Dosarul:nr.

2ac-419/23 Judecător: Svetlana

Cușnir
2-21062522-02-2ac-12072023

DECIZIE

23 noiembrie 2023 mun.

Chişinău

Colegiul Civil, comercial și de contencios administrativ al Curții de Apel Chișinău

În componentă:

Președintele ședinței, judecătorul Ion

Secrieru
Judecătorii Vitalie Cotorobai şi Marina
Anton
Grefier Ecaterina
Mihailov
examinând în ședința publică apelul declarat de ***** în cauza civilă la cererea de
chemare în judecată depusă de IP „Teatrul Alexei Mateevici” către S.R.L „Palmir-Service”
cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezoluțiunii contractului de locațiune,
evacuare, și la acțiunea reconvențională înaintată de S.R.L „Palmir-Service” către IP „Teatrul
Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului prelungirii contractului de locațiune pe
un termen nedeterminat, împotriva hotărârii Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 18
aprilie 2023,
c o n s t a t ă:

La 26.04.2021, IP „Teatrul Alexei Mateevici” a depus cerere de chemare în judecată

către S.R.L „Palmir-Service” cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezoluțiunii
contractului de locațiune, evacuare.
În motivarea cererii a indicat că la 01.07.2020, între IP „Teatrul Alexei Mateevici” și
„Palmir-Service” S.R.L, a fost încheiat contractul de locațiune nr. 3 (519). Potrivit
prevederilor punctelor 1.1. și 1.2. ale contractului încheiat între părți, obiectul acestuia
constituie transmiterea în posesie și folosință temporară, cu titlu oneros, a spațiului cu
suprafața totală de 323,1 m2 situată în incinta IP „Teatrul Alexei Mateevici” din mun.
Chișinău, str. A. Șciusev 93.
Subsecvent a indicat că contractul prevede obligația ,,Palmir-Service” S.R.L de a achita
lunar chiria până la data de 25 a lunii curente, la fel, pct. 2.4. al contractului prevede că plata
pentru chirie nu include plata pentru serviciile comunale care se achită lunar în conformitate
cu indicii contoarelor, notele de plată și facturile înaintate, în termen de 10 zile din momentul
prezentării conturilor respective.
A afirmat că în conformitate cu prevederile contractului prin actul de predare-primire
IP „Teatrul Alexei Mateevici” și-a onorat obligațiile contractuale asumate, a transmis
bunurile în locațiune pârâtului, acesta beneficiind și de servicii comunale. Cu toate acestea
pârâtul „Palmir-Service” S.R.L s-a dovedit a fi de rea-credință, neonorându-și obligațiile
asumate prin contractul de locațiune nr. 3 (519) din 01.07.2020.
Astfel, conform informației serviciului contabil al IP „Teatrul Alexei Mateevici” pentru
serviciile prestate în beneficiul ,,Palmir-Service” S.R.L (locațiune și servicii comunale)
pârâtului i-au fost eliberate lunar facturile fiscale. Deși, pârâtul a recepționat facturile
înaintate acesta nu a achitat integral locațiunea și serviciile de care a beneficiat, la
31.03.2021, restanța fiind de 190 553,32 lei.
Prin urmare, în scopul soluționării litigiului pe cale extrajudiciară, pârâtului i-a fost
înaintată, sub semnătură, notificarea nr. 25 din 21.01.2021 prin care i s-a solicitat stingerea
datoriilor acumulate. De asemenea pârâtul a fost informat că în temeiul prevederilor pct. 7.3
subpunctul 2 din contract, pentru neachitarea plății chiriei IP „Teatrul Alexei Mateevici” este
în drept să solicite rezoluțiunea contractului de locațiune, care poate fi efectuată prin
înaintarea declarației scrise față de „Palmir-Service” S.R.L, cu 10 zile înaintea datei
rezoluțiunii.
La 09.03.2021 pârâtului i-a fost înmânată, sub semnătură, notificarea nr. 33 potrivit
căreia a fost informat că la 10.03.2021, ora 09:00, va avea loc restituirea spațiilor primite în
locațiune, însă la 10.03.2021 „Palmir-Service” S.R.L a refuzat restituirea bunului primit în
locațiune, fapt confirmat prin procesul-verbal din aceeași dată.
Mai indică faptul că solicitarea IP „Teatrul Alexei Mateevici” a fost ignorată de pârât,
în adresa „Palmir-Service” S.R.L, fiind expediată declarația nr. 34 din 11.03.2021, potrivit
căreia a fost informat repetat despre rezoluțiunea contractului de locațiune nr.3 (519) din
01.07.2020 și a fost solicitată eliberarea spațiilor și stingerea datoriilor până la 31.03.2021.
Prin răspunsul oferit de partea-pârâtă la 25.03.2021, aceasta recunoaște existența
datoriei pentru locațiune și serviciile comunale, totodată, a refuzat eliberarea spațiilor
ocupate.
Dat fiind faptul că pârâtul nu și-a onorat integral obligațiile asumate, la 31.03.2021,
restanța fiind de 190553,32 lei, în conformitate cu prevederile art. 874 și 942 Codl civil,
pentru neachitarea în termen a plăților pentru locațiune și serviciile comunale, pentru
perioada 26.12.2020 - 31.03.2021 pârâtului i-a fost calculată dobânda de întârziere în sumă
de 2219,78 lei. Astfel, la 31.03.2021, datoria totală a „Palmir-Service” S.R.L față de IP
„Teatrul Alexei Mateevici” constituie 192773,10 lei (190553,32 + 2219,78).
Ulterior, la data de 17.06.2022, în cadrul ședinței de judecată, partea-reclamantă a
depus cerere de majorare a cuantumului pretențiilor acțiunii, prin care a indicat că, la
06.06.2022, datoria pârâtului s-a majorat și constituie 520314 lei, iar taxa de stat urmează a fi
achitată în sumă de 15609,43 lei (f. d. 128-129 vol. I).
Astfel, IP „Teatrul Alexei Mateevici”, prin cererea de chemare în judecată și prin
cererea de concretizare a solicitat:
- încasarea de „Palmir-Service” S.R.L, în beneficiul IP ,,Teatrul Alexei Mateevici”, a
datoriei pentru locațiune și serviciile comunale, inclusiv energia electrică, gaze naturale,
apă și canalizare în sumă de 520314 lei lei pentru perioada 01.12.2020-17.06.2022;
 - încasarea de „Palmir-Service” S.R.L în beneficiul IP ,,Teatrul Alexei Mateevici” a
dobânzii de întârziere în sumă de 2219,78 lei, calculată pentru perioada 26.12.2020-
31.03.2021 pentru neachitarea în termen a plăților pentru locațiune și servicii comunale;
- constatarea faptului rezoluțiunii contractului de locațiune nr. 3 (519) din
01.07.2020;
- evacuarea forțată a „Palmir-Service” S.R.L din spațiile IP ,,Teatrul Alexei
Mateevici” transmise în locațiune în baza contractului nr. 3 (519) din 01.07.2020.
La 17.06.2022, în cadrul ședinței de judecată, reprezentantul părții-pârâte, S.R.L
