UNIVERSITATEA BABE-BOLYAI CLUJ-NAPOCA FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE SI GESTIUNEA AFACERILOR SPECIALIZAREA: MASTERAT ADMINISTRAREA AFACERILOR IN TURISM, COMERT SI SERVICII

FORMA DE INVATAMANT: IDD AN: II

PROIECT DE INVESTITII PENSIUNE COMUNA BISTRITA-BARGAULUI, JUDETUL BISTRITA-NASAUD

MASTER AATCS, AN II, ID

CUPRINS

1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTITII

1.1 1.2 PREZENTAREA AMPLASAMENTULUI OBIECTIVULUI DE INVESTITII..pag.

3 PREZENTAREA OBIECTIBULUI DE INVESTITII....pag. 4 2. DATE REFERITOARE LA CELE TREI VARIANTE DE INVESTITIIpag. 5 3. EVALUAREA VARIANTEI DE INVESTITII CU AJUTORUL INDICATORILOR STATICI DE EFICIENTA....................................pag. 9

4. EVALUAREA PROIECTULUI CU AJUTORUL INDICATORILOR DINAMICI DE EFICIENTA ECONOMICA..pag. 12 5. ANALIZA ECONOMICA SI FINANCIARA...pag. 22

6. CONCLUZII...............................................................................pag.39

1. PREZENTAREA PROIECTULUI DE INVESTITII

1.1.

Prezentarea amplasamentului obiectivului de investitii

Investitia este amplasata in Judeul Bistria Nsud, comuna Bistria Brgului, satul Colibia, cod potal 427007, strada Dealul Blagii, FN. Comuna Bistria Brgului se afl localizat n partea de Nord-Est a municipiului Bistria, adiacent drumului naional DN17. Terenul de amplasament, este localizat n partea de Est a comunei Bistria Brgului, legtura cu drumul judeean realizndu-se printr-un drum de acces cu o lungime aproximativ de 60m i lime de 2,70m. Colibita a fost o statiune turistica si climaterica renumita pentru concentratia mare de ozon si ioni de iod recomandata pentru tratamentul afectiunilor pulmonare si cardiace. La inceputul anilor '80 statiunea a fost demolata, odata cu stramutarea satului, pentru a face loc lacului de acumulare hidroenergetic Colibita care are o lungime de peste 5 km. Lacul de acumulare Colibita este amplasat la 50 de km de Municipiul Bistrita, la poalele Muntilor Calimani, la o altitudine de 900 de m. A fost creat prin inundarea vechii localitati Colibita, pe fundul lacului inca fiind vizibile ramasite ale locuintelor, bisericii din centrul satului si copacii care strajuiau localitatea in urma cu 30 de ani. In jurul lacului s-a dezvoltat o zona cu potential turstic existand in prezent peste 300 de vile, case de vacanta si cabane. Majoritatea insa sunt folosite exclusiv de proprietari, putini dintre acestia fiind interesati de practicarea agroturismului. Pentru amatorii de pescuit lacul este bogat in peste: clean, pastrav, caras si salau. Se poate pescui in schimbul unei taxe. Se mai pot face plimbari cu barca sau cu hidrobicicleta, iar pentru iubitorii de munte si drumetii exista mai multe posibilitati: Pasul Tihuta, Castelul Dracula, Vf. Bistriciorul (1.990 m), taul Zanelor, Izvorul de apa minerala de la Borcut.

1.2.

Prezentarea obiectivului de investitii

Investitia are ca obiectiv infiintarea unei pensiuni turistice in comuna Bistrita-Bargaului, satul Colibita, judetul Bistrita-Nasaud. Necesitatea i oportunitatea investiiei const n crearea unor locuri noi de munc n domeniul turismului i serviciilor. Un aspect important este creterea calitii sociale a persoanelor implicate n proiect. Crearea acestor noi locuri de munc ating un ul dintre punctele int propuse. Prin realizarea investiiei se crete calitatea serviciilor n turismul rural, realizndu-se noi locuri de cazare i spaii de petrecere a timpului liber pentru turiti. Poziionarea investiiei n zona mai sus amintit, deschide orizonturi pentru un segment de pia bine definit oferind servicii complexe i diversificate. Calitatea serviciilor turistice n acea zon sunt slabe i lacunare, neexistnd un standard ridicat n oferirea lor. Prin realizarea investiiei n acea zon se vor oferi servicii noi, de calitate superioar, comparabile cu cele din zonele turistice bine dezvoltate. Se urmrete, pe lng cretera calitii n servicii, creterea numrului de turiti i durata lor de edere. Prin realizarea investiiei, se dorete creterea potenialiului turistic al zonei, pn acum neexploat. Acest obiectiv se va atinge prin dezvoltarea unor sistem de informare i promovare turistic. Se vor oferi faciliti recreaionale pentru realizarea de programe de relaxare pentr u vizitatori. Concretizarea investiiei poate aduce beneficii pentru ntreaga comunitate, att la nivel social ct i oportuniti de atragere a noi investitori; posibilitatea crerii unui pol-centru turistic pentru acea zon. Infiintarea pensiunii se poate realiza in 3 variante, fiecare cu aspectele sale specifice, detaliate in continuare.

