intabularea în Cartea Funciară a

construcțiilor edificate fără autorizație –

efectele Legii nr. 7/2020
14.01.2020 | Cristina TICU JIANU

Prin Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995
privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr.
50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicată în
M.O. nr. 8 din 8 ianuarie 2020, au fost aduse modificari importante și în privința
procedurilor legale de înscriere în cartea funciară (denumită în continuare “C.F.”)
și implicit a dobândirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate
fără autorizație de construire, prevederi ce au intrat în vigoare în data de 11
ianuarie 2020.

Astfel, prin Art. II pct. 14[1] din Legea nr. 7 din 6 ianuarie 2020, se modifică
prevederile art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, noutatea principală constând în
faptul că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în C.F. în
baza unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției, chiar si
în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără
autorizație de construire, dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție
de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

Certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va putea fi

emis/emisă de catre autoritatea locală în baza urmatoarelor acte:
– expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile
privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de
urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și
respectarea dispozițiilor în materie, și
– documentație cadastrală.

Expertul tehnic care efectueaza astfel de lucrari ar trebui sa detină atestatele

necesare potrivit art. 5[2] din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

În situația în care prin expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor

cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de
urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea
construcției.

Așadar, se disting 3 ipoteze cu privire la înscrierea în C.F. a construcțiilor

pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de
construire:

1. Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, se pot înscrie în C.F., în

lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală și a
documentației cadastrale, potrvit art. 37 alin (2)[3] din Legea cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996. Pentru detalii se poate accesa si
articolul[4] scris pe aceasta tema de pe juridice.ro.

2. Constructiile edificate în perioada dintre data de 08.2001 și data de

11.01.2017 (termenul de prescriptie al contravenției de 3 ani, calculate de la data
intrarii in vigoare a Legii nr. 7/2020) pentru care se poate înscrie dreptul de
proprietate în C.F. și în lipsa autorizației de construire, cu respectarea prevedilor
art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dezvoltat mai sus.

3. Construcțiile edificate după data de 11.01.2017, pentru care rămân

aplicabile dispozițiile art. 26[5] si art. 28[6] din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcții, care dispun aplicarea sancțiunii
amenzii si desființarea lucrărilor executate fără autorizație, eventual pana la data
la care se implineste termenul de prescriptie de 3 ani, existând beneficiul
titularului construcției ca dacă în acest interval de 3 ani nu se încheie un proces
verbal de contravenție, să poată solicita procedura de emitere a adeverinței/
certificatului de atestare a edificării construcției prevazut de art. 37 alin. (6) al
Legii nr. 50/1991, cu care să solicite înscrierea în C.F.

Relativ la notățiile aduse de Legea nr. 7/2020 la art. 37 alin. (6) al Legii nr.
50/1991, dacă la prima lectură situația constructiilor edificate fără autorizație
pare entuziastă pentru titularul construcției, la o analiză detaliată rezultă că
aceste modificări legislative au ca noutate doar eliminarea procedurii de obținere
a Autorizației de construire pentru intrarea în legalitate, însă se menține obligația
efectuarii unei expertize tehnice care sa ateste îndeplinirea prevederilor privind
urbanismul, procedura care exista și în prevederile legale anterioare.
În acest sens sunt si alte dispoziții recente, respectiv Normele metodologice
de aplicare a Legii nr. 50/1991 (denumite în continuare “ Normele”), care au
fost modificate prin Ordinul nr. 3454/2019 pentru modificarea și completarea
Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului
dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcții, publicat în M.O. nr. 4 din 06 Ianuarie 2020, care a
intrat in vigoare la data de 07.01.2020, deci nu au avut în vedere și modificarile
aduse Legii nr.50/1991 prin Legea nr.7/2020 (acestea fiind in lucru).

Prin Art. I, pct. 48 din Ordinul nr. 3454/31.12.2019, s-a schimbat denumirea
articolului 59 al Ordinului nr. 839/2009 din “Intrarea în legalitate” în “Lucrări
de construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea
prevederilor acesteia” și s-a abrogat alin. (3) al art. 59, al cărui conținut era
următorul:

“(3) În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire

întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent,
autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea
unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, în
coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza
concluziilor unui referat de expertiză tehnicăpentru cerinţa esenţială de
calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de
rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa
esenţială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea
Acordului de mediu, în condiţiile legii.” (N.A. bold).

