CONSILIUL CONCURENEI

DIRECIA SERVICII

RAPORT
de investigaie pentru analizarea pieei imobiliare i a
serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare
(investigaie declanat prin Ordinul Preedintelui
Consiliului Concurenei nr. 115/01.04.2008)

OCTOMBRIE 2009

Cuprins
Lista abrevierilor
Introducere.................................................................................................................1
Capitolul I Principii i mecanisme ale pieei imobiliare......................................4
1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz............................................4
1.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare..............................................................5
1.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine..................................8
1.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare..........................12
1.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar...................................................15
1.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare.........................................................18
1.7. Concluzii..................................................................................................20
Capitolul II Piaa imobiliar n Romnia.............................................................21
2.1. Date generale.........................................................................................21
2.2. Influena cursului valutar asupra pieei imobiliare....................................24
2.3. Procedura de tranzacionare...................................................................26
2.4. Situaia construciilor...............................................................................30
2.5. Bariere la intrarea pe pia......................................................................31
2.6. Concluzii..................................................................................................32
Capitolul III Serviciile notariale............................................................................33
3.1. Aspecte generale.....................................................................................33
3.2. Procedura notarial privind tranzaciile imobiliare...................................35
3.3. Studiul ZERP...........................................................................................40
3.4. Analiza restriciilor anticoncureniale n profesia de notar public.............43
3.5. Analiza comparativ a sistemului notarial din 21 de state membre UE i
din Romnia...................................................................................................50
3.6. Relaiile de parteneriat dintre bnci i notari...........................................55
3.7. Concluzii.................................................................................................57
Capitolul IV Serviciile de intermediere...............................................................58
4.1. Aspecte generale.....................................................................................58
4.2. Situaia comparativ................................................................................58
I

4.3. Asociaiile profesionale............................................................................59

4.4. Concurena pe piaa de intermediere imobiliar......................................60
4.5. Concluzii..................................................................................................66
Capitolul V Serviciile cadastrale.........................................................................67
5.1. Aspecte generale....................................................................................67
5.2. Evoluia cadrului legislativ.......................................................................68
5.3. Analiza concurenei pe piaa serviciilor cadastrale..................................71
5.4. Concluzii..................................................................................................73
Capitolul VI Serviciile de evaluare imobiliar....................................................75
6.1. Aspecte generale...................................................................................75
6.2. Condiii de acces n profesie pentru persoanele fizice...........................76
6.3. Condiii de dobndire a calitii de membru corporativ...........................79
6.4. Condiii de exercitare a profesiei de evaluator........................................81
6.5. Reglementri europene privind evaluarea..............................................82
6.6. Activitatea de evaluare imobiliar n Romnia........................................84
6.7. Concluzii..................................................................................................86
Concluzii i propuneri.............................................................................................87
Bibliografie...............................................................................................................93
ANEXE

II

Lista abrevierilor
ANCPI Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar
ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia
ARAI Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare
BNR Banca Naional a Romniei
CAEN Clasificarea Activitilor n Economia Naional
CC Curtea Constituional
EMF European Mortgage Federation
(Federaia European a Ipotecilor)
FTC Federal Trade Commission
(Comisia Federal de Comer SUA)
INS Institutul Naional de Statistic
OECD Organisation for Economic Cooperation and Development
(Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic)
OFT Office of Fair Trading
(Oficiul pentru Comer Loial Marea Britanie)
OGR Ordinul Geodezilor din Romnia
ONCGC Oficiul Naional de Cartografie, Geodezie i Cadastru
UNIM Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare
UNNPR Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia
ZERP Zentrum fr Europische Reichtspolitik an der Universitt Bremen
(Centrul de Drept i Politici Europene al Universitii din Bremen)

INTRODUCERE
Majoritatea persoanelor efectueaz pe parcursul vieii foarte puine tranzacii
imobiliare, iar acestea, pe lng faptul c reprezint cea mai important tranzacie
financiar n care sunt implicate1, au i un grad ridicat de complexitate din punct de
vedere legal, financiar i fiscal. Aceast constatare este valabil n toate rile cu
sisteme economice bazate pe economia de pia, indiferent de gradul lor de dezvoltare.
Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzaciilor imobiliare n aceste state sunt:
ntlnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate i finanarea
ipotecar2. De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost n atenia
autoritilor de concuren din lume, n general, i n atenia Consiliului Concurenei, n
special. Din demersurile efectuate pn n prezent s-a constatat faptul c singurele
soluii pentru eliminarea restriciilor anticoncureniale n acest domeniu sunt reprezentate
de: modificarea cadrului legislativ existent i/sau aplicarea eficient a regulilor de
concuren. Aceste msuri necesit ns construirea unei argumentaii consistente care
s vizeze att cauzele acestor restricii anticoncureniale ct i efectele acestora asupra
consumatorilor. De asemenea, este necesar o cuantificare a posibilelor efecte pe care
le pot avea reformele din acest domeniu, precum i compararea rezultatelor obinute cu
dovezile empirice din statele n care aceste reforme au fost ntreprinse.
Raportul de fa i propune s ating obiectivele enumerate mai sus i s
identifice soluiile optime la problemele constatate. n plus, acest document are ca
obiectiv secundar, contribuirea la stimularea transparenei pe piaa imobiliar din
Romnia, prin prezentarea unei analize obiective i detaliate a modalitii n care se
desfoar tranzaciile imobiliare i a surselor care genereaz riscuri i ineficien
economic. Aceast analiz va fi folosit pentru conturarea contextului necesar pentru
evaluarea serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare i a costurilor aferente acestora.
Trebuie menionat faptul c serviciile financiare, care au un impact major pe piaa
imobiliar, nu au fost analizate n cadrul acestei investigaii din dou motive. n primul
rnd, la nivelul Consiliului Concurenei aceste servicii fac obiectul unor investigaii i
anchete sectoriale separate. n al doilea rnd, pentru simplificarea analizei i clarificarea
noiunii de servicii conexe (conform practicii comunitare), creditorii ipotecari sunt tratai
din perspectiva unor participani la pia, alturi de vnztori i cumprtori, fiind astfel
beneficiari (indireci) ai serviciilor conexe.
De asemenea, analiza de fa nu abordeaz asa numita evaluare energetic a
cldirilor care va deveni obligatorie pentru Romnia ncepnd cu 1 ianuarie 2010,
Acest fapt a fost recunoscut i de Conseil de la Concurrence din Frana n Decizia 00-D-28 din 19 septembrie 2000,
referitoare la situaia concurenei n sectorul creditului imobiliar.
2 Chiar dac finanarea prin credit ipotecar a achiziiei unei locuine este considerat un element de baz al tranzaciilor
imobiliare obinuite, n unele state aflate n curs de dezvoltare ponderea acesteia este nc extrem de redus.
1

potrivit prevederilor art. 23 din Legea nr. 372/2005 privind performana energetic a
cladirilor, lege care transpune Directiva nr. 2002/91/EC a Parlamentului European i a
Consiliului privind performana energetic a cldirilor. Certificatul de performan
energetic a cladirii va fi valabil 10 ani de la data emiterii, urmnd a fi eliberat
proprietarului pentru cldirile care se construiesc, sunt vndute sau nchiriate i pe care
l va pune, dup caz, la dispoziia potenialului cumprator sau chiria. Acesta va deveni
astfel un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare, dar el nu poate fi analizat pn la
momentul implementrii Directivei.
Investigaia se concentreaz pe sectorul rezidenial datorit ponderii acestuia n
averea total a populaiei i n volumul total al pieei imobiliare. Revista The Economist
estima, n anul 2002, valoarea total a proprietilor rezideniale din rile dezvoltate la
suma de 48.000 de miliarde de dolari americani, reprezentnd mai mult dect valoarea
nsumat a obligaiunilor guvernamentale i aciunilor din aceste state. n plus, piaa
rezidenial are un impact semnificativ asupra averii individuale a cetenilor obinuii,
asupra obiceiurilor de consum ale acestora i asupra mobilitii forei de munc n cadrul
sistemului economic. Nu n ultimul rnd, eventualele ineficiene ale sectorului rezidenial
se transmit i sectorului financiar-bancar, iar riscurile se propag astfel n ntreaga
economie.
Datele i informaiile prezentate n raport au fost solicitate asociaiilor profesionale
sau au fost obinute din surse disponibile public. Datorit lipsei de transparen a unor
piee (de exemplu: piaa serviciilor de intermediere), precum i absenei multor informaii
statistice (dintre care cele mai importante sunt legate de volumul total al pieei imobiliare
i evoluia preurilor reale de tranzacionare), pe parcursul raportului sunt folosite
estimri, calcule proprii i scenarii standardizate. Metodologia utilizat pentru atingerea
obiectivelor acestei investigaii este similar cu cea folosit de Comisia European,
OECD i alte autoriti de concuren (OFT Marea Britanie; FTC Statele Unite ale
Americii) n cadrul studiilor efectuate pe pieele profesiilor liberale. Astfel, un element
central al raportului este reprezentat de analiza comparativ a serviciilor conexe, avnd
n vedere n principal situaia din celelalte state membre ale Uniunii Europene. De
asemenea, au fost folosite ca instrumente complementare analiza economic i
evaluarea cadrului de reglementare. n cadrul investigaiei nu a fost luat n calcul piaa
chiriilor, deoarece reprezint o component secundar a pieei imobiliare, iar singurul
serviciu conex acesteia este cel de intermediere.
Datorit numrului mare de participani pe pia, de ordinul sutelor de mii
pentru piaa imobiliar i al zecilor de mii pentru prestatorii serviciilor conexe,
raportul se concentreaz pe investigarea structurii pieei. Comportamentul pe
pia este analizat doar din perspectiva asociaiilor profesionale ale agenilor
economici care presteaz servicii conexe tranzaciilor imobiliare. n plus,
abordarea dominant structural are i avantajul de a oferi investigaiei o imagine
2

mai clar asupra pieei i, implicit, asupra intereselor pe termen lung ale
consumatorilor.
Raportul de investigaie cuprinde:
Prezentarea mecanismelor care guverneaz piaa imobiliar, a surselor de
ineficien economic i a riscurilor la care este expus aceasta;
Descrierea elementelelor specifice pieei imobiliare din Romnia i a
eventualelor riscuri suplimentare generate de acestea;
Evaluarea gradului de concuren i a efectelor acestuia asupra consumatorilor
pe piaa serviciilor de natur juridic prestate de notarii publici, pe piaa serviciilor
de intermediere prestate de ageniile imobiliare, pe piaa serviciilor cadastrale
prestate de experii geodezi, precum i pe piaa serviciilor de evaluare imobiliar
prestate de experii ANEVAR;
n capitolul final, sunt reunite concluziile fiecrui capitol anterior i sunt formulate
propuneri pe baza acestora.

Not: Toate referirile la costuri totale din raport i din anexele acestuia includ att
costurile suportate de cumprtor, ct i pe cele suportate de vnztorul proprietii
imobiliare.

CAPITOLUL I
PRINCIPII I MECANISME ALE PIEEI IMOBILIARE

1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz

Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de
proprietate sau de folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliar
nseamn transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt n
schimbul unei recompense care, de obicei, este o sum de bani. Ca pe orice pia,
preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de interaciunea dintre cerere i ofert.
Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore de pia,
trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa imobiliar de
celelate piee.
Datorit caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietii sau
folosinei acestora nu implic i transportul efectiv al bunului, iar fiecare cldire vndut
sau cumprat este diferit de celelalte prin poziionare, alctuire, infrastructur aferent
etc. Faptul c fiecare imobil este unic determin complexitatea foarte mare a acestei
piee i mprirea acesteia n funcie de zone i de scopul n care va fi utilizat bunul
respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la creterea substanial a costurilor de
cutare, creeaz distribuia asimetric a informaiilor i restricioneaz, n bun msur,
substituibilitatea.
Conform unei definiii generale, tranzacia financiar reprezint cumprarea,
deinerea i vnzarea aciunilor, obligaiunilor, mrfurilor, valutelor, bunurilor de colecie,
bunurilor imobiliare i produselor derivate. Pieele pe care se tranzacioneaz aceste
active au cinci roluri fundamentale distincte: speculaia, investiia pe termen lung,
investiia pe termen scurt, hedging-ul3 i arbitrajul4. Dintre acestea, pe piaa imobiliar
pot fi ntlnite preponderent primele trei tipuri de operaiuni5. Pe lng elementele
investiionale/speculative ale pieei imobiliare, terenurile i cldirile prezint i
caracteristicile unui bun de consum. Mai precis, exist trei tipuri de motivaii comune
care stau la baza vnzrilor sau cumprrilor de imobile: dorina de a deine un spaiu
de locuit sau pentru alte scopuri de utilitate personal, dorina de a obine profit i dorina
Hedging-ul este o strategie menit s reduc riscul unei investiii prin tranzacionarea unor active cu evoluii corelate
negativ.
4 Arbitrajul reprezint cumprarea i vnzarea simultan a unui singur activ la dou preuri diferite i n dou piee diferite,
rezultnd n obinerea unor profituri fr risc.
5 Nu este exclus efectuarea unor operaiuni de hedging care sa includ utilizarea tranzaciilor imobiliare, dar cu siguran
acest tip de operaiuni prezint un grad mare de complexitate si nu intr n categoria tranzaciilor financiare uzuale.
3

de a obine un venit fix n urma nchirierii imobilului. Toate cele trei motivaii sunt
legitime, iar analiza de fa nu i propune s conteste sau sa influeneze n vreun fel
raportul dintre cererea i oferta de pe piaa imobiliar, indiferent de caracterul de
consum, speculativ sau investiional preponderent.
1.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare
Liberalizarea sistemelor financiare i intensificarea procesului de globalizare a
pieelor de capital din ultimele decenii au condus la mbuntirea serviciilor financiare i
a sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut i sfera de aciune a ciclurilor
financiare pronunate6. Cel mai des, acestea din urm reprezint fluctuaii dramatice ale
preurilor activelor avnd drept consecin amplificarea ciclurilor economice generale,
iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare i valutare7.
Aceste fluctuaii afecteaz att statele puternic industrializate (de exemplu: criza
subprime din Statele Unite sau criza japonez de la nceputul anilor `90) ct i state cu
economii i piee emergente (de exemplu: Asia de Est la sfritul anilor `90).
De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susinut de
evoluia favorabil a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului,
extinderea activitii de creditare, creterea accelerat a preurilor activelor, investiiile
excesive n bunuri de capital i explozia consumului. n final, atunci cnd ateptrile se
realiniaz cu datele fundamentale, dezechilibrele create n timpul boom-ului sunt
corectate n mod abrupt, pe msur ce optimismul exagerat face loc pesimismului
exagerat provocnd pagube costisitoare sistemului financiar i economiei reale.
Constatrile recente indic faptul c piaa imobiliar are un rol central n cadrul
acestor cicluri datorit faptului c preurile cldirilor i terenurilor impulsioneaz
disponibilitatea i capacitatea bncilor de a mprumuta bani, n timp ce mai muli factori
determin o deviaie de la metodele eficiente de stabilire a preurilor. ntr-un mediu
financiar integrat la nivel global, fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de
creditare. n plus, combinaia dintre fluxurile de capital speculativ i relaxarea
reglementrilor sectorului financiar poate provoca crize financiare severe, cum este
cazul celei din Asia, de la sfritul anilor `90.
Conform modelului standard de evaluare a activelor, preul bunurilor imobiliare
depinde n mod decisiv de valoarea de nchiriere a acestora. Oferta pe piaa imobiliar
este relativ inelastic avnd n vedere decalajele prelungite din domeniul
Nu exist un consens n rndul economitilor cu privire la legtura ciclurilor financiare cu ciclurile economice clasice:
ciclul Kitchin de fluctuaie a stocurilor (3-5 ani); ciclul Juglar determinat de investiiile n bunuri de capial (7-11 ani); ciclul
Kuznets legat de dinamica demografic (15-25 ani) sau valurile Kondratieff legate de tehnologiile revoluionare (45-60 ani).
Cel mai probabil, fluctuaiile financiare importante pot fi asociate ciclurilor Juglar.
7 Lending Booms, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis, Charles Collyns & Abdelhak Senhadji, International Monetary
Fund, Working Paper 02/20.
6

construciilor i oferta fix de terenuri. Datorit acestor factori, creterea sau

scderea cererii pe piaa imobiliar afecteaz n primul rnd preul, cantitatea de bunuri
imobiliare (locuine) oferite avnd o variaie lent. Practic, lipsa elasticitii ofertei
imobiliare crete impactul cererii asupra preurilor.

Oferta

Pre

Figura 1
Oferta perfect inelastic a terenurilor

C1
C2

P1
P2
Q

Cantitate

Se poate observa c cererea aflat la valoarea C1 se ntlnete cu oferta la P1 (preul de

tranzacie). Atunci cnd cererea scade la C2, i preul scade la P2. n tot acest timp oferta
rmne constant la valoarea Q, preul fiind singurul lucru care variaz n funcie de cerere.

Modelul de mai sus nu surprinde complexitatea tranzaciilor cu terenuri, n special

datorit faptului evident c oferta efectiv de terenuri este mult mai mic dect oferta
potenial, aceast diferen determinnd o evoluie relativ dinamic a cantitii de
terenuri aflate la vnzare pe pia8. Cu toate acestea, situaia ofertei perfect inelastice a
terenurilor prezint ntr-un mod elocvent unul dintre factorii care influeneaz
fundamental rigiditatea ofertei pe piaa imobiliar.
Ca urmare a acestei situaii, chiriile, care ofer indicii relevante legate de
cerere, sunt percepute ca fiind un indicator de baz al pieei imobiliare. Valoarea
acestora depinde de mai multe variabile cum ar fi produsul intern brut real (care
cuprinde att nivelul agregat al venitului pe cap de locuitor, ct i dimensiunea
populaiei) i ratele anticipate ale dobnzilor reale (care exprim costul
mprumuturilor). Alte variabile relevante, dei nu sunt incluse n analizele empirice
Percepia conform creia terenurile reprezint o resurs epuizabil, iar valoarea lor trebuie s cresc n mod natural ca
urmare a creterii populaiei trebuie nsoit, cel puin, de urmtoarea nuanare: terenurile construibile aflate n vecintatea
zonelor puternic urbanizate reprezint o resurs limitat. Astfel este evitat generalizarea principiului cantitii limitate de
teren, a crui relevan devine aproape inexistent n comparaie cu cea a resurselor primare (hran, ap, energie) n cazul
unei explozii demografice extreme.
8

datorit absenei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar, deductibilitatea dobnzilor
la creditele ipotecare i cadrul legislativ care reglementeaz piaa imobiliar (se refer la
prevederile legate de acordarea permiselor de construcie, legislaia care reglementeaz
chiriile i arenda).
Caracteristicile inerente ale pieei imobiliare, mai ales informaia imperfect,
rigiditatea ofertei i pieele financiare imperfecte, contribuie la vulnerabilitatea acestei
piee n faa perioadelor prelungite n care preurile deviaz de la valoarea
fundamental9. Avnd n vedere faptul c preul bunurilor imobiliare depinde de valoarea
viitoare a datelor fundamentale, ntr-un mediu cu informaie imperfect investitorii pot fie
s subestimeze, fie s supraestimeze valoarea argumentat fundamental a preurilor.
Conform modelului elaborat de economistul american Mark Carey10, valoarea
fundamental a terenurilor este egal cu valoarea actualizat a venitului net care poate fi
obinut prin nchirierea terenului respectiv sau valoarea total actualizat a fluxurilor de
numerar care vor fi generate de respectivul teren. Aceasta este singura valoare
compatibil cu echilibrul pe termen lung i, n termeni financiari acest model se numete
discounted cash flow (DCF). DCF implic utilizarea conceptului de valoare temporal a
banilor (time value of money) care se refer la costul de oportunitate al capitalului.
n timp, acest model a fost lrgit pentru a include i proprietile imobiliare cu
caracter comercial, iar preul fundamental este definit ca fiind preul la care valoarea
curent a stocului de structuri imobiliare este egal cu costul de nlocuire a
acestora. Diferenele dintre preurile pltite de investitorii de pe aceast pia apar ca
urmare a erorilor n calcularea valorii fundamentale a terenurilor sau datorit
informaiilor private n legtur cu veniturile anticipate a fi obinute de pe urma terenului
respectiv i/sau evoluia ratei de capitalizare a acestuia. n majoritatea pieelor
imobiliare, devierile susinute sub preurile justificate fundamental sunt puin probabile
datorit faptului c investitorii sofisticai vor profita de aceste abateri cumprnd pn
cnd preul crete la valoarea fundamental. De asemenea, este logic de presupus c,
dac preul este prea mare, aceiai investitori sofisticai vor profita folosind procedeul de
vnzare descoperit (short selling)11 pn cnd preul din pia atinge valoarea
fundamental. Aceast presupunere nu este ns plauzibil din cauza dificultilor n
vnzarea descoperit a proprietilor imobiliare12. n plus, din cauza rigiditii, creterea
Bubbles in Real Estate Markets, Richard Herring & Susan Wachter, Working Paper, University of Pennsylvania (prepared
for Federal Reserve Bank of Chicago and World Bank Groups Conference on Asset Price Bubbles: Implications for
Monetary, Regulatory and International Policies), 2002.
10 Feeding the Fad: the Federal Land Banks, Land Market Efficiency, and the Farm Credit Crisis, Mark Carey, Ph.D.
dissertation, University of California at Berkeley, 1990.
11 Aceast tehnic este utilizat, n general, pe pieele de capital i se refer att la piaa spot ct i la contractele derivate
(futures sau options) n care o persoan vinde un activ pe care nu-l deine (denumit activ suport), dar se angajaz s-l
cumpere la un moment dat (la scaden). Vnzarea descoperit este folosit pentru a profita de pe urma unor eventuale
scderi ale preurilor sau pentru efectuarea unor operaiuni de hedging.
12 Dei exist companii din domeniul imobiliar tranzacionate pe pieele de capital, acestea nu asigur o eficien real a
vnzrilor descoperite de pe piaa imobilar. Pentru echilibrarea acestei situaii, opiniile economitilor evideniaz utilitatea
organizrii unei piee a opiunilor n domeniul imobiliar.
9

ofertei de terenuri nu poate contrabalansa, cel puin pe termen scurt, creterea preurilor
peste valoarea fundamental.
Datorit situaiei descrise mai sus, sentimentul optimist al investitorilor este cel
care primeaz pe aceast pia i reprezint elementul decisiv care duce preurile peste
valoarea lor fundamental. n realitate, chiar dac optimismul nu este sprijinit de analiza
valorii fundamentale, investitorii rmn n pia pe tot parcursul trendului ascendent al
preurilor i ct timp finanrile sunt disponibile. Pentru segmentul rezidenial al pieei
imobiliare, decalajele mari din domeniul construciilor mpiedic un rspuns rapid al
ofertei la cererea tot mai mare, iar preurile continu s creasc pentru o perioad relativ
lung de timp.
Aceast situaie este amplificat de comportamentul sistemului bancar care
finaneaz investitorii cu sume tot mai mari bazndu-se pe creterea valorii bunurilor
imobiliare ipotecate. Atitutidinea bncilor este determinat de scderea percepiei
generale asupra riscurilor de insolvabilitate. Aceste efecte de feedback se inverseaz
atunci cnd preurile bunurilor imobiliare ncep s scad. Astfel, un declin al preurilor
afecteaz n mod direct capitalizarea bncilor prin reducerea valorii activelor imobiliare
proprii i indirect, prin scderea valorii mprumuturilor garantate cu proprieti imobiliare.
Ulterior, declinul este amplificat de restricionarea creditrii, punnd o presiune
suplimentar pe preuri care continu s scad resfngndu-se din nou asupra riscurilor
de creditare. Ca i n cazul creterilor de preuri, atunci cnd acestea scad, fenomenul
este alimentat i de conexiunea strns dintre piaa imobiliar i sistemul bancar.
Ciclurile financiare descrise mai sus reprezint o caracteristic incontestabil a
pieelor imobiliare n majoritatea statelor cu economie de pia, dar nu explic n
totalitate evoluiile de pe aceste piee.
1.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine
Variabila principal care va fi utilizat n cadrul acestei analize este piaa
rezidenial. Aceasta reprezint motorul ntregii piee imobiliare, avnd o influen
evident asupra evoluiei sectoarelor de construcii, spaii de retail sau terenuri. Aceast
influen este determinat de mai muli factori, dintre care cel mai important este faptul
c piaa rezidenial reprezint, n special datorit lichiditii mai mari i
informaiilor pe care le ofer investitorilor n legtur cu bunstarea general a
populaiei, un punct de referin (benchmark) pentru celelate sectoare.
La fel ca i pe piaa de capital, elementul speculativ al investiiilor imobiliare a
constat, n trecut, n extragerea unui beneficiu din diferena dintre evaluarea activului de
ctre pia i valoarea intrinsec a acestuia. Desigur, acest element are o influen
considerabil i n prezent, dar componenta speculativ fundamental a pieelor pe care
8

se tranzacioneaz active imobiliare, aciuni sau mrfuri, este dat la momentul de fa

de accentul primar pe ateptrile viitoare13. Dac n privina aciunilor este evident
faptul c aceast abordare se bazeaz pe ctigurile viitoare pe care le va genera
compania n cauz, n privina bunurilor imobiliare ateptrile se concentreaz pe
creterile viitoare ale preurilor acestora. Practic, acest fenomen amplific preurile din
prezent pe baza anticiprii unei creteri substaniale a cererii solvabile n viitor, dar
creaz i o serie de situaii paradoxale. n primul rnd raionamentul elimin distinciile
clasice dintre investiie i speculaie. Termenul de speculaie provine din cuvntul latin
specula care nseamn a observa sau a urmri. Deci, speculatorul este cel care
observ evoluiile viitoare naintea celorlai i acioneaz n consecin. La momentul
de fa, i investitorul, pe orice fel de pia, trebuie s in cont de evoluiile viitoare fie
utiliznd analizele proprii, fie adaptndu-se la perspectivele generale, avnd un
comportament similar cu cel al speculatorului. Din aceste considerente, n continuare,
termenul de speculator va fi folosit alternativ cu cel de investitor, iar diferenierea va fi
fcut n primul rnd ntre aceste dou categorii, pe de o parte, i consumatorii
obinuii care vnd sau cumpr bunuri imobiliare pentru uz propriu, de cealalt parte.
Tranzaciile cu locuine prezint caracteristici similare cu pieele pe care se
tranzacioneaz alte tipuri de active, cum ar fi valorile mobiliare, dar comportamentul
ciclic al pieei imobiliare difer destul de mult de ciclicitatea ntlnit pe pieele de capital.
n timp ce sectorul rezidenial, ca i cel comercial, este supus ocurilor datorate
variaiilor cererii, care la rndul ei este influenat de schimbrile demografice, de omaj
sau de veniturile populaiei, aceti factori nu ofer explicaii complete privind ciclurile
cretere-declin observate frecvent pe pieele imobiliare. Comportamentul speculativ
ntlnit, ndeosebi, pe pieele de capital, este limitat pe piaa imobiliar de constrngeri
legate de lipsa lichiditii i costurile mari de tranzacionare, n timp ce majoritatea
tranzaciilor sunt realizate de persoane care doresc s ocupe efectiv spaiile pe care le
achiziioneaz i ale cror decizii nu au ca scop principal obinerea unor profituri.
Cu toate acestea, factorii enumerai mai sus pot, uneori, chiar s ncurajeze
speculaiile. Chiar dac cei care vor ocupa locuinele domin piaa, s-a constatat n
practic faptul c aceste costuri ridicate de tranzacionare nu-i mpiedic pe acetia, sau
chiar pe cei care cumpr pentru prima dat o locuin, s se mute din nou dac doresc
s o fac14. n plus, atunci cnd piaa imobiliar este n cretere, multe familii care dein
proprieti percep locuinele drept principalul mijloc de sporire a averii. Aceasta se
datoreaz n primul rnd faptului c, pentru marea majoritate a populaiei, locuina
reprezint principalul activ deinut.

