ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURESTI

FACULTATEA DE CONTABILITATE SI INFORMATICA DE GESTIUNE

ANALIZA FINANCIARA SI EVALUARE
Evaluarea proprietilor imobiliare
Masterand:
DRAGU ANCUTA DIANA
RAPORT DE EVALUARE
A proprietii situate n
n Orasul Otopeni ,
strada Steaua Rosie,
nr. 29, Jud Ilfov
Proprietar:Georgescu Daniel
Bucureti
2013
.
4
CUPRIS
CAPITOLUL I GENERALITI..................................................................................................................5
I.1. CERTIFICARE................................................................................................................................................5
I.2. REZUMATUL FAPTELR PRI!CIPALE "I AL C!CLUZIILR....................................................#
I.$. PREZE!TAREA E%ALUATRULUI.........................................................................................................#
I.&. 'IECTUL( )CPUL "I *ATA E%ALU+RII.........................................................................................#
I.5. 'AZELE E%ALU+RII "I PRCE*URA *E E%ALUARE..................................................................,
I.#. CLAUZE *E !EPU'LICARE.....................................................................................................................,
I.,. RE)P!)A'ILIT+-I FA-+ *E TER-I..................................................................................................
I... *ECLARA-IE PRI%I!* IPTEZELE "I C!*I-IILE LIMITATI%E................................................
CAPITOLUL II ANALIZA PRELIMINAR A PIEEI IMOBILIARE.......................................................10
II.1. *EFI!IREA PIE-EI....................................................................................................................................1/
II.2. FERTA CMPETITI%+..........................................................................................................................1/
II.$. CEREREA )L%A'IL+............................................................................................................................11
II.&. EC0ILI'RUL PIE-EI................................................................................................................................12
CAPITOLUL III DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE..............................................................12
III.1. )ITUA-IA 1URI*IC+...............................................................................................................................12
III.2. *E)CRIERE TERE!.................................................................................................................................1$
III.$. C!)TRUC-II...........................................................................................................................................1&
*ATE 2E!ERALE PRI%I!* C!)TRUC-IA.............................................................................................1&
CAPITOLUL IV CEA MAI BUN UTILIZARE.........................................................................................17
TOTAL VENIT BRUT DIN EXPLOATARE = !"!#LEI $ %"##% LEI = &'"#4( LEI" """""""""""""""""""""""""""""""""""""""#(
TOTAL C)ELTUIELI = !"*++ LEI"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" #(
TOTAL VENIT BRUT DIN EXPLOATARE = !"#&* LEI $ "!#& LEI = &&"'4!LEI" """""""""""""""""""""""""""""""""""""""#'
TOTAL C)ELTUIELI = !"*++ LEI"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" #'
INDICATOR"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" #'
VARIANTA I""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" #'
VARIANTA II"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" #'
CAPITOLUL V EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE.................................................................20
%.1. E%ALUARE TERE!...................................................................................................................................2/
%.2. MET*E *E E%ALUARE ........................................................................................................................22
%.2.1. A'R*AREA PRI! CMPARA-IE *IRECT+.................................................................................22
%.2.2. A'R*AREA PE 'AZ+ *E %E!ITURI..............................................................................................2&
COMPARABILA C"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" !4
%.$. REC!CILIEREA %ALRILR.............................................................................................................25
%.&. C!CLUZII .................................................................................................................................................2#
)UR)E *E I!FRMARE...................................................................................................................................2,
4
CAPTOLUL ! GE"ERALT#$
%1% CERT&CARE
Subsemnatul certific n cunotin de cauz c:
- Afirmaiile susinute n prezentul raport sunt reale i corecte;
- Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele
i condiiile specificate i se constituie ca analize, concluzii i opinii personale i
neprtinitoare din punct de vedere profesional;
- Nu are nici un interes actual sau de perspectiv n proprietatea ce face obiectul
acestui raport i nu are nici un interes personal i nici nu este prtinitor fa de
vreuna din prile implicate;
- emunerarea evaluatorului nu se face n funcie de e!primarea unei valori
prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obinere a unui rezultat dorit sau
de apariia unui eveniment ulterior, remunerarea de fapt nu e!ist, lucrarea fiind cu
scop didactic;
- Acest raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea unei valori minime"ma!ime,
solicitare venit din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese
le#ate de beneficiar sau de aprobarea unui mprumut;
- $n deplin cunotin de cauz, analizele, opiniile i concluziile e!primate au fost
realizate n conformitate cu cerinele Standardelor %nternaionale de &valuare i cu
cerinele '(odului deontolo#ic al evaluatorului' care este ane! la Statutul AN&)A;
- (ertific faptul ca utilizarea raportului de evaluare ntocmit de el poate fi nsoit de
verificarea lui n conformitate cu Standardele %nternaionale de &valuare;
- (ertific faptul c a efectuat personal inspecia proprietii imobiliare care face
obiectul acestui raport, pstr*nd confidenialitatea i apel*nd la scenarii pentru a
slu+ii scopului didactic;
- $n prezent este membru al AN&)A ,fiind absolvent al cursurilor de evaluarea
ntreprinderilor i evaluarea proprietilor imobiliare or#anizate de ctre AN&)A-;
- .rin prezenta certific faptul c este competent s efectueze acest raport de
evaluare/
&valuator:
0A12 AN(23A 0%ANA
0ata: 45 Aprilie 6574
&
%2% RE'U(ATUL &APTELOR PR"CPALE ) AL CO"CLU'LOR
.roprietatea evaluat se afl n 8rasul 8topeni , strada Steaua osie, nr/ 69,
:ud %lfov, proprietar fiind 1eor#escu 0aniel
(ldirea a fost inspectat n data de 67 martie 6574/
(ea mai bun utilizare a terenului considerat a fi ocupat i a proprietii
considerate ca fiind construit este: locuin rezidentiala pentru o sin#ur familie/
;rimea amplasamentului este de <95,= mp/
%mobilul a fost construit n +urul anului 655</
%mpozitele i ta!ele se ridic la apro!imativ 7=55 8N ,ec>ivalent a 4?@,9A
*-/
)aloarea terenului este de +,%12- EURO
