DOCUMENTAIILE DE URBANISM

Majoritatea regulilor de urbanism se afl exprimate n documente de urbanism, acte de

planificare urban care confer regulii o formulare spaial, adic o difereniere n funcie de
zona creia urmeaz s-i fixeze afectaiile. Sub raport formal, aceast dimensiune de modulare
spaial a regulii se traduce prin aceea c, n documentele de urbanism, alturi de reglementrile
prezentate sub forma obinuit a reglementrilor administrative, se afl documentele grafice,
care delimiteaz spaiile crora li se vrea s li se diferenieze regimul. e fond, preciziunile pe
care le dau documentele grafice sunt necesare adesea pentru regulile stabilite prin documentele
de urbanism. !bsena unei reprezentri grafice poate paraliza aplicarea acestor reguli, dup cum
i imprecizia acestora poate avea acelai efect. "n sc#imb, documentele grafice nu pot crea ele
nsele reguli, neput$nd dec$t s delimiteze din punct de vedere geografic impactul normelor
determinate prin reglementrile coninute de documentele de urbanism.
"n sf$rit, dimpotriv, iregularitile i lacunele grosiere ale documentelor grafice ale unui
plan pot afecta ilegalitatea sa.
"n nelesul reglementrilor din ara noastr, documentaiile de amenajare a teritoriului i
de urbanism sunt planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism i regulamentele de
urbanism.
%egulamentele de urbanism detaliaz i expliciteaz planurile de urbanism aprobate i
cuprind condiiile ce trebuie respectate pentru aplicarea acestora.
1. Elaborarea documentelor de urbanim
&ocumentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism se fundamenteaz pe studii i
cercetri. 'le exprim scopurile, mijloacele i etapizarea aciunilor de amenajare a teritoriului i
urbanism i ofer soluii pentru o dezvoltare ec#ilibrat i pentru prevenirea i eliminarea
disfuncionalitilor.
"n raport cu amploarea i coninutul lor, elaborarea documentaiilor de amenajare a
teritoriului i de urbanism incumb difereniat autoritilor administraiei publice centrale sau
locale. ( atare )diagram* a repartiiei componentelor de elaborare se prezint astfel+
a, pentru planul de amenajare a teritoriului naional - administraia public central - i
se adopt prin lege. revederile lanului sunt obligatorii, se aplic n amenajarea teritoriului
judeelor, municipiilor, oraelor sau comunelor, dup caz. "n cazul cilor de comunicaie,
delimitarea terenurilor, a cubarelor i a amplasamentelor necesare se stabilete prin documentaii
de urbanism i.sau de amenajare a teritoriului/
b, pentru planurile zonale de amenajare a teritoriului - administraia public central sau
comisiile locale interesate/
c, pentru planurile de amenajare a teritoriilor interoreneti sau intercomunale -
consiliile locale interesate n cooperare/
d, pentru planurile de amenajare a teritoriului i de urbanism ale localitilor i pentru
regulamentele de urbanism - consiliile oreneti i comunale.
unerea de acord a documentaiilor se urmrete de ctre autoritile administraiei
publice locale astfel+ prevederile planurilor aprobate pentru un teritoriu se preiau i se detaliaz
n documentaiile ce se elaboreaz pentru pri componente ale teritoriului respectiv/ n planurile
de amenajare a teritoriului i de urbanism i se introduc prevederile principale ale
documentaiilor aprobate pentru pri componente ale acelui teritoriu.
!. A"i#area documenta$iilor de urbanim
!vizele necesare aprobrii documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism se
emit, potrivit legii, de organele administraiei publice centrale, sau de autoritile administraiei
publice locale. &up ntocmirea lor de entitile autorizate acestea sunt depuse la autoritile
competente n vederea avizrii, care trebuie s se pronune ntr-un termen dat. !vizul
necomunicat n termenul stabilit 0cel mult 12 zile, se consider favorabil.
%ecomandrile nsoite i condiiile de avize se introduc n documentaiile elaborate,
nainte de a fi supuse aprobrii.
"n caz de divergen, dac problemele n discuie+
-sunt de natur te#nic, autoritile administraiei publice locale ndrituite s aprobe acea
documentaie se adreseaz organelor administraiei publice n al crui domeniu te#nic de
specialitate se ncadreaz problemele care fac obiectul divergenelor, pentru arbitraj/
-sunt de natur juridic, autoritile locale n drept sesizeaz i nainteaz cazul instanei
de contencios administrativ care va decide.