Aceast expresie se referea iniial doar la caracterul speculativ al pieelor de capital, fiind folosit pentru prima dat de
ctre Benjamin Graham n discursul su n faa Conveniei anuale a Federaiei Naionale a Analitilor Financiari din Statele
Unite, n anul 1958.
14 Speculation in the Housing Market, Eric J. Levin & Robert E. Wright, Urban Studies vol.34, No. 9/1997.
13

Un alt factor important care accentueaz dinamica preurilor pe pieele

rezideniale poate fi observat n perioadele de creteri susinute ale preurilor sub forma
impulsului psihologic al persoanelor care nu dein locuine de a efectua astfel de achiziii.
Aceste persoane, denumite n limbajul de specialitate first-time buyers, percep o
presiune suplimentar atunci cnd pe pia au loc creteri masive de preuri care sunt
interpretate drept costuri implicite. Aceast situaie este specific, mai ales, n rile cu
o rat ridicat a deintorilor de locuine (homeownership rate)15.
Principala diferen ntre piaa de capital i piaa rezidenial const de fapt n
tipul de ateptri pe care le au participanii la pia. Astfel, dac pe piaa de capital
actorii sunt considerai a avea ateptri raionale cu privire la evoluia preurilor, pe piaa
rezidenial care este caracterizat de un grad relativ mic de lichiditate, comportamentul
participanilor este considerat a fi extrapolativ sau adaptiv16. Acest lucru nseamn c
att vnztorii ct i cumprtorii de locuine se bazeaz excesiv n estimarea
dinamicii viitoare a pieei pe evoluia recent a preurilor. Un alt element care
accentueaz aceste probleme este legat de aa-numitul comportament miop (myopical
behavior) care induce participanilor la pia ideea c trendul actual al preurilor va
continua i n viitor, acetia eund n a anticipa sau mcar a lua n calcul o eventual
schimbare viitoare a tendinei de evoluie a preurilor.
Cercetrile au artat faptul c una dintre cele mai importante caracteristici
specifice pieei imobiliare este reprezentat de rigiditatea structural a preurilor. n
acest sens, constatrile experilor au demonstrat faptul c, n cadrul ciclurilor financiare,
evoluiile ascendente ale preurilor nu sunt compensate prin evoluii descendente
similare ca amploare. De fapt, preurile activelor imobiliare, i n special cele ale
locuinelor, scad destul de rar n termeni nominali, i acest fenomen se petrece, mai
ales, n cazul unei deteriorri importante a mediului economic general. Asimetria
evoluiilor preurilor este explicat parial de refuzul vnztorilor de a participa la pia n
situaiile de scdere a preurilor, acetia avnd suficient timp de ateptare pentru un nou
val de creteri datorit costurilor relativ reduse de gestionare a activelor imobiliare.
Dorina de retragere de pe pia a vnztorilor este stimulat i de proporia pe care o
au bunurile imobiliare n averea total a unei familii obinuite.
Acest efect poate fi explicat psihologic i prin modificarea comportamentului
participanilor la pia n funcie de poziia n care se afl. Astfel, o scadere a preurilor
este perceput ca o pierdere (amplificat de ponderea mare pe care o are proprietatea
n totalul averii sale) de ctre vnztor. Aa cum a demonstrat laureatul Premiului Nobel
n Economie, Daniel Kahneman, mpreun cu Amos Tversky17, atunci cnd n discuie
sunt poteniale ctiguri, majoritatea oamenilor au un comportament care denot
aversiune fa de risc (risk-averse), iar atunci cnd sunt confruntate cu poteniale
Poate fi considerat o rat ridicat a posesorilor de locuine atunci cnd depete 50-60% din populaie.
House Price Dynamics, James M. Poterba, Brookings Papers on Economic Activity, 1991.
17 Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk, Daniel Kahneman, Amos Tversky, Econometrica, 1979.
15
16

10

pierderi, aceleai persoane devin cuttoare de risk (risk-seeking) avnd

comportamentul unui parior care mrete miza n sperana de a elimina pierderile.
Aceast constatare a fost demonstrat empiric prin numeroase cercetri i a condus la
infirmarea concluziilor teoriei clasice a utilitii anticipate dezvoltat de matematicianul
Daniel Bernoulli. Expresia grafic a acestei situaii se regsete n Figura 2.
Figura 2
Curba utilitii participanilor la pia
Valoare

Rezultat
Pierdere

Ctig

Punctul de referin

Din analiza figurii de mai sus se poate observa faptul c, n zona pozitiv, curba
respect principiul utilitii marginale, plafonndu-se relativ rapid, n timp ce n zona
negativ aceasta accelereaz mult mai puternic, avnd o tendin de atingere a
punctului de referin. Practic, sentimentul pe care l are o persoan aflat n poziie de
pierdere este mult mai intens dect cel pe care l are aceeai persoan n poziie
ctigtoare echivalent, acest lucru determinnd apariia unui comportament asimetric.
Cu alte cuvinte, atitudinea fa de risc este, n cele mai multe cazuri, un rezultat al
situaiei n care se afl participantul la pia. n principal datorit acestui factor, se pot
observa diferene dramatice de lichiditate pe piaa imobiliar ntre perioadele de cretere
a preurilor i cele de scdere.
Un alt element psihologic, cu implicaii semnificative asupra evoluiei pieei
imobiliare, este reprezentat de aa-numitul efect de nzestrare (endowment effect)
descoperit de profesorul american Richard Thaler. Acest efect se refer la faptul,
constatat empiric i demonstrat experimental, c oamenii consider mai valoros un bun
asupra cruia dein drepturi de proprietate dect un bun similar/identic deinut de alt
persoan. Practic, pe piaa rezidenial, oamenii nu sunt dispui s plteasc pentru a

11

obine o locuin dect un pre mai mic dect cel pe care l-ar cere pentru locuina
respectiv din poziia de vnztori. Datorit impactului major pe care l au tranzaciile
imobiliare asupra averii personale a oamenilor, efectul de nzestrare este resimit mai
puternic pe aceast pia i poate reprezenta o explicaie plauzibil pentru diversele
ineficiene constatate n funcionarea mecanismelor ei.
Toi factorii de natur psihologic enumerai mai sus confer pieei imobiliare
caracteristici specifice care o deosebesc de celelalte piee pe care se vnd bunuri i
servicii, sau se tranzacioneaz active. Chiar dac principiile de baz de pe aceast
pia sunt similare cu cele ale pieelor pe care se tranzacioneaz active financiare,
diferenele importante de lichiditate, volatilitate i eficien, precum i asimetriile de pre
nu pot fi ignorate ntr-un demers care i propune s neleag i s descrie
mecanismele care guverneaz piaa imobiliar.
1.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare
Avnd n vedere aspectele descrise mai sus putem afirma c piaa imobiliar are
o dimensiune investiional pronunat. Acest lucru nseamn c, n afara investitorilor i
speculatorilor, marea majoritate a consumatorilor percepe achiziia unei locuine ca
reprezentnd n primul rnd o investiie. n general, cei care au nevoie de o locuin vor
achiziiona una considernd aceast aciune ca fiind o investiie sau un mijloc de
economisire mai eficient dect nchirierea. Perceperea procesului de achiziie a unei
locuine ca fiind un mijloc de economisire este un fenomen ntlnit n special n cazul
celor care achiziioneaz respectiva locuin cu bani mprumutai, iar pentru cei care
folosesc resurse proprii pentru achiziie percepia este cea a unei tezaurizri a
respectivelor resurse. Un investitor care deine n prezent suma pe care o va folosi
pentru achiziia unei locuine are posibilitatea de a alege ntre mai multe tipuri de active
(aciuni, obligaiuni, mrfuri etc.) cu grade diferite de risc n timp ce persoana care
cumpr locuina cu bani mprumutai nu are dect alternativa economisirii sumei
necesare pentru achiziia locuinei. Contractarea unui mprumut reprezint de fapt
transferarea sumei de bani din viitor n prezent prin plata unui cost aferent, respectiv
dobnda i comisioanele percepute de creditor. n acest sens, debitorul poate beneficia
de locuina respectiv n prezent, mprumutul reprezentnd astfel o alternativ la
economisire. Datorit acestui fapt, comportamentul de pia al consumatorilor este
similar cu cel al investitorilor.
Pentru a putea nelege mai bine motivaiile investitorilor i mecanismele care
determin evoluia pieei imobiliare vom prezenta n cele ce urmeaz o analiz n paralel
a unor concepte investiionale dezvoltate pe pieele de capital i care pot fi extrapolate
pe piaa imobiliar.

12

Conform teoriei arbitrajului de pre, dezvoltat de profesorul american Stephen

A. Ross n 1976, rentabilitatea estimat a unui activ financiar poate fi modelat ca
funcie liniar a mai multor factori macroeconomici. Rezultatul modelului poate fi folosit
pentru evaluarea corect a activului respectiv i pentru raportarea acesteia la riscul
potenial. Dac presupunem c, pentru dou active diferite, toi factorii sunt egali,
investitorii vor prefera activul cu cel mai redus grad de risc potenial. Aceast relaie
poate fi exprimat grafic astfel:

Randament potenial

Figura 3
Arbitrajul ateptarilor

C
Risc potenial

*pentru simplificare, n aceast figur nu sunt incluse elemente importante pentru teoria investiiilor cum ar fi rata fr risc
(riskfree rate), frontiera eficienei (efficient frontier) sau curbele de utilitate.

Practic, graficul de mai sus exprim relaia elementar ntre risc, randament i
alegerile investitorilor. Este evident faptul c investitorii vor prefera activul B n
detrimentul activului C datorit unui grad de risc mai mic pentru un randament identic. n
acelai timp, investitorii vor prefera activul A n detrimentul activului B datorit
randamentului mai bun oferit la acelai grad de risc. Acest lucru va determina creterea
preului lui A n raport cu B i C, precum i a preului lui B n raport cu C. Investitorii care
mizeaz pe diferena de risc dintre B i C, precum i pe diferena de randament dintre A
i B efectueaz o operaiune de arbitraj al ateptrilor.
n acest context, trebuie menionat faptul c randamentul se refer la valoarea
prognozat sau ateptat de pia, iar riscul la care este expus activul se refer la
riscul sistematic sau riscul de pia care este diferit de riscul idiosincratic (riscul
nespecific sau individual).
Diferena dintre acest gen de operaiuni i arbitrajul clasic este dat de faptul c,
n cazul de fa, este vorba despre un procedeu care crete ansele de ctig estimate
pe baza ateptrilor pieei dar nu garanteaz acest lucru. Arbitrajul clasic se refer la
13

obinerea unui ctig sigur din specularea unei diferene ntre preurile de pe mai multe
piee ale aceluiai activ (de exemplu: diferenele ntre preul unei aciuni pe piaa spot i
preul contractelor futures avnd ca activ suport aceeai aciune pe piaa produselor
derivate).
Arbitrajul ateptrilor are un rol fundamental pentru toate pieele pe care se
tranzacioneaz active: determin eficiena acestor piee. Tipul de eficien generat de
aceste operaiuni de arbitraj este diferit de cea economic (spre exemplu eficiena de tip
Pareto care se refer la alocarea resurselor), acest concept avnd un caracter
informaional n teoria investiiilor. Din acest punct de vedere, o pia este eficient
dac toat informaia disponibil despre un activ este inclus rapid i complet n
preul de tranzacionare al acestuia. ntr-o astfel de pia este aproape imposibil ca o
persoan s fac profituri pe baza subevalurii sau supraevalurii excesive datorit
numrului mare de investitori care desfoar operaiuni de arbitraj al ateptrilor.
Pentru atingerea unei astfel de situaii de eficien este necesar existena unor
condiii cumulative, astfel:
informaiile trebuie s fie corecte i disponibile tuturor participanilor;
viteza de tranzacionare trebuie s fie relativ egal pentru toi;
costurile de tranzacionare s fie uniforme i la un nivel foarte sczut n
raport cu valoarea tranzaciei.
Se poate observa cu uurin faptul c pieele imobiliare din ntreaga lume,
caracterizate prin asimetrii informaionale, vitez sczut i costuri ridicate de
tranzacionare, nu pot prezenta la momentul de fa caracteristicile necesare
pentru a putea fi considerate mcar parial eficiente, n sensul descris mai sus.
Cu alte cuvinte, preurile activelor imobiliare nu reflect n mod constant
randamentele i riscurile anticipate de participanii la pia. Arbitrajul, care are
rolul de a elimina alocrile ineficiente de resurse economisite i de a preveni
pierderile masive datorate acestor alocri, este puternic descurajat de
infrastructura operaional a pieei. Astfel, costurile de tranzacionare i calitatea
serviciilor conexe pieei imobiliare devin generatoare de riscuri suplimentare.
Chiar dac aceast concluzie este general acceptat de marea majoritate a
economitilor, exist studii18 care au demonstrat pe baza unor dovezi empirice faptul c
piaa rezidenial poate prezenta caracteristici de eficien slab (weak efficiency). n
mod paradoxal, acest fapt este atribuit costurilor (financiare i non-financiare) mari de
tranzacionare care au rolul de a compensa eventualele ctiguri suplimentare care pot
fi obinute n urma speculrii asimetriilor informaionale. Teoria rmne ns deschis
dezbaterii, neexistnd probe concludente n legtur cu amploarea efectului de
compensare pe care l au costurile ridicate de tranzacionare n raport cu lipsa de
Efficiency of the Market for Residential Real Estate, Karl L. Guntermann, Richard L. Smith, Land Economics, Vol.63, No.1,
1987.
18

14

transparen a pieei i cu asimetriile informaionale. n plus, simplul fapt c operaiunile

de arbitraj nu pot fi efectuate la randament maxim din cauza costurilor nu nseamn c
preurile reflect informaiile disponibile n pia n mod eficient i, cu att mai mult,
acest lucru nu indic existena unei distribuii simetrice a acestor informaii.
1.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar
Datorit numrului mare de vnztori i volumului uria al tranzaciilor (att ca
numr, ct i ca valoare absolut), piaa imobiliar poate fi considerat ca apropiindu-se
destul de mult de modelul concurenei perfecte. Principalul motiv care conduce la o
astfel de concluzie este legat de imposibilitatea vnztorilor, n general, de a impune
preul de tranzacionare. Acelai lucru este valabil i pentru cumprtori sau investitori
luai individual, toi participanii la pia avnd rolul, consacrat n teoria microeconomic,
de price takers. Practic, preul fiecrui lot de teren, al fiecrei locuine i al fiecrui
spaiu comercial este influenat, aproape n totalitate, de interaciunea ntre volumele
agregate ale cererii i ofertei.
Imposibilitatea participanilor la pia de a influena semnificativ preul de
tranzacionare i dependena evoluiei pieei de cerere reprezint rezultatul faptului c
averea imobiliar a unei ri este puternic divizat, iar marea majoritate a populaiei
particip la aceast pia fie n calitate de (poteniali) vnztori, fie n calitate de
(poteniali) cumprtori, sau ambele. Aceast caracteristic extrem, unic pieei
imobiliare, o face s se apropie suficient de mult de modelul concurenei perfecte fr a
ndeplini unele dintre condiiile consacrate de teoria economic, i anume: bunurile
imobiliare nu sunt omogene, iar asimetriile informaionale creeaz un avantaj important
vnztorilor. Spre deosebire de piaa de capital, care este i ea considerat ca
apropiindu-se de concuren perfect, piaa imobiliar nu poate fi influenat de mari
investitori instituionali, avnd un caracter competitiv net superior n plan agregat19. n
plus, practica a dovedit faptul c nici mcar statul, atunci cnd particip la pia ca
vnztor sau cumprtor, nu are resurse suficiente pentru a influena decisiv preurile20.
Statul are n schimb, instrumente coercitive cu influen indirect cum ar fi politica fiscal
sau cea de reglementare a regimului proprietilor, precum i instrumente de natur
monetar cu impact asupra cererii (de exemplu: influena asupra dobnzilor pe termen
scurt i controlul masei monetare), dar posibilitile de utilizare a acestora sunt limitate
ntr-o societate democratic bazat pe economie de pia.
Nu n ultimul rnd, trebuie menionat faptul c barierele la intrarea pe aceast
pia i la ieirea de pe ea sunt extrem de reduse, acest lucru contribuind decisiv la
caracterul puternic concurenial. Cu toate acestea, ieirea este mai dificil, n perioade
Impactul pe care l au investitorilor instituionali asupra preurilor de pe piaa imobiliar este cel mult local i temporar.
Demersurile statelor de a construi locuine sociale, participnd astfel la ofert, sau de a cumpra locuine sociale de pe
pia, participnd astfel la cerere, nu au putut determina evoluii importante ale preurilor pe termen lung.
19
20

15

de scdere a preurilor i a lichiditii, n special pentru mari investitori cu portofolii

consistente. Dificultatea provine din volumul mare al pierderilor care trebuie asumate
prin vnzarea activelor la preuri reduse.
Din punct de vedere al definirii geografice, pieele imobiliare au un puternic
caracter local, dar pentru a putea nelege mai bine sursa acestei caracteristici trebuie
cunoscut mai precis proporia pe care o au consumatorii i investitorii (categorii care
pot fi considerate distincte din punct de vedere al scopului urmrit i nu neaprat al
comportamentului pe pia care este de multe ori similar aa cum am artat mai sus) n
totalul cererii. Astfel, dac pentru un investitor elementele eseniale care determin
substituibiliatea ntre dou bunuri imobiliare sunt randamentul chiriei i potenialul de
cretere a preurilor, pentru un consumator elementele care conteaz cel mai mult pot fi
diferite. O persoan care achiziioneaz o proprietate pentru a locui n ea are, n general,
urmtoarele puncte de reper: apropierea fa de locul de munc i fa de
familie/prieteni; calitatea proprietii; calitatea zonei; accesul la mijloacele de transport n
comun; precum i alte elemente determinate de necesitile personale legate de confort
i accesibilitate. Cu excepia calitii proprietii care se refer la suprafa,
compartimentare, finisaje, an de construcie etc., toate celelalte elemente sunt exogene
i in de un singur factor: localizarea. Aceasta este important att pentru consumatori,
ct i pentru investitori, din motivele invocate mai sus, la care se adaug nc unul
important: lichiditatea. Este cunoscut faptul c lichiditatea variaz n funcie de zon (de
exemplu: zonele centrale ale marilor orae sunt mai lichide dect periferiile), iar acest
lucru conteaz pentru c cel care cumpr este dispus s ofere un pre mai bun (liquidity
premium) dac tie c exista o pia pentru acel activ.
Piaa pentru investitori este conectat puternic la piaa consumatorilor, datorit
faptului c acetia din urm reprezint de fapt motorul randamentelor pe care le obin cei
care investesc. Astfel, exist n mod evident un grad puternic de corelare ntre nivelul de
substituibilitate a proprietilor valabil pentru investitori i cel valabil pentru consumatori.
Caracterul local incontestabil al pieei nu se datoreaz exclusiv motivaiilor de natur
subiectiv. Un alt element esenial este ponderea pe care o are preul n determinarea
gradului de substituibilitate. Astfel, este greu de afirmat c o locuin n valoare de
1 000 000 de euro este substituibil cu una n valoare de 100 000 de euro, chiar dac
cele dou proprieti ndeplinesc aceeai funcie, avnd, poate, chiar aceeai suprafa
(n acest caz, diferena ntre cele dou preuri nu poate fi dat dect de zon). Astfel, o
caracteristic a pieei imobiliare care ine de dimensiunea pieei produsului este
determinat de poziionarea geografic. n cazul pieei imobiliare putem afirma c
dimensiunea geografic, mai precis locaia, influeneaz (indirect, prin pre) n
mod decisiv definirea pieei produsului, determinnd gradul de substituibilitate al
proprietilor ntr-un mod mult mai complex dect n cazul altor bunuri i/sau
servicii. Expresia grafic a acestei relaii este prezentat mai jos.

16

Figura 4
Dimensiunile relevante ale pieei rezideniale
LOCALIZARE

PRE

ALTE CARACTERISTICI
(suprafa, finisaje, anul
de construcie etc.)

SUBSTITUIBILITATE

PIAA
GEOGRAFIC

PIAA
PRODUSULUI

Concluzionnd, putem defini dimensiunea geografic relevant a pieei

rezidenial astfel:
- pentru investitori (cumprtori, dezvoltatori): piaa imobiliar are o dimensiune
mondial;
- pentru consumatori (vnztori individuali i cumprtori care achiziioneaz
proprieti pentru a le utiliza n orice alt scop dect cel de a obine randament):
piaa imobiliar are o dimensiune local.
Cu toate acestea, concluzia de mai sus nu are suficient precizie pentru a putea
fi considerat incontestabil. Numeroase variabile, cum ar fi mobilitatea forei de munc
i gradul de difereniere al proprietilor, afecteaz n mod decisiv substituibilitatea, astfel
nct nu exist, n prezent, autoriti sau organisme care s poat oferi soluii pentru
conturarea unei imagini complete a modului n care interacioneaz aceti factori pentru
a genera echilibrul cerere-ofert. Practic, gradul de substituibilitate al proprietilor
depinde n mod decisiv de pre, care la rndul lui este determinat de un complex de
elemente imposibil de agregat. Datorit acestui fapt, graniele pieei identificate mai sus
nu pot avea dect un caracter orientativ.

17

1.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare

Chiar dac la momentul de fa, nu exist o opinie unanim n rndul experilor
privind modalitile de calcul al riscurilor la care sunt expuse pieele imobiliare, mai multe
modele de analiz au reuit de-a lungul timpului s-i probeze viabilitatea. Unul dintre
acestea este, cu siguran, modelul de scoring pentru piaa rezidenial elaborat de
Deutsche Bank Research la sfritul lui 200621. Acest instrument relativ simplu i-a
demonstrat eficiena reuind s anticipeze cu destul precizie declinul pieelor imobiliare
din Marea Britanie, Spania i Irlanda, precum i stabilitatea pieei din Germania. Practic,
cercettorii de la Deutsche Bank Research, utiliznd date furnizate de Eurostat, EMF22,
UN Population Division i Euroconstruct23, au creat un model axat pe urmtoarele
coordonate de baz:
(1) Riscul general de pre
- include o posibil supraevaluare a activelor imobiliare datorat unor indicatori de
rentabilitate24 i accesibilitate25 n cretere.
(2) Riscul economic
- se refer la ncetinirea creterii economice, creterea dobnzilor i fluctuaiile
importante n numrul locuitorilor unei ri.
(3) Riscul de ofert
- apare atunci cnd stocul de locuine crete mai rapid dect populaia.
(4) Riscul de structur a pieei
- cnd tot mai multe persoane sunt deintori de proprieti imobiliare i mrimea acestor
proprieti este din ce n ce mai mare, apare o presiune suplimentar asupra preului.
(5) Riscuri privind sistemul ipotecar
- creterea indicatorului mprumut ipotecar / valoarea proprietii26;
- o cretere a mprumuturilor cu rat/dobnd variabil n totalul creditelor ipotecare
indic riscuri mai mari de insolvabilitate pentru clienii bncilor;
- creterea datoriei ipotecare a populaiei ca pondere n PIB.
(6) Riscul de corelare cu alte piee
- corelarea cu piaa imobiliar din Statele Unite27.
US house prices declining: Is Europe next?, Deutsche Bank Research, 11.10.2006.
European Mortgage Federation.
23 Cel mai important institut european de cercetare n domeniul construciilor.
24
Este de fapt raportul dintre preul proprietii i chiria lunar. Randamentul scade odat cu creterea valorii acestui
indicator.
25 Indicatorul de accesibilitate se msoar ca procent al ratei ipotecare medii n venitul mediu net. Practic, cu ct valoarea
indicatorului este mai mare, cu att sunt mai puin accesibile locuinele.
26 LTV Loan-to-value.
21
22

18

- corelarea la nivel european28.

Un aspect interesant este legat de faptul c, n cadrul modelului, primii 5
indicatori au n total o pondere de 80% (0,8) cu sub-ponderi individuale de 20% (0,2).
Astfel, autorii consider cei 5 indicatori ca avnd o importan egal n evaluarea riscului
general al pieei. Estimnd aproape 100 de modele suplimentare pe baza unor ponderi
diferite, experii Deutsche Bank Research au observat c scorul median obinut era
aproape identic cu cel obinut din aplicarea ponderilor egale. Aceast constatare confer
credibilitate ponderilor egale date factorilor de risc i, cel mai important aspect, indic
importana egal a fiecrui factor de risc n raport cu ceilali factori. De fapt, ntre
aceti factori se pot observa legturi att din punct de vedere empiric, ct i din punct de
vedere al teoriei economice. Practic, analiznd factorii de risc dezvoltai de Deutsche
Bank Research n raport cu evoluiile recente ale pieelor imobiliare din statele
dezvoltate, se constat un grad ridicat de corelare ntre evoluiile acestor indicatori.
Unul dintre cele mai importante elemente utilizate n cadrul majoritii analizelor
de risc este raportul chirii/pre. Acest fapt se datoreaz, aa cum am prezentat
anterior, dublei utilizri a chiriilor ca indicator esenial pentru piaa imobiliar. Astfel,
nivelul chiriilor ofer indicii importante n legtur cu veniturile disponibile ale populaiei
i este folosit ca element de baz pentru analiza fluxurilor de numerar care pot fi obinute
de investitori. Chiriile prezint importan pentru piaa rezidenial, piaa spaiilor
comerciale i cea a birourilor, i mai puin pentru piaa terenurilor agricole sau a spaiilor
industriale de producie.
Ali indicatori relevani, utilizai n special de marile entiti financiare pentru
identificarea riscurilor de supraevaluare, sunt:
- ponderea avansului pentru creditele ipotecare n totalul valorii locuinelor
(downpayment percentage);
- costul de oportunitate (reprezentat n general de rata fr risc29) raportat la
randamentul real total (calculat prin nsumarea creterilor de pre cu randamentul
net al chiriilor);
- procentul de credite ipotecare neperformante din totalul creditelor ipotecare
acordate;
- diferena (spread-ul) dintre dobnzile interbancare i dobnzile de referin ale
bncilor centrale.
n final, considerm important menionarea faptului c, n relaia cu indicatorii de
risc, evoluia preurilor activelor imobiliare poate avea att rolul de cauz, ct i pe cel de
efect. De exemplu, evoluia preurilor pe piaa imobiliar poate genera riscuri pentru
Acest indicator se msoar n funcie de impactul evoluiei preurilor la locuine n SUA asupra preurilor de pe piaa
european n discuie. De exemplu, daca o cretere/scdere a preului cu 1% n SUA are un impact nesemnificativ atunci
elasticitatea este considerat nul.
28 Se calculeaz ca sum a elasticitilor dintre pieele europene ponderat cu punctajul de risc al pieei respective.
29 n Statele Unite, aa-numita risk free rate este reprezentat de randamentul titlurilor de stat cu maturitate la 10 ani.
27

19

sistemul ipotecar, acestea afectnd la rndul lor dinamica preurilor n cadrul unui proces
care se autoalimenteaz.

1.7. Concluzii
Avnd n vedere argumentele expuse mai sus, putem afirma faptul c piaa
imobiliar, n general, i piaa rezidenial, n special, se deosebesc fundamental
de pieele obinuite pe care se tranzacioneaz bunuri, servicii sau active.
Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal, de dou elemente:
caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datorit
acestor factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuri
rigide, fluctuaii semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficien
economic. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar,
care este strns legat de piaa imobiliar prin garaniile ipotecare, precum i
pentru restul economiei, prin afectarea procesului investiional i a mobilitii
forei de munc.
n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile
imobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru
estomparea asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus,
lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri de
tranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii.
Modalitatea cea mai eficient pentru realizarea acestui deziderat este, aa cum
vom arta n continuare, sporirea gradului de concuren pe pieele serviciilor
conexe tranzaciilor imobiliare.

20

CAPITOLUL II
PIAA IMOBILIAR N ROMNIA

2.1. Date generale

n Romnia, piaa imobiliar rezidenial cuprinde peste 8 milioane de locuine,
avnd aproximativ 21 milioane de camere i o suprafa locuibil total de peste 300
milioane de m2. n capital, numrul total de locuine este de aproximativ 800 mii,
mprite n aproape 2 milioane de camere i avnd o suprafa locuibil total de peste
30 milioane de m2. Proporiile statistice prezente la nivel naional se regsesc destul de
simetric i la nivelul municipiului Bucureti. Astfel, 10% din populaia Romniei locuiete
n capital unde se regsete 10% din fondul locativ naional.
Majoritatea covritoare a acestor locuine a fost construit nainte de 1989, cnd
ritmul de dezvoltare urban era mult mai accentuat, iar evoluia demografic era
susinut de reglementri speciale (interzicerea avorturilor, interdicii legate de emigrare
etc.). Drept consecin a eliminrii acestor reglementri, precum i datorit altor factori
de natur socio-economic, populaia Romniei a sczut de la aproximativ 23 milioane
n 1989, la 21,5 milioane n 2008. Conform prognozelor, este foarte probabil ca aceast
tendin s se menin i populaia s ajung la 21 milioane n 2011.
Mare parte a locuinelor a trecut din proprietatea statului n proprietate privat la
nceputul anilor 1990, acest lucru determinnd ca populaia s dein n prezent
aproximativ 98% din fondul locativ.
Ulterior anului 1989, nceperea construciei de locuine noi a cunoscut o perioad
de stagnare, numrul total de locuine fiind suplimentat anual cu cele aflate deja n
construcie. ncepnd cu anii 2000, n Romnia a aprut fenomenul de dezvoltare
imobiliar ca efect al creterii preurilor pe piaa rezidenial. Intensificarea activitii de
construire a locuinelor, creterea numrului de tranzacii imobiliare i a valorii acestora
au accelerat odat cu finalizarea procesului de tranziie de la economia planificat
centralizat la economia de pia i au fost amplificate de aderarea Romniei la Uniunea
European.
Ca urmare a fenomenului de mproprietrire masiv a populaiei la nceputul
anilor 1990, precum i datorit sporului natural negativ al populaiei din ultimii 20 de ani,
Romnia ocup n prezent locul 1, cu o rat de 96%, n rndul statelor membre UE ca
procent de locuine ocupate de proprietari din totalul locuinelor. n vrful acestui
clasament se afl att state care au fcut parte din fostul bloc comunist cum ar fi
21

Bulgaria, Ungaria sau statele baltice, ct i ri de sorginte latin cum ar fi Spania, Italia
i Portugalia. La polul opus se afl statele nordice, iar cea mai sczut rat se regsete
n Germania. Astfel, distribuia geografic a ponderii locuinelor ocupate de proprietari n
totalul locuinelor se prezint sub forma unui tipar coerent determinat i de factori socioculturali.
Situaia comparativ a locuielor ocupate de proprietari (owner occupied homes), exprimat
ca procent din totalul locuinelor, n statele membre UE - 2007
Romnia

96%

Bulgaria

95%*

Slov acia

89%

Lituania

89%

Ungaria

87%

Letonia

84%

Spania

83%

Estonia

83%

Slov enia

80%

Malta

77%

Irlanda

77%

Grecia

77%

Portugalia

73%

Italia

72%

Cehia

72%

Marea Britanie

71%

Lux emburg

71%

Finlanda

67%

Belgia

67%

Cipru

66%

Media UE 27

65%

Suedia

62%

Polonia

58%

Frana

58%

Danemarca

58%

Olanda

56%

Austria

52%

Germania

0%

46%
10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Sursa: Eurostat
* Pentru Bulgaria cifra este estimat pe baza datelor EMF.

Acest indicator furnizeaz informaii importante n legtur cu nclinaia populaiei

pentru deinerea de locuine n defavoarea nchirierii, mobilitatea forei de munc (invers
corelat cu rata de locuine ocupate de proprietari), structura pieei imobiliare i riscurile
la care este expus aceasta. n ultimii ani, numrul de locuine ocupate de proprietari a
sczut n statele cu valori mari i a crescut n statele cu valori mici, existnd o tendin
evident n acest sens la nivel comunitar.
22

n mod aparent paradoxal, Germania este considerat una dintre cele ieftine
(raportat la venituri) i mai stabile piee imobiliare din lume tocmai datorit faptului c
mai mult de jumtate din populaie locuiete n case i apartamente nchiriate. n
perioada recent de ajustare economic, ipoteza privind riscurile suplimentare generate
de o rat mare a locuinelor ocupate de proprietari a fost confirmat de realitate, statele
cu rate mari suferind corecii masive ale preurilor n timp ce Germania i statele nordice
i-au meninut o relativ stabilitate a preurilor proprietilor.
Pe piaa din Romnia nu exist un indice imobiliar oficial calculat pe baza
valorilor de tranzacionare, existnd n schimb mai muli astfel de indicatori calculai de
organisme private pe baza preurilor afiate. Toate datele disponibile n pia arat o
scdere general a preului activelor imobiliare n ultima perioad, fr ca amplitudinea
acesteia s poat fi msurat cu precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privind
evoluia pieei este oferit de lichiditate (numrul de tranzacii), element puternic corelat
cu preurile, aa cum am artat n Capitolul I.
Evoluia lunar a numrului de tranzacii imobiliare n perioada
ianuarie 2006 - iunie 2009
60000
55000
50000
45000
40000
35000
30000
25000

20
09

20
08

20
07

20
06

20000

Sursa: UNNPR

Aa cum reiese i din graficul evoluiei lunare a numrului de tranzacii,

lichiditatea pieei are o dinamic ciclic, perioadele de iarn fiind caracterizate de
tranzacii n scdere. n cadrul perioadei analizate, vara i toamna anului 2007 prezint
cel mai mare numr de tranzacii, acesta depind 53 000 n august i 52 000 n
octombrie. La polul opus se afl perioada de nceput a lui 2009 cnd numrul lunar de
tranzacii a sczut pentru prima dat n ultimii 3 ani sub 25 000.
Scderea preurilor pe piaa imobiliar a nceput cel mai probabil la mijlocul anului
2008, fapt demonstrat de dinamica tranzaciilor lunare, precum i de evoluia valorii
23

totale a taxelor i impozitelor ncasate de stat n urma tranzaciilor imobiliare. Impozitele

ncasate de stat au sczut n 2008 cu aproape 150 milioane de lei fa de anul
precedent, dup ce nregistraser o dublare n perioada 2006-2007. n primul semestru
din 2009, valoarea acestora s-a prbuit cu peste 60% fa de perioada similar a anului
precedent ca urmare a contraciei economice severe.

Evoluia taxelor i impozitelor achitate ctre stat n urma

tranzaciilor imobiliare n perioada 2003 - 2009 (estimat)
1,400,000,000
1,200,000,000
1,000,000,000
800,000,000
600,000,000
400,000,000
200,000,000
0
2003

2004

2005

2006

2007

2008

e2009

Sursa: UNNPR

2.2. Influena cursului valutar asupra pieei imobiliare

Datorit faptului c, n majoritatea cazurilor, moneda de tranzacionare a
proprietilor imobiliare este euro, iar veniturile participanilor la pia sunt n moneda
naional, pe piaa romnesc are loc un fenomen care poate s par paradoxal la
prima vedere: nivelul nominal al preurilor are, n unele situaii, o evoluie divergent fa
de nivelul real. De exemplu: o scdere a preului unui apartament de la 100.000 euro la
80.000 euro reprezint o reducere nominal cu 20% a preurilor care se poate traduce n
termeni reali:
a) ntr-o scdere cu 20% a preurilor, n condiiile meninerii aceleiai rate de schimb
valutar ntre euro i leu;
b) o scdere cu mai mult de 20% a preurilor, n cazul unei aprecieri a monedei naionale
n raport cu euro;
c) o scdere cu 4% a preurilor, n condiiile devalorizrii monedei naionale cu 20% n
raport cu euro;
d) o cretere a preurilor, n cazul unei devalorizri a monedei naionale mai mare de
25% n raport cu euro.
24

Teoretic, dependena preurilor reale de cursul de schimb valutar euro/leu are i

un efect de accentuare a impactului indicatorilor macroeconomici asupra preurilor. n
realitate, ns, cursul de schimb a reprezentat un element de echilibrare a evoluiilor
abrupte ale preurilor nominale, astfel:
- n perioada de cretere economic susinut, preurile nominale ale activelor imobiliare
au avut o tendin accentuat de cretere, compensat parial de aprecierea monedei
naionale n raport cu euro;
- n perioada, recent, de ajustare economic, efectul a fost invers, scderea preurilor
activelor imobiliare fiind compensat parial de deprecierea monedei naionale.
Practic, datorit efectului generat de cursul de schimb, preurile reale (n lei) au
avut o marj mult mai mic de fluctuaie (volatilitate) dect preurile nominale (n euro).
Aceast situaie reprezint o simpl constatare i nu o regul a pieei, n viitor fiind
posibile toate variantele expuse n exemplul de mai sus.

