Speța:

La încheierea contractului de vânzare – cumpărare a unui imobil, care aparține cu titlu de

proprietate comună pe cote-părți, inclusiv unui minor, a fost depusă decizia autorității tutelare,
conform căreia se permite vânzarea cotei-părți din imobil ce-i revine minorului cu condiţia de a
fi cumpărată o cotă-parte de aceiași mărime dintr-un alt bun imobil pe numele minorului.
Întrebările:
1) În cazul din speță ce trebuie să conțină decizia autorității tutelare (preţul vânzării,
cumpărării, valoarea de piață a imobilelor ce urmează a fi vândut și cumpărat, caracteristica
bunului imobil ce urmează a fi cumpărat)?
2) Va accepta notarul decizia autorității tutelare în care nu este indicat nici prețul
contractelor, iar părțile nu au raportul de evaluare cu privire la prețul de piață a bunului imobil ce
urmează a fi vândut ?
3) Care este procedura de încheiere a acestor contracte? Vânzarea – cumpărarea
imobilelor trebuie să fie concomitentă? Cum altfel se va garanta condiţia de cumpărare a cotei –
părți din imobil pe numele minorului?
4) În altă speță, părintele minorului a prezentat notarului la vânzare un contract de
vânzare-cumpărare a unui alt imobil, unde în calitate de cumpărător este fiul său minor la aceiași
cotă-parte care urmează să se vândă. Are vre-o importanță acest fapt pentru notar la perfectarea
vânzării și formularea condițiilor contractuale, în special privind depunerea prețului la contul
bancar deschis pe numele minorului ?
5) Poate fi condiționată autorizarea vânzării cu îndeplinirea unei condiții? Trebuie
oare notarul sa verifice îndeplinirea condiției, dacă condiția urmează a fi îndeplinită după
încheierea contractului?

Rezolvarea:

1. În scopul asigurării respectării interesului superior al copilului, Codul Civil al Republicii

Moldova prevede în articolul 29 că actele juridice prevăzute de articolul 139 alin. (1)
rămân ineficiente, adică nu produc efecte juridice, în lipsa autorizării consiliului de
familie sau a autorității tutelare. Astfel, conform art. 139 alin (2) decizia autorității
tutelare trebuie să includă următoarele detalii pentru a asigura protecția intereselor
minorului:
 Prețul de vânzare al cotei-părți din imobilul actual.
 Prețul de cumpărare al cotei-părți din noul imobil.
 Valoarea de piață a imobilelor ce urmează a fi vândut și cumpărat, pentru a verifica
echivalența și a preveni eventualele prejudicii.
 Precum și caracteristicile noului imobil ce urmează a fi cumpărat, cum ar fi locația,
suprafața și destinația, pentru a se asigura că noul bun este adecvat și protejează interesul
minorului.

2. Notarul, fiind un garant al securității raporturilor juridice cu caracter privat din societate,
acționând în interesele majore ale părților solicitante ale actelor juridice, se vede obligat
să solicite această autorizație.
Notarul are obligația de a proteja interesele minorului. Dacă decizia autorității tutelare nu
conține informațiile necesare (prețul contractelor și evaluarea de piață), notarul poate
refuza autentificarea contractului, deoarece nu ar putea verifica dacă tranzacția este
 echitabilă și în interesul minorului. Astfel, evaluarea de piață este crucială pentru a stabili
echivalența valorii imobilelor și pentru a preveni eventualele prejudicii.

3. - Notarul trebuie să verifice decizia autorității tutelare și să se asigure că aceasta este

corect formulată și valabilă conform legislației aplicabile.
- Condiția impusă de autoritatea tutelară trebuie să fie clar stipulată în contractul de
vânzare-cumpărare
Pentru a respecta condiția impusă de autoritatea tutelară, procedura de încheiere a
contractelor trebuie să fie sincronizată, respectiv contractele trebuie să fie încheiate
concomitent sau într-un mod care să garanteze imediata achiziție a noii cote-părți pe
numele minorului după vânzare. Pentru a garanta că condiția de cumpărare a cotei-părți
din alt imobil pe numele minorului este îndeplinită, părțile ar putea utiliza diverse
mecanisme, cum ar fi:
• Desemnarea unui termen limită în contract pentru îndeplinirea condiției și
a unor penalități în caz de neîndeplinire.
• Utilizarea unui cont escrow sau a unui terț de încredere pentru a reține
suma de la vânzare și a o utiliza pentru cumpărarea noului imobil înainte de finalizarea
tranzacției.
• Încheierea unui acord preliminar care să angajeze părțile la vânzare și
cumpărare simultană, sub condiția îndeplinirii condiției stabilite de autoritatea tutelară.

4. Autoritatea tutelară a impus condiția ca suma obținută din vânzarea cotei-părți a

imobilului să fie utilizată pentru achiziționarea unui alt imobil pe numele minorului.
Prezentarea unui contract de cumpărare a noului imobil asigură notarul că această
condiție este respectată. Astfel, contract de vânzare-cumpărare pentru noul imobil, în care
minorul este deja cumpărător, simplifică procesul pentru notar, demonstrând că condiția
impusă de autoritatea tutelară a fost deja îndeplinită. Notarul trebuie să verifice că prețul
obținut din vânzare corespunde cu prețul plătit pentru noul imobil și că fondurile sunt
gestionate în interesul minorului (de exemplu, depunerea prețului într-un cont bancar
deschis pe numele minorului). De aici apare responsabilitatea notarului de a se asigura că
fondurile obținute din vânzare sunt utilizate în mod corespunzător și în interesul
minorului. Acest lucru se poate realiza prin depunerea sumei într-un cont bancar deschis
pe numele minorului, ceea ce oferă transparență și siguranță în gestionarea fondurilor,
precum și monitorizarea faptului dacă fondurile obținute din vânzare sunt utilizate pentru
achiziția noului imobil, astfel protejând interesul minorului.

5. Autorizarea vânzării poate fi condiționată de îndeplinirea unor condiții, cum ar fi

achiziționarea unui alt imobil pe numele minorului. Notarul are obligația de a verifica
îndeplinirea condiției respective, acest lucru este crucial pentru protejarea interesului
minorului și pentru asigurarea conformității tranzacției cu decizia autorității tutelare.
Dacă condiția urmează să fie îndeplinită după încheierea contractului, notarul trebuie să
se asigure că există mecanisme clare și sigure pentru îndeplinirea acesteia (de exemplu,
un cont escrow sau o clauză contractuală specifică). Prin urmare, notarul trebuie să
solicite dovezi sau informații care să ateste că condiția a fost îndeplinită înainte de a
autentifica contractul de vânzare-cumpărare. Aceasta poate include prezentarea
documentelor care confirmă achiziționarea noii cote-părți din alt imobil în numele
minorului.