DREPT CIVIL.

DREPTURI REALE

Lect. dr. Dan-Constantin TUDURACHE

SUPORT CURS
UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZA IAI
FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Lect. dr. Dan-Constantin TUDURACHE

- SUPORT CURS

Anul II
Semestrul I

2012-2013
 CUPRINS

CAPITOLUL I. PATRIMONIUL..............................................................................................................................1
1. NOIUNEA DE PATRIMONIU. .............................................................................................................................1
2. CARACTERELE PATRIMONIULUI. .......................................................................................................................3
3. FUNCIILE PATRIMONIULUI...............................................................................................................................5
3.1. Gajul general al creditorilor.........................................................................................................................5
3.2. Subrogaia real cu titlu universal. ..............................................................................................................6
3.3 Transmisiunea universal i cu titlu universal...............................................................................................8
3.4. Teoriile despre patrimoniu............................................................................................................................9
CAPITOLUL AL II-LEA. POSESIA......................................................................................................................13
1. NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI...............................................................................................................13
2. DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI .............................................................................................................15
3. CALITILE I VICIILE POSESIEI.......................................................................................................................18
4. EFECTELE POSESIEI.........................................................................................................................................21
CAPITOLUL AL III-LEA. TEORIA GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE ..............................27
1. DEFINIIA I CONINUTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE .......................................................................................27
2. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC.....................................................................................................................32
2.1. Generaliti .................................................................................................................................................32
2.2. Caracterele proprieti publice...................................................................................................................32
2.3. Criteriile propuse de literatura juridic pentru determinarea bunurilor din domeniul public...................33
2.4. Criteriile utilizate de ctre actuala reglementare pentru determinarea bunurilor care fac parte din
domeniul public..................................................................................................................................................34
2.5. Delimitarea domeniului public de interes naional de domeniul public de interes local............................34
2.6. Exerciiul dreptului de proprietate public.................................................................................................35
3. MODURI DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE DE CTRE STAT........................................................36
4. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR I CONSTRUCIILOR. ...............................................................................39
CAPITOLUL AL IV-LEA. MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .........................................50
1. GENERALITI. ....................................................................................................................................................50
2. PROPRIETATEA ANULABIL..................................................................................................................................50
3. PROPRIETATEA REZOLUBIL. ...............................................................................................................................51
4. PROPRIETATEA COMUN. ....................................................................................................................................52
CAPITOLUL AL V-LEA. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE .............................61
1. DREPTUL DE UZUFRUCT. ......................................................................................................................................61
1.1. Definiie, caractere juridice i coninut. .....................................................................................................61
1.2. Bunurile asupra crora se poate constitui uzufructul.................................................................................62
1.3. Modurile de constituire a uzufructului........................................................................................................62
1.4. Drepturile uzufructuarului:.........................................................................................................................63
1.5. Drepturile nudului proprietar:....................................................................................................................65
1.6. Stingerea uzufructului. ................................................................................................................................66
1.7. Lichidarea uzufructului...............................................................................................................................66
2. DREPTUL DE UZ I DE ABITAIE............................................................................................................................67
3. DREPTUL DE SERVITUTE.......................................................................................................................................68
3.1. Definiie i caractere juridice. ....................................................................................................................68
3.2. Clasificare:..................................................................................................................................................68
3.3. Servituile naturale......................................................................................................................................69
3.4. Servituile legale: ........................................................................................................................................70
3.5. Servituile stabilite prin fapta omului..........................................................................................................71
3.6. Exercitarea i aprarea dreptului de servitute. ..........................................................................................72
3.7. Stingerea servituilor...................................................................................................................................73
4. DREPTUL DE SUPERFICIE. .....................................................................................................................................73
4.1. Definiie i caractere...................................................................................................................................73
4.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie..................................................................................74
 4.3. Exercitarea dreptului de superficie.............................................................................................................75
4.4. Stingerea dreptului de superficie ................................................................................................................75
CAPITOLUL AL VI-LEA. MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ...............76
1. NOIUNE, ENUMERARE I CLASIFICARE. .........................................................................................................76
2. CONVENIA SAU CONTRACTUL ............................................................................................................................78
3. UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV .......................................................................................................80
3.1. Noiune, reglementare i justificare ............................................................................................................80
3.2. Domeniul de aplicare..................................................................................................................................80
3.3. Uzucapiunea n sistemul Codului civil........................................................................................................81
3.4. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare ..................................................................................................82
3.5. Jonciunea posesiilor ..................................................................................................................................83
3.6. Modul de calcul a termenului .....................................................................................................................84
3.7. ntreruperea i suspendarea prescripiei ....................................................................................................84
3.8. Efectele uzucapiunii ....................................................................................................................................85
4. ACCESIUNEA SAU NCORPORAIUNEA. .................................................................................................................85
2.1. Noiunea i felurile accesiunii.....................................................................................................................85
2.2. Accesiunea imobiliar natural..................................................................................................................86
2.3. Accesiunea imobiliar artificial (incorporaiunea) ..................................................................................87
2.4. Accesiunea mobiliar..................................................................................................................................88
5. HOTRREA JUDECTOREASC...........................................................................................................................89
6. TRADIIUNEA.......................................................................................................................................................89
7. OCUPAIUNEA .....................................................................................................................................................89
CAPITOLUL AL VII-LEA. APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE .................................................90
1. GENERALITI CU PRIVIRE LA MIJLOACELE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE. ..............................90
3.ACIUNEA N REVENDICARE IMOBILIAR ..............................................................................................................92
4.ACIUNEA N REVENDICARE MOBILIAR ...............................................................................................................94
CAPITOLUL AL VIII-LEA. PUBLICITATEA IMOBILIAR..........................................................................97
1. NOIUNEA I OBIECTIVELE PUBLICITII IMOBILIARE...........................................................................................97
2. SISTEMUL REGISTRULUI DE TRANSCRIPIUNI I INSCRIPIUNI. ..............................................................................98
3. SISTEMUL CRII FUNCIARE POTRIVIT LEGII NR. 115/1938. ...............................................................................100
4. SISTEMUL CRII FUNCIARE POTRIVIT LEGII NR. 7/1996. ...................................................................................107
BIBLIOGRAFIE......................................................................................................................................................124
 Capitolul I. Patrimoniul

Obiective
S se determine deosebirile dintre universalitatea juridic si universalitatea de
fapt.
S se identifice care sunt caracterele juridice ale patrimoniului.
S se prezinte funciile patrimoniului.

1. Noiunea de patrimoniu.

Termenul de patrimoniu poate fi ntlnit n diferite acte normative; de exemplu, textele

Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice i juridice i ale O.G. nr. 26/2000 cu privire la
asociaii i fundaii. Astfel, printre condiiile de fond sau elementele constitutive ale oricrei
persoane juridice, dispoziiile art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 prevd constituirea sau
existena unui patrimoniu propriu i autonom, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr.
26/2000 prevd necesitatea existenei unui patrimoniu iniial al asociaiei. De asemenea,
termenul mai este folosit de legiuitorul romn n aceleai acte normative, n textele referitoare la
reorganizarea, dizolvarea i lichidarea persoanelor juridice.
Termenul de patrimoniu este utilizat expres i n unele dispoziii ale Codului civil romn
referitoare la separaia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei succesiuni i legatarii cu
titlu particular, dac legatul are ca obiect o sum de bani, pentru a opri confuziunea sau unirea
patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu al motenitorului cu vocaie universal.
Procednd astfel, ei vor avea dreptul de a fi pltii din valoarea activului succesoral, fr a fi
obligai s suporte concursul creditorilor proprii ai motenitorului, ceea ce ar avea loc dac s-ar
realiza confuziunea celor dou patrimonii.
Drepturile i obligaiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n
funcie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii
patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt
acelea care au un coninut economic, adic pot fi evaluate n bani. Dimpotriv, drepturile i
obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i, deci, nu pot fi evaluate n bani.
Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor
patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate n dou

1
moduri. n primul rnd, fiecare drept i fiecare obligaie aparinnd unui subiect de drept civil
poate fi analizat sau analizat de sine stttor, separat, n propria sa individualitate, fcnd
abstracie de orice legtur cu celelalte drepturi i obligaii ale aceleiai persoane, adic ut
singuli.
Pentru nelegerea i definirea noiunii de patrimoniu ne intereseaz ns cel de-al doilea
mod de abordare. Astfel, drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o
totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de
individualitatea unui drept i fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare a drepturilor i
obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu.
Noiunea de patrimoniu nu are o definiie legal clar, precis i complet. Un rudiment
de definiie, totui, poate fi sesizat n art. 1718 Cod civil n care, fr a fi utilizat termenul de
patrimoniu, se prevede: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale
cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Expresiile ndatoririle sale i
cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare evoc ideea de universalitate sau
totalitate, care exist i se menine indiferent de modificrile ce intervin n coninutul su.
Sarcina elaborrii unei definiii tiinifice a noiunii de patrimoniu a constituit un obiectiv
important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridic distinct, reprezint totalitatea
sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei
persoane.
Patrimoniul ca sum de valori patrimoniale este alctuit dintr-o latur activ i alta
pasiv. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul
patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Activul i
pasivul se gsesc ntr-o strns legtur, pentru motivul c aparin uneia i aceleiai persoane.
Este motivul pentru care s-a afirmat c patrimoniul poate fi considerat ca fiind un adevrat cont
curent al unei persoane n care sunt evideniate, pe de o parte, toate drepturile i, pe de alt parte,
toate obligaiile aparinnd unei persoane, a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive,
prin naterea de noi drepturi i obligaii, precum i prin modificarea i stingerea celor existente.
Aceste schimbri valorice nu afecteaz existena i identitatea universalitii sau patrimoniului.

2
 2. Caracterele patrimoniului.

Patrimoniul prezint anumite caractere juridice care l definesc n raport cu alte entiti
juridice.
A. Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic sau
de drept deoarece este reglementat sau definit ca atare n art. 1718 Cod civil. El exprim valoarea
tuturor drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care aparin unei persoane. Aadar,
patrimoniul se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de elementele sale
componente. Astfel, drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi
modificri (natere, transformare, transmisiune, cretere, stingere, micorare). Aceste modificri
au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena
patrimoniului, ca entitate juridic de sine stttoare.
Patrimoniul, neles ca universalitate juridic sau de drept, nu se confund cu
universalitatea de fapt.
Spre deosebire de universalitatea juridic, o universalitate de fapt este un ansamblu sau o
grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege,
cum ar fi: o turm de animale, crile dintr-o bibliotec, un buchet de flori etc. De aceea, o
universalitate de fapt nu are o existen independent i nici pasiv propriu. n cazul nstrinrii
bunurilor din universalitatea de fapt, obligaiile nscute n legtur cu acestea, rmn fixate n
patrimoniul nstrintorului; altfel spus, universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu
universal.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de universalitate. Aa se
explic faptul c prin nstrinarea sau pieirea lor, universalitatea de fapt dispare.
B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi i
obligaii.
C. Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput fr un
patrimoniu. Afirmaia este valabil att pentru persoanele fizice, ct i pentru persoanele juridice.
Fiind subiecte de drept, ele au n mod necesar drepturi i obligaii.
Tot astfel, ntr-o relaie invers, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un
titular. Or, patrimoniul fiind alctuit din drepturi i obligaii, el aparine, fr ndoial, unei
persoane.

3
 Coninutul real al patrimoniului nu prezint importan, deoarece el este o universalitate
caracterizat prin potenialitate. Persoanele juridice i persoanele fizice au aptitudinea
permanent de a dobndi drepturi i obligaii. Fiind o vocaie, o potenialitate, patrimoniul,
chiar i atunci cnd o persoan nu are nici o avere, ea are totui un patrimoniu. Nu exist
persoan care s nu aib un minim de bunuri sau de drepturi.
Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct ea exist ca
subiect de drept civil. Astfel, n ce privete persoanele fizice, dei pot nstrina un drept i,
uneori, chiar i o obligaie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte ntre
vii, ntregul lor patrimoniu. El va transmite numai pentru cauz de moarte, prin succesiune, n
momentul ncetrii din via a titularului su.
Transmisiunea ntregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar n cazul ncetrii
lor n urma reorganizrii prin comasare i prin divizare total. n cursul existenei persoanelor
juridice este posibil transmisiunea unei cote-pri din patrimoniu n cazul reorganizrii lor, pe
calea divizrii pariale sau desprinderii, ctre o persoan juridic existent sau care astfel se
nfiineaz.
D. Unicitatea patrimoniului. O persoan nu poate avea dect un singur patrimoniu. O
persoan nu poate fi titular a mai multor patrimonii.
E. Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul nu este n mod necesar unitar sau
indivizibil. Dimpotriv, el este divizibil n dou sau mai multe grupe sau mase de drepturi i
obligaii, fiecare avnd o anume destinaie i afectaiune i, pe cale de consecin, un regim
juridic distinct i determinat.
n ce privete persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificat i prevzut
de lege n cazul soilor. Astfel, art. 30 C. fam. reglementeaz comunitatea matrimonial. Aadar,
patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n: masa sau grupa drepturilor i obligaiilor
proprii i masa sau grupa drepturilor i obligaiilor comune, fiecare avnd un regim juridic
propriu. Dup urmrirea bunurilor proprii prevzute de art. 31 C. fam., n msura necesar
realizrii drepturilor lor de crean, creditorii vor putea cere mprirea bunurilor comune.
Bunurile atribuite prin mprire fiecrui so, n acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotriv,
creditorii comuni ai soilor pot urmri, n primul rnd, bunurile sau drepturile comune i, numai
dup aceea, au dreptul s urmreasc i bunurile proprii, n cazul n care nu i-au putut realiza
integral creanele.

4
 La baza divizibilitii patrimoniului pot sta i alte raiuni, cum ar fi aprarea intereselor i
realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor motenitori.
Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. n cadrul unui
patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fr o prevedere expres a legii.

3. Funciile patrimoniului.

Construcia patrimoniului ca entitate juridic distinct, de sine stttoare, nu a fost i nu

este un scop n sine. Dimpotriv, noiunea prezint o deosebit importan practic, deoarece
patrimoniul ndeplinete trei funcii: gajul general al creditorilor; explic i face posibil
subrogaia real cu titlu universal; face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a
drepturilor i obligaiilor.
3.1. Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanie general a
tuturor creditorilor titularului su. Cu alte cuvinte, debitorul rspunde fa de creditorii si pentru
ndeplinirea obligaiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu. Aceast funcie este consacrat
expres n art. 1718 Cod civil, unde se dispune: Oricine este obligat personal este inut de a
ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Aadar,
patrimoniul debitorului are, printre altele, funcia de garanie comun i proporional a tuturor
creditorilor.
Expresia de gaj general nu are nimic comun i nu se confund cu dreptul de gaj, garanie
special a creditorilor gajiti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu dreptului de crean, ce
confer titularului prerogative speciale n raport cu acelea recunoscute oricrui creditor, i
anume: atributul de urmrire i atributul de preferin.
Denumirea de gaj general ne sugereaz c, n realitate, nu este vorba de gaj propriu-zis, ci
dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl n patrimoniul debitorului pentru
a-i realiza creanele, fr a-l putea opri s le nstrineze. Explicaia rezid n mprejurarea c
dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri individual determinate i nu duce la deposedarea
debitorului de bunurile sale. El poart asupra ntregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea,
schimbrile care au loc n coninutul patrimoniului, nu afecteaz existena gajului general, chiar
dac l micoreaz, iar actele de nstrinare ncheiate de debitor cu privire la bunurile sale, fr
fraud, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul s le urmreasc n patrimoniul terilor.
Aadar, debitorul pstreaz posesia bunurilor pe care le are n patrimoniu, precum i dreptul s le
nstrineze ori s dobndeasc altele. Pe cale de consecin, creditorul va putea urmri doar
5
bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul executrii silite i bunurile ce vor intra
ntre timp, n acelai patrimoniu, pn la realizarea integral a dreptului de crean.
ntre gajul general al creditorilor i divizibilitatea patrimoniului exist o strns
interdependen. Ori de cte ori patrimoniul unei persoane este divizat n dou sau mai multe
grupe de drepturi i obligaii, creditorii si pot urmri numai acele bunuri care fac parte din grupa
sau masa patrimonial n legtur cu care s-au nscut creanele lor. Chiar aa fiind, gajul este i
rmne general, deoarece poart asupra unei ntregi grupe patrimoniale, i este, n acelai timp,
specializat, fiindc se limiteaz doar la activul patrimonial din acea grup. Are loc aa numita
specializare a gajului general al creditorilor.
3.2. Subrogaia real cu titlu universal. Cuvntul subrogaie nseamn nlocuire.
n dreptul civil, subrogaia este dou feluri: personal i real.
Subrogaia personal const n nlocuirea unuia dintre subiectele raportului juridic de
obligaii civile cu o alt persoan. Analiza acestei operaii juridice are loc la materia Teoria
general a obligaiilor civile (de exemplu, subrogaia n drepturile creditorului prin plata
creanei).
Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare, a unui lucru cu alt lucru i
poate fi: subrogaie real cu titlu universal i subrogaie real cu titlu particular.
A. Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei valori cu alt
valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. Subrogaia este cu titlu universal, deoarece suntem n
prezena nlocuirii unei valori cu alt valoare, fcnd abstracie de individualitatea lucrului care
iese i a celui care intr, n locul su, ntr-un anumit patrimoniu. Ea se produce automat, fr ca o
dispoziie a legii s o prevad expres. Explicaia rezid n faptul c patrimoniul este o
universalitate juridic, drepturile i obligaiile din coninutul su nefiind privite ut singuli, ci
mpreun, ca valori legate ntre ele, susceptibile de nlocuire cu alte valori, fr ca nlocuirea s
afecteze existena acestuia.
Valorile de nlocuire, nou intrate n patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor
nlocuite.
Subrogaia real cu titlu universal este n strns legtur cu gajul general al creditorilor.
Avnd n vedere c debitorul i poate nstrina bunurile pe care le are n patrimoniu, ele nefiind
indisponibilizate, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea
bunului nstrinat fiind nlocuit cu valoarea primit n schimb. n urma subrogaiei, creditorii
pot urmri bunul concret existent n patrimoniul debitorului lor la data urmririi.

6
 Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului. Astfel, n
cazul unui patrimoniu divizat, nlocuirea valorii ieite cu valoarea primit n schimb se produce
n cadrul acelai mase patrimoniale. n acest fel, se asigur meninerea fiecrei grupe de bunuri.
Astfel, valoarea de nlocuire a unui bun comun al soilor intr n masa bunurilor comune, iar
valoarea de nlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soi va intra n grupa bunurilor proprii ale
acestuia.
Importana practic a subrogaiei cu titlu universal se relev i n cazul mpririi unui
patrimoniu, precum i atunci cnd se pune problema restituirii unui patrimoniu de ctre
motenitorii apareni. Aa, de pild, n cazul sistrii indiviziunii, n ipoteza n care bunurile ce
intr n alctuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi mprite n natur, se recurge la procedeul
nstrinrii lor, iar sumele de bani obinute n acest fel, fiind prin excelen divizibile, iau locul
bunurilor nstrinate n patrimoniul respectiv.
Dup cum este cunoscut, unul din efectele anulrii hotrrii judectoreti declarativ de
moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de ctre motenitori si
prezumtivi. Dac ns, ntre timp, motenitorii prezumtivi au nstrinat o parte a bunurilor din
acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor teri de bun-credin, actele de nstrinare vor rmne
valabile, neputnd fi anulate sau revocate. Locul bunurilor n patrimoniul de restituit, este luat de
sumele de bani primite de ctre succesorul prezumtiv de la terii dobnditori.
B. Subrogaia real cu titlu particular. Subrogaia real cu titlu particular const n
nlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat ut
singuli. n cazul subrogaiei reale cu titlu particular, la nlocuirea bunurilor care ies din
patrimoniu cu cele care intr, se ia n considerare regimul juridic special pe care l au bunurile
care prsesc patrimoniul; adic se are n vedere o situaie special a acestor bunuri, astfel c
bunurile care intr n patrimoniu preiau exact aceeai situaie juridic.
Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal, nefiind vorba de simpla nlocuire a
unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu, subrogaia real cu titlu particular poate
exista numai dac este prevzut expres de lege. nseamn c ea nu opereaz automat.
Exist dou cazuri reglementate de lege:
a) art. 1721 Cod civil prevede: Cnd un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile vor fi
asigurate n contra incendiului sau n contra oricrui alt caz fortuit, suma ce se va datora de
ctre asigurator va trebui, dac nu va fi cheltuit n reparaia obiectului asigurat, s fie afectat
la plata creanelor privilegiate i ipotecate, dup rangul fiecreia din ele.

7
 Asemenea se va urma i cu orice despgubire va fi datorat de ctre o a treia persoan
pentru pierderea total sau deteriorarea obiectului nsrcinat de un privilegiu sau ipotec.
Din analiza acestui text, rezult c n situaia n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de
un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau printr-o fapt ilicit,
ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept asupra sumei de bani primit sau
cuvenit cu titlu de ndemnizaie de asigurare sau, dup caz, asupra despgubirii primit de la sau
datorit de autorul prejudiciului.
Acest caz de subrogaie real cu titlu particular este prevzut de lege n vederea aprrii
intereselor creditorilor cu garanii reale. Aceasta pentru motivul c orice drept real se stinge prin
distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul su. Aadar, dac un bun ipotecat, gajat sau
grevat de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real accesoriu se stinge. Ar urma astfel
ca creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat s fie prejudiciat, intrnd n categoria creditorilor
chirografari, prin stingerea garaniei sale reale. El ar fi lipsit de atributele de urmrire i
preferin, fiind ameninat de concursul celorlali creditori i de o eventual insolvabilitate a
debitorului.
Art. 1721 Cod civil cuprinde o norm de protecie pentru creditorii din aceast categorie,
n care se prevede c garania real nu se stinge, ci este strmutat de drept asupra indemnizaiei
de asigurare sau despgubirii, dup caz, ceea ce nseamn c creditorul ipotecar, gajist sau
privilegiu special are posibilitatea de a cere s i s plteasc creana din suma cuvenit
proprietarului acelui bun. Astfel, nu este pus n situaia riscant de a suporta concursul celorlali
creditori ai debitorului su; i
b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public, dispune c dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil
expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite potrivit procedurii i n condiiile
prevzute de aceast lege.
3.3 Transmisiunea universal i cu titlu universal. Transmisiunea universal i cu titlu
universal const n transmiterea de la o persoan la alta a unui patrimoniu n ntregul su ori,
dup caz, a unei cote pri sau fraciuni matematice dintr-un patrimoniu. n lipsa conceputului de
patrimoniu ca entitate juridic distinct, asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat.
Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu,
nefracionat de la o persoan la persoan. Astfel, n cazul decesului unei persoane, ntregul
patrimoniu succesoral poate fi cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie

8
universal legal sau testamentar. De asemenea, transmisiunea universal intervine i n situaia
reorganizrii persoanelor juridice prin absorbie sau fuziune, cnd ntregul patrimoniu al
persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic absorbant sau, dup caz,
patrimoniile persoanelor juridice care fuzioneaz se transmit la persoana juridic ce se nfiineaz
cu acest prilej.
Transmisiunea cu titlu universal const n transmisiunea fracionat a ntregului
patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri
dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. n cazul persoanelor fizice, transmisiunea cu
titlu universal are loc numai la decesul lor, n situaia cnd patrimoniul succesoral este dobndit
pe cote-pri de ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari cu vocaie universal.
Este ntlnit i la persoanele juridice cu prilejul reorganizrii lor prin divizare total sau parial.
ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect
calitativ. n ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o fraciune dintr-un
patrimoniu, adic o universalitate sau cot-parte dintr-o universalitate, alctuit din activ i pasiv.
Ele se deosebesc exclusiv din punct de vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universal
se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntreg patrimoniu, iar
transmisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din
aceste valori.
3.4. Teoriile despre patrimoniu.
Explicarea noiunii de patrimoniu i a caracterelor care l definesc i particularizeaz ca
entitate juridic distinct a constituit o preocupare a literaturii de specialitate. Evoluia
concepiilor despre patrimoniu a fost strns legat de fazele i etapele de dezvoltare a societii
omeneti moderne i contemporane. Dou teorii sau concepii au fost reinute de doctrina
juridic: teoria personalist a patrimoniului sau patrimoniul-personalitate i teoria patrimoniului-
scop sau de afectaiune. Acestora li se adaug o a treia teorie, cunoscut sub denumirea de teoria
mixt sau eclectic.
a) Teoria personalist sau a patrimoniului personalitate. Teoria a fost elaborat n
spaiul doctrinei juridice din Frana, fiind acceptat, fr rezerve, pn la sfritul secolului al
XIX-lea.
Potrivit acestei teorii, patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalitii umane.
S-a afirmat c patrimoniul este emanaia personalitii umane i expresia puterii juridice cu care
este investit orice persoan. Aadar, patrimoniul este strns legat de persoana fizic.

9
 Datorit legturii dintre patrimoniul i persoan fizic, patrimoniul ar avea, potrivit
acestei concepii, urmtoarele caractere sau trsturi specifice:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana creia i aparine, fiind inalienabil;
- o persoan poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar i indivizibil.
Aceast construcie juridic a corespuns pe deplin realitilor i intereselor economice
existente nainte de sfritul secolului al XIX-lea, cnd ntreprinderile aveau forma
ntreprinderilor individuale i a societilor de persoane. Caracterul indivizibil al patrimoniului a
constituit explicaia i fundamentul posibilitii angajrii rspunderii nelimitate a
ntreprinztorilor, cu ntreaga lor avere, fa de creditorii ntreprinderii, fr a fi limitat la
capitalul acelei ntreprinderi sau, dup caz, la prile sociale ale societarilor. Numai n aceste
condiii, deintorii de capital financiar erau dispui s acorde credite diferiilor ntreprinztorilor.
Teoria personalist a explicat modul de funcionare a ntreprinderii comerciale sub forma
comerciantului persoan fizic, precum i rspunderea asociailor n societile n nume colectiv
i a asociailor comanditai n societile n comandit.
Revoluia industrial accentuat n ultimele decenii ale secolului al XIX-lea a generat
procesul obiectiv de concentrare a capitalurilor. Urmare a acestui fapt devin tot mai numeroase
ntreprinderile de capital sub forma societilor anonime, pe aciuni. Specificul societilor
anonime const n aceea c, la nfiinarea i funcionarea lor, identitatea i calitile asociailor nu
au nici o importan. Adeseori, ei nici nu se cunosc.
Capitalul societilor este constituit din aciuni liber cesibile sau transmisibile.
Rspunderea aciunilor este limitat doar la valoarea aciunilor pe care le dein din capitalul
societii.
n aceste condiii, regula indivizibilitii patrimoniului i caracterul su unitar nu mai
corespundeau realitii i nevoilor social-economice. Admiterea divizibilitii patrimoniului
determinat de limitarea rspunderii acionarilor, la nceput propus, a sfrit prin a fi proclamat
i susinut de doctrina juridic. Regula diviziunii patrimoniului a permis astfel crearea
condiiilor pentru toate persoanele de a participa, n calitate de acionari, cu pri cu valori din
patrimoniul lor, la dou sau mai multe societi comerciale, tiind c rspunderea, fa de
creditorii fiecrei societi, este limitat doar la ntinderea aportului la capitalul social.
n concluzie, pe plan practic, teoria patrimoniului-personalitate a ajuns la rezultate
duntoare. Este motivul pentru care n dreptul francez au fost elaborate procedee de ocolire a

10
principiului indivizibilitii patrimoniului, printre care cel mai important este procedeul ficiunii.
Conform acestui procedeu ntruct patrimoniul unei persoane cu poate fi divizat, se vor crea
attea persoane cte mase de bunuri distincte se dorete a se avea. Aceste persoane nu se vor
nate i nu vor tri dect n scopul de a susine un patrimoniu. Dac un comerciant vrea s
desfoare dou activiti comerciale i s afecteze fiecreia numai o parte din averea sa, va
crea dou persoane juridice. n acest fel, va realiza ceea ce a dorit: alturi de patrimoniul su
civil, el va avea, n fapt unul sau mai multe patrimonii comerciale.
b) Teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune. Datorit inconvenientelor sale practice,
n unele ri europene ale cror coduri civile au fost adoptate n ultimii ani ai secolului al XIX-lea
sau n secolul nostru, teoria patrimoniului-personalitate a fost abandonat, fiind nlocuit cu
teoria patrimoniului-scop, n care se susine existena patrimoniului ca universalitate de drepturi
i obligaii, independent c aparine sau nu unei persoane.
Teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune a fost elaborat n dreptul german, fiind
preluat i de doctrina juridic din alte ri i chiar n cea francez. Potrivit acestei teorii, ideea c
numai persoanele pot avea un patrimoniu, nu este riguros exact, deoarece patrimoniul exist ori
de cte ori anumite bunuri sunt afectate unui scop, fr ca pentru existena lui s fie nevoie de
crearea unei persoane juridice. Noiunea de persoan sau de personalitate juridic i noiunea de
patrimoniu trebuie separate. Personalitatea juridic nu se confund cu patrimoniul, care trebuie s
rmn ceea ce este: o universalitate de drepturi i obligaii afectate unui scop comun. Aa se
explic faptul c una i aceeai persoan poate avea dou sau mai multe patrimonii, un
patrimoniu general i unul sau mai multe patrimonii speciale. Existena fiecrui patrimoniu este
dependent de scopul, de afectaiunea pe care persoana respectiv a dat-o unei anumite mase din
bunurile sale. n coninutul su vor intra i datoriile nscute n legtur cu bunurile n cauz i cu
realizarea scopului cruia ele au fost i sunt afectate.
n concluzie, unitatea drepturilor i obligaiilor nu depinde de apartenena lor la o anumit
persoan, ci de ideea de scop sau afectaiune. Orice universalitate de drepturi i obligaii
patrimoniale reunite ntre ele printr-o legtur intelectual, afectate fiind un scop comun, poate
constitui, aadar, un patrimoniu independent cu o existen separat de patrimoniul general i de
celelalte patrimonii speciale, fiecare cu activul i pasivul su, ale aceleai persoane.
Teoria corespunde realitilor i nevoilor practice ale economiei de pia tot mai
complexe, permind lrgirea posibilitilor ntreprinztorilor de a participa cu aciuni sau pri
speciale la mai multe societi comerciale, nsoit de limitarea rspunderii pentru datoriile

11
fiecrei societi la capitalul afectat activitii acesteia. Teoria patrimoniului de afectaiune a
permis explicarea funcionrii societilor de capitaluri.
Cu toate acestea, teoria este criticabil deoarece ignor cu desvrire existena persoanei
ca subiect de drept. Dei patrimoniul nu poate fi confundat cu capacitatea de folosin, totui, n
mod necesar, el trebuie s aparin unei persoane. Numai persoanele pot avea drepturi i
obligaii. Drepturile i obligaiile sunt de neconceput fr a aparine unui subiect de drept. Or,
pornind de la aceast concepie, se consider c persoanele juridice sunt simple patrimonii
impersonale, care nu aparin nimnui, ci scopului, afectaiunii sau destinaiei pentru care au fost
constituite.
c) Teoria mixt sau eclectic. Ambele teorii prezint, pe lng indiscutabile avantaje, i
importante neajunsuri. Acesta este i motivul pentru care n literatura noastr juridic au fost
formulate tendine care ne permit s afirmm posibilitatea admiterii i construciei unei alte
teorii, prelund unele dintre elementele ce alctuiesc coninutul celorlalte dou concepii. Astfel,
din teoria patrimoniului-personalitate trebuie reinute afirmaiile c patrimoniul aparine
obligatoriu unei persoane i c orice persoan are un singur patrimoniu. Unicitatea patrimoniului
nu exclude divizibilitatea lui. De asemenea, raportndu-se la teoria patrimoniului de afectaiune,
este necesar s reinem i ideea de scop sau afectaiune, pentru a demonstra c patrimoniul unei
persoane fizice sau juridice, dei unic, poate fi divizat.

ntrebri
Care este structura patrimoniului?
Prezentai rolul caracterelor juridice ale patrimoniului n definirea funciilor pe care le
ndeplinete patrimoniul.
Prezentai teoriile elaborate asupra patrimoniului i influena acestora asupra funcionrii
patrimoniului.

