Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe
Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe
DIRECIA SERVICII
RAPORT
de investigaie pentru analizarea pieei imobiliare i a
serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare
(investigaie declanat prin Ordinul Preedintelui
Consiliului Concurenei nr. 115/01.04.2008)
OCTOMBRIE 2009
Cuprins
Lista abrevierilor
Introducere.................................................................................................................1
Capitolul I Principii i mecanisme ale pieei imobiliare......................................4
1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz............................................4
1.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare..............................................................5
1.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine..................................8
1.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare..........................12
1.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar...................................................15
1.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare.........................................................18
1.7. Concluzii..................................................................................................20
Capitolul II Piaa imobiliar n Romnia.............................................................21
2.1. Date generale.........................................................................................21
2.2. Influena cursului valutar asupra pieei imobiliare....................................24
2.3. Procedura de tranzacionare...................................................................26
2.4. Situaia construciilor...............................................................................30
2.5. Bariere la intrarea pe pia......................................................................31
2.6. Concluzii..................................................................................................32
Capitolul III Serviciile notariale............................................................................33
3.1. Aspecte generale.....................................................................................33
3.2. Procedura notarial privind tranzaciile imobiliare...................................35
3.3. Studiul ZERP...........................................................................................40
3.4. Analiza restriciilor anticoncureniale n profesia de notar public.............43
3.5. Analiza comparativ a sistemului notarial din 21 de state membre UE i
din Romnia...................................................................................................50
3.6. Relaiile de parteneriat dintre bnci i notari...........................................55
3.7. Concluzii.................................................................................................57
Capitolul IV Serviciile de intermediere...............................................................58
4.1. Aspecte generale.....................................................................................58
4.2. Situaia comparativ................................................................................58
I
II
Lista abrevierilor
ANCPI Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar
ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia
ARAI Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare
BNR Banca Naional a Romniei
CAEN Clasificarea Activitilor n Economia Naional
CC Curtea Constituional
EMF European Mortgage Federation
(Federaia European a Ipotecilor)
FTC Federal Trade Commission
(Comisia Federal de Comer SUA)
INS Institutul Naional de Statistic
OECD Organisation for Economic Cooperation and Development
(Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic)
OFT Office of Fair Trading
(Oficiul pentru Comer Loial Marea Britanie)
OGR Ordinul Geodezilor din Romnia
ONCGC Oficiul Naional de Cartografie, Geodezie i Cadastru
UNIM Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare
UNNPR Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia
ZERP Zentrum fr Europische Reichtspolitik an der Universitt Bremen
(Centrul de Drept i Politici Europene al Universitii din Bremen)
INTRODUCERE
Majoritatea persoanelor efectueaz pe parcursul vieii foarte puine tranzacii
imobiliare, iar acestea, pe lng faptul c reprezint cea mai important tranzacie
financiar n care sunt implicate1, au i un grad ridicat de complexitate din punct de
vedere legal, financiar i fiscal. Aceast constatare este valabil n toate rile cu
sisteme economice bazate pe economia de pia, indiferent de gradul lor de dezvoltare.
Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzaciilor imobiliare n aceste state sunt:
ntlnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate i finanarea
ipotecar2. De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost n atenia
autoritilor de concuren din lume, n general, i n atenia Consiliului Concurenei, n
special. Din demersurile efectuate pn n prezent s-a constatat faptul c singurele
soluii pentru eliminarea restriciilor anticoncureniale n acest domeniu sunt reprezentate
de: modificarea cadrului legislativ existent i/sau aplicarea eficient a regulilor de
concuren. Aceste msuri necesit ns construirea unei argumentaii consistente care
s vizeze att cauzele acestor restricii anticoncureniale ct i efectele acestora asupra
consumatorilor. De asemenea, este necesar o cuantificare a posibilelor efecte pe care
le pot avea reformele din acest domeniu, precum i compararea rezultatelor obinute cu
dovezile empirice din statele n care aceste reforme au fost ntreprinse.
Raportul de fa i propune s ating obiectivele enumerate mai sus i s
identifice soluiile optime la problemele constatate. n plus, acest document are ca
obiectiv secundar, contribuirea la stimularea transparenei pe piaa imobiliar din
Romnia, prin prezentarea unei analize obiective i detaliate a modalitii n care se
desfoar tranzaciile imobiliare i a surselor care genereaz riscuri i ineficien
economic. Aceast analiz va fi folosit pentru conturarea contextului necesar pentru
evaluarea serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare i a costurilor aferente acestora.
Trebuie menionat faptul c serviciile financiare, care au un impact major pe piaa
imobiliar, nu au fost analizate n cadrul acestei investigaii din dou motive. n primul
rnd, la nivelul Consiliului Concurenei aceste servicii fac obiectul unor investigaii i
anchete sectoriale separate. n al doilea rnd, pentru simplificarea analizei i clarificarea
noiunii de servicii conexe (conform practicii comunitare), creditorii ipotecari sunt tratai
din perspectiva unor participani la pia, alturi de vnztori i cumprtori, fiind astfel
beneficiari (indireci) ai serviciilor conexe.
De asemenea, analiza de fa nu abordeaz asa numita evaluare energetic a
cldirilor care va deveni obligatorie pentru Romnia ncepnd cu 1 ianuarie 2010,
Acest fapt a fost recunoscut i de Conseil de la Concurrence din Frana n Decizia 00-D-28 din 19 septembrie 2000,
referitoare la situaia concurenei n sectorul creditului imobiliar.
2 Chiar dac finanarea prin credit ipotecar a achiziiei unei locuine este considerat un element de baz al tranzaciilor
imobiliare obinuite, n unele state aflate n curs de dezvoltare ponderea acesteia este nc extrem de redus.
1
potrivit prevederilor art. 23 din Legea nr. 372/2005 privind performana energetic a
cladirilor, lege care transpune Directiva nr. 2002/91/EC a Parlamentului European i a
Consiliului privind performana energetic a cldirilor. Certificatul de performan
energetic a cladirii va fi valabil 10 ani de la data emiterii, urmnd a fi eliberat
proprietarului pentru cldirile care se construiesc, sunt vndute sau nchiriate i pe care
l va pune, dup caz, la dispoziia potenialului cumprator sau chiria. Acesta va deveni
astfel un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare, dar el nu poate fi analizat pn la
momentul implementrii Directivei.
Investigaia se concentreaz pe sectorul rezidenial datorit ponderii acestuia n
averea total a populaiei i n volumul total al pieei imobiliare. Revista The Economist
estima, n anul 2002, valoarea total a proprietilor rezideniale din rile dezvoltate la
suma de 48.000 de miliarde de dolari americani, reprezentnd mai mult dect valoarea
nsumat a obligaiunilor guvernamentale i aciunilor din aceste state. n plus, piaa
rezidenial are un impact semnificativ asupra averii individuale a cetenilor obinuii,
asupra obiceiurilor de consum ale acestora i asupra mobilitii forei de munc n cadrul
sistemului economic. Nu n ultimul rnd, eventualele ineficiene ale sectorului rezidenial
se transmit i sectorului financiar-bancar, iar riscurile se propag astfel n ntreaga
economie.
Datele i informaiile prezentate n raport au fost solicitate asociaiilor profesionale
sau au fost obinute din surse disponibile public. Datorit lipsei de transparen a unor
piee (de exemplu: piaa serviciilor de intermediere), precum i absenei multor informaii
statistice (dintre care cele mai importante sunt legate de volumul total al pieei imobiliare
i evoluia preurilor reale de tranzacionare), pe parcursul raportului sunt folosite
estimri, calcule proprii i scenarii standardizate. Metodologia utilizat pentru atingerea
obiectivelor acestei investigaii este similar cu cea folosit de Comisia European,
OECD i alte autoriti de concuren (OFT Marea Britanie; FTC Statele Unite ale
Americii) n cadrul studiilor efectuate pe pieele profesiilor liberale. Astfel, un element
central al raportului este reprezentat de analiza comparativ a serviciilor conexe, avnd
n vedere n principal situaia din celelalte state membre ale Uniunii Europene. De
asemenea, au fost folosite ca instrumente complementare analiza economic i
evaluarea cadrului de reglementare. n cadrul investigaiei nu a fost luat n calcul piaa
chiriilor, deoarece reprezint o component secundar a pieei imobiliare, iar singurul
serviciu conex acesteia este cel de intermediere.
Datorit numrului mare de participani pe pia, de ordinul sutelor de mii
pentru piaa imobiliar i al zecilor de mii pentru prestatorii serviciilor conexe,
raportul se concentreaz pe investigarea structurii pieei. Comportamentul pe
pia este analizat doar din perspectiva asociaiilor profesionale ale agenilor
economici care presteaz servicii conexe tranzaciilor imobiliare. n plus,
abordarea dominant structural are i avantajul de a oferi investigaiei o imagine
2
mai clar asupra pieei i, implicit, asupra intereselor pe termen lung ale
consumatorilor.
Raportul de investigaie cuprinde:
Prezentarea mecanismelor care guverneaz piaa imobiliar, a surselor de
ineficien economic i a riscurilor la care este expus aceasta;
Descrierea elementelelor specifice pieei imobiliare din Romnia i a
eventualelor riscuri suplimentare generate de acestea;
Evaluarea gradului de concuren i a efectelor acestuia asupra consumatorilor
pe piaa serviciilor de natur juridic prestate de notarii publici, pe piaa serviciilor
de intermediere prestate de ageniile imobiliare, pe piaa serviciilor cadastrale
prestate de experii geodezi, precum i pe piaa serviciilor de evaluare imobiliar
prestate de experii ANEVAR;
n capitolul final, sunt reunite concluziile fiecrui capitol anterior i sunt formulate
propuneri pe baza acestora.
Not: Toate referirile la costuri totale din raport i din anexele acestuia includ att
costurile suportate de cumprtor, ct i pe cele suportate de vnztorul proprietii
imobiliare.
CAPITOLUL I
PRINCIPII I MECANISME ALE PIEEI IMOBILIARE
de a obine un venit fix n urma nchirierii imobilului. Toate cele trei motivaii sunt
legitime, iar analiza de fa nu i propune s conteste sau sa influeneze n vreun fel
raportul dintre cererea i oferta de pe piaa imobiliar, indiferent de caracterul de
consum, speculativ sau investiional preponderent.
1.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare
Liberalizarea sistemelor financiare i intensificarea procesului de globalizare a
pieelor de capital din ultimele decenii au condus la mbuntirea serviciilor financiare i
a sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut i sfera de aciune a ciclurilor
financiare pronunate6. Cel mai des, acestea din urm reprezint fluctuaii dramatice ale
preurilor activelor avnd drept consecin amplificarea ciclurilor economice generale,
iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare i valutare7.
Aceste fluctuaii afecteaz att statele puternic industrializate (de exemplu: criza
subprime din Statele Unite sau criza japonez de la nceputul anilor `90) ct i state cu
economii i piee emergente (de exemplu: Asia de Est la sfritul anilor `90).
De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susinut de
evoluia favorabil a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului,
extinderea activitii de creditare, creterea accelerat a preurilor activelor, investiiile
excesive n bunuri de capital i explozia consumului. n final, atunci cnd ateptrile se
realiniaz cu datele fundamentale, dezechilibrele create n timpul boom-ului sunt
corectate n mod abrupt, pe msur ce optimismul exagerat face loc pesimismului
exagerat provocnd pagube costisitoare sistemului financiar i economiei reale.
Constatrile recente indic faptul c piaa imobiliar are un rol central n cadrul
acestor cicluri datorit faptului c preurile cldirilor i terenurilor impulsioneaz
disponibilitatea i capacitatea bncilor de a mprumuta bani, n timp ce mai muli factori
determin o deviaie de la metodele eficiente de stabilire a preurilor. ntr-un mediu
financiar integrat la nivel global, fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de
creditare. n plus, combinaia dintre fluxurile de capital speculativ i relaxarea
reglementrilor sectorului financiar poate provoca crize financiare severe, cum este
cazul celei din Asia, de la sfritul anilor `90.
