Sie 2007

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare
Standardele Internaionale de Evaluare Ediia a opta 2007
International Valuation Standards Committee 12 Great George Street London United Kingdom SW1P 3AD Telephone: +44 1442 879306 Facsimile: + 44 1442 879306 Internet: http://www.ivsc.org Copyright 2007 by the International Valuation Standards Committee. All rights reserved, subject to permission having been granted to ANEVAR, through its publishing house IROVAL - to translate the 8th edition of International Valuation Standards (2007) and reproduce those standards in Romanian. No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained in the text as republished or translated, the English version of the IVSC Standards as published by the IVSC from time to time being the only official version of the IVSC Standards. The full text of the official version may be obtained from the IVSC International Headquarters, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK. http://www.ivsc.org
Copyright 2007 International Valuation Standards Committee. Toate drepturile rezervate; a fost acordat ANEVAR, prin editura sa IROVAL dreptul de a traduce ediia a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare (2007) i de a reproduce aceste standarde n limba romn . IVSC nu-i asum nicio responsabilitate pentru acurateea informaiilor coninute n textul tradus i publicat de beneficiar, versiunea englez a Standardelor IVSC, aa cum aceasta este republicat periodic de IVSC, fiind unica versiune oficial a Standardelor IVSC. Textul integral al versiunii oficiale poate fi obinut de la Sediul Central al IVSC International, 12 Great George Street, London SW1P 3AD, UK. http://www.ivsc.org ISBN 978-973-0-05263-3 ii
Standardele Internaionale de Evaluare Ediia a opta 2007
iii
Str. Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, Cod potal 011158 Tel.: +40 21 315 65 64, +40 21 315 65 05; Fax +40 21 311 13 40 E-mail: office@anevar.ro; http://www.anevar.ro Cod IBAN: RO95 RNCB 0072 0111 0862 0001, BCR Sector 1, Cod Fiscal: RO 5300467
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA
Traducerea, tehnoredactarea i pregtirea pentru tipar a acestor standarde au fost realizate de IROVAL.
Comenzi la: IROVAL Str. Scrltescu nr. 7, 011158, Bucureti, sector 1 E-mail: daniela.moldoveanu@anevar.ro Telefon: 021/315.65.64 021/315.65.05 021/311.13.40 021/311.27.82
Fax:
iv
Contribuii financiare
IVSC mulumete pentru contribuiile financiare, la elaborarea ediiei a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare, primite de la urmtoarele organizaii:

American Appraisal Associates American Society of Appraisers Appraisal Institute of Canada Appraisal Institute, US Atisreal Ltd. Canadian Institute of Chartered Business Valuators China Appraisal Society Cushman & Wakefield Drivers Jonas DTZ Debenham Tie Leung Ltd.

Gerald Eve GVA Grimley Jones Lang LaSalle JSC International Valuation Center Khong&Jaafar, Malaysia King Sturge - Knight Frank The National Association of Romanian Valuers RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors
Membrii IVSC la data de 12 aprilie 2007 sunt urmtorii:

Membrii Consiliului de Conducere Australian Property Institute Appraisal Institute - Canada China Appraisal Society Verband Deutscher Pfandbrief Banken Germany Hong Kong Institute of Survey ors The Institution of Surveyors Malaysia
Raad voor Onroerende Zaken - The
Netherlands
New Zealand Property Institute The National Association of
Romanian Valuers
Russian Society of Appraisers Royal Institution of Chartered The Appraisal Institute - USA American Society of Appraisers
Surveyors - UK
Membrii alei ai Consiliului Korea Appraisal Board The Institution of Surveyors Malawi
Associacin Profesional de
Sociedades de Valoracin - Spain
Reprezentani ai rilor n dezvoltare n Consiliul de Conducere Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers Membri Instituto Argentino de Tasaciones Austrian Institute of Property Valuation and Valuation Standards Instituto Brasileiro Avaliacoes Canadian Institute of Chartered Business Valuators Registro Nacional de Avaluadores Columbia The Czech Chamber of Appraisers The Egyptian Association of Real Estate Appraisers Bundesverband o.b.u.v sowie qualifizierter Sachverstaendieger e. V -Germany Body of Sworn-In Valuers of Greece The Practising Valuers Association of India Indonesian Society of Appraisers The Society of Chartered Surveyors in the Republic of Irland The Irish Auctioners and Valuers Institute Appraisal Academy of Real Estate Research - Israel (R.A.) Consiglio Nazionale Geometry Italy Japanese Association of Real Estate Appraisal
Chamber of Professional Appraisers of
Kazakhstan
The Association of Appraisers of
Kazakhstan
Institution of Surveyors of Kenya Latvian Association of Appraisers Lithuanian Association of Property
Valuers
Lithuanian Association of Property
and Business Valuation Enterprises

National Association of Mexican
Valuation Institutes
Norges TakseringsForbund The Polish Federation of Valuers'
Associations
Russian Board of Appraisers Self-Regulated Inter-Regional
Association of Appraisers-Russia
Singapore Institute of Surveyors and
Valuers
Slovenian Institute of Auditors South African Institute of Valuers Samfunder for Fastighetsvardering
Sweden
Tanzanian Institution of Valuers and
Estate Agents
Thai Valuers Association Appraisers' Association - Turkey Sociedad de Ingenieria de Tasaciones
de Venezuela
vi
Reprezentani cu statut de observator la IVSC Expertise Institute for Valuation of Property Valuers Assets of Georgia Barbados Association of Macedonian Appraisal Society Slovak Association of Economic Professional Valuers Finnish Association for Real Estate Appraisers Ukrainian Society of Appraisers Valuation Georgian Federation of Professional Assets Valuators
The Albanian Society of Real
Reprezentani cu statut de corespondeni la IVSC Palestinian Auditors and Price Control Department, Accountants Association Ministry of Finance, Vietnam
vii
INTERNATIONAL BUREAU 12 Great George Street London SW1P 3AD United Kingdom Tel/ Fax: +44 1442 879306 Email: ivsc@ivsc.org http://www.ivsc.org 31 iulie 2007 Sunt ncntat s prezint ediia a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS-uri). Comitetul de Standarde al Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) face o revizuire permanent a IVS-urile, astfel nct IVSC s rspund necesitilor unei piee n cretere pentru standarde consistente de evaluare, modificrilor introduse n standardele nrudite precum Standardele Internaionale de Raportare Financiar i Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public i recomandrilor Comitetului de la Basel pentru Supraveghere Bancar. n aceast nou ediie a IVS-urilor exist mai multe modificri importante. IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia i IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului au fost revizuite n mod semnificativ. Au fost introduse dou noi standarde: IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportare financiar i GN 15, Evaluarea proprietii istorice. Dei unele cuvinte au fost modificate i au fost dezvoltate unele idei, conceptele universale, definiiile i principiile de baz au rmas aceleai. Scopul IVSurilor rmne acelai ca i n ediiile precedente, respectiv de a furniza un set clar de standarde de evaluare recunoscute i acceptate internaional. ntotdeauna, IVSC a fost o organizaie dinamic i, n ultima parte a anilor 90, a rspuns cu vigoare noii runde de modificri n domeniul raportrii financiare i tendinei de dezvoltare a unui limbaj financiar global. ncepnd cu anul 2000 progresul IVSC a fost substanial. Dar timpul i lumea nu rmn pe loc. Schimbarea este legea vieii i, dac privim doar spre trecut i prezent, vom rata cu certitudine viitorul. De aceea, dezvoltarea i evoluia IVSC continu. n ciuda vigorii pe care IVSC a demonstrat-o, mediul n schimbare n care opereaz face necesar o modificare structural astfel nct IVSC s poat face fa provocrilor viitoare.
viii
Restructurarea IVSC n urm cu trei ani, Consiliul Director a recunoscut c IVSC trebuie restructurat, pentru a supravieui tehnic i financiar. n ianuarie 2007 IVSC a emis propuneri de restructurare a Comitetului. Aceste propuneri au fost trimise unei largi audiene i s-au solicitat comentarii. S-au primit comentarii de la organizaii sau societi de evaluare, foti preedini ai IVSC, cadre universitare, firme de consultan, funcionari guvernamentali, furnizori naionali sau regionali de standarde. Majoritatea covritoare a acestora au agreat propunerile. Sunt ncntat s v informez c, la ntrunirea special din 12 aprilie 2007, membrii IVSC au votat n unanimitate iniierea restructurrii Comitetului. Dup finalizarea acesteia, componentele cheie ale IVSC vor fi:

un nou Comitet de Standarde, care va funciona ca un organism decizional independent i autonom; un Comitet de Interpretare; un Consiliu de Supraveghere, care va rspunde strict de situaia managerial i financiar a organizaiei; un loc n care toi cei interesai i vor putea spune opinia dei IVSC va rmne o organizaie de membri, criteriile de asociere vor fi lrgite n afara organizaiilor profesionale naionale de evaluare. Societile de evaluare, utilizatorii de evaluri, cadrele universitare i alii vor putea fi reprezentai i implicai n activitatea IVSC; un Comitet Profesional pentru susinerea standardelor; i o structur similar cu cea a Consiliului pentru Standarde Internaionale de Contabilitate ceea ce nseamn c Comitetul de Standarde va deveni focarul sau inima organizaiei fa de un organism care reprezint organizaiile de evaluare.

Membrii IVSC vor vota noul Statut i Reglementrile organizaiei restructurate la Adunarea General Anual de la Londra, n ultima parte a anului 2007. Se estimeaz c va exista o scurt perioad de tranziie, astfel nct IVSC restructurat va deveni operaional n trimestrul al doilea 2008. IVSC a stabilit un astfel de grafic provocator i agresiv, deoarece nu i poate permite s fie preocupat de o tranziie prelungit care ar deturna resursele i focalizarea de la scopul su principal acela de a stabili standarde. Tranziia ctre noua structur va fi completat ct mai rapid posibil.
ix
Evaluarea activelor necorporale n prezent, exist dou proiecte importante ale IVSC n acest domeniu. Utilizarea tot mai larg a valorii juste a condus la evaluri pentru raportri financiare. Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri) pentru combinri de ntreprinderi, active necorporale, beneficii ale angajailor i instrumente financiare subliniaz necesitatea unor evaluri mai exacte a activelor i obligaiilor. Pe msur ce se accelereaz tendina, importana evalurilor pentru raportrile financiare de pe pieele de capital atrage atenia reglementatorilor i altor pri interesate. IVSC a fost ncurajat s extind Standardele Internaionale de Evaluare astfel nct s acopere toate aspectele evalurii, inclusiv evaluarea activelor necorporale, datoriilor i a diferitelor instrumente de capitaluri proprii sau datorie. IVSC a nceput prin formarea unui grup de experi de frunte pentru a dezvolta standarde pentru evaluarea activelor necorporale n scopul raportrii n conformitate cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar. n trimestrul al doilea 2007 a fost emis un document pentru discutare i comentarii. Analiza critic a IVS-urilor Structura IVS-urilor a servit bine standardelor i a fost esenial pentru progresul de pn acum. Dar Consiliul Director al IVSC consider c este momentul unei pauze pentru a analiza scopul fundamental al IVSC i cum poate fi acesta atins, fr a fi constrns de necesitatea de a lucra n cadrul ngrdirilor structurii acestei cri. S-a constituit un grup format din experi evaluatori i contabili care trebuie:
s convin asupra unui format pentru standardele internaionale de evaluare ideale cum trebuie s fie organizate aceste standarde i ce trebuie acestea s acopere i cuprind; s revizuiasc ediia curent a IVS-urilor n comparaie cu acest ideal i s ia n considerare punctele tari, punctele slabe i omisiunile; i s stabileasc un grafic de mbuntire a IVS-urilor.

Un document care detaliaz concluziile grupului este supus discuiei ncepnd cu trimestrul al doilea 2007.
Realizrile IVSC IVSC a parcurs un lung drum, de la nfiinarea sa n urm cu 25 de ani, i trebuie s fie mndru de multiplele sale succese, printre care convenirea definiiei valorii de pia, transformarea Comitetului ntr-un organism cu reprezentare global i, probabil cel mai important, ntreinerea unei atmosfere de ncredere, bunvoin i colaborare ntre juctorii-cheie. Succesul IVSC n stabilirea de standarde internaionale ca i creterea rolului su n rndul reglementatorilor mondiali i ageniilor internaionale conduc la o mai larg recunoatere a profesiei de evaluator i la nelegerea importanei evalurii, ceea ce are un impact pozitiv asupra fiecrui evaluator. Toate aceste realizri nu ar fi fost posibile fr activitatea neobosit i contribuia membrilor IVSC, care i-au pus la dispoziie n mod voluntar timpul i abilitile lor pentru a conduce IVSC la poziia pe care o deine n prezent. Vreau s mi exprim sincera mea gratitudine membrilor Consiliului Director al IVSC, Comitetului de Standarde, grupurilor de experi i redactorilor care au contribuit ca aceast publicaie s devin real. Trebuie s mulumesc i sponsorilor notri, ale cror contribuii financiare generoase au sprijinit activitatea IVSC. V mulumesc pentru sprijinul continuu i implicarea Dvs.,
Joseph Vella, MAI, CRE, FRICS Preedinte, Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare
xi
xii
Prefa la ediia n limba romn

Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor Internaionale de Evaluare, publicate n acest an de IVSC. Standardele Internaionale de Evaluare au obinut o recunoatere tot mai mare n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la nevoia profesionitilor i a comunitii economice internaionale de coeren i de cea mai bun practic n domeniul evalurii proprietilor. n Romnia, Standardele Internaionale de Evaluare au fost adoptate ca standarde obligatorii pentru toi membrii ANEVAR ncepnd cu 1 ianuarie 2004, iar aceasta a contribuit, pe de o parte, la creterea calitii muncii evaluatorilor membri ai asociaiei noastre, ct i la creterea nivelului de ncredere al utilizatorilor serviciilor de evaluare. Aceast ediie reprezint de acum suportul esenial pentru pregtirea profesional a experilor evaluatori membri ai ANEVAR i baza pentru realizarea de ctre acetia a unor rapoarte de evaluare conforme cu cea mai bun practic internaional recunoscut. Aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este tot mai mult solicitat de legislaia din Romnia. n multe legi importante, adoptate n ultimii ani, se solicit n mod expres ca evaluarea diferitelor tipuri de proprietate s se fac conform cerinelor Standardelor Internaionale de Evaluare. ANEVAR aduce mulumiri Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului original al acestei ediii, care a acordat dreptul de traducere i editare a Standardelor Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007. Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare. Activitatea d-lui Gheorghe BDESCU, vicepreedinte IVSC, a contribuit mult la includerea experienei evaluatorilor ce lucreaz pe piee n dezvoltare. Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru pregtirea acestei lucrri n vederea editrii i d-lui dr. ec. Sorin V. Stan, pentru verificarea textului tradus. Noiembrie 2007 Preedinte ANEVAR, Conf. univ. dr. Ion ANGHEL
xiii
xiv
Modificri ale ediiei a opta (2007) fa de ediia a aptea (2005) a IVS-urilor

Aceast seciune ofer o prezentare general a modificrilor majore care au fost introduse n ediia a opta a Standardelor Internaionale de Evaluare. Datorit naturii dinamice a profesiunii de evaluator, versiunea scris a Standardelor, fie n englez, fie n traducere, are o durat scurt de timp. Cititorii sunt sftuii s consulte website-ul IVSC pentru a obine informaii cu privire la proiectele i instruciunile curente ale IVSC pentru obinerea celei mai actuale versiuni a Standardelor. Principalele modificri ale ediiei a opta a IVS (2007) includ urmtoarele: 1) revizuirea major a IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, i IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului; 2) introducerea a dou componente noi, ca urmare a exemplelor de pe site-ul IVSC acestea includ un Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare (IVA 3), Evaluarea activelor sectorului public pentru raportarea financiar; i un Standard Internaional de Practic n Evaluare (GN 15), Evaluarea proprietilor istorice; i 3) mbuntiri ale ntregului coninut al coleciei de standarde pentru a asigura corelarea cu restul componentelor noi sau revizuite. Literele ngroate din seciunea 5 a Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare, introduse n ediia a asea, ar trebui s capteze atenia cititorului asupra punctelor importante, dar toate prevederile din Standardele Internaionale de Evaluare, din Standardele Internaionale de Practic n Evaluare i din Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare au aceeai importan. De asemenea, IVSC a publicat pe website studii de evaluare i studii tehnice. Acestea suplimenteaz Standardele, dar nu sunt considerate ca fcnd parte din document. n partea de Introducere, paragrafele ctorva seciuni au fost reorganizate, iar informaia a fost actualizat (Realizri ale IVSC, Membrii Consiliului Director i Datele adoptrii standardelor). Alte seciuni (Obiective i Arie de aplicabilitate) au fost revizuite. Diagrama care reprezint Structura Standardelor a fost extins pentru a cuprinde noile componente introduse n ediia a opta; schema care reprezenta Tipurile de valoare diferite de valoarea de pia a fost eliminat. Paragrafele 4, 5, 7 i 9 despre organizarea Standardelor au fost revizuite. Studiile de evaluare au fost eliminate din ediia a opta i postate pe site-ul IVSC. Fostul paragraf 9, n care se prezenta studiul de evaluare, a fost eliminat.
xv
Seciunea Concepte i principii generale de evaluare i-a schimbat denumirea n Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP). Paragrafele 4.6, 4.7, 4.11, 9.1 i 9.2.1.3 au fost reformulate. Paragrafele 7.4, 7.6, 7.7, 7.8 i 9.4 ale ediiei a aptea au fost eliminate.
Codul Deontologic
Paragraful 3.6 despre evaluatorul independent a fost revizuit.
Tipuri de proprietate
n prima seciune despre proprietatea imobiliar, n paragraful 2.6.1, termenul valoarea sinergiei a nlocuit valoarea din comasare; paragraful 2.7 i toate subseciunile au fost terse (acestea se refereau la abordri ale evalurii proprietii imobiliare); n seciunea despre bunuri mobile, n paragraful 3.2.2.1, clauza care n unele state se numesc maini i echipamente, a fost tears; i paragraful 3.3.1 a fost reformulat pentru a reflecta modificarea din IVS 2 n ceea ce privete ipotezele, respectiv dac proprietatea este deinut n contextul continuitii activitii, dac entitatea este n curs de lichidare sau trebuie vndut pentru o valoare de recuperare; n seciunea referitoare la ntreprinderi, n paragraful 4.3.2, termenul proprieti generatoare de afaceri a nlocuit termenul proprieti specializate generatoare de afaceri; paragrafele 4.8.1, 4.8.2 i 4.8.3 au fost eliminate (acestea se refereau la abordri n evaluarea ntreprinderii); i n seciunea de active financiare, paragraful 5.1.4.2 a fost realizat cu referine ncruciate la noul studiu de evaluare IVSC despre securitizare.
Standardele Internaionale de Evaluare

Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare Paragrafele 3.4 (tipuri de valoare), 4.2 i subparagrafele 4.2.1 i 4.2.2 au fost reformulate pentru a fi n corelaie cu revizuirile din IVS 2. Subparagrafele de la 3.4 i subparagraful 4.1.1 au fost terse. Termenul valoare nebazat pe pia nu se mai utilizeaz (titlurile paragrafelor 1.0 i 4.0 au fost schimbate). Paragrafele 3.0, 3.3, 4.0 i 4.1.3 au fost uor modificate.
xvi
IVS 1 Cu excepia eliminrii frazei ca parte a continuitii activitii din paragraful 2.1 i referinele la seciunea redenumit (Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate), n paragrafele 1.2, 4.1.1 i 6.1, IVS 1 nu a suferit nici o mdificare.
IVS 2 Standardul a suferit modificri majore. Printre principalele revizuiri s-a numrat reformularea seciunilor 1, 2, 4 i 6; seciunile 5 i 7 au fost reorganizate, pentru a se elimina repetiia. n seciunea 3, au fost introduse patru definiii noi (tip de valoare, valoare just, cumprtor special i valoarea sinergiei, care a nlocuit valoarea din comasare), au fost prescurtate dou definiii (valoarea de investiie i valoarea special) i alte apte definiii au fost eliminate (valoarea de utilizare, valoarea de exploatare continu, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabil, valoarea de recuperare, valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat i valoarea de garantare a creditului ipotecar). IVS 2 revizuit mparte n trei grupe tipurile de valoare diferite de valoarea de pia. Acestea includ valoarea specific pentru entitate, valoarea specific pentru prile implicate ntr-o tranzacie i valoarea conform unei definiii specificate n legislaie sau n contracte. Aplicarea unui tip de valoare poate fi clarificat prin identificarea ipotezelor situaiei specifice a entitii care deine proprietatea, de exemplu continuitatea exploatrii, o entitate pe cale de lichidare sau o entitate ale crei active sunt vndute pentru recuperare.
IVS 3 Definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. Paragraful 3.5, al doilea paragraf despre certificarea evalurii i certificarea valorii au fost terse; referirile la rezumatul evalurii din paragraful 3.4 i la certificarea valorii din paragraful 3.1 au fost terse; paragraful 5.1.3.1 a fost revizuit; paragraful 5.1.10.1 care recomanda ca anumite elemente specifice s fie confirmate n delaraia de conformitate au fost eliminate iar referirile la acestea, din paragraful 3.5, au fost terse.
xvii
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

IVA 1 IVA 1 a suferit mici modificri. Definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. Definiia costului de nlocuire net din paragraful 3.1 corespunde acum definiiei revizuite a CIN din GN 8; referirile n cruci din paragrafele 5.5, 5.6.1 i 5.6.2 au fost corectate; i abrevierea IFRS-uri a fost introdus nainte de IAS-uri, n paragraful 7.2. IVA 2 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a fost reformulat considerabil. Printre principalele modificri s-a numrat reformularea seciunilor 1, 2, 4 i 6 i reorganizarea seciunilor 5 i 7 pentru a elimina repetrile. Au fost introduse patru definiii n seciunea 3 (ipotec, proprietate specializat, proprietate generatoare de afaceri [care a nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri] i valoarea de garantare a creditului ipotecar); au fost terse paragrafele din seciunea 3 a celei de-a aptea ediii care abordau aplicabilitatea valorii de pia, ca tip de valoare, pentru garantarea mprumutului. n seciunea 5 au fost introduse texte noi n legtur cu ipotezele privind schimbrile anticipate n condiia proprietii (5.5) i n seciunea 6 privind contractele de leasing ntre pri legate ntre ele prin interese (6.7), evaluarea unei proprieti specializate n contextul continuitii activitii (6.8) i ratele de solvabilitate ale creditorilor (6.14). n seciunea 6, a fost eliminat paragraful din ediia a aptea care se referea la efectul de ndatorare a investiiei imobiliare. IVA 3 este un text nou. Ca urmare a variantei din anul 2006 i a mbuntirii citatelor din IPSAS, la nceputul anului 2007, acest Standard de Aplicaie a fost aprobat spre publicare.
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN-uri)

Pri ale textelor din seciunea 5 a Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare sunt scrise cu aldine (vezi mai sus). GN 1, a fost nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri cu termenul proprietate generatoare de afaceri i au fost actualizate referinele la nou denumitele Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate. GN 2 a suferit o revizuire minimal definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic i a fost conceput o nou schem - Ierarhia drepturilor de proprietate. xviii
GN 3 a fost postat pe website n anul 2005. n urma revizuirii, a fost aprobat spre publicare pe site-ul IVSC n noiembrie 2005. Ediia a opta include noul paragraf 4.3 pe tema cerinelor IPSAS-urilor; de asemenea definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. GN 4, definiiile valorii de exploatare continu, din paragrafele 3.12.1 i 3.12.2, au fost terse; cuvntul capitalului a fost introdus dup cuvntul valoarea n definiiile factorului de capitalizare i rat de capitalizare din paragrafele 3.4 i 3.5. GN 5, referina din paragraful 2.3 la GN 3 ca fiind n curs de revizuire a fost tears; din definiia valorii intrinseci din paragraful 3.10 a fost tears sintagma n unele ri, iar noua definiie a mijloacelor fixe mobile, care apare n GN 3, a nlocuit definiia din paragraful 3.16 a ediiei a aptea. GN 6, definiia valorii de exploatare continu din paragrafele 3.20.1 i 3.20.2 a fost tears; definiiile din paragrafele 3.4, 3.5, 3.6, 3.24, 3.25. 3.29 i 3.30 au fost aranjate n ordine alfabetic. GN 7, nu a fost revizuit. GN 8, paragrafele 1.2 i 2.2 au fost uor modificate; definiiile costului de nlocuire net din paragraful 3.1, activului modern echivalent din paragraful 3.3, optimizrii din paragraful 3.4 i potenialului de servicii din paragraful 3.6 au fost revizuite; noua definiie a mijloacelor fixe mobile, care apare n GN 3, a fost adugat i definiiile rentabilitate adecvat i pierdere din depreciere au fost terse; definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic; paragraful 4.2 este un text nou; vechiul paragraf 5.1 a fost ters; cu excepia paragrafului 5.12, seciunea 5.0 a fost rescris; vechile referine la deprecierea economic/extern apar acum numai ca depreciere extern; s-a adugat i o Anex, Testul de rentabilitate pentru raportarea CIN. GN 9, titlul acestui GN a fost schimbat n Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalrile bazate pe pia i pentru analiza investiiilor. Definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. Paragrafele 5.1, 5.1.1 i 5.1.3 au fost completate cu informaii suplimentare. Paragrafele 3.1, 3.2, 3.6, 5.2.2.1, 5.2.6, 5.6, 5.7, 5.9.2.5 i 5.9.3.5 au fost uor modificate. GN 10 i 11, definiiile au fost aranjate n ordine alfabetic. GN 12, termenul proprietate generatoare de afaceri, care a fost redefinit, a nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri.
xix
GN 13 nu a fost revizuit. GN 14, referina la GN 9 din paragraful 2.1 a fost actualizat; sintagma sau raportri statutare (nainte de scopuri) a fost tears din paragrafele 3.5 i 3.6. GN 15 este text nou. Glosarul reflect modificrile fcute n cadrul definiiilor coninute n diferitele capitole ale documentului i cuprinde i termenii introdui n noile Standarde Internaionale de Practic n Evaluare. Definiiile din IRFS-uri/IAS-uri au fost actualizate i cteva alte definiii au fost eliminate Indexul conine noii termeni care au fost introdui pentru a reflecta noul coninut al acestei colecii de Standarde.
xx
Cuprins
Introducere
Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare Introducere Membri i organizare Realizri ale IVSC Sediul central Standardele Internaionale de Evaluare Obiective i arie de aplicabilitate Prezentarea Standardelor Internaionale Structura Standardelor Datele adoptrii Standardelor 3 3 4 5 6 8 8 9 12 16
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

Introducere Conceptul de teren i conceptul de proprietate Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ Pre, cost, pia i valoare Valoarea de pia Cea mai bun utilizare Utilitatea Alte concepte importante Abordri n evaluare Rezumat 21 21 22 25 27 28 29 30 32 34 37 37 37 39 42 43 44
Codul deontologic
Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Etic Competen Prezentarea informaiilor Raportarea valorilor
xxi
Introducere Proprietatea imobiliar Bunuri mobile ntreprinderi (afaceri) Active financiare 49 49 53 55 58 67 75 87 97 107 127 133 145

Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia IVS 3 Raportarea evalurii
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar Anexa A: Instruciuni suplimentare privind contabilizarea operaiunilor de leasing IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare

GN 1 GN 2 GN 3 GN 4 GN 5 GN 6 GN 7 Evaluarea proprietii imobiliare Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing Evaluarea mijloacelor fixe mobile Evaluarea activelor necorporale Evaluarea bunurilor mobile Evaluarea ntreprinderii Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN) Anexa A:Testul de rentabilitate n cadrul raportrii CIN GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiei GN 10 Evaluarea proprietilor agricole GN 11 Verificarea evalurilor GN 12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii GN 14 Evaluarea proprietilor din industria extractiv GN 15 Evaluarea proprietii istorice Glosar Index xxii 165 185 193 201 215 227 249 257 263 265 275 283 289 295 303 321 331 415
Introducere
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) Introducere Membri i Organizare Realizri ale IVSC Sediul central Standardele Internaionale de Evaluare Obiective i arie de aplicabilitate Prezentarea Standardelor Internaionale Structura Standardelor Datele adoptrii Standardelor 3 3 4 5 6 8 8 9 12 16
Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Introducere
Ritmul rapid al schimbrilor economice din anii 70 a contribuit la sporirea recunoaterii date de participanii pe pia importanei evalurii proprietii n mod profesional. Globalizarea pieelor investiionale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internaional, pentru evaluarea proprietii. Devenise evident c, fr existena unor standarde de evaluare recunoscute pe plan internaional, probabilitatea de apariie a confuziilor era ridicat. Diferenele ntre punctele de vedere ale organizaiilor profesionale naionale n domeniul evalurii, pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca rspuns la aceast situaie, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) i reprezentani ai organismelor din domeniul evalurii din Statele Unite au demarat un dialog, spre sfritul anilor 70, care a dus la nfiinarea, n anul 1981, a Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare a Activelor (TIAVSC). n anul 1994, Comitetul i-a schimbat denumirea, iar n prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC). Obiectivele IVSC se mpart n dou categorii:

S elaboreze i s publice, n interesul public, standarde pentru evaluarea proprietii i s promoveze adoptarea lor la nivel global; i S armonizeze standardele de evaluare ntre rile * lumii, s identifice i s dezvluie, pe msur ce apar, diferenele n interpretarea i/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.
IVSC recunoate diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evalurile proprietii, i anume: utilizarea evalurilor la ntocmirea situaiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea mprumuturilor garantate cu o proprietate (garanii, gajuri, ipoteci), realizarea tranzaciilor care implic transferul dreptului de proprietate, soluionarea litigiilor i stabilirea taxelor. n plus fa de standarde, IVSC a nceput s publice Standarde de Aplicaie pe tema evalurii pentru raportarea financiar i n scopul garantrii mprumuturilor, dar i Standarde de Practic n Evaluare, care se refer la tratarea anumitor probleme specifice evalurii i la aplicarea Standardelor n
n acest document, cuvntul ri sau state are acelai neles cu cel folosit de Organizaia Naiunilor Unite, care recunoate i se refer la membri si ca ri (state), respectiv comuniti organizate politic, care au un guvern propriu i ocup un teritoriu suveran.
*
Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta situaii specifice, care apar n acordarea de consultan n diferite domenii de afaceri. n mod deosebit, IVSC a urmrit ca Standardele Internaionale de Evaluare (IVS-uri) s fie recunoscute n standardele de contabilitate precum i n alte standarde de raportare, astfel nct evaluatorii s cunoasc ce li se solicit din partea standardelor altor discipline. n anul 2003, IVSC a devenit o asociaie nregistrat, cu un statut propriu, care cuprinde asociaii profesionale de evaluare din ntreaga lume. IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaionale de Evaluare, care au fost publicate n anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005 i 2007. Evoluia acestor Standarde atest importana pe care IVSC o acord faptului c schimbarea este inevitabil i continu, chiar i atunci cnd este gradual i abia perceptibil. Perfecionarea continu a Standardelor de evaluare reflect angajamentul IVSC de a garanta c definiiile i cerinele evalurii sunt actualizate permanent, n funcie de evoluiile pe plan mondial.
Membri i Organizare
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare a devenit cu adevrat o organizaie internaional, att n privina misiunii sale, ct i a membrilor si. Comitetul, care a fost nfiinat de 20 de asociaii profesionale naionale, s-a dezvoltat permanent, ajungnd ca n anul 2007 s cuprind 52 de asociaii profesionale naionale, ce au statutul de membru sau observator. Asociaiile membre din aceste ri subscriu la obiectivele IVSC n domeniul evalurii i trebuie s aib un numr suficient de membri capabili s elaboreze lucrri de evaluare conform Standardelor. Asociaiile membre sprijin Standardele publicate de IVSC i depun eforturi pentru recunoaterea Standardelor n rile lor. Asociaiile membre sunt ncurajate s informeze IVSC cu privire la orice diferene semnificative ntre standardele naionale i cele internaionale, astfel nct acestea s fie prezentate comunitii internaionale. IVSC admite c evaluatorii trebuie s i desfoare activitatea ntr-un cadru legal, n conformitate cu prevederile legale i cu reglementrile specifice rilor n care i desfoar activitatea. Asociaiile membre, att n baza statutului lor, ct i voluntar, coopereaz cu autoritile de control i reglementare i cu alte organizaii profesionale, pentru a se asigura c evalurile respect prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare, elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul rilor n care activeaz, aceste asociaii naionale joac un rol educativ i consultativ n privina standardelor de evaluare.
Membri i organizare
Realizri ale IVSC

IVSC este o organizaie non-guvernamental (ONG), membr a Naiunilor Unite, n mai 1985 fiindu-i acordat statutul Roster n cadrul Consiliului Economic i Social al Naiunilor Unite. IVSC lucreaz n cooperare cu rile membre meninnd legtura cu ageniile internaionale, cum ar fi: Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic (OECD), Banca Mondial, Fondul Monetar Internaional (FMI), Organizaia Mondial a Comerului (WTO), Comisia Uniunii Europene, Banca pentru Reglementri Internaionale (BIS) i Organizaia Internaional a Comisiilor pentru Valori Mobiliare (IOSCO). De asemenea, IVSC menine o relaie strns cu Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) i cu comisiile independente de elaborare a standardelor ale Federaiei Internaionale a Contabililor (IFAC) Comisia pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public i Comisia pentru Standarde Internaionale de Audit i Asigurare. IVSC furnizeaz profesiei contabile recomandri i consiliere referitoare la evaluare, urmrete s coordoneze standardele sale i programele de lucru cu cele ale disciplinelor nrudite, n interesul public i coopereaz cu organismele internaionale pentru elaborarea i promulgarea de noi standarde. Pentru a garanta c standardele internaionale, care guverneaz practica n evaluare, sunt n concordan cu cerinele specificate pentru evaluatori, de standardele internaionale de raportare financiar, IVSC verific anual fiecare ediie nou a Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), promulgate de Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) i Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri), promulgate de Comisia pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public. IVS-urile fac referire la aceste standarde de contabilitate, ori de cte ori ele se aplic n munca evaluatorilor. IVSC public pe site-ul su Studii de evaluare i Studii tehnice. La momentul lansrii acestei ediii, urmtoarele documente erau disponibile: dou Studii de evaluare: Evaluarea pentru pieele n dezvoltare i Evaluarea proprietii imobiliare n scopul garantrii titlurilor de valoare emise de fondurile de investiii imobiliare; i un Studiu tehnic, Evaluarea global n scopul impozitrii.
Realizri ale IVSC
Sediul central
Sediul internaional al IVSC se afl situat n Londra: 12 Great George Street London United Kingdom SW1P 3AD Tel: 44 1442 879306 Fax: 44 1442 879306 Biroul financiar, situat n Chicago Statele Unite, rspunde de aspectele financiare ale activitii IVSC. Informaii suplimentare despre Comitet i continua dezvoltare a Standardelor de evaluare pot fi obinute prin accesarea adresei de Internet a IVSC: http://www.ivsc.org/. Persoanele din conducerea IVSC sunt selectate cu atenie din rndul reprezentanilor desemnai de asociaiile naionale membre, din care acetia fac parte. Un nou preedinte este ales la fiecare doi ani. IVSC este condus de un Consiliu de Conducere din care fac parte membrii alei cu drepturi depline, preedintele i doi vicepreedini. Consiliul de Conducere deleg responsabilitatea revizuirii standardelor i a elaborrii de noi proiecte de standarde ctre Comitetul pentru Standarde al IVSC. Membrii Comitetului pentru Standarde provin din domenii de activitate diverse. n selecia membrilor Comitetului pentru Standarde, Consiliul de Conducere urmrete s constituie un grup de persoane, avndu-se n vedere obinerea celei mai bune combinaii de abiliti tehnice i experien profesional relevant pe pieele internaionale de afaceri i de proprieti imobiliare, grup care poate contribui la dezvoltarea standardelor internaionale de evaluare la un nalt nivel calitativ. Statutul IVSC expune detaliat cerinele referitoare la membri, conducere i la activitile organizaiei, care pot fi consultate pe web site-ul IVSC. Membri Consiliului Director al IVSC, la 1 ianuarie 2007, sunt: Joseph Vella preedinte Elvin Fernandez viitor preedinte Gheorghe Bdescu vicepreedinte Igor Artemenkov Vern Blair K. K. Chiu Richard Chung Robert Connolly Brian Glanville 6 Sediul central
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Aart Hordijk Jang Dong Kyu Gray A. Nthinda Liu Ping Chris Thorne Leandro S. Escobar-Torres Raymond Trotz Brad Wagar

Obiective i arie de aplicabilitate
Dezvoltarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS-uri) s-a realizat urmrindu-se trei obiective principale:
Pentru a nlesni tranzaciile internaionale i a contribui la viabilitatea pieelor internaionale prin promovarea transparenei n raportrile financiare, precum i creterea ncrederii n evalurile realizate pentru garantarea mprumuturilor, pentru tranzacii care implic un transfer al dreptului de proprietate, pentru soluionarea litigiilor i pentru determinarea impozitelor asupra proprietii; Pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume, i astfel, permindu-le acestora s rspund cererilor pieelor internaionale de proprieti pentru evaluri credibile i s satisfac cerinele pentru raportri financiare ale comunitii internaionale de afaceri; i Pentru a furniza Standarde de evaluare i de raportare financiar care s satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare.
Utilizatorii evalurilor realizate conform IVS-urilor se pot baza pe astfel de evaluri realizate de profesioniti competeni care subscriu unor standarde ridicate de deontologie profesional. Pe msur ce aria de aplicare a evalurii a devenit mai larg, termenul de evaluarea proprietii a cptat o nsemntate mai mare dect termenul, mult mai restrns, de evaluarea activelor, acesta referindu-se n special la evalurile realizate pentru utilizarea n raportarea financiar. Un evaluator profesionist de proprieti este o persoan care are calificarea, abilitile i experiena necesare pentru a estima valoarea pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacii ce implic transferuri ale dreptului de proprietate, evaluri pentru garanii bancare imobiliare i ipotecare, evaluri de proprieti aflate n litigiu, evaluri de proprieti pentru stabilirea impozitelor datorate statului pentru acestea, evaluri de proprieti tratate ca active imobilizate n raportarea financiar. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea competena profesional pentru a realiza evaluri i pentru alte categorii de proprietate, cum sunt bunurile mobile, ntreprinderi i active financiare. Standardele Internaionale de Evaluare reprezint cea mai bun practic sau practica acceptat n evaluare, cunoscute i ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP). Evaluatorul se poate conforma cu Standardele Obiective i arie de aplicabilitate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Internaionale de Evaluare n mod voluntar, la impunerea lor prin lege sau printr-o reglementare sau la cererea clienilor, a utilizatorilor i/sau a organizaiilor sau asociaiilor naionale. Cum nu are puterea de a le impune, IVSC las organizaiilor financiare i autoritilor naionale sarcina de a implementa standardele. Se intenioneaz ca Standardele Internaionale de Evaluare i standardele naionale din rile membre s se completeze i s se susin reciproc. IVSC pledeaz n favoarea cunoaterii diferenelor dintre prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare i cele naionale. Analiza detaliat a metodologiei de evaluare i a aplicaiei acesteia, la diferite tipuri de proprieti sau piee, ine de pregtirea specializat i documentarea specialistului n evaluare. Pentru acest motiv, IVSC ncurajeaz toi evaluatorii ca, pentru perfecionarea lor profesional, s foloseasc programele de instruire continu pe parcursul ntregii lor cariere. Standardele Internaionale de Evaluare prevd mai degrab ce trebuie s fac evaluatorii dect s explice cum sunt aplicate procedurile sau metodologiile specifice de evaluare. IVS-urile recunosc c fiecare aplicaie de evaluare este legat de o problem specific de evaluare, a crei soluie depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante i de a-i exprima raionamentul profesional, n mod adecvat. Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi aplicate n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s cunoasc cerinele de prezentare n contabilitate, a rezultatelor evalurilor lor.
Prezentarea Standardelor Internaionale

n cadrul profesiei de evaluator, sunt nelese i recunoscute, de ctre ntreaga comunitate de afaceri, diferite principii i tehnici de evaluare. Comentariile prescurtate, referitoare la aceste principii i tehnici, incluse n Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, nelegerea i utilizarea acestor Standarde este important, n totalitatea lor, chiar dac Standardele considerate individual pot fi publicate ca seciuni distincte, fiecare dintre ele fiind o component a ntregului. Astfel, definiiile, introducerile, conceptele i principiile de evaluare i alte elemente comune trebuie nelese ca avnd legtur cu fiecare component. Dei s-a ncercat elaborarea individual a fiecrui capitol din Standarde, cerinele Codului Deontologic al IVSC i IVS 3 Raportarea evalurii se aplic tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de ctigat din parcurgerea ntregului document. Trimiterea frecvent la referine uureaz urmrirea n ntregul text a paragrafelor care trateaz acelai subiect. Standardele de evaluare, Standardele de Aplicaie i Standardele de Practic includ paragrafe scrise att cu fonturi normale, ct i cu fonturi Prezentarea standardelor 9
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta ngroate, care au ns aceeai importan. Paragrafele scrise cu fonturi ngroate arat principiile importante. Studiile tehnice publicate de IVSC pe site reprezint materiale suplimentare fa de standarde i nu trebuie interpretate ca fcnd parte din aceast carte de Standarde.
Structura Standardelor Internaionale de Evaluare, Aplicaiilor i Practicilor de Evaluare

ASPECTE FUNDAMENTALE
INTRODUCERE, PREZENTAREA IVSC, PREZENTAREA STANDARDELOR, CONCEPTE FUNDAMENTALE ALE PRINCIPIILOR DE EVALUARE GENERAL ACCEPTATE CODUL DEONTOLOGIC
TIPURI DE PROPRIETATE
PROPRIETATE IMOBILIAR
BUNURI MOBILE
NTREPRINDERI
ACTIVE FINANCIARE
INTRODUCERE LA IVS-urile 1, 2 i 3
STANDARDE
STANDARD 1
VALOAREA DE PIA-TIP DE VALOARE
STANDARD 2
TIPURI DE VALOARE DIFERITE DE VALOAREA DE PIA
STANDARD 3
RAPORTAREA EVALURII
STANDARDE INTERNAIONALE DE APLICAII N EVALUARE STANDARDE INTERNAIONALE DE PRACTIC N EVALUARE
IVA 1
EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIAR
IVA 2
EVALUAREA PENTRU GARANTAREA MPRUMUTULUI
IVA 3
EVALUAREA ACTIVELOR DIN SECTORUL PUBLIC PENTRU RAPORTAREA FINANCIAR
EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE
EVALUAREA DREPTURILOR NCHIRIERE/ LEASING
EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE
EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE
EVALUAREA BUNURI LOR MOBILE
EVALUAREA NTREPRINDERII
CONSIDERAII PRIVIND SUBSTANELE PERICULOASE I TOXICE N EVALUARE
ABORDAREA PRIN COST PENTRU RAPORTAREA FINANCIAR (CIN)
ANALIZA FLUXULUI DE NUMERAR ACTUALIZAT
EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE
VERIFICAREA EVALURILOR
EVALUAREA PROPRIETILOR GENERATOARE DE AFACERI
EVALUAREA GLOBAL PENTRU IMPOZITREA PROPRIETII
EVALUAREA PROPRIETILOR DIN INDUSTRIA EXTRACTIV
EVALUAREA PROPRIETII ISTORICE
ANEX
GLOSAR
10 Prezentarea standardelor
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) recunoate complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de proprieti, dificultile generate de modul de interpretare a evalurii de ctre alte discipline, problemele care apar n utilizarea i traducerea terminologiei de specialitate, precum i nevoia primordial a publicului pentru evaluri profesioniste, bine fundamentate i elaborate n conformitate cu standarde general acceptate. n consecin, coninutul i formatul Standardelor a fost elaborat avnd n vedere aceste considerente, nelegerea structurii Standardelor fiind astfel important pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor este prezentat n cele ce urmeaz: 1. Introducere Introducerea ofer o privire de ansamblu cu privire la originile Standardelor Internaionale de Evaluare, la activitatea Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare i la contextul general al Standardelor. De asemenea, este explicat organizarea standardelor i aria de aplicabilitate a acestora. 2. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate O analiz complet a corpului de cunotine referitoare la metodele i practicile de evaluare depete aria de aplicabilitate a acestor Standarde. Pentru a sprijini nelegerea acestor standarde de ctre alte discipline i pentru a diminua dificultile generate de barierele lingvistice, aceast seciune ncearc s furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic i conceptual pe care se bazeaz disciplina evalurii i Standardele sale. Detalierea acestor concepte i principii este esenial pentru nelegerea evalurii i aplicarea acestor Standarde. 3. Codul Deontologic Un Cod Deontologic conine cerinele de etic i competen solicitate evaluatorilor n practica lor profesional. Conduita etic servete interesului general, st la baza ncrederii instituiilor financiare n serviciile de evaluare i lucreaz n beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etic garanteaz c rezultatele evalurilor sunt credibile, consecvente i impariale. 4. Tipuri de proprietate Proprietatea imobiliar este distinct de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale i necorporale), ntreprinderile i activele financiare. n Standarde sunt prezentate, n mod detaliat, aceste patru tipuri de proprietate, precum i diferenele dintre ele. 5. Introducerea la Standarde Seciunea introductiv trateaz diferenele dintre valoarea de pia i tipurile de valoare diferite de valoarea de pia, precum i importana comunicrii clare i concise a rezultatelor evalurii.
Prezentarea standardelor 11
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Dup finalizarea evalurii, evaluatorul va trebui s explice clar rezultatele i modul n care acestea au fost obinute. 6. Standardele n organizarea Standardelor Internaionale de Evaluare, de Aplicaii n Evaluare i de Practic n Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de baz i permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 i 2 trateaz valoarea de pia ca tip de valoare i respectivi tipurile de valoare diferite de valoarea de pia. Standardul 3 se refer la cerinele de prezentare a raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca baz pentru cele trei Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA), care prezint modalitile de realizare a evalurilor n scopuri de raportare financiar i de garantare a mprumuturilor. 7. Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare Evalurile sunt realizate pentru diverse scopuri. n cadrul acestor standarde sunt descrise modalitile de realizare a evalurilor de active aparinnd sectorului public sau privat, n scopul utilizrii acestora n cadrul raportrilor financiare sau pentru adoptarea deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate. 8. Standarde Internaionale de Practic n Evaluare Probleme referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Standardele de practic n Evaluare furnizeaz instruciuni referitoare la probleme specifice de evaluare i la modalitile de aplicare a standardelor n diverse situaii i domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practic n Evaluare completeaz i dezvolt Standardele de Evaluare i cele de Aplicaii n Evaluare avnd aceeai importan ca i acestea. Respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare precum, a celor de Aplicaii i celor de Practic n Evaluare este obligatorie pentru toi evaluatorii care elaboreaz rapoarte de evaluare n conformitate cu IVS-urile. 9. Glosar Acest glosar face trimitere la toi termenii definii n Standardele de Evaluare, n Standardele de Aplicaie i n Standardele de Practic n Evaluare. Cele trei elemente principale, componente ale Standardelor Internaionale de Evaluare, adic Standardele Internaionale de Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare au aceeai importan, iar evalurile realizate n baza IVS-urilor trebuie s fie n conformitate cu principiile i procedurile prezentate n toate.
Structura Standardelor
Fiecare din cele trei Standarde de Evaluare este elaborat pentru a aborda o arie ct mai larg din practica de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard conine urmtoarele nou seciuni. 12 Prezentarea standardelor
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Standardului Comentarii Cerine de prezentare a informaiilor Cerine referitoare la devierile de la Standard Data intrrii n vigoare.
Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA) au urmtoarea structur: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Aplicaiei Comentarii Cerine de prezentare a informaiilor Cerine referitoare la devierile de la Standard Data intrrii n vigoare
Fiecare din Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN) se ocup de probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard Internaional de Practic n Evaluare conine urmtoarele ase seciuni: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Instruciuni de aplicare Data intrrii n vigoare
Aceste Standarde de Practic n Evaluare (GN-uri) pot fi mprite n trei grupe. Patru GN-uri se ocup de aspectele specifice evalurii diferitelor categorii de proprietate, cum ar fi: proprietatea imobiliar; drepturile de nchiriere;mijloace fixe mobile i bunuri mobile. Trei GN-uri se refer la evaluarea de proprieti sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluznd activele necorporale, ntreprinderile i proprietile generatoare de afaceri.
Structura Standardelor de Evaluare (IVS) i Standardelor de Aplicaii n Evaluare (IVA)
INTRODUCERE
ARIE DE APLICABILITATE
DEFINIII STANDARD INTERNAIONAL DE EVALUARE
RELAIA CU STANDARDELE DE CONTABILITATE
CONINUTUL STANDARDULUI/ APLICAIEI
COMENTARII
CERINE DE PREZENTARE A INFORMAIILOR
CERINE REFERITOARE LA DEVIERILE DE LA STANDARD
DATA INTRRII N VIGOARE
14 Prezentarea standardelor
Formatul Standardelor de Practic n Evaluare (GN)

INTRODUCERE
STANDARD DE PRACTIC N EVALUARE (GN)
ARIE DE APLICABILITATE
DEFINIII
RELAIA CU STANDARDELE DE CONTABILITATE
INSTRUCIUNI DE APLICARE
DATA INTRRII N VIGOARE
Dou GN-uri conin instruciuni de aplicare a metodologiilor de evaluare (Costul de nlocuire net pentru raportarea financiar CIN i Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluri de pia i pentru analiza investiiilor). Datorit elementelor comune, care stau la baza lor, aceste GN-uri trebuie citite ca pe un grup. Din restul de ase GN-uri, unul se refer la probleme de mediu (Consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice), trei se refer la evaluarea proprietilor specializate (proprieti agricole, proprieti din industria extractiv i proprieti istorice), unul furnizeaz instruciuni ntr-un Prezentarea standardelor 15
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta domeniu profesional al practicii de evaluare (Verificarea evalurilor) i unul prezint aria practicii de evaluare (Evaluarea global pentru impozitarea proprietii).
Datele adoptrii standardelor

Definiia IVSC a valorii de pia i primele dou Standarde Internaionale de Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994. Alte dou standarde, ce au fost adoptate la aceast dat (IVS 3 i IVS 4) au devenit Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA 1 i IVA 2) n iulie 2000. Al treilea Standard Internaional de Evaluare, Raportarea evalurii, a intrat n vigoare la 30 aprilie 2003 i al treilea Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare, Evaluarea activelor sectorului public pentru raportarea financiar, a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. Variantele actuale ale IVS 1 i IVA 1, precum i variantele revizuite ale IVS 2, IVS 3 i IVA 2 au intrat n vigoare la 31 iulie 2007. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare (GN 7) a fost adoptat iniial la 19 aprilie 1996. n forma sa curent, GN 7 a intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005. Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile, a intrat iniial n vigoare la 1 iulie 1997. O variant revizuit masiv a GN 3 a fost aprobat la 30 noiembrie 2005. n forma sa curent, GN 3 a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. Urmtoarele Standarde Internaionale de Practic n Evaluare au intrat n vigoare la 1 iulie 2000: GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare, GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing, GN 4, Evaluarea activelor necorporale, GN 6, Evaluarea ntreprinderii, iar GN 5, Evaluarea bunurilor mobile a intrat n vigoare la 30 aprilie 2003. Toate aceste cinci GN-uri au fost revizuite, iar versiunea lor curent a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiei, GN 10, Evaluarea proprietilor agricole i GN 11, Verificarea evalurilor au intrat n vigoare la 30 aprilie 2003. n forma lor curent, GN 9, GN 10 i GN 11 au intrat n vigoare la 31 iulie 2007. GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - CIN a fost adoptat iniial la 1 iulie 2000. A suferit diverse modificri, ajungnd aproape la forma curent n ediia a aptea a standardelor. Versiunea GN 8 din a opta ediie a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. GN 12, Evaluarea proprietilor specializate generatoare de afaceri a intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005. A fost redenumit ca Evaluarea proprietii generatoare de afaceri i apoi inclus n aceast ediie. n forma curent, GN 12 a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. 16 Prezentarea standardelor
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii i GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv au intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005. GN 13 nu a suferit nici o modificare de la ultima ediie. GN 14, n forma sa curent, a intrat n vigoare la 31 iulie 2007. Noul GN 15, Evaluarea proprietii istorice, a intrat de asemenea n vigoare la 31 iulie 2007. Comitetul va continua s dezvolte Standardele de Evaluare, Standardele de Aplicaii i de Practic n Evaluare, n funcie de evoluia cerinelor pieei i a utilizatorilor evalurilor.
18

Introducere Conceptul de teren i conceptul de proprietate Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ Pre, cost, pia i valoare Valoarea de pia Cea mai bun utilizare Utilitatea Alte concepte importante Abordri n evaluare Rezumat 21 21 22 25 27 28 29 30 32 34
20

1.0 Introducere
1.1 Experiena evaluatorilor profesioniti i dialogul desfurat ntre naiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC), au demonstrat, cu unele excepii, c exist o nelegere unitar referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evalurii. n unele cazuri, legislaia i circumstanele economice naionale pot solicita aplicaii speciale (uneori i limitate), ns fundamentele metodelor i tehnicilor de evaluare sunt similare n ntreaga lume. Recunoaterea i promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaionale de Evaluare. 1.2 Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, ns Comitetul consider ca inadecvat clarificarea, n cuprinsul fiecrui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. n schimb, aceast seciune completeaz fiecare Standard i asigur o imagine de ansamblu asupra fundamentelor importante, n special pentru nelegerea profesiei de evaluator i pentru aplicarea Standardelor.
2.0 Conceptul de teren i conceptul de proprietate

2.1 Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana terenului l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor, sociologilor i economitilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren i de utilizrile acestuia, influennd societile i naiunile. 2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit i proprietate imobiliar. Valoarea este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele societii. Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea, durabilitatea, permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui anumit amplasament. 2.3 Proprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcut distincia ntre termenul de proprietate
Concepte fundamentale ale GAVP 21
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta imobiliar, ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. n temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul l poate folosi, vinde, nchiria ori nstrina n alt mod, avnd opiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Pstrarea numai a dreptului de dispoziie echivaleaz cu nuda proprietate. 2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele dect cele imobiliare, este numit proprietate mobiliar. Termenul de proprietate, utilizat fr alte precizri sau identificri, se poate referi la proprietatea imobiliar, la proprietatea mobiliar sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi ntreprinderile sau activele financiare, ori o combinaie a acestora. (A se vedea Seciunea 3 de mai jos i Tipurile de proprietate). 2.5 Evaluatorii de proprieti imobiliare, de active i de alte proprieti sunt cei care se ocup cu o disciplin economic special, asociat cu elaborarea i raportarea evalurilor. Ca profesioniti, evaluatorii trebuie s parcurg i s finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare i s-i demonstreze competena i abilitile. De asemenea, trebuie s cunoasc i s respecte un Cod Deontologic i Standardele de practic profesional i s respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP). 2.6 Evoluia preurilor n timp este rezultatul efectelor specifice i generale ale forelor economice i sociale. Forele generale pot duce la modificri ale nivelurilor preului i ale puterii relative de cumprare a banilor. Acionnd n anumite momente, forele specifice, cum ar fi schimbrile tehnologice, pot genera mutaii n cerere i ofert i pot crea modificri majore ale preurilor. 2.7 n evaluarea proprietii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii i ofertei, concurenei, substituiei, anticiprii sau ateptrii, schimbrii i altele. Elementul comun al acestor principii const n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate i productivitii unei proprieti. Ca urmare, se poate spune c utilitatea unei proprieti imobiliare reflect influenele combinate ale tuturor forelor pieei care susin valoarea proprietii.
3.0 Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ

3.1 Proprietatea imobiliar este definit ca fiind terenul i acele elemente create de om i care sunt ataate terenului. Este lucrul fizic, tangibil, care poate fi vzut i atins, mpreun cu toate adugirile pe teren, deasupra lui i subterane. Legile naionale din fiecare ar prevd criterii pentru diferenierea 22 Concepte fundamentale ale GAVP
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta proprietii imobiliare de proprietatea mobiliar. Dei este posibil ca aceste concepte juridice s nu fie recunoscute n toate rile, ele sunt totui adoptate aici pentru a face deosebirea ntre aceste concepte i noiuni importante. 3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele i beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, n mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizic imobiliar asupra creia acestea se exercit. Drepturile reale imobiliare nu au o form material. 3.3 Bunurile mobile (Proprietatea mobiliar) includ(e) bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Elementele proprietii mobiliare corporale nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea imobiliar, n general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor. 3.4 n terminologia contabil, activele sunt resurse controlate de ctre ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru ntreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi necorporal. Totui, activul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal. 3.4.1 Beneficiile economice viitoare ncorporate ntr-un activ pot intra n ntreprindere n mai multe moduri. De exemplu, un activ poate fi (a) utilizat separat sau mpreun cu alte active pentru prestarea de servicii sau producia de bunuri destinate vnzrii de ctre entitate; (b) schimbat cu alte active; (c) utilizat pentru decontarea unei datorii; sau (d) repartizat acionarilor entitii. (Standardele Internaionale pentru Raportare Financiar [IFRS-uri], Cadrul General, 55 ). 3.4.2 Un activ este recunoscut n bilan n momentul n care este probabil realizarea unui beneficiu economic viitor de ctre entitate i activul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat() n mod credibil (IFRS, Cadrul General, 89). 3.5 Standardele Internaionale de Raportare Financiar fac distincia ntre activele corporale i cele necorporale. Urmtoarele concepte i termeni au o importan deosebit: 3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei entiti. Exemple sunt: stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei, n mod normal, proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite circumstane poate fi inclus i n activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare. Concepte fundamentale ale GAVP 23
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale i necorporale care se mpart n dou categorii: 3.5.2.1 Imobilizri corporale. Active destinate utilizrii pe o baz continu (termen lung) n activitatea unei ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini, utilaje i echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. 3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizrii pe o baz continu n activitatea unei ntreprinderi, dar este de ateptat s fie deinute pe termen lung cum sunt: investiiile pe termen lung, creanele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciii financiare, mrci de fabric i alte active. Aceast categorie de active include att active corporale (sau fizice) ct i active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietii mobiliare necorporale i pot include: abilitile de management i marketing, vocaia la credit, fondul comercial i alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenie, mrci de fabric, drepturi de autor, francize i contracte). 3.5.3 Indiferent de convenia de nregistrare contabil utilizat, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie fcut o distincie ntre activele de exploatare i activele de natura unei investiii imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normal de exploatare a ntreprinderii. Activele deinute ca investiii imobiliare sunt considerate ca fiind n surplus fa de necesitile de exploatare ale ntreprinderii proprietar a lor. 3.6 Terminologia contabil difer uneori de termenii uzuali utilizai n evaluare. n clasificarea prezentat la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicai n evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueaz dreptul de proprietate asupra activului i nu activul corporal sau necorporal. Aceast optic face distincia ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vndut i cumprat pe pia, fa de conceptul subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia. Conceptul obiectiv, bazat pe pia, are unele aplicaii speciale n cazul evalurii proprietilor cu pia limitat sau fr pia, aa cum se prezint n Standardul Internaional de Evaluare 2. 3.7 Termenul depreciere este utilizat att n evaluare, ct i n raportarea financiar. n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile efectuate asupra costului de reproducie sau de nlocuire a activului, pentru a 24 Concepte fundamentale ale GAVP
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta reflecta deteriorarea fizic, deprecierea funcional (tehnologic) i extern (economic), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o pia unde nu exist informaii despre vnzri. (A se vedea paragraful 9.2.1.3, Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) n raportarea financiar amortizarea se refer la cheltuiala care reflect alocarea sistematic a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via util. Ea este specific unei anumite entiti i utilizri a activului i nu este afectat n mod necesar de pia.
4.0 Pre, cost, pia i valoare

4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), n special n comunitatea internaional, poate duce la nenelegeri i interpretri eronate. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru o anumit disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor. 4.2 Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau un serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost fcut public sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare, motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor sau cumprtor, preul pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii acelor bunuri sau servicii. Totui, preul constituie, n general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor i/sau vnztor, n anumite situaii particulare. 4.3 Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul acestora pentru cumprtor. 4.4 O pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, n funcie de capacitatea i cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra utilitii relative a bunurilor i/sau serviciilor, precum i de nevoile i dorinele individuale. O pia poate fi local, regional, naional sau internaional.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.5 Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau primete serviciile, la data evalurii. 4.6 Prin urmare, valoarea este un pre ipotetic, iar ipoteza pe baza creia este calculat este determinat de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit n IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dat specificat. Un tip de valoare definete natura tranzaciei ipotetice, de exemplu dac exist sau nu expunere pe pia, i motivaia i comportamentul asumate ale prilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau abordrilor folosite pentru a determina valoarea, i nici nu descrie starea sau condiia n care activul se presupune c va fi transferat. Pentru utilizarea i nelegerea evalurii este foarte important ca tipul de valoare s fie clar stabilit, i ca acesta s fie o baz adecvat pentru scopul respectivei evaluri. O modificare a tipului de valoare poate avea un efect important n evaluare. 4.7 Evaluatorii profesioniti, care cunosc n profunzime piaa proprietii, care neleg interaciunile manifestate ntre participanii de pe pia i deci sunt capabili s judece cele mai probabile preuri ce vor fi convenite ntre cumprtori i vnztori, evit utilizarea singular a cuvntului valoare, adugndu-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de pia este cel mai obinuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietilor, fiind prezentat n Standardul Internaional de Evaluare 1. 4.8 Conceptul de valoare presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Totui, vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evalurii, n condiiile precizate n definiia valorii de pia. 4.9 Valoarea de pia a proprietii imobiliare este mai degrab o reprezentare a utilitii sale recunoscute de pia, dect a strii sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumit entitate sau persoan poate fi diferit de utilitatea recunoscut de pia sau de un anumit domeniu economic.
26 Concepte fundamentale ale GAVP
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.9.1 Consideraii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile i n cazul evalurii altor tipuri de proprietate. Raportarea financiar va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia i o distincie clar ntre aceste metode i metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de pia. 4.10 Costul total al proprietii cuprinde toate costurile de producie ale acesteia, directe i indirecte. Dac sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumprtorului, ulterioare achiziiei, acestea se vor aduga la costul de achiziie istoric, n scopul contabilizrii costului. n funcie de modul n care utilitatea acestor costuri este perceput de pia, ele pot fi sau nu reflectate integral n valoarea de pia a proprietii. 4.11 O estimare a costului unei proprieti poate avea la baz fie estimarea costului de nlocuire, fie a costului de reproducie. Costul de reproducie/ reconstrucie este costul pentru a crea o copie identic a unei proprieti, utiliznd materiale de construcii identice, sau similare, dac nu exist materiale identice. Un cost de nlocuire estimat se refer la un echivalent modern cu utilitate comparabil, folosind proiectul, tehnologia i materialele utilizate n mod curent pe pia.
5.0 Valoarea de pia

5.1 Conceptul de valoare de pia reflect percepiile i aciunile colective de pe pia i este baza pentru evaluarea majoritii resurselor n economiile de pia. Dei definiiile precise pot fi diferite, conceptul de valoare de pia este, de obicei, neles i aplicat. 5.2 Valoarea de pia se definete ca: Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. 5.3 Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de pia este o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra unor proprieti anumite, la o anumit dat. n aceast definiie apare implicit conceptul de pia n ansamblu, care reflect mai degrab activitatea i motivaia mai multor participani dect imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de pia este o estimare fundamentat de pia, efectuat n conformitate cu aceste Standarde.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.4 Proprietatea imobiliar este diferit de cele mai multe bunuri i servicii, datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia, pentru a atinge un pre care s reprezinte valoarea de pia, din cauz c proprietatea imobiliar este o marf cu lichiditate mai redus. Aceast perioad mare de expunere, absena unei piee la vedere (o pia pe care mrfurile sunt disponibile pentru vnzarea imediat) i natura i diversitatea proprietilor imobiliare i a pieelor proprietilor imobiliare au determinat necesitatea apariiei evaluatorilor profesioniti i a standardelor de evaluare. 5.5 n anumite ri, termenul de valoarea just de pia este utilizat ca sinonim cu valoarea de pia. Valoarea just de pia nu trebuie confundat cu termenul contabil valoarea just. (A se vedea paragraful 8.1 de mai jos). Poziia IVSC este aceea c termenul valoarea de pia nu solicit niciodat clarificri suplimentare i deci toate rile ar trebui s se orienteze spre utilizarea acestuia.
6.0 Cea mai bun utilizare

6.1 Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajrile terenului i construciile ataate acestuia au o durat de via finit. Datorit fixitii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliar are o localizare unic. Permanena terenului nseamn i c este de ateptat ca terenul s existe i dup dispariia construciilor ataate acestuia, care au o durat de via finit. 6.1.1 Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim. Atunci cnd terenul este evaluat separat de construciile de pe el, principiile economice cer ca amenajrile terenului i construciile ataate s fie evaluate ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoarea total a proprietii. Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat pe conceptul de cea mai bun utilizare, reflect utilitatea i permanena terenului, n contextul pieei, iar valoarea amenajrilor terenului i a construciilor ataate lui reflect diferena dintre valoarea terenului i valoarea de pia a proprietii ca fiind construit. 6.2 Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a proprietii construite. 6.3 Cea mai bun utilizare este definit ca: Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. 28 Concepte fundamentale ale GAVP
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.4 O utilizare care nu este permis legal sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal i posibil fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce acea utilizare este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai bun utilizare. 6.5 Aplicarea acestei definiii permite evaluatorilor s aprecieze efectele deteriorrii i deprecierii asupra construciilor, care sunt cele mai adecvate amenajri i construcii, fezabilitatea proiectelor de reabilitare i renovare i multe alte situaii de evaluare. 6.6 Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de dezechilibre severe ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare a proprietii poate fi pstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situaii, n care sunt identificate mai multe tipuri poteniale de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s analizeze aceste utilizri alternative ca i nivelele de venituri i cheltuieli viitoare previzionate. n cazul n care documentaia de urbanism se afl n curs de modificare, cea mai bun utilizare imediat a proprietii poate fi o utilizare intermediar. 6.7 Conceptul de cea mai bun utilizare este o parte fundamental i integrant a estimrilor valorii de pia.
7.0 Utilitatea
7.1 Criteriul esenial n evaluarea oricrei proprieti imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate n procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea i cuantificarea gradului de utilitate a proprietii evaluate. Acest proces solicit clarificarea conceptului de utilitate. 7.2 Utilitatea este mai degrab un termen relativ sau comparativ i nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol este msurat prin capacitatea sa productiv. Valoarea sa este o funcie a cantitii i calitii produsului pe care pmntul l produce, n sens agricol, sau o funcie a cantitii i calitii construciilor eseniale pentru activitatea agricol. Dac terenul are potenial de dezvoltare, producia sa este estimat n funcie de utilizarea sa din perspectiv rezidenial, comercial, industrial sau dintr-o utilizare mixt. Ca urmare, valoarea terenului se stabilete prin evaluarea utilitii sale n condiiile
Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta factorilor legali, fizici, funcionali, economici i de mediu care influeneaz capacitatea sa productiv. 7.3 n mod esenial, evaluarea proprietii este influenat de modul n care proprietatea este utilizat i/sau ar fi tranzacionat n mod normal pe pia. Pentru unele proprieti, utilitatea optim este obinut dac proprietatea respectiv este exploatat ca o entitate distinct. Alte proprieti au o utilitate mai mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprieti administrate de o ntreprindere integrat, cu lanuri de subuniti de vnzare cu amnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri. De aceea, trebuie fcut o distincie ntre utilitatea unei proprieti care este luat n considerare ca entitate individual i cea rezultat din situaia n care este o parte a unui grup. Evaluatorul va privi proprietatea din perspectiva pieei, fie ca o entitate separat, fie ca parte dintr-un ntreg sau portofoliu. De obicei, evaluatorul estimeaz i raporteaz valoarea proprietii ca entitate individual. Dac valoarea proprietii, considerat ca parte din ntreg sau din portofoliu, este diferit de valoarea sa individual, aceast valoare ar trebui luat n considerare i raportat ca atare. 7.4 O proprietate individual poate avea o valoare adiional sau special, peste valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat al asocierii sale fizice sau funcionale cu o proprietate deinut de alii sau al atractivitii pentru un cumprtor care are interese speciale. Mrimea unei astfel de valori adiionale sau speciale este, n general, raportat n mod separat de valoarea de pia.
8.0 Alte concepte importante

8.1 Expresia valoare de pia i termenul valoare just, aa cum apare n mod uzual n standardele de contabilitate sunt, n general, compatibile, chiar dac nu ntotdeauna sunt exact echivalente. Valoarea just, ca un concept de contabilitate, este definit n Standardele Internaionale de Raportare Financiar i n alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, att a valorii de pia, ct i a valorilor nebazate pe pia. Cnd se poate stabili valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just. 8.2 Proprietatea specializat este o proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicitii ei rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte 30 Concepte fundamentale ale GAVP
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta caracteristici. n cazul n care evaluatorul are informaii de pia limitate sau nu are informaii de pia comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totui, este responsabilitatea evaluatorului s colecteze informaii i motivaii de pia, pentru susinerea i/sau explicarea concluziei asupra valorii. Pot fi aplicate oricare dintre metodele de evaluare i ar trebui luate n considerare toate metodele aplicabile. Cnd este posibil, evaluatorul estimeaz valoarea terenului, costul i deprecierea cumulat, pe baza informaiilor de pia i explic bazele pentru estimarea valorii. 8.3 n cazul n care nu exist condiii normale de pia sau cnd dezechilibrul raportului ofert-cerere determin preuri de pia care nu au legtur cu definiia valorii de pia, evaluatorul se confrunt cu o problem dificil de evaluare. Prin utilizarea conceptului i a definiiei valorii de pia i prin aplicarea informaiilor de pia i a raionamentului profesional n procesul de evaluare, evaluatorii asigur relevana i utilitatea raportrii valorii activelor n situaiile financiare. Misiunea de evaluare solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen, experien i raionament profesional din partea evaluatorului, n condiiile penuriei informaiilor de pia. 8.4 Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiii particulare a valorii de pia, pentru a rspunde unor cerine juridice sau statutare. Dac i se cere aa ceva, evaluatorul trebuie s menioneze acest fapt i s descrie impactul oricror diferene asupra valorii estimate. Atunci cnd este realizat o evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, termenul valoare de pia va respecta ntotdeauna definiia IVS. 8.5 Toate rapoartele de evaluare ar trebui s prezinte clar scopul i destinaia evalurii. Pe lng cerinele de raportare, cnd sunt implicate evaluri pentru raportarea financiar, ar trebui ca raportarea evalurii s conin o identificare clar a clasei de active n care este inclus activul evaluat, ca i a bazei pentru aceast includere. Fiecare clas de active ar trebui explicitat. 8.6 Sfera de aplicabilitate a Standardelor Internaionale de Evaluare se refer la estimarea i raportarea valorilor proprietilor i activelor. Modul n care rezultatele evalurii sunt mbinate i integrate cu constatrile altor profesiuni este de o importan major pentru evaluatori. nelegerea corect a terminologiei este esenial pentru evaluatori i pentru cei care citesc rapoartele. Sunt eseniale experiena evaluatorului i aplicarea corect a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate s susin obiectivele comune ale celor care efectueaz evaluri de proprieti i active precum i celor care trebuie s se bazeze pe rezultatele evalurilor. Concepte fundamentale ale GAVP 31
Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta
9.0 Abordri n evaluare

9.1 Pentru estimarea preului implicat de un tip de valoare adecvat, evaluatorul trebuie s aplice una sau mai multe abordri n evaluare. Termenii abordare n evaluare sau metod de evaluare se refer la metodologiile analitice general acceptate utilizate de obicei. 9.2 Evalurile bazate pe pia utilizeaz, n mod normal, una sau mai multe abordri n evaluare, prin aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia. 9.2.1 Abordrile n evaluare bazate pe pia includ: 9.2.1.1 Abordarea prin comparaia vnzrilor. Aceast abordare comparativ ia n considerare vnzrile proprietilor similare sau substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat este comparat cu proprieti similare vndute, tranzacionate pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de vnzare. 9.2.1.2 Abordarea prin venit. Aceast abordare comparativ ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui ntr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua n considerare relaionrile directe (cunoscute ca rate de capitalizare), ratele de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei), sau ambele. n general, principiul substituiei arat c fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunztor unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabil mrime a valorii. 9.2.1.3 Abordarea prin cost. Aceast abordare comparativ ia n considerare ca substitut, pentru cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un activ echivalent modern cu aceeai utilitate. n contextul proprietii imobiliare, aceasta ar implica att costul achiziionrii unui teren echivalent ct i costul construirii unei cldiri noi echivalente. Fr s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea, preul pe care un cumprtor l-ar plti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare dect costul unui echivalent modern. Adeseori, 32 Concepte fundamentale ale GAVP
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta activul de evaluat va fi mai puin atractiv dect costul echivalentului modern din cauza vrstei sau deprecierii. O ajustare a costului de nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a reflecta aceasta. (A se vedea GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN)). 9.3 Evalurile realizate n alte scopuri dect determinarea valorii de pia pot utiliza abordri similare. De exemplu: 9.3.1 O entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cldiri cu costul unei cldiri propuse entitii, constatnd diferene n cazul proprietii evaluate n contradicie cu piaa liber. Aceast aplicaie este specific pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de pia. 9.3.2 Un proprietar de teren poate plti un pre suplimentar pentru o proprietate adiacent. n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, pentru a determina preul maxim pe care proprietarul este dispus s l plteasc pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sum care poate depi cu mult valoarea de pia. n unele ri, o astfel de valoare se numete valoare special. 9.3.3 Un investitor poate aplica o rat a rentabilitii specific acelui investitor, diferit de cea recunoscut pe pia. n aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului, pentru a determina preul pe care acel investitor este dispus s l plteasc pentru o anumit investiie, bazat pe rata de rentabilitii anticipate a investitorului, evaluatorul ajunge mai degrab la o estimare a valorii de investiie dect a valorii de pia. 9.4 Fiecare abordare n evaluare are metode alternative de aplicare. Experiena i competena evaluatorului, standardele naionale, cerinele pieei i informaiile disponibile n combinarea lor determin care metod sau ce metode sunt aplicabile. Raiunea pentru existena abordrilor i metodelor alternative const n punerea la dispoziia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate i reconciliate, ntr-o valoare final, n funcie de tipul de valoare implicat. 9.5 n general, abordrile i metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posibile de evaluri, incluznd proprietatea imobiliar, proprietatea mobiliar (bunurile mobile), ntreprinderile i activele financiare. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implic surse diferite de informaii, care reflect n mod adecvat piaa pe care proprietatea (i/sau serviciul sau ntreprinderea) este evaluat. De exemplu, cldirile individuale sunt, de obicei, vndute i Concepte fundamentale ale GAVP 33
Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta evaluate pe o pia imobiliar relevant, n timp ce evaluarea aciunilor unei companii, care deine mai multe cldiri, este reflectat prin referirea la cursul aciunilor pe o pia de valori mobiliare relevant.
10.0 Rezumat
10.1 Standardele Internaionale de Evaluare sunt concepute pentru a facilita tranzaciile internaionale de proprieti i pentru a contribui la viabilitatea pieelor globale, prin promovarea transparenei n raportarea financiar. Se pune accent pe utilizarea informaiilor de pia faptice, pe baza crora se dezvolt raionamente profesionale referitoare la modul n care pot fi efectuate evalurile proprietii.
34 Concepte fundamentale ale GAVP
Cod Deontologic
Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Etic Competen Prezentarea informaiilor Raportarea valorilor 37 37 37 39 42 43 44
Cod Deontologic
36
Cod Deontologic
1.0 Introducere
n aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este esenial ca evalurile, realizate n conformitate cu acestea, s fie efectuate de evaluatori profesioniti, oneti i competeni, fr prejudeci i interese proprii, ale cror rapoarte sunt clare, nu induc n eroare i care prezint toate aspectele eseniale pentru nelegerea adecvat a evalurii. Evaluatorii vor promova i vor menine n permanen ncrederea publicului n profesiunea de evaluator.
2.0 Arie de aplicabilitate

2.1 Evaluatorii respect aceste Standarde fie ca o opiune a lor, fie din necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale reglementrile, fie ca urmare a instruciunilor clienilo, utilizatorilor i/sau organizaiilor naionale. O evaluare elaborat pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare l oblig pe evaluator s respecte acest Cod Deontologic. 2.2 Acest Cod nu are nici o autoritate legal i nu reprezint dect o completare a regulilor, statutelor i regulamentelor asociaiilor naionale sau organizaiilor care controleaz sau monitorizeaz activitile evaluatorilor. 2.3 Evalurile, efectuate n conformitate cu aceste Standarde, devin acceptabile, pentru utilizatorii finali, numai cnd sunt elaborate de un membru instruit n cadrul unui organism naional profesional i recunoscut, care pune n aplicare standarde obligatorii de calificare, competen, experien, etic i comunicare n evaluare. n acele ri, n care nu exist nc o infrastructur pentru o exercitare instruit i controlat a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca utilizatorii s fie satisfcui, iar evaluatorii s-i ndeplineasc sarcina n mod competent.
3.0 Definiii
3.1 Ipotezele sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii, sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate ipotezele, care stau la baza unei evaluri, trebuie s fie rezonabile.
Cod Deontologic
37
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Toate evalurile depind, ntr-un anumit grad, de acceptarea ipotezelor. n mod deosebit, definiia valorii de pia include ipoteze care asigur consecvena abordrii i evaluatorul poate fi pus n situaia de a face i alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite. 3.2 Condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor. Condiiile limitative pot fi impuse: de clieni (de ex., atunci cnd evaluatorului nu i se permite s investigheze complet unul sau mai muli factori importani, care ar putea afecta evaluarea); de evaluator (de ex. atunci cnd clientul nu poate publica parial sau total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fr acordul prealabil, n scris, al evaluatorului cu privire la forma i contextul n care poate s apar);sau de legislaia naional aferent. 3.3 Un evaluator este o persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s i desfoare activitatea n acest sens. Evaluatorul va fi o persoan cu o bun reputaie care:
a obinut o pregtire profesional adecvat, n cadrul unui centru de pregtire recunoscut sau o calificare academic echivalent; are experien adecvat i este competent n evaluarea pe piaa i categoria respectiv de active; cunoate, nelege i poate pune n aplicare n mod corect acele metode i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluri credibile; este membru al unui organism naional profesional de evaluare recunoscut; urmeaz un program de instruire profesional; urmeaz un program de pregtire/instruire profesional continu; i
38
Cod Deontologic

respect toate cerinele acestui Cod Deontologic.
n cazul n care, ntr-o ar nu exist calificri universitare adecvate, cum sunt cele menionate mai sus, evaluatorul trebuie s aib un nivel de pregtire suficient i experien n evaluare, fie s fie membru al unui organism naional profesional de evaluare recunoscut, fie s posede o autorizaie din partea guvernului sau o numire din partea justiiei sau unei autoriti cu un statut echivalent. n unele ri, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizaie sau de un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa n aceast calitate. 3.4 Un evaluator intern este un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii care deine activele, fie n cadrul firmei de contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este apt s respecte toate exigenele privind independena i obiectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu acest Cod Deontologic, ns n anumite tipuri de angajamente, este posibil s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de evaluator independent, din cauza unor reglementri de reprezentare public. 3.5 Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu are legturi importante cu clientul, cu un agent care acioneaz n numele clientului sau cu proprietatea supus evalurii. 3.6 innd cont de faptul c toi evaluatorii, care ndeplinesc misiuni n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, trebuie s respecte cerinele privind imparialitatea, obiectivitatea profesional i transparena solicitat n baza acestui Cod Deontologic, aceti evaluatori trebuie s respecte solicitrile privind independena lor, aferente mai multor misiuni. n anumite ri sau pentru anumii clieni ar putea fi aplicate restricii suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare la cine ar putea s fac o evaluare pentru un anumit scop. Acest Cod nu i propune s defineasc diferitele grade de independen dincolo de standardul de independen, cerut deja n conformitate cu acest Cod.
4.0 Etic
Evaluatorii vor menine n permanen un standard nalt de onestitate i integritate i i vor desfura activitile astfel nct s nu prejudicieze clienii, publicul, profesia sau organismul naional profesional de evaluare din care fac parte. Cod Deontologic 39
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.1 Integritate 4.1.1 Un evaluator nu trebuie s acioneze n mod neltor sau fraudulos. 4.1.2 Un evaluator nu trebuie s redacteze i s comunice n mod contient un raport care conine opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare. 4.1.3 Un evaluator nu trebuie s contribuie sau s participe la un serviciu de evaluare pe care ali evaluatori l consider ca nejustificat. 4.1.4 Un evaluator trebuie s acioneze legal i s respecte legile i reglementrile rii n care i desfoar activitatea sau n care ndeplinete o anumit misiune. 4.1.5 Un evaluator nu trebuie s prezinte denaturat/neadevrat calificrile sale profesionale sau s sugereze o astfel de prezentare. 4.1.6 Un evaluator nu va folosi n mod contient pretenii sau reclame false, eronate sau exagerate, cu intenia de a-i asigura lucrri de evaluare. 4.1.7 Un evaluator va avea grij ca orice salariat sau colaborator subordonat, care ia parte la misiune, s respecte acest Cod Deontologic. 4.2 Conflicte de interese 4.2.1 Un evaluator nu trebuie s acioneze pentru dou sau mai multe pri n aceeai problem, cu excepia unui consimmnt n scris al acelor pri. 4.2.2 Un evaluator trebuie s ia toate msurile necesare pentru a nu se ivi conflicte ntre interesele clienilor si i cele ale altor clieni, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asociailor. Posibilele conflicte vor fi evideniate n scris, nainte de acceptarea instruciunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le descoper ulterior, trebuie s fie imediat comunicate. n cazul n care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, dup finalizarea evalurii, comunicarea acestora trebuie fcut ntr-o perioad de timp rezonabil. 4.3 Confidenialitate 4.3.1 ntotdeauna, un evaluator trebuie s trateze problemele clientului cu discreia i confidenialitatea corespunztoare.
40
Cod Deontologic
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.3.2 Un evaluator nu trebuie s divulge informaiile sensibile, obinute de la un client sau rezultatele unei lucrri elaborate pentru un client, altor persoane dect celor autorizate de client, cu excepia cazului n care se solicit acest lucru n mod legal, cum ar fi situaiile n care un evaluator trebuie s respecte anumite proceduri cvasi-judiciare, n cadrul organismului naional profesional de evaluare recunoscut, al crui membru este respectivul evaluator. 4.4 Imparialitate 4.4.1 Un evaluator trebuie s efectueze o misiune cu strict independen, obiectivitate i imparialitate i fr a considera interesele personale. 4.4.2 Un evaluator nu trebuie s accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii i concluzii predeterminate. 4.4.3 Onorariile aferente unei misiuni nu trebuie s depind de rezultatul predeterminat al oricrei evaluri sau al oricrui sfat independent, obiectiv inclus n raportul de evaluare. 4.4.4 Dac onorariul evaluatorului este sau nu condiionat de orice aspect al raportului, acest lucru trebuie precizat. 4.4.5 Un evaluator nu trebuie s se bazeze pe informaiile eseniale, furnizate de un client sau de orice alt parte, fr o verificare adecvat a acestor informaii sau fr o confirmare a veridicitii informaiilor din partea unei surse independente, cu excepia cazului n care natura i importana gradului de ncredere n informaiile primite sunt specificate ca o condiie limitativ. 4.4.6 Un evaluator nu va accepta o misiune de evaluare care implic raportarea unor condiii ipotetice pe care i le-a asumat, dar care nu pot fi realizate ntr-o perioad de timp rezonabil. 4.4.7 Condiiile ipotetice, care exprim o posibilitate rezonabil, pot fi raportate cu condiia s fie nsoite de o discuie cu privire la ansele de realizare a ipotezei precum i la determinarea valorii care reflect adevrata situaie, de ex., o situaie n care un client vrea s tie care va fi valoarea terenului care ar putea fi decontaminat. 4.4.8 Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fr suport, bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect opinia c aceast prejudecat este necesar pentru meninerea sau maximizarea valorii.
Cod Deontologic
41
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.4.9 La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va raiona n mod imparial i i va justifica motivele pentru care este de acord sau n dezacord cu concluziile raportului.
5.0 Competen
Un evaluator trebuie s posede cunotinele, competena i experiena necesare pentru a ndeplini n mod eficient misiunea sa, n conexiune cu un standard profesional acceptabil. Numai acei evaluatori capabili s respecte definiia evaluatorului, menionat n Definiii (paragraful 3.3 de mai sus) vor desfura activiti n conformitate cu aceste Standarde. 5.1 Acceptarea instruciunilor 5.1.1 nainte de a accepta o misiune sau de a ncheia un contract de efectuare a oricrei misiuni, un evaluator trebuie s identifice n mod corespunztor problema care trebuie abordat i s fie sigur c posed experiena i cunotinele necesare sau, n cazul unei misiuni n strintate, c este capabil s se asocieze cu un profesionist care are experien sau cunoate caracteristicile pieei, limba i legislaia pentru a-i ndeplini misiunea n mod competent. 5.2 Asisten din exterior 5.2.1 Atunci cnd se apeleaz la asisten din exterior, n vederea completrii competenelor unui evaluator, acesta va trebui s stabileasc dac persoanele care ofer asisten posed abilitile i respect principiile deontologice necesare. 5.2.2 Cnd se solicit asisten din exterior este necesar obinerea acordului clientului, iar identitatea persoanelor care ofer asisten i importana rolului lor vor fi evideniate n raportul evaluatorului. 5.3 Eficien i contiinciozitate 5.3.1 Evaluatorul va aciona prompt i eficient pentru ndeplinirea instruciunilor clientului i va informa clientul asupra stadiilor evalurii. 5.3.2 Instruciunile vor fi refuzate n cazul n care circumstanele mpiedic efectuarea investigaiilor necesare, obinerea unei caliti bune a muncii i finalizarea evalurii ntr-un timp rezonabil.
42
Cod Deontologic
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.3.3 nainte de raportarea evalurii, instruciunile scrise vor fi primite de la client i/sau vor fi confirmate n scris de evaluator, coninnd detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronat. 5.3.4 Un evaluator va face verificri i investigaii laborioase pentru a se asigura c datele analizei coninute n evaluare sunt corecte i credibile. 5.3.5 Un evaluator va pregti un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va conine cte o copie a originalului, pe hrtie sau n form electronic (salvate corespunztor) a tuturor rapoartelor scrise, a corespondenei i a notificrilor plus nsemnrile din dosar, care ntresc opiniile evaluatorului prin verificri, comparare obiectiv, deducie i calcul. 5.3.6 Dosarul de lucru al fiecrei misiuni de evaluare trebuie sa fie pstrat pentru o perioad de cel puin cinci ani de la finalizarea misiunii.
6.0 Prezentarea informaiilor

