Metodele patrimoniale de evaluare a ntreprinderii

1. Elemente de baz

Pn la nceputul secolului al XX-lea valoarea patrimonial a constituit un

parametru esenial de evaluare a ntreprinderii. De fapt, evaluarea prin metoda
patrimonial, numit si evaluarea prin active, const n a estima o ntreprindere n
mod static, bilanul fiind clieul la un moment dat, care nu reflect micrile viitoare.
Valoarea patrimonial se recomand a fi folosit, n special, pentru evaluarea
ntreprinderii n lichidare, care nu mai desfoar nici o activitate.
Metodele de evaluare patrimonial sunt recunoscute pe scar larg de ctre
specialiti din Europa Continental, n timp ce specialitii din America de Nord
aproape c le ignor, ei considernd drept valoare economic realist cea care rezult
din actualizarea cash-flow-urilor previzionate. coala financiar romneasc nu
prezint n acest moment o orientare de fond n ceea ce privete curentul de opinie
continental sau american. n general, se poate constata predispoziia autorilor romni,
cu pregtire n domeniul contabilitii, spre metodele patrimoniale, iar a celor cu
profil profesional financiar, spre cele financiare i bursiere.
Conform Standardelor Internaionale de Evaluare a afacerii, abordarea pe
baz de active (asset based approach) este calea de estimare a valorii unei afaceri i /
sau participaii la acestea, utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor
individuale ale afacerii, sczndu-se datoriile acesteia.
Principiile care stau la baza evalurii pe baz de active pot fi rezumate astfel:
- asemnarea, din punct de vedere metodologic, cu evaluarea pe baz de costuri a
diferitelor active;
- principiul substituiei, conform cruia un activ nu poate valora mai mult dect
costul de nlocuire a prilor sale componente;
- principiul transformrii valorilor nregistrate ale tuturor activelor i datoriilor
nscrise n bilanul contabil la data evalurii n valori de pia;
1

- utilizarea acestei metode n cazul ntreprinderilor care i continu activitatea nu

exclude ci, dimpotriv, cere s fie nsoit obligatoriu de utilizarea celorlalte metode
recunoscute de practica de evaluare. Poate constitui excepie situaia n care prile
implicate n tranzacie au acceptat ca unic metod de evaluare evaluarea prin active;
- separarea activelor redundante (care nu sunt necesare exploatrii), deoarece acestea
se vor evalua i se vor aduga la valoarea celorlalte active numai dac cumprtorul
dorete s achiziioneze i aceast categorie de active.
Principalele metode care se nscriu n categoria metodelor patrimoniale de
evaluare a ntreprinderii sunt:
1. metoda activului net contabil;
2. metoda activului net corectat;
3. metoda valorii substaniale brute;
4. metoda capitalurilor permanente necesare exploatrii.
2. Metoda activului net contabil
Ideea fundamental a metodelor patrimoniale este c valoarea ntreprinderii
este echivalent cu valoarea patrimoniului pe care l deine. Metodele presupun o
identificare a bunurilor de evaluat i nu au n vedere rezultatul potenial asociat
activitii viitoare. Punctul de plecare pentru aceast estimare este valoarea
patrimoniului reflectat n situaiile financiare i calculat dup relaia:
Patrimoniul =Activ net = Valoarea activelor deinute Datorii contractate
Conform acestei definiii, patrimoniul, echivalent cu activul net contabil, are n
vedere exclusiv elementele reflectate n bilan, fie c particip sau nu la procesul de
exploatare. Exist dou posibiliti de calcul a valorii patrimoniului astfel definit: fie
prin scderea valorii datoriilor din activul total, fie prin adunarea elementelor ce
reprezint capitalul propriu i deci cuvenit acionarilor (capital social, prime legate de
capital, diferene din reevaluri, rezervele, profitul reinvestit, diferite fonduri proprii
etc.). Nu trebuie luate n calcul elementele puse la dispoziia ntreprinderii de actualii
ei acionari, destinate ntririi fondurilor proprii, dar care nu se afl nc n
2

proprietatea acestora, cum ar fi avansuri n conturile acionarilor, conturile blocate,

conturile de acionariat.
Se consider, totui, c aceast valoare, dei relativ uor de calculat este
departe de valoarea cutat de evaluator, din urmtoarele motive:
- datorit costului istoric utilizat de evidena contabil, n aceast valoare nu se
reflect valoarea actual a elementelor luate n calcul;
- existena unor elemente reflectate parial sau chiar omise de evidena contabil, dar
care au o influen important pentru valoarea elementelor de activ sau pasiv. Este
vorba, spre exemplu, de variaia de valoare a unor posturi, datorat deprecierii
monetare, care nu apare explicit n bilan;
- judecata de valoare se bazeaz pe datele din bilanurile realizate n alte perioade
dect n momentul n care se efectueaz evaluarea i, prin urmare, realitatea reflectat
de bilan ar putea fi diferit de realitatea ntreprinderii;
n ciuda limitelor sale, metoda este aplicabil noilor ntreprinderi (maximum
3-5 ani de activitate), ntreprinderilor cu cretere lent, cu profit mic i stabil ori cu
patrimoniul recent reevaluat. n ara noastr metoda a fost folosit, n special, pentru
evaluarea ntreprinderilor care s-au privatizat prin metoda MEBO.
3. Metoda activului net corectat
Unii autori consider c exist active ce pot avea valori de pia diferite de
valoarea lor contabil, ceea ce determin supunerea activului net contabil unor
corecii, ca urmare a verificrii, inventarierii i reevalurii efectuate de echipa de
evaluatori, dar i n funcie de valoarea de folosin aelementelor patrimoniale
necesare ntreprinderii. Elementele patrimoniale care nu sunt necesare activitii de
exploatare sunt evaluate separat, n funcie de posibilitatea valorificrii lor.
Activul netcorectat (ANC) are drept scop de a elimina limitele activului net contabil
i de a da o dimensiune valorii ntreprinderii mai apropiat de realitatea economic.
Pentru determinarea activului net corectateste necesar analiza critic a fiecrui
element de calcul, n funcie de realitatea concret si de valoarea acestuia chiar n
3

momentul evalurii. Astfel, exprimat printr-o relaie de calcul, activul net corectat
este:
ANC = Active totale corectate Datorii totale la valoarea curent
n practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedeaz la
exprimarea activelor n funcie de valoarea lor de utilitate sau de folosin. Datorit
absenei unei definiii riguroase se va considera valoarea de folosin ca fiind suma
pe care un conductor de ntreprindere, prudent i avizat, ar accepta s o plteasc
pentru a obine activul imobilizat dorit, innd cont de utilitatea pe care deinerea
acestuia o are pentru realizarea obiectivelor ntreprinderii. Coreciile efectuate la
nivelul bilanului i contului de profit i pierderi sunt, de fapt, intervenii asupra
valorii contabile, n scopul transpunerii acestor informaii specifice n valori ale
zilei.
Din punct de vedere metodologic, evaluarea unei ntreprinderi prin metoda
ANC implic parcurgerea n succesiune a urmtoarelor etape:
- verificarea situaiilor financiare care conin informaii despre activele i datoriile
ntreprinderii la data evalurii. Este de preferat ca data evalurii s se identifice cu
data la care se efectueaz inventarierea patrimoniului;
- verificarea concordanei dintre situaia scriptic a activelor i situaia real, n urma
unor inspecii efectuate de evaluator i care se consemneaz n raportul de evaluare;
- efectuarea coreciilor unor posturi de activ i pasiv, conform tabelului nr. 1
Tabelul 1. Cauzele coreciilor efectuate asupra posturilor de activ i pasiv
Nr.
crt.

