FACULTATEA DE ECONOMIE I ADMINISTRAREA

AFACERILOR
ANALIZA I EVALUAREA FINANCIAR A ORGANIZAIILOR
Anul II, semestrul I

PROIECT EVALUARE
APARTAMENT

Conf.univ.dr. Ilie MURRIA

Student:GRIGOROIU-SILAGE Alexandra

Cuprins
Capitolul 1. PREZENTARE GENERAL..............................................................................3
1.1 Scopul evalurii............................................................................................................3
1.2. Date generale privind dreptul de proprietate............................................................3
1.3. Delimitarea proprietii imobiliare............................................................................3
1.4. Amplasarea n zon.....................................................................................................4
1.5. Surse de informare......................................................................................................6
1.6. Ipoteze i condiii limitative.......................................................................................6
Capitolul 2. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE......................................................................9
2.1. Piaa specific..............................................................................................................9
2.2. Oferta competitiv....................................................................................................10
2.3. Analiza cererii...........................................................................................................10
2.4. Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert..................................................................10
2.5. Piaa terenurilor n Municipiul Craiova....................................................................11
Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE...............................................12
3.1. Situaia juridic.........................................................................................................12
3.2.Istoricul proprietii imobiliare.................................................................................12
3.3.Descrierea amplasamentului si a construciei de baz a imobilului........................14
3.4.Consideraii asupra strii tehnice a imobilului.........................................................15
Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE................................................16
4.1. Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare......................................................16
4.2.

Abordarea prin comparaie...................................................................................20

4.3.Metoda capitalizrii venitului...................................................................................24

4.4. . Reconcilierea valorilor...........................................................................................29
ANEXE..............................................................................................................................31

Capitolul 1. PREZENTARE GENERAL

1.1 Scopul evalurii

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii
imobiliare n vederea vnzrii imobilului.Pentru orice alt scop dect cel declarat mai sus,
proprietatea imobliar poate avea o valoare diferit.

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate

La data evalurii, proprietatea imobiliar, situat n Municipiul Craiova, str. Sabba
Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15, judeul Dolj, se afl n proprietatea d-lui Ancua
Geani-Irinel cu contract de vanzare-cumparare cu clauz de ntreinere.
Conform Documentaiei de Carte Funciar, nr. 717 din 15.05.2001 asupra proprietii
nu s-au constituit garanii bancare sau ipoteci, care s limiteze dreptul de proprietate.

1.3. Delimitarea proprietii imobiliare

Prezentul raport a fost ntocmit n urma solicitrii d-lui Ancua Geani-Irinel,
domiciliat n Municipiul Craiova, Judeul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1,
et.3, ap.15.
Obiectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar (apartament) situat n
Municipiul Craiova, Judeul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15
proprietatea d-lui Ancua Geani-Irinel.

Proprietatea imobiliar se compune din :

Nr. ncpere
1
2
3
4
5
6
7
Suprafaa util
Suprafaa util balcon
Suprafaa total

Denumire ncpere
HOL
BUCTRIE
SUFRAGERIE
DORMITOR
BAIE
HOL
DEBARA

S.utila[mp]
2.98
6.64
15.84
12.32
3.38
1.45
1.01
43.62
3.45
47.07

Proprietatea imobiliar a fost deinut prin Contractul de ntreinere nr. 717, ntre
Ancua Ptru i Ancua Mitra pe de o parte i Ancua Geani-Irinel , pe de alt parte.
n prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de pia a proprietii imobiliare
folosind metoda comparaiei directe, valoarea de pia estimat pe baza capitalizrii
venitului calculului ratei de capitalizare.
Bunul imobil (apartament) se constituie din 2 camere, avnd o suprafa total de
47.07 mp i o suprafa util de 43.62 mp.

1.4. Amplasarea n zon

Apartamentul este localizat n judeul Dolj,Municipiul Craiova cartier Nicolae
Titulescu, cartier cu blocuri de locuine, din punct de vedere edilitar este o zon
dezvoltat.
Este prezent energia electric cu instalaii de calitate medie, cureni slabi, reeaua de
ap din reeaua oraului, instalaii i corpuri sanitare satisfctoare, de calitate medie,
termoficare instalaii de nclzire de calitate medie, gaze din reeaua oraului,
canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 3 al
unui bloc cu regimul de nlime P+4, din releveu rezult o suprafa util de 43.62 mp.
4

Utilitile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban.

