Sunteți pe pagina 1din 39

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE TITULAR DE CURS CONF. UNIV. DR.

CRISTIAN JORA

TEMATICA PENTRU CURS I SEMINAR


SAPT. CONINUT ORE CURS ORE SEMI NAR

Patrimoniul - noiune - teorii despre patrimoniu - caracterele juridice ale patrimoniului - funciile patrimoniului - clasificarea drepturilor patrimoniale - drepturile reale - drepturile de crean - analiz comparativ ntre drepturile reale i drepturile de crean - obligaiile reale - clasificarea drepturilor reale Posesia - noiunea i elementele constitutive - extinderea noiunii de posesie - teorii cu privire la posesie - dobndirea i pierderea posesiei - calitile i viciile posesiei - efectele posesiei Dreptul de proprietate - concepii privind dreptul de proprietate - evoluia dreptului de proprietate - definiia dreptului de proprietate - caracterele juridice ale dreptului de proprietate - justificarea dreptului de proprietate - structura general a dreptului de proprietate - felurile proprietii n raport de titular Proprietatea public i proprietatea privat - regimul juridic al domeniului public i regimul juridic al domeniului privat - exercitarea dreptului de proprietate public din domeniul public - dreptul de proprietate privat Regimul juridic al circulaiei unor categorii de bunuri - regimul juridic al circulaiei terenurilor - regimul juridic al circulaiei construciilor

Modalitile juridice ale dreptului de proprietate - dreptul de proprietate rezolubil - dreptul de proprietate anulabil - dreptul de proprietate comun - dreptul de proprietate comun pe cote pri - coproprietatea obinuit sau temporar - coproprietatea forat i perpetu - proprietatea comun n devlmie - analiz comparativ ntre proprietatea comun pe cote pri i proprietatea comun n devlmie - proprietatea temporar ngrdirile i restriciile dreptului de proprietate - ngrdiri legale - inalienabilitatea legal - ngrdiri convenionale - ngrdiri stabilite pe cale judectoreasc - exproprierea pentru cauz de utilitate public Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale - mijloace juridice indirecte sau nespecifice - mijloace juridice directe sau specifice - aciunile petitorii - aciunile posesorii - aciunea n grniuire - aciunea negatorie - aciunile confesorii - aciunea n prestaie tabular Aciunea n revendicare - noiune - caractere juridice - condiii de exercitare Aciunea n revendicare imobiliar - probleme generale - proba dreptului de proprietate - imprescriptibilitatea aciunii n revendicare imobiliare - efectele aciunii n revendicare imobiliare - aciunea n revendicare imobiliar n sistemul Decretului Lege nr. 114/1938 Aciunea n revendicare a bunurilor mobile - regula art. 1909 alin. 1 Cod civil - bunurile susceptibile de aplicare a regulii art. 1909 alin. 1 Cod civil - persoanele crora li se aplic regula de la art. 1909 alin. 1 Cod civil - condiiile posesiei pentru aplicarea regulii art. 1909 alin. 1 Cod civil - revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de bun credin - revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de rea credin, de la ho sau de la gsitor - revendicarea bunurilor proprietate public

10

11

12

13

14

Modurile de dobndire a dreptului de proprietate - clasificare i criterii de clasificare - legea - tradiiunea - ocupaiunea - accesiunea - uzucapiunea Dezmembrmintele dreptului de proprietate - dreptul de uz - dreptul de uzufruct - dreptul de abitaie - dreptul de servitute - dreptul de superficie Publicitatea drepturilor reale imobiliare - scurt istoric - sistemul de publicitate reglementat de Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, republicat - cadastrul funciar

BIBLIOGRAFIE:
- C. Hamangiu, I. Rosetti - Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, Vol. I 1928, Vol. II 1929; - M.G. Rarincescu, Curs elementar de drept civil, Vol. I, Vol. II, 1947; - M. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. a II-a Craiova; - G. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947; - E. Safta- Romano, Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, Ed. Craphix, Iai, 1988; - C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea Bucueti, 1988; - C. Jora, F. Ciutacu, Drept civil romn. Drepturi reale, Ed. Sigma, Bucureti, 2002; - C. Jora, Drept civil. Curs de drepturi reale, Ed. Lumina Lex, bucureti, 2005; - C. Jora, L. U, Drept civil. Curs de drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2007; - V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004; - V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 2, Ed. Humanitas, Bucureti, 2006; - I. Dogaru, S. Cercel, Teoria general a drepturilor reale, Ed. All Beck, Bucureti, 2003; - I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureti, 2000; - L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001; - E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001; - I. Adam, Teoria general a drepturilor reale, Ed. Europa Nova, Bucureti, 1998; - C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, Iai, 1997; - D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale, , Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997;

- O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008; - C. Brsan, Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007; - L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006.

CAPITOLUL I
PATRIMONIUL I DREPTURILE PATRIMONIALE
I.1. PATRIMONIUL I.1.1. Probleme generale de esena patrimonilului este existena unui ansamblu, a unei totaliti, a unei universaliti, a unei globaliti, deci este vorba de un complex de bunuri care trebuie s aib o interferen, o legtur puternic n cadrul patrimoniului. I.1.2. Reglementrile legale Codul civil face referire n diverse articole, la patrimoniu; Legea nr. 31/1990 republicat i modificat privind societile comerciale; O.U.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii etc. I.1.3. Noiunea de patrimoniu totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale, cu un coninut economic, evaluabil n bani, care aparin unui subiect de drept civil (persoan fizic sau juridic), drepturi i obligaii care sunt privite ca activ i pasiv i care se gsesc ntro permanent interdependen i conexiune. I.1.4. Teorii cu privire la patrimoniu A. Teoria personalist a patrimoniului (teoria patrimoniului personalitate): - numai persoanele pot avea un patrimoniu; - orice persoan are n mod obligatoriu un patrimoniu; - o persoan poate avea un singur patrimoniu, fiind indivizibil; - patrimoniul nu poate fi desprit de persoan, ct timp aceasta este n via. B. Teoria patrimoniului de afectaiune (teoria patrimoniului scop): - existena fiecrui patrimoniu este legat de afectaiunea pe care persoana o d unei anumite mase de bunuri; - personalitatea juridic i patrimoniul trebuie s fie separate, iar o persoan poate avea mai multe patrimonii sau mai multe fraciuni de patrimonii care sunt afectate anumitor scopuri C. Teoria mixt aceasta le combin pe primele. I.1.5. Caracterele juridice ale patrimoniului: 1) Patrimoniul este o universalitate ntruct acesta reprezint o mas de drepturi i de obligaii ce aparin unei persoane. 2) Orice persoan are un patrimoniu pentru a participa la raporturile juridice de drept civil, este necesar ca subiectul de drept s aib un patrimoniu.

3) Unicitatea patrimoniului o persoan fizic sau juridic nu poate avea dect un singur patrimoniu, indiferent de cuantumul sau ntinderea drepturilor i obligaiilor acestuia. 4) Inalienabilitatea patrimoniului patrimoniul este strns legat de persoan i nu poate fi desprit de aceasta ct vreme aceasta este n via. 5) Divizibilitatea patrimoniului patrimoniul este divizibil n mai multe mase sau grupe de drepturi i obligaii, fiecare dintre acestea avnd o destinaie sau o afectaiune special. I.1.6. Funciile patrimoniului: 1) Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari creditorii chirografari au dreptul de a urmri oricare dintre bunurile care se gsesc n patrimoniul debitorului pentru satisfacerea creanei, fr a avea posibilitatea de a-l opri pe debitor s le nstrineze. 2) Subrogaia universal cu titlu universal pate fi personal sau real. n cazul celei personale, opereaz nlocuirea unuia dintre subiectele raportului juridic civil obligaional, cu alt persoan. Exist subrogaie real, atunci cnd un bun este substituit altuia. 3) Transmisiunea universal sau cu titlu universal care are n vedere transmisiunea n cazul decesului persoanei fizice i n cazul reorganizrii persoanei juridice. I.2. DREPTURILE REALE I DREPTURILE DE CREAN I.2.1. Consideraii generale drepturile patrimoniale se mpart n drepturi reale i drepturi de crean. I.2.2. Drepturile reale A. Definiia drepturilor reale dreptul real este un drept subiectiv civil patrimonial, n virtutea cruia titularul acestuia poate s-i exercite atributele asupra unui bun determinat, n mod direct, nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia altei persoane. B. Caracterele juridice ale drepturilor reale: 1) Implic existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat; sunt de asemenea, drepturi absolute, opozabile erga omnes. 2) Drepturile reale implic o obligaie general negativ a tuturor persoanelor, altele dect titularul, de a nu-l stnjeni pe acesta n exercitarea dreptului su. 3) Au un caracter perpetuu, precum dreptul de proprietate, sau o durat limitat la viaa beneficiarului. 4) Prezint efecte speciale, ca urmare a caracterului absolut, referindu-ne la dreptul de urmrire i la dreptul de preferin. 5) Sunt prevzute de lege i sunt limitate ca numr.

