1

TEMA: Patrimoniul
1. Noiunea de patrimoniu. Caracterele juridice ale patrimoniului.
2. Funciile patrimoniului.
3. Coninutul patrimoniului. Drepturile patrimoniale.
NOIUNEA DE PATRIMONIU. CARACTERELE JURIDICE ALE PATRIMONIULUI
Dreptul real este dreptul subiectiv patrimonial pe temeiul cruia titularul su poate s exercite anumite puteri, prerogative asupra
unui bun determinat, n mod direct i nemijlocit, fr intervenia altei persoane. Drepturile reale sunt:
Dreptul de proprietate
Dreptul de superficie
Dreptul de uzufruct
Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Dreptul de servitute
Dreptul de gaj, n care legiuitorul a inclus i dreptul de ipotec
Conform art. 284 din Codul civil, Patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot fi evaluate n bani),
privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele, aparinnd unor persoane fizice i juridice determinate.
n doctrin termenul patrimoniu este definit sub dou aspecte: economic i juridic. Sub aspect economic, patrimoniul desemneaz
totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane, iar juridic, patrimoniul desemneaz totalitatea drepturilor i obligaiilor cu
coninut economic, evaluate n bani, care aparin persoanei.
Pornind de la art. 285 alin. (1) din Codul civil, c bunuri sunt toate lucrurile susceptibile aproprierii individuale sau colective i drepturile
patrimoniale, deriv concluzia c patrimoniul const din totalitatea drepturilor i obligaiilor cu coninut economic care aparin unei
persoane.
Caracterele juridice ale patrimoniului.
1. Patrimoniul este un ansamblu de drepturi i obligaii, adic o universalitate juridic. Noiunea de patrimoniu nu se confund cu
elementele sale componente, cu drepturile i obligaiile care se gsesc n coninutul su. Patrimoniul este o universalitate juridic i nu
una de fapt, de aceea el se menine att pe timpul vieii titularului su, ct i dup moartea acestuia, pn cnd trece la succesorii si
universali ori cu titlu universal. Patrimoniul exist i atunci cnd pasivul depete activul, adic datoriile vor fi mai mari dect veniturile.
Astfel, patrimoniul fiind indisolubil legat de titular, l va nsoi pe tot parcursul vieii, variind dinamic prin schimbarea coninutului su.
2. Orice persoan are un patrimoniu. Numai subiectele raportului juridic pot avea patrimoniu. Prin urmare, pot fi titulari de drepturi
doar persoanele fizice i persoanele juridice. Lucrurile nu pot avea drepturi i obligaii. Acest fapt l desprindem din art. 284 al Codului
civil, care prevede c patrimoniul aparine unor anumite persoane fizice i juridice. Legiuitorul nu indic expres necesitatea existenei
patrimoniului la persoana fizic, acest lucru nefiind necesar, deoarece n cazul persoanei fizice existena patrimoniului se subnelege,
ns n cel al persoanei juridice legiuitorul pune existena ei n dependen de patrimoniu. De exemplu, art. 55 din Codul civil prevede
expres c persoana juridic este instituia care are un patrimoniu distinct. Din toate cele spuse deriv ideea c persoana este
inconceptibil fr patrimoniu.
3. Unicitatea patrimoniului. Orice persoan are doar un patrimoniu, explicaia derivnd din faptul c fiecare individ este o singur
persoan. Dei acest caracter al patrimoniului l ntlnim n orice lucrare de specialitate, exist totui teorii care argumenteaz existena
pluralitilor de patrimonii ale aceleiai persoane.
4. Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul este legat indisolubil de persoan i n consecin este inalienabil. Titularul poate
nstrina toate elementele componente ale patrimoniului fr a-i nstrina patrimoniul nsui. Cu alte cuvinte, patrimoniul nu poate fi
detaat de persoan atta timp ct exist ea. n cazul n care am admite nstrinarea patrimoniului n timpul existenei persoanei, am
admite existena persoanei fr patrimoniu, fapt inadmisibil i incorect.
Prin urmare, patrimoniul nu poate fi nstrinat. Pot fi nstrinate elementele sale constitutive: drepturile i obligaiile. Anume aa
trebuie neles coninutul art. 673 din Codul civil, care prevede: Contractul prin care o parte se oblig s transmit integral sau parial
patrimoniul su prezent ori s-l greveze cu uzufruct necesit autentificare notarial. Legiuitorul, n aceast norm, a avut n vedere nu
nstrinarea propriu-zis a patrimoniului, ci a elementelor sale.
Ca excepie de la regula general, persoana juridic poate opera transmiterea unei fraciuni din patrimoniu, n cazul n care este supus
reorganizrii prin separare. De exemplu, art. 79 alin. (3) din Codul civil prevede c separarea are ca efect desprinderea unei pri din
patrimoniul persoanei juridice, care nu i nceteaz existena, i transmiterea ei ctre una sau mai multe persoane juridice existente sau
care iau fiin.
FUNCIILE PATRIMONIULUI
n dreptul civil se consider c patrimoniul are trei funcii, i anume:
permite i explic gajul general al creditorilor chirografari;
permite i explic subrogaia real cu titlu universal;
permite i explic transmisiunea universal i cu titlu universal.
Gajul general al creditorilor chirografari. Conform art. 42 alin. (1) din Legea insolvabilitii, creditor chirografar este creditorul
negarantat care, la momentul intentrii procesului de insolvabilitate, are o crean patrimonial fa de debitor. Chirografari sunt
creditorii care nu dispun de o garanie real, gaj, prin care s le fie asigurat creana. Creditorii chirografari, neavnd o garanie real
asupra unui bun determinat, ca, de exemplu, creditorii gajiti, au n schimb, drept garanie, ntregul patrimoniu al debitorului, privit n
ansamblu, ca universalitate juridic, existent independent de bunurile ce intr n cuprinsul su i indiferent de modificrile care au loc
n patrimoniul debitorului de la naterea creanei i pn n momentul executrii. Debitorul, avnd datorii fa de creditorii si, rmne
liber s i administreze patrimoniul su aa cum crede de cuviin. El poate dobndi noi bunuri, poate s le nstrineze pe cele existente
sau poate contracta noi datorii, cu condiia s nu urmreasc a-i crea o stare de insolvabilitate.

2
Astfel, patrimoniul asigur creditorilor chirografari posibilitatea de a-i satisface creanele, ajunse la scaden, din bunurile debitorului,
existente la acest moment, indiferent de faptul dac au existat sau nu la momentul apariiei creanei. n cazul n care debitorul prejudiciaz
interesele creditorilor chirografari ncheind acte frauduloase, creditorii chirografari au la dispoziie aciunea paulian (aciunea
revocatorie) pentru aprarea drepturilor lor. Aciunea paulian aciune judiciar prin care un creditor poate cere debitorului rezilierea
unui contract, anularea unui act etc. dac acestea sunt posterioare creanelor i sunt ncheiate de debitor n frauda drepturilor
creditorului. Posibilitatea naintrii aciunii pauliene decurge din art. 218 alin. (1) al Codului civil, care stipuleaz c nulitatea relativ a
actului juridic poate fi invocat doar de persoana n al crei interes este stabilit sau de succesorii ei, de reprezentantul legal sau de
creditorii chirografari ai prii ocrotite pe calea aciunii oblice. Pornind de la prevederile art. 599 alin.(1) din Codul civil, aciunea oblic
prevede c creditorul a crui crean este cert, lichid i exigibil poate, n numele debitorului su, exercita drepturile i aciunile acestuia
n cazul n care debitorul, n dauna creditorului, refuz sau omite s le exercite.
Subrogaia real cu titlu universal. Subrogaia nseamn nlocuire. Ea este personal, cnd o persoan ia locul alteia n calitate de
titular al unui drept, i real, dac un bun este nlocuit cu altul. La rndul ei, subrogaia real poate fi universal, cnd se aplic la scara
unui patrimoniu, sau cu titlu universal, atunci cnd privete o mas patrimonial, i cu titlu particular, cnd privete un bun individual
determinat. Aadar, dac n cuprinsul unui patrimoniu un lucru este nlocuit cu altul, nlocuirea poart denumirea de subrogaie real
universal sau cu titlu universal.
Datorit caracterului patrimoniului de a fi universalitate juridic, drepturile i obligaiile ce l alctuiesc pot fi nlocuite cu alte valori,
fr ca universalitatea lui s fie afectat. Permanent i automat valorile nou intrate ntr-un patrimoniu iau locul, se subrog celor ieite,
cptnd poziia juridic i valoarea avut de acestea din urm.
Subrogaia real cu titlu particular. Subrogaia real cu titlu particular acioneaz atunci cnd un bun determinat este nlocuit cu un
alt bun. Spre deosebire de subrogaia real universal sau cu titlu universal, care opereaz n mod automat, subrogaia real cu titlu
particular va opera doar n cazurile expres prevzute de lege. De exemplu, conform art. 479 alin. (2) din Codul civil, n cazul n care, din
motivul i n modul stabilit de lege, dreptul debitorului gajist asupra bunului se stinge, iar debitorului i se pune la dispoziie un alt bun sau
i se restituie o sum corespunztoare, dreptul de gaj se transfer asupra bunului pus la dispoziie sau, n modul respectiv, creditorul gajist
are dreptul la satisfacerea cu prioritate a preteniilor sale din suma la care are drept debitorul. O alt dispoziie legal din care decurge
subrogaia real cu titlu particular deriv din prevederile art. 402 din Codul civil, care stabilete c, dac uzufructul cuprinde i bunuri
consumptibile, uzufructuarul are dreptul s dispun de ele, ns cu obligaia de a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare
sau, dac este imposibil, s restituie contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
Transmisiunea universal sau cu titlu universal. La decesul unei persoane fizice sau n caz de reorganizare a unei persoane juridice
prin fuziune ori prin contopirea mai multor persoane juridice spre a constitui o nou persoan juridic sau prin divizare, se transmit toate
drepturile i obligaiile care au aparinut subiectului de drept a crui fiin nceteaz. Obiectul transmisiunii l constituie nsui patrimoniul
ca universalitate juridic ce aparine acelui subiect de drept, i nu drepturi i obligaii privite n mod izolat.
Dac ntregul patrimoniu se transmite unui succesor, ne aflm n prezena unei transmisiuni universale. Dac se transmit fraciuni din
patrimoniu ctre mai muli succesori, fiecare dintre ei primind o asemenea fraciune, opereaz o transmisiune cu titlu universal.
Dar att succesorul universal, ct i cel cu titlu universal dobndesc att activul, ct i pasivul patrimonial. ntre ei exist numai o
deosebire cantitativ, nu calitativ.
CONINUTUL PATRIMONIULUI. DREPTURILE PATRIMONIALE
Deoarece patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale, n coninutul lui nu intr toate drepturile, ci numai
cele care pot fi evaluate n bani.
Drepturile patrimoniale se clasific n dou grupe:
a) drepturi reale;
b) drepturi obligaionale, denumite i drepturi de crean.
Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care confer titularului anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui
bun, pe care acesta le poate exercita n mod nemijlocit, adic fr a fi necesar intervenia unei alte persoane. Majoritatea savanilor
contemporani consider c dreptul real este un raport care se stabilete ntre persoane cu privire la un bun, adernd astfel la o teorie
mai veche, susinut i de Planiol, conform creia dreptul real este un raport care se stabilete ntre persoane, cu privire la un bun, iar nu
un raport ntre persoane i un bun. n literatura de specialitate ns ntlnim i o alt idee, conform creia este real dreptul care creeaz
un raport imediat i direct ntre o persoan i un lucru.
Dreptul de crean este un drept patrimonial n al crui temei creditorul poate pretinde debitorului o anumit conduit, respectiv s
dea, s fac ori s nu fac ceva.
Caracterele drepturilor reale:
1. Acceptnd ideea c orice raport juridic nu poate aprea dect ntre persoane, un prim caracter al drepturilor reale ar fi c ele
presupun un subiect activ, determinat de la nceput, i un subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane. Astfel,
drepturile reale sunt atribuite categoriei drepturilor absolute.
2. Ca n orice drept absolut, obligaia ce revine subiectului pasiv, nedeterminat, n dreptul real este de a nu face nimic ce ar stingheri
exercitarea de ctre subiectul activ a dreptului su. Subiectul pasiv are aadar o obligaie general negativ.
3. Din caracterul absolut al drepturilor reale decurg dou efecte specifice pe care nu le ntlnim la drepturile de crean: dreptul de
urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire acord titularului de drept real posibilitatea de a urmri bunul su la orice persoan, n virtutea faptului c dreptul
real este unul absolut i c, prin urmare, persoanele sunt obligate s nu aduc atingere drepturilor reale ale titularului. n cazul n care
bunul este furat, proprietarul are dreptul de a-l urmri oriunde s-ar afla i de a-l revendica n condiiile legii.
Dreptul de preferin acord titularului de drept real posibilitatea de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii de alte drepturi.
Conform art. 454 din Codul civil, gajul este un drept real n al crui temei creditorul gajist poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu
preferin fa de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care debitorul gajist nu execut obligaia
garantat prin gaj.
4. Drepturile reale sunt prevzute de lege i limitate numeric. Prile unui raport juridic civil nu pot crea prin voin noi drepturi reale.

3
5. Drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale.
Clasificarea drepturilor reale
n opinia multor specialiti, drepturile reale se clasific n:
drepturi reale principale,
drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale. Pornind de la prevederile Codului civil (art. 315-453), la categoria de drepturi reale principale atribuim
urmtoarele drepturi:
dreptul de proprietate (art. 315-394);
dreptul de uzufruct (art. 395-423);
dreptul de uz i dreptul de abitaie (art. 424-427);
dreptul de servitute (art. 428-442);
dreptul de superficie (443-453).
Drepturile reale accesorii. La aceast categorie Codul civil atribuie doar dreptul de gaj, n care legiuitorul a inclus i dreptul de ipotec.
Acestea sunt drepturile reale reglementate n Codul civil. Actele legislative nu cuprind alte drepturi reale (de ex.: dreptul de
concesiune, reglementat n Legea cu privire la concesiuni, care se aseamn foarte mult cu dreptul real, dar care nu este numit drept
astfel nici n legea nominalizat i nici n Codul civil).
TEMA: Posesiunea
1. Noiuni generale privind posesiunea ca stare de fapt.
2. Definiia posesiunii. Elementele posesiunii. Dobndirea i pierderea ei. Posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit.
2.1. Definiia posesiunii.
2.2. Elementele posesiunii.
2.3. Dobndirea i pierderea posesiunii.
2.4. Posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit.
3. Efectele juridice ale posesiunii.
3.1. Posesiunea creeaz n favoarea posesorului o prezumie de proprietate.
3.2. Posesorul de bun-credin a unui bun frugifer dobndete proprietatea fructelor lui.
3.3. Aprarea posesiei prin aciuni posesorii.
3.4. Dobndirea dreptului de proprietate n rezultatul uzucapiunii.
NOIUNI GENERALE PRIVIND POSESIUNEA CA STARE DE FAPT
Rudolf von Ihering n teoria sa despre posesiune ca stare de fapt, numit i teorie obiectiv a posesiunii. n linii mari, aceast concepie
a fost acceptat n art.303-314 din Codul civil al RM. Scopul reglementrilor din Codul civil referitoare la posesiune este de a permite
posesorului s beneficieze de protecia pe care acestea le acord, precum i de alte efecte ale posesiunii, n cazul n care, pentru teri, el
posesorul, va aprea ca o persoan ce deine un bun, iar aciunile pe care le ntreprinde fa de bun las s se cread c are dreptul a le
svri. Lucrul acesta l desprindem ndeosebi din art. 304, care distinge dou categorii de posesiuni: posesiune mijlocit i posesiune
nemijlocit. O asemenea clasificare a posesiunii poate duce la ideea c doar posesiunea nemijlocit are importana practic, ceea ce nu
corespunde realitii.
Existena unei asemenea instituii este dictat de necesitatea acordrii unei protecii juridice celui care posed la un moment un lucru,
inclusiv a proteciei contra proprietarului bunului i acordrii posibilitii ctre posesor de a beneficia i de alte efecte ale posesiunii,
inclusiv de a dobndi dreptul de proprietate asupra bunului pe care l-a posedat o perioad expres prevzut de lege uzucapiunea. Am
putea spune de asemenea c existena posesiunii este impus de necesiti sociale, fiindc deseori este dificil sau chiar imposibil a
cunoate exact situaia juridic a unei persoane sau a unui bun.
DEFINIIA POSESIUNII. ELEMENTELE POSESIUNII. DOBNDIREA I PIERDEREA EI. POSESIUNEA NEMIJLOCIT I POSESIUNEA
MIJLOCIT
2.1. Definiia posesiunii
Dup cum susine savantul P.C.Vlachide, studiile asupra posesiunii (de la sec. XIX-lea) au ajuns la aprofundarea problemei i la o
controvers, rmas celebr, ntre doi mari jurisconsuli: Charles Savigny i Rudolf von Ihering. Teoria lui Savigny poart denumirea de
teorie subiectiv, fiindc autorul ei consider c posesor este doar persoana care deine posesiunea asupra lucrului i care se comport
fa de el ca un bun proprietar. Aceast teorie distinge dou elemente ale posesiunii: a) material; b) intenional i recunoate posesiunea
numai proprietarului i uzurpatorului, pentru c numai ei stpnesc bunul cu voina de a-l avea pentru ei, nu pentru altul. Toi cei care
posed pentru alii, n concepia lui Savigny, nu pot avea posesiune. Ei sunt simpli detentori.
O a doua teorie dedicat posesiunii este cea elaborat de Ihering teorie obiectiv a posesiunii, care reduce posesiunea la un singur
element i anume la cel material, la corpus. n concepia acestui savant, posesiunea este stpnirea exercitat asupra unui lucru. Rudolf
von Ihering a fost primul cine a pus accent c posesiunea este starea de lucruri vzut, de persoanele tere, la posesor.
n art. 303 alin. (1) din Codul civil, se spune c posesiunea se dobndete prin exercitarea voit a stpnirii de fapt a bunului. Dispoziia
art. 303 alin. (1) nu permite a susine c posesiunea trebuie s ntruneasc ambele elemente: corpus i animus. n acest articol se cere ca
cel care posed doar s doreasc acest lucru, nu s considere c posed un lucru pentru a-l avea n proprietate. Mai mult dect att, n
articolul 304 se indic c n calitate de posesori i persoanele care dein bunuri ca uzufructuar, creditor gajist, arenda, chiria, depozitar
sau n temeiul unui alt raport juridic similar, n care sunt n drept sau obligate fa de o alt persoan s posede temporar un anumit bun.
Posesiunea este o stare de fapt care const n exercitarea voit a stpnirii materiale a unui lucru i care, n condiiile legii, produce
anumite efecte juridice.
Posesiunea este aadar o stare de fapt. De cele mai multe ori aceast stare coincide cu dreptul. Exist ns i cazuri cnd starea de

4
fapt nu coincide cu dreptul, cu alte cuvinte cel care se afl n stpnirea bunului nu are i dreptul de a-l poseda. Cu toate acestea, i n
acest ultim caz, posesorul va beneficia de protecie juridic i va avea chiar posibilitatea de a dobndi un drept de proprietate, ambele
efecte datorndu-se existenei strii de fapt, adic stpnirii bunului. Posesiunea este o stare de fapt, anume aa prevede Codul civil n
art. 303 i n urmtoarele. n cazul n care posesiunea ar fi un drept, i mai ales unul real, atunci acesta ar trebui s fie transmisibil. Situaia
n care este transmis numai dreptul de posesiune arat implicit c transmitorul nu este i titularul dreptului principal la care posesiunea
se ataeaz i prin aceasta ar dovedi c este de rea-credin i c nu poate s transmit valabil. Posesiunea, nefiind un drept, nu poate fi
transmis succesorilor prin act de succesiune. Prevederile art.313, care stipuleaz c posesiunea se transmite n virtutea succesiunii n
forma n care se afla la persoana fizic sau juridic succedat, nu trebuie s fie argumentul faptului c posesiunea este un drept deoarece
se transmite succesorului. Succesorul dobndete o nou posesiune, dei n forma n care a fost la predecesor. Succesiunea universal
face s treac asupra succesorului drepturile patrimoniale ale titularului, dar nu posesiunea. Aceasta din urm fiind un simplu fapt,
succesorul nu va avea posesiune dect dac se gsete n situaia de fapt necesar i nu datorit calitilor sale de succesor. S admitem
faptul c un bun al defunctului nu a trecut n posesiunea motenitorului, ci este posedat de un ter. Va putea motenitorul s cear
acestuia revendicarea, invocnd motivul c predecesorul su a fost posesorul bunului i de aceea motenete i posesiunea? n acest caz,
motenitorul nu va avea ctig de cauz, fiindc prin succesiune se transmit doar drepturile i obligaiile, nu i starea de fapt, n cazul
nostru posesiunea. Coninutul art. 313 trebuie interpretat n sensul c motenitorul, devenit posesor al bunului posedat de predecesorul
su, l va poseda n forma n care l-a posedat predecesorul. Aadar, dac defunctul a fost un posesor de bun-credin, i motenitorul va
fi considerat, pn la proba contrar, posesor de bun-credin. n schimb, dac predecesorul a fost un posesor de rea-credin,
motenitorul va fi considerat ca fiind de bun-credin (art. 307 din Codul civil). Acest exemplu nu trebuie interpretat n sensul c buna
sau rea-credina se transmite pur i simplu prin motenire. Nici buna-credin, nici rea-credin nu se transmit succesorilor. Buna-credin
se apreciaz n persoana actualului posesor, iar nu n persoana autorului. Astfel, n caz de motenire, dac este de bun-credin,
succesorul i va pstra fructele chiar dac cel de la care a dobndit posesiunea era de rea-credin i, invers, fiind de rea-credin, el nu
va putea nsui fructele chiar dac cel de la care a dobndit posesiunea era de bun-credin. n concluzie, n art. 313 nu este vorba despre
o veritabil succesiune a posesiunii, ci despre forma posesiunii pe care a avut-o predecesorul. Succesorul va deveni posesor al bunurilor
doar dac se va afla ntr-o astfel de situaie, adic va deine stpnirea asupra acestor bunuri.
2.2. Elementele posesiunii
Posesiunea este o stare de fapt generatoare de efecte juridice. Anume aceast caracteristic constituie aspectul exterior al posesiunii,
care poate fi cunoscut de oricine prin constatarea vizibil a situaiei de fapt. Pornind de la prevederile art. 303-314 din Codul civil, susinem
c posesiunea urmeaz s ntruneasc elementul material (corpus). La romani erau cunoscute dou elemente constitutive ale posesiunii:
corpus i animus, aceast poziie fiind preluat de legiuitorul francez n Codul civil din 1804, precum i de codurile civile inspirate din
Codul civil francez.
Elementul material al posesiunii reprezint puterea real pe care persoana o are asupra bunului. Acest element poate fi dedus din
primul alineat al art. 303, care prevede expres c posesiunea este o stpnire de fapt a bunului. Este prezent elementul material n cazul
n care persoana exercit stpnire fizic asupra bunului, putere care permite nlturarea persoanelor tere, n acel moment, de la o
asemenea stpnire. De regul, elementul corpus se caracterizeaz prin puterea nemijlocit asupra bunului care se asigur prin atingerea
lui fizic. Nu trebuie ns ca interaciunea fizic dintre posesor i bun s fie considerat condiie obligatorie caracteristic posesiunii ca
stare de fapt. Or, se poate uor demonstra prezena posesiunii atunci cnd posesorul nu are direct atingerea fizic a bunului i nu se poate
vorbi despre existena unei posesiuni chiar dac persoana se afl ntr-o interaciune fizic cu bunul. Vom elucida acest lucru prin dou
exemple. Persoana nu poate avea concomitent atingere fizic cu toate bunurile din posesiunea sa, ceea ce nu nseamn c nu este
posesorul lor (i atunci cand m aflu acas sunt posesorul i al bunurilor pe care le am la serviciu n momentul n care m aflu acas). Pe
de alt parte, cltorul care se urc ntr-un vehicul, nu poate susine c este posesorul vehiculului pe motivul c are atingerea fizic.
La fel, n conformitate cu prevederile art. 303 alin. (2), nu toate persoanele care dein stpnirea bunului sunt considerate posesorii
lor. Astfel, legiuitorul stabilete c nu este posesor cel care, nvestit cu mputerniciri de ctre o persoan, exercit stpnirea de fapt a
bunului n folosul ei. De exemplu, nu este posesor vnztorul care vinde mrfuri n magazin, dei deine stpnirea asupra lor, de
asemenea nu este posesorul strungului nici muncitorul care lucreaz la el. n aceste cazuri, conform alin. (2), posesor este persoana care
a nvestit cu mputernicirile respective pe vnztor i pe strungar.
Elementul material al posesiunii implic, de regul, un contact direct cu bunul i const n stpnirea lui material, concretizat n
diverse acte de folosin exercitate de om, cum ar fi cultivarea unui teren, locuirea unei case, culegerea fructelor, aducerea unor
modificri, transformri sau completri. Prin urmare, ansamblul de acte materiale asupra lucrului alctuiesc elementul corpus.
Multitudinea manifestrilor care alctuiesc coninutul elementului corpus poate fi extrem de variat, ceea ce se datoreaz faptului c
atitudinea obinuit, normal a posesorului variaz n funcie de diversitatea bunurilor, deoarece fiecare bun ndeplinete ntr-o manier
proprie destinaia sa economic. Prin urmare, elementul material al raportului posesoriu, care permite utilizarea economic a unui bun,
nu poate fi identic unui astfel de element n cazul bunurilor cu un alt rol economic. Fiecare categorie de bunuri utilizate n procesul
economic are forma sa de exercitare a stpnirii materiale (corpus).
Elementul psihologic, intelectual al posesiunii (animus) const n intenia sau voina celui ce stpnete n fapt bunul, de a efectua
aceast stpnire pentru sine, de a se comporta cu privire la lucru ca proprietar ori ca titular al altui drept real.
2.3. Dobndirea i pierderea posesiunii
Codul civil conine o singur prevedere cu caracter general referitoare la dobndirea posesiunii, i anume la art 303 alin. (1). Esena
acestei prevederi const n stipularea situaiei c posesiunea se dobndete prin exercitarea voit a stpnirii de fapt bunului. Se poate
spune c posesorul va dobndi posesiunea asupra bunului doar atunci cnd se va afla n stpanirea lui. Bunul poate nimeri n stpnirea
posesorului pe diferite ci. Cel mai frecvent, posesiunea se dobndete n baza unui act juridic. Ea poate fi dobndit i n urma uzurprii
unui bun.
Posesiunea se dobndete att n baza unor acte juridice, ct i n baza unor acte materiale, n urma crora persoana devine posesorul
bunului. Actul juridic este licit. Doar actul juridic licit poate da natere, modifica i stinge un raport juridic, poate da natere i posesiunii
ca stare de fapt. Problema care se pune n literatura de specialitate este urmtoarea: se poate dobndi posesiunea ca stare de fapt n

5
baza unor acte materiale ilicite? Exist diferite preri. Unii autori afirm c doar actele materiale licite pot sta la baza apariiei posesiunii.
Alii susin c i actele materiale ilicite pot da natere unei posesiuni ca stare de fapt. Posesiunea fiind o stare de fapt, care const n
svrirea de acte materiale de stpnire a unui bun, n temeiul art. 303 alin. (1) din Codul civil conform cruia posesiunea se dobndete
prin exercitarea voit a stpnirii de fapt a bunului, considerm c posesiunea ca stare de fapt se poate dobndi i prin acte materiale
ilicite. Astfel, i houl va fi posesor al bunurilor furate, iar n cazul n care un alt ho ncearc s-l deposedeze de ele, va putea apela la
normele ce protejeaz posesiunea. n acest context, trebuie s spunem c houl va avea calitatea de posesor de rea-credin i nu va
beneficia de toate prerogativele de care se bucur posesorul de bun-credin. Vom vedea c art. 308 i 309 acord protecie doar
posesorului de bun-credin, ceea ce nu nseamn c posesorul de rea-credin poate fi deposedat abuziv de bunurile pe care le deine,
aplicndu-se, i n acest caz principiul nimnui nu-i este permis s-i fac singur dreptate. Cu alte cuvinte, posesorul de rea-credin
poate fi deposedat doar n condiiile legii de bunurile pe care le deine.
Posesiunea se consider dobndit numai dac, n urma actului achizitiv, dobnditorul este pus n situaia de a utiliza bunul la
destinaia sa economic, n cazul n care bunul a intrat n sfera sa material de stpnire.
Sunt considerate acte materiale de dobndire a posesiunii:
ocuparea,
strmutarea,
pstrarea bunurilor mobiliare,
grniuirea,
clcarea,
ngrdirea,
punerea de semne sau cultivarea terenurilor,
alte acte materiale care permit posesorului exercitarea voit a stpnirii de fapt a bunului.
Stingerea posesiunii art. 314 alin.(1) din Codul civil: Posesiunea nceteaz dac posesorul a renunat definitiv i expres la stpnirea
de fapt a bunului sau pierde n alt mod stpnirea de fapt asupra lui. Cu alte cuvinte, posesiunea se stinge prin pierderea stpnirii de
fapt asupra bunului. ncetarea posesiunii prin renunarea definitiv i expres la ea de asemenea este o ncetare a stpnirii de fapt a
bunului. Legiuitorul ns a numit separat aceste dou ci de stingere a posesiunii. Pentru ca s creeze efecte juridice, renunarea trebuie
s fie definitiv i expres. Posesiunea nceteaz i involuntar prin pierderea puterii materiale. De exemplu, posesorul a pierdut lucrul ori
acesta a fost luat de un ter fr voia posesorului. Totui, posesiunea nu nceteaz n cazul n care este exercitat de un altul n numele
posesorului, dei ultimul nu exercit direct putere material asupra bunului. Posesorul i pstreaz posesiunea asupra bunului i atunci
cnd are posibilitatea material de a exercita asupra lui acte de stpnire material, chiar dac nceteaz s le exercite. Pentru a pierde
posesiunea, posesorul trebuie s piard posibilitatea de a face acte de posesiune. De exemplu, bunul se afl n posesiunea unei alte
persoane care va fi considerat posesor.
Pierderea posesiunii se face:
1) prin voina posesorului:
a) prin transferarea voluntar a bunului, de ctre posesor, n posesiunea unei alte persoane;
b) prin abandonarea bunului ori renunarea la el definitiv i expres de ctre posesor;
2) contrar voinei posesorului, de regul n cazul dispariiei bunului.
n cazul bunurilor imobile, pierderea se poate produce n virtutea faptului c bunul nceteaz a fi susceptibil de posesiune
(exproprierea) sau dispare n urma unei calamiti naturale (alunecri de teren, inundaii, cutremur). Posesorul pierde posesiunea
construciei, rmnnd n continuare posesorul terenului.
Referitor Ia bunurile mobile, posesiunea nu se pierde ntotdeauna n momentul n care bunul nceteaz a mai fi sub paza i puterea
posesorului. Este cazul bunurilor furate sau pierdute, cu excepia celor restituite cu ajutorul organelor competente, fie prin restituirea de
ctre cel care le-a gsit. Posesorul deposedat are dreptul, n virtutea calitii sale de posesor, s cear noului posesor restituirea bunului.
n asemenea cazuri, posesiunea este, nud sau ceea ce spune legiuitorul la art. 314: imposibilitatea temporar de a exercita stpnirea
de fapt a bunului nu duce la ncetarea posesiunii.
2.4. Posesiunea nemijlocit i posesiunea mijlocit
Codul civil se preocup, la art. 304, de posesiunea mijlocit i posesiunea nemijlocit, acceptnd concepia dublei posesiuni, consfinit
pentru prima dat n Codul civil german din 1896. O astfel de construcie a posesiunii este considerat de muli autori ca fiind reuit. Ea
permite soluionarea mai multor aspecte practice, dintre care este posibilitatea att a posesorului nemijlocit, ct i a celui mijlocit de a
beneficia de protecia acordat de aceast instituie a dreptului civil.
n conformitate cu prevederile art. 304 alin. (1), posesorul poate stpni bunul direct, prin putere proprie (posesiune nemijlocit), fie
prin intermediul unei alte persoane (posesiune mijlocit). Stpnirea direct a unui bun este o posesiune nemijlocit, iar stpnirea prin
intermediul unui ter este o posesiune mijlocit. Dei pare o construcie simpl, ntre posesiunea mijlocit i cea nemijlocit exist o
legtur complex. n mare parte, art. 303-314 sunt dedicate posesiunii nemijlocite, posesorul mijlocit are posibilitatea de a apela la
protecia posesiunii n cazul n care posesorul nemijlocit nu face acest lucru. n acest caz, posesorul mijlocit poate apela la dreptul ce i
aparine asupra bunului (dreptul de proprietate), dar poate apela i la mijloacele de protecie pe care le acord posesiunea, cci, conform
art. 304, dei nu deine bunul, se consider posesor mijlocit, iar n aceast calitate poate beneficia de protecia acordat de instituia
posesiunii. Posesorul mijlocit poate apela, n caz de nclcare a dreptului (de proprietate sau a unui alt drept pe care l are asupra
bunului transmis posesorului nemijlocit), la mijloacele de protecie a dreptului su i nu la mijloacele de protecie pe care le acord
posesia. Pe de alt parte, n literatura de specialitate, se susine ideea c, n cazul unei astfel de construcii a posesiunii (posesiunea
nemijlocit i posesiunea mijlocit), este vorba doar despre un drept de posesiune, existena dreptului de posesiune explicnd legtura
dintre posesiunea mijlocit i posesiunea nemijlocit.
Suntem n prezena posesiunii nemijlocite, ct i posesiunii mijlocite n cazul n care ntre posesorul nemijlocit i cel mijlocit exist un
raport juridic. Art. 304 alin. (2) prevede c dac persoana posed un bun n calitate de uzufructuar, creditor gajist, arenda, chiria,
depozitar sau n temeiul unui alt raport juridic similar n care este n drept sau obligat fa de o alt persoan s posede temporar un
anumit bun, atunci ultima de asemenea este posesor (posesor mijlocit). n conformitate cu aceast norm legal, uzufructuarul, creditorul

6
gajist, arendaul, chiriaul, depozitarul, precum i alte persoane care dein bunul n baza unui raport juridic sunt considerai posesori
nemijlocii.
Rezult deci c n cazul unui uzurpator nu poate exista dect un posesor nemijlocit. De asemenea, posesiunea este nemijlocit atunci
cnd proprietarul deine el nsui bunul.
Codul civil al Republicii Moldova, prelund coninutul art. 855 din Codul civil al Germaniei, nu recunoate calitatea de posesor unor
persoane care stpnesc de fapt bunul. Astfel, art. 303 alin. (2) prevede c nu este posesor cel care, dei exercit stpnirea de fapt a
bunului, o face n folosul unei alte persoane prin mputernicirile de posesor cu care este nvestit de aceast persoan. Este posesor doar
persoana care l-a nvestit cu mputerniciri. Prin urmare, nu toate persoanele care stpnesc un bun sunt considerate posesori ai acestuia.
De exemplu, nu este posesor vnztorul care comercializeaz mrfuri n magazin, dei deine stpnirea asupra lor. De asemenea, nu
este posesor al strungului muncitorul care lucreaz la el. n aceste cazuri, conform art. 302 alin. (2), posesori sunt persoanele care i-
nvestit pe vnztor i pe strungar cu mputernicirile respective.
EFECTELE JURIDICE ALE POSESIUNII
Posesiunea, fiind o stare de fapt, genereaz un ir de efecte juridice expres prevzute de lege:
posesiunea creeaz n favoarea posesorului o prezumie de proprietate;
posesorul de bun-credin a unui bun frugifer dobndete proprietatea fructelor acestui bun;
posesiunea este aprat cu ajutorul aciunilor posesorii;
posesiunea exercitat n timpul i n condiiile prevzute de lege duce la dobndirea dreptului de proprietate.
3.1. Posesiunea creeaz n favoarea posesorului o prezumie de proprietate. Acest efect al posesiunii ca stare de fapt este prevzut
n Codul civil art. 305 alin. (1), ce conine o regul conform creia posesorul este prezumat proprietar al bunului pn la proba contrar.
Pornind de la realitatea c, de cele mai multe ori, posesiunea, ca stare de fapt, este exercitat de nsui titularul dreptului de proprietate,
legiuitorul a instituit o prezumie relativ de proprietate n favoarea posesorului. Spunem relativ fiindc aceast prezumie poate fi
rsturnat prin dovada dreptului persoanei asupra bunului posedat de posesor. n cazul n care se dovedete dreptul asupra lui, bunul
urmeaz s fie ntors titularului de drept. n cazul n care i se nainteaz o aciune de revendicare a bunului, posesorul este scutit s aduc
alte probe n sprijinul dreptului su prezumat. Faptul posesiunii se consider o prezumie a dreptului de proprietate pn n momentul
dovedirii contrariului de cel care pretinde c i aparin drepturi asupra bunului deinut de posesor.
Regula conform creia posesorul este prezumat proprietar al bunului nu opereaz n toate cazurile. Astfel, art. 305 alin. (1) prevede:
Posesorul este prezumat proprietar al bunului dac nu este dovedit c a nceput a poseda pentru un altul. Aceast prezumie nu opereaz
n cazul n care dreptul de proprietate trebuie nscris n registrul public i nici fa de un fost posesor al crui bun a fost furat, pierdut sau
ieit din posesiune n alt mod fr voia lui, cu excepia banilor i titlurilor de valoare la purttor.
Din coninutul acestei norme se desprind dou excepii de la regula conform creia cel care posed este prezumat a fi proprietar al
bunului:
1) Prezumia dat nu va opera n cazul n care dreptul de proprietate trebuie nscris n registrul public. n prezent, sunt pasibile de
nregistrare dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile. Din art. 321 alin. (2) rezult c dreptul de proprietate,
n cazul bunurilor imobile, se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Prin urmare, n
privina bunurilor imobile prezumia proprietii nu opereaz, deoarece constatarea simplei stri de fapt, de stpnire a unui bun imobil,
este insuficient pentru instituirea unei asemenea prezumii, fiindc simpla posesiune a unui imobil fr nscriere n registrele publice nu
are ca efect apariia dreptului de proprietate. Condiia nregistrrii este absolut necesar pentru ca posesiunea, ca stare de fapt, s aib
drept efect naterea dreptului de proprietate. Posesorul bunului imobil aadar nu va invoca n favoarea sa regula conform creia
posesorul este considerat proprietar al bunului. Posesorul de bun-credin a unui bun imobil va dobndi ns dreptul de proprietate a
bunului posedat n urma uzucapiunii, respectnd prevederile art. 332.
2) Aceast regul nu va opera nici n cazurile cnd bunurile au fost furate, pierdute sau au ieit ntr-un alt mod din posesiunea
posesorului fr voia lui. n toate aceste cazuri, se consider c bunul a ieit din posesiune contrar voinei posesorului. Faptul c bunul a
fost furat, pierdut sau c a ieit n alt mod contrar voinei proprietarului trebuie dovedit de cel care l revendic. Pn cnd nu va fi dovedit
acest lucru, va opera regula conform creia posesorul este prezumat proprietar al bunului.
Posesorul de bani i titluri de valoare la purttor poate invoca n toate cazurile regula conform creia posesorul este prezumat
proprietar al bunului, chiar i atunci cnd banii i titlurile de valoare la purttor au fost furai, pierdui ori au ieit din posesiune n alt mod
fr voia posesorului. Acest lucru este evideniat n finalul alin. (1) al art. 305.
Prezumia proprietii opereaz i pentru posesorul anterior. Astfel, art. 305 alin. (2) stipuleaz: Se va considera c posesorul anterior
a fost proprietar al bunului pe parcursul perioadei n care l-a posedat. Pornind de la prevederile art. 305 alin.(1), constatm c posesorul
anterior nu poate fi considerat proprietar, deoarece el doar se prezum a fi proprietar. De aceea alin.(2) din acelai articol urmeaz a fi
interpretat n sensul c prezumia de proprietate opereaz i pentru un fost posesor, pe durata posesiunii. Esena acestei prevederi const
n faptul c pentru fostul posesor, prezumat proprietar, se vor produce toate efectele juridice ale regulii invocate mai sus.
3.2. Posesorul de bun-credin a unui bun frugifer dobndete proprietatea fructelor lui. O asemenea posibilitate a posesorului de
bun-credin de a dobndi drept de proprietate asupra fructelor bunului este reglementat n Codul civil la art. 311 alin. (1). Regula
general a acestui efect al posesiunii, cuprins n art. 310, stabilete: n perioada de posesiune legitim, fructul bunului se consider
proprietate a lui. Aceast regul ns poart un caracter dispozitiv, nsemnnd c va fi posibil ca fructul bunului s revin proprietarului
i nu posesorului legitim n cazul n care legea sau prile unui act juridic prevd o asemenea distribuire a fructelor. Spunem c este posibil
ca i actul juridic s prevad astfel invocnd ca argument art. 304 i art. 310 alin. (2) din Codul civil, conform crora i uzufructuarul,
chiriaul, depozitarul sunt considerai posesori. Pentru ca posesorul s culeag fructele, hotrtoare este buna-credin, convingerea lui
c bunul a fost dobndit de la adevratul proprietar. Buna-credin nu este unicul mijloc care d posesorului posibilitatea de a dobndi
proprietatea asupra fructelor.
La baza dobndirii dreptului de proprietate asupra fructelor de ctre posesorul de bun-credin st un principiu major de etic:
buna-credin este i trebuie s fie protejat prin ea nsi. n acest caz, buna-credin ns nu este suficient pentru a justifica n modul

7
cuvenit dreptul ca tiin.
Specialitii n domeniu au naintat multe argumente n susinerea tezei c posesorul de bun-credin dobndete dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului frugifer. Savantul P.C. Vlachide, de exemplu, motiveaz i justific pierderea dreptului proprietarului
asupra fructelor prin mecanismul sanciunii civile aplicate lui, cel care s-a dezinteresat n mod neglijent de bunul su. Periodicitatea
producerii fructelor este o adevrat punere n ntrziere de fapt a proprietarului, care cunoate bine c trebuie s le culeag.
P.C. Vlachide susine c fructele neculese clameaz contra proprietarului cernd s fie culese. Prin urmare, o explicaie const n faptul
c fructele sunt pierdute de proprietarul vinovat de a nu le fi perceput, cu punerea lui n ntrziere implicit prin ajungerea fructelor la
termenul de a fi percepute. n acelai context, savantul afirm c caracterul de sanciune civil aplicat proprietarului manifestat i de
faptul c are dreptul la fructe imediat ce le pretinde prin aciune n revendicare.
O alt explicaie a pierderii de ctre proprietar a dreptului asupra fructelor produse de bunul su se ntemeiaz pe faptul c acesta,
fiind stpnul fructelor, a i dispus implicit de ele prin abandon, abandonul proprietii reprezentnd un mod de stingere a dreptului de
proprietate pentru proprietar, totodat i un mod de dobndire a dreptului de proprietate pentru cel care a acceptat s fie proprietarul
bunului abandonat (vezi: Codul civil, art. 323 i 338).
n alt ordine de idei, n literatura juridic se ncearc a se gsi un principiu mai fundamentat pentru afirmarea dreptului posesorului
de bun-credin de a dobndi fructele, aceasta fiind echitatea. Posesorul, ignornd viciile titlului su, crede c are anumite drepturi
asupra lucrului, dreptul de a percepe fructele i a le consuma pe msura perceperii lor. Posesorul de bun-credin, dobndind fructele,
le percepe, dispune de ele, cheltuind, cu diligena unui bun gospodar i a unui adevrat proprietar. Dac posesorul de bun-credin ar fi
obligat s restituie fructele sau contravaloarea lor dup un timp, care poate fi destul de lung, ar nsemna s fie supus unor pierderi
materiale substaniale i nu i se poate reproa vreo culp, cci aceste fructe probabil i-au servit s triasc mai bine, nu s se
mbogeasc. Este normal ca pierderea s fie suportat de proprietar, care n cele mai dese cazuri a fost neglijent prin tergiversarea
revendicrii bunului aflat n minile unui ter de bun-credin, adic prin lsarea lucrului n mna posesorului, ntrind credina acestuia
din urm n validitatea titlului de posesiune prin inaciunea sa.
Fundamentul dobndirii dreptului de proprietate de ctre posesorul de bun-credin asupra fructelor bunului frugifer const n:
bun-credin a posesorului;
sanciunea aplicat proprietarului care nu culege fructele bunului;
abandonarea fructelor de ctre proprietar;
principiul echitii.
Condiiile ce urmeaz a fi ntrunite pentru ca posesorul s devin proprietarul fructelor lucrului aflat n posesiunea sa [art. 310 alin.
(1) din Codul civil]:
Legiuitorul indic posesiunea legitim ca o condiie necesar pentru dobndirea fructelor de ctre posesor. n Codul civil nu gsim
definiia posesiunii legitime, termenul fiind utilizat i n art. 307 alin. (1), n care se stipuleaz c este considerat posesor de bun-credin
persoana care posed legitim sau care se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente, necesare n raporturile
civile, a temeiurilor ndreptirii sale. Buna-credin este prezumat. Prin urmare, am putea conchide c termenul posesiune legitim
folosit n art. 310 se refer la posesiunea de buna-credin. Corelaia dintre posesiunea de bun-credin i posesiunea legitim este una
de gen specie, prima fiind genul, cea de-a doua specia. Constatarea dat impune analiza instituiei posesiunii de bun-credin n sensul
distingerii a dou situaii: a) posesiunea se bazeaz pe un just titlu; b) posesiunea se bazeaz pe un titlu viciat, care, ulterior, poate fi
declarat nul. Ambele situaii pot fi deduse din art. 307 alin. (1). n prima situaie, este prezent posesiunea ntemeiat pe un just titlu, ori,
cum o numete legiuitorul, posesiunea legitim, care, avnd for juridic, produce efecte juridice. n a doua situaie, exist o posesiune
ntemeiat pe un titlu viciat, ale crui vicii nu sunt cunoscute posesorului. Dac ar fi s utilizm cuvintele legiuitorului, spunem c un
asemenea posesor de bun-credin este persoana care se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente,
necesare n raporturile civile, a temeiurilor ndreptirii sale [art. 307 alin. (1)]. n acest caz, buna-credin este un element subiectiv ce
const n convingerea posesorului c titlul n al crui temei posed lucrul ale crui fructe le culege este perfect valabil, neafectat de vreun
viciu. Aadar, justul titlu este un element intrinsec al bunei-credine, o justificare a acesteia. Pentru ca posesorul s culeag fructele,
hotrtoare este buna-credin a acestuia, convingerea lui c bunul a fost dobndit de la adevratul proprietar sau de la persoana
mputernicit n acest sens. Convingerea nu trebuie s apar ca rezultat al neglijenei posesorului, ci n urma acionrii sale cu o diligen
general, necesar raporturilor juridice civile. n situaia pe care o analizm, nu este suficient s se invoce buna-credin. Ea trebuie
dovedit. Dovada bunei-credine a posesorului n materia dobndirii fructelor se face prin simpla prezentare a titlului de achiziie a
lucrului. Prin urmare, o dat titlul stabilit, se prezum c posesorul l-a crezut valabil, ignornd viciile lui. Cel care pretinde c posesorul
este de rea-credin trebuie s fac dovada afirmaiei sale. Sarcina probei este de partea adversarului posesorului.
Aadar, una din condiiile necesare dobndirii fructelor este buna-credin, aflat n una dintre cele dou situaii enumerate la
art. 307 alin. (1).
Dobndirea fructelor n proprietate de ctre cel care posed bunul este prevzut la art. 310 alin. (1) i la art. 311 alin. (1) din acelai
cod. Art. 310, prevede c dreptul de proprietate asupra fructelor bunului poate fi dobndit de posesorul legitim sau, altfel spus, de cel
care posed n baza unui just titlu. n art. 311 se stipuleaz c dreptul de proprietate asupra fructelor bunurilor l va dobndi posesorul
de bun-credin care nu are dreptul s posede bunul sau care a pierdut acest drept. n acest din urm caz, vom fi n prezena posesorului
de bun-credin care se consider ndreptit s posede n urma unei examinri diligente, necesare n raporturile civile, a temeiurilor
ndreptirii sale (art. 307) sau de cei care au dobndit un bun n temeiul unui act juridic viciat.
Buna-credin, constnd n ignorarea viciilor titlului, se apreciaz n persoana posesorului i n momentul fiecrei perceperi de fructe.
ntotdeauna buna-credin se apreciaz n persoana posesorului actual, nu n persoana autorului su. Astfel, motenitorul de buncredin are dreptul la fructe, chiar dac autorul su a fost de rea-credin i, viceversa, nu are dreptul dac este de rea-credin, chiar
dac autorul era de bun-credin. Buna-credin trebuie s existe la fiecare moment al culegerii fructelor i nu doar la luarea n posesiune
a lucrului.
Aprecierea acestei situaii de fapt legat de veridicitatea convingerii posesorului n regularitatea titlului su este de competena
judectorilor.
Codul civil a instituit o prezumie a bunei-credine, ceea ce nseamn c ea nu trebuie dovedit, fiind prezumat. Astfel, art. 307
alin.(1) prevede expres c buna-credin se prezum. n consecin, sarcina de a dovedi c posesorul a fost de rea-credin, la momentul

8
culegerii fructelor, revine celui care invoc rea-credina. Cu alte cuvinte, cel care reclam posesorului restituirea fructelor este obligat s
demonstreze c ultimul a cunoscut viciile titlului.
Nu exist nici o deosebire ntre fructele naturale i cele civile. nseamn, aadar, c orice fel de fruct aparine posesorului de buncredin o dat ce a fost perceput.
Posesorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor n momentul perceperii lor. Acest lucru nu este
prevzut expres nici n art. 310, nici n art. 312, ns este evident. Poi s te consideri posesor doar dac deii stpnirea material. Aceasta
o poi avea doar din momentul perceperii fructelor. Este o situaie analogic cu cea a uzufructului, n care legiuitorul a prevzut expres
c fructele obiectului uzufructului trec n proprietatea uzufructuarului la data culegerii lor [art. 401 alin.(1)].
3.3. Aprarea posesiunii prin aciuni posesorii
Aciune posesorie aciunea real imobiliar prin care se urmrete aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri,
asigurnd meninerea acestei stri ori redobndirea posesiei, atunci cnd aceasta a fost pierdut. Prin aciune posesorie se protejeaz doar
starea de fapt numit posesie, fr a se pune n discuie starea de drept, existena unui drept de proprietate sau a altui drept real cu
privire la lucrul n legtur cu care s-a creat acea stare de fapt. Aciune posesorie nu are un caracter petitoriu.
Aciune petitorie aciune prin care se solicit instanei de judecat s stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului
de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun. Dintre aciunile petitorii sunt enumerate:
aciunea n revendicare aciunea prin care proprietarul care a pierdut posesia asupra unui bun individual determinat, cere instanei
s i se stabileasc dreptul de proprietate asupra bunului i s redobndeasc posesia lui de la cel care l stpnete fr drept;
aciunea n prestaie tabular aciune real prin care cel ndreptit s-i intabuleze n cartea funciar un drept real imobiliar poate
cere instanei judectoreti s dispun inscrierea acelui drept n cartea funciar, dac cel obligat refuz s predea inscrisul necesar pentru
strmutarea sau constituirea dreptului respectiv n favoarea sa. Aceast aciune urmrete ca scop obinerea unei hotrri judectoreti
care s suplineasc inscrisul de constituire sau de strmutare a dreptului imobiliar i s serveasc la intabularea acestuia. Printr-o
asemenea hotrre se dispune numai inscrierea n cartea funciar a unui drept real n favoarea reclamantului;
aciunea n grniuire aciunea prin care se urmrete determinarea, prin hotrre judectoreasc, a limitelor dintre dou
proprieti vecine. Prin aceast aciune reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare,
ntinderea celor dou fonduri nvecinate. Aciune n grniuire este o aciune real, petitorie, imobiliar, declarativ de drepturi i
imprescriptibil;
aciunea negatorie aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea ce o va pronuna,
c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, gaj, servitute sau superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige, pe
cale de consecin-, s inceteze exercitarea lui neligitim. Aciunea negatorie este real, petitorie i imprescriptibil. Caracterul su
petitoriu rezult din faptul c se pune n discuie existena dreptului real al prtului;
aciunea confesorie aciunea real prin care se ocrotete sau se valorific un dezmembrmnt al dreptului de proprietate (uzufruct,
uz, abitaie, gaj, servitute sau superifice) i care servete la aprarea oricruia dintre aceste drepturi reale. Este o aciune petitorie,
deoarece pune n discuie existena dreptului real al reclamantului. Spre deosebire de celelalte aciuni petitorii, ea este prescriptibil n
termen de 30 de ani.
Fiind o stare de fapt, posesiunea este protejat de intervenia unor teri. Reguli referitoare la protecia posesiunii cuprind art. 308 i
309, care se refer propriu-zis la posesiune, i art. 10, 11, 13, care stabilesc mijloacele generale de aprare a drepturilor subiective civile.
Este important s reiterm c legiuitorul a acceptat construcia dublei posesiuni, prelund-o din Codul civil german. Cu ajutorul acestei
construcii, el evideniaz dou subiecte n cadrul instituiei posesiunii: posesorul mijlocit i posesorul nemijlocit. Este considerat
posesor nemijlocit persoana care stpnete direct bunul, prin putere proprie [art. 304 alin. (1)]. Persoana poate deveni posesor
nemijlocit att n baza unui act juridic (contract de arend, gaj, uzufruct), ct i n baza legii (conform art. 41 din Codul civil, tutorele
administreaz i dispune eficient de bunurile celui pus sub tutel). Posesor mijlocit este persoana care posed bunul prin intermediul
unei alte persoane [art. 304 alin. (1)]. Necesitatea introducerii unei asemenea construcii este argumentat de faptul c posesorul are o
mai larg posibilitate de aprare a acestei stri. Datorit construciei, la aprarea posesiunii poate apela orice posesor, nu doar cel care
posed bunul pentru sine, aa cum este n cazul teoriei posesiunii elaborat de Savigny, acceptat de legiuitorul din Frana, precum i din
alte ri care s-au inspirat din Codul civil francez. Importana practic a construciei dublei posesiuni const n faptul c i persoanele
enumerate la art. 304 alin. (2) uzufructuarul, creditorul gajist, arendaul, chiriaul, depozitarul au posibilitatea de a recurge la
mijloacele specifice de aprare a posesiunii. Astfel, construcia posesiunii cunoscut dreptului privat roman eti posesor dac deii att
corpus ct i animus i-a pierdut semnificaia iniial. Conform reglementrilor din Codul civil, n particular de art. 304, 308 i 309, pentru
naintarea aciunilor posesorii este suficient ca posesorul s dein (ori s fi deinut) stpnirea material a bunului.
Trebuie totui s relevm c unele persoane, dei posesori ai bunurilor, nu beneficiaz de protecia acordat posesiunii, fiindc nu
sunt considerate posesori. Avem n vedere art. 303 alin. (2), care prevede c nu este posesor cel care, dei exercit stpnirea de fapt a
bunului, o face n folosul unei alte persoane prin mputernicirile de posesor cu care este nvestit de ea. Posesor este doar persoana care
l-a nvestit cu mputerniciri. Aceast norm este preluat din 855 al Codului civil german.
Codul civil acord n primul rnd protecie posesorului nemijlocit. Acesta are astfel posibilitatea de a nainta o aciune chiar posesorului
mijlocit pentru a cere protecie posesiunii de care a fost deposedat de ctre acesta. Dac posesorul nemijlocit poate apela la aciunile
posesorii pentru aprarea posesiunii, posesorul mijlocit ns nu poate nainta o astfel de aciune ctre posesorul nemijlocit prin care s
revendice posesiunea. Posesorul mijlocit va putea nainta posesorului nemijlocit doar o aciune petitorie n cazul n care trebuie s
dovedeasc dreptul nclcat a crui protecie o cere. Deci, n raporturile dintre ei, numai posesorul nemijlocit este n drept s apeleze la
aciunile posesorii pentru a-i apra posesiunea ca stare de fapt. n schimb, dac posesorul nemijlocit deposedat de un bun refuz s
nainteze o aciune posesore celui care l-a deposedat, acest drept l are posesorul mijlocit. O astfel de concluzie se desprinde din art. 308
i 309 din Codul civil, care nu dispune expres c doar posesorul nemijlocit poate cere aprarea posesiunii.
n conformitate cu art. 13 din Codul civil, posesorul poate apela i la autoaprare pentru a-i proteja posesiunea ca stare de fapt. De
exemplu, dac o persoan ncearc s deposedeze cu fora pe posesor de un bun mobil, acesta poate opune rezisten i lua cu fora
bunul de la houl prins n flagrant.
De cele mai dese ori ns posesorul va apela totui la protecia judiciar a posesiunii, posibilitate acordat expres n art. 308 i 309.

9
Putem spune c n art. 308 este vorba de o aciune care urmrete rentoarcerea (revendicarea) posesiunii, denumit n literatura de
specialitate aciune n reintegrare. Aceast aciune se aseamn mult cu aciunea n revendicare prin care este aprat dreptul de
proprietate, precum i alte drepturi reale. ntre ele ns nu trebuie s punem semnul egalitii.
n art. 309 este vorba de o protecie a posesiunii n cazul n care posesorul nu este deposedat de bun, dar i se pun piedici n exercitarea
normal a posesiunii. n literatura de specialitate, aceast aciune se numete aciune n complngere. Dei ntre ea i aciunea negatorie
(ca aciune petitorie) exist asemnri, ele nu pot fi considerate identice.
Regimul juridic al acestor aciuni posesorii aciunea n reintegrare i aciunea n complngere prin care se exercit aprarea
posesiunii ca stare de fapt.
Aciune n reintegrare este aciunea prin care cel deposedat de bun este n drept s cear restituirea stpnirii de fapt asupra
bunului.
Aciune n revendicare este aciunea civil real prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestuia
de la posesorul neproprietar. Aciunea n revendicare constituie un mijloc juridic specific de aprare a dreptului de proprietate; ea are
caracter petitoriu, deoarece tinde s stabileasc direct existena dreptului de proprietate al reclamantului i, totodat, caracter real,
deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate.
Aciunea n reintegrare are tangen cu aciunea n revendicare, ntre ele existnd i deosebiri. Elementul lor comun: au ca obiect
restituirea unui lucru. Exist ntre ele i deosebiri eseniale, ce justific existena lor separat:
1) aciunea n revendicare soluioneaz problema dreptului de proprietate asupra lucrului n litigiu, reclamantul, n cazul naintrii
aciunii n revendicare, urmnd s dovedeasc dreptul su de proprietate (sau alte drepturi reale);
2) aciunea n reintegrare ns nu soluioneaz dect simpla stpnire n fapt, avnd ca scop s confere reclamantului folosina
material i efectiv a lucrului;
3) prin aciunea n revendicare, reclamantul cere s i se recunoasc dreptul de proprietate, iar prin aciunea n reintegrare este
reclamat posesiunea;
4) aciunea n reintegrare duce la efecte provizorii, deoarece protejeaz starea de fapt a posesiunii, pe cnd aciunea n revendicare
are efecte definitive, deoarece stabilete crei persoane aparine definitiv dreptul de proprietate sau un alt drept n litigiu;
5) hotrrea dat n aciunea n revendicare are putere de lucru judecat. Dup pronunarea hotrrii n aciunea n reintegrare, prtul
are posibilitatea s nainteze o aciune n revendicare.
Aceste aciuni sunt prescriptibile, termenul n ambele cazuri fiind de 3 ani (art. 267, 280 i 308).
Instana nvestit cu soluionarea aciunii posesorii (n reintegrare sau n complngere) poate obliga i la plata daunelor cauzate prin
tulburarea posesiunii sau prin deposedare. Problema obligrii la plata de daune este una accesorie n cadrul aciunii posesorii, al crei
obiect principal este restabilirea posesiunii. Dat fiind faptul c, prin admiterea aciunii n reintegrare, se dispune restabilirea lucrurilor n
starea lor anterioar, aciunea n reintegrare are tangene cu aciunea n reparare a prejudiciului suferit de posesorul deposedat de lucrul
su. Lucrul acesta ar lsa impresia c aciunea n reintegrare apare ca o form special a aciunii n reparare a daunelor, fiindc n timp ce
aciunea n reparare a daunelor are ca obiectiv general reparaia oricrui prejudiciu cauzat prin orice mijloace (restabilirea n situaia
anterioar), aciunea n reintegrare are ca scop concret restituirea bunului ctre posesor. n cazul aciunii n reintegrare, poate fi restabilit
doar bunul de care a fost deposedat reclamantul, acesta nefiind n drept s cear punerea sa n posesiunea unui alt bun, orict de
asemntor ar fi cu bunul de care a fost deposedat. Aceasta este o consecin a caracterului real al aciunii n reintegrare. Dac bunul
s-a deteriorat, a pierit, prtul din aciunea n reintegrare trebuie s fie obligat la plata de daune fa de posesorul reclamant n baza
dreptului comun. n acest caz, despgubirile vor cuprinde nu numai valoarea bunului pierit sau a deteriorrilor, ci i orice alte daune
cauzate cu aceast ocazie. Problema daunelor nu reprezint scopul adevrat i principal al aciunii n reintegrare, care are drept obiectiv
restituirea bunului n natur n starea anterioar deposedrii prin violen.
Pentru satisfacerea aciunii n reintegrare este necesar:
1) ca posesorul s fie de bun-credin,
2) aciunea trebuie s fie naintat n decursul a 3 ani, fiindu-i aplicabile regulile termenului de prescripie extinctiv.
Pentru a-i restabili stpnirea material asupra bunului, posesorul trebuie s dovedeasc posesiunea sa anterioar asupra lui, precum
i c a fost deposedat contrar voinei sale.
Deposedarea const n uzurparea lucrului, obiect de litigiu, n a crui posesiune reclamantul nu poate intra fr s ntmpine
obstacole.
Deposedarea poate fi total sau parial. Ea nu rezult dect dintr-un act material, din acte svrite numai cu privire la lucrul care
s-a aflat n posesiunea reclamantului i nu din acte svrite de prt asupra propriului su bun.
Deposedarea trebuie s rezulte dintr-un act de violen. Violena sau mijloacele violente utilizate sunt de esena aciunii n reintegrare.
Violena nu nseamn producerea violenei fizice ntre pri, aplicarea de lovituri reciproce. Este suficient ca prtul s svreasc actul
de deposedare prin propria sa autoritate, n paguba celeilalte pri. Cu alte cuvinte, n aciunea n reintegrare, susinnd c i aparine
lucrul, prtul acapareaz bunul prin mijloace violente, fr a face apel, n condiiile legii, la organele administrative sau judiciare. Acest
comportament este contrar principiului legalitii raporturilor dintre persoane.
De protecia acordat n art. 308 beneficiaz doar posesorul de bun-credin? Evident, un ho este considerat ntotdeauna un posesor
de rea-credin. Poate oare un ho, fiind un posesor de rea-credin, s apeleze la protecia acordat de art. 308 din Codul civil, n cazul
n care un alt ho l deposedeaz de bunul furat? La prima vedere, rspunsul ar trebui s fie negativ, fiindc legiuitorul, n art. 308, apr
doar posesiunea de bun-credin. Primul ho poate apela la art. 308 pentru a-i apra posesiunea bunului furat. Aducem n susinerea
acestei teze dou argumente: a) conform art. 307, posesiunea se prezum c este de bun-credin pn la proba contrar; b) n cazul
posesiunii (doar al posesiunii nemijlocite) se are n vedere starea de fapt, nelundu-se n considerare stare de drept. Posesiunea primului
ho fa de cel de al doilea este aparent superioar pe motivul c primul ho a avut, cel puin, stpnirea de fapt, pe care nu a avut-o
ultimul ho. Dac nu admitem astfel de aciuni, vom face mai favorabil poziia celui care nu are stpnirea de fapt, lucru inadmisibil,
contradictoriu naturii juridice a posesiunii ca stare de fapt.
n art. 308 ntlnim o situaie n care aciunea n reintegrare nu poate fi satisfcut, dei ntrunete condiiile necesare. Astfel, este
relevat faptul c cel deposedat de bun nu poate revendica posesiunea de la noul posesor, care are dreptul preferenial de posesiune.
Drept preferenial nseamn preferin (superioritate) fa de cineva. De exemplu, A, proprietar al unui bun, a dat acest bun lui n

10
folosin pe un anumit termen, dup a crui expirare A ncheie cu un contract de arend a bunului din posesiunea lui B. Ulterior, va
lua de la bunul. Dac nainteaz o aciune n reintegrare, aceasta va fi respins pe motivul c are un drept superior (numit n art.
308 drept preferenial) de posesiune. Totui, va avea ctig de cauz fa de dac ultimul l-a deposedat prin violen sau dol (art. 308).
Aciunea n complngere, mijloc de aprare a posesiunii ca stare de fapt, este reglementat n art. 309 din Codul civil. Regula cuprins
n acest articol este c posesorul poate cere o protecie a posesiunii chiar i atunci cnd nu este deposedat. O asemenea modalitate de
aprare a posesiunii de bun-credin are tangen cu aciunea negatorie cunoscut i Codului civil din 1964. n cazul proteciei dreptului
de proprietate (de exemplu, cu ajutorul aciunii negatorii), titularul de drept trebuie s dovedeasc i dreptul asupra bunului, ns n cazul
aprrii posesiunii nu va fi necesar dovada dreptului, fiind suficient demonstrarea doar a posesiunii, care este considerat de buncredin pn la proba contrar.
Aciunea prin care se cere ncetarea tulburrii posesiunii se numete i aciune posesorie general sau, aciune posesorie n
complngere.
Aciune posesorie general aciune posesorie folosit pentru a face s nceteze orice fel de tulburare a posesiei de natur a impiedica
exerciiul liber i efectele juridice ale posesiei, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen.
Prin aciunea posesorie n complngere, posesorul cere terului s nceteze orice tulburare a posesiunii, mpiedicarea liberului ei
exerciiu. Tulburarea posesiunii este de dou feluri:
tulburarea de fapt const n svrirea de ctre ter a unor acte materiale n privina imobilului, cum ar fi trecerea pe terenul
vecinului fr drept de servitute, descrcarea materialelor de construcie sau plimbarea cnelui pe terenul vecinului;
tulburarea de drept tulburarea posesiunii prin acte juridice, cum ar fi preteniile unui ter ctre chiriai printr-o notificare de plat.
Nu se consider tulburare a posesiunii naintarea aciunii n revendicare de ctre persoana care pretinde c este proprietarul
imobilului.
Din coninutul art.309 reiese c aciunea prin care se pretinde ncetarea tulburrii posesiunii (aciunea n complngere) este
imprescriptibil, adic poate fi naintat atta timp ct exist tulburarea (n unele ri asemenea aciuni se prescriu).
Pe lng cererea de ncetare a tulburrii posesiunii, posesorul poate pretinde la despgubiri pentru daunele cauzate prin tulburarea
posesiunii. Repararea daunelor va fi efectuat dup regulile Capitolului XXXIV Obligaiile ce se nasc din cauzarea de daune, art. 13981431. n finalul art. 309, se stipuleaz c pot fi revendicate despgubiri cerute i n cazul n care nu se cere ncetarea tulburrii sau ncetarea
este imposibil (de ex.: A a construit pe terenul su o cldire la o distan de hotarul terenului vecin mai mic dect cea reglementar. n
consecin, vecinul nu poate exercita n mod normal posesiunea asupra unei poriuni de teren pe care cultiva flori, deoarece lumina
soarelui este insuficient. n acest caz, vecinul nu poate cere ncetarea tulburrii posesiunii, ncetarea fiind egal cu demolarea cldirii,
dar poate cere despgubiri pentru tulburarea posesiunii.)
De fapt, prin cererea de despgubire pentru prejudicierea posesiunii, cel care tulbur posesiunea indirect va fi impus s nceteze actele
de tulburare. n caz contrar, cu ct timpul tulburrii este mai mare, cu att mai mari sunt i despgubirile.
3.4. Dobndirea dreptului de proprietate n rezultatul uzucapiunii. Al patrulea efect al posesiunii este dobndirea dreptului de
proprietate de ctre cel care posed un bun, ntr-o anumit perioad, n condiiile legii, denumit uzucapiune.
Uzucapiune mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unului lucru n intervalul de timp
prevzut de lege. Ea reprezint singura dovad absolut a dreptului de proprietate. Uzucapiunea presupune n mod necesar o posesie
util. Detenia precar ori posesia viciat, orict ar dura n timp, nu poate duce la dobndirea dreptului de proprietate. Uzucapiunea poate
fi de 15 ani, dac o persoan, fr s fi dobndit dreptul de proprietate, a posedat cu bun-credin sub nume de proprietar un bun imobil
i devine proprietarul bunului respectiv, sau de 5 ani, cnd o persoan a dobndit dreptul de proprietate asupa bunului mobil care a
posedat cu bun-credin, comportndu-se ca un proprietar.
TEMA: Noiuni generale despre proprietate
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Proprietatea i dreptul de proprietate.

Noiunea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate.
Atribuiile dreptului de proprietate (mputernicirile proprietarului).
Obiectele dreptului de proprietate.
Regimul juridic al bunurilor domeniului privat.
Regimul juridic al bunurilor domeniului public.