)aloarea obinut prin abordarea prin comparaie direct:@4A/A66
8N,ec>ivalent a 1./%/.0 EURO-/
)aloarea obinut prin abordarea pe baz de venituri: +./%.,- 8N
,ec>ivalent a 1.0%/-21-3 &28-/
)aloarea final estimat: +./%.,- RO" ,ec>ivalent a 1.0%/-21-3 &28-/
%3% PRE'E"TAREA EVALUATORULU
&valuatorul are fa de proprietar poziia de e!ecutant/
&valuatorul este persoan fizic independent, membru al AN&)A, cu
pre#tire universitar economic i care a urmat cursuri post universitare pentru
specializare n domeniul evalurii ntreprinderilor i evalurii proprietilor imobiliare
or#anizate de AN&)A/
&valuator:
-0ra#u Ancuta 0iana
%.% O2ECTUL1 3COPUL ) DATA EVALU#R
8biectul prezentei lucrri l reprezint proprietatea rezidenial ,av*nd
destinaia de locuin, cu terenul aferent-, situat n 8rasul 8topeni , strada Steaua
osie, nr/ 69, :ud %lfov/ .roprietatea este compus din imobil cu re#im de nlime
.B7, suprafaa construit la sol de 77?,5 mp i teren in suprafaa de <95,= mp,
proprietar fiind 1eor#escu 0aniel/
Scopul prezentei lucrri este : evaluarea pornete de la solicitarea
proprietarilor de a afla care este suma pe care o pot obine n urma transferului
dreptului de proprietate prin v*nzarea proprietii sus menionate/ $n consecin,
scopul acestui raport de evaluare este estimarea 4alorii 5e pia67 a imobilului n
cauz ,teren i construcie- n vederea v*nzrii/
0ata evalurii la care vor fi considerate valorile determinate este 45 aprilie
6574/
(ursul BN pentru &uro la data evalurii: 7C D ?,464< lei/
&!primarea n valut a opiniei finale este adecvat at*ta timp c*t principalele
premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative, cum ar fi
nivelul c>iriei, nivelul riscurilor asociate unei investiii similare evoluia cursului de
sc>imb comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa
imobiliar specific/

%-% 2A'ELE EVALU#R ) PROCEDURA DE EVALUARE

Baza evalurii realizate n prezentul raport este 84aloarea 5e pia678 aa cum
este definit n Standardele %nternaionale de &valuare/
0efiniia valorii de pia este enunat n Standardele %nternaionale de
&valuare, %)S-7: 94aloarea 5e pia67 repre:int7 su;a esti;at7 pentru care o
proprietate ar putea <i sc=i;>at7 la 5ata e4alu7rii1 ?ntre un cu;p7r7tor =ot7r@t
Ai un 4@n:7tor =ot7r@t1 ?ntrBo tran:ac6ie ec=ili>rat71 5up7 un ;arCeting a5ec4at1
?n care <iecare parte ac6ionea:7 ?n cunoAtin67 5e cau:71 pru5ent Ai <7r7
constr@ngeriD%
&tapele parcurse pentru determinarea valorii proprietii, au fost:
- documentarea pe baza unei liste de informaii solicitate de beneficiar n perioada
65/54/6574-75/5?/6574;
- inspecia proprietii : imobil i teren n data de 67/54/6574;
- discuii purtate cu proprietarul cu privire la modul de e!ploatare i comportare n
timp a acesteia, reparaii efectuate i mbuntiri;
- descrierea proprietii imobiliare;
- analiza i interpretarea informaiilor culese e!clusiv n scopul propus i enunat n
subcapitolul anterior;
- ntocmirea scenariilor posibile de evoluie;
- evaluarea proprietii, determinarea unui interval de valori aplic*nd abordarea prin
costuri, venituri, comparaii, precum i analiza rezultatelor obinute;
- ale#erea valorii finale;
.rocedura de evaluare este n conformitate cu standardele i recomandrile
AN&)A/
%+% CLAU'E DE "EPU2LCARE
.rezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de
ctre proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea
acestuia/ $n conformitate cu uzanele din om*nia valorile estimate de ctre
evaluator sunt valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat
dup aceast dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative
care pot afecta opiniile estimate/ 8pinia evaluatorului trebuie analizat n conte!tul
economic #eneral cnd are loc operaiunea de evaluare i stadiul de dezvoltare al
pieii imobiliare/
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat/
Nu acceptm nici o responsabilitate dac este transmis unei alte persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, n nici o circumstan/
*
%/% RE3PO"3A2LT#$ &A$# DE TER$
.rezentul raport de evaluare este destinat scopului precizat n subcapitolul
%/?/ i este ntocmit numai pentru uzul beneficiarului/
aportul este confidenial at*t pentru beneficiar c*t i pentru evaluator i nu
se accept nici o responsabilitate fa de teri, n nici o circumstan/
%,% DECLARA$E PRV"D POTE'ELE ) CO"D$LE L(TATVE
Acest raport de evaluare a fost elaborat de evaluatorul menionat la
subcapitolul %/4/ n calitate de e!ecutant, av*nd la baz informaiile puse la dispoziie
de ctre beneficiar, urm*nd a fi folosit pentru stabilirea valorii de pia a proprietii
imobiliare/
3otodat raportul de evaluare a fost realizat pe baza urmtoarelor ipoteze
#enerale i condiii limitative:
Nu se asum nici o rspundere pentru descrierea +uridic pus la dispoziie sau
pentru c>estiuni le#ate de considerente +uridice sau de proprietate/ 3itlul de
proprietate se presupune valabil i tranzacionabil/
.roprietatea este evaluat fr ipoteci sau datorii/
&valuatorul a obinut informaii, estimri i opinii, ce au fost evideniate n raportul
de evaluare, de la surse pe care le consider credibile i nu i asum nici o
responsabilitate n privina completitudinii i corectitudinii datelor furnizate de
client i tere persoane/
$n elaborarea lucrrii au fost luai n considerare toi factorii care au influen
asupra valorii, nefiind omise deliberat nici o informaie i dup cunotina
evaluatorului toate acestea sunt corecte/
3oate studiile in#inereti sunt presupuse corecte/ .lanurile de amplasare i
materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l a+uta pe cititor s
vizualizeze proprietatea/
&valuatorul nu va putea fi fcut rspunztor pentru e!istena unor vicii ascunse
,neaparente- ale proprietii, ale demisolului sau structurilor sale care ar face ca
proprietatea s evolueze mai mult sau mai puin/ Nu se asum nici o rspundere
pentru astfel de condiii sau pentru obinerea studiilor te>nice de specialitate
necesare descoperirii lor/
Nu am efectuat o e!pertiz te>nic a structurii de rezisten, nici nu am inspectat
acele pri care sunt acoperite, nee!puse sau inaccesibile, acestea fiind
considerate n stare te>nic bun corespunztoare unei e!ploatri normale/
8pinia asupra strii parilor nee!pertizate i acest raport nu trebuie neles c ar
valida inte#ritatea structurii sau sistemului cldirii/
&valuatorul a presupus c informaiile furnizate privind reparaiile efectuate
asupra proprietii sunt complete i corecte/
&valuatorul a fost solicitat s presupun, n scopul acestei evaluri, c nu e!ist
nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz
valoarea/ Nu am fost informat de nici o inspecie sau raport care s indice
prezena contaminanilor sau materialelor periculoase/ Nu am fcut nici un fel de
investi#aie referitoare la utilizrile trecute sau prezente, at*t pe proprietate, c*t
(
i pe terenul vecin, pentru a stabili dac e!ist vreo contaminare a proprietii
analizate n aceste utilizri sau amplasamente i deci valoarea este estimat n
ipoteza c nu e!ist aa ceva/ Nu se asum nici o responsabilitate pentru
e!istena vreunui contaminant, nici nu se an#a+eaz pentru o e!pertiz sau o
cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit/ 0ac ulterior se va stabili ca
e!ist contaminare pe proprietatea analizat sau pe oricare alt teren vecin,
aceasta ar putea diminua valoarea raportat/
.entru scopul acestei evaluri am presupus ca nu sunt pe sau n cadrul
proprietii nici un fel de substane to!ice, periculoase sau duntoare/ 8rice
