamnată la dispariţie,
urmând să dea faliment, ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile, acţionarii îşi pierd sumele de bani
pe care le-au investit.Riscul de insolvabilitate Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. Aceasta poate
duce fie la lichidare, când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină), fie că se soluţionează printr-un
credit suplimentar de la bancă, sau firma respectivă se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta.
Riscul pierderii autonomiei Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. Apare când
întreprinderea constată că, prin mijloace proprii, nu-şi mai poate păstra în viitor poziţia sa în producţie sau
sub aspect comercial.Riscul scăderii rentabilităţii Riscul acesta e de natură mai mult financiară, el exprimă
faptul că la creşterea de capital, beneficiul net nu creşte în aceeaşi proporţie, semnalându-se astfel
fenomenul de diluare. Acesta e riscul care planează asupra noilor investiţii.
Forma de manifestare Situaţia firmei
Întreprinderea ajunge într-o situaţie când practic e condamnată la dispariţie,
Riscul de ruină urmând să dea faliment, ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile,
acţionarii îşi pierd sumele de bani pe care le-au investit.
Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. Aceasta poate duce fie la
Riscul de lichidare, când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină), fie că se
insolvabilitate soluţionează printr-un credit suplimentar de la bancă, sau firma respectivă
se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta.
Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. Apare
Riscul pierderii
când întreprinderea constată că, prin mijloace proprii, nu-şi mai poate
autonomiei
păstra în viitor poziţia sa în producţie sau sub aspect comercial.

72
 Riscul acesta e de natură mai mult financiară, el exprimă faptul că la
Riscul scăderii creşterea de capital, beneficiul net nu creşte în aceeaşi proporţie,
rentabilităţii semnalându-se astfel fenomenul de diluare. Acesta e riscul care planează
asupra noilor investiţii.
Orice activit Formele de manifestare a riscului în activitatea firmei:

63.Evaluarea economică a proiectelor investiţionale

Evaluarea e