Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Standarde de Evaluare ANEVAR 2014 - 1 PDF
Standarde de Evaluare ANEVAR 2014 - 1 PDF
Standardele de evaluare
ANEVAR
Bucureti
2014
ASOCIAIA NAIONAL A
EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA
Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,
Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40
ISBN 978-973-0-16798-6
ii
Cuvnt nainte
Adrian Vascu
aprilie 2014
Preedinte ANEVAR
iv
Cuprins
Pag.
Standarde de evaluare
Standarde generale
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)
19
24
27
31
40
50
57
66
71
79
92
111
120
125
133
135
142
157
165
182
202
223
vi
STANDARDE DE EVALUARE
Standardele
de
evaluare
ANEVAR
ncorporeaz
Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS), ediia 2013, care includ urmtoarele
standarde: IVS Cadrul general, IVS 101, IVS 102, IVS 103, IVS 200, IVS
210, IVS 220, IVS 230, IVS 233, IVS 250, IVS 300 i IVS 310.
International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu-i asum
nicio responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care
acioneaz sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast
publicaie, indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen
sau de o alt cauz.
Copyright 2013 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate
drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia (ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn
International Valuation Standards 2013 i de a edita acest document n
cadrul culegerii Standardele de Evaluare ANEVAR. Traducerea n limba
romn este copyright-ul IVSC.
IVSC nu este responsabil pentru precizia informaiilor coninute n textul
republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation
Standards 2013 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi
obinut de la IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU,United Kingdom.
Internet: http://www.ivsc.org
Paragrafe
Evaluare i raionament
Obiectivitate
23
Competen
45
69
1014
Activitatea pieei
1517
Participanii de pe pia
1819
2022
Agregarea
2324
Tipul valorii
2528
Valoarea de pia
2934
Costuri de tranzacionare
35
Valoarea de investiie
3637
Valoarea just
3842
Valoarea special
4346
Valoarea sinergiei
47
Ipoteze
4851
Vnzri forate
5254
Abordri n evaluare
55
5657
5861
6263
Metode de aplicare
65
64
6572
Piaa
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru
un activ, n cadrul unui schimb;
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul
evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de
proprietate.
9.
10.
12.
13.
14.
16.
17.
18.
20.
21.
22.
Agregarea
23.
24.
instalaii
25.
26.
28.
29.
30.
10
(i)
31.
32.
33.
34.
b)
c)
Costuri de tranzacionare
35.
37.
38.
Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz
i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
39.
40.
41.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
50.
51.
52.
14
54.
55.
56.
57.
15
59.
60.
61.
62.
63.
16
65.
66.
67.
68.
69.
70.
17
71.
72.
18
Paragrafe
Principiul general
Cerine
1.
2.
19
Principiul general
clientului
oricror
ali
utilizatori
20
21
22
23
Paragrafe
Principiul general
Documentarea
25
Abordri n evaluare
68
Dosarul de evaluare
Principiul general
1.
2.
3.
4.
6.
7.
25
8.
9.
26
Paragrafe
Principiul general
13
Coninutul raportului
45
Principiul general
1.
2.
3.
4.
5.
clientului
oricror
ali
utilizatori
28
30
ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi (IVS 200)
Coninut
Paragrafe
1
23
4
5
COMENTARII
Definiii
ntreprinderi
Drepturi de proprietate
Informaii despre ntreprindere
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit
C1
C2C4
C5C7
C8C12
C13C14
C15C21
C22C30
CERINE
1.
2.
31
CERINE
4.
5.
32
COMENTARII
Definiii
C1.
C2.
C3.
C4.
C5.
C7.
C8.
C9.
34
subiect cu
care au fost
relevante cu
valorii poate
similare
reflect
tranzacie
37
Pentru mai multe informaii a se vedea ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC, IE 1 Fluxul
de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
38
39
Paragrafe
CERINE
1
24
Raportare
COMENTARII
SEV 210 Active necorporale
C1C10
Fondul comercial
Caracteristicile activelor necorporale
C11C13
C14C15
Abordri n evaluare
C16C17
C18C21
C22C23
C24C27
C28C30
C31C34
C35
C36C38
Abordri multiple
Informaii suplimentare
C39
C40
CERINE
1.
n IFRS termenul echivalent utilizat pentru active necorporale este imobilizri necorporale.