identificare ulterioar nu este imputabil evaluatorului/
Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor re#lementrilor i
restriciilor de zonare i utilizare n vi#oare e!cept*nd situaia c*nd n raportul de
evaluare nu a fost identificat, descris i considerat o non-conformitate/
Se presupune c au fost sau pot fi obinute sau rennoite toate autorizaiile,
certificatele de ocupare, aprobrile sau alte acte solicitate de instituiile locale,
re#ionale sau naionale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaz estimarea
valorii/
Se presupune c folosirea terenului i a construciilor se realizeaz n cadrul
limitelor proprietii descrise i c nu e!ist nclcri sau violri ale altor
proprieti/
.reviziunile sau estimrile sunt bazate pe condiiile curente de pe pia, pe
factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i pe o economie considerat
stabil n timp/ .rin urmare aceste previziuni se pot sc>imba funcie de condiiile
economice ce pot apare ulterior evalurii/
&valuatorul nu are nici un interes prezent sau viitor n proprietatea ce face
obiectul prezentului raport i nici o le#tur cu prile interesate n tranzacia
acesteia/
En conclu:ie:
&valuatorul i asum ntrea#a responsabilitate pentru opiniile e!primate n
prezentul raport de evaluare, in*ndu-se seama de condiiile limitative e!puse mai
sus/
'
CAPTOLUL ! A"AL'A PREL("AR# A PE$E
(O2LARE
%1% DE&"REA PE$E
.ia a imobiliar se poate defini ca fiind interac iunea dintre persoanele ,fizice
sau +uridice- care sc>imb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii/
Aceast pia se define te pe baza tipului de proprietate, poten ialul de a produce
venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i c>iria ilor tipici/
.ia a imobiliar este influen at de atitudinile, motiva iile i interac iunile
v*nztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pie elor eficiente
,este foarte sensibil la situa ia pie ei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de
cumprare sunt influen ate de tipul de finan are, durata rambursrii i rata dob*nzii,
este o pia care nu se autore#leaz ci este afectat de multe re#lementri
#uvernamentale i locale, informa iile despre tranzac ii similare nu sunt imediat
disponibile, e!ist decala+ ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor
sc>imbri rapide n mrimea i structura popula iei-/
.roprietatea este amplasata in intravilanul ora ului Otopeni, la circa 7? Em
de municipiul Bucure ti, avand ca vecinatati case de locuit individuale, blocuri,
terenuri libere/
Fona este ec>ipat cu tot pac>etul de utiliti/
(onform studiului unui portal imobiliar care analizeaza anunturile publicate de
persoane particulare in publicatiile specializate in publicitate imobiliara, s-a
constatat G incepand cu trimestrul 4 al anului 655A G o reducere continua a
numarului si preturilor tranzactiilor, in principal datorita lipsei de lic>iditati, pe toate
se#mentele de oferte/

Fona Otopeni, n care se afl i proprietatea de evaluat, alturi de zonele:
Baneasa, .ipera, Buftea, (orbeanca sunt considerate ca fiind cele mai cerute din
+urul Bucuretiului/
(ei care i pot permite s cumpere apartamente sau vile de lu!, n zonele
mai sus menionate, sunt oameni de afaceri atat romani cat si straini, primii fiind
interesati pentru cumparare iar cei din urma mai mult pentru inc>iriere/
%2% O&ERTA CO(PETTV#
.e plan local, din informaiile culese, au fost indentificate un numr relativ
important de proprieti imobiliare cu caracteristici asemntoare celui evaluat, ns
tranzaciile sunt foarte puine/
(a o tendin #eneral, e!per ii imobiliari sus in, de altfel, c n ultima perioad
se cumpr terenuri fie pentru a doua cas, n zone lini tite de la mar#inea ora ului, fie
pentru ini ierea unor afaceri, precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente
lu!oase, destinate nc>irierii, fie numai pentru a face o investi ie/
#+
Av*nd n vedere tranzaciile de proprieti imobiliare efectuate n ultima
perioad pe piaa local i proprietatea rezidenial supus evalurii, au fost
selectate ca proprieti comparabile urmtoarele:
(omparabila A: strada 3raian )uia nr 6@;
(omparabila B: strada Sofia nr ??;
(omparabila (: strada Bel#rad nr @
/
Ele;ent 5e co;para6ie Co;para>ila A Co;para>ila 2 Co;para>ila C
.re de v*nzare ,&28- 1././// 25/./// 25/.///
0ata tranzaciei ;artie 6574 Hebruarie 6574 8ctombrie 6576
0rept de proprietate (omplet (omplet (omplet
(ondiii de finanare (as> (as> (as>
(ondiii de v*nzare %ndependent %ndependent %ndependent
Iocalizare ,zona- Iinitit Iinitit Iinitit
(aracteristici fizice amplasament
,raportul laturilor, zona intim-
Havorabil
(u zona intim
Nefavorabil
Iipsa zonei
intime
Havorabil
(u zona intim
(aracteristici #eometrice/ Arie util
,mp-
7A5 6A5 67=
Numr camere = @ @
.od 0a 0a 0a
2tiliti 3oate
(entrala termica
3oate
(entral termic
3oate
(entral termic
Acces la strad Ia o strad Ia o strad Ia o strad
3eren ,mp- A=6,= 99A,= A97,=
1ara+ 0a Nu 0a
%3% CEREREA 3OLVA2L#
(ererea reflect necesitile, dorinele materiale, puterea de cumprare i
preferinele cumprtorilor/
(a i alte zone ale rii, +udetul %lfov a fost afectat de sc>imbrile economice i a
fost marcat de declinul economic, acesta resimtindu-se n scderea puternic a
construc iilor i investi iilor/
;omentul de varf al ascensiunii pietei de tranzactiii rezidentiale a fost atins in
655</ Acum insa, in conte!tul financiar international, piata da o impresie de blocare,
observadu-se totusi o redresare apietei imobiliare pe fondul micii cresteri
economice/ Accentul se pune acum pe calitatea si locatia imobilelor, dar in special
pe impre+urimi, privelistea oferita, spatiul verde si facilitati/ .retul astfel, a inceput sa
se tempereze si sa se diferentieze totodata, in functie de aceste variabile/
.entru analiza cererii s-a procedat la identificarea utilizatorilor pentru tipul de
proprietate imobiliar studiat/
.rincipalii factori luai n considerare n analiza cererii au fost:
- localizare;
- atractivitatea zonei;
- faciliti oferite ,confort, dotri-;
- disponibilitatea posibilitilor de transport/
##
(ererea pentru proprietati de tipul celei analizate vine din partea unei
cate#orii de populatie cu venituri medii spre mari, ce doresc sa aiba o locuinta pe
pamant, care sa ofere confort, si sa fie cat mai aproape de oras/
(ererea pentru case si vile din zona provine din partea clasei medii a
oamenilor de afaceri atat romani cat si straini, primii fiind interesati pentru
cumparare iar cei din urma mai mult pentru inc>iriere"
%.% ECFL2RUL PE$E
$n urma analizei efectuate reiese faptul c, n prezent piaa imobiliar poate fi
caracterizat ca o pia dezec>ilibrat, unde oferta este mai mare dec*t cererea/
.iaa imobiliara din zona este blocata de aprozimativ = ani din cauza lipsei
cererii pentru imobile si terenuri/ Bloca+ul vine ca urmare a scaderii preturilor la
imobile, dar si a puterii de cumparare
Analizand evolutia pietei imobiliare, se poate afirma ca:
Pe termen scurt, piata imobiliara este o piata a cumparatorului, datorita perioadei
pe care o traversam si depinde in principal de disponibilitatea resurselor de
finantare. Din punct de vedere al veniturilor, in urmatoarea perioada acestea vor
ramane la acelasi nivel;
Pe termen lung, piata imobiliara are o oarecare stabilitate prin faptul ca se va
pastra un numar relativ ridicat de cereri de proprietati imobiliare, dar depinde de
schimbarile care se vor produce in veniturile populatiei, precum si de
disponibilitatea fondurilor banesti.