6) Sunt aprate prin aciuni reale. I.2.3. Drepturile de crean A. Definiia drepturilor de crean dreptul de crean este un drept subiectiv civil n baza cruia titularul, adic subiectul activ (care poart denumirea de creditor) poate s cear subiectului pasiv determinat (debitorul), s dea, s fac, sau s nu fac ceva. B. Caracterele juridice ale drepturilor de crean: 1) Sunt cunoscute subiectele: subiectul activ creditorul i subiectul pasiv debitorul. 2) Obligaia debitorului poate consta ntr-o prestaie pozitiv a da, a face, sau o prestaie negativ a nu face. 3) Sunt drepturi limitate n timp. 4) Nu dau posibilitatea exercitrii dreptului de urmrire i a celui de preferin. 5) Sunt nelimitate numeric. 6) Sunt aprate de aciunile personale. C. Comparaie ntre drepturile reale i cele de crean drepturile reale sunt drepturi absolute, crora le corespunde obligaia general negativ de a nu face nimic de natur a aduce atingere acestora, iar cele de crean sunt drepturi relative, fiind opozabile numai debitorului, care are obligaia de a da, a face sau a nu face ceva. D. Obligaiile reale acestea sunt propter in rem (obligaii reale de a face) i sciptae in rem (obligaii opozabile i terilor). I.2.4. Clasificarea drepturilor reale A. Dup natura bunurilor care constituie obiectul acestora: Drepturi reale mobiliare; Drepturi reale imobiliare. B. Dup cum au sau nu o existen de sine stttoare: Drepturi reale principale, cum ar fi: - dreptul de proprietate; - dreptul de uz; - dreptul de uzufruct; - dreptul de abitaie; - dreptul de servitute; - dreptul de superficie. Drepturi reale aceesorii, cum ar fi: - dreptul de gaj; - dreptul de ipotec; - privilegiile speciale; - dreptul de retenie.

CAPITOLUL II
POSESIA
II.1. CADRUL LEGISLATIV. DEFINIIE. CARACTERE JURIDICE II.1.1. Cadrul legislativ Codul civil romn nu reglementeaz n mod unitar posesia i nu ofer o teorie general a acesteia. II.1.2. Definiie posesia poate fi definit ca exerciiul unei puteri de fapt, care d posibilitatea posesorului de a se comporta fa de lucru ca i cnd el ar fi adevratul titular al dreptului real, cruia i corespunde n mod normal puterea de fapt exercitat prin acte materiale i acte juridice. II.1.3. Caractere juridice: 1) Posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru el; n lipsa acestui element este vorba de o deinere a lucrului, o detenie precar. 2) Posesia se aplic numai drepturilor reale nu i drepturilor de crean. 3) Posesia face s se nasc un drept probabil de proprietate sau un alt drept real. II.2. TEORII ASUPRA POSESIEI II.2.1. Teoria subiectiv aceast teorie const n aceea c acord ntietate elementului subiectiv asupra celui material; corpus fr animus nu nseamn posesie ci o stare de fapt care se numete detenie precar sau detenie (cum este spre exemplu cazul chiriaului sau depozitarului). II.2.2. Teoria obiectiv consider c elementul material, adic corpus, are ntietate asupra celui intenional, deci are precdere puterea material exercitat asupra lucrului. II.3. NATURA JURIDIC A POSESIEI poseia este o stare de fapt. II.4. DELIMITRI CONCEPTUALE II.4.1. Posesia i detenia precar posesia presupune intenia de a se comporta ca proprietar i de a o exercita pentru sine, pe cnd detenia presupune puterea material asupra lucrului, fr intenia de a poseda pentru sine, sub nume de proprietar. II.4.2. Relaia posesiei cu dreptul subiectiv posesia este independent de existena unui drept al posesorului de a exercita o putere asupra lucrului. Aadar: - posesia este conform dreptului ce se exercit n fapt posesia prezum dreptul; - posesia nu este conform dreptului ce se exercit ea este o simpl stare de fapt. II.5. POSESIA PRIN ALTUL posibilitatea de a poseda prin altul exist privitor la ambele elemente ale posesiei. Astfel: - elementul corpus se poate exercita de o persoan n numele posesorului, deci se exercit corpore alieno; - elementul animus se realizeaz chiar n persoana posesorului, nu prin altul, dar aceasta n cazul persoanelor care au o voin i pentru care nu se poate admite s devin posesori prin fapta altuia, fr voina lor.

II.6. EXTINDEREA TERMENULUI DE POSESIE cu timpul, posesia s-a extins i la alte drepturi rele dect proprietatea, de exemplu, servitutea i uzufructul. !!! Posesia const ntotdeauna n exercitarea unor acte corespunztoare dreptului de proprietate i atunci cnd se vorbete de posesia unui lucru ori corespunztoare exerciiului unui alt drept real dect proprietatea, i atunci se vorbete de posesia unui drept. II.7. ELEMENTELE CONSTITUTIVE ALE POSESIEI pentru a exista posesia, trebuie ndeplinite cumulativ dou elemente: - cel material, adic actele materiale de deinere i de folosire a lucrului, acest element se numete corpus; - cel intenional, adic animus care const n aceea c, cel ce svrete actele materiale de deinere sau de ntrebuinare a lucrului are intenia de a le face pentru sine. II.8. DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI II.8.1. Dobndirea posesiei pentru a fi dobndit posesia, trebuie s fie reunite ambele elemente ale acesteia. Dobndirea elementului material rezult fie din faptul unilateral al posesorului de a exercita vizibil acte materaile de folosin, fie din faptul c, vechiul posesor a renunat sau a prsit posesia pe care ncepe s o exercite noul posesor. Dobndirea celui de al doilea element, are loc n momentul n care cel care deine materialmente lucrul manifest intenia de a pstra pentru sine acel lucru. II.8.2. Pierderea posesiei posesia se poate pierde dup cum urmeaz: 1) Prin pierderea simultan a ambelor elemente ale posesiei; 2) Prin pierderea puterii materiale asupra lucrului, adic elementului corpus; 3) Prin pierderea elementului animus. II.9. DOVADA POSESIEI a dovedi posesia nseamn a dovedi ambele elemente ale posesiei, respectiv elementul corpus i animus. II.10. CALITILE I VICIILE POSESIEI II.10.1. Calitile posesiei pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie s fie util. Codul civil arat calitile posesieie: - continu; - nentrerupt; - netulburat; - public; - sub nume de proprietar. II.10.2. Viciile posesiei lipsa calitilor posesiei constituie vicii ale posesiei. Potrivit Codului civil, viciile posesiei sunt urmtoarele: - discontinuitatea (posesia trebuie s fie continu); - violena (posesia trebuie s fie netulburat, panic, linitit); - cladestinitatea (pentru a fi util, posesia trebuie s fie public).

II.11. POSESIA I PRECARITATEA II.11.1. Noiunea de detenie precar Codul civil prevede c, actele ce exrcitm sau asupra lucrului altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, uzufructuari, sau asupra unui imobil comun, n puterea destinaiei legale a aceluia, nu constituie posesie sub nume de proprietar. II.11.2. Categorii de detentori precari: 1) Locatarii; 2) Depozitarii; 3) Comodatarii; 4) Vnztorul; 5) Antreprenorul; 6) Situaia contractului de vnzare-cumprare; 7) Creditorul gajist; 8) Cruul; 9) Constructorul de rea-credin; 10) Comotenitorul; 11) Uzufructuarul; 12) Uzuarul; 13) Titularul unui drept de abitaie; 14) Superficiarul; 15) Titularul unui drept de servitute; 16) Administratorii bunurilor altuia. II.11.3. Comparaie ntre posesie i precaritate are n vedere definiiile acestora, din care se poate constata faptul c posesia are un alt neles juridic fa de noiunea de detenie. II.11.4. Caracterele precaritii i efectele ei: Persoana de la care detentorul precar deine titlul deteniei beneficiez de posesie prin altul, deci are exerciiul aciunilor posesorii, ct i beneficiul uzucapiunii; 2) Precaritatea considerat viciu, este un viciu absolut, adic exist fa de toat lumea; 3) Precaritatea este un viciu perpetuu. 1) II.11.5. Intervenia precaritii precaritatea sau detenia animo alieno se poate trensforma n posesie. Intervenia precaritii are loc n urmtoarele cazuri, prevzute de lege: - deintorul primete cu bun-credin de la un ter un titlu translativ de proprietate n privina lucrului deinut; - detentorul precar neag dreptul celui de la care deine lucrul prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su; - deintorul strmut popsesia bunului, printr-un act translativ de proprietate, la altul care este de bun-credin; - detentorul precar transmite posesia printr-un act cu titlu universal, iar succesorul universal este de bun-credin.