Este esenial ca evaluatorii s elaboreze i s comunice analizele, opiniile i concluziile lor ctre utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte clare care vor dezvlui orice informaii ce ar putea afecta obiectivitatea. 6.1 Raportul de evaluare va trebui s fac o descriere clar i precis a sferei misiunii ntreprinse, a scopului i a destinaiei acesteia, prezentnd orice ipoteze, scenarii ipotetice sau condiii limitative care afecteaz n mod direct evalurile i, acolo unde este cazul, s arate efectul lor asupra valorii. 6.2 Raportul de evaluare trebuie s furnizeze informaii suficiente pentru descrierea activitii desfurate, pentru concluziile obinute i contextul n care s-au format. 6.3 Un evaluator trebuie s prezinte orice relaie personal sau a firmei, direct sau indirect, cu proprietatea sau compania care este subiectul oricrei misiuni i care ar putea duce la un posibil conflict de interese. 6.4 Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator intern, relaia sa cu entitatea care controleaz activul va trebui dezvluit n raportul de evaluare. 6.5 Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator extern, ns a lucrat i n alte contracte pentru client, aceast relaie trebuie s fie dezvluit
Cod Deontologic
43
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta n cazul n care o ter parte, care se bazeaz pe evaluare, consider c obiectivitatea evaluatorului este compromis. 6.6 Trebuie s fie dezvluite orice limitri privind calitatea serviciului pe care un evaluator l poate oferi, fie c aceste limitri se datoreaz unor constrngeri externe impuse, fie n special evaluatorului sau misiunii. n cazul n care apeleaz la asisten din exterior, evaluatorul trebuie s prezinte identitatea persoanelor care ofer asisten, gradul de ncredere i natura acestei asistene. 6.7 Un evaluator trebuie s stabileasc o restricie de nepublicare a unei evaluri sau a concluziilor acesteia, fr acordul sau prealabil, astfel nct evaluatorul s pstreze un control asupra formei i contextului n care evalurile sale sunt dezvluite public. 6.8 Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele Internaionale de Evaluare. 6.8.1 Standardele sunt concepute pentru situaii generale i nu pot acoperi orice situaie particular. Vor exista situaii n care devierea de la Standarde este inevitabil. Cnd apar astfel de situaii, devierea nu va constitui o nclcare a acestor Standarde, cu condiia ca aceast deviere s fie rezonabil, s respecte principiile eticii i limitele de competen, iar n raportul de evaluare s fie inclus o motivare raional a acestei devieri.
7.0 Raportarea valorilor

Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprieti. Stilul raportului de evaluare trebuie s fie adaptat, n funcie de natura misiunii i de nevoile clientului, respectndu-se i anumite cerine minime cu privire la coninut. 7.1 Acest paragraf prezint coninutul minim al oricrui raport sau certificat. Trebuie s fie incluse urmtoarele elemente (vezi i paragraful 5.1 din IVS 3, Raportarea evalurii):

identitatea evaluatorului i data raportului; identitatea clientului; instruciunile, data efectiv a valorii estimate, scopul i utilizarea evalurii;
44
Cod Deontologic

baza evalurii, incluznd tipul i definiia valorii; identitatea, situaia juridic i locaia (locaiile) proprietii (proprietilor) care vor fi evaluate; data i amploarea inspeciilor; sfera i amploarea activitii n misiunea de evaluare; orice ipoteze i condiii limitative i orice ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare; o declaraie de conformitate prin care se arat c evaluarea a fost fcut prin respectarea standardelor i altor cerine de prezentare; calificarea profesional i semntura evaluatorului; i
o certificare specific din partea evaluatorului, ntr-o form standard, aa cum se solicit n unele ri. 7.2 Utilizarea evalurii i complexitatea proprietii determin gradul de detaliere adecvat al unui raport de evaluare. n cazul n care se raporteaz o evaluare a unei proprieti unicat sau complexe, este recomandabil ca raportul s conin mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazeaz evaluarea ila raionamentul care fundamenteaz concluziile. n cazul n care un raport este elaborat pentru un portofoliu de proprieti, n scopul utilizrii evalurii ntr-o misiune de audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre proprietile din portofoliu, poate fi mai puin extins. 7.3 Aceast seciune nu trebuie s fie considerat ca reprezentnd investigaiile, cercetarea i analiza necesare desfurrii unei evaluri adecvate, ci, pur i simplu, minimul care trebuie prezentat n raport.
Cod Deontologic
45
46
Introducere Proprietatea imobiliar Bunuri mobile ntreprinderi (afaceri) Active financiare 49 49 53 55 58
48
1.0 Introducere
Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamental pentru asigurarea viabilitii proprietii globale i a pieelor financiare. Trebuie s se disting proprietatea imobiliar de celelalte tipuri de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliar (bunuri mobile), ntreprinderi i active financiare. Termenul proprietate utilizat fr alte precizri sau identificri se poate referi la toate sau la oricare din tipurile de proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refer la tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliar sau la proprieti a cror valoare include mai multe tipuri de proprietate, este esenial nelegerea fiecrui tip de proprietate i distingerea caracteristicilor acestuia. Dei divizarea proprietii n cele patru categorii distincte este recunoscut de mult timp, n ultimele decenii au aprut noi entiti i instrumente. Cadrul de referin acceptat descrie aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de proprietate i participaii devine tot mai important pentru practica evalurii. Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliar, proprietatea mobiliar (bunuri mobile), ntreprinderi i active financiare.
2.0 Proprietatea imobiliar

2.1 Drepturile reale imobiliare se exercit asupra unui bun imobil. Acest drept este nregistrat ntr-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau un contract de nchiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. n contrast, proprietatea imobiliar cuprinde terenul n sine, toate bunurile care n mod natural fac corp comun cu acesta, precum i toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cldirile i amenajrile terenului (amplasamentului). 2.1.1 Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face distincie att ntre drepturile reale imobiliare i bunurile asupra crora se exercit pe de o parte i bunurile mobile, pe de alt parte, care, n anumite ri, sunt denumite n mod legal bunuri mobiliare. 2.2 Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a Tipuri de proprietate 49
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta nchiria, de a testa (a lsa motenire), de a dona sau de a alege de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. n anumite situaii, un anumit atribut poate fi separat i transferat, nchiriat sau nstrinat, n condiiile legii. 2.2.1 Prerogativele sau beneficiile corespunztoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitri externe impuse de ctre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urban sau preluarea de ctre stat a proprietilor fr proprietar sau motenitor. 2.2.2 Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin. 2.2.3 Contractele de nchiriere sunt nelegeri prin care se creeaz alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de nchiriere proprietarul i menine dreptul de dispoziie i transfer sau asigur chiriaului dreptul de ocupare i de folosin. Chiriaul sau locatarul dobndete, n temeiul contractului de nchiriere, dreptul de a ocupa i a folosi proprietatea imobiliar pentru un timp determinat i n anumite condiii. 2.2.3.1 Subnchirierile iau natere n cazul n care chiriaul transfer unui ter, numit subchiria (sublocatar) dreptul de care se bucur chiriaul, respectiv dreptul de ocupare i folosin. 2.2.3.2. Un evaluator trebuie s analizeze n ce msur orice clauze sau condiii dintr-un contract de nchiriere afecteaz valoarea proprietii. 2.2.4 n afara restriciilor impuse de ctre stat, alte prevederi legale pot impune restricii asupra exercitrii drepturilor inerente aferente unei proprieti imobiliare. 2.2.4.1 Restriciile din actele de proprietate i clauzele restrictive, care nsoesc terenul, pot afecta utilizarea, dezvoltarea sau transferul proprietii. 2.2.4.2 Servituile reprezint un drept necorporal asupra proprietii deinute, care ncredineaz utilizarea unei pri a acesteia fr a duce la dobndirea proprietii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobndite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei proprieti imobiliare, aflat n proprietatea altei persoane. 50 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.2.5 Asociate cu proprietatea imobiliar pot fi i alte drepturi de proprietate sau care privesc interese financiare. 2.2.5.1 Coproprietatea (proprietatea comun) poate fi creat prin mprirea legal a drepturilor de proprietate. Un exemplu l constituie proprietatea imobiliar care nu aparine unui singur proprietar. Proprietatea poate aparine unei societi comerciale, cu mai muli acionari sau asociai, sau mai multor coproprietari. 2.2.5.2 Interesul unui beneficiar n cadrul trustului este cunoscut sub form de participaie sub form de aciuni, care este n contrast cu interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar deine o participaie n aciuni, pe cnd titlul legal este deinut de administratorul de active). 2.2.5.3 Un beneficiu financiar poate lua natere prin ipotecarea proprietii imobiliare atunci cnd aceasta este utilizat drept colateral pentru garantarea unei finanri sau cheltuieli legate de proprietatea respectiv. O participaie de capital la proprietatea respectiv este considerat ca un activ financiar separat. 2.3 n terminologia contabil, proprietatea imobiliar este inclus, n mod uzual, n categoria activelor corporale imobilizate, numite i active pe termen lung. Uneori, proprietatea imobiliar poate fi considerat ca activ curent, de exemplu cnd un teren, eventual dup amenajare, este deinut n stoc pentru vnzare. 2.3.1 Activul reprezint dreptul deinut n proprietatea imobiliar, de exemplu activul este dreptul real de proprietate. 2.3.2 Se evalueaz mai degrab dreptul real asupra activului i nu proprietatea imobiliar ca o entitate fizic. 2.3.3 n cazul n care un activ se cumpr i se vinde pe pia, participanii pe pia atribuie valori specifice anumitor drepturi n proprietatea imobiliar. Aceste valori, atribuite de ctre participani, formeaz baza obiectiv pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare. 2.4 Evaluarea proprietii imobiliare se realizeaz n diverse scopuri, printre care: raportri financiare, tranzacii care implic transferul proprietii, credite sau mprumuturi garantate cu proprietatea, litigii, probleme de impozitare, consultana sau luarea unor decizii investiionale. Cu excepia ultimului caz de
51
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta mai jos, tipul de valoare solicitat este valoarea de pia, n toate situaiile urmtoare: 2.4.1 Evaluri ale activelor corporale imobilizate n scopul ntocmirii situaiilor financiare, pentru reflectarea efectului modificrii preurilor sau valorilor curente; 2.4.2 Evaluri pentru a asista un cumprtor potenial la ntocmirea ofertei sale sau pentru a asista un vnztor potenial la stabilirea unui pre acceptabi, pe care s l pretind, sau pentru a ajuta ambele pri s determine preul de vnzare, pentru o anumit tranzacie; evaluri pentru stabilirea bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprieti multiple; 2.4.3 Evaluri solicitate pentru estimarea valorii unei proprieti cu care se garanteaz un credit ipotecar sau pentru a stabili o baz de asigurare sau de garantare a unui credit cu o proprietate; 2.4.4 Evaluri utilizate n exproprieri pentru cauza de utilitate public, n litigii sau arbitraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese pariale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau nclcri ale legislaiei de mediu; 2.4.5 Evaluri necesare pentru estimarea valorii de impozitare; pentru separarea activelor n active amortizabile i active neamortizabile i determinarea, n acest mod, a amortizrii aplicabile sau pentru determinarea taxelor legate de donaii sau moteniri; 2.4.6 Evaluri i lucrri auxiliare pentru un spectru larg de clieni, de exemplu: investitori, asigurtori, licitatori, lichidatori, administraia local (pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o diversitate de scopuri, de exemplu: analize de pia sau de fezabilitate, analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi aciuni emise (sau revizuirea acesteia) i pentru stabilirea evoluiei chiriei i ratelor de leasing viitoare. 2.5 n orice evaluare a proprietilor imobiliare trebuie identificate caracteristicile relevante ale proprietii. Caracteristicile proprietii includ: 2.5.1 localizarea, descrierea fizic i juridic i atributele economice sau de a genera venit; 2.5.2 dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplin/liber, dreptul de a nchiria, dreptul chiriaului de ocupare i folosin, dreptul de subnchiriere); 52 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.5.3 orice bunuri mobile, adugiri sau active necorporale care nu sunt proprietate imobiliar, dar sunt incluse n evaluare (a se vedea paragraful 3.2 de mai jos); 2.5.4 orice servitui, restricii, impedimente, nchirieri, condiionri sau clasificri speciale asupra proprietii sau a altor elemente de natur similar cunoscute; i 2.5.5 dac proprietatea subiect reprezint un drept parial sau fracionar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren. 2.6 Evaluarea proprietii imobiliare poate fi influenat de consideraii speciale, cum sunt: 2.6.1 O cerere de a analiza fuziunea unor proprieti (de exemplu, n cazul valorii sinergiei) sau separarea participaiilor la o proprietate (valoarea componentelor); 2.6.2 Efectele unor modificri probabile de zonare sau dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utiliti publice sau coridoare de acces; 2.6.3 Piee n declin, caracterizate prin cerere redus, ofert excedentar, numr redus de tranzacii, n care estimrile valorii de pia pot fi susinute n mic msur pe date istorice sau curente. n aceste cazuri, participanii pe pia se pot focaliza pe ali indicatori ai valorii sau performanelor proprietii.
3.0 Bunuri mobile

3.1 Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea asupra unui bun, altul dect o proprietate imobiliar. Aceste bunuri pot fi corporale sau necorporale, de exemplu, o crean sau un brevet de invenie. Proprietatea mobiliar corporal reprezint drepturile asupra unui activ care nu este ataat n mod permanent de o proprietate imobiliar i este caracterizat, n general, prin mobilitatea sa. 3.2 Exemple de bunuri mobile sunt: 3.2.1 Obiecte identificabile, portabile i corporale, considerate de ctre publicul larg drept personale, de exemplu: mobilier, colecii, aparate. Activele curente ale unei ntreprinderi, stocurile i obiectele de inventar sunt considerate proprietate mobil. Tipuri de proprietate 53
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.2.1.1 n unele ri, cele de mai sus sunt denumite bunuri de folosin personal. 3.2.2 Elementele non-imobiliare, ataate la proprietate de ctre chiria i utilizate n derularea afacerii, sunt numite i amenajri fcute de locatar. Amenajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor i sunt instalate i pltite de ctre locatar, pentru a-i rspunde nevoilor sale. Elementele non-mobiliare pot fi demontate i luate de locatar la expirarea contractului de nchiriere. ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea proprietii imobiliare. Amenajrile fcute de chiria sau locatar pot fi partajri sau standuri de vnzare pe amplasament. Durata de via util a acestora poate fi mai mic sau mai mare dect durata contractului de nchiriere. n cel de al doilea caz, locatarul poate primi compensri care reflect contribuia cu care amenajrile fcute de acesta au majorat valoarea proprietii nchiriate. 3.2.2.1 Prin extensie, aceast categorie poate include construcii nepermanente, maini i echipamente specializate. 3.2.2.2 n alte ri, termenul de bunuri mobile cuprinde ambele categorii de bunuri descrise n paragrafele 3.2.1 i 3.2.2. 3.2.3 Fondul de rulment net (capital de lucru net) sau activele curente (circulante) nete este diferena dintre activele curente i datoriile pe termen scurt. Fondul de rulment net poate include disponibilitile bneti, titlurile de plasament i stocurile curente din care se scad datoriile pe termen scurt, respectiv datorii ctre furnizori i credite pe termen scurt. 3.2.4 Activele necorporale sunt activele care nu au o form fizic. Exemple de proprietate necorporal sunt: dreptul de a recupera o crean i dreptul de a valorifica o idee. Este dreptul, de exemplu, de a recupera sau a profita, distinct de nsi proprietatea necorporal, respectiv creana sau ideea care este proprietate i creia i este atribuit valoarea. 3.3 O evaluare care include att bunurile mobile, ct i proprietatea imobiliar trebuie s identifice bunurile mobile i s ia n considerare efectele acesteia asupra estimrii valorii cerute. 3.3.1 Evalurile de bunuri mobile pot fi subiectul unor angajamente mai ample. Tipul de valoare care se determin pentru bunurile mobile trebuie s fie consecvent cu scopul evalurii, indiferent dac acesta este vnzarea, renovarea sau demolarea proprietii. Bunurile mobile pot fi evaluate la 54 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea de pia sub ipoteze diferite, de exemplu valoarea bunurilor mobile ale unui hotel care au fost vndute mpreun cu hotelul n funciune sau valoarea bunurilor mobile ale hotelului care au fost vndute dup ce hotelul a ncetat s funcioneze i, n consecin, a fost lichidat (a se vedea IVS 2, paragraful 6.9). 3.3.2 Un evaluator trebuie s poat distinge bunurile mobile de proprietatea imobiliar, iar uneori, se poate cere s le exclud, de exemplu n misiuni solicitate de administraia de stat n scop de impozitare sau de expropriere. 3.3.3 n evaluarea activelor unei ntreprinderi, evaluatorul de active trebuie s stabileasc dac aceste active vor fi evaluate pe premisa continuitiiactivitii sau ca active individuale. 3.4 Un evaluator trebuie s cunoasc uzanele locale pentru a stabili dac un activ poate fi considerat ca bun mobil sau ca proprietate imobiliar. n anumite cazuri, un element bine fixat, care este tratat ca bun mobil, poate fi inclus n proprietatea imobiliar la terminarea contractului, mai ales dac demontarea i reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui element sau a cldirii n care este amplasat. 3.5 Evaluarea bunurilor mobile se poate face prin utilizarea tehnicilor incluse n cele trei abordri de evaluare. (A se vedea GN 5, Evaluarea bunurilor mobile.) 3.5.1 Dac evaluatorul constat c bunurile mobile, incluse n proprietatea de evaluat, sunt fie superioare, fie inferioare fa de cele aflate n mod uzual n bunurile mobile comparabile, evaluatorul trebuie s aplice corecii pentru contribuia diferit la valoare a bunurilor mobile. 3.5.2 n unele misiuni, evaluatorul trebuie s determine gradul de deteriorare fizic, depreciere funcional i depreciere extern care afecteaz elementele bunurilor mobile. O astfel de determinare va lua n considerare i durata de via economic rmas a cldirii/cldirilor, cu care sunt asociate bunurile mobile.
4.0 ntreprinderi (afaceri)

4.1 O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial, de servicii sau financiar care desfoar o activitate economic. ntreprinderile sunt, n general, uniti distincte de exploatare, generatoare de profit i care furnizeaz Tipuri de proprietate
55
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta clienilor produse sau servicii. Strns legat de conceptul de ntreprindere se utilizeaz i termenii de companie operaional, care este o afacere cu o activitate economic de producie, vnzare sau comercializare a unui produs sau serviciu, i de continuitatea activitii, care se refer la o entitate care i va continua activitatea n viitorul previzibil, fr intenia sau nevoia de a fi lichidat sau de a-i reduce n mod semnificativ activitatea. 4.2 ntreprinderile sunt entiti constituite n mod legal. ntreprinderile se pot mpri n dou categorii: 4.2.1 n prima categorie intr asociaiile familiale, asocierile n participaiune, societile n nume colectiv sau n comandit simpl. 4.2.2 n cea de-a doua categorie sunt societile comerciale nchise i cele deschise, ale cror aciuni sunt accesibile publicului prin intermediul unei piee. 4.2.3 Alte forme legale de ntreprinderi pot include grupuri de ntreprinderi, n care controlul este ncredinat unor administratori i entiti multiple care presupun combinarea dintre societatea mam i filiale. 4.3 ntreprinderile au o gam larg de activiti economice i aparin fie sectorului privat, fie celui de stat. Activitile economice includ printre altele: industria, comerul cu ridicata i cu amnuntul, industria hotelier, asistena medical i serviciile financiare, juridice, educaionale sau sociale, printre altele. ntreprinderile care furnizeaz publicului servicii de infrastructur, de exemplu utilitile publice, n multe ri sunt controlate de stat, dar nu se afl n proprietatea acestuia. 4.3.1 Holdingurile, care controleaz filialele prin deinerea pachetelor de aciuni de control ale acestora, se regsesc, printre altele, n domeniul imobiliar sau agricultur. 4.3.2 Proprieti precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, teatre sau cinematografe, numite i proprieti asimilate cu o ntreprindere, proprieti generatoare de afaceri sau entiti operaionale distincte sunt evaluate la valoarea de pia, dar valoarea lor de pia include valoarea componentelor acestora: teren, cldiri, bunuri mobile, active necorporale i afacerea n sine. Deoarece aceste proprieti se vnd, n mod uzual, ca un tot unitar operaional, poate fi dificil identificarea separat a valorii terenului, cldirilor i altor elemente; ca urmare, trebuie identificate cu atenie 56 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta componentele proprietii incluse n evaluare. (a se vedea GN 12 Evaluarea proprietilor generatoare de afaceri.) 4.4 n terminologia contabil, n activele unei ntreprinderi sunt incluse att activele corporale, ct i cele necorporale. 4.4.1 Activele corporale includ unele active curente i activele imobilizate ca proprieti imobiliare, echipamente i bunuri mobile corporale. 4.4.2 Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile necorporale, includ abilitatea managerial, know-how de marketing, vocaia la credit, for calificat de munc, fondul comercial i proprietatea asupra diferitelor drepturi legale i instrumente (de exemplu, brevete de invenie, drepturi de autor, francize i contracte). 4.4.2.1 Fondul comercial include dou componente distincte: fondul comercial al proprietii, care se transfer noului proprietar prin vnzarea proprietii i fondul comercial personal, asociat cu proprietarul sau managerul. 4.5 Evaluarea ntreprinderilor (a se vedea Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluarea ntreprinderii GN 6, paragraful 5.0) se face n scopuri diferite ca: 4.5.1 Achiziia sau vnzarea unei ntreprinderi individuale, fuziunea sau estimarea valorii pachetelor de aciuni deinute de acionarii unei ntreprinderi; 4.5.2 Evalurile de ntreprinderi sunt utilizate adesea ca o baz pentru alocarea valorii totale a ntreprinderii pe activele ei componente i reflect astfel valoarea de utilizare. Evalurile de ntreprinderi pot fi i baza pentru estimarea mrimii deprecierii unor active imobilizate corporale ale ntreprinderii. 4.6 Evalurile de ntreprinderi se pot baza pe valoarea de pia a ntreprinderii. Valoarea de pia a unei ntreprinderi nu este neaprat echivalent cu valoarea de utilizare a ntreprinderii. Evalurile n scopul raportrii financiare sunt, n general, solicitate a se baza pe valoarea just, care poate fi echivalent sau nu cu valoarea de pia. n astfel de situaii, evaluatorul trebuie s indice dac
57
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea satisface sau nu att definiia valorii de pia, ct i definiia valorii juste (vezi Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, paragraful 8.1). Evalurile pe premisa continuitii activitii (definit n Tipuri de proprietate, paragraful 4.1) se bazeaz, n general, pe valoarea de utilizare. Dac scopul evalurii este elaborarea situaiilor financiare, valoarea de utilizare are un neles aparte, redat n Standardul Internaional de Contabilitate 36, Deprecierea activelor, i care este diferit de nelesul acesteia din practica evalurii. 4.7 Evaluatorul trebuie s defineasc n mod clar ntreprinderea de evaluat (de exemplu: ntreprindere productoare, holding, firm din domeniul comerului), pachetul de aciuni sau valoarea mobiliar (de exemplu, necotat sau cotat la burs), care sunt supuse evalurii. 4.7.1 O proprietate poate fi nedivizibil sau poate aparine mai multor acionari i/sau poate implica o poziie majoritar sau minoritar. 4.7.2 Evaluatorul trebuie s ia n considerare drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de proprietate, precum i forma juridic a proprietii. 4.8 Evalurile de ntreprinderi utilizeaz trei abordri ale valorii. De obicei, evaluatorii reconciliaz rezultatele obinute prin dou sau trei abordri i prin metodele asociate (a se vedea GN 6, Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluarea ntreprinderii, paragraful 5.14).
5.0 Active financiare

5.1 Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi comerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate (de exemplu: imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit sau prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare. 5.1.1 Proprietatea poate fi divizat legal pentru a crea asocieri, n care dou sau mai multe persoane dein n comun o proprietate sau o ntreprindere i i mpart profiturile sau pierderile acesteia. 5.1.1.1 O societate comercial n nume colectiv este o form de proprietate n care toi partenerii i mpart ctigurile sau pierderile din investiie i fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligaiile. 58 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1.1.2 O societate n comandit simpl este o form de proprietate constnd din parteneri comanditai i comanditari; unii administreaz afacerea i i asum pe deplin obligaiile, pe cnd ceilali sunt asociai pasivi i responsabili numai pn la mrimea capitalului investit. 5.1.2 Alte entiti juridice sunt sindicalizrile i asocierile n participaie. 5.1.2.1 Investitorii sindicalizai sunt parteneri cu rspundere nelimitat. Prin sindicalizare se pot strnge fonduri pentru achiziionarea sau dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau n alte domenii. 5.1.2.2 O asociere n participaie (joint venture) este o combinaie de dou sau mai multe entiti care se unesc n scopul realizrii unui anumit proiect. Aceast form de asociere se deosebete de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii i prin scopul specific al acesteia. 5.1.3 O opiune este o nelegere de a menine o ofert de a cumpra, a vinde sau a nchiria o proprietate imobiliar ntr-o anumit perioad i la un pre dat. O opiune creeaz un drept contractual, a cruia exercitare este, n general, dependent de ndeplinirea unor condiii specificate. Deintorul poate alege s-i exercite sau nu opiunea. Ca urmare, o opiune difer de un contract de vnzare sau de cumprare a unei proprieti. Opiunile de cumprare pot fi coninute n contractele de nchiriere. Opiunile de cumprare conin adesea clauza conform creia o parte sau ntreaga chirie pltit se poate regsi n preul de cumprare. 5.1.4 Investiiile imobiliare prin deinerea de valori mobiliare sau de instrumente care reflect att poziiile de datorie, ct i de capital, reprezint o alternativ la proprietatea direct. Investitorii pot deine i tranzaciona pri sau aciuni ntr-o proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel cum pot deine i tranzaciona aciuni ale ntreprinderilor. 5.1.4.1 Piaa pentru astfel de valori mobiliare include att un sector privat sau instituional (societi, fonduri, companii de asigurare), ct i un sector public (investitori individuali care tranzacioneaz pe piaa de capital). 5.1.4.2 Instrumentele de investiie valori mobiliare includ fonduri de investiii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar etc. (astfel de instrumente sunt Tipuri de proprietate 59
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta discutate n studiul IVSC Evaluarea proprietilor imobiliare care sunt garanii pentru valori mobiliare). 5.2 Activele financiare sunt active necorporale i pot include: 5.2.1 drepturile inerente deinerii unei ntreprinderi sau proprieti, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, nchiria sau administra; 5.2.2 drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaz o opiune de a cumpra, sau unei nchirieri cu opiune de cumprare, opiuni care pot fi exercitate sau nu; sau 5.2.3 drepturile inerente deinerii unui pachet de aciuni sau obligaiuni (de exemplu, de a pstra acest pachet sau de a-l vinde). 5.3 Evaluarea activelor financiare este necesar din mai multe motive: 5.3.1 Un activ financiar poate fi inclus ntre activele unui investitor. Ca urmare, pentru a stabili valoarea total a activelor deinute de investitor, trebuie determinat valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor dorete s i vnd participaia sa, sau aceasta este motenit, valoarea ei fiind necesar pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei hotrri judectoreti. De asemenea, un asociat dorete s cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital. 5.3.2 Opiunile de cumprare, care se pot achiziiona adesea cu sume mici, creeaz un puternic efect de ndatorare, efect al crui impact trebuie s fie luat n considerare n preul final de tranzacionare. Contractele de nchiriere cu opiuni de cumprare reduc vandabilitatea proprietii nchiriate, cu implicaii asupra valorii de pia a acesteia. 5.3.3 Evaluarea instrumentelor de investiii valori mobiliare se face n scopul garantrii emisiunilor i emiterii rating-lui valorilor mobiliare, nainte de ofertele publice de vnzare. 5.4 Standardul Internaional de Contabilitate IAS 32 Instrumente financiare: prezentare i descriere, paragrafele 11 i 28, conine definiii pentru: activ financiar, datorie financiar, instrument financiar, instrument de capital propriu. IAS 32, paragraful 28 definete instrumentul (financiar) compus. Conform IAS 32, paragraful 86, o ntreprindere trebuie s prezinte informaii asupra valorii juste pentru fiecare clas de active i de datorii financiare, ntr-o manier care s permit compararea cu valoarea contabil nscris n bilan. 60 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta IAS 32, paragraful 11 (IFRS ediia 2007 n. t.), prezint elementele pe care o entitate trebuie s prezinte. 5.4.1 Un activ financiar reprezint orice activ care este a) numerar; b) un instrument de capitaluri proprii al unei entiti; c) un drept contractual: (i) de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate; sau (ii) de a schimba active financiare sau datorii financiare cu alt entitate, n condiii care sunt potenial favorabile entitii; sau d) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii i este: (i) un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi obligat s primeasc un numr variabil al propriilor instrumente de capitaluri proprii; sau (ii) un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat n altfel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar pentru un numr fix de instrumente de capitaluri proprii ale entitii. 5.4.1.1 Exemple uzuale de active financiare, care reprezint un drept contractual de a ncasa numerar n viitor, sunt: a) conturi de creane i datoriile comerciale; b) efecte comerciale de ncasat i de pltit; c) mprumuturi de ncasat i de pltit; i d) obligaiuni de ncasat i de pltit. 5.4.2 O datorie financiar este orice datorie care este a) o obligaie contractual (i) de a ceda lichiditi sau alt activ financiar unei alte entiti; sau (ii) de a schimba instrumente financiare sau alte datorii financiare cu alt entitate n condiii care sunt potenial nefavorabile pentru entitate; sau b) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii i este: (i) un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi obligat s livreze un numr variabil din propriile instrumente de capitaluri proprii; sau (ii) un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat altfel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar, n schimbul unui numr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii. n acest scop, propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii nu includ instrumente care pot fi ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entitii. (O ntreprindere poate avea o obligaie contractual care poate fi reglat prin vrsarea de numerar sau de alt activ financiar, prin schimbul activelor financiare i datoriilor financiare sau prin plata sub forma propriilor instrumente de capitaluri proprii, fie derivate, fie nederivate.) 5.4.2.1 Exemple uzuale de datorii financiare care reprezint o obligaie contractual de a vrsa numerar n viitor, sunt: a) conturi de creane i
61
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta datoriile comerciale; b) efecte comerciale de ncasat i de pltit; c) mprumuturi de ncasat i de pltit; i d) obligaiuni de ncasat i de pltit 5.4.3 Un instrument financiar reprezint orice contract ce genereaz simultan un activ financiar pentru o entitate i o datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii pentru o alt entitate. Instrumentele financiare au o sfer larg, respectiv de la instrumente primare tradiionale precum obligaiunile, la forme variate de instrumente financiare derivate: 5.4.3.1 Instrumentele financiare derivate dau unei pri dreptul contractual de a schimba active financiare sau datorii financiare cu o alt parte, n condiii potenial favorabil, sau o obligaie contractual de a schimba active financiare sau datorii financiare cu o alt parte n condiii care sunt potenial nefavorabile. Totui, ele nu implic transferul instrumentului financiar primar de baz la nceperea contractului, i nici nu are loc n mod necesar un transfer la scadena contractului (IAS 32, AG 16). 5.4.3.2 Instrumentele financiare derivate creeaz drepturi i obligaii care au ca efect transferul ntre prile instrumentului al unuia sau mai multor riscuri financiare inerente n cadrul unui instrument financiar primar de baz (IAS 32, AG 16). 5.4.3.3 Multe alte tipuri de instrumente derivate ncorporeaz un drept sau o obligaie de schimburi viitoare, incluznd swap-ul pe rata dobnzii i swap-ul valutar, rata dobnzii din contractele caps, collars i floors, mprumuturile, facilitile de emisiune de efecte comerciale i acreditivele (IAS 32, AG 19). 5.4.3.4 O operaiune de leasing financiar este considerat un instrument financiar, iar o operaiune de leasing operaional nu este considerat un instrument financiar (IAS 32, AG 9). 5.4.4 Un instrument de capital propriu este orice contract care certific existena unui interes rezidual n activele unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor sale. 5.4.4.1 Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ aciunile ordinare, unele tipuri de aciuni prefereniale, precum i warantele i opiunile call emise care permit deintorului subscrierea sau cumprarea unui numr fix de aciuni ordinare pentru care deintorul nu are dreptul de a le revinde emitentului n schimbul unei sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar (IAS 32, AG 13). 62 Tipuri de proprietate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.4.4.2 O opiune call sau alt contract similar achiziionat de o entitate, care i d dreptul de a rscumpra un numr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii n schimbul livrrii unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar nu constituie un activ financiar al entitii (IAS 32, AG 14). 5.4.5 Un instrument (financiar) compus este un instrument financiar care, din punctul de vedere al emitentului, conine att un element de obligaie, ct i de capitaluri proprii. 5.5 Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprieti poate fi mai mare sau mai mic dect suma participaiilor individuale la acea proprietate. 5.5.1 Valoarea complet (100%) a participaiilor la proprietile generatoare de venit, aparinnd mai multor asociai, este posibil s depeasc valoarea agregat a participaiilor minoritare la proprietile respective. n mod similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care reprezint ansamblul diferitelor proprieti, este posibil s fie diferit de suma valorilor tuturor proprietilor care formeaz portofoliul, datorit specificului combinrii proprietilor n portofoliu i/sau managementului portofoliului. 5.5.2 Un evaluator estimeaz mai nti valoarea complet sau total a unei proprieti nainte de a evalua participaiile fragmentare (fraciunile proprietii). 5.5.3 n misiunile de evaluare care implic active financiare, evaluatorul trebuie s identifice n mod exact drepturile de proprietate care se evalueaz, dac este vorba de o poziie majoritar sau minoritar ntr-o ntreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar asupra unei investiii imobiliare sub form de aciuni. Evaluatorul trebuie s examineze clauzele contractuale sau actele constitutive (de asociere) pentru a verifica cota procentual din proprietate pe care o reprezint subiectul evalurii. 5.6 Evaluarea activelor financiare implic cunotine nalte i specializate. Ca urmare, evaluatorul trebuie s adapteze abordarea sau abordrile la natura activului financiar de evaluat. 5.6.1 Pentru evaluarea proprietilor deinute n parteneriat pot fi utilizate toate cele trei abordri.
63
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.6.1.1 La analiza vnzrilor comparabile, n cadrul abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul determin dac n preul de cumprare sunt incluse i active non-imobiliare. Dac sunt incluse, aceste active trebuie identificate, iar efectul lor asupra valorii trebuie luat n considerare i estimat. 5.6.2 Dac un asociat/acionar a achiziionat participaii ntr-o asociere sau ntreprindere, evaluatorul ia n considerare efectele activelor non-imobiliare asupra preului tranzaciei. Aceste elemente pot include finanri speciale, garantri privind ocuparea sau venitul i servicii de management. 5.6.3 Opiunile de cumprare sunt considerate la cost de cumprtor, cnd opiunea este exercitat. Astfel, costul unei opiuni de a cumpra o proprietate, opiune care a fost exercitat, se adaug la preul de vnzare al proprietii imobiliare. Un evaluator trebuie s ia n considerare efectul de ndatorare, produs de o opiune de cumprare, asupra preului final de tranzacie al unei proprieti. Cnd o opiune de cumprare, a unei proprieti nchiriate, este exercitat iar chiriile anterior pltite sunt considerate pri ale preului de cumprare, astfel de pli sunt tratate ca pli de rate. 5.6.4 Preul unitilor sau aciunilor unei investiii imobiliare pe aciuni sunt stabilite pe pieele pe care acestea se tranzacioneaz. Evalurile activelor imobiliare, care sunt componente ale unui pachet de instrumente de investiie, pot fi solicitate pentru subscriere sau rating naintea unei oferte publice de vnzare. n astfel de situaii evaluatorul aplic acele abordri i metode consecvente cu caracteristicile proprietii imobiliare de a genera venituri.
64
Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare 1, 2 i 3

Introducere Piee Pre, cost i valoare Tipuri de valoare Comunicarea rezultatelor evalurii 67 68 69 70 71
Introducere la Standardele Internationale de Evaluare 1, 2 i 3
66
Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare 1, 2 i 3

Elaborarea i comunicarea evalurii
Evalurile sunt elaborate pe baza valorii de pia a unui activ sau pe baze diferite de valoarea de pia. Toate evalurile utilizeaz conceptele de pia, pre, cost i valoare. Aceste concepte sunt relevante att pentru evalurile pe baza valorii de pia, ct i pentru cele efectuate pe criterii care nu au legtur cu piaa. Att comunicarea clar a rezultatelor evalurii, ct i nelegerea modalitii de obinere a lor au aceeai importan pentru munca evaluatorilor. Un raport de evaluare bine elaborat ndeplinete aceste funciuni. n consecin, este indicat ca Standardele Internaionale de Evaluare s se refere la aceste trei aspecte fundamentale ale evalurii: IVS 1,Valoarea de pia tip de valoare; IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia i IVS 3, Raportarea evalurii.
Tipuri de valoare
1.0 Introducere
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de interaciunea a patru factori care sunt asociai cu orice produs, serviciu sau marf. Acetia sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare. 1.1 Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciunea complex a celor patru factori ai valorii. Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitatea sa i de solicitarea sa. Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitat de raritatea sa i de puterea efectiv de cumprare a potenialilor consumatori. Cererea pentru un bun sau serviciu este, de asemenea, creat de utilitatea sa, influenat de raritatea i de solicitarea sa i limitat de puterea de cumprare. 1.2 Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca i raritatea sau disponibilitatea redus a bunului sau serviciului sunt considerate factori ai ofertei. Preferinele consumatorilor i puterea lor de cumprare, care reflect dorina de a avea bunul sau serviciul i stabilesc accesibilitatea acestora, sunt considerate factori ai cererii.
Introducere la IVS 1, 2 i 3
67
2.0 Piee
O pia reprezint un mediu n care bunurile, serviciile i mrfurile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul preului. Conceptul de pia implic capacitatea cumprtorilor i a vnztorilor de a-i desfura activitatea fr restricii. 2.1 Principiul ofertei i cererii arat c preul unui bun sau serviciu variaz invers proporional cu oferta i direct proporional cu cererea. 2.2 n cazul pieelor pe care se tranzacioneaz proprietile, oferta reprezint totalitatea drepturilor asupra proprietii disponibile pentru vnzare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit perioad, n situaia n care costurile forei de munc i costurile de producie rmn constante. 2.3 Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai, care caut drepturi de proprietate, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit perioad de timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul, preurile viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante.
Curba ofertei i cererii

250
Oferta
Preul n dolari (mii $)
100
150
200
Pre de echilibru Cerere
0 1
50
10
11
Cantitate n uniti (1.000)
68
3.0 Pre, cost i valoare

Diferenele dintre pre, cost i valoare au fost prezentate anterior. (A se vedea seciunea 4.0 din Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate). Aceste diferene de terminologie sunt importante pentru funcionarea pieei datorit relaiei funcionale pe care o descrie fiecare, de ex. preul se raporteaz la schimbul curent al bunului sau serviciului; costul reflect cheltuiala pentru producerea bunului sau serviciului; valoarea reprezint cel mai probabil pre convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu, care este disponibil pentru cumprare. 3.1 Preul este un concept care se refer la schimbul unei mrfi, unui produs sau unui serviciu. Preul reprezint suma de bani care a fost cerut, oferit sau pltit pentru o marf. Dup ce schimbul a fost efectuat, preul public sau confidenial devine un fapt istoric. Preul pltit reprezint intersecia dintre ofert i cerere. 3.2 Costul este un concept referitor la producie, deci diferit de schimb i este definit ca fiind suma de bani necesar pentru a crea sau produce o marf, un bun, sau un serviciu. Dup obinerea bunului sau dup prestarea serviciului, costul acestora devine un fapt istoric. 3.3 Conceptul valoare se refer la preul cel mai probabil convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea stabilete preul ipotetic sau noional pe care cumprtorii i vnztorii l vor conveni pentru un bun sau un serviciu. Astfel, valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru un bun sau serviciu, disponibil pentru cumprare, la un anumit moment dat. 3.4 Un tip de valoare descrie natura acestei tranzacii ipotetice, de exemplu, dac a avut loc sau nu pe o pia public i ce conteaz pentru motivarea i comportamentul prilor. Tipul de valoare nu descrie starea bunului sau serviciului implicat n tranzacie, de exemplu dac se afl sau nu n exploatare sau dac se afl mpreun cu alte active sau nu. De accea, n mod normal, tipul de valoare va trebui s fie nsoit de precizri suplimentare astfel nct ipotezele de evaluare adoptate s fie definite n mod adecvat. Folosirea unor ipoteze adiionale diferite poate conduce la valori diferite pentru acelai activ; de accea este imperios necesar ca acestea s fie nelese i exprimate n mod clar.
69
4.0 Tipuri de valoare

Conceptul valoare de pia este legat de percepiile colective i de comportamentul participanilor pe pia. Acest concept recunoate factori diveri care pot influena tranzaciile din cadrul pieei i i separ de alte considerente intrinseci sau nebazate pe pia, care influeneaz valoarea. Valoarea de pia se bazeaz pe pia i, n consecin, toate datele de intrare trebuie s fie dezvoltate din datele de pe pia. 4.1 Evalurile proprietii pe baza pieei presupun funcionarea unei piee n cadrul creia tranzaciile au loc fr restricii din partea forelor din afara pieei. 4.1.1 Evalurile pe baza pieei trebuie s stabileasc cea mai bun utilizare sau cea mai probabil utilizare a proprietii, care reprezint un determinant semnificativ al valorii sale. 4.1.2 Evalurile pe baza pieei sunt elaborate pe baza informaiilor specifice ale pieei (pieelor) corespunztoare i prin metode i proceduri care ncearc s reflecte procesele deductive ale participanilor pe aceste piee. 4.1.3 Evalurile pe baza pieei sunt realizate prin aplicarea abordrilor valorii prin comparaia vnzrilor, capitalizarea venitului i prin cost. Informaiile i criteriile folosite, n fiecare din aceste abordri, trebuie s fie obinute de pe pia. 4.2 n afara valorii de schimb ipotetice dintre doi participani pe pia tipic motivai, evaluarea proprietilor poate utiliza principii de evaluare care iau n considerare utilitatea sau funcionalitatea economic alternativ a unui activ, care pot fi atribuite unor motivaii neobinuite sau atipice ale prilor la tranzacie, sau o valoarea specificat prin lege sau printr-un contract. 4.2.1 Exemple de alte tipuri de valoare diferite de valoarea de pia sunt valoarea just, valoarea de investiie, valoarea special i valoarea sinergiei. Premisele suplimentare necesare pentru aplicarea acestor tipuri de valoare au adesea o specificitate mai mare fa de cele necesare la definirea valorii de pia, deoarece pot reflecta circumstanele unei tere pri. Din aceast cauz, raportul de evaluare trebuie s asigure faptul c o un astfel tip de valoare nu va fi interpretat ca fiind valoarea de pia. 4.2.2 Evalurile pe baza tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia trebuie s utilizeze procedurile adecvate i s analizeze informaiile suficiente, necesare pentru efectuarea unei estimri rezonabile a valorii.
70 Introducere la IVS 1, 2 i 3
5.0 Comunicarea rezultatelor evalurii

5.1 Coninutul i prezentarea raportului de evaluare au o importan deosebit pentru: 5.1.1 transmiterea concluziei cu privire la valoare clientului i utilizatorului (utilizatorilor) evalurii, i 5.1.2 confirmarea tipului de valoare/bazei de evaluare, scopului evalurii, i oricror ipoteze sau condiii limitative care stau la baza evalurii. 5.2 Pentru a ajuta cititorul s parcurg procedurile i dovezile utilizate de evaluator, n procesul de evaluare, raportul de evaluare poate furniza i procesele analitice i informaiile empirice utilizate pentru a ajunge la concluzia referitoare la valoare. 5.3 Alte informaii eseniale, coninute n raportul de evaluare, includ: 5.3.1 numele evaluatorului i data la care se aplic valoarea estimat, 5.3.2 proprietatea i drepturile de proprietate supuse evalurii, 5.3.3 data evalurii i data raportului de evaluare, 5.3.4 amplitudinea inspeciei, 5.3.5 aplicabilitatea acestor Standarde i orice prezentare de informaii necesare.
71
72
IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare

Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Standardului Comentarii Cerine pentru prezentarea informaiilor Prevederi referitoare la devieri de la Standard Data intrrii n vigoare 75 76 76 79 79 80 83 84 84
IVS 1 Valoarea de pia - tip de valoare
74
Standardul 1 Standardele Internaionale de Evaluare Valoarea de pia tip de valoare

Acest Standard trebuie citit n contextul materialului de fond i al recomandrilor de implementare coninute n Conceptele i Principiile de Evaluare General Acceptate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a oferi o definiie uzual a valorii de pia. De asemenea, acest standard explic criteriile generale referitoare la aceast definiie i la aplicarea ei n evaluarea proprietii, atunci cnd scopul i destinaia propus a evalurii cer estimarea valorii de pia. 1.2 Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform cerinelor care corespund definiiei valorii de pia. Pentru a estima valoarea de pia, evaluatorul trebuie s determine mai nti cea mai bun utilizare, sau cea mai probabil utilizare (vezi Standardele Internaionale de Evaluare [IVS-uri] i Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate ale IVSC, paragrafele 6.3, 6.4, 6.5). Acea utilizare poate s fie continuarea utilizrii existente a proprietii sau alte utilizri alternative. Aceste determinri sunt fcute pe baza evidenelor pieei. 1.3 Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de evaluare care reflect natura proprietii i circumstanele n care proprietatea respectiv va fi cel mai probabil tranzacionat pe piaa liber. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat i abordarea prin cost. 1.4 Toate metodele, tehnicile i procedurile de cuantificare a valorii de pia, dac pot fi utilizate i dac sunt aplicate corect i adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de pia cnd se bazeaz pe criterii derivate din pia. Metoda comparaiei vnzrilor sau alte metode de comparaie de pia trebuie
IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare 75
s fie fundamentate pe observaiile de pia. Abordarea prin capitalizarea venitului, care include i analiza fluxului de numerar actualizat, trebuie s se bazeze pe fluxurile de numerar/cash flows determinate de pia i pe rate ale rentabilitii derivate din pia. Costurile de construcie i deprecierea trebuie determinate prin analiza costurilor i a deprecierilor cumulate reflectate de pia. Chiar dac posibilitatea de obinere a informaiilor i circumstanele legate de pia sau de proprietatea n sine vor impune ce metod de evaluare este cea mai relevant i mai adecvat, rezultatul folosirii oricreia dintre procedurile menionate anterior trebuie s fie valoarea de pia, dac fiecare metod se bazeaz pe informaii derivate din pia. 1.5 Modalitatea n care proprietatea va fi comercializat pe piaa liber st la baza diferenelor de aplicare a diferitelor metode sau proceduri folosite pentru estimarea valorii de pia. Cnd se bazeaz pe informaii de pia, fiecare metod este o metod comparativ. n general, n orice situaie de evaluare, una sau mai multe metode sunt cele mai reprezentative pentru activitile pieei libere. n orice misiune de determinare a valorii de pia evaluatorul va lua n considerare fiecare metod i va determina care metod este cea mai adecvat.

2.1 IVS 1 se aplic valorii de pia a proprietii, ndeosebi a proprietii imobiliare i elementelor ei nrudite. Este necesar ca proprietatea avut n vedere s fie privit ca fiind de vnzare pe piaa liber, spre deosebire de evaluarea acesteia pentru alt scop.
3.0 Definiii
3.1 Pentru scopul acestor Standarde valoarea de pia este definit astfel: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. 3.2 Termenul proprietate este utilizat, deoarece obiectul acestor Standarde este evaluarea proprietii. ntruct aceste Standarde se refer i la raportarea financiar, n definiia general poate fi utilizat i termenul activ n locul termenului proprietate. Fiecare parte a definiiei are propriul ei cadru conceptual: 3.2.1 Suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare (de obicei n moneda naional) pltibil pentru proprietate ntr-o tranzacie 76 IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare
independent (neprtinitoare) de pia. Valoarea de pia este estimat ca fiind preul cel mai probabil, care se poate obine, n mod rezonabil, pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre cumprtor. Aceast estimare nu se refer la un pre estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstane speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare, vnzare i leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice persoan implicat n vnzare sau de orice element al valorii speciale (definit n IVSC Standard 2, paragraful 3.5). 3.2.2 o proprietate va fi schimbat se refer la faptul c valoarea unei proprieti este mai degrab o sum de bani estimat dect un pre de vnzare predeterminat sau preul curent de vnzare. Este preul la care piaa ateapt ca o tranzacie, care ntrunete toate celelalte pri ale definiiei valorii de pia, s poat fi ncheiat la data evalurii. 3.2.3 la data evalurii impune faptul c valoarea de pia estimat este specific unui moment, unei date precise. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat ar putea fi incorect sau inadecvat pentru o alt dat. Valoarea estimat va reflecta starea i circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat anterioar sau ulterioar. De asemenea, definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i definitivarea contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care altfel ar putea s apar. 3.2.4 ntre un cumprtor decis se refer la un cumprtor care este motivat dar nu constrns s cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici determinat s cumpere la orice pre. De asemenea, acesta este un cumprtor care achiziioneaz mai degrab n concordan cu realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Presupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa. Un evaluator nu trebuie s formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura pieei i nici s ia n considerare un nivel al valorii de pia peste cel obtenabil n mod rezonabil. 3.2.5 un vnztor hotrt nu este nici nerbdtor sau constrns/ dispus s vnd la orice pre, nici forat s menin un pre care nu este considerat realist pe piaa curent. Acest vnztor hotrt este motivat s vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre obtenabil pe piaa liber, dup o activitate de marketing corespunztoare, oricare ar fi acel IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare 77
pre. Situaiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrant a acestei consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic. 3.2.6 ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau special (de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul), care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s fie majorate prin includerea unui element de valoare special (a se vedea IVS 2, paragraful 3.8). Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri independente, fiecare acionnd n mod independent. 3.2.7 dup o activitate de marketing adecvat nseamn c proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pre, care se poate obine n mod rezonabil, n acord cu definiia valorii de pia. Durata timpului de expunere pe pia poate varia n funcie de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus n atenia unui numr corespunztor de poteniali cumprtori. Perioada de expunere trebuie s nceap nainte de data evalurii. 3.2.8 n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudent presupune c att cumprtorul decis, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i caracteristicile proprietii, cu utilizrile existente i poteniale ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se afl piaa, la data evalurii. Se mai consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd de cunotinele necesare pentru a obine cel mai bun pre, corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este msurat prin referire la conjunctura pieei, de la data evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde proprietatea pe o pia cu preuri n scdere, la un pre mai mic dect cele anterioare. n asemenea cazuri, valabile i pentru situaii de vnzare i cumprare caracteristice pieelor care nregistreaz variaii de preuri, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii. 3.2.9 i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s fac acest lucru. 3.3 Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e). 78 IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare
3.4 Cea mai bun utilizare (CMBU). Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este fizic posibil, justificat n mod adecvat, permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai mare a proprietii evaluate.
4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate

4.1 Evaluarea n scopul raportrii financiare, care constituie coninutul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), trebuie citit n corelaie cu acest standard. 4.1.1 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, prezint instruciuni pentru evaluatori, experi contabili i orice alt persoan, referitoare la Standardele de evaluare care afecteaz contabilitatea. Valoarea just a imobilizrilor corporale este, de obicei, valoarea de pia a acestora. (A se vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, paragraful 8.1.) 4.2 Exist mai multe exemple de termeni care sunt utilizai att de contabili ct i de evaluatori. Unii dintre acetia pot duce la nenelegeri i la posibile abuzuri n utilizarea Standardelor. IVS 1 definete valoarea de pia i comenteaz criteriile necesare pentru stabilirea valorii de pia. Ali termeni importani sunt definii n IVS-urile 1 i 2 i se refer la cerinele specifice comentate n IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar.
5.0 Coninutul Standardului

Pentru efectuarea evalurilor compatibile cu aceste Standarde i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic, referitoare la etic, competen i prezentarea informaiilor i la cerinele de raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7). 5.1 n determinarea i raportarea valorii de pia estimat, evaluatorul: 5.1.1 va prezenta evaluarea n mod complet, inteligibil i ntr-o manier care s nu induc n eroare; 5.1.2 va asigura c estimarea valorii de pia se bazeaz pe informaii de pia; 5.1.3 va asigura c estimarea valorii de pia s-a fcut prin utilizarea metodelor i tehnicilor adecvate; IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare 79
5.1.4 va prezenta informaii suficiente pentru a permite celor care citesc i se bazeaz pe raportul de evaluare s neleag informaiile din acesta, raionamentul, analizele i concluziile; i 5.1.5 va respecta cerinele IVS 3 privind raportarea evalurii. Ca urmare, evaluatorul 5.1.5.1 va defini tipul de valoare pe care l va estima i va prezenta scopul i destinaia evalurii, data efectiv a evalurii i data raportului. 5.1.5.2 va identifica clar i va descrie proprietatea i drepturile de proprietate sau participaiile de evaluat; 5.1.5.3 va descrie sfera/extinderea misiunii lui ca i amploarea inspeciei efectuate asupra proprietii; 5.1.5.4 va prezenta orice ipoteze i condiii limitative pe care s-a bazat evaluarea; 5.1.5.5 va explica pe larg i complet fundamentele evalurii/ abordrile valorii aplicate ca i motivele i concluziile aplicrii lor; i 5.1.5.6 va include o declaraie de conformitate (certificare a valorii) care atest obiectivitatea evaluatorului, contribuiile profesionale, echidistana i necondiionarea onorariilor profesionale sau altor compensaii de rezultatele evalurii, ca i aplicabilitatea standardelor, precum i alte prezentri.
6.0 Comentarii
6.1 Conceptul i definiia valorii de pia sunt fundamentale pentru toate practicile de evaluare. Un scurt rezumat al fundamentelor eseniale economice i procedurale este prezentat n Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate i n Codul Deontologic, documente pe care aceste Standarde se sprijin. 6.2 Conceptul de valoare de pia nu este dependent de o tranzacie curent, care are loc la data evalurii. Mai degrab, valoarea de pia este o estimare a preului care ar trebui obinut la o vnzare, la data evalurii, n condiiile definiiei valorii de pia. Valoarea de pia este o reprezentare a preului asupra cruia un cumprtor i un vnztor ar trebui s cad de acord, la acel moment, conform definiiei valorii de pia, fiecare dintre ei avnd, n 80 IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare
prealabil, timp pentru investigarea altor oportuniti i alternative ale pieei, fr s nege faptul c pregtirea contractelor formale i a documentaiei necesare, aferente ncheierii acestora, ar putea s necesite mai mult timp. 6.3 Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia liber i concurenial, o circumstan care ocazional impune utilizarea adjectivului liber dup cuvintele valoare de pia. Cuvintele liber i concurenial nu au un sens absolut. Piaa unei proprieti poate fi o pia internaional sau una naional. Piaa poate fi constituit din cumprtori i vnztori numeroi, sau poate fi caracterizat printr-un numr limitat de participani. Piaa pe care proprietatea este expus pentru vnzare nu este, prin definiie, o pia restrictiv sau constrictiv. n sens contrar, dac se omite cuvntul liber nu se indic faptul c tranzacia ar fi privat sau nchis. 6.4 n general, evalurile de pia se bazeaz pe informaiile referitoare la proprieti comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul s efectueze o cercetare adecvat i relevant, s efectueze analize competente i s trag concluzii informate i bine susinute. n acest proces, evaluatorii nu pot accepta orice informaii, ci trebuie s ia n considerare toate evidenele pertinente ale pieei, tendinele, tranzaciile comparabile i alte informaii. Dac informaiile de pia sunt limitate sau total inexistente (ca de exemplu pentru anumite proprieti specializate), evaluatorul trebuie s fac o prezentare adecvat a situaiei i trebuie s declare dac estimarea este n vreun fel limitat de inadecvarea informaiilor. Toate evalurile solicit exercitarea raionamentului profesional al evaluatorului, dar din rapoarte trebuie s reias dac evaluatorul i bazeaz estimarea valorii de pia pe evidenele pieei sau dac estimarea se bazeaz, n principal, pe raionamentului profesional al evaluatorului, din cauza naturii proprietii i a lipsei informaiilor comparabile de pia. 6.5 Deoarece pieele sunt caracterizate prin condiii care se modific, evaluatorii trebuie s ia n considerare dac informaiile disponibile reflect i ntrunesc criteriile pentru valoarea de pia. 6.5.1 Perioadele cu modificri rapide ale condiiilor de pia sunt caracterizate prin modificarea rapid a preurilor situaie numit n mod uzual ca dezechilibru. O perioad de dezechilibru poate continua pe parcursul mai multor ani i poate constitui condiia pieei curente i a celei previzionate. n alte circumstane, o schimbare economic rapid poate da natere unui flux haotic de informaii despre pia. Dac unele vnzri nu sunt adecvate i reprezentative pentru pia, evaluatorul le va acorda o importan mai mic. Evaluatorul are posibilitatea s stabileasc, pe baza IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare 81
informaiilor pe care le are la dispoziie, unde se afl nivelul realist al pieei. Preurile tranzaciilor individuale pot s nu fie o reflectare a valorii de pia, dar analiza acestor informaii de pia trebuie luat n consideraie n procesul de evaluare. 6.5.2 Pe o pia inactiv sau n declin, numrul de cumprtori decii (participani de bun voie) poate s fie mare sau mic. Cteva tranzacii, dar nu n mod necesar toate, pot implica elemente de constrngere financiar (sau de alt tip), sau condiii care reduc sau elimin interesul practic al anumitor proprietari de a vinde. Evaluatorii trebuie s ia n consideraie toi factorii pertineni n astfel de condiii de pia i s acorde o importan adecvat tranzaciilor individuale pe care acetia le consider adecvate s reflecte piaa. n mod normal, lichidatorii i executorii au sarcina de a obine cel mai bun pre pentru vnzrile de active. Totui, vnzrile pot avea loc fr un marketing adecvat sau fr o perioad rezonabil de marketing. Evaluatorul trebuie s analizeze astfel de tranzacii, pentru a determina msura n care acestea ndeplinesc cerinele definiiei valorii de pia, ca i importana care trebuie acordat unor astfel de informaii. 6.5.3 n timpul unor perioade de tranziie de pia, caracterizate de creteri sau scderi rapide ale preurilor, exist riscul unor supraevaluri sau subevaluri n cazul n care se acord o importan excesiv informaiilor istorice, sau dac se utilizeaz ipoteze nefundamentate referitoare la pieele viitoare. n aceste circumstane, n rapoartele lor, evaluatorii trebuie s analizeze cu atenie i s reflecte aciunile i atitudinile pieei i s prezinte complet rezultatele investigaiilor i constatrilor. 6.6 Conceptul valoare de pia presupune i c, ntr-o tranzacie la valoarea de pia, o proprietate va fi expus liber i adecvat pe pia, pentru o perioad rezonabil de timp i cu o publicitate rezonabil. Aceast expunere se presupune c are loc naintea datei efective a evalurii. Pieele imobilizrilor corporale sunt diferite de cele pe care se tranzacioneaz aciuni, obligaiuni i alte active curente. Imobilizrile corporale tind s fie unicate. Ele se vnd mai rar i pe piee care sunt mai puin formale i mai ineficiente dect, spre exemplu, pieele valorilor cotate la burs. n plus, imobilizrile corporale sunt mai puin lichide. Din aceste motive i pentru c imobilizrile corporale nu se comercializeaz n mod obinuit n cadrul unei burse, aplicarea conceptului de valoare de pia impune utilizarea unor ipoteze, ca de exemplu, expunere adecvat pe pia pentru o perioad rezonabil de timp, pentru a permite un marketing adecvat i finalizarea negocierilor.
82 IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare
6.7 Proprietile generatoare de venit, deinute ca plasamente imobiliare pe termen lung de ctre compania imobiliar, fondurile de pensii, trusturile sau alt tip de posesiune sunt evaluate, de obicei, pe baza vnzrii individuale a activelor, n conformitate cu un plan bine stabilit. Valoarea total a acestor active, privite sau tratate ca un portofoliu sau ca un grup compact de proprieti, poate depi sau poate fi mai mic dect suma valorii de pia a fiecrui activ luat separat. 6.8 Toate evalurile trebuie s se refere la scopul i la destinaia evalurii. n plus fa de alte cerine ale raportrii, evaluatorul trebuie s clarifice n ce clas a fost ncadrat fiecare activ, n cazul n care scopul evalurii este ntocmirea situaiilor financiare. 6.9 n situaii excepionale, valoarea de pia poate avea o mrime negativ. Aceast situaie include unele drepturi ale chiriaului, unele proprieti specializate, proprietile nvechite al cror cost de demolare depete valoarea terenului, unele proprieti contaminate i altele.
7.0 Cerine pentru prezentarea informaiilor

7.1 Rapoartele de evaluare trebuie s fie clare. Evalurile fcute n scopul estimrii i raportrii valorii de pia vor ndeplini prevederile Seciunii 5 de mai sus. Rapoartele vor conine o referin specific la definiia valorii de pia aa cum aceasta este prezentat n acest Standard, mpreun cu o referin specific privitoare la modul n care proprietatea a fost avut n vedere, n termeni de utilizare existent sau de cea mai bun utilizare a sa (sau cea mai probabil utilizare a sa) i o prezentare a tuturor ipotezelor de baz. 7.2 n estimrile valorii de pia, evaluatorul va specifica n mod clar data efectiv a evalurii (data la care valoarea estimat este valabil), scopul i destinaia propus a evalurii i alte astfel de criterii relevante i credibile s asigure o interpretare adecvat i rezonabil a rezultatelor, opiniilor i concluziilor evaluatorului. 7.3 Dei conceptul, folosirea i aplicarea unor expresii alternative ale valorii/ tipurilor de valoare pot fi adecvate n anumite circumstane, evaluatorul se va asigura c, dac astfel de valori alternative sunt estimate i raportate, ele nu trebuie interpretate ca reprezentnd valoarea de pia. 7.4 Cnd evalurile sunt efectuate de un evaluator intern, de exemplu de un salariat al ntreprinderii proprietar a activelor, sau al firmei de contabilitate angajat pentru elaborarea situaiilor financiare ale IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare 83
ntreprinderii, va fi fcut o meniune expres, n certificatul sau n raportul de evaluare, despre existena i natura unor astfel de relaii.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard

8.1 n aplicarea acestui standard, orice devieri trebuie s respecte prevederile coninute de IVS 3, Raportarea evalurii.
9.0 Data intrrii n vigoare

9.1 Acest Standard Internaional de Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
84 IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare
Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Standardului Comentarii Cerine pentru prezentarea informaiilor Prevederi referitoare la devieri de la Standard Data intrrii n vigoare
87 87 87 88 88 90 93 93 94
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
86
Standardul 2 Standardele Internaionale de Evaluare Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia (Revizuit n 2007)
Acest standard ar trebui citit n contextul materialului de fond i al recomandrilor de implementare, coninute n Principiile de Evaluare General Acceptate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivele Standardului Internaional de Evaluare 2 (IVS 2) sunt identificarea, explicarea i distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, precum i stabilirea standardelor pentru aplicarea acestora. 1.2 Valoarea de pia este cel mai adecvat tip de valoare pentru o mare varietate de aplicaii. Totui, n situaii specifice, pot fi mai adecvate tipuri de valoare alternative. Este esenial ca att evaluatorul ct i utilizatorii evalurilor s neleag clar diferena dintre valoarea de pia i aceste alte tipuri de valoare, ca i efectele (dac exist) pe care diferenele dintre tipurile de valoare le pot avea asupra aplicabilitii evalurii. 1.3 Conceptul valoare de pia se bazeaz pe ipoteze specifice identificate, care sunt prezentate n IVS 1. Celelalte tipuri de valoare presupun aplicarea unor ipoteze diferite, care, dac nu sunt identificate n mod clar, pot duce la o evaluare eronat.

2.1 Acest Standard prezint i explic aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia pentru alte scopuri dect pentru raportarea financiar.
3.0 Definiii
Definiii din Standardele Internaionale de Evaluare 3.1 Tip de valoare (Baz de evaluare). O prezentare a principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat specificat.
IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
87
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.2 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care preul este determinat n mod obiectiv. 3.3 Valoarea de investiie sau subiectiv. Valoarea proprietii pentru un anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile; 3.4 Cumprtor special. Un cumprtor pentru care un anumit activ are o valoare special datorat avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe pia. 3.5 Valoarea special. O sum de bani peste valoarea de pia, care reflect atributele/caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un cumprtor special. 3.6 Valoarea sinergiei 1 . Un element suplimentar de valoare care este creat n urma combinrii/fuziunii a dou sau mai multe proprieti, n urma creia valoarea proprietii rezultat din combinare este mai mare dect suma valorilor proprietilor individuale nainte de combinarea lor.

4.1 Pentru majoritatea scopurilor, evalurile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar trebuie fcute prin folosirea valorii juste. Aceasta este o aplicare specific a valorii juste, care poate solicita mai multe ipoteze restrictive dect se solicit n general. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, comenteaz cerinele specifice de evaluare n optica standardelor de contabilitate.
5.0 Coninutul Standardului

Pentru efectuarea evalurilor, compatibile cu aceste Standarde i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic, referitoare la etic, competen, prezentare a informaiilor i la cerinele de raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7). 5.1 Cnd efectueaz o evaluare conform acestui standard, evaluatorul
1
Valoarea sinergiei se mai numete i valoare din comasare.
88
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta trebuie s se asigure c 5.1.1 estimarea valorii se bazeaz pe informaiile i situaiile adecvate evalurii; 5.1.2 estimarea valorii se face prin utilizarea metodelor i tehnicilor adecvate; 5.1.3 evaluarea are la baz informaii suficiente pentru susinerea analizelor i concluziilor. 5.2 n raportarea unei valori, estimat conform acestui standard, evaluatorul trebuie s 5.2.1 ndeplineasc toate cerinele Standardului Internaional de Evaluare 3, Raportarea evalurii. n mod special, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea ntr-o manier care s nu induc n eroare (IVS 3, 5.1.1); 5.2.2 defineasc tipul sau tipurile de valoare utilizate i s precizeze scopul i destinaia evalurii, data efectiv a evalurii i data raportului de evaluare (IVS 3, 5.1.2 i 5.1.3); 5.2.3 identifice clar i s descrie proprietatea i drepturile de proprietate supuse evalurii, precum i sfera procesului de evaluare, necesar pentru formarea concluziilor evalurii (IVS 3, 5.1.4 i 5.1.5); 5.2.4 specifice toate ipotezele i condiiile limitative pe care s-a bazat evaluarea (IVS 3, 5.1.6 i 5.1.7); 5.2.5 separe clar ipotezele care sunt diferite sau sunt suplimentare fa de cele care stau la baza estimrii valorii de pia; 5.2.6 explice integral abordrile i procedurile de evaluare, care au fost aplicate, precum i raionamentul pe baza cruia au fost fcute analizele, opiniile i concluziile din raport (IVS 3, 5.1.8); 5.2.7 includ o declaraie c evaluarea a fost efectuat n concordan cu IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele IVS-urilor i s prezinte o explicaie a acestor devieri. (IVS 3, 5.1.10) IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia 89
6.0 Comentarii
6.1 Un tip de valoare (baz de evaluare) arat principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot s fie diferite n funcie de scopul evalurii. Un tip de valoare nu reprezint o precizare a metodei utilizate i nici o descriere a condiiei unui activ sau unor active cnd se vnd. Valoarea de pia este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit i analizat n IVS 1. Acest Standard prezint definiiile i analizeaz alte tipuri de valoare. Acestea sunt incluse n trei categorii principale: 6.1.1 Prima categorie reflect beneficiile pe care o entitate le obine din deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea entitate. Dei, n anumite situaii, valoarea specific pentru acea entitate ar putea fi identic cu suma care ar putea fi obinut din vnzarea activului, aceast valoare reflect beneficiile ncasabile din deinerea activului i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Din aceast categorie face parte valoarea de investiie sau subiectiv. Diferenele dintre valoarea unui activ pentru o anumit entitate i valoarea lui de pia exprim motivaia intrrii pe pia a cumprtorilor sau vnztorilor. 6.1.2 A doua categorie reprezint preul care, n mod rezonabil, ar fi convenit ntre dou pri anumite, care tranzacioneaz un activ. Dei prile ar putea s fie independente i ar putea s negocieze n condiii neprtinitoare, activul nu este n mod necesar expus pe piaa larg, iar preul convenit ar putea s reflecte mai degrab avantajele (sau dezavantajele) specifice ale proprietii pentru prile implicate dect piaa n ansamblul ei. Din aceast categorie fac parte valoarea just, valoarea special i valoarea sinergiei. 6.1.3 O a treia categorie este valoarea determinat conform unei definiii prezentat ntr-un statut sau ntr-un contract. 6.2 Aplicarea valorii juste, conform standardelor de contabilitate, este comentat n IVA 1. n standardele de contabilitate, valoarea just este privit ca fiind similar cu valoarea de pia. 6.3 Pentru alte scopuri, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just solicit estimarea unui pre care este corect ntre dou pri specifice, lundu-se n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare dintre pri le-ar obine din tranzacie. 6.4 Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei n multe cazuri preul, care ar fi corect ntre cele dou pri, ar putea s fie egal cu 90 IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta cel obtenabil pe pia, pot s existe i cazuri cnd estimarea valorii juste ar presupune luarea n considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimrii valorii de pia. 6.5 O utilizare uzual a valorii juste este determinarea preului care este corect pentru acionariatul unei ntreprinderi, cnd unele sinergii particulare ntre dou pri ar putea arta c preul, care este corect ntre aceste dou pri, este totui diferit de preul care ar putea fi obinut pe pia, n ansamblul ei. Dimpotriv, valoarea de pia solicit excluderea oricrui element al valorii speciale, cum ar fi de exemplu, valoarea sinergiei. 6.6 Valoarea special poate proveni atunci cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor sau pentru o categorie limitat de cumprtori, dect pentru ansamblul cumprtorilor de pe pia. Aceste caracteristici se pot referi la aspecte fizice, geografice, economice sau de natur legislativ. Valoarea de pia solicit neluarea n considerare a oricrui element al valorii speciale, deoarece, la o anumit dat, definiia acesteia arat c exist un cumprtor decis s cumpere i nu un anumit cumprtor decis s cumpere. 6.7 Valoarea sinergiei poate fi o form a valorii speciale care rezult din combinarea a dou sau mai multe active, din care rezult un nou activ care are o valoare mai mare dect suma activelor individuale. 6.8 Dac se raporteaz valoarea special, aceasta trebuie s fie, ntotdeauna, clar distins de valoarea de pia. 6.9 Un tip de valoare nu trebuie confundat cu ipotezele care pot fi cerute pentru clarificarea aplicrii tipului de valoare la o situaie specific. Anumii termeni, care adesea sunt utilizai pentru a descrie o evaluare, nu reprezint tipuri de valoare distincte, deoarece aceti termeni mai degrab descriu situaia activului sau situaiile n care se presupune c va avea loc schimbul, dect un obiectiv de estimare a valorii. Valoarea poate fi cuantificat prin utilizarea unui tip de valoare, definit n seciunea 3, sau pe baza valorii de pia, a se vedea IVS 1. Exemple de astfel de termeni uzuali sunt: 6.9.1 Valoarea ntreprinderii pe premisa continuitii activitii: Acest termen descrie situaia n care o ntreprindere este transferat ca o entitate aflat n exploatare. Alte scenarii alternative de evaluare, diferite de continuitatea exploatrii, se pot referi la transferul tuturor activelor privite ca o entitate complet dar dup nchiderea ntreprinderii, sau la transferul unor active utilizate n mod curent n ntreprindere ca elemente individuale. IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia 91
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.9.2 Valoarea de lichidare: Acest termen descrie situaia n care un grup de active folosite mpreun ntr-o ntreprindere, sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma nchiderii ntreprinderii. Dei este adesea asociat cu o vnzare forat (vezi 6.11 de mai jos), acest termen are un alt neles. Nu exist nici un motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o vnzare ordonat, n urma unei comercializri adecvate. 6.9.3 Valoarea de recuperare: Acest termen descrie valoarea unui activ care a ajuns la sfritul duratei lui de via economic pentru scopul n care a fost creat. Totui, activul ar putea s aib valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru recuperarea materialelor coninute (casare). 6.10 Termeni ca cei artai la paragraful 6.9 nu trebuie s fie utilizai fr precizri adiionale. Fr aceste precizri, ei nu pot s reprezinte baze de raportare. Pentru exemplificare, o ntreprindere care i va continua activitatea poate s aib o anumit valoare pentru o parte specific (valoarea de investiie), o alt valoare ntre dou pri specifice, reflectnd sinergiile afacerii (valoarea just) i o alt valoare pe pia (valoarea de pia). Ca urmare, este necesar precizarea tipurilor de valoare prin utilizarea unor expresii ca valoarea de pia pe ipoteza continuitii activitii, valoarea de pia pentru lichidarea activelor sau valoarea just pe ipoteza continuitii activitii. 6.11 Termenul vnzare forat se utilizeaz adesea n situaiile n care un vnztor este obligat s vnd i/sau nu exist o perioad de comercializare adecvat. Preul obtenabil n aceast situaie nu ndeplinete cerinele din definiia valorii de pia. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vnztorul, sau de motivele pentru care o comercializare adecvat nu poate fi fcut. El poate s reflecte i consecinele pentru vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad de timp specificat. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi prezis n mod credibil, cu excepia situaiei n care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializrii neadecvate. Preul pe care un vnztor l va accepta, ntr-o vnzare forat, va reflecta mai degrab situaiile particulare dect cele ale vnztorului ipotetic decis din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat va avea numai o legtur ntmpltoare cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri de valoare, definite n acest standard. Deoarece vnzarea forat este o descriere a situaiei n care tranzacia are loc, acest termen nu reprezint un tip de valoare. 6.12 A treia categorie de tipuri de valoare conine pe cele prevzute ntr-o lege, reglementare sau contract. Tipurile rezultate dintr-o lege sunt adesea prevzute pentru scopuri de impozitare. Exemple de contracte private, care conin definiii 92 IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta i ipoteze de evaluare, includ criterii pentru stabilirea preului pltibil conform unei opiuni sau pentru revizuirea plilor fcute n cadrul unui contract de leasing. Interpretarea detaliat a clauzelor legale i a celor contractuale, este adesea subiectul unor precedente, stabilite prin hotrri judectoreti. Dei multe din tipurile de valoare definite printr-un statut sau printr-un contract pot fi similare cu tipurile de valoare definite n aceste standarde, aplicarea lor detaliat poate solicita o abordare diferit de cea cerut de aceste standarde, cu excepia cazului n care n aceste standarde se face o referire neechivoc. O analiz mai detaliat a tipurilor de valoare din statute sau contracte nu intr n sfera Standardului Internaional. 6.13 Toate evalurile vor implica ipoteze diferite, care trebuie identificate n mod clar de evaluator i raportate. n unele situaii, ar putea fi mai adecvat s se fac evaluri alternative, bazate pe ipoteze alternative, n scopul ilustrrii efectului acestor ipoteze.
7.0 Cerine de prezentare a informaiilor

7.1 Rapoartele de evaluare nu trebuie s induc n eroare. Toate evalurile trebuie s ndeplineasc cerinele seciunii 5 de mai sus. Codul Deontologic solicit ca scopul i destinaia oricrei evaluri s fie raportate clar i s se prezinte baza pentru estimarea valorii, aplicabilitatea ei i limitrile acesteia. 7.2 Dac o evaluare este fcut de un evaluator intern, n raportul de evaluare trebuie fcut o prezentare a existenei i naturii unei astfel de relaii (IVS 3, 7.1). 7.3 Dac un evaluator este angajat ntr-o misiune de evaluare n alt calitate dect ca evaluator, de exemplu ca agent independent sau imparial, ca i consultant pentru o entitate de afaceri, sau ca mediator, evaluatorul trebuie s prezinte rolul lui specific avut n fiecare misiune (IVS 3, 7.2). 7.4 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul de reglementare i orice deviere cerut de la aceste standarde pentru a se conforma cu legislaia local, reglementrile (inclusiv normele de contabilitate) sau cu uzana (IVS 3, 7.3).

8.1 n aplicarea acestui standard, orice devieri trebuie s respecte prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.
93

94
IVS 3 Raportarea evalurii

IVS 3 Raportarea evalurii
96
Standardul 3 Standardele Internaionale de Evaluare Raportarea evalurii (Revizuit n 2007)

1.0 Introducere
1.1 Importana esenial a unui raport de evaluare, care este etapa final a procesului de evaluare, rezid n comunicarea concluziei asupra valorii i a tipului de evaluare, a scopului evalurii i a oricror ipoteze i condiii limitative crora li se supune evaluarea. De asemenea, n raportul de evaluare pot fi incluse i procesele analitice i datele empirice utilizate n scopul determinrii valorii, pentru a ghida cititorul printre procedurile i faptele pe care evaluatorul le-a luat n considerare. 1.2 Raportul de evaluare prezint concluzia asupra valorii. El conine numele evaluatorului i data evalurii. Identific proprietatea, drepturile de proprietate supuse evalurii, tipul de evaluare i destinaia evalurii. Sunt prezentate toate ipotezele i condiiile limitative, sunt specificate datele evalurii i raportrii, este descris extinderea inspeciei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde i a oricror cerine de prezentare i se include semntura evaluatorului. 1.3 Datorit rolului cheie pe care raportul de evaluare l are n comunicarea concluziei privind valoarea, ctre utilizatori i teri, acest standard are urmtoarele obiective principale: 1.3.1 S comenteze cerinele privind raportarea, care corespund celei mai bune practici profesionale; i 1.3.2 S identifice elementele eseniale care trebuie incluse n rapoartele de evaluare.

2.1 Cerinele privind raportarea, cuprinse n acest standard, se aplic tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare. IVS 3, Raportarea evalurii 97
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.2 Conformitatea cu aceste cerine de raportare este cerut att evaluatorilor externi, ct i celor interni. 2.3 Unele instruciuni, care se refer la evaluarea pentru scopuri specifice i pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiar i pentru garantarea mprumutului, pot s fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni. Cititorul este sftuit s consulte acele seciuni ale Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS-uri), care se refer la acele situaii, de exemplu Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare 1 i 2 (IVA 1 i IVA 2).
3.0 Definiii
3.1 Declaraia de conformitate. O declaraie care atest faptul c evaluatorul a respectat cerinele etice i profesionale coninute n Codul Deontologic IVSC, aferent ndeplinirii misiunii. 3.2 Raport verbal. Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui client sau prezentat n justiie ca mrturie de expert sau ca depoziie. Un raport de evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie s fie susinut de un dosar de lucru i nsoit cel puin de un rezumat scris al evalurii. 3.3 Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare. nainte de a ncheia tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor prudent trebuie s fac investigaii proprii (due diligence), interesndu-se pe pia despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize i s se bazeze pe informaia pe care clientul i-o pune la dispoziie n aceast problem. Ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze adiionale care se refer la problemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte probleme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic a proprietii, prezena poluanilor (cum ar fi contaminarea pnzei de ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. (A se vedea paragraful 5.1.7 de mai jos.) 3.4 Specificaiile misiunii evaluatorului. Primul pas n procesul de evaluare, n care se stabilesc contextul i sfera evalurii i se rezolv orice ambiguitate care implic un element sau o problem de evaluare. Evaluatorul se asigur c analizele, informaiile i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu specificaiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificaiile misiunii de evaluare includ urmtoarele apte elemente:
98
IVS 3, Raportarea evalurii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.4.1 O identificare a proprietii imobiliare, a bunurilor mobile, a ntreprinderii sau a altei proprieti care face subiectul evalurii, ca i a altor clase de proprietate care sunt incluse n evaluare, pe lng categoria principal de proprietate; 3.4.2 O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societi comerciale, participaii) care vor fi evaluate; 3.4.3 Destinaia vizat a evalurii i orice limitare legat de aceasta, identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia; 3.4.4 O definiie a tipului de valoare cerut; 3.4.5 Data la care este valabil valoarea estimat i data raportului; 3.4.6 O identificare a sferei evalurii i a raportului; i 3.4.7 O identificare a oricror condiii limitative pe care se bazeaz evaluarea. 3.5 Raport de evaluare. Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea misiunii de evaluare. 3.6 Raport scris. Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv sub form electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni.
99

4.1 Cnd este adecvat, raportul de evaluare trebuie s conin cel puin cerinele prevzute n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), n Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS) i n Standardele Internaionale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS). 4.2 Evaluarea n scopul raportrii financiare, care constituie coninutul IVA 1, trebuie corelat cu acest standard.
5.0 Coninutul standardului

Pentru a face evaluri compatibile cu aceste standarde i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte seciunile Codului Deontologic referitoare la etic, competen, prezentarea informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7). 5.1 Orice raport de evaluare trebuie: 5.1.1 s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii ntr-o manier neechivoc; 5.1.2 s identifice clientul, destinaia evalurii i informaiile relevante, referitoare la: 5.1.2.1 data la care valoarea estimat este valabil; 5.1.2.2 data raportului i 5.1.2.3 data inspeciei; 5.1.3 s specifice tipul de evaluare, incluznd definiia acestui tip de valoare; 5.1.3.1 n cazul n care orice component a proprietii este evaluat pe baza mai multor tipuri de valoare, este necesar s se fac o distincie clar ntre tipurile de valoare. 5.1.4 s identifice i s prezinte: 5.1.4.1 drepturile de proprietate sau participaiile care trebuie evaluate;
100
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1.4.2 caracteristicile fizice i legale ale proprietii i 5.1.4.3 clasele de proprietate incluse n evaluare, altele dect categoria principal de proprietate; 5.1.5 s descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare; 5.1.6 s specifice orice ipoteze i condiii limitative care condiioneaz concluzia asupra valorii; 5.1.7 s identifice ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare i s prezinte probabilitatea n care aceste condiii ar putea s apar; 5.1.8 s includ o descriere a informaiilor i datelor analizate, a analizelor de pia efectuate, a abordrilor i procedurilor de evaluare aplicate, ca i raionamentul care susine analizele, opiniile i concluziile din raport; 5.1.9 s conin, n mod expres, o clauz care s nu permit publicarea integral sau parial a raportului, sau oricrei referine sau valori incluse n raport, sau numelui i afilierii profesionale a evaluatorului, fr aprobarea scris a evaluatorului; 5.1.10 s conin o declaraie de conformitate care s certifice c evaluarea a fost fcut n concordan cu IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele specifice ale IVS-urilor i s prezinte o explicaie pentru o astfel de deviere, corespunztor cu Codul Deontologic IVSC; 5.1.11 s includ numele, calificarea profesional i semntura evaluatorului. 5.2 Atunci cnd raportul de evaluare este transmis n variant electronic, evaluatorul trebuie s ia msurile necesare pentru a proteja integritatea datelor/textelor din raport i s se asigure c nu apar erori de transmitere. Software-ul trebuie s asigure sigurana transmisiei. 5.2.1 Trebuie identificate originea, data i ora transmisiei, precum i destinaia, data i ora recepionrii. Software-ul trebuie s permit confirmarea c exist o coresponden ntre cantitatea de date/texte
101
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta transmise i recepionate, iar raportul trebuie s fie salvat ntr-o variant care permite numai citirea de ctre beneficiari (mai puin pentru autor). 5.2.2 Evaluatorul trebuie s se asigure c semntura digital este protejat i se afl sub controlul complet al evaluatorului prin parole (coduri PIN), elemente de hardware (carduri de securitate) sau alte mijloace. O semntur aflat pe un raport electronic este considerat autentic i implic acelai nivel de responsabilitate, ca i o semntur pus pe un raport scris. 5.2.3 O copie electronic i/sau listat a raportului, transmis electronic, trebuie pstrat de evaluator pe perioada cerut prin lege, dar nu mai puin de cinci ani. Fiierele cu nregistrarea raportului de evaluare transmis electronic se pot pstra pe suport electronic, magnetic sau alte variante. 5.3 Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator i de client n funcie de instruciunile i specificaiile misiunii de evaluare. 5.4 Tipul raportului, coninutul i mrimea acestuia sunt n funcie de destinatarul raportului, de reglementrile existente, de recomandrile legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea problemei de evaluare. 5.5 Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie reinute i ndosariate documentele pe baza crora au fost stabilite rezultatele i concluziile evalurii, acestea trebuind s fie pstrate pentru o perioad de cel puin cinci ani de la data finalizrii misiunii de evaluare.
6.0 Comentarii
6.1 Contextul n care valoarea este raportat este la fel de important ca i baza i acurateea acesteia. Valoarea final trebuie s fac referire la informaiile de pia, la procedurile i raionamentele care susin aceast valoare final. 6.2 Comunicarea rezultatului evalurii, ntr-o manier logic i consecvent, presupune o abordare metodic, ce-l ajut pe utilizator s neleag derularea procesului de evaluare i relevana concluziei sale.
102
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.3 Raportul trebuie s comunice cititorului o nelegere clar a opiniilor exprimate de evaluator i, de asemenea, trebuie s fie bine tehnoredactat i inteligibil pentru cineva care nu are cunotine anterioare asupra proprietii evaluate. 6.4 Raportul trebuie s demonstreze claritatea, transparena i consecvena abordrii. 6.5 Evaluatorul ar trebui s manifeste pruden n acordarea permisiunii de utilizare a evalurii sale n alte scopuri dect cel pentru care a fost destinat iniial.

7.1 Dac evalurile sunt fcute de un evaluator intern, n raportul de evaluare vor fi prezentate informaii specifice referitoare la existena i natura relaiei dintre evaluator i entitatea care controleaz activul. 7.2 Dac evaluatorul particip la misiunea de evaluare n alt calitate dect cea de evaluator, de exemplu ca expert independent sau imparial, consultant al ntreprinderii sau ca mediator, evaluatorul trebuie s prezinte rolul specific n fiecare dintre aceste misiuni. 7.3 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul de reglementare i orice deviere cerut fa de aceste Standarde, pentru a corespunde cu legislaia existent, cu reglementrile (inclusiv normele contabile) sau cu uzanele.

8.1 Nu se admite nici o deviere de la cerina ca fiecare raport de evaluare s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii i s prezinte orice ipoteze i condiii limitative care afecteaz evaluarea i valoarea final. 8.2 n cazul n care unui evaluator i se cere s ndeplineasc o misiune care se abate de la aceste recomandri sau care cere mai puin lucru sau efectuarea evalurii n mod diferit fa de cel prescris de IVS-uri i Codul Deontologic IVSC, evaluatorul poate s accepte i s realizeze o astfel de misiune numai dac pot fi ndeplinite urmtoarele condiii:
103
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 8.2.1 Evaluatorul concluzioneaz c instruciunile nu vor induce n eroare utilizatorii evalurii. 8.2.2 Evaluatorul apreciaz c evaluarea nu este limitat astfel nct rezultatele acesteia s nu mai prezinte corectitudine sau credibilitate, corespunztor cu scopul i destinaia evalurii. 8.2.3 Evaluatorul i informeaz clientul c instruciunile pentru evaluare conin o deviere de la standarde, care va fi prezentat n ntregime n raportul de evaluare. 8.3 n orice situaie care presupune o deviere de la raportarea valorii de pia evaluatorul trebuie s precizeze clar c valoarea pe care o raporteaz este diferit de valoarea de pia.

