PARTICULARITILE PIEEI FUNCIARE N ECONOMIE

CUPRINS:

INTRODUCERE 1. PIAA FUNCIAR I PREUL PMNTULUI 2. PIAA FUNCIAR N REPUBLICA MOLDOVA CONCLUZII BIBILOGRAFIE

INTRODUCERE n economia de pia n rnd cu piaa muncii i piaa capitalului funcioneaz piaa funciar (piaa resurselor naturale). Piaa funciar include aceleai mecanisme ca i restul pieelor: cererea, oferta, preul, concurena. n rile cu o economie de pia dezvoltat, piaa funciar este considerat ca fiind cel mai eficient mijloc de transfer al pmntului de la exploataiile agricole mai puin eficiente n minile celor mai eficieni productori agricoli, aducnd astfel un aport substanial la creterea productivitii sectorului agrar. Pieele funciare i nu reglementrile de stat sunt principalul instrument de ajustare a dimensiunilor unitilor agricole ctre o eficien i productivitate mai nalt .

1.

PIAA FUNCIAR I PREUL PMNTULUI

Proprietatea funciar prin categoriile de posesie, folosin i dispoziie reprezint un fenomen destul de complex i contradictoriu i st la baza sistemului de relaii/raporturi funciare. Dezvoltarea pieei funciare permite de a crea i prelucra parcele de pmnt de mrime optimal, de a reduce gradul de fragmentare funciar i a transfera terenurile agricole n minile proprietarilor eficieni, fapt ce contribuie decisiv la sporirea eficienei utilizrii resurselor funciare i dezvoltarea sectorului agrar. Concurena acerb existent pe piaa european a determinat fermierii s-i sporeasc gradul de competitivitate prin creterea productivitii i eficienei unitilor agricole. Un mijloc sigur n acest sens l constituie reducerea costurilor de producie prin utilizarea mai raional a resurselor funciare, lucru extrem de dificil n lipsa unei structuri agrare eficiente, care a putut fi realizat doar prin mrirea exploataiilor agricole, reducerea numrului de parcele i creterea mrimii medii a parcelelor de teren n orice economie de pia, preul pmntului reprezint un obiect al schimbului, prin vnzare-cumprare. Dei pmntul este un dar al naturii", pe msur ce noi suprafee sunt atrase n circuitul productiv, pe msur ce se perfecioneaz sistemele de exploatare, pmntul devine, tot mai mult, un rezultat al aciunii umane. Cheltuielile menite s menin i s ridice fertilitatea sa natural, s i asigure protecia ecologic, s i permit irigarea, folosirea ngrmintelor chimice i naturale etc., confer fondului funciar calitatea de pmnt capital, adic de teren care a ncorporat n structura sa alte bunuri care i-au mrit componena funciar. . Acest fenomen este caracteristic ndeosebi rilor dezvoltate economic. n prezent, preul pmntului (pmnt capital) se afl sub influena unor factori cu aciune direct sau indirect. a. Cererea i oferta de terenuri agricole - caracterul limitat al pmntului, face ca oferta total de pe terenurile agricole s aib un caracter rigid, inelastic,
4

fiind insensibil la variaia preurilor. Creterea preului pmntului nu mrete oferta, dar nici scderea lui nu o micoreaz. Concurena se deplaseaz de pe terenul ofertei pe cel al cererii; drept urmare, preul pmntului evolueaz n raport cu micarea cererii. Pe fondul ofertei totale rigide, pentru unele categorii de terenuri sau uniti pot exista fluctuaii ale ofertei, n funci e de interesul proprietarilor de a-i pstra sau vinde proprietatea. b. Cererea i oferta de produse agroalimentare - are influen substanial asupra preului pmntului, acionnd prin intermediul cererii i ofertei de teren. Mrimea cererii pentru produsele agricole i scumpirea acestora, stimuleaz cererea pentru pmnt i i ridic preul (n condiiile n care oferta este inelastic). n practic, agenii economici prefer s cumpere pmnt, atunci cnd preul acestuia este mai mic, fapt posibil atun ci cnd preul produselor agricole scade, iar conjunctura pentru afacerile agricole este mai puin favorabil. n perioada n care preul pmntului este mai ridicat, se prefer arendarea i nu cumprarea. c. Posibilitatea folosirii alternative a pmntului - fondul funciar poate avea diferite utilizri: agricultur, silvicultur, construcii, aezri urbane sau rurale, obiective de suprastructur (osele, autostrzi, aeroporturi etc.), baze de odihn i agrement, rezervaii naturale etc. Utilizare care asigur preul cel mai ridicat, influeneaz i preul celorlalte folosine. d. Mrimea i evoluia rentei - ntre renta funciar i preul pmntului exist un raport direct proporional, cu o condiionare reciproc. e. Rata dobnzii bancare - preul pmntului se formeaz i n raport cu evoluia ratei dobnzii. Proprietarul funciar va cere, la vnzarea terenului, o sum egal cu un capital care, depus la banc cu dobnda zilei, s i aduc un venit anual, egal cu renta obinut dac pmntul ar fi fost arendat. f. Progresul tiinifico-tehnic contemporan - permite, prin aplicarea lui n agricultur, obinerea unei rate a profitului identic cu cea din alte ramuri, sau chiar mai mare, fapt ce determin tendina de migrare a capitalului spre aceast ramur.
5

