1.Definirea managementului ca activitate profesională, ştiinţă şi artă.

Managementul reprezinta
conducerea întreprinderii în condiţiile economiei de piaţă. O definiţie mai clară a M se poate face luând în
consideraţie mai multe aspecte: M ca activitate practică, M ca echipă de conducere, M ca ştiinţă. M ca
activitate practică a apărut odată cu constituirea grupurilor pentru realizarea în comun a unor obiective.
Iniţial, aceasta se bazează pe intuiţie, experienţă, rutină şi calităţile personale ale conducătorilor. P/u acest
proces o persoană, sau un grup de persoane stabileşte şi coordonează activitatea altor persoane în vederea
realizării anumitor obiective. O definiţie simplă şi intuitivă a managementului în acest sens este: „a şti exact
ce vrei să faci cu oamenii şi apoi să vezi ce au făcut, acest ceva urmând a fi cel mai bine şi cît mai ieftin
făcut”. Managementul ca activitate profesionala sau practica cuprinde previziunea (prognozare,
planificarea şi programarea), organizarea, coordonarea, adoptarea deciziilor, evaluarea şi controlul tuturor
resurselor (umane, financiare, tehnico – materiale, informaţia, timpul) pentru a atinge scopuri cît mai eficace
şi eficienteM ca echipă de conducere. Persoanele investesc cu autoritate şi responsabilitate decizională
privind folosirea resurselor unei organizaţii şi realizarea în condiţii optime a obiectivului. Distribuirea
primordială a patrimoniului echipei are loc în felul următor: 1 – managerii superiori; 2 - managerii mijlocii; 3
– managerii inferiori; 4 – personalul de execuţie. M ca ştiinţă se ocupă cu evidenţierea metodelor , tehnicilor
şi instrumentelor de conducere, cu formalizarea lor ştiinţifică şi încorporarea acestora într-o concepţie
coerentă asupra procesului conducerii. Fiind o ştiinţă, operând cu mijloace specifice ştiinţelor, M nu se
opreşte numai la studiul metodelor şi tehnicilor de conducere; el are un rol mai larg, şi anume, de a integra
modul de conducere în sistemul valorilor culturale ale societăţii. Principalele preocupări ale ştiinţei M. sunt:-
fundamentarea şi dezvoltarea metodelor şi tehnicilor de M;- plasarea omului în centrul investiţiilor;-
caracterul interdisciplinar şi multidisciplinar;- disciplină economică de sinteză;Din acest punct de vedere
Duncan arată: „Privit ca domeniu de studiu M include analiza mediului social şi cultural p/u a asigura
concordanţa dintre metodele utilizate în atingerea obiectivelor organizaţiei şi valorile societăţii respective”.M
ştiinţific pleacă de la teorie spre practică şi constă în aplicarea conceptelor metodelor şi tehnicilor
fundamentale de ştiinţă a managementului în activitatea economico-socială. Munca unui manager modern se
poate baza pe experienţă şi rutină, el trebuie să cunoască bazele ştiinţifice ale managementului şi să le
utilizeze în activitatea de zi cu zi pentru a putea conduce cu succes organizaţia. M devine astfel o activitate
cu fundamente ştiinţifice riguroase a căror cunoaştere este necesară pentru practicarea unui M ştiinţific.
„Managementul este cea mai nouă dintre ştiinţe şi cea mai veche dintre arte”. Managementul poate fi
considerat ca fiind cea mai veche artă întrucât publicitatea din partea conducătorilor, talentul de a fixa
obiective, a organiza şi a coordona eforturile individuale are loc în vederea realizării obiectivelor.

1
2. Conceptul de manager. Cunoştinţă, calităţi şi aptitudeni. Tipuri de manageri şi stiluri manageriale.
 Un element important al componentei resurselor umane in cadrul unei organizatii il constituie managerii.
Acestia, in calitatea lor de lideri ai grupurilor pe care le conduc, au in subordine un numar de angajati si
adopta decizii in numele acestora.Managerii in calitate de conducatori ai grupului detin o serie de calitati
innascute si de competente de ordin profesional. Dintre calitatile si aptitudeni cunoscute ale managerilor
putem enumera: inteligenta, memorie, spirit de observatie, atentie, rezistenta la stres, caracter puternic,
capacitate de concentrare sporita, sanatate robusta. Dintre competentele de ordin profesional se remarca:
cunostinte de management, de economie, juridice, tehnice, psiho-sociologice si o cultura generala
adecvata.Tipurile de manageri-organizator, participativ, intreprinzator, realist, maximalist, birocrat,
paternalist, oportunist, demagog, tehnocrat, utopist modernist, autocrat, democrat, colegial etc Manageri
incompetenţi- ne mulţumeşte pe toată lumea; - absenţa unei strategii realiste; - lipsa de iniţiativă, curaj în
asumarea unor riscuri; - neadaptarea la schimbările la mediul ambiant;- uşor coruptibil. Manageri populişti -
lipsa unui management strategic; - prioritatea acordată rezolvării unor pretenţii; - tergiversarea
disponibilizărilor de personal, chiar dacă situaţia concretă a firmei o impune; Manageri autoritari - acordă o
atenţie deosebită restructurării; - managerul are o bogată experienţă anterioară şi personalitatea solidă; - este
foarte competent profesional; - dă dovadă de corectitudine, exigenţa, seriozitate faţă de salariaţi; - dezinteres
pentru problemele sociale; - urmăreşte maximizarea profitului; Manageri participativi-reformatori - consideră
că poate fi realizată restructurarea din mers, cu asigurarea unui parteneriat al salariaţilor, aceştia fiind
convinşi că ce se întreprinde este în interesul lor, - stil inovator, creator; - curaj în asumarea riscului; -
disponibilitate pentru comunicare; - flexibilitatea în situaţia de criză sau conflict de muncă; - strategi clare;
Manageri conciliatori - compromis între cele 2 tendinţe considerate contrarii; - realizează performanţe medii
în ambele situaţii;- strategii de supravieţuire şi de conducere abilă de pe o zi pe alta; - abilitatea în situaţiile
conflictuale, face concesii în relaţiile cu sindicatele, după care este mai dur cu aceştia;
:Stil autoritar-explorator, caracterizat prin conducerea pe baza de constrangere si frica, comunicarea la
varf, deciziile sunt luate si impuse de manager, fara consultare, managerii si subordonatii sunt foarte
indepartati din punct de vedere psihologic.stil autoritar-paternalist, caracterizat prin conducerea prin
recompense, dar deciziile sunt luate le catre managerii de nivel superior, doar unele minore sunt delegate
subordonatilor, informatiile de la baza catre varf (ascendente) sunt cele care convin sefului, subordonatii
raman integral supusi sefului.stil consultativ, se caracterizeaza prin faptul ca conducerea comunica,intr-o
anumita masura, si se consulta cu subordonatii, dar deciziile importante se iau tot de managerii de nivel
superior.stil participativ, se caracterizeaza prin comunicarea cu subordonatii si participarea acestora la
luarea deciziilor.

2
3. Funcţiile managementului. Caracteristica generală.Cunoaşterea şi înţelegerea funcţiilor managementului în
mod aprofundat constituie o premisă majoră pentru descifrarea conţinutului ştiinţei şi practicii riguroase a
managementului, pentru însuşirea şi utilizarea eficientă a sistemelor, metodelor, tehnicilor, procedurilor şi modalităţilor
ce-i sunt proprii.Managementul are următoarele f-ii:1. Previziunea- o f-ie care are scop de-a transforma viitorul
sistemului, fenomenului in prezent sau constă în ansamblul proceselor de muncă prin intermediul cărora se determină
principalele obiective ale firmei şi componentele sale, precum şi resursele şi principalele mijloace necesare realizării
lor. Previziunea răspunde la întrebările ce trebuie şi ce poate fi realizat în cadrul firmei în condiţiile şi concomitent cu
specificarea resurselor necesare. Resursele previziunii se împart în funcţie de orizont, grad de delatare şi obligativitate
în trei categorii principale:Prognozele ce acoperă un orizont minim de 10 ani şi au un caracter aproximativ, care se
deosebeşte de pronosticare prin faptul ca are caracter mai obiectiv, cuprinde un set de activităţi p/u determinarea
evoluţiei viitoare a sistemului. A coordona o structura organizatorica înseamnă ca intre compartimentele ei sa existe
nişte proporţii care rezulta din obiectivele firmei.Planurile în care se finalizează cea mai mare parte a proceselor de
previziune, se referă de regulă la perioada cuprinse la 5 ani şi o lună. Programele cărora le e/e specific un orizont
redus, cel mai adesea, o decadă, o săptămână, o zi. 2. Organizarea – desemnează ansamblul proceselor de
management prin intermediul cărora se stabilesc şi se delimitează procese de muncă fizică şi intelectuală şi
componentele lor (mişcări ,operaţii lucrări ,sarcini),precum şi gruparea acestora pe posturi , formaţii de muncă,
compartimente, şi atribuirea lor personalului corespunzător anumitor criterii manageriale, economice, tehnice şi
sociale.Funcţia de organizare răspunde la întrebările: Cine şi cum contribuie la realizarea obiectivelor firmei, răspunsul
îl constituie combinarea nemijlocită a resurselor umane şi în mod indirect materiale, informaţionale şi financiare la
nivelul locurilor de muncă, compartimentelor şi firmei în ansamblul său.3. Funcţia de coordonare – constă în
ansamblul proceselor de muncă prin care se analizează deciziile şi acţiunile personalului firmei, şi ale subsistemelor
sale în cadrul previziunii şi sistemului organizatoric stabilit anterior.4.Funcţia de antrenare – încorporează ansamblul
proceselor de muncă prin care se determină personalul firmei să contribuie la stabilirea şi realizarea obiectivelor
prevăzute pe baza luării în considerarea a factorilor care îl motivează.Fundamentul antrenării îl reprezintă motivarea ce
rezultă în corelarea, satisfacerii necesităţilor şi intereselor personalului cu realizarea obiectivelor şi sarcinilor
atribuite.5. Funcţia control – evaluare – poate fi definită ca ansamblul proceselor prin care performanţele firmei
subsistemelor şi componentele acesteia sunt măsurate şi comparate cu obiectivele şi standardele stabilite iniţial în
vederea eliminării deficienţelor constatate şi integrării abaterilor pozitive. Această funcţie răspunde la întrebarea cu ce
realizari s-a finalizat munca depusă.

3
4.Concept de sisteme, metode şi tehnici de management.
În sens larg, sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă căile folosite de sistemul
conducător p/u rezolvarea problemelor ce decurg din funcţiile pe care la exercită şi prin care pune în
mişcare ansamblul activităţilor dezvoltate de sistemul condus, în vederea stabilirii şi realizării
obiectivelor întreprinderii. Metoda de management reprezintă un ansamblu de principii, reguli, tehnici,
procedee şi instrumente, care indică maniera în care se desfăşoară anumite funcţii ale conducerii,
asigurînd, totodată, rezolvarea concretă a problemelor ce decurg din aceste funcţii, în vederea stabilirii şi
realizarea obiectivelor întreprinderii. Metoda de conducere conţine principiile şi regulele care indică
modalitatea specifică în care se soluţionează problemele care decurg din funcţiile conducerii însă, pentru
a operaţionaliza maniera, modalitatea de soluţionarea a problemelor unei funcţii, exprimată prin principii
şi reguli, metoda se asociază de obicei, cu tehnici, procedee şi instrumente. Tehnica de management
cuprinde un ansamblu de reguli specifice, procedee şi instrumente prin care se soluţionează concret
problemele ce decurg din funcţiile conducerii. Aşadar, tehnica de management reprezintă mijlocul de
operaţionalizare a principiilor şi a regulelor unei metode. Sistemul de management reprezintă un
ansamblu de metode şi tehnici, asociat cu procedurile informaţionale decizionale şi organizatorice
specifice metodelor şi tehnicilor integrate în cadrul sistemului. Sistemele de management vizează, de
regulă, procesul de conducere în ansamblul său sau un grup de funcţii ale conducerii. În sens strict,
sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă modalităţile folosite doar de conducători p/u a
previziona activitatea în domeniul condus, a organiza munca colaboratorilor, a coordona acţiunile
acestora, a-i antrena la stabilirea şi realizarea obiectivelor, a controla activitatea colaboratorilor şi a regla
activităţile menţinînd echilibrul firmei..Sisteme- Sistemul managerial prin obiective,Sistemul managerial
prin proiecte,Sistemul managerial pe produs,Sistemul managerial prin bugete,Sistemul managerial prin
exceptii,Sistemul managerial participative Sistemul de management reprezintă un ansamblu de metode
şi tehnici, asociat cu procedurile informaţionale decizionale şi organizatorice specifice metodelor şi
tehnicilor integrate în cadrul sistemului. Sistemele de management vizează, de regulă, procesul de
conducere în ansamblul său sau un grup de funcţii ale conducerii. În sens strict, sistemele, metodele şi
tehnicile de management reprezintă modalităţile folosite doar de conducători p/u a previziona activitatea
în domeniul condus, a organiza munca colaboratorilor, a coordona acţiunile acestora, a-i antrena la
stabilirea şi realizarea obiectivelor, a controla activitatea colaboratorilor şi a regla activităţile menţinînd
echilibrul firmei. Dintre sistemele de management cele mai cunoscute sunt: subsistemul organizatoric;
sistemul decizional; alte elemente ale sistemului; subsistemul informational; metode si tehnici de
management.Tehnica de management cuprinde un ansamblu de reguli specifice, procedee şi instrumente
prin care se soluţionează concret problemele ce decurg din funcţiile conducerii si reprezintă mijlocul de
operaţionalizare a principiilor şi a regulilor unei metode.
.Metoda si tehnici de management- Metoda diagnosticarii , Sedinta,  Delegarea , Tabloul de bord,
Brainstorming , Sinectica, Matricea descoperirilor, Metoda Delbecq, Metoda Delphi
În sens larg, sistemele, metodele şi tehnicile de management reprezintă modalităţilor concrete folosite
de conducători şi executanţi din aparatul de conducere p/u soluţionarea problemelor ce decurg din funcţiile
conducerii prin care se pun în mişcare activităţile componente ale funcţiunilor întreprinderilor. În activitatea
de management a unei firme e/e necesar să se folosească o mulţime de sisteme, metode şi tehnici, întrucît
personalul din aparatul de conducere trebuie să soluţioneze o gamă largă de probleme, fiecare problemă
rezolvîndu-se printr-o metodă sau tehnică specifică. În situaţia în care conducerea foloseşte o gamă restrînsă
de metode şi tehnici, eficienţa activităţii se va diminua considerabil, întrucît unele probleme vor fi rezolvate
corespunzător, prin sisteme, metode şi tehnici ştiinţifice, iar altele vor fi soluţionate neadecvat, prin metode
empirice.

4
5. Strategia şi managementul strategic al firmei.
Strategia – ansamblul deciziilor managementului superior al firmei privind stabilirea obiectivelor pe termen
lung, precum si conturarea si alegerea cilor de urmat pentru atingerea acestor obiective, tinand cont, pe de o
parte, de oportunitatile, restrictiile si amenintarile mediului inconjurator iar, pe de alta parte, de potentialul
intern al organizatiei, de mijloacele si resursele pe care aceasta le poate aloca si/sau modifica pentru a sea
adapta noilor situatii si a-si realiza misiunea in conditii de profitabilitate. Strategia unei societati comerciale
vizeaza în principal: a) sfera de produse si de piete în care este angajata societatea comerciala, ceea ce îi
ofera managerului avantajul de a se concentra asupra unor domenii complet conturate atât pe planul
aprovizionarii cât si al desfacerii produselor firmei; b) vectorul de crestere, care indica directia în care se
dezvolta societatea comerciala, orientarea concreta a schimbarii strategice; c) avantajul competitiv, pus în
evidenta de catre proprietatile specifice ale pietelor si produselor care vor asigura societatii comerciale o
pozitie competitiva solida; d) sinergia, care concretizeaza si masoara capacitatea societatii comerciale de a
face eficiente intrarile de produse pe piete, îndeosebi în domenii noi de crestere. Componenetele si
determinantii strategii. Schendel si Hofer, în binecunoscuta lor lucrare "Strategy Formulation and
Analitical Concepts", delimiteaza patru componente ale oricarei strategii:
     domeniul abordat, ce se refera la interactiunile prezente si viitoare ale organizatiei cu mediul;
     desfasurarea resurselor are în vedere nivelul si structura resurselor organizatiei, precum si perfectionarea
abilitatilor ce contribuie la realizarea obiectivelor si scopurilor;
     avantajul competitiv vizeaza pozitia unica pe care o organizatie o dezvolta, în raport cu concurentii sai,
prin structurile evolutiei resurselor si/sau deciziile privind domeniul abordat;
      sinergia, definita ca afecte sintetice ce se asteapta, ca urmare a implementarii deciziilor si utilizarii
resurselor organizatiei.
Managementul strategic implică formularea și implementarea obiectivelor și inițiativelor majore
preconizate de managerii de vârf în numele proprietarilor firmei, care se bazează pe luarea în considerare a
resurselor și o evaluare a mediului intern și extern în care concurează organizația.Managementul strategic
prevede orientarea generală tehnico-economică, pe termen lung, a întreprinderii și implică specificarea
obiectivelor organizației, dezvoltarea politicilor și planurilor destinate să realizeze aceste obiective și apoi
alocarea resurselor pentru iumplementarea planurilor. Managementul strategic nu reprezintă doar un proces
de formulare a strategiei, ci o nouă formă de management bazată pe strategie. În teoria și practica
managementului se face distincția dintre managementul strategic și managementul operațional.
Managementul operațional este un domeniu al managementului care se preocupă de supravegherea,
proiectarea și controlul procesului de producție al produselor sau serviciilor. Printre beneficiile generate de
implementarea managementului strategic putem remarca: 1.se realizeaza o definire clara a scopului
organizatiei;2.   se stabilesc obiective realiste si mobilizatoare care au la baza oportunitatile oferite de mediul
ambiant, respectiv resursele disponibile si care pot fi atrase de societate; 3.   se realizeaza derivarea
obiectivelor fundamentale pana la nivel de individ. Astfel fiecare angajat din firma stie cu precizie ce se
asteapta de la el. Totodata se poate realiza un control mai eficient bazat pe rezultate si se poate aplica un
sistem motivational coerent;4. se identifica cu claritate actiunile ce trebuie intreprinse de fiecare veriga
organizatorica a firmei, pentru realizarea obiectivelor propuse;5. se realizeaza o delimitare precisa a
perioadelor de finalizare a diferitelor actiuni, permitand mentinerea unui ritm alert de munca, cu o eficienta
sporita si realizarea unui control facil pe baza de grafice de realizari; 6.   se creeaza o cultura organizationala
bazata pe valori solide precum: eficienta, corectitudine, promptitudine, colaborare, inovare, anticipare,
adaptare etc.;7. se realizeaza o implicare crescuta a intregului personal in procesul de stabilire si realizare a
obiectivelor;8. se realizeaza o responsabilizare crescuta a personalului vizavi de performantele inregistrate in
activitatile desfasurata;9. se realizeaza o valorificare eficienta a resurselor firmei; 10.  creste frecventa utilizarii
managementului participativ in procesul decizional; 11.  permite reproiectarea si eficientizarea sistemelor:
organizatoric, informational, decizional si metodologic din cadrul firmelor etc.   

5
6. Sistemul decizional al firmei. Conceptul de decizie managerială. Raţionalizarea şi modernizarea
sistemului decizional.
Sistemul decizional al firmei Deciziile, situatiile decizionale si factorii implicati nu se manifesta in cadrul
firmei in mod aleatoriu, dimpotriva,in cadrul intreprinderii ansamblul deciziilor adoptate si aplicate,
structurate corespunzator sistemului de obiective urmaritsi configuratiei ierarhiei manamanageriale alcatuiesc
sistemul decizional.Conceptul de decizie managerialăDecizia constituie actul prin care se hotaraste o
anumita linie de conduita pentru atingerea obiectivului, act în care se includ actiunea, mijloacele si caile de
atingere a obiectivului. În fapt, decizia apare ca o solutie aleasa de manager, din mai multe variante posibile,
pe baza unor informatii semnificative, în scopul coordonarii si reglarii activitatilor subordonate, precum si al
controlului si previzionarii lor. Rezulta, deci, ca decizia apare ca un proces implicit prin care un titular de
functie face o analiza si alegere ce afecteaza comportarea altor titulari de functii si contributia lor la
realizarea obiectivelor societatii comerciale.Raţionalizarea şi modernizarea sistemului decizional.Decizia
trebuie sa fie fundamentata stiintific. Pentru a putea realiza acest deziderat major este necesar capersonalul
managerial sa posede atat cunostintele, metodele, tehnicile si deprinderile decizionale necesare,
ca siintelegerea mecanismelor specifice economiei de piata.2. Decizia trebuie sa fie “imputernicita”.
Aceasta cerina trebuie inteleasa in dublu sens. Fiecare decizie este necesarsa fie adoptata de catre organismul
managerial in ale carei sarcini de serviciu este inscrisa in mod expres.3. Fiecare decizie trebuie sa fie
integrata, armonizata in ansamblul deciziilor adoptate sau proiectate tinand cont destrategia si politicile
firmei. Integrarea deciziilor este necesar sa se efectueze atat pe verticala cat si pe orizontala,
acesteagarantand realizarea principiului unitatii de decizie si actiune. Integrarea pe verticala se refera la
corelarea deciziilor luatede fiecare manager cu deciziile adoptate la niveluri ierarhice superioare. Integrarea
pe orizontala priveste corelarea cudeciziile referitoare la celelalte activitati implicate cu care se afla in relatii
de interdependenta.4. Decizia trebuie sa se incadreze in perioada optima de elaborare si de aplicare. Pentru a
fi posibila obtinerea unuiefect economic maxim, fiecare decizie trebuie conceputa si aplicata intr-o anumita
perioada de timp. Pentru a asigurainscrierea conceperii si implementarii deciziilor, in special a celor
strategice si tactice, in perioada optima se impune oabordare previzionala din partea managementului
firmei.5. Formularea corespunzatoare a deciziei, reprezinta o conditie esentiala pentru aplicarea eficace.
Decizia trebuieformulata clar, concis si sa contina obiectivul si principalii parametri operationali, adica ea
trebuie sa indice obiectivulurmarit, modalitatea de actiune preconizata, resursele alocate, decidentul si
perioada sau termenul de aplicare.

6
7.Mediul ambiant al firmei în RM. Factorii macroeconomici. Factorii microeconomici.
Abordarea mediului ambiant şi a interdependenţelor dintre acesta şi firma moldovenească, în
contextul tranziţiei spre economia de piaţă, constituie o problemă de maximă importanţă, la a cărei rezolvare
managementul ştiinţific este chemat să aibă un rol decisiv. Aceasta cu atât mai mult cu cât cunoaşterea în
detaliu a multitudinii de variabile exogene şi endogene ce influenţează firma este de natură să-i asigure o
funcţionalitate eficientă, într-un mediu concurenţial din ce în ce mai dur.Mediul ambiant al unităţii
economice poate fi definit ca piaţa internă şi externă în cadrul căreia întreprinderile îşi oferă reciproc
produse, servicii, lucrări, informaţii etc., colaborează între ele şi, deseori, se confruntă, intrând în competiţie
în funcţie de natura proprietăţii asupra factorilor de producţie şi de alte elemente de caracterizare a sistemelor
socio-economice. Piaţa dată (mediul ambiant) se delimitează în: organizată şi planificată, liberă sau
concurenţială, mixtă.Mediul ambiant exercită o gamă variată de influienţe asupra firmei, prin intermediul
unui complex de factori a căror cunoaştere facilitează înţelegerea mecanismului de funcţionare a acesteia, a
rolului şi locului său în cadrul sistemului economiei naţionale.Mediul antreprenoriatului este caracterizat de
mai mulţi factori care influienţează businessul. Aceşti factori pot fi clasificaţi din mai multe puncte de vedere
şi la diferite niveluri ierarhice economice.Convenţional ei se clasifică la nivel macro şi micro. La nivel
macroeconomic aceşti factori sunt:Factorul politic şi economic. În ultimii ani RM a obţinut o oarecare
stabilitate politică. Dar totuși este o regiune de conflict care pe termen lung poate influienţa atragerea
investiţiilor străine serioase. Factorul economic se caracterizează prin capacitatea de plată a consumatorilor,
nivelul şomajului, dobînda bancară, impozite.Factorul tehnologic caracterizează nivelul tehnologiilor pe
teritoriul dat mai ales, a celor informaţionale în construcţii a materialelor noi, mai durabile şi costisitoare.
(după nr de calculatoare la 1000 de locuitori RM este pe ultimul loc în Europa).Factorul geofizic şi naturalse
caracterizează de relief, ape, rîuri, păduri, bonitatea solului, condiţii climaterice, infrastructură, drumuri,
poduri, căi ferate, porturi maritime şi aero.Legislaţia cu privire la antreprenoriat are neajunsul că se
modifică prea des, şi nu se respectă clauza că dacă businessul are de perdut de pe urma modificării noilor legi
atunci funcţionează legea veche. Alt neajuns este că legile sunt elaborate de diferiţi subiecţi şi uneori
contravin. Foarte multe legi sînt doar pe hîrtie, nu există cultura în masă de respect al legilor.Factorul socio-
culturaleste caracterizat de cultură, religie, tradiţii, atitudine faţă de muncă în teritoriul dat. Aceşti factori au
o influienţă directă sau indirectă asupra firmei şi au o semnificaţie deosebită în economia de piaţă. Factorul
demograficcare include totalitatea elementelor demografice ce acţionează direct sau indirect asupra
firmei.Putem enumera principalii factori de acest gen: nr. populaţiei, structura socio profesională a acesteia,
ponderea populaţuiei ocupate, populaţia activă.Factorii microeconomici.Micromediul este totalitatea
factorilor ce influienţează firma din interiorul ei. Micromediul în business se caracterizează de factorii care
pot fi controlaţi într-o măsură oarecare prin intermediul încheierii contractelor, negocierilor. Spre deosebire
de macromediul care nu poate fi controlat de firmă, micromediul poate fi parţial controlat. O firmă are
nemijlocit următoarele relaţii:1.furnizorii;2.instituţii de învăţămînt;3.agenţii de transport;4.bănci;5.firme de
consultanţă juridică, economică, tehnică, de audit;6.firme de proiectare şi cercetări;7.firme ce prestează
servicii comunale;8.organizaţii de control;9.inspecţii de stat.Ştiind influienţa factorilor asupra întreprinderii
putem organiza activitatea întreprinderii astfel încît să obţinem rezultate financiare maxime cu eforturi
minime.

7
8. Formele organizatorico-juridice ale antreprenoriatului. Infiinţarea şi înregistrarea firmelor.
Licenţierea activităţii de întreprinzător.
Formele activităţii de antreprenoriat
întreprindere individuală;societate în nume colectiv;societate în comandită;societate pe acţiuni;societate cu
răspundere limitată;cooperativă de producţie;întreprindere de arendă;întreprindere colectivă;întreprindere de
stat şi întreprindere municipală.
Infiinţarea şi înregistrarea firmelor
2. Modul de constituire a întreprinderii se stabileşte:
pentru întreprinderile individuale - prin prezenta Lege;
pentru întreprinderile cu o altă formă organizatorico-juridică a activităţii de antreprenoriat - prin prezenta
Lege şi prin alte acte legislative.
3. Documentele de constituire a întreprinderii sînt:
decizia privind înfiinţarea întreprinderii - pentru întreprinderile individuale;
contractul de constituire (de societate) - pentru societăţile în nume colectiv şi societăţile în comandită;
contractul de constituire (de societate) şi statutul - pentru întreprinderile cu personalitate juridică, exceptînd
întreprindrile de stat şi cele municipale, cooperativele de producţie, pentru care contractul de constituire (de
societate) nu este obligatoriu;
contractul de arendare (răscumpărare, transmitere) a bunurilor statului (municipiului) şi statului - pentru
întreprinderile de arendă şi cele colective.
Documentele de constituire trebuie să conţină următoarele informaţii: firmă, sediul, data constituirii, genurile
de activitate, răspunderea antreprenorului pentru obligaţiile întreprinderii, condiţiile de reorganizare şi
lichidare a întreprinderii, firmele (numele de familie) şi sediul (domiciliul) fondatorilor, iar în cazurile
prevăzute de legislaţie, şi ale asociaţilor, precum şi alte condiţii de fondare şi activitate a întreprinderii
prevăzute de legislaţia în vigoare.
În documentele de constituire pot fi incluse şi alte revederi care nu contravin legislaţiei.
Documentele de constituire a întreprinderii se aprobă de către fondatorul (fondatorii) acesteia.
Antreprenorul este obligat să înregistreze întreprinderea, filialele şi reprezentanţele (denumite în continuare
întreprinderi), înfiinţate de către acesta pe teritoriul Republicii Moldova, pînă la începerea activităţii lor
economice.
Beneficiul (venitul) provenit din activitatea întreprinderii neînregistrate se percepe prin intermediul
arbitrajului şi se varsă la bugetul de stat.
2. Întreprinderile se înregistrează de Camera înregistrării de stat de pe lîngă Ministerul Justiţiei la locul unde
se află sediul acestora.
Sediul întreprinderii se consideră locul unde se află organele sale de conducere.
3. Pentru înregistrare se percepe taxa în mărimea stabilită de către Guvern.
4. Camera înregistrării de stat înscrie în Registrul de stat al comerţului întreprinderea înmatriculată şi
comunică antreprenorului numărul de înmatriculare al întreprinderii.
Procedura înregistrării
1. Pentru înregistrare întreprinderea prezintă următoarele acte:
a) cererea cu informaţia necesară pentru înscrierea în Registrul de stat al comerţului, semnată de către
fondatorul (fondatorii) întreprinderii; b) documentele de constituire a întreprinderii; c) documentul care
confirmă achitarea taxei pentru înregistrare.
2. Decizia privind înregistrarea sau respingerea înregistrării întreprinderii se adoptă în termen de
cincisprezece zile de la data prezentării tuturor actelor arătate la punctul 1 al acestui articol şi se comunică
fondatorului (fondatorilor) în scris, în termen de trei zile.
În cazul în care se hotărăşte înregistrarea unei întreprinderi care posedă capital social, de la aceasta se
încasează o taxă de timbru în mărime de 0,5 procente din capitalul social, care se varsă la bugetul de stat.
3. Camera înregistrării de stat va expedia, în termen de cincisprezece zile de la data înmatriculării, copii de pe
hotărîrea privind înregistrarea întreprinderii organului de autoadministrare locală respectiv, organelor
financiare, de statistică şi organelor de asigurare socială.

8
 licenţiere - totalitatea procedurilor de reglementare a activităţii de întreprinzător legate de eliberarea,
prelungirea, reperfectarea, suspendarea, reluarea valabilităţii şi retragerea licenţelor, eliberarea copiilor şi
duplicatelor acestora, ţinerea dosarelor de licenţiere şi a registrelor de licenţe, controlul asupra respectării de
către titularii de licenţe a condiţiilor de licenţiere, adoptarea prescripţiilor privind lichidarea încălcărilor ce ţin
de condiţiile de licenţiere;
Autorităţile de licenţiere 
    Autorităţile de licenţiere sînt:
   Camera de Licenţiere;Banca Naţională a Moldovei;Comisia Naţională a Pieţei Financiare;Agenţia
Naţională pentru Reglementare în Energetică;Agenţia Naţională pentru Reglementare în Comunicaţii
Electronice şi Tehnologia Informaţiei;Consiliul Coordonator al Audiovizualului.
    Principiile de bază ale licenţierii sînt:
    a) asigurarea egalităţii în drepturi şi a intereselor legitime ale tuturor întreprinderilor, organizaţiilor,
persoanelor fizice; 
    b) transparenţa actelor necesare iniţierii şi/sau desfăşurării afacerii;
    c) stabilirea unui mod unic de licenţiere pe teritoriul Republicii Moldova;
    d) transparenţa decizională în domeniul licenţierii;
    e) previzibilitatea procesului de licenţiere;
    f) reglementarea materială şi procedurală prin acte legislative a condiţiilor şi procedurilor de licenţiere;
    g) declararea de către solicitantul de licenţă a răspunderii sale pentru autenticitatea documentelor
prezentate autorităţii de licenţiere şi pentru respectarea condiţiilor de licenţiere la desfăşurarea genului de
activitate pentru care se solicită licenţa;
 h) neimplicarea de către autoritatea de licenţiere a solicitantului/titularului de licenţă în procesul de
verificare, aprobare a actelor, stabilite de lege spre recepţionare, verificare sau aprobare, conform principiului
ghişeului unic;
    i) aprobarea tacită în cazul depăşirii de către autoritatea de licenţiere a termenului stabilit pentru eliberarea,
prelungirea, reperfectarea licenţei şi în lipsa unei comunicări scrise din partea acesteia, cu excepţiile
prevăzute de prezenta lege sau de legile ce reglementează expres activităţile licenţiate;
 j) echitabilitatea (proporţionalitatea) dintre interesele societăţii şi drepturile întreprinzătorilor la efectuarea
controlului asupra respectării condiţiilor de licenţiere, precum şi la suspendarea/retragerea licenţelor.

9
9.Micul business: rolul, problemele, perspectiva dezvoltării, susţinerea de către stat a micului business
în Republica Moldova.
Micul business reprezintă activitatea de întreprinzător, desfăşurata de microîntreprinderi şi de întreprinderi mici. În
calitate de criterii de raportare a agenţilor micului business la microîntreprinderi şi întreprinderi mici servesc numărul
mediu anual de salariaţi şi suma anuala a vânzărilor nete ale întreprinderii. Se considera microîntreprindere -
întreprinderea al cărei număr mediu anual de salariaţi nu depăşeşte 9 persoane, iar suma anuala a vânzărilor nete este
de până la 3 milioane lei. Se considera întreprindere mica - întreprinderea al cărei număr mediu anual de salariaţi este
cuprins intre 10 a 50 de persoane inclusiv, iar suma anuala a vânzărilor nete este de până la 10 milioane lei.Legea
Republicii Moldova "Cu privire la susţinerea şi protecţia micului business" clasează la întreprinderile mici subiecţii
economici cu un număr de la 25 până la 75 lucrători, iar la cele mărunte - pe cei cu 1 - 19 lucrători, exceptând
întreprinderile care deţin o poziţie dominantă pe piaţa internă de mărfuri, precum şi întreprinderile create pe baza de
cote-părţi, dacă suma totală a cotelor depuse de fondatori nu se referă la agenţii micului business şi depăşeşte în
capitalul lor statutar 35%.Rolul Micul business este orientatspre satisfacerea necesităţilor pieţei locale şi utilizează
resursele şi forţa de muncă locală, avînd ocontribuie substanţială şi în soluţionarea problemei şomaului. Probleme care
influenteaza negativ activitatea antreprenorilor sunt:imperfectiunea bazei legislative a activitatii de
antreprenoriat;neeficacitatea sistemului de impozitare; dificultatea si costul ridicat al inregistrarii noilor intreprinderi;
imperfectiunea sistemului se licentiere a activitatii de antreprenoriat;dificultatea si costul ridicat al certificarii si
standardizarii productiei marfurilor si serviciilor;controlul si supravegherea excesiva asupra activitatii de
antreprenoriat.Susţinerea de către stat a micului business în Moldova include: asistenţa economico-financiară sub
formă de credite preferenţiale şi subvenţii, facilităţi vamale, de asigurare şi amortizare accelerată;asistenţa tehnico-
materială în cazul fabricării producţiei pentru necesităţile statului;acordarea ajutorului la desfacerea produselor pe baze
contractuale, pentru livrarea lor în contul necesităţilor de stat;ajutorul organizatoric, inclusiv procedura de înregistrare,
pregătirea şi perfecţionarea cadrelor, inclusiv în străinătate, deservirea informaţională şi consultativă.În Republica
Moldova activează Fondul de susţinere a antreprenoriatului şi dezvoltare a micului business - o organizaţie
necomercială de stat, ce acordă asistenţă financiară businessului mic şi mediu privat, în primul rând, în sferele de
producere şi prelucrare a produselor agricole, preparatelor medicale, tehnicii medicale, alimentaţiei pentru copii,
mărfurilor pentru copii şi categoriile uşor vulnerabile ale populaţiei, mărfurilor pentru export, tarei şi ambalajelor
corespunzătoare standardelor mondiale, precum şi în sfera construcţiei obiectelor cu destinaţie locativă, industrială şi
socială.

10
10. Organizarea structurală a firmei. Clasificarea structurilor organizatorice. Modalităţi de prezentare
a structurilor organizatorice.Organizarea structurală preia rezultateale orgenizării procesuale - funcţionile,
activităţile, atribuţiile şi sarcinile - întroducîndule în structuri organizatorice adecvate caracteristicilor şi
posibilităţilor fiecării unităţi economice împarte. Structura organizatorică poate fi considerată, printr-o
abordare funcţională, drept schiletul întregului organism care e/e firma, funcţionarea acesteia fiind
dependentă de modul în care sînt plasate şi utilizate sursele umane de care dispune la un moment dat. În
ansamblul ei structura organizatorică prezintă două mari părţi: structura de conducere sau funcţională şi
structura de productie sau operaţională. Elemente componente-postul,funcţia,compartimentele,nivelul
ierarhic, relaţiile, ponderea ierarhică, Clasificarea structurilor organizatorice1. după morfologia structurii
respectiv componente, mod de îmbinare şi raporturile ce se stabilesc între elementele de natură funcţională şi
operaţională se disting utmătoarele tipuri de structuri;a) structura ierarhică se caracterizează printr-un număr
redus de componente operaţionale, fiecare persoană fiind subordonată unui singur şef iar conducerea fiecărui
compartiment exercită toate atribuţiile conducerii la acel nivel;b) structura funcţională caracterizată prin
existenţa compartimentelor operaţionale şi funcţionale, conducătorii sunt specializaţi într-un anumit domeniu
iar executanţii primesc ordine atât de la şefii ierarhici cât şi de la conducerea compartimentelor funcţionale;c)
structura ierarhic-funcţională caracterizată prin existenţa componentelor operaţionale şi funcţionale.
Executanţii sunt subordonaţi şefului ierarhic.2. Criteriul ce ţine seama de funcţionalitatea, eficienţa,
flexibilitatea structurii:a) privat tradiţionaleb) sisteme birocraticec) sisteme moderne.Modalităţi de
prezentare a structurilor organizatorice.Regulamentul de organizare si functionare cuprinde
capitolele:I.Organizarea firmei:Dispozitii generale,actul normativ de înfiintare,Obiectul de activitate,Tipul
de societate,Prezentarea structurii organizatorice a firmei,II. atributiile firmei,III. Conducerea firmei –
atributiile aGa, Ca, conducerii executive,IV. atributiile si diagrama de relatii pentru fiecare compartiment
functional si de productieFisa postului – continut:Denumirea postului,Obiectivele postului,Compartimentul
de care apartineRelatiile organizatorice ale postului cu
celelalte,Competente,Responsabilitati,atributii,Sarcini,LucrariCerinte pentru ocuparea postului (studii,
experienta, etc.)Fisa postului serveste ca document organizatoric indispensabil fiecarui salariat si ca suport
pentru evaluarea activitatii muncii si a comportamentului salarial.Organigrama – reprezentarea grafica a
structurii organizatorice care reda o parte din componentele structurii organizatorice formale si
anume:Departamentele, directiile,Compartimentele,Nivelurile ierarhice,Ponderea ierarhica,Relatiile
organizatorice,Organigrama este un instrument important folosit în analiza managementului firmei.

11
11.Motivarea şi managementul resurselor umane. Teorii motivaţionale.
motivaţia reprezintă totalitatea motivelor sau mobilurilor (conştiente sau nu) care determină pe cineva să
efectueze o anumită acţiune sau să tindă spre anumite scopuri2 . Rezultă că la baza conduitei umane se află întotdeauna
un ansamblu de mobiluri care susţin realizarea anumitor acţiuni şi care sensibilizează diferit persoana la
influenţele externe, făcând-o mai mult sau mai puţin permeabilă la ele. Functia de motivare are drept scop
stimularea angajatilor în obtinerea de performante. Ea începe cu recunoasterea faptului ca indivizii sunt unici
si ca tehnicile motivationale trebuie sa se adapteze la nevoile fiecarui individ.Cuprinde urmatoarele
activitati:·1.evaluarea performantelor,· 2.recompensarea angajatilor si analiza,·3. proiectarea si reproiectarea posturilor.
Motivatia individuala este maxima atunci când angajatul este constient de propria sa competenta si lucreaza în cadrul
unei structuri care îi solicita si îi pune în valoare abilitatile. De aceea este necesara elaborarea unei strategii în domeniul
motivatiei personalului. În acest sens consider ca sunt necesare urmatoarele 5 etape:a - analiza teoriilor motivationale;b
- studierea obiectivelor strategice ale firmei;c - elaborarea variantelor de strategii motivationale;d - realizarea de
consultari la toate nivelele managementului precum si între management si subordonati în vederea realizarii adaptarilor
necesare pentru strategia motivationala elaborata si alegerea variantei care va fi implementata;e - aplicarea si
reevaluarea permanenta a strategiei motivationale.
Astfel, una şi aceeaşi influenţă externă produce efecte diferite la persoane diferite sau la aceeaşi persoană în
momente diferite aleManagementul resurselor umane (MRU) este o abordare strategică şi coerentă a modului în care
sunt gestionate cele mai importante resurse ale organizaţiei – oamenii. Managementul resurselor umane poate fi definit
ca fiind procesul de realizare a obiectivelor organizaţionale prin atragerea, reţinerea, dezvoltarea, îndepărtarea şi
utilizarea corectă a resurselor umane într-o organizaţie
Teoriile motivaționale:    Teoriile motivationale incearca sa explice de ce oamenii se comporta in felul in care o fac.
Aceasta sarcina nu este usoara deoarece cercetatorii trebuie sa  faca supozitii asupra motivelor comportamentelor pe
care le-au observat sau le-au inregistrat. Astfel, in orice analiza a motivatiei, intotdeauna exista o componenta
subiectiva. 1. Piramida lui Maslow .Abraham Maslow (1954) a sustinut ca nevoile umane sunt ierarhizate, de la
nevoile de baza, fiziologice la nevoi de ordin superior de auto-dezvoltare si de implinire.  Maslow considera ca, in
conditii normale, oamenii tind sa-si satisfaca nevoile de ordin inferior inainte de a trece la satisfacerea nevoilor de pe
nivelele superioare. Totusi, dupa cum arata teoriile motivationale a lui Guest (1984), studiile efectuate in anii ’60 si la
inceputul anilor ’70, acestea nu sustin teoriile lui Maslow. Dificultatea majora asociata modelului lui
Maslow este aparenta rigiditate a acestuia. In timp ce putini oameni ar nega ca exista nevoi de  ordin  inferior si
superior, multi ar pune la indoiala faptul ca oamenii tind sa-si satisfaca nevoile intr-un mod relativ sistematic ierarhizat.
2. Teoria lui Alderfer.  Clayton Alderfer (1972), pornind de la ideile lui Maslow, a propus asa-numita teorie
motivationala ERG. Acest model sustine ca nevoile umane sunt dispuse liniar mai degraba decat ierarhic si ca nu sunt
cinci, ci trei grupe de nevoi: existentionale (Existence), relationale (Relatedness) si de dezvoltare (Growth). 3. Teoria
lui Herzberg (motivational- igienica). Frederich Herzberg (1966) este de parere ca omul traieste pe doua nivele: fizic
si psihic. Studiul sau privind experientele pozitive si negative la locul de munca pe un lot de doua sute de ingineri si
contabili era conceput sa testeze conceptul conform caruia omul evolueaza in cadrul a doua seturi de nevoi: ca si
animal, de a evita durerea, suferinta si nevoi ca si fiinta umana, de a se autodezvolta. Subiectii  studiului au fost rugati
sa-si reaminteasca momentele in care erau extrem de satisfacuti de munca lor si apoi sa rememoreze experientele
negative. 4. Motivatia realizarii. McClelland a concluzionat ca nevoile de realizare se dezvolta datorita experientelor
din copilarie si de mediului cultural si mai putin datorita unor factori mosteniti. 5. V. H.  Vroom si
Teoriile expectantei (asteptarii). Victor H. Vroom (1964) s-a concentrat asupra comportamentului individului la locul
de munca cu scopul de a explica procesele implicate. El a presupus ca majoritatea comportamentelor observate era
motivate, adica erau rezultatul unor selectii dintre mai multe finalitati posibile si mai multe asteptari privind
consecintele actiunii. Metodologia folosita a fost cea a “observarii obiective”.
Teoriilor clasice, (Managementul ştiinţific, Studiile Hawthorne, Teoria X şi Teoria Y, Teoria ierarhizării nevoilor,
Teoria bifactorială,)care propun abordarea în manieră tradiţională a motivaţiei, accentul căzând pe ce anume îi
motivează pe oameni, şi a teoriilor contemporane,( Teoria echităţii, Teoria aşteptării (speranţei), Teoria reîntăririi sau a
consolidării,) care prezintă o viziune modernă, mai dinamică.