12
 Capitolul al II-lea. Posesia

Obiective
S se identifice sensurile termenului de posesie.
Prezentarea modurilor de dobndire i de pierdere a posesiei, precum i modului n care
se realizeaz dovada posesiei
S se descrie calitile i viciile posesiei.
S se prezinte efectele posesiei.

1. Noiunea i elementele posesiei.

Codul civil romn n art. 1846 alin. 2, reproducnd ntocmai cuprinsul art. 2228 Cod civil
francez, definete posesia astfel: Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea unui drept,
exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru.
Aceast definiie a fost criticat ca fiind inexact i incomplet. S-a spus c este inexact
sau greit din dou motive. n primul rnd, pentru c posesia este considerat a fi deinerea
unui lucru. S-a susinut c termenul deinere este impropriu pentru a desemna posesia, dat fiind
c sensul su ne duce la ideea de detenie precar. n al doilea rnd, definind posesia ca fiind sau
folosirea de un drept, legiuitorul ar svrit o greeal, deoarece ntre posesie i existena unui
drept nu exist o concordan necesar. Astfel, de multe ori este posibil s existe posesie, fr
ns ca posesorul s aib un drept asupra lucrului pe care-l posed, cum ar fi posesia bunurilor
furate sau a celor gsite.
Definiia a fost considerat incomplet, deoarece n formularea ei se are n vedere doar
elementul material corpus al posesiei, fr s se fac referiri i la elementul psihologic,
intenional animus, constnd n intenia posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al
altui drept real.
Criticile ce au fost aduse definiiei legale a posesiei nu sunt ntemeiate, dat fiind c prin
deinerea unui lucru, legiuitorul a dorit s se refere la posesia sub nume de proprietar (plecnd
de la ideea c proprietatea ca drept corporal, prin plenitudinea atributelor, se confund cu nsui
bunul), iar prin sintagma folosirea de un drept, a dorit s neleag posesia sub nume de titular
al unui alt drept real (dezmembrmnt al proprietii).
Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.

13
 Posesia poate fi definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const
n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui
bun, cu intenia sau voina de a se comporta fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al altui
drept real.
Posesia ca stare de fapt constnd n stpnirea material a unui bun poate prezenta trei
forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui drept real, posesia sub nume
de titular al unui drept real i detenia precar.
Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existena posesiei sunt necesare dou
elemente: unul material corpus i altul psihologic, intenional animus.
a) Elementul material sau corpus const n totalitatea faptelor materiale de stpnire,
transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus se poate materializa
i n anumite acte juridice pe care posesorul le ncheie cu privire la acel bun, cum sunt:
comodatul, locaiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge chiar s ncheie acte de dispoziie
asupra bunului posedat; tocmai aceste acte exprim fr nici o ndoial intenia lui de a se
comporta fa de bun ca i cum ar fi titular al dreptului de proprietate asupra lucrului.
b) Elementul psihologic, intenional sau animus const n intenia sau voina celui care
posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate
de titular al unui alt drept real.
Existena elementului animus nu presupune i existena convingerii posesorului c ar fi
titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta nseamn c pot exista att posesori de bun-
credin ct i posesori de rea-credin.
Detenia precar. Detenia precar se aseamn cu posesia printr-un element comun.
Astfel, att detentorul precar, ct i posesorul exercit, deopotriv, o putere fizic asupra unui
lucru, fiecare avnd elementul corpus. n schimb, detentorul precar se deosebete de posesor, sub
aspectul elementului psihologic, deoarece el nu deine lucrul cu intenia de a se comporta ca
proprietar sau titular al unui alt drept real. Deci, deteniei precare i lipsete elementul animus
domini sau animus sibi habendi.
Detenia, prin opoziie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaie
juridic bine definit. Ea rezult ntotdeauna dintr-un titlu - convenional, legal sau judiciar n
temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul
exercit o stpnire n conformitate cu dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori:

14
depozitarul, locatarul, comodatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor
aflai sub ocrotirea lor, etc.
Detenia precar este definit n art. 1853 Cod civil, unde se dispune: Actele ce
exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari,
etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu constituie o
posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui
lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului su. Deci, specificul deteniei precare
const n faptul c stpnirea lucrului este lipsit de elementul intenional, psihologic al posesiei.
Stpnirea material a lucrului se exercit pentru altul i nu pentru sine. Precaritatea echivaleaz
cu lipsa posesiei.

2. Dobndirea i pierderea posesiei.

Dobndirea posesiei. Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulat a celor dou

elemente-corpus i animus. Elementul material al posesiei poate fi dobndit i exercitat fie
personal de ctre posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul, depozitarul, mandatarul,
comodatarul etc. n ce privete animus, fiind un element de natur psihic, n principiu, trebuie
s fie prezent, direct i nemijlocit, n persoana posesorului. El nu se poate dobndi i exercita
prin altul. De la aceast regul se admite o singur excepie; astfel, persoanele lipsite de
capacitatea de exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii
lor legali.
Dobndirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a intra n
stpnirea unui lucru al altuia, fie c l scoate din posesia posesorului anterior, fie c lucrul a fost
abandonat. Posesia mai poate fi dobndit printr-un act juridic de transmisiune de la posesorul
anterior.
Se pune problema ntrebarea dac detenia precar poate sau nu s fie intervertit
(transformat din interior) n posesie. Art. 1857 Cod civil instituie principiul potrivit cruia
detentorul precar nu poate s schimbe el nsui, fie prin sine singur, fie prin alte persoane
interpuse, calitatea unei astfel de posesii.
Totui, art. 1858 Cod civil reglementeaz patru cazuri de excepie cnd este posibil
intervertirea deteniei precare n posesie util, prin intervertirea titlului. De asemenea, n art. 1855
Cod civil se prevede c cel care a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat

15
aceeai calitate, dac nu este prob contrar; dac se vorbete de o prob contrar conservrii
calitii de detentor precar, nseamn c poate avea loc transformarea acestei caliti.
Cazurile intervertire a deteniei care constituie n acelai timp moduri de dobndire a
posesiei, reglementate de dispoziiile art. 1858 din Codul de civil, sunt urmtoarele:
a) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun-credin, de la o ter persoan, alta
dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun (art. 1858 pct.
1 Cod civil). De pild, chiriaul cumpr bunul pe care acesta-l deine cu acest titlu de la o alt
persoan dect locatorul, creznd c terul a devenit ntre timp proprietarul bunului respectiv.
Detentorul precar, n exemplul nostru chiriaul, trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi
cunoscut c vnztorul nu este proprietarul bunului.
b) cnd deintorul bunului neag, prin acte de rezisten, existena raportului obligaional
n temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul i nu pentru sine, adic fr animus
domini sau animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil). Asemenea acte de rezisten pot
consta n: refuzul comodatarului de a restitui bunul ce i-a fost mprumutat pe motiv c se
consider proprietarul su; refuzul depozitarului de a restitui bunurile primite n depozit, pentru
acelai motiv; notificarea pe care chiriaul o trimite proprietarului bunului ce i-a fost nchiriat,
prin care i aduce la cunotin c nu-i mai recunoate aceast calitate i c refuz s plteasc
chiria n continuare etc.
c) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de
proprietate, la altul care este de bun-credin (art. 1858 pct. 3 Cod civil). Terul dobnditor cu
bun-credin ncepe s stpneasc pentru sine, avnd posesia util asupra bunului;
d) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dac succesorul
universal este de bun-credin (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de intervertire a deteniei n
posesie a declanat o serie de discuii n literatura de specialitate, unii autori considernd c
textul nu are aplicare, iar ali autori apreciind c textul s-ar referi la situaia motenitorului care
dobndind o succesiune, crede c un bun deinut de ctre de cujus cu titlu precar se afla n
proprietatea acestuia.
Considerm c trebuie fcut distincie ntre succesiunea legal i succesiunea
testamentar.
n cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu universal a
bunului ctre un succesor de bun credin, nu se produce intervertirea deteniei n posesie,
deoarece motenitorul, fiind succesorul defunctului, succede att drepturile, ct i obligaiile

16
autorului su, deci i obligaia de restituire a lucrului. n mod normal, succesorul universal nu ar
trebui s aib mai multe drepturi dect defunctul. A permite transformarea deteniei n posesie,
urmare a dobndirii unei succesiuni, nseamn a recunoate succesorului universal sau cu titlu
universal o calitate nou, de posesor, pe care defunctul n-a avut-o i, prin urmare, nu putea s i-o
transmit. Apreciem c succesorul legal poate dobndi posesia dar nu n temeiul cazului de
intervertire a deteniei de la pct. 4. al art. 1858 din Codul civil, ci n temeiul cazului de la pct. 2.
din acelai articol, adic prin actul de rezisten la exerciiul dreptului posesorului.
n cazul succesiunii testamentare, considerm c are aplicare acest caz de intervertire a
deteniei n posesie, pentru c ipoteza legal presupune transmisiunea printr-un act universal;
existnd un legat universal sau un legat cu titlu universal care se refer la un anumit bun deinut
de ctre de cujus numai cu titlu precar, legatarul de bun credin va dobndi posesia asupra
acelui bun.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce
are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon, cnd posesorul prsete bunul cu
intenia de a renuna la posesiunea lui.
Posesiunea se pierde i prin pierderea unuia dintre cele dou elemente. Astfel, elementul
material al posesiei se pierde atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane, de pild, prin
furt. Elementul intenional se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz lucrul respectiv iar
dobnditorul l nchiriaz nstrintorului. Prin aceasta, fostul posesor se va transforma ntr-un
simplu detentor precar, deoarece, dei stpnete material lucrul are corpus -, el o face sub
nume de chiria i nu de proprietar sau titular al unui alt drept real. Aceast operaie juridic
poart de constitut posesor.
Dovada posesiei. Pentru a dovedi existena posesiei, este necesar s fie dovedit
existena celor dou elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este uor de dovedit prin
orice mijloc de prob. Dimpotriv, proba elementului psihologic, intenional este mult mai
dificil. De aceea, legea a instituit dou prezumii legale care se completeaz reciproc:
a) prezumia de neprecaritate, dedus din elementul material al posesiei. Astfel, art. 1854
Cod civil, prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar,
dac nu este probat ca a nceput a poseda pentru altul. Simpla dovad a faptului material al
stpnirii unui lucru, atrage calificarea acestei stri ca fiind posesie sub nume de proprietar; i
b) prezumia de neintervertire de titlu, reglementat de dispoziiile art. 1855 din Codul
civil, n conformitate cu care cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a

17
conservat aceast calitate, dac nu este prob contrarie. Proba contrarie acestei prezumii const
tocmai n demonstrarea mprejurrii c a avut loc intervertirea deteniei n posesie.

3. Calitile i viciile posesiei

Calitile posesiei. Posesia unui bun exist din momentul n care sunt ntrunite cele dou
elemente: corpus i animus. Dar pentru a produce efectele sale juridice, posesia trebuie s fie
util. i ca s fie util, posesia este necesar s ndeplineasc anumite caliti. Aceste caliti sunt
prevzute de art. 1847 Cod civil, unde se dispune: Ca s se poat prescrie, se cere o posesie
continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar... Alturi de aceste
caliti, literatura de specialitate i practica judiciar apreciaz c, pentru a fi util, posesia
trebuie s mai aib o calitate, s fie neechivoc.
Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume
de proprietar. n literatur s-a considerat c acestea nu ar constitui caliti ale posesiei, a cror
lips s o vicieze. S-a susinut c ntreruperea posesiei are ca efect nlturarea oricror efecte ale
acesteia i c odat cu ntreruperea, dispare sau nceteaz nsi posesia. De asemenea, s-a
considerat c faptul c o posesie nu se exercit sub nume de proprietar sau de titular al unui alt
drept real, ar nsemna c este vorba de o simpl detenie precar. Cel care stpnete bunul nu are
elementul psihologic al posesiei, adic animus domini sau animus sibi habendi, astfel c detenia
precar a fost considerat mai mult dect un viciu al posesiei. S-a spus c este lipsa sau absena
nsi a posesiei.
Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaiile inverse ale
calitilor sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, ntreruperea, violena, clandestinitatea,
precaritatea i echivocul.
A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, posesia este discontinu cnd
posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. Rezult c posesorul nu
trebuie s se afle n contact permanent cu bunul pentru ca posesia s fie continu i deci util.
Este suficient ca actele de stpnire s se exercite cu regularitate normal, dup natura bunului.
Aadar, intermitenele nu exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adic ea
dureaz pn cnd actele de stpnire devin regulate i normale. De asemenea, este un viciu
absolut, deoarece poate fi invocat de ctre orice persoan care interes s paralizeze sau s
anihileze efectele posesiei.

18
 B. ntreruperea posesiei. ntreruperea posesiei are loc n acele mprejurri n care se
produce ntreruperea cursului prescripiei achizitive. De exemplu, dac posesorul este i rmne
lipsit de stpnirea lucrului, cel puin un an, prin faptul adversarului (proprietarul n contra cruia
se exercit posesia) sau prin faptul unui ter.
Nentreruperea posesiei se refer la exercitarea posesiei un ir nentrerupt de ani; altfel
spus, posesia se exercit an dup an de ctre acelai posesor. Perioadele sale de posesie nu sunt
separate de perioade mai mare de un an n care o alt persoan s fie stpnit imobilul.
Continuitatea i nentreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod civil
instituie o prezumie legal relativ de continuitate, n sensul c posesorul actual care probeaz
c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c posedat n tot timpul intermediar,
fr ns ca aceasta s mpiedice proba contrarie. n raport de acest text, pentru a invoca
prescripia achizitiv, pentru posesorul actual este suficient s fac dovada c a posedat n dou
momente: la nceputul perioadei de posesie i n momentul la care se poart judecata cu
proprietarul n contra cruia a curs prescripia. Revine adversarului sarcina de a demonstra c
ntre aceste dou momente ar fi intervenit fie cauze de discontinuitate, fie cauze de ntrerupere a
posesiei.
C. Violena. Potrivit art. 1847, posesia trebuie s fie netulburat sau panic. n art. 1851
Cod civil se prevede c: Posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de
violen n contra sau din partea adversarului. Deci pentru a fi neviciat, util, posesia trebuie
s fie nceput i meninut sau conservat n mod panic, fr violen. De asemenea, din textul
legal de mai sus, ar rezulta c posesia poate fi tulburat, att prin violen activ, ct i prin acte
de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Fa de aceast situaie, literatura de
specialitate a susinut, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd este
tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie contrar ar fi injust
i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consecinele duntoare ale unor
fapte i acte svrite de ctre o alt persoan.
Fr a contrazice opinia majoritar, considerm c legiuitorul este foarte exigent cu
posesorul, impunnd ca acesta s aib o atitudine ferm, adic s reprime orice fapt prin care i s-
ar contesta posesia. Astfel, dac posesorul este victima unor violene, chiar dac prin exercitarea
unor violene pe care le svrete n stare de legitim aprare ajunge s pstreze posesiunea,
pentru ca aceasta s nu fie afectat de viciul violenei, trebuie s promoveze aciunea posesorie
special mpotriva tulburtorului.

19
 Violena este un viciu temporar, fiindc n momentul n care nceteaz, posesia devine
util, i relativ, ceea ce nseamn c poate fi invoc numai de ctre persoana din partea sau
mpotriva creia a fost exercitat.
D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede c posesia trebuie s fie, printre altele,
public, adic s fie exercitat n vzul tuturor. Reversul acestei caliti este clandestinitatea. Art.
1852 Cod civil precizeaz: posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de
adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. De regul,
clandestinitatea viciaz posesia bunurilor mobile; n privina imobilelor este mai dificil de
realizat o posesie clandestin.
Clandestinitatea este un viciu relativ i temporar.
E. Precaritatea. Detenia precar este definit n art. 1853 Cod civil, unde se dispune:
Actele ce exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari,
depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu
constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita
asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului su.
Detentorul precar posed pentru altul, adic nu sub nume de proprietar. Detenia precar
este ntotdeauna conform dreptului din care decurge, spre deosebire de posesie care poate fi i
contrar dreptului.
Categoriile de detentori precari, n conformitate cu prevederile art. 1853 din Codul civil
sunt urmtoarele:
a) cei care dein n temeiul unui act juridic ncheiat cu posesorul: locatarii, depozitarii,
uzufructuarii, comodatarii etc. De menionat c uzufructuarul i ceilali titulari de drepturi reale,
altele dect dreptul de proprietate, sunt detentori precari fa de proprietarul lucrului, dar fa de
teri sunt posesori, exercitnd o posesie ce corespunde dreptului lor real;
b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat n indiviziune. i n acest caz, situaia
coproprietarului este caracterizat de relativitate: fa de ceilali coproprietari, coproprietarul care
deine singur bunul indiviz, n conformitate cu starea de indiviziune, este un detentor precar, iar
n fa de teri este un posesor;
c) cei care dein lucrul cu ngduina proprietarului: o rud care este gzduit o perioad
de timp; proprietarii fondurilor vecine care, n virtutea relaiilor de bun vecintate, intr pe o alt
proprietate pentru a executa lucrri de ntreinere a imobilului propriu.

20
 F. Echivocul. Dup cum s-a putut observa, n art. 1847 Cod civil, unde sunt enumerate
calitile posesiei, nu este prevzut i faptul c aceasta trebuie s fie neechivoc. Totui,
necesitatea existenei caliti a fost evideniat i subliniat n practica instanei supreme. De
asemenea, s-a precizat c o posesie echivoc nu este o posesie util. Deci, echivocul, dei
neprevzut expres i nedefinit de legea civil, este considerat un viciu al posesiei.
S-a spus c posesia este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac posesorul are sau
nu are elementul intenional animus domini sau animus sibi habedi. S-a artat c echivocul exist
atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte de stpnire asupra unui bun, deoarece
nici una nu pretinde o posesie, distinct. De asemenea, n cazul coproprietii, dac unul dintre
coproprietari svrete singur acte de stpnire asupra bunului comun, nu se poate ti cu
certitudine c le-a fcut cu voina de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur i simplu, n
calitatea sa de titular doar al unei cote-pri din dreptul de proprietate.
Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pild, n cazul coproprietii, el poate fi
invocat numai de ctre ceilali coprtai, i temporar, n sensul c posesia devine util n
momentul n care exist convingerea c posesorul ntrunete i elementul animus.
Considerm c, n mod corect, autorii Codului civil nu au menionat calitatea posesiei de
a fi neechivoc i nu au inclus echivocul n lista viciilor posesiei, dat fiind c toate acele
mprejurri pe care literatura juridic i practica judiciar le menioneaz ca situaii de echivoc al
posesiei, sunt tratate de ctre cod la viciul precaritii. Aplicarea corect a prezumiilor
reglementate de dispoziiile articolelor 1854 i 1855 din Codul civil nltur orice dubiu cu
privire la elementele posesiei, i nu poate conduce la situaii n care s nu se poat cunoate
intenia cu care se stpnete bunul.

4. Efectele posesiei.

Dei constituie o stare de fapt, posesia genereaz, potrivit legii civile, importante efecte
juridice. Dei, ncepe prin a fi o stare de fapt contrar dreptului, n anumite condiii, uneori prin
luarea n considerare a duratei sale, posesia ajunge s fie recunoscut de ctre lege i s i se
protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt urmtoarele:
a) posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului;
b) posesorul de bun credin a unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele
bunului pe care l posed;
c) posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii;
21
 d) dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sau prescripie achizitiv n cazul
imobilelor i prin posesia de bun-credin, n condiiile art. 1909 C. civ., n ce
privete bunurile mobile.
Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau prescripia
achizitiv va fi prezentat n capitolul destinat abordrii modurilor generale de dobndire a
dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale, iar dobndirea proprietii asupra mobilelor
prin posesia de bun-credin va fi tratat n materia aciunii n revendicare.
Posesia creeaz o prezumie o proprietate n favoarea posesorului. Posesia creeaz o
aparen a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun corespunde, de cele
mai multe ori, existenei dreptului de proprietate. Orice posesor al unui bun este n aparen
proprietarul su. Prin urmare, pn la proba contrar, posesorul este prezumat a fi proprietarul
bunului care-l posed. De altfel, n acest sens, art. 1854 Cod civil prevede: posesorul este
presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este prob c a nceput a
poseda pentru altul. Beneficiind de aceast prezumie, n caz de litigiu, posesorul bunului care
este chemat n judecat, nu este inut s aduc i alte probe pentru a dovedi c este proprietarul
acelui bun. Revine reclamantului sarcina de a demonstra c este titularul unui drept de
proprietate; n cazul n care reclamantul nu face aceast dovad i nu rstoarn prezumia de
proprietate ce opereaz n favoarea prtului-posesor, aciunea va fi respins.
Prezumia de proprietate ce opereaz n favoarea posesorului poate fi absolut sau
relativ. Astfel, atunci cnd se exercit, cu bun-credin, asupra unui bun mobil, n favoarea
posesorului opereaz o prezumie absolut juris et de jure de proprietate. Art. 1909 Cod civil,
n sintez, prevede c posesia de bun-credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de
proprietate.
n cazul bunurilor imobile, prezumia de proprietate este relativ sau juris tatum,
deoarece poate fi rsturnat prin prob contrar.
Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n toate situaiile n care se face dovada c
posesorul este de rea-credin.
Posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele bunului pe care l posed.
Prin fructe nelegem produsele periodice ale unui bun, prin a cror obinere i percepere nu se
altereaz sau consum substana bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale, industriale i civile.
n conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin
proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele n proprietate

22
constituie un element al atributului de folosin care intr n alctuirea coninutului juridic al
dreptului de proprietate.
De la regula c fructele se cuvin proprietarului exist o singur excepie. Astfel, art. 485
Cod civil prevede c posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele produse de
bunul care-l posed. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de bun credin acela care posed
ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute.
Deci, componentele bunei-credine sunt: existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul
bunului frugifer a viciilor acestuia.
Rezult c pentru ca posesorul s poat culege fructele n proprietate, este necesar o
singur condiie i anume s fie de bun-credin. Titlul ce se invoc de ctre posesor nu este un
element separat de buna-credin, ci intrinsec acesteia, de natur a o justifica. De aceea, titlul nu
trebuie, aa cum prevede textul art. 486 Cod civil, s fie neaprat translativ de proprietate. El
poate fi i un titlu declarativ de drepturi; ceea ce conteaz este ca posesorul s aib
convingerea ferm, lipsit de orice ndoial, c are un titlu ce-i d dreptul la perceperea fructelor.
Justul titlu poate fi: a) titlul de dobndire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate
(considerm c poate fi vorba doar de nulitatea relativ nu i de nulitatea absolut) i c) titlul
putativ (un act juridic ce nu exist n realitate, ci doar n convingerea posesorului, convingere
care i este creat de elemente obiective a cror dovad poate fi efectuat de exemplu, intrarea
unei persoane n posesia bunurilor unei moteniri ca urmare a informaiilor pe care le primete de
la rudele i vecinii celui despre a crui motenire este vorba, precum c ar fi beneficiarul unui
testament olograf care nu s-a gsit -).
Condiia bunei-credine nu trebuie s fie dovedit. Din moment ce posesorul prezint
titlul, element intrinsec al acesteia, buna credin se prezum pn la proba contrar. Aceast
prezumie este instituit prin dispoziia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, n sensul c: Buna-
credin se presupune totdeauna i sarcina probei cade asupra celui ce alearg rea-credin.
n conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul nceteaz de a fi bun credin din
momentul n care aceste vicii (ale titlului - s.n.) i sunt cunoscute. Aadar, pentru ca posesorul
s poat dobndi fructele n proprietate este necesar ca la data perceperii lor s fi fost de bun-
credin. El nu se mai bucur de acest beneficiu cu privire la fructele percepute dup momentul
n care a cunoscut viciile titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat s restituie proprietarului,
mpreun cu bunul, toate fructele percepute, din momentul n care a devenit de rea-credin, sau
valoarea lor, precum i fructele nepercepute.