II.12. BUNA-CREDIN CONDIIE DE EFICACITATE A POSESIEI II.12.1. Noiuni generale posesorul este de bun-credin ori de cte ori el crede, n virtutea unui titlu, c este proprietarul bunului posedat sau titularul unui drept real exercitat. II.12.2. Titlul acest cuvnt are un sens larg i prin acesta vom nelege: - pentru cumprtor, vnzarea constituie titlul posesiei; - pentru motenitor, testamentul sau succesiunea constituie titlul posesiunii. II.12.3. Ignorarea viciului buna-credin const n convingerea subiectiv a posesorului, ntemeiat pe justul titlu, c a dobndit lucrul posedat. II.13. DURATA POSESIEI pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie s ndeplineasc o alt condiie, anume pe aceea de a fi prelungit n timp. II.14. COPOSESIA II.14.1. Aspecte generale coposesia constituie o stare de fapt i const n stpnirea n comun de ctre mai multe persoane a unuia i aceluiai bun, tot sub nume de proprietar, adic toi posesorii sunt titularii aceluiai drept real (de exemplu un imobil deinut n coproprietate de mai multe persoane). II.14.2. Efectele coposesiei o coposesiune asupra unui imobil este posibil i n absena unui titlu, iar dac va fi exercitat n condiiile legii va putea duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. II.15. EFECTELE POSESIEI II.15.1. Consideraii generale efectele posesiunii se pot rezuma la urmtoarele patru reguli: 1) Posesia creeaz o prezumie de proprietate; 2) Posesorul de bun-credin dobndete fructele lucrului asupra cruia exercit posesiunea; 3) Posesia este aprat prin aciunile posesorii; 4) Posesorul dobndete proprietatea prin uzucapiune, n cazul bunurilor imobile. II.16. APRAREA POSESIEI PRIN ACIUNILE POSESORII II.16.1. Aciunile posesorii i aciunile petitorii orice tulburare adus posesorului proprietar poate fi nfrnat cu concursul aciunilor posesorii i restabilit situaia anterioar, acestea fiind utile att posesorului proprietar, ct i posesorului neproprietar. II.16.2. Caracterele aciunilor posesorii acestea apr doar posesia. Aadar: - sunt aciuni reale; - se aplic doar n materie imobiliar; - pot fi exercitate timp de un an de la tulburarea sau atingerea adus posesiei; - hotrrea dat n posesoriu are putere de lucru judecat. II.16.3. Aciunea dat n complngere denumit i aciune general sau aciune de drept comun, urmrete ncetarea oricrei tulburri a posesiei, care mpidic liberul exerciiu al acesteia; tulburarea poate fi de fapt sau de drept.

II.16.4. Denunarea de lucrri noi este o variant a aciunii n complngere, dar se deosebete de aceasta ntruct, intervine nainte ca tulburarea s se fi produs, nainte ca actul s se fi consumat. II.16.5. Aciunea n reintegrare aceasta este promovat cnd tulburarea sau deposedarea a avut loc prin acte de violen, dar cu condiia s nu fi trecut un an de la deposedare.

CAPITOLUL III
PROPRIETATEA I DREPTUL DE PROPRIETATE
III.1. PROBLEME GENERALE conceptul de proprietate i acela de drept de proprietate sunt folosite cu neles sinonim, aceste concepte fiind prevzute att de Constituia Romniei, ct i de Codul civil. III.2. DEFINIIA DREPTULUI DE PROPRIETATE este un drept real ce confer titularului dreptul de a ntrebuina, de a folosi i de a dispune de un lucru exclusiv, perpetuu, cu respectarea reglementrilor legale i n cadrul determinat de lege. III.3.CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE III.3.1. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate n sensul c titularul exercit singur toate atributele dreptului de proprietate, excluznd participarea tuturor celorlalte persoane i fr a fi necesar concursul acestora pentru exercitarea deplin a atributelor dreptului de proprietate. III.3.2. Caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate deoarece este recunoscut titularul exerciiul acestui drept, tuturor celorlalte persoane din raport, revenindule obligaia de a nu face nimic de natur a-l stnjeni n exerciiul prerogativelor. !!! Exist ns dou excepii: aceea a bunurilor imobile aflate n proprietate privat care pot fi expropriate pentru cauz de utilitate public; aceea a lucrrilor de interes general. III.3.3. Caracterul perpetuu i transmisibil prin perpetuarea dreptului de proprietate trebuie s nelegem c n caz de nstrinare, dreptul de proprietate reapare n patrimoniul dobnditorului, nu se pierde, nu dispare prin moartea titularului, acesta nu se stinge prin neuz. De asemenea, dreptul de proprietate poate s fie transmis prin acte ntre vii i prin acte pentru cauz de moarte. III.4. ATRIBUTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE III.4.1. Posesia (jus utendi) exercitarea de ctre titular a unei stpniri efective cu privire la bun, n materialitatea sa. III.4.2. Folosina (jus fruendi) reprezint facultatea recunoscut proprietarului de a folosi bunul n interes propriu, dobndind astfel, proprietatea, fructele i productele.

III.4.3. Dispoziia (jus abutendi) const ntr-o prerogativ recunoscut proprietarului de a putea nstrina bunul sau de a avea posibilitatea constituirii asupra lui a drepturilor reale n favoarea altor persoane. III.5. FORMELE DREPTULUI DE PROPRIETATE III.5.1. Consideraii introductive acesta poate s se clasifice potrivit mai multor criterii, dintre care cea mai important, vizeaz regimul juridic aplicabil, n funcie de care se distinge: dreptul de proprietate public i dreptul de proprietate privat. III.5.2. Proprietatea public A. Cadrul legal proprietatea public este acea proprietate care aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale. Bunurile care constituie obiectul dreptului de proprietate public formeaz domeniul public, care poate s fie de interes naional sau de interes local. B. Noiunea domeniului public bunurile care formeaz obiectul proprietii publice alctuiesc domeniul i poart denumirea de bunuri domeniale, deosebit de celelalte bunuri care constituie domeniul civil i care aparin particularilor. n cadrul acestuia distingem: Domeniul public al statului; Domeniul public al judeelor; Domeniul public al comunelor, oraelor i municipiilor. C. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public statul i unitile administrativ-teritoriale nu au posibilitatea s nstrineze bunurile din domeniul public, ntruct acestea sunt inalienabile. D. Distincia dintre domeniul public i domeniul privat n literatura de specialitate au fost propuse mai multe criterii pentru delimitarea bunurilor ce aparin domeniului public, fa de acelea ce aparin domeniului privat. E. Regimul juridic al domeniului public i al celui privat Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, pe cnd cele din domeniul privat pot fi nstrinate; Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, pe cnd cele din domeniul privat sunt prescriptibile, putnd fi dobndite prin prescripie achizitiv; Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adic nu pot fi urmrite; Bunurile din domeniul public sunt susceptibile de a fi grevate de servitui, n msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public; Dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public nu este susceptibil de dezmembrminte; Formalitile de publicitate imobiliar, nu sunt aplicabile bunurilor din domeniul public. F. Domeniul privat toate bunurile proprietate public care nu aparin domeniului public, formeaz domeniul privat.

G. Moduri speciale de dobndire a dreptului de propreitate de ctre stat: Naionalizarea; Rechiziia; Exproprierea; Confiscarea; Bunurile fr stpn i cele abandonate; Comoara sau tezaurul; Succesiunile vacante; Amenda; Impozitele i taxele; Bunurile rmase dup lichidarea persoanelor juridice etc. III. 5.3. Proprietatea privat A. Caracterizare este proprietatea care aparine particularilor, persoane fizice sau juridice de drept privat. B. Proprietatea aparinnd persoanelor juridice de drept privat adic societile comerciale, asociaiile i fundaiile etc. C. Proprietatea aparinnd persoanelor fizice n drept este recunoscut i dreptul de proprietate care aparine persoanelor fizice. III.5.4. Anumite drepturi reale A. Preliminarii unele drepturi sunt prevzute de alte acte normative dect Codul civil. Aceste drepturi sunt: - Dreptul de administrare al regiilor autonome i al instituiilor publice; - Dreptul de concesiune pentru punerea n valoare a resurselor de petrol; - Dreptul de concesiune asupra terenurilor atribuite persoanelor fizice pentru construcii; - Dreptul de folosin asupra unor terenuri atribuite unor societi comerciale cu capital mixt, romn, strin; - Dreptul de folosin asupra unor terenuri etc.

CAPITOLUL IV REGIMUL JURIDIC AL UNOR CATEGORII DE BUNURI


IV. 1. REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI TERENURILOR
IV.1.1. Introducere n legtur cu aceast problem, se sesizeaz de-a lungul timpului, mai multe acte normative care reglementeaz circulaia juridic a terenurilor, astfel: Legea nr. 18/1991, Legea nr. 54/1998 n prezent abrogat expres prin Legea nr. 274/2005, aceasta din urm introducnd dou principii eseniale:

- Toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil, indiferent de destinaia i titularul lor; ele pot fi nstrinate i dobndite n mod liber; - Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul localitilor, idiferent de ntinderea sau destinaia lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ncheiate ntre vii ncheiate n form autentic. IV.1.2. Problema dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de cetenii strini, apatrizi i de persoanele juridice strine potrivit Constituiei din 2003, cetenii strini i apatrizi pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile aderrii Romniei la UE i pe baz de reciprocitate. n prezent, n condiiile aderrii, cetenii unui stat membru la UE pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n aceleai condiii prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne, la mplinirea a 5 ani de la data aderrii. Acetia pot dobndi inclusiv dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i asupra terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la aderare.

IV. 2. REGIMUL JURIDIC AL CONSTRUCIILOR


IV.2.1. Circulaia juridic a construciilor ca principiu, construciile proprietate privat fiind incluse n circuitul civil general, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin oricare din modurile stabilite de lege: convenie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc. Persoanele fizice sau juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor. n prezent, construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor, iar nscrierea acestora n cartea funciar are ca efect numai opozabilitatea fa de teri a actului de nstrinare. IV.2.2. Transmiterea dreptului de folosin sau de concesiune asupra terenului dac proprietarul construciei nu este i proprietarul terenului, o dat cu nstrinarea construciei se va transmite dreptul de folosin sau de concesiune asupra terenului aferent.

CAPITOLUL V MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE


V.1. CONSIDERAII INTRODUCTIVE modalitile dreptului de
proprietate sunt: proprietatea rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun, ultima putnd fi comun pe cote-pri i comun n devlmie.