.e piata imobiliara, cererea pentru acest tip de imobile e!ista inca, datorita
caracteristicilor urbanistice, ar>itectonice, te>nice si economice/
2n alt motiv al cererii este si rentabilitatea investitiei, c>iriile fiind u or
cresctoare ,pe fondul reducerii vanzarilor-, cu toate c preurile de inc>iriere sunt
relativ mari, putand dep i 7555 &2 "lun/
Hiind o zon nepoluat industrial, pentru spatii de locuit si rezidentiale cu o
calitate buna a vecintilor, cererea ramane usor mai mare dec*t oferta/
CAPTOLUL ! DE3CREREA PROPRET#$ (O2LARE
%1% 3TUA$A GURDC#
.roprietatea rezidenial ce face obiectul prezentului raport de evaluare este
alctuit din cldire civil av*nd destinaia de locuin i teren aferent/
0reptul de proprietate rezult din contractul de v*nzare-cumprare ,pus la
dispoziia evaluatorului de ctre proprietar- autentificat cu nr/ 6=5 din data de
7A/56/655A de ctre notarul de stat al 8rasului 8topeni/ .roprietatea este
intabulata si are numar cadastral 744<, inscris in (artea Hunciara nr/75A? a orasului
8topeni/
#!
/ .rin actul mai sus menionat, proprietarul 1eor#escu 0aniel intra n posesia
imobilului, compus din parter i eta+ ,.B& -, situat pe strada Steaua osie, nr/ 69,
:ud %lfov/
%mobilul a fost construit n anul anul 655< din zidarie portanta din caramida,
pe fundatii continue elastice de beton armat, arpanta pe scaune din lemn de
r inoase, nvelitoare i#l, tencuit si zu#ravit in calciu si praf de piatra la e!terior,
pereti si tavane interioare finisati in #let de ipsos si zu#raveli in vopsea lavabil in
camere si >oluri, placi de faianta in bucatarie si bai, pardoseli din parc>et din lemn
de ste+ar in livin#, dormitoare si >olul de la eta+, #resie in bai, bucatarie si >oluri;
mozaic venetian la terase, cu plansee din beton armat turnat monolit/ Suprafaa
construit este de 77? mp, iar suprafaa total a parcelei este de <95,= mp mp,
rezult*nd o suprafa liber ,curte- de @<@,= mp/
.roprietatea rezidenial se afl n proprietatea persoanei 1eor#escu 0aniel,
care n baza prevederilor codului civil, are ntre# dreptul de proprietate: posesie,
folosin i dispoziie asupra proprietii imobiliare/ %mobilul nu este nc>iriat, nu este
ipotecat, este liber de orice sarcini, nu are nevoie i nu ofer nici un fel de servitui/
%2% DE3CRERE TERE"
Terenul aferent proprietii imobiliare n suprafaa total de <95,= mp, este
amplasat n interiorul lotului/ Horma terenului este dreptun#>iulara, iar suprafaa
este plan/ 0esc>iderea la strad este de 7< m,latime-, iar adancimea ?@,=/
Suprafaa construit ,cldire- este de 77? mp, iar suprafaa liber este de @<@,= mp/
Nivelul este cel al carosabilului, fr pant/
$n zon nu au fost observai factori poluani ai solului i subsolului i se
presupune c infestarea terenului n cauz se afla n condiii acceptabile/
.roprietatea imobiliara nu este amplasata intr-o zona cu pericol de inundare/
Nu au fost semnalate liti#ii intre proprietar si vecini referitoare la #ranitele
proprietatii/
Beneficiaza de intre# pac>etul de utilitati specifice zonei in care este
amplasat:
-ener#ie electrica ;
-alimentare cu apa G din reteaua localitatii B put propriu ;
-canalizare G la reteaua localitatii B fosa septica ;
-retea de #aze ;
$n concluzie, se poate aprecia ca pozitia terenului este avanta+oasa, fiind
adecvata pentru dezvoltari imobiliare
)ecintile imediate ale proprietii imobiliare sunt urmtoarele:
-la Nord G proprietate particulara, 0ra#ota (onstantin;
-la Sud G proprietate particulara, (alota ;arius;
-la &st G strada Steaua osie;
-la )est G proprietate particular, 1%un#ea 1>eor#>e/
#%
%3% CO"3TRUC$
Date generale pri4in5 construc6ia
%mobilul evaluat este o cldire cu destinaie de locuin, compus din parter i
eta+, av*nd data punerii n folosin n anul 655</
/ (onstrucia este realizat zidarie portanta din caramida, pe fundatii continue
elastice de beton armat, arpanta pe scaune din lemn de r inoase, nvelitoare i#l,
tencuit si zu#ravit in calciu si praf de piatra la e!terior, pereti si tavane interioare
finisati in #let de ipsos si zu#raveli in vopsea lavabil in camere si >oluri, placi de
faianta in bucatarie si bai, pardoseli din parc>et din lemn de ste+ar in livin#,
dormitoare si >olul de la eta+; #resie in bai, bucatarie si >oluri; mozaic venetian la
terase, cu plansee din beton armat turnat monolit
Suprafaa construit este de 77? mp mp, suprafaa desfurat este de
66<,55 mp ,77? mp la parter i 774 mp la eta+-, suprafaa util total este de 7?9,<=
mp/
A;plasare
.roprietatea imobiliara analizata se afla situata pe strada Steaua osie, nr/
69, :ud %lfov, la o distant de cca/ 7? Em de municipiul Bucure ti/
Iocalizarea este intr-o zona rezidentiala, linistita, e!istand aici case de locuit
si vile, aflate intr-o stare buna si foarte buna/
Accesul la proprietate se face din strada 64 Au#ust, la circa 7=5 m pe strada Steaua
osie, nr/ 69, :ud %lfov ,asfaltata-, dotata cu retea de alimentare cu apa, canalizare,
#aze, electricitate, telefon/
(omponena cldirii este prezentat n tabelul
3abel 4/7/
Ele;ent Co;ponen67 3upra<a6
7 ! ;p B
Parter Iivin# 4=,?5
0ormitor 79,65
Buctrie 7?,55
Baie 77,A5
Jol =,=5
(amara 9,55
3erasa 76,55
!ta" 0ormitor 7 66,=5
0ormitor 6 6=,<5
Baie 76,?5
Jol @,65
Birou
7@,<5
3erasa 7A,55
#4
Descrierea eHterioar7
Hundaia de suprafa ,direct- este realizat din beton simplu, continu sub
ziduri/
.ereii portani ai parterului i ai eta+ului sunt realizai din zidrie portanta de
crmid, lucrat cu mortar de var #ras, cu o #rosime de ?5 cm/
.laneele sunt realizate fie din beton armat turnat monolit/ Buiandru#ii sunt
confecionai din lemn/
Hinisa+ul e!terior al pereilor este realizat dintr-un start de mortar peste care s-
a zu#raveala in calciu si praf de piatra la e!terior
Acoperiul prezint suprafee plane nclinate/ &ste realizat cu interspaiu de
aer ventilat, arpante pe scaune din lemn de r inoase cu rezemare pe zidurile
lon#itudinale/ $nvelitoarea este din tabl ti#la/ Streaina dreapt i nfundat
prezint +#>eaburi suspendate ce permit scur#erea apelor pluviale ctre burlanele
fi!ate de pereii cldirii/
(onstructia este prevazuta cu tamplarie e!terioara din lemn stratificat cu
#eam termopan la parter si eta+, o usa de acces este din lemn de ste+ar, o a doua
usa de acces este din lemn si #eam termopan/
Descrierea interioar7
Accesul n cldire se face prin dou intrri, una principal ce se afl dispus
pe latura nordic a cldirii, iar cea de-a doua pe latura de sud a acesteia/ Accesul
intre nivele se face printr-o scara interioara din beton armat acoperita cu parc>et,
mana curenta din lemn/
Fidria de compartimentare are o #rosime de 6= cm/
.ereii interiori sunt finisai printr-un strat de mortar var-ciment, peste care s-a
aplicat un strat de #let de var i ipsos/ Fu#rvelile pereilor sunt simple e!ecutate cu
vopsea lavabila alba inncamere si >oluri/ $n bai pereii sunt placai cu faian pe