PROPRIETATEA I DREPTUL DE PROPRIETATE

Precizri prealabile. Proprietatea este un fenomen complex, care implic o netgduit stare de progres i stabilitate social.
Complexitatea fenomenului proprietii impune necesitatea examinrii lui din dou puncte de vedere: economic i juridic.
Majoritatea savanilor consider c proprietatea poate fi tratat att n sens economic, ct i juridic. Exist ns i opinia c
proprietatea nu este o categorie economic ci doar juridic. Aceast poziie este dezvoltat mai ales n lucrrile economistului V. credov.
Proprietatea categorie economic. n accepie economic, proprietatea exprim raportul de nsuire de ctre om a bunurilor
materiale, adic raporturile sociale n cadrul crora se realizeaz aceast nsuire. Cu alte cuvinte, prin proprietate se nelege raportul
dintre persoane (proprietari) i bunurile materiale care le aparin. Din coninutul acestei constatri rezult c altor persoane
(neproprietari) bunurile proprietarului le sunt strine, nu le aparin.
Dup cum se indic n literatura de specialitate economic, proprietatea, n sens economic, presupune c relaia de proprietate este
una efectiv de exercitare direct i nemijlocit a atributelor de proprietar asupra unor bunuri identificabile i msurabile.
nainte de a deveni un drept, proprietatea este o realitate social i economic. Proprietatea ca o categorie economic se afl la baza
apariiei dreptului de proprietate. De ndat ce devine un drept de proprietate (este reglementat de normele de drept), proprietatea
este mult mai limitat, n sensul c stpnul bunurilor (n cazul proprietii ca o categorie economic) sau titularul dreptului de proprietate
(n cazul proprietii ca o categorie economic) nu mai are putere nelimitat asupra acestor bunuri. Unele prerogative ale stpnului de

11
bunuri au fost transferate statului, acesta arogndu-i poziia de exponent al interesului general al societii i edictnd reguli precise
pentru exercitarea sa. n unele perioade (perioada socialist) statul a intervenit excesiv n reglementarea dreptului de proprietate,
ncercnd s limiteze abuziv sfera dreptului individual de proprietate. Drept consecin, statul deinea dreptul de proprietate asupra
majoritii bunurilor, iar proprietarul individual nu putea fi considerat un adevrat proprietar.
Din punctul de vedere al reglementrilor juridice ale relaiilor de proprietate, astzi lucrurile s-au schimbat, dreptul de proprietate
fiind garantat de stat, inclusiv prin norme constituionale.
Proprietatea nu putea rmne n afara sferei de reglementare a dreptului pentru c reprezint premisa oricrei activiti economice,
adic a funcionrii motorului oricrei societi, iar finalitatea dreptului const anume n organizarea i asigurarea funcionrii societii.
Proprietatea ca o categorie economic persist n societate pe tot parcursul dezvoltrii sale, cu excepia primelor etape de dezvoltare
n care omul i satisfcea n mare msur cerinele prin posesiune i folosin. Desigur, pe parcursul dezvoltrii societii, proprietatea a
suferit multe schimbri, mai ales n perioadele de dezvoltare intensiv a mijloacelor de producie.
Proprietatea categorie juridic. Am vzut deja c, n sens economic, proprietatea este un mod de exercitare a puterii asupra
bunurilor pe care omul le produce sau care au aprut i exist independent de voina omului, dar necesare lui. Ce fel de bunuri sunt
necesare omului, n ce volum trebuie produse i de ce calitate reprezint probleme de care se preocup tiinele economice. Dreptul
de proprietate, face posibil circulaia bunurilor produse de om sau existente n natur (de exemplu, un teren). Circulaia bunurilor ar fi
imposibil fr a se cunoate persoana competent s decid soarta lor, adic stpnul bunului. n termeni juridici, nseamn c doar cel
care deine dreptul de proprietate poate decide modul n care vor circula bunurile din proprietatea sa. Dreptul de proprietate permite
individualizarea persoanelor care posed, folosesc i dispun de bunuri. Doar atunci cnd cunoatem proprietarul bunurilor, putem vorbi
despre o circulaie a lor. n ipotez, dac n comuna primitiv toate bunurile aparineau tuturor, atunci bunurile nu puteau circula de la o
persoan la alta, cci nu aparineau n exclusivitate nimnui n parte, ci tuturor, ori nu poi s-i nstrinezi ceea ce i aparine. n acest
sens, au dreptate autorii care susin c dreptul de proprietate a aprut o dat cu apariia statului i dreptului. Unii autori afirm c apariia
statului i dreptului se datoreaz apariiei dreptului de proprietate. Cert ns este faptul c dreptul de proprietate a aprut demult, este
i va fi unul dintre drepturile fundamentale ale persoanei.
Normele care reglementeaz juridic relaiile de proprietate i stabilesc posibilitatea (sau imposibilitatea) apartenenei bunurilor
materiale, ntrind juridic starea economic de nsuire a lor, sunt:
1. Normele constituionale, care consfinesc principiile fundamentale ale reglementrii relaiilor de proprietate [Constituia Republicii
Moldova prevede: Proprietatea este public i privat. Ea se constituie din bunuri materiale i intelectuale (art. 9); Dreptul de proprietate
privat precum i creanele asupra statului sunt garantate. Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit
potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. Averea dobndit licit nu poate f confiscat. Caracterul licit al dobndirii se prezum
(art. 46); Statul ocrotete proprietatea. Statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n formele solicitate de titular, dac acestea
nu vin n contradicie cu interesele societii (art. 127)];
2. Normele administrative i normele civile care reglementeaz modul de dobndire i ncetare a dreptului de proprietate;
3. Normele ce stabilesc caracterul, coninutul i limitele mputernicirilor proprietarului (norme civile);
4. Normele care apr dreptul de proprietate (norme penale, administrative, civile).
Toate aceste norme sunt multiramurale, dat fiind faptul c relaiile de proprietate sunt reglementate de mai multe ramuri de drept.
Rolul primordial n reglementarea relaiilor de proprietate aparine dreptului civil.
Relaiile de proprietate pot fi clasificate convenional n dou grupe: statice i dinamice.
Relaiile de proprietate statice sunt aferente aflrii persoanei n posesiunea bunurilor i exprim apartenena lor.
Relaiile de proprietate dinamice sunt aferente trecerii bunurilor de la un proprietar la altul, exprim procesul de micare a bunurilor.
O astfel de trecere a bunurilor poate fi rezultatul ncheierii diferitelor tranzacii, al dobndirii bunurilor prin motenire etc.
Dreptul de proprietate, n sens ngust, reglementeaz relaiile de proprietate statice i nu i cele dinamice.
Relaiile de proprietate dinamice sunt reglementate de alte instituii ale dreptului civil, printre care un rol deosebit l ocup dreptul
obligaional.
NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv ce confer titularului exercitarea n putere proprie i n interes propriu a atributelor
de posesiune, folosin i dispoziie asupra bunurilor sale n limitele stabilite de lege. Art. 315 alin. (1) din Codul civil al RM dispune:
Proprietarul are drept de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunului.
n legislaia altor ri, n definiia dreptului de proprietate se pune accentul pe atributele lui. De exemplu, Codul civil romn definete,
n art. 480, proprietatea ca fiind dreptul pe care l are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n
limitele determinate de lege. n aceast definiie, legislatorul romn se limiteaz doar la enumerarea a dou mputerniciri ale
proprietarului, a treia subnelegndu-se. i aceast definiie a fost criticat de muli specialiti ca avnd diferite neajunsuri.
Codul civil francez, la art. 544, relev mai mult atributele dreptului de proprietate n locul definiiei acestui drept.
Art. 903 din Codul civil german prevede c proprietarul bunului poate dispune de bun dup bunul su plac, dac aceasta nu contravine
legii i drepturilor persoanelor tere, i poate nltura orice intervenie.
n dreptul anglo-american, care nu cunoate o definiie legal (bazat pe lege), doctrina enumer circa 10-12 mputerniciri ale
proprietarului, care dau posibilitatea, n diferite combinaii, s se afle n acelai timp la mai multe persoane.
Pornind de la aceste prevederi legale i bazndu-ne pe doctrinele existente privind proprietatea, putem afirma c, la definirea
dreptului de proprietate, urmeaz s avem n vedere att mputernicirile, ct i puterea real dat i garantat proprietarului de legislaia
n vigoare. Puterea real a proprietarului se bazeaz pe cele 3 mputerniciri de baz ale proprietarului (posesiune, folosin, dispoziie),
indiferent de faptul dac sunt expres enumerate ori nu n actele normative ce definesc dreptul de proprietate.
mputernicirile proprietarului, enumerate n art. 315 din Codul civil, pot aparine i altor persoane. Astfel, conform legislaiei n
vigoare, arendaul are dreptul de a poseda bunul arendat i a se folosi de el, iar n unele cazuri poate chiar svri acte de dispoziie, cum
ar fi subarendarea. Exist totui ntrebarea: care sunt deosebirile dintre atributele posesiune, folosin i dispoziie ce aparin
proprietarului i atributele posesiune, folosin i chiar dispoziie ce aparin arendaului. Rspunsul l putem gsi n unul din criteriile de
clasificare a drepturilor reale. Drepturile reale se clasific n: drept de proprietate i alte drepturi reale. La baza acestei clasificri, autorii

12
pun volumul mputernicirilor deintorilor de bunuri. Principalele diferene dintre cele dou categorii de drepturi reale const n faptul
c atribuiile proprietarului sunt stabilite numai de lege, iar ale deintorilor de alte drepturi reale sunt stabilite att de lege, ct i de
voina proprietarului.
Dei doctrina romneasc nu cunoate o astfel de clasificare a drepturilor reale, argumentndu-se c drepturile reale se mpart n
drepturi reale principale i drepturi reale accesorii, totui, n majoritatea lucrrilor de specialitate romne, se afirm c, spre deosebire
de titularii unor alte drepturi subiective asupra aceluiai bun, proprietarul exercit atributele juridice ale dreptului de proprietate n
putere proprie i n interes propriu. Numai astfel poate fi determinat poziia specific a proprietarului n raport cu situaia oricrei
alte persoane care exercit prerogativele proprietii n temeiul unor alte drepturi subiective asupra unuia i aceluiai bun.
Prin urmare, n acest context, mputernicirile proprietarului sunt cele mai vaste. Aciunile celorlalte persoane asupra bunurilor pe care
le dein fr drept de proprietate depind, pe de o parte, de prevederile legii, pe de alta, i de voina proprietarului. De exemplu, arendaul
posed, se folosete i dispune de bunurile arendate conformndu-se att prevederilor legale, ct i voinei proprietarului, expuse n
contractul de arend. Similare sunt i mputernicirile uzufructuarului, superficiarului i ale altor titulari de drepturi reale. n al doilea rnd,
proprietarul i exercit mputernicirile n interes propriu.
n principiu, Codul civil nu relateaz nimic despre aceste elemente exercitarea dreptului de proprietate n putere proprie i interes
propriu care caracterizeaz dreptul de proprietate i care delimiteaz mputernicirile proprietarului de cele ale altor persoane. n schimb,
elementele ce caracterizeaz dreptul de proprietate sunt enumerate expres n Hotrrea Curii Constituionale nr. 110 din 1996, cu
modificrile operate prin Hotrrea nr. 183 din 21.02.1996, care definete dreptul de proprietate dup cum urmeaz: Prin proprietate se
nelege dreptul de proprietate al persoanelor fizice, juridice, statului sau al unitilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri mobile
sau imobile, exercitnd asupra lor atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i dispoziia) n mod exclusiv i perpetuu, prin
putere proprie i n interes propriu, n condiiile legii.
Pornind de la coninutul art. 315-376 din Codul civil, al Hotrrii Curii Constituionale nr. 110 din 25.01.1996 i innd cont de opiniile
expuse n literatura de specialitate, evideniem urmtoarele caractere ale dreptului de proprietate:
caracterul absolut,
caracterul exclusiv,
caracterul perpetuu.
Caracterul absolut. Dreptul de proprietate este unul subiectiv care face parte din categoria drepturilor absolute. Fiind un drept
absolut, are particularitile acestor drepturi. Legislaia nu indic expres caracterul absolut al dreptului de proprietate. n plan comparativ,
acest caracter decurge din prevederile art. 1 alin. (3) al Legii cu privire la proprietate (a fost abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07, MO4346/30.03.07 art.188), care dispune: Proprietarul are dreptul s exercite fa de bunurile sale orice aciuni care nu contravin legilor i nu
duneaz sntii oamenilor i mediului nconjurtor.
Avnd n vedere faptul c legislaia altor ri prevede expres c dreptul de proprietate este un drept absolut, n literatura de
specialitate au fost expuse diferite preri privind caracterul absolut al acestuia. Poziia legislatorului privind caracterul absolut al dreptului
de proprietate deseori a fost criticat. Aceti autori afirm, n deosebi, c dreptul de proprietate nu poate fi absolut, fiindc nsui
legiuitorul prevede chiar n textul art. 480 din Codul civil romn c proprietarul exercit atributele sale n limitele determinate de lege.
Sub acest aspect, autorii nominalizai au perfect dreptate, avndu-se n vedere c prin termenul absolut, se nelege independent de
orice condiii i relaii, care nu este supus nici unei restricii, care nu are limite. Deci, n acest sens, dreptul de proprietate nu poate fi un
drept absolut, fiindc el se exercit n limitele determinate de lege.
Termenul absolut ns poate fi neles i ca opozabil tuturor. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului
su n raporturile cu toi ceilali, obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Ori de cte ori bunul aflat n proprietatea unei persoane
ajunge n deinerea sau posesiunea nelegitim a altuia, proprietarul are dreptul la aciune n revendicare.
n afar de aceasta, unii autori consider c dreptul de proprietate este absolut, dac l comparm cu celelalte drepturi reale. Ei afirm
c dreptul de proprietate este absolut fa de toate drepturile reale, fiindc proprietatea, singur d putere deplin asupra lucrului.
Proprietatea reunete cele 3 atribute:
jus possidenti dreptul de posesiune;
jus utenti i jus fruendi dreptul de folosin;
jus disponendi dreptul de dispoziie.
oate celelalte drepturi reale nu comport dect unul sau dou dintre aceste atribute, niciodat ns pe toate, cci ntotdeauna le
lipsete atributul jus disponendi (abusus), facultatea de a dispune de lucru.
n literatura de specialitate, ca dovad a caracterului absolut al dreptului de proprietate, este adus raionamentul c, din moment ce
face parte din categoria drepturilor absolute, atunci i dreptul de proprietate are un caracter absolut.
Indiferent de faptul dac legiuitorul numete expres caracterul absolut al dreptului de proprietate (ca, de exemplu, art. 480 din Codul
civil romn, art. 544 din Codul civil francez) ori nu (ca, de exemplu, legislaia Republicii Moldova), putem vorbi de caracterul lui absolut,
avnd n vedere c proprietatea este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale i c este opozabil tuturor. Proprietatea ns nu
este absolut prin ea nsi.
Concluzia final care se impune n legtur cu caracterul absolut al dreptului de proprietate este c, n coninutul su, dreptul de
proprietate nu este absolut, nengrdit, ci, dimpotriv, este limitat, ngrdit, potrivit legii. Atributele unui drept subiectiv sunt, prin
natura lor, juridic reglementate, prin urmare, ngrdite. Dreptul de proprietate este absolut n sensul c este opozabil terilor.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge din Hotrrea Curii Constituionale nr. 110 din 25.01.1996, care prevede c
proprietarul exercit asupra bunurilor sale atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i dispoziia) n mod exclusiv i
perpetuu, prin putere proprie i interes propriu, n condiiile legii. Bazndu-ne i pe prevederile acestei hotrri, putem afirma: caracterul
exclusiv al dreptului de proprietate permite titularului s fac ceea ce vrea cu bunul su, n limitele prevzute de lege. Astfel, proprietarul
n exclusivitate posed, folosete i dispune in plena potestas aceste atribute. n virtutea puterii exclusive oferite de legiuitor, proprietarul
poate face asupra bunurilor sale orice act, cu condiia ca el s nu contravin legii i s nu duneze sntii oamenilor i mediului, precum
i s nu aduc atingere drepturilor unor alte persoane. n exercitarea mputernicirilor, toate celelalte persoane sunt nlturate, ele avnd
doar obligaia de a nu mpiedica exercitarea dreptului de proprietate. Acest caracter nu mpiedic existena unor situaii n care atributele
dreptului de proprietate se exercit mpreun de dou sau de mai multe persoane. Astfel, apare o modalitate de exercitare a dreptului

13
de proprietate, i anume coproprietatea (dreptul de proprietate comun).
Prin urmare, caracterul exclusiv face ca proprietarul s beneficieze de unul singur de cele 3 atribute ale dreptului de proprietate:
posesiunea, folosina i dispoziia. Aceasta este regula. Exist ns cazuri cnd aceste 3 atribute nu sunt exercitate n exclusivitate de ctre
titularul dreptului de proprietate, cum ar fi cazul dezmembrrii dreptului de proprietate n drept de uzufruct, drept de uz, drept de
abitaie, drept de servitute, drept de superficie, cnd atributele dreptului de proprietate, la voina proprietarului, sunt exercitate de el,
precum i de ceilali titulari ai dezmembrmintelor dreptului de proprietate.
n literatura de specialitate se susine c proprietarul nu va beneficia pe deplin i exclusiv de cele 3 atribute nici n cazul cnd un bun
frugifer se afl n stpnirea unui posesor de bun-credin.
n ceea ce privete proprietatea comun, caracterul exclusiv persist fiindc exist un singur drept, exercitat n comun, dar exclusiv,
de ctre toi coproprietarii.
Caracterul perpetuu presupune:
1) dreptul de proprietate dureaz atta timp ct exist bunul,
2) dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Caracterul perpetuu este prevzut expres n Codul civil, la art.315 alin. (2): dreptul de proprietate este perpetuu. Acest caracter al
dreptului de proprietate este evideniat i n Hotrrea Curii Constituionale nr. 110 din 25 ianuarie 1996, care prevede c proprietarul
exercit asupra bunurilor din proprietate atributele dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i dispoziia) n mod exclusiv i
perpetuu.
Perpetuitatea nu mpiedic transmiterea dreptului de proprietate de la un titular la altul i presupune c acest drept va exista atta
timp ct exist bunul, indiferent de schimbul titularilor si. Cu alte cuvinte, perpetuitatea dreptului de proprietate nu trebuie interpretat
n sensul apartenenei continue aceluiai titular. Pe parcursul vieii, titularul poate transmite dreptul su de proprietate unor alte
persoane.
Specific caracterului perpetuu al dreptului de proprietate este durata n timp a obiectului su, indiferent de patrimoniul n care este
cuprins ntr-un anumit moment al existenei sale.
Dreptul de proprietate trece de la o persoan la alta prin diferite aciuni din partea persoanelor fizice ori juridice, precum i n baza
legii. n caz de deces ori de ncetare a activitii, dreptul de proprietate trece n mod obligator succesorilor.
n literatura de specialitate este rspndit ideea c perpetuitatea dreptului de proprietate este nsuirea lui exclusiv. Autorii acestei
idei susin c drepturile reale, altele dect cel de proprietate, precum i drepturile de crean, au o existen temporar. Prin urmare
numai dreptul de proprietate este perpetuu.
n doctrina juridic s-a relevat c atunci cnd spunem c proprietatea este perpetu, vrem s spunem c proprietatea asupra
obiectului, n cazul nstrinrii, se stinge n patrimoniul alienatorului numai pentru a renate n patrimoniul dobnditorului, astfel nct
nstrinarea transmite proprietatea fr s o sting; ea continu s existe, privit n calitatea sa abstract de drept real, independent de
schimbarea succesiv n persoana titularilor ei.
ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE (MPUTERNICIRILE PROPRIETARULUI)
Prezentare general. Legislaia Republicii Moldova numete expres cele 3 atribute ale dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil, art.
315, dispune: Proprietarul are drept de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunului. Aadar, atributele dreptului de proprietate
(mputernicirile proprietarului), conform prevederilor legale sunt:
dreptul de posesiune (jus possidendi),
dreptul de folosin (jus fruendi i jus utendi),
dispoziia (jus abudendi sau jus disponendi).
Particularitile mputernicirilor proprietarului. O trstur specific a dreptului de proprietate const n faptul c mputernicirile
proprietarului au un caracter independent, nu se bazeaz pe dreptul unor alte persoane.
Posesiunea, folosina i dispoziia pot aparine nu numai proprietarului. De exemplu, locatarul se bucur de dreptul posedrii i folosirii
bunurilor proprietarului, n unele cazuri poate chiar dispune de aceste bunuri. Codul civil, la art. 875, prevede c, prin contractul de
locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin
i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie. Prin contract de depozit o parte (depozitar) se oblig s pstreze bunul
mobil, predat de cealalt parte (deponent), o perioad determinat sau nedeterminat i s-l restituie la cerere (Codul civil, art. 1086).
Din cele expuse, vedem c poate poseda, folosi i dispune nu numai proprietarul, ci i alte persoane. De aceea, este necesar determinarea
diferenei dintre mputernicirile proprietarului, enumerate mai sus, i mputernicirile respective ale altor neproprietari.
mputernicirile proprietarului se disting prin dou particulariti:
1. coninutul mputernicirilor este stabilit prin lege,
2. el le exercit de sine stttor i nu se bazeaz pe dreptul altora la acest bun.
Pentru caracteristica mputernicirilor proprietarului sunt necesare ambele particulariti. mputernicirile locatarului, arendaului,
depozitarului, altor neproprietari se bazeaz att pe lege, ct i pe voina proprietarului. Volumul mputernicirilor neproprietarilor este
stabilit de lege i de voina proprietarului de bun.
O alt particularitate const n faptul c mputernicirile sunt limitate. Astzi, legislaia tuturor rilor conine limitri ale
mputernicirilor proprietarului. Dreptul de proprietate nu a existat niciodat absolut nelimitat. Astfel de limitri sunt cuprinse n diferite
acte normative. Prevederea general o gsim n Codul civil, la art. 315 alin. (3): Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de
drepturile unui ter.
Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate. n literatura de specialitate exist diferite definiii ale posesiunii, important atribut
al dreptului de proprietate:
1) posesiunea const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni n fapt bunul.
2) posesiunea este posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali
ca titular al dreptului de proprietate.
E.A. Suhanov numete posesiunea atribut al dreptului de proprietate bazat pe lege (ori asigurat juridic) care d persoanei posibilitatea
de a avea la sine bunul i de a-l ntreine n gospodria sa.

14
Prin urmare, posesiunea ofer proprietarului posibilitatea de a stpni n fapt bunul. O asemenea stpnire i poate aparine direct i
nemljlocit, exercitndu-l n interes propriu i n putere proprie. Proprietarul ns poate conveni ca stpnirea de fapt s fie exercitat i de
o alt persoan, dar n numele i n interesul su.
n literatura de specialitate s-a relevat faptul c posesiunea este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindc, n cazul n
care este lipsit de posesiune, proprietarul este lipsit de posibilitatea de a-i exercita dreptul de proprietate. Neavndu-l n posesiune, nu
poi folosi bunul, nici dispune de el. Avem n vedere cazurile cnd proprietarul, contrar voinei sale, este lipsit de posesiune, deoarece, n
cazurile cnd proprietarul transmite posesiunea unei alte persoane, pot exista cazuri de exercitare a celorlalte atribute ale dreptului de
proprietate.
Posesiunea este mijlocul indispensabil al proprietarului de a-i realiza scopul, adic s utilizeze economic proprietatea sa. Proprietarul,
aadar, se bucur de dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunurilor sale. Aceste atribute ale dreptului de proprietate
au ntre ele o strns legtur, ceea ce nu mpiedic delimitarea lor.
Corelaia ntre posesiunea, ca atribut al dreptului de proprietate, i celelalte atribute, folosina i dispoziia. De regul, folosina nu
poate fi separat de posesiune. Pentru a folosi un bun este necesar s-l posedezi. O ntreprindere va putea folosi materia prim la
fabricarea bunurilor numai dac o are n posesiune. De asemenea, o persoan fizic se va putea folosi de bunurile sale numai dac le are
n posesiune.
Exercitnd folosina bunului cu ajutorul unor alte persoane (de exemplu, prin intermediul contractului de munc), proprietarul nu le
transmite folosina bunului. Mai mult dect att, proprietarul nu transmite nici posesiunea bunului. Ambele mputerniciri ale sale
(posesiunea i folosina) proprietarul le exercit doar cu ajutorul unor alte persoane. De exemplu: oferul conduce automobilul, dar
dreptul de posesiune aparine proprietarului de automobil. Proprietarul, angajnd oferul, nu-i transmite nici dreptul de posesiune, nici
dreptul de folosin asupra automobilului.
De regul, folosirea bunului este posibil numai dac posedezi acest bun sau, cu alte cuvinte, folosina, ca atribut al dreptului de
proprietate, este inseparabil de alt atribut al acestui drept, posesiunea.
n cazul n care transmite dreptul de folosin unor alte persoane (de exemplu, arendaului), proprietarul transmite o dat cu folosina
bunului i dreptul de posesiune asupra lui, deoarece este imposibil s foloseti un bun fr s-l posedezi.
Darea n arend a bunurilor, adic transmiterea de ctre proprietar ctre arenda a posesiunii i folosinei, este o realizare a dreptului
de dispoziie i nu a dreptului de folosin.
Dac transmiterea folosirii bunurilor, de regul, nu poate fi realizat fr transmiterea posesiunii, aceasta poate fi transmis de ctre
proprietar i fr transmiterea dreptului de folosin. De exemplu, creditorul gajist este posesorul bunului dat n gaj, dar nu are dreptul
s se foloseasc de el, contrariul putnd fi stabilit prin contract (Codul civil, art. 477).
ntr-o situaie similar se afl i depozitarul. Art. 1092 din Codul civil prevede: Dac contractul nu prevede altfel, depozitarul nu are
dreptul s foloseasc, fr permisiunea deponentului, bunul predat n depozit, cu excepia cazului cnd faptul acesta este necesar
conservrii bunului.
Dac folosirea bunului este, de regul, imposibil fr posedarea lui, proprietarul poate exercita totui, n anumite cazuri, dreptul de
folosin asupra bunului su, chiar dac acesta se afl n posesiunea unei alte persoane. Art. 312, alin. (1) din Codul civil prevede: Posesorul
de rea-credin trebuie s predea titularului de drept att bunul, ct i fructul bunului. El este obligat s compenseze contravaloarea
fructelor pe care nu le-a obinut din culpa sa. Aceste prevederi nu exclud alte pretenii mpotriva posesorului de rea-credin.
Sunt posibile i cazuri cnd proprietarul, transmind, printr-un contract de arend, posesiunea i folosina i va rezerva dreptul de a
primi unele fructe ale bunurilor transmise (de exemplu, a mielului de la oaie). n acest caz, transmind posesiunea, proprietarul i
pstreaz atributele folosinei.
Dreptul de dispoziie, de asemenea, este legat de dreptul de posesiune. Este ns posibil ca proprietarul, fr s posedeze bunul, s
dispun de el. Prin urmare, proprietarul, transmind persoanelor tere (locatar, arenda, uzufructuar) posesiunea bunului, poate vinde
acest bun, exercitnd astfel dreptul de dispoziie. n acest caz, se aplic art. 319 din Codul civil, care dispune: Schimbarea proprietarului
nu afecteaz drepturile terilor asupra bunului, dobndite cu bun-credin anterior transmiterii dreptului de proprietate.
Folosina ca atribut al dreptului de proprietate. Doctrina definete:
1) folosina este prerogativa n al crei temei proprietarul poate ntrebuina bunul n interesul su, percepndu-i fructele (naturale,
civile, industriale);
2) folosina ofer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele pe care
acesta le produce;
3) prin folosin se nelege i posibilitatea proprietarului de a sustrage din bun calitile utile ale acestuia n scopul satisfacerii
necesitilor sale materiale i culturale.
Codul civil nu definete dreptul de folosin, nici dreptul de posesiune i nici dreptul de dispoziie. n schimb, referindu-se la dreptul
de folosin, a specificat, n art. 315 alin.(4): Dreptul de folosin include i libertatea de a nu folosi bunul. Acest lucru a fost stipulat expres
n lege pentru prima dat. Astfel, i n virtutea acestei dispoziii legale, proprietarul este n drept foloseasc bunul ori s nu-l foloseasc.
Dreptul de a nu folosi bunul reiese din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, care presupune c acest drept nu se stinge prin
neuz, adic prin nefolosirea bunului. Aceasta ns este regula. n cazurile expres prevzute de lege, proprietarul bunului poate fi obligat
s foloseasc bunul. Art. 315 alin. (4) dispune: Poate fi instituit prin lege obligaia de folosire dac nefolosirea bunurilor ar contraveni
intereselor publice. n acest caz proprietarul poate fi obligat fie s foloseasc el nsui bunul ori s-l dea n folosin unor teri n schimbul
unei contraprestaii corespunztoare. Obligaia de folosire a bunului poate fi instituit doar prin lege i doar n cazurile cnd nefolosirea
ar contraveni interesului public. Urmeaz a fi considerat interesul public cel din Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public nr.
488/1999, art.5. O astfel de obligaie de folosire a bunului poate fi dedus din art.24 al Codului funciar, care stipuleaz sanciunile n caz
de necultivare a terenurilor agricole. Am putea spune c din aceast norm decurge obligaia proprietarului de a cultiva terenul agricol,
adic de a exercita dreptul de folosin.
n literatura de specialitate exist diferite preri asupra coninutului i corelaiei dintre dreptul de folosin i cel de dispoziie. De
exemplu, M.M. Agarkov i A.V. Venedictov atribuie dispoziiei bunului i distrugerea lui. Alii, de exemplu D.M. Ghenkin, sunt de o alt
prere, i anume c distrugerea bunului este rezultatul folosinei bunului i nu al dispoziiei. Ultimii i argumenteaz poziia prin
urmtoarele probe. Orice folosire a bunului duce, n ultim instan, la distrugerea lui. Unele bunuri sunt distruse printr-un act de folosin

15
(materie prim, petrol), altele prin folosin ndelungat (bunuri determinate individual). Astfel, distrugerea bunului este, de fapt,
rezultatul folosirii lui. Distrugerea bunului n afara folosirii lui are loc n cazuri rare (distrugerea bunurilor de care proprietarul nu are
nevoie). Dar nici acest caz, afirm autorii opiniei, distrugerea nu este rezultatul dispoziiei exercitate asupra bunului, ci are loc ncetarea
dreptului de proprietate conform voinei proprietarului. Prin urmare, distrugerea bunului nu poate fi atribuit dispoziiei, fiindc
dispoziia bunului presupune schimbarea regimului su juridic.
n unele cazuri, distrugerea bunului poate duce la apariia unor raporturi juridice ntre proprietari i teri, dar nu n urma dispoziiei,
ci a aciunilor proprietarilor care vin n contradicie cu interesele terilor (de exemplu, distrugerea unui apartament de la etajul 3 dintr-o
cas cu 5 etaje).
Principala deosebire dintre folosina i dispoziia bunului ca atribute ale dreptului de proprietate const n faptul c folosina
include ntrebuinarea calitilor utile ale bunului, iar dispoziia schimbarea regimului juridic al bunului (vnzarea, donarea etc.).
Folosina bunurilor poate fi exercitat att de ctre proprietar, nemijlocit, ct i de alte persoane, la voina proprietarului.
n legtur cu determinarea corelaiei dintre folosina i dispoziia bunului trebuie s gsim rspuns la ntrebarea: este, oare, obinerea
de venituri de ctre proprietar rezultatul exercitrii dreptului de folosin asupra bunului ori a dreptului de dispoziie? Studiind problema,
se poate vedea c, n ultim instan, proprietarul poate obine venituri att n urma exercitrii dreptului de folosin, ct i a dreptului
de dispoziie asupra bunurilor sale. De regul, veniturile din exercitarea dreptului de dispoziie sunt bneti, iar din exercitarea dreptului
de folosin snt naturale.
n unele cazuri, folosirea bunurilor are ca rezultat ntrebuinarea lor (folosirea materiei prime pentru producerea diferitelor obiecte).
n astfel de cazuri, apare ntrebarea: continu exercitarea aceluiai drept de proprietate asupra bunului aprut din materia prim ori apare
un nou drept de proprietate asupra acestui bun? Problema se rezolv diferit, n dependen de msura schimbrilor materiei prime din
care s-a produs un nou bun. De exemplu, dac din stof s-a cusut un costum, asupra lui are un nou drept de proprietate.
Dreptul de folosin, ca i dreptul de posesiune, poate fi transmis de proprietar unor alte persoane. Folosirea bunului, de regul, nu
poate fi exercitat fr posedarea bunului.
Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate. Prin drept de dispoziie se nelege posibilitatea stabilirii statutului juridic al
bunurilor (vnzare, transmitere prin motenire, donare). Ca rezultat al exercitrii dreptului de dispoziie, proprietarul intr n relaii
juridice cu persoane tere. n literatura de specialitate se ntlnete opinia c dreptul de dispoziie ar include i consumarea sau
distrugerea bunurilor.
Dreptul de dispoziie este unul dintre cele mai importante atribute ale proprietarului. Anume prin el proprietarul se deosebete n
mare msur de ali posesori titulari (de fapt, n unele cazuri, i acetia pot dispune de bunuri, dar cu o singur condiie: aceast
mputernicire s fie dat de ctre proprietarul bunului).
Proprietarului aparine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi i a dispune de ele. n anumite cazuri, de unele dintre aceste
mputerniciri pot s dispun i neproprietarii. Astfel, locatarul posed, folosete bunurile persoanei de la care le-a luat n locaiune (chirie
pltit pentru anumite lucruri luate n folosin temporar), iar n unele cazuri poate chiar i s dispun de ele.
OBIECTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Obiectele dreptului de proprietate fac parte din categoriile obiectelor dreptului civil. Obiectele dreptului civil includ mai multe
categorii de obiecte, att patrimoniale, ct i nepatrimoniale. Obiect al dreptului de proprietate pot fi numai obiectele patrimoniale,
adic bunurile care au coninut economic.
n legislaie nu exist o norm expres privind enumerarea bunurilor care pot forma obiectul dreptului de proprietate. Lucrul acesta
este imposibil i nu este necesar. Pot fi obiect al dreptului de proprietate, n primul rnd, bunurile mobile i cele imobile.
Dreptul de proprietate nu poate exista, n principiu, dect asupra unor bunuri corporale. Este necesar ca obiectul dreptului de
proprietate s fie un lucru, iar acesta s fie material.
Pornind de la coninutul economic al relaiilor de proprietate, putem spune c obiect al dreptului de proprietate poate fi tot ceea ce
se poate nsui ca marf. Acest mod de abordare a problemei ns ar fi prea larg, deoarece concret, n fiecare caz, poate deveni marfa tot
ceea ce este legat de activitatea uman (chiar i organismul omului) sau, bunoar, loturile de pe Lun, n cunoscutele cazuri de vnzare
a lor, la care omul nu a ajuns, dar teoretic are anse s ajung. De aceea este necesar s concretizm c poate fi obiect al dreptului de
proprietate nu pur i simplu marfa, ci rezultatul muncii omului, care mbrac form de marf.
Toate celelalte obiecte rezultate din activitatea omului, dac mbrac forma de marf, pot fi obiecte ale relaiilor, care, ntr-o msur
oarecare, se reglementeaz prin norme ale dreptului de proprietate, dar totdeauna obin un regim juridic special, fiindc este imposibil
a extinde pe deplin asupra lor normele dreptului de proprietate. Aceste obiecte, n virtutea particularitilor lor, nu permit posesorului s
aib asupra lor o putere i mai ales o stpnire absolut, ci o folosin a lor limitat. Avem n vedere, n primul rnd, organele omului,
unele dintre care astzi pot fi transplantate unei alte persoane, dar i viaa, intelectul omului, aerul din atmosfer etc.
n ultimul timp, au loc discuii aprinse asupra urmtoarelor 3 categorii de obiecte:
spaiul aerian,
rezultatele activitii intelectuale,
corpul omului, inclusiv organele lui.
Spaiul aerian nu poate face obiectul dreptului de proprietate, fiindc nu poate fi nsuit de om. Dispoziia art. 127 alin.(4) din
Constituie, care prevede c bogiile de orice natura ale subsolului, spaiul aerian, apele i pdurile folosite n interes public, resursele
naturale ale zonei economice i ale platoului continental, cile de comunicaie, precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv
al proprietii publice, nu ar trebui s impun concluzia c spaiul aerian ar fi un veritabil obiect al dreptului de proprietate. Asupra
spaiului aerian proprietarul (fie chiar statul) nu poate exercita cele 3 atribute: dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de
dispoziie. Chiar dac am admite c, n cazul bunurilor domeniului public, lipsete dreptul de dispoziie, nu putem afirma c este posibil
deinerea dreptului de posesiune i dreptului de folosin, ca atribute ale dreptului de proprietate, asupra spaiului aerian. Spaiul aerian
este mediul de existen a organismelor vii i interesul proteciei lui ine de viaa i moartea speciei umane, de existena sau inexistena
societii.
n ceea ce privete rezultatele activitii intelectuale, n literatura de specialitate se menioneaz c rezultatele activitii intelectuale
nu pot face parte din categoria obiectelor dreptului de proprietate.

16
Relaiile juridice privind rezultatele activitii intelectuale apar ca rezultat al crerii i exercitrii operelor de art, tiinifice, literare,
inveniilor, propunerilor de raionalizare, prototipului industrial etc.
n aceste cazuri este vorba de rezultatele activitii intelectuale ale autorilor, exprimate n diferite idei tiinifice i tehnice, legalizate
n modul stabilit. Particularitile acestor relaii juridice constau nu numai n imposibilitatea autorului de a-i exercita n mod clasic
dominaia (posesiunea, folosina, dispoziia) asupra rezultatelor activitii intelectuale, ci i n posibilitatea tuturor terilor de a sustrage
calitile folositoare din aceste rezultate intelectuale. Este suficient ca autorul s-i publice ideile astfel nct cei care au luat cunotin
de aceste idei s aib posibilitatea de a se folosi de rezultatele muncii intelectuale ale autorului.
Astfel, dac am extinde asupra acestor relaii normele instituiei dreptului de proprietate, am nruti poziiile autorului, fiindc, de
exemplu, pictorul, vnznd portretul pe care l-a pictat, ar trebui s piard dreptul nu numai asupra obiectului material (bucat de hrtie,
de pnz), ci i toate drepturile asupra operei, iar dobnditorul ar deveni nu numai posesorul, ci i autorul acestei opere, ceea ce ar fi
absurd.
De aceea, astfel de relaii sunt reglementate deosebit de normele dreptului de autor, care reflect specificul acestor relaii i care,
mai mult dect att, poart un caracter nepatrimonial.
n cazul corpului uman, problema este mult mai complex. Majoritatea specialitilor consider corpul uman ca nefiind obiect al
dreptului de proprietate, cci este de principiu c dreptul nu accept un raport al persoanei fizice cu ea nsi: eu nu sunt proprietarul
corpului meu din moment ce corpul meu sunt eu, adic eu n calitate de subiect de drept. Corpul uman este substratul persoanei; el este
persoan. Exist ns o opinie izolat conform creia corpul uman ar putea fi considerat obiect al dreptului de proprietate, ns faptul c
Legea cu privire la transplantul de organe, esuturi i celule umane admite transplantul de organe, nu ne permite a afirma c organele
omului pasibile de a fi transplantate unei alte persoane fac obiectul dreptului de proprietate. Omul nu poate s exercite asupra organelor
sale cele 3 atribute ale dreptului de proprietate: posesiunea, folosina i dispoziia. Este totui posibil a apela la normele ce acord
protecie dreptului de proprietate i atunci cnd este vorba de organele omului. De exemplu, dac dintr-o instituie medical a fost
sustras, spre a fi transplantat, un organ al omului, se va putea nainta o aciune n revendicare ntru restituirea acestui organ.
Dreptul de proprietate trebuie s se manifeste asupra unui lucru existent. Nu poate fi proprietarul unui bun viitor. Creditorul ns
poate s transmit dreptul de proprietate asupra unui lucru care va exista.
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR DOMENIULUI PRIVAT
Precizri prealabile. Legiuitorul, reglementnd relaiile de proprietate n Codul civil, a pornit de la faptul c proprietatea este unic i
c nu exist mai multe forme juridice ale dreptului de proprietate, precum dreptul de proprietate privat sau dreptul de proprietate
public. Acest lucru se poate sesiza uor n structura titlului III, Proprietatea, din cartea a doua, Drepturile reale, care cuprinde
urmtoarele 5 capitole: Dispoziii generale; Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate; Proprietatea comun; Aprarea
dreptului de proprietate; Dreptul de vecintate. Structura dreptului de proprietate din Codul civil n vigoare difer de cea a dreptului
de proprietate cuprins n Codul civil din 1964, care avea urmtoarele forme: proprietatea de stat; proprietatea organizaiilor sindicale i
a celorlalte organizaii obteti; proprietatea personal. Reglementrile din Codul civil n vigoare privind dreptul de proprietate impun
concluzia c proprietatea este unic i, prin urmare, nu se poate vorbi despre existena a mai multor forme juridice ale dreptului de
proprietate. Fiind unic, proprietatea poate aparine diferitelor subiecte:
particularilor, ca persoane fizice sau persoane juridice de drept privat;
statului;
unitilor administrativ-teritoriale.
Oricine ar fi, titularul dreptului de proprietate este proprietar al bunului i se bucur de prerogativele pe care le acord acest drept,
n limitele stabilite de lege. Din punct de vedere juridic, nu se poate vorbi despre divizare a dreptului de proprietate n: drept de
proprietate privat i drept de proprietate public. O asemenea divizare, din punctul de vedere al naturii juridice a dreptului de
proprietate, nu poate fi acceptat. Proprietarul, fie el persoan fizic, fie chiar statul n calitate de persoan juridic, va apela, ntru
exercitarea dreptului su de proprietate, la cele 3 atribute ale acestui drept: posesiunea, folosina i dispoziia.
Dreptul de proprietate este unic i nu poate mbrca diferite forme juridice ca: drept de proprietate privat sau drept de proprietate
public. Acest raionament nu vine n contradicie cu art. 9 din Constituie, care prevede: Proprietatea este public i privat. Din aceast
norm constituional nu se poate trage concluzia c proprietatea ar mbrca dou forme juridice, dreptul de proprietate public i
dreptul de proprietate privat. Se poate vorbi despre o divizare a proprietii n proprietate public i proprietate privat doar n sens
economic, nu n sens juridic.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat. n perioada socialismului, n Republica Moldova, ca i n alte ri sovietice, nu exista
proprietate privat. Ea a fost lichidat prin lichidarea exploatrii omului de ctre om. Inexistena exploatrii era ns o iluzie, fiindc,
dei nu exista proprietate privat, omul era exploatat de ctre stat n minile cruia se aflau circa 90% din mijloacele de producie.
Proprietatea privat n Republica Moldova a reaprut o dat cu intrarea n vigoare a Legii cu privire la proprietate Nr.459 din
22.01.1991 (abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188).
n prezent, proprietatea privat este consfinit expres n Constituie (art. 9, art. 46), n Codul funciar (art. 12 i altele). Exist, desigur,
acte normative speciale care reglementeaz proprietatea privat. Legile nominalizate prevd doar reglementrile de principiu, de o mare
importan teoretic i practic.
Pornind de la art. 296 din Codul civil, se poate spune c bunuri ale domeniului privat sunt bunurile ce aparin persoanelor fizice,
juridice, statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra crora titularul exercit atributele dreptului de proprietate (posesiunea,
folosina i dispoziia) n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n condiiile stabilite de lege.
n art. 296, este ntrit prezumia conform creia bunurile fac parte din domeniul privat.
Bunurile care fac parte din domeniul privat pot aparine att persoanelor fizice i persoanelor juridice, ct i statului i unitilor
administrativ-teritoriale. Toate bunurile persoanelor fizice i ale celor juridice de drept privat sunt bunuri ale domeniului privat. n schimb,
conform aceluiai articol alin. (1), bunurile care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat dac,
prin lege sau n modul stabilit de lege, nu snt trecute n domeniul public.
Referitor la bunurile din domeniul privat, la regimul lor juridic, se poate spune c se afl n circuitul civil, c sunt prescriptibile i
sesizabile.

17
Caracterul alienabil al bunurilor din domeniul privat presupune c ele se afl n circuitul civil i, prin urmare, pot face obiectul oricrui
act juridic civil. Avnd n vedere caracterele unor categorii de bunuri, legislaia n vigoare a stabilit reguli speciale privind circulaia lor. O
norm general, n acest context, conine art. 286 din Codul civil, care prevede c bunurile pot circula liber, cu excepia cazurilor cnd
circulaia lor este limitat sau interzis prin lege.
Nu pot fi atribuite categoriei de bunuri ale domeniului privat i nu sunt alienabile bogiile de orice natur ale subsolului, spaiul
aerian, apele i pdurile folosite n interes public, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, cile de comunicaie
[art. 127 (4) din Constituie]. n afar de aceste bunuri, pot fi stabilite prin lege i alte bunuri care nu pot face parte din categoria bunurilor
domeniului privat [Codul civil, art. 296 alin. (2)].
Unor categorii de bunuri ale domeniului privat li s-au stabilit reguli speciale privind circulaia. Acestea, dei fac parte din bunurile
domeniului privat, au totui un regim special de circulaie, adic circulaia lor este limitat. Bunurile limitate n circuitul civil pot fi
dobndite, deinute, folosite i nstrinate n anumite condiii prevzute de lege. n principiu, restriciile de circulaie se pot referi la
subiectele de drept care pot dobndi i nstrina aceste bunuri ori la condiiile de ncheiere a actelor juridice civile cu ele. De exemplu,
conform art. 8 din Legea nr. 130/2012 privind regimul armelor i al muniiilor cu destinaie civil, persoanele fizice ceteni ai Republicii
Moldova, care ntrunesc condiiile prevzute la art. 7 alin. (1) (au mplinit vrsta de 21 de ani, snt apte din punct de vedere psihologic i
medical pentru a deine i a folosi arme i muniii .a.) i nu se afl n una din situaiile prevzute la alin. (2) al articolului menionat (au
antecedente penale, prezint pericol pentru ordinea public, viaa i integritatea corporal a persoanelor i se afl la eviden special
n organele de poliie .a.) pot fi autorizate, la cerere, s procure arme letale i neletale supuse autorizrii. Circulaie limitat au
monumentele, adic bunurile ce fac parte din patrimoniul cultural, n conformitate cu Legea nr. 1530/1993.
Caracterul prescriptibil al bunurilor din domeniul privat presupune c titularii dreptului de proprietate privat pot s-i apere dreptul
nclcat prin naintarea unei aciuni n justiie ntr-o perioad strict stabilit de lege. n conformitate cu art. 267 din Codul civil, bunurile
domeniului privat pot fi revendicate n decursul a 3 ani pe calea intentrii unei aciuni n instan de judecat. Bunurile domeniului privat
sunt prescriptibile att extinctiv, ct i achizitiv. n conformitate cu art. 332-336, bunurile domeniului privat pot fi dobndite n proprietate
prin uzucapiune.
Caracterul sesizabil al bunurilor domeniului privat const n faptul c ele pot face obiectul urmririi din partea creditorilor. n ceea ce
privete bunurile domeniului privat ce aparin persoanelor fizice, legislaia conine reglementri speciale. Excepie de la aceast regul
fac bunurile enumerate n art. 89 din Codul de executare al Republicii Moldova, ce nu pot fi urmrite pe baza preteniilor creditorilor.
Aceast excepie se refer, n principiu, la bunurile din proprietatea persoanelor fizice. Conform prevederilor acestei norme, nu pot fi
urmrite pe baza documentelor de executare forat un ir de categorii de bunuri i obiecte, care fac parte din categoria bunurilor
domeniului privat, precum i din categoria bunurilor domeniului public ce aparin debitorului.
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR DOMENIULUI PUBLIC
Noiuni generale. Pentru ndeplinirea funciilor sale, statul are nevoie de anumite bunuri. n multe ri, inclusiv n cele cu o economie
dezvoltat, transportul, telecomunicaiile, energia atomic, complexul militar se afl n proprietatea statului. Statul deine i rezerve de
produse alimentare, de surse energetice i de alte mijloace necesare bunei sale funcionri n caz de calamiti naturale sau alte necesiti
stringente.
n proprietatea statului i a unitilor administrativ-teritoriale se pot afla att bunuri ale domeniului privat, ct i bunuri ale domeniului
public. Existena diferitelor categorii de obiecte n proprietatea statului se datoreaz urmtorilor 2 factori:
a) statul este nevoit s-i garanteze securitatea, nu numai militar, ci i ecologic, alimentar etc.;
b) statul ndeplinete o serie de funcii sociale, a cror exercitare necesit o baz financiar i tehnico-material.
Relativ recent, statul nostru deinea, ca i alte state ex-sovietice, circa 90% din toate bunurile. Aceast centralizare a proprietii s-a
dovedit a fi neraional. ncepnd cu anul 1991, n temeiul Legii cu privire la privatizare i al altor acte normative, n Republica Moldova
proprietatea statului se privatizeaz, adic se transmite (cu titlu gratuit ori oneros) n proprietate persoanelor fizice ori persoanelor
juridice. Consecinele privatizrii se vor face simite. Astzi se poate constata c n majoritatea ramurilor economiei naionale producerea
nu este n ascensiune, iar n unele ramuri, chiar descrete, avnd ca rezultat reducerea nivelului de trai al unei mari pri din populaie.
Cadrul legislativ. Constituia Republicii Moldova prevede la art. 9, alin. (1): Proprietatea este public i privat, iar la art. 127, alin. (3):
Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. La rndul su, art. 296 alin. (1) din Codul civil stipuleaz c
din categoria bunurilor domeniului public vor face parte doar acele bunuri care, prin lege sau n modul stabilit de lege, sunt trecute n
domeniul public.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul public este determinat i n alte acte: Legea cu privire la Guvern, art. 3; 12; Legea privind
organizarea administrativ-teritorial a Republicii Moldova, art. 2, 17, 18, 40, 66-72; Legea privind statutul municipiului Chiinu, art. 23,
29, 58-74; Regulamentul Ministerului Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, pct. 1, 4, 7, 8, 9, 11.
Referitor la terenuri, Codul funciar prevede, la art. 3, c acestea pot fi n proprietate public i privat, iar la art. 6 enumer atribuiile
statului n relaiile funciare: Funcia de atribuire i nstrinare a terenurilor, de autentificare a dreptului deintorilor de terenuri l au
numai organele administraiei de stat [alin. (1)]. De asemenea, statul sprijin material, financiar i organizatoric dezvoltarea eficient a
tuturor formelor de gospodrire agricol, tehnologizarea agriculturii n sensul mbuntirii lucrrii i valorificrii terenului cu reducerea
corespunztoare a pierderilor i deeurilor poluante, efectuarea studiilor de impact ecologic, economic care s fundamenteze deciziile
de promovare a noilor investiii n agricultur, msurile de protecie a terenului ca fundament al dezvoltrii durabile a gospodriilor,
asigur folosirea economicoas a terenurilor, garanteaz dreptul de proprietate i celelalte drepturi ale deintorilor de terenuri.
n literatura de specialitate nu exist o definiie a bunurilor domeniului public. n schimb, majoritatea specialitilor definesc dreptul
de proprietate public. Articolul 296 al Codului civil permite a afirma c definiiile din literatura de specialitate date proprietii publice
caracterizeaz n principiu natura juridic a bunurilor domeniului public, n virtutea crui fapt vom apela la aceste definiii pentru a descrie
regimul juridic al bunurilor din domeniul public.
ntr-o opinie, dreptul de proprietate public este definit ca drept real al statului i al unitilor administrativ-teritoriale asupra unor
bunuri mobile i imobile de interes naional sau local. Accentul, n aceast definiie, este pus pe subiectele proprietii publice (statul i
unitile administrativ-teritoriale), pe atribuiile acestor subiecte (care, ca toi titularii dreptului de proprietate, exercit asupra bunurilor
ce le aparin dreptul de posesiune, folosin i dispoziie) i pe bunurile care se pot afla n proprietate public (bunuri mobile i bunuri

18
imobile). Toate aceste elemente ale definiiei proprietii publice date de autorul au un caracter general.
ntr-o alt opinie, dreptul de proprietate public este dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public de interes naional
i din domeniul public de interes local care aparin statului i unitilor sale administrativ-teritoriale i care se exercit n regim de drept
public, fiind inalienabil, imprescriptibil, insesizabil. n afar de elementele caracteristice primei definiii, aceast definiie enumer i
caracterele dreptului de proprietate public.
n fine, dreptul de proprietate public este definit ca drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativteritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i de utilitate public. n aceast
definiie, autorii intenionat nu pun accentul pe atributele dreptului de proprietate posesiunea, folosina, dispoziia exercitate de
titular asupra bunurilor care formeaz obiectul dreptului su. n sprijinul acestei afirmaii se spune c cel puin n privina bunurilor care
sunt proprietate public prin natura lor, nu se poate spune c titularul lor le stpnete n mod nemijlocit statul nu posed plaja mrii
sau marea teritorial sau spaiul aerian etc. folosina aparine, de regul, publicului, fructus nu exist i nu se pune problema exercitrii
atributului dispoziiei juridice, deoarece ele sunt inalienabile.
Sunt ale domeniului public bunurile, atribuite de lege acestei categorii, precum i bunurile care, prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public, aparin statului i (sau) unitilor administrativ-teritoriale, aceste subiecte putnd exercita asupra lor atributele
dreptului de proprietate, n limitele stabilite de lege.
Codul civil dispune la art. 296 alin. (4), c bunurile domeniului public snt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Dreptul de
proprietate asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit de teri prin uzucapiune.
Bunurile domeniului public sunt inalienabile. Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public denot c ele sunt scoase din
circuitul civil. Prin urmare, aceste bunuri nu pot fi nstrinate, iar actele juridice civile care au ca obiect astfel de bunuri sunt lovite de
nulitate absolut, conform Codului civil, art. 217.
Unii autori consider c inalienabilitatea nseamn interzicerea nu numai a nstrinrii, dar i a dezmembrrii proprietii. n aceast
opinie, asupra bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de proprietate public nu se pot constitui, n principiu, dezmembrminte ale
dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea sau superficia. Codul civil romn nu rspunde direct la ntrebarea: este
posibil o dezmembrare a proprietii n cazurile bunurilor domeniului public? Codul civil al Republicii Moldova ns interzice ca bunurile
din domeniul public s fac obiectul dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Astfel, art. 396 alin. (3) prevede c obiect al
uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se afl n circuit civil, mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un patrimoniu
sau o parte din el. Aceast prevedere, conform art. 427 din Codul civil, se aplic i n cazul dreptului de uz i de abitaie.
Bunurile din domeniul public vor fi inalienabile atta timp ct se vor afla n proprietate public. De ndat ce, prin hotrre a organului
competent, este dezafectat din domeniul public i trecut n domeniul privat, bunul va putea fi nstrinat n condiiile legii.
Bunurile domeniului public sunt imprescriptibile. Acest caracter presupune c bunurile domeniului public nu pot fi dobndite prin
modul de dobndire a dreptului de proprietate precum este uzucapiunea. Astfel, Codul civil prevede, la art. 296 alin. (4), c dreptul de
proprietate asupra bunurilor din domeniul public nu poate fi dobndit de ctre teri prin uzucapiune. Uzucapiunea este un mod de
dobndire a proprietii sau a unor alte drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unui bun mobil sau imobil n termenul i n
condiiile prevzute de lege (art. 332, 333). n literatura de specialitate se afirm c dreptul de proprietate public este imprescriptibil
att extinctiv, ct i achizitiv. Extinctiv, imprescriptibilitatea semnific faptul c aciunea n revendicare privitoare la un bun al domeniului
public poate fi exercitat oricnd, nestingndu-se prin neexercitarea ei ntr-un termen prevzut de lege. Achizitiv, imprescriptibilitatea
semnific faptul c aciunea n revendicare privitor la un bun din domeniul public nu poate fi paralizat de prt prin invocarea dobndirii
proprietii prin uzucapiune.
Bunurile domeniului public sunt insesizabile. Caracterul insesizabil al bunurilor din domeniul public const n imposibilitatea urmririi
lor, pe baza preteniilor unor creditori. Acest caracter rezult dintr-un alt caracter al bunurilor din domeniul public, caracterul inalienabil,
pe care l i completeaz. Dat fiind faptul c nu se afl n circuit civil, bunurile domeniului public nu pot fi nstrinate, nici urmrite pentru
satisfacerea creanelor, prin urmare sunt insesizabile. Acest caracter ns nu permite a afirma c creanele creditorilor statului nu vor fi
satisfcute. Ele vor fi satisfcute din bunurile domeniului privat ce aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Caracterul
insesizabil al bunurilor proprietate public este vizibil i n art. 296 din Codul civil.
Art. 296 alin. (2) prevede c din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale fac parte bunurile determinate de
lege, precum i bunurile care, prin natura lor, snt de uz sau de interes public. Rezult deci c vom fi n prezena bunurilor domeniului
public n cazul n care:
a) legea atribuie bunurile la domeniul public - La moment, nu exist lege care ar enumera bunurile domeniului public, lucru dificil de
realizat i inutil. Trecerea bunurilor la domeniul public se face prin legea respectiv. n primul rand, sunt ale domeniului public bunurile
enumerate n Constituie, la art. 127 alin. (4), care prevede c bogiile de orice natur ale subsolului, spaiul aerian, apele i pdurile
folosite n interes public, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, cile de comunicaie, precum i alte bunuri
stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Constituia enumer doar principalele categorii de bunuri ale domeniului
public, stipulnd c i alte bunuri stabilite de lege pot fi trecute n acest domeniu. De exemplu, Legea cu privire la proprietatea public a
unitilor administrativ-teritoriale enumer, la art. 3, obiectele dreptului de proprietate public al unitilor administrativ-teritoriale. O
alt lege referitoare la bunurile domeniului privat este Legea privind terenurile proprietate public i delimitarea lor. Sunt considerate
ale domeniului public i bunurile enumerate n Legea cu privire la declararea complexului "Combinatul de Vinuri "Cricova"- S.A." drept
obiect al patrimoniului cultural-naional al Republicii Moldova.
Aceste legi urmeaz a fi aduse n concordan cu prevederile Codului civil, n particular cu art. 296
b) dei nu sunt atribuite prin lege la domeniul public, bunurile vor face parte din acest domeniu dac sunt de uz sau de interes public
de uz public sunt acele bunuri care, prin natura lor, au o folosin general, cum ar fi: pieele, podurile, fntnile, parcurile publice,
cimitirele etc. La aceste bunuri au acces toi membrii societii. De interes public sunt acele bunuri care, prin natura lor, au destinaia de
a fi folosite sau exploatate n cazul unui serviciu public, n activiti, care intereseaz ntreaga societate sau o colectivitate, fr a exista
acces la folosina lor concret i nemijlocit de ctre o persoan sau mai multe persoane, cum sunt: cile ferate, cldirile colilor i
spitalelor (cu excepia celor private), teatrele i muzeele statului, bibliotecile de stat, cazrmile etc. Referindu-se la bunurile de interes
public, Codul civil prevede, la art. 296 alin. (2), c interesul public implic afectarea bunului la un serviciu public sau la orice activitate care
satisface nevoile colectivitii fr a presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea bunului conform destinaiei menionate.

19
TEMA: Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate
1.
2.
3.
4.
5.

Noiunea i clasificarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate.

Ocupaiunea, mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Accesiunea, mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea, mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate:
a) dobndirea dreptului de proprietate prin producere
b) dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului gsit
c) dobndirea dreptului de proprietate asupra comorii
d) actul juridic, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
e) succesiunea legal, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
f) hotrrea judectoreasc translativ de proprietate, mod de dobndire a dreptului de proprietate
g) actul administrativ, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
6. Momentul dobndirii a dreptului de proprietate. Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunurilor.
7. ncetarea dreptului de proprietate.
NOIUNEA I CLASIFICAREA MODURILOR DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Naterea, modificarea i stingerea drepturilor i obligaiilor sunt cauzate de producerea anumitor fapte juridice. Acestea din urm
servesc, de asemenea, ca temei pentru apariia i stingerea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale.
n prezent, prin moduri de dobndire a dreptului de proprietate se neleg mijloacele juridice (faptele i actele juridice) n a cror
baz se dobndete dreptul de proprietate.
Modurile generale de apariie i de ncetare a dreptului de proprietate sunt cuprinse n Codul civil, capitolul II, Dobndirea i ncetarea
dreptului de proprietate, cartea II, Drepturile reale (art. 320-336). Pe lng modurile de dobndire a dreptului de proprietate
reglementate de Codul civil, exist i moduri specifice de dobndire prevzute n alte acte normative. Astfel, Legea cu privire la privatizare
prevede, la art. 1: Privatizarea este un proces de transmitere a bunurilor ce constituie domeniul privat al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale, denumite n continuare bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale, n proprietate privat, prin
modalitile prevzute de prezenta lege. Referindu-se la privatizare, Codul civil prevede, la art. 337, c privatizarea proprietii de stat
este un mod de ncetare a dreptului de proprietate i nu un mod de dobndire a lui. De altfel, trebuie s recunoatem c, de cele mai
dese ori, unul i acelai mod pentru o persoan este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, iar pentru o alta un mod de stingere
a unui astfel de drept. De exemplu, un contract de vnzare-cumprare pentru vnztor este un mod de ncetare a dreptului de proprietate,
iar pentru cumprtor un mod de dobndire a acestui drept.
Doctrinar, modurile de dobndire a dreptului de proprietate pot fi clasificate dup cum urmeaz:
1. Modul originar i modul derivat, n funcie de situaia juridic a bunului n momentul dobndirii.
a) Modului originar i este caracteristic faptul c dobnditorul este primul proprietar al bunului, adic, anterior, bunul nu a aparinut
nimnui, fiind produs de acesta. n literatura de specialitate nu exist o opinie unanim potrivit creia s-ar putea spune cu
certitudine care este originar i care derivat. Unii autori atribuie la categoria modului originar numai ocupaiunea ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate, afirmnd c celelalte moduri sunt derivate. ntr-o alt opinie, originare sunt urmtoarele
moduri de dobndire a dreptului de proprietate:
producerea bunurilor;
prelucrarea bunurilor;
dobndirea dreptului de proprietate asupra bunurilor fr stpn i asupra bunurilor gsite;
prescripia achizitiv (uzucapiunea);
comoara.
O alt opinie, absolut originar, afirm c, n genere, modurile de dobndire a dreptului de proprietate nu pot fi clasificate n
originare i derivate, fiindc nu exist cazuri n care bunul s nu aparin nimnui. n aceast opinie, chiar i petele din lacuri i
animalele slbatice au proprietar n persoana celui care deine dreptul de proprietate asupra terenului pe care se afl lacul sau
pdurea. Nu poate fi acceptat uor prerea c ar fi inutil clasificarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate n
originare i derivate, cu att mai mult c aceast clasificare era cunoscut dreptului privat roman. Pe de alt parte, inem s
menionm argumentarea profund n susinerea tezei sale privind inutilitatea clasificrii modurilor de dobndire a dreptului de
proprietate n originare i derivate, fcut de renumitul savant rus Meier D. nc n anii 50 ai secolului trecut.
b) Modul derivat de dobndire a dreptului de proprietate are ca obiect transmiterea acestui drept de la o persoan la alta (de
exemplu, conveniile). Toate modurile derivate sunt transmisiuni ale dreptului de proprietate de la un titular la altul.
2. Modul de dobndire universal, modul de dobndire cu titlu universal i modul de dobndire cu titlu particular, dup ntinderea
drepturilor reale dobndite.
a) Modul de dobndire universal este modul prin care dobnditorul primete ntreaga universalitate juridic. De exemplu, art. 1432
alin. (1) din Codul civil prevede c motenirea este transmiterea patrimoniului unei persoanei fizice decedate (cel care a lsat
motenirea) ctre succesorii si.
b) Modul de dobndire cu titlu universal este modul prin care dobnditorului se transmite doar o poriune din patrimoniu. De
exemplu, art. 84 alin. (1) din Codul civil prevede c, de la data nregistrrii dezmembrrii, patrimoniul persoanei juridice
dezmembrate sau o parte din el trece la persoanele juridice constituite sau existente. n cazul n care tot patrimoniul persoanei
juridice dezmembrate trece la persoanele juridice constituite sau existente, este prezent modul universal de dobndire a dreptului
de proprietate. Cu alte cuvinte, se poate spune c modurile de dobndire universale sau cu titlu universal sunt acele moduri prin
care dobnditorul primete o ntreag universalitate ori o fraciune din aceasta, deci primete att activ, ct i pasiv.
c) Modul de dobndire cu titlu particular este modul prin care dobnditorului se transmite un bun determinat sau o mas de bunuri

20
determinate. n afar de motenire i succesiune, toate celelalte moduri de dobndire a dreptului de proprietate sunt cu titlu
particular.
3. Modul de dobndire cu titlu oneros i modul de dobndire cu titlu gratuit, n funcie de caracterul transmiterii.
a) Modul de dobndire cu titlu oneros este modul n care, n schimbul dreptului real, dobnditorul se oblig la plata unui echivalent
(de exemplu, vnzarea-cumprarea, schimbul).
b) Modul de dobndire cu titlu gratuit este modul n care dobnditorul dreptului real nu se oblig la nici o prestaie fa de
transmitor (de exemplu, donaia).
4. Modul de dobndire ntre vii i modul de dobndire pentru cauz de moarte, dup momentul n care se produce efectul dobndirii
dreptului de proprietate.
a) Modul de dobndire ntre vii este modul de transmitere a dreptului de proprietate n timpul vieii contractanilor. La aceast
categorie pot fi atribuite toate modurile de dobndire, n afar de succesiune.
b) Modul de dobndire pentru cauz de moarte este modul de transmitere a dreptului de proprietate numai n momentul morii
proprietarului actual. Aceast clasificare se refer numai la persoanele fizice.
Codul civil enumer, la art. 320, principalele moduri de dobndire a dreptului de proprietate, preciznd c dreptul de proprietate
se poate dobndi prin:
producere,
ocupaiune,
act juridic,
succesiune,
accesiune,
uzucapiune,
act administrativ,
hotrre judectoreasc translativ de proprietate.
Acest articol nu enumr exhaustiv modurile de dobndire a dreptului de proprietate, avnd la alin. (4) meniunea c, prin lege, pot
fi reglementate i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate. Aceast prevedere legal impune concluzia c doar prin lege se
pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate, dect cele cuprinse n art. 320. De asemenea, pot fi atribuite la
modurile de dobndire a dreptului de proprietate i unele moduri de ncetare a acestui drept, enumerate la art. 337, cum ar fi:
exproprierea pentru cauz de utilitate public,
rechiziia,
confiscarea,
privatizarea,
urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului,
nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea n proprietate,
rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de comportare cu acestea.
OCUPAIUNEA, MOD DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Ocupaiunea este un mod nou de dobndire a dreptului de proprietate, mod reglementat n art. 323 din Codul civil. Alin. (1) din acest
articol prevede c posesorul unui bun mobil fr stpn devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesiune, n
condiiile legii.
Ocupaiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate care se realizeaz prin luarea n posesiune a unui bun care
nu aparine nimnui. n literatura de specialitate se susine c ocupaiunea este un mod de dobndire a proprietii unui lucru care nu
aparine nimnui, prin luare n posesiune a acelui lucru, cu intenia de a deveni proprietarul su.
innd cont de prevederile art. 323, am putea defini ocupaiunea ca fiind un mod de dobndire a dreptului de proprietate n virtutea
cruia cel care ia n posesiune un bun mobil ce nu aparine nimnui devine proprietarul lui de la data intrrii n posesiune.
Acest mod, care a jucat un rol important n societile primitive, n prezent este ntlnit mai rar, limitndu-se la bunurile mobile.
Aadar, dreptul de proprietate poate fi dobndit prin ocupaiune doar asupra bunurilor mobile. O alt condiie a acestui mod de dobndire
a dreptului de proprietate este ca bunul s fie fr stpn. Nu trebuie s confundm bunurile fr stpn cu bunurile pierdute. Acestea
din urm nu se consider fr stpn, n cazul lor fiind aplicabile regulile din art. 324-326. La fel, nu poate fi considerat fr stpn nici
bunul furat i abandonat de ho. n cazul ocupaiunii, dreptul de proprietate ia natere n momentul intrrii n posesiune, n condiiile
legii. Anume prevederea legal din alin. (1) n condiiile legii permite concluzia c un bun furat nu poate fi dobndit prin ocupaiune. n
sprijinul acestei afirmaii pot fi aduse i prevederile art. 375.
Spunnd c bunurile fr stpn pot fi dobndite prin ocupaiune, legiuitorul a precizat, n art. 323 alin. (2), care bunuri pot fi
considerate, n sensul acestei norme, fr stpn, preciznd: Se consider fr stpn bunurile mobile al cror proprietar a renunat
expres la dreptul de proprietate, bunurile abandonate, precum i bunurile care, prin natura lor, nu au proprietar.
Bunurile fr stpn, enumerate la art. 323 alin. (2), ar putea fi clasificate n urmtoarele 3 grupe:
1) bunuri al cror proprietar a renunat expres la dreptul de proprietate;
2) bunuri abandonate;
3) bunuri care, prin natura lor nu au proprietar.
Primele dou categorii de bunuri, dei au multe semne comune, nu pot fi considerate identice. Trebuie s spunem c potrivit
Dicionarului explicativ al limbii romne, cuvintele a abandona i a renuna sunt sinonime. Este cazul s reamintim c n domeniul
dreptului, n genere, i al dreptului civil, n particular, unii termeni au semnificaia caracteristic normei respective, semnificaie care nu
ntotdeauna coincide cu sensul lor general. Astfel, n sensul art. 323 alin. (2), prin bunuri abandonate trebuie s nelegem bunurile prsite
de proprietar, fr ntiinarea unor persoane tere. Va fi deci o stare de fapt abandonarea bunului de ctre proprietar. n schimb, n
sensul art. 323, prin renunarea expres la dreptul de proprietate asupra bunurilor se subnelege situaia n care proprietarul anun
expres persoanele tere despre faptul c renun la dreptul de proprietate asupra bunului. Renunarea expres la dreptul de proprietate

21
asupra bunurilor mobile poate fi att verbal, ct i scris (de exemplu, proprietarul a afiat un aviz la domiciliu c renun la dreptul de
proprietate asupra unor bunuri mobile). Regulile renunrii la dreptul de proprietate sunt expuse n art. 338. Avnd ns n vedere faptul
c foarte puini proprietari abandoneaz bunuri sau renun la dreptul de proprietate, acest mod de dobndire a dreptului de proprietate
va fi aplicabil n cazul celei de a treia categorii: bunuri care prin natura lor nu au proprietar. Am putea atribui la aceast categorie astfel
de bunuri ca: animalele salbatice, fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele medicinale i aromatice, apa de
izvor i altele asemenea. Intrarea n posesiunea acestor bunuri trebuie s se fac n condiiile legii (de exemplu, nu se va dobndi dreptul
de proprietate prin ocupaiune dac este interzis vnatul unor animale slbatice).
ACCESIUNEA, MOD DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Pe lng noile moduri de dobndire a dreptului de proprietate se numr i accesiunea, reglementat la art. 328-330 din Codul civil.
Prin accesiune se nelege ncorporarea unui bun n altul, cu alte cuvinte unirea unui lucru cu un alt lucru. Dobndirea dreptului de
proprietate prin accesiune rezolv multe situaii practice, care nu gseau o reglementare expres n legislaie. n practic apreau situaii
cnd se uneau dou sau mai multe bunuri care aparineau unor proprietari diferii i care nu puteau fi separate fr a se cauza prejudicii
bunurilor. Soluiile acestor situaii astzi le putem desprinde din coninutul art. 328-330.
Trebuie s spunem c, n afar de articolele nominalizate, la accesiune se refer parial i art. 317, care prevede: Tot ceea ce produce
bunul, precum i tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz
fortuit, revine proprietarului dac legea nu prevede altfel. De fapt, n acest articol se vorbete nu numai despre accesiune, ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate. Cuvintele tot ceea ce produce bunul nu se refer la accesiune, ci la fructele bunului, care, dup
regula general, revin proprietarului, excepiile de la aceast regul fiind stabilite de lege. Dei, n art. 317, se prevede c excepiile de la
regula conform creia tot ceea ce produce bunul revine proprietarului pot fi stabilite doar prin lege, urmeaz s admitem situaiile cnd
aceste excepii pot fi stabilite i prin voina subiectelor raportului juridic civil. Exemplu n acest sens poate servi art. 310, care admite ca
prile s prevad c fructele bunului nu revin proprietarului, ci posesorului.
Codul civil reglementeaz accesiunea imobiliar (care, la rndul ei, poate fi natural sau artificial) i accesiunea mobiliar.
Accesiunea imobiliar. Vorbind de accesiunea imobiliar trebuie s pornim de la principiul general ce domin aceast materie:
pmntul este considerat bun principal, iar lucrurile care se ncorporeaz n el sunt accesorii. n principiu, aceast regul poate fi dedus
din art. 317 din Codul civil.
Accesiunea imobiliar poate fi de dou feluri: natural i artificial.
n art. 328, se vorbete despre accesiunea imobiliar natural, i anume despre accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape,
dar nimic despre accesiunea animalelor (proiectul Codului civil a cuprins asemenea reglementri). Accesiunea pmnturilor depuse sau
create de ape se refer la aluviuni (alin.1), avulsiuni (alin.3), insule i albii prsite (alin. 2 i 4, parial alin. 1).
Aluviunile sunt creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile apelor curgtoare. Conform alin. (1), aceste adausuri
revin proprietarului de teren riveran. Prin adugirile de teren, stipulate n alin. (1), trebuie s nelegem nu doar pmntul ci tot ceea ce
solul poart la suprafa i tot ceea ce apele curgtoare aduc i las la rm, precum nisipul, pietriul etc., acestea din urm, la fel, revenind
proprietarului de teren riveran. Legiuitorul a stipulat, la alin.(1), c terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgtoare revin
proprietarului acestor ape. Aceast prevedere urmeaz a fi privit critic, fiind contrar celor din alin. (2). Or, alin. (2), dei ar fi trebuit
se refere doar la apele necurgtoare (lacuri, heletee etc.), are n vedere i apele rurilor, stipulnd c proprietarul acestor ape [deci i
a rurilor (evidenierea ne aparine)] nu dobndete nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice. Cum
ar trebui interpretate aceste prevederi contradictorii? Trebuie s se porneasc de la regula c albiile rurilor aparin proprietarilor riverani,
cu excepia acelora care, potrivit legii, aparin domeniului public. Proprietarul terenului riveran dobndete terenul lsat de apele
curgtoare care s-au retras treptat, ceea ce impune o concluzie vice-versa: de ce proprietarul apei curgtoare nu ar putea deveni
proprietarul terenului riveran ocupat de apele curgtoare revrsate. Dac la alin. (1) este vorba despre adausuri lente, alin. (3) se refer
la adausurile brute. Se poate ntmpla ca, n timpul revrsrilor, un curs de ap s rup o bucat mare, care poate fi identificat, dintr-o
proprietate i s o alipeasc Ia o alt proprietate riveran. Aceste alipiri de teren se numesc avulsiuni. n cazul avulsiunii, proprietarul
fondului din care apa a rupt o poriune de teren pstreaz asupra acestei poriuni dreptul de proprietate, cu condiia revendicrii ei n
decursul unui an de la data la care proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat n posesiunea prii alipite. Acest termen, de un
an, stipulat la art. 328 alin. (3), este unul de perimare. Dac, n acest termen, proprietarul de la care a fost rupt bucata de teren nu o va
revendica, va pierde dreptul de proprietate asupra ei, iar proprietarul terenului riveran la care s-a alipit bucata va deveni proprietarul ei.
n afar de aceste dou situaii (aluviuni i avulsiuni), art. 328 reglementeaz i situaia n care apele heleteelor, canalelor, iazurilor
se revars ori scad. Astfel, acelai articol prevede, la alin.(2), c proprietarul terenului nconjurat de nuri, heletee, iazuri, canale sau de
alte ape nu devine proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobndete nici un
drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice. n acest caz, proprietarul terenului nconjurat de ape stttoare
(heletee, iazuri, canale) nu devine proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Nici proprietarul acestor ape nu
dobndete vre-un drept asupra terenului acoperit n urma unor revrsri sporadice. Cu alte cuvinte, nivelul normal al apei (lacului,
heleteului etc.) determin limita fix a pmntului ce aparine proprietarului, independent de creterile i scderile excepionale ale
apei. ntru excluderea unor interpretri eronate, din prevederea alin. (2) referitoare la apele rurilor, trebuie excluse cuvintele de ruri.
O ultim situaie ce ine de accesiunea imobiliar natural este reglementat n art. 328 alin. (4) i se refer la situaiile cnd apele
curgtoare i schimb n mod natural cursul. n conformitate cu aceast norm, n cazul n care o ap curgtoare, formnd un bra nou,
nconjoar terenul unui proprietar riveran, acesta rmne proprietarul insulei astfel create. Regula este c proprietarul terenului riveran
rmne a fi i proprietarul insulei create n urma schimbrii cursului unui ru i nconjurrii terenului riveran.
Accesiunea imobiliar artificial este reglementat n Codul civil, la art.329. Ea se ntlnete n cazul cnd:
a) se face o construcie sau o plantaie pe un fond
b) unei cldiri existente se adaug construcii noi.
n aceste ipoteze este nevoie ca fondul sau cldirea iniial s aparin unei persoane, iar materialul construciei sau plantaiei s
aparin unei alte persoane. i n cazul accesiunii imobiliare, urmeaz s pornim de la regula superficies solo cedit, conform creia
accesiunea se face ntotdeauna n folosul proprietarului fondului. Cu alte cuvinte, tot ceea ce se afl pe teren se consider c aparine
proprietarului de teren. Aceasta este regula, de la care se poate deroga.

