Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
ANUITI CONSTANTE
Sunt valori pozitive sau negative care se repet n mod constant cu aceeai valoare n
fiecare an.
Valorile pozitive pot fi:
Credite
Produse
Venituri etc.
Valorile negative se refer la:
Debite
Cheltuieli etc.
n calculele economico-estimative este necesar c frecvent s se fac nsumri sau
acumulri finale, iniiale sau intermediare ale unei serii de valori anuale constant fructificate
n regim compus.
Problema s-ar putea rezolva ntrziind ratele anuale constant obinuite (a) prin
intermediul factorului de ntrziere cu dobnda compus ( ) ceea ce ar comport ns o
enorm munc de calculatie. q = 1+ r =
Anuitile sunt variabile cnd ratele anuale nu se succed cu aceeai unitate de valoare.
Aceste anuiti pot varia fr s aib la baza un criteriu anume sau o lege cum ar
fi:
O lege matematic aceea dup care ratele cresc sau descresc dup un raport constant;
O lege economic cnd oglindesc valori economice, cum ar fi: creterea progresiv a
chiriilor stabilite de lege n raport cu diverse criterii.
O lege natural: este cazul culturilor arboricole ale cror producie variaz n raport cu
ciclul productiv.
Anuitile care ne intereseaz sunt cele constante, ele clasificandu-se n raport de
durata: n limitele i nelimitele, iar n raport de scaden: n ntrziere i anticipate.
Anuitile sunt limitate cnd rat anual se repet pn la o dat prestabilit.
Anuitile sunt nelimitate cnd rat anual se repet peren, considerndu-se o valoare
anual infinit atunci cnd anuitatea se repet mai mult de 80-100 de ani.
Anuitile sunt ntrziate cnd rat anual se manifest la sfritul fiecrui an i sunt
anticipate cnd au loc la nceputul fiecrui an.
Problemele referitoare la anuitile constante sunt:
Creterea sumei finale (Sn) sau acumulri finale la momentul 0 (Ao)
Cercetarea anuitii constant n funcie de suma final sau suma iniial
Cercetarea sumei intermediare (Sm) este o consecin a utilizrii rezultatelor etapelor
precedente.
n cadrul anuitilor nelimitate se poate determina numai acumularea iniial (So)
deoarece cea final nu este cuantificabil. Sn
Acumularea final se obine raportnd fiecare anuitate la sfritul anului, scadena
ultimei rate cu factorul de ntrziere .
Sn = a+a*q+....+a* +a*
Sn = a( 1+q+...+ + )
1
Expresia dintre paranteze este o preogresie geometric cu raia q. Se tie c suma
progresiei geometrice se obine multiplicnd ultimul termen cu raia minus primul
termen, totul raportat la raia minus 1.
Sn = a*
Sn= a*
Acumularea final i iniial, anuiti constante ntrziate, limitate.
a = Sn *
Ultima relaie reprezint cota anual de reintegrare. Pentru a gsi acumularea iniial
este suficient a multiplic acumularea final cu factorul .
So = a* *
a = So *
Aceast ultima relaie reprezint cota anual de amortizare.
2
Reprezint suma de bani care trebuie pus anual deoparte pentru a rennoi sau
constitui un capital ntr-un anumit numr de ani.
n cazul unor capitaluri ale ntreprinderii(livezi) dup n ani de folosin vor avea
nc o anumit valoare de pia. C urmare capitalul de reintegrare va fi constituit din
diferena ntre valoarea inial i cea final.
Sn = Vi-Vf
a = ( Vi-Vf ) *
Cota de reintegrare, numit n acest caz ( de nlocuire) se calculeaz i pentru
animale n special pentru cele de lapte.
Prin nlocuire se nelege substituirea capetelor de animale la sfrit de carier, cu
cele la nceput de carier productiv.
nlocuirea poate fi intern sau extern. n acest ultim caz, nlocuirea se realizeaz
prin cumprarea de animale de pia sustinandu-se n acest fel o cheltuiala care trebuie s
fie reintegrat.
n concluzie cota de reintegrare reprezint valoarea de uzur sau de consum anual
pe care un capital cu folosire repetat o capt n timp n corelaie cu durata s
economic.
2. Cota de amortizare
Cota de amortizare este cota anual care servete pentru a stinge sau amortiza ntr-
o anumit perioada de timp, un mprumut, un capital iniial, etc.
n timp ce cota de reintegrare ia n calcul capitalul final, cota de amortizare ia n
considerare capitalul iniial.
C urmare, amortiznd capitalul c o perioada viitoare, cota anual de amortizare
(ntrziat) sau anticipate va cuprinde att capitalul ct i dobnda.
Cine contracteaz dobnda devine debitor i va trebuie s restitue suma
mprumutat cu dobnzile aferente ntr-o perioada de timp dat.
Un debit poate fi rambursat n moduri diferite: ntre aceste, amortizarea francez
cu rate constant, anuale sau semestriale este cea mai des ntlnit.
Cota de amortizare: a = So*
3
CURS 2
Procesul de estimare i aspectele economice ale unui bun
Printre multiplele definiii date conceptului de estimare, putem preciza c estimarea
nseamn s exprimi suma de moned care se poate atribui unui bun oarecare (obiect de
valoare) pentru a satisface anumite cerine practice. Rezult din aceast definiie c estimarea
presupune stabilirea unei metodologii corespunztoare pentru a rezolva att probleme tehnice
ct i cu privire la bunul ce urmeaz a fi analizat.