Posturi

Cauza coreciilor

Active necorporale

Deprecierea / aprecierea pe parcursul timpului

2
3
4

Teren
Construcii
Maini, echipamente, mobilier

Reflectarea valorii de pia

Deprecierea, modificarea costului de nlocuire
Deprecierea, introducerea
valorii
celor
necontabilizate, eliminarea valorii celor
neutilizate

5
6

Stocuri
Creane

Modificarea preurilor i deprecierea fizic

Riscul de nerecuperare
4

7
8

Disponibiliti bneti
Credite

Excedent posibil peste necesarul de exploatare

Reflectarea valorii de pia pe baza ratelor
curente ale dobnzii

Estimarea valorii componentelor de baz ale activului net corectat presupune

corecii asupra valorii contabile a acelor posturi care au nregistrat modificri
semnificative fa de valoarea contabil.
3.1. Corectarea i evaluarea imobilizrilor necorporale
Realitatea dovedete faptul c ntreprinderea nu este numai un centru de
producere de profit i de acumulare de capital, ci i un centru de acumulare de
cunotine i experiene tehnologicoorganizatorice, iar cnd toate aceste forme de
acumulare se dezvolt echilibrat, ntreprinderea i realizeaz misiunea pentru care a
fost creat. Prin urmare, valoarea unei ntreprinderi poate fi msurat n funcie de
mrimea patrimoniul su material, dar subzist de asemenea i n capacitatea de a
dobndi, genera i distribui resursele intangibile (Toffler A., 1995, p. 74).
Evaluarea elementelor care alctuiesc patrimoniul intangibil al unei
ntreprinderi solicit, mai nti, corecta definire i identificare a acestora. Definirea,
criteriile de clasificare i recunoatere a lor, metodele de evaluare a acestora sunt
fundamentate prin reglementri contabile naionale (OMF 94/29.01.2001 pentru
aprobarea Reglementrilor contabile armonizate cu Directiva a IV-a a Comunitilor
Economice Europene i cu Standardele Internaionale de Contabilitate, OMF
306/26.02.2002 pentru aprobarea Reglementrilor contabile simplificate, armonizate
cu directivele europene, Ordonana 61/3008.2001 pentru modificarea Legii
contabilitii nr. 82/1991) i internaionale (IAS 38).
n accepiunea Standardelor Internaionale de Contabilitate (IAS 38 Active
necorporale) activele necorporale sunt definite ca fiind activele nemonetare
identificabile, fr suport material i deinute n scopul utilizrii n cadrul
produciei sau aprovizionrii cu bunuri sau furnizrii de servicii, pentru nchiriere
sau administraie. Pentru a recunoate un activ necorporal, IAS 38 recomand drept
5

criterii: identificabilitatea, controlul asupra activului respectiv i beneficiile

economice viitoare rezultate ca urmare a utilizrii, nchirierii sau deinerii sale.
Criteriul identificabilitii se refer la faptul c un activ necorporal se difereniaz,
respectiv este separabil clar, de fondul comercial ori de alte active necorporale.
Separabilitatea de fondul comercial se traduce prin faptul c activul necorporal poate
fi nchiriat, vndut, schimbat, iar beneficiile economice viitoare ale acestuia vor
putea fi distribuite fr a afecta beneficiile economice oferite de folosirea altor active
necorporale (Prvulescu H., 2002, p. 54.).
n conformitate cu acelai standard, un activ necorporal este o resurs
controlat de ntreprindere. ns, o ntreprindere controleaz un activ dac are
posibilitatea de a obine beneficii economice viitoare i, de asemenea, dac poate
restriciona accesul altora la beneficiile respective, fapt rezultat din drepturile legale
la care ntreprinderea poate face apel ntr-o instan.
Beneficiile economice viitoare pe care la poate aduce un activ necorporal
rezult din vnzarea produselor sau serviciilor, din folosirea sau nchirierea activului
sau din reducerea costurilor de producie viitoare (Duescu A., 2001, p. 161). IAS 38
solicit ntreprinderii s recunoasc un activ necorporal, la cumprare, dac si numai
dac este posibil ca ntreprinderea s obin beneficii economice viitoare, ce pot fi
atribuite activului respectiv, i costul activului poate fi msurat n mod corect.
Tipurile de active necorporale care se pot nregistra n contabilitate, sub
aspectul coninutului i al duratelor lor de amortizare, sunt: cheltuieli de constituire;
cheltuieli de dezvoltare; brevete, licene, mrci, concesiuni, drepturi de autor i
valori similare; fondul comercial definit ca parte din fondul de comer care nu
figureaz n cadrul celorlalte elemente de patrimoniu i care contribuie la meninerea
sau dezvoltarea potenialului ntreprinderii (vadul comercial, clientela, debueele,
reputaia); avansuri i imobilizri necorporale n curs.
Este de semnalat faptul c n practica din ara noastr cheltuielile cu
publicitatea i cheltuielile cu pregtirea profesional nu sunt incluse n categoria
imobilizrilor necorporale, ele sunt considerate cheltuieli ale perioadei, fapt care
contravine scopului acestora de a genera sau majora beneficiile economice viitoare.
De asemenea, cheltuielile de cercetare, n cazul n care activele necorporale sunt
6