104
Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Standardului Comentarii Cerine pentru prezentarea informaiilor Prevederi referitoare la devieri de la Standard Data intrrii n vigoare Anexa A (Instruciuni suplimentare privind contabilizarea operaiunilor de leasing)
107 107 108 111 111 117 123 123 123 125
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 Evaluare pentru raportarea financiar
106
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 Evaluarea pentru raportarea financiar

Documentaia pentru acest Standard este extras din Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), publicate de Consiliul pentru Standardele Internaionale de Contabilitate (IASB). IFRS-urile cuprind standarde numerotate individual. Standardele publicate iniial, nainte de 2004, sunt denumite IAS-uri (Standarde Internaionale de Contabilitate) 1-41. Standardele publicate ulterior sunt numite IFRS-uri. Extrasele din IFRS-uri sunt prezentate n aceast ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) cu permisiunea IASB. Textul aprobat pentru IFRS-uri este cel publicat de IASB n limba englez, iar exemplare ale acestuia pot fi obinute direct de la IASB, 30 Cannon Street, London EC4M6HX, United Kingdom, e-mail: publications@iasb.org.uk. IFRS-urile, Proiectele de expunere i alte publicaii ale IASB sunt protejate prin drepturile de autor ale IASB. IFRS, IAS, IASC, IASB i Standardele Internaionale de Contabilitate sunt mrci nregistrate ale IASB i nu pot fi folosite fr aprobarea Consiliului pentru Standardele Internaionale de Contabilitate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este explicarea principiilor care stau la baza evalurilor realizate pentru a fi utilizate n situaiile financiare i n conturile adecvate ale ntreprinderilor. Evaluatorii care efectueaz lucrri de aceast natur ar trebui s aib o nelegere clar a conceptelor i principiilor contabile specificate n Standardele Internaionale de Contabilitate relevante. 1.2 n cazul evalurii pentru raportarea financiar este fundamental ca evaluatorul s utilizeze definiii bazate pe condiiile de pe pia, s fie obiectiv i s prezinte integral aspectele relevante, ntr-un format adecvat i uor de utilizat.

2.1 Acest Standard se utilizeaz pentru evalurile tuturor claselor de active, incluse n orice situaie financiar, care corespund calificrii i experienei evaluatorilor. IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 107
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.2 IVS-urile faciliteaz tranzaciile internaionale i viabilitatea pieelor globale, prin armonizarea i transparena raportrii financiare. Ca urmare, acest Standard este elaborat n contextul Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri) existente la 31 martie 2004. 2.3 IFRS-urile adopt dou modele pentru recunoaterea activelor n bilan: un model bazat pe cost i un model bazat pe valoarea just. Acolo unde se aplic modelul bazat pe valoarea just este necesar o reevaluare curent a activului i acest Standard se aplic n acele situaii specifice, n care urmeaz s fie raportate valori de pia. 2.4 Cerinele legislative, contabile, de jurispruden i reglementrile pot impune modificri ale aplicrii acestui Standard n unele ri sau n anumite condiii. Orice deviere, cauzat de asemenea circumstane, trebuie prezentat n raportul de evaluare i explicat detaliat.
3.0 Definiii
Definiii ale Standardelor Internaionale de Evaluare 3.1 Costul de nlocuire net. Costul curent de nlocuire a unui activ cu un activ modern echivalent, din care se scade cota aferent uzurii fizice i a tuturor formelor relevante de depreciere i optimizare. 3.2 Amenajri ale terenului i construcii. Cldirile, construciile sau anumite modificri ale terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic diferit. 3.3 Valoare de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraful 3.1). 3.4 Proprietate specializat. O proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici.
108 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Definiii ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar 3.5 Valoare contabil. Valoarea la care un activ este recunoscut dup ce se deduc amortizarea cumulat, precum i pierderea cumulat din depreciere (IAS 36, paragraful 6). 3.6 Unitate generatoare de numerar. Cel mai mic grup identificabil de active, care genereaz intrri de numerar n mare msur independente de intrrile de fluxuri de trezorerie/numerar generate de alte active sau grupuri de active (IAS 36, paragraful 6). 3.7 Valoarea depreciabil. Costul unui activ sau o alt valoare care nlocuiete costul n situaiile financiare, mai puin valoarea rezidual a activului (IAS 16, paragraful 6). 3.8 Deprecierea (Amortizarea). Alocarea sistematic a valorii depreciabile a unui activ de-a lungul duratei sale de via util (IAS 16, paragraful 6; IAS 36, n paragraful 6). 3.9 Durata de via economic. Este fie: a) perioada de-a lungul creia se estimeaz c un activ este utilizabil economic de ctre unul sau mai muli utilizatori; fie b) numrul unitilor de producie sau al unitilor similare care se estimeaz a se obine prin utilizarea activului de ctre unul sau mai muli utilizatori (IAS 17, paragraful 4). 3.10 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontat, de bunvoie, ntre dou pri interesate aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, cu preul determinat obiectiv (IAS 16, paragraful 6). 3.11 Valoarea just minus costurile de vnzare. Valoarea care poate fi obinut din vnzarea unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, ntre pri interesate i n cunotin de cauz, minus costurile de cedare (IAS 36, paragraful 6). 3.12 Pierderea din depreciere. Diferena dintre valoarea contabil (mai mare) i valoarea recuperabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar (IAS 36, paragraful 6). 3.13 Investiie imobiliar. Proprietatea imobiliar (un teren sau o cldire sau parte a unei cldiri sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect pentru: a) a fi utilizat n producia de bunuri sau prestarea de servicii sau n scopuri administrative; sau IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar 109
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii (IAS 40, paragraful 5). 3.14 Valoare realizabil net. Preul de vnzare estimat, ce ar putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurile necesare vnzrii (IAS 2, paragraful 6). Valoarea realizabil net se refer la suma net pe care o entitate se ateapt s o realizeze din vnzarea de stocuri pe parcursul desfurrii normale a activitii. Valoarea just reflect suma pentru care acelai stoc ar putea fi schimbat pe pia, ntre cumprtori i vnztori interesai i n cunotin de cauz. Prima este o valoare specific entitii; a doua nu este. Valoarea realizabil net pentru stocuri poate s nu fie egal cu valoarea just minus costurile de vnzare (IAS 2, paragraful 7). 3.15 Proprieti imobiliare ocupate de proprietar. Proprietile deinute (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate n producia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative (IAS 40, paragraful 5). 3.16 Imobilizri corporale. Active corporale care: a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (IAS 16, paragraful 6). 3.17 Valoarea recuperabil. Valoarea recuperabil a unui activ sau uniti generatoare de numerar reprezint cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare (IAS 36, paragraful 6). 3.18 Valoarea rezidual. Valoarea estimat pe care ar obine-o o entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vechimea i condiia prevzut la sfritul duratei de via util (IAS 16, paragraful 6). 3.19 Valoare reevaluat. Valoarea just a unui activ la data reevalurii, minus orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere (IAS 16, paragraful 31). 3.20 Durata de via util. Este fie: a) perioada n care un activ este prevzut a fi disponibil pentru o utilizare de ctre o entitate; fie 110 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta b) numrul de uniti de producie sau uniti similare preconizate s se obin din activ, de ctre o entitate (IAS 16, paragraful 6; IAS 36, paragraful 6; IAS 38, paragraful 8). n ce privete operaiunile de leasing, durata de via util este definit ca fiind: Perioada estimat care rmne, de la nceputul duratei contractului de leasing, fr a fi limitat la acesta, pe parcursul creia se ateapt ca beneficiile economice ncorporate n activ s fie consumate de ctre entitate (IAS 17, paragraful 4). 3.21 Valoare de utilizare. Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de trezorerie/numerar preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36, paragraful 6).

4.1 Acest Standard va fi utilizat n combinaie cu IVS 1, IVS 2 i IVS 3 i n contextul cerinelor IAS-urilor/ IFRS-urilor. 4.2 Standardul are n vedere cerinele de evaluare n conformitate cu IAS 16, Imobilizri corporale; IAS 17, Contracte de leasing i IAS 40, Investiii imobiliare. Se face referire i la cerinele de evaluare n conformitate cu IAS 36, Deprecierea activelor; IAS 2, Stocuri i IFRS 5, Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte. 4.3 IASB desfoar n prezent revizuiri fundamentale att ale evalurii activelor i datoriilor din situaiile financiare, ct i contabilizrii operaiunilor de leasing. Dei acest Standard a fost actualizat pentru a reflecta revizuirile aduse mai multor standarde n 2003, ca parte din Proiectul de mbuntirial IASB, sunt necesare modificri ulterioare ca urmare a acestor proiecte de revizuire continu.
5.0 Aplicare
Pentru a face evaluri conforme cu acest Standard i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic IVSC referitoare la etic, competen, prezentare a informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6, i 7).
IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
111
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1 Clasificarea activelor. Evaluatorii trebuie s solicite de la directorii entitii proprietare o list cu activele care vor fi evaluate, clasificndu-le ca active din exploatare, adic activele necesare pentru activitile de baz ale entitii sau ca active din afara exploatrii, respectiv proprieti deinute pentru dezvoltarea viitoare, ca investiii sau active n surplus fa de necesitile de exploatare ale entitii. 5.2 Standarde aplicabile. Clasificarea activelor determin care standard IAS sau IFRS se aplic. IAS 16 prevede ca activele imobilizate corporale deinute n scopul produciei sau furnizrii de bunuri i servicii s fie recunoscute, n bilan, iniial la cost i ulterior n conformitate cu modelul bazat pe cost sau pe valoarea just, descrise n paragraful 5.3. Celelalte standarde de contabilitate, care solicit sau permit evaluarea imobilizrilor corporale, sunt:
Investiii imobiliare IAS 40 Contracte de leasing IAS 17 Deprecierea activelor IAS 36 Stocuri IAS 2 Combinri de ntreprinderi IFRS 3 Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte
IFRS 5 5.3 IAS 16, Cost i valoarea just 5.3.1 IAS 16 prevede modelul bazat pe cost, n paragraful 30, dup cum urmeaz: Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale va fi nregistrat la costul su minus orice amortizare acumulat i orice pierderi acumulate din depreciere. 5.3.2 Modelul bazat pe valoarea just, care prevede reevaluri regulate, este explicat n paragraful 31, dup cum urmeaz: Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale, a crui valoare just poate fi evaluat credibil va fi nregistrat la o valoarea reevaluat, aceasta fiind valoarea sa just la data reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere. Reevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea contabil nu 112 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin utilizarea valorii juste la data bilanului. 5.3.3 Valoarea just nu este n mod necesar sinonim cu valoarea de pia, n IFRS-uri fiind utilizat n diferite contexte. 5.3.4 Situaiile financiare trebuie ntocmite pe baza principiului continuitii activitii, cu excepia cazului n care conducerea fie intenioneaz s lichideze entitatea sau s nceteze activitatea, fie nu are o alt alternativ (IAS 1, paragraful 23). Acest principiu st la baza aplicrii valorii juste pentru imobilizrile corporale, cu excepia cazurilor n care este evident c exist fie intenia de a se ceda un anumit activ, fie c aceast opiune de cedare trebuie luat n considerare, de exemplu n urma unui test de depreciere. 5.4 Evaluri conform IAS 16 Atunci cnd o entitate adopt opiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform IAS 16, activele sunt incluse n bilanul contabil la valoarea just, dup cum urmeaz: a) Valoarea just a terenurilor i cldirilor este determinat n general dup datele de eviden de pe pia, printr-o evaluare efectuat de evaluatori profesioniti calificai n evaluare. Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este n general valoarea lor de pia determinat prin evaluare (IAS 16, paragraful 32). b) Dac nu exist date de pia privind valoarea just, din cauza naturii specializate elementului de imobilizri corporale, iar elementul se vinde rar, cu excepia cazului n care reprezint o parte a unei activiti continue, o entitate poate avea nevoie s estimeze valoarea just, prin utilizarea unei abordri pe baz de venit sau prin costul de nlocuire net (IAS 16, paragraful 33). 5.4.1 IVSC consider c un evaluator calificat trebuie s raporteze valoarea de pia a activului, atunci cnd efectueaz o evaluare cu acest scop (situaiile financiare n.t.). Orice ipoteze sau opinii exprimate n aplicarea valorii de pia trebuie discutate cu reprezentanii entitii i prezentate n raport. 5.4.2 Concluzia evalurii trebuie raportat n conformitate cu IVS 3, IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 113
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Raportarea evalurii. Evaluatorii trebuie s se asigure c rapoartele de evaluare elaborate n scopul ntocmirii situaiilor financiare conin informaii suficiente, n conformitate cu cerinele IAS 16, paragraful 77: a) data intrrii n vigoare a reevalurii; b) dac a fost implicat un evaluator independent (Not: conform interpretrii IVSC, acesta este un evaluator extern); c) metodele i ipotezele semnificative aplicate; d) msura n care valorile juste ale activelor au fost determinate direct prin referirea la preurile existente n tranzaciile pe o pia activ sau n tranzacii neprtinitoare recente sau dac au fost estimate prin utilizarea altor tehnici de evaluare. 5.5 Evaluri conform IAS 40 Investiii imobiliare n cazul n care entitatea alege modelul bazat pe valoarea just pentru contabilizarea investiiilor imobiliare, IVSC consider c cerinele acestui model sunt ndeplinite de evaluator prin adoptarea valorii de pia. ndrumri de practic privind investiiile imobiliare sunt prezentate n paragraful 6.7. 5.5.1 IAS 40, paragraful 75, prevede, ntre altele, prezentarea urmtoarelor informaii, pe care evaluatorul trebuie s le includ n raport, suplimentar fa de cerinele IVS 3: a) metodele i ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiiei imobiliare, inclusiv o declaraie din care s reias c determinarea valorii juste s-a bazat pe indicaiile pieei sau s-a bazat mai mult pe ali factori (pe care entitate i va prezenta), datorit naturii proprietii imobiliare i lipsei datelor de pia comparabile; i b) msura n care valoarea just a investiiei imobiliare (aa cum a fost ea evaluat sau prezentat n situaiile financiare) se bazeaz pe evaluarea efectuat de un evaluator independent (conform interpretrii IVSC, acesta este un evaluator extern), care deine o calificare profesional recunoscut i relevant i care posed experiena recent n ceea ce privete localizarea i categoriile de investiii imobiliare care sunt supuse evalurii. 114 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.6 Cerine de evaluare privind activele n regim de leasing IAS 17 5.6.1 Activele n regim de leasing sunt clasificate, conform IAS 17, fie ca leasing financiar fie ca leasing operaional (vezi paragraful 6.6.1 de mai jos i Anexa A); dac o operaiune de leasing este clasificat ca leasing financiar, valoarea just a activului presupune determinarea sumelor la care activul i datoria sunt nregistrate de entitate, n bilanul ei contabil, IAS 17, paragraful 20. 5.6.2 Pentru leasingul aferent terenurilor i cldirilor se aplic reguli separate, acestea fiind descrise n paragraful 6.6.3. Pentru toate proprietile, altele dect investiiile imobiliare, terenurile i cldirile trebuie clasificate n mod separat, att sub forma unui leasing financiar ct i operaional. 5.6.3 IAS 40 prevede ca investiiile imobiliare deinute de un locatar (chiria) s fie nregistrate n evidenele contabile ca leasing financiar, conform IAS 17, pentru care se aplic reguli speciale ulterioare. n primul rnd, nu se efectueaz nici o alocare ntre terenuri i construcii. n al doilea rnd, valoarea just este recunoscut ca fiind valoarea ce face obiectul obligaiilor viitoare ale locatarului, conform contractului de leasing. 5.6.4 IVSC consider c, pentru fiecare caz, cerinele de stabilire a valorii juste a activului, n regim de leasing, conform IAS 17, paragraful 20, sunt ndeplinite de ctre evaluator dac acesta raporteaz valoarea de pia. n cazul leasingului de proprieti imobiliare, aceast valoare este valoarea de pia a dreptului asupra proprietii nchiriate de locatar. n cazul operaiunilor de leasing pentru alte active, aceast valoare este, de regul, valoarea de pia a activului ce nu constituie obiectul unui contract de leasing, deoarece datoria este nregistrat separat. 5.7 Evaluarea activelor depreciate IAS 36 5.7.1 Deprecierea apare atunci cnd valoarea activului scade n mod permanent sub valoarea sa contabil. Entitatea trebuie s nregistreze activul depreciat la o valoare contabil mai mic (valoarea recuperabil n.t.), care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare. Cerinele sunt prezentate detaliat n paragraful 6.8.2. 5.8 Evaluri dup combinri de ntreprinderi IFRS 3 5.8.1 Atunci cnd o entitate achiziioneaz sau fuzioneaz cu o alt entitate, dobnditorul trebuie s nregistreze, n contabilitatea entitii dobndite, activele i datoriile societii achiziionate la valoarea lor just, la data achiziiei. Pentru activele i datoriile identificabile, IVSC consider c evaluatorul trebuie s raporteze valoarea de pia existent la data achiziiei. IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 115
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.9 Active n surplus IFRS 5 5.9.1 Conform IFRS 5, Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte, activele n surplus vor fi identificate separat. Aceste active trebuie nregistrate individual sau sub forma unor grupuri de active cedate, de exemplu: un grup de active ce urmeaz s fie cedate mpreun, prin vnzare sau prin alte operaiuni, alturi de datoriile asociate direct acestor active ce vor fi transferate i ele n cadrul tranzaciei. Activele n surplus sunt nregistrate iniial la suma minim dintre valoarea contabil i valoarea just minus costurile de vnzare, i ulterior la valoarea just minus costurile de vnzare. Evaluatorii trebuie s constate dac activele n surplus vor fi evaluate ca elemente individuale sau ca un grup ori portofoliu de active, ce urmeaz s fie cedate n cadrul unei tranzacii unice i s raporteze valoarea de pia cu ipotezele corespunztoare. 5.10 Proprietile deinute pentru vnzare n decursul activitii normale IAS 2 5.10.1 Evalurile de proprieti deinute pentru vnzare n decursul activitii normale a ntreprinderii ar trebui s corespund cerinelor IAS 2, Stocuri. Aceste proprieti sunt estimate la suma minim dintre cost i valoarea realizabil net. Valoarea realizabil net este valoarea de pia minus costurile de vnzare. 5.11 Costurile de vnzare 5.11.1 Atunci cnd estimeaz valoarea depreciat a unui activ, activele n surplus sau activele deinute pentru vnzare n decursul activitii, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea de pia a acestora, fr s deduc costurile de vnzare. n cazul n care clientul solicit evaluatorului consultan privind costul de vnzare a activelor, aceste costuri vor fi raportate separat. 5.12 Active biologice IAS 41 5.12.1 Acestea includ active agricole i forestiere. Evaluatorul trebuie s evalueze aceste active, n conformitate cu GN 10. 5.13 Relaia cu auditorii. Evaluatorii trebuie s discute i s explice evalurile n mod transparent cu auditorii entitii, pentru a obine consimmntul iniial al clienilor.
116 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
6.0 Comentarii
6.1 Identificarea clasei de active Este necesar prezentarea separat pentru fiecare clas de imobilizri corporale. IAS 16, paragraful 73, prevede ca situaiile financiare s prezinte, pentru fiecare clas, bazele de evaluare folosite n determinarea valorii contabile brute, metodele de amortizare folosite, duratele de via util sau ratele de amortizare folosite. O clas de imobilizri corporale este o grupare de active de aceeai natur i cu utilizri similare. Exemple de clase separate sunt urmtoarele (IAS 16, paragraful 37): a) terenuri; b) terenuri i cldiri; c) maini i echipamente; d) nave; e) aeronave; f) autovehicule; g) mobilier, instalaii, piese de schimb i asamblare; h) echipament de birotic. Cnd este reevaluat un element, ntreaga clas de active creia i aparine ar trebui reevaluat pentru a se evita att reevaluri selective, ct i raportarea unor valori care sunt o combinaie de costuri i valori juste, calculate la date diferite. Din acest punct de vedere, o clas de active este o grupare de active de aceeai natur i cu utilizri similare, aflate n exploatarea ntreprinderii. 6.2 Amortizare IAS 16 6.2.1 Conform IAS 16, paragrafele 43-62, o entitate trebuie s nregistreze amortizarea activelor incluse n imobilizrile corporale. Evaluatorilor li se poate cere s aloce valoarea ntre elementele diferite ale unui activ, s ofere consultan cu privire la valoarea rezidual sau la durata de via util viitoare a unui activ. 6.2.2 Elemente ale costului. Orice parte a unui element, care are un cost semnificativ n raport cu costul total al elementului, trebuie amortizat n mod separat. Acolo unde prile au durate de via util similare i sunt amortizate cu aceeai rat/cot, acestea pot fi grupate n vederea stabilirii cheltuielii de amortizare. Evaluatorii pot fi solicitai ulterior s aloce IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 117
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea pe diferitele componente ale unui activ, pentru ca entitatea s nregistreze amortizarea acestora n mod separat. 6.2.3 Valoarea rezidual. Valoarea rezidual este dedus din valoarea contabil a activului pentru ca entitatea s stabileasc valoarea amortizabil. n cazul n care politica conducerii entitii presupune cedarea, dup o anumit perioad, durata de via util a activului poate fi mai scurt dect durata lui de via economic. IAS 16, paragraful 58, recunoate faptul c terenurile au o durat de via util nedeterminat i, n consecin, trebuie nregistrate n evidenele contabile n mod separat. Se prevede i faptul c o cretere a valorii terenului nu ar trebui s afecteze stabilirea valorii amortizabile a cldirii. 6.2.4 Durata de via viitoare. Evaluatorul poate acorda consultan cu privire la durata de via economic rmas a activului. La raportarea duratei de via economic a cldirilor, amenajrilor terenurilor i construciilor ataate, mijloacelor fixe mobile, trebuie specificat c aceasta nu este, n mod neaprat, aceeai cu durata de via util, care face obiectul politicii entitii privind cedarea viitoare sau rennoirea. 6.2.5 Cerinele de raportare. n cazul furnizrii alocrilor sau estimrii valorii reziduale a unui element al unui activ, pe baza repartizrii valorii activului complet, evaluatorul trebuie s specifice faptul c cifrele furnizate sunt alocri ipotetice ale valorii ntregului element, ntocmite numai n scopul calculrii cotei corespunztoare de amortizare n situaiile financiare ale entitii i c aceste cifre nu trebuie s fie considerate ca baz n nici un alt scop. 6.3 Valoarea de utilizare alternativ n cazul n care proprietatea imobiliar utilizat de proprietar are un potenial pentru o utilizare alternativ care ar face ca valoarea acestei, n situaia separrii ei de activitatea de afaceri, s fie mai mare dect valoarea ei ca parte a unitii generatoare de numerar din care face parte, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea de pia pentru utilizarea alternativ. Trebuie specificat, de asemenea, faptul c valoarea pentru utilizarea alternativ nu are n vedere aspecte cum ar fi lichidarea sau ntreruperea activitii entitii i costurile asociate, care ar fi nregistrate pentru a se ajunge la utilizarea alternativ, precum i faptul c aceste aspecte trebuie luate n considerare de entitate n stabilirea valorii ce urmeaz s fie adoptat ca valoare just. 118 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.4 Proprieti specializate Att IVS-urile, ct i IAS 16 prevd existena unor categorii de active pentru care informaiile de pia nu exist, din cauza naturii lor specializate. Astfel, pentru evaluarea acestor active este adoptat fie abordarea pe baz de venit, fie prin costul de nlocuire net. Alegerea abordrii nu este n funcie de tipul activului, ci de prezena sau absena informaiilor de pia. Pentru mai multe informaii asupra utilizrii acestor abordri, vezi paragrafele 5.12 i 5.13 din GN 1 i seciunea 5 din GN 8. 6.5 Frecvena reevalurii Paragraful 31 din IAS 16 menioneaz: Reevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea contabil nu difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin utilizarea valorii juste la data bilanului contabil. 6.6 IAS 17 Imobilizri corporale n leasing 6.6.1 IAS 17 trateaz contabilizarea acestor active deinute n cadrul contractelor de leasing. Toate operaiunile de leasing necesit clasificarea fie ca leasing operaional, fie financiar (vezi paragraful 5.6.1 de mai sus i Anexa A). Pentru fiecare tip de leasing se aplic tratamente contabile diferite. O operaiune de leasing financiar este nregistrat n bilanul contabil al locatarului att sub form de activ ct i sub form de datorie, la valori egale cu valoarea just a activului sau la valoarea actualizat a plilor minime de leasing, dac aceasta din urm este mai mic, fiecare stabilite la nceputul contractului de leasing. Orice costuri directe iniiale, nregistrate de locatar, se adaug la suma recunoscut ca un activ. 6.6.2 Este posibil ca evaluatorii s fie consultai cu privire la valoarea just a activului, la nceputul contractului de leasing, pentru a permite locatarului s nregistreze activul corect, n conformitate cu IAS 17. 6.6.3 Se aplic prevederi speciale pentru leasingul terenurilor i cldirilor. IAS 17, paragraful 14, prevede c deoarece o caracteristic a terenurilor este c acestea au, n mod normal, o durat de via economic nedefinit un leasing de terenuri va fi clasificat drept leasing operaional. n cazul leasingului de terenuri i cldiri, aceste elemente trebuie luate n considerare separat pentru clasificarea operaiunilor de leasing. (IAS 17, paragraful 15). Majoritatea contractelor de leasing de proprieti imobiliare vor acorda locatarului dreptul de a ocupa att terenurile ct i cldirile, pentru care interesele aferente ambelor elemente revin locatorului. Dac IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 119
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta locatarul trebuie s ntrein cldirea i s o napoieze locatorului n condiii optime, este probabil ca ambele elemente s fie corect clasificate ca leasing operaional (vezi Anexa A). n cazul n care ambele elemente nu prezint aceeai clasificare, plile minime de leasing (inclusiv orice plat iniial a ratelor de leasing) sunt distribuite ntre teren i cldiri, n funcie de valorile juste relative ale intereselor privind leasingul aferent celor dou elemente, la nceputul contractului de leasing. Dac plile de leasing nu pot fi alocate echitabil ntre aceste dou elemente, ntregul leasing este clasificat drept leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele elemente sunt de leasing operaional (IAS 17, paragraful 16). Aceast alocare nu este necesar n cazul n care dreptul locatarului este nregistrat drept investiie imobiliar (IAS 17, paragraful 18). 6.6.4 Pentru mai multe informaii privind drepturile aferente contractelor de leasing, vezi Anexa A. 6.7 IAS 40 Investiii imobiliare 6.7.1 IAS 40 definete investiia imobiliar ca fiind acea proprietate imobiliar (un teren sau o cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele. Sunt excluse proprietile deinute i utilizate n producia sau furnizarea de bunuri i servicii, sau n scopuri administrative ca i proprietile deinute pentru vnzare n decursul activitii normale. 6.7.1.1 n cazul n care o parte a unei proprieti este deinut ca o investiie imobiliar, iar o parte este ocupat de proprietar, iar prile pot fi vndute sau nchiriate separat, prile sunt nregistrate n evidenele contabile n mod separat. Dac prile nu pot fi vndute n mod separat, proprietatea imobiliar devine investiie imobiliar numai dac o parte nesemnificativ este deinut n scopul utilizrii n producia de bunuri, n prestarea de servicii sau n scopuri administrative (IAS 40, paragraful 10). 6.7.1.2 Proprietatea imobiliar care este nchiriat i ocupat de societatea mam sau de o filial a sa, n cadrul unui contract de leasing n interiorul unui grup, nu este clasificat ca o investiie imobiliar n situaiile financiare consolidate ale grupului, dar poate fi tratat ca investiie imobiliar n situaiile financiare individuale ale locatorului (IAS 40, paragraful 15). 6.7.2 Investiiile imobiliare sunt evaluate iniial la cost. Dup recunoaterea iniial, o entitate poate adopta unul dintre urmtoarele modele contabile: 120 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta a) Un model bazat pe valoarea just. Investiia imobiliar trebuie evaluat la valoarea just, iar modificrile nregistrate n valoarea just trebuie recunoscute n contul de profit i pierderi, sau b) Un model bazat pe cost. Modelul costului istoric este de fapt modelul prevzut n IAS 16. O entitate care opteaz pentru modelul bazat pe cost (istoric) trebuie s prezinte i valoarea just a investiiei sale imobiliare. 6.7.2.1 Modelul bazat pe valoarea just este descris n detaliu n IAS 40, paragrafele 33-55. Valoarea de pia a interesului entitii n investiia imobiliar, derivat n conformitate cu IVS 1, ndeplinete aceste cerine detaliate. Valoarea de pia va reflecta orice operaiune curent de leasing, orice fluxuri de numerar curente i orice ipoteze rezonabile privind veniturile viitoare din chirii sau cheltuieli. 6.7.3 Proprieti nchiriate. Proprietatea imobiliar deinut mai degrab n cadrul unui contract de nchiriere dect cu drept de proprietate, i care corespunde definiiei de investiie imobiliar, poate fi nregistrat n evidenele contabile prin utilizarea modelului bazat pe valoarea just. Dac este adoptat aceast opiune, toate proprietile imobiliare clasificate ca investiii imobiliare vor fi nregistrate pe baza modelului valorii juste (IAS 40, paragraful 6). 6.7.3.1 IAS 40, paragraful 50 (d), prevede c valoarea just a unei investiii imobiliare, deinute conform unui contract de leasing, reflect venitul net dup deducerea datoriilor de leasing viitoare. Dei entitatea trebuie s adauge la valoarea just raportat orice datorie recunoscut pentru leasing, pentru a ajunge la valoarea just a investiiei imobiliare, n scopuri contabile, acest lucru nu afecteaz obligaia ca evaluatorul s raporteze valoarea de pia. 6.7.3.2 La recunoaterea iniial, o investiie imobiliar, deinut n cadrul unui contract de leasing, va fi nregistrat sub forma unui leasing financiar, conform IAS 17, paragraful 20, adic la valoarea just a proprietii, sau la valoarea actualizat a plilor minime de leasing, dac aceasta din urm este mai mic. Orice sum achitat pentru a dobndi dreptul aferent proprietii este prezentat ca parte din plile minime de leasing i, n consecin, este inclus n costul activului (IAS 40, paragraful 25). 6.7.3.3 Evaluarea ulterioar a investiiei imobiliare, deinut n cadrul unui contract de leasing operaional, necesit adoptarea modelului bazat pe valoarea just. (Vezi paragraful 6.6.3.1 de mai sus.) IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 121
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.7.4 Evaluri externe. Entitile sunt ncurajate, dar nu obligate, s determine valoarea just a unei investiii imobiliare pe baza evalurii fcute de un evaluator independent (extern), care deine o calificare profesional relevant i recunoscut i care are experien recent n ceea ce privete localizarea i categoria de investiie imobiliar care este evaluat (IAS 40, paragraful 26). 6.8 Alte cerine conform IAS-urilor 6.8.1 Portofolii. Un portofoliu este un grup sau o combinaie de proprieti, deinute de un singur proprietar i al crui management este efectuat n comun. Valoarea de pia a unor asemenea active, considerate sau tratate ca un portofoliu sau ca un ansamblu de proprieti, ar putea s fie mai mare sau mai mic dect suma valorilor de pia ale fiecrui activ individual. Acolo unde exist aceast situaie, ar trebui raportat separat directorilor sau administratorilor. 6.8.2 Deprecierea. Conform cerinelor din IAS 36, Deprecierea activelor, o ntreprindere trebuie s stabileasc, la data fiecrui bilan contabil, dac exist vreun indiciu potrivit cruia un activ poate fi depreciat. Deprecierea poate fi indicat, de exemplu, de o reducere a valorii activului ca urmare a modificrilor de pe pia sau progresului tehnologic, de nvechirea activului, de realizarea unei performane de beneficii inferioare celor ateptate, sau de intenia de a ntrerupe sau restructura operaiunile entitii. n cazul n care este identificat o depreciere, valoarea contabil a activului, reprezentat fie de costul istoric, fie de o evaluare anterioar, trebuie nregistrat la o valoare mai mic, adic la valoarea recuperabil, care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare ale unui activ i valoarea sa de utilizare. Valoarea de utilizare este valoarea pe care entitatea estimeaz s o obin din utilizarea a activului, pe parcursul duratei de via util rmas i din eventuala cedare a acestuia. Dei sunt specifice entitii, input-urile pentru determinare valorii de utilizare a unui activ trebuie s derive din pia, ori de cte ori este posibil. Totui, dac valoarea pe care o entitate o poate obine din utilizarea continu a unui activ este mai mic dect ncasrile nete ce se pot obine n urma cedrii sau casrii imediate a acestuia, valoarea contabil trebuie s reflecte cea de a doua soluie. Valoarea just minus costurile de vnzare ale unui activ reprezint valoarea de pia ale acestuia minus costurile de vnzare anticipate n mod rezonabil. 6.8.3 Piee discontinue. Cnd pieele sunt discontinue sau suspendate, evaluatorii trebuie s fie prudeni n analize aa cum se prezint n IVS 1, paragraful 6.5. Conform IAS 29, Raportarea financiar n economiile hiperinflaioniste, evaluatorilor li se poate solicita s estimeze valoarea la data ntocmirii bilanului. 122 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar

7.1 Evaluatorul trebuie s prezinte toate informaiile necesare conform IVS 3, Raportarea evalurii. 7.2 Pentru prezentarea informaiilor necesare, conform IFRS-urilor/IASurilor, a se vedea paragrafele 5.4.2, 5.5.1 i 6.1 de mai sus. 7.3 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul legislativ i orice deviere de la aceste Standarde, pentru a respecta legislaia, reglementrile (inclusiv cele contabile) sau uzana.

8.1 n utilizarea acestei Aplicaii orice devieri trebuie s fie n conformitate cu prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.

9.1 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar
123
124
Anexa A Instruciuni suplimentare privind contabilizarea operaiunilor de leasing

Clasificarea operaiunilor de leasing Alocarea valorii ntre teren i cldiri 127 128
Anexa A Instruciuni suplimentare privind contabilizarea operaiunilor de leasing
126
Clasificarea operaiunilor de leasing

Conform IAS 17, pentru includerea n situaiile financiare, operaiunile de leasing trebuie clasificate fie ca leasing operaional, fie ca leasing financiar: Leasingul financiar este operaiunea de leasing care transfer, substanial, toate avantajele i riscurile neprevzute aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm, sau nu. Leasingul operaional este operaiunea de leasing ce nu intr n categoria leasingului financiar. Cteva exemple de situaii care, individual sau n combinaie, conduc n mod normal la clasificarea unui leasing ca fiind leasing financiar sunt redate la paragrafele 10-11 din IAS 16. Aceste exemple nu sunt ntotdeauna concludente. Dac din alte trsturi reiese clar c leasingul nu transfer, de la locatar la locator, toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra unui activ, atunci leasingul nu va fi clasificat totui, ca leasing financiar. (a) leasingul transfer locatarului titlul de proprietate asupra bunului pn la sfritul duratei contractului de leasing; (b) locatarul are opiunea de a cumpra bunul n condiii avantajoase; (c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare parte, durata de via economic a bunului, chiar dac titlul de proprietate nu este transferat; (d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a plilor minime de leasing este cel puin egal cu aproape ntreaga valoarea just a bunului n regim de leasing; (e) bunurile ce constituie obiectul contractului de leasing sunt de natur specializat, astfel nct numai locatarul le poate utiliza fr efectuarea unor modificri majore; (f) dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile locatorului, generate de rezilierea contractului, revin locatarului; ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste reziduale sunt n sarcina locatarului;
IVA 1, Anexa A
127
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta (g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste reziduale sunt n sarcina locatarului; (h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua perioad, la o chirie substanial mai redus dect chiria de pia. Dac se ajunge la concluzia c toate riscurile i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ nu au fost transferate locatarului, atunci leasingul este un leasing operaional. Deoarece clasificarea implic estimarea gradului n care beneficiile economice sunt transferate prin leasing, evaluatorilor li se poate solicita s ofere consultan cu privire la clasificarea fcut de ctre locator i locatari. IVSC consider c, n majoritatea cazurilor, o estimare calitativ a clauzelor contractului de leasing va indica n mod rapid clasificarea corect, fr a mai fi necesar calcularea detaliat a valorii diferitelor drepturi aferente leasingului. Valorile relative ale drepturilor locatorului i locatarului nu reprezint factori cheie n clasificare; criteriul esenial este dac locatorul a transferat toate riscurile i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ.
Alocarea valorii ntre teren i cldire

n cazul operaiunilor de leasing, care au ca obiect terenuri i cldiri la un loc, IAS 17, paragraful 15, prevede ca cele dou elemente s fie luate n considerare separat pentru clasificare. Dac se consider c elementul cldiri poate fi un leasing financiar, va fi necesar alocarea chiriei iniiale proporional cu valorile juste relative ale drepturilor de utilizare n sistem de leasing ale elementelor de teren i cldiri, la nceputul contractului de leasing (IAS 17, paragraful 16). Pentru majoritatea contractelor de leasing imobiliar, drepturile asupra terenului i cldirilor nu sunt identificabile i, n orice caz, interesele i beneficiile privind ambele elemente revin locatorului, la sfritul contractului de leasing. Exist deseori prevederi ca chiria s fie revizuit periodic pentru a reflecta evoluia valorii de pia a proprietii, precum i obligaia ca locatorul s preia de la locatar terenurile i cldirile n condiii optime. Acestea sunt indicii clare cu privire la faptul c locatorul nu a transferat locatarului toate riscurile i avantajele aferente dreptului de proprietate, fie asupra terenului, fie asupra cldirilor. n consecin, leasing-ul financiar imobiliar apare n cazurile n care locatarul intenioneaz o cale de finanare a unei achiziii ulterioare de terenuri, cldiri sau ambele, deseori prin intermediul unei opiuni de a achiziiona dreptul locatorului, n schimbul unei sume nominale, dup efectuarea plilor de
128 IVA 1, Anexa A
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta leasing. n unele cazuri, este probabil ca operaiunile de leasing, care nu sunt clar structurate ca acorduri de finanare, s ndeplineasc cteva dintre criteriile unui leasing financiar, de exemplu, acolo unde plile de leasing nu reflect valoarea real a proprietii. n aceste cazuri, este necesar o analiz mai detaliat a valorii riscurilor sau beneficiilor transferate, pentru a confirma sau anula clasificarea acestora. Conform IAS 17, paragraful 17, nu este necesar alocarea pe cele dou elemente, respectiv terenurile i cldirile unei investiii imobiliare, deinute n cadrul unui contract de leasing. n conformitate cu IAS 40, chiar dac investitorul poate deine investiiile imobiliare sub forma unui leasing operaional, totalul este contabilizat ca un leasing financiar. n cazul unui contract de leasing privind o parcel de teren autonom i construcia aferent, alocarea chiriei pentru fiecare element este o sarcin ce poate fi ndeplinit credibil acolo unde exist o pia activ pentru terenurile pentru dezvoltri similare n localitate. n alte situaii, de exemplu, unde leasingul are ca obiect o parte dintr-o cldire, cu mai multe spaii nchiriate, fr teren identificabil i atribuibil unei operaiuni de leasing, alocarea exact poate fi imposibil. IAS 17, paragraful 16, arat c pot exista astfel de cazuri i prevede c dac plile de leasing nu pot fi alocate echitabil ntre aceste dou elemente, ntregul leasing este clasificat drept leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele elemente sunt de leasing operaional. Dac acest lucru este clar, nc de la nceputul contractului de leasing, alocarea nu este necesar. n practic, contractele de leasing aferente unei pri dintr-o cldire cu mai multe spaii nchiriate sunt, de regul, leasing-uri operaionale, ntreaga proprietate fiind clasificat de locator ca investiie imobiliar. n astfel de cazuri alocarea nu mai este necesar. Acolo unde elementul cldiri este n mod clar un leasing financiar, este probabil ca elementul teren s fie identificabil. Exist foarte rare cazuri n care elementul cldiri s ndeplineasc criteriile clasificrii drept leasing financiar, iar elementul teren s nu fie identificabil clar. n astfel de cazuri, evaluatorul nu trebuie s efectueze o alocare pe baz de criterii neclare, dar trebuie s specifice faptul c alocarea nu poate fi realizat n mod credibil. Ca urmare, entitatea va trebui s trateze operaiunea drept leasing financiar.
IVA 1, Anexa A 129
130
Introducere Arie de aplicabilitate Definiii Relaia cu Standardele de Contabilitate Coninutul Standardului Comentarii Cerine pentru prezentarea informaiilor Prevederi referitoare la devieri de la Standard Data intrrii n vigoare
133 133 133 134 134 136 141 142 142
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
132
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Scopul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 2 (IVA 2) este de a oferi instruciuni evaluatorilor care fac evaluri pentru garantarea mprumuturilor. 1.2 Este important ca evaluatorii s aplice n mod consecvent principiile de evaluare din cuprinsul acestor Standarde, efectund evaluri independente, clare i obiective, care s fie relevante pentru necesitile clienilor/ utilizatorilor.

2.1 Acest Standard se aplic n toate situaiile n care sunt solicitate evaluri ale unor active care sunt, sau se propun a fi, garanii pentru mprumuturi. mprumuturile se pot face sub diferite forme, incluznd pe cele ipotecare sau alte forme de credite cu rate ale dobnzii fixe sau variabile.
3.0 Definiii
Definiii din Standardele Internaionale de Evaluare: 3.1 Valoarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraful 3.1). 3.2 Ipoteca. Plasarea unei proprieti drept garanie pentru rambursarea unui credit, cu clauza de rambursare a acestuia la scaden. n cazul ncetrii plii ratelor la credit, de ctre debitor, creditorul poate n mod legal s execute garania. IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 133
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.3 Proprietate specializat. O proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. 3.4 Proprieti generatoare de afaceri. Anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia, avnd n vedere potenialul lor de a genera profit. Definiii din legislaia Uniunii Europene 3.5 Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietii, determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale i locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. n estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu se iau n considerare elemente speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar fundamentat ntr-o manier clar i transparent. (Aceast definiie este preluat din Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European).

4.1 Un raport de evaluare elaborat pentru garantarea mprumuturilor nu va fi n mod necesar identic cu un raport de evaluare pentru scopuri de raportare financiar. Dei se pot folosi tipuri de valoare similare cu valoarea de pia, ipotezele pe care se bazeaz evaluarea pot fi diferite. 4.2 De exemplu, principiul de baz al multor evaluri pentru raportarea financiar l reprezint ipoteza continuitii activitii entitii. Totui, o astfel de ipotez nu este adecvat pentru evaluarea proprietilor cu care se garanteaz mprumuturile. O astfel de ipotez are implicaii speciale pentru activele specializate ipotecate, a cror valoare i vandabilitate pot s fie limitate, n situaia separrii lor de entitatea din care fac parte.
5.0 Aplicare
Pentru efectuarea evalurilor, conforme cu acest Standard i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic IVS, referitoare la etic, competen, prezentarea informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
134 IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1 n efectuarea evalurilor proprietilor n scopul garantrii mprumuturilor, evaluatorii vor prezenta valoarea de pia a acestor proprieti, n conformitate cu aceste Standarde Internaionale de Evaluare. 5.2 Dac situaiile sunt de aa natur nct se poate justifica o deviere de la valoarea de pia, aceasta va fi menionat clar i va fi explicat n raportul de evaluare, mpreun cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat i cu o explicaie a motivelor aceastei devieri. Dac exist o diferen substanial ntre valoarea de pia a proprietii i un tip alternativ de valoare raportat, acest lucru ar trebui menionat n raport. 5.3 Concluzia evalurii va fi raportat n conformitate cu IVS 3, Raportarea evalurii. 5.4 Suplimentar fa de cerinele IVS 3, rapoartele de evaluare pentru garanii imobiliare vor include comentarii, dac acestea sunt necesare, privind: 5.4.1 activitatea curent i tendinele pieei relevante; 5.4.2 cererea anterioar, cea curent i cea anticipat pentru categoria de proprietate n cadrul localitii; 5.4.3 cererea potenial i posibil pentru utilizri alternative; 5.4.4 vandabilitatea curent a proprietii i, dac este solicitat, probabilitatea meninerii acesteia; 5.4.5 orice impact al unor evenimente previzibile (la data evalurii) asupra valorii garaniei; 5.4.6 abordarea valorii adoptat i gradul de fundamentare al evalurii cu informaii de pia. 5.5 Evaluri pentru garantarea mprumuturilor pot fi cerute pe ipoteza unei modificri a strii sau condiiei proprietii, de exemplu dezvoltarea unei noi cldiri sau modernizarea cldirii. n mod normal, o astfel de evaluare se va face pe ipoteza c aceast modificare a fost realizat la data evalurii. Aadar, nu este o proiecie a valorii la o dat viitoare, cnd modificarea va fi fcut. Raportul trebuie s specifice, n mod clar, c IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 135
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta evaluarea este bazat pe ipoteza c, la data evalurii, modificarea specificat a fost deja efectuat. n aceste situaii, utilizarea termenului valoarea de pia, fr nici o completare, poate induce n eroare. De exemplu, termenul valoarea de pia ca i cnd ar fi modificat este un exemplu de modificare adecvat a termenului valoare de pia, care poate fi folosit n astfel de cazuri. 5.6 De asemenea, poate fi solicitat o evaluare a unei proprieti pe baza ipotezei c s-a atins nivelul estimat de ocupare. Aceasta va trebui s reflecte ateptrile realiste i percepiile participanilor pe pia, la data raportului. 5.7 Adesea, mprumuturile acordate firmelor sau persoanelor fizice de ctre bnci sau alte instituii financiare sunt garantate cu active specifice. Evaluatorii trebuie s neleag, la modul general, cerinele acestor instituii i, eventual, structura clauzelor contractelor de mprumut. De obicei, creditorii solicit ca anumite clauze dintr-un contract de mprumut, s rmn confideniale, ns acest lucru nu exonereaz evaluatorul de obligaia de a avea o percepie general asupra procesului de creditare.
6.0 Comentarii
6.1 La nceperea misiunii, evaluatorul trebuie s identifice, n mod clar, proprietatea care va servi drept garanie. Dac exist combinri de proprietate imobiliar i bunuri mobile, este necesar o atenie sporit pentru a distinge cele dou tipuri de proprietate. 6.2 Aplicabilitatea diverselor abordri n determinarea valorii de pia, este determinat de modul uzual n care proprietile se comercializeaz pe pia. Pe baza informaiilor de pia, fiecare abordare este o metod comparativ, putnd fi necesar utilizarea mai multor metode. 6.3 Dac este aplicat corect i adecvat, fiecare metod relevant de evaluare va conduce la un rezultat similar. Toate metodele de evaluare se vor baza pe informaii de pia. Costurile de construcie i deprecierea, dac sunt necesare, vor fi determinate prin referire la o analiz a estimrilor de pia ale costurilor i deprecierii cumulate. Utilizarea unei metode bazate de venit, n special metoda fluxului de numerar actualizat, cu tehnicile acesteia, se va baza, de asemenea, pe fluxurile de numerar i ratele rentabilitii derivate din pia.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.4 Uneori, un creditor poate solicita determinarea unui tip de valoare diferit de valoarea de pia. IVS 2 cuprinde tipurile, utilizrile i raportarea unor tipuri de valoare alternative. Evaluatorul trebuie s se asigure c tipul de valoare alternativ nu este confundat cu valoarea de pia. Dei pot exista situaii n care, pentru garantarea mprumuturilor, este adecvat un tip de valoare alternativ, utilizatorii unor astfel de evaluri trebuie prevenii c exist posibilitatea ca aceast valoare s nu se realizeze, dac ipotezele alternative stabilite nu mai sunt de actualitate. 6.5 Investiii imobiliare 6.5.1 De obicei, proprietile generatoare de venit se evalueaz n mod individual. Este ns posibil ca instituiile de creditare s doreasc s cunoasc valoarea unei proprieti, ca fcnd parte dintr-un portofoliu de proprieti. n asemenea situaii, ar trebui explicat clar diferena dintre valoarea proprietii individuale, n ipoteza c aceasta se vinde individual i valoarea ei, ca parte a unui portofoliu. 6.5.2 n mod normal, dei evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii viitoare i a vandabilitii proprietii pe durata creditului (vezi paragraful 5.4 de mai sus), n sfera evalurii nu intr consultana privind abilitatea chiriaului de a-i respecta obligaiile viitoare. 6.6 Proprietile ocupate de proprietar 6.6.1 n mod normal, proprietatea ocupat de proprietar, evaluat n scopul garantrii mprumutului, trebuie evaluat ca i cnd ar fi liber (neocupat), adic cumprtorul are control legal i posesie deplin asupra acesteia. Aceasta nseamn c, dei proprietarul ocupant este participant pe pia, n evaluare, nu se va ine cont de nici un avantaj care rezult din faptul c proprietatea este ocupat de ctre proprietarul ei. 6.7 nchirieri ntre pri asociate sau n legtur 6.7.1 n cazul n care proprietatea oferit drept garanie este nchiriat unei pri aflate ntr-o relaie cu creditorul este nevoie de precauie. Dac evaluatorul consider c nchirierea creaz n acest caz un flux de venituri mai favorabil fa de cel obtenabil printr-o tranzacie neprtinitoare, cum ar fi nchirierea ctre o ter prte, creditorul va fi avertizat i este posibil ca acea proprietate nchiriat, oferit drept garanie, s nu fie adecvat. IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 137
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.8 Stimulente de vnzare 6.8.1 Vnztorii de proprieti i, n special, antreprenorii de proprieti imobiliare, ofer adesea stimulente cumprtorilor. Exemple de astfel de stimulente sunt: garaniile privind venitul din nchiriere, contribuirea la costurile de mutare sau de echipare ale cumprtorului sau furnizarea de bunuri mobile, cum ar fi mobilierul sau echipamente. Valoarea de pia nu ia n considerare preurile majorate datorit unor consideraii sau concesii speciale (IVS 1, paragraful 3.2.1). n aceste cazuri, este oportun ntiinarea creditorului despre efectul pe care stimulentele oferite l au asupra preurilor curente de vnzare. 6.9 Proprieti specializate 6.9.1 Prin definiie, proprietile specializate pot avea o vandabilitate limitat i o valoare semnificativ, numai ca parte a ntreprinderii (a se vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, paragraful 8.2). n scopuri de garantare a unui mprumut, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizri, n ipoteza unei proprieti vacante (vezi paragraful 6.6.1 de mai sus). Aceasta implic luarea n considerare a costurilor i riscurilor aferente ajungerii la acea utilizare. Creditorii pot considera c proprietile specializate nu pot fi utilizate drept garanii pentru mprumuturi. 6.9.2 Evaluarea unei proprieti specializate poate fi necesar n cazul n care proprietatea este parte a unei ntreprinderi care i continu activitatea. Creditorul ar trebui atenionat c evaluarea este dependent de o rentabilitate continu sau de continuitatea exploatrii. Dac valoarea determinat pe ipoteza unei proprieti vacante este potenial mai mic, acest lucru trebuie adus n atenia creditorului. 6.10 Proprieti generatoare de afaceri 6.10.1 Anumite clase de proprieti, care cuprind n principal hoteluri sau alte afaceri din comer, n care proprietatea a fost autorizat i destinat exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate n mod uzual pe baza profitabilitii, dar excluznd orice fond comercial personal (vezi GN 12, paragraful 3.3.2). n astfel de cazuri, creditorul trebuie atenionat cu privire la diferena major de valoare care poate exista ntre o activitate funcional i una n care afacerea este nchis, inventarul este lichidat, licenele (i alte active necorporale precum certificatele, contractele de franciz sau 138 IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta autorizaiile) sunt anulate ori sunt n pericol de a fi anulate, precum i orice alte circumstane existente care pot duna profitabilitii viitoare i valorii. 6.10.2 Dac venitul unei proprieti depinde esenial de un anumit locatar sau de mai muli locatari dintr-un singur domeniu sau de alte condiii care ar putea cauza o instabilitate viitoare a venitului, evaluatorul trebuie s menioneze aceti factori, n raportul de evaluare. n anumite cazuri, poate fi adecvat o estimare a valorii proprietii, pe baza unei utilizri alternative, presupunnd c este neocupat. 6.11 Proprieti n dezvoltare 6.11.1 Proprietile deinute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru construirea de cldiri, trebuie evaluate prin luarea n considerare a drepturilor i reglementrilor de dezvoltare existente i poteniale. Orice ipoteze cu privire la planificarea urban i la ali factori importani trebuie s fie rezonabile, validate de comportamentul pieei i trebuie enunate explicit n raportul de evaluare. 6.11.2 Abordarea evalurii proprietilor n dezvoltare va depinde de gradul de dezvoltare al proprietii la data evalurii i de msura n care proprietatea poate fi vndut sau nchiriat, nainte de finalizarea dezvoltrii. Abordarea evalurii trebuie discutat i convenit cu creditorul, nainte de nceperea evalurii. Evaluatorul trebuie s aib grij: 6.11.2.1 s fac o estimare raional a perioadei de timp necesar dezvoltrii care se va derula de la data evalurii. n aceast analiz va fi reflectat efectul cerinelor suplimentare de dezvoltare asupra costurilor i veniturilor, folosind, cnd este cazul, actualizarea acestora la valoarea prezent/actualizat; 6.11.2.2 s anticipeze, pe ct posibil la data evalurii, comportamentul pieei pe durata perioadei de dezvoltare; 6.11.2.3 s ia n considerare i s indice n mod corect gradul de risc asociat dezvoltrii; i 6.11.2.4 s ia n considerare i s dezvluie orice relaii speciale cunoscute dintre prile implicate n dezvoltare.
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 139
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.12 Active epuizabile 6.12.1 n evaluarea pentru creditare a activelor epuizabile (neregenerabile), precum minele sau carierele, apar probleme particulare. Trebuie atras atenia creditorului asupra riscului asociat acestui tip de active epuizabile i asupra programului stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora. 6.12.2 Un contract de nchiriere, n care chiria contractual este mai mare dect chiria de pia sau economic, poate fi considerat ca fiind un activ necorporal epuizabil al locatarului, deoarece valoarea atribuit acestui factor scade pe msur ce durata de nchiriere descrete. 6.13 Evaluatorul 6.13.1 Natura i sfera angajamentului evaluatorului trebuie s fie clare att pentru evaluator ct i pentru utilizatorii evalurii. Evaluatorii trebuie s fie contieni de riscul asociat evalurilor pentru garantarea mprumuturilor n caz c lipsa de comunicare, nenelegerile sau erorile pot degenera n dispute sau litigii ntre creditor i evaluator. 6.13.2 n unele jurisdicii, legislaia serviciilor financiare prevede obligativitatea unor licene sau permise ale consultanilor, dac consultana lor se refer nu numai la valoarea proprietii, ci i la aspecte legate de emisiuni de valori precum aciuni, pri sociale, scheme de investiii colective sau credite sindicalizate. Evaluatorii ar putea avea restricii pentru consultana pe care pot s o fac n aceste jurisdicii. 6.13.3 n cazul evalurilor pentru mprumuturi, este important ca evaluatorul s fie independent fa de creditor. 6.13.4 Este important ca evaluatorul s dein sau s obin experiena necesar pentru tipul i locaia proprietii implicate, iar dac nu o are, s caute asisten competent. 6.14 Vnzri forate i perioade scurte de marketing sau de vnzare 6.14.1 Instituiile de credit pot solicita evaluri pentru vnzri forate sau lichidri sau impun un timp limitat pentru vnzarea garaniei. Deoarece impactul unei astfel de constrngeri asupra preului obtenabil, va depinde de circumstanele n care are loc vnzarea, este nerealist ca evaluatorul s fac supoziii asupra preului obtenabil, fr s cunoasc motivele constrngerii sau circumstanele n care proprietatea va fi oferit spre vnzare. Pe baza definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare alternativ, ns creditorul ar trebui atenionat asupra faptului c opinia 140 IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta evaluatorului este valabil numai la data evalurii i c aceasta ar putea fi nereal pentru o eventual executare a garaniei, n cazul n care condiiile de pia i circumstanele vnzrii pot fi diferite. 6.15 Ratele de solvabilitate ale debitorului 6.15.1 Majoritatea bncilor i instituiilor de credit sunt supuse unor limitri n ce privete creditul total care poate fi acordat, determinat ca un anumit procentaj din activele creditorului i cunoscut sub numele de rat a solvabilitii. La nivel internaional, Acordul Basel II reglementeaz ratele minime ale solvabilitii care trebuie meninute de instituiile de credit, precum i modul de calcul al acestor rate. Pentru calcularea ratei solvabilitii se utilizeaz valoarea activelor luate n garanie. 6.15.2 n circumstane excepionale, pe pieele dezvoltate i stabile, Acordul Basel II impune estimarea valorii de pia i a valorii de garantare a creditului ipotecar pentru o proprietate imobiliar cu caracter comercial (lucrativ). Un risc preferenial de 50% este asociat acelei trane de credit garantat, care nu trebuie s depeasc minimul dintre 50% din valoarea de pia i 60% din valoarea de garantare a creditului ipotecar. 6.15.3 Valoarea de garantare a creditului ipotecar este o tehnic pe termen lung de estimare a riscului. Ca urmare, nu este un tip de valoare. Valoarea de garantare a creditulut ipotecar este o tehnic utilizat n principal n unele bnci din cteva ri europene. Informaii suplimentare despre valoarea de garantare a creditului ipotecar se gsesc pe website-ul IVSC.

7.1 n raportarea valorii de pia, estimat pentru garantarea unui mprumut, evaluatorul va trebui s in cont de cerinele din IVS 3, Raportarea evalurii. 7.2 Baza misiunii evaluatorului trebuie s fie stabilit n mod clar, n toate rapoartele ntocmite pentru tere pri. Toate rapoartele trebuie s fie ntocmite astfel nct s nu poat fi interpretate eronat de ctre o persoan raional. 7.3 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul de reglementare i orice deviere de la aceste standarde, necesar pentru a respecta legislaia local, reglementrile sau uzanele.
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 141


9.1 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar

IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 3
144
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar (Adoptat n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Activele din sectorul public sunt acele active deinute i/sau controlate de ctre entiti guvernamentale sau cvasi-guvernamentale, n scopul furnizrii de bunuri sau servicii publice. Principiile care se aplic la evaluarea activelor din sectorul public sunt, n esen, aceleai ca i pentru orice alte active. 1.2 Evaluarea activelor din sectorul public se poate face n mai multe scopuri, care includ raportarea financiar, planificarea privatizrii, iniierea unui credit i analize cost-beneficiu sau economice, realizate de ctre entiti guvernamentale sau cvasi-guvernamentale, fie pentru a determina dac un activ din sectorul public este utilizat i ntreinut eficient, fie pentru stabilirea preului de monopol al serviciilor. 1.3 Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASB) elaboreaz standarde de contabilitate pentru entitile din sectorul public, care se numesc Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri). IPSAS-urile, care se aplic n contabilitatea de angajamente, se bazeaz pe Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), elaborate de Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IPSAS-urile acoper unele teme specifice de raportare financiar ale sectorului public, dintre care la unele nu se face referire n IFRSuri. 1.4 IVA 1 se refer n mod general la aplicarea tipurilor de valoare (bazelor de evaluare) conform principiilor contabile din contextul IFRS-urilor. Datorit asemnrii dintre IPSAS-uri i IFRS-uri, acest Standard de Aplicaie n Evaluare repet n mod necesar o parte din IVA 1 i se refer i la cerinele specifice pentru evaluarea activelor din sectorul public i la tratamentul acestora n raportarea financiar. 1.5 Proprietatea din sectorul public cuprinde att active ale proprietii generatoare de numerar, ct i ale proprietii negeneratoare de numerar, ca i active specializate, incluznd: activele de patrimoniu i protejate, active de IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 145
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta infrastructur, cldiri/construcii publice, reelele de utiliti publice, i active recreaionale. La fel ca i activele din sectorul privat, i cele din sectorul public se mpart n dou categorii: din exploatare i din afara exploatrii. Activele din afara exploatrii includ investiiile i activele n surplus.

2.1 Acest Standard de Aplicaie se utilizeaz n toate evalurile claselor de active din sectorul public incluse n orice situaii financiare, care se bazeaz pe priceperea i experiena evaluatorilor (cu excepia evalurilor ntreprinderilor publice de afaceri sau GBE, care se realizeaz conform IVA 1). 2.2 IVS-urile faciliteaz tranzaciile internaionale i viabilitatea pieelor globale prin armonizare i transparen n raportarea financiar. Ca urmare, acest Standard de Aplicaie este conceput n contextul Standardelor Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri). n septembrie 2005, Comisia pentru Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public a realizat un Proiect pentru 11 standarde IPSAS, care a fost mbuntit pentru a fi n concordan cu Standardul Internaional de Evaluare elaborat de IASB, n decembrie 2003, ca parte a Proiectului su General de mbuntiri. Acest Standard de Aplicaie este elaborat n contextul revizuirilor propuse pentru IPSAS-urile coninute n acest Proiect de Standard. 2.3 IPSAS-urile i IFRS-urile adopt dou modele pentru recunoaterea n bilan a activelor imobiliare: un model bazat pe cost i unul bazat pe valoarea just. Atunci cnd se folosete valoarea just, este necesar o reevaluare a activului, iar acest Standard de Aplicaie se axeaz pe aceste circumstane particulare n care trebuie raportat valoarea de pia. 2.4 Cerinele de natur legislativ, reglementar, contabil sau jurispruden pot impune modificarea acestui Standard de Aplicaie, n unele ri sau n anume condiii. Orice deviere cauzat de astfel de circumstane trebuie specificat i explicat clar n raportul de evaluare.
3.0 Definiii
Definiii ale Standardelor Internaionale de Evaluare 3.1 Costul de nlocuire net. Costul curent de nlocuire a unui activ cu echivalentul su modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic i pentru orice forme relevante de depreciere i optimizare.
146
IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.2 Valoarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraf 3.1). 3.3 Depreciere. O pierdere n valoare din cauza diminurii utilitii totale a proprietii, cauzat de deteriorare, de modificri tehnologice, modificri ale comportamentului uman i de cerine sau modificri de mediu. Deprecierea uneori este clasificat n funcie de elemente ca proiect i funcionalitate depite, elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerinele standardelor curente i de factori din afara activului, cum sunt modificrile n cererea de utilizare. 3.4 Optimizare. Procesul prin care se determin opiunea de nlocuire, la cel mai mic cost, a potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de ajustare a costului de nlocuire, pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar. Astfel, n cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai sczut. 3.5 Cldire public. O cldire care servete comunitii sau ndeplinete o funcie social i face parte din proprietatea public. Astfel de exemple sunt: cldirile tribunalelor, sediile municipale, coli, nchisori, secii de poliie, uniti militare, biblioteci, spitale, clinici i cldiri sociale sau publice. 3.6 Activ din sectorul public. O proprietate deinut i/sau administrat de o agenie guvernamental sau cvasi-guvernamental, pentru furnizarea unor servicii sau bunuri publice. Activele din sectorul public cuprind mai multe tipuri de active, incluznd proprietile convenionale, cum sunt activele de patrimoniu i activele protejate, infrastructura, reelele/instalaiile de utiliti publice, activele recreaionale i cldirile publice (de ex. unitile militare), fiecare din aceste categorii fiind incluse n imobilizri corporale n sensul IPSAS-urilor i IFRS-urilor. Activele din sectorul public includ n mod tipic: a) active care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt generatoare de numerar sau furnizeaz bunuri sau servicii n lipsa oricrui concurent pe pia; b) terenul cu restricii n ceea ce privete vnzarea sau nchirierea acestuia; i IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 147
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta c) terenul, care este destinat pentru o utilizare specializat i care nu reprezint, n mod necesar, cea mai bun utilizare a sa. A se vedea de asemenea active de patrimoniu, active de infrastructur, cldire public, utilitate public i active recreaionale. 3.7 Utilitate public. O proprietate care: a) produce un serviciu sau un bun de larg consum; i b) reprezint de obicei un monopol sau un cvasi-monopol aflat sub anumite forme ale controlului statului. 3.8 Active recreaionale. O proprietate deinut de stat care: a) este administrat de sau n numele autoritilor administraiei naionale, municipale sau locale; i b) este destinat utilizrii recreaionale de ctre public. Exemple sunt: parcurile, terenurile de joac, spaiile verzi, spaiile de plimbare, trandurile, locurile de joac, cmpurile i terenurile i alte proprieti dotate cu faciliti de recreare i sportive. 3.9 Potenial de servicii. Capacitatea unui activ de a continua s produc bunuri i servicii n concordan cu obiectivele entitii. 3.10 Valoarea amenajrilor terenului i construciilor. Valoarea adugat terenului prin amenajri i construcii, cum ar fi cldiri, structuri sau modificri aduse terenului de natur permanent, implicnd cheltuieli de munc i capital, cu intenia de a crete valoarea sau utilitatea proprietii. Amenajrile terenului i construciile existente au modaliti de utilizare i durate de via economic diferite. Definiii ale Standardelor Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public 3.11 Active generatoare de numerar. Active deinute pentru a genera o recompensare comercial. (IPSAS 21.14) 3.12 Valoarea amortizabil. Costul activului sau o alt valoare subtituibil costului din situaiile financiare, din care s-a sczut valoarea rezidual. (IPSAS 17.13).
148
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.13 Amortizarea. Alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ pe ntreaga durat de via util a acestuia. (IPSAS 17.13, IPSAS 21.14) 3.14 ntreprinderea public de afaceri (GBE). O entitate care are urmtoarele caracteristici: a) este o entitate cu capacitatea de a contracta n nume propriu; b) i-a fost desemnat autoritatea financiar i operaional de a desfura o activitate; c) vinde bunuri i servicii, n cursul normal al activitii sale, ctre alte entiti realiznd profit sau recuperarea total a costurilor; d) nu se bazeaz pe finanare continu din fonduri publice pentru continuarea activitii (alta dect achiziionarea de produse ntr-o tranzacie desfurat n condiii obiective); i e) este controlat de o entitate din sectorul public. 3.15 Active de patrimoniu. Active care au o semnificaie cultural, istoric sau legat de mediu. Exemple de active de patrimoniu includ cldiri i monumente istorice, situri arheologice, zone de conservare i rezervaii naturale i opere de art. Activele de patrimoniu prezint deseori anumite caracteristici, inclusiv pe cele prezentate mai jos (dei aceste caracteristici nu sunt ntlnite doar la acest tip de active): a) valoarea lor n termeni culturali, de mediu, educaionali i istorici nu este preconizat a fi reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat doar pe un pre de pia; b) obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii severe la cedarea prin vnzare; c) ele sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate crete o dat cu timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz; i d) estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri aceasta poate s fie de cteva sute de ani. Definiia de mai sus este conform descrierii activelor de patrimoniu din IPSAS 17.9.
IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 149
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.16 Depreciere. O pierdere n beneficiile economice viitoare sau n potenialul serviciilor unui activ, care depete recunoaterea sistematic a pierderii beneficiilor economice viitoare ale activului sau a potenialului serviciilor prin depreciere (IPSAS 21.14). 3.17 Active de infrastructur. Active care au n general urmtoarele caracteristici: a) fac parte dintr-un sistem sau dintr-o reea; b) sunt specializate n natur i nu au utilizri alternative; c) sunt imobile; i d) pot face obiectul unor constrngeri la cedare. Definiia de mai sus este conform descrierii activelor de infrastructur din IPSAS 17.21. 3.18 Activele generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie/numerar. Active diferite de active generatoare de numerar. (IPSAS 21.14) 3.19 Valoarea recuperabil a serviciilor. Cea mai mare valoare dintre valoarea just a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie, minus costurile de vnzare i valoarea lui de utilizare. (IPSAS 21.14) 3.20 Durata de via util (a unei imobilizri corporale). Fie: a) perioada de timp n care se preconizeaz utilizarea activului de ctre entitate; fie b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare care se preconizeaz s se obin de ctre entitate, n baza activului. (IPSAS 17.13, IPSAS 21.14) 3.21 Valoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie. Valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului. (IPSAS 21.14)

4.1 Acest Standard de Aplicaie utilizeaz principiile dezvoltate n IVS 1, IVS 2, IVS 3 i IVA 1 la cerinele IPSAS-urilor. 150 IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.2 Aceast Aplicaie se refer la cerinele de evaluare conform IPSAS 17 (Proiect de Standard, Septembrie 2005), Imobilizri corporale; i IPSAS 21, Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie. Cerinele ulterioare pot deveni obligatorii, dup publicarea standardului IPSAS 17 revizuit.
5.0 Instruciuni de aplicare

Pentru a realiza evaluri conform acestei Aplicaii i a Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP), este esenial ca evaluatorii s adere la toate seciunile Codului deontologic IVSC, care se refer la etic, competen, prezentarea informaiilor i raportarea valorilor (seciunile 4, 5, 6 i 7). 5.1 Clasificarea activelor. Evaluatorii trebuie s obin de la directorii entitii pe care o dein o list a activelor de evaluat i care sunt clasificate n active din exploatare, de ex. active necesare pentru operaiunile entitii, sau active din afara exploatrii, care sunt deinute pentru activitile viitoare, investiii sau active n surplus fa de necesitile de exploatare. 5.2 Standarde aplicabile. Clasificarea activelor determin care dintre IPSAS-uri s fie aplicat. n IPSAS 17, paragrafele 26 i 27, se specific faptul c un element al imobilizrilor corporale deinut pentru producerea sau furnizarea bunurilor sau serviciilor ar trebui s fie evaluat la costul su, sau cnd un activ este dobndit fr nici un cost, costul su este valoarea sa just, la data achiziiei. IPSAS 17, paragraful 42 impune ca, dup recunoatere, astfel de active s fie luate n eviden ori prin modelul prin cost ori prin modelul de reevaluare (valoare just) descris n paragraful 5.3. Alte standarde de contabilitate care impun sau permit evaluarea imobilizrilor corporale includ:

Contracte de leasing IPSAS 13 Investiii imobiliare IPSAS 16 Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie IPSAS 21
5.3 IPSAS 17, Costul i valoarea just 5.3.1 IPSAS 17 abordeaz modelul costului n paragraful 43 dup cum urmeaz: Ulterior recunoaterii iniiale a unui activ, un element de imobilizri corporale ar trebui nregistrat la costul su minus orice amortizare acumulat i orice pierdere acumulat din depreciere. IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 151
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.3.2 Modelul valorii juste, care impune reevaluri regulate, este explicat n paragraful 44 dup cum urmeaz: Ulterior recunoaterii iniiale a unui activ, un element de imobilizri corporale ar trebui nregistrat la valoarea reevaluat, care este valoarea sa just de la data reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi din depreciere acumulate ulterior. Reevalurile ar trebui fcute cu suficient regularitate, astfel nct valoarea contabil s nu difere semnificativ de cea care ar fi determinat utilizndu-se valoarea just, de la data raportrii. 5.3.3 Valoarea just nu este n mod necesar sinonim cu valoarea de pia. Este folosit n IPSAS-uri n diferite contexte. 5.3.4 Situaiile financiare se ntocmesc pe ipoteza c entitatea i continu activitatea, excluznd cazul n care managementul fie intenioneaz s lichideze entitatea, fie s nceteze activitatea, fie nu mai are o alt alternativ realist, dect s fac acest lucru. Prin urmare, aceast ipotez implic aplicarea valorii juste pentru imobilizrile corporale, cu excepia cazurilor n care este clar c fie exist intenia de a lichida un anumit activ, fie c aceast intenie de lichidare a fost deja luat n considerare, de exemplu atunci cnd se realizeaz un test de depreciere. 5.4 Evaluri conform IPSAS 17 Cnd o entitate adopt opiunea de reevaluare la valoarea just, conform IPSAS 17, activele sunt incluse n bilanul contabil la valoarea lor just dup cum urmeaz: a) n general, valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este determinat prin evaluare, pe baza datelor de pe pia. Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este n general valoarea lor de pia determinat prin evaluare (IPSAS 17, paragraful 45) b) Dac nu exist date de pia disponibile, pentru a determina valoarea de pia a unei imobilizri corporale, ntr-o pia activ i lichid, valoarea just a elementului de imobilizare corporal poate fi stabilit n raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, n circumstane i locaii similare (IPSAS 17, paragraful 47).
152
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta c) Dac nu exist date de pia pentru valoarea just, din cauza naturii specializate a elementului de mijloace fixe mobile, o entitate poate determina valoarea just utilizndcostul de nlocuire net sau abordrile prin costul de reabilitare sau pe baza unitilor de servicii.. (IPSAS 17, paragraful 48). (Vezi paragrafele 6.5, 6.6 i 6.7 de mai jos). 5.4.1 IVSC consider c un evaluator profesionist, care realizeaz o evaluare conform punctelor 5.4 (a) i (c) de mai sus, ar trebui s raporteze valoarea de pia a activului. Orice ipoteze sau calificri fcute n aplicarea valorii de pia ar trebui discutate cu entitatea i evideniate n raport. Cnd nu se poate determina o valoare de pia credibil, evaluatorul trebuie s specifice entitii de raportare pe ce baz a ajuns la aceast concluzie. 5.4.2 Concluzia evalurii trebuie raportat conform cu IVS 3, Raportarea evalurii. Evaluatorii trebuie s se asigure c rapoartele includ suficiente informaii astfel nct entitatea s ntruneasc cerinele IPSAS 17, paragraful 92, pentru ntocmirea situaiilor financiare: a) data de intrare n vigoare a reevalurii; b) dac reevaluarea a fost realizat de un evaluator independent (Not, conform interpretrii IVSC, acesta este un evaluator extern); c) metodele aplicate i ipotezele semnificante care au fost fcute; i d) msura n care valorile juste ale activelor au fost determinate direct prin referire la preurile observabile pe o pia activ sau la tranzacii de pia recente cu preul determinat obiectiv, sau dac au fost estimate folosind alte tehnici de evaluare. 5.5 Evaluri conform IPSAS 16 Investiii imobiliare Toate investiiile imobiliare din sectorul public se evalueaz conform cu IVA 1. 5.6 Cerine ale evalurii pentru contracte de leasing IPSAS 13 5.6.1 Contractele de leasing sunt clasificate conform IPSAS 13 n contracte de leasing financiar i contracte de leasing operaional. (Pentru mai multe explicaii vezi IVA 1, paragraful 6.6.1 i Anexa A). Dac un contract de leasing este clasificat ca financiar, valoarea just a activului IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 153
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta presupune stabilirea valorii activelor i datoriilor, nregistrate de entitate n bilanul ei contabil (IPSAS 13, paragraful 20). 5.6.2 Pentru leasingul terenurilor i cldirilor se aplic prevederi speciale (Vezi IVA 1, paragraful 6.6.3). Pentru toate tipurile de proprietate, altele dect investiiile imobiliare, leasingul de terenuri i cldiri trebuie considerat separat n scopul clasificrii operaiunilor de leasing financiar sau leasing operaional. 5.6.3 IVSC consider c, n fiecare caz, cerina de stabilire a valorii juste a activului n leasing, conform prevederilor IPSAS 13, paragraful 28, este respectat de ctre evaluator prin raportarea valorii de pia. Pentru leasing-ul de proprieti imobiliare, aceasta este valoarea de pia a dreptului deinut de locatar. Pentru contracte de leasing de alte active, este normal ca aceasta s fie valoarea de pia a activului negrevat de ipoteca din contractul de leasing, iar datoria se nregistreaz separat. 5.7 Evaluarea deprecierii activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie IPSAS 21 5.7.1 Deprecierea apare atunci cnd exist o scdere permanent n valoarea recuperabil a serviciului unui activ fa de valoarea sa contabil. IPSAS 21, paragraful 48, cere ca dac i numai dac, valoarea recuperabil a serviciului unui activ este mai mic dect valoarea sa contabil, valoarea contabil a activului va fi redus la valoarea recuperabil a serviciului su. Aceast reducere este o pierdere din depreciere. Mai departe, n paragraful 51, IPSAS 21 afirm c atunci cnd valoarea estimat pentru o pierdere din depreciere este mai mare dect valoarea contabil a activului la care se refer, o entitate va recunoate o datorie dac, i numai dac, acest lucru este cerut de un alt Standard Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public. 5.7.2 Entitatea trebuie s nregistreze valoarea contabil a activelor generatoare de numerar depreciate la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui de utilizare i valoarea just minus costurile de vnzare. Cerinele pentru activele generatoare de numerar sunt discutate n IVA 1, paragraful 6.8.2. 5.8 Evaluarea dup combinarea de ntreprinderi 5.8.1 Atunci cnd o entitate guvernamental sau cvasi-guvernamental achiziioneaz sau se combin cu alta, dobnditorul trebuie s nregistreze n contabilitate activele i datoriile entitii achiziionate la valoarea lor just de la data achiziiei. Pentru activele i datoriile identificabile, IVSC consider c evaluatorul trebuie s raporteze valoarea lor de pia aa cum era la data achiziiei. 154 IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.9 Activele n surplus 5.9.1 Activele n surplus trebuie identificate separat. Astfel de active pot fi contabilizate ca individuale sau ca i clas de active, de ex. o clas de active care vor fi cedate n grup, prin vnzare sau prin alt metod, iar datoriile vor fi direct asociate cu acele active i vor fi transferate i ele prin tranzacie. Activele n surplus trebuie luate n eviden iniial la valoarea cea mai mic dintre valoarea contabil i valoarea just minus costurile de vnzare, i apoi la valoarea just minus costurile de vnzare. Prin urmare, evaluatorii trebuie s stabileasc dac activele n surplus vor fi evaluate ca elemente individuale, sau ca grup sau clas de active care vor fi lichidate ntr-o singur tranzacie, i s raporteze valoarea de pia conform ipotezelor cele mai adecvate. 5.10 Active deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii - IPSAS 12 Stocuri 5.10.1 Evaluarea activelor deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii trebuie s satisfac cerinele IPSAS 12, Stocuri. Aceste active se msoar la valoarea cea mai mic dintre cost i valoarea realizabil net. Valoarea realizabil net este preul de vnzare estimat, ce ar putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurilor estimate necesare vnzrii, schimbului sau distribuiei. 5.11 Costuri de vnzare 5.11.1 Atunci cnd este solicitat s evalueze active depreciate sau n surplus, sau active care sunt deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea lor de pia, fr deducerea costurilor de vnzare. Dac clientul solicit evaluatorului s identifice costurile de vnzare ale activelor, aceste costuri trebuie raportate separat. 5.12 Active biologice neagricole 5.12.1 Acestea includ fauna i flora care cresc natural. Evaluatorul trebuie s evalueze aceste active n concordan cu cerinele GN 10. 5.13 Colaborarea cu auditorii. Pentru a se pune de acord cu clientul su, evaluatorul ar trebui s discute i s explice evalurile sale n mod deschis cu auditorii entitii.
6.0 Comentarii
IPSAS 17 i 21 ofer urmtoarele clarificri, utile n nelegerea aplicrii corecte pentru contabilitatea sectorului public. 6.1 Absena datelor de pia - IPSAS 17 Pentru anumite active din sectorul public, poate fi dificil stabilirea valorii lor de pia din cauza absenei tranzaciilor de pia pentru aceste active. Anumite entiti din sectorul public pot deine pachete mari de astfel de active. (IPSAS 17, paragraful 46) 6.1.1 Acolo unde nu exist dovezi disponibile pentru a determina valoarea de pia ntr-o pia activ i lichid a unui element al proprietii, valoarea just a elementului poate fi stabilit n raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, n circumstane i locaii similare. Spre exemplu, valoarea just a unui teren guvernamental vacant, care a fost deinut pentru o lung perioad de timp, n care au avut loc puine tranzacii poate fi estimat n raport cu valoarea de pia a unui teren cu caracteristici i topografie similare, dintr-o locaie similar pentru care exist dovezi de pia. n cazul cldirilor specializate i al altor structuri artificiale, valoarea just poate fi estimat utilizndu-se abordarea bazat pe costul de nlocuire net, sau pe costul de reabilitare sau prin metoda unitilor de servicii (vezi IPSAS 21). n multe cazuri, costul de nlocuire net poate fi stabilit n raport cu preul de cumprare al unui activ similar, cu un potenial de servicii rmas similar, ntr-o pia activ i lichid. n anumite cazuri, costul de reproducie al unui activ va fi cel mai bun indicator al costului su de nlocuire. Spre exemplu, n cazul unei eventuale pierderi, o cldire parlamentar poate fi mai degrab reprodus, dect nlocuit cu o cldire alternativ, datorit semnificaiei sale pentru comunitate. (IPSAS 17, paragraful 47) 6.1.2 Dac nu exist nicio eviden de pia a valorii juste, din cauza naturii specializate a unui element al imobilizrilor corporale, ar putea fi necesar ca o entitate s estimeze valoarea just prin folosirea abordrii prin costul de nlocuire net sau abordrilor prin costul de refacere/restaurare sau al unitilor de servicii (a se vedea IPSAS 21). Costul de nlocuire net al unui element de imobilizri corporale poate fi stabilit prin referirea la preul de pia pentru cumprarea componentelor utilizate n producerea activelor sau la un pre anterior indexat al aceluiai activ sau unui activ similar. Dac se folosete o metod a preului indexat, este necesar raionamentul profesional pentru a vedea dac tehnologiile s-au modificat esenial n acea
156
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta perioad i dac capacitatea activului de referin este similar cu cea a activului supus evalurii.(IPSAS 17, paragraful 48) 6.2 ntreprinderi publice de afaceri (GBE) IPSAS 21 ntreprinderile publice de afaceri (GBE) cuprind att ntreprinderi comerciale, cum ar fi utilitile, ct i firmele financiare, cum ar fi instituiile financiare. n fond, GBE-urile nu difer de entitile care desfoar activiti similare n sectorul privat. n general, GBE opereaz pentru a obine profit, dei unele au obligaii limitate privind serviciile ctre comunitate, conform crora trebuie s ofere unor persoane sau organizaii din cadrul comunitii bunuri i servicii, fie gratuit, fie la un pre redus n mod semnificativ. (IPSAS 21, paragraful 15) 6.3 Active generatoare de numerar - IPSAS 21 Activele generatoare de numerar sunt acelea care sunt deinute pentru a genera un profit comercial. Un activ genereaz un profit comercial atunci cnd este utilizat ntr-un mod compatibil cu cel adoptat de o entitate care obine profit. Deinerea unui activ pentru generarea de profit comercial indic faptul c o entitate intenioneaz s genereze intrri de numerar pozitive de pe urma unui activ (sau a unitii din care face parte activul) i s obin un profit care reflect riscul implicat din deinerea activului. (IPSAS 21, paragraful 16) Activele deinute de GBE-uri sunt active generatoare de numerar. Entitile din sectorul public, altele dect GBE-uri, pot deine active pentru generarea de profit comercial. Conform acestui Standard [IPSAS 21], un activ deinut de o entitate din sectorul public care nu este GBE, este clasificat ca un activ generator de numerar, dac activul (sau unitatea din care face parte activul) este utilizat cu scopul de a genera un profit comercial prin furnizarea de bunuri i/sau servicii ctre teri. (IPSAS 21, paragraful 17) 6.4 Valoarea de utilizare IPSAS 21 Valoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie este valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului. Valoarea de utilizare din acest Standard [IPSAS 21] se refer la valoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie, n afar de cazul n care se specific altfel. Valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului se determin prin utilizarea oricreia dintre abordrile identificate n paragrafele 41 pn la 45, dup caz. (IPSAS 21, paragraful 40)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.5 Abordarea prin costul de nlocuire net IPSAS 21 Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al unui activ se determin ca fiind costul de nlocuire net al activului. Costul de nlocuire al unui activ este costul nlocuirii potenialului brut de serviciu al activului. Acest cost este un cost net, pentru a reflecta activul n condiia sa curent de utilizare. Un activ poate fi nlocuit fie prin reproducerea activului existent, fie prin nlocuirea potenialului brut de servicii al activului. Costul de nlocuire net se determin ca fiind costul de reproducie sau de nlocuire a activului, oricare din acestea este mai mic, minus amortizarea acumulat calculat pe baza unui astfel de cost, pentru a reflecta potenialul de servicii deja consumat sau expirat al activului. (IPSAS 21, paragraful 41) Costul de nlocuire i costul de reproducie ale unui activ sunt determinate pe o baz optimizat. Explicaia este c entitatea nu ar nlocui sau reproduce activul printr-un activ asemntor dac activul nlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau cu supracapacitate. Activele supraproiectate conin caracteristici care nu sunt necesare pentru bunurile sau serviciile pe care le furnizeaz activul. Activele cu supracapacitate sunt activele care au o capacitate mai mare dect cea necesar pentru satisfacerea cererii de bunuri i servicii furnizate de activ. Determinarea costului de nlocuire sau a costului de reproducie a unui activ pe o baz optimizat reflect astfel potenialul de servicii cerut de la activ.(IPSAS 21, paragraful 42) n unele cazuri, capacitatea de rezerv sau n exces este pstrat din motive de siguran sau din alte motive. Aceasta rezult din nevoia de a se asigura o capacitate disponibil adecvat de servicii pentru situaiile speciale ale entitii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie s aib maini de rezerv pentru a putea asigura serviciile necesare n caz de urgen. Un astfel de surplus de capacitate sau de rezerv face parte din potenialul de servicii cerut al activului.(IPSAS 21, paragraful 43) 6.6 Abordarea prin costul de reabilitare IPSAS 21 Costul de reabilitare este costul de reconstituire a potenialului de servicii al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului se determin prin scderea costului estimat de reabilitare a activului, din costul curent de nlocuire a potenialului de servicii rmas al activului anterior deprecierii. Cel din urm cost este determinat, de regul, ca fiind cel mai mic cost dintre costul de nlocuire net i costul de reproducie net al activului.(IPSAS 21, paragraful 44) 158 IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.7 Abordarea prin unitile de servicii IPSAS 21 Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului este determinat prin diminuarea costului curent al potenialului de servicii rmas al activului nainte de depreciere, pentru a se conforma cu numrul redus de uniti de servicii preconizat pentru activul aflat n stare de depreciere. Ca i la metoda costului de reabilitare, costul curent al nlocuirii potenialului de servicii rmas al activului nainte de depreciere este determinat ca fiind fie costul de reproducie net , fie costul de nlocuire net al activului, nainte de depreciere, oricare dintre cele dou costuri este mai sczut. (IPSAS 21, paragraful 45) 6.8 Alte comentarii 6.8.1 Active de patrimoniu. Unele active de patrimoniu au un potenial de servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, spre exemplu, o cldire istoric folosit pentru birouri. n aceste cazuri, ele pot fi recunoscute i evaluate pe aceeai baz, ca i alte elemente de imobilizri corporale. n cazul altor active de patrimoniu, potenialul de servicii este limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de exemplu monumentele i ruinele. Existena unui potenial de servicii alternativ poate afecta alegerea bazei de evaluare. (IPSAS 17, paragraful 10) 6.8.2 Active biologice neagricole. Flora i fauna care cresc natural includ active speciale de conservare, care pot fi sau nu protejate. Unele sunt att de importante nct sunt recunoscute internaional, n timp ce altele pot reflecta mediul n starea lui natural. 6.8.3 Absena fluxului de numerar net pentru monopoluri. Unele entiti din sectorul public pot fi clasificate ca monopoluri. n timp ce furnizorii de servicii monopoliste genereaz adesea fluxuri de numerar, acestea nu pot fi considerate c reflect nivelurile pieei, din moment ce nu exist o eviden de pia, n comparaie cu care s se verifice circularitatea cash-flow-ului, rentabilitatea i mrimea valorii. Astfel, o important caracteristic care difereniaz anumite clase de active din sectorul public, de activele din sectorul privat, este absena fluxului de numerar net pentru entitile din sectorul public. n unele cazuri, este mai adecvat s se foloseasc abordarea prin cost, fie ca metod primar de evaluare fie pentru verificarea rezonabilitii ratei rentabilitii activelor de evaluat. Aceast aplicaie nu se aplic ntreprinderilor publice de afaceri (GBE), care se evalueaz conform IVA 1. IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar 159
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 6.8.4 Testul potenialului de servicii adecvat. Cum un activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie nu dispune de cash-flow net pentru a testa profitabilitatea unui activ din sectorul public, conceptul de potenial de servicii devine testul de performan a unui activ. Potenialul de servicii reprezint o msur a capacitii activului de a continua s ating obiectivele entitii. Aceast capacitate poate fi evaluat prin referire la consideraiile financiare, sociale sau politice. Cuantificrile pot fi tangibile, de exemplu numrul de vizitatori de la un muzeu sau cititorii unei biblioteci publice, sau netangibile, de exemplu beneficiile sociale ale meninerii unei faciliti neeconomice ntr-o anumit locaie. Cnd un activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie/ numerar este evaluat prin referire la costul de nlocuire net, trebuie s se fac un test de potenial de servicii adecvat pentru a se determina dac activul este depreciat (Vezi i GN 8, paragraful 5.11). 6.8.5 Frecvena reevalurilor. Reevalurile trebuie fcute cu suficient regularitate, pentru a se asigura c valoarea contabil nu difer mult de cea determinat utiliznd valoarea just, la data raportrii (IPSAS 17, paragraful 44) Pentru pieele fluctuante, entitii i se poate cere o reevaluare anual, n timp ce pe alte piee mai stabile, reevalurile pot fi necesare la fiecare trei sau cinci ani.