2.1 Valoarea de pia sau preul
Valoare de pia a unui bun este ddat de raportul cerere-ofert existente pe o
anumit pia n momentul cnd se face estimarea. El reprezint cantitatea de moneda cu care
acel bun poate fi schimbat pe o anumit pia la un moment dat.
n principiu, orice bun economic poate fi evaluat cu acest criteriu, cu singura condiie,
adic, existena unei piee a bunului de evaluat, dac el este mai mult sau mai puin obiect de
schimb. Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie s se verifice anumite ipoteze:
Odat satisfcute aceste cerine, cea mai probabil valoare de pia a unui bun ce se
estimeaz este dat de relaia:
X=
Unde:
V0 valorea bunurilor similare ce constituie obiect de vnzare-cumprare pe pia;
P suma parametrilor de referin;
Px parametrul de referin aferent bunului care se estimeaz ;
X cea mai probabil valoare de pia ce se atribuie bunului obiect de estimare.
Estimarea va fi precis cnd piaa bunurilor similare bunului estimat este activ n
mod deosebit. Pentru acelai bun, pe pia se formeaz preuri diferite:preul de pia en-
gross, en detail i preuri stabilite prin acte normative.
Expertul n estimaiuni va trebui s aleag preul care s satisfac cel mai bine scopul
sau raionamentul practic al estimrii. Pe de alt parte, sunt cazuri cnd pentru anumite bunuri
nu exist pe pia sau acesta este greu de determinat.
Exemplu: bunuri care n mod obinuit nu se vnd (gunoi de grajd), bunuri care sunt
foarte diferite ntre ele (terenuri cu clase diferite de fertilitate). n aceste cazuri expertul
evaluator va trebui s ia n considerare i alte aspect care s rezolve problem practica a
estimrii.
4
2.2 Valoarea de cost
Costul sau valoare de producie este constituit din suma tuturor cheltuielilor
susinute de ntreprinztor de la nceputul procesului productiv i pn la vnzarea unui
anumit produs. Cheltuielile efectuate de ntreprinztor sunt date de relaia:
Ct = Q + Chd + Imp + Sa + St + Db + Bf
Unde:
Q cot de reintegrare, de ntreinere, de asigurare;
Cht cheltuieli diverse;
Imp impozite;
Sa salarii;
St stipendiu;
Db dobnzi;
Bf beneficiu funciar
Din aceste costuri, unele sunt fixe, altele sunt variabile n mod operaional sau nu cu variaia
produciei. Costul susinut pentru a produce un anumit bun se numete cost de producie sau
cost de construcie.
Costul de reconstrucie este corespunztor cheltuielilor care s-ar efectua astzi
pentru a produce un bun existent i produs n trecut. Reproducerea unui bun este neleas n
termeni de utilitate, adic a reproduce un bun care s aib aceeai utilitate cu a bunului
preexistent.
Costul de producie se obine calculnd costuri cu mijloace, criterii i preuri
actuale scznd din valoarea astfel determinate procentul de depreciere sau de vechime. Un
asemenea criteriu se aplic de exemplu la estimarea privitoare lao constructive veche distrus
de un incendiu.
Conceptul de cost este raportat la un produs dat i la un ntreprinztor dat. Costul
variaz de la ntreprindere la ntreprindere n funcie de sistemul de organizare, sistemul de
administrare n raport de abilitatea ntreprindereii.
Se ntmpl rar ca o ntreprindere s produc un singur bun, de obicei,
ntreprinderea produce n acelai timp mai multe bunuri i ca urmare costul se raporteaz n
acelai timp la toate produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate
(costul asociat al boabelor i a paielor de gru, costul asociat al vinului i al borhotului).
5
Criteriul economic al costului de construcie i de reconstrucie
Acesta folosit mai ales n estimarea construciilor, cum ar fi cazul de despgubire
pentru daune pariale sau totale sau n cazul n care lipsete o pia activ pentru construcii
rurale, publice i industriale.
Dac n momentul evalurii, constructia este nou, cea mai probabil valoare de
estimare coincide cu costul de constucie.
Dac ns construcia are o vechime de civa ani, aceast se va estima n baz
costului de reconstrucie, care va fi egal cu costul de construcie actual diminuat cu
vechimea sau deprecierea.
V0 =
Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai n cazul bunurilor i
activitilor care produc venituri n mod repetat i continuu.
Ca urmare, a capitaliza nseamn a determina valoarea unui bun cunoscut, fiind
venitul mediu ce se obine n mod obinuit (limitat sau nelimitat) i rata de capitalizare.
n acest fel, se poate determina valoarea actual a unui fond cunoscnd beneficiul
funciar i rata de capitalizare.
n determinarea valorii unui bun, venitul pe care l produce se consider ntrziat, fie
c este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau periodic.
Exist 3 forme de capitalizare cu frecven ridicat de aplicare:
1. cazul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venti anual constant, ntrziat i
limitat.
Considernd c a este venitul anual furnizat de bunul respectiv se aplic relaia:
V0 = a * , q =1+r
6
2. cazul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant, ntrziat
nelimitat:
V0 =
3. bun imobil capabil s furnizeze un venit periodic constant, ntrziat nelimitat (ex: o livad
specalizat avnd n componen pomi de aceeai vrst)
Considernd P venitul periodic, rezult relaia:
P = Pr - Ch
Unde:
P- valoarea produciei
Ch cheltuieli
V0 = Bf ( - 1)
Unde:
V0 valoarea solului sau valoarea pmntului nud
7
CURS 3
n afara acestor 3 cazuri se pot ntlni sisteme mixte de venituri anuale i periodice ce
urmeaz a fi capitalizate.
