CAPITOLUL II

MODALITATILE DREPTULUI DE
PROPRIETATE
 MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Prin modalitate juridica avem in vedere nu numai situatia cand mai multe persoane au un
drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, dar §i atunci cand exista anumite
situatii de ineertitudine vremelniea in care se afla dreptul de proprietate.
De aceea, in literatura juridica se distinge intre urmatoarele situatii:
prima, cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra bunului §i, a
doua, cand exista o situatie juridica vremelniea in care se gaseste dreptul de proprietate. In
primul caz, ne vom afla in prezenta proprietatii comune, iar in al doilea caz, in prezenta
proprietatii anulabile si proprietatii rezolubile.
• Proprietatea anulabila
Vom defini proprietatea anulabila ca fiind acea modalitate
juridica a dreptului de proprietate care exprima starea de
ineertitudine vremelniea in_care se gases.te acest drept, cand el a
fosttransferat de la o persoana la alta printr-un act juridic
anulabil. Ceea ce este esential este ca actul prin care s-a transmis
dreptul de^roplietate~este~lovit de nulitate__relativa. Un act este"
anulabil cand a fost incheiat prin vicierea consimtamantului, cu
nerespectarea conditiilor referitoare la capacitate, cand absenta
consimtamantului este urmarea lipsei discernamantului etc.
Nulitatea relativa poate fi invocata numai in cadrul termenului
de prescriptie extinctiva si poate fi acoperita prin confirmare
expresa ori tacita, de catre eel ce o poate invoca. Deoarece
actiunea in anulare este prescriptibila, pana la implinirea
termenului de prescriptie extinctiva, eel ce a dobandit dreptul de
proprietate se afla intr-o situatie incerta.
Desigur, incertitudinea este vremelniea §i ea dureaza pana la expirarea termenului de prescriptie
a actiunii in anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea in termenul de prescriptie ar echivala
cu o confirmare prezumata. Credem ca incertitudinea poate fi stopata chiar inainte de implinirea
termenului de prescriptie, atat timp cat are loc o confirmare expresa, menita a acoperi nulitatea
relativa. Prin confirmare sau expirarea termenului de prescriptie, actul de proprietate anulabil se
consolideaza.
2. Proprietatea rezolubila
Proprietatea rezolubila constituie o modalitate juridica_a dreptului de proprietate care exprima
situatia de incertitudine vremelnica a acestui drept, atunci cand transmiterea dreptului de
proprietate de la o persoana la alta a avut loc sub conditie rezolutorie.
Atunci cand conditia se realizeaza, dreptul de proprietate este desfiintat retroactiy.. In cazul in
care conditia nu se realizeaza, dreptul de proprietate se consolideaza defmitiv. In raport cu
dobanditorul, conditia are valoarea unei conditii .suspensive. Practic, pana la momentul
implinirii sau neimplinirii conditiei, dreptul de proprietate apartine in acela§i timp la doi
proprietari: dobanditorului, care este proprietar, dar sub conditie rezolutorie, si transmitatorului,
care continua sa fie proprietar, dar sub conditie suspensiva.
Proprietatea rezolubila poate rezulta din lege sau din gpnventia partilor. Prin_ lege,
proprietatea este rezolubila in urmatoarele cazuri:
- situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru na^terea unui copil (art.836 Cod civil).
Daca_donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca, daca nu i se va.
naste atunci dreptul_de proprietate_al donatarului se va consolida;
- situatia aceluia care a vandut cu___facultatea_ de rascmnparare (art. 1371 si
urmatoarele Cod civil).
 3. Proprietatea_ comuna
3.1. Privire generala, definitie
In vreme ce proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila sunt mai rar intalnite, modalitatea
juridica a cophdprietdtii este frecventa. Cu toate acestea, autorii Codului civil nu au
reglementat in mod special coproprietatea, ci cu totul accidental, cu prilejul iesirii din indiviziune
(art.728 Cod civil). De altfel, art. 728 Cod civil se refera doar la partajul succesoral, insa doctrina
şi jurisprudenta au considerat ca acest text de lege este aplicabil in toate cazurile de coproprietate
(pe langa coproprietatea rezultata din succesiune mai exista coproprietatea izvorîta din contract
sau chiar din lege, cum ar fi cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate).
Proprietatea comuna poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, iar titularii dreptului de
proprietate pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul §i unitatile administrativ- teritoriale
(dar in acest caz, ca titulari ai dreptului de proprietate privata).
Vom defini proprietatea comuna ca fund acea modalitate a dreptului de proprietate care_se
caracterizeaza prin aceea ca "dreptul de propnetatep_apartine concomitent la doua sau mai multe
persoane, care exercita in mod egal posesia, folosinta si dipozitia.
3.2. Formele dreptului de proprietate comuna
In prezent exista doua forme de proprietate comuna:
proprietatea comuna pe cote_-parti si proprietatea comuna in devalmasie. Ceea ce
distinge proprietatea comuna pe cote parti este faptul ca obiectul ramane nefractionat in
materialitatea sa, pe cand dreptul de proprietate se fractioneaza pe cote parti aritmetice ideale,
egale sau inegale. Dimpotriva, in cazul proprietatii comune in devalmasie dreptul de proprietate
comuna apartine nefractionat tuturor titularilor devalmasi si au ca obiect bunuri comune
nefractionate in materialitatea lor.
Proprietatea comuna in devalmasie poate rezulta din lege (situatia bunurilor comune
dobandite de soti Jn timpul casatoriei) sau dintr-o conventie_a partilor (caz in care ea va dura
atat timp cat au convenit partile). Lichidarea starii de devalmasie poate avea loc odata cu
desfacerea casatoriei, prin moartea unuia din soti sau, in cazuri deosebite, prin partaj in timpul
"casatoriei.
Când devălmăşia rezultă din_convgntie, atunci ea încetează prin voinŃa părŃilor.Prin efectul
împartelei starea de devalmasie se transformă într-o coproprietate obişnuită, ocazie cu care
se stabileleste cota parte ideală a devălmaşilor asupra bunului comun.
Proprietatea comună pe cote părŃi poate fi temporară sau forŃata , forma temporară a
proprietăŃii comune pe cote părŃi poate înceta oricînd,potivit dispozitiilor art 728 Cod civil.
4. Proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară
4.1. NoŃiuni generale. DefiniŃie
Am văzut că proprietatea comună pe cote-părŃi se caracterizează prin aceea că dreptul de
proprietate însuşi este fracŃionat în cote părŃi aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul
rămâne nefracŃionat în materialitatea sa. Dreptul de proprietate aparŃine la cel puŃin doi titulari: el
mai este cunoscut şi sub denumirea de coproprietate.
Deci, caracteristic coproprietăŃii este faptul că în vreme ce dreptul este fracŃionat, sub aspect
material bunul mobil sau imobil continuă să subziste.
Proprietatea comună pe cote-părŃi există între persoane fizice, între persoane juridice, între
persoane fizice şi juridice, între persoane fizice şi stat sau unităŃile administrativ-teritoriale, ca
titulari ai dreptului de proprietate privată etc. între persoane fizice şi stat, coproprietatea poate să
apară în mai multe situaŃii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistenŃei
moştenitorilor sau aceştia au renunŃat expres sau tacit la succesiune; dobândirea prin confiscare
sau prin acte juridice a cotei-parte a unui coproprietar; cu prilejul executării silite, pentru
satisfacerea creanŃelor sale, statul preia cota-parte din bunul comun etc. Potrivit Legii
nr.215/2000, partajarea imobilelor aflate în indiviziune în domeniul privat al comunelor,
oraşelor, municipiilor sau judeŃelor se face pe bază de expertiză însuşită de consiliul local sau cel
judeŃean.
 Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obişnuită poate inceta oricand, prin partaj, pe
cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoreşti. Potrivit prevederilor art. 728 Cod
civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune.
Referindu-se la succesiuni, textul legii prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala
succesiunii, chiar cand ar exista conditii sau prohibitii contrarii".
Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se mentina coproprietatea o perioada de
timp, dar care sa nu depaşeasca 5 ani; dupa trecerea acestei perioade, conventia va putea fi
reînnoită
(art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie este obligatorie intre
coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal intocmite), pe
perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in alte cazuri art.728
alin.2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand un testator impune
printr-un testament de a nu se face partajul decat dupa cinci ani. O asemenea dispozitie
testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune.
Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile rezultate din succesiune, iar in
cazul coproprietatii rezultata din conventie, indiviziunea va dura atat timp cat au convenit
coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit durata starii de indiviziune,
credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din indiviziune.
4.2. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti
Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art.485 §i 486
Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-
parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt succesiunea şi _conventiile.
Desigur, coproprietatea exista, de regula, in cazul bunurilor indivizibile dar nimic nu impiedica
să aiba ca obiect şi bunurile divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane (de
exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comuna pe cote parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si ocupatiune,
cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala.
In doctrina juridica s-a considerat pa un mod de dobindire a proprietatii comune pe cote-parti o
constituie transformarea proprietatii comune in/devalmasie in proprietate comuna pe cote-parti.
Suntem de parere ca, in principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalma§ al
proprietatii pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului. Credem ca
singura posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate
comuna pe cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste
doar cota-parte determinate a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit.
Individualizandu-se cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul
partajului ne vom afla in prezenta unei proprietati comune pe cote-parti.
4.3.ModuriIe de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti
a) Consideratii generate. Indiferent ca se infatiseaza ca un drept ce apartine unei singure
persoane, sau mai multor persoane, dreptul de proprietate cuprinde in continutul sau atributele de
posesie, folosinta şi dispozitie. Deosebirile dintre cazul in care dreptul de proprietate apartine
unei singure persoane si cazul in care este vorba despre un drept de proprietate comuna se refera,
in ce priveste exercitarea dreptului, nu la existenta atributelor pe care acest drept le cuprinde -
caci ele exista, deopotriva, in ambele cazuri, - ci la modul in care.se exercita aceste atribute, in
fiecare caz.
Exercitarea dreptului de proprietate comuna pe cote-parti prezinta unele partiularitati
determinate, pe de o parte, de structura complexa sub care se infatiseaza acest drept, iar pe de
alta parte, de natura sa juridica. Data fiind aceasta structura complexa, analiza problemelor
referitoare la exercitarea dreptului de proprietate comuna pe cote-parti trebuie sa poarte, in
primul rand, asupra evindentierii particularitatiilor ce reprezinta exercitarea atributelor care
alcatuiesc continutul dreptului de proprietate comuna pe cote-parti cu referire la bunul
comun, iar in al doilea rand, asupra sublinierii acelor trasaturi specifice ale actelor juridice
facute de titularii acestui drept cat priveşte cota lor parte din dreptul de proprietate.
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fiind o modalitate sub care se infaŃiseaza toate
formele de proprietate existente in tara noastra, este de la sine inteles ca, exercitarea acestui drept
trebuie sa se faca in conformitate cu legea §i regulile de convietuire sociala şi potrivit scopului
pentru care a fost recunoscut acest drept. Totodata, in exercitarea acestui drept, trebuie sa se
asigure respectarea regimului juridic corespunzator fiecarei forme de proprietate ce se
infaŃiseaza pe cote-parti. Regulile generale referitoare la dreptul de proprietate comuna pe cote-
parti privesc atat exercitrea atributelor de posesie, folosinta §i dispozitie asupra bunului comun,
cat şi exercitarea dreptului de proprietate asupra cote-parti ideale, nedeterminate in
materialitatea ei.
Avand in vedere aceste considerente, in cadral capitolului de fata vor fi analizate mai intai,
drepturile de folosinta, posesie şi dispozitie ale coproprietarilor asupra bunului comun, iar, dupa
aceea, drepturile pe care titularii le pot exercita asupra cotei lor parti din dreptul de proprietate
pentru ca in final sa se evidentieze şi principalele obligatii cu care se coreleaza drepturile aratate
privitoare la bunul comun.
Inainte insa de a trece la analiza concreta a acestor probleme, se impun unele precizari de
ordin general privitoare la exercitarea dreptului de proprietate.
Prima si cea mai importanta precizare ce trebuie facuta in legatura cu continutul dreptului de
proprietate este aceea ca exercitarea atributelor recunoscute de lege proprietarilor nu poate
avea loc decat in vederea realizarii scopului pentru care acest drept a fost reglementat de lege şi
in stricta concordanta cu prevederile acesteia. Intr-adevar, potrivit art.l din Decretul nr.31/1954;
,…drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute in scopul de a se satisface interesele
personale, materiale si culturale, in acord cu interesul obstesc, potrivit legii şi regulilor de
convietuire sociala", iar in art.3 din acelasi decret, dupa ce se consfmteste ocrotirea prin lege a
drepturilor civile, se prevede ca aceste drepturi pot fi exercitate numai potrivit cu scopul lor
economic şi social. Prevederile art.l si 3 din Decretul nr.31/1954 constituie baza legala a
sanctionarii oricarui abuz de drept, deci si a acelor abuzuri care privesc exercitarea atributelor
cuprinse in dreptul de proprietate comuna.
Exercitarea simultana şi concurenta a atributelor ce alcatuiesc, continutul dreptului de
proprietate comuna trebuie sa se faca nu numai in concordanta cu legea si regulile de convietuire
sociala, dar şi cu respectarea drepturilor si intereselor celorlalti titulari ai dreptului.
Este ceea ce sublinea instanta noastra suprema intr-o decizie de speta, dar cu aplicabilitate
generala, ca ,,atributele dreptului de proprietate nu pot fi exercitate in mod abuziv, astfel încit să
prejudicieze pe alti proprietari in exercitarea drepturilor lor"55 .
Dreptul de proprietate comuna asupra unui bun sau universalitati de bunuri indreptateşte pe
titulari la realizarea deplina a prerogativelor proprietatii, dar in acelasi timp îi si obliga la o
exercitare in limitele impuse de implinirea interesului lor, in acord cu interesele celorlalti titulari
ai dreptului de proprietate comuna.
Exercitiul acestor drepturi devine abuziv nu numai atunci cand sunt nesocotite interesele
celorlalti titulari, dar §i atunci ,,cand sunt abatute de la fmalitatea care le justifica existenta, sau
cand sunt exercitate cu rea-credinta"5 , situaqtie in care ele nu se mai bucura de ocrotirea legii.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi este dreptul a cărui exercitare presupune în cel
mai înalt grad o conciliere deplină şi o armonizare desăvârşită a intereselor tuturor proprietarilor.
Numai în acest fel se poate asigura stricta respectare a finalităŃii social-economice a acestui drept
- satisfacerea intereselor tuturor coproprietarilor, în conformitate cu legea şi regulile de
convieŃuire socială.
Abuzul de drept presupune, şi în materia exercitării atributelor cuprinse în dreptul de
proprietate comuna - ca de altfel, în general, a oricărui drept subiectiv -, pe lângă depăşirea
cadrului legal al exercitării dreptului, a finalităŃii social-economice a acestuia, cauzarea unui
prejudiciu altei persoane sau celorlalŃi coproprietari, ceea ce atrage obligaŃia autorului de a
repara prejudiciul cauzat .