„Palmir-Service”, avocatul Rusu Serghei, a înaintat acțiune reconvențională către IP „Teatrul
Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului prelungirii contractului de locațiune pe
un termen nedeterminat și compensarea cheltuielilor de judecată (f. d. 174-176, vol. I).
În susținerea cererii reconvenționale a indicat că contractul de locațiune nr. 3 din
01.07.2020, încheiat între IP ,,Teatrul Alexei Mateevici” și S.R.L „Palmir Service”, cu
termenul până la 31.12.2020 s-a transformat dintr-un contract încheiat pe o perioadă
determinată într-un contract încheiat pe o perioadă nedeterminată, fapt ce exclude cerința
privind evacuarea forțată a locatarului.
A precizat că S.R.L „Palmir Service” efectuează plăți și reclamantul le recepționează
față de care nu are careva pretenții, fapt ce denotă continuarea raporturilor juridice.
De asemenea, de la data expirării contractului, 31.12.2020 până în prezent relațiile
contractuale dintre IP ,,Teatrul Alexei Mateevici” și S.R.L „Palmir Service” au continuat în
mod tacit, mai mult de atât reclamantul a recepționat plăți efectuate de către locatar, fapt care
în virtutea normei Codului civil precitată supra transformă contractul de locațiune nr. 3 din
01.07.2020 din unul încheiat pe o perioadă determinată, într-un contract prelungit pe o
perioadă nedeterminată.
Astfel, S.R.L „Palmir Service”, prin acțiunea reconvențională, a solicitat :
- recunoașterea pct. 2 și pct.3 din cererea de chemare în judecată privind încasarea
sumei de 190 553, 32 lei pentru locațiune și serviciile comunale pentru perioada
26.12.2020 - 31.01.2021 și a sumei de 2 219, 78 lei în calitate de dobândă de întârziere;
- respingerea cererii de chemare în judecată depusă de IP ,,Teatrul Alexei Mateevici”
în partea ce ține de pct. 4 și pct. 5 din revendicările din cererea de chemare în judecată
privind constatarea faptului rezoluțiunii contractului și evacuarea fortată;
- constatarea faptului că contractul de locațiune nr. 3 din 01.07.2020, încheiat între
IP ,,Teatrul Alexei Mateevici” și S.R.L „Palmir Service” s-a transformat într-un contract
de locațiune pe o perioadă nedeterminată.
Prin încheierea protocolară din 26.10.2022, acțiunea reconvențională a fost acceptată
pentru a fi examinată concomitent cu acțiunea inițială.
Prin hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul centru din 18 aprilie 2023, s-a admis
cererea de chemare în judecată depusă de IP „Teatrul Alexei Mateevici” către S.R.L „Palmir-
Service” cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezoluțiunii contractului,
evacuare.
S-a încasat din contul S.R.L „Palmir-Service”, în beneficiul IP „Teatrul Alexei
Mateevici”, în baza contractului de locațiune nr. 3 (519) din 01.07.2020, pentru perioada
01.12.2020 - 17.06.2022, datoria în mărime de 234563 (două sute treizeci și patru mii cinci
sute șaizeci .i trei) lei, dobânda de întârziere în mărime de 2219,78 (două mii două sute
nouăsprezece, 78) lei, cheltuielile de judecată cu titlu de taxă de stat în mărime de 15609,43
(cincisprezece mii șase sute nouă, 43) lei.
S-a evacuat S.R.L „Palmir-Service” din spațiile IP „Teatrul Alexei Mateevici”
transmise în locațiune în baza contractului nr. 3 (519) din 01.07.2020, prin efectul declarației
nr. 34 din 11.03.2021 privind rezoluțiunea contractului de locațiune începând cu data de
22.03.2021.
S-a respins acțiunea reconvențională înaintată de S.R.L „Palmir-Service” către IP
„Teatrul Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului prelungirii contractului de
locațiune pe un termen nedeterminat.
Nefiind de acord cu hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul centru din 18 aprilie 2023,
S.R.L „Palmir-Service”, reprezentat de avocatul Rusu Serghei, la data de 11 mai 2023, a
declarat cerere de apel solicitând admiterea apelului declarat, casarea hotărârii prime instanțe
primei instanțe în partea cerințelor admise din acțiunea inițială a reclamantului, pronunțarea
unei noi hotărârii noi care de admis acțiunea reconvențională a S.R.L „Palmir-Service” și de
respins acțiunea reclamantului IP „Teatrul Alexei Mateevici” ca fiind neîntemeiată.
În motivarea apelului declarat a reiterat motivele de fapt și de drept din cererea
reconvențională și din aceste a considerente a solicitat admiterea acesteia, invocând că
instanță de fond nu a determinat corect raportul juridic dedus judecății, circumstanțele
importante pentru soluționarea cauzei nu au fost stabilite și elucidate pe deplin, probele
prezentate au fost apreciate incomplet, obiectiv, iar hotărârea este ilegală și neîntemeiată,
urmând a fi casată.
Apelantul susține că la dosar lipsesc probe ce ar dovedi că anterior expirării termenului
contractului de locațiune, locatorul nu şi-ar fi exprimat intenția de încetare a raporturilor
contractuale la expirarea acestora, astfel încât raportul contractual a continuat în mod tacit în
temeiul legii pe un termen nedeterminat.
Menționează că părțile contractante că în mod tacit, prin propriile inacțiuni îşi
manifestă disponibilitatea de a continua aceste raporturi, or locatarul a continuat să achite
plata pentru locațiune şi după expirarea termenului contractului, iar locatorul a acceptat
aceste plăți şi nu a solicitat restituirea bunului imobil transmis în locațiune.
În aceste circumstanțe, se stabilește că caracterul raporturilor existente între locator şi
locatar în baza contractului sus menționat denotă întrunirea temeiurilor legale ce ar genera
continuarea contractului de locațiune în baza art. 1280 Cod Civil.
În acest sens susține că în cazul în care nici una din părți nu a informat cealaltă parte
despre încetarea contractului, urmau să fie aplicate prevederile art. 1280 alin. (1) Cod civil,
conform cărora dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea
contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat.
Afirmă că potrivit procesului-verbal de verificare a achitărilor locațiunii şi serviciilor
comunale (perioada 01.07.2020 - 31.03.2021) pentru luna iulie, august, septembrie,
octombrie, noiembrie S.R.L „Palmir Service” a achitat fără întârziere suma totală de 186
031, 20 lei, executându-și obligația cu bună-credință.