Valoarea de capitalizare capt o seminificaie deosebit i n acele cazuri n care
capitalizarea nu comport determinarea celei mai probabile valori a unui bun (V).
Asemenea cazuri se refer la:
1. Evaluarea dreptului de uzufruct.
2. Evaluarea referitoare la dreptul de rent viager.
3. Acumularea iniial a unui cost ce urmeaz a fi susinut anual ntr-o perioada limitat
sau nelimitat pentru valoarea unei lucrri, a unei investiii, etc.
Pentru aceste cazuri se utilizeaz formulele de capitalizare prezentate mai sus dar cu
finalitate diferit. Determinarea unui bun imobil prin capitalizarea venitului su capt
funcia de procedeu de estimare analitic.
n fapt, pentru a determina cea mai probabil valoare a unui bun va trebui s se determine
analitic beneficiul funciar (Bf). Apoi, prin compararea cu bunuri similare se trece la alegerea
ratei de capitalizare ce rezult din raportul:
r= unde:
Bf = suma veniturilor
V = suma preurilor de pia ale bunurilor similare ce au fcut obiectul operaiunilor
recente de vnzare-cumprare
Pe baza elementelor de mai sus se determin cea mai probabil valoare de estimare a unui
bun prin capitalizarea veniturilor viitoare cu o rat dat de scont sau de capitalizare.
2.4 Valoarea de transformare
Reprezint valoarea ce se atribuie unui bun n baza valorii pe care le au bunurile care
deriv din transformarea sa. Se determin prin diferena ntre valoarea de pia (preul tuturor
produselor obinute din transformare) i cheltuieli susinute pentru transformarea respectiv.
De fapt, denumirea de pre sau valoare de pia este improprie pentru c n acest caz nu
este vorba de un pre care se pltete ci de rezultatul unui calcul care permite s se aprecieze
conveniena (oportunitatea) transformrii.
Orice transformare comport un cost din diferena ntre preurile de pia a produselor
transformate i costul de transformare i se obine preul sau valoarea de transformare.
Acest criteriu (valoare de transformare) este utilizat cnd se ntrunesc urmtoarele
condiii:
Rezultatul transformrii s fie economic, convenabil;
Transformarea s fie realizat n mod curent pentru diferite categorii de produse i
n anumite zone;
Toate datele folosite n calcului transformrii s se refere la momentul i la locul
n care aceasta se desfoar;
n determinarea costului de transformare apar de multe ori dificulti n aprecierea
unor elemente de cheltuieli. Pe de alt parte, costul de transformare depinde de multe ori de
costurile conjugate ce sunt dificil de repartizat pe fiecare produs transformat.
Preul de transformare se poate folosi n estimarea construciilor atunci cnd un
edificiu destinat pentru locuin se transform n spaii pentru birouri sau alte oportuniti.
8
n cazul demolrii unei construcii apare o valoare particular de transformare
denumit valoarea amplasamentului i a materialelor de construcii. Aceasta se obine
prin diferena ntre preul de pia a materialelor recuperate dup demolarea construciei i
cheltuielile pentru demolarea propriu-zis. Dac aceasta valoare este pozitiv se va aduga la
valoarea ariei constituionale iar dac este negativ se scade.
Aria constituional se poate calcula n baz de rezultnd dintre
diferena ntre valoarea de pia a unui imobil i costul de constituie a imobiului propriu-zis.
Valoarea suprafeei constitutibil = valoarea ntregului imobil (aria + construcia)
costul de valoare a construciei
n concluzie, evaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de transformare va putea
avea loc atunci cnd transformarea este:
9
Dac n realitate dintr-un fond rural constituit din pri economice, complementare, s-
ar expropria o parte, este evident c suprafaa rmas va suferi o diminuare a valorii. Dac
ntreaga suprafa permitea s se creasc un anumit numr de animale, nu acelai lucru se
ntmpla cu partea rezidual, ca urmare, despgubirea referitoare la totul expropriat se va
estima n baza valorii complementare, respectiv, valoarea de pia a ntregii ntreprinderi
(suprafee) valoarea totului rezidual care va fi fondul de valoare unitar inferioar datorit
incomoditii i a dezavantajelor ce s-au creat prin expropriere.
n practic se poate ntmpla i cazul invers de fonduri unite fizic dar fr
interdependen economic. De exemplu, un fond cultivat cu cereale ce au ca anexe o padure.
ntr-un asemenea caz, dac se expropriaz pdurea, valoarea acesteia se estimeaz separat
deoarece nu sunt valabile condiiile de complementaritate ntre ntregul fond i partea
rezidual.
10
3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are n vedere la compararea
diverselor bunuri.
Parametrii tehnici se refer la , kg. ntre parametrii economici se includ Bf, norma de
arendare sau nchiriere (CA), venitul net.
Etapa IV
Rezolvarea proporiei
X= * px
x- cea mai probabil valoare a bunului de estimat
V- suma preurilor de pia sau suma valorilor de cost a bunurilor luate n studiu
P- suma parametrilor bunurilor similare luate n calcul
Px- parametrul sau msura de comparaie a bunului supus evalurii
Dintre toi parametrii tehnici sau economici estimatorul va alege ntotdeauna acel parametru
care va rspunde cel mai bine problemei de estimare.
