Capitolul VI.

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINȚEI

Secţiunea I. NOŢIUNEA, CARACTERELE JURIDICE ŞI REGLEMENTAREA
CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

1. 1. Noţiunea şi reglementarea contractului de închiriere

Închirierea de locuinţe este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să
asigure unei alte persoane, numită chiriaş (locatar), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unei
locuinţe, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Închirierea se deosebeşte de contractul de locaţiune prin obiectul ei specific -
locuinţa. Drept urmare, contractului de închiriere i se aplică dispoziţiile dreptului comun
care reglementează locaţiunea, în măsura în care legislaţia locativă nu conţine norme
speciale (art. 72 din Legea locuinţei nr.114/1996).
În prezent închirierea locuinţelor este reglementată de Legea locuinţei nr. 114/1996,
republicată, cu modificările ulterioare şi de Secţiunea a 2-a din Codul civil, intitulată
„Reguli particulare în materia închirierii locuinţelor”, art. 1824-1835 Cod civil.
1.2.Caracterele juridice ale contractului de închiriere
Contractul de închiriere, ca şi locaţiunea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu
titlu oneros, comutativ, cu executare succesivă, vremenic, translativ a dreptului de folosinţă
temporară asupra locuinţei.
Potrivit art.101 din Legea nr.114/1996, locuinţele şi unităţile individuale pot fi
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială,
sub sancţiunea nulităţii absolute. Dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi
reale asupra unei unităţi de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate şi a
extrasului de carte funciară pentru informare.

Secţiunea a II-a. ÎNCHEIEREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

2. 1. Părţile contractante
1. Locatorul. Este proprietarul, persoană fizică sau persoană juridică care pune la
dispoziţie locuinţa sau o persoană care are un alt drept real sau de creanţă care-l
îndreptăţeşte să încheie un contract de închiriere, în condiţiile Legii nr.114/1996.
Locuinţele proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale se
închiriază în calitate de locator de persoana juridică care are în administrare imobilul sau
de organul prevăzut de lege. Locuinţele de serviciu şi de intervenţie, fiind accesorii la
contractul de muncă al locatarului, se închiriază de cel care angajează, anume de
angajator.
2. Locatarul (chiriaşul). Persoana care încheie contractul de închiriere este titularul
contractului, iar dacă se închiriază în aceeaşi calitate de mai multe persoane (soţi, fraţi), ei
vor fi înscriși în contract și vor dobândi astfel drepturi locative proprii.
Referitor la soţi, art. 323 din Codul civil prevede că, în cazul în care locuinţa este
deţinută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soţ are un drept locativ propriu,
chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat
înainte de căsătorie. Ascendenţii şi descendenţii titularului de contract dobândesc drepturi
1
locative numai dacă sunt menţionaţi în contractul de închiriere şi dacă au locuit împreună
cu chiriaşul.
2. 3. Obiectul contractului de închiriere
1. Locuinţa închiriată. Legea se aplică numai dacă lucrul închiriat este o locuinţă, adică „o
construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările si utilităţile
necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii”. Locuinţa închiriată,
anexele şi dotările aferente, cu inventarul corespunzător trebuie să fie prevăzute în contract.
Locatarul este îndreptăţit să folosească părţile comune care asigură exercitarea normală a
drepturilor asupra suprafeţei locuibile şi dependinţelor, de exemplu, scara interioară, curtea
necesară folosinţei locuinţei, chiar dacă în contract nu este prevăzut acest drept.
2. Chiria. Chiria reprezintă suma de bani pe care chiriaşul este obligat să o plătească
locatorului în schimbul folosului locuinţei. Cuantumul chiriei lunare, modul de plată şi regulile de
modificare a acesteia trebuiesc precizate în cuprinsul contractului.

Secţiunea a III-a. DISPOZIŢII PARTICULARE ÎN MATERIA ÎNCHIRIERII DE

LOCUINŢE
Codul civil prevede în art. 1824-1835 un set de reguli particulare în materia
închirierii locuinţelor.
Potrivit art. 1826 Cod civil, în contractul de închiriere a locuinţei, este considerată
nescrisă orice clauză în temeiul căreia:
a) chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator;
b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente
diferite situate în acelaşi imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a
instalaţiilor, obiectelor și dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului;
c) chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații
locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;
d) locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie
echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat prin contract.
Art. 1828 Cod civil reglementează dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere.
Astfel, potrivit acestui text legal, la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței,
chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când
nu și-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare. Dispozițiile referitoare la
exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în această
materie.
În clădirile cu mai multe apartamente, chiriaşii au dreptul de a întrebuința părţile și
instalaţiile de folosință comună ale clădirii potrivit cu destinația fiecăreia.
Chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea,
curățarea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe
care legea le stabilește în sarcina lor.
În lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună
cu chiriașul, caz în care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate,
pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract.
În ce priveşte efectele contractului de închiriere, respectiv obligaţiile părţilor se
aplică regulile din dreptul comun de la locaţiune.
Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere
Potrivit art. 1.833 din Codul civil, chiriașul poate ceda contractul de închiriere a
2
locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa
unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul
pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.

