Sunteți pe pagina 1din 27

Curs 1

ANUITI CONSTANTE
Sunt valori pozitive sau negative care se repet n mod constant cu aceeai valoare n
fiecare an.
Valorile pozitive pot fi:
Credite
Produse
Venituri etc.
Valorile negative se refer la:
Debite
Cheltuieli etc.
n calculele economico-estimative este necesar c frecvent s se fac nsumri sau
acumulri finale, iniiale sau intermediare ale unei serii de valori anuale constant fructificate
n regim compus.
Problema s-ar putea rezolva ntrziind ratele anuale constant obinuite (a) prin
intermediul factorului de ntrziere cu dobnda compus ( ) ceea ce ar comport ns o
enorm munc de calculatie. q = 1+ r =
Anuitile sunt variabile cnd ratele anuale nu se succed cu aceeai unitate de valoare.
Aceste anuiti pot varia fr s aib la baza un criteriu anume sau o lege cum ar
fi:
O lege matematic aceea dup care ratele cresc sau descresc dup un raport constant;
O lege economic cnd oglindesc valori economice, cum ar fi: creterea progresiv a
chiriilor stabilite de lege n raport cu diverse criterii.
O lege natural: este cazul culturilor arboricole ale cror producie variaz n raport cu
ciclul productiv.
Anuitile care ne intereseaz sunt cele constante, ele clasificandu-se n raport de
durata: n limitele i nelimitele, iar n raport de scaden: n ntrziere i anticipate.
Anuitile sunt limitate cnd rat anual se repet pn la o dat prestabilit.
Anuitile sunt nelimitate cnd rat anual se repet peren, considerndu-se o valoare
anual infinit atunci cnd anuitatea se repet mai mult de 80-100 de ani.
Anuitile sunt ntrziate cnd rat anual se manifest la sfritul fiecrui an i sunt
anticipate cnd au loc la nceputul fiecrui an.
Problemele referitoare la anuitile constante sunt:
Creterea sumei finale (Sn) sau acumulri finale la momentul 0 (Ao)
Cercetarea anuitii constant n funcie de suma final sau suma iniial
Cercetarea sumei intermediare (Sm) este o consecin a utilizrii rezultatelor etapelor
precedente.
n cadrul anuitilor nelimitate se poate determina numai acumularea iniial (So)
deoarece cea final nu este cuantificabil. Sn
Acumularea final se obine raportnd fiecare anuitate la sfritul anului, scadena
ultimei rate cu factorul de ntrziere .
Sn = a+a*q+....+a* +a*
Sn = a( 1+q+...+ + )

1
Expresia dintre paranteze este o preogresie geometric cu raia q. Se tie c suma
progresiei geometrice se obine multiplicnd ultimul termen cu raia minus primul
termen, totul raportat la raia minus 1.
Sn = a*

Sn= a*
Acumularea final i iniial, anuiti constante ntrziate, limitate.
a = Sn *
Ultima relaie reprezint cota anual de reintegrare. Pentru a gsi acumularea iniial
este suficient a multiplic acumularea final cu factorul .

So = a* *

a = So *
Aceast ultima relaie reprezint cota anual de amortizare.

Acumularea final i inial de anuiti constante, anticipate, limitate.


Sn = a*q* a = Sn* *
a= cota anual de reintegrare anticipat.
So = a*q* a= So* *
a = cota anual de amortizare anticipat.
Orice anuitate anticipat fructific dobnda un an n plus fa de anuitile ntrziate
pentru c este perceput la nceputul fiecrui an.
Cota anual de reintegrare sau de constituire de capital se obine fiind cunoscut
acumularea final, iar cota de amortizare se obine fiind cunoscut acumularea iniial.
Acumularea iniial de anuiti constante, nelimitate.
ntre anuitile nelimitate se gsete acumularea iniial deoarece cea final nu este
cuantificabil, deoarece n tinde la .
So = *
So = a = So*r
Cnd valoarea lui a este un venit net produs de un capital imobil, formul este
renumit de capitalizare a veniturilor anuale constante.
Vo = Bf = Vo*r
Acumularea iniial de anuiti constante, anticipate, nelimitate.
So = *q a = So*r*
Cnd se efectueaz o capitalizare, beneficiul financiar se consider perceput la
sfritul anului i nu la nceput, de aceea pentru a gsi cea mai probabil valoare a
bunului imobil, nu putem folosi niciodat relaia de mai sus.
1. Cota de reintegrare

2
Reprezint suma de bani care trebuie pus anual deoparte pentru a rennoi sau
constitui un capital ntr-un anumit numr de ani.
n cazul unor capitaluri ale ntreprinderii(livezi) dup n ani de folosin vor avea
nc o anumit valoare de pia. C urmare capitalul de reintegrare va fi constituit din
diferena ntre valoarea inial i cea final.
Sn = Vi-Vf
a = ( Vi-Vf ) *
Cota de reintegrare, numit n acest caz ( de nlocuire) se calculeaz i pentru
animale n special pentru cele de lapte.
Prin nlocuire se nelege substituirea capetelor de animale la sfrit de carier, cu
cele la nceput de carier productiv.
nlocuirea poate fi intern sau extern. n acest ultim caz, nlocuirea se realizeaz
prin cumprarea de animale de pia sustinandu-se n acest fel o cheltuiala care trebuie s
fie reintegrat.
n concluzie cota de reintegrare reprezint valoarea de uzur sau de consum anual
pe care un capital cu folosire repetat o capt n timp n corelaie cu durata s
economic.
2. Cota de amortizare
Cota de amortizare este cota anual care servete pentru a stinge sau amortiza ntr-
o anumit perioada de timp, un mprumut, un capital iniial, etc.
n timp ce cota de reintegrare ia n calcul capitalul final, cota de amortizare ia n
considerare capitalul iniial.
C urmare, amortiznd capitalul c o perioada viitoare, cota anual de amortizare
(ntrziat) sau anticipate va cuprinde att capitalul ct i dobnda.
Cine contracteaz dobnda devine debitor i va trebuie s restitue suma
mprumutat cu dobnzile aferente ntr-o perioada de timp dat.
Un debit poate fi rambursat n moduri diferite: ntre aceste, amortizarea francez
cu rate constant, anuale sau semestriale este cea mai des ntlnit.
Cota de amortizare: a = So*

Cota de amortizare prin rata de amortizare anticipat: a = So* *


Cota de amortizare prin rata de amortizare prin rate semestriale, constante,
ntarziate sau anticipate.
S = So* S = So* * .

3
CURS 2
Procesul de estimare i aspectele economice ale unui bun
Printre multiplele definiii date conceptului de estimare, putem preciza c estimarea
nseamn s exprimi suma de moned care se poate atribui unui bun oarecare (obiect de
valoare) pentru a satisface anumite cerine practice. Rezult din aceast definiie c estimarea
presupune stabilirea unei metodologii corespunztoare pentru a rezolva att probleme tehnice
ct i cu privire la bunul ce urmeaz a fi analizat.
2.1 Valoarea de pia sau preul
Valoare de pia a unui bun este ddat de raportul cerere-ofert existente pe o
anumit pia n momentul cnd se face estimarea. El reprezint cantitatea de moneda cu care
acel bun poate fi schimbat pe o anumit pia la un moment dat.
n principiu, orice bun economic poate fi evaluat cu acest criteriu, cu singura condiie,
adic, existena unei piee a bunului de evaluat, dac el este mai mult sau mai puin obiect de
schimb. Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie s se verifice anumite ipoteze:

s existe o pia activ de bunuri similare bunului obiect de estimare;


s existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare ce
constituie obiect de vnzare-cumprare pe pia;
stabilirea parametrilor tehnici sau economici att pentru bunul obiect de
estimare ct i pentru bunurile similiare acestuia, care constituie obiect de
vnzare-cumprare pe pia.