V.2. DREPTUL DE PROPRIETATE REZOLUBIL SAU REVOCABIL


V.2.1. Noiunea i importana dreptului de proprietate rezolubil acesta se caracterizeaz prin aceea c existena dreptului n patrimoniul dobnditorului este nesigur, dreptul putnd fi desfiinat, pe aceast cale rentorcndu-se n patrimoniul nstrintorului, n cele mai multe situaii. Proprietatea este rezolubil atunci cnd este afectat de o condiie rezolutorie sau chiar de o condiie suspensiv, adic atunci cnd transferul dreptului de proprietate opereaz sub condiie rezolutorie sau suspensiv. Ex: - proprietatea este revocabil n cazul donaiilor ntre soi. V.2.2. Efectele dreptului de proprietate rezolubil: - Atunci cnd condiia rezolutorie este pendinte, dobnditorul bunului sub aceast condiie poate exrcita toate drepturile unui proprietar pur i simplu; - Atunci cnd condiia se realizeaz, dreptul dobnditorului dispare, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar transmitorul revine proprietar pur i simplu asupra bunului, ca i cum niciodat nu ar fi nstrinat bunul n cauz; - Avem n vedere situaia n care condiia rezolutorie nu se realizeaz i atunci dreptul proprietarului sub condiie rezolutorie se desfiineaz.

V.3. DREPTUL DE PROPRIETATE ANULABIL


V.3.1. Noiunea de proprietate anulabil este actul de proprietate care este dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativ. V.3.2. Efectele dreptului de proprietate anulabil: - Efectul retroactiv al anulrii actului translativ de proprietate, acesta producndu-se n raporturile dintre pri i fa de terele persoane; - Prin confirmare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil.

V.4. DREPTUL DE PROPRIETATE COMUN


V.4.1. Consideraii generale n situaia proprietii comune, prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor titulari. V.4.2. Natura juridic a dreptului de proprietate comun bunul care constituie obiect al dreptului de proprietate comun rmne nefracionat, divizndu-se numai dreptul de proprietate n cote-pri, n fraciuni intelectuale, dup numrul coproprietarilor, aceste pri putnd fi i inegale. V.4.3. Aspecte de ordin terminologic n literatura juridic sunt folosii cu acelai neles termenii de coproprietate i indiviziune. V.5. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri

V.5.1. Consideraii introductive proprietatea comun pe cote-pri implic existena a doi sau mai muli proprietari asupra aceluiai bun, iar dreptul fiecruia este determinat n mod abstract sub forma unei fraciuni matematice, procentuale, bunul rmnnd nedivizat n materialitatea sa. V.5.2. Felurile dreptului de proprietate comun pe cote-pri este de dou feluri: - Dreptul de proprietate comun pe cote-pri obinuit sau temporar; - Creptul de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu. A. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar se poate dobndi prin modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate, adic: succesiune, convenie, coposesie, ocupaiune, desfacerea cstoriei. Coproprietarii nu au drepturi asupra unei pri determinate din bun, iar actele materiale constau n acte de posesie, folosin i dispoziie asupra bunului; coposesia d dreptul fiecrui coproprietar de a stpni materialmente bunul n acelai timp cu ceilali coprtai. Fructele bunului se cuvin coproprietarilor n proporie cu cota-parte a fiecruia asupra bunului respectiv. n privina actelor juridice, acestea sunt supuse regulii unanimitii; fiecare coproprietar are un drept de proprietate asupra cotei-pri, astfel c o poate nstrina sau greva. Toi coproprietarii au obligaia de a contribui la acoperirea cheltuielilor i datoriilor care se nasc din ntrebuinarea, conservarea i administrarea bunului comun, proporional cu cota-parte ideal, matematic a fiecruia. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar poate nceta n urmtoarele cazuri: - prin dobndirea tuturor cotelor-pri de unul singur dintre coproprietari; - cnd se nstrineaz cotele-pri unei alte persoane; - prin pieirea total a bunului sau prin exproprieire; - prin partaj sau mpreal. B. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu aceasta are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care datorit naturii lor pot i sunt folosite n mod permanent de doi sau mai muli proprietari, bunuri care nu pot fi mprite; bunurile sunt accesorii fa de alte bunuri considerate principale, spre exemplu curtea unui imobil sau podul acestuia.

n cazul acestei forme de proprietate, coproprietarii au drepturi mai largi, fiecare poate folosi bunul comun ca un adevrat proprietar, cu unele limitri: - s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente ale celorlali; - folosina trebuie s se nfptuiasc numai n sensul utilizrii fondului cruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu. Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu: a) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie; b) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosina a dou imobile vecine; c) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra despriturilor dintre dou imobile (anul, zidul, gardul); d) proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente sau spaii cu alt destinaie avnd proprietari diferii. C. Dreptul de proprietate comun n devlmie reprezint o form a dreptului de proprietate comun, caracterizndu-se prin aceea c titularii nu au determinat o cot parte ideal matematic din dreptul de proprietate asupra bunurilor care sunt nefracionate n materialitatea lor. Aceast form de proprietate o ntlnim n materia dreptului familiei, n cazul proprietii comune n devlmie a soilor, aceasta avnd n vedere doar bunurile care au fost dobndite de ctre acetia sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei. Dreptul de proprietate comun a soilor nceteaz n momentul desfacerii sau ncetrii cstoriei, prin excepie bunurile putnd fi mprite i n timpul cstoriei.

CAPITOLUL VI LIMITELE I RESTRICIILE DREPTULUI DE PROPRIETATE


VI.1. PROBLEME INTRODUCTIVE

Datorit unor necesiti sociale, prin norme juridice, statul a impus anumite limite dreptului de proprietate. Pe calea restriciilor trebuie s se realizeze un echilibru ntre interesul general i cel particular, n ce privete exercitarea dreptului de proprietate. ngrdirile dreptului de proprietate pot rezulta din lege, din convenia prilor, din inalienabilitatea legal a unor bunuri i datorit pronunrii unor hotrri judectoreti.

VI.2. RESTRICII ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE STABILITE PRIN LEGE


VI.2.1. Restricii n interes public restriciile dreptului de proprietate stabilite pe cale legal pot s fie n interes public sau n interes privat. VI.2.2. Restricii n inters privat ngrdirile legale de interes privat, sunt sarcini i restricii care i au sorgintea n raporturile de vecintate, Codul civil le denumete servitui naturale i servitui legale i le reglementeaz de la art. 568 la art. 619. Obligaia de grniuire este acea obligaie n baza creia orice proprietar poate s impun vecinului su s-i grniuiasc proprietatea n sensul de a-i fixa linia de hotar prin semne exterioare vizibile, pietre, arbori, borne, semne distinctive. n cazul promovrii n instan a aciunii n grniuire, aceasta este posesorie, dac are n vedre numai strmutarea de hotar, iar aceasta devine petitorie, atunci cnd are ca obiect, n afara mutrii hotarului i delimitarea proprietilor limitrofe, implicnd i revendicarea unei suprafee de teren. Aciunea n grniuire are caracter imprescriptibil, declarativ i nu este supus transcripiunii imobiliare. Obligaia de a contribui la ngrdirea proprietii este o ngrdire a dreptului de proprietate, n virtutea creia orice proprietar este n drept s-i ngrdeasc proprietatea i s-l oblige pe vecinul su s contribuie la cheltuielile necesare ngrdirii. ngrdirea referitoare la scurgerea apelor n raport cu aceasta, locurile inferioare trebuie s primeasc n mod normal apele care curg natural de pe fondurile superioare, fr ca aceast curgere s fi fost opera unei persoane. Proprietarul fondului inferior nu poate s ridice diguri, iar proprietarul fondului superior, nu poate realiza lucrri de natur s agraveze situaia fondului inferior. ngrdirea referitoare la izvoare n conformitate cu care, proprietarul unui fond pe care se afl un izvor se poate folosi de izvor fr a aduce restricii i limitri dreptului proprietarului fondului inferior. Proprietarul

fondului pe care se afl izvorul nu-i poate schimba cursul atunci cnd izvorul asigur apa necesar locuitorilor unei aezri. !!! Potrivit Codului civil, aceste ngrdiri legale de interes privat, numite servitui, sunt considerate naturale, iar n privina celor legale, legiuitorul are n vedere ngrdirile referitoare la trecerea pe locul vecin, cele privind vederea pe proprietatea vecinului, acelea necesare pentru plantaii i construcii i pictura streinii. Trecerea pe locul vecin proprietarul al crui loc este fr ieire la calea public, adic loc nfundat, are drept de a solicita trecerea peste terenul vecinului su pentru a iei la calea public pentru exploatarea fondului su, avnd obligaia de a-l despgubi pe proprietarul fondului peste care se execut trecerea, pentru prejudiciile rezultate din aceast trecere. Acest drept, este unul imprescriptibil extinctiv, dar dreptul de despgubire al proprietarului pe locul cruia se exercit trecerea, este prescriptibil fiind un drept de crean, n termenul general de trei ani. ngrdiri referitoare la vederea pe proprietatea vecinului conform dispoziiilor legale, un proprietar nu poate s deschid o vedere dreapt asupra proprietii vecine cu proprietatea sa prin ferestre, terase, balcoane i orice alte deschideri, paralele cu linia despriturilor care separ proprietatea vecinului, dect numai dac ntre zidul n care se gsete fereastra, terasa sau ntre linia exterioar a terasei, balconului, deschiderii i linia despritoare dintre cele dou proprieti exist cel puin o distan de 190 centimetri. ngrdiri referitoare la plantaii, construcii proprietarul unui teren, dac dorete s planteze sau s execute construcii pe terenul su, nu o poate face dect pn la o anumit limit n raport cu distana de proprietatea vecinului. ngrdirea referitoare la pictura streainilor orice proprietar trebuie s i construiasc streaina casei n aa fel nct apele pluviale s se scurg pe terenul su sau s se scurg pe domeniul public i nu pe proprietatea vecinului su. Servitutea zidului, gardului i anului comun n acest caz sunt incidente prevederile Codului civil i cele ale Legii nr. 134/1995, legea petrolului.