40
3.
4.
5.
6.
41
COMENTARII
Principalele tipuri de active necorporale
C1.
C2.
C3.
C5.
C6.
C7.
42
C8.
C9.
43
44
47
48
49
Paragrafe
CERINE
24
5
6
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
Active necorporale
Scheme de finanare
Vnzare forat
Abordri n evaluare
C1C2
C3
C4C5
C6C7
C8C12
CERINE
1.
2.
Conform IAS 16, mainile, echipamentele i instalaiile sunt incluse n clasa imobilizrilor
corporale, exclusiv proprietatea imobiliar (terenul i construciile).
50
4.
51
6.
52
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
C1.
C2.
C4.
C5.
Vnzare forat
C6.
C7.
C8.
C9.
Detalii suplimentare sunt coninute n ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul
de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
55
56
Paragrafe
1
24
5
6
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
Ierarhia drepturilor
Chiria
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
C1C3
C4C7
C8C11
C12
C13C15
C16C21
C22C24
CERINE
1.
2.
57
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare
3.
privind
natura,
specificaiile
3.
4.
58
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
C1.
C2.
C3.
C4.
59
C6.
C7.
Chiria
C8.
C9.
61
63
64
65
Paragrafe
1-3
4
5
6-14
Introducere
1.
2.
3.
4.
66
67
6.
7.
8.
9.
68
10.
11.
12.
13.
70
Paragrafe
1
23
4
5
COMENTARII
Investiia imobiliar
Abordri n evaluare
Date de intrare pentru evaluare
Cerine speciale pentru raportarea financiar
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru
garantarea mprumutului
C1C3
C4C10
C11
C12
C13
CERINE
1.
2.
Expresia n curs de construire este echivalent cu expresia n curs de execuie din IFRS.
71
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare
4.
5.
72
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1.
C2.
C3.
C4.
C5.
C7.
C8.
C9.
75
78
Paragrafe
CERINE
23
4
56
COMENTARII
CERINE
1.
2.
79
C1C4
C5C8
C9C10
C11C12
C13C15
C16C19
C20C22
C23C25
C26C29
C30
C31
C32C36
Introducere
Piee ale instrumentelor financiare
Riscul de credit
Riscul propriu de credit
Lichiditatea i activitatea pieei
Date de intrare n evaluare
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
ndrumri suplimentare
Control intern
4.
5.
80
Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor
care influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac
reflect cerinele utilizatorilor n funcie de schimbarea
condiiilor de pia, dei, pentru a fi semnificativ, informaia
prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele
anterioare.
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii
care influeneaz valoarea curent a acestor active vor
permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a
instrumentului.
6.
81
COMENTARII
Introducere
C1.
C2.
C3.
C4.
C5.
82
C7.
C8.
C9.
IVSC i-a propus s elaboreze, pn la sfritul anului 2013, un ndrumar pentru evaluare,
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditelor i datoriilor.
83
84
85
ndrumri suplimentare despre riscul propriu de credit sunt coninute n proiectul de ndrumar
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditului i datoriei, menionat anterior.
86
88
89
91
Paragrafe
Introducere
Definiii
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare
1
27
8
912
GHID DE APLICARE
Valoarea just
Agregarea
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste
Datorii
Deprecierea
Deprecierea: terenuri i construcii
Deprecierea: maini, echipamente i instalaii
Deprecierea: componentizare
Contracte de leasing
Clasificarea contractelor de leasing
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar
Investiia imobiliar n leasing
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract
de leasing
Alocarea preului de achiziie
Testarea deprecierii
Testarea deprecierii valoarea recuperabil
Testarea deprecierii valoarea de utilizare
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile
asociate vnzrii
92
G1G2
G3
G4G5
G6G7
G8G11
G12G14
G15
G16G17
G18G19
G20G23
G24G28
G29G32
G33G37
G38G40
G41G42
G43
G44G49
G50G51
INTRODUCERE
Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul
elaborrii rapoartelor sau situaiilor financiare ale companiilor sau ale
altor entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea
valorii unui activ sau unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing i datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul
de profit i pierdere.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRSuri). Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate
pe scar larg la nivel global, se utilizeaz foarte des i standardele
naionale. Cu toate c ntr-un document internaional de ndrumare nu
este cazul s facem referire la standardele contabile naionale, multe
dintre aceste standarde naionale sunt similare sau se apropie de IFRSuri. De aceea, ghidul oferit n acest document poate fi relevant i pentru
evalurile care sunt utilizate n alte Standarde de Raportare Financiar,
dect IFRS-urile.