 Exercitarea abuzivă a atributelor cuprinse în dreptul de proprietate comună poate avea ca scop
fie obŃinerea unui folos material, fie pur şi simplu cauzarea de prejudicii celorlalŃi coproprietari.
Cel păgutbit prin exercitarea abuzivă a dreptului de către un coproprietar ori de către o altă
persoană, urmează a se adresa instanŃei judecătoreşti, dovedind caracterul abuziv al exercitării
dreptului şi prejudiciul care i s-a cauzat. ExistenŃa prejudiciului este, aşadar, un element necesar
al abuzului de drept, căci, în lipsa acestuia, nu există interesul şi nu există, ca atare, nici acŃiunea
de a se înlătura efectele exercitării dreptului.
Când exercitarea atributelor cuprinse în dreptul de proprietate comnă are loc din spirit de
şicană, ceea ce încalcă, cel mai adesea, prin depăşirea limitelor normale ale acestei exercitări,
sunt regulile de convieŃuire socială.
4.4. ParticularităŃile exercitării atributelor de folosinŃă posesie şi dispoziŃie asupra bunului
comun.
• Exercitarea dreptului de folosinŃă.
Atributul folosinŃei, care intră în conŃinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-
părŃi, constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes,
dobândind în proprietate fructele şi veniturile pe care le pot obŃine din acel bun. Codul civil nu
cuprinde nici o prevedere prin care să reglementeze dreptul de folosinŃă asupra bunului comun,
deşi folosinŃa ca atribut al dreptului de proprietate prezintă o importanŃă deosebită, prin
intermediul său asigurându-se insuşi procesul de utilizare a însuşirilor bunului pentru satisfacerea
nevoilor de ordin patrimonial ale titularilor dreptului de proprietate comună.
Cu toate acestea, în literatura de specialitate şi în practica judiciară s-a reuşit să se evidenŃieze
principalele particularităŃi ale exercitării atributului de folosinŃă din cuprinsul dreptului de
proprietate comună pe cote-părŃi. Astfel, s-a cristalizat regula generală potrivit căreia fiecare
coproprietar se poate folosi de bun cu respectarea a două condiŃii: de a nu schimba destinaŃia
bunului şi de a nu împiedica exerciŃiul concurent şi simultan al atribului de folosinŃă al celorlalŃi
coproprietari. în acest sens, într-o decizie a instanŃei supreme, după ce se arată că, în cazul
dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi, fiecare coproprietar are dreptul să exercite
folosinŃa asupra bunului indiviz, se face precizarea că această exercitare trebuie să se facă sub
condiŃia de a respecta drepturile coproprietarilor . Coproprietarii sunt îndreptăŃiŃi la fructele,
veniturile şi productele bunului comun, proporŃional cotelor-părŃi din dreptul de proprietate.
Dacă bunul ce alcătuieşte obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi este folosit în
exclusivitate de către un singur coproprietar, ori numai un singur coproprietar îi culege fructele,
ceilalŃi coproprietari sunt îndreptăŃiŃi de a solicita echivalentul lipsei de folosinŃă sau
contraechivalentul fructelor, după caz, conform cotei lor părŃi din dreptul de proprietate, chiar
înainte de partaj. O astfel de acŃiune a coproprietarilor se întemeiază pe ideea îmbogăŃirii fără
justă cauză59.
Cu privire la exercitarea atributelor ce alcătuiesc conŃinutul juridic al dreptului de proprietate
comună, în general, şi a atributului de folosinŃă privind bunul comun, în special, de o importanŃă
deosebită sunt indicaŃiile date de instanŃa noastră supremă: „prerogativele dreptului de
proprietate nu pot fi exercitate de unul dintre coproprietari fără concursul şi comsimŃământul
celorlalŃi, aceasta fiind de esenŃa stării de indiviziune. în timpul indiviziunii, fructele se cuvin
coproprietarilor, în proproŃie cu partea indiviză a fiecăruia, rămânând ca perceperea de către unul
dintre ei a unei porŃiuni de fructe peste partea sa să dea loc la socoteli între ei, compensări sau
preluări. In caz de neînŃelegere între coproprietari cu privire la folosinŃa bunului aflat în
indiviziune, instanŃele nu pot să formeze loturi pe care să le atribuie în folosinŃa exclusivă
fiecărui coindivizar, fără consimŃământul lor, deoarece caracteristic stării de indiviziune este că
dreptul fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv, pentru porŃiunea aferentă
fiecăruia. Această porŃiune este până la împărŃeală, pur abstractă, în sensul că fiecare este
proprietar exclusiv numai asupra porŃiunii indivize aferente lui din bun, însă fiecare poate să
exercite prerogativele dreptului său, asupra întregului bun, în proproŃie cu partea sa indiviză" .
în afara indicaŃiilor de ordin general privind exercitarea dreptului de proprietate comună, în sus-
menŃionata decizie, fostul Tribunal Suprem stabileşte principiul după care urmează a se exercita
atributul de folosinŃă asupra bunului comun, şi anume, că fructele şi veniturile bunului comun se
cuvin coproprietarilor în proporŃia cotei lor părŃi. Cu toate acestea, nici o dispoziŃie legală nu
prevede şi nici practica judiciară nu se opune ca, prin consimŃământul lor unanim, coproprietarii
să stabilească un alt mod de exercitare a atributului de folosinŃă. Astfel, coproprietarii pot
consimŃi ca numai unul dintre ei sau chiar o persoană străină de coproprietate să exercite
atributul de folosinŃă asupra bunului comun.
Rezultă, aşadar, că exerciŃiul atributului de folosinŃă asupra bunului comun se poate face în
mod simultan şi concurent de către toŃi coproprietarii sau că aceştia, prin consimŃământul lor
unanim, pot stabili şi un alt mod de exercitare a folosinŃei.
în legătură cu exercitarea atributului de folosinŃă prin încasarea chiriei asupra unui imobil, bun
comun, în practica judiciară s-a ridicat problema dacă este posibil ca un coproprietar să pretindă
chirie de la celălalt coproprietar al imobilului sau să ceară evacuarea acestuia pe motiv că
întinderea cotei sale părŃi este mult mai mare decât a celuilalt. în rezolvarea acestei probleme,
instanŃa supremă, în mod constant, a indicat instanŃelor judecătoreşti că: „în timpul stării de
indiviziune, care nu încetează decât prin partaj, comoştenitorii, chiar dacă drepturile lor
succesorale sunt neegale, au deopotrivă calitatea de coproprietari, şi, ca atare, parte dintre ei nu
pot pretinde chirie de la ceilalŃi"61.
De asemenea, instanŃa supremă a făcut precizarea: „...din moment ce între părŃi nu există
raporturi de la proprietar la chiriaş, recurentul nu poate fi îndreptăŃit să invoce dispoziŃiile din
legea chiriilor şi textele coerspunzătoare din Codul civil, pentru a cere evacuarea din imobil a
unui coproprietar, indiferent de cotele respective de coproprietate. Singura posibilitate legală
pentru precizarea drepturilor concrete ale fiecăruia dintre cei doi coproprietari în indiviziune
asupra imobilului este, după cum spune şi tribunalul regional, aceea a unui partaj amiabil sau
judecătoresc"62.
Problema exercitării atributului de folosinŃă prin încasarea chiriei s-a pus în practica judiciară
şi sub alt aspect. Astfel, există cazuri în care, în proprietatea comună pe cote-părŃi a două sau mai
multe persoane, se găseşte un teren pe care se află un imobil ce alcătuieşte obiectul dreptului de
proprietate exclusivă al unui dintre titularii dreptului de proprietate comună asupra terenului,
imobil ce a fost închiriat celorlalŃi coproprietari. într-un astfel de caz, proprietarul imobilului
poate pretinde plata chiriei de la ceilalŃi coproprietari? Răspunsul la o asemenea întrebare nu
poate fi decât afirmativ. în acest sens, în practica judiciară, s-a arătat că: „...recurentul, care cere
plata unei chirii, are dreptul să facă dovada că este proprietar exclusiv al construcŃiei închiriate,
indiferent de împrejurarea, netăgăduită, că terenul pe care se găseşte construcŃie este stăpânit de
dânsul în indiviziune cu alŃi coproprietari. Prin urmare, instanŃa de fond este obligată să
cerceteze dacă reclamantul proprietar exclusiv asupra construcŃiei, calitate care nu este
incompatibilă cu aceea de coproprietar asupra terenului, iar în consecinŃă, daă această dovadă a
fost făcută, să-i recunoască în principiu dreptul la acŃiune pentru plata chiriei, într-cât calitatea de
proprietar în indiviziune asupra terenului nu implică în mod necesar pe aceea de coproprietar
asupra construcŃiei"63.
Dacă, cu ocazia exercitării atributului de folosinŃă sau a oricărui alt atribut ce intră în
conŃinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote părŃi, bunului comun i-au fost
produse degradări sau i-a fost schimbată destinaŃia, se arată că: „...oricare dintre coproprietari,
poate în virtutea dreptului său propriu să ceară remedierea degradărilor aduse bunului comun,
desfiinŃarea lucrărilor noi sau despăgubiri fără a avea nevoie de consimŃământul celorlalŃi sau de
o împărŃeală prealabilă a bunului, în temeiul art.998-999 C.civ.64.
De asemenea, un coproprietar nu poate, fără consimŃământul celorlalŃi să aducă bunului
comun transformări, renovări sau să efectueze orice alt act material susceptibil ai schimba
destinaŃia şi aceasta indiferent de întinderea cotei sale părŃi. în legătură cu aceasta, în literatura de
specialitate65, s-a pus problema dacă în ipoteza ridicării unei construcŃii sau a altei lucrări de
către un coproprietar pe un teren ce aparŃine în proprietate comună pe cote-părŃi, se vor aplica
dispoziŃiile art.494 C. civ.? Răspunsul la această întrebare a fost negativ. într-adevăr, ipoteza
prevăzută de art.494 C. civ. şi ipoteza discutată în literatură sunt diferite. în prima, constructorul
ridică o construcŃie pe un teren asupra căruia nu are nici un drept, pe când în cea de-a doua,
constructorul are asupra terenului, în calitate de coproprietar, un drept de proprietate a cărui
întindere este stabilită sub forma unei cote-părŃi.
Coproprietarii neconstructori vor avea dreptul, fie să ceară demolarea construcŃiilor sau lucrării
făcute fără consimŃământul lor, fie păstrarea acestora, dacă se dovedesc a fi utile, cu obligaŃia
însă de a despăgubii pe coproprietarul constructor.
Cu toate acestea, credem că un coproprietar poate să întreprindă, fără consimŃământul
celorlalŃi coproprietari, acte materiale sau juridice ce sunt de natură a duce la conservarea
bunului comun. Prin astfel de acte însă nu trebuie să se altereze natura şi destinaŃia bunului
comun ori să fie stânjenit exerciŃiul concurent şi simultan al folosinŃei celorlalŃi coproprietari şi
nici să li se provoace acestora vreun prejudiciu. Eventualele neînŃelegeri intervenite între
coproprietari, privind efectuarea acestor acte, credem că nu pot fi rezolvate de instanŃele
judecătoreşti. Fără a afecta cu ceva voinŃa coproprietarilor, soluŃia propusă este de natură a
armoniza interesele contrare ale coproprietarilor într-un caz în care este în joc fiinŃa materială a
bunului comun.
Într-adevăr, aşa cum le arată şi numele, actele de conservare au ca scop de a salva patrimoniul
sau un drept ori un bun ce intră în compunerea patrimoniului de la un pericol iminent, în
schimbul unor cheltuieli de importanŃă mai redusă. Cu alte cuvinte, prin actele de conservare se
urmăreşte menŃinerea unui bun sau a unui drept în starea lui actuală. Aşa spre exemplu,
cheltuielile făcute pentru repararea unui imobil, care ameninŃă să se prăbuşească, constituie act
de conservare, dacă sumele cheltuite sunt infime în raport cu valoarea imobilului. De asemenea,
sunt acte de conservare, actele prin care se întrerupe o prescripŃie, transcrierea unui act de
vânzare-cumpărare, înscrierea unei ipoteci, cererea de inventar, etc.
Pentru a şti dacă un act este sau nu act de conservare, este necesar a se stabili dacă întruneşte
următoarele două condiŃii:
- să existe un pericol iminent care ameninŃă pieirea unui bun sau pierderea unui drept;
- actul săvârşit să necesite o cheltuială minimă în raport cu valoarea bunului sau dreptului
salvat.
Prin natura lor, aceste acte sunt absolut indispensabile pentru însăşi fiinŃa bunului ori dreptului
salvat, de ele profitând toŃi coproprietarii. Tocmai de aceea, astfel de acte de conservare pot fi
făcute de un singur coproprietar, fără a avea nevoie de consimŃământul celorlalŃi.
Efectuarea acestor acte de către un singur coproprietar se întemeiază, din punct de vedere
juridic, pe principiul gestiunii de afaceri66. în acest sens, fostul Tribunal Suprem arăta că:în
situaŃia în care un bun aparŃine în indiviziune ori devălmăşie mai multor proprietari şi numai
unul sau unii dintre ei fac acte de administrare ori conservare asupra lui, acestea profită şi sunt
opozabile şi celorlalŃi în condiŃiile gestiunii de interese, prevăzute de art.987 şi urm. C. civ."67.
Această soluŃie a fost adoptată în ideea de a atenua consecinŃele nefavorabile ale regulii
unanimităŃii acordului coproprietarilor în privinŃa efectuării actelor de administrare privind
bunul comun.
Actele de administrare normală şi curentă sau, cum mai sunt denumite în literatura de
specialitate şi practica judiciară, actele de administrare propriu-zise, au scopul de a face
productiv un patrimoniu sau un bun prin perceperea, încasarea şi întrebuinŃarea fructelor şi
veniturilor. Astfel de acte sunt cele privitoare la încasarea, spre exemplu, a unei chirii pentru un
bun dat în locaŃiune, sau încasarea dobânzilor pentru o anumită sumă dată cu împrumut, etc.
Aceste acte se realizează prin procedee normale de aplicaŃie curentă şi sunt de importanŃă
mijlocie. în literatura de specialitate, ca şi în practica judiciară, s-a admis că, efectuarea actelor
de administrare propriu-zise cu privire la bunul comun necesită consimŃământul unanim al
tuturor coproprietarilor. Astfel, s-a statuat că: „...acŃiunea în evacuare este un act de administrare,
care nu se poate exercita decât cu consimŃământul tuturor coindivizărilor" .
Este suficient ca un singur coproprietar să se opună actului de administrare propus de ceilalŃi
pentru ca un asemenea act să nu poată fi încheiat. Tocmai în aceasta se relefiază în mod deosebit
de pregnant caracterul cu desăvârşire antieconomic pe care-1 prezintă coproprietatea vremelnică
în cadrul legislaŃiei noastre actuale.