Apartamentul dispune de un sistem de nclzire central. Finisajele sunt de calitate
medie, aparatamentul are un aspect ngrijit.
Zona este un cartier cu blocuri de locuine, comercial. n apropiere se afl uniti
comerciale cu magazine suficiente (Billa, Real, Lidl), bine aprovizionate cu mrfuri de
bun calitate. La 50 m se afl reeaua de transport n comun(autobuz, tramvai); n
apropiere se mai afl unitatea de nvmnt coala General Nr.12 dar i coala
Special;Spitalul Clinic Municipal Filantropia,Policlinica Camen,Grdina Botanic,
saloane de nfrumuseare, farmacia Trei F, florrii. Traficul auto este intens, reelele de
transport sunt asfaltate.

1.5. Surse de informare

 Actele de proprietate ale imobilului;

Cursul de la Evaluarea Proprietilor Imobiliare;
Piaa imobiliar din zon consultat prin intermediul site-urilor de specilitate i
mass-media;
Buletine informative ANEVAR si IROVAL

1.6. Ipoteze i condiii limitative

Ipoteze de evaluare
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal care
afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia
i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz ca n-au fost
facute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c: titlul de proprietate
este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea
evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea
situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se
evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este
valabil) i responsabil.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de
evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea
sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina
acurateei informaiilor furnizate de tere pri.
Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului,
destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept
responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan,
pagube, rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.
Dac nu se arat astfel n raport, se nelege evaluatorul nu are cunotin asupra
strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv dar fr a se limita doar la acestea,
starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de
funcionare, fundaia etc.). Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au
fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii
analizei obinuite necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu
ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu
6

este responsabil pentru existena unor astfel de structuri i a eventualelor lor consecine
i nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor.
Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misunii ncredinate de ctre
clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat
n raport.
Condiii limitative
Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului, i n scopul precizat. Nu este
permis utilizarea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea prealabil a
acordului scris al clientului, al autorului evalurii i al evalauatorului verificator.
Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile
de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici rmn nemodificate n
raport cu cele exitente la data ntocmirii raportului de evaluare.
Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind
documentaiile de urbanism, legile de construcie i reglementrile sanitare, iar n cazul
n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat.
Proprietatea nu a trecut printr-o expertiz detaliat. Orice schi din raportul de
evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a
ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente
relevante (msurtori de cadastru, expertiz) acestea vor avea prioritate.
Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar, iar autorul
nu l va dezvlui unei tere persoane cu excepia situaiilor prevzute de Standardele
Internaionale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui
organism judiciar calificat.
Consimmntul scris al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este
necesar) trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi
utilizat n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului,
sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris
i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s
poat fi modificat sau transmis unei tere persoane inclusiv altor creditori ipotecari, alii
dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii
publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat

asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat in raportul de evaluare nu

are legtur cu valoarea de asigurare.

Capitolul 2. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

2.1. Piaa specific
Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau
juridice) care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.
Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce
8

venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici. Piaa imobiliar este

influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i cumprtorilor i
are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente (este foarte sensibil la situaia
pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare sunt influenate de
tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii, este o pia care nu se
autoregleaz, ci este afectat de multe reglementri guvernamentale i locale,
informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat disponibile, exist decalaj ntre
cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i
structura populaiei).
Situaia actual a pieei imobiliare din Craiova este caracterizat de un numr redus
de tranzacii i un trend descresctor al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de
imobile. Fa de acum patru ani, preurile imobilelor au sczut i cu 50%. Cu toate
acestea, nu exist lichiditi pe pia, de aceea au loc puine tranzacii. Pentru cine are
ns bani este o perioad favorabil", a spus Cristian Clenciu, preedintele Asociaiei
Romne a Ageniilor Imobiliare (ARAI) din Romnia. Tot preedintele ARAI spune c
n perioada urmtoare preurile la imobiliare vor scdea uor, pentru c bncile vor s
in trendul sub control. "Bncile au evitat s scoat masiv pe pia ipotecile imobiliare
pentru a evita devalorizarea lor. Le-au scos la vnzare treptat. In situaia invers, erau
primele care aveau de pierdut", a subliniat Cristian Clenciu.