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar
a unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru
Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
93
CERINE
1.
2.
3.
94
5.
6.
7.
95
9.
10.
11.
12.
96
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFSurile cuprind standarde i interpretri numerotate individual.
Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt fcute pentru cele
emise la data la care aceast Aplicaie a evalurii a fost publicat.
IFRS-urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n
consecin, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a
nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a
nlocui referirile la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de
ctre IASB sau de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la
IFRS-uri i la alte publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul
www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine pentru evaluare ale
IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio
cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun
prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul existenei unui conflict
ntre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar
dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare
Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui
ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1. Valoarea just reprezint fie tipul valorii solicitat, fie o opiune
permis pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate
cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea la valoarea just conine
urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi ncasat pentru vnzarea unui
activ sau pltit pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la data evalurii.11
Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n
diverse IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast
definiie difer de cea care apare n SEV 100 Cadrul general i
11
IFRS Foundation.
97
98
IFRS Foundation.
99
100
101
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric trebuie s
fie identificat costul curent al acelor componente care au att un
cost semnificativ n raport cu ntregul, ct i o durat de via util
care difer semnificativ.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste
a acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil
unei componente a elementului de natura mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, dac exist o pia activ pentru
acele componente, n alte cazuri componentele nu vor fi
tranzacionate n mod activ. Situaia din urm este valabil, de
obicei, pentru componentele unei construcii, de exemplu,
construciile sunt rareori vndute fr instalaiile mecanice i
electrice necesare pentru nclzire, iluminat i aerisire, iar
instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr construcie. Atunci
cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi determinat
n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este alocat pe
componente. Raportul dintre costul elementului i costul ntregului
poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare.3 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum
se clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat
ca un leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a
activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS
17, astfel:
un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer
n mare msur toate riscurile i recompensele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate
poate s fie transferat sau nu, n cele din urm;
un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu
intr n categoria leasingului financiar.
G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea
imobiliar se aplic reguli speciale. n afar de investiiile
imobiliare, elementele teren i construcie ale unei proprieti
imobiliare trebuie s fie considerate separat pentru clasificarea
33
IASB revizuiete n prezent tratamentul contabil al contractelor de leasing, iar propunerile iniiale
implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei existente n prezent ntre contractele de
leasing operaional i financiar.
102
103
Fundaia IFRS.
104
105
106
107
108
Fundaia IFRS.
109
110
Coninut
Paragrafe
Introducere
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
25
Implementare
6
78
Raportare
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare
G1G2
Stimulente
G3
Abordri n evaluare
G4
G5
Investiia imobiliar
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
Proprietatea imobiliar specializat
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri
Proprietatea imobiliar n dezvoltare
Active epuizabile
G6G9
G10
G11G12
G13
G14G17
G18
INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt
garantate cu drepturile debitorului asupra proprietii imobiliare.
Creditarea se poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de
pli fixe sau variabile. Elementul comun este acela c creditorul are
capacitatea s-i recupereze creditul prin preluarea controlului asupra
garaniei, n cazul incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie, pot fi
oferite diferite tipuri de proprieti imobiliare.
111
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
CERINE
1.
2.
3.
4.
5.
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
7.
113
8.
114
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare
G1. Existena sau crearea altor drepturi va avea un impact asupra
valorii dreptului asupra proprietii imobiliare, oferit ca garanie.
Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietii
imobiliare subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au
dobndit acele drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate
informaii detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este
disponibil, ar trebui s fie stabilite n mod clar ipotezele care au fost
formulate pentru dreptul respectiv asupra proprietii imobiliare. De
asemenea, se recomand ca aceste aspecte s fie verificate
nainte de acordarea oricrui credit.
