Sunteți pe pagina 1din 38

Evaluarea proprietatilor din agricultura,

silvicultura si industria alimentara - 29


octombrie 2011, Craiova Elemente care
influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor
Mihail BOJINCA

FIECARE
FOTOGRAFIE
ESTE UN
EXEMPLU

2
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

GN 10 EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE

 Prestarea serviciilor de evaluare credibile i


corecte, pentru proprietile agricole, presupune
ca evaluatorul s posede cunotine solide i s
poat nelege elementele
 FIZICE,
 ECONOMICE SI
 SOCIALE,

 care afecteaz capacitatea de producie a


terenurilor agricole i valoarea mrfurilor produse
pe acestea.

3
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

GN 10 EVALUAREA PROPRIETILOR AGRICOLE

 Caracteristicile fizice i economice ale


terenurilor agricole sunt diferite,
diferite, ca grad de
importan,
importan, de cele ale mediilor neagricole sau
urbane.
 Solurile din mediul urban trebuie s poat
suporta amenajrile i construciile care sunt
amplasate pe aceste terenuri.
terenuri. n cazul
proprietilor agricole,
agricole, terenul este principalul
agent de producie,
producie, variind n capacitatea sa de
a produce o anumit cantitate dintr-
dintr-o anumit
clas de mrfuri
mrfuri
4
CATEGORII DE FOLOSIN A TERENURILOR AGRICOLE

 -Arabil A
-Vii V
-Livezi L
-Puni P
-Fnee F
-Pduri i alte terenuri cu
vegetaie forestier PD
5
Evaluarea
Evaluarea
proprietatilor
proprietatilor
dindin
agricultura,
agricultura,
silvicultura
silvicultura
si industria
si industria
alimentara
alimentara- 29
- 29
octombrie
octombrie2011,
2011,
Craiova
Craiova
Elemente care
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor influenteaza
agricole,
valoarea
autor Mihail
terenurilor
BOJINCA
agricole, autor Mihail BOJINCA

METODELE PRIMARE DE EVALUARE A TERENULUI

 1.. Tehnica comparaiei vnzrilor

 2. Capitalizarea rentei funciare (ARENDEI)


(ARENDEI

 2 Tehnica parcelrii i dezvoltrii


 3 Repartizarea (alocarea)

 4 Extracia (prin scdere)

 5 Tehnica rezidual a terenului

6
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

TEHNICA COMPARAIEI VNZRILOR

 evaluarea terenului implic o comparaie direct a


terenului evaluat cu loturile similare de teren
pentru care exist informaii disponibile asupra
tranzaciilor de pia recente.
 Dei vnzrile sunt cele mai importante, analiza
cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare,
care concureaz cu proprietatea evaluat, poate
aduce o contribuie la o mai bun nelegere a
pieei.

7
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE


 Dac terenul este capabil s genereze n mod
independent rent funciar (ARENDA), aceast
rent poate fi capitalizat ntr-o indicaie de
valoare de pia atunci cnd exist suficiente
informaii de pia.
 Trebuie acordat atenie n folosirea termenilor
i condiiilor speciale ale rentei funciare care
pot s nu fie reprezentative pe anumite piee

8
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE

 Fluxul de venit asociat cu proprietatea


agricol va fluctua de la un an la altul,
n funcie de:
 tipul de agricultur utilizat,

 mrfurile produse i

 natura ciclic a pieelor de mrfuri

9
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE


 n evaluarea proprietilor agricole, aspectele
fizice i de mediu ale proprietii au o
importan special. Acestea includ
caracteristici precum:
 climat,
 tipurile de sol i capacitatea lor de producie,
 disponibilitatea sau absena apei pentru
irigare, i
 capacitatea de hrnire/dezvoltare a
animalelor vii
10
Studii de caz evaluare teren Mihail BOJINCA

ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI

Analiza datelor privind


cheltuielile i veniturile aferente
unei proprietei constituie
punctul de plecare n aplicarea
metodelor bazate pe venit n
evaluare.

11
Studii de caz evaluare teren Mihail BOJINCA

FORMULA GENERALA

venitul net din exploatare


Valoarea= -------------------------------
rata de capitalizare general

12
Studii de caz evaluare teren Mihail BOJINCA

EVALUAREA TERENULUI PRIN


CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE

 Stabilirea rentei funciare pentru


terenurile agricole are la baz
potenialul de producie al solului,
stabilit dup nota de bonitare n
condiii naturale, pentru folosina
arabil, i calculat pentru cultura gru.