toat nlimea lor, iar n buctrie se constat e!istena faianei doar n zona de
lucru/
;uc>iile de mbinare ale tavanelor cu pereii sunt orizontale i nu prezint
deformaii vizibile cu oc>iul liber/ .ereii au culori uniforme i nu prezint fisuri, iar din
punct de vedere al planeitii nu rezult #oluri mai mari de 6 mm ntre ndreptar i
suprafaa peretelui/
.laneele sunt realizate din beton av*nd n compoziie structur metalic/
3amplaria interioara este din lemn de ste+ar/
.ardoseli din parc>et din lemn de ste+ar in livin#, dormitoare si >olul de la
eta+; #resie in bai, bucatarie si >oluri; mozaic venetian la terase/
Ec=ipa;ente Ai instala6ii
%nstalatia de apa-canal:
Alimentarea cu ap din re eaua localit ii i pu propriu cu >idrofor;
contorizare individuala pentru apa rece/
0eversarea apelor mena+ere se face in reteaua de canalizare a localitatii/
%nstalatia de #az metan:
#&
Bransata la reteaua de #aze a localitatii, alimenteaza centrala termica si
ara#azul/
%nstalatia de incalzire:
(entrala termica proprie, asi#ura apa calda mena+era si incalzirea casei/
%nstalatia este realizata din teava de cupru, corpurile radiante din otel/
%nstalatii sanitare:
acordul instalaiei de ap la reeaua de distribuie a oraului este e!ecutat
cu evi din plumb de presiune, iar apoi din evi de oel #alvanizat/ Ie#turile la
obiectele sanitare sunt realizate prin racorduri fle!ibile/ 3uburile de scur#ere sunt
din font, iar colectarea i deversarea apelor mena+ere uzate se face la canalizarea
oraului prin tuburi de beton/
Accesorii:
cad de baie >idromasa+ o buc;
cabina dus o buc
lavoare din portelan 6 buc;
c>iuvete ino! 7 buc
vase K( 6 buc;
pisoare 6 buc
o#linzi pentru baie 6 buc;
eta+ere pentru baie 6 buc;
sifoane de pardoseal 6 buc;
8biectele sanitare nu prezint fisuri, pete sau smal srit i au o culoare
uniform/
.reluarea i deversarea apelor pluviale ctre canalizarea oraului se face tot
prin tuburi de beton/
%nstalatia de telefonie, cablu 3) ,internet
.ost telefonic pe linie individuala,cablu tv ,interner- furnizor 2.(/
Starea constructiei la data efectuarii inspectiei: cladirea este in stare buna
datorita mana#ementului bun din partea proprietarului/
1ardul care mpre+muie te proprietatea pe toate laturile este e!ecutat pe
latura de la strad pe funda ii continue, din crmid de 6= cm i panouri metalice,
pe laturile laterale i cea din spate mpre+muirea este e!ecutat cu un soclu de @5
cm, st*lpi din eav metalic cu panouri de plas ntre ei/ $nl imea #ardului este de
6,55 m/
#
CAPTOLUL V ! CEA (A 2U"# UTL'ARE
$n analiza celei mai bune utilizri - Lutilizarea probabil raional i utilizarea
le#al a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat adecvat, realizabil financiar i care rezult ntr-o valoare ma!imM/
(ea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca
patru criterii :
Sa fie permisa le#al : implica analizarea re#lementarilor privind zonarea,
restrictiile de construire, normativele ce constructii, restrictiile privind constructiile
din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele contractului de inc>iriere/
Sa fie posibila fizic : semnifica luarea in considerare a dimensiunilor,
formei, suprafetei, structurii #eolo#ice a terenului, accesibilitatea sa, riscul unor
dezastre naturale, capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice, conditiile fizice/
Sa fie fezabila financiar : face necesara determinarea obtinerii de venituri
de catre utilizarile respective, venituri care sa acopere c>eltuielile de e!ploatare,
obli#atiile financiare si amortizarea capitalului, deci venituri care conduc la obtinerea
unor flu!uri financiare pozitive/
Sa fie ma!im profitabila : dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna
utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a
terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru
acea utilizare/
(ea mai buna utilizare este analizata de obicei pentru :
- terenul liber;
- terenul construit/
0aca cladirea e!istenta va ramane in continuare, cea mai buna utilizare se
bazeaza pe situatia in care se pot ma!imiza beneficiile sau veniturile pe care le
produce proprietatea, prin cladirea sa/ 3inand seama de aceste considerente,
(;B2 va fi analizata in situatia terenului construit/
(ea mai buna utilizare in cadrul proprietatii evaluate ar putea-o reprezenta
atat utilizarea actuala G proprietate rezidentiala, sau utilizarea cladirii ca spatiu de
birouri/
%n analiza celei mai bune utilizari, care a avut in vedere situatia actuala de
teren construit si avand in vedere conformarea cladirii, au rezultat urmatoarele
variante :
)arianta % : 2tilizarea proprietatii imobiliare ca locuinta, avand in vedere ca in zona
e!ista numai case si vile rezidentiale, multe dintre ele fiind construite sau
modernizate in ultimii trei ani, are urmatoarele avanta+e:
Amplasarea intr-o zona linistita;
(urtea are un spatiu suficient de rela!are;
(ompartimentarile interioare au fost special concepute pentru functionarea ca
locuinta, asi#urand folosirea optima a spatiilor caracteristice;
%nc>irierea se poate face imediat/
#*
)arianta %% : 2tilizarea proprietatii imobiliare in scopul inc>irierii ca spatiu cu
destinatie comerciala, respectiv spatiu de birouri, prezinta urmatoarele aspecte:
Amplasarea intr-o zona retrasa;
.rezinta risc de clientela redusa;
%mobilul prin modul de compartimentare, poate asi#ura spatii pentru birouri;
&!ista posibilitatea crearii de spatii de parcare suplimentare;
%nc>irierea se poate face numai dupa efectuarea unor lucrari specifice, care
atra# unele c>eltuieli de conversie/
Ambele variante sunt:
permisibile le#al, datorita faptului ca la construirea imobilului de pe terenul
mentionat s-au obtinut toate avizele si autorizatiile le#ale, respectindu-se toate
conditiile impuse de certificatul de urbanism eliberat de .rimaria ora ului 8topeni
,inclusiv re#imul de inaltime al zonei si obtinerea avizului de mediu-;
posibile fizic, datorita faptului ca suprafata terenului permite dezvoltarea spatiilor
necesare, de asemenea, forma si structura #eolo#ica a terenului ,teren normal
de fundare- nu afecteaza utilizarile alternative mentionate;
2tilitatile publice ,apa, canalizare, retele electrice, #aze- permit bransarea
imobilului fara dificultati/
fezabile financiar, datorita faptului ca flu!urile rezultate din aceste utilizari sunt
pozitive, dupa cum urmeaza :
)A%AN3A % - 2tilizarea proprietatii imobiliare in scopul inc>irierii ca locuinta
0in informatii din piata ,c>irii pentru proprietati similare in zona D 7/655 &2"luna-,
rezulta:
)&N%32% ,anuale-:
)enit Brut .otential D (>iria lunara ! 76 luni;
)B. D 7/655 &2 ! 76 luni D 7?/?55 &2 D @6/6@7 I&% ,7 &2 D ?,464<I&%-;
.ierderi prin intarzierea la plata a c>iriei, =N D 4/774 I&%;
Total VENIT B!T din e"ploatare # $%.%$&'EI ( ).&&) 'EI # *+.&,- 'EI.