G2. Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar
oferit ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o
parte aflat n relaie cu debitorul. n evaluarea proprietii n
scopul garantrii mprumutului, dac contractul de nchiriere
genereaz un flux de venit mai favorabil dect cel care ar fi obinut
pe pia, poate fi oportun s nu se in seama de existena
contractului de leasing.
Faciliti
G3. A devenit un obicei ca vnztorul proprietii imobiliare, n special
un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere faciliti
cumprtorilor. Exemple de astfel de faciliti includ: garantarea
obinerii venitului din chirie, suportarea unor pri din cheltuielile de
instalare sau de amenajare ale cumprtorului sau de achiziionare
de mobilier sau de echipamente. Valoarea de pia nu ine cont de
majorarea preului prin contraprestaii sau faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice facilitate oferit l are asupra preurilor reale
de vnzare realizate, deoarece facilitile ar putea s nu mai fie
disponibile creditorului atunci cnd acesta va trebui s se bazeze
pe garanie.
Abordri n evaluare
G4. Toate abordrile, utilizate pentru formarea i fundamentarea
unei opinii asupra valorii de pia, se bazeaz pe informaii de
pia. Dei n formularea unei concluzii asupra valorii de pia n
scopul garantrii mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri
indicate n SEV 100 Cadrul general, dac proprietatea imobiliar
este att de specializat, nct nu exist date suficiente pentru a
115
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
117
118
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
119
Verificarea evalurilor
Coninut
Paragrafe
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
Relaia cu Standardele de Contabilitate
Instruciuni de aplicare
1-3
4-5
6
7-11
Introducere
1.
2.
3.
4.
5.
121
122
Instruciuni de aplicare
7.
8.
b) va
identificate,
123
10.
11.
124
Paragrafe
1-9
10
11-19
20-25
26-34
35-39
2.
125
Introducere
Termenii de referin ai evalurii
Definiii
Recomandri
Metodologia de evaluare
Alte aspecte
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
127
17.
18.
19.
20.
21.
23.
24.
25.
26.
28.
29.
30.
130
32.
33.
34.
35.
131
37.
38.
39.
132
GHIDURI METODOLOGICE DE
EVALUARE
Paragrafe
1
Definiii i abrevieri
Consideraii generale
3-17
18-23
24-27
28-30
Alocarea valorii
31-32
Dispoziii finale
33-36
37
Introducere
1.
2.
135
Introducere
4.
136
6.
7.
8.
9.
10.
11.
137
adecvate,
prevzute
12.
13.
14.
15.
16.
17.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
139
27.
28.
29.
30.
31.
140
32.
33.
34.
35.
36.
37.
141
Coninut
Paragrafe
1-36
37-47
48-66
67-70
71-73
74-75
144
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
146
14.
15.
16.
17.
18.
19.
147
este
20.
21.
22.
23.
24.
25.
Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia costul unui
bun este estimat pe baza comparaiei cu costul aferent construirii
unui bun similar sau a unui bun identic. Costul estimat se
ajusteaz apoi pentru deprecierile bunului supus evalurii.
26.
27.
28.
148
tehnica rezidual;
capitalizarea rentei/arendei funciare.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
36.
37.
38.
39.
150
41.
42.
43.
44.
45.
Ori de cte ori este posibil, vor fi aplicate cel puin dou abordri
n evaluare, evaluatorul avnd obligaia profesional de a justifica
neaplicarea celorlalte abordri.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
152
53.
54.
55.
56.
57.
58.
153
60.
61.
62.
63.
154
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
155
73.
74.
75.
156
Paragrafe
1-3
Definiii i abrevieri
5-7
8-9
10-26
27-35
Revizuirea VTL
36-37
Dispoziii finale
38-39
40
Introducere
1.
2.
3.
157
Introducere
Definiii i abrevieri
4.
158
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
159
13.
14.
15.
16.
17.
adaptabilitatea
160
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
b) Valoarea construciei
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
163
amplasare;
tip de proprietate imobiliar rezidenial;
suprafa i dotri etc.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
Evaluarea ntreprinderii
Coninut
Paragrafe
Introducere
1-6
Definiii
8-11
12-24
25-50
51-57
Raportare
58-59
Particulariti
60
Introducere
1.
