Family-Housing-Or-What-The-Familiar-Word-Home-Means-In-The-Civil-Code-Legal-Framework-Practical-Issues-Publicity - Content File PDF

You have downloaded a document from
The Central and Eastern European Online Library
The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

research institutes, and various content providers
Source: Revista de dreptul familiei
Journal of Family Law
Location: Romania
Author(s): Alexandru-Radu Togan
Title: Locuinţa de familie – sau ce se înţelege în Codul civil prin familiarul termen „acasă”. Cadru
legal, probleme practice, publicitate
Family housing – or what the familiar word “home” means in the Civil Code. Legal
framework, practical issues, publicity
Issue: 2/2020
Citation Alexandru-Radu Togan. "Locuinţa de familie – sau ce se înţelege în Codul civil prin familiarul
style: termen „acasă”. Cadru legal, probleme practice, publicitate". Revista de dreptul familiei
2:287-307.
https://www.ceeol.com/search/article-detail?id=999179
CEEOL copyright 2022
Locuinţa de familie – sau ce se înţelege în Codul civil…
LOCUINŢA DE FAMILIE – SAU CE SE ÎNŢELEGE

ÎN CODUL CIVIL PRIN FAMILIARUL TERMEN „ACASĂ”.
CADRU LEGAL, PROBLEME PRACTICE, PUBLICITATE
Alexandru Radu TOGAN*
REZUMAT
STUDII
Statutul locuinţei familiei pe parcursul derulării căsătoriei are un caracter aparte, conţinând
reguli derogatorii faţă de reglementările de drept comun, care au scopul să împiedice efectele negative
ce pot apărea în plan juridic din cauza unor tensiuni conjugale. Prezentul studiu tratează aspecte
ce ţin de cadrul legal privind locuinţa familiei, anumite probleme practice în procesul de aplicare a
normelor şi modul în care se realizează protecţia locuinţei de familie.
Cuvinte-cheie: regim primar, locuinţa familiei, notarea în cartea funciară a unui imobil ca
locuinţă a familiei, cogestiune, acte de dispoziţie, consimţământ.
LA MAISON DE FAMILLE – OU CE QUE L’ON

ENTEND DANS LE CODE CIVIL PAR LE TERME
FAMILIER «À LA MAISON». CADRE LÉGAL,
QUESTIONS PRATIQUES, PUBLICITÉ
RÉSUMÉ
Le statut de la maison de famille pendant le mariage a un caractère particulier, avec des règles
dérogatoires, ayant le rôle de protéger contre les conséquences négatives qui peuvent apparaitre à cause
des tensions conjugaux. Cette étude analyse le cadre législatif concernant la maison de famille,
certains problèmes qui peuvent apparaître dans le procès d’application des règles normatives et les
modalités dans lesquelles la protection de la maison de famille est réalisé.
Mots-clés: régime primaire impératif, maison de famille, notation dans le livre foncier d’un
immeuble comme maison de famille, cogestion, actes de disposition, consentement.
FAMILY HOUSING – OR WHAT THE FAMILIAR

WORD “HOME” MEANS IN THE CIVIL CODE. LEGAL
FRAMEWORK, PRACTICAL ISSUES, PUBLICITY
ABSTRACT
The status of the family dwelling during the course of the marriage contains certain particular
rules that have the purpose to prevent legal problems that can result from marital tensions. The
present study analyses aspects regarding the legal frame, certain practical problems that can appear
in the process of implementing the legal provisions and the means in which the family dwelling is
protected.
Keywords: primary regime, family dwelling, noting in the land register of a building as a dwelling
family, joint administration, assignment documents, consent.
Procuror la Parchetul de pe lângă Judecătoria Sectorului 6, Bucureşti; doctorand al Facultăţii

*
de Drept din cadrul Universităţii din Bucureşti. E-mail: radutogan@yahoo.com.

287

Alexandru Radu Togan
I. Consideraţii asupra locuinţei familiei

în lumina actualului Cod civil
În lumina art. 321 C. civ., locuinţa comună a soţilor sau, în lipsă, locuinţa soţului la
care se află copiii, va fi catalogată, din punct de vedere juridic, drept locuinţa familiei.
Acest text legal face parte dintr-un corp dur de norme ce îşi găsesc aplicarea pentru
fiecare căsătorie, indiferent de regimul matrimonial ales de către soţi1.
Ca o remarcă incipientă, trebuie evitat a se face confuzia între locuinţă a
familiei şi domiciliul comun al soţilor, întrucât locuinţa şi domiciliul sunt două
concepte juridice distincte. Legea conferă un regim special de protecţie locuinţei
familiei, iar nu domiciliului comun al soţilor. Mai mult, în anumite situaţii, conform
art. 309 alin. (2) C. civ., este posibil ca soţii să nu aibă un domiciliu comun, ci să
locuiască separat, context în care, deşi nu va exista un domiciliu comun al soţilor,
nu va fi invalidată ipoteza existenţei unei locuinţe de familie.
Apare întrebarea dacă soţii au, în mod invariabil, o locuinţă a familiei. Altfel
spus, existenţa locuinţei familiei reprezintă o condiţie sine qua non în fiecare căsătorie?
Locuinţa familiei reprezintă o noţiune de fapt, ce nu necesită ca în toate
situaţiile soţii să coabiteze efectiv la acea adresă. Pentru conturarea conceptului,
poate fi folosit, în primul rând, un demers obiectiv – respectiv analizarea aspectului
dacă soţii locuiesc împreună sau dacă unul dintre părinţi găzduieşte cu titlu statornic
copiii rezultaţi din căsătorie. În al doilea rând, considerăm că, deşi există anumite
incongruenţe practice ale textului legal, asupra cărora vom reveni, poate fi folosit
un demers subiectiv, respectiv dacă soţii au implementat un regim de locuinţă a
familiei unui imobil, deşi aceştia nu locuiesc împreună. Interpretând normele nu
doar în litera în care au fost edictate, ci şi în spiritul lor, considerăm că ar fi
oportună posibilitatea soţilor de a decide, cu privire la un anumit imobil pe care îl
folosesc, instituirea caracterului de locuinţă a familiei. Cu titlu preliminar, putem
afirma că noţiunea de locuinţă a familiei are o sferă de aplicare mai largă decât
noţiunea de locuinţă comună.
În considerarea art. 321 C. civ., se poate argumenta faptul că ar exista două
criterii obiective, ce trebuie analizate, iar în lipsa acestora, nu intră în discuţie
existenţa locuinţei de familie. Primul criteriu ar fi existenţa unei locuinţe comune2, iar al
doilea criteriu ar fi existenţa copiilor minori.
Considerăm că această interpretare, deşi în concordanţă cu dispoziţiile legale,
nu este cea mai oportună, având în vedere că, în baza libertăţii de voinţă, chiar şi
acei soţi ce nu au copii şi nu locuiesc în mod statornic împreună ar putea să confere
statut de locuinţă a familiei unui spaţiu locativ, chiar şi în ipoteza în care, în mod
1 A se vedea, pentru detalii, M. AVRAM, Drept civil. Familia (ed. a II-a, revizuită şi adăugită,
Bucureşti: Hamangiu, 2016), pp. 208 şi urm.
2 Deşi existenţa coabitării este o consecinţă ce prezintă puţine excepţii la nivel social, totuşi,
realitatea a demonstrat că absenţa coabitării în fapt poate fi justificată de considerente profesionale,

personale, familiale. Pentru o analiză a cerinţei coabitării soţilor, în care se argumentează că aceasta nu
ţine de esenţa căsătoriei, a se vedea E. FLORIAN, Dreptul familiei (Bucureşti: C.H. Beck, 2006), p. 70.
288

faptic, acesta nu este locuinţă comună a soţilor. În susţinerea acestei afirmaţii,

trebuie avut în vedere faptul că instituirea regimului de locuinţă a familiei, deşi
urmăreşte (şi) protejarea interesului superior al copilului, acesta nu este unicul
demers care justifică un regim special de protecţie pentru un anume imobil.
Interesul protejării familiei şi a relaţiilor de familie justifică o abordare într-o
manieră mai maleabilă a textelor legale3.
Un alt argument în sensul că art. 321 C. civ. nu trebuie interpretat într-o
STUDII
manieră prea focalizată este că pot fi imaginate ipoteze, care pot avea o incidenţă
practică reală, ce ar putea ieşi din limitele textului legal, interpretat strict, dar pentru
care raţiunea unui regim de protecţie ar subzista. Spre exemplu, este posibil ca soţii
– care, prin ipoteza dată, în acest caz, nu locuiesc împreună – să aibă doi sau mai
mulţi copii comuni, dintre care cel puţin câte unul se află la fiecare dintre părinţi.
Chiar dacă nu se poate considera că ar putea să fie instituit un regim de protecţie
pentru mai multe imobile folosite de membrii familiei, totuşi, considerăm că nu se
poate invalida posibilitatea de a stabili, pentru unul dintre imobilele în discuţie,
acest mecanism de protecţie specific, întrucât ar contraveni flagrant raţiunii tex-
tului legal. În ceea ce priveşte cerinţa existenţei unor copii rezultaţi din căsătorie,
considerăm că textul art. 321 C. civ. vizează doar copiii comuni ai celor doi soţi,
care nu au atins vârsta majoratului şi nu au dobândit anticipat capacitate deplină
de exerciţiu.
Criteriul general ce trebuie avut în vedere este cel al afectaţiunii sau al
destinaţiei imobilului de a deservi realizarea intereselor locative ale familiei, iar în
lipsa unei definiţii legale, este lăsată în sfera de libertate decizională a părţilor
definirea acestor interese. În acest context, considerăm că definiţia legală a
locuinţei familiei, în formularea dată de art. 321 C. civ., nu este cea mai fericită, iar
de lege ferenda, considerăm că o formulare ce se bazează pe o concepţie subiectivă
ar fi mai oportună, lăsând posibilitatea soţilor de a decide să confere unui anumit
imobil statutul de locuinţă a familiei, chiar în lipsa întrunirii cerinţelor obiective
menţionate de actualul text legal. Desigur, o astfel de soluţie legislativă ar avea
implicaţii sistemice cu privire la întreaga instituţie juridică, pentru argumente ce
urmează a fi redate.
II. Opozabilitate – cunoaşterea obiectivă şi subiectivă