Odat satisfcute aceste cerine, cea mai probabil valoare de pia a unui bun ce se
estimeaz este dat de relaia:
X=
Unde:
V0 valorea bunurilor similare ce constituie obiect de vnzare-cumprare pe pia;
P suma parametrilor de referin;
Px parametrul de referin aferent bunului care se estimeaz ;
X cea mai probabil valoare de pia ce se atribuie bunului obiect de estimare.
Estimarea va fi precis cnd piaa bunurilor similare bunului estimat este activ n
mod deosebit. Pentru acelai bun, pe pia se formeaz preuri diferite:preul de pia en-
gross, en detail i preuri stabilite prin acte normative.
Expertul n estimaiuni va trebui s aleag preul care s satisfac cel mai bine scopul
sau raionamentul practic al estimrii. Pe de alt parte, sunt cazuri cnd pentru anumite bunuri
nu exist pe pia sau acesta este greu de determinat.
Exemplu: bunuri care n mod obinuit nu se vnd (gunoi de grajd), bunuri care sunt
foarte diferite ntre ele (terenuri cu clase diferite de fertilitate). n aceste cazuri expertul
evaluator va trebui s ia n considerare i alte aspect care s rezolve problem practica a
estimrii.

4
2.2 Valoarea de cost
Costul sau valoare de producie este constituit din suma tuturor cheltuielilor
susinute de ntreprinztor de la nceputul procesului productiv i pn la vnzarea unui
anumit produs. Cheltuielile efectuate de ntreprinztor sunt date de relaia:
Ct = Q + Chd + Imp + Sa + St + Db + Bf
Unde:
Q cot de reintegrare, de ntreinere, de asigurare;
Cht cheltuieli diverse;
Imp impozite;
Sa salarii;
St stipendiu;
Db dobnzi;
Bf beneficiu funciar

Din aceste costuri, unele sunt fixe, altele sunt variabile n mod operaional sau nu cu variaia
produciei. Costul susinut pentru a produce un anumit bun se numete cost de producie sau
cost de construcie.
Costul de reconstrucie este corespunztor cheltuielilor care s-ar efectua astzi
pentru a produce un bun existent i produs n trecut. Reproducerea unui bun este neleas n
termeni de utilitate, adic a reproduce un bun care s aib aceeai utilitate cu a bunului
preexistent.
Costul de producie se obine calculnd costuri cu mijloace, criterii i preuri
actuale scznd din valoarea astfel determinate procentul de depreciere sau de vechime. Un
asemenea criteriu se aplic de exemplu la estimarea privitoare lao constructive veche distrus
de un incendiu.
Conceptul de cost este raportat la un produs dat i la un ntreprinztor dat. Costul
variaz de la ntreprindere la ntreprindere n funcie de sistemul de organizare, sistemul de
administrare n raport de abilitatea ntreprindereii.
Se ntmpl rar ca o ntreprindere s produc un singur bun, de obicei,
ntreprinderea produce n acelai timp mai multe bunuri i ca urmare costul se raporteaz n
acelai timp la toate produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate
(costul asociat al boabelor i a paielor de gru, costul asociat al vinului i al borhotului).

n realitate exist numai costul total al produselor conexe, n aceast accepiune,


costul grului, al paielor, respectiv, nu sunt costuri ci cote de repartizare a costului total.
Metod cea mai adecvat const n a deduce din costul total valoarea de pia a
produsului secundar, gsind astfel costul produsului principal.
Putem concluziona c nu este posibil ntotdeauna s se determine costul ntr-o
manier riguroas, ntruct este nevoie s se efectueze evaluri i repartiii de valori care
adesea sunt arbitrare. Aceasta nu exclude ns utilitatea determinrii sale i folosirea lui ca i
criteriu de estimare.

5
Criteriul economic al costului de construcie i de reconstrucie
Acesta folosit mai ales n estimarea construciilor, cum ar fi cazul de despgubire
pentru daune pariale sau totale sau n cazul n care lipsete o pia activ pentru construcii
rurale, publice i industriale.

Dac n momentul evalurii, constructia este nou, cea mai probabil valoare de
estimare coincide cu costul de constucie.
Dac ns construcia are o vechime de civa ani, aceast se va estima n baz
costului de reconstrucie, care va fi egal cu costul de construcie actual diminuat cu
vechimea sau deprecierea.

Aceast depreciere va fi calculat c un procent determinat la vedere sau calculat prin


expresia:
*100
unde:
m anii de existen a construciei n momentul evalurii
n durata total a costrucie
Vechimea (deprecierea construciei) se poate calcula i ca acumulare a cotelor
anuale de amortisment de la nceputul vieii economice a construciei pn n momentul
evalurii.

2.3 Valoarea de capitalizare


Valoarea de capitalizare este dat de acumularea, la momentul estimrii, a
veniturilor viitoare pe care un anumit bun estte capabil s le produc.
Pentru a folosi acest criteriu de estimare trebuie s se cunoasc:

veniturile ce se obin, aferente bunului obiect de estimare;


durat n care aceste venituri sunt realizate;
rata de capitalizare

V0 =
Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai n cazul bunurilor i
activitilor care produc venituri n mod repetat i continuu.
Ca urmare, a capitaliza nseamn a determina valoarea unui bun cunoscut, fiind
venitul mediu ce se obine n mod obinuit (limitat sau nelimitat) i rata de capitalizare.
n acest fel, se poate determina valoarea actual a unui fond cunoscnd beneficiul
funciar i rata de capitalizare.
n determinarea valorii unui bun, venitul pe care l produce se consider ntrziat, fie
c este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau periodic.
Exist 3 forme de capitalizare cu frecven ridicat de aplicare:
1. cazul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venti anual constant, ntrziat i
limitat.
Considernd c a este venitul anual furnizat de bunul respectiv se aplic relaia:
V0 = a * , q =1+r

6
2. cazul n care un bun imobil este capabil s furnizeze un venit anual constant, ntrziat
nelimitat:
V0 =
3. bun imobil capabil s furnizeze un venit periodic constant, ntrziat nelimitat (ex: o livad
specalizat avnd n componen pomi de aceeai vrst)
Considernd P venitul periodic, rezult relaia:
P = Pr - Ch
Unde:
P- valoarea produciei
Ch cheltuieli
V0 = Bf ( - 1)
Unde:
V0 valoarea solului sau valoarea pmntului nud

7
CURS 3
n afara acestor 3 cazuri se pot ntlni sisteme mixte de venituri anuale i periodice ce
urmeaz a fi capitalizate.
Valoarea de capitalizare capt o seminificaie deosebit i n acele cazuri n care
capitalizarea nu comport determinarea celei mai probabile valori a unui bun (V).
Asemenea cazuri se refer la:
1. Evaluarea dreptului de uzufruct.
2. Evaluarea referitoare la dreptul de rent viager.
3. Acumularea iniial a unui cost ce urmeaz a fi susinut anual ntr-o perioada limitat
sau nelimitat pentru valoarea unei lucrri, a unei investiii, etc.
Pentru aceste cazuri se utilizeaz formulele de capitalizare prezentate mai sus dar cu
finalitate diferit. Determinarea unui bun imobil prin capitalizarea venitului su capt
funcia de procedeu de estimare analitic.
n fapt, pentru a determina cea mai probabil valoare a unui bun va trebui s se determine
analitic beneficiul funciar (Bf). Apoi, prin compararea cu bunuri similare se trece la alegerea
ratei de capitalizare ce rezult din raportul:
r= unde:
Bf = suma veniturilor
V = suma preurilor de pia ale bunurilor similare ce au fcut obiectul operaiunilor
recente de vnzare-cumprare
Pe baza elementelor de mai sus se determin cea mai probabil valoare de estimare a unui
bun prin capitalizarea veniturilor viitoare cu o rat dat de scont sau de capitalizare.
2.4 Valoarea de transformare
Reprezint valoarea ce se atribuie unui bun n baza valorii pe care le au bunurile care
deriv din transformarea sa. Se determin prin diferena ntre valoarea de pia (preul tuturor
produselor obinute din transformare) i cheltuieli susinute pentru transformarea respectiv.
De fapt, denumirea de pre sau valoare de pia este improprie pentru c n acest caz nu
este vorba de un pre care se pltete ci de rezultatul unui calcul care permite s se aprecieze
conveniena (oportunitatea) transformrii.
Orice transformare comport un cost din diferena ntre preurile de pia a produselor
transformate i costul de transformare i se obine preul sau valoarea de transformare.
Acest criteriu (valoare de transformare) este utilizat cnd se ntrunesc urmtoarele
condiii:
Rezultatul transformrii s fie economic, convenabil;
Transformarea s fie realizat n mod curent pentru diferite categorii de produse i
n anumite zone;
Toate datele folosite n calcului transformrii s se refere la momentul i la locul
n care aceasta se desfoar;
n determinarea costului de transformare apar de multe ori dificulti n aprecierea
unor elemente de cheltuieli. Pe de alt parte, costul de transformare depinde de multe ori de
costurile conjugate ce sunt dificil de repartizat pe fiecare produs transformat.
Preul de transformare se poate folosi n estimarea construciilor atunci cnd un
edificiu destinat pentru locuin se transform n spaii pentru birouri sau alte oportuniti.