Potrivit contractului de locațiuni, pct. 6.1 prevede o penalitate în cazul neachitării
sumelor datorate, fapt asumat în acest sens de către S.R.L „Palmir Service”
Indică despre faptul că deși prin Hotărârea Parlamentului RM nr 55/2020 din 17 martie
2020, a fost declarată stare de urgență pe întreg teritoriul Republicii Moldova pentru perioada
17 martie - 15 mai 2020 şi conform art. (2) a Hotărârii menționate supra, pe perioada stării de
urgență, Comisia pentru Situații Excepționale a Republicii Moldova va emite dispoziții în
vederea punerii în executare a următoarelor măsuri: instituirea unui regim special de
circulație pe teritoriul țârii; introducerea regimului de carantină şi luarea altor măsuri
sanitare-antiepidemice obligatorii; stabilirea unui regim special de lucru pentru toate
entitățile, S.R.L „Palmir Service” a continuat să-şi onoreze obligațiile asumate față de intimat
în temeiul contractului de locațiune.
Consideră că instanța de fond, examinând litigiul, nu a constatat circumstanțe
importante pentru soluționarea corectă a litigiului, concluziile sale fiind pripite.
Astfel, în opinia apelantului, instanța de fond nu a apreciat just norma legală aplicabilă
speței şi în dependență de aceasta să stabilească existența sau nu a condițiilor prelungirii
termenului contractului de locațiuni. Or, acest motiv nu a fost retractat de către instanța de
fond.
În cazul în care instanța de judecată se abține de a da un răspuns special şi explicit în
cele mai importante întrebări, fără a acorda părţii care a formulat-o posibilitatea de a şti dacă
acest mijloc de apărare a fost neglijat sau respins, acest fapt se va considera o încălcare a art.
6§1 CEDO (ase vedea cauza Hiro Balani vs. Spania, 1994). Instanțele trebuie să răspundă la
argumentele esențiale ale părților, dar măsura în care se aplică această obligație poate varia
în funcție de natura hotărârii şi trebuie apreciată în baza circumstanțelor cauzei (Hiro Balani
împotriva Spaniei, 9 decembrie 1994, pct. 27).
Concomitent, menționează şi despre deconectările de la energia electrică a încăperii
închiriate de S.R.L „Palmir Service”, pentru perioada de 16.08.2022 - 25.08.2022, prin care
s-a cauzat un prejudiciu material de 300 000 lei. Aceste acțiuni detonată participarea cu rea-
credință a I.P. Teatrul „Alexei Mateevici la raportul juridic civil.
Mai menționează apelantul că potrivit art. 24 CPC judecarea cauzelor civile în
instanțele judecătorești se desfășoară în limba română. Ține să menționeze în acest sens că,
materialele prezentate de către reclamant, Instituția Publică Teatrul „Alexei Mateevici”, au
fost în limba rusă, deși urmau a fi traduse în limba română, consideră că a fost încălcată grav
procedura judecării cauzei de către instanța de judecată prin admiterea la materialele cauzei a
unor astfel de acte. Motivele în cauză servesc temei incontestabil de casare a deciziei
contestate, cu remiterea cauzei la rejudecare.
Reprezentantul apelantului S.R.L „Palmir-Service” fiind citat în mor legal despre locul,
data și ora ședinței de judecată în ședință nu s-a prezentat, a depus cerere de amânare
invocând drept temei antrenarea acestuia în acțiuni procesuale în cadrul cauzei penale pornite
în baza art.287 alin.(2) lit.b) CP la Procuratura Rezina, Colegiul ținând cont de opinia
reprezentantului intimatului care a solicitat examinarea cauzei în lipsa apelantului, a dispus
în temeiul art.379 alin.(2) CPC, examinarea apelului în lipsa reprezentantului apelantului
citat legal.
Reprezentantul intimatului, IP „Teatrul Alexei Mateevici”, Rotaru Nicolae a solicitat
respingerea apelului cu menținerea hotărârii primei instanțe ca legală și întemeiată.
Audiind reprezentantul părții, studiind materialele cauzei, Colegiul Civil consideră
apelul ca fiind neîntemeiat şi care urmează a fi respins din următoarele considerente.
În conformitate cu prevederile art.385 lit.a) CPC, instanța de apel, după ce judecă
apelul, este în drept să respingă apelul şi să mențină hotărârea primei instanțe.
În conformitate cu prevederile art.25 alin.(1) CPC, instanţa trebuie să cerceteze direct şi
nemijlocit probele, să asculte explicațiile părţilor şi intervenienților, depozițiile martorilor,
concluziile expertului, consultațiile şi explicațiile specialistului, să ia cunoștință de înscrisuri,
să cerceteze probele materiale, să audieze înregistrările audio şi să vizioneze înregistrările
video, să emită hotărârea numai în temeiul circumstanțelor constatate şi al probelor cercetate
şi verificate în ședință de judecată.
În conformitate cu art.117 alin.(1) şi (2) CPC, probe în pricini civile sânt elementele de
fapt, dobândite în modul prevăzut de lege, care servesc la constatarea circumstanțelor ce
justifică pretențiile şi obiecțiile părților, precum şi altor circumstanțe importante pentru justa
soluționare a pricinii.
În calitate de probe în pricini civile se admit elementele de fapt constatate din
explicațiile părților şi ale altor persoane interesate în soluționarea pricinii, din depozițiile
martorilor, din înscrisuri, probe materiale, înregistrări audio-video, din concluziile experților.
Conform prevederilor art.118 alin.(1) CPC, fiecare parte trebuie să dovedească
circumstanțele pe care le invocă drept temei al pretențiilor şi obiecțiilor sale dacă legea nu
dispune altfel.
În conformitate cu art.118 alin.(3) CPC, circumstanțele care au importantă pentru
soluționarea justă a pricinii sunt determinate definitiv de instanţa judecătorească pornind de
la pretențiile şi obiecțiile părţilor şi ale altor participanţi la proces, precum şi de la normele
de drept material şi procedural ce urmează a fi aplicate.
Dispozițiile art.130 alin.(1) CPC statuează că, instanța judecătorească apreciază probele
după intima ei convingere, bazată pe cercetarea multe aspectual, completă, nepărtinitoare şi
nemijlocită a tuturor probelor din dosar în ansamblul şi interconexiunea lor, călăuzindu-se de
lege.
Potrivit dispozițiilor art.240 alin.(1) CPC, la deliberarea hotărârii, instanța
judecătorească apreciază probele, determină circumstanțele care au importantă pentru
soluționarea pricinilor, care au fost sau nu stabilite, caracterul raportului juridic dintre părţi,