g. Ameliorarea poziiei terenurilor agricole - prin realizri de infrastructur care ferate, ofer posibiliti autostrzi, mai bune de exploatare etc.). a terenului, Aceste chiar dac proprietarul funciar nu a avut nici o contribuie la executarea lor (ci osele, aeroporturi, depozite ameliorri influeneaz pozitiv preul pmntului. In principal pretul pamantului se fundamenteaza pe doua elemente: renta funciara si dobanda zilei. Astfel ca un proprietar va solicita un pret teoretic egal cu re 232l112c nta anuala ( R ) depusa la banca care sa ii asigure in cazul unei rate a dobanzii d(%) o dobanda capitalizata eel putin egala cu renta anuala: R P = - x 100 d 1. Calitatea solului si a mediului inconjurator sunt elementedeterminate ale pretului pamantului. Deci bonitarea terermrilor constituie o conditie esentiala pentru stabi-lirea valorii pamantului. Cu cat un teren are potential natural mai ridicat cu atat pretul sau este mai mare. Un factor important al calitatii solului il reprezinta investitiile de potenfare a capacitatii naturale a terenului. Pretul difera si in functie de categoria de folosinta. Terenul arabil are un pret mai mare comparativ cu pasunile si fanetele dar un pret mai mic comparativ cu plantatiile pomi si vie unde sunt incluse investitiile efectuate la hectar. 2. Pozitia terenului fata de centrele de consum sau prelucrare a produselor agricole are influenta asupra pretului si a exploatarii lui. In zonele situate in jurul marilor aglomerari urbane pretul este eel mai ridicat chiar daca fertilitatea nu este de calitate foarte buna, deoarece aici sunt amplasate culturile cele mai intensive si mai perisabile, cu consum permanent. In zonele exterioare (situate la distante mari) se amplaseaza culturi exterioare ale caror produse se stocheaza usor si pe termen lung. Prefurile acestor terenuri chiar daca au fertilitatea foarte buna vor fi mai mici.
6

3. Vocatia terenului constituie una din functiile determinante in stabilirea pretului pamantului. Astfel in zonele de interes turistic sau unde exista posibilitatea de a construi preturile sunt foarte ridicate. Renta funciara si formele ei Unii teoreticieni au explicat si explica renta pornind de la forma de proprietate asupra pamantului. ca factor de productie. Pe masura ce populatia a crescut pamanturile libere au devenit tot mai putine. Proprietarii de pamant aveau doua posibilitati: sa-1 lucreze ei insisi sau sa-1 dea spre folosinta altei persoane caz in care proprietarul a pretins o plata numitadiferit. Deci renta desemneaza ceea ce pretinde si incaseaza proprietarul funciar de la utilizatorul pamantului (arendas.) indiferent de forma de realizare: in munca, in produse sau in bani. In exploatarea pamantului se formeaza mai multe tipuri de renta. 1) Renta absoluta (Ra) se incaseaza de catre tot! proprietarii de teren indiferent de calitatea terenului pe care il detin. Ca marime absoluta renta se calculeaza ca diferenta intre pretul incasat de fiecare proprietar(Tntreprinzator) si suma costurilor plus profitul normal. Ra = P-C+Prn unde: P = pret; C = costuri; Prn = profit normal. 2) Renta diferentiala I si II Renta diferentiala I provine din diferenta de fertilitate dintre terenuri, fiind rezultatul cheltuielilor mai mici cu care se obtin produsele pe terenuri fertile in conditiile cand pretul de vanzare este determinat d cheltuielile realizate pe terenurile mai slabe (aflate in circuitul agricol). Renta diferentiala III este caracteristica agricultural intensive formata ca diferenta intre randamentul a doua sau mai multe investitii succesive sau simultane (pe suprafete diferite) de capital si de munca.
7