VI.3. INALIENABILITATEA LEGAL


Orice bun este alienabil, adic este n circuitul civil. n sensul c oricine poate s dispun n mod liber de bunurile proprietatea sa, dar cu unele limitri, ngrdiri pe care le prevd diverse acte normative. n privina cazurilor de inalienabilitate legal, putem aminti bunurile proprietate public din domeniul public.

VI.4. RESTRICII ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE STABILITE PE CALE CONVENIONAL


Se recunoate titularului dreptului de proprietate posibilitatea de a-i ngrdi exercitarea acestui drept pe cale convenional. Prin aceste convenii se limiteaz caracterul exclusiv al dreptului de proprietate. Cnd o clauz de inalienabilitate este impus fr nicio limit i perpetuu, s-a considerat c ea nu poate s-i produc efectele; inalienabilitatea perpetu nu poate fi acceptat deoarece ar conduce, practic, la scoaterea bunului din circuitul civil, ceea ce este de natur s ncalce interesul general. Clauza de inalienabilitate temporar sau vremelnic, atunci cnd este nsoit de un interes legitim, este admis.

VI.5. RESTRICII ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE STABILITE PE CALE JUDECTOREASC


Cnd discutm despre ngrdirile dreptului de proprietate pe cale judectoreasc, avem n vedere acele ngrdiri care nu sunt enumerate, menionate prin doispoziiile actelor normative, dar care rezult din raporturile de vecintate i pe care instanele judectoreti le constat n hotrrile ce sunt pronunate. n literatura juridic s-a susinut c, ngrdirile care se pronun pe cale judectoreasc sunt delicte sau quasidelicte care dau natere la obligaiile de a repara prejudiciul.

VI.6. EXPROPRIEREA PENTRU CAUZ DE UTILITATE PUBLIC


VI.6.1. Probleme generale exproprierea pentru cauz de utilitate public este o restricie adus dreptului de proprietate sau o restricie inclus n gama intereselor economice i sociale generale i intereselor domeniului public, este o msur care determin stingerea dreptului de proprietate privat, reprezint o excepie de la caracterul perpetuu al proprietii i, n fine, reprezint transformarea calitativ a proprietii, din proprietate privat n proprietate public.

VI.6.2. Obiectul exproprierii pot fi expropriate bunurile mobile proprietate a persoanelor fizice sau juridice i cele aflate n proprietate privat a unitilor administrativ-teritoriale. VI.6.3. Procedura exproprierii prin cesiunea amiabil, poate fi nlturat procedura exproprierii i n aceast situaie prile convin o alt modalitate de transfer. Procedura exproprierii cuprinde urmtoarele etape: utilitatea public i declararea acesteia, msuri premergtoare exproprierii (etapa administrativ) i exproprierea i stabilirea despgubirilor (etapa judiciar). VI.6.4. Transferul dreptului de proprietate printr-o ncheiere a instanei prin care se constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, se dispune eliberarea titlului executor i punerea n posesie a expropriatorului. VI.6.5. Efectele exproprierii ca urmare a exproprierii, imobilul expropriat trece din proprietatea privat, n proprietatea public ca urmare a unei hotrri judectoreti, acesta fiind liber de orice sarcini. Drepturile reale principale, uz, uzufruct, abitaie, superficie, se sting la momentul exproprierii, iar titularii acestora au dreptul la despgubiri. VI.6.6. Protecia proprietarului imobilululi expropriat n cazul n care imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an pentru scopul n vederea cruia au fost expropriate, adic nu au fost executate lucrrile de interes public i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, atunci fotii proprietari au dreptul s solicite retrocedarea imobilelor respective.

CAPITOLUL VII DOBNDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE


VII.1. PRECIZRI PREALABILE
Modurile de dobndire a proprietii au fost definite ca fiind mijloace juridice acte sau fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate. Codul civil, de lege lata, enumer urmtoarele moduri de dobndire a proprietii: succesiunea, legatul, convenia, tradiiunea, accesiunea, prescripia, legea, ocupaiunea. Doctrina a adugat printre modurile de dobndire a proprietii urmtoarele: hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin.

VII.2. LEGEA CA MOD DE DOBNDIRE A PROPRIETII


n concepia Codului civil, legea este mod de dobndire n urmtoarele situaii: - dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin; - dobndirea coproprietii zidului comun; - dobndirea mobilelor prin posesia de bun-credin.

VII.3. TRADIIUNEA PROPRIETII

CA

MOD

DE

DOBNDIRE

Tradiiunea nseamn predarea sau remiterea, predarea material a lucrului (res praestita). n prezent se consider c tradiiunea opereaz transferul dreptului de propriatate n cazul aa-numitelor daruri manuale, adic atunci cnd o persoan d cu titlu gartuit un bun mobil de mic importan.

VII.4. OCUPAIUNEA PROPRIETII

CA

MOD

DE

DOBNDIRE

Prin ocupaiune se nelege luarea n stpnire a unui bun care nu aparine nimnui, cu intenia de a deveni propriatarul lui. Nu pot fi dobndite prin ocupaiune bunurile imobile.

VII.5. HOTRREA JUDECTOREASC


Hotrrile judectoreti obinuite sunt declarative de drepturi, adic recunosc prii un drept subiectiv anterior, nu-i acord un drept nou.

VII.6. ACCESIUNEA
VII.6.1. Caracterizare general accesiunea const n ncorporarea material a unui lucru mai puin important ntr-un lucru mai important. Potrivit dispoziiilor legale, accesiunea poate fi imobiliar sau mobiliar, iar accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial. VII.6.2. Accesiunea imobiliar natural aceasta const n unirea a dou bunuri, dintre care cel puin bunul principal este bun imobil. Cazurile de accesiune imobiliar sunt: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, accesiunea albiei prsite, accesiunea animalelor. A. Aluviunea potrivit Codului civil, creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviului i ale rului se numesc aluviune. Aluviunea este n folosul proprietarului riveran, cnd este vorba de un fluviu sau ru navigabil, plutitor sau neplutitor, cu ndatorire ns pentru proprietar de a lsa, pe pmntul su, drumul trebuitor pentru conducerea vaselor. Tot ale proprietarului riveran sunt i pmnturile

lsate de aplele curgtoare, cnd ele se retrag pe nesimite de la unul din rmuri i se ndreapt ctre cellalt rm; proprietarul rmului de unde apa s-a retras profit de aluviune, fr ca proprietarul rmului opus s poat reclama pmntul cel pierdut. Acest drept nu are loc n privina pmnturilor prsite de apa mrii. De la aceast regul fac excepie: - pmnturile rmase dup retragerea apelor (lacurilor, iazurilor, heleteelor) care rmn n proprietatea aceluia cruia ele au aparinut; - albia apei curgtoare care i-a schimbat cursul rmne proprietatea proprietarilor mrginai, care n termen de un an pot aduce apa n vechea albie; - pmntul rmas n urma retragerii apei mrii aparine domeniului public. B. Avulsiunea const n adugarea la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape. Aceast adugire devine proprietatea proprietarului terenului la care s-a alipit, dac fostul proprietar nu o revendic n termen de un an. C. Isulele i prundiurile potrivit Codului civil, insulele i prundiurile, care se formeaz n rurile navigabile i neplutitoare, sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format; dac insula format trece peste jumtatea rului, atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului. D. Accesiunea albiei unui ru aceasta presupune c, dac un fluviu sau ru i face un nou curs prsind vechea sa albie, aceast albie se mparte ntre proprietarii mrginai. E. Accesiunea animalelor potrivit Codului civil, orice animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau artificii. VII.6.3. Accesiunea imobiliar artificial A. Noiuni generale spre deosebire de accesiunea imobiliar natural, accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului. Sunt reglementate dou cazuri de accesiune imobiliar artificial: - Construcia sau plantaia fcut de proprietar pe terenul su, dar cu materialele altcuiva; - Construcia sau plantaia fcut de o persoan, cu materialele sale, ns pe terenul altcuiva.

Legiuitorul a considerat c lucrul principal este terenul i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei sau plantaiei. B. Lucrrile fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altcuiva proprietarul terenului este obligat s plteasc valoarea materialelor de la data efecturii construciilor, eventual i daune interese, ns proprietarul materialelor nu are dreptul de a le ridica. C. Lucrrile fcute de o persoan cu materiale proprii pe terenul altcuiva proprietarul terenului pe care s-au fcut lucrrile devine proprietarul lor, prin accesiune, cu obligaia de a despgubi pe constructor. n acest caz deosebim dou situaii: - Situaia constructorului de rea-credin adic cel care face o plantaie sau ridic o construcie pe un teren despre care tia c nu este proprietatea sa; este n aceast situaie, de exemplu, detentorul precar; - Situaia constructorului de bun-credin adic acela care a executat construcia creznd c este proprietarul terenului, credin ntemeiat pe un titlu ale crui vicii nu le cunotea. VII.6.4. Accesiunea mobiliar aceasta nseamn unirea a dou bunuri mobile, care aparin unor proprietari diferii sau confecionarea ori obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa, folosind materialele altuia. Codul civil consacr urmtoarele cazuri de accesiune mobiliar: - Adjunciunea; - Specificaiunea; - Confuziunea sau amestecul.