legea aplicabilă soluționării pricinii şi admisibilitatea acțiunii.
În conformitate cu prevederile art.373 alin.(1), (2), (5) CPC instanța de apel verifică, în
limitele cererii de apel, ale referințelor şi obiecțiilor înaintate, legalitatea şi temeinicia
hotărârii atacate în ceea ce privește constatarea circumstanțelor de fapt şi aplicarea legii în
primă instanță.
În limitele apelului, instanța de apel verifică circumstanțele şi raporturile juridice
stabilite în hotărârea primei instanțe, precum şi cele care nu au fost stabilite, dar care au
importanță pentru soluționarea pricinii, apreciază probele din dosar şi cele prezentate
suplimentar în instanță de apel de către participanții la proces. Instanța de apel nu este legată
de motivele apelului privind legalitatea hotărârii primei instanțe, ci este obligată să verifice
legalitatea hotărârii în întregul ei. Concomitent, instanța de apel este obligată să se pronunțe
asupra tuturor motivelor invocate în apel.
Astfel, prevederile legale enunțate în mod expres obligă instanța de apel să verifice
circumstanțele şi raporturile juridice stabilite în hotărârea primei instanțe, precum şi cele care
nu au fost stabilite şi este obligată să verifice legalitatea hotărârii în întregul ei şi să se
pronunțe asupra tuturor motivelor invocate în apel.
Din conținutul celor relatate Colegiul reține că sarcina instanței de apel derivă reieșind
din dispozițiile art.373 alin.(1), (2), (5) CPC, în condițiile în care instanța de fond a soluționat
fondul cauzei, cu expunerea argumentelor în vederea admiterii sau respingerii acțiunii în
raport cu concluziile reținute de către aceasta.
 În contextul pretențiilor deduse judecării, instanța de apel reține că în conformitate cu
prevederile art.5 CPC, orice persoană interesată este în drept să se adreseze în instanța de
judecată în modul stabilit de lege, pentru a-şi apăra drepturile încălcate sau contestate,
libertățile şi interesele legitime.
Conform art.10 alin.(1) Cod civil persoanele fizice și juridice participante la raporturile
juridice civile trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile cu bună-credință, în
acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică și cu bunele moravuri. Buna-credință se
prezumă până la proba contrară.
Potrivit alin.(2) neexercitarea de către persoanele fizice și juridice a drepturilor civile
ce le revin nu duce la stingerea acestora, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.
Conform art.11 alin.(1) Cod civil buna-credință este un standard de conduită a unei
părți, caracterizată prin corectitudine, onestitate, deschidere și luarea în cont a intereselor
celeilalte părți la raportul juridic.
Potrivit alin.(2) al aceluiași articol în special, este contrar bunei-credințe ca o parte să
acționeze în contradicție cu declarațiile pe care le-a făcut anterior sau cu comportamentul pe
care l-a avut anterior în cazul în care cealaltă parte, în detrimentul său, s-a bazat în mod
rezonabil pe acele declarații sau acel comportament.
Dispozițiile art.12 Cod civil caracterul rezonabil, prevăzut într-o dispoziție legală sau
într-un act juridic, se apreciază în mod obiectiv, luând în considerare natura și scopul
elementului supus aprecierii, circumstanțele cazului, precum și uzanțele și practicile
pertinente.
În temeiul art.13 alin.(1) Cod civil niciun drept subiectiv nu poate fi exercitat
predominant în scopul de a cauza altei persoane un prejudiciu sau a-i dăuna în alt mod
(abuzul de drept).
Prevederile alin.(2) indică că în cazul abuzului de drept, instanța de judecată, ținând
cont de natura și consecințele acestuia, refuză titularului în apărarea dreptului subiectiv
exercitat abuziv sau, după caz, îl obligă la încetarea exercitării abuzive.
Alin.(3) indică statuează că dacă abuzul de drept a dus la încălcarea dreptului subiectiv
al unei alte persoane, aceasta poate cere repararea prejudiciului cauzat.
Dispozițiile art.14 alin.(1) Cod civil indică că nici o persoană nu poate invoca, la
întemeierea pretenției sale, fapta ilicită sau de rea-credință pe care tot ea a săvârșit-o sau la
care a participat.
Alin.(2) stabilește că nici o persoană nu poate obține un avantaj din comportamentul
său ilicit sau de rea-credință.
În contextul pretențiilor deduse judecării instanța de apel reține că în temeiul art.15
alin.(1) Cod civil apărarea drepturilor civile încălcate se face pe cale judiciară.
În temeiul art.16 alin.(1) Cod civil apărarea dreptului civil se face, în condițiile legii,
prin:
a) recunoașterea dreptului;
b) restabilirea situației anterioare încălcării dreptului și suprimarea acțiunilor prin care
se încalcă dreptul sau se creează pericolul încălcării lui;
c) constatarea sau, după caz, declararea nulității actului juridic;
d) declararea nulității actului emis de o autoritate publică;
e) impunerea la executarea obligației în natură;
f) autoapărare;
 g) repararea prejudiciului patrimonial și, în cazurile prevăzute de lege, a celui
nepatrimonial;
h) încasarea dobânzii de întârziere sau, după caz, a penalității;
i) rezoluțiunea sau modificarea contractului;
j) neaplicarea de către instanța de judecată a actului ce contravine legii emis de o
autoritate publică;
k) alte căi prevăzute de lege.
Din materialele cauzei Colegiul a stabilit că 01.07.2020, între IP „Teatrul Alexei
Mateevici” în calitate de „locator” și S.R.L „Palmir-Service” în calitate de „locatar”, a fost
încheiat contractul de locațiune nr. 3 (519) (f. d. 6-9, vol. I).
La 01.07.2020, conform actului de predare–primire, IP „Teatrul Alexei Mateevici” a
predat, iar S.R.L „Palmir-Service” a primit spațiul cu suprafața de 323,1 m2, care se află în
locațiune conform contractului din 01.07.2020, pe adresa: mun. Chișinău, str. A. Șciusev nr.
93 (f. d. 10, vol.I).
Conform pct. 4.1. al contractului de locațiune a bunului imobil nr. 3 din 01.07.2020,
termenul contractului de locațiune a fost stabilit pentru o perioadă de la 01.07.2020 până la
31.12.2020.
Prin pct. 2.1. din contract s-a prevăzut costul lunar al locațiunii în mărime de 25302,40
lei, iar potrivit pct. 2.3. din contract, taxa pentru locațiunea indicată se face de către locator