Structura creditelor pentru locuine n

Romnia (aprilie 2009)
8%
Lei

Valut
92%

Sursa: BNR

Conform raportrilor BNR, n luna aprilie 2009, creditele pentru locuine ale
populaiei totalizau 21,6 miliarde RON (aproximativ 5 miliarde euro). Din acest total, cea
mai mare parte (92%) este reprezentat de creditele n valut, n cadrul crora ponderea
cea mai mare o au creditele n euro, urmate de cele n franci elveieni. Structura de
ansamblu s-a meninut n ultimul an, n luna aprilie 2008, aceasta fiind de 91% pentru
creditele n valut i 9% pentru cele n lei.
Aceast situaie nu este ns valabil i n cazul creditelor de consum care sunt
mprite aproape perfect simetric ntre lei i valut (aproximativ 37 miliarde RON
fiecare). Chiar dac exist numeroi factori (cum ar fi durata creditului sau ofertele
bncilor) care influeneaz structura pe categorii a creditelor populaiei, discrepana
25

evident dintre structura creditelor de consum i a celor pentru locuine este influenat,
cel puin parial, i de faptul c majoritatea preurilor de tranzacionare sunt n euro.
Un alt indiciu privind impactul monedei de tranzacionare asupra ponderii pe care
o are moneda autohton n totalul creditelor pentru locuine este legat de discrepana
ntre anumite regiuni a acestei ponderi. Astfel, n Bucureti, unde cvasi-totalitatea
preurilor afiate ale anunurilor imobiliare este n euro, ponderea creditelor n lei n
totalul creditelor pentru locuine este de aproximativ 4%, la jumtate din media naional.
n acelai timp, n alte judee unde anunurile imobiliare cuprind i preuri n lei, ponderea
monedei naionale n structura creditelor pentru locuine este mult mai mare. De
exemplu, n judeul Tulcea creditele n lei reprezint 37% (de peste 4,5 ori media
naional), n judeul Gorj ponderea este de 29% (de 3,6 ori media naional), iar n
judeul Olt aceasta este de 23% (de 2,8 ori media naional).
Cu toate acestea, factorii majori care genereaz ponderea covritoare a
creditelor n valut n totalul creditelor pentru locuine este evident rata dobnzii
considerabil mai sczut care aduce dou avantaje importante: costul mai mic al
creditului i, drept consecin a acestuia, rata de ndatorare mai ridicat acceptat de
banc. Dezavantajul major al acestei situaii const n riscul valutar la care se expun
cumprtorii de locuine.
Cotaiile n euro pe piaa imobiliar autohton au un dublu efect: confer
stabilitate preurilor reale, dar constituie i o surs suplimentar de ineficien.
Acest ultim fapt se datoreaz impactului pe care l are tranzacionarea n moned
strin asupra creterii costurilor tranzaciei i asupra riscului total al acesteia.
2.3. Procedura de tranzacionare
Banca Mondial public, ncepnd cu 2003, un raport anual denumit Doing
Business, menit s furnizeze o baz obiectiv pentru nelegerea i mbuntirea
cadrelor naionale de reglementare a mediului de afaceri. La nceput, acest raport
cuprindea 5 indicatori de baz i acoperea 133 de ri. n prezent, Doing Business are n
componen 10 seturi de indicatori i acoper 183 de ri. Indicatorii sunt analizai pentru
fiecare ar pe baza unor scenarii standardizate i reprezint o surs primar de
informaii pentru foarte muli investitori instituionali.
Pentru anul 2010, Romnia ocup locul 55 n clasamentul general al Bncii
Mondiale privind uurina de a face afaceri, naintea Spaniei, Italiei, Cehiei i Poloniei,
dar dup Austria, Germania, Finlanda, Ungaria i Bulgaria. Primele trei locuri n acest
clasament sunt ocupate de Singapore, Noua Zeeland i Hong Kong. Impactul negativ
cel mai nsemnat asupra poziiei Romniei n acest clasament este datorat indicatorilor

26

care vizeaz: plata taxelor, angajarea forei de munc, nregistrarea transferului

proprietii, obinerea permiselor de costrucii i lichidarea afacerii.
Indicatorul
Demararea unei afaceri
Obinerea permiselor de construcie
Angajarea forei de munc
nregistrarea transferului proprietii
Obinerea de credit
Protecia investitorilor
Plata taxelor
Comerul transfrontalier
Executarea obligaiilor contractuale
Lichidarea afacerii

Locul ocupat de Romnia n 2010

42
91
113
92
15
41
149
46
55
91

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

Unul dintre indicatorii care sunt analizai de Banca Mondial se refer la

modalitatea n care este realizat transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil.
Elementele tranzaciei imobiliare sunt descrise n detaliu, iar locul pe care l ocup
fiecare stat este determinat de numrul de proceduri, de durata acestora i de costul
tranzaciei. Statele cu cel mai redus nivel al acestor sub-indicatori sunt clasate pe
primele locuri n analiza comparativ a sistemelor de tranzacionare.
Locul ocupat de Romnia n clasamentul Bncii Mondiale privind transferul
proprietii
180

159

160

141

140

120

120

107

100

88

80
56

60
40
20

11

12

17

61

62

36

Ch
ina
Tu
rc
i
Bu a
lga
r
Ge ia
rm
an
ia
Un
ga
ria
Ce
hia
Po
lon
Ro ia
m
nia
Gr
ec
ia
Br
az
ilia
Uc
ra
ina
Fr
an
a

ab
ia
Ar

32

Sa
ud
i
No t
rve
gia
Sl
ov
ac
ia
Re
pu
bli SU
ca
A
M
Ma old
o
re
a B va
rita
nie

23

57

92

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

27

Transferul dreptului de proprietate n Romnia30

Numr de proceduri
Durata n zile
Costul ca procent valoarea proprietii

8
48
1,3%

Loc n clasamentul mondial

92

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

Cele mai performante economii din lume n privina transferului de proprietate

ara
Noua Zeeland
Norvegia
Arabia Saudit

Numr de
proceduri
2
1
2

Durata n zile
2
3
2

Costul ca procent din

valoarea proprietii
0,1%
2,5%
0%

Sursa: World Bank Doing Business 2010

Lista procedurilor de nregistrare a dreptului de proprietate

conform scenariului standardizat aplicat de Banca Mondial:
Scenariu: O companie cu rspundere limitat i capital privat autohton dorete s
cumpere o proprietate n zona periurban a Bucuretiului. Proprietatea care urmeaz s
fie tranzacionat este deinut de o companie similar, nu este ipotecat i cuprinde un
teren de 557,4 m2 pe care se afl o cldire cu dou etaje i o suprafa de 929 m2.
Valoarea total a tranzaciei este de 1.123.975 RON (echivalentul a 50 de venituri medii
anuale pe cap de locuitor). Tranzacia este considerat complet atunci cnd
cumprtorul poate folosi proprietatea ca garanie pentru un mprumut bancar.
P1. Obinerea informaiilor de la cadastru (certificat cadastral)
Durat: 3 zile o zi n procedur de urgen (simultan cu procedura 2)
Cost: 100-250 RON
P2. Obinerea certificatului fiscal
Durat: 1-5 zile (simultan cu procedura1)
Cost: 10 RON (timbru fiscal)
P3. Obinerea extrasului de carte funciar de la Oficiul de Cadastru i
Publicitate Imobiliar (OCPI)
Durat: 2 zile o zi n procedur de urgen
Nu conine dect costurile, durata i procedurile aferente operaiunilor obligatorii legate de transferul unei proprieti /
finalizarea unei tranzacii. Costurile de intermediere, de exemplu, nu fac parte din acestea.
30

28

Cost: 20 RON (extras de carte funciar pentru informare) + 40 RON (extras de carte
funciar pentru autentificare)
P4. Notarul public verific dac imobilul este gravat de sarcini, verific
certificatul fiscal i autentific contractul de vnzare-cumprare
Durat: 1-2 zile
Cost: 5.286 RON + 0,5% din valoarea de tranzacionare care depete 549.231 RON
P5. nregistrarea titlului de proprietate la OCPI
Durat: 9 zile
Cost: 0,5% din valoarea proprietii
P6. Depunerea declaraiei fiscale privind achiziia proprietii
Durat: o zi
Cost: 10 RON
P7. Notificarea acionarilor n legtur cu achiziia
Durat: o zi
Cost: 200 RON
P8. nregistrarea proprietii achiziionate ca sediu la Registrul Comerului31
Durat: 30 zile
Cost: 350-420 RON

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

n ceea ce privete nscrierea meniunilor privind sediul unei societi comerciale n Registrul Comerului, actualmente,
termenul de eliberare a certificatului aferent nscrierii meniunii este de 5 zile, calculat potrivit dispoziiilor Codului de
procedur civil, de la data nregistrrii cererii, termen instituit prin prevederile art. 8 alin. (3) din Legea nr. 359/2004, aa
cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 75/2004.
31

29

Cu excepia ultimelor 3 proceduri, primii 5 pai n realizarea tranzaciei sunt

valabili att pentru persoanele juridice ct i pentru persoanele fizice. Aa cum se poate
observa i din graficul de mai sus, impactul cel mai mare asupra costului total al
tranzaciei aparine procedurii 4 (autentificarea contractului la notariat).

2.4. Situaia construciilor

Domeniul construciilor reprezint unul dintre cele mai importante sectoare ale
economiei romneti, avnd o pondere consistent n produsul intern brut. Aa cum
reiese i din graficul de mai jos, ponderea construciilor la formarea PIB-ului Romniei
aproape s-a dublat n ultimii 4 ani, acest fapt datorndu-se parial i activitii de
dezvoltare imobiliar care a cunoscut o cretere spectaculoas n aceast perioad.
Evoluia ponderii sectorului construciilor la
formarea PIB-ului Romniei n perioada 2001-2008
20
% din PIB

15

Tendina

10
5
0
2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Sursa: INS

Constructorii de locuine i-au intensificat activitatea ncepnd cu anul 2005 odat

cu deschiderea accesului populaiei la creditele ipotecare. Tendina de accelerare a
acestei activiti este evident n graficul de mai jos. Aderarea Romniei la Uniunea
European a determinat, n ultimii doi ani, o cretere a ritmului investiiilor imobiliare i
implicit a numrului de ansambluri rezideniale dezvoltate de investitori strini.
Acest situaie se reflect i n statisticile privind numrul de locuine nou
construite, care s-a dublat n ultimii trei ani. Conform INS, la sfritul anului 2008 se
aflau n curs de execuie peste 143.000 de locuine. Mare parte din locuinele nou
construite au cel puin 3 camere i sunt construite de investitori privai sau persoane
fizice n regie proprie.

30

Locuine terminate
2000-2008
100000
90000
80000
64414

70000
60000
45867

50000
38178

40000
30000

26376

27041

27722

29125

30127

2000

2001

2002

2003

2004

32868

20000
10000
0
2005

2006

2007

2008

Sursa: INS

Modelul de business al dezvoltatorilor se bazeaz pe principiul costurilor de

nlocuire a structurilor imobiliare (detaliat n Capitolul I). Atunci cnd valoarea de pia a
cldirilor dintr-o anumit zon depete costul construirii de la zero a acestora,
dezvoltatorii imobiliari vor investi n acea zon. Riscul major al acestei activiti const n
faptul c producia are loc pe stoc, iar vnzarea treptat a locuinelor nainte de finalizare
este dificil n perioadele de scderi ale preurilor. Pentru a atenua acest risc,
majoritatea dezvoltatorilor mpart proiectele mari pe faze de construcie n care locuinele
sunt date n folosin gradual. Perioada de timp dintre data nceperii investiiei i cea a
finalizrii proiectului este n general suficient de mare pentru a constitui un element de
incertitudine.
ncercnd s elimine o parte din riscurile generate de decalajele mari din
domeniul construciilor i pentru a-i asigura o parte din capitalul necesar derulrii
investiiei, dezvoltatorii imobiliari scot la vnzare apartamente nc din faz de proiect.
Acest lucru face ca n pia s aibe loc tranzacii imobiliare cu apartamente care nu
exist n prezent. Preurile mai sczute ale acestora nglobeaz, ns, riscurile pe care
dezvoltatorul nu dorete s i le asume.
2.5. Bariere la intrarea pe pia
Barierele la intrarea pe piaa construciilor rezideniale pot fi mprite n dou
categorii:
A) Naturale legate de nivelul de capitalizare i know-how necesar.
B) Administrative legate de autorizaii i licene necesare desfurrii activitii.

31

Nivelul barierelor naturale este relativ modest la nivel naional, cel puin raportat
la alte sectoare ale economiei. Rata de capitalizare necesar pentru a deveni
dezvoltator imobiliar este suficient de sczut pentru a permite existena unui numr
mare de participani, iar know-how-ul nu constituie o problem. Barierele administrative,
n schimb, sunt relativ ridicate, aa cum reiese i din analiza efectuat de Banca
Mondial. Principala problem este legat de durata destul de ridicat de timp n care se
obin autorizaiile necesare pentru funcionarea unei cldiri.
Obinerea permiselor de construcii
Numr de proceduri
Durata n zile
Costul ca procent din venitul
mediu anual pe cap de locuitor

Romnia
17
243
87,9

Loc n clasamentul mondial

rile membre OECD

15,4
157
56,1

91

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

n plus, nivelul ridicat al birocraiei (mai ales ca durat) constituie o surs de

ineficien economic, prin amplificarea decalajelor de timp deja existente n rspunsul
pe care oferta l poate oferi cererii de locuine noi.
2.6. Concluzii
n afara ineficienelor structurale, inerente majoritii pieelor imobiliare din
lume, piaa romneasc este expus unor riscuri suplimentare, datorate
tranzacionrii n moned strin, scderii populaiei i numrului extrem de mare
de locuine ocupate de proprietari (pia redus a chiriilor). Aceast situaie este
amplificat de lipsa de transparen a pieei (inexistena unui indice imobiliar
oficial), costurile ridicate i viteza sczut de tranzacionare, precum i de
birocraia excesiv din domeniul construciilor.

32

CAPITOLUL III
SERVICIILE NOTARIALE

3.1. Aspecte generale

n Uniunea European exist patru sisteme diferite de reglementare a serviciilor
notariale.
Cel mai reglementat i mai restrictiv dintre acestea este sistemul clasic al
notariatului latin, prezent n majoritatea statelor europene: Spania, Portugalia, Italia,
Frana, Luxemburg, Germania, Belgia, Polonia, Austria, Slovenia. n Grecia i Ungaria
exist un sistem notarial hibrid care prezint, preponderent, elemente specifice
sistemului notarial latin dar i elemente din alte sisteme (de exemplu: prezena unuia sau
chiar a doi avocai pe parcursul procedurii aferente tranzaciilor imobiliare).

Sistemul notariatului latin este caracterizat de:

intervenia obligatorie a notarilor n materia tranzaciilor imobiliare i drepturile
exclusive acordate acestora,
restricii cantitative la intrarea pe pia - numerus clausus (restricionarea
numrului de practicani ai profesiei),
restrictii calitative la intrarea pe pia (o perioad minim de studii juridice, o
perioad minim de experien profesional)
tarife obligatorii fixe, minime i/sau maxime
alte reglementri ale comportamentului pe pia (structura afacerii, cooperarea
inter-profesional, publicitatea).

Din rndul statelor europene menionate mai sus fcea parte i Olanda. n 1999,
odat cu reforma din domeniul profesiilor liberale, n aceast ar au fost eliminate att
restriciile cantitative intrarea pe pia fiind condiionat doar de ntocmirea unui plan
detaliat de afaceri ct i onorariile fixe. Dup doi ani de funcionare a pieei n noile
condiii s-a constatat c onorariile aferente tranzaciilor imobiliare au sczut, n timp ce
onorariile care privesc dreptul familiei (contracte prenupiale, testamente etc) au crescut.
Acest fapt a determinat reintroducerea unor limite maxime numai pentru acestea din
urm, justificat de necesitatea protejrii intereselor beneficiarilor serviciilor notariale.
De asemenea, Italia a reuit n 2006 eliminarea tarifelor fixe pentru toate
profesiile liberale meninnd ns tarifele maxime. n cazul notarilor situaia este ceva
33

mai neclara deoarece exist n continuare, n legislaia aplicabil profesiei, interzicerea

concurenei neloiale ntre notari prin pre, fapt care vine practic n contradicie cu
liberalizarea onorariilor.
Sistemul notarial dereglementat existent n Olanda reflect o viziune mult mai
actual, mai modern asupra situaiei notarului, privit ca un agent economic care
ndeplinete o funcie public.
Sistemul din Marea Britanie, Irlanda, Republica Ceh i Slovacia, denumit
sistemul avocaial este caracterizat de un control profesional din punct de vedere
calitativ, cu alte cuvinte de restricii calitative (obinerea unei licene, examinri
profesionale), de tarife negociabile i de un nivel sczut de reglementare cu privire la
structura pieei i la comportamentul pe pia. Serviciile juridice n materia tranzaciilor
imobiliare sunt oferite de avocai, aa numiii solicitors precum i de semi-juriti intitulai
ageni licentiati specializai n transferul dreptului de proprietate.
Sistemul scandinav (Suedia, Finlanda i Danemarca) este acel sistem n care
agentul imobiliar presteaz inclusiv servicii juridice. Este caracterizat de aceleai
elemente ca i cel anterior (restricii calitative, tarife negociabile, nivel redus de
reglementare a structurii pieei i a comportamentului pe pia). Parile sunt libere s
ncheie singure contractul de vnzare-cumprare, recurgerea la serviciile unui expert
fiind opional. Exist totui o tradiie a vnzrii unei proprieti prin intermediul unui
agent imobiliar care se ocup inclusiv de partea juridic a tranzaciei, avnd specializare
n acest sens. De asemenea, procedurile au fost mult simplificate, folosindu-se contracte
standard.
Sistemul notarial din Romnia face parte din categoria sistemului clasic al
notariatului latin, cel mai reglementat i mai restrictiv dintre cele patru sisteme notariale
existente n Uniunea European, ai crui reprezentani susin caracterul de funcie
public al activitii notariale.
Serviciile notariale sunt reglementate printr-o lege de organizare i exercitare a
profesiei Legea notarilor publici i a activitii notariale nr.36/1995 cu modificrile i
completrile ulterioare, printr-un regulament de punere n aplicare a acestei legi, adoptat
de Ministerul Justiiei i, totodat, printr-un Statut i un Cod deontologic, acestea din
urm adoptate de organizaia profesional.
Forul profesional al notarilor este reprezentat de Uniunea Naional a Notarilor
Publici din Romnia (UNNPR), format din 15 Camere ale notarilor publici (numrul
Camerelor notarilor corespunde numrului Curilor de Apel). Din fiecare Camer fac
parte notarii publici care i desfoar activitatea n circumscripia teritorial a unei Curi
de Apel (alctuita din mai multe judee).

34

3.2. Procedura notarial privind tranzaciile imobiliare

Procedura notarial n cazul unei tranzacii imobiliare include efectuarea mai
multor activiti. Unele dintre acestea sunt ndeplinite n mod obligatoriu de ctre notar,
contrar celor afirmate de reprezentanii profesiei care susin c actele menionate n
Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale sunt ndeplinite doar la
cererea persoanei interesate, neexistnd n aceast lege nici un act/procedura despre
care s se menioneze c intr exclusiv n competena notarilor.

n Regulamentul de punere n aplicare a acestei legi, aprobat prin Ordinul

Ministrului Justiiei nr. 710/C/1995 cu modificrile i completrile ulterioare, la art. 28
alin.(2) se menioneaz ns expres faptul c: La stabilirea onorariilor prevzute de art.
28 lit. c) din lege, Consiliul Uniunii Naionale a Notarilor Publici va avea n vedere, pentru
actele notariale prevzute de lege n competena exclusiv a notarului public, tarife
n funcie de complexitatea i valoarea actului.

Potrivit prevederilor art. 11 din Anexa 1 la Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C
din 12 august 2005 pentru completarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale
notarilor publici, actele i procedurile pentru care se stabilesc onorarii minime graduale i
procentuale (deci nu sume fixe minimale) sunt: autentificrile i alte proceduri (de
exemplu: acte de garanie mobiliar i imobiliar, acte de constituire a societilor
comerciale) precum i procedura succesoral.

Pe parcursul procedurii, notarul poate oferi consultan i informare juridic

persoanelor interesate. De asemenea, parile sunt libere s recurg la serviciile unui
avocat. Acesta poate asista partea pe care o reprezint pe durata ntregii proceduri
aferente unei tranzacii imobiliare, implicit n faa notarului public, oferindu-i acesteia
consultan juridic, poate solicita pentru partea pe care o reprezint eliberarea
extrasului de carte funciar pentru informare cu privire la imobilul care face obiectul
tranzaciei, poate redacta contractul de vnzare-cumprare, situaie n care partea pe
care o asist beneficiaz de o reducere de 15% din onorariul perceput de notar pentru o
astfel de procedur.

35

Serviciile/activitile efectuate de notar n cadrul procedurii aferente ncheierii unui

act translativ de proprietate
Servicii

Gradul de implicare
(este sau nu
obligatoriu)
Nu

15% din onorariul total**

Nu

Procent din valoarea

avansului achitat de
cumprtor (2,5% dar nu mai
puin de 150 lei)
*

Nu

15% din onorariul total**

Da
Da

35% din onorariul total**

10% din onorariul total**

Da

25% din onorariul total**

Consultan juridic i
informare
ncheierea unui antecontract Nu
de vnzare - cumprare
Verificri preliminare
(eliberare extras de carte
funciar pentru informare)
Redactarea contractului de
vnzare-cumprare
Autentificare
Formaliti ulterioare
(calcularea i ncasarea
tarifelor pentru nscrierea n
cartea funciar, transmiterea
titlului n vederea ntabulrii,
calcularea i perceperea
impozitelor pe tranzacii,
predarea titlului de
proprietate ctre
cumprtor)
Arhivare32

Alctuirea onorariului

* tarif ANCPI (20 lei)

** onorariul total este stabilit n funcie de valoarea tranzaciei. De exemplu, pentru o
tranzacie ntre 65.000 euro i 130.000 euro, onorariul este de 760 euro + 0,75% din
ceea ce depete 65.000 euro.
n eventualiatatea n care imobilul este achiziionat prin contractarea unui credit
ipotecar/imobiliar, actele de garanie imobiliar se ncheie tot n faa notarului public i
presupun, n mare parte, aceleai aciuni din partea acestuia: consultan i informare
juridic, verificri preliminare ale situaiei juridice a imobilului, redactarea contractului,
32

Deriv practic din ndeplinirea procedurilor anterioare.

36

autentificarea acestuia, formalitile ulterioare i arhivarea. Onorariul notarului pentru un

astfel de act este structurat la fel ca i n cazul contractului de vnzare-cumprare,
prezentat n tabelul de mai sus.
Dei nu este obligatorie, ncheierea unui antecontract de vnzare-cumprare
ntre pri este o practic rspndit, mai ales atunci cnd un astfel de act este cerut de
banc nainte de acordarea unui credit (atunci cand preul tranzaciei va fi achitat n baza
unui credit ipotecar).
Prin acest antecontract se stabilete preul tranzaciei ce urmeaz a avea loc,
cumprtorul achitnd un avans care, de obicei, reprezint un procent din preul final,
cuprins ntre 1% i 10%. Acest contract preliminar este ntocmit i ncheiat, n cele mai
multe cazuri n faa notarului public dar poate fi ncheiat i n faa agentului imobiliar care
a intermediat tranzacia sau chiar de pri, asistate sau nu de avocat.
Notarul public este ns cel obligat s deslueasc raporturile reale dintre pri cu
privire la actul pe care vor s-l ncheie, s verifice dac scopul pe care l urmresc este
n conformitate cu legea i s le dea ndrumrile necesare asupra efectelor lui juridice.
De asemenea, el trebuie s cear prilor, ori de cte ori este cazul, documentele
justificative i anume: titlul de proprietate - contractul de vnzare-cumprare, donaie
etc., inclusiv dovada dreptului de proprietate al fiecrui autor anterior; certificatul de
atestare fiscal care se elibereaz de Direcia Taxe i Impozite n a crei raz teritorial
se afl imobilul, certificate care confirm plata impozitelor; extrasul de carte funciar
pentru autentificare i/sau certificatul de sarcini.
Dup verificarea documentaiei i desluirea raporturilor reale dintre pri, notarul
public este obligat s analizeze legalitatea, iar n cazul n care constat ca aceast
condiie nu este respectat trebuie s refuze ntocmirea actului notarial printr-o ncheiere
de respingere .
Verificrile legale preliminare care implic un control al situaiei imobilului n
registrele imobiliare, conform legislaiei naionale, pot fi realizate de notar, de
reprezentantul legal al prii sau chiar de parte, prin formularea unei cereri justificate
pentru eliberarea unui extras de carte funciar pentru informare i plata unui tarif la
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI). Din coninutul acestuia
rezult dac nstrintorul este proprietarul imobilului, identificarea cadastral i
eventualele sarcini care greveaz imobilul (privilegii, ipoteci, dezmembrminte ale
dreptului de proprietate - uz, uzufruct, abitaie, superficie, precum i dac asupra lui
exist litigii sau informaii privind persoana nstrintorului - cstorit, pus sub interdicie
etc.).

37

Principala misiune a notarului este ns de a conferi autenticitate actelor pe care

le ndeplinete. nscrisurile pentru care legea prevede forma autentic vor fi redactate
numai de notari publici, de avocatul parilor interesate sau de consilierul juridic ori
reprezentantul legal al persoanei juridice. De asemenea, persoanele care au pregatire
juridic superioar pot redacta nscrisurile n care figureaza ca parte, ele, soii,
ascendenii sau descendenii lor.
Printre actele pentru care legea cere forma autentic, se regsesc actele juridice
ntre vii de nstrinare a terenurilor de orice fel situate n intravilan i extravilan33. ntr-un
astfel de caz, intervenia notarului este obligatorie i numai n cazul n care exist un
litigiu, actul se poate ncheia prin intermediul instanei judectoreti care pronun o
hotrre ce ine loc de act de vnzare-cumprare.
Principiul consensualismului este cel potrivit caruia actul juridic este valabil fr
s mbrace o anumit form, fiind necesar i suficient simpla manifestare de voin.
Doar n cazul actelor formale manifestarea de voin trebuie s mbrace o form
special pentru a fi productoare de efecte juridice, n cele mai multe cazuri ca o
condiie ad validitatem, legea prevede forma autentic.
Dei legea nu impune ad validitateam forma autentic n cazul actelor
translative de proprietate avnd ca obiect imobile - cldiri, apartamente din cldiri,
parile recurg la forma autentic ntruct aproape n toate cazurile, odat cu
transmiterea dreptului de proprietate asupra construciei se transmite i un drept
real asupra terenului pe care se afl aceasta, drept care ns, nu poate fi dobndit,
potrivit art. 2 Titul X din Legea nr. 247/2005, dect printr-un act autentic.
De altfel, UNNPR susine faptul c meninerea obligativitii ca tranzaciile
imobiliare s se ncheie prin intermediul notarilor publici izvorte, n primul rnd, din
caracteristicile actului autentic, ntocmit cu precdere de notar n ndeplinirea atribuiilor
conferite de lege.
Prin urmare, notarul este singurul n msur s autentifice actele translative ale
dreptului de proprietate asupra imobilelor, procedur ce presupune verificarea prealabil
a tuturor condiiilor de fond i de form care, sub sanciunea nulitii actului, trebuie
ndeplinite: titlul de proprietate al transmitorului, intabularea dreptului de proprietate pe
numele acestuia, schiele cadastrale etc.
n cadrul procedurii de autentificare, notarul public constat, independent i
imparial c voinele prilor sunt concordante i c legea este respectat.

Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente (art. 2, alin.(1),
Titlul X: Circulaia juridic a terenurilor)
33

38

Odat cu autentificarea actului, notarul va determina, calcula i ncasa impozitul

datorat de vnztor. De la 1 ianuarie 2007, taxele de timbru notarial ce erau ncasate tot
de notari, au fost eliminate, odat cu abrogarea, prin Legea nr. 343/2006 pentru
modificarea i completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, a O.G. nr. 12/1998
privind taxele de timbru pentru activitatea notarial.
Tot notarului public i revine ndeplinirea demersurilor pentru nregistrarea
proprietii34, dup finalizarea tranzaciei, pe numele noului proprietar.
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie
n cartea funciar pe baza actului prin care s-au transmis, numai dac acel act s-a
ncheiat n form autentic. Prin urmare, orice intabulare a unui contract de vnzarecumprare trebuie precedat de deschiderea crii funciare.
Cartea funciar este un registru public, care cuprinde evidena juridic integral i
exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate.
Cartea funciar dovedete existena dreptului real nscris, n folosul persoanei
care a dobandit cu bun-credin un drept real imobiliar, ct timp nu se dovedete
contrariul. Publicitatea imobiliara are ca obiect nscrierea n cartea funciar a dreptului
de proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modific
sau care, dup caz, se sting i se radiaz, ca urmare a actelor i faptelor juridice
referitoare la un bun imobil cum sunt dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar.
La ntocmirea actelor care urmeaz s se nscrie n registrele de publicitate,
notarii publici se vor asigura n prealabil de situaia de carte funciar, prin solicitarea
emiterii extraselor de carte funciar pentru autentificare i de cea cadastral de la
birourile teritoriale asupra imobilelor ce fac obiectul raporturilor juridice. Notarul public
care a ntocmit actul prin care se transmite un drept real imobiliar este obligat s cear
din oficiu nscrierea n cartea funciar, n ziua ntocmirii lui sau cel trziu n prima zi
lucrtoare consecutiv celei n care s-a ntocmit actul, la biroul de carte funciar n a
crui raz de activitate se afl imobilul.
Autentificarea actelor de ctre notarul public, cu privire la bunurile imobile nscrise
n cartea funciar, va avea la baz extrasul de carte funciar emis numai n acest scop
de ctre Biroul de Carte Funciar din cadrul Oficiului de Cadastru i Publicitate
Imobiliar35 sau dup caz certificatul de sarcini i documentaia cadastral. Extrasul de
carte funciar pentru ncheierea de acte notariale se va elibera numai notarului public la
cererea proprietarului tabular.
34

nregistrarea proprietii este reglementat prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, republicat .

Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, prin oficiile sale locale, coordoneaz i controleaz executarea
lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar
35

39

3.3. Studiul ZERP

Comisia European a iniiat relativ recent, un proces de promovare a reformelor
i de modernizare a sectorului profesiilor liberale. Pentru a evidenia problemele
structurale constatate n practic de consumatorii europeni, Comisia a comandat o
cercetare din partea Institutului pentru Studii Avansate din Viena. Aceasta a fost
publicat n anul 2003 i a evideniat numeroase dispariti ntre nivelurile de
reglementare din statele membre UE, precum i legturi strnse ntre reglementrile
excesive i ineficiena economic n domeniul profesiilor liberale. Ca urmare a acestui
studiu i a altor activiti de investigare, Comisia a ntocmit dou rapoarte privind politica
pe care o va adopta pentru a moderniza acest sector economic. Dei recunoate
necesitatea unui anumit nivel de reglementare pentru protejarea intereselor
consumatorilor i meninerea independenei i integritii respectivelor profesii, Comisia
folosete ca principal argument necesitatea aplicrii principiului proporionalitii.
Acest lucru nseamn c reglementarea este justificat dac:
a) servete n mod evident unui interes public;
b) este potrivit n mod obiectiv pentru atingerea scopului de mai sus i
c) este mijlocul cel mai puin restrictiv pentru concuren care poate fi
utilizat n atingerea acestui scop.
Comisia European a constatat n urma studiului menionat mai sus c o parte
semnificativ a reglementrilor din domeniul profesiilor liberale nu ndeplinea condiiile
testului de proporionalitate. Aceast situaie limiteaz inutil concurena pe pia i
reduce semnificativ stimulentele pentru ca practicanii profesiilor liberale s lucreze
eficient din punct de vedere al costurilor, s reduc preurile, s ofere servicii de o mai
bun calitate sau cu un grad de inovaie mai mare.
n acest context, Comisia European a comandat un studiu privind serviciile
conexe tranzaciilor imobiliare, care a fost ntocmit de Centrul de Drept i Politici
Europene ZERP (Bremen), coala Internaional de Afaceri Imobiliare (Regensburg),
Universitatea din Viena i Institutul pentru Studii Avansate (Viena). Aceast cercetare de
pia a vizat 21 de state membre UE (Romnia nu a fcut parte din acestea)
reprezentnd mai multe tipuri de sisteme legislative privind tranzaciile imobiliare. Studiul
a fost dat publicitii de Comisia European la sfritul lui ianuarie 2008 i prezint,
conform Comisarului European pentru Concuren, doamna Neelie Kroes, dovezi
economice c sistemele supra-reglementate nu sunt benefice pentru consumatori n
termeni de preuri i posibiliti de a alege.

40

Conform studiului comandat de Comisia European, tranzaciile imobiliare implic

mai multe tipuri de servicii conexe, care variaz destul de puin pe teritoriul Uniunii
Europene n funcie de legislaia din fiecare stat membru. Pentru a fi determinate
costurile asociate unei tranzacii, autorii studiului au descris mai nti paii care sunt
urmai pentru finalizarea unei astfel de tranzacii, dup cum urmeaz:
(1) ntlnirea cererii cu oferta are loc, de obicei, prin intermediul unei agenii
imobiliare;
(2) evaluarea terenului i/sau a construciei implic o verificare din punct de
vedere energetic (obligatorie conform Directivei UE privind performana energetic a
cldirilor, 2002/91/EC) i o evaluare general pentru vnztor sau cumprtor care n
unele ri este realizat i pentru bncile care acord credite ipotecare.
(3) ntocmirea unui antecontract poate fi realizat cu sau fr asisten.
(4) verificrile legale preliminare implic un control al situaiei imobilului n
registrele imobiliare, conform legislaiei naionale, pentru a se determina daca exista
ipoteci sau litigii n legtur cu respectivul imobil. Pentru Romnia, aceast seciune se
refer la efectuarea serviciilor cadastrale i a intabulrii imobilului.
(5) ntocmirea contractului de vnzare-cumprare se realizeaz pe baza
asistenei juridice i, n majoritatea rilor UE, trebuie s aib forma unui act autentic36.
n unele state membre este necesar participarea unui martor i/sau sigilarea
documentelor cu certificarea autenticitii semnturilor prilor de ctre persoana
desemnat legal printr-o procedur special.
(6) executarea contractului include solicitarea avizelor/autorizaiilor
administrative necesare pentru finalizarea tranzaciei, transferul i controlul plii
(aceasta se poate realiza printr-un cont de tip escrow37).
(7) ndeplinirea obligaiilor fiscale calcularea i achitarea obligaiilor fiscale
rezultate n urma tranzaciei.
Ulterior, sunt supuse analizei nivelurile costurilor de tranzacie aferente
vnzrii/cumprrii bunurilor imobiliare. Acestea includ att tarifele achitate ageniilor
imobiliare, serviciilor de natur tehnic i celor juridice, ct i taxele de nregistrare a
bunului imobiliar i impozitele aferente tranzaciei. La nivel comunitar, taxele pltite ctre
stat reprezint aproximativ 40% din costurile totale aferente tranzaciei, restul
Deed (englez).
Acest tip de cont este constituit ca garanie, dar inut de un ter nefiind ns discreionar la dispoziia acestuia. Acest cont
apare ca garanie ntre debitor i creditor, i este utilizat n cazul n care unul dintre acetia nu-i achit obligaiile
contractuale.
36
37

41

reprezentnd tarifele i onorariile pltite pentru serviciile asociate acesteia. Din cei 60%
achitai pentru aceste servicii, cea mai important parte (aproximativ 70%) se duce ctre
ageniile imobiliare, iar serviciile juridice (notariale) ncaseaz ntre 15% i 25%, adic
ntre 7% i 13% din costul total. n cazul unei tranzacii ce implic un credit ipotecar de
100% din valoarea imobilului, procentul onorariilor notariale din costul total al tranzaciei
este de 11.5%.
Avnd n vedere procedura de transfer a proprietii imobiliare descris mai sus,
serviciile asociate tranzaciilor imobiliare n Uniunea European pot fi clasificate dup
natura acestora astfel:
Servicii de
intermediere
Agenii imobiliare

Servicii de natur
tehnic
Arhiteci
Experi
Ingineri

Servicii de natur juridic

Notari
Juriti
(avocai i consilieri juridici)
Agenii imobiliare
(n sistemul de tip scandinav)38
Alte tipuri de experi:
ageni de cesiune liceniai39
(Anglia, Scoia i ara Galilor)
gestor administrativo
(Spania)

Cea mai important concluzie care se desprinde din tabelul de mai sus se
refer la discrepanele destul de consistente dintre statele membre n ceea ce
privete persoanele care presteaz serviciile de natur juridic. Se poate observa
faptul c n materie de servicii de intermediere i de expertizare tehnic exist un
grad destul de ridicat de convergen ntre statele membre, dar acelai lucru nu
este valabil i pentru serviciile juridice, unde sistemele de transfer al proprietilor
imobiliare sunt destul de diferite din acest punct de vedere.
n continuare, serviciile notariale din Romnia vor fi analizate utiliznd
metodologia dezvoltat de ZERP.

Ageniile imobiliare ofer i servicii de natur legal n Austria, Frana, Olanda, Portugalia, Slovacia, Slovenia i Spania.
n rile scandinave ageniile imobiliare liceniate ofer servicii juridice complete, nlocuind notarii i avocaii.
39 Licensed conveyancers (englez).
38

42

3.4. Analiza restriciilor anticoncureniale n profesia de notar public

Necesitatea criteriului privind obligativitatea desfurrii tranzaciei prin
intermediul unui notar public (intervenia obligatorie) ca i drepturile exclusive acordate
acestora sunt puse din ce in ce mai des n discuie, fiind considerate proporionale doar
prin prisma proteciei consumatorului i asigurrii legalitii tranzaciei.
Aceast obligativitate a interveniei notarului este ns tot mai greu de justificat n cazul
tranzaciilor de natur comercial ntre pri (persoane juridice) care sunt reprezentate
de avocai sau, chiar i n cazul tranzaciilor ntre consumatori obinuii, dar care aleg s
fie reprezentai din punct de vedere legal de avocai.
Potrivit prevederilor Legii nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale,
notarul public este nvestit s ndeplineasc un serviciu de interes public avnd statutul
unei funcii autonome40 iar actul ndeplinit de notarul public, purtnd sigiliul i semntura
acestuia, este de autoritate public i are fora probant prevazut de lege.41
Pornind de la caracterisiticile procedurii de autentificare i ale actului care
mbrac forma autentic, reprezentanii sistemului notariatului latin din Europa se
consider exonerai, n baza derogarii prevzute la Art. 4542 din Tratatul CE, de la
aplicarea reglementrilor referitoare la dreptul de stabilire dar i de la aplicarea regulilor
de concuren.
Este adevrat c, n Romnia, potrivit art. 1171 din actualul Cod civil actul
autentic este acela care s-a fcut cu solemnitaile cerute de lege, de un funcionar
public, care are dreptul de a funciona n locul unde actul s-a fcut. ncepnd ns cu
anul 1995, notarul nu mai este un funcionar public ci un liber profesionist, profesia,
chiar dac a pstrat elemente care sunt de autoritate public, regsindu-se printre aa
numitele profesii liberale sau servicii profesionale.
Prestarea unui serviciu de interes public prin intermediul actelor notariale nu
exclude ns componenta economic a unor astfel de activiti. De altfel, o entitate poate
fi angajat parial ntr-o activitate economic i, parial, n prestarea unui serviciu de
interes public. n msura n care este angajat, chiar i parial ntr-o activitate
economic, este evident c se supune regulilor de concuren43.
Una dintre restriciile concureniale cele mai evidente care caracterizeaz
sistemul notarial latin o reprezint limitarea numrului de notari, prin aplicarea unor
criterii de natur geografic, respectiv demografic.
Art. 3, Legea nr. 36/1995
Art. 4, Legea nr. 36/1995
42 Sunt exceptate de la aplicarea dispoziiilor prezentului capitol () n ceea ce privete statul membru interesat, activitile
care sunt asociate n acest stat, chiar i cu titlu ocazional, exercitrii autoritii publice.
43 Vezi Comunicarea Comisiei la Raportul privind concurena n domeniul serviciilor profesionale COM (2004) 83 final, pg.
18, pct. 67.
40
41

43

Concret, n Romnia, numrul de notari publici i de birouri notariale se

stabilete, prin ordin al Ministrului Justiiei, la propunerea Consilliului Uniunii Naionale a
Notarilor Publici care are n vedere cerinele rezultate din ntinderea teritoriului, numrul
locuitorilor precum i volumul dar i tipul procedurilor notariale solicitate de public.
Numrul notarilor stagiari este stabilit n funcie de cererile notarilor definitivi de a
lua n pregtire stagiari, fiecare notar definitiv putnd angaja n aceeai perioad un
singur notar stagiar. Pentru a deveni notar definitiv, la terminarea stagiului de pregtire
de 2 ani (sau chiar de un an n cazul n care notarul se distinge n profesie) trebuie
promovat un examen, respingerea la dou examene consecutive ducnd la pierderea
calitii de notar. Pentru cei care dein deja o experien de minim 5 ani ntr-o alt
funcie/profesie juridic nu mai este necesar efectuarea acestui stagiu. Trebuie ns
promovat un concurs pentru verificarea cunotinelor profesionale.
Evoluia numrului de notari publici la nivel naional n perioada
1998-2008
2500
2000
1500
1000
500
0
Notari publici

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
843

996 1116 1223 1284 1408 1524 1687 1827 1996 2160

Birouri notariale 722

833

918

998 1018 1074 1135 1178 1249 1322 1413

176

175

148

151

Notari stagiari

207

242

210

230

216

241

261

Sursa: UNNPR

n sprijinul meninerii unei astfel de intervenii pe piaa serviciilor notariale,

Ministerul Justiiei din Romnia a susinut c stabilirea unor astfel de limite reprezint
msuri justificate i proporionale n vederea asigurrii interesului general al accesului la
justiie i la aceste servicii.
ntruct activitile desfurate de notari necesit un control atent, att pentru
admiterea n profesie ct i pe perioada exercitrii acesteia, Ministerul Justiiei este de
prere c att ministerul ct i organizaia profesional trebuie s fie n msur s
asigure accesul n profesie, pregtirea profesional i controlul activitilor desfurate.
Aceste argumente ar justifica limitarea numrului membrilor profesiei avndu-se n
vedere echilibrarea ntre aceste cerine i nevoia de a avea un numr suficient de notari
raportat la numrul populaiei i volumul/complexitatea activitii acestora.
44

Numrul total de tranzacii imobiliare i acte de garanie

imobiliar la nivel naional n perioada 2003-2008
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Tranzacii imobiliare

484916

537306

450081

486151

520714

484767

Acte de garanie imobiliar

121307

121361

164442

176666

230802

201703

Sursa: UNNPR

Analiznd comparativ evoluia numrului de notari publici (ca indicator al ofertei)

i numrul de tranzacii imobiliare i acte de garanie imobiliar (ca indicator al cererii) se
poate afirma c oferta de servicii notariale a fost suplimentat permanent pentru a face
fa cererii. Aceast concluzie este ns doar parial adevrat, valoarea tranzaciilor
imobiliare cunoscnd o apreciere semnificativ n ultimii ani, fapt care a fcut ca volumul
agregat al pieei s creasc mult mai mult dect reiese din graficul de mai sus. Astfel, n
condiii concureniale, mai precis n absena restriciilor cantitative, este foarte probabil
ca numrul de notari publici s fi avut o dinamic pozitiv mult mai accentuat n ultimii
ani.
Ponderea notarilor publici din Bucureti n numrul total de notari publici n perioada
1998-2008
2500
2000
1500
Notari publici n restul rii
Notari publici n Bucureti

1000
500
0

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Notari publici n restul rii

710

837

942

1021

1045

1159

1264

1406

1520

1658

1792

Notari publici n Bucureti

133

159

174

202

239

249

260

281

307

338

368

Sursa: UNNPR

Din acest punct de vedere, aa cum reiese i din graficul de mai sus, situaia cea
mai problematic este la nivelul capitalei, unde numrul de notari publici a crescut an de
an, dar insuficient pentru a compensa cererea. Acest fapt reiese din evoluia ponderii

45

numrului de notari publici din Bucureti n numrul total de notari publici, indicator care
s-a meninut la aproximativ 17% n ultimii 4 ani n condiiile n care, conform datelor
BNR, creditele pentru locuine acordate n Bucureti reprezint la momentul de fa
peste 40% din soldul creditelor pentru locuine la nivel naional.

Structura creditelor pentru locuine pe regiuni la

sfritul anului 2008

Bucureti
42%
58%
Restul rii

Sursa: BNR

n concluzie, alocarea regional a posturilor nu i ndeplinete scopul, acela de a

proteja interesele consumatorilor, servind n schimb intereselor membrilor profesiei care
beneficiaz de piee locale n expansiune i puini competitori noi care s preia cererea
suplimentar. Astfel, distribuia resurselor se realizeaz n mod arbitrar i nu prin
mecanisme de pia.
Sistemele notariale clasice sunt evideniate ca reprezentnd una dintre cele mai
serioase probleme legate de aplicarea legislaiei comunitare n materie de pia intern
i concuren. Pornind de la ideea c serviciile notariale conexe tranzaciilor imobiliare
nu reprezint n totalitate exerciiul autoritii publice exceptat de la aplicarea legislaiei
comunitare primare, o parte important a reglementrilor care vizeaz acest domeniu
devin nejustificate n conformitate cu principiul proporionalitii.
n ceea ce privete publicitatea, notarilor le este interzis s-i fac reclam prin
orice mijloace, n afar de cazurile n care se recurge la anunuri referitoare exclusiv la
existena i sediul biroului notarial, programul de lucru i coninutul activitii. Organizaia
profesional a notarilor este ndreptit s fac publicitate prin mass-media asupra
ntregii activiti notariale, evideniind utilitatea i avantajele ncheierii actelor prin notarii
publici. La nceputul fiecrui an, aceasta public lista notarilor publici i a birourilor
notariale n care acetia funcioneaza.
Publicitatea comercial este considerat de ctre unii din membrii profesiei
incompatibil cu statutul de autoritate public dar i cu demnitatea profesiei i mpotriva
46

moralei publice. De exemplu, prin intermediul publicitii se poate face referire la

contractele prenupiale44 (ceea ce presupune nencredere ntre parteneri) sau la
testamente. Acest tip de reclam este ns abuziv chiar i pentru practicile de marketing
considerate agresive, cum ar fi American ambulance chasing caz n care notarul i
amplaseaz sediul n zona spitalelor cu scopul de a vinde testamente publicitate
inadmisibil i interzisa inclusiv n baza standardelor europene de drept privat.
Respectul, discreia i seriozitatea sunt caliti eseniale pentru reputaia i succesul n
afaceri ale unui notar. De asemenea, riscurile n ceea ce privete rspunderea civil ar
putea mpiedica notarii s utilizeze promisiuni iluzorii sau alte practici contrare celor de
marketing in publicitate.
De asemenea, restriciile privind publicitatea sunt impuse pentru a preveni
presupusa influenare n alegerea notarului i pentru a limita presiunile concureniale
care perturb calitatea serviciilor notariale. Cu toate acestea, aproape toate aceste
restricii nu sunt justificate. Ca i n cazul altor restricii, funcia publica si renumele nu
mai sunt relevante, dac asumarea caracterului predominant economic este acceptat.
Legat de asimetria informaiilor, n special n ceea ce privete calitatea serviciului
realizat, furnizarea corect i realist a informaiilor ctre consumator prin intermediul
publicitii este de maxim importan. n alegerea notarului se iau n considerare
informaii cu privire la calitate, specializare i pre. Printr-o astfel de restricie, preurile
cresc iar beneficiarilor serviciilor notariale nu li se ofer suficiente informaii astfel nct
s aleag serviciul care corespunde cel mai bine nevoilor lor. Mai mult, prin interzicerea
majoritii formelor de publicitate, este ingradit, practic, libertatea de exercitare a
profesiei, ntruct un notar nou intrat pe pia care nu se bucura de notorietatea i
respectul ctigat de notarii mai vechi n profesie dupa ani de experienta, nu are nici
alternativa de a compensa acest dezavantaj prin intermediul publicitii care l poate
face, cel puin, cunoscut.
Este foarte adevrat c n Romnia, nu putem vorbi despre o specializare a
notarilor pentru un anumit tip de acte iar n ceea ce privete onorariile, acestea sunt, n
cea mai mare parte, onorariile minime stabilite de forul profesional cu aprobarea
Ministerului Justiiei.
Un alt element de baz al reglementrilor din sistemul notarial se refer la
tarifele minime obligatorii i are ca justificare primar meninerea unei caliti ridicate a
acestor servicii. De asemenea, este avut n vedere prevenirea comportamentului
oligopolist i nevoia de a asigura prestarea serviciului pentru toi consumatorii. n plus,
stabilirea unor tarife minime urmrete subvenionarea ncruciat ntre tranzaciile cu
valoare redus i cele cu valoare ridicat, precum i subvenionarea ncruciat a altor
servicii prestate de notari i care aduc venituri mai mici dect tranzaciile imobiliare.
44

Prevzute n actuala form a proiectului de Cod civil.

47

n cazul notarilor romni, potrivit art. 28 lit. c din lege, organizaia profesional
stabilete, cu aprobarea Ministrului Justiiei, onorariile minimale. n prezent, acestea sunt
cele aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C din 12 august 2005 pentru
completarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale notarilor publici aprobate prin
Ordinul Ministrului Justiiei nr. 943/C din 1 iulie 2005.
La stabilirea onorariilor sunt avute n vedere, pentru actele notariale prevzute de
lege n competena exclusiv a notarului, printre care i autentificarea, tarife n funcie de
complexitatea i valoarea actului, iar pentru celelalte acte notariale i consultaii juridice,
sume fixe minimale. Onorariile sunt, fie graduale, mai exact pe trane i n cote
procentuale (de exemplu: pentru procedura succesorala i pentru acte de partaj de
bunuri mobile i imobile, acte translative ale dreptului de proprietate, acte constitutive ale
altor drepturi reale ce au ca obiect bunuri imobile, acte de garantie mobiliar i
imobiliar, cesiuni de capital social, contracte de comodat) fie stabilite n sume
determinate (de exemplu: pentru testamente, procuri, consultaii juridice, legalizari,
certificarea unor fapte).
Potrivit celor afirmate de forul profesional al notarilor, onorariile percepute pentru
tranzaciile imobiliare sunt graduale i procentuale, fiind raportate la preul convenit i
declarat de pri. n cuantumul acestor onorarii se includ: activitatea de consultaie i
informare pentru culegerea datelor necesare de la pri pentru a deslui voina acestora,
redactarea actului, colaionarea i autentificarea actului precum i alte servicii
posterioare (calcularea i ncasarea tarifelor pentru nscrierea n cartea funciar,
transmiterea titlului n vederea ntabulrii, calcularea i perceperea impozitelor pe
tranzacii, predarea titlului de proprietate ctre cumprtor) dar i arhivarea actului.
Fiecreia dintre aceste activitii i este repartizat un procent din onorariul total, aa cum
este prezentat n tabelul de la pagina 36.
n primul rnd, aa cum susine i Comisia Antimonopol din Germania, conform
principiilor generale care guverneaz piaa comun a Uniunii Europene, sarcina probei
n demonstrarea corelaiei dintre tarifele minime i calitatea ridicat a serviciilor, ar trebui
s revin celor care susin aceast idee. Astfel, cei care invoc necesitatea unei
restricionri a concurenei pe pia trebuie s aduc dovezi coerente c beneficiile
acesteia depesc n mod evident efectele negative. Mai mult, exemplul Olandei, unde
n urma eliminrii tarifelor fixe s-a constatat o mbuntire considerabil a calitii
serviciilor notariale, poate reprezenta un contra-argument puternic al principiului susinut
de asociaiile profesionale ale notarilor.
O alt justificare a tarifelor fixe se refer la prevenirea apariiei unor oligopoluri pe
pia datorit restricionrii accesului la profesie. Practic, asociaiile profesionale invoc
necesitatea unei restricii a concurenei pentru a contracara efectele negative ale unei

48

alte restricii promovate de aceleai asociaii. n acest caz singura soluie logic,
exprimat i de Comisia European, este eliminarea ambelor restricii.
n al treilea rnd, argumentul privind obligarea notarilor de a presta anumite
servicii cu ajutorul tarifelor fixe poate fi combtut cu propunerea unor standarde de etic
profesional care s stabileasc limitele negocierii dintre notar i client. n plus, o alt
soluie alternativ, propus n studiul ZERP, se refer la comunicarea de ctre notari a
unor preuri standard care pot fi negociate. Din moment ce notarii au drepturi exclusive
n privina autentificrii tranzaciilor imobiliare (situaie discutabil), pentru asigurarea
unui echilibru ar trebui ca acetia s fie obligai s presteze acest serviciu prin anumite
proceduri interne i nu prin intermediul unor tarife minime.
n al patrulea rnd, asociaiile notarilor invoc necesitatea asigurrii transparenei
asupra tarifelor pentru serviciile notariale i informarea consumatorilor. Acest argument
nu respect principiul proporionalitii, existnd metode mult mai puin restrictive de a
asigura transparena pieei i informarea consumatorilor, cum ar fi publicarea unor
statistici sau sondaje independente legate de tarifele serviciilor notariale. De asemenea,
asigurarea transparenei poate fi realizat prin renunarea la o alt restricie susinut de
asociaiile profesionale ale notarilor, i anume aceea privind publicitatea n aceast
profesie.
O alt justificare a asociaiilor profesionale ale notarilor publici pentru meninerea
tarifelor fixe se refer la evitarea evaziunii fiscale. Acesta poate reprezenta cel mult un
argument pentru existena formei procentuale a onorariului, i nicidecum pentru fixarea
unui nivel minim al acestora. n fapt, evaziunea fiscal este controlat prin intermediul
grilelor ntocmite i actualizate periodic de evaluatori, la solicitarea Camerelor notarilor
publici.
O ultim motivaie a tarifelor fixe se refer la necesitatea subvenionrii
ncruciate a celorlalte servicii prestate de notari a cror rentabilitate este mult mai
sczut dect cea a serviciilor de autentificare a tranzaciilor imobiliare. Practic, notarii
folosesc dou tipuri de subvenionri ncruciate:
a) intern se refer la subvenionarea tranzaciilor cu valoare redus prin intermediul
celor cu valoare ridicat;
b) extern se refer la subvenionarea celorlalte servicii prestate (de exemplu:
autentificarea procurilor) ale cror costuri sunt acoperite de beneficiile ridicate rezultate
n urma tranzaciilor imobiliare.
n cadrul scutirilor i reducerilor acordate de notari n baza Normelor cu privire la
tarifele de onorarii45, completate de curnd prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.1982/C din
16 iulie 2009, au fost introduse reduceri de 30% ale onorariilor notariale pentru
45

Aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 943/C/2005 cu modificrile i completrile ulterioare.

49

autentificarea contractelor de vnzare-cumprare i a contractelor de ipotec n care

figureaz ca pri persoane fizice care achiziioneaz o locuin prin programul
guvernamental aprobat prin O.U.G. nr.60/2009 privind unele msuri n vederea
implementrii programului Prima cas.
Din punct de vedere concurenial, aceast msur stabilete o discriminare
pozitiv a clienilor acestui program n raport cu ceilali clieni, dar fiind vorba despre
persoane fizice, nu creez acestora din urm un dezavantaj n poziia concurenial. n
plus, n astfel de cazuri, decizia final aparine reglementatorului, n spe Ministerul
Justiiei, care aprob propunerea forului profesional. Atta timp ct msura este n
avantajul consumatorilor, sau a unei categorii de consumatori, n cazul de fa fiind
vorba despre persoane care nu dein o locuin, obiectivul urmrit de autoritatea de
concuren i stipulat n art.1 din Legea concurenei este ndeplinit.
n urma analizei, s-a constatat faptul c, la nivel comunitar, 65% din coul total
de servicii notariale este reprezentat de autentificarea tranzaciilor imobiliare46. n
aceast situaie, asociaiile profesionale nu mai pot susine fapul c profesia de notar nu
poate fi asociat statutului de agent economic, avnd n vedere i comportamentul de pe
pia, precum i sistemul de organizare a acestei activiti pe criterii de natur
economic.
n acest context, exist riscul ca sistemul de subvenii ncruciate practicat de
notarii publici s depeasc scopul pentru care a fost instituit i s creeze, astfel, tarife
de monopol n avantajul notarilor. Avnd n vedere beneficiile generale pentru societate
i economie, meninerea acestui sistem incorect i lipsit de transparen nu poate fi
justificat suficient, iar concluziile indic necesitatea elaborrii de ctre stat a unor
sisteme compensatorii alternative care s nu distorsioneze concurena.
Fixarea de onorarii minime i/sau maxime mpiedic orice concuren prin pre
privnd consumatorii de beneficiile unor preuri mai mici. Eliminarea listelor cu tarife,
indiferent de natura acestora, fixe, minime, maxime sau chiar recomandate nu doar ar
stimula concurena prin pre dar ar putea conduce i la o preocupare sporit pentru
creterea calitii serviciilor, aa cum vom arta n continuare.
3.5. Analiza comparativ a sistemului notarial din 21 de state membre UE i
din Romnia
n studiul elaborat de ZERP analiza calitativ a argumentelor invocate de
asociaiile profesionale este completat cu analiza cantitativ bazat pe utilizarea
La solicitrile de informaii formulate de Consiliul Concurenei, UNNPR a furnizat n mod repetat aceeai informaie
referitoare la ponderea numrului de acte notariale aferente tranzaciilor imobiliare n numrul total de acte notariale i nu la
ponderea valoric a acestora n volumul total servicii notariale.
46

50

modelelor econometrice. Pentru aceasta, datele obinute sunt folosite pentru

calcularea a patru indici de reglementare a pieei pentru fiecare ar inclus n studiu
i pentru fiecare serviciu de asisten legal oferit n cadrul tranzaciilor imobiliare, astfel:
a) Indicele de reglementare a intrrii pe pia (Market Entry Regulation Index
MERI);
b) Indicele de reglementare a comportamentului pe pia (Market Conduct
Regulation Index MCRI);
c) Indicele de intervenie obligatorie (Mandatory Intervention Index MII);
d) Indicele de protecie a consumatorilor (Consumer Protection Index CPI).
Indicele de reglementare total (Overall Regulation Index ORI) este
suma valorilor cumulate ale primilor trei indici, fr CPI. Cuprinde practic toate
restriciile anticoncureniale, cu excepia celor menite n mod evident s protejeze
interesele consumatorilor i care au impact anticoncurenial nesemnificativ.
Pentru Romnia, indicii sunt calculai n acest Raport pe baza datelor disponibile
public i a informaiilor furnizate de UNNPR (vezi Anexele V-VIII). Modalitile de calcul
al indicilor de reglementare sunt prezentate n Anexele I IV.
1. Statele fr sisteme notariale clasice n care serviciile sunt prestate de
avocai, agenii imobiliare sau alte tipuri de profesii
Nr.
ara
1
Republica Ceh
2
Slovacia
3
Irlanda
4
Scoia
5
Danemarca
6 Anglia i ara Galilor
7
Suedia
8
Finlanda
Media

MERI
3.8
2.9
2.0
1.9
2.0
2.0
1.2
0.5
2.0

MCRI
3.6
2.9
1.3
1.0
0.8
0.8
0.0
0.0
1.3

51

MII
2.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.2

ORI
9.4
5.8
3.3
2.9
2.8
2.8
1.2
0.5
3.6

CPI
3.4
2.8
4.5
5.0
4.0
4.5
4.4
2.1
3.8

2. Statele cu sistem notarial clasic

Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

ara
Luxemburg
Grecia
Portugalia
Belgia
Romnia
Polonia
Frana
Germania
Italia
Spania
Slovenia
Austria
Ungaria
Olanda
Media

MERI
5.4
6.0
5.0
5.7
5.4
5.6
5.1
5.7
5.4
4.8
4.9
5.9
3.3
1.9
5.0

MCRI
n.a.
6.0
6.0
5.0
5.3
4.7
5.2
4.5
4.7
5.2
5.0
3.2
2.3
1.2
4.2

MII
4.0
6.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
4.0
2.0
2.0
4.0
4.0
3.8

ORI
n.a.
18.0
15.0
14.7
14.7
14.3
14.3
14.2
14.1
14.0
11.9
11.0
9.6
7.1
12.4

CPI
2.3
2.4
4.5
4.7
3.6
3.2
5.2
5.3
5.6
4.4
5.0
5.9
3.0
5.6
4.3

Din analiza tabelului cu indicii de reglementare se poate observa faptul c

Romnia este una dintre rile cu cel mai nalt grad de reglementri
anticoncureniale n profesia de notar public, situndu-se din acest punct de
vedere peste media european i peste nivelul din state comparabile cum ar fi
Ungaria sau Cehia. n schimb, restriciile care vizeaz exclusiv protecia
intereselor consumatorului, msurate de indicele CPI, sunt insuficiente, situnduse sub media european. De fapt, gradul de protecie al consumatorului prin
reglementri n sistemul notarial romnesc, se afl sub nivelul celui existent n
statele cu sisteme notariale dereglementate (Olanda) sau cele cu sisteme diferite
(Anglia, Danemarca, Suedia, Slovacia).
Acest fapt demonstraz nc o dat faptul c argumentele invocate de Ministerul
Justiiei i de UNNPR privind necesitatea protejrii consumatorilor prin reglementri
legate de tarife i accesul la profesie au de fapt menirea de a proteja mai mult interesele
membrilor profesiei.
n ceea ce privete costurile de tranzacionare (vezi i Anexa XII), acestea
trebuie ajustate n funcie de venitul mediu net din fiecare ar, pentru a se putea
analiza comparativ costul real al serviciilor juridice asociate tranzaciilor
imobiliare.

