Ministerul Educației Culturii și Cercetării din Republica Moldova

Colegiul de Construcții din Hîncești

Catedra: Obiectele de Specialitate

Studiul Individual
Tema: ,, Estimarea valorii a unui bun imobil prin metoda venitului,,
Disciplina: ,,Teoria Evaluarii,,
Anul de Studii 2021-2022

Executat
Grupa EI-191 Codreanu Ghenadie

Verificat
Profesor Cioara Olga
 Estimarea valorii a unui bun imobil prin
metoda venitului

Prin denumirea generică abordare prin venit sunt

înțelese metodele pentru indicarea valorii, toate acestea
având o caracteristică comună faptul că valoarea se
bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care
ar putea fi generat de către un titular al dreptului [10].
Abordarea prin venit presupune estimarea valorii
bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate
fi generat de acest bun în viitor.
Conform IVS 100 Cadrul general, „Abordarea prin
venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea
fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare
curentă a capitalului” [10].
Veniturile viitoare pot proveni din următoarele
surse:
a) plata de arendă colectată în urma dării în
arendă a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercială a bunului
imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul
imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de chirie.
 Abordarea pe bază de venit este fundamentată pe
următoarele principii:
Principiul anticipării care este poate primordial în
cadrul acestei abordări. Pentru a înţelege că valoarea
provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a
fi generate de proprietatea imobiliară deţinută este
indiscutabil elementul de bază al acestui mod de
judecată a valorii bunului imobil.
Principiul substituţiei care ajută la înţelegerea
atât a costului capitalului, cât și a legăturii dintre costul
capitalului și valoarea întreprinderii. Când pe piaţă sunt
disponibile investiţii cu rentabilităţi și riscuri diferite,
prima oportunitate investiţională care se va epuiza va fi
rentabilitatea cea mai ridicată și riscul cel mai mic.
Principiul cererii și ofertei. Preţul care trebuie
plătit pentru a deveni proprietarul bunului imobil sau a
unei părţi din acesta depinde esenţial de cererea și oferta
de pe acea piaţă în special și de pe piaţa investiţiilor în
general.
Principiul contribuţiei care permite înţelegerea
legăturii dintre valoarea „părţilor” (activelor) și valoarea
întregului (întreprinderii) pentru că valoarea unei părţi
din întreprindere depinde de cât de mult contribuie
aceasta la valoarea întregii firme. În cazul situaţiilor de
evaluare pentru divizare sau fuziune se utilizează
principiul care ocupă locul primordial.
 Abordarea prin venit estimează valoarea bunului
imobil la data de astăzi ca valoarea prezentă a viitoarelor
fluxuri de numerar, astfel reflectând:
 calitatea și cantitatea venitului care poate fi
generat de bunul imobil pe parcursul termenului de
exploatare;
 riscurile specifice obiectului evaluării, cât și
regiunii.
Abordarea prin venit se utilizează la determinarea:
a) valorii de investiție, deoarece investitorul
potențial nu va plăti pentru bunul imobil o sumă mai
mare decât valoarea curentă a veniturilor viitoare
generate de acest bun imobil;
b) valorii de piață.

Avantaje:
 din punct de vedere teoretic, abordarea prin
venit este cea mai corectă, bazându-se pe transformarea
fluxurilor veniturilor nete viitoare în valoarea prezentă a
proprietăţii care generează acele fluxuri;
 posibilitatea de a reflecta intenția
cumpărătorului potențial (investitorului);
 tipul, calitatea și amplitudinea informației în
baza căreia se efectuează analiza;
  capacitatea de a evidenția fluctuațiile
concurențiale;
 capacitatea de a evidenția particularitățile
specifice ale obiectului care influențează valoarea lui
(amplsarea, dimensiunile, veniturile potențiale).
Dezavantaje:
 este dificil a explica unui auditoriu fără
cunoştinţe financiare de bază;
 este o metodă laborioasă ce necesită
realizarea unor proiecţii economico-financiare, fapt care
poate condiționa controverse.
Metodele de estimare a valorii incluse în
abordarea prin venit sunt:
a) metoda capitalizării directe;
b) metoda actualizării fluxurilor de numerar.