2. DATE REFERITOARE LA CELE 3 VARIANTE DE INVESTITIE

Nr. Crt. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

INDICATORI
Capacitatea obiectivului de investitii (q) Nr. Om-zile / an Gradul de utilizare a capacitatii Volumul utilizarii efective Cheltuieli / om / zi Incasari / om / zi Cheltuieli anuale Incasari anuale Profit brut (Phb) Profit net (Phn) Durata de recuperare a investitiei (D) Investitia directa (Id) Investitia colaterala (Icol) Investitia conexa (Icon) Durata de executie (d) Esalonarea lucrarilor de investitie pe ani (Ih) Durata de functionare (Df) Necesarul de active circulante

U.M.
locuri Omzile % Omzile RON RON RON RON RON RON ani RON RON RON ani RON ani RON

V1
16 5.840 75 4.380 70 120 306.600 525.600 219.000 183.960 2 700.000 100.000 70.000 2 I1=370.000 I2=500.000 20 1533

V2
20 7.300 75 5.475 70 120 383.250 657.000 273.750 229.950 2.5 800.000 120.000 90.000 2 I1=400.000 I2=610.000 20 1916,25

V3
30

70

70 120 536.550 919.800 383.250 321.930 3 1.000.000 150.000 120.000 2 I1=550.000 I2=720.000 20 2.682,75

VARIANTA 1
1. Capacitatea obiectivului de investitii (q) 5 camere x 2 locuri + 2 camere x 3 locuri = 7 camere si 16 locuri 2. Nr. Om-zile pe an 16 locuri x 365 zile/an = 5.840 om-zile
5

3. Gradul de utilizare a capacitatii obiectivului de investitie (K) K=75% 4. Nr. Om-zile efective 5840 (client potentiali intr-un an) x 75% (gradul de utilizare) = 4.380 clienti efectivi intrun an 5. Cheltuieli anuale 70 RON (cheltuieli/om/zi) x 4380 (clienti efectivi intr-un an) = 306.600 RON (cheltuieli anuale) 6. Incasari anuale 120 RON (incasare/om/zi) x 4380 (clienti efectivi intr-un an) = 525.600 RON (incasari anuale) 7. Profit brut (Phb) 525.600 RON (incasari anuale) 306.600 (cheltuieli anuale) = 219.000 RON (Phb) 8. Profit net (Phn) 219.000 RON ( 219.000 x 16% ) = 183.960 RON (Phn) 9. Investitia totala D = IT / Phn => IT= D x Phn = 2 x 183.960 = 367.920 RON IT = Id + Icol + Icon + A + Et IT = 700.000 + 100.000 + 70.000 + A + Et A = necesarul de active circulante = cheltuieli anuale x 0.5% = 306.600 x 0.5% = 1.533 RON Et = En x [ Ih x ( d h + 0.5)] En = coeficient normal de eficienta = 0.15 Ih = investitia din anul h d = durata de executie = 2 ani Et = 0.15 x [ 370.000 x ( 2-1+0.5) + 500.000 x ( 2-2+0.5)] = 120.750 RON IT = 870.000 + 1.533 + 120.750 = 992.283 RON D = IT / Phn = 992.283 / 183.960 = 5.39 ani

VARIANTA 2
6

1. Capacitatea obiectivului de investitii (q) 6 camere x 2 locuri + 2 camere x 4 locuri = 8 camere si 20 locuri 2. Nr. Om-zile pe an 20 locuri x 365 zile/an = 7.300 om-zile 3. Gradul de utilizare a capacitatii obiectivului de investitie (K) K=75% 4. Volumul utilizarii efective 7.300 (client potentiali intr-un an) x 75% (gradul de utilizare) = 5.475 clienti efectivi intrun an 5. Cheltuieli anuale 70 RON (cheltuieli/om/zi) x 5.475 (clienti efectivi intr-un an) = 383.250 RON (cheltuieli anuale) 6. Incasari anuale 120 RON (incasare/om/zi) x 5.475 (clienti efectivi intr-un an) = 657.000 RON (incasari anuale) 7. Profit brut (Phb) 657.000 RON (incasari anuale) 383.250 (cheltuieli anuale) = 273.750 RON (Phb) 8. Profit net (Phn) 273.750 RON (273.750 x 16%) = 229.950 RON (Phn) 9. Investitia totala D = IT / Phn => IT= D x Phn = 2.5 x 229.950 = 574.875 RON IT = Id + Icol + Icon + A + Et IT = 800.000 + 120.000 + 90.000 + A + Et A = necesarul de active circulante = cheltuieli anuale x 0.5% = 383.250 x 0.5% = 1.916,25 RON Et = En x [ Ih x ( d h + 0.5)] En = coeficient normal de eficienta = 0.15 Ih = investitia din anul h d = durata de executie = 2 ani Et = 0.15 x [400.000 x ( 2-1+0.5) + 610.000 x ( 2-2+0.5)] = 135.750 RON

IT = 1.010.000 + 1.916,25 + 135.750 = 1.147.666,2 RON D = IT / Phn = 1.147.666,2 / 229.950 = 5 ani

VARIANTA 3
1. Capacitatea obiectivului de investitii (q) 9 camere x 2 locuri + 3 camere x 4 locuri = 12 camere si 30 locuri 2. Nr. Om-zile pe an 30 locuri x 365 zile/an = 10.950 om-zile 3. Gradul de utilizare a capacitatii obiectivului de investitie (K) K=70% 4. Volumul utilizarii efective 10.950 (clienti potentiali intr-un an) x 70% (gradul de utilizare) =7.665 clienti efectivi intr-un an 5. Cheltuieli anuale 70 RON (cheltuieli/om/zi) x 7.665 (clienti efectivi intr-un an) = 536.550 RON (cheltuieli anuale) 6. Incasari anuale 120 RON (incasare/om/zi) x 7.665 (clienti efectivi intr-un an) = 919.800 RON (incasari anuale) 7. Profit brut (Phb) 919.800 RON (incasari anuale) 536.550 (cheltuieli anuale) = 383.250 RON (Phb) 8. Profit net (Phn) 383.250 RON (383.250 x 16%) = 321.930 RON (Phn) 9. Investitia totala D = IT / Phn => IT= D x Phn = 3 x 321.930 = 965.790 RON IT = Id + Icol + Icon + A + Et IT = 1.000.000 + 150.000 + 120.000 + A + Et A = necesarul de active circulante = cheltuieli anuale x 0.5% = 536.550 x 0.5% = 2.682,75 RON Et = En x [ Ih x ( d h + 0.5)]
8