22
Art. 329 alin. (1) stabilete: Construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute de proprietarul
terenului pe cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la proba contrar. Alin. (1) stabilete o dubl prezumie: construciile i lucrrile
subterane sau de la suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute: a) de proprietarul terenului i b) pe cheltuiala sa. Prin aceast
prezumie, legiuitorul a legiferat situaiile cele mai frecvente, cci, n majoritatea cazurilor, construciile sau plantaiile sunt fcute de
proprietarul fondului i pe cheltuiala sa. Chiar dac valoarea construciei sau a plantaiei ar depi cu mult valoarea pmntului pe care
se afl, prezumia prevzut i gsete aplicaia. Conform dispoziiilor art. 329 alin.(1) ns, aceast prezumie poate fi combtut prin
dovad contrarie. Astfel, cel care pretinde c a fcut construcia sau plantaia pe un fond strin trebuie s dovedeasc acest lucru prin
orice mijloc de prob: nscrisuri, depoziii ale martorilor etc.
Art. 329 alin. (1) se refer la construcii i lucrri. Dac la termenul construcii legiuitorul nu d explicaii, deoarece acesta nu ridic
semne de ntrebare, referitor la lucrri indic expres ce se nelege prin ele, atribuind sensului lor plantarea, precum i amenajrile
aduse unui teren care nu se ncorporeaz n mod durabil n acesta. Trebuie s precizm c alin. (1) se refer doar la lucrri noi, nu i la
mbuntirile anterioare. De asemenea, la lucrri nu se atribuie nici reparaiile fcute (de exemplu, nlocuirea arborilor czui).
n art. 329 se disting 3 situaii de accesiune imobiliar artificial:
1) proprietarul fondului face el nsui construcii sau plantaii utiliznd materiale strine [alin (2)];
2) proprietarul materialelor face construcii sau plantaii pe un teren strin [alin. (3) i (4)];
3) constructorul efectueaz lucrri att pe terenul su, ct i pe terenul vecin [alin. (5) i (6)].
n aceste cazuri, legiuitorul mai face distincia: este cel care a efectuat lucrrile sau plantaiile de bun sau de rea-credin. n situaia
a doua i a treia constructorul ar putea s utilizeze materiale ce nu-i aparin, n care caz proprietarul materialelor ar putea cere
constructorului despgubiri, fiind aplicabile regulile primei situaii, n care proprietarul fondului construiete cu materiale strine. Dup
cum se indic n literatura de specialitate, n asemenea cazuri este prezent combinaia celor trei situaii, necomportnd o regul special.
1) Prima situaie se refer la lucrrile fcute de proprietarul terenului cu materiale strine. Conform art. 329 alin.(2) proprietarul
terenului care a fcut construcii sau lucrri cu materiale strine devine prin accesiune proprietarul acestor lucrri. Proprietarul
materialelor ns nu le va putea revendica, chiar dac lucrrile au fost efectuate cu rea-credin. n schimb, proprietarul de teren va fi
obligat s plteasc proprietarului de materiale o despgubire egal cu valoarea acestora. Dac este de rea-credin, proprietarul de
teren va fi obligat s repare i prejudiciul cauzat proprietarului de materiale. Pornind de la prevederiIe art. 329 alin.(1), trebuie s spunem
aadar c proprietarul de teren va dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor sau lucrrilor, indiferent de faptul dac este de
bun sau de rea-credin, adic indiferent de faptul dac tia sau nu tia c materialele sunt strine.
2) A doua situaie referitoare la accesiunea imobiliar artificial este efectuarea lucrrilor cu materiale proprii pe un teren strin.
Trebuie s presupunem c pentru existena unei asemenea situaii este nevoie ca cel care construiete s fie posesorul terenului, doar
ntr-un asemenea caz el va putea construi. n principiu, i n acest caz va fi aplicabil regula general conform creia proprietarul fondului
devine prin accesiune proprietar al construciilor i lucrrilor fcute de o ter persoan. Aceasta nu devine proprietar al construciilor i
lucrrilor, iar n unele cazuri poate s pretind o despgubire de la proprietarul de teren. Spunem n unele cazuri, fiindc legiuitorul a
fcut distincie ntre constructorul de bun-credin i constructorul de rea-credin. Art. 329 alin. (3) prevede c n cazul n care
construciile sau lucrrile snt fcute de un ter, proprietarul terenului are dreptul s le in pentru sine sau s oblige terul s le ridice pe
cheltuial proprie i s repare daunele cauzate, avnd n vedere constructorul de rea-credin care a fcut lucrri pe terenul strin. Dei
nu este expres indicat c acest constructor este de rea-credin, legiuitorul las s se neleag prin coroborarea alin. (3) cu alin. (4). Este
considerat constructor de rea-credin persoana care tia ori trebuia s tie c nu este n drept s construiasc i s efectueze lucrri pe
un teren strin. n acest caz, proprietarul fondului poate: a) s pstreze construcia; b) s cear ridicarea construciei. Dac pstreaz
construciile sau lucrrile fcute de un ter, proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii ori o
sum de bani egal cu creterea valorii terenului. Astfel, art. 329 alin. (3) prevede: Dca pstreaz construciile sau lucrrile fcute de un
ter, proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii
terenului.
Dac proprietarul fondului nu va reine pentru sine construciile i lucrrile efectuate de tera persoan, atunci aceasta este obligat
s ridice construcia sau lucrrile pe cheltuiala sa. n cazul n care demolarea construciei va cauza daune terenului sau proprietarului,
acestea vor fi reparate de ctre constructorul de rea-credin. Construciile i lucrrile devin chiar un drept al constructorului n cazul n
care proprietarul le pstreaz, refuznd s plteasc valoarea lor ori o sum echivalent creterii valorii terenului.
Situaia constructorului de bun-credin este mai favorabil dect cea a constructorului de rea-credin, deoarece el nu este obligat
s ridice construciile i lucrrile efectuate pe teren strin, aceasta fiind unica diferen dintre ei. Art. 329 alin. (4) dispune: n cazul n care
construciile sau lucrrile sunt fcute de un ter de bun-credin, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor i este obligat s
plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii sau o sum de bani echivalent creterii valorii terenului.
i n acest caz, proprietarul terenului este obligat s plteasc constructorului o despgubire ce echivaleaz cu valoarea materialelor
i costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii terenului. Att n cazul constructorului de rea-credin, ct i n cazul
constructorului de bun-credin suma despgubirii este identic.
Opiunea proprietarului relativ la despgubirea pe care trebuie s o plteasc constructorului, opiune expres indicat n art. 329 alin.
(3) i (4), i gsete argumentarea n unul din principiile fundamentale ale dreptului civil: Nimeni nu se poate mbogi pe nedrept n
paguba altuia. Totui, pornind de la faptul c proprietarul terenului va alege s plteasc suma cea mai mic, nu trebuie s credem c
acest principiu se va nclca. Pltind valoarea materialelor plus costul muncii, inferioare creterii valorii terenului, proprietarul se
mbogete, ns pe bun dreptate, deoarece constructorul nu sufer nici o pagub, primind reparaia tuturor cheltuielilor suportate la
efectuarea construciei. n consecin, avem situaia n care constructorul se mbogete, dar fr a prejudicia pe cineva, ceea ce nu
contravine principiului invocat mai sus. Acest principiu nu este violat nici cnd proprietarul pltete constructorului o sum egal cu
creterea valorii terenului, fiindc, dei constructorul sufer o pagub (nu primete integral cheltuielile de construcie), proprietarul
terenului nu se mbogete cu nimic, deoarece pltete constructorului o sum echivalent mbogirii sale. i n acest ultim caz, este
vorba de paguba suportat de o persoan, ns fr mbogire nedreapt a unei alte persoane.
3) Art. 329 alin. (5) se refer la o situaie special, n care construcia este fcut pe dou terenuri aparinnd unor proprietari diferii.
Dac art. 329 alin. (1)-(4) se referea n egal msur la construcii i la alte lucrri, art. 329 alin. (5) se refer doar la construcii, stipulnd:
n cazul n care construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin poate

23
dobndi proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac cel puin 1/2 din suprafaa construit
se afl pe terenul su. n acest caz el va dobndi i un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a
construciei. Despgubirea trebuie s acopere valoarea materialelor i costul muncii, precum i contravaloarea folosinei terenului
aferent. Aceast norm instituie i o excepie de la regula consfinit n art. 329 alin. (1). Astfel, n cazul n care construcia este ridicat
n parte pe terenul constructorului i n parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra ntregii
construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul su. Dac mai mult
de 1/2 din construcie se afl pe terenul constructorului, sunt aplicabile regulile din alin. (2) i (3) ale articolului 329. n plus, dac
constructorul este de bun-credin, cldirea se va afla n proprietatea comun pe cote-pri a titularilor dreptului de proprietate asupra
terenurilor. Prin urmare, dac constructorul (fiind i proprietar al terenului) ridic o construcie att pe terenul su, ct i pe terenul
vecinului, iar mai mult de 1/2 din construcie se afl pe terenul vecinului, el nu devine proprietarul prii aflate pe terenul su. Acest lucru
se ntmpl doar dac vecinul dorete s invoce alin. (5) al art. 329 din Codul civil, adic doar atunci cnd vecinul va dori s devin
proprietarul ntregii construcii. n acest caz, vecinul poate dobndi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de
existen a construciei, dar va fi obligat s plteasc constructorului o despgubire, care s includ att cheltuielile suportate de
constructor (valoarea materialelor plus costul muncii), ct i contravaloarea folosinei terenului aferent. La o asemenea despgubire
poate pretinde doar constructorul de bun-credin.
Constructorul de rea-credin poate pretinde doar la 1/3 din despgubire (valoarea materialelor i costul muncii, plus contravaloarea
folosinei terenului aferent). El poate pretinde la o despgubire mai mare dac aduce dovada faptului c proprietarul terenului vecin este
vinovat (de exemplu, tolereaz intenionat zidirea construciei pn la final n loc s interzic lucrrile). Momentele referitoare la situaiile
n care constructorul este de rea-credin sunt reglementate la art. 329 alin. (6).
Accesiunea mobiliar, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, este reglementat la art. 330 din Codul civil. i n cazul ei
regula general este: Proprietarul lucrului principal devine prin accesiune proprietarul noului bun format prin ncorporarea la lucrul
principal al unui alt lucru mai puin important. n art. 330, sunt reglementate 3 cazuri de accesiune mobiliar:
adjunciunea [alin. (1)-()],
specificaiunea [alin. (4)-(6)],
confuziunea [art. (7)-(8)].
Adjunciunea const n unirea a dou bunuri ce aparin unor proprietari diferii, care, dei formeaz un singur tot, pot fi desprite i
utilizate separat. O prim situaie care poate aprea n cazul adjunciunii const n posibilitatea separrii celor dou bunuri, care prin
unire au format un nou bun, n cazul n care, conform art. 330 alin. (1), proprietarii pretind la separarea lor.
O a doua situaie poate surveni n cazul adjunciunii atunci cnd bunurile care au format un ntreg nu pot fi separate fr a se deteriora
ori separarea, dei nu le afectez, necesit cheltuieli excesive. Aceast situaie este reglementat la art. 330 alin. (2), care prevede: Dac
dou bunuri care aparin diferiilor proprietari s-au unit nct nu se mai pot separa fr a fi deteriorate sau fr munc sau cheltuieli
excesive, noul bun aparine proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituirea bunului, prin munc sau prin valoarea bunului
iniial, fiind obligat s plteasc celuilalt proprietar preul bunului unit cu bunul principal.
n acest caz, legiuitorul a stabilit dou situaii:
1) separarea este imposibil pe motivul c se va deteriora bunul,
2) separarea va necesita cheltuieli excesive.
n ambele cazuri, noul bun aparine proprietarului care a contribuit cel mai mult, prin munc sau prin valoarea buhului iniial, la
constituirea bunului. Totodat, cel care dobndete dreptul de proprietate asupra noului bun este obligat, la rndul su, s plteasc
preul bunului unit cu bunul principal. Se poate spune c art. 330 alin. (2) conine regula general, conform creia proprietarul bunului
mai puin important nu poate cere separarea bunului, ci doar preul lui. De la aceast regul exist o excepie, reglementat la acelai
articol.
Astfel, va fi posibil ca proprietarul bunului accesoriu s cear separarea bunului su din bunul principal chiar dac, n urma separrii,
va suferi bunul principal. Separarea este posibil doar n cazul n care unirea bunului accesoriu la bunul principal a fost fcut fr tirea
proprietarului bunului accesoriu. Este de presupus c proprietarul bunului accesoriu va cere separarea doar dac ea nu va afecta i bunul
accesoriu. n caz contrar, vor fi aplicabile regulile din art. 330 alin. (2) din Codul civil.
Specificaiunea se numete cazul n care o persoan face un obiect nou cu materie strin. Art. 330 alin. (4) cuprinde reglementri
referitoare la dobndirea dreptului de proprietate n urma specificaiunii. De exemplu, un pictor creeaz un portret utiliznd pnza i
vopselele altuia. n cazul specificaiunii, nu se unesc dou bunuri materiale corporale (ca la adjunciune), ci se unete un bun corporal
(materialul) cu unul abstract (munca pictorului). Din art. 333 alin. (4), am putea deduce c materia este bunul principal, iar manopera
bunul accesoriu. n cazul specificaiunii, regula este c dreptul de proprietate asupra bunului, rezultat din prelucrarea materiei aparine
proprietarului ei. Aceast regul, stipulat expres la art. 330 alin. (4), are un caracter dispozitiv, prile (proprietarul materiei i cel ce
efectueaz manopera) pot stabili contrariul (noul bun va aparine lucrtorului, acesta fiind obligat s plteasc valoarea materiei).
Proprietarul materiei, conform regulii generale, este obligat s plteasc valoarea manoperei. Prin prelucrare se nelege scrierea,
desenarea, pictarea, imprimarea, gravarea sau o alt transformare a unei suprafee.
Prin excepie de la regula general stipulat la art. 330 alin. (4), este posibil ca lucrtorul s devin proprietarul noului bun, chiar n
lipsa unei nelegeri cu proprietarul materiei. n acest caz, lucrtorul trebuie s fie de bun-credin, iar valoarea manoperei s fie
superioar valorii materiei (de exemplu, un artist renumit picteaz un tablou pe o pnz ce nu-i aparine). n acest caz bunul principal
este munca, iar bunul accesoriu materia, lucrtorul avnd obligaia de a-l despgubi pe proprietarul materiei pltindu-i valoarea ei. Pentru
aplicabilitatea art.330 alin. (5), este necesar ntrunirea a dou condiii: 1) persoana care a transformat prin manoper materia ce nu-i
aparine trebuie s fie de bun-credin; 2) valoarea manoperei trebuie s fie superioar valorii materiei.
n conformitate cu art. 330 alin. (6), cel care trebuie s restituie bunul rezultat din prelucrarea materiei este n drept s-l rein pn
va primi de la proprietarul noului bun suma datorat. Proprietarul materiei sau lucrtorul, dup caz, vor avea dreptul de retenie a bunului
pn la plata sumei datorate de cel care dobndete dreptul de proprietate asupra bunului aprut n urma specificaiunii. Exercitarea
dreptului de retenie se va face n conformitate cu art. 637.
Confuziunea const n amestecul a dou sau mai multe materii care aparin unor diferii proprietari. Art. 330 alin. (7) prevede: n cazul
n care un bun s-a format prin amestecarea mai multor materii (confuziunea) ce aparin diferiilor proprietari i nici una nu poate fi

24
considerat ca materie principal, proprietarul care nu a tiut despre confuziune poate cere separarea materiilor dac este posibil. Dac
materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub, bunul format aparine proprietarilor materiilor proporional cantitii, calitii i
valorii materiei fiecruia.
Este posibil ca un bun s se formeze prin amestecul a dou materii ce aparin a doi proprietari diferii. O asemenea situaie, purtnd
denumirea de confuziune, este reglementat la alin. (7), din care pot fi relevate 3 situaii:
1) dintre materiile amestecate care au format un nou bun, una poate fi considerat principal dac una dintre materii poate fi
considerat principal i o alta accesorie, noua materie poate aparine proprietarului materiei principale, respectndu-se prevederile art.
330 alin. (8);
2) nici una dintre materiile amestecate nu poate fi considerat principal, ns este posibil separarea lor dac nici una dintre materii
nu poate fi considerat principal, dar este posibil separarea lor, proprietarul care nu a tiut de confuziune poate cere separarea
materiilor;
3) materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub dac materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub, bunul format
aparine proprietarilor proporional cantitii, calitii i valorii materiei fiecruia.
Dac o materie poate fi considerat principal sau depete cealalt materie prin cantitate ori valoare, proprietarul ei poate pretinde
ca bunul creat prin amestec s-i fie dat n proprietate. Pentru a cere acest lucru, proprietarul materiei principale trebuie s fie de buncredin i s plteasc celuilalt preul materiei ori s nlocuiasc materia cu una fungibil, ori s plteasc contravaloarea ei.
UZUCAPIUNEA, MOD DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Precizri prealabile. Reglementnd posesiunea ca stare de fapt, Codul civil a reglementat i unul dintre efectele principale ale acestei
stri de fapt, uzucapiunea, considerat unul dintre cele mai spectaculoase efecte ale posesiunii, n virtutea faptului c uzucapiunea este
un mod de dobndire a dreptului de proprietate. n cazul n care posesiunea, respectndu-se anumite condiii, se prelungete un anumit
timp, legea o consider izvor al proprietii, iar posesorul care poate demonstra c a posedat n tot intervalul i n condiiile stabilite de
lege va fi considerat proprietar.
Apariia acestei noi instituii n Codul civil a fost precedat de discuii, a cror esen const n rezolvarea dilemei: trebuie admis
dobndirea dreptului de proprietate ca rezultat al posesiunii dintr-o anumit perioad, nu vine acest lucru n contradicie cu caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate, acesta nestingndu-se prin neuz. Pe de alt parte, unii specialiti se ntrebau, dac viitoarea
prevedere despre acest mod de dobndire a dreptului de proprietate vine n contradicie cu prevederile art. 1 din Primul protocol adiional
la Convenia european a dreptului omului: Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate
s fie privat de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public i n condiiile prevzute de lege i de principiile generale de drept
internaional. Astfel de ntrebri sunt auzite i astzi. Includerea uzucapiunii n Codul civil nu vine n contradicie nici cu caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate, nici cu articolul 1 din Primul protocol adiional la Convenia european. Cu att mai mult, c
majoritatea rilor care au ratificat convenia nominalizat au prevederi n legislaia intern referitor la uzucapiune, adic admit acest
mod de dobndire a dreptului de proprietate. n plus, aceast instituie este cunoscut i dreptului englez, care se deosebete de cel
continental. Se pune ns ntrebarea: uzucapiunea vine n contradicie cu normele morale? Uzucapiunea nu este imoral. n cadrul
instituiei uzucapiunii se intercaleaz neglijena proprietarului care nu i-a exercitat timp ndelungat dreptul de proprietate i aciunile
active ale celui care a exercitat, o anumit perioad, deschis putere material asupra unui bun, demonstrnd n consecin persoanelor
tere c el deine bunul. Interesele acestor dou persoane: ale proprietarului care i neglijeaz dreptul asupra unui bun i ale posesorului
care posed bunul o anumit perioad n condiiile legii. Legiuitorul a echilibrat interesele proprietarului i cele ale posesorului. Regulile
aplicabile posesiunii vor fi cu att mai mult favorabile posesorului cu ct lipsa diligenei minime din partea proprietarului permite ca
posesorul s fie considerat de bun-credin, svrind fa de bun aceleai aciuni materiale pe care le-ar fi putut svri proprietarul.
Pe de alt parte, legiuitorul a avut grij s lase proprietarului timp suficient pentru a se opune posesiunii exercitate asupra bunului su
de ctre un ter, de 5 ani pentru bunurile mobile i de 15 ani pentru bunurile imobile. n alt context, nu se poate vorbi despre imoralitate
dac legea admite uzucapiunea ca temei de apariie a dreptului de proprietate.
Aadar, uzucapiunea a existat i exist n diferite sisteme de drept. Prezena uzucapiunii, sub o form sau alta, n diferite sisteme de
drept care au existat de-a lungul timpului constituie dovada faptului c ea reprezint o soluie pentru un tip de situaii practice,
rspunznd unei necesiti sociale comune, prin care i gsete justificarea.
Uzucapiunea (prescripia achizitiv) este un mod de dobndire a dreptului de proprietate prin posedarea ndelungat a unui bun
mobil sau imobil n termenele i n condiiile prevzute de lege.
n conformitate cu prevederile Codului civil, prin uzucapiune poate fi dobndit dreptul de proprietate, precum i dreptul de servitute
(art. 332, 333 i 433). Prin uzucapiune, conform Codului civil, pot fi dobndite n proprietate att bunuri mobile, ct i bunuri imobile. n
legislaia altor ri, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale, precum dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie.
Din definiia propus rezult c uzucapiunea este condiionat de posedarea ndelungat a lucrului. Posesiunea este elementul
principal al uzucapiunii. Fr posesiune nu se poate dobndi proprietatea.
Justificarea uzucapiunii. Uzucapiunea se justific prin urmtoarele argumente:
1. Dei este o stare de fapt, posesiunea deseori nu este dect manifestarea material a unui drept ori a dreptului de proprietate.
Dovedirea absolut a dreptului de proprietate este anevoioas chiar i pentru adevratul proprietar, care ar trebui s probeze validitatea
tuturor posesiunilor anterioare i succesive din autor n autor, lucru imposibil n practic. Uzucapiunea simplific situaia: proprietarul se
poate mrgini s dovedeasc faptul c el i autorii si au posedat un anumit timp, stabilit de lege, n condiiile acesteia, un bun.
2. Uzucapiunea ndeplinete funcia de clarificare a unor situaii juridice, deoarece, avnd ca efect naterea dreptului de proprietate
al posesorului, transform o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil. Prin urmare, interesul social
cere ca posesiunea ndelungat s aib drept efect atribuirea ctre posesor a proprietii. Ordinea social are interesul ca situaiile de
fapt de mult stabilite s nu poat fi uor zdruncinate, posesiunea prelungit fiind una dintre aceste situaii de fapt, ceea ce dovedete o
dat n plus c uzucapiunea nu este imoral.
3. Uzucapiunea reprezint o sanciune indirect, ndreptat mpotriva fostului proprietar, care, dnd dovad de neglijen, a lsat
bunul timp ndelungat n posesiunea unei alte persoane, permindu-i prin pasivitatea sa s se comporte public ca un proprietar. Acest
fapt denot o nepsare excesiv a lipsei de interes nedemne.

25
Acestea fiind argumentele aduse ntru justificarea posesiunii, constatm c uzucapiunea este un fapt juridic complex, rezultat din
unirea unei aciuni a posesorului i a unui fapt natural (trecerea unei perioade), expres prevzute de lege, care d natere unui drept
real: dreptul de proprietate; dreptul de servitute.
Uzucapiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate este reglementat n Codul civil, la art. 332-336. Dei considerat ca unul
dintre efectele principale ale posesiunii, uzucapiunea nu este cuprins n titlul II, cartea a doua, care se preocup de posesiune, ci n titlul
III al aceleiai cri, unde se vorbete despre modurile de dobndire a dreptului de proprietate.
Conform prevederilor Codului civil, uzucapiunea poate fi:
a) uzucapiune imobiliar;
b) uzucapiune mobiliar.
Diferena dintre aceste dou feluri de uzucapiune const n timpul necesar dobndirii dreptului de proprietate. Astfel, pentru a fi
dobndit dreptul de proprietate asupra unui bun imobil n urma uzucapiunii este necesar, conform art. 332, o perioad de cel puin 15
ani, iar pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil va fi necesar, conform art. 333, un termen de 5 ani. n rest,
att pentru uzucapiunea mobiliar, ct i pentru uzucapiunea imobiliar, este necesar ntrunirea a acelorai condiii.
Condiiile necesare dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. Pornind de la articolele 332, 333 i 335, afirmm c, pentru
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, este necesar ntrunirea urmtoarelor condiii:
cel care posed bunul trebuie s fie de bun-credin;
posesiunea trebuie exercitat timp de 5 ani n cazul bunurilor mobile fi de 15 ani n cazul bunurilor imobile;
posesiunea trebuie s fie util.
Doar posesiunea de bun-credin poate duce la dobndirea dreptului de proprietate. Aceast condiie o relevm n art. 332 i 333
din Codul civil. n unele ri ns nu se impune o astfel de condiie. De exemplu, Codul civil francez, romn, alte coduri civile inspirate din
cel francez nu cer ca posesiunea s fie de bun-credin. i posesorul de rea-credin poate dobndi prin uzucapiune drept de proprietate.
Reglementrile din aceste coduri impun posesorului de rea-credin pur i simplu un termen mai mare pentru a putea uzucapa, i anume
de 30 de ani. n conformitate cu aceste acte normative, se pot dobndi n proprietate prin uzucapiune doar bunuri imobile. n ceea ce
privete bunurile mobile, este aplicabil regula conform creia bunurile mobile se prescriu prin faptul posesiunii lor fr a fi necesar
curgerea de timp (Codul civil francez, art. 2279; Codul civil romn, art. 1909). Fac excepie de la aceast regul cazurile n care bunul este
furat sau pierdut. Cu alte cuvinte, posesorul de bun-credin al unui bun mobil se consider a fi proprietar al acestuia, fr a fi necesar
trecerea unei perioade, aa cum cere Codul civil al Republicii Moldova la art. 333. Se poate spune c reglementrile din acest cod
referitoare la posibilitatea uzucapiunii mobilelor sunt similare celor din dreptul roman, care admiteau de asemenea uzucapiunea
mobilelor.
Spunnd c uzucapiunea mobilelor se prescrie cu 5 ani (Codul civil, art. 333) nu trebuie s confundm acest lucru cu reglementrile
din art. 331, care prevd c dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun mobil i n cazul n care
cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. nseamn c, n toate cazurile n care a dobndit n baza unui act juridic un bun mobil,
dobnditorul fiind de bun-credin, curgerea perioadei, cerut la art. 333, nu va mai fi necesar. Art. 333 se aplic ori de cte ori nu se
poate face dovada existenei temeiului (de cele mai dese ori a actului juridic) de dobndire a bunului mobil.
Posesiunea trebuie exercitat ntr-o perioad de 5 ani n cazul bunurilor mobile i de 15 ani n cazul bunurilor imobile. n
conformitate cu art. 332 din Codul civil, posesorul dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun imobil la expirarea a 15 ani, iar
asupra bunului mobil, la expirarea a 5 ani.
Posesiunea trebuie s fie util. Art. 335 din Codul civil, intitulat Posesiunea necesar uzucapiunii, indic ce condiii trebuie ntrunite
pentru ca posesiunea s duc la dobndirea dreptului de proprietate. Pe lng condiiile din art. 335, urmeaz a fi respectate i cele dou
condiii descrise mai sus.
Cu alte cuvinte, pentru ca posesiunea s aib drept efect uzucapiunea, se cere s ntruneasc o serie de caliti, sau, mai bine zis, s
fie lipsit de o sum de vicii, a cror existen o mpiedic s produc consecine juridice normale.
n conformitate cu art. 335, va produce efecte juridice doar posesiunea util. n acest articol a fost instituit i prezumia posesiunii
utile. Cel care posed bunul se consider posesor dac ntrunete condiiile art. 335, adic are o posesiune neviciat. Proba contrar
urmeaz a fi dovedit de cel care invoc inutilitatea posesiunii, adic viciul ei. n articolul nominalizat nu se indic cu ce mijloace de prob
se poate dovedi viciul posesiunii. Viciul posesiunii poate fi dovedit prin orice mijloc de prob, inclusiv prin depoziiile martorilor.
Art. 335 indic ce condiii trebuie s ndeplineasc posesiunea pentru a conduce la uzucapiune, stipulnd c nu este util posesiunea
discontinu, tulburat, clandestin sau precar. Referindu-se la calitile posesiunii, Codul civil vizeaz n fond viciile ei, adic strile
contrare nsuirilor pe care le cere posesiunea [art. 335 alin. (2)]. Lipsa viciilor prevzute n articolul citat le corespund tot attea caliti
a cror existen asigur caracterul util al posesiunii. Astfel, viciul discontinuitii are ca antonim continuitatea, viciului violenei calitatea
de a fi netulburat, viciul clandestinitii calitatea de a fi public, viciul precaritii calitatea de a fi exercitat cu titlu de proprietar.
Posesiunea trebuie s fie continu. Art. 335 cere, n primul rnd, ca posesiunea s nu fie discontinu sau, altfel spus, s fie continu.
Continuitatea posesiunii implic succesiunea actelor de posesiune la anumite intervale de timp, destul de scurte, regulate, inndu-se
cont de natura lucrului. Cu alte cuvinte, continuitatea const n succesiunea regulat a actelor de posesiune la intervale scurte, care nu
comport lacunele sau abandonul lucrului. Numai astfel de acte sunt de natur a-l avertiza pe proprietar c ar putea pierde proprietatea
asupra bunului, proprietate ctigat prin uzucapiune.
Pentru ca s fie util, posesiunea trebuie s se manifeste prin acte repetate, la distane normale specifice naturii lucrului posedat.
Posesiunea nu pierde caracterul de continuitate atunci cnd a survenit un obstacol fizic insurmontabil, mai presus de voina posesorului,
de natur s paralizeze temporar actele de stpnire. Asemenea obstacole ar putea fi ploile toreniale i inundaiile, n cazul posesiunii
de terenuri agricole, calamiti ce mpiedic posesorul s svreasc acte regulate de stpnire a terenurilor.
Legiuitorul a cerut ca posesiunea s fie exercitat continuu, stipulnd n acest sens la art. 335 alin. (3) c posesiunea este discontinu
atta timp ct posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului. Prin intermitene anormale se nelege
exercitarea posesiunii care nu denot regularitatea pe care natura lucrului o permite i o impune. Ritmicitatea actelor de exercitare a
posesiunii poate fi relativ sczut n sine fr a conduce la o posesiune viciat: nu se poate pretinde posesorului locuirea permanent a
unei case de vacan spre a-i recunoate posesiunea continu. Dup cum se observ, legea nu cere ntrebuinarea constant a lucrului,
minut cu minut, fr nici un interval. O astfel de ntrebuinare ar fi imposibil i chiar absurd, nefiind necesar ca posesorul s se afle

26
ntr-un contact permanent cu bunul. Continuitatea trebuie s rezulte dintr-o serie de acte ndeplinite la intervale normale, aa cum ar
face un bun gospodar, diligent i dornic s realizeze ntreaga utilitate economic a bunului. Problema de a ti dac posesiunea este sau
nu continu este una de fapt, care trebuie rezolvat n funcie de natura lucrului. Intermitenele nu exclud, prin urmare, continuitatea
dac sunt normale i obinuite n raport cu natura lucrului sau dac nu sunt efectul unei contradicii pe care terul sau proprietarul o
opune posesiunii.
Intermitenele trebuie s se ncadreze n acte posesorii, care le-au precedat i le-au urmat. Acest lucru se poate deduce din art. 306,
conform cruia, dac persoana a posedat bunul la nceputul i la sfritul unei perioade, se prezum c a posedat nentrerupt pe parcursul
ntregii perioade. Dispoziia articolului citat creeaz prezumia de continuitate n situaia menionat, n virtutea creia posesorul nu
trebuie s dovedeasc faptul c a posedat continuu i nentrerupt. El trebuie doar s fac proba c a intrat i c se gsete nc n
posesiune. Probnd datele extreme ale posesiunii nceputul i sfritul perioada intermediar se presupune. Reclamantului rmne
sarcina de a face proba contrar, a discontinuitii posesiunii. Prin urmare, cnd posesorul dovedete c a posedat anterior unui moment
dat i c posed actualmente, se prezum c a posedat n mod continuu n intervalul dintre aceste dou momente. Cu alte cuvinte, dovada
caracterului continuu al posesiunii nu este cerut posesorului, acesta fiind prezumat de lege, n sensul c posesorul actual care dovedete
c a posedat anterior este presupus, n lipsa unei dovezi contrarie, c a posedat i n perioada intermediar. mpotriva acestei prezumii,
cei interesai, de regul proprietarul bunului, vor putea face proba contrar, respectiv dovada faptului c posesiunea a fost exercitat
pentru o anumit perioad de o alt persoan. Prezumia continuitii nu d ns dreptul celui care a pierdut posesiunea i nu este posesor
actual s-i reuneasc diferitele perioade anterioare ale posesiunii pentru a putea invoca n favoarea sa uzucapiunea.
n articolul 306, legiuitorul utilizeaz sintagma posesiune nentrerupt. n art. 306 se vorbete despre o posesiune continu i nu
despre o ntrerupere propriu-zis a termenului necesar pentru uzucapiune. Calitatea posesiunii de a fi nentrerupt este de o importan
hotrtoare pentru uzucapiune, lipsa acesteia nu reprezint un viciu al posesiunii, ci o ntrerupere a prescripiei achizitive. Cu alte cuvinte,
cnd este ntrerupt, posesiunea nu numai c este viciat, ci i pierdut, devenind inutil pentru uzucapiune. O posesiune ntrerupt este
inexistent nu numai pentru timpul ct a durat ntreruperea, indiferent de ntinderea lui. Durata posesiunii pn la data ntreruperii nu
este luat n considerare, nu produce efecte. n eventualitatea c starea care a determinat ntreruperea a ncetat, posesorul trebuie s
reia posesiunea de la nceput, fr a lua n calculul termenului de prescripie achizitiv timpul scurs pn la ntrerupere. Prin urmare,
ntreruperea nu este un viciu al posesiunii, ci evenimentul ei distructiv, se refer la prescripia achizitiv i nu ine de posesiune, lucru
prevzut expres la art. 336 alin. (3) din Codul civil.
Acestea fiind spuse, putem concluziona c discontinuitatea posesiunii i ntreruperea ei sunt dou noiuni distincte.
Antipodul continuitii este discontinuitatea. Viciul discontinuitii se datoreaz unei posesiuni lacunare, care las impresia c
posesorul abandoneaz lucrul, situaiei n care actele de posesiune se exercit cu intermitene anormale, precum i atunci cnd lucrul
este abandonat printr-o absen sistematic i prelungit. Acest viciu este absolut, n sensul c poate fi invocat mpotriva pretinsului
posesor de ctre orice persoan interesat pentru ca prescripia achizitiv s nu se mplineasc. Astfel, conform art. 335 alin. (7) din Codul
civil, discontinuitatea poate fi opus posesorului de ctre orice persoan interesat. Cu alte cuvinte, o posesiune discontinu este viciat
fa de toat lumea. Codul civil, n art. 335 alin. (3), cere, pentru existena viciului discontinuitii, ca intermitena exercitrii posesiunii
s fie anormal, adic bunul s nu fie posedat conform destinaiei sale.
Viciul discontinuitii este unul temporar, absolut, ntlnit, de regul, n cazul posesiunii imobilelor.
Posesiunea trebuie s fie panic. Codul civil, n art. 335 alin. (4), cere o posesiune netulburat, stipulnd c ea este tulburat atta
timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu sunt provocate de o alt persoan. Prin urmare,
prin posesiune netulburat, legiuitorul nelege posesiunea care nu este fondat pe acte de violen. Ea este violent n cazul n care
posesorul a obinut-o prin violen, adic a uzat de ci violente sau numai de ameninri (violena moral) mpotriva deintorului
anterior.
Violena este un viciu cnd este comis la punerea n posesiune i n cursul posesiunii, adic posesiunea este viciat prin violen nu
numai cnd a fost dobndit prin acte de violen, dar i atunci cnd este tulburat prin acte de violen n timpul exercitrii ei. Violena
nu reprezint un viciu atunci cnd posesorul face uz de ea, n timpul posesiunii, pentru a respinge cu fora tulburrile aduse de un ter,
dac intrarea n posesiune a fost panic. Art. 335 alin. (4) stabilete c posesiunea dobndit i conservat prin acte de violen este
tulburat. Motivul acestei dispoziii const n faptul c, n organizarea social actual, nu mai este admisibil utilizarea forei, nici pentru
a respinge tulburrile aduse posesiunii, violena individual nu este legitim. Posesorului tulburat n exercitarea posesiunii nu i rmne
dect s recurg la justiie, pe cale de aciune posesorie, pentru a obine ncetarea tulburrii. Cu alte cuvinte, dac a fost deposedat de
bun, posesorul nu este n drept s fac uz de for pentru a conserva posesiunea.
Sunt acte de violen numai actele svrite contra adversarului, adic aa-numita violen activ, neprovocat de o alt persoan.
Doctrina a elaborat regula conform creia actele de violen posterioare intrrii n posesiune nu pot vicia posesiunea dac ele constituie
o violen pasiv, adic posesorul este supus unor aciuni violente, deoarece este inadmisibil ca acesta s depind de un ter care ar putea
s-i transforme, prin acte de violen mpotriva lui, posesiunea n una viciat. Aceast opinie doctrinar i-a gsit reflectarea expres n
art. 335 alin. (4), conform cruia actele de violen prin care s-a dobndit ori s-a conservat posesiunea, nefiind provocate de o alt
persoan, pot determina tulburarea posesiunii. Legiuitorul nu a calificat drept violen actele de violen pasiv, adic actele de violen
ce rspund la violena adversarului. Cnd violena se produce din partea unui ter, care tulbur posesiunea, rezistena posesorului, care
se apr mpotriva agresorului, este o violen pasiv, care apare ca exerciiul unui drept, este nsi legitima aprare a posesorului, cruia
nu i se poate reproa c s-a aprat mpotriva unei agresiuni. Prin urmare, violena prin care se rspunde la violena adversarului, care,
prin ipotez, nu poate fi dect adevratul proprietar, nu viciaz posesiunea.
Elabornd regula enunat, legiuitorul s-a condus de principiul general conform cruia nimnui nu i se permite s-i fac singur
dreptate. Oricare ar fi natura posesiunii, nimnui nu-i este permis s o tulbure prin propria autoritate. Cu alte cuvinte, nici adevratul
proprietar nu este ndreptit s acioneze cu violen mpotriva posesorului, chiar dac acesta deine lucrul fr temei legal. n asemenea
situaii, proprietarul are instrumentele juridice necesare pentru a aciona mpotriva posesorului. Probabil, legiuitorul a luat n considerare
i faptul c adversarului i este uor s-l provoace pe posesor ca acesta s rspund i, astfel, s se ajung la o violen provocat care s
vicieze posesiunea. Nu este legal a respinge fora prin for din moment ce legiuitorul acord posibilitatea de meninere a posesiunii pe
calea rezistenei legale, n conformitate cu principiile generale, mpotriva violenei venite din exterior, pentru a nu vicia posesiunea.
Aceasta este o bun realizare a legiuitorului, care a exclus actele de violen pasiv, adic provocate de violena adversarului, din categoria

27
actelor care pot vicia posesiunea.
Antipodul caracterului panic al posesiunii sau al posesiunii netulburate, dup cum o numete legiuitorul la art. 335 alin. (4), este viciul
violenei. Posesiunea este tulburat prin acte de violen. Viciul creat prin acte de violen este temporar. ndat ce violena a ncetat,
posesiunea util rencepe. n conformitate cu prevederile art. 335 alin. (9), acest viciu are un caracter temporar. Conform acestei norme,
posesiunea viciat devine util ndat ce viciul nceteaz. Violena, ca viciu al posesiunii, este unul relativ, fapt prevzut expres la art. 335
alin. (8).
Dei nu este prevzut expres n Codul civil, violena poate fi aplicat att n privina bunurilor mobile, ct i n privina imobilelor,
deoarece stpnirea material a tuturor bunurilor, indiferent de natura lor, este susceptibil de a fi dobndit i reinut prin violen.
Viciul violenei este unul relativ, temporar i se aplic posesiunii att a bunurilor imobile, ct i a celor mobile.
Posesiunea trebuie s fie public. Posesiunea va fi public dac nu va fi clandestin i, viceversa, dac este clandestin, nu este
public. Posesiunea este public atunci cnd se exercit n vzul tuturor i este cunoscut de toi cei care voiesc s o vad ori s o tie.
Aceast calitate a posesiunii este cerut de Codul civil la art. 335 alin. (5), care prevede c posesiunea este clandestin dac se exercit
astfel nct s nu poate fi cunoscut. Posesorul trebuie s exercite actele de posesiune fr a le ascunde, aa cum le-ar exercita n mod
normal un proprietar. Cnd posesorul caut s ascund actele sale, este firesc s se presupun c posesiunea sa este nelegitim. De
exemplu, se consider c posesiunea este exercitat clandestin dac posesorul se folosete de un bun pe ascuns, tinuind intenionat
acest lucru de vzul unor teri.
O problem care merit atenie se refer la categoriile de persoane care ar trebui s cunoasc faptul posesiunii ori, cu alte cuvinte,
persoanele fa de care posesiunea poate fi considerat clandestin sau public. De exemplu, posesorul exercit public posesiunea fa
de teri, iar fa de proprietar o exercit clandestin. Codul civil, n art. 335 alin. (5), nu specific cercul de persoane care trebuie s cunoasc
posesiunea pentru ca aceasta s fie public. Caracterul public al posesiunii este asigurat n msura n care persoana contra creia se
exercit este n msur s ia cunotin de ea, chiar dac condiiile de exercitare nu o fac cunoscut publicului. Doctrina francez a afirmat
c posesiunea nu trebuie exercitat n tain fa de persoana interesat s o cunoasc. n practic poate exista situaii n care o persoan
cumpr imobilul de la chiria, adic de la o alt persoan dect proprietarul acestuia, i continu s plteasc adevratului proprietar
chiria. n acest caz, posesiunea sa va fi clandestin, ntruct fa de adevratul proprietar se comport n continuare ca un locatar. Aceasta
ar fi consecina logic a caracterului relativ al viciului clandestinitii. Astfel, posesiunea clandestin nu se consider viciat dect fa de
persoana de care posesorul a ascuns posesiunea i numai aceast persoan poate invoca mpotriva posesorului viciul clandestinitii.
Se poate ntmpla ca posesiunea, la nceput clandestin, s devin ulterior public, iar posesiunea public la origine s devin
clandestin. n ambele ipoteze, trebuie s se aplice regula conform creia publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiunii.
Clandestinitatea posesiunii se poate ntlni mai frecvent n materia bunurilor mobile, deoarece acestea, prin natura lor, sunt
susceptibile de acte de posesiune ascuns. Cazurile de posesiune clandestin asupra bunurilor imobile sunt cu mult mai rare, fiindc
imobilele, prin natura lor, nu sunt susceptibile de acte de folosin ascunse i invizibile.
Viciul clandestinitii, n conformitate cu prevederile art. 335 alin. (7), este unul temporar. Posesiunea util ncepe n momentul
ncetrii clandestinitii. Caracterul relativ al viciului clandestinitii rezult din faptul c viciul nu poate fi invocat dect de cel fa de care
posesiunea s-a exercitat pe ascuns.
n concluzie, se poate releva caracterul temporar, relativ al clandestinitii care, n genere, se raport la bunurile mobile.
Posesiunea nu trebuie s fie precar. Aceast cerin o deducem din art. 335 alin. (6), conform creia posesiunea este precar cnd
nu se exercit cu titlu de proprietar. Astfel, pentru a avea ca efect juridic uzucapiunea, posesiunea trebuie s fie exercitat cu titlu de
proprietar. Cu alte cuvinte, cel care posed un bun n baza unui titlu nu poate dobndi drept de proprietate asupra acelui bun, pe care l
deine n baza acestui titlu. Persoanele care dein un lucru stpnindu-l far intenia sau voina de a efectua aceast stpnire pentru
sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real (uzufructuarul, depozitarul, chiriaul, creditorul gajist,
arendaul) sunt numite detentori precari.
n practic, este greu s distingem posesiunea exercitat cu titlu de proprietar de posesiunea care sufer de viciul precaritii,
conducndu-ne doar de manifestrile lor exterioare, deoarece deseori acestea sunt identice. Cu alte cuvinte, actele de folosin ale unui
uzufructuar sunt foarte asemntoare celor ale unui proprietar, situaie care face extrem de dificil distincia ntre deintorul cu titlu de
proprietar i deintorul cu titlu precar. De cele mai multe ori, la baza deteniei precare exist un titlu care, n caz de litigiu, dovedete fie
precaritatea posesiunii, cum ar fi contractul de locaiune, depozit, gaj, fie caracterul posesiunii cu titlu de proprietar, precum este
contractul de vnzare-cumprare, de donaie.
Precaritatea posesiunii nseamn recunoaterea de ctre posesor a dreptului unei alte persoane asupra lucrului posedat. Acest
drept al posesorului apare n virtutea diverselor categorii de contracte, principalele dintre care au fost enumerate mai sus.
Se poate ntmpla ns ca posesorul s nu poat prezenta titlul n al crui temei posed, fie c l-a pierdut, fie c nu-l are imediat la
ndemn, fie c nu-l are deloc sau nu-l poate dovedi, lipsa titlului fiind favorabil posesorului i nefavorabil proprietarului de bun.
n acest caz, exist dou prezumii, care i-au gsit reglementarea expres n Codul civil:
1) Se prezum, n conformitate cu prevederile art. 305, c posesorul posed pentru sine cu titlu de proprietar atta timp ct adversarul
nu dovedete c posesorul a nceput a poseda pentru altul.
2) Dac s-a fcut dovada c posesiunea a nceput pentru altul, se prezum c precaritatea continu pn la proba contrarie, art. 303
alin.(3) stipulnd, n acest sens, c dac posesorul a nceput s posede pentru o alt persoan, se prezum c a conservat aceast calitate
pn la proba contrar.
Pn la stabilirea precaritii, posesorul beneficiaz de toate avantajele posesiunii utile. Din moment ce se stabilete c posesorul a
nceput s posede pentru altul, adic din moment ce se dovedete existena precaritii, se prezum, conform art. 303 alin.(3), c a
conservat aceast calitate pn la proba contrarie. ntr-o asemenea situaie, se prezum c precaritatea continu tot timpul i c
detentorul nu a ncetat s posede cu titlu precar. Dac pretinde c precaritatea a ncetat i c posesiunea a devenit legal, posesorul
trebuie s fac dovada acestei schimbri.
Schimbarea din natura posesiunii se numete intervertire a titlului, care const n faptul c posesorul care poseda n virtutea unui
titlu ce conferea posesiunii sale precaritate ncepe s posede n virtutea unui nou titlu, ce confer posesiunii un caracter util. Astfel, cnd
locatarul cumpr imobilul pe care l-a nchiriat, titlul su va fi intervertit. n acest caz, locatarul care poseda cu titlu precar, n temeiul
unui contract de locaiune, ncepe s posede cu titlu de proprietar n baza unui contract de vnzare-cumprare. Titlul posesiunii s-a

28
transformat din precar n neprecar. Lund n considerare faptul c art. 303 alin. (3) a instituit prezumia de conservare a calitii de
detentor pn la proba contrar, n cazul n care posesorul a nceput s posede pentru altul, rezult c o dat ce precaritatea a fost
dovedit, intervertirea titlului nu se prezum, ci trebuie dovedit de ctre posesor. Att timp ct titlul precar, care a fondat posesiunea,
nu se transform ntr-un titlu translativ de proprietate printr-un mijloc legal, posesiunea rmne precar. Precaritatea este un viciu
perpetuu. De aceea, n literatura de specialitate, se spune c titlul strig mpotriva posesorului precar. El (detentorul precar) nu poate
uzucapa, orict de ndelungat ar fi folosit bunul.
Legiuitorul nostru, stabilind prezumia de neintervertire de titlu, n art. 303 alin. (3) din Codul civil, nu a enumerat temeiurile
intervertirii.
Dreptul de proprietate asupra bunurilor se dobndete prin uzucapiune doar dac posesorul posed bunul ntr-un interval de timp
stipulat de lege: 15 ani pentru bunurile imobile i 5 ani pentru bunurile mobile. Dac nuntrul acestui termen survine o mprejurare,
prevzut expres i exhaustiv n art. 336 din Codul civil, atunci termenul de invocare a uzucapiunii se ntrerupe.
Din coninutul art. 336 se desprind dou temeiuri de ntrerupere a termenului de prescripie achizitiv:
a) temeiuri care duc la suspendarea termenului de prescripie extinctiv;
b) naintarea unei aciuni de revendicare a bunului de la posesor.
Pentru ca s aib efectul ntreruperii termenului de prescripie achizitive, ambele temeiuri trebuie s aib loc n interiorul acestui
termen, adic de 15 ani n cazul bunurilor imobile i de 5 ani n cazul bunurilor mobile.
n art. 336 alin. (1) nu sunt numite expres cazurile de ntrerupere, ci se face trimitere la cazurile de suspendare a curgerii termenului
de prescripie extinctiv, enumerate la art. 274. De asemenea, urmeaz s avem n vedere i temeiurile de suspendare a termenului de
prescripie prevzute la art. 275 i 276.
Aadar, termenul necesar invocrii uzucapiunii se va ntrerupe dac:
naintarea aciunii este imposibil din motive de for major;
executarea obligaiilor este amnat (moratoriu);
creditorul sau debitorul face parte din rndul forelor armate puse pe picior de rzboi;
creditorul este incapabil sau este limitat n capacitatea de exerciiu i nu are un reprezentant legal;
actul normativ care reglementeaz raportul juridic litigios este suspendat;
activitatea autoritilor judectoreti de a cror competen ine soluionarea litigiului dintre pri este suspendat;
sunt ntrunite condiiile stipulate la art. 275 (suspendarea cursului prescripiei extinctive n cazul raporturilor familiale) i art. 276
(suspendarea prescripiei n cazul administrrii bunurilor unei alte persoane).
Cnd un ter cheam posesorul n judecat, naintnd o aciune n revendicare, prescripia posesorului se ntrerupe prin efectul
naintrii cererii n judecat. Acest temei de suspendare a termenului de prescripie achizitiv este prevzut la art. 336 alin. (2). Dac
aciunea n revendicare este satisfcut, posesorul pierde posesiunea i nu mai poate fi vorba de curgerea termenului uzucapiunii. Dac
aciunea n revendicare este respins, posesorul rmne n posesiune, aceasta considerndu-se valabil. Dup cum se observ, soarta
prescripiei i efectul ntreruptiv al cererii n judecat depind de hotrrea judectoreasc prin care se admite sau se respinge aciunea n
revendicare. Conform propoziiei finale din art. 336 alin. (2), n cazul naintrii aciunii n revendicare, cursul prescripiei se ntrerupe
numai fa de persoana care a naintat aciunea.
Simpla naintare a unei aciuni n revendicare nu va avea n toate cazurile efectul ntreruperii termenului de prescripie. naintarea
unei astfel de aciuni va avea efect doar n raport cu cel care o nainteaz i nu-l va afecta pe posesorul bunului. Cel care nainteaz
aciunea n revendicare va putea apela la acest temei de ntrerupere a termenului de prescripie achizitive doar n urmtorul caz. De
exemplu, termenul de 5 ani necesar uzucapiunii a nceput s curg de la 1 ianuarie 2003 i va nceta la 1 ianuarie 2008. Aciunea n
revendicare a fost naintat pe 30 noiembrie 2007. Hotrrea de satisfacere a acestei aciuni a devenit definitiv i irevocabil la 30
noiembrie 2008. ntre naintarea aciunii i pronunarea hotrrii a trecut un interval de timp. Dac prescripia ar nceta s curg numai
prin efectul hotrrii care d ctig de cauz reclamantului, se va ntmpla c termenul prescripiei achizitive s se ncheie n cursul
procesului, n intervalul dintre naintarea cererii i rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti.
Termenul necesar uzucapiunii trebuia s se ncheie la 1 ianuarie 2008, adic n perioada n care aciunea n revendicare se examina n
instan. n acest caz, hotrrea nu ar mai avea nici un efect, iar reclamantul ar pierde bunul numai din cauza ncheierii termenului de
prescripie achizitiv n timpul examinrii litigiului, dei aciunea lui este fondat i a fost naintat pn la ncheierea prescripiei.
Legiuitorul, prin dispoziia art. 336 alin. (2), a nlturat o astfel de situaie injust, stipulnd c prescripia achizitiv se consider ntrerupt
chiar din momentul naintrii aciunii de revendicare. Totodat, dac n exemplul sus-menionat aciunea va fi respins, termenul de
prescripie achizitiv se va considera ncheiat la 1 ianuarie 2008, iar naintarea cererii la 30 noiembrie nu va ntrerupe curgerea prescripiei.
n art. 336 alin. (3) sunt prevzute consecinele ntreruperii termenului de prescripie achizitiv. Principalul efect al ntreruperii
prescripiei este tergerea, cu caracter retroactiv, a termenului scurs pn atunci. Dup ntrerupere, ncepe s curg o nou prescripie,
de aceeai natur i cu aceleai caractere ca i cea ntrerupt. n cazul ntreruperii prescripiei prin naintarea unei aciuni n revendicare,
hotrrea judectoreasc care se pronun asupra acestei aciuni va avea tot timpul un caracter retroactiv, cci dac a fost respins, se
consider c aciunea nici nu a existat, n consecin prescripia continund fr ntrerupere. n cazul admiterii aciunii, prescripia se
consider ntrerupt din ziua naintrii aciunii. Efectele ntreruperii prescripiei achizitive poart un caracter relativ, adic se raport doar
la cel care a naintat aciunea n revendicare i la posesorul bunului. De exemplu, dac, ulterior, se va nainta o nou aciune n revendicare
fa de posesor, acesta va invoca faptul c o astfel de cauz a fost deja judecat, adic va opune puterea lucrului judecat. Dac ns o alt
persoan va nainta aciune n revendicare fa de posesor, acesta nu va putea opune puterea lucrului judecat, deoarece efectele hotrrii
judectoreti asupra aciunii n revendicare sunt relative.
ALTE MODURI DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dobndirea dreptului de proprietate prin producere. Modul de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor prin
producerea lor este prevzut la art. 320 alin. (1) din Codul civil. Acest mod de dobndire este originar, fiindc dreptul de proprietate apare
asupra unui lucru anterior inexistent. Art. 320 alin. (1) prevede c dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de o persoan
pentru sine, se dobndete de ctre aceasta, dac legea sau contractul nu prevede altfel. Astfel, regula stipuleaz c cel care produce
bunul pentru sine este proprietar al bunului. De la aceast regul pot fi excepii, stabilite de lege sau de contract. De exemplu, n cazul

29
accesiunii imobiliare artificiale, cel care a construit pe un teren strin cu materialele proprii nu va deveni proprietarul construciei.
Proprietar este cel al terenul pe care s-a construit [art. 329 alin. (3)]. Una din condiiile stipulate n articolul numit, necesare dobndirii
dreptului de proprietate asupra unui bun nou este ca acesta s fie realizat de persoan pentru sine. Trebuie s constatm, totui, c i n
cazul n care persoana produce bunul pentru a-l vinde sau a-l dona este aplicabil regula: cel care produce bunul este proprietarul lui.
Dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului gsit. Art. 324-326 din Codul civil determin regimul juridic al bunurilor gsite,
drepturile i obligaiile gsitorului i ale proprietarului bunului gsit. Aceste norme se refer doar la o categorie de bunuri, i anume la
cele mobile. Bunul gsit este un bun mobil pe care proprietarul l-a pierdut, iar o alt persoan l-a gsit. n conformitate cu art. 324 alin.
(1), bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su. Cu alte cuvinte, cel care a pierdut bunul este considerat i n continuare
proprietarul lui.
Pornind de la faptul c cel care a pierdut bunul nu pierde dreptul de proprietate asupra lui, legiuitorul a instituit, la art. 324 alin. (2),
obligaiile gsitorului. Astfel, acesta este obligat s ntoarc proprietarului sau fostului posesor bunul gsit. n cazul n care gsitorul nu
poate identifica proprietarul bunului gsit (ceea ce se ntmpl deseori), bunul gsit urmeaz s fie predat autoritilor publice sau
organului de poliie din localitatea n care a fost gsit, la latitudinea gsitorului.
n art. 324 alin. (3), sunt instituite excepii de la regula general de predare a bunului gsit autoritilor publice ori organului de poliie
local. Astfel, dac bunul a fost gsit ntr-un local sau vehicul, gsitorul l va preda posesorului localului sau posesorului vehiculului care, la
rndul lor sunt obligai s-l predea autoritii publice locale sau organului de poliie. Aceste persoane nu vor primi recompens din partea
proprietarului de bun gsit n cazul identificrii lui i nici nu vor dobndi, n conformitate cu art. 325, drept de proprietate asupra bunului
gsit. De acest drept beneficiaz doar gsitorul.
Dac va distruge sau va deteriora bunul, gsitorul va fi inut la plata unei despgubiri care s nu depeasc preul bunului gsit i
doar dac bunul a fost distrus sau deteriorat intenionat sau din culp grav. Aadar, dac bunul a fost distrus de ctre gsitor, ns acesta
nu a acionat cu intenie sau din culp grav, riscul pieirii sau deteriorrii bunului gsit va fi suportat de proprietarul lui.
Cel cruia a fost predat bunul gsit, adic autoritatea public local sau organul de poliie, este obligat s ntreprind msuri pentru
a-l identifica pe proprietar. n acest sens, legea oblig aceste organe s afieze la sediul lor un aviz despre bunul gsit i s-l pstreze timp
de 6 luni, fiind aplicabile dispoziiile privitoare la depozitul necesar. n principiu, aceast regul, stipulat la art. 324 alin. (5), este aplicabil
bunurilor neconsumptibile.
Bunurile consumptibile i perisabile gsite, evident, nu vor putea fi pstrate timp de 6 luni, ci vor fi vndute de ctre autoritatea
public local sau organul de poliie. Banii obinui din vnzarea bunului i vor lua locul. Ei vor fi predai proprietarului bunului gsit,
respectndu-se prevederile art. 326, ori gsitorului, respectndu-se prevederile art. 325.
n art. 325 este reglementat modul de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului gsit. Astfel, dac proprietarul bunului
gsit nu este identificat i, timp de 6 luni, nu pretinde la bun, acesta este predat gsitorului, care devine proprietarul lui. Remiterea bunului
ctre gsitor se face n baza unui proces-verbal, ntocmit de autoritatea public local sau de organul de poliie crora bunul gsit le-a
fost predat n conformitate cu art. 324 alin. (2) i (3). Legiuitorul a stabilit c procesul-verbal de remitere a bunului ctre gsitor reprezint
pentru acesta un titlu de proprietate. Procesul-verbal este opozabil terilor, inclusiv fostului proprietar. n acest context, nu trebuie
confundate prevederile art. 375, care dau proprietarului posibilitatea de a-i revendica, de la posesorul de bun-credin, bunul pierdut.
Dac gsitorul a respectat prevederile art. 324 alin. (2), atunci, dup expirarea a 6 luni i transmiterea bunului gsit n proprietatea lui,
fostul proprietar nu va putea revendica bunul n temeiul faptului c el l-a pierdut. Regula privind dobndirea dreptului de proprietate
asupra bunului gsit, stipulat n art. 325, difer de regula stipulat n Codul civil din 1964, conform creia, dreptul de proprietate asupra
bunului gsit trecea de partea statului i nu a gsitorului.
Dac gsitorul renun la dreptul de proprietate ori la bani, n cazul n care bunul a fost vndut, atunci, conform art. 325 alin. (2), bunul
trece n proprietatea statului. Este de presupus c aceast norm va fi aplicabil doar n cazul n care cheltuielile de ntreinere a bunului
gsit vor fi mai mari dect costul lui, astfel nct gsitorul va fi nevoit s renune la dreptul de proprietate asupra lui.
Legiuitorul a instituit, la art. 325 alin. (3), o excepie de la regula conform creia cel care a pierdut (fostul proprietar) nu poate pretinde
la bunul dat gsitorului n proprietate conform art. 325 alin. (1). Aceast excepie este un argument al necesitii de a fi fost inclus n
Codul civil, articolul 287, a crui dispoziie prevede: Animalele nu snt lucruri. Ele snt ocrotite prin legi speciale. n privina animalelor se
aplic dispoziiile referitoare la lucruri, cu excepia cazurilor stabilite de lege. Prin urmare, conform articolului nominalizat, fostul
proprietar poate cere restituirea animalului de la gsitor, care a devenit, n conformitate cu art. 325 alin.(1), proprietarul acestuia, ns
doar n urmtoarele cazuri : a) dac se va dovedi existena unei afeciuni n privina sa din partea animalului; b) dac se va dovedi c noul
proprietar se comport crud cu animalul care i- fost dat n proprietate.
Dac va fi identificat n decursul a 6 luni, cel care a pierdut bunul l va primi n posesiune, fiind obligat s repare gsitorului cheltuielile
de ntreinere a bunului gsit, precum i o recompens. Astfel, n art. 326 din Codul civil, se reglementeaz situaiile cnd proprietarul
bunului gsit este identificat i i se restituie bunul. n acest sens, regula este c proprietarul bunului gsit urmeaz s suporte toate
cheltuielile de pstrare a acestuia. Dac bunul a fost vndut, proprietarul va primi preul bunului minus cheltuielile de pstrare i
comercializare. Sumele reparatorii a cheltuielilor de pstrare (dup caz, i a celor de comercializare) a bunului gsit urmeaz a fi remise
celui care a suportat cheltuielile, de cele mai dese ori acesta fiind autoritatea public local ori organul de poliie. Nu este exclus faptul
ca aceste organe transmit spre pstrare bunurile gsite ncheind contractele de rigoare. n astfel de cazuri, vor fi i depozitarului reparate
cheltuieli de pstrare.
Dac la alin. (1) al art. 326 este stabilit obligaia proprietarului de bun privind acoperirea cheltuielilor de pstrare (de comercializarea,
dup caz) a bunului, la alin. (2) se stipuleaz o alt obligaie a lui, i anume aceea de a acorda gsitorului o recompens de cel mult 10%
din preul sau din valoarea actual a bunului. Astfel, art. 326 alin. (2) prevede c proprietarul sau fostul posesor al bunului gsit este
obligat s plteasc celui care l-a gsit o recompens n proporie de cel mult 10% din preul sau din valoarea actual a bunului.
Recompensa de 10% din preul sau din valoarea actual a bunului este o obligaie a proprietarului de bun, ceea ce nseamn c poate
plti i o recompens mai mare de 10% din preul sau din valoarea actual a bunului.
Majoritatea bunurilor pot fi evaluate n bani, deci nu vor aprea divergene n stabilirea preului bunului i calcularea mrimii
recompensei. Exist ns o serie de bunuri care nu au o valoare economic, de exemplu o scrisoare, o fotografie etc. i n aceste cazuri
mrimea recompensei va fi stabilit prin acordul de voin dintre gsitor i proprietar. Dac recompensa nu se stabilete pe cale amiabil
(att n cazul bunurilor care nu au valoare economic, ct i n cazul celor cu valoare economic) sau dac exist divergene privitor la