52

Situaie comparativ a onorariilor pentru servicii juridice exprimate

ca procent din valoarea tranzaciei i ajustate cu venitul mediu
(cu credit ipotecar de 70% din cele trei valori de referin)
8.00%
Romnia
7.00%

Austria
Belgia

Ungaria

Cehia
Danemarca
Anglia/ara Galilor

6.00%

Finlanda
Frana
Germania

5.00%

Grecia
Grecia

Ungaria

4.00%

Irlanda
Italia

3.00%

Olanda

Polonia

Polonia
Portugalia

2.00%

Romnia
Scoia

Media

Slovacia
Slovenia

1.00%

Spania
Suedia

Suedia
Media

0.00%
100,000

250,000

500,000

Formula de calcul este: Posj * (23550/Vma) = Pa

Posj = Procentul reprezentat de onorariile pentru servicii juridice din valoarea tranzaciei
23550 = Valoarea de referin venitul mediu anual n UE n anul 2005 (n euro)
Vma = Venitul mediu anual din statul respectiv (n euro)
Pa = Procentul din valoarea tranzaciei ajustat cu venitul mediu
Not: Pentru Romnia onorariul cumulat, aferent tranzaciei i ipotecii, luat n calcul este nivelul minim fr TVA.
Cursul de schimb utilizat este de 4 lei pentru un euro, iar venitul mediu anual de 4500 euro.

n cazul costurilor de natur legal exprimate procentual, factorul de ajustare cu

venitul net este echivalent cu ajustarea preului tranzaciei sau a valorii absolute a
costurilor legale n mod corespunztor. Cele dou valori nu pot fi ajustate n acelai timp
deoarece efectul net al calculului ar rmne neschimbat. Spre exemplu, se presupune
c un consumator tipic dintr-o ar vest-european, V, ctig de 4 ori mai mult dect
consumatorul E dintr-o ar est-european, avnd o putere de cumprare de 4 ori mai
mare. Ambele persoane achit o tax notarial (onorariu) de 1.000 euro pentru achiziia
unei locuine n valoare de 100.000 euro. Drept urmare, locuina care valoreaz 100.000
euro pentru E, reprezint echivalentul a 25.000 euro pentru V. Astfel, procentul taxelor

53

notariale raportat la valoarea relativ a locuinei este 1% pentru E i 4% pentru V. Dac

ajustm aceste procente cu puterea de cumprare, rezult faptul c E pltete de fapt
4.000 euro i V pltete 1.000 euro n termeni reali. Astfel, se poate concluziona c E
este de 4 ori mai srac dect V i pltete taxe notariale de 4 ori mai mari.
Se poate observa cu uurin din analiza costurilor reale aferente serviciilor
notariale, faptul c Romnia este cea mai scump ar dintre cele analizate. Chiar
dac elementele luate n calcul (cursul de schimb, valoarea venitului mediu anual
i nivelul minim al onorariilor) sunt favorabile notarilor, costul serviciilor ajustat
cu venitul mediu este de 4 ori mai mare dect media european.
Analiza de mai sus este corelat cu indicii econometrici care msoar gradul de
reglementare, iar rezultatele sunt evidente:
1. Exist state cu indici de reglementare cu valori ridicate i costuri reale
sczute (Spania, Portugalia, Germania);
2. Exist state cu indici de reglementare cu valori ridicate i costuri reale
mari (Romnia, Frana, Italia, Belgia, Polonia);
3. Nu exist state cu indici de reglementare cu valori sczute i costuri reale
ridicate.
Concluziile analizei costurilor de tranzacionare indic o corelare pozitiv
evident a acestora cu nivelul de reglementare ridicat, cel puin n privina
serviciilor de natur legal. n plus, graficul de mai sus elimin argumentul invocat
de asociaiile profesionale ale notarilor publici privind subvenionarea ncruciat
ntre tranzaciile imobiliare cu valori ridicate i cele cu valori sczute. Practic,
nivelul tarifelor notariale este destul de ridicat i n cazul tranzaciilor cu valoare
mai mic, el reducndu-se n procente reale pe msur ce valoarea crete.
ntr-o pia concurenial care se confrunt cu asimetrii informaionale ntre
vnztori i cumprtori, preurile capt un rol suplimentar integrnd informaii
referitoare la calitatea bunurilor sau serviciilor. n acest context este necesar i o
analiz a legturilor dintre preurile serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare i calitatea
acestora. Astfel, preurile mai mari care reflect i o calitate mai mare reprezint un
indicator al unei piee eficiente, iar preurile disproporionate n raport cu calitatea
serviciilor semnaleaz apariia unor ineficiene latente pe pia. Avnd n vedere
raionamentul de mai sus, autorii studiului ZERP ncearc s msoare calitatea n mod
empiric, prin utilizarea unor chestionare care s furnizeze datele statistice necesare.
Ulterior, aceste date sunt folosite pentru conturarea celor patru indicatori fundamentali:
a) VARIETATE;
b) CALITATE;
c) SIGURAN;
d) VITEZ.

54

n plus, este construit ca medie a celor patru indicatori un Indice Complet de

Evaluare (Overall Service Assessment OSA). Modalitatea de calculare a acestora este
extrem de elaborat, fiind folosite numeroase variabile cu ponderi diferite i metode de
calcul diferite. Rezultatele obinute sunt prezentate n Anexa IX. Pentru Romnia
indicatorii de evaluare nu au putut fi calculai datorit absenei datelor.
Obiectivul de baz al analizei econometrice este examinarea efectelor pe care le
au reglementrile asupra preurilor i asupra eficienei pieei. Pentru atingerea acestui
scop este necesar corelarea indicilor de reglementare a pieei cu cei de analiz a
serviciilor i estimarea unui set coerent de regresii pe baza acestor variabile.
Astfel, folosindu-se metoda de corelare Braivais-Pearson pentru indicii de
reglementare, nivelul tarifelor pentru ase tipuri de tranzacii imobiliare i cei cinci
indicatori de evaluare a serviciilor, autorii studiului ZERP ajung la concluzia c preurile
i nivelul de reglementare se afl ntr-o corelare pozitiv (cu ct sunt mai reglementate
domeniile cu att preurile sunt mai ridicate). n plus, chiar dac nivelul de reglementare
difer semnificativ de la ar la ar, calitatea serviciilor nu variaz semnificativ. Astfel,
nu se costat dovezi empirice privind legtura dintre tarifele mari i calitatea
ridicat. Din contr, rezultatele indic existena unei relaii ntre preurile ridicate i
un nivel sczut de varietate, calitate, siguran i vitez.
Pentru a ilustra i mai bine impactul supra-reglementrii serviciilor notariale
asupra preului i asupra calitii serviciului, este efectuat o analiz de regresie linear.
Modelul acestei regresii utilizeaz ca variabile independente (explicative) indicii de
reglementare i ca variabile dependente (de rspuns) nivelul tarifelor notariale i nivelul
calitii serviciilor. Chiar dac numrul seriilor de date folosite este destul de restrns
(15), concluziile analizei de regresie le confirm pe cele ale modelului de corelare i pot
fi rezumate prin relaia urmtoare:

Supra-reglementare

Preuri mari

Calitate sczut

3.6. Relaiile de parteneriat dintre bnci i notari

O problem care suscit interes n legtur cu modalitatea de ncheiere a unei
tranzacii imobiliare o reprezint conveniile stabilite intre anumite bnci i anumii
notari, atunci cnd tranzacia se face n baza unui credit ipotecar i banca este parte
ntr-un contract de garanie imobiliar.

55

Beneficiarii serviciilor notariale sunt vnztorul i cumprtorul n cazul

contractului de vnzare-cumprare, respectiv cumprtorul (n calitate de debitor
garant ipotecar) i instituia de credit, n cazul actelor de garanie imobiliar. Spre
deosebire de serviciile de evaluare imobiliar ce vor fi prezentate intr-un capitol separat,
cea mai mare parte a serviciilor notariale aferente tranzaciilor imobiliare, aa cum reiese
din graficul prezentat la pagina 45, au privit, n intervalul 2003-2008, tranzacii imobiliare
fr credit ipotecar/imobiliar. Astfel, n 2003, doar 25% din totalul tranzaciilor imobiliare
au fost realizate n baza unui credit ipotecar n timp ce, la nivelul lui 2008, ponderea a
crescut la 40%.
Putem conchide, prin urmare, c principalii clieni ai serviciilor notariale sunt
prile dintr-un contract de vnzare-cumprare.
Cu toate acestea, banca, prin faptul c este parte ntr-un contract de garanie
imobiliar, nu poate fi ignorat din analiz, mai ales atunci cnd, n foarte multe situaii,
ea este cea care alege prestatorul de servicii notariale. Este adevrat c onorariul este
suportat de debitorul garant ipotecar (cumprtor), ns acest lucru este justificat de
faptul c el este cel care solicit creditul i cel care trebuie s constituie garaniile
solicitate de creditor (banc).
Problema existenei unor relaii de exclusivitate sau prefereniale ntre anumii
notari i anumite bnci a preocupat inclusiv forul profesional al notarilor publici, respectiv
UNNPR. n majoritatea cazurilor s-a constatat c, pe lnga aspecte precum vecintatea
sediilor, implicit disponibilitatea notarilor de a se deplasa la sediul bncii ori celeritatea
unor notari n instrumentarea actelor, la baza unei astfel de colaborri pot sta i alte
criterii de ordin obiectiv de exemplu onorarii mai mici pentru clienii bncii. Acetia,
beneficiaz, de altfel, de reduceri pn la 30% din onorariul stabilit pentru autentificarea
contractelor de garanie redactate de consilierii juridici ai societilor creditoare pentru
creditele acordate persoanelor care nu beneficiaz de alte reduceri i scutiri. n plus,
sunt avute n vedere i aspecte de ordin subiectiv, precum ncrederea n serviciile unui
anumit notar.
n concluzie, faptul c bncile obinuiesc s instituie parteneriate cu
anumii notari, ca i clieni ai acestora, poate reprezenta un aspect normal n
contextul relaiilor de afaceri care se creeaz ntre diveri actori de pe diferite
piee atta vreme ct banca poate dovedi necesitatea unui astfel de parteneriat,
axndu-se pe criterii clare, precise i nediscriminatorii i atta vreme ct dintr-o
astfel de relaie au de ctigat, implicit, beneficiarii de servicii notariale. Aspectele
negative ale acestei relaii sunt ns reprezentate de lipsa de transparen a
procesului de selectare a notarilor de ctre bnci, dar, mai ales, de informarea
precar a consumatorului n legtur cu alternativele disponibile. n cele mai multe
cazuri, consumatorul nu este informat nc din faza de contact iniial cu banca
asupra tarifelor practicate de notarii agreai de ctre aceasta.
56

3.7. Concluzii
Serviciile notariale reprezint un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare.
Acestea sunt caracterizate, n Romnia, prin intervenia obligatorie i drepturile de
exclusivitate ale notarilor publici, bariere cantitative la intrarea pe pia i tarife
minime stabilite de reprezentanii corpului profesional i aprobate de Ministerul
Justiiei. Interzicerea publicitii i alocarea geografic a notarilor reprezint
restricii suplimentare ale concurenei pe aceast pia. Astfel, gradul de
reglementare msurat prin intermediul indicilor dezvoltai de ZERP este mult mai
ridicat (n timp ce nivelul de protecie real a consumatorilor msurat de indicele
aferent este mai sczut) dect media statelor europene cu sisteme notariale
similare.
Toate aceste restricionri nu i gsesc justificarea n raport cu principiul
proporionalitii i au menirea de a proteja interesele notarilor n detrimentul
intereselor consumatorilor. Acetia din urm nu pot beneficia de tarife rezultate
din interaciunea dintre cerere i ofert, i sunt obligai, astfel, s plteasc
niveluri stabilite arbitrar. De asemenea, ei nu beneficiaz nici de un nivel
competitiv al calitii serviciilor, neexistnd, n acest sens, argumente care s
contrazic relaia de proporionalitate direct ntre nivelul de concuren i cel de
calitate.
Mai mult, Romnia are, raportat la venitul mediu, unul dintre cele mai
scumpe sisteme de servicii notariale aferente tranzaciilor imobiliare.
n acest sens, este evident necesitatea creterii concurenei pe piaa
serviciilor notariale prin eliminarea, cel puin, a restriciilor legate de numrul de
notari, precum i a nivelului minim al onorariilor.
n plus, relaiile de exclusivitate dintre notari i bnci sunt netransparente,
iar consumatorii nu sunt informai n privina tarifelor pe care urmeaz s le
plteasc pentru serviciile prestate de notarii impui de bnci.

57

CAPITOLUL IV
SERVICIILE DE INTERMEDIERE

4.1. Aspecte generale

Piaa tranzaciilor imobiliare rezideniale este o pia de cutare pe care
preurile sunt stabilite prin negocieri bilaterale i, n unele cazuri, prin licitaie. Preul
afiat al unei proprieti scoase la vnzare are un rol important n atragerea
cumprtorilor i furnizeaz informaii importante legate de calitatea proprietii. Totui,
n majoritatea cazurilor preul pltit efectiv este substanial mai sczut, iar acest fapt se
datoreaz negocierilor bilaterale. Cele dou procese fundamentale pentru funcionarea
pieei imobiliare, respectiv cel de cutare i cel de negociere, sunt facilitate de ageniile
imobiliare.
Ageniile imobiliare reprezint intermediarii ntre cerere i ofert i asigur
ntlnirea celor dou componente ale pieei, precum i alte tipuri de servicii (de evaluare,
de consultan financiar etc.). Componenta analizat n cadrul acestui capitol va fi cea
de intermediere.
Principalele mijloace prin care ageniile imobiliare asigur promovarea
proprietilor aflate la vnzare sunt:
- afiarea la sediul ageniei;
- publicarea de anunuri n presa scris, local i naional;
- publicarea anunurilor pe Internet (fie pe site-ul propriu, fie pe site-uri specializate);
- mprirea de anunuri tiprite.
4.2. Situaia comparativ
n privina ageniilor imobiliare, studiul ZERP (menionat n capitolul III) face
referire la implicarea acestora n procesul de autentificare a tranzaciei, n special la
sistemul scandinav unde acestea presteaz servicii juridice complete. n niciunul dintre
statele analizate nu exist obligativitatea de a apela la serviciile unei agenii, dar
ponderea tranzaciilor intermediate de acestea se ridic la 70% din totalul pieei. n
plus, gradul de intermediere este mult mai ridicat n zonele urbane / puternic dezvoltate
n comparaie cu zonele rurale / slab dezvoltate. Dei gradul de reglementare al acestor
servicii este destul de sczut, n majoritatea statelor europene pentru a profesa ca agent
imobiliar sunt necesare fie calificri specifice atestate de diplome profesionale, fie
promovarea unor examene. De asemenea, n unele ri europene exist reguli privind
comportamentul pe pia (Danemarca, Slovenia i Finlanda), asigurarea profesional
58

obligatorie (Danemarca, Finlanda, Italia, Polonia, Slovenia) i tarifele maxime (Austria,

Slovenia i Finlanda).
Conform unui raport publicat n 200747, n statele membre OECD nivelul
comisioanelor variaz ntre 1% i 15% din valoarea tranzaciei, acestea fiind negociabile
cu excepia cazurilor n care intermediarul are exclusivitate asupra reprezentrii
vnztorului sau cumprtorului. Importana concurenei n acest sector este subliniat
de estimarea OECD conform creia un nivel al comisioanelor ageniilor imobiliare din
statele membre cu 10% mai mare dect nivelul normal n condiii de concuren, aduce
consumatorilor o pierdere net anual de aproximativ 10 miliarde de dolari.
Acelai raport prognozeaz o cretere a tranzaciilor imobiliare directe (care
exclud intermediari) i o scdere, n consecin, a costurilor aferente serviciilor de
intermediere la nivel global. Aceasta se datoreaz creterii importanei Internetului n
cadrul tranzaciilor imobiliare ca urmare a dezvoltrii infrastructurii informatice i apariiei
site-urilor specializate. n plus, publicitatea pe Internet stimuleaz concurena ntre
ageniile imobiliare. n prezent se apreciaz c 70% din cumprtori folosesc Internetul
n cutarea unei locuine.
4.3. Asociaiile profesionale
Conform estimrilor disponibile public, 10 000 de agenii imobiliare activau la
sfritul anului 2008 pe piaa naional, iar, din acestea, aproximativ 20% desfurau
activiti de intermediere n Bucureti. Cifre exacte n legtur cu numrul ageniilor
imobiliare, sau estimri privind dinamica acestuia nu erau disponibile la momentul
ntocmirii acestui raport. Este foarte probabil ca evoluia recent a numrului de agenii
imobiliare s aibe o dinamic negativ pronunat datorit ajustrii considerabile a
mediului economic i, implicit, a pieei imobiliare autohtone.
Reglementarea activitilor agenilor imobiliari a fcut obiectul Ordonanei
Guvernului nr. 3/2000, ns articolele 13-32 ale acesteia au fost declarate
neconstituionale prin Decizia Curii Constituionale nr. 333/2002. Ulterior, ordonana a
fost respins prin Legea nr. 581/2003, ntruct Curtea Constituional a admis excepia
de neconstituionalitate a dispoziiilor art.13-32.
Datorit respingerii acestei Ordonane (n conformitate cu prevederile creia toate
ageniile imobiliare din Romnia trebuiau s fac parte din Uniunea Naional a Agenilor
Imobiliari - UNAI), n prezent, o parte dintre ageniile imobiliare active sunt organizate n
mai multe asociaii de agenii imobiliare.
Astfel, se pot distinge att asociaii reprezentative la nivel naional:
47

Improving Competition in Real Estate Transactions, OECD, DAF/COMP(2007)36

59

- Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare - ARAI;

- Uniunea Naional a Agenilor Imobiliari UNAI;
- Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare UNIM;
ct i asociaii de agenii imobiliare reprezentative la nivel regional sau local:
- Asociaia Societilor Imobiliare Oltenia;
- Asociaia Societilor Imobiliare Moldova;
- Asociaia de Dezvoltare Imobiliar Constana;
- Uniunea Societilor Imobiliare Braov;
- Uniunea Patronal a Ageniilor Imobiliare Dolj;
- Asociaia Imobiliar Profesional Brila;

Conform informaiilor disponibile public, ARAI (Asociaia Romn a Ageniilor

Imobiliare) este cea mai important asociaie profesional a ageniilor imobiliare din
Romnia. Numrul total de membri ARAI este de 176, majoritatea fiind din Bucureti. A
doua asociaie profesional ca mrime este UNIM (Uniunea Naional a Ageniilor
Imobiliare) care are reprezentativitate n centrul rii, n special n Cluj-Napoca.
Att ARAI, ct i UNIM sunt de fapt asociaii patronale, avnd ca membri
persoane juridice. Aceste organizaii au statute i coduri de etic referitoare la
comportamentul membrilor lor i organizeaz cursuri de calificare i pregtire
profesional pentru angajaii ageniilor imobiliare. La nivel local mai exist astfel de
asociaii profesionale dar acestea au puini membri i nu sunt reprezentative la nivel
naional.
Avnd n vedere faptul c profesia de agent imobiliar nu este reglementat n
prezent, apartenena la o asociaie profesional nu este obligatorie, iar marea majoritate
a firmelor care desfoar activiti de intermediere imobiliar nu fac parte din nicio
astfel de organizaie.
4.4. Concurena pe piaa de intermediere imobiliar
Piaa serviciilor de intermediere a tranzaciilor imobiliare s-a dezvoltat foarte mult
n ultimii ani n Romnia datorit creterii continue a cererii pentru toate tipurile de
proprieti imobiliare:
i) proprieti imobiliare cu destinaie rezideniala construcia de parcuri
rezidentiale a cunoscut o dezvoltare semnificativa, dezvoltare datorata si aparitiei
creditului ipotecar;

60

ii) proprieti imobliare cu destinaie birouri n acest sector oferta a fost foarte
mult mbuntit, firmele optnd n a-i muta sediile din cldiri de locuine n cldiri
construite pentru birouri, acestea oferind clienilor spaii de calitate superioar;
iii) proprieti imobiliare cu destinaie comercial oferta s-a diversificat foarte
mult prin construcia de mari centre comerciale (de tip mall: Bucureti Mall, Plaza
Romnia, sau de tip hipermagazin: Cora, Carrefour);
iv) proprieti imobiliare cu destinaie industrial creterea economic susinut
nregistrat de Romnia n ultimii ani a condus la o dezvoltare semnificativ a acestui
sector.
Avnd n vedere dinamica pozitiv a cererii i a ofertei pentru toate tipurile de
proprieti imobiliare, numrul ageniilor imobiliare din Romnia a crescut, oferta
acestora fiind din ce n ce mai diversificat, iar calitatea serviciilor oferite mai buna.
Astfel, se poate apela la serviciile ageniilor imobiliare n marea majoritate a localitilor
din Romnia, numrul acestora fiind mai mare n localitile de mari dimensiuni.
n cea mai mare parte, ageniile imobiliare sunt de dimensiuni mici (avnd n
vedere cifrele de afaceri realizate), nu fac parte din grupuri de ageni economici i
asociaii / acionarii acestor societi sunt preponderent persoane fizice48.
n Romnia, nu exist reglementri privind ageniile imobiliare n afara
reglementrilor administrative i fiscale valabile pentru toi agenii economici care
desfoar activiti pe teritoriul rii. Din acest punct de vedere, pe piaa serviciilor de
intermediere nu exist bariere administrative la intrare. De asemenea, n acest sector
barierele naturale la intrarea pe pia sunt minime, neexistnd costuri irecuperabile mari
i necesiti legate de capitalizare masiv sau know-how pentru a presta activitatea de
agent imobiliar.
Comisioanele solicitate de ageniile imobiliare pentru activitatea de intermediere
se negociaz, de obicei, cu clienii i reprezint procente din valoarea total a preului de
tranzacionare. Comisioanele sunt pltite, n general, de ambele pri i sunt achitate
doar dac are loc tranzacia.
Forma procentual a comisioanelor este o constant pe majoritatea pieelor de
intermediere din lume i ine de specificul activitii agenilor imobiliari. Principala
determinant a acestei situaii const n faptul c ageniile imobiliare sunt alese n primul
rnd de vnztori, iar acetia doresc s obin un pre ct mai bun pentru proprietatea

Aceste concluzii sunt rezultate n urma unui studiu efectuat n anul 2005 de Consiliul Concurenei, ca urmare a includerii
tranzaciilor imobiliare n lista celor 13 sectoare eseniale pentru economia romneasc din punct de vedere concurenial
prin Ordinul nr. 36/22.02.2005.
48

61

scoas la vnzare. Un comision procentual stimuleaz mult mai eficient agentul s

obin un pre mai mare dect o poate face un comision fix.
La prima vedere, comisioanele procentuale nu au o legtur direct cu costurile
activitii de intermediere. Astfel, valoarea absolut a comisionului crete odat cu
valoarea tranzaciei n condiiile n care costurile variabile nu sunt influenate de aceasta,
i se presupune c rmn neschimbate n afara altor influene. n principiu, acest
raionament este corect, dar nu trebuie exclus posibilitatea ca vnzarea unei proprieti
imobiliare mai scumpe s solicite mai mult timp i resurse pentru gsirea unui
cumprtor, determinnd astfel o cretere a costurilor medii variabile (de exemplu:
cheltuielile cu promovarea proprietii) pentru intermediar.
De cealalt parte, n cazul unor ajustri consistente ale preurilor proprietilor,
comisioanele procentuale se dovedesc a fi extrem de dezavantajoase pentru
intermediari. Aceste perioade, aa cum am artat n Capitolul I, sunt caracterizate i de
scderi dramatice de lichiditate datorit retragerii vnztorilor i cumprtorilor de pe
pia. Practic, atunci cnd preurile locuinelor se afl pe o pant descendent, ageniile
imobiliare nregistreaz scderi ale comisioanelor ncasate, datorate:
- reducerii veniturilor pe tranzacie;
- reducerii numrului de tranzacii.
Cele dou fenomene au un efect cumulativ i pot fi amplificate de creterea
costurilor generat de timpul mai mare i efortul suplimentar necesar pentru a vinde o
proprietate (creterea costului pe tranzacie).
Valori medii ale comisioanelor practicate de ageniile imobiliare
Ora
Bucureti
Iai
Constanta
Cluj
Timioara
Craiova
Braov

Cumprtor
3%
2-3%
2%
2-3%
1-3%
2%
2%

Vnztor
3%
2%
2%
2-3%
2%
2%
2%

Chirie
50-100%
din prima chirie

Sursa: calcule Consiliul Concurenei (perioada aprilie 2008 iunie 2009)

Concurena ntre ageniile imobiliare se manifest la nivel local, acest lucru

datorndu-se clienilor (att vnztori, ct i cumprtori) care sunt puternic legai de
zona n care se afl proprietatea scoas la vnzare, sau pe care doresc s o

62

achiziioneze. Pieele locale sunt ns slab concentrate49 (chiar dac nu exist date
precise n acest sens, toate estimrile indic un nivel redus de concentrare), iar
dinamica acestora face ca muli ageni s dispar sau s apar n perioade relativ scurte
de timp.
Principalul factor care determin gradul ridicat de concuren este reprezentat,
aa cum am artat mai sus, de absena total a barierelor naturale sau administrative la
intrarea pe aceast pia. n plus, apariia site-urilor de Internet care faciliteaz tranzacii
imobiliare i ofer informaii n legtur cu caracteristicile proprietilor, determin o
presiune suplimentar asupra ageniilor imobiliare. De asemenea, n pia exist un
numr destul de mare de participani, ceea ce face ca indicele de concentrare a pieei s
fie suficient de sczut. Cu toate acestea, cea mai important presiune concurenial pe
aceast pia rmne cea exercitat direct de consumatori (n special vnztori), care
pot alege s vnd sau s cumpere proprieti fr a utiliza serviciile unei agenii. Astfel,
se poate concluziona c nu exist probleme structurale de concuren pe piaa
serviciilor de intermediere imobiliar.
Totui, concurena prin pre este destul de slab, iar nivelul comisioanelor variaz
nesemnificativ. Fenomenul de rigiditate a preurilor pentru serviciile de intermediere
imobiliar este caracteristic multor piee europene50 i a ridicat numeroase ntrebri n
legtur cu posibile practici concertate pe aceast pia. Situaia paradoxal n care
structura pieei nu prezint probleme de concuren dar nivelul preurilor este destul de
ridicat i stabil a fost identificat pe piaa imobiliar din Anglia i ara Galilor ntr-un
studiu publicat n 2004 de OFT (Office of Fair Trading)51 autoritatea britanic de
concuren.
Dup cum se poate observa din tabelul cu comisioanele practicate n cele mai
importante orae ale rii, problema rigiditii tarifelor n condiii (aparent) competitive de
pia este valabil i n Romnia. Absena concurenei prin pre se datoreaz, n mare
parte, urmtorilor factori:
Forma procentual a comisioanelor ofer participanilor la pia niveluri de
referin la care este mai uor ca acetia s se raporteze. n plus, comisionul
procentual spre deosebire de cel absolut, creeaz un efect asemntor unei
Indicele Herfindhal Hirschman (HHI) de concentrare a pieei se calculeaz pentru serviciile de intermediere imobiliar
avnd n vedere drept cot de pia ponderea numrului de proprieti promovate n totalul proprietilor aflate la vanzare n
zona respectiv. Indicele poate ine cont i de proprietile promovate direct de proprietari. HHI se calculeaz nsumnd
ptratele cotelor procentuale ale primelor 50 de firme din pia (sau toate firmele dac numrul acestora este sub 50).
Valoarea HHI sub 1000 este un indiciu al unei structuri competitive de pia, iar valoarea HHI peste 1800 este considerat un
indicator pentru concentrare ridicat i structur de pia slab concurenial.
50 n Statele Unite, un raport realizat n 2007 de Federal Trade Commission (FTC) i Department of Justice (DOJ) Antitrust
Division a artat faptul c nivelul comisioanelor procentuale la nivel naional a sczut n perioada 1998-2005 de la o medie
de 5,5% la 5%, dar, n acelai timp, valoarea real (nivelul absolut) a acestora s-a majorat n medie cu 26% datorit creterii
preurilor locuinelor cu 37%.
51 Estate Agency Market in England and Wales, Office of Fair Trading, March 2004.
49

63

iluzii optice prin care unii consumatori nu apreciaz corect nivelul concret al
tarifului pe care-l au de achitat.
Evitarea concurenei prin pre se realizeaz i prin difereniere (specializare) care
asigur o dimensiune competitiv pentru agenii imobiliari. Diferenierea se
realizeaz att pe segmente ale pieei, ct i pe fiecare segment n parte. Astfel,
nivelul de concuren prin specializare este influenat puternic de gradul de
eterogenitate a stocului imobiliar.
Experiena n negocierea comisioanelor att pentru vnztori ct i pentru
cumprtori este relativ sczut datorit faptului c acetia efectueaz tranzacii
imobiliare cu o frecven extrem de redus. Chiar dac tranzacia nu este prima
realizat n decursul vieii, mare parte a clienilor ageniilor nu au experien n
negociere i datorit decalajelor mari de timp ntre tranzacii (de ordinul anilor)
care i expun unor condiii de pia diferite.
Pentru vnztori obiectivul principal l constituie obinerea preului maxim posibil
pentru proprietate ntr-un interval de timp ct mai scurt. Astfel, beneficiul total al
vnzrii depinde n primul rnd de preul obinut, comisionul fiind perceput ca un
aspect secundar. Acesta din urm conteaz mult mai puin pentru vnztor
dect percepia asupra capacitii intermediarului de a obine un pre ct mai
aproape de nivelul maxim.
Fenomenul descris mai sus este valabil i pentru cumprtori, dar ntr-o mai
mic msur. Cumprtorii aleg, n general, orientndu-se dup solicitrile de
pre ale vnztorilor, i mai puin dup comisioanele ageniilor imobiliare care-i
reprezint pe acetia din urm.
Pe pieele cu fluctuaii mari de pre (volatilitate ridicat), cum este i cazul
Romniei n perioada recent, ultimii doi factori enumerai mai sus au un impact mai
pronunat asupra rigiditii comisioanelor. Consumatorii se raporteaz la evoluiile de
pre, timpul n care are loc tranzacia capt o importan sporit (n perioadele de
cretere accentuat a preurilor cumprtorii doresc ncheierea mai rapida a tranzaciei,
iar n perioade de scdere accentuat rolul se schimb cu vnztorii), iar ponderea
comisioanelor n beneficiul total perceput al tranzaciilor scade n consecin. Acest fapt
este parial contrabalansat de intensificarea concurenei prin pre ntre agenii n
perioadele de scdere a ncasrilor, ca urmare a coreciilor de pe piaa imobiliar.
Numrul mare de firme, lipsa barierelor la intrarea pe pia, gradul mic de
concentrare a pieei, diferenierea asigurat n mare msur de eterogenitatea
stocului imobiliar, precum i posibilitatea impunerii sau meninerii unui anumit
nivel al comisioanelor, indic o structur de tipul concurenei monopoliste pe
piaa serviciilor de intermediere imobiliar. Aceasta se afl, n tipologia pieelor,
64

alturi de structura de oligopol, ntre concurena perfect i structura de monopol.

Singurele diferene ntre concurena monopolist i cea perfect sunt legate de
diferenierea produselor i capacitatea furnizorilor de a stabili preurile, ambele fiind
caracteristice primei structuri.