VII.7. UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV


VII.7.1. Noiunea dobndirea proprietii sau a altui drept real prin posedarea nentrerupt a lucrului, n tot timpul fixat de lege, se numete uzucapiune: starea de fapt se transform n stare de drept. VII.7.2. Utilitatea i justificarea uzucapiunii ca i ocupaiunea, uzucapiunea face proba absolut a dreptului de proprietate, astfel nct ntr-o aciune n revendicare (imprescriptibil) i se poate opune cu succes uzucapiunea. Aceasta reprezint o adevrat sanciune mpotriva proprietarului, care a manifestat dezinteres fa de bun, dnd posibilitatea altei persoane (posesorul) s se comporte ca un adevrat proprietar fa de bun. VII.7.3. Bunurile ce pot fi obiect al uzucapiunii numai dreptul de proprietate sau dezmembrmintele sale pot fi dobndite prin uzucapiune.

Pot fi dobndite prin uzucapiune orice bunuri imobile care se afl n circuitul civil, adic sunt alienabile. VII.7.4. Posesia, condiie esenial a uzucapiunii uzucapiunea presupune o posesie neviciat, adic o posesie util, astfel, chiriaul fiind detentor precar, nu poate dobndi proprietatea prin uzucapiune, ct timp exercit stpnirea ca locatar i nu ca proprietar. VII.7.5. Uzucapiunea de 30 de ani pentru a opera uzucapiunea de lung durat (longissimi temporis), trebuiesc ndeplinite urmtoarele condiii: - s existe o posesie de 30 de ani; - posesia s fie util, adic neviciat, regularitatea posesiei fiind prezumat, !!! Posesorul poate fi de bun-credin ori de rea credin i fr nici un titlu. Termenul de 30 de ani se calculeaz pe zile ntregi, iar ziua de ncepere nu intr n calcul, pe cnd cea de mlplinire intr n calcul. VII.7.6. Uzucapiunea de la 10 pn la 20 de ani aceasta se aplic numai imobilelor individual determinate, nu i n privina universalitilor, cum ar fi patrimoniul succesoral. Pentru a opera aceast uzucapiune, trebuie ndeplinite urmtoarele condiii: - s existe o posesie util asupra lucrului; - posesia util s se ntemeieze pe just titlu; - posesia s fie de bun-credin; - posesia s dureze de la 10 la 20 de ani. !!! Prin just titlu se nelege un act translativ de proprietate care provine de la altcineva dect proprietarul, deci de la un non dominus; de exemplu, ca acte translative de proprietate pot fi menionate vnzarea, donaia, schimbul. VII.7.7. Modul de calcul al prescripiei achizitive acesta se calculeaz pe zile, nu pe ore. Ziua n care ncepe prescripia nu se ia n calcul, iar aceasta este socotit a fi de 24 de ore, ncepnd s curg de la ora zero i se sfrete la miezul nopii urmtoare. VII.7.8. ntreruperea prescripiei achizitive pentru a putea avea loc, prescripia achizitiv trebuie s fie nentrerupt, astfel c, ntreruperea prescripiei achizitive are ca efect nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare ntreruperii. ntreruperea este de dou feluri: natural i civil.

VII.7.9. Suspendarea prescripiei achizitive spre deosebire de ntrerupere, suspendarea nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare, iar dup ncetarea suspendrii, prescripia i reia cursul, socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare. VII.7.10. Jonciunea sau unirea posesiilor jonciunea este adugarea sau unirea la termenul posesiei actuale (proprii), a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul/autorii si. Pentru a fi posibil jonciunea sunt necesare urmtoarele condiii: - s fie vorba de o posesie propriu-zis, detenia precar nu poate fi unit cu posesia; - cel ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi al autorului. Jonciunea se invoc atunci cnd aceasta este favorabil posesorului actual. VII.7.11. Efectele uzucapiunii. Dobndirea proprietii. Invocare. Renunare cel mai important efect al uzucapiunii este faptul c posesorul imobilului dobndete dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului respectiv. Uzucapiunea se invoc pe cale de aciune sau pe cale de excepie, ea neputnd fi invocat din oficiu. Beneficiarul prescripiei achizitive poate s renune la efectele acesteia, dar numai dup mlinirea ei.

VII.8. CONTRACTUL PROPRIETII

CA

MOD

DE

DOBNDIRE

Contractul este cel mai important mod derivat de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale. Potrivit dispoziiilor Codului civil, n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. La contractele solemne, efectul translativ de proprietate va avea loc n momentul n care contractul mbrac forma autentic.

CAPITOLUL VIII ACIUNEA N REVENDICARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE


VIII.1. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND ACIUNEA N REVENDICARE
VIII.1.1. Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate acestea sunt aciuni prin care proprietarul tinde s nlture atingerile ce sunt aduse dreptului su i s ajung la restabilirea acestuia. Unele mijloace sunt indirecte: aciunile nscute din contracte, aciunea ntemeiat pe mbogire fr just temei, aciunea ntemeiat pe rspundere civil delictual etc. Mijloacele juridice directe, specifice, de aprare a dreptului de proprietate sunt: aciunile posesorii, aciunea negatorie, aciunea n grniuire, iar cea mai important dintre acestea aciunea n revendicare mobiliar i imobiliar. VIII.1.2. Comparaie ntre aciunea n revendicare i alte aciuni prin care se apr dreptul de proprietate a) Aciunea n revendicare i aciunile posesorii aciunile posesorii sunt cele care apr posesia mpotriva nclcrilor ce-i sunt aduse. b) Aciunea n revendicare imobiliar i aciunea n petiie de ereditate aciunea n petiie de ereditate este o aciune real, prin care o persoan care se pretinde chemat la motenire, reclam de la aceia care dein succesiunea, n tot sau n parte, i care se pretind, de asemenea, motenitori ai defunctului, recunoaterea drepturilor sale de motenitor i obligarea de la cei care dein bunurile motenirii la restituirea lor. c) Aciunea n revendicare i aciunea contractual n cazul aciunilor contractuale, restituirea bunului nu se ntemeaiz pe dreptul de proprietate, ci pe obligaia izvort din contract, adic pe un drept de crean, motiv pentru care aceste aciuni sunt personale i nu reale. d) Aciunea n revendicare i aciunea n grniuire aciunea n grniuire, dei este o aciune petitorie, urmrete doar delimitarea proprietilor limitrofe.

VIII.2. NOIUNEA ACIUNII N REVENDICARE. SEDIUL MATERIEI


VIII.2.1. Noiune aciune n revendicare este aciunea prin care proprietarul neposesor reclam bunul de la posesorul neproprietar.

n doctrin, s-a afirmat c, aciunea n revendicare este aciunea civil real, pri care proprietarul care a pierdut posesia bunului su cere restituirea acestuia. VIII.2.2. Sediul materiei despre revendicarea mobilelor se vorbete n titlul consacrat prescripiei (art. 1909 i art. 1910 Cod civil), iar despre revendicarea bunurilor imobile nu exist prevederi speciale.

VIII.3. CARACTERELE REVENDICARE

JURIDICE

ALE

ACIUNII

VIII.3.1. Caracterul petitoriu aciunea n revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate. VIII.3.2. Caracterul real este o aciune real, deoarece poate fi promovat mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate. VIII.3.3. Caracterul imprescriptibil aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, aa nct el va putea fi aprat ntotdeauna prin aciunea n revendicare.

VIII.4. CONDIII DE EXERCITARE. CALITATEA RECLAMANT I CALITATEA DE PRT

DE

Aciunea n revendicare poate fi exercitat de ctre titularul dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul litigiului. Aceasta nu va putea fi intentat de ctre un proprietar aflat n indiviziune, deoarece o asemenea aciune presupune un drept exclusiv i determinant, drept pe care nu-l poate avea un coindivizar dect prin efectul partajului. Aciunea n revendicare presupune existena unui drept exclusiv i determinant asupra bunului. n ceea ce privete aciunea de revendicare a unui bun mobil al soilor, aceasta poate fi introdus numai de unul din ei, deoarece se aplic prezumia de mandat tacit reciproc. Ct privete calitatea de prt, dac acesta deine bunul pentru altul sau exercit n numele altuia dreptul asupra bunului n litigiu, va putea arta pe acela n numele cruia deine bunul sau exercit dreptul.

VIII.5. ACIUNEA N REVENDICARE IMOBILIAR VIII.5.1. Proba aciunii n revendicare


A. Sarcina probei reclamantul trebuie s fac dovada c el este proprietarul lucrului, iar nu prtul; n favoarea prtului opereaz, din nsi faptul posesiei, o prezumie relativ de proprietate.