Din raportul , utiliznd un parametru tehnic (P) cum ar fi : se obine valoarea medie
untar pe care multiplicat cu nr. de al bunului obiect de estimare ,ne confer cea mai
probabil valoare a respectivului bun.
X= *
n cazul n care se utilizez un parametru economic, raportul indic de cate ori parametrul
respectiv este inclus n valoare. Multiplicnd acest numar cu parametrul economic al bunului
obiect de estimare , va rezulta cea mai probabil valoare a acestuia.
Spre ex.: daca utilizm ca parametru economic Beneficiul funciar , raportul indica
PRINCIPIUL NORMALITII
n exprimarea unei judeci de estimare trebuie s se raioneze aproape n totalitatea
cazurilor n baza condiiilor normale de existen i de funcionalitate a bunului estimat.
Odat determinat valoarea normal se vor aplica eventuale adaosuri i/sau diminuri pentru
a aduce valoarea la condiiile reale ale bunului.Metoda de estimare este bazat n principal pe
compararea cu bunuri similare n aceleai condiii intrinseci i extrinseci.Pentru uurarea
procesului de estimare se pleac ns de la condiiile de normalitate i ulterior se aduc
corecturile necesare.n special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare,
11
principiul normalitii este necesar de avut n vedere pentru a putea determina Bf mediu,
normal i continu.
n cazul n care ndreprinderea este condus direct de proprietarul ntreprinztor , pentru a
putea capitaliza numai Bf trebuie sa se presupun Profit= 0 . n caz contrar, se va obine o
valoare care este legat de capacitatea managerial a ntreprinderii. Cu alte cuvinte, valoarea
terenului ar fi influenat de capacitatea managerial mai mare sau mai mic a ntreprinderii.
Preul tinde s coincid pe termen lung cu costul, i ca urmare PROFIT=0. Prin
ntreprindere normal se nelege acea ntreprindere dotat cu caracterictici considerate
normale ,cum ar fi: fertilitate, amplasament etc.
- Factori climatici
- Prezena industriilor poluante
- Ci sau mijloace de comunicare cu pieele importante
- Apropierea de canale de irigaie
- Densitatea i distribuia populaiei care faciliteaz gsirea minii de lucru mai ieftin
- Apropierea de piete importante
- Posibilitatea de a asigura ap potabil, curent electric etc.
Condiiile intrinseci i extrinseci n marea lor majoritate influeneaz valoarea unui fond
deoarece acioneaz direct asupra Bf . Alte condiii influeneaz valoarea fondului fr s
produc o variaie a venitului , dar fcnd s varieze rata de capitalizare. Asemenea influene
se numesc comoditi ale fondului.
n practic aprecierea direct a acestor infuene constituie o operaie dficil, deoarece
prezint un caracter foarte subiectiv.
Cnd evaluarea unui bun este analitic sau prin capitalizarea Bf s-ar putea ine cont de
comoditi, modificnd n mod oportun rata medie de capitalizare (r ) .
=
12
Astfel, daca fondul obiect al estimrii prezint comoditi positive, superioare condiiilor
normale, rata medie obinut din raportul :
r= ,
Estimarea sintetic
1. Estimarea la vedere este o valoare comparativ n care expertul n estimaiuni
examineaz bunul de evaluat i l compar cu alte bunuri similare ale cror preuri de pia le
cunoate, lund n considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul de evaluat de bunurile
similare, expertul i formeaz prerea sa de evaluare n legtur cu bunul obiect de estimat.
Este evident c un asemenea procedeu impune o profund cunoatere tehnic a bunului de
evaluat.
a. Estimarea comparativ n baza parametrilor tehnici
De exemplu, trebuie evaluate rezervele de fn existente ntr-o ntreprindere, unde
expertul mai nti trebuie s stabileasc calitatea tehnico-merceologic a fnului i n acest
fel, cunoscnd piaa din zon, se detremin cea mai probabil valoare unitar aferent acelei
caliti , evaluate apoi cantitatea. Pentru a gsi valoarea va fi suficient s se multiplice preul
unitar.
Pentru construcii de locuit, parametrul tehnic cel mai folosit este mp (metrul ptrat),
iar pentru construciile industriale m3.
13
Pe baza acestor parametrii, vom avea:
X= * mp = m2
La valoarea gsit (x) se va aplica dup caz adaosuri i/diminuri x(+/e).
b. Estimarea comparativ n baza parametrilor economici
X= *
unde: Vn venitul net
Ca norma de arendare sau nchiriere;
Bf beneficiul funciar;
Pbv producia brut vandabil;
Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai dac n zona unde se afl terenul de
estimat este rspndit sistemul de arend. n plus, expertul va trebui s aleag o norm de
arendare normal (Ca), deoarece ntreprinderea trebuie supus condiiilor de normalitate.
c. Estimarea prin valori tipice i prin coeficieni de evaluare
Poate fi aplicat n special n cazul n care trebuie s se evalueze mici parcele de teren
separate, n cazul n care un anumit fond trebuie s fie subdivizat n mai multe pri precum i
n cazul de cedare de loturi de teren.
n aceste cazuri se procedeaz astfel:
a) se mparte suprafaa fondului de evaluat n parcele omogene pe caliti i clase;
b) se culeg informaii asupra preurilor medii unitare referitoare la acele parcele
similare;
c) n baza acestor informaii, se fixeaz valoarea unitar medie a parcelelor supuse
evalurii;
d) se efectueaz calculele multiplicnd preul mediu unitar al diferitelor caliti i
clase de cultur i cu suprafeeli supuse estimrii.