Pre

Figura 5
Echilibrul pe termen lung al unei firme
pe o pia cu concuren monopolist

Cme
Cm

Pe
D = Vme
Vm
0

Qe

Cantitate

Pe = Preul de echilibru
Qe = cantitatea de echilibru
Vm = venitul marginal
Cm = costul marginal
Vme = venitul mediu
Cme = costul mediu
D = cererea
Not: Diagrama prezint o situaie teoretic general. Aplicarea acestui model pieei serviciilor
de intermediere imobiliar are limitri evidente.

n teoria micoeconomic, structurile de pia cu concuren monopolist sunt

considerate mai puin eficiente dect cele cu concuren perfect pentru c reduc
producia sub nivelul optim i genereaz preuri mai mari. Exist ns opinii proeminente
care consider modelul ca fiind doar o imagine static ce distorsioneaz realitatea
dinamic i nu ia n calcul dorina consumatorilor pentru diversitate ca fiind un bun
pentru care exist cerere52.
Printre cei mai importani critici ai modelului concurenei monopoliste, putem aminti pe: Joseph Schumpeter, Friedrich von
Hayek, Edward Chamberlin i Murray Rothbard.
52

65

Toate explicaiile de mai sus privind rigiditatea nivelului comisioanelor nu exclud

total posibilitatea existenei unor nelegeri privind fixarea acestora sau a unor practici
concertate la nivel local sau chiar naional. n acest sens, Consiliul Concurenei a
finalizat dou investigaii, avnd ca obiect posibila nclcare a Legii concurenei, pe
aceast pia:
1) Prima investigaie (declanat prin Ordinul Preedintelui Consiliului
Concurenei nr. 132/31.05.2004) s-a finalizat prin sancionarea a 32 de agenii imobiliare
din Brila pentru nclcarea de ctre acestea a prevederilor art. 5 alin. (1) din Legea
concurenei, prin stabilirea n comun a comisionului practicat pentru serviciile prestate.
2) A doua investigaie (declanat prin Ordinul Preedintelui Consiliului
Concurenei nr. 477/27.10.2004) s-a finalizat prin sancionarea a 7 dintre filialele UNIM,
pentru nclcarea de ctre acestea a prevederilor art. 5 alin. (1) din Legea concurenei,
prin luarea unei decizii avnd ca obiect consolidarea unui comision de referin i a unui
comision minim care s fie practicate de ctre ageniile imobiliare membre.
4.5. Concluzii
Serviciile de intermediere imobiliar nu sunt reglementate, iar competiia
ntre agenii imobiliare se desfoar pe o pia cu structur concurenial
determinat n primul rnd de lipsa barierelor la intrare. Cu toate acestea
concurena prin pre este destul de sczut, acest fapt datorndu-se, cel mai
probabil, unor factori care in de specificul activitii.
Accesul unui segment tot mai mare de populaie la Internet i uitlizarea
acestuia ca platform de cutare i promovare a proprietilor imobiliare,
reprezint un fenomen care va avea un impact semnificativ asupra profitabilitii
pe termen lung n sectorul de intermediere. Acest lucru va determina, cel mai
probabil, o cretere a gradului de concuren i, drept consecin, scderi de
preuri i o cretere de ansamblu a calitii serviciilor.

66

CAPITOLUL V
SERVICIILE CADASTRALE

5.1. Aspecte generale

Importana geodeziei ca serviciu conex tranzaciilor imobiliare const, n
primul rnd, n obligaia legal, stipulat n Legea nr. 7/1996 a cadastrului i
publicitii imobiliare cu modificrile i completrile ulterioare, de a efectua
msurtori i nscrieri definitive n cartea funciar (intabulri), naintea oricrei
operaiuni de punere n vnzare a unui bun imobiliar. Documentaia de cadastru
conine principalele informaii legate de un imobil (numr cadastral - pe baza cruia se
identific imobilul, dimensiuni, form, suprafa, proprietar.) Dreptul de proprietate
asupra oricrui tip de bun imobiliar (fie el apartament sau teren) capt recunoatere
deplin i opozabilitate fa de teri n urma intabulrii.
Potrivit textelor legale n materie, respectiv Regulamentul de Organizare si
Funcionare al Ordinului Geodezilor din Romnia (OGR) aprobat prin Ordin al
Preedintelui OGR, geodezul este o persoan avnd competen n efectuarea
lucrrilor de geodezie, topografie, fotogrammetrie, teledetecie, cadastru,
cartografie i sisteme informaionale geografice.
n exerciiul profesiei sale liberale, geodezul realizeaz n nume propriu i sub
rspundere personal, lucrri publice ori private, precum i documentaiile
corespunztoare, care nu pot fi recunoscute legal dect dac sunt realizate de un
geodez cu drept de semntur. Practica geodeziei este o activitate complex i de
furnizare de servicii, care se realizeaz prin proiecte, studii, teme i programe de
cercetare, documentaii, lucrri tehnice, relevee i alte asemenea activiti. Activitatea
geodezului reprezint un serviciu de interes public cu implicaii tehnice, economice,
sociale, juridice i are statutul unei funcii autonome exercitate n cadrul unei profesii
liberale.
Cadastrul, ca sistem complex i dinamic de eviden tehnic, economic i
juridic a resurselor, constituie baza gestionrii tuturor bunurilor imobiliare. Caracterul
reglementat al profesiei de geodez a fost consacrat n baza Legii nr. 117/27.05.2008
privind aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 109/2007 pentru modificarea
i completarea Legii nr. 200/2004 privind recunoaterea diplomelor i calificrilor
profesionale pentru profesiile reglementate din Romnia. Textul de lege include n
anexa nr. 2 profesia de geodez printre cele reglementate, iar n anexa nr. 3 prevede c
OGR este autoritatea competent n Romnia pentru profesia de geodez, n
conformitate cu prevederile Directivei Europene nr. 2005/36/CE privind recunoaterea
67

reciproc a diplomelor i calificrilor profesionale. Potrivit actului n discuie, OGR este

singura asociaie profesional care acord geodezilor dreptul de semntur i
gestioneaz Registrul Naional al Geodezilor.
nscrierea OGR n Uniunea Profesiilor Liberale din Romnia (UPLR) i n
Consiliul European al Profesiilor Liberale (CEPLIS), ncepnd cu data de 01.04.2008, a
fost atestat n mod oficial prin adresa nr. 6359/16.05.2008 a Preedintelui UPLR.
5.2. Evoluia cadrului legislativ
Referirile la textele de lege, prezentate n continuare, servesc analizei din
punct de vedere al compatibilitii acestora cu regulile ce guverneaz un mediu
concurenial normal. Deosebit de importante n acest sens sunt gradul de
reglementare al accesului n profesie, gradul de reglementare al comportamentului pe
pia, msura n care este necesar intervenia unui practicant al profesiei pentru
ncheierea de tranzacii imobiliare valabile i gradul de protecie a consumatorului n
raport cu serviciile prestate de respectivii profesioniti.
Astfel, Legea nr. 7/1996, republicat n Monitorul Oficial nr. 201 din 3 martie 2006
cu completrile i modificrile ulterioare, stabilete cadrul general al desfurrii
activitii de cadastru i de publicitate imobiliar.
n 1997, conform prevederilor Legii nr. 7/1996, a fost nfiinat Oficiul Naional de
Cadastru, Geodezie i Cartografie (ONCGC), unica autoritate in domeniu, instituie
public n subordinea Guvernului Romniei i sub directa coordonare a Primului
Ministru. ONCGC ndruma, controla i realiza activitatea de geodezie, fotogrammetrie,
teledetecie, cartografie i cadastru la nivelul ntregii ri, dispunnd de un aparat
teritorial format din oficii de cadastru i publicitate imobiliar la nivelul fiecrui jude i al
municipiului Bucureti. n 2002, ONCGC a trecut n subordinea Ministerului
Administraiei i Internelor.
n 2004, s-a constituit Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar
(ANCPI), prin reorganizarea ONCGC i preluarea activitii de publicitate imobiliar
(respectiv cea a birourilor de carte funciar) de la Ministerul Justiiei.
n 2000, a fost emis Ordonana Guvernului nr.10 privind desfurarea activitii
de realizare i de verificare a lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului,
geodeziei i cartografiei de ctre persoanele fizice i juridice autorizate pe teritoriul
Romniei, aprobat un an mai trziu prin Legea nr. 795/2001. Aceast reglementare a
introdus limitarea minim i maxim a onorariilor pentru activitile de specialitate
desfaurate n scopul efecturii nscrierilor n carile funciare cu caracter nedefinitiv, prin

68

Ordin comun al preedintelui Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i

al Ministrului Justiiei.
Totodat, n aplicarea acesteia a fost emis Regulamentul din 5 decembrie 2000
privind autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri
de specialitate n domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei pe teritoriul Romniei,
aprobat prin Ordinul Preedintelui Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i
Cartografie nr. 983/2000 i abrogat la cteva luni de la aprobare, prin Ordinul Ministrului
Internelor i Reformei Administrative nr. 538/2001, ordin care a aprobat un alt
regulament cu acelai scop.
n ianuarie 2007, a fost adoptat Legea nr. 16 privind organizarea i
exercitarea profesiei de geodez a adus importante schimbri n domeniu i a
impus noi condiii de autorizare, implicit de acces n profesie i noi competene
instituionale n acest sens. Prin Legea nr. 16/2007, Ordonana Guvernului nr. 10/2000
a fost abrogat, implicit prevederea anticoncurenial referitoare la intervenia
administrativ asupra onorariilor din domeniu.
n luna iulie a aceluiai an, Legea nr. 217/2007 pentru stabilirea criteriilor de baz
a taxelor i tarifelor aferente elaborrii, analizei i verificrii documentaiilor cadastrale
pentru nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole a antrenat schimbri privitoare
la modalitatea de autorizare, permind i persoanelor autorizate anterior apariiei Legii
nr. 16/2007 s semneze lucrri de cadastru i geodezie. n plus, aceast reglementare,
aflat nc n vigoare, conine i prevederi implicnd obligativitatea ncadrrii onorariilor
ntre un minim i un maxim.
n noiembrie 2008, prin Decizia nr. 1150 a Curii Constituionale, Legea nr.
16/2007 a fost declarat neconstituional, pe considerente innd de form i nu
de fond. Odat cu declararea neconstituionalitii legii i-au ncetat efectele i
regulamentele emise n aplicarea ei, care stabileau condiiile de acces n profesie,
fr a fi fost nlocuite, pn n prezent, de alte acte normative echivalente.
Poziia ANCPI fa de situaia creat prin abrogarea legii 16/2007, fr ca
aceasta s fie nlocuit de un alt text legal, este aceea c prin ncetarea efectelor legii
16/2007 a fost repus n vigoare Ordonana 10/2000 i implicit c atribuiile legate de
autorizarea persoanelor care pot executa lucrri de cadastru, geodezie i cartografie pe
teritoriul Romniei i revin. Abordarea ANCPI contravine, ns, art. 62 alin. (3) primele
dou teze din Legea 24/2000, republicat, privind normele de tehnic legislativ pentru
elaborarea actelor normative, potrivit cruia abrogarea unei dispoziii sau a unui act
normativ are caracter definitiv. Nu este admis ca prin abrogarea unui act de abrogare
anterior s se repun n vigoare actul normativ iniial. n tabelul de mai jos sunt
prezentate succint aspectele relevante din punct de vedere concurenial cuprinse n
cadrul legislativ existent anterior deciziei Curii Constituionale sau n vigoare la
momentul de fa (Legea nr. 217/2007).
69

Restricii legate de
Restricii
Restricii calitative
onorarii
cantitative
Legea
nr. Tarife cu limite fixe
Nu
Acces n profesie potrivit
7/1996
pentru lucrri
metodologiilor specifice
desfurate n scopul
fiecrei categorii de lucrri i
efecturii nscrierilor n
supus ndeplinirii condiiilor
crile funciare cu
de absolvire studii,
caracter nedefinitiv;
experien profesional
pentru celelalte tipuri
relevant, promovarea unui
de lucrri onorariu
examen organizat de
stabilit prin licitaii
instituia care acorda dreptul
publice, contracte i
de semntur; pentru
prin alte modaliti.
persoanele juridice
dovedirea deinerii de
mijloace tehnice necesare
desfurrii activitii
O.G. nr.
Onorarii minime i
Nu
Aceleai de mai sus
10/2000 (care maxime stabilite prin
completa
Ordin comun al
cadrul legal n Preedintelui Oficiului
domeniu,
Naional de Cadastru,
alturi de
Geodezie i
Legea 7/1996)
Cartografie i al
Ministrului Justiiei
Legea
nr.
Negociere liber a
Nu
Condiii noi obligativitatea
16/2007 (care
onorariilor ntre
absolvirii de studii
abroga O.G. prestator i beneficiar
superioare n domeniu sau
10/2000)
pentru toate tipurile de
echivalarea acestora printrlucrri
un examen echivalent
licenei, dublat de minim 7
ani de experien
profesional; dovedirea
posesiei de mijloace tehnice
att pentru persoane fizice
ct i juridice
Legea
nr. Onorarii n cuantum
Nu
Condiii noi reducerea
217/2007
de 2 pn la 10% din
experienei relevante la 2 ani
valoarea de circulaie
pentru persoanele cu studii
a terenurilor agricole
medii
i forestiere, valoare
actualizat anual de
camerele notarilor
publici.
70

5.3. Analiza concurenei pe piaa serviciilor cadastrale

(1) Onorariile
Raportndu-ne la elementul de maxim interes pentru consumatorii serviciilor de
cadastru i geodezie, i anume nivelul onorariilor pretinse i respectiv ncasate pentru
acest tip de servicii, putem concluziona c Legea nr. 16/2007 nu coninea prevederi
anticoncureniale, eliminnd prevederile n materie tarifar existente anterior apariiei
sale, n spe pe cele referitoare la tarifele minime i maxime. Art. 16 lit. b) din Lege i
art. 60 lit. b) din ROF-ul OGR consacrau conceptul de negociere liber a onorariilor. n
prezent ns, abordarea ANCPI de a considera n vigoare O.G. nr. 10/2000 i de a
aplica prevederile acesteia, permite implementarea unor limite minime i/sau
maxime ale onorariilor prin intermediul Ordinelor Directorului General al acestei
agenii. Acest risc de apariie a unor acte cu caracter anticoncurenial, care s
reglementeze onorariile, trebuie eliminat prin clarificarea situaiei legislative a
profesiei de geodez.
Apariia Legii nr. 217/2007 a reintrodus limitarea deopotriv pe latura minimal i
maximal a onorariilor, prin art. 1 alin. (1) care stabilete onorariile cuvenite pentru
servicii cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor
agricole i forestiere la un nivel situat ntre 2% i 10% din valoarea de circulaie a
terenurilor respective.
Utiliznd scenariul standardizat al unei tranzacii imobiliare cu o locuin n
valoare de 100.000 euro, respectiv 250.000 euro, ca rezultat al cercetrii ofertelor de
pre din pia ale persoanelor fizice autorizate i societilor comerciale prestatoare de
servicii cadastrale, putem concluziona urmtoarele:
Tarifele percepute pentru cadastrul i intabularea spaiilor locative depind, n
principal, de numrul de camere ale imobilului n cauz i de distana acestuia
fa de sediul prestatorului, variind de la circa 400 lei pentru o garsonier pn la
800 lei pentru un apartament de 4 camere. Pentru spaiile locative din imobile
situate n afara oraelor de provenien ale geodezilor, acetia percep tarife mai
mari cu aproximativ 20-30%.
Potrivit Legii nr. 7/1996, republicat, art.4 lit. m), ANCPI este instituia care
asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau
se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte
persoane interesate. Persoanele fizice autorizate i societile comerciale active
n domeniul cadastral ofer ca pachet serviciul de msurare i poziionare
efectiv i pe cel aferent depunerii i respectiv ridicrii dosarului la i de la Oficiul
de Cadastru i Publicitate Imobiliar Bucureti.

71

Pentru un apartament de 4 camere n valoare de 100.000 euro cuantumul

serviciului cadastral cumulat cu valoarea taxei de intabulare se ridic la
aproximativ 700 lei (pre mediu), efectuat n procedura normal, cu durata de 21
de zile lucrtoare. Pentru executare n procedura de urgen, n maxim 7 zile
lucrtoare, tarifele percepute de Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar local
sunt mai mari. Tarifele pentru serviciile furnizate de ANCPI i de unitile sale
subordonate au fost aprobate, n forma lor actualmente valabil, prin Ordinul
Ministrului Administraiei i Internelor nr. 39 din 6 aprilie 2009, publicat n
Monitorul Oficial nr. 253 din 16 aprilie a.c. La art. 1 alin. (6) din Ordin, se prevede
c Furnizarea serviciilor n regim de urgen presupune, pe lng plata tarifelor
pentru furnizarea serviciilor la termen, i plata unui tarif suplimentar, al crui
cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5.000 lei.
Ct privete bunul imobiliar n valoare de 250.000 euro, acest pre corespunde
unui apartament de 4 camere situat n zona 0 a capitalei. Oferta persoanelor
autorizate pentru prestare servicii cadastrale nu comport diferenieri n funcie
de amplasamentul obiectivului n interiorul oraului, deci putem afirma c
onorariul persoanei fizice / societii comerciale care va realiza msurtorile
efective i demersurile referitoare la intabularea imobilului de ctre OCPI
Bucureti este similar cu cel pentru bunul imobiliar de 100.000 euro.
(2) Restricii calitative
a) Bariere administrative
Legea nr. 16/2007 a determinat o cretere a gradului de reglementare a accesului
n profesie, impunnd promovarea de examene de absolvire de nivel universitar sau
echivalente, n cel de-al doilea caz, dublate de o temeinic experien profesional. n
opinia fondatorilor OGR i urmrind linia promovat de Consiliul European al Profesiilor
Liberale (la care este parte i OGR, ncepnd din 01.04.2008), un control riguros al
practicienilor din domeniu, ncepnd cu acordarea drepturilor depline de semntur pe
lucrri i terminnd cu supravegherea modului de desfurare a activitii, contribuie
semnificativ la creterea calitii serviciilor prestate, asigurnd profesionalismul
persoanelor autorizate.
Discuia pe marginea barierelor la intrarea pe piaa relevant, respectiv la accesul
n profesie, necesit referiri la prevederile art. 65 alin. 92) lit. f) si g) din ROF-ul OGR,
care stipuleaz c printre piesele dosarului depus n vederea autorizrii trebuie s
figureze i nscrisuri care s probeze dreptul de proprietate al candidatului asupra
aparaturii, a unui computer i a software-urilor specializate i liceniate, indispensabile
desfurarii activitii geodezice. Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 538/2001
prevedea obligativitatea dovedirii, prin documente justificative, a deinerii sau a accesului
la mijloacele necesare realizrii i verificrii lucrrilor (dotare tehnic adecvat, logistic
72

corespunztoare, condiii optime de desfurare a lucrrilor de teren i de birou) doar

pentru persoanele juridice.
n condiiile actuale, n care autorizarea experilor geodezi este realizat de
ctre ANCPI conform O.G. 10/2000, barierele administrative de natur calitativ,
respectiv condiiile de autorizare, sunt chiar mai sczute dect cele stipulate
anterior prin Legea nr. 16/2007.
b) Bariere naturale
Lucrrile de cadastru i geodezie se bazeaz pe determinri de coordonate
spaiale si pe msurtori realizate, la un standard corespunztor exigenelor actuale, cu
dispozitive de poziionare global (GPS-uri) i staii totale, acestea din urm pretndu-se
n special utilizrii pentru lucrul cu terenuri situate n intravilan. n urma analizrii
ofertelor prezentate de diverse societi comerciale importatoare de software i
aparatur specializat, a rezultat c investiia minim ce este necesar a fi efectuat
de un candidat la obinerea dreptului de semntur se situeaz n jurul valorii de
10000 , incluznd aparatur i software procesator de date la preuri mai sczute,
n timp ce un necesar alctuit din mijloace performante i oferind o gam
complex de opiuni de lucru poate depsi 30000 . n situaia unei investiii
iniiale relativ consistente, putem vorbi de existena unei bariere la intrarea pe
pia, dar nivelul acesteia nu este suficient pentru a influena gradul de
concuren de pe pia. Astfel, exist restricii calitative (naturale i administrative) dar
ele sunt proporionale cu scopul asigurrii unui standard de calitate al serviciului i nu
distorsioneaz semnificativ concurena.
Piaa geografic relevant pentru servicii de cadastru i geodezie este n general
local, beneficiarii apelnd la prestatori din oraul sau zona de reedin. Persoanele
autorizate se difereniaz din punctul de vedere al consumatorului prin pre, iar acesta
depinde, ntr-o msur apreciabil, de investiia fcut de geodezul respectiv n mijloace
tehnice, i deci, n ultim instan, de gradul de precizie al lucrrii.

5.4. Concluzii
Piaa serviciilor cadastrale este caracterizat de un grad ridicat de
concuren, n absena tarifelor reglementate i a barierelor cantitative la intrarea
pe pia. n acelai timp, restriciile calitative de acces n profesie ndeplinesc
principiul proporionalitii. Cu toate acestea, exist riscul apariiei unor acte cu
caracter anticoncurenial care s stabileasc limite minime i/sau maxime ale
onorariilor. Aceast situaie de incertitudine se datoreaz deciziei Curii
Constituionale prin care Legea nr. 16/2007 a fost declarat neconstituional, i
interpretrii ANCPI conform creia O.G. 10/2000 a fost repus n vigoare.
73

n absena unui astfel de risc, concurena ntre geodezi se poate manifesta

att prin pre, ct i prin calitate (precizie i siguran), nivelul de concentrare de
pe pia fiind foarte sczut. Aceast situaie se reflect, n prezent, n nivelul
onorariilor care este unul dintre cele mai reduse din Uniunea European (vezi
Anexa XI). n Romnia, tarifele serviciilor cadastrale pentru locuine reprezint
aproximativ 1/3 din media european. Este ns posibil ca o intervenie a ANCPI n
privina reglementrii onorariilor s elimine avantajele pe care le au, la momentul
de fa, consumatorii de servicii cadastrale ca urmare a nivelului ridicat de
concuren care exist de facto pe aceast pia.
Un alt element cu impact anticoncurenial datorat legislaiei din acest
domeniu este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime i maxime
pentru servicii cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a
terenurilor agricole i forestiere, prevzut n Legea nr. 217/2007. n acest sens,
proiectul de lege, care coninea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al
acestor onorarii, a fost avizat nefavorabil de Consiliul Concurenei n anul 2007.
Cu toate acestea, el a fost adoptat ntr-o form care cuprinde i limite minime ale
onorariilor, avnd astfel un caracter anticoncurenial mai pronunat dect forma
iniial avizat nefavorabil.

74

CAPITOLUL VI
SERVICIILE DE EVALUARE

6.1. Aspecte generale

n Romnia, la fel ca n majoritatea tarilor din UE, profesia de evaluator imobiliar
nu este reglementat prin lege. Profesia este autoreglementat, marea majoritate a
evaluatorilor din Romania fiind membri ai Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din
Romnia - ANEVAR. n capitolul de fa este analizat profesia de evaluator din
perspectiva membrilor acestei asociaii.
Statutul ANEVAR, modificat ultima dat n anul 2009, prevede c aceasta este
persoan juridic de drept privat fr scop patrimonial, de utilitate public, funcionarea
ei fiind reglementat de Ordonana Guvernului nr.26/2000 cu privire la asociaii i
fundaii, cu modificrile i completrile ulterioare. Scopul ANEVAR, aa cum este definit
n art. 5 din Statutul ANEVAR, este promovarea prin mijloace specifice a profesiei de
evaluator, a standardelor, a metodelor i tehnicilor de evaluare a ntreprinderilor, a
proprietilor imobiliare, a bunurilor mobile i a instrumentelor financiare, precum si a
normelor de deontologie profesional. ANEVAR a fost recunoscut ca fiind de
importan public prin HG 1447/2004.
ANEVAR organizeaz i asigur atestarea profesional a persoanelor fizice care
doresc s devina membri ai asociatiei. ANEVAR funcioneaz n patru seciuni i dou
niveluri organizatorice.
Seciunile:
-evaluarea ntreprinderilor;
-evaluarea proprietilor imobiliare;
-evaluarea bunurilor mobile;
-evaluarea instrumentelor financiare.
Nivelurile organizatorice:
-la nivel naional: Asociaia
-la nivel teritorial: Centrele teritoriale.
La nivelul Asociaiei organele de conducere sunt reprezentate de: Conferina
Naional, Consiliul Director, Senatul i Comisia de cenzori. La nivel local, organele
centrelor teritoriale sunt alctuite din adunarea general a membrilor din centrul teritorial
75

i biroul centrului teritorial. La momentul actual exist 40 de centre teritoriale la nivel

judeean i 11 centre la nivelul municipiului Bucureti.

6.2. Condiii de acces n profesie pentru persoanele fizice

Calitatea de membru ANEVAR poate fi dobandit de ctre persoane fizice i
juridice, condiiile n care aceast calitate poate fi dobndit fiind reglementate n
capitolul III din statutul ANEVAR precum i n regulile interne ale asociaiei. n funcie de
criteriile stabilite n statutul ANEVAR, membrii persoane fizice pot fi ncadrai n una din
urmtoarele categorii:
membri aspirani;
membri titulari.
Pentru toate persoanele fizice care doresc s accead la calitatea de membru
ANEVAR exist anumite condiii generale care trebuie ndeplinite:
s aib studii universitare finalizate cu diplom eliberat de o instituie de
nvmnt superior din Romania sau dintr-un alt stat membru al Uniunii
Europene, recunoscut de autoritile romne competente conform legii, care
atest ncheierea de ctre titular a ciclului de studii universitare de licen, n
domeniile stabilite de ctre Consiliul Director;
s nu aib antecedente penale;
s aib o bun reputaie profesional i moral;
s cunoasc i s-i asume statutul, codul deontologic al profesiei de evaluator
precum i regulamentele, regulile i procedurile Asociaiei;
s accepte programul de monitorizare a activitii profesionale n conformitate cu
regulamentul aprobat de ctre Conferina Naional;
dosarul de admitere n ANEVAR s fie aprobat de Consiliul Director.
Condiiile speciale difer de la caz la caz, n funcie de categoria de membri.
Membrii aspirani ANEVAR pot s fac parte din categoria membrilor aspirani unu sau
din categoria membrilor aspirani doi. Astfel, pot fi membri aspirani unu persoanele fizice
care, pe lng ndeplinirea condiiilor generale, ndeplinesc urmtoarele criterii speciale:
a) absolvesc un program de pregtire teoretic i practic agreat de ctre
ANEVAR, n termen de 2 ani de la data nscrierii la curs sau sunt absolvente ale unei
instituii de nvtmnt superior la care s fi promovat cursuri agreate de ctre Asociaie;
b) parcurg o perioad de stagiu sub ndrumarea unui tutore, perioad finalizat cu
examen de absolvire, conform cu regulilor cu privire la organizarea i desfurarea
perioadei de stagiu, n termen de 2 ani de la data nscrierii n stagiu.

76

Membrii aspirani doi sunt acei titulari care la sfaritul unui an nu mai ndeplinesc
condiiile statutare pentru aceast categorie.
Conform statutului ANEVAR poate fi membru titular orice persoan fizic,
indiferent de naionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i
experiena sa n domeniul evalurii, a dobndit o competen deosebit de nelegere i
rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
Din categoria membrilor titulari fac parte:
membrii fondatori, persoane fizice care au iniiat i nscris Asociaia
la instana judectoreasc;
membrii titulari experi evaluatori;
membrii acreditai experi evaluatori;
membrii titulari evaluatori interni;
membrii titulari inactivi;
membrii titulari seniori;
membrii de onoare.
n practic, n activitatea de evaluare imobiliar sunt implicai, n special, membrii
titulari experi evaluatori, membrii acreditai experi evaluatori precum si membrii titulari
evaluatori interni. ntruct condiiile generale pentru a face parte din ANEVAR au fost
prezentate mai sus, vom prezenta n continuare doar condiiile speciale necesare pentru
a fi membru titular.
Condiiile speciale necesare pentru dobndirea i meninerea calitii de membru
titular expert evaluator sunt:
s acorde atenie pregtirii profesionale continue, prin participarea n fiecare an,
la un program echivalent a 20 de ore de pregtire continu, n domeniul evaluarii;
s fi urmat i absolvit un program de practic agreat de ctre Asociaie, conform
regulilor cu privire la organizarea i desfurarea perioadei de stagiu;
s aib n vigoare o poli de asigurare de rspundere civil profesional pentru
activitatea de evaluare.
Condiiile speciale necesare pentru dobndirea calitii de membru acreditat
expert evaluator sunt:
o vechime n Asociaie de minimum 3 ani;
o s fi urmat i absolvit n ultimii 2 ani un program de instruire continu n
domeniul evalurii sau domenii conexe, echivalent a 50 de ore;
o s fi promovat un examen n conformitate cu normele specifice de
acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, care include i criteriile
de specializare.

77

Totodat Consiliul Director al Asociaiei poate desemna ca membri acreditai i

persoanele care fac dovada ndeplinirii n strintate a condiiilor de mai sus.
Membrii titulari evaluatori interni sunt definii ca fiind aceia care i desfoar
activitatea n cadrul unei instituii de stat sau societi comerciale i au dreptul s
efectueze exclusiv evaluarea pentru raportare financiar a activelor proprii ale acelei
entiti. Categoria membru titular evaluator intern a fost introdus ncepnd cu 2005,
dar nu este o categorie care s fie prea rspndit, conform datelor furnizate de ctre
ANEVAR la nivelul anului 2008 activau ca evaluatori interni un numr de 29 de
persoane.
La momentul actual, ANEVAR asigur pregtirea profesional n domeniile
evalurii bunurilor mobile, bunurilor imobile precum i evalurii ntreprinderilor.
Avnd in vedere cerinele necesare pentru accederea n profesie putem
concluziona c, prin comparatie cu alte profesii liberale din Romnia care sunt
reglementate, barierele la intrare pe piaa serviciilor de evaluare imobiliar (innd
cont doar de asociaia profesional n domeniu) nu sunt semnificative. Practic,
barierele cantitative nu exist, iar cele calitative sunt proporionale cu scopul
asigurrii unui nivel adecvat de calitate a serviciilor.
Din analiza datelor cu privire la numrul evaluatorilor imobiliari titulari se poate
observa proporia foarte mare a evaluatorilor care i desfoar activitatea n Bucureti,
lucru care poate fi legat n special de faptul c activitatea de creditare ipotecar este mai
dezvoltat n Bucureti dect n restul rii.

Evoluia numrului de evaluatori imobiliari

membri titulari ANEVAR n perioada 20032008 (luna iunie)
4000
3000
2000
1000
0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bucureti

1129

1306

1386

1539

1593

1337

Restul rii

1412

1634

1733

1692

1750

1470

Sursa: ANEVAR

78

6.3. Condiii de dobndire a calitii de membru corporativ

Persoanele juridice care sunt membre ale ANEVAR poart denumirea, conform
statutului asociaiei n forma modificat n aprilie 2009, de membri corporativi. Conform
art. 11 alin.1 din statutul ANEVAR poate fi membru corporativ persoana juridic,
constituit sub form de societate comercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat
membru al Uniunii Europene, care presteaz servicii de evaluare i este interesat n
promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator.
Conform. Art. 11 alin. 2 din statutul ANEVAR dobndirea i meninerea calitii de
membru corporativ depinde de ndeplinirea urmtoarelor condiii:
s aib cel puin un asociat / acionar sau salariat, membru titular expert
evaluator al Asociaiei;
s recunoasc i s respecte statutul Asociaiei i codul deontologic al
profesiei de evaluator.
Aceste condiii generale prevzute n statut sunt dezvoltate n regulile interne ale
ANEVAR. Astfel, persoanele juridice care vor sa obin calitatea de membru asociat
trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
1) S aib statutul juridic de societate comercial, n al crei obiect de activitate,
astfel cum este nscris la oficiul comerului de pe lng tribunalul n a crui raz
teritorial i are sediul social, figureaz activitile care, conform clasificrii activitilor
din economia naional CAEN Rev.2, se regsesc n cadrul urmtoarelor clase:
a) activitile de evaluare a ntreprinderilor n cadrul clasei 7022 Activiti de
consultan pentru afaceri i management;
b) activitile de evaluare pentru bunuri imobile n cadrul clasei 7490 Alte activiti
profesionale, tiinifice i tehnice n.c.a;
c) activitile de evaluare pentru proprieti(bunuri) imobiliare n cadrul clasei 6831
Agenii imobiliare;
d) activiti de evaluare a activelor financiare n cadrul clasei 6920 Activiti de
contabilitate i audit financiar; consultan n domeniul fiscal
e) activitile de evaluare pentru asigurri n cadrul clasei 6621 Activiti de evaluare a
riscului de asigurare i a pagubelor.
2) Structura organizatoric, respectiv a acionariatului, s se ncadreze n una din
urmtoarele variante:
(i) s aib 3 angajai cu contract individual de munc ncheiat pe durat
nedeterminat cu program de lucru de 8 ore / zi, avnd calitatea de membri titulari ai
ANEVAR;
(ii) s aib 3 acionari/ asociai, avnd calitatea de membri titulari ai ANEVAR;
(iii) o combinaie ntre cele dou variante expuse la punctele (i) i (ii).

