CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

= contractul prin care una dintre părţi (vânzătorul) strămută proprietatea unui bun al său
asupra celeilalte părţi (cumpărătorul) care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul
bunului vândut.
Caractere juridice:
 V-C e un contract sinalagmatic (bilateral) - prin încheierea sa dă naştere la obligaţii
reciproce între părţile contractante: vânzătorul are obligaţia să predea lucrul vândut şi să
garanteze pe cumpărător; cumpărătorul are obligaţia să plătească preţul.
 V-C e un contract cu titlu oneros - ambele părţi urmăresc anumite interese
patrimoniale - primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă: vânzătorul
urmăreşte să primească preţul ca un contraechivalent al prestaţiei sale; cumpărătorul
urmăreşte să primească bunul cumpărat în schimbul preţului
 V-C e un contract comutativ - existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt
cunoscute de părţi de la încheierea contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi
incert, care ar face să existe şanse de câştig şi pierdere pentru ambele părţi contractante.
Numai în mod excepţional contractul poate căpăta caracter aleatoriu – EX: când obiectul e
supus pieirii, exproprierii etc.
 V-C e un contract consensual – poate fi încheiat prin simplu acord de voinţă al părţilor,
fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în
momentul încheierii contractului → V-C nu e un contract solemn şi nici real. C. V-C se
încheie (şi proprietatea se transmite) din momentul realizării acordului de voinţă -
chiar dacă s-a plătit numai un avans - iar nu din momentul redactării contractului în formă
scrisă. Excepţie - în cazurile special prevăzute de lege vânzarea devine un contract solemn
– EX: terenurile pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancţiunea
nulităţii absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu e
cerută însă în cazul înstrăinării dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal)
asupra construcţiilor - dacă înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, dar
contractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie
(drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în
privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare-
cumpărare. Încheierea contractului nu e condiţionată nici de plata preţului în totalitate.
 V-C e un contract translativ de proprietate din momentul încheierii lui - prin
efectul realizării acordului de voinţă (solo consensu) şi independent de predarea lucrului
vândut şi de plata preţului, se produce nu numai încheierea contractului, dar operează şi
transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. Din momentul dobândirii
dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii lucrului, potrivit principiului
res perit domino, dacă vânzătorul-debitor al obligaţiei de predare nu dovedeşte intervenirea
unei cauze străine exoneratoare de răspundere - natura fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii
lucrului. Când a fost dovedită cauza străină, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a
fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul vândut şi nu
reuşeşte să dovedească că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă l-ar fi predat la termen.
Conditii pentru transmiterea imediata (automata) a dreptului de proprietate (şi a
riscurilor) din momentul încheierii contractului:
 vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut iar contractul
perfect valabil încheiat
 trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual (certe). În cazul
bunurilor determinate numai generic, transferul proprietăţii nu se poate produce din
momentul încheierii contractului, căci nu se cunosc bunurile care urmează să fie efectiv
dobândite de cumpărător → nu se pune nici problema transferării riscurilor, iar lucrurile de
gen nici nu pot pieri. La termenul stipulat sau, în lipsă, la cererea cumpărătorului,
vânzătorul trebuie să individualizeze lucrul vândut şi să i-l predea - in caz contrar, va
răspunde pentru neexecutarea obligaţiei asumate. În cazul lucrurilor de gen, transferul
proprietăţii (şi al riscurilor) se produce din momentul individualizării - prin predarea lucrului
vândut cumpărătorului - dovada efectuării e în sarcina vanzatorului si se poate face cu orice
mijloc de probă (fiind un simplu fapt juridic).
 lucrul vândut trebuie să existe. În cazul vânzării bunurilor viitoare (EX:
lucruri care urmează să fie confecţionate, o recoltă viitoare etc.), deşi pot forma obiectul

1
contractului, transferul proprietăţii poate opera numai din momentul în care au fost
executate, terminate, în stare de a fi predate cumpărătorului - dacă sunt bunuri individual
determinate (certe), iar dacă lucrul executat e de gen - după individualizare (EX: lucrul
fabricat în serie). În cazul vânzării unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din
momentul în care e gata de recoltat, dacă lucrul vândut şi preţul lui sunt determinate. Dacă
vânzarea recoltei se face pe unitate de măsură => proprietatea se transmite din momentul
individualizării. Riscurile se transmit asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate,
dacă nu şi-a asumat riscul nerealizării - în tot sau în parte - a lucrului viitor din momentul
încheierii contractului şi independent de transferul proprietăţii (caracter aleatoriu).
 trebuie ca părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii printr-o
clauză specială pentru un moment ulterior încheierii contractului - întrucât regula
din art.1295 C.civ. (transferul proprietăţii are loc îndată ce părţile s-au învoit) nu e de
ordine publică (imperativă) → poate fi înlăturată chiar dacă lucrul vândut e individual
determinat – EX: dacă părţile au amânat transferul proprietăţii până la împlinirea unui
termen suspensiv sau până la realizarea unei condiţii suspensive. Stipularea unei condiţii
rezolutorii nu afectează transferul proprietăţii din momentul încheierii contractului asupra
cumpărătorului, dar - odată realizată - vânzătorul redobândeşte proprietatea cu efect
retroactiv. Dacă lucrul piere pendente conditione → riscul e suportat de cumpărător în
calitate de proprietar sub condiţia rezolutorie. Termenul suspensiv afectează transferul
proprietăţii numai dacă părţile au prevăzut expres amânarea acestui efect al C. V-C; dacă
termenul a fost stipulat pur şi simplu → nu afectează transferul proprietăţii, ci numai
executarea obligaţiei de predare a lucrului vândut. În schimb, condiţia suspensivă, prin ea
însăşi, amână transferul proprietăţii până la realizarea evenimentului. În ambele cazuri,
deoarece vânzătorul rămâne proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione,
continuă să suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv în cazul condiţiei, care operează retroactiv
fiindcă riscul e suportat de proprietarul sub condiţie rezolutorie).
- caz special de amânare a transferării dreptului de proprietate - cazul cumpărării dintr-o
unitate comercială cu autoservire. Contractul se încheie în momentul în care cumpărătorul a
ales şi a preluat marfa (EX: a introdus-o în coşul pus la dispoziţie de vânzător). Întrucât din
acest moment lucrurile de gen sunt şi individualizate (iar preţul stabilit) → dacă el părăseşte
magazinul cu intenţia de a-şi însuşi marfa fără a plăti preţul, nu se face vinovat de furt, ci e
un simplu debitor care nu şi-a executat obligaţia de plată a preţului. Întrucât o asemenea
concluzie nu poate fi admisă, se consideră că părţile s-au înţeles implicit în sensul că
proprietatea se dobândeşte de cumpărător numai o dată cu plata preţului. Până în acel
moment el e un simplu detentor al mărfii alese (vinovat de furt dacă nu plăteşte preţul), iar
vânzătorul suportă riscurile în calitate de proprietar. Daca prin convenţia dintre părţi,
transferul proprietăţii a fost amânat pentru un moment ulterior încheierii contractului → se
amână şi transmiterea riscurilor asupra cumpărătorului. Dar părţile pot disocia cele 2
aspecte - cumpărătorul să-şi asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de
proprietate (EX: în cursul executării lucrului viitor) sau vânzătorul să suporte riscurile după
ce a operat transferul proprietăţii (EX: în cursul transportului). O asemenea disociere
trebuie să rezulte dintr-o clauză neîndoielnică şi expres prevăzută în contract.
 publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare - Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare 7/1996 - prin care s-a prevăzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliară,
sub forma înscrierii în cărţile funciare (publicitate reală), dar numai cu efecte de
opozabilitate faţă de terţi a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale
imobiliare
- înscrierile făcute în registrele (cărţile) de publicitate imobiliară înainte de intrarea în
vigoare a noii legi vor produce potrivit reglementărilor în vigoare la data efectuării lor
- după intrarea în vigoare a L 7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi
reale imobiliare - pentru a fi opozabile faţă de terţi - trebuie să fie înscrise în cartea
funciară. Lipsa înscrierii dreptului nu poate fi invocată de partea contractantă care a
înstrăinat sau constituit dreptul real imobiliar şi de succesorii lui universali sau cu titlu
universal. Un atare drept neînscris e opozabil şi dobânditorului ulterior care a avut
cunoştinţă de existenţa lui (dobânditor de rea-credinţă), deşi nu e înscris în cartea funciară
precum şi dobânditorului cu titlu gratuit

2
EX: dacă vânzătorul înstrăinează un imobil către mai mulţi cumpărători, va avea câştig de
cauză - dobândind dreptul real cu opozabilitatea faţă de ceilalţi - acela dintre cumpărători
care a înregistrat mai întâi cererea de înscriere în cartea funciară la biroul de carte funciară
a judecătoriei în a cărei rază teritorială e situat imobilul; dacă mai multe cereri sunt depuse
deodată la acelaşi birou de carte funciară, drepturile reale dobândite vor primi rang egal,
dar numai provizoriu - cu excepţia ipotecilor şi privilegiilor care rămân cu rang egal -
urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii înscrierii
nevalabile
 pentru lucrurile mobile nu există un sistem de publicitate, căci posesia lor constituie
cel mai bun mijloc de publicitate – EX: dacă vânzătorul a vândut de 2 ori lucrul mobil
(corporal), va avea preferinţă cel care a intrat mai întâi cu bună-credinţă în posesia lucrului,
deşi a cumpărat mai în urmă.

3
Condiţiile de validitate ale C. V-C – consimţământul, capacitatea, obiectul (lucrul vândut,
preţul), o cauză licită, în contractele solemne -forma
A. Consimţământul părţilor - Acordul de voinţă între părţi e totdeauna necesar şi
totodată suficient - cu excepţiile prevăzute de lege (exproprierea pentru cauză de utilitate
publică) - în vederea formării contractului.
 Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare) - o pers, prevăzând un
eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea
proprietarului de a vinde acel bun rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior - de
obicei înăuntrul unui termen - consimţământul său de a-l cumpăra. O promisiune de
vânzare acceptată cu această rezervă constituie un contract dar nu o vânzare; ea nu
transferă proprietatea, ci dă naştere numai unor obligaţii cu caracter personal pentru una
din părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide; ea nu se confunda cu vânzarea
sub condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are ca obiect o obligaţie de a face,
iar cea de-a doua o obligaţie de a da; ea e de fapt un antecontract, care dă naştere la un
drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată (obligaţia de a face) faţă de cealaltă parte
să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l
cumpăra ori nu. Obligaţia (intenţia) de a înstrăina un imobil (asumată printr-o promisiune
unilaterală sau bilaterală de vânzare) poate fi înscrisă (la cererea proprietarului) pentru
informare (prin notare) în cartea funciară. Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării
bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea, - eventual
a şi vândut lucrul unei alte pers => contractul nu se va mai încheia, beneficiarul având
dreptul la daune-interese → promisiunea de vânzare e un contract unilateral, întrucât
creează obligaţii numai pentru una dintre părţi (promitent). E însă posibil ca, în schimbul
dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume
de bani (preţul dreptului de opţiune) → promisiunea unilaterală de a vinde va fi un
antecontract sinalagmatic, dar fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală de
vânzare-cumpărare, căci beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de a cumpăra, ci numai aceea
de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. Obligaţia promitentului născută din promisiunea de
vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la
expirarea termenului general de prescripţie, care începe să curgă de la data încheierii
promisiunii de vânzare.
 Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare - ambele părţi se obligă să încheie în
viitor, la preţul stabilit C. V-C. – isi produce efectele numai dacă preţul e determinat sau
determinabil; e un antecontract, oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului
(spre deosebire de promisiunea unilaterala); ea nu vânzare sub condiţie suspensivă, care,
prin îndeplinirea condiţiei - acceptarea în termen - face valabilă vânzarea din ziua
promisiunii; ea nu e nici vânzare sub condiţie, fiindcă între părţi nu s-a încheiat o vânzare-
cumpărare (s-a promis numai), iar evenimentul prevăzut în condiţie nu poate să fie
consimţământul. În schimb, obligaţia de a încheia contractul în viitor e valabilă. Dacă
promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte pers => beneficiarul-
cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea
încheiată cu o altă pers e - cu rezerva fraudei – valabilă → beneficiarul-cumpărător nu poate
cere decât daune-interese. Termenul de prescripţie a dreptului la acţiune pentru
valorificarea dreptului de creanţă izvorât din neperfectarea C. V-C începe să curgă de la
data la care partea interesată a luat cunoştinţă că nu mai există nici o posibilitate de
perfectare a vânzării - de la data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a respins
cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare. Termenul prescripţiei curge din momentul încheierii contractului, însă
când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-
vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului acestuia → prescripţia dreptului la acţiune
începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul
negării dreptului promitentului-cumpărător. Dacă însă lucrul se mai găseşte în patrimoniul
vânzătorului şi nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea acordării daunelor-
interese sau obligării promitentului, sub sancţiunea amenzii civile, la încheierea contractului,
– oricare dintre părţile antecontractului de vânzare-cumpărare poate cere instanţei de
judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de C. V-C şi care va avea caracter
constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă.