30
mrimea recompensei asupra acesteia se va pronun instana de judecat.
Nu este exclus faptul c proprietarul bunului pierdut va anuna o recompens pentru cel care gsete bunul. n astfel de cazuri,
gsitorul este n drept s aleag recompensa: cea indicat n oferta public ori cea stabilit de lege sau de instana de judecat. Este de
presupus c, n principiu, gsitorul va alege cea mai mare recompens, n acest caz proprietarul bunului neavnd posibilitatea de a alege
suma pe care s o achite.
Dobndirea dreptului de proprietate asupra comorii. Referitor la definirea comorii, Codul civil pstreaz aceleai caractere, atribuind
acestei categorii orice bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, al crui proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, n
condiiile legii, dreptul de proprietate. Dac Codul civil din 1964 atribuia la categoria de comoar doar banii sau obiectele de valoare,
Codul civil n vigoare, dup cum se poate observa din art. 327 alin. (1), atribuie orice bun mobil. Prin urmare, obiecte ale comorii pot fi nu
doar banii i obiectele de valoare, ci orice bun mobil, dac proprietarul bunului nu poate fi identificat. Se poate evidenia urmtoarele
caractere ale comorii:
a) obiect al comorii poate fi orice bun mobil;
b) acest bun mobil trebuie s fie ascuns sau ngropat. De cele mai dese ori comoara fiind ngropat n pmnt, ceea ce nu nseamn c
nu poate s fie ascuns ntr-un bun mobil;
c) proprietarul bunului ascuns sau ngropat s nu poat fi identificat.
Dei n art. 327 alin. (2) este vorba despre descoperirea comorii ntr-un bun imobil, aceleai consecine se pot produce i n cazul
descoperirii unei comori ntr-un bun mobil. Regula general n acest sens este mprirea comorii jumtate proprietarului bunului imobil
n care a fost descoperit i jumtate descoperitorului. Aceast regul are un caracter dispozitiv, ceea ce permite prilor (descoperitorului
i proprietarului bunului n care s-a gsit comoara) s stabileasc i o alt proporie, de exemplu 80% la 20%. Comoara va aparine ambelor
persoane cu drept de proprietate comun pe cote-pri, conform regulii indicate mai sus. Concluzia: n cazul n care comoara este
descoperit de proprietarul fondului, acesta devine de unul singur proprietarul ei. n cazul n care este descoperit de o alt persoan,
comoara va aparine, conform art. 327 alin. (2) din Codul civil, acestei persoane i proprietarului fondului n care a fost descoperit.
Descoperitorul nu poate pretinde la nici o parte din comoar dac a ptruns n bunul imobil ori a cutat n el fr consimmntul
proprietarului sau al posesorului. La dovedirea existenei sau lipsei consimmntului se pornete de la prezumia c acest consimmnt
al proprietarului a existat. Contrariul urmeaz s fie dovedit de proprietarul bunului.
Dreptul asupra comorii l are doar proprietarul bunului nu i uzufructuarul, chiriaul, depozitarul i nici alte persoane similare care
dein bunul fr drept de proprietate. n unele cazuri, legiuitorul prevede expres acest lucru. De exemplu, art. 419 dispune c dreptul
uzufructuarului nu se extinde asupra drepturilor nudului proprietar cu privire la comoara descoperit n bun.
n art. 327 alin. (3), este stabilit o excepie de la regula conform creia dreptul de proprietate asupra comorii revine descoperitorului
i proprietarului bunului n care a fost descoperit. Aceast excepie se refer la comorile care reprezint o categorie special de bunuri
i anume monumente ale istoriei i culturii. Astfel de comori sunt transmise n proprietatea statului. La rndul su, statul are obligaia de
a plti descoperitorului i proprietarului bunului n care a fost descoperit comoara o recompens de 50% din preul ei. Recompensa se
mparte egal ntre proprietar i descoperitor dac acordul dintre ei nu prevede altfel. Descoperitorul nu va primi nimic dac a ptruns n
bunul imobil ori a cutat n el fr consimmntul proprietarului sau al posesorului. n acest caz, recompensa va fi acordat n ntregime
proprietarului.
Prevederile art. 327 alin. (4) impun concluzia c descoperitorul nu va avea dreptul la jumtate din comoar dect cu condiia ca
descoperirea s fie efectul ntmplrii. Aceast condiie nu este dect una special, n virtutea creia descoperitorul va putea primi
jumtate din comoar. Condiia ntmplrii nu joac nici un rol n cazul n care comoara este descoperit de proprietarul bunului. Ea va
aparine n ntregime acestuia, indiferent de faptul dac a fost descoperit din ntmplare ori n urma unor cercetri intenionate.
Descoperitorul ns va avea un drept asupra comorii doar dac a descoperit-o din ntmplare. Articolul art. 327 alin. (4) dispune c
dreptul asupra comorii nu l au persoanele care au efectuat, n interesul unor teri, inclusiv n cadrul exercitrii obligaiilor de serviciu,
cercetri arheologice, cutri n urma crora a fost descoperit comoara. Dou situaii n cazul cnd persoana descoper comoara
intenionat:
a) lucrrile au fost efectuate la ordinul proprietarului i, aadar, nu poate avea nici un drept asupra comorii, aceasta revenind n
ntregime proprietarului;
b) descoperitorul a ntreprins fr acordul proprietarului aciuni ce au dus la descoperirea comorii caz n care legea, de asemenea,
nu recunoate nici un drept descoperitorului asupra comorii.
Descoperitorul nu va dobndi nici un drept asupra comorii doar n cazul n care proprietarul a ordonat expres efectuarea lucrrilor de
cutare. Dac ns descoperitorul a gsit o comoar n urma unor lucrri efectuate la ordinul proprietarului, dar n alt scop dect cel de
descoperire a unor comori, descoperitorul are dreptul la comoar n condiiile art. 327. Concluzia este c descoperirea unei comori din
ntmplare nseamn descoperire fcut n afar cercetrilor exprese de descoperire, aceast condiie fiind aplicabil doar
descoperitorului.
Actul juridic ca mod de dobndire a dreptului de proprietate este expres prevzut n Codul civil, la art. 320 alin. (2). Actul juridic civil
este cel mai rspndit i cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate. Numai actele juridice translative de proprietate,
ca vnzarea-cumprarea (art. 753-822), schimbul (art. 823-826), donaia (art. 827-838), contractul de nstrinare a bunului cu condiia
ntreinerii pe via (art. 839-846) i succesiunea testamentar (art. 1449-1498), se includ n acest mod de dobndire a dreptului de
proprietate.
Succesiunea legal ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. Codul civil prevede, la art. 320 alin. (2), c dreptul de proprietate
se poate dobndi n condiiile legii i prin succesiune. O dat ce legiuitorul indic actul juridic ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate [art. 320 alin. (2)], iar succesiunea testamentar este un act juridic, ar fi corect s nu vorbim n genere despre succesiune, ci
n modul special, despre succesiunea legal. Motenirea legal const n trecerea patrimoniului defunctului ctre persoanele expres
enumerate n lege, n condiiile acesteia. Cazurile de aplicare a motenirii legale, motenitorii legali, ordinea la succesiunea legal, precum
i alte momente ce in de motenirea legal sunt reglementate n Codul civil n cartea a patra, Dreptul succesoral, titlul III, Motenirea
legal, art. 1499-1515.
Hotrrea judectoreasc translativ de proprietate ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. i acest mod de dobndire a
dreptului de proprietate este prevzut n art. 320 alin. (2), care prevede c dreptul de proprietate se poate dobndi ... prin hotrre

31
judectoreasc atunci cnd aceasta este translativ de proprietate. Din coninutul acestei norme deducem faptul c doar hotrrile
judectoreti translative de proprietate servesc drept temei de dobndire a dreptului de proprietate. Hotrrile judectoreti declarative
de drepturi (care, de fapt, sunt cele mai multe), adic hotrrile care recunosc prii un drept subiectiv, nu pot genera un nou drept, nu
pot da natere nici dreptului de proprietate. Doar hotrrea judectoreasc translativ de drepturi poate fi considerat un mod de
dobndire a dreptului de proprietate. De exemplu, suntem n prezena unui asemenea mod de dobndire a dreptului de proprietate n
cazul executrii silite a unei hotrri judectoreti privind vnzarea prin licitaie a bunurilor unei persoane.
Actul administrativ ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. Actul administrativ este considerat mod de dobndire a
dreptului de proprietate doar n cazurile prevzute de lege. Astfel, art. 320 alin. (3) prevede: n cazurile prevzute de lege, proprietatea
se poate dobndi prin efectul unui act administrativ. Va fi considerat mod de dobndire a dreptului de proprietate, de exemplu, ordinul
ministrului de interne prin care unele persoane vor primi, pentru anumite merite, arme personale. Important este c doar legea poate
stabili cazurile n care actul administrativ servete drept temei de dobndire a dreptului de proprietate.
MOMENTUL DOBNDIRII DREPTULUI DE PROPRIETATE. RISCUL PIEIRII SAU DETERIORRII FORTUITE A BUNURILOR
n ceea ce privete momentul dobndirii dreptului de proprietate, sunt cunoscute dou sisteme care stabilesc reguli ce guverneaz
momentul apariiei dreptului de proprietate. Istoria dezvoltrii legislative i teoretice a dreptului de proprietate cunoate ambele
modaliti de dobndire a acestui drept. Iniial, temei de apariie a dreptului de proprietate servea transmiterea bunului.
Tradiiunea sau transmiterea material a lucrului, aplicat n dreptul roman, era un mod foarte important de dobndire a proprietii,
deoarece convenia simpl nu avea puterea de a da natere dect obligaiei de a transfera proprietatea. Transferarea proprietii ns,
care fcea obiectul obligaiei creat prin convenie, nu avea loc dect prin tradiiune. n dreptul roman o astfel de transmitere se numea
brevi manu traditio.
Ulterior, o dat cu adoptarea Codului civil francez, apare o a doua regul, conform creia dreptul de proprietate ia natere n
momentul ncheierii contractului, indiferent de transmiterea bunului (Codul civil francez, art. 711, 1138). Aceast regul a fost preluat
i de legiuitorul romn. Astfel, art. 644 din Codul civil romn enumer i tradiiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Doctrina romneasc a afirmat c tradiiunea nu mai constituie n dreptul romnesc un mod de transmitere dect n cazuri foarte rare.
Aceti autori sunt de prerea c tradiiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, exist numai n caz de dar manual, adic
atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un obiect mobiliar de la mn la mn. n literatura de specialitate, se ntlnete i o alt
opinie, conform creia, pentru a se putea dobndi proprietatea unui lucru prin conveniune, trebuie ca el s fie bine determinat n
individualitatea sa; n cazul cnd el este determinat numai n special, pentru a se putea dobndi proprietatea lui, trebuiete ca, n afar
de conveniune, s se fac i tradiiunea lui.
Aspecte negative privind transferarea dreptului de proprietate ca rezultat al ncheierii conveniei au fost expuse n unele lucrri din a
doua jumtate a secolului al XVII-lea, adic nu peste mult timp dup adoptarea Codului civil francez, i ceva mai trziu. Unul dintre aceste
argumente const n faptul c principiul recunoaterii dreptului de proprietate numai n baza conveniei provoac unele neclariti n
obligaii. De exemplu, n contractul de vnzare-cumprare scopul este dobndirea de ctre cumprtor a dreptului de proprietate asupra
bunului vndut. Dac e s presupunem c acest scop e stins n momentul ncheierii conveniei, atunci se pune ntrebarea, care este baza
juridic a obligaiei vnztorului de a transmite ulterior bunul vndut, iar pn la momentul transmiterii de a deine lucrul vndut (Codul
civil francez 1603).
Am putea spune aadar c, referitor la momentul apariiei dreptului de proprietate, unele ri au acceptat sistemul transmiterii
bunului, altele sistemul consensualitii. Regula general care guverneaz momentul dobndirii dreptului de proprietate n Republica
Moldova o desprindem din art. 321 alin. (1) din Codul civil, care prevede c dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n
momentul predrii bunului mobil dac legea sau contractul nu prevede altfel. Aceast norm poart un caracter dispozitiv, lsnd la
latitudinea prilor posibilitatea de a alege un moment al apariiei dreptului de proprietate dect cel al predrii bunului. Astfel, prile
pot conveni ca dreptul de proprietate s fie dobndit chiar n momentul ncheierii actului juridic sau la o dat ulterioar care s nu coincid
cu momentul predrii bunului. Asemenea prevederi poate conine i o lege. De exemplu, Legea nr. 1134/97 cu privire la societile pe
aciuni dispune, la art. 18 alin.(1), c dreptul de proprietate asupra aciunilor ia natere n momentul nregistrrii aciunilor n registrul
deintorilor valorilor mobiliare ale societii. Ori de cte ori legea sau voina prilor nu vor deroga de la regula stipulat n art. 321
alin.(1) din Codul civil, dreptul de proprietate va fi transmis dobnditorului n momentul predrii bunului mobil. Dei acest lucru nu este
prevzut expres la art. 321 alin. (1), dreptul de proprietate asupra bunurilor determinate generic va putea fi transmis dobnditorului doar
n momentul predrii bunului, fiindc doar din acest moment aceste bunuri vor putea fi individualizate.
Dei, la prima vedere, s-ar prea c norma art. 321 alin. (1) este identic normei art. 132 alin. (1) din Codul civil din 1964, constatm
c n art. 321 alin. (1) se vorbete nu doar de momentul dobndirii dreptului de proprietate n baz de contract (aa cum este prevzut n
Codul civil din 1964), ci i de alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate. Pe de alt parte, n art. 321 alin. (1) din Codul civil n
vigoare, se accentueaz c dreptul de proprietate este transmis dobnditorului n momentul predrii doar n cazul bunurilor mobile.
Codul civil nu numai c reglementeaz momentul apariiei dreptului de proprietate, ci i precizeaz ce nseamn predare a bunului.
Astfel art. 322 alin. (1) prevede c predare a bunului nseamn remiterea bunului ctre dobnditor, precum i ctre cru sau oficiul
potal pentru a fi expediat, n cazul n care acesta este nstrinat fr obligaia de a fi transportat. Aadar, prin predare se nelege
transmiterea bunului n posesiune dobnditorului. Dac bunul este nstrinat fr obligaia de a fi transportat, predarea este echivalat
cu remiterea lui ctre cru sau oficiul potal pentru a fi expediat. n schimb, dac bunurile se nstrineaz cu obligaia de a fi
transportate, simpla lor remitere ctre cru sau oficiul potal pentru a fi expediate nu echivaleaz cu predarea n sensul art. 322. n
acest ultim caz, dreptul de proprietate se transmite dobnditorului doar dup executarea obligaiei de transportare a bunului i de
nmnare (predare) ctre dobnditor.
Cu predarea este echivalat i remiterea conosamentului [document pentru transportul mrfurilor pe ap] sau a unui alt act care d
dreptul de dispoziie asupra bunului [art. 322 alin. (2)]. De asemenea, este echivalat cu predarea bunului i remiterea unui act care d
dreptul de dispoziie asupra bunului. Exemplu n acest sens poate servi recipisa de magazinaj, care, n conformitate cu prevederile art.
1123, poate fi transmis unui ter prin andosare.
Referindu-se la bunurile imobile, Codul civil a instituit regula conform creia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se
dobndete n momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile. Astfel, art. 321 alin. (2) prevede: n cazul bunurilor imobile, dreptul de

32
proprietate se dobndete la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, cu excepiile prevzute de lege. Aceast regul urmeaz a fi
privit n context cu art. 290, din care reiese c dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevarea acestor
drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor snt supuse nregistrrii de stat. Dac, n cazul bunurilor mobile regula referitoare la
momentul dobndirii dreptului de proprietate poart un caracter dispozitiv, n cazul celor imobile are un caracter imperativ. Prin urmare,
prile contractante nu pot deroga de la ea. Derogri de la regula conform creia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare
n momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile pot fi stabilite doar de lege.
Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunului. n conformitate cu art. 318 din Codul civil, riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a
bunului l suport proprietarul dac legea sau contractul nu prevede altfel. Aceast norm are un caracter dispozitiv, ceea ce nseamn
c prile pot deroga de la ea. De exemplu, vnztorul i cumprtorul pot conveni ca riscul pieirii fortuite s fie transmis dobnditorului
(cumprtorului) nu n momentul predrii bunului, ci n momentul semnrii contractului. La fel, legea poate s prevad c riscul pieirii
fortuite sau deteriorrii fortuite l suport o alt persoan dect proprietarul. Exemplu n acest sens poate servi dispoziia art. 821 alin.(3),
care stabilete c riscul pieirii sau deteriorri fortuite a ntreprinderii trece la cumprtor n momentul semnrii actului de predare, pe
cnd dreptul de proprietate asupra ntreprinderii trece la cumprtor la data predrii ntreprinderii [art. 822 alin. (2)]. Prin urmare, legea
prevede o excepie de la regula general, conform creia riscul pieirii sau deteriorri fortuite l suport proprietarul bunului.
NCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
n principiu, toate modurile translative de proprietate sunt i moduri de ncetare a dreptului de proprietate. Astfel, contractul de
vnzare-cumprare este pentru cumprtor un mod de dobndire a dreptului de proprietate, iar pentru vnztor un mod de ncetare a
dreptului de proprietate. Codul civil se preocup de ncetarea dreptului de proprietate n seciunea a 2-a, ncetarea dreptului de
proprietate, a capitolului II, Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate, art. 337-343.
Articolul 337, Temeiurile ncetrii dreptului de proprietate, se preocup de ncetarea dreptului de proprietate. Legiuitorul enumer
principalele moduri de ncetare a dreptului de proprietate, lista lor nefiind exhaustiv. Dei nu este indicat expres, dreptul de proprietate
nceteaz i prin modurile de dobndire reglementate n art. 320-326.
Convenional, toate modurile de ncetare a dreptului de proprietate, enumerate n art. 337, pot fi clasificate n urmtoarele grupe:
a) ncetarea benevol a dreptului de proprietate;
b) ncetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective ce nu depind de voina proprietarului;
c) ncetarea dreptului de proprietate contrar voinei proprietarului.
Primele dou grupe sunt prevzute la art. 337 alin. (1), iar grupa a treia a modului de ncetare a dreptului de proprietate este prevzut
la alin. (2).
ncetarea benevol a dreptului de proprietate poate avea loc n urma aciunii proprietarului:
consumarea sau distrugerea bunului,
ncheierea unui act juridic translativ de proprietate (vnzare-cumprare, donare, schimb, motenire testamentar etc.),
n alte cazuri prevzute de lege.
Dreptul de proprietate nceteaz benevol i la renunarea la el. Astfel, art. 337 alin. (1) prevede c dreptul de proprietate nceteaz, n
condiiile legii, n urma consumrii, pieirii fortuite sau distrugerii bunului, nstrinrii lui n temeiul unui act juridic, renunrii la dreptul de
proprietate, precum i n alte cazuri prevzute de Iege. Urmeaz a fi considerat mod benevol de ncetare a dreptului de proprietate i
privatizarea proprietii de stat, mod atribuit de legiuitor la categoria celor forate, consemnat la art. 337 alin. (2).
ncetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective poate avea loc n urma pieirii fortuite a bunului. La acest mod
de ncetare a dreptului de proprietate am putea atribui i pierderea bunului, dac au fost respectate prevederile art. 324 i 325, adic a
fost dobndit dreptul de proprietate asupra bunului pierdut, precum i n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Modurile de ncetare a dreptului de proprietate contrar voinei proprietarului sunt enumerate la art. 337 alin. (2). O astfel de ncetare
a dreptului de proprietate poate avea loc doar cu respectarea prevederilor art. 46 din Constituie conform crora: 1. Dreptul de
proprietate privat, precum i creanele asupra statului, sunt garantate. 2. Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate
public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. Cedarea forat a dreptului de proprietate poate avea loc doar n
cazurile prevzute de lege. Codul civil stabilete astfel de cazuri:
a) urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului art. 339;
b) nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea n proprietate art. 340;
c) rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de comportare cu acestea art.341;
d) privatizarea proprietii de stat conform Legii cu privire la privatizare;
e) exproprierea pentru cauz de utilitate public n conformitate cu Legea 488/1999;
f) rechiziia art.342;
g) confiscarea art. 343;
h) alte aciuni prevzute de lege.
Renunarea la dreptul de proprietate. Acest mod de ncetare a dreptului de proprietate este pentru prima dat reglementat n art.
338, conform cruia proprietarul poate renuna oricnd la dreptul de proprietate printr-o declaraie n acest sens sau n alt mod care
atest cu certitudine c a renunat la bun fr intenia de a pstra dreptul de proprietate asupra lui.
n art. 338 este descris mecanismul renunrii la dreptul de proprietate. Renunarea poate fi fcut doar de proprietarul bunului i nu
i de alte persoane care dein bunul cu dreptul de posesiune i folosin. Nici persoana creia i s-a transmis i dreptul de dispoziie (de
exemplu, un arenda mputernicit cu dreptul de a da bunul n subarend) nu este n drept s renune la bun. Pot renuna la dreptul de
proprietate att persoanele fizice i juridice, ct i statul i unitile administrativ-teritoriale (cu excepia renunrii la dreptul de
proprietate asupra terenurilor). Statul i organele publice locale pot renuna la dreptul de proprietate dac le este permis prin acte
normative, care s determine i categoria de bunuri la care statul poate renuna. Se renun la dreptul de proprietate printr-o declaraie,
prin aciuni care s ateste voina proprietarului n acest sens i care s indice bunul. Legiuitorul nu indic, n art. 338 alin.(1), forma
declaraiei de renunare la dreptul de proprietate, ceea ce ar nsemna c declaraia poate fi fcut att n scris ct i verbal. Bunurile
mobile la al cror drept proprietarul a renunat se consider bunuri fr stpn i pot fi dobndite n proprietate, conform art. 323, prin
ocupaiune.

33
Important este ca renunarea propriu-zis la dreptul de proprietate s nu aib ca efect direct stingerea obligaiilor aprute n legtur
cu exercitarea dreptului de proprietate de la care proprietarul a renunat. Asemenea obligaii vor fi n sarcina celui care a renunat pn
n momentul n care o persoan ter nu va dobndi dreptul de proprietate asupra bunului. Astfel, proprietarul care a renunat la dreptul
de proprietate va ndeplini toate obligaiile aferente bunului la care a renunat: va plti impozitele, va rspunde pentru prejudiciul cauzat
de bun etc. Pe de alt parte, proprietarul care a renunat la dreptul de proprietate poate n orice moment s-i schimbe intenia i s
preia bunul n posesiune, folosin i dispoziie. Acest drept poate fi exercitat pn n momentul dobndirii dreptului de proprietate de
ctre o persoan ter asupra bunului la care proprietarul a renunat.
Art. 338 alin. (3) face o excepie de la regula stipulat la alin.(1), cernd ca renunarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobile s mbrace form autentic i s fie nscris n registrul bunurilor imobile. i n cazurile bunurilor imobile ns, nscrierea renunrii
la dreptul de proprietate n registrul bunurilor imobile nu va stinge obligaiile proprietarului aferente bunului la care a renunat, fiind
aplicabil regula stipulat la art. 338 alin. (2). n acest caz, obligaiile proprietarului aferente bunului la care a renunat vor nceta n
momentul dobndirii acestui bun de o alt persoan. Mecanismul dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile la care
proprietarul a renunat urmeaz s fie prevzut n Legea cadastrului bunurilor imobile. Ar fi posibil totui ca i n cod s fie inserat regula
conform creia, dac mai muli teri doresc s dobndeasc dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile la care proprietarul a
renunat, prioritate are cel care posed bunul la momentul renunrii. Dac ns nici un ter nu este posesor, prioritate are primul care a
naintat cererea de acceptare i de nregistrare a dreptului de proprietate. Pot s accepte dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile
i unitile administrativ-teritoriale. Astfel, art. 2 din Legea cu privire la proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale stipuleaz
c dreptul de proprietate public al acestor uniti poate fi dobndit i n urma renunrii la dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobile n modul stabilit de legislaia n vigoare.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public. Exproprierea constituie pentru expropriator un mod de dobndire a dreptului de
proprietate, iar pentru expropriat un mod ce ncetare a acestui drept. Sintagma expropriere pentru cauza de utilitate public ncepe a fi
utilizat din 1994, o dat cu adoptarea Constituiei Republicii Moldova. Pn la adoptarea Legii cu privire la proprietate nr. 459/1991
(abrogat prin Legea Parlamentului 54-XVI din 02.03.07, publicat n Monitorul Oficial nr. 43-46/30.03.07 art.188), se folosea termenul
naionalizare. Naionalizarea a fost caracteristic apariiei proprietii socialiste. Naionalizarea era ridicarea silit a bunurilor, n primul
rnd a celor imobile, din proprietatea privat i trecerea lor n proprietatea statului n baza unor acte juridice speciale. Naionalizarea
putea fi att cu plata echivalentului bunului, ct i fr o astfel de plat. De fapt, naionalizarea fr plata echivalentului bunului
naionalizat era o confiscare camuflat.
n prezent, temeiul legal, de principiu, al exproprierii l constituie: art. 46 alin. (2) din Constituia Republicii Moldova, care dispune:
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii cu dreapt i prealabil despgubire; art.
316 alin. (2) din Codul civil, care prevede: Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai
pentru cauz de utilitate public pentru o dreapt i prealabil despgubire. Exproprierea se efectueaz n condiiile legii; Legea
exproprierii pentru cauz de utilitate public.
Att Constituia, art. 46 alin. (2), ct i Codul civil, art. 316 alin. (2), stabilesc c exproprierea poate avea loc n baza legii.
Noiunea legal de expropriere o gsim la art. 1 din Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public (Legea nr. 488/1999). Conform
art. 1 din aceast lege, prin expropriere se nelege transferul de bunuri i de drepturi patrimoniale din proprietate privat n proprietate
public, transferul ctre stat de bunuri proprietate public ce aparin unei uniti administrativ-teritoriale sau, dup caz, cedarea ctre
stat sau ctre o unitate administrativ-teritorial a drepturilor patrimoniale n scopul efecturii de lucrri pentru cauz de utilitate public
de interes naional sau de interes local, n condiiile prevzute de lege, dup o dreapt i prealabil despgubire.
Noiunea de expropriere dat n aceast lege urmeaz a fi privit n mod critic. Nu pot fi expropriate bunurile aflate n proprietate
public. n acest context, s-a menionat corect n literatura de specialitate c sunt expropriate numai bunurile imobile aflate n proprietate
privat. Bunurile imobile aflate n proprietatea public, prin natura sau destinaia lor, sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice
prin actul de putere al autoritii competente a statului sau a unitii administrativ-teritoriale creia i aparine. Acest lucru este prevzut
expres n Legea cu privire la proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale, art. 11: Proprietatea public a unitilor
administrativ-teritoriale este imprescriptibil. E nu poate fi supus exproprierii i nu poate constitui obiectul unor garanii reale. Aceast
proprietate poate fi dat n administrare sau nchiriat n condiiile legii.
Principiile exproprierii. Din Constituie, art. 46, din Codul civil, art. 316, i din Legea nr.488/1999 am putea desprinde unele reguli de
principiu care guverneaz instituia exproprierii.
1. Pentru ca bunurile domeniului privat s poat fi expropriate, este necesar o cauz de utilitate public, condiie prevzut expres la
art. 46 alin. (2) din Constituie, la art. 316 alin. (2) din Codul civil, precum i n Legea nr. 488/1999. ntruct exproprierea are drept efect
ncetarea dreptului de proprietate, cauza de utilitate public trebuie s fie prevzut n lege. La art. 5 alin. (1) din legea nominalizat, sunt
enumerate lucrrile de utilitate public (prospeciunile i explorrile geologice, extracia i prelucrarea substanelor minerale, instalaiile
pentru producerea de energie electric .a.). Din acest articol nu reiese direct existena i a unor alte lucrri de utilitate public. Orice
lucrri, altele dect cele indicate la art. 5, vor fi considerate de utilitate public doar prin lege. Pentru lucrrile de utilitate public
enumerate n Legea nr. 488/1999, la art. 5, declararea utilitii publice revine autoritilor publice i se realizeaz nemijlocit prin naintarea
propunerilor respective organelor de resort, acestea fiind enumerate n legea nominalizat, la art. 6. Utilitatea public se declar pentru
lucrri de interes naional sau de interes local [Legea nr. 488/1999, art. 5 alin. (2)]. Sunt de utilitate public de interes naional lucrrile
care rspund obiectivelor i interesului ntregii societi sau ale unei mari pri a ei. Sunt de utilitate public de interes local lucrrile care
rspund obiectivelor i interesului unei localiti, ale unui grup de localiti din cadrul unei uniti administrativ-teritoriale.
2. Un alt principiu aplicabil exproprierii const n existena unei despgubiri drepte i prealabile. Anume acest principiu permite a face
o deosebire ntre expropriere i naionalizare, caracteristic statului socialist, cnd bunurile domeniului privat puteau fi naionalizate fr
a se plti proprietarului costul lor sau cel puin o parte din el. Dup cum se afirm n literatura de specialitate, cauza de utilitate public
poate justifica exproprierea, dar nu l scutete pe expropriator de plata unei compensri a pierderii pe care o sufer proprietarul i,
eventual, ceilali titulari de drepturi reale asupra bunului expropriat. Important este ca despgubirea s fie dreapt. Se consider c
despgubirea este dreapt atunci cnd expropriatul a czut de acord cu suma despgubirii propus de expropriator. n caz de litigiu
asupra cuantumului despgubirii, acesta se va stabili printr-o hotrre judectoreasc. Instana, n conformitate cu art. 15 alin. (1) din
Legea nr. 488/1999, va institui o comisie de experi la care poate participa cte un reprezentant din partea expropriatorului i a

34
expropriatului. La stabilirea despgubirii, att comisia de experi, n final i instana de judecat, trebuie s in cont de art. 15 alin. (2) i
(3) din Legea nr. 488/1999, conform crora, despgubirea se compune din valoarea real a imobilelor sau a drepturilor patrimoniale
supuse exproprierii i din daunele cauzate proprietarului sau titularilor de alte drepturi reale. La calcularea cuantumului despgubirii,
comisia de experi i instana de judecat vor ine cont de preul la care se vnd imobilele i drepturile de acelai fel n teritoriul respectiv,
la data ntocmirii actului de expertiz, precum i de prejudiciile aduse proprietarului sau, dup caz titularilor de alte drepturi reale, lund
n considerare i dovezile prezentate de acetia.
Dreptul la despgubiri l va avea att proprietarul bunului, ct i titularii de alte drepturi reale. Astfel, art. 15 alin. (3)-(4) din Legea nr.
488/1999 prevede c experii vor determina despgubirile ce se cuvin proprietarului, separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi
reale. Aceast norm urmeaz a fi neleas n sensul c i titularii de alte drepturi reale, cum ar fi uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului
de proprietate asupra terenului dominant (n cazul n care se expropriaz terenul aservit), superficiarul, pot pretinde la despgubiri.
Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 488/1999, obiectul exproprierii poate fi de interes naional sau de interes local. Pe
lng bunurile imobile, conform legii nominaliazate, pot fi expropriate i:
drepturile de folosin a bunurilor imobile pe un termen de pn la 5 ani, dac prile nu convin asupra unui alt termen;
drepturile patrimoniale i personale nepatrimoniale legate nemijlocit de inveniile care pot contribui considerabil la asigurarea
intereselor de aprare i de securitate ale statului;
valorile cultural-istorice i istorice de o importan excepional pentru sentimentele naionale ale poporului, precum i cele care
atest securitatea rii;
dreptul de proprietate asupra reprezentanilor florei i faunei, pentru care spaiul natural al Republicii Moldova este arealul lor de
dezvoltare i reproducere, n cazul pericolului real de dispariie i de nereproducere a speciei.
Mai corect ar fi ca ultimele dou grupe de obiecte, datorit importanei lor, s fie scoase din circuitul civil i trecute prin lege la
categoria bunurilor din domeniul public. Astfel, va decdea necesitatea exproprierii lor.
De asemenea, este discutabil faptul includerii ca obiect de expropriere, n unele condiii, a bunurilor mobile, aa cum o face Legea nr.
488/1999, al creia art. 2 alin. (3) stabilete c, n caz de stare excepional sau de rzboi, pot fi expropriate bunurile mobile determinate
prin lege. Urmeaz aadar s fie adoptat nc o lege care s indice bunurile mobile ce pot fi expropriate n caz de rzboi ori de stare
excepional. Considerm c bunurile mobile nu pot fi expropriate nici n caz de stare excepional, nici n caz de rzboi, ci urmeaz a fi
aplicat rechiziia.
Pot fi expropriate bunurile enumerate la art. 2 din Legea 488/1999, exproprierea urmnd s fie aplicat doar n cazul bunurilor imobile
din domeniul privat.
Procedura exproprierii. Exproprierea urmeaz s fie bazat pe motive de utilitate public, se declar pentru lucrri de interes naional
sau de interes local. Sunt de utilitate public de interes naional lucrrile care, prin funciile lor, rspund obiectivelor i interesului ntregii
societi sau a unei mari pri a ei. De utilitate public de interes local sunt lucrrile care, prin funciile lor, rspund obiectivelor i
intereselor unui grup social sau ale unei localiti, unui grup de localiti din cadrul unei uniti administrativ-teritoriale (Legea nr.
488/1999, art. 5).
Utilitatea public de interes naional se declar de Parlamentul Republicii Moldova, iar utilitatea public de interes local de ctre
consiliul local al unitii administrativ-teritoriale, precum i de organele enumerate la art. 6 alin. (1) lit. () i (d).
Declararea utilitii publice se face numai dup efectuarea unei cercetri prealabile i numai n cazul n care exist toate condiiile
pentru expropriere (Legea nr. 488/1999, art. 7). Cercetarea prealabil se face de ctre comisii formate n condiiile art. 7 alin. (2) i (3).
Obiectivul cercetrii prealabile const n determinarea existenei elementelor justificative ale interesului naional sau local, premiselor
economico-sociale, ecologice i de alt natur ale necesitii lucrrilor, ncadrrii lor n planurile de urbanism i de amenajare a teritoriului,
aprobate conform legii. Actul de declarare a utilitii publice de interes naional i de interes local se aduce la cunotina public prin
afiare la sediul consiliului local n a crei raz este situat obiectul exproprierii i se public n Monitorul Oficial al Republicii Moldova.
Exproprierea poate avea loc doar dup ce au fost ndeplinite msurile prealabile enumerate la art. 9-12 din Legea nr. 488/1999. Astfel
cel care urmeaz a fi expropriat trebuie s fie ntiinat n scris despre propunerea de expropriere. Aceasta va conine o notificare adresat
persoanelor fizice i juridice titulare de drepturi reale asupra obiectului exproprierii, oferta de despgubire, modalitatea transferului de
bunuri i de drepturi patrimoniale sau, dup caz, modalitatea de cedare a drepturilor patrimoniale. n cazul exproprierii de locuin sau
teren, proprietarului i se va propune n proprietate o alt locuin sau un alt teren. Dac preul locuinei propuse sau al terenului propus
este mai mic dect cel al locuinei expropriate sau al terenului expropriat, expropriatorul va plti diferena.
Dac accept condiiile din propunerea de expropriere, expropriatul este n drept s-i dea consimmntul pentru o compensare
imediat i echitabil.
n cazul n care nu accept condiiile de expropriere, expropriatul este n drept s fac ntmpinare mpotriva propunerii de
expropriere. n ntmpinare va indica n ce condiii va accepta exproprierea i o va depune, n termen de 45 de zile de la primirea notificrii,
la organul care a fcut propunerea de expropriere, ntmpinarea se soluioneaz n decursul a 30 de zile de ctre o comisie, constituit
prin hotrre de Guvern pentru lucrrile de interes naional i prin decizie a consiliului local pentru lucrrile de interes local sau prin
decizie a consiliilor locale respective pentru lucrrile de interes comun. Dup deliberare, comisia emite o decizie motivat, care se
comunic prilor n termen de 5 zile de la adoptare. Decizia comisiei servete drept temei pentru determinarea cuantumului despgubirii,
care n nici un caz nu poate fi mai mic dect cel stabilit n propunerea de expropriere.
n cazul n care accept condiiile din decizia comisiei, expropriatul i expropriatorul pot conveni asupra modalitii de transfer a
proprietii, vor stabili mrimea despgubirii i modalitatea de achitare. Un asemenea acord dintre pri urmeaz a fi autentificat notarial,
cheltuielile aferente fiind suportate de expropriator.
Dac expropriatul i expropriatorul nu ajung la un compromis asupra condiiilor de expropriere nici dup ce au luat cunotin de
decizia comisiei, exproprierea nu poate fi fcut dect prin hotrre judectoreasc cu dreapt i prealabil despgubire. Procedura
judiciar de expropriere este reglementat n Legea nr. 488/1999 la art. 13-17.
Efectele juridice ale exproprierii. Exproprierea produce multiple efecte juridice, n primul rnd stingerea drepturilor reale i
obligaionale asupra bunurilor expropriate. Ca urmare a exproprierii, bunurile devin afectate domeniului public, nceteaz dreptul de
proprietate al expropriatului. Cu alte cuvinte, exproprierea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate pentru expropriator i
un mod de stingere a dreptului de proprietate pentru expropriat. n cazul n care persoane tere au drepturi reale asupra bunului

35
expropriat (uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie), precum i drepturi de crean, exproprierea va avea drept efect i stingerea
acestor drepturi. Un alt efect al exproprierii const n plata unei despgubiri, care trebuie s fie dreapt i prealabil. Despgubirea se
pltete ntr-un termen stabilit n acordul prilor. n cazul lipsei unui astfel de acord, instana de judecat va stabili, conform art. 16 din
Legea nr. 488/1999, un termen de plat, care nu va depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti. Despgubirea
se depune pe contul bancar al expropriatului.
Drepturile expropriatului. Legea nr. 488/1999 cuprinde un capitol special, Drepturile expropriatului, din care putem deduce
3 drepturi speciale ale expropriatului:
dreptul de preemiune (art. 18);
dreptul la nchiriere i dreptul la retrocedare (art. 19);
dreptul de retenie (art. 20).
Dreptul de preemiune. Expropriatul poate invoca la acest drept n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au
realizat. Dac expropriatorul dorete s nstrineze imobilul expropriat ori s cedeze drepturile asupra acestui imobil, expropriatul, fost
titular de drepturi, are dreptul preferenial de a cumpra bunul care i- fost expropriat. Expropriatorul (vnztorul) i expropriatul
(cumprtorul) convin asupra preului de vnzare a bunului, care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. Procedura
exercitrii dreptului de preemiune o desprindem din art. 19 din Legea nr. 488/1999, precum i din art. 793-797 din Codul civil. Astfel,
conform art. 18 din Legea nr. 488/1999, expropriatorul va ntiina n scris expropriatul despre intenia de a vinde bunul expropriat,
oferindu-i un termen de 30 de zile pentru rspuns. Nici n art. 18 din aceast lege i nici n art. 793-797 din Codul civil nu se prevd
sanciunile pentru nclcarea dreptului de preemiune al expropriatului. ntr-o asemenea situaie urmeaz a fi aplicat prin analogie art.
352 alin. (3) din Codul civil, care prevede: Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului de preemiune, oricare coproprietar poate
intenta, n decursul a 3 luni, aciune n instana de judecat pentru a i se atribui drepturi i obligaii de cumprtor.
Dreptul la nchiriere i dreptul la retrocedare. Se pot ntlni cazuri cnd bunul expropriat este dat, pn la efectuarea lucrrilor de
utilitate public, n folosin temporar. n acest caz, expropriatul are dreptul preferenial de a nchiria bunul expropriat.
Legiuitorul a reglementat, n art. 19 alin. (2)-(4) din Legea nr. 488/1999, situaiile n care expropriatorul nu efectueaz n decursul unui
an din momentul exproprierii lucrrile pentru care a fost expropriat bunul. Astfel, conform art. 19 alin. (2), n cazul n care bunurile imobile
expropriate sau drepturile asupra acestora nu au fost utilizate n termen de un an la destinaia pentru care au fost expropriate, adic
lucrrile nu au demarat, fotii proprietari pot s cear retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public.
Retrocedarea se face n temeiul unei hotrrii judectoreti. Expropriatul depune cerere n instana de judecat n care motiveaz
cerinele retrocedrii. Dac n edina de judecat se dovedete c bunul expropriat nu s-a utilizat n decursul unui an i nu se face o nou
declaraie de utilitate public, instana de judecat emite o hotrre de retrocedare ctre fostul proprietar a bunului expropriat. Totodat,
instana urmeaz s stabileasc i preul imobilului retrocedat, care nu va fi mai mare dect despgubirea actualizat [Legea 488/1999,
art. 19 alin.(4)].
Dreptul de retenie. Att Constituia (art. 46), ct i Codul civil (art. 316) i Legea nr. 488/1999 dispun c exproprierea se efectueaz
doar cu dreapt i prealabil despgubire. Din aceste considerente, n Legea nr. 488/1999 a fost stipulat dreptul de retenie al
expropriatului. n conformitate cu art. 20 din lege, expropriatul poate reine obiectul exproprierii pn la data primirii despgubirii ce i se
cuvine.
Urmrirea bunurilor n legtur cu obligaiile proprietarului. Acest mod de ncetare a dreptului de proprietate este prevzut n Codul
civil, la art. 339.
Bunurile domeniului privat pot face obiectul urmrii, cu excepia bunurilor care, potrivit legislaiei, nu sunt urmribile. Aadar,
proprietarul rspunde pentru obligaiile sale cu bunurile din proprietate. Bunurile proprietarului pot fi nstrinate fie prin acordul
proprietarului, fie n temeiul unei hotrri judectoreti. Procedura urmririi bunurilor n legtur cu executarea obligaiei poate fi fcut
forat doar n baza unei hotrri judectoreti dac o alt modalitate nu este stabilit prin lege sau contract. n art. 339 alin. (1) din Codul
civil, este stipulat posibilitatea prilor de a stabili o modalitate de urmrire a bunurilor n legtur cu executarea obligaiilor. De
exemplu, prile, conform art. 665 din acelai cod, pot stinge o obligaie prin nlocuirea ei cu alta.
nstrinarea forat a bunurilor are loc n conformitate cu prevederile Codului de procedur civil.
n art. 339 alin. (2), se specific faptul c n momentul n care dobnditorul dobndete drept de proprietate asupra bunurilor
nstrinate, conform procedurii de urmrire a proprietii n legtur cu obligaiile proprietarului, acesta din urm pierde dreptul de
proprietate asupra bunurilor. Dac se nstrineaz un bun imobil, sunt aplicabile regulile registrului bunurilor imobile, adic dreptul de
proprietate devine al dobnditorului din momentul nregistrrii.
nstrinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea n proprietate. O categorie de bunuri cu regim special pot
fi deinute n proprietate doar de anumite categorii de persoane ori urmeaz a fi respectate anumite condiii speciale de exploatare. Art.
340 din Codul civil se refer la o anumit categorie de bunuri care au un circuit limitat ca, de exemplu, armele de vntoare, care se afl
n circuitul civil cu respectarea unor cerine ale Legii 130/2012 privind regimul armelor i al muniiilor cu destinaie civil. La fel ea este
aplicabil la o anumit categorie de persoane care nu pot avea n proprietate o numit categorie de bunuri. Totui, se poate ntmpla ca
o persoan s dobndeasc n temeiul legii drept de proprietate asupra unui bun care nu-i aparine de drept (de exemplu, un cetean
strin motenete un teren agricol). n aceste cazuri, conform art. 340 alin. (1), persoanele care au dobndit dreptul de proprietate asupra
bunurilor pe care nu le pot avea n proprietate urmeaz s le nstrineze n decursul unui an din momentul dobndirii dreptului de
proprietate. Poate fi stabilit prin lege i un alt termen, mai mare sau mai mic de un an.
Dac, n decursul unui an, proprietarul nu nstrineaz bunul, acesta poate fi nstrinat printr-o hotrre judectoreasc. Doar instana
este n drept s dispun nstrinarea bunurilor, inclusiv la licitaie. Suma obinut din comercializarea bunului este remis fostului
proprietar, cu reinerea cheltuielilor de nstrinare. Instana judectoreasc poate dispune, de asemenea, transmiterea bunului n
proprietate statului, acesta fiind obligat s plteasc o despgubire ntr-un cuantum stabilit de instan. La adoptarea unei asemenea
ncheieri, instana judectoreasc va ine cont i de prevederile art. 46 din Constituie, n sensul c despgubirea trebuie s fie
corespunztoare (s reflecte valoarea real a bunului) i prealabil.
Unele categorii de bunuri au un circuit limitat. De exemplu, prevederile art. 6 alin. (2), art. 7 alin. (1) i (2) din Legea nr. 130/2012
privind regimul armelor i al muniiilor cu destinaie civil. Dac persoana fizic procur o arm cu nclcarea acestor dispoziii legale,
adic fr a primi permisul de procurare pe motiv c i s-a refuzat eliberarea lui (Legea nr. 130/2012 n art. 7 alin. (2) enumr categoriile

36
de persoane crora nu li se elibereaz permisul de procurare a armei), atunci vor fi aplicabile prevederile art. 340 alin. (1) i (2) din Codul
civil. Persoana n cauz va trebui s nstrineze arma n decursul unui an. n caz contrar, arma va fi nstrinat printr-o dispoziie a instanei
judectoreti.
Rechiziia este un mod de ncetare a dreptului de proprietate potrivit cruia bunurile proprietarului se retrag n interesul societii n
condiiile stabilite de legislaie. Particularitile acestui mod de ncetare a dreptului de proprietate constau n faptul c bunurile
proprietarului se retrag pentru a fi folosite n interesul societii n cazuri excepionale. Principalele cazuri care pot servi drept temei de
rechiziie a bunurilor sunt enumerate la art. 342 alin. (1) din Codul civil. De regul, acestea sunt calamiti naturale, epidemii, epizootii.
Scopul rechiziiei este de a garanta securitatea cetenilor, de a salva bunuri sau de a distruge bunuri n caz de epidemii sau epizootii. n
cazul rechiziiei, bunurile proprietarului se retrag n baza unei hotrri a organului competent. Modul i condiiile rechiziiei, precum i
organul abilitat de a decide rechiziia urmeaz s fie stabilite prin lege.
Bunurile retrase proprietarului prin rechiziie sunt folosite de stat n perioada necesar. Dup ncetarea situaiei excepionale care a
servit temei de rechiziionare a bunurilor, proprietarul poate cere restituirea lor dac s-au pstrat n natur i mai pot fi folosite la
destinaie.
n art. 342 alin. (3), sunt stipulate consecinele restituirii bunului rechiziionat. Preul bunului sau preul folosirii lui, n cazul n care
s-a pstrat n natur i a fost restituit proprietarului, se stabilete prin acordul prilor, iar n caz de divergen, prin hotrre
judectoreasc. Din coninutul acestei norme pot fi deduse dou situaii:
a) bunul nu s-a pstrat, caz n care statul urmeaz s plteasc costul bunului rechiziionat;
b) bunul s-a pstrat i a fost restituit celui de la care a fost rechiziionat, caz n care statul urmeaz s plteasc o sum pentru folosirea
bunului.
n ambele cazuri, suma este stabilit prin acordul prilor, iar n caz de divergene, de instana judectoreasc. Instana trebuie s
stabileasc suma n funcie de preul real al bunului rechiziionat, numind i o expertiz pentru determinarea preului bunului
rechiziionat.
Confiscarea. Prin confiscare se nelege trecerea fr plat ctre stat a unui bun ca sanciune pentru fapte ilicite, n temeiul unei
hotrri a instanei judectoreti sau a unei alte autoriti publice competente. Cazurile i condiiile confiscrii bunurilor pot fi stipulate
doar n lege. Poate fi confiscat doar averea dobndit ilicit. Bunurile dobndite licit, conform art. 46 alin. (3) din Constituie, nu pot fi
confiscate, iar caracterul licit al dobndirii se prezum. n conformitate cu art. 46 alin. (4) din Constituie, pot fi confiscate doar bunurile
destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii.
Codul penal enumr, la art. 106, categoriile de bunuri care pot fi supuse confiscrii, precum i persoanele crora li se poate aplica
sanciunea.
Art. 28 din Codul cu privire la contraveniile administrative stabilete de asemenea ca sanciune confiscarea obiectului care a constituit
instrumentul comiterii contraveniei administrative sau obiectul ei nemijlocit.
Ca sanciune civil, confiscarea averii este prevzut la art. 40 alin. (4) i (5) din Legea nr. 837/1996 cu privire la organizaiile obteti,
care dispune c bunurile asociaiei obteti dizvoltate prin hotrre a instanei de judecat, rmase dup executarea creanelor
creditorilor, se trec, cu titlu gratuit, n proprietatea statului, pentru a fi utilizate n scopuri de caritate.
Dup regula general, bunurile pot fi confiscate prin hotrre judectoreasc. Art. 343 alin. (2) din Codul civil admite totui
posibilitatea confiscrii bunurilor n baza unui act administrativ, stipulnd: n cazurile prevzute de lege, bunurile proprietarului pot fi
confiscate printr-un act administrativ. Actul administrativ cu privire la confiscare poate fi atacat n instan de judecat. Un asemenea caz
este prevzut de Codul vamal, care admite confiscarea bunurilor n condiiile i n ordinea stabilit. Astfel, articolul 92 alin. (3) prevede c
bunurile care constituie obiectul nclcrii regulilor vamale i obiectele cu ascunziuri speciale, folosite pentru trecerea peste frontiera
vamal a bunurilor tinuite, snt confiscate, indiferent de timpul comiterii sau descoperirii acestor nclcri. Dac proprietarul bunului nu
este de acord cu actul administrativ de confiscare, acesta poate fi atacat n instan de judecat.
TEMA: Modalitile dreptului de proprietate
1. Noiunea i categoriile modalitilor dreptului de proprietate comun. Proprietate anulabil i proprietatea rezolubil.
2. Noiunea dreptului de proprietate comun. Formele dreptului de proprietate comun.
3. Dreptul de proprietate comun pe cote pri.
3.1. Noiunea i felurile dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
3.2. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
3.3. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar.
3.4. Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosin i a dreptului de dispoziie asupra bunului ce se afl n proprietate
comun pe cote-pri.
3.5. Exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietate comun pe cote pri.
3.6. ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
4. Dreptul de proprietate comun n devlmie.
NOIUNEA I CATEGORIILE MODALITILOR DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUN. PROPRIETATE ANULABIL I PROPRIETATEA
REZOLUBIL
Dreptul de proprietate se prezint, de regul, ca un drept pur i simplu, aparinnd n exclusivitate unui singur titular. Acest lucru este
determinat i de faptul c dreptul de proprietate este unul exclusiv. Aceasta este regula. Exist ns situaii cnd acest drept aparine
concomitent mai multor persoane, ca n cazul proprietii comune. Pot exista i situaii cnd dreptul de proprietate s afl un timp
oarecare intr-o situaie incert, din cauza faptului c actul juridic n al crui temei a fost dobndit este lovit de nulitate relativ ori c
dobndirea lui este pus n dependen de anumite circumstane (condiii), care vor surveni n viitor. Iat de ce, n aceste cazuri, nu este
vorba de un drept de proprietate pur i simplu, ci de dreptul de proprietate afectat de modaliti.
Legislaia n vigoare permite evidenierea urmtoarelor modaliti ale dreptului de proprietate:

37
a) Proprietatea anulabil;
b) Proprietatea rezolubil;
c) Proprietatea comun.
Dei n literatura de specialitate, n ultimii ani, s-a conturat ideea c modalitile dreptului de proprietate sunt: proprietatea comun,
proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil, exist i o alt opinie conform creia modalitile dreptului de proprietate sunt
proprietatea rezolubil, coproprietatea (sau proprietatea individual) i proprietatea colectiv. Structura reglementrilor dreptului de
proprietate din Codul civil (care nu fac referire nici la proprietatea individual, nici la proprietatea colectiv, ba mai mult, nici nu divizeaz
dreptul de proprietate n drept de proprietate public i drept de proprietate privat) permit a face concluzia c modaliti ale dreptului
de proprietate sunt: a) proprietatea anulabil; b) proprietatea rezolubil; c) proprietatea comun.
Criteriile dup care se deosebesc aceste modaliti ale dreptului de proprietate trebuie s facem distincie dou situaii: prima, n
care mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun i a doua, cnd exist o situaie juridic efemer n care se gsete
dreptul de proprietate. Lund ca temei aceste criterii, n primul caz, ne aflm n prezena proprietii comune, iar n al doilea, n prezena
proprietii anulabile i a proprietii rezolubile.
Prin modalitate a dreptului de proprietate se nelege situaia n care dou sau mai multe subiecte de drept (persoane fizice sau
persoane juridice) au un drept de proprietate asupra unuia i aceluiai bun (de regul, indivizibil), precum i situaia de incertitudine
vremelnic n care se afl dreptul de proprietate.
Este afectat de modaliti dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie c aparin simultan i concurent a dou
sau mai multe persoane, fie c existena lor viitoare n patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o mprejurare
prevzut de lege sau stabilit prin voina omului.
Proprietatea anulabil, modalitate a dreptului de proprietate. Prin drept de proprietate anulabil se nelege dreptul de proprietate
dobndit n baza unui act juridic translativ de proprietate, lovit ulterior de nulitate relativ.
n conformitate cu legislaia n vigoare, sunt lovite de nulitate relativ actele juridice civile ncheiate:
prin vicierea consimmntului (Codul civil, art. 227-229),
cu nerespectarea condiiilor referitoare la capacitate (art. 224),
cu absena consimmntului ca urmare a lipsei de discernmnt (art. 225),
cu nclcarea limitei mputernicirilor (art. 226),
prin leziune (art. 230),
n urma unei nelegeri dolosive ntre reprezentantul unei pari i cealalt parte (art. 231),
cu nclcarea interdiciei de a dispune de un bun (art. 232).
n toate aceste cazuri se poate invoca nulitatea relativ a actului juridic civil translativ de drept de proprietate numai n limitele
termenului de prescripie i la voina persoanei. Prin urmare, atta timp ct nu a expirat termenul de prescripie de declarare a nulitii
actului juridic (nulitate relativ), dreptul de proprietate al dobnditorului este nesigur. n cazul n care faptele invocate n aciunile n
anulare se dovedesc de ctre instana de judecat, dreptul de proprietate al dobnditorului va nceta. Aceast, ncetare a dreptului de
proprietate ns va avea un aspect retroactiv, adic se va considera c dreptul de proprietate al dobnditorului a ncetat nu n momentul
declarrii nulitii conveniei ncheiate, ci n momentul ncheierii conveniei. i, viceversa, n cazul cnd a fost scpat termenul de
prescripie pentru naintarea aciunii n anulare a actului juridic civil ori aciunea a fost respins, dreptul de proprietate al dobnditorului
va fi consolidat definitiv.
Prin urmare, proprietatea dobndit n temeiul unui act translativ de proprietate anulabil, adic lovit de nulitate relativ, este o
proprietate anulabil. Aceast proprietate este foarte apropiat de proprietatea rezolubil, n ceea ce privete starea sa de incertitudine,
care se poate desfiina dintr-un moment n altul.
Proprietatea rezolubil, modalitate a dreptului de proprietate. ntr-o opinie, este rezolubil proprietatea afectat de o condiie
rezolutorie, adic dreptul de proprietate este ameninat s dispar dac se produce un eveniment viitor i nesigur. ntr-o alt opinie,
proprietatea este rezolubil nu numai n cazul cnd transferul dreptului de proprietate s-a fcut cu o condiie rezolubil, ci i n cazul cnd
transferul s-a fcut cu o condiie suspensiv.
Temeiul juridic al existenei unei asemenea modaliti a dreptului de proprietate poate fi considerat art. 240 din Codul civil. Din
prevederile acestui articol reiese c actul juridic se consider ncheiat sub condiie rezolutorie dac realizarea condiiei atrage
desfiinarea actului juridic i restabilirea situaiei existente pn la ncheierea lui. Caracterul rezolubil al proprietii const n faptul c
dreptul de proprietate n astfel de cazuri se afl ntr-o stare nesigur, provizorie i poate disprea la mplinirea condiiei rezolutorii.
Bunul transmis sub o condiie rezolutorie aparine concomitent a doi proprietari: dobnditorul (proprietar sub condiie rezolutorie) i
transmitorul (proprietar sub condiie suspensiv). Dobnditorul este proprietarul actual i provizoriu, deoarece dreptul su este
ameninat cu condiie rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni proprietarul aceluiai lucru dac se realizeaz condiia
suspensiv. n aceste cazuri, trebuie s se in cont de art. 241, care prevede: Dac survenirea condiiei a fost reinut cu rea-credin de
partea pentru care survenirea condiiei este dezavantajoas, condiia se consider survenit. Dac la survenirea condiiei a contribuit cu
rea-credin partea pentru care survenirea condiiei este avantajoas, condiia nu se consider survenit.
NOIUNEA DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUN. FORMELE DREPTULUI DE PROPRIETATE COMUN
O a treia modalitate a dreptului de proprietate este proprietatea comun. n literatura de specialitate, proprietatea comun este
considerat principala, modalitate a dreptului de proprietate.
Cadrul legislativ al proprietii comune este dat n Codul civil la capitolul III, Proprietatea comun, titlul III, Proprietatea, cartea a
doua, Drepturile reale, art. 344-373. Acest capitol este divizat n 3 seciuni: Dispoziii generale (art. 344-345); Proprietatea comun
pe cote-pri (art. 346-365) i Proprietatea comun n devlmie (art. 366-373).
Noiunea legal a proprietii comune o gsim la art. 344 alin. (1): Proprietatea este comun n cazul n care asupra unui bun au drept
de proprietate doi sau mai muli titulari. O prim concluzie ce se impune este c legiuitorul nu indic posibilitatea existenei unui drept
de proprietate comun asupra mai multor bunuri.
Doctrina definete de asemenea dreptul de proprietate comun ca fiind o modalitate juridic a dreptului de proprietate care se
caracterizeaz prin faptul c toate prerogativele conferite n acest drept aparin mpreun i concomitent mai multor titulari.

38
Fiind cea mai important modalitate a dreptului de proprietate, proprietatea comun se caracterizeaz prin faptul c prerogativele
dreptului aparin mpreun i concomitent a mai multor titulari (coproprietari).
Subiecte ale dreptului de proprietate comun pot fi att persoanele fizice, ct i persoanele juridice. Obiecte ale dreptului de
proprietate comun pot fi att bunurile mobile, ct i bunurile imobile.
Subiectele dreptului de proprietate comun, ca i orice proprietar, posed, folosesc i dispun de bunurile pe care le au n proprietate,
ns posesiunea, folosina i dispoziia bunului le exercit n comun.
Formele dreptului de proprietate comun. Conform legislaiei n vigoare, sunt cunoscute dou forme ale proprietii comune:
proprietatea comun pe cote-pri,
proprietatea comun n devlmie.
Astfel, art. 345 Formele proprietii comune, prevede la alin. (1): Proprietatea comun poate fi caracterizat prin delimitarea cotei
fiecrui proprietar (proprietate pe cote-pri) sau prin nedelimitarea cotelor-pri (proprietate n devlmie).
Specific pentru proprietatea comun pe cote-pri este faptul c obiectul rmne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd dreptul de
proprietate se fracioneaz pe cote-pri aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar n cazul proprietii comune n devlmie, dreptul de
proprietate comun aparine nefracionat tuturor titularilor devlmai i au ca obiect bunuri comune.
Pentru prima dat Codul civil a stipulat expres c dreptul de proprietate comun n devlmie poate aprea i n baza ncheierii unui
act juridic civil. Astfel, art. 344 alin. (2) prevede c proprietatea comun poate aprea n temeiul legii sau n baza unui act juridic. Putem
deci conchide c i dreptul de proprietate comun n devlmie poate fi dobndit n baza unui act juridic civil. innd ns cont de faptul
c, n cazul proprietii comune n devlmie nici dreptul de proprietate nu este divizat, dreptul de proprietate comun n devlmie va
aprea foarte rar n baza unui act juridic civil. n ceea ce privete legea ca mijloc de dobndire a dreptului de proprietate comun n
devlmie, ea este, de regul, cel mai rspndit mijloc de apariie a proprietii comune n devlmie.
n Codul civil, la art. 345 alin. (2), este instituit prezumia conform creia, n cazul bunului comun, proprietatea comun pe cote-pri
se prezum pn la proba contrar.
n raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comun, exist att relaii interne ntre coproprietari, ct i relaii externe.
Relaiile externe au un caracter absolut, adic coproprietarilor aparine dreptul de proprietate asupra bunului i nimeni nu poate s le
pun piedici n exercitarea dreptului de proprietate.
n dependen de relaiile interne dintre coproprietari, exist drept de proprietate comun pe cote-pri i drept de proprietate
comun n devlmie.
DREPTUL DE PROPRIETATE COMUN PE COTE PRI
3.1. Noiunea i felurile dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
Codul civil reglementeaz dreptul de proprietate comun pe cote-pri la art. 346-365.
n literatura de specialitate, proprietatea comun pe cote-pri se numete coproprietate. n art. 346-365 din Codul civil, legiuitorul
utilizeaz doar termenul de proprietate comun pe cote-pri. n coninutul codului se ntlnesc i cazuri de utilizare a termenului de
coproprietate. De exemplu, art. 404 alin. (1) prevede: Dreptul de vot acordat de o aciune sau de o alt valoare mobiliar, de o fraciune
din coproprietate sau de un alt bun aparine uzufructuarului. n afar de aceasta, proprietatea comun pe cote-pri este numit i
proprietate n diviziune. Avnd n vedere prevederile legale, precum i opiniile doctrinare n aceast problem, considerm c termenii
proprietate comun pe cote-pri, proprietate n diviziune, coproprietate sunt sinonime.
Am putea defini dreptul de proprietate comun pe cote-pri, ca drept de proprietate care aparine a dou sau mai multe persoane,
exprimat n cote ideale, (o jumtate, o treime, o ptrime etc.) asupra unui bun nefracionat n materialitatea sa.
Dup cum se observ, am acceptat ideea c n proprietatea comun se afl un bun i nu mai multe bunuri. Ca argument n acest sens
servete art. 344 alin. (1), care prevede: Proprietatea este comun n cazul n care asupra unui bun au un drept de proprietate doi sau mai
muli titulari.
Caracteristica coproprietii de a se rsfrnge doar asupra unui bun i nu asupra mai multor bunuri o face s se deosebeasc de
indiviziune.
Indiviziunea este starea patrimoniului care, aparinnd n comun mai multor persoane, reprezint o universalitate nedivizat de
bunuri. Prin urmare, spre deosebire de indiviziune care are ca obiect o universalitate de bunuri, coproprietatea are ca obiect un bun.
Dei s-ar prea evident deosebirea dintre aceste noiuni, ele sunt folosite uneori ca sinonime.
n literatura de specialitate, dreptul de proprietate pe cote-pri se caracterizeaz prin faptul c un bun aparine simultan i concurent
la doi sau mai muli proprietari fr a fi fracionat n materialitatea sa.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se caracterizeaz, n primul rnd, prin faptul c nici unul dintre coproprietari nu este
titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun. nseamn c bunul nu este fracionat n materialitatea lui. n caz contrar, nu ar exista
proprietate comun pe cote-pri, ci o proprietate exclusiv. n al doilea rnd, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al cotei pri
ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
Caractere specifice ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri, comparativ cu dreptul de proprietate exclusiv i cu dreptul
de proprietate comun n devlmie:
1. Proprietatea comun pe cote-pri este o proprietate cu pluralitate de subiecte. n comparaie cu dreptul de proprietate pur i
simplu, care are ca titular doar un singur subiect, dreptul de proprietate comun pe cote-pri are ca titulari cel puin dou subiecte.
Subiecte ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot fi att persoanele fizice, ct i persoanele juridice, att de drept public,
ct i de drept privat. n literatura de specialitate, se specific c, datorit unor greuti determinate, n special exercitarea dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, subiectele ai acestor raporturi de proprietate sunt, de regul, fie numai persoane fizice, fie numai
persoane juridice.
2. Cota-parte din dreptul de proprietate al coproprietarilor se rsfrnge asupra ntregului bun. Dreptul de proprietate comun, att
pe cote pri, ct i n devlmie, se caracterizeaz prin faptul c bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comun pe cotepri nu este fracionat n materialitatea sa. Cu alte cuvinte, bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comun pe cote-pri
este indivizibil. n cazul dreptului de proprietate comun pe cote-pri, nu se divizeaz bunul, ci dreptul de proprietate. Aceast
concluzie se poate deduce din cuprinsul art. 344 alin. (1) din Codul civil, care prevede c proprietatea este comun n cazul n care asupra

39
unui bun au drept de proprietate doi sau mai muli titulari. Evident, i legiuitorul a specificat c, n cazul proprietii comune, se divizeaz
dreptul de proprietate i bunul. n literatura de specialitate, o astfel de abordare a probiemei este considerat reuit. Acest lucru se
datoteaz: 1) Dreptul de proprietate comun pe cote-pri nu se rsfrnge asupra unei pri din bun, ci asupra bunului n ntregime. 2)
innd cont de faptul c dreptul de proprietate al celorlali coproprietari de asemenea se rsfrnge asupra ntregului bun, se evideniaz
o dat n plus faptul c dreptul de proprietate comun este unul cu pluralitate de subiecte. 3) Legiuitorul stipuleaz c dreptul de
proprietate se rsfrnge asupra bunului [Codul civil, art. 344 alin. (1)], adic obiect al dreptului de proprietate comun este un bun. 4) O
dat ce dreptul fiecrui coproprietar se exprim n cote-pri, poate fi evideniat una din formele dreptului de proprietate comun, i
anume dreptul de proprietate comun pe cote-pri.
n literatura de specialitate, se ncearc explicarea particularitilor dreptului de proprietate comun pe cote-pri cu ajutorul cotelorpri ideale i reale. Prin cote-pri reale se neleg cotele individualizate n natur, adic prin care se determin precis partea material
a fiecrui coproprietar din bunul comun. O asemenea construcie a dreptului de proprietate comun pe cote-pri este contradictorie
naturii dreptului de proprietate comun pe cote-pri, deoarece substituie dreptul de proprietate comun pe cote-pri cu dreptul de
proprietate exclusiv. Cu alte cuvinte, existena cotei reale exclude dreptul de proprietate al mai multor titulari asupra unuia i aceluiai
bun, ceea ce contravine art. 344 alin. (1). n literatura de specialitate se susine ideea c o cot ideal reprezint o parte fizic din bunul
comun care nu este individualizat n natur. Cota ideal nu reprezint o parte fizic din bunul comun (chiar dac nu este individualizat
n natur), ci este o cot din dreptul de proprietate comun.
Codul civil utilizeaz n dou articole noiunea de cot-parte ideal. Astfel, art. 346 alin. (1) prevede c fiecare proprietar este
proprietarul exclusiv al unei cote-pri ideale din bunul comun. Art. 366 alin.(1) dispune c, n cazul n care dreptul de proprietate aparine
concomitent mai multor persoane fr ca vreuna din ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul comun, proprietatea este comun
n devlmie.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri se caracterizeaz prin faptul c bunul proprietate comun n materialitatea sa nu se
divizeaz, ci se divizeaz doar dreptul de proprietate n cote-pri ideale, prezumate a fi egale pn la proba contrar.
3. Atributele dreptului de proprietate pe cote-pri au un caracter limitat. n comparaie cu atributele dreptului de proprietate n
cazul dreptului de proprietate exclusiv, care de asemenea sunt limitate, atributele dreptului de proprietate comun pe cote-pri (care la
fel sunt dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie) poart un caracter mai limitat. Acest lucru l putem deduce n
deosebi din art. 346-353 ale Codului civil. Cuprinsul acestor articole impun concluzia c titularii dreptului de proprietate comun pe cotepri n ceea ce privete exercitarea dreptului de proprietate comun se va face distincie ntre posesiunea, folosina i dispoziia asupra
ntregului bun i exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri, momente ce impun ca fiecare
coproprietar s in seama de existena drepturilor celorlali titulari, drepturi ce se exercit concurent i simultan asupra aceluiai bun.
4. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri este, n principiu, un drept temporar. Proprietatea comun pe cote-pri este de
dou feluri:
a) proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar;
b) proprietatea comun pe cote-pri forta i perpetu.
Caracterul temporar al dreptului de proprietate comun pe cote-pri este caracteristic doar proprietii comune pe cote-pri
obinuit i temporar. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu ns are un caracter continuu.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri, pe de o parte, nu este exclusiv, pe de alta, este, n principiu, un drept, cu un caracter
temporar. Acest lucru poate fi dedus din cuprinsul art. 357-365 ale Codului civil, care admit posibilitatea ncetrii proprietii comune pe
cote-pri prin mprire, care poate fi fcut att prin acordul prilor, ct i prin hotrrea judectoreasc. Este interzis mprirea
proprietii comune pe cote-pri doar n cazurile prevzute de lege, inclusiv n cazul proprietii comune pe cote-pri forate i perpetue
(art. 355, 356, i 358).
Felurile proprietii comune pe cote-pri. Sunt cunoscute dou feluri de proprietate comun pe cote-pri:
1) proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar
2) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
Ambele forme ale proprietii comune au fost reglementate expres pentru prima dat n Codul civil n vigoare. Codul civil din 1964 nu
a avut nici o prevedere referitoare la dreptul de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu.
Criteriul acestei clasificri este durata existenei dreptului de proprietate comun pe cote-pri. n cazul proprietii comune pe cotepri obinuite, se admite ncetarea acesteia prin partaj. Proprietatea comun pe cote-pri forat ns nu poate fi mprit ntre
coproprietari din cauza destinaiei bunului aflat n coproprietate.
3.2. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
Sintagma proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu este utilizat pentru prima dat n art. 355 alin. (1) din Codul civil,
conform creia, dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie avnd proprietari diferii, fiecare dintre
acetia deine drept de proprietate comun pe cote-pri, forat i perpetu, asupra prilor din cldire, care, fiind destinate folosinei
spaiilor, nu pot fi folosite dect n comun. Dup cum rezult din aceast norm, proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu
se caracterizeaz prin faptul c are ca obiect bunuri care, prin natura i destinaia lor, pot fi folosite de mai muli proprietari, fiind accesorii
pe lng alte bunuri, considerate principale, proprietate a acelorai titulari. Proprietatea comun pe cote-pri este forat deoarece
atta timp ct exist, nu poate nceta prin divizarea bunurilor ce fac obiectul ei.
Cazuri de coproprietate forat i perpetu:
a) coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai multe apartamente avnd proprietari diferii;
b) coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zid, an i gard);
c) coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile comune;
d) coproprietatea asupra unor bunuri familiale (hrtii, tablouri, cavouri i alte lucrri funerare).
Legislaia civil reglementeaz, n principiu, doar primele dou cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu.
Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor din cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor, nu pot fi
folosite dect n comun. O asemenea proprietate comun este reglementat la art. 355 alin. (1) din Codul civil. Aceast norm conine
prevederi cu caracter general, raporturile nemijlocite n acest sens fiind reglementate prin lege (art. 355 alin. (2). O asemenea lege este