Regula unanimităŃii coproprietarilor în privinŃa actelor de administrare asupra bunului comun a
fost supusă unor serioase şi îndreptăŃite critici în literaturta de specialitate69. FaŃă de această
situaŃie, practica judiciară, în primul rând, fostul Tribunal Suprem, aşa cum s-a arătat, a
considerat valabile unele acte de administrare făcute de un singur coproprietar în virtutea
gestiunii de afaceri sau, în alte cazuri, în temeiul unui mandat tacit.
Având în vedere consecinŃele deosebit de grave la care poate da naştere regula unanimităŃii
privind efectuarea actelor de administrare asupra bunului comun, criticile îndreptăŃite aduse
acestei reguli în literatura de specialitate, precum şi rolul creator al practicii judiciare în aplicarea
acestei reguli, socotim necesar ca viitorul Cod civil să prevadă ca, actele de administrare privind
bunul comun trebuie să fie efectuate în baza hotărârii majorităŃii coproprietarilor, hotărârea
acestora putând fi însă atacată la organele judecătoreşti, într-o anumită perioadă de timp de la
data când a fost luată. Tot astfel, credem că va trebui să li se recunoască coproprietarilor dreptul
de a stabili singuri, pe baza principiului majorităŃii, modul de administrare a bunului comun,
putând, la nevoie, chiar să împuternicească un administrator care să-i reprezinte în actele juridice
şi litigiile privitoare la administrarea bunurilor.
• Exercitarea dreptului de posesie
Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, constă în stăpânirea de fapt a unui bun sub nume
de proprietar. Ea cuprinde un element obiectiv, care constă în deŃinerea ori stăpânirea bunului şi
un element subiectiv, voinŃa proprietarului de a poseda pentru el însuşi. Ceea ce deosebeşte
posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, de posesie, ca stare de fapt şi de posesia exercitată
asupra unui bun cu un alt titlu decât acela de proprietate, este existenŃa titlului de proprietate.
Posesia sau mai precis coposesia exercitată de coproprietari asupra unui bun comun prezintă
unele particularităŃi. Termenul de coposesie corespunde ideii exercitării simultane şi concurente
a posesiei asupra unui bun de către mai mulŃi proprietari. „Această noŃiune de coposesiune - s-a
arătat în litareatura juridică - este aplicabilă din punct de vedere logic tuturor drepturilor
susceptibile de a fi exercitate concurent. Ea se referă totuşi în accepŃiunea obişnuită, la situaŃia
mai multor posesiuni exercitate concurent şi animus condomini, asupra unui bun indiviz.
Coposesiunea ar fi astfel manifestarea concretă a coproprietăŃii aşa cum posesia exclusivă este
manifestarea concretă a proprietăŃii"70. Titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi
exercită, în mod simultan şi concurent, posesia asupra bunului ori bunurilor comune ce alcătuiesc
obiectul dreptului lor. Există, aşadar, în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi o
pluralitate de posesii ce se exercită asupra aceluiaşi bun comun. „Fiecare din coindivizari are un
drept propriu de posesie şi, ca atare, are şi calea acŃiunii posesorii, atunci când este tulburat în
posesie de către celălalt coindivizar"71. Prin urmare, coposesiunea presupune coexistenŃa
concurentă şi simlutană a unei pluralităŃi de posesiuni de aceeaşi natură juridică. Nu suntem în
prezenŃa unei coposesiuni dacă, spre exemplu, asupra aceluiaşi bun se exercită concomitent două
posesii ce corespund, una dreptului de proprietate, iar cealaltă, unui drept de uzufruct sau de
servitute.
Ca şi posesia, şi coposesiunea presupune două elemente constituive: corpus şi animus.
Elementul material (corpus) constă în dreptul de proprietate comună dintr-un ansamblu de acte
de uz şi folosinŃă corespunzătoare cotei-părŃi a fiecărui coproprietar, acte ce se exercită asupra
întregului bun, fără a aduce însă atingere drepturilor celorlalŃi coproprietari şi fără a schimba
destinaŃia economică a bunului comun. în ceea ce priveşte elementul psihologic (animus) el
constă în voinŃa coproprietarilor de a se comporta ca titulari ai dreptului de proprietate în limitele
cotei lor părŃi, sau mai exact spus, cu intenŃie de coproprietari.
Coproprietarii exercită, de regulă, împreună atributul de posesie asupra bunului ori bunurilor
comune. Ei pot stabili însă şi un alt mod de exercitare a posesiei. Astfel, este posibil ca un singur
coproprietar să posede bunul comun. De asemenea, prin voinŃa coproprietarilor, posesia asupra
bunului comun poate să fie exercitată şi de o terŃă persoană.
 In legătură cu exercitarea posesiei de către un singur coproprietar, în literatura de specialitate
şi în practica judiciară, s-a ridicat problema dacă o astfel de posesie poate duce la dobândirea
dreptului de proprietate pe calea prescripŃiei achizitive. în rezolvarea acestei probleme, atât în
literatura de specialitate72, cât şi practica judiciară, au dat un răspuns negativ. Sunt semnificative,
în acest sens, cele arătate de fostul Tribunal Suprem: „Este de principiu ca în timpul stării de
indiviziune, cu excepŃia cazului unei intervertiri publice a posesiunii, proprietarii coindivizari nu
pot uzucapa unul faŃă de altul. Posesia utilă care poate duce la dobândirea unui imobil pe calea
prescripŃiei achizitive, în condiŃiile art.1846 şi urm. Cod civ., presupune stăpânirea materială a
unui imobil. Nu poate fi considerată deci posesiune utilă, acea posesiune exercitată în temeiul
unui drept indiviz asupra unui imobil, deoarece atâta vreme cât bunul nu a fost împărŃit, nu se
poate presupune o stăpânire materială asupra coeti ideale din acel bun. Stăpânirea pe baza unui
drept indiviz a unei porŃiuni din bunul respectiv nu poate constitui posesiune utilă, în lipsa unui
partaj, de proprietate" .
Deşi indicaŃiile date în această decizie cu privire la exercitarea posesiei de către coproprietari
sunt, în general, juste, totuşi, nu putem fi de acord cu afirmaŃia potrivit căreia, în cazul dreptului
de proprietate comună pe cote-părŃi, ar fi posibilă mtervertirea publică a posesiei între
coproprietari. DispoziŃiile ari 1858 Cod civ. sunt aplicabile celor ce deŃin bunuri cu titlu precar
şi care, în cazurile prevăzute în acest articol, îşi intervertesc deŃinerea într-o posesie
utilă, ceea ce nu este cazul coproprietarilor. Coproprietarii nu deŃin bunul comun cu titlu precar,
ci cu titlu de proprietate, fiecare în parte având o cotă parte din dreptul de proprietate ce are ca
obiect bunul comun.
În legătură cu natura şi caracterul posesiei exercitate de către un singur coproprietar asupra
bunului comun, s-au formulat două teorii: în prima teză se susŃine că posesia coproprietarului ar
fi precară, iar în cea de-a doua, că posesia ar fi echivocă. Precaritatea sau detenŃia precară constă
în exerciŃiul unei puteri de fapt asupra unui bun, fie cu acordul şi pe contul proprietarului, după
caz, al titularului unui alt drept real, fie în virtutea unui titlu legalsau judiciar 4. Detentorul precar
spre deosebire de posesor are numai corpus, adică deŃine materialmente bunul, cu obligaŃia de a-
1 restitui adevăratului proprietar sau titular al altui drept real.
Valabilitatea detenŃiei rezultă, aşadar, din titlul şi din recunoaşterea de către detentorul precar
a dreptului altei persoane asupra bunului, ceea ce este de natură să dea naştere pentru detentor la
obligaŃia de restituire a bunului, obligaŃie ce reprezintă tocmai esenŃa precarităŃii.
în susŃinerea teoriei, potrivit căreia posesia exercitată de un singur copropritar ar fi precară, se
invocă dispoziŃiile art.1853 Cod civ. într-adevăr, art.1853 Cod civ. prevede că: „...actele ce le
exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar ... sau asupra unui lucru comun în puterea
destinaŃoiei legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar". Această teorie
întemeiată pe prevederile art.1853 Cod civ., a fost folosită şi de către unele instanŃe judecătoreşti
în motivarea soluŃiilor date în legătură cu refuzul unor coproprietari de a aduce la împărŃeală
anumite bunuri invocînd în acest sens uzucapiunea ~.
În legătură cu teoria potrivit căreia posesia exercitată de un singur coproprietar ar fi atacată de
viciul precarităŃii se impun unele precizări. Astfel, dispoziŃiile art.1853 Cod civ. nu se referă la
coproprietatea obişnuită sau temporară, fiindcă ar fi greu de conceput ca bunul ce alcătuieşte
obiectul acestei coproprietăti să fie considerat „lucru comun în puterea destinaŃiei legale".
Legiuitorul nu numai că nu a considerat bunurile ce alcătuiesc obiectul coproprietăŃii obişnuite
sau temporare bunuri comune, în puterea destinaŃiei lor legale, ci, dimpotrivă, a avut o atitudine
mai puŃin binevoitoare faŃă de această formă de coproprietate, limitând, aşa cum prevede art.728
Cod civ., convenŃia de indiviziune la termenul de 5 ani. Bunurile comune în puterea destinaŃiei
legale, la care se referă prevederile art.1853 Cod civ., sunt bunurile ce alcătuiesc obiectul
coproprietăŃii forŃate a despărŃiturilor comune, cum ar fi de exemplu, un zid comun, pe care legea
îl prezumă a fi comun (art.590 Cod civ.)76. în al doilea rând, dacă posesia exercitată în mod
exclusiv de un coproprietar asupra bunului comun ar fi precară, el trebuie să aibă o obligaŃie
convenŃională sau legală de restituire a bunului. în realitate, coproprietarul nu este obligat să
restituie bunul, ci numai să-1 aducă la împărŃeală. Mai mult chiar, el posedă bunul cu intenŃie de
proprietar ştiind că este titularul dreptului de proprietate asupra unei părŃi din bun
neindividualizată însă, până la efectuarea împărŃelii. Coproprietarul nu deŃine bunul unei alte
persoane, ci bunul asupra căruia el, împreună cu alte persoane, are un drept de proprietate, drept
care, până la efectuarea împărŃelii, poartă asupra fiecărei molecule materiale a bunului comun.
În cadrul celei de-a două teorii se susŃine că posesia exercitată de un singur coproprietar este
echivocă. în general, atât în literatura juridică, cât şi în practica judiciară se consideră că posesia
este echivocă în cazul în care există îndoială asupra titlului sub care sunt săvîrşite actele de
folosinŃă de către posesor, într-adevăr: „...posesiunea sa este comună cu a celorlalŃi
comoştenitori, ea are un caracter echivoc şi prin urmare nu-i poate fi utilă pentru a dobândi prin
prescripŃie"77.
Cu alte cuvinte actele de posesie exercitate de coproprietari asupra bunului comun au un
caracter echivoc, deoarece există îndoiala dacă posesorul a săvârşit aceste acte în virtutea
dreptului său parŃial de proprietate sau în calitate de posesor exclusiv al bunului comun. Este
ceea ce s-a stabilit şi în practica judecătorească atunci când s-a decis că titularii dreptului de
proprietate comună pe cote-părŃi sunt presupuşi că posedă unii pentru alŃii „motiv pentru care
posesie lor, având un caracter echivoc, nu este aptă a fundamenta dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune" .
Pentru ca un coproprietar să poată dobândi bunul comun prin prescripŃia achizitivă, posesia sa
trebuie să îndeplinească cerinŃele prevăzute de art.1847 Cod civ., adicăsă fie exercitată sub nume
de proprietar, continuă, netulburată, publică şi neechivocă. Posesia coproprietarului este însă
echivocă, el nu posedă numai pentru sine, ci şi pentru ceilalŃi. Prin urmare, posesia sa este
comună cu a celorlalŃi coproprietari. De îndată însă ce un coproprietar arată prin acte neechivoce,
cum ar fi o închiriere a bunului comun pe numele său, o reparaŃie făcută în nume personal, etc,
că înŃelege să posede pentru sine, cu excluderea celorlalŃi coproprietari, posesia sa devine utilă şi,
pe cale de consecinŃă, el poate invoca dobândirea în proprietate exclusivă a bunului comun, prin
prescripŃia achizitivă. Cu alte cuvinte, posesia coproprietarului trebuie să aibă un caracter
exclusiv pentru sine şi contradictoriu faŃă de drepturile celorlalŃi coproprietari.
Această soluŃie a fost adoptată şi de instanŃele noastre judecătoreşti. în legătură cu aceasta, s-a
arătat că „un moştenitor care stăpâneşte ca proprietar un imobil succesoral în mod exclusiv
poate invoca faŃă de comoştenitorul său, prescripŃia achizitivă de 30 de ani"79.
Problema care, de asemenea, a dat naştere la unele discuŃii cu caracter contradictoriu a fost aceea
dacă coproprietarul, care posedă în mod exclusiv bunul comun, poate invoca faŃă de ceilalŃi
coproprietari numai uzucapiunea de 30 de ani sau şi pe aceea de 10 până la 20 de ani. Cu unele
excepŃii80, autorii care sau referit la această problemă au ajuns la concluzia că un coproprietar ce
posedă în mod exclusiv bunul comun poate invoca faŃă de ceilalŃi numai uzucapiunea de 30 de
ani81.
În conformitate cu prevederile legii, pentru ca uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să ducă la
dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun, în afara condiŃiei bunei credinŃe şi a unei
posesii neviciate, se mai cere să se bazeze pe un just titlu. Prin just titlu se înŃelege un act juridic,
care, prin natura sa, are scopul de a transmite dreptul de proprietate, cum ar fi spre exemplu:
vânzarea, schimbul, donaŃia, legatul particular, hotărârea judecătorească de adjudecare a unui
bun, etc. Dimpotrivă, nu pot fi considerate drept just titlu acele acte juridice care nu transferă un
drept real: convenŃiile de locaŃiune, comodat, depozit, hotărârile judecătoreşti declarative,
convenŃiile de împărŃeală, etc.
În soluŃionarea problemei termenuluide prescripŃiei pe care un coproprietar îl poate invoca
pentru dobândirea în proprietate exclusivă a bunului comun, credem că trebuie să se Ńină seama
de natura actului prin care a fost dobândit dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi. Astfel,
dacă bunul comun a fost dobândit printr-un act translativ de proprietate, coproprietarul care a
posedat în mod exclusiv bunul poate opune celorlalŃi prescripŃia achizitivă de 10 până la 20 de
ani, dacă bineînŃeles posesia sa întruneşte şi celelalte condiŃii cerute de lege. „Pentru dobândirea
proprietăŃii prin prescripŃia achizitivă de 10-20 ani, - se arată în decizia nr.95/1957, a fostului
Tribunal Suprem -, se cere buna-credinŃă şi just titlu"82. în cazul în care dreptul de proprietate
comună pe cote-părŃi a fost dobândit printr-un act juridic ce nu poate fi considerat just titlu,
dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului comun poate avea loc numai prin prescripŃia
achizitivă de 30 de ani.
