SPETA PUBLICITATE IMOBILIARA -Csegzi Anamaria

Stare de fapt: A, proprietarul unui teren, a obinut o autorizaie de construire pentru realizarea
unui imobil cu mai multe apartamente. Problemele pe care le ridic aceast stare de fapt sunt: a) n
cazul n care A ncheie cu B o promisiune silagmatica de v-c avnd ca obiect unul din
apartamentele ce urmeaz a fi construite, cum se poate acesta din urm proteja pentru situaia n
care construcia nu se realieaza? Dac A ncheie ulterior o alt promisiune de v-c, viznd acelai
apartament? b) Cum va soluiona instana un litigiu ntre doi promiteni cumprtori cu privire la
acelai apartam., care au ncheiat ambii promisiuni sinalagmatice de v-c n form autentic, la
interval de 6 luni una de celalalt? Meniune: Dei nu realizeaz transferul dreptului de proprietate,
promisiunea sinalagmatic de v-c este util, din cel puin dou privine.

1) art 906 din NCC permite notarea promisiunii n CF, astfel asigurndu-se opozabilitatea acestui
antecontract fa de teri, iar alin (1) prevede c notarea acestei promisiuni se poate face oricnd n
termenul prevzut pentru ncheierea contractului, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea
acestuia.

2) ofer protecie promitentului achizitor prevederile art 2386 alin (2) dau dreptul
promitentului cumprtor ca, n caz de neexecutare n termen a promisiunii de v-c, s i nscrie un
drept de ipotec legal asupra imobilului respectiv( n spea data, dac construcia nu s-a realizat, va
putea s i nscrie un drept de ipotec asupra cotei-parti din teren), pentru restituirea avansului.

O alt chestiune interesant din spe este situaia cotei-parti din teren, bun existent cu privire la
care, teoretic, s-ar putea ncheia un contract de v-c care, ulterior s-ar putea nscrie n CF. Exist
anse c vnztorul s refuze, pe motiv c i ingreunez posibilitatea obinerii diferitelor credite. i
atunci, dac nu avem nscriere n CF a cotei-parti din teren, mai putem vorbi despre opozabilitate?
Art 190 (1 1 ) din Regulamentul de avizare, recepie i nscriere n eviden de cadastru i CF din
09.07.2014 instituie obligaia de menionare a cotei-parti determinate/ determinabile din dreptul de
proprieteate asupra terenului n promisiunea sinalagmatic de v-c cu privire la un bun viitor.

Soluia: 1. Dup ce a solicitat un extras de CF de informare, promitentul cumprtor poate ncheia

cu promitentul vnztor o promisiune sinalagmatic de v-c n form autentic, avnd ca obiect un
apartam., bun viitor, n care s se fac meniunile cerute de art 190 alin (1)i (1 1) din
Regulamentul de avizare, recepie i nscriere n evidena de cadastru (cota-parte din dreptul de
proprietate asupra terenului aferent i termenul n care urmeaz a se ncheia contractul). Dup
ncheierea promisiunii sinalagmatice de v-c, pentru a se proteja, promitentul cumprtor poate
solicita notarea acesteia n CF. Din acel moment a devenit opozabil fa de teri, astfel ca orice alt
promisiune de v-c cu privire la acelai apartament i aceai cot-parte din teren, va fi lovit de
nulitate. Dac construcia nu se realieaz, la expirarea termenului n care contractul ar fi trebuit
 SPETA PUBLICITATE IMOBILIARA -Csegzi Anamaria

ncheiat, promitentul i poate nscrie un drept de ipotec legal asupra cotei-pari din terenul
aferent, pentru a-i asigura recuperarea avansului-art 2386 alin (2).

2. Fie B i C doi promiteni cumprtori care au ncheiat ambii n form autentic promisiuni de
v-c cu privire la acelai apartament la un interval de 6 luni una de cealalt( B primul, dup 6 luni i
C). Ce va decide instant n cazul unui litigiu ntre cei doi? Situaia trebuie privit astfel:

Dac B i-a notat promisiunea de v-c n CF nainte s o fac C ( fie nainte ca C s ncheie
promisiunea - aici deja exist rea-credin din partea lui C, fie ulterior ncheierii, dar nainte de
notarea antecontractului ncheiat de ctre C n CF), prioritate va avea antecontractul lui B.

Observm c la momentul n care C a ncheiat promisiunea sinalagmatic de v-c cu A, B

era n termenul prevzut la art 906 (1) pentru a-i nota el antecontractul n CF.

i) Dac i notarea promisiunii de v-c al lui C are loc nc n termenul n care B mai putea s-
i noteze antecontractul n CF, atunci vom pune n discuie buna-credin a lui C la momentul n
care a ncheiat antecontractul cu A. n acest context, chiar dac nu se refer la situaia din spe, ci
la nscrierea n CF, considerm aplicabile regulile de la art 897 i 892 NCC. Astfel, dac C i-a
notat primul n CF antecontractul i dac la momentul la care a ncheiat promisiunea de v-c, a fost
de bun-credin, chiar dac ulterior a aflat de B, totui promisiunea ncheiat ntre C i A va avea
prioritate.

Dac C tia de antecontractul lui B la momentul n care a ncheiat promisiunea sinalagmatic de

v-c, i totui i-a notat promisiunea nainte s o poat face B, putem pune problema unei cauze
ilicite a promisiunii sinalagm. de v-c ncheiate ntre A i C. Aici, acest antecontract ar fi lovit de
nulitate.

Dac, dei de bun-credin la momentul ncheierii promisiunii sinalagmatice de v-c( eroare

legitim) , C l mpiedic pe B prin violen,viclenie etc s i noteze antecontractul n CF, atunci
prioritate va avea promisiunea de v-c ncheiat ntre A i B.

ii) Dac C i noteaz promisiunea sinalagmatic de v-c dup expirarea termenului n care B
i putea nota n CF antecontractul, proritate va avea promisiunea ncheiat ntre A i C, deoarece:

- Fie antecontractul ncheiat ntre B i A nu a fost notat n CF i atunci prima promisiune de

v-c notata va fi cea dintre A i C.

- Fie antecontractul ncheiat ntre B i A a fost radiat din oficiu dup acest termen ( art 906
alin (3)), astfel c nu i mai este opozabil. O condiie pentru aceast situaie este ca C s fi fost de
bun -credin la momentul n care a ncheiat promisiunea sinalagmatic de v-c cu A.
SPETA PUBLICITATE IMOBILIARA -Csegzi Anamaria