40
Legea condominiului n fondul locativ nr. 913/2000, care conine o reglementare amnunit a problemelor de fond cu privire la
coproprietatea forat i perpetu din cldirile n care locuinele sau spaiile cu o alt destinaie aparin n proprietate exclusiv. n legea
nominalizat, proprietatea comun pe cote-pri este numit proprietate indiviz, ceea ce nu este corect, i nici n concordan cu
prevederile art. 355 din Codul civil. n aceast lege, se formuleaz noiunea de proprietate comun i cea de cot-parte, sunt consemnate
bunurile care fac obiectul proprietii comune pe cote-pri forate i perpetue, drepturile i obligaiile coproprietarilor, modul lor de
exercitare, modalitile de constituire a asociaiilor de coproprietari n condominiu, funcionarea acestor asociaii, organele de conducere
i competena lor, alte momente ce in de proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Termenii folosii n Legea condominiului
n fondul locativ nr. 913/2000 semnific:
condominiu complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite i blocurile (blocul) de locuine, alte obiective
imobiliare amplasate pe el, n care o parte, constituind locuinele, ncperile cu alt destinaie dect aceea de locuin, se afl n
proprietate privat, de stat sau municipal, restul, n proprietate comun indiviz. Condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a
proprietarilor de bunuri imobiliare amplasate pe un anumit teritoriu, din iniiativa proprietarilor, ageniilor teritoriale de privatizare sau
a autoritilor administraiei publice locale;
proprietate comun pri dintr-o cldire, alte obiective imobiliare aflate n proprietate, care nu snt apartamente sau ncperi de
locuit i care snt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din condominiu;
cot-parte cot ce i revine fiecrui proprietar din proprietatea comun n diviziune, prin care se stabilete cota acestuia n totalul
obligaiilor de plat a ntreinerii i reparaiei bunurilor comune, n alte cheltuieli comune, precum i cota voturilor la adunarea general
a membrilor asociaiei de coproprietari n condominiu.
n conformitate cu art. 5 din Legea nr. 913/2000, proprietatea comun n condominiu include toate prile proprietii aflate n
folosin comun: terenul pe care este construit blocul (blocurile), zidurile, acoperiul, terasele, courile de fum, casele scrilor, holurile,
subsolurile, pivniele i etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul i sistemele inginereti din interiorul sau exteriorul
locuinelor (ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire,
alte obiective destinate deservirii proprietii imobiliare a condominiului.
Pentru a asigura folosina normal a tuturor acestor bunuri ce se afl n proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu, este
necesar constituirea unor asociaii de coproprietari n condominiu, care sunt organizaii ale proprietarilor de locuine pentru
administrarea, ntreinerea i exploatarea n comun a complexului de bunuri imobiliare n condominiu.
Asociaia de coproprietari dobndete drepturi de persoan juridic n momentul nregistrrii la .S. Camera nregistrrii de Stat,
care poate fi efectuat doar dup ce obiectivele sunt date n exploatare. Calitatea de membru al asociaiei de coproprietari o au toi
proprietarii de locuine (ncperi) din condominiu. Persoanele care procur locuine (ncperi) n condominiu, dup nfiinarea asociaiei
de coproprietari, devin membri ai acesteia imediat dup ce dobndesc dreptul de proprietate asupra locuinei (ncperii). Aceast
prevedere legal impune concluzia c, din moment ce devii proprietar al locuinei (ncperii), devii i coproprietar al bunurilor enumerate
la art. 5 din Legea nr. 913/2000, o asemenea proprietate fiind forat i perpetu.
Organele de conducere ale asociaiei de coproprietari sunt:
adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei de coproprietari,
consiliul de administraie al asociaiei de coproprietari.
Competena acestor organe este reglementat n Legea nr. 913/2000, la art. 26 i 28.
Locuinele i alte ncperi din condominiu pot fi nstrinate liber, deoarece fac parte din proprietatea exclusiv a fiecrui membru al
asociaiei n condominiu. n schimb, bunurile din proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu din condominiu vor putea fi
nstrinate doar o dat cu nstrinarea proprietii exclusive. La fel, bunurile proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu nu pot
fi mprite. Astfel, art. 358 alin. (1) din Codul civil prevede c mprirea este inadmisibil n cazul proprietii comune pe cote-pri
forate i perpetue. Totui, mprirea poate fi efectuat n cazul prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau din apartamente
atunci cnd exist acordul tuturor coproprietarilor ori cnd bunurile nu mai snt destinate folosirii n comun [art. 358 alin. (2)].
Coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zid, an i gard). Acest caz de proprietate comun pe cote-pri forat i
perpetu este reglementat de art. 356 din Codul civil, care prevede c orice zid, an sau alt despritur ntre dou terenuri care se afl
n intravilan este prezumat a fi n proprietatea comun pe cote-pri a vecinilor dac nu rezult contrariul din titlu, dintr-un semn de
necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune. n
conformitate cu art. 356, termenul desprituri comune se refer la zidul, anul i la alte desprituri ce separ dou proprieti
nvecinate, cu alte cuvinte se refer la semnele aezate pe hotarul a dou proprieti vecine. Zidul, anul i alte desprituri ce separ
dou proprieti nvecinate sunt prezumate a se afla n proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceast regul se refer
doar la despriturile dintre dou imobile aflate n intravilan. Prezumia stabilit la art. 356 poate fi combtut prin prob contrar, i
anume prin acte juridice din care s rezulte c zidul aparine unui singur proprietar. Aceast prezumie poate fi combtut i printr-un
semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism. Prin semn de necomunitate a zidului se nelege situaia n care culmea
lui este dreapt i perpendicular spre un teren i nclinat spre cellalt teren. n acest caz, se presupune c zidul aparine exclusiv
proprietarului terenului spre care este nclinat culmea zidului. Cu o asemenea reglementare urmeaz s fie completat Regulamentul
general de urbanism (HG nr. 5 din 1998 - MO, nr. 14-15/1998). i, n sfrit, prezumia de comunitate a despriturilor poate fi rsturnat
i prin uzucapiune dac se dovedete c un singur proprietar le-a dobndit pe aceast cale.
Coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile comune. Aceast coproprietate forat nu i-a
gsit o reglementare expres n Codul civil. Cu toate acestea, n practic exist multiple situaii n care un lucru aflat la hotarul a dou
terenuri este folosit deopotriv de ambii proprietari. Literatura de specialitate enumer astfel de bunuri ca drumul, poteca, aleea, fntna
care pot fi folosite de ambii proprietari. Codul civil cuprinde un compartiment dedicat dreptului vecintii (art. 377-394), dar care nu
rspunde la ntrebarea cui aparine dreptul de proprietate asupra acestor categorii de bunuri. innd cont de acest fapt i pornind de la
art. 5 din Codul civil, susinem c astfel de bunuri ca drumul, poteca, aleea, fntna folosite de doi sau mai muli proprietari pentru
exploatarea normal a proprietilor vecine fac obiectul dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu.
Pentru ca drumul, poteca, fntna s fie afectate regimului dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu este
necesar ca, pe de o parte, ele s serveasc exploatrii a cel puin dou proprieti, iar pe de alt parte, s se afle pe linia despritoare a
acestor proprieti (de cele mai dese ori a dou proprieti). n cazul n care unul dintre aceste bunuri, de exemplu un drum, se afl n

41
exclusivitate pe fondul unui proprietar, dar va servi i pentru exploatarea fondului (fondurilor) vecine, acesta nu va fi afectat regimului
dreptului de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu. n astfel de cazuri, va fi aplicabil dreptul vecintii (Codul civil, art.
377-394), ori dreptul de servitute, instituit prin acordul proprietarilor de fonduri vecine, n conformitate cu art. 428-443 din Codul civil.
3.3. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit sau temporar
Precizri prealabile. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit sau temporar este una dintre cele mai rspndite forme
ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri, reglementat expres i n Codul civil din 1964. Spre deosebire de proprietatea comun
pe cote-pri forat i perpetu proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar este:
1) limitat n timp, nceteaz atunci cnd doresc toi coproprietarii sau unul dintre ei, n conformitate cu legislaia sau acordul dintre
coproprietari;
2) lipsa atributului de autonomie individual a titularilor n exercitarea acestui drept. Astfel, n exercitarea atributelor de posesiune,
folosin i dispoziie asupra bunului proprietate comun pe cote-pri, coproprietarii trebuie s in cont i de drepturile lor reciproce.
Referindu-se la exercitarea dreptului de folosin, legiuitorul a stabilit, la art. 347 alin. (1) din Codul civil, c fiecare coproprietar are
dreptul de a folosi bunul proprietate comun pe cote-pri n msura care nu schimb destinaia lui i nu aduce atingere drepturilor
celorlali coproprietari.
Obiectul dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Obiect al dreptului de proprietate comun pe cote-pri poate fi orice bun,
n afar de bunurile care, potrivit legii, nu se pot afla n proprietate privat. De obicei, astfel de bunuri sunt: casele, vitele, diferitele
obiecte preioase. n prezent, obiect al dreptului de proprietate comun pe cote-pri pot fi: mijloacele de producie, ntreprinderile,
terenurile. Nu pot fi obiect al dreptului de proprietate comun pe cote-pri bunurile domeniului public. Aceast concluzie o deducem
din art. 296 alin. (4) al Codului civil.
Subiectele dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Raporturi de proprietate comun pe cote-pri exist ntre persoane fizice,
ntre persoane juridice, ntre persoane fizice i persoane juridice, ntre persoane fizice i stat sau uniti administrativ-teritoriale, cu
excepia domeniului public. Aceast tez reiese din coninutul art. 344 al Codului civil, care prevede c bunurile pot s aparin, pe baza
dreptului de proprietate comun, concomitent a dou sau mai multe persoane, indiferent de tipul de proprietate. ntre persoanele fizice
i stat, copropietatea poate s apar n mai multe situaii: trecerea la stat a cotei-pri a unui coproprietar ca urmare a inexistenei
motenitorilor sau a renunrii lor succesiune; dobndirea prin confiscare sau convenie a cotei-pri a unui coproprietar etc.
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate comun pe cote-pri. Cele mai des ntlnite moduri de dobndire a dreptului de
proprietate comun pe cote-pri sunt: succesiunea i actul juridic civil. De regul, exist coproprietate n cazurile bunurilor indivizibile,
dar sunt cazuri cnd obiectul coproprietii l constituie i bunuri divizibile.
Proprietatea comun pe cote-pri poate aprea i ca rezultat al unei activiti n comun, al producerii unui bun de ctre mai multe
persoane, ca, de exemplu, construcia unei case. Aceast situaie poate fi dedus i din art. 320 alin. (1) al Codului civil.
Proprietatea comun pe cote-pri poate s apar i n urma mpririi bunurilor proprietate comun n devlmie. n acest caz ns,
unica posibilitate de transformare a proprietii comune n devlmie n proprietate comun pe cote-pri este individualizarea cotelor
fiecrui fost so n bunurile comune, fr a avea o parte determinat n componena masei. n aceast situaie, pn la momentul
partajului, vom avea de a face cu proprietatea comun pe cote-pri.
Modul de posesiune, folosin i dispoziie a proprietii comune pe cote-pri. n ceea ce privete exercitarea dreptului de
posesiune, de folosin i de dispoziie asupra proprietii comune pe cote-pri urmeaz s distingem dou situaii. Prima se refer la
exercitarea dreptului de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra ntregului bun din proprietatea comun pe cote-pri, cea de-a
doua, la exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.
3.4. Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosin i a dreptului de dispoziie asupra bunului aflat n proprietate
comun pe cote-pri.
Posesiunea, folosina i dispoziia asupra bunului aflat n proprietate comun pe cote-pri, conform art. 347-351 din Codul civil, se
exercit cu consimmntul tuturor coproprietarilor. De altfel, literatura de specialitate specific dreptul de proprietate comun pe cotepri ca drept a crui exercitare presupune concilierea deplin i armonizarea desvrit a intereselor tuturor coproprietarilor.
n ceea ce privete exercitarea dreptului de posesiune asupra bunului proprietate comun pe cote-pri, Codul civil nu conine
reglementri speciale, cu excepia celei din art. 347 alin. (3), care prevede: Coproprietarul este n drept s cear n posesiune i folosin
o parte din bunul comun corespunztor cotei sale, iar n caz de imposibilitate, s cear coproprietarilor care posed i folosesc bunul plata
unei compensaii echitabile. Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate const n stpnirea de fapt a unui bun cu titlu de proprietar.
Coproprietarii exercit, de regul, mpreun atributul de posesiune asupra bunului comun. Este posibil totui ca acesta s stabileasc
printr-o nelegere i un alt mod de posesiune. Codul civil nu indic cerine speciale fa de forma nelegerii asupra exercitrii dreptului
de posesiune, urmnd a fi aplicabile, n acest sens, regulile privind forma actului juridic civil. Coproprietarii pot stabili, prin nelegere, ca
dreptul de posesiune s fie exercitat de un singur coproprietar, de civa coproprietari sau chiar de un ter.
Referitor la exercitarea dreptului de folosin, Codul civil prevede, la art. 347 alin. (1), c fiecare coproprietar are dreptul de a folosi
bunul proprietate comun pe cote-pri n msura care nu schimb destinaia lui i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
Prin exercitarea dreptului de folosin ce face parte din coninutul dreptului de proprietate comun pe cote-pri se nelege dreptul
coproprietarilor de a utiliza bunul comun n interesul lor propriu. Ca rezultat al exercitrii dreptului de folosin, coproprietarii dobndesc
n proprietate fructele i veniturile aduse de bunul comun. Dup cum rezult din art. 347 alin. (1), orice coproprietar poate exercita
dreptul de folosin asupra bunului comun respectnd dou condiii:
a) de a nu schimba destinaia bunului;
b) de a nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
Codul civil a stabilit expres, la art. 347 alin. (2), modul de exercitare a dreptului de folosin: Modul de folosire a bunului comun se
stabilete prin acordul coproprietarilor sau, n caz de divergene, prin hotrre judectoreasc n baza unei aprecieri echitabile a
intereselor tuturor coproprietarilor. Regula general, n acest sens, const n faptul c modul de folosin este stabilit prin acordul
coproprietarilor. Dispoziia art. 347 alin. (2) impune concluzia c, la stabilirea modului de folosin, este necesar acordul tuturor
coproprietarilor, adic trebuie s existe un consens. Dei aceast regul pare imperativ, Legea nr. 913/2000 (condominiului) aduce alte

42
prevederi referitoare la modul de folosire a bunurilor comune. Conform legii, acest mod nu se stabilete cu acordul tuturor
coproprietarilor, ci cu al majoritii celor prezeni la adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari. Astfel, art. 27 din lege
stabilete: Adunarea general este deliberativ dac la ea sunt reprezentate cel puin 2/3 din numrul total de voturi. De competena
adunrii generale a membrilor asociaiei de proprietari ine i stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (Legea nr. 913/2000, art.
26). Dac coproprietarii nu ajung la un numitor comun referitor la modul de folosire a bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotrre
judectoreasc, la cererea oricrui coproprietar. La adoptarea hotrrii, instana va ine cont de faptul c folosirea bunului comun trebuie
s fie echitabil i s corespund intereselor tuturor coproprietarilor.
Bunul din proprietatea comun pe cote-pri poate fi folosit de coproprietari proporional cotelor-pri [Codul civil, art. 347 alin. (3)].
De exemplu, o cas cu 4 odi care a trecut la 2 motenitori poate fi folosit proporional cotelor-pri: ambii motenitori vor folosi cte
dou odi. Dac bunul din proprietatea comun pe cote-pri este folosit n exclusivitate de un singur coproprietar, ceilali sunt ndreptii
s cear echivalentul lipsei de folosin conform cotei lor pri. Compensarea nefolosirii bunului trebuie s fie echitabil. Coproprietarii o
pot cere n cazul cnd bunul nu poate fi folosit de ei toi. Dac bunul poate fi folosit de toi coproprietarii proporional cotei lor pri,
atunci fiecare coproprietar poate folosi n acest mod bunul comun. Cel care folosete bunul de unul singur este obligat s plteasc
celorlali coproprietari compensare, chiar dac folosina n comun a bunului este posibil, el acceptnd folosirea de unul singur a ntregului
bun. n astfel de cazuri, coproprietarii trebuie s ncheie ntre ei acte juridice civile privind folosirea bunului comun, n care s indice
mrimea compensrii.
Din art. 374 alin. (1)-(3) reiese c folosina bunului comun de ctre un singur coproprietar poate avea loc cu acordul celorlali, iar n
caz de divergene, prin hotrre judectoreasc. Dac totui unul dintre coproprietari folosete bunul de unul singur fr acordul celorlali
coproprietari, atunci el va fi inut i la plata unei despgubiri, conform art. 347 alin. (4).
Ca rezultat al exercitrii dreptului de folosin, coproprietarii dobndesc n proprietate fructele bunului comun. Astfel, art. 348 alin.(1)
prevede c fructele produse de bunul proprietate comun pe cote-pri se cuvin tuturor coproprietarilor proporional cotei-pri
deinute. Aceast regul ns are un caracter dispozitiv, coproprietarii putnd deroga de la ea. Ei pot decide ca fructele s fie repartizate
n mod egal tuturor fr a se ine cont de cota-parte a fiecruia, ori s fie repartizate n alt mod, astfel nct, de exemplu, toate fructele
s revin celor ce nu posed i nu folosesc bunul.
Participarea la veniturile i la cheltuielile legate de bunurile comune. Fiecare coproprietar al unei proprieti comune pe cote-pri
are obligaia de a participa la plata impozitelor, taxelor i altor obligaii pecuniare, precum i la suportarea cheltuielilor de ntreinere i
pstrare a bunurilor comune. Aceste cheltuieli se suport proporional cotelor-pri a ce aparin fiecrui coproprietar. n dependen de
cota-parte a fiecrui coproprietar se afl i partea lui din veniturile aduse de bunurile proprietate comun. Faptul acesta rezult din art.
349 al Codului civil, care dispune: Coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta sarcinile proprietii comune pe cote-pri
proporional cotei lor pri.
Coproprietarii ns pot deroga de la aceast tez, stabilind un alt mod de participare la veniturile i cheltuielile aferente bunurilor
comune.
Dac n procesul exploatrii bunului proprietate comun pe cote-pri au fost suportate cheltuieli de mbuntire a bunului, cotaparte a fiecrui coproprietar poate fi modificat proporional aportului su la mbuntire. Astfel, art. 346 alin. (2) prevede:
Coproprietarul care a fcut din contul su, cu acordul celorlali coproprietari, bunului comun mbuntiri inseparabile are dreptul s cear
modificarea respectiv a cotelor-pri sau compensarea cheltuielilor.
ncheierea actelor de conservare a bunului proprietate comun pe cote-pri i a actelor de dispoziie de acest bun. Codul civil n
vigoare reglementeaz cazurile de ncheiere a actelor juridice de conservare a bunului proprietate comun pe cote-pri i de dispoziie
de acest bun. Astfel, art. 350 prevede c fiecare coproprietar poate s efectueze acte de conservare a bunurilor proprietate comun pe
cote-pri fr acordul celorlali coproprietari i s le pretind compensarea cheltuielilor proporional cotei lor pri.
Codul civil determin pentru prima dat natura juridic a actelor de conservare, stipulnd expres n art. 198 alin.(1): Act juridic de
conservare este actul prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Actele de conservare au ca scop salvarea
unui bun de la un pericol iminent, adic meninerea bunului n starea lui actual. De exemplu, constituie un act de conservare msurile
ntreprinse de coproprietari n vederea reparrii unei case, pe cale s se prbueasc fr astfel de reparaii. Volumul cheltuielilor ce
urmeaz s fie suportate la reparaia casei trebuie s fie infim n raport cu preul ei. Sunt acte de conservare i cele prin care se ntrerupe
o prescripie, precum i cererea de inventar, nscrierea unei ipoteci (gaj al bunului imobil).
Ca un act s fie de conservare, se cer urmtoarele condiii:
a) s existe un pericol care amenin pieirea bunului sau ncetarea dreptului;
b) actul svrit s necesite cheltuieli minime n raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat.
Prin natura sa, actul este indispensabil existenei bunului, beneficiind de el toi coproprietarii. Anume din aceste considerente,
legiuitorul a prevzut c actele de conservare pot fi fcute de un singur coproprietar, fr a se cere acordul celorlali.
n art. 350, este prevzut nu doar dreptul fiecrui coproprietar de a face acte de conservare fr acordul celorlali, ci i dreptul celui
care a fcut astfel de acte s pretind celorlali coproprietari compensarea cheltuielilor.
Referitor la dreptul de dispoziie asupra bunului proprietate comun, trebuie s se fac distincie ntre dispoziia ntregului bun i
dispoziia cu cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri. Alin. (1) i (2) din art. 352 se refer la dispoziia ntregului bun, pe cnd
alin. (3) din art. 352 i art. 353 se refer la dispoziia cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.
Pornind de la faptul c, n cazul proprietii comune, bunul nu se fracioneaz, legiuitorul a instituit n art. 352 alin. (1) regula conform
creia actele de dispoziie asupra bunurilor comune pot fi ncheiate doar dac a fost dat acordul tuturor coproprietarilor. Instituirea unei
asemenea reguli se justific prin faptul c fiecare coproprietar, avnd asupra bunului comun numai o cot-parte din dreptul de
proprietate, nu poate s dispun de prile din bun care nu-i aparin. Prin ncheierea actelor de dispoziie, coproprietarii pot nstrina
bunul comun (vnzare-cumprare, schimb, donaie), l pot da n folosin, pot institui asupra lui un drept de uzufruct.
Cel mai frecvent, bunul comun se afl n posesiunea unui singur coproprietar. Fiind unicul posesor al bunului comun i nclcnd
prevederile art. 352 alin. (1), coproprietarul poate dispune de bunul comun. Astfel, vom fi n prezena actelor de dispoziie efectuate de
un singur coproprietar asupra bunului comun fr consimmntul celorlali coproprietari. Asemenea acte de dispoziie pot fi lovite de
nulitate. n art. 351 alin. (2), se instituie o regul special de nulitate a actului juridic. Astfel, actele de dispoziie privind bunul comun
ncheiate n lipsa unanimitii pot fi lovite de nulitate relativ dac se demonstreaz c terul este de rea-credin. Valabilitatea sau

43
nulitatea unui asemenea act depinde de faptul dac dobnditorul este de bun sau de rea-credin. Dac dobnditorul este de buncredin (nu tia i nici nu putea s tie c bunul este comun i c nu exist acordul tuturor coproprietarilor privitor la nstrinare), actul
de dispoziie a bunului comun nu va fi lovit de nulitate. n acest caz, ceilali coproprietari sunt n drept s nainteze pretenii fa de
coproprietarul care a nstrinat bunul nclcnd dispoziiile art. 351 alin. (1). Dac ns dobnditorul este de rea-credin, actul de
dispoziie va fi lovit de nulitate, iar bunul restituit coproprietarilor.
O alt regul special cuprins n art. 351 alin. (2) se refer la nceputul curgerii termenului de prescripie extinctiv, i anume de la
data la care coproprietarul ce nu i-a dat acordul a cunoscut sau trebuia s cunoasc existena cauzei de nulitate. Dreptul de a cere
nulitatea actului de dispoziie ncheiat cu nclcarea prevederilor art. 351. alin. (1) l are orice coproprietar, n decurs de 3 ani [termenul
de prescripie general prevzut de art. 267 alin. (1)] de la data la care a aflat sau trebuia s afle c bunul a fost nstrinat.
3.5. Exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.
Cota-parte din dreptul de proprietate comun pe cote-pri reprezint msura n care dreptul de proprietate al fiecrui coproprietar
se ntinde asupra ntregului bun.
n cadrul proprietii comune, bunul aparine mai multor titulari, fr ca bunul s fie fracionat n materialitatea sa. Dreptul de
proprietate, n schimb, este divizat n cote-pri. Fiecare coproprietar cunoate mrimea cotei sale pri, asupra creia are un drept
exclusiv, ceea ce nseamn c dreptul de a dispune de aceast cot i aparine n exclusivitate. Mrimea cotelor-pri din proprietatea
comun este determinat fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. n lipsa unei prevederi legale, unui acord ntre coproprietari n acest
sens, este aplicabil prezumia stipulat la art. 346 alin. (1) din Codul civil, conform creia cotele-pri se consider egale. Aceast
prezumie poate fi nlturat prin proba contrariului. O asemenea prob poate fi legea sau actul juridic ncheiat ntre coproprietari. Dac
bunul a fost dobndit n baza unui act juridic, mrimea cotelor-pri din proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar prin
nscrisuri. Aceast prevedere legal, stipulat la art. 346 alin. (1), este aplicabil i atunci cnd actul de dobndire a bunului n proprietate
a fost ncheiat oral. nseamn c, n toate cazurile de dobndire a unui bun n proprietate comun pe cote-pri n temeiul unui act juridic,
coproprietarii urmeaz s determine ntr-un nscris mrimea cotelor-pri. n lipsa unui asemenea nscris se aplic prezumia egalitii
cotelor-pri.
Deoarece cota-parte reprezint o fraciune din dreptul de proprietate asupra bunului comun, dreptul de dispoziie al fiecrui
coproprietar se rsfrnge doar asupra cotei sale. Fiecare coproprietar are dreptul de a nstrina, cu titlu gratuit sau oneros, cota sa din
bunul comun. O asemenea nstrinare nu necesit acordul celorlali coproprietari. Astfel, cota-parte poate fi donat, schimbat, fiind
suficient doar acordul celui care dorete s ncheie un astfel de act. De asemenea, cota-parte poate fi grevat cu drepturi reale (gajat,
dat n uzufruct etc.). n cazul n care cota-parte se vinde, ceilali coproprietari au drept preferenial, n condiiile art. 352.
nstrinarea cotelor-pri. Fiecare coproprietar al unei proprieti comune pe cote-pri are dreptul de a nstrina, cu titlu gratuit ori
oneros, cota sa din bunul comun [art. 352 alin. 3)].
n cazul vnzrii unei cote-pri din proprietatea comun, ceilali coproprietari beneficiaz de dreptul preferenial de a cumpra cota
la preul la care se vinde, n aceleai condiii, cu excepia cazului de vnzare la licitaie. Proprietarul cotei-pri care dorete s o vnd
este obligat s ntiineze n scris coproprietarii c intenioneaz s vnd cota sa indicnd preul, precum i celelalte condiii de vnzare.
n cazul n care coproprietarii vor renuna s-i exercite dreptul preferenial de cumprare sau nu-l vor exercita n curs de o lun din ziua
ntiinrii, n cazul nstrinrii unui bun imobil, sau n curs de 10 zile, n cazul altor bunuri, proprietarul are dreptul s-i vnd cota-parte
oricrei persoane strine.
Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului preferenial de cumprare, oricare coproprietar poate intenta, n decursul a 3
luni, o aciune n instan judectoreasc, cernd s i se atribuie drepturile i obligaiile de cumprtor [art. 352 alin. (3)]. n acest caz,
termenul de 3 luni este unul de prescripie.
Prevederile art. 352 se refer numai la cazurile nstrinrii cotei-pri prin vnzare. n celelalte cazuri, coproprietarul poate nstrina
cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri fr consimmntul coproprietarilor (de exemplu, donarea, schimbul etc.)
Dac dorete s vnd cota sa parte unui coproprietar, proprietarul cotei, n calitate de vnztor, poate numi pe oricine dintre
coproprietari. Legea nu prevede prioriti pentru coproprietari, n acest caz. Astfel, art. 352, alin. (2) prevede c dac mai muli
coproprietari ai unei proprieti comune pe cote-pri i manifest dorina de a dobndi cota din proprietatea comun, vnztorul are
dreptul de a alege cumprtorul.
Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a unei cote-pri din proprietatea comun pe cote-pri se refer doar la
coproprietari, cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cote-pri din proprietatea comuna nu se admite [art. 352 alin. (4)].
n cazul n care se admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cotei-pri, vor fi negate drepturile coproprietarilor.
Urmrirea cotei-pri din proprietatea comun. Cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri poate fi nstrinat, respectnduse dreptul de preemiune, cu alte cuvinte, se afl n circuit civil. Ca i alte bunuri, cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri, fiind
n circuit civil, poate fi urmrit pe baza preteniilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, n cazul n care creanele lor au ajuns la
scaden, pot s cear nstrinarea cotei-pri a coproprietarului debitor ori s cear instanei judectoreti mprirea bunului din
coproprietate. Bunul comun poate fi mprit doar dac nu i se cauzeaz prejudicii. Dac mprirea este posibil, creanele creditorilor
se satisfac cu aceast parte din bun, care nu mai face corp cu bunul comun, ci devine proprietatea exclusiv a debitorului. Urmrirea coteipri din bunul proprietate comun pe cote-pri este reglementat n art. 353 din Codul civil.
n art. 353 alin. (2), este reglementat procedura nstrinrii silite a cotei-pri. n acest caz, executorul judectoresc este obligat s
notifice ceilali coproprietari c va avea loc vnzarea cotei-pri. Coproprietarii trebuie ntiinai cu cel puin 10 zile nainte de vnzare.
Executorul judectoresc urmeaz s ntiineze coproprietarii i despre condiiile vnzrii, s numeasc preul cotei, n condiii egale,
coproprietarii au dreptul preferenial fa de ter.
Bunul proprietate comun poate fi gajat, ipotecat, conform art. 454-495 din Codul civil. Conform dispoziiilor art. 457 alin. (5), bunurile
proprietate comun pot fi date n gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii cu drept de garanie asupra bunului proprietate
comun pe cote-pri pot, n virtutea acestui drept, pot s urmreasc silit bunul comun ori sumele obinute din mprire. Legiuitorul a
acordat aceste drepturi i creditorilor a cror crean s-a nscut n legtur cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura
juridic a actelor de conservare i a actelor de administrare este determinat n art. 198 din Codul civil.
3.6. ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pi.

44
n literatura de specialitate, sunt enumerate urmtoarele moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-pri:
dobndirea de cote din bun prin vnzare-cumprare, donaie sau succesiune, devenirea de proprietar exclusiv;
uzucapiunea de ctre coproprietarul care a intervertit posesiunea echivoc ntr-o posesiune util, ca urmare a actelor de rezisten
fa de ceilali coproprietari;
nstrinarea bunului ctre un ter de ctre toi coproprietarii mpreun;
exproprierea bunului;
distrugerea bunului ntr-un caz fortuit sau de for major, precum i la dorina coproprietarilor cu respectarea legislaiei i a
drepturilor terilor;
partajul.
Dintre toate aceste modaliti de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-pri, mprirea (partajul), unul dintre cele mai
rspndite moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-pri, este reglementat expres la art. 357-365 din Codul civil.
n cazul mpririi, bunul proprietate comun pe cote-pri se mparte materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietarul
exclusiv asupra unei anumite pri determinate din bunul care a format obiectul proprietii comune pe cote-pri. Prile bunului comun
se repartizeaz, fiecare coproprietar primind o parte determinant din bun n locul prii nedeterminante.
mprirea bunului comun poate fi cerut oricnd dac legea, contractul sau hotrrea judectoreasc nu prevd altfel. nseamn c,
n lipsa unor prevederi legale sau a unei nelegeri ntre coproprietari, sau a unei hotrri judectoreti care ar interzice ori ar amna
mprirea, aceasta poate fi fcut oricnd. Cererea de mprire se depune att de coproprietari, ct i de creditorii unuia dintre
coproprietari.
mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac acesta a fost folosit n exclusivitate de un singur coproprietar. Bunul poate fi
folosit de ctre un singur coproprietar n baza nelegerii dintre coproprietari cu respectarea art. 346. Dac posed bunul proprietate
comun ntrunind condiiile necesare uzucapiunii, coproprietarul devine proprietarul exclusiv al ntregului bun. n acest caz, nu se poate
cere mprirea bunului, fiindc acesta nu mai este comun, ci aparine n exclusivitate unui singur proprietar.
Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou modaliti de mprire:
a) prin nelegere a prilor, adic pe cale amiabil;
b) prin hotrre judectoreasc.
mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic (scris sau verbal) ncheiat ntre toi coproprietarii, care va fi valabil dac la el
particip toi coproprietarii i dac toi cad de acord cu modul de mprire i cu clauzele actului de mprire. Dac unul dintre
coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu, mprirea voluntar poate avea loc cu ncuviinarea autoritii tutelare
sau a ocrotitorului legal, dup caz. mprirea judectoreasc se efectueaz la cererea persoanei ndreptite a solicita partajul, cum ar fi
coproprietarul sau creditorii lui. Dac bunul a fost partajat benevol, instana va respinge cererea de partaj ca fiind inadmisibil. mprirea
judectoreasc poate avea loc dac:
a) la mprire nu sunt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun;
b) coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun;
c) unul dintre coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu, iar autoritatea tutelar, ocrotitorului legal, dup caz, nu a
ncuviinat mprirea voluntar.
Codul civil a admis, pentru prima dat, la art. 359, posibilitatea amnrii mpririi. Coproprietarii unei proprieti comune pe cotepri pot ncheia un contract de amnare a mpririi bunului comun. Pe lng condiiile generale de valabilitate a contractelor, contractul
de amnare a mpriri trebuie s cuprind o condiie special referitor la termen. n art. 359 alin. (1), se stipuleaz c termenul
contractului de amnare a mpririi nu poate fi mai mare de 5 ani. Dac este ncheiat pe un termen mai mare de 5 ani, un asemenea
contract este lovit de nulitate. Un nou contract de amnare a mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea primului termen. Forma
contractului de amnare a mpririi depinde de faptul dac bunul comun este mobil sau imobil. Dac bunul comun este mobil, contractul
de amnare a mpririi poate fi ncheiat att n scris, ct i verbal. Dac bunul comun este un imobil, contractul de amnare a mpririi
poate fi ncheiat doar n form autentic. n cazul bunurilor imobile, contractul de amnare a mpririi este opozabil terilor doar din
momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Dac coproprietarii au ncheiat un contract de amnare a mpririi, aceasta nu poate avea loc dect dup expirarea termenului
stipulat n contract [art. 359 alin. (2)]. Cu toate acestea, orice coproprietar poate cere instanei s dispun mprirea bunului chiar i
naintea expirrii contractului de amnare a mpririi. Instana poate s dispun mprirea bunului naintea expirrii contractului de
amnare dac exist motive ntemeiate. Legiuitorul, n art. 359 alin. (2), nu a numit expres motivele care se consider a fi ntemeiate, de
acea instana, n fiecare caz concret, va trebui s in cont de circumstanele cauzei i s constate dac motivele invocate de unul sau
civa coproprietari sunt temeinice.
mprirea poate fi amnat prin ncheierea unui acord ntre toi coproprietarii sau prin hotrre judectoreasc. Amnarea mpririi
are loc prin hotrre judectoreasc n cazul n care unul sau civa coproprietari cer mprirea bunului comun, n conformitate cu art.
357 alin. (3). Instana poate dispune, la cererea unuia dintre coproprietari, amnarea mpririi doar dac va constata c prin amnare
vor fi protejate interesele celorlali coproprietari. Totui, dac la dat pronunrii hotrrii de amnare a mpririi, se modific temeiurile
de amnare a mpririi, instana este n drept s dispun mprirea bunului comun.
Reprezint o novaie n Codul civil i faptul c sunt reglementate particularitile mpririi bunului proprietate comun pe cote-pri
n cazul n care un coproprietar este lipsit de capacitatea de exerciiu. Astfel, art. 360 prevede c, dac un coproprietar este lipsit de sau
limitat n capacitatea de exerciiu, mprirea poate fi fcut prin nelegerea prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum
i a ocrotitorului legal, dup caz. Aceast norm instituie o cerin suplimentar fa de nelegerea asupra mpririi bunului comun n
cazul n care un coproprietar este lipsit (art. 24) sau limitat (art. 25) n capacitatea de exerciiu. Aceste reguli sunt aplicabile i persoanelor
care nu au mplinit vrsta de 18 ani, adic celor care nu au capacitate de exerciiu deplin, excepie fcnd cei care au ncheiat cstorie
pn la atingerea majoratului [art. 20 alin.(2)] i persoanele emancipate [(art. 20 alin. (3)]. Dac asemenea persoane sunt coproprietari,
mprirea poate fi fcut prin nelegere a prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare sau a ocrotitorului legal, dup caz. Dac
aceste persoane abilitate s ncuviineze mprirea bunului comun vor fi contra mpririi, ea poate fi fcut prin hotrre judectoreasc,
la cererea oricrui coproprietar. Instituirea unor asemenea reglementri i gsete argumentul i n faptul c mprirea bunului este un
act de dispoziie.

45
Modul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri este reglementat la art. 361 din Codul civil, care distinge dou
situaii:
(a) bunul este divizibil;
(b) bunul este indivizibil.
n cazul n care bunul proprietate comun pe cote-pri este divizibil, mprirea se face n natur. La mprirea bunului n natur,
trebuie s se in cont de mrimea cotei-pri a fiecrui proprietar, astfel nct s i se poat atribui o parte care s corespund cotei-pri.
Se poate ns ntmpla ca partea s nu corespund cotei-pri n caz n care este aplicabil art. 361 alin. (3), care prevede c, n cazul n
care unui dintre coproprietari i este atribuit o parte real mai mare dect cota sa parte, celorlali coproprietari li se atribuie o sult.
Am vzut c, dac este divizibil, bunul se mparte n natur. Dac ns este indivizibil sau nu este comod partajabil, mprirea bunului
se face pe alte ci. mprirea efectuat n alt mod dect cel prevzut la art. 361 alin. (1) poate avea loc n urmtoarele dou cazuri:
a) bunul este indivizibil;
b) bunul, dei divizibil, nu poate fi comod partajabil n natur.
Dup cum se observ, la art. 361 alin. (2) se indic doar o singur situaie, deoarece cuvntul indivizibil i sintagma nu este
partajabil au acelai sens. Sintagma nu este partajabil din prima propoziie a alin. (2) trebuie interpretat n sensul nu este comod
partajabil. Prin urmare, dac este indivizibil ori nu este comod partajabil, bunul comun poate fi atribuit n proprietatea exclusiv a unuia
dintre coproprietari. O asemenea atribuire poate fi fcut doar cu acordul coproprietarilor. Acel coproprietar care va deveni proprietarul
exclusiv al bunului va fi inut la plata unei sulte celorlali coproprietari. Legiuitorul nu a reglementat situaia n care toi coproprietarii
doresc ca bunul s fie atribuit lor n natur. n astfel de cazuri, litigiul urmeaz a fi soluionat de instan, care poate aplica prevederile
art. 361 alin. (5). O alt posibilitate de mprire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod partajabil const n vnzarea lui.
Modul de vnzare este stabilit de coproprietari. Dac ns acetia nu ajung la un numitor comun, bunul va fi vndut la licitaie. Suma
obinut se distribuie ntre coproprietari n funcie de cota-parte a fiecruia.
mprirea bunului comun n natur poate fi efectuat i pe cale judectoreasc, fiecrui coproprietar urmnd s-i fie repartizat o
parte real din bun. Dac se isc divergene privitor la partea i la persoana creia i se repartizeaz, instana judectoreasc poate s
distribuie prile din bunul comun prin tragere la sori. Acest procedeu nou, necunoscut legislaiei, poate fi util cnd, de exemplu, la o
parte din bunul comun pretind mai muli coproprietari. Tragerea la sori poate avea loc doar cu participarea tuturor coproprietarilor.
Efectele mpririi proprietii comune. Regula consacrat efectelor mpririi din art. 363 alin. (1) al Codului civil prevede c, din
momentul mpririi, fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite. Actul de mprire a
bunului comun este unul declarativ de drepturi, ceea ce nseamn c, n cazul mpririi, nu are loc un transfer de drepturi ntre titularii
dreptului de proprietate comun pe cote-pri, ci recunoaterea dreptului pe care l au n proprietatea comun. Dup regula general
instituit la art. 363 alin. (1), coproprietarul va deveni proprietarul exclusiv al bunului mobil n momentul mpririi lui. Dac sunt mprite
bunuri imobile, dreptul de proprietate asupra prii din bunul comun apare n momentul nscrierii mpririi n registrul bunurilor imobile,
moment n care mprirea devine opozabil terilor.
Bunul proprietate comun poate fi dat n folosin persoanelor tere sau chiar poate fi gajat n condiiile legii. Asemenea acte de
nstrinare a bunului comun sunt considerate valabile doar dac exist acordul tuturor coproprietarilor (art. 351). n afar de aceasta,
fiecare coproprietar poate s efectueze, n conformitate cu art. 350, acte de conservare a bunului proprietate comun. Dac sunt valabile,
aceste acte devin opozabile i persoanelor care dobndesc bunul dup mprire. Regula este aplicabil att n cazul n care bunul se
dobndete n proprietate exclusiv de ctre unul dintre coproprietari, ct i n cazul n care bunul, n urma mpririi, este vndut unor
teri [art. 361 alin. (2) lit. a)].
Dac bunul proprietate comun poate fi nstrinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, cota-parte din proprietatea comun pe
cote-pri poate fi nstrinat fr acordul celorlali coproprietari. Coproprietarul poate s garanteze cu cota sa att o obligaie proprie,
ct i o obligaie strin. La art. 363 alin. (3), se prevede c, o dat cu mprirea bunului comun, garania constituit de un coproprietar
asupra cotei sale pri nu se stinge. Aceast garanie se strmut de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin motenire.
De exemplu, dac un coproprietar gajeaz cota sa parte din proprietatea comun pe cote-pri, atunci, dup ce bunul comun este
mprit, dreptul de gaj al creditorului gajist trece asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin mprire.
Coproprietarii, pot amna, prin acord, mprirea bunului comun (art. 359). n cazul imobilelor, contractele de amnare a mpririi
trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n registrul bunurilor imobile. n cazul n care coproprietarii decid s mpart bunul comun
nainte de expirarea termenului indicat n acordul de mprire, vor ine cont de garaniile reale constituite de unul (unii) coproprietari
asupra cotelor-pri ce le aparin. Pentru ca mprirea bunului comun efectuat naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor
s aib efect juridic, este necesar acordul creditorului care deine ipotec asupra unei cote-pri din bunul proprietate comun. Fr astfel
de acord mprirea efectuat naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor nu va fi opozabil creditorului. Totui, mprirea
care a avut loc naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor este valabil i opozabil creditorului i fr acordul lui la mprire
dac debitorul su conserveaz dreptul de proprietate cel puin asupra prii respective din bun.
DREPTUL DE PROPRIETATE COMUN N DEVLMIE
O a doua form a dreptului de proprietate comun este dreptul de proprietate comun n devlmie. Astfel, art. 345 alin. din Codul
civil dispune: Proprietatea comun poate fi caracterizat prin delimitarea cotei fiecrui proprietar (proprietate pe cote-pri) sau prin
nedelimitarea cotelor-pri (proprietate n devlmie).
Codul civil dedic o seciune proprietii comune n devlmie: seciunea a 3-a din capitolul III, titlul III, cartea a doua, art. 366-373.
Proprietatea comun n devlmie este reglementat i n Codul familiei, la art. 19-26.
Noiunea legal de proprietate comun n devlmie se conine n art. 366 alin. (1) care prevede: n cazul n care dreptul de
proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreuna dintre ele s fie titularul unei cote-pri ideale din bunul comun,
proprietatea este comun n devlmie.
Avnd n vedere prevederile legislaiei n vigoare, am putea defini dreptul de proprietate comun n devlmie ca drept ce aparine
concomitent a dou sau mai multe persoane asupra unui bun pe care l dein n proprietate, acesta rmnnd nefracionat n
materialitatea sa, nefiind determinat nici cota-parte ideal din dreptul de proprietate.
Se afirm c proprietatea n devlmie ca form a proprietii comune se distinge prin faptul c aparine nefracionat tuturor

46
titularilor devlmai i are ca obiect bunuri comune nefracionate n materialitatea lor. n cazul acestei forme de proprietate comun,
titularii nu au determinat nici o cot-parte ideal, matematic n dreptul de proprietate.
Caracteristica principal a dreptului de proprietate comun n devlmie o constituie faptul c titularii lui nu cunosc nici ntinderea
dreptului lor de proprietate asupra bunului comun i nici bunurile n materialitatea lor, ce aparin fiecruia n parte. Aceast particularitate
a proprietii comune n devlmie este prevzut i la art. 366.
Devlmia, n principiu, ine de anumite relaii existente ntre titulari, n primul rnd de relaiile de familie. De obicei, o dat cu
ncetarea relaiilor ce au determinat-o, nceteaz i proprietatea comun n devlmie.
Examinnd cazurile de proprietate n devlmie anterioare Codului civil n vigoare, putem conchide c ea poate aprea numai ca o
modalitate a dreptului de proprietate aparinnd persoanelor fizice. Codul civil admite ca proprietatea comun n devlmie s aib ca
subiecte att persoane fizice, ct i persoane juridice. Proprietatea n devlmie nu se ntlnete n cazul bunurilor din domeniul public.
n literatura de specialitate, opiniile privind temeiurile de dobndire a dreptului de proprietate comun n devlmie s-au divizat n
dou grupe. Unii autori consider c devlmia poate rezulta din lege i din convenia prilor, c legea nu exclude i nici nu interzice
posibilitatea dobndirii proprietii devlmae n afara raporturilor familiale. Alii sunt de prerea c dreptul de proprietate n devlmie
poate apare numai n temeiul legii i, prin urmare, al cstoriei. n opinia ultimilor, titulari ai dreptului de proprietate comun n
devlmie pot fi numai persoanele fizice care au catitatea de so i c acest drept se nate n temeiul legii, nu prin convenie a prilor.
Potrivit art. 344 alin. (2), proprietatea comun, inclusiv cea n devlmie, poate s apar n temeiul legii sau al unui act juridic. Prin
urmare, numai n baza acestor prevederi legale se poate spune c prile, ncheind o convenie, decid ca bunurile dobndite s le aparin
cu drept de proprietate comun n devlmie. Practica din domeniu nu cunoate ns astfel de convenii ncheiate ntre persoanele fizice
care nu au calitatea de so, nu sunt cunoscute nici cazuri de ncheiere a unor astfel de convenii cu participarea subiectelor colective de
drept civil (persoane juridice). Important este ca, n cazul dobndirii dreptului de proprietate comun n devlmie prin act juridic, n act
s fie indicat expres c proprietatea este n devlmie. n caz contrar, este aplicabil regula din art. 345 alin. (2), conform creia, dac
bunul este comun, proprietatea pe cote-pri se prezum pn la proba contrar.
n concluzie, avndu-se n vedere c, n cazul proprietii comune n devlmie, nu este cunoscut nici mcar cota ideal din dreptul
de proprietate, se poate spune c ea poate aprea ntre persoane foarte apropiate, acestea fiind n primul rnd soi. La fel, este posibil
ca proprietatea comun n devlmie s aparin i membrilor gospodriei rneti n conformitate cu Legea nr. 1353/2000 privind
gospodriile rneti (de fermier).
Proprietatea comun n devlmie a soilor. Acest drept de proprietate este de natur legal. Pentru prima dat n Codul civil sunt
date reglementri referitor la proprietatea comun n devlmie a soilor, i anume n art. 371-373. Referindu-se la proprietatea comun
n devlmie a soilor, art. 371 alin. (1) din Codul civil prevede c bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei snt proprietatea lor
comun n devlmie dac, n conformitate cu legea sau contractul ncheiat ntre ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste
bunuri. n cazul bunurilor dobndite de soi n timpul cstoriei, legiuitorul a instituit o regul conform creia ele sunt prezumate
proprietate comun n devlmie. Regula din art. 371 alin. (1) este una special n comparaie cu cea din art. 345 alin. (2), care este una
general i care prevede c, dac bunul este comun, proprietatea comun pe cote-pri se prezum pn la proba contrar.
Reglementri privind proprietatea comun n devlmie a soilor sunt cuprinse i n Codul familiei.
Astfel, Codul familiei stabilete, la art. 19 alin. (1), c bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt supuse regimului proprietii
n devlmie. Consfinind aceast regul la alin. (1), Codul familiei prevede, la alin. (2), c regimul legal al bunurilor soilor acioneaz
n msura n care nu este modificat de contractul matrimonial. Codul familiei reglementeaz, la art. 27-32, regimul matrimonial al
bunurilor soilor. Pentru prima dat acest cod a admis posibilitatea ca soii s determine regimul juridic al bunurilor dobndite n cstorie,
ncheind un contract matrimonial (art. 27). Contractul matrimonial poate fi ncheiat pn la nregistrarea cstoriei sau n orice moment
n timpul cstoriei. Forma contractului matrimonial este autentic. Prin contractul matrimonial, soii stabilesc un regim al bunurilor
dobndite n proprietate n timpul cstoriei altul dect cel prevzut la art. 371 alin. din Codul civil, respectiv art. 19 alin. (1) din Codul
familiei.
Toate bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt, cu mici excepii, proprietatea lor comun n devlmie, indiferent de faptul
cine a procurat bunul, din contul cui i n numele cui sunt nregistrate.
Bunurile care au aparinut soilor nainte de ncheierea cstoriei, precum i cele dobndite n timpul cstoriei prin donaie, prin
motenire sau n alt mod cu titlu gratuit sunt proprietatea celui cruia i-au aparinut sau care le-a dobndit. Astfel, Codul civil prevede, la
art. 372 alin. (1), c bunurile care au aparinut soilor nainte de ncheierea cstoriei, precum i cele dobndite de ei n timpul cstoriei
n baza unui contract de donaie, prin motenire sau n alt mod cu titlu gratuit, snt proprietatea exclusiv a soului cruia i-au aparinut
sau care le-a dobndit.
Prin urmare, ca o derogare de la regula instituit la art. 371, n art. 372 sunt prevzute categoriile de bunuri ce constituie proprietatea
personal a fiecruia dintre soi. O parte din aceste bunuri, dei dobndite n timpul cstoriei, sunt totui, prin excepie, bunuri proprii,
caracterul lor de excepie urmnd a fi dovedit. Bunurile proprietate personal a fiecruia dintre soi nu fac parte din comunitatea de
bunuri, fiecare so putnd dispune liber de ele, fr consimmntul celuilalt. Categoriile de bunuri care fac obiectul proprietii personale
a fiecrui so sunt enumerate expres i exhaustiv la art. 372 alin. (1) i (2).
Toate bunurile proprietate personal a fiecruia din soi pot fi clasificate convenional n urmtoarele 3 grupe:
a) bunuri dobndite de soi nainte de ncheierea cstoriei;
b) bunuri dobndite de soi n timpul cstoriei n baza unui act cu titlu gratuit;
c) bunuri de folosin individual.
Bunurile dobndite de soi nainte de ncheierea cstoriei constituie proprietatea personal a fiecruia. Dup regula general,
stipulat la art. 371, bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietatea lor comun n devlmie. Bunurile care au aparinut
soilor naintea de ncheierea cstoriei, nefiind dobndite n timpul cstoriei, nu fac parte din comunitatea lor de bunuri. Dac, anterior,
soii au trit n concubinaj, bunurile dobndite n aceast perioad sunt ale acelui care le-a achiziionat, n afar de cazul cnd la
dobndirea lor au contribuit ambii concubini, fiecare avnd o cot-parte n dreptul de proprietate, a crei mrime depinde de aportul
su.
Bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei n baza unui contract de donaie, prin motenire sau n alt mod cu titlu gratuit sunt
proprietatea exclusiv a soului care le-a dobndit. Dovada donrii bunului ctre unul dintre soi se poate face prin orice mijloc de prob.

47
Darurile de nunt se consider bunuri comune dac nu se va face dovada faptului c au fost adresate doar unuia dintre soi. Donaiile
fcute ntre soi, att naintea cstoriei, ct i n timpul ei, sunt bunurile soului cruia i s-au oferit. n afar de motenire i donaie, se
consider act cu titlu gratuit i privatizarea bunurilor n cazul n care a fost fcut cu titlu gratuit, precum i dobndirea dreptului de
proprietate asupra bunului gsit i asupra comorii.
De asemenea, nu fac parte din proprietatea devlma lucrurile de folosin individual. Din categoria bunurilor de uz personal fac
parte:
piesele de mbrcminte,
obiectele necesare igienei personale,
bunurile afectate exclusiv pstrrii sau mbuntirii sntii (protez dentar de aur) etc.
Aceste lucruri fac parte din proprietatea acelui so care le folosete. Bijuteriile i alte obiecte de lux procurate n timpul cstoriei din
mijloace comune se consider bunuri n devlmie, indiferent de faptul cine le foIosete [art. 372 alin. (2)].
Legea nu stabilete ce se atribuie categoriei obiectelor de lux. O astfel de atribuire este imposibil. La stabilirea caracterului de bun
propriu ori comun obiectelor de lux, de uz personal trebuie s se ia n considerare, pe lng destinaie, valoarea lor raportat la veniturile
soilor i la nivelul lor de trai. Ceea ce ntr-o familie se consider obiect de lux, n alta nu este ca atare. Totul este relativ, n dependen
de starea material a familiei. n caz de litigiu, problema se soluioneaz n funcie de starea material a familiei.
Codul civil numete, la art. 372 alin. (3), condiiile de declarare a bunurilor proprii ale fiecrui so bunuri proprietate comun n
devlmie. Astfel de condiii sunt cuprinse i n art. 23 din Codul familiei. Conform lor, bunurile fiecrui so pot fi declarate proprietate
a lor comun n devlmie dac se dovedete c, n timpul cstoriei, din mijloacele comune s-au fcut investiii care au dus la creterea
simitoarea a valorii acestor bunuri (reparaie capital, reconstrucie, reutilare etc.). n caz de litigiu, instana judectoreasc este
competent s determine c investiiile fcute n bunurile proprii din mijloace comune au sporit simitor valoarea acestor bunuri.
Exercitarea dreptului de proprietate comun n devlmie a soilor. Obiectul dreptului de reprezentare al proprietarilor devlmai
l constituie atributele de folosin, posesiune i dispoziie. Atributul folosinei, care intr n coninutul juridic al dreptului de proprietate
comun n devlmie, d titularilor unui astfel de drept posibilitatea de a utiliza bunul n interes propriu, dobndind n proprietate
fructele bunului. Atributul de folosin poate fi exercitat de orice proprietar devlma dac exercitarea nu limiteaz dreptul celorlali
coproprietari devlmai. Aceast regul, stipulat expres la art. 367 din Codul civil, poart un caracter dispozitiv, dnd coproprietarilor
devlmai posibilitatea de a stabili i un alt mod de folosire a bunului comun. De exemplu, prin ncheierea unui act juridic, coproprietarii
devlmai pot stabili c folosina bunului comun s fie exercitat n exclusivitate de un singur coproprietar devlma.
Ca atribut al dreptului de proprietate, folosina are o importan deosebit, asigurnd procesul de utilizare a nsuirilor bunului pentru
satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale proprietarilor devlmai. Anume din aceste considerente, legiuitorul a stipulat, la art. 367,
c folosina bunului comun trebuie s se fac potrivit destinaiei acestuia.
Dac, n urma exercitrii atributului de folosin, bunului comun i s-au produs degradri ori i s-a schimbat destinaia, fiecare titular al
dreptului de proprietate comun n devlmie poate s cear reparaia daunelor cauzate.
Codul civil a reglementat expres posibilitatea ncheierii unor acte de conservare i administrare a bunului proprietate comun n
devlmie. Astfel, la art. 368, se prevede c oricare dintre proprietarii devlmai este prezumat a avea consimmntul celorlali pentru
efectuarea oricror acte de conservare i administrare a bunului proprietate comun n devlmie dac legea sau contractul nu prevede
altfel.
Pentru a asigura o folosire mai eficient a bunurilor comune i pentru a nltura pericolul pieirii bunului comun, titularii dreptului de
proprietate comun n devlmie sunt ndreptii s efectueze acte de conservare cu scopul de a salva bunul comun de un pericol
iminent, n schimbul unor cheltuieli de importan redus, adic de a menine bunul n starea actual. De aceste acte beneficiaz toi
titularii dreptului de proprietate comun n devlmie, de aceea, la art. 368, este instituit regula conform creia oricare dintre
proprietarii devlmai poate efectua acte de conservare. Acordul celorlali proprietari devlmai la svrirea actelor de conservare este
prezumat. Excepii de la regul sunt stabilite n lege ori n contractul dintre proprietarii devlmai. Actele de administrare sunt operaiuni
juridice de exploatare normal a bunurilor, menite s le fac productive, fr a le diminua sau compromite valoarea printr-o folosire
neraional. La aceast categorie de acte administrative pot fi atribuite acte ca:
perceperea fructelor i a veniturilor aduse de bun;
efectuarea de reparaii;
valorificarea unor bunuri perisabile;
gospodrirea i ntrebuinarea bunurilor pentru satisfacerea nevoilor de trai.
Referitor la exercitarea actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie, art. 369 face o distincie dup
criteriul referinei lor la bunuri mobile sau la bunuri imobile. n conformitate cu art. 369 alin. (1), oricine dintre coproprietarii devlmai
poate svri acte de dispoziie n privina bunurilor proprietate comun mobile dac acordul dintre ei nu prevede altfel. O precizare ce
se impune const n faptul c aceste acte de dispoziie trebuie s fie fcute cu titlu oneros. Dei n art. 369 alin. (1) nu se face o atare
precizare, natura juridic a acestor acte impune concluzia caracterului oneros, fiindc mandatul prezumat trebuie exercitat n toate
cazurile numai n interesele comunitii de bunuri ce aparin coproprietarilor devlmai. O asemenea prevedere legal o ntlnim la art.
21 alin. (3) din Codul familiei, conform creia actul juridic prin care se reduce ori se suprim comunitatea de bunuri a soilor este declarat
nul de ctre instana de judecat. n ceea ce privete actele de dispoziie cu titlu gratuit, ele pot fi fcute de unul dintre coproprietarii
devlmai doar cu consimmntul celorlali, indiferent de faptul dac se refer la bunuri mobile sau la bunuri imobile. Coproprietarii
devlmai pot stabili de comun acord i un alt mod de svrire a actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie.
De exemplu, ei pot decide ca toate actele de dispoziie s fie ncheiate doar cu acordul, verbal sau scris, al tuturor.
Articolul 369 alin. (2) din Codul civil prevede cerine speciale pentru actele de dispoziie asupra bunurilor imobile proprietate comun
n devlmie. Pentru ca aceste acte s fie valabile, se cere acordul scris al tuturor coproprietarilor devlmai. Consimmntul expres la
care se refer articolul nominalizat se poate realiza fie cu participarea personal a tuturor coproprietarilor devlmai la ncheierea actului
juridic de dispoziie, fie n baza unui mandat special prin care coproprietarul devlma mputernicete un ter (ori un alt coproprietar) s
ncheie actul de dispoziie, fie prin eliberarea unei recipise care s conforme acordul la svrirea actelor de dispoziie asupra bunurilor
imobile proprietate comun n devlmie.
Lipsa consimmntului unuia dintre coproprietarii devlmai la ncheierea unui act juridic de dispoziie cu privire la bunurile imobile

48
comune nu poate fi suplinit nici chiar prin hotrre judectoreasc.
Art. 369 alin. (3) stabilete consecinele ncheierii actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie contrare
prevederilor art. 369 alin. (1) i (2). Problema valabilitii actelor de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie este
pus n dependen de faptul dac cealalt parte a actului tia sau trebuia s tie c coproprietarul devlma nu are dreptul s nstrineze
bunul proprietate comun n devlmie. Regula cuprins n art. 369 alin. (3) este c, dac cealalt parte a actului tia sau trebuia s tie
c coproprietarul devlma nu are dreptul s nstrineze bunul proprietate comun n devlmie, atunci actul de dispoziie ncheiat
de unul dintre coproprietarii devlmai este lovit de nulitate relativ. Coproprietarul care invoc nulitatea actului de dispoziie asupra
bunurilor proprietate comuna n devlmie trebuie s dovedeasc c cealalt parte a actului de dispoziie ncheiat de ctre unul dintre
coproprietari tia sau trebuia s tie despre acordul care limiteaz dreptul de dispoziie, despre faptul ca ceilali coproprietari devlmai
snt mpotriva ncheierii actului juridic ori c nu a fost cerut acordul la nstrinarea imobilelor. Pn la proba contrar, se va considera c
cel care a ncheiat actul de dispoziie asupra bunurilor proprietate comun n devlmie cu unul dintre coproprietarii devlmai este de
bun-credin, adic nu tia i nici nu putea s tie c coproprietarul devlma nu era n drept s ncheie actul de dispoziie.
Prin urmare, sanciunea, prevzut la art. 369 alin. (3), care trebuie aplicat actelor de dispoziie ncheiate contrar art. 369 alin. (1) i
(2) este nulitatea relativ, ce poate fi confirmat de ceilali coproprietari: de cei care au limitat dreptul de dispoziie ncheind n acest sens
un acord; care au fost mpotriva ncheierii actului de dispoziie, precum i de cei crora nu li s-a cerut acordul la nstrinarea imobilelor.
ncetarea proprietii comune n devlmie a soilor. Proprietatea comun n devlmie a soilor nceteaz o dat cu desfacerea
cstoriei. Aceasta are ca efect i mprirea bunurilor comune. mprirea bunurilor comune este posibil i n timpul cstoriei:
a) Ia cererea unuia dintre soi;
b) la cererea creditorilor personali ai unuia dintre soi;
c) n cazul confiscrii averii unuia dintre soi.
n timpul cstoriei, la cererea unuia dintre soi, pot fi mprite bunurile comune existente la data partajului.
Regula general ce guverneaz mprirea bunului proprietate comun n devlmie este cuprins n art. 370 din Codul civil, care
prevede c mprirea bunului proprietate comun n devlmie ntre coproprietarii devlmai se va face proporional aportului fiecruia
la dobndirea bunului. Pn la proba contrar, aportul coproprietarilor devlmai este prezumat a fi egal.
Bunurile dobndite de soi dup mprire se consider bunuri comune dac soii nu au ncheiat un contract matrimonial.
Cotele soilor la mprire se consider egale, dac contractul matrimonial nu prevede altfel [Codul familiei, art. 26, alin. (1)]. n cazul
ncetrii cstoriei prin divor, mprirea bunurilor comune poate avea loc prin nvoiala soilor sau prin judecat. Soii pot mpri bunurile
comune sau numai o parte din ele. Pentru aceasta, se stabilete cota fiecruia i se procedeaz o mprirea n fapt a bunurilor.
n cazul n care nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instana de judecat, fie o dat cu aciunea de
divor, fie dup desfacerea cstoriei prin divor. Aadar, instana de judecat stabilete n parte cotele soilor, cot ce se presupune a fi
egale. n unele cazuri ns, instana poate s se abat de la principiul egalitii ntre cotele soilor, avnd n vedere interesele copiilor
minori sau interesele ce merit atenie ale unui so. Astfel, art. 26 alin.(2) din Codul familiei prevede c instana de judecat este n drept
s diferenieze cotele-pri n proprietatea n devlmie a soilor, innd cont de interesele unuia dintre soi i/sau de interesele copiilor
minori.
Aciunea de mprire a bunurilor care constituie proprietate comun n devlmie a soilor este prescriptibil [Codul familiei, art. 25
alin. (8)].
Decesul unuia dintre soi are ca efect ncetarea proprietii comune n devlmie. n acest caz, bunurile soului decedat trec la
motenitori.
n cazul declarrii nulitii cstoriei, asupra bunurilor dobndite de la ncheierea cstoriei pn la declararea nulitii cstoriei se
aplic principiile proprietii comune pe cote-pri, respectiv prevederile art. 344-365 din Codul civil. Aceast concluzie se deduce din art.
44 alin. (2) al Codului familiei, care prevede c bunurile procurate n comun de ctre persoanele a cror cstorie a fost declarat nul
aparin acestora cu drept de proprietate n diviziune, iar contractul matrimonial se consider nul.
TEMA: Aprarea dreptului de proprietate
1. Noiunea i sistemul mijloacelor juridico-civile de aprare a dreptului de proprietate.
2. Aciunea n revendicare ca mijloc de aprare a dreptului de proprietate.
3. Aciunea negatorie ca mijloc de aprare a dreptului de proprietate
NOIUNEA I SISTEMUL MIJLOACELOR JURIDICO-CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Datorit faptului c este cel mai important drept civil, dreptul de proprietate ntotdeauna a beneficiat de o protecie special din
partea legiuitorului.
Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi aprat dreptul de proprietate, precum i celelalte drepturi reale.
Aprarea relaiilor de proprietate, ca baz juridic a oricrei societi, a fost i va fi una dintre cele mai importante probleme ale
oricrui sistem de drept.
Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate n doctrina juridic sunt noiuni prin care proprietarul tinde s nlture atingerile
aduse dreptului su i s asigure exercitarea lui n condiii normale.
Aceste mijloace de aprare a dreptului de proprietate sunt cuprinse n diferite ramuri ale dreptului: dreptul constituional, care
stabilete principiile generale de apartenen a proprietii i de aprare a relaiilor de proprietate, dreptul penal i dreptul administrativ,
care stabilesc rspunderea n caz de atentare la bunuri strine, dreptul muncii, care reglementeaz, de exemplu, rspunderea
muncitorului pentru daunele aduse ntreprinderii unde este angajat. Dreptul de proprietate este aprat i de alte ramuri de drept.
Principalul rol n aprarea dreptului de proprietate i revine dreptului civil. n aprarea acestui drept, diferitele norme i instituii ale
dreptului civil nu au acelai rol. De exemplu, unele norme stabilesc i ntresc apartenena bunurilor materiale, lundu-o astfel sub
aprarea legii, altele asigur proprietarilor condiii de exercitare a drepturilor, avnd importan n aprarea drepturilor de proprietate,
i, n fine, a treia categorie de norme stabilete consecinele negative pentru cei care ncalc dreptul de proprietate i pricinuiesc

49
proprietarului pagube materiale, adic apr dreptul de proprietate de diferitele atentate.
Dreptul civil cuprinde cteva categorii de mijloace de aprare a dreptului de proprietate. Astfel, se evideniaz 4 grupe de mijloace
cu ajutorul crora se poate apra dreptul de proprietate:
1) mijloacele reale de aprare a dreptului de proprietate ca drept absolut civil, care urmresc restabilirea dreptului de posesiune,
dreptului de folosin i dreptului de dispoziie. Aceast categorie de mijloace presupune inexistena unor relaii obligaionale ntre
proprietar i ter. Din ea fac parte dou aciuni reale, numite aciuni petitorii: aciunea n revendicare i aciunea negatorie.
2) mijloacele obligaionale. Dreptul de proprietate este aprat prin aceste mijloace n toate cazurile n care ntre proprietar i ter exist
un raport obligaional. De exemplu, acestei categorii pot fi atribuite: aciunea privind repararea prejudiciului cauzat proprietarului,
aciunea privind restituirea bunului dat n folosin temporar etc. Dac proprietarul a ncheiat un contract de arend a unui teren pentru
un anumit timp, iar dup expirarea lui arendaul refuz s elibereze terenul, proprietarul recurge la un mijloc obligaional de aprare a
dreptului de proprietate, ntemeindu-i cerinele pe contractul de arend. Dreptul de proprietate este aprat indirect, ca o consecin a
respectrii relaiilor obligaionale.
3) mijloacele de aprare a dreptului de proprietate care nu pot fi raportate nici la mijloacele reale, nici la cele obligaionale, dar care
sunt prevzute de unele instituii ale dreptului civil. De exemplu, este posibil ca dreptul de proprietate s fie aprat n cazul apariiei
persoanei declarate disprut fr urm sau declarate moart (Codul civil, art. 51 i 53), n cazul declarrii nule a actului juridic civil (art.
216-233).
4) mijloacele de aprare a dreptului de proprietate care au drept scop protejarea dreptului de proprietate n cazurile, prevzute de
legislaie, de stingere a lui. O astfel de protecie a dreptului de proprietate este acordat chiar de Constituie, care, la art. 46 alin. (2),
prevede c nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii cu dreapt i prealabil
despgubire. O astfel de lege este Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public. O situaie similar exist i atunci cnd bunurile
proprietarului sunt rechiziionate n conformitate cu art. 342 din Codul civil. Alineatele (2) i (3) ale acestui articol prevd: Persoana al
crei bun a fost rechiziionat poate cere restituirea lui dac, dup ncetarea situaiei excepionale, acesta s-a pstrat n natur. Preul
bunului sau preul folosirii lui, n cazul n care s-a pstrat n natur i a fost restituit proprietarului, se stabilete prin acordul prilor, iar
n caz de divergen, prin hotrre judectoreasc. Evident, i aceast norm acord proprietarului posibilitatea de a recurge, dup caz,
la ea pentru aprarea dreptului de proprietate.
Ali autori susin c mijloacele de aprare a dreptului de proprietate pot fi grupate n urmtoarele dou categorii:
a) mijloacele care asigur dezvoltarea stabil a relaiilor de proprietate;
b) mijloacele care apr dreptul de proprietate numai n caz de nclcare a acestui drept, adic totalitatea mijloacelor juridico-civile
aplicate n cazul svririi de fapte ilicite contra relaiilor de proprietate.
Un loc aparte l ocup sistemul mijloacelor juridico-civile de aprare a dreptului de proprietate. n funcie de caracterul nclcrilor,
mijloacele civile de aprare a dreptului de proprietate sunt de dou feluri:
mijloace juridice nespecifice (indirecte),
mijloace juridice specifice (directe).
Mijloacele juridice specifice sau directe sunt aciuni care se fundamenteaz direct pe dreptul de proprietate. n caz de nclcare
nemijlocit a dreptului de proprietate (de exemplu, furtul bunurilor), intr n vigoare aprarea absolut mpotriva oricrui atentat, care,
ca i dreptul de proprietate, are un caracter absolut. ntemeiat pe dreptul de proprietate, ca drept real, aciunile din aceast categorie
sunt aciuni reale. Locul central n rndul acestor aciuni l ocup aciunea n revendicare. n afar de aciunea n revendicare, legislaia
noastr cunoate i aciunea negatorie, ca aciune real de aprare a dreptului de proprietate.
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte sunt aciuni civile care se fundamenteaz pe drepturile de crean. n aceast categorie
sunt incluse:
aciunile care provin din neexecutarea contractelor,
aciuni ntemeiate pe rspunderea civil delictual,
aciunile n nulitate sau n anulare.
Specific acestor aciuni este faptul c ele se bazeaz pe dreptul de crean. i mijloacele de drept obligaional pot contribui la protecia
dreptului de proprietate, deoarece trebuie s se in cont de corelaia dintre drepturile reale i cele de crean, de rolul dreptului de
proprietate n determinarea coninutului tuturor celorlalte drepturi patrimoniale, inclusiv a celor de crean, precum i de funciile
raporturilor de obligaii n dreptul civil.
Ori de cte ori este nclcat dreptul de proprietate, trebuie stabilit ce aciune urmeaz a fi naintat ntru aprarea dreptului de
proprietate. Aceast chestiune se soluioneaz n fiecare caz concret n funcie de situaiile, mprejurrile ce au avut ca efect nclcarea
dreptului de proprietate. n toate cazurile n care ntre pri nu au fost stabilite relaii juridice bazate pe lege sau nu a fost ncheiat un
contract, aprarea dreptului de proprietate se face cu ajutorul aciunilor reale (aciunea n revendicare i aciunea negatorie).
ACIUNEA N REVENDICARE CA MIJLOC DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Aciunea n revendicare este unul dintre cele mai rspndite mijloace de aprare a dreptului de proprietate cunoscute n dreptul
roman. Revendicarea era o aciune real civil, prin care proprietarul pretindea restituirea lucrului de la cel care l deinea cu orice titlu.
Denumirea acestei aciuni provine de la cuvintele latine vim dicere (anun despre aplicarea puterii).
Reglementarea. Aciunii n revendicare i sunt consacrate art. 374 si 375 din Codul civil. n cazul aciuni n revendicare, sunt aplicabile
i art. 307, 310-312, care se refer la posesiune ca stare de fapt, dar care se refer indirect i la dreptul de proprietate, aplicndu-se n
deosebi la efectele aciunii n revendicare.
Noiunea. Conform art. 374 alin. (1), proprietarul este n drept s-i revendice bunurile aflate n posesiunea nelegitim a altuia.
Aciunea n revendicare este aciunea real prin care proprietarul (sau o alt persoan creia proprietarul i- dat n posesiune un
bun), pierznd posesiunea bunului su, cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Aceast noiune este unanim acceptat n literatura de specialitate. Unii autori, definind aciunea n revendicare, relev c aceasta
este aciunea real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun
determinat... s-l oblige pe prt s restituie posesiunea bunului. Aciunea n revendicare are drept scop restituirea posesiunii asupra
unui bun determinat individual. Aciunea n recunoatere dreptului de proprietate este mai mult o aciune de sine stttoare, care pune