(J&I32%&I% ,anuale-:
ta!e si impozite: 7/=55 I&%;
asi#urari: 7/655 I&%;
intretinerea si consumul de utilitati G pe c>eltuiala c>iriasului;
Total ./E'T!IE'I # %.011 'EI.
)&N%3 N&3 din e!ploatare D =9/7?A I&% G 6/<55 I&% D =@/??A I&%/
?,464<
(J&I32%&I% 0& (8N)&S%&:
zu#raveli: A/555 I&%/
383AI (J&I32%&I% (8N)&S%&: A/555 I&%/
)arianta %% - 2tilizarea proprietatii imobiliare in scopul inc>irierii ca spatiu de birouri
0in informatii din piata ,c>iria medie D A &2"mp"luna- si pentru Su D 7?9,<= mp,
rezulta:
)&N%32% ,anuale-:
)enit Brut .otential D (>iria lunara ! Su ! 76 luni;
#(
)B. D A &2"mp"luna ! 7?9,<= mp ! 76 luni D 7?/4<@ &2 D @6/7=< I&%;
.ierderi prin neocupare, 75N D @/67= I&%;
Total VENIT B!T din e"ploatare # $%.&*0 'EI ( $.%&* 'EI # **.+,%'EI.
(J&I32%&I% ,anuale-:
ta!e si impozite: 7/=55 I&%;
asi#urari: 7/655 I&%;
intretinerea si consumul de utilitati G pe c>eltuiala c>iriasului;
Total ./E'T!IE'I # %.011 'EI.
)&N%3 N&3 din e!ploatare D ==/9?6 I&% G 6/<55 I&% D =4/6?6 I&%/
(J&I32%&I% 0& (8N)&S%&:
aparate aer conditionat: 76/555 I&%;
detectoare si avertizoare: 6/@55 I&%;
retea voce-date: 7/?55 I&%;
zu#raveli: A/555 I&%/
383AI (J&I32%&I% (8N)&S%&: 6?/555 I&%/
Iuand in considerare situatia actuala la nivel politic si economic din omania
,in privinta riscului-, corelat cu informatiile specifice de piata ,zona si tipul de imobile
de acest #en-, se va opta pentru o rata de capitalizare de AN pentru proprietati
rezidentiale si 9N pentru spatii comerciale"birouri/
Sintetizand cele doua variante obtinem:
ILEJ
"r%crt% Indi#ator $arianta I $arianta II
7 )&N%3 B23 .83&N3%AI @6/6@7 @6/7=<
6 )&N%3 B23 din &O.I8A3A& =9/7?A ==/9?6
4 (J&I32%&I% 6/<55 6/<55
? )&N%3 N&3 AN2AI =@/??A =4/6?6
= A3A 0& (A.%3AI%FA& A N 9 N
@ )AI8A&A (A.%3AI%FA3A <5=/@55 =97/=<A
< (J&I32%&I% de (8N)&S%& A/555 6?/555
, VALOAREA PROPRETAT +0/%+00 -+/%-/,
0in prezentarea de mai sus rezulta ca utilizarea proprietatii in )A%AN3A %
are ca rezultat cea mai mare valoare, respectiv @9</@55 I&% si ca urmare cea mai
buna utilizare a proprietatii este cea actuala, de proprietate imobiliara rezidentiala,
cu destinatia de locuinta/
#'
CAPTOLUL V ! EVALUAREA PROPRET#$ (O2LARE
V%1% EVALUARE TERE"
.entru evaluare s-a folosit ;eto5a co;para6iei 5irecte%
.entru comparaie s-au ales trei terenuri situate astfel:
teren cu suprafata de 7/555 mp, situat in ora 8topeni, str/ %/I/ (ara#iale
teren cu suprafata de A55 mp, situat ora 8topeni, str/ 9 ;ai;;
teren cu suprafata de <55 mp, situat ora 8topeni, str/ Sofia, nr/<<
3oate aceste terenuri, inclusiv cel de evaluat se afl in 8rasul 8topeni /
0ate despre aceste terenuri ,localizare, dotare cu utiliti, data v*nzrii, pre
de v*nzare, etc/- sunt prezentate n tabelul de mai +os/
3abel =/7/
Date Ai caracteristici Teren situat ?n
Str/ %/I/ (ara#iale
Teren situat ?n
Str/ 9 mai
Teren situat ?n
Str/ Sofia
0ata G pre tranzacie %anuarie 6574
765 C"mp
%anuarie 6574
95 C"mp
Hebruarie 6574
755 C"mp
Suprafaa ,mp- 7555 A55 <55
0rept de proprietate Iiber Iiber Iiber
(ondiii de finanare (as> (as> (as>
(ondiii de v*nzare %ndependent %ndependent %ndependent
(ondiiile pieei -= luni -4 luni -6 luni
estricii le#ale (onform plan
urbanistic #eneral
i zonal
(onform plan
urbanistic #eneral
i zonal
(onform plan
urbanistic #eneral
i zonal
Iocalizare Strad secundar Strad secundar Strad secundar
(aracteristici fizice ,form,
desc>idere-
e#ulat-
dreptun#>iular,
7<m
e#ulat-
dreptun#>iular,
66m
e#ulat-
dreptun#>iular,
7@m
&c>ipare te>nico-edilitar &ner#ie electric,
ap, #aze,
telefon,drum
asfaltat
&ner#ie electric,
ap, #aze,
telefon,drum
asfaltat
&ner#ie electric,
ap, #aze,
telefon,drum cu
piatra cubica
)ecinti (ivilizat (ivilizat (ivilizat
2tilizare ezidenial ezidenial ezidenial
.entru determinarea valorii unui metru ptrat de teren s-au efectuat
urmtoarele corecii:
3abel =/6/
Date Ai caracteristici Teren 5e
e4aluat
Teren situat ?n
Str/ %/I/
Teren situat ?n
Str/ 9 mai
Teren situat
?n
!+
(ara#iale Str/ Sofia
0ata G pre tranzacie Noiembrie
6576
765 C"mp
%anuarie 6574
95 C"mp
;artie 6574
755 C"mp
Suprafaa ,mp- <95,= 7555 A55 <55
0rept de proprietate Iiber Iiber Iiber Iiber
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 765 C"mp 95 C"mp 755 C"mp
(ondiii de finanare (as> (as> (as> (as>
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 765 C"mp 95 C"mp 755 C"mp
(ondiii de v*nzare %ndependent %ndependent %ndependent %ndependent
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 765 C"mp 95 C"mp 755 C"mp
(ondiiile pieei -= luni -4 luni -6 luni
.orec2ie ,B7,6=N- B7,= ,B5,<=N-
B5,@A
,B5,=N- B5,=
Pre2 corectat 767,= C"mp 95,@A C"mp 755/= C"mp
estricii le#ale (onform plan
urbanistic
#eneral i
zonal
(onform plan
urbanistic
#eneral i
zonal
(onform plan
urbanistic
#eneral i zonal
(onform plan
urbanistic
#eneral i
zonal
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 767,= C"mp 95,@A C"mp 755/= C"mp
Iocalizare Strad
secundar
Strad
secundar
Strad
secundar
Strad
secundar
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 767,= C"mp 95,@A C"mp 755/= C"mp
Suprafata ,mp- <95,= 7555 A55 <55
.orec2ie -75N -76 5N B=N B=
Pre2 corectat 759,= C"mp 95,@A C"mp 75=,= C"mp
(aracteristici fizice
,form, desc>idere-
e#ulata 7<
m
e#ulat G
dreptun#>iular
, 7Am
e#ulat-
dreptun#>iular
, 67m
e#ulat-
dreptun#>iular
, 65m
.orec2ie ,-=N- -@ ,-=N- -?,= ,-=N- G=/
Pre2 corectat 754,= C"mp A@,7A C"mp 755,= C"mp
&c>ipare te>nico-
edilitar
&ner#ie
electric, ap,
#aze,
telefon,drum
asfaltat
&ner#ie
electric, ap,
#aze,
telefon,drum
asfaltat
&ner#ie
electric, ap,
#aze,
telefon,drum
asfaltat
&ner#ie
electric, ap,
#aze, telefon,
drum cu piatr
cubic
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 754,= C"mp A@,7A C"mp 755,= C"mp
)ecinti (ivilizat (ivilizat (ivilizat (ivilizat
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 754,= C"mp A@,7A C"mp 755,= C"mp
2tilizare ezidenial ezidenial ezidenial ezidenial
Corec6ie total7 >rut7 101- *K;p -1/- *K;p 101- *K;p
Procent 5in pre6 5e 4@n:are 1- L +12-L 101- L