23
 Cu certitudine, posesorul devine de rea-credin n momentul n care este somat printr-o
notificare extrajudiciar ori este chemat n judecat.
Posesorul de rea-credin nu se bucur de acest beneficiu. Dimpotriv, el este obligat s
restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau
neconsumate. Dar, n virtutea principiului mbogirii fr just cauz, proprietarul este obligat,
la rndul su, potrivit art. 484 Cod civil, s restituie posesorului de rea-credin toate cheltuielile
necesare pe care le-a fcut, eventual, cu bunul respectiv i producerea sau obinerea fructelor. Ba
mai mult, pn la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credin are de drept de retenie asupra
fructelor, n limita creanei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabil atunci cnd cineva posed cu bun-credin
un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate public. Posesia de bun-credin nu
poate paraliza aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public, care este absolut
imprescriptibil. Prin urmare, posesorul de bun-credin va fi obligat s restituie, mpreun cu
bunul, toate fructele produse de ctre acesta, percepute sau nepercepute. n msura n care le-a
consumat este ndatorat s achite valoarea lor n bani.
Aprarea posesiei prin aciuni posesorii. Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie
prin care posesorul urmrete s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau s
redobndeasc posesia atunci cnd a pierdut-o. Aadar, ele au ca scop restabilirea situaiei de fapt
existente anterior tulburrii sau deposedrii.
Aciunile posesorii se deosebesc de aciunile petitorii deoarece prin ele se apr o stare de
fapt, posesia, fr a se pune n discuie creia dintre prile din proces i aparine dreptul de
proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea, sub aspectul posibilitilor de dovad,
aciunile posesorii prezint avantaje indiscutabile fa de aciunile petitorii. Astfel, posesia, fiind
o stare de fapt, este foarte uor de dovedit prin orice mijloc de prob. Dimpotriv, n cazul
aciunilor petitorii trebuie s fie dovedit o stare de drept, prob care, aa cum vom vedea, este
foarte dificil, aproape imposibil.
Dup cum s-a artat, aciunea posesorie i are justificarea, n primul rnd, n faptul c, de
cele mai multe ori, posesia corespunde unei stri de drept. Aprnd posesia ca stare de fapt, n
ultim instan, se apr nsui dreptul de proprietate sau alt drept real asupra bunului. De
asemenea, aprarea posesiei mpotriva oricrei tulburri, chiar din partea adevratului proprietar,
se justific i prin aceea c ntr-o ordine juridic ca a noastr, nici unei persoane nu-i este permis,

24
indiferent de motive, s-i fac dreptate singur. Pentru aceasta trebuie s solicite concursul
organelor de stat competente.
Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei
persoane care, prin faptele sale, tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe
posesor de bunul su. De asemenea, aciunile posesorii sunt aciuni imobiliare. Prin urmare, ele
pot fi exercitate numai pentru aprarea posesiei asupra imobilelor. n materie mobiliar, potrivit
art. 1909 Cod civil, posesia de bun-credin echivalnd cu titlul de proprietate, posesorul este
ntotdeauna i proprietarul bunului mobil. Se spune c posesoriul se confund cu petitoriul.
Astfel c pentru aprarea dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai aciunile petitorii,
ndeosebi aciunea n revendicare.
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 din Codul de procedur civil.
Aceste texte reglementeaz dou aciuni posesorii: aciunea posesorie general, denumit n
complngere, i aciunea posesorie special sau n reintegrare (reintegranda).
A. Aciunea posesorie general sau n complngere. Aciunea posesorie general poate
fi denumit de drept comun, deoarece este folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a
posesiei, cu excepia cazului cnd posesorul este tulburat ori deposedat prin violen.
Tulburrile n posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt const n orice act
material prin care se ncalc posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului, fr
a avea n acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept const ntr-un act judiciar sau
extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane, cum ar fi
somaia pe care o ter persoan o trimite unui chiria cruia i pune n vedere s-i plteasc lui
chiria, deoarece el este proprietarul bunului nchiriat i nu locatorul.
Art. 674 din Codul de procedur civil prevede c pentru exercitarea aciunii posesorii
generale trebuie s fie ntrunite trei condiii:
a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an, nainte de data tulburrii
sau deposedrii;
c) posesia reclamantului s fie util, adic neviciat.
B. Aciunea posesorie special sau n reintegrare. Aciunea special poate fi utilizat
pentru aprarea posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen.
Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic rezisten din
partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului. n general, faptele care justific

25
introducerea aciunii de reintegrare, ntlnite n practica judiciar, pot fi mprite n trei
categorii: acte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului; acte de obstrucie, prin
care o persoan l mpiedic pe posesor s stpneasc imobilul (aezarea unei bariere sau
ridicarea unui zid ori a unui gard n calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: drmarea
unui zid despritor, distrugerea recoltei aflat pe terenul posesorului etc.
Avnd n vedere scopul i caracterul su extraordinar, de urgen, pentru exercitarea
aciunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedur civil, prevede necesitatea
existenei unei singure condiii: s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Cine poate s exercite aciunile posesorii. n primul rnd, aciunile posesorii se exercit
de ctre posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regul, i de ctre detentorii precari.
Astfel, art. 676 Cod procedur civil prevede: Cererile posesorii pot fi fcute i de cel care
deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, afar
numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine.
Am artat deja c aciunile posesorii prezint avantaje, sub aspect probatoriu, fa de
aciunile petitorii. Iat de ce, n practic, aciunile posesorii sunt utilizate i de ctre proprietar,
precum i de ctre titularii celorlalte drepturi reale, n locul aciunii n revendicare precum i al
altor aciunii petitorii. Aceasta cu att mai mult n situaia cnd aciunea posesorie a fost respins,
proprietarul sau titularul unui alt drept real poate introduce o aciune petitorie, de regul, n
revendicare. i este aa deoarece aciunea posesorie avnd o cauz total deosebit, n raport de
aciunea petitorie, posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului.
n ceea ce privete exerciiul aciunilor posesorii ntre coproprietari, practica judiciar a
statuat c este admisibil aciunea posesorie introdus de un motenitor care stpnete n mod
exclusiv o parte din bunurile succesorale i este tulburat n posesia sa de ctre un alt
comotenitor; considerm c soluia este valabil numai atunci cnd suntem ntr-un caz de
promovare a unei aciunii posesorii speciale. n schimb, atunci cnd un comotenitor exercit
posesia, att pentru sine, ct i pentru ceilali comotenitori, comportndu-se ca un coposesor, el
nu poate exercita aciunile posesorii mpotriva unui alt comotenitor.

ntrebri
Definii posesia sub nume de titular al dreptului de proprietate ori al altui drept real i
efectuai comparaii cu celelalte forme ale posesiei.
Prezentai prezumiile cu privire la posesie i raportul acestora cu intervertirea posesiei.

26
 Prezentai rolul bunei-credine n dobndirea fructelor de ctre posesor i n uzucapiunea
de 10 pn la 20 de ani.
Raportul dintre aciunile posesorii i actiunile petitorii.

Capitolul al III-lea. Teoria general a dreptului de proprietate

Obiective
Studentul s fie n msur s descrie noiunea dreptului de proprietate si rolul acestuia n
sistemul drepturilor reale.
S fie n msur s defineasc atributele si caracterele dreptului de proprietate, precum si
rolul acestora din urm n funcionarea lui.
S identifice particularitile regimului juridic aplicabil dreptului de proprietate public.
S se prezinte regulile ce guverneaz circulaia juridic a terenurilor i construciilor.

1. Definiia, caracterele juridice i atributele dreptului de proprietate. 2. Dreptul de

proprietate public: a) definiie i caractere juridice; b) determinarea sferei bunurilor care fac
parte din domeniul public; c) exercitarea dreptului de proprietate public. 3. Moduri de dobndire
a dreptului de proprietate de ctre stat. 4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor.

1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate

Preliminarii. Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia suprem a

accesului oamenilor la posesia, folosina i dispoziia bunurilor. Fiind, aadar, prin excelen, un
mod de realizare a unei puteri umane asupra bogiilor, proprietatea a fcut obiectul unor
nflcrate i seculare controverse. Aceste controverse au fost i sunt fundamentate i, mai mult
continu s fie alimentate de un complex de idei, teorii i concepii economice, politice,
filozofice i religioase. Ele se pot fi circumscrise n sfera a dou mari orientri sau curente.
Una din orientri a fost elaborat de susintorii comunitii de bunuri sau proprieti
colective. Primul care a avansat aceast idee a fost Platon; el a formulat critici severe i
importante rezerve referitoare la proprietatea privat i mijloacele juridice de dobndire a
bunurilor. Concepia a fost dezvoltat de ctre prinii Bisericii, utopitii Renaterii (Thomas
27
Morus i Campanella) iar mai trziu de Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels i alii dup ei
au formulat virulente atacuri de pe baze ideologice mpotriva dreptului de proprietate privat ca
fiind generator de exploatare a omului de ctre om. Ei au susinut necesitatea obiectiv a
comunizrii bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producie.
Cel de al doilea curent este reprezentat de aprtorii proprietii private, cum au fost
Aristorel, Auguste Comte sau Sturat Mill i alii, care au subliniat avantajele proprietii private
ca instrument i stimul economic, garanie a libertii individuale i familiale, izvor de bogie,
prosperitate i bunstare social.
Definiia dreptului de proprietate. Ambele concepii i-au pus amprenta asupra doctrinei
juridice i, mai ales, au influenat activitatea de elaborare a normelor juridice i ncercrile de
formulare a definiiei dreptului de proprietate.
Codul civil romn de la 1865, fiind redactat dup Codul civil francez, definete dreptul de
proprietate avnd n vedere atributele juridice care alctuiesc coninutul su juridic. Astfel, art.
480 Cod civil prevede: Proprietatea este dreptul pe care l are cineva de a se bucura i
dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. Art. 44
pct. 6 din Constituia Romniei revizuit, dispune c dreptul de proprietate oblig la respectarea
sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea
celorlalte sarcini, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Definiia Codului civil a fost considerat incomplet. Fr ndoial c pentru formularea
oricrei alte definiii este necesar s se porneasc de la coninutul juridic al dreptului de
proprietate, alctuit din suma de atribute recunoscute proprietarului, aa cum a procedat
legiuitorul romn la 1864. Dar, n acelai timp, trebuie s observm c sunt numeroase situaiile
cnd o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o alt persoan dect proprietarul,
de regul, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Aa, de pild,
uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat n uzufruct atributele de posesie i folosin.
i mai mult, superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosin i n anumite limite chiar
i atributele de dispoziie material i juridic. De asemenea, dreptul real de administrare exercit
cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate public asupra bunurilor din domeniul public
ncredinate lor de autoritate component.
Aceasta este motivul pentru care n mod legitim se pune ntrebarea prin ce se deosebete
proprietarul de alte persoane care exercit unele sau quasitotalitatea atributelor ce alctuiesc
coninutul juridic al dreptului de proprietate? Rspunsul a fost dat n literatura de specialitate.

28
Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai bun, proprietarul
exercitat atributele juridice ale dreptului de proprietate n putere proprie i interes propriu.
Numai astfel poate fi determinat poziia specific a proprietarului n raport cu situaia oricrei
alte persoane care exercit prerogativele proprietii pe temeiul altor drepturi subiective asupra
unuia i aceluiai bun.
Proprietarul exercit atributele dreptului su ntotdeauna n putere proprie, nefiind
subordonat nimnui, dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit
aceste atribute, att n puterea legii, ct i mai ales n puterea proprietarului care le-a constituit
dreptul subiectiv ce le aparine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricrui alt titular de drepturi
este limitat, nu numai de dreptul obiectiv, ci de voina proprietarului care, recunoscndu-i altuia
anumite atribute asupra unui bun ce-i aparine, i le concretizeaz i le stabilete limitele prin
contract sau testament. Putem spune c aceste persoane exercit atributele ce le-au fost conferite
n puterea transmis de proprietar i nicidecum n putere proprie.
n al doilea rnd, proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n interesul su
propriu. Fr ndoial ns c i titularii altor drepturi subiective, reale sau de crean, prin
exercitarea acestor atribute, urmresc realizarea unor interese proprii. Astfel, existena dreptului
lor nu ar avea nici o raiune. Totui proprietarul se deosebete prin aceea c este singurul subiect
de drept care exercit, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor
proprietii, n ultim instan, n propriul su interes.
Avnd n vedere coninutul su juridic i poziia specific a proprietarului, dreptul de
proprietate poate fi definit, ntr-o formulare corespunztoare, ca fiind acel drept real care
confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe
care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su
propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin,
deoarece este singurul drept subiectiv care confer titularului su trei atribute: posesia, folosina
i dispoziia.
Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n
materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate.
Posesia poate fi exercitat de ctre proprietar n mod nemijlocit sau de ctre o alt persoan cu
acordul, n numele i n interesul proprietarului; tera persoan care stpnete pentru proprietar
este un detentor precar. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su,

29
culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de
dispoziie este alctuit din dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul
de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic
de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziia
juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a ntrina dreptul de proprietate cu titlu
oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau mortis causa, i de a-l greva cu dreptul reale derivate,
principale sau accesorii, n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de
lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezint mai multe caractere
proprii, care l deosebesc fa de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este:
absolut, exclusiv i perpetuu.
Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe nelesuri: opozabil
erga omnes, cel mai complet drept n raport cu celelalte drepturi reale, i drept nelimitat,
nengrdit n coninutul su. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu poate fi primit,
deoarece el se exercit n limitele determinate de lege; Codul civil stabilete o serie de ngrdiri
sau restricii aduse proprietii. De asemenea, reglementri ulterioare Codului civil au adus
numeroase ngrdiri dreptului de proprietate.
nc de la Justinian se afirm c dreptul de proprietate confer titularului su plena
potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Cu alte cuvinte, dreptul de
proprietate este un drept deplin att n raport cu celelalte drepturi reale ct i n raport cu forma
scindat a proprietii care a existat n evul mediu.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile
acestuia cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Ori de cte ori
bunul aflat n proprietatea unei persoane ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia,
proprietarul are dreptul la aciunea n revendicare. Aciunea n revendicare poate fi introdus
mpotriva oricrei persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga
omnes.
Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n nelesul c
atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice
puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile cnd proprietatea este
dezmembrat; n cazul dezmembrrii proprietii, unele atribute ale acestui drept se exercit de

30
ctre o alt persoan, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate
(uzufruct, uz, abitaie, servitute propriu-zis, superficie).
O alt excepie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o constituie
proprietatea comun, pentru c toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate simultan
de mai muli titulari.
Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege c este
nelimitat n timp i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el
nu se pierde prin neuz, adic prin neexercitare.
De regul, aciunea n revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibil.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult,
transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu.
Dimpotriv, transmisibilitatea este corolarul logic i practic al perpetuitii sale. i aceasta pentru
faptul c viaa oamenilor este, inevitabil, limitat n timp. Prin transmiterea dreptului de
proprietate se realizeaz trecerea lui din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici
o modificare, asigurndu-se perpetuitatea lui.
Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privat. Dimpotriv, dreptul de
proprietate public, indiferent c poart asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil i
prin urmare este netransmisibil.
Exist i situaii cnd unele bunuri proprietate privat pot fi scoase temporar din circuitul
civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o alt persoan. Astfel, ntr-un
contract, prile au posibilitatea de a stipula aa-numitele clauze de inalienabilitate, prin care
proprietarului unui anumit bun i este interzis nstrinarea i, uneori, chiar grevarea bunului n
favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitate se gsesc destul de rar n actele de nstrinare cu titlu oneros.
Ele pot fi ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n contractele de gaj fr deposedare
n care se stipuleaz interdicia de nstrinare i de grevare a bunului ipotecat sau gajat. n
schimb, asemenea clauze pot fi regsite, n practic, n actele cu titlu gratuit, adic n contractele
de donaie i n testamente; donatorul sau, dup caz, testatorul dispune de bunul su stipulnd cu
persoana gratificat nu poate s-l nstrineze.
Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a dou condiii: clauza s fie
justificat pe un interes serios i legitim, i inalienabilitatea s fie temporar.

31
 Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral.
De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului, al unui ter sau un interes
public.
Numai clauzele de inalienabilitate temporar sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate
perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o clauz ilicit i imoral.

2. Dreptul de proprietate public.

2.1. Generaliti
Dreptul de proprietate cunoate dou forme: dreptul de proprietate privat i dreptul de
proprietate public. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar prin dispoziiile
Constituiei, n articolul 136 alin. 1.
n conformitate cu prevederile art. 136 alin. 2 din Constituie i ale art. 1 din Legea nr.
213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, publicat n
Monitorul Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998, dreptul de proprietate public aparine statului
sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor,
sunt de uz sau de interes public.
n conformitate cu prev. art. 3 din Legea nr. 213/1998, domeniul public este alctuit din
bunurile prevzute la art. 135 alin. 4 din Constituie (actualul art. 136 alin. 3 dup revizuire), din
cele stabilite n anexa la menionata lege i din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura
lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-
teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Dup titular, domeniul public este:
- de interes naional cnd aparine statului; i
- de interes local cnd aparine unitilor administrativ-teritoriale.

2.2. Caracterele proprieti publice

1) Proprietatea public este inalienabil - art. 136 alin. 4 din Constituia revizuit i art.
11 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din circuitul civil, astfel c nu pot
fi nstrinate; ele sunt numai puse n valoare prin darea n administrare regiilor autonome ori
instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate.
Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servitui legale i servitui naturale
dat fiind c acestea decurg din raporturile de vecintate i reprezint ngrdiri ale dreptului de

32
proprietate pentru a permite exercitarea dreptului de proprietate de ctre titularii fondurilor
vecine. n conformitate cu prevederile art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile pot fi constituite
numai dac sunt compatibile cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituile constituite
anterior intrrii bunurilor n domeniul public sunt meninute numai dac ndeplinesc aceast
condiie.
A existat o controvers n privina servituilor prin fapta omului. Considerm c de la data
adoptrii Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuie, dat fiind c legea nu distinge ntre
felul servituilor care pot fi meninute, impunnd doar condiia compatibilitii cu uzul sau
interesul public.
2) Proprietatea public este insesizabil - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 213/1998 -
bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui
garanii reale.
n acelai sens, sunt dispoziiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i ale art. 122 alin. (2)
din Legea nr. 215/2001.
3) Proprietatea public este imprescriptibil - att extinctiv ct i achizitiv. Potrivit art. 11
alin. 1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre
alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile.
n acelai sens, sunt dispoziiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2 din Legea nr.
18/1991 i ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
n scopul protejrii proprietii publice i de a-i fi conservate aceste caractere, prin
dispoziiile alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt declarate nule actele
ncheiate cu nclcarea prevederilor alineatului 1.

2.3. Criteriile propuse de literatura juridic pentru determinarea bunurilor din

domeniul public
Chestiunea este subiect de controvers. Au fost exprimate urmtoarele opinii:
1) Includerea unui bun n domeniul public datorit naturii sale - se consider c bunurile
din domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privat - nu acoper toat gama de
bunuri, pentru c exist n domeniul public foarte multe bunuri care n aceeai msur, ar putea
constitui obiect de proprietate privat.
2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfurat n interesul i folosul
comunitii.

33
 3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate public, ci la uzul
direct al ntregului public - se restrnge foarte mult sfera bunurilor, pentru c nu toate bunurile
din domeniul public sunt accesibile tuturor participanilor la circuitul civil.

2.4. Criteriile utilizate de ctre actuala reglementare pentru determinarea bunurilor

care fac parte din domeniul public
A) Declararea de ctre lege a unor categorii de bunuri ca fcnd parte din domeniul
public:
- Constituia n art. 136 alin. 3 arat categoriile de bunuri care pot face numai obiectul
exclusiv al proprietii publice;
- Legea nr. 213/1998, n art. 3 stabilete c bunurile din anex fac parte din domeniul
public;
- Legea fondului funciar nr. 18/1991, n art. 5.
Enumerrile nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, dup cum nici nu ar fi indicat. n actele
normative se menioneaz c prin lege se pot determina alte bunuri.
B) Dac un bun dup natura lui este de uz sau de interes public.
- "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi folosite de toi
membrii societii - au acces toate persoanele: pieele, cile de comunicaie, reelele stradale,
parcurile publice;
- "bunuri de interes public" - bunuri care, dei, nu pot fi folosite de ctre orice persoan,
sunt destinate a fi ntrebuinate n cadrul unor activiti care intereseaz pe toi membrii
societii: sediile organelor de stat, coli, biblioteci, teatre, muzee, cazrmi, nchisori.

2.5. Delimitarea domeniului public de interes naional de domeniul public de interes

local
Pn la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementat de articolele 80 i 127
din Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparin domeniului public de interes local sau judeean,
toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public, i nu au fost
declarate de interes naional, iar n conformitate cu art. 127, Guvernul urma s aprecieze
apartenena bunurilor la domeniul public de interes local: comunal, orenesc, municipal i
judeean. A fost adoptat H.G. nr. 113/1992 care nu a fost aplicat.
Sistemul Legii nr. 213/1998 este acela al determinrii exprese.

34
 Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevzute la art. 135 alin. 4 din
Constituie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevzute la pct. I din anex, precum i din alte
bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevzute la pct. II din anex i din
alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a consiliului
judeean, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional. Domeniul
public al comunelor, oraelor i al municipiilor - art. 3 alin. 4 - bunurile prevzute la pct. III din
anex i din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotrre a
consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori
judeean.

2.6. Exerciiul dreptului de proprietate public

Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie i al art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din
domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a
autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional,
judeean sau local.
Darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului
judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, ori a consiliului local (art.
13).
Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de
acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare.
n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan, titularul acestui drept va sta n
nume propriu.
n litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face artarea titularului dreptului sub
sanciunea rspunderii pentru prejudiciile cauzate prin nendeplinirea acestei obligaii i a
revocrii dreptului de administrare. n aceste litigii, statul este reprezentat de ctre Ministerul
Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, dup caz, de ctre consiliul judeean, Consiliul
General al Municipiului Bucureti sau consiliul local, care vor da mandat preedintelui
consiliului judeean ori primarului. Acetia pot da mandat altui funcionar public sau pot angaja
un avocat.

35
 Bunurile din domeniul public pot fi nchiriate n baza hotrrii organelor menionate la
art. 13, sau concesionate n condiiile Legii nr. 219/1998 (M. Of. nr. 459/30.11.1998), prin
licitaie public.
Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate public se
fac, dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. n cazul n care contractul de
nchiriere este ncheiat de ctre titularul dreptului de administrare, din chiria ncasat, acestuia i
revine o cot de 20-50 % stabilit prin hotrrea organelor menionate la art. 13.
n conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul i unitile
administrativ-teritoriale pot acorda bunuri din domeniul public n folosin gratuit, pe termen
limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau de
utilitate public ori serviciilor publice.

3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat.

Dreptul de proprietate poate fi dobndit de ctre stat prin urmtoarele modaliti:

expropriere, rechiziie, confiscare, achiziii publice, preluarea bunurilor fr stpn, comoara sau
tezaurul, succesiunile vacante.

Exproprierea pentru cauz de utilitate public.

Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizeaz trecerea n
proprietate public a unor bunuri imobile proprietate privat, necesare executrii unor lucrri
de interes public, n schimbul unei despgubiri.
Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate n proprietatea persoanelor fizice sau
juridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i
judeelor.
Legea reglementeaz strict i pe etape procedura de urmat n cazul exproprierii. Totui,
organul ndreptit s dispun exproprierea i proprietarul pot evita parcurgerea acestei proceduri
pe calea unui transfer amiabil a dreptului de proprietate. Aceast convenie poate interveni n
orice faz de expropriere.
Procedura exproprierii: a) declararea de utilitate public a exproprierii;
b) msuri pregtitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.

36
 a) Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local.
Declararea de utilitate public se face numai dup o cercetare prealabil efectuate de ctre
comisii numite de Guvern pentru lucrri de interes naional i de ctre delegaia permanent a
consiliului judeean sau de primarul general al mun. Bucureti pentru lucrrile de interes local.
Odat adus la cunotin public, declaraia de expropriere ntrunete toate elementele unui act-
condiie care declaneaz procedura exproprierii.
b) n etapa urmtoare, expropriatorul ntocmete planul imobilelor expropriate cu
indicarea numelui proprietarilor i a ofertelor de despgubiri, care se depun la consiliul local al
localitii, n vederea consultrii de ctre cei interesai. Propunerile de expropriere, mpreun cu
procesul-verbal care ncheie cercetarea prealabil, se notific titularilor drepturilor reale asupra
imobilelor, n termen de 15 zile de la publicare. Acetia pot face ntmpinare mpotriva actelor n
termen de 45 de zile, depunnd aceasta la primarul localitii i se soluioneaz n termen de 30
de zile. Comisia, n urma deliberrii, poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului sau l
poate respinge. Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei, n termen de 15 zile de
la comunicare.
c) Soluionarea cererilor privitoare la expropriere este dat n competena tribunalelor.
ntinderea competenei materiale a tribunalului, potrivit legii, este verificarea numai dac sunt
ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere i stabilire despgubirilor, neputnd
intra n problemele de fond privitoare la expropriere. Dac prile sau numai unele dintre acestea
se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra despgubirii, instana ia act de nvoial
i stabilete despgubirea. Despgubirea se stabilete de o comisie de experi i se compune din
valoarea real a imobilului, ct i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane
ndreptite.
Legea precizeaz c eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului
vor putea fi fcute numai pe baza unui act procedural distinct, ncheierea dat de instana de
judecat, prin care se consemneaz ndeplinirea obligaiilor privind plata despgubirilor.
Dac n decurs de un an lucrrile de interes public nu au fost ncepute i nici nu s-a fcut
o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor.

Rechiziia.
n conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind rechiziiile de
bunuri i prestrile de servicii n interes public, publicat n M. Of. nr. 161 din 18 iulie 1997,

37
astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 410/2004, publicat n M. Of. nr. 986
din 27 octombrie 2004, Rechiziia de bunuri i prestrile de servicii reprezint msura cu
caracter excepional prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii
economici, instituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a
unor bunuri mobile sau imobile, n condiiile prezentei legi.
Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziionate sunt puse la dispoziie forelor
destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobilizrii pariale sau totale
a forelor armate ori a strii de rzboi, la instituirea stri de asediu sau de urgen, att pentru
prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii.
Bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi rechiziionate definitiv, cu plata
despgubirilor prevzute de lege.
Cetenii api de munc pot fi chemai pentru prestri de servicii n interes public,
constnd n efectuarea unor lucrri sau desfurarea unor activiti n situaiile prevzute la alin.
(1) al articolului 2 din lege.
Rechiziionarea bunurilor i chemarea persoanelor fizice pentru prestri de servicii n
interes public, n situaiile prevzute de prezenta lege, se fac de ctre centrele militare, n caz de
mobilizare sau de rzboi, precum i de ctre prefect, pentru prevenirea, localizarea i nlturarea
urmrilor unor dezastre.
Rechiziionarea navelor, a mijloacelor plutitoare i portuare se face de ctre Statul Major
al Forelor Navale. Rechiziionarea aeronavelor, instalaiilor i tehnicii de aerodrom se face de
ctre Statul Major al Forelor Aeriene.
n mod excepional, n timp de rzboi, orice comandant de subunitate sau unitate militar
similar sau superioar batalionului, care, n lupt, acioneaz independent, este autorizat s
hotrasc rechiziionarea de bunuri ori chemarea persoanelor fizice la prestri de servicii n
interes public, numai prin autoritile administraiei publice locale i cu asumarea rspunderii
proprii.
Proprietarii bunurilor rechiziionate au dreptul la despgubiri, stabilite n conformitate cu
prevederile legii. Pe perioada rechiziiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de impozite i de
plata taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar obligaiile ce decurg din contractele legal
ncheiate se suspend.

38
 4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor.