4
Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (“de răzgândire”) în favoarea uneia
sau a ambelor părţi (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresă a dreptului de
dezicere) => consimţământul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o
hotărâre care să ţină loc de contract. Daca ulterior încheierii unui antecontract cu privire la
teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză să încheie contractul → partea care şi-a
îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, ce poate pronunţa o hotărâre care să
ţină loc de contract. Pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act
autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru
transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimţământului.
 Pactul de preferinţă - proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul când îl va vinde, să
acorde preferinţă unei anumite pers, la preţ egal - o asemenea obligaţie trebuie să fie
prevăzută în contractul încheiat între părţi. O asemenea promisiune, deşi afectată de o
condiţie potestativă, e totuşi valabilă, realizarea ei depinzând şi de împrejurări externe
voinţei promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul. Întrucât pactul de
preferinţă nu transmite dreptul de proprietate => nu conferă părţii lezate dreptul de a
intenta acţiunea în revendicare sau în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei
promisiuni, afară de cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului
promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor. În lipsa fraudei,
beneficiarul pactului va avea acţiune numai împotriva promitentului pentru daune interese.
Dacă nu s-a prevăzut altfel în convenţia dintre părţi - dreptul beneficiarului rezultând din
promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) inclusiv pactul de preferinţă => obligaţia
promitentului se transmite numai prin moştenire (mortis causa). Pactul de preferinţă are
natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se
naşte pe baza consimţământului dintre părţi.
 Dreptul de preempţiune - are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă;
voinţa proprietarului-vânzător nu are nici un rol în naşterea şi exercitarea dreptului de
titularul lui. Daca s-a hotărât să vândă terenul trebuie să respecte dreptul de preempţiune
sub sancţiunea prevăzută de lege → textele care reglementează dreptul de preempţiune
urmează să fie interpretate restrictiv. Dreptul de preempţiune trebuie ocrotit, ca orice drept
patrimonial, indiferent de titularul lui sau de pers celui obligat să-l respecte; fiind un drept
absolut, e opozabil erga omnes → dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se
poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător
şi chiar dacă acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinţă sau ar avea
dreptul la retractul litigios. În conflictul dintre diferitele drepturi de preferinţă va prevala
dreptul de preempţiune.
 Dreptul de preempţiune reglementat de L 10/2001:
 art. 17 - au drept de preempţiune în cazul încheierii unui C. V-C, locatarii
următoarelor imobile: cele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat,
de unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public, de instituţii publice, de
instituţii culturale, de sedii ale partidelor politice legal înregistrate. Dreptul de preempţiune
se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii, prin
executorul judecătoresc, a notificării privind intenţia de vânzare. Daca C. V-C se încheie cu
încălcarea dreptului de preempţiune => sancţiunea aplicabilă e nulitatea absolută a acelor
contracte.
 art 19 - în cazul imobilelor-construcţii cărora le-au fost adăugate noi corpuri a
căror arie desfăşurată însumează < 100% din aria desfăşurată iniţial, fostului proprietar i se
restituie imobilul în natură → deţinătorul suprafeţei adăugate imobilului preluat are drept de
preempţiune la cumpărarea suprafeţei restituite fostului proprietar sau, după caz,
moştenitorului acestuia. Daca imobilelor-construcţii le-au fost adăugate corpuri
suplimentare de sine-stătătoare => foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora li se
restituie, în natură, suprafaţa deţinută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului.
Noul proprietar al suprafeţei restituite în proprietate are drept de preempţiune la
cumpărarea suprafeţei adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului.
Încălcarea dreptului de preempţiune se sancţionează cu nulitatea absolută a C. V-C.
 art.42 - imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă care nu se restituie
pers îndreptăţite, se pot înstrăina iar deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a L
10/2001 au drept de preempţiune. Au drept de preempţiune şi chiriaşii imobilelor cu

5
destinaţia de locuinţe care nu se restituie pers îndreptăţite. Dc dreptul de preempţiune e
încălcat => sancţiunea - nulitatea relativă a C. V-C (pt că nu se încalcă norme care
protejează interese generale)
 Dreptul de preempţiune reglementat de alte acte normative:
 de Codul silvic (L 26/1996) - statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde
de silvicultură, are drept de preempţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi
în condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile
limitrofe acestuia, şi pentru terenurile acoperite de vegetaţie forestieră. Proprietarul
vânzător e obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află
terenul respectiv, în legătură cu intenţia de înstrăinare care îşi va manifesta opţiunea în
termen de 30 de zile, după care dreptul de preempţiune încetează. Vânzarea făcută cu
încălcarea acestor dispoziţii e nulă de drept →
- dreptul de preempţiune se exercită numai în legătură cu C. V-C care au ca obiect enclavele
din fondul forestier proprietate publică, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate
publică şi terenurile cu vegetaţie forestieră.
- titular al dreptului de preempţiune e statul care nu îşi exercită dreptul prin M. Finanţelor, ci
prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură - Regia Naţională a Pădurilor.
Unităţile silvice teritoriale sesizate cu intenţia de vânzare a proprietarului-vânzător -
direcţiile silvice judeţene ale Regiei Naţionale a Pădurilor.
- cum dreptul de preempţiune se exercită numai la preţ egal si acest drept încetează prin
expirarea termenului de 30 de zile – termen de decădere – de la exprimarea in tenţiei de
vânzare a proprietarului → această intenţie trebuie să fie o veritabilă ofertă de vânzare,
cuprinzând toate elementele esenţiale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de organul
competent să reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voinţă, care are natura
juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare. Pentru perfectarea C. V-C,
consimţământul părţilor trebuie să îmbrace forma autentică.
- sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune - nulitatea absolută a C. V-C întrucât
sunt încălcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea acţiunii în
constatarea nulităţii absolute are ca efect reîntoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.
 Dreptul de preempţiune reglementat de L 346/2004 privind stimularea înfiinţării
şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii - intreprinderile mici şi mijlocii au drept de
preferinţă la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor
naţionale, SC cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a activelor pe care
le deţin în proprietate. Dreptul de preferinţă se poate exercita prin depunerea unei solicitări
în acest sens, în termen de 30 de zile de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând
activele disponibile, in acest termen regiile autonome, societăţile/companiile naţionale,
precum şi SC cu capital majoritar de stat vor organiza o primă licitaţie deschisă cu strigare
doar pentru întreprinderile mici şi mijlocii. E interzis, sub sancţiunea nulităţii absolute,
transferul, în orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără
acordarea dreptului de preferinţă. Oferta de vânzare va specifica faptul că e adresată doar
întreprinderilor mici şi mijlocii. În situaţia neadjudecării licitaţiei, se poate organiza o altă
licitaţie, cu acces liber
 Dreptul de preempţiune reglementat de L 182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naţional mobil - vânzarea publică a bunurilor culturale mobile
clasate, aflate în proprietate privată, sau intermedierea vânzării se efectuează numai prin
agenţi economici autorizaţi care sunt obligaţi ca, în termen de 3 zile de la data înregistrării
în registrul propriu a bunurilor clasate în tezaur, să comunice în scris Direcţiei pentru
cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţene, respectiv a mun Bucureşti, în a cărei
rază teritorială îşi au sediul, punerea acestora în vânzare, precum şi, după caz, să transmită
un exemplar al catalogului editat în scopul organizării unei licitaţii publice, indiferent dacă
bunurile scoase la licitaţie sunt sau nu sunt clasate în patrimoniul cultural naţional mobil .
Bunurile culturale mobile, proprietate a pers fizice sau juridice de drept privat, clasate în
tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condiţiile exercitării dreptului de
preemţiune de statul român, prin M. Culturii. Termenul de exercitare a dreptului de
preemţiune al statului e de max 30 de zile, calculat de la data înregistrării comunicării iar
valoarea de achiziţionare e cea negociată cu vânzătorul sau cu agentul economic autorizat

6
ori cea rezultată din licitaţia publică. Nerespectarea dispoziţiilor legale atrage nulitatea
absolută a vânzării →
– dreptul de preempţiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate
în tezaur
– dreptul de preempţiune se poate exercita numai în cazul vânzărilor publice, iar nu şi în
ipoteza vânzărilor încheiate în urma negocierii directe.
– titular al dreptului de preempţiune e statul care nu îşi exercită dreptul prin intermediul M.
Finanţelor, ci prin M. Culturii, prin intermediul direcţiei judeţene pentru cultură şi
patrimoniu cultural.
– dacă proprietarul şi-a manifestat intenţia de a vinde bunul prin vânzare publică şi s-a
adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preempţiune în
una din formele: prin negociere directă cu agentul economic autorizat care organizează
vânzarea; prin negociere directă cu vânzătorul; prin participarea la licitaţia publică.
– exercitarea dreptului de preempţiune în termenul de decădere de 30 de zile stabilit de lege
pp exercitarea de titularul dreptului a intenţiei de achiziţionare a bunului, iar nu neapărat
desfăşurarea licitaţiei publice în acest interval → dacă intenţia M. Culturii de a achizi ţiona
bunul s-a manifestat în termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preempţiune în
cadrul licitaţiei publice, chiar şi când aceasta se desfăşoară după expirarea celor 30 de zile.
– sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune e nulitatea absolută a contractului,
întrucât sunt încălcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea acţiunii în
constatarea nulităţii absolute are ca efect întoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.
Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat – daca lucrările pentru care s-a
făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului =>
expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preţ < decât
despăgubirea actualizată → expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă
acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60
de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil. Dreptul prioritar e
dublat şi de dreptul expropriatului de a cere, prin tribunal, retrocedarea imobilului, la preţul
< despăgubirea actualizată, dacă nu a fost utilizat în termen de 1 an în scopul satisfacerii
utilităţii publice. Dacă imobilul expropriat e oferit pentru închiriere înaintea utilizării lui în
scopul pentru care a fost expropriat => expropriatul are un drept de prioritate pentru a-i fi
închiriat - aceste dispozitii nu sunt aplicabile dacă imobilul a trecut în proprietate publică
printr-un contract civil →
- fostul proprietar al imobilului expropriat se bucură de dreptul prioritar la dobândire în
toate cazurile în care expropriatorul (statul, respectiv unităţile administrativ-teritoriale)
intenţionează să înstrăineze imobilul, deci nu numai în caz de vânzare
- chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare (fie şi la licitaţie), fostul
proprietar se bucură de dreptul prioritar nu la un preţ egal (oferit de alţi cumpărători), ci la
un preţ < despăgubirea actualizată
- procedura exercitării dreptului prioritar: notificarea intenţiei de înstrăinare expropriatului şi
manifestarea voinţei acestuia de a redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de
60 de zile de la primirea notificării.
B. Capacitatea părţilor -Pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le e oprit prin lege → regula -
capacitatea, exceptia - incapacitatea → cazurile de incapacitate sunt expres şi limitativ
prevăzute de lege şi sunt de strictă interpretare. Părţile trebuie să aibă capacitate de
exerciţiu deplină, iar pers lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă,
trebuie să încheie contractul prin ocrotitorul legal şi cu autorizaţia autorităţii tutelare.
Incapacităţi speciale pentru C. V-C prevazute de lege - interdicţii (prohibiţii) de a vinde/
cumpăra:
 vânzarea între soţi e interzisă - scopul interdicţiei e de a împiedica ca
soţii să realizeze sub aparenţa unor vânzări simulate donaţii irevocabile (donatarul abuzând
de influenţa pe care o are asupra soţului donator). Prin această interdicţie se apără şi
interesele moştenitorilor, ale creditorilor, care ar putea să fie fraudaţi prin încheierea unor
C. V-C simulate (inclusiv fictive). Anularea poate fi cerută şi în cazul în care contractul se
încheie printr-o pers interpusă (soţul vinde bunul unui terţ care în scurt timp îl revinde
soţiei). Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi, duce la nulitatea
relativă a contractului, (căci interesele ocrotite sunt private -(apărarea unuia dintre soţi