lunar, cel târziu până la data de 25 a lunii curente.
Conform pct. 2.4. al contractului, plata pentru serviciile comunale, energia electrică și
altele se achită de către Locatar lunar, în conformitate cu indiciile contoarelor, conturilor de
plată și a calculelor prezentate de către Locator și/sau prestatorii acestor servicii. Plățile
menționate nu se includ în plata chiriei și se achită separat în timp de 10 zile din momentul
prezentării conturilor respective.
Invocând neexecutarea obligațiilor contractuale legate de plata locațiunii și a serviciilor
comunale, la 26.04.2021, IP „Teatrul Alexei Mateevici” a depus cerere de chemare în
judecată către S.R.L „Palmir-Service”, privind încasarea datoriei în mărime de 190553, 32
lei, a dobânzii de întârziere în sumă de 2219,78 lei (f. d. 2-5, vol. I), iar în data de
17.06.2022, IP „Teatrul Alexei Mateevici” a depus cerere de majorare a cerințelor, solicitând
încasarea datoriei în mărime de 520314 lei și a cheltuielilor de judecată cu titlu de taxă de
stat în mărime de 15609,43 lei (f. d. 128- 129, vol. I).
Totodată, a indicat că, la 21.01.2021, IP „Teatrul Alexei Mateevici” a expediat o
notificare în adresa S.R.L „Palmir-Service”, solicitând achitarea datoriei și eliberarea
spațiilor (f. d. 13, vol. I).
Ulterior, la 09.03.2021, IP „Teatrul Alexei Mateevici” a expediat repetat o notificare în
adresa S.R.L „Palmir-Service”, solicitând eliberarea spațiilor ocupate, tot, prin notificare i-a
informat că la data de 10.03.2021, ora 09:00, energia electrică, gazele naturale care
alimentează spațiul închiriat de locatar vor fi deconectate pentru a nu se acumula datorii față
de furnizorii de servicii (f. d. 14, vol.I).
La 17.06.2022, în cadrul ședinței de judecată, reprezentantul părții-pârâte, S.R.L
„Palmir-Service”, avocatul Rusu Serghei, a înaintat acțiune reconvențională către IP „Teatrul
Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului prelungirii contractului de locațiune pe
un termen nedeterminat și compensarea cheltuielilor de judecată (f. d. 174-176, vol. I).
 Prin hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul centru din 18 aprilie 2023, s-a admis
cererea de chemare în judecată depusă de IP „Teatrul Alexei Mateevici” către S.R.L „Palmir-
Service” cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezolu.iunii contractului,
evacuare.
S-a încasat din contul S.R.L „Palmir-Service”, în beneficiul IP „Teatrul Alexei
Mateevici”, în baza contractului de locațiuni nr. 3 (519) din 01.07.2020, pentru perioada
01.12.2020 – 17.06.2022, datoria în mărime de 234563 (două sute treizeci și patru mii cinci
sute șaizeci .i trei) lei, dobânda de întârziere în mărime de 2219,78 (două mii două sute
nouăsprezece, 78) lei, cheltuielile de judecată cu titlu de taxă de stat în mărime de 15609,43
(cincisprezece mii șase sute nouă, 43) lei.
S-a evacuat S.R.L „Palmir-Service” din spațiile IP „Teatrul Alexei Mateevici”
transmise în locațiune în baza contractului nr. 3 (519) din 01.07.2020, prin efectul declarației
nr. 34 din 11.03.2021 privind rezoluțiunea contractului de locațiune începând cu data de
22.03.2021.
S-a respins ca neîntemeiată acțiunea reconvențională înaintată de S.R.L „Palmir-
Service” către IP „Teatrul Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului prelungirii
contractului de locațiune pe un termen nedeterminat.
Pentru a decide astfel prima instanță a considerat că IP „Teatrul Alexei Mateevici” a
respectat termenul de preaviz la înaintarea declarației de rezoluțiune, iar contractul de
locațiune nr. 3(519) din 01.07.2020, a fost rezoluționat prin efectul declarației nr. 34 din
11.03.2021, începând cu data de 22.03.2021. Deci, în acest sens, urmând a fi admisă și
cerința IP „Teatrul Alexei Mateevici” cu privire la evacuarea S.R.L „Palmir- Service” din
spațiile IP „Teatrul Alexei Mateevici” transmise în locațiune în baza contractului nr. 3 (519)
din 01.07.2020.
Raportând dispozițiile normelor citate la circumstanțele cauzei, evaluând soluția primei
instanțe prin prisma pretențiilor înaintate în raport cu circumstanțele de fapt și de drept
invocate, Colegiul consideră că concluzia instanței de fond este una corectă.
În contextul pretențiilor deduse judecății, Colegiul reiterează prevederile art. 774 alin.
(1) din Codul civil, care statuează că în virtutea raportului obligațional, creditorul este în
drept să pretindă de la debitor executarea unei prestații, iar debitorul este ţinut să o execute.
Art. 776 din Codul civil prevede că obligațiile se nasc din contract, fapt ilicit (delict) şi
din orice alt act sau fapt susceptibil de a le produce în condițiile legii.
Conform art. 858 alin. (1) și (2) din Codul civil, temeiul executării rezidă în existența
unei obligații. Obligația trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credință, la locul
și în momentul stabilit.
Totodată, conform prevederilor art. 992 alin. (1) din Codul civil, contract este acordul
de voință realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se
sting raporturi juridice.
Conform art. 1251 din Codul civil, prin contractul de locațiune, o parte (locator) se
obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau
în folosință şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.
Articolul art. 1284 alin. (1) Cod civil prevede că, după încetarea raporturilor
contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau
în starea prevăzută de contract.
 Potrivit art.1279 alin.(1) Cod civil, locațiunea încetează la expirarea termenului
locațiunii.
Articolul 915 din Codul civil prevede că, rezoluțiunea pentru neexecutare are loc cînd
se întemeiază pe dispozițiile art.916, 917, 918 sau 919, precum şi cînd se întemeiază pe un alt
caz de neexecutare a obligației contractuale pentru care legea sau contractul acordă
creditorului dreptul la rezoluțiune.
Conform art. 916 din Codul civil, 1) Creditorul are dreptul la rezoluțiune dacă
neexecutarea de către debitor a obligației contractuale este esențială.
(2) Neexecutarea obligației contractuale este esențială în unul dintre următoarele
cazuri:
a) ea privează în mod substanțial creditorul de ceea ce se putea așteptă în baza