De la momentul adoptrii Codului civil n anul 1864, actele de nstrinare a terenurilor i

construciilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea
transcrierii pentru opozabilitatea fa de teri a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul
consensualismului au fost exceptate donaiile i ipotecile, acte pentru care s-a prevzut forma
autentic.
Reglementri referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptat Legea nr. 187 privind reforma
agrar. Prin art. 1 se arata c se realizau o serie de exproprieri, iar n art. 3 se prevedea c sunt
exceptate de la expropriere suprafeele de teren pn la 50 de ha, chiar dac acestea se aflau n
mai multe moii. Se lsa n proprietate un singur conac, indiferent de numrul i amplasarea
moiilor.
Prin aceeai lege s-a realizat mproprietrirea unor categorii de persoane, care nu aveau
pmnt sau aveau pmnt puin. Legea a stabilit c terenurile care au fcut obiectul
mproprietririi nu puteau fi nstrinate i nici ipotecate, dect n cazuri excepionale, cu
autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptat Legea nr 203. Prin aceast lege
au fost declarate imobile agrare terenurile situate n comunele rurale, nafara vetrei satului,
precum i terenurile arabile, punile i fneele situate nafara perimetrului construibil al
municipiilor, comunelor urbane, comunelor suburbane, staiunilor balneo-climaterice.
Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi nstrinate prin acte ntre vii, numai cu
autorizaia i cu ntocmirea actului n form autentic.
Aceast lege a fost n vigoare pn n anul 1950, cnd la 20 iulie a fost adoptat Decretul
nr. 151. Acest act a fost n vigoare pn la 5 noiembrie 1974.
Potrivit art. 8 i art. 11 din Decretul nr. 151/1950, nstrinarea sub orice form a
terenurilor arabile, puni, fnee, vii, livezi, iazuri i bli situate n intravilanul sau extravilanul
localitilor se putea face numai cu autorizare i n form autentic.
Reglementarea din 1950. n acest an a intrat n vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221
care a fost n vigoare pn la 29 martie 1958, cnd a fost nlocuit cu Decretul nr. 144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic i autorizarea
administrativ pentru nstrinarea terenurilor, cu sau fr construcii aflate pe teritoriul capitalei
i comunelor nvecinate, precum i a comunelor cu planuri de sistematizare.
39
 Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a nlocuit Decretul nr. 221/1950, a
stabilit prin prevederile art. 11 c nstrinarea sau mpreala prin actele ntre vii a terenurilor, cu
sau fr construcii, proprietate particular de pe teritoriul oraelor, comunelor reedine de
raioane, localiti balneo-climaterice i a comunelor declarate centre muncitoreti, precum i a
comunelor n care urma s se dezvolte staiuni balneo-climaterice i centra muncitoreti, se putea
face numai cu autorizarea prealabil dat n condiiile decretului de ctre Comitetele Executive
ale Sfaturilor Populare.
Actele de nstrinare sau mpreala terenurilor de mai sus, trebuiau s fie fcute n form
autentic.
Decretul meniona c nstrinrile sau mprelile terenurilor artate n art. 11, fcute fr
respectarea cerinelor legii erau nule de drept.
n art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se meniona c n cazul n care s-a ncheiat un nscris
din care rezult c proprietatea unui teren, cu sau fr construcii, s-a obligat s-l nstrineze cu
titlu oneros i s-au respectat modalitile de plat a preului prevzut n nscris, iar n termenul de
3 luni de la eliberarea autorizaiei de nstrinare, una din pri sau succesorii acesteia nu se
prezint din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de nstrinare,
instana de judecat va putea da o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare.
Neprezentarea uneia din pri la autentificare, n urma somaiei fcute de cealalt parte,
prin executorul judectoresc, se constata printr-un proces-verbal ncheiat de Notariatul de Stat n
circumscripia cruia se afla imobilul n cauz.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au nscrierea n cartea funciar se realiza pe baza
unei copii legalizate de pe hotrrea judectoreasc rmas definitiv.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit c terenurile fr construcii,
proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate n perimetrul construibil al municipiului
Bucureti, al celorlalte municipii sau orae, sunt indisponibile i expropriabile.
Aceluiai regim juridic erau supuse i prile din terenurile cu construcii, n msura n
care depeau suprafeele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu
puteau fi nstrinate sau grevate cu sarcini reale, putnd s le transmit numai prin motenire.
Reglementarea din 1974. n anul 1974 au fost adoptate dou legi importante i anume:
Legea nr. 58 privind sistematizarea localitilor urbane i rurale (1 noiembrie 1974) i Legea nr.
59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conineau dispoziii identice,
referitoare la terenuri. Astfel, n art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arta c dobnditorii terenurilor

40
cuprinse n perimetrul construibil al localitilor urbane i rurale se poate face numai prin
motenire legal, fiind interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestor terenuri.
n acelai sens era i art. 44 din Legea nr. 59/1974.
n caz de nstrinare a construciilor, terenul aferent acestora, trecea n proprietatea
statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind contra unei taxe un drept de
folosin asupra terenului, necesar utilizrii construciei cumprate. Suprafaa acordat n
folosin era de pn la 100 mp. n mediu urban i de 200-250 mp. n mediu rural, cu un front la
strad de maxim 12 m.
A fost controversat n literatura juridic noiunea de teren aferent construciei:
ntr-o prim opinie, s-a apreciat c trebuia s aib loc o determinare de ctre organele care
ddeau autorizaia de nstrinare, astfel nct grdina, livada ori terenul cu alt destinaie agricol
s rmn n proprietatea nstrintorului construciei.
ntr-o alt opinie s-a apreciat c ntregul teren trebuia s treac n proprietatea statului,
dup care, era atribuit n folosin sau/i nchiriat pentru locuin, iar diferena de teren era
nchiriat ori atribuit n folosin sau ca loc de cas.
Au fost numeroase cazuri n care diferenele de teren au fost lsate fr nici un titlu n
stpnirea dobnditorilor construciei. Aceasta a fost practica organelor administrative n
majoritatea situaiilor.
Au existat i excepii de la regula interzicerii nstrinrii terenurilor prin acte juridice.
Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producie se prevedea acordarea cu
plat a unor terenuri n suprafa de cel mult 800 mp., suprafa care a fost redus ulterior la 250
mp. pentru construirea de locuine i anexe gospodreti;
- n Decretul nr. 112/1958 se prevedea, n mod excepional, c productorii agricoli
particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole
pe care le aveau n proprietate, dac acetia locuiau sau urmau s-i stabileasc domiciliul n acea
comun, i asumau obligaia cultivrii lor n bune condiii, de a obine produciile din planurile
de cultur i de cretere a animalelor i de a contracta i preda la fondul de aprovizionare i la
fondul de stat cantitile de produse potrivit legii.
n art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arta c mpreala ntre motenitori a terenurilor,
precum i nstrinarea construciilor prevzute de art. 30, se putea face numai prin nscris
autentic, pe baza autorizaiei date, dup caz, de ctre comitetele, respectiv birourile executive ale

41
Consiliilor populare comunale, oreneti sau municipale, cu respectarea normelor de
sistematizare.
n art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arta c orice nstrinare sau mpreal fcut cu
nclcarea prevederilor art. 30 i art. 31 era nul de drept.
n opinia noastr, considerm c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost
abrogate dispoziiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. n ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-
Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat ntinderea lotului n folosin la 5000 mp., de acest lot putnd
beneficia i persoanele care doresc s se ntoarc la sat i s devin membrii cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplin asupra terenului aferent casei de locuit i al
anexelor gospodreti, precum i a curii i grdinii din jurul acestora, stabilind c aceast
proprietate cumulat cu lotul n folosin s nu depeasc 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 publicat n Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 se arta
c pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar s-a interzis
nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel situate nuntrul sau nafara localitilor,
exceptndu-se terenurile aferente construciilor care se nstrinau, inclusiv curtea n suprafa de
cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. n anul 1991 a fost adoptat Legea nr. 18, prin care se realiza, n
principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia.
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 n urma republicrii legii n anul 1998,
actual abrogat, a impus forma autentic cu privire la nstrinarea terenurilor. Prin acte juridice,
proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha teren agricol n echivalent arabil de familie,
sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare.
Prin art. 47 ulterior abrogat s-a statornicit interdicia de dobndire prin acte ntre vii i
obligaia de nstrinare n termen de un an a terenurilor n cazul dobndirii prin motenire de
ctre persoanele fizice care nu au cetenie romn i persoanele juridice care nu au naionalitate
romn i sediu n Romnia. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituie.
n art. 48 din Legea nr. 18/1991 ulterior abrogat s-a stabilit dreptul de preemiune n
favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini i statului, n cazul terenurilor agricole din
extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat n vigoare Legea nr. 54 privind circulaia juridic a terenurilor.
S-a abrogat seciunea privind circulaia juridic a terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991,

42
republicat). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul i actele de nstrinare ntre vii trebuia fcute n
form autentic.
n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu
putea depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie. Prin noiunea familie, n sensul
menionatei legi, se nelegea soii i copiii necstorii, dac gospodreau mpreun cu prinii
lor. nclcarea acestor prevederi era sancionat cu reduciunea actului juridic pn la limita
suprafeei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice
strine nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiiile strine, au stabilit c
societile comerciale constituite n Romnia cu participare de capital strin puteau dobndi
proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arta c vnzarea terenurilor agricole din extravilan se putea
face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini i al
arendailor, exprimat prin intermediul secretarului unitii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise nstrinrile de orice form a
terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele de judecat pe tot timpul
soluionrii acestor litigii, sub sanciunea nulitii. S-a reglementat posibilitatea efecturii
opoziiei de nstrinare, care se nregistra la Biroul de Publicitate Imobiliar.
Reglementarea din 2005. Printre schimbrile produse n legislaia rii noastre prin
adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i
unele msuri adiacente, se numr modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii
imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaia juridic a terenurilor.
Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor. n conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al
Legii nr. 247/2005, Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan,
indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice
ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Potrivit alineatului (2) al aceluiai articol, n cazul n care prin acte juridice ntre vii se
constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau
ntinderea acestora, dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor. Precizarea expres a

43
impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de
natur s nlture orice controvers cu privire la mprejurarea dac este sau nu necesar aceast
form a actului juridic, atunci cnd se constituie ori se transmit dezmembrminte ale dreptului de
proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 i al Legii nr. 54/1998, fa de redactarea textelor legale
care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susinut opinia potrivit creia forma autentic ar
fi fost necesar numai n cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar c n
situaia constituirii ori transmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesar.
Eliminarea dreptului de preemiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia
juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare
cu privire la dreptul de preemiune, situaie n care se trage concluzia potrivit creia dreptul de
preemiune n privina terenurilor de orice fel este desfiinat. Se recunoate astfel, dreptul de
dispoziie deplin asupra imobilelor.
Crearea de faciliti pentru realizarea anumitor operaiuni de nstrinare a terenurilor.
Dac dreptul de preemiune a fost nlturat, n schimb, prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii
nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice
de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de
proprietate mai mari care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i
nstrinrile efectuate de ctre persoanele ndreptite s obin renta viager agricol.
Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite de taxa de timbru i de
timbrul judiciar.
nlturarea limitrii dreptului de a dobndi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea
Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005
Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeei de teren ce poate fi dobndit
prin acte juridice, concluzia este c nu mai exist nici o restricie n privina ntinderii dreptului
de proprietate asupra terenurilor, indiferent de modul de dobndire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte
juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol n
echivalent arabil, de familie.
Limitarea cauzelor care mpiedic nstrinarea terenurilor. Spre deosebire de dispoziiile
Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmrete restrngerea categoriilor de litigii care au drept

44
efect interzicerea nstrinrii terenurilor. Dac potrivit dispoziiilor articolului 15 din Legea nr.
54/1998, erau interzise nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist
litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii, prin dispoziiile
articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclam principiul liberei circulaii a
terenurilor, chiar dac drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de
excepie, n cazul anumitor litigii, se mpiedic nstrinarea imobilelor.
Astfel, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor
la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor
drepturi reale sau de crean, dup caz.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese c orice litigii referitoare la validitatea
titlului de proprietate (dac este altul dect unul emis conform legilor fondului funciar) nu
mpiedic circulaia juridic a imobilelor, fie c este vorba de transmiterea ori constituirea de
drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de crean.
Reglementarea aciunii prin care instana s pronune o hotrre care s in loc de
contract de vnzare-cumprare. Dup mai bine de 14 ani, exist din nou o reglementare expres
a sanciunii antecontractului de vnzare-cumprare.
Dispoziiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arat c n
situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una
dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza
instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.
Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la
admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare-cumprare. Se observ, pe de alt parte, c textul este mult mai precis i mai puin
exigent dect reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
Situaia strinilor i apatrizilor dup revizuirea Constituiei i aderarea Romniei la
Uniunea European. n conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constituia
Romniei revizuit, ...Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat
asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i
din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile
prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.

45
 Pentru detalierea condiiilor de dobndire a dreptului de proprietate de ctre strini i
apatrizi n temeiul dispoziiei constituionale citate, precum i a Tratatului privind aderarea
Romniei la Uniunea European, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat n M. Of. nr. 465 din
1 iunie 2005, a fost adoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele
juridice strine, publicat n M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementri, exist dou categorii de persoane:
a) persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene,
Islanda, Lichtenstein i Norvegia), adic cetenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul n
statele membre, precum i persoanele juridice care au naionalitatea unui stat membru; i
b) persoanele fizice i persoanele juridice din state tere, adic cetenii statelor tere i
apatrizii cu domiciliul n statele tere, precum i persoanele juridice care au naionalitatea unui
stat ter.
n ce privete persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3
din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai
condiii n care pot face acest lucru persoanele din Romnia. Aceasta este regula de la care exist
o serie de excepii rezultate n urma procesului de negociere n vederea aderrii la Uniunea
European (s-a admis existena unor perioade de tranziie n care s se menin restricii cu
privire la dobndirea de ctre persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate
asupra terenurilor).
Prima excepie este instituit de dispoziiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, n conformitate
cu care Ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia
cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n
conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5
ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
A doua excepie este prevzut la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se
arat: Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n
Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru
pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor
forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea
European.

46
 Prin dispoziiile alineatului (2) al aceluiai articol, se stabilete o excepie la excepie,
permind n interiorul menionatului termen, dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere de ctre:
a) cetenii statelor membre i apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru, dac i
stabilesc reedina n Romnia i pot dovedi calitatea de fermier care desfoar activiti
independente (prin documente specifice statului membru al crui cetean este sau din care
provine apatridul); i
b) apatrizii cu domiciliul n Romnia, dac i pot dovedi calitatea de fermier care
desfoar activiti independente (cu atestat eliberat de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i
Dezvoltrii Rurale).
n conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005,
Destinaia terenurilor agricole, pdurilor i a terenurilor forestiere nu poate fi schimbat pe
durata perioadei de tranziie de ctre persoanele prevzute la alin. (2).

Reglementri referitoare la construcii.

Reglementarea din 1973. n anul 1973 a fost adoptat Legea nr. 4/1973 care se referea la
construirea de locuine.
Potrivit art. 5, cetenii aveau dreptul s aib n proprietate personal o singur locuin
pentru ei i familiile lor. Membrii unei familii puteau pstra n proprietate comun sau n
proprietatea unuia dintre ei o singur locuin. Prin familie se nelegea: soul, soia i copiii
minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumprarea de locuine n scopul nchirierii sau
revnzrii era interzis. Cetenii puteau construi sau cumpra locuine n localitatea de domiciliu
sau n care aveau dreptul de a-i stabili domiciliul.
n cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinei se transmitea la data ntocmirii
procesului-verbal de predare-primire a locuinei.
Persoanele ncadrate cu contract de munc i pensionarii care nu aveau locuin
proprietate beneficiau de dreptul de a li se nchiria locuine din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat n Monitorul Oficial nr.
4/27.12.1989, a fost abrogat Legea nr. 58/1974.

47
 Prin acelai act normativ au fost abrogate i dispoziiile art. 44 51 din Legea nr.
59/1974, ceea ce nseamn n opinia noastr revenirea la caracterul consensual al actelor
juridice a terenurilor i construciilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcii. n anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege
nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 i 52 din Legea nr. 4/1973 i s-a dat posibilitatea
dobndirii i pstrrii n proprietate a mai multor locuine de ctre o singur persoan.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumprare a locuinelor
construite din fondurile statului chiriailor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelai decret s-a interzis cumprarea de locuine din fondul de stat n scop
de revnzare sau nchiriere acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea
acestui text a constituit o eroare de reglementare juridic. Textul aa cum era iniial n Decretul-
Lege nr. 61/1990 era judicios ntocmit i viza cauza actului juridic (cumprarea n scop de
nchiriere sau de revnzare), aplicarea lui corect avnd menirea de a contribui la atingerea
scopului actului normativ n discuie, i anume transferarea dreptului de proprietate asupra
locuinelor nchiriate din fondul de stat numai n scopul asigurrii locuirii n continuare a fotilor
chiriai, iar nu n scop speculativ.
Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate n
sensul c s-a acordat dreptul de cumprare a locuinelor construite din fondurile unitilor
economice sau bugetare de stat cu excepia locuinelor de intervenie. Prin locuin de intervenie
n varianta iniial se nelegeau locuinele situate n incinta unitilor economice sau bugetare
de stat, ct i cele legate nemijlocit de ndeplinirea atribuiilor de serviciu ale persoanelor care le
ocup.
n varianta modificat prin Legea nr. 76/1994, prin locuin de intervenie se nelege
locuinele destinate cazrii personalului unitilor economice sau bugetare care prin contractul de
munc ndeplinesc activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n
cadrul unitilor.
Reglementarea din 1991. Intrnd n vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executrii construciilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr.
144/1958 i ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionrii de terenuri din domeniul
privat pentru realizarea de locuine i case de vacan, precum i modaliti de sprijinire
financiar, care putea consta n mprumuturi i subvenii acordate de stat.

48
 Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit msurii reparatorii n
favoarea fotilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaia de locuine, trecute ca
atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu i care se
aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, msuri care
constau n:
- restituirea n natur prin redobndirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor n
care locuiesc n calitate de chiriai sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despgubiri pentru celelalte apartamente, precum i n situaia n care, dei
ndeplinesc condiiile pentru restituirea n natur, opteaz pentru acordarea de despgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriailor dreptul de a cumpra
apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

ntrebri
Care sunt caracterele dreptului de proprietate?
Definii dreptul de proprietate public i comentai caracterele juridice ale acestei forme a
dreptului de proprietate.
Prezentai exercitarea dreptului de proprietate public.
Care sunt condiiile de valabilitate ale actului juridic pentru transmiterea ori constituirea
drepturilor reale asupra imobilelor?

49
 Capitolul al IV-lea. Modalitile dreptului de proprietate

Obiective
S se identifice situaiile n care se consider c ne aflm n fata unor modaliti ale
dreptului de proprietate.
S se descrie regimul modalitii dreptului de proprietate comun.

1. Generaliti.
Proprietatea este pur i simpl cnd aparine unui titular n exclusivitate, or prezint o
anumit complexitate ce const n: este afectat de o condiie rezolutorie ori suspensiv; este
ameninat de o cauz de anulare; cnd aparine mai multor persoane.
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea rezolubil;
proprietatea anulabil i proprietatea comun.

2. Proprietatea anulabil.
Proprietatea este anulabil atunci cnd dreptul s-a dobndit printr-un act juridic lovit de
nulitate relativ.
Pn la mplinirea termenului de prescripie a aciunilor n anulare, dreptul de proprietate
este incert.
Efectele proprietii anulabile:
a) dac are loc confirmarea actului de ctre cel ndreptit s cear anularea dreptului de
proprietate, se consolideaz devenind un drept pur i simplu. Efectele confirmrii se produc
sub rezerva dreptului terilor, astfel cum se arat n art. 1167 alin. 2 Cod civil;
b) mplinirea termenului de prescripie a aciunii n anulare are drept efect consolidarea
dreptului de proprietate;
c) n cazul admiterii aciunii n anulare, dreptul dobnditorului se desfiineaz precum i
drepturile terilor subdobnditori.
Excepii: - dobndirea proprietii bunurilor mobile de ctre teri posesori de bun-credin;
- dobndirea proprietii imobilelor prin uzucapiune;
- validarea aparenei de drept.

50
 3. Proprietatea rezolubil.

Proprietatea este rezolubil cnd este afectat de o condiie rezolutorie ori suspensiv,
adic atunci cnd transferul dreptului de proprietate s-a fcut sub condiie rezolutorie sau
suspensiv.
Proprietatea rezolubil izvorte din orice act translativ de proprietate sau din lege. De
exemplu: art. 836 Cod civil reglementeaz revocarea de drept a donaiei pentru survenien de
copii; art. 937 Cod civil stabilete revocarea donaiilor fcute ntre soi.
Efectele proprietii rezolubile:
a) pedente conditionae, adic ncheierea actului juridic pn la ndeplinirea condiiei.
Dobnditorul sub condiie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui proprietar pur i
simplu, adic poate efectua acte de administrare i de dispoziie, poate transmite dreptul
motenitorilor si, dar tot sub aceeai condiie. Transmitorul, care este proprietarul sub condiie
suspensiv, nu este un adevrat proprietar, fiindc nu poate efectua acte de folosin, ns poate
ndeplini acte de dispoziie i poate transmite ctre motenitori dreptul sub condiie suspensiv.
b) eveniente conditionae, adic dup ndeplinirea condiiei. Dreptul dobnditorului
dispare ca i cum nu ar fi existat niciodat, pe cnd transmitorul redevine proprietar deplin i
este considerat ca i cum ar fi fost proprietar pur i simplu, tot timpul, exact cum n-ar fi nstrinat
lucrul niciodat. Actele de administrare efectuate de proprietarul sub condiie rezolutorie sunt
meninute. Fructele culese de proprietarul sub condiie rezolutorie rmn dobnditorului acestuia.
Actele de dispoziie efectuate de proprietarul sub condiie rezolutorie, n principiu se
desfiineaz.
Excepii: - art. 834 Cod civil n cazul revocrii donaiei, toate nstrinrile, constituirile de
dezmembrminte ale proprietii i sarcinile cu care a fost grevat bunul de ctre donatar sunt
meninute dac au fost fcute mai nainte de nscrierea unui extras al cererii de chemare n
judecat pe marginea meniunii de nscriere a contractului de donaie n cartea funciar;
- potrivit art. 765 Cod civil, n cazul raportului donaiilor, i potrivit art. 855 Cod civil,
n cazul reduciunii donaiilor, transmisiunile, dezmembrmintele i sarcinile ce au fost
consfinite de donatar, sunt meninute dac au fost trecute n registrul de transcripiuni pn la
data deschiderii succesiunii;
- dobndirea proprietii de bunuri mobile de ctre un posesor de bun-credin,
potrivit art. 1909 Cod civil;
51
 - dobndirea prin uzucapiune a proprietii asupra bunurilor imobile;
- validarea aparenei de drept. Atunci cnd o persoan n mod public a pretins c are o
anumit calitate i a efectuat acte n virtutea acelei caliti, n care teri de bun-credin s-au
ncrezut, se poate justifica meninerea acestor acte.
c) atunci cnd condiia rezolutorie a czut, adic exist certitudinea c ea nu se va mai
putea mplini vreodat. Se consolideaz dreptul dobnditorului sub condiie rezolutorie, precum
i actele de dispoziie fcute de acesta pedente conditionae. Dreptul proprietarului sub condiie
suspensiv este desfiinat retroactiv, precum i toate actele de dispoziie consimite de acesta.

4. Proprietatea comun.
Proprietatea este comun atunci cnd dreptul de proprietate aparine concomitent mai
multor proprietari titulari.
Proprietatea comun are dou forme: pe cote pri i n devlmie.
a) proprietatea comun pe cote-pri, adic dreptul de proprietate asupra unui bun este
fracionat n cote-pri ideale i abstracte.
Se utilizeaz termenul de coproprietate, atunci cnd obiectul, proprietatea comun pe
cote-pri, l constituie un bun singular i se ntrebuineaz termenul de indiviziune, atunci cnd
dreptul de proprietate comun pe cote-pri se exercit asupra unei mase de bunuri.
Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri: obinuit sau temporar i forat
i perpetu.
Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar. Acest fel de proprietate comun
poate nceta oricnd, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputnd fi obligat a rmne n
indiviziune.
Dreptul de a iei din indiviziune este imprescriptibil.
Modurile de dobndire a proprietii comune obinuite sau temporar sunt: succesiunea,
convenia, uzucapiunea ca urmare a exercitrii unei coposesii, construirea de ctre mai multe
persoane pe terenul ce aparine unuia sau mai multor coproprietari, transformarea proprietii
devlmae a soilor cu ocazia divorului, confiscarea total sau parial a unui bun a unei
persoane cstorite.
Exercitarea dreptului de proprietate:
Posesia poate fi exercitat de toi coproprietarii sau de unul dintre ei;

52
Folosina poate fi exercitat de toi coproprietarii, ct i sub aspectul culegerii fructelor potrivit
cotei din dreptul de proprietate. Condiia care se impune este ca un coproprietar s nu mpiedice
pe ceilali coproprietari s foloseasc bunul i s nu schimbe destinaia i modul de utilizare a lui.
Referitor la culegerea fructelor s-a considerat c fructele industriale s-ar cuveni numai
coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea
coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fructe. Aceast soluie nu poate fi
acceptat pentru c echivaleaz cu lipsirea celorlali coproprietari de atributul folosinei.
mprejurarea c unul singur dintre coproprietari a lucrat terenul i a efectuat cheltuieli pentru
producerea fructelor, i d dreptul la o despgubire. Altfel spus, din venitul brut se vor scdea
cheltuielile i valoarea muncii care se cuvin coproprietarului care a lucrat teren, iar venitul net va
trebui mprit ntre toi coproprietarii n raport de cotele-pri pe care le dein din dreptul de
proprietate.
S-a admis c actele de conservare i administrare fcute de un singur coproprietar sunt
valabile, dac sunt utile bunului i nu a existat opoziia expres a altor coproprietari la efectuarea
lor.
Meninerea acestor acte a fost justificat pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului
tacit.
Dispoziia. Asupra cotei pri ideale, fiecare coprta are un drept de dispoziie deplin.
n ceea ce privete actele de dispoziie a ntregului bun, se aplic regula unanimitii,
deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.
Situaii: cnd dobnditorul nu a cunoscut c nstrintorul nu este proprietar exclusiv, actul de
dispoziie este lovit de nulitate relativ;
cnd dobnditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a nstrintorului, vnzarea se
afl sub condiia rezolutorie a partajului. Dac bunul cade n lotul coprtaului nstrintor,
dreptul dobnditorului se consolideaz, iar dac bunul cade n lotul altui coproprietar, atunci
vnzarea se desfiineaz. Pe temeiul vnzrii de ctre un coproprietar, acesta poate cere atribuirea
bunului n lotul su. Dobnditorul poate face intervenie la partaj, pentru ca bunul s fie atribuit
n lotul coproprietarului vnztor, pentru consolidarea proprietii;
cnd dobnditorul a acionat n nelegere frauduloas cu nstrintorul, pentru a
scoate bunul din comunitate, actul de dispoziie este lovit de nulitate absolut.
Obligaia coprtailor este aceea de a contribui la cheltuielile de ntreinere, de conservare
a bunului, proporional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate.

53
 ncetarea coproprietii temporare poate interveni n urmtoarele moduri: prin dobndirea
proprietii exclusive; donaii, succesiune sau uzucapiune; nstrinarea ctre un ter; prin
expropriere; prin pieirea bunului n caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar.
Indiferent c este voluntar sau judiciar, partajul are urmtoarele moduri de realizare: a) n
natur, cnd fiecare coprta primete bunuri sau pri din bunuri, n raport de cota-parte ce o
deine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-pri, se compenseaz prin
plata de sume de bani denumite sulte (coprtaii care primesc bunuri de valoare mai mare dect
valoarea cotei-pri pe care o deineau din dreptul de proprietate, pltesc sume de bani
coprtailor ale cror loturi au valoare mai mic dect valoarea cotei-pri de le revenea din
dreptul de proprietate; b) prin atribuire, cnd bunul nefiind comod partajabil n natur, este
atribuit n ntregime unui singur coprta, ceilali coprtai primind sulte; i c) prin vnzare,
atunci cnd nici un coprta nu solicit atribuirea bunului. Preul obinut n urma vnzrii bunului
este mprit ntre coprtai conform cotelor-pri ce le revin din coproprietate.
Partajul voluntar este posibil atunci cnd sunt prezeni toi coprtaii, iar acetia au
capacitate deplin de exerciiu; este posibil partajul judiciar i n cazul unor coprtai prezeni dar
incapabili ori cu capacitate de exerciiu restrns, ns, numai cu asigurarea reprezentrii legale,
respectiv a ncuviinrii din partea ocrotitorului legal, i a autorizrii autoritii tutelare.
Dac, fiind prezeni, coprtaii nu se neleg, ori lipsete cel puin unul dintre ei sau ntre
coprtai fiind unii lipsii de capacitate de exerciiu ori cu capacitate de exerciiu restrns, nu
sunt realizate condiiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de completare a capacitii
de exerciiu restrns, trebuie s se recurg la procedura partajului judiciar.
Procedura mprelii judiciare este reglementat de Codul de procedur civil n
Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, n cadrul articolelor 6731-67314.
Procedura de judecat a partajului comport dou faze: a) admiterea n principiu a cererii
de ieire din indiviziune, care se rezolv printr-o ncheiere de admitere n principiu; i b)
desvrirea mprelii. n practic, instanele nu pronun ntotdeauna ncheierea de admitere n
principiu. Aceast practic este posibil n cazurile n care partajul nu ridic probleme deosebite.
ncheierea de admitere n principiu va trebui dat ori de cte ori mprirea bunurilor implic
soluionarea unor probleme mai complexe i mai complicate privind stabilirea masei bunurilor
comune, determinarea cotei-pri ce revine fiecrui coprta, formarea loturilor etc.
ncheierea de admitere n principiu a partajului este reglementat de dispoziiile art. 6735-
6738 din Codul de procedur civil. n articolul 6735 C. proc. civ., sunt artate elementele pe care

54
instana trebuie s le stabileasc instana n vederea efecturii mprelii: bunurile supuse
mprelii, calitate de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecruia i creanele nscute din
starea de proprietate comun pe care coproprietarii le au unii fa de alii. Dac se mparte o
motenire, instana va mai stabili datoriile transmise prin motenire, datoriile i creanele
comotenitorilor fa de defunct, precum i sarcinile motenirii.
Dispoziiile articolului 6736 arat: Dac pentru formarea loturilor sunt necesare
operaii de msurtoare, evaluare i altele asemenea, pentru care instana nu are date
suficiente, ea va da o ncheiere prin care va stabili elementele artate la art. 6735 alin. 1,
ntocmind n mod corespunztor minuta prevzut de art. 258....
n conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost modificate prin
Legea nr. 219/2005, ncheierea de admitere n principiu poate fi atacat cu apel sau, dup caz, cu
recurs odat cu fondul, fiind supus acelorai ci de atac ca i hotrrea dat asupra fondului
procesului.
Apreciem c era mai potrivit soluia adoptat anterior Legii nr. 219/2005, n
conformitate cu care ncheierea de admitere n principiu putea fi atacat separat cu apel, pn la
pronunarea hotrrii de partaj, dac apelul privea stabilirea calitii de coproprietar, cota-pare ce
se cuvine fiecruia ori masa bunurilor supuse mprelii. Dac sub aspectul elementelor
specificate mai sus, ncheierea de admitere n principiu nu era atacat cu apel, ele nu mai puteau
fi supuse apelului o dat cu hotrrea asupra fondului procesului. Acest lucru ntrea caracterul
interlocutoriu al acestei ncheieri. Deschiderea unei ci de atac separate mpotriva ncheierii de
admitere n principiu ar fi fost de natur s ordoneze procesul de partaj i s contribuie la
scurtarea duratei acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire n articolul 6736 C. proc. civ. este o expertiz ce este
necesar formrii loturilor. Dac pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a ntinderii drepturilor
coprtailor, a creanelor reciproce ale coprtailor, a datoriilor i sarcinilor motenirii este
nevoie de efectuarea unor lucrri de evaluare ori de prerea unor specialiti, se vor efectua
expertize n acest scop, anterior pronunrii ncheierii de admitere n principiu.
Regula stabilit de lege pentru efectuarea partajului este aceea a mprelii n natur,
astfel cum stabilesc dispoziiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se arat c n temeiul
celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiai articol, instana trebuie s procedeze la formarea
loturilor i la atribuirea lor. n cazul n care loturile nu sunt egale n valoare, ele se ntregesc
printr-o sum de bani (sult).