7
în cazul în care celălalt soţ abuzează de influenţa pe care o are asupra lui şi apărarea
intereselor moştenitorilor şi creditorilor), vânzarea între soţi neafectând ordinea publică -
anularea poate fi cerută de oricare dintre soţi, de moştenitorii ocrotiţi sau de creditori, fără
a fi obligaţi să dovedească fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativă, ea poate fi
confirmată după desfacerea căsătoriei de părţi sau de moştenitori după moartea
vânzătorului. Vânzarea între concubini e valabilă, afară de cazul când contractul s-a încheiat
pentru a determina pe una dintre părţi să menţină starea de concubinaj şi deci are o cauză
imorală.
 tutorii nu pot cumpăra bunurile pers de sub tutela lor (cât timp
socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi primite - sunt interzise orice acte juridice
între tutore şi soţul sau rudele lui - în linie dreaptă şi fraţi-surori, de o parte, şi minor)
 mandatarii (convenţionali, legali), împuterniciţi a vinde un lucru nu pot
să-l cumpere întrucât nu se poate admite ca o pers să cumuleze şi rolul de vânzător şi cel
de cumpărător. Legea a stabilit această prohibiţie (precum şi prohibiţia pentru funcţionari)
pentru ca mandatarul (funcţionarul) să nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său,
care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere, obţinând preţul
cel mai ridicat.
 pers care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor,
oraşelor, mun. sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor
 funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor. În cazul bunurilor destinate
vânzării şi pentru care există preţuri fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse,
cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.
 judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari (cumpărători) de
drepturi litigioase care sunt de competenţa curţii de apel în a cărui circumscripţie
îşi exercită funcţia sau profesia. Drepturi litigioase = drepturile care formează obiectul
unui proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate naşte o contestaţie
serioasă şi viitoare şi indiferent de natura dreptului şi de intenţia cumpărătorului de a-l
revinde. În cazul vânzării prin licitaţie interdicţia nu operează întrucât dreptul asupra
lucrului care se vinde nu (mai) e litigios. Încalcarea interdicţiei se sancţionează cu nulitatea
absolută a actului şi cu suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunelor-interese. Dacă
interdicţia va fi încălcată prin intermediul unei simulaţii (în forma interpunerii de pers) =>
sancţiunea e nulitatea relativă
 e interzis executorilor judecătoreşti să dobândească direct sau prin pers
interpuse, pentru ei sau pentru alţii, bunurile ce au făcut obiectul activităţii de
executare silită. Sancţiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestei interdicţii e nulitatea
absolută (virtuală), întrucât norma juridică are un caracter imperativ, urmărind să
protejeze prestigiul justiţiei.
 cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la UE şi din alte tratate
internaţionale la care România e parte precum şi prin moştenire legală. Străinii sau apatrizii
pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor prin acte între vii sau prin moştenire
- li se poate recunoaşte numai un drept de superficie asupra imobilului (terenul rămâne fie
în proprietatea - nuda proprietate - vânzătorului, fie proprietatea e transferată la o altă pers
de cetăţenie/naţionalitate română ). În cazul construcţiilor situate pe terenuri proprietate de
stat, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de
stat, pers care nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România vor
primi, sub formă de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toată durata existenţei
clădirii → posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor e un
atribut exclusiv al calităţii de cetăţean român (chiar dacă pers respectivă mai are şi o
altă cetăţenie). Contractul prin care o pers, care nu are calitatea de cetăţean român, ar
cumpăra un teren e lovit de nulitate absolută şi această nulitate nu ar putea fi acoperită
prin revânzarea terenului unui cetăţean român. Daca cumpărătorul ar dobândi (redobândi)
cetăţenia română => numai din acest moment va putea dobândi şi dreptul de proprietate
asupra terenului. Situaţii speciale:
 cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România,
pers juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul

8
de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea
unui termen de 7 ani de la data aderării României la UE
 cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România,
precum şi pers juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor (altele decât cele anterioare) în aceleaşi
condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru pers juridice române.
Excepţie - pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi
terenurilor forestiere încă de la data aderării României la UE fermierii care desfăşoară
activităţi independente şi sunt, după caz, cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu
domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în România şi apatrizii cu
domiciliul în România
 cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu
domiciliul într-un stat membru, pers juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu
legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru
reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data
aderării României la UE
 cetăţenii străini, apatrizii şi pers juridice aparţinând statelor care nu sunt membre ale UE
sau ale Spaţiului Economic European pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate. Pers juridică
română poate dobândi în proprietate terenuri în România chiar dacă a fost constituită de
pers fizice sau juridice străine - asociaţiile şi fundaţiile constituite ca pers juridice române de
pers fizice sau juridice străine pot dobândi pe întreaga durată de funcţionare dreptul de
proprietate şi orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului
pentru care au fost constituite. In caz de dizolvare şi lichidare a asociaţiei sau fundaţiei
terenurile urmează să fie înstrăinate - atribuite în condiţiile prevăzute de lege numai către
pers care au capacitatea juridică de a dobândi astfel de bunuri - poate fi şi o pers juridică
română constituită de pers fizice sau juridice străine.
C. Obiectul contractului – C. V-C da nastere la 2 obligatii reciproce: obligaţia vânzătorului
are ca obiect lucrul vândut; obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul. În lipsa acestor
elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, C.V-C nu poate fi
considerat valabil încheiat.
 Lucrul vândut - trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
 Lucrul să fie în comerţ ( în circuitul civil) - pot fi vândute toate lucrurile care sunt în
comerţ afară dacă legea opreşte aceasta.
Prohibiţia poate fi:
- absolută – vizeaza bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz
sau interes public şi care, ca atare, sunt inalienabile;
- relativă – vizeaza bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai
de anumite pers sau numai în anumite condiţii.
Legea declară inalienabile (imprescriptibile şi insesizabile) bunurile care fac parte din
domeniul public al statului (de interes naţional) sau al unităţilor administrativ-teritoriale
(de interes local). Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau pot fi
concesionate ori închiriate prin licitaţie publică ori pot fi date in folosinţă gratuită instituţiilor
de utilitate publică, dar nu pot fi înstrăinate-dobândite cât timp fac parte din domeniul
public - ele nu îşi pierd apartenenţa la domeniul public, fiind transmis numai dreptul de
exploatare, deoarece dreptul de proprietate publică e un drept absolut şi exclusiv,
nesusceptibil de dezmembrare. Fac parte din domeniul public: bunurile declarate ca atare
expres de lege; bunurile din patrimoniul statului sau unităţilor administrativ-teritoriale care
sunt de uz sau interes public; bunurile afectate folosinţei publice. Bunurile care fac parte din
domeniul privat al statului pot fi înstrăinate prin acte juridice → in caz de înstrăinare se
aplică dispoziţiile prevăzute pentru C.V-C, în măsura în care prin legea specială nu se
prevede altfel.
Inalienabilitate temporară:
- terenurile cu privire la care s-a “constituit” dreptul de proprietate în favoarea
cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă şi a altor pers prevăzute de lege nu
pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor
celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de
înstrăinare. In caz de moarte a titularului împroprietărit (sau al unuia dintre ei), terenul

9
rămâne inalienabil prin acte între vii pentru perioada rămasă, moştenitorii (legali sau
testamentari) neavând dreptul să-l înstrăineze, în tot sau în parte (cota moştenită)
- imobilele cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului - apartamentele ce nu
se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora şi care pot fi cumpărate
de chiriaşii titulari de contract de încheiere a apartamentelor în cauză, dar cu interdicţia
înstrăinării timp de 10 ani de la data cumpărării (indiferent de plata integrală sau în rate a
preţului). Actul juridic de vânzare-cumpărare a unui imobil încheiat cu încălcarea L
112/1995 e sancţionat cu nulitatea absolută. Invocarea necunoaşterii legii şi a bunei-
credinţe a cumpărătorilor nu salvează actul de la sancţiunea nulităţii. Excepţie - L 10/2001
- chiriaşii cărora, în temeiul L 112/1995, li s-au vândut, cu respectarea prevederilor acestei
legi, apartamentele în care locuiau, au dreptul să le înstrăineze sub orice formă înainte de
împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării numai pers îndreptăţite, fost
proprietar al acelei locuinţe. Preţul vânzării < valoarea actualizată a preţului plătit de chiriaş
la cumpărarea locuinţei în baza L 112/1995 cu excepţia situaţiilor când părţile convin altfel
→ interdicţia vizează numai înstrăinarea prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu şi
transmisiunile prin moştenire legală sau testamentară → interdicţiile operează numai pentru
înstrăinarea locuinţei, iar nu şi pentru constituirea, în favoarea unui terţ, a unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate, cu caracter temporar – EX: uzufructul
Derogarea relativă de la principiul liberei circulaţii a bunurilor - Există bunuri care
sunt în circuitul civil, dar din motive de ordine publică sau economico-socială, pot fi
cumpărate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale: armele, muniţiile şi
materialele explozive, produsele şi substanţele stupefiante, produsele şi substanţele toxice.
Bunurile din patrimoniul cultural naţional nu sunt scoase din circuitul civil → pot fi
înstrăinate-dobândite (dacă nu fac parte din domeniul public al statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale), însă scoaterea din ţară a tuturor bunurilor culturale mobile,
temporar sau definitiv, de pers fizice sau juridice, se poate face numai pe baza certificatului
de export emis de direcţiile judeţene pentru cultură şi patrimoniul cultural. Metalele
preţioase şi pietrele preţioase nu sunt scoase din circuitul civil, ele putând fi deţinute şi
înstrăinate-dobândite, legea prevăzând numai anumite limitări. In principiu, un bun nu
poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voinţa omului, întrucât o asemenea
clauză contravine principiului liberei circulaţii a bunurilor şi dreptului proprietarului de a
dispune liber şi absolut de bunul său, drept garantat, în limitele prevăzute de lege, de
Constituţie (art.44) → inalienabilitatea convenţională poate fi recunoscută valabilă numai
dacă se justifică printr-un interes serios şi legitim - garantarea executării unei obligaţii sau
alt interes. Interesul determină şi caracterul temporar al inalienabilităţii. Clauza de
inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu - pentru a fi limitată în timp,
inalienabilitatea trebuie să fie inferioară duratei unei vieţi omeneşti. Dacă inalienabilitatea e
stipulată în interes general => se recunoaşte validitatea clauzei. Dacă clauza de
inalienabilitate nu întruneşte condiţiile arătate, numai clauza urmează să fie considerată
nulă, dacă nu e cauza determinantă a încheierii actului, iar dacă e cazul proprietarul
imobilului sau pers interesată poate cere radierea interdicţiei de înstrăinare din cartea
funciară. Dacă clauza de inalienabilitate e valabilă, dar cu nerespectarea ei => bunul e
înstrăinat, stipulantul clauzei (succesorii lui în drepturi) poate cere rezoluţiunea (revocarea)
înstrăinării iniţiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligaţii sau repararea
prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei. În caz de rezoluţiune, terţul dobânditor de
bună-credinţă se va putea apăra prin invocarea art.1909 C.civ., în cazul lucrurilor mobile, şi
prin lipsa publicităţii sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor. Sancţiunea nulităţii
contractului încheiat cu nerespectarea interdicţiei de înstrăinare poate fi aplicată numai dacă
inalienabilitatea (scoaterea din circuitul civil) e prevăzută de lege. Sancţiunea nulităţii nu
poate fi instituită prin voinţa omului.
 Lucrul să existe (existenţă actuală sau viitoare) în momentul încheierii
contractului sau să poată exista în viitor - Dacă părţile au avut în vedere un lucru
existent, dar acel lucru era pierit total în momentul încheierii contractului (sau nici n-a
existat în realitate) → vânzarea e nulă absolut, întrucât obligaţia vânzătorului e lipsită de
obiect => lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului. Dacă lucrul exista în momentul încheierii
contractului, dar era pierit în parte anterior → cumpărătorul poate alege: fie să renunţe la
contract (rezoluţiune), fie să ceară executarea asupra părţii rămase din lucru cu o reducere
proporţională din preţ. Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă (EX:

10
renunţare la contract, deşi partea pierită e neînsemnată sau cele 2 sau mai multe lucruri
cumpărate, chiar la un preţ global, nu sunt interdependente - o pereche de cai de
tracţiune). În principiu, cumpărătorul poate renunţa la contract când executarea parţială nu
poate duce la realizarea scopului pentru care a înţeles să cumpere → riscul pieirii totale
sau parţiale - deoarece se situează înainte de momentul încheierii contractului şi deci a
momentului transferării dreptului de proprietate - e suportat de vânzător – excepţie –
daca operaţiunea are caracter aleatoriu; la încheierea contractului cumpărătorul e conştient
de riscul pieirii (totale sau parţiale), dar cumpără sperând să nu fi intervenit. Vânzarea e
valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor, care nu există în momentul încheierii contractului,
dar poate exista în viitor (EX: lucrul ce se va confecţiona). Dintre bunurile viitoare, numai
moştenirea nedeschisă nu poate forma obiectul unui contract. Nerealizarea lucrului viitor nu
afectează validitatea contractului – vânzătorul, pe lângă pierderea preţului, va fi obligat şi la
plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate, dacă nu dovedeşte o cauză
străină exoneratoare de răspundere. Cumpărătorul nu va fi obligat să plătească preţul, chiar
dacă neexecutarea nu e imputabilă vânzătorului, întrucât acesta din urmă suportă riscul
contractului în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat - excepţie – daca
contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-şi riscul nerealizării (în tot sau în
parte) a lucrului viitor, nerealizarea independentă de voinţa şi atitudinea vânzătorului (EX: o
recoltă).
 Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil. Dacă obiectul e ilicit
întrucât provine din contrabandă, iar cumpărătorul a cunoscut această provenienţă, în caz
de confiscare nu poate cere restituirea preţului plătit, de asemenea confiscat.
Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe apartamente,
având caracter accesoriu potrivit destinaţiei, formează obiectul contractului, chiar dacă
aceste părţi nu sunt specificate expres, afară numai dacă coproprietatea a încetat cu acordul
tuturor coproprietarilor (menţinerea ei nefiind impusă cu necesitate).
 Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat
deoarece contractul e translativ de proprietate; in caz contrar, el nu poate transmite dreptul
care face obiectul contractului. Dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare,
socotind că lucrul vândut aparţine vânzătorului → vânzarea e anulabilă pentru eroare (viciu
de consimţământ) asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător
proprietar al lucrului. Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată pe cale de
acţiune (când preţul s-a plătit) sau pe cale de excepţie (când preţul nu s-a plătit), dar numai
de cumpărător şi succesorii lui; vânzătorul nu poate cere anularea chiar dacă a fost de
bună-credinţă (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de un contractant asupra propriei
sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie să cadă asupra persoanei cu care s-
a contractat. Anularea nu poate fi cerută nici de cumpărător sau succesorii lui dacă
vânzătorul a devenit proprietarul lucrului după vânzare sau vânzarea e ratificată de
adevăratul proprietar. Dacă cumpărătorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea e
evins de adevăratul proprietar → obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune
subzistă. Adevăratul proprietar nu poate cere anularea (fiind terţ faţă de contract), în
schimb poate intenta acţiune în revendicare, dacă bunul se află în posesiunea
cumpărătorului. În acest proces cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate apăra prin
invocarea uzucapiunii sau prin excepţia din art.1909-1910 C.civ. Contractul încheiat cu
vânzătorul neproprietar poate fi invocat de cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de
10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor.
Probleme juridice legate de vânzarea lucrului altuia - imobilele preluate fără titlu de către
stat şi vândute chiriaşilor în baza (dar cu nerespectarea) L 112/1995 → titlul
subdobânditorului de bună-credinţă provine de la stat. Dreptul acestuia din urmă nu poate fi
preferabil în raport cu dreptul adevăratului proprietar pentru că trecerea bunului în posesia
statului a fost abuzivă → în urma comparării titlurilor proprietarului deposedat abuziv şi
subdobânditorului de bună-credinţă, acţiunea primului va trebui admisă, dacă cel din urmă
nu poate invoca în favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a proprietăţii.
Dacă părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut e
proprietatea unei alte pers => problema anulării pentru eroare nu se poate pune =>
vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune
speculativă, are o cauză ilicită → e nulă absolut. Dacă contractul s-a încheiat de vânzător în

11
frauda dreptului proprietarului cu complicitatea şi pe riscul cumpărătorului => nulitate
absolută. Dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale => contractul e nul absolut, chiar dacă cumpărătorul a fost de
bună-credinţă. In cazul indiviziunii - având ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune
propriu-zisă) sau un bun determinat (proprietate comună indiviză pe cote-părţi) - dacă unul
dintre coindivizari, fără acordul celorlalţi, înstrăinează în natură, în materialitatea sa bunul
(bunurile) aflate în indiviziune => întrucât vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de
proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea
lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta C. V-C depinzând de rezultatul
partajului. In timpul stării de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate să dispună liber,
fără acordul celorlalţi coindivizari, de cota sa ideală de drept asupra bunului determinat sau
asupra universalităţii; dreptul asupra cotei-părţi (ideale) e un drept de proprietate
individual, absolut şi exclusiv al fiecărui coindivizar, transmisibil inter vivos şi mortis causa
(moştenire legală sau testamentară, inclusiv legate cu titlu particular). Daca coindivizarul
decedat are mai mulţi moştenitori => cota-parte indiviză va deveni obiectul indiviziunii între
moştenitorii coindivizarului decedat → în caz de înstrăinare a cotei ideale de proprietate din
bunul determinat sau din universalitate ori dintr-un bun determinat din universalitate,
cumpărătorul se substituie în drepturile coindivizarului vânzător fiind fără relevanţă
rezultatul partajului care va interveni ulterior şi la care va participa cumpărătorul în calitate
de coindivizar. Daca vânzătorul - în loc să dispună de cota sa parte ideală de drept -
înstrăinează în natură, în materialitatea sa bunul (bunurile) aflate în indiviziune sau o
porţiune determinată material din acel bun, deşi nu are drept de proprietate exclusivă
asupra lucrului vândut sau asupra unei părţi materiale din lucru => o asemenea înstrăinare
nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimţit la
încheierea contractului şi nici nu l-au ratificat ulterior. Pentru salvgardarea drepturilor
proprii asupra bunului înstrăinat oricare dintre coindivizari poate cere ieşirea din indiviziune,
iar soarta contractului de vânzare-cumpărare, validitatea lui va depinde de rezultatul
partajului:
- dacă bunul e atribuit la partaj copărtaşului înstrăinător → contractul rămâne valabil →
dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece împărţeala are caracter
declarativ, deci produce efecte retroactive, vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod
retroactiv;
- dacă bunul înstrăinat e atribuit (cade în lotul) altui copărtaş → actul de înstrăinare va fi
ineficace (desfiinţat) retroactiv pentru lipsa calităţii de proprietar al vânzătorului, aplicându-
se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia (nulitatea relativă a contractului) - se va
putea angaja răspunderea lui pentru evicţiune în calitate de vânzător al lucrului altuia
(excepţie – daca cumpărătorul a cumpărat pe risc propriu).
In cazul vânzării bunului indiviz de unul dintre coindivizari, ceilalţi coindivizari nu pot cere
constatarea nulităţii sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune şi nici
nu pot intenta o acţiune în revendicare dacă cumpărătorul a intrat în posesia bunului.
Drepturile lor indivize asupra bunului urmează să fie apărate pe calea acţiunii de partaj.
 Preţul = obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut.
Conditii:
 Preţul să fie stabilit în bani. Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de
esenţa vânzării. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt
lucru, pentru stingerea unei obligaţii sau în schimbul unei alte prestaţii, contractul nu mai
poate fi calificat vânzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract, eventual
contract nenumit.
 Preţul să fie determinat sau determinabil. Preţul e determinat dacă cuantumul lui e
hotărât de părţi în momentul încheierii contractului. Determinarea preţului nu pp stabilirea
modalităţii de plată (EX: printr-o singură prestaţie sau în rate) ori a termenului plăţii, aceste
elemente urmând a fi determinate - în lipsă de stipulaţie - potrivit legii. E însă posibil ca
părţile să precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora preţul va putea fi
determinat în viitor - cel târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată => preţul e
determinabil. Preţul e determinabil şi când stabilirea lui e lăsată la aprecierea unui terţ ales
de comun acord de părţi sau de pers desemnată de părţi. Terţul ales nu e un arbitru fiindcă

12
nu e chemat să soluţioneze un litigiu, o neînţelegere, dar nu are nici calitatea de expert (în
sens procedural), fiindcă avizul expertului e la aprecierea instanţei, ori preţul stabilit de terţ
- şi care face parte din contract de la încheierea lui - e obligatoriu atât pentru părţi, cât şi
pentru instanţă. El e mandatarul comun al părţilor (dublă reprezentare), împuternicit să
stabilească preţul, mandat care nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părţilor. În
nici un caz determinarea preţului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părţilor sau să
depindă de voinţa uneia dintre ele => contractul nu poate fi considerat încheiat decât în
momentul în care părţile s-au înţeles cu privire la preţ, respectiv, una dintre ele acceptă
preţul cerut de cealaltă parte. Dacă terţul desemnat nu poate sau nu vrea să determine
preţul => vânzarea e nulă în lipsă de preţ, iar înţelegerea ulterioară dintre părţi cu privire la
preţ sau cu privire la persoana unui alt terţ, are semnificaţia unui nou contract încheiat în
momentul realizării acordului de voinţă. Instanţa nu e competentă să determine preţul sau
persoana terţului, în lipsa acordului dintre părţi. Daca există preţuri legale obligatorii =>
părţile trebuie să se conformeze => părţile au avut în vedere preţul legal (e determinat),
chiar daca contractul nu conţine precizări în această privinţă, căci numai convenţiile legal
făcute au putere obligatorie între părţi. Dacă părţile au stabilit un alt preţ => acesta se
înlocuieşte de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui alt preţ =>
diferenţa urmează să fie plătită (vânzătorul având o acţiune contractuală în acest scop),
respectiv restituită (plată nedatorată). Dacă părţile au prevăzut un preţ legal care însă s-a
modificat în timpul executării contractului => modificarea de preţ se aplică de la data
indicată în actul normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului
normativ, care e de imediată aplicare. Dacă preţul legal e numai maximal => părţile trebuie
să-l respecte ca atare, stabilind concret preţul, nefiind suficientă trimiterea la preţul oficial.
In funcţie de împrejurări, se poate prezuma că părţile au avut în vedere preţul legal maxim.
 Preţul să fie sincer şi serios. Pentru ca preţul să existe, el trebuie să fie sincer şi serios.
1. preţ sincer = preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi
cerut şi plătit în realitate. Preţul e fictiv când din intenţia părţilor (exprimată în actul secret)
rezultă că nu e datorat => contractul e nul ca vânzare-cumpărare căci îi lipseşte preţul, dar
dacă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului - deci numai preţul => nu şi
contractul în întregime e fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată
(deghizare totală), dacă “vânzătorul” a avut intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt
îndeplinite toate condiţiile cerute pentru validitatea donaţiei. Dacă simulaţia constă numai în
deghizarea parţială a preţului, dar fără ca preţul să devină derizoriu => contractul e valabil
ca vânzare-cumpărare. E nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, printr-un act secret, să
se plătească un preţ > decât cel care se declară în actul autentic => deghizarea parţială a
valorii (subevaluarea bunului vândut) pentru fraudarea fiscului, se sancţionează cu nulitatea
absolută a contractului, - atât a actului secret, cât şi actului public autentic - nulitatea
putând fi constatată de instanţa competentă oricând, la cererea oricărei persoane
interesate, a procurorului sau din oficiu.
2. Preţul trebuie să fie serios - să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporţionat în
raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul
obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a
transmite dreptul de proprietate. In cazul preţului derizoriu contractul e nul ca vânzare-
cumpărare, dar poate subzista ca donaţie (nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act
secret), dacă s-a încheiat cu intenţia de a face o liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de
fond şi de formă prevăzute pentru donaţii.
3. Dacă preţul este sincer şi serios (nu fictiv sau derizoriu) => C. V-C e, în principiu,
valabil, chiar dacă preţul e mult inferior/superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât
părţile sunt libere să determine preţul sub/peste valoarea lucrului, iar echivalenţa e relativă,
fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor – EX:
raporturile de rudenie. Prin derogare de la principiul validităţii contractului chiar şi în cazul
lipsei de echivalenţă între preţ şi valoarea reală a lucrului, dacă în momentul încheierii
contractului există o disproporţie vădită între cele 2 obiecte => se poate cere anularea
pentru leziune, dar numai dacă lezatul e un minor între 14-18 ani care încheie singur, fără