12
12. Puterea şi autoritatea. Sursele puterii. Stiluri manageriale de gestiune.Puterea – este capacitatea de
a influenta asupra altora, de ai supune vointei proprii. In dependenta de cine exercita influenta – puterea
poate fi a individului, a grupei sau organizatiei. Indiferent de faptul daca se aplica sau nu puterea exista.
Autoritatea – dreptul de folosi puterea asupra comportamentului celorlalti. Autoritatea este puterea formala
sau legitima ce decurge din rolul pozitiei oficiale acordata cuiva si acceptata de subalterni si considerata
justa. Surse individuale ale puterii -puterea de expert,charisma (puterea exemplului),dreptul la
putere,puterea informatiei, nevoia de putere.Surse organizationale ale puterii-
recompensa,constrangerea,controlul resurselor,puterea relatiilor 1.Stilul autoritar-opresiv este cel in care
cuvantul cheie este supunerea; liderul poate avea o competenţă profesională scăzută in domeniul respectiv. Liderul e
inconjurat de un cerc de şefi de departament obedienţi. Foloseşte motivatorii extrinseci, este inflexibil in legătură cu
programul şi cu alte detalii, şi aplică sancţiuni dure (cum ar fi concedierea), in mod arbitrar. Comunicarea managerială
are loc numai pe verticală, de sus in jos. In schimb, se va dezvolta comunicarea neoficială intre angajaţi, cu rolul de
„sabotare“ a şefului autoritar.2. Stilul autoritar-obiectiv este cel in care cuvantul-cheie este competenţa. Liderul nu
are disponibilitate pentru relaţii personale; el priveşte rezultatele in mod obiectiv şi organizează cu precizie procesul de
producţie. Acest tip de lider se implică extrem de mult in activitate şi de aceea nu deleagă autoritatea. Se situează la o
oarecare distanţă de colectiv, deci se vor stabili relaţii separate conducător - fiecare membru al echipei; această
caracteristică se completează cu faptul că ii priveşte pe angajaţi ca pe nişte instrumente. Comunicarea managerială se
desfăşoară tot de sus in jos, dar nu mai există atmosfera de ostilitate din cazul anterior.3.Stilul democrat-
consultativ are ca termen cheie relaţiile umane. In acest caz, funcţia de conducere se imbină cu funcţia de execuţie;
consultările cu membrii grupului de muncă sunt periodice (deşi sunt numai consultări oficiale, tip şedinţă). Sunt folosiţi
motivatorii de ambele categorii (extrinseci şi intrinseci), iar autoritatea se deleagă intr-un mod cunoscut de către
angajaţi. Este un lider raţional, care insă nu pune accentul pe coeziunea grupului de angajaţi. Fluxul comunicării
manageriale are şi sensul de jos in sus iar angajaţii participă parţial la decizie.4.Stilul democrat-participativ are ca
termen cheie ataşamentul faţă de organizaţie. Liderul e mai curand un mediator-organizator al grupului de muncă şi
al procesului de discuţie⁄decizie; de fapt, echipa este cea care ia decizia, in problemele care o privesc. Predomină
relaţiile şi comunicarea neoficială; liderul intervine cand apar conflicte, pentru a impăca părţile adverse. Se folosesc
motivatorii intrinseci, iar cei care greşesc sunt ajutaţi de ceilalţi angajaţi să se corecteze. Autoritatea se deleagă adesea,
nu intr-un mod clar. Este stilul de comunicare managerială cel mai generos, insă comunicarea in acest caz se poate
transforma in handicap pentru colectiv (pierderea de timp in discuţii inutile). Pentru a fi mai operantă, tipologia lui
Likert ar putea fi completată şi cu:5.Stilul permisiv (laissez-faire), ce are ca termen cheie structura prestabilită.
Liderul are rol de reprezentare in exterior a organizaţiei şi de simbol al organizaţiei pe plan intern. El se mărgineşte in a
furniza materialele informative angajaţilor şi a anunţa momentul de inceput şi de sfarşit al unei sarcini (ciclu
productiv). Acest stil de conducere poate funcţiona pe o organigramă clară, cu poziţii, modalităţi de realizarea
sarcinilor, sistem de sancţiuni şi recompense foarte clar. Comunicarea managerial este predominant de jos in sus şi
intermitentă, iar intre angajaţi nu poate fi stabilit un profil clar al comunicării (depinde exclusiv de sociabilitatea
acestora)

13
13.Comunicarea. Conflicte intregrupuri şi interpersonale.
Comunicarea este un ansamblu de acțiuni care au în comun transmiterea de informații sub forma de mesaje, știri,
semne sau gesturi simbolice, texte scrise etc. între două persoane, numite interlocutori, sau mai formal, emițător și
receptor. A nu se confunda însă cu aparatele de comunicație numite emițătorul și receptorul de radio, care folosesc la
comunicațiile la distanță = telecomunicații. Conflictul – este o stare tensionala, o neînţelegere care apare atunci când
două sau mai multe părţi trebuie să intre în interacţiune pentru a îndeplini o sarcina, a lua o decizie sau a soluţiona o
problema şi: -1.interesele părţilor sunt diferite. 2.acţiunea unei părţi determina reacţia negativa la cealaltă,3. părţile se
critica reciproc când nu pot soluţiona ceva.
Conceptiile diferite asupra conflictului sugereaza puncte de vedere diferite asupra surselor conflictului.
Cauzele care genereaza starile conflictuale pot fi cautate atat in elementele de ordin psiho-sociologic,
cat si in elementele structurale ce caracterizeaza organizatiile. Astfel, starile conflictuale pot fi determinate
de:1. nepriceperea unui membru al grupului de a-si indeplini sarcinile ce i-au fost atribuite 2.   nemultumirea
fata de modul de repartizare a sarcinilor.3. perceptii si interpretari gresite. 4.lipsa unei comunicari deschise si
oneste. 5.relatiile interpersonale dificile. 6.existenta unui climat de neincredere intre oameni. 7. agresivitatea.
8.teama de a lasa pe altii sa se afirme. 9 competitia
Conflictul interpersonal implica doua sau mai multe persoane ale caror valori, atitudini sau comportamente
intra in conflict. In cazul acestui conflict se disting mai multe stiluri de reactie, in functie de dominarea unei pozitii de
autoritate sau de colaborare: Stilul de abtinere, care implica un comportament fondat pe o lipsa de autoritate si de
colaborare; aceste persoane prefera sa se fereasca sa intre in conflicte pentru a nu fi stresat sau frustrat. Stilul opresiv,
care presupune un comportament autoritar, fara spirit de cooperare; cel care practica acest stil se situeaza pe pozitia
invingatorului, urmarind interesul personal, deseori prin coercitie si dominare.Stilul conciliant, care corespunde unui
comportament cooperant, dar lipsit de autoritate; concilierea poate reprezenta un act dezinteresat, o strategie pe termen
lung cu scopul de a obtine bunavointa celorlalti. Stilul cooperant, care reprezinta un comportament marcat puternic de
vointa de a colabora si de incredere; persoana va cauta solutii care sa multumeasca pe toata lumea si fiecare sa aiba
ceva de castigat.Stilul bazat pe cautarea unui compromis, care releva un comportament pe jumatate cooperant, pe
jumatate autoritar; persoanele care adopta acest stil recurg la negociere si sunt dispuse la concesii; satisfactia este
moderata si partiala pentru toti cei implicati.Conflictul intre grupuri (intergrupuri) este adesea de lunga durata,
intens si implica mari costuri pentru toate partile implicate. Grupurile manifesta neincredere, comportamente opresive,
inchise dialogului, celalalt grup fiind perceput ca dusman. conflictele  intergrupuri – au ca motive principale:
comunicarea defectuoasa; sisteme de valori diferite; scopuri diferite; ambiguitati organizationale; dependenta
de resurse limitate; influenta departamentala reciproca, nemultumirea fata de statutul profesional
  Din punct de vedere sociologic cercetarile de teren au adus argumente convingatoare pentru demonstrarea
ideii conform careia, in declansarea conflictului hotaratoare ramane existenta mai multor alternative,
receptate diferit de catre cei ce trebuie sa opereze o alegere in timp util. Astfel:a)   incertitudinea subiectiva
asupra validitati alternativelor de a iesi din situatia problematica existenta conduce la cercetarea consecintelor
posibile ale alegerii. Daca acestea nu corespund asteptarilor se va trece la cautarea de noi alternative, care pot
intra in „coliziuni” cu cele existente in limitele satisfacerii cerintelor functionale.b)  Incompatibilitatea:
defineste incapacitatea individuala de a discerne o alegere posibila in situatia cunoasterii repartitiei probabile
a consecintelorc)   Inacceptabilitatea: vizeaza situatia in care se cunosc, insa ele nu prezinta un nivel suficient,
satisfacator pentru a deveni obiect al actiunii

14
14.Şedinţa. Reguli de organizare şi desfăşurare. Delegarea. Organizarea delegării.
Sedinta- cea mai frecvent utilizata metoda de management si de regula cea mai superficial tratata. In functie
de scopul sedintelor, acestea pot fi structurate in :sedinte de informare,sedinte decizionale - luarea de decizii,
exprimat prin votul democratic al majoritatii,sedinte de armonizare - pentru punerea in acord a managerilor
si salariatilor de pe un anumit nivel ierarhic.,sedinte de expoatare - dezbaterea aspectelor necunoscute ce pot
influenta viitorul intreprinderii,sedinte eterogene - au drept scop mai multe elemente decat cele amintite
anterior.O sedinta se deruleaza in patru etape: de pregatire, de deschidere, de desfasurare propriu- zisa,
finalizarea.Principalele reguli ce trebuie respectate pe etape caracteristice sunt relevate mai jos:
etapa „deschidere a sedintei”- sedinta sa fie inceputa la ora la care a fost anuntata in prealabil- stabilirea
unei ordini de zi judicioase, care sa includa una maxim trei probleme si pregatirea clara a acestor obiective
ale sedintei- desemnarea persoanelor care urmeaza sa intocmeasca procesul - verbal si alte materiale pe baza
carora se va desfasura reuniunea- formularea unui limbaj atractiv pentru a impune atentia participantilor, si
prezentarea ideilor la modul pozitiv- stabilirea de comun acord a duratei totale a sedintei si a duratelor
maxime a luarii de cuvant
etapa „derularii sedintei”- sublinierea solutiilor eficiente, a noilor idei astfel incat sa stimuleze participarea
intensa a tuturor celor prezenti- calmarea spiritelor, cu tact dar fermitate inca din faza incipienta- stoparea
peroratiilor inutile in solutionarea problemelor abordate, a divagatiilor unui ritm care sa asigure incadrarea in
perioade stabiliteetapa „inchidere a sedintei”- sedinta tine maxim 1-1,5 ore- se finalizeaza cu decizia care
sa exprime acordul majoritatii- elementele de detaliu este recomandabil sa fie transmise si in scris
participantilor ,cel mai tarziu a doua zi
Avantajele folosirii sedintei:- contribuie la fundamentarea temeinica a deciziilor, conduce la dezvoltarea
coeziunii in cadrul colectivelor si compartimentelor facilitand schimbul de experienta intre persoane.
Dezavantaje:- consum mare de timp- scaderea responsabilitatii managerilorDelegarea Consta in atribuirea
temporara de catre un manager a uneia din sarcinile sale de serviciu unui subordonat insotita si de
competenta si responsabilitatea corespunzatoare.Pericolul folosirii acestei metode pe scara larga de catre
manager il reprezinta descentralizarea organizarii prin atribuirea de sarcini unui numar mare de persoane sau
o centralizare necorespunzatoare a unor prea multe atributii unei persoane.Principalele elemente componente
ale procesului de delegare sunt :insarcinarea – atribuirea unei sarcini de catre un manager, unui subordonat.
Sarcina respectiva revine de drept subordonatului prin organizarea formala, dar este suplimentara celorlalte
sarcini cotidiene.atribuirea competentei formale – se da subordonatului libertatea decizionala necesara
realizarii sarcinii respective.incredintarea responsabilitatii – presupune o dedublare a responsabilitatilor
managerului in sensul ca desi acesta a efectuat delegarea de autoritate si subordonatul raspunde integral de
realizarea sarcinii, totusi managerul isi mentine in fata superiorilor de responsabilitatea finala pentru
realizarea sarcinii.Metoda delegarii necesita solutionarea cu succes a dilemei incredere – control. Pentru a
solutiona corespunzator aceasta dilema este de preferabil respectarea urmatorului set de recomandari:- sa nu
ase delege sarcini de importanta majora, ale caror consecinte negative pot fi fatale orientarii strategice a
firmei sau poate avea implicatii umane majore.-subordonatii sa inteleaga clar sarcinile si responsabilitatile ce
le revin.-verificarea nu atat a modului cum sunt realizate sarcinile delegate cat a rezultatului
obtinut.Avantajele delegarii:- degrevarea managerului de sarcinile de o mai mica importanta- subordonatii
se pot dezvolta mai bine pe plan profesionalLimitele delegarii:- diminuarea responsabilitatii managerului si
uneori a autoritatii formale si informale- neexecutia intocmai a sarcinilor stabilite.

15
15. Cultura organizaţională a firmei.
Cultura organizaţională reprezintă un subiect al managementului, căruia în prezent i se acordă o mare atenţie. La nivel
mondial interesul pentru cultura organizaţională s-a declanşat în deceniul al VII-lea al secolului XX. Cauza principală
indirectă a reprezentat-o performanţele firmelor nipone explicate într-o măsură apreciabilă prin cultura lor
specifică.Pentru Republica Moldova aceasta însă constituie un domeniu al managementului nou şi puţin studiat. Un
număr nesemnificativ de întreprinderi autohtone i-au în consideraţie cultura organizaţională, neglijând impactul major
asupra procesului decizional, motivaţional, de control. Însă managementul este profund interesat de cunoaşterea acestui
fenomen pentru ca să-l utilizeze eficient în vederea formulării şi susţinerii strategiilor şi politicilor sale, a deciziilor,
antrenării resurselor umane etc.Numărul mare de definiţii arată interesul deosebit şi volumul de muncă ce a fost
consacrat de către cercetători studierii acestui concept, convinşi cu toţii de importanţa cunoaşterii lui, dar ele arată
totodată şi faptul că ei au viziuni diferite asupra fenomenului. Studierea culturii organizaţiei a căpătat o amploare tot
mai mare odată cu dezvoltarea societăţilor transnaţionale, cu trecerea de la managementul general la managementul
internaţional şi apoi la cel global.Cultura este un fenomen colectiv deoarece este acceptată cel puţin parţial de oamenii
care trăiesc şi conlucrează în acelaşi mediu social unde a fost învăţată. În contextul dat prin cultură se subînţelege
totalitatea ideilor, valorilor, tradiţiilor unui grup distinctiv de oameni. Cultura organizaţională reprezintă un sistem de
valori şi concepte, partajate de toţi lucrătorii unei organizaţii, care determină comportamentul lor şi caracterul
activităţii firmei. Caracteristicile culturii organizaţionale sunt următoarele :1.Cultura reprezintă un adevărat „mod de
viaţă” pentru membrii organizaţiei, care consideră adeseori influenţa sa ca fiind înţeleasă de la sine. Cultura unei
organizaţii devine evidentă, în mod frecvent, numai atunci când este comparată cu cea din alte organizaţii sau atunci
când este supusă schimbării. 2.Deoarece cultura implică ipoteze, valori şi credinţe de bază, ea tinde să fie destul de
stabilă în timp. În plus, o dată ce o cultură este bine stabilită, ea poate persista în ciuda fluctuaţiei personalului,
asigurând o continuitate socială.3.Conţinutul unei culturi poate implica factori interni dar şi externi organizaţiei. Intern,
o cultură poate sprijini inovaţia, asumarea de riscuri sau secretul informaţiei. Extern, o cultură poate sprijini lozinca
„Clientul înainte de toate” sau comportamentul lipsit de etică faţă de concurenţi. 4. Cultura poate avea un impact foarte
mare asupra performanţei organizaţionale şi a satisfacţiei membrilor săi. Tipologia culturii organizationale: Culturi
forte sau pozitive , caracterizate prin omogenitatea valorilor şi perspective care oferă motivarea pozitivă. Deşi, acest
tip de cultură generează performanţe înalte, practica demonstrează că aceasta nu funcţionează liniar şi nu este valabilă
pentru toate cazurile. Astfel, o cultură forte poate deveni rigidă, sufocantă şi inhibantă, dacă se rupe de realitatea
mediului ambiant.
Culturi negative , se întâlnesc, de regulă, în marile corporaţii. Se caracterizează prin concepţii ce promovează
aroganţa (obrăznicie), birocraţia, centralizarea excesivă. Sistemul de valori este orientat cu precădere spre interesele
corporatiste, ignorând sau minimalizând interesele clienţilor, acţionarilor şi ale personalului. Elita culturală
promovează, în general, strategii inadecvate, depăşite în comparaţie cu schimbările mediului. Managerii frânează orice
schimbare în cadrul organizaţiei, în special cele provenite din partea subordonaţilor. Nu sunt acceptate persoanele ale
căror valori individuale sunt orientate spre încredere, altruism şi deschidere spre exterior

16
16.Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului
Sistemul de manag.imobiliar ţine de elemente practice de administrare a imobilului de diferit tip. Procedura de
admministrare a imob. Este destul de complexă şi presupune în primul rînd cunoştinţe din domeniul managementului,
economia construcţiilor. Deseori procesul de adm-re este privit ca un sistem ce presupune şi o structură administrativă
şi care este vulnerabilă la influienţa externă. Mediul extern dictează uneori modificarea structurii sisteme de
adninistrare, efectuarea modificărilor în procedurile existente, sarcina specialiştilor din domeniul imobiliar este de a
menţine sistema de adm-re în stare funcţională. O altă sarcină est identificarea la timp a riscurilor ce pot influenţa
sistemul de administrare şi elaborarea măsurilor de protecţie în caz de necesitate. Principalele obiective ale manag.
Imob.pot fi catalogate după următoarele criterii:1)Obiective financiare-rezultatele financiare aşteptate pe viitor (profit,
capital propriu mărit, fluxuri de numerar);2)Obiective de consumator-dezvoltarea fondului locativ,construcţia
imobilului cu destinaţie multiplă;3)Obiective sociale-obligaţiile întreprinzătorului faţă de societate, elaborarea şi
implimentarea proiectului cu caracter social în conformitate cu standartele de construcţii, ecologice ţinînd cont de
specificul şi necesităţile zonei unde se implementează proiectul. Conceptul de management.Caracteristicile
principale ale managementului:1.este un proces de conducere a unui sau unor grupuri organizat(e) de
persoane, dar termenul “a conduce” nu trebuie confundat cu a avea personae in subordine. 2.priveste si se
concentreaza asupra indeplinirii obiectivelor organizatiei, prin concentrarea eforturilor intregului colectiv.
Conceptul de management.Rolul managerilor:1.-atingerea obiectivelor organizatiei lucrand cu si prin
intermediul oamenilor precum si prin utilizarea altor resurse ale organizatiei (bani, materii prime, utilaje si
echipamente, resurse informationale) care prin procesul de productie se transforma in produse finite (bunuri
si servicii);2. managementul nu riveste doar intreprinderile ci este un proces care se deruleaza in toate tipurile
de organizatii.Administrarea imobilului are in vedere :1.Intreţinere preventivăInclud toate activităţile de
verificare a instalaţiilor şi asigurarea exploatării acestora în condiţii de siguranţă.Se realizează prin activităţi de
inspecţie bilunară a locaţiilor cu scopul de a identifica problemele şi a remedia pe loc defectele de mică anvergură sau
de înlocuire a unor componente de instalaţii, ori de a planifica reparaţiile complexe. 2.Intreţinere corectivaInclud
operaţiile de reparare a instalaţiilor, înlocuire a componentelor defectate sau remediere a defecţiunilor
majore.3.Intreţinere în caz de urgenţă
Se vor executa în cel mai scurt timp de la notificarea primită de echipa de intervenţie şi presupun înlăturarea cauzei
care a determinat urgenţa, precum şi planificarea operaţiunii de remediere sau reparare.
Prin serviciile oferite de către societatea noastră, dorim confortul, liniştea dvs. şi discreţia faţă de oricare proprietar.
Noi ne ocupam de toate problemele dvs., cunoscând faptul că timpul este pretenţios pentru client.

17
17.Zonarea teritoriului oraşelor. Politica urbană, obiective şi instrumente. Restricţii privind
dezvoltarea spaţiului urban
Zonarea
Zonarea este un instrument legal, o metoda administrativa si un exercitiu decizional al comunitatii
locale, prin care se realizeaza controlul dezvoltarii urbane.Zonarea este cel mai eficace instrument public de
control al utilizarii terenului, reflectind separarea spatiala a incompatibilitatilor de utilizare a terenului urban
si influientind, in consecinta, structura fizica, economica si sociala a oraselor.Zonarea este rezultatul operarii
unui complex de ingrediente :- Terenul ; -Pretul si valoarea terenului ; -Influienta performantelor pietei
asupra pretului terenului ; -Interesele private si rolul administratiei.Teritoriul oraşului poate fi concept ca o
sistemă complexă care suportă influenţa diverşilor factori externi. în acelaşi timp oraşul este conceput ca un
sistem organizat, planificat. Pe parcursul evoluţiei sale pe teritoriul urban se formează anumite hotare care
delimitează diverse zone formate pe teritoriul oraşului. Aceste zone sunt următoarele:- zone industriale;
-zone de creaţie; -zone de spaţiu locativ; -zone comerciale; -zone destinate oficiilor sau centrelor de business.
Existenţa acestor zone este inevitabilii, fapt important fiind doar corecta amplasare şi delimitarea a lor în
scopuri de planificare. Existenţa zonelor funcţionale pc teritoriul oraşului este legată de procesul de evoluţie
şi trebuie să poarte un caracter de planificare în conformitate cu principiile de dezvoltare şi urbanistice ale
oraşului.Necesităţile actuale ale economiei de piaţă dictează dezvoltarea neîntreruptă a teritoriilor noi. In
practică sunt create un şir de întreprinderi, sunt construite noi imobile ceea CC duce la extinderea oraşului.
însă pentru oraşe cu perioadă îndelungată de dezvoltare delimitarea zonelor funcţionale este complicată,
deoarece structura economică este diversă, iar zonele sunt combinate unele cu altele. O influenţă aparte o are
procesul de planificare. De regulă, pentru orice oraş există un centru anumit, iar pe parcursul dezvoltării sale
pot fi formate alte centre secundare, ceea ce în principiu, la un nivel oarecare şterge hotarele dintre zone.
Deoarece zonarea oraşului reprezintă în principiu în primul rînd fragmentarea oraşului în diferite zone.
criteriile de delimitare trebuie să fie speciale In conformitate cu principiile de bază ale delimitării în spaţiu. în
primul rînd se ţine cont de caracteristicile terenului, reliefului, unde de cele mai dese ori se combină relieful
natural sau cel artificial. De importanţă primordială sunt criteriile de zonare a oraşului. Criteriile trebuie să
ţină cont de caracteristicile oraşului ca o structură spaţială. Realizarea acestor obiective este posibilă în baza
analizei oraşului, a unei sisteme de informare. Oricare punct dc pe teritoriul oraşului trebuie să corespundă
cerinţelor de acces. De asemenea trebuie de ţinut cont de cheltuielile de timp pentru a ajunge dintr-un
punct în altul. Cu timpul în oraş se formează adevărate artere dc transport. Alte criterii de bază ar fi
amplasarea corectă a diferitor instituţii publice, nr. lor .1 .icccsul la ele. Majoritatea cetăţenilor vizitează
instituţiile care sunt situate în pnajfflăj De asemenea se ţine cont de intensitatea vizitării anumitor zone (de
cx. imensitatea vi/itării centrului oraşului va fi mai mare decît intensitatea vizitării altei zone a oraşului). Din
acest punct de vedere, dacă locuim în centru atunci avem avantaje suplimentau- la economi dc timp şi de
bani. Există şi dezavantaje in astfel de situaţii - poluare in aceste dc zone.
Politica urbană, obiective şi instrumente.
Obiectivul principal al politicii urbane este dezvoltarea durabilza a zonelor urbane, pt aceasta admin
publica locala elab si implimenteaza politici urbane. Principalele instrumente prin care se atinge dezv sp
urban pot fi urmatoarele :A)instrum de planificare( sint strins legate si conectate cu elaborarea planurilor
strategice si implimentarea lor, planif modului de util a terenurilor si altor elem ce necesita planificare
detaliata) ; b)instrum de piata (totalitatea masurilor unde mecanismul de piata joaca un rol central)  ; c)
instr legate de taxare ( diverse taxe funciare pt util pamintului si transferul de dr asupra lui) ;d)instr financiare
(instrum ce fac posibil procesul de dezv din pct de vedere financiar, includ subsidii din partea statului,
ajutoare financiare etc) ; e) instr de support (sunt legate de abilitatile aut publice locale de a sustine procesul

18
dezv infrastructurii urbane); f)alte instrum legale (sunt totalitatea legilor, actelor normative, ce prevad intr-un
oarecare mod util terenurilor, vinderea lor, taxarea)
Restricţii privind dezvoltarea spaţiului urbanInterdicţiile pot fi găsite în majoritatea documentelor
privind inaugurarea construcţiilor noi. Restricţiile pot fi permanente pentru a da o direcţie dorită a
direcţiei de dezvoltare sau temporare pentru a acorda autorităţilor de rigoare timp pentru a decide asupra
variantei optimale. Este în interesul societăţii pentru a avea acces la utilizarea a acestor restricţii asupra
activităţilor de dezvoltare. Nu este in interesul societăţii acordarea drepturilor absolute pentru un
proprietar de teren în scopul efectuării unor activităţi de dezvoltare tară nici o restricţie
Avantajele pot fi:posibilitatea utilizării principiilor de bază a politicii de dezvoltare a terenurilor; influenţa
asupra preţurilor la terenuri într-o direcţie dorită
Dezavantajele pot fi: stoparea iniţiative private sau întîrzierea dezvoltării directe în societate; limitarea
terenurilor disponibile, iar în consecinţa creşterea preţurilor la terenuri.

19
18. Etapele ciclului de viaţă a pieţii imobilului şi a bunului imobilEtapele ciclului de viaţă a pieţii sunt:
1)etapa de descreştere;2) etapa de consum; 3)etapa construcţiilor noi 4)etapa de saturare. Etapa de
descreştereeste specifică declinului economic poate fi observată atunci cînd piaţa este suprasaturată iar nr. de
imobile neocupate începe să crească. p/u proiectele investiţionale această situaţie este critică, deoarece pune
în pericol investitiile alocate si perioada de recuperare a acestora.Etapa de consum : din cauza lipsei constr.
noi ca urmare a primei faze a ciclului începe să se intensifice cererea şi oferta pe piaţa secundară. Piaţa trece
într-o nouă fază – faza de consumare. După ce surplusurile proiectelor investiţionale sunt epuizate ratele de
dobîndă încep să crească, iar oferta este mică investitorii efectuiază analize şi studii de mark. în scopul
construcţiei obiectelor noi. Etapei constr. noi îi este specifică o cerere sporită pe piaţă de rînd cu micşorarea
ofertei la loturile de teren libere. În această perioadă creşte nivelul inflaţiei ceea ce influienţează asupra
preţului constr., iar în final asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile. Etapa de saturare – creşterea vînzărilor
cu imobil are loc cu tempuri încete iar în final practic se stopează piaţa. Apare un surplus de producţie nouă.
Activ. de constr.treptat se stopează ceea ce duce la micşorarea nr. locurilor de muncă. Etapa dată este
optimală p/u mărirea nr. obiectelor de proprietate. .
Bunurile imobile au acelaş ciclu de viaţă ca şi bunurile economice. Conceptul de ciclu de viaţă al bi
presupune existenţa a celor 4 etape clasice, dar cu forme specifice: 1. lansarea pe piaţă; 2. creşterea; 3.
maturitatea; 4. declinul.

Etapa de lansare pe piaţă reprezintă perioada cînd bunul imobil este expus la vînzare. A doua etapa –
creşterea – reprezintă o perioadă din timpul exploatării bunului, cînd este necesar de a efectua unele reparatii
curente sau de întreţinere, pentru a menţine valoarea construcţiei sau pentru mărirea acesteia. În cadrul etapei
de maturizare, proprietarul imobilului simte necesitatea de a efectua reparaţii mai complexe asupra clădirii.
Acest lucru este necesar pentru a prelungi durata ciclului de viaţă a bunului imobil. În cadrul etapei
declinului are loc lichidarea bunului imobil în sens fizic şi economic.
Durata ciclului de viaţă a bunului im.depinde de proprietar, de investitor. Este important de menţionat că
ciclul de viaţă a bunului im.nu este infinit, deoarece se ajunge la o perioadă cînd bunul imobil necesită
anumite investiţii şi valoarea lui în timp poate scădea, după care din nou poate creşte dacă s-au făcut
investiţiile necesare, reparaţii, reconstrucţii, modernizări, etc.

20
19.Procese de reproducere în domeniul imobiliar
Conform teoriei ciclului de viaţă a bunului imobil durata acestui ciclu va depinde în mod direct de faptul cum
este întreţinută starea tehnică a imobilului. În acest sens, pentru reproducerea bunurilor im., cum ar fi de ex.
fondul locativ, sunt utilizate următoarele metode:1) construcţii noi- conform definiţiei, construcţiile noi sunt
destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor fixe vechi, fiind practic principala metodă de
reproducere extinsă a fondurilor fixe. 2) reconstrucţia- reprezintă o formă de reproducere a imobilelor pe
calea schimbării elementelor constructive ale sistemelor inginereşti, utilizarea unor noi soluţii tehnice ţinînd
cont de destinaţia imobilului. 3) modernizarea imobilului- este o formă simplă de reproducere a construcţiei
ce include măsuri analogice cazului de reconstrucţie cu excepţia schimbării destinaţiei şi soluţiilor de
planificare.4) reparaţia capitală- constă în schimbarea sau restaurarea unei părţi a construcţiei din cauza
uzurii morale sau fizice cu excepţia elementelor portante, mai include uneori terenul aferent. Reparaţia
capitală poate fi complexă sau selectivă. Reproducerea fondului locativ include: l) reglamentarea de către stat
a reformelor de reproducere a fondului locativ in dependenta de situaţia creata pe piaţa imobilului locativ ; 2)
recuperarea totală a cheltuielilor pentru reparaţie, întreţinere si deservirea tehnica a fondului locativ din
contul sumelor achitate pentru fondul locativ; 3) existenta sistemei de repartizare a mijloacelor din sectorul
locativ prin intermediul încasării impozitelor de la proprietarii imobilului si aceste mijloace se folosesc
pentru diferite indemnizaţii.
Reproducerea bunurilor imobile poate fi efectuată prin următoarele căi: construcţii noi , reconstrucţii,
modernizare , reparaţii capitale.
Construcţiile noi ale fondului locativ sunt destinate compensării uzurii fizice şi morale ale fondurilor
vechi şi este practic principala metodă de reproducere lărgită a fondului locativ. Reproducerea fondului
locativ este un proces neîntrerupt de furnizare a fondurilor noi şi preîntîmpinarc a uzuri fondurilor înainte de
timp. Procesul de reproducere include în sine demolarea construcţiilor vechi, construirea celor noi,
modernizare şi reparaţia capitală a fondului deja existent. Reconstrucţia prezintă o formă de reproducere a
fondurilor prin calea schimbării a clementelor constructive, schimbării sistemei tehnice şi inginereşti,
instalarea utilajelor suplimentare şi utilizarea unor noi soluţii inginereşti ţinînd cont de scopul utilizării
imobilului.
Modernizarea este o formă simplă de reproducere a fondurilor fixe ce include un complex de măsuri
analogice cazuri dc reconstrucţie cu excepţia caracteristicilor de planificare şi spaţiul şi modul dc utilizarea a
imobilului. Reparaţia capitală constă în schimbul (în afară de elemente portante şi fundaţie) sau restaurarea a
unor părţi aparte, construcţii, utilaj din cauza uzurii morale sau fizice (parţiale sau totale) şi mai poate include
lucrări de amenajare a teritoriului adiacent.
Reparaţie capitală se împarte în complexă şi selectivă. Cea complexă include edificiul în general, iar
cea selectivă include elementele constructive separate ale edificiului sau sistemelor inginereşti ale bunului
imobil. In scopul preîntîmpinării uzurii şi eliminării deteriorării mici ce apar in procesul dc exploatare a
imobilului se efectuează reparaţia curentă.
Reparaţia curentă se împarte în:
- de profilactică - planificată din timp, ţinînd cont de volumul cheltuielilor, periodicitatea fiind
aproximativ de 3 ani.
- neprevăzută - se efectuează în regim urgent şi este destinată lichidării urmărilor incendiilor,
cutremurelor ş.a. catastrofe de ordin tehnic sau natural.

21
20.Managementul proiectului investiţional în domeniul imobiliar. Fazele proiectului investiţional în
domeniul imobiliar.
Prin proiect imobiliar se subînţelege un şir de activităţi de planificare. În domeniul imobilului sub definiţie de
proiect se subînţeleg un şir de măsuri interdependente cu obiective bine definite destinate rezolvării
problemelor legate de reproducerea fondurilor fixe. Structura proiectului poate fi alcătuită prin 2 căi: 1. de la
general la simplu – cind sint determinate obiectivele generale, iar apoi ele sint detaliate;2. de la simplu la
general – cind mai intii sint determinate obiective concrete, iar apoi ele sunt generalizate şi unite. Cînd se
determină eficienţa PI trebuie de ţinut cont şi de factorii de risc. Există 2 grupări de bază ale factorilor de
risc: r. Investitorilor, r. Antreprenorilor. Managementul proiectului investiţional începe chiar dela etapa
investiţională, odată cu numirea echipei de lucru în frunte cu managerul, care este responsabil de formarea
structurii proiectului. Managementul PI depinde mult de relaţiile dintre participanţi şi asigurarea
informaţională. Acest tip de man. utilizează cunoştinţe moderne, diverse tehnici de management, forme de
organizare şi structuri ale proiectului. F. Preinvestiţională-va include neapărat o cercetare preliminară a
eficienţii proiectului investiţional, unde se studiază detaliat conceptul proiectului, se efectuiază o analiză a
pieţii, a posibilităţilor tehnologice, se precizează termenii de implimentare a proiectului, se efectuiază o
evaluare preliminară economico-financiară, iar în cazul unui proiect legat de construcţie specific este
selectarea unui lot sau teren destinat consreucţiei. 2)F. Investiţională-presupune executarea următoarelor trei
etape:(1)etapa de planificare-include elaborarea structurii generale a proiectului, pregătirea pentru următoarea
fază cea de implimentare.; (2)etapa de implimentare-include lucrările principale ca:-îndeplinirea lucrărilor,
iar în detaliu – petrecerea tenderelor; -încheierea contractului; -controlul şi monitorizarea lucrărilor. (3)etapa
de finisare-include lucrări de testare , verificare, darea obiectului în exploatare, pregătirea cadrelor ce se vor
ocupa de exploatarea ulterioară. 3)F. de exploatare-include transmiterea imab. În proprietatea beneficiarului
sau investitorului, administrarea şi managerul acestui imobil.F de exploatare este practic cea mai îndelungată
din totalitatea fazelor PI..4)F.de lichidare-presupune terminarea ciclului de viaţă a proiectului prin
reconsrucţii sau demolare.

22
21.Managementul imobiliar în procesul de construcţii: Participanţii la procesul de construcţii.,
procesul de construcţii în sectorul privat
Managementul imobiliar este în primul rînd legat de utilizarea bunurilor imobile de către utilizatori în calitate
de marfă, sursă de venit, bun economic sau social. În acest caz trebuie să existe condiţii satisf. p/u o mai bună
funcţionare a sistemei. În realitate administrarea cu imobilul se află sub influenţa intersecţiei interesului
proprietaruluide imobil şi a celui ce o utilizează.proprietarul doreşte să primească profit maximal de la acest
obiect iar utilizatorul doreşte condiţii înalte de funcţionare a obiectului cu chelt. Minime p/u utilizarea lui.
Participanţii la procesul de constr: -developer – el este cel ce va utiliza rezultatele proiectului, iar în unele
cazuri va fi proprietar. El determină principalele cerinţeşi mărimea proiectului, asigură finanţarea, închee
contractecu alţi participanţişi poartă răspunderea p/u îndeplinirea acestor contracte. În calitate de developer
poate fi o persoană fizică sau juridică. – Investitorul – pers. care efectuiază investiţiile de lungă durată într-un
anumit proiect. De cele mai dese ori investitorul este şi propr. final al proprietăţiice se construieşte. Asociaţia
de locatari – este o formă nouăde management cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are următoarele
elemente specifice: nu este o organizaţie comercială, are ca obiectiv principal prestarea serviciilor locative,
coordonează şi administrează fondurile locative, se ocupă cu dezvoltarea fondului locativ. Organizaţiile de
proiectare – sunt acele organe ce efectuiază lucrări de cercetare p/u partea tehnică a proiectului,
documentaţia de proiect şi de deviz.-Antreprenor – este o organizaţie de constr.ce efectuiază lucrările de
realizare a proiectului în conformitate cu constr. încheiată.responsabilitatea cea mai înaltă o poartă
antreeprenorul general.-Managerul proiectului – este persoana căreia ia fost delegate responsabilităţile de
administrare a proiectului.persoana în cauză conduce echipa proiectului care este formată pentru realizarea
proiectului sau pentru îndeplinirea anumitor obiective ale proiectului.Procesul de constr. în sectorul privat.
Iniţiativa Pentru startul oricărui proiect investiţional este necesar neapărat ca cineva sa vină cu o iniţiativă.
Acesta poate fi viitorul investitor sau oricare altă persoană cu o idee de perspectivă. Nu este exclus cazul ca
ea pe viitor să devină un participant la proiectul investiţional. Uneori agenţiile de imobil iniţiază proiecte
investiţionalc în domeniul construcţiilor, alteori statul sau municipalitatea le poate iniţia, pe parcurs atrăgînd
şi alţi participanţi. Procurarea terenului Deseori apariţia ideii pentru un anumit proiect este bazată pe
existenţa unui teren sau posibilitatea procurării lui. însă deseori proiecte reuşite pot fi realizate şi pe terenuri
ce trebuie să fie căutate şi cercetate.Planificarea activităţilor Odată fiind creată structura de bază a
proiectului şi identificaţi principalii participanţi, ei pol lansa procesul de planificare a activităţilor. Statul
poate interveni şi el In procesul de planificare, iar influenţa lui poarte varia de la cooperare pe parcursul
proiectului, pînă la prezentarea cerinţelor faţă de proiect. Succesul proiectului depinde de măsura în care
investitorului i-a reuşit construcţia imobilului cu o amplasare dorită şi cu respectarea cerinţelor şi normelor
tehnice, iar mai apoi sa-l realizeze pe piaţă în condiţii avantajoase, în aceste condiţii procesul de planificare
poate fi împărţit în patru etape: Etapa 1. Cercetări pre - investiţionale, ce include şi cercetarea pieţii. în baza
acestor cercetări sunt puse bazele tehnico - economice ale planului general. Etapa 2. Elaborarea planurilor
arhitectonice şi de construcţii, unde sunt implicaţi specialişti independenţi sau organizaţii de
proiectare.Etapa 3. Planificarea financiară. Este practic elementul esenţial al procesului de planificare. Este
necesar de verificat permanent fezabilitatea financiară a proiectului în baza datelor prognozelor
investiţionale, date privind fluctuaţia cererii, oferta pe piaţă şi alţi factori de acest ordin.Etapa 4. Oferta
investiţională, este practic rezultatul unui întreg proces de planificare în care rolul principal î-1 joacă aşa
indicatori ca beneficiul, eficienţa investiţiilor, rentabilitatea şi nivelul de risc acceptat.Finanţarea
proiectului. Finanţarea proiectului începe de la elaborarea detaliată a planului financiar indiferent de faptul
dacă există schemă de finanţare proprie, împrumut sau mixtă. Planificarea financiară trebuie să fie făcută la
nivel, deoarece întîrzierea în alocarea finanţelor poate duce la prelungirea termenului de construcţie,
cheltuieli suplimentare şi agravarea relaţiilor de parteneri. în afară de planificarea fluxului de numerar este
23
necesar dc elaborat un grafic a finanţării proiectului. Implementarea După primirea deciziei privind
implementarea planului elaborat, este necesar de ales un antreprenor general care dc obicei este ales in baza
tenderului. Principalele etape ale acestui proces sunt:Formarea unui comitet al
tenderului;Publicitatea;Elaborarea documentaţiei de tender;Petrecerea unor cercetări preliminare a
pretendenţilor (nivelul de calificare);Oferte din partea pretendenţilor;Cercetarea şi expertiza
ofertelor;Evaluarea finală;Incheierea contractului.Darea în arendă Dacă persoanele ce vor dori să ia în
arendă obiectul proiectului nu au fost stabilit din timp atunci beneficiarului sau investitorului î-i revine
sarcina dc a-i căuta chiar pe parcursul construcţiei. Vînzarea în intenţiile investitorului de regulă nu intră
păstrarea obiectului în portofoliul său de investiţii, ci vinderea ulterioară unui alt investitor sau unui
proprietar final. Management şi exploatare In ceea ce priveşte exploatarea imobilului, investitorul are de
ales între administrarea imobilului sau delegarea acestor funcţii organizaţiilor specializate, în calitate de
organizaţii specializate pot fi asociaţiile de locatari, uniuni ale asociaţiilor ce au experienţă pe piaţa prestării
serviciilor locative şi administrării imobilului.

24
22. Caracteristica noilor forme de organizare a managementului imobiliar: activitate de rieltor,
development şi fiduciară (trust)
Rieltor(este un intermediar pe piata imobiliara care are functia de a identifica cumparatorul care doreste sa
achizitioneze o proprietate imobiliara care apartine clientului vinzator sau vinzatorul caruia ii apartine proprietatea
pentru efectuarea tranzactiei cu bunul imobil usureaza procesul efectuarii tranzactiei).Notiunea de development in
sens larg se utilizeaza p/u definirea activitatii ce presupune modificari calitative ale obiectului si asigura sporirea
valorii acestuia.La baza developm.se afla investitiile definite ca mijloace banesti,hirtii de valoare,tehnologii,masini
si alta proprietate sau drepturi,inclusiv intelectuale investite in obiectele activitatii antreprenoriale cu scopul
capatarii profitului si atingerea unui efect economic si social pozitiv. Developerul este un antreprenor ce capata
profit in urma crearii obiectelor imobiliare,fiind in calitate de autorul ideii proiectului,cumparatorul drepturilor p/u
terenul de pamint sub constructie,organizator al proiectarii proiectului,in calitate de antreprenor general,angajator
al beneficiatului,brokerilor p/u realizarea obiectului creat si managerilor imobiliari,singur finanseaza sau atrage
mijloacele financiare.Scopul general al intreprinderii de developm.consta in organizarea si gestiunea realizarii
proiectelor investition.pe pietele imobiliare p/u sporirea veniturilor si dezvoltarea intreprinderii.Acest scop
presupune solutionarea sarcinii de baza,adica asigurarea activitatii investitionale a intreprinderii pe baza crearii
imaginii stabile a unui partener sigur de clasa superioara,asigurarea prioritatilor concurentiale in toate directiile si
delimitarea stricta a responsabilitatii participantilor si managerilor.In corespundere cu experienta mondiala
structura si functiile companiei de developm.trebuie sa corespunda urmatoarelor principii:1.toate functiile de
gestiune a proiectelor investitionale sunt concentrate in cadrul intreprinderii pina la darea in exploatare.
2.examinarea si analiza detaliata a etapei initiale,preinvestitionale a proiectului3.conducerea eficienta si
coordonarea proiectelor pe parcursul intregului ciclu; 4.existenta sistemului de management a calitatii certificat la
nivel international; 5.un sistem adaptabil de finantare a proiectelor.
Compania fiduciara este o întreprindere sau o persoana juridica ce exercita functii de administrare a hirtiilor de
valoare,actiuni,bonuri patrimoniale si altor forme de investitii.De asemenea administreaza bunuri ce au fost privatizate
in urma procesului de privatizare ca complexe patrimoniale unice.P/u a activa compania trebuie sa obtina licenta in
acest domeniu.Proprietate fiduciara sunt relatile de drept ce apar ca rezultat al incheierii contractului de instituire a
trustului intre fondatorul trustului si compania fiduciara in folosul beneficiarului.Beneficiar al trustului e persoana
fizica sau jurid in folosul caruia se incheie contractul de instituire a trustului.Fondatorul trustului e pers fizica sau jurid
ce transmite cu titlu de proprietate bunurile ce-i apartin in administrarea comp fiduciare cu scopul de a beneficia
personal de veniturile ce vor fi obtinute sau de a transmite aceste venituri unei terte persoane numite beneficiar

25
23.Sistemul organizaţiilor de stat, ce sunt implicate în evaluarea imobilului. Sistemul organelor
cadastrale – sarcini şi funcţii de bază. Rolul în dezvoltarea evaluării bunurilor imobile.
Sist. organiz. de stat antrenate, direct sau indirect, în activitatea de evaluare include: Parlamentul; Guvernul;
Ministerul Economiei si comertului; Departamentul Privatizării cu sistemul intereprinderilor de stat in
domeniu privatizarii; Ministerul Finanţelor cu Inspectoratele fiscale principale de stat si cele
teritoriale;Agentia de constructii si dezvoltare regionala; Ministerul Agriculturii;Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru cu Intreprinderea de stat „Cadastru” si cu filialele acesteia -sistemul oficiilor cadastrale
teritoriale;Academia de stiinte din cadrul careia face parte agentia pentru protectia proprietatii
intelectuale(AGEPI);Camera de licentiere. Fiecare dintre acestea având rolul său pe piaţa b.i. şi a serviciilor
de evaluare au un ţel comun: asigurarea condiţiilor normale ale pieţelor menţionate.Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru asigură realizarea politicii statului în domeniul administrării fondului funciar şi
reglementarea relaţiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei, topografiei şi a cercetărilor inginereşti.
Agenţia contribuie la dezvoltarea pieţei b.i., este răspunzătoare de crearea cadrului juridic şi metodologic
pentru lucrările de evaluare a b.i. Din anul 2006 a fost formata Intreprinderea de stat’’Cadastru’’cu filialele ei
care sunt oficiile cadastrale teritoriale – întreprinderi de stat care înregistrează b.i. şi drepturile asupra lor,
ţin Registrul b.i., întocmesc dosarele cadastrale pentru toate b.i. ce se află în sfera lor de activitate, oferă
servicii de inventariere şi evaluare a b.i. Este foarte importantă relaţia dintre Serviciul fiscal de stat şi
sistemul OCT-lor, primul fiind beneficiarul informaţiei şi a serviciilor de evaluare a b.i. în scop de impozitare
oferite de OCT (f-ţia cea mai imp. a OCT-lor). Conform legislaţiei, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi
Cadastru îndeplineşte atribuţii principale şi speciale.Atribuţiile principale ale Agenţiei sânt: 1)participarea la
elaborarea politicii şi strategiei statului în domeniul relaţii funciare şi cadastru; 2)elaborarea şi realizarea
programelor şi planurilor naţionale în domeniul relaţii funciare şi cadastru, coordonarea activităţii
autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale în sfera planificării şi realizării programelor de diferite
nivele în domeniul relaţii funciare şi cadastru; 3)coordonarea lucrărilor ce ţin de crearea cadastrului bunurilor
imobiliare; 4)acordarea de sprijin în realizare reformei funciare; 5)acordarea de sprijin în dezvoltarea pieţei
bunurilor imobiliare; 6)administrarea patrimoniului de stat din întreprinderile de ramură. Agenţia este
responsabilă pentru funcţionarea întreprinderilor de stat ramurale şi pentru rezultatele activităţii economico-
financiare a acestora, creează, reorganizează şi lichidează întreprinderile de stat în domeniul său de activitate;
Rolul în dezvoltarea evaluării bunurilor imobile- statul asigura relatiile economice-juridice intre toti subiectii
pietii imobiliare. Rolul special al statului ca participnt al pietii imobiliare este determinat de conditiile-1)
statul este proprietatrul bunurilor imobile si este cointeresat in folosirea lor rationala,2) statul este raspunzator
de crearea mediului juridic , metodologic si informational al pietei imobiliare pentru asigurarea unei
interactinuni optime a tuturor participantilor la piata,3) statul este inregistratorul bunurilor imobiliare si a
drepturilor asupra lor,4)statul apare in calitate de arbitru in litigiile patrimoniale si alte litigii legate de
bunurile imobiliare.