În literatura de specialitate, ca şi în practica judiciară, s-a ridicat problema dacă titlul pro
herede poate fi considerat ca just titlu pentru dobândirea dreptului de proprietate prin prescripŃia
achizitivă de 10 până la 20 de ani. Având în vedere dispoziŃiile art.1858, pct.4 Cod civ. care
prevede că transmisiunea universală către un succesor de bună credinŃă este de natură a interverti
precaritatea şi a o preface într-o posesie utilă, instanŃele judecătoreşti au considerat titlul pro
herede ca un just titlu83. SoluŃia instanŃelor judecătoreşti a fost însă supusă unor îndreptăŃite
critici în literatura de specialitate .
Într-adevăr, succesiunea ab intestat, ori testamentară (legat universal sau cu titlu universal) nu
poate constitui un just titlu, deoarece, în astfel de cazuri, succesorii universali sau cu titlu
universal, luând locul autorului lor, se ia în considerare nu titlul lor de dobândire a bunului, ci
titlul de dobândire al autorului lor .
Moştenitorii succesând nu numai în drepturile dar şi în obligaŃiile defunctului, au obligaŃia de
a restitui bunul deŃinut cu titlu precar de către defunct. De altfel, dispoziŃiile art.1858, pct.4 şi
art.1859 Cod civ, sunt derogatorii de la dreptul comun, în sensul că ele permit succesorului de
bună credinŃă să dobândească, împotriva unor terŃe persoane, prin prescripŃia achizitivă,
proprietatea unui bun care nu aparŃinea defunctului şi pe care acesta îl deŃinea cu titlu precar. în
situaŃia la care ne referim problema se pune nu faŃă de terŃi, ci în raporturile dintre comoştenitori,
moştenirea, în toate aceste cazuri, neputând constitui un titlu just care: „... să permită unora să
dobândească prin uzucapiunea scurtă proprietatea exclusivă a unui bun indiviz, împotriva
celorlalŃi comoştenitori, căci acest titlu le este comun tuturor şi, prin urmare, nu poate legitima
dobândirea unei proprietăŃi exclusive" '.
Coposesia mai produce şi alte efecte. Astfel, un efect al coposesiei. fiecare coproprietar are
dreptul la partea din fructele bunului comun corespunzătoare cotei sale părŃi. In cazul în care un
coposcsor a obŃinut fructele industriale prin munca sa proprie, acestea îi aparŃin în exclusivitate,
nefiind obligat a le include în masa partajabilă87. împotriva coposesorului care refuză să aducă la
masa partajabilă fructele percepute ceilalŃi coposesori au la îndemână o acŃiune personală ce se
prescrie în termen de 3 ani, potrivit Decretului nr.167/195888.
De asemenea, ca efect al coposesiei, fiecare coproprietar are dreptul de a-şi apăra coposesia pe
calea acŃiunilor posesorii. dobândind şi calitatea de a fi pârât în cadrul acŃiunii în revendicare
introdusă de o terŃă persoană ce pretinde că este proprietarul bunului comun ce se revendică.
• Exercitarea dreptului de dispoziŃie.
Actele de dispoziŃie asupra bunului comun nu vor putea fi valabil încheiate decât cu
consimŃământul unanim al tuturor coproprietarilor. Această regulă generală stabilită în literatura
de specialitete, cât şi în practica judiciară, se justifică prin aceea c;l fiecare coproprietar având
asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de
părŃile din bun ce nu-i aparŃin. în legătură cu aceasta, fostul Tribunal Suprem a arătat:
„Copropritarul unui imobil neavând un drept exclusiv de proprietate, ci numai un drept indiviz
asupra fiecărei porŃiuni din acel imobil, urmează că dânsul nu poate face acte de dispoziŃie, în
afară de cele relative la partea sa indiviză30.
Cu toate acestea, instanŃele noastre de judecată au fost chemate în repetate rânduri să se
pronunŃe cu privire la actele de dispoziŃie afectuate de un singur coproprietar asupra bunului
comun, fără consimŃământul celorlalŃi coproprietari. Practic, înstrăinarea bunului comun poate
avea Ioc, fie prin aducerea la cunoştiiinŃa cumpărătorului a calităŃii de coproprietar a celui ce
înstrăinează, fie fără ca el să cunoască această calitate.
în primul caz, când cumpărătorul cunoaşte calitatea de coproprietar a vânzătorului, înstrăinarea
bunului comun este valabilă. Cumpărătorul dobândeşte însă un drept de proprietate sub condiŃie.
Dreptul de proprietate al cumpărătorului depinde de faptul dacă bunul vândut va cădea, în
momentul împărŃelii, în lotul coproprietarului vânzător. Odată reziliată condiŃia, dreptul do
proprietate este considerat ca fiind pur şi simplu de la data încheierii contractului, ca şi când
dreptul nu ar fi fost niciodată sub condiŃie. Dimpotrivă, dacă bunul vîndut cade în lotul altui
coproprietar, condiŃia nerealizându-se vânzarea se consideră ca şi când nu ar fi existat.
în legătură cu această problemă, sunt deosebit de semnificative indicaŃiile date de fostul Tribunal
Suprem, care iirăta că: „în cazul în care unul dintre coproprietari, în timpul stării de indiviziune,
vinde un bun indiviz, vânzarea nu este nulă, ci supusă condiŃiei rezolutorii ca bunul vândut să nu
cadă în Iotul altui coproprietar. De aici derivă necesitatea pentru dobândilor de a face cerere de
intervenŃie sau opoziŃie la partaj. în cazul când bunul vândut cade în lotul coindivizarului
vânzător, ca urmare a efectului declarativ al partajului, acesta este, considerat ca a fost proprietar
excluisiv în mod retroactiv şi deci vânzarea rămâne valabilă. Prin urmare, până la efectuarea
partajului, vânzarea nu poate fi considerată nulă (art.785 şi 786 Cod civ.)"w.
Dreptul de opoziŃie al dobânditorului la acŃiunea de partaj,
onsacrat de art.785 Cod civ., deşi se referă la succesiuni, are de proprietate generală, indiferent
de cauza ce ar da naştere dreptului de proprietate comună pe cote-părti9'. Din punct de vedere al
tehnicii juridice, mijlocul prin care se realizează dreptul de intervenŃie al dobânditorului îl
constituie cererea de intervenŃie sau opoziŃie pe care acesta este îndreptăŃit să o facă pe tot timpul
ît durează acŃiunea de împărteală.
FaŃă de prevederile art.785 Cod civ., care nu disting o mume formă prin care să se realizeze
dreptul de intervenŃie, în practica judiciară s-a stabilit că poate constitui opoziŃie orice act al
dobânditorului din care să rezulte neîndoielnic voinŃa acestuia de a participa la împărŃeală92.
Pentru a produce însă efecte, opoziŃia trebuie cunoscută de toŃi coproprietarii, nu numai de
coproprietarul vânzător. Principalul efect al opoziŃiei constă în aceea că cel ce o face devine parte
la acŃiunea în împărŃeală.
În ceea ce priveşte momentul în care poate fi făcută opoziŃia deşi în art.785 Cod civ., se
prevede că ea poate avea loc până ia definitivarea împărŃelii, în partea sa finală se dispune că,
totuşi dobânditorul poate ataca o împărteală, dacă aceasta a fost săvîrşită în lipsa sa şi fără să se
Ńină seama de opoziŃia existentă la data împărŃelii.
În cazul insa in caic bunul \indut de către un coproprietar cade cu ocazia efectuării împărŃelii,
în lotul altui coproprietar decît vânzătorul, vânzarea est, nulă în temeiul declarativ al împărŃelii''1.
Astfel: „... vânzarea unui imobil, care prin partaj este atribuit unui alt comoştenitor decât
vânzătorul, este nulă, fiind săvârşită de un neproprietar (art.786 Cod civ.)"94.
într-adevăr, dobântitorul a cumpărat a noii domino, întiucîl pe tot timpul cât există raporturi
juridice de proprietate comună, nici unul dintre coproprietari nu este proprietar exclusiv asupra
bunului sau asupra anumitor bunuri determinate, fiecare având doar o cotă parte ideală din
dreptul de proprietate. în afară de aceasta, dobânditonil a cunoscut calitatea de coproprietar a
vânzătorului si, pe cale de consecinŃă, el ştia că devine proprietar deplin asupra bunului numai
după efectuarea împărŃelii şi cu condiŃia ca bunul vândut să cadă în lotul coproprietarului
vînzător,
În ipoteza în care ceilalŃi coproprietari ratifică actul de dispoziŃie efectuat de către un
singur coproprietar, Iară
consimŃământul lor:,..aceasta echivalează cu renunŃarea faŃă de
terŃul cumpărător la orice drept asupra bunului, rămânând ca răfuiala să se facă ulterior între ei,
la lichidarea stării de indiviziune" .
Cea de-a doua situaŃie, care practic, se întâlneşte mai frecvent, este aceea în care
coproprietarul care dispune de bunul comun nu aduce la cunoştinŃa dobânditorului calitatea sa de
coproprietar.
În literatura de specialitate, s-a considerat că actul de vânzare încheiat, în această situaŃie, de
către un coproprietar este sancŃionat cu nulitatea, deoarece există eroare asupra unei calităŃi
substanŃiale a obiectului contractului de vânzarc-cumpărare,eroare care potrivit articolului
954 aliniatul 1 cod civil produce nulitatea vinzarii.
Desi in legislatia tarii noasre nu este interzisa vinzarea lucrului altuia,totusi in cazul in care
partile au stipulat ca proprietatea bunului se va stramuta de indata asupra cumparatorului,este in
afara de orice indoiala ca vinyarea va fi anulata deoarece vinzatorul trebuia sa fie proprietarul
bunului in momntul vinzarii.
În astfel de cazuri, coproprietarul neputând transfera cumparatorului proprietateaea bunului,
el nefiind proprietar exluziv asupra acestuia, este de presupus că părŃile au comis o eroare
substanŃială în privinŃa obiectului convenŃiei, eroare can-este sancŃionată cu anularea vânzării. în
legătură cu aceasta fostul Tribunal Suprem făcea următoarele precizări: „Bsle cK principiu că o
persoană nu poate transmite un drept pe care nul are, iar dobânditorul nu poate primi un drept
decât de la titularul său. Astfel fiind, chiar dacă transmisiunea unui bun se face între o persoană
care nu este proprietara lui şi o terŃă persoană, acest lucru nu iese din patrimoniul adevăratului
proprietar, care rămâne liber să dispună de dreptul său. în ceea ce priveşte actul de transmisiune
dintre neproprietari şi terŃa persoana, anularea lui. atât timp cât nu este lovit de o nulitate
absolută, nu poate fi cerută decât de persoanele care au participat la încheierea actului său de
succesorii lor"' .
Rezultă, aşadar, că atât în literatura de specialitate, cât şi în practica judiciară, se consideră că
actele de înstrăinare săvârşite de un coproprietar privind bunul comun. Iară a aduce la o ,
munfirâtoruhii calitatea de coproprietar, vor fi sancŃionate cu nulitatea relativă penru
eroare asupra obiectului intractului .
Într-o altă decizie de speŃa, colegiul civil al fostului Tribunal Suprem consacra
aceeaşi soluŃie - nulitatea relativă a onveŃici de vânzare -. însă nu pentru cauză de eroare asupra
obiectului contractului, ci pentru că vânzătorul, adică coproprietarul, este în realitate
un proprietar aparent. Astfel, se arată că: „Acela care se înfăŃişează ca proprietar al bunului, deci
ca vânzător în nume propriu, determinând o eroare comună şi invincibilă în sensul că are această
calitate, deşi în realitate nu o arc, se comportă ca un vânzător aparent şi, indiferent de buna sau
reaua sa credinŃă, răspunde de evicŃiune faŃă de cumpărător. în rcaliate, proprietarul aparent nu
este decât vânzătorul bunului altuia, iar o asemenea vânzare, în cazul în care ambele părŃi sau cel
puŃin cumpărătorul este de bună-credinŃâ, este anulabilă"99. Această nulitate se caracterizează
prin următoarele100: poate fi invocată numai de cumpărător; se prescrie în termenul prevăzut de
art.3 combinat cu art.9 alin .2 din Decretul nr. 167/1958 şi poate fi acoperită prin
confirmare dacă coproprietarul vânzător devine proprietar deplin asupra bunului vândut.
De asemenea, vânzarea poate fi supusă ratificării, dacă ceilalŃi coproprietari validează vânzarea
în privinŃa cotelor lor părŃi din dreptul de proprietate.
Pentru salvgardarea intereselor lor, ceilalŃi coproprietari au mai multe posibilităŃi. Astfel, dacă
actul încheiat este lovit de o cauză de nulitate absolută, ei pot cere anularea actului săvârşit de un
singur coproprietar. în cazul în care se pretinde „un drept bine individualizat", coproprietarii au
la îndemână acŃiunea în revendicare101. În această situaŃie dobânditorul se va putea apăra
invocind in favoarea sa efectele uzucapiunii sau exceptia ce rezulta din prevederele art 1909-
1910.
În sfirşit , coproprietarii mai pot recurge la acŃiunea de împarteala . Dacă cu acesta ocazie bunul
vândut cade în lotul coproprietarului vânzător, cumpărătorul este considerat că a fost
proprietar exclusiv în mod retroactiv si deci vânzarea rămîne valabila.
5. Drepturile coproprietarilor cu privire hi cota lor parte din dreptul de proprietate
Cota-parte reprezintă măsura în care dreptul de proprietate fiecărui coproprietar se întinde asupra
bunului comun. Cu alte vinte. cota-parte determină întinderea prerogativelor pe care care
coproprietar este îndreptăŃit a Ic exercita asupra bunului num, precum şi măsura în care,
în cazul împărŃelii, proprietarii devin proprietari exclusivi asupra unei părŃi terminate
din bunul comun. Deoarece cota-parte reprezintă o fracŃiune din dreptul de proprietate asupra
bunului comun, dreptul dispoziŃie al fiecărui coproprietar se limitează doar la dispozŃia luridică
asupra cotei sale părŃi. Ei nu pot dispune însă de soarta materială a bunului, întrucât cota lor parte
nu are un obiect determinat, individualizat, ea purtând asupra ilecărei molecule din bunul
comun. Dreptul de dispoziŃie materială asupra bunului comun aparŃine tuturor
coproprietarilor şi poate fi exercitat numai cu consimŃământul unanim al tuturor coproprietarilor.
De altfel, este foarte greu de imaginat existenŃa facultăŃii de dispoziŃie materială asupra
unui drept indiviz al cărui obiect este neindividualizat în materialitatea sa.