%. Conultarea &o&ula$iei
rincipiul consultrii populaiei asupra unor msuri i documente publice este astzi larg
aplicabil i n msur de urbanism, datorit importanei problemelor acestui domeniu.
!stfel, consultarea populaiei este obligatorie naintea aprobrii tuturor categoriilor de
planuri de amenajare a teritoriului, de urbanism, cu excepia lanului de amenajare a teritoriului
naional. !cest act se realizeaz n principal, pe calea aciunilor de informare a populaiei,
anc#etei publice i ntocmirii, pe aceast baz, a unui referat n care se sintetizeaz rezultatele
acestor operaiuni.
'. A&robarea documenta$iilor de urbanim
!probarea documentaiilor de urbanism, conform competenelor legale, se face potrivit
unor proceduri speciale. lanurile de amenajare a teritoriului aprobate cuprind orientri generale
pentru ntocmirea altor documentaii de amenajare a teritoriului sau de urbanism, c$t i pentru
gestionarea teritoriului i localitilor la care se refer. lanurile i regulamentele de urbanism
aprobate sunt obligatorii.
(. Modi)icarea documenta$iilor de urbanim
&ocumentaiile de urbanism sunt reexaminate periodic i modificate pentru a fi adaptate
noilor condiii economice, sociale i te#nice. !stfel, planurile de amenajare a teritoriului i de
urbanism se modific, fr a sc#imba concepia lor general, pentru a cuprinde prevederile
principale ale documentaiilor aprobate pentru pri componente ale acelui teritoriu.
&ocumentaiile de urbanism astfel modificate se consider documentaii noi i se supun aprobrii
potrivit legii.
"n prezent, ca documentaii propriu-zise de urbanism exist+ planul urbanistic general,
planul urbanistic zonal i planul urbanistic de detaliu. 3a r$ndul lor, reglementrile de urbanism
sunt+ regulamentul general de urbanism i %egulamentul local de urbanism 0%egulamentul
aferent lanului urbanistic general i %egulamentul aferent lanului urbanistic zonal,.
*. +lanul urbanitic ,eneral
lanul urbanistic general are caracter director si de reglementare operaional. 4iecare
localitate trebuie s ntocmeasc lanul urbanistic general, s l actualizeze la 5-62 ani si s l
aprobe, acesta constituind baza legal pentru realizarea programelor si aciunilor de dezvoltare.
'ste documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o
localitate existent sau viitoare pe o perioad determinat, pe baza analizei multicriteriale a
situaiei existente, acesta orienteaz aplicarea unor politici n scopul amenajrii teritoriului
localitii. !cestei documentaii i se asociaz regulamentul de urbanism al localitii respective.
lanurile generale se elaboreaz de regul mpreun cu planul de amenajare a teritoriului
administrativ al localitii i se coreleaz cu prevederile acestuia.
lanul urbanistic general constituie documentaiile pe baza crora se elibereaz
certificatele de urbanism i autorizrile de construire n teritoriul localitii respective.
7oninutul lanului urbanistic general
-1. lanul urbanistic general cuprinde reglementri pe termen scurt, la nivelul ntregii
uniti administrativ-teritoriale de baz, cu privire la+
a, stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan n relaie cu teritoriul administrativ al
localitii/
b, stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan/
c, zonificarea funcional n corelaie cu organizarea reelei de circulaie/
d, delimitarea zonelor afectate de servitui publice/
e, modernizarea si dezvoltarea infrastructurii te#nico-edilitare/
f, stabilirea zonelor protejate si de protecie a monumentelor istorice si a siturilor
ar#eologice reperate/
g, formele de proprietate si circulaia juridic a terenurilor/
#, precizarea condiiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si
plantate/
i, zonele de risc natural delimitate si declarate astfel, conform legii, precum si la msurile
specific privind prevenirea si atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor si realizarea construciilor
n aceste zone.
-!. lanul urbanistic general cuprinde prevederi pe termen mediu si lung cu privire la+
a, evoluia n perspectiv a localitii/
b, direciile de dezvoltare funcional n teritoriu/
c, traseele coridoarelor de circulaie si de ec#ipare prevzute n planurile de amenajare a
teritoriului naional, zonal si judeean/
d, zonele de risc natural delimitate si declarate astfel, conform legii, precum si la
msurile specific privind prevenirea si atenuarea riscurilor, utilizarea terenurilor si realizarea
construciilor n aceste zone.