26
24.Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor - nationale si internationale. Scopurile creării, sarcinile de
bază. Autoreglementare activităţii de evaluare.
Conform legislaţiei R.M., asociaţia obştească este o formaţiune benevolă, independentă, autonomă, care s+a constituit
în urma exprimării libere a voinţei cetăţenilor ce s+au reunit în temeiul intereselor profesionalesau altor interese
comune pentru realizarea în comun a drepturilor civile, economice, sociale şi culturale şi care nu urmăresc scopuri de
obţinere a profitului. Există două tipuri de asociaţii obşteşti: asociaţii social-utile şi asociaţiile de avantaj reciproc.
Camera Naţională de Imobil din R.M. (CNI-RM) este o asociaţie benevolă non-profit non-guvernamentală a
persoanelor fizice şi juridice, care contribuie la dezvoltarea activităţii de evaluare şi a domeniilor înrudite pe baza
comunităţii de interese a membrilor ei. Asociaţia participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară(AEPI) şi Asociaţia
Republicană a expertilor profesionisti in evaluare(AREPE) sa unit la 25 noiembrie 1999 formînd „Camera Naţională de
Imobil din RM” care este membru asociat al TEGoVA. Scopurile principale ale constituirii Camerei de Imobil sunt:
contribuirea la formarea şi dezvoltarea pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare în Moldova; apărarea
intereselor şi drepturilor participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară. Camera de Imobil din Moldova îşi propune să-
şi desfăşoare activitatea în următoarele direcţii: să dezvolte pregătirea membrilor săi în domeniul activităţii de evaluare,
să organizeze stagieri, procesul de certificare şi atestare a participanţilor la piaţa imobiliară în domeniul activităţii de
evaluare; să efectueze expertize independente în probleme de evaluare; să dezvolte etica profesională a evaluatorului şi
să controleze respectarea ei de către membrii asociaţiei. Camera Naţională de Imobil participă şi la elaborarea bazei
normative şi juridice a activităţii de evaluare, reprezintă membrii asociaţiei şi apără drepturile şi interesele lor în
organele administrative, legislative şi judiciare. Camera de Imobil stabileşte şi perfecţionează relaţiile cu organizaţiile
guvernamentale, naţionale şi internaţionale privind dezvoltarea activităţii pe piaţa imobiliară. Sarcinile concrete care
stau în faţa Camerei Naţionale de Imobil din R.M. sunt pregătirea, finanţarea şi difuzarea literaturii de specialitate şi
ştiinţifice în problemele funcţionării pieţei imobiliare, publicarea materialelor didactice şi metodice, organizarea şi
desfăşurarea conferinţelor, seminarelor în problemele evaluării, formării pieţei imobiliare, politicii formării preţurilor.
După forma de organizare juridică, Camera de Imobil este o organizaţie obştească, bazată pe principiile participării
benevole, independenţei, activităţii non-profit. Membri ai Camerei Naţionale de Imobil pot fi cetăţeni ai R.M. şi
cetăţeni ai altor ţări care au permis de reşedinţă permanentă în Moldova, indiferent de rasă, confesiune, sex şi
convingeri politice. Ca şi în AREPE, în Camera de Imobil există patru grupe de membri: membri plini; membri
asociaţi; membri de onoare; membri corporativi. Faţă de membrii Camerei de Imobil se înaintează aceleaşi cerinţe ca şi
în AREPE. Se deosebesc doar cerinţele înaintate faţă de membrii corporativi. În conformitate cu statutul Camerei de
Imobil, dacă peste 25% din parteneri sau peste 50% din lucrătorii firmei sunt membri plini ai Camerei, atunci firma
respectivă este în drept să înainteze cerere pentru a deveni membru corporativ al Camerei. Activitatea acestei firme nu
trebuie să contravină statutului, regulilor de conduită şi activităţii profesionale a Camerei de Imobil. Nici un membru al
Camerei nu are dreptul să treacă dintr-o categorie de membri în alta dacă nu a plătit cotizaţiile şi nu a îndeplinit toate
obligaţiile legate de categoria din care face parte în prezent. Drepturile membrilor Camerei de Imobil depind de
categoria de membri ai organizaţiei din care face parte evaluatorul. Toţi membrii Camerei de Imobil au dreptul să se
folosească de titlul lor. Membrii plini şi membrii asociaţi au dreptul să aleagă şi să fie aleşi ca membri ai Consiliului
Camerei, să beneficieze de serviciile şi patrimoniul Camerei în modul stabilit de Consiliul Camerei. Toţi membrii
Camerei, în afară de membrii corporativi, pot folosi simbolica Camerei, în modul stabilit de Consiliu. Ei au dreptul să
obţină de la Cameră informaţie cu privire la activitatea ei, să participe la acţiunile Camerei cu dreptul de a lua parte la
vot (membrii asociaţi, membrii de onoare şi corporativi au dreptul de vot consultativ), să facă propuneri privind
dezvoltarea activităţii Camerei, să se publice în publicaţiile Camerei şi să primească aceste publicaţii. Toate categoriile
de membri ai Camerei sunt obligaţi: să respecte statutul şi actele normative ale Camerei şi să îndeplinească deciziile şi
regulile adoptate de Consiliul Camerei; să păstreze şi să folosească în modul cuvenit patrimoniul Camerei; să plătească
la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru; să susţină reputaţia Camerei şi să respecte etica profesională a
participantului profesionist la piaţa imobiliară; să nu divulge unor terţe persoane informaţia confidenţială referitoare la
Cameră; să-şi aducă contribuţia la susţinerea informaţională a Camerei.Organul suprem de conducere al Camerei este
Adunarea Generală a membrilor ei, care se convoacă nu mai rar de o dată pe an. Adunarea generală aprobă statutul şi
introduce modificări în el; alege Consiliul şi comisia de revizie a Camerei; ascultă dările de seamă ale Consiliului şi
comisiei de revizie; aprobă raportul de activitate şi bugetul anual al Camerei; discută sarcinile şi direcţiile principale de
activitate ale Camerei; ia hotărîri cu privire la încetarea activităţii ei.În perioada dintre adunările generale, activitatea
Camerei se desfăşoară sub conducerea Consiliului Camerei. Consiliul este ales pe un termen de pînă la 3 ani. Consiliul
conduce activitatea curentă: primeşte noi membri în rîndurile Camerei, îi scoate sau îi exclude din componenţa
Camerei; pregăteşte şi convoacă Adunarea Generală; pregăteşte raportul de activitate al Camerei pe anul ce s-a scurs şi
face bilanţul anual; îndeplineşte alte obligaţii care nu sunt exclusiv în componenţa Adunării Generale. Comisia de
revizie este aleasă pe un termen de 3 ani pentru controlul activităţii financiar-economice a Camerei supravegherea
27
respectării statutului şi înfăptuirea deciziilor organelor de conducere; prezentarea la Adunarea Generală a concluziilor
şi propunerilor făcute în baza rezultatelor reviziilor şi activităţii de supraveghere.

25.Evaluatorul – cerinţele faţă de calificare, categoriile evaluatorilor, drepturile şi obligaţiile (Conform

legislaţiei RM şi Standardelor Europene de evaluare).
Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi o persoană fizică cu reputaţie bună, cu
studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare, suficientă experienţă de muncă, nivel profesional şi
competenţa necesară în domeniul evaluării. Conform Standartelor Europene de Evaluare evaluatorul calificat ,
responsabil pentru efectuarea evaluării trebuie să fie specialist cu o bună reputaţie, care poate demonstra că: - a obţinut
o diplomă universitară sau postuniversitară adecvată, de la o instituţie de învăţămint superior recunoscută, are cel puţin
3 ani de experienţă după absolvire şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele sale profesionale printr-un
program relevant de pregătire continuă; - are suficiente cunoştinţe şi experienţă locală în evaluarea activelor corporale
aflate în zona respectivă, sau a declarat insuficienţa sa de expirienţă profesională clientului, înainte de acceptarea
lucrării, şi că a obţinut asistenţă de la persoane competente şi cunoscătoare;- acolo unde cere legislaţia naţională,
evaluatorul este membru al unui corp profesional recunoscut şi acreditat;- a încheiat contract de asigurare a
responsabilităţii sale profesionale în legătură cu răspunderea asumată pt fiecare lucrare.Conform Standartelor Europene
şi Internaţionale de Evaluare evaluatorul poate avea statutul de evaluator intern, independent sau extern.Evaluator
independent – este un evaluator extern care nu are un interes financiar semnificativ în compania client sau vice versa,
nici direct nici indirect – prin asociaţi, coadministratori sau rude apropiate. El nu trebuie să în ultimele 24 de luni şi nici
în prezent o relaţie pecuniară (bănească, financiară) cu clientul, decît plata pentru lucrarea de evaluare şi să declare în
scris orice implicare trecută sau prezentă cu proprietatea evaluată pentru ultimile 24 de luni. Evaluator intern – poate fi
administrator, director sau funcţionar, dacă este calificat corespunzător şi dacă nu are un interes financiar sau politic
semnificativ, definit astfel:- ca proprietate personală sau familiară, fie printr-o corporaţie sau printr-un holding în
proporţie de 5% sau cu o asemenea sumă cu care ar putea fi influenţată obiectivitatea evaluatorului;- ca remunerare
legată de rezultatele evaluării;- ca funcţie în cadrul cadrul unei autorităţi publice, ceea ce ar putea conduce la apariţia
unor conflicte cu o terţă persoană.Evaluatorul extern – este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul
intern, iar pe de de altă parte, el nu corespunde, după una sau mai multe din condiţiile sus-enumerate, calităţii de
evaluatorindependent. În unele cazuri prevăzute de legislaţie un astfel de evaluator poate efectua evaluarea pentru
întocmirea documentaţiei financiare.Drepturile şi obligaţiile (conform legislaţiei R.M. şi Standardelor Europeme de
evaluare)În conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la ectivitatea de evaluare evaluatorul este în drept:-
să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislatiei şi contractului de prestare a serviciilor
de evaluare;-să determine metodele de evaluare conform standardelor nationale de evaluare;-să aibă acces la
documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea evaluarii, cu exceptia datelor ce constituie secret commercial;-
să inspecteze obiectul evaluarii;-să solicite, dupa caz, administratiei intreprinderii de evaluare antrenarea in evaluare a
altor evaluatori si specialisti;-să fie membru al asociatiilor obstesti ale evaluatorilor si sa participe la activitatea
acestora;-să participe la sedintele comisiei de atestare privind retragerea certificatului sau de calificare;-să conteste
actiunile autoritatilor administratiei publice centrale si locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare
sau ale organului care a eliberat certificatul de calificare in instanta contenciosului adminstrativ. Evaluatorul este în
drept să refuze, in conditiile prevăzute de legislatie, efectuarea evaluarii in cazul in care beneficiarul:-a incălcat
clauzele contractului de evaluare; -nu a prezentat actele necesare pentru evaluare;-nu a asigurat posibilitatea inspectarii
obiectului evaluarii;-a intervenit in actiunile evaluatorului pentru a influenta asupra rezultatelor
evaluarii.Evaluatorii,care evaluează bunurile imobile în scopul impozitării au aceleasi drepturi ca si evaluatorii care
efectueaza evaluarea individuala,dar cu unele amendamente.Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea
obiectului supus evaluării în cazul în care este:-proprietar al obiectului evaluării;-fondator,acţionar persoană cu funcţie
de răspundere a persoanei juridice,titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;-beneficiar al serviciilor
de evaluare;-rudă sau soţul uneia dintre persoanele menţionate mai sus.Evaluatorul este obligat: -să efectueze
evaluarea îin conformitate cu cerinţtele legislatiei, cu Standardele Nationale de Evaluare şi cu contractul de prestare a
serviciilor de evaluare;-să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuarii evaluarii atunci cind apar
circumstante ce impiedica efectuarea lucrarii, de exemplu,cind beneficiarul prezinta acte care contin date incomplete
sau eronate, cind intervine in actiunile evaluatorului.-să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să
determine corect obiectul evaluării,să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării,să ia în
considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative,să întocmească un raport de evaluare obiectiv
şi argumentat;-să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar,conform legislaţiei.Evaluatorul trebuie
să respecte cerintele codului etic, care interzice efectuarea evaluarii in cazul aparitiei unor dubii in ce priveste
independenta evaluatorului.Deseori cerinţa de independenţă a evaluatorului poartă un caracter discutabil.In practică
este foarte dificil să se obţină independenta completă a evaluatorului.În cazul în care clientul nu este multumit de
28
rezultatele evaluarii facute de agentul intermediar, el poate apela la serviciile evaluatorului pentru a-si verifica
indoielile.O altă obligatie a evaluatorului este sa efectueze evaluarea in mod constiincios , ceea ce inseamna
identificarea si determinarea corecta a obiectului evaluarii stabilirea scopului evaluarii si presupusa aplicare a
rezultatele evaluarii
26. Reglementarea juridică a activităţii de evaluare. Licenţierea şi atestarea în domeniul de evaluare a
bunurilor imobile în RM. În decursul ultimilor ani au fost întreprinse numeroase măsuri pentru modificarea
legislaţiei în vigoare şi anume în codul funciar, legea cu privire la proprietate, legea cu privire la cadastru
B.I., legea cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi legea cu privire la gaj
şi alte acte normative. Cea mai mare influenţă asupra dezvoltării activităţii de evaluare în RM a avut-o Legea
cu privire la activitatea de evaluare. Legea cuprinde cadrul juridic, organizaţional şi metodologic de
desfăşurare a activităţii de evaluare. Se dau noţiunile de bază ale activităţii de evaluare, tipuri şi scopurile
evaluării ş.a. De asemenea, legea stabileşte drepturile, obligaţiile, răspunderea evaluatorilor şi a
întreprinderilor de evaluare, condiţiile ce limitează activitatea de evaluare. Intr-un capitol aparte se
examinează temeiul pentru efectuarea evaluării, cerinţele faţă de raportul de evaluare.Punctul de plecare în
concepţia legii este ideea independenţei evaluatorului - titular al unui certificat de calificare, având experienţă
de muncă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară. Evaluatorul desfăşoară
activitatea de evaluare numai în cadrul unei întreprinderi de evaluare având licenţa corespunzătoare.Alte acte
normative care reglementează în prezent activitatea de evaluare sint: programul de măsuri privind
implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, regulamentul provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile, regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor, regulamentul cu
privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de
proprietate intelectuală. În cadrul evaluării prin metoda costului, specialiştii utilizează şi Culegerile indicilor
comasaţi (1997) pentru determinarea valorii de reconstituire a construcţiilor.În cadrul evaluării masive, un rol
important îl are Titlul VI al Codului Fiscal al Republicii Moldova. Aici se conţin informaţii cu privire la baza
impozabilă, cotele de impozit. O lacună în cadrul juridic al activităţii de evaluare este inexistenţa
Standardelor Naţionale de Evaluare. Pînă la aprobarea acestora, întreprinderile de evaluare efectuează
evaluarea bunurilor imobile în conformitate cu regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile,
aprobat de Guvernul R.M. Acest regulament este elaborat în corespundere cu Legea cu privire la activitatea
de evaluare şi are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul
acestora şi forma de proprietate asupra lor.Există, însă, unele acte normative care reglementează activitatea
de evaluare numai a anumitor tipuri de bunuri imobiliare.De exemplu legea cu privire la preţul normativ şi
modul de vânzare-cumpărare a pământului include instrucţiunile aprobate de Ministerul Finanţelor despre
modul de calculare a valorii B.I. în scopurile vânzării-cumpărării, moştenirii, dăruirii şi ipotecării terenurilor.
Există o instrucţie specială privind modul de determinare a valorii B.I în scopul impozitării. Instrucţiunile au
fost aprobate în 1997, „preţul normativ” rămâne un atribut obligatoriu al tranzacţiilor imobiliare în cazul
proprietăţii publice. În cazul proprietăţii private tranzacţiile pot fi efectuate la preţul de piaţă cu toate ca
aceasta noţiune nu e clar determinată în legislaţie. Până în prezent evaluarea ca gen de activitate independent
nu şi-a găsit reflectarea în legislaţia Moldovei.Licenţierea este forma principală a reglementării de stat a
activităţii de evaluare. Licenţa serveşte drept o garanţie a calităţii serviciilor de evaluare. Licenţierea este o
măsură temporară care reflectă atenţia statului faţă de calitatea lucrărilor de evaluare. În ţările dezvoltate,
activitatea de evaluarea bunurilor imobiliare, tradiţional nu se reglementează de stat. Nivelul înalt al
serviciilor de evaluare este garantat de standardele de evaluare, elaborate de organizaţiile obşteşti ale
evaluatorilor. În RM licenţierea serviciilor de evaluare se efectuiază conform Legii cu privire la licenţierea
unor genuri de activitate Nr.451-XV din 30 iulie 2001. Legea reflectă cerinţele faţă de licenţiere, regulile de
eliberare şi retragere a licenţei, organele responsabile de licenţiere etc. Conform acestei legi, licenţierii este
supusă numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Celelalte tipuri de activităţi, cum ar fi evaluarea
proprietăţii intelectuale, maşinilor, mijloacelor de transport, evaluarea businessului etc se efectuiază fără
licenţă.Autoritatea care efectuiază licenţierea este Camera de Licenţiere, care are statut de persoană juridică.
Solicitant de licenţă poate fi orice persoană fizică sau juridică, înregistrată în modul stabilit în RM în calitate
de întreprindere sau organizaţie, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare, precum şi
persoană fizică ce poate practica unele genuri de activitate supuse licenţierii în temeiul unor acte legislative,
care a prezentat autorităţii de licenţiere cererea şi actele necesare pentru obţinerea licenţei. Licenţa pentru
29
practicarea activităţii de evaluare se eliberează pe cinci ani.Condiţiile de licenţiere a activităţii de evaluare a
bunurilor imobiliare reprezintă totalitatea cerinţelor şi a condiţiilor stabilite, a căror respectare este
obligatorie pentru solicitantul titularului de licenţă la desfăşurarea genului de activitate de evaluare a
bunurilor imobiliare.Cond. de licenţiere privind desfăşurarea activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare
sunt următ.:1.desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu legislaţia şi actele normative în
vigoare;2.îndeplinirea obligaţiilor faţă de autorităţile fiscale;3.specialiştii întreprinderii trebuie să-şi confirme
nivelul cunoştinţelor lor;4.întreprinderea de evaluare trebuie să angajeze în calitate de evaluator doar
specialişti cu certificat de calificare.Aşadar,una din condiţiile obligatorii de licenţiere a întrprinderii de
evaluare este prezenţa în componenţa întrprinderii a specialiştilor-evaluatori calificaţi, care posedă
certificatul corespunzător. Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi
persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare,
suficientă experienţă de muncă, nivelul profesional şi competenţă necesară în domeniul evaluării. Pentru
aceasta a fost introdusă atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare. Ideea principală a atestării de
stat este asigurarea unui nivel minim al calităţii cunoştinţelor teoretice şi al drepturilor practice ale
evaluatorilor de bunuri imobiliare.Conform Art.15 al Legii cu privire la activitatea de evaluare, atestarea de
stat a evaluatorulor bunurilor imobile este o condiţie obligatorie care permite de a asigura piaţa serviciilor de
evaluare cu specialişti calificaţi. Pînă nu demult, cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea licenţei, erau mai
mult formale. Se înaintau anumite cerinţe faţă de nivelul instruirii, faţă de experienţa de muncă, dar nu se
analiza activitatea practică a evaluatorului, nu se determinau cunoştinţele şi profesionalismul acestuia. Ca
rezultat, pe piaţa serviciilor de evaluare din RM beneficiarul potenţia putea să întîlnească evaluatori ale căror
cunoştinţe şi profesionalism variau într-un diapazon enorm. Deci, sistemul atestării de stat este orientatspre
menţinerea pe piaţă a standardelor înalte ale calităţii serviciilor de evaluare.Atestarea evaluatorilor de bunuri
imobiliare este efectuată de ASRFC şi de către Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Individuale. În
scopul creării sistemului de atestare a evaluatorilor, aceste organizaţii formează comisii de atestare, aprobă
regulamentele comisiilor şi programele pentru desfăşurarea examenelor de calificare.ARFC eliberează, în
baza comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerinţe:1.are studii
superioare în evaluare, studii superioare ec-ce sau studii superioare tehnice şi o pregătire profesională
adecvată;2.are experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator practic sau stagiar;3.nu are
antecedente penale nestinse;4.a susţinut examenul de calificare.Examenul de calificare constă din două părţi:-
partea teoretică (proba scrisă ) care reprezintă examinarea cunoştinţelor teoretice;- apărarea rapoartelor de
evaluare.Certificatul de calificare reprezinta un act de stricta evidenta in care se indica:autoritatea care emite
cerificatul,numarul si data eliberarii certificatului,numele si prenumele titularului,termenul de valabilit. A
certificatului.Certificatul este semnat de directorul general al Agentiei si se autentifica prin aplicarea
stampilei acesteia.Pentru serviciile prestate de comisie si eliberarea certificatelor de calificare se incaseaza o
plata unica de 180 lei. Plata poate fi achitata atit de solicitant cit si de intreprinderea de evaluare in cadrul
careia activeaza evaluatorul si se vireaza la contul extrabugetar al Agentiei, deschis la unitatea teritoriala a
trezoreriei de stat.Sumele acumulate se utilizeaza pentru urmatoarele scopuri: 50 la suta se vireaza in bugetul
de stat,la contul trezoreriei de stat si 50 la suta se utilizeaza pentru organizarea activitatii Comisiei de
atestare.Certificatul de calificare va fi eliberat specialistului in termen de 15 zile din data luarii deciziei
corespunzatoare de catre Comisia de atestare.Certificatul se acorda pe termen de 5 ani. Comisia de atestare
are dreptul de a lua decizie asupra respingerii cererilor de eliberare a certificatului de calificare şi de retragere
a lor. Cererea de eliberare a certificatului de calificare este respinsă dacă nu sunt prezentate toate actele, sau
acestea conţin date eronate sau false.La expirarea termenului de valabilitate a certificatului de
calificare,pentru prelungirea acestuia evaluatorul este supus rexaminarii.

30
27.Politica de produs. Specificul politicii de produs în domeniul imobiliar.
Politica de produs reprezintă principala componentă a mixului de marketing a întreprinderii. Fără a avea
produse competitive, adaptate cerinţelor pieţei-ţintă, nimeni nu are nici o şansă în competiţia pentru atragerea
unui cât mai mare număr de clienţi. Fundamentarea politicii de produs reprezintă punctul de plecare în
definirea mixului de marketing a întreprinderii. Acest lucru presupune precizarea clară a obiectivelor,
strategiilor şi tacticilor pe care întreprinderea trebuie să şi le alegă dintre variantele posibile. Politica de
produs are în vedere ”conduita pe care o adoptă o întreprindere referitor la dimensiunile, structura şi evoluţia
gamei de bunuri materiale şi servicii ce fac obiectul propriei activităţi”. Comportamentul întreprinderii faţă
de elementele mai sus menţionate, trebuie să aibă în permanenţă drept obiectiv principal adaptarea acestora la
condiţiile pieţei-ţintă. Principalele componente ale politicii de produs sunt: 1)Cercetarea produsului, care
are în vedere atât analiza situaţiei produselor, întreprinderii, prezente pe piaţă cât şi a celor noi, ce urmează a
fi lansate într-un anumit moment pe piaţă. Fără această componentă (corespunzătoare funcţiei premisă a
marketingului) politica de produs nu poate corespunde aşteptărilor.2)Proiectarea şi realizarea produselor noi,
presupune realizarea noilor produse, în concordanţă cu nevoile consumatorilor, pentru a pute fi testate
(testare tehnică şi de acceptabilitate) în vederea lansării lor pe piaţă. 3)Asigurarea legală a produsului, în
vederea protejării acestuia împotriva concurenţei neloiale căruia i-ar putea cădea victimă acesta.4) Analiza
portofoliului produselor, pe care întreprinderea le are deja prezente pe piaţă. Prin utilizarea unor metode
precum BCG, Matricea McKinsey, SWOT etc. întreprinderea îşi poziţionează produsele pe piaţă şi poate
decide care sunt cele care vor rămâne în continuare şi care sunt cele care vor fi înlocuite sau eliminate
definitiv.Specificul politicii de produs .Marketingul imobiliar sau marketingul obiectelor industriei de
construcţie (OIC) este o direcţie relativ nouă, puţin mai specifică decât investigaţiile de marketing a
producerii de mărfuri, ceea ce determină alte metode de realizare a OIC ca proiect de investiţie, de organizare
a investigaţiilor de marketing.Obiectele investiţiilor prezintă prin sine un sistem de interacţiune a mijloacelor
de producţie, principala caracteristică a OIC fiind tehnologia şi organizarea procesului de producere. De
aceea realizarea OIC este distribuţia, de regulă, a mărfii complexe, a complexului locativ sau a obiectului
infrastructurii, care este determinat de prezenţa la producător a mijloacelor tehnice şi a experienţei, ceea ce ar
favoriza producătorul (antreprenorul) în lupta concurenţială cu obiectele analoage. Un element obligatoriu în
marketingul OIC este organizaţia de antreprenoriat, care gestionează procesul de execuţie a obiectului şi de
activitatea cărora depinde căpătarea indicatorilor optimali de economie a resurselor materiale şi diminuarea
termenului construcţiei. Conţinutul noţiunii de cerere la OIC include în sine analiza pieţei de desfacere,
dinamica şi structura cererii la aceste obiecte şi segmentarea pieţei după criteriile creşterii de perspectivă.
Necesitatea analizei complexe a interacţiunii întreprinderii cu mediul extern şi orientarea lui rapidă şi
reorientarea în ritmurile de dezvoltare a pieţei naţionale pune în evidenţă întrebări social-economice
interdependente principial noi: conjunctura pieţei, studiul acesteia, investigaţiile, analiza şi prognozarea
dezvoltării, pe de o parte, şi posibilităţilor tehnico-economice a producătorilor şi dezvoltarea acestora pe de
altă parte. Baza funcţionării efective a întreprinderilor contemporane reprezintă analiza permanentă a pieţelor
de desfacere a producţiei sale şi a pieţelor de materie primă şi a resurselor materiale pentru asigurarea
activităţii sale de producere. O caracteristică specifică a întreprinderilor de construcţie majore contemporane
naţionale este specializarea stabilă pe decenii de ani, reorientarea căreia este complicată din punct de vedere
practic în condiţiile de haos, creat pe piaţă.

31
28. Metode de formare a preţului în cadrul politicii de preţ.
Preţul produsului (serviciului) constituie un element complex al marketin¬gului mix. Formarea preţurilor
este un proces destul de dificil, întrucît trebuie să se ţină cont de interesele contradictorii ale producătorilor şi
ale consumatorilor şi să fie găsite soluţii de compromis pentru ambele părţi. Metodele de formare a
preţurilor :Formarea preţurilor e legată de analiza structurii cheltuielilor şi de aplicarea concepţiei de
contribuţie la constituirea profitului. Metode contributive de formare a preţului sunt:1.Formarea preţurilor
în funcţie de costul total (standardizată). Preţul se stabileşte în baza tuturor cheltuielilor de producţie prin
plusarea adaosului pentru cheltuielile comerciale şi cele administrative, a cheltuielilor pentru publi¬citate,
pentru studiul pieţei, precum şi a adaosului planificat al procentului derentabilitate a vînzăriior..2.Formarea
preţurilor în baza costului de producţie total. Această abor¬dare se bazează pe concepţia distribuirii complete
a cheltuielilor între produsele firmei..3.Metoda de formare a preţurilor în funcţie de cheltuielile de
con¬versiune se bazează pe includerea cheltuielilor directe de salarizare în cheltuielile de regie de producţie
pentru determinarea cheltuielilor totale de conver¬siune.4. Metoda de formare a preţurilor în funcţie de preţul
de cost total, unde drept bază pentru adaos sînt cheltuielile directe pentru materiale şi cele de
salarizare.5.Metoda de formare a preţurilor în baza cheltuielilor variabile sau pe baza valorii limită. Aici
adaosul se calculează faţă de cheltuielile variabile.6.Metoda de formare a preţurilor îri funcţie de mărimea
veniturilor rin investiţii sau în funcţie de rentabilitatea alocaţiilor. Urmează calculul preţului care reflectă
obţinerea ratei profitului pentru capitalul activ.7. Metoda de determinare a preţurilor în funcţie de volumul
vînzărilor.Alegerea metodelor de formare a preţurilor depinde în mare măsură de prio¬rităţile în activitatea
firmei.8.Stabilirea preţului în funcţie de calitate şi valoareAproape în toate situaţiile între calitate şi preţul
ofertei se stabileşte o legătură directa şi aceasta din cel puţin două motive: calitatea necesită cheltuieli
suplimentare pe care firma va dori să le recupereze; creşterea calităţii duce la creşterea valorii percepute de
consumator. Preţul şi calitatea. Pentru a realiza produse şi servicii de calitate superioară sunt necesare eforturi
suplimentare care duc la creşterea costului unitar al produselor . Este adevărat că prin creşterea calităţii are
loc o reducere a costului la producător dar la nivelul întregii producţii ca urmare a reducerii rebuturilor şi a
cheltuielilor cu remedierea defectelor în perioada de garanţie, a reducerii cheltuielilor pentru stingerea
reclamaţiilor, etc. Reducerea unor cheltuieli la nivelul întregii producţii va contribui la creşterea profitului şi
la crearea unor surse pentru îmbunătăţirea în continuare a calităţii. Pe unitatea de produs însă, cresc
cheltuielile pt cercetarea pieţei, cele pt proiectare şi probe tehnologice, achiziţionarea utilajelor performante,
calificărea personalului, perfecţionarea controlului proceselor, cheltuieli cu auditul şi certificarea, cheltuieli
cu serviciile care însoţesc produsul 9.Stabilirea preţurilor în funcţie de concurenţăSunt şi situaţii când firmele
nu se preocupă de utilizarea unor metode speciale pentru stabilirea preţurilor preferând să se orienteze după
preţurile concurenţilor. Firma se informează în astfel de cazuri în legătură cu preturile practicate de
concurenţii direcţi şi, în funcţie de obiective sau posibilităţi, stabileşte preţuri similare, mai mici sau mai
mari. Procedeul este frecvent întâlnit la firmele mici, mai ales cele care activează în sfera serviciilor sau în
comerţ.
La formarea strategiei de preţ se va ţine cont de originea produsului şi de posibilitatea de a-1 înlocui cu alte
produse similare, se vor stabili modurile de a-1 păstra. În etapa actuală, scopul principal al întreprinderilor
industriale din RM este de a supravieţui. Preţurile se determină luînd în consideraţie cheltuielile, stocurile
produselor din depozite, necesitatea de a întreţine personalul, precum şi insolvabilitatea consumatorului. O
atare strategie de formare a preţului poate exista puţin timp, întrucît nu garantează întreprinderilor finanţele
necesare pentru dezvoltarea activităţii lor. Este posibil şi un alt scop al formării preţurilor-majorarea
profitului. Politica preţurilor înalte are succes cînd întreprinderea promovează pe piaţă un produs nou şi
mediul competitiv e destul de loial. Dar această strategie optimizează profitul doar pentru o perioadă scurtă.
Preţurile umflate la produsele noi sînt de asemenea practicate de firme pentru consolidarea imaginii lor.
Sporirea volumului vînzărilor ca obiectiv al formării preţurilor se foloseşte în cazul cînd cheltuielile sînt
destul de mici şi întreprinderile pot să extindă cu uşurinţă partea lor pe piaţă. Politica de preţ a întreprinderii
care acaparează o piaţă nouă e dinamică. Ea se modifică în conformitate cu sensibilitatea pieţei faţă de preţul
stabilit, precum şi cu reducerea cheltuielilor de producţie în legătură cu sporirea volumului vînzărilor. Asupra
ei influenţează şi politica de preţ a concurenţilor

32
29.Cercetarea de marketing. Etape şi direcţii. Distribuţia produselor. Canale de distribuţie.
Cercetarea de marketing cuprinde obţinerea, evaluarea şi interpretarea de informaţii asupra situaţiilor şi
deciziilor de marketing actuale şi viitoare ale unei întreprinderi, culegere, înregistrare şi analiză sistematică a
datelor despre problemelelegate de marketingul bunurilor şi serviciilor. Principalele direcţii ale cercetărilor
de marketing sunt:cercetarea pieţei, la care agentul economic îşi rapor¬tează activitatea.. Etapele cercetărilor
de marketing sunt următoarele:1.Identificarea problemei şi definirea scopului cerce¬tării. Reuşita acestei
etape depinde de colaborarea dintre con¬ducătorul compartimentului de marketing şi colectivul de
cerce¬tare.2.Elaborarea programului de cercetare şi culegere a informaţiilor. în cadrul acestei etape se
determină informaţiile necesare, se organizează programul de colectare eficientă a acestora..3.Derularea
propriu-zisă a cercetării constă în desfăşu¬rarea efectivă a investigaţiilor, care-poate fi procedată uneori de o
"repetiţie generală", realizată pe un număr mult mai redus de subiecţi, ce poartă denumirea de anchetă pilot.
4.Prelucrarea informaţiilor de piaţă obţinute are ca scop aducerea acestora la o formă care să permită
specialiştilor ana¬liza şi interpretarea rezultatelor.5.Analiza informaţiilor, redactarea studiului şi formu¬larea
concluziilor. Conceptul de distribuţie.Distribuţia - reprezintă o componentă principală a mixului de
marketing, care, într-o formă unitară, defineşte procesul aducerii bunurilor şi serviciilor de la producător la
consumator.Distribuţia reprezintă un proces mult mai complex, care începe din momentul în care produsul
este gata pentru a fi lansat pe piaţă şi se încheie o dată cu consumarea actului de vânzare de către
consumatorul final.Distribuţia se referă atât la circuitul fizic şi economic al mărfurilor, cît şi la sistemul de
relaţii ce intervin între agenţii de piaţă, la activităţile unei mase largi şi eterogene de unităţi aparţinând mai
multor ramuri economice.îîn optica marketingului, distribuţia poate fi structurată pe patru componente
distincte:traseul (ruta) pe care îl parcurge marfa de la producător la consumatorii sau utilizatorii
acesteia;ansamblul operaţiunilor economice ce însoţesc, condiţionează şi desăvîrşesc acest traseu (vînzare
-cumpărare, concesiune, consignaţie, transport, depozitare etc.);lanţul proceselor operative la care sunt
supuse mărfurile în drumul lor către consumatori;aparatul tehnic - reţeaua de unităţi, dotări, persona.
Putem delimita următoarele tipuri de canale de distribuţie :
1.canale directe sau de nivel „zero" sunt cele în care mărfurile circulă direct la producător la consumator, fără
nici un fel de intermediar, datorită particularităţilor acestora:intangibilitate; inseparabilitate de producător şi
deci imposibilitatea deplasării în spaţiu. Acest tip de canal este întîlnit, mai ales, în cazul mărfurilor de
consum producfiv (materii prime în cantităţi vagonabile, utilaje, instalaţii etc.) şi, în mai mică măsură pentru
mărfurile de larg consum.
2. canale scurte sunt cele tradiţionale de distribuţie a bunurilor de consum şi îmbracă forma : Producător -
Intermediar - Consumator ...- .între producător şi consumator există un intermediar, de regulă, detailistul;
uneori această sarcină poate fi îndeplinită de producător, cu condiţia să-şi asume funcţia distribuţiei fizice la
unităţile comerciale cu amănuntul şi/sau pe unităţi teritoriale. Producătorul apare ca intermediar în situaţia
mărfurilor de mare consumaţie şi ci grad ridicat de perisabilitate (carne, lapte etc). Cazurile cele mai
frecvente de utilizare a canalului scurt sau direct sunt:cînd valoarea unitară a produsului este mare;la
produsele perisabile, de modă, de noutate;cînd există capacităţi mari de depozitare la comerţul cu amănuntul,
pentru a evita comenzile prea dese; cînd este posibilă evitarea comerţului cu amănuntul.Aceste tipuri de
canale prezintă şi avantaje, cum sunt: accelerarea vitezei de rotaţie, reducerea unor costuri, asigurarea unor
contacte stabile cu consumatorii; dar şi dezavantaje, respectiv : creşterea stocurilor şi, implicit, a costurilor
legate de acestea, preluarea riscului comercial şi a efortului de promovare a produselor;3. canalele indirecte
sunt cele legate de deplasarea mărfurilor de la producător la consumatori prin intermediari. Asemenea canale
sunt folosite de firmele preocupate de extinderea activităţii lor de piaţă şi a volumului desfacerilor.

33
30.Mixul de marketing în construcţii.
Mixul de marketing defineşte un ansamblu de instrumente tactice şi strategice controlabile de către o firmă,
grupate sau axate pe în jurul a minim 4 aspecte importante ale activităţii de marketing (produsul,preţul,
distribuţia şi promovarea), pe care aceasta le combină, într-un anumit dozaj, în funcţie de condiţiile specifice
ale pieţei, cu scopul de a produce o reacţie pozitivă pe pieţele ţină privitor la cererea pentru produsele sale”.
produs- Oferta tangibilă a unei firme şi include calitatea, modelul, caracteristicile, dimensiunile, marca şi modul de
ambalare, serviciile post-vânzare, designul.Preț - Suma de bani pe care consumatorul trebuie să o plătească pentru
achiziţionarea unui produs, la diferite etape a ciclului de viaţă a acestuia, reduceri, facilităţi, structura acestuia.
Plasament - Activităţile pe care firma trebuie să le desfăşoare astfel încât produsul să fie accesibil şi disponibil pentru
categoriile de consumatori vizate, să aleagă canalele eficiente de distribuţie şi sistemul logistic, reţeaua de depozite,
stocurile optimale de mărfuri.Promovare - Acţiunile firmei legate de comunicaţiile cu privire la produs şi de
promovare a acestuia pe piaţa ţintă, publicitatea, relaţiile cu publicul, manifestări promoţionale, expoziţii.
Pentru construirea unui mix de marketing adecvat şi eficient, firmele trebuie să aibă în vedere următoarele
aspecte: 1. Niciodată nu trebuie acţionat asupra pieţei şi al mediului cu ajutorul unui singur mijloc sau
instrument, ci cu o multitudine de mijloace şi instrumente care, în fapt constituie componentele sau
elementele mixului de marketing; 2.Gradul de integrare a mijloacelor, metodelor şi instrumentelor folosite
trebuie să fie ridicat. Utilizarea acestora într-un mod izolat, fără o relaţie de interdependenţă, reduce drastic
eficienţa mixului; 3. Alocarea de resurse şi investiţiile va ţine seama de specificul, mărimea şi puterea firmei
şi se va concentra pe distribuţia corectă şi judicioasă pe toate elementele mixului de marketing. Numai printr-
o dozare judicioasă a resurselor (materiale, financiare şi umane) pe fiecare element al mixului de marketing,
firmele pot evita consumul excesiv de resurse. În concluzie, considerăm că este justificat să subliniem faptul
că de modul în care se combină şi se integrează a politicile firmei (politici privite ca mod de acţiune
intervenţie) privitoare la produs, preţ, distribuţie şi promovare depinde mai departe succesul sau insuccesul
pe piaţă a acesteia. De altfel, este uşor de observat, în cazul în care un element al mixului de marketing este
greşit implementat, de ce programele şi strategiile de marketing eşuează lamentabil, iar firma nu poate genera
profitul scontat.
Produsul Preţul
Gama:dimensiuni (lărgime, profunzime, lungime); Nivel de structură
structură (înnoire, diversitate) Disconturi
Atribute (corporale şi necorporale) – design, culoare, Facilităţi
ambalaj, marca. Termene de plată
Comunicaţii referitoare la produs Condiţii de creditare
Imaginea produsului

Marketing mix
mix

Plasarea(distribuţia) Promovarea(comunicarea promoţională)

Canale de distribuţie;2.Sisteme de distribuţie; Mijloace de promovare directă (personală):forţele de
3.Localizare;4.Tehnici de vânzare;5.Transport; 6.Stocare; vânzare;marketingul direct
7.Depozitare; 8.Alte componente logistice Mijloace de promovare nepersonală (de
masă):publicitatea;promovarea vânzărilor;relaţiile
publice.
Manifestări expoziţionale

Elementele definitorii ale fizionomiei mixului de marketing.

34
31.Instrumente de finanțare în construcții. Avantajele creditului ipotecar. Amortizarea creditelor
ipotecare.
Instrumente de finantare in constructii:
-bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, în limita
fondurilor aprobate anual cu această destinaţie;
-bugetul local al unităţilor administrativ-teritoriale beneficiare;
-fonduri rambursabile contractate sau garantate în condiţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 64/2007
privind datoria publică, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 109/2008, cu modificările
ulterioare;
-veniturile proprii ale beneficiarilor instituţii publice finanţate integral din venituri proprii;
-venituri proprii constituite potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii,
cu modificările ulterioare;
-donaţii şi sponsorizări ale persoanelor fizice sau juridice, române sau străine;
alte surse legal constituite.
Creditul ipotecar constă dintr-un împrumut destinat achiziționării, construcției sau renovării (modernizării)
unei locuințe și se garantează tot cu locuința respectivă pentru a seasigura obligația plății creditului rezultată
în urma acestui împrumut. Ipoteca este înregistrată în Cartea Funciară, iar locuința este folosită ca și garanție
și nu poate fi vândută până ce creditul nu este complet rambursat. Perioada de creditare este pe termen lung,
de maxim 35 ani, respectiv 420 luni. Pe toata perioada de creditare, titularul creditului va avea obligația de a
achita lunar rata formată din principal (credit) și dobânda. Toate condițiile de creditare legate de obiect,
valoare, perioadă, garanție și costuri- comisioane și dobânzi- sunt prevăzute într-un contract care va fi
încheiat între instituția de credit și solicitant la momentul contractării creditului. Veniturile acceptate pentru
credite ipotecare sunt cele standard acceptate de bănci: venituri din salarii, pensii, drepturi de autor, rente
viagere, dividende, chirii, activități independente, diurne personal navigant.
Avantaje:-creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.-in caz
de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I
creditorilor cu inscriptii ulterioare.-inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs
de 10 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost
prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia
primitiva).-ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si
chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va
trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).-la scadenta
daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita privind executarea creantelor
bugetare.-cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului
(imprumutatului).Amortizarea: Amortizarea poate fi privită sub următoarele aspecte: 1. ca proces - care
înseamnă o detaşare şi transmitere de valoare din activele fixe asupra producţiei;2. ca cheltuială - care
urmează a se include în costuri;3. ca fond sau resurse financiare - care trebuie să asigure recuperarea valorii
activelor fixe şi finanţarea înlocuirii acestora. În baza acestor aspecte amortizarea se poate defini ca expresie
bănească a uzurii. Amortizarea ca fond poate fi definită ca o sumă de bani ce se detaşează din activele fixe şi
permite întreprinderii:1.menţinerea constantă a a.f., atunci cînd a utilizat resurse financiare proprii pentru obţinerea
a.f.;2.rambursarea la timp a creditelor, atunci cînd a utilizat resurse financiare împrumutate pentru procurarea a.f.
Amortizarea ca proces mai are rolul de a elibera resursele de finanţare pentru reînnoirea a.f., fapt ce se realizează prin
prelevarea din rezultatele globale a unei părţi corespunzătoare. Pentru stabilirea fondului de amortizare este necesar să
se cunoască normele de uzură care sunt exprimate în %, au un caracter mediu şi pot fi stabilite pe fiecare fel de grupe
omogene, pe categorii mari şi pe total a.f. Regimul de amortizare trebuie de constituit astfel încît să facă din amortizare
o adevărată pîrghie financiară care să răspundă mai multor cerinţe şi anume:1.stabilirea exactă a cheltuielilor
cu amortizarea în costurile de producţie;2.recuperarea valorii a.f. într-o perioadă de timp corespunzătoare, ţinînd cont
de uzura fizică şi morală;3.impulsionarea întreprinderilor în folosirea completă şi eficientă a a.f.;
stimularea întreprinderilor în întreţinerea şi repararea instrumentelor de muncă;4.respectarea principiilor de fiscalitate

35
32.Tipuri de credite ipotecare (Amortizare prin anuități constante, Amortizarea în fază unică,
Amortizarea în sume egale a principalului, Credit cu participare, Plăți ascendente)
Amortizarea prin anuitati constante si amortizari variabile-anuitatea reprezinta suma de bani platita anual, pe
operioada determinata, de catre un debitor pentru rambursarea capitalului împrumutat si plata dobânzilor
aferente.Pentru ca anuitatile sa ramâna constante, partea reprezentând capitalul rambursat creste în fiecare an în timp ce
partea reprezentând dobânda scade.Amortizarea anuala = anuitatea constanta – dobânda la împrumutul
nerambursat.Acest tip de rambursare determina un cost m+++ al împrumutului întrucât amortizarile sunt mai mari catre
sfârsitul perioadei de rambursare. Rambursarea se face prin tragerea la sorti a obligatiunilor.