7.1 Evaluatorul trebuie s respecte cerinele de raportare prezentate n IVS 3, Raportarea evalurii. 7.2 Pentru cerine impuse de Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri), a se vedea paragraful 5.4.2 de mai sus. 7.3 Evaluatorul trebuie s specifice cadrul reglementar i orice deviere de la aceste Standarde cerut pentru a fi n acord cu legislaia, reglementrile (inclusiv reglementri contabile) sau uzanele locale. 7.4 Cnd nu se poate face o evaluare credibil, acest lucru trebuie raportat entitii. (A se vedea paragraful 5.4.1 de mai sus).
160


9.1 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a intrat n vigoare la 31 Iulie 2007.
162
GN 1: GN 2: GN 3: GN 4: GN 5: GN 6: GN 7: GN 8: GN 9: GN 10: GN 11: GN 12: GN 13: GN 14: GN 15:
Evaluarea proprietii imobiliare Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing Evaluarea mijloacelor fixe mobile Evaluarea activelor necorporale Evaluarea bunurilor mobile Evaluarea ntreprinderii Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN) Anexa A: Testul de rentabilitate n cadrul raportrii CIN Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiei Evaluarea proprietilor agricole Verificarea evalurilor Evaluarea proprietii generatoare de afaceri Evaluarea global pentru impozitarea proprietii Evaluarea proprietilor din industria extractiv Evaluarea proprietii istorice
165 185 193 201 215 227 249 257 263 265 275 283 289 295 303 321
Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare GN
164
Standardul Internaional de Practic n Evaluare 1 GN 1

Evaluarea proprietii imobiliare (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate ale Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) prezint termenii i conceptele care sunt fundamentale pentru toate evalurile. Scopul GN 1 const n clarificarea acestor fundamente, pentru a fi nelese mai bine n evaluarea proprietii imobiliare. 1.2 Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale. Dac operaiunile de pe pieele imobiliare sunt stabilite i depind de evaluri credibile, acestea trebuie s agreeze Standardele prin care valoarea de pia i alte tipuri de valoare sunt estimate i raportate de ctre evaluatori. nelegerea corect i aplicarea adecvat a acestor Standarde vor contribui inevitabil la viabilitatea tranzaciilor imobiliare internaionale i naionale, vor mbunti poziia relativ a proprietii imobiliare fa de alte alternative de investiii i vor reduce cazurile de fraud i abuz. 1.3 Termenul proprietate, n sens juridic, poate fi definit mai degrab ca drept de proprietate dect ca o entitate fizic precum teren, cldiri i bunuri mobile corporale. n acest context, IVSC identific patru tipuri generale de proprietate: 1.3.1 Proprietatea imobiliar (GN 1) 1.3.2 Bunuri mobile (GN-urile 3, 4 i 5) 1.3.3 ntreprinderi (GN 6) 1.3.4 Active financiare 1.4 Pentru evaluarea proprietii imobiliare, la fel ca i pentru evaluarea altor tipuri de proprietate, metodele de evaluare sunt recunoscute i acceptate pe scar larg. Pentru evaluator i pentru utilizatorii serviciilor de evaluare este important ca metodele adecvate s fie pe deplin nelese, s fie aplicate competent i s fie explicate satisfctor. Prin atingerea acestui obiectiv, evaluatorii contribuie la soliditatea i credibilitatea estimrilor valorii de pia i, n consecin, la bunstarea pieelor pe care i desfoar activitatea. GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 165
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.5 Promovarea nelegerii i evitarea abuzurilor pe pia cer ca evaluatorul i utilizatorul serviciilor de evaluare s fac o distincie clar ntre tipurile de proprietate. n caz contrar, se poate ajunge la luarea unor decizii incorecte sau recomandri greite i la prezentarea/interpretarea eronat a valorilor raportate. Cnd tipurile de proprietate sunt confundate sau amestecate, rezultatul este o supraevaluare sau o subevaluare. Acelai lucru este valabil i atunci cnd terminologia folosit este ambigu sau neadecvat. 1.6 Evaluatorii de proprieti imobiliare cunosc complexitatea pieelor i a proprietilor imobiliare, cumprate i vndute n cadrul acestora. Dac sunt urmate Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), diferenele de pe pieele imobiliare i dintre proprietile individuale vor fi reflectate cu acuratee i credibilitate. 1.7 n toate rile membre IVSC este recunoscut faptul c evaluarea proprietii imobiliare necesit o pregtire, instruire i experien speciale. La fel cum dezvoltarea firmelor profesionale de evaluare, la nivel naional, atest cerina pieei pentru evaluatori competeni i coreci, n fiecare ar, globalizarea pieelor imobiliare i constituirea IVSC reflect cerina pieei ca evaluatorii s adopte metode consecvente (coerente) n ntreaga lume. GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare, furnizeaz cadrul pentru aplicarea metodelor general acceptate, utilizate pentru evaluarea proprietii imobiliare la nivel internaional. 1.8 Trebuie clar nelese relaiile dintre GN 6 i GN 12, referitoare la evaluarea ntreprinderii i respectiv a proprietii generatoare de afaceri (PGA) i GN 1, referitor la evaluarea proprietii imobiliare. Proprietatea imobiliar este evaluat ca o entitate distinct i anume, ca active fizice asupra crora se aplic anumite drepturi de proprietate. De exemplu, o cldire de birouri, o locuin, o fabric sau alte tipuri de proprietate care ncorporeaz i terenul aferent. Totui, n evaluarea ntreprinderii sau PGA se poate regsi i proprietatea imobiliar, care poate fi o component. Valoarea de pia a proprietii imobiliare este ntotdeauna estimat n concordan cu Standardul Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). Cnd estimarea valorii proprietii imobiliare este o component a evalurii ntreprinderii, se estimeaz de fapt valoarea de pia a acelei proprieti imobiliare. Aa cum este prezentat n GN 1, aceast convenie/procedur este diferit de practica nepermis a estimrii valorii de pia a proprietii imobiliare a unei ntreprinderi, prin alocarea valorii totale a acesteia pe ipoteza continuitii activitii, pe activele i pasivele componente. 1.9 Obiectivul GN 1 nu const n furnizarea unor instruciuni speciale despre modalitatea n care ar trebui efectuat o anumit evaluare sau despre calificrile i procedurile aplicate de evaluatorii profesioniti. Aceste aspecte sunt abordate 166 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta n cadrul programelor de formare i instruire continu din fiecare ar. Intenia IVSC este de a stabili cadrul general i cerinele pentru evaluarea proprietii imobiliare, n scopul armonizrii practicilor internaionale de evaluare.

2.1 Acest GN este elaborat pentru a oferi sprijin n elaborarea sau n utilizarea evalurilor de proprietate imobiliar. 2.2 Elementele principale ale GN 1 includ: 2.2.1 o identificare a termenilor i definiiilor cheie; 2.2.2 o sintez a procesului de evaluare i logica sa; 2.2.3 o prezentare a importanei principiilor i conceptelor; 2.2.4 o expunere a cerinelor adecvate de prezentare a informaiilor i de raportare; 2.2.5 exemple de abuzuri i confuzii; i 2.2.6 o prezentare a instruciunilor de aplicare a evalurii proprietii imobiliare. 2.3 Aplicarea specific a procedurilor de evaluare, calitative i cantitative, nu face obiectul GN 1. Totui, este important de subliniat c evaluatorii sunt instruii n astfel de proceduri i c procedurile sunt incluse n practicile general acceptate. n practic, evaluatorii aplic, de obicei, mai multe proceduri n fiecare evaluare i apoi reconciliaz rezultatele pentru a obine o indicaie final pentru valoarea de pia sau pentru o alt valoare specificat.
3.0 Definiii
3.1 Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate definesc urmtoarele concepte: teren i proprietate; proprietate imobiliar, drept de proprietate i activ; pre, cost i valoare; valoare de pia, cea mai bun utilizare i utilitate. Glosarul definete multe dintre conceptele i termenii tehnici utilizai n Standarde. Definiiile de mai jos sunt specifice GN 1 i sunt incluse pentru a ajuta cititorul. 3.2 Informaii comparabile. Informaii utilizate n evaluare care conduc la estimrile valorii. Informaiile comparabile se refer la proprietile care au caracteristici similare cu cele ale proprietii supus evalurii (proprietatea
GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 167
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta subiect). Astfel de informaii includ preuri de vnzare, chirii, venituri i cheltuieli, rate de capitalizare i de actualizare/randament practicate pe pia. 3.3 Elemente de comparaie. Caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor care determin diferenele dintre preurile pltite pentru proprietile imobiliare. Elementele de comparaie includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, localizarea i caracteristicile fizice i economice. (A se vedea paragraful 5.22 din acest document pentru o prezentare integral a elementelor de comparaie.) 3.4 Cea mai bun utilizare. Cea mai probabil utilizare a proprietii, care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai ridicat valoare a proprietii evaluate. (A se vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, seciunea 6.) 3.5 Pia. Mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt tranzacionate, ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. 3.6 Valoarea de pia. Definiiile sunt incluse n Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate i n Standardul Internaional de Evaluare 1, seciunea 3. 3.7 Drepturi de proprietate. Drepturile de a poseda, a folosi i a culege fructele, ct i de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliar. Acestea includ dreptul de construire sau obligaia de neconstruire a terenului, dreptul de a-l nchiria, de a-l exploata la suprafa sau n subteran, de a-i modifica topografia, de a-l parcela i de a-l extinde n conformitate cu reglementrile legale. Aceste drepturi sunt considerate atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai n limitele i condiiile prevzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmembrare prin uz, uzufruct, abitaie, superficie i servitui legale, naturale i/sau convenionale. 3.8 Proprietate imobiliar. Terenul i toate lucrurile care sunt parte natural a terenului, de exemplu: copacii i mineralele, ca i obiectele adugate de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile amplasamentului. Toate instalaiile permanente ale cldirilor, cum ar fi: conductele, sistemele de nclzire i de aer condiionat, cablurile electrice i cele incluse n construcie, cum ar fi lifturile sau ascensoarele, fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliar. Proprietatea imobiliar include toate construciile i amenajrile de la suprafa i din subteran. (A se vedea Conceptele fundamentale ale Principiilor 168 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta de Evaluare General Acceptate, ca i Glosarul.) 3.9 Drepturile reale imobiliare. Toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile (proprietatea imobiliar). Drepturile reale imobiliare reprezint un concept legal, distinct de proprietatea imobiliar (bunurile imobile) care reprezint un activ fizic. Pot s existe anumite limitri poteniale n exercitarea drepturilor reale imobiliare. (A se vedea Tipuri de proprietate, paragrafele 2.2.1 i 2.2.4,) 3.10 Uniti (criterii) pentru comparaie. De obicei, un factor rezultat din dou componente, care reflect diferenele dintre proprieti i faciliteaz analiza n cele trei abordri ale valorii, cum ar fi preul/m2, raportul dintre preul de vnzare a proprietii i venitul ei net (multiplicatorul venitului net). 3.11 Abordarea prin cost. Una dintre abordrile valorii cel mai frecvent aplicate pentru estimarea valorii de pia i n multe alte cazuri de evaluare. Costul de nlocuire net este considerat ca o aplicaie a abordrii prin cost n estimarea valorii activelor specializate, n scopuri de raportare financiar i cnd evidenele directe de pia sunt limitate (vezi GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN).)

4.1 Pentru comentarii generale referitoare la cerinele normelor contabile pentru evalurile proprietii imobiliare i la utilitatea valorii de pia n promovarea obiectivitii i comparabilitii evalurilor de proprieti imobiliare, a se vedea Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1.

5.1 Valoarea, n sensul cel mai larg, este definit ca relaia dintre un bun deinut ca proprietate i o persoan sau mai multe care doresc s-l dein. Pentru a face distincie ntre diferitele tipuri de relaii subiective, care pot aprea ntre persoane, evaluatorii trebuie s identifice un anumit tip particular de valoare, ca baz a oricrei evaluri. Valoarea de pia este cel mai utilizat tip de valoare, dar exist i tipuri de valoare diferite de valoarea de pia. (A se vedea Introducerea la Standardele 1, 2 i 3 i IVS-urile 1 i 2.)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1.1 Valoarea de pia a evoluat n concepie i definire sub influena forelor pieei i ca rspuns la diferitele principii ale economiei proprietii imobiliare. Prin aplicarea, n evaluri, a unei definiii a valorii, cum ar fi valoarea de pia, evaluatorii i utilizatorii au un plan obiectiv de analiz. 5.1.2 Atunci cnd scopul unei evaluri este valoarea de pia, evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodele compatibile cu IVS 1. 5.2 Cnd scopul unei evaluri este un tip de valoare diferit de valoarea de pia, evaluatorul va aplica o definiie adecvat a tipului respectiv de valoare i va respecta IVS 2 i GN-urile aplicabile. n situaiile n care scopul evalurii este o valoare diferit de valoarea de pia, este responsabilitatea evaluatorului s evite potenialele nenelegeri i aplicri eronate ale estimrii acelei valori. Prezentrile adecvate, identificarea i definirea termenilor i precizarea condiiilor limitative ale aplicrii evalurii i raportului de evaluare asigur, n mod normal, conformitatea. 5.3 Figura 1-1 din GN 1 ilustreaz procesul de evaluare, aa cum este aplicat pe plan internaional. Procesul reflect Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP) i este asemntor aproape n toate rile, chiar dac nu toate etapele sunt urmate n mod explicit. Principiile din care deriv acest proces sunt aceleai n toate rile. Dei procesul poate fi utilizat att pentru estimarea valorii de pia, ct i altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, n cazul aplicaiilor privind valoarea de pia este necesar ca evaluarea s se bazeze exclusiv pe informaiile de pia. 5.4 Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat. Raportul de evaluare comunic aceste procese i concluziile. Dei cerinele difer de la o ar la alta, o cerin a acestor Standarde este pstrarea documentelor adecvate pentru a demonstra c procesul de evaluare a fost parcurs i deci concluziile sunt credibile i serioase. Aceste documente trebuie s fie disponibile n cazul unor verificri ulterioare. (A se vedea Codul Deontologic IVSC, paragrafele 5.3.5 i 5.3.6.) n practic, unele formate ale raportului pot prezenta incomplet ntreaga baz a evalurii. Dac raportul este limitat n orice fel, evaluatorul va face distincia ntre sfera evalurii i cea a raportului de evaluare.
170 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare
Figura 1-1 Procesul de evaluare
DEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFICAREA PROPRIETII IMOBILIARE IDENTIFICAREA DREPTURILOR DE PROPRIETATE UTILIZAREA EVALURII DEFINIREA VALORII DATA EVALURII SFERA EVALURII ALTE CONDIII LIMITATIVE
ANALIZA PRELIMINAR, CULEGEREA I SELECTAREA INFORMAIILOR SPECIFICE

(Informaii despre proprietatea imobiliar evaluat i proprieti comparabile) COST I DEPRECIERE VENITURI I CHELTUIELI RATA DE CAPITALIZARE ISTORICUL PROPRIETII UTILIZAREA PROPRIETII
GENERALE
(Regiune, ora i vecintate) SOCIALE ECONOMICE GUVERNAMENTALE MEDIU NCONJURTOR
OFERTA CONCURENIAL I CEREREA

(Piaa proprietii imobiliare evaluate) INVENTARUL PROPRIETILOR COMPARABILE TRANZACII I OFERTE SPAII NEOCUPATE I CONSTRUCII NOI STUDII ALE CERERII RATE DE ABSORBIE
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI Terenul ca fiind liber/neocupat Proprietatea ca fiind construit Specificarea n termeni de utilizare, timp i participani pe pia ESTIMAREA VALORII TERENULUI APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE
ABORDAREA PRIN COMPARAIA VNZRILOR ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI ABORDAREA PRIN COST
RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE RAPORTAREA VALORII DEFINITE
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.5 Este adecvat i uzual ca instruciunile clientului (paragraful 5.6, de mai jos) s fie menionate n scris ntr-o scrisoare sau contract de prestri de servicii. n situaiile estimrii valorii de pia, pentru independena sau neutralitatea evaluatorului, se obinuiete i ntocmirea unei declaraii afirmative. Contractul stabilete i relaiile de afaceri dintre evaluator i client, onorariul i condiiile de plat, cerinele i limitrile speciale, o identificare a Standardelor care vor fi aplicate i alte aspecte relevante. 5.6 Aa cum este prezentat n Figura 1-1, evaluatorul i clientul evalurii trebuie s fie de acord asupra contextului i sferei evalurii. Definirea activitii de evaluare include: 5.6.1 o identificare a proprietii imobiliare implicat n evaluare; 5.6.2 o identificare a drepturilor de proprietate care trebuie evaluate; 5.6.3 destinaia evalurii i orice limitri n acest sens; 5.6.4 identificarea oricror subcontractani (colaboratori) sau ageni i a contribuiei lor; 5.6.5 definiia tipului de valoare cerut; 5.6.6 data la care este valabil valoarea estimat i data raportului de evaluare; 5.6.7 o identificare a sferei/dimensiunii evalurii i a raportului de evaluare, i 5.6.8 o identificare a oricror condiionri i condiii limitative pe care s-a bazat evaluarea. 5.7 n parcurgerea etapelor nscrise n analiza preliminar i n culegerea i selectarea informaiilor, solicitate n procesul de evaluare, evaluatorul se familiarizeaz cu piaa general i cu proprietatea de evaluat, stabilind un punct de plecare pentru analize mai aprofundate. 5.7.1 Informaiile economice generale sunt colectate la nivel de vecintate, ora, regiune i chiar la nivel naional i internaional, n funcie de proprietatea implicat. Pentru o mai bun cunoatere a unei proprieti sunt examinai factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce pot influena valoarea de pia (sau alt tip de valoare). Sunt investigate n 172 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta detaliu i alte fore specifice care trebuie luate n considerare. 5.7.2 Informaiile specifice despre proprietate, sau informaiile mai detaliate despre proprietatea de evaluat i proprietile comparabile sunt, de asemenea, colectate i examinate. Acestea includ informaii despre amplasament, amenajri i construcii, informaii despre costuri i depreciere, date despre venituri i cheltuieli, informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare, istoricul proprietii i utilizrii acesteia i alte informaii considerate a fi semnificative i de avut n vedere de ctre cumprtori i vnztori, n negocierile i tranzaciile lor. 5.7.3 Informaiile privind cererea i oferta, caracteristice celei mai probabile piee pentru proprietate, sunt analizate n scopul ntocmirii unui inventar al proprietilor concurente cu proprietatea evaluat, pentru segmentul de pia, precum i unui inventar al proprietilor existente, care pot fi adaptate ca i al noilor proprieti aflate n construcie, care vor majora oferta concurenial. Pieele sunt analizate pentru a determina tendinele pieei, relaiile ntre cerere i ofert, ratele de absorbie i alte informaii specifice de pia. 5.8 Dup ce informaiile de mai sus au fost colectate i analizate, evaluatorul ar trebui s determine utilizrile posibile ale terenului aparinnd proprietii evaluate. Deoarece diferite loturi de proprieti imobiliare pot avea diferite utilizri poteniale, n selectarea vnzrilor i a altor informaii comparabile, primul pas necesar este determinarea celei mai bune utilizri (CMBU) a proprietii evaluate. Evaluatorul va lua n considerare att cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber, ct i cea mai bun utilizare a proprietii considerat ca fiind construit (vezi prezentarea CMBU n Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, seciunea 6.0 i paragrafele). 5.8.1 Conceptul CMBU se bazeaz pe ideea c, dei dou sau mai multe parcele de teren pot fi similare fizic i localizate apropiat, pot exista diferene semnificative n ce privete modul n care acestea pot fi utilizate. Cea mai bun modalitate n care o proprietate poate fi utilizat este de baz n determinarea valorii ei de pia. 5.8.2 Factorii hotrtori ai CMBU includ rspunsurile la urmtoarele ntrebri:

Utilizarea sugerat este una rezonabil i probabil? Utilizarea este legal sau exist o probabilitate rezonabil de a se obine o aprobare legal pentru acea utilizare? GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 173

Proprietatea este fizic adecvat utilizrii sau poate fi adaptat pentru acea utilizare? Este fezabil financiar utilizarea propus? i Pentru utilizrile care au trecut cele patru teste anterioare, CMBU selectat reflect cea mai profitabil utilizare a terenului?
5.9 Pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode. Aplicabilitatea lor difer n funcie de tipul de valoare estimat i de disponibilitatea informaiilor. Pentru estimrile valorii de pia, orice metod aleas trebuie s fie justificat de informaii de pia. (A se vedea paragraful 5.25 i subparagrafele). 5.10 n multe ri, dar nu n toate, n procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordri ale evalurii: comparaia vnzrilor, capitalizarea venitului i cost. Dac existena informaiilor de pia abundente face ca abordarea prin cost s fie mai puin relevant, lipsa informaiilor comparabile poate face ca abordarea prin cost s fie predominant. Legislaia din unele ri reglementeaz sau limiteaz aplicarea uneia sau mai multor abordri. Dac nu exist astfel de restricii sau alte motive de constrngere pentru o anume omisiune, este raional ca evaluatorul s ia n considerare fiecare abordare. n unele ri, utilizarea fiecrei abordri este obligatorie, cu excepia cazului n care evaluatorul poate s demonstreze o lips a informaiilor necesare sau un alt motiv temeinic pentru omisiunea unei anumite abordri. Fiecare abordare se bazeaz pe principiul substituiei, conform cruia atunci cnd sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu preul cel mai sczut va avea cea mai mare cerere i cea mai rspndit distribuie. Cu alte cuvinte, preul unei proprieti, stabilit pe o pia dat, este limitat de preurile pltite n mod frecvent pentru proprieti competitive pe acelai segment de pia, de alternativele financiare pentru investirea banilor n alte domenii i de costul de construcie a unei noi proprieti sau de adaptare a unei proprieti vechi la o utilizare similar cu cea a proprietii de evaluat. 5.11 Abordarea prin comparaia vnzrilor consider c preurile proprietii sunt stabilite de pia. Valoarea de pia poate fi deci calculat n urma studierii preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe segmentul respectiv de pia. Pentru procesul de evaluare, aplicarea proceselor de comparaii este fundamental. 5.11.1 Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin comparaia vnzrilor este cea mai direct i sistematic abordare pentru estimarea valorii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.11.2 Cnd nu exist informaii suficiente, aplicabilitatea abordrii prin comparaia vnzrilor poate fi limitat. Cercetarea insuficient de ctre evaluator nu este o scuz pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil. (A se vedea paragraful 5.23 i subparagrafele pentru prezentarea analizei de pia, verificarea informaiilor, procedura de corecie a preului i reconcilierea rezultatelor.) 5.11.3 Dup ce au fost colectate i verificate informaiile privind vnzrile, trebuie selectate i analizate unul sau mai multe uniti/ criterii pentru comparaie. Unitile/criteriile pentru comparaie utilizeaz dou componente pentru a genera un factor (de exemplu, pre pe unitatea de suprafa sau rata rezultat prin raportarea preului de vnzare al proprietii la venitul su net (adic multiplicatorul venitului net), care reflect precis diferenele dintre proprieti. Unitile/criteriile de comparaie, pe care cumprtorii i vnztorii de pe o anumit pia le utilizeaz n deciziile lor de cumprare i de vnzare, au o relevan special i li se acord o importan mare. 5.11.4 Elementele de comparaie sunt reprezentate de caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor, care determin existena unor diferene ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar. Acestea sunt elemente eseniale n abordarea prin comparaia vnzrilor. 5.11.5 Pentru a realiza o comparaie direct, ntre o proprietate comparabil vndut i proprietatea evaluat, evaluatorul ar trebui s ia n considerare posibile corecii bazate pe diferenele dintre elementele de comparaie. Coreciile pot reduce/ restrnge diferenele dintre fiecare proprietate comparabil i proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplic metode cantitative i/sau calitative pentru analiza diferenelor i pentru estimarea coreciilor. 5.12 Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicat att n estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valoare. Totui, pentru aplicaiile valorii de pia, este necesar culegerea i analizarea informaiilor relevante de pia. Acest aspect este diferit de cel al prelucrrii unor informaii subiective, pentru un anumit proprietar, sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui anumit investitor sau analist. 5.12.1 Abordarea prin capitalizarea venitului este bazat pe aceleai principii care se aplic i n alte abordri ale evalurii. n mod concret, abordarea consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizeaz procesele care calculeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare anticipate. GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 175
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.12.2 Ca i alte abordri, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizat cu credibilitate numai cnd exist informaii comparabile relevante. Dac astfel de informaii nu exist, abordarea poate fi utilizat pentru o analiz general, i nu pentru scopul unei comparaii directe de pia. Abordarea prin capitalizarea venitului este important, n special, pentru proprietile care sunt cumprate i vndute pe baza capacitii i caracteristicilor lor de a genera ctiguri, precum i n situaiile n care exist evidene de pia pentru susinerea diverselor elemente ncorporate n analiz. Cu toate acestea, precizia matematic a procedurilor utilizate n abordare nu ar trebui s fie neleas ca fiind o indicaie a acurateei rezultatelor. 5.12.3 Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, analiza de pia este important din mai multe motive. Pe lng oferirea de informaii care vor fi prelucrate, analiza de pia furnizeaz i informaii calitative pentru a determina comparabilitatea i pentru a fundamenta importana aplicabilitii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativ sau matematic, ci solicit i estimri calitative. 5.12.4 Dup ce a fost finalizat analiza de pia i comparaia, evaluatorii analizeaz veniturile i cheltuielile proprietii evaluate. Aceast etap implic studierea veniturilor i cheltuielilor istorice ale proprietii luate n considerare, ca i ale proprietilor concurente pentru care exist informaii disponibile. Ulterior, se ntocmete un flux de numerar (bazat pe situaia corectat a exploatrii), care reflect ateptrile pieei, elimin cazurile speciale ale unui anumit proprietar i furnizeaz o baz pentru analiza ulterioar. Scopul acestei etape este de a estima venitul care poate fi obinut de proprietate i care va fi capitalizat pentru a estima valoarea. Aceast estimare poate reflecta venitul i cheltuielile pentru un singur an sau dintr-un interval de ani. 5.12.5 Pe baza construciei fluxului de numerar (bazat pe situaia exploatrii corectat), evaluatorul trebuie s aleag o cale de capitalizare. Capitalizarea direct divide venitul net din exploatare stabilizat, dintrun singur an, cu o rat total sau de randament pentru toate riscurile, rezultnd astfel o indicaie de valoare. Capitalizarea direct este utilizat cnd exist informaii suficiente de pia. Fluxul de numerar actualizat ia n considerare valoarea banilor n timp i const n actualizarea unui flux de venituri nete din exploatare, obtenabil ntr-o perioad de mai muli ani. O metod numit analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) este o form predominant a abordrii prin venit. (A se vedea GN 9.) Att capitalizarea direct, ct i fluxul de numerar actualizat pot fi
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta utilizate pentru estimarea valorii de pia, dac ratele de capitalizare i de actualizare sunt cele practicate pe pia. Dac sunt aplicate corect, ambele proceduri/metode ar trebui s duc la obinerea unor valori egale. 5.12.6 Situaia corectat a exploatrii arat c previziunea venitului se face pe baza ipotezei c proprietatea este gestionat de un operator cu eficien rezonabil sau de un management cu competen medie. 5.13 Abordarea prin cost, cunoscut i sub denumirea de metoda antreprenorului, este recunoscut n multe ri. n orice aplicaie, abordarea prin cost stabilete valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare a terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a unei proprieti vechi la aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de construcie/adaptare. Costul terenului se adaug la costul total al construciei. (Dac este cazul, n mod uzual la costurile de construcie se adaug i stimulentul/profitul promotorului imobiliar.) Abordarea prin cost stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal pentru o proprietate anumit, cnd aceasta ar fi nou. n cazul unei proprieti vechi, pentru estimarea unui pre care reflect aproximativ valoarea de pia, se scad unele alocri (repartizri) pentru diferitele forme de depreciere cumulat (deteriorare fizic; depreciere funcional sau tehnologic i depreciere economic sau extern), pentru a estima un pre care reflect aproximativ valoarea de pia. n funcie de cantitatea de informaii de pia disponibile pentru efectuarea calculelor, abordarea prin cost poate conduce direct la o estimare a valorii de pia. Abordarea prin cost este foarte util pentru estimarea valorii de pia a unei construcii care se intenioneaz s se realizeze, a proprietilor cu scopuri speciale i a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n mod frecvent pe pia. (Vezi i GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN).) 5.14 Cele trei abordri ale valorii sunt independente una de cealalt, chiar dac fiecare abordare se bazeaz pe aceleai principii economice. Toate cele trei abordri au ca scop estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea n considerare a tuturor informaiilor i proceselor folosite, iar reconcilierea valorilor deriv din rezultatele obinute din diferitele abordri ntr-o estimare final a valorii. Aa cum se arat n Figura 1-1, procesul de reconciliere este urmat de raportarea valorii definite. 5.15 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate n Codul Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.16 Dac exist informaii de pia suficiente pentru fundamentarea evalurii, rezult valoarea de pia. n alte situaii, cnd nu exist informaii de pia suficiente sau cnd sunt date anumite instruciuni speciale, rezultatul va fi un tip de valoare diferit de valoarea de pia. 5.17 Existena diferitelor tipuri de valoare nu ar trebui s-i deruteze pe evaluatori sau pe utilizatorii rapoartelor de evaluare. Valoarea de pia, care este tipul de valoare cel mai des solicitat, este diferit de toate celelalte tipuri de valoare. Fiecare tip de valoare are un cadru conceptual propriu i o modalitate specific de aplicare, care trebuie nelese n mod adecvat. Evaluatorul asigur credibilitatea evalurilor prin raportarea corect, prin clarificri i comentarii adecvate, precum i prin asigurarea c tipul de valoare menionat n raportul de evaluare corespunde scopului propus i destinaiei evalurii. 5.18 Termenii pia i piee implic proprieti, cumprtori, vnztori i un anumit grad de concuren. Dac o proprietate selectat pentru comparaie nu este sau nu poate fi o concurent cu proprietatea evaluat, pe aceeai pia, este foarte probabil ca acea proprietate s aparin unei piee diferite. 5.19 Totalitatea atributelor drepturilor de proprietate privat, asociate unui bun imobil, confer titularului un drept de proprietate absolut, exclusiv sau deplin, sau o alt exprimare din legislaia unor ri. 5.20 n orice analiz a informaiilor comparabile este esenial ca proprietile, de la care au fost colectate informaiile comparabile, s aib caracteristici similare cu cele ale proprietii evaluate. Acestea includ caracteristici legale, fizice, de localizare i utilizare, care sunt compatibile cu cele ale proprietii de evaluat i reflect condiiile de pe piaa pe care concureaz proprietatea de evaluat. Diferenele ar trebui notate i analizate pentru a conduce la estimarea coreciilor n toate cele trei abordri. 5.20.1 n abordarea prin comparaia vnzrilor, informaiile privind vnzrile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferenele dintre fiecare proprietate comparabil i proprietatea de evaluat. Elementele de comparaie includ drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile imediate dup achiziionare, condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea i componentele non-imobiliare ale proprietii vndute.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.20.2 n abordarea prin capitalizarea venitului, informaiile comparabile cuprind chiria, venitul, cheltuielile i informaiile privind ratele de capitalizare i de actualizare. Categoriile de informaii comparabile privind veniturile i cheltuielile, utilizate n previziunile veniturilor i cheltuielilor viitoare ca i n stabilirea ratelor de capitalizare i de actualizare, trebuie s fie identice. 5.20.3 n abordarea prin cost, informaiile comparabile se refer la costurile de construcie sau de dezvoltare, iar coreciile sunt fcute pentru a justifica diferenele n cantiti, caliti i utilitate. n plus, se face i analiza informaiilor privind terenurile comparabile i estimrile deprecierii comparabile. 5.21 Pentru a conduce la analize corecte sunt selectate uniti (criterii) pentru comparaie. n funcie de tipul de proprietate i de scopul analizei pot fi utilizate diferite uniti de msur. Cldirile de birouri i pentru depozite pot fi comparate utiliznd preul pe metru ptrat sau picior ptrat de suprafa nchiriabil. n anumite piee, compararea cldirilor pentru depozite poate utiliza preul pe metru cub i picior cub; apartamentele pot fi comparate pe baza preului pe unitate de apartament sau de suprafa; i proprietile agricole pot fi comparate, folosind venitul din recolt pe hectar sau acru sau pe numrul de uniti de animale suportabil pe hectar sau acru. Unitile de msur pentru comparaie sunt utile numai atunci cnd sunt selectate i aplicate n mod coerent/consecvent, n fiecare analiz, pentru proprietatea evaluat i pentru proprietile comparabile i cnd reflect unitile de comparaie utilizate de cumprtori i de vnztori pe o anumit pia. 5.22 Elementele de comparaie identific acele caracteristici specifice ale proprietilor i tranzaciilor care pot explica diferenele de pre. Analiza de pia identific, n special, elementele care sunt mai sensibile. n analiza vnzrilor comparabile elemente de comparaie considerate ca fiind de baz sunt urmtoarele: 5.22.1 Drepturile de proprietate transmise. Este esenial o identificare precis a drepturilor de proprietate transmise n fiecare tranzacie comparabil, selectat pentru analiz, deoarece preul de tranzacie se bazeaz ntotdeauna pe dreptul de proprietate transmis. 5.22.2 Condiiile de finanare. Tipurile i condiiile aranjamentelor financiare n orice tranzacie ar trebui s fie pe deplin nelese, analizate i luate n considerare, deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca preul pltit pentru o proprietate s fie diferit de cel pltit pentru o proprietate identic. GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 179
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.22.3 Condiiile de vnzare. n multe situaii, motivaia special a prilor dintr-o tranzacie poate afecta preurile pltite i chiar s genereze unele tranzacii de natur diferit de condiiile de pia. Exemple de condiii speciale ale vnzrii includ un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c lotul are valoare sinergetic; un pre mai sczut pltit pentru c vnztorul era grbit s ncheie vnzarea; o relaie financiar, de afaceri sau familial ntre prile implicate n tranzacie; impozite i taxe neuzuale; lipsa de expunere a proprietii pe pia (liber) sau perspectiva unor proceduri de litigiu ndelungate. 5.22.4 Cheltuielile imediate dup cumprare sunt cheltuielile care ar trebui realizate dup achiziionarea proprietii i pe care un cumprtor avizat lear putea negocia n preul de achiziie. Exemple sunt: costul de reparaie sau de nlocuire a structurii/cldirii sau elementelor de structur/cldiri, costul pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu modificrile de zonare pentru a permite dezvoltarea. 5.22.5 Condiiile de pia. Condiiile de pia la data vnzrii proprietii comparabile pot fi diferite de cele de la data evalurii proprietii supuse evalurii. Factorii care influeneaz condiiile de pia includ aprecierea sau deprecierea rapid a valorilor proprietii, schimbri n legislaia impozitrii, restricii de construire sau stopri ale acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice combinaie a forelor care determin modificarea condiiilor de pia, de la un moment la altul. 5.22.6 Localizarea. Ar trebui comparate localizrile proprietilor comparabile i ale proprietii de evaluat, pentru a stabili dac localizarea i vecintatea influeneaz preurile pltite. Diferenele mari de localizare pot indica faptul c o tranzacie nu este cu adevrat comparabil i deci ar trebui eliminat. 5.22.7 Caracteristicile fizice. Atribute cum ar fi mrimea, calitatea construciei i starea tehnic a proprietii evaluate i ale proprietilor comparabile sunt descrise i analizate de ctre evaluator. Dac caracteristicile fizice ale unei proprieti comparabile sunt diferite fa de cele ale proprietii evaluate, fiecare dintre diferene ar trebui luat n considerare, iar evaluatorul trebuie s fac ajustarea corespunztoare impactului acestora asupra diferenelor n valoare.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.22.8 Caracteristicile economice. Pentru analiza proprietilor generatoare de venit se utilizeaz indicatori cum ar fi: venitul, cheltuielile de exploatare, clauzele de nchiriere, managementul i caracteristicile chiriailor. 5.22.9 Utilizarea. Zonarea i alte restricii sau limitri influeneaz utilizarea proprietii. Dac exist o diferen ntre utilizarea existent sau ntre cea mai bun utilizare a unei proprieti comparabile i cea a proprietii evaluate, ar trebui luat n considerare, cu mult atenie, impactul acestei diferene asupra valorii. n general, n analiza comparativ ar trebui utilizate numai proprietile care au cele mai bune utilizri identice sau similare. 5.22.10 Componentele non-imobiliare ale vnzrii. Bunuri mobile, participaii la alte afaceri sau alte elemente non-imobiliare pot fi incluse fie n preul de vnzare, fie n dreptul de proprietate care este evaluat. Aceste componente ar trebui analizate n mod separat de proprietatea imobiliar. Exemple tipice de bunuri mobile sunt obiectele de inventar, mobilierul i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant. 5.23 n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul parcurge o procedur sistematic. Evaluatorul: 5.23.1 Va analiza piaa n scopul selectrii informaiilor de pia adecvate pentru proprietile similare concurente cu proprietatea evaluat, pe acelai segment de pia; aceste informaii pot fi specifice diferitelor tipuri de proprietate dar includ, de obicei: tipul de proprietate, data vnzrii, mrimea, localizarea, zonarea i alte informaii relevante; 5.23.2 Va verifica informaiile pentru confirmarea corectitudinii acestora i pentru ca termenii i condiiile de vnzare s fie compatibile cu cerinele valorii de pia; unde apar diferene, evaluatorul va stabili dac informaiile se ncadreaz doar n categoria consideraiilor generale; 5.23.3 Va selecta unitile (criteriile) pentru comparaie relevante (de exemplu: pre pe metru sau picior ptrat, pre pe camer, multiplicatorul de venit sau altele) i va efectua analize comparative pentru fiecare criteriu; 5.23.4 Va compara proprietile vndute cu proprietatea evaluat, utiliznd elementele de comparaie i corectnd preul de vnzare al fiecrei proprieti comparabile, n cazul n care exist informaii pertinente pentru a susine astfel de corecii. Ca o alternativ, evaluatorul poate utiliza informaiile privind vnzrile pentru a delimita sau determina intervalul probabil al valorilor proprietii. Dac informaiile obinute pentru o proprietate nu sunt suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar trebui eliminat dintre comparabile; GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 181
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.23.5 Va reconcilia rezultatele ntr-o valoare punctual. Atunci cnd condiiile de pia sunt nedefinite sau cnd gama de informaii privind vnzrile arat diferite grade de comparabilitate, poate fi acceptat stabilirea unui interval de valori. 5.24 Cea mai bun utilizare susine i fundamenteaz analiza pentru toate misiunile al cror scop este valoarea de pia. O nelegere a comportamentului i dinamicii pieei imobiliare este esenial pentru determinarea celei mai bune utilizri a proprietii. Deoarece forele pieei creeaz valoarea de pia, interaciunea dintre forele pieei i cea mai bun utilizare este de o importan fundamental. Cea mai bun utilizare identific cea mai profitabil utilizare dintre utilizrile poteniale pe care proprietatea le poate avea i, ca urmare, este dictat de pia. 5.24.1 Este posibil ca cea mai bun utilizare (CMBU) a terenului considerat ca fiind liber i CMBU a terenului, considerat ca fiind construit, s fie diferit. n multe ri demolarea construciilor poate fi ilegal, chiar dac este posibil o utilizare mult mai profitabil. Acolo unde este permis demolarea i curirea amplasamentului, costurile implicate cu acestea pot face ca noile construcii s nu fie fezabile economic. Astfel, este posibil s existe o diferen ntre CMBU a terenului considerat ca fiind liber i cea a proprietii ca fiind construit. Evaluatorul trebuie s analizeze i s menioneze aceste consideraii i s precizeze care CMBU a fost selectat. De asemenea, evaluatorul trebuie s explice selectarea CMBU. 5.24.2 n multe ri, este necesar s se fac o estimare a valorii terenului, considerat ca fiind liber, pe baza CMBU. Aceast determinare a CMBU este, bineneles, necesar dac terenul este liber, dar ea asigur i o baz economic pentru judecarea profitabilitii amenajrilor i construciilor, cnd acestea exist. Practica implic, de asemenea, analiza informaiilor de pia pentru a determina mrimea deprecierii cumulate a amenajrilor terenului i construciilor. n alte ri sau n situaiile n care informaiile de pia despre vnzrile de terenuri libere sunt puine, este posibil ca valoarea terenului s nu poat fi estimat. Standardele principale din fiecare ar prescriu practica n aceste situaii, dar, n orice eventualitate, astfel de restricii trebuie s fie nelese clar. 5.25 Metodele de evaluare a terenului sunt: 5.25.1 Tehnica comparaiei vnzrilor pentru evaluarea terenului implic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacionate recent pe pia i pentru care exist informaii disponibile. Dei vnzrile sunt cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de 182 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta pre pentru loturi similare, care concureaz cu proprietatea evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun nelegere a pieei. 5.25.2 Tehnica parcelrii i dezvoltrii poate fi i ea aplicat n evaluarea terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelri a unui teren ntr-o serie de loturi, calcularea veniturilor i cheltuielilor asociate parcelrii i construirii pe aceste parcele i actualizarea venitului net rezultat, obinndu-se astfel o indicaie de valoare. Aceast tehnic poate fi susinut n unele situaii, dar presupune un numr prea mare de ipoteze care pot face dificil asocierea cu definiia valorii de pia. Se recomand atenie sporit n stabilirea ipotezelor fundamentate, pe care evaluatorul trebuie s le prezinte n ntregime. Cnd comparaia direct nu este posibil, pot fi aplicate cu precauie urmtoarele metode. 5.25.3 Repartizarea (alocarea) este o tehnic indirect de comparaie, care utilizeaz o proporie/rat ntre valoarea terenului i valoarea proprietii construite sau alte relaii ntre componentele proprietii. Rezultatul const ntr-o rat/proporie de repartizare a preului de pia total ntre teren i amenajrile terenului i construcii, pentru scopuri comparative. 5.25.4 Extracia (prin scdere) este o alt tehnic de comparaie indirect (uneori denumit i abstracie). Prin aceast metod se estimeaz valoarea amenajrilor terenului i construciilor, prin costul lor minus deprecierea, care se scade apoi din preul total al proprietilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicaie a valorii posibile a terenului. 5.25.5 Tehnica rezidual a terenului pentru evaluarea terenului aplic, de asemenea, informaiile privind venitul i cheltuielile ca elemente de analiz. Se face analiza financiar a venitului net care poate fi obinut printr-o utilizare generatoare de venit, apoi, din venitul net total al proprietii se deduce venitul cerut pentru remunerarea construciilor. Venitul rmas este considerat ca fiind venitul rezidual al terenului i este capitalizat ntr-o indicaie de valoare. Metoda este limitat la proprietile generatoare de venit i este mai des aplicat n cazul proprietilor noi, pentru care sunt necesare mai puine ipoteze. 5.25.6 Terenul poate fi evaluat i prin capitalizarea rentei funciare (chiriei). Dac terenul este capabil s genereze n mod independent rent funciar (sau chirie), aceast rent poate fi capitalizat ntr-o indicaie de valoare de pia atunci cnd exist suficiente informaii de pia. Totui, GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 183
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta trebuie acordat atenie n folosirea termenilor i condiiilor speciale ale rentei funciare, care pot s nu fie reprezentative pe anumite piee. n plus, deoarece rentele funciare au fost stabilite cu mai muli ani naintea datei evalurii, rentele respective ar putea s nu fie cele curente, iar ratele de capitalizare curente pot fi dificil de obinut. 5.26 O pia imobiliar poate fi definit ca interaciunea dintre persoane fizice sau entiti care schimb drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Pieele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potenialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile i motivaiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitile care particip la schimbul de proprieti imobiliare. n schimb, pieele imobiliare fac obiectul unei diversiti de influene sociale, economice, guvernamentale i de mediu. 5.26.1 n comparaie cu pieele de bunuri, de valori mobiliare sau de mrfuri, pieele imobiliare nc sunt considerate ineficiente. Aceast caracteristic este cauzat de mai muli factori cum sunt o ofert relativ inelastic i o localizare fix a proprietii imobiliare. Ca urmare, oferta de proprieti imobiliare nu se adapteaz rapid, ca rspuns la modificrile cererii de pe pia. 5.26.2 Investiia n proprietatea imobiliar, care este relativ nelichid, implic mari sume de bani, care nu pot fi asigurate imediat. Evaluatorii trebuie s recunoasc aceste ineficiene, iar nelegerea caracteristicilor pieelor imobiliare i/sau sub-pieelor se va reflecta ntr-o analiz credibil i obiectiv efectuat pentru clienii lor. 5.27 Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd proprietile sunt noi sau relativ nou construite, prezentnd estimri ale unor elemente ca valoarea terenului i deprecierea, validate prin evidena pieei. n pieele n stagnare, deprecierea extern trebuie s fie inclus n valoarea calculat prin abordarea prin cost.

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005.

Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Conceptele i principiile generale de evaluare din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS-uri) fac distincia ntre proprietatea imobiliar, adic lucrul corporal (a se vedea Concepte fundamentale ale GAVP, seciunea 3.0) i drepturile reale imobiliare, care se refer la drepturile, interesele i beneficiile implicate de deinerea unei proprieti imobiliare. Drepturile aferente contractelor de nchiriere/leasing sunt un atribut al drepturilor reale imobiliare, care rezult din relaia contractual (ale crei clauze au fost convenite prin contractul de nchiriere) ntre un proprietar sau locator, adic o persoan care deine proprietatea care este nchiriat altuia i un chiria sau locatar, adic o persoan care primete, pe o perioad limitat, dreptul de a folosi proprietatea, n schimbul plii unor chirii sau altor compensri cu valoare economic. 1.2 Pentru a evita nenelegerile sau interpretrile eronate, evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fac distincia important ntre aspectele legale i cele fizice, implicate n analiza drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing. 1.3 Aceast clas a dreptului de proprietate este, ca i n cazul dreptului de proprietate deplin, comun pentru toate tipurile de active imobiliare evaluate. O proprietate poate s conin unul sau mai multe dezmembrminte ale dreptului de proprietate, fiecare dintre acestea avnd o valoare de pia care asigur posibilitatea de a fi tranzacionate liber. 1.4 n nici o situaie nu se recomand evaluarea separat a drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing, ale cror valori estimate s fie apoi nsumate pentru a se ajunge la valoarea total a proprietii imobiliare. Contractele de nchiriere/leasing stabilesc drepturile legale unice care sunt diferite de dreptul deplin de proprietate. 1.5 Standardele Internaionale pentru Raportarea Financiar (IFRS-uri) (care includ Standardele Internaionale de Contabilitate IAS-uri) conin cerine contabile att pentru proprietatea care este nchiriat, ct i pentru cea care este subiectul unui contract de leasing.
GN 2, Evaluarea drepturilor nchiriere/leasing 185
Standardul Internaional de Practic n Evaluare 2
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.6 Relaiile dintre diferitele drepturi pariale asupra aceleiai proprieti pot fi complexe i pot genera confuzii cauzate de terminologia diferit, utilizat pentru a reflecta diferitele drepturi. Acest Standard (GN 2) trateaz i clarific aceste probleme. Schema de la pagina urmtoare arat relaia dintre drepturile aferente contractelor de nchiriere/leasing.

2.1 Acest GN stabilete definiiile, principiile i aspectele importante ce trebuie luate n considerare n evaluarea i raportarea drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing. 2.2 Acest GN se va aplica innd cont i de referinele speciale coninute n Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate ale IVS-urilor, n IVS-urile 1 i 2 i n IVA 1, 2 i 3. 2.3 Acest GN se aplic n rile unde locatarul/chiriaul deine un drept asupra terenului i/sau cldirilor, drept care reprezint o form separat a dreptului de proprietate. Un drept aferent contractelor de nchiriere/leasing este subordonat unui drept ierarhic superior, care, la rndul lui poate fi fie un alt drept aferent contractelor de nchiriere/leasing pe termen lung, fie un drept deplin sau absolut de proprietate.
3.0 Definiii
3.1 Termenii de baz ai definirii i evalurii drepturilor de proprietate sunt: 3.1.1 Drept absolut (deplin) de proprietate. Reprezint dreptul de proprietate perpetuu asupra terenului. 3.1.2 Dreptul asupra unei proprieti nchiriate reprezint dreptul proprietarului de a dispune de proprietatea imobiliar pe care a nchiriat-o. 3.1.3 Contract de nchiriere/leasing a terenului. De obicei un contract pe termen lung asupra terenului, prin care se permite locatarului s amenajeze terenul sau s construiasc cldiri pe acesta i s obin beneficiile din folosirea acestora pe durata contractului. 3.1.4 Contract iniial de nchiriere. Contract de nchiriere a unei entiti, cu scopul de a fi nchiriat ulterior unui subchiria, care o va ocupa i o va folosi. 3.1.5 Drept iniial de nchiriere. Deintorul unui contract iniial de nchiriere. 186 GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing
EVALUATORUL TREBUIE S IDENTIFICE DREPTUL DE PROPRIETATE SUPUS EVALURII, N FUNCIE DE DREPTURILE I RESTRICIILE PERTINENTE.
3.1.6 Leasing/nchiriere. Un acord contractual prin care drepturile de folosin i de posesie sunt transferate de la deintorul titlului de proprietate (numit i proprietar sau locator) n schimbul promisiunii fcute de ctre o alt parte (numit chiria sau locatar) de a plti chiriile/rentele aa cum sunt prevzute n contractul de nchiriere/leasing. n practic, drepturile i obligaiile prilor pot fi complexe i depind de clauzele specificate n contract. GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing 187
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.1.7 Drept aferent contractelor de nchiriere/leasing cunoscut i ca dreptul de ocupare i folosin sau dreptul chiriaului/locatarului. Dreptul real imobiliar care este creat mai degrab de clauzele unui contract de leasing/nchiriere, dect de drepturile legale aferente deinerii proprietii imobiliare. Dreptul aferent contractelor de nchiriere/leasing este generat numai de clauzele unui anumit contract de nchiriere/leasing, expir la o dat prevzut n timp i poate fi apt de a fi divizat sau cedat prin subnchiriere altor pri. 3.1.8 Dreptul proprietarului. Dreptul deinut de proprietar/locator n una din situaiile descrise n cadrul paragrafelor 3.1.5, 3.1.6 sau 3.1.7, de mai sus. 3.1.9 Valoarea sinergiei/din comasare. Valoarea suplimentar, dac exist, rezultat din fuziunea a dou sau mai multe participaii la o proprietate, peste suma valorilor participaiilor individuale. 3.1.10 Tipuri de chirie 3.1.10.1 Chirie de pia. Suma de bani estimat pentru care o proprietate imobiliar sau spaiu din aceasta ar fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar decis, n termenii adecvai de nchiriere ai unei tranzacii cu chiria determinat n mod obiectiv, dup o activitate adecvat de marketing, n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Ori de cte ori este implicat chiria de pia, trebuie prezentate ,,clauzele adecvate ale contractului pe care acesta le reflect. 3.1.10.2 Chirie contractual sau chiria temporar. Chiria prevzut ntr-un anumit contract de nchiriere; dei chiria contractual dintr-un anumit contract poate fi egal cu chiria de pia, n practic aceasta poate fi substanial diferit, n special cea din contractele de nchiriere mai vechi, care conin clauze de chirie fix. 3.1.10.3 Chirie n funcie de venituri. Orice form de contract de nchiriere n care locatorul primete o chirie al crei nivel este stabilit n funcie de veniturile locatarului. Un exemplu este chiria calculat ca procentaj din cifra de afaceri. 3.1.11 Vnzare i leaseback. Vnzarea proprietii imobiliare simultan cu nchirierea ctre vnztor a aceleiai proprieti. Cumprtorul devine locator sau proprietar, iar vnztorul devine locatar sau chiria. Deoarece ntre prile participante pot s existe circumstane sau relaii speciale, tranzaciile de vnzare i leaseback pot s reflecte condiiile normale de pia sau s nu le reflecte. 188 GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing

4.1 Proprietatea nchiriat este contabilizat n mod diferit fa de proprietatea deplin, imobilizrile corporale, conform IFRS-urilor/IAS-urilor. Cerinele de evaluare sunt sintetizate n IVA 1 i Anexa A la IVA 1.

5.1 Drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing se evalueaz dup aceleai principii generale ca i dreptul absolut de proprietate, dar cu respectarea diferenelor create de un contract de leasing, care poate ngrdi dreptul deplin de proprietate, fcnd ca acesta s fie nevandabil sau restricionat. 5.2 Drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing fac adesea obiectul unor clauze restrictive sau unor prevederi referitoare la nstrinarea lor. 5.3 Proprietile depline, care fac obiectul unui leasing operaional, sunt tratate ca fiind investiii imobiliare i, ca urmare, sunt evaluate pe baza valorii de pia. Drepturile iniiale de nchiriere sunt evaluate, n mod uzual, pe baza valorii de pia. 5.4 n unele ri, locatarul poate avea un drept legal s cumpere proprietatea nchiriat, de obicei ca proprietate liber, sau poate avea un drept absolut sau condiionat de rennoirea nchirierii pentru o perioad de timp. Evaluatorul trebuie s-i orienteze atenia asupra existenei unor astfel de drepturi legale i s indice n raportul de evaluare, dac sunt cunoscute aceste drepturi. 5.5 Distincia dintre aspectele fizice i cele ale dreptului real imobiliar este esenial n evaluare. De exemplu, un contract de nchiriere prevede c chiriaul nu are dreptul s vnd sau s transfere dreptul su de ocupare i folosin, fcnd astfel nevandabil acest drept, pe durata contractului de nchiriere. Valoarea dreptului chiriaului este legat astfel numai de dreptul lui de ocupare i folosin. Valoarea dreptului de ocupare i folosin poate mbrca o form bneasc, dar nu este o valoare de pia, deoarece acest drept nu poate fi vndut pe pia. Totui, valoarea dreptului proprietarului de a nchiria trebuie s aib valoare de pia, bazat pe venitul din chirie pe parcursul contractului, mpreun cu orice valoare rezidual rmas la sfritul contractului de nchiriere. 5.6 Fiecare drept legal asupra unei proprieti va fi evaluat ca un element GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing 189
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta separat i nu tratat ca fiind contopit cu un alt drept. Orice calcul al valorii sinergiei/valorii din comasare poate fi efectuat numai pe baza unor ipoteze specifice i numai dac evaluatorul are calificarea necesar. 5.7 Condiionrile oneroase ale clauzelor de nchiriere pot afecta negativ valoarea de pia a drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing. n raportul su de evaluare, evaluatorul trebuie s atrag atenia asupra existenei unor astfel de circumstane. Cea mai ntlnit situaie, cnd apare acest efect negativ, se refer la restriciile cesiunii contractului de nchiriere sau ale dreptului de a subnchiria. 5.8 nchirieri n cadrul grupului 5.8.1 Atunci cnd o proprietate face obiectul unui leasing sau unui acord de nchiriere ntre dou ntreprinderi din acelai grup, se poate ine cont de existena acestui acord atunci cnd clauzele reflect o tranzacie neprtinitoare i n coresponden cu practica pieei iar relaia dintre pri este prezentat n raport. Cnd scopul evalurii este ntocmirea situaiilor financiare, este acceptabil s fie reflectate orice nchirieri n cadrul grupului, relevnd interesele uneia din pri asupra dreptului de nchiriere supus evalurii. Totui, dac se evalueaz investiia imobiliar a ntregului grup, n vederea includerii n situaiile financiare consolidate, trebuie eliminat existena proprietii imobiliare care este nchiriat unei entiti din cadrul aceluiai grup. (Standardul Internaional de Contabilitate 40, paragraful B21.) 5.9 Modificrile proprietii efectuate de chiria 5.9.1 Cnd se evalueaz orice drept asupra unei proprieti nchiriate, este important ca evaluatorul s stabileasc dac modificrile sau adaptrile au fost fcute de chiria/locatar. Dac este cazul, trebuie puse urmtoarele ntrebri: a) chiriaul a acionat n conformitate cu orice condiie sau restricii referitoare la modificri? b) care este impactul oricror legi asupra dreptului prilor n cazul efecturii modificrilor? c) modificrile erau obligatorii sau voluntare? (vezi mai jos) d) exist obligaia locatorului de a-l compensa pe locatar pentru costul sau valoarea modificrilor efectuate sau locatarul va nltura modificrile la finele contractului de nchiriere? 190 GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.9.2 Modificrile proprietii nchiriate sunt de dou categorii: a) Modificri obligatorii: acestea apar cnd proprietatea este nchiriat ntr-o stare de construcie nefinalizat, nefiind apt pentru ocupare fr efectuarea ulterioar de construcii sau de instalaii, de ctre locatar. Contractul de nchiriere prevede c aceste lucrri trebuie fcute de locatar, ntr-o anumit perioad de timp. b) Modificri voluntare: acestea apar cnd proprietatea este nchiriat n stare complet pentru a fi ocupat imediat, dar locatarul decide s fac lucrri de mbuntire sau de adaptare, pentru a-i satisface nite necesiti particulare. Dei locatarul poate privi aceste lucrri ca modificri, piaa poate s nu le recunoasc. 5.9.3 De obicei, modificrile obligatorii vor avea un efect benefic asupra chiriei de pia. Modificrile voluntare pot avea un efect benefic, neutru sau negativ asupra chiriei de pia, n funcie de natura lor i de gradul de specializare. Gradul n care efectul asupra chiriei de pia se reflect fie asupra valorii dreptului proprietarului, fie al chiriaului, va depinde de rspunsul la ntrebrile de la paragraful 5.9.1. 5.10 Valori de pia negative 5.10.1 Cnd drepturile chiriaului sunt de natura unei datorii n cazul unei ntreprinderi, ele pot avea o valoare de pia negativ. 5.11 Aspecte generale Din cauza complexitii evalurii drepturilor aferente contractelor de nchiriere/leasing, este important ca un client sau consilierul juridic al acestuia s pun la dispoziia evaluatorului, copii dup toate contractele de leasing/nchiriere sau, n cazul proprietilor cu mai muli chiriai, contractele cadru, mpreun cu un sumar al clauzelor din celelalte contracte de nchiriere/leasing.

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.
GN 2, Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing 191
192
Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 3

Evaluarea mijloacelor fixe mobile 1 (Revizuit n anul 2007)
1.1 Mijloacele fixe mobile constituie o clas general de active, care fac parte din imobilizrile corporale. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1) prezint cerinele de evaluare n scopuri de raportare financiar. Acest GN conine informaii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare, activelor de natura mijloacelor fixe mobile. 1.2 Activele de natura mijloacelor fixe mobile au caracteristici specifice care le deosebesc de proprietatea imobiliar, caracteristici care afecteaz att abordarea, ct i raportarea valorii lor. n mod normal, mijloacele fixe mobile pot fi mutate dintr-un loc n altul sau reamplasate i deseori se depreciaz mai rapid dect proprietatea imobiliar. n mod frecvent, valoarea va diferi n mod semnificativ, n funcie de modalitatea n care un mijloc fix mobil este evaluat, respectiv: mpreun cu alte active n cadrul unei uniti operaionale distincte, ca activ individual destinat vnzrii, ca activ instalat (pe amplasament) sau ca activ demontat.

2.1 Acest GN se concentreaz pe aplicarea abordrilor, principiilor i tipurilor de valoare, prezentate n Standarde, la evaluarea mijloacelor fixe mobile. Pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile pot fi relevante i urmtoarele GN-uri: GN 4, Evaluarea activelor necorporale GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
1
n Romnia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin HG 2139/2004, pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. Prin sintagma mijloace fixe mobile se nelege urmtoarea sfer: a) mijloace fixe incluse n grupa 2 cu urmtoarele subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru); Aparate i instalaii de msurare, control i reglare; Mijloace de transport, precum i cele din grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte active corporale (n.t.).
GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile 193
Standard Internaional de Practic n Evaluare 3
1.0 Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta GN 6, Evaluarea ntreprinderii GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - (CIN). 2.2 Acest GN se aplic pentru evaluarea activelor de natura mijloacelor fixe mobile, care aparin att entitilor din sectorul privat, ct i celor din sectorul public.
3.0 Definiii
Definiii din Standardele Internaionale de Evaluare 3.1 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care preul este determinat n mod obiectiv. 3.2 Valoarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. 3.3 Mijloace fixe mobile. Active imobilizate corporale, altele dect proprietatea imobiliar, care: (a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i (b) se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Categoriile de mijloace fixe mobile sunt: Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente tehnologice. Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a entitii. Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcionarea ntreprinderii sau entitii. Definiii din Standardele Internaionale de Raportare Financiar 3.4 Leasing financiar. O operaiune de leasing care transfer, substanial, toate riscurile i avantajele neprevzute aferente dreptului de proprietate asupra unui 194 GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm, sau nu (IAS 17, paragraful 4). 3.5 Leasing operaional. O operaiune de leasing care nu intr n categoria leasingului financiar (IAS 17, paragraful 4). 3.6 Imobilizri corporale. Elemente corporale care: a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (contabile) (IAS 16, paragraful 6).

4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), imobilizrile corporale pot fi incluse n bilanul contabil al unei entiti, fie la costul lor minus orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea just, de la data reevalurii, minus orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere. (IAS 16, paragrafele 29, 30 i 31). n general, valoarea just a imobilizrilor corporale este valoarea lor de pia determinat prin evaluare (IAS 16, paragraful 32). Mijloacele fixe mobile, mpreun cu alte active imobilizate, sunt tratate i n alte IFRS-uri, respectiv: IAS 2, Stocuri; IAS 17, Contracte de leasing; IAS 36, Deprecierea activelor; IFRS 3, Combinri de ntreprinderi; i IFRS 5, Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte. 4.2 Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportarea financiar prezint evaluarea i cerinele de raportare a evalurii, conform diferitelor IFRS-uri, indicate n paragraful de mai sus. 4.3 Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASuri) solicit ca, dup recunoatere, elementele imobilizrilor corporale s fie nregistrate fie la costul lor minus orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluat, care este valoarea just, de la data reevalurii, minus orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere (IPSAS 17, paragrafele 43 i 44). IPSAS 21, Deprecierea activelor care nu genereaz numerar, poate fi aplicat mijloacelor fixe mobile, care sunt combinate cu alte mijloace fixe. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 3 (IVA 3), Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar, prezint cerinele ISPAS-urilor privind evaluarea i raportarea evalurii. 4.4 Ipotezele i abordarea evalurii mijloacelor fixe mobile, n scopul recunoaterii n situaiile financiare, pot fi foarte diferite de cele adecvate GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile 195
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta pentru un alt scop. Ca urmare, trebuie facut o distincie clar dac, n acelai document, se raporteaz valori cerute pentru scopuri diferite. Conform diferitelor IFRS-uri, pot fi adecvate diferite ipoteze de evaluare i deci, este important ca evaluatorul s cunoasc cerinele de baz ale standardului relevant i s discute cu clientul ipotezele adecvate, nainte de nceperea misiunii de evaluare.

5.1 Evalurile mijloacelor fixe mobile pot fi efectuate prin utilizarea oricreia din urmtoarele abordri: 5.1.1 abordarea prin comparaia vnzrilor; 5.1.2 abordarea prin cost (costul de nlocuire net); (vezi GN 8); i 5.1.3 abordarea prin venit. 5.2 Pentru multe scopuri, inclusiv conformarea cu IFRS-urile, cel mai adecvat tip de valoare este valoarea de pia. Totui, n definiia valorii de pia se presupune existena unui schimb pe baze neprtinitoare, ntre pri informate i decise; nu se precizeaz nimic despre modul n care activul este oferit spre vnzare sau despre orice alte situaii specifice care pot avea un efect important n procesul de evaluare. Ca urmare, cnd face o evaluare a unui mijloc fix mobil, evaluatorul trebuie s stabileasc i s prezinte ipotezele adiionale care sunt adecvate, avnd n vedere natura activului i scopul evalurii. Aceste ipoteze se pot referi la situaia n care mijloacele fixe mobile ale ntreprinderii sunt utilizate n mod curent sau la gradul n care un element individual este combinat cu alte active. Exemple de ipoteze care pot fi adecvate n diferite situaii sau pentru diferite scopuri ale evalurii, sunt: 5.2.1 aceea n care mijlocul fix mobil este evaluat ca un ntreg, instalat/pe amplasament i ca parte a ntreprinderii care i continu activitatea normal de exploatare; 5.2.2 aceea n care mijlocul fix mobil este evaluat ca instalat/pe amplasament, dar pe premisa c ntreprinderea este nchis; sau 5.2.3 aceea n care mijlocul fix mobil se evalueaz ca element separat ce urmeaz s fie scos de pe locaia lui permanent (dezinstalat).
196 GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Pentru activele din sectorul public, ipoteza continuitii activitii normale de exploatare, valabil n cazul unei ntreprinderi care deine mijloacele fixe mobile, se refer la faptul c activele din sectorul public vor continua s fie utilizate pentru furnizarea de bunuri sau servicii publice. 5.3 Lista cu ipotezele de mai sus nu este complet. Datorit diversitii i mobilitii multor mijloace fixe mobile, termenul valoarea de pia trebuie s fie nsoit de precizarea ipotezelor adiionale adecvate, care descriu condiia i situaiile n care activul este oferit pe pia. Aceste ipoteze trebuie s fie convenite cu clientul i s fie incluse n raportul de evaluare. n mod frecvent, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze, de exemplu pentru a arta efectul nchiderii unei ntreprinderi, asupra valorii de pia a activelor de natura mijloacelor fixe mobile, n situaia n care decizia de nchidere a ntreprinderii nu a fost nc luat. 5.4 Ali factori care pot afecta valoarea de pia a mijloacelor fixe mobile sunt: 5.4.1 cheltuielile de instalare i comisioanele, n situaia n care mijloacele fixe mobile se evalueaz ca fiind instalate; 5.4.2 dac ele se evalueaz pe ipoteza dezinstalrii, trebuie precizate orice cheltuieli de scoatere de pe amplasament, de dezasamblare i de posibil reinstalare ulterioar, precum i care parte va suporta aceste cheltuieli. n anumite cazuri, aceste cheltuieli pot fi importante; ca urmare, evaluatorul trebuie s ncheie un acord cu clientul, referitor la modalitatea n care acestea ar trebui s fie reflectate i n ce ipotez(e) specific(e) trebuie fcut evaluarea. 5.5 Asupra valorii mijloacelor fixe mobile pot avea un impact important i factori cum ar fi: sursele limitate de materii prime, durata de via limitat a cldirilor sau deinerea limitat a terenului i a cldirilor n care sunt instalate, precum i restriciile legale sau din legislaia de mediu. Aceti factori trebuie s fie luai n considerare de ctre evaluator i deci, trebuie s fie stabilite ipotezele necesare. 5.6 Anumite mijloace fixe mobile, destinate s furnizeze diferite servicii/utiliti unei cldiri, vor fi incluse n mod firesc n orice tranzacie a proprietii imobiliare. Astfel de exemple se refer la instalaiile pentru furnizarea de electricitate, gaz, aer condiionat, sistem de nclzire, rcire sau ventilare i la echipamente cum ar fi lifturile. Dei valoarea acestor elemente va fi inclus, n mod normal, n valoarea proprietii imobiliare, pentru anumite scopuri, cum ar fi amortizarea contabil, ar putea fi necesar evaluarea
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta separat a acestor elemente. ntr-o astfel de situaie, evaluatorul trebuie s precizeze n mod clar dac acest tratament i evaluare separat a acestor elemente vor afecta valoarea proprietii imobiliare. n cazul n care, pentru efectuarea unor evaluri de active imobiliare i de active de natura mijloacelor fixe mobile, din aceeai locaie, sunt folosii evaluatori diferii, este necesar o corelare atent a misiunilor acestora pentru a se evita fie omisiuni, fie o dubl nregistrare. 5.7 Activele necorporale nu fac parte din mijloacele fixe mobile. Totui, activele necorporale pot afecta valoarea mijloacelor fixe mobile; de exemplu, valoarea desenelor i modelelor industriale este adesea legat de drepturi de proprietate intelectual. n astfel de situaii, nainte de raportarea evalurii, evaluatorul trebuie s stabileasc ce ipoteze sunt adecvate, precum i disponibilitatea oricror active necorporale relevante. Programele informatice pentru procese, documentaiile tehnice, documentele de producie i brevetele de invenie sunt exemple de active necorporale care pot avea impact asupra valorii mijloacelor fixe mobile, aceasta depinznd de includerea sau neincluderea lor n tranzacie. 5.8 Un element de natura mijloacelor fixe mobile poate fi finanat prin mai multe modaliti, cum ar fi un leasing financiar. n acest caz, activul nu poate fi vndut fr ca locatorul sau locatarul s achite soldul sumei de plat conform contractului de leasing. Acest sold de plat ar putea fi mai mare sau mai mic dect valoarea negrevat a activului. Mijloacele fixe mobile, care sunt subiectul unor astfel de modaliti de finanare, trebuie s fie identificate n mod separat de celelalte active, iar valoarea lor trebuie raportat n mod separat. Elementele care sunt subiectul unui leasing operaional sau sunt cedate unor tere pri, n mod normal sunt excluse, deoarece beneficiile proprietii nu sunt transferate locatarului. ndrumri asupra leasingului financiar i operaional sunt prezentate n Anexa 1, la IVA 1. 5.9 Definiia valorii de pia nu stipuleaz o anumit metod de vnzare, ca de exemplu prin negociere direct, ofert, licitaie etc. Cadrul conceptual din IVS 1 stipuleaz clar c valoarea de pia presupune o vnzare n urma unei marketing realizat n cea mai adecvat manier. Din aceast definiie rezult implicit c metoda de vnzare va fi cea care va duce la cel mai mare pre al activului sau grupului de active, n anumite situaii. Un vnztor informat i hotrt va alege o metod de vnzare care i va maximiza preul. Totui, dac schimbul va avea loc n situaii care mpiedic vnztorul s aleag metoda optim de vnzare, rezultatul scontat nu va fi valoarea de pia, cu excepia cazului cnd constrngerea vnztorului a fost una obinuit pentru toate
198 GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta vnzrile de pe acea pia, i la acel moment. O constrngere specific unui vnztor sau unui activ, nsoit de o cerin de a vinde sub acea constrngere, va reprezenta o vnzare forat. 5.10 Activele de natura mijloacelor fixe mobile se afl n situaii de vnzare forat, mai des dect proprietatea imobiliar. Uneori astfel de active trebuie s fie vndute ntr-o perioad de timp care nu permite o comercializare adecvat, de exemplu atunci cnd proprietarul curent al activelor trebuie s elibereze sau s predea terenul i cldirile, unde acestea sunt amplasate. Dac apare un astfel de scenariu sau dac acesta este previzibil, ar fi adecvat ca evaluatorul s acorde o consultan privind preul obtenabil sau cel acceptabil, chiar dac aceasta presupune stabilirea de ctre evaluator, mai nti a naturii constrngerii exercitate asupra vnztorului, precum i nelegerea consecinelor pe care vnztorul va trebui s le suporte, n cazul n care acesta nu reuete s vnd activele, n intervalul de timp prevzut. De exemplu, activele pot fi subiectul unei sechestrri sau proprietarul se poate afla ntr-o situaie de dificultate financiar. De asemenea, ar putea fi necesar s se ia n considerare orice alternativ de vnzare, de exemplu costul transportului elementelor ctre o alt locaie, n vederea vnzrii. Fr o cunoatere a situaiilor curente sau anticipate, evaluatorul nu poate oferi un sfat avizat, deoarece schimbul poate s aib loc n alte modaliti dect cele prevzute n definiia valorii de pia. Ipotezele referitoare la realizarea unui transfer n situaii de vnzare forat, trebuie s fie atent luate n considerare i s fie precizate n mod clar.

200

Evaluarea activelor necorporale (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a adoptat acest Standard (GN) pentru a spori consecvena i calitatea evalurilor de active necorporale n cadrul comunitii internaionale, n beneficiul utilizatorilor situaiilor financiare i utilizatorilor de evaluri ale activelor necorporale. 1.2 Evalurile de active necorporale sunt cerute i realizate, n mod uzual, la valoarea de pia, ca tip de valoare, prin aplicarea prevederilor Standardului Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). n cazurile n care sunt utilizate alte tipuri de valoare se aplic prevederile IVS 2, cu informaiile i explicaiile adecvate. 1.3 n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea activelor necorporale sunt aceleai ca i cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. Anumii termeni pot avea ns sensuri sau utilizri diferite. Aceste diferene au o mare importan n momentul utilizrii lor. Acest GN prezint definiiile importante utilizate n evaluarea activelor necorporale. 1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fie foarte ateni pentru a face distincia ntre valoarea activelor necorporale individuale, care sunt active necorporale identificabile, i evaluarea acestora pe ipoteza continuitii utilizrii lor n ntreprindere, inclusiv celor care se regsesc n evaluarea participaiilor la bunurile imobiliare. Un exemplu, n acest ultim caz, l reprezint evalurile proprietii generatoare de afaceri.

2.1 Acest GN este elaborat pentru a fi folosit la efectuarea sau la utilizarea serviciilor de evaluare a activelor necorporale. 2.2 Pe lng elementele comune altor GN-uri, din cadrul Standardelor Internaionale de Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de evaluare a activelor necorporale. Aceast analiz este inclus n scopul de a
GN 4, Evaluarea activelor necorporale
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta exemplifica procedeele implicate n evalurile activelor necorporale i pentru a prezenta o baz de comparaie cu alte tipuri de evaluri, ns analiza nu trebuie considerat ca fiind obligatorie sau restrictiv, dect n limita stabilit de acest GN sau de alte IVS-uri. 2.3 Deoarece, pentru evalurile de active necorporale pot fi aplicate alte principii de evaluare de baz, precum i Standardele Internaionale de Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare, acest GN trebuie neles c ncorporeaz toate celelalte seciuni aplicabile ale IVS-urilor.
3.0 Definiii
3.1 Valoare contabil 3.1.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, aa cum este nregistrat n contabilitatea ntreprinderii. 3.1.2 Referitor la o ntreprindere/entitate, diferena dintre activele totale (dup scderea amortizrii cumulate i a oricror pierderi cumulate din depreciere) i datoriile totale, aa cum apar acestea n bilan. n acest caz, valoarea contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net i capitalul propriu (capitalul acionarilor). 3.2 ntreprindere/entitate. O organizaie comercial, industrial sau de servicii care desfoar o activitate economic. 3.3 Capitalizare 3.3.1 Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului. 3.3.2 n evaluarea ntreprinderii se refer la structura capitalului unei entiti de afaceri. 3.3.3 n evaluarea ntreprinderii se refer, mai degrab, la recunoaterea unei cheltuieli ca o valoare a unui activ imobilizat, dect ca o cheltuial curent. 3.4 Factor de capitalizare. Orice multiplu utlizat pentru a transforma venitul n valoare a capitalului. 3.5 Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei exprimat n procente) care este folosit pentru transformarea venitului n valoare a capitalului. 202 GN 4, Evaluarea activelor necorporale
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.6 Flux de numerar (cash-flow sau flux de trezorerie) 3.6.1 Flux de numerar brut. Profitul net plus cheltuieli non-cash, cum este amortizarea. 3.6.2 Flux de numerar net. Pe o perioad de exploatare, acel numerar care rmne dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale ntreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerar disponibil pentru capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit (investitori). 3.6.3 Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu. Profitul net (dup impozitare) plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus creterile fondului de rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea capitalului mprumutat investit, plus creterea capitalului mprumutat investit. 3.6.4 Fluxul de numerar net pentru capitalul investit. Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu plus dobnzile pltite, dup deducerea impozitului, minus creterea net a capitalului mprumutat investit. 3.7 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a transforma o sum de bani, de pltit sau de ncasat n viitor, n valoare actualizat. Rata de actualizare medie ponderat a ratei de actualizare aplicat activelor necorporale i a ratei de actualizare aplicat activelor corporale ar trebui s fie corelat cu costul mediu ponderat al capitalului ntreprinderii. 3.8 Durat de via economic. Perioada de timp n care o proprietate poate fi utilizat n mod profitabil. Durata de via economic poate fi diferit de la o ar la alta, n funcie de nivelul de dezvoltare industrial i de legislaia din fiecare ar. 3.9 Data efectiv. Data la care se aplic opinia evaluatorului n ceea ce privete valoarea. (Numit i data evalurii i/sau data aplicrii.) 3.10 ntreprindere. A se vedea ntreprindere/entitate. 3.11 Continuitatea activitii. O ntreprindere aflat n funciune/exploatare. Entitatea privit n sensul continurii activitii sale ntr-un viitor previzibil. Se presupune c entitatea nu are nici intenia nici necesitatea lichidrii i nici a diminurii semnificative a activitilor ei (IAS 1, 23-24, Cadrul General, 23). GN 4, Evaluarea activelor necorporale 203
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.12 Fond comercial (goodwill). 3.12.1 Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual i recunoscute n mod separat (IFRS 3, Anexa A). 3.12.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere. 3.12.3 Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii. 3.13 Abordarea prin capitalizarea venitului. O cale general de estimare a valorii unui activ necorporal, prin folosirea uneia sau mai multor metode, prin care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor anticipate n valoarea capitalului. 3.14 Active necorporale. Active care se manifest prin proprietile lor economice. Ele nu au substan fizic; acord drepturi i privilegii proprietarului acestora i n mod uzual produc venituri pentru proprietarii lor. Activele necorporale pot fi clasificate ca derivnd din drepturi, relaii, active necorporale grupate sau proprietate intelectual. 3.14.1 Drepturile exist n conformitate cu clauzele unui contract, scris sau nescris, care este benefic din punct de vedere economic pentru ambele pri. Exemple sunt contractele de furnizare, de distribuie, contractele de aprovizionare i permisele de licen, printre altele. 3.14.2 Relaiile ntre pri sunt n general nebazate pe un contract, pot fi de scurt durat i pot avea o valoare important pentru pri. Astfel de exemple sunt, printre altele, fora de munc calificat, relaiile cu clienii, relaiile cu furnizorii, relaiile cu distribuitorii i relaiile structurale ntre pri. 3.14.3 Activele necorporale nedifereniate (grupate) reprezint valoarea rezidual a activelor necorporale, rmas dup evaluarea activelor necorporale identificabile i dup scderea acestei valori din valoarea total a activelor necorporale. Alte concepte folosite, cu neles similar, sunt 204 GN 4, Evaluarea activelor necorporale
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta clientela, profitul suplimentar i valoarea rezidual. Activele necorporale nedifereniate sunt numite, n mod curent, fond comercial (goodwill). n diferite perioade de timp, fondul comercial a fost interpretat ca fiind clientela atras, venitul suplimentar generat de ntreprindere peste profitul normal cu care se remunereaz activele identificate i/sau ca valoarea suplimentar a ntreprinderii/entitii, n ansamblul ei, peste valoarea nsumat a activelor ei identificabile. 3.14.4 Proprietatea intelectual reprezint o clas special a activelor necorporale deoarece este protejat prin lege pentru a nu fi folosit de persoane neautorizate. De exemplu: mrcile de fabric i de produse, drepturile de autor, brevetele de invenie, secretele comerciale ori knowhow. 3.14.5 n general, accepiunea contabil limiteaz recunoaterea activelor necorporale individuale la cele care, n mod normal, pot fi recunoscute, au o durat de via rmas legal sau contractual i/ sau trebuie s fie transferabile n mod individual i separabile de ntreprindere. 3.15 Proprietatea necorporal. Drepturile i privilegiile acordate proprietarului de active necorporale. 3.16 Durata de via legal. Durata de via permis de lege pentru activele necorporale. 3.17 Abordarea prin pia. O cale general de estimare a valorii unui activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n cauz cu active similare care au fost vndute. 3.18 Valoarea de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1. 3.19 Rata rentabilitii. Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din valoarea acelei investiii. 3.20 Cost de nlocuire nou. Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate echivalent apropriat cu cea a elementului evaluat. 3.21 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi diferit de data evalurii. 3.22 Cost de reproducie nou. Costul curent al unui element nou identic. GN 4, Evaluarea activelor necorporale 205
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.23 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A se vedea i definiiile Abordarea bazat pe active, Abordarea prin pia i Abordarea prin capitalizarea venitului.) 3.24 Metod de evaluare. n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii. 3.25 Procedur de evaluare. Aciunea, modalitatea i tehnica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare. 3.26 Rat de evaluare. Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre, iar la numitor se afl date financiare, de funcionare sau fizice. 3.27 Valoarea de utilizare. Acest tip de valoare se axeaz pe valoarea cu care o anumit proprietate contribuie la ntreprinderea/entitatea din care face parte, indiferent de cea mai bun utilizare a proprietii sau de suma de bani care poate fi obinut n urma vnzrii sale. Valoarea de utilizare reprezint valoarea pe care o anumit proprietate o are pentru un anumit scop i un anumit utilizator i, n consecin, nu se bazeaz pe informaii de pia.

4.1 n mod uzual, evalurile de active necorporale sunt folosite n procesul alocrii valorii totale pe diferitele active, alocare necesar pentru elaborarea sau retratarea situaiilor financiare. n acest context, evaluatorii de active necorporale reflect valoarea de pia a tuturor componentelor bilanului unei ntreprinderi, pentru a respecta standardele de contabilitate, conform conveniei care reflect efectul modificrii preurilor. 4.2 Standardul Internaional de Contabilitate 38 (IAS 38) conine tratamentul contabil al activelor necorporale, analizeaz criteriile pe care un activ necorporal trebuie s le ndeplineasc pentru a fi recunoscut, specific valoarea contabil a activelor necorporale i stabilete cerinele pentru prezentarea informaiilor referitoare la activele necorporale.