În privinŃa cotei sale părŃi, oricare dintre coproprietari este în drept să facă acte de
dispoziŃie tară a avea nevoie de consimŃământul celorlalŃi coproprietari. Aceasta este o
regulă generala unanim admisă, atât în literatura de specialitate, cât şi practica judiciară. Deptul
fiecărui coproprietar de a dispune liber şi neingrădit de cota sa parte se justifică şi se întemeiază
pe principiul potrivit căruia asupra cotei-părŃi fiecare coproprietar are un drept propriu, exclusiv
din dreptul de proprietate ce are ca obiect bunul comun.
Astfel, oricare dintre proprietari poate înstrăina total sau partial dreptu sau de proprietate sub
formă de cote-părŃi, dobânditorul substituindu-se în locul şi în dreptul celui ce şi-a înstrăinat
total sau parŃial cota sa parte.
Înstrăinarea cotei-părŃi se poate realiza atât prin acte juridice cu titlu oneros, cât şi prin
acte juridice cu titlu gratuit. De asemenea, coproprietarul poate dispune de cota sa parte prin
acte între vii, cât şi prin acte juridice pentru cauze de moarte. Dreptul exclusiv al fiecărui
coproprietar asupra cotei sale părŃi,cuprinde, aşadar, posibilitatea de a dispune de cota sa printr-
un act de înstrăinare (vânzare, donaŃie, etc). În aceste condiŃii actul prin care s-a înstrăinat cota
ideală dintr-un imobil este valabil, dobânditorul substituindu-se în drepturile
transmiŃătorului, iar drepturile celorlalŃi coproprietari rămânând neatinse. Nici împrejurarea că
bunul a fost atribuit unuia dintre coproprietari nu justifică concluzia pentru anularea actului
de înstrăinarc. Actul de înstrăinare confirmând calitatea de coproprietar a dobânditorului,
atribuirea bunului unui alt coproprietar va avea drept consecinŃă nu anularea actului de
înstrăinare, ci plata către dobînditor a echivalentului cotei sale părŃi .
În afara posibilităŃii de înstrăinare a cotei-părŃi, tot în cadrul dreptului de dispoziŃie, fiecare
coproprietar este îndreptăŃit să greveze cota sa parte cu drepturi reale.
În concluzie fiecare coproprietar poate face toate actele de dispoziŃie juridică ce sunt
compatibile cu natura pur intelectuală a dreptul său de propeietate, determinat sub forma de cotă-
parte. Prin astfel de acte nu se afectează cu nimic materialitatea bunului comun şi nici
integritatea juridică a prerogativelor pe care copropritarii le exercită asupra bunului comun.
Recunoaşterea de către Codul civil în vigoare a dreptului fiecărui copropritar de a dispune
liber de cota sa parte şi-a găsit rea, in concepŃia legiuitorului, preocupat de a facilita pe toate
căile circulaŃia mărfurilor, pe ideea că exerciŃiul acestui drept nu aduce nici un inconvenient
celorlalŃi coproprietari, căci acestora le este indiferent dacă, în locul acestui coproprietar, un altul
va dobândi cota-parte asupra bunului comun. FaŃă de modul in care este insă reglementată
exercitarea de către coproprietari a atributelor cuprinse în dreptul de proprietate - cu
inconvenientele arătate - această fundamentare apare contrară, în mod evident, cu realitatea, căci
noul coproprietar, străin până atunci de interesele celorlalŃi, poate stânjeni pe ceilalŃi
coproprietari în administrarea bunului comun. De aceea, credem, că noua reglementare ce va fi
dată raporturilor juridice de proprietate comună va avea în vedere - odată cu îmbunătăŃirile
întregului sistem al exercitării posesiei, folosinŃei şi dispoziŃiei - şi necesitatea de a asigura
interesele tuturor coproprietarilor, în cazul în care unul dintre ei ar dori să-şi înstrăineze cota-
parte asupra bunului comun. Aceasta va avea loc nu neapărat pe calea limitării propriu-zise a
dreptului fiecărui coproprietar de a dispune de cota sa parte, suficient fiind să se recunoască
celorlalŃi coproprietari un drept de preemŃiune faŃă de orice persoană, căreia, la un preŃ egal,
coproprietarul ar dori să-i vândă cota sa parte .
EsenŃa viitoarei reglementări a dreptului de preemŃiune credem că trebuie să constea în
aceea că fiecare dintre coproprietar. ce voieşte să înstrăineze cota sa parte să fie obligat a
încunoştiinŃa în scris, pe ceilalŃi coproprietar, cu privire la intenŃia sa încunoştiinŃare ce
trebuie să cuprindă, în mod obligatoriu, indicarea preŃului, precum şi a celorlalte condiŃii ale
înstrăinării.
Coproprietarul care ar dori să-şi exercite dreptul de preemŃiune, adică să cumpere cota-parte,
trebuie ca, într-o anumită perioadă de timp de la încunoştiinŃare, să-şi manifeste dorinŃa într-un
anumit fel, ca de pildă, printr-o notificare. Dreptul de preemŃiune al coproprietarilor, credem că
trebuie să se întindă numai cu privire la înstrăinarea cotei-părŃi prin intermediul contractului de
vânzare-cumpărare, nu şi la cazurile în care un coproprietar dispune de cota sa parte printr-un act
cu titlu gratuit, ori la înstrăinările ce au loc în conformitate cu dispoziŃiile Codului de procedură
civilă.
În baza acestor consideraŃii teoretice, ce au constituit un deziderat, cu peste 30 de ani în urmă106;
în prezent, în dreptul nostru a fost reglementat dreptul de preernŃiune prin Legea nr. 18/1991 a
Fondului Funciar, republicată în 1998; în urma modificărilor sale prin legea nr. 169/1997 (art.69-
70), Codul silvic (Legea nr.26/1996, art.52) şi Legea nr.54/1998, privind circulaŃia juridică a
terenurilor (art.5-11).
Prin aceste acte normative au fost stabiliŃi titularii dreptului de preemŃiune, domeniul de
aplicare a dreptului de preemŃiune, respectiv, bunurile cu privire la înstrăinarea cărora se poate
exercita dreptul de preemŃiune, modul de exercitare şi de încetare a dreptului de preemŃiune,
precum şi sancŃiunea actelor juridice încheiate cu nesocotirea acestui drept.
6. Înceterea proprietăŃii comune pe cote-părŃi.
Există mai multe modalităŃi prin care se poate înceta propritatea comună pe cote-părŃi.
Astfel:
- toŃi copropritarii înstrăinează întregul bun comun unei terŃe persoane;
- situaŃia în care un coproprietar dobândeşte un drept exclusiv de proprietate asupra întregului
bun comun, prin succesiunc, cumpărare, donaŃie;
- întregul bun comun este trecut în componenŃa domeniului public;
- atunci când are loc pieirea totală a bunului comun, făcând ca dreptul de proprietate comună pe
cote-părŃi să rămână tară obiect.
Cea mai obişnuită modalitate de încetare a coproprictăŃii o constituie însă partajul. Conform
prevederilor art.728 Cod civil, deoarece nimeni nu poate ti obligat a rămâne în indiviziune, un
comoşlenitor poate cere oricând împărŃeala succesiunii, chiar când ar exista convenŃii sau
prohibiŃii contrare. Deşi art. 728. şi următoarele Cod civil, precum şi prevederile Legii
nr.603/1943 se referă expres la împărŃeala succesorală, aceste dispoziŃii,legale cuprind reguli
generale, care se aplică tuturor împărŃelilor.
6.1. Partajul de folosinŃă sau "împărŃeala provizorie" cum a fost numit de unii autori, arc ca
obiect doar posesia, şi folosinŃa bunului comun. Prin partajarea folosinŃei materiale a bunului
dreptul de proprietate comun nu este afectat. în doctrina juridica s-a arătat că, deşi nu sunt
cunoscute cazuri legale de partaj de folosinŃă, nimic nu împiedică să aibă loc o asemenea
împărŃeala printr-o convenŃie.
6.2 Partajul de proprietate. Potrivit prevederilor art.728.
Cod civil "Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate cere oricând
împărŃeala succesiunii". Am arătat că deşi art. 728 Cod civil se referă la ieşirea din indiziune
succesorală, textul este aplicabil oricărei ieşiri din indiviziunc indiferent de modul în care a luat
fiinŃă coproprietatea. în consecinŃă, partajul poate fi cerut de fiecare coproprietar (sau chiar de
mai mulŃi din ei), de succesorii lor sau de creditori.
Prin partaj se pune capăt stării de indiviziune, în sensul că bunurile stăpânite pe cote-părŃi sunt
trecute, conform cu întinderea cotelor respective cuvenite, în proprietatea exclusivă a fiecăruia
dintre coproprietari.
Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa bunurilor comune devine un drept
exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra unor bunuri determinate în materialitatea lor, fiecare
coproprietar devenind proprietarul exclusiv al bunurilor ce i-au fost atribuite. Partajul nu
presupune un transfer de drepturi între coproprietari, ci se constată, cu efect retroactiv, drepturile
care au existat pentru ei la data când s-a născut starea de indiviziune. De aceea, în virtutea
efectului declarativ al partajului, hotărârea prin care se pune capăt stării de indiviziune este
declarativă de drepturi şi retroactivează.
Partajul poate fi efectuat prin bună învoială sau pe cale judiciară. JurisprudenŃa a hotărât că
posibilitatea unui acord între părŃi, chiar numai în privinŃa unuia dintre bunurile supuse
împărŃelii, nu este interzisă de lege.
 În cazul în care nu se reuşeşte partajul voluntar, oricând se va putea cere instanŃei să
procedeze la efectuarea partajului judiciar. Deşi art.741 Cod civil are în vedere împărŃirea
succesiunii, acest text este de aplicare generală, referindu-se la oricare ieşire din indiviziune
indiferent de cauza care a generat
coproprietatea.
În ce priveşte modalitatea concretă de ieşire din indiviziune, instanŃa va trebui să aibă în
vedere câteva reguli: astfel, se va urmări asigurarea deplinei egalităŃi între coproprietari, în
sensul că fiecare dintre ei să primească întocmai partea de bunuri la care este îndreptăŃit. Dacă
partajarea în natura nu este posibilă atunci se va proceda la atribuirea bunului unuia dintre
coproprietari, caz în care ceilalŃi coproprietari vor primi echivalentul în bani. Dacă nici unul din
coproprietsrii nu este de acord ca partajul să se facă prin atribuire, atunci se va proceda la
scoaterea bunului în vânzare la licitaŃie publică.
Dacă însă coproprietarul se opune sistării coproprietăŃii prin modalitatea scoaterii bunulu, la
vânzare la licitaŃie, instanŃa nu poate trece peste voinŃa pârtilor şi să aleagă o asemenea
modalitate Vânzarea la licitaŃie este însă o măsură extremă.
ReŃinem însă că, atunci când împărŃirea în natură nu este posibilă, nu se va trece imediat la
scoaterea bunului în vânzare, ci se va verifica dacă nu este posibilă sistarea coproprietăŃii prin
(ribuirea bunului unuia din coproprietari. Faptul că un coproprietar arc o cotă mai mică din bunul
comun, nu este un motiv pentru a fi exclus de la atribuirea bunului.
În ce priveşte efectuarea partajului prin tragere la sorŃi, este un procedeu mai rar întâlnit.
InstanŃa supremă a decis că se va recurge la acest procedeu "atunci când între loturile în care s-ar
împărŃi masa bunurilor există o sensibilă egalitate, nu atât din punct de vedere valoric, cât mai
ales al utilităŃilor, astfel că atribuirea oricăruia dintre loturi ar prezenta o valoare utilitară sensibil
egală pentru toŃi, fiind deci oarecum indiferent pentru copartajanŃi ce porŃiune din masa de
bunuri li s-ar atribui" (art.6 si urm.,Legea nr.603/1943).
Nefiind transiativ de proprietate, partajul nu va ti supus sistemului publicităŃii imobiliare.
Doar în procedura publicităŃii prin sistemul de carte funciară este necesara înscrierea şi a actelor
declarative.
Coproprietarii pot conveni să suspende ieşirea din indiviziune pe un termen de 5 ani, cu
posibilitatea de a reînoi termenul ( art. 728 alin. 2 Cod civil). Deoarece art. 728 Cod civil este de
ordine publică, coproprietarii nu vor putea niciodată să renunŃe la dreptul de a cere partajul sau
să rămână în indiviziune permanent.
7. Proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată
7.1. ConsideraŃiuni generale
Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părŃi temporară, situaŃie în care coproprietarii
sunt liberi să sisteze oricând starea de coproprietate, în cazul proprietăŃii comune pe Cote-părŃi
forŃată starea de indiviziune se menŃine independent de voinŃa părŃilor. Obiectul coproprietăŃii
forŃate îl constituie un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, nu pot fi împărtitc, ele fiind
tblosite permanent de mai mulŃi coproprietari. Coproprietatca este forŃată deoarece nu
depinde de voinŃa coproprietarilor; ea a mai fost denumită şi perpetuă "datorită scopului sau
destinaŃiei permanente căreia îi sunt afectate bunurile respective"
Această formă de proprietate este extrem de frecventă şi îmbracă diferite forme.
7.2. Caracterele juridice ale proprietăŃii comune pe cote-părŃi forŃate
a) În primul rând, această coproprietate are un caracter forŃat, deoarece, în principiu, se
impune voinŃei coproprietarilor. Totuşi, aşa cum vom vedea, jurisprudenŃa a atenuat această
restricŃie.
b) Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care,
prin natura lor, nu sunt susceptibile de a fi împărŃite sau atribuite unuia dintre
oindivizari în deplină proprietate.
c) Caracterul accesoriu al coproprietăŃii forŃate. Bunurile
are alcătuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale
şi urmează soarta acestora potrivit principiului "accesorium sequitur principale". Caracteru
accesoriu determină ca bunul care alcătuieşte obiectul coproprietăŃii forŃate să nu poată fi
niciodată înstrăinat separat.
7.3. Drepturile şi obligaŃiile coproprietarilor
În principiu, fiecare coproprietar se va cornporta ca un proprietar exclusiv, fără să fie nevoie de
acordul calorlalŃi coproprietari.
ExistenŃa în sine a coproprietăŃii forŃate, faptul că bunul este folosit de mai mulŃi coproprietari,
impune anumite obligaŃii in sarcina acestora.
Astfel, prin exercitarea dreptului de folosinŃă, coproprietarul este obligat să nu lezeze dreptul
de aceeaşi natură al celorlalŃi coproprietari.
Bunul indiviz să fie folosit potrivit destinaŃiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte de
dispoziŃie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, în practica judiciară s-a hotărât că "un
proprietar nu poate construi fără consimŃâmântui coindivizarilor o poartă prin care să separe în
două curtea care formează proprietatea indiviză". în momentul în care se înstrăinează bunuj
principal, atunci va fi înstrăinată şi cota-parte din bunul care formează obiectul coproprietâŃii
forŃate.