Indicatorii caracteristici1)Suma de bază a creditului (principalul)2)Termenul rambursării (perioada restantă)3)Rata

dobânzii4)Dacă examinăm anuitățile în calitate de variabilă atunci orice credit este determinat prin 4 variabile. 5)Cînd
cunoaștem trei dintre ele putem determina a patra.
Amortizarea în fază unică- presupune ca la sfârsitul fiecarui an sa se plateasca doar dobânzi asupravolumului total al
împrumutului.Aceasta metoda de amortizare este dublata, de regula, de constituirea treptata a unui fond de rambursare
(sinking found) care se plaseaza de catre socie tate pentru a aduce remuneratii, fiind folosit în final pentru achitarea
împrumutului.
Pot fi structurate în trei moduri:1Înghețarea dobânzii pînă la scadență2Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral
principalul3Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență

Înghețarea dobânzii pînă la scadență-Ipoteca presupune refuzul integral al plăților până la scadență. Apoi se
rambursează cum suma creditului dar și dobînda compusă calculată.
Rambursarea doar a dobânzii, apoi integral principalul-Se achită doar dobînda periodică și la scadență se rambursează
suma creditului.Evaluarea acestui credit presupune 3 pași:
Considerarea dobînzii ca anuitate și aprecierea valorii prezente a acesteia
Considerarea principalului ca reversie și aprecierea valorii prezente a acestuia
Însumarea rezultatelor primilor doi pași și determinarea valorii prezente a creditului
Amortizarea parțială cu rambursarea principalului la scadență -Creditele pot prevedea amortizarea înainte de scadență.-
Prognozarea sumei de rambursare și evaluarea a astfel de credite este analogică ipotecilor autoamortizabile achitate
anticipat.
Amortizarea în sume egale a principaluluiAceste credite se mai numes „spiralate” (spring-field loans) În special se
utilizează de către speculanții cu loturi de teren.

Credit cu participareAcest tip de credite este specific în cazul finanțării imobilului generator de venit.Ca regulă, el presupune
achitarea sumei de bază și a procentelor de deservire a creditului plus „kiker”. Sensul „kiker-ului” constă în faptul că creditorul
participă în veniturile căpătate de proprietar.„Kikerul” poate avea diverse forme:1Parte a rentei peste suma de bază2Parte a
venitului operațional net peste suma de bază3Parte a fluxului de numerar înainte de impozitareCreditul cu participare este analogic
celui autoamortizabil cu excepția „kikerului”. Orice venit, căpătat ca „kiker”, va fi analizat separat. Indiferent de prognoze, va spori
sau se va micșora, va rămâne neschimbată mărimea „kikerului”, oricum venitul respectiv va fi evaluat la o rată de actualizare
mai mare, avându-se în vedere incertitudinea sumelor date.
Plăți ascendenteÎn comparație cu ipoteca autoamortizabilă, plățile inițiale sunt mai mici, iar cele finale depășesc anuitățile
constante.

36
33.Tipuri de credite ipotecare (Anuitate inversă, Dobândă fluctuantă, Rollover canadian, Ipotecă
secundară, Dobândă suplimentară, Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valorii)
Anuitate inversăAstfel de cedite au fost oferite în SUA proprietarilor de imobil ieșiți la pensie.
Creditul dat presupune achitarea unui procent mic pentru deservirea creditului, sau lipsa acestuia, pînă la
-momentul vânzării proprietății sau -decesul proprietarului sau-până cînd coieficientul datoriei ipotecare nu
va depăși un nivel prestabilitEvaluarea este analogică cu evaluarea creditului cu amortizare în fază unică
considerând durata probabilă a creditului (durata de viață a proprietarului sau durata contractului).
Dobândă fluctuantăIpotecile cu dobânda fluctuantă au un procent ce se modifică conform unui indice
determinat de situația pe piață. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii și debitorii care nu doresc să
apeleze la credite pe termen lung cu rată fixă. Nivelul maxim al dobânzii anual achitate pooate fi limitat;
Poate fi stabilită limita superioară și inferioară a dobânzii. Modificarea ratei dobânzii va condice la
modificarea perioadei de amortizare a creditului. La majorarea ratei crește și perioada de amortizare. La
micșorarea ratei – se micșorează perioada de amortizare.
Rollover canadianRollover-ul canadian se emite pe 25 – 30 ani. Peste intervale prestabilite de timp, de ex. 5
ani, rata dobânzii se corectează în creștere sau scădere, reieșind din ratele existente pe piață la acel moment.
Creditele ipotecare cu rată renegociabilă (IRR) este o modificare a rollover-ului canadian. Diferența de bază
constă în faptul că pentru rata dobânzii IRR este stabilit nivelul minim și maxim. Ca regulă, modificarea ratei
se efectuează în limitele a 5% de la nivelul inițial. Modificările anuale nu trebuie să depășească 0,5%.
, Ipotecă secundarăSe structurează în diverse moduri (diferite moduri de amortizare – anuități variabile). În
procesul evaluării a astfel de ipotecă este important a înțelege esența contractului. Ipoteca ulterioară este o
variație a finanțării secundare, suborddonate.În procesul evaluării se va ține cont de ierarhia drepturilor
(subordonare, prioritate).
Dobândă suplimentarăUnele credite, în special cele ulterioare, presupun achtarea unei dobânzi suplimentare
(mărirea ratei).Suma procentelor se adaugă la suma de bază și rezultatul se împarte la numărul lunilor pentru
a determina mărimea achitărilor lunare. Rata dobânzii poate fi mică însă randamentul efectiv devine mare.
Suma sancțiunilor pentru achitarea anticipată a creditului de obicei se determină conform „regulei 78”.
Regula dată reprezintă o tehnică matematică (însumarea cifrlor) spre deosebire de metoda
actualizării.numărul 78 – este suma tuturor cifrelor de la 1 până la 12. Pentru creditul anual cu achitarea
lunară rambursat peste o lună se achită 12/78 procente, restul 66/78 reprezintă bous (cedare), dacă creditul se
rambursează peste 2 luni atunci în calitate de procent se achită 23/78 (11+12=23).
Ipoteca cu participarea creditorului în sporul valoriiReprezintă o formă a creditului parcipativ. Contractul
permite creditorului participarea în venituri din activitate sau din sporul capitalului în cazul revânzării
proprietății. În schimb creditorul micșorează rata dobânzii pentru credit.
Spre exemplu, creditorul poate micșora rata dobânzii cu o treime în schimbul unei treimi din sporul valorii la
vânzare.Dacă proprietatea nu va fi vândută pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va fi
determinată în urma evaluării.

37
34.Influența finanțării asupra prețului bunului imobil. Finanțarea de către vânzător.
Modul de finanțare a imobilului nu va influiența valoarea dar va determina prețul. Orice imobil investițional
este evaluat în mod diferit de către vânzător și cumpărător. Ei negociază prețul. Anume asupra prețului și
influiențează finanțarea, dar nu asupra valorii.Fianțarea, fie bună sau mai puțin bună, nu modifică fizic
proprietatea. Ea nu mărește cotele plății de arendă. Dar finanțarea se reflectă în suma fluxului de numerar
achitată de cumpărător și asupra sumelor lunare pentru rambursarea creditului. Spre exemplu: dacă
vânzătorul acceptă finanțarea proprietății propunând un credit pe 20 ani la o rată de 5%, cumpărătorul va
accepta să plătească un preț mai mare deoarece anuitățile ce urmează a fi plătite oricum vor fi mai mici decât
cele de piață. Un preț de piață mai mare cuprinde valoarea de piață + costul finanțării benefice.Finanțarea
influiențează asupra profitabilității capitalului propriu și asupra riscului investițional. Finanțarea unor bunuri
imobile se realizează de către vânzător la o dobândă joasă. Adesea acest lucru apare în tranzacții speculative
cu teren. Instituțiile finanicre nu aceptă finanțarea terenului nevalorificat din teama căpătării în proprietate a
imobilului ce nu are potențial de generare a venitului. Prin urmare propritarul terenului trebuie singur să
finanțeze tranzacția.

38
35.Sisteme mondiale de investire în imobil.

36. Rolul evaluării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare – benevolă şi obligatorie.
39
Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ţinînd cont de factorii fizici,
economici, sociali şi de altă natură care influenţează valoarea. Evaluatorul analizează şi formulează concluzia
referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de
scopul evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de
asigurare, de lichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională.
Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi
în relaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. Trecerea de la determinarea
preţului normativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob.
Val.de piaţă reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea
cumpărătorilor şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului.
În literatura ec. pot fi întîlnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează
în practică e cea redată de Standartele Europene de evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată pentru care un
activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să
vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi
neconstrîns de nimeni.,,
Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la
unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea
cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină val.de piaţă.
La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie. Ev. benevolă se efectuează
din iniţiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor.
Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri: 1.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a
obiectelor evaluării(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului); 2.transmiterii
dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora;
3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara; 4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate
publica; 5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor; 6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor
de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate; 7.aparitiei
litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in
cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a
concurentei neloiale; 8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a
unitatilor administrativ-teritoriale; 9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul
social al intreprinderilor; 10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor
bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de
proprietate preponderent de stat; 12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice;
13.modificarii legislatiei şi altor situatii.

37. Tipuri de valori (definiția, aplicabilitatea)

40
 Valoarea de utilizare reprezinta valoarea pe care o anumita proprietate imobiliara o are pentru o
anumita utilizare. Valoarea de utilizare se concentreaza pe valoarea cu care o anumita proprietate imobiliara
contribuie la intreprinderea/afacerea din care face parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a
proprietatii sau suma ce poate fi obtinuta prin vanzarea acesteia.Valoarea de investitie reprezinta valoarea
unei proprietati, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investitii
identificate. Valoarea de asigurare este valoarea unei proprietati imobiliare, recunoscuta de prevederile unei
polite sau contract de asigurare.Valoarea de impozitare este valoarea bazata pe definitiile din legislatia
fiscala specifica impozitarii.Valoarea de casare este valoarea unei proprietati excluzand terenul, din
perspectiva materialelor pe care le inglobeaza si nu in ipoteza continuarii utilizarii fara reparatii sau
modificari speciale.Valoarea de lichidare (sau de vanzare fortata) este suma care poate fi obtinuta in mod
rezonabil din vanzarea unei proprietati intr-un interval de timp prea scurt pentru a indeplini conditiile
specificate in definitia valorii de piata. Valoarea specialaeste un termen legat de un element de valoare
extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala ar putea aparea, de exemplu, prin asocierea fizica,
functionala sau economica cu o alta proprietate.Valoarea de licitatie realizabila. Suma estimata care se
asteapta a fi obtinuta din vanzare la o licitatie corect promovata, condusa si cu participare corespunzatoare.
Aceasta presupune, in mod normal, ca vanzarea are loc la locul de amplasare, iar toate activele din lista de
inventar sunt oferite spre vanzare in acelasi timp.Valoarea de despagubire. Costul necesar pentru
inlocuirea, repararea sau reconstituirea proprietatii asigurate, intr-o conditie foarte asemanatoare, dar nu mai
buna sau mai cuprinzatoare, in comparatie cu conditia sa la momentul in care a avut loc distrugerea, luand in
consideratie vechimea, conditia, si durata de viata utila ramasa.Valoare de recuperare. Valoarea unei
proprietati, cu exceptia terenului, data mai degraba de valorile materialelor pe care le contine decat de
continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari speciale.Valoarea de garantare a creditului
ipotecar. Valoarea proprietatii, determinata de un evaluator, printr-o estimare prudenta a vandabilitatii
viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii,
conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale
proprietatii.Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, serveşte drept bază pentru determinarea
preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă,
întocmirii rapoartelor financiare şi altele.valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă - suma estimată
pentru care un obiect al evaluării ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a
utilizării actuale, dar presupunînd că el este neocupat, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător
hotărît săvîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrîngere;valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare
pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de
piaţă, existente la data evaluării, ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;valoarea de
reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei
evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura
lui;valoarea de lichidare (sau valoarea de vînzare forţată) - valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul
evaluării este sau urmează a fi înstrăinatîntr-o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe
piaţă diferite de cele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă

41
38.Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii şi ofertei. Principiile
dinamismului, înlocuirii şi aportului.
Principiile reprezinta baza teoretica a procesului de evaluar. Aceste principii sunt grupate in patru
categorii, acestea fiind: 1. Principii ce reflecta atitudinea utilizatorului; 2.prin.ce reflecta atitudinea pietei;
3.prin. celei mai bune si eficiente utilizari; 4.prin. ce tin de relatiile intre partile componente ale proprietatii
imobiliare. Principiul cererii si ofertei se reflecta in categoria principiilor ce reflecta atitudinea pietei unde
sunt incluse respectiv urmatoarele principii: pr.cererii si ofertei, concurentei,schimbarii,pr.dependentei si
pri.conformitatii.
Principiile sunt interdependente iar in momentul in care asupra unuia din principiu va influienta mediul
inconjurator, atunti gradul de dezvoltare a pietei va impiedica comportarea unuia din principii. Din aceasta
cauza, la evaluarea unui bun imobil vor fi aplicate numai unele din principii si vor fi limitate.
Principiul de evaluare este baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de
evaluare se conduce de următoarele principii: - principiul cererii şi ofertei; - dinamismului; - înlocuirii; -
aportului; - celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; - concurenţei; - compatibilităţii; -
espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor).Principiul cererii şi ofertei (supply and demand) Daca sa ne
referim la principiul cererii si ofertei putem remarca ca acest principiu indică că preţul pentru un bun
imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei
perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din
cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii, piaţa imobiliară deseori se
află în dezechilibru. Conf. acestui principiu cu cît este mai mare oferta de b.i., cu atât mai mult se va micşora
preţul lor..Principiul dinamismului (schimbării) – bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt
într-o dinamică permanentă. Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă
continuu. Imobilele se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea terenurilor se schimbă în rezultatul diverselor
activităţi ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice modificându-se creează premise de creştere sau
scădere a cererii la b.i. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie să
poată sesiza atât schimbările subtile cît şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor
schimbări în localităţi şi micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbării) afectează nu numai b.i.
dar şi localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află
aşa numitul ciclu de viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de naştere (proiectarea şi construcţia b.i., formarea
raionului, etc.); 2. etapa de creştere – se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea
vânzărilor şi profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate – stabilizarea vânzărilor şi profitului,
formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se observă scăderea cererii, vânzărilor, profitului
şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află
B.I..Principiul înlocuirii (substituţiei)– valoarea maximă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau
valoarea la care s-ar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la
baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va
plăti pentru un b.i. o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu
o utilitate similară.Principiul aportului – costul (valoarea) oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul
lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente
majorează valoarea b.i. cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când
unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerări arhitecturale).

42
39.Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite şi
eficiente utilizări, productivităţii şi concurenţii. Principiile compatibilităţii şi expectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor)
Principiile reprezinta baza teoretica a procesului de evaluar. Aceste principii sunt grupate in patru categorii,
acestea fiind: 1. Principii ce reflecta atitudinea utilizatorului; 2.prin.ce reflecta atitudinea pietei; 3.prin. celei
mai bune si eficiente utilizari; 4.prin. ce tin de relatiile intre partile componente ale proprietatii imobiliare.
Principiile sunt interdependente iar in momentul in care asupra unuia din principiu va influienta mediul
inconjurator, atunti gradul de dezvoltare a pietei va impiedica comportarea unuia din principii. Din aceasta
cauza, la evaluarea unui bun imobil vor fi aplicate numai unele din principii si vor fi limitate.Principiul celei
mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din
punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din
punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care
duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de
piaţă. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea
bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare. În căutarea celei
mai potrivite şi eficiente utilizări evaluatorul compară utilizarea curentă cu alte variante posibile. Cea mai
potrivită şi eficientă utilizare se mai consideră şi utilizarea cea mai rentabilă la momentul evaluării sau în
viitorul apropiat. Principiul productivităţii –proprietarii b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului sau a
construcţiei pentru a mări randamentul b.i. S-a observat că aceste îmbunătăţiri au limită după care investiţiile
în îmbunătăţiri nu mai au aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni nerentabile şi pot conduce la căderea valorii
de piaţă a b.i.Principiul concurenţei – presupune că în cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru
mijloacele de producţie, pe piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al
beneficiului.Principiul compatibilităţii (conformităţii) – stilul arhitectonic, nivelul comfortului şi a
prestărilor de servicii a b.i. trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de imobil într-un loc
determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O clădire cu anumite defecte are de câştigat într-un
raion priveligiat, din cauza atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un b.i. va avea o val. mai mică dacă se află
într-un raion neprestigios. Valoarea max. se obţine atunci când se atinge o omogenitate arhitectonică
raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a b.i.
Compatibilitatea optimală a b.i. asigură venituri maximale posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare a
terenurilor se obţine atunci când ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat
b.iPrincipiul espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor) – conform acestui principiu cumpărătorul este în
aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de
veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi
încasările de la revânzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt
mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporţional
schimbării valorii lor în funcţie de timp.

43
40.Factorii de influenţă asupra valorii imobilului.
Asupra valorii b.i. influenţează o serie de factori care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de evaluare a
valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi. Factorii subiectivi sunt:-
competenta participanţilor la tranzacţii;-nivelul de informare a populaţiei;-onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat);-
temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic);-atractivitate personală (şarm, carismă).
Factorii obiectivi la rândul sau se împart în: macroeconomici şi microeconomici.1) Factorii macroeconomici cuprind
capacitatea de cumpărare a populaţiei şi nivelul de consum, nivelul şomajului, inflaţia, rata procentului bancar, cursul
dolarului, impozitele, taxele, etc.Valoarea bunului imobil este influenţată şi de interacţiunea unor factori care pot fi:-
factori economici(Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaţiei;
Relaţiile economice internaţionale); -factori sociali (Numărul şi structura populaţiei; Densitatea populaţiei;
Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii); -factori juridici, administrativi si politici (Legislaţia fiscală; Legea cu
privire la proprietate; Legislaţia privitor la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de
creditare; Stabilitatea politică; Legi cu privire la operaţiunile cu imobilul); - factori naturali si de mediu (Factorii
geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele
alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice,
întreprinderi de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare; alţi factori). Factorii
macroeconomici:Impozitarea – Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabilă
de vărsare în bugetul de stat a unei părţi din costul acesteia, aflat în posesia unei persoane fizice sau juridice. Rata
inflaţiei şi cursul dolarului sau EUROsînt indicatori macroeconomici, care într-o măsură mai mică sau mai mare
influenţează asupra costului spaţiului locativ prin legătura lor directă cu majoritatea aspectelor vieţii economice a ţării.
Scăderea veniturilor generate de inflaţie, poate fi compensată pe calea indexării plăţii pentru arendă. Protecţia
împotriva inflaţiei acţionează doar în acel caz, când schimbarea taxei pentru arendă coincide cu nivelul
inflaţiei.Cererea şi oferta sînt forţe majore ale pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile frecvente în direcţia creşterii şi
descreşterii costului spaţiului locativ. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică
generală: gradul de ocupare a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populaţiei; solvabilitatea populaţiei; variaţia
numărului populaţiei modificările în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei; disponibilitatea mijloacelor creditare;
mărimea ratei dobânzii; mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii determină
sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea
posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Spre deosebire de cerere,
oferta b.i. este inelastică. Oferta de b.i., este influenţată de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la
vânzare pe un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.;
cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.; cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata serviciilor comunale; modificări
curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală asupra costurilor de construcţie; corelaţia
costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânz a b.i. Relaţiile economice externe nu au influenţă nemijlocită asupra
costului spaţiului locativ, ci mai degrabă stimulează politica investiţională, extinderea spaţiului economic, astfel
contribuind la prosperarea economică, la asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe. 2)
Factorii microeconomici sunt factorii formaţi de caracteristicile concrete ale bunului imobil.Factorii microeconomici
cuprind: Condiţiile de vânzare-cumpărare, Condiţiile de finanţare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura
clădirii, ş.a.. Condiţii de finanţare. De obicei investiţiile în imobil se finanţează pe 50-100% din contul mijloacelor
împrumutate, ceea ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât din conturi operaţionale
cît şi din conturi de capital. Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi tipice sau specifice. Fiind pusă problema efectuării
oricărei tranzacţii condiţiile de vânzare-cumpărare rămân a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Este foarte
important de analizat motivele vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le
solicită un participant sau altul. O urgenţă a vânzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costul
locuinţei va scădea. Iar dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul va
creşte.Amplasarea locuinţei. În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra costului
spaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de transport şi costul
sînt în dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei transportului
public. Caracteristicile fizice a spaţiului locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul de
bază în stabilirea costului acestuia îl are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se referă: parametri fizici; calitatea
construcţiei şi exploatării; serviciile comunale şi dotarea tehnică; exteriorul plăcut şi confortul.
Hotărârile arhitectural-constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să
corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală a încăperilor, un
aspect exterior plăcut.

44
41.Informaţia necesară pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaţie.
Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei, ea determină calitatea serviciilor de evaluare,
conformitatea rezultatelor evaluării. Principalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt:-
legislaţia Republicii Moldova; - datele cadastrului bunurilor imobiliare; - datele statistice publicate oficial,
datele mass-media privind conjunctura pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc., - documentaţia de proiect şi deviz; -
experienţa personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa, - datele despre tranzacţiile cu bunuri
imobiliare, ş.a. Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă
de informaţia obţinută. Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe: informaţia
generală şi informaţia specială. Informaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi
social, care exercită o influenţă egală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. Informaţia specială
caracterizează un bun imobiliar concret.
După sursele de obţinere informaţia se împarte în primară şi secundară.Informatia primara este informaţia
internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat(inform interna). Din inf primara face parte:
a)caracteristicile tehnice ale bun imob.- suprafata, uzura fizica sau starea tehnica) ,,suprafata la sol,, -supr
calcul din exterior in Registru Bun imob.; b)indicatorii financiari economici (plada de arenda, daca este acces
la contabilitate veniturilor, daca nu se analizeaza), c)informatia privind pretul tranzactiei, d)descrierea
juridical a obiectului. Sursele de informatii este inspectarea obiectului evaluarii; dosarul cadastral inclusive si
dosarul de inventariere tehnica; extras din Registrul BI; contractual de vinzare-cumparare; etc.
Informatia secundara sau externa este informaţie prelucrată, prezentată sub formă de articole de
analiză, prognoze, informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare, factorii economici, sociali, politici,
demografici, ecologici. La aceasta categorie face parte: a)inf despre dezvoltarea economica a regiunii,
b)situatia in ce priveste cererea si oferta, c)legislatia, d) previziunile asupra dezvoltarii economice,
sociale,deografice a localitatii. Sursele de informatii este legislatia, programele guvernamentale; indicatoarele
statistice; publicatii periodice de specialitate; conferinta expozitii si mass media, etc.
Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării, de scopul
evaluării, precum şi de tipul bunului imobiliar. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului
imobiliar poate fi întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect, listei cu volumul de lucrări, a unei largi
baze informaţionale, normative şi de proiect. Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sunt
utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor
pentru reevaluarea fondurilor fixe, sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei.În cazul efectuării
evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor, evaluatorul trebuie să găsească un număr
suficient de obiecte similare cu obiectul evaluării, să obţină informaţia completă privind caracteristicile lor
tehnice, amplasarea şi preţul de vânzare. În cazul evaluării după metoda venitului sunt necesare datele
gestiunii contabile şi financiare a întreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieţei,
informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale, datele cu privire la vânzări-cumpărări,
închirierea şi ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie.Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de
arendă pot fi obţinute din contractele de vânzare-cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT.
Pentru acumularea datelor de piaţă oficiile cadastrale trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor
imobiliare, care va conţine:1.informaţia referitoare la tranzacţie: preţul şi data tranzacţiei;2.datele de
identificare a bunului imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul amplasării);3.caracteristicile tehnice,
funcţionale şi economice ale Bl la data tranzacţiei. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu
necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor.Pot exista probleme
ce tin de informatia necesara evaluarii, acestea pot fi: problema tehnica- nu toate bunurile imob sunt
inregistrate; invechirea inform.din dosare necorespunderea inform.realitatii; lipsa bazei unice de date despre
tranzactii cu bun.imob.

45
42.Caracteristica generală a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor în funcţie de tipurile
bunurilor imobile şi scopul evaluării
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda
analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele
mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii
metodei respective. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in
urmatoarea consecutivitate:a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa
care sint date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile
cu destinatie agricola: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;c) pentru evaluarea
bunurilor imobile cu destinatie comerciala – metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si
metoda cheltuielilor;d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:- in cazul unei piete
dezvoltate – metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;- in cazul
unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia – metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor
imobile unice si specializate – metoda cheltuielilor.În majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea
bunurilor imobile se aplică metoda analizei comparative a vînzărilor. Domeniul de aplicare a acestei
metode este foarte larg, se aplică pentru bunuri imobile tipice, construite după proiect standard, pentru
terenuri, inclusiv şi cu destinaţie agricolă. Metoda dată se aplică în condiţiile unei pieţe transparente. Mai des
metoda dată poate fi aplicată de către firmele de evaluare care au baza de date dezvoltată şi care se ocupă şi
cu serviciile de intermediere. Întreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaţia veridică despre
piaţa imobiliară şi respectiv aplicarea metodei date necesită o durată mai mare de timp.Metoda costului sau
cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de evaluare a B.I. de către evaluatorii privaţi şi
cei de stat, indiferent de scopul evaluării. Aplicarea metodei date se recomandă pentru bunuri imobile unicale
sau cu destinaţie specială. Metoda dată presupune determinarea valorii de piaţă a terenului, aplicarea
coeficienţilor de majorare a preţurilor în construcţii, calcularea uzurii funcţionale şi economice.Metoda
venitului – în R.M. aplicarea metodei este destul de problematică, are multe limitări şi se aplică mai rar decît
celelalte metode, fiind cea mai complicată, deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei
date şi aplicarea ei într-o scară largă din cauza instabilităţii economiei ţării. În majoritatea cazurilor
evaluatorii nu au acces la informaţia veridică despre activitatea financiară a obiectului evaluării.Fiecare din
metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vînzărilor comparabile este limitată de
disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. Metoda costului este limitată de dificultăţile
asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. Metodele venitului
sînt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii.

46
43.Valoarea de reconstituire și de înlocuire. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin
metoda comparaţiilor unitare (ICVR) şi metoda costurilor segregate.
valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau
construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluării,
ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale
necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de
piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui; Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire
se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda comparatiilor unitare; b) metoda costurilor
segregate;c) metoda cantitativă;d) metoda obiectului analog.
 Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii,
exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative, deoarece
pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodată, metoda costurilor
segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. În comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor
obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului
necesar pentru aplicarea metodei. Unităţi de măsură ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1
m3 de zidire, 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de informaţie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi
subramuri ale construcţiei capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz pentru anul 1984 şi
necesită o indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură –
1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m 2 a suprafeţei utile a obiectelor
de comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielile pentru o
unitate de măsură exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda
unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este
recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt elaborate
listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza
valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de
reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.
Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea
bunului imobiliar. În acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea dse reconstituire în preţurile
curente la data evaluării. La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este
necesar de luat in considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii
bunului in urma actiunii diferitor factori.

47
44.Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile.
Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.
Valoarea BI este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizico-constructive şi de schimbările ce au loc în
aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de viaţă. Aşadar valoarea obiectului depinde de starea lui
fizică, de etapa ciclului de viaţa la care se află.Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
a) metoda duratei de viaţă economică;b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;c) metoda analizei
comparative a vînzărilor;d) metoda segregării.Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea
deprecierii acumulate în baza următoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea
funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi durata de
viaţă economică.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţă
între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Pentru aplicarea metodei
respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare obiectului
evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor deprecierii: uzura fizică
recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea
economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a
construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de viaţă economică şi analizei
comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în deprecierea
acumulată.

48
45.Definirea uzurii fizice şi determinarea mărimii ei.
. Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori mai
ales climaterici. Procesul UF a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă în faptul că
construcţiile, utilajele şi clădirea în ansamblu pe parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile
iniţiale. Prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante,
rezistenţei, rigidităţii sub influienţa mediului. UF mai depinde de convenţiile locale, respectarea cerinţelor de
exploatare şi utilizare, de sistemul de reparaţii curente şi capitale.
Mărimea UF se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţii principale. Trebuie
de menţionat că deşi caracteristica finală a UF este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale,
componenţa elementelor de construcţii după care se determină UF nu se limitează doar la elementele de
construcţii portante. La rîndul său UF a construcţiilor aparte după care se calculă UF a clădirii în ansamblu
este proporţională cu raportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai răspîndită în rîndurile
evaluatorilor este metoda normativă (vizuală), care include următoarele 2 etape:
1. determinarea UF pentru elementul constructiv
UF elem =GS elem .∗U reala / 100
unde- GSelem.- greutatea specifică a elementului; Ureală- uzura reală
Semnele UF sînt existenţa deformaţiilor închise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica
calitativă şi cantitativă a deformaţiilor poate fi determinată numai în rezultatul inspecţiei clădirii pe teren cu
utilizarea utilajelor şi procedurilor speciale.
2. determinarea UF a construcţiei în ansamblu (în%)
UF constr =UF elem.∗100/GStut . elem.
în care UFelem.-uzura fizică a elementelor; GS tut.elem. - greutatea specifică a tuturor elementelor.
UF normativă se utilizează în scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.
Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter subiectiv şi
depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care inspectează bunul imobiliar.
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obţinute sunt convingătoare şi pot
fi uşor verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin metoda normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat,
ce se datorează calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea
economică a obiectului evaluării.

49
 46. Calcularea preţului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.
Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la
procesul de creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă.
Cel mai important element în determinarea valorii imobilului nou este preţul de deviz. Preţul de deviz
este determinat în baza normelor de deviz şi a altor acte normative specializate. Cel de-al doilea element al
valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. Fiecare din componentele costurilor indirecte este
determinat fie în baza unor norme oficial aprobate, fie în baza unei analize a pieţii construcţiilor sau a
lucrărilor de construcţie. Cel de-al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului,
care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mărimea beneficiului
investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă.Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti,
necesară pentru construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect.În procesul de determinare a
valorii de deviz, evaluatorul se bazează pe:- proiect şi documentaţia tehnică;- normele de deviz în vigoare;-
preţurile curente ale utilajelor;- hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele componente:- costul lucrărilor de construcţii;- costul lucrărilor
de montare a utilajului tehnologic;- cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului tehnologic;-
alte cheltuieli;
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz, care constă din calculele
şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele şi
devizele generale, centralizatoare de cheltuieli şi altele.
Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare
pentru efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.
Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuieli directe, cheltuielile de regie şi beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii, şi includ:
- cheltuielile pentru cumpărarea materialelor, articolelor şi elementelor de construcţie;
- cheltuielile pentru salarizare, ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale;
- Cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii, ţinând cont de defalcările pentru
amortizare;- Alte cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză, reprezintă
totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea forţei de
muncă, activitatea administrativă a întreprinderii de antrepriză. Spre deosebire de cheltuielile directe,
cheltuielile de regie se stabilesc de regulă în procente din suma cheltuielilor directe.Un element important al
valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului, care reprezintă beneficiul
organizaţiei de antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de deviz se determină
în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. Metoda de resurse este o metoda de
determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in
documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructii-montaj, materiale, constructii si preturilor
de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor generale pentru obiectul
evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului, care
pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. În cazul
cînd devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze, el poate apela la ajutorul unui
specialist în domeniul elaborării devizelor.
Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manopera pot fi estimate în baza
preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (h-om). În continuare, utilizând
datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei
noi, similară obiectului evaluării.

47.Determinarea deprecierilor funcţionale şi economice.

50
Spre deosebire de uzura fizică, deprecierea funcţională şi economică nu au un caracter material. Aceste
tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării
cu alte bunuri imobiliare. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice este o problemă mai
complexă decât determinarea uzurii fizice, deoarece:
- deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri
imobile deprecierea funcţională se manifestă diferit.
- procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat, de aceea în unele caziri,
estimarea lor nu este posibilă. În cazul estimării deprecierii funcţionale, în raportul de evaluare este
necesar să fie inclusă o argumentare a calculelor efectuate.
-mărimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenţei
evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului consumatorilor
asupra mărimii cererii.
Distingem 2 tipuri ale depr. funcţionale: recuperabilă şi nerecuperabilă;
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor pentru reconstrucţia
necesară a obiectului evaluării, pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial, ceea ce
necesită introducerea unor elemente noi; deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau
înlocuirea elementelor demodate; surplusul de elemente. În acest caz deprecierea funcţională recuperabilă
va fi egală cu costul licidării acestor elemente.
Deprecierea funcţi nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor
elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de îmbunătăţiri.
Deprecierea funcţ. nerecup. apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu
diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net şi costurile de construcţie a elementelor
date. În practică, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă
pentru construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia
tehnico-ştiinţifică-folosirea tehnicii eficiente, perfecţionarea materialelor de construcţie, dezvoltarea
tehnologiilor în construcţie, creşterea productivităţii muncii. Cu cât mai mare este perioada între data
construcţiei şi data evaluării, cu atât este mai mare deprecierea funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. Construcţia
bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate, în timp ce ar putea fi folosite concepte
constructive şi spaţiale perfecţionate. Astfel, deprecierea funcţională apare cu mult înaintea apariţiei
uzurii fizice, deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort, calitate şi
amenajare. Deprecierea funcţ este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaţa tehnologiilor
de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai
calitative, decât cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcţională este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de
consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.
În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare, existenţei diferitor segmente formate în
dependenţă de veniturile cumpărătorilor potenţiali, deprecierea funcţională este determinată pentru
fiecare obiect individual, evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător, cu un anumit nivel de
venituri. În urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii:1. Deprecierea funcţ
reprezintă diferenţa dintre caracteristicile rele ale bunului imobil şi preferinţele consumatorilor.2.
Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaţiei când cererea la
bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă.3. Mărimea depr funcţ este egală cu valoarea totală a
lucrărilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţii.
Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii factorilor de
origine externă. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind că ele
nu pot fi deplasate. În practică, sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice:
- capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi.

51
 - compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra cărora influenţează factorii
externi şi celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării pierderilor venitului este cea
mai des utilizată. Se utilizează algoritmul următor:1. Se determină pierderile anuale de la plata pentru
arendă;2. Se determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală/preţul de vânzare a
BI similare neinfluenţat de factorii externi;3. Se capitalizează pierderile (pierderi/rata de capiatlizare);

52
 48.Esenţa, domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei
comparative a vânzărilor. Obiecte şi elemente de comparaţie.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in
baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si
ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda respectiva
se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul
trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri
standard:a)colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;b)identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;c)determinarea marimii
ajustarilor;d)comparatia bunului imobil evaluat cu ob similare, in sc ajustarii preturilor de vinzare;e)analiza
preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele
mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi
selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar
pentru analiză. De regulă pentru comparare sunt suficiente 3-5 vânzări, dar cu cât mai mare este numărul
vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si
corectate in functie de asemanari si diferentieri.
Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare
similare pentru data tranzacţiei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori.
Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:a)drepturile de
proprietate si alte drepturi reale transmise;b)conditiile de finantare;c)conditiile tranzactiei;d)conditiile
pietei;e)amplasarea;f)caracteristicile fizice;g)caracteristicile economice;h)modul de folosinta;i)componentele
valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si
pot fi exprimate in marimi absolute sau relative.Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă
a scopului evaluării, veridicitatea surselor de informaţie, principiilor metodologice ce stau la baza
identificării obiectelor comparabile şi de metode de ajustare a preţurilor.
De regulă, criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură.
Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobil, cât şi o parte componentă a bunului.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate
asupra lui. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator
privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii
restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata
imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil
comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata
pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata
fiecare caracteristica in parte. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile
care genereaza venituri. Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul
in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al
obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la
tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.

53
 49.Metoda analizei comparative a vânzărilor. Determinarea mărimii ajustărilor şi a
consecutivităţii lor.
Abordarea vânzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară, în
baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării
sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Preţurile
proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea
imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei piaţa imobiliare
dezvoltate. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării este un bun
imobiliar special sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa
imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor nu este apropiată.
În evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a ajustărilor:
1. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a
determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobiliare care au
participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristic identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este
estimată ajustarea.
2. Metoda analizei datelor secundare. Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în
baza informaţiei care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. La categoria
datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare, articolele analitice de specialitate
şi altele.
3. Metoda analizei statistice. Această metodă presupune aplicarea metodelor statistice, în special,
metoda analizei de corelare şi regresie. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare
influenţă asupra valorii bunului imobil şi ponderea fiecărui factor. Aplicarea metodei date este foarte efectivă
în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg
utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul impozitării.
În practică, evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei
grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă, intervievări
personale şi altele.
În procesul aplicării abordării vânzărilor comparabile, preţurile bunurilor imobiliare similare
obiectului evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de comparaţie este de
o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării, preţul bunului imobiliar
comparabil va fi micşorat cu suma ajustării respective, şi viceversa, dacă element de comparaţie la
proprietatea comparabilă este de o calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectul evaluării sau
lipseşte – preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză.
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare
comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente).
De regulă, ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate:
1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2. ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
3. ajustarea pentru condiţiile de vânzare;
4. ajustarea pentru condiţiile pieţii –data tranzacţiei;
5. ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
Ajustările pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare şi data
tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare este recalculat după fiecare corectare a
ajustărilor sus menţionate. Celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele
evaluatorului. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final.

54
 50.Caracteristica generală a evaluării bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor. Calcularea
venitului operaţional net.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua
etape:prognozarea veniturilor viitoare;determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:plata de arenda colectata in urma darii in
arenda a bunului imobil;veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de
bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile;b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut
in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la
colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE  (VBP  DSL)  AV
unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potential, DSL – deducerea pentru spatiile
libere, AV – alte venituri generate de b.i care nu provin nemijl din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:cheltuielile operationale fixe,
care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru
asigurarea bunului imobil si altele);cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale si altele);cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in
aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si
altele); cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON  VBE  CO
unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului
ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune
in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V
r
unde, V – valoarea estimata, r – rata de capitalizare.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale
prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe lângă veniturile anuale obţinute in urma exploatării
bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la
sfirsitul perioadei de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata după
următoarea formula:
n
VON t R
V  
t 1 (1  Y ) t (1  Y ) n
unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.

55
 Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcţie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata rămasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in condiţiile unei economii in
tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se
recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfirsitul perioadei
de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor
perioadei de calcul (VONn+1)
VON n 1
R
(1  r ) n 1
unde, R - reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urm perioadei de calcul.
Calcularea venitului operaţional net.
Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de
activitate şi prin aplicarea următorului algoritm:
Venitul Operaţional Net = Venitul Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale;
Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenţial – Deducerile pentru spaţiile libere şi pierderile la
colectarea plăţii de arendă + Alte venituri
Venitul Brut Potenţial reprezintă suma arenzii (plata de arendă, renta) ce poate fi obţinută în urma
dării în arendă a bunului imobiliar dat, în cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar toţi arendaşii îşi
onorează obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi în contract. În procesul estimării
venitului brut potenţial, următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator:- informaţia despre bunurile
imobiliare similare;- informaţia despre bunul imobiliar evaluat;- rezultatele cercetărilor pieţii imobiliare
publicate în ediţiile specializate.
Evaluatorul trebuie să obţină toată informaţia cu privire la veniturile şi cheltuielile legate de
funcţionarea bunului imobiliar, atât pentru perioada curentă cît şi pentru perioadele anterioare.
Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă.
După cum ne demonstrează studiul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă, o parte a venitului brut
potenţial este pierdută din cauza:- imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în
arendă pe parcursul întregii perioade de operare;- necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de
contractul de arendă;Aceste 2 elemente sunt incluse în „deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la
colectarea plăţii de arendă”. Alte venituri. Un bun imobiliar, deseori, poate produce şi alte venituri, ce nu
sunt legate nemijlocit de darea lor în arendă. Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului
imobiliar, diferit de cele generate de darea în arendă a spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie separată, deoarece
este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul
provenit din sursele secundare.Venitul brut efectiv reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi
este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri
obţinute din exploatare, luând în considerare pierderile provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de
arendă necolectate.Cheltuieli operaţionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcţionării bunului
imobiliar. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii:1. cheltuieli operaţionale fixe;2. cheltuieli
operaţionale variabile;3.cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii;4. rezerve pentru înlocuirea
elementelor construcţiei, termenul de utilitate a cărora a expirat.1)cheltuielile operationale fixe, care includ
cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea
bunului imobil si altele);2)cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale si altele);3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in
aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si
altele); 4)cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).Cheltuieli ce nu sunt incluse
în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate.Astfel, mărimea uzurii şi
dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu se include în calcularea venitului operaţional net, deoarece
aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţii imobiliare.
56
 51. Metoda capitalizării directe (esența, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
Metoda capitalizării venitului recalculează venitul anual în valoarea proprietăţii, prin raportarea
acestuia la rata respectivă a dobânzii, sau înmulţindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus
transformă venitul obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul
ratei de capitalizare. Deosebirea principală a metodei capitalizării venitului este aceea că nu se ţine evidenţa
separată a capitalului recuperat şi venitului la capital. Această metodă este destul de simplă şi înţeleasă, nu
necesită prognozări de lungă durată.
În calitate de nivel de bază a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent
sau potenţial, profitul operaţional net sau fluxul bănesc până la achitarea impozitului. În cadrul analizei
comportamentului venitului, metoda capitalizării directe propune pentru calcularea valorii proprietăţii
imobiliare următoarea formulă:
VON
V=
r
unde VON– venitul operaţional net, r – rata de capitalizare.
Reieşind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizării directe e necesar: I)De calculat mărimea
Venitului operaţional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea formulei.
Metoda capitalizării directe se utilizează când avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o
perioadă nelimitată de timp. Aici nu se ia în consideraţie că cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului
evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza că la începutul perioadei de exploatare există multe
spaţii neantrenate în producţie şi sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclamă, atragerea clienţilor; la
sfârşitul perioadei de exploatare are loc o creştere a cheltuielilor pentru întreţinere şi revânzarea.
Rata de capitalizare reprezintă coeficientul în % sau formă relativă care caracterizează eficienţa
investiţiilor în imobil. Rata de capitalizare poate fi determinată conform următoarelor metode:
1. metoda analizei vânzărilor comparabile. O condiţie necesară pentru utilizarea metodei comparaţiei
este nivelul înalt de comparabilitate între proprietăţile în baza cărora a fost estimat Rc şi proprietatea
imobiliară evaluată, atât din punct de vedere al veniturilor viitoare cât şi al riscului în cazul unor elemente
care sunt diferite de datele pieţei, înainte de a extrage Rc. este necesar să fie efectuate toate ajustările
corespunzătoare.
2. metoda multiplicatorului venitului brut efectiv, Metoda dată este aplicată în cazurile când nu este
disponibilă informaţia completă despre bunurile imobiliare comparabile, în schimb poate fi obţinută
informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale.
3. metoda tehnică a grupului de investiții. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare
este aplicată în cazurile când pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel,
venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea
creditului ipotecar). Aceasta reprezintă un venit al creditorului. Cea de a doua parte este venitul rămas al
proprietarului ce a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de fluxul financiar înainte de impozit
- tehnica grupului investiţional,
4.metoda coeficientului de acoperire a datoriei, Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una
din metodele care se aplică pentru calcularea ratei generale de capitalizare, în cazul când sunt atrase mijloace
creditare pentru finanţarea tranzacţiei.
5. modelul Inwood.

57
 52.Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale.
Rata generală de capitalizare reprezintă raportul între venitul operaţional net (VON) şi preţul de
vânzare (V):
VON
r=
V
Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:a) metoda analizei vinzarilor comparabile;b) metoda
multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica grupului investitional;d) metoda coeficientului de acoperire a
datorieia) Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de
capitalizare. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este
asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost
estimata rata de capitalizare. Inainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile
corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile similare. b)Metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in
schimb este disponibila informatia despre veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri.
Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
1  CCO
r
MVBE
unde: CCO- coeficientul cheltuielilor operationale;
MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul
brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si
venitul brut efectiv.c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai
multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor
fiecaruia din detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei.
Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu
capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente: teren
si constructii). In acest caz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula:
r  (m)( rc )  (1  m)( r p )
unde, m- ponderea mijloacelor imprumutate; (1-m)- ponderea capitalului propriu in valoarea
proprietatii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub
denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula:
unde- DC- platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului); SC- suma
creditului ipotecar. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula:
unde- FNII- fluxul de numerar inainte de impozit; CP- suma capitalului propriu investit. Tehnica grupului de
investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex – teren si constructii. In
acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca: rata de capitalizare
pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii, precum si contributia fiecarei componente fizice in
valoarea totala a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:
r  T  rteren  C  rcontructie
unde, T- ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil; r teren- rata de capitalizare pentru
teren; C- ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil; r constructie- r de capit pentru
constructie.d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru
calcularea ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. In
acest caz rata de capitalizare se calculeaza dupa formula:
r  CAD  rc  m
unde- CAD- coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta
raportul dintre venitul operational net si plata anuala pentru deservirea creditului.
O altă metodă a determinării ratei de capitalizare o reprezintă metoda aitionării. Astfel, rata de
capitalizare este compusă din rata pură a rentabilităţii, rata riscului ineficient si rata manag efectiv.
58
 53.Metoda actualizării fluxului de numerar (esența, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:
n
VON R
V =∑ i
+
i=1 ( 1+ a) (1+ a)n
unde, n- perioada de calcul; a- rata de actualizare; R- reversia.
În scopul aplicării metodei fluxurilor de numerar este necesar să fie obţinute următoarele date iniţiale:
- mărimea veniturilor viitoare;
- perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute;
- rata de actualizare.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in
tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se
recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei
de calcul (VONn+1)
VON n+1
R=
( 1+r )n+1
unde, R- reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:
1) metoda analizei vînzărilor comparabile;
2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
3) tehnica grupului investiţional;
4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda fluxurilor de numerar este o metodă perfectă pentru determinarea valorii investiţionale, care
se bazează nu atît pe informaţia pieţei imobiliare, ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui
investitor concret. Astfel, aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai
puţine dificultăţi decît aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă.