En = coeficient normal de eficienta = 0.15 Ih = investitia din anul h d = durata de executie = 2 ani Et = 0.15 x [550.000 x ( 2-1+0.5) + 720.000 x ( 2-2+0.5)] = 177.750 RON IT = 1.270.000 + 2.682,75 + 177.750 = 1.450.432,7 RON D = IT / Phn = 1.450.432,7 / 321.930 = 4,5 ani

III.Evaluarea variantei de investitii cu ajutorul indicatorilor statici de eficienta

1. Investitia specifica (Is) Is = Idev / q Idev ( investitia de deviz ) = Id + Icon + Icol q = capacitatea obiectivului de investitii V1 Is = (700.000 + 100.000 + 70.000) / 16 = 54.375 RON / 1 loc de cazare V2 Is = 1.010.000/ 20 = 50.500 RON / 1 loc de cazare V3 Is = 1.270.000/ 30 = 42.333,33 RON / 1 loc de cazare

2. Durata de recuperare a investitiei ( D) D = IT / Phn V1 D = 992.283 / 183.960 = 5.39 ani V2 D=1.147.666,2 / 229.950 = 5 ani V3 D=1.450.432,7 / 321.930 = 4,5 ani

3. Coeficientul de eficienta economica a investitiei ( E ) V1 E = 1 / D = 1 / 5,39 = 0,1855 RON profit anual la 1 RON investit V2 E = 1 / D = 1 / 5 = 0,2 RON profit anual la 1 RON investit V3 E = 1/ D = 1 / 4,5 = 0,(2) RON profit annual la 1 RON investit

4. Cheltuieli unitare echivalente ( K ) K = ( Idev + Ch x Df ) / q Ch = cheltuieli anuale ah ah = amortizarea anuala = Idev / Df Df = durata de functionare V1 ah = 870.000 / 20 = 43.500 RON Ch = 306.600 43.500 = 263.100 RON K = ( 870.000 + 263.100 x 20 ) / 16 = 5.262.000 / 16 = 328.875 RON V2 ah = 1.010.000 / 20 = 50.500 Ch = 383.250 50.500 = 332.750 K = ( 1.010.000 + 332.750 x 20 ) / 20 = 7.665.000 / 20 = 383.250 RON V3 ah = 1.270.000 / 20 = 63.500 Ch = 536.550 63.500 = 473.050 K =( 1.270.000 + 473.050 x 20 ) / 30 = 10.731.000 / 30 = 357.700 RON

5. Randamentul economic al investitiei ( Re) Re = PS ( profit suplimentar) / IT =[ ( Df D ) x Phn ] / IT V1 Re = [( 20 5,39 ) x 183.960 ] / 992.283 = 2,7085 RON profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit V2

10

Re [( 20 5 ) x 229.950 ] / 1.147.666,2 = 3,0054 RON profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit

V3 Re = [( 20 4,5 ) x 321.930] / 1.450.432,7 = 3,4403 RON profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit

6. Viteza de recuperare a investitiei (Vr ) Vr = Df / D = PT / IT V1 Vr = 20 / 5,39 = 3,7105 profit total / 1 RON investit V2 Vr = 20 / 5 = 4 profit total / 1 RON investit V3 Vr = 20 / 4,5 = 4,4444 profit total / 1 RON investit Centralizarea datelor : Indicatori statici Investitia specifica (Is) Durata de recuperare a investitiei ( D) Coeficientul de eficienta economica a investitiei ( E ) Cheltuieli unitare echivalente ( K ) Randamentul economic al investitiei ( Re) Viteza de recuperare a investitiei (Vr ) V1 54.375 5,39 0,1855 328.875 V2 50.500 5 0.2 383.250 V3 42.333,33 4,5 0.(2) 357.700 u.m RON / loc de cazare Ani RON profit annual la 1 RON investit RON RON profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit profit total / 1 RON investit

2,7085

3,0054

3,4403

3,7105

4,(4)

Is indicator care se optimizeaza prin minimizare D - indicator care se optimizeaza prin minimizare E - indicator care se optimizeaza prin maximizare
11

K - indicator care se optimizeaza prin minimizare Re - indicator care se optimizeaza prin maximizare Vr - indicator care se optimizeaza prin maximizare In urma evaluarii proiectului cu ajutorul indicatorilor statici de eficienta economica analizati se observa ca Varianta 3 este varianta optima.