Conform modelului standard de evaluare a activelor, preul bunurilor imobiliare
depinde n mod decisiv de valoarea de nchiriere a acestora. Oferta pe piaa imobiliar
este relativ inelastic avnd n vedere decalajele prelungite din domeniul
Nu exist un consens n rndul economitilor cu privire la legtura ciclurilor financiare cu ciclurile economice clasice:
ciclul Kitchin de fluctuaie a stocurilor (3-5 ani); ciclul Juglar determinat de investiiile n bunuri de capial (7-11 ani); ciclul
Kuznets legat de dinamica demografic (15-25 ani) sau valurile Kondratieff legate de tehnologiile revoluionare (45-60 ani).
Cel mai probabil, fluctuaiile financiare importante pot fi asociate ciclurilor Juglar.
7 Lending Booms, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis, Charles Collyns & Abdelhak Senhadji, International Monetary
Fund, Working Paper 02/20.
6
Oferta
Pre
Figura 1
Oferta perfect inelastic a terenurilor
C1
C2
P1
P2
Q
Cantitate
datorit absenei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar, deductibilitatea dobnzilor
la creditele ipotecare i cadrul legislativ care reglementeaz piaa imobiliar (se refer la
prevederile legate de acordarea permiselor de construcie, legislaia care reglementeaz
chiriile i arenda).
Caracteristicile inerente ale pieei imobiliare, mai ales informaia imperfect,
rigiditatea ofertei i pieele financiare imperfecte, contribuie la vulnerabilitatea acestei
piee n faa perioadelor prelungite n care preurile deviaz de la valoarea
fundamental9. Avnd n vedere faptul c preul bunurilor imobiliare depinde de valoarea
viitoare a datelor fundamentale, ntr-un mediu cu informaie imperfect investitorii pot fie
s subestimeze, fie s supraestimeze valoarea argumentat fundamental a preurilor.
Conform modelului elaborat de economistul american Mark Carey10, valoarea
fundamental a terenurilor este egal cu valoarea actualizat a venitului net care poate fi
obinut prin nchirierea terenului respectiv sau valoarea total actualizat a fluxurilor de
numerar care vor fi generate de respectivul teren. Aceasta este singura valoare
compatibil cu echilibrul pe termen lung i, n termeni financiari acest model se numete
discounted cash flow (DCF). DCF implic utilizarea conceptului de valoare temporal a
banilor (time value of money) care se refer la costul de oportunitate al capitalului.
n timp, acest model a fost lrgit pentru a include i proprietile imobiliare cu
caracter comercial, iar preul fundamental este definit ca fiind preul la care valoarea
curent a stocului de structuri imobiliare este egal cu costul de nlocuire a
acestora. Diferenele dintre preurile pltite de investitorii de pe aceast pia apar ca
urmare a erorilor n calcularea valorii fundamentale a terenurilor sau datorit
informaiilor private n legtur cu veniturile anticipate a fi obinute de pe urma terenului
respectiv i/sau evoluia ratei de capitalizare a acestuia. n majoritatea pieelor
imobiliare, devierile susinute sub preurile justificate fundamental sunt puin probabile
datorit faptului c investitorii sofisticai vor profita de aceste abateri cumprnd pn
cnd preul crete la valoarea fundamental. De asemenea, este logic de presupus c,
dac preul este prea mare, aceiai investitori sofisticai vor profita folosind procedeul de
vnzare descoperit (short selling)11 pn cnd preul din pia atinge valoarea
fundamental. Aceast presupunere nu este ns plauzibil din cauza dificultilor n
vnzarea descoperit a proprietilor imobiliare12. n plus, din cauza rigiditii, creterea
Bubbles in Real Estate Markets, Richard Herring & Susan Wachter, Working Paper, University of Pennsylvania (prepared
for Federal Reserve Bank of Chicago and World Bank Groups Conference on Asset Price Bubbles: Implications for
Monetary, Regulatory and International Policies), 2002.
10 Feeding the Fad: the Federal Land Banks, Land Market Efficiency, and the Farm Credit Crisis, Mark Carey, Ph.D.
dissertation, University of California at Berkeley, 1990.
11 Aceast tehnic este utilizat, n general, pe pieele de capital i se refer att la piaa spot ct i la contractele derivate
(futures sau options) n care o persoan vinde un activ pe care nu-l deine (denumit activ suport), dar se angajaz s-l
cumpere la un moment dat (la scaden). Vnzarea descoperit este folosit pentru a profita de pe urma unor eventuale
scderi ale preurilor sau pentru efectuarea unor operaiuni de hedging.
12 Dei exist companii din domeniul imobiliar tranzacionate pe pieele de capital, acestea nu asigur o eficien real a
vnzrilor descoperite de pe piaa imobilar. Pentru echilibrarea acestei situaii, opiniile economitilor evideniaz utilitatea
organizrii unei piee a opiunilor n domeniul imobiliar.
9
ofertei de terenuri nu poate contrabalansa, cel puin pe termen scurt, creterea preurilor
peste valoarea fundamental.
Datorit situaiei descrise mai sus, sentimentul optimist al investitorilor este cel
care primeaz pe aceast pia i reprezint elementul decisiv care duce preurile peste
valoarea lor fundamental. n realitate, chiar dac optimismul nu este sprijinit de analiza
valorii fundamentale, investitorii rmn n pia pe tot parcursul trendului ascendent al
preurilor i ct timp finanrile sunt disponibile. Pentru segmentul rezidenial al pieei
imobiliare, decalajele mari din domeniul construciilor mpiedic un rspuns rapid al
ofertei la cererea tot mai mare, iar preurile continu s creasc pentru o perioad relativ
lung de timp.
Aceast situaie este amplificat de comportamentul sistemului bancar care
finaneaz investitorii cu sume tot mai mari bazndu-se pe creterea valorii bunurilor
imobiliare ipotecate. Atitutidinea bncilor este determinat de scderea percepiei
generale asupra riscurilor de insolvabilitate. Aceste efecte de feedback se inverseaz
atunci cnd preurile bunurilor imobiliare ncep s scad. Astfel, un declin al preurilor
afecteaz n mod direct capitalizarea bncilor prin reducerea valorii activelor imobiliare
proprii i indirect, prin scderea valorii mprumuturilor garantate cu proprieti imobiliare.
Ulterior, declinul este amplificat de restricionarea creditrii, punnd o presiune
suplimentar pe preuri care continu s scad resfngndu-se din nou asupra riscurilor
de creditare. Ca i n cazul creterilor de preuri, atunci cnd acestea scad, fenomenul
este alimentat i de conexiunea strns dintre piaa imobiliar i sistemul bancar.
Ciclurile financiare descrise mai sus reprezint o caracteristic incontestabil a
pieelor imobiliare n majoritatea statelor cu economie de pia, dar nu explic n
totalitate evoluiile de pe aceste piee.
1.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine
Variabila principal care va fi utilizat n cadrul acestei analize este piaa
rezidenial. Aceasta reprezint motorul ntregii piee imobiliare, avnd o influen
evident asupra evoluiei sectoarelor de construcii, spaii de retail sau terenuri. Aceast
influen este determinat de mai muli factori, dintre care cel mai important este faptul
c piaa rezidenial reprezint, n special datorit lichiditii mai mari i
informaiilor pe care le ofer investitorilor n legtur cu bunstarea general a
populaiei, un punct de referin (benchmark) pentru celelate sectoare.
La fel ca i pe piaa de capital, elementul speculativ al investiiilor imobiliare a
constat, n trecut, n extragerea unui beneficiu din diferena dintre evaluarea activului de
ctre pia i valoarea intrinsec a acestuia. Desigur, acest element are o influen
considerabil i n prezent, dar componenta speculativ fundamental a pieelor pe care
8
Aceast expresie se referea iniial doar la caracterul speculativ al pieelor de capital, fiind folosit pentru prima dat de
ctre Benjamin Graham n discursul su n faa Conveniei anuale a Federaiei Naionale a Analitilor Financiari din Statele
Unite, n anul 1958.
14 Speculation in the Housing Market, Eric J. Levin & Robert E. Wright, Urban Studies vol.34, No. 9/1997.
13
10
Rezultat
Pierdere
Ctig
Punctul de referin
Din analiza figurii de mai sus se poate observa faptul c, n zona pozitiv, curba
respect principiul utilitii marginale, plafonndu-se relativ rapid, n timp ce n zona
negativ aceasta accelereaz mult mai puternic, avnd o tendin de atingere a
punctului de referin. Practic, sentimentul pe care l are o persoan aflat n poziie de
pierdere este mult mai intens dect cel pe care l are aceeai persoan n poziie
ctigtoare echivalent, acest lucru determinnd apariia unui comportament asimetric.
Cu alte cuvinte, atitudinea fa de risc este, n cele mai multe cazuri, un rezultat al
situaiei n care se afl participantul la pia. n principal datorit acestui factor, se pot
observa diferene dramatice de lichiditate pe piaa imobiliar ntre perioadele de cretere
a preurilor i cele de scdere.
Un alt element psihologic, cu implicaii semnificative asupra evoluiei pieei
imobiliare, este reprezentat de aa-numitul efect de nzestrare (endowment effect)
descoperit de profesorul american Richard Thaler. Acest efect se refer la faptul,
constatat empiric i demonstrat experimental, c oamenii consider mai valoros un bun
asupra cruia dein drepturi de proprietate dect un bun similar/identic deinut de alt
persoan. Practic, pe piaa rezidenial, oamenii nu sunt dispui s plteasc pentru a
11
obine o locuin dect un pre mai mic dect cel pe care l-ar cere pentru locuina
respectiv din poziia de vnztori. Datorit impactului major pe care l au tranzaciile
imobiliare asupra averii personale a oamenilor, efectul de nzestrare este resimit mai
puternic pe aceast pia i poate reprezenta o explicaie plauzibil pentru diversele
ineficiene constatate n funcionarea mecanismelor ei.
Toi factorii de natur psihologic enumerai mai sus confer pieei imobiliare
caracteristici specifice care o deosebesc de celelalte piee pe care se vnd bunuri i
servicii, sau se tranzacioneaz active. Chiar dac principiile de baz de pe aceast
pia sunt similare cu cele ale pieelor pe care se tranzacioneaz active financiare,
diferenele importante de lichiditate, volatilitate i eficien, precum i asimetriile de pre
nu pot fi ignorate ntr-un demers care i propune s neleag i s descrie
mecanismele care guverneaz piaa imobiliar.
1.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare
Avnd n vedere aspectele descrise mai sus putem afirma c piaa imobiliar are
o dimensiune investiional pronunat. Acest lucru nseamn c, n afara investitorilor i
speculatorilor, marea majoritate a consumatorilor percepe achiziia unei locuine ca
reprezentnd n primul rnd o investiie. n general, cei care au nevoie de o locuin vor
achiziiona una considernd aceast aciune ca fiind o investiie sau un mijloc de
economisire mai eficient dect nchirierea. Perceperea procesului de achiziie a unei
locuine ca fiind un mijloc de economisire este un fenomen ntlnit n special n cazul
celor care achiziioneaz respectiva locuin cu bani mprumutai, iar pentru cei care
folosesc resurse proprii pentru achiziie percepia este cea a unei tezaurizri a
respectivelor resurse. Un investitor care deine n prezent suma pe care o va folosi
pentru achiziia unei locuine are posibilitatea de a alege ntre mai multe tipuri de active
(aciuni, obligaiuni, mrfuri etc.) cu grade diferite de risc n timp ce persoana care
cumpr locuina cu bani mprumutai nu are dect alternativa economisirii sumei
necesare pentru achiziia locuinei. Contractarea unui mprumut reprezint de fapt
transferarea sumei de bani din viitor n prezent prin plata unui cost aferent, respectiv
dobnda i comisioanele percepute de creditor. n acest sens, debitorul poate beneficia
de locuina respectiv n prezent, mprumutul reprezentnd astfel o alternativ la
economisire. Datorit acestui fapt, comportamentul de pia al consumatorilor este
similar cu cel al investitorilor.
Pentru a putea nelege mai bine motivaiile investitorilor i mecanismele care
determin evoluia pieei imobiliare vom prezenta n cele ce urmeaz o analiz n paralel
a unor concepte investiionale dezvoltate pe pieele de capital i care pot fi extrapolate
pe piaa imobiliar.
