Procedura de evacuare

Premisă şi principii
Ocuparea fără drept a unui imobil constituie un impediment în derularea procedurii
de insolvenţă. Dificultatea de prezentare a bunului unor potenţiali clienţi, ineficienţa
unor măsuri de conservare, prejudiciul cauzat de imposibilitatea de valorificare a
bunului (închiriere) sunt consecinţe care atrag tergiversarea procedurii şi riscuri din
perspectiva răspunderii practicianului.
Lipsa unei reglementări interne privind procedura de urmat a cauzat blocaje la
evacuarea locatarilor şi ocupanţilor care folosesc bunul fără drept.
Prezenta procedură îşi propune să fie un ghid de urmat A – Z, care să clarifice
atribuţiile membrilor echipei, pentru a fluidiza procesul de evacuare a persoanelor
din imobile – sau chiar a preîntâmpina ocuparea lor fără drept.
Deşi încercă, prezenta procedură nu poate reglementa fiecare situaţie care apare în
practică, însă oferă un flux de soluţionare, structurat după cum urmează:
I. Înainte de inventariere
- se adună datele cu privire la toate imobilele debitoarei pentru a
identifica cazurile în care este necesară evacuarea;
- se centralizează toate informaţiile de GP, astfel încât acesta să fie
pregătit pe teren;
II. În procedura de inventariere
- În situația identificării unor persoane în incinta imobilelor
debitoarei despre care GP nu are informații se va solicita acestora
amiabil un act de identitate (se face o poză/copie), dovada ocupării
spațiului și date de contact;
- Situația identificată în teren este prezentată membrilor echipei, cu
accent către JE;
- se încearcă eliberarea pe cale amiabilă;
- se îndeplineşte încă de acum procedura prealabilă pentru etapa
judiciară de evacuare;
- se obţin probe cu privire la ocuparea abuzivă a bunului;
III. Procedura de evacuare
- JE/JD acordă concursul GP în obţinerea unei hotărâri judecătoreşti
pentru evacuare;
IV. După procedura de evacuare
- GP se asigură că bunul a fost evacuat şi nu va mai putea fi ocupat
fără drept (sigilare, schimbat iale, pază, etc).
 Procedura de evacuare semnifică procedura internă CITR care trebuie urmată
pentru a obţine evacuarea unui imobil de persoanele care-l ocupă fără drept 1
(amiabil sau forţat).
Practicianul în insolvenţă nu are dreptul să evacueze nici o persoană din spaţiul
debitoarei, în lipsa voinţei acestuia. Violenţa este interzisă în orice situaţie, ea
neputând fi justificată de un comportament abuziv al ocupantului (fără a ne referi
la o situaţie de legitimă apărare).
Practicianul în insolvenţă va putea să evacueze persoanele care refuză părăsirea
unui imobil doar în baza unei hotărâri judecătoreşti şi doar cu concursul
organelor de ordine (poliţie, jandarmerie, executor judecătoresc).
Procedura specială judiciară de evacuare este reglementată de art. 1034 – 1049 C.
proc. civ.

1. Cine?
Responsabilul privind situaţia bunurilor este GP, aşadar el are în atribuţie
demersul eliberării bunurilor şi urmăririi procesului de eliberare/conservare.
Acesta va primi concursul JD/JE ori de câte ori eliberarea nu poate fi realizată
amiabil, fiind necesară obţinerea unei hotărâri judecătoreşti. JD/JE îl va ajuta pe
GP cu obţinerea acestor înscrisuri, fără se fie preluată responsabilitatea
proiectului de eliberare a bunului, acesta rămânând în sarcina GP până la
valorificarea bunului în procedură.
GP – responsabil proiect
JD/JE – ajutor proiect

2. Unde?

Când responsabilitatea conservării activelor este a administratorului judiciar și

lichidatorului, așadar în situațiile când dreptul de administrare a fost ridicat
(întotdeauna în procedurile de faliment şi uneori în observaţie/reorganizare).
Când dreptul de administrare nu a fost ridicat, responsabilitatea evacuării este a
administratorului special, în calitate de conducător al activităţii debitoarei.