IV.Evaluarea proiectului de investitii cu ajutorul indicatorilor dinamici de eficienta economica

a. Calculul venitului net actualizat metoda fluxului de numerar

VNAai = VNAa / ITA, unde VNAai reprezinta venitul mediu actualizat la o unitate investitie totala actualizata VNAa reprezinta venitul mediu actualizat
ITA reprezinta investitia totala actualizata

VNAa = VNA / Df
VNA se obtine insumand fluxurile de numerar actualizate Momentul de referinta la care se face actualizarea este momentul inceperii constructiei. Procedeul de actualizare folosit in acest caz este actualizarea prin discontare, factorul de discontare fiind 1 / ( 1 + a )h , unde h=1,2,......22. Rata de actualizare este de 14 % ( a =14 %). Varianta 1 Structura proiectului de investitii: Cheltuieli de exploatare Anii Costuri de investitii Totale Din care amortizarea Venituri anuale

12

1 2 3 22

370.000 500.000 -

306.600

43.500

525.600

Metoda fluxului de numerar: Fluxul de numerar (Vh Ch Ih ) -370.000 -500.000 262.500 Factor de actualizare (a = 14%) 0,877 0,769 5,084 Flux de numerar actualizat -324.490 -384.500 1.334.550 625.560

Anii

Investitia din anul h (Ih) 370.000 500.000 C`h(=Ch-ah) 306.600 -

Vh

1 2 3 22 Total

525.600 -

VNA= 625.560 RON

VNAa = VNA / Df = 625.560 / 20 = 31.278 RON

ITA = 324.490 + 384.500 = 708.990

VNAai = VNAa / ITA =31.278 / 708.990 = 0.044 RON venit anual mediu net actualizat la 1
RON investitie actualizata VNA > 0 => varianta 1 a proiectului de investitii este eficienta

13

Varianta 2 Structura proiectului de investitii: Cheltuieli de exploatare Anii Costuri de investitii Totale 1 2 3 22 400.000 610.000 383.250 Din care amortizarea 50.500 657.000 Venituri anuale

Metoda fluxului de numerar: Investitia din Anii anul h (Ih) 1 2 3 22 Total 400.000 610.000 C`h (Ch-ah) 332.750 657.000 Vh Fluxul de numerar (Vh Ch Ih ) -400.000 -610.000 324.250 Factor de actualizare (a = 14%) 0,877 0,769 5,084 Flux de numerar actualizat -350.800 -469.090 1.648.487 828.597

VNA= 828.597 RON

VNAa = VNA / Df = 828.597 / 20 = 41.429,85 RON

14

ITA = 350.800 + 469.090 = 819.890

VNAai = VNAa / ITA= 41.429,85/ 819.890 = 0.050 RON venit anual mediu net actualizat la 1
RON investitie actualizata VNA > 0 => varianta 2 a proiectului de investitii este eficienta

Varianta 3 Structura proiectului de investitii: Cheltuieli de exploatare Anii Costuri de investitii Totale 1 2 3 22 550.000 720.000 536.550 Din care amortizarea 63.500 919.800 Venituri anuale

Metoda fluxului de numerar: Investitia din Anii anul h (Ih) 1 2 3 22 Total 550.000 720.000 C`h (Ch-ah) 473.050 919.800 Vh Fluxul de numerar (Vh Ch Ih ) -550.000 -720.000 446.750 Factor de actualizare (a = 14%) 0,877 0,769 5,084 Flux de numerar actualizat -482.350 -553.680 2.271.277 1.235.247

15

VNA= 1.235.247 RON

VNAa = VNA / Df = 1.235.247 / 20 = 61.762,35 RON

ITA = 482.350+553.680 = 1.036.030

VNAai = VNAa / ITA =61.762,35/ 1.036.030 = 0,059 RON venit anual mediu net actualizat la 1
RON investitie actualizata VNA > 0 => varianta 3 a proiectului de investitii este eficienta

Centralizarea datelor obtinute in cazul indicatorului venit net actualizat (VNA)

Indicatori Venit Net Actualizat (VNA) Venit net mediu anual actualizat ( VNAa ) Venit net mediu anual actualizat la 1 RON 0,044 investitii actualizate ( VNAai ) 0,050 0,059 V1 625.560 31.278 V2 828.597 41.429,85 V3 1.235.247 61.762,35

b. Durata de recuperare si randamentul economic in forma dinamica

Alegem ca moment de referinta momentul inceperii constructiei. VARIANTA 1 D = 5,394 ani IT = 992.283 RON Re = 2,7085 profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit
16

Phn = 183.960 RON Df = 20 ani

Re = ( P.T. / I.T. ) 1 Rea = ( P.T.A / I.T.A ) 1 D= I.T/Phn I.T.A= P.A. D` P.TA = Phn x [ 1 / (1 + 0.14) 3 + 1 / (1 + 0.14 )4 + 1 / ( 1 +0.14 )5 + .... + 1 / (1 +0.14)22] = Phn x 5,084 Static D = IT / Phn = 992.283 / 183.960 = 4,729 Re = ( Df D ) x Phn / IT = (20 5,394) x 183.960 / 992.283 = 2,708

Dinamic PTA = 183.960 x 5,084= 935.252,64 RON ITA = 370.000 x [1 / (1,14)1] + 500.000 x [1 / (1,14)2] = 708.990 Rea = (935.252,64 / 708.990) 1 = 1,319 1 = 0,319 RON la 1 RON investitie actualizata dupa ce s-a recuperat investitia Calculul duratei de recuperare a investitiei: Factor de Anii Investitii Profituri actualizare (14%) Investitii Profituri Profituri cumulate
17

Valori actualizate

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

370.000 500.000 -

183.960 183.960 183.960 183.960 183.960 183.960 183.960 183.960 183.960 183.960

0.877 0.769 0.674 0.592 0.519 0.455 0,399 0,350 0,307 0,269 0,236 0,207

324.490 384.500 708.990 -

123.989,04 108.904,32 95.475,24 83.701,8 73.400,04 64.386 56.475,72 49.485,24 43.414,56 38.079,72