a caracterului de locuinţă a familiei a unui imobil
Pentru deplina garanţie instituită de Codul civil pentru locuinţa familiei,
trebuie avut în vedere că art. 321 alin. (2) C. civ. instituie necesitatea realizării
formalităţilor de publicitate prin notarea în cartea funciară a destinaţiei de locuinţă
3 Pentru o analiză a dificultăţilor legate de stabilirea locuinţei de familie în cadrul legislativ
actual, a se vedea M.A. OPRESCU, M.M. OPRESCU, „Locuinţa familiei în Codul civil (Partea I)”, (2012)
5 Revista Română de Jurisprudenţă 246, pp. 246 şi urm.
289

a familiei pentru un imobil4. Fără realizarea notării în cartea funciară, acest

mecanism de protecţie va avea un efect extrem de restrâns, doar între soţi şi faţă
de persoanele care au luat cunoştinţă de acest aspect, pe altă cale, în pofida lipsei
realizării formalităţilor de publicitate. Prin notarea în cartea funciară, destinaţia
specială se obiectivează, nu mai poate fi contrazisă de către terţe persoane, indife-
rent dacă, din punct de vedere subiectiv, cunoşteau sau nu această caracteristică a
imobilului vizat. În mod pragmatic, se poate spune că prin notarea destinaţiei de
locuinţă a familiei se instituie prezumţia irefragabilă a relei-credinţe cu privire la
terţul contractant.
Aşadar, deşi în materie de aspecte patrimoniale ale căsătoriei există şi registre
de publicitate distincte, precum Registrul naţional notarial al regimurilor matri-
moniale (RNNRM), se dă prioritate cărţii funciare ca registru ce poate asigura
opozabilitatea obiectivă a naturii de locuinţă de familie a unui bun.
În acest context, notarea în cartea funciară joacă rolul de a transforma în
valoare cu existenţă obiectivă natura de locuinţă de familie a unui bun5. În temeiul
art. 334 alin. (4) C. civ., se instituie prevalenţa înscrierilor în cartea funciară faţă de
Registrul naţional notarial al regimurilor matrimoniale. Cu toate acestea, înscrierea
în acest din urmă registru nu reprezintă un demers denaturat în totalitate de efecte,
întrucât poate asigura informarea unui terţ cu privire la natura de bun comun.
Convenţia matrimonială poate să cuprindă, în conţinutul său, o menţiune cu
privire la destinaţia de locuinţă a familiei a unui imobil. Din logica textelor legale,
deşi convenţia matrimonială va fi înscrisă în RNNRM, este necesar a se realiza şi
formalităţile de publicitate prin intermediul cărţii funciare, pentru a realiza pro-
tecţia juridică într-o manieră holistică. În ipoteza în care există menţiune expresă
în RNNRM legată de destinaţia imobilului, însă aceasta nu se regăseşte şi în cartea
funciară, un terţ care va interoga acest din urmă registru de publicitate imobiliară
va putea să se prevaleze de beneficiile bunei-credinţe contractuale.
Un terţ este de bună-credinţă în ipoteza în care, din punct de vedere obiectiv,
natura de imobil cu destinaţie de locuinţă a familiei nu a fost notată în cartea
funciară, coroborat cu faptul că, din punct de vedere subiectiv, terţul nu a luat la
cunoştinţă de această destinaţie pe altă cale, în ipoteza lipsei notării în cartea
funciară. Această conştientizare subiectivă, fiind un element de fapt, se poate
realiza prin orice mijloc, inclusiv prin aflarea înscrierilor în RNNRM.
În ceea ce priveşte notarea în cartea funciară, art. 321 C. civ. menţionează că
acest demers se realizează „în condiţiile legii”, fiind necesară coroborarea cu alte
4 Pentru o analiză a notării locuinţei de familie în cartea funciară şi a efectelor cu privire la

executarea silită a imobilului, a se vedea I. GÂRBULEŢ, „Notarea în cartea funciară a menţiunii conform
căreia imobilul este locuinţa familiei. Neîmpiedicarea executării silite a existenţei unei astfel de notări”, raportat la
dec. civ. nr. 330/R din 10 noiembrie 2016 a Trib. Braşov, s. I civ., (2017) 2 Revista Română de
Executare Silită 172, pp. 172-177.
5 Cu privire la notările în cartea funciară în materia raporturilor de familie, a se vedea
M. MÎNERAN, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor şi a faptelor juridice. Cartea funciară
(Bucureşti: Hamangiu, 2012), pp. 199 şi urm.
290

dispoziţii pentru lămurirea modalităţii de realizare a formalităţilor. Textul legal care

prevede această posibilitate este art. 902 alin. (2) pct. 5 C. civ. Astfel cum am
menţionat, din momentul notării, destinaţia de locuinţă a familiei devine opozabilă,
din punct de vedere obiectiv, faţă de terţi. Prin apelarea la criteriul subiectiv, se
poate demonstra că această destinaţie a fost cunoscută de terţi, pe altă cale, fie
înainte de notare, fie chiar în lipsa acesteia.
Menţionăm în acest context faptul că înscrierile în cartea funciară sunt de trei
STUDII
feluri – intabulare, înscriere provizorie şi notare. Această din urmă categorie nu
vizează dreptul de proprietate sau alte drepturi reale, ci alte drepturi, fapte sau raporturi
juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, conform art. 876 alin. (2)
C. civ. După cum am subliniat, destinaţia de locuinţă de familie se notează în cartea
funciară. Concluzia logică este aceea că notarea respectivă, deşi vizează un imobil,
nu vizează – în sens strict – un drept real. Discuţia prezintă relevanţă din perspec-
tiva dreptului de dispoziţie, în sensul legii, asupra drepturilor reale şi a posibilităţii
oricăruia dintre soţi, indiferent că acesta este titular de drepturi reale asupra
imobilului căruia i se imprimă destinaţia de locuinţă a familiei, de a solicita notarea.
Strict din perspectiva protejării intereselor familiei, ar fi justificată protecţia
aspectelor ce ţin de locuinţa familiei, chiar şi în lipsa realizării anumitor formalităţi
de publicitate. Cu toate acestea, interesul familiei nu este singurul care trebuie
protejat, fiind contrabalansat în această materie de interesul protejării terţilor şi
pentru o bună desfăşurare a raporturilor în circuitul civil6.
III. Legitimitatea pentru realizarea notării destinaţiei

de locuinţă a familiei
Conform art. 321 alin. (2) teza finală C. civ., notarea poate fi cerută de oricare
dintre soţi, chiar dacă nu este proprietarul imobilului. Acest mecanism este atipic, în
ipoteza notării destinaţiei la solicitarea soţului neproprietar, întrucât consecinţa
este reprezentată de limitarea prerogativelor proprietarului asupra propriului său
drept de proprietate7, ca urmare a demersului realizat de soţul care, din punct de
vedere economico-patrimonial, nu deţine niciun drept asupra respectivului imobil.
Imobilul se poate afla, din punct de vedere patrimonial, fie în masa de bunuri
comune ale soţilor, fie în masa patrimonială individuală a oricăruia dintre soţi.
6 Prin notarea în cartea funciară a menţiunii că imobilul este locuinţa comună a familiei nu
este modificată natura juridică în privinţa titularului dreptului de proprietate asupra acestuia şi nici
nu este afectat sechestrul asigurător înscris în favoarea unui terţ (C. Ap. Timişoara, s. I civ., dec. civ.
nr. 1538/2013).
7 În doctrina franceză s-a statuat că, drept consecinţă a afectării imobilului drept locuinţă a
familiei, soţul titular al dreptului de proprietate abdică de la o parte dintre prerogativele dreptului
său. Acest raţionament îşi găseşte deplină aplicabilitate şi în arhitectura legislativă românească. A se
vedea V. VAREILLE, B. VAREILLE, „Régimes matrimoniaux”, în: M. GRIMALDI (coord.), Droit
patrimonial de la famille (4e éd., Paris: Dalloz, 2011), p. 38.
291