5.1 Evalurile de active necorporale pot fi solicitate pentru diferite utilizri cum sunt achiziii i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi, fuziuni, vnzarea unui activ necorporal, raportarea financiar i altele. 206 GN 4, Evaluarea activelor necorporale
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1.1 Cnd scopul evalurii solicit estimarea valorii de pia, evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodologiile conforme cu prevederile din IVS 1. 5.1.2 n cazurile n care un angajament solicit un tip de valoare diferit de valoarea de pia, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare i va parcurge toi paii necesari pentru a face distincia dintre estimarea tipului respectiv de valoare i estimarea valorii de pia. 5.2 Dac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indic faptul c este necesar i adecvat o deviere de la oricare prevedere a Standardelor Internaionale de Evaluare sau de la acest GN, o astfel de deviere ar trebui s fie prezentat, mpreun cu motivul invocrii devierii. 5.3 Evaluatorul va parcurge toate etapele necesare pentru a se asigura c toate sursele de informaii consultate sunt credibile i adecvate procesului de evaluare. n multe situaii, nu intr n atribuiile evaluatorului verificarea complet a unor surse de informaii secundare sau teriare. Ca urmare, evaluatorul va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica acurateea i corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe pieele i n zona n care se face evaluarea. 5.4 n mod frecvent, evaluatorii de active necorporale trebuie s se bazeze pe informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, evaluatorul trebuie s prezinte sursele tuturor informaiilor luate n considerare, iar aceste informaii vor fi verificate, ori de cte ori este posibil n mod rezonabil. Cerinele pentru elaborarea rapoartelor de evaluare sunt menionate n Codul Deontologic IVSC (seciunea 7) i n IVS 3, Raportarea evalurii. 5.5 Chiar dac multe din principiile, metodele i tehnicile de evaluare a activelor necorporale sunt similare cu cele din alte domenii de evaluare, evalurile de active necorporale necesit cerine speciale de pregtire, instruire, cunotine i experien. 5.6 O descriere a misiunii de evaluare trebuie s includ: 5.6.1 identificarea activului/activelor necorporal(e) sau a dreptului de proprietate asupra activului/activelor necorporal(e) care vor fi evaluate; 5.6.2 data efectiv a evalurii; 5.6.3 definiia valorii; GN 4, Evaluarea activelor necorporale 207
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.6.4 deintorul dreptului de proprietate; i 5.6.5 scopul i destinaia evalurii. 5.7 Factorii care trebuie luai n considerare de ctre evaluatorul de active necorporale sunt: 5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de proprietate 5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt prevzute n diferite documente legale. n unele ri sau n unele legislaii, aceste documente pot fi numite brevete de invenie, mrci de produse, mrci de fabric, knowhow, baze de date i drepturi de autor, pentru a numi cteva. 5.7.1.2 Oricine deine un drept de proprietate asupra activelor necorporale este nregistrat ntr-un document. Aceste drepturi i condiii pot fi coninute ntr-un contract sau ntr-un alt document i pot fi transferate sau nu unui nou proprietar. 5.7.2 Durata de via economic i/sau durata de via legal rmas a activului necorporal 5.7.3 Capacitatea activelor necorporale de a genera profit 5.7.4 Natura i istoricul activelor necorporale. Deoarece valoarea rezult din beneficiile viitorului proprietar, istoricul este important pentru c poate reprezenta un reper pentru ateptrile viitoare referitoare la activele necorporale. 5.7.5 Perspectiva economic ce ar putea afecta activele necorporale n cauz, inclusiv mediul politic i politica guvernamental. Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflaiei i rata dobnzii pot afecta n mod diferit activele necorporale, care funcioneaz destul de particularizat n diverse sectoare ale economiei 5.7.6 Condiiile i perspectiva domeniului specific de activitate, care pot afecta activele necorporale n cauz. 5.7.7 De asemenea, valoarea necorporal este coninut n active nedifereniate, adesea numit fond comercial (goodwill). n acest context se observ c valoarea fondului comercial este similar cu fondul comercial n accepiunea contabilitii, respectiv de valoare rezidual (cost istoric n termeni contabili), dup deducerea valorii tuturor celorlalte active.
208
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.7.8 Tranzaciile anterioare n care au fost implicate drepturile de proprietate asupra activelor necorporale n cauz 5.7.9 Alte informaii de pia, de ex. ratele rentabilitii investiiilor alternative, etc. 5.7.10 Preurile de pia pentru achiziionarea drepturilor similare asupra activelor necorporale sau a activelor necorporale. 5.7.10.1 Adesea, n special cnd se compar preurile de achiziie, informaiile adecvate sunt dificil sau imposibil de obinut. Dei preul real de achiziie poate fi fcut public, evaluatorul nu tie ce garanii i concesii a acordat vnztorul, ce condiii au fost acordate sau primite, sau care a fost efectul impozitrii asupra tranzaciei. 5.7.10.2 Informaiile asupra comparabilelor trebuie utilizate ntotdeauna cu atenie, putnd fi necesar efectuarea unor corecii numeroase. 5.7.11 Corectarea situaiilor financiare istorice pentru a estima posibilitile economice i perspectivele activelor necorporale 5.7.12 Orice alte informaii pe care evaluatorul le consider relevante 5.8 Abordri n evaluarea activelor necorporale 5.8.1 Abordarea prin pia (prin comparaia vnzrilor) n evaluarea activelor necorporale. 5.8.1.1 Abordarea prin pia compar subiectul cu activele necorporale similare sau cu drepturile pariale asupra activelor necorporale, care au fost vndute pe piaa liber. 5.8.1.2 Cele dou surse uzuale de informaii, utilizate n abordarea prin pia, sunt pieele n cadrul crora se comercializeaz drepturile asupra activelor necorporale similare, precum i tranzaciile anterioare n care au fost implicate activele necorporale n cauz. 5.8.1.2.1 n abordarea prin pia trebuie s existe o baz rezonabil pentru comparaii cu active necorporale similare. Aceste active necorporale similare trebuie s funcioneze n acelai domeniu ca i subiectul evaluat sau ntr-un domeniu care rspunde acelorai variabile economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare. GN 4, Evaluarea activelor necorporale 209
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.8.1.3 Prin analiza achiziiilor de active necorporale, evaluatorul calculeaz adesea ratele de evaluare, care sunt un raport ntre pre i o form de venit sau activele nete. Trebuie acordat o mare atenie n calcularea i selectarea acestor rate. 5.8.1.3.1 Rata (ratele) alese trebuie s furnizeze informaii clare despre valoarea activelor necorporale. 5.8.1.3.2 Informaiile asupra activelor necorporale similare, folosite pentru a calcula rata, trebuie s fie corecte. 5.8.1.3.3 Calcularea ratelor trebuie s fie corect. 5.8.1.3.4 Dac se face o medie a datelor, perioada de timp luat n calcul, ca i metoda de calculare a mediei trebuie s fie adecvat. 5.8.1.3.5 Toate calculele trebuie fcute n aceeai manier, att pentru activele necorporale similare, ct i pentru activele necorporale n cauz. 5.8.1.3.6 Datele referitoare la pre, utilizate la rat (rate), trebuie s fie valabile la data evalurii i s fie reprezentative pentru pia la acea dat. 5.8.1.3.7 Dac este cazul, ar putea fi necesare anumite corecii pentru a aduce activele necorporale similare i activele necorporale n cauz la un grad de comparabilitate mai mare. 5.8.1.3.8 Ar putea fi necesare corecii pentru elementele neobinuite, extraordinare i din afara exploatrii. 5.8.1.3.9 Ratele selectate trebuie s fie cele adecvate, avnd n vedere diferenele de risc i de ateptri ale activelor necorporale similare i activelor necorporale n cauz. 5.8.1.3.10 Pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii deoarece pot fi selectai mai muli multiplii (multiplicatori) de evaluare, care sunt aplicai activelor necorporale supuse evalurii. 5.8.1.4 Cnd la o evaluare sunt utilizate informaii despre tranzaciile anterioare, n care au fost implicate activele necorporale n cauz, pentru a furniza orientri n evaluare pot fi necesare corecii pentru a lua n considerare trecerea timpului i situaiile modificate din economie, din domeniul de activitate i al activelor necorporale nsei. 210 GN 4, Evaluarea activelor necorporale
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului n evaluarea activelor necorporale. 5.8.2.1 Abordarea prin venit estimeaz valoarea unui activ necorporal sau a drepturilor de proprietate asupra activului necorporal prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele dou metode uzuale, incluse n abordarea prin venit, sunt capitalizarea (direct) a venitului i analiza fluxului de numerar actualizat (DCF). 5.8.2.1.1 n cazul capitalizrii (directe) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului se mparte cu o rat de capitalizare sau se nmulete cu un multiplu de venit (factor de capitalizare) pentru a transforma venitul n valoare. 5.8.2.1.2 Evaluatorul aloc venitul pe diferitele active necorporale. Trebuie acordat atenia necesar astfel nct venitul alocat i nsumat pe toate activele individuale s nu depeasc venitul total aferent tuturor activelor. 5.8.2.1.3 n teorie, venitul poate avea mai multe forme de venit i de flux de numerar. n practic, forma de venit utilizat este fie venitul nainte de impozitare, fie venitul dup impozitare. Dac sunt utilizate metodele de capitalizare, durata de via economic a activelor trebuie s fie infinit, sau foarte lung. 5.8.2.1.4 n cadrul analizei DCF i/sau metodei dividendului, ncasrile de numerar se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasri sunt transformate n valoare prin aplicarea unei rate de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi folosite mai multe definiii ale fluxului de numerar (cash-flow). Metodele de actualizare sunt folosite n mod uzual pentru activele necorporale cu durat de via economic finit. n mod normal, perioada de previziune n metodele de actualizare este mai scurt dect durata de via economic sau durata de via legal (definit ca perioada n care activul sau participaia la acesta este protejat legal). 5.8.2.1.4.1 Durata de via economic este perioada n care se ateapt ca activele necorporale s genereze un beneficiu pentru proprietarul lor. Un exemplu este programul pentru calculator, care poate avea o durat de via ateptat de 36 de luni, nainte de a fi necesar nlocuirea sa cu o versiune actualizat. 5.8.2.1.4.2 Durata de via legal este perioada n care activele GN 4, Evaluarea activelor necorporale 211
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta necorporale pot fi protejate prin lege. Un exemplu ar fi un brevet de invenie, care are o durat de via ce poate fi definit de la nceput i care, n timp, se ndreapt spre zero. 5.8.2.1.5 Ratele de capitalizare i ratele de actualizare sunt preluate din pia i sunt exprimate ca multiplii de pre (determinai pe baza informaiilor derivate din cotaiilor la burs i din achiziiile de ntreprinderi) sau ca o rat a rentabilitii (estimat pe baza informaiilor despre investiiile alternative). 5.8.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n valoare folosind calcule care iau n considerare creterea previzionat a acestora, anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii precum i valoarea banilor n timp. 5.8.3 Abordarea prin cost, adesea numit costul de recreare, este cunoscut i sub denumirea de abordarea prin activul corectat. 5.8.3.1 Abordarea prin cost este fundamentat pe principiul substituiei, de exemplu un activ nu valoreaz mai mult dect costul nlocuirii tuturor prilor sale componente. 5.8.3.2 n aplicarea abordrii prin cost, trebuie estimat costul fiecrui element necesar pentru crearea activelor, inclusiv profitul promotorului, prin utilizarea cunotinelor avute la data evalurii. 5.9 Procese de reconciliere 5.9.1 Concluzia asupra valorii se va baza pe: 5.9.1.1 definiia valorii, i pe 5.9.1.2 toate informaiile relevante, de la data evalurii, necesare pentru ndeplinirea misiunii. 5.9.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile valorii rezultate din metodele de evaluare aplicate. 5.9.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i procedurilor adecvate de evaluare depind de raionamentul profesional al evaluatorului. 5.9.2.2 n procesul de evaluare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul profesional atunci cnd apreciaz importana/ credibilitatea fiecrei valori estimate. Evaluatorul trebuie s prezinte
212
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta raionamentul i justificarea pentru metodele de evaluare folosite i pentru importana acordat metodelor, n urma crora a rezultat valoarea final/ reconciliat.

213
214

Evaluarea bunurilor mobile (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare 5
1.1 Scopul acestui Standard (GN) este de a mbunti consecvena i calitatea evalurilor de bunuri mobile n avantajul utilizatorilor serviciilor de evaluare a bunurilor mobile. 1.2 n general, n evalurile de bunuri mobile se cere determinarea valorii de pia, aplicndu-se astfel prevederile Standardului Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). n cazurile n care sunt utilizate alte tipuri de valoare, se aplic prevederile IVS 2, cu prezentarea informaiilor i explicaiilor necesare. 1.3 Dac unii termeni pot avea definiii diferite, iar aplicabilitatea metodelor specifice poate s difere, teoria, conceptele i procesele aplicate n evaluarea bunurilor mobile, n esena lor, sunt aceleai cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. Ori de cte ori se folosesc termeni cu semnificaii diferite, este important s se specifice acele diferene. Acest GN stabilete definiiile importante utilizate n evalurile bunurilor mobile. 1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare a bunurilor mobile trebuie s fie foarte ateni pentru a face distincia ntre segmentele pieei (date de modalitile de comercializare, n.t.) i valorile de pia corespondente acestor segmente. Un exemplu l reprezint valoarea de pia a proprietilor vndute prin licitaie, n comparaie cu cea a proprietilor vndute sau achiziionate prin tranzacii private, pentru care preul nu este fcut public. Un alt exemplu ar fi acela al valorii de pia a bunurilor mobile vndute en-gros, n comparaie cu valoarea de pia a acelorai bunuri vndute cu amnuntul.

2.1 Acest GN este ntocmit pentru a fi util la prestarea sau utilizarea serviciilor de evaluare a bunurilor mobile. 2.2 Pe lng alte elemente comune altor Standarde Internaionale de Aplicaii i Practic n Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de evaluare a bunurilor mobile. Aceast analiz are scopul de a caracteriza
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta procedeele implicate n evalurile bunurilor mobile i pentru a furniza o baz de comparaie cu alte tipuri de evaluri. 2.3 Mijloacele fixe mobile reprezint o categorie de bunuri mobile, dar evaluarea acestora este prezentat n GN 3.
3.0 Definiii
3.1 Pre de licitaie. Preul care reprezint ultima propunere acceptat n cadrul unei licitaii publice; poate include sau nu onorarii sau comisioane. A se vedea i Pre de lichidare a stocului, Vnzarea prin acord privat. 3.2 Obiecte de colecie. Termen larg care descrie obiectele de colecie, datorit interesului pe care acestea l provoac prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor. n anumite ri, acest termen se poate referi, printre altele, la obiecte de art, antichiti, pietre preioase i bijuterii, instrumente muzicale, colecii numismatice i filatelice, cri rare i materiale de arhiv. n alte situaii, termenul se refer nu numai la aceste obiecte, ci i la o mare varietate de alte elemente care nu sunt incluse ntr-o alt categorie. 3.3 Abordarea prin cost. O abordare comparativ a valorii proprietii sau unui activ, care consider ca substitut/nlocuitor pentru cumprarea unei proprieti date, posibilitatea construirii altei proprieti, care s fie echivalent cu cea original sau a unei proprieti care ar avea aceeai utilitate i fr costuri de ntrziere. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de nlocuire a proprietii sau activului n cauz, minus deprecierea total (cumulat). 3.4 Abordarea prin cost n evaluarea obiectelor de art. O abordare comparativ a valorii obiectelor de art care ia n considerare, ca substitut pentru cumprarea unui anumit obiect de art, posibilitatea crerii unui alt obiect de art care s nlocuiasc originalul. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de nlocuire al obiectului de art n cauz i pe natura nlocuirii, de ex. nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou, baz de despgubire, o reproducere sau o copie exact (facsimil). nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou (de la vechi la nou) se refer la costul de achiziie al aceluiai element sau, dac acesta nu este disponibil, al unui element de acelai fel i n aceeai stare, de pe piaa de vnzare cu amnuntul a obiectelor de art noi. Baz de despgubire se refer la costul de nlocuire a unui element cu altul similar i n aceeai stare de pe piaa de vnzare a produselor la mna a doua pentru obiecte de art i antichiti.
216 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta O reproducere este o copie a obiectului original, ct mai apropiat de originalul n ceea ce privete natura, calitatea i vechimea materialelor, ns creat prin metodele moderne de realizare. O copie exact (facsimil) reprezint o copie fidel a obiectului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate i vechime similar i prin metodele de realizare din perioada original. 3.5 Instalaii i accesorii. Totalitatea amenajrilor aferente unei proprieti, evaluate n grup. A se vedea Accesorii comerciale sau Accesoriile locatarului. 3.6 Mobilier, instalaii i echipamente. Un termen utilizat n America de Nord pentru a se referi la bunurile mobile corporale plus accesoriile comerciale i amenajrile proprietii nchiriate. A se vedea i Proprietatea mobiliar. 3.7 Bunuri mobiliare i alte bunuri. n anumite ri, termen utilizat pentru obiectele care pot fi identificabile, portabile i corporale considerate de publicul larg drept mobile. A se vedea i Proprietatea mobiliar. 3.8 Pre de lichidare a stocului. Oferta anunat i acceptat, ce nu include taxele i comisioanele i deci, nu reprezint neaprat preul de achiziie. A se vedea Pre de licitaie, Vnzare prin acord privat. 3.9 Abordarea prin capitalizarea venitului. O metod comparativ de determinare a valorii, care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. 3.10 Valoarea intrinsec. n anumite ri, suma considerat, pe baza evalurii faptelor disponibile, ca fiind valoarea adevrat sau real a unui element. Este un concept pe termen lung de valoare nebazat pe pia, care aplatizeaz fluctuaiile de pre pe termen scurt. 3.11 Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau amenajrile fcute de locatar. Construciile sau amenajrile terenurilor i cldirilor, realizate i pltite de ctre locatar, pentru a satisface necesitile sale; n mod normal trebuie luate de ctre locatar dup expirarea contractului de nchiriere; scoaterea acestor amenajri nu trebuie s provoace distrugerea proprietii imobiliare. A se vedea i Proprietate mobiliar, Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului. 3.12 Valoarea de pia, a se vedea IVS 1, paragraful 3.1. 3.13 Proprietate mobiliar. Un concept legal care se refer la toate drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de proprietate asupra obiectelor, altele dect proprietatea imobiliar. n anumite ri, obiectele proprietii mobiliare sunt numite n mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi de proprietatea imobiliar care se poate referi, fie la dreptul real imobiliar, fie la proprietatea imobiliar. Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 217
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta corporale, cum ar fi bunurile mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o crean sau un brevet de invenie. Obiectele din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate n permanen proprietii imobiliare i n general sunt caracterizate prin caracterul lor mobil. A se vedea i Obiectele de colecie; Instalaii i accesorii; Mobilier, instalaii i echipamente; Bunuri mobile; Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau amenajrile fcute de locatar; Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului. 3.14 Bunuri mobile. Termen legal utilizat n unele ri pentru a desemna componente ale proprietii mobiliare spre deosebire de proprietatea imobiliar, care se refer la bunurile imobiliare. Bunurile mobile includ elementele corporale sau necorporale care nu reprezint proprietate imobiliar. A se vedea i Proprietatea mobiliar. 3.15 Mijloace fixe mobile 1 Active imobilizate corporale, altele dect proprietatea imobiliar, care: (a) sunt deinute de o ntreprindere/entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau n prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite scopuri administrative, i (b) se ateapt s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade de timp. Categoriile de mijloace fixe mobile sunt: Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente tehnologice. Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a entitii. Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcionarea ntreprinderii sau entitii. 3.16 Vnzare prin acord privat. O vnzare negociat i tranzacionat ntre persoane i nu prin licitaie public sau prin alt metod. n general, preul de vnzare pltit ntr-o vnzare prin acord privat este cunoscut numai de prile care particip la tranzacie. A se vedea i Pre de licitaie, Pre de lichidare a stocului. 3.17 Evaluator profesionist de proprieti. O persoan care deine calificrile,
1
n Romnia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin HG 2139/2004, pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. Prin sintagma mijloace fixe mobile se nelege urmtoarea sfer: a) mijloace fixe incluse n grupa 2 cu urmtoarele subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru); Aparate i instalaii de msurare, control i reglare; Mijloace de transport, precum i cele din grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte active corporale (n.t.).
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta abilitile i experiena necesar pentru a estima valoarea proprietii pentru o diversitate de scopuri, incluznd tranzacii care presupun cedarea dreptului de proprietate asupra bunurilor, a proprietii pentru garantarea mprumuturilor, a proprietii care face obiectul unor litigii sau pentru impozitare i a proprietii tratat ca active imobilizate n raportarea financiar. 3.18 Abordarea prin comparaia vnzrilor. O cale general de estimare a valorii indicat pentru bunurile mobile sau pentru un drept de proprietate asupra bunurilor mobile, care utilizeaz una sau mai multe metode ce compar subiectul cu bunuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor similare. Aceast abordare a evalurii bunurilor mobile depinde de cunotinele de pia ale evaluatorului i de experien, precum i de informaiile publicate despre elementele comparabile. 3.19 Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului. Accesorii mobiliare anexate de locatar proprietii i folosite la desfurarea activitii sau afacerii. A se vedea i Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau Amenajrile fcute de locatar, Proprietatea mobiliar. 3.20 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii care folosete una sau mai multe metode specifice de evaluare. n funcie de natura i scopul proprietii, pot fi aplicate trei abordri n evaluare. Acestea sunt abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Aplicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea de pia sau un alt tip de valoare diferit de valoarea de pia. 3.21 Metod de evaluare. O cale specific de estimare a valorii din cadrul abordrilor n evaluare. 3.22 Procedur de evaluare. Aciunea, modalitatea i tehnica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare.

4.1 n unele situaii, evaluarea bunurilor mobile, efectuat mpreun cu evaluarea proprietii imobiliare i/sau a ntreprinderii, ofer o baz pentru determinarea gradului de depreciere a anumitor active imobilizate. n acest caz, evaluarea bunurilor mobile n sine poate sau nu s reprezinte principalul motiv al evalurii, ns este necesar mpletirea serviciilor oferite de evaluatorul de bunuri mobile cu cele ale evaluatorului de ntreprinderi i/sau ale evaluatorului de proprieti imobiliare, pentru a aloca i reflecta corect valoarea de pia a activelor care vor fi incluse n situaiile financiare. GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 219

5.1 Evalurile de bunuri mobile pot fi solicitate pentru mai multe utilizri posibile incluznd raportarea financiar, achiziii i vnzri/cedri, asigurare i impozitare. 5.1.1 Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de pia, evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodologiile consecvente cu prevederile coninute n IVS 1. 5.1.2 n cazurile n care un contract implic un tip de valoare diferit de valoarea de pia, de ex. valoarea de asigurare, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare i va parcurge toi paii necesari pentru a prezenta diferena dintre valoarea estimat a acelui tip de valoare i valoarea de pia estimat, conform cerinelor IVS 2. 5.2 Evaluatorul va parcurge toate etapele necesare pentru a se asigura c toate sursele de informare consultate sunt credibile i adecvate procesului de evaluare. n multe situaii, nu intr n atribuiile evaluatorului verificarea complet a unor surse de informaii secundare sau teriare. Ca urmare, evaluatorul va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica acurateea i corectitudinea surselor de informaii, aa cum este uzual pe piaa (pieele) i n zona n care se face evaluarea. 5.3 Pentru evalurile de bunuri mobile, evaluatorul poate solicita serviciile altor evaluatori profesioniti de proprieti i/sau altor specialiti. Astfel, responsabilitatea referitoare la clasificarea elementelor proprietii de evaluat trebuie stabilit ntre evaluatorii diferitelor discipline, pentru a se asigura c nu exist omisiuni sau duble nregistrri. Un exemplu uzual l reprezint recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprieti imobiliare, care evalueaz componentele imobiliare ale proprietii. n cazul n care se apeleaz i la serviciile altor experi, evaluatorul de bunuri mobile: 5.3.1 va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel de servicii sunt ndeplinite integral iar concluziile sunt rezonabile i credibile, sau 5.3.2 va dezvlui faptul c o astfel de verificare nu a fost fcut. 5.4 n mod frecvent, evaluatorii de bunuri mobile trebuie s se bazeze pe informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, evaluatorul trebuie s prezinte 220 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta sursele tuturor informaiilor luate n considerare, iar aceste informaii vor fi verificate ori de cte ori acest lucru este posibil n mod rezonabil. 5.5 Chiar dac multe dintre principiile, metodele i tehnicile de evaluare a bunurilor mobile sunt similare cu cele din alte domenii de evaluare, evalurile de bunuri mobile necesit o anumit pregtire, instruire, cunotine i experien. 5.6 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n Codul Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii. n cazul bunurilor mobile, raportul de evaluare trebuie s cuprind: 5.6.1 Identificarea bunurilor i a dreptului de proprietate asupra bunului care va fi evaluat (locaia bunului mobil i adresa proprietarului); 5.6.2 Data evalurii; 5.6.3 Tipul sau definiia valorii; 5.6.4 Identificarea deintorului dreptului de proprietate sau a prii iniiatoare (n.b., n unele ri, identitatea proprietarului nu poate fi fcut public, din motive de confidenialitate); 5.6.5 Scopul i destinaia evalurii; 5.6.6 Condiiile evalurii; 5.6.7 Drepturi de retenie i servitui asupra proprietii; i 5.6.8 O declaraie de conformitate (semnat i datat). 5.7 Factorii care trebuie luai n considerare (ns nu neaprat raportai) de ctre evaluatorul de bunuri mobile includ: 5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor n cauz 5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt prevzute n diferite documente legale. 5.7.1.2 Drepturile i condiiile coninute n contractul proprietarului sau n schimbul de coresponden; aceste drepturi pot sau nu s fie transferate unui nou proprietar al bunurilor n cauz. GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 221
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.7.1.3 Documentele pot conine restricii asupra transferrii proprietii, ca i prevederi care stipuleaz tipul de valoare care trebuie adoptat, n cazul transferrii proprieti. 5.7.2 Natura bunurilor i istoricul dreptului de proprietate (provenien) 5.7.2.1 Transferuri sau vnzri anterioare ale proprietii 5.7.3 Perspectiva economic ce ar putea afecta bunurile n cauz, inclusiv mediul politic i perspectiva guvernamental 5.7.4 Condiiile i perspectivele unei piee specifice comerului cu bunuri mobile, care pot afecta bunurile n cauz 5.7.5 Meniunea c bunurile n cauz au sau nu o valoare necorporal 5.7.5.1 Dac valoarea necorporal este inerent bunurilor mobile, evaluatorul trebuie s se asigure c valoarea necorporal este reflectat n ntregime, indiferent dac valoarea necorporal identificabil a fost sau nu evaluat separat. 5.7.5.1.1 Valoarea necorporal, att ct este posibil, trebuie difereniat de valoarea proprietii corporale. 5.7.5.2 Este esenial ca evaluatorul s fie contient de limitrile legale i de condiiile care deriv din legile rii n care exist bunurile. 5.7.5.3 Adesea, n special cnd se compar preurile de achiziionare, este dificil sau imposibil de obinut informaii adecvate. Dei preul real de achiziie poate fi fcut public, evaluatorul nu cunoate ce garanii i concesii a acordat vnztorul, dac nainte de achiziie s-au obinut de la vnztor bani n numerar sau alte active, cum trebuie alocat valoarea pe activele achiziionate, sau care a fost efectul impozitrii asupra tranzaciei. 5.7.5.4 Datorit motivelor explicate n paragraful 5.7.5.3, informaiile asupra comparabilelor trebuie utilizate ntotdeauna cu atenie, putnd fi necesar efectuarea unor corecii. Cnd se utilizeaz rezultatele licitaiei publice, trebuie avut n vedere c acele rezultate pot reprezenta tranzacii pentru un sector de pia mic. Pot fi necesare corecii pentru diferenele cauzate de nivelurile de pia diferite. 222 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.7.6 Orice alte informaii pe care evaluatorul le consider a fi relevante. 5.8 Evaluri de bunuri mobile, prin abordarea prin comparaia vnzrilor 5.8.1 Abordarea prin comparaia vnzrilor compar proprietatea n cauz cu proprietile similare i/sau cu drepturile de proprietate asupra proprietilor care au fost vndute pe pieele libere. 5.8.2 Cele dou surse uzuale de informaii, utilizate n abordarea prin comparaia vnzrilor, sunt rezultatele publicate ale licitaiilor publice precum i tranzaciile raportate de ctre firmele angajate n mod curent n comercializarea proprietilor similare. 5.8.3 n abordarea prin comparaia vnzrilor trebuie s existe o baz rezonabil i credibil pentru comparaiile cu proprieti similare. Aceste proprieti similare sunt cele comercializate periodic pe aceeai pia ca a proprietii n cauz sau pe o pia care rspunde acelorai variabile economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare. Factorii ce trebuie luai n considerare, pentru a stabili existena unei baze de comparaie rezonabil, includ: 5.8.3.1 Similaritatea cu bunurile n cauz din punctul de vedere al caracteristicilor descriptive, calitative i cantitative; 5.8.3.2 Cantitatea i verificabilitatea datelor asupra bunurilor similare; 5.8.3.3 Dac preul bunurilor similare reflect o tranzacie n condiii neprtinitoare; 5.8.3.4 Este necesar o cercetare minuioas, imparial asupra bunurilor similare, pentru a stabili independena i credibilitatea evalurii. Cercetarea ar trebui s includ criterii simple i criterii obiective pentru selectarea bunurilor similare; 5.8.3.5 Trebuie efectuat o analiz comparativ a asemnrilor i diferenelor calitative i cantitative dintre bunurile similare i bunul n cauz; 5.8.3.6 Acolo unde este cazul, pot fi necesare anumite corecii pentru a face mai comparabil valoarea bunurilor similare cu cea a bunului n cauz. Aceste corecii pot fi necesare pentru influena elementelor neobinuite, nerepetabile i unice; GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 223
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.8.3.7 Dup caz, trebuie fcute corecii pentru diferenele referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului n cauz i cel asupra bunurilor similare, n ceea ce privete caracterul i influena unor astfel de diferene sau vandabilitatea ori lipsa acesteia. 5.8.4 Cnd la o evaluare sunt utilizate informaii despre tranzacii anterioare ale bunului n cauz, pentru a furniza orientri n evaluare, pot fi necesare anumite corecii pentru a lua n considerare trecerea timpului, modificri aduse bunului i situaii schimbate din economie, din domeniul de activitate i din activitatea ntreprinderilor n care se comercializeaz astfel de bunuri. 5.8.5 Uzanele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile n evaluarea bunurilor sau a dreptului de proprietate asupra unui element din categoria de bunuri mobile. Totui, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzane nu ar trebui s li se dea o importan deosebit, cu excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii se bazeaz foarte mult pe ele. 5.9 Evaluri de bunuri mobile realizate prin abordarea prin capitalizarea venitului 5.9.1 Abordarea prin capitalizarea venitului ia n considerare informaiile despre venitul i cheltuiala aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. 5.9.2 Aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului poate fi recomandat la evaluarea mobilierului, accesoriilor i a echipamentelor eseniale pentru funcionarea proprietilor precum hoteluri, apartamente mobilate i centre de ngrijirea sntii. 5.9.2.1 Mobilierul, accesoriile i echipamentele pot fi supuse unei utilizri intense, necesitnd astfel o nlocuire periodic, pentru a menine caracterul atractiv i utilitatea unui complex. 5.9.2.2 Duratele de via util ale mobilierului, accesoriilor i echipamentelor sunt estimate pe baza calitii, durabilitii lor i n funcie de gradul de utilizare. Apoi se poate calcula o durat medie de via util a acestor obiecte. 5.9.2.3 Pentru a obine o alocare pentru fondul anual de rennoire, costul viitor de nlocuire a mobilierului, accesoriilor i echipamentelor se mparte la durata medie de via util a acestor elemente. Fondul anual de rennoire este inclus n cheltuielile de exploatare ale entitii. 224 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.10 Evaluri de bunuri mobile, prin abordarea prin cost 5.10.1 Abordarea prin cost ia n considerare, ca substitut pentru cumprarea unui anumit bun mobil, posibilitatea crerii unui alt bun mobil care s nlocuiasc originalul sau a unui bun mobil care ar putea avea aceeai utilitate, fr a ine cont de costurile ntrzierii fabricaiei. 5.10.2 Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de nlocuire a proprietii sau activului de evaluat. 5.10.2.1 Costul de nlocuire se refer la suma de bani pe care o persoan se ateapt s o plteasc pentru un obiect cu aceeai vechime, mrime, culoare i condiie. n general, se ncearc s se stabileasc preul unui exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii a elementului, ct mai apropiat de original n ceea ce privete natura, calitatea i vechimea materialelor, ns creat() prin metodele moderne de realizare. 5.10.2.1.1 n cazul unor active cum sunt antichitile sau tablourile de valoare, nlocuirea nu se poate realiza, indiferent de cost. 5.10.2.1.2 Costul de reproducie se refer la suma pe care o persoan se ateapt s o plteasc pentru o copie exact (facsimil) a elementului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate i vechime similar i prin metodele de realizare din perioada original. 5.10.2.1.3 Pe parcursul timpului, anumite elemente ale bunurilor mobile, care nu sunt afectate de deprecierea fizic, pot s-i majoreze valoarea, deoarece costul curent de nlocuire sau de reproducie al acestora crete mai rapid dect preul lor curent. 5.10.3 Aplicarea abordrii prin cost este recomandat n special n cazul evalurii bunurilor mobile precum produse fabricate sau articole care exist n mai multe exemplare, de exemplu: tiprituri, figurine din porelan, sau produse restaurate. 5.11 Procese de reconciliere 5.11.1 Concluzia asupra valorii se va baza pe: 5.11.1.1 definiia valorii; GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 225
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.11.1.2 scopul i destinaia evalurii; i pe 5.11.1.3 toate informaiile relevante de la data evalurii, necesare pentru ndeplinirea misiunii. 5.11.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile valorii rezultate din aplicarea metodelor de evaluare aplicate. 5.11.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i procedurilor adecvate de evaluare depind de raionamentul profesional al evaluatorului. 5.11.2.2 n procesul de evaluare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su profesional atunci cnd apreciaz importana/ credibilitatea fiecrei valori estimate. Atunci cnd se cere, evaluatorul trebuie s prezinte raionamentul i justificarea pentru metodele de evaluare folosite i pentru importana acordat metodelor n urma crora a rezultat valoarea final/reconciliat.

6.1 Prezentul Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007.

Evaluarea ntreprinderii (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a adoptat acest Standard (GN) pentru a mbunti coninutul i calitatea evalurilor de ntreprinderi n cadrul comunitii internaionale, n beneficiul utilizatorilor situaiilor financiare i ai evalurilor de ntreprinderi. 1.2 Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate i efectuate, n mod uzual, pentru stabilirea valorii de pia ca tip de valoare, conform prevederilor din Standardul Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). Atunci cnd sunt folosite alte tipuri de valoare, sunt aplicabile prevederile din IVS 2, cu explicaiile i clarificrile adecvate. 1.3 n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea ntreprinderilor sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. Anumii termeni pot avea sensuri sau utilizri diferite. Acele diferene impun clarificri importante oriunde ar fi folosite. Acest GN prezint definiiile importante utilizate n evalurile de ntreprinderi. 1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fac deosebirea dintre valoarea unei entiti de afaceri sau a unei proprieti generatoare de afaceri, evaluarea activelor deinute de o astfel de entitate i alte diferite aplicaii posibile ale ntreprinderii sau consideraii de continuitate a activitii ntlnite n evaluarea drepturilor aferente proprietii imobiliare. Un exemplu n acest sens sunt evalurile proprietilor generatoare de afaceri. (A se vedea Tipuri de proprietate, paragraful 4.3.2.).

2.1 Acest GN este elaborat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea evalurilor de ntreprinderi. 2.2 n plus, fa de elementele care sunt comune cu alte GN-uri i Standarde Internaionale de Evaluare, acest GN conine o analiz detaliat a procesului de
GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta evaluare a ntreprinderii. Aceast analiz prezint aspectele uzuale ale evalurilor de ntreprinderi i furnizeaz o baz de comparaie cu alte tipuri de evaluri, ns nu trebuie considerat ca fiind obligatorie sau limitativ, cu excepia prevederilor stabilite ca atare n acest GN sau n alte Standarde Internaionale de Evaluare. 2.3 Deoarece n evaluarea ntreprinderii pot fi aplicate i alte principii de baz ale evalurii, alte Standarde Internaionale de Evaluare i GN-uri, acest GN trebuie neles ca ncorpornd toate celelalte paragrafe aplicabile ale IVS-urilor.
3.0 Definiii
3.1 Valoare contabil corectat. Valoarea contabil care rezult cnd valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sume fa de valoarea lor de nregistrare contabil. 3.2 Abordarea bazat pe active. Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile. 3.3 Valoare contabil 3.3.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, aa cum este nregistrat n contabilitatea ntreprinderii. 3.3.2 Referitor la o ntreprindere/entitate, diferena ntre activele totale (dup scderea amortizrii cumulate i oricrei pierderi din depreciere) i datoriile totale, aa cum acestea apar n bilan. n acest caz, valoarea contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net i capitalul propriu/ acionarilor. 3.4 ntreprindere/ entitate. O organizaie comercial, industrial, de servicii sau de investiii, care desfoar o activitate economic. 3.5 Evaluarea ntreprinderii. Actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderi/entiti sau a unei participaii la aceasta. 3.6 Evaluator de ntreprindere. O persoan care prin pregtire, instruire i experien, este calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau a activelor necorporale.
228
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.7 Capitalizare. 3.7.1 Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului. 3.7.2 n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei entiti de afaceri. 3.7.3 n evaluarea ntreprinderii se refer mai degrab la recunoaterea unei cheltuieli ca o valoare a unui activ imobilizat, dect ca o cheltuial curent. 3.8 Factor de capitalizare. Orice multiplu utilizat pentru a transforma venitul n valoarea capitalului. 3.9 Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei, exprimat n procente) care este folosit pentru a transforma venitul n valoarea capitalului. 3.10 Structura capitalului. Elementele componente ale capitalului investit. 3.11 Flux de numerar (cash-flow sau flux de trezorerie). 3.11.1 Flux de numerar brut: Profitul net dup impozitare plus cheltuieli non-cash, cum este amortizarea. 3.11.2 Flux de numerar net: Pe o perioad de exploatare, acel numerar care rmne dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale ntreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerarul disponibil pentru capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit (investitori). 3.11.3 Flux de numerar net pentru capitalul propriu: Profitul net (dup impozitare) plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus creterile fondului de rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea capitalului mprumutat investit, plus creterea capitalului mprumutat investit. 3.11.4 Flux de numerar net pentru capitalul investit: Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu plus dobnzile pltite dup deducerea impozitului, minus creterea net a capitalului mprumutat investit. 3.12 Control. Autoritatea de a guverna managementul i politicile unei ntreprinderi. GN 6, Evaluarea ntreprinderii 229
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.13 Prim de control. Plusul de valoare aferent pachetului de control, care reflect puterea sa de control, n contrast cu un pachet minoritar. 3.14 Discont pentru lips de control. Un procentaj sau o sum dedus() ca prorata din valoarea total a ntreprinderii (100%), care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control. 3.15 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani, de pltit sau de primit n viitor, n valoare actualizat. 3.16 Durata de via economic. Perioada de timp n care proprietatea poate fi utilizat n mod profitabil. 3.17 Data efectiv. Data la care se aplic opinia evaluatorului n ceea ce privete valoarea (denumit i data evalurii). 3.18 ntreprindere. Vezi ntreprindere/entitate economic. 3.19 Continuitatea activitii. 3.19.1 O ntreprindere n exploatare. 3.19.2 O premis a evalurii, conform creia evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca fiind o entitate care i va continua activitatea de exploatare ntr-un orizont de timp nelimitat. Premisa continuitii activitii reprezint o alternativ la premisa lichidrii. Adoptarea premisei continuitii activitii permite ca ntreprinderea s fie evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare i este esenial pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii. 3.19.3 Entitatea privit n sensul continurii activitii sale ntr-un viitor previzibil. Se presupune c entitatea nu are nici intenia, nici necesitatea lichidrii i nici a diminurii semnificative a activitilor ei. (IAS 1, 23-24 Cadrul General, 23). 3.20 Fond comercial (goodwill) 3.20.1 Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual i nici recunoscute n mod separat (IFRS 3, Anexa A). 230 GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.20.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul peste ateptrile pieei, care ar putea s dispar dup vnzarea proprietii generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere. 3.20.3 Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, localizrii, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii. 3.21 Holding. O afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale. 3.22 Abordarea prin capitalizarea venitului. O cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau aciuni, prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor (ctigurilor) anticipate n valoarea capitalului. 3.23 Capital investit. Suma dintre capitalul propriu i datoriile pe termen lung. 3.24 Control majoritar. Gradul de control asigurat de o poziie majoritar. 3.25 Poziie majoritar. Poziia proprietarului care deine peste 50% din voturile totale ntr-o ntreprindere. 3.26 Abordarea prin pia. O cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare, care au fost vndute. 3.27 Valoare de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1. 3.28 Discont pentru nelichiditate. O sum sau un procentaj care se deduc dintro participaie la capital pentru a reflecta lipsa de vandabilitate. 3.29 Discont pentru participaie minoritar. Discont aplicabil la o participaie minoritar.
GN 6, Evaluarea ntreprinderii 231
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.30 Participare minoritar. Poziia proprietarului care asigur sub 50% din voturile totale ale unei ntreprinderi. 3.31 Active nete. Active totale minus datorii totale. 3.32 Venit net. Venituri totale minus cheltuieli totale, inclusiv impozitele aferente. 3.33 Companie operaional. O ntreprindere care desfoar o activitate economic prin producerea, vnzarea sau tranzacionarea unui produs sau serviciu. 3.34 Rata rentabilitii. Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din valoarea acelei investiii. 3.35 Cost de nlocuire nou. Costul curent al unui element similar nou, care are o utilitate aproape echivalent cu cea a elementului evaluat. 3.36 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi diferit de data evalurii. 3.37 Cost de reproducie nou. Costul curent al unui element identic nou. 3.38 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A se vedea definiiile pentru Abordarea prin pia, Abordarea prin capitalizarea venitului i Abordarea bazat pe active). 3.39 Metod de evaluare. n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii. 3.40 Procedur de evaluare. Aciunea, modalitatea i tehnica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare. 3.41 Rat de evaluare. Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre, iar la numitor se afl date financiare, de funcionare sau fizice. 3.42 Fond de rulment (net). Diferena dintre activele curente (circulante) i datoriile curente.

4.1 Evalurile de ntreprinderi sunt utilizate n mod uzual ca baz pentru alocarea valorii pe diferitele active, necesar n cazul elaborrii sau retratrii 232 GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta situaiilor financiare. n acest context, evaluatorii de ntreprinderi reflect valoarea de pia a tuturor componentelor bilanului contabil al unei societi pentru a fi n concordan cu Standardele de Contabilitate, avnd n vedere convenia care reflect efectul modificrii preurilor. 4.2 n unele situaii, evaluarea ntreprinderii furnizeaz o baz pentru estimarea mrimii deprecierii anumitor active imobilizate. n acest caz, evaluarea ntreprinderii poate sau nu s fie principalul motiv pentru evaluare, dar mpletirea serviciilor evaluatorului de ntreprinderi cu cele ale evaluatorului de proprieti imobiliare, de exemplu, este necesar pentru o alocare i reflectare corect, n situaia financiar, a valorii de pia a activelor. 4.3 Alte consideraii referitoare la relaia dintre evalurile de ntreprinderi i Standardele de Contabilitate sunt similare cu prevederile prezentate n Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1).

5.1 Evalurile de ntreprinderi pot fi necesare pentru mai multe utilizri posibile care includ achiziionri i vnzri de ntreprinderi individuale, fuziuni, evaluarea participaiilor deinute de acionari i altele asemntoare. 5.1.1 Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de pia, evaluatorul va aplica definiiile, procedurile i metodologiile compatibile cu prevederile coninute n IVS 1. 5.1.2 n cazurile n care un angajament implic un tip de valoare diferit de valoarea de pia, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare i va parcurge toi paii necesari pentru a face deosebirea dintre acel tip de valoare i valoarea de pia estimat. 5.2 Dac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indic faptul c este necesar i adecvat o deviere fa de orice prevederi din IVS-uri sau din acest GN, o astfel de deviere va fi menionat, iar motivul pentru care a fost fcut va fi clar precizat n rapoartele de evaluare (verbale sau scrise) prezentate de evaluator. Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt coninute n Codul Deontologic al IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii. 5.3 Evaluatorul va parcurge toi paii necesari pentru a se asigura c toate sursele de informaii consultate sunt credibile i adecvate procesului de evaluare. n multe cazuri, nu intr n atribuiile evaluatorului o verificare GN 6, Evaluarea ntreprinderii 233
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta complet a surselor de informaii secundare sau teriare. Ca urmare, evaluatorul va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica exactitatea i corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe piaa i n zona unde se face evaluarea. 5.4 Deseori, evaluatorii de ntreprinderi pot s cear i s se bazeze pe ajutorul altor evaluatori i/sau al altor profesioniti. n acest sens, un exemplu uzual este recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprieti imobiliare, care evalueaz componentele proprietii imobiliare deinute de ntreprinderea respectiv. n cazul n care se apeleaz i la serviciile altor experi, evaluatorul de ntreprinderi: 5.4.1 va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel de servicii sunt ndeplinite n mod competent, iar concluziile sunt rezonabile i credibile, sau 5.4.2 va meniona faptul c o astfel de verificare nu a fost fcut. 5.5 Evaluatorii de ntreprinderi trebuie s se bazeze, n mod frecvent, pe informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, evaluatorul va prezenta sursa tuturor informaiilor pe care s-a bazat, iar aceste informaii vor fi verificate ori de cte ori este posibil. 5.6 Chiar dac multe dintre principiile, metodele i tehnicile evalurii de ntreprinderi sunt asemntoare cu cele din alte domenii de evaluare, aceasta necesit cerine speciale de pregtire, instruire, cunotine i experien. 5.7 Continuitatea activitii are cteva nelesuri/sensuri n contabilitate i n evaluare. n cteva contexte, continuitatea activitii reprezint o premis prin care evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca o unitate care-i va continua exploatarea ntr-un timp nedefinit. 5.7.1 Premisa continuitii activitii reprezint o alternativ la premisa lichidrii. Adoptarea acestei premisei permite ca ntreprinderea s fie evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare, fiind esenial pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii. 5.7.1.1 n lichidri, valoarea multor active necorporale (de exemplu fondul comercial) tinde spre zero, iar valoarea tuturor activelor corporale reflect circumstanele lichidrii. i cheltuielile asociate cu lichidarea (comisioane pentru vnzri, onorarii, impozite i taxe, alte costuri de nchidere, cheltuielile administrative pe timpul ncetrii activitii i pierderea de valoare a stocurilor) sunt calculate i deduse din valoarea estimat a ntreprinderii. 234 GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.8 Pentru a realiza evaluri competente de ntreprinderi este important analiza activitii curente de pia i cunoaterii tendinelor economice relevante. Pentru estimarea valorii de pia a unei ntreprinderi, evaluatorii de ntreprinderi identific i estimeaz mrimea impactului unor astfel de consideraii n evalurile lor i n rapoartele de evaluare. 5.9 Descrierea misiunii de evaluare a ntreprinderii trebuie s cuprind: 5.9.1 identificarea ntreprinderii, a pachetului de aciuni sau a valorii mobiliare care trebuie evaluat; 5.9.2 data efectiv a evalurii; 5.9.3 definiia valorii; 5.9.4 deintorul dreptului de proprietate; i 5.9.5 scopul i destinaia evalurii. 5.10 Evaluatorul de ntreprinderi trebuie s ia n considerare urmtorii factori: 5.10.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de proprietate, indiferent dac sunt deinute de o societate pe aciuni, de o societate cu rspundere limitat sau de un proprietar individual 5.10.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite n diferite documente legale. n diferite ri, aceste documente pot fi paragrafe din actele constitutive, statute, acorduri de asociere, acorduri ntre acionari etc. 5.10.1.2 Drepturile i obligaiile proprietarului participaiei sunt nscrise n documente ale ntreprinderii. Unele drepturi i condiii pot fi coninute ntr-un contract de proprietate sau ntr-un schimb semnat de coresponden, iar aceste drepturi pot fi sau nu transferabile ctre un nou proprietar. 5.10.1.3 Documentele pot conine restricii cu privire la transferul dreptului de proprietate, precum i prevederi asupra tipului de valoare care trebuie adoptat, n eventualitatea transferului dreptului respectiv. De exemplu, documentele pot stipula c dreptul care este transferat trebuie s fie evaluat ca o fraciune pro-rata din valoarea total a aciunilor emise, chiar dac dreptul care este transferat reprezint o participaie GN 6, Evaluarea ntreprinderii 235
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta minoritar. n fiecare caz, drepturile aferente proprietii care este evaluat, ca i drepturile ataate oricrui alt tip de participaii, trebuie luate n considerare nc de la nceput. 5.10.2 Natura ntreprinderii i istoricul ei. Deoarece valoarea rezult din beneficiile obinute de viitorul proprietar, istoricul este important pentru c poate reprezenta un reper pentru ateptrile privind beneficiile viitoare ale ntreprinderii. 5.10.3 Mediul economic ce ar putea afecta ntreprinderea n cauz, inclusiv mediul politic i politica guvernamental. Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflaiei i rata dobnzii pot afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diverse sectoare ale economiei. 5.10.4 Condiiile i perspectiva domeniului de activitate, care pot afecta ntreprinderea n cauz. 5.10.5 Activele, ntreprinderii. datoriile, capitalul i situaia financiar ale
5.10.6 Capacitatea ntreprinderii de a obine profit i de a plti dividende. 5.10.7 Dac ntreprinderea are sau nu valori/active necorporale. 5.10.7.1 Valoarea necorporal poate fi sub form de active necorporale identificabile, cum ar fi brevete de invenie, mrci comerciale, drepturi de autor, know-how, baze de date etc. 5.10.7.2 De asemenea, valoarea necorporal mai poate fi coninut n active neidentificabile, adesea numite fond comercial. n acest context, se observ c valoarea fondului comercial este similar cu cea a fondului comercial n accepiunea contabilitii, respectiv de valoare rezidual (cost istoric n termeni contabili) dup deducerea valorii tuturor celorlalte active. 5.10.7.3 Dac ntreprinderea deine active necorporale, evaluatorul trebuie s se asigure c valoarea activelor necorporale este reflectat n totalitate i dac activele necorporale identificabile au fost sau nu evaluate n mod separat. 5.10.8 Tranzaciile anterioare n care au fost implicate drepturile de proprietate ale ntreprinderii n cauz. 236 GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.10.9 Mrimea relativ a participaiei care trebuie evaluat 5.10.9.1 Exist diferite nivele de control sau de lips a controlului, n funcie de mrimea participaiilor. n unele cazuri, controlul efectiv poate fi obinut cu mai puin de 50% din drepturile de vot. Chiar dac o singur persoan deine peste 50% din drepturile de vot i are controlul operaional, pot exista anumite decizii, cum ar fi dizolvarea ntreprinderii, care pot fi aprobate cu peste 50% din drepturile de vot, precum i decizii care pot fi aprobate cu votul tuturor acionarilor. 5.10.9.2 Este esenial ca evaluatorul s fie atent la restriciile legale i la condiiile menionate de legislaia rii n care ntreprinderea respectiv i desfoar activitatea. 5.10.10 Alte informaii de pia, cum ar fi ratele rentabilitii investiiilor alternative, avantajele conferite de controlul deinut, dezavantajele lipsei de lichiditate etc. 5.10.11 Cotaiile de pia ale aciunilor tranzacionate pe o pia reglementat, ca i preurile de achiziie ale participaiilor sau ale ntreprinderilor implicate n acelai domeniu de activitate. 5.10.11.1 Adesea, n special n tranzaciile privind achiziii de ntreprinderi, este dificil sau chiar imposibil obinerea unor informaii adecvate. Chiar dac preurile de tranzacie pot fi cunoscute, evaluatorul nu are posibilitatea s tie ce garanii i concesii a acordat vnztorul, ce condiii au fost oferite sau primite, dac din societate au fost luate, nainte de achiziie, fonduri sau alte active sau ce impact a avut regimul de impozitare asupra tranzaciei. 5.10.11.2 ntotdeauna informaiile comparabile trebuie utilizate cu atenie i, inevitabil, trebuie fcute numeroase corecii. Cnd se utilizeaz cursurile pieei bursiere, trebuie s se aib n vedere c aceste cotaii sunt rezultate din tranzaciile efectuate pentru participaii minoritare. Preul pentru achiziionarea unei ntreprinderi n totalitatea ei reprezint 100% din valoarea ntreprinderii. Trebuie fcute corecii (ajustri) pentru diferenele existente ntre diferitele niveluri de control. 5.10.12 Orice alte informaii considerate de evaluator ca relevante.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.11 Utilizarea situaiilor financiare 5.11.1 Exist trei scopuri ale analizei financiare i coreciilor: 5.11.1.1 nelegerea relaiilor existente ntre elementele din contul de profit i pierdere i cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s-au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor inerente n activitatea ntreprinderii, precum i a perspectivelor performanei financiare viitoare 5.11.1.2 Compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili parametrii de risc i cei de valoare 5.11.1.3 Corectarea situaiilor financiare istorice pentru a estima abilitile economice precum i perspectivele ntreprinderii. 5.12 Pentru a facilita nelegerea situaiei economice i a riscului investiiei n ntreprindere, situaiile financiare trebuie analizate n termeni 1) monetari, 2) procentuali (ca procentaje din vnzri pentru elementele contului de profit i pierdere i ca procentaje din totalul activelor pentru posturile din bilanul contabil) i 3) de rate financiare. 5.12.1 Analiza n termeni monetari, aa cum se prezint n situaiile financiare, este utilizat pentru a stabili tendinele i relaiile dintre conturile de venituri i de cheltuieli ale unei ntreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendine i relaii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit ateptat s fie generat n viitor, precum i necesarul de capital care s permit ntreprinderii s genereze acel flux de venit. 5.12.2 Analiza n termeni procentuali compar elementele de venituri i cheltuieli din conturile de profit i pierdere, cu totalul veniturilor obinute, precum i posturile din bilan cu activele totale. Analiza procentual este utilizat pentru a compara tendinele relaiilor existente de-a lungul timpului, ntre elementele de venituri i cele de cheltuieli, sau ntre posturile din bilan ale ntreprinderii n cauz sau comparativ cu cele ale ntreprinderilor similare. 5.12.3 Analiza n termeni de rate financiare este utilizat pentru a compara riscul relativ al ntreprinderii n cauz de-a lungul timpului cu cel al ntreprinderilor similare. 5.13 Pentru estimrile valorii de pia a ntreprinderii, trebuie fcute corecii uzuale ale nregistrrilor financiare, n scopul de a reflecta ct mai corect realitatea economic, att n ceea ce privete fluxul de venit ct i bilanul contabil. 238 GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.13.1 Coreciile situaiilor financiare trebuie fcute asupra datelor financiare raportate, pentru elementele relevante i semnificative n procesul de evaluare. Coreciile pot fi adecvate pentru urmtoarele motive: 5.13.1.1 Corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri care sunt reprezentative n mod rezonabil, pentru continuarea activitilor de exploatare 5.13.1.2 Prezentarea pe o baz consecvent att a datelor financiare ale ntreprinderii n cauz, ct i celor ale ntreprinderilor luate ca baz de comparaie; 5.13.1.3 Convertirea valorilor nregistrate n valori de pia 5.13.1.4 Corectarea activelor i datoriilor din afara exploatrii, precum i veniturile i cheltuielile aferente acestora 5.13.1.5 Corectarea veniturilor i cheltuielilor neeconomice 5.13.2 n funcie de puterea de control, aferent unei participaii supuse evalurii, se apreciaz dac o corecie este adecvat sau nu. Pentru drepturile de control, inclusiv o participaie de 100%, majoritatea coreciilor pot fi adecvate, dac deintorul ar putea s fac modificrile implicate de corecie. Pentru evaluarea participaiilor minoritare, ai cror deintori nu au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor, evaluatorul trebuie s fie atent pentru a reflecta aceast situaie atunci cnd ia n considerare coreciile poteniale. Coreciile uzuale includ: 5.13.2.1 Eliminarea din contul de profit i pierdere a unor evenimente extraordinare i a impactului acestora asupra bilanului contabil, dac acest impact exist. Din moment ce este improbabil ca aceste evenimente s se repete, un cumprtor al unei participaii nu va fi afectat de ele, i deci nu le va prevedea n fluxul de venit. Pot fi necesare corecii i asupra impozitelor. Aceste tipuri de corecii sunt adecvate att pentru evaluarea pachetului de control, ct i a pachetelor minoritare. Exemple de evenimente extraordinare pot fi: 5.13.2.1.1 Greve, dac nu sunt ceva obinuit 5.13.2.1.2 Cheltuielile de punere n funciune a unei instalaii 5.13.2.1.3 Fenomene meteorologice, cum ar fi inundaii, uragane etc.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.13.2.2 Evaluatorul trebuie s fie prudent cnd face corecii cauzate de elementele extraordinare, atunci cnd acestea apar n mai muli ani, dar de fiecare dat sunt rezultatul unor evenimente diferite. Multe ntreprinderi nu se confrunt cu evenimente extraordinare n fiecare an; de aceea, evaluatorul trebuie s ia n considerare constituirea unor eventuale provizioane contingente pentru aceste cheltuieli. 5.13.2.3 Eliminarea din bilan i din contul de profit i pierdere a impactului elementelor din afara exploatrii, n cazul evalurii participaiei (pachetului) de control. n cazul evalurii unei participaii minoritare, aceste corecii pot s nu fie adecvate. Dac exist n bilan active din afara exploatrii, ele trebuie extrase i evaluate separat de restul activelor necesare exploatrii. Elementele din afara exploatrii trebuie evaluate la valoarea de pia. Impozitele pot necesita, de asemenea, corecii. Costurile de vnzare ar trebui luate n considerare. Coreciile efectuate n contul de profit i pierdere ar trebui s aib n vedere eliminarea att a veniturilor ct i a cheltuielilor aferente activelor din afara exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii. Exemple de elemente din afara exploatrii i de corecii adecvate pentru acestea sunt: 5.13.2.3.1 Personalul auxiliar. Se elimin cheltuielile cu compensaiile, impozitele aferente i trebuie corectate impozitele pe venit. Evaluatorul trebuie s fie precaut atunci cnd face corecii asupra unor elemente, cum ar fi personalul auxiliar, pentru a ajunge la niveluri mentenabile ale profiturilor posibil de obinut. Astfel, exist pericolul supraevalurii ntreprinderii n cazul n care cheltuielile sunt reintegrate n profit, exceptnd cazul n care evaluatorul tie despre clientul su c acesta are puterea de control care i permite s fac schimbri i intenioneaz s disponibilizeze personalul excedentar. 5.13.2.3.2 Activele auxiliare (de exemplu, un avion). Se elimin din bilan valoarea activelor auxiliare i a oricror active i datorii asociate. (Dup ce ntreprinderea a fost evaluat, valoarea activelor auxiliare, net de costurile de vnzare i eventuale impozite, dac este cazul, se va aduga n procesul de reconciliere a valorii.). Se elimin impactul deinerii activelor auxiliare asupra contului de profit i pierdere, respectiv asupra cheltuielilor (n cazul avionului - combustibil, echipaj, hangar, impozite, ntreinere etc.) i veniturilor aferente (veniturile din curse charter sau din nchirierea avionului). 5.13.2.3.3 Activele redundante (n surplus sau care nu sunt necesare pentru activitatea ntreprinderii) ar trebui tratate la fel ca elementele din afara exploatrii. Astfel de active redundante pot include, n principal: 240 GN 6, Evaluarea ntreprinderii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta licene, contracte de franciz, brevete de invenie i drepturi de autor neutilizate; investiii n teren, n cldiri nchiriate i n echipamente n surplus; investiii n alte ntreprinderi; un portofoliu de titluri de plasament; numerarul excedentar sau depozitele la termen. Valoarea realizabil net a activelor redundante (net de costurile de vnzare i de impozitul pe venit) trebuie adugat ca o intrare la fluxul de numerar net din exploatare, de obicei n primul an al perioadei de previziune explicit. 5.13.2.4 Amortizarea poate s necesite o corecie fa de amortizarea contabil sau cea fiscal, care sunt raportate n situaiile financiare, pentru a putea fi comparat, cu mai mare acuratee, cu amortizarea practicat n ntreprinderile similare. Ca urmare, ar putea fi necesare corecii ale impozitului. 5.13.2.5 Stocurile contabile pot necesita corecii pentru a asigura o mai bun comparabilitate cu cele ale ntreprinderilor similare, ale cror nregistrri contabile pot fi inute pe o baz diferit fa de cea a ntreprinderii n cauz, sau pentru a reflecta realitatea economic cu mai mare acuratee. Coreciile stocurilor pot fi diferite cnd se iau n considerare contul de profit i pierdere i bilanul. De exemplu, metoda primul intrat-primul ieit (o metod de evaluare a costului stocurilor care presupune c primul lot achiziionat va fi i primul vndut) poate s reprezinte, cu mai mult acuratee, valoarea stocurilor atunci cnd se construiete un bilan contabil n valori de pia. Dar, cnd este examinat contul de profit i pierdere, metoda ultimul intrat-primul ieit (o metod de evaluare a costului stocurilor care presupune c ultimul lot achiziionat va fi vndut primul) poate reprezenta mai bine nivelul venitului n perioade de inflaie sau de deflaie. Pot fi necesare i corecii asupra impozitului. 5.13.2.6 Remunerarea proprietarului (proprietarilor) poate necesita o corecie pentru a reflecta costul de pia al nlocuirii muncii acestora. Poate fi necesar s fie luate n considerare i indemnizaiile de liceniere ale personalului auxiliar. Pot fi necesare i corecii de impozit. Analiza contractelor de munc poate furniza informaii pentru corectarea la nivel de valoare (nu de costuri) n cazul ncetrii relaiilor contractuale cu cadrele superioare. 5.13.2.7 Costul elementelor n leasing, nchiriate sau contractate n orice alt mod cu parteneri nrudii poate necesita corecii pentru a reflecta valoarea de pia a plilor. Pot fi necesare i corecii de impozit.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.13.3 Unele corecii, care se efectueaz n contextul evalurii ntregii ntreprinderi ar putea s nu fie fcute n contextul evalurii unei participaii minoritare la acea entitate, deoarece deintorul participaiei minoritare nu are puterea legal s le fac. 5.13.4 Coreciile situaiilor financiare se fac pentru a-l ajuta pe evaluator s emit o concluzie n ce privete evaluarea. Dac evaluatorul acioneaz n ipostaza de consultant al cumprtorului sau al vnztorului ntr-o tranzacie, coreciile trebuie nelese de ctre client. De exemplu, eventualul cumprtor trebuie s neleag c valoarea rezultat dup aplicarea coreciilor poate reprezenta suma maxim care ar trebui pltit. Dac un cumprtor nu crede c pot fi fcute mbuntiri financiare sau de exploatare, va fi adecvat un pre mai mic. 5.13.5 Coreciile fcute trebuie s fie descrise i s fie fundamentate. Evaluatorul trebuie s fie foarte atent cnd corecteaz nregistrrile istorice. Aceste corecii trebuie discutate n ntregime cu clientul. Evaluatorul trebuie s aplice coreciile numai dup o cunoatere prealabil a ntreprinderii respective, astfel nct s poat susine validitatea lor. 5.14 Abordri n evaluarea ntreprinderii 5.14.1 Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii 5.14.1.1 Abordarea prin pia compar ntreprinderea de evaluat cu alte ntreprinderi similare, cu participaii la ntreprinderi i cu aciuni care au fost vndute pe pia. 5.14.1.2 Cele trei surse uzuale de informaii, folosite n abordarea prin pia, sunt pieele financiare de valori mobiliare, pe care se tranzacioneaz participaii la ntreprinderi similare, piaa achiziiilor de ntreprinderi n ansamblul lor i tranzaciile anterioare ale proprietii subiect al evalurii. 5.14.1.3 n abordarea prin pia trebuie s existe o baz rezonabil pentru efectuarea de comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare trebuie s funcioneze n acelai domeniu de activitate ca i subiectul evaluat sau ntr-un domeniu care rspunde acelorai variabile economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o manier clar i fr ambiguiti. Factorii care trebuie s fie luai n considerare pentru stabilirea existenei unei baze rezonabile de comparaie cuprind:
242
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.14.1.3.1 Asemnarea cu ntreprinderea n cauz, n termeni de caracteristici cantitative i calitative ale ntreprinderii 5.14.1.3.2 Cantitatea i gradul de verificabilitate a informaiilor referitoare la ntreprinderi similare 5.14.1.3.3 Dac preul ntreprinderii similare reprezint preul rezultat dintr-o tranzacie liber i neprtinitoare 5.14.1.3.3.1 Pentru a asigura independena i credibilitatea evalurii este necesar o analiz minuioas, fr prejudeci, a ntreprinderilor similare. Analiza trebuie s includ criterii simple i obiective de selectare a ntreprinderilor similare. 5.14.1.3.3.2 Trebuie fcut o analiz comparativ, din punct de vedere cantitativ i calitativ, a asemnrilor i diferenelor dintre ntreprinderile similare i ntreprinderea n cauz. 5.14.1.4 Prin intermediul analizei tranzaciilor de pe piaa bursier sau a achiziiilor de ntreprinderi, evaluatorul calculeaz adesea rate de evaluare, care sunt rapoarte dintre pre i forme de venit sau activele nete. Trebuie acordat o atenie deosebit n calcularea i selectarea acestor rate. 5.14.1.4.1 Rata trebuie s furnizeze informaii clare despre valoarea ntreprinderii. 5.14.1.4.2 Informaiile despre ntreprinderile similare, folosite pentru calcularea ratei, trebuie s fie corecte. 5.14.1.4.3 Calcularea ratelor trebuie s fie corect. 5.14.1.4.4 Dac se face o medie a datelor, perioada de timp luat n calcul ca i metoda de calculare a mediei trebuie s fie corespunztoare. 5.14.1.4.5 Toate calculele trebuie s fie fcute n mod similar, att pentru ntreprinderea evaluat, ct i pentru ntreprinderile similare. 5.14.1.4.6 Datele referitoare la pre, utilizate la rat, trebuie s fie valabile la data evalurii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.14.1.4.7 Dac este cazul, ar putea fi necesare corecii pentru a aduce ntreprinderea n cauz i ntreprinderile similare la un grad de comparabilitate mai mare. 5.14.1.4.8 Ar putea fi necesare corecii pentru elementele neobinuite, extraordinare i din afara exploatrii. 5.14.1.4.9 Ratele selectate trebuie s fie cele adecvate, avnd n vedere diferenele de risc i de ateptri ntre ntreprinderea evaluat i ntreprinderile similare. 5.14.1.4.10 Pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selectai mai muli multiplii (multiplicatori) n evaluare, care sunt aplicai ntreprinderii supuse evalurii. 5.14.1.4.11 Dac este cazul, trebuie fcute corecii aferente diferenelor dintre participaiile la ntreprinderea evaluat i cele la ntreprinderile similare, referitoare la existena sau la lipsa controlului, la lichiditate sau la lipsa de lichiditate. 5.14.1.5 Cnd n evaluare sunt utilizate informaii despre tranzaciile anterioare ale ntreprinderii, pot fi necesare corecii pentru a lua n considerare trecerea timpului i situaiile modificate din economie, din domeniul de activitate i din ntreprinderea respectiv. 5.14.1.6 Uzanele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile n evaluarea unei ntreprinderi, unei participaii sau unei aciuni. Totui, valorilor rezultate din utilizarea unor uzane, nu trebuie s li se dea o importan deosebit, cu excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii se bazeaz foarte mult pe ele. 5.14.2 Abordarea prin venit n evaluarea ntreprinderii 5.14.2.1 Prin abordarea prin venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi, unei participaii sau unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit, sunt capitalizarea venitului i analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor. 5.14.2.1.1 n 244 capitalizarea (direct) a venitului, un nivel
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta reprezentativ al venitului se mparte cu o rat de capitalizare sau se nmulete cu un multiplu de venit, pentru a transforma venitul n valoare. n teorie, venitul poate fi definit printr-o diversitate de forme de venit i de flux de numerar. n practic, venitul uzual estimat este fie cel brut (nainte de impozitare), fie cel net (dup impozitare). Rata de capitalizare trebuie s fie adecvat cu definiia formei de venit utilizat. 5.14.2.1.2 n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor, ncasrile de numerar se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasri se convertesc n valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi utilizate mai multe definiii ale fluxului de numerar (cash flow). n practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de numerar net (numerar care ar putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele curente (mai ales n cazul acionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie s fie cea coerent cu definiia fluxului de numerar utilizat. 5.14.2.1.3 Ratele de capitalizare i ratele de actualizare se preiau din pia i se exprim ca multipli de pre (determinai pe baza informaiilor despre ntreprinderile cotate sau din tranzacii) sau ca o rat a rentabilitii investiiei (estimat pe baza informaiilor despre investiiile alternative). 5.14.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n valoare folosind calcule care iau n considerare creterea estimat a acestora, precum i anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii i valoarea banilor n timp. 5.14.2.2.1 Venitul sau beneficiile anticipate trebuie estimate lund n considerare structura capitalului i performanele anterioare ale ntreprinderii, evoluia sperat a acesteia, precum i factorii economici i domeniul de activitate. 5.14.2.2.2 Abordarea prin venit necesit estimarea unei rate de capitalizare, cnd venitul se capitalizeaz pentru a se transforma n valoare sau a unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei adecvate, evaluatorul trebuie s ia n considerare factori cum ar fi: nivelul ratelor dobnzii, ratele de rentabilitate ateptate de investitori din investiii similare i riscul inerent fluxului de beneficii ateptate. 5.14.2.2.3 n metodele de evaluare care utilizeaz actualizarea, creterea ateptat a beneficiului (venitului) este luat n considerare n mod explicit cnd se face estimarea fluxului de beneficiu viitor. GN 6, Evaluarea ntreprinderii 245
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.14.2.2.4 n metodele de capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea ateptat a beneficiului (venitului) este inclus n rata de capitalizare. Exprimat printr-o formul, relaia este: rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare minus rata ateptat de cretere pe termen lung (R = Y- a, n care R este rata de capitalizare, Y este rata de actualizare sau a rentabilitii i a este modificarea anualizat n valoare). 5.14.2.2.5 Rata de capitalizare i rata de actualizare trebuie s fie n concordan cu tipul de beneficii anticipate utilizat. De exemplu, ratele nainte de impozitare trebuie utilizate pentru beneficiile nainte de impozitare; ratele dup impozitare trebuie utilizate pentru fluxul de venit net; ratele aplicabile fluxului de numerar net trebuie s fie cele coerente cu acesta. 5.14.2.2.6 Cnd venitul previzionat este exprimat n termeni nominali (preuri curente), trebuie utilizate rate nominale iar cnd venitul previzionat este exprimat n termeni reali (preuri constante), trebuie utilizate rate reale. n mod similar, rata de cretere ateptat pe termen lung a venitului trebuie s fie fundamentat i exprimat n mod clar, n termeni nominali sau reali. 5.14.3 Abordarea bazat pe active n evaluarea ntreprinderii 5.14.3.1 n evaluarea ntreprinderii, abordarea bazat pe active poate fi similar cu abordarea prin cost, utilizat de evaluatorii diferitelor tipuri de active. 5.14.3.2 Abordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. 5.14.3.3 n derularea abordrii bazat pe active, bilanul contabil ntocmit pe baz de costuri este nlocuit cu bilanul ce reflect toate activele, corporale i necorporale, precum i toate datoriile, la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. Poate fi necesar luarea n considerare a impozitelor. Dac se aplic valorile de pia sau de lichidare, poate fi necesar luarea n considerare a costurilor de vnzare i a altor cheltuieli. 5.14.3.4 Abordarea bazat pe active trebuie aplicat n evaluarea participaiilor majoritare la anumite ntreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre urmtoarele cazuri:
246
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.14.3.4.1 O investiie sau un holding, cum ar fi o proprietate cu destinaie de ntreprindere sau o ferm agricol 5.14.3.4.2 O ntreprindere evaluat pe alt ipotez dect cea a continuitii activitii. 5.14.3.5 Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie unica abordare utilizat n evalurile ntreprinderilor care i continu activitatea, n afar de cazurile n care este folosit n mod uzual de vnztori i cumprtori. n astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie s susin selectarea acestei abordri. 5.14.3.6 Dac evaluarea unei ntreprinderi nu este fcut pe baza ipotezei continuitii activitii, activele trebuie evaluate pe baza valorii de pia sau pe o ipotez care presupune o perioad mai scurt de expunere pentru vnzare, dac acest lucru este adecvat. n acest tip de evaluare, trebuie s fie luate n considerare toate costurile care au legtur cu vnzarea activelor sau cu nchiderea ntreprinderii. Active necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot s nu aib valoare n aceste condiii, dup cum alte active necorporale, cum ar fi brevetele de invenie, mrcile de fabric sau de produse, pot s-i pstreze valoarea lor. 5.14.3.7 n cazul n care holdingul deine proprieti imobiliare i ncaseaz venituri din aceste proprieti, trebuie determinat valoarea de pia a fiecrei proprieti imobiliare. 5.14.3.8 Dac trebuie evaluate aciunile (fie cotate sau necotate) ale unui holding, pot fi relevante lichiditatea aciunilor i mrimea participaiei i, ca urmare, se pot obine valori diferite de cursul aciunii la burs. 5.15 Procesul de reconciliere 5.15.1 Concluzia asupra valorii se va baza pe: 5.15.1.1 definiia valorii; 5.15.1.2 scopul i destinaia evalurii; i pe 5.15.1.3 toate informaiile relevante de la data evalurii, necesare pentru ndeplinirea misiunii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.15.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile valorii rezultate din metodele de evaluare aplicate. 5.15.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i procedurilor adecvate depinde de raionamentul profesional al evaluatorului. 5.15.2.2 Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su profesional n procesul de evaluare, atunci cnd apreciaz importana/credibilitatea fiecrei valori estimate. Evaluatorul trebuie s prezinte raionamentul i justificarea pentru metodele de evaluare folosite i pentru importana acordat metodelor n urma crora a rezultat valoarea final/reconciliat.

248

Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
1.1 Obiectivul acestui Standard (GN) este de a sprijini evaluatorii n efectuarea evalurilor n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot influena valorile proprietii. 1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori de mediu care, cnd este cazul, sunt luai n consideraie n mod specific de ctre evaluatori. Acest GN se limiteaz numai la luarea n considerare a substanelor periculoase i toxice, deoarece ali factori de mediu, care pot fi ntlnii n evaluri, au mai puine lucruri n comun cu problematica tiinific sau de ordin tehnic, inclusiv cu legile aferente. 1.3 Acest Standard conine conceptele, principiile i consideraiile generale care i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt prezente substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea proprietii. De asemenea, pune n discuie concepte care trebuie nelese de experii contabili, de autoritile n drept i de ali beneficiari ai serviciilor de evaluare. 1.4 Rareori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic, tiinific sau n alte domenii tehnice, necesare pentru evaluarea riscurilor asociate cu substanele periculoase sau toxice. n mod frecvent, n evalurile de proprieti n care exist asemenea riscuri, evaluatorii se bazeaz pe recomandrile unor experi. Aa cum s-a menionat n Codul deontologic IVSC, paragrafele 5.2 i 6.6, contribuia semnificativ a unor experi colaboratori trebuie prezentat i explicat n raportul de evaluare. 1.5 Pentru aplicarea acestui GN este esenial aderena evaluatorului la evalurile bazate pe pia, obiectivitatea i totala transparen privind problemele relevante. De asemenea, evaluatorii sunt obligai s redacteze rapoarte de evaluare care pot fi nelese, n mod rezonabil, de clieni i de alte persoane. Cnd sunt implicate probleme de ordin tiinific, tehnic i juridic este foarte important obligaia pentru o expunere clar i total transparent.
GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
1.0 Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.6 Acest GN asigur i tratarea corect i menionarea problemei substanelor periculoase i toxice cnd se evalueaz proprietile specializate ca i n alte situaii care nu permit aplicarea conceptelor valorii de pia.

2.1 Acest GN se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale. Prevederile speciale ale acestui GN vor fi luate n considerare cnd este presupus sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o alt valoare definit.
3.0 Definiii
3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GN, nseamn materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea lor, pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea materiale ar putea fi ncorporate n construciile de pe terenul respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate de aer. 3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GN, factorii de mediu pot fi caracterizai ca fiind influene exterioare asupra proprietii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii proprietii. Substanele periculoase sau toxice se pot gsi fie pe, fie n afara amplasamentului proprietii evaluate. 3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii evaluate, care are o form, o cantitate sau posibilitate biologic suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii de pia a proprietii. 3.3 Toxic descrie statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti.

4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice. (A se vedea Standardele Internaionale de Evaluare 1 i 2 [IVS-urile 1 i 2] i Standardul Internaional de Practic n Evaluare 1 [IVA 1].) Totui, fiecare tip de valoare, reflect comportamentul pieei n situaiile coninute n definiiile 250 GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta respective. n msura n care valorile proprietii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri de valoare, pot fi afectate de substane periculoase sau toxice, n efectuarea i raportarea evalurilor este necesar prezentarea i aplicarea procedurilor specifice de evaluare. 4.2 Acest GN este aplicabil n toate situaiile n care este necesar o prezentare transparent pentru uz public a valorilor proprietii, fie c sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n plus, fa de efectul posibil al unor asemenea ipoteze asupra proprietilor evaluate, este posibil s apar probleme adiacente, cum ar fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare i de ntreinere, obligaiile fa de o ter parte sau fa de reglementrile existente i altele. De aceea, transparena adecvat i tratamentul sunt eseniale n evalurile destinate pentru ntocmirea situaiilor financiare. 4.3 n decursul efecturii unei evaluri patrimoniale, evaluatorul va fi instruit de directorii ntreprinderii/entitii aa cum s-a specificat n IVA 1. Orice instruciuni speciale primite de evaluator, n privina abordrii substanelor periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii proprietii, reprezint meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul de evaluare, conform IVA 1. Aceste meniuni vor fi completate cu explicaiile evaluatorului despre abordarea problemelor aprute n decursul procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul asupra valorii raportate, dac exist, al unor astfel de consideraii. 4.4 Dei efectele substanelor toxice sau periculoase asupra valorii deriv din pia, n determinarea valorii de pia a unei proprieti,aceste efecte nu pot fi uor recunoscute n cazul evalurii prin metoda costului de nlocuire net. Conform IVA 1, cnd se aplic metoda CIN, evaluatorii trebuie s aplice principiile acestui GN n cea mai mare msur i s arate transparen privind dimensiunea analizei fcute i baza pe care s-au sprijinit concluziile lor. 4.5 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care valoarea contabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar depete valoarea sa recuperabil (IAS 36, paragraf 6). Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice care exist pe o proprietate, poate contribui la o depreciere. Pierderea din depreciere, indus proprietii prin prezena acestor substane, poate include efectul negativ al acestor substane asupra valorii proprietii. (A se vedea paragraful 5.4 de mai jos.)
251

5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor elemente care in de evaluarea proprietii, cnd este perceput existena unor condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care pot avea o influen negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va trebui s prezinte clientului nivelul su de cunotine, experien i competen pentru a trata situaia. 5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete prezena lor, la data cnd evaluatorul i potenialul client discut despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie s se conving de faptul c acel client nelege gradul de competen i obligaiile evaluatorului i c angajarea evalurii nu va compromite aceste obligaii. 5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie s fac meniunile adecvate ctre client privind cunotinele, experiena i competena sa, meniuni relevate n acest Standard, iar apoi trebuie s se conformeze tuturor cerinelor privind prezentarea informaiilor din toate celelalte IVS-uri. 5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n mod competent, dac aceasta este acceptabil pentru client i pentru evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunotinele, experiena i competena necesare sau obinerea de consultan de specialitate din partea celor ce posed cunotinele, experiena i competena necesare. 5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei proprieti, face parte din cerinele generale de raportare coninute n IVS-urile 1, 2 i 3. O alt cerin este ca evaluatorul s arate cum au fost tratai aceti factori n misiunea lui. Dac misiunea (contractul) se refer la evaluarea proprietii ca i cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesar transparena total asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie s fie n concordan cu expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2.) Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n Codul Deontologic i n IVS 3, Raportarea evalurii.
252 GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va estima valoarea proprietii ca i cnd deprecierea ar fi fost remediat. Cnd este posibil, evaluatorul ar trebui s identifice costul remedierii; dac acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui s arate faptul c proprietatea este depreciat. 5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de substane periculoase, iar aceste substane exist sigur sau sunt suspectate c exist, raportul de evaluare va include o meniune privind limitele sferei de evaluare, o expunere a scopului evalurii i a concluziilor bine argumentate, plus o restricie pentru utilizarea rezultatului evalurii, fr ca aceasta s fie nsoit de evidenierea meniunii de mai sus i de justificarea acesteia. 5.6 n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului i tipul de asisten profesional acordat, care a contribuit cu informaii specifice privind efectele factorilor de mediu asupra proprietii evaluate. 5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ asupra valorii proprietii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard, s includ n raportul de evaluare o condiie limitativ sau o alt precizare prin care se afirm c evaluarea a fost efectuat n ipoteza c, la data evalurii, nu se cunoate existena unor astfel de factori, dar dac totui aceti factori exist, ei ar putea avea un efect n diminuarea valorii. 5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la efectele substanelor periculoase sau toxice asupra formelor de via i asupra proprietii. Recent au fost identificate numeroase riscuri poteniale, iar altele se vor aduga probabil de-a lungul timpului, pe msur ce apar descoperiri noi i, n consecin, vor fi impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor fi cerute de pia. 5.9 Unele substane periculoase sau toxice pot avea efecte importante asupra valorilor proprietii. Totui, deoarece evaluatorii opereaz n mod normal cu valorile de pia, reacia pieei la aceste substane constituie subiectul evalurilor conform valorii de pia. n timp, s-a stabilit c substanele considerate a nu avea efecte duntoare asupra valorii proprietii, se poate dovedi c totui au un astfel de efect. n schimb, materialele considerate a avea un efect substanial s-a dovedit c au un efect mic sau nici unul asupra valorii proprietii sau c au un efect numai n anumite condiii de pia.
253
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.10 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic, ce se refer la substane toxice sau periculoase, nu reprezint una din sarcinile evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n nelegerea acestor factori va fi facilitat dac: 5.10.1 situaiile care presupun existena de substane ce influeneaz mediul sunt depistate i abordate n concordan cu acest Standard, fie c sunt ntlnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii acesteia; 5.10.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul consilierii profesionale i asistenei acordate de alte persoane atunci cnd sunt necesare abiliti speciale, calificare i experien, acest tip de asisten trebuind s fie menionat i explicat n raportul de evaluare; 5.10.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor periculoase sau toxice n procesul de evaluare sau, dac se vor exclude astfel de consideraii, vor fi menionate ipotezele fcute, scopul analizei i efectul probabil al ipotezelor fcute asupra valorii definite; 5.10.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i estimrile de valoare, pe care aceste rapoarte le conin, s nu fie neclare i pentru ca ele s fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate. 5.11 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest Standard. Cnd evalueaz o proprietate expus unor substane periculoase sau toxice, care influeneaz negativ valoarea proprietii, evaluatorul ar trebui s aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare, avnd grij s nu supraestimeze sau s subestimeze efectele asupra valorii. ntr-o misiune n care se solicit valoarea de pia, este o responsabilitate a evaluatorului s reflecte efectul pieei ntr-o situaie sau circumstan particular. 5.12 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse importante de ordin juridic, tiinific sau tehnic ntre experii pe a cror consiliere se va baza evaluatorul. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determin mrimea procedurilor de eliminare, mentenan sau monitorizare a poluri, care pot fi asociate cu substanele periculoase sau toxice i la costurile aferente decontaminrii/eliminrii, mentenanei sau monitorizrii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.12.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate n ipoteza c orice efect asupra valorii, dat de substanele periculoase sau toxice, este exclus din valoarea raportat. Astfel de angajamente sunt acceptabile, avnd n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este informat i accept ipoteza limitativ, iar raportul de evaluare stabilete clar limitele i motivele existenei acestora. 5.12.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate n problematica privind mediul, este uzual procedura prin care evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod direct sau prin clientul su, i prin care el se bazeaz pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua problemele legate de substanele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie s menioneze calitatea i natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaz. 5.13 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s contientizeze faptul c efectul unor substane periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, n funcie de diferenele ntre proprieti, amplasri ale acestora i piee. Efectele negative pot fi inexistente sau pot fi mai mari dect costurile de tratare i de remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea mai bun utilizare a proprietii afectate este modificat de starea n care se afl i n cazul n care vandabilitatea i alte avantaje ale proprietii sunt alterate. n orice caz, rolul evaluatorului este s fac cercetri i s reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprieti anume, pe piaa acesteia. 5.14 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi abilitile de a face cercetri de ordin juridic, tiinific sau tehnic, care in de substanele periculoase sau toxice sau de ali factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate i utilitate valorii raportate, dac astfel de situaii exist, acestea s fie luate n considerare i raportate. 5.14.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase sau toxice sunt implicate n proprietatea inclus n misiunea sa de evaluare, va trebui s urmeze toate cerinele acestui Standard. n mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultana experilor tehnici de specialitate, pe a cror opinie se bazeaz evaluatorul. 5.14.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena unei substane periculoase sau toxice, el i va informa imediat clientul
255
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta asupra problemei i i va cere s parcurg etapele necesare rezolvrii situaiei. Abordnd aceast situaie pe baz privat confidenial, evaluatorul evit situaiile n care divulgarea acestei informaii poate afecta proprietatea. 5.15 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa, localiza i identifica substanele periculoase sau toxice, pot s fie diferite n timp i de la o jurisdicie la alta. n general, stabilirea naturii, extinderii i efectele fizice ale condiiilor de mediu nu face parte din atribuiile evaluatorilor. 5.16 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie s fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-un mod confidenial, astfel nct s nu lase loc speculaiilor n privina proprietii. 5.17 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica substanelor periculoase sau toxice s presupun c, dac exist un efect fizic al acestor substane, exist i o reacie economic nefavorabil. Experiena de pia arat c, n mod frecvent, pot exista diferene notabile ntre percepiile publicului i efectele pe pia datorate prezenei acestor substane. Rolul evaluatorului este s evite asemenea ipoteze potenial eronate i s ia n considerare toi factorii importani, s elaboreze cercetri de pia competente i, n rapoartele de evaluare, s reflecte atitudinile relevante ale pieei fa de situaia prezentat.

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 31 ianuarie 2005.
Standardul Internaional de Practic n Evaluare Nr. 8

Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN) (Revizuit 2007)
1.1 Scopul acestui GN este s sprijine utilizatorii i elaboratorii rapoartelor de evaluare n interpretarea coninutului i aplicrii costului de nlocuire net n scopuri de raportare financiar. 1.2 Costul de nlocuire net reprezint o aplicaie a abordrii prin cost, care poate fi utilizat la estimarea valorii activelor specializate n scopuri de raportare financiar. Costul de nlocuire net poate fi abordarea cea mai utilizat, cnd nu exist informaii suficiente despre vnzrile de proprieti comparabile, dar exist informaii de pia suficiente referitoare la costuri i la deprecierea cumulat. Ca o aplicaie a abordrii prin cost, CIN-ul se bazeaz pe principiul substituiei.

2.1 Acest GN prezint cadrul general pentru utilizarea costului de nlocuire net, n corelaie cu Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportarea financiar. 2.2 Abordarea prin costul de nlocuire net este analizat i n GN 3 (Evaluarea mijloacelor fixe mobile) i n IVA 3 (Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar).
3.0 Definiii
3.1 Costul de nlocuire net. Costul curent necesar pentru nlocuirea unui activ cu activul su modern echivalent din care se scade deteriorarea fizic i toate formele relevante ale deprecierii i optimizrii. 3.2 Amenajri ale terenului i construcii. Cldirile, construciile sau anumite modificri ale terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic diferite. GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar
1.0 Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.3 Activ modern echivalent. Un activ care are o funciune similar i o capacitate productiv echivalent cu activul supus evalurii, dar al crui proiect curent i construcie sau execuie se face cu materiale i tehnici curente. 3.4 Optimizare. Procesul prin care se determin opiunea de nlocuire, la cel mai mic cost, a potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de ajustare a costului de nlocuire, pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar. Astfel, n cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai sczut. 3.5 Mijloace fixe mobile 1 . Active corporale, altele dect proprietatea imobiliar, care: (a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i (b) se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul unei perioade de timp. Categoriile de mijloace fixe mobile sunt: Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente tehnologice. Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a entitii. Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcionarea ntreprinderii sau entitii. 3.6 Potenialul de servicii. Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze bunuri i servicii conform obiectivelor entitii. 3.7 Proprietate specializat. O proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i
1
n Romnia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin HG 2139/2004, pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. Prin sintagma mijloace fixe mobile se nelege urmtoarea sfer: a) mijloace fixe incluse n grupa 2, cu urmtoarele subgrupe principale: Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru); Aparate i instalaii de msurare, control i reglare; Mijloace de transport, precum i cele din grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte active corporale (n.t.).
258 GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici.

4.1 Costul de nlocuire net se utilizeaz n situaia n care nu exist informaii suficiente pe pia pentru a ajunge la valoarea de pia prin evidene bazate pe pia. 4.1.1 Standardul Internaional de Contabilitate (IAS) 16, Imobilizri corporale, paragraful 33, prevede c, n absena unor informaii de pia, o entitate ar putea fi nevoit s estimeze valoarea just a unui activ specializat, prin utilizarea abordrii prin venit sau prin costul de nlocuire net. 4.1.2 Standardul Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS) 17, Imobilizri corporale, paragrafele 42 i 43, recomand utilizarea costului de nlocuire net pentru evaluarea cldirilor specializate i altor structuri, ca i a elementelor de mijloace fixe mobile de natur specializat. 4.2 Utilizarea valorii juste conform standardelor de contabilitate este comentat n IVA 1. n standardele de contabilitate, valoarea just este privit ca fiind sinonim cu valoarea de pia.