realizate din resurse proprii, sunt considerate cheltuieli ale perioadei, deoarece n
faza de cercetare nu se poate demonstra existena unui activ necorporal, care va
genera beneficii economice viitoare. IAS 38 specific faptul c fondul comercial,
brevetele, mrcile, licenele, titlurile de publicaii, listele de clieni care sunt obinute
din resurse proprii nu vor fi recunoscute ca active necorporale, toate cheltuielile
efectuate cu aceste elemente sunt recunoscute drept cheltuieli n momentul efecturii
lor, datorit faptului c ele nu ndeplinesc unul sau mai multe din criteriile de
recunoatere.
Elementele intangibile care nu pot fi n totalitate evaluate i nregistrate n
contabilitate poart numele de resurse intangibile invizibile sau de capital
intelectual al ntreprinderii (ca de exemplu, cunotine i abiliti; lealitatea
personalului; credibilitatea ntreprinderii n relaiile cu partenerii de afaceri) sunt
considerate de unii autori ca fiind componente ale goodwill-ului (Deaconu A., 1998,
p.264). Prin urmare, goodwill-ul este rezultatul global al unor cheltuieli trecute ale
ntreprinderii, numite costuri de politic (Invernizzi G., Molteni M., 1991, p. 310.),
ce nu pot fi identificare n momentul prezent i care genereaz profit ntr-un cadru de
exploatare dat.
n lumea afacerilor este tot mai mult acceptat idea potrivit creia valoarea
unei ntreprinderi tinde s depind, n mare msur, de cunotinele din capetele
angajailor si, de informaiile din bazele de date, de patentele pe care le controleaz
ntreprinderea. Prin urmare, capitalul nsui se bazeaz, n proporie crescnd, pe
elemente intangibile.
IAS 38 prevede c activelor necorporale se aplic aceleai reguli de evaluare
ca i activelor corporale, adic evaluarea la valoarea de intrare (cost de achiziie,
cost de producie, valoarea just etc), i evaluarea la valoarea bilanier (costul
amortizat i depreciat, valoarea reevaluat) (Duescu A., 2001, p. 161). Activele
necorporale pot fi achiziionate separat sau ca parte a combinrilor de ntreprinderi.
Activele necorporale achiziionate separat se evalueaz la costul de achiziie, care
include preul de cumprare, taxele nerecuperabile, cheltuielile directe de punere n
funciune. Activele necorporale intrate n ntreprindere prin contract de leasing,
prezint cteva particulariti n ceea ce privete criteriile de evaluare, n funcie de
7

tipul de contract. Astfel, n cazul contactului de leasing operaional, evaluarea se

realizeaz la valoarea rezidual si taxele vamale aferente (cnd locatorul este
nerezident), iar nregistrarea intrrii activului se face la data transferului de
proprietate stipulat n contract. Atunci cnd contractul este de leasing financiar,
evaluarea se realizeaz la valoarea just a activului sau, dac este mai mic, la
valoarea actualizat a plilor de leasing, iar recunoaterea activului n contabilitatea
locatarului are loc din momentul nceperii utilizrii sale (IAS 17). Evaluarea activelor
necorporale intrate prin aport n natur la capitalul social se face la valoarea just a
aciunilor primite n schimbul activului respectiv. Activele necorporale achiziionate
ca parte a combinrilor de ntreprinderi se evalueaz, n conformitate cu IAS 38, la
valoarea just la data achiziiei.
Cnd un activ produs din resurse proprii este recunoscut ca fiind necorporal,
evaluarea sa este realizat la costul de producie, care include cheltuielile cu
materialele i serviciile consumate, salariile i alte costurile aferente personalului
angajat direct, cheltuielile atribuibile direct (taxe, amortizarea patentelor i
licenelor), cota de cheltuieli fixe (IASC, 2000, p. 983).
Recunoaterea n bilan a activelor necorporale se realizeaz la cost, fr amortizarea
cumulat si deprecierile de valoare, iar dup recunoaterea iniial, IAS 38 prevede
c un activ necorporal trebuie s fie contabilizat la o valoare reevaluat, respectiv la
valoarea just la data reevalurii, fr amortizarea i deprecierile acumulate dup
momentul reevalurii.
Coreciile care se impun a fi efectuate asupra activelor sunt:
a) neluarea n considerare a nonvalorilor ce apar n bilanul contabil (elemente
de activ ce nu pot fi valorificate independent pe pia):
- cheltuielile de constituire, respectiv cheltuielile ocazionate de nfiinarea sau
dezvoltarea ntreprinderii (taxe i alte cheltuieli de nscriere i nmatriculare,
cheltuieli privind emisiunea i vnzarea de aciuni i obligaiuni, cheltuieli de
prospectare a pieei, cheltuieli de publicitate);
- cheltuielile de repartizat pe mai multe exerciii (cheltuieli nregistrate n avans).
Aceste cheltuieli sunt deja cheltuieli efectuate ntr-o perioad anterioar, ceea ce le
face s fie interpretate ca non-valori;
8

- cheltuielile de dezvoltare care nu sunt nominalizate n proiecte distincte nu sunt

finanate din resurse proprii i nu au anse s se finalizeze prin inovaii;
b) considerarea economiilor de impozit asupra nonvalorilor, care trebuie
reintegrate progresiv n conturile de rezultat din exerciiile viitoare. Aadar, dac
existena acestor non-valori determin diminuarea patrimoniului ntreprinderii,
economiile fiscale astfel aprute trebuie reintegrate n contul de rezultat din exerciiul
viitor (la cheltuieli), fiind necesar luarea lor n considerare dac ntreprinderea este
beneficiara acestora.
c) includerea provizioanelor pentru riscuri i cheltuieli (cont 151) n datorii, n
cazul n care exist o mare probabilitate de producere a riscurilor i a cheltuielilor
pentru care au fost create.
d) includerea n bilan a unor active necorporale nenregistrate de tipul
brevetelor de invenii, secretelor comerciale nebrevetate, avantaje de contract,
cheltuieli cu recrutarea, angajarea i instruirea forei de munc.
3.2. Corectarea i evaluarea imobilizrilor corporale
IAS 16 Imobilizri corporale definete imobilizrile corporale ca fiind:
a) active care sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative;
b) este posibil s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Tot n
categoria imobilizrilor corporale sunt evideniate i investiiile imobiliare care,
conform IAS 40 Investiii imobiliare, reprezint acea proprietate imobiliar (un
teren, o cldire sau parte a unei cldiri) deinut (de proprietar sau locatar, n baza
unui contract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii sau pentru
creterea valorii capitalului sau n ambele scopuri, dect pentru a fi utilizat n
producia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative sau pentru a fi
vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
OMF 94/2001 adopt urmtoarea detaliere pentru imobilizrile corporale:
- terenuri i construcii;
9

- instalaii tehnice i maini;

- alte instalaii tehnice, utilaje i mobilier;
- avansuri i imobilizri corporale n curs de execuie.
Un activ imobilizat este recunoscut ca atare numai dac pot fi estimate cu
suficient certitudine beneficiile economice viitoare obinute de pe urma utilizrii,
nchirierii sau deinerii sale. De asemenea, pentru a putea fi recunoscut o
imobilizare corporal trebuie s poat fi evaluat.
Astfel, evaluarea imobilizrilor corporale se face la intrarea lor n
ntreprindere, intrare care se poate realiza prin mai multe modaliti: achiziie,
producia n regie proprie, contracte de leasing, subvenionare, schimb cu alte active,
aport la capital social sau donaie.
Cea mai frecvent modalitate de a deine imobilizri corporale este prin
achiziie, evaluarea i nregistrarea n contabilitate realizndu-se n acest caz la costul
de achiziie, care are drept componente: preul de cumprare; taxele vamale si taxele
nerecuperabile, cheltuielile directe legate de punerea n funciune; costuri iniiale de
amenajare a amplasamentului, de livrare i manipulare, montaj, onorarii; costuri
estimate pentru demontarea i mutarea activului; reducerile comerciale; costul
ndatorrii, respectiv dobnda, cnd ele sunt direct atribuibile achiziiei activului).
Cnd imobilizarea corporal este obinut n regie proprie, evaluarea sa se
realizeaz la costul de producie care are drept componente: cheltuielile directe de
producie, inclusiv costul ndatorrii; cota de cheltuieli indirecte (amortizarea,
ntreinerea seciilor i utilajelor, conducerea i administrarea seciilor etc.).
Contractele de leasing (IAS 17) reprezint o modalitate din ce n ce mai
solicitat n present pentru obinerea de imobilizri corporale. n aceast variant
valoarea de intrare a activului n contabilitatea locatarului (beneficiarului) i
respectiv evaluarea depinde de tipul de contract, adic:
- evaluarea la valoarea rezidual (valoarea net obinut prin cedarea unui activ, la
ncheierea duratei sale de utilizare, dup deducerea cheltuielilor aferente cedrii) i
taxele vamale aferente (dac locatorul este nerezident), n contractele de leasing
operaional; nregistrarea intrrii activului se face la data transferului de proprietate
stipulat n contract (de regul la sfritul vieii utile a activului);
10