Aşadar, pot fi identificate trei ipoteze, în toate dintre acestea fiecare dintre soţi
având legitimitate de a solicita notarea în cartea funciară. Din perspectiva logicii
juridice, acest mecanism poate părea contraintuitiv, întrucât instituie o limitare, cel
puţin aparentă, a prerogativelor dreptului de proprietate ale proprietarului, care ar
trebui să fie exercitat de către titular în mod absolut, exclusiv şi perpetuu. Această limi-
tare atinge, cu precădere, caracterul absolut, care presupune ca dreptul de pro-
prietate să fie exercitat de către titularul său, care are posibilitatea de a-i obţine
toate beneficiile, de a profita integral de utilitatea pe care obiectul o conferă şi de
a efectua toate actele juridice care răspund nevoilor titularului sau sunt impuse de
interesul acestuia. Din perspectivă pragmatică, mecanismul instituit de art. 321
C. civ. dă posibilitatea unui terţ8 de a limita eficacitatea actelor efectuate de către
titularul dreptului de proprietate.
În susţinerea utilităţii acestui mecanism şi pentru a justifica modul în care
funcţionează, în aparentă antiteză cu modul de exercitare a prerogativelor drep-
tului de proprietate, trebuie pornit de la raţiunea pentru care a fost instituit. Soluţia
este necesară pentru asigurarea efectivă a regimului special de protecţie instituit de
Codul civil, întrucât, în lipsa posibilităţii notării de către soţul netitular al dreptului
de proprietate asupra imobilului, s-ar contura un cadru ce ar putea duce la abuzuri
din partea soţului titular, abuzuri ce pot afecta siguranţa familiei. Aşadar, pentru
asigurarea unui just echilibru între exercitarea plenară a atributelor dreptului de
proprietate de către titular şi interesul protejării familiei, a fost instituit acest
mecanism. Soţul proprietar nu dispune de drepturi potestative9 ce pot fi exercitate
fără a lua în calcul interesele soţului neproprietar cu privire la dispoziţia asupra
imobilului cu destinaţie de locuinţă a familiei, întrucât prin acţiunile sale este
posibil să afecteze stabilitatea şi buna desfăşurare a relaţiilor de familie. Din această
perspectivă, se constată că nu există o dispută antagonică între interesele puse în
balanţă, ci acest mecanism aparte cu privire la dispoziţia juridică asupra imobilului
cu destinaţie de locuinţă a familiei complementarizează atributele dreptului de
proprietate de către o persoană care şi-a asumat statutul de persoană căsătorită.
Este necesar să se evite potenţiale acte imprudente sau chiar răuvoitoare ale unuia
dintre soţi, în contextul în care relaţiile dintre soţi pot fi, sau pot ajunge să fie,
foarte tensionate.
8 Folosim această terminologie în mod relativ impropriu, întrucât poate părea exagerat ca soţul
titularului dreptului de proprietate să fie considerat terţ cu privire la imobilul pe care soţii îl folosesc
drept locuinţă a familiei. Cu toate acestea, strict din perspectiva atributelor dreptului de proprietate
şi a prerogativelor proprietarului, orice altă persoană – chiar şi soţul proprietarului – va fi
considerată terţ.
9 Pentru o analiză a modului de exercitare a drepturilor potestative, a se vedea V. STOICA, „Pot
fi drepturile potestative exercitate abuziv?”, disponibil [Online] la adresa https://www.juridice.ro/

essentials/517/pot-fi-drepturile-potestative-exercitate-abuziv, accesat la data de 14 ianuarie 2021.
Se reţine că drepturile potestative, chiar dacă sunt în substanţa lor juridică, mai mult decât
orice alte drepturi subiective civile, o putere, totuşi, nu pot fi nelimitate în această putere, cu atât mai
mult cu cât se exercită, prin voinţa unilaterală a titularului lor, asupra unei situaţii juridice
preexistente şi influenţează chiar soarta drepturilor sau a intereselor altor persoane ori, mai mult
decât atât, afectează libertatea de voinţă a acestor persoane.
292

O discuţie demnă de a fi creionată este aceea legată nu de actele de dispoziţie

juridică, ci de actele de dispoziţie materială asupra unui imobil ce are destinaţia de
locuinţă a familiei. Textul art. 322 alin. (1) C. civ., precum şi cel al art. 30 din Legea
nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil10
fac referire, generic, la actele de dispoziţie asupra imobilului, fără clasificări sau
distincţii suplimentare. În acest context, nu există justificare pentru a considera că
dispoziţia materială păstrează caracterul deplin liberal pentru titularul dreptului de
STUDII
proprietate, pe când dispoziţia juridică va fi limitată11. Chiar dacă alin. (4) şi (5) ale
art. 322 C. civ. fac referire la anularea actului, fiind evident că se referă la acte de
dispoziţie juridică, nu considerăm că acesta ar putea fi un argument suficient de
potent pentru a considera că art. 322 C. civ., în ansamblul său, nu include în sfera
de reglementare şi actele de dispoziţie materială. Argumentele menţionate în para-
grafele precedente îşi găsesc pe deplin aplicarea. Deşi poate părea anacronică
situaţia în care este angajată o formă de răspundere pentru proprietarul care decide
să îşi distrugă propriul bun, în contextul menţionat, raţiunea regimului imperativ
de protecţie justifică o astfel de interpretare. În ceea ce priveşte forma răspunderii
care se poate angaja într-un astfel de context, chiar şi în ipotezele în care soţii
stabilesc destinaţia de locuinţă a familiei de comun acord, prin convenţie matri-
monială, sau prin alt act scris, temeiul răspunderii pentru actele prejudiciabile va fi
răspunderea civilă delictuală.
Conform art. 321 alin. (2) C. civ., oricare dintre soţi, chiar dacă nu este proprietarul
imobilului, poate solicita notarea în cartea funciară a unui imobil a destinaţiei
speciale de locuinţă a familiei. Art. 902 alin. (2) pct. 5 C. civ. menţionează expres
că este supusă notării în cartea funciară destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei.
Poate părea un pic contraintuitiv aspectul ca, în cartea funciară în care este
menţionat drept unic proprietar o persoană, să se confere legitimitate de acţionare,
în sensul formulării unei solicitări, altei persoane. Această posibilitate este justi-
ficată de necesitatea realizării unei protecţii pentru imobilul menţionat, chiar şi în
acele ipoteze în care titularul nu doreşte, indiferent de motiv, să realizeze
formalităţile necesare, rămânând în pasivitate. Prin lipsa notării, titularul ar putea
contura cadrul încheierii unor acte care să nu poată fi atacate cu succes în temeiul
art. 322 C. civ., nefiind realizată opozabilitatea obiectivă a naturii de locuinţă de
familie a imobilului.
O problemă ce se pune este legată de criteriul voliţional necesar pentru a
realiza formalităţile de publicitate legate de notarea destinaţiei de locuinţă a fami-
liei. Este necesar ca respectivul spaţiu locativ să fie destinat ducerii vieţii de familie,
să servească intereselor locative specifice dezvoltării unei familii. Cu toate acestea,
pot apărea situaţii practice problematice, raportat la faptul că oricare dintre soţi,
fără a avea consimţământului celuilalt, poate îndeplini formalităţile necesare pentru
notarea destinaţiei speciale. Registratorul de carte funciară nu are competenţe
10 Publicată în M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011.

11 Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.
293

pentru a analiza veridicitatea aspectelor menţionate de către oricare dintre soţi.

Prin faptul că o persoană atestă calitatea sa de soţ al unei persoane menţionate
drept proprietar al imobilului, acesteia îi este conferită legitimitate pentru a realiza
notarea12.
IV. Problema modificării notării cu privire la locuinţa

ce are destinaţia de locuinţă a familiei
O chestiune asupra căreia textul din Cod nu oferă suficientă claritate este aceea
a posibilităţii efectuării de notări în cărţi funciare distincte, care vizează fiecare un
anumit imobil, a menţiunii prevăzute de art. 902 alin. (2) pct. 5 C. civ. În moda-
litatea în care registrele de publicitate imobiliară sunt organizate în România, cărţile
funciare sunt ţinute în funcţie de imobile, iar nu de proprietari, fapt care, deşi
prezintă multe avantaje, prezintă şi neajunsuri prin faptul că pot apărea necon-
cordanţe între înscrierile realizate, prin lipsa actualizării notărilor.
Este posibil ca această destinaţie specială să fie înscrisă în cartea funciară a
imobilului X, iar, printr-o solicitare ulterioară, oricare dintre soţi să solicite notarea
destinaţiei de locuinţă a familiei şi cu privire la spaţiul locativ Y. Pentru argu-
mentele prezentate mai sus, în ceea ce priveşte neclaritatea şi caracterul incomplet
al art. 321 alin. (1) C. civ., considerăm că registratorul de carte funciară nu are
competenţa de a verifica dacă o solicitare de notare în cartea funciară a destinaţiei
de locuinţă a familiei se face cu respectarea fie a cerinţei ca soţii să locuiască
împreună la acea adresă, fie ca la imobilul cu privire la care se face solicitarea să se
afle copiii. Cum nu se poate accepta existenţa mai multor imobile care să aibă
concomitent această destinaţie, a doua notare determină revocarea celei dintâi.
Situaţia ar trebui tranşată în sensul că orice notare subsecventă în cartea funciară a
unui imobil va invalida notările anterioare în cărţile funciare ale unor alte imobile
ale aceleiaşi destinaţii.
Corelând acest aspect cu problema tratată în secţiunea anterioară, pot fi
imaginate situaţii cel puţin problematice legate de notările subsecvente. Astfel,
forţând într-o anumită măsură principiile unei bune convieţuiri între soţi, poate fi
imaginat un exemplu în care soţii A şi B au notat destinaţia de locuinţă a familiei
cu privire la imobilul X. Soţul A, pentru a evita aplicarea mecanismului sancţio-
nator prevăzut de art. 322 C. civ., solicită notarea în cartea funciară a aceleiaşi
destinaţii pentru imobilul Y, realizând şi formalităţile pentru ştergerea notării cu
12 Menţionăm aplicabilitatea prevederilor Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în

evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al directorului general
al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (publicat în M. Of. nr. 571 bis din
31 iulie 2014). Conform art. 182 din acest regulament, soţul care doreşte să realizeze notarea trebuie
să facă dovada că soţii au locuinţa în imobilul cu privire la care se solicită notarea. Pentru o analiză
critică a prevederilor respectivului regulament, a se vedea M. AVRAM, op. cit., pp. 211-216.
294

acelaşi obiect în cartea funciară a imobilului X. Astfel, se conturează cadrul ca terţul

cocontractant al lui A să poată fi de bună-credinţă, întrucât, din verificarea regis-
trelor de publicitate cu privire la imobilul X, nu rezultă elemente care să justifice
dubii cu privire la validitatea actului. În acest context, se observă că, deşi este mult
mai facil mecanismul care permite efectuarea notării de către un singur soţ,
contextul se poate dovedi problematic, fiind posibil să contureze cadrul necesar
pentru unele abuzuri, dacă întreaga arhitectură legală a acestei instituţii este utilizată
STUDII
într-un scop răuvoitor. De lege ferenda, pentru evitarea acestor situaţii, chiar dacă
mecanismul este mai laborios, considerăm că, în ipoteza formulării unei cereri de
notare în cartea funciară a unui imobil a acestei destinaţii speciale, ar trebui să fie
necesar să se obţină acordul ambilor soţi, indiferent că bunul se află în proprietate
exclusivă a unuia dintre aceştia sau în proprietate devălmaşă sau pe cote-părţi. În
lipsa acordului ambilor soţi, ar trebui să fie necesară intervenţia instanţei, în baza
unei proceduri rapide, precum ordonanţa preşedinţială, pentru a tranşa acest aspect.
O altă situaţie atipică poate fi dată de ipoteza în care imobilul pentru care se
doreşte menţionarea destinaţiei de locuinţă a familiei se află în proprietatea
devălmaşă sau pe cote-părţi a unuia dintre soţi şi a altei/altor persoane. În această
ipoteză, se păstrează soluţia ca oricare dintre cei doi soţi să aibă legitimitate pentru
a solicita notarea destinaţiei speciale? Pentru argumente similare celor tratate mai
sus, pentru ipoteza unui imobil deţinut în proprietate comună de către ambii soţi,
considerăm că nu există o justificare viabilă pentru a limita posibilitatea notării nici
în acest caz. Chiar dacă se va realiza o modificare a unei cărţi funciare în care,
măcar ipotetic, doar unul dintre soţi figurează drept coproprietar, poate chiar
într-o cotă infimă, din punct de vedere faptic, acea locuinţă deserveşte unei familii,
iar necesitatea protejării relaţiilor intrafamiliale justifică o astfel de măsură.
V. Locuinţa de familie deţinută în temeiul unui contract

de locaţiune
Această posibilitate de notare în registrele de publicitate, analizată în para-
grafele de mai sus, există chiar şi în ipoteza în care soţii nu deţin locuinţa respectivă
în proprietate, ci în temeiul unui contract de închiriere, încheiat fie de ambii, fie
doar de unul dintre aceştia, întrucât, în temeiul art. 323 alin. (1) C. civ., „(...) fiecare
soţ are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului (...)”.
Observăm o nouă derogare cel puţin aparentă de la regulile generale în
materie obligaţională. Art. 1.280 C. civ. stabileşte principiul relativităţii efectelor
contractului, conform căruia „[c]ontractul produce efecte numai între părţi, dacă prin lege
nu se prevede altfel”. În plus, conform art. 1.270 alin. (1) C. civ., „[c]ontractul valabil
încheiat are putere de lege între părţile contractante”. Totuşi, în ceea ce îi priveşte pe soţi,
art. 323 C. civ. instituie o regulă derogatorie, ce conferă soţului necontractant anu-
mite drepturi, indiferent dacă respectiva căsătorie s-a încheiat anterior sau ulterior
295

contractului de locaţiune. Aşadar, contractul de locaţiune produce efecte şi în

patrimoniul soţului care nu este menţionat în contract, fie de la momentul înche-
ierii contractului de locaţiune, dacă persoana ce apare drept locatar în contract era
căsătorită la acel moment, fie de la momentul încheierii căsătoriei, dacă unul dintre
soţi figura, la momentul căsătoriei, drept parte într-un contract de locaţiune în
fiinţă. Efectele se produc doar pentru viitor în această ipoteză, întrucât raţiunea
instituirii acestui mecanism este aceea de a proteja relaţiile de familie din momentul
încheierii căsătoriei, nu de a extinde cadrul contractual fără o justificare obiectivă.
Desigur, contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic, din care se nasc
drepturi şi obligaţii reciproce şi interdependente între părţile contractante, iar în
acest context se pune întrebarea care va fi regimul juridic al intervenţiei legale a soţului
ce nu a fost menţionat în contractul de locaţiune, dar care obţine, în temeiul legii,
statut de parte în contract. Acesta va obţine, oare, doar drepturi, astfel cum menţionează
legea, sau va fi pus pe poziţie de egalitate contractuală cu soţul său, obţinând atât drepturi, cât şi
obligaţii din contract? Relevanţa practică a acestei întrebări intervine cu privire la
obligaţiile soţului/soţilor ce izvorăsc din contract. Prin simplul fapt al imprimării
destinaţiei de locuinţă a familiei unui bun aflat în locaţiune, obligaţiile asumate de locator, în
nume propriu, devin obligaţii comune, cu toate implicaţiile ce rezultă dintr-o astfel de interpretare?
Considerăm că răspunsul ar trebui să fie afirmativ. În primul rând, raţiunea instituirii
acestui mecanism este de a proteja relaţiile de familie, nu de a aduce beneficii
pentru soţul care nu este menţionat în contract, care s-ar bucura, într-o interpretare
contrară, doar de beneficiile unui contract de locaţiune, fără niciunul dintre
neajunsuri. În al doilea rând, o scindare a poziţiei contractuale pe care se află cei doi
soţi în raporturile contractuale ar putea crea situaţii ilogice în ceea ce priveşte
drepturile de care aceştia se bucură şi ar putea genera creanţe între soţi greu de
tranşat în cazul unui partaj, spre exemplu. Echivalarea poziţiei contractuale a celor
doi soţi pare a fi varianta optimă, întrucât ar contura un mecanism mai facil de
derulare a relaţiilor contractuale şi postcontractuale.
Se observă că art. 323 alin. (3) C. civ. instituie o soluţie aparent derogatorie
de la art. 1.834 C. civ., în situaţia decesului locatarului. În temeiul acestui ultim text
menţionat, se instituie dreptul moştenitorilor de a solicita în termen de 30 de zile
continuarea raportului contractual, iar în lipsă de manifestare a intenţiei în acest
sens, raportul contractual încetează. În situaţia soţilor, întrucât fiecare deţine un
drept locativ propriu, decesul unuia nu naşte dreptul moştenitorilor de a decide
dacă vor menţine contractul sau aleg încetarea acestuia în termen de 30 de zile,
întrucât contractul continuă cu soţul supravieţuitor, care va exercita în mod
exclusiv plenitudinea drepturilor şi obligaţiilor din contractul de închiriere. Soţul
supravieţuitor va avea dreptul la denunţarea contractului, în temeiul art. 1.834
C. civ., întrucât art. 323 C. civ. face referire expresă la această posibilitate. Se
observă că, deşi referirea este făcută la art. 1.834 C. civ., mecanismul de operare
funcţionează în mod invers faţă de regula din dreptul comun, în sensul că
manifestarea de voinţă expresă este necesară pentru încetarea contractului, iar nu
pentru menţinerea acestuia.
296