De exemplu, dac avem 3 loturi separate (cereale, vie, pune) despre care se
cunoate numai preul unitar al terenului cu cereale. Vor trebui stabilii coeficienii de
evaluare pentru vie i puni n funcie de productivitatea lor i de alte caracteristici.
Estimarea istoric
Const n evaluarea unui bun n baza preului de vnzare cumprare existent n trecut
pentru acelai bun, dar corectat cu coeficientul de dezvolatre monetar.
Valoarea obinut n acest fel nu reflet condiii de pia n momentul estimrii, i
astfel metoda nu prezint valoare tiinific ridicat cu excepia statisticii pieei n perioada
considerat.
Metoda poate servi doar pentru a furniza o indicaie aproximativ la o problem de
estimare dat.
14
1. Un bun oarecare are valoare att timp ct furnizeaz un venit pentru cel care l
posed, iar cea mai probabil valoare de pia a acesteia este egal cu acumularea iniial (So)
raportat la momentul estimrii a tuturor veniturilor anuale sau polianuale.
2. Veniturile anuale sau polianuale trebuie s fie constante medii normale i s
continue, iar rata de capitalizare (r) s fie posibil de determinat.
ntruct n aplicarea metodei de capitalizare este necesar doar cunoaterea lui Bf,
trebuie s eliminm profitul sau pierderea, ntruct aplicarea conceptului de nominalitate (+/-
P ) trebuie s tind spre 0, ceea ce nseamn c preul tinde s egaleze costul de producie.
Prin urmare, n bilaul n bilanul estimativ nu sunt considerate produciile efectiv
obinute, ci acelea medii normale ale zonei.
n acelai fel, se consider preurile i costurile de producie , iar profitul trebuie
considerat 0 , ntruct n caz contrat s-ar capitaliza nu numai valoarea propriu-zis a unui
fond, ci i aceea ce deriv din capacitatea sau incapacitatea ntreprinztorului.
2. Bf ce se poate obine de la un fond arendat se poate determina prin relaia:
Bf = Ca Chp sau Bf = Vbp Chp (Vb=Ca+Db)
n determinarea normei de arendare Ca se face referire la normele n vigoare aferente
zonei n care se gsete bunul de evaluat.
Numai pentru fondurile n arend, Bf se poate determina intr-un mod mai apropiat de
realitate ntruct nu vorbim de date probabile, ci de unele certe.
Astfel, Bf coincide cu cel din bilanui ntreprinderii. Bf este total independent de
sistemul de conducere reperezentnd preul uzului capitalului financiar.
3. Cercetarea ratei de capitalizare (r)
n regim de concuren liber, rata Db tinde s fie egal pentru toate capitalurile.
Motivele care conduc la schimbri ale ratei sunt:
15
CURS 6
La valoarea fondului determinat n anul din modurile expuse anterior, pentru a ine
cont de toate acele circumstane care l difereniaz de condiiile normale va trebui s se
opereze adaosuri i/ sau diminuri.
Principalele adaosuri sunt:
- stocurile;
- construciile;
- animalele;
- utilajele agricole;
- creterile temporare de venituri;
- fructele nerecoltate n momentul estimri
Principalele diminuri sunt:
-uzufructuri i renta viager;
-mprumuturi ipotecare;
-diminuri temporare de venit.
5. Critici ale estimrii analitice
Procedeul poate conduce uneori la rezultate departe de realitate din urmtoarele
motive:
16
n mod deosebit, aceasta se ntmpl n cazul salariului i stibeniului atunci
cnd proprietarul este cultivator direct.
Estimarea daunelor
1. Noiuni generale
Dauna reprezint orice diminuare de valoare sau de productivitate a unui bun cauzat
de o fapt frauduloas sau neintenionat sau de o calamitate.
n ceea ce privete dauna cauzat de o fapt frauduloas sau intenionat, legea oblig
pe cel ce a comis fapta s repare dauna. Pentru daunele provocate de grindin, incendiu,
proprietarul trebuie s recurg la asigurri pentru a-i acoperi dauna.
n estimaiuni se face distincia ntre dauna imediat sau de urgen i dauna viitoare,
care se calculeaz n cazul n care dauna a determinat cu o diminuare a venitului viitor.
Despgubirea pe care o companie de asigurri trebuie s o acorde asiguratului este
prevzut n contractul de asiguare (poli).
Elementele principale ale unei polie de asiguare sunt:
Cnd valoarea asigurat este inferioar valorii reale a bunului n momentul calamitii
ne aflm ntr-o situaie de subasigurare. n aceast situaie, despgubirea deriv din
urmtoarea proporie:
= , unde:
17
V0- valoarea de estimare a bunului n momentul calamitii; V0 Va
Va- valoarea asigurat indicat n poli;
D- dauna estimat.
Despgubirea= *D
Raportul ntre valoarea asigurat i valoarea real se numete coeficient de asigurare(
).
Exemplu:
V0=200000 lei
Va=100000 lei
D= 50000 lei
Despgubirea= * D= * 50000= 25000 lei
Dac Va este superioar V0 (supraasigurare), despgubirea nu va depi valoarea real
a bunului (V0). Ca urmare, supraasigurarea nu are sens.