2.
3.
165
5.
6.
7.
167
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 200 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii. De asemenea, scopul evalurii poate fi asistena
acordat clientului n cadrul unei poteniale tranzacii,
respectarea unor reglementri privind piaa de capital,
informarea managementului sau acionarilor etc.
e) Tipul valorii;
(1) Tipul valorii estimate, conform definiiilor din standardele
de evaluare aplicabile n Romnia (de exemplu, valoare de
pia, valoare de investiie, valoare special etc.);
(2) Definiia tipului valorii trebuie s fie inclus n documentul
contractual cu precizarea sursei definiiei.
f) Data evalurii;
g) Documentarea necesar pentru elaborarea evalurii;
h) Natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea;
i) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Orice instruciuni sau ipoteze speciale (de exemplu, dar
fr a se limita la acestea, includerea sau excluderea
169
l) Descrierea raportului.
9.
10.
11.
12.
170
14.
15.
171
17.
172
18.
19.
20.
174
25.
26.
27.
175
28.
29.
176
31.
32.
33.
34.
177
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
178
45.
46.
47.
48.
49.
51.
52.
53.
54.
c)
d)
55.
56.
57.
58.
59.
60.
181
Coninut
Paragrafe
Introducere
1-9
Definiii
10
11-15
16-27
28-29
30-43
44-53
54-70
71-76
Raportare
77-78
Introducere
1.
2.
3.
182
5.
6.
utilajele de producie;
mijloacele de transport;
echipamentele de manipulare;
echipamentele auxiliare;
echipamentele de laborator i de ncercri;
mobilierul de birou, accesoriile i birotica;
echipamentele de calcul;
uneltele, dispozitivele, instrumentele de msur i control;
instalaiile sau unitile de procesare.
MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urm putnd fi, n mod normal, reamplasate.
183
7.
8.
9.
10.
n cazul MEI, conform SEV 220 costul de nlocuire este costul de obinere a unui activ nlocuitor
cu o utilitate echivalent; acesta poate fi fie al unui echivalent modern cu aceeai funcionalitate,
fie costul de obinere a unei replici identice cu activul subiect.
n cazul MEI utilitatea echivalent indic cea mai apropiat utilitate fa de cea a MEI evaluate.
184
Prin prisma acestei definiii, C11 din SEV 220 capt nelesul c, n cazul n care se are n
vedere o replic a activului subiect, evaluatorul poate folosi conceptul de cost de reconstruire.
185
12.
186
c) Scopul evalurii
d) Identificarea MEI supus evalurii:
(1) Uzual identificarea MEI se face prin marca de fabric
(productorul), codul modelului i numrul de serie, dar,
uneori, unele din datele de identificare menionate anterior
nu pot fi gsite sau sunt indescifrabile. Pot fi folosite i alte
metode de identificare a MEI (cum ar fi identificarea n
baza numrului de inventar atribuit de ctre deintor i
care se regsete marcat n mod permanent pe bunul
respectiv7 sau identificarea autovehiculelor n baza
numrului de nmatriculare).
(2) Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate),
implic, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa
potal i/sau prin descrierea legal sau prin alte referine
asemntoare.
(3) Este necesar identificarea msurii n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active (de
exemplu, instalaii ncorporate n construcii sau structuri i
care nu pot fi mutate fr a fi afectate substanial
construcia, structura sau instalaia) sau este integrat() cu
acestea (de exemplu, ntr-o linie de producie). n aceste
cazuri trebuie s se precizeze n mod clar ce se include
sau ce se exclude din evaluare.
7
Aceast metod de identificare este recomandat n cazul evalurii unui numr mare de bunuri
(de exemplu, pentru raportarea financiar).
187
Data evalurii
Data evalurii poate s nu fie menionat n mod expres n
documentele contractuale care se refer la evaluri ce vor fi
elaborate n baza unor comenzi viitoare (cum este cazul
contractelor de prestri servicii de evaluare ncheiate cu
instituiile de credit). Documentele contractuale trebuie ns s
indice intervalul de timp n care urmeaz s se emit raportul
de evaluare i data de la care se calculeaz acest termen.
