Specificul contractelor

de asociere n industria
hotelier
Tema XI

Tipuri de contracte
I. Contractul de franciz
II. Contractul de timesharing
III.Contractul de asociere
hotelier
IV. Contractul de leasing
V. Contractul de

I. Contractul de franciz
Franciza se nscrie n rndul metodelor de
conlucrare reglementat ntre ntreprinderi,
respectiv ntre uniti independente (francizate)
i o ntreprindere de acelai tip, dar mai mare
sau/i mai cunoscut (francizor).
Conform aprecierii Asociaiei Internaionale de
Franchizing, franciz este unul dintre cele mai
inventive, dinamice i eficiente sisteme de
producere i distribuire a bunurilor i serviciilor
n domeniul restaurantelor din Frana, n anul 1990
au fost recenzate un numr de 33 de nsemne,
utilizate de circa 340 uniti francizate.

Franciza repere istorice

Franciza modern este o redescoperire a unei tehnici mai
vechi.
n Evul Mediu, clericii acordau o scrisoare de franciz
oraelor, meseriilor sau persoanelor, pentru a
desfura anumite activiti.
Francizele n Europa au disprut la mijlocul secolului al
XIX-lea i au reaprut acum circa 50 de ani n SUA, ca
o metod de evitare a efectelor legilor antitrust n
vnzarea automobilelor.
Dup anul 1945, metoda de francizare s-a dezvoltat masiv
n industria de hoteluri i restaurante, spltorii
chimice, industria de maini, domeniul alimentar etc.,
reprezentnd n prezent peste 25% din cifra de afaceri
a comerului cu amnuntul din SUA.

Franciza definiii
Franchising englez / franchise francez
Asociaia Britanic de Francising:
licen contractual cedat de o persoan numit
francizor (cedent) care permite sau cere
beneficiarului s desfoare, n perioada de
valabilitate a licenei, o anumit afacere, folosind
un nume specificat aparinnd furnizorului.
Conform acestui contract, francizorul are dreptul de
a exercita un control continuu asupra
beneficiarului, dar are i obligaia s asigure
asistena tehnic, pregtirea cadrelor,
merchandisin-gul etc.

Franciza definiii (cont.)

colaborarea ntre o ntreprindere francizoare i o
ntrerprindere francizat, care implic pentru
francizor punerea la dispoziie a unui nsemn
(nume comercial), a serviciilor i a unei tehnici,
n schimbul unei remuneraii compuse dintr-un
drept de intrare i o redeven anual

Franciza
licen dat unui productor, distribuitor,
comerciant de a produce sau comercializa
un anumit produs sau serviciu ntr-o
anumit zon i perioad.
Beneficiarul licenei pltete n mod uzual
proprietarului licenei (francizorului)
redevene din vnzri, dup ce a achitat un
anumit avans.
Francizorul poate ajuta francizatul cu resurse
financiare i expertiza tehnic.

Operaiunea de franciz
este o afacere din care ambii parteneri caut s ctige
profituri suplimentare, o strategie de cretere i dezvoltare
economic. Prin contractul de franciz se reproduce un
model de cretere care urmrete depirea unor dificulti i
realizarea unei rentabiliti sporite;
este un contract prin care se acord drepturi exclusive de
utilizare a unui nume comercial de ctre o ntreprindere
independent n calitate de beneficiar (francizat), pentru care
pltete proprietarului numelui comercial (francizor) o sum
convenit ntre cei doi contractani;
este o reea de relaii durabile ntre cele dou pri, prin care
francizorul cedeaz francizailor un sistem de comercializare
complet i standardizt (denumit package deal) sub forma
unui ansamblu coerent de know-how (pregtire profesional,
tehnici comerciale, metode de gestiune etc.).

II. Contractul de timesharing

Conceptul de time-share (T.S.) i relaiile
contractuale pe care le include s-au
extins continuu n practica turismului
internaional, oferind turitilor
posibilitatea petrecerii vacanei ntr-o
proprietate personal.
Cauza: este mai avantajos s cumperi o
proprietate n timp partajat,
respectiv numai pentru o anumit
perioad a anului, cnd poi s o
foloseti efectiv, pltind numai partea

Specificul time-sharing
... const n faptul c o familie format dintr-un
numr precizat de persoane (de exemplu 4, 6, 7,
8) cumpr un apartament dintr-un anumit hotel
pentru o perioad de 7 zile (denumit unitate de
time-sharing), 14 zile sau mai multe (21, 28 de
zile etc.) avnd dreptul de a-l folosi, n scop
personal, de a-l ceda spre folosin unor prieteni
sau rude, sau de a-l nchiria unor solicitatori.

