Eliberarea facturii fiscale la vânzarea imobil achitat în rate cu rezerva

proprietăţii
Întreprinderea X a încheiat cu întreprinderea Y un contract de vânzare –cumpărare a unui imobil cu
destinație comercială, pentru care cumpărătorul va achita suma negociată în 3 rate în termen de 10
luni de la data încheierii contractului de vânzare–cumpărare. Conform contractului, vânzătorul și
cumpărătorul au stabilit că obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate
(rezerva proprietăţii), iar cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data plăţii ultimei rate.
Când urmează a fi eliberată factura fiscală pentru comercializarea bunului imobil în aceste condiții?

Art. 1191 din Codul civil (CC) stabilește că, atunci când are loc o tranzacție de vânzare-cumpărare
cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate (rezerva
proprietăţii), iar cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data plăţii ultimei rate din preţ. Cu
toate acestea, riscul pieirii, inclusiv pierderii sau deteriorării fortuite a bunului este transferat
cumpărătorului conform art.1114 din CC.

Art. 1192 din CC prevede îndeplinirea unor formalităţi de publicitate pentru ca rezerva proprietăţii să
devină opozabilă terţilor1, dar și în ce condiții vânzătorul poate declara rezoluţiunea vânzării-
cumpărării sub rezerva proprietăţii2.

Dacă a declarat rezoluţiunea vânzării-cumpărării, vânzătorul poate recupera bunul de la

cumpărător, precum şi de la orice terţ căruia rezerva proprietăţii îi este opozabilă. Vânzătorul poate,
de asemenea, recupera bunul conform dispoziţiilor legale privind transmiterea benevolă sau silită în
posesie a bunului gajat ori, după caz, ipotecat.

Drepturile constituite sau transmise de către cumpărător în folosul terţilor cărora rezerva proprietăţii
le este opozabilă se sting odată cu rezoluţiunea vânzării-cumpărării sub rezerva proprietăţii, cu
excepţia drepturilor consimţite de vânzător.

În cazul în care vânzătorul, după recuperarea bunului, îl vinde repetat unui terţ, eventualul surplus
obţinut din vânzarea repetată în comparaţie cu preţul vânzării iniţiale aparţine vânzătorului.

Dacă creanţa vânzătorului garantată prin rezerva proprietăţii s-a prescris extinctiv sau dacă bunul se
află în posesia terţului căruia rezerva proprietăţii îi este opozabilă, vânzătorul poate, de asemenea,
cere predarea bunului pe calea acţiunii în revendicare.

Conform art.108 alin.(1) din Codul fiscal (CF), data calculării obligației fiscale privind TVA este
data livrării. Data livrării se consideră data predării mărfurilor, prestării serviciilor, cu excepţia
cazurilor stipulate la alin.(5)–(8). În cazul livrării de bunuri imobiliare, potrivit alin.(3) din art. 108
CF, data livrării se consideră data trecerii bunurilor imobiliare în proprietatea cumpărătorului la data
înscrierii lor în registrul bunurilor imobiliare.

Astfel, cu toate că dreptul de proprietate al cumpărătorului este înregistrat provizoriu, în timp ce

dreptul de proprietate al vânzătorului nu este radiat, se constată deja înregistrarea dreptului de
proprietate al cumpărătorului, chiar dacă este cu titlu provizoriu.

Conform art. 117 alin. (1) CF, subiectul impozabil care efectuează o livrare impozabilă pe teritoriul
ţării este obligat să prezinte cumpărătorului (beneficiarului) factura fiscală pe livrarea în cauză.
Prezentarea facturii fiscale se efectuează la momentul apariţiei obligaţiei fiscale, stabilit prin art.108,
cu excepţia cazurilor prevăzute de CF. Pentru livrările impozitate conform art.104 lit.a), eliberarea
facturii fiscale nu este obligatorie.
Concomitent, menționăm că, potrivit prevederilor art.108 alin.(5) din CF, dacă factura fiscală este
eliberată sau plata este primită până la momentul efectuării livrării, data livrării se consideră data
eliberării facturii fiscale sau data primirii plăţii, în funcție de ce are loc mai înainte.

Prin urmare, în temeiul art. 108 alin. (3) și art. 117 alin. (1) CF, factura fiscală pentru
comercializarea bunului imobil pentru care achitarea are loc în rate, iar obligaţia de plată este
garantată cu rezerva dreptului de proprietate (rezerva proprietăţii) urmează a fi eliberată până la
momentul înregistrării dreptului de proprietate al cumpărătorului, inclusiv în cazul în care
înregistrarea dreptului de proprietate are loc cu rezerva proprietăţii.
____________________________________________________
1
a) în cazul bunurilor imobile şi al altor bunuri asupra cărora dreptul de proprietate se dobîndeşte, conform legii, prin
înregistrarea într-un registru de publicitate, dreptul de proprietate al cumpărătorului este înregistrat provizoriu, în timp
ce dreptul de proprietate al vînzătorului nu este radiat;
b) în cazul celorlalte bunuri mobile, rezerva proprietăţii se înregistrează în registrul garanţiilor reale mobiliare. Cu
toate acestea, dacă această înregistrare nu s-a făcut, rezerva proprietăţii poate fi invocată faţă de terţii care au
cunoscut existenţa ei pe altă cale.

2
a) a fost intentat procesul de insolvabilitate a cumpărătorului;
b) cumpărătorul nu a oferit garanţiile personale sau reale prevăzute de contract ori a redus fără acordul vînzătorului
garanţiile oferite;c) o rată nu este plătită, total sau parţial, mai mult de 45 de zile de la scadenţă;d) pe parcursul
oricărei perioade de 12 luni consecutive, două sau mai multe rate nu au fost plătite integral la scadenţă;e) survin alte
circumstanţe prevăzute de lege sau de contract.