123.989,04 232.893,36 328.368,6 412.070,4 485.470,44 549.856,44 606.332,16 655.817,4 699.231,96 737.311,68

38.079,72......................1 an 9.758,04.......................x ani x= 9.758,04/ 38.079,72= 0.256 => D`=10,256 ani

VARIANTA 2 D = 5 ani IT = 1.147.666,2 RON Re = 3,0054 profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit

18

Phn = 229.950 RON Df = 20 ani

Re = ( PT / IT ) 1 Rea = ( PTA / ITA ) 1 PTA = Phn x [ 1 / (1 + 0.14) 3 + 1 / (1 + 0.14 )4 + 1 / ( 1 +0.14 )5 + .... + 1 / (1 +0.14)22] = Phn x 5,084 Static D = IT / Phn = 1.147.666,2 / 229.950 = 2.2 Re = ( Df D ) x Phn / IT = (20 5) x 229.950 / 1.147.666,2 = 3,005 Dinamic PTA = 229.950 x 5,084=1.169.065,8 RON ITA = 400.000 x [1 / (1,14)1] + 610.000 x [1 / (1,14)2]= 819.890

Rea = (1.169.065,8 / 819.890) 1 = 1,425 1 = 0,425 RON la 1 RON investitie actualizata dupa ce s-a recuperat investitia Calculul duratei de recuperare a investitiei: Factor de Anii Investitii Profituri actualizare (14%) 1 400.000 0.877 Investitii Profituri Profituri cumulate 350.800 Valori actualizate

19

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

610.000 -

229.950 229.950 229.950 229.950 229.950 229.950 229.950 229.950 229.950

0.769 0.674 0.592 0.519 0.455 0,399 0,350 0,307 0,269 0,236

469.090 819.890 -

154.986,3 136.130,4 119.344,05 104.627,25 91.750,05 80.482,5 70.594,65 61.856,55 54.268,2

154.986,3 291.116,7 410.460,75 515.088 606.838,05 687.320,55 757.915,2 819.771,75 874.039,95

54.268,2......................1 an 118,25.........................x ani x= 118,25/ 54.268,2= 0.002 => D`=10,002 ani

VARIANTA 3 D = 4,5 ani IT = 1.450.432,7 RON Re = 3,4403 profit suplimentar la 1 RON investit dupa ce s-a recuperat leul investit Phn = 321.930 RON Df = 20 ani

20

Re = ( PT / IT ) 1 Rea = ( PTA / ITA ) 1 PTA = Phn x [ 1 / (1 + 0.14) + 1 / (1 + 0.14 )2 + 1 / ( 1 +0.14 )3 + .... + 1 / (1 +0.14)20] = Phn x 5,084 Static D = IT / Phn = 1.450.432,7 / 321.930 = 4,505 Re = ( Df D ) x Phn / IT = (20 4.505) x 321.930 / 1.450.432,7 = 3,439

Dinamic PTA = 321.930 x 5,084= 1.636.692,1 RON ITA = 550.000 x [1 / (1,14)1] + 720.000 x [1 / (1,14)2] = 1.036.030 Rea = (1.636.692,1 / 1.036.030) 1 = 1,579 1 = 0,579 RON la 1 RON investitie actualizata dupa ce s-a recuperat investitia Calculul duratei de recuperare a investitiei: Factor de Anii Investitii Profituri actualizare (14%) 1 2 3 550.000 720.000 321.930 0.877 0.769 0.674 Investitii Profituri Profituri cumulate 482.350 563.680 1.036.030 216.980,82 216.980,82 Valori actualizate

21

4 5 6 7 8 9

321.930 321.930 321.930 321.930 321.930 321.930

0.592 0.519 0.455 0,399 0,350 0,307

190.582,56 167.081,67 146.478,15 128.450,07 112.675,5 98.832,51

407.563,38 574.645,05 721.123,2 849.573,27 962.248,77 1.061.081,2

98.832,5......................1 an 73.781,3......................x ani x= 73.781,3 / 98.832,5 = 0.7465 => D`=10,7465 ani

V. Analiza economica si financiara

Analiza economica

a. Raportul venit cost (RVC)

RVC = VAV / VAC VAV = valoarea actualizata a veniturilor VAC = valoarea actualizata a costurilor

22

Aplicam metoda Bancii Mondiale => alegem ca moment de referinta momentul inceperii constructiei => factor de discontare 1 /(1 + a)n

VARIANTA 1

Cheltuieli Anii anuale totale 1 2 3-22 Total 370.000 500.000 6.132.000 7.002.000

Venituri anuale 10.512.000 10.512.000

Factorul de actualizare (a = 14%) 0,877 0,769 5,084

Cheltuieli anuale totale actualizate (chelt. invest.+chelt.expl) 324.490 384.500 31.175.088 31.884.078

Venituri anuale actualizate 53.443.008 53.443.008

RVC = 53.443.008/ 31.884.078= 1,67 >1 => varianta 1 este eficienta

VARIANTA 2

Cheltuieli Anii anuale totale 1 2 3-22 400.000 610.000 7.665.000

Venituri anuale 13.140.000

Factorul de actualizare (a = 14%) 0.877 0.769 5,084

Cheltuieli anuale totale actualizate (chelt. invest.+chelt.expl) 350.800 469.090 38.968.860

Venituri anuale actualizate 66.803.760

23

Total

8.675.000

13.140.000

39.788.750

66.803.760

RVC = 66.803.760/ 39.788.750= 1.678 > 1 => varianta 2 este eficienta

VARIANTA 3

Cheltuieli Anii anuale totale 1 2 3-22 Total 550.000 720.000 10.731.000 12.001.000