contractului, în raport cu întregul raport contractual sau tranșa supusă rezoluțiunii, cu
excepția cazului în care la momentul încheierii contractului debitorul nu a prevăzut şi nici nu
putea să prevadă în mod rezonabil acel rezultat;
b) executarea întocmai a obligației ţine de esența contractului;
c) ea este intenționată sau din culpă gravă;
d) dă creditorului motiv să creadă că nu poate conta pe executarea din partea
debitorului în viitor.
Conform dispozițiilor art.917 Cod civil, (1) Creditorul are dreptul la rezoluțiune în caz
de neexecutare a obligației contractuale dacă i-a acordat debitorului, prin notificare, un
termen suplimentar rezonabil pentru executare, iar debitorul nu a executat în acest termen.
(2) Dacă termenul acordat este nerezonabil de scurt sau nu s-a fixat niciun termen,
creditorul poate rezolvi doar după expirarea unui termen rezonabil din data cînd notificarea
produce efecte.
La caz se constată că potrivit prevederilor punctelor 1.1. şi 1.2. al contractului încheiat
între părți, obiectul acestuia constituie transmiterea în posesie şi folosință temporară a
spațiului, cu titlu suprafața totală de 323,1 m2 situată în incinta IP „Teatrul Alexei
Mateevici” str. A. Şciusev 93. Totodată contractul prevede obligația a achita lunar chiria
până la data de 25 a lunii curente.
Pct.2.4 al contractului prevede că plata pentru chirie nu include plata pentru serviciile
comunale (conformitate cu indicii contoarelor, notele de plată şi facturile înaintate,
momentul prezentării conturilor respective.
Prin Actul de predare-primire IP Teatrul „Alexei Mateevici” şi-a onorat obligațiile
contractuale asumate, a transmis bunurile în locaţiune pârâtului, acesta beneficiind şi de
servicii comunale. Cu toate acestea S.R.L „Palmir-Service” S.R.L s-a dovedit a fi de rea
credință neonorându-și obligațiile asumate prin contractul de locațiuni nr. 3 (519) din
01.07.2020. Mai mult ca atât, S.R.L „Palmir-Service”foloseşte unele spatii transmise în
locațiunea, conform altei destinații pentru care au fost oferite, fapt constatat în repetate
rânduri şi de către executorul judecătoresc care a întocmit 2 Acte de constatare.
După expirarea termenului contractului de locațiune nr.3 (519) - 31.12.2020, „Palmir-
Service” S.R.L a refuzat eliberarea spațiilor ocupate şi totodată a refuzat încheierea unui nou
contract de locațiune în baza coeficienților legali şi genului de activitate practicat.
Conform informației serviciului contabil al IP Teatrul „Alexei Mateevici”, pentru
serviciile prestate în beneficiul „Palmir-Service” S.R.L (locațiune şi servicii comunale)
reclamatului i-au fost eliberate lunar facturile fiscale. Deşi apelantul a recepționat facturile
înaintate acesta nu a achitat integral locațiunea şi serviciile de care a beneficiat, înregistrând
restanțe considerabile al plata colațiunii. Or, la situația din 17 iunie 2022 restantele la plata
locațiunii şi serviciile comunale constituiau 520 314 lei.
IP „Teatrul Alexei Mateevici” în repetate rânduri a solicitat S.R.L „Palmii -Service” să
achite datoriile acumulate. De asemenea „Palmir-Service” S.R.L a fost informat că în temeiul
prevederilor p. 7.3 subpunctul 2 din contract, pentru neachitarea plății chiriei IP „Teatrul
Alexei Mateevici” este în drept să solicite rezoluțiunea contractului de locațiune, care poate
fi efectuată prin înaintarea declarației scrisă faţă de „Palmir-Service’1 S.R.L cu 10 zile
înaintea datei rezoluțiunii.
La data de 10.03.2021 „Palmir-Service” S.R.L a refuzat restituirea bunului primit în
locațiune fapt confirmat prin procesul-verbal din aceeași dată. Deoarece solicitarea IP
„Teatrul Alexei Mateevici” a fost ignorată de pârât, în adresa „Palmir-Service” S.R.L, a fost
expediată declarația nr. 34 din 11.03.2021, prin care acesta a fost informat repetat despre
rezoluțiunea contractului de locațiune nr. 3 (519) din 01.07.2020. De asemenea agentului
economic i-a fost solicitată eliberarea spațiilor şi stingerea datoriilor până la data de
31.03.2021. Prin răspunsul oferit de pârât la data de 25.03.2021 acesta recunoaște existenta
datoriei pentru locațiune şi serviciile comunale, totodată a refuzat eliberarea spațiilor
ocupate.
Potrivit pct. 7.3. al contractului de locațiune, rezilierea anticipată a contractului din
inițiativa locatorului, poate avea în mod unilateral prin declarație scrisă față de locatar cu 10
zile înainte de reziliere în cazul neachitării plății de chirie în decurs cu 10 zile din data
expirării termenului stabilit.
Astfel ținând cont de clauzele contractuale prevăzute în pct.2.3., 2.4, este cert că
intimatul/reclamantul IP „Teatrul Alexei Mateevici” a respectat termenul de preaviz la
înaintarea declarației de rezoluțiune, iar contractul de locațiune nr. 3(519) din 01.07.2020, a
fost rezoluționat prin efectul declarației nr. 34 din 11.03.2021, începând cu data de
22.03.2021.
Prin urmare, este corectă concluzia primei instanțe cu privire la admiterea acțiunii
depuse de reclamantul IP Teatrul „Alexei Mateevici” cu privire la încasarea din contul S.R.L
„Palmir-Service”, în beneficiul IP „Teatrul Alexei Mateevici”, în baza contractului de
locațiune nr. 3(519) din 01.07.2020, pentru perioada 01.12.2020 – 17.06.2022, datoriei în
mărime de 234563 (două sute treizeci și patru mii cinci sute șaizeci și trei) lei, dobânda de
întârziere în mărime de 2219,78 (două mii două sute nouăsprezece, 78) lei, precum și
evacuarea S.R.L „Palmir- Service” din spațiile IP „Teatrul Alexei Mateevici” transmise în
locațiune în baza contractului nr. 3 (519) din 01.07.2020.
Or, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul
închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract, iar din explicațiile
părților procesului rezultă cert că încăperile primate în locațiune nu au fost eliberate și
transmise locatorului de către locatar.
În acest context sunt neîntemeiate alegațiile apelantului cu privire la faptul că la dosar
lipsesc probe ce ar dovedi că anterior expirării termenului contractului de locațiune, locatorul
nu şi-ar fi exprimat intenția de încetare a raporturilor contractuale la expirarea acestora, astfel
încât raportul contractual a continuat în mod tacit în temeiul legii pe un termen nedeterminat.