2.2. Oferta competitiv

n prezent, n zona central, apartamentele cu dou camere, de exemplu, se vnd cu
preuri cuprinse ntre 40.000 i 65.000 de euro, n timp ce pentru acelai tip de
apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, Valea Roie, preurile sunt
cuprinse ntre 23.000 i 38.000 de euro. n zonele Brazda lui Novac i Lpu, preurile
variaz ntre 30.000 i 43.000 de euro, iar n zonele George Enescu, Rovine, Srari,

acestea oscileaza ntre 34.000 i 53.000 de euro, n funcie de suprafa, finisaje i

dotri.
Totui, n anumite blocuri, preurile sunt comparabile cu cele de acum patru ani,
scderea fiind destul de mic. Muli dintre proprietari in la preuri de ani buni, chiar
dac nu i-au vndut apartamentele nici pn acum. Adic exist diferene mari ntre
preul cerut de vnztori i preul de vnzare efectiv.

2.3. Analiza cererii

n prezent, cea mai mare cerere pe pia este pentru apartamentele vechi, n special la
cele care se cumpr prin Programul Prima Cas. Totui, preurile depind n
continuare de zona unde se afl apartamentul, de dotri etc. n ultima perioad
majoritatea apartamentelor au fost cumprate doar pe baz de credit ipotecar, fie c este
vorba despre Prima Cas, fie c este vorba despre alte tipuri de mprumuturi.
Cumprrile de locuine cu bani ghea sunt destul de rare, i numai pentru chilipiruri,
susine preedintele ARAI.

2.4. Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert

Cererea i oferta se vor echilibra, n msura n care piaa va fi capabil s nghit, s
consume ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea solvabil trebuie s
nceap s creasc i s achiziioneze din oferta de pe pia i, la un moment dat, s se
echilibreze. Ins, acest moment este foarte departe.

2.5. Piaa terenurilor n Municipiul Craiova

Se poate considera c piaa terenurilor n Municipiul Craiova este o pia a
cumprtorilor, datorit n principal ngreunrii accesului la capital.
Se observ o lips a ofertelor de cumprare pentru terenuri de peste 100.000 EUR.
Terenurile cu regim de nlime mediu din zonele ultracentrale se vnd cu preuri
cuprinse ntre 250 i 450 de euro pe metrul ptrat, n timp ce n zonele periferice,
acelai tip de teren se vinde cu preuri ncepnd de la 2 euro i ajungnd pn la
maximum 10 euro pe metrul ptrat. Numrul cel mai redus de tranzacii s-a nregistrat
n cazul terenurilor intravilane de suprafee mari, deoarece dezvoltatorii imobiliari nu
10

mai sunt dispui s i asume riscul unor proiecte rezideniale n condiiile actuale de
instabilitate economic.
Se poate considera c piaa terenurilor este n scdere. Scderea preurilor s-a atenuat
n ultimele 12 luni, In ceea ce privete piaa terenurilor, cererea s-a orientat ctre
proprietai cu suprafee medii cca 150-400 mp, cu toate utilitile sau cu posibiliti de
racordare la utiliti, pe care se pot construi blocuri de locuine. Punctul de echilibru
ntre cerere i oferta nu s-a atins i nu se va ntmpla acest lucru nici n viitorul apropiat
n condiiile n care economia trece printr-o criz profund.

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETII IMOBILIARE

3.1. Situaia juridic
Pentru proprietatea imobiliar ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au
prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea lui Ancua Geani-Irinel :
-contract de ntreinere nr. 717/2001
- documentaie pentru intabulare (carte funciar)
-releveu
-fia corpului de proprietate
11

-certificat de nomenclatur stradal

Prezentul raport nu valideaz din punct de vedere legal corectitudinea
documentelor prezentate i nici dreptul de proprietate deplin asupra cldirii i a
terenului aferent, considerat ca ipotez de lucru n realizarea prezentului raport de
evaluare.