8
n cazul demolrii unei construcii apare o valoare particular de transformare
denumit valoarea amplasamentului i a materialelor de construcii. Aceasta se obine
prin diferena ntre preul de pia a materialelor recuperate dup demolarea construciei i
cheltuielile pentru demolarea propriu-zis. Dac aceasta valoare este pozitiv se va aduga la
valoarea ariei constituionale iar dac este negativ se scade.
Aria constituional se poate calcula n baz de rezultnd dintre
diferena ntre valoarea de pia a unui imobil i costul de constituie a imobiului propriu-zis.
Valoarea suprafeei constitutibil = valoarea ntregului imobil (aria + construcia)
costul de valoare a construciei
n concluzie, evaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de transformare va putea
avea loc atunci cnd transformarea este:

Posibil din punct de vedere tehnic


Convenabil din punct de vedere economic
Admisibil sub aspect legal

2.5 Preul sau valoarea complementar


Preul sau valoarea complementar se obine ca diferen ntre cel mai probabil pre
de pia al ntregului bun imobil i preul pe care l are partea complementar sau rezidual.
n timp ce valoarea de transformare este o diferen ntre un pre i un cost, valoarea
complementar este o diferen ntre doua preuri de pia.
La un asemenea criteriu de estimare se recurge n caz de expropriere paral de
evaluare a daunelor (cnd evenimentul duntor duce la distrugerea unui bun care este n
raport complementar cu altul). Pentru toate cazurile, raportul de complementaritate ntre
bunurile considerate trebuie sa fie bine definit deoarece numai n aceste condiii preul
complementar se poate determina corect.
Poate exista complementaritate ntre ntregul fond i partea rezidual, ntre o
construcie rural i suprafaa cultivate, etc. Cazurile practice cele mai frecvente se refer la
exproprierile pariale.
n cazul exproprierii pariale a bunurilor pentru utilizarea public, despgubirea care
revine proprietarului expropriat trebuie sa fie dedus din diferena ntre valoarea de pia a
ntregului bun nainte de expropriere i aceea a prii reziduale dup expropriere.
Despgubirea = val. A val. B
- Val. A = valoarea nainte de expropriere
- Val. B = Valoarea dup expropriere
n general, prii reziduale (VB) i se atribuie un pre unitar mai sczut fa de valoarea
ntregului bun imobil (VA) pentru a ine cont de incomoditile exproprierii.
Alte cazuri de estimare rezolvate cu ajutorul valorii complementare se pot ntlni n
ntlnirile pragmentate adic cu sectoare sau toturi separate de nucleul ntreprinderii. Aceasta
se ntmpla frecvent n cazul ntreprinderilor situate n zone montane. De aceast dat,
complementaritatea trebuie neleas n sesul ei economic.
Nu este necesar ca partea expropriat i cea rezidual s constituie o unitate fizic
unic.

9
Dac n realitate dintr-un fond rural constituit din pri economice, complementare, s-
ar expropria o parte, este evident c suprafaa rmas va suferi o diminuare a valorii. Dac
ntreaga suprafa permitea s se creasc un anumit numr de animale, nu acelai lucru se
ntmpla cu partea rezidual, ca urmare, despgubirea referitoare la totul expropriat se va
estima n baza valorii complementare, respectiv, valoarea de pia a ntregii ntreprinderi
(suprafee) valoarea totului rezidual care va fi fondul de valoare unitar inferioar datorit
incomoditii i a dezavantajelor ce s-au creat prin expropriere.
n practic se poate ntmpla i cazul invers de fonduri unite fizic dar fr
interdependen economic. De exemplu, un fond cultivat cu cereale ce au ca anexe o padure.
ntr-un asemenea caz, dac se expropriaz pdurea, valoarea acesteia se estimeaz separat
deoarece nu sunt valabile condiiile de complementaritate ntre ntregul fond i partea
rezidual.

2.6 Valoarea de nlocuire


Este foarte rar folosit ntruct aplicarea lui n practic ntmplin numeroase
dificulti. Valoarea de nlocuire sau substituie este cea care atribuie unui bun n baza valorii
pe care o are alt bun care s-l poat nlocui din punct de vedere tehnic i economic. Evaluarea
unui bun n baza preului de substituie impune s fie ndeplinite doua condiii i anume:
1. Bunul obiect al estimrii s fie substituibil cu altul.
2. Bunurile alese pentru substituire s fie echivalente pentru un scop dat bunului evaluat.
Odat satisfcute cele dou condiii se va proceda la relevarea preului de pia a bunului
ales i deci la determinarea preului de substituire. n general se recurge la valoarea de
substituie cnd piaa bunului de estimat este inexistent (cum este cazul gunoiului de grajd
prin nlocuirea acestuia care se folosete de obicei integral n ntreprindere).
Presupunnd c se urmrete determinarea preului de substituie a 100 kg. de gunori de
grajd prin nlocuirea acestuia cu ngrminte chimice, echivalena implic precizri att de
ordin cantitativ ct i de ordin calitativ.
Precizarea de ordin calitativ const n relevarea strii de maturare a gunoiului de grajd i
n alegerea ngrmintelor ce pot s-l nlocuiasc respective, acelea care au aceleasi formule
chimice ca ale gunoiului de grajd.
Dup aceast etap se trece la determinri cantitative avndu-se n vedere compoziia i
preul ngrmintelor alese pentru substituie.
Criteriul pre de substituie se poate aplica i n cazul furajrii animalelor atunci cnd se
pune problema nlocuirii anumitor furaje care sa fie echivalente n privina alimentrii
acestora.
Metoda estimativ
Reprezint calea prin care se exprim o judecat de estimare care este ntotdeauna bazat
pe comparaie. Pentru a se ajunge la o valoare de estimare, expertul urmrete un procedeu
logic care cuprinde urmtoarele faze:
1. Determinarea scopului sau noiunii practice de evaluare n funcie de care se alege
criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvare.
2. Reluarea preurilor de pia a bunurilor similare bunului obiect de estimare (n cazul
n care se alege criteriul economic).

10
3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are n vedere la compararea
diverselor bunuri.
Parametrii tehnici se refer la , kg. ntre parametrii economici se includ Bf, norma de
arendare sau nchiriere (CA), venitul net.

Etapa IV
Rezolvarea proporiei
X= * px
x- cea mai probabil valoare a bunului de estimat
V- suma preurilor de pia sau suma valorilor de cost a bunurilor luate n studiu
P- suma parametrilor bunurilor similare luate n calcul
Px- parametrul sau msura de comparaie a bunului supus evalurii
Dintre toi parametrii tehnici sau economici estimatorul va alege ntotdeauna acel parametru
care va rspunde cel mai bine problemei de estimare.
Din raportul , utiliznd un parametru tehnic (P) cum ar fi : se obine valoarea medie
untar pe care multiplicat cu nr. de al bunului obiect de estimare ,ne confer cea mai
probabil valoare a respectivului bun.

X= *
n cazul n care se utilizez un parametru economic, raportul indic de cate ori parametrul
respectiv este inclus n valoare. Multiplicnd acest numar cu parametrul economic al bunului
obiect de estimare , va rezulta cea mai probabil valoare a acestuia.
Spre ex.: daca utilizm ca parametru economic Beneficiul funciar , raportul indica

inversul ratei. De aici rezult ca : X= * Bf


Etapa V
La vaoarea de estimare gsit (x=? ) bazat pe ipoteza de normalitate, se va aplica adaos
i/sau diminuare.Adaosurile i/sau diminurile la valoarea gsit servesc pentru
personalizarea valorii aducnd-o mai aproape de valoarea real a bunului estimat.
Una din principalele probleme n estimare este aceea a adaptrii unui parametru care s ofere
un grad de proporionalitate ct mai ridicat n raport cu bunul la care se refer. n plus, pentru
ca proporia s fie ct mai real, trebuie s ntruneasc urmatoarele condiii:
1.Bunurile luate n comparaie vor trebui s fie foarte asemntoare bunului de evaluat
2.Preurile luate n considerare s fie recente, vor trebui s se refere la piaa din zon.