12
Randament potenial
Figura 3
Arbitrajul ateptarilor
C
Risc potenial
*pentru simplificare, n aceast figur nu sunt incluse elemente importante pentru teoria investiiilor cum ar fi rata fr risc
(riskfree rate), frontiera eficienei (efficient frontier) sau curbele de utilitate.
Practic, graficul de mai sus exprim relaia elementar ntre risc, randament i
alegerile investitorilor. Este evident faptul c investitorii vor prefera activul B n
detrimentul activului C datorit unui grad de risc mai mic pentru un randament identic. n
acelai timp, investitorii vor prefera activul A n detrimentul activului B datorit
randamentului mai bun oferit la acelai grad de risc. Acest lucru va determina creterea
preului lui A n raport cu B i C, precum i a preului lui B n raport cu C. Investitorii care
mizeaz pe diferena de risc dintre B i C, precum i pe diferena de randament dintre A
i B efectueaz o operaiune de arbitraj al ateptrilor.
n acest context, trebuie menionat faptul c randamentul se refer la valoarea
prognozat sau ateptat de pia, iar riscul la care este expus activul se refer la
riscul sistematic sau riscul de pia care este diferit de riscul idiosincratic (riscul
nespecific sau individual).
Diferena dintre acest gen de operaiuni i arbitrajul clasic este dat de faptul c,
n cazul de fa, este vorba despre un procedeu care crete ansele de ctig estimate
pe baza ateptrilor pieei dar nu garanteaz acest lucru. Arbitrajul clasic se refer la
13
obinerea unui ctig sigur din specularea unei diferene ntre preurile de pe mai multe
piee ale aceluiai activ (de exemplu: diferenele ntre preul unei aciuni pe piaa spot i
preul contractelor futures avnd ca activ suport aceeai aciune pe piaa produselor
derivate).
Arbitrajul ateptrilor are un rol fundamental pentru toate pieele pe care se
tranzacioneaz active: determin eficiena acestor piee. Tipul de eficien generat de
aceste operaiuni de arbitraj este diferit de cea economic (spre exemplu eficiena de tip
Pareto care se refer la alocarea resurselor), acest concept avnd un caracter
informaional n teoria investiiilor. Din acest punct de vedere, o pia este eficient
dac toat informaia disponibil despre un activ este inclus rapid i complet n
preul de tranzacionare al acestuia. ntr-o astfel de pia este aproape imposibil ca o
persoan s fac profituri pe baza subevalurii sau supraevalurii excesive datorit
numrului mare de investitori care desfoar operaiuni de arbitraj al ateptrilor.
Pentru atingerea unei astfel de situaii de eficien este necesar existena unor
condiii cumulative, astfel:
informaiile trebuie s fie corecte i disponibile tuturor participanilor;
viteza de tranzacionare trebuie s fie relativ egal pentru toi;
costurile de tranzacionare s fie uniforme i la un nivel foarte sczut n
raport cu valoarea tranzaciei.
Se poate observa cu uurin faptul c pieele imobiliare din ntreaga lume,
caracterizate prin asimetrii informaionale, vitez sczut i costuri ridicate de
tranzacionare, nu pot prezenta la momentul de fa caracteristicile necesare
pentru a putea fi considerate mcar parial eficiente, n sensul descris mai sus.
Cu alte cuvinte, preurile activelor imobiliare nu reflect n mod constant
randamentele i riscurile anticipate de participanii la pia. Arbitrajul, care are
rolul de a elimina alocrile ineficiente de resurse economisite i de a preveni
pierderile masive datorate acestor alocri, este puternic descurajat de
infrastructura operaional a pieei. Astfel, costurile de tranzacionare i calitatea
serviciilor conexe pieei imobiliare devin generatoare de riscuri suplimentare.
Chiar dac aceast concluzie este general acceptat de marea majoritate a
economitilor, exist studii18 care au demonstrat pe baza unor dovezi empirice faptul c
piaa rezidenial poate prezenta caracteristici de eficien slab (weak efficiency). n
mod paradoxal, acest fapt este atribuit costurilor (financiare i non-financiare) mari de
tranzacionare care au rolul de a compensa eventualele ctiguri suplimentare care pot
fi obinute n urma speculrii asimetriilor informaionale. Teoria rmne ns deschis
dezbaterii, neexistnd probe concludente n legtur cu amploarea efectului de
compensare pe care l au costurile ridicate de tranzacionare n raport cu lipsa de
Efficiency of the Market for Residential Real Estate, Karl L. Guntermann, Richard L. Smith, Land Economics, Vol.63, No.1,
1987.
18
14
15
16
Figura 4
Dimensiunile relevante ale pieei rezideniale
LOCALIZARE
PRE
ALTE CARACTERISTICI
(suprafa, finisaje, anul
de construcie etc.)
SUBSTITUIBILITATE
PIAA
GEOGRAFIC
PIAA
PRODUSULUI
17
18
19
sistemul ipotecar, acestea afectnd la rndul lor dinamica preurilor n cadrul unui proces
care se autoalimenteaz.
1.7. Concluzii
Avnd n vedere argumentele expuse mai sus, putem afirma faptul c piaa
imobiliar, n general, i piaa rezidenial, n special, se deosebesc fundamental
de pieele obinuite pe care se tranzacioneaz bunuri, servicii sau active.
Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal, de dou elemente:
caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datorit
acestor factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuri
rigide, fluctuaii semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficien
economic. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar,
care este strns legat de piaa imobiliar prin garaniile ipotecare, precum i
pentru restul economiei, prin afectarea procesului investiional i a mobilitii
forei de munc.
n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile
imobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru
estomparea asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus,
lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri de
tranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii.
Modalitatea cea mai eficient pentru realizarea acestui deziderat este, aa cum
vom arta n continuare, sporirea gradului de concuren pe pieele serviciilor
conexe tranzaciilor imobiliare.
20
CAPITOLUL II
PIAA IMOBILIAR N ROMNIA
Bulgaria, Ungaria sau statele baltice, ct i ri de sorginte latin cum ar fi Spania, Italia
i Portugalia. La polul opus se afl statele nordice, iar cea mai sczut rat se regsete
n Germania. Astfel, distribuia geografic a ponderii locuinelor ocupate de proprietari n
totalul locuinelor se prezint sub forma unui tipar coerent determinat i de factori socioculturali.
Situaia comparativ a locuielor ocupate de proprietari (owner occupied homes), exprimat
ca procent din totalul locuinelor, n statele membre UE - 2007
Romnia
96%
Bulgaria
95%*
Slov acia
89%
Lituania
89%
Ungaria
87%
Letonia
84%
Spania
83%
Estonia
83%
Slov enia
80%
Malta
77%
Irlanda
77%
Grecia
77%
Portugalia
73%
Italia
72%
Cehia
72%
Marea Britanie
71%
Lux emburg
71%
Finlanda
67%
Belgia
67%
Cipru
66%
Media UE 27
65%
Suedia
62%
Polonia
58%
Frana
58%
Danemarca
58%
Olanda
56%
Austria
52%
Germania
0%
46%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Sursa: Eurostat
* Pentru Bulgaria cifra este estimat pe baza datelor EMF.
n mod aparent paradoxal, Germania este considerat una dintre cele ieftine
(raportat la venituri) i mai stabile piee imobiliare din lume tocmai datorit faptului c
mai mult de jumtate din populaie locuiete n case i apartamente nchiriate. n
perioada recent de ajustare economic, ipoteza privind riscurile suplimentare generate
de o rat mare a locuinelor ocupate de proprietari a fost confirmat de realitate, statele
cu rate mari suferind corecii masive ale preurilor n timp ce Germania i statele nordice
i-au meninut o relativ stabilitate a preurilor proprietilor.
Pe piaa din Romnia nu exist un indice imobiliar oficial calculat pe baza
valorilor de tranzacionare, existnd n schimb mai muli astfel de indicatori calculai de
organisme private pe baza preurilor afiate. Toate datele disponibile n pia arat o
scdere general a preului activelor imobiliare n ultima perioad, fr ca amplitudinea
acesteia s poat fi msurat cu precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privind
evoluia pieei este oferit de lichiditate (numrul de tranzacii), element puternic corelat
cu preurile, aa cum am artat n Capitolul I.
Evoluia lunar a numrului de tranzacii imobiliare n perioada
ianuarie 2006 - iunie 2009
60000
55000
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20
09
20
08
20
07
20
06
20000
Sursa: UNNPR
2004
2005
2006
2007
2008
e2009
Sursa: UNNPR
Valut
92%
Sursa: BNR
Conform raportrilor BNR, n luna aprilie 2009, creditele pentru locuine ale
populaiei totalizau 21,6 miliarde RON (aproximativ 5 miliarde euro). Din acest total, cea
mai mare parte (92%) este reprezentat de creditele n valut, n cadrul crora ponderea
cea mai mare o au creditele n euro, urmate de cele n franci elveieni. Structura de
ansamblu s-a meninut n ultimul an, n luna aprilie 2008, aceasta fiind de 91% pentru
creditele n valut i 9% pentru cele n lei.
Aceast situaie nu este ns valabil i n cazul creditelor de consum care sunt
mprite aproape perfect simetric ntre lei i valut (aproximativ 37 miliarde RON
fiecare). Chiar dac exist numeroi factori (cum ar fi durata creditului sau ofertele
bncilor) care influeneaz structura pe categorii a creditelor populaiei, discrepana
25
evident dintre structura creditelor de consum i a celor pentru locuine este influenat,
cel puin parial, i de faptul c majoritatea preurilor de tranzacionare sunt n euro.
Un alt indiciu privind impactul monedei de tranzacionare asupra ponderii pe care
o are moneda autohton n totalul creditelor pentru locuine este legat de discrepana
ntre anumite regiuni a acestei ponderi. Astfel, n Bucureti, unde cvasi-totalitatea
preurilor afiate ale anunurilor imobiliare este n euro, ponderea creditelor n lei n
totalul creditelor pentru locuine este de aproximativ 4%, la jumtate din media naional.
n acelai timp, n alte judee unde anunurile imobiliare cuprind i preuri n lei, ponderea
monedei naionale n structura creditelor pentru locuine este mult mai mare. De
exemplu, n judeul Tulcea creditele n lei reprezint 37% (de peste 4,5 ori media
naional), n judeul Gorj ponderea este de 29% (de 3,6 ori media naional), iar n
judeul Olt aceasta este de 23% (de 2,8 ori media naional).
Cu toate acestea, factorii majori care genereaz ponderea covritoare a
creditelor n valut n totalul creditelor pentru locuine este evident rata dobnzii
considerabil mai sczut care aduce dou avantaje importante: costul mai mic al
creditului i, drept consecin a acestuia, rata de ndatorare mai ridicat acceptat de
banc. Dezavantajul major al acestei situaii const n riscul valutar la care se expun
cumprtorii de locuine.
Cotaiile n euro pe piaa imobiliar autohton au un dublu efect: confer
stabilitate preurilor reale, dar constituie i o surs suplimentar de ineficien.
Acest ultim fapt se datoreaz impactului pe care l are tranzacionarea n moned
strin asupra creterii costurilor tranzaciei i asupra riscului total al acesteia.
2.3. Procedura de tranzacionare
Banca Mondial public, ncepnd cu 2003, un raport anual denumit Doing
Business, menit s furnizeze o baz obiectiv pentru nelegerea i mbuntirea
cadrelor naionale de reglementare a mediului de afaceri. La nceput, acest raport
cuprindea 5 indicatori de baz i acoperea 133 de ri. n prezent, Doing Business are n
componen 10 seturi de indicatori i acoper 183 de ri. Indicatorii sunt analizai pentru
fiecare ar pe baza unor scenarii standardizate i reprezint o surs primar de
informaii pentru foarte muli investitori instituionali.