ProporŃional cu întinderea cotei sale, coproprietarul va trebui să suporte cheltuielile de
conservare şi întreŃinere a bunului. De exemplu, acoperişul imobilelor care sunt formate din mai
multe apartamente care aparŃin unor proprietari diferiŃi,., reprezintă coproprieŃate forŃată a tuturor
proprietarilor; la repararea acoperişului, sunt obligaŃi să contribuie toŃi, proporŃional,în, raport de
cotele ce reprezintă dreptul lor de proprietate din imobil. O asemenea obligaŃie apare cu atât mai
mult cu cât se, impune conservarea imobilului, pentru a evita degradarea sa.
7.4. ModalităŃile practice sub care poate să apară proprietatea comună pe cote-părŃi
forŃată sau perpetua
7.4.1. SituaŃia clădirilor în care se află mai multe locuinŃe şi spaŃii cu altă destinaŃie.
În prezent, există două acte normat.vc care reglementează printre altele, şi coproprietatea
forŃată în cazul cladirilor cu, mai multe apartamente: Legea nr.50 din 7 august 1991
privind autorizarea executării construcŃiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinŃelor, precum
şi Legea nr.85 din 29 iulie 1992 privind vânzarea de locuinŃe şi spaŃii cu altă destinaŃie,
construite din fondurile statului şi din fondurile unităŃilor economice sau bugetare de stat.
Art.36 alin. 1 din Legea nr.50/1991 dispune că, atunci când într-o clădire se realizează mai
multe apartamente şi suprafeŃe locative cu altă destinaŃie, proprietarii acestora dobândesc şi o
cotă-parte de proprietate asupra tuturor părŃilor de construcŃie şi instalaŃii, precum şi asupra
tuturor dotărilor, care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul,
scara sau etajul la care este situată proprietatea lor. În acelaşi timp, cu dreptul de proprietate
asupra construcŃiilor, în situaŃia celor realizate în clădiri cu mai multe apartamente, proprietarii
dobândesc şi o cotă-parte din dreptul de concesiune asupra terenului aparŃinând domeniului
privat al statului sau al unităŃilor administrativ-teritoriale. Cotele-părŃi se determină proporŃional
cu suprafaŃa construită a locuinŃelor, a caselor de vacanŃă ori a suprafeŃelor cu altă destinaŃie din
clădire, după caz.
La rândul său, art.10 din Legea nr.85/1992 reia dispoziŃia cuprinsă în art.36 din Legea
nr.50/1991. Se prevede că dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent clădirii
aşa cum a fost el determinat prin autorizaŃia de construcŃie, iar valoarea cotei se include în preŃ.
în ce priveşte persoanele care nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
România vor primi, sub formă de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toată durata
existenŃei clădirii.
7.4.2. DespărŃiturile comune dintre fonduri vecine.
În categoria despărŃiturilor comune vor intra: zidul comun (art.590-601 Cod civil); şanŃul comun
(art.602-605 Cod civil); gardul comun (art.606-609 Cod civil).
a) Zidul comun. Zidul trebuie să se găsească pe linia care desparte cele două proprietăŃi
vecine. Legea instituie o prezumŃie de comunitate; art.590 Cod civil prevede că, în mediul urban
sau rural, "orice zid care serveşte de despărŃire între clădiri sau între curte şi grădină, şi între
ogrăzi la Ńară, se socoteşte comun, dacă nu există titlu sau semn care ar proba contrariul". Până la
proba contrarie, legea prezumă că zidul despărŃitor este proprietate comună a ambilor
vecini. Comunitatea poate fi parŃială sau totală.
DispoziŃia cuprinsă în art.592 Cod civil obligă pe fiecare coproprietar, proporŃional cu dreptul
fiecăruia, să contribuie la repararea şi reclădirea zidului comun. Exceptând situaŃiile
urgente, un coproprietar nu poate executa reparaŃii la zidul comun, fără să-1 anunŃe şi pe celălalt
coproprietar.
Un coproprietar se poate sustrage de la obligaŃia impusă de art.592 Cod civil, dacă va renunŃa
la dreptul său de comunitate. O asemenea renunŃare echivalează cu "o transmitere de proprietate
către celălalt coproprietar".
În conformitate cu art.595 Cod civil, coproprietarul poate înălŃa zidul comun, pe cheltuiala sa,
şi să suporte tot singur cheltuielile de întreŃinere pentru partea de zid înălŃată. S-a considerat
că o asemenea înălŃare a zidului comun poate avea loc şi tară acordul coproprietarului vecin.
Tot astfel, în absenŃa acordului coproprietarului, nu pot fi făcute deschideri de orice natură în
zidul comun (art.611 Cod civil). Legea permite coproprietarului, fără acordul celuilalt
coproprietar, să introducă grinzi sau legături în toată grosimea zidului comun (art.594 Cod civil).
b) ŞanŃul comun. Potrivit dispoziŃiilor art.602 Cod civil,"Toate şanŃurile între două
proprietăŃi se socotesc comune", dacă nu există titlu sau "semn contrar". Este vorba deci, ca şi în
cazul zidului comun, de şanŃul care desparte două proprietăŃi. Art.602 Cod civil instituie o
prezumŃie de comunitate, fără să distingă după cum cele două fonduri sunt îngrădite sau
neîngrădite.
Ca şi în cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligaŃi să suporte cheltuielile necesare
întreŃinerii şanŃului. Credem că art.593 Cod civil este aplicabil şi în acest caz şi nu numai
zidului comun, aşa încât un coproprietar poate renunŃa la comunitatea asupra şanŃului.
c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementează o altă prezumŃie de comunitate, potrivit
căreia, orice gard viu sau uscat, care desparte două proprietăŃi, este considerat a fi comun. în ce
priveşte arborii care se găsesc în gardul comun, ei sunt prezumaŃi a fi tot comuni (desigur, până
la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor în părŃi egale, inclusiv
lemnul care ar rezulta din tăierea arborilor. Fiecare coproprietar are dreptul să ceară, pe cale
judiciară, tăierea arborilor şi împărŃirea lemnului, atunci când încetarea indiviziunii n-ar putea
avea lor pe cale amiabilă.
7.4.3. Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind accesorii unor
fonduri vecine.
Sunt anumite bunuri care se găsesc chiar pe linia care desparte cele două proprietăŃi şi sunt
destinate folosului comun al fondurilor (fântâni, poteci etc). Desigur, practic, dificultatea constă
în a stabili dacă bunul respectiv este comun sau proprietate exclusivă a unuia dintre
coproprietari. în absenŃa unei reglementări speciale, dificultatea este mai pregnantă, deoarece
consecinŃele juridice sunt diferite: ori ne vom afla în prezenŃa unei coproprietăŃi forŃate sau a
unui drept de servitute.
Rezolvarea problemei depinde de locul exact unde se află bunul situat; când se află chiar pe
hotar, el este prezumat a face obiectul coproprietătii forŃate, soluŃie adoptată şi de jurisprudenŃă.
De exemplu, în cazul unei fântâni situate chiar pe linia despărŃitoare a celor două proprietăŃi,
instanŃa de judecată a considerat că ea constituie obiectul proprietăŃii comune pe cote-părŃi
forŃate. Când bunul s-ar afla însă pe fondul vecin, dar ar servi şi proprietarului vecin, acesta din
urmă va dobândi doar un drept de servitute.
7.4.4. O modalitate practică sub care se poate materializa coproprietatea forŃată, este
aceea a convenŃiilor de indiviziune, încheiate în condiŃiile art.728 alin.2 Cod civil. Potrivit
acestui text de lege, coproprietarii pot conveni să rămână în indiviziune o perioadă de până la
cinci ani, după care pot reînnoi convenŃia. În perioada convenită, nici unul din coproprietari nu
poate cere ieşirea din indiviziune, ceea ce echivalează cu o coproprietate forŃată. ConvenŃia
trebuie să fie opera tuturor coproprietarilor şi nu numai a unei părŃi din ei. Dacă în perioada
convenită nu este posibil partajul de proprietate, considerăm însă că părŃile pot conveni asupra
unui partaj de folosinŃă. Art.728 alin.2 Cod civil se referă la convenŃiile privind partajul de
proprietate şi nu ale partajului de folosinŃă. Aşa după cum am mai arătat, art.728 Cod civil fiind
de ordine publică, sunt inadmisibile convenŃiile prin care coproprietarii ar hotărî să rămână
permanent în indiviziune sau să nu poată cere niciodată partajul. După împlinirea termenului, în
condiŃiile art.728 alin.l Cod civil, oricare din coindivizari va putea cere ieşirea din indiviziune.
Acest caz de coproprietate forŃată nu este perpetuu, deoarece este limitat în timp (cel mult
cinci ani).
7.4.5. În sfârşit, o altă modalitate practică a coproprietăŃii forŃate, dar nu perpetuă,
este cea reglementată de Legea nr.18/1991 privind fondul funciar.
8. Încetarea coproprietăŃii forŃate
În timp ce proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară poate înceta oricând, la
cererea oricărui coproprietar, în cazul coproprietăŃii forŃate coproprietatea va continua să
subziste, fie pe întreaga perioadă a construcŃiei, fie până la încetarea împrejurării de fapt care a
născut coproprietatea forŃată, fie până la împlinirea termenului menŃionat în convenŃia de
indiviziune sau eliberării titlului de proprietate, în condiŃiile Legii nr.18/1991.
În funcŃie de modalitatea practică sub care se manifestă indiviziunea forŃată, vor exista mai
multe moduri de încetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenŃa a adoptat soluŃia potrivit
căreia, chiar şi în timpul coproprietăŃii forŃate, prin acordul părŃilor, este posibilă încetarea
acestei forme de coproprietate.
• Încetarea coproprietăŃii forŃate prin acordul coproprietarilor.
Astfel, instanŃa supremă a decis că: "starea de indiviziune forŃată asupra părŃilor comune poate să
înceteze dacă există acordul tuturor coproprietarilor, deci nu împotriva voinŃei lor, refuzul unui
coproprietar de a consimŃi neputând fi considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său". Ceea
ce este esenŃial pentru a opera această formă de coproprietate este absolut necesar să existe
consimŃământul tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar să refuze
încetarea coproprietăŃii forŃate , şi aceasta nu va mai opera.
Coproprietarul care refuză să-şi dea acordul, nu poate fi considerat că abuzează de dreptul său. în
sfârşit, încetarea coproprietăŃii forŃate nu poate fi impusă coproprietarilor. Suntem de părere că
această formă de încetare a coproprietăŃii forŃate prin acordul copărtaşilor, nu va fi posibilă decât
acolo unde bunul comun, prin natura sa, poate fi împărŃit (ex.: un pod, o curte).
• Încetarea coproprietăŃii forŃate când menŃinerea ei nu se mai impune cu necesitate.
Acest mod de încetare a coproprietăŃii forŃate este tot o creaŃie a jurisprudenŃei. Pot exista situaŃii
când, deşi starea de indiviziune forŃată nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung să
se înŃeleagă cu privire la încetarea coproprietăŃii. în aceste condiŃii, instanŃa supremă a hotărât că,
prin excepŃie, starea de indiviziune forŃată "poate să înceteze şi atunci când nu se mai impune cu
necesitate a fi menŃinută". De exemplu, podul unei clădiri nu poate fi partajat, deoarece se află în
folosinŃă comună, dar instanŃa supremă a considerat însă că, "Dacă totuşi, Ńinând seama de natura
şi destinaŃia funcŃională a podului, această posibilitate există în fapt, instanŃa este îndreptăŃită să
dispună o atare împărŃire, bineînŃeles fără a leza interesele vreunui coproprietar". Sau, tot în
cazul podului unui imobil, s-a decis că, "Dacă însă, prin natura sa, podul poate fi împărŃit prin
practicarea Cinei intrări separate, instanŃa poate să dispună o atare împărŃire".
Semnificativ este faptul că o asemenea modalitate de încetare a coproprietăŃii forŃate poate
fi cerută de unul din coproprietari şi dispusă de instanŃa judecătorească. Judecătorul este liber să
aprecieze însă dacă o asemenea împărŃire se impune, având în vedere natura bunului indiviz şi
destinaŃia lui. în condiŃiile în care instanŃele au decis că indiviziunea forŃată poate înceta pentru
motivele arătate, credem că partajul nu se limitează doar la folosinŃa bunului comun, ci însuşi la
dreptul de proprietate.
• Un alt mod de încetare a coproprietăŃii forŃate există atunci când un coproprietar
dobândeşte proprietatea întregii clădiri, fond etc. de la ceilalŃi coproprietari; astfel, coproprietarul
respectiv dobândeşte un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor părŃilor comune ale
construcŃiei, instalaŃiilor, terenului aferent. Dobândirea dreptului de proprietate poate avea loc
prin modurile originare şi derivate de dobândire a dreptului de proprietate.
 • Pieirea integrală a bunului principal, împrejurare în care, dispărând însuşi obiectul
coproprietăŃii, dispare şi indiviziunea forŃată. Pieirea poate avea loc din cauză de forŃă majoră
sau din culpa unui coproprietar ori a unui terŃ, situaŃie în care se naşte un drept la despăgubiri,
fiecare coproprietar fiind despăgubit proporŃional cu cota sa parte din bunul comun.
• Împlinirea termenului stipulat în convenŃia de menŃinerea indiviziunii, convenŃie încheiată
potrivit prevederilor art.728 alin.2 Cod civil. ConvenŃia va înceta la împlinirea termenului de
cinci ani, iar dacă convenŃia a fost reînnoită, încă pe cinci ani sau pe un termen mai scurt, la
împlinirea noului termen.
• In cazul reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, în temeiul Legii nr.
18/1991, moştenitorilor, coproprietatea va înceta la data emiterii titlului de proprietate. Am văzut
că, potrivit art.13 din Legea nr. 18/1991, moştenitorii au fost socotiŃi repuşi în drept în termenul
de acceptare cu privire la cota ce li se cuvine din terenurile care nu s-au găsit în circuitul civil şi
care au aparŃinut autorului lor. Până în momentul emiterii titlului de proprietate cu privire la
suprafaŃa de teren determinată pe numele tuturor moştenitorilor, aceştia s-au aflat în indiviziune
forŃată. După emiterea titlului de proprietate, conform art.13 ultimul alineat din Legea nr.
18/1991, ei urmează "să procedeze potrivit dreptului comun", ceea ce înseamnă că sunt liberi să
iasă oricând din indiviziune. Indiviziunea aceasta este temporară şi durează până la finalizarea
procedurii administrative desfăşurată potrivit prevederilor Legii nr. 18/1991 privind fondul
funciar.
9. Proprietatea comună în devălmăşie
9.1. ConsideraŃii generale privind proprietatea comună în devălmăşie
Ca formă a proprietăŃii comune, proprietatea în devălmăşie se distinge prin aceea că aparŃine
nefracŃionat tuturor titularilor devălmaşi şi are ca obiect bunuri comune nefracŃionate în
materialitatea lor. In cazul acestei forme de proprietate comună, titularii nu au determinată nici
măcar o cotă-parte ideală, matematică din dreptul de proprietate.
Proprietatea comună în devălmăşie poate lua naştere prin efectul legii şi prin convenŃia părŃilor.