D= Vpp-Chn-Vs, unde:
D-dauna;
Vpp-valoarea produsului pierdut datorit grindinii;
Chn- cheltuielile neefectuate (economisite);
Vs- venitul secundar care va putea fi eventual obinut de la o cultur care o substituie
pe cea calamitat.
Evaluarea procentual a daunei se realizeaz in dou moduri:
1. La vedere
Expertul are experien, putnd aprecia procentul de daun (la gru: ruperea spicelor),
far a mai face cercetri analitice profunde.
2. Analitic
a) Dac dauna a fost uniform pe toat ntinderea fondului, expertul va putea s
mpart eantionul n grupe n raport de importana prejudiciului i s atribuie
18
fiecrui grup, un procent de daun. Dauna global va rezulta din media ponderat
a eantionului.
Daca dauna nu este un uniform ape tot fondul, se va proceda la impartirea acestuia in
amplasamente cu dauna uniforma si se calculeaza procentul de dauna pentru fiecare
amplasament.
Dauna medie a intregului fond, se va obtine dintr-o medie aritmetica ponderata.
Ex: Un fond de 10 ha este divizat in 3 parti
Prima parte 5 ha, dauna 10%
A doua parte 3ha, dauna 20%
A treia parte 2 ha, dauna 50%
Dauna = = 0,21 21%
Dauna astefel calculate va fi diminuata cu cheltuielile neefectuate si cu eventualele
venituri secundare obtinute.
Daune de incendiu
Daune de incendiu pentru constructii
Despagubirea se determina de obicei in baza cheltuielilor curente pentru reconstructia
partii depreciate a constructiei, diminuata cu un coefficient. Un alt procedeu consta in :
Determinare daunei prin aplicarea criteriului economic al valorii complementare.
D = V- (x1+x2) unde: V valoare constructiei inainte de
incendiu
X1 - Val. Partilor nesinistrate a constructiilor
X2 val. materialelor recuperate (exclusiv Cht.
de recuperare)
19
A ramas un semn evident al inaltimii la care ajungea furajul in fanar.
Nu exista acest semn.
In primul caz va fi suficient sa se determine cubajul fanarului sis a se deduca partea care
lipseste. Furajul astfel determinat va fi evaluat la pretul pe care il avea pe piata la
momentul incendiului.
In ipoteza ca nu a ramas nici-un semn, expertul va putea determina cea mai probabila
cantitate de produs, care a fost distrusa in baza asolamentului cultural al intreprinderii in
momentul in care este ceruta estimarea.
Estimarea deprecierii
Pentru a estima deprecierea pot fi utilizate cteva metode.Metoda utilizat trebuie s
reflecte reacia unui cumprtor informat i prudent fa de calitatea i starea unei propriei
mobiliare i fa de piaa care se afl proprietatea.Cele 3 metode principale de estimare a
deprecierii sunt urmtoarele :
20
Probabilitatea duratei de via a unui boiler instalat n cldire va fi mult mai mic de
40 de ani iar unele dintre componentele sale vor fi nlocuite de cteva ori pe parcursul duratei
de via a cldirii.n estimarea deprecierii totale a unei cldiri conceptele de vrst si durata
de via cele mai importante sunt urmtoarele :
Cele 3 concepte iau n considerare toate elementele deprecierii ntr-un singur calcul
total.De aceea estimarea duratei de via efectiv ia n considerare nu doar deprecierea fizic
ci i orice pierdere a valorii din consideraii funcionale i externe.Acest tip de analiz este
caracteristic metodei prelurii de pe pia i metodei vrst durat de via.Totui a doua
metod poate fi corectat pentru a reflecta prezena oricaror elemente cunoscute de deprecire
fizic recuperabil sau nerecuperabil a componentelor cldirii cu durat de via scurt.
Atunci cnd se estimeaz deteriorarea fizic utilizndu-se metoda segregrii se au n vedere
urmtoarele :
21
Durata de via economic i util
Durata de via economic a unei cldiri ncepe odat cu construcia ei i se ncheie
atunci cnd cldirea nu mai contribuie la valoarea proprietii imobiliare.Aceast perioad
este de obicei mai scurt decat durata de via fizic a cladirii care reprezint perioada total
de existen fizic a cldirii.Opiunile proprietarului sunt :
1. Renovarea
2. Reabilitarea
3. Reconstruirea
4. Demolarea
Toate aspectele unei proprieti i ale pieei sale incluznd calitatea i starea construciei
,utilitatea funcional a cldirilor i condiiile de pia i de localizare trebuie luate n
considerare la estimarea duratei de via economic a unei proprieti imobiliare.Dei durata
de via economic a unei cldiri este dificil de previzionat ea este schiat de un anumit
numr de factori cum ar fi :
Considerente de natur fizica( de exemplu : rata cu care componentele fizice ale unei
cldiri se uzeaz innd seama de calitatea construciei ; utilizarea proprietii,nivelul
de ntreinere i clima regiunii )
Considerente de natur funcional ( rata cu care se schimb tehnologiile de
construcie ,gusturile arhitecturale, eficiena energiei i designul cldirii).Aceti
factori pot face ca o cldire s fie depreciat funcional indiferent de vrsta sau starea
ei.
Considerente de natur extern , adic, influenele pe termen scurt i pe termen lung, precum
nivelul ciclului de via al vecintii, disponibilitatea i posibilitatea de finanare si factorii
cererii i ofertei.
22
Pentru a identifica graniele unei arii de pia, evaluatorul trebuie s viziteze
mprejurimile proprietii studiate.
n analiz ariei de pia, evaluatorul studiaz felul n care se rsfrng asupra
proprietii factorii de influen.