Astfel, singura reglementare privind autorizaţia lucrărilor de construire pentru intrare

în legalitate (art. 59 alin. (3) din Norme) a fost abrogată cu consecința că această
procedură de intrare in legalitate nu mai există în legislația aplicabilă la această dată,
ea a fost practic înlocuită cu prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991,
analizată mai sus, în sensul că se acordă posibilitatea de înscriere în C.F. a
construcțiilor edificate fără autorizatie de construire, în baza unui unei
adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției, dar doar pentru
constructiile pentru care a fost îndeplinit termenul de prescripție (analizat mai sus).
Urmează ca autoritățile administrative să rezolve și aspectele de fapt care nu au o
reglementare tranzitorie și care ar putea să ridice probleme de discriminare,
construcții edificate fara autorizație dar pentru care nu s-a împlinit termenul de
prescripție și nu li poate aplica nici procedura de intrare în legalitate, pentru că a
fost abrogată.

În concluzie, dreptul de proprietate asupra construcțiilor pentru care execuția

lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire se poate înscrie în cartea
funciară în baza unui unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării
construcției cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, în
forma modificată de Legea nr. 7/2020.

Totodată, potrivit acestor reglementari recente enunțate mai sus, adeverința/

certificatul de atestare a edificării construcției emise în temeiul Legii nr.50/1991,
pot constitui actele care justifică înscrierea în cartea funciară, potrivit
prevederilor art. 885[7] din Cod Civil, asigurând dobânirea dreptului de
proprietate, în conformitate cu art. 557. (4)[8] Cod Civil, fiind practic o
completare la ipotezele de înscriere în cartea funciară prevăzute de art. 37 alin
(2)[9] din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, chiar dacă
prevederile art. 586. (2)[10] Cod Civil arată că nu se poate invoca buna-credință
de către cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de
lege.

[1] La articolul 37, alineatul (6) se modifică și va avea următorul cuprins:

„(6) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui
certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform
autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau,
după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul
construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar
împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor,
certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei
expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea
în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme
situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații
cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor
fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează
certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.”
[2] Art. 5
(1) Pentru obținerea unor construcții de calitate sunt obligatorii realizarea și menținerea, pe
întreaga durată de existență a construcțiilor, a următoarelor cerințe fundamentale aplicabile:
a) rezistență mecanică și stabilitate;
b) securitate la incendiu;
c) igienă, sănătate și mediu înconjurător;
d) siguranță și accesibilitate în exploatare;
e) protecție împotriva zgomotului;
f) economie de energie și izolare termică;
g) utilizare sustenabilă a resurselor naturale.
[3] Art. 37
(2) Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr.
453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, în lipsa
autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea
tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei
rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.
[4] Disponibil aici.
[5] Art. 26
(1) Constituie contravenții următoarele fapte, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții
încât, potrivit legii, să fie considerate infracțiuni:
a)executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor prevăzute la 3,
cu excepția celor menționate la lit. b), c), e) și g), de către investitor și executant;
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1), săvârșite de persoanele fizice sau juridice, se
sancționează cu amendă după cum urmează: (…)
[6] Art. 28
(1) O dată cu aplicarea amenzii pentru contravențiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) și b) se
dispune oprirea executării lucrărilor, precum și, după caz, luarea măsurilor de încadrare a
acestora în prevederile autorizației sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație ori
cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare
a contravenției.
[7] Art. 885
(1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în
cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
[8] Art. 557
(4) Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de
proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor
prevăzute la art. 888.
[9] Art. 37
(2) Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr.
453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, în lipsa
autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea
tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei
rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.
[10] Art. 586
(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în
care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de
dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea
funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.
(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu
nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.

Avocat Cristina Ticu Jianu

LTJ & Partners