55
 Dispoziiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care trebuie s
le aib instana n vedere la formarea loturilor: acordul prilor, mrimea cotei-pri ce se cuvine
fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor, faptul
c unii coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul
coproprietarilor. La aceste criterii, n cazul n care partajul se face n cadrul contestaiei la
executare, considerm c trebuie adugat criteriul calitii de debitor n urmrirea ce se contest.
Astfel, n cazul n care cotele-pri sunt egale ori apropiate, chiar dac debitorul urmrit are o
cot mai mic din dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem c se impune ca atribuirea
bunului s se fac n favoarea coprtaului debitor, iar astfel, ca urmare a efectului retroactiv al
partajului, actele de executare s fie meninute, iar ansele de realizare a creanei ce se execut
silit s fie mai ridicate.
n cazul n care mpreala n natur a unui bun nu este posibil sau ar cauza o scdere
important a valorii acestuia ori i-ar modifica n mod pgubitor destinaia economic, la cererea
unuia dintre coproprietari, instana, prin ncheiere, i poate atribui provizoriu ntregul bun. Dac
mai muli coproprietari cer s li se atribuie bunul, instana va ine seama de criteriile prevzute la
art. 6739. Prin ncheiere ea va stabili i termenul n care coproprietarul cruia i s-a atribuit
provizoriu bunul este obligat s depun sumele ce reprezint cotele-pri cuvenite celorlali
coproprietari.
Dac coproprietarul cruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, n termenul stabilit,
sumele cuvenite celorlali coproprietari, instana, prin hotrrea asupra fondului procesului, i va
atribui bunul.
n cazul n care coproprietarul nu depune n termen sumele cuvenite celorlali
coproprietari, instana va putea atribui bunul altui coproprietar, n condiiile prezentului articol.
La cererea unuia dintre coproprietari instana, innd seama de mprejurrile cauzei,
pentru motive temeinice, va putea s-i atribuie bunul direct prin hotrrea asupra fondului
procesului, stabilind totodat sumele ce se cuvin celorlali coproprietari i termenul n care este
obligat s le plteasc.
n cazul n care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, dei acesta a
fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, n termenul stabilit, sumele cuvenite celorlali
coproprietari, instana, prin ncheiere, va dispune vnzarea bunului, stabilind totodat dac
vnzarea se va face de ctre pri prin bun nvoial ori de ctre executorul judectoresc.

56
 Dac s-a dispus ca vnzarea bunului s se fac de pri prin bun nvoial, instana va
stabili i termenul n care aceasta va fi efectuat. Termenul nu poate fi mai mare de 6 luni. La
mplinirea termenului prile vor prezenta instanei dovada vnzrii.
n cazul n care vnzarea prin bun nvoial nu se realizeaz n termenul prevzut de alin.
2 al art. 67311 din Codul de procedur civil, instana, prin ncheiere, va dispune ca vnzarea s
fie efectuat de executorul judectoresc.
ncheierile prin care se dispune vnzarea bunurilor supuse mprelii pot fi atacate separat
cu apel. Dac nu au fost astfel atacate, aceste ncheieri nu mai pot fi supuse apelului o dat cu
hotrrea asupra fondului procesului.
Dup rmnerea irevocabil a ncheierii prin care s-a dispus vnzarea bunului de ctre
executorul judectoresc, acesta va proceda la efectuarea vnzrii la licitaie public.
Executorul va fixa termenul de licitaie, care nu va putea depi 30 de zile pentru bunurile
mobile i 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii ncheierii, i va ntiina
coproprietarii despre data, ora i locul vnzrii.
Pentru termenul de licitaie a bunurilor mobile executorul va ntocmi i va afia publicaia
de vnzare cu cel puin 5 zile nainte de acel termen.
n cazul vnzrii unui bun imobil, executorul va ntocmi i va afia publicaia de vnzare
cu cel puin 30 de zile nainte de termenul de licitaie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni ca vnzarea
bunurilor s se fac la orice pre oferit de participanii la licitaie.
Efectele partajului. Indiferent c este voluntar ori judiciar, partajul are aceleai efecte.
Prin partaj, ntre fotii coprtai nceteaz starea de indiviziune, astfel c n schimbul
cotei-pri pe care o deineau din dreptul de proprietate comun, dobndesc un drept exclusiv (fie
un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei pri materiale determinate dintr-un bun, fie un
drept de crean la ncasarea unei sume de bani sulta -).
Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. n conformitate cu prevederile art. 786
din Codul civil, coprtaul cruia i s-a atribuit un bun la mpreal, este considerat c a fost
titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra acelui bun de la momentul naterii strii de
indiviziune. Coprtaul care nu obine un anumit bun la partaj, este considerat c nu a fost nici un
moment titular al vreunui drept asupra acelui bun.
Partajul produce i efectul garaniei coprtailor. Astfel, dac unul din coprtai este
evins de ctre o ter persoan cu privire la un bun obinut la partaj, iar cauza eviciunii este

57
anterioar mprelii, ceilali coprtai sunt inui s-l despgubeasc. Este vorba de o situaie n
care autorul coprtailor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel c este firesc ca
mpreala s fie refcut cu excluderea de la masa de mprit a bunului cu privire la care s-a
produs eviciunea din partea terului, pentru a se restabili echivalena loturilor coprtailor.
Pentru ncasarea sultei i a daunelor rezultnd din obligaia de garanie a coprtailor,
coprtaii creditori se bucur de privilegiul coprtailor, care este un privilegiu special. Acest
privilegiu se exercit asupra bunurilor pe care coprtaii debitori le-au obinut la partaj. Pentru
conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, n conformitate cu prevederile art. 1741 din
Codul civil, acesta trebuie nregistrat n registrul de publicitate imobiliar (n prezent, este vorba
de Partea a III-a a crii funciare) n termen de 60 de zile de la data actului de mpreal (data
actului de partaj voluntar sau data rmnerii irevocabile a hotrrii de partaj). Nici o ipotec i
nici un alt drept real constituit asupra imobilului n interiorul acestui termen, nu sunt opozabile
coprtaului titular al privilegiului care efectueaz formalitatea de publicitate imobiliar n
termen.
Intervenia creditorilor la partaj are efect de poprire. n consecin, prin efectul
participrii creditorilor la mpreal, partea ce revine debitorului la partaj este poprit n folosul
creditorilor intervenieni (indiferent c este vorba de bunuri materiale ori de sulta n bani datorat
de ctre ceilali coprtai). Pn la plata creanei ctre creditorul intervenient, nici o predare de
bunuri i nici o plat fcut de ctre un coprta (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este
opozabil creditorului intervenient.
Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceasta are ca obiect bunurile care prin
natura sau destinaia lor sunt folosite de mai muli coproprietari, fiindc sunt accesorii ale unor
bunuri ce se afl n proprietate exclusiv.
Coproprietarii pot exercita toi acte de folosin asupra bunurilor ce formeaz obiectul
drepturilor de proprietate pe cote-pri forate i perpetue, cu respectarea urmtoarelor limite:
- folosina s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari;
- folosina trebuie exercitat numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost afectat bunului
comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu:
a) proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe locuine sau alte spaii dect
locuinele, ce aparin unor proprietari diferii;

58
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou fonduri nvecinate
(drumuri, poteci, fntni care servesc pentru folosirea a dou imobile nvecinate, n msura n
care se afl chiar pe linia de despritoare dintre cele dou proprieti);
c) despriturile comune, adic zidul comun, anul comun sau gardul comun.
ncetarea coproprietii are loc n urmtoarele situaii:
- prin dispariia imobilului;
- atunci cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale devin
proprietatea unui singur titular;
- prin expropriere.
n mod excepional proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu poate nceta prin
partaj.
Proprietatea comun n devlmie. n cazul acestei forme de proprietate comun,
coproprietarii nu-i cunosc ntinderea cotei-pri din dreptul de proprietate, acest lucru avnd loc,
eventual, numai n cazul lichidrii coproprietii.
n prezent, singurul caz de proprietate comun n devlmie este proprietatea comun a
soilor. n dreptul romnesc a mai existat proprietatea devlma a obtilor steti.
Dreptul de proprietate comun devlma a soilor este de natur legal i i are temeiul
n comunitatea de bunuri a soilor. Bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul cstoriei
sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Exercitarea dreptului de proprietate de
ctre soi const n faptul c acetia administreaz i folosesc mpreun bunurile comune, dup
cum tot mpreun pot dispune de ele, n conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului
35 din Codul familiei.
n legtur cu exerciiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce fac parte din
comunitatea de bunuri a soilor, n conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I din Codul
familiei, opereaz mandatul tacit reciproc, adic orice act (de administrare, de folosin i chiar
de dispoziie) poate fi efectuat de ctre un singur so, prezumndu-se c are i consimmntul
celuilalt so, i c l reprezint pe acesta din urm n respectiva tranzacie. n conformitate cu
prevederile art. 35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru nstrinarea ori grevarea cu
sarcini a bunurilor comune terenuri i construcii, un so are nevoie i de consimmntul celuilalt
so. Nesocotirea acestei reguli sancioneaz actul de dispoziie cu nulitatea relativ ce poate fi
invocat numai de ctre soul care nu a manifestat consimmntul la respectiva operaiune
juridic.

59
 ntrebri
Prezentai efectele proprietii rezolubile.
Care este regimul juridic al actelor juridice efectuate n timpul ct un bun face obiectul
proprietii comune pe cote-pri obinuit sau temporar.
Care sunt modurile de ncetare a proprietii comune pe cote-pri forat i perpetu?

60
 Capitolul al V-lea. Dezmembrmintele dreptului de proprietate

Obiective
S se identifice i s se descrie drepturile reale dezmembrminte ale dreptului de
proprietate.
S se nsueasc particularitile regimului juridic aplicabil fiecrui dezmembrmnt n
parte.

Prin dezmembrmnt al dreptului de proprietate se nelege separarea atributelor i

exercitarea lor de ctre alte persoane.
Constituirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate este aplicabil numai
proprietii private.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie i dreptul de folosin agricol
reglementat de Legea nr. 18/1991.

1. Dreptul de uzufruct.

1.1. Definiie, caractere juridice i coninut. Dreptul de uzufruct este dreptul real
principal, care confer titularului su n mod temporar posesia i folosina asupra bunului ce
aparine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor dou atribute, n aceleai condiii ca i
proprietarul, cu obligaia de a conserva substana bunului dat n uzufruct.
Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real (art. 479 i 517 Cod civil)
- este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arat c uzufructul
constituit n favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea uzufructuarului, iar art. 559 Cod
civil dispune c uzufructul acordat n favoarea unei persoane juridice are o durat de cel mult 30
de ani. Caracterul temporar este ntrit de dispoziiile potrivit crora neuzul continuu i total timp
de 30 de ani, duce la stingerea uzufructului.
- constituie un drept de folosin. Uzufructuarul dobndete dreptul de folosin asupra
lucrului altuia, adic prerogativa de a ntrebuina lucrul i de a-i culege fructele.
- este un drept incesibil; nsui dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. n schimb, beneficiul
(emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce nseamn c toate obligaiile rmn n sarcina

61
uzufructuarului i nu trec la beneficiarul cesiunii exerciiului dreptului de uzufruct. Tot astfel,
toate cazurile ce ncetare a uzufructului vor fi apreciate n persoana uzufructuarului i nu n
raport cu beneficiarul emolumentului uzufructului.

1.2. Bunurile asupra crora se poate constitui uzufructul

Potrivit art. 520 Cod civil: uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i
imobile.
Dat fiind c pentru uzufructuar se nate obligaia de conservare a substanei, bunurile date
prin uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; ns, prevederea de la art. 526 Cod civil arat c s-ar
putea constitui uzufructul i asupra bunurilor consumptibile. n asemenea caz, uzufructuarul
devine proprietarul lucrurilor date n uzufruct, avnd obligaia ca la ncetarea uzufructului, s
restituie bunul de aceeai calitate i cantitate.
n cazul n care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se deterioreaz prin
folosirea lor normal, uzufructuarul este inut doar la restituirea bunului n starea n care se afl la
momentul stingerii acestui drept.
Din punct de vedere al ntinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu particular,
poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin motenire) sau cu titlu universal (de exemplu, prin
testament). Aceast clasificare prezint interes n rezolvarea problemei repartizrii datoriilor pe
care nudul proprietar le are n legtur cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect i o
universalitate de fapt.

1.3. Modurile de constituire a uzufructului

Potrivit Codului civil, uzufructul se poate constitui prin: a) lege; b) voina omului;
c c) uzucapiune.
1) Fa de modificrile aduse Codului civil, n prezent, nu mai este aplicabil constituirea
uzufructului prin lege.
2) Prin voina omului poate nsemna fie prin convenie, fie prin testament. n cazul
constituirii prin convenie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea
poate fi: direct, cnd proprietarul reine nuda proprietate i transfer uzufructul, posesia i
folosina (rmne dispoziia); prin retenie, cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate,
pstrndu-i posesia i folosina; se nstrineaz att uzufructul, ct i nuda proprietate la
dobnditori diferii.

62
 n toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenie, pentru opozabilitatea fa de
teri a acestui drept real, se impune ndeplinirea formalitilor pentru publicitatea imobiliar.
n cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variant de constituire
direct, cnd motenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar legatarului i se transmite
uzufructul sau o variant de constituire indirect, cnd motenitorilor legali li se transmite
uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. n toate cazurile de constituire prin testament, trebuie
s se respecte dispoziiile legale referitoare la neafectarea rezervei succesorale, dat fiind c
rezerva succesoral se acord motenitorilor legali rezervatari n plin proprietate (nu este admis
a fi grevat de dezmembrminte ale dreptului de proprietate).
Uzufructul constituit prin testament poate fi pur i simplu, pe termen sau sub condiie.
3) Dac se poate dobndi nsi proprietatea prin uzucapiune, este posibil dobndirea i
a acestui dezmembrmnt. Pentru dobndirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune, uzucapantul
trebuie s exercite o posesie util sub nume de titular al dreptului de uzufruct.
Este o ipotez permis de lege, ns, astfel cum s-a artat n literatura de specialitate, sunt
anse mici de a ntlni n practic un asemenea caz, atta timp ct persoanele ce nu au un drept
asupra unui imobil neleg s posede sub nume de proprietar, iar prin uzucapiune vor dobndi
dreptul de proprietate i nu numai un dezmembrmnt cum este dreptul de uzufruct.
n cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobndit prin posesia de bun-credin n
conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil.

1.4. Drepturile uzufructuarului:

1) dreptul de a cere predarea n folosin a bunului. n cazul refuzului predrii bunului, avem la
ndemn 2 aciuni: o aciune confesorie de uzufruct (asemntoare cu aciunea n
revendicare), care este o aciune real, ntemeiat pe nsui dreptul real (termenul de
prescriere este de 30 de ani); o aciune personal, izvort din convenia de constituire a
uzufructului (termenul de prescriere este de 3 ani);
2) dreptul de a se folosi de lucru i de a culege fructele. Se face distincie ntre fructele naturale
i industriale pe de o parte, i fructele civile pe de alt parte; astfel, fructele naturale i
industriale se dobndesc prin percepere, iar n consecin, fructele care au rmas neculese de
proprietar la momentul predrii uzufructului, vor fi culese de ctre uzufructuar. Fructele
civile, pentru c se dobndesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii
dreptului, indiferent de data primirii bunului n folosin;
63
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului;
4) folosirea aciunii posesorii pentru aprarea uzufructului;
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipotez greu de ntlnit n practic; n
primul rnd, creditorii ar fi foarte reticeni de a primi numai o ipotec a uzufructului, iar n al
doilea rnd, interesul dobndirii prin licitaie public a unui drept de uzufruct poate fi foarte
sczut datorit caracterului temporar al dreptului de uzufruct. Este evident c n urma
valorificrii ipotecii asupra uzufructului, adjudecatarul va dobndi doar exerciiul dreptului
de uzufruct (emolumentul), iar acesta este supus cauzelor i condiiilor de ncetare a
uzufructului care vor rmne operante raportat la persoana uzufructuarului.

Obligaiile uzufructuarului. Obligaiile acestuia sunt mprite n funcie de momentul

intrrii n exerciiul dreptului de uzufruct.
1) obligaii nainte de intrarea n exerciiul dreptului de uzufruct:
a) de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i un proces-verbal de constatare a strii
materiale a imobilelor. n cazul n care uzufructuarul refuz ntocmirea acestor acte,
proprietarul, la rndul su, poate refuza predarea lucrurilor date n uzufruct. Dac
totui, bunurile au fost predate fr ntocmirea acestor formaliti, se presupune c
lucrurile au fost date n stare bun;
b) obligaia de a da cauiune sau garanie. Cauiunea poate fi personal sau real.
Cauiunea personal const n aducerea angajamentului unei alte persoane garant -
c va ndeplini cu patrimoniul su obligaiile ce revin uzufructuarului; cauiunea real
reprezint constituirea unor dreptului asupra unor bunuri determinate (gaj, ipotec).
Bunurile pot fi ale uzufructuarului sau ale unor teri. Proprietarul care constituie
uzufructul, l poate scuti pe uzufructuar de aceast obligaie. Nu se pune problema
constituirii de garanii, atunci cnd constituirea uzufructului are loc ca urmare a unei
convenii prin retenie.
2) obligaii n timpul exercitrii dreptului de uzufruct:
a) folosina lucrului dat n uzufruct i anume: s ntrebuineze lucrul ca un bun
proprietar, ceea ce nseamn c are obligaia de a efectua reparaii mici la lucrurile
date n uzufruct. Reparaiile mari privesc structura bunului i revin proprietarului, iar

64
 reparaiile mici sunt simplele reparaii de ntreinere. Uzufructuarul este inut s se
conformeze modului de folosin stabilit de ctre nudul proprietar i obiceiul locului;
b) de a aduce la cunotina nudului proprietar orice nclcare sau uzurpare a dreptului
acestuia. Cel mai indicat mod de a ndeplini aceast obligaie este de a expedia o
notificare prin intermediul executorului judectoresc, precum i de a efectua artarea
titularului dreptului n cadrul procesului n care ar fi chemat uzufructuarul i n care
s-ar discuta problema dreptului de proprietate asupra bunurilor ce formeaz obiectul
dreptului de uzufruct;
c) s suporte sarcinile anuale ale fondului, adic impozite, taxe, primele de asigurare
(care se pltesc din veniturile bunului);
d) s contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea obligaie o
au numai uzufructuarii crora li s-a constituit dreptul cu titlu gratuit, cu excepia
uzufructului cu titlu particular. Acestora din urm li se poate stabili o asemenea
obligaie numai prin instituirea unei sarcini ca modalitate a actului de liberalitate.
Modaliti de ndeplinire a obligaiei:
- atunci cnd uzufructuarul pltete datoria la ncetarea uzufructului, nudul proprietar i va
restitui suma pltit;
- dac nudul proprietar pltete datoria cu alte bunuri dect cele date n uzufruct, uzufructuarul
este inut s-i plteasc dobnda corespunztoare sumei pn la ncetarea dreptului de uzufruct;
- nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra crora s-a constituit uzufructul, situaie n
care relativ la bunurile vndute de proprietar, uzufructul nceteaz;
e) de a suporta cheltuielile de judecat, impuse de susinerea proceselor referitoare la
folosina bunului.

1.5. Drepturile nudului proprietar:

1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului;

2) de a efectua lucrrile de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaiului construit);
3) dreptul de a exercita toate aciunile ce intereseaz dreptul de proprietate (aciunea n
revendicare; aciuni posesorii);
4) dreptul de a culege productele;
5) dreptul de a ncasa indemnizaia de asigurare n caz de distrugere a lucrului;

65
6) dreptul de a introduce aciune mpotriva uzufructuarului, pentru ca acesta s-i execute
obligaiile n cursul uzufructului.

Obligaiile nudului proprietar:

1) obligaia negativ de a nu stnjeni pe uzufructuar n exercitarea dreptului su;
2) obligaia de garanie pentru eviciune n cazul uzufructului care este constituit cu titlu oneros.

1.6. Stingerea uzufructului.

Cauze:
a) moartea uzufructuarului;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit
c) dobndirea de ctre uzufructuar a nudei proprieti (de exemplu, uzufructuarul motenete pe
nudul proprietar);
d) neuzul trebuie s fie complet i continuu pe durata a 30 de ani;
e) pieirea total a lucrului;
f) renunarea uzufructuarului la dreptul su;
g) uzucapiunea n favoarea unui ter;
h) abuzul de folosin (nu opereaz de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, atunci cnd
uzufructuarul aduce stricciuni lucrului sau l las s se degradeze, nudul proprietar poate
introduce aciune n justiie;
i) rezolvarea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33 /1994, privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public, n momentul trecerii bunului imobil n
domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual, uzufructuarul poate primi o just i
prealabil despgubire ca urmare a exproprierii imobilului ce a fcut obiectul uzufructului.

1.7. Lichidarea uzufructului. Operaiuni intervenite dup stingerea uzufructului, care

conduc la nlturarea tuturor efectelor pe care le-a produs ntre nudul proprietar i uzufructuar:
- uzufructuarul nu are dreptul s mai culeag fructele industriale care erau neculese la
momentul intervenirii cauzei de stingere a uzufructului;
- uzufructuarul are obligaia de a restitui lucrul n starea n care l-a primit. Excepie, n cazul
lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinei, predarea va avea loc n starea n care acestea se

66
 gsesc n momentul stingerii uzufructului (de exemplu, mobilierul, draperiile dintr-o cas ce
a fost dat n uzufruct);
- uzufructuarul are obligaia de despgubire n caz de deteriorare sau pieire a lucrului din culpa
sa;
- n cazul n care uzufructuarul a pltit datoriile nudului proprietar, acesta din urm este inut s
restituie uzufructuarului sumele pltite;
- uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii mbuntirilor aduse lucrului dat n
uzufruct, chiar dac a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de sancionare a relei
credine a uzufructuarului, care profitnd de posesia imobilului, execut lucrri de
construcie. n raporturile dintre nudul proprietar i uzufructuar nu se aplic regulile
accesiunii artificiale.

2. Dreptul de uz i de abitaie.

Dreptul de uz este dreptul real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de lucru i
poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal i n consecin, acesta nu poate fi cedat i nici
nchiriat. Nu trebuie fcut confuzie ntre nchirierea dreptului de uz, pe de-o parte i nchirierea
bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de uz, pe de alt parte. Dac nchirierea dreptului de uz
este inadmisibil, nchirierea bunurilor este permis, pentru c este una din modalitile de
punere n valoare a bunurilor, prin producerea de fructe civile.
Dac la uzufruct era permis cedarea beneficiului (emolumentului) uzufructului, datorit
caracterului strict personal al dreptului de uz, n cazul acestuia nu este admisibil nici o astfel de
cesiune.
Modul de constituire, drepturile i obligaiile uzuarului, precum i cauzele de stingere
sunt cele de la dreptul de uzufruct.

Dreptul de abitaie este dreptul real principal, dezmembrmnt al dreptului de

proprietate, n virtutea cruia o persoan poate s locuiasc ntr-un imobil proprietatea altuia.
Dreptul de abitaie poate fi: convenional sau legal.
Dreptul de abitaie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar n mod excepional,
se poate nchiria o parte a imobilului care i prisosete titularului dreptului de abitaie (regula este
valabil numai n cazul dreptului de abitaie constituit prin convenie).
67
 Dreptul de abitaie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu privire la
dreptul succesoral al soului supravieuitor, care nu are alt locuin proprie; pn la efectuarea
ieirii din indiviziune i n orice caz cel puin timp de 1 an de la data ncetrii din via a soului
su, are un drept de abitaie asupra casei n care a locuit, dac acesta face parte din succesiune.
Ceilali motenitori cu care soul supravieuitor vine n concurs, pot solicita restrngerea
dreptului de abitaie la o parte din locuin sau pot s-i ofere o alt locuin n care s se mute.
Dreptul su de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete nainte de
efectuarea ieirii din indiviziune.
Nu exist un asemenea drept pentru locuina bun comun; dreptul de abitaie al soului
supravieuitor se nate numai dac locuina era proprietate exclusiv a soului decedat.

3. Dreptul de servitute.

3.1. Definiie i caractere juridice.

Potrivit art. 576 Cod civil: servitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru
uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn. Dreptul de servitute este un drept real asupra
lucrului altuia.
Caractere juridice:
1) Dreptul de servitute presupune dou imobile aparinnd la doi proprietari diferii i
anume fondul dominant ce aparine titularului servituii i fondul aservit care aparine celui
cruia dreptul este grevat de servitute;
2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit n favoarea i se exercit asupra
imobilelor prin natura lor;
3) servitutea este un accesoriu al fondului cruia i profit, urmnd soarta acestuia;
4) servitutea este un drept perpetuu;
5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituit pentru ntreg imobilul i n
favoarea tuturor coproprietarilor.

3.2. Clasificare:
a) dup modul constituirii lor sunt:
servitui naturale acestea decurgnd din situaia natural a locului- conform legii;
servitui legale adic prevzute n mod expres de lege;

68
 servitui stabilite prin fapta omului sunt acelea constituite prin convenie, testament ori
uzucapiune.
b) dup obiectul lor sunt:
servitui pozitive sunt acelea care acord dreptul titularului s desfoare activiti asupra
fondului aservit (de exemplu:servitutea de trecere de a lua ap din fntn)
servitui negative sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite limitri n
exerciiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).
c) dup cum sunt stabilite n folosul unei cldiri ori a unui teren:
servitui urbane (pentru cldiri);
servitui rurale (pentru terenuri).
d) dup cum impun sau nu faptul actual al omului:
servitui continue nu impun faptul actual (exemplu: servitui privind distana construciilor);
servitui necontinue care impun faptul actual al omului (exemplu: servituile de trecere).
e) dup cum se cunosc prin semne exterioare:
servitui aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonat);
servitui neaparente nu exist semne exterioare.
f) din combinarea ultimilor dou clasificri rezult dou categorii mixte de servitui:
servitui continue i aparente;
servitui continue i neaparente;
servitui necontinue i neaparente.
Interesul clasificrii este dat de mprejurarea c numai servituile continue i aparente pot
fi dobndite prin uzucapiune.

3.3. Servituile naturale

Servituile naturale decurg din situaia natural a locurilor. Servituile naturale, aa cum s-
a artat n literatura juridic, nu sunt veritabile servitui, ci mai degrab sunt fie restricii ale
dreptului de proprietate, fie prerogative ale proprietarului.
Servituile naturale sunt:
- servitutea de scurgere a apelor naturale Potrivit art. 578 Cod civil, locurile inferioare sunt
supuse apelor care curg n mod natural, fr intervenia omului, de pe locurile superioare, iar
proprietarul fondului inferior nu are dreptul s ridice stavile care s opreasc aceast scurgere, i

69
proprietarul fondului superior nu-i este ngduit s fac nici o lucrare spre agravarea
servituilor fondului inferior.
- servitutea izvoarelor art. 579 Cod civil stabilete principiul c proprietarul care are un izvor
pe proprietatea sa s-l ntrebuineze, fr ns a avea dreptul s vtame dreptul pe care
proprietarul unui alt fond l-ar fi dobndit cu privire la folosirea acelui izvor. Proprietarul
izvorului nu poate schimba cursul cnd acesta d apa necesar locuitorilor unei comune, sat sau
ctun.
- servitutea de grniuire art. 584 Cod civil prevede c orice proprietar poate obliga pe vecinul
su s procedeze la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile de grniuire sunt suportate
n proporie egal.
n cazul n care nu exist acordul proprietarului vecin pentru grniuire, se promoveaz
aciunea n grniuire, care este o aciune real i petitorie. Prin aciune se stabilesc limitele
proprietilor.
Atunci cnd reclamantul pretinde c hotarul s-ar afla pe un anumit alineament, solicitnd
predarea posesiunii a unei pri din teren de ctre prt, grniuirea este dublat de o aciune n
revendicare.
- servitutea de ngrdire oricine i poate ngrdi imobilul ce formeaz obiectul dreptului su
de proprietate, cu singura obligaie de a se respecta servitutea de trecere de care se bucur vecinul
su. n realitate, dreptul de ngrdire nu poate fi privit ca o servitute ci, mai degrab, ca
manifestare a atributelor dreptului de proprietate.