"u;7r corec6ii 3 2 3
Valoare propus7 ,+11, *K;p
!#
)aloarea total a terenului D <95,=mp ,+11, *K;p D @A/76=,69 *
,rotun+it @A/76= *- ec>ivalent a 69?/==6 8N
)aloarea terenului obinut prin metoda comparaiei directe este de
69?/==6 8N
V%2% (ETODE DE EVALUARE
$n abordarea prin co;para6ie 5irect7, proprietatea analizat este comparat
cu proprieti similare care s-au v*ndut recent sau pentru care se cunosc preuri de
cotaie sau oferte de pre/ Sunt folosite date despre proprieti comparabile iar
comparaiile sunt realizate pentru a demonstra preul probabil cu care s-ar vinde
proprietatea respectiv dac ar fi oferit pe pia/
$n abordarea pe >a:7 5e 4enit, este calculat venitul curent al proprietii
obinut din c>irie, cu deduceri pentru pierderile din neocupare i din neplata c>iriei/
Apoi este estimat venitul net din e!ploatarea proprietii/ $n calculele pentru
determinarea valorii se folosete o metod de capitalizare adecvat i rate de
capitalizare corespunztoare/

V%2%1% A2ORDAREA PR" CO(PARA$E DRECT#
.roprietile comparative selectate, recent tranzacionate, sunt
prezentate n cadrul capitolului %%/6/:
(omparabila A: strada 3raian )uia nr 6@;
(omparabila B: strada Sofia nr ??;
(omparabila (: strada Bel#rad nr @/
$n #rila datelor de pia ,tabelul =/77/-, au fost preluate, sintetizate i utilizate
toate informaiile culese pentru comparaie, care s +ustifice a+ustrile operate
asupra preului de v*nzare al fiecrei proprieti similare comparabile/
&!plicaii pentru corecii:
caracteristici fizice amplasament ,raportul laturilor, zona intim-: s-a aplicat o
corecie de =N pentru un raport nefavorabil i lipsa zonei intime;
caracteristici #eometrice ,arie util-: s-a determinat preul pe metru ptrat
,mprind valoarea construciei la aria util-, i apoi s-a nmulit cu aria util
suplimentar;
numr camere: 75N din pre de baz " numr camere;
teren: av*nd n vedere localizarea proprietii de evaluat i a comparabilelor,
rezult c valoarea terenului n total valoare proprietate a+un#e sa fie cuprins n
?<N i =@N, n funcie de vec>imea construciei i mrimea amplasamentului/ $n
urma analizei, valoarea de pia pentru teren este ,+11, *K;p ;
#ara+: s-a estimat a avea o valoare de 7=55 &uro/
!!
Va,-area re./,tat0 1r2n 3-41ara52e d2re3t0 este de 1&,.,&3 EUR e3627a,ent a
+3,%,22 RO"
3abel =/77/
Ele;ente 5e
co;para6ie
Proprietatea
5e e4aluat
Co;para>ila A Co;para>ila 2 Co;para>ila C
.re de v*nzare
,&28- 1,0%000 2-0%000 2-0%000
0ata tranzaciei ;artie 6574 Hebruarie 6574 8ctombrie 6576
0rept de proprietate (omplet (omplet (omplet (omplet
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1././// 25/./// 25/.///
(ondiii de finanare (as> (as> (as> (as>
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1././// 25/./// 25/.///
(ondiii de v*nzare %ndependent %ndependent %ndependent %ndependent
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1././// 25/./// 25/.///
(ondiiile pieei 6= iunie 6556 - 7 luni - 6 luni - @ luni
.orec2ie 44/?97
I&%"&28
,B5,6=N- B?=5 ,B5,=N- B7/6=5 ,B7,=N- B4/<=5
Pre2 corectat 3E!45 1,0%.-0 210%000 2-3%/-0
Iocalizare Iinitit Iinitit Iinitit Iinitit
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1,0%.-0 210%000 2-3%/-0
(aracteristici fizice
amplasament ,raportul
laturilor, zona intim-
Nefavorabil
Iipsa zonei
intime
Havorabil
(u zona intim
Nefavorabil
Iipsa zonei
intime
Havorabil
(u zona intim
.orec2ie ,-=N- G9/555 5 ,-=N- G76/=55
Pre2 corectat 3E!45 1/1%.-0 210%000 2.1%2-0
(aracteristici
#eometrice Arie util
,mp-
7?9,<= 7A5
,B47-
6A5
,B745-
67=
,B@=-
.orec2ie -7?/=<5 -=A/54= -?5/5=A
Pre2 corectat 3E!45 1-+%,,0 1+1%0-- 201%102
Numr camere = = @ @
.orec2ie 5 -?/7@< -?/7@<
Pre2 corectat 3E!45 1-+%,,0 1+1%0-- 201%102
.od 0a 0a 0a 0a
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1-+%,,0 1+1%0-- 201%102
2tiliti 3oate
(entral
termic
3oate
(entral termic
3oate
(entral termic
3oate
(entral termic
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1-+%,,0 1+1%0-- 201%102
Acces la strad Ia o strad Ia o strad Ia o strad Ia o strad
.orec2ie 5 5 5
Pre2 corectat 3E!45 1-+%,,0 1+1%0-- 201%102
3eren ,mp-
<95,=
A=6,= ,B@6- 99A,= ,B65A- A97,= ,B757-
.orec2ie -</447 -6</@57 -74/476
Pre2 corectat 3E!45 1.0%-.0 133%.-. 1,/%,,0
1ara+ Nu 0a N2 0A
.orec2ie -7/A55 5 -7/A55
Pre2 corectat 3E!45 1./%/.0 11,%3,/ 1,+%0,0
Corec6ie total7 >rut7 IEUROJ 33%1-1 01%0-3 /-%-,/
Procent 5in pre6 5e 4@n:are 1,1.2L 3+1.2 L 30123 L
"u;7r corec6ii - . +
!%
Valoare propus7 1./%/.0 EURO
V%2%2% A2ORDAREA PE 2A'# DE VE"TUR
Ele;ent 5e co;para6ie Co;para>ila A Co;para>ila 2 Co;para>ila C
.re de v*nzare ,&28- 1././// 25/./// 25/.///
0ata tranzaciei ;artie 6574 Hebruarie 6574 8ctombrie 6576
0rept de proprietate (omplet (omplet (omplet
(ondiii de finanare (as> (as> (as>
(ondiii de v*nzare %ndependent %ndependent %ndependent
Iocalizare ,zona- Iinitit Iinitit Iinitit
(aracteristici fizice amplasament
,raportul laturilor, zona intim-
Havorabil
(u zona intim
Nefavorabil
Iipsa zonei
intime
Havorabil
(u zona intim
(aracteristici #eometrice/ Arie util
,mp-
7A5 6A5 67=
Numr camere = @ @
.od 0a 0a 0a
2tiliti 3oate
(entrala termica
3oate
(entral termic
3oate
(entral termic
Acces la strad Ia o strad Ia o strad Ia o strad
3eren ,mp- A=6,= 99A,= A97,=
1ara+ 0a Nu 0a
(*ti#ul luat n considerare este n mod curent c*ti#ul pro#nozat pentru anul
urmtor/
(>eltuielile de e!ploatare reprezinta <,== N din valoarea veniturilor/
ata de capitalizare reprezint relaia dintre c*ti# i valoare, relaie
acceptat pe pia i rezult dintr-o analiz comparativ a v*nzrilor de proprieti
comparabile
(alculul comparativ care a condus la stabilirea valorii ratei de capitalizare
este prezentat n tabelul urmtor:
3abel =/76/
Ele;ente Co;para>ila A Co;para>ila 2 Co;para>ila C
0ata tranzaciei ;artie 6574 Hebruarie 6574 8ctombrie 6576
Suprafaa util ,mp- 7A5 6A5 67=
0rept de proprietate %nte#ral, liber %nte#ral, liber %nte#ral, liber
.re de v*nzare ,&28- 1././// 25/./// 25/.///
)enit brut din e!ploatare ,&28"an- 7</45A 6@/96= 65/@<?