1
Am numit „ocupant” în cele ce urmează orice persoană ocupă imobilul, în temeiul unui contract sau nu, chiar
dacă în C. proc. civ. este făcută o distincţie între locatar şi ocupant.
 3. Cum?
a.Înainte de emiterea deciziei de inventariere, JD/JE comunică GP o situaţie a
tuturor contractelor care au ca obiect folosinţa construcţiilor debitoarei, sub formă
de tabel. Situaţia va cuprinde contractele în derulare precum şi contractele încetate
într-un termen de cel mult o lună înaintea deschiderii procedurii (procedura în care
s-a ridicat dreptul de administrare).
Apartament 25 Contract
1
strada închiriere chiriaş Magda Zamfir încetat la data de 10.10.2017
.
Dorobanţilor 46 34/01.03.2017
2 Vilă 2 etaje strada Contract comodat
comodatar Felix Anton valabil până la data de 01.01.2018
. Toporului 52 35/04.04.2017

b.Situaţia va fi predată GP.

c.GP va urma procedura de inventariere 2 şi va avea asupra lui formulare de cerere

de evacuare amiabilă, semnate în prealabil de MC, care vor putea fi completate la
faţa locului cu număr de ieşire (ataşament 1).

d.Cu ocazia deplasării la locaţia bunurilor, GP va constata dacă există imobile

ocupate fără drept.
Astfel:
A. Procedura la faţa locului
1.amiabil, va solicita lămuriri de la ocupanţi cu privire la temeiul în
baza căruia refuză să elibereze bunul.
2.dacă aceştia înţeleg să evacueze bunul, GP va proceda la preluarea
cheilor bunului şi inventarierea/închiderea lui.
3.va completa în procesul verbal de deplasare faptul că imobilul este
ocupat, cu datele de identificare ale ocupanţilor, motivul refuzului
evacuării precum şi faptul că a fost comunicată ocupantului notificarea
de evacuare identificată prin număr şi dată (prin afişare sau comunicare
directă), modalitatea comunicării notificării (afişare sau predare),
eventualele acte predate de ocupant.
4.notificarea de evacuare va fi completată în dublu exemplar cu un
număr şi o dată (se va cere live număr din registrul ieşiri de la secretariat);
2
A. 1.3.3 din manualul de proceduri.
 5.termenul de evacuare amiabilă va fi de 5 zile de la comunicarea
notificării de evacuare;
6.un exemplar din notificarea de evacuare va fi comunicat direct
ocupantului, urmând ca acest să semneze de primire pe exemplarul
rămas la GP.
7.dacă se refuză semnarea de primire sau nu este nimeni la locaţie, GP
va lipi pe uşa imobilului notificarea de evacuare (sau în alt loc vizibil),
după care va efectua o poză, având grijă să prindă în poză inclusiv
numărul/ data înscrise pe evacuare.

B. Procedura de urmat la birou:

1. GP va comunica JD/JE o situaţia a bunurilor ocupate fără drept şi o
copie după procesul verbal de deplasare, precum şi copii după
notificările de evacuare comunicate.
2. Situaţia bunurilor va fi împărţită în:
a.ocupate în temeiul unui contract (chiar dacă încetat,
prelungit abuziv, subcontractat)
b.ocupate fără nici un contract/acord

3.JD/JE va proceda la analizarea situaţiei şi va proceda la:

a.întocmirea unei acţiuni în evacuare pentru bunurile

ocupate fără drept: nu există nici un contract (art. 1038 C.
proc. civ.).

b.notificarea prealabilă prin intermediul executorului

judecătoresc de evacuare a imobilului ocupat fără drept,
când există un contract.

b.1. dacă locaţiunea este pe durată determinată, atunci

notificarea va trebui comunicată cu cel puţin 30 de zile
înainte de expirarea termenului.

b.2. dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, atunci

denunţarea contractului va avea rolul unei notificări de
evacuare (dacă va fi comunicată prin executor)3.
3
Art. 1038 alin. (2) C. proc. civ.: „Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege
pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului
articol”.
 b.3. întocmirea unei acţiuni în evacuare (model la
ataşamentul 2).