3.2.Istoricul proprietii imobiliare

Evaluarea proprietii imobiliare (apartament) prin metoda comparaiilor de pia
i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii
se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi acele
proprieti cu cea de evaluat .
Premiza major a metodei este accea c valoarea de pia a unei proprieti
imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti
competitive i comparabile .
Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti, ntre
elementele care influeneaz preurile de tranzacie .

Zon

Proprietatea A
Calea Severinului

Proprietatea B
Calea Severinului

Proprietatea C
Calea Severinului

Confort
Tip

- Groap
1
semidecomandat

-Grdina Botanic
1
semidecomandat

-coala Nr.12
1
semidecomandat

Etaj
Suprafa

2
47 mp

4
50 mp

Parter
47 mp

Nr. camere

Centrala Termica
Utliti

nu
da

da
da

nu
da

12

Finisaje
Pre

Medii
34000 euro

Medii
32000 euro

Medii
35 000 euro

3.3.Descrierea amplasamentului si a construciei de baz a imobilului

Proprietatea imobiliar este un bloc cu numrul de etaje P+4, anul de construcie
1968, avnd 4 locuine pe palier. Structura blocului este din caramida, acoperiul
prezinta izolaie, are dotare cu interfon n funciune, nu este dotat cu lift, are aspect
exterior i interior ngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu central termic, restul
avnd un sistem de nclzire central.
Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 45 ani, cu utiliti
complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura i nici infiltraii de
ap.
Apartamentul are o suprafa util de 43,62 mp conform releveului.
Finisajele aferente apartamentului :
-

tencuieli driscuite, zugrveli cu var lavabil

13

pardoseli parchet laminat : buctrie, holuri,sufragerie,dormitor

pardoseli gresie : baie i balcon
perei placai cu faian : baie, parial buctrie
tmplria exterioar este total PVC cu geam termopan
tmplrie interioara din aluminiu cu geam ornament
ua de acces la intrarea principal metalic placat cu lemn.

Instalaii electrice
- sunt realizate din conductori de aluminiu cu nveli izolator, introdui n
tuburi de plastic ngropai
- prize electrice simple i duble.
Instalaii sanitare
-

realizate din eav de cupru

alimentarea cu apa potabil prin reeaua urban
scurgerea se face prin tuburi de font la reeaua de canalizare a oraului
obiectele sanitare din porelan i inox
instalaie de nclzire prin reeaua de termoficare a oraului.

3.4.Consideraii asupra strii tehnice a imobilului

In urma inspeciei s-a constatat c apartamentul are un aspect ngrijit, cu
instalaii i tmplrie funcionale i complete, gresia, faiana i parchetul se prezint n
stare bun.
Balconul de asemenea se prezint ntr-o stare bun, mbuntit: este nchis cu
tmplrie din PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit i zugrvit cu
vopsea lavabil fiind placat cu gresie.
La inspecie s-au fcut verificri ale sistemului de alimentare cu ap rece
menajer, ale obiectelor funcionale, ale scurgerilor menajere .
In urma inspeciei tehnice s-a constatat c blocul nu prezint urme de infiltraii,
igrasie i are un aspect ngrijit. Nu se observ fisuri care s afecteze structura de
rezisten a cldirii i de asemenea nu se observ semne de scurgeri de ape pluviale.
Nu s-a efectuat o inspecie asupra prilor ascunse ale imobilului.
14

Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza stabilitii terenului i nici analiza

caracteristicilor geotehnice ale acestuia. In urma inspeciei se apreciaz c starea
apartamentului este bun.

Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE

4.1. Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare
Avnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia ,
analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n
care poate fi pus proprietatea.
Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel:
Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care
este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai
mare valoare.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize
i trebuie s ndeplineasc patru criterii:

15

1. Permis legal
Aici se analizeaz reglementarile privind zonarea, restriciile de construire,
normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu, impactul
asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere;

2. Posibil fizic
Aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului,
accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundaii)
precum i capacitatea i disponibilitatea utilitailor publice ( cum ar fi canalizare, apa,
linie de transport, energie electric, gaze agent termic);

3. Fezabil financiar
Implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor
scdea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obinndu-se astfel
profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este
mai mare sau egal cu cea ateptat de investitori pe pia, utilizarea este fezabil;