Pentru anul 2010, Romnia ocup locul 55 n clasamentul general al Bncii
Mondiale privind uurina de a face afaceri, naintea Spaniei, Italiei, Cehiei i Poloniei,
dar dup Austria, Germania, Finlanda, Ungaria i Bulgaria. Primele trei locuri n acest
clasament sunt ocupate de Singapore, Noua Zeeland i Hong Kong. Impactul negativ
cel mai nsemnat asupra poziiei Romniei n acest clasament este datorat indicatorilor
26
159
160
141
140
120
120
107
100
88
80
56
60
40
20
11
12
17
61
62
36
Ch
ina
Tu
rc
i
Bu a
lga
r
Ge ia
rm
an
ia
Un
ga
ria
Ce
hia
Po
lon
Ro ia
m
nia
Gr
ec
ia
Br
az
ilia
Uc
ra
ina
Fr
an
a
ab
ia
Ar
32
Sa
ud
i
No t
rve
gia
Sl
ov
ac
ia
Re
pu
bli SU
ca
A
M
Ma old
o
re
a B va
rita
nie
23
57
92
27
8
48
1,3%
92
Numr de
proceduri
2
1
2
Durata n zile
2
3
2
28
Cost: 20 RON (extras de carte funciar pentru informare) + 40 RON (extras de carte
funciar pentru autentificare)
P4. Notarul public verific dac imobilul este gravat de sarcini, verific
certificatul fiscal i autentific contractul de vnzare-cumprare
Durat: 1-2 zile
Cost: 5.286 RON + 0,5% din valoarea de tranzacionare care depete 549.231 RON
P5. nregistrarea titlului de proprietate la OCPI
Durat: 9 zile
Cost: 0,5% din valoarea proprietii
P6. Depunerea declaraiei fiscale privind achiziia proprietii
Durat: o zi
Cost: 10 RON
P7. Notificarea acionarilor n legtur cu achiziia
Durat: o zi
Cost: 200 RON
P8. nregistrarea proprietii achiziionate ca sediu la Registrul Comerului31
Durat: 30 zile
Cost: 350-420 RON
n ceea ce privete nscrierea meniunilor privind sediul unei societi comerciale n Registrul Comerului, actualmente,
termenul de eliberare a certificatului aferent nscrierii meniunii este de 5 zile, calculat potrivit dispoziiilor Codului de
procedur civil, de la data nregistrrii cererii, termen instituit prin prevederile art. 8 alin. (3) din Legea nr. 359/2004, aa
cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 75/2004.
31
29
15
Tendina
10
5
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Sursa: INS
30
Locuine terminate
2000-2008
100000
90000
80000
64414
70000
60000
45867
50000
38178
40000
30000
26376
27041
27722
29125
30127
2000
2001
2002
2003
2004
32868
20000
10000
0
2005
2006
2007
2008
Sursa: INS
31
Nivelul barierelor naturale este relativ modest la nivel naional, cel puin raportat
la alte sectoare ale economiei. Rata de capitalizare necesar pentru a deveni
dezvoltator imobiliar este suficient de sczut pentru a permite existena unui numr
mare de participani, iar know-how-ul nu constituie o problem. Barierele administrative,
n schimb, sunt relativ ridicate, aa cum reiese i din analiza efectuat de Banca
Mondial. Principala problem este legat de durata destul de ridicat de timp n care se
obin autorizaiile necesare pentru funcionarea unei cldiri.
Obinerea permiselor de construcii
Numr de proceduri
Durata n zile
Costul ca procent din venitul
mediu anual pe cap de locuitor
Romnia
17
243
87,9
91
32
CAPITOLUL III
SERVICIILE NOTARIALE
Din rndul statelor europene menionate mai sus fcea parte i Olanda. n 1999,
odat cu reforma din domeniul profesiilor liberale, n aceast ar au fost eliminate att
restriciile cantitative intrarea pe pia fiind condiionat doar de ntocmirea unui plan
detaliat de afaceri ct i onorariile fixe. Dup doi ani de funcionare a pieei n noile
condiii s-a constatat c onorariile aferente tranzaciilor imobiliare au sczut, n timp ce
onorariile care privesc dreptul familiei (contracte prenupiale, testamente etc) au crescut.
Acest fapt a determinat reintroducerea unor limite maxime numai pentru acestea din
urm, justificat de necesitatea protejrii intereselor beneficiarilor serviciilor notariale.
De asemenea, Italia a reuit n 2006 eliminarea tarifelor fixe pentru toate
profesiile liberale meninnd ns tarifele maxime. n cazul notarilor situaia este ceva
33
34
Potrivit prevederilor art. 11 din Anexa 1 la Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C
din 12 august 2005 pentru completarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale
notarilor publici, actele i procedurile pentru care se stabilesc onorarii minime graduale i
procentuale (deci nu sume fixe minimale) sunt: autentificrile i alte proceduri (de
exemplu: acte de garanie mobiliar i imobiliar, acte de constituire a societilor
comerciale) precum i procedura succesoral.
35
Gradul de implicare
(este sau nu
obligatoriu)
Nu
Nu
Nu
Da
Da
Da
Consultan juridic i
informare
ncheierea unui antecontract Nu
de vnzare - cumprare
Verificri preliminare
(eliberare extras de carte
funciar pentru informare)
Redactarea contractului de
vnzare-cumprare
Autentificare
Formaliti ulterioare
(calcularea i ncasarea
tarifelor pentru nscrierea n
cartea funciar, transmiterea
titlului n vederea ntabulrii,
calcularea i perceperea
impozitelor pe tranzacii,
predarea titlului de
proprietate ctre
cumprtor)
Arhivare32
Alctuirea onorariului
36
37
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente (art. 2, alin.(1),
Titlul X: Circulaia juridic a terenurilor)
33
38
nregistrarea proprietii este reglementat prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, republicat .
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, prin oficiile sale locale, coordoneaz i controleaz executarea
lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar
35
39
40
41
reprezentnd tarifele i onorariile pltite pentru serviciile asociate acesteia. Din cei 60%
achitai pentru aceste servicii, cea mai important parte (aproximativ 70%) se duce ctre
ageniile imobiliare, iar serviciile juridice (notariale) ncaseaz ntre 15% i 25%, adic
ntre 7% i 13% din costul total. n cazul unei tranzacii ce implic un credit ipotecar de
100% din valoarea imobilului, procentul onorariilor notariale din costul total al tranzaciei
este de 11.5%.
Avnd n vedere procedura de transfer a proprietii imobiliare descris mai sus,
serviciile asociate tranzaciilor imobiliare n Uniunea European pot fi clasificate dup
natura acestora astfel:
Servicii de
intermediere
Agenii imobiliare
Servicii de natur
tehnic
Arhiteci
Experi
Ingineri
Cea mai important concluzie care se desprinde din tabelul de mai sus se
refer la discrepanele destul de consistente dintre statele membre n ceea ce
privete persoanele care presteaz serviciile de natur juridic. Se poate observa
faptul c n materie de servicii de intermediere i de expertizare tehnic exist un
grad destul de ridicat de convergen ntre statele membre, dar acelai lucru nu
este valabil i pentru serviciile juridice, unde sistemele de transfer al proprietilor
imobiliare sunt destul de diferite din acest punct de vedere.
n continuare, serviciile notariale din Romnia vor fi analizate utiliznd
metodologia dezvoltat de ZERP.
Ageniile imobiliare ofer i servicii de natur legal n Austria, Frana, Olanda, Portugalia, Slovacia, Slovenia i Spania.
n rile scandinave ageniile imobiliare liceniate ofer servicii juridice complete, nlocuind notarii i avocaii.
39 Licensed conveyancers (englez).
38
42
43
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
843
996 1116 1223 1284 1408 1524 1687 1827 1996 2160
833
918
176
175
148
151
Notari stagiari
207
242
210
230
216
241
261
Sursa: UNNPR
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Tranzacii imobiliare
484916
537306
450081
486151
520714
484767
121307
121361
164442
176666
230802
201703
Sursa: UNNPR
1000
500
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
710
837
942
1021
1045
1159
1264
1406
1520
1658
1792
133
159
174
202
239
249
260
281
307
338
368
Sursa: UNNPR
Din acest punct de vedere, aa cum reiese i din graficul de mai sus, situaia cea
mai problematic este la nivelul capitalei, unde numrul de notari publici a crescut an de
an, dar insuficient pentru a compensa cererea. Acest fapt reiese din evoluia ponderii
45
numrului de notari publici din Bucureti n numrul total de notari publici, indicator care
s-a meninut la aproximativ 17% n ultimii 4 ani n condiiile n care, conform datelor
BNR, creditele pentru locuine acordate n Bucureti reprezint la momentul de fa
peste 40% din soldul creditelor pentru locuine la nivel naional.
Bucureti
42%
58%
Restul rii
Sursa: BNR
47
n cazul notarilor romni, potrivit art. 28 lit. c din lege, organizaia profesional
stabilete, cu aprobarea Ministrului Justiiei, onorariile minimale. n prezent, acestea sunt
cele aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C din 12 august 2005 pentru
completarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale notarilor publici aprobate prin
Ordinul Ministrului Justiiei nr. 943/C din 1 iulie 2005.
La stabilirea onorariilor sunt avute n vedere, pentru actele notariale prevzute de
lege n competena exclusiv a notarului, printre care i autentificarea, tarife n funcie de
complexitatea i valoarea actului, iar pentru celelalte acte notariale i consultaii juridice,
sume fixe minimale. Onorariile sunt, fie graduale, mai exact pe trane i n cote
procentuale (de exemplu: pentru procedura succesorala i pentru acte de partaj de
bunuri mobile i imobile, acte translative ale dreptului de proprietate, acte constitutive ale
altor drepturi reale ce au ca obiect bunuri imobile, acte de garantie mobiliar i
imobiliar, cesiuni de capital social, contracte de comodat) fie stabilite n sume
determinate (de exemplu: pentru testamente, procuri, consultaii juridice, legalizari,
certificarea unor fapte).
Potrivit celor afirmate de forul profesional al notarilor, onorariile percepute pentru
tranzaciile imobiliare sunt graduale i procentuale, fiind raportate la preul convenit i
declarat de pri. n cuantumul acestor onorarii se includ: activitatea de consultaie i
informare pentru culegerea datelor necesare de la pri pentru a deslui voina acestora,
redactarea actului, colaionarea i autentificarea actului precum i alte servicii
posterioare (calcularea i ncasarea tarifelor pentru nscrierea n cartea funciar,
transmiterea titlului n vederea ntabulrii, calcularea i perceperea impozitelor pe
tranzacii, predarea titlului de proprietate ctre cumprtor) dar i arhivarea actului.
Fiecreia dintre aceste activitii i este repartizat un procent din onorariul total, aa cum
este prezentat n tabelul de la pagina 36.
n primul rnd, aa cum susine i Comisia Antimonopol din Germania, conform
principiilor generale care guverneaz piaa comun a Uniunii Europene, sarcina probei
n demonstrarea corelaiei dintre tarifele minime i calitatea ridicat a serviciilor, ar trebui
s revin celor care susin aceast idee. Astfel, cei care invoc necesitatea unei
restricionri a concurenei pe pia trebuie s aduc dovezi coerente c beneficiile
acesteia depesc n mod evident efectele negative. Mai mult, exemplul Olandei, unde
n urma eliminrii tarifelor fixe s-a constatat o mbuntire considerabil a calitii
serviciilor notariale, poate reprezenta un contra-argument puternic al principiului susinut
de asociaiile profesionale ale notarilor.
O alt justificare a tarifelor fixe se refer la prevenirea apariiei unor oligopoluri pe
pia datorit restricionrii accesului la profesie. Practic, asociaiile profesionale invoc
necesitatea unei restricii a concurenei pentru a contracara efectele negative ale unei
48
alte restricii promovate de aceleai asociaii. n acest caz singura soluie logic,
exprimat i de Comisia European, este eliminarea ambelor restricii.
n al treilea rnd, argumentul privind obligarea notarilor de a presta anumite
servicii cu ajutorul tarifelor fixe poate fi combtut cu propunerea unor standarde de etic
profesional care s stabileasc limitele negocierii dintre notar i client. n plus, o alt
soluie alternativ, propus n studiul ZERP, se refer la comunicarea de ctre notari a
unor preuri standard care pot fi negociate. Din moment ce notarii au drepturi exclusive
n privina autentificrii tranzaciilor imobiliare (situaie discutabil), pentru asigurarea
unui echilibru ar trebui ca acetia s fie obligai s presteze acest serviciu prin anumite
proceduri interne i nu prin intermediul unor tarife minime.
n al patrulea rnd, asociaiile notarilor invoc necesitatea asigurrii transparenei
asupra tarifelor pentru serviciile notariale i informarea consumatorilor. Acest argument
nu respect principiul proporionalitii, existnd metode mult mai puin restrictive de a
asigura transparena pieei i informarea consumatorilor, cum ar fi publicarea unor
statistici sau sondaje independente legate de tarifele serviciilor notariale. De asemenea,
asigurarea transparenei poate fi realizat prin renunarea la o alt restricie susinut de
asociaiile profesionale ale notarilor, i anume aceea privind publicitatea n aceast
profesie.