10
11
n acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat n considerare n
cadrul activitii de evaluare.
SEV 220 solicit ca, n situaia n care se fac evaluri distincte a proprietii imobiliare i a
mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n aceeai locaie, s se acorde o atenie
deosebit pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.
Ipoteza este adeseori legat de o limitare a ariei investigaiilor care ar putea fi ntreprinse de
ctre evaluator.
O ipotez special este formulat n situaia n care ipoteza presupune fapte care difer de cele
existente la data evalurii. Include situaiile n care sunt formulate ipotezele privind un
eveniment viitor.
188
189
13.
17.
18.
19.
12
13
190
Culegerea datelor
20.
21.
14
15
De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelat cu ali factori
economici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.
De exemplu, beneficii fiscale din impozitare sau obligaii fiscale.
191
23.
24.
25.
26.
16
De exemplu, localizarea fa de sursa de materii prime sau impactul legislaiei privind mediul,
care restricioneaz utilizarea sau impun costuri suplimentare de funcionare.
192
28.
n orice estimri ale valorii, se folosesc una sau mai multe din
aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul de MEI, de
utilizarea desemnat a evalurii, de premisele valorii, de calitatea
i cantitatea datelor disponibile pentru analiz.
Abordarea prin pia
30.
31.
17
n mod ideal analiza de pia ar trebui s se refere la MEI identice; ntruct deseori MEI identice
sunt greu de identificat, n scopul realizrii analizei de pia bunul evaluat este ncadrat de
ctre evaluator ntr-o subgrup de bunuri cu caracteristici tehnologice asemntoare. Nu
trebuie confundat aceasta ncadrare cu clasificarea n grupele/subgrupele reglementate de
H.G. 2139/2004.
193
33.
34.
35.
36.
37.
194
39.
40.
41.
42.
43.
195
45.
47.
48.
49.
196
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
18
197
60.
61.
62.
63.
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic (extern).
64.
65.
66.
67.
(2)
19
Depreciere recuperabil - orice form de depreciere care se poate remedia convenabil din punct
de vedere economic.
20
198
(4)
(5)
(6)
(7)
68.
69.
70.
71.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
21
Anumite pri ale raportului pot fi excluse, conform specificaiei SEV 103, cu condiia menionrii
acestui lucru n documentul contractual (a se vedea i SEV 101).
200
22
MEI pot face subiectul unei scheme de finanare. Vnzarea acestor MEI implic deci pli ctre
creditor sau locator. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice activele
grevate de sarcini, iar valoarea lor s fie raportat separat de restul activelor.
23
201
Paragrafe
Introducere
1-7
Definiii
9-13
14-21
Analiza datelor
22-29
30-32
33-46
47-60
61-69
70-95
96-101
Raportare
102-104
Particulariti
105-111
Introducere
1.
202
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
205
10.
11.
12.
13.
206
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
a)
b)
c)
208
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
209
38.
39.
40.
41.
tehnicile calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
213
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
99.
218
c) Scopul evalurii
(1) SEV 101 i SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.
(2) Scopul evalurii determin tipul valorii (vezi lit. e)).
e) Tipul valorii
(1) Se prezint tipul valorii estimat conform definiiilor din
standardele de evaluare aplicabile n Romnia. De
exemplu: valoare de pia, valoare special, valoare de
investiie etc.
(2) Definiia tipului valorii trebuie s fie inclus n raport
mpreun cu sursa definiiei.
f) Data evalurii
(1) Data evalurii reprezint data la care este valabil
concluzia privind valoarea estimat.
(2) Data raportului se refer la data emiterii raportului.
(3) Data evalurii i data raportului trebuie s fie incluse n
coninutul raportului. Data evalurii nu poate fi ulterioar
datei raportului.
l) Descrierea raportului.
103. Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,
sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.
104. Pentru orice evaluare trebuie reinute i arhivate documentele pe
baza crora au fost stabilite rezultatele i concluziile evalurii,
inclusiv raportul de evaluare, acestea trebuind s fie pstrate
pentru o perioad de cel puin cinci ani de la data raportului de
evaluare.