C. Procedura de urmat la locaţie:

3. După expirarea termenelor de 5 zile pentru evacuarea imobilelor ocupate fără
drept (acolo unde nu există contract), GP va efectua o deplasare pe teren pentru
a se observa dacă au fost eliberate bunurile.
Cu această ocazie, se va întocmi un proces verbal de deplasare în care se vor
menţiona constatările (acesta va fi semnat de GP şi de o altă persoană);

4. Dacă ocupantul nu este în locaţie, se va prezuma că acesta a părăsit bunul,

astfel că se va proceda la contactarea unui lăcătuş pentru schimbarea ialelor,
închiderea imobilului şi sigilarea acestuia.
În situaţia în care ocupantul şi-a lăsat bunuri în spaţiu şi există datele sale de
contact, acesta va fi notificat să vină să le preia.

5. Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condiţiile prezentului titlu
a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de
drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.

6. Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activităţii economice

ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către
persoanele aflate sub controlul lor, precum şi în cazul returnării cheilor
imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din
imobil4.

7. După finalizarea procesului judiciar de evacuare, JD/JE îl va informa GP

asupra finalităţii şi îi va comunica hotărârea.

Art. 1277 C. proc. civ.: „Contractul încheiat pe durată nedeterminată poate fi denunţat unilateral de oricare
dintre părţi cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. Orice clauză contrară sau stipularea unei prestaţii
în schimbul denunţării contractului se consideră nescrisă”.

4
Art. 1040 C. proc. civ.
 8. GP va programa o deplasare la adresa imobilului şi va solicita concursul
organelor de ordine5 pentru a ajuta la evacuarea imobilului în baza hotărârii
judecătoreşti.

4. Bine de ştiut!

1. Dacă se ştie de existența unui ocupant abuziv ar fi bine ca prima

interacțiune să se facă împreuna cu reprezentantul debitoarei care a mai
avut contact cu persoana în cauza;
2. Dacă ocupantul este o persoană care refuză să se legitimeze şi să
părăsească bunul, se cheamă poliţia pentru a ajuta la legitimare; o acţiune
în evacuare trebuie să aibă un pârât, aşadar este nevoie de datele de
identificare ale ocupantului, în lipsa acestora acţiunea fiind respinsă;
3. Lipsa de pregătire înainte de efectuarea deplasării la imobilul ocupat
abuziv echivalează cu o pregătire a eşecului. Pentru a eviza surprizele, GP
va aduna date despre ocupant (de ce nu părăseşte bunul?, cine i-a dat voie să
stea?, este agresiv?);
4. Este de preferat ca la deplasarea la bunul ocupat abuziv să participe 2
persoane, pentru a se încuraja interacţiunea amiabilă, în caz că una
cedează;
5. Este bine ca în contractele e închiriere încheiate să se prevadă dreptul la
reziliere unilaterală în favoarea lichidatorului şi nulitatea absolută a
subînchirierii fără acordul lichidatorului, pentru a se evita soluţionarea
ulterioară a unui comportament abuziv din partea ocupanţilor;
6. Formalizarea excesivă nu este de dorit, astfel că dacă imobilul este găsit
deschis, fără nici o persoană în el, se va încerca rapid schimbarea
încuietorilor, chiar dacă au mai rămas bunuri străine în imobil.

5
Art. 39 alin. (1) din OUG 86/2006 „atunci când practicianul în insolvenţă consideră necesar, organele de
poliţie, jandarmerie sau alţi agenţi ai forţei publice, după caz, îi acordă concursul la îndeplinirea efectivă a
atribuţiilor sale, stabilite de lege sau dispuse de judecătorul-sindic”.