O alt justificare a asociaiilor profesionale ale notarilor publici pentru meninerea
tarifelor fixe se refer la evitarea evaziunii fiscale. Acesta poate reprezenta cel mult un
argument pentru existena formei procentuale a onorariului, i nicidecum pentru fixarea
unui nivel minim al acestora. n fapt, evaziunea fiscal este controlat prin intermediul
grilelor ntocmite i actualizate periodic de evaluatori, la solicitarea Camerelor notarilor
publici.
O ultim motivaie a tarifelor fixe se refer la necesitatea subvenionrii
ncruciate a celorlalte servicii prestate de notari a cror rentabilitate este mult mai
sczut dect cea a serviciilor de autentificare a tranzaciilor imobiliare. Practic, notarii
folosesc dou tipuri de subvenionri ncruciate:
a) intern se refer la subvenionarea tranzaciilor cu valoare redus prin intermediul
celor cu valoare ridicat;
b) extern se refer la subvenionarea celorlalte servicii prestate (de exemplu:
autentificarea procurilor) ale cror costuri sunt acoperite de beneficiile ridicate rezultate
n urma tranzaciilor imobiliare.
n cadrul scutirilor i reducerilor acordate de notari n baza Normelor cu privire la
tarifele de onorarii45, completate de curnd prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.1982/C din
16 iulie 2009, au fost introduse reduceri de 30% ale onorariilor notariale pentru
45
Aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 943/C/2005 cu modificrile i completrile ulterioare.
49
50
MERI
3.8
2.9
2.0
1.9
2.0
2.0
1.2
0.5
2.0
MCRI
3.6
2.9
1.3
1.0
0.8
0.8
0.0
0.0
1.3
51
MII
2.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.2
ORI
9.4
5.8
3.3
2.9
2.8
2.8
1.2
0.5
3.6
CPI
3.4
2.8
4.5
5.0
4.0
4.5
4.4
2.1
3.8
ara
Luxemburg
Grecia
Portugalia
Belgia
Romnia
Polonia
Frana
Germania
Italia
Spania
Slovenia
Austria
Ungaria
Olanda
Media
MERI
5.4
6.0
5.0
5.7
5.4
5.6
5.1
5.7
5.4
4.8
4.9
5.9
3.3
1.9
5.0
MCRI
n.a.
6.0
6.0
5.0
5.3
4.7
5.2
4.5
4.7
5.2
5.0
3.2
2.3
1.2
4.2
MII
4.0
6.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
2.0
2.0
4.0
4.0
3.8
ORI
n.a.
18.0
15.0
14.7
14.7
14.3
14.3
14.2
14.1
14.0
11.9
11.0
9.6
7.1
12.4
CPI
2.3
2.4
4.5
4.7
3.6
3.2
5.2
5.3
5.6
4.4
5.0
5.9
3.0
5.6
4.3
52
Austria
Belgia
Ungaria
Cehia
Danemarca
Anglia/ara Galilor
6.00%
Finlanda
Frana
Germania
5.00%
Grecia
Grecia
Ungaria
4.00%
Irlanda
Italia
3.00%
Olanda
Polonia
Polonia
Portugalia
2.00%
Romnia
Scoia
Media
Slovacia
Slovenia
1.00%
Spania
Suedia
Suedia
Media
0.00%
100,000
250,000
500,000
53
54
Supra-reglementare
Preuri mari
Calitate sczut
55
3.7. Concluzii
Serviciile notariale reprezint un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare.
Acestea sunt caracterizate, n Romnia, prin intervenia obligatorie i drepturile de
exclusivitate ale notarilor publici, bariere cantitative la intrarea pe pia i tarife
minime stabilite de reprezentanii corpului profesional i aprobate de Ministerul
Justiiei. Interzicerea publicitii i alocarea geografic a notarilor reprezint
restricii suplimentare ale concurenei pe aceast pia. Astfel, gradul de
reglementare msurat prin intermediul indicilor dezvoltai de ZERP este mult mai
ridicat (n timp ce nivelul de protecie real a consumatorilor msurat de indicele
aferent este mai sczut) dect media statelor europene cu sisteme notariale
similare.
Toate aceste restricionri nu i gsesc justificarea n raport cu principiul
proporionalitii i au menirea de a proteja interesele notarilor n detrimentul
intereselor consumatorilor. Acetia din urm nu pot beneficia de tarife rezultate
din interaciunea dintre cerere i ofert, i sunt obligai, astfel, s plteasc
niveluri stabilite arbitrar. De asemenea, ei nu beneficiaz nici de un nivel
competitiv al calitii serviciilor, neexistnd, n acest sens, argumente care s
contrazic relaia de proporionalitate direct ntre nivelul de concuren i cel de
calitate.
Mai mult, Romnia are, raportat la venitul mediu, unul dintre cele mai
scumpe sisteme de servicii notariale aferente tranzaciilor imobiliare.
n acest sens, este evident necesitatea creterii concurenei pe piaa
serviciilor notariale prin eliminarea, cel puin, a restriciilor legate de numrul de
notari, precum i a nivelului minim al onorariilor.
n plus, relaiile de exclusivitate dintre notari i bnci sunt netransparente,
iar consumatorii nu sunt informai n privina tarifelor pe care urmeaz s le
plteasc pentru serviciile prestate de notarii impui de bnci.
57
CAPITOLUL IV
SERVICIILE DE INTERMEDIERE
59
60
ii) proprieti imobliare cu destinaie birouri n acest sector oferta a fost foarte
mult mbuntit, firmele optnd n a-i muta sediile din cldiri de locuine n cldiri
construite pentru birouri, acestea oferind clienilor spaii de calitate superioar;
iii) proprieti imobiliare cu destinaie comercial oferta s-a diversificat foarte
mult prin construcia de mari centre comerciale (de tip mall: Bucureti Mall, Plaza
Romnia, sau de tip hipermagazin: Cora, Carrefour);
iv) proprieti imobiliare cu destinaie industrial creterea economic susinut
nregistrat de Romnia n ultimii ani a condus la o dezvoltare semnificativ a acestui
sector.
Avnd n vedere dinamica pozitiv a cererii i a ofertei pentru toate tipurile de
proprieti imobiliare, numrul ageniilor imobiliare din Romnia a crescut, oferta
acestora fiind din ce n ce mai diversificat, iar calitatea serviciilor oferite mai buna.
Astfel, se poate apela la serviciile ageniilor imobiliare n marea majoritate a localitilor
din Romnia, numrul acestora fiind mai mare n localitile de mari dimensiuni.
n cea mai mare parte, ageniile imobiliare sunt de dimensiuni mici (avnd n
vedere cifrele de afaceri realizate), nu fac parte din grupuri de ageni economici i
asociaii / acionarii acestor societi sunt preponderent persoane fizice48.
n Romnia, nu exist reglementri privind ageniile imobiliare n afara
reglementrilor administrative i fiscale valabile pentru toi agenii economici care
desfoar activiti pe teritoriul rii. Din acest punct de vedere, pe piaa serviciilor de
intermediere nu exist bariere administrative la intrare. De asemenea, n acest sector
barierele naturale la intrarea pe pia sunt minime, neexistnd costuri irecuperabile mari
i necesiti legate de capitalizare masiv sau know-how pentru a presta activitatea de
agent imobiliar.
Comisioanele solicitate de ageniile imobiliare pentru activitatea de intermediere
se negociaz, de obicei, cu clienii i reprezint procente din valoarea total a preului de
tranzacionare. Comisioanele sunt pltite, n general, de ambele pri i sunt achitate
doar dac are loc tranzacia.
Forma procentual a comisioanelor este o constant pe majoritatea pieelor de
intermediere din lume i ine de specificul activitii agenilor imobiliari. Principala
determinant a acestei situaii const n faptul c ageniile imobiliare sunt alese n primul
rnd de vnztori, iar acetia doresc s obin un pre ct mai bun pentru proprietatea
Aceste concluzii sunt rezultate n urma unui studiu efectuat n anul 2005 de Consiliul Concurenei, ca urmare a includerii
tranzaciilor imobiliare n lista celor 13 sectoare eseniale pentru economia romneasc din punct de vedere concurenial
prin Ordinul nr. 36/22.02.2005.
48
61
Cumprtor
3%
2-3%
2%
2-3%
1-3%
2%
2%
Vnztor
3%
2%
2%
2-3%
2%
2%
2%
Chirie
50-100%
din prima chirie
62
achiziioneze. Pieele locale sunt ns slab concentrate49 (chiar dac nu exist date
precise n acest sens, toate estimrile indic un nivel redus de concentrare), iar
dinamica acestora face ca muli ageni s dispar sau s apar n perioade relativ scurte
de timp.
Principalul factor care determin gradul ridicat de concuren este reprezentat,
aa cum am artat mai sus, de absena total a barierelor naturale sau administrative la
intrarea pe aceast pia. n plus, apariia site-urilor de Internet care faciliteaz tranzacii
imobiliare i ofer informaii n legtur cu caracteristicile proprietilor, determin o
presiune suplimentar asupra ageniilor imobiliare. De asemenea, n pia exist un
numr destul de mare de participani, ceea ce face ca indicele de concentrare a pieei s
fie suficient de sczut. Cu toate acestea, cea mai important presiune concurenial pe
aceast pia rmne cea exercitat direct de consumatori (n special vnztori), care
pot alege s vnd sau s cumpere proprieti fr a utiliza serviciile unei agenii. Astfel,
se poate concluziona c nu exist probleme structurale de concuren pe piaa
serviciilor de intermediere imobiliar.
Totui, concurena prin pre este destul de slab, iar nivelul comisioanelor variaz
nesemnificativ. Fenomenul de rigiditate a preurilor pentru serviciile de intermediere
imobiliar este caracteristic multor piee europene50 i a ridicat numeroase ntrebri n
legtur cu posibile practici concertate pe aceast pia. Situaia paradoxal n care
structura pieei nu prezint probleme de concuren dar nivelul preurilor este destul de
ridicat i stabil a fost identificat pe piaa imobiliar din Anglia i ara Galilor ntr-un
studiu publicat n 2004 de OFT (Office of Fair Trading)51 autoritatea britanic de
concuren.
Dup cum se poate observa din tabelul cu comisioanele practicate n cele mai
importante orae ale rii, problema rigiditii tarifelor n condiii (aparent) competitive de
pia este valabil i n Romnia. Absena concurenei prin pre se datoreaz, n mare
parte, urmtorilor factori:
Forma procentual a comisioanelor ofer participanilor la pia niveluri de
referin la care este mai uor ca acetia s se raporteze. n plus, comisionul
procentual spre deosebire de cel absolut, creeaz un efect asemntor unei
Indicele Herfindhal Hirschman (HHI) de concentrare a pieei se calculeaz pentru serviciile de intermediere imobiliar
avnd n vedere drept cot de pia ponderea numrului de proprieti promovate n totalul proprietilor aflate la vanzare n
zona respectiv. Indicele poate ine cont i de proprietile promovate direct de proprietari. HHI se calculeaz nsumnd
ptratele cotelor procentuale ale primelor 50 de firme din pia (sau toate firmele dac numrul acestora este sub 50).
Valoarea HHI sub 1000 este un indiciu al unei structuri competitive de pia, iar valoarea HHI peste 1800 este considerat un
indicator pentru concentrare ridicat i structur de pia slab concurenial.