/. +lanul urbanitic #onal
'ste documentaia care se refer la o zon dintr-o localitate actual sau viitoare, prin care
se analizeaz situaia existent i se precizeaz toate elementele urbanistice necesare eliberrii
certificatelor de urbanism i autorizaiilor de construire.
revederile din planul urbanistic general sa, n lipsa acestuia, cele din planul de
amenajare a teritoriului municipal, orenesc sau comunal, privitoare la zona n cauz, se cuprind
n .8.9.
'laborarea .8.9. poate fi determinat de intenia realizrii unui obiectiv sau unui
ansamblu de obiective care determin o influen deosebit din punct de vedere urbanistic ntr-o
zon mai extins, care nu se suprapune neaprat cu zonele i subzonele stabilite prin lanul
urbanistic general.
7oninutul .8.9.
7oninutul .8.9. aprofundeaz prevederile lanului urbanistic general pentru zona
studiat, cu elemente suplimentare, necesare realizrii construciilor i amenajrilor solicitate+
(biectul principal al .8.9. este reprezentat de+
- stabilirea modului de organizare ar#itectural - urbanistic a zonei i a categoriilor de
intervenii necesare, n corelare cu tema lanului urbanistic zonal/
- stabilirea aliniamentelor construciilor i a indicilor privind utilizarea terenurilor, (:,
78: i stabilirea altor reprezentri considerate utile/
- completarea stradal i stabilirea profilelor caracteristice ale elementelor acestuia/
- rezervarea terenurilor necesare amenajrii interseciilor de strzi i noduri de circulaie
i a suprafeelor aferente parcajelor i garajelor corespunztoare funciunii zonei/
- precizarea soluiilor de ec#ipare te#nico-edilitar prevzute pentru zona studiat i a
modurilor de racordare la reelele magistrale ale localitilor/
- detalierea categoriilor de intervenii permise n cadrul zonelor protejate i a spaiilor
limitrofe acestora/
- detalierea formei de proprietate asupra terenurilor i condiiilor de asigurare a
terenurilor necesare pentru obiectivele de utilitate public.
0. +lanul urbanitic de detaliu
'ste documentaia prin care se stabilesc condiiile e amplasare i executare pe un anumit
teren a uneia sau mai multor construcii cu destinaie precizat, cu respectarea prevederilor
celorlalte documentaii de urbanism i amenajare a teritoriului i a condiiilor particulare
generate de teren, de vecintatea acestuia i cerinele funcionale.
"n funcie de complexitatea obiectivelor de intervenie, de caracteristicile vecintilor, de
gradul de detaliere a lanului urbanistic general sau zonal, sau situaia lipsei acestuia,
administraia public local poate iniia sau solicita prin certificatul de urbanism elaborarea
lanului urbanistic de detaliu. lanul urbanistic de detaliu poate fi elaborat i la iniiativa unui
investitor n vederea obinerii certificatului de urbanism.
7oninutul .8.&.
lanul urbanistic de detaliu cuprinde reglementrile rezultate din concepia general de
urbanism i ar#itectur cu privire la amplasarea i ncadrarea n sit a construciilor i
amenajrilor exterioare aferente.
"n cadrul .8.&. se includ date referitoare la dimensionarea, funcionalitatea i aspectul
ar#itectural al construciilor prevzute, precum i la determinarea mrimii limitelor zonei
studiate, ce stau la baza ntocmirii documentaiilor pentru obinerea autorizaiei de construire.
7oninutul documentaiei este structurat n mod similar cu cel al lanului 8rbanistic
;eneral.
1. Re,ulamentele de urbanim
Se elaboreaz n funcie de c$mpul de aplicare a acestora. !stfel, %egulamentul general
de urbanism este elaborat de administraia central de specialitate, pe baza principiilor generale
ale activitii de urbanism i amenajare a teritoriului, stabilite prin lege i se aprob de ctre
;uvern.
'ste cazul i %egulamentului general de urbanism n vigoare, aprobat prin <; nr.