Ariile de pia sunt definite de o combinaie de factori precum: caracteristicile fizice,
demografice i socio-economice ale locuitorilor sau chiriailor, starea construciilor i
tendinele n ceea ce privete utilizarea terenului.
Schimbrile i perioadele de tranziie
n cadrul analizei ariei de pia, evaluatorul trebuie s sesizeze posibilitatea schimbrii
i s prefigureze n ceea ce va const ea. Ei au n vedere tendinele de dezvoltare ale zonei i
alctuirea acesteia.
Un teren n tranziie este acel teren care a dobndit valoare ca urmare a aciunii unor
fore economice extrinsece, adic ntr-un mod diferit de terenul care dobndete valoare n
manier tradiional, prin adugarea unor amenajri sau prin renovarea celor existente.
Schimbarea poate fi bun sau rea pentru localitatea, dar numai tranziia este cea care
determina efectele pozitive sau negative asupra valorii.
Majoritatea problemelor ntmpinate n stabilirea celei mai bune utilizri apar nu n
zonele n care se petrece schimbarea ci n zonele aflate n tranziie pentru c terenul aflat ntr-
o faza de tranziie are o utilizare temporar nainte de a trece la faza de amenajare pentru
dezvoltare.
Ciclul de via al unei arii de pia
Ariile de pia au un dinamisim propriu numit ciclul existenial sau ciclu de
via.Utilizrile complementare ale terenurilor care compun un cartier precum i utilizrile
omogene din cadrul zonelor trec printr-o evoluie n 4 etape:
Dezvoltare: perioada n care aria de pia atrage atenia cumprtorilor i ctig
recunoatere din partea lor.
Stbilitate: perioada de echilibru
Declinul: perioada n care cererea este n scdere
Revitalizarea: perioada de rennoire, de reconstituire , modernizare, iar cererea este
din nou n cretere.
Tranziia se declaneaz deseori n faza de revitalizare cnd o utilizare a pmntului
care nu mai este rentabil, este nlocuit cu una mai rentabil.
Sunt destule piee care rmn stabile mult timp, tot astfel cum sunt piee vechi n care
nu se nregistreaz niciodat declinul. Cu excepia cazurilor n care este cauzat de un factor
extern anume(construirea unei autostrzi) care schimb configuraia traficului, declinul se
poate instaura i pregresa ntr-un ritm abia perceptibil c apoi s fie ntrerupt de o schimbare
a utilizrii sau de o revigorare a cererii.
Dup o perioada de declin, o arie de pia poate cunoate o revitalizare care deriv n
mai multe cazuri din restaurarea i reconstrucia organizat care urmrete conservarea unei
arhitecturi. Ea mai poate fi determinat i de o cretere spontan a cererii.
Renaterea unui cartier mai vechi din interiorul oraului se poate datora pur i simplu
unei mode care schimb preferinele i modul de via.
Tranziia se cunoate adesea prin variaiile care se observ n cadrul unei piee.
Analiz factorilor de influen asupra valorii
23
Caracterul de baza al unei arii de pia poate reiei ncercnd s nelegem de ce
locuitorii ei prefer s locuiasc i s lucreze acolo. Locuitorii sunt atrai de un anumit loc
din diverse motive: statul, mediu natural, servicii, preuri, confort.
Factorii sociali. n analiza ariei de pia caracteristicile demografice relevante sunt
considerate a fi urmtoarele:
-Densitatea demografic, aspect important n zonele de afaceri situate n centru i n cartierele
rezideniale cu regim mare de nlime.
-Nivelul de pregtire, categoriile profesionale
-Media de vrst, mai ales n cartierele de locuit
-Dimensiunea gospodriilor
-Gradul de ocupare inclusiv tipurile de omaj
-Nivelul infractionar
-Starea de curenie
-Existena i calitatea serviciilor colare, medicale, sociale, culturale, comerciale.
-Prezena asociaiile care se ocup de amenajri n zona.
Chiar daca evaluatorul poate strange informatiile demografice este dificil sa inteleaga
conceptiile de natura sociala care i-au determinat pe locuitorii care compun o anumita piata sa
se grupeze astfel precum sis a cuantifice masura in care se rasfrang aceste preferinte asupra
valorii proprietatii imobiliare.
Factorii economici
Considrentele economice tin de capacitatea financiara a locuitorilor dintr-o arie de
piata si de posibilitatile lor de a lua cu chirie sau de a detine proprietati, de a le mentine intr-o
stare optima si de a le renova sau reamenaja atunci cand trebuie.
Caracteristicile economice pe care evaluatorul trebuie sa le aiba in vedere sunt:
Caracteristicile fizice ale ariei si ale proprietatilor individuale pot exprima relative
putere financiara a locuitorilor, ci si felul in care se manifesta aceasta in ritmul constructiilor
si in felul in care sunt intretinute.
Existent unor terenuri virane sau a unor intinderi de pamant ce pot fi rezervate
constructiilor poate trada fie expansiunea viitoare a acelei arii, fie lipsa cererii.
Cererea de locuinte proprietate personala si de locuinte cu chirie ramane la cote
ridicate atunci cand are loc o crestere demografica. Pentru a face analiza caracteristicilor
economice ale unei arii de piata, avaluatorul va include in aceasta si tendintele manifestate in
ultimii 3-5 ani, apoi decide care variabile economice contribuie cel mai mult la diferentele de
24
valoare intre pozitiile existente si compara caracteristicile economice ale ariilor de piata
concurente.