(>eltuieli de e!ploatare ,&28"an- 7/45< 6/546 7/=@5
)enit net e!ploatare pro#nozat
,&28"an-
7@/557 6?/A94 79/77?
ata de capitalizare )N&".re ,N- ,1,0 9,9= <,@=
$n cazul de fa se ale#e rata corespunztoare proprietii cu cel mai mic
procent de corecie/ Aceasta este comparabila din strada 3raian )uia nr 6@, iar rata
de capitalizare este A,A9N/
.roprietatea de evaluat, este un imobil care are n compunere = camere, o
buctrie, 6 bi, loc de parcare pentru main n curte, pentru care se poate estima
obinerea unui venit brut, din nc>iriere, de 7/655 C"lun, la un #rad de ocupare de
755N/
!4
%mpozitul pe teren i cldire n anul 6574 este de apro!imativ 4?<C/ $n cazul
n care se va nc>iria, c>iriaii vor suporta lunar costul utilitilor, respectiv ener#ia
electric, telefonul, cabul tv/, apa, canalizarea, salubrizarea i #azele/
(>eltuielile de ntreinere i reparaii sunt suportate de proprietar i sunt
estimate n +ur de ?@6 C"an incluz*nd i zu#rveli interioare i vopsitorii, pro#ramate
a fi efectuate la fiecare ? ani, total 7A=5 C pe cei ? ani-
.roprietarul imobilului nu are contract de asi#urare nc>eiat pe anul n curs,
prima de asi#urare fiind de 6<A C"an/
.revizionarea anual a veniturilor este urmtoarea:
3abel =/74/
Ele;ente Valoare
)enit brut din c>irii la un #rad de ocupare de 755N 7?/?55C"an
(>eltuieli fi!e G impozit pe cldire i teren @6= C"an
(>eltuieli variabile G ntreinere, reparaii ?@6 C"an
3otal c>eltuieli de e!ploatare 7/5A<C"an
Venit net 5in eHploatare IV"EJ 13%313 *

&stimarea valorii de pia pentru proprietatea imobiliar supus evalurii, prin
metoda capitalizrii veniturilor este:
EURO
EURO
c
VNE
V &% 8 *&! " #4'
+((' 8 +
%#% " #%
= = =
ec>ivalent a @?</?A= 8N
V%3% RECO"CLEREA VALORLOR
.entru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea ntre#ii lucrri,
pentru a putea avea si#urana ca datele disponibile, te>nicile analitice,
raionamentul i lo#ica au condus la +udeci corecte/
0atele utilizate sunt pertinente i suficiente, fiind obinute din surse de
ncredere/
$n analiza i reconcilierea rezultatelor s-au avut n vedere urmtoarele:
valoarea este o predicie;
valoarea este subiectiv;
valoarea este o comparare;
orientarea spre pia/
Adecvarea: (ea mai adecvata metoda pentru stabilirea valorii finale, datorita pietei,
care in prezent cunoaste o adevarata sta#nare, este valoarea rezultata din metoda
comparatiilor , fiind cea mai reprezentativa/
.recizia: ezultatul raportului de evaluare a putut fi influentat de faptul ca nu au
e!istat mai multe comparabile situate in piata studiata/
)aloarea estimata prin abordarea prin comparatii de piata reprezinta un indicator al
pretului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piata/ %ntrucat aceasta
valoare a fost obtinuta din analiza a trei oferte, relativ recente, aduse la conditiile
concrete a proprietatii de evaluat, continand elemente previzionale adecvate,
consider ca are probabilitatea de veridicitate cea mai mare dintre toate metodele/
(antitatea informatiilor:
!&
0atele utilizate sunt autentice, pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de
incredere si ulterior verificate/
ezultatele evalurii prin aplicarea diferitelor metode de evaluare pot fi
prezentate astfel:
)aloarea obinut prin abordarea prin comparaie direct:
+3,%,22 RO",ec>ivalent a 1./%/.0 EURO-/
)aloarea obinut prin abordarea pe baz de venituri:
+./%.,- 8N ,ec>ivalent a 1.0%/-21-3 &28-/
)aloarea estimata prin Abordarea prin comparatii de piata reprezinta un
indicator al pretului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piata/
)aloarea estimata prin Abordarea prin capitalizarea veniturilor reprezinta
capacitatea potentiala a imobilului de a aduce venit/ %n ipoteza ca un potential
investitor ar cumpara aceasta proprietate pentru ca mai apoi sa o inc>irieze, este
foarte importanta estimarea casti#ului viitor/ ezultatul obtinut intareste concluzia ca
cea mai buna utilizare a proprietatii este cea actuala, de proprietate rezidentiala/
Ca re:ultat al cercet7rii Ai anali:ei pe care leBa; reali:at1 ?n opinia ;ea1
4aloarea 5e pia67 a propriet76ii1 la 5ata 5e 30 aprilie 20131 este 5e:
+3,%,22 RO",ec>ivalent a 1./%/.0 EURO-/
V%.% CO"CLU'
(ea mai bun utilizare a proprietii n varianta optim este locuin pentru o
sin#ur familie/
)aloarea final 7?</A?9 &uro este susinut de rezultatul obinut prin metoda
comparaiei directe, metod care n condiiile e!istenei informaiilor corecte de pe
pia este si#ur/
)aloarea obinut prin metoda de randament ,cea mai mare- este puin
optimist, deoarece a presupus #sirea unui client ,ntreprinztor strin sau c>iar
rom*n, aa cum reiese din capitolele %%/6/ i %%/4/ - dispus s plteasc o c>irie lunar
da 7/655 &uro/
!
3UR3E DE "&OR(ARE
.entru elaborarea lucrrii au fost folosite documentele puse la dispoziie de
ctre proprietar: contractul de vnzare G cumprare; sc>iele i planurile construciei/
0atele pentru terenurile comparabile au fost obinute de pe siteuri specializate
de pe internet/
!*