13
încuviinţarea ocrotitorului legal, un contract pentru a cărui validitate nu se cere autorizarea
prealabilă a autorităţii tutelare şi numai dacă nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare
voluntară) după ce a devenit major. Contractul încheiat de o persoană incapabilă (sub 14
ani sau pusă sub interdicţie) e anulabil chiar şi fără leziune. Contractul care - raportat la
patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă - reprezintă un act
de dispoziţie şi care s-a încheiat fără încuviinţarea autorităţii tutelare e anulabil. Dacă partea
lezată e un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă calea
acţiunii în resciziune. Exceptie - dacă un contractant profită de neştiinţa, ignoranţa, starea
de constrângere în care se află celălalt, spre a obţine avantaje disproporţionate =>
contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat
pe o cauză ilicită, leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de
constrângere în care se afla cealaltă parte.

14
Efectele C. V-C = obligaţiile pe care contractul le creează în sarcina părţilor contractante.
De regulă, dacă înţelesul unui contract e îndoielnic, interpretarea se face în favoarea
debitorului. Regulă specială şi derogatorie – vânzătorul, care stabileşte, de regulă, condiţiile
contractului, trebuie să explice clar obligaţiile sale, iar dacă înţelesul actului ar fi îndoielnic,
clauzele neclare “se interpretează în contra vânzătorului” => în materie de vânzare, nu
numai clauzele referitoare la propriile obligaţii, dar şi cele referitoare la obligaţiile
vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
 Obligaţiile vânzătorului - să predea lucrul vândut cumpărătorului şi să-l garanteze
contra evicţiunii şi contra viciilor. Între obligaţiile vânzătorului C.civ. nu prevede obligaţia de
a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietăţii (şi a riscurilor) se
produce, de regulă, prin însăşi încheierea contractului => daca proprietatea nu se transmite
prin efectul încheierii contractului, vânzătorul e obligat să efectueze acele acte ori fapte care
sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (EX: individualizarea
lucrurilor de gen).
A. Predarea lucrului vândut
 obligaţia principală de predare. Predarea = punerea lucrului vândut la dispoziţia
cumpărătorului. Deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii
contractului, predarea nu are semnificaţia transferării dreptului de proprietate şi nici chiar a
posesiei, ci numai a detenţiei, cumpărătorul posedând - din momentul în care a devenit
proprietar. Predarea pp, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă, din partea
vânzătorului (EX: lăsarea lucrului la dispoziţia cumpărătorului, când lucrul se află în detenţia
lui - ca depozitar, comodatar etc) iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive
necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat (EX:
predarea cheilor clădirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanţa, eliberarea clădirii
de vânzător şi persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului etc.). Predarea se
face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractării. Această regulă se aplică în
cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (e
individualizat). În celelalte cazuri predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului
(vânzătorului) => (în lipsă de stipulaţie contrară, şi dacă lucrul nu poate fi localizat),
obligaţia de predare a lucrului vândut e cherabilă, iar nu portabilă. Cheltuielile de predare
(cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicării de la locul
predării (încărcare, transport, descărcare etc.) în sarcina cumpărătorului, dacă nu e
stipulaţie contrară. Obiectul predării - vânzătorul e obligat să predea lucrul vândut “în
măsura determinată prin contract”. În cazul unui lucru individual determinat şi existent în
momentul încheierii contractului “în starea în care se afla în momentul vânzării”, iar în cazul
lucrurilor de gen şi viitoare în cantitatea şi calitatea ori alte criterii determinate în contract
(mostre, eşantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul
plăţii. Reguli speciale în materie de vânzare de imobile (în special terenuri):
a) Dacă imobilul s-a vândut „cu arătare de cuprinsul său şi pe atât măsură” şi la predare
sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferenţa va fi
luată în consideraţie astfel:
- dacă întinderea e mai mică => cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai
are alături teren) sau o reducere din preţ proporţională cu întinderea găsită lipsă;
rezoluţiunea contractului poate fi cerută numai dacă imobilul nu poate fi folosit pentru
destinaţia avută în vedere la încheierea contractului
- dacă întinderea e mai mare => cumpărătorul e obligat să plătească în plus preţul
excedentului sau - dacă excedentul dovedit prin măsurătoare depăşeşte a 20-a parte a
întinderii arătate în contract - el poate cere rezoluţiunea contractului
b) Dacă vânzarea e făcută “altfel decât pe măsură” - pe un preţ global => diferenţa - în
plus sau în minus - între întinderea declarată şi cea reală nu se ia în consideraţie; ea poate
însă provoca un spor sau o micşorare a preţului dacă valorează cel puţin o a 20-a parte din
preţul total al vânzării. În caz de excedent peste a 20-a parte, cumpărătorul poate opta şi
pentru rezoluţiunea vânzării. În caz de întindere lipsă, cumpărătorul nu poate cere
completarea terenului sau rezoluţiunea contractului;

15
c) Dacă s-au vândut 2 (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) prin 1 contract şi
preţ, iar întinderea unuia e mai mare, a celuilalt mai mic => diferenţele de preţ datorate se
compensează.
Când cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării => el are dreptul, pe lângă preţ, la restituirea
cheltuielilor vânzării şi la daune-interese, fiindcă vânzătorul e în culpă; dacă cumpărătorul
păstrează imobilul => e obligat să plătească dobânda la suplimentul de preţ. Dreptul la
acţiune pentru majorarea sau scăderea preţului ori rezoluţiunea vânzării se prescrie în 1 an
de la data încheierii contractului.
În lipsă de stipulaţie contrară (expresă sau tacită), vânzătorul e obligat să predea, o dată cu
lucrul vândut, şi fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate.
Dacă părţile nu s-au înţeles altfel => vânzătorul (sau altă pers care nu are drept de
folosinţă opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru
producerea fructelor, dacă e cazul. Cumpărătorul are dreptul la accesoriile lucrului vândut şi
la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu – EX: imobile prin destinaţie, acţiunea în
revendicare sau în garanţie (dar nu şi acţiunea personală de anulare a contractului de
locaţiune pentru incapaciate), precum şi la accesoriile convenite (EX: ambalajul).
 obligaţia accesorie predării – daca lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii
contractului => vânzătorul e obligat să-l conserve până în momentul predării, deoarece
lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului, chiar
dacă, potrivit convenţiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul există în acel moment
şi e individualizat. În caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un
depozitar (voluntar sau remunerat), culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedeşte o cauză
străină exoneratoare de răspundere - caz fortuit sau forţă majoră, inclusiv fapta
cumpărătorului sau a unui terţ pentru care nu are a răspunde. Dacă cumpărătorul a devenit
proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele şi pe
seama lui) => el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului.
 sancţiunea nerespectării obligaţiei de a preda lucrul. În caz de neexecutare (totală
sau parţială) datorată culpei vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepţia de
neexecutare sau poate cere fie rezoluţiunea vânzării cu daune-interese, fie executarea în
natură a contractului (punerea sa în posesie), iar dacă executarea în natură nu e posibilă,
daune-interese. În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are
dreptul la daune-interese, dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului.
B. Obligaţia de garanţie a vânzătorului - el trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru
a asigura cumpărătorului stăpânirea - liniştită şi utilă - a lucrului vândut => obligaţia de
garanţie are o dublă înfăţişare: vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniştita
folosinţă a lucrului - contra evicţiunii (I) şi de utila folosinţă a lucrului contra viciilor (II).
 Garanţia contra evicţiunii - Evicţiunea = pierderea proprietăţii lucrului (în total ori în
parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. Vânzătorul
e de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului
vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. Obligaţia
de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi
faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular şi cu titlu
gratuit (EX: donatar) şi cu toate că cumpărătorul iniţial (donatorul) nu răspunde de
evicţiune faţă de dobânditorul cu titlu gratuit – deoarece, o dată cu lucrul - ca accesoriul lui
- se transmit asupra subdobânditorului şi toate drepturile legate de acel lucru, aflate în
strânsă conexiune cu lucrul care formează obiectul contractului. Dacă contractul s-a încheiat
printr-un intermediar (EX: un mandatar) => acesta nu răspunde de evicţiune. Dacă însă
intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de pers)
=> el răspunde de evicţiune faţă de cumpărător.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale. Obligaţia de garanţie
operează dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului. Fapt personal =
orice fapt sau act - anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior vânzării, dar
neprevăzut în contract - săvârşit de vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu
universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent că e

16
vorba de o tulburare de fapt (EX: deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul
vândut) sau de o tulburare de drept (EX: vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de
abitaţie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vândut). În cazul tulburărilor din partea
vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepţii personale -
“excepţie de garanţie”: cine trebuie să garanteze pentru evicţiune, nu poate să evingă.
Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calităţi, pe care nu o avea în
momentul încheierii contractului => dacă a vândut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul)
şi apoi l-a moştenit pe adevăratul proprietar (coproprietar, coindivizar) => nu-l poate
evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepţia de garanţie. Deoarece obligaţia de
garanţie a vânzătorului e o obligaţie patrimonială => după moartea lui, ea se transmite
asupra succesorului universal sau cu titlu universal => excepţia de garanţie poate fi
invocată şi daca adevăratul proprietar îl moşteneşte pe vânzător, dacă tulburarea provine
din partea moştenitorului, căci “acela care are obligaţia garantării de evicţiune nu poate, tot
el, să evingă pe dobânditorul cu titlu oneros” (inclusiv coproprietarul care îl moşteneşte pe
vânzător). În schimb, excepţia de garanţie nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular
ai vânzătorului, ei nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor. Obligaţia de garanţie a
vânzătorului pentru fapte proprii - indiferent că au fost săvârşite înainte sau după încheierea
C. V-C - vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se
realizează prin intermediul unui terţ (indirect) - deoarece evicţiunea rezultă din faptul său
personal. Obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita
folosinţă a lucrului e de esenţa vânzării; orice convenţie contrară e nulă.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ. Dacă tulburarea provine din
partea unei terţe persoane => vânzătorul e obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu
reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii, indiferent că a fost de
bună sau de rea-credinţă. Obligaţia de garanţie a vânzătorului există dacă sunt îndeplinite
condiţiile:
a) vanzatorul e garant doar daca e vorba de o tulburare de drept - Vanzatorul nu
răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor
de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale – EX: prin acţiuni
posesorii. Dreptul invocat de terţul evingător poate să fie un drept real – EX: dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde pentru existenţa unor servituţi
nedeclarate şi care sunt neaparente deoarece cele aparente sunt cunoscute şi acceptate de
cumpărător. Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant => vânzătorul răspunde dacă
servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului. În cazul ipotecilor şi
privilegiilor obligaţia de garanţie se declanşează numai dacă debitorul principal nu-şi
plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea creanţei. Dacă vânzarea a avut ca obiect
bunuri mobile, luate în posesiune de cumpărătorul de bună-credinţă, problema garanţiei
contra evicţiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica. Evicţiune
poate exista şi în cazul invocării de terţ a unui drept de creanţă
b) vanzatorul e garant doar daca cauza evicţiunii e anterioară vânzării - Vânzătorul
nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi transmiterea
lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai dacă evicţiunea provine dintr-un fapt
personal. Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea,
chiar începută înainte, dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde => cumpărătorul,
devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă.
c) vanzatorul e garant doar daca cauza evicţiunii nu e cunoscută de cumpărător -
Dacă el a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii => a acceptat riscul şi problema răspunderii
vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter
aleatoriu. Sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător incumbă
vânzătorului.
La aceste 3 condiţii se mai adaugă, uneori - necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de
către terţ împotriva cumpărătorului.
Pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului, nu e suficientă o simplă temere a
cumpărătorului de a fi evins sau o reclamaţie oarecare din partea terţului; în majoritatea