13
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

FACTORI EXTERNI
 Factorii externi, care trebuie luai n considerare, sunt:
 disponibilitatea i caracterul adecvat al instalaiilor necesare
pentru:
depozitare,
procesare i
transport.
 Importana relativ a acestor factori va fi diferit, n funcie
de tipul de agricultur pentru care proprietatea este
corespunztoare sau pentru care este utilizat.
 Evaluatorul trebuie s in cont att de factorii interni, ct i
de cei externi pentru determinarea clasei de utilizare
agricol n care proprietatea se poate ncadra cel mai bine.

14
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

CMBU
 Rmnnd la definiia valorii de pia, ar trebui
efectuat ntotdeauna o analiz a celei mai bune
utilizri a proprietii:
 1) pentru a garanta c va fi utilizat n continuare,
din punct de vedere agricol, mai ales cnd se
dovedete c o alt sistematizare a terenului, de
exemplu o subdivizare cu ocazia creterii
expansiunii urbane/suburbane, ar putea fi mai
indicat i
 2) pentru de a stabili dac utilizarea agricol
specific trebuie continuat

15
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

VENIT STABILIZAT
 Estimarea venitului stabilizat al
proprietii agricole trebuie s se
bazeze pe tipurile de recolt i pe
ciclurile din aria de pia.
 Fluxul de numerar pentru proprietile
agricole este o funcie att a ciclului de
producie, urmat n cadrul proprietii, ct i
a forelor ciclice cum sunt pieele de mrfuri.
 Evaluarea proprietii trebuie s se bazeze pe
venitul stabilizat care corespunde ciclurilor
de producie practicate n regiunea n care se
afl proprietatea.
16
Evaluarea proprietatilor din agricultura,
silvicultura si industria alimentara - 29
octombrie 2011, Craiova Elemente care
influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor
Mihail BOJINCA

17
Evaluarea proprietatilor din agricultura,
silvicultura si industria alimentara - 29
octombrie 2011, Craiova Elemente
care influenteaza valoarea terenurilor
agricole, autor Mihail BOJINCA

18
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

DOTARI
 Utilizarea agricol a proprietii poate solicita
amenajri, construcii i instalaii importante, de
exemplu: hambare, silozuri, instalaii pentru
prelucrarea laptelui. Valoarea acestora trebuie s se
bazeze pe contribuia lor la valoarea total a
proprietii, indiferent de costul lor sau o alt
msur a valorii lor.
 n mod normal, astfel de amenajri i construcii au
o valoare de utilizare, de exemplu valoarea lor de
contribuie la ntreprindere/entitate.
 In cazul n care poate fi cerut o alocare a valorii
ntre active, o astfel de alocare nu trebuie
considerat ca un indiciu al valorii individuale a
acestora, luate ca active separate.
19
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

20
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

21
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

22
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

23
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

FORME DE EXPLOATATII

24
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

FORME DE EXPLOATATII

25
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

26
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

TOTAL
2,5
17 PARCELE
HA
50 HA

VALOARE
SPECIAL

27
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

S=5600 HA
27 ZONE
S=0,79 Ha
D= 7843 m
S=34,97 Ha
D=1498 m

28
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

COSTURI SUPLIMENTARE CU DEPLASAREA


Suprafata Parcurs Distanta
parcela in camp de ferma
ha m m/dus
1.500 7.000
1 1.667 64% 89%
2 3.333 47% 81%
5 8.333 26% 63%
10 16.667 15% 46%
50 83.333 3% 14%
29
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

S=20 ha
Bltire = 35%
Grad de incoltire= 60%

S=18 ha
Bltire=0

30
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

S=4,5 HA
Baza mica >4 m

S=3 HA
TRIANGULATIE
-25%
S=1,2 HA
TRIANGULATIE
-3%

31
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

32
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

33
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

34
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

35
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

Drum Judetean
CANAL

36
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

37
Evaluarea proprietatilor din agricultura, silvicultura si industria alimentara - 29 octombrie 2011, Craiova
Elemente care influenteaza valoarea terenurilor agricole, autor Mihail BOJINCA

Autor: Mihail BOJINC


mbojinca@yahoo.com

38