Bani noi dintr-o cas veche

nva o metod eficient de investiie imobiliar care

poate fi folosit de nceptori

1
Cuprins

Elemente de baz
Identificarea i analiza proprietii
Negocierea i achiziionarea
Rezolvarea problemelor
Valorificarea proprietii
La final
Atenionare

2
 Elemente de baz

Fixingul este una din investiiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaz n special
pentru investitorii nceptori, pentru c prezint un grad sczut de risc i posibiliti crescute
de a obine profit .
Definiie
Este procedeul prin care investitorul achiziioneaz o propriete imobiliar cu probleme de
natur specific pe care pe care le va rezolva n vederea creterii valorii, n scopul vnzrii n
profit.
Probleme de natur specific pot fi la:
finisaje (distruse, mbatrnite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temei
cldirii sau vecintilor)
compartimentare (compartimente mici, nghesuite, lipsa anexelor eseniale-baie,
buctrie, etc.)
izolaii (igrasie, infiltraii prin acoperi, pe lng ferestre, etc.)
instalaii (distruse, nvechite, subdimensionate, inexistente, etc.)
anexe (care snt redundante sau nu mai snt necesare noii destinaii-grajduri, cotee,
hale, etc.)
mprejmuire (inexistent, nvechit, ineficient, etc.)
terenul pe care se afl proprietea (mlatinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat,
etc.)
vecinti (poluare fonica, chimica, vecini-problem, etc.)
acte, documentaii, aprobri (lips, cu probleme legate de noua legislaie, cu probleme
de succesiune, acte pierdute, nstrinate, etc.)

ATENIE! Nu se cumpr proprieti cu probleme structurale sau probleme care nu pot fi

rezolvate de investitor, din lips de experien, capital sau prghii specifice.

3
Etapele investiiei
1. identificarea i analiza proprietii
2. studiu de soluie a problemelor i bugetarea
3. negocierea i achiziionarea
4. fixingul (rezolvarea problemelor)
5. vnzarea
Avantaje:
investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietii deci crete posibilitatea obinerii
profitului
proprietea este cu probleme ceea ce uureaz considerabil procesul de negociere
proprietea este cu probleme ceea ce scade din preul de achiziie deci din capitalul
necesar
la proprietile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiz n domeniu poate
realiza unele, dac nu toate etapele fixingului, ceea ce reduce mult cheltuielile
Dezavantaje
analiza problemelor i bugetarea poate s depeasc experiena unui investitor
ncepator
Sursa profitului
1. negocierea sub valoarea real (facilitat de problemele proprietii)
2. procesul de fixing , ce crete valoarea proprietii
3. realizarea lucrrilor de fixing n regie proprie sau prin implicarea personal
4. pe o pia cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescnd
valoarea proprietii prin creterea general a pieei imobiliare
Capcane
analiza iniial a proprietii poate fi insuficient, incomplet, nesesiznd anumite
defecte majore (structurale) sau de alta natur, care vor apare ulterior, dup nceperea
lucrrilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrrii se va face n
detrimentul profitului
bugetarea nerealist poate conduce la un calcul general al investiiei care s mpiedice
realizarea profitului
un investitor ncepator poate crede c e capabil s rezolve problemele proprietii, dar
acestea i depesc expertiza i capitalul disponibil

4
 Identificarea i analiza proprietii

Identificare a unei proprieti n vederea achiziiei este comun tuturor investiiilor imobiliare.
Iat cteva recomandri generale:
1. instruii experii s v fac o analiz a problemelor tehnice ce trebuie remediate i s
v-o prezinte, de asemenea s nceap munca pentru furnizarea soluiei de rezolvare i
estimarea costurilor de realizare.

2. sursele de informaii snt dobndite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunuri de

imobiliare, preluarea de informaii de pe internet, de la agenii imobiliare, etc.) i activ
(spunnd prietenilor ce tip de propriete dorii s achiziionai, angajnd administratorii
de bloc din zonele de interes, pentru a fi informai dac snt apartamente scoase la
vnzare, patrulnd zonele de interes n vederea gsirii de anunuri pe stlpi, pe cldiri,
etc.)
3. se face o list de vizitare. Se trece la vizionarea proprietilor, NTOTDEAUNA cu
aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitai s cereti acceptul proprietarului
pentru aceasta. Se iau ct mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales
acolo unde snt necesare reparaii.