- minimul dintre valoarea just sau valoarea actualizat a plilor minime de

leasing (pli de-a lungul perioadei de leasing pe care locatarul trebuie sau poate fi
obligat s le efectueze), n contractele de leasing financiar; momentul recunoaterii
activului n contabilitatea locatarului se face din momentul nceperii utilizrii lui;
Imobilizrile corporale pot fi subvenionate, ca urmare a unor programe de
asisten guvernamental, caz n care evaluarea imobilizrii corporale se realizeaz la
valoarea de intrare care este dat de valoarea just.
n ceea ce privete evaluarea la data bilanului, tratamentul de baz prevede ca
imobilizrile corporale s fie prezente n bilan la cost, ajustat cu valoarea
amortizrilor cumulate i a oricror pierderi cumulate din depreciere. Tratamentul
alternativ prevede c, ulterior recunoaterii iniiale, o imobilizare corporal s fie
prezent n bilan la valoarea reevaluat, pe baza valorii juste la momentul
reevalurii, mai puin amortizarea cumulat si pierderile din depreciere. OMF
94/2001 prevede, pe lng cele dou tratamente, evaluarea prin metode ce in cont de
inflaie, respectiv retratarea costului istoric la inflaie, conform IAS 29. Nu se
retrateaz activele care sunt reevaluate la data bilanului sau cele care sunt evaluate la
cost curent, la data bilanului.
a) Evaluarea terenurilor aflate n proprietatea ntreprinderii se recomand a fi
realizat de ctre evaluatori imobiliari, familiarizai cu metodele de evaluare a
terenurilor, respectiv: comparaia direct de pia, metoda alocrii, extracia,
parcelarea, metoda rezidual, capitalizarea chiriei brute.
Comparaia direct este metod recomandat pentru evaluarea terenurilor
libere, fr construcii. Metoda implic analiza preurilor de vnzare i a
caracteristicilor vnzrilor de terenuri din perioada imediat momentului evalurii, n
vederea comparrii i ajustrii acestor preuri pentru a se ajunge la o valoare de pia
pentru terenul supus evalurii. Pentru terenurile virane, valoarea zilei depinde de:
aezarea acestuia, caracteristicile fizice (mrime, deschidere, privelite, topografie
etc.), utilitile accesibile, cerere i ofert, facilitile de urbanism, grevarea cu o
ipotec si de restriciile de construcie aplicabile. Aadar, estimarea valorii lor se face
pe baza preurilor utilizate n tranzacii recente, pentru fiecare tip de teren i zon,
11

obinute de la agenii imobiliari sau notari. n cazul vnzrii efective a terenului, din
valoarea determinat vor fi sczute cheltuielile legate de vnzare.
Metoda alocrii este recomandat de practica evalurii pentru terenurile
construite. Principiul pe care se bazeaz metoda este determinarea ponderii valorii
terenului n valoarea total a unei proprieti (teren plus construcie). Ponderea este
cuprins, pentru terenurile cu construcii mai vechi, ntre 20 30% din valoarea
proprietii.
Extracia este o metod de evaluare, derivat din metoda alocrii, care const
deducerea din preul de vnzare a unei proprieti a valorii construciei, calculat la
costul de nlocuire net, iar valoarea astfel rezultat este valoarea terenului.
Metoda parcelrii ine seama de cea mai bun utilizare, din punct de vedere
construibil, a fiecrei parcele de teren rezultate n urma divizrii unei suprafee mai
mari de tern. Parcelele pentru diferite tipuri de construcie sunt considerate uniti
ablon n calculele de evaluare. Aceste uniti ablon sunt stabilite de evaluatori
imobiliari n colaborare cu arhitecii, alctuindu-se astfel baze de date cu privire la
parcelrile efectuate n zon n vederea vnzrii. Evaluarea fiecrei parcele se poate
realiza fie prin comparaia direct, fie prin evaluarea preului proprietii pe care un
antreprenor o construiete pe parcela respectiv si pe care o vinde la cheie. n acest
din urm caz, diferena dintre preul de vnzare a proprietii imobiliare, finanat de
antreprenor (cldiri plus teren), i costurile totale de construcie (inclusiv profitul
antreprenorului) reprezint valoarea terenului.
Metoda rezidual tine seama de contribuia celor dou tipuri de capital
investit, cldiri i teren, la obinerea i repartiia profitului net al ntregii afaceri,
rezultat n urma unei investiii effectuate pe terenul supus evalurii. Aplicarea
metodei implic parcurgerea n mod succesiv a urmtorilor pai:
- stabilirea celei mai bune utilizri a terenului, respectiv a acelui tip de construcie
din
exploatarea creia rezult cel mai mare profit, profit care trebuie alocat celor dou
tipuri de investiie;
- calcularea pe baza ratelor de capitalizare uzuale pe pia (8 10%) a valorii cldirii
noi i prin capitalizarea profitului net atribuibil cldirii noi;
12