5.1 Clasificarea unui activ ca fiind specializat nu trebuie s duc, n mod automat, la concluzia c trebuie s fie adoptat evaluarea prin costul de nlocuire net. Chiar dac un activ este specializat, ar putea fi posibil, n caz c exist evidene directe de pia suficiente, s se efectueze o evaluare a proprietii specializate prin abordarea prin comparaia vnzrilor i/sau prin abordarea prin venit. 5.2 Dac nu exist evidene directe de pia, costul de nlocuire net este privit ca o metod acceptabil de determinare a valorii activelor specializate, ns metodologia trebuie s ncorporeze observaiile de pia ale evaluatorului, referitoare la costurile curente i la ratele de depreciere. Metoda se bazeaz pe aceeai tranzacie teoretic ntre pri raionale informate, aa cum se stipuleaz n definiia valorii de pia. 5.3 Evaluatorul estimeaz costul unui activ modern echivalent, la data evalurii. Aceasta poate presupune estimarea costului unui activ care a fost comandat. Costul de nlocuire trebuie s reflecte toate costurile care ar putea s apar, ca de exemplu pentru proiectare, livrare, instalare i punerea n
GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar 259
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta funciune. n cazul unei proprieti specializate trebuie inclus costul terenului achiziionat, aferent dezvoltrii unei hale/fabrici echivalente specializate, mpreun cu costul tuturor amenajrilor terenului i construciilor care ar fi necesare. 5.4 Apoi, evaluatorul estimeaz deprecierea prin compararea activului modern echivalent cu activul supus evalurii. Ratele de depreciere pot fi determinate pentru deprecierea total sau pot fi analizate n mod separat pentru:

Deteriorarea fizic Deprecierea funcional Deprecierea extern
5.4.1 Pentru estimarea deteriorrii fizice a activului subiect, care rezult din utilizarea acestuia pe parcursul timpului, inclusiv din lipsa oricrei mentenane, pot fi utilizate diferite metode de estimare a sumei/procentajului cu care s se rectifice condiia fizic a amenajrilor i construciilor. Pot fi utilizate estimri ale elementelor specifice ale deprecierii i ale cheltuielilor antreprenorilor sau comparaia direct a valorilor unitare ale proprietilor cu condiie/stare similar. 5.4.2 Deprecierea funcional poate fi cauzat de tehnologiile avansate, ncorporate n activele noi, care astfel sunt apte s produc mai eficient bunuri i servicii. Metodele moderne de producie pot transforma activele existente n active depite integral sau parial n ceea ce privete echivalena cu costul lor curent echivalent. Aplicarea procesului de optimizare va implica multe elemente ale deprecierii funcionale. 5.4.3 Deprecierea rezultat din influene externe poate afecta valoarea unui activ. Factorii externi se refer la modificarea conjuncturii economice, care afecteaz oferta i cererea de bunuri i servicii produse de activ sau cheltuielile de exploatare ale activului. Factorii externi se refer i la costul i existena rezonabil a materiilor prime, utilitilor i forei de munc. 5.4.4 Cnd se evalueaz o proprietate specializat nu este adecvat s se aplice o depreciere asupra costului de nlocuire a terenului. 5.5 n aplicarea costului de nlocuire net, evaluatorul trebuie s se asigure c au fost luate n considerare elementele eseniale ale tranzaciei de pia. Acestea se refer la:
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.5.1 nelegerea naturii activului, a funcionrii acestuia i a mediului lui extern; 5.5.2 cercetarea i analiza pentru determinarea duratei de via fizic rmas (pentru estimarea deteriorrii fizice) i a duratei de via economic a activului; 5.5.3 cunoaterea modificrii preferinelor, inovaiilor tehnice i/sau standardelor de pia, care pot afecta activul (pentru estimarea deprecierii funcionale); 5.5.4 o analiz a modificrilor viitoare ale domeniului care pot afecta activul (pentru estimarea deprecierii externe); 5.5.5 familiarizarea cu clasa de proprietate prin accesul la informaiile de pia disponibile; 5.5.6 cunoaterea materialelor i tehnicilor de construcie (pentru estimarea costului unui activ modern echivalent); i 5.5.7 cunotine suficiente pentru determinarea impactului deprecierii externe asupra valorii amenajrilor terenului i construciilor. 5.6 Ratele de depreciere i estimrile duratei de via economic viitoare sunt influenate de tendinele de pia i/sau de inteniile entitii. Evaluatorii trebuie s identifice aceste tendine i intenii i s fie capabili s le utilizeze pentru a fundamenta ratele de depreciere aplicate. Aplicarea costului de nlocuire net ar trebui s simuleze procesul deductiv al unui cumprtor potenial care dispune de o pia limitat ca punct de referin. 5.7 n stadiul final al procesului, evaluatorii trebuie s ia n considerare dac activul are un aspect/ o caracteristic suplimentar(), care nu este reflectat() n costul activului modern echivalent i s fac orice corecii adecvate pentru aceasta. Un exemplu ar putea fi o proprietate specializat n cazul posibilitii mai multor utilizri ale acesteia n viitor i n situaia cnd amenajrile terenului i construciile se afl la sfritul duratei lor de via economic. 5.8 Dac este clar c rezultatul bazat pe metoda costului de nlocuire net este substanial mai mic dect cel rezultat dintr-o utilizare alternativ identificabil, care este fezabil financiar i legal, la data evalurii, trebuie raportat valoarea de pia rezultat din acea utilizare alternativ. ntr-un astfel de caz, trebuie s se includ o precizare c valoarea pentru o utilizare alternativ nu ia n considerare elemente cum ar fi o nchidere a ntreprinderii sau o perturbare a activitii i orice costuri aferente care ar GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar 261
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta putea s apar. n mod evident, valoarea de utilizare alternativ va fi cea rezultat din comparaia vnzrilor, iar determinarea acesteia se va face printr-o evaluare separat i nu prin costul de nlocuire net. 5.9 Dac evaluatorul crede c valoarea unui activ va fi diferit substanial, n situaia n care acesta nu va mai fi folosit n activitatea de exploatare, n raportul de evaluare trebuie inclus o precizare privind efectul acestei situaii. 5.10 Cnd valoarea unui activ specializat s-a determinat prin metoda costului de nlocuire net, trebuie fcut o precizare c acesta este subiectul testului rentabilitii adecvate n corelaie cu toate activele deinute de entitatea lucrativ sau de unitatea generatoare de numerar. Motivele pentru care este necesar aceast precizare sunt explicate n Anexa A. 5.11 Pentru entitile non-profit din sectorul public, referina la un test al rentabilitii adecvate se nlocuiete prin testul potenialului de servicii adecvat, care ar trebui justificat de entitate. Administraiile acord o importan deosebit testului serviciului potenial adecvat n raportarea activelor, aa cum multe agenii utilizeaz activele, n contextul obligrii prestrii unui serviciu ctre public. (Aplicarea costului de nlocuire net pentru evaluarea activelor din sectorul public i testul potenialului adecvat de servicii sunt comentate pe larg n IVA 3, Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar, n paragrafele 5.4, 6.1, 6.5 i 6.8.4.) 5.12 Concluzia evalurii trebuie raportat conform IVS 3, Raportarea evalurii. 5.12.1 Evaluatorul raporteaz rezultatul ca fiind valoarea de pia, care va fi subiect al testului de rentabilitate adecvat sau al potenialului de servicii justificate, test care este n responsabilitatea entitii. 5.12.2 n raportarea valorii, evaluatorul va identifica metoda de evaluare ca fiind costul de nlocuire net, evideniind c valoarea poate fi adoptat numai pentru contabilitatea entitii, dac a fost aplicat i trecut fie testul rentabilitii adecvate, fie cel al potenialului de servicii.

Acest Standard Internaional de Evaluare a intrat n vigoare la data de 31 iulie 2007.
ANEXA A: Testul de rentabilitate n cazul raportrii CIN

1. Standardele contabile solicit entitilor s testeze periodic activele lor pentru depreciere, care este o pierdere permanent de valoare a activului pentru entitate. Valoarea adecvat, care va fi reinut n bilanul contabil a unui activ supus testului pentru depreciere, este cea mai mare valoare ntre valoarea lui de utilizare i valoarea lui just minus costurile de vnzare. n cuvinte mai simple, aceasta nseamn c valoarea care este nregistrat, n bilanul contabil, trebuie s fie valoarea cea mai mare rezultat fie din valoarea actualizat a beneficiilor viitoare care ar putea fi generate de entitate, n urma continurii utilizrii activului, fie din ncasrile nete care ar rezulta din scoaterea imediat a activului din producie i vnzarea lui. 2. Valoarea de pia a unui activ, rezultat din comparaia vnzrilor unor active similare, va trebui s fie, n mod normal, apropiat de suma pe care entitatea ar putea s o obin din retragerea din exploatare i vnzarea activului. Dac valoarea de utilizare a activului este mai mic dect valoarea de pia determinat prin comparaiile vnzrilor, ultima valoare poate fi cu siguran valoarea care va fi nregistrat n contabilitate. Aceasta este suma pe care entitatea o va recupera, indiferent dac activul va fi utilizat n continuare sau dac va fi retras din exploatare. 3. n contrast, CIN este utilizat pentru evaluarea activelor care se vnd rar sau deloc, cu excepia cazului vnzrii ntregii entiti din care fac parte. Un aspect implicit al acestei abordri este ipoteza c exist o solicitare pentru continuarea utilizrii activului n aceeai operaiune. Ca urmare, o valoare de pia determinat prin utilizarea acestei abordri adesea nu va fi egal cu suma care s-ar obine dac activul ar fi retras din exploatare i vndut. Dac valoarea de utilizare este mai mic dect valoarea de pia, determinat prin utilizarea abordrii prin CIN, ultima valoare nu poate fi reinut ca valoare contabil ntruct nu are o relaie cu suma care ar putea fi ncasat n urma ncetrii operaiunilor. 4. Dei posibilitatea ca o valoare, rezultat din utilizarea abordrii prin CIN, s fie afectat substanial de o ncetare a operaiunilor este reliefat de cerinele de prezentare a informaiilor din paragraful 5.9, cerina din paragraful 5.12.1 arat i c evaluarea este subiectul rentabilitii adecvate, solicitnd entitii ca, chiar dac valoarea de utilizare a activului este mai mic dect valoarea de pia raportat, ea ar putea fi totui mai mare dect valoarea realizabil net din cedare. Ca urmare, ar putea fi necesar ca valoarea de pia s fie diminuat la nivelul valorii de utilizare, n urma unui test de depreciere.
GN 8, Abordarea prin cost pentru raportarea financiar 263
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5. Necesitatea de a lua n considerare deprecierea este i o cerin a contabilitii sectorului public. Totui, n sectorul public activele sunt deinute mai degrab pentru prestarea de servicii, dect pentru obinerea de profit. O evaluare a unui activ din sectorul public, prin abordarea prin cost, trebuie s fie raportat pe ipoteza solicitrii continurii utilizrii activului pentru prestarea serviciului respectiv, ceea ce reprezint de fapt potenialul de servicii. Aceast cerin poate s apar mai degrab din consideraii politice sau sociale, dect din criterii pur economice. mpreun cu orice prezentare adecvat a informaiilor, conform paragrafului 5.9, aceasta arat utilizatorilor c evaluarea nu poate s se bazeze pe o sum care ar putea fi recuperat, dac serviciul prestat ar fi ntrerupt i activul retras din exploatare.

Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiei (Revizuit n 2007)
1.1 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) reprezint o tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei proprieti sau ntreprinderi. Astfel de ipoteze se refer la mrimea, calitatea, variabilitatea, momentul i durata intrrilor i ieirilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezent/ actualizat. Cu informaiile i cu ratele de actualizare adecvate i care pot fi susinute, analiza DCF reprezint una din metodologiile de evaluare acceptate n cadrul abordrii prin venit. Analiza DCF este utilizat tot mai larg i datorit progresului din domeniul tehnologiei calculatoarelor. Analiza DCF este aplicat n evaluarea proprietii imobiliare, a ntreprinderilor i activelor necorporale, n analizele investiiilor i ca procedur contabil de estimare a valorii de utilizare. Analiza DCF este utilizat din ce n ce mai mult n sectoarele instituionale, de investiii imobiliare i de evaluare a ntreprinderilor i este frecvent solicitat de clieni, creditori, consilieri i administratori financiari i manageri de portofoliu. 1.2 Evalurile prin DCF, ca i alte evaluri bazate pe venit, sunt fundamentate pe analiza datelor istorice i pe ipotezele referitoare la condiiile viitoare de pia, care afecteaz cererea, oferta, venitul, cheltuielile i potenialul de risc. Aceste ipoteze determin capacitatea de a genera venit a unei proprieti sau ntreprinderi, a crei schem de venituri i cheltuieli viitoare a fost previzionat. 1.3 Scopul acestui Standard de Practic n Evaluare (GN) este de a prescrie Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), cea mai bun practic i atenia deosebit pe care evaluatorii trebuie s o acorde n efectuarea analizei DCF, pentru evalurile bazate i nebazate pe informaii de pia i s fac distincia ntre aplicaiile analizei DCF n aceste dou tipuri diferite de misiuni de evaluare.

2.1 Acest GN se aplic pentru evalurile bazate pe informaii de pia i pentru cele din afara pieei, efectuate cu ajutorul analizei DCF. El prezint structura i GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 265
1.0 Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta componentele modelelor DCF i cerinele de raportare pentru evalurile bazate pe analiza DCF. 2.2 Aria de aplicabilitate a acestui Standard se refer la rezonabilitatea i la fundamentarea ipotezelor pe care se bazeaz analiza DCF. Ipotezele utilizate, n orice evaluare, afecteaz n mod direct concluzia asupra valorii. n conformitate cu Codul Deontologic IVSC, toate ipotezele, care stau la baza unei evaluri, trebuie s fie plauzibile, rezonabile i s poat fi susinute.
3.0 Definiii
3.1 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii folosit pentru a converti o sum de bani, care trebuie pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat (sau prezent). Teoretic, ar trebui s reflecte costul de oportunitate al capitalului, de ex. rata rentabilitii ce poate fi obinut de un capital dac acesta este destinat altor utilizri cu acelai risc. 3.2 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti sau ntreprinderi. Ca metodologie acceptat, inclus n abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcional, fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere. Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplic o rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia, pentru a stabili valoarea actualizat a fluxului de venit generabil de proprietate sau ntreprindere. n cazul exploatrii proprietii imobiliare, fluxul de numerar periodic se estimeaz sub forma venitului brut minus pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei, minus cheltuielile/costurile de funcionare. Apoi se actualizeaz seria veniturilor nete din exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal (de reversiune), de cedare anticipat pentru sfritul perioadei de previziune. n cazul proprietilor n dezvoltare, se estimeaz cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare i venitul anticipat din vnzri pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de dezvoltare i comercializare. n cazul unei ntreprinderi se actualizeaz fluxurile de numerar periodice estimate i valoarea ntreprinderii de la sfritul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt valoarea actualizat (prezent sau actual), valoarea net actualizat (VNA) i rata intern de rentabilitate (RIR) a fluxului de numerar. 3.3 Modelare financiar. Previziunea schemei de evoluie a venitului sau fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau proprieti, din care pot fi calculai indicatori ai rentabilitii financiare. Previziunile venitului sau fluxului de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflect relaiile 266 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta istorice dintre venituri, cheltuieli i valoarea capitalului, precum i cele rezultate din previziunea acestor variabile. De asemenea, modelarea financiar poate fi utilizat i ca un instrument de conducere pentru a testa ateptrile n ceea ce privete performana proprietii, pentru a evalua integritatea i stabilitatea modelului DCF sau ca o metod de reproducere a pailor fcui de investitori, n luarea deciziilor privind achiziionarea, vnzarea sau deinerea unei proprieti sau unei ntreprinderi. 3.4 Rat intern de rentabilitate (RIR). Rata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect este egal cu valoarea actualizat a investiiei de capital. Este rata la care valoarea net actualizat (VNA) este egal cu zero. RIR reflect att rata de recuperare a capitalului investit, ct i rentabilitatea investiiei iniiale, care sunt elementele de baz ce trebuie luate n considerare de potenialii investitori. n consecin, obinerea RIR din analiza tranzaciilor de pia cu proprieti similare, care genereaz un venit comparabil, este o metod corect pentru stabilirea ratelor de actualizare de pia, utilizate pentru a obine valoarea de pia. 3.5 Analiza investiiei. Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii i investirii, evalurii performanei investiiilor sau analizei unei tranzacii care implic investiii. Analizele investiiilor sunt numite studii de fezabilitate (economic), analize de pia sau de comercializare sau studii de previziune financiar. 3.6 Valoarea net actualizat (VNA). Diferena dintre veniturile actualizate sau intrrile actualizate i costurile sau ieirile actualizate, n cadrul unei analize a fluxului de numerar actualizat. Deosebirea dintre VNA i valoarea actualizat (prezent) este mic. n mod uzual, expresia VNA se utilizeaz pentru a descrie diferena dintre toate intrrile actualizate i toate ieirile actualizate, pe cnd expresia valoarea actualizat (prezent) se utilizeaz adesea atunci cnd investiia iniial sau preul nu sunt incluse n fluxul de numerar. n cadrul unei evaluri efectuate pentru a se obine valoarea de pia, n care intrrile i ieirile actualizate i rata de actualizare sunt derivate din pia, VNA rezultat ar trebui s indice valoarea de pia, i este adesea denumit valoarea actualizat (prezent) i nu VNA.

4.1 Actualizarea este o procedur standard utilizat de contabilitate la luarea n considerare a valorii banilor n timp. 4.2 Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri) prevd o procedur de actualizare pentru estimarea valorii de utilizare a unui activ. O
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 267
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta estimare a valorii de utilizare implic: a) estimarea viitoarelor intrri i ieiri de numerar care deriv din folosirea continu a activului i de cedarea acestuia la sfritul perioadei de deinere i b) aplicarea ratei de actualizare adecvat acestor fluxuri viitoare de trezorerie (numerar) (IAS 36, paragraful 31). 4.3 n IAS 36, paragraful 55, se menioneaz c rata (sau ratele) de actualizare ar trebui s fie rata (sau ratele) nainte de impozitare, care reflect evalurile curente de pia cu privire la: (a) valoarea banilor n timp; i (b) riscurile specifice activului pentru care estimrile viitorului flux de numerar nu au fost ajustate. Pot fi utilizate i alte forme de venit sau fluxuri de numerar, cu condiia ca rata (ratele) de actualizare s fie coerente/corelate cu fluxul (fluxurile) de venit.

5.1 Modelele fluxului de numerar actualizat sunt structurate pe o perioad de timp sau pe o durat specificat. n analiza proprietii imobiliare, chiar dac evenimente, precum revizuirea chiriei, nnoirea contractului de nchiriere/ renchirierea, extinderea sau renovarea, ar putea afecta durata analizei, aceast durat este n general condiionat de comportamentul de pia al clasei de proprietate i sectorului ei de pia. De exemplu, de obicei, durata de analiz pentru proprietile imobiliare este ntre cinci i zece ani. Totui, evaluatorul trebuie s fie atent asupra implicaiilor unor perioade de deinere diferite, deoarece, de exemplu, o perioad de deinere scurt face ca valoarea estimat s depind substanial de mrimea valorii terminale, n defavoarea fluxului de numerar periodic. De asemenea, frecvena intrrilor i ieirilor de numerar (lunar, trimestrial, anual) ar trebui, s fie derivat din pia. Ca i n cazul altor metodologii acceptate, intrrile i ieirile de numerar ar trebui s fie adecvate i s poat fi argumentate rezonabil. Asupra fluxului de numerar trebuie aplicat o rat de actualizare corect/adecvat. De exemplu, dac frecvena fluxului de numerar este trimestrial, rata de actualizare adecvat trebuie s fie cea efectiv trimestrial i nu rata nominal. Aa cum perioada de previziune a fluxului de numerar este precizat prin date viitoare, evaluatorul trebuie s stabileasc n mod corect aceste date viitoare de ncasare a fluxului de numerar. Adesea, frecvena fluxului de numerar este determinat de datele ncasrii chiriei. Dac datele de ncasare sunt mai scurte/frecvente, evaluatorul trebuie s decid dac consider obinerea fluxurilor de numerar la date anterioare sau ulterioare fa de aceste date. Cheltuielile/ ieirile de numerar pot fi plasate mai degrab la momentele raportrii contabile, dect la momentele
268 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta efecturii lor. Cea mai bun soluie este ca frecvena fluxului de numerar s reflecte modelul uzual de manifestare a fluxului de numerar. Perioada iniial a fluxului de numerar este socotit ca perioada zero, iar fluxul de numerar al acestei perioade nu se actualizeaz. Orice intrri sau ieiri de numerar din aceast perioad trebuie incluse n perioada zero. Profitul net sau cheltuielile pot fi plasate n perioada zero, dac ncasrile sau plile de numerar au loc n aceast perioad. De exemplu, n cazul multor investiii imobiliare venitul net se ncaseaz lunar. Ca urmare, dac se folosete un interval/frecven anual(), venitul net ncasabil n anul iniial trebuie inclus n perioada zero, indiferent dac se adopt convenia de calcul (de actualizare) a venitului de la nceputul anului sau de la sfritul acestuia. Selectarea metodei de calcul a valorii terminale/de reversiune/de cedare depinde de practicile de pe piaa subiectului de evaluat i reprezint o estimare a valorii de pia a proprietii la finele perioadei de previziune. Evaluatorii trebuie s oglindeasc aceste practici de pia i s prezinte detaliat metoda/metodele aleas/alese i aplicarea acestora. Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea actualizat a beneficiilor viitoare generabile de proprietate. Astfel, n cazul unei investiii imobiliare, va fi relevant fluxul de numerar/valoarea de la data calculrii valorii terminale (sau, n funcie de metodele adoptate, cel ulterior acestei date) i mai degrab, acest flux de numerar trebuie utilizat i nu cel din perioada anterioar. O valoare terminal/de reversiune/de cedare se poate calcula pe baza venitului net din anul urmtor ultimului an al analizei DCF. Ca i n cazul celorlalte componente ale analizei DCF, i rata de actualizare ar trebui s reflecte datele de pia, de exemplu alte rate de actualizare derivate ale pieei. Ratele de actualizare ar trebui s fie preluate de pe piaa proprietilor i ntreprinderilor comparabile. Pentru ca aceste proprieti s fie apreciate c sunt comparabile, venitul, cheltuielile, riscul, inflaia, ratele reale ale rentabilitii i previziunile venitului proprietilor comparabile trebuie s fie similare cu cele ale proprietii evaluate. 5.1.1 Calculele valorii actualizate a fluxurilor de numerar sunt adesea fcute cu ajutorul ratelor de actualizare corespunztoare fiecrei clase de fluxuri de numerar. Dac se folosesc frecvene de ncasare diferite de cele anuale, cum ar fi lunare sau zilnice, rata anual de actualizare ar trebui transformat ntr-o rat efectiv i echivalent pentru frecvena selectat. O valoare terminal/de reversiune/de cedare, calculat prin capitalizarea cu o rat de capitalizare terminal, este actualizat la valoarea prezent cu o rat de actualizare adecvat. n multe situaii, se GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 269
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta folosete o singur rat de actualizare pentru toate fluxurile de numerar. 5.1.2 Fluxurile de numerar i preurile de vnzare ale proprietilor comparabile pot fi analizate pentru a determina ratele de actualizare de pia sau ratele interne de rentabilitate (RIR). 5.1.3 Modelul DCF pentru fluxul de numerar poate fi dezvoltat att pe baza unui flux de numerar brut (nainte de impozitare) sau net (dup impozitare), nainte sau dup serviciul datoriei, n termeni nominali sau reali (ajustat pentru inflaie). Ca urmare, rata de actualizare se va baza pe ipotezele fluxului de numerar brut (nainte de impozitare) sau net (dup impozitare), nainte sau dup serviciul datoriei, n termeni nominali sau reali. Analizele evidenelor de pia pentru determinarea ratei de actualizare sau fluxurilor de numerar trebuie s se bazeze pe aceleai ipoteze. 5.2 Respectnd Codul Deontologic IVSC, evaluatorul trebuie s identifice n mod obligatoriu componentele analizei DCF, care includ urmtoarele: 5.2.1 o perioad de previziune n care sunt specificate data nceperii fluxului de numerar i numrul i durata/frecvena perioadelor; 5.2.2 componentele intrrilor i ieirilor de numerar, grupate pe categorii i motivul selectrii acestora; 5.2.2.1 n cazul evalurii proprietii imobiliare, intrrile de numerar includ veniturile obinute din chirii i din serviciile furnizate chiriaului, corectate pentru pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei, n cazul proprietilor finalizate sau construite i din venitul obinut din vnzri, diminuat cu cheltuielile de vnzare, n cazul proprietilor n dezvoltare. 5.2.2.2 n cazul evalurii proprietilor imobiliare, ieirile de numerar includ cheltuielile fixe i variabile, alocarea la fondul de reparaii i cheltuielile de capital, numai acolo unde este cazul; n cazul proprietilor n dezvoltare, trebuie identificate costurile directe i costurile indirecte. 5.2.2.3 n cazul evalurii ntreprinderii, fluxul de numerar include cel mai adesea toate intrrile i ieirile aferente activitilor de exploatare i de investiii. n aceast situaie, fluxul de numerar actualizat reprezint banii pe care un investitor i-ar putea retrage dintr-o ntreprindere, dup ce asigur resursele pentru finanarea exploatrii i pentru dezvoltare. 270 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.2.3 datoria financiar sau serviciul datoriei (plata dobnzii i a ratei de rambursare) pe perioad i rata anual efectiv la care este calculat dobnda periodic, dac este cazul; 5.2.4 fluxurile de numerar net pe perioad (suma intrrilor minus suma ieirilor); 5.2.5 rata sau ratele de actualizare care sunt aplicate la fluxurile de numerar net, raionamentul care st la baza lor i motivarea selectrii acestora; 5.2.6 rata terminal de capitalizare/reversiune care este aplicat pentru a calcula valoarea terminal/de reversiune/de cedare i raionamentul care a stat la baza acestei selecii; i 5.2.7 o list cu toate ipotezele care stau la baza analizei. 5.3 Analiza DCF utilizeaz informaiile de pia disponibile i, n general, reflect procesele de gndire, ateptrile i percepiile investitorilor i ale altor participani pe pia. Ca o tehnic de previziune, analiza DCF nu trebuie judecat n funcie de faptul c o previziune DCF a fost sau nu ndeplinit, ci, mai degrab de gradul de fundamentare pe informaii de pia a previziunii DCF, la momentul realizrii sale. 5.3.1 Atunci cnd analiza DCF este utilizat pentru a face o estimare a valorii de pia, evaluarea ar trebui s respecte toate criteriile pentru estimrile valorii de pia, aa cum sunt stabilite n IVS 1. 5.4 Atunci cnd un client furnizeaz evaluatorului cerinele sale specifice, care nu corespund cu cele ale estimrilor valorii de pia, n ceea ce privete perioada de deinere a proprietii (de previziune), ca i termenii de finanare, impozitarea sau rata de actualizare, valoarea rezultat trebuie considerat ca diferit de valoarea de pia. Rezultatul reprezint, mai degrab, o estimare a valorii de investiie/valorii subiective, caracteristic ipotezelor oferite de client, dect o estimare a valorii de pia. 5.5 De asemenea, analiza DCF poate fi folosit i pentru testarea validitii punctelor de vedere convenionale n analiza diferitelor ipoteze. Rezultatul acestui tip de analiz de senzitivitate este valoarea de investiie/subiectiv. Dac analiza DCF este astfel utilizat, rezultatele ar trebui identificate ca valoare diferit de valoarea de pia, iar evaluarea ar trebui s ndeplineasc toate criteriile pentru evalurile nebazate pe pia, aa cum sunt stabilite n IVS 2. GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 271
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.6 Un evaluator ar trebui s desfoare o analiz suficient pentru a se asigura c estimrile fluxurilor de numerar i ipotezele care stau la baza modelului DCF sunt adecvate i rezonabile pentru piaa n cauz. 5.6.1 Ca un exemplu, analiza contractelor de nchiriere, n scopul previziunii fluxului de numerar, pentru o proprietate ocupat de mai muli chiriai, ar trebui s fac trimitere la chiria contractual/chiria tranzitorie i la chiria de pia, la expirarea contractului de nchiriere i la datele revizuirilor contractului de nchiriere, la indexarea chiriilor/chiriile n trepte, la cheltuielile/costurile de funcionare, la cheltuielile care sunt acoperite/costuri recuperabile, la comisioanele de nchiriere, la cheltuielile de investiie i la alte prevederi specifice care se vor aplica. 5.6.2 Ipotezele referitoare la creterea sau scderea venitului trebuie s se bazeze pe analiza condiiilor economice i de pia. Modificrile n cheltuielile de funcionare/ieiri ar trebui s reflecte toate tendinele cheltuielilor i tendinele specifice ale elementelor importante de cheltuieli. 5.6.3 Rezultatele analizei DCF trebuie testate i verificate pentru a nu conine greeli i meniuni neraionale. 5.7 Pentru a obine rata de actualizare i rata terminal de capitalizare, un evaluator trebuie s utilizeze toate sursele de informaii i date disponibile pe pieele de capital i de proprieti imobiliare. Pe lng datele asupra fluxului de venit i preurilor de revnzare ale proprietilor sau ntreprinderilor comparabile, este util analiza opiniilor investitorilor i ratelor rentabilitii pentru selectarea ratelor de actualizare, cu condiia ca piaa proprietii n cauz s fie compatibil cu piaa proprietii achiziionate de investitorii a cror opinie a fost analizat. 5.8 Evaluatorul are responsabilitatea de a se asigura c datele de intrare sunt compatibile cu evidenele de pia i cu realitatea curent de pia. n plus, evaluatorul care supravegheaz elaborarea modelului DCF sau selectarea unui model elaborat de alii este responsabil pentru integritatea modelului respectiv, n ce privete corectitudinea matematic i teoretic, mrimea fluxului de numerar i corectitudinea tuturor intrrilor. Un evaluator trebuie s aib experiena i cunotinele de pia corespunztoare pentru a structura fluxul de numerar i pentru a furniza alte intrri pentru model. 5.9 La raportarea rezultatelor unei analize DCF, un evaluator trebuie s respecte cerinele din Codul Deontologic IVSC i din IVS 3, Raportarea evalurii. 5.9.1 Prezentarea trebuie s se fac n conformitate cu situaiile descrise n IVS 3, paragrafele 5.1.10, 7.0 i 8.2.3. 272 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.9.2 Ipotezele explicite, utilizate ca intrri pentru analiz, sunt inerente analizei DCF. Pentru a furniza utilizatorilor serviciilor de evaluare posibilitatea de a verifica rezultatele, evaluatorul trebuie s prezinte ipotezele i justificarea utilizrii acestora n dezvoltarea modelului DCF. Utiliznd ca exemple proprietatea imobiliar, acestea includ printre altele 5.9.2.1 data nceperii, termenul i frecvena utilizate n model; 5.9.2.2 chiria previzionat i alte venituri i rata previzionat de modificare a venitului; 5.9.2.3 cheltuielile de exploatare previzionate i rata previzionat de modificare a acestor cheltuieli; 5.9.2.4 modul de tratare al expirrii contractului de nchiriere/ costurilor de eviciune, pierderilor din neocupare i pierderilor din nencasarea chiriei; i 5.9.2.5 rata de actualizare i rata de capitalizare terminal/de reversiune. 5.9.3 Evaluatorul trebuie: 5.9.3.1 s indice rata anual efectiv la care este calculat dobnda periodic, n cazul n care datoria financiar sau serviciul datoriei (plata dobnzii i a ratei de rambursare) este o component a fluxului de numerar periodic previzionat; 5.9.3.2 s specifice rata (ratele) de impozitare folosite, acolo unde este cazul; 5.9.3.3 s explice raionamentul care a stat la baza acordrii unor bonificaii la chirie, acolo unde este cazul; 5.9.3.4 s explice tratamentul oricrei cheltuieli de capital pentru achiziionarea sau pentru amenajarea terenului i pentru construciile ataate sau pentru achiziionarea activelor ntreprinderii; 5.9.3.5 s explice baza pentru rata de capitalizare terminal/de reversiune adoptat i pentru rata de actualizare adoptat; i 5.9.3.6 s identifice modelul fluxului de numerar prin numele celui care l-a elaborat sau, dac a cumprat programul informatic, prin
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 273
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta numele produsului i versiunea acestuia, s descrie metodele i ipotezele inerente modelului i s specifice datele la care modelul a fost dezvoltat i folosit.

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 31 iulie 2007
274 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat

Evaluarea proprietilor agricole (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 n multe regiuni ale lumii, terenurile destinate producerii mrfurilor agricole reprezint principalul activ economic i, adesea, singura baz economic a unei regiuni. 1.2 Terenurile cu utilizare agricol sunt un subiect principal al serviciilor de evaluare, datorit multor motive, printre care enumerm: transferul public i privat al dreptului de proprietate, impozitarea, stabilirea garaniei pentru finanare i pentru studii economice, amenajarea teritoriului i investiii. Evalurile credibile ale terenurilor agricole sunt eseniale pentru a asigura capitalul necesar pentru sprijinirea continuitii bazei economice, pentru a promova utilizarea productiv a terenului, pentru a pstra ncrederea n pieele de capital i pentru a respecta cerinele generale de raportare financiar. 1.3 Prestarea serviciilor de evaluare credibile i corecte pentru proprietile agricole presupune ca evaluatorul s posede cunotine solide i s poat nelege elementele fizice i economice care afecteaz capacitatea de producie a terenurilor agricole i valoarea mrfurilor produse pe acestea. 1.4 Caracteristicile fizice i economice ale terenurilor agricole sunt diferite, ca grad de importan, de cele ale mediilor neagricole sau urbane. 1.4.1 Solurile din mediul urban trebuie s poat suporta amenajrile i construciile care sunt amplasate pe aceste terenuri. n cazul proprietilor agricole, terenul este principalul agent de producie, variind n capacitatea sa de a produce o anumit cantitate dintr-o anumit clas de mrfuri. 1.4.2 n mediile urbane, utilizarea economic a proprietii i/sau avantajelor pe care le ofer, pot rmne neschimbate timp de mai muli ani i pot fi chiar garantate prin contracte. n timp ce pentru unele proprieti
GN 10, Evaluarea proprietilor agricole
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta agricole aceeai utilizare se poate prelungi pe o durat mai mare (de exemplu pdurile exploatate dup 25 ani), pentru altele, beneficiile economice pot fluctua de la un an la altul, n funcie de mrfurile pe care proprietatea le poate produce. 1.4.3 Fluxul de venit asociat cu proprietatea agricol va fluctua de la un an la altul, n funcie de tipul de agricultur utilizat, de mrfurile produse i de natura ciclic a pieelor de mrfuri.

2.1 Acest GN cuprinde: 2.1.1 acele caracteristici ale valorii asociate cu proprietile agricole, i 2.1.2 cerinele de baz ale Standardelor de Evaluare i Standardelor de Aplicaii, aa cum acestea se aplic n cazul evalurii proprietilor agricole.
3.0 Definiii
Utilizrile agricole ale proprietilor pot fi clasificate n cteva grupe mari, ale cror definiii sunt redate mai jos. 3.1 Ferme agricole. Proprieti agricole utilizate pentru producerea mrfurilor care, n general, sunt plantate i recoltate ntr-un ciclu de 12 luni. Pe proprietile utilizate pentru producia anual se pot cultiva mai multe tipuri de recolt anual, n aceeai perioad, iar aceste recolte pot necesita sau nu irigaii. Anumite mrfuri sunt culturi anuale care pot fi lsate n pmnt, peste acel ciclu de 12 luni, conform prevederilor unui contract sau n situaia unor condiii de pia nefavorabile. Aceste recolte vor ine mai mult de un an dup strngerea recoltei, ns nu sunt considerate permanente. A se vedea i teren irigat, culturi perene. 3.2 Ferme de lapte. Proprieti agricole utilizate n producia de lapte de vac sau pentru alte produse lactate. Aceste proprieti, n general, dein construcii extinse (grajduri, hale pentru muls, silozuri) i echipamente (iesle pentru hrnit, maini de muls). Furajul poate fi produs pe proprietate, achiziionat sau obinut din ambele surse. 3.3 Pdure/ fond forestier. Proprietate agricol folosit pentru creterea copacilor ne-fructiferi, care sunt recoltai periodic n decursul unor perioade 276 GN 10, Evaluarea proprietilor agricole
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta mari (10-20 sau chiar mai muli ani). Sunt considerate ca fiind proprieti agricole, deoarece acestea produc o recolt de exemplu lemnul, chiar dac aceast recolt necesit o perioad mai lung de cretere. A se vedea i culturi perene. 3.4 Teren irigat. Terenuri folosite pentru a produce recolte sau furaj pentru animale i care necesit irigarea cu alt ap dect cea natural, provenit de la ploi, se numete ferm agricol irigat sau pune irigat. Proprietile care nu au o surs de ap, alta dect ploaia natural, sunt numite proprieti agricole cu teren neirigat. 3.5 Ferme zootehnice/cresctorii de animale. Proprieti agricole folosite pentru creterea i hrnirea animalelor precum vaci, oi, porci, capre, cai sau combinaii ale acestora. Utilizarea efectiv a acestor proprieti poate mbrca diferite forme. Animalele pot fi crescute, nmulite i vndute n procesul de funcionare a proprietii. Animalele tinere pot fi achiziionate din afara proprietii i apoi crescute pe proprietate. Animalele pot fi crescute pentru consum sau ca animale de prsil. Furajul pentru animale poate fi produs pe proprietate, achiziionat sau obinut din ambele surse. Proprietile utilizate pentru creterea i hrnirea animalelor au investiii semnificative de capital n construcii (arcuri, adposturi pentru animale, staule, garduri despritoare) i chiar n animale, investiii care pot fi amortizabile sau nu, n funcie de legile i reglementrile naionale. 3.6 Culturi perene. Culturi formate din plante care au o durat de via care se prelungete peste un an sau peste un ciclu de recolt. Un astfel de exemplu l reprezint viile i livezile. Aceste tipuri de proprieti pot avea o investiie de capital semnificativ n plantaii, care reprezint un activ corporal amortizabil. A se vedea i pdure/fond forestier. 3.7 Complexe zootehnice specializate. A se vedea ferme de lapte, ferme zootehnice/ cresctorii de animale. 3.8 Proprieti specializate sau proprieti cu un scop special. Proprieti agricole care, n mod normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul acestora. n general, aceste proprieti au o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu construcii (silozuri de cereale) i echipamente (utilaje de ridicat). Proprietile pot fi, de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup natura bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt fermele legumicole, fermele de psri, fermele care produc semine omologate sau fermele horticole i grajdurile pentru creterea sau antrenarea cailor de curse.
GN 10, Evaluarea proprietilor agricole 277
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Alte definiii 3.9 Activitate agricol. Administrarea de ctre o entitate a transformrii activelor biologice n scopul vnzrii, n producie agricol sau n active biologice suplimentare. (A se vedea Standardul Internaional de Contabilitate 41 [IAS 41], Agricultura, paragraful 5.) 3.10 Activ biologic. Un animal viu sau o plant (IAS 41, paragraful 5). 3.11 Unitate integrat. O entitate agricol care deine dreptul de proprietate asupra tuturor proceselor sau numai a unei pri din procesele care implic producia i comercializarea produselor i/sau a mrfurilor.

4.1 Pentru evaluarea proprietii agricole se aplic Standardele Internaionale de Contabilitate 16 (Imobilizri corporale), 40 (Investiii imobiliare) i 41 (Agricultura). O entitate aplic IAS 16 sau IAS 40, n funcie de standardul corespunztor n situaiile respective. IAS 16 prevede ca terenul construit s fie evaluat fie la costul su minus orice depreciere cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluat. IAS 40 prevede ca terenul, care reprezint o investiie imobiliar, s fie evaluat la valoarea sa just, sau la cost mai puin orice depreciere cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere. IAS 41, care nu stabilete nici un principiu nou cu privire la teren i la activitatea agricol aferent, prevede ca activele biologice ataate terenului (de exemplu copacii dintr-o pepinier) s fie evaluate la valoarea lor just minus costurile estimate de la punctul de vnzare, separat de teren. 4.2 IAS 41 recunoate c, pentru activele biologice care sunt ataate terenului pe care se afl, poate s nu existe o pia separat, dar poate s existe o pia pentru activele combinate, adic pentru activele biologice, terenul i amenajrile acestuia, considerate ca un pachet. Pentru determinarea valorii juste a activelor biologice, o entitate poate s utilizeze informaiile referitoare la activele combinate. Pentru a determina valoarea just a activelor biologice, valoarea just a terenului ca atare i a amenajrilor acestuia pot fi deduse din valoarea just a activelor combinate. (A se vedea IAS 41, paragraful 25). De asemenea, IAS 41 ofer instruciuni cu privire la modul de determinare a valorii juste a unui activ biologic sau a unui produs agricol, n condiiile existenei unei piee active, ca i n absena unei piee active.
278 GN 10, Evaluarea proprietilor agricole
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.3 Activele proprietilor agricole pot fi clasificate n:

Terenuri Construcii i amenajri Instalaii i utilaje (ataate terenului) Instalaii i utilaje (neataate terenului) Active biologice (ataate terenului) Active biologice (neataate terenului).
Valoarea just/valoarea de pia a activelor biologice reprezint valoarea de contribuie sau pe care acestea o adaug terenului. IAS 41 prevede ca activele biologice s fie evaluate la recunoaterea lor iniial i la data fiecrui bilan contabil. 4.4 IAS 16 recomand frecvena reevalurilor, afirmnd c este suficient la un interval de la trei la cinci ani. IAS 40 prevede o reevaluare anual.

5.1 Proprietile agricole se caracterizeaz prin diferite tipuri de producie de mrfuri i metode de exploatare. De asemenea, aceste proprieti pot reprezenta diferite combinaii dintre terenuri, cldiri, echipamente i plantaii. Principiile de evaluare general acceptate (GAVP) se aplic proprietilor agricole la fel ca i n cazul evalurilor altor forme de proprietate imobiliar. 5.1.1 Evaluatorul trebuie s aib competen n evaluarea diferitelor active pe care le conine proprietatea. (A se vedea Codul Deontologic IVSC, seciunea 5, Competen.) 5.2 Valoarea de pia trebuie s fie recunoscut ca tip de valoare fundamental (IVS 1). 5.2.1 Evaluatorul va obine valoarea de pia a proprietilor agricole, asigurndu-se c evaluarea este derivat din pia. 5.2.2 Pentru raportarea financiar, evaluatorul va atribui valoarea de pia n conformitate cu cerinele IAS. Pentru detalii, cititorul va apela la IVA 1.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.3 Cnd se utilizeaz alte tipuri de valoare, acestea trebuie difereniate de valoarea de pia, ca tip de valoare. 5.3.1 n estimarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, aa cum se solicit pentru raportarea financiar, pentru regimurile de amortizare sau pentru scopuri de impozitare, evaluatorul trebuie s se asigure c distincia este definit i prezentat clar. 5.4 Elemente mobiliare 5.4.1 Cnd este efectuat evaluarea unei proprieti agricole, care include i elemente mobiliare precum animale vii, recolte din depozit i echipamente, evaluatorul trebuie s neleag cnd o cultur sau alte mrfuri sunt proprietate imobiliar i cnd au devenit bunuri mobile. Materialul lemnos, de exemplu, este parte a proprietii imobiliare pe perioada de cretere, iar cnd este defriat de pe teren devine bun mobil. 5.5 Evaluatorul trebuie s neleag natura unic a factorilor de producie agricoli, a pieelor de mrfuri, a practicilor de producie i a ciclurilor din regiunea pieei. 5.5.1 n evaluarea proprietilor agricole, aspectele fizice i de mediu ale proprietii au o importan special. Acestea includ caracteristici precum climatul, tipurile de sol i capacitatea lor de producie, disponibilitatea sau absena apei pentru irigare, ca i capacitatea de hrnire/dezvoltare a animalelor. Factorii externi, care trebuie luai n considerare, sunt disponibilitatea i caracterul adecvat al instalaiilor necesare pentru depozitare, procesare i transport. Importana relativ a acestor factori va fi diferit, n funcie de tipul de agricultur pentru care proprietatea este adecvat sau pentru care este utilizat. Evaluatorul trebuie s in cont att de factorii interni, ct i de cei externi pentru determinarea clasei de utilizare agricol n care proprietatea se poate ncadra cel mai bine. 5.5.2 Rmnnd la definiia valorii de pia, ar trebui efectuat ntotdeauna o analiz a celei mai bune utilizri a proprietii pentru: 1) a garanta c utilizarea agricol va continua, mai ales cnd se dovedete c ar putea fi indicat o alt sistematizare a terenului, de exemplu o subdivizare cauzat de expansiunea urban/suburban, i 2) pentru a stabili dac utilizarea agricol specific trebuie continuat. 5.5.3 n cazurile n care evaluatorului i se cere s ignore alte utilizri, dect utilizarea agricol curent, valoarea rezultat nu va indica neaprat valoarea de pia a proprietii, iar acest lucru ar trebui dezvluit n totalitate.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.6 Estimarea venitului stabilizat al proprietii agricole trebuie s se bazeze pe tipurile de recolt i pe ciclurile din aria de pia. 5.6.1 Fluxul de numerar pentru proprietile agricole este o funcie att a ciclului de producie al proprietii, ct i a forelor ciclice cum sunt pieele de mrfuri. Evaluatorul ar trebui s neleag impactul acestor cicluri asupra fluxurilor de numerar. Evaluarea proprietii trebuie s se bazeze pe venitul stabilizat care corespunde ciclurilor de producie practicate n regiunea n care se afl proprietatea. 5.7 Evaluatorul de proprieti agricole, care sunt formate din mai multe componente fizice sau clase de utilizare agricol, trebuie s menioneze clar dac valoarea fiecrei componente sau utilizri reprezint valoarea de contribuie a acestora ca pri (componente) la valoarea ntregii proprieti sau dac este valoarea lor ca fraciune separat, de sine stttoare. 5.7.1 Diferitele componente ale ntregii proprieti, evaluate n mod individual, pot avea o valoare mai mare sau mai mic dect valoarea acestora ca parte a ntregului. Evaluatorul trebuie s determine dac fiecare component trebuie evaluat n mod individual sau ca parte a ntregii proprieti. 5.7.2 Proprietile agricole pot fi administrate astfel nct s produc simultan mai mult de o clas de mrfuri, pe baza diferitelor condiii fizice din cadrul proprietii sau n funcie de deciziile manageriale. n evaluarea proprietilor agricole, pe care sunt cultivate i recoltate mai multe tipuri de produse, la diferite intervale de timp, valoarea fiecrei clasificri agricole trebuie s se bazeze pe contribuia ei la valoarea total a proprietii i nu pe valoarea ei ca parte independent. 5.7.3 Utilizarea agricol a proprietii poate solicita amenajri, construcii i instalaii importante, de exemplu: hambare, silozuri, instalaii pentru prelucrarea laptelui. Fiind necesare pentru funcionarea normal a proprietii, astfel de active au de obicei un rol secundar fa de principalul activ pmntul. Valoarea acestora trebuie s se bazeze pe contribuia lor la valoarea total a proprietii, indiferent de costul lor sau de o alt form a valorii lor. n mod normal, astfel de amenajri i construcii au o valoare de utilizare, adic valoarea lor de contribuie la ntreprindere/entitate. Cu aceast ocazie, n cazul n care poate fi cerut o alocare a valorii ntre active, o astfel de
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoare alocat nu trebuie considerat ca un indiciu al valorii individuale a acestora, luate ca active separate. 5.8 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate n Codul Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii.


Verificarea evalurilor (revizuit n 2007)
Standardul Internaional de Practic n Evaluare 11 1.0 Introducere
1.1 O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator, efectuat de un alt evaluator, cu raionament profesional imparial. 1.2 Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a evalurii sunt vizate corectitudinea, consecvena, credibilitatea i completitudinea evalurilor. 1.2.1 O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor care posed cunotine de specialitate referitoare la costurile de construcie, venitul proprietii, aspectele juridice i de impozitare sau la problemele de mediu. 1.2.2 O verificare a evalurii ofer o viz de control asupra credibilitii evalurii verificate i analizeaz soliditatea acesteia, concentrndu-se asupra: 1.2.2.1 adecvrii aparente i relevanei datelor utilizate i a cercetrilor efectuate; 1.2.2.2 corectitudinii/adecvrii metodelor i tehnicilor folosite; 1.2.2.3 faptului c analiza, opiniile i concluziile sunt adecvate i credibile; i 1.2.2.4 faptului c ntregul raport de evaluare respect sau depete Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP). 1.3 Verificrile evalurilor se efectueaz din diferite motive, incluznd: 1.3.1 Analiza (due-diligence) solicitat pentru raportarea financiar i managementul activelor; 1.3.2 Mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele legale; GN 11, Verificarea evalurilor 283
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.3.3 O baz pentru deciziile n afacere; i 1.3.4 Determinarea faptului c un raport respect cerinele reglementate, n cazul n care: 1.3.4.1 Evalurile sunt utilizate ca parte a procesului de creditare garantat cu ipotec, mai ales n cazul ipotecilor asigurate sau reglementate de guvern; i 1.3.4.2 Este necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat standardele i cerinele de reglementare din jurisdicia lor.

2.1 Cerinele din acest GN se aplic n efectuarea i raportarea verificrilor evalurii. 2.2 Respectarea acestui GN este obligatorie pentru fiecare evaluator care, n calitatea sa de supervizor sau manager, semneaz o verificare a evalurii, acceptnd astfel responsabilitatea pentru coninutul acelei verificri.
3.0 Definiii
3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii, efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care evaluarea trebuie utilizat n scopul lurii de decizii precum garantarea, achiziionarea sau vnzarea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ se efectueaz i pentru a se asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum, faptul c este conform cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP). 3.2 Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a standardelor profesionale. A se vedea i verificarea n teren. 3.3 Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i a interiorului proprietii n cauz, ca i posibila 284 GN 11, Verificarea evalurilor
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i verificare de birou. 3.4 Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru a-i forma o prere dac analizele, opiniile i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i argumentate. 3.5 Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper o diversitate de tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator. O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu privire la valoare, coninut n evaluarea verificat, sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii. Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca i o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire la cunotinele, experiena i independena sa. n anumite ri, o verificare a evalurii poate reprezenta i o actualizare efectuat de evaluatorul din aceeai firm de evaluare care a efectuat i prima evaluare. Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de verificri, de exemplu: verificri administrative (de conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri n teren, verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale (n care au fost acceptate tipurile de valoare utilizate n evaluarea supus verificrii), verificri care ntrunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele comparabile dintr-un grup eantion.

4.1 Relaia dintre standardele de contabilitate i practica de evaluare este comentat n IVA 1. GN 11, Verificarea evalurilor 285

5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator: 5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii vizai ai verificrii evalurii, utilizarea vizat a opiniilor i concluziilor evaluatorului verificator i scopul misiunii; 5.1.2 va identifica proprietatea n cauz, data verificrii evalurii, proprietatea i dreptul de proprietate evaluat n raportul verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care au ntocmit raportul verificat; 5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat; 5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n verificarea evalurii; 5.1.5 va formula o prere cu privire la integralitatea raportului verificat, n funcie de tematica aplicabil n cazul misiunii; 5.1.6 va formula o prere cu privire la adecvarea i relevana aparent a datelor i ale oricror ajustri ale informaiilor; 5.1.7 va formula o prere referitoare la adecvarea metodelor i tehnicilor folosite i va arta motivele pentru aprobarea raportului verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul verificat; i 5.1.8 va formula o prere care s arate c analizele, opiniile i concluziile activitii verificate sunt adecvate, rezonabile i argumentate. 5.2 n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul verificator 5.2.1 va meniona identitatea clientului i a posibililor utilizatori, posibila utilizare a rezultatelor misiunii i scopul misiunii; 5.2.2 va meniona informaiile care trebuie conformitate cu paragrafele 5.1.1 5.1.4 de mai sus; identificate, n
286 GN 11, Verificarea evalurilor
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.2.3 va meniona natura, aria de cuprindere a procesului de verificare efectuat i detalii referitoare la acest proces; 5.2.4 va formula prerile, motivele i concluziile prevzute n paragrafele 5.1.5 5.1.8 de mai sus; 5.2.5 va indica dac sunt incluse toate informaiile pertinente cunoscute; i 5.2.6 va include, n raportul de verificare, o declaraie de conformitate semnat. 5.3 Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup o evaluare, ci numai acele informaii care erau disponibile pe pia la data evalurii. 5.4 Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele acordului su cu concluziile din raportul de evaluare verificat sau dezacordului su fa de acele concluzii. 5.4.1 Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie explicate i prezentate integral. 5.4.2 Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord trebuie explicate i prezentate integral. 5.4.3 Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor faptelor i informaiilor pe care s-a bazat evaluatorul, evaluatorul verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor sale. 5.5 n cazul n care sfera activitii de verificare ntreprins este suficient pentru a reprezenta o nou evaluare, o astfel de evaluare trebuie s fie n conformitate cu cerinele Standardelor Internaionale de Evaluare i cu Codul Deontologic IVSC.

GN 11, Verificarea evalurilor 287
288

Evaluarea proprietii generatoare de afaceri (Revizuit n 2007)
1.0 Introducere
1.1 Proprietile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprietile individuale, precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca fiind entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i cldiri, ci i alte active fixe (mobilier, instalaii i echipamente) ca i o component a afacerii format din active necorporale, incluznd fondul comercial transferabil. 1.2 Acest GN ofer o orientare att n evaluarea PGA-urilor n ntregul lor, ca active operaionale, ct i n alocarea valorii PGA pe principalele sale componente. Valorile componentelor sunt cerute n vederea determinrii amortizrii i pentru scopuri fiscale. Acest GN trebuie citit n corelaie cu GNurile menionate la paragraful 2.1 de mai jos. 1.3 Anumite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele dect PGA (vezi GN 6, Evaluarea ntreprinderii) trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n evaluarea proprietilor generatoare de afaceri (a se vedea i paragrafele 5.6 i 5.7.2 de mai jos).

2.1 Acest GN este orientat exclusiv pe evaluarea PGA-urilor. Pentru o aprofundare a studiului privind aplicarea principiilor de evaluare trebuie avute n vedere urmtoarele Standarde Internaionale de Practic n Evaluare: 2.1.1 GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare,
2.1.2 GN 3, Evaluarea mijloacelor fixe mobile, 2.1.3 GN 4, Evaluarea activelor necorporale,
GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Standard Internaional de Practic n Evaluare 12
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.1.4 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile, 2.1.5 GN 6, Evaluarea ntreprinderii, 2.1.6 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiilor.
3.0 Definiii
3.1 Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului. 3.2 Flux de numerar actualizat (DCF). Tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti sau ntreprinderi. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt rata intern de rentabilitate (RIR) i valoarea net actualizat (VNA). 3.3 Fond comercial (Goodwill) 3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual i recunoscute n mod separat. (IFRS 3, Anexa A.) 3.3.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere. 3.3.3 Fond comercial transferabil. Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii. 3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen medie. Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i rentabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul de a genera profit al afacerii, dect nivelul curent al profitului realizat de ctre proprietarul curent, excluzndu-se astfel fondul comercial personal.
290 GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.5 Proprietate generatoare de afaceri. Anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia, pe baza potenialului lor de a genera profit.

4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PGA poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi IVA 1). Pentru calcularea amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei PGA pe diferitele sale componente.

5.1 Acest GN descrie acea categorie de proprietate pe care o denumete PGA i explic modalitatea de evaluare a PGA-urilor, n concordan cu Standardul Internaional de Evaluare 1, Valoarea de pia tip de valoare. 5.2 n evaluarea unei PGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante instruciuni din cele ase GN-uri, citate n paragraful 2.1 de mai sus. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor financiare, evaluatorul se va referi la IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar. 5.3 PGA-urile sunt considerate ca afaceri individuale (n sine) i, n mod curent, se evalueaz pe baza profitului lor potenial nainte de dobnd, impozit i amortizare (EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA. 5.4 Evalurile de PGA sunt, de regul, bazate pe ipotezele continuitii activitii de ctre un operator de eficien rezonabil, care beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea proprietii, care include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al afacerii. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n estimarea nivelului corect i mentenabil al activitii, ar trebui fcute corecii adecvate pentru veniturile i cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea unui operator de eficien rezonabil.
GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri 291
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.5 Profitul suplimentar generat peste ateptrile pieei i care poate fi atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Pentru a constitui o baz de comparaie pentru proprieti diferite i cu management diferit, nu vor fi luate n considerare situaiile particulare, cum ar fi: impozitul pltit, politica de amortizare, costul capitalului mprumutat i capitalul investit n afacere. 5.6 Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi, cu amendamentul c evaluarea PGA nu ine seama de taxele fiscale, de politica de amortizare, de costul capitalului mprumutat i de capitalul investit n afacere, evaluarea PGA se bazeaz pe alte date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod uzual, evaluarea unei ntreprinderi. 5.7 Se poate cere ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele active componente ale PGA, n vederea raportrii financiare, a stabilirii impozitului pe proprietate sau dac se cere n scopul creditrii proprietii. 5.7.1 Componentele valorii unei PGA sunt, de regul: 5.7.1.1 teren; 5.7.1.2 cldire(i); 5.7.1.3 mijloace fixe mobile, inclusiv programele pentru calculator; 5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea necesar); 5.7.1.5 active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil; i 5.7.1.6 orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii. 5.7.2 Elemente, precum fondul de rulment i datoriile, sunt avute n vedere n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderilor, dar capitalul propriu nu este evaluat n cazul PGA-urilor. Totui PGA-urile pot fi considerate parte a unei afaceri. 5.7.3 Estimarea valorilor individuale ale componentelor pot astfel proveni numai dintr-o alocare, chiar dac exist evidene directe de pia, disponibile pentru una sau mai multe din acestea, pentru a izola valoarea componentei din ntreaga valoare a PGA.
292 GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.8 Prin natura lor, PGA-urile sunt active specializate create, de regul, pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia, datorate structurii domeniului, concurenei locale sau altor cauze pot avea impact important asupra valorii PGA. 5.9 Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PGA i valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci cnd procedeaz la evaluarea unei PGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine suficiente despre specificul segmentului de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de a genera profit a unui operator de eficien rezonabil, precum i cunotine despre valoarea individual a fiecrui element component al PGA.

GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri 293
294

Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard Internaional de Practic n Evaluare const n asigurarea unui cadru pentru realizarea misiunii evalurii globale n vederea impozitrii proprietii n funcie de valoare, aplicabil tuturor statelor membre ale IVSC. Ghidul de Practic n Evaluare reprezint un suport pentru nelegerea metodelor recunoscute ale evalurii globale, pentru crearea i implementarea sistemelor de impozitare a proprietii i pentru ralierea evalurii globale cu Standardele Internaionale de Evaluare. 1.2 Procesul de evaluare global poate fi utilizat ca o metodologie pentru impozitarea proprietii n funcie de valoarea acesteia sau ca studii statistice i economice subordonate programelor Administraiilor Financiare. Efectele evalurii faciliteaz impozitarea veniturilor i echitatea n impozitare, repartizarea beneficiilor financiare sau a subveniilor acordate administraiei de stat. n acest Standard de Practic n Evaluare, care se refer la evaluarea global, se prezint utilizarea acesteia pentru toate scopurile de mai sus. 1.3 Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietii trebuie s existe urmtoarele elemente: (a) un sistem i o infrastructur legale, care s defineasc, s susin i s protejeze drepturile de proprietate; (b) un sistem de eviden i inventariere pentru toate terenurile care reprezint baza de impozitare; (c) informaii suficiente de pia pe baza crora s se fac evalurile; (d) resurse suficiente i personal instruit pentru implementarea sistemului; (e) meninerea permanent a evidenelor i a bazei de date pentru a asigura mbuntirea acestora, evaluri ct mai adecvate i impozitri ct mai echitabile; i GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta (f) un proces de eantionare i testare a modelelor elaborate, pentru asigurarea consecvenei n metodologie i practic. 1.4 Procesul de evaluare global include: (a) identificarea proprietilor de evaluat; (b) definirea ariei de pia n termenii consecvenei comportamentale dintre proprietari i cumprtorii poteniali; (c) identificarea caracteristicilor ofertei i ale cererii, care influeneaz crearea valorii n aria de pia definit; (d) crearea unei structuri a modelului care s reflecte relaia dintre caracteristicile care influeneaz valoarea, n aria de pia definit; (e) calibrarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atribute, contribuia caracteristicilor individuale ale proprietii, care influeneaz valoarea; (f) aplicarea concluziilor evideniate n model la caracteristicile proprietii (proprietilor) ce vor fi evaluate; (g) validarea procesului de evaluare global, a modelului, a cuantificrilor sau a altor rezultate, incluznd indicatorii de performan pe baz de continuitate i/sau n diverse faze distincte ale procesului; (h) verificarea i reconcilierea rezultatelor evalurii globale. 1.5 Tipul de valoare, pentru evaluarea global, este valoarea de pia, aa cum a fost definit n IVS 1, seciunea 3, concept care poate fi subiectul oricror modificri specificate n instruciuni sau legislaie. Dac acestea stipuleaz o alt baz de evaluare, diferit de valoarea de pia, aa cum este definit mai sus, evaluatorii ar trebui s aplice metode de evaluare adecvate, pentru a realiza obiectivele Standardelor IVSC n aceste circumstane. A se vedea IVS 2, seciunea 5 i, de asemenea, paragraful 5.5.1, care urmeaz, referitor la cerinele de prezentare a informaiilor n rapoartele de evaluare global. 1.6 Evaluarea global poate fi realizat cu sau fr ajutorul calculatorului. Dac metodologia computerizat a fcut ca evaluarea global s fie mai eficient i mai extins, aceasta nu a influenat acest proces. Bncile de date i aplicaiile computerizate sunt utilizate n stocarea informaiilor, n cartografiere, n analiza informaiilor i n verificarea rezultatelor.
296
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.7 Dezvoltarea sistemului de evaluare global n scopul impozitrii proprietii ar trebui s urmreasc recunoaterea standardelor tiinifice n aplicaiile statistice. 1.8 Chiar dac cerinele legale ale administraiei naionale sunt prioritare, contrar celor expuse anterior, pentru personalul fiscal care supravegheaz evaluarea global prevaleaz respectarea Codului Deontologic al IVSC. Conceptul de valoare de pia este recunoscut ca tip de valoare n scop de impozitare de ctre majoritatea autoritilor fiscale. Cerinele Codului Deontologic IVSC mbuntesc reglementrile legislaiei naionale. Cerinele Codului Deontologic implic: (a) nsui procesul de evaluare global; i (b) utilizarea calculatoarelor i modelelor computerizate n procesul evalurii globale.

2.1 n cele mai multe cazuri, responsabilitatea profesional a evaluatorilor este prevzut n statut sau n reglementri care influeneaz misiunile de evaluare global. O obligaie profesional a evaluatorului este s se familiarizeze cu, s adere la i s administreze prevederile legale stabilite pentru impozitarea pe baza valorii, de ctre autoritile fiscale. 2.2 Rezultatele diferite ale programelor de evaluare global au implicaii financiare pentru autoritile fiscale. n scopul creterii veniturilor, a stabilizrii veniturilor sau a repartizrii beneficiilor sau a subveniilor, orice deviere de la baza corect pentru estimare va conduce la inechiti. Reglementrile naionale prevd baza i definiiile valorilor de restituit (adic impozitrile i/sau indicii explicai n declaraiile fiscale bazate pe evaluarea global), procedurile administrative pentru culegerea i furnizarea informaiilor pentru evaluare, intervalele de timp la care se efectueaz evaluarea global i procesul de recurgere la estimri ale valorii sau la indici. 2.3 Sfera unei misiuni trebuie s fie consecvent cu: (a) ateptrile participanilor pe pia pentru aceleai servicii de evaluare sau similare; i (b) cerinele Standardelor IVSC, ale Standardelor de Aplicaii i Practic n Evaluare pentru aceeai misiune sau pentru o misiune similar.
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii 297
3.0 Definiii
3.1 Impozitarea n funcie de valoarea proprietii. O procedur de prelevare a veniturilor, bazat pe estimarea valorii proprietii, n corelare cu o scal a impozitrii definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp. 3.2 Calibrare. Procesul de analiz a grupurilor de proprieti i de informaii de pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz. 3.3 Evaluarea global. Practica evalurii unor proprieti n bloc, la o dat stabilit, n urma aplicrii sistematice i uniforme a metodelor i tehnicilor de evaluare, care permit analizarea i verificarea statistic a rezultatelor. 3.4 Procesul evalurii globale. Procedurile utilizate n cadrul misiunilor de evaluare global pentru obinerea unei baze de impozitare i/sau a unor indici. Acest proces conine 8 etape, identificate n paragraful 1.4 de mai sus.

4.1 Evaluarea global nu intr sub incidena Standardelor de Contabilitate naionale sau internaionale. 4.2 Evaluatorii trebuie s tie c procedurile de reevaluare, efectuate n scopul raportrilor financiare, nu au legtur cu procedurile evalurii globale n scopul impozitrii proprietii n funcie de valoare. 4.3 Cerinele legislaiei i standardele nivelului i uniformitii evalurii, referitoare la impozitarea proprietii imobiliare n funcie de valoare, probabil vor determina diferene ale valorii proprietii fa de valorile determinate n scopuri de raportare financiare.

5.1 Colectarea datelor i sistemul de nregistrare a acestora 5.1.1 Evaluatorul trebuie s aib la dispoziie un sistem eficient de colectare a datelor. Sistemele de nregistrare a datelor au evoluat de la utilizarea unor cataloage ctre crearea de baze de date sofisticate, care s permit evaluarea asistat de calculator, care adesea ncorporeaz sisteme de informaii geografice prin satelit (GIS). Datele despre proprietate pot fi cantitative (exemplu suprafaa terenului, dimensiuni,
298
GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta specificaii de construcie) i/sau calitative (aprecierea condiiei fizice a cldirii, a caracterului sau a atractivitii de pia a construciilor). 5.1.1.1 Bncile de date necesare evalurii sunt construite pe baza informaiilor din cartea funciar, de exemplu: titluri de proprietate, documente de transfer i informaii provenite din vnzrile efectuate la nivel naional, care definesc deinerea proprietii sau drepturile fracionare asupra terenului. 5.1.2 Caracteristicile de pia, care sunt relevante pentru scopul i destinaia evalurii globale, vor fi nregistrate n sistem incluznd: (a) localizarea ariei definite a pieei; (b) caracteristici fizice, legale i economice ale proprietilor; (c) frecvena activitilor de pia; i (d) interesele imobiliare reflectate de pia. 5.2 Dezvoltarea i meninerea listelor de estimri 5.2.1 Listele de estimri vor conine informaii referitoare la dreptul de proprietate, la definiiile valorii, detalii referitoare la estimri, la data estimrilor i la data de la care estimarea este luat n considerare. 5.2.2 Listele de estimri trebuie s permit efectuarea unor corecii sau modificri periodice pentru a asigura actualitatea i consecvena valorilor estimate. 5.3 Definiiile valorii de impozitare global 5.3.1 Atunci cnd evaluarea global este efectuat n scopul impozitrii proprietii, n funcie de valoare, definiiile valorii sunt n general impuse de organul fiscal naional. Pentru determinarea diferitelor valori, definite astfel, ar putea fi necesar aplicarea unor metodologii specifice de evaluare. 5.4 Standardele nivelului i uniformitii evalurii 5.4.1 La aplicarea sistemelor evalurii globale, n scopul asigurrii corectitudinii estimrii, trebuie urmrit respectarea standardelor nivelului de evaluare (apropierea dintre estimri i preurile curente) i uniformitii (cuantificarea statistic a evalurii).
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.5 Prezentarea informaiilor n raportarea evalurii globale 5.5.1 Evaluatorii care efectueaz misiuni de evaluarea global intr sub incidena prevederilor IVS 3, Raportarea evalurii. n raportarea pentru evaluarea global, evaluatorul va trebui s prezinte urmtoarele informaii eseniale: (a) clientul i ali posibili utilizatori (destinatari); (b) scopul i destinaia evalurii; (c) volumul de lucru necesar efecturii misiunii, inclusiv orice condiii speciale limitative; (d) orice ipoteze extraordinare sau condiii ipotetice, necesare realizrii evalurii, cu condiia s fie rezonabile i s rezulte o analiz credibil; (e) baza relevant a evalurii dac, conform unor termeni i condiii rezonabile, tipul de valoare cerut este diferit de valoarea de pia;
(f) caracteristicile proprietilor care sunt relevante pentru scopul i destinaia evalurii globale; (g) o referin pentru fiecare proprietate din lista de estimri sau pentru grupe de proprieti, care s indice n ce documente de proprietate se specific informaii despre identitatea acesteia; (h) caracteristicile pieei care sunt relevante pentru scopul i destinaia evalurii globale (vezi paragraful 5.1.2). 5.6 Devieri 5.6.1 Devierea de la cerinele din acest Standard Internaional de Practic n Evaluare rezult din meninerea consecvenei cerute cu prevederile obligatorii, cu instruciunile administrative sau cu termenii acceptai din contractele de evaluare. 5.6.2 Comentariile ulterioare despre prevederile referitoare la devierile de la Standard sunt prezentate n Codul Deontologic IVSC i n seciunea 8.2 din Standardul Internaional de Evaluare 3. 300 GN 13, Evaluarea global pentru impozitarea proprietii
6.0 Dat intrrii n vigoare

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare intr n vigoare la 1 ianuarie 2005.
302

Evaluarea proprietilor din industria extractiv
1.1 Obiectivul acestui Standard de Practic (GN) este de a clarifica i de a oferi instruciuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) deinute de entiti care funcioneaz n industria extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi de proprietate care trebuie s fie recunoscute i avanseaz concepte care trebuie s fie recunoscute pentru raportarea financiar i de ctre autoritile de reglementare, tribunale, investitori, bnci, participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai serviciilor de evaluare a proprietilor din industria extractiv. 1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria extractiv, inclusiv ale intereselor (drepturilor) aferente resurselor naturale, este esenial pentru a asigura disponibilitatea investitorilor de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea funcionrii industriei extractive component de baz a economiei mondiale, promovarea unor modaliti productive de folosire a resurselor naturale minerale i petroliere i meninerea ncrederii n pieele de capital. 1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria petrolier, exclusiv activitile de exploatare a apei din pmnt. 1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia din pmnt a resurselor naturale, acestea trecnd n proprietatea mai multor investitori, prin parcurgerea etapelor de procesare i evaluare. Pentru evaluatorii i utilizatorii informaiilor oferite de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea proprietii imobiliare, a bunurilor mobile i drepturilor asupra afacerii, n cadrul acestor operaii. Raportarea financiar necesit recunoaterea diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste drepturi. n plus, n ceea ce privete aplicarea lor, este necesar nelegerea clar i precis a acestor delimitri, pentru realizarea unor evaluri credibile i pentru utilizarea acestora n interes public. 1.5 Adesea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive trebuie s se bazeze pe informaiile oferite de experii tehnici sau de ali specialiti acreditai pe specificul industriei. GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
1.0 Introducere
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.6 O trstur a industriei extractive, care o deosebete de alte domenii sau sectoare economice, este epuizarea resurselor naturale, care pot fi refcute n starea lor original, numai n cazuri speciale, prin regenerri naturale ulterioare extraciei. Cazurile speciale de regenerare natural pot fi mineralele transportate de ap, precum i apele geotermale. Esena produciei n aceast industrie este extracia resurselor naturale din sol, acestea fcnd parte din proprietatea imobiliar. 1.6.1 Cantitatea i calitatea ultimelor resurse ce prezint interes economic i care pot fi extrase de pe o proprietate din industria extractiv sunt adesea necunoscute la data evalurii. 1.7 Exemplele de resurse naturale epuizabile, fr a fi limitate la acestea, includ: 1.7.1 depozitele de minerale metalice ce conin metale precum: cuprul, aluminiul, aurul, fierul, manganul, nichelul, cobaltul, zincul, plumbul, argintul, staniul, uraniul i metalele din grupa platinei; 1.7.2 depozitele de minerale nemetalice, precum: crbunele, potasiul, fosfaii, sulful, magneziul, calcarul, sarea, nisipurile minerale, diamantele i alte pietre geme; 1.7.3 materialele de construcie ca: nisipul, pietriul, blocurile de piatr; 1.7.4 depozitele petrolifere, care includ: ieiul, gazele naturale, gazele naturale lichefiate, alte gaze, petrolul greu i nisipurile petrolifere. 1.8 n cadrul industriei miniere i petroliere, exist diferene contrastante ntre activitile de producie i cele de transport, care trebuie nelese: 1.8.1 Elementele de la 1.7.1, 1.7.2 i 1.7.3, de mai sus, prezint produsele industriei miniere, n care se extrag minerale valoroase, n general, din mine de suprafa (mine deschise, exploatare la zi, front de lucru, carier; o carier utilizat pentru a produce materiale de construcie este, de asemenea, considerat o min de suprafa), sau din mine subterane. Unele extracii se realizeaz prin sonde (de exemplu, extracia sulfului) i in situ prin dizolvare (soluie de min) de diferite sruri i minerale de uraniu. Unele extracii, cum ar fi pentru: pietri, sruri minerale, diamante i aur aluvionar, se realizeaz, de asemenea, prin dragarea albiei cursurilor de ap. i extracia produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem (sarea comun) 304 GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta i magneziul, face parte din industria minier. 1.8.2 n general, n industria minier exist o faz de planificare a extraciei, care este extins i asupra rezervei de minerale. Dup finalizarea extraciei, n locul respectiv nu mai rmn active recuperabile din punct de vedere economic. 1.8.3 Materiile prime, enumerate la paragraful 1.7.4, sunt produse de industria petrolier, care extrage produse valoroase, de regul prin forarea n crusta pmntului. Unele extracii sunt efectuate prin folosirea de metode specifice mineritului, de exemplu: puuri de exploatare deschise, de nisip petrolifer sau de isturi petrolifere. Extracia de produse solide necesit un efort mai mare, din punctul de vedere al forei de munc, dect extracia de produse fluide. O singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu ajutorul pompelor sau valvelor, ocazional avnd nevoie de ajutor pentru ntreinere sau de echipe de intervenie. 1.8.4 n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze economice de extracie a ieiului. La finalul fazei iniiale de extracie, o mare parte din rezerva de petrol existent poate rmne neextras. Pentru a recupera mai mult petrol sau gaze naturale, adesea se aplic o a doua metod sau o metod de recuperare intensificat. De obicei, la sfritul operaiunilor de producie, o mare parte din rezerva iniial de petrol rmne neextras. 1.8.5 O alt diferen major ntre industria minier i cea petrolier se refer la suprafaa de teren necesar pentru instalaiile de procesare i pentru infrastructur. Pentru operaiunile n vederea extraciei petrolului sau gazelor naturale este necesar o suprafa de teren relativ redus. Pentru o exploatare minier este necesar o suprafa mai extins de teren, pentru depozitarea produselor finite i pentru depozitarea reziduurilor, precum i pentru mine deschise, atunci cnd este cazul. 1.8.6 ieiul, gazele naturale i produsele petroliere rafinate sunt cel mai adesea transportate prin conducte, spre pia sau porturi. Spre deosebire de acest mod de transport, un produs al industriei miniere este transportat ctre pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau cu autocamioane, avnd ca rezultat costuri iniiale i impacturi asupra mediului nconjurtor diferite. 1.9 Pe plan mondial, industriile minier i petrolier sunt industrii de interes major. Produsele obinute n cadrul acestora sunt eseniale n economiile moderne, reprezentnd materii prime i materiale pentru alte industrii, ca cea energetic, de construcii, prelucrtoare, transporturi i comunicaii.
GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv 305
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 1.10 Explorarea proprietilor mineralogice i petrolifere este o activitate care presupune un risc ridicat. Sunt necesare studii numeroase i o munc intens pentru a determina viabilitatea tehnic i economic a produciei. Majoritatea proprietilor (nelese ca activiti) din aceste industrii, nu ating stadiul produciei. 1.11 Profitul net previzionat sau potenial, rezultat din exploatarea resurselor naturale ale unei proprieti din industria extractiv, reprezint principala surs a valorii. Profitul net poate varia de la an la an, fiind n strns dependen de resursele naturale extrase i destinate vnzrii, de caracterul ciclic al pieei resurselor, de preurile de vnzare i de variaiile volumului produciei i ale costurilor. 1.12 Proprietile care conin resurse naturale mineralogice i petrolifere sunt evaluate iniial n baza existenei rezervelor de minerale i petrol, a resurselor de minerale i petrol sau a posibilitilor de a descoperi resurse. Cantitatea i calitatea acestor rezerve/resurse poate varia n timp, n funcie de modificrile economice i progresul tehnic, precum i de succesul explorrii. Fr ndoial, sunt resurse care se vor epuiza n timp. 1.13 Imobilizrile corporale, instalaiile specializate i echipamentele (pentru definiii vezi Glosarul), folosite n extracia i prelucrarea materiilor prime din industria extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac sunt evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare. 1.14 Proprietile care au ca obiect de activitate explorarea au o valoare patrimonial ce deriv din posibilitatea de a descoperi i a deine depozite mineralogice i petrolifere viabile economic. ntr-o proprietate de explorare, drepturile (aciunile) sunt cumprate i vndute (tranzacionate) pe pia. Numeroase asemenea tranzacii implic contracte cu interese pariale, cum ar fi opiunile i contractele de joint-venture. 1.14.1 Valoarea unei proprieti de explorare este dependent, ntr-o mare msur, de informaiile geologice i auxiliare referitoare la suprafaa de teren sau subteranul explorat i de interpretrile acestora. Pn n momentul n care este descoperit i explorat, puine lucruri pot fi cunoscute despre caracteristicile unui depozit de resurse naturale. 1.14.2 De regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n zone izolate i, n general, se afl n mare parte sau complet n subteran i, uneori, sub cursuri de ap sau sub mri. 1.15 Valoarea rezidual a proprietii imobiliare, a mijloacelor fixe mobile n 306 GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta general, ct i cerinele de refacere a mediului (ca datorii i reamenajri ale proprietii) sunt factori importani n procesul de evaluare a proprietilor din industria extractiv.

2.1 Acest Standard de Practic n Evaluare ofer instruciuni specifice pentru evaluarea activelor i drepturilor de proprietate n cadrul industriei extractive. Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS-urile 1, 2 i 3), Standardelor Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA 1, 2 i 3) i Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare (GN-uri). Pentru aplicarea n industria extractiv se indic urmtoarele GN-uri: GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare; GN 2 Evaluarea pentru nchiriere/leasing; GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile GN 4 Evaluarea activelor necorporale; GN 6 Evaluarea ntreprinderii; GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar -(CIN) i GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe informaii de pia i analiza investiiilor. 2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de furnizare de ap industrial i asupra sistemului de stocare a apei, pot constitui o component important n evaluarea proprietii din industria extractiv. Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau pot fi obinute n alt mod. Drepturile i facilitile adecvate pentru transportarea i stocarea apei, din afara sistemului (off-site), pot fi cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea contribuiei acestor drepturi pune probleme speciale, care trebuie solicitate evaluatorului. Totui, acest GN nu conine instruciuni specifice pentru evaluarea dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia. 2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia sau acestea sunt analizate, evaluatorii trebuie s in cont de prevederile IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, n corelare cu acest GN. n anumite ri, bursele de valori i administratorii pot avea cerine specifice de raportare, cerute pentru industria minier i a petrolului, care ns nu constituie subiectul prevederilor din Standardele Internaionale de Evaluare. GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv 307
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2.4 Dei furnizeaz ghidare suplimentar pentru conducerea i raportarea evalurii proprietilor i intereselor din industria extractiv, n conformitate cu paragraful 2.1 de mai sus, prevederile acestui GN nu nlocuiesc prevederile din ediia curent a Standardelor Internaionale de Evaluare.
3.0 Definiii
3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia i n procesele asociate gsirii resurselor naturale, n sau n apropierea scoarei pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului. Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar include extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic. 3.2 Proprietate de explorare sau arie. Un drept real imobiliar asupra unei proprieti ce conine minereuri sau petrol, de prospeciune pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care viabilitatea economic nu a fost demonstrat. 3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare, cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul poate fi utilizat ca baz pentru o decizie final, de ctre o instituie financiar interesat s continue sau s finaneze dezvoltarea prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i Studiu de prefezabilitate. 3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare intrinsec, stabilit de umanitate i gsit n/sau pe scoara pmntului. Pentru scopul acestui GN, mineralele includ i minerale metalice, minerale industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali; dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat. 3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale (CRIRSCO): partea unei resurse minerale cuantificat sau presupus, care poate fi extras economic din min. Include materialele diluate i alocrile pentru pierderi care pot interveni cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot include studii de fezabilitate, n care au fost realizate i incluse consideraii referitoare la acestea i modificri reale, presupunnd factori de extracie din min, metalurgici, economici, de marketing, legali, de mediu, sociali i guvernamentali. La momentul raportrii, aceste aprecieri demonstreaz c 308 GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta extracia a fost justificat. n vederea creterii ncrederii, rezervele minerale sunt clasificate n rezerve minerale probabile i rezerve minerale certe. Catalogul Clasificrii Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele minerale i subdiviziunile sale, aplicnd sistemul de coduri al UNFC. Entitile care au ales s adopte definiiile UNFC sau alte definiii ale rezervei minerale, pentru rapoartele financiare publice sau pentru scopurile raportrii statutare, trebuie s reconcilieze rezervele minerale cu categoriile CRIRSCO, respectiv rezervele minerale probabile i certe pentru scopul evalurii. 3.6 Resurs mineral. Conform definiiei date de CRIRSCO: o concentrare sau depozitare a unui material cu un interes economic intrinsec, n sau pe scoara pmntului (depozit), n asemenea form i cantitate, nct sunt necesare prospectri rezonabile pentru eventuala extracie economic. Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cunotinele i evidenele geologice specifice. Dup certitudinea lor, resursele minerale sunt clasificate n categoriile: presupuse, descoperite i cuantificate. Poriunile depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual extragere economic, nu trebuie incluse n resursele minerale. Catalogul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele minerale i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codare UNFC. Pentru scopul acestui GN, clasificarea minereurilor, conform categoriei G4 UNFC (Studiul de recunoatere), este exclus din resursa mineral. Entitile care adopt UNFC sau alte definiii ale resurselor minerale, pentru scopul raportrii financiare publice sau raportri statutare, trebuie s reconcilieze resursele minerale cu categoriile CRISCO de resurse minerale presupuse, descoperite i cuantificate pentru scopul evalurii. 3.7 Industria minier. Entitile implicate n explorarea mineralelor, minerit, procesarea i marketingul mineralelor. Acest GN nu se refer i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la uzinele de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distribuia metalelor rafinate, pn la fabricarea metalelor sau n producia de minerale, pn la piaa final. 3.8 Petrol. Orice substan natural coninnd hidrocarbon n stare gazoas, lichid sau solid. Produsele petroliere primare sunt ieiul i gazul natural.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.9 Industria petrolului. Entitile implicate n explorri pentru petrol i n extracia, procesarea, rafinarea i marketingul ieiului i gazelor asociate. Acest GN nu se refer i la activitile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distribuia produselor petroliere rafinate ctre retaileri. 3.10 Rezerve petrolifere. Conform definiiei date de ctre Societatea Inginerilor Petrolieri (SPE) i Congresul Mondial al Petrolului (WPC): ,,acele cantiti de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncepnd cu o anumit dat. Toate rezervele de petrol estimate implic cteva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul estimrii i interpretrii acestor date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute dect rezervele certe i pot fi mai departe sub-clasificate ca rezerve probabile i posibile, care s denote creterea progresiv a nesiguranei obinerii lor. Rezervele certe pot fi mprite n categoriile exploatate i neexploatate. Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele petrolifere i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codificare UNFC. 3.11 Resurse petrolifere. Pentru scopul acestui GN, resursele petrolifere conin numai rezervele de petrol i resursele contingente. Resursele contingente, aa cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al Petrolului (WPC), mpreun cu Asociaia American a Geologilor Petrolieri (AAPG), sunt: ,,acele cantiti de petrol, care sunt estimate, la o anumit dat, s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care nu sunt considerate nc a fi exploatabile comercial. Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele petrolifere i subdiviziunile acestora, aplicnd sistemul de codificare UNCF. Pentru scopul acestui GN, acumulrile de petrol clasificate n categoria G4 a UNFC (Condiii geologice poteniale) sunt excluse din resursele petrolifere. 3.12 Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui depozit de iei sau mineral, n care sunt luai n considerare cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de mediu i ali factori 310 GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta relevani, pentru a servi ca baz rezonabil pentru decizia de a proceda la un studiu de fezabilitate. 3.13 Redeven sau ,,venit din redeven n industria extractiv. Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de producie. ,,O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de producie, pltit unei persoane, alta dect locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului. 3.14 Expert tehnic n industria extractiv (numit expert tehnic n acest GN). O persoan care este responsabil pentru toat evaluare tehnic, aflat la baza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert tehnic trebuie s aib experiena adecvat n aceast problem, iar n rile unde se cere prin statut sau legislaie, trebuie s fie membru sau s dein o licen valabil din partea unei organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a sanciona membrii sau liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert tehnic. 3.15 Evaluarea tehnic n industria extractiv. Un document tehnic elaborat de experii tehnici care sprijin evaluarea industriei extractive i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare.

4.1 Printre GAAP-urile naionale exist cteva abordri curente n cuantificarea ,,activitilor din amontele fluxului tehnologic, care includ prospectarea (explorarea), descoperirea i exploatarea resurselor minerale sau petrolifere, pn cnd se ajunge ca rezervele s fie vndute sau utilizate. Elementul de risc ridicat, aferent cheltuielilor acestor activiti, a dus la dou importante abordri ale contabilizrii, pe baza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea fiind: (a) toate ,,costurile de explorare i evaluare s fie anulate, cu excepia cazului n care se ateapt ca ele s fie recuperate sau n care activitile nu au demonstrat nc dac aceste costuri sunt recuperabile din punct de vedere economic (de exemplu, adaptrile unei abordri ,,eforturi de succes). n aplicarea acestei abordri exist situaii diferite n care este permis capitalizarea anumitor tipuri de cheltuieli i tratamentul GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv 311
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta costurilor nainte de determinarea ,,succesului, al activitilor de explorare i evaluare, i (b) toate cheltuielile aferente descoperirii i exploatrii rezervelor minerale i petroliere s fie capitalizate i tratate ca parte a costului oricror rezerve care ar putea fi descoperite (adic, abordarea la ,,cost total). 4.2 n decembrie 2004, Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) realizeaz IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor minerale. n cadrul prevederilor Standardului, entitilor le sunt permise s recunoasc cheltuielile de explorare i evaluare ca active de explorare i evaluare. Standardul cere ca aceste active s fie evaluate la cost, la recunoaterea iniial. Dup recunoaterea iniial, o entitate poate alege s aplice un model de cost sau un model de reevaluare (aa cum este subliniat att n IAS 16, Imobilizri corporale, ct i n IAS 38, Active necorporale) pentru a evalua activele lor de explorare i evaluare. 4.2.1 Conceptul activelor de explorare i evaluare i costurile care realizeaz aceste active, se aplic att modelului bazat pe cost, ct i celui bazat pe reevaluare, descrise mai sus. 4.3 IFRS 6 specific, la paragraful 9, c: O entitate va determina o politic specificnd care cheltuieli sunt recunoscute drept active de explorare i evaluare i va aplica acea politic n mod consecvent. Pentru a face aceast determinare, o entitate ia n considerare gradul n care cheltuiala poate fi asociat cu descoperirea resurselor minerale specifice. Cele ce urmeaz sunt exemple de cheltuieli care pot fi incluse n evaluarea iniial a activelor de explorare i evaluare (lista nu este exhaustiv):

achiziionarea drepturilor de a explora; studii topografice, geologice, geochimice i geofizice; forri de explorare; spturi; eantionare; i activiti n legtur cu evaluarea fezabilitii tehnice i viabilitatea comercial a extraciei unei resurse minerale.
312 GN 14, Evaluarea proprietilor din industria extractiv
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.3.1 IFRS 6, paragraful 5 (a), exclude activitile care au avut loc nainte de explorarea pentru i evaluarea resurselor minerale din sfera de cuprindere a Standardului. 4.3.2 IFRS 6, paragraful 10, stipuleaz suplimentar: Cheltuielile legate de valorificarea resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de explorare i evaluare. Cadrul general i IAS 38, Imobilizri necorporale ofer ndrumri referitoare la recunoaterea activelor ce apar n urma valorificrii. 4.3.3 Cnd factorii i mprejurrile, stipulate n paragraful 20 al Standardului, sugereaz c valoarea contabil a activelor de explorare i evaluare poate depi valoarea lor recuperabil, entitilor li se cere s cuantifice i s prezinte orice pierdere din depreciere. Nivelul la care aceste active sunt analizate pentru depreciere este un nivel mai mare de agregare dect cel alocat din IAS 36 i poate conine una sau mai multe uniti generatoare de numerar. 4.3.4 n contextul IFRS 6, o resurs mineral include minerale, iei, gaz natural i alte resurse similare neregenerabile (vezi termenii definii n anexa A la IFRS 6) i n paragrafele 3.6 i 3.11 de mai sus. 4.4 Standardele IASB, care cer ca determinrile valorii s fie prezentate conform prevederilor acestui GN, sunt:
IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii recuperabile a unui activ (incluznd activele care ncorporeaz rezerve i resurse), pentru a vedea dac activul a suferit o pierdere din depreciere. Acest proces cere determinarea valorii juste minus costurile de vnzare i/sau valorii de utilizare, aa cum este definit n Standard. IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea valorii contabile a activelor care au fost obinute prin achiziia ntreprinderii (incluznd active care incorporeaz rezerve i resurse); i IAS 16 Imobilizri corporale - pentru reevaluarea (dac este aleas) imobilizrilor corporale legate de operaiunile de extracie.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 4.5 Acest GN recunoate c, de obicei, costul istoric al rezervelor minerale i petroliere descoperite i exploatate nu reflect valoarea realizabil a acestor rezerve, dup ce acestea au fost stabilite.