Dup ce reclamantul i-a fcut proba, prtul se vede obligat a trece la contra dovad, astfel c, acesta va fi obligat s produc dovezi n situaiile n care se ajunge la comparaii ntre titluri i posesiuni invocate de cele dou pri. B. Dificulti n proba proprietii n dreptul nostru exist numeroase dificulti n ceea ce privete proba propriu-zis a proprietii imobiliare, care au ca principale motive: - lipsa nscrisurilor doveditoare ale transmisiunii dreptului de proprietate; - nscrisurile ntocmite nu sunt nsoite de planuri topografice; - insuficiena probatorie a titlurilor; - insuficiena probei cu nscrisuri.

VIII.5.2. Titlul n materie de prob a dreptului de proprietate n materia aciunii n revendicare, prin titlu se nelege att cel
translativ de proprietate (vnzarea, schimbul, donaia etc.), care creeaz un drept n patrimoniul dobnditorului, ct i cel declarativ, care recunoate numai un drept anterior cum ar fi hotrrea judectoreasc, un act de partaj, o tranzacie.

VIII.5.3. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare imobiliar se admite faptul c, aciunea n revendicare a bunurilor imobile
este imprescriptibil sub aspect extinctiv, ns cu unele excepii, cum ar fi de exemplu, dispoziiile referitoare la avulsiune.

VIII.6. ACIUNEA N REVENDICARE A BUNURILOR MOBILE VIII.6.1. Dispoziiile art. 1909 alin. 1 din Codul civil potrivit
acestor dispoziii, lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de timp. Regula instituit se aplic bunurilor mobile corporale, cci numai acestea sunt susceptibile de deteniune material, prin excepie se aplic i bunurilor incorporale, cum ar fi titlurile la purttor (aciunile societilor comerciale, obligaiunile emise de stat i societile comerciale). Prevederile acestui text de lege pot fi invocate numai de terul dobnditor care, cu bun-credin, dobndete bunul de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bunvoie. Condiiile posesiei pentru a invoca art. 1909 alin. 1 Cod civil: - posesia trebuie s fie real; - posesia s fie util; - posesia s fie de bun-credin.

VIII.6.2. Dispoziiile art. 1909 alin. 2 din Codul civil potrivit


acestor prevederi, cel ce a pirdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i-a fost furat, de la cel care l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are.

VIII.7. EFECTELE REVENDICRII ca urmare a admiterii aciunii


n revendicare imobiliare sau mobiliare prtul va fi obligat s restituie lucrul ctre adevratul proprietar

VIII.7.1. Problema restituirii bunului dac prin proba ce o


administraz, revendicatul va izbuti s fac dovada c el este adevratul proprietar al lucrului, judectorul va trebui s l oblige pe prt s l restituie. Lucrul se va ntoarce n patrimoniul revendicatului liber de orice sarcini, deoarece toate drepturile i sarcinile consimite de posesor fa de teri vor fi desfiinate, ele fiind constituite de un posesor care nu avea titlu i nici calitate.

VIII.7.2. Problema restituirii fructelor n ceea ce privete


restituirea fructelor, se va face distincia ntre posesorul de bun-credin i cel de rea-credin.

VIII.7.3. Problema cheltuielilor fcute de prt cu lucrul revendicat n cadrul aciunii n revendicare, prtul va putea cere obligarea
reclamantului la plata cheltuielilor necesare i utile efectuate asupra bunului revendicat, n schimb, cheltuielile voluptoarii nu vor fi restituite. n privina construciilor noi, ridicate de posesor, ele nu intr n categoria cheltuielilor utile sau ameliorrilor, nesocotindu-se cheltuieli utile dect mbuntirile aduse unor cldiri deja existente.

VIII.7.4. Dreptul de retenie n literatura de specialitate se susine


c, nici un posesor, fie de bun sau rea-credin, nu are un drept de retenie, deoarece nu se bazeaz pe nici un text de lege; cu toate acestea, jurisprudena romn tinde a recunoate dreptul de retenie i nu admite regula c nu exist retenie fr text de lege.

VIII.8. REVENDICAREA PUBLIC

BUNURILOR

PROPRIETATE

Potrivit dispoziiilor constituionale i a legilor organice pertinente n materie, bunurile aflate n regim de proprietate public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile, cu toate consecinele ce decurg din aceste caractere.

VIII.9. ALTE ACIUNI REALE VIII.9.1. Aciunea n grniuire potrivit dispoziiilor legale, orice
proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa, iar cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate.

VIII.9.2. Aciunea negatorie titularul dreptului de proprietate al


bunului cu privire la care se exercit un drept real (dezmembrmnt al dreptului de proprietate) poate intenta aciunea negatorie prin care contest prtului c ar avea un drept de superficie, un drept de uzufruct, un drept de uz, un drept de abitaie sau un drept de servitute cu privire la acel bun.

VIII.9.3. Aciunea confesorie aceast aciune are ca obiect recunoaterea de ctre prt a existenei unui drept real, dezmemrmnt al dreptului de proprietate, asupra unui bun proprietatea altei persoane i obligarea prtului la respectarea acestui drept.

CAPITOLUL IX DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE


IX.1. NOIUNE definim dezmembrmintele dreptului de proprietate ca
fiind drepturi reale principale exercitate asupra bunurilor altei persoane, drepturi derivate, opozabile erga omnes, chiar i proprietarului, drepturi care se constituie prin desfacerea, prin desprinderea atributelor din dreptul de proprietate sau din limitarea unor atribute ale dreptului de proprietate n coninutul acestora.

IX.2. DREPTUL DE UZUFRUCT IX.2.1. Noiune este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate, n virtutea cruia o persoan denumit uzufructuar este ndreptit s posede i s foloseasc un bun care aparine unei alte persoane, cu obligaia de a conserva substana bunului i de a-i restitui bunul proprietarului la termenul stabilit sau cel mai trziu la moartea proprietarului.

IX.2.2. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct


- dreptul de uzufruct este un drept real; - este un drept esenialmente temporar; - uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar;

- este un drept incesibil. IX.2.3. Coninutul dreptului de uzufruct acest dezmembrmnt al dreptului de proprietate este format din atributul usus, ceea ce d dreptul uzufructuarului s posede bunul i s culeag fructele acestuia. IX.2.4. Obiectul dreptului de uzufruct uzufructul se poate
constitui asupra oricror bunuri mobile i imobile, chiar i asupra unor bunuri consumptibile (quasiuzufruct). Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate sau o fraciune dintr-o universalitate sau o ntreag universalitate.

IX.2.5. Modurile de constituire a uzufructului uzufructul se poate stabili prin lege, prin voina omului sau prin uzucapiune. Cele constituite prin viona omului, se pot face prin acte juridice, adic pe cale de convenie sau pe cale de testament. Uzufructul convenional poate lua natere prin acte cu titlu oneros sau prin acte cu titlu gratuit. IX.2.6. Drepturile uzufructuarului se recunosc urmtoarele
drepturi: a) b) c) uzufructuarul are dreptul de a deine posesia bunului i de a o exercita n mod panic, nefiind obstrucionat de nimeni; uzufructuarul are dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele; are posibilitatea s exercite drepturile sau atributele ce i sunt recunoscute n mod direct, prin exploatarea direct i indirect, adic prin intermediul altei persoane cednd emolumentul, adic exerciiul uzufructului; cnd uzufructul poart asupra unor bunuri consumptibile, uzufructuarul are posibilitatea s dispun de acestea, putndu-le chiar nstrina, dar are obligaia de a restitui, la sfritul uzufructului, bunuri de aceeai cantitate, calitate, valoare i pre; uzufructuarul poate greva cu ipotec imobilul asupra cruia s-a constituit uzufructul; cnd se exercit asupra unor bunuri incorporale, se recunoate dreptul asupra veniturilor pe care le produc aciunile, fondul de comer, obligaiunile, rentele, dreptul de crean;

d)

e) f)

g)

hotrrile judectoreti obinute de uzufructuar n favoarea sa pe trm petitoriu sau posesoriu, folosesc i nudului proprietar. obligaia de ntocmire a unui inventar al bunurilor imobile i un proces-verbal prin care s constate starea material a bunurilor imobile; uzufructuarul trebuie s se foloseasc de bun ca un bun proprietar; uzufructuarul trebuie s aduc la cunotina proprietarului despre orice nclcri sau uzurpri ale dreptului acestuia; uzufructuarul este obligat s suporte o parte din sarcinile lucrului care constituie obiectul uzufructului; are obligaia de a contribui la plata datoriilor; trebuie s suporte cheltuielile de judecat relative la folosina bunului.

IX.2.7. Obligaiile uzufructuarului aceastea sunt urmtoarele:


a)

b) c) d) e) f)

IX.2.8. Drepturile nudului proprietar acestea sunt urmtoarele:


a) b) c) d) are dreptul s dispun de lucru, ns cu respectarea atributelor care revin uzufructuarului; are dreptul asupra productelor lucrului; are dreptul s ncaseze indemnizaia de asigurare, dac se produce distrugerea bunului; poate exercita toate aciunile prin care s-i apere dreptul de proprietate, precum aciunea n revendicare, n grniuire, aciunea negatorie. acesta trebuie s se abin de la orice act sau fapt care ar fi de natur s tulbure exerciiul normal al dreptului de uzufruct; obligaia de a-l garanta pe uzufructuar pentru eviciune.