Particulariti
105. n anumite circumstane, de exemplu, n evaluarea pentru
raportare financiar, evaluatorului i este solicitat alocarea valorii
proprietii imobiliare ntre terenul i construcia care compun
proprietatea imobiliar.
221
222
Abordarea prin
cost (Cost
Approach)
Abordarea prin
pia (Market
Approach)
Abordarea prin
venit (Income
Approach)
223
Abordare n
evaluare (Valuation
Approach)
Activ modern
echivalent (Modern
Equivalent Asset)
Activ necorporal
(Intangible Asset)
Active
contribuitoare
(Contributory
Assets)
Active corporale
(Tangible Assets)
Active curente
(Current Assets)
Active epuizabile
(Wasting Assets)
Active imobilizate
(Non-Current
Assets)
Anuitate (Annuity)
224
Beneficii
economice
excedentare
(Excess Earnings)
Beneficii
normalizate
(Normalised
Earnings)
Beneficii
economice
corectate
pentru
elementele nerepetabile, ne-economice sau
neobinuite,
n
scopul
asigurrii
comparabilitii.
Beta (Beta)
Beta pentru
ndatorare (Levered
Beta)
Capital de lucru
(Fond de rulment
net) (Working
Capital)
Capital investit
(Invested Capital)
Capital propriu
(Equity)
225
Capitalizare
(Capitalisation)
Chiria (Leasee)
Chirie contractual
(Contract Rent)
Chirie de pia
(Market Rent)
Continuarea
exploatrii (Going
Concern)
Contract de
nchiriere (Lease)
Control majoritar
(Majority Control)
226
Cost de nlocuire
(Replacement Cost)
Cost de
reproducere
(Reproduction
Cost)
Costul capitalului
(Cost of Capital)
Costul mediu
ponderat al
capitalului
(Weighted Average
Cost of Capital)
Costuri de
oportunitate ale
activelor
contribuitoare
(Contributory Asset
Charges)
Criteriu(i) de
comparaie (Unit(s)
of Comparison)
Cumprtor special
(Special Purchaser)
Cursul aciunii /
profit net (Price /
Earnings Ratio)
227
Data evalurii
(Valuation Date)
Date de intrare
pentru evaluare
(Valuation Inputs)
Datorii curente
(Current Liabilities)
Depreciere
(Impairment)
Depreciere
(Obsolescence)
Depreciere
economic
(Economic
Obsolescence)
Depreciere extern
(External
Obsolescence)
228
Depreciere
funcional
(Functional
Obsolescence)
Depreciere fizic
(Physical
Obsolescence)
Depreciere
tehnologic
(Technical
Obsolescence)
Discont pentru
blocaj (Blockage
Discount)
Discont pentru
lips de control
(Discount for Lack
of Control)
Discont pentru
participaie
minoritar (Minority
Discount)
Drepturi imobiliare
(Real Property)
229
Durata de via
util (Useful Life)
Durat de via
economic
(Economic Life)
Evaluare
(Valuation)
Expunere negativ
preconizat
(Expected Negative
Exposure)
Expunere pozitiv
preconizat
(Expected Negative
Exposure)
Factor de
capitalizare
(Capitalisation
Factor)
Factori specifici
entitii (Entity
Specific Factors)
230
Fluxuri de numerar
nete la dispoziia
acionarilor (Free
Cash Flows to
Equity)
Fluxuri de numerar
nete la dispoziia
firmei (Free Cash
Flows to Firm)
Flux de numerar
(Cash Flow)
Fluxuri de numerar
exprimate n
termeni nominali
(Nominal Cash
Flows)
Fluxuri de numerar
exprimate n
termeni reali (Real
Cash Flows)
Fond comercial
(Goodwill)
Orice beneficiu economic viitor provenit dintro ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul
unei ntreprinderi sau din utilizarea unui grup
de active care nu sunt separabile.
Informaii
financiare
previzionate
(Prospective
Financial
Information)
231
Instrument
financiar (Financial
Instrument)
Instrument de
capitaluri proprii
(Equity Instrument)
Investiie imobiliar
(Investment
Property)
a.