50
n discuie existena dreptului de proprietate i care nu este urmat n mod obligatoriu de revendicarea bunului.
Literatura de specialitate enumer urmatoarele caractere juridice:
Aciunea n revendicare este o aciune real. Se spune c este o aciune real fiindc se ntemeiaz anume pe dreptul de proprietate
ca drept real. Aciunea n revendicare, fiind o aciune real, poate fi naintat ctre orice ter care deine ilegal bunul. De aceea, n toate
cazurile n care ntre proprietar i deintorul bunului exist un raport obligaional, nu va putea fi naintat o aciune n revendicare. O
astfel de aciune nu poate fi naintat nici n cazul n care bunul a pierit sau a fost deteriorat din vina posesorului. n astfel de cazuri,
urmeaz s fie naintat o aciune personal de reparaie a prejudiciului. Dei acest lucru este evident, fiind studiat i analizat n detaliu
de doctrin, n practic se ntlnesc totui cazuri cnd aceste realiti se ignor. Astfel, este admis substituirea aciunilor personale cu
aciune n revendicare sau trecerea de la aciunea n revendicare la cererea privind nulitatea actului juridic civil. Se ncearc a se
argumenta posibilitatea admiterii unor astfel de aciuni prin faptul c reclamantul este n drept s-i aleag singur mijloacele de aprare
a drepturilor nclcate. O asemenea abordare a problemei este netiinific i nu duce dect la consecine negative.
Aciunea n revendicare este o aciune petitorie. Conform dicionarului de drept civil, aciunea petitorie este o aciune care privete
nsui fondul dreptului i ca atare aparine numai titularului dreptului real contestat. Fiind o aciune petitorie n cadrul dezbaterilor
judiciare, reclamantul trebuie s demonstreze c anume el deine dreptul de proprietate asupra bunului a crui revendicare se cere.
Aciunea n revendicare este una prescriptibil. Acest lucru se deduce din art. 267 i 280 ale Codului civil, care enumer exhaustiv
aciunile (preteniile) imprescriptibile extinctiv. n literatura de specialitate, se susine ideea c aciunea n revendicare este una
imprescriptibil, dat fiind faptul c dreptul de proprietate este perpetuu.
Din cele expuse se poate concluziona c, prin aciunea n revendicare, o persoan cere n justiie s i se recunoasc dreptul de
proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedat. Aciunea proprietarului neposesor ctre posesorul neproprietar (aciunea n
revendicare) este ndreptat spre restabilirea dreptului de posesiune ce aparine proprietarului i de care acesta a fost lipsit.
Proprietarului i aparine din totdeauna dreptul de posesiune asupra bunurilor sale, dar nu-i poate exercita mputernicirile deoarece
bunul se afl n posesiunea unor alte persoane. Anume n virtutea acestei mputerniciri (posesiuni) proprietarul are dreptul s nainteze
aciune n revendicare. n cazul satisfacerii aciunii, proprietarului (reclamantului) i se restituie bunurile, nlturndu-se astfel nclcarea
dreptului de posesiune. O dat cu aprarea dreptului de posesiune, aciunea n revendicare apr i dreptul de folosin, i cel de
dispoziie, ntruct proprietarul, neavnd n posesiune bunul, nu are posibilitatea de a-l folosi i de a dispune de el.
Reclamantul i reclamatul n aciunea n revendicare. Dreptul de a nainta aciune n revendicare l are proprietarul bunului. Acest
lucru l desprindem din coninutul art. 374 alin. (1) al Codului civil, care prevede c proprietarul este n drept s-i revendice bunurile
aflate n posesiunea nelegitim a altuia. Aceleai prevederi le gsim i la art. 375 alin. (1).
Se pune ntrebarea: ce persoan, n afar de proprietar, ar avea dreptul s nainteze aciune n revendicare? Legislaia civil anterioar
Codului civil n vigoare coninea reglementri exprese n acest sens. Astfel, art.154 din Codul civil din 1964 prevedea c dreptul de a
nainta aciune n revendicare l are i persoana care, dei nu este proprietar, deine n posesiune bunuri n baza legii sau a unui contract.
Prevederi similare avea i art. 41 alin. (4) din Legea cu privire la proprietate (abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07
art.188). Codul civil n vigoare nu conine astfel de norme, dispunnd, la art. 374 i 375, c dreptul de a nainta aciune n revendicare o
are doar proprietarul. Aceast poziie a legiuitorului este corect, fiindc aciunea n revendicare este petitorie, ntemeiat direct pe
dreptul de proprietate, prin urmare, doar proprietarul bunului are dreptul de a o nainta. Pentru a afirma c dreptul de a nainta aciune
n revendicare l au i alte persoane care dein bunul n posesiune n temeiul legii sau n baz de contract, este necesar ca legiuitorul s
atribuie expres acest drept posesorilor care nu sunt proprietari. n lipsa unor prevederi exprese n acest sens, innd cont de dispoziiile
art. 374 i art. 375 din Codul civil, afirmm c dreptul de a nainta aciunea n revendicare l are doar proprietarul nu i arendaul, locatarul,
depozitarul, creditorul gajist i nici alte persoane care dein un bun strin n temeiul legii sau n baza unui act juridic civil. n cazul n care
vor fi deposedate, persoanele care dein bunul n posesiune ca arenda, locatar, depozitar vor avea posibilitatea de a recurge la mijloacele
de aprare a posesiunii prevzute la art. 308 i 309 din Codul civil.
Reclamai n aceste cauze sunt posesorii ilegali, care posed bunul la momentul naintrii aciunii. Faptul posesiunii ilegale urmeaz
a fi dovedit de reclamant n procesul de examinare a aciunii n revendicare.
Obiect al revendicrii pot fi numai bunurile determinate individual, care sunt n natur la momentul naintrii aciunii n revendicare.
Nu pot fi obiect al revendicrii bunurile determinate generic. Aceast tez reiese din coninutul aciunii n revendicare, care const n
restabilirea posesiunii asupra bunului i nu n nlocuirea bunului cu unul asemntor. Nu pot fi obiect al revendicrii nici bunurile care nu
s-au pstrat n natur ori care au suferit schimbri eseniale. n toate aceste cazuri (cand nu exist obiectul revendicrii), se poate nainta
o aciune n reparaia daunei materiale.
naintarea aciunii n revendicare presupune urmtoarele condiii:
pierderea de ctre proprietar a posesiunii asupra bunului;
determinarea individual a bunului;
aflarea bunului n posesiune strin i neaprat ilegal.
n cazul nentrunirii acestor condiii, proprietarul este n drept s-i revendice bunul de la persoana care l-a lipsit nemijlocit de
posesiune. Deseori ns problema se complic prin faptul c bunul revendicat nu se afl n posesiunea persoanei care l-a deposedat
nemijlocit pe proprietar, fiind vndut. Prin urmare, aciunea n revendicare trebuie naintat fa de persoana care deine bunul.
De exemplu, n timpul desfacerii cstoriei, soul a vndut fr acordul soiei automobilul, proprietate a lor comun n devlmie.
Soia a naintat o aciune n revendicare ctre cumprtorul automobilului, care ns a respins-o.
Cror interese, n acest caz, ar trebui s li se dea prioritate: ale proprietarului sau ale deintorului de automobil?
n astfel de situaii, legea stabilete dou categorii de posesori ilegali: dobnditorul (posesorul) de bun-credin i dobnditorul
(posesorul) de rea-credin. Aadar, rezolvarea problemei depinde de caracterul posesiunii.
Se consider dobnditor de bun-credin cel care nu tia i nici nu putea s tie c procur bunul de la o persoan care nu are dreptul
s-l nstrineze. Este posesor de rea-credin persoana care tia sau trebuia s tie c cel care a nstrinat bunul nu avea acest drept.
Calitatea posesorului de rea-credin sau de bun-credin se determin n raport cu momentul dobndirii bunului. n cazul n care
dobnditorul, la momentul dobndirii, nu tia i nici nu putea s tie c cel care nstrineaz bunul nu are dreptul s-l nstrineze, iar,
ulterior, a aflat despre acest lucru nu poate fi considerat dobnditor de rea-credin. Prin urmare, buna sau reaua-credin a
dobnditorului depinde de un factor subiectiv (cunoate sau nu cunoate), care trebuie s existe la momentul dobndirii bunului. Buna

51
sau reaua-credin nu poate fi acoperit cu fapte. De exemplu, dobnditorul nu poate spune c este de bun-credin n temeiul faptului
c a procurat bunul la licitaie, unde i s-a comunicat c bunul este revendicat ntr-un proces judiciar intentat persoanei care l nstrineaz.
Dei att posesorul de bun-credin, ct i posesorul de rea-credin sunt posesori ilegali, condiiile de revendicare a bunurilor din
posesiunea lor sunt diferite.
De la posesorul (dobnditorul) de rea-credin bunurile pot fi revendicate n toate cazurile, inndu-se cont de termenul de prescripie
extinctiv. Instana de judecat declar c dobnditorul este de rea-credin dup ce examineaz toate condiiile n care a fost ncheiat
convenia de nstrinare. Dac posesorul este de bun-credin ori de rea-credin, organul competent soluioneaz n temeiul prezumiei
posesiunii de bun-credin pn cnd este dovedit contrariul. Acest lucru este prevzut expres la art. 307 alin. (1) din Codul civil, care
prevede c buna-credin se prezum. Dovada posesiunii ilegale (de bun ori de rea-credin) trebuie s fie dovedit de ctre reclamant,
adic de proprietarul bunului. n afar de aceasta, proprietarul este obligat s dovedeasc faptul c anume lui i aparine dreptul de
proprietate asupra bunului revendicat.
Dac de la dobnditorul de rea-credin bunul poate fi revendicat n toate cazurile, de la dobnditorul de bun-credin poate fi
revendicat numai n unele cazuri. Legea interzice revendicarea banilor i a titlurilor de valoare de la un dobnditor de bun-credin [art.
375 alin. (3)]. Din art. 375 alin. (3), se poate deduce c banii, titlurile de valoare la purttor, precum i bunurile dobndite la licitaie pot
fi revendicate de la un dobnditor de rea-credin.
Posibilitatea revendicrii bunului de la un dobnditor de bun-credin depinde de faptul dac bunul a fost dobndit cu titlu gratuit
sau cu titlu oneros.
Revendicarea bunului de la dobnditorul de bun-credin. Situaia dobnditorului de bun-credin care a dobndit bunul cu titlu
gratuit este n principiu asemntoare cu cea a dobnditorului de rea-credin. Astfel, n conformitate cu art. 375 alin. (2), dac bunurile
au fost dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s le nstrineze, proprietarul este n drept s-i revendice bunurile
n toate cazurile. Aceast prevedere legal urmeaz a fi interpretat n sensul c bunul nu poate fi revendicat de la orice dobnditor de
bun-credin. De exemplu, dac cineva a procurat un bun de la o persoan care nu era n drept s-l nstrineze, dar ulterior l-a nstrinat
cu titlu gratuit, bunul nu poate fi revendicat de la ultimul dobnditor. Aceast poziie o ntemeiem pe dispoziia art. 375 alin. (2) care
prevede c bunul poate fi revendicat de la dobnditorul de bun-credin doar atunci cnd l-a dobndit de la o persoan care nu avea
dreptul s-l nstrineze. n cazul n care dobnditorul de bun-credin a dobndit bunul de la o persoan care avea dreptul s-l
nstrineze, bunul nu poate fi revendicat. Pe de alt parte, un alt argument n susinerea acestei poziii ar fi i faptul c proprietarul bunului
poate dispune de el dup bunul su plac, inclusiv l poate da cu titlu gratuit unui ter.
Aplicarea art. 375 alin. (2) poate genera ntrebarea dac cel care a dobndit bunul cu titlul gratuit de la o persoan care nu avea
dreptul s-l nstrineze ar putea s-l nstrineze cu titlu oneros? Este posibil oare revendicarea n acest caz? La prima vedere, prevederea
art. 375 alin. (2) c, dac bunurile au fost dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s le nstrineze, proprietarul
este n drept s-i revendice bunurile n toate cazurile ar sugera ideea c i de la un astfel de posesor bunul ar putea fi revendicat. O
asemenea interpretare a art. 375 alin. (2) este incorect i nu corespunde adevratului sens al acestei norme. Or, cel care a dobndit
bunul cu titlul oneros de la o persoan care l-a dobndit cu titlu gratuit de la o persoan care nu era n drept s-l nstrineze nu se
deosebete cu nimic de dobnditorul de bun-credin care a dobndit bunul de la persoana care nu avea dreptul s-l nstrineze. De
aceea, ori de cte ori bunul a fost dobndit cu titlu oneros de un posesor de bun-credin, sunt aplicabile prevederile art. 375 alin. (1) i
nu ale art. 375 alin. (2).
Dac bunul a fost dobndit cu titlu oneros, revendicarea este posibil doar n cazurile prevzute de lege. Astfel, art. 375 alin. (1)
prevede c, dac un bun a fost dobndit cu titlu oneros de la o persoan care nu a avut dreptul s-l nstrineze, proprietarul poate s-l
revendice de la dobnditorul de bun-credin numai n cazul n care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana creia bunul a fost
transmis de proprietar n posesiune sau dac i- fost furat unuia ori altuia, sau a ieit n alt mod din posesiunea acestora fr voia lor. De
la un dobnditor de bun-credin care a dobndit cu titlu oneros, bunul poate fi revendicat doar n cazul n care a ieit din posesiunea
proprietarului (sau a persoanelor crora bunul a fost transmis de proprietar n posesiune) contrar voinei acestuia. Legiuitorul enumer
expres dou cazuri de acest fel: (a) bunul a fost furat; (b) bunul a fost pierdut. n afar de ele, revendicarea bunului de la posesorul de
bun-credin care l-a dobndit cu titlu oneros este posibil n cazurile cnd bunul a ieit din posesiunea proprietarului contrar voinei
acestuia.
Situaia se schimb radical n cazul n care bunul iese din posesiunea proprietarului cu voina acestuia. Astfel, dac, iniial, a ieit din
posesiunea proprietarului cu acordul lui (de exemplu, a fost dat n arend, pe urm vndut ilegal de arenda, adic fr acordul
proprietarului), bunul nu poate fi obiectul revendicrii, deoarece proprietarul a greit n alegerea contragentului (n alegerea arendaului)
i de aceea rspunde personal de consecinele negative ale aciunilor sale (darea n arend), dobnditorul de bun-credin procurnd
bunul de la arenda n mod ireproabil. De aceea, automobilul, n cazul expus mai sus, rmne n proprietatea cumprtorului, fiindc
automobilul fiind un bun comun al soilor, a ieit din proprietatea acestora cu voina unuia dintre ei. Desigur, n cazul dat, se ine cont i
de faptul c cel care a procurat automobilul tia ori nu tia despre acordul ori dezacordul soiei privind nstrinarea automobilului. Punnd
n balan interesele proprietarului, care a dat bunul n posesiune arendaului, acesta nstrinndu-l unui dobnditor de bun-credin
cu titlu oneros, i interesele dobnditorului de bun-credin, legiuitorul a acordat prioritate dobnditorului de bun-credin. Justificarea
acestei poziii i are fundamentul i n principiul general al dreptului conform cruia dreptul trebuie s-l apere pe cel ce are mai puine
posibiliti de a se apra.
n literatura de specialitate este expus ideea c, dac bunul nu poate fi restituit n baza aciunii n revendicare, restituirea este posibil
n baza aciunii n aplicare a efectelor nulitii actului juridic. Este inadmisibil ca, n cazul imposibilitii revendicrii prin aplicarea regulilor
aciunii n revendicare, bunul s fie restituit n posesiune proprietarului n urma aplicrii efectelor nulitii actului juridic civil. Dac am
admite o asemenea situaie, art. 375 din Codul civil ar avea o aplicaie redus. De aceea, persoana care a dobndit bunul n temeiul unui
act juridic devine adevratul proprietar. Acest lucru este stipulat la art. 331 alin. (1), care prevede c dobnditorul de bun-credin
dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil i n cazul n care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. nseamn c,
ori de cte ori dobnditorul este de bun-credin, dobndind bunul mobil de la cel care nu avea dreptul s-l nstrineze (excepie fcnd
cazurile cnd bunul a ieit din posesiunea proprietarului contrar voinei lui, fiind furat, pierdut etc.), acesta devine proprietar, iar bunul
nu i va putea fi revendicat nici n baza aciunii n revendicare i nici a aplicrii efectelor nulitii actului juridic civil. Nulitatea actului juridic
civil are importan doar pentru raporturile dintre fostul proprietar i persoana care, contrar voinei acestuia, a nstrinat bunul, n sensul

52
stabilirii rspunderii fa de fostul proprietar. Pe de alt parte, dac nulitatea absolut poate fi invocat de orice persoan avnd un
interes nscut i actual, nulitatea relativ a actului juridic civil poate fi invocat doar de un cerc restrns de persoane, a cror enumerare
exhaustiv o gsim la art. 218 din Codul civil.
Efectele aciunii n revendicare. n cazul respingerii aciunii n revendicare, prtul posesor al bunului continu s-l dein, astfel nct
aciunea n revendicare nu produce nici un efect juridic. n cazul n care aciunea este satisfcut, bunul urmeaz a fi dat din posesiunea
posesorului neproprietar n posesiunea proprietarului. n al doilea caz, va trebui hotrt soarta veniturilor obinute sau care ar fi putut
fi obinute prin folosirea, bunului revendicat. Aceste calcule i altele (cheltuielile de reparaie i ntreinere a bunului), necesare a fi fcute
la restituirea lucrului din posesiunea nelegitim, se fac n conformitate cu prevederile art. 311 i 312 din Codul civil, n funcie de caracterul
posesiunii (de bun ori de rea-credin).
Posesorul de rea-credin este obligat s restituie ori s compenseze veniturile pe care le-a obinut ori trebuia s le obin pe durata
posesiunii. Astfel, art. 312 alin. (1) prevede c posesorul de rea-credin trebuie s predea titularului de drept att bunul, cat i fructul
lui. Prin fructe, n aceste cazuri, se neleg att veniturile bneti (fructe civile), ct i fructele n natur (fructe naturale prsila).
Proprietarul bunului este n drept s cear posesorului de rea-credin nu numai fructele reale pe care le-a obinut, ci i veniturile pe care
le-ar fi putut obine prin folosirea judicioas a bunului. De exemplu, art. 312 alin. (1) prevede c posesorul de rea-credin poate fi obligat
s compenseze contravaloarea fructelor pe care nu le-a obinut din culpa sa. Cauzele neobinerii fructelor (lipsa de interes, nedorina) nu
au nici o importan. Este suficient ca posesorul de rea-credin s se fac vinovat de neobinerea fructelor. Dac neobinerea fructelor
nu este cauzat de culpa posesorului de rea-credin, acesta nu va fi obligat la compensarea contravalorii lor.
Veniturile i fructele se restituie proprietarului n natur dac posesorul de rea-credin dispune de ele la momentul soluionrii cauzei
de ctre organul competent. Dac ns a folosit fructele, posesorul d proprietarului echivalentul valorii lor.
E posibil ca posesorul de rea-credin s fi suportat cheltuieli de ntreinere a bunului, ca i cel de bun-credin. Dac posesorul de
bun-credin ns este n drept s cear compensarea tuturor cheltuielilor, cel de rea-credin poate cere doar compensarea cheltuielilor
care duc la mbogirea titularului de drept. De exemplu, posesorul de rea-credin nu poate cere compensarea impozitelor pltite, fiindc
ele nu duc la mbogirea titularului de drept. n schimb, dac posesorul de rea-credin a adus mbuntiri bunului, iar ele nu pot fi
separate de bun, contribuind la ridicarea costului acestuia i, respectiv, la mbogirea titularului de drept (de exemplu, a fost vopsit
maina), posesorul de rea-credin va fi ndreptit s primeasc echivalentul valorii care a mbogit titularul de drept.
Posesorul de rea-credin nu dispune de un drept de retenie n cazul n care titularul de drept refuz s plteasc compensarea la
care este inut.
Cu totul altfel stau lucrurile n cazul revendicrii bunului de la un posesor de bun-credin. n conformitate cu art. 307 alin. (2),
posesorul de bun-credin pierde dreptul de a poseda bunul n momentul n care a aflat cerinele ntemeiate asupra bunului ale
titularului de drept. Din acest moment, posesorul de bun-credin se transform n posesor de rea-credin. Prin urmare, dac titularul
de drept cere predarea bunului, posesorul de bun-credin este obligat s predea bunul persoanei ndreptite. n caz contrar, persoana
este n drept s nainteze n justiie o aciune de revendicare a bunului, n condiiile art. 375 din Codul civil. La art. 311 alin. (1) din Codul
civil, se stipuleaz efectul posesiunii de bun-credin, i anume dobndirea dreptului de proprietate asupra fructelor de ctre posesorul
de bun-credin. Aceast norm, conform creia n cazul n care persoana ndreptit nu-i realizeaz dreptul, iar posesorul consider
pe bun dreptate c trebuie s pstreze posesiunea n continuare, fructul bunului i drepturile aparin posesorului, ridic semne de
ntrebare. Astfel, nu este clar necesitatea includerii condiiei n cazul n care persoana ndreptit nu-i realizeaz dreptul. Dac
persoana ndreptit nu formuleaz pretenii ntemeiate posesorului de bun-credin, acesta va continua s fie posesor, bucurndu-se
de toate drepturile acordate de starea de fapt. Nu este clar nici condiia iar posesorul consider pe bun dreptate c trebuie s pstreze
posesiunea n continuare, negsind rspuns la ntrebarea: cnd posesorul va fi ndeptit s pstreze posesiunea n continuare, cu att
mai mult, se afirm c cel ndreptit nu formuleaz pretenii, situaie n care posesorul este ndreptit ntotdeauna a pstra posesiunea.
Pn la ncetarea bunei-credine, posesorului i revin fructele. Anume acest fapt trebuie considerat a fi efectul prevederii utilizate de
legiuitor: n cazul n care persoana ndreptit nu-i realizeaz dreptul, iar posesorul consider pe bun dreptate c trebuie s pstreze
posesiunea n continuare, fructul bunului i drepturile aparin posesorului.
Dac au fost satisfcute cerinele persoanei ndreptite privitor la predarea bunului de ctre posesorul de bun-credin, cu alte
cuvinte, a fost satisfcut aciunea n revendicare, urmeaz s se decid i soarta tuturor mbuntirilor i a cheltuielilor (sarcini,
impozite, intervenii i altele asemenea) suportate de posesorul de bun-credin n perioada ntreinerii bunului, acesta din urm fiind
n drept s cear compensarea lor. Dac pot fi separate fr a se aduce prejudicii bunului, mbuntirile se separ i rmn la posesor.
n caz contrar, sunt aplicabile regulile de compensare a cheltuielilor suportate de posesor. La compensare, trebuie s se in cont de
mrimea veniturilor pe care le-a avut posesorul de bun-credin pe tot parcursul posesiunii, inclusiv fructele neculese din vina lui. De
exemplu, dac a suportat cheltuieli de ntreinere a bunului n valoare de 1000 lei, iar venitul obinut din folosirea bunului i a fructelor
este de 600 lei, posesorul de bun-credin este ndreptit s cear o compensare de 400 lei. Art. 311 alin. (2) stipuleaz, de asemenea,
c se va ine cont i de cheltuielile ce au avut ca urmare sporirea valorii bunului dac sporul valorii mai exista la momentul predrii bunului.
Aceste concluzii le ntemeiem pe prevederile art. 311 alin. (2): Posesorul de bun-credin poate cere titularului de drept compensarea
mbuntirilor, dac acestea nu pot fi separate fr a se aduce prejudicii bunului, interveniilor, sarcinilor, impozitelor i a altor cheltuieli
suportate pe parcursul posesiunii de bun-credin a bunului, care nu se compenseaz prin folosirea bunului i a fructelor obinute,
inndu-se cont de fructele care nu au fost percepute din culpa lui. Aceast regula se aplic i cheltuielilor ce au avut ca urmare sporirea
valorii bunului dac sporul valoni nc mai exista la momentul predrii bunului.
n art. 311 alin. (3), Codul civil pentru prima dat acord posesorului de bun-credin un drept de retenie, care l mputernicete s
rein bunul pe care l-a avut n posesiune pan cnd solicitantul predrii bunului nu i satisface preteniile. Regulile de exercitare a
dreptului de retenie sunt prevzute n Codul civil la art. 637-641.
ACIUNEA NEGATORIE CA MIJLOC DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Codul civil, la art. 376, conine o norm ce prevede expres posibilitatea naintrii aciunii negatorii ntru aprarea dreptului de
proprietate: Dac dreptul proprietarului este nclcat n alt mod dect prin uzurpare sau privare ilicit de posesiune, proprietarul poate
cere autorului ncetarea nclcrii. El poate cere, de asemenea, despgubiri pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despgubiri i n
cazul n care nu se cere ncetarea nclcrii sau executarea acestei cerine este imposibil.

53
Spre deosebire de aciunea n revendicare, aciunea negatorie se nainteaz cu mult mai rar. Practica judiciar cunoate ns cazuri
cnd anume prin intermediul acestei aciuni a fost aprat dreptul de proprietate.
n literatura de specialitate, prin aciune negatorie se nelege cerina proprietarului posesor al bunului fa de ter de a nltura
piedicile n posesiunea, folosina i dispoziia bunului.
Prin aciune negatorie (n latin actio negatoria) se apr astfel de atribute ale dreptului de proprietate ca folosina i dispoziia. n
cazul n care proprietarul este deposedat de bun, dreptul de proprietate este aprat prin aciune n revendicare. Aceast afirmaie o
bazm i pe art. 376, care, dei nu numete expres atributele dreptului de proprietate aprate prin aciune n revendicare, denot c
acestea sunt folosina i dispoziia. Dac este deposedat de bun, proprietarul va nainta o aciune n revendicare conform art. 374-375
din Codul civil, iar cnd i se aduc atingeri folosirii i dispoziiei bunurilor de care nu este deposedat, va nainta o aciune negatorie conform
prevederilor art. 376.
Aciunea negatorie, ca i aciunea n revendicare, este real. Aciunea negatorie poate fi naintat numai atunci cnd ntre proprietarul
bunului i ter nu exist un raport obligaional. n caz contrar, nu poate fi naintat aciune negatorie.
Reclamant n cazul aciunii negatorii este proprietarul bunului. Ca i n cazul aciunii n revendicare, dreptul de a nainta aciune
negatorie o are numai titularul dreptului de proprietate, fiindc i aceast aciune este petitorie. Pe de alt parte, art. 376 nu admite
expres posibilitatea ca i alte persoane crora proprietarul le-a transmis posesiunea s nainteze aciune negatorie.
Deseori, prin intermediul aciunii negatorii, este aprat dreptul de folosin al proprietarului. De exemplu, folosirea imobilului poate
fi mpiedicat de faptul c n jurul lui sunt depozitate materiale. Deseori aciunea negatorie servete ca mijloc de aprare a dreptului de
proprietate n litigiile dintre vecini-proprietari de terenuri (de exemplu, cnd unul dintre acetia ngrdete exercitarea drepturilor
celuilalt, ridicnd o cldire sau un zid).
Prin aciune negatorie, proprietarul poate nltura nclcrile care l mpiedic s exercite n condiii normale folosirea bunului ce-i
aparine.
n literatura de specialitate este susinut ideea c aciunea negatorie poate fi ndreptat i asupra potenialelor nclcri viitoare. De
exemplu, prin aceast aciune, proprietarul interzice n faza de proiect construcia unui imobil care ar mpiedica folosirea bunurilor sale.
Astfel, Codul civil prevede, la art. 376 alin. (2), ca, dac exist temei de a presupune c se vor face nclcri ulterioare, proprietarul poate
nainta o aciune negatorie.
Aciunea negatorie aadar poate fi naintat n cazul n care proprietarului i sunt aduse atingeri exercitrii dreptului su de folosin
i de dispoziie. n astfel de aciuni, obiectul revendicrilor const n nlturarea piedicilor puse proprietarului prin aciunile ilegale ale
terului, existente la momentul naintrii aciunii negatorii. Iat de ce aciunea negatorie este imprescriptibil, adic termenul de
prescripie nu are efect asupra acestor raporturi juridice.
Pentru ca aciunea negatorie s fie satisfcut, sunt suficiente: svrirea unor aciuni ce ar mpiedica exercitarea folosinei i
dispoziiei bunurilor i caracterul ilegal al acestor aciuni. n caz contrar, proprietarul nu este n drept s nainteze aciune negatorie. De
exemplu, nu poate fi naintat o aciune negatorie dac lng o cas a fost spat un an, potrivit hotrrii organului de resort. Poate fi
contestat legalitatea acestei hotrri nu ns prin aciune negatorie.
Aciunea negatorie nu va fi satisfcut nici n cazul n care proprietarul trebuie s admit influena asupra bunului n temeiul legii i al
drepturilor unor alte persoane.
TEMA: Limitele de exercitare a dreptului de proprietate
1. Noiuni generale.
2. Caracteristica general a raporturilor de vecintate. Obligaia de respect reciproc. Influena vecin adimisibil. Atentarea
inadmisibil.
3. Dreptul de vecintate, limit legal de exercitare a dreptului de proprietate. Coninutul dreptului de vecintate. Folosirea apelor.
Regimul juridic al fructelor czute, al rdcinilor i al ramurilor de pe terenul vecin. Distana pentru construcii, lucrri i plantaii.
Depirea hotarului terenului nvecinat n cazul construciei. Accesul pe un teren strin. Trecerea prin proprietate strin.
NOIUNI GENERALE PRIVIND LIMITELE EXERCITRII DREPTULUI DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este cel mai important drept patrimonial al persoanelor fizice i persoanelor juridice. Fiind un drept
fundamental cu caracter de proprietate, acesta urmeaz a fi exercitat inndu-se cont de dispoziiile legale i de interesele terilor. Art.
46 alin. (5) din Constituie prevede n acest sens: Dreptul de proprietate privat oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului
nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului.
n retorica dreptului civil, un drept de proprietate este conceptualizat ca o entitate ermetic, complet izolat de lumea exterioar.
Fiecare entitate este delimitat de graniele sale. n cadrul acestor granie, proprietarul este suveran.
n ceea ce privete limitele de exercitate a dreptului de proprietate, putem distinge convenional dou categorii:
a) limite negative;
b) limite pozitive.
Aceste limite au tratri, chiar i reglementri, diferit. S admitem c A, vecin cu , a amenajat o grdin, plantnd diverse flori i alte
plante ce fac grdina superb. mbuntind astfel terenului su, A a fcut posibil ca de frumuseea creat s beneficieze i vecinul B. n
cazul n care va dori s-i dea casa n locaiune, va obine un pre mai mare, deoarece casa are vedere spre grdina frumoas a vecinului.
Se poate spune c vecinul se mbogete pe seama investiiilor fcute de A. Cu toate acestea, A nu va putea pretinde nici o dat lui
o parte din beneficiu pe care acesta l-a obinut datorit amenajrii grdinii. n acest caz, este vorba de o limitare pozitiv sau de o
externalitate pozitiv. Dac ns A a decis s creasc porci n curtea sa, lucrurile se vor schimba radical. Valoarea de nchiriere a casei lui
va scdea simitor din cauza disconfortului de a fi vecin cu o asemenea activitate i mirosului neplcut. n al doilea caz, este vorba, de o
veritabil limitare a dreptului de proprietate, numit limitare negativ. n cazul limitrii negative, este posibil formularea unor pretenii
fa de proprietarul A, acesta putnd fi obligat i la repararea prejudiciului.
Acest exemplu permite evidenierea unui principiu fundamental al dreptului de proprietate, i anume: Proprietatea nu poate fi

54
folosit ntr-un mod care s aduc prejudicii substaniale i inacceptabile unui ter sau comunitii. Evoluia acestui principiu
fundamental al dreptului de proprietate poate fi urmrit n 3 acte normative adoptate pe parcursul a 40 de ani. Astfel, art. 89 al Codului
civil din 1964 prevede c proprietarul se bucur de dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra bunurilor n limitele
determinate de lege. Legea cu privire la proprietate (abrogat prin LP54-XVI din 02.03.07, MO43-46/30.03.07 art.188) stipuleaz, la art.
1. alin. (3), c proprietarul are dreptul s exercite fa de bunurile sale orice aciuni care nu contravin legilor i nu duneaz sntii
oamenilor i mediului nconjurtor, iar Codul civil n vigoare prevede, la art. 315 alin. (3), c dreptul de proprietate poate fi limitat prin
lege sau de drepturile unui ter, prevedere cea mai restrictiv n ceea ce privete exercitarea dreptului de proprietate. Acest lucru se
explic prin formularea foarte larg a limitrilor dreptului de proprietate, i anume c dreptul de proprietate poate fi limitat de drepturile
unui ter.
n aceast ordine de idei s-ar impune o prim concluzie, i anume c limitrile dreptului de proprietate trebuie s fie analizate i din
punctul de vedere al proprietarului care beneficiaz sau suport efectul negativ. Astfel, nici un proprietar nu poate obliga pe vecinul su
s transforme casa ntr-un adevrat monument al culturii sau grdina ntr-un parc pentru a beneficia de impactul pozitiv creat astfel, dar
oricine poate fi obligat s nlture efectul negativ pe care l produce bunul su asupra proprietii vecinului sau asupra activitii acestuia
de exercitare a dreptului.
Am compara dreptul de proprietate cu un emitor de lumin. Lumina se propag pn ntlnete un obstacol. Astfel i dreptul de
proprietate se extinde pn ntlnete un alt drept care i se opune, o limit sau o restricie legal impenetrabil.
Rezonabilul n exercitarea dreptului de proprietate poate fi acceptat ca principiu, dar cu un singur scop: de a contura hotarul sau
extrema dreptului de proprietate i de a arta cnd o exercitare a dreptului nu este util titularului, dar influeneaz sau poate influena
drepturile unor alte persoane. Proprietarul imobilului A i exercit dreptul asupra terenului ce-i aparine, dar nu poate interzice vecinului
s nu priveasc peste hotar, nici porumbeilor sau albinelor lui s zboare de asupra terenului su. Astfel de interdicii ar avea un temei
legal, deoarece A este proprietar, dar impunerea lor nu este rezonabil. Legiuitorului i este aproape imposibil s evidenieze din
multitudinea de raporturi civile, spre a le stipula n lege, aciunile care pot fi svrite cu un bun i cele care pot fi considerate ca depire
a rezonabilului. Anume din aceste considerente legiutorul a recurs, n art. 377 i 378 din Codul civil, la prevederi generale referitor la
obligaia de respect reciproc i la influena vecin admisibil. Aceste reglementri se refer la raporturile dintre vecini, ns exercitarea
dreptului de proprietate nu se limiteaz doar la aceste raporturi. Legislaia civil cuprinde i alte reglementri referitor la limitele la care
poate ajunge proprietarul n exercitarea dreptului de proprietate. O astfel de norm, n acest sens, exist n codurile civile care
sancioneaz orice persoan, inclusiv proprietarul care a prejudiciat o alt persoan (obligaiile care apar din cauzarea unor daune). Un
exemplu frecvent este accidentul rutier, n care proprietarul de automobil deterioreaz automobilul, animalul sau un alt bun al unui alt
proprietar i este inut la plata acestor pagube, indiferent de o alt rspundere care poate surveni.
Un alt moment ce ine nemijlocit de limitele exercitrii dreptului de proprietate este abuzul de drept. Acesta reprezint o teorie care
contureaz, fixeaz limitele de exercitare a dreptului de ctre titular i potrivit creia, dreptul, inclusiv cel de proprietate, trebuie exercitat
numai n conformitate cu menirea sa natural i n limitele sale normale, adic n armonie cu relaiile i uzul social actual. Cnd i exercit
dreptul n aceste limite, proprietarul se afl la adpost de orice rspundere pentru prejudiciile pe care le-ar cauza. Dincolo de aceste
limite, nu se pot admite restricii. Cnd cineva ns uzeaz de dreptul su n mod anormal i deturneaz dreptul de la menirea sa normal
i obinuit, comite un abuz de drept, urmnd s repare prejudiciul pe care l pricinuiete. Dac uzeaz n mod anormal de fondul su,
proprietarul este rspunztor de prejudiciul cauzat vecinilor, chiar de nu ncalc vreo prescripie a legii. Astfel, a cldi o cas pe un teren
este un act de folosin normal. Dac proprietarul respect legile i regulamentele pozitive n acest caz, vecinii nu se pot plnge de
prejudiciul pricinuit. Dac ns proprietarul ridic pe terenul su un zid sau un perete de scnduri extrem de nalt, fr nici un folos pentru
sine, numai pentru a pricinui un prejudiciu vecinului, d dovad de un abuz de drept de care va fi rspunztor.
Abuzul de drept este supus criticii n literatura juridic, interpretat ca o depire a hotarului dreptului subiectiv. Prin urmare, nclcarea
aceasta nu poate fi privit ca o exercitare a dreptului persoanei active, fiind o ieire peste limitele dreptului i o violare a spaiului dreptului
unei alte persoane.
Indiferent de calificarea faptei ilicite cauzatoare de prejudiciu abuz de drept sau, pur i simplu, svrire a unui delict ea este
condamnat de legislaia majoritii statelor europene. Important este ca fptaul s nu aib posibilitatea de a justifica fapta anormal,
nefolositoare pentru sine, cu o norm juridic, n concordan cu care ar fi acionat.
Aadar, limitele de exercitare a dreptului de proprietate sunt stabilite de lege i de drepturile terelor persoane.
Noiunea drept de proprietate face aluzia la faptul c ar aduce titularului numai privilegii i utiliti. De exemplu, ai un automobil cu
care poi merge prin grdini, pe drum n contrasens, oriunde te poi mica. Aceasta ar fi latura activ a proprietii. Latura ei pasiv, ca
drept absolut, este obligaia tuturor celorlali de a respecta titularul i de a nu-l deranja n exerciiul dreptului su, adic de a nu-l opri s
mearg n contra sens, prin grdini i ogoare, ceea ce este imposibil ntr-o societate uman. Exerciiul dreptului de proprietate trebuie s
fie licit, adic s aduc utiliti i favoruri titularului, dar fr a pricinui pagube materiale celorlali membri ai societii ori a le nclca
drepturile. Exerciiul unui drept nu poate fi privit ca fiind licit dect n msura corespunderii funciei sociale i interesului economic la care
este racordat. Iat de ce sistemele juridice, proclamnd dreptul de proprietate ca ceva sacru, au avut grij s-i creeze un cadru n care el
s fie liber. Acest cadru ns nu poate fi standardizat, pentru a corespunde tuturor categoriilor de bunuri din proprietate. Att prevederile
constituionale, ct i cele legale civile se limiteaz la prevederi generale de tipul: Proprietatea nu poate fi folosit n detrimentul
drepturilor, libertilor i demnitii omului; Statul garanteaz realizarea dreptului de proprietate n formele solicitate de proprietar, dac
acestea nu vin n contradicie cu interesele societii etc. Prevederile generale sunt insuficiente pentru judector. La soluionarea unui
litigiu, el este n cutare de norme aplicabile direct. Legiuitorul nu poate reglementa expres toate raporturile juridice. Totui, n anumite
legi, pot fi gsite norme care restrng exerciiul dreptului de proprietate asupra unor bunuri, cum ar fi art. 377-394 din Codul civil, dedicate
dreptului vecintii, care nu sunt dect limite de exercitare a dreptului de proprietate. De exemplu, proprietarul poate cultiva pe terenul
su diverse plante, cu excepia celor din care se extrag substane narcotice. O persoan poate ntreine n locuina sa cini, dar dac va
ntreine 28 de cini ntr-un apartament la bloc, va crea un discomfort n folosina apartamentelor celorlali locatari, care pot nainta o
aciune mpotriva proprietarilor de cini.
n literatura de specialitate, se susine ideea c limitele de exercitare a dreptului de proprietate pot fi clasificate n limite materiale i
limite juridice. Limitele materiale se raport la bunurile corporale i delimiteaz exercitarea dreptului de proprietate n funcie de
corporalitatea obiectului acestuia. Limitele juridice vizeaz coninutul juridic al dreptului de proprietate: Ele rsfrng ntr-un fel sau altul,

55
exercitarea atributelor proprietii fr a echivala ns cu o suspendare a acestora n raport cu o parte din obiectul dreptului. Limitele
juridice i au temeiul n voina juridic, fie c este voina legiuitorului, fie c este cea a judectorului, fie c este chiar voina proprietarului,
denumit i voin a omului.
CARACTERISTICA GENERAL A RAPORTURILOR DE VECINTATE. OBLIGAIA DE RESPECT RECIPROC. INFLUENA VECIN
ADMISIBIL. ATENTAREA INADMISIBIL
Dispoziii generale. Codul civil reglementeaz pentru prima dat dreptul vecintii. Astfel, capitolul V, Dreptul vecintii, din titlul
III, Proprietatea, Cartea a doua, Drepturile reale (art. 377-393), sunt dedicate dreptului vecintii. n primul rnd, dreptul de
vecintate este parte component a titlului dedicat dreptului de proprietate. Fiind parte component a dreptului de proprietate, urmeaz
a fi determinat i natura dreptului de vecintate. ntre dreptul de servitute i cel de vecintate exist multe similitudini. Totui, legiuitorul
a plasat dreptul de vecintate n compartimentul dreptului de proprietate i nu n al celui de servitute. Aceast poziie a legiuitorului
moldav este salutabil, fiindc prin ea se ine cont de majoritatea opiniilor expuse n literatura de specialitate referitor la plasarea unor
astfel de reglementri n Codul civil francez i cel romn. Aa numitele servitui legale i servitui naturale nu sunt adevrate, ci doar
limitri ale dreptului de proprietate. n al doilea rnd, reglementrile din Codul civil referitoare la dreptul vecintii, fiind imperative,
adic obligatorii, pot fi totui depite printr-o nelegere ntre vecini, potrivit creia se poate constitui, de exemplu, servitutea de a sdi
ori de a construi la o distan mai mic dect cea indicat n art. 389.
Obligaia de respect reciproc. Aceast obligaie este prevzut n art. 377 din Codul civil, n conformitate cu care proprietarii
terenurilor vecine sau ai altor imobile nvecinate, pe lng respectarea drepturilor i obligaiilor prevzute de lege, trebuie s se respecte
reciproc. O asemenea obligaie poart un caracter general. Norma dat este aplicabil ori de cte ori nu exist o prevedere expres care
s impun restricii n exercitarea dreptului de proprietate. Obligaia de respect reciproc urmeaz a fi examinat n strict concordan i
cu abuzul de drept. Prin urmare, dreptul de proprietate trebuie exercitat astfel nct s nu se fac abuz de el. Pornind de la art. 377, se
poate spune c este interzis exercitarea dreptului de proprietate cu scopul vtmrii sau pgubirii vecinului. De asemenea, este interzis
exercitarea dreptului de proprietate ntr-o manier excesiv i nerezonabil, contrar bunei-voine. Anume exercitarea dreptului de
proprietate ntr-o manier de bun-voin ar nsemna c proprietarul se conformeaz dispoziiilor art. 377, adic ine cont de obligaia
de respect reciproc, indispensabil n raporturile de vecintate. n sensul art. 377, se consider vecin orice teren sau un alt imobil de unde
se pot produce influene reciproce.
Influena vecin admisibil. Stabilind n art. 377 obligaia vecinilor de a se respecta reciproc, legiuitorul reglementeaz, n art. 378,
limitele de influene pe care trebuie s le suporte vecinul. Astfel, art. 378 alin. (1) prevede c proprietarul terenului sau al unui alt bun
imobil nu poate interzice influena pe care o exercit asupra bunului su gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, cldura,
vibraia sau o alt influen similar provenit din terenul vecin dac nu mpiedic proprietarul n folosirea bunului sau dac ncalc
nesemnificativ dreptul acestuia. n raporturile de vecintate asemenea influene se numesc inconveniente normale reciproce, cauzate
prin exercitarea dreptului de proprietate. n conformitate cu aceast norm, fiecare vecin are obligaia de a suporta inconvenientele
normale. n literatura de specialitate, a fost lansat ideea existenei a dou concepte asupra raporturilor de vecintate.
Articolul 378 alin. (1) din Codul civil urmeaz a fi interpretat n sensul c proprietarul de teren trebuie s suporte influenele, pe care
le numim influene normale, i s nu cear nici o despgubire pentru influena exercitat asupra bunului su de gazul, aburul, mirosul,
funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia etc. provenite din terenul vecin. Proprietarul nu poate cere despgubire n cazul n care nici
influenele normale enumerate la art. 378 alin. (1) nu-l mpiedic n folosirea bunului sau ncalc nesemnificativ dreptul su.
Pe de alt parte, inconvenientele normale, numite de legiuitor influene vecine admisibile, pot fi i de o intensitate mai mare, adic
pot fi considerabile. n conformitate cu art. 378 alin. (2), proprietarul de teren sau de un alt bun imobil va trebui s suporte influena pe
care o exercit asupra bunului su gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, cldura, vibraia sau ali factori provenii din
terenul vecin, chiar dac influena este considerabil. Proprietarul va trebui s suporte influena considerabil doar n cazul n care este
produs de folosina obinuit a terenului vecin i nu poate fi nlturat prin msuri justificate economic [art. 378 alin. (2)]. De exemplu,
dac proprietarul are o cas lng aeroport, va fi obligat s suporte zgomotul avioanelor, care este o influen considerabil i care nu
poate fi nlturat prin msuri justificate economic. Este de presupus c proprietarul casei nu va putea pretinde proprietarului de aeroport
compensarea inconvenientelor generate de aceast influen considerabil. Raionamentul nostru i are fundamentul n art. 378 alin.
(2), care stipuleaz: Dac este obligat s suporte o asemenea influen i dac aceasta depete folosirea recunoscut obinuit n
localitatea respectiv i limitele economice admisibile, proprietarul poate cere proprietarului de teren care cauzeaz influena o
compensaie corespunztoare n form bneasc. Nu n toate cazurile poate fi acordat recompens pentru influen considerabil.
Persoana beneficiaz de acest drept doar atunci cnd influena considerabil depete folosirea recunoscut obinuit n localitatea
respectiv i limitele economice admisibile.
Atentarea inadmisibil. Prin transformare a pmntului se nelege creterea valorii lui prin activiti umane. Valoarea pmntului
poate crete i prin cultivarea unor plante deosebit de rentabile, al cror fructe sunt comercializabile, dar cea mai rspndit i mai
eficient transformare a pmntului este construirea pe el a unor imobile. Acestea pot fi simple, ca, de exemplu, corturile de tenis, pot fi
extrem de scumpe, ca zgrie norii. n temeiul dreptului su de proprietate, titularul poate iniia activiti de transformare a pmntului,
dac acestea nu prejudiciaz vecinii i dac legea nu instituie, pentru exercitarea lor, autorizaie special. De regul, pentru cultivarea
plantelor pe un teren liber nu se cer autorizaii, dar pentru construirea imobilelor de orice tip statul impune astfel de autorizaii.
Construcia poate demara numai dup ce proprietarul a obinut autorizaie de la organul competent. Eliberarea ei este condiionat de
prezentarea unor acte: certificatul de urbanism, documentaia de releveu, expertiza tehnic, extras din documentaia urbanistic, studiul
de fundamentare, datele privind prospeciunile geologice, ridicrile topo-geodezice.
Autorizarea de ctre stat a construirii nu are ca scop punerea de piedici particularilor. Aceast procedur are dou scopuri:
1) protejarea proprietarului de a nu construi pe un teren ubred, periclitat de aluviuni, ape freatice etc.;
2) protejarea intereselor generale ale comunitii prin respectarea cerinelor arhitectonice, impuse prin norme de drept public.
Particularii se simt deseori lezai de exigenele organelor competente, considernd unele norme a fi alogice, nentemeiate, simple
capricii. Proprietarul care consider astfel se poate apra n justiie. Temeiul legal al naintrii n justiie a unei aciuni n acest sens l
constituie art. 379 din Codul civil, care, la alin. (1), stipuleaz: Proprietarul poate cere interzicerea ridicrii sau exploatrii unor construcii
sau instalaii despre care se poate afirma cu certitudine c prezena i utilizarea lor atenteaz n mod inadmisibil asupra terenului su.

56
Dac la art. 379 alin. (1) este vorba de posibilitatea interzicerii construciei, la alin. (2) se reglementeaz situaia n care o construcie,
ridicat cu respectarea cerinelor referitoare la distan, afecteaz totui n mod inadmisibil terenul vecin. Demolarea unei asemenea
construcii este posibil doar dac afectarea inadmisibil se produce n mod evident.
DREPTUL DE VECINTATE, LIMIT LEGAL DE EXERCITARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE. CONINUTUL DREPTULUI DE
VECINTATE. FOLOSIREA APELOR. REGIMUL JURIDIC AL FRUCTELOR CZUTE, AL RDCINILOR I AL RAMURILOR DE PE TERENUL
VECIN. DISTANA PENTRU CONSTRUCII, LUCRRI I PLANTAII. DEPIREA HOTARULUI TERENULUI NVECINAT N CAZUL
CONSTRUCIEI. ACCESUL PE UN TEREN STRIN. TRECEREA PRIN PROPRIETATE STRIN.
Folosirea apelor. Apele pot face obiectul att al domeniului privat, ct i al domeniului public. Aceast afirmaie i are fundamentul
n Constituie, la art. 127 alin. (4), care prevede c doar apele folosite n interes public sunt considerate bunuri ale domeniului public, ceea
ce nseamn c celelalte ape sunt considerate bunuri ale domeniului privat. La fel, acest lucru l putem desprinde i din art. 296 alin. (2)
i (3) al Codului civil, precum i din Capitolul I, Dispoziii de baz, al Codului apelor.
Codul civil reglementeaz, la art. 381-386, relaiile care pot s apar ntre vecini ca rezultat al folosirii apelor. Unele reguli generale n
acest sens pot fi deduse din art. 381. Astfel, o prim regul [alin. (1)] stabilete: Cursurile de ap i prlea freatic din mai multe terenuri
nu pot fi deviate sau manipulate de proprietarul oricrui teren asfiel nct cantitatea sau calitatea apei s fie modificat n dezavantajul
proprietarului unui alt teren. Aceast regul permite proprietarului de teren s foloseasc apele i pnza freatic, ns nu trebuie s
prejudicieze proprietarul unui alt teren. O a doua regul general poate fi dedus din alin. (2): Proprietarul terenului inferior nu poate
mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe terenul superior. Dac ns o curgere de apa de pe terenul superior
cauzeaz prejudicii terenului inferior, proprietarul lui poate efectua lucrri de schimbare a cursului apei. Lucrrile pot fi efectuate doar n
temeiul unei hotrri judectoreti, cheltuielile fiind suportate de proprietarul terenului inferior. Tot odat, n conformitate cu prevederile
art. 381 alin. (3) din Codul civil, proprietarul terenului superior este obligat s nu efectueze nici o lucrare de natur s agraveze situaia
terenului inferior.
Articolul 382 din Codul civil reglementeaz reguli speciale de folosire a apei. La alin. (1), se prevede c proprietarul terenului inferior
nu poate mpiedica curgerea provocat de proprietarul terenului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc pe
acest din urm teren, datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul terenului superior, cazul apelor provenite din secarea
terenurilor mltinoase, al apelor folosite ntr-un scop casnic, agricol sau industrial, ns numai dac aceast curgere preced vrsarea
ntr-un curs de ap sau ntr-un an. Observm c art. 382, spre deosebire de art. 381, nu se refer la scurgerea fireasc a apelor, ci la
scurgerea apelor provocate de proprietar, la apele ce nesc din cauza unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul terenului
superior, la apele provocate de secarea terenurilor mltinoase etc. Tot odat, proprietarul terenului inferior este obligat s admit
scurgerea apelor din terenul superior provenite datorit aciunilor proprietarului acestuia, doar dac aceast curgere preced vrsarea
ntr-un curs de ap sau ntr-un an. Pe de alt parte, proprietarul terenului superior, n conformitate cu art. 382 alin. (2), este obligat s
aleag mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime terenului inferior. La fel, proprietarul terenului superior urmeaz s
plteasc proprietarului terenului inferior despgubiri pentru prejudiciile cauzate lui de scurgerea apelor, despgubiri care trebuie s fie
juste i pltite n prealabil.
Din art. 382 reiese concluzia c proprietarul terenului inferior nu poate s mpiedice curgerea de ape provocate de proprietarul
terenului superior doar dac pe terenul inferior nu se afl construcii i alte obiective enumerate la alin. (3). Deci, ori de cte ori pe terenul
inferior se vor afla construcii, mpreun cu gradina i curtea aferent, sau un cimitir, acest teren nu poate fi supus unor curgeri de ap
provocate de proprietarul terenului superior. Acest lucru este firesc deoarece risc s sufere esenial construciile amplasate pe terenul
inferior. Anume din aceste considerente legiuitorul a admis, la art. 382 alin. (3), posibilitatea ca proprietarul terenului inferior s mpiedice
curgerea apei provocate de proprietarul terenului superior.
Proprietarul oricrui teren este obligat s primeasc apele naturale, adic cele provenite din ploi sau dintr-un izvor, ce se scurg
dintr-un fond superior. Chiar dac aduce prejudicii, curgerea acestor ape naturale urmeaz a fi suportat de proprietarul terenului,
care ns are posibilitatea de a se adresa n instan pentru a i se autoriza efectuarea lucrrilor de schimbare a cursului apelor, evitnd
astfel prejudiciile pe care le pot aduce ele (art. 381). Dac scurgerea apelor nu este natural, ci provocat de proprietarul terenului
superior, proprietarul terenului inferior nu va putea mpiedica aceast scurgere dac ea se face ntr-un curs de ap sau ntr-un an. n
acest caz ns, proprietarul terenului inferior va fi ndreptit la plata unei juste i prealabile despgubiri din partea proprietarului de
teren superior (art. 382).
Articolele 383 i 384 se refer la situaiile n care proprietarul capteaz apa, impunnd unele obligaii proprietarului pe al crui teren
exist surplusul de ap. De exemplu, proprietarul care vrea s foloseasc pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care
poate dispune n mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe terenul riveran opus lucrri utile de captare a apei (art.
383). Proprietarul terenului care are surplus de ape este obligat, n conformitate cu art. 384, s ofere acest surplus proprietarului care nu
poate procura apa necesar terenului su dect cu o cheltuial excesiv. La rndul su, beneficiarul de surplusul de ap este inut s
plteasc despgubire just i prealabil.
Art. 385 se refer la o categorie special de ap i anume la apa de izvor, la posibilitatea folosirii ei de ctre proprietarii de terenuri
vecine. n acest articol sunt stabilite dou reguli. Astfel, alin. (1) se refer la posibilitatea proprietarului pe al crui teren se afl un izvor
s foloseasc apa lui dup cum dorete, innd cont ns de drepturile dobndite asupra apei de izvor de ctre proprietarul terenului
inferior. Din acest alineat, coroborat cu art. 317, se poate deduce c proprietarul terenului cu izvor este i proprietarul din el. Pornind de
la art. 315 alin. (3) i de la art. 385 alin. (1), facem concluzia c proprietarul terenului cu izvor, fiind i proprietarul apei din el, poate utiliza
apa cu condiia de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de ctre proprietarul terenului inferior. Legiuitorul nu dezvluie n art. 385
alin. (1) de care drepturi dobndite ale proprietarului terenului inferior trebuie s in cont proprietarul terenului pe care se afl izvorul.
Este vorba de orice drept dobndit de proprietarul terenului inferior, fie c este vorba de un drept dobndit prin act juridic, fie c este
vorba de un drept dobndit prin uzucapiune.
Alineatul (2), care dispune c proprietarul terenului pe care se afl izvorul nu poate s-i schimbe cursul dac prin aceast schimbare
ar lipsi locuitorii unei localiti de ap pentru necesitile curente, se refer pur i simplu la ngrdirea dreptului de proprietate pe care l
are proprietarul de teren asupra apei din izvor. Regulii instituite trebuie s i se dea o interpretare larg, astfel nct proprietarul s nu
poat nu numai schimba cursul apei, dar nici face ceva ce ar priva locuitorii de folosina apei, cum ar fi, de exemplu, poluarea ei cu

57
substane nocive. Necesitile curente presupun folosirea unei ape de absolut trebuin, pentru menaj i pentru adpatul vitelor, nu i
pentru alte necesiti. Locuitorii unei localiti nu pot invoca prevederile alin. (2) al art. 385 din motivul c apa le este necesar pentru
proprietile ei curative. Aceste prevederi sunt aplicabile i n cazul n care locuitorii pot procura apa necesar spnd fntni. Dispoziia
art. 385 alin. (2) se refer la orice fel de izvor indiferent de debitul lui, i numai la ap curgtoare, nu ns la apele din fntni, iazuri, mlatini
etc. Astfel, legiuitorul a instituit o limitare a proprietarului pentru protecia intereselor unei colectiviti. Prin urmare, dreptul de a folosi
apele din izvor nu poate fi revendicat numai n folosul lor de unul sau mai muli locuitori izolai.
Art. 386 se refer la pictura streinii, stipulnd: Acoperiul trebuie s fie construit astfel nct apa, zpada sau gheaa sa cad exclusiv
pe teritoriul proprietarului. Conform art. 386, proprietarul este obligat s-i construiasc acoperiul astfel nct streaina s nu permit
ca apa, zpada sau gheaa s cad pe teritoriul vecin. Rezult c un proprietar nu are dreptul s fac o streain care s intre pe teritoriul
vecinului. Pentru a se conforma cerinei legale, el trebuie s ridice peretele su la o distan de fondul vecin suficient pentru ca apa,
zpada sau gheaa s cad de pe streain exclusiv pe teritoriul su. Dac apa, zpada sau gheaa cad de pe streain pe terenul su,
proprietarul nu este inut la obligaia de a mpiedica rspndirea lor pe terenul vecin. Aceast concluzie rezult din art. 381 alin. (2), prin
care proprietarul terenului inferior nu poate mpiedica n nici un fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe terenul superior, adic
este obligat s suporte scurgerea natural a apelor. n schimb, proprietarul trebuie s ia msuri ca apa, zpada sau gheaa s nu cauzeze
prin infiltrare vreun prejudiciu construciei vecinului su (de exemplu, pavajul poriunii pe care se scurge apa de pe streain).
Proprietarul are dreptul s procedeze astfel nct apa, zpada sau gheaa s cad de pe streaina sa pe un teren care este coproprietate
a sa i a vecinului su.
Proprietarul unei cldiri este prezumat i proprietar al terenului cuprins ntre zidul casei sale i perpendicular a ce coboar de la
marginea streinii la pmnt. Aceasta ns este o simpl prezumie care poate fi combtut prin prob contrar.
Nu este exclus ca proprietarul s lase ca apa, zpada sau gheaa s cad pe proprietatea vecin, dar numai n cazul n care a dobndit
acest drept prin titlu, adic prin nelegere cu proprietarul vecin, ceea ce constituie o servitute de scurgere a apelor.
Prevederile art. 386 au o aplicare general, adic sunt aplicabile att localitilor rurale, cit i celor urbane, deoarece legea nu face
nici o deosebire.
Prin prisma prevederilor art. 386, legiuitorul reflect unul dintre principiile generale n materie de proprietate, conform cruia
persoana are dreptul s fac orice pe proprietatea sa cu o singur condiie: s nu lezeze vecinii n drepturile lor.
Regimul juridic al fructelor czute, al rdcinilor i al ramurilor de pe terenul vecin este stabilit n art. 387 i 388 din Codul civil.
Astfel, art. 387 prevede c fructele czute din pomi sau arbuti pe terenul vecin se consider fructe de pe acel teren.
Conform art. 387, dreptul de proprietate asupra fructelor czute din pomi sau arbuti este al proprietarului terenului pe care au czut.
n linii mari, soluia dat de lege rezult din principiul accesiunii n al crui temei tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el revine
proprietarului. Excepia de la aceast regul rezult din prevederile art. 391 alin. (3), n temeiul crora proprietarul terenului vecin trebuie
s permit accesul vecinului pe terenul su ca s ridice fructele care, datorit unei fore naturale sau unei fore majore, au czut pe terenul
vecin. Prevederile art. 387 se aplic doar fructelor czute, fiindc cele de pe ramurile care trec pe proprietatea vecinului aparin
proprietarului pomului. Dac nu recurge n acest caz la prerogativele conferite de art. 388, proprietarul terenului este obligat, n condiiile
prevzute la art. 391 alin. (1), s permit accesul proprietarului de pom pe terenul su pentru ca acesta s efectueze lucrrile necesare,
adic s culeag fructele.
Dac art. 387 se refer la fructele czute pe terenul vecin, art. 388 se refer la rdcinile i ramurile ptrunse de pe terenul vecin.
Conform art. 388 alin. (1), proprietarul terenului poate s taie i s-i opreasc rdcinile de arbori i de arbuti care au ptruns la el de
pe terenul vecin. Prin urmare, indiferent de faptul dac plantaiile (arborii sau arbutii) sunt sdii la o distan reglementar sau cu
nclcarea distanei prevzute la art. 389, proprietarul terenului poate s taie i s-i opreasc rdcinile care au ptruns la el de pe terenul
vecin. Aceeai regul este aplicabil i ramurilor de arbori i de arbuti ce atrn de pe terenul vecin. Totui, dreptul de a tia i a opri
rdcinile i crengile ce vin de pe terenul vecin poate fi exercitat doar dac rdcinile i ramurile mpiedic folosirea terenului pe care au
ptruns [art. 388 alin. (2)].
Distana pentru construcii, lucrri i plantaii. Art. 390 alin. (1) din Codul civil prevede c orice construcie, lucrare sau plantaie se
poate face de ctre proprietarul terenului numai cu respectarea unei distane minime fa de linia de hotar, conform legii, regulamentului
de urbanism sau, n lips, conform obiceiului locului, astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin. Aceast
prevedere poart un caracter general, ceea ce nseamn c, prin reglementri particulare, este instituit obligaia de a nu construi dect
la o anumit distan de linia de hotar dintre terenurile vecine sau de a efectua anumite lucrri sau plantaii dect la o distan stabilit
fie de lege, fie de regulamentul de urbanism, fie, n lipsa acestora, de obiceiul locului. n aceast reglementare de principiu nu este
prevzut distana necesar pentru construciile ridicate pe terenul vecin. Aceste distane sunt stabilite de legi speciale, regulamente, iar
n lipsa acestora, de obiceiul locului.
Dac, n art. 389, nu face referiri exprese la distana dintre construcii, lsnd ca ea s fie stipulat de legi, regulamente sau de obiceiul
locului, n ceea ce privete distana l care trebuie sdii arborii, legiuitorul stabilete c ea nu poate fi mai mic de 2 metri de linia de
hotar. Aceast distan minim se refer doar la arborii mai mari de 2 metri. Din art. 389 alin. (2), care prevede c arborii, cu excepia
celor mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii, trebuie sdii la distana stipulat de lege, de regulamentul de urbanism sau de
obiceiul locului, dar care s nu fie mai mic de 2 metri de linia de hotar, deducem c legea, regulamentul de urbanism sau obiceiul locului
pot stabili o distan mai mare de 2 metri de hotar. Vom vedea, n cadrul analizei dreptului de servitute, c proprietarii de terenuri vecine
pot institui o servitute de sdire a arborilor mai mari de 2 metri la o distan mai mic de 2 metri de hotar.
n art. 389 alin. (3), sunt reglementate consecinele sdirii arborilor la o distan mai mic dect cea reglementar. ntr-o asemenea
situaie, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea ori tierea la nlimea cuvenit a arborilor, plantaiilor ori gardurilor pe
cheltuiala proprietarului terenului pe care acestea snt ridicate. Art. 389 alin. (3) nu se refer i la consecinele nerespectrii distanei. n
lipsa unor reglementri exprese referitoare la consecinele nerespectrii distanei prevzute pentru construcii, am putea afirma c aceste
consecine, n principiu, sunt reglementate n art. 390.
Depirea hotarului terenului nvecinat n cazul construciei. Coninutul art. 390 din Codul civil referitor la depirea hotarului
terenului nvecinat n cazul construciei urmeaz a fi analizat, inndu-se cont i de art. 317 i 329, din care deducem regula conform
creia tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori ca urmare a unui caz
fortuit revine proprietarului de teren dac legea nu prevede altfel. Deci, cel care a construit depind limita terenului su dup regula

58
general nu va dobndi drept de proprietate asupra construciei amplasate pe terenul vecin. Dobndirea dreptului de proprietate n
asemenea cazuri este reglementat n art. 329. n schimb, art. 390 nu se refer la dreptul de proprietate asupra unei construcii amplasate
pe dou terenuri ce aparin a doi proprietari diferii, ci la alte raporturi dintre proprietarii de terenuri vecine. Astfel, n conformitate cu
art. 390 alin. (1), dac proprietarul unui teren, cu ocazia ridicrii unei construcii, a construit dincolo de limita terenului su, fr a i se
putea imputa premeditarea sau culpa grav, vecinul trebuie s tolereze nclcarea hotarului dac nu a obiectat pn sau imediat dup
depirea limitei. Vecinul va fi obligat s tolereze nclcarea hotarului su doar dac cel care a construit este un constructor de buncredin sau, cum opereaz legiuitorul, este o persoan creia nu i se putea imputa premeditarea sau culpa grav. O asemenea situaie
poate s apar atunci cnd proprietarul care a construit att pe terenul su, ct i pe terenul strin nu cunotea i nici nu putea s
cunoasc faptul c el construiete i pe un teren strin.
Dac nu poate cere demolarea construciei, fiind obligat s tolereze nclcarea hotarului, vecinul prejudiciat este ndreptit la plata
unei despgubiri. Mrimea ei se stabilete prin acordul vecinilor, iar n lipsa unui acord, prin hotrre judectoreasc. n conformitate cu
art. 390 alin. (2), despgubirea se pltete anual, cu anticipaie.
Vecinul prejudiciat are, n conformitate cu art. 390 alin. (3), i o alt opiune, anume aceea de a pretinde preul poriunii de teren pe
care s-a construit n schimbul transmiterii proprietii acesteia, nseamn, c proprietarului terenului care a ridicat o construcie dincolo
de limita terenului su poate fi impus s cumpere lotul pe care a construit.
Accesul pe un teren strin. Art. 391 din Codul civil reglementeaz situaiile n care proprietarul este obligat s admit accesul terilor
pe terenul su.
O prim reglementare se refer la situaiile n care proprietarul construciilor sau al plantailor are nevoie s utilizeze terenul vecin
pentru ntreinerea construciilor i plantaiilor ce-i aparin. Pentru a avea acces pe terenul vecin ca s ntrein construciile sau plantaiile
sale, proprietarul lor trebuie s ntiineze n scris sau verbal pe vecin c are nevoie de a utiliza terenul lui. Astfel, art. 391 alin. (1) prevede
c orice proprietar este obligat ca, dup primirea unui aviz scris sau verbal, s permit vecinului accesul pe teritoriul su, dup caz pentru
efectuarea i ntreinerea unei construcii, plantaii i efectuarea unor alte lucrri pe terenul vecin. Proprietarul terenului ar putea cere
vecinului s indice n aviz data i timpul necesar pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere a construciilor sau plantaiilor sale.
Conform art. 391 alin. (2), proprietarul care este obligat s permit accesul pe teritoriul su are dreptul la compensarea prejudiciului
cauzat doar prin acest fapt i la restabilirea terenului n starea anterioar. Legiuitorul indic posibilitatea reparaiei doar a prejudiciului
cauzat prin accesul pe teren. n toate cazurile, cel care a avut acces pe teren strin poate fi obligat i la restabilirea terenului n starea sa
anterioar.
Proprietarul este obligat s permit accesul pe terenul su nu doar vecinului, ci i altor persoane dac sunt ntrunite condiiile stipulate
la art. 391 alin. (3). Astfel, aceast prevedere legal dispune c, n cazul n care, datorit unei fore naturale sau fore majore, un bun a
ptruns pe un teren strin sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie s permit cutarea i ridicarea bunului, dac nu a
pornit el nsui n cutare sau nu-l restituie. Deci, pot ptrunde pe un teren bunurile nu numai ale vecinului, dar i ale altor persoane, dac
acest lucru se produce din cauza unei fore naturale sau fore majore. De exemplu, o inundaie, o furtun pot duce bunuri pe alte terenuri.
Proprietarul terenului pe care, datorit unei fore naturale sau fore majore, au nimerit bunuri strine are la dispoziie dou posibiliti:
a) s admit accesul proprietarului de bun pe terenul su pentru a cuta i ridica bunul;
b) gseasc bunul i s-l predea proprietarului.
Pornind de la faptul c legiuitorul, n finalul alin. (3) al art. 391, a dispus c proprietarul terenului poate cere ridicarea bunului strin i
aducerea terenului n situaia anterioar, concluzionm c proprietarul bunului va fi obligat, la cererea proprietarului de teren, s-i ridice
bunul, iar n cazul n care, n urma ridicrii, se vor cauza prejudicii terenului, proprietarul bunului va fi obligat la reparaia acestora.
Totodat, prevederea bunul continu s aparin proprietarului su, cu excepia cazului cnd acesta renun la el din art. 391 alin.(3),
coroborat cu art. 317, permite a evidenia o excepie de la regula general, conform creia tot ceea ce unete bunul ori se ncorporeaz
n el revine proprietarului bunului. n cazul n care, datorit unei fore majore sau fore naturale, ptrunde pe un teren strin, bunul va
continua s aparin proprietarului su, nu proprietarului de teren.
Dac alin. (1)-(3) din art. 391 se refer pur i simplu la accesul pe un teren strin, alin. (4) instituie o obligaie pentru cel care efectueaz
lucrri i construcii pe terenul su. Astfel, n conformitate cu aceast prevedere, proprietarul de teren care efectueaz i ntreine
construcii sau execut alte lucrri pe teritoriul su nu are dreptul s pericliteze terenul vecin ori s compromit trinicia construciilor
sau plantaiilor situate pe acesta.
Trecerea prin proprietatea strin. Am dori s facem o delimitare ntre dreptul de trecere prin proprietate strin, reglementat n art.
392 din Codul civil, i servitutea de trecere, care poate fi constituit n conformitate cu art. 428-442. Reglementrile din art. 392,
considerate ngrdiri ale dreptului de proprietate, sunt aplicabile doar dac terenul este lipsit de comunicaie prin orice cale de acces de
folosin comun, referindu-se la trecerea prin proprietatea strin. Servitutea de trecere se constituie, de regul, prin acordul de voin
al prilor contractante pentru a facilita uzul i utilitatea unui bun imobil.
Art. 392 alin. (1) prevede: Dac terenul este lipsit de comunicaie prin orice cale de acces de folosin comun, conducte de alimentare
cu ap, conducte de energie electric, gaze, telecomunicaii si altele asemenea, proprietarul poate cere vecinilor s-i permit utilizarea
terenurilor lor pentru instalarea comunicaiei necesare. Aceast norm impune unele precizri, n primul rnd, ea se refer la trecerea
prin proprietate strin pentru conectare la conducte de ap, de energie termic, de gaze, la reele de telecomunicaii i altele asemenea
i nu conine reglementri exprese referitoare la dreptul de trecere, adic la folosirea terenului vecin doar pentru trecere. Art. 392
cuprinde n esen i situaiile n care un teren este lipsit de comunicaie, neavnd nici o cale de acces i de ieire la drum. Cu alte cuvinte,
sintagma din art. 392 alin. (1) terenul este lipsit de comunicaie prin orice cale de acces urmeaz a fi interpretat n sens larg, fiind
aplicabil i situaiilor n care terenul nu are nici o ieire la nici un drum public. Prin urmare, proprietarul oricrui teren lipsit de
comunicaie prin orice cale de acces poate cere vecinilor permisiunea de a instala pe terenul lor comunicaia necesar.
Pentru o asemenea utilizare a terenului vecin (terenurilor vecine, dup caz), beneficiarul trebuie s plteasc o despgubire just i
prealabil. Cuantumul ei se stabilete prin acord al prilor care, de altfel, pot conveni ca despgubirea s fie fcut sub o form de plat
unic. Astfel, art. 392 alin. (2) prevede: Trecerea urmeaz a se face n condiii de natur s aduc o minim atingere exercitrii dreptului
de proprietate asupra terenului. Vecinului al crui teren este folosit pentru acces trebuie s i se plteasc o just i prealabil despgubire
care, prin acordul prilor, poate fi efectuat sub form de plat unic.
Se pot crea situaii n care lipsa accesului este o urmare a faptului care pretinde trecerea. n asemenea situaii, n conformitate cu art.