IX.2.9. Obligaiile nudului proprietar acestea sunt:


a) b) moduri: - prin moartea uzufructuarului, n cazul uzufructului viager; - prin expirarea termenului pentru care a fost constituit;

IX.2.10. Stingerea uzufructului uzufructul se stinge n mai multe

- atunci cnd asupra aceleiai persoane sunt ntrunite ambele caliti, att cea de uzufructuar, ct i cea de nud proprietar; - datorit neexercitrii sale timp de 30 de ani; - prin pieirea total a bunului; - prin uzucapiune; - prin renunarea uzufructuarului la dreptul su; - prin abuzul de folosin; - prin revocare, rezolvirea sau anularea titlului prin care s-a constituit dreptul de uzufruct; - prin rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului celui care a constituit uzufructul; - ca efect al exproprierii bunului.

IX.2.11. Lichidarea uzufructului la stingerea uzufructului,


uzufructuarul trebuie s restituie nudului proprietar bunul sau bunurile care au constituit obiect al uzufructului; constituie ns excepie de la aceast regul, situaia n care stingerea a avut loc prin consolidare sau prin pieirea total a bunului care a constituit obiect al dreptului de uzufruct.

IX.3. DREPTUL DE UZ
Dreptul de uz este un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, n conformitate cu care titularul poate exercita atributele de posesie i de folosin asupra unui bun mobil sau imobil care aparine altcuiva i poate culege fructele acestui bun pentru nevoile i trebuinele sale i ale familiei.

IX.4. DREPTUL DE ABITAIE


Dreptul de abitaie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, drept real, care are ca obiect o cas de locuit. Acesta confer titularului dreptul de a poseda i de a folosi locuina proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit i ale familiei sale.

IX.5. DREPTUL DE SERVITUTE IX.5.1. Noiune dreptul de servitute, ca drept real principal, este
perpetuu i indivizibil i este instituit asupra unui imobil denumit fond aservit, pentru uzul i utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, cu condiia ca cele dou imobile s aparin unor proprietari diferii.

IX.5.2. Caracterele juridice ale servituii dreptul de servitute


prezint urmtoarele caractere juridice: - este un drept real derivat;

- se constituie n folosul i respectiv, n sarcina unor bunuri imobile prin natura lor, aestea aparinnd unor proprietari diferii; - este un drept real imobiliar; - este un drept accesoriu al fondului cruia i profit i ca atare, urmeaz soarta fondului; - are un caracter perpetuu; - este indivizibil, n sensul c aceasta greveaz ntregul fond aservit i, totodat, profit ntregului fond dominant.

IX.5.3. Clasificarea servituilor aceasta se face n raport de mai multe criterii: a) Dup modul de constituire, sunt: servitui naturale, servitui legale, servitui convenionale; b) Dup obiect deosebim: servitui pozitive i servitui negative. c) Dup felul n care se manifest, avem: servitui aparente i servitui neaparente. d) Dup modul de exercitare, distingem: servitui continue i servitui necontinue. IX.5.4. Servituile naturale acestea iua natere din situaia natural
a bunurilor i acestea reprezint, de fapt, ngrdiri sau limitri ale atributelor dreptului de proprietate. Acestea sunt: - servitutea de scurgere a aplelor naturale; - servitutea izvoarelor; - grniuirea; - ngrdirea proprietii.

IX.5.5. Servituile legale

- Servitui legale de interes public asemenea servitui constituie limitri, ngrdiri ale dreptului de proprietate; - Servitui legale de interes privat dintre acestea amintim: distana plantaiilor; distana lucrrilor intermediare pentru anumite construcii; servitutea de vedere; pictura streainilor; servitutea de trecere; servituile aeronautice; servituile stabilite n zona de frontier.

IX.5.6. Servituile stabilite prin fapte omului modurile de


constituire a servituilor stabilite prin fapta omului, sunt:

- stabilirea prin titlu; - dobndirea servituilor prin uzucapiune de 30 de ani; - stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului.

IX.5.7. Exercitarea dreptului de servitute


A. Drepturile proprietarului fondului dominant proprietarul fondului dominant se bucur de principalul drept, de folosire a servituii, iar acesta poate s fac toate lucrrile necesare, n sensul prestrii acesteia etc. B. Obligaiile proprietarului fondului dominant proprietarul fondului dominant are obligaia de a exercita servitutea numai n limitele stabilite prin titlu; n cazul exercitrii dreptului n afara acestor limite, proprietarul fondului aservit poate s solicite oprirea executrii lucrrilor i plata de daune-interese etc. C. Drepturile proprietarului fondului aservit proprietarul fondului aservit poate s nstrineze bunul asupra cruia s-a constituit servitutea sau l poate greva cu sarcini reale, fr ca, pe aceast cale, s aduc atingere exerciiului dreptului de servitute etc. D. Obligaiile proprietarului fondului aservit - dac prin titltu rezult obligaia pentru proprietarul fondului de a efectua cheltuieli pentru pstrarea servituii, acesta trebuie s respecte obligaiile, n sensul efecturii i are posibilitatea de a se exonera de aceste obligaii prin abandonului bunului.

IX.5.8. Stingerea servituilor putem distinge cauze generale de


stingere a servituilor i cauze speciale. a) Cauze generale de stingere a servituilor: - revocarea; - rezoluiunea sau anularea actului de constituire a servituii sau a actului n baza cruia a fost dobndit bunul n folosul cruia s-a nscut servitutea; - renunarea la exerciiul servituii; - abandonul fondului; - expirarea termenului; - pieirea fodului aservit. b) Cauze speciale de stingere a servituilor: - neexercitarea servituii datorit imposibilitii materiale; - neuzul; - confuziunea.

IX.5.9. Aciuni n justiie exercitate de proprietarul fondului dominant i de proprietarul fondului aservit proprietarul fondului
dominant i apr dreptul de servitute prin aciunea confesorie de servitute, iar proprietarul fondului aservit poate utiliza aciunea negatorie.

IX.6. DREPTUL DE SUPERFICIE IX.6.1. Noiune dreptul de superficie, este un drept real principal care
const n dreptul de proprietate al unei persoane, superficiar, asupra unor construcii, lucrri sau plantaii existente pe terenul care aparine unei alte persoane i teren asupra cruia superficiarul exercit un drept de folosin.

IX.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie


dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice. - este un drept real imobiliar; - este un drept perpetuu; - este un drept imprescriptibil; - acesta nu poate nceta pe calea ieirii din indiviziune; - poate privi toate construciile, lucrrile sau plantaiile de pe un teren sau poate privi doar unele dintre acestea.

IX.6.3. Constituirea dreptului de superficie acest drept poate fi


dobndit prin titlu, prin uzucapiune sau prin lege.

IX.6.4. Exercitarea dreptului de superficie dreptul de


superficie confer titularului acestuia, proprietar al construciilor, lucrrilor i plantaiilor, atributele dreptului de proprietate, n sensul c acesta poate exercita posesia, folosina i dispoziia, avnd totodat exerciiul posesiei i folosinei asupra terenului pe care se afl amplasate lucrrile, construciile i plantaiile.

IX.6.5. Stingerea dreptului de superficie dreptul de superficie


nu se stinge prin neuz i are caracter perpetuu, totui acesta dureaz atta vreme ct dureaz construcia, plantaia sau lucrrile respective.

IX.7. DREPTUL DE FOLOSIN se refer la suprafeele agricole i


sunt aplicabile dispoziiile legale n vigoare.

CAPITOLUL X PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE


X.1. NOIUNE publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor
juridice prevzute de lege prin care se determin situaia material i juridic a bunurilor imobiliare, n mod public, prin registre speciale, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare i cele legate de asigurarea circulaiei lor n condiiile legii.

X.2. SISTEMUL DE PUBLICITATE IMOBILIAR REGLEMENTAT DE LEGEA Nr. 7/1996 prin aceste reglementri,
s-a urmrit introducerea unui sistem de publicitate unic pentru ntreaga ar. Astfel c, publicitatea imobiliar va fi realizat pe baza cadastrului general, ca sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.

X.2.1. Scopurile cadastrului general sistemul de eviden


funciar ntemeiat pe Legea nr. 7/1996 are la baz: parcela, construcia i proprietarul. Scopurile cadastrului general sunt: - identificarea, nregistrarea i descrierea, n documente cadastrale, a imobilelor prin natura lor i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale; - identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i deintorilor legali de bunuri imobile; - furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe, pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale.

X.2.2. Funciile cadastrului acestea sunt:


a) funcia tehnic; b) funcia economic; c) funcia juridic. astfel:

X.2.3. Principiile noilor cri funciare acestea pot fi rezumate


- principiul publicitii integrale a crilor funciare; - principiul relativitii nscrierii; - principiul legalitii nscrierilor; - principiul oficialitii nscrierii; - principiul opozabilitii fa de teri;

- principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale.

X.2.4. nscrierile n cartea funciar potrivit dispoziiilor legale n


vigoare, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: a) Intabularea, ce are ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale; b) nscrierea provizorie a drepturilor reale, sub condiia justificrii ulterioare; c) Notarea.

X.2.5. Aciunile de carte funciar acestea sunt:


- Aciunea n prestaie tabular este o aciune n justiie prin care se solicit predarea nscrisurilor, n cazul n care cel ce este obligat s le predea, refuz; - Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar n cazul n care cuprinsul crii funciare nu mai corespunde, n privina nscrierilor efectuate, cu situaia juridic real a imobilului nscris n aceasta, astfel c se poate cere rectificarea, sau dup caz modificarea acestora.