Secţiunea a IV-a. ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

Încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și hotărârea
judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva
tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.
Cauzele pentru încetarea contractului de închiriere sunt: expirarea termenului,
denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş, rezilierea contractului, decesul
chiriaşului.
5. 1. Expirarea termenului
Chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual,
dacă părţile nu convin asupra reînnoirii închirierii. Convenţia părţilor de reînnoire a
contractului poate fi expresă sau tacită, fiind aplicabile regulile dreptului comun privind
tacita relocaţiune.
5. 2. Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş
Potrivit art. 1824 Cod civil, atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără
determinarea duratei şi nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul prin
notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul
intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
În acest caz, locatorul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui
termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o
lună sau mai mare;
b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic
de o lună.
Contractul încheiat pe o durată determinată va produce efecte până la expirarea
termenului, după care, prin acordul lor, părţile pot prelungi efectele contractului sau pot
încheia un nou contract.
5. 3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către chiriaş
În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi
execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea
contractului.
De asemenea, locatorul poate cere instanţei rezilierea contractului de închiriere şi în
cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a
îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă fie au un comportament
care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în
imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părţilor
comune. Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei
hotărâri judecătorești. Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la
data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură
cauzate locatorului până la acea dată.

3
 5. 4. Decesul chiriaşului
Contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data
înregistrării decesului chiriașului. Soţul supravieţuitor, descendenții și ascendenții
chiriașului au dreptul, în termenul prevăzut de 30 de zile să opteze pentru continuarea
contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în
contract și dacă au locuit împreună cu chiriașul. Aceste persoane, care au cerut
continuarea contractului, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care
semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat. În cazul în care aceștia nu
ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului,
desemnarea se face de către locator.
Locuințe cu destinație specială – sunt reglementate în art.38-60 din Legea
Locuinței. Locuințele cu destinație specială sunt locuințele sociale, locuințele de sprijin,
locuințele de necesitate, locuințele de serviciu, locuințele de intervenție și locuințele de
protocol.

4
 Capitolul VII. CONTRACTUL DE ARENDARE
Secţiunea I. NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI
DE ARENDARE

1. 1. Noţiunea contractului de arendare

Codul civil prevede în art. 1836-1850 câteva reguli particulare în materia arendării care se
completează cu dispoziţiile dreptului comun din materia locaţiunii.
Contractul de arendare este acel contract prin care una dintre părţi numită arendator transmite
celeilalte părţi numită arendaş exploatarea unor bunuri agricole pe o durată determinată în schimbul unui
preţ, numit arendă.
1. 2. Caracterele juridice ale contractului de arendare
a) Arendarea este un contract solemn, fiind pretinse anumite formalităţi ad validitatem.
Astfel, potrivit art. 1838 din Codul civil, contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub
sancţiunea nulităţii absolute.
Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de
întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază
teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de
secretarul consiliului local.
Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un
exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate
bunurile arendate.
b) Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece dă naştere unor obligaţii
reciproce între părţi, arendatorul obligându-se să asigure folosinţa vremelnică a bunului agricol
arendat, iar arendaşul se obligă să plătească arendatorului preţul contractului, adică arenda.
c) Arendarea este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare dintre părţi urmăreşte un
interes propriu.
d) Arendarea este un contract cu executare succesivă, durata fiind de esenţa contractului.
Astfel, proprietarul va asigura pe tot parcursul derulării contractului folosinţa bunului agricol
până la încetarea arendării, iar arendaşul are obligaţia să plătească arenda după durata folosinţei
bunului agricol.
e) Arendarea este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea obligaţiilor sunt
cunoscute de părţi încă din momentul încheierii contractului.
f) Arendarea este un contract netranslativ de proprietate, deoarece transferă numai dreptul de
folosinţă asupra unur bunuri agricole pentru o durată determinată.
f) Arendarea este un contract intuitu personae, el încetând la decesul, incapacitatea sau
falimentul arendaşului.
g) Contractul de arendare poate fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată. Dacă
durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară
recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie
contractul.