4. Maxim productiv
Dintre utilizrile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce
la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de fructificare a
capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
- cea mai bun utilizare a terenului liber;
- cea mai bun utilizare a terenului construit.
In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizri a terenului liber
nu este relevant teren cot parte indiviz.
De regul, cea mai bun utilizare pentru astfel de proprietai imobiliare este cea
actual-apartament - locuin unifamilial n bloc de locuine colective.
Rata de capitalizare pentru apartament locuin unifamilial, n bloc de
locuine colectiv, s-a determinat conform datelor din tabel :

Comparabile

200

220

240

Venit Brut Potenial (EURO/an)

2.400

2640

2880

Grad de neocupare (10% din

240

264

288

Chirie lunar ( EURO/luna)

16

VBP)
Venit Brut Efectiv (EURO/ an)

2.160

2376

2592

216

238

259

1.944

2.138

2.333

Pre (EURO)

41.000

48.000

45.000

Rata de capitalizare (%)

4.72%

4.41%

5.24%

Cheltuieli aferente proprietarului

(10% din VBE)
Venit
Net
(EURO/an)

din

Exploatare

Rata medie de capitalizare

5%

Venitul brut potential (VBP) se calculeaz ca fiind :

VBP = chiria /luna x 12 luni
Venitul brut efectiv : VBE = VBP pierderi prin neocupare
S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunztor
nchirierii pentru o perioad de 10 luni/an.
Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt : impozit
pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii i cheltuieli cu
reparaiile curente i de ntreinere.
Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rmne la dispoziia proprietarului
n urma exploatrii proprietii sale imobiliare prin nchiriere, se obine prin
deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.
Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei :
V = VNE/c x 100
Unde c = rata de capitalizare
Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaia dintre venituri i valoarea
proprietii, rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de proprieti
comparabile, sunt de 5% pentru proprieti rezideniale i 12% pentru spaii de
birouri.

17

Cea mai bun utilizare rezult din tabelul urmator :

Destinaie

Rezidenial

Spaiu
birouri

240

300

2880

3.600

Grad de neocupare (10% din

VBP)

288

360

Venit Brut Efectiv ( EUR/an )

2592

3.240

Cheltuieli
proprietarului

259

324

Chirie lunar solicitat

( EUR/luna )
Venit
Brut
( EUR/an )

Potential

aferente

18

( 10% din VBE )

Venit Net din Exploatare

2.333

2.916

Rata de capitalizare %

5.24%

12%

Valoare
(EURO)

45.000

24.300

( EURO/an )

prin

capitalizare

Cost conversie (EURO)

Valoarea proprietii (EURO)

3.640
45.000

20.660

In concluzie n opinia evaluatorului cea mai bun utilizare a proprietii

imobiliare evaluate este de locuint unifamilial.

4.2.

Abordarea prin comparaie

Metoda comparaiei directe reprezint procesul prin care estimarea valorii de

pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprietai similare ce urmeaz a fi
comparate cu cea evaluat.
Conform principiului de baz al acestei metode, valoarea de pia a unei
proprieti imobiliare este in relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i
comparabile.
Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i
tranzacii care influeneaz valoarea.
Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor
imobiliare care au drept consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar.

Etapele parcurse n aplicarea metodei comparaiei directe sunt :

19

 cercetarea pieei pentru obinerea de informaii asupra unor tranzacii cu

proprieti similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de proprietate, data
vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea;
confirmarea veridicitii informaiilor obinute i a obiectivitii tranzaciei;
selectarea unor criterii de comparaie relevante;
compararea proprietilor similare comparabile cu proprietatea evaluat,
utiliznd elemente de comparaie i ajustare adecvat a preului de vnzare a fiecrei
proprieti comparabile;
analiza rezultatelor i selectarea unei valori sau unei marje de valori.
Elementele de comparaie ce stau la baza aplicrii acestei metode, necesare pentru
identificarea diferenelor ntre proprieti, sunt :

drepturile de proprietate;
condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
condiiile pieei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente non imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape :

culegerea de informaii ( date reale i concrete) privind tranzacii de

proprieti similare, prin analiza pieei;
identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate;
compararea atributelor fiecarei proprieti comparabile cu cele ale
proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie,
cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunztoare a preului de vnzare a fiecrei
proprieti comparabile);
obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i
aplicarea ei asupra preului;
analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau intervalului de valori.