- determinarea profitului net anual atribuibil terenului, ca diferen ntre profitul net
anual total al proprietii i profitul net anual aferent cldirii;
- calcularea valorii terenului prin capitalizarea profitului net anual aferent terenului,
cu rat de capitalizare uzual pe pia.
Metoda capitalizrii chiriei brute este folosit pentru evaluarea terenurilor
nchiriate, permind capitalizarea chiriei ncasate de proprietarul terenului nchiriat
unui utilizator. Atunci cnd chiria perceput pe unitate de suprafa si rata de
capitalizare sunt cele practicate pe pia, se obine valoarea de pia a terenului.
Terenurile agricole se evalueaz utiliznd metoda comparaiei, la fel ca n
cazul terenurilor neagricole, sau metoda capitalizrii rentei nete. Cea de-a doua
metod reflect ceea ce David Ricardo preciza, respectiv c preul pmntului
agricol este renta capitalizat la dobnda zilei. Aplicarea corect a acestei metode
solicit evaluatorul la: obinerea informaiilor despre rotaia culturilor, randamente,
preul produselor agricole din zon; estimarea venitului brut potenial obinut de pe
terenul respectiv, att n cazul exploatrii terenului de ctre proprietar, ct i n cazul
arendrii terenului; estimarea cheltuielilor de exploatare pentru determinarea
venitului net; stabilirea ratelor de capitalizare; efectuarea calculelor necesare pentru
stabilirea valorii terenului agricol prin capitalizarea venitului.
b) Evaluarea construciilor se realizeaz de evaluatori imobiliari care posed
cunotine de specialitate. Practica recomand evaluarea acestora cu ajutorul
comparaiei directe, folosit si pentruevaluarea terenurilor, a metodei bazat pe
capitalizarea veniturilor sau evaluarea pe baz de cost.
1. Comparaia direct se folosete n cazul evalurii unor cldiri care au grad
ridicat de similaritate, pentru care exist o pia activ si informaii suficiente cu
privire la preurile de vnzare, oferte, tranzacii efectuate etc.
2. Metoda bazat pe capitalizarea veniturilor este folosit pentru evaluarea
construciilor cumprate ca investiii i care vor aduce un venit financiar dintr-o
nchiriere unei tere persoane. Sunt considerate venituri care se vor capitaliza: chiria
brut potenial, adic aferent unei nchirieri de 100 % a construciilor, nainte de
deducerea cheltuielilor suportate de proprietar i a plii impozitului pe chirie; chiria
brut efectiv, calculat tinnd seama de gradul efectiv de nchiriere a cldirii,
13

nainte de a efectua deducerile mai sus amintite; profitul net din exploatare, respectiv
profitul net anual, dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, fr amortizare,
din chiria brut efectiv; cash-flow-ul nainte de plata impozitului pe profit, adic
partea din profitul brut rmas dup deducerea cheltuielile
cu dobnzile aferente creditelor cu care a fost finanat cldirea evaluat; cash-flowul dup plata impozitului pe profit; valoarea rezidual care reprezint suma global
ncasabil de un investitor, la terminarea duratei de exploatare normal sau la
sfritul perioadei de previziune. n funcie de forma de venit i de modul de
exprimare a ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare, construciile pot fi
evaluate prin: capitalizare direct, actualizarea veniturilor viitoare i tehnici
reziduale.
a. Capitalizarea direct este simpl deoarece nu presupune previzionarea
anual a venitului (profitul net din exploatare sau cash-flow-ul nainte de impozitare)
generat de o construcie, ci doar idea reproductibilitii n viitor a unui nivel anual al
acestuia. n consecin, valoarea construciei se determin conform relaiei:
Valoarea construciei = Venitul anual / Rata de capitalizare (k)
La rndul su, rata de capitalizare este raportul dintre venitul anual i preul de
vnzare a cldirii, ea avnd semnificaia unei rate a rentabilitii capitalului investit
n cldire.
b. Actualizarea veniturilor (analiza discaunted cash flow) const n stabilirea
veniturilor actuale prin actualizarea veniturilor anuale sperate (profitul net din
exploatare sau cash-flow-ul nainte de impozitare, cash-flow-ul dup plata
impozitului pe profit) cu ajutorul unei rate de actualizare.
Valoarea construciei este:
n

Valoarea construciei =

CFt

t=1

(1+r)
n care:
- CF cash-flow-ul anual;
- t numrul de ani de previziune;
- r rata de actualizare.
14

c. Tehnicile reziduale sunt folosite cnd exist urmtoarele informaii

disponibile despre proprietatea imobiliar (teren plus cldire): valoarea de pia a
terenului evaluabil n mod independent, profitul net generat de ntreaga proprietate,
rata de capitalizare aferent proprietii imobiliare. Aceste informaii permit
calcularea: profitului net atribuibil numai terenului, prin nmulirea ratei de
capitalizare cu valoarea de pia a terenului; profitului net aferent cldirii, ca
diferen ntre profitul net total i profitul net aferent terenului; valorii cldirii, prin
capitalizarea numai a profitului net corespunztor cldirii.
3. Metoda bazat pe costuri este recomandat de specialiti pentru construciile noi
sau aproape noi; n cazul construciilor unicat, care nu se tranzacioneaz frecvent pe
pia; pentru cldirile n care se desfoar o afacere care are un puternic goodwill
personal, ce nu pot fi evaluate pe baza profitului rezultat de afacerea desfaurat n
cldirea de evaluat, deoarece goodwill-ul nu este transferabil odat cu cldirea; n
studiile de fezabilitate.
n toate aceste cazuri, punctul de plecare n estimarea valorii unei astfel de
cldiri l reprezint costul de reproducie sau costul de nlocuire a cldirii, din care se
deduce suma care reprezint deprecierea total a cldirii, rezultnd costul de
nlocuire net. Conform definiiei elaborate de Institutul de Evaluare din Chicago,
costul de reproducie brut este costul estimat pentru a construi, la preurile curente la
data evalurii, cldiri identice, folosind aceleai materiale, standarde de construcii,
proiect, plan de construcie, calitate a manoperei. Costul de nlocuire, potrivit
aceleiai optici, este costul estimat pentru a construi, la preuri curente la data
evalurii, a unei cldiri cu o utilitate identic cu cea de evaluat, ns la cu materiale
moderne, la standardele curente, plecnd de la proiecte i planuri moderne, existente
la data evalurii. Ct privete stabilirea gradului de depreciere a unei cldiri, acesta
se realizeaz n urma unei inspecii detaliate a construciei de evaluat, de ctre un
inginer constructor.
c) Mainile, utilajele i echipamentele sunt aduse la preul actual cu ajutorul
mai multor metode ce au scop determinarea valorii reziduale din momentul evalurii.
Datorit naturii specializate a activitii unor ntreprinderi, evaluarea mijloacelor fixe
trebuie realizat de evaluatori specializai pe tipul respectiv de mijloace fixe.
15