3) Renta de monopol este profitul realizat de posesorul unor suprafete de teren cu insusiri speciale, deosebite care produc in cantitati reduse produse cu calitati deosebite (care nu pot fi obtinute pe alte terenuri).Vanzarea acestor produse la preturi ridicate de monopol permite obtinerea unui excedent peste profitul normal ce revine proprietarului funciar. 4) Renta de pozitie apare din diferentele ce exista intre terenuri privind distanta fata de centrele de aprovizionare, desfacere sau fata de caile de comunicatie. Datele statistice arat c, n prezent, preul de pia al pmntului este relativ redus. Astfel, preul mediu al unui hectar de pmnt a fost de 10,3 mii lei n anul 2008, fa de 12,1 mii lei n 2007. De asemenea, el este mai jos, dac l comparm, de exemplu, cu preul mediu a unui hectar de pmnt n Polonia, care dup calitate este mai inferior, i constituie 2,9 mii euro. n Polonia pmntul corespunztor calitii celui din Republica Moldova se comercializeaz la un pre de peste 7,0 mii euro. Preurile terenurilor arabile pentru un hectar n unele ri europene sunt, dup cum urmeaz: Romnia - 700 USD; Frana - 8.300 euro; Slovacia - 6.000 euro; Rusia - 2.000 euro; Olanda - 14.800 euro; Belgia - 8.500 euro; Cehia - 5.300 euro; Ucraina - 1.600 euro.

Cauzele unei asemenea situaii pot fi: lipsa de interes pentru cumprarea pmntului datorit preului redus al produselor agricole i greutilor ntmpinate la desfacerea lor; penuria de capital pentru cumprarea pmntului; lipsa de credite i nerezolvarea problemelor privind ipotecarea pmntului pentru obinerea lor; numrul mare al populaiei rurale pentru care pmntul este principalul mijloc de existen; nivelul relativ ridicat al arendei, la care s -ar putea aduga lipsa de informaii i subevaluarea pmntului n actele de vnzare-cumprare pentru diminuarea taxelor notariale i a costurilor de intabulare n Cartea funciar.

2.

PIAA FUNCIAR N REPUBLICA MOLDOVA

n rile cu o economie de pia dezvoltat, piaa funciar este considerat ca fiind cel mai eficient mijloc de transfer al pmntului de la exploataiile agricole mai puin eficiente n minile celor mai eficieni productori agricoli, aducnd astfel un aport substanial la creterea productivitii sectorului agrar. Pieele funciare i nu reglementrile de stat sunt principalul instrument de ajustare a dimensiunilor unitilor agricole ctre o eficien i productivitate mai nalt . Piaa de vnzare-cumprare a terenurilor agricole din Republica Moldova nregistreaz o cretere dinamic i poate servi ca instrument eficient de consolidare a proprietilor parcelate. Circa 116 mii ha i -au schimbat proprietarii prin intermediul tranzaciilor de vnzare-cumprare pe parcursul perioadei analizate. S-ar prea c este un numr nesemnificativ, dac raportm la suprafaa total a terenurilor agricole. i totui, reprezint o schimbare dramatic pe piaa funciar a Republicii Moldova ntrun timp att de scurt (anii 1999-2010). Mrimea medie a unei tranzacii nregistrate este foarte mic, rareori depind mrimea de 0,20 ha. O tranzacie real, n termeni fizici, poate implica un numr mare de asemenea parcele mici. Spre exemplu, un antreprenor care ar dori s consolideze, prin cumprare, 100 hectare de pmnt, ar trebui s ncheie cteva sute de asemenea tranzacii mici, pentru a duce la capt transferul de proprietate. Tabelul 1. Informaii cu privire la tranzaciile de vnzare-cumprare a terenurilor agricole din Republica Moldova n perioada 1999-2010