Venituri anuale 18.396.000 18.396.000

Factorul de actualizare (a = 14%) 0,877 0,769 5,084

Cheltuieli anuale totale actualizate (chelt. invest.+chelt.expl) 482.350 553.680 54.556.404 55.592.434

Venituri anuale actualizate 93.525.264 93.525.964

RVC = 93.525.964/ 55.592.434= 1.682 => varianta 3 este varianta optima

b. Valoarea neta actualizata (VNA)

VNA = Venituri actualizate cheltuieli actualizate Varianta 1 VNA = 53.443.008 31.884.078= 21.558.930 > 0 => varianta 1 este eficienta

24

Varianta 2 VNA = 66.803.760 39.788.750 = 27.015.010 > 0 => varianta 2 este eficienta Varianta 3 VNA = 93.525.264 55.592.434 = 37.932.830 > 0 => varianta 3 este varianta optima

c. Rata interna de rentabilitate economica ( RIRE ) si rata interna de rentabilitate financiara (RIRF )

RIRE = Rmin + ( Rmax Rmin) x { VNA (+) / [ VNA (+) + | VNA (-) | ]} RIRF = Rmin + ( Rmax Rmin) x { VNA (+) / [ VNA (+) + | VNA (-) | ]}

Varianta 1 Pentru calculul RIRE vom determina VNA la o rata mai mare de 14% suficient de mare pentru a obtine un VNA negativ. Se va considera o rata maxima de actualizare de 80% . Calculul VNA la Rmax = 75 % avand ca mment de referinta momentul inceperii constructiei :

Anii 1 2 3-22 Total

Cheltuieli anuale 370.000 500.000 6.132.000 7.002.000

Venituri anuale 10.512.000 10.512.000

Flux de numerar -370.000 -500.000 4.380.000 -

Factor de Flux de numerar actualizare actualizat (a = 80%) 0.555 -205.350 0.308 0.0362 -154.000 158.556 -200.794

La o rata de actualizare de 24% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate economica este cuprinsa intre valorile 14% si 24%.
25

RIRE = 14 + ( 80 14 ) x 21.558.930 / (21.558.930 + 200.794) = 58,10%

VNA (+) 404.406

0
0

RIRE 58,10% 14% 80%

-200.794

Analiza financiara

Pentru analiza financiara vom tine cont de sursa fondurilor de investitii, de impozite si taxe, de rambursarea creditelor si dobanzilor, de faptul ca imprumuturile reprezinta in faza de executie un venit pentru investitor. Rata anuala de rambursare este 0,25 x 100.000 = 25.000 RON In primul an: 25.000 + 100.000 x 14% = 39.000 RON In al doilea an: 25.000 + 75.000 x 14 % = 35.500 RON In al treilea an: 25.000 + 50.000 x 14% = 32.000 RON In al patrulea an: 25.000 + 25.000 x 14% = 28.500 RON
26

Urmatorul tabel cuprinde veniturile si cheltuielile totale pe toata durata de viata a obiectivului de investitii si veniturile si cheltuielile totale actualizate la momentul inceperii constructiei, la o rata de actualizare de 14%. Perioada de executie Indicatori 1 2 1 2 3 4 5 20 870.000 770.000 100.000 306.600 35.000 39.000 380.600 525.600 _ 525.600 306.600 35.000 35.500 377.100 525.600 _ 525.600 306.600 35.000 32.000 373.600 525.600 _ 525.600 306.600 35.000 28.500 370.100 525.600 _ 525.600 5.518.800 630.000 _ 6.148.800 9.460.800 _ 9.460.800 6.745.200 770.000 135.000 8.520.200 11.563.200 100.000 11.663.200

Perioada de functionare Total

Nr. Crt.

2 3 4 5 6 7 8

Valoarea 370.000 500.000 investitiei - Fonduri 370.000 400.000 proprii - Credite 100.000 Cheltuieli de _ _ exploatare Impozite si _ _ taxe Rambursari credit + _ _ dobanda Costuri totale Venituri din vanzari Venituri din credite Venituri totale Factor de actualizare a = 14% Costuri totale actualizate Venituri totale actualizate 370.000 500.000 _ _ _ _ 100.000 100000

0.877

0.769

0.674

0.592

0.519

0.455

2,844

10

324.490 384.500 256.524,4 223.243,2 193.898,4 168.395,5 31.260.499 32.811.550

11

76.900

354.254,4 311.155,2 272.786,4

239.148

48.098.707 49.352.951

27

12

Flux de numerar actualizat

-324.490

-307.600

97.730

87.912

78.888

70.752,5

16.838.208

16.541.401

Se observa si in cazul analizei financiare un surplus de venituri totale actualizate fata de costurile totale actualizate. RVC = VAV / VAC = 49.352.951 / 32.811.550 = 1,50413 < 1,676 Valoarea indicatorului obtinut in cadrul analizei financiare este mai mic decat cel obtinut in cadrul analizei economice deoarece costurile totale au crescut prin luarea in calcul si a cheltuielilor ocazionate de rambursarea creditului si plata dobanzii aferente acestuia. VNA = VAV VAC = 49.352.951 - 32.811.550 = 16.541.401 < 21.558.930 RON Calculul VNA la Rmax = 80% Cheltuieli totale 370.000 500.000 380.600 377.100 373.600 370.100 6.148.800 8.520.200 Venituri totale _ 100000 525.600 525.600 525.600 525.600 9.460.800 11.663.200 Flux de numerar -370.000 -400.000 145.000 148.500 152.000 155.500 3.312.000 _
Factor de actualizare a = 80% 0.555 0.308 0.171 0.095 0.052 0.029 0.0362