5
 4. dac nu avei expertiz n constructii i instalaii, angajai un specialist pentru a
identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe seciuni. O list a posibilelor probleme o
avei n capitolul cu elementele de baz ale fixingului.
5. restringei lista de proprieti la cteva. Selecia se face n funcie de preul cerut de
proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiz
iniial la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGEI proprieti care v depesc
capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
6. cerei actele de proprietate asupra imobilului i un extras de carte funciar (de cel mult
o zi-dou). Proprietatea e recomandabil s aiba un singur proprietar i s fie liber de
sarcini (ipoteci, etc.)
7. dac snt mai muli proprietari, vorbii cu fiecare n parte i asigurai-v de acordul lor
asupra vnzarii.
Acestea snt cteva recomandri pentru identificarea i analiza proprietii.
Nu ignorai nici o etap.
Dac nu avei cunostine sau experien n construcii, nu v zgrcii s pltii experi tehnici,
ei v pot da o estimare ct de ct exact asupra problemelor. Dac ai avut o colaborare bun
cu ei, includei-i n echipa de specialiti pe care o folosii.
Cel mai important, nu srii peste etapele 6 i 7. Cnd avei dubii n legtur cu actele sau
proprietarii, cerei extrasul de CF nainte de a aduce experii. n felul acesta putei economisi
taxa de analiz.

6
 Negocierea i achiziionarea

Negocierea, fie c e vorba de achiziia sau valorificarea unei proprieti, este o parte esenial
n obinerea profitului. Dei nu voi intra n detalii, voi puncta cteva din elementele eseniale.

americanii au o vorb: profitul apare la cumprare, nu la vnzare; afirmaia nu se refer

neaparat la faptul c trebuie s negociezi agresiv la cumparare, ct la alegerea
investiiei. Cu toate acestea, un discount la preul de achiziie, obinut prin negociere,
se adaug la profit
pentru a avea baza de negociere, trebuie s-i faci lecia; aduci la tratative fotografiile
luate n etapa de evaluare i analiz, pe cele care arat cele mai grave probleme ale
proprietii, spunnd c aceste fotografii snt doar cteva din cele luate; aduci o lista cu
remedierile necesare i aprecierea brut a specialistilor cu privire la costul reparaiilor
necesare. Cnd prezini aceste argumente, nu te grbeti, atenionnd interlocutorul s
nu te ntrerup. La final, concluzionezi c vrei s cumperi proprietatea, n ciuda strii
jalnice pe care o are, numai pentru c i spui argumentul tau, dar preul de
cumprare trebuie s reflecte starea dezastroas n care se afl
cldirea / apartamentul / terenul
subliniezi c pentru tine evaluarea proprietii a reprezentat o cheltuial suplimentar
trebuie s porneti negocierea de la o reducere substanial a preului de pornire; pe
parcurs faci concesii la pre dar numai n contrapartid cu alte variante (reducerea
avansului, plata n trane sau pe o perioad prelungit, far dobnd, etc.)
n negociere foloseti tehnica patefonului stricat, repetnd cu obstinaie c proprietatea
este devastat i necesit o groaz de bani pentru a fi adus ntr-o stare normal

7
Dup ce ai ajuns la un pre acceptat de ambele pari, urmeaz achiziionarea propriu-zis.
Nu ncepe s pregteti formalitile legale pn nu:
1. vezi un extras de carte funciar vechi de cel mult o zi, pentru a verifica proprietarul de
drept i faptul c proprietatea este liber de sarcini
2. dac e vorba de un teren , cere o ridicare topografic pentru a fi sigur de amplasament
3. dac vrei s foloseti proprietatea pentru o activitate de producie sau servicii, asigur-
te mai nti c nu vei ntmpina rezisten din partea vecinilor, atunci cnd vei cere
acceptul acestora pentru a deschide activitatea n cauz
4. obine acordul ca actele s se realizeze la notarul tu (asta presupune c ai un notar
cu care colaborezi!). Notarul va ti ce s verifice la proprietate, din punct de vedere al
actelor legale, lucruri care ie ar putea s-i scape.
Trebuie s fii flexibil. Cteodat, cnd simi presiunea altor cumprtori, e bine s dai un
avans. Nu te zgrci, semneaz actul provizoriu la notar, te poate scpa de multe neplceri. n
alte cazuri, poate e mai bine s faci direct actul de vnzare-cumprare final. Indiferent de
situaie, asigur-te c incluzi acest aspect n negociere, artnd c ai facut o concesie c ai
acceptat varianta contract provizoriu / contract final, concesie ce trebuie s se manifeste n
vreun fel n cadrul negocierii.