 Probatoriu din speță atestă că după 30.12.2020, nu s-a mai încheiat niciun contract cu
S.R.L „Palmir-Service”, însă aceasta a continuat să-și desfășoare activitatea în acel spațiu, în
virtutea faptului că fost vizată de eliberarea spațiului.
Drept urmare, în condițiile arătate că, în speță, nu sunt aplicabile prevederile art. 1280,
art. 1281 din Codul civil, deoarece circumstanțele descrise nu atestă despre prelungirea
contractului pe un termen nedeterminat și în acest caz nu este necesară întocmirea unui
preaviz cu 3 luni înainte de rezoluțiunea locațiunii.
Mai mult, prevederile art. 1282 alin. (1) lit. c) din Codul civil stabilesc expres că
locatorul este în drept să ceară rezoluțiunea locațiunii dacă locatarul nu plătește chiria pe
parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Or, neachitarea la timp a locațiunii constituie un temei de rezoluțiune înainte de termen
a acesteia, dar legea stabilește un termen de trei luni sau, în bază de contract dacă e prevăzut
un alt termen, după expirarea căruia poate avea loc rezoluțiunea contractului.
Potrivit pct. 7.3. al contractului de locațiune, rezilierea anticipată a contractului din
inițiativa locatorului, poate avea în mod unilateral prin declarație scrisă față de locatar cu 10
zile înainte de reziliere în cazul neachitării plății de chirie din data expirării termenului
stabilit.
Drept urmare, prin prisma acestor stipulări contractuale, cât și a pct.2.3., 2.4. din
contract, instanța de fond just a considerat că IP „Teatrul Alexei Mateevici” a respectat
termenul de preaviz la înaintarea declarației de rezoluțiune, iar contractul de locațiune nr.
3(519) din 01.07.2020, a fost rezoluționat prin efectul declarației nr. 34 din 11.03.2021,
începând cu data de 22.03.2021.
În astfel de circumstanțe este întemeiată și justificată soluția instanței de fond în partea
respingerii a acțiunii reconvenționale pârâtului/reclamantului S.R.L „Palmir-Service” cu
privire la constatarea faptului ca contractul de locațiune nr. 3(519) din 01.07.2020, încheiat
între IP „Teatrul Alexei Mateevici” și S.R.L „Palmir-Service”, s-a transformat în contract de
locațiune pe un termen nedeterminat.
Or, în cadrul examinării cauzei în fond reprezentantul IP „Teatrul Alexei Mateevici” a
explicat că ultima este o instituție publică, care este verificată de Serviciul Fiscal, și astfel, ei
sunt obligați să primească plățile, or, nu au avut motive să refuze primirea acestora în contul
datoriei pentru spațiile folosite.
După 30.12.2020, nu s-a mai încheiat niciun contract cu S.R.L „Palmir-Service”, însă
aceasta a continuat să-și desfășoare activitatea în acel spațiu, în virtutea faptului că fost
vizată de eliberarea spațiului.
În circumstanțele descrise nu se atestă despre prelungirea contractului pe un termen
nedeterminat și în acest caz nu este necesară întocmirea unui preaviz cu 3 luni înainte de
rezoluțiunea locațiunii.
Mai mult ca atît intimatul/reclamantul a respectat prevederile pct. 7.3. al contractului de
locațiune cu privire la rezilierea anticipata a contractului din inițiativa locatorului, care indică
expres că, rezilierea anticipata a contractului din inițiativa locatorului poate avea în mod
unilateral prin declarație scrisa față de locatar cu 10 zile înainte de reziliere în cazul
neachitării plații de chirie în decurs cu 10 zile din data expirării termenului stabilit.
Prin prisma acestor stipulări contractuale, cât și a pct.2.3., 2.4. din contract, instanța
conchide că IP „Teatrul Alexei Mateevici” a respectat termenul de preaviz la înaintarea
declarației de rezoluțiune, iar contractul de locațiune nr. 3(519) din 01.07.2020, a fost
rezoluționat prin efectul declarației nr. 34 din 11.03.2021, începând cu data de 22.03.2021.
Colegiul respinge și celelalte argumente ale apelantului dat fiind irelevante pricinii în
contextul celor indicate supra, or, argumentele instanței de fond fiind apreciate în ordine de
apel își găsesc justificare absolută atât de fapt, cât și de drept.
Potrivit prevederilor art.94 CPC, instanța judecătorească obligă partea care a pierdut
procesul să plătească părții care a avut câștig de cauză toate cheltuielile de judecată.
Subsecvent, ținând cont de faptul că acțiunea depusă de reclamanta IP „Teatrul Alexei
Mateevici” a fost admisă integral, Colegiul civil reiterează că instanța de fond just a încasat
de la S.R.L „Palmir-Service” în beneficiul IP „Teatrul Alexei Mateevici” taxa de stat
proporțional cerințelor admise din acțiune .
În această ordine de idei, urmează a fi reiterată legalitatea soluției instanței de fond,
motiv pentru care, Colegiul civil conchide privind respingerea cererii de apel declarate de
S.R.L „Palmir-Service” cu menținerea hotărârii instanței de fond, care este perfect legală și
întemeiată.
Or, principiul preeminenței dreptului, inserat în preambulul Convenției Europene şi
Statutul Consiliului Europei, constituind în același timp atât un important impuls la adoptarea
Convenției (Golder c. Regatului Unit al Marei Britanii, nr.4451/70 din 21.02.1975, par.34,
f.d.30), cât şi parte integrantă a Convenției în conformitate cu prevederile art.31 alin.(2) al
Convenției de la Viena, nu poate fi neglijat la soluționarea pricinilor civile potrivit
prevederilor art.12 CPC.
Conform art.1 alin.(3) al Constituției Republicii Moldova, în lumina interpretărilor date
în jurisprudența constantă a Curții Constituționale, (hotărârea Curții Constituționale nr.2 din
19.01.1998, publicată în Monitorul Oficial nr.12-13/8 din 19.02.1998), una din
caracteristicile constituționale ale statului de drept o constituie obligațiunea statului,
autorităților lui publice, instituțiilor, persoanelor oficiale de a activa în limitele atribuțiilor lor
stabilite de Constituție şi Legi, iar instanța de judecată nu constituie o excepție în acest sens.
Dat fiindcă prima instanță a elucidat pe deplin circumstanțele cauzei, a adoptat o
hotărâre întemeiată, iar cererea de apel este neîntemeiată, Colegiul civil ajunge la concluzia
de a respinge apelul declarat și a menține hotărârea primei instanțe.
În conformitate cu prevederile art.385 lit.a), 390 CPC, Colegiul Civil,