Ne ridicăm întrebarea dacă în ipoteza încheierii contractului de închiriere

doar de către unul dintre soţi celălalt beneficiază de drepturile menţionate doar
dacă a realizat formalităţile de publicitate prin notarea destinaţiei de locuinţă a
familiei sau chiar şi în lipsa acestora. Considerăm că, deşi soţul supravieţuitor are
un drept locativ propriu, acest aspect se bucură de eficacitate în condiţiile art. 321
C. civ., care îşi găseşte aplicarea şi în ipoteza locuinţei închiriate ce are destinaţie
de locuinţă a familiei. O interpretare în sens contrar pare a fi excesivă, având în
STUDII
vedere că atât locatorul, cât şi terţii nu pot suferi consecinţe negative prin faptul că
nu au luat cunoştinţă de situaţia matrimonială a locatarului. Art. 323 alin. (2) C. civ.
face referire expresă la aplicarea art. 322 C. civ. în ce priveşte regimul unor acte
juridice. Deşi referirea nu este făcută şi la art. 321 C. civ., considerăm că realizarea
formalităţilor de publicitate este necesară pentru a asigura opozabilitatea obiectivă
a statutului spaţiului locativ drept locuinţă a familiei. Aşadar, în ipoteza în care
locatarul menţionat în contract decedează, iar locatorul nu cunoştea aspectul că, la
momentul decesului, era căsătorit, nu se poate considera că va opera situaţia
derogatorie menţionată de art. 323 C. civ.
VI. Acte ce pot fi încheiate de către soţi cu privire

la locuinţa familiei
În ipoteza în care imobilul făcea parte din masa patrimonială comună, în
temeiul dispoziţiilor art. 346 C. civ., încheierea valabilă a unui contract prin care se
înstrăinează sau se grevează drepturi reale se poate realiza doar cu acordul ambilor
soţi, fiind instituită, aşadar, regula cogestiunii13. Sancţiunea nerespectării acestei
cerinţe este cea prevăzută de art. 347 alin. (1) C. civ., contractul fiind anulabil.
Terţul dobânditor este apărat de efectele nulităţii dacă a depus diligenţele necesare
cu privire la natura bunului. Aşadar, dacă în cartea funciară doar unul dintre soţi
este trecut drept proprietar (în ciuda faptului că, din punct de vedere obiectiv,
dreptul de proprietate era deţinut în devălmăşie de aceştia), terţul care a verificat
registrul respectiv şi nici nu a ştiut pe altă cale de natura comună a bunului va fi
considerat terţ de bună-credinţă.
Dacă imobilul este deţinut de soţi în proprietate comună pe cote-părţi, devin
aplicabile prevederile generale din materia coproprietăţii. Este, aşadar, necesar
acordul acestora pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor comune, conform
art. 641 alin. (4) C. civ.
În ipoteza în care bunul nu se află în proprietatea comună – devălmaşă sau
pe cote-părţi –, ci în proprietatea exclusivă a unuia dintre soţi, în baza prero-
gativelor pe care acesta le exercită asupra bunului, ar putea să îl înstrăineze sau să
13 Pentru detalieri, a se vedea M. AVRAM, op. cit., pp. 288 şi urm.

297

constituie drepturi reale asupra acestuia, în mod similar unui celibatar14. Totuşi,
caracterul de locuinţă a familiei îi limitează această prerogativă, dacă această desti-
naţie a fost notată în cartea funciară sau dacă cocontractantul era de rea-credinţă,
cunoscând, pe altă cale, statutul respectivului spaţiu locativ. În acest caz, soţul
titular ar trebui să ceară celuilalt soţ acordul cu privire la operaţiunea prefigurată15.
Acest acord reprezintă un consimţământ de neîmpotrivire, ceea ce înseamnă că soţul
netitular nu devine parte în contractul respectiv de vânzare sau de constituire de
alte drepturi reale, întrucât nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.
Aşadar, se poate concluziona că, deşi proprietatea nu este partajată, ci comună,
puterea de a dispune de bunul respectiv nu se poate realiza decât cu manifestarea
expresă de voinţă a ambilor soţi16.
Menţionăm că incidenţa art. 322 C. civ. vizează exclusiv un singur imobil.
Este exclusă posibilitatea ca mai multe imobile deţinute de soţi, împreună, sau de
către unul dintre aceştia, să aibă concomitent destinaţia de locuinţă a familiei.
Analizând scopul reglementării, nu se justifică o extindere a regimului de protecţie
cu privire la mai multe imobile. Efectele energice asupra modului în care unul
dintre soţi poate dispune de bunul proprietate personală determină aplicarea argu-
mentului că orice limitare trebuie să fie strict şi limitativ prevăzută de lege. Consi-
derăm că inclusiv în ipoteza în care soţii locuiesc alternativ la două sau mai multe
proprietăţi, fără a exista o preferinţă faptică temporală cu privire la un anumit
imobil, nu se poate extinde regimul special de protecţie cu privire la mai mult de
un spaţiu locativ, iar într-o astfel de situaţie, soţii trebuie să aleagă un anumit imobil
căruia să îi confere această destinaţie.
O problemă ar putea să apară în ce priveşte înscrierea în registrele de
publicitate. Având în vedere că înregistrările în cartea funciară sunt organizate pe
bunuri, nu este exclusă posibilitatea ca destinaţia de locuinţă de familie să fie notată
cu privire la mai multe imobile. Deşi art. 902 C. civ. face referire expresă la art. 890
C. civ., care tratează şi ipoteza înscrierilor succesive, acest text nu răspunde pro-
blemei, întrucât vizează înscrieri produse cu privire la acelaşi bun. Într-un astfel de
caz, se pune întrebarea cărui imobil îi va fi atribuită această destinaţie. Variantele
14 Textul art. 322 alin. (1) C. civ. este inspirat din Codul civil francez şi din Codul civil al
provinciei Québec, existând dispoziţii similare în codurile acestor state. Art. 215 alin. (3) C. civ. fr.
menţionează că un soţ nu poate dispune singur de drepturile care stau la baza locuinţei familiei. În
mod similar, art. 401 C. civ. Q. prevede că un soţ nu poate, fără consimţământul celuilalt soţ, să
înstrăineze sau să ipotecheze reşedinţa familiei.
15 O reglementare asemănătoare există în Codul civil elveţian. Conform art. 169 alin. (1)
C. civ. elv., „un soţ nu poate, fără consimţământul expres al celuilalt, nici să rezilieze contractul de închiriere, nici
să înstrăineze casa sau apartamentul familial, nici să restrângă prin alte acte juridice drepturile de care depinde
locuinţa familiei”.
16 A se vedea M.A. OPRESCU, M.M. OPRESCU, op. cit. (Partea I), p. 250. În optica autorilor,
respectivul mecanism juridic denotă necesitatea existenţei, în plan patrimonial, a unei „asocieri”
conjugale, în sensul că legea impune soţilor, în cazul încheierii anumitor acte juridice cu privire la
locuinţa familială sau cu privire la bunuri ce se află în imobil, să ţină cont de interesele, respectiv de
voinţa partenerului.
298

ce pot fi avute în vedere sunt fie prima notare, în considerarea faptului că a fost
făcută la o dată anterioară, fie cea de-a doua înscriere, apelând la argumentul că
soţii şi-au schimbat locuinţa familiei, iar de la data celei de-a doua înscrieri, aceasta
va avea preferinţă. Considerăm că un răspuns general valabil nu poate fi dat cu
privire la această problemă, fiind o analiză faptică de la caz la caz, ce trebuie
realizată de instanţa de judecată, raportat la faptul dacă a doua înscriere poate fi
considerată veridică, reflectând în mod obiectiv că soţii stabilesc acest spaţiu
STUDII
locativ drept locuinţă de familie.
VII. Forma consimţământului necesar pentru acte de dispoziţie

juridică asupra locuinţei familiei
Având în vedere prevederile legale ce vizează modalitatea de efectuare a
actelor de dispoziţie asupra imobilelor cu destinaţie de locuinţă a familiei, precum
şi sancţiunile incidente în caz de nerespectare a mecanismelor statuate, se pune
întrebarea: care trebuie să fie forma pe care o îmbracă manifestarea de voinţă a
soţului netitular, consimţământul său de neîmpotrivire17 cu privire la actele efectuate
de soţul titular. Consimţământul trebuie să fie dat pentru un anumit act, iar nu în
mod generic, cu privire la orice act care ar putea să fie încheiat în viitor, referitor
la imobilul cu destinaţie de locuinţă a familiei.
În acest cadru, considerăm că nu este necesar consimţământul în formă
autentică. Mai mult, consimţământul trebuie exprimat, conform art. 322 alin. (1)
C. civ., în formă scrisă, însă această cerinţă este cerută doar ad probationem, iar nu ad
validitatem18, întrucât nerespectarea sa atrage doar sancţiunea inadmisibilităţii
dovedirii consimţământului prin alt mijloc de probă. Desigur că, având în vedere şi
mecanismele probatorii prevăzute de Codul de procedură civilă, ar putea fi făcută o
discuţie cu privire la imposibilitatea morală de întocmire a unui înscris pentru
dovedirea actului juridic19, însă acest aspect depăşeşte limitele prezentului studiu.
Mecanismul consimţământului de neîmpotrivire vizează cu precădere imobi-
lele aflate în proprietatea exclusivă a unuia dintre soţi, care au căpătat statutul de
locuinţă a familiei, pentru acestea fiind instituită o cogestiune forţată atipică20. În
ipoteza în care imobilul se află în devălmăşie sau în coproprietate, devin aplicabile
prevederile art. 641 şi 642 C. civ., fiind incidentă regula cogestiunii21. Aşadar, în
această ipoteză este necesar consimţământul ambilor soţi, în calitatea lor de părţi
contractante, pentru însăşi validitatea contractului. Dacă numai unul dintre soţi ar
17M. AVRAM, C. NICOLESCU, Regimuri matrimoniale (Bucureşti: Hamangiu, 2010), p. 126.