8
 Rezolvarea problemelor

Fixingul este etapa n care proprietatea achiziionat primeste ntreaga voastr atenie
pentru a rezolva problema sau problemele pe care le are, n vederea vnzrii. Aceste
probleme pot fi:
legate de acte: proprieti obinute prin motenire dar fr realizarea succesiunii,
proprieti neintabulate sau n curs de intabulare, proprieti care nu pot fi vndute din
lipsa de aprobri sau acte administrative, etc.
legate de mprire sau funcionalitate: cldiri anexe nefuncionale sau fr folosin,
care trebuie demolate, reimprirea spaiului locativ (prin decompartimentare sau
compartimentare)
legate de instalaii i structuri exterioare (instalaii lips sau nefuncionale, ui, geamuri,
acoperi ce necesit reparaii/nlocuire, etc.)
legate de cosmetizare (vopsit, zugrvit, curaenie)
Snt dou aspecte importante care trebuie urmarite: bugetul i calitatea lucrrilor.
BUGETUL
Dac etapa de evaluare i studiul de soluie au fost bine realizate, ar trebui s v ncadrai n
buget sau s-l depaii cu puin. Desigur, exist aa numitele lucrri ascunse (de obicei
structurale) care pot fi evaluate doar parial sau de loc. De exemplu putem descoperi c
pereii interiori snt realizai din viug (pmnt btut) i nu din crmid, lucru evident doar
dup decopertarea lor (ndeprtarea tencuielii).

n cazul n care, pe parcurs, lucrrile descoper probleme suplimentare, pentru a ne nscrie n

buget este necesar realizarea de artificii, care s includ regndirea ntregului proces de
reparaie. De exemplu, dac tuburile sistemului de nclzire, situat n pardoseal, snt
compromise, dect s spargem toata podeaua pentru a nlocui evile, mai bine abandonm
evile vechi n pardoseal i refacem legturile cu tuburi aparente.

9
De multe ori este necesar o investiie suplimentar de imaginaie i mai puin de bani. De
aceea este de o importan colosal alegerea unor colaboratorii potrivii. Un constructor care
geste soluii costisitoare nu v este un bun aliat. Dac suspectai acest lucru, mai bine l
concediai i cutai altul dect s continuai, intrnd n depire de buget i n pierdere. Din
pcate, snt cazuri n care vei gsi colaboratorul potrivit numai dup un ir de insuccese.
CALITATEA LUCRARILOR
Chiar dac avei un constructor bun, trebuie s fii n permanen pe antier. Calitatea
lucrrilor trebuie verificat iar constructorul trebuie s tie c e verificat. Cel mai bine este s
stabilii, de comun acord, un grafic de lucrri i verificri pe parcurs. S nu se treac la o
etapa nou pn ce etapa executat nu a fost verificat i s-a dat acordul de continuare a
lucrarilor.
Self fixing sau fixing-ul n regie proprie
Dac sntei la nceputul investiiilor imobiliare i avei expertiz, adic avei studii n domeniul
construciilor sau experien ca i constructor, cel mai potrivit ar fi s alegei o lucrare pe care
o putei realiza singuri. Aa am nceput eu i soia. Primele dou investiii (o cas la ar i un
garaj) le-am reparat i cosmetizat mpreun, n week-end-uri. A fost o experien
extraordinar. Cnd pui mna i faci un lucru, cnd te pricepi la ceva i este mult mai uor s
ceri calitate i s explici ce vrei, n termeni exaci.
Self fixing-ul este bun i din punct de vedere al cheltuielilor. Dac lucrrile nu snt de
anvergur i le putei realiza singuri, investiia n reparaii se va rezuma doar la cumprarea
materialelor. Facei o economie important, lasnd loc unui profit mai mare.
Dintre toate etapele, fixing-ul propriu-zis este cea care v consuma o bun parte a resurselor
financiare. De aceea e bine s avei un plan pus la punct i s v asigurai de colaborarea
eficient a constructorului. Sau s faceti fixing-ul n regie proprie.

10
 La final
Citeva recomandri de final:
dac sntei ncepatori n investiiile imobiliare, fixing-ul este o opiune cu multe
avantaje pe care merit s o ncercai
sntei un handy man / woman (v place s meterii)? Nu v fie fric sa ncercai
fixing-ul, probabil vi se potrivete ca o mnu
bani puini? ncepei cu lucruri mici; bani muli? dac avei experien n fixing, nu
ezitai s pornii un proiect de anvergur
dac v place acest metod de investiie imobiliar, dac v-ai alctuit o echip de
colaboratori fideli i lucrurile merg strun, inei-o tot aa. Fixing-ul poate s produc
bani pe orice pia imobiliar. inei minte ce spune americanul : If it ain't broke, don't
fix it. Adic dac nu e stricat, nu-l repara. n cazul vostru, dac sntei as n fixing i
banii curg, nu ncercai altceva!

11
 ATENIONARE

Aceast carte electronic are scop pur informativ. Coninutul ei nu trebuie considerat a fi un
material pe baza cruia se pot lua decizii financiare. Pentru aceasta v recomand s studiai
literatura de specialitate i s consultai un specialist n domeniul financiar contabil.

Dreptul de copyright asupra textului acestei cri electronice aparine n totalitate deintorului blogului Milionarul Mioritic.
Reproducerea sa, parial sau n ntregime, pe orice tip de suport se poate face numai cu acordul proprietarului.

12