PRINCIPIUL NORMALITII
n exprimarea unei judeci de estimare trebuie s se raioneze aproape n totalitatea
cazurilor n baza condiiilor normale de existen i de funcionalitate a bunului estimat.
Odat determinat valoarea normal se vor aplica eventuale adaosuri i/sau diminuri pentru
a aduce valoarea la condiiile reale ale bunului.Metoda de estimare este bazat n principal pe
compararea cu bunuri similare n aceleai condiii intrinseci i extrinseci.Pentru uurarea
procesului de estimare se pleac ns de la condiiile de normalitate i ulterior se aduc
corecturile necesare.n special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare,

11
principiul normalitii este necesar de avut n vedere pentru a putea determina Bf mediu,
normal i continu.
n cazul n care ndreprinderea este condus direct de proprietarul ntreprinztor , pentru a
putea capitaliza numai Bf trebuie sa se presupun Profit= 0 . n caz contrar, se va obine o
valoare care este legat de capacitatea managerial a ntreprinderii. Cu alte cuvinte, valoarea
terenului ar fi influenat de capacitatea managerial mai mare sau mai mic a ntreprinderii.
Preul tinde s coincid pe termen lung cu costul, i ca urmare PROFIT=0. Prin
ntreprindere normal se nelege acea ntreprindere dotat cu caracterictici considerate
normale ,cum ar fi: fertilitate, amplasament etc.

CONDIIILE DE INFLUEN ASUPRA VALORII FONDURILOR


Asupra valorii unui fond acioneaz n sens pozitiv sau negativ o serie de condiii.Se
definesc condiii intrinseci (acelea care in de fondul propriu-zis i influeneaz exclusiv
asupra lui). Printre cele mai importante condiii intrinseci sunt:

- Natura geologic a terenului


- Amplasamentul terenului
- Sistematizarea terenului i diverse mbuntiri4
- Tipul de ntreprindere
- Construcii (starea lor de ntreinere)
- Poziia
- Prezena straturilor freatice
- Obligaii care deriveaz asupra fondului

Condiiile extrinseci sunt exterioare fondului obiect de estimare i influeneaz asupra


valorii mai multor fonduri sau asupra unei ntregi zone :

- Factori climatici
- Prezena industriilor poluante
- Ci sau mijloace de comunicare cu pieele importante
- Apropierea de canale de irigaie
- Densitatea i distribuia populaiei care faciliteaz gsirea minii de lucru mai ieftin
- Apropierea de piete importante
- Posibilitatea de a asigura ap potabil, curent electric etc.

Condiiile intrinseci i extrinseci n marea lor majoritate influeneaz valoarea unui fond
deoarece acioneaz direct asupra Bf . Alte condiii influeneaz valoarea fondului fr s
produc o variaie a venitului , dar fcnd s varieze rata de capitalizare. Asemenea influene
se numesc comoditi ale fondului.
n practic aprecierea direct a acestor infuene constituie o operaie dficil, deoarece
prezint un caracter foarte subiectiv.
Cnd evaluarea unui bun este analitic sau prin capitalizarea Bf s-ar putea ine cont de
comoditi, modificnd n mod oportun rata medie de capitalizare (r ) .
=

12
Astfel, daca fondul obiect al estimrii prezint comoditi positive, superioare condiiilor
normale, rata medie obinut din raportul :
r= ,

va putea fi modificat .n acest caz modificarea const n reducerea ratei de capitalizare


deoarece o valoare mai mic a ratei duce la o valoare mai mica a fondului.Dac fondul de
evaluat prezint comoditi negative sau incomoditi r este mai mare.
Creterea sau scderea valorii unui bun n raport de variaia ratei de capitalizare decurge din
faptul ca valoarea unui bun este invers proporional cu rata.

CLASIFICAREA METODELOR DE ESTIMARE


Metoda de evaluare este unic i totdeauna bazat pe comparaie.Comparaia se poate
realiza prin procedeul sintetic sau analitic. Evaluarea sintetic este bazat pe comparaii
lund n considerare anumii parametri de referin. Ea se realizeaz:

1. Pe baza impresiei sau la vedere


2. Prin comparaie n baza parametrilor tehnici sau economici
3. Prin valori tipice i prin coeficieni de evaluare
4. Evaluarea istoric

Evaluarea analitic sau prin capitalizarea veniturilor, se identific cu criteriul economic al


capitalizrii ,dar se consider evaluare analitic i atunci cnd problema de estimare se
rezolv i cu un alt criteriu economic.
n fapt, se consider estimare analitic atunci cnd pentru a se ajunge la evaluarea unui bun
trebuie s se apeleze la analiza detaliata a tuturor emenetelor tehnice i economice ale bunului
de evaluat.Astfel, pentru a determina Bf de capitalizat trebuie s se determine analitic toate
elementele bilanului care concur la stabilirea Bf.

Estimarea sintetic
1. Estimarea la vedere este o valoare comparativ n care expertul n estimaiuni
examineaz bunul de evaluat i l compar cu alte bunuri similare ale cror preuri de pia le
cunoate, lund n considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul de evaluat de bunurile
similare, expertul i formeaz prerea sa de evaluare n legtur cu bunul obiect de estimat.
Este evident c un asemenea procedeu impune o profund cunoatere tehnic a bunului de
evaluat.
a. Estimarea comparativ n baza parametrilor tehnici
De exemplu, trebuie evaluate rezervele de fn existente ntr-o ntreprindere, unde
expertul mai nti trebuie s stabileasc calitatea tehnico-merceologic a fnului i n acest
fel, cunoscnd piaa din zon, se detremin cea mai probabil valoare unitar aferent acelei
caliti , evaluate apoi cantitatea. Pentru a gsi valoarea va fi suficient s se multiplice preul
unitar.
Pentru construcii de locuit, parametrul tehnic cel mai folosit este mp (metrul ptrat),
iar pentru construciile industriale m3.

13
Pe baza acestor parametrii, vom avea:
X= * mp = m2
La valoarea gsit (x) se va aplica dup caz adaosuri i/diminuri x(+/e).
b. Estimarea comparativ n baza parametrilor economici
X= *
unde: Vn venitul net
Ca norma de arendare sau nchiriere;
Bf beneficiul funciar;
Pbv producia brut vandabil;
Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai dac n zona unde se afl terenul de
estimat este rspndit sistemul de arend. n plus, expertul va trebui s aleag o norm de
arendare normal (Ca), deoarece ntreprinderea trebuie supus condiiilor de normalitate.
c. Estimarea prin valori tipice i prin coeficieni de evaluare
Poate fi aplicat n special n cazul n care trebuie s se evalueze mici parcele de teren
separate, n cazul n care un anumit fond trebuie s fie subdivizat n mai multe pri precum i
n cazul de cedare de loturi de teren.
n aceste cazuri se procedeaz astfel:
a) se mparte suprafaa fondului de evaluat n parcele omogene pe caliti i clase;
b) se culeg informaii asupra preurilor medii unitare referitoare la acele parcele
similare;
c) n baza acestor informaii, se fixeaz valoarea unitar medie a parcelelor supuse
evalurii;
d) se efectueaz calculele multiplicnd preul mediu unitar al diferitelor caliti i
clase de cultur i cu suprafeeli supuse estimrii.
De exemplu, dac avem 3 loturi separate (cereale, vie, pune) despre care se
cunoate numai preul unitar al terenului cu cereale. Vor trebui stabilii coeficienii de
evaluare pentru vie i puni n funcie de productivitatea lor i de alte caracteristici.

Estimarea istoric
Const n evaluarea unui bun n baza preului de vnzare cumprare existent n trecut
pentru acelai bun, dar corectat cu coeficientul de dezvolatre monetar.
Valoarea obinut n acest fel nu reflet condiii de pia n momentul estimrii, i
astfel metoda nu prezint valoare tiinific ridicat cu excepia statisticii pieei n perioada
considerat.
Metoda poate servi doar pentru a furniza o indicaie aproximativ la o problem de
estimare dat.