18A se vedea M. AVRAM, op. cit., p. 219.
19 A se vedea art. 309 alin. (4) pct. 1 C. pr. civ.
20 S-a considerat în literatura de specialitate [M.A. OPRESCU, M.M. OPRESCU, op. cit. (Partea I),
p. 251] că orice act juridic ce privează sau este susceptibil să priveze familia de locuinţă ori care ar
putea eventual fragiliza dreptul la aceasta este supus cerinţei dublului consimţământ al soţilor.
21 Pentru mai multe detalii, a se vedea M. AVRAM, op. cit., p. 288.
299

încheia un contract cu privire la un bun comun, ne-am afla în ipoteza vânzării unui
bun al altuia, măcar cu titlu parţial.
În situaţia analizată – aceea a imobilelor care se află în proprietatea exclusivă
a unuia dintre soţi –, chiar dacă este necesar consimţământul celuilalt soţ în vederea
încheierii unui act de dispoziţie valabil, acest consimţământ nu face totuşi corp
comun cu actul prin care se dispune de locuinţa de familie. Consimţământul
soţului netitular este exprimat printr-un act unilateral, ce reprezintă doar o condiţie
prealabilă actului de dispoziţie. Deşi acest din urmă act trebuie să respecte rigorile
art. 1.244 C. civ. cu privire la forma autentică, întrucât urmăreşte dispoziţia juridică
asupra unui imobil, această cerinţă nu se aplică şi pentru actul unilateral al soţului
netitular, fiind suficient, ad probationem, un înscris sub semnătură privată.
În ipoteza refuzului din partea soţului netitular de a-şi da consimţământul la
încheierea contractului de către soţul titular exclusiv, acesta din urmă are dreptul
de a solicita instanţei să autorizeze actul, suplinind, aşadar, necesitatea obţinerii
acordului scris al acestuia22. Astfel, instanţa va analiza, în concret, dacă reticenţa de
a consimţi la încheierea actului din partea soţului netitular are un motiv legitim, iar în
caz negativ, va putea să permită soţului titular să încheie actul, suplinind consim-
ţământul soţului netitular. Prin urmare, instanţa nu va fi chemată nici să analizeze
problema încheierii actului în sine şi nici să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de
contract. Intervenţia instanţei va avea rolul de a înlătura necesitatea obţinerii
autorizării prealabile din partea soţului care se opune la încheierea actului. Instanţa
va analiza dacă actul afectează viaţa de familie şi dacă atentează la buna desfăşurare
a relaţiilor de familie. Terminologic, art. 322 alin. (3) C. civ. menţionează că poate
fi suplinit refuzul fără un interes legitim, nu doar refuzul abuziv, aflându-ne, astfel,
într-o ipoteză mai vastă decât cea a unui refuz exercitat în scopul de a-l păgubi pe
celălalt. Astfel, soţul netitular nu obţine, prin acest mecanism, o posibilitate de a
bloca pe motive de oportunitate subiectivă încheierea unui act de către soţul său.
Inclusiv acele situaţii neutre din punct de vedere al soţului netitular justifică posibi-
litatea suplinirii lipsei consimţământului său. Astfel, deşi există o limitare în prero-
gativa dispoziţiei dreptului de proprietate, nu trebuie neglijat aspectul că orice
restrângere trebuie să aibă un caracter excepţional, motiv pentru care soţul neti-
tular trebuie să aibă un interes legitim, concret, pentru a putea bloca dispoziţia
juridică a imobilului.
22 A se vedea M.A. OPRESCU, M.M. OPRESCU, „Locuinţa familiei în Codul civil (Partea a II-a)”,
(2012) 6 Revista Română de Jurisprudenţă 301, p. 303.

Conform acestei analize, prin instituirea regimului protector al locuinţei familiei, legiuitorul a
aşezat soţii în raporturi de egalitate şi într-o relaţie de cooperare, pornind de la premisa – ideală – a
armoniei conjugale. Doar că realitatea poate contrazice dorinţa legiuitorului, căci, pornind de pe
poziţii egale, în situaţii de tensiune maritală, dreptul de veto al oricăruia dintre soţi riscă să paralizeze
exerciţiul dreptului de a dispune al celuilalt. Ipoteza prevăzută de art. 322 alin. (3) C. civ. denotă un
conflict latent, chiar o criză între soţi, pentru a cărei rezolvare este necesară intervenţia instanţei de
tutelă, dificultatea fiind de a şti când anume un refuz este sau nu nejustificat.
300

Spre exemplu, dacă soţul A deţine în proprietate un imobil în care locuieşte

alături de soţia sa B, iar A decide transmiterea dreptului de proprietate către un
terţ, păstrând dreptul de uzufruct viager, atât pentru sine, cât şi pentru soţia sa B,
se pune problema dacă B ar putea să se opună, iar în caz afirmativ, dacă acest refuz
ar avea un interes legitim. Considerăm că răspunsul la prima întrebare este pozitiv,
întrucât B poate să invoce diverse motive pentru care actul respectiv nu ar fi în
interesul desfăşurării relaţiilor de familie în mod optim, cel puţin în ipoteza în care,
STUDII
în schimbul uzufructului viager, sunt cerute anumite contraprestaţii. Cu toate
acestea, ducând raţionamentul un pas mai departe, este cel puţin discutabil dacă B
ar putea justifica un interes ca soţul A să nu înstrăineze bunul, întrucât, în cazul
păstrării uzufructului viager, prerogativele de care dispune B nu sunt cu nimic
afectate. Mai mult, din mecanismul prezentat, B chiar ar obţine anumite drepturi
suplimentare, întrucât, anterior vânzării, acesta se bucura de dreptul de a coabita
cu soţul său, fără a deţine vreun drept real, însă, prin constituirea uzufructului
viager în favoarea ambilor soţi, A şi B, soţul netitular dobândeşte un dezmem-
brământ, aşadar, un drept real. În acest context, se pare că B nu ar putea justifica
un interes legitim pentru a bloca transferul proprietăţii către un terţ. Ar putea fi
identificate argumente care se fundamentează pe aspecte precum calitatea de
succesibil faţă de A a soţului B, care, la un eventual viitor partaj, ar putea să obţină
proprietatea sau o parte din aceasta, însă considerăm că a contura motivul legitim la
care face referire art. 322 alin. (3) C. civ. în acest mod ar denatura textul legal de la
raţiunea sa, fiind necesar ca motivul invocat să vizeze normala desfăşurare contem-
porană a relaţiilor de familie, nu un eventual motiv ulterior, personal, al unuia
dintre soţi.
Terminologic, pornind de la art. 322 alin. (1) C. civ., soţul titular al dreptului
nu poate dispune de drepturile reale asupra locuinţei şi nici nu poate încheia acte
prin care ar fi afectată folosinţa acesteia. Textul nu circumstanţiază ipoteza după
cum respectiva exercitare ar fi sau nu oportună din perspectiva celuilalt soţ, motiv
pentru care orice act prin care s-ar realiza respectivele operaţiuni necesită şi acordul
soţului netitular. Totuşi, după cum am punctat anterior, dacă soţul netitular nu îşi
dă acordul, neavând o justificare legitimă, se poate obţine pe cale judiciară dispensa
de la regula prevăzută de art. 322 alin. (1) C. civ.
O discuţie ce merită punctată este aceea a posibilităţii grevării cu sarcini reale
a imobilului. Având în vedere clasificarea actelor juridice în funcţie de efectele pe
care le produc23, constituirea unei ipoteci reprezintă un act de dispoziţie. Ne
punem întrebarea dacă soţul titular al imobilului are nevoie de consimţământul
soţului netitular pentru a greva imobilul ce are destinaţia de locuinţă a familiei cu
o ipotecă. Ca o primă remarcă, s-ar putea susţine că, prin constituirea unei ipoteci,
23 O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, Drept civil. Partea generală (Bucureşti: Universul Juridic,
2013), p. 181. Actele juridice de conservare, cele de administrare şi cele de dispoziţie sunt clasificate
astfel ţinându-se seama de „importanţa sau gravitatea pe care unele acte juridice o prezintă în raport
cu patrimoniul persoanei care le încheie”.
301

nu există un motiv legitim, actual, pentru soţul netitular de a se opune încheierii