50 n Statele Unite, un raport realizat n 2007 de Federal Trade Commission (FTC) i Department of Justice (DOJ) Antitrust
Division a artat faptul c nivelul comisioanelor procentuale la nivel naional a sczut n perioada 1998-2005 de la o medie
de 5,5% la 5%, dar, n acelai timp, valoarea real (nivelul absolut) a acestora s-a majorat n medie cu 26% datorit creterii
preurilor locuinelor cu 37%.
51 Estate Agency Market in England and Wales, Office of Fair Trading, March 2004.
49
63
iluzii optice prin care unii consumatori nu apreciaz corect nivelul concret al
tarifului pe care-l au de achitat.
Evitarea concurenei prin pre se realizeaz i prin difereniere (specializare) care
asigur o dimensiune competitiv pentru agenii imobiliari. Diferenierea se
realizeaz att pe segmente ale pieei, ct i pe fiecare segment n parte. Astfel,
nivelul de concuren prin specializare este influenat puternic de gradul de
eterogenitate a stocului imobiliar.
Experiena n negocierea comisioanelor att pentru vnztori ct i pentru
cumprtori este relativ sczut datorit faptului c acetia efectueaz tranzacii
imobiliare cu o frecven extrem de redus. Chiar dac tranzacia nu este prima
realizat n decursul vieii, mare parte a clienilor ageniilor nu au experien n
negociere i datorit decalajelor mari de timp ntre tranzacii (de ordinul anilor)
care i expun unor condiii de pia diferite.
Pentru vnztori obiectivul principal l constituie obinerea preului maxim posibil
pentru proprietate ntr-un interval de timp ct mai scurt. Astfel, beneficiul total al
vnzrii depinde n primul rnd de preul obinut, comisionul fiind perceput ca un
aspect secundar. Acesta din urm conteaz mult mai puin pentru vnztor
dect percepia asupra capacitii intermediarului de a obine un pre ct mai
aproape de nivelul maxim.
Fenomenul descris mai sus este valabil i pentru cumprtori, dar ntr-o mai
mic msur. Cumprtorii aleg, n general, orientndu-se dup solicitrile de
pre ale vnztorilor, i mai puin dup comisioanele ageniilor imobiliare care-i
reprezint pe acetia din urm.
Pe pieele cu fluctuaii mari de pre (volatilitate ridicat), cum este i cazul
Romniei n perioada recent, ultimii doi factori enumerai mai sus au un impact mai
pronunat asupra rigiditii comisioanelor. Consumatorii se raporteaz la evoluiile de
pre, timpul n care are loc tranzacia capt o importan sporit (n perioadele de
cretere accentuat a preurilor cumprtorii doresc ncheierea mai rapida a tranzaciei,
iar n perioade de scdere accentuat rolul se schimb cu vnztorii), iar ponderea
comisioanelor n beneficiul total perceput al tranzaciilor scade n consecin. Acest fapt
este parial contrabalansat de intensificarea concurenei prin pre ntre agenii n
perioadele de scdere a ncasrilor, ca urmare a coreciilor de pe piaa imobiliar.
Numrul mare de firme, lipsa barierelor la intrarea pe pia, gradul mic de
concentrare a pieei, diferenierea asigurat n mare msur de eterogenitatea
stocului imobiliar, precum i posibilitatea impunerii sau meninerii unui anumit
nivel al comisioanelor, indic o structur de tipul concurenei monopoliste pe
piaa serviciilor de intermediere imobiliar. Aceasta se afl, n tipologia pieelor,
64
Pre
Figura 5
Echilibrul pe termen lung al unei firme
pe o pia cu concuren monopolist
Cme
Cm
Pe
D = Vme
Vm
0
Qe
Cantitate
Pe = Preul de echilibru
Qe = cantitatea de echilibru
Vm = venitul marginal
Cm = costul marginal
Vme = venitul mediu
Cme = costul mediu
D = cererea
Not: Diagrama prezint o situaie teoretic general. Aplicarea acestui model pieei serviciilor
de intermediere imobiliar are limitri evidente.
65
66
CAPITOLUL V
SERVICIILE CADASTRALE
68
Restricii legate de
Restricii
Restricii calitative
onorarii
cantitative
Legea
nr. Tarife cu limite fixe
Nu
Acces n profesie potrivit
7/1996
pentru lucrri
metodologiilor specifice
desfurate n scopul
fiecrei categorii de lucrri i
efecturii nscrierilor n
supus ndeplinirii condiiilor
crile funciare cu
de absolvire studii,
caracter nedefinitiv;
experien profesional
pentru celelalte tipuri
relevant, promovarea unui
de lucrri onorariu
examen organizat de
stabilit prin licitaii
instituia care acorda dreptul
publice, contracte i
de semntur; pentru
prin alte modaliti.
persoanele juridice
dovedirea deinerii de
mijloace tehnice necesare
desfurrii activitii
O.G. nr.
Onorarii minime i
Nu
Aceleai de mai sus
10/2000 (care maxime stabilite prin
completa
Ordin comun al
cadrul legal n Preedintelui Oficiului
domeniu,
Naional de Cadastru,
alturi de
Geodezie i
Legea 7/1996)
Cartografie i al
Ministrului Justiiei
Legea
nr.
Negociere liber a
Nu
Condiii noi obligativitatea
16/2007 (care
onorariilor ntre
absolvirii de studii
abroga O.G. prestator i beneficiar
superioare n domeniu sau
10/2000)
pentru toate tipurile de
echivalarea acestora printrlucrri
un examen echivalent
licenei, dublat de minim 7
ani de experien
profesional; dovedirea
posesiei de mijloace tehnice
att pentru persoane fizice
ct i juridice
Legea
nr. Onorarii n cuantum
Nu
Condiii noi reducerea
217/2007
de 2 pn la 10% din
experienei relevante la 2 ani
valoarea de circulaie
pentru persoanele cu studii
a terenurilor agricole
medii
i forestiere, valoare
actualizat anual de
camerele notarilor
publici.
70
71
5.4. Concluzii
Piaa serviciilor cadastrale este caracterizat de un grad ridicat de
concuren, n absena tarifelor reglementate i a barierelor cantitative la intrarea
pe pia. n acelai timp, restriciile calitative de acces n profesie ndeplinesc
principiul proporionalitii. Cu toate acestea, exist riscul apariiei unor acte cu
caracter anticoncurenial care s stabileasc limite minime i/sau maxime ale
onorariilor. Aceast situaie de incertitudine se datoreaz deciziei Curii
Constituionale prin care Legea nr. 16/2007 a fost declarat neconstituional, i
interpretrii ANCPI conform creia O.G. 10/2000 a fost repus n vigoare.
73
74
CAPITOLUL VI
SERVICIILE DE EVALUARE
76
Membrii aspirani doi sunt acei titulari care la sfaritul unui an nu mai ndeplinesc
condiiile statutare pentru aceast categorie.
Conform statutului ANEVAR poate fi membru titular orice persoan fizic,
indiferent de naionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i
experiena sa n domeniul evalurii, a dobndit o competen deosebit de nelegere i
rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
Din categoria membrilor titulari fac parte:
membrii fondatori, persoane fizice care au iniiat i nscris Asociaia
la instana judectoreasc;
membrii titulari experi evaluatori;
membrii acreditai experi evaluatori;
membrii titulari evaluatori interni;
membrii titulari inactivi;
membrii titulari seniori;
membrii de onoare.
n practic, n activitatea de evaluare imobiliar sunt implicai, n special, membrii
titulari experi evaluatori, membrii acreditai experi evaluatori precum si membrii titulari
evaluatori interni. ntruct condiiile generale pentru a face parte din ANEVAR au fost
prezentate mai sus, vom prezenta n continuare doar condiiile speciale necesare pentru
a fi membru titular.
Condiiile speciale necesare pentru dobndirea i meninerea calitii de membru
titular expert evaluator sunt:
s acorde atenie pregtirii profesionale continue, prin participarea n fiecare an,
la un program echivalent a 20 de ore de pregtire continu, n domeniul evaluarii;
s fi urmat i absolvit un program de practic agreat de ctre Asociaie, conform
regulilor cu privire la organizarea i desfurarea perioadei de stagiu;
s aib n vigoare o poli de asigurare de rspundere civil profesional pentru
activitatea de evaluare.
Condiiile speciale necesare pentru dobndirea calitii de membru acreditat
expert evaluator sunt:
o vechime n Asociaie de minimum 3 ani;
o s fi urmat i absolvit n ultimii 2 ani un program de instruire continu n
domeniul evalurii sau domenii conexe, echivalent a 50 de ore;
o s fi promovat un examen n conformitate cu normele specifice de
acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, care include i criteriile
de specializare.
77
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Bucureti
1129
1306
1386
1539
1593
1337
Restul rii
1412
1634
1733
1692
1750
1470
Sursa: ANEVAR
78
79
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Bucureti
84
93
96
86
87
92
Restul rii
94
105
108
145
154
178
Sursa: ANEVAR
Din analiza datelor de mai sus rezult c exist la nivelul intregii ri tendina de
cretere a numrului de evaluatori persoane juridice, n timp ce numrul de evaluatori
imobiliari titulari este n scdere. Acest lucru poate indica existena n pia a tendinei de
desfurare a activitii de evaluare n cadrul unor firme specializate, n defavoarea
desfurrii acestei activiti pe baze individuale, tendin care poate fi explicat prin
economiile de scar care pot fi realizate dac activitatea de evaluare este realizat n
cadrul firmelor de evaluare, precum i prin puterea de negociere mai mare pe care
A folosit denumirea de membrii asociai innd cont de perioada pentru care sunt prezentate datele i de faptul c
denumirea de membru corporativ a fost introdus n anul 2009, prin modificarea statului ANEVAR.
53
80
Persoane fizice
10 000 euro
Persoane juridice
30 000 euro
500 000 euro
84
75%
Sursa: ANEVAR
85
6.7. Concluzii
Piaa serviciilor de evaluare n Romnia nu este reglementat. Cu toate
acestea, putem afirma faptul c asociaia profesional reprezentativ, respectiv
ANEVAR, domin aceast pia, apartenena la aceasta nefiind obligatorie, dar
constituind un avantaj major pentru desfurarea activitii de evaluare. Aceast
asociaie nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe pia. Singurele
bariere sunt cele calitative, legate de pregtire i experien profesional, i
acestea nu au un caracter disproporionat n raport cu necesitatea asigurrii unui
anumit standard de calitate.
Structura pieei de evaluare imobiliar are un caracter concurenial datorat,
n special, numrului mare de evaluatori raportat la volumul pieei (concentrare
sczut a pieei) i puterii mari de negociere a bncilor care sunt de fapt
beneficiarii acestor servicii.
Aceste constatri se refer la situaia actual i nu exclud apariia unor
probleme de concuren n viitor, n special datorit capacitii mari de
coordonare prin intermediul asociaiei profesionale. Astfel de practici sunt ns
dificil de meninut pe termen lung n absena unor bariere la intrarea pe pia.
86
CONCLUZII I PROPUNERI
87
se datoreaz deciziei Curii Constituionale prin care Legea nr. 16/2007 a fost declarat
neconstituional, i interpretrii ANCPI conform creia O.G. 10/2000 a fost repus n
vigoare.
n absena unui astfel de risc, concurena ntre geodezi se poate manifesta att
prin pre, ct i prin calitate (precizie i siguran), nivelul de concentrare de pe pia
fiind foarte sczut. Aceast situaie se reflect, n prezent, n nivelul onorariilor care este
unul dintre cele mai reduse din Uniunea European (vezi Anexa XI). n Romnia, tarifele
serviciilor cadastrale pentru locuine reprezint aproximativ 1/3 din media european.
Este ns posibil ca o intervenie a ANCPI n privina reglementrii onorariilor s elimine
avantajele pe care le au, la momentul de fa, consumatorii de servicii cadastrale ca
urmare a nivelului ridicat de concuren care exist de facto pe aceast pia.