3.4. Servituile legale:

- servitutea privind distana plantaiilor reglementat de art. 607-608 Cod civil prevede c
arborii nali nu pot fi plantai la o distan mai mic de 2 metri de linia de desprire a dou
fonduri, iar celelalte plantaii ori garduri vii, la o distan mai mic de jumtate de metru, n caz
contrar proprietarul vecin putnd cere scoaterea arborilor sau a plantaiilor. Obligaia de a
respecta distana plantaiilor, dispare cnd proprietarul fondului a obinut servitutea contrar,
aceasta putnd fi dobndit i prin uzucapiunea de 30 de ani.
- servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const n
obligaia reciproc a proprietarilor unor fonduri nvecinate de a nu executa pe terenul lor fierrii,
cuptoare, vetre, materiale corosive la o distan mai mic dect cele prevzute n regulamente sau
obiceiul locului.
70
- servitutea de vedere nseamn interdicia de a practica o deschidere n zid ctre imobilul vecin
(ferestre, balcoane) la o distan mai mic de 1,90 metri, dac vederea este direct,
perpendicular, ctre imobilul vecin sau la mai puin de 0,60 metri cnd vederea este oblic fa
de acesta. Se poate dobndi servitutea contrar prin uzucapiune, dar i prin titlu sau prin
destinaia proprietarului.
- servitutea de pictur a streinilor nseamn c orice proprietar are obligaia s-i fac
streaina casei sale n aa fel nct apele ce rezult din precipitaii s nu cad pe terenul vecinului
su.
- servitutea de trecere Potrivit art. 616 Cod civil proprietarul al crui loc este nfundat, care nu
are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su, pentru
exploatarea fondului, cu o ndatorire de-a despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar putea
ocaziona. Aceasta nseamn c: locul care nu are ieire la calea public i locul care prezint o
ieire, dar cu inconveniene grave sau periculoase. S-a precizat n practica judiciar c nu este loc
nfundat, terenul care are o ieire care ar putea deveni practicabil cu anumite cheltuieli. Crearea
servituii trebuie fcut pentru ca trecerea s se fac pe drumul cel mai scurt, nct s pricinuiasc
cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant are obligaia de
despgubire pentru pagubele fcute de fondul aservit prin lipsa de folosinei terenului,
desfiinarea unor construcii sau a unor plantaii. Este posibil acordarea unei suprafee de teren
n schimb (n folosin i nu n proprietate), ns, nu poate fi impus acest lucru fr voina
prilor.
- servitutea aeronautic nseamn c nu se pot ridica nici construcii, nici plantaii n
apropierea zonelor de decolare, precum i n zona obiectivelor care asigur sigurana zborului.
- servitutea din zona de frontier nseamn c este interzis s se ridice construcie la mai puin
de 500 de metri de fia de protecie. De asemenea este interzis s se ridice plantaii nalte la mai
puin de 250 de metri.

3.5. Servituile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituile propriu-zise. Potrivit
art. 620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servitui cu respectarea a dou condiii: s nu
contravin ordinii publice i s nu aib ca obiect prestaii personale.
Modurile de constituire: 1) prin titlu: convenie sau testament (servituile continue i
neaparente se pot constitui numai prin acest mod);

71
 2) prin uzucapiune numai servituile continui i aparente;
posesia servituii trebuie s fie util, iar durata posesiei de 30 de ani;
3) prin destinaia proprietarului. Proprietarul a dou fonduri
stabilete ntre ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dac aceste fonduri ar aparine unor
proprietari diferii.
Condiii pentru existena acestui mod de dobndire:
- cele dou fonduri s fie aceluiai proprietar;
- s existe o stare aparent i caracteristic de servitute;
- starea de fapt s fi fost ntreinut ori meninut de proprietarul anterior al celor dou
fonduri;
- desprirea fondurilor s aib loc fr menionarea unei clauze stingtoare de servitute.

3.6. Exercitarea i aprarea dreptului de servitute.

Analiza exercitrii servituilor face necesar evidenierea drepturilor i obligaiilor care

revin proprietarului celor dou fonduri sau imobile. Drepturile i obligaiile celor doi proprietari
difer n funcie de modul de constituire a fiecrei servitui. Astfel, n cazul servituilor naturale
i a servituile legale, drepturile i obligaiile proprietarilor celor dou imobile sunt reglementate
de lege. Cnd este vorba de o servitute stabilit prin titlu, drepturile i obligaiile sunt cele
stipulate n actul juridic de constituire. Tot astfel, n ipoteza unei servitui dobndit prin
uzucapiune, drepturile i obligaiile n discuie depind de modul n care s-a exercitat posesia pe
durata termenului de prescripie. n sfrit, cnd servitutea a fost constituit prin destinaia
proprietarului, obligaiile proprietarilor sunt acelea care rezult din starea de fapt stabilit ntre
cele dou imobile de ctre cel ce a fost unicul lor proprietar. Totui, este posibil s se rein
existena unor drepturi i obligaii comune i generale n cazul oricrei servitui.

Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant:

Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituii, are dreptul s i se acorde
mijloacele necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrrilor care sunt necesare pentru a se
folosi de servitute i a o pstra. El are obligaia de a exercita servitutea n conformitate cu titlul
constitutiv, fr a face schimbri mpovrtoare pentru proprietarul aservit. Pentru aprarea
servituii, titularul are exerciiul aciunii confesorii i posesorii.

72
 Drepturile i obligaiile fondului aservit: Acesta exercit atributele dreptului de
proprietate cu excepia facultilor interzise prin servitute. Are obligaia s nu micoreze fondul
servituii. Are la ndemn aciunea negatorie pentru a-i apra dreptul de proprietate mpotriva
exerciiului unor pretinse servitui. Are i aciunea posesorie.

3.7. Stingerea servituilor.

Cauze:
- imposibilitatea material de exercitare a servituii de exemplu, servitutea de trecere se va
stinge atunci cnd se schimb condiiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet i continuu timp de 30 de ani; este
aplicabil servituilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci cnd proprietatea celor 2 fonduri aparine aceleiai persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori ndeplinirea condiiei sub care a sub care au fost constituite (titlu sau
servitui prin fapta omului);
- renunarea la dreptul de servitute (renunarea provine de la titularul fondului dominant);
- revocarea, rezoluiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.

4. Dreptul de superficie.

4.1. Definiie i caractere.

Dreptul de superficie reprezint dreptul de proprietate asupra construciei ori a
plantaiei realizate pe terenul altuia i dreptul de folosin al proprietarului lucrrilor asupra
terenului.
Dreptul de superficie reprezint o excepie de la regula accesiunii imobiliare artificiale.
Acesta se nate prin convenia prilor. Constituirea acestuia a fost influenat de reglementrile
restrictive ce au fost adoptate n privina transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres n Codul civil. Dreptul de
superficie a fost consacrat, pn la urm, de ctre legiuitorul romn, prin Legea nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n art. 11 al acestei legi, dreptul de
superficie este enumerat expres printre drepturile reale imobiliare supuse intabulrii n cartea
funciar. De asemenea, este menionat i n art. 22 din Decretul nr. 167/1958, precum i n

73
dispoziiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr. 7/1996, republicat, privind cadastrul i publicitatea
imobiliar.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotodeauna un bun mobil, adic o
suprafa de teren;
- este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia
sau lucrarea ce se afl n proprietarului altei persoane, dect proprietarul terenului; el nu se poate
stinge prin neexercitare; atunci cnd se constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi
constituit i pe o durat determinat;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd
pn la stingerea nsui a dreptului de superficie.
4.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi
dobndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Dobndirea prin uzucapiune are loc n
condiiile prevzute de reglementrile existente n aceast materie.

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu nelegem un act juridic, care
poate fi: o convenie sau un testament.
Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de
superficie asupra terenurilor proprietate particular. Aceste acte juridice trebuie s ndeplineasc
toate condiiile de validitate prevzute de lege.
B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie. Legislaia noastr
consacr un singur drept de superficie care se nate ex lege, adic direct din lege. Astfel, n
interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei, practica judiciar a statuat c toate
construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri
comune. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Ca urmare,
cldirea devine proprietatea n devlmie a celor doi soi, iar terenul pe care s-a construit rmne
mai departe n proprietatea exclusiv a unuia din soi, asupra lui dobndind un drept de folosin
i cellalt so, depotriv constructor.
Aceast soluie corespunde regimului legal al comunitii de bunuri care se aplic
raporturilor patrimoniale dintre soi. ntr-adevr, din moment ce ambii soi ridic o construcie cu
mijloace comune, dreptul fiecruia asupra acesteia trebuie s aib acelai caracter, aplicndu-se
regimul prevzut de art. 30 Codul familiei. n acest caz, dreptul de superficie se dobndete

74
direct n baza prevederilor art. 30 Codul familiei, iar nu pe cale convenional. El este recunoscut
ex lege n favoarea soului neproprietar al terenului.

4.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului su

atributele de posesie, folosin i dispoziie. Posesia i folosina terenului pe care se afl
construcia, plantaia sau lucrarea respectiv se pot exercita n strns i n limitele necesare
exercitrii dreptului de proprietate care intr n alctuirea dreptului de superficie. Superficiarul
are i un drept de dispoziie asupra terenului. Dispoziia material se circumscrie doar cu privire
la posibilitatea de a dispune de substana terenului numai n vederea realizrii construciei,
plantaiei sau lucrrii care urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri
etc.).
n ce privete atributul de dispoziie juridic, este n afar de orice discuie c
superficiarul are dreptul s nstrineze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe
terenul altei persoane, fr consimmntul proprietarului terenului. Cu alte cuvinte, dreptul de
superficie este transmisibil prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit. De asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi:
dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de ipotec.

4.4. Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracter perpetuu, n

sensul c dureaz atta vreme ct exist construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n
proprietatea altei persoane dect proprietarul terenului; el nu se stinge prin neexercitare. Acest
drept nceteaz sau se stinge numai n urmtoarele situaii: cnd construcia, plantaia sau
lucrarea a pierit sau a fost desfiinat de ctre superficiar i cnd proprietarul terenului devine,
indiferent pe ce cale (convenie, succesiune, uzucapiune), i proprietar al construciei, plantaiei
sau lucrrii respective.

ntrebri
Care sunt caracterele dreptului de uzufruct?
Prezentai drepturile i obligaiile ce revine uzufructuarului.
Condiiile constituirii dreptului de abitaie legal.
Prezentai clasificarea servituilor.

75
 Condiiile cerute pentru constituirea servituilor prin fapta omului si importanta acestora
pentru a deosebi dreptul real de servitute de alte drepturi patrimoniale.

Capitolul al VI-lea. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate

Obiective
S se prezinte sistemul modurilor de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte
drepturi reale.
Identificarea categoriilor de moduri de dobndire a dreptului de proprietate ce rezult din
aplicarea criteriilor de clasificare.
Identificarea rolului uzucapiunii n ansamblul modurilor de dobndire i n asigurarea
certitudinii existentei drepturilor reale.

1. Noiune, enumerare i clasificare.

Noiune. Sintagma moduri de dobndire a dreptului de proprietate desemneaz

totalitatea mijloacelor reglementate de lege acte juridice i fapte juridice prin care se poate
dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezint. Unele dintre aceste
mijloace juridice sunt, n acelai timp, i moduri de dobndire a celorlalte drepturi reale, derivate
din dreptul de proprietate, adic a dezmembrmintelor proprietii cum sunt: uzufructul, uzul,
abitaia, servitutea i dreptul de superficie.
Enumerare. Dispoziiile Art. 644-645 din Codul civil prevd c dreptul de proprietate se
poate dobndi prin urmtoarele moduri generale: succesiune, legate, convenie sau contract,
tradiiune, accesiune sau incorporaiune, prescripie achizitiv sau uzucapiune, legat i
ocupaiune.
Aceast enumerare a fost criticat. n primul rnd, este incomplet deoarece unele din
modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pild,
posesia de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea n proprietate a fructelor de ctre
posesorul de bun credin al bunului frugifer i hotrrile judectoreti constitutive de drepturi.
De asemenea, termenul de succesiune, fr nici o alt precizare, desemneaz, att devoluiunea
succesoral legal, ct i devoluiunea succesoral testamentar. Or, ar fi necesar ca legiuitorul s
precizeze c este vorba de succesiunea legal. Aceasta pentru motivul c succesiunea
testamentar este prevzut ca mod distinct de dobndire a proprietii, sub denumirea de legate.

76
Legatele nu sunt altceva dect dispoziii testamentare prin care o persoan fizic dispune de
bunurile sale pentru cauz de moarte. n acelai timp, legea, prin sine nsi, nu constituie un
mod separat, de sine stttor, de dobndire a dreptului de proprietate. Chiar atunci cnd legea
instituie o prezumie de proprietate, temeiul acelei prezumii l constituie, n realitate, tot un fapt
sau act juridic. De exemplu, dei se afirm c dobndirea mobilelor prin posesie de bun
credin, n condiiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa c dreptul de
proprietate se dobndete n temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de bun-credin.
Aceeai soluie este valabil i n cazul dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun-credin al
bunului frugifer, n situaia prevzut de art. 485 Cod civil.
Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate sunt urmtoarele: contractul
sau convenia translativ ori constitutiv de drepturi reale; succesiunea legal; succesiunea
testamentar; uzucapiunea sau prescripia achizitiv; accesiunea; posesia de bun credin a
bunurilor mobile; dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun credin a bunului frugifer;
tradiiunea i ocupaiunea.

Clasificare. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate se clasific n

funcie de mai multe criterii:
A. Dup ntinderea dobndirii exist moduri de dobndire universal sau cu titlu
universal i moduri de dobndire cu titlu particular.
a) modurile de dobndire universal sau cu titlu universal, sunt acelea prin care se
dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune ntr-o universalitate. Este cazul unei
succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur motenitor sau vin doi sau mai
muli acceptani, cu vocaie universal.
b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte i fapte juridice prin care se
dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite n
individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu
particular, accesiunea, hotrrea judectoreasc, posesia de bun credin a unui bun mobil.
B. Dup caracterul dobndirii se clasific n moduri de dobndire cu titlu oneros i cu
titlu gratuit a dreptului de proprietate.
a) Modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete
dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un echivalent, care de

77
cele mai multe ori, const ntr-o sum de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vnzare-
cumprarea, schimbul, renta viager, contractul de ntreinere) i accesiunea.
b) Modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte juridice n temeiul
crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unui echivalent. Fac parte din aceast
categorie: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donaia), uzucapiunea,
succesiunea legal, succesiunea testamentar.
C. Dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate,
distingem: modul de dobndire ntre vii i moduri de dobndire pentru cauz de moarte.
a) Moduri de dobndire ntre vii sau inter vivos, constau n acele mijloace juridice care
sunt destinate s-i produc efectul translativ n timpul vieii prilor, cum sunt contractele
translative de proprietate.
b) Moduri de dobndire pentru cauz de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca
efect transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul morii proprietarului actual, cum
sunt: succesiunea legal i succesiunea testamentar sau legatele.
D. Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii, sunt moduri originare i
moduri derivate de dobndire a proprietii.
a) Modurile originare de dobndire constau n acele mijloace juridice n temeiul crora
dobnditorul unui bun este primul su proprietar, fr s opereze o transmisiune a dreptului de
proprietate de la o persoan la alta, cum sunt: uzucapiunea i accesiunea. n cazul acestor moduri
de dobndire a dreptului de proprietate, dei, n realitate, bunul face obiectul unui drept al celui
ce urmeaz s piard proprietatea, legea privete bunul ca i cum nu ar fi fcut parte din
patrimoniul nici unei persoane.
b) Moduri derivate de dobndire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect
transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta, aa cum el exist n patrimoniul
nstrintorului; n aceast categorie intr contractele, succesiunea legal i succesiunea
testamentar.

2. Convenia sau contractul mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte

drepturi reale.
Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de
a produce efecte juridice. Prezint importan numai acele contracte prin care se transmite un

78
drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real, precum vnzarea-cumprarea,
schimbul, donaia i renta viager.
n conformitate cu art. 971 Cod civil: n contractele ce au ca obiect translaia
proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-
a fcut tradiiunea bunului. Astfel, se consacr principiul consensualismului, ceea ce nseamn
c, n lipsa unei dispoziii exprese a legii care s prevad necesitatea respectrii sau ndeplinirii
unor cerine de form, contractul se consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al
prilor sau solo consensu. n aplicarea acestui principiu, n materia contractului de vnzare-
cumprare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede: Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea
este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit
asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi
numrat.
Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul
acord de voin nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de donaie, Codul civil
prevede obligaia respectrii unei solemniti. Solemnitatea const n forma nscrisului autentic
sau, dup caz, n remiterea material a bunului donat. Tot astfel, terenurile pot fi nstrinate prin
acte ntre vii ncheiate n form autentic, n conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005.
Deci, n aceste situaii, contractul se consider ncheiat numai atunci cnd acordul de
voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic sau, n cazul darurilor manuale, atunci cnd
are loc remiterea material a bunului de la donator la donatar.
De la principiul potrivit cruia transferul sau constituirea dreptului real opereaz n
momentul ncheierii valabile a contractului exist urmtoarele excepii:
a) cnd prin contract s-a stabilit de ctre pri c transferul sau constituirea dreptului real
va avea loc n momentul mplinirii unui termen sau a realizrii unei condiii suspensive;
b) atunci cnd contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real este
amnat pn la data realizrii i predrii lor;
c) n cazul n care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul dreptului de
proprietate are loc numai n momentul individualizrii lor prin msurare, cntrire sau numrare,
operaie ce se realizeaz, de regul, odat cu predarea;

79
 d) n sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare care a fost reglementat de
Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau ori se constituiau numai pe
data intabulrii lor, adic a nscrierii n cartea funciar.

3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv.

3.1. Noiune, reglementare i justificare.

Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de dobndire a proprietii sau a
altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea nentrerupt a acelui lucru n tot
timpul fixat de lege.
n sistemul Codului civil romn n vigoare, uzucapiunea este conceput, alturi de
ocupaiune, ca o prob absolut a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justific din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stpnirea bunului) corespunde dreptului de proprietate;
2) stabilitatea i securitatea juridic impun s se recunoasc efectele posesiei;
3) constituie o sanciune mpotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul fcnd posibil
stpnirea lui de ctre un ter.

3.2. Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la

categoria bunurilor imobile.
Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate
privat, indiferent c titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-
teritorial, o regie autonom, societate comercial cu capital de stat, mixt sau particular ori
persoanele fizice.
Nu pot fi dobndite pe aceast cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public
naional i din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general. Imprescriptibilitatea
acestor bunuri este prevzut expres n art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i art. 11 din Legea nr.
213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune c: Nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de
proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constituie
prevede: Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n msura n care sunt inalienabile,
bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile.

80
 3.3. Uzucapiunea n sistemul Codului civil.
Reglementrile Codului civil cu privire la felurile i condiiile uzucapiunii se aplic
numai n acele teritorii n care publicitatea imobiliar s-a realizat, respectiv nc se realizeaz, cu
titlu tranzitoriu, prin registre de transcripii i inscripii.
Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente n circuitul civil.
Uzucapiunea poate fi de dou feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lung;
b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani sau uzucapiunea scurt.
a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobndi proprietatea bunului prin uzucapiunea
prelungit, posesorul trebuie s ndeplineasc 2 condiii:
- s existe o posesie de 30 de ani;
- posesia s fie util, adic s nu fie afectat de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurt presupune ndeplinirea urmtoarelor condiii:
- s existe o posesie util;
- posesia util s se ntemeieze pe un just titlu;
- posesia s dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia s fie de bun-credin.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva dect
proprietarul (de exemplu, vnzare-cumprare, donaie, contract de ntreinere). Un act nul absolut
nu poate constitui just titlu.
Buna-credin a posesorului const n convingerea greit a posesorului c a dobndit de
la adevratul proprietar. Buna-credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesie.
Termenul de 10 pn la 20 de ani se determin pentru fiecare caz n parte, astfel:
- termenul este de 10 ani atunci cnd proprietarul imobilului are domiciliul n aceeai
circumscripie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci cnd proprietarul imobilului locuiete n raza teritorial a
altei Curi de apel dect cea n care se afl imobilul.
- n cazul n care proprietarul imobilului a locuit parte de timp n aceeai circumscripie
teritorial de Curte de apel cu a imobilului i parte de timp, ntr-o alt circumscripie, pentru
fiecare an de absen din cei 10, se cere s treac 2 ani ct are domiciliul n circumscripia
unei alte curi de apel dect cea a imobilului.

81
 3.4. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. n unele teritorii ale rii Transilvania,
Banat i Bucovina unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliar prin cri funciare
prevzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementat diferit.
Legea nr. 115/1938 reglementeaz n art. 27 i art. 28 dou cazuri de uzucapiune:
uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular.
A. Uzucapiunea tabular. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede c n cazul n care s-
au nscris drepturi fr cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi reale pot
fi dobndite dac titularul nscris n cartea funciar a posedat imobilul cu bun-credin, potrivit
legii, timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poart denumirea de uzucapiune tabular sau prin convalescena
titlului. Expresia de uzucapiune tabular este de natur a evidenia faptul c dreptul de
proprietate sau alt drept real ce se dobndete, este deja nscris sau intabulat n cartea funciar pe
numele uzucapantului. Se afirm c se realizeaz prin convalescena titlului, pentru faptul c
titlul pe baza cruia s-a fcut intabularea, dei nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se
cur de viciile sale, se vindec, devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este i termenul
n care se prescriu toate aciunile de carte funciar prin care s-ar mai putea contesta validitatea
nscrierii n cartea funciar. n acest fel, starea de aparen tabular creat prin intabulare, se
consolideaz punndu-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte
retroactive, de la data intabulrii acelui drept n cartea funciar.
B. Uzucapiunea extratabular. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede c
posesorul unui bun imobil care l-a posedat, n condiiile legii, timp de 20 de ani de la moartea
proprietarului nscris n cartea funciar, va putea cere intabularea dreptului n favoarea sa, n
temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere nscrierea dreptului su, cel ce a posedat un bun
nemictor n condiiunile legii, timp de 20 ani, socotii de la nscrierea n cartea funciar a
declaraiei de renunare la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabular este dat de mprejurarea c dobndirea dreptului
de proprietate de ctre posesorul imobilului are loc fr s fi fost intabulat, la nceperea posesiei,
n cartea funciar.
Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului intabulat n cartea funciar s fie decedat ori s existe o declaraie de
renunare la proprietate;

82
 - uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului
tabular ori de la data declaraiei de renunare la proprietate;
- posesia s fie util, indiferent de buna-credin sau reaua-credin a posesorului.
Intabularea dreptului real dobndit de uzucapant are loc potrivit procedurii reglementate
de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de intabulare se adreseaz
Biroului de carte funciar din raza teritorial a judectoriei de la locul siturii imobilului i va fi
publicat prin afiare, pentru ca cei interesai s poat face opoziii. Dac n termen de o lun, nu
s-au fcut opoziii, registratorul de la biroul carte funciar va dispune, prin ncheiere, intabularea
dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune. Atunci cnd s-au fcut opoziii, ele se noteaz
n cartea funciar i cauza se va trimite instanei de judecat spre soluionare.

3.5. Jonciunea posesiilor

Regula exprimat de art. 1859 C.civ. este aceea a autonomiei posesiilor, n sensul c
fiecare posesor ncepe n persoana sa o nou posesie.
Prin excepie art. 1860 C.civ. recunoate facultatea jonciunii posesiilor, adic
posesorul actual pentru a opune prescripia achizitiv, poate aduga la timpul posesiei sale durata
de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului su.
Pentru a opera jonciunea posesiilor, trebuie ndeplinite dou condiii:
- s fie o posesie propriu-zis;
- posesorul actual s fie un succesor n drepturi a posesorului anterior (ex. dobndire prin
motenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot ntlni urmtoarele situaii:
a) posesia dobnditorului este de bun-credin i cu just titlu, iar a autorului de rea-
credin. n aceast situaie exist dou posibiliti: de a ncepe o nou prescripie de la 10
la 20 de ani; de a opera jonciunea posesiilor, situaie n care va opera uzucapiunea de 30
de ani are interes pentru aceast jonciune a posesiilor atunci cnd timpul rmas pn la
ndeplinirea termenului de 30 de ani ar fi mai mic dect timpul necesar ndeplinirii
uzucapiunii de scurt durat;
b) cnd posesia dobnditorului este de rea-credin, iar cea a autorilor este cu bun-credin
i just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent c se folosete numai de
timpul posesiunii sale ori recurge la jonciunea posesiilor acest ultim caz se devanseaz
termenul de ncepere a curgerii termenului de prescripie achizitiv;

83
 c) cnd posesia dobnditorului este de aceeai natur cu a autorilor, dup caz, va opera fie
uzucapiunea scurt fie cea de lung durat. Eventuala invocare a jonciunii posesiilor va
devansa termenul de ncepere a curgerii termenului de prescripie achizitiv.

3.6. Modul de calcul a termenului este al comutaiei intermediare ziua n care ncepe
prescripia nu se ia n calcul, ns ultima zi se ia n calcul.

3.7. ntreruperea i suspendarea prescripiei.

ntreruperea prescripiei, poate fi: natural i civil.
a) ntreruperea natural a prescripiei achizitive se realizeaz n dou situaii:
- cnd posesorul este i rmne lipsit de folosina lucrului, fie de adevratul proprietar, fie
de o ter persoan timp de 1 an;
- cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau
destinaiei sale.
b) ntreruperea civil a prescripiei achizitive. Cauzele de ntrerupere au fost considerate
comune cu cele aplicabile la materia prescripiei extinctive:
- recunoaterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare n judecat este vorba de aciunea n revendicare, chiar dac a fost
introdus la o instan necompetent;
- actul nceptor de executare (exemplu: somaia de executare n procedura executrii
silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). n cazul prescripiei achizitive, act
nceptor de executare l constituie cererea de executare a hotrrii definitive i irevocabile
obinute de ctre proprietar n aciunea n revendicare. Acest act are drept efect ntreruperea a
dou prescripii: pe de-o parte prescripia dreptului de a cere executarea silit a respectivei
hotrri, iar pe de alt parte prescripia achizitiv ce a nceput s curg n favoarea prtului
posesor de la data rmnerii irevocabile a sentinei.
Prescripia nu este ntrerupt dac s-a pronunat ncetarea procesului, dac cererea de
chemare n judecat sau de executare a fost respins, anulat sau dac s-a perimat, ori dac cel
care a fcut-o a renunat la ea.
Suspendarea prescripiei nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare.
Cazuri: - ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de for
major;

84
 - ct timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invoc uzucapiunea se afla n
rndurile forelor armate ale Romniei, iar acestea sunt puse pe picior de rzboi. Calitatea de
cadru militar, de militar n termen ori rezervist concentrat nu este suficient, fiindc este necesar
ca forele armate din care face parte militarul s se afle pe picior de rzboi (situaii precum starea
de rzboi, mobilizarea ori desfurarea unor misiuni i operaiuni care potrivit legii, determin
ncadrarea respectivelor uniti militare n categoria de uniti ce desfoar operaiuni n zone de
conflict - de exemplu, unitile aflate n misiune n alte ri, pe baza tratatelor i acordurilor
internaionale la care Romnia este parte, pentru meninerea pcii -);
- ntre prini sau tuturor i cei care se afl sub ocrotirea lor, ct timp socotelile nu au fost
date i aprobate;
- prescripia nu curge mpotriva celui lipsit de capacitate de exerciiu, ct timp nu are
reprezentant legal;
- prescripia nu curge ntre soi n timpul cstoriei.

3.8. Efectele uzucapiunii

1) Dobndirea proprietii sau a altui drept real asupra lucrului de ctre posesor, cu efect
retroactiv (chiar din ziua n care a nceput posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobndire originar. Dreptul de proprietate se nate n
patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de ctre proprietarul
anterior.
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea aciunii n justiie aciune n constatare
ori pe cale de excepie (indirect). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie cerut de cel
interesat i nu se face din oficiu.
Renunarea la uzucapiune poate avea loc numai dup mplinirea termenului, prin
recunoatere sau tacit. Creditorii, precum i orice alt persoan interesat poate invoca prescripia
la care debitorul su a renunat.