59
 54.Metode de determinare a ratei de actualizare.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Există patru metode de bază pentru determinarea ratei de actualizare:
1. Metoda adiţionării;
2. metoda extracţiei;
3. metoda investiţiilor de alternativă;
4. metoda investigaţiei;
Metoda adiţionării presupune estimarea individuală a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata
reală a rentabilităţii, rata inflaţiei aşteptate, prima pentru risc, prima pentru costurile în afara riscului.
Există cîteva probleme care trebuie luate în consideraţie la aplicarea metodei adiţionării: rata de
actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiţionării generează o rată medie de
actualizare, care este bazată pe indicatorii comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile
imobiliare.
Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vînzările comparabile, cu condiţia că
modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune şi
eficiente utilizări. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare.
Informaţia privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. Datele prezentate
de evaluator pot fi verificate, calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii. Rata internă a rentabilităţii
reprezintă rata de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în
viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial).
Metoda investiţiilor de alternativă se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare
vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente
a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei
rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor
anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului
Metoda investigaţiei. Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă, o
modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaţa imobiliară:
investitori, creditori, agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite
tipuri de proprietăţi imobiliare. Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea ratei de
actualizare, fără a efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei.

60
 55.Funcţiile procentului compus. Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii.
Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.
Ac. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual
a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se
bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei
perioade anumite de timp, fiind cunoscută rata anuală a dobânzii. Noţiunea „valoarea viitoare” este utilizată
pentru determ. valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în b.i. în prezent sau valoarea pe care o
vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de b.i. în prezent. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n,
unde: FV – valoarea viitoare a unităţii; PV – valoarea prezentă a unităţii; i – rata anuală nominală a
dobânzii; n – perioada de calcul.
În cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1an, val.viit. va fi determ. după urm.
formulă:
FV=PV(1+i/m)nm, unde m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul
când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado.
În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau
postnumerado.
Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei acumulate a plăţilor sau
încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, în intervale egale. Formula standard p/u
determ. valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. intervalului) este:
1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului:
FVAO=A × [(1+i)n-1]/i,
unde: [(1+i)n-1]/i –coef. de acumulare a anuităţii ordinare; A - mărimea anuităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent decât o dată pe an:
FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m – coef. de acum. a anuit. în caz. plăţ.
efect. m. frecv. decât o dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. după următoarele formule::
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la înc. anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, unde: {[(1+i)n+1-1]/i
- 1} - coef. de acumulare a anuităţii avansate.
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o dată pe an la înc. fiec. interv. de timp: FVAA=A ×
{[(1+i/m)nm+1-1] / i/m - 1}, unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de acumulare a anuităţii avansate în caz.
plăţ. efect. m. frecv. decât o dată pe an.

61
 56.Funcţiile procentului compus, valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii.
Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.
Ac. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual
a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se
bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea prezentă (curentă) a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume care urmează a
fi obţinută în viitor. Valoarea curentă a unităţii este expresia inversă a capitalizării. Formula de calcul:
PV=FV×1/(1+i)n,
unde: 1/(1+i)n – coef. de actualizare (factorul valorii prezente); PV – valoarea prezentă a unităţii; FV
– valoarea viitoare a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
În cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an, valoarea prezentă
calculăm după formula:
PV=FV×1/(1+i/m)nm,
u/e: m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. În cazul
când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului, avem o anuitate avansată sau prenumerado.
În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau
postnumerado.
Valoarea curentă (prezentă) a anuităţii ordinare e/e calc. după urm. form.:
1. PVAO=A × [1 - 1/(1+i)n]/i,
u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i – coef. de actualiz. a anuit. ordin., în caz. efect. plăţ. la sf. an.; A - mărimea
anuităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent decât o dată pe an:
PVAO=A × [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m,
u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. de actualiz. a anuit. ordin. în caz. efect. plăţ. mai frecv. decât o
dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Valoarea prezentă a anuit. avansate se determ. prin urm. formulă:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1}
În cazul cînd intervalele de calcul sunt mai frecv. decât un an:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}

62
57.Funcţiile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de
amortizare. Exemplificați aplicabilitatea în procesul evaluării.
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp.
Ac. teorie se bazează pe propriet. banilor de a se devaloriza în timp. Procesul de aducere la momentul actual
a valorii banilor apăruţi în dif. momente se num. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. Ac. eval. se
bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. suma de
bani ce urmează a fi depusă la sf. fiecărei perioade p/u a obţine la momentul expirării unui nr. determinat de
perioade suma de o unitate monetară. Factorul fondului de compensare este expresia inversă a valorii viitoare
a anuităţii.
În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate o dată pe an mărimea plăţilor va fi:
A=FV × i/[(1+i)n-1],
unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. o sing. dată pe an;
FV – valoarea viitoare a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
În caz. plăţilor (încas.) efect. de mai multe ori pe an măr. plăţilor va fi:
A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1], unde:
i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.) efect. de mai multe ori
pe an; m – nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Rata de amortizare a unităţii mijl. împrum. e/e expresia inversă a valorii curente a anuităţii. Ne indică
mărimea plăţilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, c/e includ dobânda şi
capitalul de bază, şi c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele stabilite. Rata exprimată
prin raportul dintre suma anuală pentru deservirea creditului şi mărimea creditului se numeşte constanta
creditară anuală sau constanta ipotecară. În sens economic, const.ipotecară e/e coef. de capitalizare p/u credit
sau p/u capitalul împrum. din suma totală a unei investiţii. Dacă adm. că suma credit.=1, at. constanta
ipotecară corespunde coef. de amortiz. a unităţii.
1.în caz. plăţ. efect. o dată pe an rata de amortizare va fi eg. cu:
A=PV × i/[1 - 1/(1+i)n],
u/e: i/[1 - 1/(1+i)n] – coef. de amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. o dată pe an; PV – valoarea prezentă
a unităţii; i – rata anuală nominală a dobânzii; n – perioada de calcul.
2.în caz. plăţ. efect. de mai multe ori pe an: A=PV × i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm] – coef. de amor. a unit. în caz. plăţ. efect. mai frecv. decât o dată pe an.

63
58. Procesul evaluării bunurilor imobile şi caracteristica etapelor. Reconcilierea rezultatelor
evaluării.Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape:a) definirea misiunii de evaluare; b)
colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare; c) aplicarea metodelor de evaluare; d) reconcilierea
valorilor si estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de evaluare.a) Definirea misiunii de evaluare este
efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor
si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele
elemente:a) identificarea obiectului evaluarii;b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului
evaluarii;c) identificarea scopului evaluarii;d) definitia tipului valorii estimate;e) identificarea
domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza
evaluarii. b) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in cadrul
acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul
efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date vor
fi colectate si analizate de evaluator:a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si
localitatea in care este amplasat bunul imobil;b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare,
cea mai buna si eficienta utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si
cheltuielile operationale; c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei
obiectelor similare, rata de absorbtie, rata spatiilor libere si altele. c) Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru
determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu
este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. d)
Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute
marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a
bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare. e) Elaborarea raportului
de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act intocmit de
evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului
imobil. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris.Raportul oral este necesar să fie însoţit de
documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de Evaluare.
Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale analizei
efectuate, în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare.Procedura de reconciliere este
constituită din 2 etape:1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;2. Estimarea valorii
finale.Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:-
corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;- corectitudinea metodelor aplicate;-
profunzimea analizei elementelor pieţii imobiliare;- veridicitatea datelor utilizate în analiză;- corectitudinea
interpretării şi utilizării datelor;- logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;-
consistenţa datelor utilizate în evaluare.Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele
mai complicate sarcini ale evaluatorului. Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării, constrângerilor
de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului
dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă
asupra valorii finale.Standardele Europene de evaluare 2000 stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea
finală a proprietăţii:Valoarea finală va depinde de:- tipul valorii estimate;- informaţia disponibilă la data
evaluării, relevantă scopului misiunii de evaluare;-metodele de evaluare aplicate. Evaluatorul trebuie să
prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea
ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode, în procesul reconcilierii.În procesul de reconciliere a
valorilor, evaluatorul, mai mult decât pe parcursul celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa
profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. Următoarele criterii stau la baza
reconcilierii: adecvarea, exactitatea, cantitatea evidenţelor.Aplicînd criteriul de adecvare, evaluatorul
apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de
evaluare. Adecvarea metodei este, de regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţii. Rezultatul

64
unei evaluări depinde de confidenţialitatea evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea
ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile.Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei
metode decât altei.Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode:
metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe
ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. Metodele de evaluare au la bază
ipotezele, de regulă, subiective ale evaluatorului.În prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea
valorii finale este considerată mult mai acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună
decât altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe
ponderea relativă a rezultatelor.În raportul de evaluare, valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră
concretă, un interval de valori sau o combinaţie a celor 2 variante expuse mai sus. Totodată, menţionăm că în
cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică respectiv
mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare.

65
 59.Raportul de evaluare – tipurile, cerinţele de bază faţă de conţinutul raportului.
Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport, care este document analitic,
întocmit şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret, cu
indicare obligatorie a metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă. Cea mai răspîndită este clasificarea
rapoartelor de evaluare după gradul de prelucrare a materialului şi după gradul de expunere detaliată a
faptelor şi a concluziilor. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. Raportul oral este necesar să
fie însoţit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de
Evaluare. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale
analizei efectuate, în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare. Deasemenea prescurtat sub
formă de formulare utilizate de agenţiile guvernamentale şi alte agenţii sau de scrisori adresate beneficiarului.
Atît Standardele Europene cît şi Internaţionale propun 2 variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare
şi certificat de evaluare. În raport sau certificat trebuie să fie prezentate: identificarea evaluatorului şi data
evaluării, instrucţiunile, scopul şi utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării, baza evaluării, identificarea şi
poziţia obiectului, data inspectării, referinţe privind aplicarea Standardelor Internaţionale şi alte acte
normative necesare, semnătura evaluatorului. Dacă certificatul valorii este forma prescurtată a certificatului
evaluării, apoi certificatul asupra valorii, care există în alte ţări este parte componentă a raportului de
evaluare.
Raportul trebuie să fie obiectiv şi evaluatorul trebuie să garanteze că nu există un conflict de interese,
inclusiv cu o procedură de verificare internă, nu trebuie să fie influenţat de presiune din partea clientului sau
a unei terţe persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evaluării sau orice recomandare asociată. În
raportul de evaluare trebuie de arătat cine este evaluatorul cine este beneficiarul, care va fi utilizarea
prezumtivă a rezultatelor evaluării, data întocmirii raportului şi data desfăşurării evaluării. În R.M. sa făcut
încercarea de a standardiza formele de prezentare şi ale conţinutului rapoartelor de evaluare. Conform legii
R.M. cu privire la activitatea de evaluare, raportul poate fi întocmit în scris sau pe suport electronic. În raport
se indică: data întocmirii raportului, scopul ev., numele de familie, prenumele beneficiarului şi datele de
identificare ale lui, denumirea întreprinderii de evaluare, descrierea obiectului evaluării şi datele privind
proprietarul acestuia, data la care a fost estimată valoarea, lista standardelor, metodele şi datele iniţiale,
ipotezele evaluatorului pe care se bazează ev., etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a
obiectului evaluării.
La raport se anexează: copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului), copiile de pe actele utilizate de către
evaluator în baza cărora au fost determinate caracteristicile cantitative şi calitative ale obiectului evaluării.
Raportul poate să includă şi altă informaţie care ar influenţa valoarea obiectului evaluat. El trebuie să fie
semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii şi autentificat cu ştampila întreprinderii. Raportul de
evaluare trebuie întocmit în 2 exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare,
exemplarul al doilea se păstrează la arhiva întreprinderii de evaluare timp de 5 ani şi poate fi prezentat la
cererea instanţelor de judecată, autorităţilor abilitate să exercite controlul activităţii de evaluare prin legislaţie
să efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.
Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat în felul următor: 1.foaie de titlu, pe
care se indică denumirea şi adresa obiectului evaluării, data evaluării, denumirea beneficiarului şi a
evaluatorului. 2. scrisoare de însoţire în care confirmă faptul încetării lucrărilor de evaluare.
3.cuprinsul succint al faptelor şi concluziilor principale, informaţia de bază şi suplimentară,
rezultatele principale obţinute în urma analizei. 4. premisele principale, ipotezele şi restricţiile. 5. lista
condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării. 6. data şi volumul expertizei tehnice.
7. determinarea bazei evaluării. 8. analiza situaţiei social-economice în regiune. 9. analiza amplasării
obiectului evaluării. 10. descrierea obiectului evaluării. 11. analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a
obiectului evaluării. 12. determinarea valorii de piaţă. 13. coordonarea rezultatelor evaluării. 14. certificatul
de evaluare. 15. lista literaturii folosite la întocmirea raportului. 16. informaţii despre evaluator. 17. anexe

66
 De obicei la raportul de evaluare se anexează actul de expertiză tehnică a obiectului, calculul valorii
construcţiei noi, informaţii despre obiecte analoage, calcule şi informaţii utilizate la întocmirea raportului,
materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării.

67
60. Evaluarea investiţiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
Investitia reprezinta o cheltuiala facuta pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoarea mare si cu
durata de folosinta indelungata (plasare, alocare, dotare.). Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se
bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi moderne, caracterizate prin fundamentare
ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată. Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi
financiare a investiţiilor se caracterizează prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor;
simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale; incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale; ţinând
seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional, se operează cu valorile actualizate. Aceste
metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea
probabilistică a indicatorilor. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a
metodelor tradiţionale şi moderne. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii
exprimă rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea netă actualizată (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata internă de rentabilitate (RIR),
termenul de recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
VNAT sau Net Present Value – NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea
economică şi financiară a oricărui proiect de investiţii. VNAT caracterizează, în valoare absolută, aportul de
avantaj economic al unui proiect dat de investiţii, câştigul, răsplata sau recompensa investitorului pentru
capitalul investit în proiectul respectiv, exprimate fie sub formă de cash flow în valoare actuală, fie ca valoare
netă actualizată.Indicatorul VNAT realizează compararea între cash flow-ul total actualizat degajat pe durata
de viaţă economică a unui proiect sau variante de proiect de investiţii (CFTA) şi efortul investiţional total
generat de acest proiect, exprimat tot în valoare actuală ( I ). Sunt acceptabile şi selectate acele proiecte sau
'

variante de proiect pentru care VNAT>0. În plan economic şi financiar un proiect de investiţii cu VNAT
pozitiv, semnifică faptul: 1) că el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viaţă economică
capitalul investit, 2) că el are o rentabilitate globală, a capitalului iniţial cel puţin egală cu rata de actualizare
(a) folosită în calcule, 3) are capacitatea de a produce cash flow în exces şi de a asigura obţinerea unui anumit
volum de valoare netă. Cu cât VNAT este mai mare cu atât şi rentabilitatea sa este mai mare.
Dacă VNAT are valoare nulă sau negativă proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioară
ratei de actualizare (e<a); capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală cu rata de
actualizare şi ar aduce avantaje corespunzătoare mai mari. Deci rata de actualizare (a) folosită în calculele
VNAT îndeplineşte rolul de criteriu de testare a eficienţei (rentabilităţii) unui proiect de investiţii, de
acceptare sau respingere a lui.VNAT poate deveni negativ dacă se alege pentru calcule o rată de actualizare
prea mare. Cel mai eficient proiect de investiţii se consideră acel pentru care excedentul dintre CFAT şi I'
este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt:
• VNAT ne permite să constatăm dacă proiectul de investiţii este sau nu rentabil, dar nu pune în
evidenţă importanţa relativă, comparativă a aportului acelui proiect;
• Nu permite soluţionarea problemelor de decizie de investiţii când diferă de la un proiect la altul.
Dacă volumele de investiţii sunt identice pe proiecte, au prioritate proiectele cu durata de viaţă economică
mai scurtă, dar care degajă volume anuale mai mari de VNAT;
• VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T, T/;
Indicele de profitabilitate (IP) caracterizează raportul dintre VNAT şi fondurile de investiţii care
stau la baza proiectului de investiţii şi generează acel volum de VNAT.
În funcţie de durate de investiţie (d) se pot avea în vedere investiţiile iniţiale (I), sau valoarea actuală a
acestora I/.
VNAT VNAT
k1= ∗100 k2= ¿ ∗100
It It
Indicele de profitabilitate ne permite să selectăm variantele eficiente de proiecte şi ordonarea acestora
după valoarea descrescătoare a indicelui k. La proiectele la care k2=1, VNAT va fi nulă (VNAT=0). Cu cât

68
indicele de profitabilitate k2 este mai mare, cu atât proiectele sunt mai eficiente, în condiţii echivalente,
comparabile din alte puncte de vedere.
La calculul şi analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci când proiectele sau variantele se
deosebesc între ele prin efortul investiţional necesar. Varianta optimă de proiect este aceea care răspunde
criteriului: k2  max.
Indicele de profitabilitate (k1), ordonând proiectele eficiente, ne permite să elaborăm strategia cea mai
avantajoasă de investiţii alegând n proiecte dintre ele, ţinând seama de restricţiile bugetelor de capital, deci
în limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanţarea investiţiilor folosind, în calitate de criteriu de
optimizare a setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor.

69
 61.Evaluarea investiţiilor: rata internă de rentabilitate, termenul de recuperare
Investitia reprezinta o cheltuiala facuta pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoarea mare si cu durata de
folosinta indelungata (plasare, alocare, dotare.).
Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor
tradiţionale şi moderne, caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată.
Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează
prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor; simplificarea situaţiei reale folosind valori medii
anuale; incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale;
ţinând seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional, se operează cu valorile actualizate. Aceste
metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea
probabilistică a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale
şi moderne.
Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării
costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea netă actualizată (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata internă de rentabilitate (RIR),
termenul de recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă acea rată a dobânzii compuse, care atunci când se
foloseşte ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma să fie nulă; adică, este acea rată
de actualizare care egalează CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
Prin urmare RIR reprezintă rata limită de actualizare, pentru care se anulează realizarea de VNAT la
proiectul dat de investiţii.
Altfel spus, RIR este acea rată de actualizare (a), care face ca pe perioada (d+De, unde d- durata
deinvestiţie iar De- durata de funcţionare eficientă) valoarea actuală totală a veniturilor din vânzarea
produselor şi serviciile prestate să fie egală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate.
În formă grafică putem obţine valoarea RIR, astfel:
grafic
Graficul ne permite să observăm, că pentru a>RIR proiectul de investiţii nu este eficient, deoarece
volumul investiţiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat şi VNAT va
avea valoare negativă.
Dacă a<RIR, VNAT este pozitiv, prin urmare proiectul de investiţii devine acceptabil după condiţia
VNAT >0.
Analitic, pentru determinarea RJR se pleacă de la egalitatea I /t = CFTA, respectiv ecuaţia: VNAT = - I/t
+ CFTA = 0 .
Pentru a determina RIR. se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese întâmplător.
Pentru precizare, RIR se determină cu exactitate folosind relaţia :
VNAT (+ )
RIR=amin + ( amax −amin ) ×
În care: amin , amax - respectiv rata mai mică şi mai mare de
VNAT ( + ) +|VNAT (− )|
actualizare folosite pentru calculul VNAT. Diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte
procentuale.
RIR este un indicator de eficienţă cu o capacitate de informare mai mare în comparaţie cu: termenul
de recuperare, coeficientul de rentabilitate, randamentul economic, dar pentru analiza exactă a unui proiect
trebuie utilizat în combinaţie cu alţi indicatori: VNAT, indicele de profitabilitate etc.
Termenul (durata) de recuperare a investiţiilor reprezintă perioada de timp, începând cu
momentul punerii în funcţiune (m1) a capacităţilor, instalaţiilor şi echipamentului de producţie etc, pe
parcursul căreia suma acumulată a avantajelor economice obţinute egalează volumul investiţiilor prevăzute în
proiect.

70
 Acest indicator permite cunoaşterea duratei de reconstituire a costurilor de investiţii pe seama
avantajelor economice obţinute după realizarea proiectului încă din etapa pregătirii deciziei. Atât teoretic cât
şi practic durata de recuperare a investiţiilor se calculează în abordare statică şi dinamică a proceselor
economice.
În abordare statică termenul de recuperare a investiţiilor se determină prin relaţia: Ti=Iti / Ehi
Se observă că indicatorul termenul de recuperare a investiţiilor reprezintă inversul ratei de
rentabilitate a proiectelor.
O modalitate mai simplă de calcul este raportarea valorilor deja actualizate
' I'
T=
E'
Pentru investori şi manageri, indicatorul privind durata de recuperare (T şi T') se consideră că are o
capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilităţii investiţiilor şi, deci, prezintă mai mult
interes pentru analiza proiectelor. Termenul de recuperare, atât în abordare statică, cât şi dinamică, nu ţine
cont de mărimea duratei de funcţionare eficientă (De), reacţionează slab la variaţiile De pe variante. T şi T'
nu ne informează ce volume de avantaje econ obţinem după T sau T' ani până la expirarea duratei De.

71
 62.Riscurile în activitatea investiţională
Riscurile investiţionale se împart în: riscul de pierdere a profitului, riscul scăderii rentabilităţii, riscul
pierderilor financiare.
Riscul de pierdere a profitului—e riscul apariţiei pierderilor financiare indirecte, cauzate de
neexecutarea unor lucrări, măsuri (ex. asigurare, investire...).
Riscul scăderii rentabilităţii—apare în rezultatul micşorării venitului din dobînzi, dividende,
depuneri bancare şi credite. Acest tip de risc include următoarele subtipuri: riscuri procentuale şi riscuri
creditare.
La riscurile procentuale se referă pierderile băncilor comerciale, întreprinderilor creditare, instituţiilor
investiţionale, cauzate de mărirea dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase faţă de dobînzile primite din
credite. La riscuri procentuale se referă pierderile investorilor în urma micşorării dividendelor pe acţiunile
deţinute, a dobînzilor la obligaţiuni, certificate şi alte hârtii de valoare.
Riscul creditar reprezintă pericolul neachitării împrumutului şi dobânzilor. Aici se referă şi riscul
emitentului în caz că nu va fi în stare să plătească datoria pe hârtiile de valoare emise. Riscul creditar poate fi
referit şi la riscurile pierderilor financiare.
Riscul pierderilor financiare - include următoarele subtipuri: riscul bursier, riscuri selective, riscul de
ruină sau faliment.
Riscul bursier prezintă pericolul pierderilor în: urma afacerilor la bursa de valori. Aici se referă riscul
neachitării contractelor încheiate, riscul neachitării comisionului firmei de brokeri etc.
Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiţii, a hârtiilor de valoare în raport
cu alte tipuri din portofoliul investiţional.
Riscul de ruină sau faliment este pericolul în urma alegerii incorecte a proiectului investiţional,
pierderea totală a capitalului statutar şi incapacitatea achitării datoriilor.
Riscul de ruină Întreprinderea ajunge într-o situaţie când practic e condamnată la dispariţie,
urmând să dea faliment, ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile, acţionarii îşi pierd sumele de bani
pe care le-au investit.Riscul de insolvabilitate Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. Aceasta poate
duce fie la lichidare, când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină), fie că se soluţionează printr-un
credit suplimentar de la bancă, sau firma respectivă se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta.
Riscul pierderii autonomiei Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. Apare când
întreprinderea constată că, prin mijloace proprii, nu-şi mai poate păstra în viitor poziţia sa în producţie sau
sub aspect comercial.Riscul scăderii rentabilităţii Riscul acesta e de natură mai mult financiară, el exprimă
faptul că la creşterea de capital, beneficiul net nu creşte în aceeaşi proporţie, semnalându-se astfel
fenomenul de diluare. Acesta e riscul care planează asupra noilor investiţii.
Forma de manifestare Situaţia firmei
Întreprinderea ajunge într-o situaţie când practic e condamnată la dispariţie,
Riscul de ruină urmând să dea faliment, ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile,
acţionarii îşi pierd sumele de bani pe care le-au investit.
Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. Aceasta poate duce fie la
Riscul de lichidare, când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină), fie că se
insolvabilitate soluţionează printr-un credit suplimentar de la bancă, sau firma respectivă
se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta.
Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. Apare
Riscul pierderii
când întreprinderea constată că, prin mijloace proprii, nu-şi mai poate
autonomiei
păstra în viitor poziţia sa în producţie sau sub aspect comercial.

72
 Riscul acesta e de natură mai mult financiară, el exprimă faptul că la
Riscul scăderii creşterea de capital, beneficiul net nu creşte în aceeaşi proporţie,
rentabilităţii semnalându-se astfel fenomenul de diluare. Acesta e riscul care planează
asupra noilor investiţii.
Orice activit Formele de manifestare a riscului în activitatea firmei:

63.Evaluarea economică a proiectelor investiţionale

Evaluarea economică ajută la pregătirea şi selecţionarea proiectelor care aduc cea mai mare
contribuţie la dezvoltarea economică. Pentru aceasta, proiectul se analizează în strânsă interdependenţă cu
întreprinderile furnizoare de materie primă şi consumatorii produsului finit. În cadrul evaluării proiectului se
vor determina atât indicatorii de sinteză a eficienţei (rata de rentabilitate internă), cât şi măsura în care
valoarea adăugată a proiectului contribuie la creşterea veniturilor administraţiei publice, a economiilor
populaţiei şi întreprinderilor, la ameliorarea balanţei de plăţi externe a ţării.
La prima etapă se calculează costurile şi avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivităţii.
Pentru aceasta în calcule preţurile pieţei se înlocuiesc cu preţuri teoretice sau de referinţă.
Cu ajutorul preţurilor de referinţă se evaluează costurile şi avantajele proiectului pentru colectivitate
cu mai multă exactitate decât prin folosirea preţurilor pieţei. Preţurile de referinţă dau proiectului o
dimensiune mai largă deoarece ele reflectă: modele sau strategii de dezvoltare implicite sau explicite, rata
şomajului, nivelul de dezvoltare al industriei, agriculturii etc, situaţia balanţei de plăţi a ţării. Practic,
preţurile de referinţă se stabilesc pe baza preţurilor reale ale pieţei, cărora li se aplică anumiţi coeficienţi de
corectare. În unele împrejurări, se consideră drept preţuri de referinţă preţurile pieţei externe, mai ales
pentru importuri şi exporturi.
La a doua etapă se determină costurile şi avantajele proiectului pe ansamblul economiei naţionale,
folosind preţurile pieţei la nivelul proiectului, al întreprinderilor ce cooperează cu proiectul pe linia furnizării
de materii prime, materiale etc. şi a prelucrării în continuare a produselor sale.
Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se face analiza economică detaliată folosind metoda
efectelor. Metoda preţurilor de referinţă este uşoară, rapidă şi mai puţin costisitoare pentru o primă apreciere,
pe când metoda efectelor dimpotrivă, este necesară pentru un studiu mai aprofundat, care permite o mai bună
analiză a eficienţei proiectului pentru societate.
Rezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adăugată netă, care reprezintă
contribuţia proiectului la creşterea venitului naţional. Desigur, se face suma valorilor adăugate directe şi
indirecte. La fel se va ţine cont de „valoare adăugată negativă”, adică pierderile din cauza suprimării unor
activităţi prin realizarea proiectului. Analiza economică trebuie să releve faptul în ce măsură si cum răspunde
proiectul intereselor economiei nationale, această raportare fiind efectuată nu global, ci pe diferiti agenti
economici.
Analiza situaţiilor 'fără' şi 'cu' proiectÎn evaluarea eficienţei proiectului atât sub aspect financiar,
dar mai ales economic, este necesară considerarea a două situaţii la nivelul întreprinderii, respectiv al
economiei naţionale: "cu proiect" şi "fără proiect". Analiza respectivă serveşte pentru a evidenţia unele
costuri şi efecte ale obiectivului economic care nu sunt reflectate în veniturile şi cheltuielile acestuia.
Analiza situaţiilor "cu" şi "fără" proiect ne ajută să stabilim costurile economice şi preţurile de
referinţă ale factorilor de producţie şi ale produselor oferite de proiect, din punctul de vedere al colectivităţii
naţionale.Preţurile de referinţă constituie nişte parametri naţionali necesari în evaluarea economică a
proiectului de investiţie. Mărimea acestor parametri este independentă de deciziile luate în privinţa unui sau
altui proiect; ea este întemeiată pe informaţii asupra obiectivelor naţionale şi pe judecăţi de valoare.pentru a
determina marimea lor, tb de luat in consideratie : gradul de raritate sau de abundenta a factorilor de
productie a bunurilor si serviciilor ; politica guvernului orientata spre favorizarea sau spre limitarea utilizarii
anumitor resurse sau bunuri.În practică, deseori, se consideră preţuri de referinţă preţurile de pe piaţa
mondială, deşi nu în toate cazurile e corect.
Preţul de referinţă (costul) a capitalului pentru economia naţională Stabilirea costului capitalului
pentru economia naţională înseamnă alegerea ratei de actualizare economică (pentru evaluarea economică a
proiectelor). Rata de actualizare economică nu este altceva decât preţul de referinţă al capitalului, în funcţie
73
de care se face repartizarea viitoare a venitului, la nivel naţional, pentru investiţii şi consum.Pentru analiza
economică, în cadrul studiilor de fezabilitate, pe care le întocmesc firmele, asupra propriei activităţi şi
perspectivei acestea, se recomandă folosirea ratei de rentabilitate medii pe economia naţională sau pe
subramura din care face parte obiectivul economic respectiv.
Preţul de referinţă al forţei de muncăDacă la evaluarea financiară se aplică costul efectiv al foiţei
de muncă, ce constă din salariile plătite, pentru evaluarea economică se foloseşte preţul de referinţă al forţei
de muncă sau costul ei pentru naţiune.
Costul economic al forţei de muncă este în funcţie de: a) gradul de raritate sau abundenţa forţei de
muncă; b) politica guvernamentală privind utilizarea acestui factor.
Cel mai simplu calcul al preţului de referinţă al forţei de muncă constă în corectarea preţului de piaţă
al acesteia.
Preţurile de referinţă ale bunurilor şi serviciilor.Preţurile de referinţă ale resurselor consumate de
proiect şi ale bunurilor şi serviciilor produse de acestea trebuie să reflecte costurile lor reale pentru economia
naţională. Modul de evaluare a costurilor economice depind de diverse împrejurări de procurare a resurselor
şi de vânzare a produselor şi serviciilor.
Preţul de referinţă al devizelor.Relaţiile de comerţ cu străinătatea ale unei ţări sau împrumuturile
sale din exterior presupun operaţiuni de schimb între moneda naţională şi o deviză (monedă străină). Aceste
operaţiuni de schimb se efectuează după un curs (raport) ce reiese dintr-un echilibru între cererea şi oferta
acestor două monede.Preţul de referinţă a devizelor, cursul de schimb valutar pentru economie, trebuie să
reflecte valoarea efectivă, reală a valutei străine, adică o rată de schimb asigurată spontan de echilibrul
balanţei de plăţi externe.Nivelul preţului de referinţă al devizelor se stabileşte de echipe de specialişti ai
Ministerului Finanţelor, care dispun de informaţiile necesare privind situaţia balanţei de plăţi şi măsurile de
intervenţie din partea statului pentru menţinerea cursului valutar la un nivel mai convenabil.

74
 64.Evaluarea financiară a proiectelor investiţionale
Evaluarea financiară se face pentru a vedea, dacă investiţia este suficient de rentabilă la nivelul
întreprinderii, dacă se obţin venituri, care să asigure recuperarea cheltuielilor şi un profit.
Pentru calculul cheltuielilor şi veniturilor sunt folosite preţurile pieţei interne, iar pentru evaluarea
proiectului se foloseşte rata de actualizare stabilită pe baza costului oportun al capitalului la nivel de
întreprindere.
În primul rând se face analiza financiară sumară, pentru a identifica proiectul, a-i studia fezabilitatea,
pentru a uşura alegerea tehnologiei de fabricaţie şi a utilajelor. Studiul financiar sumar ia în considerare
cheltuielile şi încasările ce corespund elementelor esenţiale a proiectului. Nu sunt avute în vedere cheltuielile
privind impozitul pe venituri, taxele vamale etc. sau venituri provenite din subvenţii acordate de stat. De
asemenea, nu se ia în consideraţie dobânda datorată băncii. În felul acesta se va cunoaşte rentabilitatea
resurselor unui proiect, indiferent de provenienţa lor.
Analiza financiară sumară se efectuează la etapa preliminară de evaluare a proiectelor investiţionale.
Apoi, se face analiza detaliată, cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. Aici se
iau în consideraţie toate momentele neprevăzute în analiza sumară, cum ar fi: împrumuturile bancare,
impozitele, taxele vamale, subvenţiile primite de la stat etc.
În cadrul studiului financiar detaliat se rezolvă o serie de probleme: structura optimă a surselor de
finanţare a investiţiei, verificarea trezoreriei proiectului, analiza capacităţii de autofinanţare, calculul
rentabilităţii definitive a proiectului, a capitalurilor investite. La efectuarea analizei detaliate se va ţine seama
de un moment foarte important: spre deosebire de analiza sumară, pentru a fi cât mai aproape de realitate,
calculele se fac în monedă curentă.
Scopul întregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitivă a proiectului. Evaluarea
definitivă a rentabilităţii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii
actualizării în calculul randamentului. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt:
a) vânzări nete /investiţii;
b) profit net /investiţii;
c) capacitatea maximă de autofinanţare /investiţii.
Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculează rata internă a rentabilităţii. Calculând rata de
rentabilitate a capitalului în condiţiile în care au fost considerate toate obligaţiile fiscale şi financiare, putem
aprecia investiţia (proiectul) din punctul de vedere al aspectelor financiare (capacitatea de autofinanţare,
echilibrul financiar, etc), iar investitorul poate compara avantajul investiţiei respective cu alte alternative de
plasare a capitalului de care dispune.

75
 65. Costul oportun al capitalului investit. Rata de actualizare pentru evaluarea financiară.
Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimitează cele două tipuri de evaluare a
proiectului: financiară şi economică. El reprezintă partea substanţială a mărimii ratei de actualizare. Stabilirea
corectă a acestui cost ne permite să evităm riscul de a adopta proiecte mai puţin rentabile sau să respingem
proiecte bune. În activitatea de evaluare, costul capitalului serveşte fie ca element de referinţă, cu care se
compară rata de rentabilitate internă a proiectului, fie la stabilirea ratei de actualizare.
În practica investiţiilor, costul capitalului îndeplineşte următoarele roluri:
- rata de rentabilitate financiară aşteptată;
- rata minimă a rentabilităţii capitalului alocat pentru investiţii;
- prag minim al rentabilităţii, în funcţie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de
investiţii.
Măsurarea costului capitalului
Costul capitalului se determină atât pentru fiecare sursă de finanţare a investiţiilor, cât şi pentru două
sau mai multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.
Costul împrumuturilor bancare. Pentru sumele primite cu împrumut se plăteşte dobânda, care
reprezintă costul real, efectiv al capitalului obţinut pe această cale. De regulă, costul capitalului obţinut din
împrumuturi este dat de rata dobânzii stabilită pentru împrumuturile bancare pe termen mediu şi lung. Uneori
se consideră şi rata dobânzii la creditele pe termen scurt, dacă acestea constituie o sursă de finanţare a
investiţiilor.
Costul capitalului provenit din profituri alocate investiţiilor. În cazul capitalurilor provenite din
resurse proprii costul de oportunitate se stabileşte pornind de la rentabilitatea capitalului propriu, care
exprimă capacitatea întreprinderi de a aduce profit în prezent şi în perspectivă.
Costul capitalului pe acţiuni apare ca o rată a dobânzii pentru care valoarea actuală a dividendelor
scontate egalează cursul acţiunii.
Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiară
O formă principală în care este folosit costul capitalului în evaluarea proiectelor o constituie rata de
actualizare a cheltuielilor şi veniturilor. De obicei rata de actualizare financiară se stabileşte la nivelul minim
al ratei de rentabilitate financiară, care îndeplineşte rolul de cost al capitalului.
Pot fi menţionate două modalităţi de bază la stabilirea acestei rate:
a) pentru obiectivele care sunt finanţate, în principal din împrumuturi - rata dobânzii la care s-a
obţinut împrumutul;
b) pentru obiectivele care se realizează prin autofinanţare - rata medie de rentabilitate din subramura
căreia îi aparţine.
Rata de rentabilitate minim admisibilă poate să se determine prin adăugarea la rata dobânzii a unei
rate de inflaţie, de depreciere monetară şi de risc.
a = d + ri + rv + rr
în care: a - rata de actualizare; d - rata anuală a dobânzii (fără risc); ri - rata anuală a inflaţiei sau
deflaţiei; rv - deprecierea sau reprecierea monetară anuală rr - marja de risc anuală.
Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleacă de la costul capitalului
calculat ca medie ponderată a costurilor surselor de finanţare a proiectelor de investiţii.
Pentru o investiţie finanţată prin emisiunea de titluri de valoare (obligaţiuni, acţiuni) rata de
actualizare este rezultatul a trei componente:
-rata de dobândă stabilită la împrumuturile pe obligaţiuni cu garanţie de stat;
-primă ce corespunde riscului de întreprindere (al afacerilor), depinzând de sectorul de activitate, de
partea de piaţă deţinută, de evoluţia preţurilor etc.;

76
 -primă de risc financiar în funcţie de structura planului de finanţare; un împrumut cu pondere mare în
cadrul surselor de finanţare sporeşte riscul, face beneficiul mai volatil; diminuarea accentuată a încasărilor
viitoare generează riscul de insolvabilitate, pe care nu-1 putem ignora la evaluarea proiectelor.
Trebuie menţionat faptul că această modalitate de calcul a ratei de actualizare, cu luarea în
considerare a factorilor de risc, deseori nu este utilizată, deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei
respective, ceea ce determină eliminarea prea multor variante investiţionale în procesul de evaluare.

66.Analiza comparativă a evaluării masive şi evaluării individuale a bunurilor imobile.

Titlul VI al Codului Fiscal prevede că evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare poate fi efectuată pe
calea evaluării masive în cazul bunurilor imobile tipizate (standarde) şi pe calea evaluării individuale în cazul
obiectelor specifice. La evaluarea tuturor b.i. în scopuri de impozitare în dependenţă de destinaţia acestora se
aplică metodele de evaluare de piaţă.
Evaluarea masivă este un proces de evaluare a unui grup de b.i. cu caracteristici similare la o dată
concretă cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare şi analizei statistice a rezultatelor.
Evaluarea individuală este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dată concretă
ţinîndu-se cont de toţi factorii de influenţă a valorii.
Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a b.i. şi include următoarele etape:
- formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
- stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii b.i. pentru fiecare grup de b.i.;
- formarea reţelei de b.i. etalon pentru estimarea valorii b.i.;
- elaborarea modelelor de evaluare a b.i.;
- stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valoare egală;
- evaluarea tuturor b.i.;
- înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.
Rezultatele evaluării masive sunt valabile pentru perioada de timp între două evaluări. Evaluarea
masivă se finanţează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat. Rezultatele evaluării masive sunt
trecute în Registrul de estimare a valorii b.i., care are o formă unică pentru întreaga republică şi este ţinut de
OCT în raza sa de activitate.
Scopul evaluării individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de piaţă sau a unei
alte valori a unui singur bun imobil la o dată concretă. Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diferite
tipuri de bunuri imobile şi în scopuri diferite determinate de beneficiari (inclusiv şi pentru impozitare).
Evaluarea individuală constă din următoarele etape:a) determinarea sarcinilor evaluării- această etapă
cuprinde: identificarea bunului imobil, determinarea drepturilor de proprietate, aprecierea scopului şi datei de
evaluare;b)culegerea şi analiza datelor - siguranţa rezultatelor evaluării depinde de calitatea şi volumul
informaţiei iniţiale. Datele culese trebuie să corespundă următoarelor criterii: oportunitate, precizie,
completări cuprinzătoare pentru concluzii;c)utilizarea metodelor corespunzătoare de evaluare - se recomandă
întrebuinţarea celor trei metode, dacă piaţa imobilului este bine dezvoltată toate trei metode trebuie să
conducă la acelaşi rezultat;d)coordonarea rezultatelor - este un proces de apreciere definitivă a valorii
imobilului în baza unor raţionalmente logice;e)întocmirea raportului de evaluare- conform standardelor
europene rapoartele de evaluare se elaborează în acord cu practica internaţională, legile şi reglementările
naţionale şi europene, nevoile clientului, adoptîndu-se numai bazele de evaluare recunoscute.
Caracteristica comparativă a evaluării masive şi a celei individuale:
Evaluarea masivă este un proces larg şi necesită implicarea mai multor specialişti. Pe cînd la
evaluarea individuală este necesar numai un specialist pentru evaluarea b.i.

77
 În cazul evaluării masive se foloseşte metodologia unificată, metodele standardizate, se elaborează
instrucţiunile concrete privind efectuarea evaluării. Însă în cazul evaluării individuale se aplică diferite
metode de evaluare şi fiecare evaluator determină de sine stătător necesitatea aplicării unei altei metode.
Evaluarea masivă reflectă numai factori de bază care influenţează la toată grupa obiectelor tipice. Pe
cînd evaluarea individuală reflectă majoritatea factorilor care influenţează la valoarea unui obiect
concret.Calitatea evaluării într-o evaluare masivă se determină cu ajutorul metodei statistice. Dacă
majoritatea rezultatelor se află în limitele devierii standardelor de la preţul real, atunci calitatea lucrărilor se
acceptă. Calitatea evaluării individuale trebuie să fie mai înaltă şi se determină prin compararea cu preţul real
de vînzare. În ambele cazuri, calitatea lucrărilor de evaluare se determină prin corespunderea lucrărilor de
evaluare efectuate conform standardelor profesionale. Şi evaluarea masivă şi cea individuală reflectă sarcinile
economiei aplicate. La baza evaluării stau metodele sistematizate de colectare, analiză şi prelucrarea
informaţiei iniţiale.

78
 67.Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării. Esenţa noului sistem de impozitare a
bunurilor imobile.
Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării constituie o parte
componentă a reformei sistemului de impozitare a b.i. Conform Codului Fiscal al R.M , Titlul VI „Impozitul
pe b.i”, baza impozabilă a b.i va fi calculată în temeiul valorii lor de piaţă. Un aspect important al reformei
sus numite îl constituie Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i în scopul
impozitării. Realizarea acestui program presupune crearea bazei normativ-metodologice a organizării şi
desfăşurării lucrărilor de evaluare în scopul impozitării, crearea unui sistem automatizat de evaluare,
colectarea informaţiei privind b.i amplasate pe teritoriul R.M, procurarea de echipament şi programe
automatizate pentru prelucrarea şi analiza informaţiei privind b.i, instruirea specialiştilor din cadrul OCT,
elaborarea unui program eficient de relaţii cu publicul, atragerea mijloacelor financiare .
Finanţarea programului dat se va efectua de către bugetul de stat, bugetele locale şi mijloacele
extrabugetare. Este foarte important de specificat care este eficienţa economică şi socială a realizării
programului dat şi anume faptul că acceptarea valorii de piaţă drept bază pentru calcularea sumei impozitului
pe b.i este cea mai eficientă cale de a asigura realizarea funcţiei sociale a sistemului de impozitare, exprimată
prin distribuirea echitabilă a poverii fiscale astfel încât fiecare contribuabil plăteşte impozite în funcţie de
valoarea reală a proprietăţii sale. În acelaşi timp se va realiza şi funcţia fiscală a sistemului de impozitare,
adică vor fi asigurate veniturile bugetelor locale. Aplicarea procedurilor de evaluare în scopul impozitării b.i
şi crearea unui sistem automatizat de calculare a valorilor şi transmiterea datelor organelor fiscale vor
contribui la reducerea costurilor pentru administrarea sistemului de evaluare şi impozitare a b.i .
In RM activeaza si sistem nou si sistem vechi de impozitare a bun imob. Specificul noului sistem de
impozitare este:
1.se introduce impozit unic pe bun imobile (B.I = teren + imbunatatiri)
2.se calculeaza valoarea estimata a bun imobil unic- este baza impozabila
3.se aplica met.de valoare de piata pu determinarea valorii bunului
4.legea stabileste cota minimala si maximala a impozitului pe bun imob.
5. cota concreta a impozitului se stabileste de APL
Impozitul funciar se determină prin înmulţirea cotei concrete a impozitului la numărul de grad-
hectare, hectare sau la suprafaţa terenului ce aparţine persoanei juridice sau persoanei fizice, se calculează şi
se achita după cum urmează:
a) persoanele juridice si persoanele fizice care desfăşoară activitate de întreprinzător, cu excepţia
gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), calculează de sine stătător suma anuala a impozitului funciar şi până la 1
iulie a anului fiscal în curs prezintă inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar;
b) pentru persoanele fizice, precum şi pentru gospodăriile ţărăneşti (de fermier) calcularea sumei
anuale a impozitului funciar si întocmirea avizelor de plata a impozitului se efectuează, conform instrucţiunii
Ministerului Finanţelor, de către serviciile de colectare a impozitelor şi taxelor locale ale primăriilor cu
participarea inspectoratelor fiscale teritoriale. Avizele de plata a impozitului funciar se înmânează subiecţilor
impunerii cel târziu cu 60 de zile până la expirarea primului termen de plata a impozitului .Persoanele
specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unităţii administrativ-teritoriale respective, în părţi
egale, cel târziu la 15 august si 15 octombrie a anului fiscal în curs, iar in cazul achitării sumei integrale a
impozitului funciar pentru anul fiscal în curs până la data de 30 iunie a anului respectiv, aceste persoane

79
beneficiază de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmează a fi achitat. Avizele de plata a
impozitului funciar, înmânate subiecţilor impunerii, se întocmesc ţinându-se cont de acest drept.