Estimarea analitic (prin capitalizare)

Prin aceast metod se acumuleaz la momentul estimrii, seria de venituri constante


medii normale pe care bunul respective poate s le furnizeze.
Sunt 2 ipoteze pentru exprimarea analitic:

14
1. Un bun oarecare are valoare att timp ct furnizeaz un venit pentru cel care l
posed, iar cea mai probabil valoare de pia a acesteia este egal cu acumularea iniial (So)
raportat la momentul estimrii a tuturor veniturilor anuale sau polianuale.
2. Veniturile anuale sau polianuale trebuie s fie constante medii normale i s
continue, iar rata de capitalizare (r) s fie posibil de determinat.

Vo= Vo= Vo=


Schema estimrii analitice se poate subdiviza n 4 faze:
1. Determinarea lui Bf variaz n funcie de sistemul de conducere al ntreprinderii:

Pentru ntreprinderi conduse n economie direct, Bf = Pbv Ct


Pentru ntreprinderi date n arend, Bf = Ca Chp , chp- cheltuieli din partea
proprietarului
Pentru ntreprinderi conduse n economie direct, Bf se determin prin
intermediul bilanului ntreprinderii.
Pbv ( Q + Chd + Imp + Sa + St + Db) = Bf (profit/pierdere)

ntruct n aplicarea metodei de capitalizare este necesar doar cunoaterea lui Bf,
trebuie s eliminm profitul sau pierderea, ntruct aplicarea conceptului de nominalitate (+/-
P ) trebuie s tind spre 0, ceea ce nseamn c preul tinde s egaleze costul de producie.
Prin urmare, n bilaul n bilanul estimativ nu sunt considerate produciile efectiv
obinute, ci acelea medii normale ale zonei.
n acelai fel, se consider preurile i costurile de producie , iar profitul trebuie
considerat 0 , ntruct n caz contrat s-ar capitaliza nu numai valoarea propriu-zis a unui
fond, ci i aceea ce deriv din capacitatea sau incapacitatea ntreprinztorului.
2. Bf ce se poate obine de la un fond arendat se poate determina prin relaia:
Bf = Ca Chp sau Bf = Vbp Chp (Vb=Ca+Db)
n determinarea normei de arendare Ca se face referire la normele n vigoare aferente
zonei n care se gsete bunul de evaluat.
Numai pentru fondurile n arend, Bf se poate determina intr-un mod mai apropiat de
realitate ntruct nu vorbim de date probabile, ci de unele certe.
Astfel, Bf coincide cu cel din bilanui ntreprinderii. Bf este total independent de
sistemul de conducere reperezentnd preul uzului capitalului financiar.
3. Cercetarea ratei de capitalizare (r)
n regim de concuren liber, rata Db tinde s fie egal pentru toate capitalurile.
Motivele care conduc la schimbri ale ratei sunt:

Riscul (riscul este mare, rata este mare i invers)


Comoditile i incomoditile tind a face s se prefere un capital n
detrimetnul altuia i ca urmare un venit egal, fac s creasc/scad preul pe
pia, cu consecina variaiei ratei.
Extinderea fondului. Extinderea modest a fondului lrgete posibilitatea de a
gsi cumprtori cu influen asupra ratei.

15
CURS 6

Procesul capabil s furnizeze cea mai apropiat rat de capitalizare const n


compararea fondului obiect al estimrii cu alte bunuri similare prin condiii intrinseci i
extrinseci.
Prin cercetri i informaii diverse , exportul n estimaiuni relev valorile reale de
pia i beneficiile funciare corespunztoare, calculate n general pe baza normei de arendare.
Bf= Ca-Chp
Astfel, rata medie a zonei din care bunul obiect de estimare face parte, rezult din
relaia: r = .
Rata de dobnd furnizat de capitalul funciar este n general mai sczut dect aceea
care se obine din alte investiii din urmtoarele motive:

1. naltul grad de siguran al capitalului funciar;


2. Capacitatea de a genera un venit continuu i nelimitat;
3. Pmntul nu este reproductibil i nici permutabil (motiv pentru care rata este mai
sczut);
4. ncetinirea ciclurilor productive.

3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil


Identificndu-se venitul normal i rata normal se poate determina valoarea fondului
aplicnd formula de capitalizare a veniturilor anuale: V0= .

4.Adaosuri i diminuri la valoarea capitalului

La valoarea fondului determinat n anul din modurile expuse anterior, pentru a ine
cont de toate acele circumstane care l difereniaz de condiiile normale va trebui s se
opereze adaosuri i/ sau diminuri.
Principalele adaosuri sunt:
- stocurile;
- construciile;
- animalele;
- utilajele agricole;
- creterile temporare de venituri;
- fructele nerecoltate n momentul estimri
Principalele diminuri sunt:
-uzufructuri i renta viager;
-mprumuturi ipotecare;
-diminuri temporare de venit.
5. Critici ale estimrii analitice
Procedeul poate conduce uneori la rezultate departe de realitate din urmtoarele
motive:

n determinarea beneficiului funciar obinut din bilanul ntreprinderii, unele


elemente de cost nu reprezint date reale, ci mai degrab atribuiri de valoare.

16
n mod deosebit, aceasta se ntmpl n cazul salariului i stibeniului atunci
cnd proprietarul este cultivator direct.

Pe de alt parte, calculul cotelor nu reprezint altceva dect atribuirile evaluate,


repartizri de valoare dup criterii mai mult sau mai puin pertinenete;

n determinarea beneficiului funciar, pentru ntreprinderile conduse n


economie direct trebuie propus ca profitul sa fie egal cu 0.
capitalizarea veniturilor este bazat pe presupunerea venitului constant, ceea
ce nu se ntmpl n realitate;
cea mai puternic critic a estimrii analitice este legat de dificultatea alegerii
ratei de capitalizare, n special pentru fonduri cu venit periodic i n absena
pieii funciare.

Estimarea daunelor

1. Noiuni generale

Dauna reprezint orice diminuare de valoare sau de productivitate a unui bun cauzat
de o fapt frauduloas sau neintenionat sau de o calamitate.
n ceea ce privete dauna cauzat de o fapt frauduloas sau intenionat, legea oblig
pe cel ce a comis fapta s repare dauna. Pentru daunele provocate de grindin, incendiu,
proprietarul trebuie s recurg la asigurri pentru a-i acoperi dauna.
n estimaiuni se face distincia ntre dauna imediat sau de urgen i dauna viitoare,
care se calculeaz n cazul n care dauna a determinat cu o diminuare a venitului viitor.
Despgubirea pe care o companie de asigurri trebuie s o acorde asiguratului este
prevzut n contractul de asiguare (poli).
Elementele principale ale unei polie de asiguare sunt:

1. ntreprinderea/ fondul asigurat;


2. Riscul pentru care ntreprinderea (fondul) se asigur;
3. Prima pltit de asigurat.

Primele pltite de ctre asigurat trebuie s acopere suma global a despgubirii,


cheltuielile de gestiune i n cazul societilor private, profitul.
Raportul ntre asigurator i asigurat presupune respectarea urmtoarelor principii:

1. Contractul de asigurare este nul cnd riscul este nul;


2. Despgubirea nu poate fi niciodat superioar daunei;
3. n caz de calamitate, asiguratul are dubla obligaie de notificare i de salvator al
bunurilor.

Cnd valoarea asigurat este inferioar valorii reale a bunului n momentul calamitii
ne aflm ntr-o situaie de subasigurare. n aceast situaie, despgubirea deriv din
urmtoarea proporie:
= , unde:

17
V0- valoarea de estimare a bunului n momentul calamitii; V0 Va
Va- valoarea asigurat indicat n poli;
D- dauna estimat.
Despgubirea= *D
Raportul ntre valoarea asigurat i valoarea real se numete coeficient de asigurare(
).
Exemplu:
V0=200000 lei
Va=100000 lei
D= 50000 lei
Despgubirea= * D= * 50000= 25000 lei
Dac Va este superioar V0 (supraasigurare), despgubirea nu va depi valoarea real
a bunului (V0). Ca urmare, supraasigurarea nu are sens.