4. Accesiunea sau ncorporaiunea.

2.1. Noiunea i felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: Tot ce se unete i se
ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Accesiunea este ncorporarea sau
unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare avnd proprietari diferii. Proprietarul bunului mai
important, considerat principal, devine proprietar al bunului mai puin important sau accesoriu.

85
Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regul, are dreptul s primeasc o despgubire, n
virtutea principiului mbogirii fr just temei.
Accesiunea este reglementat n art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobndi prin accesiune
bunurile care fac parte din domeniul public naional sau local.
Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. Accesiunea imobiliar, la rndul
ei, poate fi: natural i artificial.

2.2. Accesiunea imobiliar natural. Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau
incorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului. Codul civil
reglementeaz cteva cazuri de accesiunea natural, i anume: aluviunea, alvusiunea, insulele i
prundiile, accesiunea animalelor slbatice i accesiunea albiei prsite.
A. Aluviunea. Prin aluviune se neleg creterile de teren care se fac pe nesimite ca
urmare a depunerilor succesive de pmnt la malurile apelor curgtoare. Ele aparin
proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele depuneri de pmnt (art. 495-497 Cod
civil).
B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se nelege ruperea brusc a unei buci
de pmnt, datorit aciunii apelor curgtoare, i alipirea ei la un teren riveran care este
proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucat de pmnt devine proprietatea
proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totui, fostul proprietar poate s o revendice
n termen de un an.
C. Insulele i prundiurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil prevede c
insulele i prundiurile care se formeaz n rurile nenavigabile sunt ale proprietarului rmului
pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie s fie determinat linia median a cursului apei. n
ipoteza n care s-a format n ntregime de o parte a liniei mediane, va reveni n totalitate
proprietarului fondului riveran din acea parte. Atunci cnd insula format trece peste linia
median a rului, art. 500 Cod civil, parte final, prevede c fiecare proprietar are dreptul de
proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului.
Potrivit art. 499 Cod civil insulele i prundiurile care se formeaz n albia fluviilor i
rurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului.
D. Accesiunea albiei unui ru care i-a schimbat cursul n mod natural. Potrivit art. 502
Cod civil: Dac un fluviu sau un ru i face un nou curs prsind vechea sa albie, aceast
albie, se mparte ntre proprietarii mrginai. Proprietarii riverani crora le revine vechea albie

86
a rului nu sunt obligai s plteasc nici o despgubire proprietarului pe terenul cruia rul i-a
fcut o nou albie, deoarece acest fenomen a avut loc n mod natural.
E. Accesiunea animalelor slbatice. Art. 503 Cod civil, prevede c Orice animale sau
zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar
numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraud sau artificii. Dobndirea animalelor
prin trecerea lor pe pmntul unui proprietar are loc n virtutea dreptului de accesiune, animalele
devenind accesoriile fondului pe care se afl. Imediat ce animalele slbatice prsesc terenul
respectiv, ele nceteaz a mai aparine proprietarului acelui teren.
Este de observat c aplicarea dispoziiilor Codului civil referitoare la accesiunea
imobiliar natural au suferit serioase restrngeri ca urmare a unor reglementri speciale. De
exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului. Dobndirea unor exemplare de animale
slbatice de orice persoan poate avea loc numai n condiiile prevzute de Legea nr. 26/1976
privind economia vnatului i vntoarea.

2.3. Accesiunea imobiliar artificial (incorporaiunea)

Acest mod de dobndire a proprietii se refer la dobndirea construciilor i plantaiilor.

Situaii: 1) cnd construcia sau plantaia este fcut de proprietarul terenului cu materialele
altcuiva. Legea prevede c lucrrile devin proprietatea celui care este proprietarul terenului.
Proprietarul terenului are obligaia de a despgubi pe constructor cu preul materialelor i
despgubiri (daune interese);
2) cnd lucrrile sunt fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altuia.
a) constructorul este de rea-credin. El tie c este terenul altuia. Proprietarul terenului are un
drept de opiune ntre: - de a pstra lucrrile cu obligaia de a plti valoarea materialelor i preul
muncii fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor s-i ridice lucrrile pe cheltuiala sa, eventual
cu obligaia de a plti daune interese.
b) constructorul de bun-credin. Nu tie c realizeaz lucrarea pe terenul altuia sau are
convingerea c el deine un titlu n virtutea cruia i este permis s realizeze lucrarea pe terenul
altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrrilor fr a solicita desfiinarea lor i are
dreptul de a opta numai n privina despgubirilor ce trebuie s le plteasc celui care a construit,
adic ntre: - achitarea contravalorii materialelor i a muncii;
87
 - achitarea sumei egale cu creterea valorii fondului.
2.4. Accesiunea mobiliar. Are loc unirea a dou bunuri mobile care aparin la
proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa,
folosind materialele altuia.
A. Adjunciunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjunciunea const n unirea
a dou bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct, dei formeaz un singur tot, ele
pot fi desprite i conservate separat, fr a-i pierde individualitatea. Aa sunt de pild, o piatr
preioas i inelul n care este fixat, tabloul i rama n care este ncadrat etc. Acest tot, rezultat
din celor dou bunuri mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezint partea
principal. Se face astfel aplicaia principiului accessorium sequitur principale. Art. 505 Cod
civil prevede c este considerat principal acela dintre bunuri pentru uzul, ornamentul sau
completarea cruia a servit unirea celuilalt bun. Dac nici unul dintre bunuri nu poate fi privit
accesoriu al celuilalt, se consider principal acela care are o valoare mai mare. n situaia n care
ambele au aceeai valoare, va fi considerat principal bunul al crui volum este cel mai mare.
Proprietarul n favoarea cruia opereaz adjunciunea este obligat a plti celuilalt preul
bunului unit cu bunul su.
B. Specificaiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaiunea const n confecionarea sau
realizarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material,
o materie prim sau un bun aflat n proprietatea altuia. De exemplu, un croitor confecioneaz un
costum dintr-o stof proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obinut revine, dup caz,
proprietarul materiei ntrebuinate sau specificatorului. Astfel, dac valoarea materialului este
mai mare dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaia de a-l
despgubi pe cel care a depus munca. Dimpotriv, atunci cnd munca are o valoare mai mare
dect materialul suspus prelucrrii, bunul va reveni specificatorului. El este obligat s plteasc
fostului proprietar al materialului preul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se nelege unirea
a dou sau mai multe bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct i pierd
individualitatea, neputnd fi separate (dou metale topite mpreun, reacia a dou substane,
amestecul a dou lichide). Dac unul dintre bunuri poate fi considerat principal, dup anumite
criterii, proprietarul su devine, prin accesiune, proprietar al bunului obinut n urma amestecului,
cu obligaia de despgubire. Atunci cnd nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi
considerat principal, bunul astfel obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri egale.

88
 5. Hotrrea judectoreasc.
Hotrrile instanelor de judecat constituie un mod de dobndire a dreptului de
proprietate sau a altor drepturi reale numai n cazul cnd au caracter constitutiv sau atributiv de
drepturi. Intr n aceast categorie, de exemplu, ordonanele de adjudecare, n materia executrii
silite potrivit procedurii civile anterior modificrii i completrii Codului de procedur civil ce
au avut loc n anul 2001. De asemenea, hotrrile care in loc de act autentic de nstrinare intr
n aceast categorie (pronunate n temeiul dispoziiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum
i n temeiul dispoziiilor art. 1077 din Codul civil dup abrogarea acestui decret).

6. Tradiiunea. Prin tradiiune se nelege remiterea material sau predarea bunului de la

nstrintor la dobnditor. Un asemenea mod de dobndire a fost preluat n virtutea ineriei
alturi de alte moduri de dobndire ce au fost receptate din dreptul roman (avulsiune,
ocupaiune). Se spune c tradiiunea are o sfer de aplicare foarte restrns, cum este cazul
darurilor manuale. Ea marcheaz transmiterea dreptului de proprietate i n cazul nstrinrii
titlurilor la purttor (obligaiuni CEC, obligaiuni de stat, aciuni la diferite societi comerciale).

7. Ocupaiunea. Ocupaiunea const n dobndirea dreptului de proprietate prin luarea n

posesie a unui bun care nu aparine nimnui. Sfera de aplicabilitate a ocupaiunii este serios
restrns, dat fiind c potrivit art. 477 i 646 din Codul civil, bunurile fr stpn intr n
proprietatea statutului.
Literatura de specialitate apreciaz c se dobndi prin ocupaiune unele de bunuri, cum
sunt: apa de but sau pentru trebuinele casnice, cnd este luat dintr-un izvor natural; vnatul ori
petele capturat definitiv i cu respectarea prevederilor legale speciale.

ntrebri
Prezentai importanta clasificrii modurilor de dobndire a dreptului de proprietate dup
situaia juridic a bunului n momentul dobndirii.
Condiiile uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani.
Prezentai cazurile de accesiune imobiliar artificial.
Care este rolul hotrrii judectoreti n transmiterea drepturilor reale?

89
 Capitolul al VII-lea. Aprarea dreptului de proprietate

Obiective
S se identifice categoriile de mijloace de aprare a dreptului de proprietate.
Prezentarea rolului aciunii n revendicare n aprarea dreptului de proprietate.

1. Generaliti cu privire la mijloacele de aprare a dreptului de

proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi aprat prin diferite mijloace
reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci cnd ne referim la
mijloacele de aprare a dreptului de proprietate avem n vedere acele aciuni prin care
proprietarul tinde s nlture atingerile ce sunt aduse dreptului su i s ajung la restabilirea
lui.
Mijloace juridice au fost grupate n dou mari categorii: indirecte sau nespecifice i
directe sau specifice.
A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele aciuni n justiie care se
ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor. Dar, dup cum se
cunoate, drepturile de crean se nasc i se realizeaz n strns legtur cu dreptul de
proprietate care constituie coloana vertebral a patrimoniului oricrei persoane. De aceea, de cele
mai multe ori, prin promovarea acestor aciuni, se nltur, indirect, atingerile aduse nsui
dreptului de proprietate al reclamantului. Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice, deoarece nu
se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ n aceast categorie:
aciunile n executarea contractelor civile i comerciale, aciunea n rspundere contractual,
aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate etc.
B. Mijloacele juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de proprietate i altor
drepturi reale constau n totalitatea aciunilor, aa-zisele aciuni reale, care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste aciuni sunt de dou feluri:
aciuni petitorii i aciuni posesorii.
Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat s
stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real
asupra unui bun. Redobndirea posesiei bunului asupra cruia poart acel drept real este doar un

90
efect accesoriu al admiterii aciunii petitorii. Dintre aciunile petitorii enumerm: aciunea n
revendicare; aciunea n prestaie tabular; aciunea n grniuire; aciunea negatorie i aciunea
confesorie.
Aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei ca simpl
stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi cnd a
fost pierdut. Aadar, aciunile posesorii se deosebesc de cele petitorii deoarece prin ele se apr
doar posesia ca stare de fapt, fr a se pune n discuie existena unui drept real asupra imobilului
respectiv. Ele sunt ntotdeauna aciuni imobiliare.

2. Aciunea n revendicare.

a) Noiune i caractere juridice. Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care
proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestui bun de la posesorul
neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o aciune real se ntemeiaz pe dreptul de proprietate i poate fi exercitat mpotriva
oricrei persoane care l ncalc;
- este o aciune petitorie tinde s stabileasc direct existena dreptului de proprietate al
reclamantului. Redobndirea posesiei ca urmare a revendicrii este numai un efect accesoriu
al acestei aciuni;
- este o aciune imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Excepii gsim n cazul
avulsiunii, n cazul bunurilor mobile, precum i n cazul vnzrii la licitaie public a unui imobil
supus executrii silite, cnd aciunea se prescrie n termen de 3 ani de la data nregistrrii cererii
de nscriere formulate de dobnditorul anterior al dreptului nscris n folosul terului adjudecatar.
n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat n cartea funciar, n temeiul actului de adjudecare,
cererea de eviciune se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n
cartea funciar. Aceast prescripie curge i mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor puse
sub interdicie.
b) Persoanele care pot introduce aciune n revendicare:
- proprietarul exclusiv al bunului. Un coproprietar nu are aciune nici mpotriva celorlali
coproprietari i nici mpotriva terilor; un singur so nu poate introduce aciune n revendicare
imobiliar.

91
 - toi coproprietarii;
- ambii soi, n privina bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.
c) Efectele aciunii n revendicare: n cazul n care aciunea n revendicare este admis,
reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate, iar prtul este obligat la restituirea bunului,
de regul n natur, iar dac nu mai este posibil, obligarea de restituire este nlocuit prin
dezdunare. n caz de expropriere, prtul va restitui despgubirea primit. Dac prtul a
nstrinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dac bunul a pierit din caz fortuit
sau de for major, iar prtul este de rea-credin, reclamantul va primi contravaloarea bunului,
iar n caz de bun-credin, riscul este n sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dac prtul
a fost posesor de bun-credin, nu este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale i
civile, iar dac a fost posesor de rea-credin, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.

3.Aciunea n revendicare imobiliar

Proba dreptului de proprietate. Regula nscris n art. 1169 C.civ. n conformitate cu care
acela ce face o propunere, adic cel care pretinde ceva naintea judecii n faa instanei
trebuie s o dovedeasc, este aplicabil i n materia dovedirii dreptului de proprietate n cadrul
unei aciuni n revendicare.
n ceea ce privete proba propriu-zis a proprietii imobiliare, ea ntmpin n dreptul
nostru serioase dificulti. Cauze: 1) n numeroase cazuri, n deosebi n trecut, nu s-au ntocmit
nscrisuri; 2) nscrisurile nu sunt nsoite de schie i planuri, i nu cuprind detalieri n coninutul
lor; 3) insuficiena probatorie a titlurilor, dat fiind c se impune condiia ca titlul s emane de la
adevraii proprietari; 4) o alt insuficien a probei cu nscrisuri decurge din aplicarea
principiului relativitii actelor juridice (pentru nlturarea acestui neajuns, s-a realizat
publicitatea imobiliar prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale actului
juridic devin opozabile fa de toi participanii la circuitul civil).
Dovada cert a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de dobndire a
dreptului de proprietate, adic prin uzucapiune sau prin ocupaiune.
Principii de dovad i situaii ce se disting n rezolvarea aciunilor n revendicare n
sistemul de publicitate al registrului de transcripiuni i inscripiuni:
1) ambele pri prezint titluri scrise
a) dac nscrisurile provin de la acelai autor are ctig de cauz cel care l-a transcris mai
nti;
92
 b) dac nscrisurile provin de la acelai autor, dar nici una din pri nu a transcris actul n
literatura juridic s-a artat c are ctig de cauz cel care are actul cu data cea mai
veche. Considerm c ntr-o asemenea situaie, ar trebui respins aciunea, dat fiind c
reclamantul nu este n msur s demonstreze c deine un drept de proprietate nu numai
valabil inter partes, dar i opozabil terilor. Atta timp ct dreptul reclamantului nu a
devnit opozabil, nu poate cere obligarea prtului (n favoarea cruia opereaz prezumia
de proprietate izvort din faptul posesiei), s i-l respecte.
c) n cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nou;
d) dac titlurile provin de la autori diferii, n literatura juridic s-au propus urmtoarele
soluii:
- ctig cel care se afl n posesia lucrului (nu poate fi primit aceast soluie pentru c ar
nsemna ca soluia aciunii n revendicare s fie redus la situaia posesiei lucrului la
momentul introducerii aciunii);
- ctig cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primit aceast soluie, pentru c
nu ntotdeauna, cel ce are titlul cu dat mai veche are un titlu valabil provenit de la adevratul
proprietar);
- se compar ntre ele drepturile autorilor de la care provin cele dou titluri, pentru a stabili
cine a dobndit de la adevratul proprietar (constituie soluia ce mai indicat pentru c se are
n vedere verificarea calitii de proprietar).
2) cnd una din pri prezint titlul de proprietate. Dac prezint prtul titlul de proprietate,
atunci aciunea se respinge. Dac prezint reclamantul, n literatura juridic s-a artat c
acesta are ctig de cauz, cu condiia ca titlul s emane de la un ter i s aib o dat mai
veche dect posesia prtului.
3) nici una din pri nu prezint titlu scris i nu poate justifica dobndirea prin modurile
originare (uzucapiune sau ocupaiune). Reclamantul nu face dovada c el este proprietarul,
iar aciunea se va respinge.
n regimul de carte funciar reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, principala
problem legat de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea crii funciare a
imobilului. Proba dreptului de proprietate fcut prin intermediul nscrierilor n cartea funciar
nu putea fi rsturnat dect prin rectificarea nscrierilor din cartea funciar ori prin demonstrarea
interveniei unui mijloc de dobndire a proprietii ce opereaz transferul ori constituirea
dreptului de proprietate fr nscriere n cartea funciar.

93
 4.Aciunea n revendicare mobiliar

Regula pe care o formuleaz art. 1909 C.civ. este aceea c, n materia bunurilor mobile,
posesiunea de bun-credin valoreaz titlu de proprietate.
Aa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie numai
o simpl prezumie relativ de proprietate, ce poate fi rsturnat prin prob contrar, tria
deosebit dat posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumie absolut de proprietate, face
ca, n cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile s devin imposibil.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune ndeplinirea unor condiii.
n primul rnd, regula amintit se aplic n privina bunurilor mobile care pot fi posedate,
deci, numai a bunurilor mobile corporale, cci numai acestea sunt susceptibile de deteniunea
material. Excepie: bunuri mobile incorporale titlurile la purttor -.
O a doua condiie care trebuie ndeplinit de bunul mobil este aceea c el trebuie privit n
mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplic n privina bunurilor mobile care formeaz o
universalitate; de exemplu nu se aplic unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terul dobnditor care, cu bun-
credin, dobndete bunul de la un detentor precar cruia adevratul proprietar i l-a
ncredinat de bunvoie.
Atunci cnd actualul deintor al bunului, dobnditor de bun-credin de la un detentor
precar cruia bunul i-a fost ncredinat de adevratul proprietar (de exemplu: n depozit, cu titlu
de mprumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai subzist
raiunea ca lui s i se consolideze dreptul de proprietate asupra bunului astfel primit, prin
sacrificarea intereselor adevratului proprietar. Aciunea proprietarului originar trebuie s fie
admis, iar terul dobnditor se va ntoarce mpotriva detentorului precar.
Condiiile pe care trebuiasc le ntruneasc posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile
prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:
a) posesia trebuie s fie real, n sensul c terul dobnditor trebuie s ndeplineasc
concomitent i cumulativ, n persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus i corpus.
b) posesia s fie util, adic posesia s fie neviciat.
n plus, posesia trebuie s fie de bun-credin. Buna-credin a terului dobnditor este,
n realitate, nu numai o condiie cerut n persoana acestuia, dar i o calitate a posesiei pe care el

94
o invoc, i ea trebuie s existe la momentul intrrii efective n posesie, iar nu de la momentul
ncheierii contractului ntre dobnditorul de bun-credin i detentorul care l-a nstrinat.
Au existat opinii potrivit crora, pe lng buna-credin, i separat de ea, ar trebui s
existe un just titlu, n aceleai condiii n care acesta este cerut n cazul uzucapiunii de 10-20 de
ani. Literatura de specialitate i practica mai recent au ajuns la concluzia c aplicarea art. 1909
alin. 1 C.civ. nu necesit existena unui just titlu, ca element separat de buna-credin.
Regula nscris n art. 1909 alin. 1 nu se aplic n cazul bunurilor pierdute sau furate.
Alineatul al doilea al art. 1909 nltur aplicarea regulii nscrise n primul alineat, ori de cte ori
lucrul a fost pierdut de ctre proprietar sau i-a fost furat. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau i
s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i-a fost
furat, de la cel care-l gsete, rmnndu-i acestuia din urm s se ntoarc mpotriva celui de la
care-l are.
Cel care revendic bunul mobil n temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie s dovedeasc 3
elemente: c el a fost posesor al lucrului, c acel lucru a ieit din patrimoniul su fr voia sa, i
c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Regula cuprins n art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o important
excepie, n sensul c atunci cnd posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la
un blci sau la trg, sau la o vindere public, sau de la un negutor care vinde asemenea
lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce
l-a costat. Se acord astfel o protecie deosebit terului de bun-credin care a cumprat bunul
ntr-un loc public unde se ncheie n mod curent asemenea acte juridice i unde, n mod normal,
nu trebuie s existe suspiciuni cu privire la proveniena bunurilor. Datorit mprejurrilor n care
s-a ncheiat actul n baza cruia a dobndit bunul respectiv, cu titlu oneros, se presupune c nu
avea cum s tie c vnztorul l-a furat sau l-a gsit. Aadar, el are un drept de retenie asupra
lucrului pn cnd proprietarul revendicant i pltete preul pe care l-a dat celui de la care a
dobndit posesia.
n literatura de specialitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art. 1909 alin.
2 i art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru c art. 14 alin. 3, lit. a) din
Codul de procedur penal dispune c repararea n natur a pagubei cauzat printr-o infraciune
are loc, printre altele, prin restituirea lucrului. Considerm c aceste bunuri nu pot fi ridicate de la
terul dobnditor, dect n condiiile prevzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. n schimb, atunci
cnd terul de bun-credin a cumprat bunul n mprejurrile prevzute de art. 1910 Cod civil,

95
chiar dac instana a dispus restituirea ctre partea civil, el are dreptul de a reine bunul
respectiv n stpnirea sa, pn cnd proprietarul va plti preul la care a fost dobndit de la
inculpat.
Nici un considerent nu justific aplicarea art. 1909 atunci cnd aciunea n revendicare
este intentat de adevratul proprietar mpotriva terului dobnditor de rea-credin al bunului,
deci, mpotriva celui care cunotea c nu dobndete de la adevratul proprietar. Posesia de rea-
credin a terului dobnditor, a hoului sau a gsitorului nu are valoarea unui titlu de
proprietate.

ntrebri
Care este regimul aciunii n revendicare imobiliar exercitat cu privire la un imobil
supus regimului de publicitate al registrului de transcripiuni i inscripiuni.
Prezentai regimul aciunii n revendicare a bunurilor mobile.
Care sunt efectele aciunii n revendicare.

96
 Capitolul al VIII-lea. Publicitatea imobiliar

Obiective
Prezentarea scopurilor i a obiectivelor publicitii imobiliare.
nsuirea regulilor de funcionare a sistemului de publicitate a registrului de transcripiuni
si inscripiuni.
Identificarea diferenelor dintre diferitele sisteme de publicitate bazate pe carte funciar.

1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare.

Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege

prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti
securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin
securitate static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin
securitate dinamic se nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor, n
conformitate cu legea, asupra acelui bun.
Prin organizarea publicitii imobiliare se realizeaz urmtoarele obiective sau scopuri:
a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor
imobiliare prin aducerea la cunotina terilor interesai a situaiei juridice a acestor bunuri;
b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor mobile n scopul
utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente, n acord cu legea i interesele ntregii societii;
c) de a permite organelor competente ale statului s exercite un control riguros i
permanent referitor la schimbrile care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de
destinaie, transformri, adugiri, etc.) i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri).
Datorit condiiilor istorice n care a avut loc formarea, precum i evoluia statului
naional romn, pe teritoriul rii noastre au existat urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar:
a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni reglementat de Codul civil i
Codul de procedur civil, aplicabil n marea majoritate a localitilor din vechea ar (Romnia
nainte de 1918);
b) sistemul crilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul nr. 241/1947,
care s-a aplicat n Transilvania, Banat i Bucovina;
97
 c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de Decretul nr.
242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat ntr-un numr redus de
localiti din fostul jude Ilfov i n Bucureti.
d) sistemul cri de eviden financiar reglementat prin Decretul nr. 163 din 14 martie
1946. Au fost nfiinate cu scopul de a nlocui pentru unele localiti din Transilvania, crile
funciare distruse, sustrase sau pierdute n timpul i din cauza rzboiului. Crile de eviden
funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri funciare sau se gsesc crile funciare
originare. Ele reprezint tot un sistem de publicitate intermediar, asemntor crilor de
publicitate funciar.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nou reglementare crilor funciare, ca sistem unic i
unitar de publicitate imobiliar pe ntreaga ar.

2. Sistemul registrului de transcripiuni i inscripiuni.

Acest sistem de publicitate imobiliar este alctuit din registre de transcripiuni

(transcrieri) i registre de inscripii (nscrieri), care s-au inut la judectorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se
in pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile i nscrierile se fac pe numele persoanelor
(prile actelor juridice) i nu pe imobile. De aceea, situaia juridic a imobilului poate fi aflat
numai cunoscnd proprietarii si succesivi i cercetnd n registre la numele lor, dac i ce
drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaie deosebit de dificil i
anevoioas.
n acest sistem se efectuau dou feluri de nregistrri: transcrieri i nscrieri.
Transcrierile se efectuau n registrul de transcripiuni i constau n copierea integral a
actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un
drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele
juridice enumerate de art. 711 Cod procedur civil.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesoral (legal i testamentar); actele de
mpreal, dac imobilul revenea unuia dintre coprtai; hotrrile judectoreti declarative de
drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere i dobndirile de drepturi reale prin fapte
juridice: uzucapiunea i accesiunea imobiliar.

98
 Transcrierea se fcea n ordinea depunerii cererilor de transcriere i a actelor supuse
acestei operaii. Ulterior, registrele de transcripii au fost nlocuite cu mape n care sunt pstrate
actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile care le nsoesc, n ordinea intrrii lor.
nscrierea se fcea n registrul de inscripiuni i consta n consemnarea sau reproducerea
unor pri sau clauze din actele juridice. Fceau obiect al nscrierii acele clauze care se refer la
privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. De la aceast regul, fcea excepie privilegiul
vnztorului de imobile, care era suspus transcrierii n registrul de transcripiuni.
Efectul acestor nregistrri este acela de a face opozabil fa de teri, actul juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale. ntre pri i fa de succesorii lor n drepturi, actul
juridic produce efecte de ndat ce a fost ncheiat, fr a fi necesar transcrierea sau, dup caz,
nscrierea. Lipsa transcrierii sau nscrierii este sancionat cu inopozabilitatea fa de teri a
transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni a fost criticat
datorit caracterului personal i incomplet al nregistrrilor:
a) publicitatea drepturilor este parial, deoarece o serie de acte i moduri de dobndire nu
sunt supuse nregistrrii, ceea ce face ca aceste registre s nu oglindeasc situaia juridic exact
a imobilelor. S-a spus c se creeaz nesiguran asupra proprietarului imobilului;
b) sanciunea nendeplinirii formalitilor de transcriere i nscriere const doar n
inopozabilitatea fa de teri a drepturilor;
c) avnd n vedere c judectorul nu avea obligaia de a cerceta valabilitatea i legalitatea
actului juridic prezentat pentru transcriere sau nscriere i nici existena dreptului
transmitorului, aceste nregistrri au o valoare relativ. Altfel spus, se aduce la cunotina
terilor un anumit act juridic fr a se garanta valabilitatea sa i existena dreptului dobndit;
e) deoarece nregistrrile se fac pe numele proprietarilor i nu pe imobile, n
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaia juridic a fiecrui imobil i de stabilit
cine este adevratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscui toi proprietarii succesivi ai
imobilului i cercetate, la numele lor, transmisiunile fcute i sarcinile constituite de ctre ei.
Verificarea este deosebit de dificil. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o
cunoatere eronat a situaiei imobilului de ctre cel interesat, mai ales, cnd acel proprietar a
fcut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.

99
 3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938.

Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baz identitatea
topografic a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte
funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n situaia sa material i juridic.
Crile funciare alctuiesc un sistem de publicitate complet, fiindc realizeaz o publicitate
integral a tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar n anumite
cazuri expres prevzute de lege, se nregistreaz fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu
bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare.
nscrierile privitoare la drepturile tabulare formeaz starea tabular.
Prima reglementar unitar a crilor funciare n ara noastr, o constituie Decretul-Lege
nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, pus n aplicare prin
Legea nr. 241/1947.
Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe comune, orae i municipii. Crile
funciare privitoare la imobilele din aceeai comun, acelai ora sau municipiu, alctuiesc
registrul funciar al acelei uniti administrative. Dac o comun este alctuit din dou sau mai
multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare avnd un registru financiar propriu.
Crile funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul de carte funciar din
circumscripia judectoriei de la locul siturii imobilului.
Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri sau foi.
Titlul crii funciare cuprinde: numrul crii respective i denumirea comunei, oraului
sau municipiului n care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) n care se fac nscrierile cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) n aceast parte se nscriu: drepturile de superficie,
servitute propriu-zis, uz, uzufruct, abitaie, ipotec, locaiune, precum i cesiunea de venituri
sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciar se ntregete cu planul, nscrisurile privitoare la nscrieri i registrul de
intrare.