Factorii administrativi
Se refera la legislatia, reglementarile si la impozitele pe proprietate, care influenteaza
proprietatile din aria de piata precum si la gestionarea si aplicarea acestor prevederi, respectiv
masurile de sistematizare, legislatia constructiilor, regulamentele sanitare si de stingere a
incendiilor. Sunt luate in calcul si impozitul pe proprietate raportat la inlesnirile acordate in
comparative cu impozitele percepute in alte zone pentru aceleasi caracteristici. Factorii
administrative luati in considerare de avaluator sunt:
25
In zonele urbane construite in totalitate locuintele unifamiliale sunt integrate de obicei
in utilizari complementare ale terenurilor care impreuna formeaza un cartier de locuit. In
zonele suburbane, unde zonele verzi construibile sunt relative ieftine, aceste cartiere pot
ocupa suprafate foarte mari. Tot asa cum existenta locuitorilor de munca si a puterii de
cumparare sunt esentiale pentru sanatatea economica a zonelor comerciale si industrial,
apropierea de furnizorii de locuri de munca determina in mod hotarator, valoarea
proprietatilor imobiliare intr-un cartier de locuit.
Contracte de inchiriere
Venitul din chirie deriva din conventia si derularea contractelor .Un contract de
inchiriere este un document scris in care drepturile de utilizare si de ocupare a terenului sau
cladirilor transferate de catre proprietar unei alte persoane pentru o perioada de timp
specificata in schimbul unei chirii specificate.
Clasificarea contractelor:
I .Contract cu chirie fixa este specific nivelului chiriei care se va mentine neschimbat
pe durata contractului.
In economiile stabile acest tip de contract este tipic si acceptabil .Este predominant in
cazul folosirii chiriei nete cand modificarile nivelului cheltuielilor cad in responsabilitatea
locatarilor/chiriasilor.
In economia in tranzitie se prefer contractile de inchiriere care permit adaptarea la
fluctuatiile pietei .
Daca contractele cu chirie fixa se utilizaeaza in perioada cu inflatie ridicata , ele tind
sa se incheie pe perioada scurta. Anumite angajamente solicita evaluatorului sa estimeze
chiria pe piata pe o baza de nivel annual . Aceasta solicitare necesita previzionarea
oricarei cresteri a chiriei pe piata pe parcursul perioadei de detinere a proprietatii si apoi
convertirea venitului total generat prin contracte de inchiriere in perioada de detinere , intr-un
nivel actual echivalent .
II. Contract cu chirie variabila este uzual mai ales cand proprietarul anticipeaza
modificari periodice ale chiriei.
Uneori acest tip de contract include o modificare procentuala periodica . In alte cazuri
chiria poate fi indexata cu un indice a pretului de consum .De asemenea in alte cazuri
conractul poate preciza ca modificarea chiriei ar fi cea mai mare sau mai mica dintre cea cu
modificarea procentuala periodica sau chiria indexata .
III. Contract cu chirie graduala chiria in crestere sau in scadere prevede modificarile
chiriei la anul sau mai multe momente din timpul perioadei de inchiriere.
Un contract cu chiria in crestere care permite plati mai mici pentru chirie in primii ani
poate fi avantajos pentru un chirias care si-a infiintat o afacere intr-un sediu nou . Acest tip de
inchiriere poate fi utilizat si pentru recunoasterea cheltuielilor efectuate de catre un chirias in
spatial inchiriat care se amotizeaza in perioada primilor ani de inchiriere .
Contractul cu chirii in descrestere sunt mai putin utilizate .Ele evidentiaza aceste
contracte in imprejurari neobisnuite legate de o anumita proprietete cum ar fi :
-probabilitatea unui grad redus de atractivitate ini perspectiva pentru chiriasi sau rata de
recuperare a cheltuielilor cu amnajarile interioare , efectuate in primii ani o ai perioadei
prevazute in contractual de inchiriere pe termen lung.
26
IV. Contract cu chirie cu crestere anuala unul dintre cele mai uzuale chirii ne este chiria
fixa , nici cea graduala, ci mai degraba chiria cu o crestere anuala specificata in contract .
V.Contract cu chirie renegociabilachiria renegociabila este cea rezultata din ajustarile
periodice pe baza revederii chiriei de piata conform conjuncturilor pietei. Unele contracte cu
chirie renegociabila
Unele contracte cu chirie renegociabila pot fi pe termen lung,altele pe termen scurt cu
optiune de reinnoire a contractelor pe baza renegocierii chiriei de piata de la data exercitarii
optiunii de reinnoire .Cand partile contractuale nu cad de acord asupra valorii sau chiriei
,renegocierea pe baza unei evaluari sau unui atbitraj trebuie prevazuta in contractual de
inchiriere.
VI. Contract cu chirie procentualain chiriile procentuale o parte din chirie sau toata
chiria calculate se bazeaza pe un anumit procent aplicat asupra volumului
afacerii,productivitatii sau utilizarii realizate de chiriasi . Sunt frecvent utilizate pentru
proprietati de natura magazinelor de vanzare. Este posibil ca o chirie procentuala sa nu
stipuleze si un nivel minim al chiriei dar in multe contracte se prevede un nivel minim
garantat al chiriei si o chirie aditionala.
Termenul de inchiriere
a) Luna cu luna
b) Pe termen scurt ( pana in 5 ani )
c) Pe termen lung (peste 5 ani )
27