2. Daune produse de grindin

Dauna se determin n raport de valoarea pe care ar fi avut-o produsele de pe fondul


asigurat n momentul recoltrii.
Evaluatorul daunei trebuie s ntreprind cteva cercetri preliminare:

1. S se conving c fondurile garantate sunt cele realmente asigurate;


2. Sa controleze dac produsul asigurat este distrus de grindin i nu din alte cauze;
3. S estimeze valoarea produsului, exclusiv cheltuielile aferente, care s-ar fi obinut
de la o anumit cultur, dac n-ar fi fost calamitate.
4. S evalueze produsele i cheltuielile pe care cultura, n urma grindinii va fi
capabil s le produc.
5. S se calculeze dauna ca diferen ntre veniturile nete care s-ar fi obinut fr
grindin i cele obinute efectiv.

D= Vpp-Chn-Vs, unde:
D-dauna;
Vpp-valoarea produsului pierdut datorit grindinii;
Chn- cheltuielile neefectuate (economisite);
Vs- venitul secundar care va putea fi eventual obinut de la o cultur care o substituie
pe cea calamitat.
Evaluarea procentual a daunei se realizeaz in dou moduri:

1. La vedere

Expertul are experien, putnd aprecia procentul de daun (la gru: ruperea spicelor),
far a mai face cercetri analitice profunde.

2. Analitic
a) Dac dauna a fost uniform pe toat ntinderea fondului, expertul va putea s
mpart eantionul n grupe n raport de importana prejudiciului i s atribuie

18
fiecrui grup, un procent de daun. Dauna global va rezulta din media ponderat
a eantionului.

Dauna (%) Nr. Plante


-plante moarte . 20
100 % = 20
-plante indoite .. 25
30% = 7,5
-plante cu boabe sistave .. 10
20% = 2
TOTAL . 55
Total = 29,50
Dauna medie prod. = =0,5363

Daca dauna nu este un uniform ape tot fondul, se va proceda la impartirea acestuia in
amplasamente cu dauna uniforma si se calculeaza procentul de dauna pentru fiecare
amplasament.
Dauna medie a intregului fond, se va obtine dintr-o medie aritmetica ponderata.
Ex: Un fond de 10 ha este divizat in 3 parti
Prima parte 5 ha, dauna 10%
A doua parte 3ha, dauna 20%
A treia parte 2 ha, dauna 50%
Dauna = = 0,21 21%
Dauna astefel calculate va fi diminuata cu cheltuielile neefectuate si cu eventualele
venituri secundare obtinute.
Daune de incendiu
Daune de incendiu pentru constructii
Despagubirea se determina de obicei in baza cheltuielilor curente pentru reconstructia
partii depreciate a constructiei, diminuata cu un coefficient. Un alt procedeu consta in :
Determinare daunei prin aplicarea criteriului economic al valorii complementare.
D = V- (x1+x2) unde: V valoare constructiei inainte de
incendiu
X1 - Val. Partilor nesinistrate a constructiilor
X2 val. materialelor recuperate (exclusiv Cht.
de recuperare)

Pentru a aplica acest criteriu economic trebuie sa subziste conditia de


complementaritate intre intreaga constructive si partea ramasa nevatamata. Cand bunul
depreciat a fost asigurat la o valoare mai joasa fata de valoarea reala, despagubirea va fi
calculata in mod proportional.

Daune de incendiu la furaje


In evaluarea cantitatii de furaj distrusa de un incendiu se pot intalni foarte frecvent
doua situatii:

19
A ramas un semn evident al inaltimii la care ajungea furajul in fanar.
Nu exista acest semn.

In primul caz va fi suficient sa se determine cubajul fanarului sis a se deduca partea care
lipseste. Furajul astfel determinat va fi evaluat la pretul pe care il avea pe piata la
momentul incendiului.
In ipoteza ca nu a ramas nici-un semn, expertul va putea determina cea mai probabila
cantitate de produs, care a fost distrusa in baza asolamentului cultural al intreprinderii in
momentul in care este ceruta estimarea.
Estimarea deprecierii
Pentru a estima deprecierea pot fi utilizate cteva metode.Metoda utilizat trebuie s
reflecte reacia unui cumprtor informat i prudent fa de calitatea i starea unei propriei
mobiliare i fa de piaa care se afl proprietatea.Cele 3 metode principale de estimare a
deprecierii sunt urmtoarele :

1. Metoda prelurii de pe piaa


2. Metoda vrst ,durat de via
3. Metoda segregrii

Primele 2 metode sunt utilizate de majoritatea evaluatorilor pentru a estima


deprecierea total a unei proprieti imobiliare.
Metoda segregrii este o metod mai detaliat care identific elementele particulare
de depreciere i trateaz fiecare element n mod distinct.
Metoda prelurii de pe pia i metoda vrst,durat de via tind s analizeze ntreaga
proprietate i sunt mai uor de neles i aplicat.Ambele metode sunt limitate n sensul c,
presupun c deprecierea din toate cauzele poate fi exprimat intr-o estimare total.Nu fac
ntotdeauna distincia ntre elementele cu via scurt i elementele cu via lung i se
bazeaz pe previziuni generale asupra vrstei efective i a duratei de via economic rmas.
Metoda vrst-durat de via este limitat n privina faptului c ea reflect n mod
tipic un regim liniar al deprecierii.Indiferent care este metoda aprecit evaluatorul trebuie s
se asigure c estimarea final a deprecierii reflect pierderea de valoare din toate cauzele i
c nici una dintre formele de depreciere nu a fost luat n considerare de mai multe
ori.Analiza deprecierii trebuie s fie consecvent , uitilizndu-se fie costul de reconstrucie,
fie costul de nlocuire ca i cost de baz pentru calcule.
Relaiile dintre vrst i durata de via
Toate cele 3 metode de estimare a deprecierii consider relaiile dintre vrst i durata
de via fie direct,fie indirect.Depriecierea apare pe parcursul duratei de via a cldirii sau
unei componente.n teorie o cldire sau o parte component i pierde ntreaga sa valoare pe
parcursul duratei sale de via.
De exemplu:
Probabilitatea duratei de via tipice a unui complex comercial de pe o pia dat este
de 40 de ani.Teoretiv atunci cnd cldirea va avea o vrst de 40 de ani ea va fi ajuns la
finalul duratei de via i i va fi pierdut ntreaga sa valoare din cauza deprecierii fr a mai
avea o valoare de contribuie la valoarea amplasamentului liber.

20
Probabilitatea duratei de via a unui boiler instalat n cldire va fi mult mai mic de
40 de ani iar unele dintre componentele sale vor fi nlocuite de cteva ori pe parcursul duratei
de via a cldirii.n estimarea deprecierii totale a unei cldiri conceptele de vrst si durata
de via cele mai importante sunt urmtoarele :

1. Durata de via economic


2. Vrsta efectiv
3. Durata de via economic rmas

Cele 3 concepte iau n considerare toate elementele deprecierii ntr-un singur calcul
total.De aceea estimarea duratei de via efectiv ia n considerare nu doar deprecierea fizic
ci i orice pierdere a valorii din consideraii funcionale i externe.Acest tip de analiz este
caracteristic metodei prelurii de pe pia i metodei vrst durat de via.Totui a doua
metod poate fi corectat pentru a reflecta prezena oricaror elemente cunoscute de deprecire
fizic recuperabil sau nerecuperabil a componentelor cldirii cu durat de via scurt.
Atunci cnd se estimeaz deteriorarea fizic utilizndu-se metoda segregrii se au n vedere
urmtoarele :

1. Durata de via util


2. Vrsta cronologic
3. Durata de via util rmasa

Aceti 3 termeni se refer la separarea uzurii fizice de deprecierea funcional.Durata


de via economic ia n considerare toate cele 3 componente ale deprecierii ntr-o singur
estimare a vrstei duratei de via, n timp ce durata de via util ia n considerare doar
deprecirea componentelor fizice ale proprietilor imobiliare.
Vrsta cronologic i vrsta efectiv
Vrsta cronologic-( scripitic sau istoric) reprez.nr de ani care au trecut de la
finalizarea construciei cldirii.n analiza deprecierii vrsta cronologic este utilizat pentru 2
scopuri : mai nti ea reprez. primul element analizat n estimarea vrstei efective , apoi n
vederea aplicrii metodei segregrii este fundamental pt analiza vrst durat de via
necesar pentru estimarea deteriorrii fizice a componentelor cu durat scurt i durat de
via lung ale unei cldiri.
Vrsta efectiv reprezint vrsta indicat de starea tehnic i utilitatea unei
construcii i se bazeaz pe raionamentul i interpretarea evaluatorului asupra percepiilor
pieei,chiar i pe aceeai pia cldirile similare nu se depreciaz neaprat cu aceeai
rat.Nivelul ntreinerii poate influena ritmul deprecierii cldirii.
De exemplu :
Se consider un centru comercial cu o vrst de 23 de ani care a fost redecorat n
interior dar nu a fost modernizat.Acoperiul original i alte componente nu au fost
nlocuite.Cldirea ar avea probabil o vrst efectiv estimat la 23 de ani.Volumul mic de
munc necesar redecorrii nu este de obicei suficient pentru a reduce vrsta efectiv.S
presupunem c n plus fa de redecorare s-au nlocuit acoperiul i sistemul de ncalzire iar
n acest caz vrsta efectiv estimat s ar reduce.