59
392 alin. (3), despgubirea se va dubla.
TEMA: Dreptul de uzufruct, uz i abitaie
1.
2.
3.
4.
5.

Noiunea i caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.

Modurile de constituire a dreptului de uzufruct.
Exercitarea uzufructului.
Stingerea dreptului de uzufruct.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie.

NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE UZUFRUCT

1.1. Noiunea. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai complet asupra unui lucru, deoarece confer posesiunea, folosina i
dispoziia unui singur titular (proprietate exclusiv) sau mai multor titulari (coproprietate). Celelalte drepturi reale se constituie asupra
unor lucruri strine, care aparin cu drept de proprietate unei alte persoane. Este important a se reine faptul c una i aceeai persoan
nu poate avea i dreptul de proprietate, i un alt drept real asupra aceluiai lucru. Unul dintre cele mai rspndite drepturi asupra unui
lucru strin este dreptul de uzufruct, definit de Iustinian dreptul de a folosi i culege fructele unor lucruri strine, pstrnd neatins
substana lor. Avndu-i originea n dreptul Romei antice, dreptul de uzufruct s-a perfecionat, fiind recepionat de legislaiile
contemporane, inclusiv de legislaia Republicii Moldova.
Potrivit art. 395 alin.(1) din Codul civil, uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioad determinat
sau determinabil bunul unei persoane (nudul proprietar) i de a culege fructele bunului, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de
-i conserva substana. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu i de a-l nstrina.
Uzufructul este nu altceva dect rezultatul dezmembrrii dreptului de proprietate n elementele sale i atribuirii unora dintre ele (ius
abutendi) proprietarului, altora (ius possidendi, ius utendi i ius fruendi) unei alte persoane, numite uzufructuar. Proprietarul pstreaz
numai dreptul de dispoziie a bunului, posesiunea i folosina atribuind-o uzufructuarului. Acesta este motivul pentru care o astfel de
proprietate se numete nud proprietate (goal sau fr coninut), iar proprietarul, nudul proprietar. Nuda proprietate nu este un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, ci doar una din formele n care acest drept poate s existe.
Pornind de la expresia legal, expus n definiie, de a poseda bunul (ius possidendi), de a-l folosi (ius utendi) i de -i culege fructele
(ius fruendi) ntocmai ca proprietarul, uzufructuarul exercit prerogativele sale n mod direct i nemijlocit asupra bunului, fr a avea
nevoie de o prestaie specific din partea nudului proprietar sau a oricrei alte persoane. n special, referindu-se la ius fruendi, legiuitorul
stipuleaz c uzufructuarul se bucur de toate fructele pe care le produce bunul i c ele trec n proprietatea acestuia la data culegerii lor
(art.401).
1.2. Caracterele juridice ale uzufructului. Uzufructul se particularizeaz prin urmtoarele caractere:
A) Uzufructul este un drept real, deoarece presupune o legtur direct ntre titularul su i bun, motiv pentru care legiuitorul l-a inclus
n titlul IV, Alte drepturi reale, din cartea II, Drepturile reale, a Codului civil. Uzufructul este un drept real principal, deoarece are o
existen autonom i se exercit ca i dreptul de proprietate, ns fr a afecta substana lucrului i fr a-i hotr soarta juridic. Aparent,
uzufructul seamn cu locaiunea, care este un drept de crean. Dup cum se menioneaz n Tratatul de drept civil romn, definiia
dat se potrivete n mare msur i dreptului de folosin al locatarului (chiria sau arenda). Cu toate acestea, ntre uzufruct i locaiune
exist deosebiri eseniale.
Uzufructuarul preia bunul n starea n care se afl (art.399) avnd ndatorirea de -i conserva substana (art.395), de a efectua
reparaiile de ntreinere a bunului (art.412) i de a se comporta fa de el ntocmai ca un proprietar (art.395), pe cnd locatarul preia
bunul de la locator n starea corespunztoare, conform destinaiei convenite prin contract, cel din urm avnd obligaia s menin bunul
n aceast stare pe durata locaiunii (art.878) i s repare prejudiciul cauzat locatarului de viciile bunului nchiriat (art.880). Prin urmare,
nudul proprietar nu are fa de uzufructuar nici o obligaie activ, urmnd s-l lase a se folosi de lucru. n contractul de locaiune ns,
proprietarului i se pun anumite obligaii pozitive.
Uzufructuarul poate trage orice foloase din bunul primit dac actul de constituire nu prevede altfel (art.395), locatarul ns nu are
dreptul s schimbe forma bunului, nici s-l foloseasc n alt scop dect la destinaie (art.885).
Uzufructuarul poate s nchirieze i s arendeze bunul care face obiectul uzufructului dac, prin actul de constituire, nu este interzis
[art.398 alin.(2)], locatarul ns poate da bunul nchiriat n sublocaiune doar cu consimmntul locatorului (art. 894).
Uzufructuarul poate renuna la dreptul su stingnd prin aceasta uzufructul (art.420), locatarul nu poate renuna la dreptul su, avnd
posibilitatea de a rezilia contractul n modul stabilit la art.905 i art.907.
Uzufructul este cu titlu gratuit dac titlul oneros nu este stipulat expres n actul de constituire (art.400), locaiunea ns poate fi numai
cu titlu oneros (art.875).
Uzufructul se stinge la moartea sau la lichidarea uzufructuarului (art.420), drepturile i obligaiile locatarului trec prin succesiune
(art.902).
B) Uzufructul este un drept temporar prin esena sa. Uzufructul constituit n favoarea unei persoane fizice poate dura cel mult pn la
decesul acesteia, iar cel constituit n favoarea unei persoane juridice va dura pn la lichidarea ei, dar nu mai mult de 30 de ani. Actul
juridic prin care se constituie un drept de uzufruct perpetuu i transmisibil pentru cauz de moarte este lovit de nulitate absolut.
C) Uzufructul este un bun inalienabil (art.398) sau un drept cu caracter intuitu personae, incesibil. Dreptul de uzufruct nu poate fi
cesionat terilor ori nstrinat n alt mod, nici gajat sau ipotecat. Aceast interdicie ns nu mpiedic uzufructuarul s foloseasc bunul
care face obiectul uzufructului, inclusiv prin transmitere n locaiune sau arend, n condiiile art. 396 alin.(2) i (3). Acest caracter este
confirmat i de dispoziia art.405, potrivit creia creditorul uzufructuarului poate urmri drepturile acestuia, altele dect cel de uzufruct
(fructele, veniturile etc.).
D) Uzufructul se poate constitui asupra bunurilor neconsumptibile [art.396 alin. (3)]. Legiuitorul admite, cu titlu de excepie, ca
uzufructul s se extind i asupra unor bunuri consumptibile (art.402), care sunt pri componente ale unui patrimoniu dat n uzufruct.

60
1.3. Obiectul dreptului de uzufruct. Legiuitorul permite constituirea dreptului de uzufruct asupra oricror bunuri care se afl n circuit
civil, cu excepia celor din domeniul public al statului i al unitilor teritorial-administrative. Expresia legal din art.396 alin.(3) arat c
obiect al uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se afl n circuitul civil, mobil sau imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un
patrimoniu sau o parte din el. Uzufructul instituit asupra bunului principal se extinde i asupra accesoriilor acestuia, precum i asupra a
tot ce se unete sau se ncorporeaz n acesta.
Uzufructul bunurilor corporale. Dreptul de uzufruct poate fi constituit asupra oricror bunuri corporale, indiferent de natura lor
imobil sau mobil. Obiect al acestui drept poate fi i un bun complex sau o universalitate de bunuri.
Dac uzufructul se constituie asupra unui imobil, naterea, modificarea sau stingerea este condiionat de nscrierea n registrul de
imobile.
Dac uzufructul se constituie asupra unui bun complex, asupra unei universaliti de bunuri sau asupra unui patrimoniu, uzufructuarul,
mpreun cu nudul proprietar, va fi obligat s fac un inventar dac ei nu au convenit ca inventarul s fie efectuat de ctre un ter.
Potrivit art.402, uzufructul poate cuprinde, alturi de bunurile neconsumptibile, i bunuri consumptibile (care se consum prin primul
act de uz) de care poate dispune, avnd ns obligaia de a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare.
Uzufructul bunurilor incorporale. Legiuitorul admite constituirea dreptului de uzufruct i asupra unor bunuri incorporale sub forma
dreptului de crean (dobnda din depunerile bancare), valori mobiliare nematerializate, pri sociale, mrci de producie i de comer,
modele industriale etc. Se poate constitui uzufruct i asupra unui drept de superficie.
1.4. Termenul dreptului de uzufruct. Uzufructul este un drept temporar. El se instituie n cazul uzufructuarilor persoane fizice cel mult
pn la decesul lor dac actul de constituire nu prevede altfel.
Uzufructul constituit n favoarea persoanei juridice funcioneaz pn la lichidarea ei, dar nu mai mult de 30 de ani.
Orice act juridic de constituire a unui uzufruct perpetuu i transmisibil pentru cauz de moarte sau lichidare este lovit de nulitate
absolut.
MODURILE DE CONSTITUIRE A DREPTULUI DE UZUFRUCT
Potrivit art. 396 din Codul civil, uzufructul se poate constitui prin lege sau prin act juridic. n cazurile prevzute de lege, uzufructul
poate ti constituit prin hotarre judecatoreasc. n legislaia altor state se admite dobndirea uzufructului i prin uzucapiune.
La constituirea uzufructului, se aplic aceleai reguli ca i la nstrinarea bunurile care fac obiectul uzufructului.
2.1. Constituirea uzufructului prin efectul legii. n legislaia Republicii Moldova nu exist reglementri care ar prevedea expres
constituirea dreptului de uzufruct. Prelund ideea din literatura juridic romn, considerm c suntem n prezena realizrii unui drept
de uzufruct atunci cnd prinii folosesc bunurilor copiilor lor.
2.2. Constituirea uzufructului prin act juridic. De cele mai multe ori uzufructul se constituie prin voina omului, mbrcnd forma unui
act juridic unilateral (testament) sau bilateral (contract). Persoana care poate constitui un drept de uzufruct poate fi numai proprietarul
bunului.
Uzufructul poate s-i aib originea ntr-o clauz testamentar sub form de legat prin care de quius instituie dreptul unei persoane
nemotenitoare s foloseasc i s culeag fructele unuia sau mai multor bunuri din masa succesoral, transmind nuda proprietate
motenitorilor (art. 1486 i 1487). De asemenea, este posibil situaia n care, prin testament, legatarului s i se lase nuda proprietate, iar
motenitorul legal s rmn cu uzufructul, precum i situaia n care se las unui legatar dreptul de uzufruct iar altui legatar nuda
proprietate.
Dreptul de uzufruct poate fi constituit prin contract cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit. Contractul poate s fie unul de sine stttor,
precum i o clauz ntr-un act de constituire a unei societi comerciale. n literatura juridic se analizeaz dou ci de constituire a
uzufructului: de nstrinare i de retenie.
Calea de nstrinare, numit i mod de stabilire direct a uzufructului, se constituie atunci cnd proprietarul bunului creeaz asupra
lui un uzufruct, pstrndu-i nuda proprietate, iar dreptul de folosin i de culegere a fructelor transmind-o unui ter. Un exemplu util
ar servi cazul cnd proprietarul transmite bunul su n calitate de aport la formarea sau majorarea capitalului social a unei societi
comerciale.
Calea de retenie, numit i mod de stabilire indirect a uzufructului se constituie atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda
proprietate a bunului su, ns reine pentru sine uzufructul, transformndu-se din proprietar plin n uzufructuar.
La ncheierea contractului de constituire a dreptului de uzufruct, se vor aplica aceleai reguli ca i la nstrinarea bunurilor care fac
obiectul uzufructului.
Contractul de constituire a dreptului de uzufruct este:
a) sub semntur privat, dup modul de formare, iar, n cazurile stabilite de lege, poate fi i n form autentic. n cazul n care
uzufructul se constituie asupra unui teren, pentru ncheierea lui valabil se cere forma autentic, iar pentru naterea dreptului de
uzufruct, contractul trebuie nscris n registrul de imobile;
b) sinalagmatic (bilateral), dup coninut, dac a fost ncheiat cu titlu oneros i dac, pentru acordarea acestui drept, se pltete
recompens; el poate fi i unilateral dac uzufructul se acord cu titlu gratuit;
c) att cu titlu oneros, ct i titlu gratuit, dup scopul urmrit de pri:
dac este cu titlu oneros, contractul de constituire a uzufructului se ncadreaz n categoria contractelor comutative, deoarece
existena i ntinderea drepturilor i obligaiilor prilor contractante sunt certe, pot fi apreciate chiar la momentul ncheierii
contractului i nu depind de hazard;
dac este cu titlu gratuit, contractul intr n categoria contractelor liberalitilor, deoarece proprietarul, rmnnd cu nuda
proprietate a bunului, transmite dreptul de posesiune i de folosin uzufructuarului, care profit de fructele bunului;
d) constitutiv de drepturi reale, dup efectele produse i anume de dreptul real de uzufruct;
e) cu executare succesiv, dup modul de executare, deoarece uzufructuarul i va exercita dreptul ntreaga perioad pentru care a fost

61
constituit, iar nudul proprietar va fi obligat s tolereze i s nu mpiedice exercitarea uzufructului;
f) numit, deoarece are o denumire prevzut de lege.
Cuprinsul unui contract de constituire a uzufructului. Un contract de constituire a uzufructului, ca orice contract civil, trebuie s
cuprind anumite clauze obligatorii.
Obligatorii sunt clauzele care se refer la:
identitatea nudului proprietar i a uzufructuarului;
identificarea bunului care face obiectul uzufructului; dac uzufructul se constituie asupra unui imobil, este necesar extrasul din
registrul bunurilor imobile i titlul de proprietate;
termenul pentru care se constituie uzufructul dac se constituie pentru o anumit perioad;
titlul gratuit sau oneros al uzufructului, dac contractul este cu titlu oneros, se indic mrimea recompensei i regularitatea plii ei;
persoana care va ndeplini formalitile de nregistrare a uzufructului, dup caz;
alte date pe care prile le consider importante dac nu contravin normelor imperative ale legii.
2.3. Constituirea uzufructului prin hotarare judectoreasc. Dreptul de uzufruct se poate constitui prin hotrre judectoreasc
numai n cazul n care legea prevede o astfel de modalitate. n procesul de insolvabilitate poate fi evideniat o situaie n care s-ar
constitui un uzufruct prin voina unei alte persoane dect proprietarul. Ne referim la situaia cnd masa debitoare a societii comerciale
insolvabile include dreptul de folosin, pentru un anumit termen, asupra unor bunuri depuse ca aport la capitalul social. n cazul n care
societatea comercial emitent de aciuni sau de pri sociale devine insolvabil pn la expirarea termenului pentru care dreptul de
folosin asupra bunului su a fost transmis ca aport, acest drept intr n masa debitoare, administratorul insolvabilitii avnd dreptul
s-l valorifice, adic s-l nstrineze cu titlu oneros, iar suma obinut sa o mpart ntre creditori. nstrinnd dreptul de folosin asupra
lucrului depus ca aport, administratorul insolvabilitii stabilete un termen, care nu va fi mai mare dect termenul dreptului de folosin
indicat n actul de constituire. Dup expirarea termenului stabilit, posesiunea i folosina bunului se va ntoarce la proprietar. Actul de
nstrinare a dreptului de folosin va fi un contract de uzufruct, terul beneficiar avnd, n calitatea de uzufructuar, dreptul i obligaia
de a se comporta fa de bun ca un veritabil proprietar. Dei administratorul insolvabilitii va organiza o licitaie de nstrinare a
dreptului, contractul trebuie semnat de proprietarul bunului asociat al societii insolvabile. Dac acesta refuz s semneze,
administratorul insolvabilitii se va adresa n instan pentru ca voina asociatului s fie substituit prin act judectoresc.
EXERCITAREA UZUFRUCTULUI
Uzufructuarul folosete bunul obiect al uzufructului ntocmai ca i proprietarul. Legea prevede drepturi i obligaii, specifice
uzufructului, att pentru uzufructuar, ct i pentru nudul proprietar.
3.1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Drepturile uzufructuarului. De esena uzufructului este dreptul titularului de a folosi bunul i -i culege fructele.
Dreptul de posesiune [Codul civil, art. 395 alin.(1)]. Uzufructuarul are dreptul s stpneasc bunul n msura n care este necesar
exercitrii dreptului su. Uzufructuarul este un posesor nemijlocit (art.304).
Dreptul de folosin [art.395 alin.(1)]. Uzufructuarul se folosete de bunul obiect al uzufruct ntocmai ca proprietarul. A folosi un bun
nseamn a te servi de el i a-l exploata n interes propriu, lund n considerare natura i destinaia lui. Uzufructuarul poate folosi bunul
i n activitatea sa profesional sau de ntreprinztor. Dei legiuitorul prevede expres ca folosina uzufructuarului este ca i folosina
proprietarului, ntre ele exist totui diferen. Proprietarul poate uza de bunul su n mod nesocotit, sleindu-i productivitatea i
substana, schimbndu-i destinaia i chiar distrugndu-l. Uzufructuarul poate folosi bunul avnd obligaia de -i conserva substana
(art.395), de -i pstra destinaia (art.411), innd cont de limitele stabilite n actul de constituire, care exclud anumite folosine [art.395
alin.(2)]. Altfel spus, exercitarea dreptului su este limitat la o folosin grijulie, ca a unui bun proprietar. Folosina de ctre uzufructuar
nu exclude scderea valorii bunului, ns ca urmare a uzurii lui normale, uzufructuarul avnd obligaia ca, la expirarea termenului, s-l
restituie nudului proprietar n starea n care se afl (art.409). Dac din obiectul uzufructului fac parte i bunuri consumptibile, dreptul de
folosin nseamn consumarea acestora (art.402). Dreptul de folosin al uzufructuarului se extinde i asupra accesoriilor bunului dat n
uzufruct [art.396 alin.(4)]; Folosina bunului poate fi exercitat de uzufructuar direct sau indirect, prin intermediul unei alte persoane
avnd calitatea de locatar (arenda, chiria). Aceast concluzie este impus de art.398 alin.(2) i (3), care stipuleaz posibilitatea nchirierii
sau arendrii bunului.
Dreptul la fructe (art.395, art.401). Dreptul de a culege fructele este o consecin fireasc a dreptului de folosin. Uzufructuarul se
bucur de toate fructele naturale sau civile pe care le produce bunul, dobndind proprietatea asupra lor de la data culegerii. Prin noiunea
de fruct trebuie de neles orice venit, spor sau product al unui lucru, venit sau beneficiu dobndit n urma folosirii dreptului, precum i
veniturile i beneficiile pe care obiectul uzufructului le asigur prin intermediul raporturilor juridice. Din dispoziia art.401 rezult c
uzufructuarul nu beneficiaz de o simpl folosin a fructelor, ci de dobndirea proprietii asupra lor. Dreptul uzufructuarului asupra
fructelor se nate la data constituirii uzufructului i se stinge la data expirrii termenului sau apariiei unui alt temei de stingere. n cazul
n care, la data constituirii dreptului de uzufruct, din obiectul uzufructului fac parte fructe naturale, acestea se consider ale
uzufructuarului dac actul de constituire nu prevede altfel. n cazul n care, la data stingerii dreptului de uzufruct, obiect al uzufructului
sunt fructe naturale neculese, acestea vor fi ale uzufructuarului numai dac actul de constituire prevede astfel.
Dreptul de a dispune de bunurile consumptibile (art.402) rezult din natura lor. Uzufructuarul are prin excepie dreptul de a dispune
de bunuri, consumndu-le sau nstrinndu-le, deoarece acesta este singurul mijloc de a se folosi de ele, natura acestor bunuri procurnd
un folos doar prin consumare sau nstrinare. n acest caz, uzufructuarul are obligaia de a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i
valoare sau, dac este imposibil, s restituie contravaloarea lor de la data stingerii uzufructului.
Dreptul de a face reparaii capitale. Uzufructuarul este n drept s fac, din cont propriu, reparaii capitale bunului de care beneficiaz
dac nudul proprietar nu efectueaz la timp astfel de reparaii [art.412 alin. (6)].
Dreptul la compensarea cheltuielilor de reparaii capitale i la despgubiri. n cazul n care a efectuat din contul su reparaii capitale
bunului, uzufructuarul este n drept ca, la stingerea uzufructului, s pretind la compensarea cheltuielilor [art.412 alin. (6)]. Uzufructuarul
va putea pretinde compensarea cheltuielilor dup regulile gestiunii de afaceri (art. 1382) sau despgubiri de la nudul proprietar n cazul

62
n care prin fapta acestuia a fost redus valoarea uzufructului (art.417).
Dreptul de a renuna la uzufruct. Potrivit art.420 alin.(1), uzufructul se stinge n cazul renunrii uzufructuarului la dreptul su.
Particularitile uzufructului generate de tipul obiectului su
Creana ca obiect al dreptului de uzufruct (art.403). Obiect al uzufructului poate fi i o crean a nudului proprietar fa de un ter.
Un exemplu elocvent de constituire a unui drept de uzufruct asupra unei creane ar fi uzufructul asupra banilor din depozitul bancar sau
asupra unor obligaiuni, ambele productoare de dobnd. Uzufructuarul are dreptul s foloseasc i s culeag fructele civile ale creanei
care se reduc numai la o dobnd periodic. Uzufructuarul mai are obligaia, cu titlu de excepie n cazul insolvabilitii bncii sau
emitentului de obligaii, de a nainta creana ctre administratorul insolvabilitii pentru a participa la adunarea creditorilor etc. n cazul
n care, n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, contractul de depozit bancar expir sau obligaiunile ajung la scaden, uzufructuarul
este n drept s primeasc banii de la banc sau de la societatea care a emis obligaiunile i s dispun de ei ca un bun proprietar, avnd
dreptul s-i foloseasc prin continuarea relaiilor, s-i depun pe un alt cont bancar i chiar n alt banc ori s dispun de ei altfel. Se
observ c, exercitnd dreptul de folosin, uzufructuarul poate consuma banii, ns la ncheierea uzufructului are obligaia de a restitui
nudului proprietar suma echivalent creanei.
Participaiunile la capitalul social ca obiect al dreptului de uzufruct (art.404). Proprietarul poate s transmit cu drept de uzufruct
aciuni emise de societile comerciale pe aciuni, pri sociale ale societilor cu rspundere limitat, precum i participaiuni ale unor
alte persoane juridice. n acest caz, uzufructuarul are dreptul de a folosi i a culege fructele, adic de a participa la adunrile generale cu
drept de vot i de a ncasa dividendele acestor participaiuni. Dreptul de vot nu poate fi exercitat de uzufructuar dac, la adunarea
general, se discut modificarea capitalului social, reorganizarea sau lichidarea persoanei juridice, dreptul de vot aparinnd nudului
proprietar. Dac aciunile se rscumpr de ctre emitent, dreptul uzufructuarului de a ncasa preul trebuie s fie expres stipulat n actul
de constituire a uzufructului, n caz contrar decizia aparine nudului proprietar.
Terenurile cu arbori i pdurile ca obiect al dreptului de uzufruct (art.406 i 407). Se poate constitui dreptul de uzufruct asupra unui
teren cu arbori fructiferi sau nefructiferi. Uzufructuarul dobndete nu numai poamele, dar i ghinda, pluta, rina, crengile ce se tund n
fiecare an etc. Arborii nu pot fi considerai fructe, deoarece reproducerea lor este lent, neperiodic, din care motiv legea limiteaz
tierea lor. Tierea arborilor se permite cu titlu de excepie n cazurile stabilite la art.406 alin.(1) i numai din necesitatea reparrii,
ntreinerii i exploatrii terenului. n astfel de cazuri, uzufructuarul va fi inut s nlocuiasc arborii tiai sau distrui [art.406 alin. (2)]. O
situaie distinct de regula menionat este reglementat la art.407, care prevede ca obiect al uzufructului pdurea destinat de
proprietarul lor unei tieri periodice, arbori din pepinier sau pri de pduri nalte care au fost destinate tierii regulate. n aceste cazuri,
arborii reprezint fructele de care beneficiaz uzufructuarul, acesta fiind inut s respecte anumite reguli de tiere i de nlocuire stabilite
n Codul silvic nr.887/1996 la art.33-41.
Cariera ca obiect al dreptului de usufruct (art.408). Dac dreptul de uzufruct se instituie asupra unui teren n care exist carier,
uzufructuarul se poate folosi de ea numai dac aceasta era n exploatare la data constituirii dreptului, iar proprietarul deine autorizaie
de exploatare a carierei. n cazul unei cariere deschise, adic neexploatate sau exploatate cndva, ns care, la momentul constituirii
dreptului, nu se exploata i nu exista nici autorizaie de exploatare, uzufructuarul nu poate extrage produse din ea. n cazul exploatrii
carierei, uzufructuarul, ca i proprietarul, este obligat s respecte dispoziiile Codului subsolului nr.3/2009.
Obligaiile uzufructuarului
Obligaia de primire a bunului i de ntocmire a inventarului (art.399). Uzufructuarul este obligat s primeasc bunul n starea n care
se afl la momentul transmiterii. n interesul su, dar i al nudului proprietar, este de a ntocmi un act n care s-ar constata starea bunului
la momentul transmiterii, deoarece de aceasta depinde i constatarea strii corespunztoare a bunului la momentul restituirii. Din
coroborarea dispoziiilor art.399 alin. (2) i (3) rezult concluzia c ntocmirea actului de determinare a strii bunului (inventarului) este
obligatorie cnd obiectul uzufructului este o universalitate de bunuri. Legea indic n special c uzufructuarul i nudul proprietar sunt
obligai s-i acorde asisten reciproc la ntocmirea inventarului. La cererea uneia dintre pri, inventarul poate fi ntocmit de un
profesionist (organ competent), iar semnturile autentificate notarial.
Obligaia de a se folosi de bun ca un proprietar. Aceast obligaie rezult din art.395 alin.(1) i art. 409, potrivit crora uzufructuarul
are dreptul de a folosi bunul i -i culege fructele, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de -i conserva substana. Un proprietar,
dac nu acioneaz contrar dispoziiilor legale, poate folosi bunul su aa cum consider necesar, inclusiv cu neglijen, distrugndu-l sau
epuizndu-i substana, fr a rspunde juridic. Proprietarul poate s nu foloseasc bunul su. Uzufructuarul ns este obligat s se
foloseasc de bun ca un bun proprietar, astfel nct s-i conserveze substana sau s dea lucrului toate ngrijirile pe care le-ar dar un
proprietar i s se foloseasc numai n aa msur nct lucrul s rmn n stare bun. Dac uzufructul se constituie asupra unui teren,
uzufructuarul este inut s respecte obligaiile stabilite prin art.29 din Codul funciar, s nu foreze pmntul pentru a obine recolte pre
mari compromind prin aceasta fertilitatea i recoltele viitoare. Atitudinea unui bun proprietar cuprinde i obligaia de ntreinere a
bunului i, n acest sens, uzufructuarul este obligat s efectueze reparau e ntreinere a bunului (art.412).
Obligaia de informare (art.410). Uzufructuarul este obligat s informeze imediat nudul proprietar c bunul s-a defectat, s-a distrus
sau c sunt necesare lucrri de reparare ori de mbuntire a bunului sau c trebuie luate msuri de prevenire a unor pericole iminente
care ar duce la degradare sau distrugere [art.410 alin.(1)], c trebuie efectuate reparaii mari [art.412 alin.(5)]. Uzufructuarul este obligat
de asemenea s se opun oricror tentative de deposedare de ctre teri i s informeze nentrziat nudul proprietar despre inteniile
terilor de a contesta dreptul de proprietate.
Obligaia de pstrare a destinaiei bunului (art.411). Uzufructuarul este obligat s foloseasc bunul pstrndu-i destinaia data de
nudul proprietar. Schimbarea destinaiei bunului este un drept al proprietarului. Aceast concluzie se impune i de dispoziiile art. 395,
art.404 alin.(2), art.407 alin.(3), art.408 i 409. Art. 395 prevede dreptul uzufructuarului de a folosi bunul ntocmai ca proprietarul. De
exemplu, n cldirea n care a fost utilizat ca spaiu locativ, uzufructuarul nu are dreptul s amplaseze spaii bunului comerciale sau
industriale dac de constituire nu prevede altfel. Art. 404 alin.(2) prevede expres c schimbarea destinaiei bunului este prerogativa
proprietarului, iar art. 407 alin.(3) c uzufructuarul poate exploata prile de pduri nalte destinate tierii regulate, conformndu-se
uzanei obinuite a nudului proprietar. Uzufructuarul se folosete de lucruri ca un bun proprietar i potrivit destinaiei lor (art.409), iar
dac obiectul uzufructului este o carier, aflat n exploatare, se folosete de ea ntocmai cu nudul proprietar (art.408).
Obligaia efecturii reparaiilor (art.412). Efectuarea reparaiilor bunului dat n uzufruct sunt puse n sarcina uzufructuarului (reparaii
de ntreinere, reparaii mari) sau n sarcina nudului proprietar (reparaii capitale). Uzufructuarul este obligat s efectueze reparaiile de

63
ntreinere a bunului, precum i reparaiile mari, dac ele se datoreaz neefecturii reparaiilor de ntreinere. Legiuitorul nu a distins
reparaiile de ntreinere de cele mari sau capitale. Prin reparaii de ntreinere se subneleg reparaiile curente efectuate periodic care
permit meninerea bunului n stare normal pentru folosin i exploatare i care nu implic modificarea substanei lui. Reparaiile mari
sunt aceleai reparaii capitale. Uzufructuarul nu este obligat s reconstruiasc bunul care s-a distrus din cauza vechimii ori unui caz fortuit
(art.413).
Obligaia de plat a primelor de asigurare n cazul bunului asigurat (art.414). Dac bunul dat n uzufruct este asigurat, uzufructuarul
este obligat s plteasc primele de asigurare.
Obligaia de a restituire, a bunului obiect al dreptului de uzufruct [art.423 alin.(1)]. Uzufructuarul este obligat s restituie nudului
proprietar, n starea corespunztoare, bunurile pe care le deine n virtutea dreptului su de uzufruct.
Obligaia de a despgubi nudul proprietar n cazul pieirii sau deteriorrii bunului din culpa uzufructuarului. Aceast obligaie rezult
nemijlocit din art.423 alin.(2), precum i din art.395, care oblig uzufructuarul s se comporte fa de bun ca i proprietarul, cu obligaia
de a conserva substana.
Drepturile i obligaiile nudului proprietar
Pe ntreaga perioad a uzufructului, proprietarul bunului nu are folosina acestuia, ci doar nuda proprietate. Dei nud, dreptul de
proprietate se exercit presupunnd existena atributelor trunchiate.
Drepturile nudului proprietar
Nudul proprietar are:
dreptul de a poseda bunul ce face obiectul uzufructului, fiind un posesor mijlocit [art.304 alin.(1)];
dreptul de dispoziie (art.416), principal atribut al dreptului de proprietate care nu trece la uzufructuar, pstrndu-se la nudul
proprietar, i care trebuie s fie exercitat astfel nct s nu ating dreptul uzufructuarului; nudul proprietar este n drept sa nstrineze
bunul prin acte ntre vii (de vnzare-cumprare, schimb, donaie etc.) precum i pentru cauz de moarte, poate s-l greveze cu sarcini;
persoana care a dobndit nuda proprietate trebuie s respecte uzufructul; dreptul de dispoziie al nudului proprietar este i el limitat,
deoarece proprietarul nu poate decide soarta bunului prin transformare sau distrugere, fiind inut la plata despgubirilor n cazul n care,
prin fapta sa, a fcut s reduc valoarea uzufructului (art. 417);
dreptul la aciuni de aprare (art.416), exercitnd toate aciunile legale de aprare a dreptului su;
dreptul de a cere stingerea uzufructului (art.422), n cazul n care demonstreaz c uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, i
aduce stricciuni ori l las s degradeze;
dreptul asupra comorii (art.419), aceasta descoperit n bun de ctre uzufructuar, aparine nudului proprietar;
dreptul de reziliere a contractelor de locaiune sau de arend [art.398 alin. (4)] dac: a) termenul contractului de locaiune sau de
arend depete, fr consimmntul su, termenul obinuit n conformitate cu uzanele locale; b) spaiul comercial a fost dat n chirie
pe un termen mai mare de 5 ani; c) ntreprinderea agricol a fost dat n arend pe un termen mai mare de 12 ani; d) terenul agricol a
fost dat n arend pe un termen mai mare de 6 ani; e) contractul de locaiune sau de arend stipuleaz condiii neobinuite, excesive
pentru nudul proprietar.
Obligaiile nudului proprietar
Nudul proprietar are:
obligaia de a se abine de la orice act care ar tulbura folosina uzufructuarului (art.417); o dat uzufructul fiind constituit i bunul
transmis uzufructuarului, nudul proprietar nu mai are alte obligaii dect una general i negativ: de a se abine de la orice acte sau fapte
prin care ar mpiedica sau ar tulbura exerciiul liber i deplin al dreptului de uzufruct; nu pot fi considerate acte care mpiedic sau tulbur
exerciiul uzufructului reparaiile capitale sau chiar reconstrucia bunului de ctre nudul proprietar sau de a alt persoan, numit de
acesta;
obligaia de garanie mpotriva eviciunii (art.417), fiind inut s garanteze uzufructuarul mpotriva eviciunii, n caz contrar fiind
rspunztor pentru prejudiciu;
obligaia de despgubire (art.417), fiind inut s despgubeasc uzufructuarul n cazul n care, prin fapta sa, a fcut s se reduc
valoarea uzufructului;
obligaia de restituire a sumelor pltite n avans de uzufructuar (art.418) sau cheltuielile de reparaii mari [art.412 alin.(6)]; astfel,
dac uzufructuarul universal ori cu titlu universal pltete datoriile aferente patrimoniului sau prii de patrimoniu grevate cu uzufruct,
nudul proprietar trebuie s restituie fr nici o dobnd, la stingerea uzufructului, sumele avansate, precum i cheltuielile de reparaie
capital a bunului suportate de uzufructuar; n cazul n care uzufructuarul nu pltete datoriile menionate, nudul proprietar poate, la
alegere, s le plteasc ori s vnd o parte suficient din bunurile date n uzufruct pentru a plti aceste datorii; dac nudul proprietar
pltete datoriile, uzufructuarul datoreaz dobnzi pe toata durata uzufructului;
obligaia de a menine contractele de locaiune i arend ncheiate de uzufructuar n cazul stingerii uzufructului [art.398 alin.(4)];
nudul proprietar este obligat s menin contractele de locaiune i de arend ncheiate de uzufructuar dac uzufructul se stinge, cu
excepiile stabilite de lege.
STINGEREA DREPTULUI DE UZUFRUCT
4.1. Uzufructul se stinge n cazuri expres prevzute de lege, inclusiv n cele ce urmeaz.
Moartea uzufructuarului persoan fizic sau lichidarea uzufructuarului persoan juridic (art.420). Uzufructul, fiind un drept
inalienabil, poate s existe atta timp ct exist persoana n a crei favoare a fost constituit. Dac uzufructuarul persoan fizic a decedat,
uzufructul se consider stins, iar clauza prin care s-ar fi stipulat trecerea uzufructului ctre motenitori este nul de drept. Dac
uzufructuarul persoan juridic a fost radiat din Registrul de stat ca rezultat al lichidrii sau a fost dizolvat n urma reorganizrii prin
fuziune sau dezmembrare, uzufructul se consider stins.
Expirarea termenului (art.420). Uzufructul se stinge la expirarea termenului pentru care este constituit dac nu a intervenit o alt
cauz de stingere (moarte, lichidare etc.). Termenul de constituire a uzufructului poate fi unul determinat sau determinabil. Este vorba
de un termen determinat atunci cnd n actul de constituire se prevede un anumit numr de ani sau o anumit dat. Este determinabil
termenul care depinde de anumite evenimente ce vor surveni n viitor (vrsta uzufructuarului sau a unui ter). Uzufructul constituit n
favoarea unei persoane juridice se stinge la 30 de ani, chiar dac actul de constituire prevede un termen mai mare.

64
Anularea actului prin care nudul proprietar a dobndit dreptul de proprietate (art.420). Uzufructul nceteaz n cazul n care, prin
hotrre judectoreasc, a fost rezolvit sau anulat actul juridic prin care cel care a instituit uzufructul a dobndit titlu de proprietate.
Renunarea uzufructuarului la dreptul su (art.420). Legiuitorul a stipulat expres dreptul uzufructuarului de a renuna la dreptul su,
care poate fi exercitat chiar i n cazul n care nudul proprietar se opune.
Distrugerea bunului (art.422). Uzufructul se stinge n cazul n care bunul a fost distrus n ntregime ntr-un caz fortuit. Daca bunul este
distrus n parte, uzufructul continu asupra prii rmase. n cazul n care bunul distrus a fost asigurat, uzufructul va continua asupra
indemnizaiei de asigurare dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.
ntrunirea n aceeai persoan a calitii de proprietar i de uzufructuar (art.420). n cazul n care dreptul de proprietate i dreptul
de uzufruct se reunesc n persoana aceluiai titular, uzufructul se stinge. n literatura juridic se numete consolidare. Ea se poate realiza
numai n persoana uzufructuarului, deoarece el poate dobndi nuda proprietate att prin acte ntre vii, ct i pentru cauz de moarte.
Fiind inalienabil, dreptul de uzufruct nu poate trece de la un uzufructuar la altul. Pot fi menionate de fapt i cazuri n care nudul proprietar
motenete uzufructuarul, ns el nu dobndete dreptul de uzufruct, ci uzufructul se stinge.
Prin voina prilor (art.415). Uzufructul poate fi stins dac nudul proprietar i uzufructuarul convin n aceast privin. Legea prevede
n mod expres c uzufructul asupra unui drept poate fi stins prin stingerea dreptului, dar numai cu acordul uzufructuarului.
La cererea nudului proprietar (art.421). Uzufructul poate nceta la cererea nudului proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de
folosina bunului, i aduce stricciuni ori l las s degradeze. Dac uzufructuarul nu cade de acord cu nudul proprietar, acesta l va aciona
n instan, demonstrnd abuzul de folosin.
4.2. Efectul stingerii dreptului de uzufruct (art.423). La stingerea dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat s restituie nudului
proprietar, n starea corespunztoare, bunurile pe care le deine n virtutea dreptului de uzufruct. Prin stingerea dreptului de uzufruct
trebuie s nceteze orice folosin a bunului, acesta revenind n posesiunea proprietarului. Fructele naturale neculese la sfritul perioadei
de uzufruct sunt ale nudului proprietar dac actul de constituire nu prevede altfel. Fructele civile (dobnda, dividendele, arenda i chiria)
se percep zi de zi, suma calculat pn la data stingerii fiind a uzufructuarului, iar de la data stingerii, a nudului proprietar.
Restituirea bunului nu are loc cnd uzufructul se stinge prin consolidare i nici n cazul pieirii sau distrugerii totale a bunului. Dac
bunul piere ori se deterioreaz din culpa uzufructuarului, acesta este obligat s despgubeasc proprietarul. Dac bunul piere n caz
fortuit, uzufructuarul nu este inut la despgubiri. n doctrina juridic se menioneaz c incendiul nu este considerat caz fortuit prin el
nsui; de aceea, pentru a fi scutit de restituire n caz de distrugere a lucrului prin incendiu, uzufructuarul va trebui s stabileasc nu numai
faptul incidentului, ceea ce este foarte uor, dar i faptul c incendiul nu se datoreaz neglijenei sau culpei sale, ceea ce este mai greu
de stabilit. De aici, pentru uzufructuar, utilitatea de a asigura lucrul spre a fi la adpost de daune-interese n cazul cnd nu ar reui s
stabileasc neresponsabilitatea sa. Imposibilitatea de restituire nu se prezum n cazul n care obiectul uzufructului este un bun
consumptibil. Uzufructuarul poate dispune de bunurile consumptibile, ns cu obligaia de a restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate
i valoare. Numai n cazul n care, la data stingerii uzufructului, este imposibil a restitui bunurile, se va restitui contravaloarea lor.
Uzufructuarul are obligaia de a restitui bunurile nudului proprietar n starea corespunztoare (art.423). n cazul n care bunurile se
uzeaz, ca urmare a utilizrii lor, uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n care se afl la data stingerii uzufructului (art.409) cu
condiia c s-a folosit de ele ca un bun proprietar. Aceste dispoziii se aplic fa de toate bunurile corporale, deoarece, n principiu, ele
se uzeaz prin utilizare. Dac se constat c uzura sau degradarea bunurilor se datoreaz neglijenei uzufructuarului, acesta va fi inut la
plata despgubirilor. Constatarea strii corespunztoare a bunului la momentul restituirii trebuie s se fac n temeiul actului de
inventariere a bunurilor mobile ntocmit la momentul predrii bunului sau, n cazul imobilelor, al actului de constatare a strii bunului.
n cazul imobilelor, stingerea uzufructului se consemneaz n registrul bunurilor imobile. n legtur cu acest fapt, actul de constatare
a stingerii dreptului de uzufruct (certificatul de deces, extrasul din Registrul de stat al persoanelor juridice, actul prin care uzufructuarul
a renunat la dreptul su, contractul de stingere a uzufructului, hotrrea instanei etc.) va fi prezentat oficiului cadastral teritorial.
Pornind de la dispoziiile art.412 alin.(6), n cazul stingerii uzufructului, nudul proprietar va fi obligat s compenseze uzufructuarului
cheltuielile de reparaie capital pe care acesta le-a suportat. Rezult c atunci cnd obiectul uzufructului se restituie ntr-o stare mai
bun dect cea indicat la art.409, aceast mbuntire datorndu-se interveniei uzufructuarului, nudul proprietar este obligat s
restituie valoarea mbuntirilor.
DREPTUL DE UZ I DREPTUL DE ABITAIE
Uzul i abitaia sunt reglementate n Codul civil, la art.424-427. Ele pot fi definite ca fiind drepturi de uzufruct restrnse i pariale care
dau titularului dreptul de a uza i a se bucura de lucru numai pentru necesitile sale personale.
Dreptul de uz. Pornind de la dispoziia art.424, uzul este dreptul real asupra bunului altuia, n virtutea cruia uzuarul poate folosi
bunul i culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii i ale familiei sale. Esenial pentru dreptul de uz este faptul c folosina
uzuarului se reduce numai la fructele utile necesitilor sale personale, iar dac are familie, uzuarul poate s culeag fructele bunului i
pentru satisfacerea cerinelor tuturor membrilor lui de familie.
n legtur cu dreptul de uz al membrilor de familie ai uzuarului, este necesar interpretarea noiunii de familie pentru a arta ce
persoane sunt membri de familie. Din literatura juridic vedem c, n temeiul dispoziiilor Codului familei, prin familie se desemneaz
toate persoanele care au obligaii de ntreinere reciproc, fiind n relaii de cstorie, rudenie, afinitate sau n alte relaii asimilate de
lege cu relaiile de familie. n aceeai surs se menioneaz c mai multe acte normative (Codul cu privire la locuine, Codul fiscal etc.)
arat, direct sau indirect, persoanele care ar putea fi incluse n familie, menionndu-se n mod expres soul, copii necstorii, prinii
etc. n baza celor menionate, se poate afirma c membri de familie ai uzuarului sunt: soul, copii lui, inclusiv cei adoptivi, ali descendeni
sau ascendeni ntreinui de acesta. Pentru necesitile acestor persoane, uzuarul poate folosi i culege fructele bunului care face obiectul
dreptului su.
Constituirea dreptului de uz. Potrivit art.424 alin.(3), uzul se constituie n temeiul unui act juridic ori al legii. n calitatea de obiect al
dreptului de uz poate fi orice bun, aflat n circuitul civil, asupra cruia se poate constitui dreptul de uzufruct.
Actul de instituire a uzului poate limita sau extinde dreptul de uz. Limitarea sau extinderea se poate raporta la cercul de persoane care
beneficiaz de folosina i de fructele bunului sau numai la anumite folosine.
Dreptul de uz asupra unui imobil ia natere la data nscrierii lui n Registrul bunurilor imobile.

65
Exercitarea dreptului de uz. Dreptul de uz se exercit similar dreptului de uzufruct, n baza normelor ce reglementeaz acest drept.
Normele dreptului de uzufruct se rsfrng i asupra obligaiilor uzuarului i a drepturilor i obligaiilor nudului proprietar.
Dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul acestui drept nu poate fi nchiriat sau arendat. Uzuarul suport cheltuielile
de cultur sau de ntreinere proporional prii de care se folosete.
Uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe dect la cele care se cuvin pentru nevoile proprii i ale familiei sale dac actul nu prevede
altfel.
Uzuarul al crui drept poart numai asupra unei pri din bun are dreptul s foloseasc facilitile destinate uzului comun.
Stingerea uzului. Dreptul de uz se stinge n aceleai temeiuri ca i uzufructul i produce aceleai efecte juridice.
Dreptul de abitaie. Conform art.424, dreptul de abitaie, numit i drept de locuin, reprezint dreptul persoanei fizice de a tri n
locuina unei alte persoane. Titularul dreptului de abitaie poate locui personal ori mpreun cu soul i copiii si. El este n drept s
instaleze n locuina oferit de nudul proprietar soul i copii chiar i atunci cnd cstoria a fost ncheiat ori copii s-au nscut dup
constituirea dreptului de abitaie. Dreptul de abitaie este guvernat de aceleai dispoziii ca i dreptul de uz, i implicit, cel de uzufruct.
Referitor la so, se cere precizarea faptului c dispoziia legii se refer numai la persoana cu care titularul este n cstorie legal. n
privina copiilor, putem afirma c titularul dreptului de abitaie i poate instala n locuin numai pn la vrsta de 18 ani, deoarece
persoanele care ating vrsta majoratului, potrivit art.51 din Codul familiei, nu mai sunt considerai copii. Pornind ns de la obligaia
prinilor de a ntreine copiii majori inapi pentru munc ce necesit sprijin material (Codul familiei, art.74) considerm c titularul
dreptului de abitatie este n drept s-i instaleze n locuin i copiii majori inapi pentru munc.
Constituirea dreptului de abitaie. Potrivit art.424 alin.(3), dreptul de abitaie se constituie n temeiul unui act juridic ori al legii. Obiect
al dreptului de abitaie poate fi numai un imobil cu regim juridic de locuin.
Dreptul de abitaie se poate constitui i n baz de testament dac testatorul a stipulat o clauz sub form de legat. Art. 1488
reglementeaz expres modul de folosire a locuinei n baz de legat, stipulnd c legatarul are dreptul s locuiasc n casa, apartamentul
sau pe o poriune din acestea pn la sfritul vieii dac un termen mai mic nu a fost stipulat expres. Dreptul de abitaie al legatarului se
pstreaz chiar i n cazul n care motenitorul nstrineaz unui grevat cu drept de abitaie. Dispoziia art. 1489 alin.(2) apare ca o excepie
de la dispoziia art.424 alin.(2), stabilind c legatarul titular al dreptului de folosin a locuinei poate s-i instaleze membrii de familie n
locuin numai dac testamentul prevede expres aceast posibilitate.
Dreptul de abitaie se poate nate i n baza unui contract de nstrinare a bunului cu condiia ntreinerii pe via, deoarece
dobnditorul proprietii are obligaia de a asigura persoana care a nstrinat bunul (beneficiarul ntreinerii) cu locuin pe timpul ct va
tri (art.839). Prile pot indica expres locuina n care beneficiarul ntreinerii va locui, inclusiv n locuina pe care o nstrineaz, acest
drept de abitaie putnd fi nregistrat n registrul bunurilor imobile.
Se poate evidenia un drept de abitaie i n art. 130 din Codul cu privire la locuine, potrivit cruia membrii de familie ai proprietarului
casei de locuit, instalai de el n casa ce i aparine, snt n drept de a se folosi, ca i el, de ncperile casei dac n timpul instalrii lor nu
s-a prevzut altceva. Ei snt n drept s-i instaleze pe copiii minori n ncperea, ce le-a fost acordat de proprietar; instalarea altor membri
ai familiei se admite numai cu consimmntul proprietarului. Dreptul de folosire a ncperii se menine pentru aceste persoane i n cazul
ncetrii raporturilor familiale cu proprietarul casei.
Dreptul de abitaie ia natere la data nscrierii lui n registrul bunurilor imobile.
Exercitarea dreptului de abitaie. Dreptul de abitaie nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul lui nu poate fi nchiriat. Titularul
dreptului de abitaie suport cheltuielile de cultur sau de ntreinere proporional prii de care se folosete. Titularul dreptului de
abitaie al crui drept poart numai asupra unei pri din bun poate s foloseasc facilitile destinate uzului comun.
Stingerea dreptului de abitaie. Dreptul de abitaie se stinge n aceleai temeiuri ca i uzufructul i produce aceleai efecte juridice.
Stingerea dreptului se nscrie n registrul bunurilor imobile.
TEMA: Dreptul de servitute
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Noiunea i caracterele juridice ale dreptului de servitute.

Clasificarea servituilor.
Constituirea servituilor n baza Codului civil i tipurile de servitui.
Exercitarea servituilor.
Modificarea locului de exercitare a servituii.
Stingerea servituilor.

NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE SERVITUTE

1.1. Noiunea dreptului de servitute. Dreptul de servitute i are originea n sistemul de drept al Romei antice, formndu-se o dat cu
apariia proprietii private asupra pmntului. Pentru asigurarea accesului la imobilele nfundate i legturii lor cu drumurile publice, cu
sursele de ap i pentru exploatarea lor normal, era necesar a trece prin terenuri strine sau a le folosi ntr-un anumit mod. Aceast
folosire se asigura prin normele instituiei servituiei. n sensul antic dreptul de servitute era mai larg, deoarece, pe lng servitutele
prediale, includea i aa-numitele servitui personale (usufructus, usus, habitatio, operae). n dreptul contemporan, n special n dreptul
romn i cel al Republicii Moldova, uzufructul, uzul i abitaia sunt considerate drepturi reale de sine-stttoare i, ca urmare, a disprut
necesitatea clasificrii servituilor n prediale i personale.
n Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de servitute este reglementat de art. 428-442. Potrivit art.428, servitutea este sarcina
care greveaz un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant).
Din definiia legal, rezult c servitutea presupune existena a dou imobile (terenuri), aparinnd diferiilor proprietari, unul dintre
care este teren dominant, iar cellalt teren aservit. Terenul dominant se numete astfel deoarece proprietarul lui dispune de anumite
prerogative (drepturi) n privina terenului aservit, al crui proprietar trebuie s tolereze i s permit exercitarea unor acte materiale
fa de terenul su ori s se abin de la svrirea acestora. n doctrin s-a afirmat ideea c terenul aservit servete terenului dominant.
Servitutea, din punctul de vedere al proprietarului de teren dominant, este un drept, iar din punctul de vedere al proprietarului terenului

66
aservit este o sarcin (o grevare, o limitare) a dreptului su.
Expresia sarcina care greveaz un imobil pentru uzul i utilitatea unui alt imobil din definiia legal este considerat defectuoas
cci face aluzia la existena unui raport juridic intre dou bunuri. n opinia autorului, sarcina greveaz nu imobilul, ci dreptul de proprietate
asupra lui. Sarcina revine proprietarului imobilului aservit. Anume el trebuie s suporte actele de folosin a imobilului su de ctre
proprietarul imobilului dominant. Cznd de acord cu aceast idee, justificm totui expresia legal, deoarece n ea trebuie vzut
caracterul real al servituii, potrivit cruia acesta este un drept stabilit n favoarea unui imobil i o sarcin a altui imobil. Acest din urm
caracter se afl la temelia servituii: servitutea profit unei persoane sau apas asupra ei numai prin faptul c acea persoan posed
terenul, n a crui favoare (defavoare) exist servitutea, indiferent de identitatea proprietarului i de trecerea fondului din mn n mn.
Servitutea presupune existena neaprat a dou imobile care aparin a doi proprietari diferii. Cnd dou terenuri aparin aceluiai
proprietar, nu poate exista o servitute a unui teren asupra celuilalt. Proprietarul a dou terenuri diferite poate trage, n favoarea unui
teren, utilitate din cellalt teren, pe care ar da-o servitutea stabilit n favoarea primului teren asupra celui de-al doilea; aceast utilitate
ns este consecin a dreptului de proprietate i nu o servitute, iar cel care o exercit se comport ca un proprietar, nu ca un titular al
servituii. Ca o excepie de la aceast regul, apare art. 432, potrivit cruia proprietarul ar putea stabili servitute asupra unei pri din
propriul teren, ns ea (servitutea) poate fi exercitat numai dup nstrinarea acelei pri.
Dreptul de servitute nu trebuie confundat cu dreptul de vecintate. i instituia dreptului de servitute, i cea a dreptului de vecintate
servesc asigurrii trecerii, construciei de apeducte, gazoducte, liniilor de transport electric etc. deosebindu-se ns prin izvorul
constituirii. Dreptul de vecintate i are temeiul n norma legii, iar dreptul de servitute presupune voina proprietarilor celor dou fonduri:
dominant i aservit. Cu privire la deosebirea acestor dou instituii, a se vedea clasificarea doctrinar n: servitui naturale, legale i
servitui stabilite prin fapta omului.
1.2. Caracterele dreptului de servitute. Dreptul de servitute se particularizeaz prin urmtoarele caractere juridice:
este un drept asupra proprietii unei alte persoane,
este un drept real, imobiliar, perpetuu, accesoriu i indivizibil.
Dreptul de servitute drept asupra proprietii unei alte persoane. Dreptul de servitute aparine proprietarului de teren dominant
asupra terenului aservit, care aparine unui alt proprietar.
Dreptul de servitute drept real. Servitutea este un drept real, fiindc este un drept asupra unui lucru. Dreptul de servitute este un
drept opozabil tuturor subiectelor de drept, inclusiv proprietarului de teren aservit, dac a fost nregistrat n modul stabilit.
Dreptul de servitute drept mobiliar. Dreptul de servitute se poate constitui numai asupra bunurilor imobile. Terenurile pot fi sau
nu ocupate de construcii.
Dreptul de servitute este un drept perpetuu. Dreptul de servitute are un caracter perpetuu, care ns este deosebit de perpetuitatea
dreptului de proprietate. Dac dreptul de proprietate este perpetuu n sensul c dureaz atta timp ct exist lucrul ce constituie obiectul
su, dreptul de servitute este perpetuu n sensul c dureaz att timp ct exist nu numai terenul dominant, dar i terenul aservit i numai
n msura n care nu intervine o alt cauz de stingere a servituii. Acesta este motivul afirmaiei c dreptul de servitute are caracter
perpetuu prin natura, nu prin esena sa.
Dreptul de servitute este un accesoriu. Servitutea este un accesoriu al terenului dominant, a crui utilitate o sporete. Favoriznd
proprietarul terenului dominant, dreptul de servitute apare ca o prelungire a dreptului de proprietate asupra acestuia i i urmeaz soarta,
din care cauz nu poate fi separat de terenul dominant, nu poate forma un drept de sine-stttor i nici nu poate fi nstrinat, cesionat,
urmrit sau ipotecat. Transferul dreptului de proprietate asupra terenului dominant de la un subiect la altul are ca efect transferul
concomitent al dreptului de servitute, chiar dac n acest sens nu s-au fcut meniuni exprese.
Dreptul de servitute este un drept indivizibil. Caracterul indivizibil arat c, n cazul n care unul dintre terenuri se afl n proprietate
comun, pentru constituirea dreptului de servitute este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Servitutea oblig coproprietarii
terenului aservit i de ea profit coproprietarii terenului dominant.
Servitutea nu poate s se sting ori s continue numai n parte. Ea se stinge integral ori continu integral.
CLASIFICAREA SERVITUILOR
2.1. Clasificarea servitutilor n doctrina juridic. n doctrina juridic au fost fcute multe clasificri servituilor. Unele i-au gsit
reglementarea juridic n legislaie, altele nu.
2.1.1. Dreptului privat roman i erau cunoscute servituile prediale i servituile personale.
Predial (real) era servitutea constituit n favoarea terenului dominant, care greva terenul aservit. Persoana beneficia de dreptul
de servitute numai n virtutea faptului c era proprietarul fondului dominant i, invers, sarcina servuii obliga persoana numai n virtutea
faptului c era proprietarul terenului aservit. n legislaia Republicii Moldova s-au pstrat numai servituile prediale.
Personal era servitutea constituit n favoarea unei persoane. Servitui personale erau considerate: usufructus, usus, habitatio i
operae. Ulterior, ele au fost scoase din categoria servituilor, fiind calificate drepturi reale de sine-stttoare. i Codul civil al Republicii
Moldova reglementeaz n mod distinct uzufructul, uzul i abitaia.
Calificarea servituilor personale ca drepturi reale de sine-stttoare a fcut s dispar necesitatea acestei clasificri.
2.1.2. n cadrul servituiilor prediale, dup criteriul naturii terenului dominant, romanii deosebeau servituile rustice de cele urbane.
Rustic (rural) era servitutea n cadrul creia imobilul dominant era un teren. Profesorul V. Volcinschi consider c, dac servitutea
este instituit asupra unui teren i acest teren se afl ntr-o locatitate rural, servitutea este rustic. Domnia sa consider servitui rustice
dreptul de a trece peste terenul vecinului cu orice mijloc de transport necesar, dreptul de a construi un apeduct peste terenul vecinului,
dreptul de a lua ap din bazinul care se afl pe terenul vecinului, dreptul de a lua ap din fntna vecinului, dreptul de a trece turma de
oi sau cireada de vaci peste imaul altuia ctre sursa de adpare etc.
Urban era considerat servitutea n cadrul creia imobilul dominant era o cldire. n aceeai surs se menioneaz c servitutea este
urban dac este instituit asupra unei cldiri i aceasta se afl ntr-o localitate urban.
2.1.3. n funcie de modul de constituire, n dreptul romnesc servituiile se clasific n naturale, legale i stabilite prin fapta omului.
Natural este servitutea care i are originea sau izvorul n situaia real a fondurilor, cum sunt, de exemplu, servitutea de scurgere a
apelor, servitutea de graniuire i de ngrdire a proprietii, servitutea izvorului.