Ipotez special
(Special
Assumption)
ntreprindere
(Business sau
Business
Enterprise)
Lichiditate
(Liquidity)
Locator (Lessor)
232
Maini,
echipamente i
instalaii (Plant and
Equiupment)
Metoda costului de
nlocuire net
(Depreciated
Replacement Cost
Method)
Metoda evitrii
plii redevenei
(Relief from Royalty
Method)
Metoda fluxului de
numerar actualizat
(Discounted Cash
Flow Method)
Metoda investiiei
iniiale (Greenfield
Method)
Metoda investiiei
(Investment
Method)
Metoda nsumrii
(Summation
Method)
233
Metoda profiturilor
suplimentare
(Premium Profits
Method)
Metoda
replicrii (Replicati
on Method)
Metoda beneficiilor
economice
excedentare
(Excess Earnings
Method)
Metoda beneficiilor
economice
excedentare
multiperiodice
(Multi-Period
Excess Earnings
Method)
Metod de evaluare
(Valuation Method)
234
Modelul de
evaluare a activelor
financiare (Capital
Asset Pricing
Model (CAPM))
Opinie rezonabil
(Fairness Opinion)
Participaie
majoritar (Majority
Interest)
Participaie
minoritar (Minority
Interest)
Participani de pe
pia (Market
Participants)
Pierdere din
nendeplinirea unei
obligaii (Loss
Given Default)
Ponteial de servicii
(Service Potential)
Portofoliu
(Portofolio)
Probabilitatea de
nendeplinire a unei
obligaii (Default
Probability)
Probabilitatea ca o parte
ndeplineasc obligaiile sale.
235
nu-i
Prim de control
(Control Premium)
Prim de risc
aferent costului
capitalului propriu
(Equity Risk
Premium)
Proprietate
imobiliar (Real
Estate)
Proprietate
imobiliar
generatoare de
afaceri (Trade
Related Property)
Proprietate
imobiliar
specializat
(Specialised
Property)
Randament (Yield)
236
Raport de evaluare
(Valuation Report)
Rata de actualizare
(Discount Rate)
Rata de capitalizare
iniial (Initial Yield)
Rata de capitalizare
terminal (Reversio
nary Yield)
Rata intern a
rentabilitii
(Internal Rate of
Return)
237
Randament cu
toate riscurile
incluse (All Risks
Yield)
Rat de capitalizare
(Capitalisation
Rate)
Rata rentabilitii
(Rate of Return)
Redeven
(Royalty)
Risc de pia
(Market Risk)
Risc de credit
(Credit Risc)
Risc financiar
(Financial Risk)
Risc nesistematic
(Unsystematic
Risk)
238
Risc sistematic
(Systematic Risk)
Risc sistemic
(Systemic Risk)
Standarde de
Raportare
Financiar
(Financial
Reporting
Standards)
Standarde
Internaionale de
Raportare
Financiar
(International
Financial Reporting
Standards)
Structura
capitalului (Capital
Structure)
Compoziia
capitalului
investit
ntr-o
ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri
proprii i credit.
239
Teoria evalurii
prin arbitraj
(Arbitrage Pricing
Theory)
Unitate de cont
(Unit of Account)
Utilitate (Utility)
Valoare actualizat
(Present Value)
Valoare actualizat
net (Net Present
Value)
Valoare contabil
(Book Value)
Valoare contabil
(Carrying Amount)
Valoare de
investiie
(Investment Value)
240
Valoare de
recuperare
(Salvage Value)
Valoare de
reversiune
(Reversionary
Value)
Valoare la risc
(Value at Risk)
Valoare net
contabil (Net Book
Value)
Valoare rezidual
(Residual Value)
Valoare special
(Special Value)
Valoare terminal
(Terminal Value)
Valoarea capitalului
propriu
(Equity Value)
Valoarea unei
proprietarii si.
242
ntreprinderi
pentru
toi
Valoarea de
utilizare (Value in
Use)
Valoarea
ntreprinderii
(Business Value)
Valoarea sinergiei
(Synergistic Value)
Vnzare i
leaseback (Sale
and Leaseback)
Tranzacii
concomitente
prin
care
cumprtorul devine locator, iar vnztorul
devine locatar. Vezi i: Chiria; Locator.
Verificarea
evalurii
(Valuation Review)
243
244