68.Specificul evaluării bunurilor imobile pentru care nu este calculată valoarea estimată în
scopul impozitării. Calcularea bazei impozabile pentru aceste bunuri imobile.
Funcţia socială a sistemului de impozitare este bine cunoscută, dar realizarea ei începe abia acum,
când putem vorbi despre noul sistem de impozitare a b.i bazat pe valoarea de piaţă a acestora, de unde derivă
distribuirea echitabilă a poverii fiscale, ceea ce înseamnă că fiecare contribuabil va plăti impozite în funcţie
de valoarea reală a bunului său .
În prezent se lucrează asupra sistemului de evaluare masivă, efectuată exclusiv în scopul impozitării
b.i. Evaluarea masivă presupune aplicarea metodelor şi procedurilor de analiză statistică a informaţiei privind
factorii ce contribuie la formarea valorii de piaţă a b.i . Sistemul de evaluare masivă are următoarele
avantaje :
- rezultatele obţinute sunt obiective , deoarece în rezultatul automatizării procesului de calcul al
valorii , b.i similare , evaluate în baza criteriilor identice, vor avea valori similare;
- aplicarea modelelor de evaluare în zona test permite aplicarea acestora pe întreg teritoriul ţării, aşa
cum modelele sunt universale;
- crearea sistemului dat duce la reducerea timpului şi resurselor necesare pentru efectuarea reevaluării
b.i .
La capitolul „Acte legislative” , cel mai nou dintre ele, putem menţiona că este Programul de măsuri
privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i în scopul impozitării, premisa căruia este crearea
cadrului normativ-metodologic al sistemului dat de evaluare. Printre sarcinile programului dat putem
menţiona următoarele :
- crearea unui sistem eficient de evaluare a b.i în baza tehnologiilor informaţionale moderne ;
- asigurarea organelor fiscale şi organelor APL cu informaţia despre valoarea de piaţă a b.i ;
- extinderea bazei de date ce cuprinde informaţiile despre b.i .
Programul dat se va realiza în două etape: implementarea proiectului pilot şi implementarea
sistemului de evaluare pe întreg teritoriul R.M .
Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare şi impozitare să fie deschis (transparent).
Proprietarilor li se va transmite avizul privind valoarea estimată în care vor fi incluse şi caracteristicile b.i , şi
modelul de evaluare pentru ca proprietarul să poată contesta valoarea în caz că are obiecţii .
Impozitul pe b.i. se calculează prin înmulţirea valorii b.i. impozabile la cota concretă a impozitului.
Cotele impoz. funciar şi pe b.i sunt anexate la legea cu privire la punerea în funcţiune a Titlului VI al Codului
Fiscal „Impozitul pe b.i”. Persoanele fizice şi juridice ,care desfăşoară activitatea de întreprinzător,
calculează de sine stătător suma impozitului pe b.i şi achită impozitul în bugetul unităţii administrativ
teritoriale trimestrial, în părţi egale, cel târziu la data de 20 a lunii imediat următoare trimestrului gestionar al
anului fiscal în curs. Persoanele specificate trebuie să se încadreze în aceeaşi perioadă de timp pentru a
prezenta organelor fiscale calculul impozitului .
În cazul persoanelor fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător, calcularea sumei anuale a
impozitului şi perfectarea avizelor de plată revine serviciilor de colectare a impozitelor şi taxelor locale cu
participarea organelor fiscale . Avizele de plată a impozitului pe b.i se înmânează subiectului cel târziu cu 60
zile înaintea expirării termenului de plată . Subiecţii impunerii fiscale achită impozitul pe b.i în bugetul
unităţii administrativ teritoriale ,în părţi egale, cel târziu la 15 august şi 15 octombrie a anului fiscal , iar
contribuabilii care achită suma integrală a impozitului – până la 30 iunie a anului fiscal în curs. Aceste
persoane beneficiază de o reducere a impozitului de 15%. Întrep., instituţiile, organizaţiile şi persoanele
fizice care au b.i, inclusiv terenuri, amplasate în afara unităţii administrativ teritoriale în care se află reşedinţa

80
de bază, transferă impozitul funciar şi pe b.i, precum şi calculele acestora, integral la bugetele unităţilor unde
sunt nemijlocit amplasate bunurile respective.
De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi impozitate conform titlului VI al Codului fiscal. Vom cunoaşte val.
de piaţă a b.i., se va stabili baza impozabilă, care va constitui 50% de la val. de piaţă înmulţită la cota
concretă a impoz. care va fi în limitele 0,25%-0,5%.

69.Titlul VI al Codului fiscal. Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobile ce aparţin

persoanelor fizice şi juridice.
Legea data a fost aprobata in an 2000, pna la aparitia legsilatiei a bun im.Legea data pu 1data in istoria RM a
aparut notiunea de val de piata,denum metodelor de evaluare si not.bun imob in intelegerea noua.
Subiecţi ai impunerii sînt persoanele juridice şi persoanele fizice rezidenţi şi nerezidenţi ai
Republicii Moldova: a) proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova;
b) deţinătorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie, de gestiune şi/sau de folosinţă) asupra
bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova ce se află în proprietatea publică a statului sau în
proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale şi arendaşii care arendează un bun imobiliar agricol
proprietate privată, dacă contractul de arendă nu prevede altfel. Pentru bunurile imobiliare ale autorităţilor
publice şi ale instituţiilor finanţate de la bugetele de toate nivelurile, transmise în arendă sau locaţiune,
subiecţi ai impunerii sînt arendaşii sau locatarii.
(2) Faptul că proprietarii bun im nu deţin un document ce ar atesta dreptul de proprietate, precum şi faptul
neexecutării obligaţiei de înregistrare a drepturilor patrimoniale nu pot constitui temei pentru nerecunoaşterea
acestor persoane în calitate de subiecţi ai impunerii privind bunurile imobiliare respective.
(3) În cazul în care bunurile imobiliare se află în proprietate (în folosinţă) comună în diviziune a mai multor
persoane, subiect al impunerii este considerată fiecare dintre aceste persoane, în cota-parte care îi revine.
(4) În cazul în care bunurile imobiliare se află în proprietate comună în devălmăşie, subiect al impunerii este
considerată, în baza acordului comun, unul din proprietari (coproprietari). În acest caz toţi proprietarii
(coproprietarii) poartă o răspundere solidară pentru îndeplinirea obligaţiilor fiscale.
(5) În cazul contractului de leasing financiar, subiect al impunerii este considerat locatarul bunurilor
imobiliare.
Obiectele impunerii şi baza impozabilă a bunurilor imobiliare
(1) Obiecte ale impunerii sînt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu destinaţie agricolă, terenuri
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale) din intravilan
sau din extravilan, clădirile, construcţiile, casele de locuit individuale, apartamentele şi alte încăperi izolate,
inclusiv bunurile imobiliare aflate la o etapă de finisare a construcţiei de 50% şi mai mult, rămase nefinisate
timp de 3 ani după începutul lucrărilor de construcţie.
(2) Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri.
Evaluarea si reevaluarea. Evaluarea bun iob se efectueaza de catre OCT in baza unei metodologii unice
pu toate tipurile de bunuri imobiliare in modul si in termenele stabilite de legislatie. Eval bun im se
efectueaza pe calea evaluarii in masa- in cazul obiectelor –tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea
evaluarii indivviduale-in cazul obiectelor specifice. Evaluarea individuala poate fi aplicata si in baza deciziei
instantei de judecata.La evaluarea bun im, in dependenta de destinatia acestora, se alica urmat met de determ
a valorii de piata:a) m.analizei comparative a vinzarilor, b) m.veniturilor, C)m.cheltuielilor. Reevaluarea bun
im se efectueaza de OCT o data la 3 ani in modul stabilit de Guvern. Finantarea lucrarilor de evaluare a bun
im se efectueaza de la bugetul de stat.
Cotele impozitului pe bunurile imobiliare:
81
a) pentru bunurile imobiliare cu destinaţie locativă (apartamente şi case de locuit individuale, terenuri
aferente acestor bunuri) din municipii şi oraşe, inclusiv din localităţile aflate în componenţa acestora, cu
excepţia satelor (comunelor) ce nu se află în componenţa municipiilor Chişinău şi Bălţi; pentru garajele şi
terenurile pe care acestea sînt amplasate, loturile întovărăşirilor pomicole cu sau fără construcţii amplasate pe
ele:
– cota maximă – 0,3% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare;
– cota minimă – 0,05% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare.
a1) pentru terenurile agricole cu construcţii amplasate pe ele:
- cota maximă – 0,3% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare;
- cota minimă – 0,1% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare.
Cota concretă se stabileşte anual de către autoritatea reprezentativă a administraţiei publice locale;
b) pentru bunurile imobiliare cu altă destinaţie decît cea locativă sau agricolă, inclusiv exceptînd garajele şi
terenurile pe care acestea sînt amplasate şi loturile întovărăşirilor pomicole cu sau fără construcţii amplasate
pe ele – 0,1% din baza impozabilă a bunurilor imobiliare.
Calcularea impozitului: Impoz pe bun im se calcul prin 2 met:
I.pers jur si fiz inregist in calit de intreprinzator, cu exceptia gospodar taranesti (de fermieri) calculeaza de
sine statator suma anuala a impozit pornind de la baza impozabila a acestora, conform situatiei de la 1 ian a
perioadei fiscal respective.
II.pu pers fizice care nu sunt inregistr ca intrepr,precum sip u gospodarii taranesti, fermieri, suma impoz se
calcul annual pu fiecare obiect al impunerii, pornindu-se de la baza impozabila a bun imob, calculate
conform de la data 1 ian a perioadei fiscale , de catre serviciile de colectare a impoz si taxelor locale ale
primariilor cu participare inspectoarelor fiscal de stat teritoriale.
Termeni de prezentare a calculelor impozitului
Pers fizice si juridice ( intreprinzatori) sunt obligati sa prezinte calculele pina la 1 iulie anului calendaristic.
pentru bunul imobile dobindite dupa 1 iulie calculul impozitului se prezinta la inspectoratul fiscal nu mai
tirziu pina la 31 martie a perioadei fiscal urmatoare celei de gestiune. Intreprinzatorii individuali pe parcursul
perioadei fiscal nu depasesc trei unitati si care nu sunt inregistrati ca platitori de TVA achita impozit pe BI
pina la 31 martie.
Termenele de achitare a impozitului. Impozitul pe BI se achita de catre subiectul impunerii in parti
egale nu mai tirziu de 15 august si 15 octombrie a anului current. Contribuabilul care achita suma integral a
impoz pentru anul fiscal in curs pina la 30 iunie a anului respective beneficiaza de dreptul la o reducere de 15
% a sumei impozitului ce urmeaza a fi achitat. Intreprinderile individuale care nu depaseste 3 unitati si nu
platesc TVA achita impozit pe BI pina la 31 martie a erioadei fiscal urmatoare celei de gestiune.
De impozitul pe bunurile imobiliare sînt scutiţi:
a) autorităţile publice şi instituţiile finanţate de la bugetele de toate nivelurile;
b) societăţile orbilor, surzilor şi invalizilor şi întreprinderile create pentru realizarea scopurilor statutare ale
acestor societăţi;
c) întreprinderile penitenciarelor;
d) Centrul Republican Experimental pentru Protezare, Ortopedie şi Reabilitare al Ministerului Muncii,
Protecţiei Sociale şi Familiei;
e) obiectivele de protecţie civilă;
f) organizaţiile religioase – pentru bunurile imobiliare destinate riturilor de cult;
i) familiile participanţilor căzuţi în acţiunile de luptă pentru apărarea integrităţii teritoriale şi independenţei
Republicii Moldova şi persoanele care au fost întreţinute de aceştia;

82
j) familiile militarilor căzuţi în acţiunile de luptă din Afghanistan şi persoanele care au fost întreţinute de
aceştia;
k) familiile care au copii invalizi în vîrstă de pînă la 18 ani şi membrii familiilor care au la întreţinere şi
îngrijire permanentă persoane cu dezabilităţi;
n) Compania Naţională de Asigurări în Medicină şi agenţiile ei teritoriale;
o) Banca Naţională a Moldovei;
p) proprietarii sau deţinătorii bunurilor rechiziţionate în interes public, pe perioada rechiziţiei, conform
legislaţiei;
De impozitul pe bunurile imobiliare (terenuri, loturi de pămînt) sînt scutiţi proprietarii şi
beneficiarii ale căror terenuri şi loturi de pămînt:
a) sînt ocupate de rezervaţii, parcuri dendrologice şi naţionale, grădini botanice;
b) sînt destinate fondului silvic;c) sînt folosite de organizaţiile ştiinţifice şi instituţiile de cercetări ştiinţifice
cu profil agricol şi silvic în scopuri ştiinţifice şi instructive;
b1) sînt destinate fondului apelor în cazul în care nu sînt antrenate în activitatea de întreprinzător;
d) sînt ocupate de plantaţii multianuale pînă la intrarea pe rod;
Scutirea de impozit acordata de autor admin publice locale. APL sunt in drept sa acorde per fizice
si jurid scutiri sau aminari la plata impozit pe annual fiscal respective in urm cazuri:
- Calamitatea naturala sau incendiu in urma carora bun im, semanaturile si plantatiile multianuale au
fost distruse sau deteriorate considerabil;
- Atribuirea terenur pu evaluarea intrepr cu imoact negativ asupra mediului inconjurator.Scutiri se
acorda pe durata normative a lucrarilor de constructive.
- Boala indelungata sau decesul al propriet.bun im confirmate prin certificate medical,sau de deces.

83
 70.Esenţa şi etapele procesului de evaluare masivă a bunurilor imobile
Conform legislatiei evaluarea individuala- process de estimare a valorii unui obiect concret al evaluarii, la o
anumita data, tinindu-se cont de toti factorii care influenteaza asupra valorii. Evaluarea masiva – process de
evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similar la o data concreta cu aplicarea procedurilor standart de
evaluare si analiza statistia.
Procesul de evaluare masiva in linii mari este expus in legea cu privire la activitatea de eval cap 2 si
HG nr. 1303.
PEM poate fi prezentat in felul urmator:
1) Colectarea datelor despre tranzactii si analiza pietei – se efectueaza de catre OCT la nivel local.
Informatia despre tranzactii se filtreaza in scopul stabilirii preturilor reale a tranzactiilor. Se
conlucreaza cu participantii profesionalisti ( reeltori, avocati, evaluator private) , se analizeaza nunturi
( preturile de oferta). Se elaboreaza hartile zonelor valorice.
2) Analiza factorilor de influenta a valorii de piata si elaborarea modelului de evaluare.
- Prin metoda expert:
 Se alcatuieste lista tuturor factorilor ce influienteaza valoare
 Se selecteaza factorii de influienta
 Elaborarea modelului de evaluare
Modelul de evaluare este schema de calculare a valorii de piata. Se elaboreaza separate pentru fiecare metoda
de evaluare. In functie de tipul BI se aplica o metoda sau mai multe metode.
3 tipuri de modele de evaluare:Aditive;Multiplicative;Modele de tip hybrid
3) Calibrarea si testarea modelului. Calibrarea process de calculare a puterii de influenta a fiecarui
factor asupra valorii de piata prin modelul elaborate. Testarea verificarea calitatii modelului in baza
pretului real de piata in baza tranzactiilor noi
Diferenta dintre valoarea calculate si pretul de piata este de pina la 0,15 daca modelul este elaborate
correct.Elaborarea modelului se efectuiaza prin metoda probelor si greselelor. Forma modelului se
concretizeaza dupa mai multe cicluri de calibrare si testare.
4) Elaborarea modulului automatizat de calcul, se efectuiaza la nivel central a IS Cadastru de catre
specialistii profesionali.
Se elaboreaza:
- Modulul de introducerea caracteristicilor tehnice in registrul BI
- Modulul de calcularea valorii
- Modulul de elaborarea modificarilor
- Modulul de verificara calitatii valorii estimate
4’) calcularea masiva a datelor despre BI supuse evaluarii. Se efectuiaza la nivel local in OCT dupa
tehnologia unica elaborate la nivel central a I Cadastru.

84
Se elaboreaza intruire detaliate pentru colectarea masiva a datelor cu descrierea fiecarui indicator ce urmeaza
a fi colectat. Colectarea masiva are loc in conditii de oficii si iesirea pe teren.
Aceasta etapa este cea mai voluminoasa, necesita cele mai mari cheltuieli financiare si de munca. La sfirsitul
aceste etape informatia se introduce in baza de date electronice a cadastrului.
5) Calc. valori estimate si intocmirea stratului informational economic in Cadastrul BI. Procedura este
automatizata fara implicarea profunda a personalului. La sfirsitul acestei etape se analizeaza rezultatul
evaluarii. Se formeaza lista BI evaluate cu valorile estimate. Prin aplicarea programului de verificarea
datelor se filtreaza valorile estimate se identifica valorile alogice
6) Notificarea proprietarilor, este necesara pentru verificarea suplimentara a calitatii evaluarii.
Proprietarii prin posta obtin informatiile despre caracteristici de baza si val. Estimate.
Conform legii proprietarul in timp de 2 luni din data inminarii notificarii are dreptul sa se adreseze la OCT
pentru concretizarea dataliilor evaluarii effectuate.
Lucratorii din OCT verifica suplimentar informatia introduce modificarile necesare si recalculeaza valoarea
in cazul cind obiectiile proprietarului nu se accepta la nivelul OCT, propr. Are dreptul sa se adreseze la
intreprinderea Cadastru mai tirziu ATFC sau in judecata.
7) Transmiterea datelor la inspectoratul principal fiscal de stat
OCT – IS Cadastru - IFPT

85
 71.Evaluarea masivă a bunurilor imobile locative în oraşe – rezultatele evaluării şi impozitării
Problema evaluării bunurilor imobile întotdeauna s-a bucurat de atenţie din partea
proprietarilor, autorităţilor publice centrale şi locale. În ultimul timp, însă, ea a devenit predominată pe
motivul că, în conformitate cu Legea pentru modificarea şi completarea unor acte legislative, nr. 448-XVI
din 28 decembrie 2006, începând cu 1 ianuarie 2007 impozitul pe bunurile imobile cu destinaţie locativă
(apartamente şi terenuri cu/fără construcţii) se realizează în baza valorii de piaţă a acestora, care reflectă
influenţa totalităţii factorilor ce creează valoarea lor. În acest caz impozitul depinde nu numai de
proprietăţile fizice ale bunurilor, de costurile de construcţie şi de uzură, dar depinde şi de factorii sociali-
culturali, economici, politici, şi ai mediului ambiant,care în mod direct determină atractivitatea unei localităţi,
şi a bunurilor amplasate în ele.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o consecutivitate de
activităţi, inclusiv colectarea datelor de piaţă elaborarea modelului de evaluare, colectarea datelor despre
obiectele evaluării, calcularea valorii bunurilor imobile, transmiterea rezultatelor evaluării organelor fiscale.
La colectarea datelor despre obiectele evaluării au fost utilizate materialele arhivelor oficiilor
cadastrale teritoriale, inclusiv registrele bunurilor imobile, dosarele cadastrale şi cele de inventariere tehnică
pentru fiecare bun imobil. Afară de aceasta, pentru studierea mai amplă a obiectelor evaluării, specialiştii din
domeniu s-au deplasat la faţa locului.
Iniţial, în scopul testării procesului de evaluare stabilit, au fost desfăşurate proiect-pilot, în cadrul
cărora au fost au fost evaluate anumite categorii de bunuri imobile în anumite localităţi. Drept rezultat al
desfăşurării proiectelor pilot a fost realizată studierea pieţii pentru diferite categorii de bunuri imobile,
dezvoltarea şi testarea metodologie de evaluare masivă, proiectarea sistemului automatizat de evaluare şi a
bazei de date a tranzacţiilor curente.
În urma analizei statistice a tranzacţiilor colectate şi cercetării pieţii imobiliare au fost formate
zone valorice, stabilite valorile de bază şi coeficienţii valorici pe fiecare localitate inclusă în procesul
evaluării. Esenţa acestor zone este faptul că în cadrul lor pentru bunurile imobile asemănătoare valoarea de
piaţă în mediu este aceeaşi.
Elaborarea modelului de evaluare a bunurilor imobile s-a axat pe examinarea următoarelor
aspecte: caracteristicile individuale ale bunului imobil, influenţa factorului timpului asupra valorii, informaţia
geografică ce caracterizează amplasarea bunurilor imobile. Acetse aspecte au permis luarea în considerare
în procesul de estimare a valorii a tuturor principiilor evaluării de piaţă şi grupurilor de factori menţionaţi
anterior.
După încheierea lucrărilor respective, proprietarii bunurilor imobile au fost informaţi despre
valoarea estimată a obiectelor ce le aparţin, pentru ca, în caz de dezacord cu datele din notificarea primită, să
poată soluţiona aceste discordanţe pe cale amiabilă.
Pe parcursul anilor 2004-2005 a fost executată evaluarea masivă în scopul impozitării a
apartamentelor, pentru aceasta fiind utilizată metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe
estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, comercializate sau propuse spre
vânzare. De altfel, Inspectoratului Fiscal Principal de Stat i-a fost deja transmisă, în volum complet,
informaţia despre valoarea apartamentelor din toată ţara, precum şi cea a terenurilor cu şi fără construcţii.
Pe parcursul implementării noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul
impozitării organele responsabile s-u confruntat cu un şir de probleme, de genul: dificultatea selecţiei datelor

86
pentru analiza comparativă a vînzărilor în condiţiile unei pieţe imperfecte, existenţa construcţiilor ilegale şi
lipsa unui control riguros din partea statului în această privinţă.
Pentru asigurarea actualităţii informaţiei, cu o periodicitate de trei ani se va realiza reevaluarea
bunurilor imobile, în aşa mod asigurîndu-se baza informaţională pentru noul sistem de impozitare.
Implimentarea noului sistem de impozitare constituie o măsură ce permite să se facă încă un
pas spre economia de piaţă, iar factorul determinant al succesului implementării acestui sistem de
implementare îl constituie calitatea implementării acestui sistem precum si calitatea efectuării lucrărilor de
evaluare.
72. Evaluarea bunurilor imobile în localităţile rurale în scopul impozitării: specificul, starea
actuală şi problemele de dezvoltare.
Problema evaluării bunurilor imobile întotdeauna s-a bucurat de atenţie din partea
proprietarilor, autorităţilor publice centrale şi locale. În ultimul timp, însă, ea a devenit predominată pe
motivul că, în conformitate cu Legea pentru modificarea şi completarea unor acte legislative, nr. 448-XVI
din 28 decembrie 2006, începând cu 1 ianuarie 2007 impozitul pe bunurile imobile cu destinaţie locativă
(apartamente şi terenuri cu/fără construcţii) se realizează în baza valorii de piaţă a acestora, care reflectă
influenţa totalităţii factorilor ce creează valoarea lor. În acest caz impozitul depinde nu numai de
proprietăţile fizice ale bunurilor, de costurile de construcţie şi de uzură, dar depinde şi de factorii sociali-
culturali, economici, politici, şi ai mediului ambiant,care în mod direct determină atractivitatea unei localităţi,
şi a bunurilor amplasate în ele.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o consecutivitate de
activităţi, inclusiv colectarea datelor de piaţă elaborarea modelului de evaluare, colectarea datelor despre
obiectele evaluării, calcularea valorii bunurilor imobile, transmiterea rezultatelor evaluării organelor fiscale.
La colectarea datelor despre obiectele evaluării au fost utilizate materialele arhivelor oficiilor
cadastrale teritoriale, inclusiv registrele bunurilor imobile, dosarele cadastrale şi cele de inventariere tehnică
pentru fiecare bun imobil. Afară de aceasta, pentru studierea mai amplă a obiectelor evaluării, specialiştii din
domeniu s-au deplasat la faţa locului.
Iniţial, în scopul testării procesului de evaluare stabilit, au fost desfăşurate proiect-pilot, în cadrul
cărora au fost au fost evaluate anumite categorii de bunuri imobile în anumite localităţi. Drept rezultat al
desfăşurării proiectelor pilot a fost realizată studierea pieţii pentru diferite categorii de bunuri imobile,
dezvoltarea şi testarea metodologie de evaluare masivă, proiectarea sistemului automatizat de evaluare şi a
bazei de date a tranzacţiilor curente.
În urma analizei statistice a tranzacţiilor colectate şi cercetării pieţii imobiliare au fost formate
zone valorice, stabilite valorile de bază şi coeficienţii valorici pe fiecare localitate inclusă în procesul
evaluării. Esenţa acestor zone este faptul că în cadrul lor pentru bunurile imobile asemănătoare valoarea de
piaţă în mediu este aceeaşi.
Elaborarea modelului de evaluare a bunurilor imobile s-a axat pe examinarea următoarelor
aspecte: caracteristicile individuale ale bunului imobil, influenţa factorului timpului asupra valorii, informaţia
geografică ce caracterizează amplasarea bunurilor imobile. Acetse aspecte au permis luarea în considerare
în procesul de estimare a valorii a tuturor principiilor evaluării de piaţă şi grupurilor de factori menţionaţi
anterior.
După încheierea lucrărilor respective, proprietarii bunurilor imobile au fost informaţi despre
valoarea estimată a obiectelor ce le aparţin, pentru ca, în caz de dezacord cu datele din notificarea primită, să
poată soluţiona aceste discordanţe pe cale amiabilă.
Pe parcursul anilor 2004-2005 a fost executată evaluarea masivă în scopul impozitării a
apartamentelor, pentru aceasta fiind utilizată metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe
estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, comercializate sau propuse spre
vânzare. De altfel, Inspectoratului Fiscal Principal de Stat i-a fost deja transmisă, în volum complet,
informaţia despre valoarea apartamentelor din toată ţara, precum şi cea a terenurilor cu şi fără construcţii.
Pe parcursul implementării noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul
impozitării organele responsabile s-u confruntat cu un şir de probleme, de genul: dificultatea selecţiei datelor

87
pentru analiza comparativă a vînzărilor în condiţiile unei pieţe imperfecte, existenţa construcţiilor ilegale şi
lipsa unui control riguros din partea statului în această privinţă.
Pentru asigurarea actualităţii informaţiei, cu o periodicitate de trei ani se va realiza reevaluarea
bunurilor imobile, în aşa mod asigurîndu-se baza informaţională pentru noul sistem de impozitare.
Implimentarea noului sistem de impozitare constituie o măsură ce permite să se facă încă un
pas spre economia de piaţă, iar factorul determinant al succesului implementării acestui sistem de
implementare îl constituie calitatea implementării acestui sistem precum si calitatea efectuării lucrărilor de
evaluare.
73.Etapele de implementare al sistemului nou de evaluare a bunurilor imobile în scop de
impozitare (H.G. nr.670 din 29.06.2003)

În baza rezultatelor obţinute în cadrul proiectului pilot, se va purcede la implementarea sistemului de

evaluare masivă pe întreg teritoriul RM. Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl, în
funcţie de finalizarea lucrărilor de înregistrare masivă.Procesul de implementare a sistemului de evaluare
a Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul ţârii va consta din următoarele etape:1.Estimarea resurselor
necesare pentru evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul RM. La această etapă va fi elaborat
bugetul pentru întreaga ţară şi pentru fiecare unitate teritorial-administrativă în parte. Bugetul urmează a fi
divizat pe articole principale de cheltuieli. Va fi estimat necesarul de personal în fiecare OCT implicat în
lucrările de evaluare masivă, precum şi resursele materiale şi echipamentul necesar (hărţi, computere etc.). În
procesul de elaborare a bugetului se va ţine cont de faptul că evaluarea se va efectua treptat pentru diferite
categorii de Bl.2.Elaborarea graficului executării lucrărilor de evaluare. Va fi întocmit planul calendaristic al
desfăşurării lucrărilor de evaluare, cu indicarea fiecărei etape şi termenele de executare.3.Colectarea datelor
despre Bl amplasate pe teritoriul RM şi introducerea în baza de date. Va fi completată baza de date a
cadastrului Bl cu caracteristicile terenului şi/sau construcţii-lor, necesare pentru evaluare. Colectarea datelor
se va face atât cameral, în baza dosarelor cadastrale, cât şi cu ieşire pe teren, în cazul în care în dosarele
cadastrale lipsesc careva date sau în cazurile în care informaţia din dosare nu a fost actualizată pe parcursul
ultimilor 5 ani.4.Determinarea Bl standard (etalon) pentru diferite categorii de Bl. Bl înregistrate în Cadastrul
Bl vor fi divizate în grupuri omogene (conform clasificatorului elaborat în cadrul proiectului pilot) şi, în baza
analizei statistice a caracteristicilor lor, va fi determinat bunul imobil standard pentru fiecare categorie de
Bl.5.Instalarea sistemului automatizat de evaluare în OCT. Programul automatizat elaborat şi testat în cadrul
proiectului pilot va fi instalat în OCT-uri. Pentru funcţionarea eficientă a sistemului automatizat de evaluare
va fi organizată instruirea personalului OCT-urilor. Din motivul că sistemul în cauză nu este static, ceea ce
presupune că cerinţele faţă de sistem se vor schimba continuu, Oficiul Informaţional Central „Cadastru"
va asigura menţinerea şi perfecţionarea sistemului nominalizat.6.Colectarea şi analiza datelor de piaţă
pentru elaborarea modelului de evaluare a lor. Vor fi colectate datele privind tranzacţiile de vânzare-
cumparare, costurile de construcţie, veniturile şi cheltuielile operaţionale pentru Bl date în arendă, în baza
datelor de piaţă vor fi calculaţi indicii evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară, ratele de capitalizare şi
uzura.7.Formarea zonelor valorice. Zonele valorice vor fi formate pentru întreaga ţară sau fiecare UAT. Într-
o zonă valorică vor fi incluse toate Bl similare, a căror valoare se plasează într-un interval valoric şi în
centrul căruia se află valoarea estimată a Bl standard. Numărul zonelor valorice va depinde de valorile pe
care le poate avea în diferite localităţi bunul imobil standard. Totodată, se recomandă ca diferenţa dintre
valorile Bl standard, în baza cărora sunt delimitate zonele valorice, să fie cuprinsă în intervalul de 10-
20%.8.Aplicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri de Bl, estimarea valorii Bl. Modelul de evaluare
reflectă dependenţa valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi arată cum se schimbă valoarea Bl odată cu
schimbarea unor anumite caracteristici. Influenţa fiecărei caracteristici asupra valorii bunului este
exprimată prin mărimea coeficienţilor modelului. Mărimile coeficienţilor se determină prin analiza
statistică a tranzacţiilor de vânzare-cumpărare. Modelele de evaluare vor fi elaborate pentru fiecare tip de
Bl.9.Verificarea rezultatelor evaluării. In condiţii camerale sau pe teren vor fi verificate corectitudinea
valorilor obţinute şi corespunderea lor preţurilor de piaţă. Calitatea rezultatelor obţinute în urma evaluării
masive se estimează, de regulă, prin aplicarea metodelor analizei statistice, în baza rezultatelor verificării vor
fi operate modificările necesare în modelul de evaluare. După avizarea acestor lucrări vor fi obţinute valorile

88
estimate, care urmează a fi transmise organelor fiscale.10.Transmiterea datelor organelor fiscale teritoriale.
OCT-urile, în termenele stabilite de legislaţie trebuie să prezinte organelor fiscale teritoriale informaţia
privind subiecţii şi obiectele impunerii, şi în special: numărul cadastral al Bl, numele şi prenumele
(denumirea) subiectului impunerii, adresa sau locul amplasării bunului, caracteristica generală şi valoarea
estimată a BI.11.Procedura de apel. În cazul în care valoarea estimată a obiectului este contestată de
proprietarul Bl sau alt contribuabil, OCT examinează rezultatele evaluării Bl respectiv. Dacă valoarea lui a
fost estimată greşit din motivul datelor incorecte despre Bl, valoarea nouă a Bl va fi stabilită pe baza
rezultatelor evaluării individuale, în cazul în care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluţionat la
nivelul OCT, proprietarul este în drept să se adreseze la Agenţie, în cazul în care nu este de acord cu decizia
acesteia, el o poate ataca în instanţa de judecată. Agenţia va elabora o instrucţiune privind modul de
examinare şi soluţionare a litigiilor.12.Elaborarea procedurii de reevaluare a Bl. Drept rezultat al implementării
noului sistem de evaluare a bi pe întreg teritoriul ţării, vor fi determinate principiile şi criteriile de organiz a
lucrărilor de reevaluare a bi.

89
 74. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaţiei directe (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile reprezintă cea mai de "piaţă" din cele trei metode de bază de
evaluare si include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda extragerii
Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si
terenurilor fara constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului evaluarii.
Principalii factori de influenta asupra valorii terenurilor de regula sint:
a) amplasarea si mediul inconjur.;
b) destinatia terenului, modul de utilie curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafata, forma si altele;
d) accesul la teren;
e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (retelele de alimentare cu apa, de canalizare,
termoficare, gaze naturale, electrice si altele).
 Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura: 1 m 2, 1 ar, 1 ha sau un lot
de teren. Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat în condiţiile pieţii la fel ca şi
pentru terenurile comparabile. Metoda este utilizată în cazul obiectelor vîndute cu regularitate. Această
metodă permite determinarea mărimii celei mai probabile a preţului de piaţă.
Avantajul acestei metode constă în faptul că ea reflectă atitudinea vînzătorului şi cumpărătorului faţă
de conjunctura pieţei.
Aplicarea metodei pentru evaluarea terenurilor în condiţiile curente în RM este limitată de următorii
factori:
1. Lipsa informaţiei de piaţă privind vînzările comparabile din cauza subdezvoltării funciare;
2. Lipsa informaţiei privind preţurile reale la care terenurile au fost vîndute;
3. De regulă în procesul evaluării sunt utilizate preţurile ofertă;
4. Ajustările pentru proprietatea evaluată şi cele comparabile sunt determinate prin intuiţie;
5. Practic este imposibil de a găsi 2 terenuri identice, iar de cele mai dese ori constatarea
diferenţelor dintre acestea cu o mare exactitate prezintă dificultăţi.
Etapele principale ale evaluării prin metoda vînzărilor comparabile sunt următ.:
1. Analiza pieţei şi colectarea informaţiei necesare la tranzacţiile curente, cererii şi ofertei
terenurilor ce sunt comparabile proprietăţii evaluate.
2. Selectarea informaţiei cu scopul sporirii veridicităţii şi de obţinerea confirmării faptului că
tranzacţiile au avut loc în condiţii libere de piaţă.
3. Determinarea elementelor comparabile corespunzătoare şi analiza comparativă a fiecărei
tranzacţie selectate.
4. Compararea terenului evaluat şi terenurilor comparabile vîndute sau care se vînd la piaţă,
ajustarea preţurilor terenurilor comparabile.
90
 5. Estimarea valorii de piaţă a terenului evaluat în baza analizei caracteristicilor comparabile şi
reducerea lor la un singur indicator de preţ sau la un grup de indicat.
Compararea vînzărilor este efectuată pe baza a 3-5 vînzări recente ale terenurilor similare şi amplasate
în apropierea terenului evaluat. Ajustările sunt efectuate la preţul de vînzare ale terenului comparabil cu care
este comparat terenul evaluat.
Dacă unul din elementele de bază ale proprietăţilor comparabile este de o calitate mai bună decît
acelaşi element al proprietăţii evaluate se efectuează ajustare prin reducerea preţului de vînzare a terenului
comparat, şi vice-versa dacă unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai joasă atunci se
efectuiază o ajustare pozitivă, ceea ce va spori valoarea terenului evaluat în comparaţie cu preţul de vînzare a
terenului comparabil. Compararea terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaţa imobiliară este efectuată după
următorii indicatori:
 Condiţiile de finanţare a tranzacţiei. – dobînda pentru mijloacele împrumutate, perioada pentru
care este acordat creditul, raportul dintre creditul acordat şi valoarea proprietăţii ipotecare, trebuie analizate
în cazul fiecărei tranzacţii cu scopul depistării diferenţelor dintre vînzările comparabile şi terenul evaluat. În
cazul cînd există divergenţe importante în datele iniţiale trebuie să fie efectuate corectările respective
(procentuale sau băneşti).
 Condiţiile de vînzare – ajustările pentru condiţiile de vînzare reflectă relaţiile atipice dintre
cumpărător şi vînzător. De ex.,dacă vînzătorul trebuie să vîndă urgent terenul, se exercită o presiune asupra
lui şi în acest caz vînzarea terenului va avea loc la un preţ mai mic.
 Data vînzării – ajustarea pentru timpul efectuării tranzacţiei reflectă schimbarea puterii de
cumpărare a valutei în care este efectuată plata pentru terenurile comparabile.
 Amplasarea – In analiza amplasării locale este necesar de avut în vedere accesul transportului
spre lotul de pămînt, starea ecologică şi indicii sociali.
 Caracteristicile fizice – În acest caz se identifică şi se analizează asemănările şi deosebirile
cele mai semnificative între proprietăţile comparabile şi proprietatea evaluată (mărimea, suprafaţa, forma
terenului, panta de înclinare a terenului, bonitatea .)
Există trei forme ale corecţiilor sau ajustărilor aplicate, şi anume: în formă valorică(bani), în formă
procentuală şi în formă de coeficient. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică metodele: m.
Comparatiei pare; m analizei datelor secundare; analiza statistică.M comp pare constă în analiza a 2 vinzări
comparabile pentru a determina marimea ajustării pentru un element de comparatie. În acest caz, bunurile
care au participat in tranzactie, trebuie sa posede caracteristici indentice, cu exceptia caracteristicii pentru
care e determinata ajustarea. M analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza
informatiei din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii imobiliare, articolele si
publicatiile de specialitate. Analiza statistica presupune aplicarea tehnicilor economico-matem. de analiză, in
special de regresie şi corelare.
Reconcilierea rezultatelor evaluării. După efectuarea ajustării preţurilor terenurilor comparabile în
baza indicatorilor specifici, valorile obţinute trebuie să fie reconciliate. În practica evaluării nu se recomandă
calcularea mărimii medii aritmetice a preţurilor ajustate.

91
 75. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaţiei și extracţiei (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
Metoda alocației
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si
metoda extragerii.
Metoda alocaţiei poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului în cazul cînd loturile
libere participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se caracterizează fie prin densitatea dezvoltării
terenurilor şi terenurile libere se întîlnesc destul de rar, fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie mai multor
localităţi rurale.
Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii:-principiul echilibrului ;- principiul contribuţiei.
Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard ) între valoarea terenului şi valoare
proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar şi de locul amplasării. Informaţia privind
raportul dat poate fi obţinută atît din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării, cît şi din consultarea
companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre vînzare terenuri cu
construcţii şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de vînzare între teren şi îmbunătăţiri. Ţinem să
menţionăm că procedura de determinare a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi
imobiliare este destul de complicată, ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de
evaluare.
Deci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcţii. Valoarea
bunului imobil complex se formează din două componente:
V=Vt +Vc; Unde: V- valoarea bunului imobil complex; Vt – valoarea terenului în valoarea bunului
imobil complex; Vc- valoare construcţiei în valoarea bunului imobil complex;
Metoda alocaţiei este bazată pe determinarea ponderii terenului în valoarea bunului imobil complex.
Ponderea se determină :
Pt=Vt/V
Condiţii necesare: -disponibilitatea informaţiei; -existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii
terenului în valoarea b.i complex; - corectarea.
Estimarea valorii de piaţă a terenului prin metoda alocaţiei include:
1.Estimarea valorii B.I complex din care face parte terenul evaluat:
-determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii BI complex din care face parte terenul
evaluat;
-Determinarea preţului de vînzare pentru BI complex .
2.Determinarea ponderii valorii terenului în valoarea BI complex
Determinarea ponderii mediei aritmet. (Pma):
Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+...+Vtn/Vn)/n
3.Estimarea valorii terenului evaluat Vt
Determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului:
Vt= V* Pma

92
 Astfel se efectuează calculul valorii terenului prin metoda alocaţiei.
Metoda extractiei
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si
metoda extragerii.
Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vînzare a proprietăţii imobiliare
cu construcţii, prin deducerea valorii construcţiilor, care este considerată egală cu valoarea de reconstituire
sau valoarea de înlocuire. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii, cu
conditia existentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in componenta carora intra
terenuri similare terenului evaluat.
Metoda dată produce cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii noi,
pentru care poate fi estimată cu acurateţe mărimea tuturor formelor deprecierii. Determinarea valorii
terenului prin această metodă se efectuează în următoare consecutivitate:
Valoare de piaţă a terenului după regulamentul provizoriu se calculează după formula:
Vt= V-Vc+D
Unde Vt –Valoarea terenului;V – Valoarea BI complex; Vc – Valoarea se reconstituire sau de
înlocuire a construcţiei evaluate considerate noi; D – deprecierea acumulată.
În cadrul metodei extractiei sint aplicate urmatoarele etape:
a) determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil complex, parte
componenta a careia este terenul evaluat;
a. determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil
complex din care face parte terenul evaluat;
b. estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil
complex din care face parte terenul evaluat;
c. ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile;
d. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
e. calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat;
f. calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a
imbunatatirilor din valoarea bunului imobil complex.
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a construi
un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcţie,
tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru a
construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie, tehnologii şi
manoperă. Formula de calcul este:
Vc=CC+CI+BI
Unde: CC – costul de construcţie; CI - costurile indirecte; BI – beneficiul investitorului.
Din valoarea de reconstituire sau inlocuire a imbunatatirilor se scade suma deprecierii acumulate care
include uzura fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică.
Valorea terenului se determină prin formula: Vt= V-Vc+D

93
 76. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizării directe (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metoda capitalizării directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de
proprietate şi capitalizarea lui pentru obţinerea valorii la data evaluării. Metoda capitalizarii directe se
utilizeaza pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare.
Metoda respectiva se aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii in cazurile in
care este disponibila informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluarii.Venitul
obtinut in urma utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din exploatarea lui
de catre proprietar in scopuri economice.Plata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma
folosirii terenurilor conform destinatiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a
veniturilor viitoare obtinute din darea in arenda a terenurilor.In cazul evaluarii terenurilor cu destinatie
agricola venitul generat de bunul imobil poate fi calculat in baza preturilor de piata pentru productia agricola
cultivarea careia reprezinta cea mai buna si mai eficienta utilizare a terenului respectiv.Urmatoarele etape sint
aplicate in cadrul metodei capitalizarii directe:- estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului;-
determinarea ratei de capitalizare;- determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de
capitalizare.
 In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si
cheltuieli legate de functionarea b.ia) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de b.i in cazul
folosirii tuturor spatiilor disp;b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului
imobil, tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE  (VBP  DSL)  AV
unde: VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potential, DSL – deducerea pentru spatiile libere, AV
– alte venituri generate de b.i care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
 c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:cheltuielile operationale fixe,
care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru
asigurarea bunului imobil si altele);cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale si altele);cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in
aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si
altele); cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate
ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON  VBE  CO
unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului
ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
 Metodele de estimare a ratei de capitalizare sint următoarele:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;c) tehnica
grupului investitional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
94
 Darea pămîntului în arendă pe termen lung este una din cele mai sigure posibilităţi de a obţine venit.
Profitul obţinut în urma prelucrării pămîntului de proprietar este urmărit de riscuri înalte.
Valoarea terenului se determină după formula:
Vt= VON/R Unde Vt – valoarea terenului; V – venitul obţinut, lei/an ; R – rata capitalizării.
77.Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de
calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metoda actualizării fluxurilor de numerar se utilizează în cazul în care terenul genereaza venit şi
evaluatorul are acces la informaţia despre acesta. O altă conditie de aplicare a metodei date este aceea ca
fluxurile de numerar generate de lotul de pămint nu sint constante.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale
prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma exploatarii
bunului imobil, metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la
sfirsitul perioadei de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:

unde, t- perioada de calcul; Y- rata de actualizare; R- reversia.

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in
tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate, se
recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de b.i in cazul folosirii tuturor spatiilor disp
b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de
nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
unde: VBE – venitul brut efectiv,
VBP – venitul brut potential,
DSL – deducerea pentru spatiile libere,
AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor
disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
 cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
 cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale
si altele);
 cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a
bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie
poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
 cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

unde, VON – venitul operational net, CO – cheltuieli operationale.

95
 Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului
ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei
de calcul (VONn+1)
unde, R- reversia; r- rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de
actualizare: rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care
implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate
investitiile din economia nationala.
Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in
economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in
bunul imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii
joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii. Aceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a
bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri
similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei
ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre
marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din
analiza investitiilor anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de
alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata
riscului

96
 78. Evaluarea terenurilor prin metoda reziduală (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de
calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizării fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metoda reziduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate
constructiilor.
 Urmatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale:1.calcularea valorii de reconstituire sau
valorii de inlocuire a imbunatatirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaza a fi construite;2. estimarea
venitului operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil complex, in baza platilor de
arenda de piata pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componenta a careia este
terenul evaluat; 3.estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de
reconstituire sau de inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri; 4.calcularea venitului operational net
atribuit terenului, prin scaderea venitului operational net atribuit imbunatatirilor din venitul operational net
generat de bunul imobil complex; 5.determinarea valorii terenului prin impărtirea venitului operational net
atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.
VON
V
r
unde, VON – venitul operational net, r – rata de capitalizare.
 In procesul de estimare a valorii de piata a terenului, in calcule trebuie folosite doar datele de piata
(platile de arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si altele)
Metoda reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenului în cazul cînd datele privind vînzările
comparabile nu sînt disponibile şi următoarele condiţii sunt satisfăcute:
-valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate;
-venitul operaţional net atribuit constructiei este cunoscut sau poate fi estimat;
-rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieţei
imobiliare.