Anii 1 2 3 4 5 6 7 22 Total

Flux de numerar actualizat -205.350 -123.200 24.795 14.107,5 7.904 4.509,5

119.894,4

-157.339,6

La o rata de actualizare de 80% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate financiara este cuprinsa intre valorile 14% si 80%. RIRF = 14+ ( 80 14 ) x 16.541.401 / (16.541.401 + 157.339,6) = 79.37%
28

Reprezentarea grafica RIRF arata astfel:

VNA 16.541.401

14%

RIRF 79.37% 80% Rata de actualizare

-157.339,6

29

Varianta 2 Pentru calculul RIRE vom determina VNA la o rata mai mare de 14% suficient de mare pentru a obtine un VNA negativ. Se va considera o rata maxima de actualizare de 50% . Calculul VNA la Rmax = 50 % avand ca moment de referinta momentul inceperii constructiei :

Anii 1 2 3-22 Total

Cheltuieli anuale 400.000 610.000 7.665.000 8.675.000

Venituri anuale 13.140.000 13.140.000

Flux de numerar -40.0000 -610.000 5.475.000 -

Factor de Flux de numerar actualizare actualizat (a = 50%) 0.66 -26.400 0.44 0.855 -268.400 4.681.125 -294.800

La o rata de actualizare de 50% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate economica este cuprinsa intre valorile 14% si 50%. RIRE = 14 + ( 50 14 ) x 27.015.010 / (27.015.010 + 294.800) = 49,61%

30

VNA 27.015.010

RIRE 49.61%
0 -60.743,75

14%

50%

Rata de actualizare

Analiza financiara Pentru analiza financiara vom tine cont de sursa fondurilor de investitii, de impozite sit axe, de rambursarea creditelor si dobanzilor, de faptul ca imprumuturile reprezinta in faza de executie un venit pentru investitor. Rata anuala de rambursare este 0.25 x 200000 = 50000 RON In primul an: 50000 + 200000 x 14% = 78000 RON In al doilea an: 50000 + 150000 x 14 % = 71000 RON In al treilea an: 50000 + 10000 x 14% = 64000 RON In al patrulea an: 50000 + 50000 x 14% = 57000RON

31

Urmatorul tabel cuprinde veniturile si cheltuielile totale pe toata durata de viata a obiectivului de investitii si veniturile si cheltuielile totale actualizate la momentul inceperii constructiei, la o rata de actualizare de 14%. Perioada de executie Indicatori 1 2 1 2 3 4 5 20 1.010.000 810.000 200.000 383.250 383.250 40.000 71.000 494.250 40.000 64.000 487.250 383.250 40.000 57.000 480.250 657.000 _ 657.000 6.132.000 640.000 _ 6.772.000 7.665.000 800.000 270.000 9.745.000

Perioada de functionare Total

Nr. Crt.

2 3 4 5 6 7 8

Valoarea 400.000 610.000 investitiei - Fonduri 400.000 410.000 proprii - Credite 200.000 Cheltuieli de _ _ 383.250 exploatare Impozite _ _ 40.000 si taxe Rambursai credit + _ _ 78.000 dobanda Costuri totale Venituri din vanzari Venituri din credite Venituri totale 400.000 610.000 _ _ _ _ 200000 200000 501.250 657.000 _ 657.000

657.000 657.000 _ _

10.512.000 13.140.000 _ 200.000

657.000 657.000

10.512.000 13.340.000

10

11

Factor de actualizare 0.877 0.769 0.674 0.592 0.519 0.455 2.844 _ a = 14% Costuri totale 350.800 469.090 337.842,5 292.596 252.882,75 218.513,75 19.259.568 21.181.293 actualizate Venituri totale _ 153.800 442.818 388.944 340.983 298.935 29.896.128 31.521.608 actualizate
32

12

Flux de numerar actualizat

-350.800

-315.290

104.975,5

96.348

88.100,25

80.421,25

10.636.560

10.340.315

Se observa si in cazul analizei financiare un surplus de venituri totale actualizate fata de costurile totale actualizate RVC = VAV/VAC= 31.521.608 / 21.181.293 = 1,488 < 1,678 Valoarea indicatorului obtinut in cadrul analizei financiare este mai mic decat cel obtinut in cadrul analizei economice deoarece costurile totale au crescut prin luarea in calcul si a cheltuielilor ocazionate de rambursarea creditului si plata dobanzii aferente acestuia. VNA = 31.521.608 / 21.181.293 = 10.340.315 < 27.015.010 RON

Calculul VNA la Rmax = 80%

Anii 1 2 3 4 5 6 7 22 Total

Cheltuieli totale 400.000 610.000 501.250 494.250 487.250 480.250 6.772.000 9.745.000

Venituri totale _ 200.000 657.000 657.000 657.000 657.000 10.512.000 13.340.000

Flux de numerar -400.000 -610.000 155.750 162.750 169.750 176.750 3.740.000 _

Factor de actualizare a = 80% 0,555 0,308 0,171 0,095 0,052 0,029 0,0362

Flux de numerar actualizat -222.000 -187.880 26.633,25 15.461,25 8.827 5.125,75 135.388 -324.415,75
33

La o rata de actualizare de 80% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate financiara este cuprinsa intre valorile 14% si 80%.