Un alt element cu impact anticoncurenial datorat legislaiei din acest domeniu
este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime i maxime pentru servicii
cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i
forestiere, prevzut n Legea nr. 217/2007. n acest sens, proiectul de lege, care
coninea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat
nefavorabil de Consiliul Concurenei n anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat
ntr-o form care cuprinde i limite minime ale onorariilor, avnd astfel un caracter
anticoncurenial mai pronunat dect forma iniial avizat nefavorabil.
4) Serviciile de evaluare
Piaa serviciilor de evaluare n Romnia nu este reglementat. Cu toate acestea,
putem afirma faptul c asociaia profesional reprezentativ, respectiv ANEVAR, domin
aceast pia, apartenena la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj
major pentru desfurarea activitii de evaluare. Aceast asociaie nu impune tarife sau
bariere cantitative la intrarea pe pia. Singurele bariere sunt cele calitative, legate de
pregtire i experien profesional, i acestea nu au un caracter disproporionat n
raport cu necesitatea asigurrii unui anumit standard de calitate.
Structura pieei de evaluare imobiliar are un caracter concurenial datorat, n
special, numrului mare de evaluatori raportat la volumul pieei (concentrare sczut a
pieei) i puterii mari de negociere a bncilor care sunt de fapt beneficiarii acestor
servicii.
Aceste constatri se refer la situaia actual i nu exclud apariia unor probleme
de concuren n viitor, n special datorit capacitii mari de coordonare prin intermediul
asociaiei profesionale. Astfel de practici sunt ns dificil de meninut pe termen lung n
absena unor bariere la intrarea pe pia.
89
90
Principalele drepturi ale consumatorilor sunt:...... b) de a fi informai complet, corect i precis asupra caracteristicilor
eseniale ale produselor i serviciilor, astfel nct decizia pe care o adopt n legtur cu acestea s corespund ct mai
bine nevoilor lor, precum i de a fi educai n calitatea lor de consumatori
55 n cazul serviciilor financiare, consumatorul are dreptul de a fi informat n mod corect, nc din faza precontractual,
asupra tuturor condiiilor contractuale.
56 n cadrul contractelor ncheiate cu consumatorii, furnizorii de servicii sunt obligai s respecte urmtoarele reguli: ....b)
dobnzile, precum i toate comisioanele, taxele, tarifele, spezele bancare sau orice alte costuri aferente acordrii i derulrii
contractului, respectiv aferente unor servicii n privina crora consumatorul nu dispune de libertate de alegere vor fi
menionate n contract, fr a se face trimiteri la condiii generale de afaceri ale furnizorului de servicii financiare, lista de
tarife i comisioane sau orice alt nscris;
54
91
92
Bibliografie
1. Arrow, Kenneth J. Risk Perception in Psychology and Economics. Economic
Inquiry, January 1982, 20(1), pp. 1-9.
2. Ball, Catherine. The Paradox of Estate Agents' Prices. Centre for Competition
Policy Newsletter, No. 14 (May, 2008), pp.4-5.
3. Bernstein, Peter L. Against the Gods: The Remarkable Story of Risk. John
Wiley & Sons. 1998.
4. Boone, Laurence i Girouard, Natalie. The Stock Market, the Housing Market
and Consumer Behaviour. OECD Economic Studies No. 35, 2002/2.
5. Case, Bradford i Quigley, John M. The Dynamics of Real Estate Prices. The
Review of Economics and Statistics, Vol. 73, No. 1 (Feb., 1991), pp. 50-58.
6. Case, Karl E. i Shiller, Robert J. The Behavior of Home Buyers in Boom and
Post-Boom Markets. New England Economic Review, November/December 1988, pp.
29-46.
7. Centre of European Law and Politics (University of Bremen), International Real
Estate Business School (University of Regensburg), Department of Government
(University of Vienna) i Institute for Advanced Studies (Vienna). Study
COMP/2006/D3/003 Conveyancing Services Market. December 2007.
8. Collyns, Charles i Senhadji, Abdelhak. Lending Booms, Real Estate Bubbles
and the Asian Crisis. International Monetary Fund, Working Paper 02/20.
9. Commission Communication. Professional Services scope for more reform.
Follow-up to the Report on Competition in Professional Services - COM(2005) 405 final
(05.09.2005).
10. Commission Staff Working Document. Progress by Member States in
reviewing and eliminating restrictions to Competition in the area of Professional Services
SEC(2005) 1064 (05.09.2005).
11. Commission Communication. Report on Competition in Professional Services
COM(2004) 83 final (09.02.2004).
93
94
25. Herring, Richard i Wachter, Susan. Bubbles in Real Estate Markets. Working
Paper, University of Pennsylvania (prepared for Federal Reserve Bank of Chicago and
World Bank Groups Conference on Asset Price Bubbles: Implications for Monetary,
Regulatory and International Policies), 2002.
26. Hsieh, Chang-Tai i Moretti, Enrico. Can Free Entry Be Inefficient? Fixed
Commissions and Social Waste in the Real Estate Industry. The Journal of Political
Economy, Vol. 111, No. 5 (Oct., 2003), pp. 1076-1122.
27. Inderst, Roman i Ottaviani, Marco. Microeconomic Assessment of the Home
Buying Offer and Contract Process. Report to the Office of Fair Trading. Oeconomica.
July 2003.
28. Institute for Advanced Studies (Vienna). Economic impact of regulation in the
field of professional services in different Member States. Study for the European
Commission - DG Competition. January , 2003.
29. Kahneman, Daniel. A Psychological Perspective on Economics. The
American Economic Review, Vol. 93, No. 2, Papers and Proceedings of the One
Hundred Fifteenth Annual Meeting of the American Economic Association, Washington,
DC, January 3-5, 2003 (May, 2003), pp. 162-168.
30. Kahneman, Daniel; Knetsch, Jack L. i Thaler. Richard H. Experimental Tests
of the Endowment Effect and the Coase Theorem. The Journal of Political Economy,
Vol. 98, No. 6 (Dec., 1990), pp. 1325-1348.
31. Kahneman, Daniel. Maps of Bounded Rationality: A Perspective on Intuitive
Judgment and Choice. Princeton University, Nobel Prize Lecture, 08.12.2002,
Stockholm.
32. Kahneman, Daniel. Maps of Bounded Rationality: Psychology for Behavioral
Economics. The American Economic Review, Vol. 93, No. 5 (Dec., 2003), pp. 1449-1475
33. Kahneman, Daniel i Tversky, Amos. Prospect Theory: An Analysis of
Decision under Risk. Econometrica 47 (March 1979): 263-91.
34. Kennedy, Mike. House price developments: the role of fundamentals. OECD
Economics Department Working Papers No. 475. ECO/WKP(2006)3.
35. Levin, Eric J. i Wright, Robert E. Speculation in the Housing Market, Urban
Studies vol.34, No. 9/1997.
36. OECD. Competitive Restrictions in Legal Professions. DAF/COMP(2007)39.
95
Competition
in
Real
Estate
Transactions.
38. OFT. Estate agency market in England and Wales. March 2004.
39. Perloff, Jeffrey M. Microeconomics fourth edition. Pearson Education. 2007.
40. Plott, Charles R. i Zeiler, Kathryn. The Willingness to Pay-Willingness to
Accept Gap, the "Endowment Effect," Subject Misconceptions, and Experimental
Procedures for Eliciting Valuations. The American Economic Review, Vol. 95, No. 3
(Jun., 2005), pp. 530-545.
41. Schumpeter, Joseph A.; Yntema, Theodore O.; Chamberlin, Edward H.; Jaff,
William; Morrison, L. A. i Nichol, A.J. Imperfect Competition. The American Economic
Review, Vol. 24, No. 1, Supplement, Papers and Proceedings of the Forty-sixth Annual
Meeting of the American Economic Association (Mar., 1934), pp. 21 -32.
42. Shiller, Robert. The Subprime Solution: How Today's Global Financial Crisis
Happened, and What to Do about It. Princeton University Press. 2008.
43. Sloman, John. Economics sixth edition. Prentice Hall. 2006.
44. Stephen, Frank H. The European Single Market and the Regulation of the
Legal Profession: An Economic Analysis. Managerial and Decision Economics, Vol. 23,
No. 3 (Apr. - May, 2002), pp. 115-125.
45. Standard & Poors. European Economic Forecast: Major Corrections On The
Cards As Housing Markets Turn Down. April 1, 2008.
46. Stigler, George J. Price and Non-Price Competition. The Journal of Political
Economy, Vol. 76, No. 1 (Jan. - Feb., 1968), pp. 149-154.
47. Thaler, Richard. Mental Accounting and Consumer Choice. Marketing
Science, Vol. 4, No. 3 (Summer, 1985), pp. 199-214.
48. Tryfos, Peter. On the Estimation of Bid Distributions in Real Estate Markets.
Management Science, Vol. 27, No. 5 (May, 1981), pp. 587-601.
49. US Department of Justice; Federal Trade Commission. Competition in the
Real Estate Brokerage Industry. A Report by the FTC and DOJ, april 2007.
96
50. Vayanos, Dimitri i Vila, Jan-Luc. Equilibrium Interest Rate and Liquidity
Premium with Transaction Costs. Economic Theory, Vol. 13, No. 3 (May, 1999), pp. 509539.
51. World Bank. Doing Business 2010 Romania.
52. Zhu, Haibin. The importance of property markets for monetary policy and
financial stability. Paper prepared for the IMF-BIS conference on Real Estate Indicators
and Financial Stability, 27-28 October 2003.
97
ANEXA I
Modalitatea de calcul a Indicelui de reglementare a intrrii pe pia (MERI)
(Sub)
Indice
Tema/ntrebarea
Ponderea
temei (bj)
ERLC
Liceniere
Cte tipuri de servicii sunt prestate exclusiv de
profesia n cauz?
0.25
ERED
ERED1
ERED2
ERED3
ERQT
MERI
Ponderea
ntrebrii
(ck)
1
Punctaj
0.25
0.3
0.4
0.3
0
Nu
Da
0.5
1
0
jbj kck rspunsjk
ANEXA II
Modalitatea de calcul a Indicelui de reglementare a comportamentului pe pia (MCRI)
(Sub)
Indice
MCPR
Tema/ntrebarea
Reglementri privind preurile i
tarifele
Preurile i tarifele serviciilor conexe
tranzaciilor imobiliare sunt
reglementate (de ctre guvern sau
autoreglementate)?
Ponderea
temei (bj)
0.50
Ponderea
ntrebrii (ck)
Punctaj
Nu
1
0
MCAD
MCLOC
MCBU
MCIC
0.17
Reglementri privind
locaia/diversificarea
Exist reglementri privind locaia
i/sau diversificarea furnizorilor de
servicii?
0.11
0.11
Preuri
maxime
pentru
anumite
servicii
Preuri
Preuri
maxime minime
pentru
pentru
toate
anumite
serviciile servicii
Preuri
minime
pentru
toate
serviciile
Nu
Da
Nu
0.11
1
Nu
0
MCRI
Nu
0
Preuri
Preuri
recomandate recomandate
pentru
pentru
anumite
toate
servicii
serviciile
n general
este interzis
4.5
ANEXA III
MII
Tema/ntrebarea
Intervenia obligatorie privind
validitatea contractelor
Este necesar intervenia unui
membru al profesiei pentru
ncheierea unui conract de
vnzare/cumprare valabil?
Ponderea
temei (bj)
Ponderea
ntrebrii (ck)
Punctaj
1
Nu
intervenia este
obligatorie doar
pentru autentificare
este obligatorie
intervenia unui membru
al profesiei, n afar de
autentificarea contractului
4
jbj kck rspunsjk
este obligatorie
intervenia mai multor
membri ai profesiei, n
afar de autentificarea
contractului
6
ANEXA IV
Modalitatea de calcul a Indicelui de protecie a consumatorului (CPI)
(Sub) Indice
Tema/ntrebarea
CPIS
Ponderea temei
(bj)
0.36
CPC
CPERED
CPCED
Ponderea
ntrebrii (ck)
0.18
0.18
Educaie continu
0.18
CPI
Nu
Da,
suma asigurat
este sub
150.000 euro
Da,
suma asigurat
este peste
150.000 euro
Nu
Da
este egal cu valoarea sub-indicelui ERED din cadrul indicelui MERI (ntre
0 i 6)
CPOS
Punctaj
0.10
1
Nu
Da
6
jbj kck rspunsjk
Argumentarea punctajului
ERLC
ERED
ERED1
ERED2
ERED3
ERQT
ntre 0 si 6
Punctaj
acordat1
Cte tipuri de servicii sunt 6
prestate exclusiv de profesia n
cauz?