17
cazurilor, evicţiunea e rezultatul unei acţiuni în justiţie. Evicţiunea poate fi consecinţa unei
acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi împotriva terţului care a pus stăpânire pe
lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acţiuni respinse de instanţă
=> obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu poate fi condiţionată de acţiunea în justiţie a
terţului.
Natura şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie. Cât timp evicţiunea nu s-a
produs, vânzătorul e ţinut să se abţină de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept
consecinţă tulburarea cumpărătorului: obligaţia de a nu face. Dacă evicţiunea e pe cale să
se producă => vânzătorul e obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului:
obligaţia de a face => dacă cumpărătorul e acţionat în justiţie de către terţ, trebuie să-l
introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanţie pentru a-l apăra
contra eventualei evicţiuni. Dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător,
apărându-se singur, şi pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală,
printr-o acţiune în garanţie pentru evicţiune. În această acţiune însă, vânzătorul poate
opune cumpărătorului excepţia procesului rău condus, cu consecinţa pierderii garanţiei de
către cumpărător dacă dovedeşte că - fiind introdus în procesul cu terţul - ar fi avut
mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului. Dacă evicţiunea s-a produs => se
angajează răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător: obligaţia de
a da. Dintre aceste 3 obligaţii, primele 2 sunt indivizibile (EX: între moştenitorii
vânzătorului sau între mai mulţi vânzători coproprietari); obligaţia de a da (EX: plata
sumelor de bani datorate cu titlu de despăgubire) e divizibilă.
Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată. Dacă cumpărătorul
(sau succesorul lui în drepturi, fie şi cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui împotriva
vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicţiunea a fost totală sau parţială.
 Evicţiunea totală:
 vânzătorul e obligat să restituie integral preţul primit chiar dacă valoarea lucrului s-a
micşorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului, cu singura excepţie a
foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului. Vânzătorul e obligat să
restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării acţiunii (directe) în garanţie de către un
subdobânditor, indiferent dacă a dobândit lucrul la un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu
gratuit.
 cumpărătorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze
terţului evingător.
 cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului
din care a rezultat evicţiunea, cât şi, dacă e cazul, ale acţiunii în regres contra vânzătorului.
La aceste cheltuieli se adaugă şi cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc.).
 cumpărătorul are dreptul la daune-interese. Reguli speciale:
- vânzătorul e obligat să plătească cumpărătorului diferenţa între preţ şi sporul de valoare
dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii,
indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu
previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credinţă
- in afara sporului de valoare, vânzătorul e obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile
necesare (făcute pentru conservarea lucrului) şi utile (care sporesc valoarea lui), iar dacă
vânzătorul a fost de rea-credinţă, chiar şi cheltuielile voluptuarii (făcute în scop de lux sau
de plăcere).
Deoarece de aceste cheltuieli profită terţul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l
despăgubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar. Însă terţul
poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (dacă nu se compensează) cu
valoarea fructelor culese şi păstrate de cumpărătorul evins) şi utile (acestea din urmă în
limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.
 Evicţiunea parţială - are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul
de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru – cumpărătorul
are alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despăgubiri:

18
 dacă evicţiunea unei părţi a lucrului e atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi
cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluţiunea vânzării =>
cumpărătorul restituie lucrul aşa cum a rămas după evicţiune, primind în schimb preţul şi
despăgubiri la fel ca în cazul evicţiunii totale
 dacă cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzării are dreptul la valoarea
părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoare socotită în momentul evicţiunii. Vânzătorul nu
se poate libera oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preţ,
proporţională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la
vânzare şi până la evicţiune
 in cazul servituţilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluţiunea,
cumpărătorul are dreptul la daune-interese
 Prescripţia - Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva
vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripţie care începe să curgă de la data
producerii evicţiunii. Până în acest moment obligaţia vânzătorului e condiţională şi
cumpărătorul nu poate să acţioneze.
Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii. Regimul legal al garanţiei
nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenţia părţilor = garanţie
convenţională (de fapt). În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului
legea nu prevede limitări; ele trebuie să fie expres prevăzute şi clar exprimate, deoarece
sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanţiei de drept. Limitari
in ceea ce priveşte clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micşorare a
garanţiei:
- obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici
înlăturată şi nici micşorată prin convenţia dintre părţi, sancţiunea fiind nulitatea clauzei.
Clauza nu poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage
sancţiunea nulităţii totale (a contractului). Exonerarea de garanţie pentru fapte personale se
admite totuşi, dacă vizează fapte anume determinate, săvârşite anterior încheierii
contractului şi aduse la cunoştinţă cumpărătorului. În realitate, clauza e valabilă pentru că
nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conţinutul şi
limitele dreptului transmis.
- exonerarea totală sau parţială pentru fapta unui terţ e permisă, dar nu poate scuti pe
vânzător de a restitui preţul (fără despăgubiri) în caz de evicţiune el fiind deţinut fără cauză,
afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicţiunii
sau dacă a cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu).
 Garanţia contra viciilor lucrului vândut - Vânzătorul trebuie să asigure
cumpărătorului nu numai folosinţa liniştită, dar şi utilă a lucrului => vânzătorul răspunde de
viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul e impropriu întrebuinţării după
destinaţie sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul,
în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus. Când lucrul
vândut e afectat de un viciu => situaţia prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al
erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului.
Condiţii:
 viciul trebuie să fie ascuns; vânzătorul nu răspunde “de viciile aparente şi despre care
cumpărătorul a putut singur să se convingă” => viciul poate fi considerat ascuns numai
daca cumpărătorul nu l-a cunoscut şi, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar
atentă nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător. Viciul pe
care vânzătorul dovedeşte că l-a adus la cunoştinţa cumpărătorului nu poate fi considerat
ascuns, indiferent de natura sa.
 viciul (cauza defecţiunilor manifestate anterior) trebuie să fi existat în momentul
încheierii contractului (chiar dacă predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite
ulterior contractării - când lucrul se strică, se defectează sau îşi pierde calitatea din cauza
viciilor ivite după vânzare - vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii
contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate. Daca
proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului => vânzătorul răspunde şi

19
pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferării dreptului de
proprietate
 viciul trebuie să fie grav - din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care e
destinat după natura sa ori potrivit convenţiei sau să se micşoreze într-atât valoarea de
întrebuinţare, încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un
preţ mai redus. Nu se cere însă ca viciul să se refere la substanţa, la esenţa lucrului (ca la
anularea pentru eroare).
Toate cele 3 elemente care condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii
trebuie să fie dovedite de cumpărător. Răspunderea nu e condiţionată de cunoaşterea
viciului de către vânzător; numai întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu
cunoştinţă de existenţa viciului => obligaţia de garanţie pentru vicii se aplică la orice
vânzare (vânzare sub condiţie, cu plata preţului în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv
antecontractul de vânzare-cumpărare, indiferent că lucrul vândut e un imobil sau un bun
mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie), cu 2 excepţii:
- nu există obligaţia de garanţie în cazul vânzării prin licitaţie publică care se face prin
intermediul justiţiei;
- în cazul vânzării de drepturi succesorale - dacă nu s-a obligat să garanteze conţinutul
universalităţii - vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor nu şi de calitatea
bunurilor din moştenire.
Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii. Dacă condiţiile sunt
întrunite, cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluţiunea vânzării, fie o reducere a
preţului iar dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă şi daune-interese, inclusiv beneficiul
nerealizat
1. Dreptul de opţiune al cumpărătorului între acţiunea redhibitorie şi acţiunea
estimatorie. Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării = actiune
redhibitorie (actio redhibitoria). Ea e admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face
lucrul absolut impropriu destinaţiei sale normale; totuşi, instanţa poate aprecia că dreptul
de opţiune a fost exercitat abuziv şi să acorde numai o reducere din preţ, dacă viciul e de
mică importanţă. Daca acţiunea redhibitorie e admisa => vânzătorul e obligat ca, reprimind
lucrul, să restituie preţul şi cheltuielile vânzării suportate de cumpărător. Dacă cumpărătorul
a înstrăinat lucrul => acţiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor. În loc de
rezoluţiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preţ proporţională cu reducerea valorii
lucrului datorat viciului => acţiunea specială de reducere = actiune estimatorie deoarece
deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză. Cu toate că legea reglementează
numai opţiunea între cele 2 acţiuni, se întrevede şi posibilitatea “remedierii defecţiunilor”
(înlăturarea viciilor) de sau în contul vânzătorului, “când această reparare e posibilă şi când
ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporţionale cu valoarea lucrului” şi o asemenea soluţie nu
contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cump unui lucru în stare nouă).
2. Acordarea de daune-interese. Spre deosebire de materia evicţiunii, în care şi
vânzătorul de bună-credinţă poate fi obligat la plata daunelor-interese, în cazul viciilor
ascunse vânzătorul e obligat să plătească daune-interese numai dacă cumpărătorul
dovedeşte, cu orice mijloace de probă că vânzătorul a fost de rea-credinţă (a cunoscut
viciile lucrului), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile => datorate numai în
caz de dol. Dacă el nu cunoaşte viciul lucrului => poate fi obligat numai la restituirea
preţului şi a cheltuielilor vânzării. Dovada prejudiciului (EX: majorarea preţului, paguba
suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terţilor pentru paguba cauzată prin
accidentul survenit datorită viciului lucrului etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător. Plata
daunelor se admte atat in cadrul acţiunii redhibitorii cat şi în cazul acţiunii estimatorii.
3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor =>
vânzătorul e obligat să restituie preţul şi cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credinţă
=> poate fi obligat şi la plata daunelor-interese. Dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit
(sau datorită culpei cumpărătorului) => vânzătorul nu răspunde pentru vicii.
Termenul de intentare a acţiunilor - acţiunile redhibitorii sau estimatorii (ori în
remedierea viciilor) pot fi intentate într-un termen de 6 luni, iar dacă viciile au fost