79

3) La admiterea ca membru corporativ, s ncheie un contract de asigurare de

rspundere civil profesional.
4) S introduc n termen de 2 ani de la admiterea n asociaie un sistem de
asigurare a calitii serviciilor de evaluare.
5) S cunoasc i s i asume Statutul, Codul deontologic al profesiei de
evaluator, precum i regulamentele, regulile i procedurile ANEVAR.
6) S accepte programul de monitorizare a activitii profesionale, n conformitate
cu regulamentul aprobat de Conferina naional.
Evoluia numrului de membrii ANEVAR persoane juridice este prezentat n
graficul urmtor53.

Evoluia numrului de evaluatori imobiliari

asociai (firme de evaluare) membri ANEVAR
n perioada 2003-2008 (luna iunie)
300
250
200
150
100
50
0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bucureti

84

93

96

86

87

92

Restul rii

94

105

108

145

154

178

Sursa: ANEVAR

Din analiza datelor de mai sus rezult c exist la nivelul intregii ri tendina de
cretere a numrului de evaluatori persoane juridice, n timp ce numrul de evaluatori
imobiliari titulari este n scdere. Acest lucru poate indica existena n pia a tendinei de
desfurare a activitii de evaluare n cadrul unor firme specializate, n defavoarea
desfurrii acestei activiti pe baze individuale, tendin care poate fi explicat prin
economiile de scar care pot fi realizate dac activitatea de evaluare este realizat n
cadrul firmelor de evaluare, precum i prin puterea de negociere mai mare pe care
A folosit denumirea de membrii asociai innd cont de perioada pentru care sunt prezentate datele i de faptul c
denumirea de membru corporativ a fost introdus n anul 2009, prin modificarea statului ANEVAR.
53

80

firmele specializate de evaluare o au n relaiile cu potenialii clieni. De asemenea, se

poate observa proporia mare de evaluatori asociai din Bucureti prin raportare la
numrul total de firme de evaluare din ar, proporie care poate fi explicat, la fel ca n
cazul evaluatorilor imobiliari persoane fizice, prin dezvoltarea mai mare a creditului
ipotecar n Bucureti fa de restul rii.
Din acest punct de vedere, este foarte posibil ca structura creditelor pentru
locuine pe regiuni (vezi pagina 46) s reflecte ntr-o mare msur i mprirea
geografic a volumului total al pieei de evaluare imobiliar.
6.4. Condiii de exercitare a profesiei de evaluator
Membrii ANEVAR folosesc actualmente Standardele Internaionale de Evaluare
elaborate de ctre IVSC (International Valuation Standard Council), standarde care sunt
obligatorii pentru acetia.
n desfurarea activitii de evaluare, evaluatorii sunt inui s respecte principiile
din Codul deontologic al profesiei de evaluator, i anume: integritate, confidenialitate,
imparialitate, competen precum i evitarea conflictului de interese. Obligaia de
integritate const, n principal, n faptul c, n exercitarea profesiei sale, evaluatorul nu
trebuie s acioneze n mod neltor i fraudulos, nu trebuie s redacteze rapoarte de
evaluare care conin opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare, nu trebuie s
recurg la reclame false pentru a-i asigura lucrri de evaluare.
Prevederile n ceea ce privete conflictul de interese interzic unui evaluator s
acioneze pentru dou sau mai multe pri n aceeai problem, cu excepia
consimmntului scris al prilor. Orice posibile conflicte de interese trebuie comunicate
clientului n scris, nainte de acceptarea instruciunilor clientului. Dac un conflict de
interese este perceput de ctre evaluator dup finalizarea evalurii, comunicarea
acestora trebuie fcut ntr-un interval de timp rezonabil.
Obligaia de confidenialitate l mpiedic pe evaluator s divulge informaiile
sensibile obinute de la un client sau rezultate ca urmare a unei lucrri realizate pentru
un client, altor persoane, cu excepia cazului n care se solicit acest lucru n mod legal.
Obligaia de imparialitate presupune din partea evaluatorului independen,
obiectivitate i imparialitate, fr a ine seama de interesele personale. Astfel,
onorariile cuvenite n urma realizrii unui raport de evaluare nu trebuie s depind
de mrimea valorii finale a bunului supus evalurii, propuse de ctre evaluator n
raportul de evaluare. Practic, n aceast profesie, tocmai datorit specificului ei,
tarifele n sum absolut si care nu au legtur cu valoarea bunului evaluat sunt
obligatorii.
81

Nerespectarea principiilor prevzute n Codul dentologic, prin aciune sau

inaciune, svrit de ctre membrii ANEVAR este considerat abatere disciplinar
conform art. 21 din statut. Articolul 22 din statut prevede urmtoarele sanciuni care pot fi
aplicate n acest caz:
a) avertisment scris;
b) avertisment scris cu aciune corectiv profesional;
c)suspendarea calitii de membru pe timp de 12 luni;
d) excluderea din asociaie.
n ceea ce privete protecia consumatorilor, pentru membrii ANEVAR, persoane
fizice sau juridice, exist obligaia incheierii unei asigurri de rspundere civil, obligaie
instituit prin hotrrea Consiliului Director al asociaiei. Aceast asigurare de
rspundere civil poate fi incheiat pe mai multe niveluri de acoperire.
Nivelul de acoperire al asigurrilor profesionale pentru membri ANEVAR
Obligatoriu (de baz)
Plafon facultativ

Persoane fizice
10 000 euro

Persoane juridice
30 000 euro
500 000 euro

6.5. Reglementri europene privind evaluarea

ntruct evaluarea garaniilor aduse pentru un mprumut este o component
esenial n activitatea bncilor de evaluare a riscului, la nivel european exist
reglementri n ceea ce privete activitatea de evaluare. Astfel, Directiva privind cerinele
de capital este instrumentul prin care cerintele cuprinse n acordul cadru cu privire la
Convergena internaional n ceea ce privete msurarea capitalului si standardele de
capital adoptate de ctre Comitetul Basel n iunie 2004 i cunoscute sub numele de
Basel II, au fost implementate n legislaia european.
Directiva privind cerinele de capital cuprinde de fapt dou directive care trebuie
implementate n legislaiile naionale ale statelor membre:
I. Directiva nr. 2006/48/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 14 iunie
2006, privind accesul la activitate si desfasurarea activitatii de catre institutiile de credit;
II. Directiva nr. 2006/49/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 14 iunie
2006, privind adecvarea capitalului firmelor de investitii si institutiilor de credit.
Prevederi referitoare la evaluare pot fi gsite n Directiva nr. 2006/28/CE a
Parlamentului European si a Consiliului din 14 iunie 2006, privind accesul la activitate si
desfasurarea activitatii de catre institutiile de credit la anexa VIII, partea a treia,
82

paragrafele 62-64. n aceste paragrafe sunt definite regulile privind activitatea de

evaluare a garaniilor imobiliare. Paragraful 62 are urmtoarele prevederi n ceea ce
privete evaluarea unui bun imobil adus n garanie: Proprietatea va fi evaluat de
ctre un evaluator independent la sau mai puin de valoarea de pia.
Paragraful 63 definete valoarea de pia ca fiind suma pentru care
proprietatea poate face obiectul unei tranzacii ntre un cumprtor i un vnztor
ntr-o tranzacie... n acelai articol apare cerina ca valoarea de pia s fie
documentat ntr-o manier clar i transparent.
Paragraful 64 definete conceptul de valoare de mprumut cu ipotec. Prin
valoare de mprumut cu ipotec se ntelege valoarea proprietii aa cum a fost
determinat printr-o estimare prudent a posibilitilor de vnzare a proprietii, lund n
considerare aspectele pe termen lung ale proprietii, condiiile de pia normale sau
locale, utilizarea actual i utilizrile alternative ale proprietii. Elementele de speculaie
nu vor fi luate n considerare n evaluarea valorii de mprumut cu ipotec. Valoarea de
mprumut cu ipotec va fi documentat ntr-o manier clar i transparent.
Alte prevederi legate de proprietile imobiliare aduse ca garanie pot fi gsite n
anexa VIII, partea a doua, paragraful 8 care prezint cerinele minime care trebuie
ndeplinite pentru ca un bun imobiliar s fie recunoscut ca garanie:
certitudinea juridic prin aceasta nelegndu-se faptul c garania s poat fi
realizat de ctre instituiile de credit ntr-o perioad rezonabil de timp;
monitorizarea valorii proprietii. Conform directivei valoarea proprietii va fi
monitorizat pe baze frecvente i cel puin o dat pe an pentru proprietatea
imobiliar de tip comercial i odat la 3 ani pentru proprietatea imobiliar de tip
rezidenial. Se va face o monitorizare mai frecvent acolo unde condiiile din pia
sunt supuse unor schimbri semnificative. Evaluarea proprietii va fi realizat de
ctre un evaluator independent atunci cnd informaiile indic faptul c este
posibil ca valoarea proprietii s fi sczut prin comparaie cu preurile generale
de pe pia. Evaluator independent nseamn o persoan care posed
calificrile necesare, abilitatea i experiena necesare pentru a face
evaluarea i care este independent de procesul de luare a deciziilor de
acordare a creditului.
documentaia necesar. Conform prevederilor directivei, tipurile de proprieti
imobiliare de tip rezidenial i comercial precum i politicile de mprumut ale
bncilor n aceast privin trebuie s fie documentate de o manier clar.
asigurarea. Conform prevederilor directivei, instituiile de credit vor lua msuri
pentru monitorizarea faptului c proprietatea adus ca garanie este asigurat n
mod adecvat mpotriva daunelor.
Demn de remarcat n aceste prevederi ale directivei este faptul ca sunt definite
condiiile n care un evaluator poate fi considerat ca fiind independent i totodat se
83

instituie obligaia evalurii realizate de ctre un evaluator independent. Prevederile

acestei directive au fost preluate parial n legislaia din Romnia prin Ordonana de
Urgen nr. 99 din 2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului.
6.6. Activitatea de evaluare imobiliar n Romnia
n marea majoritate a cazurilor, se apeleaz la serviciile unui evaluator imobiliar
n cazul in care o persoana fizic sau juridic dorete s obin un credit care va fi
garantat cu o proprietate imobiliar. Raportul de evaluare arat bncilor care este
valoarea bunului imobil adus n garanie pentru acordarea mprumutului, iar realizarea
acestui raport este de fapt un serviciu de care are nevoie banca, i nu clientul care
ncearc s obin un mprumut.
Practic, pentru a acorda un mprumut garantat ipotecar orice banc analizeaz
dou elemente eseniale: solvabilitatea clientului i calitatea garaniei. Primul dintre
acestea este supus unei analize interne al crei cost se regsete n comisioanele bncii
i este pltit indirect de client, iar cel de-al doilea este analizat de evaluatorii imobiliari i
este (de cele mai multe ori) achitat direct de client. Alturi de celelalte elemente, analiza
solvabilitii i evaluarea calitii garaniei reprezint factori de producie (input) care
genereaz un produs (output): creditul ipotecar / imobiliar.
Rezultatul prestrii serviciului de evaluare imobiliar este raportul de evaluare. n
cazul evalurii imobiliare pentru creditele ipotecare, raportul de evaluare este realizat, in
marea majoritate a cazurilor, de catre evaluatori externi (persoane fizice sau juridice)
care sunt agreati de ctre bnci. Condiia de a fi membru ANEVAR este una din
condiiile eseniale care trebuie ndeplinite de ctre evaluatori pentru a putea presta
servicii de evaluare pentru bnci. Exist totodat i evaluatori interni ai bncilor, ns
aceast soluie nu este preferat de ctre majoritatea bncilor, acestea alegnd s i
externalizeze costurile prin intermediul evaluatorilor externi. n practic, costul unui
raport de evaluare pentru o proprietate imobiliara rezidenial poate varia intre 250 si
500 de RON. Costul realizrii unui raport de evaluare depinde de mai multi factori,
principalul dintre acestea fiind reprezentat de complexitatea raportului de evaluare care
urmeaza a fi realizat.
ntruct principalii clieni ai serviciilor de evaluare sunt bncile, ne aflm n
situaia n care, pe de o parte, avem un grup restrns de cumprtori ai acestor
servicii care au o putere de negociere mare, iar pe de alt parte avem muli
furnizori ai acestor servicii. Aceast situaie poate fi caracterizat ca fiind
asemntoare unei structuri de oligopson.

84

Analiza cifrelor estimative cu privire la valoarea total a pieei de evaluare

imobiliar deinute de ctre ANEVAR ofer indicii n acest sens. Astfel, valoarea
total a serviciilor de evaluare imobiliar a fost de aproximativ 25 milioane de euro
n 2007 i de aproximativ 30 milioane de euro n 2008, ani caracterizai prin
dezvoltarea rapid a activitii de creditare, inclusiv de creditare ipotecar.
Totodat, conform datelor aflate la dispoziia Consiliului Concurenei,
ponderea activitii de evaluare pentru garantarea de credite este de aproximativ
70-80% n totalul activitii de evaluare a bunurilor imobile.
Dac inem cont de aceste cifre, putem aprecia valoarea estimativ a
serviciilor de evaluare imobiliar pentru activitatea de creditare ca fiiind de
aproximativ 17,5 20 milioane de euro pentru 2007 i de aproximativ 21 - 24
milioane de euro pentru 2008. Avnd n vedere acest lucru i, tinnd cont de situaia
actual caracterizat prin scderea accentuat a numrului tranzaciilor imobiliare i,
implicit, scderea nregistrat de activitatea de creditare, este de ateptat ca valoarea
serviciilor de evaluare imobiliar s cunoasc o reducere important n anul 2009. Odat
cu acest fenomen i ca urmare a reorientrii activitii de baz a multor evaluatori, este
probabil i o reducere a ponderii serviciilor de evaluare imobiliar n totalul pieei
serviciilor de evaluare. La finalul anului 2008, activitatea de evaluare imobiliar n
totalul pieei de evaluare reprezenta aproximativ 75% (estimat) din totalul pieei
serviciilor de evaluare din Romnia.

Structura pieei de evaluare

(2008)
25%
Ev aluri imobiliare

Alte tipuri de ev aluri

75%

Sursa: ANEVAR

85

6.7. Concluzii
Piaa serviciilor de evaluare n Romnia nu este reglementat. Cu toate
acestea, putem afirma faptul c asociaia profesional reprezentativ, respectiv
ANEVAR, domin aceast pia, apartenena la aceasta nefiind obligatorie, dar
constituind un avantaj major pentru desfurarea activitii de evaluare. Aceast
asociaie nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe pia. Singurele
bariere sunt cele calitative, legate de pregtire i experien profesional, i
acestea nu au un caracter disproporionat n raport cu necesitatea asigurrii unui
anumit standard de calitate.
Structura pieei de evaluare imobiliar are un caracter concurenial datorat,
n special, numrului mare de evaluatori raportat la volumul pieei (concentrare
sczut a pieei) i puterii mari de negociere a bncilor care sunt de fapt
beneficiarii acestor servicii.
Aceste constatri se refer la situaia actual i nu exclud apariia unor
probleme de concuren n viitor, n special datorit capacitii mari de
coordonare prin intermediul asociaiei profesionale. Astfel de practici sunt ns
dificil de meninut pe termen lung n absena unor bariere la intrarea pe pia.

86

CONCLUZII I PROPUNERI

Piaa imobiliar, n general, i piaa rezidenial, n special, se deosebesc

fundamental de pieele obinuite pe care se tranzacioneaz bunuri, servicii sau active.
Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal, de dou elemente:
caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datorit acestor
factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuri rigide, fluctuaii
semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficien economic. Astfel, sunt
generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar, care este strns legat de piaa
imobiliar prin garaniile ipotecare, precum i pentru restul economiei, prin afectarea
procesului investiional i a mobilitii forei de munc.
n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile
imobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea
asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus, lichiditatea pieei poate fi
ameliorat prin intermediul unor costuri de tranzacionare mai reduse, creterea vitezei
i a calitii acestor servicii. Modalitatea cea mai eficient pentru realizarea acestui
deziderat este sporirea gradului de concuren pe pieele serviciilor conexe tranzaciilor
imobiliare.
n afara ineficienelor structurale, inerente majoritii pieelor imobiliare din lume,
piaa romneasc este expus unor riscuri suplimentare, datorate tranzacionrii n
moned strin, scderii populaiei i numrului extrem de mare de locuine ocupate de
proprietari (pia redus a chiriilor). Aceast situaie este amplificat de lipsa de
transparen a pieei (inexistena unui indice imobiliar oficial), costurile ridicate i viteza
sczut de tranzacionare, precum i de birocraia excesiv din domeniul construciilor.
1) Serviciile notariale
Serviciile notariale reprezint un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare.
Acestea sunt caracterizate, n Romnia, prin dreptul de exclusivitate al notarilor publici,
bariere cantitative la intrarea pe pia i tarife minime stabilite de reprezentanii corpului
profesional i aprobate de Ministerul Justiiei. Interzicerea publicitii i alocarea
geografic a notarilor reprezint restricii suplimentare ale concurenei pe aceast pia.
Astfel, gradul de reglementare msurat prin intermediul indicilor dezvoltai de ZERP este
mult mai ridicat (n timp ce nivelul de protecie real a consumatorilor msurat de
indicele aferent este mai sczut) dect media statelor europene cu sisteme notariale
similare.

87

Toate aceste restricionri nu i gsesc justificarea n raport cu principiul

proporionalitii i au menirea de a proteja interesele notarilor n detrimentul intereselor
consumatorilor. Acetia din urm nu pot beneficia de tarife rezultate din interaciunea
dintre cerere i ofert, i sunt obligai, astfel, s plteasc niveluri stabilite arbitrar. De
asemenea, ei nu beneficiaz nici de un nivel competitiv al calitii serviciilor, neexistnd,
n acest sens, argumente care s contrazic relaia de proporionalitate direct ntre
nivelul de concuren i cel de calitate.
Mai mult, Romnia are, raportat la venitul mediu, unul dintre cele mai scumpe
sisteme de servicii notariale aferente tranzaciilor imobiliare.
n acest sens, este evident necesitatea creterii concurenei pe piaa serviciilor
notariale prin eliminarea, cel puin, a restriciilor legate de numrul de notari, precum i a
nivelului minim al onorariilor.
n plus, relaiile de exclusivitate dintre notari i bnci sunt netransparente, iar
consumatorii nu sunt informai n privina tarifelor pe care urmeaz s le plteasc
pentru serviciile prestate de notarii impui de bnci.
2) Serviciile de intermediere
Serviciile de intermediere imobiliar nu sunt reglementate, iar competiia ntre
ageniile imobiliare se desfoar pe o pia cu structur concurenial determinat n
primul rnd de lipsa barierelor la intrare. Cu toate acestea concurena prin pre este
destul de sczut, acest fapt datorndu-se, cel mai probabil, unor factori care in de
specificul activitii.
Accesul unui segment tot mai mare de populaie la Internet i uitlizarea acestuia
ca platform de cutare i promovare a proprietilor imobiliare, reprezint un fenomen
care va avea un impact semnificativ asupra profitabilitii pe termen lung n sectorul de
intermediere. Acest lucru va determina, cel mai probabil, o cretere a gradului de
concuren i, drept consecin, scderi de preuri i o cretere de ansamblu a calitii
serviciilor.
3) Serviciile cadastrale
Piaa serviciilor cadastrale este caracterizat de un grad ridicat de concuren, n
absena tarifelor reglementate i a barierelor cantitative la intrarea pe pia. n acelai
timp, restriciile calitative de acces n profesie ndeplinesc principiul proporionalitii. Cu
toate acestea, exist riscul apariiei unor acte cu caracter anticoncurenial care s
stabileasc limite minime i/sau maxime ale onorariilor. Aceast situaie de incertitudine
88

se datoreaz deciziei Curii Constituionale prin care Legea nr. 16/2007 a fost declarat
neconstituional, i interpretrii ANCPI conform creia O.G. 10/2000 a fost repus n
vigoare.
n absena unui astfel de risc, concurena ntre geodezi se poate manifesta att
prin pre, ct i prin calitate (precizie i siguran), nivelul de concentrare de pe pia
fiind foarte sczut. Aceast situaie se reflect, n prezent, n nivelul onorariilor care este
unul dintre cele mai reduse din Uniunea European (vezi Anexa XI). n Romnia, tarifele
serviciilor cadastrale pentru locuine reprezint aproximativ 1/3 din media european.
Este ns posibil ca o intervenie a ANCPI n privina reglementrii onorariilor s elimine
avantajele pe care le au, la momentul de fa, consumatorii de servicii cadastrale ca
urmare a nivelului ridicat de concuren care exist de facto pe aceast pia.
Un alt element cu impact anticoncurenial datorat legislaiei din acest domeniu
este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime i maxime pentru servicii
cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i
forestiere, prevzut n Legea nr. 217/2007. n acest sens, proiectul de lege, care
coninea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat
nefavorabil de Consiliul Concurenei n anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat
ntr-o form care cuprinde i limite minime ale onorariilor, avnd astfel un caracter
anticoncurenial mai pronunat dect forma iniial avizat nefavorabil.
4) Serviciile de evaluare
Piaa serviciilor de evaluare n Romnia nu este reglementat. Cu toate acestea,
putem afirma faptul c asociaia profesional reprezentativ, respectiv ANEVAR, domin
aceast pia, apartenena la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj
major pentru desfurarea activitii de evaluare. Aceast asociaie nu impune tarife sau
bariere cantitative la intrarea pe pia. Singurele bariere sunt cele calitative, legate de
pregtire i experien profesional, i acestea nu au un caracter disproporionat n
raport cu necesitatea asigurrii unui anumit standard de calitate.
Structura pieei de evaluare imobiliar are un caracter concurenial datorat, n
special, numrului mare de evaluatori raportat la volumul pieei (concentrare sczut a
pieei) i puterii mari de negociere a bncilor care sunt de fapt beneficiarii acestor
servicii.
Aceste constatri se refer la situaia actual i nu exclud apariia unor probleme
de concuren n viitor, n special datorit capacitii mari de coordonare prin intermediul
asociaiei profesionale. Astfel de practici sunt ns dificil de meninut pe termen lung n
absena unor bariere la intrarea pe pia.

89

Avnd n vedere concluziile raportului de investigaie propunem:

1) Transmiterea Raportului de investigaie ctre Parlamentul i ctre
Guvernul Romniei cu propunerea de eliminare din cadrul legislativ a restriciilor
privind numrul de notari publici, a grilelor privind onorariile minime ale acestora
n domeniul tranzaciilor imobiliare, a restriciilor privind publicitatea i a celor
legate de alocarea teritorial a posturilor. Ca soluii alternative pentru
compensarea eventualelor disfuncionaliti pot fi folosite instrumente cum ar fi:
elaborarea unor tarife de referin care s poat fi negociate de clieni cu notarii
sau elaborarea unui sistem de compensaii pentru notarii care accept s se
stabileasc n zone rurale (zone nerentabile).
Considerm important ca o eventual dereglementare a onorariilor s fie
realizat mpreun cu eliminarea restriciilor cantitative la intrarea pe pia
(numerus clausus), dar i a celor privind publicitatea. Alocarea teritorial a
posturilor poate fi meninut n absena restriciilor cantitative, dar ea trebuie
realizat pe baza unor studii independente privind cererea de servicii notariale i
nu pe baza solicitrilor forului profesional.
Pentru ca tarifele pe o pia s fie rezultatul interaciunii dintre cerere i
ofert, este esenial ca barierele la intrarea pe acea pia s fie suficient de
sczute pentru a exista permanent presiunea concurenial a unor poteniali
competitori.
Furnizarea corecta i realist a informaiilor ctre consumator prin
intermediul publicitii l ajut pe acesta s aleag serviciul care corespunde cel
mai bine nevoilor sale. Riscurile n ceea ce privete rspunderea civil ar putea
mpiedica notarii s utilizeze promisiuni iluzorii sau alte practici contrare celor de
marketing n publicitate i care s afecteze prestigiul profesiei.
n cazul adoptrii unei strategii de dereglementare gradual de ctre
Guvern, considerm oportun ca un prim pas s fie reprezentat de elaborarea unor
onorarii de referin pentru serviciile aferente tranzaciilor imobiliare n raport cu
venitul mediu din Romnia. Acesta poate fi urmat de eliminarea din componena
onorariului, prin utilizarea de contracte standardizate (pentru cea mai mare parte a
tranzaciilor), a tarifului pentru redactarea contractului. O astfel de reducere a
onorariilor de referin este posibil, fapt dovedit i de recenta reducere a
nivelului acestora cu 30% pentru clienii persoane fizice care achiziioneaz o
locuin prin programul guvernamental Prima cas. De asemenea, este necesar
o implicare activ a organismului de reglementare, respectiv Ministerul Justiiei, n
aprarea intereselor consumatorilor, att prin estimarea unui nivel corespunztor
al onorariilor de referin, ct i prin evaluarea permanent a modului n care sunt
alocate posturile i a modului n care este decis necesarul de noi posturi n
profesia de notar public. Un prim pas n acest sens a fost realizat prin nfiinarea n
septembrie 2009 a Institutului Notarial Romn. Impactul acestei iniiative asupra
evoluiei ofertei de servicii notariale nu poate fi cuantificat la momentul de fa.

90

Meninerea situaiei actuale nu servete nici consumatorilor de servicii

notariale, dar, pe termen lung, nici majoritii notarilor care nu-i pot folosi
avantajele competitive (reprezentate de costuri, eficien, reputaie, amplasarea
sediului, programul de lucru etc.) pentru a ctiga cot de pia i a-i spori astfel
veniturile. Pe o pia pe care se menine intervenia obligatorie a notarilor, precum
i dreptul exclusiv al acestora, concurena prin pre, i nu numai, ntre notari
poate crea avantaje majore celor care reuesc s fie eficieni.
Perpetuarea restriciilor cantitative i tarifare n profesia de notar nu este
justificat i nu poate crea avantaje pentru societate n ansamblu. n condiiile
economice actuale, n care multe piee sufer din cauza cererii insuficiente,
eliminarea restriciilor cantitative pe piaa serviciilor notariale poate duce la
crearea unor noi locuri de munc (un cabinet notarial are mai muli angajai) ntrun domeniu cu cerere evident n exces fa de ofert.
Chiar dac drepturile exclusive i intervenia obligatorie n cazul
tranzaciilor imobiliare fac parte din categoria restriciilor calitative ale profesiei de
notar public, eliminarea sau atenuarea lor trebuie avut n vedere n cadrul unui
proces de dereglementare gradual. n acest sens, este recomandabil efectuarea
unor studii de impact care s identifice efectele poteniale ale aplicrii diferitelor
soluii alternative. Soluiile pot viza fie eliminarea total sau parial a acestor
restricii, fie crearea unei entiti independente care s preia din atribuiile forului
profesional (soluie propusa de experii OECD), fie liberalizarea dreptului la
organizare n cadrul altor foruri de reglementare.
2) Sesizarea Autoritii Naionale pentru Protecia Consumatorilor cu privire
la respectarea prevederilor art.3 lit.b54 , a art.9(1) alin.(1)55 i a art. 9(3) lit.b56 din O.G.
nr. 21/1992 privind protecia consumatorilor republicat, n relaia de agreere
dintre bnci i notari publici.
3) Adresarea unei solicitri ctre Parlamentul i ctre Guvernul Romniei, n
vederea eliminrii limitelor minime i maxime pentru servicii cadastrale avnd ca
finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i forestiere din Legea
nr. 217/2007. Aceast restricionare a concurenei nu poate fi justificat de

Principalele drepturi ale consumatorilor sunt:...... b) de a fi informai complet, corect i precis asupra caracteristicilor
eseniale ale produselor i serviciilor, astfel nct decizia pe care o adopt n legtur cu acestea s corespund ct mai
bine nevoilor lor, precum i de a fi educai n calitatea lor de consumatori
55 n cazul serviciilor financiare, consumatorul are dreptul de a fi informat n mod corect, nc din faza precontractual,
asupra tuturor condiiilor contractuale.
56 n cadrul contractelor ncheiate cu consumatorii, furnizorii de servicii sunt obligai s respecte urmtoarele reguli: ....b)
dobnzile, precum i toate comisioanele, taxele, tarifele, spezele bancare sau orice alte costuri aferente acordrii i derulrii
contractului, respectiv aferente unor servicii n privina crora consumatorul nu dispune de libertate de alegere vor fi
menionate n contract, fr a se face trimiteri la condiii generale de afaceri ale furnizorului de servicii financiare, lista de
tarife i comisioane sau orice alt nscris;
54

91

aplicarea principiului proporionalitii i ncalc art. 10 coroborat cu art. 81 din

Tratatul CE, precum i Legea concurenei.
De asemenea, considerm necesar clarificarea cadrului legislativ general
care reglementeaz desfurarea profesiei de expert geodez i, mai ales,
eliminarea riscului apariiei unor acte anticoncureniale care s stabileasc nivelul
minim i/sau maxim al onorariilor. Considerm c autorizarea experilor geodezi
de ctre o autoritate a statului, respectiv ANCPI, i nu de ctre corpul profesional
reprezint un aspect pozitiv din punct de vedere concurenial, atta timp ct
reglementorul nu intervine pe pia prin stabilirea unor restricii cantitative sau a
unor limite n privina onorariilor.
Propunem, astfel, eliminarea prin intermediul unui act normativ a
posibilitii ca ANCPI s stabileasc nivelul minim i/sau maxim al onorariilor
percepute de experii geodezi pentru serviciile pe care le presteaz, ca urmare a
aplicrii prevederilor O.G. 10/2000. Situaia actual de concuren pe aceast pia
creeaz avantaje consistente consumatorilor romni care platesc unele dintre cele
mai mici onorarii pentru astfel de servicii, n comparaie cu ceilali consumatori
europeni. n plus, concurena este benefic i pentru membrii profesiei care sunt
stimulai s-i reduc costurile, s investeasc n calitatea serviciilor pe care le
presteaz i s-i foloseasc celelalte avantaje competitive pe care le dein pentru
a genera profituri mai mari.
4) Monitorizarea pieei serviciilor de intermediere n vederea identificrii
eventualelor practici anticoncureniale. Activitatea de monitorizare trebuie s se
axeze pe pieele locale i s vizeze comportamentul asociaiilor profesionale n
domeniu. Avnd n vedere disfuncionalitile constatate, referitoare n special la
rigiditatea comisioanelor, considerm util efectuarea unui studiu de pia care s
evidenieze cauzele acestor probleme.
5) Monitorizarea pieei serviciilor de evaluare, a comportamentului ANEVAR
i a comportamentului bncilor n raport cu evaluatorii. De asemenea, considerm
necesar i monitorizarea relaiilor dintre bnci, notari i agenii imobiliare n
vederea identificrii unor posibile practici anticoncureniale, n special n ceea ce
privete eventuale relaii care pot avea ca obiect sau ca efect excluderea unor
competitori de pe pia.