n acest scop, evaluatorul trebuie s dispun de situaia mijloacelor fixe aflate

n proprietatea ntreprinderii, cu datele de identificare a acestora (cod, denumire,
numr de inventar, data punerii n funciune, durata de via normat). Evaluatorul
procedeaz apoi la clasarea mijloacelor fixe n: necesare n procesul de exploatare,
redundante (peste nevoile de exploatare) i n curs de casare. De asemenea, este
necesar verificarea faptic a mijloacelor fixe, analiza gradului de depreciere a lor i
precizarea tipului de valoare pentru evaluare, respectiv: valoarea de pia pentru
mijloacele fixe necesare n procesul de exploatare; valoarea de pia sau valoarea de
lichidare pentru mijloacele fixe n surplus fa de nevoile de exploatare; valoarea de
casare pentru cele ce trebuie casate; costul de nlocuire net pentru mijloacele fixe
unicat.
n general, valoarea de pia a unui mijloc fix nou este punctul de plecare n
procedura evalurii. Dac n momentul evalurii nu se mai tranzacioneaz mijloace
fixe absolut identice cu cele de evaluat, este necesar ncadrarea mijlocului fix de
evaluat n categoria celor tranzacionate pe pia.
d) Imobilizrile financiare reprezint plasamente pe termen lung, respectiv:
titluri de participare (drepturi sub form de aciuni i alte titluri de valoare n
capitalul altor uniti patrimoniale, care asigur deintorului lor exercitarea
controlului sau a unor influene n managementul acestora), titluri imobilizate ale
activitii de portofoliu (titluri financiare achiziionate n vederea realizrii unor
venituri financiare, fr a putea realiza un control asupra emitentului), alte titluri i
creane imobilizate (creane legate de participaii, mprumuturi acordate pe termen
lung terilor, garaniile i cauiunile depuse de unitatea patrimoniala la teri).
Evaluarea titlurilor de participare i a titlurilor imobilizate ale activitii de
portofoliu implic luarea n calcul a mai multor criterii, pentru a putea stabili
valoarea intrinsec a unei aciuni. Aceste criterii de evaluare sunt:
- valoarea de pia a aciunilor, care poate fi cursul la burs sau preul de
tranzacionare a unor pachete de aciuni, pentru ntreprinderile necotate;
- calitatea activelor deinute (corporale i necorporale);
- profitul net al societii la care ntreprinderea evaluat deine o parte de capital;
- previziunile referitoare la ncasrile viitoare provenite din plasament;
16

- restriciile n distribuirea profitului net de ctre ntreprinderile la care se deine

participaia;
- restriciile n ceea ce privete transferul titlurilor de plasament pentru ntreprinderea
care le deine.
Pentru titlurile de participare minoritare n societile necotate sau pentru cele
pentru care cursul nu este o dimensiune suficient de semnificativ, estimarea lor
presupune, de fapt, o reevaluare a societii emitente. Principiul aplicabil este acela
conform cruia n locul valorii nete contabile a titlurilor deinute trebuie determinat
o sum echivalent cu partea corespunztoare a lor din valoarea activului net al
ntreprinderii emitente. Dac informaiile nu sunt disponibile, dar veniturile de
participaie sunt cunoscute, este posibil o estimare indirect a valorii acestora pe
baza valorii de randament.
O atenie deosebit trebuie s se acorde participaiilor la capitalul filialelor cu
pierderi. Dac societatea mam i asum responsabilitatea n redresarea situaiei
acestora, n evaluarea participaiei trebuie reflectat pierderea pe civa ani, ca i
efortul de refinanare a procesului de redresare. Dac societatea mam nu-i asum
efortul de redresare, valoarea participaiei este zero sau valoarea de lichidare total a
filialei.
3.3. Corectarea i evaluarea activelor circulante
Reevaluarea activului circulant este tratat diferit de evaluatori. Unii consider
c posturile activului circulant (stocuri, creane clieni, titluri pe termen scurt,
trezorerie) sunt elemente cu o rotaie relativ rapid. n acest fel, valoarea lor
contabil poate fi utilizat n estimri ca atare. Sunt exceptate situaiile care se
caracterizeaz prin inflaie puternic sau erodare monetar accelerat. Ali experi
consider c estimarea elementelor de exploatare necesit o atenie analitic pentru
fiecare element, n ceea ce privete valoarea lor i existena lor fizic.
a) n evaluarea stocurilor (mrfuri, materii prime i materiale) este necesar s
se respecte mai multe etape, precum: inventarierea fizic (dac nu este posibil se
analizeaz datele inventarului celui mai recent); ierarhizarea stocurilor din punct de
17

vedere al rotaiei i identificarea stocurilor cu rotaie slab sau stagnant;

identificarea metodei de evaluare la determinarea valorii stocurilor. Pot exista
anumite stocuri de materii prime degradate total sau componente care nu se mai
utilizeaz nicieri. n acest caz valoarea acestora este zero sau chiar negativ dac
sunt necesare i cheltuieli de ncrcare, transport, depozitare i neutralizare.
Pentru stocurile de materii prime, materiale, componente necesare activitii
de exploatare, tipul de valoare utilizat este valoarea de pia, care reflect costul
curent de nlocuire la data evalurii. Diferitele metode de evaluare a stocurilor vor
influena valoarea stocului final reflectat n bilan ca i costul produselor vndute i
deci, implicit, profitul nscris n contul de profit i pierdere. Efectele sunt deosebit de
importante n rile cu economii inflaioniste unde, chiar n intervale scurte de timp,
acelai produs se realizeaz cu eforturi n aprovizionare i n producie la preuri
mereu altele.
Din acest punct de vedere se pot ntlni mai multe metode de evaluare a
stocurilor:
- metoda bazat pe media ponderat a costurilor de aprovizionare;
- metodele bazate pe ordinea de intrare n ntreprindere (FIFO primul intrat, primul
ieit i LIFO ultimul intrat, primul ieit) sau pe scara de mrime a preului de
aprovizionare (HIFO cel intrat cu preul de aprovizionare cel mai mare, primul ieit
i LOFO cel intrat cu preul de aprovizionare cel mai mic, primul ieit).
n economiile cu preuri n cretere sau cu inflaie puternic, aplicarea metodei
FIFO are ca efect o supraevaluare a profitului i o estimare a stocurilor din
ntreprindere aproape de valoarea actual. n aceleai condiii, aplicarea metodei
LIFO va subevalua profiturile, dar i mrimea stocurilor din ntreprindere. n cazul
scderii preurilor aplicarea metodei FIFO are ca efect o subevaluare a profitului i o
estimare a valorii reale a stocurilor aproape de valoarea actual, n timp ce LIFO va
supraevalua profitul i valoarea stocurilor.
Atenie trebuie acordat stocurilor de piese de schimb, subansamble,
componente diverse a cror valoare contabil nu a fost actualizat si care, prin
valoarea lor de pia curent, pot s reprezinte un mare avantaj pentru cumprtor.
18