20
ascunse cu viclenie (pp că vânzătorul a fost de rea-credinţă, cunoscând viciile) în termenul
general de prescripţie extinctivă. Termenele de prescripţie incep să curgă de la data
descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea 1 an de la predarea lucrului de orice
natură, cu excepţia construcţiilor (cel mai târziu de la împlinirea a 3 ani de la predare).
Aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse trebuie să
fie descoperite - ca termene legale generale de garanţie pentru descoperirea viciilor ascunse
=> sunt nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare. Dacă viciile nu au fost
invocate (pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie) în cadrul termenului de prescripţie =>
ele nu pot fi invocate pe cale de excepţie în cadrul acţiunii neprescrise (termenul fiind de 3
ani) intentate de vânzător pentru plata preţului.
Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii. Părţile sunt libere să limiteze sau
chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenţia lor obligaţia vânzătorului pentru
vicii printr-o clauză expresă care produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-
credinţă (nu a cunoscut viciile). Dovada cunoaşterii viciilor de către vânzător trebuie să fie
făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă. În caz de rea-credinţă a vânzătorului,
rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare - totală sau
parţială - nu ar putea fi invocată faţă de cumpărătorul de bună-credinţă, care nu cunoştea
aceste vicii. Clauze de înlăturare sau de limitare a garanţiei pentru vicii: suprimarea
totală a garanţiei, posibilitatea intentării numai a acţiunii estimatorii, asigurarea numai a
pieselor de schimb sau a reparaţiilor necesare etc.. Limitarea garanţiei poate fi stipulată şi
sub forma scurtării termenului de 1 an sau de 3 ani în care viciile ascunse pot fi descoperite.
În schimb, termenul de prescripţie însuşi (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin
convenţia părţilor, o asemenea clauză fiind nulă. Clauzele de agravare a obligaţiei de
garanţie nu comportă limitări (răspundere şi pentru vicii aparente, pentru vicii apărute
ulterior vânzării, pentru buna funcţionare a motorului o perioadă determinată etc.).
Stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bună
funcţionare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor
ascunse, nu atrage după sine - la expirare - încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă
termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare
nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru ca, o dată cu
răspunderea pentru orice vicii sau de bună funcţionare în cadrul unui termen de garanţie <
1 an sau de 3 ani, să înceteze şi răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie
să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanţiei
(şi pentru vicii aparente sau calităţi convenite) şi de limitare a ei în timp (la o perioadă mai
scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).
 Obligaţiile cumpărătorului
A. Plata preţului
Locul şi data plăţii. Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract cumpărătorul e obligat să
plătească preţul la locul şi în momentul în care i se face predarea lucrului vândut (fie
locul unde se afla în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului) => obligaţia de plată a
preţului e portabilă. Dacă însă părţile au derogat de la regula executării concomitente a
celor 2 obligaţii (EX: au prevăzut ca plata preţului să aibă loc ulterior predării) => plata
trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului (cumpărătorului). Plata se face numai în
momentul predării lucrului vândut => termenul prevăzut pentru predarea lucrului profită şi
cumpărătorului; termenul prevăzut numai pentru plata preţului nu afectează obligaţia
vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale. Dacă părţile au stabilit un
termen pentru plata preţului - vânzare pe credit => la scadenţă cumpărătorul trebuie să
plătească datoria în întregime (principiul indivizibilităţii plăţii), afară numai dacă înţelegerea
dintre părţi a fost ca preţul să fie plătit la diferite termene în mod fracţionat, prin prestaţii
succesive (vânzare pe credit cu termene eşalonate de plată a ratelor de preţ). În
toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu anticipaţie (se
prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa) însă dobânda stipulată va fi calculată şi
datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea
ei în funcţie de data plăţii sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel. Când

21
cumpărătorul are motive de a se teme de vreo evicţiune, el are dreptul să suspende plata
preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauţiune, afară de
cazul în care s-ar fi stipulat că preţul se va plăti şi în astfel de împrejurări.
Dobânda preţului - cumpărătorul e obligat să plătească dobânda până la efectiva achitare
a preţului în următoarele 3 cazuri:
- dacă există convenţie în acest sens;
- dacă lucrul vândut şi predat e producător de fructe (civile sau naturale);
- în toate celelalte cazuri numai dacă şi din momentul în care cumpărătorul a fost pus în
întârziere printr-o notificare
Sancţiunea neplăţii preţului. În caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiei de
plată a preţului de cumpărător => vânzătorul poate cere:
 obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei - e totdeauna posibilă
(dacă debitorul e solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acţiunea în plata preţului
- având un asemenea obiect - are caracter personal şi se prescrie în termenul gen de 3 ani.
 invocarea excepţiei de neexecutare - vânzătorul poate invoca excepţia de neexecutare
refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul şi nu beneficiază de
un termen suspensiv. Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata preţului, se
consideră că a renunţat la acest drept şi nu va putea refuza predarea decât dacă
cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului, întrucât, între timp, a căzut în faliment
sau a devenit insolvabil => vânzătorul va fi obligat la predarea lucrului vândut numai dacă
cumpărătorul va da cauţiune că va plăti la termen
 rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului (inclusiv a dobânzilor), dacă a
predat sau e gata să predea lucrul vândut şi nu înţelege să invoce excepţia – ultimele 2
sancţiuni fiind indivizibile (EX: în caz de transmitere a obligaţiei de plată a preţului asupra
moştenitorilor cumpărătorului sau a creanţei asupra moştenitorilor vânzătorului). În materia
vânzării de imobile instanţa nu poate acorda un termen de graţie dacă vânzătorul e în
pericol de a pierde lucrul şi preţul. Dacă un asemenea pericol nu există => instanţa poate
acorda 1 termen de graţie la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plăteşte, se produce
rezoluţiunea de drept a contractului, fără punerea în întârziere. Dacă printr-un pact
comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a contractului pentru neplata preţului
(care operează numai în favoarea vânzătorului) => ea se va produce fără intervenţia
justiţiei (care, în caz de litigiu, constată doar îndeplinirea condiţiilor), însă numai după
punerea în întârziere a cumpărătorului, afară numai dacă, printr-o clauză expresă, părţile ar
fi renunţat şi la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad). Acţiunea
vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării e reală => urmăreşte - în ultimă instanţă - nu
persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efect
retroactiv => se răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut.
Restricţii - rezoluţiunea rămâne fără efect:
- în contra autorităţilor publice (EX: în caz de expropriere, rechiziţie);
- faţă de terţul adjudecatar în vânzări silite
- dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului nu e opozabil terţilor dobânditori de
drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul
lor să fie opozabil terţilor) decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru
conservarea privilegiului său de vânzător: dacă lucrul vândut e un imobil - prin înscrierea
privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terţului dobânditor; dacă lucrul
vândut e un bun mobil - prin intentarea acţiunii în rezoluţiune în termen de 8 zile de la
predare, prevăzut pentru exerciţiul acţiunii derivând din privilegiu.
B. Luarea în primire a lucrului vândut - Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului,
cumpărătorul e obligat să ia în primire lucrul vândut la locul şi la termenul la care vânzătorul
e obligat să-l predea, suportând şi cheltuielile ridicării de la locul predării. În caz de
neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanţei
obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancţiunea
amenzilor civile, sau poate cere autorizarea instanţei să-l depună în alt loc, dacă are
nevoie de locul unde se găseşte, cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în

22
sarcina cumpărătorului. Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze pentru rezoluţiunea
contractului cu daune-interese. Dacă părţile nu au stipulat un pact comisoriu expres
care să aibă ca efect rezoluţiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale
judecătorească. Exceptie - in cazul produselor (care se deteriorează repede) şi a altor
lucruri mobile (în special efecte şi acţiuni supuse fluctuaţiilor de valoare) – se prevede
rezoluţiunea de drept a contractului şi chiar fără punerea în întârziere a cumpărătorului, dar
numai dacă în contract s-a stabili termenul ridicării şi numai în favoarea vânzătorului, dacă
nerespectarea termenului de ridicare nu se datorează faptei sale. Prin urmare => această
rezoluţiune operează numai dacă în contract s-a stipulat termenul ridicării şi numai în
favoarea vânzătorului (care poate renunţa la beneficiul lui cerând executarea).
Cumpărătorul nu ar putea invoca această rezoluţiune pentru a se libera de obligaţia de a
plăti preţul. În schimb, nici vânzătorul - dacă a valorificat lucrul, vânzându-l unui terţ - nu
ar putea reţine preţul încasat de la primul cumpărător. El are însă dreptul la daune-interese
(EX: diferenţa dintre preţul obţinut şi cel iniţial). În schimb, cumpărătorul nu ar putea
pretinde diferenţa dacă vânzătorul a valorificat lucrul după rezoluţiunea de drept a
contractului la un preţ mai mare; rezoluţiunea operează numai în folosul vânzătorului.
C. Suportarea cheltuielilor vânzării - cumpărătorul mai e obligat - în lipsă de stipulaţie
contrară - să plătească, ca accesoriu al preţului, cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise
ale actului, taxele de timbru şi de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate
imobiliară etc.). Dacă cumpărătorul pretinde că, deşi în actul ce constată condiţiile vânzării
nu s-a stipulat nimic în această privinţă, totuşi înţelegerea a fost ca vânzătorul să plătească
parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înţelegeri netrecute în actul de
vânzare. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe bază de simple
prezumţii - regulile cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai raporturile
dintre părţi (vânzător-cumpărător şi succesorii lor în drepturi); in raport cu terţii - nu sunt
aplicabile => raporturile părţilor sau a uneia dintre ele cu terţe persoane sunt guvernate de
reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează
materia vânzării-cumpărării – EX: dacă avocatul care a redactat contractul şi a efectuat alte
acte e mandatarul ambelor părţi, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului => dacă
una dintre părţi (contrar obligaţiilor contractuale dintre ele) plăteşte, în parte sau integral,
anumite cheltuieli, va avea acţiune în regres împotriva celeilalte părţi, căci obligaţia ambelor
părţi (EX: obligaţia solidară a mandanţilor) e prevăzută numai în favoarea terţului.

23
Varietăţi de vânzare
 Vânzarea pe unitate de masura (după greutate, număr sau măsură) - are ca obiect
lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat => dintr-un gen limitat => e necesar să se
procedeze la cântărire, numărare sau măsurare fie pentru individualizarea cantităţii vândute
din lot, fie pentru determinarea preţului. Vânzarea e perfectă din momentul în care părţile
au căzut de acord asupra lucrului şi preţului => în caz de neexecutare din partea
vânzătorului cumpărătorul e în drept să ceară fie executarea contractului, fie rezoluţiunea cu
daune-interese. Efecte - Până la cântărire, numărare sau măsurare proprietatea şi riscurile
nu se transmit, pentru că nu e individualizat lucrul vândut sau nu e determinat preţul, iar în
caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibilă. Dacă pieirea e fortuită, vânzătorul nu va
putea fi obligat să plătească daune-interese, dar nu va putea cere preţul (suportă riscul
lucrului şi riscul contractului). Delimitarea faţă de vânzarea cu grămada - Vânzarea
după greutate, număr sau măsură nu trebuie să fie confundată cu vânzarea cu grămada (în
bloc) care are ca obiect o cantitate determinată prin masa ei (EX: grâul aflat într-un
hambar) - preţul e determinat global, pentru întreaga cantitate. Cu toate că e vorba de
lucruri de gen care nu sunt cântărite, numărate sau măsurate în momentul încheierii
contractului, totuşi proprietatea şi riscurile trec asupra cumpărătorului din acel moment,
deoarece obiectul vânzării (lucrul vândut şi preţul) e bine individualizat.
 Vânzarea pe încercate = contract încheiat din momentul realizării acordului de voinţă,
în care se prevede condiţia suspensivă a încercării lucrului de către cumpărător. El nu poate
refuza obiectul pe simplul motiv că nu-i place; vânzătorul poate cere expertiză => lucrul
poate fi refuzat numai dacă în mod obiectiv e necorespunzător (în caz contrar condiţia ar fi
pur potestativă şi vânzarea nulă). Vânzătorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru
încercare şi răspuns; in lipsa stipulaţiei apreciază instanţa. Efecte - fiind vorba de o condiţie
suspensivă, până la îndeplinirea condiţiei (răspuns pozitiv) - deşi contractul e încheiat din
momentul realizării acordului de voinţă - riscul pieirii fortuite a lucrului e în sarcina
vânzătorului (proprietar sub condiţie rezolutorie), deoarece vânzarea sub condiţie
suspensivă nu e translativă de proprietate. După îndeplinirea condiţiei cumpărătorul devine
proprietar al lucrului în mod retroactiv - din ziua încheierii contractului. Delimitarea faţă
de vânzarea pe gustate - Sunt mărfuri (EX: vinul), pe care cumpărătorul le gustă înainte
de a le cumpăra. Aceste “vânzări”, nu se socotesc încheiate decât după ce cumpărătorul a
gustat marfa şi a declarat că îi convine. El poate însă şi refuza pe simplul motiv că nu-i
place. Vânzarea pe gustate nu e o vânzare sub condiţie, deoarece condiţia care ar afecta
vânzarea ar fi pur potestativă, şi vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei => „vânzarea” pe
gustate nu există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar
proprietatetea se transmite după individualizarea bunului.
 Vânzarea cu pact de răscumpărare - e o vânzare supusă unei condiţii rezolutorii
exprese - facultatea pe care şi-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut, restituind
preţul şi cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operând cu efect
retroactiv atât împotriva cumpărătorului (succesorilor lui în drepturi), cât şi împotriva
terţilor dobânditori de drepturi asupra bunului vândut, numai fructele percepute până la
răscumpărare nefiind supuse restituirii. O asemenea vânzare e nulă de drept chiar dacă
pactul de răscumpărare e încheiat printr-un alt înscris, dar care, potrivit voinţei părţilor,
face parte integrantă din contract. Interdicţia privind vânzarea cu pact de răscumpărare nu
priveşte actele de retrocesiune prin care cumpă-rătorul unui bun, printr-un contract separat
şi ulterior vânzării iniţiale, îl revinde fostului vânzător. Vânzările cu pact de răscumpărare
sunt interzise întrucât de cele mai multe ori ascund împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti
(garantate real cu bunul respectiv), împrumutătorul impunând stipularea în C. V-C, drept
preţ, a unei sume disproporţionat de mari faţă de suma împrumutată, diferenţa
reprezentând dobânda. În plus, dacă împrumutatul nu reuşeşte să plătească la termenul
convenit suma trecută în contract drept preţ => pierde definitiv bunul respectiv pentru o
sumă care, de regulă, e mult inferioară valorii lui. Dar, întrucât contractul e lovit de nulitate
=> împrumutatul redobândeşte bunul, urmând să restituie suma dovedită a fi fost