92

Bibliografie
1. Arrow, Kenneth J. Risk Perception in Psychology and Economics. Economic
Inquiry, January 1982, 20(1), pp. 1-9.
2. Ball, Catherine. The Paradox of Estate Agents' Prices. Centre for Competition
Policy Newsletter, No. 14 (May, 2008), pp.4-5.
3. Bernstein, Peter L. Against the Gods: The Remarkable Story of Risk. John
Wiley & Sons. 1998.
4. Boone, Laurence i Girouard, Natalie. The Stock Market, the Housing Market
and Consumer Behaviour. OECD Economic Studies No. 35, 2002/2.
5. Case, Bradford i Quigley, John M. The Dynamics of Real Estate Prices. The
Review of Economics and Statistics, Vol. 73, No. 1 (Feb., 1991), pp. 50-58.
6. Case, Karl E. i Shiller, Robert J. The Behavior of Home Buyers in Boom and
Post-Boom Markets. New England Economic Review, November/December 1988, pp.
29-46.
7. Centre of European Law and Politics (University of Bremen), International Real
Estate Business School (University of Regensburg), Department of Government
(University of Vienna) i Institute for Advanced Studies (Vienna). Study
COMP/2006/D3/003 Conveyancing Services Market. December 2007.
8. Collyns, Charles i Senhadji, Abdelhak. Lending Booms, Real Estate Bubbles
and the Asian Crisis. International Monetary Fund, Working Paper 02/20.
9. Commission Communication. Professional Services scope for more reform.
Follow-up to the Report on Competition in Professional Services - COM(2005) 405 final
(05.09.2005).
10. Commission Staff Working Document. Progress by Member States in
reviewing and eliminating restrictions to Competition in the area of Professional Services
SEC(2005) 1064 (05.09.2005).
11. Commission Communication. Report on Competition in Professional Services
COM(2004) 83 final (09.02.2004).

93

12. Deutsche Bank Research. US house prices declining: Is Europe next?.

11.10.2006.
13. Deutsche Bank Research. Bricks may be solid, but real estate values will fall
further. CESifoInternational Spring Conference 2009.
14. Deutsche Bank Research. Hot Spots in the European Real Estate Markets.
Madrid, April 9, 2008.
15. Deutsche Bank Research. The German housing market: A brief overview.
Frankfurt, May 15, 2008.
16. Deutsche Bank Research. The real estate sector in relation to monetary
policy. December 20, 2007.
17. Djankov, Simeon; La Porta, Rafael; Lopez-de-Silanes, Florencio i Shleifer,
Andrei. The Regulation of Entry. The Quarterly Journal of Economics, Vol. 117, No. 1
(Feb., 2002), pp. 1-37.
18. EMF. Study on the Cost of Housing in Europe. EMF Publication. 2006.
19. EMF. Hypostat 2006: A Review of Europes Mortgage and Housing Markets.
EMF Publication. 2007.
20. Garmaise, Mark J. i Moskovitz, Tobias J. Confronting Information
Asymmetries: Evidence from Real Estate Markets. The Review of Financial Studies, Vol.
17, No. 2 (Summer, 2004), pp. 405-437
21. Genesove, David i Mayer, Christopher J. Equity and Time to Sale in the
Real Estate Market. The American Economic Review, Vol. 87, No. 3 (Jun., 1997), pp.
255-269.
22. Goetzman, William N. i Spiegel, Matthew. Non-Temporal Components of
Residential Real Estate Appreciation. The Review of Economics and Statistics, Vol. 77,
No. 1 (Feb., 1995), pp. 199-206.
23. Guntermann, Karl L. i Smith, Richard L. Efficiency of the Market for
Residential Real Estate. Land Economics, Vol. 63, No. 1 (Feb., 1987), pp. 34-45.
24. Heckman, James J. Microdata, Heterogeneity and the Evaluation of Public
Policy. University of Chicago, Nobel Prize Lecture, 08.12.2000, Stockholm.

94

25. Herring, Richard i Wachter, Susan. Bubbles in Real Estate Markets. Working
Paper, University of Pennsylvania (prepared for Federal Reserve Bank of Chicago and
World Bank Groups Conference on Asset Price Bubbles: Implications for Monetary,
Regulatory and International Policies), 2002.
26. Hsieh, Chang-Tai i Moretti, Enrico. Can Free Entry Be Inefficient? Fixed
Commissions and Social Waste in the Real Estate Industry. The Journal of Political
Economy, Vol. 111, No. 5 (Oct., 2003), pp. 1076-1122.
27. Inderst, Roman i Ottaviani, Marco. Microeconomic Assessment of the Home
Buying Offer and Contract Process. Report to the Office of Fair Trading. Oeconomica.
July 2003.
28. Institute for Advanced Studies (Vienna). Economic impact of regulation in the
field of professional services in different Member States. Study for the European
Commission - DG Competition. January , 2003.
29. Kahneman, Daniel. A Psychological Perspective on Economics. The
American Economic Review, Vol. 93, No. 2, Papers and Proceedings of the One
Hundred Fifteenth Annual Meeting of the American Economic Association, Washington,
DC, January 3-5, 2003 (May, 2003), pp. 162-168.
30. Kahneman, Daniel; Knetsch, Jack L. i Thaler. Richard H. Experimental Tests
of the Endowment Effect and the Coase Theorem. The Journal of Political Economy,
Vol. 98, No. 6 (Dec., 1990), pp. 1325-1348.
31. Kahneman, Daniel. Maps of Bounded Rationality: A Perspective on Intuitive
Judgment and Choice. Princeton University, Nobel Prize Lecture, 08.12.2002,
Stockholm.
32. Kahneman, Daniel. Maps of Bounded Rationality: Psychology for Behavioral
Economics. The American Economic Review, Vol. 93, No. 5 (Dec., 2003), pp. 1449-1475
33. Kahneman, Daniel i Tversky, Amos. Prospect Theory: An Analysis of
Decision under Risk. Econometrica 47 (March 1979): 263-91.
34. Kennedy, Mike. House price developments: the role of fundamentals. OECD
Economics Department Working Papers No. 475. ECO/WKP(2006)3.
35. Levin, Eric J. i Wright, Robert E. Speculation in the Housing Market, Urban
Studies vol.34, No. 9/1997.
36. OECD. Competitive Restrictions in Legal Professions. DAF/COMP(2007)39.
95

37. OECD. Improving

DAF/COMP(2007)36.

Competition

in

Real

Estate

Transactions.

38. OFT. Estate agency market in England and Wales. March 2004.
39. Perloff, Jeffrey M. Microeconomics fourth edition. Pearson Education. 2007.
40. Plott, Charles R. i Zeiler, Kathryn. The Willingness to Pay-Willingness to
Accept Gap, the "Endowment Effect," Subject Misconceptions, and Experimental
Procedures for Eliciting Valuations. The American Economic Review, Vol. 95, No. 3
(Jun., 2005), pp. 530-545.
41. Schumpeter, Joseph A.; Yntema, Theodore O.; Chamberlin, Edward H.; Jaff,
William; Morrison, L. A. i Nichol, A.J. Imperfect Competition. The American Economic
Review, Vol. 24, No. 1, Supplement, Papers and Proceedings of the Forty-sixth Annual
Meeting of the American Economic Association (Mar., 1934), pp. 21 -32.
42. Shiller, Robert. The Subprime Solution: How Today's Global Financial Crisis
Happened, and What to Do about It. Princeton University Press. 2008.
43. Sloman, John. Economics sixth edition. Prentice Hall. 2006.
44. Stephen, Frank H. The European Single Market and the Regulation of the
Legal Profession: An Economic Analysis. Managerial and Decision Economics, Vol. 23,
No. 3 (Apr. - May, 2002), pp. 115-125.
45. Standard & Poors. European Economic Forecast: Major Corrections On The
Cards As Housing Markets Turn Down. April 1, 2008.
46. Stigler, George J. Price and Non-Price Competition. The Journal of Political
Economy, Vol. 76, No. 1 (Jan. - Feb., 1968), pp. 149-154.
47. Thaler, Richard. Mental Accounting and Consumer Choice. Marketing
Science, Vol. 4, No. 3 (Summer, 1985), pp. 199-214.
48. Tryfos, Peter. On the Estimation of Bid Distributions in Real Estate Markets.
Management Science, Vol. 27, No. 5 (May, 1981), pp. 587-601.
49. US Department of Justice; Federal Trade Commission. Competition in the
Real Estate Brokerage Industry. A Report by the FTC and DOJ, april 2007.

96

50. Vayanos, Dimitri i Vila, Jan-Luc. Equilibrium Interest Rate and Liquidity
Premium with Transaction Costs. Economic Theory, Vol. 13, No. 3 (May, 1999), pp. 509539.
51. World Bank. Doing Business 2010 Romania.
52. Zhu, Haibin. The importance of property markets for monetary policy and
financial stability. Paper prepared for the IMF-BIS conference on Real Estate Indicators
and Financial Stability, 27-28 October 2003.

97

ANEXA I
Modalitatea de calcul a Indicelui de reglementare a intrrii pe pia (MERI)
(Sub)
Indice

Tema/ntrebarea

Ponderea
temei (bj)

ERLC

Liceniere
Cte tipuri de servicii sunt prestate exclusiv de
profesia n cauz?

0.25

ERED
ERED1
ERED2
ERED3

ERQT

MERI

Condiii legate de educaie (se calculeaz doar

dac factorul Liceniere nu este egal cu 0)
Care este durata studiilor necesare pentru a
profesa?
Care este durata stagiului de practic obligatorie
necesar pentru a deveni membru cu drepturi depline
al corpului profesional?
Exist examene care trebuie trecute pentru a deveni
membru cu drepturi depline al corpului profesional?
Cote i necesiti economice
Numrul celor care practic profesia este
restricionat pe baz de cote sau pe baz de
necesiti economice?
Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6

Ponderea
ntrebrii
(ck)
1

Punctaj

0.25
0.3

Punctajul este egal cu numrul de ani necesari

pentru obinerea diplomei (maximum 6)

0.4

Punctajul este egal cu numrul de ani de

practic necesari (maximum 6)
Nu
Da

0.3
0

Nu

Da

0.5
1

0
jbj kck rspunsjk

ANEXA II
Modalitatea de calcul a Indicelui de reglementare a comportamentului pe pia (MCRI)
(Sub)
Indice
MCPR

Tema/ntrebarea
Reglementri privind preurile i
tarifele
Preurile i tarifele serviciilor conexe
tranzaciilor imobiliare sunt
reglementate (de ctre guvern sau
autoreglementate)?

Ponderea
temei (bj)
0.50

Ponderea
ntrebrii (ck)

Punctaj

Nu
1

0
MCAD

MCLOC

MCBU

MCIC

Reglementri privind publicitatea

Exist reglementri de orice fel privind
publicitatea?

0.17

Reglementri privind
locaia/diversificarea
Exist reglementri privind locaia
i/sau diversificarea furnizorilor de
servicii?

0.11

Reglementri privind forma

activitii
Exist restricionri n privina formei
de desfurare a activitii?

0.11

Reglementri privind cooperarea

inter-profesional
Exist restricionri privind
cooperarea inter-profesional?

Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6

Preuri
maxime
pentru
anumite
servicii

Preuri
Preuri
maxime minime
pentru
pentru
toate
anumite
serviciile servicii

publicitatea este reglementat

3

Preuri
minime
pentru
toate
serviciile

publicitatea este interzis

6

Nu

Da

Nu

parteneriatele i alte forme

de asociere sunt permise

este permis doar

practica individual
6

0.11
1

Nu

0
MCRI

Nu
0

Preuri
Preuri
recomandate recomandate
pentru
pentru
anumite
toate
servicii
serviciile

n general este permis

(cu anumite restricii legate
de forma de desfurare etc.)
3

este permis doar

cooperarea cu profesii
comparabile

n general
este interzis

4.5

jbj kck rspunsjk

ANEXA III

Modalitatea de calcul a Indicelui de intervenie obligatorie (MII)

(Sub)
Indice
MII

MII

Tema/ntrebarea
Intervenia obligatorie privind
validitatea contractelor
Este necesar intervenia unui
membru al profesiei pentru
ncheierea unui conract de
vnzare/cumprare valabil?

Valorile fiecrei ri sunt ntre 0

i 6

Ponderea
temei (bj)

Ponderea
ntrebrii (ck)

Punctaj

1
Nu

intervenia este
obligatorie doar
pentru autentificare

este obligatorie
intervenia unui membru
al profesiei, n afar de
autentificarea contractului
4
jbj kck rspunsjk

este obligatorie
intervenia mai multor
membri ai profesiei, n
afar de autentificarea
contractului
6

ANEXA IV
Modalitatea de calcul a Indicelui de protecie a consumatorului (CPI)
(Sub) Indice

Tema/ntrebarea

CPIS

Asigurarea de rspundere profesional

Ponderea temei
(bj)
0.36

Asigurarea de rspundere profesional este

obligatorie?

CPC

CPERED

CPCED

Ponderea
ntrebrii (ck)

Controlul calitii i/sau comportamentului

Exist instituii/instrumente specifice de control al
calitii serviciilor sau al comportamentului membrilor
profesiei?

0.18

Condiii legate de educaia necesar pentru

accesul la profesie
Se folosesc valorile sub-indicelui ERED din cadrul
indicelui MERI (Anexa 1)

0.18

Educaie continu

0.18

CPI

Obligativitatea de a presta serviciul

Este obligatoriu ca membrii profesiei s presteze
serviciile pentru care sunt abilitai, la solicitarea
clienilor?
Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6

Nu

Da,
suma asigurat
este sub
150.000 euro

Da,
suma asigurat
este peste
150.000 euro

Nu

Da

este egal cu valoarea sub-indicelui ERED din cadrul indicelui MERI (ntre
0 i 6)

Nu, sau doar

sub form de
recomandare

Da, mai puin

de 20 ore/an

Da, mai mult

de 20 ore/an

Exist obligaia efecturii unei pregtiri profesionale

permanente/continue?

CPOS

Punctaj

0.10
1

Nu

Da

6
jbj kck rspunsjk

INDICELE MERI (reglementarea intrrii pe pia) 5,4

(Sub)indice Tema/ntrebarea

Argumentarea punctajului

ERLC

Pe o scar de la 0 la 3, exist cu cel puin trei servicii prestate

exclusiv de ctre notari.

ERED
ERED1
ERED2

ERED3

ERQT

ntre 0 si 6

Punctaj
acordat1
Cte tipuri de servicii sunt 6
prestate exclusiv de profesia n
cauz?

ANEXA V

Condiii legate de educaie (se

calculeaz doar dac factorul
Liceniere nu este egal cu 0)
Care este durata studiilor necesare 4
pentru a profesa?
Care este durata stagiului de 2
practic obligatorie necesar pentru
a deveni membru cu drepturi
depline al corpului profesional?
Exist examene care trebuie 6
trecute pentru a deveni membru cu
drepturi depline al corpului
profesional?
Numrul celor care practic 6
profesia este restricionat pe baz
de cote sau pe baz de necesiti
economice?

Durata studiilor de drept (tiine juridice) este de 4 ani.

Pentru a deveni notar definitiv este necesar efectuarea unui
stagiu de pregatire profesional cu durata de 2 ani.
Da, pentru a deveni notar definitiv, la terminarea stagiului de
pregatire de 2 ani trebuie promovat un examen. Respingerea la
dou examene consecutive duce la pierderea calitii de notar.
Da, numrul de notari, respectiv de birouri notariale se stabilete
i se actualizeaz anual de ctre Ministrul Justiiei la propunerea
sau cu consultarea corpului profesional. La formularea acestor
propuneri, sunt avute n vedere cerinele rezultate din ntinderea
teritoriului, numrul de locuitori, volumul i tipul procedurilor
solicitate de public.

INDICELE MCRI (reglementarea comportamentului pe pia) 5,3

ANEXA VI

(Sub)indice ntrebarea

Argumentarea punctajului

MCPR

Punctaj
acordat2
Preurile i tarifele serviciilor 6
conexe tranzaciilor imobiliare
sunt reglementate (de ctre
guvern sau autoreglementate)?

Da, organizaia profesional stabilete, cu aprobarea Ministrului

Justiiei, onorariile minimale pentru toate servicile notariale

MCAD

Exist reglementri de orice fel 6

privind publicitatea?

Publicitatea este interzis

MCLOC

Exist reglementri privind 6

locaia i/sau diversificarea
furnizorilor de servicii?

n ordinul de numire a notarului, emis de Ministrul Justiiei, se vor

specifica circumscripia judectoriei i localitatea n care i va
avea sediul biroul notarului public

MCBU

Exist restricionri n privina 3

formei de desfurare a
activitii?

Parteneriatele i alte forma de asociere sunt permise.

Activitatea notarilor publici se desfasoar n cadrul unui birou, n
care pot funciona unul sau mai muli notari publici asociai, cu
personalul auxiliar corespunztor.

MCIC

Exist restricionri privind 3

cooperarea inter-profesional?

n general este permis (cu anumite restricii legate de forma de

desfurare etc). Pentru efectuarea lucrrilor din cadrul biroului
notarial, notarul public poate ncheia contracte civile cu
colaboratori externi.

ntre 0 si 6

ANEXA VII
INDICELE MII (reglementri privind intervenia obligatorie) 4,0

(Sub)indice ntrebarea
MII

ntre 0 si 6

Intervenia obligatorie privind

validitatea contractelor
Este necesar intervenia unui
membru al profesiei pentru
ncheierea unui contract de
vnzare/cumprare valabil?

Punctaj
acordat3
4

Argumentarea punctajului

Da, este obligatorie intervenia unui membru al profesiei nu numai

pentru autentificarea contractului ci i pentru alte proceduri, de
exemplu: arhivare.

INDICELE CPI (reglementri n favoarea consumatorului) - 3,6

(Sub)indice ntrebarea

Punctaj
acordat4
2

ANEXA VIII

Argumentarea punctajului

CPIS

Asigurarea de rspundere
profesional este obligatorie?

CPC

Exist
instituii/instrumente
specifice de control al calitii
serviciilor
sau
al
comportamentului
membrilor
profesiei?

Da, controlul profesional se exercit de ctre organizaia

profesional i de ctre Ministrul Justiiei.

CPERED

Condiii legate de educaia

necesar pentru accesul la
profesie
Se folosesc valorile sub-indicelui
ERED din cadrul indicelui MERI
(Anexa 1)
Exist obligaia efecturii unei
pregtiri profesionale
permanente/continue?

este egal cu valoarea sub-indicelui ERED din cadrul indicelui

MERI (ntre 0 i 6)

Da, lunar (mai puin de 20 ore/an......).

Este obligatoriu ca membrii

profesiei s presteze serviciile
pentru care sunt abilitai, la
solicitarea clienilor?

Da. Numai n cazul n care actul solicitat este contrar legii i

bunelor moravuri, notarul public va refuza ntocmirea lui.

CPCED

CPOS

ntre 0 si 6

Da, notarii publici sunt obligai s se asigure pentru rspundere

civil. Suma asigurat se situeaz sub 150.000 euro.

ANEXA IX
Rezultatele obinute pentru cei patru indici de evaluare (VARIETATE, CALITATE, SIGURAN, VITEZ) plus Indicele
complet de evaluare (Ovearall Service Assessment OSA calculat ca medie a celor patru indici de baz) aplicai
serviciilor de natur juridic*
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21

ara
Germania
Danemarca
Finlanda
Irlanda
Austria
Scoia
Republica Ceh
Suedia
Grecia
Anglia
Olanda
Portugalia
Italia
Slovenia
Slovacia
Spania
Polonia
Luxemburg
Belgia
Frana
Ungaria

VARIETATE
4.01
4.27
4.55
4.64
4.30
3.82
4.56
4.33
3.75
4.42
4.75
3.16
3.40
2.59
3.93
3.16
2.75
2.92
3.07
3.23
3.43

CALITATE
5.06
4.05
3.89
3.86
4.21
4.59
4.78
4.22
4.96
3.73
4.19
4.04
3.91
4.41
4.49
3.87
4.00
2.46
3.65
3.52
1.45

SIGURAN
5.19
5.52
4.84
5.40
4.72
4.39
3.68
4.18
3.58
4.26
3.08
4.43
3.81
4.19
2.28
3.07
3.56
5.69
2.74
2.55
4.61

VITEZ
5.35
5.23
5.68
4.88
5.36
5.64
5.40
5.69
5.69
5.18
5.14
5.52
5.56
5.31
5.27
5.27
4.73
4.67
4.47
3.82

OSA
4.90
4.77
4.74
4.70
4.65
4.61
4.61
4.61
4.50
4.40
4.29
4.29
4.17
4.13
3.99
3.84
3.76
3.69
3.53
3.44
3.33

Media

3.70

4.08

3.8

5.09

4.23

Sursa: studiul ZERP

NOT: Valorile indicilor sunt de la 0 la 6. Scara valoric exprim o direcie pozitiv, valorile mai mari indicnd o situaie mai
bun pentru consumatori.
*

Valorile pentru Romnia nu au fost calculate din lipsa datelor.

ANEXA X
Costurile unei tranzacii, fr credit ipotecar, raportate la valoarea medie a unei proprieti imobiliare rezideniale*
Nr.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

ara

Austria
Belgia
Republica Ceh
Danemarca
Anglia
Finlanda
Frana
Germania
Grecia
Ungaria
Irlanda
Italia
Olanda
Polonia
Portugalia
Scoia
Slovacia
Slovenia
Spania
Suedia

Media
Sursa: studiul ZERP

Valoarea medie a
unei tranzacii

Tarif agenie
imobiliar

Onorariu
servicii juridice
(notariale)

Tarif servicii
de expertiz
tehnic
(cadastru)

Tarif
intabulare

Taxe datorate
statului

Costuri
totale de
transfer

150,000
167,000
100,000
221,743
297,750
123,756
226,630
130,863
130,000
100,000
303,310
129,532
202,000
100,000
100,000
193,860
100,000
100,000
172,630
147,500

9,000
5,010
5,000
7,069
4,233
3,867
16,020
5,235
5,200
6,500
2,960
7,772
3,737
2,000
3,750
1,939
2,150
4,000
10,358
4,930

1,567
1,975
500
1,013
1,204
77
2,198
694
3,500
1,000
2,426
1,589
683
677
450
1,520
420
653
568
0

350
1.020
554
600
500
500
521
275
517
1.020
400

1,500
551
17
1,517
245
65
227
380
618
18
428
115
113
50
125
432
60
88
154
90

5,250
21,042
0
0
4,918
4,950
11,467
4,580
14,729
5,420
15,864
2,341
12,120
12,000
800
1,939
0
2,000
12,084
2,213

17,317
28,579
5,867
10,619
11,154
9,560
30,412
10,888
24,547
12,938
22,200
11,816
16,653
14,727
5,400
6,346
3,650
6,741
23,164
7,633

159.829

5.536

1.136

313

340

6.686

14.010

TVA
20.0%
21.0%
19.0%
25.0%
17.5%
19.6%
16.0%
19.0%
20.0%
21.0%
20.0%
19.0%
22.0%
21.0%
17.5%
19.0%
19.0%
16.0%
25.0%

Not: Preul mediu al unei tranzacii este estimativ pentru: Austria, Republica Ceh, Grecia, Ungaria, Polonia, Portugalia,
Slovacia i Slovenia.
*

Valorile pentru Romnia nu au fost calculate din lipsa datelor referitoare la valoarea medie a unei tranzacii pe sectorul rezidenial.

ANEXA XI
Situaie comparativ a costurilor aferente unei tranzacii imobiliare n valoare de
100 000 euro n 21 de state membre UE
ara
Austria
Belgia
Cehia
Danemarca
Anglia
Finlanda
Frana
Germania
Grecia
Ungaria
Irlanda
Italia
Olanda
Polonia
Portugalia
Romnia
Scoia
Slovacia
Slovenia
Spania
Suedia
Media

Intermediere
6.000
3.000
5.000
4.147
1.651
3.125
8.000
4.000
4.000
4.000
2.000
6.000
1.850
2.000
3.750
5.000
1.000
2.150
4.000
6.000
3.600
3.764

Servicii
tehnice
n.r.
n.r.
350
1.020
450
600
500
n.r.
500
n.r.
500
n.r.
n.r.
n.r.
275
150
378
130
n.r.
n.r.
400
464

Servicii
nregistrare Taxa de transfer
juridice
1.400
1.000
3.500
1.594
330
11.500
500
17
0
1.013
787
0
990
90
0
77
65
4.000
1.153
100
5.060
578
310
3.500
2.840
490
11.020
1.000
18
5.420
1.000
375
0
1.500
115
1.898
661
113
6.000
677
50
10.000
450
125
800
1070
150
1500 2500 *
1.335
228
0
420
60
0
653
88
2.000
479
129
7.000
0
90
1.500
916
229
3.660

Sursa: ZERP, UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

* Calculat conform art. 771 din Codul Fiscal: 1500 reprezint impozitul datorat pentru
imobilele dobndite la o dat mai mare de 3 ani i 2500 reprezint impozitul datorat
pentru imobilele dobndite ntr-un termen de pn la 3 ani inclusiv.
NOT: Pentru statele aflate n afara Zonei Euro calculele au fost efectuate la
nivelul cursului de schimb din anul 2007. Pentru Romnia cursul de schimb avut n
vedere este de 4 lei pentru 1 euro. Influena cursului de schimb asupra rezultatelor
este nesemnificativ pentru c, n majoritatea statelor, costurile acestor servicii
(cu excepia celor tehnice) sunt exprimate n procente din valoarea tranzaciei.
Astfel, valoarea absoluta a costurilor, exprimat n moned naional, a suferit
modificri datorit evoluiei cursurilor de schimb, dar valoarea absolut exprimat
n euro a rmas neschimbat n absena unei scderi a valorii procentuale a
onorariilor sau a taxelor.

ANEXA XII
Situaie comparativ a onorariilor pentru servicii juridice, exprimate ca procent
din valoarea tranzaciei i ajustate cu venitul mediu
(tranzacie cu credit ipotecar de 70% din cele trei valori de referin)
ara

100,000 250,000

500,000

Austria
Belgia
Cehia
Danemarca
Anglia i ara Galilor
Finlanda
Frana
Germania
Grecia
Ungaria
Irlanda
Italia
Olanda
Polonia
Portugalia
Romnia
Scoia
Slovacia
Slovenia
Spania
Suedia

1.18%
1.65%
2.73%
1.14%
0.74%
0.88%
1.34%
0.54%
4.38%
6.96%
0.73%
2.78%
0.84%
3.07%
0.99%
7.59%
1.01%
1.82%
2.14%
1.17%
0.46%

0.64%
1.02%
1.09%
0.46%
0.38%
0.35%
1.11%
0.43%
3.57%
5.27%
0.58%
1.56%
0.37%
2.59%
0.48%
5.23%
0.49%
0.73%
1.27%
0.62%
0.18%

0.49%
0.55%
0.55%
0.23%
0.24%
0.18%
1.03%
0.39%
3.29%
3.74%
0.58%
1.14%
0.29%
1.86%
0.24%
4.18%
0.33%
0.36%
0.73%
0.36%
0.09%

Media

1.83%

1.16%

0.83%

Sursa: studiul ZERP, calcule Consiliul Concurenei

Formula de calcul este: Posj * (23550/Vma) = Pa
Posj = Procentul reprezentat de onorariile pentru servicii juridice din valoarea tranzaciei
23550 = Valoarea de referin venitul mediu anual n UE n anul 2005 (n euro)
Vma = Venitul mediu anual din statul respectiv (n euro)
Pa = Procentul din valoarea tranzaciei ajustat cu venitul mediu
Not: Pentru Romnia onorariul cumulat, aferent tranzaciei i ipotecii, luat n calcul este nivelul minim fr
TVA. Cursul de schimb utilizat este de 4 lei pentru un euro, iar venitul mediu anual de 4500 euro.

ANEXA XIII
Structura costurilor totale de tranzacionare n Romnia
(pentru o tranzacie n valoare de 100 000 euro)

Structura costurilor pentru o tranzacie de

100 000 euro fr ipotec
(inclusiv impozit)

Structura costurilor pentru o tranzacie de

100 000 euro fr ipotec
(exclusiv impozit)
2%

Agenie imobiliar

18%
2%

Cadastru

1%

Notar (inclusiv TVA)

16%

Evaluator

61%

2%

Intabulare

1%
19%
Agenie imobiliar
Cadastru
2%

Notar (inclusiv TVA)

Evaluator
Intabulare
76%

Impozit (valoare minim)

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

ANEXA XIV
Structura costurilor de tranzacionare obligatorii n Romnia
(pentru o tranzacie n valoare de 100 000 euro)

Structura costurilor obligatorii totale

5%

Structura costurilor obligatorii doar pentru

serviciile conexe

5%
12%
Cadastru

Cadastru

Intabulare

49%

Notar (inclusiv TVA)

41%

Impozit (valoare minim)

Notar (fr TVA)

88%

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

ANEXA XV
Situaie comparativ a onorariilor n cele patru sisteme de reglementare a serviciilor juridice *
(tranzacie fr ipotec)

Valori medii absolute ale

comisioanelor
Tipul de sistem de
reglementare
Sistemul scandinav
(agenii imobiliare)
Sistemul cu avocai
Olanda
(sistem notarial liberalizat)
Sistemul notarial clasic
Media ponderat n funcie
de numrul de ri
corespunztor fiecrei
categorii

Valoarea medie
a unei tranzacii
pe sectorul
rezidenial
500,000

Comisionul
pentru o
tranzacie de
valoare medie

100,000

250,000

863

863

863

164,333

863

0.86%

0.35%

0.17%

0.50%

849

1,144

1,699

198,984

1,214

0.85%

0.46%

0.34%

0.58%

661

693

1,287

202,000

683

0.66%

0.28%

0.26%

0.34%

943

1,490

2,147

141,850

1,158

0.94%

0.60%

0.43%

0.79%

991

1,533

2,317

159,829

1,213

0.99%

0.61%

0.46%

0.78%

Sursa: studiul ZERP

Procentul din valoarea tranzaciei reprezentat

de comisioane

Datele nu includ Romnia.

Indicator calculat proporional cu ponderile celor trei valori de tranzacionare n numrul total de tranzacii.

100,000 250,000

500,000

Comisionul
procentual
mediu

ANEXA XVI
Situaie comparativ a onorariilor n cele patru sisteme de reglementare a serviciilor juridice *
(tranzacie cu ipotec)

Valori medii absolute ale

comisioanelor
Tipul de sistem de
reglementare
Sistemul scandinav
(agenii imobiliare)
Sistemul cu avocai
Olanda
(sistem notarial liberalizat)
Sistemul notarial clasic
Media ponderat n funcie
de numrul de ri
corespunztor fiecrei
categorii

Valoarea medie
a unei tranzacii
pe sectorul
rezidenial
500,000

Comisionul
pentru o
tranzacie de
valoare medie

100,000

250,000

981

981

981

164,333

981

0.98%

0.39%

0.20%

0.59%

998

1,324

1,928

198,984

1,403

1.00%

0.53%

0.39%

0.72%

1,225

1,350

2,090

202,000

1,310

1.23%

0.54%

0.42%

0.65%

1,303

2,072

2,948

141,850

1,649

1.30%

0.83%

0.59%

1.13%

1,313

1,999

2,935

159,829

1,608

1.31%

0.80%

0.59%

1.07%

Sursa: studiul ZERP

Procentul din valoarea tranzaciei reprezentat

de comisioane

Datele nu includ Romnia.

Indicator calculat proporional cu ponderile celor trei valori de tranzacionare n numrul total de tranzacii.

100,000 250,000

500,000

Comisionul
procentual
mediu

ANEXA XVII
Compoziia costurilor de tranzacionare la nivelul UE
pentru o proprietate n valoare de 250 000 euro

Taxe i im pozite
43%
Servicii conexe
52%
Com isioane de
nregistrare a
transferului
proprietii
5%

Sursa: OECD, Comisia European

Costurile de tranzacionare a unei proprieti de 250 000 euro ca procente din valoare, la nivelul UE
Taxe i impozite
4,8%
Comisioane de nregistrare a transferului proprietii
0,4%
Servicii conexe
4,6%
Total
9,8%
Sursa: OECD, Comisia European