Obligația de garanție pentru evicțiune

obligația de garanție pentru evicțiune, Garanţia contra evicţiunii provenind de la vânzător. Garanţia
contra evicţiunii rezultând din fapta terţului. Efectele obligaţiei de garanţie contra evicţiunii. Garanţia
convenţională şi limitele sale. Înlăturarea obligaţiei de garanţie contra evicţiunii

Prin contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate cu toate

atributele sale: „de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu” (art.
555 Noul Cod Civil).

Pe lângă predarea efectivă (materială) a lucrului, vânzătorul trebuie să-i garanteze cumpărătorului şi
exercitarea deplină a dreptului dobândit după încheierea contractului (şi îndeplinirea formalităţilor
de publicitate imobiliară, dacă este cazul).

Obligaţia de garanţie a vânzătorului are o dublă înfăţişare: pe de o parte, acesta trebuie să îl

garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului (garanţia contra evicţiunii) şi, pe de altă
parte, de utila folosinţă a lucrului (garanţia contra viciilor).

Evicţiunea constă fie în pierderea proprietăţii lucrului (în total sau în parte), fie în tulburarea
cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.

Potrivit art. 1695 alin. 1 Noul Cod Civil, „vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe
cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a
bunului vândut”.

Garanţia contra evicţiunii operează dacă sunt întrunite două condiţii:

- pretenţiile terţului sunt întemeiate pe un drept născut anterior încheierii vânzării şi care nu a fost
adus la cunoştinţa cumpărătorului;

- evicţiunea provine dintr-o faptă imputabilă vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior
vânzării.

Rezultă că vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau
parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii există şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt cu titlu
particular şi cu titlu gratuit. Astfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice
dobânditori subsecvenţi ai lucrului (art. 1.706 Noul Cod Civil).

Obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, ceea ce face ca, şi după moartea
acestuia, obligaţia să se transmită succesorilor universali sau cu titlu universal.

Potrivit art. 1.697 Noul Cod Civil, obligaţia de garanţie contra evicţiunii este indivizibilă în cazul
pluralităţii de debitori (vânzători).

Evicţiunea poate proveni din fapta unui terţ, dar ea poate rezulta chiar şi din „fapte personale” (ale
vânzătorului).

De precizat că, potrivit art. 859 alin. 1 C. proc. civ., în cazul vânzării silite prin licitaţie publică a
imobilului „Orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv
stinsă”.

Garanţia contra evicţiunii provenind de la vânzător

Potrivit art. 1.695 alin. 3 Noul Cod Civil, garanţia împotriva evicţiunii este datorată şi atunci când
„provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării”.

Faptul personal al vânzătorului este un fapt ori act, anterior sau ulterior vânzării, dar tăinuit de către
vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în
liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.

Nu orice tulburare a liniştitei stăpâniri a bunului cumpărat atrage obligaţia de garanţie a vânzătorului
pentru evicţiune, ci numai tulburările care se întemeiază pe un drept. în acest caz, cumpărătorul se
poate apăra prin invocarea unei excepţii personale, numită excepţie de garanţie.

De precizat că vânzătorul nu poate să evingă nici dacă a dobândit o nouă calitate după momentul
încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

în general, părţile pot conveni să-l exonereze pe vânzător de orice garanţie contra evicţiunii (art.
1698 Noul Cod Civil).

Ca excepţie, obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător „ulterior vânzării prin
faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a
ascuns cumpărătorului”, nu poate fi înlăturată convenţional (orice convenţie contrară fiind
„considerată nescrisă”).

Menţionăm că evicţiunea rezultă mai ales din fapta terţului, însă este evident că obligaţia subzistă, cu
atât mai mult, atunci când provine de la cel care trebuie să-l garanteze pe cumpărător (cel „care este
obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă” - art. 1696 Noul Cod Civil).

Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta terţului

Dacă tulburarea provine din fapta unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să îl apere pe
cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să îl apere, va fi obligat să suporte consecinţele evic-tiuniil

Potrivit art. 1695 alin. 2 Noul Cod Civil, „garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din
pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi
care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului” (la încheierea contractului).

în acest caz, obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt întrunite trei condiţii.

- să fie vorba despre o tulburare de drept.

Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea terţului este de drept; atunci când tulburarea din
partea terţului este de fapt, el nu răspunde, întrucât nu are un temei juridic.

Dreptul invocat de terţul evingător poate fi un drept real imobiliar, cum ar fi dreptul de proprietate
sau un drept de uzufruct. Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă
servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.

în cazul ipotecilor şi al privilegiilor, obligaţia de garanţie se declanşează numai dacă debitorul

principal nu îşi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea creanţei.

Evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă asupra unui imobil
(de exemplu, existenţa unui contract de locaţiune).

- cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării.

Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară momentului
încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Vânzătorul nu răspunde, în principiu, de împrejurările ivite după momentul încheierii contractului,
adică după transmiterea dreptului de proprietate asupra cumpărătorului (cu condiţia ca tulburarea să
nu fi provenit dintr-un fapt personal).

- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

în cazul în care cumpărătorul a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, el a acceptat riscul şi problema
răspunderii vânzătorului nu se mai pune.

în această situaţie, vânzătorului îi revine sarcina de a proba cunoaşterea cauzei evicţiunii de către
cumpărător.

Efectele obligaţiei de garanţie contra evicţiunii

Atunci când cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului diferă, după cum
evicţiunea este totală sau parţială.

în caz de evicţiune totală, potrivit art. 1700 Noul Cod Civil, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea
vânzării şi daune-interese. Astfel, vânzătorul are următoarele obligaţii.

- să restituie „în întregime” preţul primit de la cumpărător la încheierea contractului, chiar dacă, la
data evicţiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie
din neglijenţa cumpărătorului, fie prin forţă majoră.

Dacă cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are
dreptul să scadă din preţ o sumă corespunzătoare.

Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator
să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data
evicţiunii (art. 1701 alin. 3 Noul Cod Civil).

Vânzătorul este obligat să restituie preţui primit şi în ipoteza exercitării acţiunii în garanţie de către
un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit bunul la un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu
gratuit.

- să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului

evingător (art. 1702 lit. a Noul Cod Civil). Textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput
după ce a devenit de rea-credinţă; dar, faţă de vânzător, el rămâne un cumpărător de bună-credinţă,
ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

- să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de procesul cu terţul evingător,

precum şi cheltuielile determinate de încheierea şi executarea contractului {art. 1702 lit. b şi c Noul
Cod Civil).

- să plătească sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi

producerea evicţiunii, precum şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.

Potrivit art. 1702 alin. 2 Noul Cod Civil, vânzătorul mai este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau
să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în
legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate (dar, în acest din urmă
caz, numai dacă sunt necesare sau utile).

Cheltuielile voluptuarii (de simplă plăcere) făcute de cumpărător nu vor fi restituite acestuia, decât
dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă (a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului - art.
1702 alin. 3 Noul Cod Civil).
Evicţiunea parţială constă fie în pierderea în parte de către cumpărător a dreptului de proprietate
asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului de folosinţă asupra acestuia, fie în orice altă
restrângere a drepturilor dobândite (sau presupuse a fi dobândite) în temeiul vânzării-cumpărării.

în caz de evicţiune parţială, cumpărătorul are dreptul de a opta între: a cere rezoluţiunea contractului
de vânzare-cumpărare şi a menţine contractul încheiat {cu despăgubiri pentru pierderea suferită).

Rezoluţiunea contractului pentru evicţiune parţială nu poate fi cerută în mod discreţionar, ci numai în
cazul în care demonstrează că pierderea suferită este „îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi
cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul” (art. 1700 alin. 1 Noul Cod Civil).

Şi în acest caz, dacă are loc rezoluţiunea vânzării, cumpărătorul poate cere restituirea preţului şi
„repararea prejudiciului suferit”.

Când vânzarea este menţinută, cumpărătorul are dreptul la o despăgubire echivalentă cu o parte din
preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins şi, dacă este cazul, să plătească daune-
interese (art. 1703 Noul Cod Civil).

Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în

termenul general de prescripţie (care curge de la data producerii evicţiunii).

Garanţia convenţională şi limitele sale

Garanţia datorată de vânzător (prin lege) pentru evicţiune are caracter supletiv. în consecinţă, părţile
pot să modifice regulile respective prin convenţia lor, adăugând, micşorând sau chiar ştergând
obligaţia de garanţie pentru evicţiune (art. 1698 alin. 1 Noul Cod Civil).

Garanţia prevăzută de părţi (prin convenţia lor) poartă numele de garanţie convenţională (de fapt).
Aceasta are anumite limite peste care părţile nu pot să treacă, iar în cazul depăşirii acestora,
stipulaţiile respective vor fi lipsite de valabilitate (nule). De exemplu, chiar dacă s-a convenit că
vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin
faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a
ascuns cumpărătorului (orice stipulaţie contrară, în acest caz, este considerată nescrisă).

în caz de evicţiune consumată, vânzătorul trebuie să restituie preţul primit, chiar dacă (prin convenţia
părţilor) obligaţia sa de garanţie contra evicţiunii a fost înlăturată (art. 1698 alin. 2 Noul Cod Civil).

De menţionat că, în privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru faptele proprii
sau chiar pentru evenimente fortuite, legea nu prevede limitări.

Înlăturarea obligaţiei de garanţie contra evicţiunii

Atunci când cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau
dân-du-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanţiei prin:

- rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plăţii ori,

- prin plata valorii bunului dat, precum şi, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

Potrivit art. 1705 Noul Cod Civil, „cumpărătorul chemat în judecată de un terţ care pretinde că are
drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător”. în caz contrar,
cumpărătorul „fiind condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, pierde dreptul
de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive suficiente pentru a se respinge cererea”.
Dacă nu există o hotărâre judecătorească în cauză, cumpărătorul care „a recunoscut dreptul terţului
pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a
împiedica evicţiunea” (art. 1705 alin. 2

Noul Cod Civil).

Detalii: http://legeaz.net/dictionar-juridic/obligatia-de-garantie-pentru-evictiune