21
Durata de via economic i util
Durata de via economic a unei cldiri ncepe odat cu construcia ei i se ncheie
atunci cnd cldirea nu mai contribuie la valoarea proprietii imobiliare.Aceast perioad
este de obicei mai scurt decat durata de via fizic a cladirii care reprezint perioada total
de existen fizic a cldirii.Opiunile proprietarului sunt :

1. Renovarea
2. Reabilitarea
3. Reconstruirea
4. Demolarea

Toate aspectele unei proprieti i ale pieei sale incluznd calitatea i starea construciei
,utilitatea funcional a cldirilor i condiiile de pia i de localizare trebuie luate n
considerare la estimarea duratei de via economic a unei proprieti imobiliare.Dei durata
de via economic a unei cldiri este dificil de previzionat ea este schiat de un anumit
numr de factori cum ar fi :

Considerente de natur fizica( de exemplu : rata cu care componentele fizice ale unei
cldiri se uzeaz innd seama de calitatea construciei ; utilizarea proprietii,nivelul
de ntreinere i clima regiunii )
Considerente de natur funcional ( rata cu care se schimb tehnologiile de
construcie ,gusturile arhitecturale, eficiena energiei i designul cldirii).Aceti
factori pot face ca o cldire s fie depreciat funcional indiferent de vrsta sau starea
ei.

Considerente de natur extern , adic, influenele pe termen scurt i pe termen lung, precum
nivelul ciclului de via al vecintii, disponibilitatea i posibilitatea de finanare si factorii
cererii i ofertei.

ARII DE PIA, CARTIERE, ZONE


Aria de influen cunoscut sub numele de cartier se poate defini c fiind un grup de
utilizri complementare ale terenului circumscris. Se poate compune din locuine unifamiliare
i din cldiri comerciale care ofer servicii locuitorilor.
O zona se caracterizeaz prin aceea c n cuprinsul ei predomin o anumit utilizare a
terenului. Evaluatorul analizeaz aria de pia, n cadrul cruia proprietatea analizat
concureaz cu altele pentru a atrage atenia cumprtorilor i vnztorilor de pe pia
imobiliar .
Termenul de arie de pia poate fi mai util dect cele de cartier sau zona din mai
multe motive:
Este un termen mai cuprinztor prin folosirea cruia se evita conotaiile derutante pe
care le pot avea ceilali 2 termeni
Aria de pia poate cuprinde cartiere, zone sau combinaii ale acestor 2 categorii
teritoriale
Termenul ,, arie de pia,, se refer cu precdere la un teritoriu n care locuiesc i i
desfoar activitatea participanii la pia respectiv.

22
Pentru a identifica graniele unei arii de pia, evaluatorul trebuie s viziteze
mprejurimile proprietii studiate.
n analiz ariei de pia, evaluatorul studiaz felul n care se rsfrng asupra
proprietii factorii de influen.
Ariile de pia sunt definite de o combinaie de factori precum: caracteristicile fizice,
demografice i socio-economice ale locuitorilor sau chiriailor, starea construciilor i
tendinele n ceea ce privete utilizarea terenului.
Schimbrile i perioadele de tranziie
n cadrul analizei ariei de pia, evaluatorul trebuie s sesizeze posibilitatea schimbrii
i s prefigureze n ceea ce va const ea. Ei au n vedere tendinele de dezvoltare ale zonei i
alctuirea acesteia.
Un teren n tranziie este acel teren care a dobndit valoare ca urmare a aciunii unor
fore economice extrinsece, adic ntr-un mod diferit de terenul care dobndete valoare n
manier tradiional, prin adugarea unor amenajri sau prin renovarea celor existente.
Schimbarea poate fi bun sau rea pentru localitatea, dar numai tranziia este cea care
determina efectele pozitive sau negative asupra valorii.
Majoritatea problemelor ntmpinate n stabilirea celei mai bune utilizri apar nu n
zonele n care se petrece schimbarea ci n zonele aflate n tranziie pentru c terenul aflat ntr-
o faza de tranziie are o utilizare temporar nainte de a trece la faza de amenajare pentru
dezvoltare.
Ciclul de via al unei arii de pia
Ariile de pia au un dinamisim propriu numit ciclul existenial sau ciclu de
via.Utilizrile complementare ale terenurilor care compun un cartier precum i utilizrile
omogene din cadrul zonelor trec printr-o evoluie n 4 etape:
Dezvoltare: perioada n care aria de pia atrage atenia cumprtorilor i ctig
recunoatere din partea lor.
Stbilitate: perioada de echilibru
Declinul: perioada n care cererea este n scdere
Revitalizarea: perioada de rennoire, de reconstituire , modernizare, iar cererea este
din nou n cretere.
Tranziia se declaneaz deseori n faza de revitalizare cnd o utilizare a pmntului
care nu mai este rentabil, este nlocuit cu una mai rentabil.
Sunt destule piee care rmn stabile mult timp, tot astfel cum sunt piee vechi n care
nu se nregistreaz niciodat declinul. Cu excepia cazurilor n care este cauzat de un factor
extern anume(construirea unei autostrzi) care schimb configuraia traficului, declinul se
poate instaura i pregresa ntr-un ritm abia perceptibil c apoi s fie ntrerupt de o schimbare
a utilizrii sau de o revigorare a cererii.
Dup o perioada de declin, o arie de pia poate cunoate o revitalizare care deriv n
mai multe cazuri din restaurarea i reconstrucia organizat care urmrete conservarea unei
arhitecturi. Ea mai poate fi determinat i de o cretere spontan a cererii.
Renaterea unui cartier mai vechi din interiorul oraului se poate datora pur i simplu
unei mode care schimb preferinele i modul de via.
Tranziia se cunoate adesea prin variaiile care se observ n cadrul unei piee.
Analiz factorilor de influen asupra valorii

23
Caracterul de baza al unei arii de pia poate reiei ncercnd s nelegem de ce
locuitorii ei prefer s locuiasc i s lucreze acolo. Locuitorii sunt atrai de un anumit loc
din diverse motive: statul, mediu natural, servicii, preuri, confort.
Factorii sociali. n analiza ariei de pia caracteristicile demografice relevante sunt
considerate a fi urmtoarele:
-Densitatea demografic, aspect important n zonele de afaceri situate n centru i n cartierele
rezideniale cu regim mare de nlime.
-Nivelul de pregtire, categoriile profesionale
-Media de vrst, mai ales n cartierele de locuit
-Dimensiunea gospodriilor
-Gradul de ocupare inclusiv tipurile de omaj
-Nivelul infractionar
-Starea de curenie
-Existena i calitatea serviciilor colare, medicale, sociale, culturale, comerciale.
-Prezena asociaiile care se ocup de amenajri n zona.
Chiar daca evaluatorul poate strange informatiile demografice este dificil sa inteleaga
conceptiile de natura sociala care i-au determinat pe locuitorii care compun o anumita piata sa
se grupeze astfel precum sis a cuantifice masura in care se rasfrang aceste preferinte asupra
valorii proprietatii imobiliare.
Factorii economici
Considrentele economice tin de capacitatea financiara a locuitorilor dintr-o arie de
piata si de posibilitatile lor de a lua cu chirie sau de a detine proprietati, de a le mentine intr-o
stare optima si de a le renova sau reamenaja atunci cand trebuie.
Caracteristicile economice pe care evaluatorul trebuie sa le aiba in vedere sunt:

1. Venitul mediu/ gospodarie


2. Venitul pe cap de locuitor
3. Repartitia veniturilor pe gospodarii
4. Procentajul de ocupare de catre proprietari
5. Nivelul chiriilor si tendintele chiriilor
6. Nivelul valorii proprietatilor si tendintele valorilor
7. Gradul de ocupare la diversele categorii de proprietati
8. Volumul de amenajari si constructii