100
 a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al
fiecreia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe plan n temeiul schiei
prezentate de pri (art. 7);
b) nscrisurile privitoare la nscrieri constituie proba drepturilor nscrise n cartea
funciar. De pe fiecare nscris, n temeiul cruia se fcea o nscriere n cartea funciar, se reinea
o copie a crei conformitate cu originalul era certificat de judectorul de carte funciar. Aceste
copii se pstreaz n arhiv, alctuind, mpreun cu cererile de nscriere, dosarul crii funciare
(art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere. Ordinea
nregistrrii cererilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul nscrierilor fcute n cartea
funciar.
Pe lng acestea, este obligatoriu s existe completate la zi: repertorii alfabetice;
repertorii parcelare; alte registre, condici de eviden prevzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele i prenumele proprietarilor cu indicarea, n
dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii (art. 9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar n care se evideniaz numrul topografic al parcelelor, numrul
planei din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare n care sunt
nscrise. Aceste repertorii se in pe localiti.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris n partea I a crii funciare.
Corpul funciar poate fi alctuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeai carte funciar poate
cuprinde mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit, dup criteriul naturii
imobilului ori a scopului economic urmrit de proprietar. El este, n acelai timp, i o unitate
juridic, n sensul c operaiile juridice nscrierile de drepturi tabulare se pot face, de regul,
numai cu privire la ntregul corp funciar.
Corpul funciar din dou sau mai multe parcele se noteaz cu un numr roman, dup care
urmeaz artarea fiecrei parcele ce intr n componena sa. Corpul funciar este alctuit dintr-o
singur parcel se noteaz cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeai lege dispune c un corp funciar poate fi modificat. Operaiile prin care
se modific sunt: alipirea i dezlipirea.

101
 Alipirea are loc de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp funciar sau prin
adugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza i prin
mrirea suprafeei unei parcele.
Pot fi unite n acelai corp funciar:
- parcele situate una lng alta, indiferent de felul de cultur, dac aparin aceluiai
proprietar;
- parcele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur.
Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau desprinde o parcel de la un corp funciar
ori se micoreaz ntinderea unei parcele.
Principiile crilor funciare. La baza regimului juridic al crilor funciare exist anumite
reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar.
Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite,
modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar. Prin urmare, nscrierea d natere,
modific sau stinge drepturile reale i le face opozabile fa de teri.
De la acest principiu exist i cteva excepii. Astfel, art. 26 din lege prevede c
drepturile reale imobiliare se dobndesc fr nscriere n cartea funciar n urmtoarele cazuri:
dobndirea prin succesiune legal i testamentar; dobndirea prin succesiune; vnzare silit i
expropriere. Totui, titularul unui drept real dobndit prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu
va putea s ncheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului, dect dup ce s-a fcut
nscrierea.
B. Principiul publicitii integrale. Potrivit acestui principiu, toate operaiunile juridice
prin care se transmite, constituie, modific sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse
nscrierii n cartea funciar, cu excepiile artate mai sus. De asemenea, este obligatorie
evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor ce intervin prin alipire, dezlipire etc., n
situaia material a imobilului.
C. Principiul legalitii. Aceasta nseamn c judectorul de carte funciar era obligat,
nainte de a dispune prin ncheiere sau a face orice nscriere, s verifice legalitatea titlului pe baza
cruia a fost solicitat nscrierea n cartea funciar. Dac el constata c titlul nu era conform cu
dispoziiile legale n vigoare, era obligat s refuze efectuarea nscrierii.

102
 D. Principiul oficialitii. Cererea odat introdus i nregistrat nu poate fi completat cu
date sau nscrisuri noi. Atunci cnd cererea este incomplet sau nscrisurile pe baza crora se
ntemeiaz nu sunt valabile, judectorul o va respinge. n acelai mod proceda i n situaia n
care fa de datele nscrise n cartea funciar, cererea nu putea fi admis.
E. Principiul prioritii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, nscrierile n cartea
funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii
cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang
tabular se nelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar.
F. Principiul relativitii. Conform acestei reguli, nscrierea unui drept se poate face
numai:
a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului
asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac ambele nscrieri
se cer deodat.
Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobndi prin
nscriere un bun imobiliar, iar nscrierile respective nu s-au fcut, ultimul dobnditor va putea
cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului su, dac
dovedete, prin nscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor nscrieri (art. 20 din
Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. Acest principiu rezult din
economia prevederilor art. 32 i 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie dou prezumii, i
anume: dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c
dreptul exist n folosul ei; dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept
nu exist. Suntem n prezena a dou prezumii legale relative, putnd fi combtute prin prob
contrar. Ele se aplic numai drepturilor reale.
Art. 33 prevede c nscrierile din cartea funciar au o putere doveditoare absolut n
folosul terului care a dobndit un drept real prin act juridic cu titlu oneros i a fost de bun-
credin. Aadar, terul va fi aprat de orice cauz de eviciune derivnd din titlurile de dobndire
anterioare nscrierii dreptului su, cu excepia situaiei cnd mpotriva sa s-a introdus, n termen
legal, o aciune n rectificarea intabulrii.
nscrierile n cartea funciar. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede c nscrierile sunt
de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.

103
 A. Intabularea. Intabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un
drept real cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere. Intabularea este o nscriere
definitiv, fr s fie nevoie de vreo justificare ulterioar. Ea are efect constitutiv de drepturi.
Intabularea se face pe baza actului juridic n temeiul cruia se cere nscrierea, a unei
hotrri judectoreti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuie
dovedit prin nscris original. Dovada hotrrii judectoreti i a actului administrativ individual
se face prin copii legalizate.
B. nscrierea provizorie. nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut,
constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia i n msura justificrii sale ulterioare.
Ea se numete nscriere provizorie sau intabulare imperfect.
nscrierea provizorie are loc atunci cnd nscrisul original nu ndeplinete cerinele
speciale prevzute de lege pentru intabulare sau n cazul n care nscrierea este cerut n temeiul
unei hotrri judectoreti supus apelului ori recursului.
Dac nscrierea provizorie este justificat, n sensul c nscrisul original ndeplinete
ulterior cerinele prevzute pentru intabulare sau, dup caz, hotrrea judectoreasc devine
irevocabil, ea se transform ntr-o intabulare perfect. Justificarea nscrierii se nota n cartea
funciar.
C. Notarea. Notarea este acea nscriere care are ca obiect menionarea n cartea funciar a
unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare pentru
a le face opozabile terelor persoane. Astfel, de exemplu, puteau fi notate n cartea funciar:
minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului; interdicia nstrinrii sau grevrii
unui drept intabulat; contractul de locaiune ncheiat pe o durat mai mare de 3 ani; separaia de
patrimonii; aciunea n anularea hotrrii judectoreti declarative de moarte; aciunea paulian;
aciunea de partaj; faptul c imobilul a fost dobndit prin mproprietrire etc. (art. 81-82).
Aciunile de carte funciar. n legtur cu nscrierile care se fac n cartea funciar, pot fi
exercitate dou aciuni: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n
cartea funciar.
A. Aciunea n prestaie tabular. Cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau
modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile necesare pentru
intabularea dreptului n cartea funciar, iar dac este vorba de stingerea unui asemenea drept, s
predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciar. n cazul n care se refuza s-i
ndeplineasc aceast obligaie, persoana ndreptit se putea adresa instanei de judecat, pentru

104
ca aceasta s dispun, prin hotrre, intabularea sau, dup caz, radierea dreptului real. Hotrrea
judectoreasc rmas definitiv i irevocabil nlocuia nscrisurile necesare pentru intabularea
sau radierea dreptului.
Aciunea n prestaie tabular putea fi intentat mpotriva celui care a consimit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum i mpotriva terului
subdobnditor nscris n cartea funciar, dac erau ndeplinite urmtoarele trei condiii:
a) cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesia imobilului la data cnd terul
subdobnditor a contractat;
b) actul juridic cu dat cert, n temeiul cruia se cere prestaia tabular, s fie ncheiat
anterior actului pe baza cruia terul i-a nscris dreptul n cartea funciar;
c) terul s fie dobndit dreptul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin. n cazul n
care terul a dobndit cu bun-credin i pe baza unui act cu titlu oneros, aciunea n prestaie
tabular se respinge.
Aciunea n prestaie tabular nu se confund cu aciunea n executarea unui antecontract
de vnzare-cumprare.
De multe ori, n aceeai cerere de chemare n judecat, reclamantul formuleaz dou
capete de aciune: unul prin care cere s se pronune o hotrre care s in loc de contract
autentic de nstrinare i altul prin care solicit ca instana s dispun, pe cale de consecin, i
nscrierea dreptului dobndit n cartea funciar, mpotriva refuzului prtului de a consimi la
intabulare.
B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. n cazul n care exist
neconcordane ntre starea tabular i realitate, acestea pot fi nlturate prin aciunea n
rectificare. Este reglementat n art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea nr.
115/1938, rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii se poate cere, de orice persoan
interesat, n urmtoarele cazuri:
- dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile (de pild, titlul este
nul sau anulabil);
- dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat (de pild, s-a nscris dreptul de uzufruct
n loc de dreptul de abitaie);

105
 - dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat
efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (s-a mplinit termenul extinctiv
sau s-a realizat condiia rezolutorie).
n urma admiterii aciunii, operaia rectificrii se face, la cerere, n temeiul hotrrii
judectoreti rmase definitive i irevocabile. Aciunea n rectificare poate fi introdus mpotriva
celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea respectiv, precum i mpotriva succesorilor si,
indiferent dac este vorba de un succesor universal sau cu titlu particular.
n legtur cu prescripia acestei aciuni, art. 36 i 37 din Legea nr. 115/1938 prevd:
- aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond,
atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit
cu rea-credin dreptul nscris n favoarea sa;
- aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de 10 ani, fa de terul dobnditor cu
titlu gratuit, de bun-credin, care ncepe s curg de la data nregistrrii cererii de nscriere a
acestuia;
- mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de bun-credin, aciunea n rectificare
poate fi introdus numai n primele dou cazuri prevzute de art. 34 din Lege (titlul nu este
valabil sau dreptul a fost greit calificat), n urmtoarele termene: ase luni de la data comunicrii
ctre cel ndrituit a ncheierii prin care s-a dispus nscrierea ce face obiectul aciunii n rectificare;
trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului a crei rectificare se solicit prin
aciune.
b) Rectificarea notrii. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea notrii se
poate cere n urmtoarele cazuri: greita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului
juridic notat; dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului personal, faptului sau
raportului juridic notat sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut notarea
(minorul a devenit major, contractul de locaiune a ajuns la termen); dac notarea, indiferent din
ce cauz, a ncetat s mai fie exact sau n conformitate cu realitatea.
Aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.

106
 4. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost publicat
n Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificri substaniale prin O.U.G. nr.
41 din 27 mai 2004, publicat n M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, i prin Legea nr. 247 din 19
iulie 2005, publicat n M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. n temeiul articolului II al Titlului XII al
Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicata n M. Of. nr.
201 din 3 martie 2006.
Prin instituia cadastrului se urmrete realizarea unui cadastru general al rii, nc
nerealizat, cu toate c au existat mai multe tentative n acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933;
Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituia crilor funciare, se urmrete crearea la
nivelul ntregii ri a unui sistem real, unic i unitar de eviden juridic a strmutrii, constituirii
i stingerii drepturilor reale imobiliare.
Baza tehnic a crilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date i
informaii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora i la proprietari. Fr
msurtori i evidene cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliar.
Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de
publicitate imobiliar.
2. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i
juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Funciile cadastrului:
- funcia tehnic const n determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, configuraiei i
mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i
ale construciilor;
- funcia economic n cadrul creia se evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii
valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din
tranzacii imobiliare. Agenia Naional i oficiile teritoriale din subordine au obligaia de a
furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenele necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcia juridic realizat prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate,
i prin nscrierea n cartea funciar.
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ teritoriale:
comun, ora sau municipiu, jude i la nivelul ntregii ri.

107
 Prin sistemul de cadastru general se realizeaz:
a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea
datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile,
n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a
obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Organizarea i conducerea cadastrului general la nivel central au fost ncredinate
Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, instituie public cu personalitate
juridic aflat n subordinea Guvernului, care a fost nfiinat prin H.G. nr. 1038/1996, publicat
n Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru i organizarea
teritoriului aflate n subordinea Ministerului Agriculturii i Alimentaiei, au fost reorganizate ca
oficii de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 41/2004,
s-a nfiinat Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, instituie public cu
personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului
Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i
Cartografie, i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei.
Agenia Naional de Cadastru i Publicitatea Imobiliar a fost nfiinat prin H.G. nr. 1210/29
iulie 2004, publicat n Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicat n M. Of. nr.
386 din 5 mai 2006).
La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti s-au nfiinat oficiile de cadastru i
publicitate imobiliar ca uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin
reorganizarea oficiilor judeene de cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti
i a birourilor de carte funciar de pe lng judectorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generic de oficii teritoriale.
Oficiul teritorial controleaz, avizeaz i recepioneaz, dup caz, lucrrile de geodezie,
topografie, cadastru i cartografie. Modul de avizare, verificare i recepie a lucrrilor de
specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei i cartografiei se stabilete prin

108
regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, cu consultarea
uniunii profesionale nfiinat prin lege special.
n cadrul oficiilor teritoriale funcioneaz baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de cadastru i
publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor
teritoriale. Modul de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor
teritoriale pe uniti administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Ageniei Naionale.
Se nfiineaz Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie
ca unitate cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea
Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie i Cartografie.
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar are urmtoarele atribuii
principale:
a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea
imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri;
b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie
i teledetecie la nivelul ntregii ri;
c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor tiinifice i tehnice
n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i publicitii imobiliare;
d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii speciale
care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie, precum i baza
de date a sistemului de cadastru general;
f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i meninerea n stare
de utilizare a reelei geodezice naionale;
g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale;
h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii,
situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile;

109
 j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n domeniul su de
activitate;
k) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii legilor
funciare;
l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n specialitatea
topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial n
baza unui regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei;
m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar;
o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i
litigii judiciare n legtur cu bunul imobil;
p) asigur formarea i specializarea personalului de specialitate n publicitate imobiliar
prin intermediul Institutului Naional al Registratorilor; structura, organizarea i modul de
administrare ale institutului se stabilesc i se aprob prin hotrre a Guvernului, n termen de 90
de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi;
r) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific.
Atribuiile i rspunderile oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar, precum i ale
Centrului Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie se stabilesc prin
regulamentele de organizare i funcionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului
general al Ageniei Naionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicat, Oficiile de cadastru i publicitate
imobiliar ndeplinesc urmtoarele atribuii principale:
a) nscriu imobilele n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar;
b) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se
sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;
c) nscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii
judiciare n legtur cu bunul imobil; asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de
carte funciar;
d) nscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte
persoane interesate;

110
 e) avizeaz tehnic, nainte de depunerea lor n instana de judecat, expertizele
topocadastrale ntocmite de experii judiciari, n baza unui regulament elaborat n comun de
Agenia Naional i de Ministerul Justiiei;
f) avizeaz planul urbanistic general;
g) avizeaz documentaiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizeaz persoanele fizice care execut lucrri tehnice de cadastru;
i) organizeaz, coordoneaz i execut msurtorile pentru punerea n posesie a titularilor
prevzui de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, i de Legea nr. 1/2000, cu modificrile i completrile ulterioare;
j) verific periodic starea fizic a punctelor din reelele de sprijin, conform normelor i
regulamentelor emise de Agenia Naional;
k) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii,
situaii statistice i de sintez privind terenurile i construciile;
l) furnizeaz persoanelor fizice i juridice, contra cost, servicii i informaii conform
tarifelor n vigoare;
m) avizeaz mpreun cu instituiile de specialitate de la nivelul judeean i local
proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosin agricol i stabilirea reelei de
drumuri agricole;
n) ndrum activitatea desfurat de serviciile comunitare pentru cadastru i agricultur,
constituite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale;
o) asigur evidena documentaiilor de schimbare a categoriei de folosin a terenurilor i
a suprafeelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de
registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii prin ordin al directorului
general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta.
Numrul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabilete prin ordin al
directorului general al Ageniei Naionale.
n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n responsabilitatea
unui registrator - ef iar n cadrul birourilor teritoriale n responsabilitatea unui registrator
coordonator, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui
concurs.

111
 Poate fi numit registrator persoana care ndeplinete n mod cumulativ urmtoarele
condiii:
a) are cetenia romn i are capacitatea drepturilor civile;
b) este liceniat n drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucur de o bun reputaie;
e) cunoate limba romn;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funciei;
g) a ndeplinit timp de 5 ani funcia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcia de notar, judector, procuror, avocat, consilier juridic sau alt funcie de specialitate
juridic.
Absolvenii Institutului Naional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor
vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori
se va face numai dac acestea nu au fost ocupate de absolvenii Institutului.
Pn la data organizrii concursului, registratorii pot fi numii din cadrul angajailor
serviciilor de publicitate imobiliar care, dei nu ndeplinesc condiiile de studii, au cel puin 5
ani de experien n domeniul publicitii imobiliare.
Registratorul rspunde pentru activitatea sa n condiiile legii.
n cadrul Ageniei Naionale funcioneaz Direcia de publicitate imobiliar care
organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor
teritoriale, n vederea respectrii legilor i reglementrilor n materie.
Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie ndeplinete
urmtoarele atribuii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicat):
a) proiectarea, execuia i ntreinerea reelelor geodezice naionale i a sistemului
naional de staii permanente GPS;
b) realizarea i ntreinerea hrilor oficiale ale Romniei n format analogic i digital i a
modelului digital al terenului, n colaborare cu alte instituii abilitate;
c) realizarea i ntreinerea evidenelor limitelor administrative ale teritoriului Romniei;
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene i a nregistrrilor de teledetecie;
e) participarea la realizarea i administrarea bazei de date cartografice naionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente n Fondul Naional
Geodezic;

112
 g) participarea la integrarea n baza de date geodezice i cartografice naionale a datelor
obinute din recepia lucrrilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor i specificaiilor tehnice, respectiv propunerea
de standarde tehnologice, a modelelor i structurilor de date geodezice-cartografice;
i) verificarea i etalonarea aparaturii de specialitate, n colaborare cu Institutul Naional
de Metrologie;
j) asigurarea cercetrii n domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei,
cartografiei i teledeteciei;
k) crearea i dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor i a bazelor de date prin surse proprii
i/sau n colaborare cu terii;
l) participarea la realizarea proiectelor internaionale angajate de Agenia Naional.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere sistematic a
bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic, cu respectarea normelor tehnice elaborate de
O.N.C.G.C. i a datelor de baz din cadastrul general, privind suprafaa, categoria de folosin i
proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituii centrale de stat, regiile autonome i alte persoane
juridice organizeaz cadastrul de specialitate n domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial,
extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor
protejate, naturale i construite, celor cu risc ridicat de calamiti naturale ori supuse polurii i
degradrii i altele asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noiunea de cadastru
de specialitate a fost redefinit ca sistem informaional specific domeniului de activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale -
comun, ora i municipiu - alctuiesc baza tehnic a crilor funciare, deoarece acestea se
ntocmesc, se numeroteaz i se in pe aceste localiti.
La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comun, ora i municipiu - lucrrile
tehnice de cadastru constau n (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor
intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa
acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale;

113
 c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti;
d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale unitilor administrativ-teritoriale -
comun, ora i municipiu -, precum i limitele intravilanelor localitilor se face de ctre
comisia stabilit n acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare i funcionare
a comisiei de delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor,
oraelor i municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.
Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale,
referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ-teritoriale - comune, orae i municipii
- i se pstreaz la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza
completrii sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor
cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se pstreaz n arhiva
oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile i registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit
la consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale i anexele la partea I a crii funciare se in la zi, n
concordan cu documentaiile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor i faptelor juridice,
n baza cererilor i comunicrilor fcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice
naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor topografice se
realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale.
5. Pentru punerea n aplicare a legii, sub aspectul reglementrii publicitii imobiliare, a
fost adoptat Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale
judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr. 2371/C/1997, publicat n Monitorul
Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. n prezent, este n vigoare Regulamentul de organizare i
funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13

114
octombrie 2006, emis de directorul general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar publicat n Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.
Prin ordinul ministrului justiiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca ncepnd cu data
de 1 iulie 1999, s se treac la nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, n baza art. 61
din lege, urmnd ca la momentul definitivrii lucrrilor cadastrului general pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial, s se procedeze la deschiderea crilor funciare definitive.
Sunt aplicabile toate principiile mai puin principiul efectului constitutiv al nscrierii n
cartea funciar.
Potrivit art. 58 alin. (2), n regiunile de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, pn la
deschiderea crii funciare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urmrirea imobilului, a
fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale, precum i aciunile pentru
aprarea drepturilor reale privitoare la imobilele nenscrise n cartea funciar vor continua s fie
nscrise n vechile registre de publicitate imobiliar.
6. Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar. Una sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti
administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar,
formeaz imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identific printr-un numr cadastral unic i se
nscrie ntr-o carte funciar. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.
Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul
unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar.
Partida cadastral era constituit din mai multe corpuri de proprieti, de pe teritoriul
aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar, i se nscrie n aceeai carte funciar.
7. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca
obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai
teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru
imobilele situate n raza de activitate a acestora.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti
alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de
ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este
situat imobilul respectiv.

115
 Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor
funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se
pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor
sau faptelor juridice supuse nscrierii.
Imobilele ce aparin domeniului public i domeniului privat al statului sau, dup caz, al
unitii administrativ-teritoriale, se vor nscrie n cri funciare speciale ale unitii administrativ-
teritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege.
Crile funciare speciale se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de cadastru i
publicitate imobiliar.
8. Alctuirea crii funciare. Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei
i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform
regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale.
B. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) servituile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a
crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcini, care va cuprinde:

116
 a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului
aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai
mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n
aceast parte.
9. Efectele nscrierii. nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate
fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul
nscrierilor.
Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului
fiecreia.
Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor
drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang.
Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang
preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu
titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului.
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea
n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste
drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele.
Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie dect o repetare a frazei finale a alineatului (1)
al aceluiai articol, titularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate, nu poate ns dispune
de ele, dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar.
n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de
orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti.
n conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al nscrierilor este
inoperant cu referire la:
a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea
aspecte;

117
 b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau
prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea
aspecte.
10. Felurile nscrierilor. Se pot face mai multe feluri de nscrieri.
Intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale. Este nscrierea prin
care se realizeaz opozabilitatea fa de teri a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi
reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil
se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis n mod
valabil.
Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor din cartea funciar, cu
consimmntul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge
prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere; dac dreptul
ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei persoane, radierea se va face cu pstrarea
dreptului acestei persoane.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n cazurile prevzute de lege, actul
autoritii administrative, vor nlocui acordul de voin cerut n vederea nscrierii drepturilor
reale, dac sunt opozabile titularilor
Modificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se nscrie, dac
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea i stingerea drepturilor reale
(de exemplu, reduciunea inscripiei ipotecare).
nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare. nscrierea
provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii:
a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a
rmas irevocabil;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul
imobiliar;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns
atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. n
acest din urm caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a depune ntr-un termen stabilit, dup caz,

118
de registrator, nscrisurile necesare, sub sanciunea radierii nscrierii provizorii. Dac nscrisurile
vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o
ncheiere dat de registratorul de carte funciar.
nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de
nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei.
Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra
cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti irevocabile ori a ncheierii
registratorului de carte funciar, n situaia ultimului caz de nscriere provizorie menionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consimmntului dat n form
autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei hotrri judectoreti definitiv i
irevocabil.
Justificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor care s-au
fcut condiionat de justificarea ei; nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui
interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia.
Notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice
referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a
msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. Prevederile art. 38 din
lege arat: Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea
persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu
efect de opozabilitate pentru tere persoane."
nscrierea inteniei de a nstrina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil
poate cere ca intenia sa de a nstrina sau de a ipoteca s fie nscris, artnd, n acest din urm
caz, suma ce urmeaz s se garanteze prin ipotec. Dac se svrete nstrinarea sau ipotecarea,
dreptul nscris va avea rangul nscrierii inteniei.
nscrierea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea unui
termen de dou luni de la data nregistrrii cererii. Data la care aceast nscriere i pierde efectul
se menioneaz att n nscriere, ct i n ncheierea care a ordonat-o.
11. Procedura nscrierii. nscrierea se face n urmtoarele cazuri:
- dac este cerut de cel ndreptit n legtur cu un drept real sau personal, un fapt sau
un raport juridic referitor la un drept;
- dac notarul public a cerut din oficiu efectuarea nscrierii;

119
 - dac instana a transmis din oficiu o hotrre rmas defintiv i irevocabil rmas
definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real.
Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se
constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa
biroului de cadastru i publicitate imobiliar.
n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este
definitiv i irevocabil.
Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea
datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor.
Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile de
ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang
egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii
nevalabile.
nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia
cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se ndreapt la biroul
unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea.
Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit
nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s
strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular.
nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o
hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii
administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar
poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a
plii.
Cererea se rezolv prin pronunarea unei ncheieri fr citarea prilor.

120
 n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea provizorie
prin ncheiere.
nscrisul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indic numele prilor;
c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau
a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n conformitate cu prevederile art. 54
alineatul (1) fraza final din Legea nr. 7/1996, republicat, pe perioada de valabilitate a extrasului
de carte funciar pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea
funciar, cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul
(3) din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate
imobiliar, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare, perioad n
care cartea funciar este blocat, este de 5 zile lucrtoare (n care se include i ziua depunerii
cererii de eliberare a menionatului extras).
ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numrului
cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare n care urmeaz a se
face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost radiate i numele celui n favoarea
sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile, indiferent de felul lor.
n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil, pe baza datelor existente,
vor fi folosite documentaii cadastrale ntocmite i recepionate conform prevederilor prezentei
legi.
Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale,
se va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se face meniune n
registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar (art. 55 din
regulament).
ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar, cu privire la
imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de
zile de la data nregistrrii cererii.

121
 ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de 15 zile
de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se depune la biroul teritorial
i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea
judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul
ncheierii i copia crii funciare.
Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel. n conformitate cu
prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunat n apel este supus recursului.
Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului
teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului.
nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele de la
nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial.
n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil,
notrile fcute se radiaz din oficiu.
12. Rectificarea i modificarea crii funciare. n cazul n care cuprinsul crii funciare
nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup
caz, modificarea acesteia.
Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la
cerere sau din oficiu.
Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului,
schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se
poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate.
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei
operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie
autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil.
Procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea de
ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al
Ageniei Naionale. Evident, acest regulament se refer la operaiunile juridice i tehnice pe care
le vor realiza birourile teritoriale i nu se va referi la aspectele ce in de rezolvarea de ctre
instane a aciunii n rectificare.
Potrivit art. 34, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea
funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c:

122
 1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele
actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a
imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile n care se poate promova aciunea n rectificare.
Termenul de promovare a aciunii n rectificare. Regula stabilit de prevederile art. 35
alin. (1) este aceea c sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, aciunea n
rectificare este imprescriptibil. Excepii:
- fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau
legat, termenul este de 10 ani i curge din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, afar
de cazul n care aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte;
- aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza
acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor
persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu
oneros, bazndu-se pe cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii
de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de
cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. Dac aciunea n rectificare a
fost nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care
au dobndit dreptul dup nscriere.
Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil persoanelor
mpotriva crora aciunea nu a fost admis.

ntrebri
Care sunt scopurile realizrii publicitii imobiliare?
Prezentai comparativ efectele nregistrrii n registrul de transcripiuni i inscripiuni, pe
de-o parte, i efectele nregistrrii n cartea funciar, pe de alt parte.
Care sunt principiile sistemului de carte funciar.
Prezentai procedura nscrierii n cartea funciar.

123
 BIBLIOGRAFIE

1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, Editura

Graphix, Iai, 1993.
2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaii, legislaie, Editura ALL,
Bucureti, 1994.
3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ediie revzut i
completat, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001.
4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureti, 1996.
5) Teodor Smbrian, Drept civil. Moduri originare de dobndire a proprietii, Editura
Europa, Craiova, 1996.
6) Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Institutul European, Iai, 1997;
7) Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck,
Bucureti, 2001;
8) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediia a II-a,
Editura Lumina Lex, Bucureti, 2003.

124
125