Pn n anul 2004, din cauza unei cereri sczute pe pia, preul mediu de vnzare-cumprare, nregistrat pe ar, este cu mult mai sczut dect preul normativ. n asemenea condiii nu putem vorbi despre un proces de consolidare eficient prin intermediul mecanismului de pia, deoarece proprietarii funciari evit s-i nstrineze terenurile la un pre derizoriu, chiar dac aceste terenuri sunt neprelucrate i ineficiente de cultivat. Att intensitatea tranzaciilor funciare de vnzare-cumprare, ct i preul mediu a 1ha de teren agricol nu depinde de zona economico-geografic: avem rezultate contradictorii n toate zonele economico-geografice din republic. Mai degrab, preul terenurilor agricole depinde de amplasarea geografic a raioanelor respective fa de municipiul Chiinu, dar, i de ali factori. Cel puin, analiza corelativ a scos n eviden o relaie negativ, dei nu tocmai puternic, dintre preul 1 ha de teren agricol i distana dintre centrul raional i capital. n concluzie la acest capitol se poate afirma c piaa de vnzare -cumprare a terenurilor agricole din Republica Moldova nregistreaz o cretere dinamic i poate servi ca instrument eficient de consolidare a proprietilor parcelate. La moment, legislaia Republicii Moldova nu permite cumprarea terenurilor agricole de ctre cetenii strini. n acest context, considerm c este oportun ideea restricionrii pariale i nu complete a accesului investitorilor strini pe piaa de vnzare-cumprare a terenurilor agricole. ns aceste restricii s nu fie limitate de ponderea n fondul funciar, dar s se reduc la o anumit mrime a terenurilor agricole n posesie privat ntr-o localitate concret, n dependen de regiunea n care se afl. n toate studiile recente efectuate, dar i n datele statistice oficiale se arat c datorit dezvoltrii relaiilor de vnzare-cumprare, se nregistreaz tendine de reducere a fragmentrii funciare i, respectiv, de cretere a consolidrii terenurilor agricole. Unitile agricole corporative, care au cumprat pmnt sunt n medie cu circa 10 la sut mai mari dect cele care nu au efectuat careva achiziii funciare.
10

Tendine asemntoare se observ i la gospodriile rneti (de fermier), care sunt, de regul, cu circa 20% mai mari, dect cele care nu au cumpra t pmnt. Tabelul 2. Vnzarea cumprarea terenurilor agricole de ctre exploataiile individuale i corporative: date de anchet, anul 2008

Costurile excesive de efectuare a tranzaciilor funciare, dar i procedurile administrative complexe constituie un obstacol serios intermediul tranzaciilor de vnzare-cumprare. Arenda reprezint un instrument efectiv al consolidrii terenurilor agricole: gospodriile rneti, care iau n arend pmnt prelucreaz o suprafa aproape dubl n raport cu cele, care nu sunt implicate n relaii de arend i se bazeaz doar pe terenul propriu (Tabelul 3). O situaie contradictorie se observ n cazul ntreprinderilor corporative, deoarece unitile agricole, care se bazeaz pe arend sunt n medie mai mici dect restul ntreprinderilor. ns acest fenomen poate fi uor explicat: ntreprinderile corporative care nu particip n relaiile de arend dispun de suprafee foarte mari de teren propriu (de regul, societi pe aciuni i ntreprinderi de stat) i, prin urmare, nu au nevoie de a-i extinde suprafeele prin intermediul relaiilor de arend, iar acele ntreprinderi, care dau n arend pmnt folosesc relaiile de arend ca mijloc de optimizare a suprafeelor prelucrate n funcie de mijloacele de producie de care dispun.
11