5.1 Concepte de evaluare 5.1.1 Prevederile acestui GN sunt destinate s asigure aplicarea Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) n evalurile din industria extractiv, n conformitate cu fundamentele evalurii, exprimate n Conceptele Fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate. 5.1.2 Tipul de valoare este valoarea de pia definit n IVS 1, Valoarea de pia tip de valoare. Dac trebuie determinat alt tip de valoare, n conformitate cu IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, evaluatorul trebuie s prezinte i s sublinieze o definiie clar a acelei valori, n raportul su de evaluare, aa cum cere IVS 3, ca i o explicaie clar i concis. 5.1.3 Tipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din industria minier i petrolier trebuie corect identificate, n vederea seleciei corecte a standardelor IVSC i GN-uri aplicabile. Natural intervenind in situ, petrolul i mineralele sunt pri ale pmntului fizic i proprietii imobiliare. Deinerea acestor minerale i petrol in situ, a unei participaii la aceste resurse naturale i a dreptului de a explora i extrage aceste resurse naturale, reprezint drepturi reale imobiliare, exceptnd cazul n care exist o alt definiie dat printr-o reglementare. Mineralele i petrolul sunt bunuri mobile pe timpul transportrii i procesrii. Operaiunile n min, spatul sau foratul petrolului sunt activiti ale afacerii, aa cum sunt transportarea i procesarea petrolului i minereurilor. Asemenea afaceri sunt fcute de ntreprinderi din industria extractiv, care dein proprieti imobiliare i bunuri mobile, iar funcionarea lor contribuie la valoarea ntreprinderii, determinat pe premisa continuitii activitii. 5.1.4 Un aspect cheie n evaluarea proprietii asupra unei resurse naturale din industria extractiv este identificarea corect a drepturilor de proprietate i a drepturilor nrudite supuse evalurii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.1.5 O evaluare de pia a unei proprieti din industria extractiv, ca proprietate imobiliar, trebuie s se bazeze pe cea mai bun utilizare (CMBU) a proprietii. Aceasta cere luarea n considerare i a utilizrii ne-minerale i ne-petroliere a proprietii, dac aceste utilizri sunt posibile. Trebuie luat n considerare i o schimbare n explorare, dezvoltare sau n strategia de exploatare, ca i poteniala nchiriere a proprietii, n vederea maximizrii beneficiului economic. 5.1.6 n determinarea CMBU, evaluatorul trebuie s determine cea mai probabil utilizare care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai a proprietii. 5.1.7 n efectuarea unei evaluri de pia exist trei abordri n evaluare, apte a fi folosite: (a) Abordarea prin comparaia vnzrilor (Abordarea prin pia n cazul evalurii ntreprinderii), n general prin ci indirecte (vezi paragraful 5.3.1 de mai jos); (b) Abordarea prin venit (capitalizare) incluznd fluxul de numerar actualizat rezultat din pia; (c) Abordarea prin cost (abordarea bazat pe active n cazul evalurii ntreprinderii), incluznd costul de nlocuire net i analizele costului echivalent. 5.1.8 Unde au fost selectate una sau mai multe din abordrile evalurii de mai sus, n dauna altora, motivul alegerii trebuie menionat. 5.1.9 n evaluarea intereselor proprietii cu resurse naturale minerale i petroliere, metodele adecvate de evaluare depind de stadiul explorrii sau dezvoltrii proprietii. Pentru uurin, asemenea proprieti minerale i petroliere pot fi mprite n patru mari tipuri, dei mprirea este uneori expresia opiniei evaluatorului sau expertului tehnic.
Proprieti de explorare; Proprieti cu resurse;

Proprieti n dezvoltare; Proprieti n producie.
5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2. 5.1.11 Proprietile cu resurse conin resurse minerale sau resurse de petrol, dar care nu au fost demonstrate ca fiind economic viabile, printr-un studiu de prefezabilitate sau de un studiu de fezabilitate. 5.1.12 n general, proprietile n dezvoltare sunt cele pentru care s-a demonstrat printr-un studiu de fezabilitate, c sunt economic viabile, dar nu se afl nc n producie. 5.1.13 Proprietile n producie conin o operaiune activ de exploatare de minerale sau petrol, la momentul evalurii. 5.1.14 Diferitele stadii de explorare i dezvoltare au grade de risc diferite. Riscul este legat de probabilitatea de a aprea ceva neprevzut n continuarea produciei de minerale sau petrol. Cu ct o proprietate de explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse, spre proprietatea n dezvoltare i spre proprietatea n producie, cu att exist mai multe informaii tehnice, dnd posibilitatea efecturii analizei tehnice, incluznd realizarea de studii de prefezabilitate i de fezabilitate, care reduc astfel factorul de risc, cum ar fi capitalul investit la risc cu creteri rapide. 5.1.15 Rezultatele din abordrile i metodele de evaluare aplicate trebuie apreciate i reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii. Trebuie menionate motivele pentru care se acord o importan mai mare unei abordri sau unei metode, dect alteia. 5.2 Competen i imparialitate 5.2.1 Evalurile realizate, conform acestui GN, trebuie s respecte toate prevederile Codului Deontologic IVSC. 5.2.2 Pentru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de proprietate n industria extractiv, evaluatorul trebuie s aib competen relevant n acest domeniu sau s foloseasc serviciile unui expert tehnic cu abiliti adecvate. 5.2.3 Realizarea unei evaluri credibile i corecte cere ca evaluatorul s aib pregtire specializat sau asisten de la un expert tehnic sau ali specialiti
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta acreditai n geologie, n estimarea resurselor i rezervelor, n inginerie, n aspecte economice i de mediu, relevante pentru subiectul tipului de resurse naturale i de relief. Termenul expert tehnic include persoana competent, evaluator independent i cerine similare, care pot fi aplicate n anumite ri, dac intenia utilizrii raportului de evaluare este raportarea financiar sau alte scopuri reglementate. 5.2.4 Evaluatorul este responsabil pentru decizia de a apela la o evaluare tehnic, la informaii sau la o opinie a altor experi sau specialiti. Aceasta include responsabilitatea pentru o verificare rezonabil asupra calificrii i competenei adecvate a acestora i dac munca lor este credibil. 5.3 Consideraii speciale ale evalurii n industria extractiv 5.3.1 Fiecare depozit mineral, acumulare de iei i proprietate de explorare sunt unice. Ca urmare, comparaia direct a tranzaciilor cu proprieti cu resurse naturale minerale i petroliere este adesea dificil sau inadecvat. Totui, analiza vnzrilor este un instrument de evaluare important. Corectarea preurilor de vnzare sau analiza pe baza ratelor pot fi frecvent aplicate pentru scopul comparaiei indirecte a vnzrilor. Analiza vnzrilor i alte analize de pia pot adesea releva factori de pia, cum sunt rata de actualizare, un factor de risc sau un factor de incertitudine, care pot fi folosite n abordarea prin venit. 5.3.2 Pentru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a valorii de pia, analiza de evaluare trebuie s se bazeze pe evidena de pia i pe ateptrile curente i percepiile participanilor pe pia pentru proprietatea evaluat, iar aceast eviden de pia trebuie s fie aplicat n mod consecvent n analiza evaluatorului. 5.3.3 Metoda cea mai utilizat, de ctre oamenii de afaceri, n decizia lor de a investi n industria extractiv, este analiza valorii nete actualizate/ analiza fluxului de numerar actualizat (analiza VNA/ analiza DCF). Evaluatorul trebuie s tie c acestea i alte metode, cum ar fi cele bazate pe teoria opiunii, vor conduce la estimri ale valorii de investiie sau valorii de utilizare, dac nu a acordat atenia necesar pentru a se asigura c a obinut valoarea de pia. Pentru ca evaluatorul s raporteze o valoare de pia estimat, rezultat dintr-o asemenea analiz, trebuie ca toate intrrile i ipotezele s reflecte evidenele de pia disponibile, precum i ateptrile curente i percepia participanilor pe pia, n conformitate cu GN 9.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Trebuie s fie specificat orice deviere de la cerinele GN 9. 5.3.4 Valoarea de pia a proprietilor asupra resurselor naturale i a ntreprinderilor din industria extractiv, de obicei, este mai mare sau mai mic dect valoarea sumei prilor sau valorile componentelor. De exemplu, valoarea de pia a unei proprieti imobiliare mari, deinute n proprietate deplin, care conine un depozit mineral, este rareori egal cu suma valorilor componentelor, adic minerale, suprafee de teren i mijloace fixe mobile. Situaii similare pot adesea exista n industria petrolier. 5.3.5 Pentru o proprietate cu resurse naturale din industria extractiv, aflat n producie, pot fi separate drepturile de proprietate pe pri componente, existente n ntreprindere, cum ar fi: rezerve, redevene, maini i echipamente. Pentru evaluatorul unei ntreprinderi este important s recunoasc corect acestea. Poate exista i o cerin de evaluare separat a drepturilor de proprietate pariale. 5.3.6 Ori de cte ori este posibil, pentru estimarea valorii, trebuie verificat corectitudinea datelor relevante. Aceasta poate include verificri selective ale informaiilor puurilor de foraj, eantioane i date analitice nrudite pentru subiectul proprietii cu resurse naturale, i confirmarea informaiilor publicate privind tranzaciile cu proprieti similare. 5.3.7 n cazul unei proprieti cu resurse naturale, dac exist mai multe estimri ale cantitii i calitii resurselor i rezervelor, evaluatorul va decide care dintre estimri este adecvat i care poate s fie folosit ca baz n procesul de evaluare, trebuind s menioneze i motivele. O analiz critic a estimrilor alternative poate fi depus mpreun cu raportul de evaluare. 5.3.8 Evaluatorul va lua n considerare i va face referire la alte probleme, care au un impact important n evaluare. n funcie de tipul de proprietate i drepturile evaluate, acestea pot include:
situaia concesiunilor, a drepturilor i a altor interese; toate depozitele minerale i petrolifere n cadrul limitelor concesiunii
sau drepturilor;

accesul pe piee, calitatea i cantitatea produsului care poate fi
vndut;
serviciile i infrastructura i orice taxe pentru utilizarea cilor de acces,
onorarii sau obligaii legate de acestea;

evaluarea mediului i obligaiile de reabilitare; orice aspect al dreptului natural al populaiei autohtone; cheltuielile de capital i de exploatare; programarea i finalizarea investiiei de capital; estimrile valorii reziduale; cerine statutare/legale i acorduri importante; impozitare i redevene; datorii i expunere financiar; reabilitarea amplasamentului, reclamaii i costuri de nchidere; orice alt aspect care are importan asupra evalurii.
5.4 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din industria extractiv 5.4.1 Raportul de evaluare trebuie s identifice corect tipurile de proprietate, interesul specific n proprietate i drepturile nrudite, care trebuie evaluate, aa cum se specific n IVS 3. 5.4.2 Raportul de evaluare trebuie s prezinte numele, calificarea profesional i experiena relevant n industrie a evaluatorului i a altor experi tehnici, a cror evaluare tehnic a fost folosit pentru a argumenta evaluarea. 5.4.3 Raportul de evaluare trebuie argumentat cu prezentarea codurilor relevante din industria extractiv, standardelor sau uzanelor practicii aplicabile evalurii i suportul evalurii tehnice. Toate estimrile resurselor sau rezervelor minerale sau petroliere, prezentate n raportul de evaluare sau n suportul evalurii tehnice, vor fi nsoite de definiiile furnizate n seciunea 3, de mai sus, i de sistemul de
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta clasificare indicat n aceste definiii, cu excepia cazului cnd jurisdicia sau alte cauze rezonabile nu prevd altceva. 5.4.4 n raportul de evaluare vor fi incluse hri, seciuni geologice, diagrame i fotografii, dac este adecvat i posibil, pentru a ajuta n comunicare i informare. Informaiile tehnice importante, care susin evaluarea proprietii cu resurse naturale, incluznd rezervele i resursele estimate a fi evaluate, vor fi prezentate i comentate n evaluarea tehnic. 5.4.5 Raportul de evaluare va prezenta, dac unitatea angajatoare a evaluatorului sau proprietarul activului ori managementul lui operaional au furnizat evaluatorului o declaraie, conform creia au fost oferite acestuia toate datele disponibile i informaiile cerute de evaluator sau alte aspecte importante pentru evaluare.


Evaluarea proprietii istorice
1.0 Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare 15
1.1 Proprietile istorice sunt active de patrimoniu cultural, istoric i/sau arhitectural. 1.2 Proprietile istorice pot avea protecie legal sau statutar datorit importanei lor culturale i economice. Multe guverne au adoptat msuri pentru protejarea proprietilor istorice i a ariilor desemnate ca avnd arhitectur deosebit sau de interes istoric. 1.3 Organizaiile private au un rol important n promovarea conservrii istorice i a educaiei n legtur cu proprietile istorice. n unele cazuri, proprietile istorice genereaz beneficii economice prin dezvoltarea turismului n zonele unde sunt situate. 1.4 Evaluarea proprietilor istorice necesit luarea n considerare a unei varieti de factori, care sunt asociai cu importana acestor proprieti, incluznd protecia legal i statutar de care beneficiaz; diferitele constrngeri n ceea ce privete utilizarea, transformarea i transferul acestora; posibile subvenii sau exceptri de la impozitare n unele jurisdicii pentru proprietarii unor astfel de proprieti. 1.5 Costurile de restaurare i conservare a proprietilor istorice pot fi considerabile i aceste costuri pot afecta valoarea proprietilor. 1.6 Estimarea celei mai bune utilizri a proprietilor istorice va depinde de restriciile specifice aplicabile. n unele situaii, utilizarea proprietilor istorice este limitat la restaurarea pentru ocuparea de ctre proprietar, pe cnd n altele este permis adaptarea pentru o alt utilizare, inclusiv utilizarea n scop comercial (lucrativ).

2.1 Acest GN se refer la proprietatea imobiliar care are semnificaie cultural i istoric, cu referire ndeosebi la cldirile i siturile istorice. El nu se refer la activele de patrimoniu natural i nici la activele de patrimoniu de natura GN 15, Evaluarea proprietii istorice
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta bunurilor mobile, cum ar fi operele de art (GN 5 conine recomandri pentru evaluarea bunurilor mobile). 2.2 Acest GN se aplic la evaluarea proprietilor istorice att din domeniul public, ct i din cel privat. Proprietile istorice deinute, att de entiti din sectorul public, ct i din cel privat, se aseamn prin caracteristici culturale similare i prin existena unor probleme comune referitoare la restaurare i/sau la adaptare. Dar prevederile de protecie legale sau statutare specifice, care se aplic proprietilor istorice, publice i private, i alte constrngeri referitoare la utilizarea, demolarea i vnzarea acestora, pot s fie diferite. 2.3 Proprietatea istoric este un termen generic, care cuprinde multe categorii de proprieti imobiliare. Unele proprieti istorice au fost restaurate la condiia lor iniial; unele au fost restaurate parial (de exemplu faada cldirii); iar altele nu au fost restaurate deloc. Proprietile istorice includ i proprietile adaptate parial la standardele curente (de exemplu, spaiul din interiorul lor), ca i proprietile care au fost modernizate n mod extensiv. Toate proprietile istorice (cldiri i/sau situri) au un caracter istoric de un anumit grad. Acest GN se refer la proprietile care au caracter istoric ntr-un grad mai mare sau mai mic.
3.0 Definiii
Definiii conform Standardelor Internaionale de Evaluare 3.1 Asociaii ale proprietarilor de proprieti istorice. Asociaii partenere nonprofit care promoveaz conservarea proprietilor istorice i acord consultan membrilor proprietari, n probleme precum administrarea, repararea, mentenana, impozitarea i asigurarea proprietilor istorice. 3.2 Proprietate istoric. Proprietate imobiliar recunoscut public sau desemnat oficial de ctre o comisie guvernamental ca avnd importan istoric sau cultural datorit asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric, cu un stil arhitectural, sau cu un patrimoniu naional. Proprietilor istorice li se asociaz n mod obinuit patru caracteristici: 1) importana lor istoric, arhitectural i/sau cultural; 2) protecia statutar sau legal de care pot beneficia; 3) constrngeri i limitri n ceea ce privete utilizarea, transformarea i transferarea; i 4) obligaia frecvent n unele jurisdicii de a fi accesibil publicului. Conceptele de proprietate imobiliar istoric i activ de patrimoniu adesea se suprapun, dar nu sunt identice n toate cazurile. A se vedea i Activ de patrimoniu, Proprieti istorice cu destinaie public.
322 GN 15, Evaluarea proprietii istorice
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 3.3 Lista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice. O nregistrare oficial a proprietilor istorice. Nu toate proprietile istorice sunt nregistrate n mod obligatoriu n list/registru. Multe proprieti recunoscute n mod public ca avnd importan cultural i istoric sunt calificate de asemenea ca proprieti imobiliare istorice. 3.4 Stimulente pentru conservare. Stimulente pentru proprietarii proprietilor istorice, de natur fiscal n principal, pentru a promova restaurarea i conservarea unor astfel de proprieti. Exemplele pot include exceptri/scutiri de la taxele de motenire pentru proprietile n conservare, oferite trusturilor de patrimoniu, subvenii guvernamentale, exceptri/scutiri de la taxe/impozite municipale, credite fiscale pentru investiii oferite proprietarilor de proprieti istorice, drepturi transferabile de dezvoltare i deduceri de impozit pentru servituile de conservare donate unor organizaii non-profit. 3.5 Proprieti istorice cu destinaie public. Acele proprieti al cror statut istoric este recunoscut oficial de ctre organisme guvernamentale autorizate s identifice proprieti istorice i s promoveze conservarea istoric. Astfel de organisme pot fi create de ctre guvernele naionale/federale, de stat/provinciale sau ale reedinelor de judee/municipale. Societile istorice locale nonguvernamentale pot i ele s desemneze proprietile istorice i s in un o list a proprietilor istorice private, care confer multe dintre stimulentele prezentate, dar rmnnd unele excepii de la restriciile guvernamentale. A se vedea i Lista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice. Definiia din Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public 3.6 Activ de patrimoniu. Un activ care are o semnificaie cultural, de mediu, sau istoric. Activele de patrimoniu pot include cldiri i monumente istorice, situri arheologice, zone de conservare i rezervaii naturale, i opere de art. Activele de patrimoniu prezint deseori urmtoarele caracteristici (dei aceste caracteristici nu sunt ntlnite numai la activele de patrimoniu): (a) Valoarea lor n termeni culturali, educaionali i istorici nu este reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat numai pe preul de pia; (b) Obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii severe la cedarea prin vnzare; (c) Deseori, ele sunt de nenlocuit, iar beneficiile lor economice pot crete o dat cu timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz ; i GN 15, Evaluarea proprietii istorice 323
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta (d) Estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri aceasta poate s fie de cteva sute de ani. Definiia de mai sus este consecvent cu descrierea activelor de patrimoniu i a celor n conservare din IPSAS 17.9 (n.b. IPSAS 17 nu conine n prezent o definiie formal a activelor de patrimoniu). Definiii din glosarul UNESCO pentru termeni de patrimoniu 3.7 Patrimoniu cultural. Sunt recunoscute trei grupuri de active: 1. Monumente: opere arhitecturale, opere de sculptur monumental i pictur, elemente sau structuri de natur arheologic, inscripii, adposturi n peter i combinaii de forme, care au o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei; 2. Grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit arhitecturii lor, a omogenitii sau a localizrii lor n peisaj, sunt de o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei; i 3. Situri: opere ale omului sau o combinaie dintre opera naturii i a omului, i arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o valoare universal remarcabil din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau antropologic. Convenia Mondial asupra Patrimoniului, Articolul I, UNESCO, 1972. 3.8 Proprietate cultural. Proprietatea nscris n Lista patrimoniului mondial dup ce a ntrunit cel puin unul dintre criteriile patrimoniului cultural i a trecut testul de autenticitate. (Convenia Mondial asupra Patrimoniului, Articolul II, UNESCO, 1972)
4.0 Relaia cu standardele de contabilitate

4.1 Standardul Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public 17 (Imobilizri corporale) nu cere unei entiti s recunoasc activele de patrimoniu, care ar ndeplini definiia i criteriile de recunoatere ale imobilizrilor corporale. Dac o entitate trebuie s recunoasc activele de patrimoniu, va trebui s aplice cerinele de prezentare a informaiilor din IPSAS 17 i poate, dar nu i se impune, s aplice cerinele de evaluare din IPSAS 17 (paragrafele 2 i 8). Comentariile IPSAS asupra activelor de patrimoniu (Ianuarie 2006) solicit evaluarea activelor de patrimoniu, cnd aceasta este 324 GN 15, Evaluarea proprietii istorice
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta posibil. Totui, cnd evaluarea nu este posibil, o entitate trebuie s prezinte informaii relevante, inclusiv motivele pentru care evaluarea nu a fost posibil. 4.2 Acest GN consider structurile istorice ca o categorie a activelor de patrimoniu i de conservare.

5.1 Evaluarea proprietilor istorice implic consideraii speciale n legtur cu natura metodelor i materialelor construciilor vechi, eficiena i performana curent ale unor astfel de proprieti, n termeni de active moderne echivalente, adecvarea metodelor folosite pentru a repara/restaura sau a reface/ reabilita proprietile, precum i cu caracterul i sfera proteciilor legale sau statutare de care beneficiaz proprietile. 5.2 Evaluarea proprietilor istorice se poate face prin aplicarea celor trei abordri - prin comparaia vnzrilor, prin cost i prin venit. Selectarea abordrii sau abordrilor ce vor fi utilizate depinde de existena datelor/informaiilor necesare pentru a aplica acea sau acele abordri. 5.2.1 Pentru a aplica abordarea prin comparaia vnzrilor, natura istoric a proprietii ar putea modifica ordinea de prioritate normal a elementelor/caracteristicilor de comparaie ale proprietilor comparabile. Este important ca evaluatorul s gseasc proprieti comparabile cu caracteristici istorice similare cu cele ale subiectului. Criteriile pentru selectarea proprietilor comparabile includ: asemnarea localizrii (de ex. zonarea, utilizarea permis, protecia legal i concentrarea proprietilor istorice), stilul arhitectural, mrimea proprietii i asocierile specifice culturale sau istorice ale proprietii subiect. Asupra preurilor de vnzare ale comparabilelor pot fi fcute o varietate de corecii. Acestea reflect diferenele de localizare, de cheltuieli de restaurare sau reabilitare sau de ngrdiri specifice. Coreciile sunt fcute n urmtoarele situaii: 5.2.1.1 cnd trebuie suportate cheltuieli de restaurare sau reabilitare a proprietii subiect, dar nu i pentru comparabilele vndute; i 5.2.1.2 cnd ngrdirile specifice ale subiectului, de exemplu contracte restrictive sau servitui de conservare, difer de cele ale proprietilor comparabile.
GN 15, Evaluarea proprietii istorice 325
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 5.2.2 Proprietile istorice care au o utilizare cu caracter comercial se evalueaz uzual, prin abordarea prin venit. Cnd ambiana i arhitectura deosebite ale unei proprieti istorice contribuie la creterea capacitii de utilizare a acesteia, n scop de generare de venit, iar aceast utilizare n scop de venit este considerat a fi cea mai bun utilizare a proprietii istorice, evaluarea va ine cont de urmtoarele: 5.2.2.1 Toate lucrrile propuse pentru repararea, adaptarea sau reabilitarea proprietii istorice trebuie s ntruneasc cerinele de zonare existente i obligaiile contractuale. 5.2.2.2 Cnd sunt necesare autorizaii pentru cldirile din registru sau exceptri de la codurile cldirilor sau modificarea documentaiei de urbanism, trebuie luat n considerare i perioada de timp necesar pentru obinerea unor astfel de autorizaii/aprobri. 5.2.2.3 Abordarea prin venit trebuie s ia n calcul rentabilitatea unei proprieti istorice generatoare de venit, pe baza chiriei i/sau venitului comercial pe care proprietatea este capabil s l genereze. Evaluatorul va trebui s fac referire la cheltuielile adiionale implicate n meninerea proprietii, mai ales la acele cheltuieli induse de deprecierea funcional sau de constituirea rezervelor pentru fondul de amortizare. 5.2.3 Cnd aplic abordarea prin cost la evaluarea proprietilor istorice, evaluatorul trebuie s aprecieze dac caracteristicile/aspectul cldirii vor avea o valoare intrinsec pe piaa acelei proprieti. Unele cldiri istorice vor avea valoare pur i simplu datorit statutului lor de simbol, de exemplu o faimoas galerie de art, n care cldirea are o importan egal sau mai mare dect funcia pe care o ndeplinete. Cu alte cuvinte, potenialul de servicii al unor astfel de cldiri este inseparabil de caracteristicile ei istorice. Echivalentul modern al acestor proprieti va trebui s reflecte fie costul de reproducie a unei replici sau, dac acest lucru nu este posibil din cauza inexistenei materialelor sau tehnicilor originale, costul unei cldiri moderne cu o specificitate similar. n multe cazuri, atributele istorice nu vor aduga nicio valoare sau chiar pot reprezenta o ngrdire pentru un cumprtor de pe pia, de exemplu un spital care funcioneaz ntr-o cldire istoric. n astfel de cazuri, echivalentul modern va reflecta costul unei cldiri noi, construit conform specificaiilor convenionale moderne.
326 GN 15, Evaluarea proprietii istorice
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta n toate cazurile, coreciile fcute pentru reflectarea deteriorrii fizice i deprecierii funcionale vor trebui s reflecte factori cum ar fi costul ridicat de mentenan a proprietii istorice, precum i pierderea flexibilitii de adaptare a cldirii la nevoile modificate ale unui ocupant. Terenul sau amplasamentul pe care o proprietate istoric este aezat, poate avea restricii asupra utilizrii lui. Ca urmare, orice astfel de restricii vor afecta valoarea terenului i a ntregii proprieti imobiliare. 5.3 Activele istorice sau de patrimoniu, pentru care nu exist informaii de pia credibile sau relevante, care nu au potenial de a genera venit i care vor fi nlocuite sau nu, ar putea s nu fie evaluate n mod credibil. Un exemplu ar putea fi cldirile ruinate parial, care nu au potenial de a genera venit. Cnd nu este posibil o estimare credibil a valorii, evaluatorul trebuie s arate motivele acestei concluzii, n raportul su de evaluare. 5.4 Prevederile legale menite s protejeze proprietile istorice pot limita sau restriciona utilizarea, intensitatea utilizrii sau degradarea unei proprieti istorice. Astfel de exemple sunt: acordurile restrictive referitoare la teren, care se menin n cazul schimbrii proprietarului; servitui de conservare care interzic anumite modificri fizice ale terenului, fa de situaia fizic a terenului la data constituirii servituii sau imediat dup restaurare; i o servitute de conservare care limiteaz utilizarea viitoare a proprietii, astfel nct s se protejeze spaiile deschise, mediul natural sau habitatul animalelor slbatice. 5.4.1 Clauzele restrictive i servituile de conservare, existente sau propuse, pot avea o influen major asupra celei mai bune utilizri a unei proprieti istorice i, de aceea, au un efect semnificativ asupra valorii proprietii. Servituile de conservare pot fi donate, cumprate sau obinute prin confiscare/expropriere. 5.5 Concluzia evalurii va fi raportat n concordan cu IVS 3, Raportarea evalurii.

6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la data de 31 iulie 2007.
GN 15, Evaluarea proprietii istorice 327
328
Glosar pentru Standardele Internaionale de Evaluare
330

A opta ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare cuprinde:
Introducere Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate Cod Deontologic Tipuri de proprietate Standarde Internaionale de Evaluare:
Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare IVS 1: Valoarea de pia tip de valoare IVS 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia IVS 3: Raportarea evalurii
Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare:
IVA 1: Evaluri pentru raportarea financiar IVA 2: Evaluri pentru garantarea mprumutului IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare:
Evaluarea proprietii imobiliare Evaluarea pentru nchiriere/leasing Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor Evaluarea activelor necorporale Evaluarea bunurilor mobile Evaluarea ntreprinderii Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN) GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiilor GN 10: Evaluarea proprietilor agricole GN 11: Verificarea evalurilor GN 12: Evaluarea proprietilor generatoare de afaceri Glosar pentru IVS-uri 331
GN 1: GN 2: GN 3: GN 4: GN 5: GN 6: GN 7:
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta GN 13: Evaluarea global pentru impozitarea proprietii GN 14: Evaluarea proprietilor din industria extractiv GN 15: Evaluarea proprietii istorice
Glosar
Standardele Internaionale pentru Raportare Financiar i Standardele Internaionale de Contabilitate, la care se face referire n acest Glosar, sunt:

Cadrul general pentru elaborarea i prezentarea situaiilor financiare IFRS 3, Combinri de ntreprinderi IFRS 5, Active imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor minerale IAS 1, Prezentarea situaiilor financiare IAS 2, Stocuri IAS 16, Imobilizri corporale IAS 17, Contracte de leasing IAS 27, Situaii financiare consolidate i individuale IAS 31, Interese n asocierile n participaie IAS 32, Instrumente financiare: prezentare IAS 36, Deprecierea activelor IAS 38, Active necorporale IAS 39, Instrumente financiare: recunoatere i evaluare IAS 40, Investiii imobiliare IAS 41, Agricultura
Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public, la care se face referire n Glosar, sunt:
IPSAS 16, Investiii imobiliare IPSAS 17, Imobilizri corporale ISPAS 21, Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de
trezorerie
Document UNESCO la care face referire glosarul