Caracteristicile fizice ale ariei si ale proprietatilor individuale pot exprima relative
putere financiara a locuitorilor, ci si felul in care se manifesta aceasta in ritmul constructiilor
si in felul in care sunt intretinute.
Existent unor terenuri virane sau a unor intinderi de pamant ce pot fi rezervate
constructiilor poate trada fie expansiunea viitoare a acelei arii, fie lipsa cererii.
Cererea de locuinte proprietate personala si de locuinte cu chirie ramane la cote
ridicate atunci cand are loc o crestere demografica. Pentru a face analiza caracteristicilor
economice ale unei arii de piata, avaluatorul va include in aceasta si tendintele manifestate in
ultimii 3-5 ani, apoi decide care variabile economice contribuie cel mai mult la diferentele de

24
valoare intre pozitiile existente si compara caracteristicile economice ale ariilor de piata
concurente.
Factorii administrativi
Se refera la legislatia, reglementarile si la impozitele pe proprietate, care influenteaza
proprietatile din aria de piata precum si la gestionarea si aplicarea acestor prevederi, respectiv
masurile de sistematizare, legislatia constructiilor, regulamentele sanitare si de stingere a
incendiilor. Sunt luate in calcul si impozitul pe proprietate raportat la inlesnirile acordate in
comparative cu impozitele percepute in alte zone pentru aceleasi caracteristici. Factorii
administrative luati in considerare de avaluator sunt:

1. Povara impozitului pe proprietate, comparative cu serviciile oferite de municipalitate


in comparatie cu alte zone din localitate
2. Impozitarile speciale
3. Regulile priviind constructiile
4. Calitatea serviciilor publice
5. Reglementarile de mediu

Cotele de impozitare diferite pot si ele influenta valoarea de piata.


Factorii de mediu
Inseamna orice trasaturi natural sau create de om care se afla in aria de piata analizata si
cuprind:

1. Dimensiunea, tipul, densitatea si starea cladirilor


2. Topografie: relieful si vegetatia
3. Spatiile libere
4. Neplaceri sau pericole cauzate de surse apropiate
5. Calitatea serviciilor (iluminatul public, canalizare, etc.)
6. Existenta si intretinerea terenurilor virane
7. Intretinerea
8. Dispunerea si latimea strazilor
9. Atractivitatea si siguranta cailor de intrare si iesire din zona
10. Varsta efectiva a proprietatilor
11. Schimbarile survenite in tipul de utilizare al cladirilor si terenurilor
12. Caracteristici de microclimate
13. Riscuri de mediu(alunecari de teren, inundatii)
14. Accesul la transportul public

Caracteristicile impartirii teritoriale pe criteria imobiliare


Factorii de influenta asupra valorii pe tipuri de zone de locuit, comerciale, industrial
sunt aceeasi ca si cei ce influenteaza ariile de piata mai mari si mai diverse, cu deosebirea
ca ponderea siimportanta acestor factori se schimba in functie de tipul de zona
analizata.(zone imobiliare, rezidentiale, unifamiliale)
Locuitorii unei arii dominate de locuinte unifamiliale ocupate de proprietarii insisi si-
au asumat un rol active in scopul mentinerii sau al cresterii valorii proprietatilor lor.

25
In zonele urbane construite in totalitate locuintele unifamiliale sunt integrate de obicei
in utilizari complementare ale terenurilor care impreuna formeaza un cartier de locuit. In
zonele suburbane, unde zonele verzi construibile sunt relative ieftine, aceste cartiere pot
ocupa suprafate foarte mari. Tot asa cum existenta locuitorilor de munca si a puterii de
cumparare sunt esentiale pentru sanatatea economica a zonelor comerciale si industrial,
apropierea de furnizorii de locuri de munca determina in mod hotarator, valoarea
proprietatilor imobiliare intr-un cartier de locuit.
Contracte de inchiriere
Venitul din chirie deriva din conventia si derularea contractelor .Un contract de
inchiriere este un document scris in care drepturile de utilizare si de ocupare a terenului sau
cladirilor transferate de catre proprietar unei alte persoane pentru o perioada de timp
specificata in schimbul unei chirii specificate.
Clasificarea contractelor:
I .Contract cu chirie fixa este specific nivelului chiriei care se va mentine neschimbat
pe durata contractului.
In economiile stabile acest tip de contract este tipic si acceptabil .Este predominant in
cazul folosirii chiriei nete cand modificarile nivelului cheltuielilor cad in responsabilitatea
locatarilor/chiriasilor.
In economia in tranzitie se prefer contractile de inchiriere care permit adaptarea la
fluctuatiile pietei .
Daca contractele cu chirie fixa se utilizaeaza in perioada cu inflatie ridicata , ele tind
sa se incheie pe perioada scurta. Anumite angajamente solicita evaluatorului sa estimeze
chiria pe piata pe o baza de nivel annual . Aceasta solicitare necesita previzionarea
oricarei cresteri a chiriei pe piata pe parcursul perioadei de detinere a proprietatii si apoi
convertirea venitului total generat prin contracte de inchiriere in perioada de detinere , intr-un
nivel actual echivalent .
II. Contract cu chirie variabila este uzual mai ales cand proprietarul anticipeaza
modificari periodice ale chiriei.
Uneori acest tip de contract include o modificare procentuala periodica . In alte cazuri
chiria poate fi indexata cu un indice a pretului de consum .De asemenea in alte cazuri
conractul poate preciza ca modificarea chiriei ar fi cea mai mare sau mai mica dintre cea cu
modificarea procentuala periodica sau chiria indexata .
III. Contract cu chirie graduala chiria in crestere sau in scadere prevede modificarile
chiriei la anul sau mai multe momente din timpul perioadei de inchiriere.
Un contract cu chiria in crestere care permite plati mai mici pentru chirie in primii ani
poate fi avantajos pentru un chirias care si-a infiintat o afacere intr-un sediu nou . Acest tip de
inchiriere poate fi utilizat si pentru recunoasterea cheltuielilor efectuate de catre un chirias in
spatial inchiriat care se amotizeaza in perioada primilor ani de inchiriere .
Contractul cu chirii in descrestere sunt mai putin utilizate .Ele evidentiaza aceste
contracte in imprejurari neobisnuite legate de o anumita proprietete cum ar fi :
-probabilitatea unui grad redus de atractivitate ini perspectiva pentru chiriasi sau rata de
recuperare a cheltuielilor cu amnajarile interioare , efectuate in primii ani o ai perioadei
prevazute in contractual de inchiriere pe termen lung.

26
IV. Contract cu chirie cu crestere anuala unul dintre cele mai uzuale chirii ne este chiria
fixa , nici cea graduala, ci mai degraba chiria cu o crestere anuala specificata in contract .
V.Contract cu chirie renegociabilachiria renegociabila este cea rezultata din ajustarile
periodice pe baza revederii chiriei de piata conform conjuncturilor pietei. Unele contracte cu
chirie renegociabila
Unele contracte cu chirie renegociabila pot fi pe termen lung,altele pe termen scurt cu
optiune de reinnoire a contractelor pe baza renegocierii chiriei de piata de la data exercitarii
optiunii de reinnoire .Cand partile contractuale nu cad de acord asupra valorii sau chiriei
,renegocierea pe baza unei evaluari sau unui atbitraj trebuie prevazuta in contractual de
inchiriere.
VI. Contract cu chirie procentualain chiriile procentuale o parte din chirie sau toata
chiria calculate se bazeaza pe un anumit procent aplicat asupra volumului
afacerii,productivitatii sau utilizarii realizate de chiriasi . Sunt frecvent utilizate pentru
proprietati de natura magazinelor de vanzare. Este posibil ca o chirie procentuala sa nu
stipuleze si un nivel minim al chiriei dar in multe contracte se prevede un nivel minim
garantat al chiriei si o chirie aditionala.
Termenul de inchiriere

a) Luna cu luna
b) Pe termen scurt ( pana in 5 ani )
c) Pe termen lung (peste 5 ani )

Termenul de inchiriere poate avea un rol semnificativ pentru estimarea riscurilor


investitorului si a oportunitatilor aferente proprietatilor.

27