actului prin care se constituie ipoteca. Totuşi, având în vedere modalitatea în care
ipoteca operează, considerăm că prin grevarea cu sarcini reale se instituie un risc
viitor, dar concret, cu privire la posibilitatea de utilizare a imobilului, astfel încât,
deşi se poate susţine că motivul care justifică existenţa consimţământului de neîm-
potrivire nu este actual, este unul ce poate fi considerat legitim, conform termino-
logiei utilizate de art. 322 alin. (3) C. civ.
În mod similar, un contract afectat de o condiţie suspensivă poate fi desfiinţat
la solicitarea soţului netitular, întrucât, deşi bunul încă se află în patrimoniul soţului
său, îndeplinirea condiţiei poate duce la prejudicierea relaţiilor de familie, la un
moment ulterior.
Art. 322 alin. (1) C. civ. menţionează imposibilitatea încheierii de către soţul
titular nu doar a actelor de dispoziţie, ci şi a actelor prin care este afectată folosinţa
locuinţei. În ipoteza contractului de locaţiune, indiferent de durata pentru care
acesta este încheiat, fie sub 5 ani, fie peste această durată, aspect ce îi determină
natura de act de administrare sau de dispoziţie, conform art. 1.784 alin. (3) C. civ.,
va fi necesar consimţământul ambilor soţi.
Trebuie observat că art. 322 alin. (1) C. civ. nu face nicio referire la posibili-
tatea încheierii unor acte de dispoziţie sau a oricăror acte care afectează folosinţa
asupra locuinţei de familie, cu titlu parţial (spre exemplu, închirierea unei camere).
Chiar dacă soţii locuiesc într-o casă extrem de încăpătoare, iar închirierea sau chiar
vânzarea unei părţi din imobil nu ar afecta buna desfăşurare a relaţiilor de familie,
tot este necesară obţinerea consimţământului de neîmpotrivire, având în vedere
modul în care textul este conturat. Cu toate acestea, se poate pune întrebarea dacă
un eventual refuz din partea soţului netitular ar putea urmări un interes legitim, iar
în caz negativ, se va putea face aplicarea art. 322 alin. (3) C. civ.
O altă nuanţă necesar a fi realizată este legată de acte pentru cauză de moarte.
La o primă citire a art. 322 alin. (1) C. civ., se poate constata că nu este făcută nicio
distincţie în funcţie de natura actului, fie acesta inter vivos, fie mortis causa. Întrucât
nu este făcută nicio distincţie legală, tendinţa ar fi să se considere că principiul
dublului consimţământ se aplică şi în această materie. Totuşi, analizând sistemic
mecanismul de operare a art. 322 C. civ., precum şi natura dispoziţiei legale, aceasta
fiind inclusă în regimul primar imperativ, considerăm că această regulă nu ar trebui
extinsă pentru un legat. Astfel, testamentul este un act esenţialmente personal, iar
condiţionarea eficacităţii sau a valabilităţii acestuia de manifestarea de voinţă a unei
alte persoane nu este o interpretare viabilă. În plus, la momentul încetării căsă-
toriei, chiar şi prin decesul unuia dintre soţi, încetează raţiunea de a fi a normelor
privind regimul primar imperativ, astfel că, din momentul deschiderii succesiunii,
încetează aplicabilitatea art. 322 C. civ.
Mecanismul prevăzut de articolul menţionat vizează acele situaţii în care actul
juridic prin care se dispune sau se limitează folosinţa imobilului este un act de sine
stătător, iar nu o consecinţă a unei manifestări de voinţă incompatibile cu limitarea
302

prevăzută de respectivul text legal. Spre exemplu, în ipoteza în care imobilul este
folosit de către unul dintre soţi ca un beneficiu obţinut în baza unui contract de
muncă, nu se poate considera că necesitatea dublului consimţământ se extinde la
acele acte personale, precum demisia, chiar dacă prin astfel de acte se ajunge,
invariabil, la afectarea aspectelor ce ţin de viaţa de familie, prin pierderea dreptului
de a folosi respectivul imobil, ca o consecinţă a demisiei.
STUDII
VIII. Consecinţele lipsei consimţământului de neîmpotrivire
În lipsa consimţământului de neîmpotrivire, realizarea formalităţilor de publi-
citate sau cunoaşterea de către terţ, pe altă cale, a naturii de locuinţă a familiei
pentru respectivul spaţiu locativ determină incidenţa prevederilor art. 322 alin. (4)
şi (5) C. civ. În aceste cazuri, soţul netitular al dreptului de proprietate are dreptul
de a solicita anularea contractului, în termen de un an de la momentul la care a luat
cunoştinţă despre respectivul contract, însă nu mai târziu de un an de la momentul
încetării regimului matrimonial.
În ipoteza în care terţul dobânditor al unui drept (de la soţul titular exclusiv)
este de bună-credinţă, nefiind realizate formalităţile de publicitate, iar acesta
necunoscând, pe altă cale, calitatea de locuinţă a familiei, soţul netitular, care nu
şi-a dat consimţământul pentru respectivul act, va avea doar dreptul la daune-in-
terese. Din interpretarea sistematică a textelor, în cazul în care se poate face
aplicarea art. 322 alin. (3) C. civ., în sensul că se trece peste lipsa acordului soţului
netitular, întrucât acesta nu ar avea un interes legitim, considerăm că acesta din
urmă nu are dreptul nici măcar la despăgubiri, pentru că, prin ipoteză, nu a avut
un interes legitim în sensul opunerii, motiv pentru care nu i s-a produs o pagubă.
În configuraţia conturată în paragrafele anterioare, considerăm că prevederile
art. 322 alin. (3) C. civ. pot să fie activate şi post factum, chiar şi într-un proces în
care se solicită de către soţul netitular anularea actului încheiat în lipsa consimţă-
mântului său. Cu alte cuvinte, în cadrul unui proces pornit de soţul netitular, care
invocă remediile prevăzute de art. 322 alin. (4) sau (5) C. civ., soţul titular al
dreptului de proprietate, care a încheiat actul în lipsa acordului soţului său, poate
invoca, pe cale incidentală, lipsa unui motiv legitim pentru care soţul său s-ar fi
putut opune, caz în care instanţa va analiza cu prioritate acest aspect, iar în cazul
inexistenţei unui motiv serios, va respinge acţiunea, actul încheiat de soţul titular
al dreptului de proprietate consolidându-se în acest mod.
Posibilitatea anulării actului trebuie exercitată în termenul special de prescrip-
ţie de un an, prevăzut de art. 322 alin. (4) C. civ. Se observă că textul menţionează
posibilitatea solicitării anulării actului în termen de un an de la data la care cel
interesat a luat cunoştinţă despre act, dar nu mai târziu de un an de la data încetării
regimului matrimonial. Aşadar, măcar în ipoteză, este posibil ca soţul care nu
deţine niciun drept asupra locuinţei, chiar şi după divorţul de soţul său, să solicite
303

anularea unui act încheiat de acesta cu privire la imobilul ce avusese destinaţia de

locuinţă a familiei. Pot fi găsite argumente de ordin patrimonial pentru a acţiona
în acest mod, dacă, la partaj, soţul ar putea să obţină anumite beneficii în ipoteza
în care acel act nu ar fi fost încheiat. Ne punem problema dacă, excluzând criteriul
patrimonial, ar putea fi invocate alte aspecte, precum necesitatea ca fostul soţ să
păstreze un loc pretabil pentru a găzdui copiii sau pentru a avea program de men-
ţinere a legăturilor personale cu copiii rezultaţi din căsătorie, ulterior divorţului.
Considerăm că astfel de ipoteze pot fi acceptate, revenind însă instanţei rolul de a
analiza situaţia, în funcţie de particularităţile fiecărei cauze în parte.
IX. Situaţia antecontractului de vânzare

În ceea ce priveşte încheierea antecontractului de vânzare asupra imobilului
ce deserveşte drept locuinţă a familiei, proprietatea exclusivă a unuia dintre soţi, se
pune problema dacă pentru o astfel de convenţie ar fi necesar acordul soţului
netitular. Conform prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 5 şi pct. 12 C. civ., atât
destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei, cât şi antecontractul trebuie notate în
cartea funciară.
Încheierea unui antecontract generează doar un raport obligaţional între
părţile contractante, născându-se obligaţia de a încheia, la un moment ulterior,
contractul propriu-zis. Aşadar, prin acest contract, nici nu se dispune de drepturile
asupra locuinţei şi nici nu este afectată folosinţa acesteia, per se. Concluzionăm că
pentru încheierea antecontractului nu este necesară autorizarea de către soţul
netitular, chiar şi în ipoteza în care notarea destinaţiei de locuinţă a familiei este
anterioară antecontractului. Desigur, soţul netitular păstrează dreptul de a-şi da
consimţământul la încheierea actului propriu-zis care, spre deosebire de ante-
contract, nu se poate încheia valabil fără consimţământul său. O linie logică de
operare din partea soţului titular al dreptului de proprietate ar fi să solicite acordul
soţului netitular şi pentru încheierea antecontractului, întrucât, în caz contrar,
introduce în circuitul civil un risc din care este posibil să fie obligat la despăgubiri.
În baza antecontractului, există posibilitatea obţinerii unei hotărâri care să ţină loc
de contract de vânzare, la solicitarea cocontractantului, însă acest aspect nu invali-
dează posibilitatea soţului netitular de a demara procedura menţionată de art. 322
alin. (4) şi (5) C. civ. şi de a obţine sancţiunile menţionate de aceste texte. Consi-
derăm că, în cadrul unui proces în care cocontractantul solicită pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract, soţul căruia nu i-a fost cerut acordul pentru
încheierea actului de către soţul său, titular exclusiv al dreptului, poate formula o
cerere de intervenţie principală în care să invoce lipsa consimţământului său, în
vederea respingerii cererii de chemare în judecată.
304