Ceea ce distinge proprietatea comună în devălmăşie de proprietatea comună pe cote-părŃi
sunt următoarele:
- în timp ce la proprietatea comună pe cote-părŃi dreptul de proprietate însuşi este fracŃionat în
cote-părŃi aritmetice, egale sau inegale, la proprietatea comună în devălmăşie nici unul din
titulari nu are determinată o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate. Conturând cele două
forme ale proprietăŃii comune, jurispradenŃa a stabilit următoarele : în cazul proprietăŃii comune
pe cote-părŃi, "coproprietarii cunosc de la început întinderea dreptului lor sub forma unei
fracŃiuni matematice (1/2, 1/3, 1/4 etc), fără însă a cunoaşte partea ce li se cuvine din bun,
aceasta realizându-se abia cu prilejul ieşirii din indiviziune, când se individualizează în bunul
respectiv cota parte din drept", în cazul proprietăŃii comune sub forma devălmăşiei, devălmăşii
"nu cunosc nici măcar întinderea drepturilor lor, atât cota-parte din drept, cât şi cota-parte din
bunuri, determinându-se o dată cu ieşirea din indiviziune".
- La coproprietatea pe cote-părŃi, fiecare coproprietar este liber să dispună de cota sa parte din
dreptul de proprietate, posibilitate care este exclusă în cazul proprietăŃii comune în devălmăşie.
- Dacă în cazul proprietăŃii comune pe cote părŃi acŃionează, în principiu, regula
unanimităŃii pentru încheierea valabilă a unor acte de administrare, folosinŃă sau dispoziŃie, în
cazul proprietăŃii comune în devălmăşie a soŃilor, asemenea acte vor putea fî încheiate de oricare
soŃ, în virtutea mandatului reciproc tacit (cu excepŃiile prevăzute de lege).
- În timp ce proprietatea comună pe cote-părŃi ia fiinŃă şi există independent de calitatea
coproprietarilor, la proprietatea comună în devălmăşie dreptul de proprietate are un caracter
"intuitu personae".
De altfel asupra deosebirilor dintre cele două forme ale proprietăŃii comune vom reveni într-o
secŃiune separată în care ne propunem să prezentăm în mod sintetic comparaŃia dintre acestea.
9.2. Dreptul de proprietate în devălmăşie a soŃilor.
Nu trebuie să se confunde devălmăşia, ca modalitate a dreptului de proprietate, cu
comunitatea de bunuri a soŃilor, deoarece comunitatea de bunuri are o sferă mult mai largă,
incluzând nu numai dreptul de proprietate, dar şi dreptul de creanŃă şi obligaŃiile. Prin art.30 din
Codul familiei s-a instituit, în raporturile patrimoniale dintre soŃi, regimul devălmăşiei. Sub acest
aspect instanŃa supremă a precizat că "Acest regim nu poate fi extins însă la alte situaŃii, cum ar
fi aceea a achiziŃionării în comun, de către soŃi cu alte persoane, a unor bunuri. într-o atare
situaŃie urmează să se aplice regulile care cârmuiesc proprietatea comună pe cote-părŃi, dacă
aceasta a fost înŃelegerea părŃilor".
În dreptul nostru, dreptul de proprietate în devălmăşie a soŃilor, este studiat detaliat la
disciplina dreptul familiei, aşa încât vom evidenŃia doar câteva aspecte mai importante şi modul
în care s-au reflectat în practica judiciară. Potrivit prevederilor art.30 din Codul familiei, bunurile
dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soŃi, sunt, din momentul dobândirii lor, bunuri
comune ale soŃilor. Dominant este regimul comunităŃii de bunuri, iar separaŃiunea de bunuri, în
cazul bunurilor proprii, are un caracter subsidiar.
Obligativitatea regimului comunităŃii de bunuri împiedică pe soŃi, ca pe cale convenŃională, să
deroge de la principiul cuprins în art.30 din Codul familiei. Caracterul imperativ al normei care
reglementează regimul comunităŃii de bunuri operează şi în cazul regimului juridic al bunurilor
proprii ale fiecărui soŃ (în sensul că, printr-o convenŃie, nu pot declara comune bunuri care sunt
proprii). între anumite limite, soŃii pot încheia între ei, cu privire la bunurile comune şi proprii,
unele acte juridice.
Referitor la drepturile reale, indiferent de modul de dobândire a bunului (originar-accesiune,
uzucapiune, dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinŃă; derivat - prin contract,
succesiune testamentară în condiŃiile art.31 lit. b din Codul familiei, tradiŃiune, hotărâri
judecătoreşti şi constitutive de drepturi), dacă acesta este obŃinut în timpul căsătoriei va deveni
comun. De asemenea, bunul va deveni comun, indiferent dacă în actul de dobândire a fost trecut
un singur soŃ sau ambii soŃi ; tot în comun va fi bunul când a fost dobândit prin munca unuia din
soŃi sau prin munca ambilor.
Legea condiŃionează ca bunul să fie dobândit în timpul căsătoriei, ceea ce înseamnă că
dobânditorul trebuie să aibă neapărat calitatea de soŃ. Bunurile dobândite de soŃi în timpul
separaŃiei lor în fapt vor avea tot calitatea de bun comun, faptul că bunul a fost dobândit doar de
unul din soŃi, în această perioadă, se va reflecta în întinderea cotei sale ce i se cuvine din bunurile
comune. Bunurilor dobândite de concubini nu li se aplică regulile proprietăŃii comune în
devălmăşie, care operează în cazul soŃilor, ci regulile proprietăŃii comune pe cote-părŃi.
Art.30 alin.3 din Codul familiei instituie o prezumŃie relativă de comunitate: "calitatea de
bun comun nu trebuie să fie dovedită".
SoŃii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune, dar nimic nu-i
împiedică să hotărască asupra modului de administrare, folosinŃă sau dispoziŃie, fără ca prin
convenŃie să se lezeze drepturile ce le revin asupra bunurilor comune. De asemenea, art.35 alin.2
din Codul familiei, reglementează o prezumŃie de mandat tacit reciproc, conform căreia, "oricare
dintre soŃi, exercitând dreptul de administrare, de folosinŃă şi de dispoziŃie asupra bunurilor
comune mobile este considerat că are şi consimŃământul celuilalt soŃ". între soŃi există un drept
de reprezentare, care îşi are temeiul într-un mandat tacit, aşa încât sunt aplicabile regulile de
drept comun din materia mandatului. PrezumŃia de mandat tacit operează pe toată durata
căsătoriei şi este relativă, în sensul că poate fi răsturnată prin dovada contrarie, "oricare dintre
soŃi având posibilitatea să facă dovada că nu a dat celuilalt soŃ un atare mandat cu privire la un
anumit act sau s-a opus la încheierea lui, ori că există o situaŃie de fapt care face imposibilă
prezumarea consimŃământului".
Dacă soŃii sunt despărŃiŃi în fapt, consimŃământul nu mai poate fi presupus, ci trebuie
dovedit; instanŃa supremă a stabilit însă că: "Lipsa consimŃământului unui soŃ la înstrăinarea de
către celălalt soŃ a unui bun comun (mobil) nu constituie însă un motiv suficient pentru anularea
actului, cât timp nu se face dovada că dobânditorul a fost de rea-credinŃă, în sensul că a
achiziŃionat bunul, deşi a cunoscut că soŃul vânzătorului nu şi-a dat consimŃământul pentru
încheierea convenŃiei". S-a mai decis că, atunci "când soŃii sunt despărŃiŃi în fapt sau când
relaŃiile dintre ei sunt întrerupte în orice alt mod, existând eventual şi o acŃiune de divorŃ, nu se
mai poate prezuma că înstrăinarea de către un soŃ a unui bun comun s-a făcut cu acordul
celuilalt". Totuşi absenŃa consimŃământului nu este suficientă pentru anularea convenŃiei de
înstrăinare, ci va trebui să se facă dovada că dobânditorul a fost de rea credinŃă, în sens că a
achiziŃionat bunul, deşi a cunoscut că soŃul vânzătorului nu ar fi fost de acord să vândă.
În cazul revendicării unor bunuri mobile, acŃiunea va fi promovată şi numai de un singur soŃ,
deoarece este aplicabilă prezumŃia de mandat tacit reciproc; când obiectul acŃiunii în revendicare
îl formează un bun imobil, prezumŃia menŃionată nu mai acŃionează, şi acŃiunea va trebui
introdusă de ambii soŃi.
Desigur, acordul expres al celuilalt soŃ nu se aplică numai la terenuri şi construcŃii, însă şi în
cazul celorlalte imobile, "adică cele prin destinaŃie (art.468-470 Cod civil) şi cele prin obiectul la
care se referă (uzufructul lucrurilor imobile, servitutile, acŃiunile în revendicarea imobilelor
(art.471 Cod civil), dreptul de superficie, (art.493, 494 Cod civil)". Când ambii soŃi sunt în
indiviziune cu alte persoane asupra unui imobil, acŃiunea de partaj va putea fi promovată şi de
către un singur soŃ, deoarece este considerat abuz de drept din partea celuilalt soŃ care refuză să
participe la partaj.
Un singur soŃ nu poate greva cu o servitute un teren care constituie bunul comun. în ce
priveşte actele pentru cauză de moarte, un soŃ poate dispune de partea sa din bunurile comune şi
fără consimŃământul celuilalt soŃ, soluŃia justificându-se prin aceea că la moartea unuia din soŃi
încetează comunitatea de bunuri.
Atât timp cât art.35 alin.2 Codul familiei se referă doar la înstrăinarea şi grevarea bunurilor
imobile comune, atunci înseamnă că şutit valabile actele prin care s-au dobândit bunurile imobile
doar de către unul din soŃi.
PrezumŃia de mandat tacit reciproc nu se aplică în cazul actelor cu titlu gratuit între vii,
deoarece prin asemenea acte se ajunge la o diminuare a comunităŃii de bunuri.
Actul de înstrăinare sau grevare a imobilelor încheiate numai de către un soŃ va fi lovit de
nulitate relativă. Este posibil însă ca soŃul al cărui consimŃământ a lipsit la încheierea actului, să
confirme actul respectiv. SoŃul a cămi consimŃământ lipseşte la încheierea actului de înstrăinare
va mai putea, pe lângă introducerea unei acŃiuni în anulare, în cazul în care termenul a trecut, să
promoveze o acŃiune în revendicare, la intentarea unei asemenea acŃiuni nefiind necesar acordul
celuilalt soŃ.
În timpul căsătoriei, împărŃirea bunurilor comune poate avea loc numai în următoarele cazuri:
la cererea oricăruia dintre soŃi, dar numai pentru motive temeinice; la cererea creditorilor
personali ai oricăruia dintre soŃi; în cazul confiscării averii unuia dintre soŃi.
In cazul încetării căsătoriei prin divorŃ, împărŃirea bunurilor comune poate avea loc fie prin
învoiala soŃilor, fie pe cale judiciară. SoŃii pot împărŃi toate sau numai o parte din bunurile
comune, ocazie cu care stabilesc cotele fiecăruia la dobândirea bunurilor şi procedează la o
împărŃire în fapt a bunurilor.
Când nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instanŃa de
judecată, fie odată cu acŃiunea de divorŃ, fie după desfacerea căsătoriei prin divorŃ.
Prin hotărârea judecătorească, instanŃa va stabili cota fiecărui soŃ la dobândirea bunurilor
comune. Cota de contribuŃie nu se stabileşte diferenŃiat pentru diferite categorii de bunuri.
Unicitatea sub care se prezintă patrimoniul soŃilor, ca universalitate juridică, a determinat
jurisprudenŃa să decidă că şi "împărŃeala să se facă, de asemenea, prin unicitate de cote stabilite
pentru fiecare soŃ, în funcŃie de contribuŃia sa reală la dobândirea bunurilor luate în ansamblu, iar
nu prin mai multe cote, adică nu prin diferenŃierea cotelor în raport cu un anumit bun sau
anumite categorii de bunuri". Dar instanŃa de judecată nu se limitează doar la stabilirea cotelor, ci
a bunurilor "în materialitatea lor concretă care, corespund întinderii dreptului fiecăruia din soŃi".
Faptul că se cere doar partajarea unei părŃi din bunurile comune nu face ca celelalte bunuri
care se află la celălalt soŃ să devină bunuri proprii ale acestuia; instanŃa supremă a stabilit că
"bunurile comune omise, din diferite cauze, la lichidarea patrimoniului comunitar pot face
obiectul unei împărŃeli suplimentare din moment ce universalitatea de bunuri nu a fost lichidată
în întregul său. OperaŃia juridică respectivă constituind un partaj suplimentar, dreptul la acŃiune
este imprescriptibil, ca şi cel iniŃial pe care-1 desăvârşeşte".
Indiferent dacă partajul bunurilor comune are loc în timpul căsătoriei sau ulterior desfacerii
acesteia, el va urma procedura prevăzută de Legea nr.603/1943 pentru simplificarea procedurii
împărŃelilor judecătoreşti.
După desfacerea căsătoriei, "Codevălmăşia soŃilor rămâne în fiinŃă până în momentul
împărŃirii bunurilor ce o compun, însă nu-şi mai găsesc aplicare prevederile legale privind
regimul juridic al bunurilor comune, ceea ce înseamnă că administrarea, folosinŃa şi dispoziŃia
asupra bunurilor nu se mai pot exercita în condiŃiile prevăzute de Codul familiei ci în condiŃiile
prevăzute de dreptul comun". Exceptând actele de conservare, toate celelalte acte de
administrare, folosinŃă şi dispoziŃie nu vor putea fi făcute decât cu acordul ambilor foşti soŃi.
Chiar bunurile dobândite de foştii soŃi, împreună, nu mai pot fi cumva asigurate ca fiind comune,
iar prezumŃia de mandat reciproc tacit nu mai operează. Iată de ce, suntem de acord cu practica
fostului Tribunal Suprem, potrivit căruia proprietatea comună în devălmăşie ar supravieŃui
desfacerii căsătoriei, foştii soŃi continuând a fi proprietarii bunurilor comune. în momentul în
care ei ar cere stabilirea cotei fiecăruia din bunurile comune, atunci va avea loc transformarea
proprietăŃii comune în devălmăşie în proprietate comună pe cote-părŃi.
Sunt situaŃii când devălmăşia poate să se nască din voinŃa părŃilor, aşa încât prerogativele
dreptului de proprietate vor fi exercitate de coproprietari, potrivit acordului dintre ei. Starea de
devălmăşie va înceta fie pe cale amiabilă, fie pe cale judiciară, în aceleaşi condiŃii în care
încetează proprietatea comună pe cote-părŃi.
Dacă una din părŃi va cere constatarea părŃii ei din bunurile aflate în devălmăşie, fără însă a
solicita şi partajarea bunurilor, atunci proprietatea în devălmăşie, se va transforma în proprietate
comună pe cote-părŃi. În timpul devălmăşiei, nefiind stabilite cotele părŃilor, înseamnă că una din
părŃi nu va putea înstrăina bunul, iar creditorii personali ai oricăruia dintre ele nu vor putea
urmări bunurile comune.