RIRF = 14 + ( 80 14 ) x 10.340.315 / (10.340.315 + 324.415,75) = 77,99% Reprezentarea grafica RIRF arata astfel:

VNA (+)

10.340.315

RIRF 77.99%
0 -324.415,75

14%

80% Rata de actualizare

312146.22

VNA (-)

34

Varianta 3 Pentru calculul RIRE vom determina VNA la o rata mai mare de 14% suficient de mare pentru a obtine un VNA negativ. Se va considera o rata maxima de actualizare de 80% . Calculul VNA la Rmax = 50 % avand ca mment de referinta momentul inceperii constructiei Cheltuieli anuale 550.000 720.000 10.731.000 12.001.000 Venituri anuale 18.396.000 18.396.000 Flux de numerar -550.000 -720.000 7.665.000 Factor de actualizare (a = 80%) 0.555 0.308 0.0362 Flux de numerar actualizat -305.550 -221.760 277.473 -249.837

Anii 1 2 3-22 Total

La o rata de actualizare de 50% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate economica este cuprinsa intre valorile 14% si 50%. RIRE = 14 + ( 50 14 ) x 37.932.830 / (37.932.830+249.837) = 49,76%
VNA (+)

912.413

RIRE 49,76% 50%

0 -358.301,25

14%

Rata de actualizare

VNA (-)

35

Analiza financiara

Pentru analiza financiara vom tine cont de sursa fondurilor de investitii, de impozite si taxe, de rambursarea creditelor si dobanzilor, de faptul ca imprumuturile reprezinta in faza de executie un venit pentru investitor. In cazul acestei variante nu vom contracta nici un credit deoarece avem toata suma necesara investitiei. Urmatorul tabel cuprinde veniturile si cheltuielile totale pe toata durata de viata a obiectivului de investitii si veniturile si cheltuielile totale actualizate la momentul inceperii constructiei, la o rata de actualizare de 14%. Perioada de functionare 3 22 10.730.000 1.300.000 12.030.000 18.396.000 1.270.000 1.270.000 -

Nr. Crt.

Perioada de executie Indicatori 1 Valoarea investitiei 550.000 550.000 2 720.000 720.000 -

Total

- Fonduri proprii - Credite

2 3 4 5 6

Cheltuieli de exploatare Impozite si taxe Rambursai credit + dobanda Costuri totale Venituri din vanzari

_ _ _ 550.000 _

_ _ _ 720.000 _

10.730.000 1.300.000 13.300.000 18.396.000

36

7 8

Venituri din credite Venituri totale Factor de actualizare a = 14% Costuri totale actualizate Venituri totale actualizate Flux de numerar actualizat

_ _

_ _

_ 18.396.000

_ 18.396.000

0,877

0,769

5,084

10 11

482.350 _

553.680 _

61.160.520 93.525.264

62.196.550 93.525.264

12

-482.350

-553.680

32.364.744

31.328.714

Se observa si in cazul analizei financiare un surplus de venituri totale actualizate fata de costurile totale actualizate RVC = 93.525.264/ 62.196.550= 1.503 < 1.682 Valoarea indicatorului obtinut in cadrul analizei financiare este mai mic decat cel obtinut in cadrul analizei economice deoarece costurile totale au crescut prin luarea in calcul si a cheltuielilor ocazionate taxe si impozite.

VNA = 93.525.264 - 62.196.550 = 31.328.714 < 37.932.830

Calculul VNA la Rmax = 80% Cheltuieli totale 550.000 Venituri totale _ Flux de numerar -550.000 Factor de actualizare a = 80% 0.555 Flux de numerar actualizat -305.250

Anii 1

37

2 3 -22 Total

720.000 10.731.000 12.001.000

_ 18.396.000 18.396.000

-720.000 7.665.000 _

0.308 0.0362

-221.760 277.473 -249.537

La o rata de actualizare de 80% s-a obtinut VNA negativ, asadar rata interna de rentabilitate financiara este cuprinsa intre valorile 14% si 80%. RIRF = 14 + ( 80 14 ) x 31.328.714 / (31.328.714 + 249.537 ) = 79,47%

VNA (+)

31.328.714

RIRF 79,47% -249.537

0

80% Rata de actualizare

14%

VNA (-)

38

V. CONCLUZII

In urma analizarii rezultatelor obtinute in cadrul indicatorilor statici varianta optima, avand cei mai multi indicatori optimi. 1. Investitia specifica (Is) V3: Is = 42.333,33 RON 2. Durata de recuperare V3: D = 4,5 ani 3. Coeficientul de eficienta economica a investitiilor V3: E = 0.2 profit anual net la 1 RON investit 4. Cheltuieli echivalate V1: K = 328.875 5. Randamentul economic V3: Re = 3,4403 RON profit net la 1 RON investit 6. Viteza de recuperare V3: Vr = 4,4 profituri totale nete la 1 RON investit

Varianta 3 este

In urma studierii rezultatelor obtinute in cadru indicatorilor dinamici actualizati si in urma analizei economice si financiare varianta optima este tot Varianta 3. Venit net actualizat

V3: VNA = 37.932.830 Randamentul economic actualizat V3: Rea = 0,579 RON profit total net la 1 RON investit

Analiza economica V3 RVC = 1.682

39

V3

RIRE = 49,76 %

Analiza financiara V3 V3 RVC = 1.503 RIRF = 79.47%

In concluzie, varianta de a construi o pensiune turistica cu o capacitate de cazare de 30 de locuri, in 9 camere (a cate 2 locuri) si 3 camere (a cate 4 locuri), este varianta optima.

40