n consolidarea prin

Tabelul 3. Importana arenzii funciare n consolidarea terenurilor agricole

O alt problem ce vizeaz relaiile de arend ine de mrimea i forma de plat pentru arendarea terenurilor agricole. Cauza dezvoltrii slabe a plii n bani pentru arend se poate explica prin dezvoltarea insuficient a relaiilor de marf bani n sectorul agricol. Datele obinute n urma cercetrilor efectuate denot faptul c n Republica Moldova predomin plata n natur. Indiferent de forma de plat, valoarea plii de arend nu se schimb. Totui, odat cu dezvoltarea pieei funciare, iar mai cu seam a celei de vnzare cumprare, se observ o cretere n dinamic i a mrimii plii de arend. Dar, spre deosebire de preul de vnzare-cumprare, mrimea plii de arend nregistreaz o cretere mult mai lent. Astfel, dac preul unui hectar de teren agricol a crescut n medie de la cca. 3000 lei n anul 2001 la peste 16000 lei n 2010, nregistrnd astfel o cretere d e peste 5 ori, apoi mrimea plii de arend a crescut de cca. 2 ori, de la cc a. 650 lei n 2002 la cca. 1300 lei n 2007 . n rile cu o economie de pia dezvoltat se consider ca fiind corect ca mrimea plii de arend s fie egal cu 25 la sut din valoarea produciei agricole globale obinute de pe suprafaa respectiv. Arenda reprezint un instrument eficient de consolidare a terenurilor agricole. n acest context, pentru cercetare prezint interes contribuia diferitor factori asupra deciziei proprietarilor funciari de a da n arend o parte din parcelele din
12

proprietate sau de a-i extinde exploataia agricol prin luarea pmntului de la vecini.

n arend a

Din punctul de vedere al concentrrii funciare, Republica Moldova deine o poziie intermediar, amplasndu-se ntre modelul economiei de pia i cel sovietic. n acest context, n vederea apropierii ctre modelul caracteristic economiei de pia, Republica Moldova urmeaz consolidrii funciare. Scopul de baz al consolidrii terenurilor agricole ine de utilizarea funciar mai eficient i mbuntirea structurii exploataiilor agricole. Atingerea acestui obiectiv primordial prin intermediul mecanismului economiei de pia trebuie s aduc la o gestionare mai eficient a pmntului, prin trecerea acestuia de la productorii ineficieni, ce desfoar o economie de subzisten, la fermierii ce demonstreaz un randament nalt i dezvolt nite exploataii comerciale. Inevitabil, aceasta va contribui la o reducere substanial a numrului de gospodrii de fermier, o cretere a ponderii gospodriilor comerciale viabile i la o mrire a suprafeei lor, deci, la o reducere a gradului de fragmentare/parcelare. Cheltuielile tranzacionale mari i consideraiunile neeconomice pot reduce dinamismul pieei funciare, fa de cum aceasta ar fi trebuit s fie prin luarea n consideraie doar a eficienei n optimizarea structurii exploataiei. Deci, adaptarea eficient i autonom a mrimii exploataiei la cerinele economice devine un scop irealizabil. Reieind din practica internaional existent, considerm c la moment banca funciar reprezint cel mai eficient mecanism de consolidare funciar i de ajustare a dimensiunilor exploataiilor agricole. Bncile funciare au sarcini complexe, variind de la o ar la alta n funcie de necesitile rii. De asemenea, forma pe care o preiau bncile funciare variaz enorm de la instituii de tip corporatist, pn la cele de stat. Totui o trstur le
13

s desfoare

n continuare ajustarea

dimensiunilor unitilor agricole i, nu n ultimul rnd, prin intermediul

unete: toate bncile funciare reprezint nite organizaii de nivel naional, cu o puternic supraveghere din partea instituiilor de stat. Analiznd practica internaional n domeniul land banking -ului, se poate de concluzionat c pentru condiiile Republicii Moldova este posibil i imperios necesar crearea Bncii Funciare Publice. Considerm c banca funciar care urmeaz a fi creat n Republica Moldova urmeaz a fi o instituie public.

14

BIBLIOGRAFIE 1. CIMPOIE, D. Consolidarea exploataiilor agricole: realiti i perspective. Chiinu: Ed. UASM, 2012 2. CIMPOIE, D., BALTAG, G. Arenda ca form de consolidare a pmntului n agricultura Moldovei. Simpozionul Naional cu participare internaional Perspective ale restructurrii i relansrii agriculturii n competiia pentru integrarea n Uniunea European, Universitatea de tiine Agronomice i Medicin Veterinar, Bucureti, 2005 3. http://www.chisinau.md/public/files/noutati/2010/noiembrie/Conceptia_ funciara_2009_final_3nick2.pdf 4. http://www.cadastru.md/

15