ANEXA V
ANEXA VI
(Sub)indice ntrebarea
Argumentarea punctajului
MCPR
Punctaj
acordat2
Preurile i tarifele serviciilor 6
conexe tranzaciilor imobiliare
sunt reglementate (de ctre
guvern sau autoreglementate)?
MCAD
MCLOC
MCBU
MCIC
ntre 0 si 6
ANEXA VII
INDICELE MII (reglementri privind intervenia obligatorie) 4,0
(Sub)indice ntrebarea
MII
ntre 0 si 6
Punctaj
acordat3
4
Argumentarea punctajului
Punctaj
acordat4
2
ANEXA VIII
Argumentarea punctajului
CPIS
Asigurarea de rspundere
profesional este obligatorie?
CPC
Exist
instituii/instrumente
specifice de control al calitii
serviciilor
sau
al
comportamentului
membrilor
profesiei?
CPERED
CPCED
CPOS
ntre 0 si 6
ANEXA IX
Rezultatele obinute pentru cei patru indici de evaluare (VARIETATE, CALITATE, SIGURAN, VITEZ) plus Indicele
complet de evaluare (Ovearall Service Assessment OSA calculat ca medie a celor patru indici de baz) aplicai
serviciilor de natur juridic*
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
ara
Germania
Danemarca
Finlanda
Irlanda
Austria
Scoia
Republica Ceh
Suedia
Grecia
Anglia
Olanda
Portugalia
Italia
Slovenia
Slovacia
Spania
Polonia
Luxemburg
Belgia
Frana
Ungaria
VARIETATE
4.01
4.27
4.55
4.64
4.30
3.82
4.56
4.33
3.75
4.42
4.75
3.16
3.40
2.59
3.93
3.16
2.75
2.92
3.07
3.23
3.43
CALITATE
5.06
4.05
3.89
3.86
4.21
4.59
4.78
4.22
4.96
3.73
4.19
4.04
3.91
4.41
4.49
3.87
4.00
2.46
3.65
3.52
1.45
SIGURAN
5.19
5.52
4.84
5.40
4.72
4.39
3.68
4.18
3.58
4.26
3.08
4.43
3.81
4.19
2.28
3.07
3.56
5.69
2.74
2.55
4.61
VITEZ
5.35
5.23
5.68
4.88
5.36
5.64
5.40
5.69
5.69
5.18
5.14
5.52
5.56
5.31
5.27
5.27
4.73
4.67
4.47
3.82
OSA
4.90
4.77
4.74
4.70
4.65
4.61
4.61
4.61
4.50
4.40
4.29
4.29
4.17
4.13
3.99
3.84
3.76
3.69
3.53
3.44
3.33
Media
3.70
4.08
3.8
5.09
4.23
NOT: Valorile indicilor sunt de la 0 la 6. Scara valoric exprim o direcie pozitiv, valorile mai mari indicnd o situaie mai
bun pentru consumatori.
*
ANEXA X
Costurile unei tranzacii, fr credit ipotecar, raportate la valoarea medie a unei proprieti imobiliare rezideniale*
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
ara
Austria
Belgia
Republica Ceh
Danemarca
Anglia
Finlanda
Frana
Germania
Grecia
Ungaria
Irlanda
Italia
Olanda
Polonia
Portugalia
Scoia
Slovacia
Slovenia
Spania
Suedia
Media
Sursa: studiul ZERP
Valoarea medie a
unei tranzacii
Tarif agenie
imobiliar
Onorariu
servicii juridice
(notariale)
Tarif servicii
de expertiz
tehnic
(cadastru)
Tarif
intabulare
Taxe datorate
statului
Costuri
totale de
transfer
150,000
167,000
100,000
221,743
297,750
123,756
226,630
130,863
130,000
100,000
303,310
129,532
202,000
100,000
100,000
193,860
100,000
100,000
172,630
147,500
9,000
5,010
5,000
7,069
4,233
3,867
16,020
5,235
5,200
6,500
2,960
7,772
3,737
2,000
3,750
1,939
2,150
4,000
10,358
4,930
1,567
1,975
500
1,013
1,204
77
2,198
694
3,500
1,000
2,426
1,589
683
677
450
1,520
420
653
568
0
350
1.020
554
600
500
500
521
275
517
1.020
400
1,500
551
17
1,517
245
65
227
380
618
18
428
115
113
50
125
432
60
88
154
90
5,250
21,042
0
0
4,918
4,950
11,467
4,580
14,729
5,420
15,864
2,341
12,120
12,000
800
1,939
0
2,000
12,084
2,213
17,317
28,579
5,867
10,619
11,154
9,560
30,412
10,888
24,547
12,938
22,200
11,816
16,653
14,727
5,400
6,346
3,650
6,741
23,164
7,633
159.829
5.536
1.136
313
340
6.686
14.010
TVA
20.0%
21.0%
19.0%
25.0%
17.5%
19.6%
16.0%
19.0%
20.0%
21.0%
20.0%
19.0%
22.0%
21.0%
17.5%
19.0%
19.0%
16.0%
25.0%
Not: Preul mediu al unei tranzacii este estimativ pentru: Austria, Republica Ceh, Grecia, Ungaria, Polonia, Portugalia,
Slovacia i Slovenia.
*
Valorile pentru Romnia nu au fost calculate din lipsa datelor referitoare la valoarea medie a unei tranzacii pe sectorul rezidenial.
ANEXA XI
Situaie comparativ a costurilor aferente unei tranzacii imobiliare n valoare de
100 000 euro n 21 de state membre UE
ara
Austria
Belgia
Cehia
Danemarca
Anglia
Finlanda
Frana
Germania
Grecia
Ungaria
Irlanda
Italia
Olanda
Polonia
Portugalia
Romnia
Scoia
Slovacia
Slovenia
Spania
Suedia
Media
Intermediere
6.000
3.000
5.000
4.147
1.651
3.125
8.000
4.000
4.000
4.000
2.000
6.000
1.850
2.000
3.750
5.000
1.000
2.150
4.000
6.000
3.600
3.764
Servicii
tehnice
n.r.
n.r.
350
1.020
450
600
500
n.r.
500
n.r.
500
n.r.
n.r.
n.r.
275
150
378
130
n.r.
n.r.
400
464
Servicii
nregistrare Taxa de transfer
juridice
1.400
1.000
3.500
1.594
330
11.500
500
17
0
1.013
787
0
990
90
0
77
65
4.000
1.153
100
5.060
578
310
3.500
2.840
490
11.020
1.000
18
5.420
1.000
375
0
1.500
115
1.898
661
113
6.000
677
50
10.000
450
125
800
1070
150
1500 2500 *
1.335
228
0
420
60
0
653
88
2.000
479
129
7.000
0
90
1.500
916
229
3.660
* Calculat conform art. 771 din Codul Fiscal: 1500 reprezint impozitul datorat pentru
imobilele dobndite la o dat mai mare de 3 ani i 2500 reprezint impozitul datorat
pentru imobilele dobndite ntr-un termen de pn la 3 ani inclusiv.
NOT: Pentru statele aflate n afara Zonei Euro calculele au fost efectuate la
nivelul cursului de schimb din anul 2007. Pentru Romnia cursul de schimb avut n
vedere este de 4 lei pentru 1 euro. Influena cursului de schimb asupra rezultatelor
este nesemnificativ pentru c, n majoritatea statelor, costurile acestor servicii
(cu excepia celor tehnice) sunt exprimate n procente din valoarea tranzaciei.
Astfel, valoarea absoluta a costurilor, exprimat n moned naional, a suferit
modificri datorit evoluiei cursurilor de schimb, dar valoarea absolut exprimat
n euro a rmas neschimbat n absena unei scderi a valorii procentuale a
onorariilor sau a taxelor.
ANEXA XII
Situaie comparativ a onorariilor pentru servicii juridice, exprimate ca procent
din valoarea tranzaciei i ajustate cu venitul mediu
(tranzacie cu credit ipotecar de 70% din cele trei valori de referin)
ara
100,000 250,000
500,000
Austria
Belgia
Cehia
Danemarca
Anglia i ara Galilor
Finlanda
Frana
Germania
Grecia
Ungaria
Irlanda
Italia
Olanda
Polonia
Portugalia
Romnia
Scoia
Slovacia
Slovenia
Spania
Suedia
1.18%
1.65%
2.73%
1.14%
0.74%
0.88%
1.34%
0.54%
4.38%
6.96%
0.73%
2.78%
0.84%
3.07%
0.99%
7.59%
1.01%
1.82%
2.14%
1.17%
0.46%
0.64%
1.02%
1.09%
0.46%
0.38%
0.35%
1.11%
0.43%
3.57%
5.27%
0.58%
1.56%
0.37%
2.59%
0.48%
5.23%
0.49%
0.73%
1.27%
0.62%
0.18%
0.49%
0.55%
0.55%
0.23%
0.24%
0.18%
1.03%
0.39%
3.29%
3.74%
0.58%
1.14%
0.29%
1.86%
0.24%
4.18%
0.33%
0.36%
0.73%
0.36%
0.09%
Media
1.83%
1.16%
0.83%
ANEXA XIII
Structura costurilor totale de tranzacionare n Romnia
(pentru o tranzacie n valoare de 100 000 euro)
Agenie imobiliar
18%
2%
Cadastru
1%
16%
Evaluator
61%
2%
Intabulare
1%
19%
Agenie imobiliar
Cadastru
2%
ANEXA XIV
Structura costurilor de tranzacionare obligatorii n Romnia
(pentru o tranzacie n valoare de 100 000 euro)
5%
12%
Cadastru
Cadastru
Intabulare
49%
88%
ANEXA XV
Situaie comparativ a onorariilor n cele patru sisteme de reglementare a serviciilor juridice *
(tranzacie fr ipotec)
Valoarea medie
a unei tranzacii
pe sectorul
rezidenial
500,000
Comisionul
pentru o
tranzacie de
valoare medie
100,000
250,000
863
863
863
164,333
863
0.86%
0.35%
0.17%
0.50%
849
1,144
1,699
198,984
1,214
0.85%
0.46%
0.34%
0.58%
661
693
1,287
202,000
683
0.66%
0.28%
0.26%
0.34%
943
1,490
2,147
141,850
1,158
0.94%
0.60%
0.43%
0.79%
991
1,533
2,317
159,829
1,213
0.99%
0.61%
0.46%
0.78%
100,000 250,000
500,000
Comisionul
procentual
mediu
ANEXA XVI
Situaie comparativ a onorariilor n cele patru sisteme de reglementare a serviciilor juridice *
(tranzacie cu ipotec)
Valoarea medie
a unei tranzacii
pe sectorul
rezidenial
500,000
Comisionul
pentru o
tranzacie de
valoare medie
100,000
250,000
981
981
981
164,333
981
0.98%
0.39%
0.20%
0.59%
998
1,324
1,928
198,984
1,403
1.00%
0.53%
0.39%
0.72%
1,225
1,350
2,090
202,000
1,310
1.23%
0.54%
0.42%
0.65%
1,303
2,072
2,948
141,850
1,649
1.30%
0.83%
0.59%
1.13%
1,313
1,999
2,935
159,829
1,608
1.31%
0.80%
0.59%
1.07%
100,000 250,000
500,000
Comisionul
procentual
mediu
ANEXA XVII
Compoziia costurilor de tranzacionare la nivelul UE
pentru o proprietate n valoare de 250 000 euro
Taxe i im pozite
43%
Servicii conexe
52%
Com isioane de
nregistrare a
transferului
proprietii
5%
Costurile de tranzacionare a unei proprieti de 250 000 euro ca procente din valoare, la nivelul UE
Taxe i impozite
4,8%
Comisioane de nregistrare a transferului proprietii
0,4%
Servicii conexe
4,6%
Total
9,8%
Sursa: OECD, Comisia European