Secţiunea a II-a. CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE

ARENDARE
2. 1. Părţile contractante
A. Calitatea de arendator. În această calitate poate sta atât un proprietar, cât şi un
uzufructuar sau alt deţinător legal al bunurilor agricole, datorită caracterului netranslativ de

5
proprietate al contractului de arendare.
Prin derogare de la dreptul comun în materia locaţiunii, arendaşul nu poate avea calitatea
de arendator. Potrivit art. 1847 Cod civil, subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub
sancțiunea nulității absolute, fiind interzise de asemenea şi oficiile de arendaşi.
B. Calitatea de arendaş o pot avea orice persoană fizică sau juridică. Arendașul trebuie să
aibă capacitate deplină de exercițiu.
Art. 1846 Cod civil prevede că mai pot avea calitatea de arendaşi şi cesionarii contractului
de arendare, anume soţul arendaşului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau
descendenţii arendaşului, care au împlinit vârsta de 18 ani, dar numai cu acordul scris al
arendatorului.
2. 2. Obiectul contractului de arendare - îl constituie bunurile agricole şi
arenda.
A. Bunurile agricole
Art. 1836 Cod civil prevede că pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă, și anume terenuri agricole productive - arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile
împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole și
de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc
nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru
producţia agricolă;
b) animalele, construcţiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate
exploatării agricole.
B. Arenda este preţul pe care arendaşul îl plăteşte în schimbul folosinţei bunurilor agricole.
Arenda poate fi stabilită fie în bani, fie în fructe (sub forma unei cantităţi de produse agricole).

Secţiunea a III-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

A. Obligaţiile arendatorului
Codul civil nu prevede reguli speciale în privinţa obligaţiilor arendatorului, prin urmare se
va aplica dreptul comun din materia locaţiunii.
Arendatorul are astfel următoarele obligaţii:
să predea bunurile arendate la termenul şi în condiţiile stabilite în contractul de arendare;
bunurile arendate trebuie să fie predate în stare bună, apte pentru exploatarea agricolă
preconizată, arendatorul fiind şi obligat la acele reparaţii care cad în sarcina proprietarului, dacă
părţile nu au convenit altfel.
să menţină bunurile arendate în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata
arendării;
să-l garanteze pe arendaş pentru evicţiune şi vicii ascunse.
B. Obligaţiile arendaşului
a) Obligaţia de a lua în primire bunurile arendate
b) Obligaţia de a folosi bunurile arendate cu prudenţă şi diligenţă, ca un bun proprietar. Arendaşul
trebuie să folosească bunurile în scopul pentru care au fost arendate. Arendaşul poate schimba
categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către
proprietar și cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.
c) Obligaţia de a plăti arenda la termenele, locul şi modalităţile stabilite în contract. Potrivit
dreptului comun, plata se face la domiciliul arendaşului.
Arenda se plăteşte în bani sau în fructe. În ce priveşte plata arendei în fructe , art. 1844 Cod
civil prevede că atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract,
arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este
de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.
6
 Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea
a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită
într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă
de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole.
Dacă arendarea este făcută pe mai mulți ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârșitul
arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosință.
Arendașul nu poate obține reducerea arendei dacă:
 pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă;
 cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.
În cazul în care arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani
determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, totală sau parţială, a
fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în
despăgubire împotriva celeilalte.
Legea instituie caracterul executoriu al contractului de arendare. Astfel, contractele de
arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul local constituie, în
condițiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în
contract.
d) Obligaţia de a asigura bunurile luate în arendă în vederea recuperării daunelor produse de
calamităţi naturale. În acest sens, art. 1840 Cod civil prevede că arendașul este obligat, chiar în lipsă
de stipulație expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii
animalelor din cauza unor calamități naturale. Nerespectarea de către arendaș a acestei obligații va
atrage suportarea în totalitate a riscurilor contractului de către arendaș. În condițiile existenței unui
contract de asigurare, în cazul producerii riscului asigurat, indemnizația de asigurare plătită de
societatea de asigurare va fi împărțită între arendator și arendaș.
e) Obligaţia de a restitui, la încetarea contractului, bunurile arendate în starea în care le-a primit.
În cazul înstrăinării bunurilor arendate, art. 1849 Cod civil prevede că arendaşul are drept
de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate.

Secţiunea a IV-a. ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE

Contractului de arendare i se aplică cauzele generale de încetare a locaţiunii. Codul civil
reglementează în art. 1850 următoarele cazuri speciale de încetare a contractului de arendare:
decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.
Este posibilă cesionarea contractului de arendare de către arendaş în favoarea soţului,
coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau în favoarea descendenţilor majori ai
arendaşului, în ambele ipoteze cu acordul scris al arendatorului şi cu respectarea cerinţelor
prevăzute de lege pentru cesiune.
Contractul de arendare se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată, dacă nici una dintre
părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea
termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an. Dacă durata
contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute
anterior se reduc la jumătate.