Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Inscrierile in Cartea Funciara
Inscrierile in Cartea Funciara
Facultatea de Drept
1.Definire. Obiect.
Publicitatea imobiliar bazat pe sistemul de eviden a cadastrului general are ca obiect
totalitatea nscrierilor n cartea funciar a datelor de identificare a imobilelor, a dreptului de
proprietate i a celorlalte drepturi reale asupra imobilelor, a drepturilor personale, a faptelor sau
altor raporturi juridice n legatur cu drepturile nscrise.
Din aceast perspectiv, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri:
- intabularea;
- nscrierea provizorie;
- notarea.
Intabularea i nscrierea provizorie sunt operaiuni de nscriere n cartea funciar a
drepturilor reale imobiliare. Prin intabulare, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale
imobiliare se nscriu n cartea funciar definitiv i necondiionat. nscrierea provizorie este
operaiunea pe baza creia drepturile reale imobiliare se nscriu n cartea funciar sub condiia
unei justificri ulterioare. Notarea const n nscrierea n cartea funciar a drepturilor personale,
a faptelor sau a altor raporturi juridice n legtur cu drepturile nscrise.
Obiectul intabulrii i al nscrierii provizorii n cartea funciar l constituie drepturile reale
imobiliare, repsectiv :
- dreptul de proprietate;
- dreptul de superficie;
- dreptul de uzufruct, uz, abitaie;
- dreptul de ipotec;
- dreptul de servitute.
Potrivit art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 i art. 42 alin. (1) din Ordinul nr.
633/2006, notarea are ca obiect nscrierea n cartea funciar :
- a drepturilor personale;
- a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor;
- a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor i a cilor de atac prevzute de
lege;
- a msurilor de indisponibilizare luate n legtur cu imobilele;
- a altor nscrieri cu caracter temporar prevzute de lege cu privire la imobile.
Stingerea dreptului nscris n cartea funciar se realizeaz numai prin nscrierea radierii
acestuia. Drepturile reale se radiaz din cartea funciar n urmtoarele situaii :
- dac titularul consimte la stingerea lor;
- prin moartea titularului;
- la mplinirea termenului prevzut n nscriere, n cazul n care este stipulat un astfel de
termen.
Pentru prima situaie relevat mai sus, radierea se solicit de ctre titularul dreptului, iar n
urmtoarele dou situaii radierea poate fi cerut de ctre orice persoan interesat. Dac dreptul
care urmeaz a fi radiat este grevat de un drept n favoarea altei persoane, radierea se va efectua
pstrnd dreptul acesteia. Radierea intabulrii sau a nscrierii provizorii presupune n toate
cazurile depunerea unei cereri de radiere. Spre deosebire de acestea, radierea notrii se poate
efectua i din oficiu. Regulile stabilite pentru dobndirea i stingerea drepturilor reale imobiliare
se aplic i n situaia modificrii coninutului drepturilor de crean care graveaz drepturile
reale.
nscrierea unui drept n cartea funciar se efectueaz respectnd dispoziiile care
reglementeaz principiul relativitii, cuprinse n art. 22 i art. 23 din Legea nr. 7/1996. Scopul
nscrierilor i al radierilor din cartea funciar este acela de a face ca drepturile reale imobiliare,
precum i actele i faptele juridice nscrie s fie opozabile terilor.
cartea funciar, iar cel de-al doilea se refer la la condiiile de fond i de form pe care trebuie s
le ndeplineasc nscrisul pe baza cruia urmeaz a se efectua nscrierea n cartea funciar.
Persoanele care pot solicita nscrierea n cartea funciar nu se confund cu persoanele care
pot depunde cerere de inscriere. n acest sens, art. 47 alin. (6) din Legea nr.7/1996 stabilete :
Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului
original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s
constituie, s modifice, sa dobndeasc sau s sting un drept tabular.
Sintagma orice persoan din textul de lege de mai sus are n vedere att persoana n
favoarea creia urmeaz a fi efectuat nscrierea, ct i pe aceea n contra creia opereaz sau,
altfel spus, referirea l privete att pe titularul dreptului, ct i pe dobnditorul acestuia.
n afara acestora, legiuitorul acord dreptul de a solicita nscrierea unui drept real sau
radierea unei sarcini i altor persoane. Din categoria acestora fac parte, conform art. 47 alin. (7)
din Legea nr. 7/1996, urmtorii :
a) mandatarul general al celui ndrituit n temeiul unui contract de mandat ntocmit n form
autentic i cu respectarea tututror regulilor instituite de art. 1532 i urm. C.civ. Aceasta
va putea solicita nscrierea numai n limitele mandatului acordat de ctre mandant;
b) de ctre oricare dintre titularii aceluiai drept. n acest caz, dreptul real imobiliar aparine
mai multor persoane. Oricare dintre acestea vor putea solicita nscrierea n beneficiul
tuturor titularilor;
c) creditorul va putea cere nscrierea n cartea funciar n numele i pe seama debitorului
su n urmatoarele condiii :
- dac are o crean cert i exigibil;
- dac creana este dovedit printr-un nscris, printr-o hotrre judectoreasc ori printr-o
decizie a autoritii administrative, dar numai n cazurile anume stabilite de lege;
d) debitorul, n cazul cesiunii de crean dac :
- cesionarul nu este nscris n cartea funciar;
- a pltit creana ipotecar;
- prezint nscrisul original care atest cesiunea;
- depunde chitana cu care dovedete plata.
Separat de aceast categorie de persoane, nscrierea n cartea funciar poate fi solicitat de
ctre notarul public i instana de judecat. Notarul public care poate solicita nscrierea este cel
care a ntocmit actul pe baza cruia se efectueaz nscrierea. Pesntru acesta, legiuitorul stabilete
obligaia ca, din oficiu, s solicite nscrierea, menionnd acest aspect n cuprinsul actului
notarial.