24
împrumutată, cu dobânzile legale. Vanzarea afectată de o condiţie rezolutorie e nulă de
drept numai dacă reprezintă o vânzare cu pact de răscumpărare. În lipsa pactului de
răscumpărare, condiţia rezolutorie (ca şi cea suspensivă) poate fi prevăzută în contract –
EX: cumpărătorul îşi poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumpărat - în termenul şi
condiţiile prevăzute în contract - în proprietatea vânzătorului, până la restituire suportând
riscul pieirii fortuite în calitate de proprietar sub condiţie rezolutorie. Legea română nu mai
sancţionează cu nulitatea absolută încheierea C. V-C cu pact de răscumpărare.
Nemaiexistând interdicţia vânzării cu pact de răscumpărare, un asemenea act juridic va fi
lovit de nulitate doar dacă se demonstrează existenţa unei cauze de nevalabilitate. Motivul
nulităţii în cele mai frecvente cazuri va fi cauza ilicită sau imorală - acela care a cum părat
bunul cu un preţ disproporţionat în raport de valoarea sa reală, a profitat de starea de
constrângere în care s-a aflat vânzătorul.
 Vânzarea unei moşteniri (de drepturi succesorale) = contract prin care titularul unui
drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei pers. Ea poate avea loc numai
după deschiderea moştenirii. Moştenirea nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, nu
poate fi înstrăinată, nici chiar cu consimţământul pers despre a cărei moştenire e vorba,
întrucât poate trezi dorinţa morţii (votum mortis) unei alte pers. Vânzarea are ca obiect
moştenirea dobândită de vânzător:
- fie dreptul asupra unei universalităţi (patrimoniul persoanei decedate) - dacă e singurul
moştenitor,
- fie cota-parte indiviză asupra universalităţii - dacă sunt mai mulţi moştenitori (fracţiune
de patrimoniu).
Dacă moştenitorul (moştenitorii în caz de pluralitate) înstrăinează drepturi (bunuri)
determinate din moştenirea deschisă => se aplică regulile generale ale vânzării, nefiind
vorba de o moştenire, de drepturi asupra unei universalităţi. Nici legatarul cu titlu particular
nu poate fi vânzătorul unui drept succesoral, căci – deşi e succesor – nu dobândeşte o
universalitate sau o fracţiune dintr-o universalitate, ci bunuri determinate.
Efecte. Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate => ea cuprinde tot activul
moştenirii (respectiv, cota-parte) => vânzătorul e obligat să predea cumpărătorului fructele
percepute, creanţele încasate sau preţul lucrurilor vândute din masa succesorală, dacă nu
există o convenţie contrară. În schimb şi cumpărătorul - deoarece dobândeşte în cadrul
universalităţii şi pasivul moştenirii - e dator să restituie vânzătorului sumele plătite de
acesta pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, în lipsă de convenţie contrară. Datoriile
moştenirii faţă de alţi creditori decât vânzătorul trec asupra cumpărătorului în cadrul
universalităţii dobândite. Dar această transmitere nu produce efecte faţă de creditorii
moştenirii iar debitorul nu poate să-şi substituie o altă persoană fără consimţământul
creditorului => creditorii vor putea urmări pentru datoriile succesiunii pe vânzătorul care a
putut înstrăina numai drepturile succesorale, dar nu şi calitatea sa de moştenitor. Dacă a
fost urmărit de creditorii moştenirii => vânzătorul se va putea întoarce împotriva
cumpărătorului pe calea acţiunii în regres. Cumpărătorul va putea fi urmărit şi de creditorii
succesiunii, dar numai pe calea acţiunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit
debitorul lor direct. Vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor (al
universalităţii sau al unei cote-părţi din universalitate), nu şi de conţinutul universalităţii
transmise (garanţie de drept), garanţie care poate fi modificată prin convenţia dintre părţi
(garanţie convenţională), specificându-se (în sensul agravării ei) cu amănuntul obiectele
cuprinse în moştenire. Exonerarea de garanţie (EX: pentru micşorarea drepturilor
succesorale ale vânzătorului prin apariţia unui alt moştenitor) poate fi stipulată în limitele
permise în materie de evicţiune. Dacă moştenirea cuprinde şi dreptul de proprietate asupra
unui teren => contractul trebuie să fie încheiat în formă autentică iar pentru opozabilitatea
vânzării faţă de terţi - în funcţie de natura drepturilor înstrăinate - dobândite (drepturi reale
sau de creanţă) - e necesară îndeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumpărătorului
provenind din contract, iar nu “din succesiune”).
 Vânzarea de drepturi litigioase şi retractul litigios. Dreptul litigios, supus unei
contestaţii judiciare, poate forma obiectul vânzării (cesiunii) indiferent că e un drept real

25
sau de creanţă, inclusiv drept de proprietate intelectuală sau drepturi succesorale (când
între moştenitori există neînţelegeri cu privire la drepturile dobândite prin moştenire sau cu
privire la masa de împărţit). Întrucât această vânzare are ca obiect şansele câştigării -
pierderii procesului => contractul e aleatoriu => vânzătorul nu garantează existenţa
dreptului cedat, căci aceasta ar fi echivalent cu garantarea câştigării procesului, ceea ce nu
e posibil. E interzisa vânzarea de drepturi litigioase având ca obiect anumite imobile:
- sunt interzise sub sancţiunea nulităţii absolute înstrăinarea sub orice formă a bunurilor
imobile - terenuri şi construcţii cu destinaţia de locuinţă - care fac obiectul unei
încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de
proprietate din partea pers fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri – EX: dacă
proprietarul unui imobil naţionalizat îşi revendică în justiţie bunul preluat fără titlu de către
stat => C. V-C încheiat, pe perioada desfăşurării litigiului, între organul ce reprezintă statul
şi chiriaş e lovit de nulitate absolută => vânzarea de drepturi litigioase e prohibită
- sub sancţiunea nulităţii absolute e interzisă înstrăinarea în orice mod a imobilelor
dobândite în baza L.112/1995 până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a acţiunilor
formulate de pers îndreptăţite foşti proprietari sau, după caz, moştenitori ai acestora – EX:
proprietarul unui bun preluat fără titlu valabil solicită constatarea nulităţii absolute a C. V-C
încheiat între org ce reprezintă statul român şi chiriaş, cu nerespectarea dispoziţiilor legale.
- cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea
titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un
teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor
drepturi reale sau de creanţă, după caz.
Dacă înstrăinarea nu e interzisă şi una dintre părţile litigante a vândut dreptul litigios =>
adversarul cedentului (pârât sau reclamant în proces) are posibilitatea de a elimina din
proces pe cesionar, plătindu-i suma cu care a cumpărat dreptul litigios împreună cu
cheltuieli şi dobânzi. Această operaţiune = retract litigios iar cel care îl exercită =
retractant.
Condiţii pentru exercitarea retractului litigios:
 să existe un proces început, dar neterminat asupra fondului dreptului. Procesul trebuie să
fie în curs de judecată atât în momentul cesiunii, cât şi în momentul exercitării retractului.
Un viitor (eventual) proces nu justifică exercitarea retractului litigios, aşa cum el nu s-ar
justifica nici după terminarea procesului printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă (cu
autoritate de lucru judecat), când dreptul nu mai e litigios. Totodată procesul trebuie să fie
asupra fondului dreptului – EX: dacă se referă la modul de compensare a 2 creanţe, care nu
se contestă şi dintre care una e cedată, retractul nu poate fi exercitat.
 cesiunea să fie făcută în schimbul unui preţ. În cazul donaţiei, schimbului, contractului de
întreţinere etc., “numărarea preţului” nu are cum să se efectueze => retractul nu poate fi
exercitat;
 manifestarea voinţei de a exercita retractul litigios trebuie să fie însoţită de faptul material
al plăţii preţului real al cesiunii, cu dobânzile aferente din ziua plăţii şi a cheltuielilor făcute
de cesionar
 retractul litigios să fie exercitat înaintea instanţei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe
cale extrajudiciară, printr-o notificare.
Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite => efectele retractului litigios nu pot fi anihilate printr-
o retrocesiune voluntară sau prin anularea cesiunii obţinute printr-o hotărâre ca urmare a
unei acţiuni intentate posterior exercitării retractului, proces făcut de conivenţă (în
complicitate) între cedent şi cesionar.
În cazurile limitativ prevăzute de lege, retractul litigios nu se poate exercita:
- când cesiunea s-a făcut către un comoştenitor sau coproprietar al dreptului cedat =>
cesiunea are ca scop să pună capăt indiviziunii (proprietăţii comune)
- când cesiunea s-a făcut la un creditor spre plata creanţei (dare în plată);
- când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există dreptul litigios –
cand dreptul de creanţă litigios e garantat cu o ipotecă (privilegiu) ce grevează imobilul unui
terţ (EX: dobânditorul imobilului ipotecat) şi creditorul reclamant vinde creanţa litigioasă

26
proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor) => debitorul pârât nu
poate exercita retractul litigios, fiindcă proprietarul imobilului grevat cumpără creanţa
ipotecară de la creditorul reclamant - chiar pe un preţ mai mic - nu în scopuri speculative, ci
pentru a pune imobilul la adăpost de eventuala urmărire din partea creditorului reclamant
(în ipoteza câştigării procesului).
Efecte. Prin efectul retractului litigios vânzarea dreptului litigios se desfiinţează faţă de
retractant cu efect retroactiv, ca şi cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii
=> dacă cesionarul (cumpărătorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (EX: ipotecă) în
folosul altora (când dreptul litigios e real) sau dacă creditorii cesionarului ar fi înfiinţat
poprire asupra creanţei cumpărate de debitorul lor, toate aceste acte rămân fără efect faţă
de retractant (care nu poate fi obligat nici la despăgubiri sau la vreo altă plată), fiindcă
cesiunea (vânzarea) dreptului litigios e desfiinţată faţă de el cu efect retroactiv (se produce
rezoluţiunea cesiunii). Prin efectul exercitării retractului litigios, se stinge procesul, întrucât
retractantul - dobândind dreptul litigios înstrăinat de adversarul din proces - se substituie în
drepturile cumpărătorului şi cumulează calităţile incompatibile de reclamant şi pârât. Între
cedent şi cesionar retractul nu poate produce nici un efect - intre ei continuă să producă
efecte cesiunea (vânzarea); cesionarul, dacă n-a plătit, rămâne debitorul preţului. Faţă de
retractant însă, cedentul nu are nici o acţiune pentru plata preţului cesiunii (nici acţiune
oblică) fiindcă acesta nu e debitorul cesionarului, întrucât i-a “numărat” preţul real al
cesiunii şi accesoriile.

27