time-sharing

Contractul de time-sharing
pri componente

Club de vacan
societatea de marketing rol de a gsi clieni, de a-i
convinge s cumpere o unitate de time-sharing i de a
vinde efectiv, pe baza unui contract, o proprietate n timesharing.
II. societatea de management rol de a asigura
managementul apartamentelor i al unitilor de timesharing, conform mandatului ncredinat n acest sens de
ctre proprietarii n time-sharing.
III. societatea de administraie a proprietilor n time-sharing
care, de obicei, este tot societatea de management i
care are rolul de a ncasa cheltuielile de ntreinere a
apartamentului, defalcate n funcie de numrul de uniti
de time-sharing de a asigura serviciile de curenie i
ntreinere curent, de reparaii etc.
I.

Proprietarul time-sharing
De partea cealalt a contractului se afl proprietarul cu
drepturile i obligaiile lui, ndeosebi de natur
financiar. Acestea constau n achitarea:
preului iniial al proprietii de time-sharing.
taxei iniiale de management
taxei anuale de administraie
taxei anuale de management
cheltuieli periodice (o dat la 2-3 ani) aferente nlocuirii
mobilierului, echipamentelor i altor obiecte de
inventar;
taxei de schimbare a folosirii unitii sale de timesharing. cu o alt unitate de time-sharing dintr-un alt
hotel i alt ar (tax pltit pentru solicitarea de
schimbare)

Termeni utilizai n relaiile

contractuale
A. Obiectivul de time-sharing este identificat de
obicei de un hotel i facilitile sale, situat ntro zon de vacan.
B. Apartament unul dintre apartamentele (sau
camerele) de vnzare din incinta unitii de
time-sharing (hotel)
C. O unitate una din unitile de proprietate pe
7 zile n fiecare apatment, ncepnd cu ora
16:00 a primei zile i termin la ora 12 a zilei a
7-a.

Termeni utilizai n relaiile

contractuale (cont.)
D. Proprietarul TIME-SHARE este persoana
nregistrat de administrator ca proprietar
al unei uniti.
E. Consiliul este constituit din reprezentanii
proprietarilor de time-sharing
F. Administratorul este o companie (firm)
specializat.

Termeni utilizai n relaiile

contractuale (cont.)
G. Compania de management este o
companie specializat (care nu poate fi i
administrator time-sharing) sau ali manageri
numii periodic de ctre Consiliul, n scopul
asigurrii managementului i a unitilor.
H. Acordul de vnzare TIME-SHARE este
contractul prin care fiecare proprietar timeshare cumpr o unitate.

Termeni utilizai n relaiile

contractuale (cont.)
I.

Drepturile apartamentului reprezint

toate drepturile de folosire a unui
apartament pe o perioad de 99 de ani
(40 sau 50), ncepnd cu 01.01.2000...

J. Graficul TIME-SHARE este graficul sau

calendarul transmis proprietarului timesharing.

Drepturile proprietarului timesharing i clauzele

contractului de time-sharing
a. manifestarea drepturilor numai dup plata unor obligaii
(preul unitii, preul serviciilor, preul managementului)
asumate i atta timp ct proprietarul time-sharing, este
de acord cu toate obligaiile sale;
b. dreptul de ocupare i folosire a echipamentelor din
apartament n fiecare an pentru unitatea de timp aleas
(o sptmn) sau pe mai multe uniti (mai multe
sptmni), conform numrului de uniti cumprate;
c. ocuparea maxim permis exprimat n numr de
persoane pentru unitatea de time-sharing i numr de
persoane pentru schimbul posibil cu alt unitate de timesharing, dar inclus ntr-un club de vacan;

Drepturile proprietarului timesharing i clauzele

contractului de time-sharing
d. posibilitatea de a vinde, transfera sau dona toate
drepturile proprietarului time-sharing prin
intermediul administratorului pentru ca acesta s
poat stinge obligaiile neachitate i s nregistreze
toate detaliile referitoare la noul proprietar;
e. accesul proprietarului la schimbul temporar al
unitilor de proprietate time-sharing, contra unei
taxe pltit la solicitarea schimbului, dar numai n
cadrul clubului de vacan din care face parte .