Instana de judecat va transmite biroului teritorial hotrrile judectoreti definitive i
irevocabile constitutive sau declarative de drepturi reale imobiliare, n vederea nscrierii acestora
n cartea funciar. Termenul prevzut de lege pentru aceste comunicri este de 3 zile, fiind unul
de recomandare.
Prin art. 47. alin. (5) din Legea nr. 7/1996 este reglementat o excepie de la regula potrivit
creia nscrierea n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate. Excepia se refer
Prin Decizia nr. 467/2008 (M. Of. Nr. 422 din 5 iunie 2008), Curtea Constituional a declarat neconstituional
textul alin. (2) al art. 50 din Legea nr. 7/1996, n msura n care nu permite accesul direct al contestatorului i la
instana de judecat competent. Curtea a artat c obligaia contestatorului de a depune plngerea mpotriva
ncheierii de nscriere sau de respingere a cererii de nscriere n cartea funciar la biroul teritorial din cadrul
oficiului teritorial subzist, dar acesta are totodat dreptul de a se adresa direct instaei de judecat competente,
n vederea respectrii drepturilor sale constituionale de acces liber la justiie i la un proces echitabil, judecat ntrun termen rezonabil.
Dezlipirea const n separarea unor pri dintr-un imobil, teren sau teren cu construcii i
formarea unor imobile noi de sine stttoare ori separarea imobilului n ntregime n mai multe
imobile. Cerinetele care trebuie ndeplinite n cazul dezlipirilor sunt aceleai ca i n cazul
alipirilor, cu o singur diferen. Dezlipirea poate opera i n cazul imobilelor grevate cu sarcini,
cu condiia ca imobilul grevat s formeze, el singur, un corp de proprietate.
Consimmntul titularului/titularilor dreptului trebuie, n mod obligatoriu, exprimat n
form autentic. Pentru situaia n care imobilul este grevat, va fi necesar i consimmntul
titularului dreptului care greveaz imobilul supus dezlipirii.
Prin dezlipire, imobilul poate fi integral sau parial separat. n primul caz, imobilele nou
formate prin dezlipire vor primi numere cadastrale noi i se vor transcrie n cri funciare nou
deschise. n cel de-al doilea caz, dac dezlipirea poart doar asupra unei pri din imobil, o parte
a acestuia se va transcrie ntr-o carte funciar nou sub un nou numr cadastral, iar partea rmas
se va renscrie n vechea carte funciar sub numrul cadastral nou, dobndit n urma operaiunii
de dezlipire. Toate imobilele dezlipite care aparin aceluiai proprietar se nscriu n aceaai carte
funciar nou deschis.
Legea nr. 7/1996 prevede posibilitatea mririi ori micorrii ntinderii suprafeei
imobilelor ca modalitate de modificare a acestora, dar nu prevede situaiile, condiiile i efectele
unor astfel de modificri.
Pentru a lmuri aceste aspecte, trebuie fcut distincia ntre imobilele care se identific
pentru prima dat n vederea nscrierii lor n cartea funciar i cele care sunt deja nscrise. n
primul caz, diferenele de suprafa pot fi determinate de suprafaa nscris n actul de dobndire
i suprafaa real care se constat cu ocazia ntocmirii documentaiei cadastrale. n aceast
situaie, imobilul se va nscrie n limita suprafeei atestate n actul de dobndire, chiar cu riscul
nscrierii unei suprafee mai mici, dac la faa locului suprafaa identificat este mai mic dect
cea nscris n acte. Dac la faa locului suprafaa este mai mare dect cea nscris n acte, se va
aplica regula nscrierii n limita prevzut n act, plus o toleran admis de 2% pn la 5% din
suprafa.
Pentru cea de-a doua situaie, respectiv aceea n care imobilul este deja nscris n cartea
funciar, modificarea suprafeei se poate datora unor mprejurri legate de constituirea unor ci
de acces prin instituirea servituilor legale sau convenionale, prin schimbarea cursului rurilor
care determin accesiunea imobiliar natural sau prin stpnirea de fapt a imobilelor sub nume
de proprietar.
Din cele de mai sus rezult c modificarea imobilelor definete orice schimbare care
opereaz asupra aspectelor tehnice ale acestora efectuat la cererea proprietarului i care nu
aduce niciun fel de atingere dreptului nscris.
Cu pcazia efecturii nscrisurilor n cartea funciar pot fi comise anumite erori. Acestea
pot primi fie date eronate cu privire la identificarea persoanei, nume, prenume, domiciliu, fie cu
privire la unele informaii din cuprinsul actului pe baza cruia se efectueaz nscrierea .a. Aceste
erori sunt considerate erori materiale. Pentru ca inadvertenele s fie incluse n categoria erorilor
materiale, este necesar ca acestea sa nu afecteze fondul dreptului. Pentru astfel de situaii este
reglementat procedura de ndreptare a erorii materiale [ art. 33 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 i
art. 88 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006]/
ndreptarea erorii materiale se poate face pe baza cererii formulate de ctre persoana
interesat sau din oficiu, de ctre registrator, pe baza unui memoriu graios. nscrierile din cartea
funciar, precum i cartea funciar n ntregul ei pot fi cercetate de ctre orice persoan
interesat. Fac excepie evidenele care privesc sigurana naional. La cerere, se pot elibera copii
in extenso de pe cuprinsul crii funciare sau extrase de informare. Pentru ambele situaii, trebuie
achitate tarifele prevzute de lege.