Stocurile de producie neterminat se evalueaz plecnd de la valoarea de

pia estimat a produselor rezultate dup finalizarea procesului de producie, din
care se deduc cheltuielile necesare pentru aducerea n stare de comercializare a
produselor n curs de execuie.
Stocurile de produse finite necesit efectuarea unor corecii cauzate de factori
precum: renunarea de ctre unii clieni la comenzi; returnarea unor produse din
cauza unor deficiene calitative; costul de nregistrare n contabilitate este mai mare
dect preul de vnzare cu amnuntul; inexistena unei cereri pentru tipul respectiv de
produs; termenul de garanie expirat. Specialitii n evaluare precizeaz c, la fel ca
n cazul stocurilor de materii prime i materiale, i n cazul stocurilor de produse
finite este necesar inventarierea i verificarea existenei lor fizice. Coreciile care se
vor aduce la valorile contabile a acestor stocuri sunt: valoarea zero sau valoarea
negativ pentru produsele finite depreciate total sau cu termen de valabilitate expirat
i care trebuie distruse sau neutralizate; valoarea de pia diminuat cu cota uzual de
adaos comercial practicat pentru tipul respectiv de produse finite. Evaluarea
stocurilor se realizeaz la intrarea n ntreprindere, la data bilanului i la ieirea din
ntreprindere sau la darea n consum. Costul stocurilor trebuie s cuprind toate
costurile aferente achiziiei i prelucrrii, precum i toate costurile suportate pentru a
aduce stocurile n forma i la locul unde se gsesc n momentul evalurii.
Evaluarea la intrare. Cea mai frecvent modalitate de a deine stocuri este
prin achiziie.
Prin urmare, costul de achiziie este valoarea cu care bunul respectiv va fi
nregistrat n contabilitate i, respectiv este evaluat. Componentele costului de
achiziie sunt urmtoarele: preul de cumprare; taxele vamale i taxele
nerecuperabile; cheltuielile direct legate de transport, manipulare i alte costuri care
pot fi atribuite direct achiziiei de stocuri, reducerile comerciale, costul ndatorrii. O
alt modalitate de a obine stocuri este prin producia proprie, situaie n care
evaluarea stocului se realizeaz la costul de producie. Componentele costului de
producie sunt: cheltuielile directe de producie (consumul de materii prime i
materiale, manoper direct etc.) i cota de cheltuieli indirecte (amortizarea,
ntreinerea seciilor si utilajelor, conducerea si administrarea seciilor). Cheltuielile
19

generale ale ntreprindere (cheltuieli de administraie) i cheltuielile de distribuie nu

se includ n costurile de producie. Stocurile pot intra n ntreprindere prin
subvenionare, ca urmare a unui program de asisten guvernamental. n acest caz
evaluarea se realizeaz la valoarea corespunztoare subveniilor guvernamentale.
Atunci cnd subvenia guvernamentala este reprezentat de transferal unui activ
nemonetar, respectiv un stoc sau o categorie de stocuri, evaluarea se realizeaz la
valoareade intrare, dat de valoarea just.
Evaluarea la ieire. n momentul n care stocurile ies din ntreprindere (prin
consum intern, vnzare sau alte variante) evaluarea lor se realizeaz prin metoda
FIFO primul intrat primul ieit, prin metoda costului mediu ponderat i prin
metoda LIFO. Prima metod presupune ca evaluarea ieirilor de stoc s se fac la
costul intrrilor n ordinea cronologic a apariiei. Respectiv, stocul final este
constituit din elementele cele mai recente. Aceast metod se folosete att n cazul
inventarului permanent, ct i n cazul inventarului intermitent. Metoda costului
mediu ponderat, presupune evaluarea articolelor de stoc, utiliznd media
ponderat a costurilor. Aceast metod poate fi aplicat n cazul inventarului
permanent, ct i in cazul celui intermitent. Metoda LIFO ultimul intrat primul
ieit, presupune ca ultimele articole achiziionate sau produse s fie primele ieite
din stoc, iar cele rmase n stoc la sfritul perioadei sunt primele achiziionate sau
produse. Spre deosebire de celelalte metode, LIFO nu repartizeaz costurile
stocurilor intrate pn la acea dat, dar conecteaz veniturile cu cheltuielile aferente.
Costul articolelor existente n stoc la sfritul perioadei este mai mic dect costul
actual, ceea ce este n concordan cu principiul evalurii bilaniere la cea mai mic
valoare dintre cost i valoarea realizabil net.
Utilizarea metodei FIFO pentru evaluarea stocurilor prezint urmtoarele
avantaje: urmrete micarea fizic a stocurilor; valoarea stocului este actual si uor
de calculat. Dezavantajele folosirii acestei metode constau n faptul c: profiturile pot
fi supraevaluate, n anumite perioade; comparaiile pe diferite comenzi sau activiti
sunt greu de realizat.

20

Metoda costului mediu ponderat prezint drept avantaje faptul c: niveleaz

profiturile; este uor de calculat i permite comparaii. Dezavantajele constau n
faptul c: deformeaz costurile n anumite momente de timp.
Evaluarea stocurilor prin metoda LIFO are avantajul utilizrii costurilor
actuale, dezavantajul principal referindu-se la faptul c exist posibilitatea
subevalurii stocurilor n bilan.
Evaluarea la data bilanului. IAS 2 prevede ca n bilan stocurile s fie
evaluate la cea mai mic valoare dintre cost i valoarea realizabil net. Valoarea net
de realizare se determin tinnd seama de fluctuaiile de pre si de cost, precum i de
scopul pentru care stocurile sunt deinute.
b) Creanele fac obiectul unei reevaluri separate dac exist riscul unor
clieni inceri. n aceste situaii se realizeaz o grupare i o ordonare a clienilor pe
baza criteriului data plii, pentru a detecta riscul de neplat. De asemenea,
evaluatorul mpreun cu clientul su apreciaz transferabilitatea total, parial sau
netransferabilitatea creanelor viitorului proprietar. n cazul n care ntreprinderea a
constituit un provizion suficient pentru creane incerte, se poate prelua valoarea
nregistrat n contabilitate pentru aceste creane, diminuata cu provizionul constituit.
n literatura de specialitate se precizeaz ca n legtur cu coreciile aplicate
valorilor contabile pentru creane nu exist reguli general acceptate, ci numai
recomandri. Astfel, cea mai uzual practic pentru tratarea creanelor cu termen de
ncasare depit ar fi neincluderea n evaluare sau preluarea lor de ctre cumprtorul
ntreprinderii printr-un angajament scris, semnat cu vnztorul, n care se stipuleaz
procentul de plat din valoarea fiecrei creane, care se va face numai dup ncasarea
creanei. O alt practic este diminuarea valorii nominale a unei creane cu un anumit
procent, n funcie de numrul de zile de ntrziere a plilor.
Creanele reprezint drepturi bneti poteniale, realizabile la termene diferite. n
tranzaciile de vnzare cumprare interesul prilor este diferit. Astfel, vnztorul
vrea s-i recupereze prin pre valoarea total a creanelor. Pentru cumprtor, o suma
care se va ncasa peste un anumit termen nu mai are aceeai valoare. De aceea, n
faza de diagnostic trebuie s se fac o analiz detaliata a creanelor din punct de
21