Convenia privind Patrimoniul Mondial, articolele I i II
332 Glosar pentru IVS-uri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Abordare bazat pe Cale de estimare a valorii unei active (Asset - Based ntreprinderi i/sau unei participaii la capital utiliznd metode bazate pe Approach) valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile. GN 6, 3.2
O abordare a valorii care analizeaz GN 6, 5.14.3.3 bilanul contabil al ntreprinderii, n 5.14.3.5 care toate activele, corporale i necorporale, precum i toate datoriile sunt exprimate la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie unica abordare utilizat n evalurile ntreprinderilor care i continu activitatea, n afar de cazurile n care este folosit n mod uzual de vnztori i cumprtori. Abordare n evaluare (Valuation Approach) n general, o cale de estimare a valorii care folosete una sau mai multe metode specifice de evaluare. n funcie de natura i scopul proprietii, pot fi aplicate trei abordri n evaluare. Acestea sunt: abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Aplicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea de pia sau o alt valoare, diferit de valoarea de pia. A se vedea: Abordare bazat pe active, Metoda comparaiei vnzrilor, Abordare prin cost, Abordare prin venit, Principiul substituiei, Abordare prin comparaia vnzrilor. GN 4, 3.23; GN 5, 3.20; GN 6, 3.38
Glosar pentru IVS-uri 333
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Abordare prin comparaia vnzrilor (Sales Comparison Approach) O abordare comparativ care ia n considerare vnzrile proprietilor similare sau substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat (proprietatea subiect) este comparat cu proprieti similare vndute, tranzacionate pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de vnzare. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 9.2.1.2
O cale general de estimare a valorii GN 5, 3.18 indicat pentru bunurile mobile sau pentru un drept de proprietate asupra bunurilor mobile, care utilizeaz una sau mai multe metode care compar subiectul cu bunuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor similare. Aceast abordare a evalurii bunurilor mobile depinde de cunotinele de pia ale evaluatorului i de experien, precum i de informaiile publicate despre elementele comparabile. Abordarea prin cost Una din abordrile valorii aplicate n GN 1, 3.11 estimrile valorii de pia i n alte (Cost Approach) multe situaii de evaluare. O abordare comparativ a valorii GN 5, 3.3 proprietii sau altor active, care consider, ca substitut/nlocuitor pentru cumprarea unei proprieti date, posibilitatea construirii unei alte proprieti care s fie echivalent cu cea original sau unei proprieti care ar avea aceeai utilitate i fr costuri de ntrziere. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta reproducie sau de nlocuire a proprietii sau activului n cauz, minus deprecierea total (cumulat). Vezi i Costul de nlocuire net, Depreciere, Cost de nlocuire, Cost de reproducie. Abordare prin pia O cale general de estimare a valorii GN 4, 3.17 (Market Approach) unui activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n cauz cu active similare care au fost vndute. O cale general de estimare a valorii GN 6, 3.26 unei ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare, care au fost vndute. Abordare prin venit (Income Capitalization Approach) O abordare comparativ a valorii care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului ntr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua n considerare o relaie direct (prin care o rat total de capitalizare sau de randament se aplic asupra venitului dintr-un singur an), ratele de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei) aplicate asupra fluxului de venit din perioada de previziune sau ambele. Abordarea prin venit reflect principiul anticiprii i substituiei. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 9.2.1.2; GN 1, 5.12.1; GN 5, 3.9
Activ (Asset)
i) O resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru entitate. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi necorporal. Totui, activul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal. ii) O resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru entitate. iii) Costul unui element de imobilizri corporale va fi recunoscut ca activ cnd: a) este posibil generarea ctre entitate de beneficii economice viitoare aferente activului; i b) costul activului poate fi evaluat n mod credibil. Termenul este folosit att pentru proprietatea imobiliar, ct i pentru bunuri mobile, corporale i necorporale. Dreptul de proprietate asupra unui activ este el nsui necorporal. A se vedea i Active curente, Active fixe sau pe termen lung, Activ de investiie, Activ de exploatare.
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 3.4
IAS Cadrul general 49 (a) IAS 38, 8
Activ biologic (Biological Asset)
Animale vii sau plante.
IAS 41, 5
Active de conservare A se vedea Activ de patrimoniu (Conservation Assets)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Active corporale (Tangible Assets) Active cu existen fizic. Exemple sunt: terenuri i cldiri, mijloace fixe mobile, mobilier, active n curs de execuie i dezvoltare. i) Active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei entiti. Exemple sunt: stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei, n mod normal, proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite circumstane, poate fi inclus i n activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare. ii) Un activ care satisface oricare dintre urmtoarele criterii: a) se ateapt s fie realizat sau este deinut cu intenia de a fi vndut sau consumat n cursul normal al ciclului de exploatare al entitii; b) este deinut, n principal, n scopul tranzacionrii; c) se ateapt a fi realizat n termen de 12 luni de la data bilanului; sau d) reprezint numerar sau echivalente de numerar (cum sunt definite n IAS 7 Situaiile fluxurilor de trezorerie), cu excepia cazului n care este interzis modificarea sau utilizarea sa pentru a stinge o datorie pentru o perioad de cel Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 3.5.1
Active curente (circulante) (Current Assets)
IAS 1, 57
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta puin 12 luni de la data bilanului. Toate celelalte active vor fi clasificate ca active pe termen lung (imobilizate). A se vedea i active imobilizate. Activ epuizabil (Wasting Asset) Un activ a crui valoare, exprimat n termeni reali, scade n timp. Exemple sunt dreptul chiriaului de ocupare i folosin i drepturile de concesiune. Un activ considerat necesar pentru activitatea normal de exploatare a ntreprinderii. A se vedea i Active de investiii imobiliare. Activ financiar (Financial Asset) Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 3.5.3
Activ de exploatare (Operational Asset)
IAS 32, 11 Orice activ care reprezint: a) numerar; b) un instrument de capitaluri proprii ale unei alte entiti; c) un drept contractual: (i) de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate; sau (ii) de a schimba active financiare sau datorii financiare cu alt entitate, n condiii care sunt potenial favorabile entitii; sau d) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii i este: (i) un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi obligat s
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta primeasc un numr variabil al propriilor instrumente de capitaluri proprii; sau (ii) un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat n alt fel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar pentru un numr fix din instrumentele de capitaluri proprii ale entitii. n acest scop, instrumentele de capitaluri proprii ale entitii nu includ instrumente care sunt ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entitii. Active generatoare de numerar (Cash Generating Assets) Active generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie (Non-Cash Generating Assets) Active deinute pentru a genera profit IPSAS 21.14
Active, altele dect activele generatoare de numerar
IPSAS 21.14
Active corporale i necorporale, care Active imobilizate (Non-Current assets) sunt mprite n dou categorii mari, i anume: terenuri i mijloace fixe (imobilizri corporale) i alte active pe termen lung. Numite i active fixe sau active pe termen lung. Active de infrastructur (Infrastructure Assets) Active care ndeplinesc unele sau toate caracteristicile de mai jos: a) fac parte dintr-un sistem sau dintr-o reea;
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 3.5.2
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta b) au natur specializat i nu au utilizri alternative; c) sunt imobile; d) pot face obiectul unor constrngeri la cedare. Definiia de mai sus este conform cu definiia activelor de infrastructur din IPSAS 17, 21. Active de investiii imobiliare (Investment Assets) Un activ deinut de o ntreprindere i Concepte considerat a nu fi necesar activitii fundamentale ale de exploatare. Principiilor de Evaluare General Terenuri i/sau cldiri, deinute Acceptate, pentru a aduce un venit curent sau 3.5.3 viitor din chirie i/sau pentru pstrarea sau sporirea valorii capitalului sau n ambele scopuri. Nu sunt deinute pentru a fi utilizate n producie sau pentru furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative, sau spre vnzare pe parcursul derulrii activitii comerciale. A se vedea i Activ din exploatare. Activ modern echivalent (AME) (Modern Equivalent Asset) GN 8, 3.3 Un activ care are o funciune similar i o capacitate productiv echivalent cu activul supus evalurii, dar al crui proiect curent i construcie sau execuie se face cu materiale i tehnici curente. Termenul activ modern echivalent este utilizat n cadrul Commonwealth. Active necorporale (Intangible Assets) Active care se manifest prin proprietile lor economice; ele nu au substan fizic; acord drepturi i privilegii proprietarului acestora i n
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta general produc venituri pentru proprietarii lor. Activele necorporale pot fi clasificate ca derivnd din drepturi, relaii, active necorporale grupate, sau proprietate intelectual. n general, accepiunea contabil GN 4, 3.14, limiteaz recunoaterea activelor 3.14.5 necorporale individuale la cele care: ndeplinesc criteriile de recunoatere; au o durat de via rmas legal sau contractual i/sau trebuie s fie transferabile n mod individual i separabile de ntreprindere. Un activ nemonetar identificabil fr IAS 38, 8 substan fizic. Active nete (Net Assets) Active totale minus datorii totale. GN 6, 3.31
Activ de patrimoniu Un activ care are o semnificaie cultural, istoric sau de mediu. (Heritage Asset) Activele de patrimoniu pot include cldiri i monumente istorice, situri arheologice, zone de conservare i rezervaii naturale, i opere de art. Activele de patrimoniu prezint deseori urmtoarele caracteristici (dei aceste caracteristici nu sunt ntlnite numai la activele de patrimoniu): a) Valoarea lor n termeni culturali, educaionali i istorici nu este reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat numai pe preul de pia; b) Obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii severe la cedarea prin vnzare; c) Ele sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate crete o dat cu Glosar pentru IVS-uri 341
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz ; i d) Estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri aceasta poate s fie de cteva sute de ani. Definiia de mai sus este consecvent cu definiia activelor de patrimoniu din IPSAS 17.9. IVA 3, 3.8 Active recreaionale O proprietate deinut de stat care: (Recreational a) este administrat de sau n numele Assets) autoritilor administraiei naionale, municipale sau locale; i b) este destinat utilizrii recreaionale de ctre public. Exemple sunt: parcurile, terenurile de joac, spaiile verzi, spaiile de plimbare, locurile de joac, cmpurile i terenurile i alte proprieti dotate cu faciliti de recreare i sportive. O proprietate deinut, sau nchiriat IVA 3, 3.6 Activ din sectorul public (Public Sector de autoritatea guvernamental sau legal i administrat de o agenie Asset) guvernamental sau cvasiguvernamental, pentru furnizarea unor servicii sau bunuri publice. Activele din sectorul public cuprind mai multe tipuri de active, incluznd proprietile convenionale cum sunt activele de patrimoniu i protejate, infrastructura, reelele/instalaiile de utiliti publice, activele recreaionale i cldirile publice (de ex. unitile militare), fiecare din aceste categorii fiind incluse n imobilizri corporale n sensul IPSAS-urilor i IFRS-urilor. 342 Glosar pentru IVS-uri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Activele din sectorul public includ n mod tipic: a) active, care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt generatoare de numerar, sau furnizeaz bunuri sau servicii n lipsa oricrui concurent pe pia; b) terenul cu restricii n ceea ce privete vnzarea sau nchirierea acestuia; i c) terenul destinat pentru utilizare specia-lizat care nu este n mod necesar cea mai bun utilizare a sa. A se vedea i Active de patrimoniu, active de infrastructur, cldire public, utilitate public, active recreaionale. A se vedea Active imobilizate Active pe termen lung (Fixed or LongTerm Assets) Activitate agricol (Agricultural Activity) Administrarea de ctre o entitate a transformrii activelor biologice n producie agricol sau n active biologice suplimentare, n scopul vnzrii IAS 41, 5
Amenajri ale terenului i construcii (Improvements)
IVA 1, 3.2 Cldirile, construciile sau anumite GN 8, 3.2 modificri aduse terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au ca scop majorarea valorii sau utilitii proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic diferite. A se vedea i Teren, Valoarea amenajrilor terenului i construciilor. Glosar pentru IVS-uri 343
Amenajrile fcute de locatar (Lesehold improvements or Tenants Improvements)
Amenajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor i sunt instalate i pltite de ctre locatar, pentru a rspunde nevoilor sale. Ele pot fi demontate i luate de locatar la expirarea contractului de nchiriere. ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea proprietii imobiliare. A se vedea i Bunuri mobile O tehnic de modelare financiar, bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti sau ntreprinderi. Ca metodologie acceptat, inclus n abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcional, fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere. Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplic o rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia, pentru a stabili valoarea actualizat a fluxului de venit generabil de proprietate sau ntreprindere. n cazul exploatrii proprietii imobiliare, fluxul de numerar periodic este n general estimat ca venitul brut minus pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei minus cheltuielile/ costurile de funcionare. Apoi se actualizeaz seria veniturilor nete din exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal, anticipat pentru sfritul perioadei de previziune. n cazul proprietilor n dezvoltare, se estimeaz cheltuielile de capital,
Tipuri de proprietate, 3.2.2 GN 5, 3.11
Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) (Discounted Cash Flow Analysis)
GN 9, 3.2 GN 12, 3.2
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta costurile de dezvoltare i venitul anticipat din vnzri pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de dezvoltare i comercializare. n cazul unei ntreprinderi, se actualizeaz fluxurile de numerar periodice estimate i valoarea ntreprinderii de la sfritul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt Valoarea actualizat (VA), valoarea net actualizat (VNA) i rata intern de rentabilitate (RIR) a fluxului de numerar. Analiza investiiei (Investment Analysis) Un studiu efectuat n scopul GN 9, 3.5 dezvoltrii i investirii, evalurii performanei investiiilor, sau analizei unei tranzacii care implic investiii. Analizele investiiilor sunt numite studii de fezabilitate (economic), analize de pia sau de comercializare sau studii de previziune financiar. O serie de pli fcute sau primite la anumite intervale, fie pe via, fie pe un numr stabilit de perioade. Asociaii partenere non-profit care GN 15, 3.1 promoveaz conservarea proprietilor istorice i acord consultan membrilor proprietari n probleme, precum administrarea, repararea, mentenana, impozitarea i asigurarea proprietilor istorice. O unire ntre dou sau mai multe persoane, care dein n comun o proprietate sau o ntreprindere i mpart profiturile i pierderile. Tipuri de proprietate, 5.1.1
Anuitate (Annuity)
Asociaii ale proprietarilor de proprieti istorice (Historic House Owner Associations)
Asociere (Partnership)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Asocierile pot mbrca mai multe forme legale. Asociere n participaie (Joint Venture) O combinaie de dou sau mai multe Tipuri de entiti care se unesc n scopul proprietate, realizrii unui anumit proiect; se 5.1.2.2 deosebete de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii i prin scopul specific al acesteia. O nelegere contractual prin care dou sau mai multe pri ntreprind o activitate economic supus controlului comun. Bunuri mobile (Personalty) IAS 31, 3
Termen legal utilizat n unele ri GN 5, 3.14 pentru a desemna componente ale proprietii imobiliare. Bunurile mobile includ elementele corporale sau necorporale care nu reprezint proprietate imobiliar A se vedea i Proprietate mobiliar.
Calibrare (Calibration)
Procesul de analiz a grupurilor de GN 13, 3.2 proprieti i de informaii de pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz. Suma dintre capitalul propriu i mprumuturile pe termen lung. GN 6, 3.23
Capital investit (Invested Capital) Capitalizare (Capitalisation)
i) Convertirea la o anumit dat, a GN 4, 3.3; venitului net sau a unei serii de GN 6, 3.7; ncasri nete, curente sau estimate, GN 12, 3.1 pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului. ii) n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei entiti de afaceri.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta iii) n evaluarea ntreprinderii se refer i la recunoaterea unei cheltuieli ca o valoare a unui activ imobilizat i nu ca o cheltuial curent. Metod de estimare a valorii unei proprieti prin referire la profiturile nete i la o rentabilitate procentual ateptat. n unele ri, capitalizarea se refer la conversia unui flux de venit n valoare a capitalului, prin folosirea unui singur factor de conversie. Cea mai bun utilizare (Highest and Best Use) Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. A se vedea i Valoare de pia. Certificat al valorii (Certification of Value) Certificarea unei valori n format prescis astfel nct s respecte cerinele statutare sau standardizate. A se vedea Certificarea valorii, Raport de evaluare. Chiria/locatar (Lessee) O persoan creia i se nchiriaz o proprietate n baza unui contract de nchiriere. n mod uzual chiriaul este numit locatar. A se vedea i Chirie contractual, Chirie de pia, Chirie n funcie de venituri. Chiria prevzut ntr-un anumit contract de nchiriere; dei chiria contractual dintr-un anumit contract poate fi egal cu chiria de pia, n GN 2, 3.1.10.2 Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 6.3
Chirie Rent(al) Chirie contractual sau temporar (Contract Rent or Passing Rent)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta practic aceasta poate fi substanial diferit, n special cea din contractele de nchiriere mai vechi, care conin clauze de chirie fix. Termenul chirie contractual este utilizat n America de Nord; chirie temporar este utilizat n cadrul Commonwealth. Chirie economic (Economic Rent) Chirie n escalad (trepte) (Rent Escalations or Stepped Rents) Chirie n funcie de venituri (Turnover Rent or Participation Rent) A se vedea Chirie de pia. Modificrile ascendente ale chiriei, bazate pe modificri exterioare sau indexri i specificate n clauza unui contract de nchiriere. Orice form de contract de nchiriere GN 2, 3.1.10.3 n care locatorul primete o chirie al crui nivel este stabilit n funcie de veniturile locatarului. Un exemplu este chiria calculat ca procentaj din cifra de afaceri. Suma de bani estimat pentru care o GN 2, 3.1.10.1 proprietate imobiliar sau spaiu din aceasta, ar fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar decis, n termenii adecvai de nchiriere ai unei tranzacii cu chiria determinat n mod obiectiv, dup o activitate adecvat de marketing, n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Ori de cte ori este implicat chiria de pia, trebuie prezentate ,,clauzele adecvate ale contractului pe care acesta le reflect.
Chirie de pia (Market Rent)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Chirie procentual A se vedea Chirie n funcie de (Participation Rent) venituri. Chirii n trepte (Stepped Rents) Cldire public (Public Building) A se vedea Chirie n escalad. O cldire care servete comunitii sau IVA 3, 3.5 ndeplinete o funcie social i face parte din proprietatea public. Astfel de exemple sunt: cldirile tribunalelor, sediile municipale, coli, nchisori, secii de poliie, uniti militare, biblioteci, spitale, clinici i cldiri sociale sau publice. O ntreprindere care desfoar o activitate economic prin producerea, vnzarea sau tranzacionarea unui produs sau serviciu. GN 6, 3.33
Companie operaional (Operating Company) Concesiunea terenului (Ground Lease)
De obicei, un contract pe termen lung GN 2, 3.1.3 asupra terenului, prin care se permite locatarului s amenajeze terenul sau s construiasc cldiri pe acesta i s obin, pe durata contractului, beneficii din folosirea acestora. Restricii impuse evalurilor de ctre clieni, evaluatori sau legislaia naional aferent. Aciunea sau procesul de punere n aplicare a dreptului guvernului de preluare a proprietii. n cadrul confiscrii, scderea valorii dreptului de motenire, care deriv dintr-o preluare parial, este cunoscut sub numele de daune. Termenii, confiscare i daune, sunt folosii n America de Nord. Glosar pentru IVS-uri 349 Cod Deontologic, 3.2
Condiii limitative (Limiting conditions) Confiscare (Condemnation)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta A se vedea i Expropriere/Preluare de stat. Continuitatea activitii (Going Concern) Se consider c entitatea i va continua activitatea i n viitorul previzibil. Astfel, se presupune c entitatea nu are intenia i nici nevoia de a lichida sau de a-i reduce n mod semnificativ activitatea. O ntreprindere n exploatare. Continuitatea activitii servete i ca premis a evalurii, conform creia evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca entitate care i va continua activitatea de exploatare ntr-un orizont de timp nelimitat. Premisa continuitii activitii este o alternativ a premisei de lichidare. Contract iniial de nchiriere (Headlease or Master Lease) IAS Cadrul general 23; IAS 1, 23-24
GN 4, 3.11 GN 6, 3.19.1 GN 6, 3.19.2, 5.7.1
Contract de nchiriere a unei entiti, GN 2, 3.1.4 cu scopul de a fi nchiriat ulterior unui subchiria, care o va ocupa i o va folosi.
Control (Control) Control majoritar (Majority Control)
Autoritatea de a guverna managementul i politicile unei ntreprinderi.
GN 6, 3.12
Gradul de control asigurat de o poziie GN 6, 3.24 majoritar.
i) Convenia contabil tradiional Convenia pentru elaborarea situaiilor (contabil) a costului financiare pe baza costurilor istoric suportate n realitate de proprietarul Historical Cost curent. Utilizarea acestei convenii Convention contabile poate s nu reflecte (Accounting) 350 Glosar pentru IVS-uri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea adecvat a activelor, la data conturilor anuale. ii) Activele sunt nregistrate la suma n Cadrul general numerar sau echivalent de numerar IAS, 100 (a) pltit n momentul cumprrii lor sau la valoarea just a sumei pltite n momentul achiziionrii. Datoriile sunt nregistrate la valoarea echivalentelor obinute n schimbul obligaiei sau, n anumite mprejurri (de exemplu, n cazul impozitului pe profit), la valoarea ce se ateapt s fie pltit n numerar sau echivalent de numerar pentru a stinge datoriile, n cursul normal al activitii. Coproprietate (proprietate comun) (Partial or fractional interest) Drepturi create prin mprirea legal a Tipuri de drepturilor de proprietate. Un exemplu proprietate, l constituie proprietatea imobiliar 2.2.5.1 care nu aparine unui singur proprietar. Proprietatea poate aparine unei societi comerciale cu mai muli acionari sau asociai, sau mai multor coproprietari. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare ii) Suma necesar pentru a crea sau a General produce bunul sau serviciul. Acceptate, 4.3, 4.10; Costul este un concept referitor la producie, deci diferit de schimb. Dup Introducere la IVS-urile 1, 2 obinerea bunului sau dup prestarea i 3, 3.2 serviciului, costul acestora devine un fapt istoric. Costul total al unei proprieti include toate costurile directe i indirecte de i) Preul pltit pentru bunuri sau servicii devine costul acestora pentru cumprtor.
Cost (Cost)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta producie a acesteia. A se vedea i Pre, Valoare. Cost de nlocuire (nou) Replacement Cost (New) O estimare a costului de nlocuire se refer la construirea unei cldiri cu utilitate comparabil, folosind proiectul i materialele utilizate n mod curent pe pia. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 4.11; GN 4, 3.20; GN 6, 3.35
Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate echivalent apropriat cu cea a elementului evaluat. Costul de nlocuire a unui activ cu un activ substitut cu aceeai utilitate; n mod normal, rezult din costul curent de achiziie a unui activ similar, nou sau uzat, sau a unei capaciti poteniale productive sau de servicii. Costul de nlocuire presupune utilizarea materialelor, tehnologiilor i proiectelor moderne. Vezi i Activ modern echivalent, Cost de reproducie. Cost de nlocuire net (CIN) (Depreciated Replacement CostDRC) O aplicaie a abordrii prin cost, care poate fi utilizat la estimarea valorii activelor specializate n scopuri de raportare financiar cnd exist informaiide pia insuficiente sau deloc. Costul curent al unui activ echivalent modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic i pentru orice forme relevante de depreciere i optimizare.
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 9.4 IVA 1, 3.1; IVA 3, 3.1; GN 8, 3.1
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta A se vedea i Abordarea prin cost. Cost de reproducie (nou) Reproduction Cost (New) Costul curent al construirii unei replici exacte a structurilor existente, utiliznd acelai proiect i materiale de construcie similare cu cele din perioada de execuie. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 4.11; GN 4, 3.22; GN 6, 3.37
Costul curent al unui element nou, identic. Pe piaa obiectelor de art, costul de reproducie este costul de creare a unei copii fidele cu obiectul original. A se vedea i Metoda costului n evaluarea obiectelor de art, Cost de nlocuire. Costuri ulterioare (Subsecvent Costs) Conform principiului de recunoatere din IAS 16, 7, o entitate recunoate n valoarea contabil a unui element de imobilizri corporale costul prii nlocuite ntr-un astfel de element, cnd acel cost apare, dac sunt ntrunite criteriile de recunoatere. Culturi formate din plante care au o durat de via care se prelungete peste un an sau peste un ciclu de recolt. Un astfel de exemplu l reprezint viile i livezile. Aceste tipuri de proprieti pot avea o investiie de capital semnificativ n plantaii, care reprezint un activ corporal amortizabil. A se vedea i Pdure/Fond forestier.
IAS 16, 13
Culturi perene (Perennial Plantings)
GN 10, 3.6
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Cumprtor special Un cumprtor pentru care un anumit (Special Purchaser) activ are o valoare special datorat avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe pia. A se vedea i Valoarea special. Data evalurii (Valuation Date) Data raportului (Report Date) Data la care este valabil opinia evaluatorului asupra valorii. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi diferit de data evalurii. GN 4, 3.21; GN 6, 3.36 IVS 2, 3.4
Orice datorie care este: Datorie financiar (Financial Liability) a) o obligaie contractual (i) de a ceda lichiditi sau alt activ financiar unei alte entiti; sau (ii) de a schimba instrumente financiare sau alte datorii financiare cu alt entitate, n condiii care sunt potenial nefavorabile pentru entitate; b) un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii i este: (i) un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi obligat s livreze un numr variabil din propriile instrumente de capitaluri proprii; sau (ii) un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat altfel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar n 354 Glosar pentru IVS-uri
IAS 32, 11
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta schimbul unui numr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii. n acest scop, propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii nu includ instrumentele care pot fi ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entitii. Daune (Damages) Declaraie de conformitate (Compliance Statement) A se vedea Confiscare. O declaraie care atest faptul c IVS 3, 3.1 evaluatorul a respectat cerinele etice i profesionale coninute n Codul Deontologic IVSC, aferent ndeplinirii misiunii. n unele ri, declaraia de conformitate este cunoscut sub denumirea de certificarea valorii. IVS 3, 5.1.10 i 5.1.10.1 prezint coninutul declaraiei de conformitate. O pierdere n beneficiile economice IPSAS 21.14 viitoare sau n potenialul serviciilor unui activ, care depete recunoaterea sistematic a beneficiilor economice viitoare ale activului sau a potenialului serviciilor prin depreciere. i) n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile efectuate asupra costului de reproducie sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizic, deprecierea funcional (tehnologic) i extern (economic), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 3.7
Depreciere (Impairment)
Depreciere / amortizare (Depreciation)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta ipotetic, pe o pia unde nu exist informaii despre vnzri. n raportarea financiar amortizarea se refer la cheltuiala care reflect alocarea sistematic a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via util. Ea este specific unei anumite entiti i utilizri a activului i nu este afectat n mod necesar de pia. ii) Alocarea sistematic a valorii IAS 16, 6; amortizabile a unui activ pe ntreaga IAS 36, 6; sa durat de via util. IPSAS 17, 13 IPSAS 21, 14 Depreciere economic (Economic Obsolescence) Depreciere n evaluare (Obsolescence) Vezi Depreciere extern
IVA 3, 3.3 O pierdere n valoare din cauza diminurii utilitii totale a proprietii, cauzat de deteriorare, de modificri tehnologice, ale comportamentului uman i de cerine sau modificri de mediu. Deprecierea uneori este clasificat n funcie de elemente ca proiect i funcionalitate depite, elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerinele standardelor curente i de factori din afara activului, cum sunt modificrile n cererea de utilizare. O pierdere de valoare a unei structuri cauzat de schimbrile de gusturi, preferine, inovaii tehnologice sau standarde de pia. Deprecierea funcional se evideniaz
Depreciere funcional (Functional Obsolescence)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta prin costurile excesive de capital i costurile excesive de exploatare. Poate fi recuperabil sau nerecuperabil. Numit i Depreciere tehnologic. Depreciere extern (External Obsolescence) O pierdere de valoare cauzat de factori exteriori activului n cauz. Deprecierea extern este numit i economic, de mediu sau de locaie. Exemple de depreciere economic sunt schimbrile n ceea ce privete concurena sau n amenajarea teritorial local, cum este cazul unei fabrici industriale lng o zon rezidenial. Se consider a fi nerecuperabil deoarece cheltuiala necesar soluionrii problemei nu este practic. Termen folosit de evaluatorii de imobilizri corporale pentru deprecierea funcional. Realizarea unei cldiri, construcii, exploatare minier sau alte operaiuni n, pe, peste i sub teren sau efectuarea oricrei modificri semnificative n utilizarea cldirii sau terenului. Un procentaj sau o sum dedus() ca GN 6, 3.14 pro-rata din valoarea total (100%) a ntreprinderii, care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control. A se vedea i Prim de control. Discont pentru nelichiditate (Marketability Discount) O sum sau procentaj care se deduce dintr-o participaie la capital pentru a reflecta lipsa de lichiditate. GN 6, 3.28
Depreciere tehnologic (Technical Obsolescence) Dezvoltare (Develop)
Discont pentru lips de control (Discount for Lack of Control)
Discont pentru lipsa de control Discont pentru aplicabil la o participaie minoritar. participaie minoritar (Minority Discount) Drept de dispoziie al proprietarului (Leased Fee Interest) Drept de nchiriere (Leasehold Estate) Dreptul de proprietate care revine proprietarului sau locatorului asupra unei proprieti nchiriate, n care drepturile de folosin i ocupare sunt transferate unui chiria sau locatar; Dreptul unui locatar sau chiria n proprietatea nchiriat, respectiv drepturile de folosin i ocupare pentru o anumit perioad de timp i anumite condiii (de ex. n schimbul plii unei prime i/sau unei chirii). Proprietile pot fi nchiriate pe o perioad de 25, 60 sau 99 de ani etc. Drept de proprietate Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat. O deplin (Fee Simple (Estate) proprietate deinut perpetuu or Freehold)) Drept de trecere (Rights of Way) Drept sau privilegiu, obinut prin utilizare sau prin contract, de trecere peste o poriune sau fie de teren aflat n posesia altei persoane.
GN 6, 3.29
Tipuri de proprietate, 2.2.3
Tipuri de proprietate 2.2.3
Tipuri de proprietate, 2.2.2 Tipuri de proprietate, 2.2.4.2 GN 2, 3.1.5
Deintorul unui contract iniial de Drept iniial de nchiriere nchiriere (Headleasehold Interest or Sandwich Lessor Interest) Dreptul chiriaului/ Locatarului (Lease Interest) Cunoscut i sub denumirea de dreptul aferent contractelor de nchiriere/ leasing sau dreptul de ocupare i
GN 2, 3.1.7
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta folosin. Dreptul real imobiliar care este creat mai degrab de clauzele unui contract de leasing/nchiriere, dect de drepturile legale aferente deinerii proprietii imobiliare. Dreptul aferent contractelor de nchiriere/leasing este generat numai de clauzele unui anumit contract de nchiriere/leasing, care expir la o dat prevzut n timp i poate fi divizat sau cedat prin subnchiriere altor pri. Dreptul locatarului (Tenants Interest) Drepturi de proprietate (Property Rights) A se vedea Dreptul chiriaului GN 1, 3.7 Drepturi asociate cu deinerea unei proprieti imobiliare. Drepturile de a poseda, a folosi i a culege fructele, ct i de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliar. Acestea includ dreptul de construire (sau de neconstruire) a terenului, de a-l nchiria, de a-l exploata la suprafa sau n subteran, de a-i modifica topografia, de a-l parcela i de a-l extinde n conformitate cu reglementrile legale. Aceste drepturi sunt considerate atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai n limitele i condiiile prevzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmembrare prin uz, uzufruct, abitaie, superficie i servitui legale, naturale i/sau convenionale. Toate prerogativele, avantajele i GN 1, 3.9 beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile (proprietatea imobiliar). Drepturile reale imobiliare
Drepturi reale imobiliare (Real Property)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta reprezint un concept legal, distinct de proprietatea imobiliar (bunurile imobile) care reprezint un activ fizic. Pot s existe anumite limitri poteniale n exercitarea drepturilor reale. A se vedea i Proprietate, Proprietate imobiliar. Durat de via economic (Economic Life) Fie: IAS 17,4 i) perioada de-a lungul creia se estimeaz c un activ este utilizabil economic de ctre unul sau mai muli utilizatori; fie ii) numrul unitilor de producie sau al unitilor similare care se estimeaz a se obine prin utilizarea activului de ctre unul sau mai muli utilizatori. Durata de via a unui activ necorporal GN 4, 3.16; 5.8.2.1.4.2 stabilit prin lege (de ex.perioada de protecie legal sau contractual a activului necorporal). IAS 16,6; IAS 36,6; IAS 38.8; IPSAS 17, 13; IPSAS 21, 14
Durat de via legal (Legal Life)
Durat de via util Fie: (Useful life (of a) perioada n care un activ este Property, Plant and prevzut a fi disponibil pentru Equipment)) utilizare de ctre o entitate; sau b) numrul de uniti de producie similare preconizate s se obin din activ de ctre o entitate. Referitor la leasing, durata de via util este definit ca: Perioada estimat care rmne, de la nceputul perioadei de leasing, fr a fi limitat la acesta, pe parcursul creia se ateapt ca beneficiile economice ncorporate n bun s fie consumate de ctre entitate. 360 Glosar pentru IVS-uri
IAS 17, 4
Echipament (Equipment) Elemente de comparaie (Elements of Comparison)
A se vedea Mijloace fixe mobile Caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor care determin diferenele dintre preurile pltite pentru proprietile imobiliare. Elementele de comparaie includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, localizarea i caracteristicile fizice i economice. Procesul de estimare a valorii. GN 6, 3.5 GN 1, 3.3
Evaluare (Valuation)
Actul sau procesul prin care se ajunge Evaluarea la o opinie sau la o estimare a valorii ntreprinderii (Business Valuation) unei ntreprinderi sau participaii la aceasta. Evaluarea global (Mass Appraisal) Practica evalurii unor proprieti n bloc, la o dat stabilit, n urma aplicrii sistematice i uniforme a metodelor i tehnicilor de evaluare, care permit analizarea i verificarea statistic a rezultatelor. Un document tehnic elaborat de experii tehnici care sprijin evaluarea industriei extractive i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare.
GN 13, 3.3
Evaluarea tehni-c n industria extractiv(Technical Assessment in the Extractive Industries) Evaluator (Valuer)
GN 14, 3.15
O persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i
Cod Deontologic,3.3
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s i desfoare activitatea n acest sens. A se vedea i Evaluator profesionist de proprieti. Evaluator extern (External Valuer) Un evaluator care, mpreun cu oricare Cod asociat, nu are legturi importante cu Deontologic, clientul, cu un agent care acioneaz n 3.5 numele clientului sau cu proprietatea supus evalurii. A se vedea i Evaluator independent, Evaluator intern. Evaluator de ntreprinderi (Business Valuer) O persoan care prin pregtire, GN 6, 3.6 instruire i experien este calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau a activelor necorporale. Un evaluator care ndeplinete cerinele specifice de independen, aferente mai multor misiuni i care este supus unor reglementri sau legi, n anumite ri i pentru anumii clieni. A se vedea i Evaluator extern. Evaluator intern (Internal Valuer) Un evaluator angajat fie n cadrul Cod ntreprinderii care deine activele, fie Deontologic, n cadrul firmei de contabilitate 3.4 responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este apt s respecte toate exigenele privind independena i obiectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu Codul Deontologic ns, n anumite Codul deontologic, 3.6 IVA 2, 6.8.3
Evaluator independent (Independent Valuer)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta tipuri de angajamente este posibil s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de evaluator independent, din cauza unor reglementri de reprezentare public. A se vedea i Evaluator extern. Evaluator profesionist de proprieti (Professional Property Valuer) O persoan care are calificrile, abilitile, competena i experiena necesare pentru a estima valoarea n general, valoarea proprietii pentru o diversitate de scopuri, incluznd tranzacii care presupun cedarea dreptului de proprietate asupra bunurilor, a proprietii considerat garanie pentru asigurarea mprumuturilor, a proprietii care face obiectul unor litigii sau pentru impozitare i a proprietii tratate ca active imobilizate n rapoartele financiare. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea i competena de a efectua evaluri ale altor categorii de bunuri, de exemplu: bunuri mobile, ntreprinderi i active financiare. A se vedea Evaluator extern, Evaluator independent, Evaluator intern, Evaluator. Expert tehnic n industria extractiv (Technical Expert in the Extractive Industries) O persoan care este responsabil GN 14, 3.14 pentru toat evaluarea tehnic aflat la baza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert tehnic trebuie s aib experiena adecvat n aceast problem i, n rile unde se cere prin statut sau legislaie, trebuie s fie membru sau s dein o licen valabil din partea unei organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a sanciona membrii sau Introducere/ Obiective i arie de aplicabilitate ale IVS; GN 5, 3.17
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert tehnic. Expropriere/ cumprare obligatorie (Compulsory Acqisition/Purchase) n conformitate cu procedurile i practicile legale, preluarea de ctre guvern a proprietilor private n scopul utilizrii publice contra unei compensaii, aa cum este prevzut de lege. Termenul, expropriere sau cumprare obligatorie, este utilizat n cadrul Commonwealth. Termenii expropriere i despgubire sunt utilizai n America de Nord. A se vedea i Confiscare. Factor de capitalizare (Capitalisation Factor) Orice multiplu sau divizor folosit pentru a converti venitul n valoare. A se vedea i Rata de capitalizare, Multiplicatorul venitului, Rat de evaluare. Proprieti agricole utilizate pentru GN 10, 3.1 producerea mrfurilor care n general sunt plantate i recoltate ntr-un ciclu de 12 luni. Pe proprietile utilizate pentru producia anual se pot cultiva mai multe tipuri de recolt anual, n aceeai perioad, iar aceste recolte pot necesita sau nu irigaii. Anumite mrfuri sunt culturile anuale, care pot fi lsate n pmnt peste acel ciclu de 12 luni, conform prevederilor unui contract sau n situaia unor condiii de pia nefavorabile. Aceste recolte vor ine mai mult de un an dup strngerea recoltei ns nu sunt considerate GN 4, 3.4; GN 6, 3.8
Ferme agricole (Crop(ping) Farms)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta permanente. A se vedea i Teren irigat, Culturi perene. Ferme de lapte (Dairy Farms) Proprieti agricole utilizate n GN 10, 3.2 producia de lapte de vac sau pentru alte produse lactate. Aceste proprieti, n general dein construcii extinse (grajduri, hale pentru muls, silozuri) i echipamente (iesle pentru hrnit, maini de muls). Furajul poate fi produs pe proprietate, achiziionat sau obinut din ambele surse. GN 10, 3.5 Proprieti agricole folosite pentru creterea i hrnirea animalelor precum vaci, oi, porci, capre, cai sau combinaii ale acestora. Utilizarea efectiv a acestor proprieti poate mbrca diferite forme. Animalele pot fi crescute, nmulite i vndute n procesul de funcionare a proprietii. Animalele tinere pot fi achiziionate din afara proprietii i apoi crescute pe proprietate. Animalele pot fi crescute pentru consum sau ca animale de prsil. Furajul pentru animale poate fi produs pe proprietate, importat sau obinut din ambele surse. Proprietile utilizate pentru creterea i hrnirea animalelor au investiii semnificative de capital n construcii (arcuri, adposturi pentru animale, staule, gard despritor) i chiar n animale, care pot fi amortizabile sau neamortizabile, n funcie de legile i reglementrile naionale. Venitul net periodic, curent sau cel estimat, generat de veniturile i cheltuielile de funcionare i de Glosar pentru IVS-uri 365
Ferme zootehnice/ Cresctorii de animale (Livestock Ranches /Stations)
Flux de numerar (Cash Flow)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta vnzarea unei proprieti, generatoare de venit. Flux de numerar brut: Profitul net plus cheltuieli non-cash, cum este amortizarea. Flux de numerar net: Pe o perioad de exploatare, acel numerar care rmne dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale ntreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerarul disponibil pentru capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit (investitori). Flux de numerar net pentru capitalul propriu: Profitul net (dup impozit) plus amortizarea i alte cheltuieli noncash, minus creterile fondului de rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea capitalului mprumutat investit sau plus creterea capitalului mprumutat investit. Flux de numerar net pentru capitalul investit: Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu plus dobnzile pltite (dup deducerea impozitului) minus creterea net a capitalului mprumutat investit. Fond comercial (Goodwill) i) Un activ necorporal transferabil, bazat pe probabilitatea ca clienii s continue s apeleze la aceleai locaii unde se desfoar activitatea sub un anumit nume comercial sau acolo unde bunurile sunt vndute iar serviciile oferite sub o marc de comer, al crui rezultat este perspectiva de a obine un profit acceptabil.
GN 4, 3.6.1 GN 6, 3.11.1 GN 4, 3.6.2; GN 6, 3.11.2
GN 4, 3.6.3; GN 6, 3.11.3
GN 4, 3.6.4 GN 6, 3.11.4
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta ii) Fondul comercial include dou componente distincte: fondul comercial al proprietii, care este transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii i fondul comercial personal, asociat cu proprietarul sau managerul (n acest caz, acest element al fondului comercial va disprea dup vnzarea proprietii). iii) Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual i recunoscute n mod distinct. Vezi i Fond comercial personal, Fond comercial transferabil. Fond comercial personal (Personal Goodwill) Valoarea determinat de profitul peste GN 4, 3.12.2; ateptrile pieei, care va disprea dup GN 6, 3.20.2; vnzarea proprietilor generatoare de GN 12, 3.3.2 afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere. Vezi i Fond comercial, Fond comercial transferabil. Fond comercial transferabil (Transferable Goodwill) Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii. Diferena dintre activele curente (circulante) i datoriile curente. GN 4, 3.12.3; GN 6, 3.20.3; GN 12, 3.3.3
Tipuri de proprietate, 4.4.2.1
IFRS 3, Anexa A
Fond de rulment (Working Capital)
GN 6, 3.42
Garanie pentru mprumut (Loan Security)
Un activ care este desemnat s fie la dispoziia creditorului pentru a fi vndut i a se recupera astfel soldul creditului, n caz de nerambursare a acestuia. Principii de evaluare general acceptate; Introducere/ cea mai bun practic n activitatea de Obiective i evaluare. arie de aplicabilitate ale IVS O entitate care controleaz filialele prin deinerea pachetelor de aciuni de control ale acestora. O afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale. Tipuri de proprietate, 4.3.1; GN 6, 3.21 Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 3.5.2.1
GAVP (GAVP)
Holding (Holding Company or Investment Business)
i) Active destinate utilizrii pe o baz Imobilizri continu (termen lung) n activitatea corporale Property, Plant and unei ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini, utilaje i Equipment (PP&E) echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.
ii) Active corporale care:a) sunt IAS 16.6 deinute de o ntreprindere pentru a IPSAS 17,12 fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i b) este posibil a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade. Impozitarea n funcie de valoare (Ad-valorem 368 Glosar pentru IVS-uri O procedur de prelevare a veniturilor, GN 13, 3.1 bazat pe estimarea valorii proprietii, n corelare cu o scal a impozitrii
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Property Taxation) definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp. A se vedea Valoare de impozitare, de impunere sau Valoare impozabil. GN 14, 3.1 Industria extractiv Acele activiti implicate n gsirea, extracia i n procesele asociate gsirii (Extractive resurselor naturale, n sau n Industries) apropierea scoarei pmntului. Cuprinde industria minier i industria petrolului. Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar include extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic. Industria minier (Minerals Industry) Entitile implicate n explorarea GN 14, 3.7 mineralelor, minerit, procesarea i marketingul mineralelor. GN nu se refer i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la uzinele de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distribuia metalelor rafinate, pn la fabricarea metalelor sau n producia de minerale, pn la piaa final. Entitile implicate n explorri pentru GN 14, 3.9 iei i n extracia, procesarea, rafinarea i vnzarea ieiului i gazelor asociate. GN 14 nu se refer i la activitile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distribuia produselor petroliere rafinate ctre retaileri. Informaii utilizate n evaluare care conduc la estimrile valorii; informaiile comparabile se refer la GN 1, 3.2
Industria petrolului (Petroleum Industry)
Informaii comparabile (Comparable Data)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta proprietile care au caracteristici similare cu cele ale proprietii supus evalurii (proprietatea subiect). Astfel de informaii includ preuri de vnzare, chirii, venituri i cheltuieli, rate de capitalizare i de actualizare practicate pe pia. Instalaii (Plant) Active care sunt combinate indisolubil GN 3, 1.1.1 cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente netehnologice. Valori mobiliare sau de instrumente financiare care reflect att poziiile de datorie, ct i de capitaluri proprii, reprezintnd o alternativ la proprietatea direct. Investitorii pot deine i tranzaciona pri sau aciuni ntr-o proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel cum pot deine i tranzaciona aciuni ale entitilor. Piaa pentru astfel de valori mobiliare include att un sector privat sau instituional (societi, fonduri, companii de asigurare), ct i un sector public (investitori individuali care tranzacioneaz pe piaa de capital). Instrumentele de investiie valori mobiliare includ fonduri de investiii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar, etc. Tipuri de proprietate 5.1.4; 5.1.4.1; 5.1.4.2
Instrumente de investiii financiare (Securitised Investment Instruments)
Orice contract ce genereaz simultan IAS 32,11 Instrument financiar (Financial un activ financiar pentru o ntreprindere i o datorie financiar Instrument) sau un instrument de capitaluri proprii pentru alt ntreprindere.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Instrumente de investiie (titluri de valoare) Instrumente care asigur poziiile de Tipuri de datorie i de capital, care sunt proprietate, achiziionate i vndute ntr-un sector 5.1.4.2 de pia privat sau instituional i ntrun sector de pia public; exemplele sunt: fondurile imobiliare, fondurile ipotecare sau alte valori imobiliare, bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar. Tipuri de proprietate, 2.2.5.3
Interese financiare Interesele create prin ipotecarea (Financial Interests) proprietii imobiliare atunci cnd aceasta este utilizat drept colateral pentru garantarea unei finanri sau cheltuieli legate de proprietatea respectiv sau reprezentnd o participaie de capital la proprietatea respectiv.
Tipuri de Interesele financiare rezult din proprietate, divizarea legal a proprietii asupra 5.1 ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi comerciale, societi mixte, coproprietate), dintr-un drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate (de exemplu imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit, sau prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare. Interesul chiriaului A se vedea Dreptul (Tenants Interest) chiriaului/locatarului. Investiii imobiliare i) Proprietatea imobiliar (un teren sau IAS 40, 5; o cldire sau parte a unei cldiri IPSAS 16, 6; (Investment sau ambele) deinut (de proprietar Propery) sau de locatar, n baza unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru Glosar pentru IVS-uri 371
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta creterea valorii capitalului sau ambele, dect pentru: a) a fi utilizat n producia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative sau b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii. ii) n proprietatea imobiliar, bunurile deinute cu scopul de a fi nchiriate unei tere pri, pentru o posibil ocupare viitoare de ctre proprietar sau n scopul unei dezvoltri viitoare pentru a aduce un venit din chirii sau un profit din revnzare. Ipotec (Mortgage) Plasarea unei proprieti drept garanie IVA 2, 3.2 pentru rambursarea unui credit, conform unor clauze i condiii specificate. n cazul ncetrii plii ratelor la credit, creditorul poate, n mod legal, s execute garania. Supoziii considerate a fi adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri, dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate ipotezele care stau la baza unei evaluri trebuie s fie rezonabile. A se vedea i Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare. Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare nainte de a ncheia tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor prudent trebuie s fac IVS 3, 3.3 Cod Deontologic, 3.1
Ipoteze (Assumptions)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta (Special, Unusual, or Extraordinary Assumptions) investigaii proprii (due diligence), interesndu-se pe pia despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize i s se bazeze pe informaia pe care clientul i-o pune la dispoziie n aceast problem. Ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze adiionale care se refer la problemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte probleme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic a proprietii, prezena poluanilor (cum ar fi contaminarea pnzei de ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. A se vedea i Ipoteze. ntreprindere/ Entitate (Business Entity) O organizaie comercial, industrial, de servicii sau de investiii, care desfoar o activitate economic; n general o ntreprindere cu scop de profit. ntreprinderile sunt entiti legal constituite sub diferite forme, n general ncadrndu-se n dou categorii, respectiv: familiale, asocieri n participaiune, societi n nume colectiv sau n comandit simpl, pe de o parte, i societile comerciale de capitaluri nchise sau deschise, pe de alt parte. Alte forme de ntreprinderi pot fi grupurile de ntreprinderi i entiti multiple. Participaia la proprietate ntr-o ntreprindere poate fi nedivizat, mprit ntre acionari i/sau poate s implice o participaie majoritar i o participaie minoritar. A se vedea i Continuitatea activitii, Tipuri de proprietate, 4.1, 4.2, 4.7, 4.8; GN 6, 3.4
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Companie holding, Companie operaional, Proprieti generatoare de afaceri. O entitate care are urmtoarele IPSAS 21.14 ntreprinderea caracteristici: public de afaceri (Government a) este o entitate cu capacitatea de a Business Enterprise contracta n nume propriu; (GBE)) b) i-a fost desemnat autoritatea financiar i operaional de a desfura o activitate; c) vinde bunuri i servicii, n cursul normal al activitii sale, ctre alte entiti realiznd profit sau recuperarea total a costurilor; d) nu se bazeaz pe finanare continu din fonduri publice pentru continuarea activitii (alta dect achiziionarea de produse ntr-o tranzacie desfurat n condiii obiective); i e) este controlat de o entitate din sectorul public. Leasing/ nchiriere (Lease) GN 2, 3.1.6 i) Un acord contractual prin care drepturile de folosin i de posesie sunt transferate de la deintorul titlului de proprietate (numit i proprietar sau locator) n schimbul promisiunii fcute de ctre o alt parte (numit chiria sau locatar) de a plti chiriile/rentele aa cum sunt prevzute n contractul de nchiriere/leasing. n practic, drepturile i obligaiile prilor pot fi complexe i depind de clauzele specificate n contract. ii) Un contract prin care locatorul cedeaz locatarului, n schimbul IAS 17,4
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta unei pli sau unei serii de pli, dreptul de a folosi un bun pentru o perioad convenit de timp. Leasing financiar (Finance Lease) Operaiunea de leasing care transfer, n mare msur, toate riscurile i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm sau nu. A se vedea i Leasing operaional. Leasing operaional Operaiunea de leasing ce nu intr n categoria de leasing financiar. (Operating lease) A se vedea i Leasing financiar. Lista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice (Listing of Heritage Building or Historic Properties Register) O nregistrare oficial a proprietilor GN 15, 3.3 istorice. Nu toate proprietile istorice sunt nregistrate n mod obligatoriu n list/registru. Multe proprieti recunoscute n mod public ca avnd importan cultural i istoric sunt calificate de asemenea ca proprieti imobiliare istorice. IAS 17, 4 IAS 17, 4
Locator (Lessor)
Un proprietar care transfer dreptul de folosin a unui activ unei alte persoane (locatar) n baza unui contract de nchiriere. Locatorul este numit, de obicei, proprietar. A se vedea Operator de eficien rezonabil.
Management de competen medie (Average Competent Management) Maini (Machinery)
Vezi Mijloace fixe mobile
Metoda costului n evaluarea obiectelor de art (Cost Approach for Valuing Fine Art)
O abordare comparativ a valorii obiectelor de art care ia n considerare, ca substitut pentru cumprarea unui anumit obiect de art, posibilitatea crerii unui alt obiect de art care s nlocuiasc originalul. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de nlocuire al obiectului de art n cauz i pe natura nlocuirii, de ex. nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou, baz de despgubire, o copie exact (facsimil) sau o reproducere. nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou se refer la costul de achiziie al aceluiai element sau, dac acesta nu este disponibil, al unui element de acelai fel i n aceeai stare, de pe piaa de vnzare cu amnuntul a obiectelor de art noi. Baz de despgubire se refer la costul de nlocuire a unui element cu altul similar i n aceeai stare pe piaa de vnzare cu amnuntul, la mna a doua a obiectelor de art i antichiti. O reproducere este o copie a obiectului original, ct mai apropiat cu originalul n ceea ce privete natura, calitatea i vechimea materialelor, ns creat prin metodele moderne de realizare. O copie exact (facsimil) reprezint o copie fidel a obiectului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate i vechime similar i prin metodele de realizare din perioada original.
GN 5, 3.4
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta A se vedea Analiza Fluxului de Metoda numerar actualizat (DCF). dividendelor (Dividends Method) Metoda investiiei (Investment Method) O procedur de evaluare care capitalizeaz venitul viitor estimat sau utilitatea ca baz pentru estimarea valorii de pia a activului n cauz. Ipoteza implicit este c investitorul nu va plti mai mult pentru activul n cauz fa de ct ar trebui s plteasc pentru un alt activ cu un flux de venit de mrime, durat i probabilitate comparabile. A se vedea i Abordarea prin venit. Metoda promotorului imobiliar (Contractors Method) A se vedea Abordare prin cost.
n cadrul abordrilor n evaluare, o Metod de evaluare (Valuation cale specific de estimare a valorii. Method)
GN 4, 3.24; GN 5, 3.21; GN 6, 3.39
GN 3, 3.3; GN Mijloace fixe mobile Active imobilizate corporale, altele 5, 3.15; GN 8, dect proprietatea imobiliar, care: (Plant and (a) sunt deinute pentru a fi utilizate 3.5 Equipment) n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i (b) se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Categoriile de mijloace fixe mobile sunt: Instalaii. Active care sunt combinate
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta indisolubil cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente netehnologice. Maini. Mainile individuale sau un grup de maini. O main este un aparat utilizat pentru un proces specific n activitatea de exploatare a entitii. Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcionarea ntreprinderii sau entitii. Active corporale care: IAS 16.6 (a) sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade A se vedea i Bunuri mobile. Mineral (Mineral) Orice material natural folositor i/sau GN 14, 3.4 avnd o valoare n sine, stabilit de umanitate i gsit n sau pe scoara pmntului. Pentru scopul GN 14, mineralele includ i mineralele metalice, mineralele industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali; dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat. Vezi i Petrol Misiuniea de evaluare (Valuation Assignment) A se vedea Specificaiile misiunii de evaluare.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Mobilier, accesorii Bunuri mobile corporale, accesorii comerciale i amenajrile locatarului. i echipamente (Furniture, Fixtures A se vedea i Bunuri mobile. and Equipment) Modelare financiar (Financial Modelling) Previziunea schemei de evoluie a venitului sau fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau proprieti, din care pot fi calculai indicatori ai rentabilitii financiare. Previziunile venitului sau fluxului de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflect relaiile istorice dintre venituri, cheltuieli i valoarea capitalului, precum i cele rezultate din previziunea acestor variabile. De asemenea, modelarea financiar poate fi utilizat i ca un instrument de conducere pentru a testa ateptrile n ceea ce privete performana proprietii, pentru a evalua integritatea i stabilitatea modelului DCF sau ca o metod de reproducere a pailor fcui de investitori n luarea deciziilor privind achiziionarea, vnzarea sau deinerea unei proprieti sau unei ntreprinderi. A se vedea i Analiza fluxului de numerar actualizat. Modelul bazat pe A se vedea Modelul de reevaluare. valoarea just (Fair Value Model) Modelul costului (Cost Model) Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale va fi nregistrat la costul su minus orice amortizare acumulat i orice pierderi acumulate din depreciere. IAS 16, 30 Tipuri de proprietate, 3.2.2.2; GN 5, 3.6. GN 9, 3.3
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Vezi i Modelul bazat pe reevaluare. Modelul de reevaluare (Revaluation Model) Dup recunoaterea ca activ, un IAS 16, 31 element de imobilizri corporale a crui valoare just poate fi evaluat credibil va fi nregistrat la o valoare reevaluat, aceasta fiind valoarea sa just la data reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere. Reevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea contabil nu difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin utlizarea valorii juste la data bilanului. Vezi i Modelul bazat pe cost. Multiplicator de venit (Income Multiplier or Years Purchase) Raportul dintre preul de vnzare sau valoarea unei proprieti i venitul mediu anual sau venitul ateptat; poate fi bazat pe venitul brut sau net. Se aplic asupra venitului pentru a se calcula valoarea capitalului. Termenul multiplicator (multiplu) al venitului se utilizeaz n America de Nord. A se vedea i Factor de capitalizare, Metoda investiiei, Rat de evaluare. Obiecte de colecie (Collectibles) Termen care descrie pe larg obiectele de colecie, datorit interesului pe care acestea l provoac prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor. n anumite ri, acest termen poate fi folosit, printre altele, pentru obiectele de art, antichiti, pietre preioase i bijuterii, instrumente muzicale, colecii numismatice i filatelice, cri rare i materiale de arhiv. n alte situaii, termenul este folosit, n mod normal, GN 5, 3.2
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta pentru aceste obiecte i pentru o mare varietate de alte elemente care nu sunt incluse ntr-o alt categorie distinct. Operator de eficien rezonabil sau management de competen medie (Reasonably Efficient Operator, or Average Competent Management) Un concept legat de pia, prin care un GN 12, 3.4. cumprtor potenial, i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i rentabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul afacerii de a genera profit al afacerii, dect nivelul curent al profitului realizat de ctre proprietarul curent, astfel excluzndu-se fondul comercial personal. IVA 3, 3.4 Procesul prin care se determin GN 8, 3.4 opiunea de nlocuire la cel mai mic cost a potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de ajustare a costului de nlocuire pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar. Astfel, n cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai mic. Un contract prin care se acord dreptul Tipuri de de a cumpra, vinde sau nchiria proprietate, proprietatea imobiliar ntr-o perioad 5.1.3. specificat i la un pre stabilit. O opiune creeaz un drept a crui exercitare este condiionat de ndeplinirea unor condiii specificate. Poziia proprietarului care-i asigur sub GN 6, 3.30 50% din voturile totale ale unei
Optimizare (Optimisation)
Opiune (Option)
Participare minoritar
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta (Interes minoritar) (Minority Interest) ntreprinderi. Acea parte din profitul sau pierderea i IAS 27, 4 din activele nete ale unei filiale IFRS 3, A atribuibil participaiilor la capitalurile proprii, care nu sunt deinute, direct sau indirect prin filiale, de societateamam. Convenia Mondial asupra Patrimoniului, Articolul I, UNESCO
Sunt recunoscute trei grupuri de active: Patrimoniu cultural (Cultural 1. Monumente: opere arhitecturale, Heritage) opere de sculptur monumental i pictur, elemente sau structuri de natur arheologic, inscripii, adposturi n peter i combinaii de forme, care au o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei; 2. Grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit arhitecturii lor, a omogenitii sau a localizrii lor n peisaj, sunt de o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei; i 3. Situri: opere ale omului sau o combinaie dintre opera naturii i a omului, i arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o valoare universal remarcabil din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau antropologic. Pdure/Fond forestier (Forestry/ Timberland)
Proprietate agricol folosit pentru GN 10, 3.3 creterea copacilor, care nu pot fi plantai ntr-o livad i care sunt plantai periodic, n decursul unor perioade lungi (10-20 ani sau chiar mai mult). Sunt considerate ca fiind proprieti agricole deoarece produc o recolt, de exemplu lemnul, chiar dac
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta aceast recolt necesit o perioad mai lung de cretere. A se vedea i Culturi perene. Petrol (Petroleum) Orice substan natural coninnd GN 14, 3.8 hidrocarburi, n stare gazoas, lichid sau solid. Produsele petroliere primare sunt ieiul i gazul natural. Vezi i Industriile extractive. Diferena dintre valoarea contabil IAS 36,6 (mai mare ) i valoarea recuperabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar. Un ansamblu de diferite proprieti deinute sau administrate de o singur entitate. Profituri viitoare obinute din vnzarea bunurilor i produselor (de exemplu: combustibil, alimente i buturi) sau din furnizarea unor servicii specializate pentru cazare, parcare, jocuri sau alte activiti de divertisment. Potenialul de profit este asociat cu o categorie de proprieti (benzinrii, restaurante, hoteluri, cazinouri, cinematografe i teatre), a cror valoare de pia include nu numai terenul, cldirile i bunurile mobiliare, ci i activele necorporale, ca fondul comercial i activitatea comercial nsi. Capacitatea unui activ de a continua s IVA 3, 3.9 furnizeze bunuri i servicii conform GN 8, 3.6 obiectivelor entitii. n sectorul public, conceptul de potenial de servicii reprezint nlocuitorul testului rentabilitii adecvate, aplicat n sectorul privat. Glosar pentru IVS-uri 383
Pierdere din depreciere (Impairement Loss) Portofoliu (Portfolio) Potenial de profit (Trading Potential)
Potenial de servicii (Service Potential)
Poziie majoritar (Majority Interest) Pre (Price)
Poziia proprietarului care deine peste 50% din voturile totale ntr-o ntreprindere. O sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau serviciu.
GN 6, 3.25
Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 4.2;
Preul este un concept care se refer la Introducere la schimbul unei mrfi, unui produs sau IVS 1, 2 i 3, unui serviciu. Preul reprezint suma de 3.1 bani care a fost cerut, oferit sau pltit pentru o marf. Dup ce schimbul a fost efectuat, preul public sau confidenial devine un fapt istoric. Preul pltit reprezint intersecia dintre ofert i cerere. A se vedea i Cost, Valoare. Pre de lichidare a stocului (Hammer Price) Oferta acceptat i anunat, care nu include taxele i comisioanele i, n consecin, dar nu neaprat, preul de achiziie. A se vedea i Pre de licitaie, Vnzare prin acord privat. Pre de licitaie (Auction price) Preul care reprezint ultima propunere GN 5, 3.1 acceptat n cadrul unei licitaii publice; poate include sau nu onorarii sau comisioane. A se vedea i Pre de lichidare a stocului, Vnzare prin acord privat. Prim de control (Control 384 Glosar pentru IVS-uri Plusul de valoare aferent pachetului de control, care reflect puterea sa de GN 6, 3.13 GN 5, 3.8
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Premium) control, n contrast cu un pachet minoritar. A se vedea i Discont pentru lips de control. O persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia. Acest principiu este fundamental pentru cele trei abordri ale valorii de pia. Procedur de evaluare (Valuation Procedure) Proprietate (Property) Aciunea, modalitatea i tehnica de GN 4, 3.25; ndeplinire a etapelor specifice metodei GN 5, 3.22; de evaluare. GN 6, 3.40. Un concept juridic care se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcut i distincia ntre termenul de proprietate imobiliar, ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint dreptul real imobiliar. Deinerea unui drept asupra unui element de natur non-imobiliar poart numele de proprietate mobiliar. Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri de proprietate: Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 2.3, 2.4 Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 9.2
Principiul substituiei (Principle of Substitution)
Tipuri de proprietate, 1.0
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta proprietatea imobiliar, bunurile mobile (proprietatea mobiliar), ntreprinderi i active financiare. A se vedea Bunuri mobile, Proprietate imobiliar. Proprietate cultural (Cultural Property) Proprietatea nscris n Lista patrimoniului mondial dup ce a ntrunit cel puin unul dintre criteriile patrimoniului cultural i testul de autenticitate. Convenia Mondial asupra Patrimoniului, Articolul II, UNESCO GN 14, 3.2
Proprietate de explorare sau arie (Exploration Property or Area)
Un drept real imobiliar asupra unei proprieti ce conine minereuri sau petrol, de prospeciune pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care viabilitatea economic nu a fost demonstrat.
Proprietate generatoare de afaceri (Trade Related Property) Proprietate imobiliar (Real Estate)
Anumite clase de proprietate imobiliar IVA 2, 3.4, GN care sunt concepute pentru un gen 12, 3.5 specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia pe baza potenialului lor de a genera profit. Terenul i toate lucrurile care sunt parte GN 1, 3.8 natural a terenului, de exemplu: copacii i mineralele, ca i obiectele adugate de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile amplasamentului. Toate instalaiile permanente ale cldirilor, cum ar fi: conductele, sistemele de nclzire i de aer condiionat, cablurile electrice i cele incluse n construcie cum ar fi lifturile sau ascensoarele fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliar. Proprietatea imobiliar include toate construciile i amenajrile de la suprafa i din
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta subteran. A se vedea Amenajri ale terenului i construcii, Teren, Drepturi reale imobiliare. Proprietate istoric (Historic Property) GN 15, 3.2 Proprietate imobiliar recunoscut public sau desemnat oficial de ctre o comisie guvernamental ca avnd importan istoric sau cultural datorit asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric, cu un stil arhitectural, sau de patrimoniu naional. Proprietilor istorice li se asociaz n mod obinuit patru caracteristici: 1) importana lor istoric, arhitectural i/sau cultural; 2) protecia statutar sau legal de care pot beneficia; 3) constrngeri i limitri n ceea ce privete utilizarea, transformarea i transferarea; i 4) obligaia frecvent n unele jurisdicii de a fi accesibil publicului. Conceptele proprietate imobiliar istoric i activ de patrimoniu adesea se suprapun, dar nu sunt identice n toate cazurile. A se vedea i Activ de patrimoniu, Proprieti istorice cu destinaie public. Proprietate liber /vacant (Vacant Possession) Pentru proprietile imobiliare aceasta presupune dreptul de posesiune asupra terenului sau a proprietii construite, care nu are un ocupant curent. Termenul de Proprietate vacant se utilizeaz n Commonwealth. Un concept legal care se refer la toate GN 5 , 3.13 drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de proprietate asupra obiectelor, altele dect proprietatea Glosar pentru IVS-uri 387
Proprietate mobiliar (Personal Property)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta imobiliar. n anumite ri, obiectele proprietii mobiliare sunt numite n mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi de proprietatea imobiliar care se poate referi, fie la dreptul real imobiliar, fie la proprietatea imobiliar. Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi corporale, cum ar fi bunurile mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o crean sau un brevet de invenie. Obiectele din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate n permanen proprietii imobiliare i n general sunt caracterizate prin caracterul lor mobil. Bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate, 2.4 GN 4, 3.15
Proprietate necorporal (Intangible Property) Proprietate specializat (Specialised Property)
Drepturile i privilegiile acordate proprietarului de active necorporale.
O proprietate care se vinde rar pe pia IVA 1, 3.4; IVA 2, 3.3; sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau GN 8, 3.7 entitatea din care face parte, din cauza unicitii ei rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. Exemple de proprieti specializate sunt rafinrii, centrale electrice, docuri, echipamente specializate de producie, instalaii publice, biserici, muzee, i proprieti amplasate n anumite zone geografice pentru scopuri operaionale
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta sau pentru activiti comerciale. Numite i proprieti cu scop special sau cu utilizare special. Proprieti agricole specializate sau cu un scop special (Specialised or Special Purpose, Agricultural Properties) Proprieti agricole care, n mod GN 10, 3.8 normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul acestora. n general, aceste proprieti au o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu construcii (silozuri de cereale) i echipamente (utilaje de ridicat). Proprietile pot fi, de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup natura bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt: fermele legumicole, fermele de psri, fermele care produc semine omologate sau fermele horticole i grajdurile pentru creterea sau antrenarea cailor de curse. Proprietile deinute (de proprietar sau IAS 40, 5; de locatar n baza unui contract de IPSAS 16, 6 leasing financiar) pentru a fi utilizate n producia sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative.
Proprieti imobiliare utilizate de proprietar (Owner Occupied Property) Proprieti istorice cu destinaie public (Publicly Designated Historic Properties)
Acele proprieti al cror statut istoric GN 15, 3.5 este recunoscut oficial de ctre organisme guvernamentale autorizate s identifice proprietile istorice i s promoveze conservarea istoric. Astfel de organisme pot fi create de ctre guvernele naionale/federale, de stat/provinciale sau ale reedinelor de judee/municipale. Societile istorice locale non-guvernamentale pot i ele s desemneze proprietile istorice i s Glosar pentru IVS-uri 389
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta in un o list a proprietilor istorice private care confer multe dintre stimulentele prezentate, dar rmnnd unele excepii de la restriciile guvernamentale. A se vedea i Lista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice. Randament cu toate riscurile (All Risks Yield (ARY)) Raport de evaluare (Valuation Report) A se vedea Rata de capitalizare.
IVS 3, 3.5 Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea misiunii de evaluare. Rezultatul unei evaluri, comunicat IVS 3, 3.6 clientului n scris, inclusiv sub form electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre
Raport de evaluare scris (Written Report)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni. A se vedea i Raport verbal. Raport de evaluare verbal (Oral Report) Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui client sau prezentat n IVS 3, 3.2. justiie ca mrturie de expert sau ca depoziie. Un raport de evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie s fie susinut de un dosar de lucru i nsoit cel puin de un rezumat scris al evalurii A se vedea i Raport scris. Rata rentabilitii Mrimea profitului (pierderii) i/sau a GN 4, 3.19; GN 6, 3.34 (Rate of Return) modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din valoarea acelei investiii. Rata terminal de capitalizare (Randament terminal) (Terminal Capitalisation Rate or Reversion Yield) Rata de capitalizare utilizat pentru transformarea venitului ntr-un indiciu al valorii anticipate a proprietii, la sfritul perioadei de deinere sau la revnzarea acesteia. n America de Nord, rata terminal de capitalizare este numit i rat rezidual de capitalizare. n cadrul Commonwealth este cunoscut ca randament terminal/de reversiune. O rat a rentabilitii folosit pentru a GN 9, 3.1 converti o sum de bani, care trebuie pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat (sau prezent). Teoretic, ar trebui s reflecte costul de oportunitate al capitalului, de ex. rata rentabilitii ce poate fi obinut de un capital dac acesta este destinat altor utilizri cu acelai risc.
Rat de actualizare (Discount Rate)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Rat de capitalizare (All Risks Yield) (Capitalisation Rate) Orice divizor (de obicei exprimat n GN 4, 3.5; procente) care este folosit pentru GN 6, 3.9 transformarea venitului n valoare. Rata rentabilitii cu care venitul net anual, generat de o investiie, se capitalizeaz pentru a determina valoarea acesteia la o anumit dat. Termenul rata global de capitalizare se folosete n America de Nord. A se vedea i Rata terminal de capitalizare. Un raport n care la numrtor se afl o GN 4, 3.26; Rat de valoare sau un pre, iar la numitor se GN 6, 3.41 evaluare (Valuation Ratio) afl date financiare, de funcionare sau fizice. A se vedea i Factor de capitalizare, Multiplicator de venit. Rat intern de rentabilitate (RIR) (Internal Rate of Return) GN 9, 3.4 Rata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect este egal cu valoarea actualizat a investiiei de capital. Este rata la care valoarea net actualizat (VNA) este egal cu zero. RIR reflect att rata de recuperare a capitalului investit, ct i rentabilitatea investiiei originale, care sunt elementele de baz ce trebuie luate n considerare de potenialii investitori. n consecin, obinerea RIR din analiza tranzaciilor de pia cu proprieti similare, care genereaz un venit comparabil, este o metod corect pentru stabilirea ratelor de actualizare de pia, utilizate pentru a obine valoarea de pia. Utilizat n analiza fluxului de numerar actualizat, pentru a determina rata rentabilitii implicite sau sperate a unui proiect, RIR este rata rentabilitii 392 Glosar pentru IVS-uri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta la care valoarea net actualizat (VNA) este zero. Recunoatere (Recognition) Procesul ncorporrii n bilan sau n Cadrul general contul de profit i pierdere a unui IAS 82, 83 element care ndeplinete urmtoarele criterii de recunoatere: a) este probabil ca orice beneficiu economic viitor asociat elementului s intre sau s ias n sau din entitate; i b) elementul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat() n mod credibil. Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de producie. ,,O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de producie, pltit unei persoane, alta dect locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului. GN 14, 3.13
Redeven sau ,,venit din redeven n industria extractiv (Royalty or ,,Royalty Interest in the Extractive Industries)
Restricii legale, n special privind Restricii ale utilizarea sau dezvoltarea, legate de actelor de teren, indiferent de proprietar. proprietate i clauze restrictive (Deed Restrictions and Restrictive Covenants)
Resurs mineral Conform definiiei date de CRIRSCO: GN 14, 3.6 o concentrare sau depozitare a unui (Mineral material cu un interes intrinsec Resource) economic, n sau pe scoara pmntului (depozit), n asemenea form i cantitate, pentru care sunt necesare prospectri rezonabile pentru eventuala Glosar pentru IVS-uri 393
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta extracie economic. Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cunotinele i evidenele specifice geologice. Resursele minerale sunt subdivizate, dup certitudinea lor geologic, n categoriile presupuse, descoperite i cuantificate. Poriuni ale depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual extragere economic nu trebuie incluse n resursele minerale. Resurse petrolifere (Petroleum Resources) Pentru scopul GN 14, resursele GN 14, 3.11 petroliere conin numai rezervele de petrol i resursele contingente. Resursele contingente, aa cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al Petrolului (WPC), mpreun cu Asociaia American a Geologilor Petrolieri (AAPG), sunt: ,,acele cantiti de petrol, care sunt estimate, la o anumit dat, s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care, n prezent, nu sunt considerate a fi exploatabile comercial.
GN 14, 3.5 Rezerv mineral Conform definiiei date de ctre (Mineral Reserve) Comitetul Internaional pentru Standarde de Raportare a Rezervelor Minerale (CRIRSCO): partea cuantificat sau presupus a unei resurse minerale, care poate fi extras economic din min. Include materialele diluate i alocrile pentru pierderi care pot interveni cnd materialul este extras din min. Estimri adecvate pot include studii de fezabilitate, n care au fost
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta realizate i incluse consideraii la, i modificri reale presupunnd factori de extracie din min, metalurgici, economici, de marketing, legali, de mediu, sociali i guvernamentali. Aceste evaluri demonstreaz, la momentul raportrii, c extracia a fost justificat. Rezervele minerale sunt subdivizate n vederea creterii ncrederii n rezervele minerale probabile i rezervele minerale certe. Rezerve petrolifere (Petroleum Reserves) GN 14, 3.10 Conform definiiei date de ctre Societatea Inginerilor Petrolieri (SPE) i Congresul Mondial al Petrolului (WPC): ,,acele cantiti de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncepnd cu o anumit dat. Toate rezervele petrolifere estimate implic cteva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul estimrii i interpretrii acestor date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute dect rezervele certe i pot fi mai departe sub-clasificate ca rezerve probabile i posibile, care s denote creterea progresiv a nesiguranei n obinerea lor. Rezervele certe pot fi mprite n categoriile exploatate i neexploatate. A se vedea Specificaiile misiunii de evaluare.
Rezumatul evalurii (Valuation Brief)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Servitute (Easement) Un beneficiu (necorporal) asupra proprietii deinute care ncredineaz utilizarea unei pri a acesteia fr a duce la dobndirea proprietii. A se vedea i Drept de trecere. Sindicalizare (Syndication) Entitate legal referitoare la un Tipuri de parteneriat; organizat deseori de un proprietate, partener general cu investitori cum ar fi 5.1.2.; 5.1.2.1 partenerii cu rspundere limitat, prin care fondurile sunt comasate pentru achiziionarea i dezvoltarea proiectelor imobiliare sau afacerilor. Tipuri de proprietate, 2.2.4.2
Situaii financiare i) Un set complet de situaii financiare IAS 1, 8 care include: (Financial Statements) a) un bilan; b) un cont de profit i pierdere; c) o situaie care s reflecte fie: (i) toate modificrile capitalurilor proprii, fie (ii) modificrile capitalurilor proprii, altele dect acelea provenind din tranzacii cu deintorii de capitaluri proprii care acioneaz n calitatea lor de deintori de capitaluri proprii; d) o situaie a fluxurilor de trezorerie; i e) note cuprinznd un rezumat al politicilor contabile semnificative i alte note explicative. ii) n contabilitate, acestea cuprind bilanul i situaia veniturilor i cheltuielilor (Contul de profit i pierdere). Acestea sunt situaii scrise ale poziiei financiare a unei persoane sau unei companii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta iii) nregistrri financiare formale, avnd un coninut prestabilit i forma necesar pentru publicare, cu scopul de a furniza informaii generale ctre o gam larg de utilizatori teri, care nu sunt neaprat identificabili. Este o msur de transparen asociat cu situaiile financiare, care sunt realizate n contextul unor standarde contabile i al legislaiei. Situaiile financiare sunt utilizate pentru a prezenta poziia financiar i performana unei entiti. Specificaiile misiunii de evaluare (Specifications for the Valuation Assignment) Primul pas n procesul de evaluare, n IVS 3, 3.4 care se stabilesc contextul i sfera evalurii i se rezolv orice ambiguitate care implic un element sau o problem de evaluare. Evaluatorul se asigur c analizele, informaiile i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu specificaiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificaiile misiunii de evaluare includ urmtoarele apte elemente: 1. O identificare a proprietii imobiliare, a bunurilor mobile (maini, instalaii, echipamente), a ntreprinderii sau a altei proprieti, care face subiectul evalurii i a altor clase de proprietate care sunt incluse n evaluare, pe lng categoria principal de proprietate; 2. O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societi comerciale, participaii) care vor fi evaluate; 3. Destinaia vizat a evalurii i orice
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta limitare legat de aceasta, identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia; O definiie a tipului de valoare cerut; Data la care este valabil valoarea estimat i data raportului; O identificare a ariei de aplicabilitate a evalurii i a raportului; O identificare a oricror condiii limitative pe care se bazeaz evaluarea.
4. 5. 6. 7.
Standarde de evaluare Valuation Standards) Stimulente pentru conservare (Preservation Incentives)
Standardele Internaionale de Evaluare (IVS-uri), dac nu se specific altfel.
GN 15, 3.4 Stimulente pentru proprietarii proprietilor istorice, de natur fiscal n principal, pentru a promova restaurarea i conservarea unor astfel de proprieti. Exemplele pot include exceptri/scutiri de la taxele de motenire pentru proprietile n conservare oferite trusturilor de patrimoniu, subvenii guvernamentale, exceptri/scutiri de la taxe/impozite municipale, credite fiscale pentru investiii pentru proprietarii de proprieti istorice i drepturi transferabile de dezvoltare i deducerile de impozit pentru servituile de conservare donate unor organizaii nonprofit. Elementele componente ale capitalului investit. GN 6, 3.10
Structura capitalului (Capital Structure)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Studiu de fezabilitate n industria extractiv (Feasibility Study in the Extractive Industries) Un studiu cuprinztor al acumulrilor GN 14, 3.3 de minerale sau petrol, n care sunt luai n considerare, cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul poate fi utilizat ca baz pentru o decizie final de ctre o instituie financiar interesat s continue sau s finaneze dezvoltarea prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul de prefezabilitate n industria extractiv (Prefeasibility Study in the Extractive Industries) Subnchiriere (Subleasehold) Studiul unui depozit de iei sau de minerale, n care sunt luai n considerare, cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali, economici, de mediu i ali factori relevani pentru a servi ca baz rezonabil pentru decizia de a proceda la un studiu de fezabilitate. Cazul n care chiriaul transfer unui ter, numit subchiria (sublocatar) dreptul de care se bucur chiriaul, respectiv dreptul de ocupare i folosin. A se vedea i Contract iniial de nchiriere, Drept iniial de nchiriere GN 14, 3.12
Substane periculoase (Hazardous Substance)
n contextul unei evaluri, orice GN 7, 3.2 material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii evaluate care are o form, o cantitate i posibilitate biologic suficient de a crea un impact negativ asupra valorii de pia a proprietii.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Substituie (Substitution) Teren (Land) A se vedea Principiul substituiei. Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit i proprietate imobiliar. Suprafaa solului, subsolul, care se ntinde pn n centrul pmntului i spaiul de deasupra, care se ntinde pn la cer. Dreptul de proprietate asupra terenului i drepturile ce deriv de aici sunt reglementate de legile unei anumite ri. A se vedea i Amenajri ale terenului i construcii, Proprietate imobiliar, Drepturi reale imobiliare Teren irigat (Irrigated Land) Terenul folosit pentru a produce recolte GN 10, 3.4 sau furaj pentru animale i care necesit irigarea cu alt ap dect cea natural, provenit de la ploi, se numete ferm agricol irigat sau pune irigat. Proprietile care nu au o surs de ap alta dect ploaia natural sunt denumite proprieti agricole cu teren neirigat. O prezentare a principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat specificat. IVS 2, 3.1 Concepte i principii generale de evaluare, 2.1, 2.2
Tip de valoare (Basis of Value)
Toxic (Toxic)
Statutul unui material gazos, lichid sau GN 7, 3.3 solid, care prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la gradul sau
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta la dimensiunile unei astfel de capaciti. Tranzacie cu pre determinat obiectiv (Arms Lenght Transaction) O tranzacie ncheiat de pri ntre IVS 1, 3.2.6 care nu exist o relaie particular sau special (de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul), care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s fie mari prin includerea unui element de valoare special. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri independente, fiecare acionnd n mod independent. O entitate agricol care deine dreptul GN 10, 3.9. de proprietate asupra tuturor sau asupra numai unei pri din procesele care implic producia i comercializarea produselor i/sau a mrfurilor proprii. De obicei, un factor rezultat din dou componente, care reflect diferenele dintre proprieti i faciliteaz analiza n cele trei abordri ale valorii, cum ar fi preul/m2, raportul dintre preul de vnzare a proprietii i venitul ei net (multiplicatorul venitului net). GN 1, 3.10
Unitate integrat (Integrated Unit)
Uniti (criterii) pentru comparaie (Units of Comparison)
Unitate generatoare de numerar (Cash Generating Unit) Utilitate (Utility)
Cel mai mic grup identificabil de active IAS 36, 6 care genereaz intrri de numerar, n mare msur independente de intrrile de fluxuri de numerar generate de alte active sau grupuri de active. Un termen mai degrab relativ sau comparativ dect o condiie absolut, care se refer la gradul de utilitate al unei proprieti. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Utilitatea terenului agricol este msurat prin capacitatea sa productiv. Dac terenul are potenial de dezvoltare, productivitatea sa este estimat n funcie de utilizarea sa din perspectiv rezidenial, comercial, industrial sau mixt. Utilitatea optim este obinut dac proprietatea respectiv este exploatat ca o entitate separat. Alte proprieti au o utilitate mai mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup de proprieti sau dac sunt deinute i administrate ca un portofoliu de proprieti. n general, utilitatea este cuantificat dintr-o perspectiv pe termen lung, de obicei pe durata normal de utilizare a unei proprieti sau a unui grup de proprieti. Dac o proprietate nu are un grad de utilitate perceptibil la data evalurii, este necesar prezentarea integral a definiiei valorii, a informaiilor de fundamentare i a ipotezelor speciale sau condiiilor limitative. Utilitate public (Public Utility) O proprietate care: IVA 3. 3.7 a) produce un serviciu sau un bun pentru consumul public; i b) reprezint de obicei un monopol sau cvasi-monopol aflat sub anumite forme ale controlului statului. Preul cel mai probabil convenit de Introducere la cumprtorii i vnztorii unui bun sau IVS 1, 2 i 3, serviciu disponibil pentru cumprare. 3.3 Valoarea stabilete preul ipotetic sau noional pe care cumprtorii i General Acceptate, 7.1, 7.2, 7.3, 7.6, 7.7
Valoare (Value)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta vnztorii l vor conveni pentru un bun sau un serviciu. Deci valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru un bun sau serviciu, la un anumit moment dat. A se vedea i Cost, Pre. Valoare actualizat (prezent) (Present Value) Valoare amortizabil (Depreciable Amount) Vezi Valoare net actualizat.
i) Costul unui activ sau o alt valoare substituit costului (n situaiile financiare), din care s-a sczut valoarea lui rezidual. ii) Acel element al unui activ care se amortizeaz pe parcursul duratei lui de via util. Valoarea amortizabil reprezint elementul epuizabil al activului, soldul fiind reprezentat de valoarea rezidual. Totui, contractul de nchiriere a unui teren ar putea fi i el amortizabil.
IAS 16,6; IAS 36,6; IAS 38,8; IPSAS 17,13
Valoare contabil Valoarea la care un activ este recunoscut, dup scderea amortizrii (Carrying cumulate precum i a pierderilor Amount) cumulate din depreciere. Valoarea la care este recunoscut un activ n situaia poziiei financiare. Valoare contabil corectat (Adjusted Book Value) Valoarea contabil care rezult atunci cnd valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sume fa de valoarea lor de nregistrare contabil.
IAS 16,6 IAS 36,6 IAS 38,8 IPSAS 16,6 GN 6, 3.1
Valoare contabil Referitor la active, costul capitalizat al GN 4, 3.1.1 unui activ minus amortizarea cumulat GN 6, 3.3.1 net i orice pierdere cumulat din (Book Value) depreciere, aa cum apare nregistrat n contabilitatea ntreprinderii. Referitor la o ntreprindere/entitate, GN 4, 3.1.2 diferena dintre activele totale (dup GN 6, 3.3.2 scderea amortizrii cumulate i oricrei pierderi din depreciere) i datoriile totale, aa cum apar acestea n bilanul contabil. n acest caz, valoarea contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net i capitaluri proprii. A se vedea i Valoarea contabil corectat. Valoare de garantare a creditului ipotecar (Mortgage Lending Value (MLV)) Valoarea proprietii determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale i locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate n considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentat ntr-o manier clar i transparent. O valoare care se bazeaz pe definiiile coninute n legile ce se refer la evaluarea, aprecierea i/sau impozitarea proprietii. Dei unele jurisdicii pot cita valoarea de pia ca baz de evaluare, Directiva Parlamentului European 2006/48/EC
Valoare de impozitare, de impunere sau valoare impozabil (Assessed, 404 Glosar pentru IVS-uri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Rateable, or Taxable Value) metodologia de evaluare necesar poate duce la rezultate care difer de valoarea de pia, aa cum este definit n aceasta. Termenul Valoare de impozitare este utilizat n America de Nord. Vezi i Impozitarea n funcie de valoare. Valoare de investiie (subiectiv) (Investment Value or Worth) Valoarea proprietii pentru un anumit IVS 2, 3.3 investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile. Valoarea de investiie a unui activ poate fi mai mare sau mai mic dect valoarea de pia a acelui activ. Conceptul valoare de investiie sau valoare subiectiv nu trebuie confundat cu valoarea de pia a unei investiii imobiliare. Termenul valoare de investiie este utilizat n America de Nord. Valoare de lichidare (Liquidation Value) Valoarea activelor estimat avndu-se IVS 2, 6.9.2 n vedere situaiile deosebite n care acestea se vnd. Valoarea de lichidare descrie o situaie n care un grup de active folosite ntr-o ntreprindere sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma nchiderii ntreprinderii. Dei este adesea asociat cu o vnzare forat acest termen are un alt neles. Aici nu exist nici un motiv pentru care Glosar pentru IVS-uri 405
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta activele nu pot fi lichidate printr-o vnzare ordonat, n urma unei comercializri adecvate. Valoare de pia (Market Value) Suma estimat pentru care o proprietate IVS 1, 3.1 va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. A se vedea i Cea mai bun utilizare. Valoare de recuperare (Salvage Value) Valoarea activelor estimat avndu-se n vedere situaiile deosebite n care acestea se vnd. Valoarea de recuperare descrie valoarea unui activ care a ajuns la sfritul duratei lui de via economic pentru scopul n care a fost creat. Totui, activul ar putea s aib valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru recuperarea materialelor coninute (casare). i) Valoarea recunoscut de o pia n care are loc schimbul unui activ. Definiia IVSC a valorii de pia, adecvat pentru raportarea financiar, se bazeaz pe principiul valorii de schimb i nu al valorii de utilizare. ii) Valoarea, exprimat n numerar, a unei proprieti care este schimbat pentru alt activ sau active, numerarul fiind etalonul prin care poate fi evaluat valoarea comparativ a fiecrui activ. IVS 2, 6.9.3
Valoare de schimb (Value in Exchange)
IVS 2, 6.1
Valoare de utilizare (Value in Use)
i) Valoarea actualizat a fluxurilor IFRS 5, viitoare de numerar estimate ce se Anexa A ateapt a fi realizate din utilizarea n continuare a unui activ i din cedarea sa la sfritul duratei de via. ii) Valoarea actualizat a viitoarelor IAS 36, 6 fluxuri de numerar preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar. Trebuie reinut c definiia de mai sus, care este aplicat n raportarea financiar, ia n considerare valoarea unui activ la sfritul duratei lui de via util. Aceast optic este diferit de modul n care acest termen este utilizat n mod uzual n evaluare.
A se vedea Valoarea sinergiei. Valoare din comasare (Marriage Value) Valoare impozabil (Assesed Value) Valoare intrinsec (Intrinsic Value) A se vedea Valoare de impozitare.
GN 5, 3.10. Suma considerat, pe baza evalurii faptelor disponibile, ca fiind valoarea adevrat sau real a unui element. Este un concept pe termen lung de valoare nebazat pe pia, care aplatizeaz fluctuaiile de pre pe termen scurt. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care preul este determinat n mod obiectiv. IVS 2, 3.2 GN 3, 3.1
Valoare just (Fair Value)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Valoare just minus costurile de vnzare (Fair Value Less Costs to Sell) Valoarea care poate fi obinut din IAS 36, 6 vnzarea unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective ntre pri interesate i n cunotin de cauz, minus costurile de cedare. Diferena dintre veniturile actualizate GN 9, 3.6 sau intrrile actualizate i costurile sau ieirile actualizate, n cadrul unei analize DCF. Preul de vnzare estimat al unui activ, IAS 2, 6; IAS 2, 7 ce ar putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate pentru finalizarea activului i costurile estimate necesare vnzrii. Valoarea realizabil net se refer la suma net pe care o entitate se ateapt s o realizeze din vnzarea de stocuri pe parcursul desfurrii normale a activitii. Valoarea just reflect suma pentru care acelai stoc ar putea fi schimbat pe pia, ntre vnztori i cumprtori interesai. Prima este o valoare specific entitii; a doua nu este. Valoarea realizabil net a stocurilor poate s nu fie egal cu valoarea just minus costurile de vnzare. Valoarea recuperabil a unui activ sau IAS 36, 6 uniti generatoare de numerar este cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare. Cea mai mare valoare dintre valoarea just a unui activ generator de alte IPSAS 21.14
Valoare net actualizat(VNA) (Net Present value (NPV)) Valoare realizabil net (Net Realisable Value)
Valoare recuperabil (Recoverable Amount) Valoare recuperabil a 408 Glosar pentru IVS-uri
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta fluxuri dect cele de numerar, minus serviciilor costurile de vnzare i valoarea sa de (Recoverable Service Amount) utilizare. Valoare reevaluat (Revalued Amount) Valoarea just a unui activ la data reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterioar i orice pierderi acumulate din depreciere. Valoarea imobilizrilor corporale, aa cum este stabilit prin evaluarea efectuat de evaluatori profesioniti IAS 16, 31
Valoare rezidual (Residual Value)
Valoarea estimat pe care ar obine-o o IAS 16, 6 entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vechimea i condiia prevzut la sfritul duratei de via util. Valoarea net pe care entitatea se IPSAS 17, 12 ateapt s o obin din cedarea unui activ, la sfritul duratei de via util a acestuia, dup deducerea prealabil a costurilor de cedare estimate. Valoarea rmas a unui activ la sfritul duratei normale de funcionare (n aceast definiie valoarea rezidual este similar cu valoarea de casare). O sum de bani peste valoarea de pia, care reflect atributele/ caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumprtor special. Vezi i Valoarea sinergiei. A se vedea Valoarea de investiie. IVS 2, 3.5
Valoare special (Special Value)
Valoare subiectiv (Worth) Valoarea amenajrilor
Valoarea adugat terenului prin amenajri i construcii, cum ar fi Glosar pentru IVS-uri 409
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta terenului i construciilor (Value of Improvements) cldiri, structuri sau modificri aduse terenului, de natur permanent, implicnd cheltuieli de munc i capital, cu scopul de a majora valoarea sau utilitatea proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic diferite. A se vedea i Amenajri ale terenului i construcii. A se vedea Valoarea net actualizat Valoarea actualizat/preze (VNA) nt (Present Value) Valoarea componentelor (Component Value) Valoarea sinergiei (Synergistic Value) Valoarea acelor componente create n urma separrii participaiilor la proprietate. A se vedea i Valoare din comasare. Un element suplimentar de valoare care este creat n urma combinrii/ fuziunii a dou sau mai multe proprieti, n urma creia valoarea proprietii rezultat din combinare este mai mare dect suma valorilor proprietilor individuale nainte de combinarea lor. Numit i Valoare din comasare. Vnzare forat (Forced Sale) O situaie n care un vnztor este IVS 2, 6.11 obligat s vnd i/sau nu are o perioad de comercializare adecvat. Preul obtenabil n aceast situaie nu ndeplinete cerinele din definiia valorii de pia. Preul obtenabil va depinde mai degrab de natura presiunii de a vinde, la care este supus vnztorul, sau de motivele pentru care IVS 2, 3.6 Tipuri de proprietate, 2.6.1
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta o comercializare adecvat nu poate fi fcut. Preul poate s reflecte i consecinele pentru vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad de timp specificat. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi prezis n mod credibil, dar va reflecta mai degrab situaiile particulare ale vnzrii forate dect cele ale unui schimb ipotetic, n care vnztorul a acionat fr a fi constrns i/sau tranzacia s-a fcut dup o perioad adecvat de marketing. Vnzare prin acord privat (Private Treaty Sale) O vnzare negociat i tranzacionat GN 5, 3.16 ntre persoane i nu prin licitaie public sau prin alt metod. Preul de vnzare pltit ntr-o vnzare prin acord privat este, n general, cunoscut numai de prile care particip la tranzacie i nu este public. A se vedea i Pre de licitaie, Pre de lichidare a stocului. Vnzare i leaseback (Sale and Leaseback) O vnzare a proprietii imobiliare GN 2, 3.1.11 simultan cu nchirierea ctre vnztor a aceleiai proprieti n regim de leasing. Cumprtorul devine locator sau proprietar, iar vnztorul devine locatar sau chiria. Deoarece ntre prile participante pot s existe circumstane sau relaii speciale, tranzaciile de vnzare i leaseback pot s reflecte sau nu condiiile pieei. GN 11, 3.1 O verificare a evalurii, efectuat de un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence) n cazul n care evaluarea trebuie utilizat n scopul Glosar pentru IVS-uri 411
Verificare administrativ (de conformitate) (Administrative or Compliance
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Review) lurii de decizii precum garantarea, achiziionarea sau vinderea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ este efectuat, de asemenea, pentru a se asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru o anumit pia i, ca minimum, este conform cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP). O verificare a evalurii care se GN 11, 3.2 limiteaz la datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a standardelor profesionale. A se vedea i Verificare n teren. Verificare de conformitate (Compliance Review) Verificare n teren (Field Review) A se vedea Verificare administrativ.
Verificare de birou (Desk Review)
O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i a interiorului proprietii n cauz, ca i posibila inspecie a proprietilor comparabile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se
GN 11, 3.3
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea programului informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i Verificare de birou Verificare tehnic (Technical Review) O verificare a evalurii, efectuat de GN 11, 3.4 un evaluator pentru a-i forma o prere dac analizele, opiniile i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezonabile i argumentate. GN 11, 3.5 O misiune de evaluare care acoper diferite tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i exercit raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator. O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu privire la valoare, coninut n evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii. Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca i o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial, cu privire la cunotinele, experiena i independena sa. Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de verificri, de exemplu: verificri administrative (de conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri n teren,
Verificarea evalurii (Valuation Review)
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale (n care au fost acceptate tipurile de valoare utilizate n evaluarea supus verificrii), verificri care ntrunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta i verificri care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele comparabile dintr-un eantion.
Index
Index 415 - 457
415
Index
416
Index
abordarea bazat pe active, vezi abordarea prin cost pentru evaluarea ntreprinderilor abordarea prin comparaia vnzrilor, 32, 55, 63-64, 70, 75, 76 aplicaie pentru (GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 174-175, 181182 pentru evaluarea ntreprinderilor (GN 6: Evaluarea ntreprinderii), 242-244 pentru evaluarea activelor necorporale (GN 4: Evaluarea activelor necorporale), 209-210 pentru evaluarea terenului, 182-193 pentru evaluarea bunurilor mobile (GN 5: Evaluarea bunurilor mobile), 223-224 abordarea prin cost, 32-33, 58, 70, 75, 76, 177, 184, 216-217 aplicaie pentru (GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 177, 184 pentru evaluarea activelor necorporale (GN4: Evaluarea activelor necorporale), 212 pentru evaluarea obiectelor de art, 216-217, 225 pentru evaluarea bunurilor mobile, 225 pentru raportarea financiar, 257-264 pentru evaluarea ntreprinderilor 246-247 Vezi i GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN) abordarea prin costul de restaurare, 158 abordare prin pia, 70, 75/84 standard pentru, 79/80 A se vedea i IVS 1: Valoarea de pia tip de evaluare
Index 417
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta abordare prin pia pentru evaluarea ntreprinderilor, 242-244 abordri n evaluare, 32-34, 55, 58, 63-64, 70, 174-177, 209-212, 223-225, 242-247, 315, 325-327 consideraii de utilitate, 29-30 A se vedea i abordarea bazat pe active, abordarea prin cost, abordarea prin capitalizarea venitului i abordarea prin comparaia vnzrilor accesorii comerciale, 54, 217, 219 accesorii i racorduri, 289, 292 activ biologic, 116, 155, 159, 278 vezi i proprieti agricole activ modern echivalent (AME), 259, 260-261 active, 23-24, 57 abordarea bazat pe active n evaluare, 212, 246-247 clasificare, 31, 83, 112, 220, 259, 279 depreciate, 115 epuizabile, 140, 304 evaluatori de, 8, 22, 55 idetificarea clasei de, 117 n surplus, 24, 112, 116, 155 A se vedea i GN 4 Evaluarea activelor necorporale; GN 6: Evaluarea ntreprinderii; IAS 36: Deprecierea activelor i IPSAS 21: Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri, dect cele de trezorerie active corporale, 23-24, 57, 193, 194, 217-218 active curente, 23-24, 51 active din afara exploatrii, vezi active excedentare (n surplus)
418 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta active din sectorul public, 147-148 IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar active epuizabile, 140, 304 active excedentare (n surplus), 24, 112, 116, 155 active financiare, 49, 58-64 asamblarea participaiilor de capital, 63 consideraii speciale pentru evaluare, 63-64 divizarea proprietii n ntreprinderi sau proprietate imobiliar, 58 evaluarea, 63-64 scopuri ale evalurii, 60 active generatoare de numerar, 157 active imobilizate sau pe termen lung, 24, 51, 79 active investiionale, 59-60 active n exploatare, 24, 112 active necorporale nedifereniate (grupate), 204-205 active necorporale, 23-24, 53, 54, 57, 60, 198 GN 4, 201-213 A se vedea i IAS 38: Active necorporale active nete, 232 activitate agricol, 278 alocarea valorii, 57, 118, 120, 128-129, 281-282, 289, 292 amenajri ale terenului i construcii ataate, 108, 257 amenajri fcute de locatar, 54, 217 analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), 75, 76, 176-177, 290, 317 GN 9 despre, 265-274
Index 419
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta analiza investiiei, 267 asisten din exterior, 42, 220-221,303, 311, 317 asociaii ale proprietarilor de proprieti istorice, 322 auditori, relaia cu, 116, 155
bona vacantia, 50 bunuri mobile, 22, 23, 49, 53-55 GN 5, evaluri de, 215-226 Vezi i mijloace fixe mobile
calibrare, 298 capitalizare, 202, 229 capitalizare direct, 176-177 capitalizarea rentei funciare, 183 capital investit, 231 caracteristici economice ale proprietii imobiliare, 181 caracteristici fizice ale proprietii imobiliare, 180 Carte Alb (IVSC), 5 cea mai bun utilizare, 28-29, 70, 79, 83, 168, 173-174, 182, 255, 280, 315, 326 CMBU ca fiind construit, 173-174, 182 CMBU ca fiind vacant, 173-174, 182 determinarea (cum este enunat n GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 182 cererea i oferta, principiu al, 68 curba (figura), 68 420 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta cheltuieli imediate dup cumprare, 180 chiria contractual, 188 chiria de pia, 188 chiria n funcie de venituri, 188 clasificarea leasing-ului, 127-128 clauze restrictive, 50,52, 189 clauze oneroase de nchiriere, 190 cldire public, 149, 159, 323-324 Codul Deontologic, 11, 22, 37-45, 79, 88, 100, 101, 103, 111, 134, 151, 177, 249, 252, 270, 272, 282, 287, 297, 301, 316 combinri de ntreprinderi, evaluri pentru, 115, 154 Comitetul Internaional pentru Standardele de Evaluare (IVSC), comitetul de standarde, 6 consiliul de conducere, 6 istoric, 3-4 membri ai, iii-v, 4, 6 proiecte n curs, viii-ix obiective ale, 3-4, 8-9, 21 realizri ale, ix, 5 restructurare, vii-viii sediu, 5 statut, 4, 6 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB), 5, 107, 111, 145, 312, 313 A se vedea i raportarea financiar, evaluri pentru: nchiriere/leasing, relaia cu standardele de contabilitate; evaluri pe baz de pia, relaia cu standardele de contabilitate Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare a Activelor (TIAVSC), 3
Index 421
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASB), 145, 146 companie n exploatare, 48, 56, 232 competen profesional, 42-43, 79, 88, 100, 103, 111, 134, 151 acceptarea de instruciuni i stabilirea clar a problemei pentru a fi adresat, 42 eficien i tenacitate n ndeplinirea activitilor pentru finalizarea angajamentului contractual, 43 identificarea necesitii asistenei competente externe, 42 instruciuni pentru (cum s-a enunat n GN 1: Evaluarea Proprietii Imobiliare), 166 A se vedea i Codul deontologic, etica n evaluarea profesional componente non-imobiliare ale vnzrii, 181, 280 condiii de finanare, 179 condiii de pia, 180 condiii de vnzare, 180 condiii limitative n evaluare, 38 confidenialitate, 40-41, 256 conflict de interese, 40 contiiniozitate, 42-43 continuitatea activitii, 55, 56, 91, 113, 134, 208, 234, 247, 314 A se vedea i evaluarea ntreprinderii contract, tip de valoare stabilit prin, 90, 92-93 contract de nchiriere/leasing a terenului, 186 contract iniial de nchiriere, 186 control majoritar, 231, 237 coproprietate, 51 422 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta cost, 25, 69 elemente ale, 117-118 cost de nlocuire, 27, 205, 225, 232 Vezi i GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar (CIN) cost de reconstrucie (reproducie), 27, 205, 225, 232 Vezi i abordarea prin cost n evaluarea operelor de art cost de nlocuire net, 108, 146, 158, 251, 259, 261, 262 aplicare a abordrii prin cost (GN 8: Abordarea prin cost pentru raportarea financiar CIN), 257-264 A se vedea i abordarea prin cost costuri de vnzare, 116, 155 cumprtor special, 88
date comparabile, 178-179 A se vedea i informaii/date datorie financiar, 61-62 declaraia de conformitate, 98, 101, 287 deontologia profesional, cerine pentru promovarea i pstrarea ncrederii n evaluarea profesional (Cod Deontologic), 37 A se vedea i competena profesional, etica evaluatorilor depreciere (depreciation), 24-25, 117-118 n abordarea prin cost, 33, 177, 184, 260-261 A se vedea i deprecierea economic (extern), deprecierea funcional i deteriorarea fizic
Index 423
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta depreciere (impairment), 122, 154, 251-253, 263, 264 A se vedea i IAS 36: Deprecierea activelor, i IPSAS 21: Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie deprecierea extern, 177, 260 deprecierea economic, a se vedea i deprecierea extern deprecierea funcional (tehnologic), 177, 260 deprecierea tehnic, a se vedea deprecierea funcional derivat, 60-61 deteriorarea fizic, 177, 260 dezechilibrul pieei, 81 dezmembrmintele dreptului de proprietate, 22, 49,168 discont pentru lipsa de control, 230 discont pentru participaie minoritar, 231 discont pentru nelichiditate, 231 drept absolut de proprietate, vezi proprietate deplin drept iniial de nchiriere, 186 drept legal de proprietate, 50 dreptul chiriaului, 186-188 dreptul asupra unei proprieti nchiriate, 186 dreptul de nchiriere/leasing, 187-188 Vezi i GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing, IAS 17: Contracte de leasing i IPSAS 13: Contracte de leasing dreptul proprietarului, 186-188 drepturi de proprietate, 22-25, 49-55, 165, 169 drepturi de trecere, 50
424 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta drepturi reale imobiliare, 49-51, 52, 293, 307, 318 A se vedea i dreptul absolut de proprietate, drepturi pariale durata de via economic, 118, 208, 211-212, 230 Vezi i durata de via util durata de via legal, 208, 211-212 durata de via util, 110-111 A se vedea i durata de via economic durata de via viitoare, 118
EBITDA (profit nainte de dobnzi, impozit i amortizare), 291 eficien, 42-43 elemente de comparaie, 168, 175, 178-181 entitate de afaceri, 202, 228 entiti legale, 56-59 etica n evaluarea profesional, 39-42, 166 evitarea conflictelor de interese, 40 asigurarea imparialitii, 41-42 climatul de confidenialitate, 40-41 confirmarea integritii, 40 A se vedea i Codul deontologic, competena n activitatea profesional i prezentarea informaiilor estimare tehnic n industria extractiv, 303, 311, 317
Index 425
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta evaluarea ntreprinderii, 57, 166, 227-248 abordri pentru, 58, 242-247 categorii contabile pentru, 57 exemple ale ntreprinderilor asociate cu, 56-57 fondul comercial n, 57, 208, 230-231, 289-292 GN6 pentru, 227-248 scopuri ale, 57, 233 i evaluarea proprietii imobiliare, relaia dintre (cum a fost enunat n GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare), 166 A se vedea i proprieti specializate generatoare de afaceri evaluarea proprietii imobiliare, GN 1 despre, 165-184 abordri n evaluare, 32-34, 174-177 consideraii speciale n, 53 consideraii de utilitate n, 29-30 identificarea bunurilor mobile aferente, 54-55 relaia cu standardele de contabilitate, 169 scopul, 51-52 A se vedea i evaluarea bazat pe pia i evalurile de tip diferit de valoarea de pia i abordri n evaluare evaluator de ntreprinderi, 228 evaluator intern, 39, 98, 103 evaluator profesionist de proprieti, 8, 218-219 A se vedea i evaluator evaluator, 22, 26, 38-39 Vezi i evaluator profesionist de proprieti evaluatorul extern, 39, 98, 114 evaluri externe, 122
426 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta expropriere, 50 extracia (metodologie de evaluare a terenurilor), 183
factori ai valorii, 67 factor de capitalizare, 202, 229 factori de mediu, 250, 252 Federaia Internaional a Contabililor (IFAC), 5 ferme agricole, 276 ferme de animale/cresctorii, 277 ferme de lapte, 276 flux de numerar, 203, 229 flux de numerar brut, 208, 229 flux de numerar net, 203, 229 flux de numerar net disponibil pentru capitalul propriu, 229 flux de numerar net la dispoziia capitalului investit, 203, 229 flux de numerar net, n absena monopolurilor, 159 fondul comercial, 57, 208, 230-231, 289-292 Vezi i fond comercial personal i fond comercial transferabil fond comercial personal, 138, 208, 230-231, 289-292 fond comercial transferabil, 208, 230-231, 289-292 fond de investiii imobiliare (REIT), 59, 63 fond de rulment net, 232 frecvena reevalurii, 119, 160
Index 427
GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare, 165-184 abordarea prin capitalizarea venitului, 175-177 abordarea prin comparaia vnzrilor, 174-175, 181-182 abordarea prin cost, 169, 177, 184 abordri ale valorii, 174-177 analiza celei mai bune utilizri, 168, 173-174, 182 analiza datelor preliminare, culegerea i selectarea informaiilor, 172-173 cercetare de pia, 176 cerine de raportare, 170, 277 date comparabile, 178-179 elemente de comparaie n evaluarea proprietii imobiliare, 168, 175, 178-181 elemente principale ale GN 1, 167 evaluarea terenului, 174, 182-184 extinderea Conceptelor Fundamentale ale Principiilor General Acceptate ale IVSC, 165 figura 1-1, din GN 1 Procesul de evaluare, 171 nelegerea ntre client i evaluator, 172 misiunea evaluatorului, definiie, 172 piaa proprietilor imobiliare, 178, 184 procesul de evaluare, 170-171 reconcilierea rezultatelor evalurii, 177, 182 uniti de comparaie, 175, 179, 181 utilizarea raportului de evaluare, 170 valoarea de pia - baz de evaluare, 165, 166, 167, 169-170, 172, 173, 174, 177, 178 valori diferite de valoarea de pia, 165, 169
428 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing, 185-191 chiria contractual versus chiria de pia, 188 clauze restrictive, 189 condiii oneroase de nchiriere/leasing, 190 drepturile de nchiriere evaluate dup aceleai principii cu proprietatea deplin, 189 drepturile de nchiriere provin dintr-o relaie contractual, 185 drepturi statutare de cumprare a dreptului proprietarului, 189 fiecare participaie legal este o entitate distinct, 189-190 Ierarhia Drepturilor de Proprietate (figur), 187 nchirieri n cadrul grupului, 190 modificrile fcute de locatar, 190-191 modificri obligatorii ale chiriaului, 191 modificri voluntare ale chiriaului, 191 participaiile la nchiriere/leasing nu vor fi evaluate separat i apoi cumulate, 185 profitul proprietarului i chiriaului, 186-188 tipuri de chirie, 188 tratamentul contabil al propriettilor n leasing financiar, 189 valoarea de pia ca baz de evaluare, 185, 189, 190, 191 valori de pia negative, 191
GN 3: Evaluarea mijloacelor fixe mobile, 193-199 tratamentul contabil al bunurilor mobile, 195 abordri n evaluarea bunurilor mobile, 196 ipoteze dependente de circumstanele evalurii, 196-197 constrngeri la vnzarea bunurilor mobile, 198
Index 429
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta factori care afecteaz valoarea bunuriulor mobile, 197 leasing financiar, 198 vnzare forat, 199 activele necorporale pot influena valoarea bunurilor mobile, 198 legtura ntre valorile bunurilor mobile i ale proprietii imobilare, 198 valoarea de pia ca baz de evaluare, 196,197, 198 bunurile mobile care deservesc cldirea sunt, n mod normal, incluse n orice tranzacie a proprietii imobiliare, 197 caracteristici specifice bunurilor mobile, 193, 194, 195 GN 4: Evaluarea activelor necorporale, 201-213 abordarea prin comparaia vnzrilor, 209-210 abordarea prin capitalizarea venitului, 211-212 abordarea prin cost, 212 abordri n evaluare, 209-212 categorii de active necorporale, 204-205 competena i specializarea necesare pentru evaluarea activelor necorporale, 207 componente luate n considerare n evaluarea activelor necorporale, 208-209 consideraii privind continuitatea activitii, 201 descrierea misiunii, 207-208 devieri, 207 drepturi de proprietate i privilegii, 208 durata de via economic i legal a activului, 208, 211-212 fondul comercial n valoarea activelor necorporale, 204, 208 procesul de reconciliere, 212-213
430 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta scopurile (motivele) pentru evaluarea activelor necorporale, 206 selectarea i calculul ratelor de evaluare, 210 tratamentul contabil al activelor necorporale, 206 utilizarea informaiilor credibile i verificate, 207 valoarea de pia ca baz de evaluare, 201, 207 GN 5: Evaluarea bunurilor mobile, 215-226 abordarea prin comparaia vnzrilor pentru, 223-224 abordarea prin capitalizarea venitului pentru, 224-225 abordarea prin cost, 225 cerine de raportare pentru, 221 factori de luat n considerare, 221-223 legtura dintre evaluatorii de bunuri mobile i ali evaluatori, 200-201 procesul de reconciliere n, 225-226 similaritate cu alte tipuri de evaluare, 215, 221 surse de informaii pentru, 223 tipuri de piee pentru, 215 utilizri ale, 220 valoarea de pia ca baz de evaluare, 215 valoare intangibil, 222-223 verificarea informaiilor n, 220-221 A se vedea i instalaii, maini i echipamente GN 6: Evaluarea ntreprinderii, 227-248 abordarea bazat pe active, 246-247 abordri n evaluarea ntreprinderii, 242-247 abordarea prin capitalizarea venitului, 244-246 abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii, 242-244
Index 431
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta activitatea pe pia i tendine economic, 235 ajustri ale nregistrrilor financiare ale ntreprinderii, 238-242 analiza situaiilor financiare n termeni monetari, procentuali i rate financiare, 238 asigurarea specializrii i competenei altor experi, 234 consideraii de continuitate a activitii, 234, 247 descrierea misiunii, 235 drepturi de proprietate i privilegii, 235-236 explicaie pentru devierea de la practica normal a evalurii, 233 factori luai n considerare n evaluarea ntreprinderii, 235-237 procesul de reconciliere, 247 rate de evaluare, 243-244 scopul evalurii ntreprinderii, 233 utilizarea rapoartelor financiare, 238-239 utilizarea surselor credibile de informaii, 233-234 valoarea de pia ca baz de evaluare, 227, 233, 234, 247 valoare intangibil, 236 GN 7: Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare, 249-256 cerine ce limiteaz sfera evalurii n cazul n care proprietatea este evaluat ca fiind neafectat de substane periculoase cunoscute sau suspecte c exist, 253 controverse ntre experii juridici, tiinifici i tehnici asupra limitelor curirii, ntreinerii i monitorizrii (substanelor periculoase i toxice), 254 Codul Deontologic al IVSC aplicat, 249, 252 depreciere, 251-252, 253
432 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta efectul substanelor periculoase poate fi diferit asupra proprietilor, localizrii i pieelor, 255 evitarea ipotezelor eronate bazate pe percepia public, 256 facilitarea rolului evaluatorului, 254 prezentarea ipotezelor, condiiilor limitative i calificrilor, 252-255 prezentarea substanelor suspect-periculoase i toxice cunoscute, 252 prezentarea opiniei altor experi, 249, 255 prezentarea costurilor de remediere, 251, 253 prezentarea instruciunilor speciale pentru evaluare, 251 prezentarea cunotinelor, experienei i competenei, 252 probleme de confidenialitate, 256 valoarea de pia ca baz de evaluare, 250-251, 253, 254 GN 8: Costul de nlocuire net pentru raportarea financiar (CIN), 257-264 activ modern echivalent, 260-261 aplicarea n contabilitate, 259 aplicat la active specializate, 257, 259 cerine de raportare, 240-242 depreciere, 263, 264 elemente ale deprecierii, 260 elemente eseniale ale tranzaciei de pia, 260-261 observaii de pia pentru costuri curente, rate de depreciere i durata de via fizic i economic rmas, 257, 259, 260-261 raportarea valorii terenului i a valorii amenajrilor/construciilor, 314 scopul GN 8, 257 utilizare alternativ, 261-262 testul de rentabilitate adecvat i potenial de servicii, 262, 263-264 utilizarea CIN cnd exist puine date disponibile, 257, 259 valoarea de pia, 259, 261, 262 Index 433
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea de utilizare, 263 valoarea just, 259, 263 valoarea terenului nu e depreciat, 260 GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) pentru evalurile bazate pe pia i pentru analiza investiiilor, 265-274 aplicarea n contabilitate, 267-268 analiza DCF prin percepia i procesul de gndire al investitorilor i al altor participani pe pia, 271 analiza DCF utilizat la testarea ipotezelor alternative, 271 analiza necesar i suficient pentru a face cele mai adecvate i rezonabile ipoteze de lucru, 272 Cod Deontologic, 270, 272 componente utilizate n analiza DCF, 269-271 date de intrare i ipoteze ce reflect informaiile evidente disponibile de pe pia i ateptrile curente, 269, 272-273 definiia analizei DCF, 265, 266 determinarea valorii de pia estimat, 269, 271 perioade i frecvena modelelor DCF, 268-269 raportarea rezultatelor analizei DCF, 272-274 ratele de actualizare derivate i ratele finale de capitalizare, 272 scopul GN 9, 265 valoarea estimat rezult mai degrab ca o estimare a valorii de investiie dect a valorii de pia, 271 GN 10: Evaluarea proprietilor agricole, 275- 282 analiza celei mai bune utilizri, 280 aplicarea n contabilitate, 278-279 caracteristicile proprietilor agricole, 275-276 cerine de raportare, 282 434 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta clasificarea activelor proprietilor agricole n, 279 combinarea componentelor fizice i/sau de utilizare n, 279, 281-282 elemente non-imobiliare n, 280 estimarea venitului stabilizat n, 281 natura pieelor, 280-281 motive pentru evaluare a, 275 tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, 280 valoarea de pia, baz de evaluare pentru, 279 GN 11: Verificarea evalurilor, 283-287 Codul Deontologic, 287 concentrarea pe verificarea evalurii, 283 criterii de corectitudine, rezonabilitate i completitudine, 283 definiia verificrii evalurii i tipuri de verificri, 284-285 evaluatorul nu va lua n considerare evenimentele ulterioare n evaluare, 287 explicaii privind motivele acordului sau dezacordului cu concluziile evalurii, 287 informaii a fi luate n considerare n, 286 pot avea nevoie de suportul unor experi, 283 raportarea rezultatelor verificrii evalurii, 286-287 realizarea verificrii evalurii, 286 utilizri ale rezultatelor verificrii evalurii, 283-284 GN 12: Evaluarea proprietii specializate generatoare de afaceri, 289-293 alocarea valorii PSGA pe componentele ei, 289, 292 componentele valorii PSGA, 292 corecii pentru venituri atipice, 291 Index 435
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta definiie a PSGA, 289, 291 diferenele dintre evaluarea ntreprinderii i a PSGA, 289, 292 evaluarea pe baza EBITDA, 291 fond comercial transferabil, 289, 290, 291, 292 fond comercial personal, 290 ipoteza unui operator de eficien medie, 290, 291, 293 valoarea de pia, baz de evaluare pentru, 292 valoare PSGA versus valoarea proprietii, 293 GN 13: Evaluarea global pentru impozitarea proprietii, 295-301 aplicaii statistice, 297 caracteristicile pieei pentru, 299 Codul Deontologic, 297, 301 colectarea datelor i sistemul de nregistrare, 298-299 definiia evalurii globale, 298 definiii statutare ale valorii, 299 deviere de la GN 12, 300 elemente ale sistemului de impozitare a proprietii, 295-296 liste de estimare, 299 metodologie computerizat, 296-297 obiectivul GN 12, 295 prezentarea informaiilor n raportare, 300 procesul evalurii globale, 296 scopurile evalurii globale, 295, 297 standarde ale nivelului i uniformitii evalurii, 299 valoarea de pia ca baz de evaluare a, 296
436 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta GN 14: Evaluarea proprietilor din industria extractiv, 303-320 abordarea contabil pe baza costului istoric a, 311-312 active epuizabile, 304 bunuri mobile, 314 caracteristicile industriei miniere i petroliere, 303-304 cerine de remediere a mediului, 306 competen i imparialitate n, 316-317 consideraii speciale n, 317-319 coninutul industriei extractive de minerale i petrol, 303 definiia industriei extractive, 308 diferena dintre industria minier i cea petrolier, 304-305 drepturi de proprietate asupra sursei de ap, 307, 318 drepturi reale imobiliare, 304 evaluri tehnice i expertiz, 303, 311, 317 IFRS 6, 312-313 importana evalurii, 303 industria minier, 303-306, 308-309 industria petrolier, 303-306, 310, 318 ntreprinderi, 314 mijloace fixe, 306 prezentarea informaiilor n raportare, 319-320 proprieti n dezvoltare, 316 proprieti n exploatare, 282, 292 proprieti n producie, 306, 315-316 proprieti cu resurse, 315-316 trei abordri ale evalurii, 315
Index 437
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta GN 15: Evaluarea proprietii istorice, 321-328 abordarea prin capitalizarea venitului, 326 abordarea prin cost, 326-327 adaptare, 321, 322, 327 clauze restrictive i servitui de protejare, 325, 327 consideraii speciale n evaluarea, 325 definiia proprietii istorice, 321, 322 proprieti istorice care nu pot fi evaluate practic sau credibil, 325, 327 protejare, 321, 322, 327 reflectarea n contabilitate, 324, 325 restaurare, 321, 322 utilizarea proprietilor istorice, 321 holding, 56, 58, 231, 247 hoteluri, 56, 181, 289 Vezi i proprieti specializate generatoare de afaceri ierarhia drepturilor de proprietate (figur), 187 imobilizri corporale, 24, 113-115, 117, 119-120 GN 3 referitor la evaluarea mijloacelor fixe mobile, 193-199 A se vedea i IAS 16: Imobilizri corporale i IPSAS 17: Imobilizri corporale imparialitate, 41-42 impediment, 50,53 impozitarea proprietii n funcie de valoare, 295, 298 A se vedea GN 13 - Evaluarea global pentru impozitarea proprietii independena evaluatorului, 30, 103, 114
438 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta industrii extractive, 308 GN 14 despre evaluarea n, 303-320 industria minier, 303-306, 308-309 industria petrolier, 303-306, 310, 318 GN 14, despre evaluarea, 303-320 informaii de pia, vezi informaii/date informaii/date, 172-173 date economice generale, 172-173 date specifice proprietii, 173 date privind cererea i oferta, 173 instalaii, maini i echipamente, 54, 113, 194, 218 GN 3 pentru evaluarea, 193, 199 A se vedea i amenajrile fcute de chiria; imobilizri corporale Institutul Regal Britanic al Experilor Autorizai (RICS), iii, 3 instruciuni pentru misiunea de evaluare, 42, 172 instrument (financiar) compus, 60, 63 instrument de capital, 62-63 instrument financiar, 62, 63 integritate, 40 investiii imobiliare, 109-110, 112, 114, 120, 137, 153, 189 comentariu asupra evalurii pentru nchiriere/leasing, 157 A se vedea i IAS 40: Investiii imobiliare i IPSAS 16: Investiii imobiliare investiii n proprietatea imobiliar, 184 ipoteza unui management competent, 177, 290, 291, 293 Index 439
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta ipoteza unui operator de eficien medie, vezi ipoteza unui management competent ipoteze aferente evalurilor, 37-38, 101 A se vedea i prezentarea informaiilor i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare ipoteze speciale, neuzuale sau extraordinare, 98, 101 IVA 1: Evaluarea pentru raportarea financiar, 107-129 active depreciate, 115 active n surplus, 112, 116 alocarea ntre teren i cldire, 128-139 aplicaie, 111-116 cerine de raportare pentru alocare, 118 clasificarea activelor, 112 clasificarea leasing-ului, 127-128 combinri de ntreprinderi, evaluare dup, 115 costuri de vnzare, 116 devieri, 123 deprecierea (depreciation), 117-118 depreciere (impairment), 122 evaluator extern, 122 frecvena reevalurii, 119 identificarea clasei de active, 117 imobilizri, 113-114, 115, 117, 119-120 imobilizri corporale nchiriate, 115, 119-120 investiie imobiliar, 109-110, 112, 114, 120
440 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta modele bazate pe cost i pe valoarea just, 108, 112-113, 121 piee n declin, 122-123 portofolii, 116, 122 prezentarea informaiilor, 123 proprieti specializate, 119 proprietatea deinut cu chirie, 121 relaia cu auditorii, 116 scopul IVA 1, 107 standarde aplicabile, 112 valoarea de pia, 108, 113, 114, 115, 116, 118, 122 valoarea de pia i valoarea just, 113 valoarea de utilizare alternativ, 118 IVA 2: Evaluarea pentru garantarea mprumutului, 133-142 active epuizabile, 140 aplicaie, 134-136 cerine de raportare, 135, 141 contracte de leasing ntre pri relaionale, 137 investiii imobiliare, 137 proprieti generatoare de afaceri, 138-139 proprieti n dezvoltare, 139 proprieti ocupate de proprietar, 137 proprieti specializate, 138 rate de solven ale proprietarilor, 141 scopul IVA 2, 133 serviciile evaluatorului i certificarea, 140 valoarea de pia, 134, 135, 136, 137, 138 Index 441
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta vnzare forat sau cu marketing limitat, 140-141 IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar, 145-161 absena fluxului de numerar liber n cazul monopolurilor, 159 absena evidenei de pia, 152-153, 156-157 active biologice neagricole, 155, 159 active depreciate generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie, 154 active deinute pentru vnzare n cursul normal al activitii, 155 active din sectorul public, definiie a, 147, 148 active generatoare de numerar, 157 active nchiriate, 153 active n surplus, 155 active publice, 149, 159 aplicaie, 151, 155 cerine de raportare, 153 clasificarea activelor, 151 combinri de ntreprinderi, evaluare dup, 154-155 cost de nlocuire net, 158 costuri de vnzare, 155 frecvena reevalurilor, 160 IPSASB, IPSAS, 145, 146, 151-160 ntreprinderi guvernamentale de afaceri, 157 metoda costului de reabilitare, 158 metoda unitilor de servicii, 159 modele pe baza de cost i valoare just, 146, 151-152 prezentarea infoemaiilor, 160 proprietate imobiliar, 153
442 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta relaia cu auditorii, 155 scopul IVA 3, 145, 150-151 standarde de contabilitate aplicabile, 151 testul potenialului de servici adecvat, 160 valoare de pia, 152, 153 valoare de utilizare, 154, 157 IVS 1: Valoarea de pia tip de valoare, 75-84 abordri n evaluare, 75-76 cea mai bun utilizare, 79, 83 cerine de prezentare a informaiilor, 83-84 condiii de pia anormale, 82 coninutul standardului, 79-80 declaraie privind destinaia rezultatelor evalurii, 83 definiia valorii de pia, 76-79 evalurile realizate de evaluatori interni trebuie dezvluite, 83-84 identificarea datei efective a evalurii, 83 informaii despre proprieti comparabile, 81 ipoteza negocierii preului pe o pia concurenial deschis, 81 rapoarte clare, fr greeli, 83 scopul unei definiii comune pentru valoarea de pia, 75 selectarea datelor n condiiile unei piee n schimbare, 81-82 timpul de expunere pe pia, 82 valoarea de pia ca valoare fundamental n practica evalurii, 80 valoarea de pia exprimat ca valoare negativ, 83 IVS 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, 87-94 cerine de prezentare a informaiilor, 96
Index 443
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta cerinele IFRS, 88 coninutul standardului, 88-89 evalurile realizate de evaluatori interni trebuie s fie prezentate, 93 evitarea rapoartelor de evaluare incomplete sau eronate, 89,93 ipotezele vor fi prezentate n mod rezonabil, 93 IVS 2 trebuie interpretat n corelaie cu IVA 1, 88 nelegerea diferenelor dintre valoarea de pia i cu baza diferit de valoarea de pia, 90, 91 obiectivul IVS 2, 87 tipuri de valoare, 90-93 valoarea just, 90-91, 92 valori diferite de valoarea de pia, 90-93 IVS 3: Raportarea evalurii, 97-104 cerine de prezentare a informaiilor pentru, 103 componentele obligatorii ale rapoartelor de evaluare, 97, 101-103 coninutul standardului, 100-102 declaraia de conformitate, 101 documentarea pentru, 102 funciile raportului de evaluare, 97 importana rapoartelor de evaluare, 97 IVS Codul Deontologic, 101, 103 obiective ale IVS 3, 97 prevederi referitoare la devieri de la standard, 103-104 prezentarea raportului, 102 rapoarte transmise electronic, 101-102 specificaii pentru misiunea (evaluatorului), 98
444 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta tipuri de rapoarte, 98-99 nchirieri n cadrul grupului, 190 joint venture, 59 leasing financiar, 62, 115 leasing operaional, 115, 189 leasing, contracte de nchiriere, 137, 185-191 lichidare, 55, 92, 140-141 liste de estimri, 299 litere ngroate (aldine), explicare, ix, 10 metode de evaluare, 206, 232 A se vedea i abordri n evaluare misiunea (evaluatorului) n evaluare definiie, 72 specificaii pentru, 98 mobil, furnituri i echipamente, a se vedea amenajri fcute de chiria modelare financiar, 266 - 267 modelul bazat pe cost, 108, 112-113, 121, 146, 151-152 modelul bazat pe reevaluare, vezi modelul bazat pe valoarea just modelul bazat pe valoarea just, 18, 112-113, 121, 146, 151-152 obiecte de colecie, 216 obligaiuni ipotecare garantate (CMBS), 59-60 optimizare, 147, 250, 258 opiune, 59, 64
Index 445
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta Organizaia Internaional a Comisiilor de Valori Mobiliare (IOSCO), 5 pachet de aciuni, 51 poziie majoritar, 58, 237 parcelare i dezvoltare, 183 parteneriat general, 58-59 participaie la capital, 51 participaie minoritar, 58, 63, 232, 239 participaie, vezi participaie la capital participaii fracionate, vezi interese pariale pdure/fond forestier, 277 piaa, 25, 68, 178, 184, 215 piaa imobiliar, definiie, 184 piee de mrfuri, 280-281 piee discontinue, 122-123 A se vedea i valoarea de pia n condiii anormale plantaii perene, 277 portofolii, 30, 63, 116, 122 potenial de servicii, 148, 157-160, 258, 262 premisa lichidrii, 234 pre, 69 A se vedea i pre de licitaie, preul de adjudecare pre de adjudecare, 217
446 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta pre determinat obiectiv, 77, 78 pre de licitaie, 216 pre net de vnzare, vezi valoarea just minus costurile de vnzare prezentarea informaiilor, 43-44, 83-84, 93, 103, 123, 141, 160, 249, 251-252, 255, 300 A se vedea i competena n activitatea profesional, etica n activitatea profesional i evaluarea profesional i seciunile 7 ale Standardelor prim de control, 230 Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP), 8, 11, 21-34, 79, 88, 110, 111, 134, 151, 265, 279, 283, 284 relevana n a reflecta piaa imobiliar i proprietatea individual (aa cum este prezentat n GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 166 Principii de Contabilitate General Acceptate (GAAP), 311 principiul anticiprii, 175 principiul substituiei, 32, 174, 258 proces de evaluare global, 296, 298 vezi GN 13 despre, 295-301 procesul de evaluare (figura), 170 procesul de evaluare, 170-171 proprietate agricol, 116 GN 10 Evaluarea proprietilor agricole, 275-282 A se vedea IAS 41 - Agricultura proprietate dat cu chirie de proprietar, 115, 119-120, 153 proprietate imobiliar (bunuri imobile), 21-23, 49, 168-169 A se vedea i teren i drepturi reale imobiliare
Index 447
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta proprietate intelectual, 205 proprietate ocupat de proprietar, 110, 137 proprietate generatoare de afaceri (PGA), 56-57, 134, 138-139, 166 GN 12 despre evaluarea lor, 289-293 proprietate specializat, 30-31, 119, 138, 258-261 n evaluarea CIN, 257, 259 n evaluarea pentru raportarea financiar, 119 n evaluarea pentru scopuri de creditare/mprumut, 134, 138 pentru utilizare agricol, 277 proprietate, 21-25, 49-64 cu potenial de profit, a se vedea i proprieti specializate generatoare de afaceri evaluarea, 8 inspecia de ctre evaluator, 80 tipuri de, 10, 22, 25, 49-64 A se vedea i amenajrile chiriaului, bunuri mobile, drepturi de proprietate i accesorii comerciale proprietate real, 22-25, 49-55, 165, 169 caracteristici ale, 52-53 GN 1 privind evaluarea a, 165-184 proprieti de explorare n industriile extractive, 306, 315-316 proprieti de resurse n industriile extractive, 315-316 proprieti deinute pentru vnzare pe parcursul desfurrii activitii, 116, 155 proprieti istorice, vezi GN 15, 321-328 proprietate istoric cu destinaie public, 323
448 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta proprieti n dezvoltare, 139 in industriile extractive, 316
randament cu toate riscurile, a se vedea rata de capitalizare raport n variant electronic, 101, 102 raport oral, 98 raport scris, 98 raportare financiar, aplicaii de evaluare pentru, 111-116, 151-155 evaluri pentru, 107-129 relaia cu standardele de contabilitate, 111, 150-151 A se vedea i IAS 1: Prezentarea situaiilor financiare, IVA 1: Evaluarea pentru raportarea financiar i IVA 3: Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar raportarea n evaluare, vezi raportarea raportarea, 31, 44-45, 71, 79-80, 88-89, 97-104, 134-136, 153, 170, 177, 221 A se vedea i prezentarea IVS 3, Raportarea evalurii rata intern de rentabilitate (RIR), 267 rata rentabilitii, 205, 232 rate de actualizare, 32, 176-177, 203, 230-231, 266 rate de capitalizare, 32, 175-177, 202, 229 rate de evaluare, 210, 243-244 rate de solvabilitate ale creditorului, 141 reconcilierea valorilor, 177, 183, 212-213, 225-226, 247
Index 449
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta redevena n industria extractiv, 311 rentabilitate adecvat, 262,263-264 repartizarea (alocarea) metodologie de evaluarea terenului, 183 restaurante, 56, 181, 289 Vezi i proprieti specializate generatoare de afaceri restricii contractuale, 50, 53
servitui, 50, 53 sindicalizare (credit sindicalizat), 59 sisteme de informaii geografice prin satelit (GIS), 298 situaia exploatrii corectat, 176 societate n nume colectiv, 58 specificaii pentru misiunea de evaluare, 98-99 standarde de contabilitate, vezi Standarde Internaionale de Contabilitate; Standarde Internaionale pentru Raportarea Financiar i Standarde Internaionale de Contabilitate n Sectorul Public Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA), 12-14 dat de adoptare, 16 formatul standardelor i al aplicaiilor (figura), 14 structura de document a standardelor (figura), 10 A se vedea i aplicaii specifice prezentate mai sus Standarde Internaionale de Evaluare (IVS), 8-17 date de adoptare a, 16-17 formatul standardelor i aplicaiilor (figura), 14 litere ngroate (aldine), explicare, ix, 10 450 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta modificri de standarde ntre ediiile 2005 i 2007, xi-xvi obiective generale i sfera, 8-9, 21 organizarea i formatul pentru, 9-15 pentru estimarea i raportarea valorii proprietii i activelor, 31 pentru facilitarea tranzaciilor internaionale de proprieti i promovarea claritii n raportarea financiar, 8 structura standardelor (figura), 10 A se vedea i standardele specifice mai sus Standarde Internaionale de Contabilitate (IAS), 5, 100, 107, 111, 189 IAS 1: Prezentarea situaiilor financiare, 113 IAS 2: Stocuri, 111, 112, 116, 195 IAS 16: Imobilizri corporale, 111-113, 117, 119, 121, 195, 278, 312, 313 IAS 17: Leasing, 111,112,115, 119-120, 127-129, 195 IAS 29: Raportarea financiar n economiile hiperinflaioniste, 122 IAS 32: Instrumente financiare: prezentare i descriere, 60-62 IAS 36: Deprecierea activelor, 111, 115, 122, 195, 251, 267, 313 IAS 38: Active necorporale, 206, 312 IAS 40: Investiii imobiliare, 11,, 112, 114, 120-122, 190, 278-279 IAS 41: Agricultura, 116, 278-279 A se vedea i Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS); i seciunile 4 a IVS 1, 2 si 3, IVA 1 i 2 i din fiecare GN
Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS), 5, 100, 145, 146, 151 IPSAS 12: Stocuri, 155 IPSAS 13: Contracte de leasing, 151, 153, 154 Index 451
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta IPSAS 16: Investiii imobiliare, 151, 153, 259 IPSAS 17: Imobilizri corporale, 151-153, 156, 159, 160, 195, 259, 324 IPSAS 21: Deprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie, 151, 154, 156-159, 195
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare GN, 12 date de adoptare, 16 formatul Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare (figura), 15 structur standard (figura), 10 A se vedea i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare GN de mai sus Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS), 5, 23, 100, 102, 111, 113, 145-146, 189, 267, 291 IFRS 3 Combinri de ntreprinderi, 112, 115, 313 IFRS 5 Active imobilizate deinute pentru vnzare sau pentru activiti discontinue, 111, 112, 116 IFRS 6 Prospeciunea pentru evaluarea resurselor minerale, 312-313 Vezi i Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS) staii de petrol, benzin, gaz, 56, 289 Vezi i proprieti specializate generatoare de afaceri structura capitalului, 229 structura standardelor (figura), 10 studiu de fezabilitate n industria extractiv, 308, 316 studiu de prefezabilitate n industria extractiv, 310-311, 316 subnchirieri, 50, 52, 187 substana toxic, definiie a, 250 GN 7 despre, 249-256 452 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta substane periculoase, definiie, 250 GN 7 despre, 249-256 A se vedea i substane toxice sumarul evalurii, a se vedea i instruciuni pentru misiunea de evaluare i specificaiile pentru misiunea de evaluare teren, 21 evaluarea a, 174, 182-184 A se vedea i proprietate imobiliar teren irigat, 277 teren rezidual (metodologie pentru evaluarea terenului), 183 termeni financiari, 179 tipuri ale valorii, 70 A se vedea i tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, valoare just; IVS 1 Valoarea de pia: tip de valoare i IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia tipuri de chirie, 188 tipuri de valoare, 26, 69, 87, 90-93 tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, 33, 70, 90-93, 165, 169, 271, 280 cerine pentru prezentarea informaiilor, 93 devieri de la strandard, 93 metode utlizate n, 70 relaia cu standardele de contabilitate, 88 standard referitor la, 88, 89 A se vedea IVS 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia toxicitate, definiie, 250 trusturi, 51 Index 453
unitate (agricol) integrat, 278 unitate generatoare de numerar, 109, 118 uniti pentru comparaie, 175, 179, 181 utilitate, 29-30, 67 utilitate public, 148 utilizarea proprietii, restricii asupra 181
valoare agregat, 63 A se vedea portofolii valoarea amenajrilor terenului i construciilor, 148 valoare depreciabil, 109 valoare contabil, 202, 228 valoare de recuperare, 110 valoare special, 33, 70, 88, 90-91 valoare, element distinct fa de pre i cost, 25-27, 69 utilitate, raritate, dorin i putere de cumprare, 67 valoarea componentelor, 53 valoare contabil 109, 112, 115, 117, 118, 119, 122 valoarea contabil corectat, 228 valoarea de asigurare a se vedea tip de valoare stabilit prin contract valoarea de garantare a creditului ipotecar, 134, 141 valoarea de impozitare, vezi tip de valoare stabilit prin lege valoarea de investiie, 33, 70, 88, 90 454 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea de pia ca metod acceptat n evaluarea proprietii imobiliare (a se vedea GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare), 165, 166, 167, 169-170, 172, 173, 174, 177, 178 comparat cu valoarea just, 30, 57, 113 definiie, 25, 30, 786-78 deosebiri fa de valorile altele dect valoarea de pia, 87-94 n condiii de pia anormal, 31, 53 n evaluarea ntreprinderii, 57-58, 227, 233, 234, 247 n analiza DCF, 269, 271 n evaluarea CIN, 25, 261, 262 n raportarea financiar, 31, 108, 113-116, 118, 122, 152-156 n evaluarea proprietii bazat pe pia, 70, 75-84 n legtur cu factorii de mediu, 250-251, 253, 254 n evaluarea proprietilor agricole, 279 n evaluarea cu scopul creditrii, 134-138 n evaluarea activelor necorporale, 201, 207 n evaluarea bunurilor mobile, 55, 196-198, 215 pe o pia deschis i concurenial, 81 pe principiul substituiei, 32 n evaluarea activelor din sectorul public, 152-156 valoare de pia negativ, 191 A se vedea i IVS 1, Valoarea de pia tip de evaluare valoarea de pia liber, 28 valoarea de recuperare, 55, 92 valoarea de schimb, 70, 77 valoarea de utilizare, 58, 111, 154, 157, 263, 281 valoarea de utilizare alternativ, 118, 261-262
Index 455
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta valoarea din fuziune vezi valoarea sinergiei valoarea impozabil, a se vedea valoarea pentru impozitare valoarea intrinsec, 217 valoarea just de pia, 28 valoarea just minus costuri de vnzare, 109 valoarea just, 28, 30, 57, 70, 88, 90-91, 92, 109 cum se aplic n evaluarea pentru raportarea financiar, 57, 61, 79, 113 valoare necorporal, 222-223 valoarea net actualizat (VNA), 267 valoarea pentru impozitare vezi i GN 13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii valoarea pentru un cumprator special, vezi valoare special valoarea realizabil net, 110, 116 A se vedea i IAS 2: Stocuri valoarea reevaluat, 110, 112-113 valoarea rezidual, 118 valoarea sinergiei, 53, 70, 88, 90-91 valori mobiliare, 59-60, 64, 237, 242 valori mobiliare bazate pe ipoteci, 59 vnzare forat, 92, 140-142 vnzare privat, 218 vnzare i leaseback, 158 verificare administrativ (de conformitate), 284
456 Index
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta verificare de birou, 284 verificare n teren, 284-285 verificarea evalurii, a se vedea GN 11: Verificarea evalurilor verificare tehnic, 285
zonare, 50, 53, 181 a se vedea i utilizarea proprietii
Index 457
Tiparul executat la S.P. BUCURETII NOI

Sie 2007

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Sie 2007

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare Ediia a opta 2007

Standardele Internaionale de Evaluare Ediia a opta 2007

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Membrii IVSC la data de 12 aprilie 2007 sunt urmtorii:

Sociedades de Valoracin - Spain

and Business Valuation Enterprises

Prefa la ediia n limba romn

Modificri ale ediiei a opta (2007) fa de ediia a aptea (2005) a IVS-urilor

Standardele Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN-uri)

Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

Standardele Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare

Standardele Internaionale de Practic n Evaluare

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Realizri ale IVSC

Realizri ale IVSC

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Standardele Internaionale de Evaluare

Prezentarea Standardelor Internaionale

Structura Standardelor Internaionale de Evaluare, Aplicaiilor i Practicilor de Evaluare

STANDARDE INTERNAIONALE DE APLICAII N EVALUARE STANDARDE INTERNAIONALE DE PRACTIC N EVALUARE

EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE

EVALUAREA DREPTURILOR NCHIRIERE/ LEASING

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE

EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

EVALUAREA BUNURI LOR MOBILE

CONSIDERAII PRIVIND SUBSTANELE PERICULOASE I TOXICE N EVALUARE

ABORDAREA PRIN COST PENTRU RAPORTAREA FINANCIAR (CIN)

ANALIZA FLUXULUI DE NUMERAR ACTUALIZAT

EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE

EVALUAREA PROPRIETILOR GENERATOARE DE AFACERI

EVALUAREA GLOBAL PENTRU IMPOZITREA PROPRIETII

EVALUAREA PROPRIETILOR DIN INDUSTRIA EXTRACTIV

EVALUAREA PROPRIETII ISTORICE

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Structura Standardelor de Evaluare (IVS) i Standardelor de Aplicaii n Evaluare (IVA)

DEFINIII STANDARD INTERNAIONAL DE EVALUARE

RELAIA CU STANDARDELE DE CONTABILITATE

CONINUTUL STANDARDULUI/ APLICAIEI

CERINE DE PREZENTARE A INFORMAIILOR

CERINE REFERITOARE LA DEVIERILE DE LA STANDARD

DATA INTRRII N VIGOARE

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Formatul Standardelor de Practic n Evaluare (GN)

STANDARD DE PRACTIC N EVALUARE (GN)

RELAIA CU STANDARDELE DE CONTABILITATE

DATA INTRRII N VIGOARE

Datele adoptrii standardelor

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare

Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta

Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP)

2.0 Conceptul de teren i conceptul de proprietate