97
 79. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelării (esenţa, domeniul de aplicare, algoritmul de
calcul)
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda
actualizării fluxurilor de numerar, metoda reziduala si metoda parcelarii. O metodă de evaluare utilizată la
determinare valorii terenului este metoda parcelării. Această metodă este utilizată la evaluarea terenurilor
pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare. Pentru aplicarea metodei date este
necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vînzare ale parcelelor valorificate. O parcelare
bine planificată permite formarea unei proprietăţi imobiliare atractive acolo unde zonarea, reţelele de
utilităţi disponibile, accesul şi alte elemente sînt într-o combinaţie favorabilă.
Principalele etape ale metodei parcelării sînt:1.determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor
ce pot fi create tinind cont de posibilitatile fizice, prevederile juridice si eficienta economica. Parcelele
trebuie sa corespunda cerintelor legale locale, in ceea ce priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale
infrastructurii (retele ingineresti - apa, canalizare, termoficare, gaze naturale; cai de acces etc.), si sa
satisfaca cerintele pietei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfasurate in cadrul primei etape este fixat
intr-un plan de valorificare a terenului evaluat. In planul de valorificare vor fi indicate: numarul si
dimensiunile parcelelor, tipul si volumul lucrarilor de constructie necesare, costurile de constructie, timpul
necesar pentru parcelare si construirea imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi suportate in
perioada de expunere pe piata; 2.analiza pietei pe care vor fi expuse parcelele: cererea si oferta, rata de
absorbtie a pietei si perioada de expunere pe piata pentru parcele formate; 3.estimarea pretului de vinzare
cel mai probabil al fiecarei parcele prin aplicarea metodei vinzarilor comparabile si estimarea marimii
profitului intreprinzatorului pentru valorificarea terenului si comercializarea parcelelor; 4.proiectarea
fluxului de venituri si cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va incepe din
momentul cind terenul a fost preluat pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit in momentul cind toate
parcelele vor fi vindute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioada va fi actualizat pentru a obtine
valoarea prezenta a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasa din datele de piata, trebuie sa reflecte
gradul de risc asociat afacerii respective; 5.estimarea valorii de piata a terenului prin insumarea fluxurilor
de numerar actualizate la data evaluarii.
Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile cînd sînt puţine vînzări comparabile ale terenurilor libere.
Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbţie şi costurilor, legate de
procesul de parcelare şi vînzare a bunurilor imobiliare create.

98
 80. Metoda preţului normativ. Preţul de vînzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate.
Metoda preţului normativ
Evaluarea prin met. preţ. norm. (PN) în prezent s-a stabilit ca o metodă care poate fi aplicată p/u
evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de categoria lor de destinaţie (agricol, neagricol, etc.). Necătând la
faptul că mulţi economişti apreciază ac. met. ca contradictorie relaţiilor funciare de piaţă, ea îşi îndeplineşte
f/ţia sa prevăzută iniţial – f/ţia de lansare a pieţei funciare.
Eval. ter/lor la PN reprez. o met. bazată strict pe caracteristica cantitativă şi calitativă a sectorului. Un
element important al ev/rii ter/lor p/n met. dată îl reprez. tarifele de evaluare. Elementele principale de
evaluare la etapa actuală prin met. PN sunt: 1)supraf. sectorului; 2)gradul de fertilitate; 3)tarifele evaluării p/u
1grad-ha.
Odată cu adoptarea Legii RM privind PN şi modul de vânzare-cumpărare a pământului fiecare
proprietar a căpătat dreptul de a vinde sau cumpăra terenuri la un preţ liber, de înţelegere între vânzător şi
cumpărător. În rezultatul privatizării terenurilor în RM ≈40% din ele se află în proprietatea publică. O mare
parte sunt terenuri agricole. Trecerea lor în fondul funciar privat se efectuează în procesul vânzării-
cumpărării fiind evaluate prin met. PN. În conform. cu Legea privind PN al păm. p/u eval. sectoarelor de
teren se foloseau tarife diferenţiate. Tarifele p/u calcularea PN se referă la o unitate de fertilitate (grad-ha).
Fiecărui raion administrativ conf. legii numite îi corespundea un tarif care fiind înmulţit la supraf. unui sector
concret şi la gradul lui de fertilitate rezultă în PN al păm.
Sfera de răspândire a evaluării Prin met. PN în prezent este: 1)vânzarea-cumpărarea terenurilor cu
destinaţie agricolă, loturilor de pe lângă casă şi loturilor pomicole (tariful 621,05 lei/grad-ha); 2)înstrăinarea
forţată a teren. agricole, lot. de păm. de pe lângă casă şi lot. pomicole (tariful 1242,08 lei/grad-ha);
3)excluderea ter/lor din categoriile de terenuri cu destinaţie agricolă şi ale fondului silvic (tariful 19873,34
lei/grad-ha); 4)vânz.-cump. ter/lor din intravilanul localităţii (cu excepţia lot. de păm. de pe lângă casă)
(tariful 19873,34 lei/grad-ha).
PN al păm. constituie o măsură de estimare a valorii lui echivalente cu potenţialul natural şi economic
al acestuia exprimate în valuta naţională. PN al păm. se determ. după formula: PN=T×K×B×S, u/e: T-tariful
normativul; K-coef. din nota 4 a legii; B-grad de fertilitate; S-supraf. sectorului de teren (ha). Supraf. şi
gradul de fertilitate reprez. p/u un sector de teren mărimi constante, obiective. Tarifele se stabilesc p/u un
grad-ha şi reprez. mărimi variabile, subiective. Prin intermediul tarifelor de evaluare, mărindu-le sau
micşorându-le, atingem în calcul valoarea reală.
Concepţia evaluării prin met. PN constă în a atinge un rezultat cât mai apropiat de preţul real, p/u ca
apoi de trecut fără dificultăţi la valoarea de piaţă a ter/lor.
Eval. ter/lor destinate agriculturii p/n met. PN se va epuiza at. când volumul tranzacţiilor va depăşi 3-
5% din supraf. localităţii respective. Met. PN îşi va păstra sfera de aplicare la eval. masivă a ter/lor.
Analizând tranzacţiile efectuate cu ter/ri stabilim că ter/le similare dupa divizare al factorilor naturali au fost
vândute la preţuri diferite. În cond. unei asemenea dispersii de preţuri micşorarea PN spre preţul mediu de
piaţă e necesar de efectuat în felul urm.: ±C=(Tmp-Tn)/2, u/e: C-corecţia la tarifele PN reieşind din condiţiile
pieţei; Tn-tariful PN; Tmp-tarif mediu calculat în baza preţurilor de piaţă, Tmp=Σ(T1S1+T2S2+...+TnSn) / Σ
S1S2S3 , u/e: T1...Tn-tarifele sectoarelor vândute la preţul de piaţă; S1...Sn-suprafeţele respective ale acestor
sectoare. T=Pv/S×B, Pv-preţ de vânzare(lei/1ha).
Formula de calcul a PN corectat din indicii pieţei funciare este: Pn=S×(0,25T±C)×B. Astfel, PN al
ter/lor cu destinaţie agricolă va avea tendinţa de a se apropia de preţul de piaţă.
La etapa formării pieţei funciare va fi foarte dificil de determinat preţul real, iar rezultatele (vânz.-
cump.) practic nu vor putea fi supuse analizei. Asupra formării preţului la etapa iniţială a dezvoltării pieţei
funciare influenţează asemenea factori cum ar fi: lipsa de informaţie, lipsa de cunoştinţe elementare despre
valoarea sectorului de teren, despre capacitatea de influenţă a diferitor factori etc. Odată cu dezvoltarea pieţei
aceste lacune vor dispărea.
. Preţul de vînzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate ( legea 1038)
99
 Modalitatea, etapele si preţul de vînzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate este stipulat în
Legea 1308 din 25.05.1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului. În prezenta
lege este stipulat domeniul de aplicare, în cazul vînzării-cumpărării terenurilor, inclusiv a terenurilor aferente
obiectivelor privatizate sau care se privatizează.
Articolul 101 presupune plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică aferente  obiectivelor
privatizate sau întreprinderilor şi obiectivelor private:
În cazul în care  proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor private nu au
cumpărat sau  nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor  menţionate, de la aceştia,  în
modul şi termenele fixate în conformitate cu legislaţia, se va  încasa anual plata pentru folosirea terenului,
stabilită  în mod unilateral de consiliile locale, nu mai mică decît plata anuală de arendă (care constituie nu
mai puţin de 2% din preţul normativ al terenului arendat) şi nu mai mare de 10% din preţul normativ al
pămîntului, calculat pentru destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată, în termenele fixate de
consiliile locale, pentru perioada care urmează  momentului adoptării  de către consiliul local a deciziei
corespunzătoare pînă  la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau de arendă.
În cazul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente necesare pentru activitatea
obiectivelor şi construcţiilor nefinalizate specificate mai sus, contractul de arendă a terenurilor respective,
încheiat anterior cu autoritatea administraţiei publice locale, devine nul din momentul intrării în vigoare a
contractului de vînzare-cumpărare.
Pentru terenurile proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează,
întreprinderilor private,  precum şi construcţiilor nefinalizate, plata anuală de arendă se stabileşte, în
procente, din preţul normativ calculat pentru terenurile aferente cu destinaţie respectivă, după cum urmează:
2% - pentru municipiul Chişinău, inclusiv localităţile care intră în componenţa acestuia; 1,5% - pentru
municipiile Bălţi, Bender, Tiraspol; 1% - pentru celelalte municipii şi oraşele Anenii Noi, Criuleni, Ialoveni,
Străşeni; 0,5% - pentru celelalte oraşe; 0,2% - pentru sate (comune).
În cazul vînzării terenurilor utilizate în procesul tehnologic aferente obiectivelor privatizate sau care
se privatizează, aferente obiectivelor private, precum şi a terenurilor utilizate în procesul tehnologic aferente
construcţiilor nefinalizate, la preţul normativ calculat conform tarifelor specificate la poziţia a IV-a din anexă
(19873,34 lei/grad-ha), se aplică următorii coeficienţi:
    0,9 – pentru municipiul Chişinău;
    0,7 – pentru oraşele care intră în componenţa municipiului Chişinău;
    0,5 – pentru  satele (comunele) care intră în componenţa municipiului Chişinău;
    0,5 – pentru municipiile Bălţi, Bender, Tiraspol şi 0,4 – pentru localităţile care intră în componenţa
acestora;
    0,2 – pentru oraşele Cahul, Căuşeni, Comrat, Edineţ, Hînceşti, Orhei,  Rîbniţa,  Soroca, Ungheni,
Anenii Noi, Criuleni, Ialoveni, Străşeni;
    0,1 – pentru celelalte oraşe;
    0,02 – pentru sate (comune).
Formula de calcul a valorii terenurilor aferente obiectivelor privatizate este următoarea:
PN=T×K×B×S, u/e: T-tariful normativul; K-coef.; B-grad de fertilitate; S-supraf. sectorului de teren
(ha).

100
 81.Diagnosticarea în procesul evaluării întreprinderii.
Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima într-o manieră credibilă
o anumită valoare a întrerinderii. Etapele de evaluare sunt următoarele:
- Definirea problemei
- Diagnosticul întreprinderii;
- Aplicarea celor trei abordări ale evaluării întrerinderii;
- Reconcilierea şi estimarea valorii finale.
Prin diagnosticarea unei întreprinderi, în vedera evaluării, se urmăreşte sintetic evidenţierea a doi
parametri cheie: rentabilitatea şi riscul. Cunoaşterea tuturor laturilor activităţii acesteia, respectiv
comercială, juridică, tehnică, resurse umane, financiară etc. precum şi a punctelor forţe şi punctelor slabe
corespunzător fiecăreia este de natură să permită evaluatorului fundamentarea judecăţii valorii
întreprinderii.
Diagnosticul furnizează informaţiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente, care constituie o
bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul aplicării
diferitor metode de evaluare. Întrucît evaluarea întrerinderii nu înseamnă o aplicare mecanică a unor
tehnici, ci presupune o apreciere profundă a performanţelor şi riscurilor firmei, echipa de evaluare trebuie
să opereze cu parametric consideraţi normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate şi la momentul
efectuării evaluării.
Realizarea diagnosticului unei firme în scopul evaluării presupune parcurgerea următoarelor etape:
1. Stabilirea problemelor supuse analizei;
2. Asigurarea informaţiilor şi analiza documentelor care stau la baza lor;
3. Analiza şi prezentarea rezultateloor într-un raport.
Referitor la asigurarea informaţiei şi analiza acestora, evaluatorul trebuie să ia toate măsurile pentru a se
asigura că toate sursele de informaţii care sau folosit sunt adecvate şi credibile pentru derularea evaluării.
Pentru evaluarea unei întreprinderi, diagnosticul poate fi structurat în: diagnostic juridic, operaţional,
al resurselor umane, comercial şi financiar.
Între acestea un rol important îi re vine diagnosticului financiar care cuantifică prin instrumente
specifice rezultatele analizei de celelante secţiuni şi realizează o interfaţă între cele două componente de
bază ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi evaluare proriu zisă).
Diagnosticul comercial. Diagnosticul vizeză analiza pieţei pe care operează întreprinderea.
Obiectivul urmărit este estimarea pieţei actuale şi potenţiale a întreprinderii şi a poziţiei sale pe piaţă.
Pentru aceasta evaluatorul urmăreşte aspecte precum: evoluţi avînzărilor, analiza structurală a
vînzîrilor de produse şi pieţe de desfacere, evoluţia preţurilor, analiza clienţilor analiza repartiţiei
vînzărilor în funcţie de ciclul de viaţă a produsului analiza furnizorilor întreprinderii studierea
concurenţei, etc.
Diagnosticul juridic. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei
evaluate. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de
proprietate, luarea deciziilor conform actelor constitutive ale întrerinderii, relaţiile contractuale ale
societăţii comerciale cu statul, parteneri comerciali, băncile, angajaţii, litigiile în care este implicată firma
Diagnosticul operaţional. Acesta presupune o analiză detliată a factorilor tehnici de producţie,
atehnoogiilor de fabricaţie a produselor, precum şi a organizării producţiei şi a muncii.

101
 Aspecte precum: starea de funcţionare a maşinilor, utilajelor, gradul de uzură fizică, performanţele
acestora, posibilităţile de utilizare în viitor, evidenţierea activelor imobilizate redudante (în afara
expluatării) etc. sunt, de regulă, semnificativă în judecata valorii firmei.
Diagnosticul resurselor umane şia mangementului. Diagnosticul are în vederea cunoaşterea de
către evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluţiei, structurii, comportamentuului şi
eficienţei utilizării lor, precum şi prezentarea şi analiza echipei de conducere a întrerinderii.
Diagnosticul economico-financiar. Aşa cum prezintă şi standartul de evaluare a întreprinderii SEV
5, diagnosticul economico-financiar urmăreşte:
- înţelegerea performanţelor realizate şi a riscurilor inerente în activitatea întreprinderii precum şi a
perspectivelor de perfirmanţă financiară viitoare, inclusive rin analiza tendinţelor care sau manifestat dea
lungul timpului;
- ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile întreprinderii de a genera fluxuri de
venit pentru furnizorii de caital, precum şi perspectivele acesteia;
- compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc, rentabilitate şi de valoare.
Diagnosticul întreprinderii reprezintă interfaţa necesară pentru alicarea metodelor de evaluare şi
judecarea valorii finale, el se finalizează printr-o sinteză a concluziilor rezultate din analiza firmei.
Aşadar diagnosticarea în procesul evaluării unei întreprinderi, este unul din cele mai importante
elemente ale evaluării.

102
 82.Abordări şi metode de evaluare a întreprinderii
Referindu-ne la modalitatea de evaluare concretă, fiind de acord cu specialiştii români vom folosi
următorii termeni:1abordare: cale generală de judecare a valorii definite;2metodă: setul metodologic principal
utilizat în cadrul abordărilor (ex: metoda cheltuielilor, metoda activului net corectat, metoda actualizării fluxului
de lichidităţi, etc.)Toate metodele de evaluare sunt grupate în trei abordări de bază, ele sunt fie strict direcţionate,
fie cuprind elemente specifice pentru două sau trei abordări:IAbordarea prin cost (Ab pe bază de active, Ab
patrimonială) presupune evaluarea individuală a fiecărui element de activ şi a datoriilor întreprinderii pentru a
determina activul net.Standardul moldovenesc SM 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului propune
următoarea definiţie: „Abordare prin metoda costului: Modul de evaluare a patrimoniului în baza costurilor
necesare pentru crearea, modificarea şi utilizarea obiectului evaluării, ţinând cont de deprecierea acumulată.”
Abordarea respective înscrie:1.1 Metoda activului net corectat, metodă conform căreia toate activele şi
datoriile se evaluează separate1.2 Metoda activului net de lichidare, metodă care reprezintă o variantă a
celei precedente, aplicabilă, însă, doar în cazul încetării exploatării întreprinderii evaluate.II. Abordarea
prin venit presupune aprecierea valorii prin transformarea fluxurilor de lichidităţi curente sau viitoare. Standardul
moldovenesc propune următoarea definiţie: „Abordare prin metoda venitului: Modul de evaluare a
patrimoniului în baza veniturilor viitoare ce ar putea fi obţinute ca rezultat al utilizării bunului.” Abordarea
respectivacuprinde două metode de bază: 2.1 Metoda capitalizării directe; Conform SM 249:2004 “Metoda de
capitalizare directă: metodă de evaluare a patrimoniului în condiţiile stabile de utilizare a lui, mărimii constante
a veniturilor generate de obiectul evaluării, lipsei investiţiilor iniţiale şi calculării simultane a recuperării
capitalului şi dobânzii”. Sau, în literatura de specialitate vom întâlni: “Metoda capitalizării profitului (sau
dividendelor), metodă bazată pe raportarea unui flux constant şi reproductibil de venit la o rată de capitalizar” 2.2
Metoda capitalizării conform ratei de recuperare a capitalului (analiza fluxului de numerar
actualizat). SM 249:2004 defineste “Metodă a fluxurilor de numerar actualizate - metodă de evaluare a
patrimoniului, în cazul în care fluxurile de numerar sunt inegale, în funcţie de riscul asociat utilizării bunurilor”,
dar literaturta de specialitate “Metoda actualizării fluxurilor de lichidităţi (discounted cash flow – DCF),
metodă conform căreia toate beneficiile economice prognozate ale întreprinderii sunt actualizate la valoarea
prezentă, utilizând o rată de actualizare ce reprezintă costul capitalului pentru acea investiţie.” Metoda
capitalizării conform ratei de recuperare a capitalului din punct de vedere formal (matematic) poate fi aplicată în
două moduri:
A. Capitalizarea staticăa evaluării prin metoda capitalizării conform ratei de recuperare a capitalului
este destinată evaluării fluxurilor de numerar ce se modifică regulat şi reprezintă o relaţie algebrică, în care
valoarea este funcţie de venitul primului an, tendinţa de dezvoltare ulterioară şi coeficientul capitalizării construit
în baza ratei de eficienţă şi ratei de recuperare a capitalului. În varianta engleză-americană poartă denumirea de
metoda capitalizării conform modelelor estimate.
B. Capitalizarea dinamică presupune descrierea explicită a fluxurilor de venituri, costuri, factorilor de
actualizare pentru fiecare an de prognoză. În varianta englezo-americană poartă denumirea de analiza DCF –
actualizarea fluxurilor de numerar. Metoda analizei DCF presupune două scheme de actualizare principial
diferite: conform ratei fluctuante şi conform ratei fixe.
B.1 Conform ratei fixe-în calitate de rată de capitalizare se aplică o singură valoare egală cu rata
internă de rentabilitate a proiectelor alternative cu un nivel de risc asemănător obiectului evaluării.
B.2 Conform ratei fluctuante -Schema de calcul respectiva, la rândul său, cuprinde 2 variante:
a. Actualizare directă - Procedeul se aplică în baza supoziţiei că riscul căpătării veniturilor şi costurilor
fiecărui an de prognoză din punctul de vedere al investitorului actual (sau evaluatorului) diferă, prin urmare
veniturile şi costurile vor fi actualizate la data evaluării conform propriilor rate.
b. Actualizare consicutiva- Procedeul presupune că rata de actualizare este funcţie de timp. Altfel spus,
rata de actualizare se modifică pe măsura apropierii fluxului de numerar de data evaluării.
III. Abordarea prin comparaţia vânzărilor se bazează pe comparaţia întreprinderii evaluate cu
întreprinderi care au fost tranzacţionate pe piaţă. Standardul moldovenesc propune următoarea definiţie:
„Abordare prin analiza vânzărilor comparabile: Modul de evaluare a patrimoniului în baza analizei vânzărilor

103
obiectelor comparabile, fiind efectuate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între ele.” Abordarea de cauza
cuprinde:3,1Metode bursiere (comparaţie cu tranzacţii de pachete de minoritare şi metoda comparaţiei cu vânzări
de firme necotate: metodă în cadrul căreia bază de comparaţie servesc tranzacţiile cu întreprinderi în ansamblul
lor sau tranzacţii cu pachete majoritare), 3,2Metoda comparaţiei directe cu tranzacţii anterioare cu subiectul
evaluării. 3,3Metoda coeficienţilor ramurali, metodă specifică ţărilor dezvoltate, cu o practică şi statistică vastă
a tranzacţiilor pe piaţă, metodă care, însă, nu poate fi aplicată pe pieţele în dezvoltare

104
 83.Evaluarea întreprinderilor prin abordarea prin cost
Abordarea patrimonială se bazează în mod esenţial pe principiul substituţiei care spune că un activ nu valorează mai
mult decît costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. Abordarea costurilor examinează valoarea
întreprinderii din punct de vedere al cheltuielilor reale, însă valoarea de bilanţ a activelor şi datoriilor în urma influenţei
diverşilor factori nu corespunde valorii de piaţă. Prin urmare, in cadrul acestei abordări evaluatorul va corecta bilanţul
care reflectă valorille contabile cu bilanţul care refelctă pentru toate activele şi datoriile, valoarea lor de piaţă sau o altă
valoare corespunzătoare. În fond, acestă abordare permite evaluatorului să dea răspuns la întrebarea cît costă să
construieşti o întreprindere similară cu cea evaluată, luînd în calcul inclusiv costurile de recrutare şi formare a
angajaţilor, cheltuielile de obţinere a autorizaţiilor şi licenţelor de fucţionare, de intrare pe piaţă şi de creare a unor
reţele de cllienţi şi furnizori, dimensiunea normală a caitalului de lucru etc. În acest scop, iniţial se estimează valoarea
de piaţă justificată a fiecărui activ din bilanţ, apoi se determină valoarea prezentă a datoriilor, după care se află
diferenţa acestora: CP = A – D (CP—capital propriu; A—active; D—datorii actualizate.)
Metodologia evaluarii afacerii prin abordarea respectiva este destul de complexa. Insusi procesul de evaluare
cere timp, cunostinte vaste sau o echipa de profesionisti in patru domenii distincte: Evaluarea imobilului, Evaluarea
utilajului, Evaluarea activelor nemateriale si Evaluarea activelor financiare. Abordarea patrimoniala cuprinde doua
metode , aplicarea carora depinde de scopul si destinatia evaluarii:
1. metoda activelor nete;
2. metoda valorii de lichidare
(1.) Metoda activelor nete- metodă conform căreia toate activele şi datoriile se evaluează separat pe etape:
a) se estimează valoarea justă de piaţă a propr imobiliare prin aplicarea tuturor abordărilor utilizate in
cadrul procesului de evaluare;;b) se det val de piaţă justă a maşinilor şi utilajelor: metodologic evaluarea
utiliajului cuprinde cele trei abordări specifice procesului de evalure: prin costuri, prin comaparaţie, prin
venituri.În cadrul abordării costurilor se aplică următoarele met:met de calcul reieşind din preţul obiectului
analogic, met calculului pe elemente; met indicilor. În cadrul abordării comparative pt evaluarea maşinilor şi
uilajelor se aplică în special metoda comparaţiilor pare; - se evidenţiază şi se evaluiază activele nemateriale -
metodele aplicate în cadrul ev obiectelor de propr intelectuală se încadrează în aceleaşi abordări de bază:
a)Ab prin comparaţie(met comparaţie vînzărilor); b) Ab Costurilor( met Val de înloc, V de rec, M costurilor
iniţiale)c)Ab prin venituri ( Met DCF, Capitalizării directe, Royalty, M excedentului se profit, „Regula 25%”,
M expert)- se determină valoarea de piaţă a invest finan pe termen lung şi scurt :modelul sporului continuu,
modelul sporuli în trepte;- se actualizează valoarea stocurilor de mărfuri şi materiale - conform preţurilor
curente cu considerarea costurilor pt transportare şi depozitare, Stocurile învechite se casează.- se evaluiază
creanţele: în cadrul evaluării creanţele vor fi actualizate luîndu-se în considerţie atît sumele de bază şi
procentele achitate pt acestea.- se actualizează datoriile întreprinderii;- se determină valoarea capitalului
propriu prin excluderea din val de piaţă justificată activelor – valoarea actuală a tuturor datoriilor.
(2.) Metoda valorii de lichidare, consta in estimarea valorii de lichidare, si se se efectuează în următoarele cazuri:
Aîntreprinderea se află în situaţie de faliment şi posibil că nu va putea activa în calitate de afacere integră în
continuare;B valoarea întreprinderii în urma lichidării va fi mai mare decât în situaţia de continuitate a activităţii
curente.Valoarea de lichidare reprezintă costul ce-l poate căpăta proprietarul în cazul lichidării întreprinderii şi vânzării
separate a activelor.
Calculul valorii de lichidare cuprinde câteva etape:1se studiază ultimul bilanţ contabil (de preferat ultimul
trimestrial)2se elaborează graficul calendaristic de lichidare a activelor (diverse categorii de active necesită perioade
de timp diferite)3se determină suma venitului din vânzarea activelor4valoarea estimativă a activelor se micşorează cu
mărimea cheltuielilor directe. 5valoarea de lichidare a activelor se micşorează cu cheltuielile legate de gestiunea şi
păstrarea acestora până la momentul realizării. 6se adaugă (exclude) profitul operaţional (pierderea) din perioada de
lichidare 7 se exclud sumele pentru retribuirea muncii (indemnizaţia de concediere a lucrătorilor), sumele revendicate
de creditori, sumele împrumutate prin gajarea proprietăţii, datoria privind decontările cu bugetul şi fondurile
extrabugetare, precum şi datoriile faţă de alte părţi.
Astfel, valoarea de lichidare a întreprinderii se determină prin excluderea din valoarea corectată a costurilor
activelor sumei prezente a cheltuielilor de lichidare şi a tuturor datoriilor întreprinderii.
O alta modalitate de determinare a valorii de lichidare a fost dezvoltata de d-ul Galasiuc. Valoarea de lichidare
VP
VL=
i n
( 1+ )
se propune a fi determinata prin corectarea valorii de piata aplicind formula: m

105
 Unde: VL – valoarea de lichidare VP – valoarea de piață ; i - rata discontului; n – perioada de
discontare; m – numărul de capitalizări

84.Evaluarea întreprinderilor prin abordarea prin venit

Abordarea pe baza de venit permite aprecierea valorii intreprinderii (afacerii), prin calcularea valorii
ptezente a veniturilor anticipate pentru proprietar, investitor. Una din premisele importante ale estimarii
valorii prin abordarea respectiva este continuitatea exploatarii in conditiile existente la data evaluarii. Daca se
presupun modificari considerabile ale conditiilor existente ca urmare a unor investitii preconizate, adica
evaluarea ia in consideratie consecintele activitatilor nerealizate la data evaluarii (investitii prognozate),
valoarea calculata nu va fi valoarea de piata, ci valoarea investitionala
Evaluarea presupune aplicarea uneia din metodele:
1. Metoda actualizării fluxurilor de numerar
2. Metoda capitalizării profitului
Aplicarea unei sau altei metode depinde de activitatea retrospectiva a intreprinderii, analizata la etapa
diagnosticarii. In cazul unei activitati cu rezultate constante(aproxim const), in ultimii ani analizati se aplica
metoda capitalizarii profiturilor. In cazul fluctuatiei considerabile a rezultatelor economice din ultimii ani de
activitate, se aplica metoda fluxurilor de numerar actualizate
I. Metoda actualizării fluxului de numerar (CFA)
Aprecierea valorii afacerii prin metoda CFA este axată pe presupunerea că investitorul potenţial nu va
plăti pentru afacere mai mult decât suma veniturilor actualizate generate de această afacere. Proprietarul nu
va vinde afacerea la un preţ mai mic decât suma veniturilor viitoare actualizate. Astfel valoarea actualizată a
veniturilor viitoare devine preţ de piaţă stabilit între vânzător şi cumpărător.
Etapele de bază în cadrul metodei CFA sunt:
1.Reanalizarea concluziilor diagnosticului intreprinderii. La aceasta etapa evaluatorul sintetizeaza
intregul diagnostic al intreprinderii evaluate. Scopul consta in a fundamenta etapele urmatoare necisare
estimarii valorii intreprinderii
2. Alegerea modelului fluxului de numerar
În procesul evaluării afacerii se va accepta una din modelele fluxului de numerar (CF): CF pentru
capitalul propriu sau CF pentru tot capitalul investiţional. Fluxul de numerar pentru capitalul propriu se
determină conform următorului algoritm:
Fluxul de Numerar = Profitul net + Amortizarea+ (-) micşorarea (sporul) Fondului de Rulment + (-)
miscorarea (sporul) Investitiilot reale , in fondurilor fixe +(-)sporul (micsorarea) Datorie pe Termen Lung
Aplicând modelul fluxului de numerar pentru capitalul investiţional, convenţional nu se va deosebi
capitalul propriu şi cel împrumutat, în calcul se va considera fluxul de numerar total. Astfel la fluxul de
numerar, determinat anterior, se vor adăuga sumele procentelor achitate pentru împrumut, care au fost
excluse până la determinarea profitului net. Deoarece, suma procentelor a fost exclusă până la impozitare, la
momentul reîntoarcerii valoarea lor trebuie micşorată cu mărimea impozitului pe venit. În rezultatul aplicării
acestui model căpătăm valoarea de piaţă a întregului capital investit.
În ambele modele fluxul poate fi determinat atât în valori nominale (în preţuri curente), cât şi reale
(considerând factorul inflaţiei).
3. Determinarea duratei perioadei de prognoză
În conformitate cu metoda CFA valoarea întreprinderii este axată pe fluxurile viitoare şi nu trecute.
Deci, scopul evaluatorului constă în aprecierea fluxului de numerar de prognoză pe o perioadă concretă
începând cu momentul evaluării. Perioada de prognoză cuprinde durata dezvoltării instabile a afacerii, se
presupune că în perioada postprognoză afacerea se va dezvolta în ritmuri stabile sau va fi un flux de numerar
la infinit. Alegerea perioadei de gestiunea va tine cont de:
- intervalul de timp in care intreprinderea va ajunge la stabilitate sau la o dinamica stabila
- ciclul de viata al produselor intreprinderii
- cantitatea si calitatea informatiilor de care dispune echipa de evaluare pentru a face previziune
- perioada de previziune practicate la evaluari similare (3-7 ani)
4. Stabilirea ipotezelor de previziune. Scenariile de evolutie a intreprinderii. La acesata etapa,
evaluatorul stabileste ipotezele,in care realizeaza previziunea:
106
 a. Ipotezele genrele – cuprind nivelul macroeconomic si de ramura , in care opereaza
intreprinderea , precum si prefera la precizarea valorilor, in care se realizeaza prognoza (valori nominale sau
reale)
b. Ipotezele specifice – se refera la activitatea intreprinderii: evolutia veniturilor din vinzari, a
costurilor si cheltuielilor, prognoza investitiilor, determinare a marimii CF-ului, pentru fiecare an de al
perioadei de prognoza, activitatea d efinantarea (pentru estimarea valorii capitalului actionarilor)
5.Determinarea ratei de actualizare Rata de actualizarea este reflectata de catre „rata rentabilitatii
utulizata pentru a converti o sum ade bani, platibila sau de prrimit in viitor in valoarea prezenta (actuala)”.
Exista o metodologie complexa pentru determinarea ratei de actualizare, printre principale metode se
considera:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
6. Determinare avalorii in perioada postprogonozata. Valoarea in perioada postprognozata sau
valoarea reziduala a patrimoniului evaluate este valoarea la sfirsitul perioadei prognozate. La aceasta etapa
evaluatorul va determina daca intreprinderea are o durata de viata finita sau nelimitata, precum si care sunt
optiunile.
Durata de viata finita presupune lichidarea patrimoniului la finele perioadei de gestiune, adica
valoarea reziduala va fi egala cu valoarea de lichidare a intreprinderii.
Durata de viata continua , presupune aplicarea metodei capitalizarii venitului disponibil (CG sau
Profinul Net), pentru determinarea valorii de postprognoza:
Vr = CF/ r -- in cazul evolutiei constante
Vr= Cf/(r-g) - in cazul evolutiei ascendente (descendente)
Unde g – rata de crestere ssau descrestere constanta a relatiilor activitatiii intreprinderii in viitor.
7. Determinare avalorii estimate. Aceasta va fi determinata prin insumarea Cfactualizate la data
evaluarii , inclusiv si valoarea reziduala:
n
CFi Vr
V =∑ i
+
i=1 (1+ a) (1+ a )n
8. Includerea corectiilor (daca e necesar) – activele redundante, corectia pentru caracterul controlabil
sau necontrolabil al cotei evaluate, precum si pentru lichiditate
Activele redundante - active aflate in proprietatea intreprinderii, insa care nu participa la procesul
operational si nu contribuie la formarea CF si Pr Net. Activele redundante sunt un surplus fata de necesarul
actual sau de perspectiva a intreprindere : licente neutilizate, terenuri libere, cladiri neutilizate, tabere de
odihna s.a Activele respective se evaluaeaza seperat la valoarea neta de realizare pe piata, dupa care se
adauga la valoarea estimata, sau uneori la valoarea reziduala
II. Metoda capitalizării profitului se bazează pe raportarea unui singur flux de venit sau beneficiul
economic aferent unei singure perioade (1 an) la o rată de capitalizare. Capitalizarea profituli este o metodă
utilizată pe larg de investitori deoarece este uşor de a o înţelege, însă aplicarea în practică este limitată
deoarece presupune o stabilitate a fluxului de venituri utilizate în cadrul evaluării.
Metoda capitalizării profitului se foloseşte mai rar deoarece mărimele veniturilor nete şi a fluxurilor
de numerar diferă considerabil de la an la an. Aceasta metoda se bazeaza pe raportarea unui singur flux de
venit afernt unei singure perioade (de regula 1 an) la o ratade capitalizare:
Valoarea = Venit / r = Pr Net /r = PrNet / (r-g)
De obicei, evaluatorii utilizeaza in calitate de venit Pr Net. Si pentru o mentinere constanta a
profitului pe durata de previziune se utilizeaza rata de capitalizare, dar pentru o dinamica constanta a
profitului net se aplica modelul lui Gordon (r-g), sau cind profitul net se bazeazape rezultatul ultimului an
incheiat inainte de data evaluarii:
V = PrNet0*(1+g)/(r-g), unde PrNet0 –m prof net imediat anterior datei evaluarii
In functie de destinatia evaluarii metoda poate fi aplicata atit pentru estimarea capitalului actionarilor,
cit si pentru intregul capital investit.
107
 85.Evaluarea întreprinderilor prin abordarea prin comparaţie
Particularităţile abordării prin comparaţie constă în dubla orientare a valorii estimate, pe de o parte,
spre preţurile întreprinderilor analogice tranzacţionate, pe de altă parte, spre rezultatele financiare căpătate de
facto.
În cadrul acestei metode se va trage o atenţie deosebită:
1. Domeniului de aplicare a abordării, particularităţilor de aplicare a metodelor şi procedeelor
2. Criteriilor de selectare a întreprinderilor analogice;
3. Caracteristicii multiplicatorilor de bază şi specificul aplicării lor în practica evaluării;
4. Etapelor de bază a formării valorii finale;
5. Selectării mărimii multipl ponderării rezultatelor intermediare şi includerii corecţiilor.
În funcţie de scopul, destinaţia, obiectul şi condiţiile evaluării, abordarea prin comparaţie presupune
aplicarea diferitor metode, grupate în:
1. Metode bursiere
2. Metoda comparaţiei directe
3. Metoda coeficienţilor ramurali
1) Metodele bursiere se axează pe preţurile formate pe piaţa liberă de capital. Aceste metode
sunt aplicabile mai ales pe segmentul de piaţă pentru întreprinderi, care este delimitat ca fiind piaţa de
plasamente. Este o piaţă pentru părţile de întreprinderi, care nu au putere de gestiune şi de intervenţie în
deciziile întreprinderii.
Metodele bursiere de evaluare pot fi examinate atît prin prisma capitalizării bursiere, cît şi bazate pe
fluxuri de dividente.
Evaluarea prin prisma capitalizării bursiere:
Valoarea întreprinderii poate fi considerată ca fiind determinată de cursul bursier:
Vt= Nt * Ct
Unde: Vt– valoarea firmei la momentul t; N t – numărul de acţiuni emise de firmă, existente la
momentul t; Ct – cursul bursier, la momentul t, al acţiunilor firmei analizate.
Un dezavantaj al aplicării acestei relaţii de calcul îl constituie variabilitatea considerabilă a valorii în
timp datorată fluctuaţiei zilnice a cursului bursier. Pentru a corecta acest dezavantaj se poate lua în
consideraţie un curs bursier mediu, deci valoarea firmei va fi:
V = N * E(C)
Unde: N – numărul de acţiuni emise de societatea cotată, considerat constant pe o perioadă de analiză;
E(C) – media cursurilor bursiere înregistrate.
Aplicarea relaţiilor menţionate poate determina o valoare de piaţă a firmei eronată, întrucît aceasta
constituie o simplă extrapolare a valorii unor pachete minoritare de acţiuni. Valoare firmei va trebui să ţină
cont de o primă dată de deţinere a controlului asupra acesteia în cazul în care s-ar comercializa firma ca un
întreg, ceea ce face ca valoarea recomandată să fie majorată cu această primă de control:
VP = V * (1 + p)
Unde: VP – valoarea de piaţă recomandată pentru întreaga firmă; V – valoarea firmei, determinată pe
baza relaţiilor anterioare; p – prima de control.
Metodele ce utilizează ”price to earning ratio” (PER)
Indicatorul PER utilizat frecvent în practica bursieră, reprezintă raportul dintre cursul bursier (C) şi
profitul net pe acţiune (PNa):
PER = C / PNa
PER ca indicator bursier, prezintă anumite valori standard în funcţie de tipul de activitate şi nivelul de
risc al întreprinderii.
Pe baza unui PER de referinţă, cunoscînd prof previzionat, se poate estima val firmei ca fiind:
Vt = PER0 * PNt
Unde: PNt – profitul net din anul t.
Metode bazate pe fluxurile de dividende
Modelul dividendelor actualizate

108
 Considerînd că investitorii pot fi remuneraţi din dividende şi din creşteri de curs, valoarea actuală a
unei firme poate fi obţinută prin relaţia:
n
Dt Vn
V0 = ∑ t
+
t =l ( 1+a ) ( 1+a )n
Unde: Dt – dividendul total repartizat în anul t; Vn – valoarea firmei în anul n; a – rata de actualizare.
Modelul Gordon-Shapiro
Conform formulei Gordon-Shapiro, indicatorul PER este egal cu rata de distribuire a profitului,
împărţită la diferenţa dintre rata de actualizare şi rata de creştere a dividendului distribuit.
V
= PER = (D/PN) / (k-g) = d / (k-g)
Profit
Unde: d = (D/PN) – rata de distribuire
Deci formula lui Gordon-Shapiro pune în valoare dependenţa dintre PER, creşterea profitului şi rata
de rentabilitate cerută pentru plasament.
Modelul lui Bates
Acest model ia în consideraţie două perioade: într-o perioadă n ani, întreprinderea prezintă
caracteristici proprii de creştere a dividndelor, urmînd ca, în a doua perioadă, aceasta să se stabilizeze la
nivelul de performanşă-standart al sectorului de activitate din care face parte, afişînd o creştere constantă a
dividendelor la rata de creştere a sectorului de activitate. Valoarea ctuală a firmei este:
n
Dt Vn
V0 = ∑ t
+ , cu n finit.
t =l ( 1+a ) ( 1+a )n
Modelul lui Molodovsky
Acest model pune la dispoziţia evaluatorilor şi a analiştilor un PER teoretic identificat în diferite
ipoteze de creştere a profitului şi a ratei de reinvestire. Tabelele lui Molodovsky permit identificarea PER al
întreprinderii al căror profit ar evolua astfel:
 În primii ani, profitul ar creşte cu o rată constantă.
 În următorii ani, profitul ar creşte cu o rată descrescătoare.
 În următorii ani, pînă la infinit, profitul ar fi constant.
2) Metoda comparaţiei directe
Această metodă în principiu oferă cea mai bună informaţie pentru aprecierea valorii întreprinderii la
data evaluării. Însă capacităţile ei nu trebuie supraestimate, în special în cazul existenţei unor termeni,
condiţii de finanţare sau economice specifice în timpul tranzacţiei anterioare. În multe situaţii aplicarea
preţului tranzacţiei anterioare în calculul valorii actuale nu este justificată mai ales cînd data tranzacţiei
anterioare diferă considerabil de data evaluării, iar pe parcurs întreprinderea a suportat modificări,
reorganizări condiţionate de investiţii considerabile pentru dezvoltarea afacerii.
3) Metoda coeficienţilor ramurali
Se bazează pe utilizarea unor raporturi recomandate dintre preţ şi un anumit parametru financiar.
Coeficienţii ramurali sunt determinaţi de către instituţii specializate de cercetare în urma studierii
coraportului dintre indicatori de producere – financiari şi preţul tranzacţiei. Concluziile sunt urmare a analizei
statistice de lungă durată.
Această metodă nu poate fi aplicată pe pieţele în dezvoltare din următoarele motive:
 Este necesară o perioadă îndelungată pentru examinarea tranzacţiilor efective;
 Este necesară informaţia veridică cu privire la preţ şi indicatorii financiari şi de producere;
 Determinarea corelaţiei respective în condiţii economice incerte, înalt riscante, este extrem de
complicată.
Elementele şi criteriile abordării prin comparaţie reprezintă acele caracteristici ale afacerii evaluate,
care stau la baza diferenţelor de preţ de tranzacţionare. Dintre elementele importante în evaluare, reţinem
următoarele:a)dimensiunea firmei;b)domeniul de activitate al firmei;c)nivelul de diversificare a producţiei;
d)caracterul adaptabil al utilajului tehnologic;e)data tranzacţiei –trebuie să fie pe cît posibil
recentă;f)condiţii similare de derulare a contractelor;g) motivaţii specifice ale vînzătorului sau ale
cumpărătorului;h)Nivelul de capital tranzacţionat.

109
 Valoarea de piaţă a întreprinderii aperciată prin abordarea prin comparaţii se recomandă a fi
determinată cu ajutorul unor procedee statistice simple. Calculele se vor efectua în următoarea
consecutivitate: selectarea multiplicatorului, ponderea rezultatelor intermediare, includerea corecţiilor finale.
86.Deprecierea valorii utilajelor şi mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului mobil este necesar de luat în consideraţie
mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului mobil din punct de vedere
al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting
următoarele forme ale deprecierii:Uzura fizică;Deprecierea funcţională;Deprecierea exterioară.Uzura fizică poate fi
apreciată prin examinarea fie a nodurilor aparte, fie a utilajului integral. Deoarece determinarea uzurii fizice prin
abaterea de la starea normală nu întotdeauna este posibilă, pentru că sunt necesare foarte multe testări pentru a aprecia
starea normală.Deosebim următoarele tipuri de uzură fizică:auzura mecanică – elementele se rod prin frecare, indoire,
boţire;buzura abrazivă – între părţile componente ale utilajului apar particule străine care duc la roaderea
elementelor;c)boţire sau îndoire – prin presiune prea puternică;d)uzura prin obosire – este rezultatul acţiunii asupra
obiectului a unor forţe periodice;e)uzura prin blocare;f)uzura prin corodare, ruginire.Uzura fizică poate fi determinată
prin aplicarea diferitor metode care sunt grupate astfel:1Metode expert – sunt axate pe părerea specialistului expert
sau a evaluatorului referitor la starea reală a utilajului, reieşind din rezultatele examinării vizuale, condiţiilor de
exploatare şi altele.Metodele expert necesită cunoştinţe profunde în domeniul construcţiei şi exploatării
maşinilor:Metoda vîrstei efective – presupune determinarea cu un grad înalt de certitudine a duratei rămase de lucru a
utilajului (Tr). Cunoscînd durata normativă de lucru a utilajului (Tn), putem determina vîrsta efectivă, prin relaţia: Tef
= Tn – Tr. Respectiv uzura fizică se va determina prin relaţia:
U = Tef / Tn Unde: Tef – vîrsta efectivă a utilajului; Tn – durata normativă de lucru a utilajului ce se
determină din documentaţia tehnică de însoţire.Metoda vizuală – presupune atragerea specialiştilor pentru aprecierea
stării fizice a utilajului în conformitate cu grila specială de evaluare. Pentru a ridica gradul de certitudine se ia în culcul
şi părerea altor experţi, iar rezultatul va fi determinat ca media ponderată a părerilor experţilor2 Metode economico-
statistice pot fi aplicate în cazul existenţei informaţiei veridice privind indicatorii exploataţionali şi economici ai
utilajului în perioada retrospectivă.Metoda micşorării profitabilităţii – se axează pe presupunerea că gradul de uzură
sporeşte proporţional cu reducerea profitabilităţii utilajului:
U = (P0 – Pt) / P0
Unde: P0 – profitul căpătat în urma exploatării maşinilor noi; Pt– profitul căpătat în perioada curentă.Metoda
etapei ciclului de reparaţie – se axează pe supoziţia că în procesul exploatării maşinilor şi utilajelor capacităţile utile ale
lor se micşorează odată cu sporirea uzurii fizice.
U = (CU0 - CUt) / CU0
Unde: CU0 – capacitatea utilă la începutul ciclului de reparaţii; CUt– capacitatea utilă în perioada
curentă.3Metode experimental - analitice – aceste metode necesită testarea utilajului evaluat şi existenţa
documentaţiei tehnico-economice şi tehnologice pentru obiectul evaluării.Metoda micşorării capacităţilor utile –
reflectă dependenţa capacităţilor utile ale maşinilor şi utilajelor de uz fizică. Capacit utilă sumară se determină ca
media ponderată a capacităţilor utile separate:
CU∑ = ∑ CUiαi
Unde: αi– ponderea capacităţilor utile separate.
În procesul exploatării capacităţile utile se micşorează cu mărimea ΔCU i , astfel uzura fizică va fi determinată
prin relaţia:
U = ∑ΔCUiαi
Metoda calculului pe elemente – presupune determinarea uzurii pentru fiecare element al utilajului separat şi sumarea
acesteia, considerînd cota fiecărui element în sinecostul utilajului.Uzura fizică a elementului i se determină prin relaţia:

( CCi∑ )( TTi∑ )
Uei = fi

Unde: fi – uzura reală a elementului i; ci şi c∑ - costul elementului i şi respectiv al maşinii sau utilajului integral;
Ti şi T∑ - durata normativă de lucru a elementului i şi respectiv a utilajului integral.
Metoda directă – uzura obiectului integral se determină prin sumarea uzurilor calculate a elemetelor aparte. Formula de
calcul:
U = ∑ UeiDeprecierea funcţională – este determinată de apariţia noilor maşini mai ieftine sau cu capacitatea
de producere mai mare şi mult mai economicoase. Deprecierea funcţională se determină prin metode expert sau în baza
modelului de comparare a caracteristicilor obiectului evaluat şi celui analogic:
K = Xe / Xa Unde: K – coef de corecţie; Xe şi Xa – valoarea caracteristicii ob evaluat şi a celui analogic.Se
determină coeficienţii de corecţie care mai apoi se includ în modelul de determinare a valorii.Deprecierea exterioară

110
se determină prin metoda comparaţiei vînzărilor pare. Se compară două obiecte analogice dintre care unul are semne de
uzură exterioară, iar altul nu. Diferenţa de preţ este considerată drept uzură exterioară sau economică.