67
Reglementrile din dreptul Republicii Moldova similare servituilor naturale i au originea n lege, sunt plasate n dreptnl vecintii
(Codul civil, art.377-394) i n sensul adevrat al noiunii de servitute nu exist. De exemplu, servituii naturale de scurgere a apelor i
corespunde dispoziia art.381 din Codul civil, potrivit creia proprietarul terenului inferior nu poate mpiedica n nici un fel curgerea
fireasc a apelor provenite de pe terenul superior. Servituii de graniuire i ngrdire a proprietii i corespund dispoziiile art.393, iar
servituii izvoarelor i corespund dispoziiile art. 384. Deoarece toate aceste dispoziii sunt studiate n dreptul vecintii, nu considerm
necesar a le analiza.
Legal este servitutea care i are originea n lege i are ca obiect utilitatea public sau privat. Sunt considerate servituii legale:
servitutea de trecere, n cazul locului nfundat, servitutea negativ de vedere, servitutea distanei plantaiilor, servitutea picturilor din
streain.
n dreptul Republicii Moldova sunt reglementate situaii similare, ns, ca i servituile naturale, sunt cuprinse n dreptul vecintii,
fiind veritabile limite legale ale dreptului de proprietate, neexistnd, prin urmare, temeiul juridic de a le numi ervitui. Astfel, servitutea
de trecere, n cazul locului nfundat, este reglementat prin dispoziia art.392, trecerea prin proprietatea strin. Regulile privind
servitutea distanei plantaiilor i construciilor sunt reglementate prin dispoziiile art.389.
n doctrina Republicii Moldova, a fost expus doleana de a se completa art.431 din Codul civil i a se permite constituirea servituii i
n baza legii. Autorul menioneaz constituirea servituii n baza legii ntlnit n Legea nr.1525/1998 cu privire la energetic, la art.6
alin.(7). Articolul acesta conine cuvntul servitute n dispoziia: ntreprinderile energetice care presteaz servicii publice au drept de
servitute asupra terenurilor, indiferent de tipul de proprietate, pentru efectuarea lucrrilor de marcare, de construcie a obiectivelor, de
deservire profilactic a utilajului, de reparea reelelor electrice, conductelor termice i de gaze naturale, instalaiilor electrotehnice i
utilajului gazifier, folosind tehnica respectiv. Dei acest termen este folosit, considerm c, n situaia menionat, nu suntem n prezena
unui veritabil drept de servitute, deoarece, impus prin dispoziia legii, proprietarul este obligat s permit accesul pe terenul ce-i aparine.
Aceast obligaie este n deplin concordan cu dispoziiile constituionale care prevd c dreptul de proprietate oblig la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului [Constituia Republicii Moldova, art.46 alin.(5)]. Dac proprietarul refuz sau
mpiedic realizarea acestui drept, ntreprinderile menionate pot cere n instan obligarea acestuia i plata de daune-interese. De
asemenea, se afirm c dispoziiile din Legea nr.1525/1998 sunt dezvoltate n art. 22-27 din Legea nr.123/2009 cu privire la gaze naturale
i n art. 22-27 din Legea nr.124/2009 cu privire la energia electric. n art. 22 din Legea nr.123/2009 i art. 22 din Legea nr.124/2009 se
prevede c asupra terenurilor i altor bunuri proprietate privat, operatorul reelei de transport i de sistem, operatorii reelelor de
distribuie, cu acordul proprietarilor, n condiiile legii, pe durata lucrrilor de construire, reabilitare, retehnologizare, respectiv, de
exploatare i de ntreinere a reelelor electrice/de gaze naturale, beneficiaz de urmtoarele drepturi: a) dreptul de uz (folosin) asupra
terenului pentru executarea lucrrilor necesare construirii, reabilitrii sau retehnologizrii reelelor electrice/de gaze naturale; b) dreptul
de uz (folosin) asupra terenului pentru asigurarea funcionrii normale a reelelor electrice/de gaze naturale prin efectuarea reviziilor,
reparaiilor i a altor intervenii necesare; c) servitutea de trecere subteran, de suprafa sau aerian a terenului pentru executarea
lucrrilor la locul de amplasare a reelelor electrice/de gaze naturale cu ocazia interveniei n scopul retehnologizrii, reparaiei, reviziei
i al nlturrii consecinelor avariilor, precum i pentru accesul la locul lor de amplasare; d) dreptul de a obine restrngerea sau sistarea
unor activiti care ar pune n pericol viaa i sntatea persoanelor, bunurile sau anumite activiti; e) dreptul de acces la terenul unde
se afl reelele electrice/de gaze naturale. Dreptul de uz (folosin) asupra terenului pentru executarea lucrrilor necesare construciei,
reabilitrii sau retehnologizrii reelelor electrice/de gaze naturale se stabilete prin contract, ncheiat cu proprietarul terenului, i se
ntinde pe durata executrii lucrrilor (art.23 din aceste legi). Exproprierea terenului poate avea loc doar dac operatorii reelelor de
transport sau operatorii reelelor de distribuie nu au reuit s obin dreptul de uz sau de servitute asupra terenului i/sau dac
demonstreaz c lucrrile prevzute la art.22 vor mpiedica substanial folosirea ori chiar vor exclude posibilitatea folosirii de ctre
proprietar a terenului su (art.26 alin.(2) din aceste legi).
n legislaie exist o dispoziie legal care permite a afirma c exist totui servitute constituit n temeiul legii. Ne referim la art.443
alin.(3) din Codul civil, care prevede c superficiarul are dreptul de servitute asupra terenului pentru exercitarea dreptului de superficie
dac acest drept nu este stabilit prin actul de constituire a superficiei. Totodat, o astfel de situaie ar putea fi soluionat i prin aplicarea
dispoziiei dreptului vecintii, prevzut la art.392.
Servituile stabilite prin fapta omului se constituie prin acte juridice ntre persoane, sunt singurele care merit numele de servitute
i sunt reglementate prin art.428-442 din codul civil al Republicii Moldova. Servitutea se poate constitui cu consimmntul proprietarilor
de terenuri exprimat n acte juridice unilaterale (testamentul i declaraia unilateral a proprietarului) i bilaterale (contractele). Chiar i
uzucapiunea dreptului de servitute presupune o concordan de voine a proprietarilor celor dou terenuri.
2.2. Clasificarea servituilor n Codul civil. Potrivit art.430, servituile se clasific n funcie de manifestarea lor extern, de modul de
executare i de faptul dac presupun exercitarea unor anumite aciuni sau abinerea de la svrirea lor.
2.2.1. n funcie de manifestarea lor extern, servituile sunt aparente i neaparente [art.430 alin.(1)].
Servitutea aparent este vizibil i se cunoate dup semnele sale exterioare. Nu este obligatoriu ca semnele exterioare s fie instalate
special la vedere. Ele pot fi o consecin a exercitrii dreptului de servitute (trecerea bttorete o crare). Aparente sunt: servitutea de
trecere pentru care exist o crare ori un drum asfaltat, servitutea de construire i exploatare a apeductului sau gazoductului pentru care
exist un apeduct sau un gazoduct amplasat la suprafa, servitutea de vedere pentru care exist o fereastr sau un balcon etc.
Servitutea neaparent nu este vizibil i nu are semne exterioare. De existena ei se poate lua cunotin numai din titlul de constituire
sau n timpul unor lucrri. De exemplu, servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi mai sus de o anumit nlime este una neaparent. De
existena ei se poate lua cunotin numai din actul de constituire i din registrul de imobile. Este neaparent servitutea de trecere pe un
teren agricol, dac se trece numai n timpul unor lucrri (arat, semnat, prit). Este o servitute neaparent un apeduct, gazoduct instalate
n pmnt, de a cror existen se poate lua cunotin doar din documente sau la dezgroparea evilor.
2.2.2. n funcie de modul de executare, servituile sunt continue i necontinue [art.430 alin.(2)].
Continu este servitutea pentru a crei existen nu se cere fapta omului. Caracteriznd servitutea continu, autorii Tratatului de
drept civil romn (C. Hamangiu i alii) menioneaz: Ne-am nela dac am crede c o servitute este continu cnd se exercit fr
ntrerupere... Ceea ce determin caracterul continuu sau necontinuu al unei servitui nu este continuitatea sau necontinuitatea exercitrii
sale, ci faptul c servitutea, pentru a se exercita, are sau nu are nevoie de faptul actual al omului. Sunt servitui continue: apeductul,

68
gazoductul, scurgerea apelor, servitutea de vedere etc.
Necontinu este servitutea pentru a crei existen se cere fapta omului. Astfel de servitui sunt cele de trecere, de a lua ap din
fntn etc.
2.2.3. n funcie de faptul c presupun exercitarea unor anumite aciuni sau abinerea de la svrirea unor aciuni servituile sunt
pozitive i negative [art.430 alin.(3)].
Pozitiv este servitutea care l ndreptete pe proprietarul terenului dominant s fac n mod direct anumite acte de folosin pe
terenul aservit. Sunt servitui pozitive: dreptul de a trece, dreptul de a lua ap din fntn etc.
Negativ este servitutea care impune proprietarului de teren aservit anumite restricii n exerciiul dreptului su de proprietate. Astfel
de servitui sunt: interdicia de a construi pe propriul teren, interdicia de a construi mai sus de o anumit nlime etc.
CONSTITUIREA SERVITUILOR N BAZA CODULUI CIVIL I TIPURILE DE SERVITUI
3.1. Dispoziii generale. Conform art.431, servitutea stabilit prin fapta omului se poate constitui n 3 modaliti: prin acte juridice,
prin destinaia stabilit de proprietar i prin uzucapiune. Altfel spus, dreptul de servitute se dobndete prin acte juridice bilaterale i
unilaterale i prin fapte juridice (uzucapiunea).
3.2. Constituirea servituii prin acte juridice (art.431). Servitutea se poate constitui prin acte juridice bilaterale (contracte) i acte
juridice unilaterale (testament, declaraie unipersonal).
3.2.1. Contractul de constituire a dreptului de servitute. Proprietarii de terenuri, n baza principiului libertii contractuale stipulat la
art.667, pot ncheia n mod liber, n limitele normelor imperative de drept, contracte i pot stabili coninutul lor. Avnd drept de dispoziie
asupra terenului su, proprietarul, pe lng faptul c l poate nstrina cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, l poate da n folosin prin
locaiune, uzufruct, uz, superficie etc. i l poate greva cu dreptul de servitute al unei sau mai multor persoane, ncheind un contract n
acest sens.
Asupra unui teren aservit, precum i n favoarea unui teren dominant pot fi constituite mai multe servitui.
Contractul de constituire a dreptului de servitute poate fi:
a) solemn, dup modul de formare, deoarece, pentru ncheierea lui valabil se cere forma autentic [art.431 alin.(2)], iar pentru
naterea dreptului de servitute, contractul trebuie nscris n registrul bunurilor imobile;
b) sinalgmatic (bilateral), dup coninut, dac a fost ncheiat cu titlu oneros i dac pentru acordarea acestui drept, se pltete o
recompens, dar poate fi i unilateral dac servitutea se acord cu titlu gratuit;
c) cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, dup scopul urmrit de pri:
dac este cu titlu oneros, contractul de constituire a servituii se ncadreaz n categoria contractelor comutative, deoarece existena
i ntinderea drepturilor i obligaiilor proprietarului de teren dominant i ale proprietarului de teren aservit sunt certe, nu depind
de hazard i pot fi apreciate de pri la ncheierea contractului;
dac este cu titlu gratuit, contractul de constituire a servituii intr n categoria contractelor dezinteresate, deoarece proprietarul
terenului aservit, care este i partea obligat, nu srcete prin faptul c permite trecerea cuiva, instalarea unei conducte, iar
proprietarul terenului dominant nu se mbogete, deoarece nu primete nici un bun, doar dreptul de a trece sau de a instala o
conduct, suportnd cheltuielile de construcie;
d) constitutiv de drepturi reale, dup efectele produse, deoarece drepturile reale, inclusiv dreptul de servitute, iau natere numai dup
nscriere n registrul bunurilor imobile; nenregistrarea nsemnnd inexistena lor;
e) cu executare succesiv, dup modul de executare, deoarece proprietarul terenului dominant i va exercita dreptul, iar proprietarul
terenului aservit va fi obligat s tolereze aciuni i s nu mpiedice exercitarea pe ntreaga perioad asupra creia s-a convenit;
f) contract numit, deoarece are o denumire prevzut de lege.
Cuprinsul unui contract de constituire a dreptului de servitute. Contractul de constituire a dreptului de servitute ca orice contract
civil, trebuie s cuprind anumite clauze obligatorii.
Obligatorii sunt clauzele care se refer la:
identitatea proprietarului de teren dominant i a proprietarului de teren aservit; n cazul n care calitatea de proprietar o au mai
multe persoane, n contract se indic datele de identitate ale fiecreia;
identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa sau subfa se constituie dreptul de servitute, locul pe care se va
exercita acest drept; pentru nlturarea neclaritilor, ar fi binevenit ca prile s anexeze planul cadastral i planul geometric al terenului,
care ar reflecta i locul (suprafaa sau subfaa) pe care va fi exercitat servitutea;
termenul pentru care se constituie servitutea, dac se constituie pentru o anumit perioad;
caracterul oneros sau gratuit al contractului; caracterul oneros se prezum dac gratuitatea nu este prevzut expres [art.429
alin.(2)]; n cazul n care contractul este cu titlul oneros, se indic mrimea recompensei i regularitatea plii;
forma autentic a contractului;
persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru nregistrarea servituii;
contractul poate conine i alte clauze, n condiiile legii, pe care prile le consider importante.
3.2.2. Actele juridice unilaterale ca acte de constituire a servituii. Servitutea poate fi constituit i prin acte juridice unilaterale sub
form de declaraii unipersonale sau testamente.
Unipersonal poate fi att declaraia proprietarului de teren privind constituirea servituii asupra unei pri din propriul teren,
prevzut de art. 432, ct i declaraia proprietarului terenului aservit prin care se constituie dreptul unui sau mai multor proprietari de
terenuri dominante de a trece pe terenul su, de a instala o conduct etc. Pentru naterea dreptului de servitute, declaraia proprietarului
de teren aservit trebuie s fie n form autentic i s se nscrie n registrul bunurilor imobile. Coninutul declaraiei poate fi similar celui
al contractului de constituire a dreptului de servitute, lundu-se n considerare specificul actelor unilaterale.
Testamentul, ca act unilateral al proprietarului de teren aservit, poate fi temei pentru apariia dreptului de servitute dac n coninutul
lui este o dispoziie sub forma legatului, iar testamentul este ntocmit n form autentic. Testamentul olograf i testamentul mistic nu
pot da natere unui drept de servitute, fiind n contradicie cu dispoziiile art. 431 alin. (2).
3.3. Constituirea servituii prin destinaia stabilit de proprietar (art.432). Constituirea dreptului de servitute prin destinaia stabilit

69
de proprietar are loc n cazul n care proprietarul intenioneaz s divizeze (s parceleze) propriul teren i s nstrineze o parte printr-un
act unipersonal n form autentic ori s stabileasc un drept de servitute n favoarea uneia dintre pri, cu nregistrrile respective n
registrul bunurilor imobile.
De asemenea, proprietarul care intenioneaz s lase terenul la doi motenitori poate, printr-o declaraie unipersonal, s instituie o
servitute, care va produce efecte numai dup ce motenitorii intr n posesiunea masei succesorale, iar terenul lui de cuius trece n
stpnirea a dou persoane diferite. n mod similar, poate fi ntocmit un act de constituire a dreptului de servitute asupra propriului teren
de ctre o persoan juridic, n eventualitatea dezmembrrii ei, i de transmitere a unor pri din teren ctre doi sau mai muli succesori.
Atta timp ct parcelele aparin aceluiai proprietar, dreptul de servitute nregistrat nu are nici o importan, deoarece nimeni nu
poate poseda o servitute asupra propriului teren. ndat ce una din parcele se nstrineaz i intr n stpnirea altui proprietar, servitutea
ncepe s produc efecte, adic proprietarul terenului dominant are dreptul s-i exercite prerogativele, iar proprietarul terenului aservit
este inut s tolereze actele materiale sau s se abin de la anumite acte.
n esen, servitutea constituit prin destinaia stabilit de proprietar este o servitute constituit prin act juridic.
3.4. Dobndirea servituii prin uzucapiune (art.433). Dreptul de servitute, ca i dreptul de proprietate, poate fi dobndit prin
uzucapiune. Conform dispoziiei art.433 alin.(1), pot fi dobndite prin uzucapiune servituile:
continue i aparente; sunt servitui i continue i aparente apeductele, gazoductele amplasate la suprafaa solului, precum i cele de
scurgere a apelor, deoarece, au semne exterioare, iar, pentru exercitarea lor, nu este nevoie de fapta actual a omului; etc.
neaparente i pozitive; sunt i neaparente, i pozitive apeductele sau gazoductele ngropate n pmnt, a cror trecere peste terenul
agricol nu are semne exterioare.
Nu se pot dobndi prin uzucapiune servituile neaparente i negative, inclusiv cele prin care proprietarului de teren aservit i se interzice
s construiasc ori s construiasc mai sus de o anumit nlime.
Conform art.433 alin. (2), actele materiale corespunztoare unor servitui necontinue (de exemplu, servitutea de trecere, de pstorit)
se prezum a fi exercitate cu simpla ngduin a proprietarului de teren aservit. Legea prezum c proprietarul de teren aservit permite
proprietarului de teren dominant sau altor persoane care se folosesc de acest teren trecerea sau pstoritul. O astfel de permisiune este
un impediment pentru a uzucapa dreptul de servitute. Dac demonstreaz c a ntrunit toate condiiile uzucapiunii (buna-credin i
termenul) proprietarul terenului dominant va putea dobndi dreptul de servitute. Termenul uzucapiunii dreptului de servitute este
acelai, de 15 ani, ca i cel al uzucapiunii dreptului de proprietate asupra imobilelor.
n lipsa unor reglementri legale cu privire la nregistrarea dobndirii dreptului de servitute prin uzucapiune, ar fi utile reglementri
exprese privind adoptarea unei hotrri judiciare de recunoatere a acestui fapt.
3.5. Forma actului de constituire i modul lui de nregistrare. Actul de constituire a dreptului de servitute trebuie s fie ntocmit n
form autentic. El este opozabil terilor de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile [art.431 alin.(2)]. Forma autentic trebuie s o
ntruneasc toate actele, adic contractele, declaraiile i chiar testamentele. Nerespectarea formei autentice a actului duce la nulitatea
lui i la inexistena dreptului.
Prin a doua parte a alineatului citat, legiuitorul instituie o prezumie, potrivit creia actul de constituire a dreptului de servitute este
opozabil terilor de la data nscrierii n registrul bunurilor imobile, ceea ce nseamn c este opozabil ntre pri de la data autentificrii
notariale. Apariia dreptului de servitute este supus nregistrrii de stat (art.290), nenregistrarea nsemnnd nedobndirea dreptului.
Mai mult dect att, art.499 stabilete c drepturile reale asupra imobilelor se dobndesc numai prin nscriere n registrul bunurilor
imobile. Actul de constituire a dreptului de servitute ntocmit n form autentic este opozabil prilor. Potrivit art.215, dac se eschiveaz
de la nregistrarea actului juridic, partea obligat poate fi impus prin hotrre judectoreasc. Nu se poate ns afirma c dreptul de
servitute ia natere pn la nregistrare, naterea i opozabilitatea lui fa de ter producndu-se concomitent.
n registrul bunurilor imobile, dreptul de servitute se nregistreaz la capitolul A subcapitolul III, n care se nscriu grevrile dreptului
de proprietate. Dei afecteaz ntr-o anumit msur dreptul de proprietate, servitutea nu afecteaz dreptul de dispoziie al
proprietarului, pentru care fapt poate fi constituit i asupra unui imobil ipotecat, i asupra unui imobil transmis cu drept de uzufruct, de
locaiune etc.
Pentru a exclude interpretrile eronate cu privire la mrimea terenului i la locul unde se va exercita dreptul de servitute, inclusiv cel
de trecere, trebuie elaborat i anexat la actul de constituire un plan geometric al terenului n care s se indice locul (lungimea, limea
crrii, drumului, anului etc.) pe care se va exercita servitutea.
3.6. Tipurile de servitute. Potrivit principiului libertii contractuale, precum i prerogativelor pe care legea le acord proprietarilor
de bunuri imobile, se pot constitui urmtoarele drepturi de servitute.
3.6.1. Servitutea de trecere. Prin actul de constituire a servituii de trecere, proprietarul terenului aservit se oblig s permit
proprietarului terenului dominant, precum i oricrei persoane care are interes, s treac prin terenul su. Servitutea de trecere se poate
constitui la iniiativa proprietarului de teren dominant care, dei nu este lipsit de cale de acces, dorete s aib acces la un drum asfaltat,
mult mai apropiat, dac ar trece prin terenul vecinului. Aceast servitute poate s prevad dreptul de trecere numai cu piciorul cu
anumite mijloace de transport (cru, automobil, tractor etc.), precum i dreptul de a trece cu animale domestice. n dependen de
aceast circumstan, terenul asupra cruia se va exercita servitutea va fi mai mare sau mai mic. Dac clauzele actului de constituire sunt
formulate n termeni generali, rezult c titularul dreptului de servitute are dreptul s treac nu numai cu piciorul, ci i cu orice bun de
interes util. Servitutea de trecere poate fi rscumprat de proprietarul terenului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea
pe care o procur terenul dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat terenului aservit (art.442). Exemplu ar servi situaia n
care proprietarului de teren dominant i s-a permis accesul la o osea asfaltat, ulterior ns un alt drum la care are ieire direct a fost
asfaltat, i proprietarul terenului dominant folosete foarte rar servitutea de trecere. n acest caz, proprietarul terenului aservit poate
cere rscumprare. Dac proprietarul terenului dominant nu dorete s renune la dreptul de servitute, cuvnt va spune instana de
judecat, creia i se va demonstra disproporia dintre utilitatea i inconvientele prilor.
3.6.2. Servitutea de vedere. n lipsa unor dispoziii exprese care ar interzice vederea asupra terenului vecin i care ar putea fi depite
cu ajutorul servituii de vedere, instituirea acestui tip de servitute este dificil. Reglementrile, dei generale, ale art.379 alin.(1) ar

70
permite totui unor proprietari s afirme c deschiderea unei ferestre sau a unui balcon n zidul sau n peretele comun ar atenta n mod
inadmisibil asupra terenului lor, deoarece privirile vecinului n ograda sau grdina acestora i-ar putea jena i incomoda, avnd un impact
negativ asupra modului lor de via.
3.6.3. Servitutea de a nu construi. Persoanele fizice i persoanele juridice proprietari de terenuri pot conveni asupra instituirii unor
servitui prin care proprietarul terenului aservit se oblig s nu construiasc pe terenul su o anumit perioad pentru a asigura interesul
proprietarului terenului dominant. Necesitatea instituirii acestui gen de servitute apare atunci cnd proprietarul terenului dominant
dorete s-i asigure vederea asupra unui landaft (parc, pdure, lac etc.) sau lumina soarelui pentru o perioad mai ndelungat n cazul
n care o construcie pe terenul nvecinat ar acoperi frumuseea sau lumina. Servitutea de a nu construi nu trebuie confundate cu
interdiciile de construire, care se pot stabili prin documentaia de urbanism i amenajare a teritoriului conform Legii nr.835/1996 privind
principiile urbanismului i amenajrii teritoriului, art.47, interdicii definitive (existena pericolului de inundaii, alunecri de teren) sau
temporare (executarea unor lucrri de utilitate public). Interdiciile temporare sunt limitri ale dreptului de proprietate i pot fi ridicate
o dat cu dispariia motivelor pentru care au fost instituite.
3.6.4. Servitutea de a nu construi mai sus de o anumit nlime. Prin actul de constituire a servituii, persoanele fizice i juridice pot
conveni ca proprietarul terenului aservit s nu construiasc mai sus de o anumit nlime pentru a nu afecta interesele proprietarului de
teren dominant. Aceste interese pot fi similare servituii de a nu construi.
3.6.5. Pictura streinii. Articolului 386 prevede c proprietarul este obligat s-i construiasc astfel casa, nct apa, zpada sau gheaa
de pe acoperi s cad exclusiv pe terenul su. Dac ns doi vecini au convenit c unul dintre ei (proprietarul terenului aservit) se oblig
s tolereze picturile din streina celuilalt (proprietarul terenului dominant) i scurgerea lor, ntocmind un acord n form autentic i
nregistrndu-l, se consider c s-a constituit o servitute de pictur a streinii.
3.6.6. Servitutea privind distana pentru plantaii i construcii. Potrivit art.389, orice construcie, lucrare sau plantaie se poate face
numai cu respectarea unei distane minime fa de linia de hotar. Astfel, arborii, plantaiile i gardurile vii, cu excepia celor mai mici de
doi metri, pot fi sdii la o distan de cel puin doi metri de linia de hotar, dac legea, regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu
prevede o distan mai mare. Vecinii ns pot conveni altfel, instituind o servitute prin care se permite sdirea copacilor la o distan i
mai mic de hotar. Nici Legea nr.835/1996 privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului i nici Regulamentul general de
urbanism, aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.5 din 05.01.1998, nu stabilesc norme privind distana minim de hotar la care se poate
construi, care ar putea fi depite de vecini prin acordul lor. Normelor din art.389 alin.(1) i art.379 li se pot da o interpretare destul de
larg. De aceea, pentru a se proteja de un eventual litigiu, chiar de pericolul de -i fi demolat construcia edificat deja, proprietarul ar
trebui s convin cu vecinul asupra instituirii unei servitui prin care cel de al doilea se oblig s tolereze incomoditile create de
construcie.
3.6.7. Servitutea de a instala conducte de ap, de gaze, linii de telecomunicaii, de transport electric etc. Vecinii pot conveni ca
proprietarul terenului dominant, dei nu se ncadreaz n dispoziiile art.392, s efectueze lucrri de instalare a unei conducte de ap, de
gaze, a unor linii de telecomunicaii, de transport electric i s le exploateze ulterior.
3.6.8. Alte tipuri de servitute care asigur proprietarului de teren dominant anumite favoruri din contul terenului aservit. Un
exemplu n acest sens ar fi servitutea de a lua ap din fntna sau iazul construit pe terenul vecinului.
EXERCITAREA SERVITUILOR
4.1. Dispoziii generale. Servitutea se exercit de ctre persoanele care au constituit-o cu bun-credin, fiecare respectndu-i
drepturile i obligaiile. Limitele i modul de exercitare a servituii sunt stabilite n actul de constituire, n condiiile legii. Servitutea se
extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea sa.
Sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit const n obligaia proprietarului acestuia de a permite efectuarea
anumitor aciuni pe terenul su, pe suprafaa lui ori n sub fa (servitui pozitive). Servitutea poate consta i din obligaia proprietarului
de teren aservit de a se abine de la anumite aciuni n favoarea proprietarului de teren dominant (servitui negative).
4.2. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren dominant. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren dominant sunt stipulate
la art.436, unele pot fi sesizate i din alte dispoziii legale.
4.2.1. Proprietarul terenului dominant este n drept:
s se foloseasc de servitute exercitnd asupra terenului aservit acte materiale (s treac, s repare) i juridice (s interzic
proprietarului ori oricrei alte persoane edificarea construciei n cazul unei servituii negative de a nu construi); dreptul de servitute
trebuie s fie exercitat astfel nct s creeze ct mai puine dificulti proprietarului de teren aservit;
s efectueze din cont propriu orice lucrare necesar exercitrii dreptului su; de exemplu, n cazul servituii de trecere, proprietarul
terenului dominant poate s asfalteze drumul sau crarea; n cazul servituii de instalare a unei conducte, s sape anul, s schimbe evile
vechi etc.;
s conserveze dreptul su; conform art. 198, prin act de conservare nelegndu-se actul de prentmpinare a pierderii unui drept
subiectiv; dreptul de servitute se stinge dac persoana nu s-a folosit de servitute timp de 10 ani, termenul de neuz ncepnd s curg de
la data ultimului act de exerciiu, dei persoana care nu mai are aceeai necesitate de folosire a servituii face ns acte materiale numai
pentru a preveni stingerea dreptului su; dac persoana obligat a mpiedicat folosina, titularul dreptului de servitute poate s-i
conserveze dreptul prin naintarea unei aciuni n instan pentru a opri curgerea prescripiei ori stingerea dreptului;
s pretind la o parte din cheltuieli dac lucrrile efectuate profit i proprietarului de teren aservit; de exemplu, acesta se folosete
de conducta de ap sau de gaz construit de proprietarul terenului dominant sau de drumul de acces asfaltat de el;
s ntrein i s decid soarta juridic a construciilor i plantaiilor pe care le-a amplasat pe terenul aservit n legtur cu exercitarea
servituii (art.438); proprietarul terenului aservit are dreptul s le ridice n cazul expirrii termenului de servitute [art.436 alin.(3)];
s exercite dreptul de servitute accesorie, cnd exercitarea unei servitui necesit o alt servitute; de exemplu, servitutea de a lua ap
din fntn (servitute principal) impune i servitutea de trecere peste terenul aservit (servitute accesorie); chiar dac n actul de
constituire a servituii principale nu s-a prevzut nici o servitute accesorie, proprietarul terenului aservit va ti inut s tolereze i aciunile
materiale ale servituii accesorii;
s renune la dreptul su de servitute; renunarea la drept se face n aceeai form ca i contractul de constituire a servituii,

71
producnd efecte numai dup radierea dreptului din registru; simpla neexercitare a dreptului de servitute poate duce la stingerea lui, dar
nu nseamn renunare.
n ipoteza n care terenul dominant s-ar diviza n mai multe pri, proprietarii fiecrei pri ar putea beneficia n egal msur de
servitute.
4.2.2. Proprietarul terenului dominant este obligat:
s-i exercite dreptul astfel nct s creeze ct mai puine dificulti proprietarului de teren aservit [art.434 alin(5); servituile
pozitive, indiferent de tipul lor, trebuie exercitate cu bun-credin, s nu deranjeze, nici s pgubeasc cealalt parte;
s ntrein construciile i plantaiile de pe terenul aservit n msura n care asigur interesele terenului aservit [art.436 alin.(1)];
dac exist mai muli titulari ai dreptului de servitute, aceast obligaie aparine fiecrui proprietar de teren dominant proporional
beneficiului su dac legea sau actul de constituire nu prevede altfel;
s repare daunele aduse proprietarului de teren aservit [art.436 alin. (2)]; dac, prin exercitarea servituii, se aduc prejudicii
proprietarului de teren aservit, titularul dreptului de servitute este obligat s le repare. Se consider prejudicii banii pltii ca impozit
imobil pentru terenul pe care se exercit servitutea, precum i plantaiile nimicite prin spturile efectuate de proprietarul terenului
dominant n vederea reparrii conductei din terenul aservit; dac exist mai muli titulari ai dreptului de servitute, obligaia de reparaie
a prejudiciului aparine fiecruia proporional utilitii obinute;
s plteasc o recompens proprietarului de teren aservit [art.429 alin. (2)]; titularul dreptului de servitute pltete recompens
dac actul de constituire nu prevede c dreptul de servitute se acord cu titlu gratuit; recompensa reprezint o sum, care acoper
beneficiul pe care proprietarul terenului aservit l-ar fi avut n cazul exploatrii normale a terenului su fr sarcina servituii;
s nlture toate construciile i plantaiile pe care le-a amplasat dac proprietarul terenului aservit a decis astfel [art.436 alin.(3)].
4.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren aservit. Conform dispoziiilor Codului civil, proprietarului de teren aservit i revin
drepturi corelative obligaiilor proprietarului de teren dominant i viceversa. Pe lng drepturile i obligaiile corelative, legea prevede
alte drepturi i obligaii.
4.3.1. Proprietarul terenului aservit are dreptul:
de ai se repara daunele suportate [art.437 alin. (2)];
de a primi recompens [art.429 alin. (2)];
de a abandona partea din terenul su pe care se exercit servitutea (art.435); n cazul n care, conform contractului, cheltuielile
lucrrilor de exercitare i conservare a servituilor revin proprietarului de teren aservit, acesta se va putea exonera de obligaie
abandonnd n folosul proprietarului de teren dominant partea din terenul aservit necesar exercitrii servituii;
de a rscumpra servitutea; proprietarul terenului aservit poate, pn la expirarea termenului de servitute, s pun capt existenei
ei prin rscumprare, pltind titularului de drept o sum pentru care acesta s renune la dreptul su; art. 442 reglementeaz n mod
special dreptul proprietarului de teren aservit la rscumprarea servituii de trecere cnd exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe
care o procur terenul dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat terenului aservit; dispoziia acestui articol poate fi aplicat
i la rscumprarea unor alte tipuri de servitute (de a nu zidi) dac exist o disproporie ntre utilitatea fondului dominant i
inconvenientele sau deprecierea provocat terenului aservit;
de a indica o alt parte din teren pentru exercitarea servituii [art. 434 alin. (5)]; proprietarul terenului aservit poate indica o alt parte
din teren dect cea la care s-a convenit, pentru exercitarea dreptului de servitute, dar numai n cazul n care o astfel de transferare nu
prejudiciaz proprietarul terenului dominant; cheltuielile de transferare le suport proprietarul terenului aservit.
4.3.2. Proprietarul terenului aservit este obligat:
s permit efectuarea actelor materiale necesare exercitrii dreptului de servitute [art.434 alin. (1)];
s se abin de la orice act care limiteaz exercitarea servituii [art 434 alin. (4)];
s suporte o parte din cheltuieli n cazul n care beneficiaz de lucrrile edificate de titularul dreptului de servitute [art.436 alin. (2)].
MODIFICAREA LOCULUI DE EXERCITARE A SERVITUII
Servitutea se exercit ntocmai cum s-a convenit prin actul de constituire, proprietarii neavnd dreptul s schimbe starea locurilor ori
s strmute exercitarea servituii; dac n actul de constituire nu se poate determina locul asupra cruia se exercit servitutea, iar ntre
proprietari apar litigii n legtur cu acest fapt, instana poate considera ca determinant locul asupra cruia servitutea s-a exercitat
benevol i fr obiecii n cel puin 3 ani [art.434 alin.(3)].
n cazuri excepionale, proprietarul terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o alt parte din teren
dect cea stabilit anterior [art.434 alin. (5)], dar numai dac o astfel de transferare nu prejudiciaz proprietarul terenului dominant.
Cheltuielile de transferare le suport proprietarul terenului aservit.
STINGEREA SERVITUILOR
Modurile de stingere a servituii. Fiind un drept asupra lucrurilor unei alte persoane, servitutea se nate i exist att timp ct exist
bunurile imobile dac nu intervine un temei de stingere a ei.
Conform art. 440, dreptul de servitute se stinge n caz de:
consolidare a terenurilor; consolidarea are loc atunci cnd terenul dominant i cel aservit ajung a fi ale aceluiai proprietar, prin orice
act juridic; legiuitorul reglementeaz expres consolidarea n cazul n care proprietarul abandoneaz partea din terenul grevat cu servitute;
astfel, potrivit art. 435, proprietarul terenului aservit care, conform contractului, suport cheltuielile lucrrilor de exercitare i conservare
a servituilor se va putea exonera de ele prin abandonarea, n folosul proprietarului terenului dominant, a prii din terenul aservit
necesare exercitrii servituii; abandonarea se face prin act autentic (art,338), iar dreptul de proprietate trece la proprietarul terenului
dominant la data nscrierii n registru;
renunare a proprietarului de teren dominant; acesta poate s renune de la dreptul su de servitute printr-o declaraie n form
autentic i cerere de radiere a dreptului din registrul bunurilor imobile;
expirare a termenului pentru care a fost constituit; servitutea exist atta timp ct exist bunurile imobile, trecnd, ca drept, de la
un proprietar de teren dominant la altul, iar ca sarcin, de la un proprietar de teren aservit la altul; dac ns, prin actul de constituire,

72
s-a convenit, dreptul de servitute se stinge la expirarea unui anumit termen sau la survenirea unei condiii rezolutorii;
rscumprare; rscumprarea dreptului se face prin act juridic n form autentic, iar dreptul se stinge la data radierii lui din registru;
legiuitorul reglementeaz n mod deosebit rscumprarea servituii de trecere (art.442);
stingere a dreptului de superficie dac a fost constituit n temeiul art.443 aiin.(3);
imposibilitate de exerciiu; aceast cauz de stingere intervine dac apare un obstacol material care mpiedic exercitarea dreptului;
de exemplu, n cazul servituii de a lua ap din fntn, dreptul se stinge dac izvorul a secat;
neuz pentru o perioad de 10 ani; termenul de neuz ncepe s curg de la data ultimului act de exerciiu a servituilor necontinue ori
de la data unui act contrar servituilor continue; exercitarea servituii de ctre un coproprietar, uzufructuar sau superficiar face s se
ntrerup termenul fa de ceilali coproprietari ori fa de nudul proprietar;
dispariie a oricrei utiliti a lor; servitutea se stinge dac proprietarul terenului dominant nu mai are nici o necesitate i nici un
interes n folosina acestuia; de exemplu, nu mai este necesar servitutea de a lua ap, dac proprietarul terenului dominant i-a construit
fntn sau a instalat conduct, ori servitutea de trecere la un drum asfaltat nu mai este util deoarece proprietarul terenului dominant
a fcut ieire proprie la un astfel de drum;
expropriere a terenului aservit dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat.
Stingerea servituii se demonstreaz prin acte nregistrate de oficiul cadastral sau extrase din registrul bunurilor imobile.
TEMA: Dreptul de superficie
1.
2.
3.
4.

Noiunea i caracterele dreptului de superficie.

Constituirea dreptului de superficie.
Exercitarea dreptului de superficie.
Stingerea dreptului de superficie.

NOIUNEA I CARACTERELE DREPTULUI DE SUPERFICIE

1.1. Noiunea. Dreptul de superficie sau dreptul cu privire la suprafa i subfa cum era numit de Matei Cantacuzino, profesor de
drept civil la Facultatea de Drept a Universitii din Iai, a luat natere n dreptul privat roman. n Roma antic funciona principiul
superficies soIo cedit (suprafaa aparine pmntului) conform cruia proprietarul de teren era i proprietarul construciei ce se afla pe
el. Aceast stare de lucruri frna construcia de locuine pe terenurile statului. Prin perfecionarea mecanismelor juridice se ajunse la
elaborarea unei construcii juridice (drept de superficie sau superficie) prin care particularilor se permitea s ridice i s exploateze
construcii pe terenul statului fr a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul (superficiarul) care s-a obligat s
ridice i s exploateze o construcie pe terenul statului dobndea asupra lui un drept real imobiliar, putnd s-l nstrineze cu titlu oneros
sau gratuit, s-l ipotecheze ori s-l lase motenire. n schimb, era inut la plata unei taxe, numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie
a fost preluat de legislaiile ulterioare, inclusiv de cele ale rilor moderne.
n Codul civil al Republicii Moldova, dreptul de superficie este reglementat la art. 443-453. Potrivit art.443 alin.(1), superficie este
dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a
exploatrii unei construcii existente.
Ca i n dreptul roman, n dreptul Republicii Moldova este instituit prezumia c totul ce este fcut pe suprafaa i subfaa terenului
este fcut de proprietarul terenului, din contul lui i c i aparine pn la proba contrarie. Aceast constatare i are temeiul n dispoziiile
generale ale art.317 i n cele ce privesc accesiunea imobiliar artificial, reglementat la art. 329. Articolul 317 prevede c tot ceea ce se
unete la bun ori se ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului dac legea nu
prevede altfel. Art. 329, referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alineatul (1), c lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului i
construciile sunt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului i aparin acestuia. Astfel, legiuitorul confirm c legtura dintre teren
i alte bunuri amplasate temporar sau permanent pe suprafaa sau subfaa acestuia se soluioneaz dup regula bunului principal i
bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcia bunul accesoriu. n ipoteza n care se demonstreaz c edificarea
construciei a fost efectuat de o alt persoan dect proprietarul terenului [alin. (3), (4) (6)] sau din contul unei alte persoane [alin. (2)],
construcia oricum aparine proprietarului de teren, acesta fiind inut s despgubeasc terii n anumite proporii. Pornind de la aceste
dispoziii, construcia ridicat de superficiar va fi un accesoriu al terenului i va aparine cu drept de proprietate titularului de teren.
Acesta, exercitnd dreptul su de proprietate ntr-un mod special, prin instrumentul instituiei superficiei, va primi cu titlu de plat pentru
aceast folosin o redeven, iar ca parte a actului de constituire a superficiei va fi obligat s tolereze actele (materiale, juridice) ale
superficiarului asupra propriului teren pe toat perioada de existen a superficiei. De asemenea, n caz de cesiune cu titlu oneros a
dreptului de superficie, proprietarul de teren are dreptul de preemiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat s
despgubeasc superficiarul, ns nu n temeiul art. 329, ci al art. 451.
Principala sarcin pe care o comport instituia superficiei este aceea de a exclude confruntarea a dou drepturi de proprietate: asupra
terenului i asupra construciei. Pornind de la dispoziiile art. 317 i 329, titularul dreptului de proprietate asupra terenului este i
proprietar al tuturor lucrurilor ncorporate pe suprafa i subfa. Cel care, cu acordul proprietarului, ridic pe terenul acestuia o
construcie nu dobndete un drept de proprietate. Normele art.443-453 nu modific aceast regul. Prin urmare, proprietarul terenului
este i proprietarul construciei edificate de superficiar, dei aceast proprietate este nud pn la stingerea dreptului de superficie.
Deoarece construcia ca valoare nu poate fi inclus concomitent n dou drepturi, legiuitorul a stipulat n art.443 alin. (5): Construcia
este o parte component esenial a dreptului de superficie. Aceast dispoziie permite concluzia c superficiarul nu este proprietar al
construciei, dei dreptul su conine prerogativa de a folosi construcia, iar ca bun patrimonial, ncorporeaz valoarea acesteia. Altfel
spus, dreptul de proprietate este grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezint o sarcin (o povar) a proprietii, iar proprietarul
trebuie s in cont de ea de la data constituirii i pn la data stingerii. Pornind de la dispoziia art. 443 alin.(3), valoarea cldirii va fi
nscris superficiarului, care va plti impozitul pe imobil, iar ntreprinztorii i persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil.
Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o alternativ construirii i cultivrii lui de ctre
proprietar sau drii n arend sau folosin gratuit etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea dreptului de

73
superficie se face cu consimmntul proprietarului de teren. Prin urmare titularul, exercitndu-i prerogativele de proprietar, transmite
dreptul de posesiune i folosin a suprafeei sau subfeei terenului su pentru ridicarea i exploatarea unei construcii. El consimte
superficia acceptnd dreptul terului asupra propriului teren. Aceast transmitere a dreptului de folosin permite unor autori s afirme
c proprietarul dezmembreaz dreptul su de proprietate ntre sine i superficiar.
Din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un drept asupra
lucrului altuia [art. 443 alin.(1)] i nu un dezmembrmnt clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren i exercit atributul de
folosin nu prin dezmembrarea dreptului su, ci prin grevarea acestuia cu dreptul superficiarului de a ridica i a exploata o construcie
n schimbul unei redevene lunare. Acest mod specific de folosin ridic esenial eficiena economic a terenului, satisfcnd att
interesele proprietarului, ct i pe cele ale superficiarului. n pofida acestei grevri, proprietarul poate s realizeze nestingherit i
prerogativa de dispoziie: s nstrineze terenul fr a informa superficiarul. Dobnditorul va fi obligat s respecte drepturile
superficiarului ntocmai ca i cum ar fi participat la constituirea superficiei.
n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de superficie sub cteva aspecte. n interpretarea extinderii dreptului
de superficie de asupra terenului i sub el, s-a afirmat c acest drept include i dreptul asupra plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe
teren. Profesorul Victor Volcinschi insist asupra sintagmei de asupra i sub acest teren din definiia legal a dreptului de superficie,
menionnd c legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit creia dreptul de superficie poate fi exercitat construind att de
asupra terenului, ct i n subteran, dar nu poate fi exercitat distinct numai pe suprafaa terenului sau numai sub el. Obiect al dreptului
de superficie ar putea fi n mod distinct numai suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o companie de telefonie mobil, o
construcie care nu are subsol) ori numai subfaa (un rezervor, o parcare subteran, o min din care nu se mai extrage nimic), ori ambele
(construcie cu multe etaje, unele subterane, alte supraterane).
Profesorul Eugenia Cojocari afirm c dreptul de superficie poate include nu numai construciile, ci i plantaiile, alte lucrri. Aceast
afirmaie este preluat din literatura juridic i jurisprudena Romniei, a crei legislaie accept conceptul potrivit cruia plantaiile i
alte lucrri fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce ns nu este n concordan cu legislaia Republicii Moldova. Astfel, Codul ei civil
[art. 443 alin.(1), (2) i (5); art.445, art.448 alin.(1), art. 450-452] limiteaz dreptul de superficie numai la construcie.
1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie. Conform definiiei legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil i
ereditar, temporar, dar de lung durat, cu coninut variabil, n funcie de forma sa: deplin sau incipient.
Dreptul de superficie, ca drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia natere prin instaurarea dominaiei persoanei
asupra unui lucru. Prin dominaie se subnelege puterea subiectului de a exercita, n limitele legii, orice aciune asupra lucrului su,
precum i s limiteze ori chiar s exclud orice influen strin. Principalul drept real este cel de proprietate. Alte drepturi reale principale
sunt:
dreptul de uzufruct,
dreptul de uz,
dreptul de abitaie,
dreptul de servitute,
dreptul de superficie.
Drepturi reale accesorii sunt:
dreptul de gaj,
dreptul de ipotec.
Superficia se caracterizeaz printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, n dreptul de superficie se
ncorporeaz: a) dreptul la suprafa sau subfa; b) dreptul asupra construciei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil
tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra cruia i exercit dreptul.
Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor, care sunt imobile prin natura lor. Bun
imobil, dar accesoriu, este i construcia parte component a dreptului de superficie, indiferent de faptul dac se afl pe suprafaa
pmntului (cas, cldire industrial, comercial, social, drum, pod, anten, stlp de nalt tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub
pmnt (garaj, beci, fntn, min).
Dreptul de superficie este un drept alienabil i ereditar, putnd fi transmis prin acte juridice ntre vii, precum i pentru cauz de
moarte [art. 443 alin.(1), art. 447 alin.(1)]. Superficiarul poate nstrina dreptul su prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv
prin contract de vnzare-cumprare, de schimb, de donaie sau poate s-l transmit ca aport la capitalul social al unei societi comerciale,
ori s-l greveze cu ipotec.
Dac dreptul de superficie se nstrineaz prin vnzare-cumprare, dreptul de preemiune aparine proprietarului de teren i se
exercit n conformitate cu art. 793-797. Dreptul de preemiune nu poate fi exercitat n cazul donaiei sau al transmiterii cu titlu de aport
la capitalul social.
Caracterul alienabil evideniaz i dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul su. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi
grevat cu dreptul de uzufruct, de uz sau de abitaie. Dac proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul su cu
servitute (de a nu construi mai sus de o anumit nlime), superficiarul, la edificarea construciei, va fi inut s respecte aceast sarcin.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune att n cazul persoanelor fizice, n urma decesului superficiarului, ct i n cazul
persoanelor juridice, n urma reorganizrii superficiarului persoan juridic. Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea
dreptului de superficie, acesta continund s existe n ntreaga perioad pentru care s-a constituit.
Dreptul de superficie este temporar, dar de lung durat. Conform dispoziiei art. 444 alin.(2), dreptul de superficie se constituie
pentru o perioad stabilit de pri fr a se numi un termen legal minim sau maxim. n cazul n care actul de constituire a superficiei nu
stabilete un termen, dreptul de superficie se consider constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, prile pot stabili un termen mai mic
sau mai mare de 99 de ani.
De regul, superficia se constituie pentru un termen ndelungat. Acesta este unicul raionament care justific interesul superficiarului
de a ridica construcia i a beneficia de ea. Acelai raionament l-a pus legiuitorul i n art. 444 alin.(3), prevznd c dreptul de superficie
nu poate fi limitat la o condiie suspensiv i nici nu este dependent de pieirea sau demolarea construciei, n locul ei putnd fi construit
un alt edificiu parte component a dreptului de superficie.

74
Dreptul de superficie are un coninut variabil n funcie de forma sa deplin sau incipient. Dac se constituie asupra unui teren fr
construcie, dreptul de superficie este n stare incipient i const de fapt numai n folosina suprafeei sau subfeei. Ulterior, dup
construcia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completndu-se cu valoarea construciei. Dreptul de superficie poate fi
nstrinat, grevat i transmis prin succesiune att n starea sa incipient, ct i n forma sa deplin. Esenial este c dreptul de superficie
poate fi nstrinat numai mpreun cu construcia sau c edificarea abia a nceput ori este deja terminat. Dreptul de superficie este
variabil i din alt punct de vedere, i anume c se rsfrnge numai asupra terenului ocupat de construcie sau asupra unei suprafee mai
mari dect cea ocupat de construcie [art. 443 alin.(3)].
CONSTITUIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE
2.1. Modul de constituire a dreptului de superficie. Dreptul de superficie se constituie prin act juridic sau prin dispoziie a legii [art.
444 alin.(1)]. Doctrina romn se refer i la posibilitatea dobndirii dreptului de superficie prin uzucapiune.
2.2. Actul juridic ca temei al naterii dreptului de superficie. Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract)
i prin act juridic unilateral (testament).
Contractul de constituire a superficiei este unul sinalgamatic, constitutiv de drepturi, cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie
se poate constitui numai de ctre proprietarul de teren care, n schimbul unei redevene, permite unui ter superficiarul s foloseasc
terenul, integral sau parial, pentru edificarea unei construcii i exploatarea ei ulterioar, ori s exploateze o construcie de pe el.
Calitatea att de proprietar de teren, ct i de superficiar o poate avea orice persoan fizic sau juridic, inclusiv statul i unitatea
teritorial-administrativ.
O problem care apare n legtur cu constituirea dreptului de superficie privete dreptul proprietarului de a constitui o superficie
asupra unui teren ipotecat. Deoarece constituirea unui drept de superficie nu este o nstrinare de imobil, ci o modalitate specific de
folosin a proprietii, considerm c proprietarul de teren, el i debitor gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului
su fr a solicita acordul creditorului gajist, dac acordul nu prevede altfel. Aceast afirmaie i are temelia n art.37 alin.(2) din Legea
cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998, potrivit cruia nregistrarea grevrilor asupra grevrii dreptului de proprietate nu
influeneaz drepturile proprietarului bunului imobil, dac contractul nu prevede altfel. Totui, dreptul de superficie cu titlu gratuit ar
afecta esenial drepturile creditorului ipotecar.
Cuprinsul contractului de constituire a superficiei. Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie s conin
anumite clauze obligatorii. Astfel de clauze sunt cele care se refer la:
datele de identitate ale proprietarului de teren i ale superficiarulu; n cazul n care calitatea de proprietar sau de superficiar o au
mai multe persoane, n contract se indic datele de identitate ale fiecreia;
identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa se constituie dreptul de superficie, precum i locul pe care va fi
edificat construcia de ctre superficiar; n special, pentru nlturarea neclaritilor, ar fi binevenit ca prile s anexeze planul cadastral
i planul geometric al terenului n care s fie indicat i locul (suprafaa sau sub faa) unde va fi sau este ridicat construcia, dac, prin
contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren d spre exploatare superficiarului o construcie existent, trebuie
s stabileasc condiiile transmiterii, valoarea i titlul cu care este dat construcia;
termenul de edificare a construciei (art. 450);
termenul pentru care se constituie superficia (art. 444);
titlul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezum dac gratuitatea nu este prevzut expres [art. 448 alin.(1)]. Dac
contractul este cu titlu oneros, se indic mrimea redevenei i regularitatea plii;
forma autentic a contractului dac prile o prevd;
persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru depunerea actelor i nregistrarea superficiei;
modul de informare a proprietarului de teren cu privire la nstrinarea dreptului de superficie care s nu contravin dispoziiilor art.
794;
alte indicii pe care prile le consider importante dac nu contravin legii.
Forma contractului de constituire a dreptului de superficie i nregistrarea lui. Forma contractului de constituire a superficiei nu este
prevzut expres n lege. Aceast stare ar sugera c un astfel de contract poate fi ncheiat verbal dac valoarea lui nu depete 1000 de
lei sau n scris dac valoarea depete 1000 de lei. Din coroborarea art.290 alin.(1), art.444 alin.(1) i art.499 alin.(1) rezult o concluzie
cert: contractul de constituire a dreptului de superficie se ncheie n scris, deoarece numai printr-un nscris se poate demonstra dreptul
care urmeaz s fie trecut n registrul bunurilor imobile. Apariia dreptului de superficie se consemneaz n Registrul de stat (art. 290)
nenregistrarea nseamnnd nedobndirea dreptului. Mai mult dect att, art. 499 stabilete c drepturile reale asupra imobilelor se vor
dobndi numai prin nscriere n registrul bunurilor imobile. n acest context, trebuie aplicat i art. 444 alin.(1), care prevede c dreptul de
superficie se nate n temeiul unui act juridic nscris n registrul bunurilor imobile. Actul juridic de constituire a superficiei ntocmit scris
este opozabil prilor. Chiar i n cazul n care partea se eschiveaz de la nregistrarea actului juridic (putnd fi obligat prin hotrre
judectoreasc s-l nregistreze, potrivit art. 215), dreptul de superficie nu ia natere pn la nregistrare. Aadar, n cazul dreptului de
superficie, naterea i opozabilitatea lui fa de ter se produc concomitent. Terii nu pot dobndi drept de superficie de la o persoan
nenregistrat, iar superficiarul nenregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei ncheiat cu fostul
proprietar dac dreptul lui nu a fost nscris n registrul bunurilor imobile.
Pentru protecia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile, considerm util contractul de constituire a superficiei n form
autentic. Forma autentic a actului juridic face raportul mai sigur, garantndu-l cu probe suficiente. Mai mult dect att, notarul,
autentificnd contractul, verific starea juridic a terenului i informeaz superficiarul asupra existenei sau inexistenei unor drepturi ale
altor persoane (coproprietarilor, etc.) asupra terenului.
Potrivit art. 446, dreptul de superficie se nscrie n registrul bunurilor imobile numai cu rangul nti. Dei alte acte legislative nu
opereaz cu termenul rang, legiuitorul a intenionat s indice c dreptul de superficie se nregistreaz primul, cu excepia dreptului de
proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta, se stabilete c dreptul de superficie, conform valorii sale
juridice, se situeaz imediat dup dreptul de proprietate, avnd o valoare mai mare dect alte drepturi reale, chiar dac se nregistreaz
mai trziu. Din dispoziiile Legii cadastrului bunurilor imobiliare, rezult c, n registrul bunurilor imobile, nscrierile se fac n urmtoarea

75
ordine: la capitolul A se nscriu datele despre teren (subcapitolul I), numele proprietarului de teren (subcapitolul II) i grevrile dreptului
de proprietate (subcapitolul III). Dac terenul conine o construcie edificat de o alt persoan (de superficiar), n registru se deschide
capitolul B, unde se nscriu: construcia (subcapitolul I) i numele superficiarului (subcapitolul II). Deoarece este privit ca o grevare a
dreptului de proprietate [art. 443 alin.(1) i (3)], dreptul de superficie trebuie nscris i n subcapitolul III al capitolului A.
Dreptul de superficie se poate nate din testament, dac o clauz a acestuia stipuleaz o obligaie sub form de legat. Aceast
concluzie rezult din coroborarea art. 444 alin.(1) i art. 1486. Primul articol se refer la naterea dreptului de superficie din act juridic,
testamentul fiind un astfel de act, iar cel de-al doilea prevede c obiect al legatului poate fi transmiterea ctre legatar unui bun din
averea succesoral cu drept de proprietate, folosin sau cu un alt drept real. Pentru naterea dreptului de superficie, legatarul trebuie
s-l nscrie n registrul bunurilor imobile dup regulile nregistrrii contractului.
2.3. Dispoziia legal ca temei de natere a dreptului de superficie. Analiza legislaiei evideniaz cteva dispoziii n a cror baz se
poate afirma cu certitudine c ia natere un drept de superficie, chiar dac norma legii nu-l denumete astfel.
Potrivit art.329 alin. (5) din Codul civil, dac proprietarul care a ridicat construcia a depit limitele terenului su construind n aa
fel, nct cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul nvecinat, proprietarul acestuia din urm va dobndi proprietatea asupra
ntregii construcii, precum i dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a construciei. Aceast dispoziie
apare ca o sanciune pentru cei care, construind, depesc esenial, intenionat sau din grav neglijen, limitele propriului teren. De fapt,
dreptul de superficie constituit n baza art. 329 alin. (5) reprezint o excepie i denatureaz regulile stabilite la art. 443 alin.(5), art. 444
alin.(2) i art. 445. Astfel, dispoziia art.329 alin.(5) vine n contradicie cu dispoziile art.443 alin.(5) care prevede c superficiarul nu este
proprietar al construciei, aceasta fiind o parte component esenial a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, n
sensul art. 329, este limitat la durata existenei construciei i nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construciei, n acest caz, va duce la
stingerea dreptului.
Legea nr.121/2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii publice, art. 23, reglementeaz modalitile de privatizare a
ntreprinderilor de stat/municipale, ca complexe patrimoniale unice, bunurilor imobile, mobile i complexelor de bunuri, terenurilor
aferente bunurilor care se privatizeaz sau bunurilor private, inclusiv terenurile pentru construcii, cu excepia celor nominalizate la art.53
alin.(5), etc. Privatizarea este recunoscut ca un mod de nstrinare a proprietii statului ctre persoane particulare. O etap
indispensabil a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. n procesul de pregtire a ntreprinderii sau a unui alt obiectiv
ctre privatizare, n patrimoniu erau incluse i evaluate toate bunurile corporale i incorporale, mobile i imobile ale acestora, cu excepia
terenurilor pe care erau amplasate construcii. Terenurile puteau fi privatizate de succesorii ntreprinderilor de stat (societi pe aciuni
ori societi cu rspundere limitat) sau de persoanele care cumprau construciile, concomitent cu aceste construcii sau ulterior
privatizrii, la un pre aparte. n cazul privatizrii i trecerii construciilor n proprietatea particularilor concomitent cu terenurile pe care
erau amplasate, dreptul de proprietate asupra ntregului imobil (construcie + teren) se transfera la cumprtor. Dac se privatiza numai
construcia, iar terenul rmnea n proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic n care particularul dobndete drepturi exclusive
numai asupra construciei, terenul rmnnd n proprietatea statului. Aceast stare de fapt, dei nu se numea astfel, este un drept de
superficie, iar aa-numitul proprietar al construciei nu este altul dect superficiarul. O stare similar s-a creat i n cazul loturilor atribuite
n folosin membrilor ntovririlor pomicole, care au ridicat pe ele construcii. Pentru nlturarea confruntrii a dou drepturi de
proprietate, n art. 13 din Legea nr.390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 (abrogat la 11.09.1997)
se stabilete c terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construciilor nefinalizate, i cele din ntovririle pomicole pot fi
vndute proprietarilor de construcii contra mijloace bneti. Pentru proprietarii de construcie care nu doresc s cumpere terenuri
proprietate a statului a fost elaborat dispoziia art.101 din Legea nr.1308/1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare
a pmntului, care prevede c n cazul n care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai ntreprinderilor i obiectivelor private nu au
cumprat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor i ntreprinderilor menionate, de la acetia, n modul i termenele fixate n
conformitate cu legislaia, se va ncasa anual plata pentru folosirea terenului, stabilit n mod unilateral de consiliile locale, nu mai mic
dect plata anual de arend, calculat conform art.10 alin.(10), i nu mai mare de 10% din preul normativ al pmntului, calculat pentru
destinaia respectiv. Plata specificat va fi ncasat, n termenele fixate de consiliile locale, pentru perioada care urmeaz momentului
adoptrii de ctre consiliul local a deciziei corespunztoare pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare sau de arend. Prin
aceast dispoziie se arat c participanii la privatizare care au cumprat construcii cu destinaie industrial dar nu i pmntul aferent
trebuie s plteasc o redeven n proporie stabilit de consiliul local. De fapt cei numii n lege proprietari ai obiectivelor privatizate
sau ai ntreprinderilor i obiectivelor private care nu au cumprat sau nu au arendat terenurile aferente de la unitile administrativteritoriale sunt superficiari. Dei legile nu fac uz de termenul drept de superficie, atta timp ct construcia este deinut de o alt
persoan dect proprietarul terenului suntem n prezena unui veritabil drept de superficie.
Inspirai de doctrina romn, considerm c un raport juridic care d natere unui drept de superficie este i starea potrivit creia
soii ridic o construcie pe terenul proprietate a unuia dintre ei. Astfel, potrivit art.371 din Codul civil i art. 19 din Codul familiei, bunurile
dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietatea lor comun n devlmie dac legea sau contractul matrimonial nu stabilete
altfel. Dispoziia legal opereaz cu noiunea de proprietate comun, referindu-se aparent la lucruri. n realitate ns, toate bunurile
(lucrurile i drepturile patrimoniale) dobndite n timpul cstoriei se prezum a fi o comunitate de bunuri aparinnd ambilor soi dac
contrariul nu este stabilit. Prin urmare, sunt cuprinse aici: partea social dintr-o societate comercial, aciunile nemateriale, creanele,
dreptul de uzufruct, dreptul de arend etc. Aparine soilor i casa construit n comun pe terenul unuia din ei. Din cele expuse rezult c
aceast cas (o alt construcie) aparine cu drept de proprietate soului titular al terenului. Dac particip la construcie cu permisiunea
titularului, soul neproprietar dobndete un drept patrimonial real imobiliar asupra terenului soului su inclusiv cota ideal de din
valoarea construciei ca drept de superficie. n cazul mpririi averii, soului neproprietar i se va atribui n natur drept de superficie
asupra prii din teren ocupate de din construcie, precum i drept de folosin asupra a din construcie.
n cazul n care temei al naterii dreptului de superficie servete o dispoziie legal, dreptul trebuie de asemenea s fie nscris n
registrul bunurilor imobile.
EXERCITAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE

76
3.1. Dispoziii generale. Prin exercitarea dreptului de superficie se nelege ndeplinirea drepturilor i obligaiilor pe care le are
superficiarul, n raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeei sau subfeei. Drepturilor superficiarului i sunt corelative obligaiile
proprietarului, iar obligaiilor superficiarului drepturile proprietarului.
Dreptul de superficie este un drept complex, n coninutul lui evideniindu-se cteva drepturi, care nu pot exista independent. inem
s precizm: construcia este o parte component a dreptului de superficie, dnd acestuia o valoare economic. Prin urmare, nu putem
afirma c superficiarul are un drept de proprietate asupra construciei. El are un singur drept dreptul de superficie. n mod abstract
ns, exist situaii n care dreptul de superficie ar exista i fr construcie, adic de la nregistrarea contractului de superficie i pn la
ridicarea construciei, precum i de la pieirea (demolarea) construciei i pn la ridicarea unei alte construcii. Aceste situaii fiind
excepii, legiuitorul le reglementeaz pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de superficie din motivul inexistenei unei
construcii. Dac s-ar accepta ca superficiarul s aib n mod distinct un drept de proprietate asupra construciei, idee la care legiuitorul
face aluzie la art. 447 i 451, dreptul de superficie ar fi steril.
3.2. Drepturile i obligaiile superficiarului. Potrivit art. 443 alin. (4), asupra dreptului de superficie se aplic n modul corespunztor
regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor dac legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma
triadei de drepturi de care beneficiaz proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.
Superficiarul dobndete dreptul de posesiune prin nregistrarea lui n registrul bunurilor imobile i, atta timp ct exist nregistrarea,
se prezum c posed terenul i construcia de pe el dac nu se demonstreaz contrariul.
Dreptul de folosin este exercitat de ctre superficiar att asupra terenului, ct i asupra construciei amplasate pe el. Superficiarul
are prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica construcia i a o exploata (a locui, a produce n ea, a o da n locaiune, a o demola i
a construi o alta etc.), beneficiind de toate foloasele ce deriv.
Dreptul de dispoziie al superficiarului este similar dreptului de dispoziie al proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a
determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin nstrinare (vnzare, schimb, donaie etc.) i prin succesiune.
Conform dispoziiilor Codului civil, superficiarul are i dreptul:
de a folosi terenul asupra cruia se instituie dreptul de superficie; dac n actul de constituire nu este prevzut altfel, dreptul de
superficie se exercit numai asupra suprafeei sau subfeei pe care urmeaz s fie ridicat construcia sau care este ocupat de
construcie, precum i asupra suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaei construciei, exploatrii ei normale; dac,
pentru exploatarea normal a construciei, are nevoie de a utiliza o poriune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru
conducte de ap, gaz, energie electric), iar prin actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei
poriuni;
de a edifica o construcie pe terenul proprietarului; dup nregistrarea dreptului su, superficiarul poate cere n nume propriu
autorizaia de a proiecta construcia i de a efectua orice alte aciuni necesare edificrii; prin urmare, nu numai proprietarul de teren
poate cere organelor competente proiectarea construciei, dar i superficiarul; dac legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu
stabilete cu certitudine tipul construciei (cas, garaj, fntn, iaz, edificii pentru afaceri etc.), superficiarul poate ridica orice tip de
construcie;
de a exploata construcia pe care a riclicat-o; n dependen de tipul construciei ridicate, superficiarul poate s o exploateze
independent, s o dea n locaiune, s o depun n capitalul social al unei societi comerciale; voina superficiarului de a nu folosi
(exploata) construcia este un mod de exercitare a dreptului su. n legtur cu dreptul de a exploata construcia edificat pe terenul
altuia trebuie precizat faptul dac legiuitorul se refer la cazul n care terul dobndete dreptul de superficie de la un alt superficiar sau
de la proprietarul de teren; n primul caz, superficiarul dobndete prin contract de cesiune dreptul de superficie, avnd aceleai drepturi
ca i ale fostului superficiar; n al doilea caz, dac se constituie un drept de superficie asupra unei suprafee construite, suntem n prezena
unui act de transmitere a unei valori, cu alte cuvinte, proprietarul nstrineaz construcia de pe terenul su; aceast nstrinare ns este
specific, deoarece valoarea construciei iese din patrimoniul proprietarului i intr n cel al superficiarului; acesta din urm va plti, la
momentul constituirii superficiei, preul construciei i redevene lunare pentru folosirea terenului de sub construcie i a terenului
necesar exercitrii dreptului de servitute. Chiar dac, formal, nu este proprietarul construciei, superfiarul exercit putere asupra
construciei ca un adevrat proprietar. Conform art. 443 alin.(4), superficiarul are fa de construcie aceleai prerogative ca i
proprietarul;
de a nstrina dreptul de superficie prin acte ntre vii; superficiarul poate cesiona (nstrina) dreptul su prin: vnzare, schimb, donaie,
transmitere cu titlu de aport la capitalul social al unei societi comerciale, grevare cu ipotec;
de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; n cazul n care superficiarul este o persoan juridic, dreptul de superficie trece
la succesori dac persoana se va reorganiza; n cazul superficiarului persoan fizic, dreptul de superficie trece la motenitori;
de a da, parial sau integral, construcia n locaiune pentru o perioad care s nu depeasc termenul dreptului de superficie.
Conform art. 453, la stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de locaiune i de
arend n curs de executare; aceast regul ns se refer numai la stingerea dreptului pentru alte cauze dect expirarea termenului;
superficiarul nu poate da n locaiune o parte sau toat suprafaa construit pentru un termen mai mare dect cel pentru care a fost
instituit superficia;
de a cere recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice schimbate fac nerecalcularea inechitabil [art.448 alin. (2)];
de a edifca o alt construcie n locul celei pierite sau demolate; acest drept rezult din dispoziia art. 445, potrivit creia dreptul de
superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construciei;
de a accepta prelungirea dreptului de superficie propus de proprietar fart. 451 alin.(3)]; acest drept este unul forat, cci, n cazul
neacceptrii a prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despgubirii;
de a primi despgubire n caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie superfciarul
are dreptul de a fi despgubit; legiuitorul stabilete c despgubirea va f corespunztoare dac, la data stingerii, este echivalent a cel
puin dou treimi din valoarea de pia a construciei;
de retenie a construciei n cazul n care nu a fost despgubit (art. 452 alin.(1)); dreptul de retenie se exercit n concordan cu art.
637-641, retentorul avnd chiar obligaia s foloseasc construcia (s perceap fructele), beneficiul realizat urmnd s fie luat n
considerare la calcularea despgubirii (art. 640).

77
Beneficiind de drepturile menionate, superficiarul este inut s-i onoreze toate obligaiile impuse de lege i cele asumate prin
contract, inclusiv:
s plteasc redeven proprietarului de teren n modul i n termenul stabilit de lege dac contractul nu prevede altfel;
s edifice construcia n termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie;
s ntrein construcia i s suporte toate cheltuielile aferente ntreinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaii
capitale sau curente, de plat a impozitului, de reparaie a prejudiciilor aduse terilor prin nruirea construciei;
s predea construcia ctre proprietarul de teren n starea n care era la momentul stingerii dreptului su, fr a avea dreptul s
ridice pri din construcie sau chiar construcia [art. 451 alin. (4)];
s conserve construcia i s nlture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; n acest sens, superficiarul are toate obligaiile pe
care le are un proprietar de imobil [art. 443 alin. (4)].
3.3. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren. Conform dispoziiilor legale, proprietarul de teren, pe lng drepturile fireti
ale oricrui proprietar de imobil, mai are, n raport cu superficiarul, urmtoarele drepturi:
s cear redevena datorat [art. 448 alin.(1)]; dac superficiarul nu pltete redevena timp de peste 3 ani, proprietarul poate
solicita vnzarea la licitaie a dreptului de superficie;
s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice se schimb, iar nerecalcularea este inechitabil [art. 448 alin. (2)];
s cear stingerea dreptului de superficie dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit sau ncalc obligaia de
conservare a construciei (art. 450);
de preemiune n caz de nstrinare a dreptului de superficie (art. 447);
s prelungeasc termenul de exercitare a dreptului de superficie [art.451 alin.(3)].
Proprietarul de teren are urmtoarele obligaii:
s nu mpiedice superficiarul n exercitarea drepturilor sale;
s plteasc despgubirea la stingerea dreptului de superficie;
s respecte contractele de locaiune ncheiate de superficiar, cu excepia cazului n care locaiunea depete termenul stipulat
pentru existena dreptului de superficie.
3.4. Plata redevenei. Pentru folosina terenului, superficiarul este inut s efectueze o plat pecuniar, numit redeven, dac prin
contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit c terenul se acord cu titlu gratuit ori c plata se face la ncheierea contractului sau
la expirarea contractului etc. De exemplu, prile s-ar putea nelege ca superficiarul s nu plteasc redevena datorat, dar ca, la
expirarea termenului superficiei, construcia s revin de drept proprietarului, cu titlu gratuit.
Legiuitorul stabilete anumite criterii de determinare a mrimii redevenei i a perioadei de plat dac prile nu stabilesc altfel. Astfel,
redevena se va calcula n funcie de chiria stabilit pe pia, inndu-se cont de toi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona
amplasrii, de destinaia construciei etc. Cu privire la frecvena plii, legea prevede c, n lipsa unor stipulaii contrare, redevena se
achit n rate lunare. Dac dreptul de superficie aparine mai multor persoane, acestea rspund solidar pentru plata redevenei.
Mrimea i frecvena plii redevenei se determin la data constituirii superficiei. Redevena poate fi ajustat n cazul n care condiiile
economice se schimb. De exemplu, proprietarul de teren ar putea s cear majorarea redevenei dac moneda naional s-a devalorizat,
impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit ali factori obiectivi care fac redevena inechitabil. Superficiarul, de asemenea, ar putea
cere reducerea redevenei dac are motive temeinice, demonstrnd c redevena este prea mare. Msura ajustrii se va evalua n funcie
de schimbarea condiiilor economice i de principiul echitii.
Potrivit art.448 alin.(3), dac superficiarul nu pltete redevena timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul s cear vnzarea
superficiei la licitaie. De aceast dispoziie ns se poate face uz atunci cnd n actul de constituire nu s-a convenit altfel.
3.5. Constituirea dreptului de superficie asupra unei construcii existente. Potrivit art. 443 alin.(1), dreptul de superficie include
dou elemente: dreptul de folosi terenul i dreptul de a edifica o construcie i a o exploata. Acest drept se constituie nc atunci cnd
pe teren nu exist nimic, iar dreptul de superficie este n forma sa incipient, cuprinznd doar primul element, adic dreptul de a folosi
suprafaa cu posibilitatea edificrii n viitor. Dup edificarea construciei, superficiarul are dreptul de a o exploata aa cum consider
necesar, exercitndu-i pe deplin dreptul.
Exist ns i o a doua cale de constituire, cnd proprietarul unei construcii existente instituie dreptul de superficie, transmind
superficiarului dreptul de a folosi terenul i construcia de pe el. n acest caz, actul juridic poate s prevad plata, efectuat de superficiar,
a unei sume de bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construciei, precum i plata unei redevene lunare pentru terenul
de sub construcie. Proprietarul, avnd deja o construcie, dispune de alte mecanisme juridice, mult mai utile, de transmitere ctre ter
a imobilului, cum ar fi locaiunea, pstrndu-i astfel mai multe drepturi. Dreptul privat pune la dispoziia prilor i mecanismul instituirii
dreptului de superficie pentru a se lua n considerare i alte interese ale participanilor la circuitul civil. ntr-o ipotez, proprietarul de
teren poate avea o construcie neterminat, pe care o poate transmite cu drept de superficie urmnd ca superficiarul s o finaneze i s
o exploateze astfel nct, la expirarea termenului, proprietarul s despgubeasc superficiarul n proporii mai reduse dect cele stabilite
de lege.
3.6. Limitele legale ale dreptului de superficie. Codul civil stabilete limitele dreptului de superficie. Astfel, dreptul de superficie:
nu se poate constitui sub condiie rezolutorie [art.443 alin. (6)]; este nul clauza actului de constituire a superficiei [art.220 alin.(1)] a
crei existen depinde de realizarea unei condiii rezolutorii la a crei survenire s-ar desface cu efect retroactiv (art.240);
nu se poate limita printr-o condiie suspensiv [art.444 alin.(3)]; este nul actul de constituire a superficiei [art.220 alin.(1)] dac apariia
dreptului de superficie i a obligaiilor corelative depinde de un eveniment viitor i incert sau de un eveniment survenit, ns deocamdat
necunoscut (art.239);
nu se poate limita la o parte din construcie [art.443 alin. (7)]; dreptul de superficie n starea sa incipient nu poate fi constituit numai
asupra unei pri din construcie; cu alte cuvinte, dac superficiarul a edificat construcia, dreptul su se rsfrnge asupra ntregii
construcii; aceast situaie ns nu exclude posibilitatea ca dreptul de superficie s aparin mai multor superficiari, fiecare avnd n

78
folosin o parte din construcie sau o cot-parte din dreptul de superficie; aceast din urm ipotez se confirm prin dispoziia art.448
alin. (4), care se refer la dreptul de superficie aparinnd mai multor persoane (superficiari).
STINGEREA DREPTULUI DE SUPERFICIE
4.1. Temeiurile de stingere. Dreptul de superficie se stinge:
a) dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire [art. 449 lit.a)]; dac actul de constituire nu prevede un termen limit de
exercitare a dreptului de superficie, acest drept se consider constituit pentru 99 de ani; superficiarul nu are dreptul s ncheie contracte
de locaiune ori s instituie o ipotec asupra dreptului su de superficie cu o dat ulterioar expirrii dreptului su, ceea ce nseamn c,
la data expirrii termenului dreptului de superficie, toate grevrile i contractele de locaiune se consider ajunse la scaden dac
proprietarul de teren nu i-a dat anterior acordul; dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit de ctre
proprietar pn la data expirrii, dar dac superficiarul nu accept prelungirea, dreptul se stinge;
b) prin consolidare, adic ntr-o singur persoan se ntrunesc dreptul de proprietate asupra terenului i dreptul de proprietate asupra
construciei [art. 449 lit.b)]; altfel spus, fie proprietarul terenului a devenit i superficiar, ori superficiarul a dobndit proprietate asupra
terenului; de exemplu, proprietarul de teren poate dobndi drept de superficie la licitaie n cazul n care superficiarul nu a pltit
redevena mai mult de 3 ani [art. 448 alin.(3)] sau superficiarul refuz dreptul su;
c) dac superficiarul nu a edificat construcia n termenul stabilit prin actul de constituire a dreptului de superficie; n acest caz,
proprietarul de teren poate cere instanei de judecat stingerea dreptului (art.450); dreptul de a fi acionat n judecat se pstreaz chiar
i n cazul n care superficiarul pltete regulat redevena;
d) dac superficiarul i ncalc obligaia de a conserva construcia; i n acest caz, proprietarul poate cere instanei stingerea dreptului
de superficie (art.450).
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile. n acest sens, Codul civil prevede, la art. 290, c ncetarea
drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse nregistrrii de stat, iar la art. 499 alin.(2) c drepturile reale se vor pierde sau
stinge numai dac radierea lor s-a nscris n registrul bunurilor imobile cu consimmntul titularului. Consimmntul titularului nu se
cere dac a expirat termenul pentru care a fost constituit sau se prezint o hotrre judectoreasc irevocabil [art.499 alin. (4)].
Dac dreptul de superficie s-a stins n legtur cu expirarea termenului, are loc o stingere de drept i nu trebuie ca o parte s cear
radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fr indicarea dreptului de superficie.
n cazul consolidrii, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a nregistrat actul de dobndire a proprietii asupra
terenului sau proprietarul a nregistrat actul de dobndire a dreptului de superficie ori a hotrrii judectoreti irevocabile prin care s-a
stins dreptul de superficie.
4.2. Efectele stingerii dreptului de superficie. Dac dreptul de superficie s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de teren.
Nuda proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea construciei nregistrat n activul superficiarului se nscrie
n activul proprietarului. Construcia urmeaz s treac n posesiunea, folosina i dispoziia proprietarului n starea n care se afla la data
stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavnd dreptul s ridice construcia sau pri ale ei [art. 451 alin. (4)], n caz contrar putnd
fi obligat la plata de daune-interese.
Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este inut s despgubeasc superficiarul pentru construcie. Legea
instituie o prezumie, stabilind c recompensa se consider corespunztoare dac acoper cel puin 2/3 din valoarea de pia a
construciei. Din dispoziia art. 451 alin. (2) rezult c, dac pltete 2/3 din valoarea de pia a construciei, proprietarul nu este obligat
s achite o sum mai mare, plata a 2/3 considerndu-se corespunztoare. Proprietarul nu va fi inut s plteasc despgubirea dac prin
contractul de constituire prile au convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevene mici sau, n genere, nu se pltete nici o
redeven dac, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar.
Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut mecanisme raionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel,
n ipoteza imposibilitii de a despgubi superficiarul, proprietarul poate, pn la data expirrii termenului stabilit n contract, s
prelungeasc dreptul superficiarului [art. 451 alin.(3)]. Superficiarul nu este interesat s resping prelungirea contractului, cci va pierde
dreptul la despgubire. Pentru el este optim varianta prelungirii contractului i nstrinrii dreptului su de superficie ori transmiterii n
locaiune a ncperilor din construcie.
n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat superficiarului, acesta are dreptul de retenie a construciei
pn la plata despgubirii [art. 452 alin.(3)]. Superficiarul retentor trebuie s conserveze imobilul cu diligena unui bun proprietar i s
perceap fructele, adic s utilizeze imobilul la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri pe care le va lua n calcul la plata
despgubirii (art. 640).