20

Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se face asupra
acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate.

Element de comparaie

Subiect

Pre de ofert/vnzare
(EURO)
Tipul tranzaciei
Corecie pentru tip tranzacie (10%)
Pre corectat (EURO)
Drepturi de proprietate
transmise
Corecie pentru drepturi de
proprietate
Pre corectat (EURO)
Condiii de finanare
Corecie pentru finanare
Pre corectat(EURO)

Integral

La pia

21

Proprietile imobiliare
comparabile
A
B

42 000

32 000

34 000

Ofert

Ofert

Ofert

4200

3200

3400

37800
Integral

28800
Integral

30600
Integral

37800
La pia
0
31500

28800
La pia
0
28800

30600
La pia
0
31050

Condiii de pia
Corecie pentru condiiile pieei
Pre corectat (EURO)
Localizare
Corecie (%)
Pre corectat (EURO)
An construcie
Corecie pentru vechime
(EURO)
Pre corectat (EURO)
Suprafaa desfurat
(mp)
Diferen suprafa
Corecie pentru dimensiunile
construciei (EUR)
Pre corectat (EURO)
Finisaje
Corecie (%)
Corecie (EURO)
Pre corectat (EURO)
Corecie total (EURO)
Corecie total (%)
VALOARE PROPUS

27.01.2013

01.01.2013

0
37800
similar

0
28800
similar

27.01.201
3
0
30600
similar

0
37800

0
28800

0
30600

37800
47

28800
50

30600
47

0,07
560

-2,93
-23440

0,07
560

37240
superioare
19%
7075
30165
3640
8,6%

52240
medii
0
0
52240
4665
14,6%

30040
medii
0
0
30040
2840
8,3%

Sabba
Stefanescu
1968

47.07

medii

30040
131467 RON

1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2013

Comparabila A: ap. cu 2 camere, cu suprafaa de 47 mp, n Craiova- Groap, 42000

Comparabila B: ap. cu 2 camere, cu suprafaa de 50 mp, n Craiova-Botanic, 32000
Comparabila C: ap. cu 2 camere, cu suprafaa de 47 mp, n Craiova-c.Nr.12, 34000 .
Observaia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacionate nainte de data
evalurii, cu o finanare mai favorabil dect condiiile pieei ceea ce au condus la un
pre mai mare dect cel al ofertei, cu 10%. Astfel, preurile comparabilelor trebuie aduse
la preul pieei, suferind o corecie de -10%.
Observaia nr. 2: A-C= 42000- 34000= 8000
A : 47,07-47= 0,07mp * 8000/mp= 560 ,

B: 47,07-50= -2,93mp * 8000/mp= -23440

C : 47,07- 47= 0,07mp * 8000/mp= 560

Observaia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=35000 - 34500= 500

22

42000..100
8000....... X
X=8000*100/42000= 19%
Corecie total (EURO): A: 4200-560= 3640
B: 3200-(-1465)= 4665
C: 3400-560= 2840
Corecie total (%) A: 3640/ 42000 *100= 8,6%
B:4665 / 32000* 100= 14,6%
C: 2840/34000*100= 8,3%
Observaia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecii astfel c
subiectul preului de evaluat este de 30000 de euro.

4.3.Metoda capitalizrii venitului

Valoarea proprietii imobiliare analizate a fost determinat prin metoda
capitalizrii directe a chiriei.
Metoda capitalizrii directe reprezint una din cele trei categorii mari de abordri
a evalurii unei proprieti imobiliare, considernd proprietatea ca o investiie
generatoare de venituri.
Proprietile imobiliare generatoare de venit sunt n mod obinuit cumprate ca o
investiie i din punct de vedere al investitorului, mrimea ctigului reprezentnd
elementul critic care afecteaz valoarea proprietii. O premiz de baz a investiiei
este faptul c, cu ct sunt mai mari ctigurile, cu att mai mare este valoarea. Un
investitor care cumpr un activ imobiliar productor de venit, de fapt comercializeaz
suma actual pentru dreptul de a primi o sum viitoare.
Metoda capitalizrii veniturilor este corelat cu factorii eseniali de influen
asupra valorii precum i cu principiile de evaluare a proprietii imobiliare:

23

- abordarea previzional i anticiparea schimbrii

- cererea i oferta
- substituia
- echilibru
- influena factorilor externi
Principiul anticiprii este fundamental n aceast abordare. Deoarece valoarea
este creat de sperana obinerii unor ctiguri viitoare, ea poate fi definit ca valoare
prezent a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implic
att previzionarea veniturilor viitoare anticipate ct i selectarea unei rate de
capitalizare care s reflecte implicit anticiparea tendinei de schimbare n venituri de-a
lungul timpului.
Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea prin venit, pentru a
converti venitul net estimat dintr-un singur an ntr-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietii imobiliare apartament

cu dou camere prin capitalizarea veniturilor obinute din chirie este urmtorul:

- se estimeaz o chirie lunar (Ch) obtenabil din nchirierea apartamentului

analizat, n condiiile n care proprietatea ar fi liber i posibil de nchiriat la valori de
pia.
Estimarea acestei chirii se face n funcie de comparabilele gsite pe piaa
imobiliar din mun. Craiova. Pentru a putea fi identificat o chirie obtenabil pentru
apartamentul analizat, s-au realizat prospeciuni pe piaa imobiliar specific mun.
Craiova identificndu-se oferte comparabile.

- n cazul de fa, avnd n vedere c ofertele existente pe pia includ o marj

de negociere de circa 10% - 15% i innd seama de caracteristicile apartamentului
analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotri, etc) s-a estimat o chirie obtenabil de 150
EURO/lun
- se calculeaz Venitul Brut Potential (VBP) care reprezint venitul total anual
generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad utilizare
integral), nainte de scderea cheltuielilor pe care trebuie s le suporte proprietarul:
VBP = Ch x 12 luni

- se estimeaz un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea n ntregime

sau n anumite perioade, a spaiilor nchiriabile i/sau neplata chiriei de ctre locatar.
In cazul de fa s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni pe an). Aceast
24

apreciere este susinut i de piaa imobiliar specific proprietii analizate, unde

gradul de neocupare variaz n funcie de dimensiunile spaiilor, amplasament,
finisaje, facilitate, chirie perceput, posibiliti de acces si de utilizare.

- Se calculeaz Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenial
ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:
VBE = VBP Gno

- se estimeaz Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietii i care intra n

sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezint costurile periodice
aferente deinerii proprietii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) i pentru
continuarea generrii de venituri. Pentru cazul de fa s-a estimat un cuantum al
cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.
- se calculeaz Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezint venitul net
actual sau anticipat rezultat n urma scderii tuturor cheltuielilor operaionale din
Venitul Brut Efectiv :
VNE = VBE CH

- pentru obinerea valorii proprietii, se divide Venitul Net din nchiriere la

rata de capitalizare (c) specific pieei imobiliare corespunztoare zonei i tipului de
proprietate analizate. Legtura dintre valoare i venituri nete generate de exploatarea
proprietii este facut de rata de capitalizare .
Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului n
valoare. Rata de capitalizare va trebui perceput i ca un coeficient ce reprezint
perioada de timp, n ani, n care investitorul spera s-i recupereze suma investit n
achiziionarea sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare . In esen, raportul 1/c = m
reprezint perioada n ani n care se recupereaz valoarea proprietii din veniturile
nete generate de utilizarea proprietii i este utilizat n metoda capitalizrii ca factor
multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat
o medie pe baza datelor obinute din pia.

valoarea obinut prin capitalizarea chiriei se calculeaz cu formula:

V = VNE / c

Unde : - VNE = venitul net din exploatare

-c

= rata de capitalizare.

25

Calculul efectiv al valorii proprietii imobiliare analizate este prezentat tabelar

mai jos:
Suprafaa (mp)
Chiria lunar (EUR/lun)

cca.