Obligaiile asumate de ctre

proprietarul time-sharing
a. acceptarea tuturor regulilor i cerinelor dezvoltrii
impuse de Consiliu sau de organele administraiei publice
locale;
b. utilizarea decent a apartamentului numai pentru scopuri
de time-sharing i eliberarea acestuia n timpul i data
fixate prin contract (pentru a putea fi ocupat de urmtorul
proprietar de time-sharing) . n cazul neeliberrii
apartamentului n timpul fixat sau a deteriorrii acestuia,
care sa-l fac nelocuibil, proprietarul de time-sharing
vinovat este obligat s plteasc o sum echivalent cu
costul cazrii cu pensiune complet pentru proprietarul
de time-sharing urmtor, n cel mai apropiat hotel, de
aceeai categorie i cu camere libere.

Obligaiile asumate de ctre

proprietarul time-sharing
c. plata costurilor pentru telefon, telex i alte servicii puse la
dispoziia sa, n afara celor prevzute n preul serviciilor
aferente unitii de time-sharing;
d. penalizarea proprietarului de time-sharing pentru
restanele la plata obligaiunilor periodice asumate, cu o
durat mai mare de trei luni, cu sistarea dreptului de
folosin a unitii de time-sharing i nchirierea acestui
drept unor clieni pentru recuperarea debitelor, sumele
ncasate n plus fa de debitele existente vor fi tratate ca
o plat n avans a viitoarelor obligaii;
e. acceptarea i respectarea deciziilor luate de adunarea
general a proprietarilor prin Consiliul lor;

Obligaiile asumate de ctre

proprietarul time-sharing
f.

meninerea apartamentului n stare bun n perioada

ocuprii i plata ctre compania de management a
oricror deteriorri, distrugeri sau sustrageri de bunuri;
g. pe perioada ocuprii, singurul judector n acest sens
este compania de management;
h. permiterea accesului n apartament a personalului de
ntreinere (pentru verificri i reparaii) dar numai dup
anunarea lor prealabil (exceptnd cazurile de for
major).

Declaraii comune ale prilor

contractuale (proprietarul de

time-sharing, compania de marketing,

compania de management)

compania de management are dreptul de a fixa n fiecare

an preul managementului la nivelul a 20% din costurile
serviciilor pltite de proprietar, plus toate celelalte
cheltuieli care s-au fcut cu managementul n vederea
pstrrii valorii proprietii;
drepturile i obligaiile companiei de marketing fa de
proprietarul time-sharing trebuie s fie transferate
companiei de management printr-un acord scris semnat
de cele dou companii. Compania de marketing
pstreaz dreptul de a vinde alte apartamente nou
construite sau alte uniti de time-sharing (n alte
perioade necumprate);

Declaraii comune ale prilor

contractuale (proprietarul de

time-sharing, compania de marketing,

compania de management)

proprietarul de time-sharing autorizeaz compania de

management s fie agentul su autorizat;
acordul de vnzare a proprietii time-sharing poate fi
modificat de ctre compania de marketing i chir anulat,
dac cumprtorul, unei uniti de time-sharing nu pltete
sumele nscrise n contractul de vnzare la data prevzut
(cu menionarea c sumele pltite nu sunt restituibile
cumprtorului);
dreptul companiei de marketing de a anula contractul de
vnzare a unitii de time-sharing daca, ntr-o perioad de
365 zile de la data semnrii contractului de vnzare, nu vor
fi vndute suficiente uniti de time-sharing pentru a
permite o exploatare comercial eficient a hotelului;

Declaraii comune ale prilor

contractuale (proprietarul de

time-sharing, compania de marketing,

compania de management)

dreptul companiei de management de a stabili

responsabilitile administratorului; de asemenea, are
dreptul de a face regulamente de folosire a
apartamentelor, care sunt obligatorii pentru toi
proprietarii de time-sharing;
lipsa de responsabilitate a companiei de management
pentru neajunsurile sau omisiunile din partea serviciului
public sau consiliului orenesc pentru a cauza
insuficiene n furnizarea apei, curentului electric,
defeciuni n funcionarea telefonului sau n alte servicii.

Arbitrajul
Orice disput rezultat n legtur cu acordul de
vnzare a proprietii n time-sharing este
arbitrat de un arbitru agreat de prile n
disput.
Dac nu este agreat de pri acelai arbitru, fiecare
parte va numi propriul arbitru iar acetia, la
rndul lor, vor numi, de comun acord, un al
treilea arbitru.
Dac nici acest acord nu este realizat, prile se vor
adresa Curii de Apel

III. Contractul de asociere

hotelier
n ultimii ani, muli proprietari de hoteluri
independente s-au orientat pentru cteva
forme de asociere:
a) afilierea la un lan voluntar hotelier;
b) afilierea (integrarea) unitilor hoteliere n
cadrul unui lan hotelier integrat, fiecare hotel
funcionnd ca o filial sau entitate distinct;
c) constituirea unei societi mixte ntre un lan
hotelier i un proprietar de hoteluri.