10.Principalele asemănări între cele două forme ale dreptului deproprietate comună
a) Atât dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi, cât şi dreptul de proprietate comună în
devălmăşie sunt modalităŃi ale dreptului de proprietate ce se caracterizează prin existenŃa mai
multor titulari ai dreptului de propiretate.
ExistenŃa mai multor titulari ai dreptului de proprietate este de esenŃa ambelor forme de
proprietate comună. Deşi există mai mulŃi titulari ai dreptului de proprietate, totuşi, ei nu
alcătuiesc, o persoană juridică, subiect unic de drepturi şi obligaŃii, ci fiecare, în parte, rămâne,
subiect distinct de drepturi şi obligaŃii.
b) În ambele forme ale dreptului de proprietate comună, titularii dreptului exercită simultan şi
concurent atributele ce alcătuiesc conŃinutul juridic al dreptului lor. Drepturile
proprietarilor, fie că proprietatea lor este pe cote-părŃi, fie că este în devălmăşie, se întind asupra
întregului bun sau a tuturor bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună.
c) Încetarea dreptului de proprietate comună are loc prin împărŃeală, ocazie în care
drepturile coproprietarilor şi codevălmaşilor devin singulare şi exclusive, drepturi ce vor
avea ca obiect unele bunuri dintre cele ce au fost comune sau o parte din bunul comun în cazul în
care obiectul dreptului de proprietate 1-a alcătuit un singur bun. Cu alte cuvinte, dreptul indiviz
ce va avea ca obiect un bun unic sau o masă de bunuri aparŃinând mai multor proprietari, devine
un drept diviz şi exclusiv asupra unor bunuri concrete în materialitatea lor sau a unei părŃi din
bunul ce a fost comun.
ÎmpărŃeala, fie că face să înceteze dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi, fie dreptul de
proprietate comună în devălmăşie, se face după aceleaşi reguli.
11. Principalele deosebiri între dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi şi dreptul
de proprietate comună în devălmăşie
Dreptul de proprietate comună pe cote-părti şi în devălmăşie - cele două forme sub care se
înfăŃişează în dreptul nostru proprietatea comună - prezintă, aşa cum s-a arătat, unele asemănări.
 Între cele două forme ale dreptului de proprietate comună există însă şi unele deosebiri
determinate de structura sub care se înfăŃişează dreptul de proprietate, de sfera de aplicare a
acestor modalităŃi ale dreptului de proprietate, de modul de exercitare a atributelor ce alcătuiesc
conŃinutul juridic al acestor drepturi, de destinaŃia bunurilor, precum şi de posibilităŃile de
împărŃire a bunurilor comune. în funcŃie de aceste criterii de delimitare a celor două forme de
proprietate comună, principalele deosebiri dintre acestea se pot rezuma la următoarele:
a) Dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi se caracterizează prin aceea că proprietarii
cunosc întinderea dreptului de proprietate asupra bunului comun, întindere ce se stabileşte sub
forma unei cote-părŃi. Ei nu cunosc însă partea materială din bun sau din bunurile comune ce
corespund întinderii dreptului lor de proprietate. Prin urmare, de esenŃa acestei forme de
proprietate comună este determinarea dreptului fiecărui proprietar sub formă de cotă parte din
dreptul de proprietate, rară însă ca bunul în materialitatea sa să fie împărŃit sau să se cunoască
partea materială din bunul comun ce corespunde întinderii dreptului de proprietate a fiecărui
proprietar. Dimpotrivă, în cazul dreptului de proprietate comună în devălmăşie, dreptul de
proprietate nefiind împărŃit pe cote determinate, proprietarii nu cunosc nici întinderea dreptului
lor de proprietate asupra bunurilor comune şi nici bunurile în materialitatea lor ce aparŃin
fiecăruia în parte.
Aceste trăsături distincte ale celor două forme ale dreptului de proprietate comună au fost
subliniate, în repetate rânduri, de practica noastră judecătorească. Astfel, cu privire la
proprietatea comună pe cote-părŃi s-a arătat că coproprietarul unui bun are numai un drept limitat
asupra bunului respectiv, exprimat printr-o cotă-parte, care nu este determinată în materialitatea
sa"0, iar dreptul de proprietate comună, în devălmăşie a soŃilor, a fost caracterizat în următorii
termeni: „Bunurile comune ale soŃilor constituind o proprietate în codevălmăşie, soŃii nu au de la
început dreptul asupra unor anumite bunuri din cele comune sau asupra unei anumite cote din
aceste bunuri".
Structura diferită sub care se înfăŃişează dreptul de proprietate în cadrul fiecărei forme de
proprietate comună, determină, aşa cum se va vedea, toate celelalte deosebiri dintre dreptul de
proprietate comună pe cote-părŃi şi în devălmăşie.
b) Sub forma dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi ca modalitate a dreptului de
proprietate se pot înfăŃişa toate formele de proprietate existente în Ńara noastră. Mai mult chiar,
acelaşi bun sau universalitate de bunuri poate să aparŃină, pe cote-părŃi, unor persoane, deşi
drepturile lor de proprietate sunt de forme diferite. Astfel, statul sau unităŃi administrativ
teritoriale în calitatea lor de proprietari privaŃi asupra anumitor bunuri pot avea calitatea de
titulari ai dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi alături de persoane fizice. Tot astfel,
titulari ai dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi pot fi şi persoanele juridice sau
persoanele juridice împreună cu persoanele fizice. Spre deosebire însă de dreptul de proprietate
comună pe cote-părŃi care ca modalitate a dreptului de proprietate se întâlneşte la toate formele
de proprietate, sub forma dreptului de proprietate comună în devălmăşie se înfăŃişează numai
dreptul de proprietate ce aparŃine persoanelor fizice căsătorite. Aceastea înseamnă că dreptul de
proprietate comună în devălmăşie are o sferă de aplicare mult mai restrânsă, fiind întâlnit numai
în cazul dreptului de proprietate ce aparŃine persoanelor căsătorite.
c) Naşterea şi menŃinerea raporturilor de proprietate comună pe cote-părŃi este
determinată de interese patrimoniale. Legăturile ce se stabilesc între proprietari în cadrul
dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi sunt, fără excepŃie, determinate, aşadar, de interese
patrimoniale. în măsura în care proprietarilor le este asigurată satisfacerea acestor interese, în
aceeaşi măsură se menŃine starea de coproprietate sau indiviziune, fiindcă în caz contrar, în
conformitate cu prevederile art.728 Cod civ., ei pot cere în orice moment împărŃirea bunului sau
a bunurilor comune.
Naşterea şi existenŃa raporturilor ce se stabilesc între titularii dreptului de proprietate comună
în devălmăşie se bazează şi sunt determinate de relaŃiile de natură personală nepatrimoniale ce
există între aceştia. Izvorul proprietăŃii comune în devălmăşie îl constituie, aşadar, existenŃa
raporturilor personal-nepatrimoniale dintre cei doi soŃi.
Sfera subiecŃilor dreptului de proprietate comună în devălmăşie este, prin urmare, limitată la cei
doi soŃi. Astfel, art.30 din Codul familiei dispune în termeni expreşi că bunurile dobândite în
timpul căsătoriei de oricare dintre soŃi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale acestora.
ExistenŃa în timp a raporturilor juridice de proprietate comună în devălmăşie este determinată
de existenŃa situaŃiei juridice care a dat naştere acestui drept de proprietate comună şi încetează
de îndată ce acesta ia sfârşit.
d) întrucât în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părŃi fiecare proprietar cunoaşte
cota sa parte din drept, el poate dispune de dreptul său prin acte cu titlu gratuit sau oneros
încheiate cu orice persoană. Pentru înstrăinarea sau grevarea cu sarcini reale a cotei sale părŃi nu
are nevoie de consimŃământul celorlalŃi proprietari cu care se află în raporturi juridice de
proprietate comună. Nu este necesar consimŃământul celorlalŃi, deoarece prin înstrăinarea sau
grevarea cotei sale părŃi din dreptul de proprietate comună nu se aduce nici o atingere dreptului
celorlalŃi proprietari asupra bunului ori bunurilor comune. în cazul dreptului de proprietate
comună în devălmăşie, spre deosebire de dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi,
codevălmaşii nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune. Dreptul
lor nu este individualizat sub formă de cote părŃi. Drept urmare titularii dreptului de proprietate
comună în devălmăşie nu pot dispune, prin acte între vii, de dreptul lor asupra bunurilor comune.
înstrăinarea de către un codevălmaş a dreptului său asupra bunurilor comune ar contraveni nu
numai naturii dreptului de proprietate comună în devălmăşie dar şi destinaŃiei stabilită prin lege
acestui drept.
e) Între dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi şi în devălmăşie există deosebiri esenŃiale
din punctul de vedere al modului de exercitare al atributelor ce alcătuiesc conŃinutul juridic al
acestor drepturi cu privire la bunul comun. Astfel, în cadrul dreptului de proprietate comună pe
cote-părŃi, fiecare proprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, însă numai în măsura în
care nu aduce atingere folosinŃei concomitente a celorlalŃi proprietari şi nu schimbă destinaŃia
bunului comun. Fiecare proprietar are, de asemenea, obligaŃia de a contribui la suportarea
cheltuielilor privind măsurile de consevare a bunului, proporŃional cu cota sa parte din dreptul de
proprietate.
În privinŃa actelor de administrare şi dispoziŃie privitoare la bunul comun, ele nu pot fi făcute
decât cu consimŃămîntul unanim al tuturor proprietarilor. Este suficient ca un singur proprietar să
se opună actului de adminstrare sau dispoziŃie, propus de ceilalŃi, pentru ca un asemenea act să
nu poată fi încheiat.
În cazul dreptului de proprietate comună în devălmăşie, proprietarii administrează, folosesc
şi dispun împreună de bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. în legătură cu
aceasta, după ce în art.35, alin.l din Codul familiei se prevede, în mod expres, că: „SoŃii
administrază şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele", în cel de-al doilea
alineat al aceluiaşi articol se dispune că: „Oricare dintre soŃi exercitând singur aceste drepturi
este de socotit că are şi consimŃământul celuilalt soŃ".
Din analiza acestor texte de lege se desprinde concluzia că în raporturile dintre codevălmaşi,
în privinŃa dreptului de administrare, folosinŃă şi dispoziŃie asupra bunurilor comune, operează
prezumŃia de mandat tacit, reciproc. Cu alte cuvinte, legea prezumă că pentru orice act pe care l-
ar face un soŃ privind administrarea, folosinŃa şi dispoziŃia asupra bunurilor comune, el are şi
consimŃământul celuilalt soŃ l . PrezumŃia de mandat tacit operează însă numai în cazul
înstrăinării bunurilor mobile şi în măsura în care cel ce este prezumat că şi-a dat consimŃământul
nu contestă acest mandat.
De la această regulă de principiu există o singură abatere, expres prevăzută de lege. Astfel,
dispoziŃia finală a art.35 din Codul familiei constituie o derogare de la regula prezumŃiei de
mandat tacit şi reciproc, întrucât prevede că: „Nici unul din soŃi nu poate înstrăina şi nici nu
poate greva un teren sau o construcŃie ce face parte din bunurile comune dacă nu are
consimŃământul expres al celuilalt soŃ". Tot astfel, pentru actele de înstrăinare cu titlu gratuit a
bunurilor comune se cere consimŃământul expres al celuilalt soŃ.
 f) În cazul împărŃirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună
pe cote-părŃi, împărŃirea are loc în baza cotelor părŃi ce stabilesc întinderea dreptului fiecărui
proprietar din dreptul de proprietate. în conformitate cu prevederile art.741 Cod civil,
compunerea şi formarea loturilor din bunurile comune trebuie să corespundă întiderii dreptului
fiecărui titular al dreptului de proprietate comună. în legătură cu aceste prevederi ale Codului
civil, în Decizia de îndrumare nr.4/1967, al Plenului fostului Tribunal Suprem, după ce se dă
indicaŃia de principiu că, deşi menŃionatul articol se referă la împărŃirea succesiunii, care
constituie cauza cea mai frecventă a stării de indiviziune, dispoziŃiile sale urmând a se aplica
oricărei împărŃiri de bunuri indifernt de cauza care a determinat indiviziunea, se arată, în
continuare, că: „... prin acesta dispoziŃie legală s-a urmărit să se asigure deplina egalitate între
comoştenitori, respectiv între copărtaşi, în sensul că prin împărŃire fiecare dintre ei să primească
tocmai partea de bunuri la care este îndreptăŃit". Ceea ce se desprinde din lege, ca şi din practica
judecătorească este faptul că împărŃirea bunurilor comune, în cazul dreptului de proprietate
comună pe cote-părŃi, se face după cote prestabilite, atribuirea bunurilor în natură fiecărui
proprietar facându-se în funcŃie de întinderea dreptului său asupra bunurilor comune.
În cazul împărŃirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună
în devălmăşie, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaş asupra bunurilor
comune se va stabili prin învoiala acestora sau pe cale judecătorească. Spre deosebire de dreptul
de proprietate comună pe cote-părŃi, împărŃirea bunurilor - obiect al devălmăşiei - nu se face
după cote-părŃi prestabilite, cunoscute anterior procesului de partaj. Dimpotrivă, întinderea
dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaş asupra bunurilor comune se stabileşte cu prilejul
împărŃelii. în legătură cu aceasta, Plenul fostului Tribunal Suprem arăta că: „Numai cu ocazia
partajului se va stabili cote fiecărui soŃ, fixarea cotei făcându-se pentru totalitatea bunurilor
comune, iar nu pentru fiecare bun în parte".
Dreptul de proprietate comună în devălmăşie asupra tuturor bunurilor dobîndite în timpul
căsătoriei se caracterizează prin aceea că aparŃine nefracŃionat titularilor codevălmaşi. Unicitatea
sub care se înfăŃişează acesta universalitate juridică, impune ca la încetarea stării de devălmăşie,
împărŃeala să se facă, de asemenea, prin unicitate de cote stabilite pentru fiecare soŃ în funcŃie de
contribuŃia sa la dobândirea bunurilor luate în ansamblu, iar nu prin mai multe cote, adică nu prin
diferenŃierea cotelor în raport cu un anumit bun sau anumite categorii de bunuri.
g) În sfârşit, o ultimă deosebire ce trebuie observată între dreptul de proprietate comună pe
cote-părŃi şi în devălmăşie, priveşte cercul persoanelor îndreptăŃite să urmărească bunurile
comune ce alcătuiesc obiectul acestor drepturi. în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-
părŃi, cota-parte a fiecărui proprietar poate fi urmărită de creditorii acestuia. Cât priveşte bunul
comun, privit în materialitatea sa, el nu poate fi urmărit de către un creditor al unui singur
coproprietar pentru simplul motiv că acesta aparŃine tuturor proprietarilor.
În ce priveşte bunurile comune ale soŃilor, ele pot fi urmărite numai de acei creditori ale
căror drepturi de creanŃă s-au născut în legătură cu aceste bunuri.