d e c i d e:

Se respinge apelul declarat de *****

Se menține hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 18 aprilie 2023, în cauza
civilă la cererea de chemare în judecată depusă de IP „Teatrul Alexei Mateevici” către S.R.L
„Palmir-Service” cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezoluțiunii
contractului de locațiune, evacuare, și la acțiunea reconvențională înaintată de S.R.L
„Palmir-Service” către IP „Teatrul Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului
prelungirii contractului de locațiune pe un termen nedeterminat.
Decizia este definitivă, însă poate fi atacată cu recurs la Curtea Supremă de Justiție în
termen de 2 luni, prin intermediul Curții Supreme de Justiție.
 Președintele ședinței, Ion
Secrieru
Judecătorul
Judecătorii Vitalie
Cotorobai

Marina
Anton
Dosarul:nr.2ac-419/23 Judecător: Svetlana
Cușnir
2-21062522-02-2ac-12072023

DISPOZITIVUL
DECIZIEI

23 noiembrie 2023 mun.

Chişinău

Colegiul Civil, comercial și de contencios administrativ al Curții de Apel Chișinău

În componentă:

Președintele ședinței, judecătorul Ion

Secrieru
Judecătorii Vitalie Cotorobai şi Marina
Anton
Grefier Ecaterina
Mihailov
examinând în ședința publică apelul declarat de ***** în cauza civilă la cererea de
chemare în judecată depusă de IP „Teatrul Alexei Mateevici” către S.R.L „Palmir-Service”
cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezoluțiunii contractului de locațiune,
evacuare, și la acțiunea reconvențională înaintată de S.R.L „Palmir-Service” către IP „Teatrul
Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului prelungirii contractului de locațiune pe
un termen nedeterminat, împotriva hotărârii Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 18
aprilie 2023.
În conformitate cu prevederile art.385 lit.a), 390 CPC, Colegiul Civil,
 d e c i d e:

Se respinge apelul declarat de *****

Se menține hotărârea Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din 18 aprilie 2023, în cauza
civilă la cererea de chemare în judecată depusă de IP „Teatrul Alexei Mateevici” către S.R.L
„Palmir-Service” cu privire la încasarea datoriei, constatarea faptului rezoluțiunii
contractului de locațiune, evacuare, și la acțiunea reconvențională înaintată de S.R.L
„Palmir-Service” către IP „Teatrul Alexei Mateevici” cu privire la constatarea faptului
prelungirii contractului de locațiune pe un termen nedeterminat.
Decizia este definitivă, însă poate fi atacată cu recurs la Curtea Supremă de Justiție în
termen de 2 luni, prin intermediul Curții Supreme de Justiție.

Președintele ședinței, Ion

Secrieru
Judecătorul
Judecătorii Vitalie
Cotorobai

Marina
Anton