vedere al vechimii acestora, a posibilitilor de ncasare, fcndu-se coreciile

necesare asupra soldului conturilor respective, astfel:
- creanele certe se iau n calcul la valoarea contabil;
- creanele exprimate ntr-o alt moned dect cea naional, se actualizeaz n
funcie de evoluia cursului de schimb;
- creanele pentru care se apreciaz c ncasarea va avea loc peste o lun se
corecteaz n funcie de costul imobilizrii fondurilor pe perioada amnrii ncasrii
(dobnda bancar), determinndu-se astfel valoarea just a creanelor , care este o
valoare actualizat a plilor cu rata dobnzii;
creanele care se apreciaz c nu mai pot fi ncasate se scad din patrimoniu cu
valoarea contabil, fiind necesar argumentarea imposibilitatea ncasrii
c) n ceea ce privete disponibilitile sunt de fcut corecii mai ales dac
exist poziii importante n devize i n titluri. Cu pruden, valuta i titlurile vor fi
evaluate la un curs mediu al perioadei considerate.
Suma tuturor acestor posturi rectificate reprezint activul brut real.
Pentru calculul activului net real este necesar s se analizeze critic i coninutul
pasivului, n mod special, pasivul exigibil (fr capitalul propriu i provizioanele cu
caracter de rezerv).
3.4. Corectarea i evaluarea datoriilor pe termen lung
n cazul ntreprinderilor mici i mijlocii, cumprtorul nu poate achiziiona
afacerea fr a i se impune s preia i datoriile totale sau pariale. De aceea datoriile
se impune a fi evaluate. O parte din datorii nu necesit corecii, fapt pentru care sunt
preluate la valoarea lor contabil. Alte datorii necesit o reevaluare, cum ar fi
valoarea creditelor pentru care exist condiii avantajoase de finanare, respectiv care
pot fi obinute cu o rat a dobnzii inferioar celei curente pe piaa monetar.
Datoriile pe termen lung vor fi actualizate dac a aut loc o modificare
important a ratei dobnzii (valoarea coreciei se calculeaz prin actualizarea datoriei
la un coeficient egal cu diferena ntre rata de pia a dobnzii i rata dobnzii
creditului. Pentru datoriile pe termen scurt nerambursate la scaden vor fi luate n
22

calcul i penalitile corespunztoare. Se vor integra n pasivul exigibil dividendele

de distribuit acionarilor, de obicei ca datorii pe termen scurt.
Reevaluarea posturilor din bilan evideniaz o plusvaloare potenial, care nu
s-ar degaja dect n cazul vnzrii bunurilor patrimoniale. Este necesar s se in
seama de impozitul pe plusvalorile poteniale identificate n decursul acestor
reevaluri. Pot fi avute n vedere mai multe situaii:
- pentru bunurile amortizabile i stocuri exist un impozit latent, avnd coninutul
unui pasiv exigibil, care se poate calcula ca suma actualizat a impozitelor pe
plusvaloarea estimat;
- pentru bunurile neamortizabile (terenul) impozitele latente nu sunt luate n
considerare, cci vnzarea acestor bunuri ca atare este extrem de puin probabil si
deci impozitul este zero.
Deducnd din activul brut real pasivul real exigibil se obine activul net real
sau corectat.
Aceasta este expresia, la preul zilei, a ceea ce ntreprinderea are n proprietate, deci a
valorii patrimoniale a societii.
Dei mai precis dect metoda activului net contabil, metoda activului net
corectat are i ea multiple limite:
- nu ine cont de potenialul viitor de cretere a ntreprinderii;
- valoarea ntreprinderii rezult ca o nsumare a unor elemente la un pre actual,
considerate prin juxtapunere i nu integrate ntr-un tot funcional;
- nu tine cont de potenialul factorului uman;
- nu ine cont de elementele nemateriale specifice ntreprinderii (experiena n
producie, mrci, reele de distribuie, calitatea clienilor etc.).
n consecin activul net corectat se calculeaz conform relaiei:
Activ net contabil
- cheltuieli de constituire
- cheltuieli cu studiile
- diminuarea valorii fondului comercial
- diminuarea valorii stocurilor
- creane dificil de recuperat neprevizionate
23

- impozit latent asupra plusvalorii activelor care depesc diminuarea valorii lor
+ valoarea de realizare a brevetelor
+ creterea de valoare a activelor necorporale
+ creterea de valoare a activelor financiare
+ creterea de valoare a stocurilor
= Activ net corectat
4. Alte abordri privind dimensiunea valoric a patrimoniului
Valoarea substanial ia natere din adunarea activului net corectat cu
valoarea real a altor active ce nu aparin ntreprinderii (ex. active n leasing), dar
care particip la obinerea rezultatului ntreprinderii. Se impun, ns, cteva
observaii:
- activul net real este estimarea activelor de exploatare i din afara exploatrii,
utilizate sau nu, deinute n proprietate de ntreprindere;
- valoarea substanial este estimarea activelor utilizate efectiv de ntreprindere n
exploatare, fie c aparin sau nu proprietii acesteia; ea este o noiune ce nu se
suprapune cu cea de patrimoniu corporal al ntreprinderii, dar d o dimensiune a
valorii mijloacelor utilizate de ntreprindere pentru realizarea profitului;
- n evaluare se trateaz diferit activul ce particip la exploatare (indiferent de titlul
de proprietate asupra lor), activele din patrimoniul care nu particip la exploatare sau
din afara exploatrii (vor fi evaluate ntr-o optic mai sever) i activele ce aparin
terilor din afara exploatrii (vor fi ignorate);
Capitalurile permanente necesare n exploatare reflect capitalurile necesare
funciei de exploatare a ntreprinderii i se determin dup relaia:
CPNE = Imobilizri nete utilizate n exploatare + Nevoia de fond de rulment utilizat
n exploatare
Indicatorul pune accentul pe activitatea de exploatare a ntreprinderii,
considerat singura semnificativ pentru procesul de evaluare. Nu se ine seama de
elemente precum cldirile utilizate pentru alte scopuri dect pentru activitatea de
24

exploatare i nici de echipamentele ntreprinderii care nu sunt utilizate efectiv n

activitatea de exploatare.
Valoarea ntreprinderii estimat prin metodele patrimoniale reprezint un reper
important pentru evaluator n judecile sale de care va ine seama, n cazul n care va
utiliza mai multe metode de evaluare a ntreprinderii. Rezerva manifestat n
utilizarea metodelor patrimoniale se datoreaz limitelor acestora:
- valoarea determinat prin metodele patrimoniale reprezint suma valorii
elementelor din ntreprindere, la preul actual, considerate prin juxtapunere i nu
integrate ntr-un tot sistemic cu o funcionalitate specific (se tie c suma parilor nu
este egal cu valoarea ntregului);
- aceste metode estimeaz ceea ce ntreprinderea posed si folosete n exploatare,
dar nu ine cont de rezultatul sau potenialul viitor al activitii acesteia;
- n valoarea global a ntreprinderii astfel determinat nu sunt reflectate nici
valoarea, nici potenialul, nici contribuia factorului uman;
- metodele patrimoniale nu iau n calcul elementele nemateriale specifice
ntreprinderii, ce concretizeaz certe elemente de avantaj comparativ i deci duc un
plus de valoare acesteia, cum ar fi: marca, tehnologia, tradiia activitii, motivaia i
dinamismul echipei de conducere, calitatea clienilor i a pieei de desfacere, reeaua
de distribuie i de servicii post-vnzare;
- metodele patrimoniale presupun identificarea variaiilor de valoare, de obicei plus
de valoare (s-a vzut c aceast metod are punctul de plecare n datele contabilitii
unde, prin aplicare a principiului prudenei i cel al costului istoric elementele sunt
deseori subevaluate); situaia nu este la fel pentru ntreprinderile n dificultate sau n
pierdere;
- evaluarea prin metodele patrimoniale necesit foarte mult timp i experi pentru
realizare.

25