A) afilierea la un lan
voluntar hotelier
Aceasta const n aderarea unui numr de hoteluri
care i pstreaz autonomia deplin, numele
comercial propriu, la care i adaug i numele
lanului la care ader, n scopul realizrii unor
aciuni comune de comercializare, cumprare,
formare a salariailor etc.
Obligaia fiecrui proprietar de hoteluri const n plata
unei cotizaii pentru finanarea aciunilor comune.
Aceast form simpl de asociere cuprindea n
anul 1990, n Frana, 31,5% din parcul de hoteluri
omologate i 25,5% din parcul de camere;

B) Afilierea unitilor
hoteliere n cadrul unui
lan hotelier integrat
afilierea (integrarea) unitilor hoteliere n cadrul
unui lan hotelier integrat, fiecare hotel
funcionnd ca o filial sau entitate distinct.
Hotelurile sunt exploatate direct de un grup
hotelier, au acelai nsemn unic (specific
lanului hotelier) i sunt dependente juridic i
financiar de grupul hotelier care deine pachetul
de control (societatea-mam)

C) constituirea unei societi mixte

ntre un lan hotelier i un
proprietar de hoteluri
...form de asociere mai des ntlnit n
domeniul de activitate al motelurilor i mai
puin n cazul hotelurilor mari.
SM se constituie mai ales n cazul n care
proprietarul individual de motel (sau hotel)
asigur capitalul (amplasamentul, cea mai
mare parte din construcii), iar lanul
motelier (hotelier) particip cu finanarea
achiziionrii mobilierului, echipamentului,
cheltuielilor premergtoare deschiderii
unitii moteliere (hoteliere), cu
managementul i elaborarea strategiei de

C) constituirea unei societi mixte

ntre un lan hotelier i un
proprietar de hoteluri (cont.)
Cota de participare n SM i cota de
participare la profit se stabilesc de ctre
cele dou pri.
Avantajele acestor forme de asociere rezult
din calitatea de membru al lanului pe
care o deine un investitor particular i n
posibilitatea de susinere financiar a SM
de ctre lanul motelier, n cazul n care
afacerea nu este profitabil pentru o
anumit perioad de timp.

IV. Contractul de leasing

Problema esenial a unui contract de leasing const n
modul de determinare a chiriei pltite de cel care
nchiriaz hotelul proprietarului acestuia (societatemam, lan hotelier, societate mixt).
Contractul trebuie s precizeze o clauz referitoare la
chiria minim pentru ca proprietarul s se protejeze
mpotriva unor riscuri care decurg dintr-un
management necorespunztor practicat de chiria.
Chiria minim trebuie s acopere cheltuielile curente,
suportate de proprietar (impozite, taxe, asigurri) i
amortizarea imobilizrilor corporale i necorporale.

Contractul de leasing (cont.)

Mrimea chiriei se stabilete n mod diferit n
funcie de natura contractului de leasing:
n cadrul leasing-ului simplu (straight lease)
chiria lunar reprezint o sum pltit pentru
folosirea unui hotel sau motel.
n cadrul contractului de leasing cu participare
la profit, proprietarul si asigur participarea la
profit. n acest tip de contract, proprietarul
pltete impozitele i taxele de proprietate i
costul asigurrii. Mrimea chiriei poate fi
calculat n mai multe feluri, i anume:
ca un procent (circa 80%) din profitul brut de
operare.

V. Contractul de management
Se ncheie ntre proprietarul hotelului i o firm de
management independent de proprietar.
n contract se stipuleaz c firma de management
acioneaz n totalitate ca un agent al
proprietarului.

Contractul de management
(cont.)
Angajaii hotelului sunt salariai ai proprietarului, iar
rezultatele financiare (profit sau pierderi) sunt
nregistrate n bilanul proprietarului acestuia pentru
care primete o indemnizaie, a crei mrime este
stabilit, de obicei, n funcie de rezultatele obinute:
ca o cot procentual din totalul veniturilor (de ex.
5%);
ca o cot procentual din profitul brut de operare
(de ex. 20%);
ca o combinare a celor dou forme de mai sus (de
ex 3% din venituri i 10% din profitul brut de
operare).

Mulumesc pentru atenie