47,07
150

Venituri brute poteniale VBP (EUR/an)

1800

Total VBP (eur/an)

Grad de ocupare

1800
90%

Venituri brute efective VBE (EUR/an)

1620

Total VBE (EUR/an)

Cheltuieli de exploatare
Costuri reamenajare (reparaii)
Venit net efectiv (EUR/an)

1620
81
1539

5%

Total VNE (EUR/an)

Rata de capitalizare conform anexei
Multiplicator
Valoare randament (EUR)

1539
4%
25
38475

1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2011

168382 RON

26

VBP= chiria lunar*nr.luni=150*12luni= 1800/an

VBE= VBP*Grad de ocupare= 1800*90%= 1620
Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*1620/an= 81
VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=1620- 81= 2052
Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25
Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1539/4% =38475

COMPARABILE
Chirie lunar solicitat
Venit brut potenial(EUR/an)
Grad de neocupare (15% din VBP)
Venitul brut efectiv (EUR/an)
Cheltuieli aferente proprietarului(10%
din VBE)
Venit

Net

din

Exploatare(EUR/an)
Valoarea solicitat a proprietii
(EUR)
Rata de capitalizare(%)
Rata de capitalizare medie(%)
Se alege rata de capitalizare

A
170
2040
306
1734
173,4

B
200
2400
360
2040
204

C
220
2640
396
2244
224,4

D
130
1560
234
1326
132,6

E
150
1800
270
1530
153

1560,6

1836

2019,6

1193,4

1377

40000

43000

45000

35000

38000

3,9

4,27

4,49
3,94~4

3,4

3,62

VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040

VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A)
=2400-360 = 2040 (B)
=2640- 396 = 2244 (C)
=1560- 234 = 1326 (D)
=1800- 270 = 1530 (E)
Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6
(A)
27

= 2040- 204 = 1836 (B)

= 2244- 224,4 = 2019,6 (C)
= 1326- 132,6 = 1193,4 (D)
= 1530-153 = 1377 (E)
Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitat a proprietii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9
(A)

4.4. . Reconcilierea valorilor

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea ntregii lucrri de
evaluare, pentru a avea sigurana c datele disponibile, tehnice, analitice,
raionamentul i logica aplicat au condus la judecai consistente. In estimarea valorii
de pia a proprietii imobiliare Apartament cu dou camere, s-au folosit informaii
de pe pia i de la proprietarul apartamentului. In urma aplicrii celor dou metode
de evaluare pentru proprietatea imobiliar analizat s-au obinut urmtoarele valori:

1. Valoarea proprietii exprimat prin metoda capitalizrii veniturilor:

Vcv = 168.382 Ron = 38.475 EURO

2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:

Vcomparatie = 131.467 Ron = 30.040 EURO

Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de pia s-a fcut pe baza analizei

criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaiilor utilizate.
Analiznd metodologia de calcul i cantitatea informaiilor de pia se pot
desprinde urmtoarele concluzii:

28

Criteriul I : adecvarea metodelor

- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparaii

este adecvat inndu-se seama de numrul superior al tranzaciilor cu imobile de
acest gen comparativ cu cel al nchirierilor;

Criteriul II : precizia
- calculele efectuate n cele dou metode utilizate sunt precise;
- abordarea prin comparaia vnzrilor este mai precis, valoarea obinut la
abordarea prin venituri variaz n funcie de rata de capitalizare foarte mult;
- exist mai multe oferte de vnzare dect cele de nchiriere.
Criteriul III : cantitatea informaiilor utilizate
-

att chiriile ct i rata de capitalizare sunt obinute de pe pia;

informaiile obinute la metoda comparaiilor sunt reale i verificabile.

Alegerea valorii finale se bazeaz pe faptul c, n concordan cu scopul evalurii,

datele de pia sunt cele mai concludente. A fost selectat valoarea calculat prin
abordarea prin comparaii ca fiind cea mai adecvat.

29

ANEXE

poze imobil
memoriu tehnic justificativ
fia corpului de proprietate
releveu
contract de ntreinere
certificat de nomenclatur stradal

Strada Sabba Stefanescu nr.1

30

Intrare bloc

31

U intrare apartament

32

Hol 1

33

Buctrie

34

Sufragerie

35

Hol 2

36

Dormitor

37

Baie

38

Balcon

39

Pardoseli parchet laminat

40

Pardoseli gresie : baie i balcon

41

perei placai cu faian : baie, parial buctrie

42

tmplria exterioar este total PVC cu geam termopan

tmplrie interioara din aluminiu cu geam ornament

43

44