87.Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport (specificul, abordări şi metode)

În dependenţă de scopurile şi destinaţia evaluării, obiect al evaluării poate fi:1O singură maşină sau
utilaj, se efectuează evaluarea individuală;2Mai multe maşini sau utilaje independente unul de altul, se
evaluează în flux;3Sistemele tehnologice de producere cînd se lichidează întreprinderea, vînzarea utilajelor
care vor fi utilizate de cumpărător în procesul de producere – se efectuează evaluarea sistematică.
În procesul evaluării adesea se operează cu obiecte analogice şi obiecte similareDacă obiectele se
aseamănă după funcţionalitate, constructivism şi parametric, se vorbeşte despre obiecte identice. Dacă
asemănările sunt aproximative, sau coincid parţial, e vorba de obiecte analogice.Evaluarea utilajelor şi
mijloacelor de transport se poate efectua cu ajutorul a trei abordări:Abordarea costurilor;Abordarea
comparativă;Abordarea venitului.Abordarea costurilor în cadrul evaluării bunurilor mobiliare:În cadrul
acestei abordări se evidenţiază următoarele metode:
a) Metoda de calcul reieşind din preţul obiectului analogic – presupune etapele de calcul:
1. Pentru obiectul evaluat se alege unul analogic, conform tehnologiei de fabricare, materialelor
folosite, construcţiei. Preţul obiectului trebuie să fie cunoscut.
2. Se determină costul total de producţie a obiectului analogic, conform formulei:
Ct.a = [(1 – TVA) * (1 – Iv –R) * Pa] / (1 – Iv)
Unde: TVA – taxa pe valoarea adăugată; Iv – impozitul pe venit; R – indicele rentabilităţii; Pa – preţul
obiectului analogic.
3. Se determină sinecostul total al ob evaluat, corectînd ob analogic cu diferenţe parametrice:
Ct.e = Ct.a. (Ge / Ga)
Unde: Ct.a – sinecostul total al obiectului analogic; Ge – greutatea obietului evaluat; Ga – greutatea
obiectului analogic.
4. Se determină valoarea de reconstituire a obiectului evaluat:
Ve = [(1 – Iv) Ct.e] / (1 – Iv –R)
Unde: Ve – valoarea obiectului evaluat.
b) Metoda calculelor pe elemente – include următoarele calcule:Se întocmeşte lista agregatelor şi
nodurilor ce completează obiectul evaluat.Se acumulează informaţie cu privire la preţurile fiecărui element.
Se determină sinecostul total al obiectului evaluării (Ce) ca suma preţului fiecărui element (Pe) şi cheltuielile
producătorului pentru asamblare (Ca):
Ce = ∑ Pe + Ca
 Se determină valoarea de reconstituire a obiectului conform formulei:
Ve = [(1 – Iv) Ct.e] / (1 – Iv –R)
c) Metoda indicilor – presupune că evaluarea se efectuează prin actualizarea preţului iniţial al
obiectului evaluării cu ajutorul unui sau mai multor indici de modificare a preţurilor pentru grupa corespunzătoare
de maşini şi utilaje pe perioada respectivă.Pentru a determina valoarea de piaţă la momentul evaluării, din
valoarea de reconstituire se exclude deprecierea acumulată calculată ca sumă a uzurii fizice, a deprecierii
funcţionale şi exterioară.Abordarea veniturilor în cadrul evaluării bunurilor mobiliare:Pentru a aplica această
metodă este necesar de prognozat veniturile aşteptate în urma utilizării obiectului evaluării. Cu referinţă la utilaj şi
maşini separat, metoda respetivă nu poate fi aplicată direct, întrucît veniturile se formează în urma activităţii
comune a complexului patrimonial de producţie. Metoda respectivă presupune respectarea următ.
etape:1Determinarea venitului operaţional în urma activităţii sistemului de producţie.2Prin metoda reziduală se
determină partea din venit ce poate fi atribuită parcului de maşini al sistemului respectiv.3Prin metoda actualizării
sau capitalizării se determină valoarea parcului de maşini.Abordarea comparativă în cadrul evaluării
bunurilor mobiliare:În cadrul acestei metode pentru evaluarea maşinilor şi mecanismelor se aplică în special
metoda comparaţiilor directe. Obiectul analog trebuie să posede aceeaşi destinaţie funcţională, asemănarea
calificativă absolută şi asemănarea parţială constructiv-tehnologică. Etapele de calcul:1Determinarea obiectului
analog2)Corectarea preţului analog. Corecţiile sunt de 2 tipuri:-Corecţii relative, incluse prin înmulţire cu

111
coeficienţi.-Corecţii absolute, incluse prin adunare sau scădere a valorii absolute.Astfel valoarea maşinii sau a
utilajului se determină conform formulei:V = Pa * K1 * K2 *K3 *...*Km ± Vsupl
Unde: Pa – preţul obiectului analog; K – coeficientul de corecţie; V supl – preţul elementelor
suplimentare posedate de obiectul comparabil.În procesul aplicării metodei comparaţiilor directe trebuie
respectată ordinea: în primul rînd se aplică coeficienţii de corecţie, apoi corecţiile absolute.
88.Procedura evaluării obiectelor de proprietate intelectuală. Aprecierea valorii obiectelor de
proprietate industrială.
Evaluarea Ob. Propr. Intelect.- proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale, exprimate in
echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice si alta natura ale OPIndustrială.Etapele
procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele:-etapa preliminara, in cadral careia se
elaboreaza sarcinile evaluarii.-etapele pregatitoare, care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra OPI
(expertiza juridica), controlul veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea valorii,
in conformitate cu lista stabilita a datelor initiale.La aceasta etapa se determina, de asemenea, scopul evaluarii, care
prevede argumentarea tipilui de valoare in vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare, se elaboreaza modelul
de evaluare ce prevede ordinea concreta a lucrarilor, se stabilesc circumstantele speciale si limitarile, se identifica
particularitatile unor OPInt. Concrete sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte.- Etapa calculelor, care
prevede stabilirea principalelor criterii de calculare, a listei erorilor admisibile si a calculelor propriu-zise. - Etapa
intocmirii raportului de evaluare, care include:a) introducerea - in care se expun scopurile si sarcinile evaluarii;b)
descrierea titlurilor de protectie ale OPInt., altor documente si conditii prezentate in vederea evaluarii;c) expunerea
metodelor de evaluare;d) materialele vizind calcularea valotrii OPInt. si rezultatele evaluarii;e) circumstantele speciale
si limitarii luate in considerare in procesul evaluarii; alte indicatii in conformitete cu Legea nr.989-XV din 18 aprilie
2002 cu privire la activitatea de evaluare.
Aprecierea valorii obiectelor de proprietate industrialăFactorii ce determina ai valorii obiectelor de P.Industr.
sint:a) cheltuieli suportate de titularul de drepturi p-u crearea si transformarea OPInd. intr-o sursa de venituri,
introducerea acestora in circuitul economic si marketing ;b) cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru
brevetarea (inregistrarea) obiectelor de OPInd.si mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie .c) cheltuielile ce tin de
asigurarea OPInd. impotriva riscurilor;d) termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii;e) cheltuielile, inclusiv
cele de judecata;f) incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru OPInd;g) durata de
functionare utila a obiectului de OPInd.cu obtinerea veniturilor;h) factorii de uzura fizica si morala a obiectului
evaluat;i) factorl inflationist;j) suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizit
activelor nemat.
Formula de calcul are urmatoarea structura: Cnz=Km * ∑ (Zt * K *J ) Unde: Cnz – reprez valoarea
cheltuielilor si consumurilor nesimultane totalizate, raportate la data evaluarii, efectuate in perioada crearii si
introducerii OPInd.in circuitul economic; Km – coeficientul de uzura morala a OPInd. la data evaluarii (pentru inventii,
desene si modele industriale, modele de utilitate); Zt – suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor
respective in circuitul economic in anul t; K - coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si
credite,fiind folosite p-u sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p-u raportarea consumurilor
nesimultane la anul calculat; J- indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea OPInd., folosit la calcularea
preturilor mijloacelor de productie utulizate pn. crearea lui.
Km = 1- Ts:Tn
Unde : Ts- termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii; Tn- termenul de valabilitate a titlului
de protectie.
Zt = Zt1 +Zt2Unde: Zt- cheltuielile totalizate aferente utilizarii OPInd.in circuitul economic in anul t;Zt1 –
cheltuielile sau consumurile aferente crearii, aducerii in stare de utilitate pentru productie si comercializare, utilizarii
OPInd.,inclusiv investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in anul t; Zt2- consumurile aferente
protectiei juridice a OPInd. in anul t.Pognozarea eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea OPInd. in
circuitul economic constituie o premisa a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii, sau a transmiterii drepturilor de
exploatare a lui. In toate cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca OPInd. va fi comercializat si, deci va
genera venit suplimentar. Metodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau achizitionarii OPInd. si
efectul de piata.Scontarea fluxurilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii OPInd.Pentru
raportarea evaluarilor retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc indicii preturilor,
coieficientii ai ratelor, nivelul inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe valoarea temporala a banilor.Procedura de
scontarea a fluxului previzibil al mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor operatiuni analitice si de calcul:
diagnosticarea fluxului pevizibil a mijloacelor banesti; analiza veniturilor obtinute in perioada anteriaora; prognozarea
veniturilor care vor fi obtinute prin utilizare OPInd. concrete, inclusiv prognozarea riscurilor; analiza evaluarea

112
consumurilor si cheltuielilor efectuate, prognozarea consumurilor; analiza investitiilor anterioare si prognozarea
volumului probabil de investitii capitale destinate inovarii; calcularea fluxului mijloacelor banesti pn. fiecare an
orgnozat; determinarea ratei corespunzatoare de scont; efectuarea calculelor de reportare a fluxurilor mijloacelor
banesti din toate etapele perioadei calculate la valoarea curenta.In functie de specificul ob supus evaluarii si utilizarii
lui, coef Kt poate fi calculat in mod diferit:Kt = 1:1(1+b:100)tUnde b- reprezintă rata dobinzei bancare pn. credit.Kt =
1:(1 + a:100)tUnde a – rata dobinzei bancare pn plasament.
89.Imobilul cu destinaţie specială: definirea, particularităţile, clasificarea.
Definitie.Conform Catalogului Mijloacelor Fixe si a Activelor Nemateriale, aprobat prin HG nr 338,
din 28.03.2003, cladirile special se considera constructiile arhitecturale destinate pentru crearea conditiilor,
protectia contra factorilor climaterici de munca, de deservire socio-culturala a populatie si a conditiilor de
depozitare a valorilor materiale. Din componenta unei cladiri fac parte toate utilitatile interioare care sunt
necesare pentru exploatarea ei : sistemul termic, reteaua interioara de alimentare cu apa, gaze si canalizare,
reteaua electrica interioara de forta si de iluminare, retele interioare telefonice si de semnalizare, instalatii de
ventilare cu destinatie sanitara, ascensoarele. Constructiile special se considera obiecte ale caror destinatie
consta in crearea conditiilor necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor
operatiuni tehnice nelegate de modificarea obiectului muncii. Exemple: galerii transversale, cai ferate,
autodrumurile, canale de scurgere a apei, digurile, barajul, filtrele, puntile, rezervoare, platform, estacade,
piloni, statii de pompare a apei, fintiinile, sinele intersectiil ede nivel s.a
Particularitatile.Proprietatile cu destinatie speciala sau constructiile special reprezinta proprietatile
care in virtutea specificului lor sunt utile doar pentru domeniul restrins sau pentru un cerc concret de
utilizatori si care se vind foarte rar, daca se mai vind vreodata, pe-o piata libera sau in componenta
businessului unei intreprinderi. In mod curent, acest tip de imobil atrage un numar relativ mic de potentiali
cumparatori. Caracterul special al acestei categorii de imobil poate fi remarcat prin particularitatile lor
constructive, prin specializare, marime, amplasament sau o combinatie a acestor factori.
In cadrul procesului de evaluare a obiectelor specializate, in general, trebuie de tinut cont de faptul ca
proprietatile respectice sunt proprietatile ce nu sunt omogene, ce inseamna ca natura prorpietatii este in asa
fel incit aceste bunuri nu se tranzactioneaza frecvent pe piata , pentru a se putea afla valoarea unui astfel de
bun in comparative cu alte tipuri . Deaceea pe acest segment de piata nu sunt effectuate foarte multe
tranzactii imobiliare . Deci, trebuie de remarcat faptul ca pentru aceste obiecte nu exista intodeauna
informatie suficienta pe piata, pentru a fi evaluate in baza principiului compararii. Ipoteza de la care pleaca
toate evaluarile cladirilor specializate, este principiul utilizarii curente. Acest segment de piata este cel mai
slab dezvoltat in RM, in comparatie cu celelate segmente, insa este unul destul de important pentru societate
si activitatea acesteia.
Clasificarea
In scopul evaluarii individuale a bunurilor imobile, acestea se clasifica:
1. Imobile specializate – caracterul special remarcat prin particularitatile lor constructive,
specializarii, marimii, amplasamentului sau a combinatiei a acestor factori.
2. Imobile nespecializate – prorpietati la care exista o cerere totala, care se vind-cumpara,
arendeaza pe o piata libera, si care se pot utilize atit dupa principiul utilizarii curente cit si unei utilizari
alternative, in calitate de investitie, dezvoltare, etc.
In componenta acestor obiecte se includ cladirile speciale:
1. Cladirile institutiilor de invatamint
2. Cladirile destinate ocrotirii sanatatii
3. Cladirile aeroportului si autogarii
4. Biserici (de orice religie)
5. Muzee
6. Cladiri istorice

113
 Cladirile istorice sunt recunoscute in intreaga lume , ca avind valoare nu numai pentru cultura, ci si
pentru economie, din punct de vedere al turismului si al functiilor comerciale. Pentru multe din ele sunt
stabilite diferite masuri juridice, care au drept scop pastrarea calitatii si a caracteristicilor ce le ofera o valoare
arhitecturala, cultural si istorica. Elementele ce contribuie la diferentierea imobilului, ce reprezinta
monumente istorice sunt:
- Ocrotirea stricta din partea statului
- Restrictii in ceea ce priveste utilizarea lor in calitate de obiecte de destinatie distractiva,
precum si in privinta modificarii destinatiilor si a lucrarilor de modernizare.
- Obligatia de a le face accesibile pentru societate, stiinta si invatamint.
In cadrul procesului de evaluare a cladirilor istorice , evaluatorul trebuie sa stabileasca criteriile in
baza carora vadecide referitor la metoda si caile de evaluare luind in consideratie situatia planurilor locale ce
tin de utilizareaa proprietatilor istorice si a imprejurimilor
Dupa destinatie si modul de utilizare constructiile speciale se impart in:
1. Constructii special subterane (beciuri, pereti sprijin, tuneluri, tuneluri si canale,metro, fiintini )
2. Constructii special terestre (drumuri auto, cai ferate, piste de decolare, platform, estacade, ternuri
sportive, galerii)
3. Constructii special de inaltime (turnuti de racier, turnuri de apa potabila, cosurile de fum)
4. Constructii hidrotehnice (baraje, canale de navigatie, protectia malurilor, constr de consolidate)
5. Constructii special – rezervoare (rezrvoare pentru pastrarea produselor petroliere, buncare)
Clasificarea bunurilor immobile special in scopul evaluarii masive.Ocrotirea sanatatii (spitale,
maternitati, dispensare, policlinici, centre specializate)
I. Sport (complexe sportive , sali sportive, bazine)
II. Invatamint si Stiinta (institutii prescolare, scolare, preuniversitare, universitare; institutii
stiintifice, laboratoare stiintifice)
III. Cultura si Cult (Muzee, teatre, galerii de arta, manastriri, case de cultura, cinematrografe,
biblioteci, biserici, case de rugaciuni)

114
 90.Specificul evaluării bunurilor imobile speciale (prin abordarea prin cost, abordarea prin
venit, abordarea analizei comparative a vânzărilor)
Acest segment al bunurilor imobile, fiind mai specific presupune şi aplicarea metodologiilor de
evaluare într –o manieră mai specială. Aplicarea abordării analizei comparative a vînzărilor piaţa
imobilelor cu destinaţie specială este îngreunată şi iraţeste destul de rudimentară şi nedezvoltată, odată ce
obiectele acestui segment au un specific ce ţine de funţionalitatea şi parametrii săi constructivi. Aceste
obiecte rareori se se tranzacţionează într-un oarecare mod. Prin lipsa acestor tranzacţii nu se poate de analizat
dinamica şi evoluţia nivelul ptreţurilor la aceste bunuri. Cu atît mai mult aceste bunuri prin unicitatea din
punct de vedere constructive nici nu pot comparate direct. Pricipalele tranzacţii care se pot efectua cu
bunurile date sunt:
 Vînzarea la licitaţie din motivul ineficienţei utilizării acestuia
 Vînzarea la licit din cauza intensificării process de degradare fizică, ce necesită demolare
 Privatizarea bunurilor de către o persoană f/j cu scopul schimbării destinaţiei
 Privatizării cu scopul de a investi cu păstrarea destinaţiei
Deoarece majoritatea acestor obiecte aparţin statului sau unor companii mixte, deseori date cu privire
la valoarea de licitaţie se pot găsi în Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Dacă se decide aplicarea
metodei date, apare un grad înalt de dificultate la aprecierea ajustărilor ce trebuie aplicate obiectelor similare.
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile din 04,08,2004 recomandă aplicarea cu
precădere a abordării prin costuri la estimarea valorii acestei categorii de bunuri imobile. Remarcăm faptul
că marea parte a fondului de obiecte cu destinaţie specială au fost construite în perioada sovietică,
determinarea valorii de reconstituire în baza indicilor oferiţi de Culegerea Indicilor Comasaţi de determinare
a Valorii de Reconstituire este oportună.
În ceea ce priveşte utilizarea abordării prin venit în cazul dat depinde de specificul obiectului şi
posibilităţile de utilizare alternativă a acestuia în viitor, argumentarea unei decizii investiţionale ce ţine de
dezvoltarea obiectul dat. Astfel metoda actualizării veniturilor prognozate ce vor fi obţinute în urma dării în
arendă a bunului special este deseori utilizată. Rata de capitalizare pentru determinarea reversiei nu poate fi
determinată prin metoda analizei comparative a vînzărilor şi nici prin metoda multiplicatorului brut efectiv,
astfel se utilizează metoda cumulativă .
Prin urmare piaţa slab dezvoltată, lipsa obiectelor comparabile cît şi riscurile mari ce ţin de
prognozarea plăţii de arendă caracteristică acestor obiecte, presupune un grad înalt de subiectivism şi
responsabilitate din partea expertului evaluator.

115
 91.Imobilul locativ: definirea, particularităţile, clasificarea.
Imobilul locativ (rezidenţial) ocupă cea mai mare pondere din fondul construcţiilor capitale a ţării.
Destinaţia construcţiilor face parte din necesităţile vitale de trai. Cerinţele faţă de imobilele locative se
deosebesc faţă de celelalte categorii de imobile. Mai jos prezentăm anumite cerinţe speciale faţă de această
categorie de imobile.
1. amenajarea teritoriului şi arhitectura casei trebuie să se încadreze în hotărîrile arhitectonice a
cartierului, microraionului sau localităţii;
2. amplasarea la parter în construcţii tipizate a obiectelor cu menire socială, iar în subsol- parcări;
3. la inst ascensoarelor în clădirile cu multe niv se cere de asigurat constructiv protecţia fonică
4. clădirile cu multe nivele trebuie sa fie dotate cu conducte de evacuare a deşeurilor;
5. imposibilitatea amplasării în construcţie a ascensoarelor standard conduce la montarea
ascensoarelor nestandarde sau celor laterale; etc.
Imobilul locativ poate fi divizat în trei mari categorii, anume:
I. Apartamente;
II. Case individuale;
III. Căsuţe sezoniere.
La rîndul lor aceste 3 grupe pot fi clasificate în subgrupe ţinîndu-se cont de anumite criterii/factori,
prin urmare:
Apartamentele pot fi clasificate în dependenţă de:
1. Numărul odăilor: 1 odaie, 2 odăi, 3 odăi, < 3odăi;
2. Gradul de comfort: apartamente compacte proiecte vechi, apartamente standard tip serie,
apartamente planificare nouă(individuală), apartamente cu grad sporit de comfort;
3. Numărul de nivele: cu 1 nivel, cu 2 nivele;
4. Materialul de construcţie din care sunt fabricate: blocuri de calcar, panouri prefabricate,
monolit, mixt, altfel;
5. Apartenenţa la piaţa imobiliară: de pe piaţa primară, de pe piaţa secundară;
6. Varianta dării în exploatare: apartament variantă albă, apartament variantă, apartament
variantă la cheie, apartament variantă neagră;
7. Compartimentarea odăilor: decomandate, semicomandate.
Casele individuale pot fi clasificate după:
1) Perioada în care au fost construite: case vechi, case a 1960-1980, case moderne >1990;
2) Prezenţa comunicaţiilor: case cu toate comunicaţiile, case cu lipsa unor comunicaţii;
3) Suprafaţa terenului aferent: case cu teren aferent mare, case cu teren aferent limitat, case cu
teren aferent practic inexistent;
4) Drept de proprietate: întreaga casă aparţine proprietarului, ½ casă aparţine proprietarului;
5) Numărul de nivele: case individuale cu un nivel, cu 1.5-2 nivel; >2;
6) Material de construcţii: blocuri de calcar, cărămidă, monolit, ecologic pură(lemn).
La rîndul lor căsuţele sezoniere se împart după:
1. Materialul de construcţie: lemn, blocuri de calcar, cărămidă;
2. Durata de exploatare: cu durată de exploatare scurtă, cu durată de exploatare medie;
Dotarea cu comunicaţii: fără comunicaţii, cu lipsa unor comunicaţii, cu toate comunicaţiile

116
 92. Specificul evaluării imobilului locativ (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea
analizei comparative a vânzărilor)
Evaluarea imobilelor cu destinaţie rezidenţială presupune un process complex rezultatul căruia constă
în estimarea valorii acestuia într-un mod cît mai obiectiv şi cu fundamentare cît mai raţională. Procesul dat,
include aplicarea unor analize complexe, a unor metode tehnici de calcul. E necesar a se menţiona că nu
există un şablon predefinit după care se determină valoarea imobilelor locative, deoarece fiecare bun este
unical şi necesită o abordare individuală, totuşi la evaluarea acestui tip de bunuri se aplică procedeul general
caracteristic evaluării oricărui tip de bun imobil. La fel procesul de evaluare depinde în cea mai mare parte de
tipul de valoare solicitat de a fi determinat. Autoritatea internaţională şi europenă în domeniul standardelor
de evaluare Standartele Interanţional de Evaluare, (International Valuation Standards Comitee , IVSC) şi
The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) recomandă o varietate de tipuri de valori ce pot fi
determinate în diverse situaţii. Prin urmare evaluarea imobilelor locative poate presupune deerminarea
fiecarui tip de valori recunoscute de organismele sus –numite, în dependenţă de scopul evaluării. Din acestrea
specificăm:Valoarea de piaţă;Valoarea de utilizare curentă;Valoarea de lichidare;Valaorea de
investiţie;Valoarea pentru garanţii bancare
Procesul de evaluare a bunurilor imobiliare presupune în sine parcurgerea consecutivă a cîtorva etape
principale:1.Stabilirea sarcinilor (întocmirea graficului lucrărilor, identificarea surselor şi procedeelor de
informare, alegerea metodelor de evaluare)2. Elaborarea planului de evaluare (identificarea obiectului
evaluării, studierea preliminară a situaţiei, stabilirea datei, misiunii,condiţiilor evaluării)3. Întocmirea
contractului de evaluare( determinarea volumului lucrărilor determinarea cheltuielilor pentru colectarea şi
prelucrarea informaţiei stabilirea onarariilor specialiştilor, semnarea contractelor)4. Colectarea
datelor( colectarea datelor generale şi speciale, verificarea plintitudinii şi autencitităţii datelor, selectarea
datelor dubioase)5. Determinarea variantei celei mai bune utilizări( corespunderea cu restricţiile juridice
posibilitatea de realizare fizică, oportunitatea financiară, alegerea variantei cu productvitate înaltă) 6.
Evaluarea bunului imobiliar( utilizînd metodologia corespunzătoare, aplicînd abordarea prin venit, costuri şi
analizei comparativea vînzărilor)7. Coordonarea rezultatelor (verificarea datelor iniţiale, verificarea
calculelor, ipotezelor şi concluziilor, reconcilierea rezultatelor)8. Perfectarea raportului de evaluare
Atît, fiecare din categoriile imobilelor indiferent de criteriul de clasificare, cît şi fiecare obiect supus
evaluării, necesită o abordare individuală a problematicii acesteia, în momentul estimării valorii acestuia,
deoarece numai în aşa mod se asigură o obiectivitate şi corectitudine sporită a evaluării.
Procesul de evaluare a obiectelor cu destinaţie locativă presupune în sine parcurgerea aceloraşi etape,
adică conceptual, metodologia de aplicare a tehnicilor de evaluare este identică pentru toate obiectele
imobiliare. Deosebirile esenţiale apar în cadrul fiecărei etape şi ţin fie de acordarea unor priorităţi anumitor
factori de influenţă care conform opiniei evaluatorului ar trebui să-şi aducă aportul la valoare în mod
deosebit, fie de selectarea informaţiilor ce ar sugera concluzii potrivite . Astfel pentru elucidarea specificului
evaluării imobilului rezidenţial, se va analiza fiecare din etapele procesului de evaluare menţionate mai sus.
În primă fază de colectare şi analiză a datelor necesare în cadrul evaluării obiectului, se vor selecta
datele referitoare la imobilul cu destinaţie locativă, din acestea amintim – Proiectul construcţiei, Dosarul
Cadastral, Devizul de cheltuieli, Registrul de evidenţă a exploatării, BCH 53-86, BCH 57-88, BCH 58 – 88, ,
BCH 61 -89. la fel se vor selecta date ce ţin de segmentul de piaţă din care face parte obiectul investigat,
menţionăm că categoria dată de imobile se bucură de prezenţa unei multitudini de date referitoare la
tranzacţii cu bunuri similare, preţurile, cantitatea de ofertă etc. Astfel specificul operării cu astfel de date
constă în intuirea şi alegerea datelor veridice, prelucrarea prefesională a acestora.
La etapa de aplicare a abordărilor de evaluare, practica mondială a demonstrat de-a lungul timpului că
pentru obiectele cu destinaţie rezidenţială o importanţă deosebită, adică metoda cea mai aplicativă este
abordarea comparativă a vînzărilor. Acest fapt se datorează faptului că cele mai multe tranzacţii cu
imobiliare se fac anume cu această categorie de bunuri imobile, deci există destulă informaţie ce e necesară

117
în aplicarea acestei metode. Deoarece metoda dată asigură climatul perfect speculaţiilor cu preţurile la
imobile, unde valoarea speculativă lansată influenţează direct valoarea obiectelor similare. Unicul mecanism
protecţionist ar fi aplicarea ajustărilor, însă care deseori nu au o pondere enormă.
În cadrul aplicării abordării prin venituri se optează pentru o anumită procedură fie capitalizarea
venitului sau actulaizarea fluxurilor de numerar. Reieşind din faptul că piaţa tranzacţiilor cît şi a dării în
arendă obiectelor cu destinaţie locativă este bine dezvoltată, în cadrul primei opţiuni rata de capitalizare se
determină cu precădere prin tehnica multiplicaorului brut efectiv , dacă esxistă informaţie veridică privind
cheltuielile operaţionale şi valoarea de piaţă a obiectelui, sau prin metoda analizei comparative, dacă se
respectă asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza
carora a fost estimata rata de capitalizare. În cazuri speciale cînd în cadrul achiziţionării bunului se apelează
la surse creditare se aplică şi tehnica grupului investiţional.
În cadrul abordării prin costuri la fel specificul evaluării constă în mecanismul de optare pentru o
anumită tehnică reieşind din scopul evaluării, tipul obiectului, sau existenţa anumitor documentaţii. Spre
exemmplu pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanţii bancare se va determina
valoarea de înlocuire prin aplelarea la costurile din cadrul documentaţiei de deviz sau costul mediu de pe
piaţă a obiectelor similare. Pe cînd pentru obiectele cu vîrstă cronologică mare se va determina valoarea de
reconstituire, facînd uz de Culegerile Indicilor Comasaţi de determinare a Valorii de Reconstituire
Reieşind din cele menţionate mai sus, deja la faza de reconciliere a rezultatelor obţinute în faza
anterioară, este evident că momentul cheie este - acordarea ponderii maximale metodei de evaluare aplicate.
În dependenţa de datele utilizate evaluatorul va acorda prioritate acelei abordări care au grad de obiectivitate
accentuat. Astfel, la etapa dată este locul de manevră a specialistului evaluator.
Astfel putem afirma că din considerentele de acces la baza informaţională şi a volumului de muncă
necesar, evaluarea imobilului rezidenţial, poate fi considerată mai simplistă şi mai puţin consumatoare de
timp şi resurse. Nu în zadar onorariul evaluatorului în cazul evaluării unui obiect rezidenţial este cu mult mai
mic în comparaţie cu evaluarea obiectelor comerciale, industriale sau cele cu destinaţie specială.

118
 93. Imobilul comercial: definirea, particularităţile, clasificarea.
Definiţie: Bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit, cele care însă
constituie doar o parte a unui careva proces de obţinere a venitului, de obicei bunurile imobile antrenate în
producere, sunt catalogate drept bunuri imobile industriale. Bunurile imobile comerciale în Republica
Moldova au apărut odată cu iniţierea procesului de privatizare, în urma căruia s-a instituit un nou regim de
proprietate, cea privată, fapt ce presupunea transmiterea deplină a dreptului de proprietate (prin vânzare -
cumpărare, donaţie sau schimb) sau transmiterea parţială a dreptului de proprietate (arenda terenurilor,
locaţiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.
Particularităţi: Segmentul imobilului comercial pe piaţă este cu mult mai îngust decât cel locativ şi
corespunzător numărul tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere a
atractivităţii investiţionale imobilul comercial are întîietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin
prisma veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu zisă, fie din darea acestora în
arendă. Astfel arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă a tranzacţiei predominantă pe
piaţa bunurilor imobile.
Clasificare: magazine-- supermarket ,magazin de produse alimentare,magazin de produse
nealimentare,farmacie ,piaţă acoperită,centru comercialAlimentatie publica-
cantină,restaurant,bufet,dugheană,cafenea ,culinărie: Prestari de servicii-cizmărie,frizerie,baie,saună,club
internet,servicii de închiriere,servicii de reparaţie,servicii medicale şi veterinare,parcajHoteluri-
hotel,motel,casă de odihnă,han, sanatoriuOficii şi finanţe- oficiu bancar,companie de asigurări,oficii,schimb
valutar,clădire administrativă (a într de prod),oficiu poştal,oficiul companiei de telecomunicaţii,oficiul
notarului, avocatuluiCentre de distracţie şi recreaţie-sală de jocuri ,cazinou,parc de distracţie,centru de
distracţieÎn ceea ce priveşte clasificarea bunurilor imobile în scopul închirierii, aceasta este similară
clasificărilor de mai sus, cu excepţia faptului că din punct de vedere al destinaţiei funcţionale bunurile
imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmăreşte obţinerea unui venit
maxim posibil de la darea în chirie, evidenţiind cât mai mulţi factori de înfluenţă asupra valorii chiriei. De
multe ori proprietarii grupează bunurile imobile nu după careva criterii de clasificare, ci pur şi simplu
reieşind din careva factori de influenţă cum ar fi suprafaţa obiectului şi numărul de geamuri raportate la
această suprafaţă, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect care poate fi
separat sau comun, din stradă sau din curte, limitat sau nelimitat- în ofertele de închiriere aceste bunuri
figurează drept accesibile sau mai puţin accesibile. Acestea sunt doar câteva exemple de clasificare a
bunurilor imobile pe piaţa închirierilor, care deşi s-a format, necesită o abordare profesionistă în ceea ce
priveşte formularea ofertelor şi modalităţile de expunere a acestora.

119
 94. Specificul evaluării imobilului comercial (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit,
abordarea analizei comparative a vânzărilor
Segmentul imobilului comercial pe piaţă este cu mult mai îngust decât cel locativ şi corespunzător
numărul tranzacţiilor cu imobile comerciale este mai mic, însă din punct de vedere a atractivităţii
investiţionale imobilul comercial are întîietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma
veniturilor pe care le generează: fie din exploatarea comercială propriu zisă, fie din darea acestora în arendă.
Astfel arenda sau locaţia bunurilor imobile comerciale devine o formă a tranzacţiei predominantă pe
piaţa bunurilor imobile. Procesul de evaluare a bunurilor comerciale include aplicarea unor analize complexe,
a unor metode tehnici de calcul. Deoarece varietatea acestor obiecte fiind mare, e necesar a se estima
valoarea bunului efectuînd o analiză profundă a calităţilor sale individale, care îi oferă un avantaj sau
dezavantaj competitiv în comparaţie cu bunurile din aceeaşi categorie.
Prin urmare deşi se aplică aceeaşi metodologie de evaluare a acestor bunuri, favorizată se consideră
abordarea pe bază de venit. Sursa de venit ultizată în cadrul actualizării fluxurilor de numerar sa
capitalizării directe poate fi analizat fie profitul net înregistrat de societatea economică în urma desfăşurării
activităţii sale, fie plata de arendă specifică tipului obiectului analizat şi localizării acestuia în spaţiu.
Pentru determinarea ratei de capitalizare, ca drept urmare a conceperii achiziţiei unui obiect comercial
ca drept o investiţie ce urmează a recuperată, este raţional conform practicii mondiale de a utiliza în calcul fie
restituirea lineară a capitalului (Metoda Ring), fie restituirea capitalului după fondul de compensare şi
profitul pentru investiţii (Metoda Inwood), fie restituirea capitalului după fondul de compensare şi rat
profitului fără risc.(Metoda Hoskold). Fiecare din optţiuni ia în calcul dinamismul ratei profitului, tipul
fluxurilor de venit prognozate.
La fel de oportună în cazul obiectelor date este şi aplicarea abordării anlizei comparative a vînzărilor
în cazul existenţei unei pieţe dezvoltate şi predominarea unor obiecte similare celui evaluat.
Specificul aplicării abordării date constă în atragerea atenţiei asupra unor elemente de
comparaţii care prin grad mare de influenţă asupra valorii în cazul obiectelor comerciale, specifică pentru
acest segment de bunuri imobiliare, din acestea specificăm – amplasarea în cadrul sectorului administrativ,
ieşirea la drum principal şi fluxul constant de consumatori, atractivitatea şi gradul de vizibilitate a obiectului
pe o arie extinsă, parametrii de confort şi facilităţi (spaţiul destinat de circulaţiei vizitatorilor, parcările
amenajate, sistemele ce asigura ventilarea microclimatul spaţiilor comerciale ).
În cadrul avordării prin costuri la fel specificul evaluării constă în mecanismul de optare pentru o
anumită tehnică reieşind din scopul evaluării, tipul obiectului, sau existenţa anumitor documentaţii. Spre
exemplu pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanţii bancare se va determina
valoarea de înlocuire prin aplelarea la costurile din cadrul documentaţiei de deviz sau costul mediu de pe
piaţă a obiectelor similare.
Pe cînd pentru obiectele cu vîrstă cronologică mare se va determina valoarea de reconstituire, facînd
uz de Culegerile Indicilor Comasaţi de determinare a Valorii de Reconstituire. Menţionăm faptul ponderea
valorică a acestei metode deobicei este mai mică în comparaţie cu abordările sus numite. Odată ce partea
constructivă a clădirii, în special în cazul construcţiilor de tip sandwhich are opondere mai mică în
comparaţie cu alte elemente sus- menţionate.

120
 95. Definirea valorii de lichidare. Factorii ce determină mărimea valorii de lichidare. Cazurile şi
obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare. Metodologia de
apreciere a valorii de lichidare.
Valoarea de lichidare reprezintă valoarea bunului imobil în cazul în care obiectul evaluării este sau urmează a
fi înstrăinat într - o perioadă de timp foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele necesare
pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă.
Factorii care influenţează valoarea de lichidare pot fi clasificaţi în factori obiectivi şi subiectivi:
Factorii obiectivi sunt factorii generali ce influenţează Val de lichd în orce situaţie, indiferent de opinii voinţe. Toţi
factorii obiectivi influenţează reciproc unul asupra celuilalt. La rîndul său factorii obictivi pot fi clasificaţi în : fact
ecomomici şi fact obiectivi.Fact ecomomici reprezintă acei factori ce determină specificul vînzării forţate. Către
această categorie pot fi raportaţi : 1) perioada de expunere pe piaţă - Cu cât mai mică este perioada fixată de expunere,
comparativ cu perioada rezonabilă, cu atât mai mult se va micşora valoarea apreciată a proprietăţii de lichidat.
Perioada de expunere pe piaţă este factorul ce influenţează substanţial ceilalţi factori - atât în sensul intensificării
cât şi reducerii acţiunii lor. Într-o perioadă fixată de expunere mai mare avem mai multe posibilităţi de a întreprinde
măsuri eficiente de marketing, atenuarea influenţei negative a factorilor de conjunctură, etc.
Dacă perioada fixată nu este mai mică decât perioada rezonabilă de expunere pe piaţă, atunci obiectul posedă
valoare de piaţă. Evident, cu condiţia existenţei şi ai altor caracteristici ce reiese din definirea valorii de piaţă. Cu alte
cuvinte, obiectul evaluării posedă valoare de piaţă în condiţiile unei perioade rezonabile de expunere, iar pentru diferite
perioade fixate, mai mici decâtperioada rezonabilă de expunere, obiectul evaluării poate să posede diferite valori de
lichidare. 2) Atractivitatea generală a obiectului – Care se bazează pe caracteristicile individuale a
proprietăţii( destinaţia funcţională, amplasare, stare fizică) influenţînd direct nivelul cererii pe piaţă. 3) Factorul
separării – modul de influenţă a acestui factor se reduce la faptul că multe obiecte din componenţa unui complex
patrimonial nu prezintă interes în cazul separării lor în urma lichidării şi nu pot fi realizate de fapt la un preţ acceptabil
în timp ce în cadrul întreprinderii ce se lichidează aceste obiecte au o valoare semnificativă.
4) Mărimea absolută a valorii de de piaţă – Cucît este mai mare val de piaţă , de regulă scade lichiditatea, care se
explică prin nr. Redus al cunpărătorilor potenţiali necesitatea de acumulare a unei sume considerabile de mijloace
băneşti în termeni reduşi. 5) Conjunctura pieţei în decursul perioadei de expoziţie – Starea generală pe piaţă este
predispusă schimbărilor considerabile influenţînd raportul dintre cerere şi ofertă , la imobilul concret. Cu cît această
perioadă este mai mare cu atît mai multe posibilităţii există de a analiza situaţia pe piaţă şi de a selecta varianta
optimă în situaţia creată. 6) Nivelul marketingului - Obiectul poate fi expus pe piaţă o durată destul de lungă, dar cu
mijloace ineficiente. 7) Factorii organizatorici - Exprimă specificul obiectului vînzării forţate. Aceşti factori se
evidenţiază în special la obiectele, proprietarii cărora sunt iresponsabili faţă de documentaţia acestor obiecte, de
exemplu evaluarea fondurilor fixe ale unei intreprinderi în preoces de faliment este complicată din cauza lipsei
dosarelor cadastrale ale imobilelor, uneori şi a actelor de proprietate.
Factorii subiecivi – reflectă voinţa şi comportamentul participanţilor în procesul vînzării forţate şi pot fi divizaţi în
fact psihologici şi de risc.
Factorii psihologici- reprezintă aspectul psihologic al vînzării forţate şi se referă la comportamentul cumpărătorilor
obiectelor vînzării forţate. Influenţa acestor factori este dublă. Ţinînd cont de faptul că vînzătorul în condiţii
dezavantajoase, cumpărătorii încep să manivreze cu valoarea , iar pe de altă parte concurînd unul cu celălalt
cumpărătorii sunt nevoiţi să mergă la compromis pentru a nu pierde proprietatea propusă vînzării.
Factorii de risc - influenţa acestora este evidentă la evaluarea obiectelor ipotecii şi a bunurilor sechestrate , ca
modalitate de asigurare a executării silite a unei obligaţiuni. Aceşti factori includ – riscul obţinerii dreptului de
proprietate absolut; - riscul existenţei defectelor sau a datoriilor acsunse.
Cazurile şi obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare.
Principalele obiecte şi cazuri pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare sunt:Obiectele
ipotecii – majoritatea instituţiilor financiare au aprobat deja drept baza a evaluării ale obiectelor ipotecii valoarea de
lichidare. În cazul oferirii creditelor ipotecare garantate cu proprităţi imobiliare de exactitatea aprecierii valorii de
lichidare depinde asigurarea creditului bancar.Activele întreprinderii insolvabile şi falimenatre – În cazul lichidării
întreprinderii insolvabile şi falimentare comisia respectivă stabileşte o perioadă fixată de expunere pe piaţă a activelor,
iar evaluarea acestora pentru comercializarea lor ulterioară se efectuează la valoarea de lichidare. Evident evaluatorul
pentru a face faţă sarcinii evaluarii trebuie să ţină cont de această condiţie limitativă în procesul evaluării. Bunurile
sechestrate – În cazul sechestrării bunurilor ca modalitate de asigurare a executării silite a unei obligaţiuni ,
comercializarea acestora se efectuează la licitaţii , la val de lichidare.Orice bun supus vînzării forţate. Acestea sunt
cauzele specifice în care vînzătorul poate fi silit sau obligat să vîndă.
Metodologia de apreciere a valorii de lichidare
121
 La etapa actuală în activitatea practică a evaluării valoarea de lichidare poate fi determinată în baza
principiului formulat de V. Galasiuc - principiul realizării obiectului fără pierderi la un preţ inferior celui de
piaţă..
Grafic principiul dat poate fi reprezentat astfel.
Unde: V – valoarea ; T – timpul; VP – valoarea
de piaţă; VL- valoarea de lichidare
D- diferenţa dintre valoarea de piaţă şi valoarea
de lichidare în momentul de timp T; Tr – termen real de
expunere pe piaţă; Tp- Perioada fixată de realizare a
obiectului; Tpk - Momentul de timp probabil (k) , de
realizare a obiectului la valoarea de lichidare;Td – Perioada
de discontare; VLk – Valoarea de lichidare cea mai probabilă
a obiectului în momentul de timp Tpk; Dk – Diferenţa
dintre valoarea de piaţă şi valoarea de lichidare în
momentul de timp Tpk;
Graficul dat reflectă următoarele – Vînzătorul tinde să obţină în rezultatul evaluării suma
corespunzătoare valorii de piaţă a acestuia VP,determinată în acest caz de două componente: suma
corespunzătoare valorii de lichidare VLk în momentul de timp Tpk şi venitul obţinut în urma plasării acestei
sume pe parcursul perioadei egale cu diferenţa dintre Tr termenul real de expunere pe piaţă şi Tp perioada
fixată de realizarea a obiectului. Această perioadă sse numeşte perioada de discontare (Td) şi poate fi
reprezentată prin următoarea formulă:
Td= Tr- Tp
Formula care permite determinarea valorii de lichidare a obiectului în baza valorii de piaţă a acestuia,
cu evidenţa perioadei fixate de expunere şi a perioadei rezonabile de expunere, ar fi următoarea:
VP
VL= nm
i
( 1+
m )
unde:
VP– valoarea de piaţă; VL– valoarea de lichidare; n – numărul de ani, perioada de scontare; m -
periodicitatea capitalizării; i – rata de scont anuală. nm – numărul perioadelor de calculare a procentelor
pentru termenul ce corespunde perioadei de scontare.
Determinarea valorii de piaţă, periodicitatea capitalizării şi rata anuală a dobânzii constituie elemente,
determinarea sau selectarea cărora nu prezintă mari dificultăţi. Perioada de scontare reprezintă de fapt,
diferenţa dintre perioada rezonabilă de expunere pe piaţă şi perioada fixată, şi poate fi prezentată prin
următoarea formulă:
n= Prez. exp.– P fix. exp
Conform metodologiei V. Galasiuc, luând în consideraţie duratele medii a perioadelor rezonabile de
expunere pe piaţă enumerate mai sus, se poate concluziona următoarele:
Valoarea de lichidare trebuie şi poate fi determinată şi justificată atât pentru diferite durate ale
perioadei rezonabile cât şi pentru perioade fixate de expunere pe piaţă;
Raportul Valoarea de lichidare / Valoarea de piaţă, se micşorează odată cu micşorarea
perioadei fixate de expunere pe piaţă;
Cu cât mai mare este intervalul de timp între perioada rezonabilă de expunere pe piaţă şi
perioada fixată de expunere (perioada de scontare), cu atât mai mică este valoarea de lichidare comparativ cu
valoarea de piaţă;
Valoarea de lichidare obţinută în baza acestei metodologii nu poate fi interpretată de către
proprietarii bunurilor evaluate ca o pierdere de valoare, ci o valoare maxim posibilă şi justificată în condiţiile
când obiectul este supus realizării într-o perioadă de timp fixată.

122