5=5.6>>? i care )reprezint sistemul unitar de norme te#nice i juridice care st la baza
elaborrii planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor urbanistice, precum i a
regulamentelor locale de urbanism*. 'l stabilete, n aplicarea legii, regulile de ocupare a
terenurilor i amplasare a construciilor i a amenajrilor aferente a acestora. 7ontrolul de stat n
aplicarea %egulamentului general de urbanism se efectueaz de ctre @nspecia de stat n
construcii, lucrri publice, urbanism i amenajarea teritoriului din cadrul Ministerului 3ucrrilor
ublice i !menajrii :eritoriului 0M3!:,.
%egulamentul general de urbanism
Se elaboreaz de urgen odat cu lanul urbanistic general sau lanul urbanistic zonal,
.8.; i .8.9. i, mpreun cu regulamentele aferente, devin, odat cu aprobarea lor, acte de
autoritate ale administraiei publice locale.
lanurile de urbanism generale i regulamentele locale de urbanism ale localitilor se
elaboreaz i se aprob de ctre consiliile locale i cuprind normele obligatorii pentru autorizarea
executrii construciilor. rin (rdinul M3!: nr. A2.6A.66.6>>? s-a aprobat ;#idul cuprinz$nd
precizri, detalieri i exemplificri pentru elaborarea regulamentelor locale de urbanism de ctre
consiliile locale.
%egulamentul aferent lanului urbanistic general explic i detaliaz, sub forma unor
prescripii i recomandri lanul urbanistic general n vederea urmririi i aplicrii acestuia.
&ocumentul cuprinde reglementri privind+
- destinaia terenurilor n funcie de zonele, subzonele sau unitile de referin, prevzute
n planul urbanistic general, cu stabilirea folosinelor admise cu condiii mari sau interzise/
- amplasarea construciilor fa de principalele artere de circulaie/
- asigurarea terenurilor pentru rezolvarea principalelor intersecii, n condiiile fluenei i
siguranei traficului/
- accesele de construcii, modul de organizare n interiorul terenurilor destinate pentru
construcia locurilor de parcare n garaje aferente acestor accese i privind condiiile minimale de
ec#ipare edilitar/
- materialele de construcii i finisaj exterior, inclusiv pentru acoperiuri/
- spaiile publice privind mobilierul urban, standuri comerciale, reclame, mprejurimi/
- condiii de protecie a reelelor te#nico-edilitare i servituile impuse de ctre acestea
vecintilor/
- exploatarea i ntreinerea spaiului public/
- protecia mediului, pentru construciile existente i pentru cele supuse autorizrii/
- modul de utilizare a terenurilor prin evidenierea coeficientului de utilizare a terenului
0(:,/
- alte situaii specifice localitii.
&e obicei regulamentul aferent .8.;. este structurat astfel+ prescripii i recomandri
generale, la nivelul localitii, prescripii i recomandri specifice zonelor, subzonelor sau
unitilor teritoriale de referin.
%egulamentul aferent lanului urbanistic zonal
'xplic i detaliaz sub forma unor prescripii i recomandri, lanul urbanistic zonal, n
vederea urmririi aplicrii acestuia. 'l cuprinde reguli specifice de urbanism instituite n zona
studiat, care pot completa sau detalia regulamentul aferent lanului urbanistic general, cu
privire la+
- regimul de aliniere a construciilor/
- regimul de nlime a construciilor/
- stabilitatea acceselor la construcii/
- modul de organizare ar#itectural-urbanistic a unor artere importante/
- condiiile de amplasare, dimensionare, renovare sau restaurare a construciilor n cadrul
zonelor protejate/
- indicii constructivi privind utilizarea terenurilor/
- stabilirea utilizrii unor categorii de materiale de construcie i finisaj/
- modul de organizare a spaiilor publice/
- exploatarea utilitilor te#nico-edilitare, servicii urbane necesare/
- tipuri de plantaii, specii sau alte caracteristici ale materialului sditor/
- alte situaii specifice teritoriului studiat.
9one de interes naional
rin reglementri speciale anumite ansambluri urbanistice pot fi declarate zone de interes
naional. "n aceste situaii se ntocmesc documentaii de urbanism i amenajare a teritoriului/
lucrrile necesare realizrii ansamblului urbanistic constituie cauz de utilitate public. 8n
exemplu n constituie, n acest sens, zona de interes naional constituit din ansamblul din
perimetrul central al Municipiului Bucureti, incluz$nd Coul 7entru 7ivic i 7entral @storic,
declarat prin (rdonana ;uvernului nr. 6=>.6>>A.