X. Situaţia locuinţei familiei după momentul

desfacerii căsătoriei
Cu privire la desfacerea căsătoriei, art. 324 alin. (1) C. civ. prevede criteriile de
atribuire a contractului de locaţiune, precum şi de atribuire a folosinţei bunului
proprietatea unuia dintre soţi, până la partaj.
Acest text nu face referire la necesitatea notării destinaţiei de locuinţă a familiei
STUDII
în cartea funciară, întrucât nu vizează raporturile cu terţii, fiind strict o problemă
privind folosinţa bunului, în raporturile dintre foştii soţi. Aşadar, considerăm că
acest text este pe deplin aplicabil chiar şi în lipsă de notare a destinaţiei bunului în
cartea funciară. Vizând raporturile dintre soţi, opozabilitatea prin registre de
publicitate nu prezintă relevanţă practică.
Textul art. 324 alin. (1) C. civ. prevede o serie de criterii ce vor fi avute în
vedere pentru atribuirea contractului de închiriere. De menţionat este că, în baza
cadrului normativ, aceste criterii se aplică în ordine. Cu toate acestea, nu trebuie
ajuns la o interpretare ermetică, la o separare foarte strictă, astfel încât îndeplinirea
unui criteriu menţionat anterior să reprezinte un veritabil fine de neprimire pentru
ca alte criterii să fie avute în vedere.
Cu privire la protejarea interesului superior al copiilor minori, considerăm că
nu trebuie avuţi în calcul doar copiii minori comuni ai celor doi soţi, ci şi copiii din
afara căsătoriei, biologici sau adoptaţi, doar ai unuia dintre cei doi soţi. Funda-
mentăm această idee pe necesitatea protejării minorilor la momentul desfacerii
căsătoriei dintre două persoane, indiferent dacă aceşti copii sunt sau nu comuni,
având în vedere principiile menţionate în Legea nr. 272/2004 privind protecţia şi
promovarea drepturilor copilului, republicată24, cu modificările şi completările
ulterioare25.
Din moment ce, în baza contractului de închiriere, ambii soţi deţin un drept
locativ propriu, chiar în lipsă de menţiune a ambilor în contract, desfacerea căsă-
toriei poate genera efectul ca beneficiul contractului de închiriere să fie transferat
soţului care nu era menţionat în contract. Pentru a asigura opozabilitatea acestui
transfer al partenerului contractual, în procesul ce vizează acest aspect, conform
art. 324 alin. (3) C. civ., este necesar să fie citat locatorul. Cu toate acestea, citarea
lui în proces nu înseamnă că acesta ar putea să se opună operaţiunii de transfer al
beneficiului contractului de închiriere, operaţiunea realizându-se în baza legii şi a
criteriilor menţionate de art. 324 alin. (1) C. civ. În cazul în care locatorul nu
doreşte continuarea contractului în acest context, poate folosi mecanismele de
drept comun cu privire la încetarea contractului de locaţiune26.
24 Republicată în M. Of. nr. 159 din 5 martie 2014.

25 În conformitate cu prevederile art. 2 alin. (4) din Legea nr. 272/2004, „[p]rincipiul interesului
superior al copilului va prevala în toate demersurile şi deciziile care privesc copiii, întreprinse de autorităţile publice şi
de organismele private autorizate, precum şi în cauzele soluţionate de instanţele judecătoreşti”.
26 A se vedea art. 1.816 C. civ.
305

În ipoteza în care spaţiul locativ cu destinaţie de locuinţă a familiei este

deţinut în proprietate devălmaşă sau pe cote-părţi, de la momentul desfacerii
căsătoriei, este posibilă atribuirea beneficiului folosirii locuinţei conjugale oricăruia
dintre soţi, până la data rămânerii definitive a hotărârii de partaj. Acest aspect al
atribuirii temporare a locuinţei de familie nu va trebui să influenţeze partajul,
nefiind obligatoriu ca soţul căruia i-a fost atribuit beneficiul menţionat de prevederile
art. 324 alin. (4) C. civ. să obţină şi proprietatea la momentul partajului. Deşi, în baza
textului menţionat, folosinţa bunului revine în mod exclusiv unuia dintre cei doi soţi,
acesta nu se poate comporta ca un veritabil proprietar, întrucât, din perspectiva
dreptului de proprietate, până la partaj, bunul este în proprietate comună.
Deşi art. 324 alin. (4) C. civ. face trimitere la alineatele precedente doar în ce
priveşte ipoteza unui bun aflat în proprietatea comună a celor doi soţi, considerăm
că un mecanism similar celui de la alineatul secund ar putea să fie aplicat şi în
ipoteza în care bunul se afla în proprietatea exclusivă a unuia dintre soţi27. Textul
legal menţionează că soţul căruia i-a fost atribuit contractul de închiriere va fi ţinut
să plătească celuilalt soţ o indemnizaţie pentru acoperirea cheltuielilor de instalare
într-o altă locuinţă. Chiar dacă în cazul contractului de închiriere fiecare soţ deţine
un drept locativ propriu, considerăm că nu ar trebui exclusă ab initio o linie de
argumentare similară pentru ipoteza în care imobilul cu destinaţie de locuinţă a
familiei era deţinut în proprietate exclusivă de către unul dintre soţi. Astfel, acesta
va continua să folosească imobilul, dar soţul evacuat va avea de efectuat anumite
operaţiuni pentru a se muta. Ca o formă de manifestare reziduală a instituţiei
locuinţei de familie, considerăm că ar putea fi găsite argumente în sensul că acest
din urmă soţ ar putea obţine anumite sume chiar pentru acest argument al mutării,
care vor fi cuantificate în cadrul art. 388 C. civ.
XI. Concluzii
În cadrul acestui articol am conturat anumite aspecte derogatorii de la regimul
de drept comun în ceea ce priveşte actele juridice realizate cu privire la imobilul cu
destinaţie de locuinţă a familiei şi am încercat să nuanţăm ceea ce se înţelege în
Codul civil român prin locul pe care fiecare dintre noi îl poate numi acasă28. Deşi
anumite soluţii legislative par a fi mai complicate decât regulile generale, acestea
urmăresc a proteja relaţiile de familie, pentru a permite o desfăşurare normală a
raporturilor interumane şi pentru a facilita prosperitatea familială.
27 Pentru un punct de vedere, conturat în baza fostei legislaţii în materia dreptului familiei, în
sensul că soţul proprietar, în anumite cazuri, poate fi obligat să asigure celuilalt soţ o suprafaţă
locativă corespunzătoare, fie în apartamentul proprietatea sa, fie în altă locuinţă, iar în anumite
condiţii, proprietarul poate fi evacuat provizoriu, până ce va asigura celuilalt soţ şi copiilor ce i-au
fost încredinţaţi o altă locuinţă, a se vedea I.P. FILIPESCU, A.I. FILIPESCU, Tratat de dreptul familiei
(ed. a VIII-a, revăzută şi completată, Bucureşti: Universul Juridic, 2006), p. 287.
28 Adrian Păunescu – Cu tine
„(…) Cu tine e mai rău ca fără tine,

Dar fără tine nu s-ar mai putea”.
306

Bibliografie
I. Articole, cursuri, monografii, studii

M. AVRAM, Drept civil. Familia (ed. a II-a, revizuită şi adăugită, Bucureşti:
Hamangiu, 2016);
M. AVRAM, C. NICOLESCU, Regimuri matrimoniale (Bucureşti: Hamangiu, 2010);
I.P. FILIPESCU, A.I. FILIPESCU, Tratat de dreptul familiei (ed. a VIII-a, revăzută
STUDII
şi completată, Bucureşti: Universul Juridic, 2006);
E. FLORIAN, Dreptul familiei (Bucureşti: C.H. Beck, 2006);
I. GÂRBULEŢ, „Notarea în cartea funciară a menţiunii conform căreia imobilul este
locuinţa familiei. Neîmpiedicarea executării silite a existenţei unei astfel de notări”, (2017) 2
Revista Română de Executare Silită 172;
M. MÎNERAN, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor şi a faptelor
juridice. Cartea funciară (Bucureşti: Hamangiu, 2012);
M.A. OPRESCU, M.M. OPRESCU, „Locuinţa familiei în Codul civil (Partea I)”,
(2012) 5 Revista Română de Jurisprudenţă 246;
M.A. OPRESCU, M.M. OPRESCU, „Locuinţa familiei în Codul civil (Partea a II-a)”,
(2012) 6 Revista Română de Jurisprudenţă 301;
V. STOICA, „Pot fi drepturile potestative exercitate abuziv?”, disponibil [Online] la
adresa https://www.juridice.ro/essentials/517/pot-fi-drepturile-potestative-exer
citate-abuziv;
O. UNGUREANU, C. MUNTEANU, Drept civil. Partea generală (Bucureşti: Universul
Juridic, 2013);
V. VAREILLE, B. VAREILLE, „Régimes matrimoniaux”, în M. GRIMALDI (coord.),
Droit patrimonial de la famille (4e éd., Paris: Dalloz, 2011).
II. Jurisprudenţă
C. Ap. Timişoara, s. I civ., dec. civ. nr. 1538/2013.
307

308

Family-Housing-Or-What-The-Familiar-Word-Home-Means-In-The-Civil-Code-Legal-Framework-Practical-Issues-Publicity - Content File PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Family-Housing-Or-What-The-Familiar-Word-Home-Means-In-The-Civil-Code-Legal-Framework-Practical-Issues-Publicity - Content File PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

You have downloaded a document from

The Central and Eastern European Online Library

The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

Source: Revista de dreptul familiei

Journal of Family Law

Locuinţa de familie – sau ce se înţelege în Codul civil…

LOCUINŢA DE FAMILIE – SAU CE SE ÎNŢELEGE

Alexandru Radu TOGAN*

LA MAISON DE FAMILLE – OU CE QUE L’ON